1、山东省旧城改造住宅小区商铺工程投资1.2亿建设项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月山东省旧城改造住宅小区商铺工程投资1.2亿建设项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月62可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 基本概况71.1项目名称及承办单位71.2项目承办单位及其概况71.3可行性研究编制单位71.2、4可行性研究报告编制的依据81.5可行性研究的范围81.6可行性研究工作概况91.7可行性研究项目概述91.基本概况92.建设规模93.建设地址94.建设特征与结构105.环境保护106.投资估算107.工程进度108.资金筹措方案109.盈利能力分析1010.主要经济技术指标见下页附表111.8可行性研究结论11主要经济技术指标12第二章 项目提出的背景及建设必要性132.1项目提出的背景13（1）住宅建设的健康发展是国家进步和社会发展的重要标志132.2项目建设的必要性154、本项目建设重在建设高质量住房，符合现阶段购买力的需求。165、有利于带动相关产业乃至地方经济共同发展。17第三章 3、市场分析与建设规模183.1房地产市场发展分析181、我国房地产市场发展总体态势。182、城镇住宅市场展现出强大发展潜力。193、城市化进程的推进，城镇商业楼需求增加193.2xx市房地产市场192、项目市场预测203.3建设项目市场分析201.竞争优势202.市场定位213.4建设规模22第四章 建设地点及场址选择234.1建设地点231.建设地点232.拟建场地分析234.2场址选择231.建设地点的社会经济及环境现状232.建设条件251层杂填土层（Q4ml）252层含砾粉质粘土层(Q4al+pl)253层全风化花岗岩层(r)254层全风化云母片岩层(Ptfg)26第五章 总体规划方案24、85.1规划依据285.2规划指导思想281.规划定位282.规划理念283.规划原则295.3规划目标291.合理高效运用土地，提升土地的开发价值和社会价值；295.4规划方案291.总体结构规划302.公共服务设施规划303.道路交通规划304.绿化景观系统规划315.规划指标32主要经济技术指标33第六章 设计方案346.1建筑设计341.主要设计依据342. 住宅单体设计346.2结构设计37（1）设计依据37（3）建筑材料材质和强度等级386.3给排水设计38（1）室外部分38（2）室内部分38（3）节能环保396.4暖通设计39（1）设计依据39（2）设计内容39（3）采暖系统设计5、39（4）通风系统设计40（5）防火排烟系统40（6）消声减振设计416.5电力设计411.设计依据412、强电部分416.6供热与燃气设计44（1）设计依据44（2）燃气种类44（3）燃气系统44第七章 项目节能方案分析457.1用能标准和节能规范452、外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004457.2能耗状况和能耗指标分析451、能耗状况452、能耗指标分析487.3节能措施和节能效果分析481、建筑节能48第八章 环境保护与节能、安全508.1环境保护501.建设地点环境现状502.污染分析及治理措施503.绿化528.2节能措施与小区安全521.能耗分析522.节能措施523、安6、全54第九章 组织机构与物业管理559.1组织机构559.2物业管理55第十章 项目建设进度计划安排57第十一章 投资估算和资金筹措5811.1投资估算581、估算依据582、估算范围583、估算说明584、投资估算59开发建设投资构成分析表 单位：万元5911.2资金筹措及分年度使用计划6011.3借款及还本付息计划60第十二章 经济评价6112.1计算期6112.2销售价格及销售收入测算611、销售面积测算612、销售价格的确定6112.3销售税金及附加估算6112.4盈利能力分析6212.5资金平衡分析62第一章 基本概况1.1项目名称及承办单位1、项目名称: xx市xx路旧城改造工程建7、设项目2、建设地点: xx市xx路1.2项目承办单位及其概况1、单位名称：xxxx房地产开发有限公司2、住 所：xx市xx街道办事处3、法人代表：xx4、注册资本：贰仟肆佰万元5、公司类型：有限责任公司（自然人独资）6、经营范围：房地产开发经营承办单位概况：xxxx房地产开发有限公司成立于2003年10月，位于xx市xx街道办事处，注册资本金为2400万人民币，该公司现有员工18人，全部为专业技术人员和管理人员，职工素质较高，公司现任领导班子成员3人，都具有大专以上学历。该公司经营范围为：商住小区及步行街的开发与经营，是xx市中心区旧城改造开发项目，被xx市政府列为重点工程项目，该项目的开发在8、给企业带来良好经济效益的同时，将产生十分显著的社会效益。1.3可行性研究编制单位编制单位：山东xx工程咨询有限公司工程咨询资格等级：乙级发证机关：国家发展和改革委员会1.4可行性研究报告编制的依据1、 xxxx房地产开发有限公司关于委托山东xx工程咨询有限公司编制本项目可行性研究报告的委托书；2、 国家、省、市有关政策、法律、法规、规定要求；3、 国家现行有关技术设计规范和标准；4、 国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；5、 城市居民住宅规划设计规范；6、投资项目可行性研究指南（中国电力出版社）7、建设项目经济评价方法与参数实务全书（中国建材工业出版社）；8、 建设单位提供的9、基础数据资料；9、 山东省建筑工程综合定额；10、山东省安装工程综合定额。1.5可行性研究的范围本可行性研究报告的研究范围主要包括：1、项目提出的背景和建设必要性2、市场分析与建设规模 3、建设地点及场址选择4、总体规划方案5、设计方案6、项目节能方案分析7、环境保护与节能、安全8、组织机构与物业管理9、工程及销售进度安排10、投资估算和资金筹措11、经济评价1.6可行性研究工作概况山东xx工程咨询有限公司在接受委托后，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并与xx市有关部门、项目承办单位的领导及技术人员进行了座谈，就建设用地、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可10、行性研究报告的一些关键问题达成一致，项目组又查阅了大量资料，在此基础上，编制了本项目可行性研究报告。1.7可行性研究项目概述1.基本概况近年来，随着xx市国民经济的快速发展以及当地人民生活水平的不断提高，对住宅的要求已不在局限于满足住宿的要求，追求高品质成为新的需求标准，居民对普通商品住房的需求在逐年增加。再者商业房地产发展迅速，商住楼同时拥有商业和居住的双重功能，具有良好的市场发展空间。项目承办单位xxxx房地产开发有限公司为满足市场需求和企业自身发展，决定进行xx市xx路旧城改造工程建设。2.建设规模项目结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的11、可能，确定建设规模为总建筑面积46157.6平方米，其中，商住楼总建筑面积24050.6平方米，包括临街商业建筑面积12000.2平方米，临街住宅建筑面积12050.4平方米；普通住宅建筑面积22107平方米。总规划户数431户，居住人口1509人。3.建设地址项目建设地位于xx市xx路，该项目工程规划总用地31361平方米。建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合商住小区的建设，地理位置优越。4.建设特征与结构本项目包括住宅和商住楼，建筑均为多层建筑，结合xx市地质情况确定本项目均采用现浇混凝土框架结构体系，基础采用独立基础形式。5.环境保护本项目选址在xx市xx12、路，该区域周围环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合生活小区的建设。本项目主要污染源有生活污水、厨房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。6.投资估算经测算，本项目总投资估算为12000.00万元。7.工程进度本项目计划建设期为2年，从第1年10月开始至第3年9月底建成。8.资金筹措方案本项目资金筹措方案为：项目承办单位自有资金4340.00万元，占总投资的36.17%；银行贷款6000.00万元，占总投资的50.0%；商品住房预售款项筹集1660.00万元，占总投资的13.83%。9.盈利能力分析本项目总销售13、收入18434.70万元。经测算，本项目建设完成后，可实现利润总额4867.74万元，税后利润3650.81万元。投资利润率为40.56%，投资利税率为53.62%。全部投资财务内部收益率税前为18.6%，税后为14.1%；投资回收期税前3.69年，税后3.88年。10.主要经济技术指标见下页附表1.8可行性研究结论项目建成后，可对xx市提供优质商品住房及商住楼，以及推进xx市房地产市场的发展具有重要作用。项目的建设将为xx市社会各界人士及外来人员提供优质商品住房和商业网点，满足广大市民及外来人员的住房需求。对于促进xx市经济发展，加快xx市城市化进程，改善xx市市容市貌，提高人民居住水平等都14、将发挥重要的推动作用，具有明显的社会效益，同时也具有良好的市场前景和较好的经济效益。综上所述，本项目的建设是必要的、可行的。主要经济技术指标类别编号号项目单位数量备注建设指标1总用地面积M2313612总建筑面积M246157.63临街商业建筑面积M212000.2临街住宅建筑面积12050.4普通住宅建筑面积221074住宅户数户4315总规划人口人15096绿地率%16.87容积率1.58建筑密度%16.56经济指标9开发建设投资万元12000.0010资金筹措万元12000.00其中自有资金万元4340.0036.17%预售款万元1660.0013.83%银行贷款万元6000.0050.15、0 %11投资利润率%40.5612投资利税率%53.6213投资回收期年3.88税后14财务内部收益率%14.1税后15财务净现值万元383.97税后第二章 项目提出的背景及建设必要性2.1项目提出的背景1、住宅建设的健康发展将代表着我国的城市化进程，进入高速发展阶段。二十一世纪前半个世纪中，城镇住房将成为中国最大的生活消费品，住宅建设的发展将代表着我国的城市化进程，进入高速发展阶段，并将同时带动其他生活产品的升级和更新换代，住房建设的健康发展将有利于迅速解决中国住房落后的现状，并使整体住房质量和水平迅速提高。（1）住宅建设的健康发展是国家进步和社会发展的重要标志住宅建设的健康发展是我国城市16、化战略有效实施的基础我国在“十一五”规划中提出“实施城市化战略，逐步化解城乡二元结构矛盾。要遵循客观规律，与经济发展水平和市场发育程度相适应，循序渐进，走符合国情的多样化的城市化道路；要特别注意节约土地、解决好城市化与土地资源的矛盾；要在建立新型城乡关系方面迈出实质性步伐，初步形成农村人口自愿平稳有序进入城市的体制和机制框架。”高质量的居住环境是实现我国现代化城市建设的基本标准我国现阶段建设现代化城市，要达到十条基本标准，其中第五和第七条为“高质量的生态环境”和“高质量的居住休息条件”。将“高质量的居住休息条件”和“高质量的生态环境”作为建设城市化的两条重要的标准，体现了现代城市以人为中心的重17、要原则，是现代城市能否可持续发展的重要内容。它对我国住宅建设提出了向新阶段、新水平发展的明确要求。（2）住宅建设的健康发展是改善我国住房现状和提高人民生活水平的重要保障。近十多年来，我国城市化的水平持续提高，城镇每年增加的非农业人口大都在800万1000万人。城镇人口比重增幅较快。按照研究预测，到2020年，我国城市化水平将达到52%左右。今后二十年，加快城镇化进程是全面建设小康社会的一项重要任务，城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。这主要反映两个方面：一是城镇新增非农业人口增加的住房需求。二是，在城镇化的进程中，城镇流动人口将增加，这部分人的住房问题越来越突出，城镇流动人口的住房需18、求也需要考虑。2、我国房地产业要从国情和现阶段经济发展水平出发，重点发展面向广大群众的普通商品住房。国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。（1）要从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。（2）房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。3、随着我国国民经济的健康持续快速发展，商住楼19、因其具有商住两用等功能，具有很大的发展空间。从我国房地产政策的目的性上看，商住楼作为商业楼的特殊形式，以其节约、经济、商住两用等功能，受到越来越多中小型企业、商家的欢迎。当前中国的中小企业正在起步发展的阶段，随着国民经济的健康持续快速发展，既需要有各种档次的专业写字楼，也需要有提高生活居住质量的住宅，同样也需要大量的商住两用功能的建筑。商住楼同时具有随着经济发展的可塑性，可以非常简单地变成写字楼，也可以随着需要而改造成纯住宅。在现有政策条件下，商住楼将会是一个需求极大的特殊产品，具有特殊的生存空间。综上所述，住宅建设的发展对推动我国城市化发展进程和改善城镇居民生活条件有着积极的影响作用，而我国20、的住房建设所处的历史阶段是要面向广大群众，重点发展普通商品住房，而且既要保证必要的数量增长，更要注重提高住房水平，积极实行住房建设由粗放型向集约型的转变。项目承办单位为响应我国房地产业健康发展的要求顺应xx市房地产市场需求，拟进行本项目商住小区建设。2.2项目建设的必要性1、本项目建设符合国家经济和社会发展十一五发展规划中发展房地产业的要求。国民经济和社会发展第十一五发展规划纲要中第四篇 加快发展服务业第十七章 丰富消费性服务业第二节 发展房地产业 调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的21、调控，促进住房梯次消费。2、本项目建设符合山东省国民经济和社会发展十一五规划中着力增加普通商品住房的要求。山东省国民经济和社会发展第十一五发展规划纲要中第七章繁荣发展服务业壮大发展新兴服务业的第三条 房地产业：加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租住房供应。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完善住房产权制度，激活住房二级市场。理顺租售房比价关系，形成“梯级消费”的良性循环。3、本项目建设符合xx市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中完善人居功能要求。xx市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中第四部分第二大条坚持城乡统筹，推进一体化22、发展中第二项提升城市承载功能中指出：完善人居功能。以建设最适宜人类居住城市为目标，全力打造“人居xx”品牌，全面启动高档住宅区、农民新村、旧城改造和经济适用房“四大人居板块”，逐步形成普通商品房、高档商品房、经济适用住房、廉租房等不同层次的住房供应体系，不断提高城市吸引力，加快膨胀城区人口。到“十一五”末，城镇居民基本实现小康社会居住目标，人均住房面积达到30平方米。4、本项目建设重在建设高质量住房，符合现阶段购买力的需求。随着人民生活水平的提高，我国现有商品房市场中购买力的需求已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。现阶段社会经济的发展和人类文明程度的提高，人们更多地关注“人”本身23、生存条件的改善和合理性，改善居住条件，也随之成为人们关注的生存大事之一。本项目包括住宅和商住楼，建筑均为多层建筑，项目实施后，可以更好的改善一部分居民住房条件，促进当地商业的发展，引领当地住宅市场发展方向，符合经济发展的要求。5、有利于带动相关产业乃至地方经济共同发展。房地产业在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位。实践证明，房地产业的发展除了带动建筑、建材、装修、家具、家电、物业管理等产业的发展外，由于产业的关联效应作用，它还能极大地推动运输、商业服务、邮电通讯和金融等行业的发展，对冶金、化工、轻工和机械等产业也有极大的推动，在解决就业、繁荣经济、增加财政收入等方面所起的作用是其它24、产业所无法替代的。本项目建设将极大地促进当地和相关产业的共同发展。 项目建成后必将大大改善城市环境，提高城镇居民的居住条件，对改善xx市的城市建设风貌，加快xx城区工作的步伐起到积极的推动作用，是一项顺民心、合民意的利国利民的造福工程。第三章 市场分析与建设规模3.1房地产市场发展分析1、我国房地产市场发展总体态势。我国房地产市场影响因素错综复杂，几年宏观调控未达预期，国家有进一步加强宏观调控的倾向。中共十七大后，中央和主管部委从不同层面表达了继续加强土地和投资控制的意向，第1年房地产宏观调控力度将进一步加强。一方面已出台的政策继续强化落实，另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善25、住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。我国房地产市场发展在住房供给、供应结构及房地产土地供给方面将呈现以下几点态势：（1）住房供给方面在住房供给方面，基于2007年住宅用地供给的较大增长和国家加大闲置用地处理力度，现有住宅用地开发周期将加快，第1年住房供给量将保持增加态势。（2）供应结构方面在供应结构方面，基于2007年经济适用房和两限房用地较大幅度增加供给，可以预期第1年中小套型的住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内的政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进一步改善。（3）土地供给方面土地供给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。第1年一级市场土地，特别26、是住房用地供给有望平稳增长，同时随着国家加强对闲置土地处理力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发的土地供给将有较大幅度提高。在用地结构方面，随着国家相关政策的落实，用于中低档次，特别是廉租房、经济适用房和两限房开发的土地供给将增加，高档住宅和别墅用地的供给将继续被严格限制。 2、城镇住宅市场展现出强大发展潜力。随着我国经济发展，城镇化步伐的加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要的推动力量。按照2020年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到32平方米估算，2003年2020年间，我国城27、镇新建住宅竣工面积应当达到140亿平方米左右。住宅总量需求来源于三个方面：现有城镇居民住房改善的需求；城镇化进程加快城市人口增加的住房需求；现有110多亿平方米旧住宅更新改造的需求。因此，我国城镇住宅市场具有强大的发展潜力。3、城市化进程的推进，城镇商业楼需求增加随着我国城市化水平的提高、人民生活的富足以及城镇人口的增加，势必带动城镇商业的发展，所以近年来商业楼成为房地产业的新亮点，各地需求量居高不下，有些地方还出现供不应求的现象。通过以上分析，可以看到今后较长时期我国房地产和住宅发展的良好发展前景。3.2xx市房地产市场1、xx市房地产市场现状xx市住房改革制度已全面结束，靠国家福利分房的时28、代已经过去，随着人民生活水平及城市化进程的不断提高，也相应带动了房地产业的快速发展，自上世纪末开始，部分房地产公司已开始投资运营。由于近年来国家调整了土地使用政策，占用新区搞开发已不可能，在现有存量土地上搞开发大多规模较小，所以当地房产存在供求矛盾较大，现有住房不能满足群众日益增长的住房需求的现状。所以近年来xx市开发的住宅楼市场销售一直很好。2、项目市场预测为了满足市场的实际购房需求，解决目前的供需矛盾，稳定住房价格，今年xx市按照“合理布局、整体开发”的原则，通过市场化运作的手段，降低房地产门槛，积极引进国内外有实力的房地产开发商，开发建设高档住宅小区、农民新村、旧城改造和经济适用房 “四29、大人居板块”和商业服务项目。重点开发了一批有代表性的住宅小区。xx市房地产开发不仅实现了市民赢得满意的居住和生活环境，开发商赢得合理的利润回报，政府赢得城市投资环境的改善的“三赢”效果，还增加了政府收益，满足了大量农村和外来人口向城市集聚，拉动三产、度假旅游等消费，促进了全市经济快速发展。3.3建设项目市场分析1.竞争优势（1）自然环境与地理区位优势本项目所在地xx市，坐落于美丽的渤海、黄海交汇处，素有人间仙境之美誉，该地区四季分明，气候宜人，风景秀丽，xx阁旅游景区闻名全球。本项目位于xx市xx路，属xx市非常有发展潜力的黄金地带之一，空气质量优良，商业、交通便利，各项基础设施配套完善，升值30、潜力巨大。项目建成后，可使xx市的发展得到进一步的提升，其优势必然会吸引广大商家的目光，赢得较大的发展空间。借助于得天独厚的自然环境与区位优势，适应目前xx市房地产市场需求，具有广阔的市场前景，也为当地开发商品住宅市场提供了更广阔的发展契机。（2）产品优势本项目所开发的产品，自始至终站在“以人为本”“健康、环保”的出发点上，从总体规划到空间布置处处体现着适用性、安全性、舒适性和健康性，从设计到施工遵循健康住宅建设技术要点（2004年版）的要求。从规划布局来看，能够满足居民的生活需求。本项目建设规模较大，大面积的综合开发使得开发成本较低，小区内项目区物业管理先进、综合配套设施完善，整个小区环境优31、美、休息健身、社区广场各种公建设施应有尽有，符合居民休憩健身等需求。该项目建设为商业和住宅相结合，为消费者提供了更多的商业发展机会，同时促进了城市的经济发展，符合目前的市场形势。所以本项目产品优势明显，市场前景广阔。（3）营销优势本项目为xx市xx路旧城改造工程，秉承“以人为本”的设计理念，力求环境优美、方便、舒适，实行一级物业管理，结构强调院落，强化人车分流，满足多方面的需求。区内住宅设计新颖，追求人与自然的和谐统一，创造富有个性的理想人居，必将成为xx商住小区的典范。该项目建设主题明确，开发定位合理，有大量的目标客户群作保障，目前xx市中心区旧城改造开发项目，被xx市政府列为重点工程项目，32、这些都为项目的正常市场运作提供了有利条件。2.市场定位xx市是经济发达的海滨城市，全国百强县之一，2005年末，xx市城乡居民储蓄存款余额74亿元，年末金融机构各项贷款余额64.6亿元，城镇居民人均可支配收入11095元；人均消费性支出为7913元，人均住房使用面积23平方米。人均居住面积24平方米，有巨大的购房潜力。本项目包括住宅楼和商住楼，户型多样，面积从95.33-132.33平方米不等，本项目建设不仅为居民提供舒适的住宅环境，而且商业部分满足居民休闲、购物、集会、娱乐等多方位需求。市场定位是面向广大群众，并根据其喜好进行各方面设计。3.4建设规模项目结合市场需求情况、建设用地条件及周围33、环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模为总建筑面积46157.6平方米，其中，商住楼建筑面积为24050.6平方米，包括临街商业建筑面积12000.2平方米，临街住宅楼建筑面积12050.4平方米；普通住宅建筑面积22107平方米。总规划户数431户，居住人口1509人。第四章 建设地点及场址选择4.1建设地点1.建设地点本项目建设位于xx市xx路，规划总用地31361平方米。建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合生活小区的建设，地理位置优越。2.拟建场地分析（1）区位适宜，属xx市房地产升值潜力较大的区域之一；（2）紧邻道路，工程机34、械和材料出入口设置限制不大，施工便利；（3）水、电、暖供应均有保障；（4）交通方便。拟建项目周边的交通条件良好，有公交车及城市环城车通往该处。4.2场址选择 1.建设地点的社会经济及环境现状本项目建设场地位xx市xx路，地形较平坦，地形呈南高北低之势。xx市全市总面积1128.5平方公里。辖7个镇5个办事处，584个行政村(居委会)。年底全市总人口44.5万人。（1）环境优美气候适宜素有“人间仙境”之称的xx，是国家级风景名胜区和省级历史文化名城，山东半岛的北海岸,受海洋影响较大，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温11.8，1月平均气温2.3，7月平均气温24.6。气候怡人，湿润凉爽，是一片神奇的35、东方葡萄海岸。（2）自然资源丰富xx依山傍海，风景秀美，境内有驰名中外的国家重点保护文物xx水城(中国保存最完整的古代军事基地)、xx阁(与岳阳楼、黄鹤楼、腾王阁并称中国四大名楼)；有令人神往的“海市蜃楼”、“仙阁凌空”、“日出扶桑”等著名景观；有抗倭“戚家军”旧址和别具特色的田横山公园，加之拥有86公里的海岸线，形成了北方现代化的海滨风景旅游城市，年接待中外游客200多万人次。（3）经济发展迅速2007年实现生产总值204亿元，其中，第一产业增加值18亿元，增长12.8%;第二产业增加值130亿元，增长19.3%;第三产业增加值55.9亿元，增长14.2%。三次产业比例为8.863.827.36、4。大力发展特色经济，培育形成了以旅游业、临港工业、葡萄及葡萄酒业、汽车及零部件加工四大产业为主导的经济产业体系。全社会完成固定资产投资177亿元，增长16%。实现财政总收入22.6亿元，增长21.94%，其中地方财政收入8.6亿元。年末金融机构本外币各项存款余额112.75亿元，比年初增加14.38亿元。年末金融机构本外币各项贷款余额80.87亿元，比年初增加20.3亿元。（4）区位优越，交通便利xx区位优越，交通便利。境内有港口4个，其中xx新港和栾家口港两处均为国家一类开放口岸，拥有5万吨级泊位3个、万吨级以上泊位6个，开通了至旅顺、大连客货运输滚装航线，港口年吞吐量1000万吨以上，成37、为连接华东地区与东北地区距离最短的“黄金水道”。有206高速公路等4条高标准国省道穿越境内，东距烟台机场、火车站60公里，南距青岛机场、青岛港200公里，山东航空公司在xx建有飞机场，形成了海陆空全方位交通网络。 2.建设条件（1）工程地质条件地形、地貌及地下水场区总的地形为西高东低，最大相对高差为2.53米。区域地貌为丘陵剥蚀坡地。场区内未见稳定的含水层位，但在岩石的风化裂隙中会有少量的风化裂隙潜水，水量不丰，其来源主要为大气降水的渗透补给。场地地层结构及工程地质特征据钻探资料表明，场区内的地层结构主要由杂填土层（Q4ml）、含砾粉质粘土层(Q4al+pl) 、全风化花岗岩层（r）及全风化云38、母片岩层(Ptfg)构成，现从上而下，由新至老依次分述如下：1层杂填土层（Q4ml）场地内均有分布，层厚2.55.5米，平均厚度为3.25米。杂色，松散状态，成份以建筑垃圾为主，少量生活垃圾。2层含砾粉质粘土层(Q4al+pl)伏于杂填土层之下，大部分场地均有分布，顶面埋深2.54.0米，层厚变化在0.53.7米之间。褐黄褐色，可塑状态，湿，见少量的长石、石英质小砾石及细小的云母碎片。3层全风化花岗岩层(r)伏于杂填土层、含砾粉质粘土层之下，顶面埋深为2.56.0米，钻孔最大揭露厚度为3.5米。麻黄色，主要矿物成份由石英、长石、黑云母组成，残留花岗结构，片麻状构造，局部分布有残积土的透镜体。岩39、芯呈砂土、碎块状。4层全风化云母片岩层(Ptfg)伏于含砾粉质粘土层之下，仅在小部分场区分布，顶面埋深3.86.5米，钻孔最大揭露厚度为2.1米。浅黄色，主要矿物由黑云母、白云母、石英等矿物成份组成，鳞片变晶结构，片状构造，岩芯呈碎渣状及碎片状。地基土承载力特征值按照建筑地基基础设计规范（GB50007-2002），结合当地建筑经验，综合确定各层地基土承载力特征值fak(kPa)如下表：层号岩土名称承载力特征值fak(kPa)1杂填土层（Q4ml）)2含砾粉质粘土层(Q4al+pl) 1503全风化花岗岩层(r)2504全风化云母片岩层(Ptfg)200场地的地震效应评价拟建场地抗震设防烈度为40、7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第一组，该场地土类别为中软土，建筑场地类别属类，场地液化等级为轻微液化，为对建筑抗震一般地段。场地稳定性和地基适宜性评价场地地貌单元较简单，该场地地层种类稍多，场地内不存在震动液化土层。场地内地下水在干湿交替条件下对混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋中腐蚀性，对钢结构具中等腐蚀性。根据区域地质资料，拟建场地内无隐伏活动断裂构造，建筑场地类型为类，场地土类型为中软场地土。因此，拟建场地较稳定，适宜拟建建筑物的建设。 （2）市政公用工程条件供水本项目供水水源引自城区自来水管网，为本项目提供居民生活和商业所需用水。排水排水采用雨污分流。雨、41、污水分别排至场区雨水管网和污水管网。能够满足本项目小区排水需求。供电本工程设10KV电源由市政道路引入，电源为两路10KV电缆埋地引入。供热本项目各住户采暖为集中供热，热源为xx市热电厂的余热。 3.地址综述项目选址xx市xx路，交通网络四通八达、基础设施日臻完善、道路宽敞畅通、供水条件优越、排水自然通畅、电力设施齐全、通讯设施完备、宽带上网便捷、有线电视到位、热力供应保证、燃气条件具备、土地自然平整，并且社会稳定、环境幽静，非常适合小区建设，是理想的居住场所。第五章 总体规划方案5.1规划依据1. 建设单位提供的用地红线图和地形图2. 建设单位的设计委托书3.城市居住区规划设计规范（GB5042、180-937）4.城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）5.住宅设计规范（GB50096-99）6.汽车车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）7.建筑设计防火规范（GBJ16-87）2001年版8.通用设计通则5.2规划指导思想1.规划定位整个规划以xx市总体规划为依据，以面向广大群众需求为出发点，以推进xx市房地产业健康发展为指导思想，以加快xx市城市化建设提高居民居住水平为目的，同时根据xx市生态大环境特色与城市的总布局，以对国土的现状分析为前提，以设计要求为序，贯彻可行的规划设计目标，把商业与居住双重功能的商住楼作为设计的基本特点。商住楼在其住宅部分为居民提43、供舒适居住环境的同时，商业部分力求满足居民休闲、购物、集会、娱乐的多方位需求。将本项目定位为高档商住小区。2.规划理念本项目结合基地所处城市环境特色，力争将本项目打造成为高品质商住空间，并与周边城市环境互为协调。塑造一个环境优雅、文化内涵深厚、具有鲜明个性的花园式生活居住空间和商业空间；3.规划原则（1）切实执行国家有关基本建设的方针政策和法规，尊重人，尊重环境，尊重市场，尊重各主管部门与建设单位的意见，尽一切努力将该地块建成二十一世纪的生态环境小区。（2）根据区域详细规划的要求，合理布局、精心设计，注重提高土地的利用效率，提高区域的整体环境品质。（3）“以人为本”以居民居住生活的特点为出发点44、，兼顾当前需求与可持续发展的前瞻性。（4）“天人合一”强调人与自然的和谐，创造美好的生活环境，兼顾景观的整体性与均好性。（5）“因地制宜”从基地现状与周边环境出发兼顾小区本身的合理性及同城市周边协调。（6）“推陈出新”以精品意识，精心设计，从总体布局到户型，形态等诸方面，力求突破，兼顾经济性、科学性与创新性的统一。5.3规划目标1.合理高效运用土地，提升土地的开发价值和社会价值；2.通过规划营造较好的小区环境，通过合理设计平衡用地的矛盾，实现合理化布局；3.经济技术指标达到要求；4.小区实现人车绝对分流，提供舒适的内庭步行空间。5.4规划方案xxxx房地产开发有限公司拟在xx市xx路，建设高档45、的商住小区。本项目xx市xx路旧城改造工程建设，规划总用地31361平方米，总建筑面积46157.6平方米，包括商业、住宅等。具体规划方案如下：1.总体结构规划在综合分析、研究规划基地整体概况的基础上，对建筑区域进行合理布局,详见建设项目总平面图。本项目规划区域内部共建临街商住楼六栋，普通住宅四栋。商住楼为4层建筑，其中一层、二层为临街商业部分；三到四层为住宅部分。商业网点设施沿公路南侧规划线路布局，对社区居民提供服务。更为重要的是与基地周围的建筑、城市道路、环境景观和谐相处，相得益彰，最大限度地满足城市设计、城市规划的要求。2.公共服务设施规划小区配备完善的环卫设施系统，集运设施系统，实现垃46、圾袋装化。按规定60-80米的服务半径设置垃圾收集点。3.道路交通规划道路系统是整个项目的骨架，决定基地的总体布局结构。本项目道路交通组织和停车重点体现“便捷、安全、观景”三大特色。整体依据居住区道路通畅的原则，形成分级有序，功能明确的道路组织。结合地形特点与空间布局，形成良好的道路对景效果。同时，道路设计与广场空间、绿地空间、建筑空间相结合，共同塑造户外空间景观，在创造独特景观的同时，实现功能与形式的完美结合。为适应私人小汽车的数量迅速增加，规划重点考虑了住户小汽车的停放与组织。具体规划如下：（1）车行系统规划区内道路断面分三种方式：进入社区的干道，红线宽度8米；社区环路，红线宽度7米，宅间47、路，红线跨度2.5米。（2）步行系统合理的人车分流体系是创造人居和购物环境的重要因素之一。社区步行系统通过建筑中间开放式、枝状林荫步行道，实现社区人车分流的交通体系。在枝状步行系统中，设置花絮、石桌、石凳、凉亭等，使居民近可能多的接近的亲近自然，体现绿化景观“均好性”的规划设计理念。（3）静态交通总停车泊位满足设计条件中关于户均一个的规定。商业网点规划停车位，采用值草砖铺装，形成生态型停车带。4.绿化景观系统规划环境是住宅区生活品质的重要构成部分。随着建设生态住宅、绿色住宅的呼声日益高涨，人们愈来愈注重整体的环境质量，对于建设高品质住宅和商业区，提高业主择屋购房的吸引力起到相当重要的作用。本规48、划在整体规划结构布局的基础上，坚持因地制宜的绿化设计基本原则。强调以绿为主园林绿化生态效益的发挥，提倡“林荫型”的立体化模式，使部分空间增加美化、彩化效果，从而提高住宅小区的生态效益。本设计以自然为主线，开拓人与自然充分亲近的生活领域，使人们能获得重返自然的美好享受。（1）主要入口景观步行主入口的轴向空间是规划强调的引导性景观。轴向空间串联各院落空间，并强调各院落入口，使之具有可识别性。（2）林荫步行道景观规划采用林荫步行道串联公共活动空间的设计手法，形成适合人体尺度的公共交流空间。林荫步行道为开放空间环境，给人以强烈的中轴线感觉，具有空间的导向性。其间布置自由曲线形鹅卵石铺地，即可作为流动的49、水景，亦可断掉水流，形成健身步道。林荫步行道串联公共活动空间的设计手法，体现了“均好性”的设计理念，以使尽可能多的住户临近绿地，创造事宜的人居和购物环境。5.规划指标主要规划技术指标见下表。主要经济技术指标类别编号号项目单位数量备注建设指标1总用地面积M2313612总建筑面积M246157.63临街商业建筑面积M212000.2临街住宅建筑面积12050.4普通住宅建筑面积221074住宅户数户4315总规划人口人15096绿地率%16.87容积率1.58建筑密度%16.56经济指标9开发建设投资万元12000.0010资金筹措万元12000.00其中自有资金万元4340.0036.17%预50、售款万元1660.0013.83%银行贷款万元6000.0050.00%11投资利润率%40.5612投资利税率%53.6213投资回收期年3.88税后14财务内部收益率%14.1税后15财务净现值万元383.97税后第六章 设计方案6.1建筑设计1.主要设计依据民用建筑设计通则住宅建筑设计标准城市居住区规划设计规范民用建筑照明设计标准建筑设计防火规范民用建筑隔声设计规范工程建设标准强制性条文工程建设地方标准强制性条文建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准（2）沿街商业设计根据本地块在整个地区的优越地位，具有潜在的巨大商业价值。设计中力求营造商业氛围，与周边地块共同营造商业圈。商业建筑形象采用51、现代与古典结合风格设计，格调简洁明快，造型新颖，注重细部设计。建筑空间变化丰富，舞台、廊架穿插，错落有致，单坡屋顶设计，淡雅的民族形式与现代商业建筑风格相结合，形成多姿多彩的商业购物街区，同时满足居住休闲、购物、集会、娱乐的需求。2. 住宅单体设计在户型设计中，将节约实用作为设计的重点。在规范允许的情况下，尽量减少公摊面积，使整个建筑成本大大减少。在户型布置上，充分考虑到当地居民的生活习惯，所以尽量采用南向卧室，并且采用入口玄关的设计手法。动静分区明确，而且设计中加上开敞式大阳台，满足当地人的生活需要。户型设计中尽量做到房间方正，实用，没有无谓的空间浪费，而且户型空间比较自由，可以自由组合改造52、。每户都有良好的朝向，景观和通风。各房间布置紧凑。住宅立面采用简洁大方的设计手法，运用简单节省的建筑语言，创造一个现代，新颖的住宅立面。在细部的处理上，力图将精致，简洁的细部构件呈现给居民。在对立面整体的把握方面，力图在最终的效果上是“清鲜，自然，健康”。(1)平面布局a、功能分区合理，睡眠、活动、就餐等功能区域明确；还要注意干湿分区、动静分区，减少相互干扰而又分区的设计，以提升楼盘品质。b、户型平面交通流线顺畅，无交叉无干扰。厨房设置在入户门附近，利于日常用品与食物的运输。主卧设置在平面最深处，以给主人一个安静的休息环境。c、其他专业与建筑专业的配合应尽量做到完美。如：结构与建筑尺寸的差异造53、成的室内凹凸应注意，用异型柱代替矩形柱可使墙面较平整，厨卫上下水管尽量集中布置。d、建筑设计应尽可能的考虑装修时的思路，把建筑设计和装修设计更有机的串联起来，使整个户型的设计理念达到完美的统一。（2）户型设计户型多样：按照本地区居住习性，提供多样布局的户型。朝向通风要好，所有房间（除主卧室的卫生间）均应有良好的采光、通风环境。本项目包括商住楼、普通住宅楼。商住楼包括：临街商业楼有109套，建筑面积为12000.2 m2。其中户型面积为97.6m2的44套，建筑面积为4294.4 m2，户型面积为108.38 m2的10套，建筑面积为1083.8 m2，户型面积为120.4 m2的55套，建筑面54、积为6622 m2。临街住宅楼有114套，建筑面积为12050.4 m2。其中户型面积为97.6 m2的44套，建筑面积为4294.4 m2，户型面积为110.8 m2的70套，建筑面积为7756 m2。住宅楼：普通住宅有208套，建筑面积为22107 m2。其中户型面积为95.33 m2的40套，建筑面积为3813 m2，户型面积为102.5 m2的132套，建筑面积为13530 m2，户型面积为132.33 m2的36套，建筑面积为4764 m2。（3）建筑外立面运用现代的建筑语汇，立面造型以横向板块穿插为主，连贯阳台凸窗及分隔色带，选择清晰，硬朗，富有逻辑性的表达方式，将门窗，百叶，栏杆55、等元素进行整合统一，通过大量的重复与排列，使立面产生强烈的虚实对比与阴影效果。在建筑的顶部与端部结合构架，退台以及本身的跃层处理，创造了独特的空间感受，呈现出丰富的视觉效果。并且与周围原有建筑风格相协调。（4）商住楼平面设计根据平面布置图的规划，6栋临街商住楼，商住楼整体设计为四层，其中一、二层为商业网点设施，设有自己的内部楼梯，空间自由划分，可分可合。三、四层为住宅部分。并在适当的位置留有停车位及其他公用设施。6.2结构设计（1）设计依据 设计规范国家现行的结构设计规范，规程和构造手册。建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001建筑结构荷载规范 GB50009-2001混凝土结构设56、计规范 GB50010-2002建筑抗震设计规范 GB50011-2001建筑地基基础设计规范 50007-2002建筑桩基技术规范 JGJ94-94 自然条件:基本风压值: 0.60KN/m2基本雪压值: 0.35KN/m2最大冻土深度: 0.5m建筑场地类别属类，场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组。 本工程为框架剪力墙结构，抗震等级为二级。2.结构设计（ 设计使用年限、安全等级及混凝土耐久性规定a、结构设计基准期：50年b、建筑物安全等级：二级 结构选型概述结构设计须根据建筑使用功能、建筑形式、建筑高度、层数、设防烈度，本着安全、适用、经济、技术57、先进的原则进行结构选型。本工程包括住宅和商住楼，采用框架抗震体系，现浇混凝土框架结构体系。框架抗震等级均按三级设计、构造。内外墙采用加气蒸压混凝土砌块砌筑。工程地基拟采用天然地基，基础采用独立柱基础。（3）建筑材料材质和强度等级混凝土：C25，基础垫层：C10。消防水池采用密实混凝土、抗渗等级为S6。钢筋：HPB235钢筋 fy=210N/mm2 HRB335钢筋 fy=300N/mm2型钢、钢板：Q2356.3给排水设计（1）室外部分 给水：引自城区自来水管网，为本项目提供居民生活和商业所需用水，要求引入管不小于DN100，在建设场地内呈环状布置。 排水：排水采用雨污分流。雨、污水分别排至场58、区雨水管网和污水管网。 消防：室外消火栓给水与生活供水采用低压合流制，双路供水，区内分高低区成环状布置。高低环在室外设接力泵或减压阀井使其互为备用。室外消火栓沿消防通道布置，采用地下式，并有明显的标志，消火栓间距不大于120米。（2）室内部分 给水：本项目供水水源由xx市自来水公司供给。排水：排水采用污废合流制，楼内污水汇集排至室外化粪池，经化粪池处理后，排至市政污水管网。消防：a、在商业、住宅楼内设消火栓、自动喷洒系统及建筑手提式灭火器。b、根据供水管网的供水压力，无需设消防水泵，室内消火栓用水量10升/S。（3）节能环保 采用节水洁具。 给水系统根据用水对象和区域划分，分别设置水表，计量用59、水量，提高人们的节水意识。 市政引水管设倒流防止器，防止红线内给水管网的水倒流污染城市管网。6.4暖通设计（1）设计依据采用通风与空气调节设计规范 GB500192003建筑设计防火规范 GBJ16-87（2001年版）公共建筑节能设计标准 GB50189-2005民用建筑节能设计标准（采用居住建筑部分）JGJ26-95住宅设计规范 GB50096-1999城市热力网设计规范 CJJ34-2002建设方提供的项目产品定位报告及建筑专业提供的设计资料（2）设计内容本工程设计包括：采暖、通风及防排烟系统设计。（3）采暖系统设计 接引城市集中供热管道，在建设区域设置换热站，由换热站引出的供热主管沿室60、外暖气沟分别接入各用户单元设独立的采暖入口装置，采用同城系统，上供下回。 住宅楼采用分户计量采暖系统，除厨房外各房间均采用散热器采暖。（4）通风系统设计 围绕绿色建筑、节能建筑等设计理念，设计充分考虑利用自然资源，与建筑配合，通过合理的气流组织，采用自然通风方式改善室内的空气品质。 地下各设备机房设置机械通风系统。 卫生间及公共卫生间设置机械通风系统。 厨房、餐厅等设置机械通风系统。（5）防火排烟系统 防排烟系统依据建筑设计防火规范要求，楼梯间合用前室需设防排烟系统。楼梯间采用自然排烟系统。在不满足自然排烟条件的部位，设置机械防烟及排烟设施。 防火系统a、合用前室采用机械加压送风,风机设于屋顶61、。各层前室设有多叶送风口,送风口与风机联动。当发生火灾时手动开启或自动接受消防中心发来的信号开启着火层及其上一层的送风口,并联动设于屋顶的风机投入运行。b、通风、空调风管穿越空调机房的隔墙，楼板及防火分区的隔墙处，均设置与风机连锁的防火阀（70熔断）。厨房排油烟管路设置150关闭的防火阀。c、空调风管、水管保温均采用非燃烧材料。d、所有排烟风机入口均设有280熔断的排烟防火阀，当熔断器熔断时，联动风机停止。e、防排烟控制为：排烟风机及与之相关的送风机均启动，平时使用的空调机，排风机以及冷热源系统均停止运行。（6）消声减振设计 空调机组送回风、新风管及所有通风机进出风管处，均设阻抗复合式消声器或62、消声弯头。 机房由建筑专业作消声处理，门采用甲级防火隔声门。 所有带有机械转动的设备基础均作减振或隔振处理。 要求空调通风设备安装后均能满足噪声标准的给定位。6.5电力设计1.设计依据民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92低压配电设计规范GB50054-95供配电系统设计规范GB50052-95火灾自动报警系统设计规范GB50116-98建筑物防雷设计规范GB50055-93建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311-2000智能建筑设计标准GB/T50314-2000有线电视系统工程技术规范GB50200-94民用闭路监视电视系统工程设计规范GB50198-942、强电部分（163、）高、低压变配电系统供电方案本工程设10KV电源由市政道路引入，电源为两路10KV电缆埋地引入。变电所设置本项目设变电所1处，包括10KV高压开关站，供给住宅楼、商业楼、公建等处供电。供配电系统由于本项目住宅负荷分散的特点，采用10KV环网供电。住户电源交流220/380KV由小区内户外变电站供电；各栋住宅楼、商住楼和各配套公建用房设低压配电间，且低压侧设计量。容量大而集中的采用放射式配电，容量小而分散的采用树干式配电。环网供电具有配电网路简化，供电运行合理、可靠，维修管理方便等特点，同时又可大节省高压设备和土建投资。变电所的变压器负荷率控制在7080%，每个变压器的容量不宜超过1000KVA64、，其低压供电距离控制在250米以内。线路敷设小区内变电所引出配电干线采用聚乙烯绝缘聚氯乙烯护套内钢带铠装电力电缆供电。且按温升选择和按电压损失校验电缆，小区内的供配电线采用走电缆沟和直埋敷设的型式，沿道路一侧的人行道和绿化带下走线。用电计量本工程采用低压计量方式，商铺、住宅采用一户一表，楼梯间设公用电度表。照明设计住宅楼、商业网点及配套公共建筑，均按国家标准建筑照明设计标准GB50034-2004设计。配套公共建筑内设备室、商业照明等照明采用荧光灯灯具，镇流器选用电子式或电感式。建筑物防雷及接地系统本工程属三类防雷建筑物，考虑所处地理位置，按二类防雷设计。屋面设避雷带，且在整个屋面组成不大于165、0mX10m的避雷网格，利用柱内主钢筋作为引下线。屋顶上的各种金属部件均与避雷网可靠连接；垂直敷设的金属管道及金属物的顶端和底部应与避雷装置连接，沿外墙垂直敷设的金属管道及金属物还需隔层与避雷引下线和防侧击雷主筋可靠焊接。（2）弱电系统： 电话系统本工程住户为322户，每户2对电话线，共需市话线644对。本工程商业住户按每100m2设置1对电话线，共需120对 有线电视及楼宇对讲系统：本工程设置有电线电视，由市有线电视网穿管埋地引入。在住宅大门进户处设对讲机。闭路监视系统电视监控操作台设于各保安分区的保安监控室内，操作台可以对每部监控摄象机进行直接控制。本系统采用全矩阵系统，所有摄像点应同时录66、象，按功能做时序切换。同时可手动选择某一摄象机进行跟踪、录象。楼宇自动控制系统本工程设置楼宇自动控制系统，采用分布集中式系统。监控内容包括：给水系统，排水系统、制冷系统、新风机组、排风机、送风机、变配电系统、照明系统等。消防系统电气消防系统包括：a.火灾自动报警系统 b.消防联动控制系统 c.消防直通电话系统 d.消防事故广播系统 e.电梯运行监视控制系统消防控制室与保安控制室联合设置，消防控制室对所有建筑的消火栓、自动喷洒灭火系统、防烟系统以及一般照明及动力电源实行监视和控制。本工程形成统一的电气消防系统。6.6供热与燃气设计（1）设计依据城镇燃气设计规范（GB50028-93 2002年版67、）其它相关的国家现行规范和规程（2）燃气种类本小区拟供应的燃气为城市管道天然气。（3）燃气系统 燃气计量按每户安装一具双眼燃气灶和一台燃气热水器计，用气量按5.4m3/h考虑，同时使用系数取0.12。每户选用额定流量为4.0m3/h的燃气表一只，其瞬间最大流量为6.0m3/h。 燃气管网：从市政燃气管接DN100燃气管直接接入各住宅单元，燃气立管在各户厨房明装，每户预留一根DN20的接口。第七章 项目节能方案分析7.1用能标准和节能规范1、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） JCJ26-952、外墙外保温工程技术规程JGJ144-20043、民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB503668、4-20054、民用建筑热工设计规范GB50176-935、建筑照明设计标准GB50034-20046、建筑采光设计标准GB/T50033-20017、城镇燃气设计规范GB50028-938、采暖居住建筑节能检验标准JGJ132-20019、地板辐射供暖技术规程JGJ142-200410、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-9211、公共建筑节能设计标准12、国家及山东省政府职能部门有关节能文件要求7.2能耗状况和能耗指标分析1、能耗状况（1）用水住宅用水指标为250L/人d，按365天/年计算；绿化用水指标按平均2L/m2d，按6个月180天计算；商业建筑用水指标为8L/d,按365天/年计69、算；未预见水量取生活用水量的10%估算；则本项目共计年用水量为20.43万吨，折标煤49.62吨。用水量表详见表7-1。注：新鲜水折标煤系数来源于中国能源统计年鉴，采用系数0.2429kg/t。表7-1 用水量计算表序号项目数量用水定额日用水量年用水量1住宅楼1509人250L/人d377.25吨13.77万吨2商业楼12000.2m28L/m2d96吨3.50万吨3绿化9484.96 m22L/m2d18.97吨0.34万吨4道路39984.04 m22L/m2d79.97吨1.44万吨5未预见用水量_按生活用水10%计37.73吨1.38吨6合计609.92吨20.43万吨（2）用电用电负70、荷计算a居住用电负荷应用负荷密度法确定计算居住用电负荷PM (适用于照明及家用电负荷)，其表达式如下：PM=PedS式中PM实际最大负荷，kWPed单位面积计算负荷，W/m2S小区总面积，m2同时系数，Ped取山东省标准50W/m2，项目住宅总建筑面积34157.4m2，同时系数取0.26，则计算得实际最大用电负荷为：PM=5034157.4/10000.26444.05kWb商业及公建用电负荷采用负荷密度法，按110W/m2计。项目商业及公建建筑面积为12000.2m2，取同时系数0.3，则商业及公建用电负荷为12000.21100.3/1000396.01kW用电量计算a居住用电住宅小区负71、荷中占比重较大的是照明及家用电负荷，照明及家用电负荷出现最大值的时段为每天19：0022：00，因而在计算小区的最大负荷时就以19：0022：00时段的照明及家用电负荷为基础。由以上计算可知，本项目居住最大用电负荷为444.05kW，计算用电量为：Q1444.05kW3小时365天48.62万kWhb商业及公建用电商业及公建用电按每天10小时计，用电量为Q2396.01kW10小时365天144.54万kWh由以上计算结果可知，项目年总用电量为：QQ1+Q2 =48.62+144.54+193.16万kWh。折标煤237.40吨。注：电力折标煤系数来源于中国能源统计年鉴，采用当量值值0.12272、9kg/kwh。（3）天然气本项目住宅居民厨房用气采用天然气，由市政天然气管网供给，根据烟台地区人均天然气用量统计数据居民生活用气耗热指标2930MJ/人年（即82.44m3/人年）计算, 则本项目天然气年用量为12.44104 m3，折标煤165.45吨。具体用量表详见表7-2注：天然气低热值按35.54MJ/Nm3计算。天然气折标煤系数来源于中国能源统计年鉴，采用等价值1.33kg/m3。表7-2 天然气用量统计表用气位置用气标准用气人数用气量日用量（m3/d）年用量（m3/a）规划总人口82.44m3/人年1509人340.8312.44104（4）采暖本项目采暖采用集中供热方式，采暖范73、围为住宅、商业楼、会所及其他配套公建，采暖室内设计温度按20计算，综合采暖规划热指标取31W/m2（已含3%管网热损失），项目总供热面积46157.6，则项目热负荷为1.43106W。按照供热111天，每日按供暖24小时计，则年总耗能为：1.43106W 241110.86/7000=4680.27t/a标煤注：1W0.86kcal/h标准煤低位发热量为7000千卡/kg。2、能耗指标分析本项目建成后，年能耗量共计5132.74吨标煤，单位建筑面积耗能量为0.11吨标煤/平方米。7.3节能措施和节能效果分析1、建筑节能建筑能耗一般是指建筑物使用过程中的能耗，主要包括建筑采暖、热水供应、电气、炊74、事等方面的能耗。本项目采用的降低建筑能耗的主要措施有：（1）利用建筑物本身节能的方式，大部分楼宇采取南北朝向。在设计上，注重自然光及自然通风，使大部分房间保持很好的采光性及通风性。（2）体形系数建筑外形较为规则。体形系数小于规范要求。（3）外墙外墙面采用外保温，传热系数不大于1.50W/m2。（4）门窗房间门窗面积尽量控制在规范要求的范围内，且选用密闭性能高的门窗，满足国家规范对窗户密闭性的要求级别。传热系数不大于4.7 W/m2。 （5）屋顶屋面设隔热保温系统，传热系数不大于1.00 W/m2。屋面的保温层应选用容重小、导热系数低、吸水率低的材料。采用倒置式屋面和屋面绿化来降低建筑的能耗，采75、用蓄水屋面，大量消耗晒到屋面的太阳辐射热，从而有效地减弱了屋面的传热量和降低屋面温度，是一种较好的隔热措施，是改善屋面热工性能的有效途径。（6）楼板对于有架空层楼板下部采用保温材料外包。（7）电气主要耗电点为居民生活用电、商业和道路照明用电，电线均采用铜电缆，不采用铝胶线架空的方案，以减少线路损耗；灯具采用高效荧光灯类产品、高强度气体放电灯及电子镇流器；楼梯采用声控开关及室外路灯用光控和时控双向控制。（8）设计时对采暖供热系统进行水力平衡计算，确保各环路水量符合设计要求，户外采暖管道采取保温措施，供热系统采用温控和分户热表计量方式。本项目采取的节能措施，均按国家及行业相关标准与规范的要求实行，76、能达到国家及行业规定的节能效果，所以节能措施是现实可行的。第八章 环境保护与节能、安全8.1环境保护1.建设地点环境现状本项目建设场区选在xx市xx路，规划总用地59281平方米。建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，该区域紧邻大道，周围环境状况良好，周围水体、大气、土壤、植被具有较强的自净化能力，并且具有一定的环境容量，非常适合生活小区的建设，地理位置优越。2.污染分析及治理措施本项目主要可能的污染源有住宅和商业网点排放的生活污水，厨房油烟、停车场汽车尾气和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。(1)主要污染源与污染物住宅区建设主要污染源为生活污水、厨房油77、烟及生活垃圾。为确保小区本身的环境卫生，避免对周围环境产生不良影响，对上述污染源必经采取适当的治理措施。商业网点建设主要污染源为生活污水、停车场汽车尾气和生活垃圾。(2)环保治理措施本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响较小。其主要防治措施如下：生活污水治理。本项目采用化粪池对生活污水进行处理，达标后直接排入污水干管。废气治理。本项目在厨房采取设置出屋顶的垂直排放烟气道，并加强防止烟气回流和串烟的措施，尽可能不在外墙或窗户上开洞设置排油烟装置。以防止厨房油烟气味污染环境。地下车库设有汽车尾气排烟设施，排风量按6次/h换气计算，送风量按5次/h换气计算，晚上送、排风量均减半，排烟口设在78、屋顶。生活垃圾治理。本项目所产生的固体废弃物主要来自生活垃圾及客人丢弃的废弃物，垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员；住宅区垃圾收集采用流动环卫车定点、定时、分类统一收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾处理厂。噪声污染治理本工程的主要噪声源为制冷机组、各种水泵、风机及空调器、冷却塔等。为了减少这些设备噪声对环境的污染，设计中在设备选型上尽量选用低噪声音型。为了减少对环境的污染，设备均设置在封闭地单独房间内，其墙面进行一定的吸噪处理，使噪声降到规范允许的范围内。(3)施工中的环境保护本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围人群和环境会造成污染。因此施工中79、对产生噪声较大的机械设备需要隔声装置，对粉尘拟采用喷水除尘。总之，在项目建设和运营过程中，采取措施后均可符合环保法规要求。3.绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染、保护环境方面也有特殊的作用。绿化应本着点、线、面相结合的原则，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保住宅区环境优美整洁。8.2节能措施与小区安全1.能耗分析(1)水。主要耗水为生活和道路绿化用水，拟采用PVC管道，不采用铸铁管道，以减少管道阻力。(2)电。主要耗电点为居民生活用电、商业用电和道路照明用电，配电干线均采用铜电缆，不采用铝胶线架空的方案，以减少线路损80、耗。(3)采暖。供热管道采用焊管埋地铺。2.节能措施为贯彻国家节约能源、保护环境有关政策和法规，改善当地居住建筑热环境，提高居住建筑使用过程中的能源利用效率，本项目居住小区采用生态设计，改善小区热环境与空气质量，居住建筑的节能设计，从规划、建筑、热工、空调、照明等多方面采取措施。具体措施如下：（1）建筑和建筑热工节能设计自然通风设计a.自然通风设计应以夏季为主，并综合利用风压、热压作用，重点考虑夜间自然通风。各建筑的主立面迎向夏季主导风向，或夏季主导风引向建筑的主立面。b.建筑物的单体设计应有利于自然通风。c.确定建筑物的相对位置时，应使建筑物处于周围建筑物的气流旋涡区之外。d.采用单侧通风时81、，窗户设计使进风气流深入房间。外窗（包括阳台门）的可开启面积不应小于所在房间楼面面积的10%。遮阳设计a.建筑物的朝向宜采用南向或东南向。b.建筑外窗（含阳台门透明部分）设置夏季遮阳设施，外遮阳设施与建筑物外立面造型相协调。建筑外窗太阳副射透过率不应大于0.3。c.建筑外窗的遮阳设施不应阻碍自然通风，并应避免遮阳设施吸收的太阳辐射热被进风气流带入室内。建筑外窗的遮阳设施不应阻碍房间夜间的长波辐射散热和房间获得冬季太阳辐射热。d.建筑外窗宜设置活动外遮阳设施。活动外遮阳设施应方便操作和维护，应能承受夏季晴天时的风力，保持设定位置，并必须保证暴风雨时，外遮阳设施结构上的安全。围护结构节能设计围护结82、构的外表面采用浅色饰面材料。平屋顶和东、西、东北、西北向外墙可采用绿化等生态设计方法，提高隔热性能。（2）空调与通风节能设计空调节能设计a.集中空调系统的水泵、风机采用变频调速节能技术。b.当采用风冷空调向空气排热时，建筑平面和立面设计应考虑空调设备的位置，做到既不影响建筑立面景观，又有利于空调设备夏季排热，并应便于清洗和维护室外换热器设备和部件。通风节能设计a.居住建筑通风设计应处理好室内气流组织，提高通风效率。b.当室外空气温度不高于28时，应首先采用通风降温措施改善室内热环境。在夏季高温时，应避免热风大量侵入室内。c.居住建筑通风设计应首先考虑采用自然通风。当夏季夜间自然通风不能满足2083、次/小时换气次数要求时，可采用机械通风。机械通风装置的设置，应使居室气压高于厨房、卫生间气压。宜在厨房、卫生间设机械排风，居室设机械送风。d.建筑外窗等通风设施宜有方便灵活的开关调节装置，以满足不同天气条件下的不同通风要求。（3）其它建筑设备的节能设计居住建筑室内照明应采用发光效率不低于每瓦60流明、显色指数(Ra)不小于80并带电子整流器的光源。多层居住建筑宜采用太阳能技术供应热水。太阳能热水系统的设置应与建筑物相协调。居住建筑可采用成熟可靠的热泵技术供应热水。居住建筑生活供水系统宜采用变频恒压系统。 3、安全住宅区内设保安，采用楼宇对讲防盗安全门。第九章 组织机构与物业管理9.1组织机构本84、项目开发单位xxxx房地产开发有限公司已组建项目部，负责项目开发，组织机构见下图：xxxx房地产开发有限公司项目经理营销副总（市场推广、销售）工程副总（设计、实施）财务部预算部销售部工程部材料部办公室9.2物业管理本项目建成后，物业管理由xxxx房地产开发有限公司统一向社会公开招标，由有资质并符合条件的物业管理公司来组织管理，负责对住宅楼的绿化、卫生、房屋维修和治安等进行综合管理，为业主营造一个整洁、文明、安全、方便的环境。随着居住水平的提高，居住的安全性已被提到一个非常重要的位置。在规划中已经充分考虑到居住的安全性、空间的私密性，各个住宅组群均形成较强的领域感；同时，通过在车行入口设置管理机85、构，加强进入宅间车辆的管理，仅仅允许紧急情况下的车辆驶入。组群之间的联系都可以通过步行绿化系统来解决，保证小区环境人流的单一性。同时，提高小区的科技含量，对小区进行智能化信息管理，以加强小区管理的效率和安全性。（1）信息管理：利用地理信息平台来管理住宅区文档资料、住户信息、设备和管线等方面的信息。（2）环境管理：检测和显示住宅区内噪音和空气污染指标，对小区内照明设施和绿地的喷淋设施进行控制。（3）可视对讲系统：住户可在屋内通过可视对讲系统辨别访客的身份，控制来访者的进入。（4）自动抄表系统：对水费、电费通过中心计算机网络自动抄表、自动结算，免除上门抄表给住户带来的干扰和缴费时间的浪费。（5）车86、辆出入和停车管理系统：对住宅区车辆出入进行监控以及对停车收费进行管理。（6）巡更管理系统：对住宅区内保安人员巡逻状态实施监控管理。第十章 项目建设进度计划安排本项目可行性研究报告正式批复后，应尽快着手进行前期准备工作，及时委托规划设计单位对拟建场地进行规划，并编制初步设计，进行建设场地的勘测和场地平整等工作。本项目计划建设期为2年，从第1年10月开始至第3年9月底建成。期间完成项目的土建工程、建筑设备的购置安装等工程，项目建设的同时展开预售促销工作，拟建工程建成后三年内住宅及全部销售完成。项目实施进度计划表见附表10-1第十一章 投资估算和资金筹措11.1投资估算1、估算依据（1）国家计委、建87、设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（3）山东省安装工程综合定额；（4）烟台地区材料预算价格；（5）临近地区类似工程造价；（6）现行投资估算的有关规定。2、估算范围本估算包括正常的设计、施工周期内，为完成该项目所需投入工程建筑安装工程费用。具体包括：普通住宅建筑面积22107平方米，临街商铺建筑面积12000.2平方米，临街住宅建筑面积12050.4平方米。以及相关道路、绿化所需的工程费用、其他费用和预备费用，其中工程费用包括建筑安装工程费和设备购置费。3、估算说明（1）土地费用：根据建设单位提供的资料，项目用地约47亩，土地出让费用为2730万元。（2）公共配套设施费：本项目公共配套设施主要88、是指小区变电室、气调室等，包含在公建面积内不单列。（3）开发间接费用，由于开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动，故所发生的费用可直接计入建设单位的管理费用，本项不再重复计算；（4）建设单位管理费：按建筑安装工程费用的1%计取。（5）勘察设计费、咨询费：根据国家物价局和建设部(1992)价费字375号文关于工程勘察和工程设计收费标准的通知规定计取。（6）基础设施配套费：按178元/平方米计取。（7）施工图预算或标底编制费：按建筑安装工程费用的0.12%计取。（8）工程招标管理费：按建筑安装工程费的0.1%计取。（9）工程监理费：按建筑安装工程费的1%计取。89、（10）工程质量监督费：按建筑安装工程费用0.15%计取。（11）安全监督管理费：按建筑安装工程费用0.1%计取。（12）竣工图编制费：按建筑安装工程费用0.3%计取。（13）建筑工程保险费：按建筑安装工程费用0.1%计取。（16）销售费用按销售收入的1%计取。（17）基本预备费：按建筑安装工程费用的3.5%计取。4、投资估算经测算，本项目总投资估算为12000.00万元，具体开发建设投资分配见下表。开发建设投资构成分析表 单位：万元序号名称投资额占总投资比例1开发建设投资12000.00100%2土地费用273022.8%3前期工程费177.841.5%4基础设施建设费1210.4810.190、%5建筑、安装工程费5057.9042.1%6管理费用50.580.4%7财务费用1440.0012.0%8销售费用184.351.5%9其他费用966.768.1%10不可预见费182.091.5%投资估算明细表详见附表11-111.2资金筹措及分年度使用计划本项目总投资12000.00万元。项目资金来源渠道：1、自有资金筹集4340万元，占总投资的36.17%；2、银行贷款6000.00万元，占总投资的50%；3、商品住房预售款项筹集1660万元，占总投资的13.83%。项目建设资金全部在开发期内投入，其中建设期第一年投入资金7200.00万元，占总投资的60%，建设期第二年投入资金48091、0.00万元，占总投资的40%。分年度投资估算及使用计划详见附表11-211.3借款及还本付息计划本项目在建设期开始借款6000.00万元，借款利率为年利率7.56%，按等额还本利息照付方式进行偿还，从开发经营期第3年末开始还款，每年还款2000.00万元，分三次还清。借款及还本付息计算表详见附表11-3第十二章 经济评价12.1计算期本项目开发经营期拟定为5年，其中开发期2年（第1年10月-第3年9月底），经营期3年（第3年10月-第6年9月底）。12.2销售价格及销售收入测算1、销售面积测算本项目规划总建筑面积为46157.6平方米，其中普通住宅建筑面积22107.00平方米，临街住宅建筑92、面积12050.4平方米，临街商业建筑面积12000.2平方米。上述建设内容均向社会统一销售。2、销售价格的确定经测算，项目基本销售价格确定如下：(1) 普通住宅平均销售价格为3500元/平方米；（2）临街商业平均销售价格为5500元/平方米；（3）临街住宅平均销售价格为3400元/平方米。经测算，本项目总销售收入为18434.70万元。12.3销售税金及附加估算根据有关规定，本项目销售房地产应缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加。营业税率按5%计取。销售税金及附加为1013.91万元，其中营业税921.73万元，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7%和3%计取，分别为64.52万元和93、27.65万元。12.4盈利能力分析经测算，本项目建设完成，可实现利润总额4867.74万元，税后利润3650.81万元。全部投资财务内部收益率税前为18.6%，税后为14.1%；投资回收期税前3.69年，税后3.88年。利润总额 4867.74投资利润率= = = 40.56%总投资 12000.00 利润总额+土地增值税+经营税金及附加投资利税率= 总投资 4867.74+553.04+1013.91= 12000.00 = 53.62%12.5资金平衡分析在项目计算期内，资金来源和运用总体上能够平衡起来，说明项目资金平衡能力较好。财务评价数据分析详见附表12-1：经营成本估算表 附表12-2：损益表 附表12-3：财务现金流量表