1、国际商务广场建设项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月63可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1 总 论61.1 项目概况61.2 可行性研究报告编制依据91.3 结论与建议102 项目建设背景与可行性122.1 项目建设背景122.2 项目建设的可行性1432、 市场预测与分析173.1 市场调查173.2 产品供需预测183.3 价格预测191、政府土地供应政策与方式发生变化，地价上升。193.4 竞争力分析193.5 市场风险分析204 建设规模与产品方案224.1 建设规模224.2 产品方案223、道路系统244、小区建筑小品245 选址方案265.1 项目区基础条件265.2 开发地的获取与开发275.3 已经具备的建设条件286 环境保护296.1 项目建成后的环境保护296.2 施工期环境保护307 建筑节能327.1 节能设计3272 能耗指标367.3 建设项目能源消耗种类和数量分析及供区状况377.4 建筑节能的必要性377.5 3、建筑节能措施及效果分析397.6 工艺节能措施437.7 电气与设备节能437.8 给水节能448 项目实施组织机构459 项目实施进度计划4710 原材料供应4811 投资估算4911.1 地块开发成本491、拆迁安置费：1808万元。492、国有土地出让金：1500万元。5011.2 项目建筑投资概算5011.3 预备费5311.4 建设期利息5311.5 总投资估算5412 融资方案5512.1 融资的渠道与方式552银行贷款1000万元。5512.2 分年度资金使用计划551、贷款资金属于短期贷款行为，利率低，金融市场风险小。5613 财务评价5713.1 销售收入5713.2 新设项4、目法人项目财务评价5714 社会评价6014.1 项目对社会影响分析6014.2 项目对所在地的互适性分析6114.3 社会评价6115 结论与建议62 1 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称xx市国际商务广场建设项目1.1.2 承建单位与法人代表项目开发和承建单位是xx市xx房地产开发有限公司，公司注册资本1000万元。公司法人代表xx.公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承“诚信、合作、卓越、创新”的经营理念，开拓进取。公司的经营宗旨是：为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效5、丰富多彩；为社会创造价值-服务社会，创造文明进步的生活方式；为员工创造机会-创造发展空间，提升员工价值；为股东创造回报。1.1.3 建设年限项目建设期限为2007-2009年。1.1.4 项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。xx市主城区是xx经济总量最高的地区和经济发展最快的地区，人口密度大，为城建重点地区。随着改革开放的进程，xx市近三年来商业经营场地价格由每平方米1800元均价增至3600元，增长了1倍。在xx开展商场建设不仅有利于平抑快速上涨的商业用地价格，防止泡沫经营出现，而且可以6、解决就业，巩固改革开放成果，改善城市面貌，带动全市经济发展。1.1.5 建设地点xx市国际商务广场开发项目拟建于xx市最繁华的商业中心区，定位于中心汽车站以西、襄阳路以北、新华路以东、盛康巷以南，为旧城开发改造区。1.1.6 建设方案国际商务设备广场开发项目规划占地面积21506.9平方米，合32.26亩，建筑面积97759.53平方米，其中，住宅建筑面积75318.92平方米，建设商品房523套，规划总居住人口2000人；商业建筑面积22440.61平方米，设大型超市、国际商品交易市场，就业人员1000人。基地建筑面积10763.81平方米，容积率4.7，绿化覆盖率30.24%。小区内设公共7、厕所、物业管理、休闲娱乐场所等设施，为市民家庭和商业经营提供一个优美、舒适的环境。1.1.7 基础条件供水：在襄阳路北侧与新华路东侧各有400mm城市自来水上水管线，本项目上水可从上述干线引入。雨水、污水排放：襄阳路两侧、新华路两侧现有1000毫米的城市污水管线，新雅巷、盛康巷有800毫米的生活污水管线可以就近排入，经城市污水管网排往污水处理厂集中处理。供电：拟采用双路供电，由春阳变电站引两条10千伏电缆，接入小区内配电室。考虑留有余地，变压器容量为2000千伏安。电信：本项目预计装机容量820门，拟由电信局按市场途径解决。1.1.8 项目投入总资金及效益情况本项目投入资金14105万元。本项8、目完成后，预计销售收入为19736.46万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1228.48万元,预计累计未分配利润为4042.98万元。1.1.9 主要技术经济指标附表1-1：技术经济指标项目单位数量占地总面积平方米21506.9总建筑面积平方米97759.53居住居数户523平均每户建筑面积平方米144容积率4.7绿化率%30.24停车位个2081.2 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据:（1）项目建议书及其批复文件；（2）国家的相关法律、法规、政策；（3）xx市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要；（4）xx市城市总体规划大纲（20002020年）；（5）xx市土9、地利用规划（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；（7）项目周边地区市场调研和现场勘察资料。1.3 结论与建议1.3.1 综合评价本项目属旧城区改造，对提高xx城区形象，发展xx市工商业经济，促进xx就业，都具有重大意义。建设本项目，可以显著改善xx人文居住环境、商业经营环境，是中长期城市发展的需要。项目技术设备先进，通过项目带动工商业经营、交流，对提高xx经济知名度有较大促进作用，可提升xx工业品及农产品的市场竞争力，经济效益和社会效益十分显著，xx市政府可以为项目提供优惠政策。1.3.2 结论建设xx市国际商务广场，对促进xx地方经济发展，提升xx整体形象，完善xx城市建10、设的，改善xx经营环境增加居民收入具有重大意义。项目完成后形成控制鄂西北地区的商业经济中心。项目建设地城市基础设施完善，可以节省投资和建设周期，有利于项目高标准、高质量，可研报告务实全面，建设切实可行。1.3.3 建议项目有良好的建设基础，项目选址科学合理，当地领导重视，承担单位经济力量雄厚，组织机构建全，建议尽快立项实施。项目建成后，由于经营面积大、住户多，会给管理和维护带来不便。因此，要制定严格的管理责任制，特种设备的维护经要常性，确保项目安全经营。考虑到xx市国际商务广场建成后，其用户多数为拥有较高收入的市民，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及11、安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一。而且，由于是市政开发的需要，更要重视该项目的社会效益。2 项目建设背景与可行性2.1 项目建设背景 2.1.1 xx概况xx市位于鄂西北，属汉水流域，位于东径1123011300，北纬31403240之间，版土面积3277平方公里，耕地面积148万亩，人口110万元，其中城区人口25万。本地区区位优势显著，境内有汉丹铁路、孝襄高速、316国道大动脉东西贯通，寺沙、新桐省道南北穿境，距襄樊机场40公里。向东有新开发的新兴城市随州市，向西有省级副中心城市襄樊市，为扼守川陕要道、衔接江汉平原的战略要地，历为兵12、家必争之地。2006年，xx市地区生产总值实现84亿元（不变价计）。财政全口径预算内收入实现3.2亿元。城区人均工资收入7800元。2.1.2 房地产与国民经济房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。2.1.3 项目建设必要性xx市主城区是xx经济总量最高的地区和经济发展最快的地区。人口密度大，为城建重点地区。近两年来，市政府13、认真总结了以前在城区建设和开发上的经验，明确提出了城区开发建设要超前规划、拓展发展空间，创建商、居一体，产业发达、环境优美、居住舒适的新城区。随着改革开放的进程，xx市持续了近十年的改革初现成果，民营经济蓬勃发展，城区对商业性用房和场地需求激增，近三年来商业经营场地价格由每平方米1800元均价增至3600元，增长了1倍。但是改革带来的副作用也同样不可避免地显现出来，最重要的反映就是失业率持续上升，就业压力越来越大，社会不稳定因素逐渐酝酿积累。在xx开发商业用地不仅有利于平抑快速上涨的商业用地价格，防止泡沫经营出现，而且可以解决1000人就业问题，对缓解xx就业压力，巩固改革开放成果极为有利。但14、是做为连接中南与华中、东部与西部的要地，xx市尚没有一个大型的商品集散交流商业区，迫切要求建设商业中心带动全市工商业发展。因此在市政府的支持下、在民众要求下提出本项目。xx市国际商务广场项目选择此处规划、开发，将有利于启动xx市高档商住小区建设，改善城市面貌，带动全市经济发展。2.2 项目建设的可行性2.2.1 项目前期工作准备充分为了开发建设xx市国际商务广场项目，在著名企业家、房地产商xx先生的支持下，已经成立了xx市xx房地产开发有限公司承担该项目的开发建设，公司注册资本金1000万人民币，该公司正在从事本项目的前期筹划、调查研究以及项目开发建设工作。项目建议书阶段已获准，根据枣土储出字15、（2007）第61号通知土地出让也已经xx市国土资源局办理完毕，受让年限50年。2.2.2 开发单位技术力量雄厚xx先生是随州市著名企业家，也是一个房地产开发大家，曾成功地在许多大中城市开发了多家商住综合楼盘，业务涉及武汉、襄樊、安陆等地，房地产开发、商业经营经验丰富，其产业中现有各种建筑设施设备58台套，总价值1500多万元，能够为项目提供技术支撑。由xx先生为法人代表的xx市xx房地产开发有限公司，是xx麾下的独立法人单位，将借鉴xx先生成功的商住楼盘操作经验，完全按照市场化运作，以质量为生命，以安全生产为基础，打造先进、文明、舒适的商住小区，为xx建筑市场注入新的理念和经营策略，提升城市16、建设水平。2.2.3 各级领导重视，政府支持项目本项目已被xx市各级领导纳入了重要的议事日程，从市委书记、市长到各有关部门负责人对项目实施已达成共识，市政府成立了专门领导小组服务于该项目。市政府明文规定，政策上给予大力扶持，拿出100%的精力付诸项目建设；在环境上，按照国际接轨要求，营造良好氛围。2.2.4 项目有市场要求xx市近年下岗职工日益增多，就业压力越来越大，需要更多的商业经营场所安置下岗职工，稳定社会秩序。虽然xx市城区人口已达25万人，但本市房地产一直处于低端的初级产品，没一个完善的高档社区。随着人们物质文化生活水平的提高，对安全性、舒适性较好的高档住宅要求越来越多，如果按照目前通17、用的20%左右的国内中产阶级比例计算，xx市对高档住宅现总需求量在为1.2万套以上，按惯用的10%最小增长比例计算，年需求量增加1200套以上。因此，项目有较大的市场需求，项目建设有群众基础、有社会要求，得到社会各方面的认可和支持。2.2.5 项目建设基础条件好项目建设地环境较好，城建配套条件好，自来水管网、下水系统完善，项目建设投入少、建设快，有利于项目环保和提高建设形象。2.2.6 建设环境好，政策优惠xx市环保局已经为项目进行环境评估，项目建设不会影响xx环境。xx市发改、建设、城管、税务等部门均表示大力支持这一促进xx城市升级和可持续发展的项目建设，建设过程中按国家最优惠的政策减免相关18、费用。3 市场预测与分析3.1 市场调查3.1.1 总体市场据2007年上半年xx房产指数报告显示：房地产综合物业价格为826元/m2，从市场形态来看，全市各地区楼盘销售量是上升趋势。3.1.2 户型与市场分布目前xx市住宅市场供应上，住宅面积在100m2以下的占总量的4%，住宅面积在101-120的占总量的32%，121-140占总量的45%，141-160的占总量的5%，161-180占总量的10%，180以上的占总量的4%。从以上统计结果看，120m2-140m2的住宅面积目前是xx市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。3.1.3 市场价格购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关19、心的问题，根据调查结果，购房者对购房总价格的承受能力如下：承受总价格在10万元以下的占33%，承受总价格在10-15元万之间的占30.5%，承受总价格在15-20万元的占24.50%，承受总价格在20万以上的占12%。以上调查结果显示,xx市购房者所能承受的价格在10-20万之间，比例占到总量的50%以上。重点调查的项目所在地周边的主要楼盘销售状况：2005-2006年项目区所在地的清水房房产价格由660元/平方米左右的均价，上涨至760元/平方米，涨幅15%，且销售情况良好；2007年上半年项目区所在地的清水房房产价格由760元/平方米左右的均价，上涨至860元/平方米，涨幅13%，商铺价格20、由2004年的1800元/平方米上涨至3600元/平方米，涨了一倍，且供不应求。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便，利于商业经营；二是该区域楼盘有充足的消费群体教育员工、公务员和成长中的中小企业、个人投资者。3.2 产品供需预测根据调查，目前xx市房地产投资大幅增加。一是近年来城区人口每年增加约2万人，需居住面积40万平方米以上的建筑面积。二是xx市近年来城区人口收入增长较快，平均年增加500元以上，随着收入的提高和经济发展，城区人口改善居住面积和拥有第二套住房愿望的人越来越多，平均每年约需20万平方米以上。三是近年新兴的投资热，促使高收入人群收缩现金贮备，转而投资较高回报率和回报稳定的21、房地产。据此分析，此时开发经营商铺和商品房，迎合市场需求，销售前景良好。3.3 价格预测据调查，今年xx市还将陆续推出一系列的中高档房产项目，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动xx市房价继续走高，预计房价升幅在15%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：1、政府土地供应政策与方式发生变化，地价上升。2、需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业已渐成主流，购房人群必将迅速扩大。3、购买力的增强。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，居民购房能力将大大提高，致使房22、价上涨。4、住宅品质的提高。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。3.4 竞争力分析由于xx市房地产发展水平相对较低，致使大量开发企业纷纷进入房地产开发行业，房地产市场竞争激烈，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。鉴于xx市xx房地产开发有限公司实力雄厚、信誉良好，可以根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上项目区靠近xx市中心汽车客运站，环境优越，所以该地区市场上商业经营场所和住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为本项目开发带来了无限的商机。323、.5 市场风险分析3.5.1 主要客户该项目主要商业对象为大型超市的供货商、综合商铺的投资者；主要居住对象为知识分子、较高收入的公务员、企业主。这部分人收入稳定，投资意识强，对家庭居室的要求较高，关注住宅品位，对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，所以投资风险不会太大。3.5.2 通货膨胀在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，其本身对通货膨胀具有防护能力，这是由房地产本身具有的特性决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。3.5.3 政策风险房地产开发受政府行为影24、响较大，同样也受银行利率影响，但本项目开发周期短，依照目前政府政策，风险较小。4 建设规模与产品方案4.1 建设规模xx国际商务广场建设项目规划占地面积21506.9平方米，合32.26亩，建筑面积97759.53平方米，其中，住宅建筑面积75318.92平方米，建设商品房523套，规划总居住人口2000人；商业建筑面积22440.61平方米，设大型超市、国际商品交易市场，就业人员1000人。基底建筑面积10763.81平方米，容积率4.7，绿化覆盖率30.24%。小区内设公共厕所、物业管理、休闲娱乐场所等设施，为居民和商业经营者提供一个优美、舒适的环境。4.2 产品方案4.2.1 户型选择小25、区商品房规划以中高档多层住宅为主。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪高品质住宅区的风貌。户型，见下表：附表4-1：户型分配表楼型户型格 式面积（）数量（套）总面积（）A2室2厅2卫1厨1阳台148.449614250.24B3室2厅1卫1厨1阳台128.52486168.96C2室2厅1卫1厨1阳台130.08526764.16D3室2厅2卫1厨2阳台148.44527718.88E3室2厅2卫1厨2阳台146.268412285.84F3室2厅2卫1厨1阳台148.448412468.96G2室1厅1卫1厨1阳台13026、.08567284.48H2室1厅1卫1厨1阳台164.26518377.26小区商铺规划为整体式商厦设计，考虑到为xx总体经济服务，以建设大型超市和经贸活动场所为主，经营方式上主要开展租赁经营或期权式经营。4.2.2 技术设备条件1) 室外：外墙：采用高级进口外墙乳胶漆涂料，三层以下面砖装饰。屋面：现浇坡屋面顶、局布屋顶花园。2) 室内：内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝塑扣板吊顶。地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。窗：户外窗用塑钢窗、中空玻璃。门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝塑扣板27、吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送节水马桶、预留热水器接口位。其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3) 配套设备：电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。电气配置：开关、照明、插座，电表一个。给水：每户独立水表。排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。升降系统：商厦部设电梯5部，其中自动扶梯2部、平板式自动扶梯1部、垂直升降货运电梯2部，均考虑选用苏州富士佳产品；房产部设电梯11部，考虑到经济性和先进性并重的原则，选用武汉智能电梯公司自主研发的成果每秒可运行3米的电梯。3、道路系统道路为小区28、主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团串在一起，形成“树枝状”道路系统。4、小区建筑小品入口：区内设保安。入口处有宽广停车场。指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯：保证居住区夜间行人、车和公共次序安全。既有安全保护功能，又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既美化，又方便使用。栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形呈高低变化，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。附表429、-2：技术经济指标项 目单 位数 量居住户数户523居住人数人2000户均人口人3.8总建筑面积75318.92容积率4.7绿地率%30.24用 地 平 衡 表项 目单 位数 量小区规划用地21506.91、建筑用地10763.812、道路用地3309.423、公共绿地6503.674、其他用地9305 选址方案5.1 项目区基础条件眼下人们买房和投资商铺，不光看房型、地段、朝向，还要看商业区的位置、小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民，有利于场区合理布置和安全运行及有利于保护环境和生态出发，选择在旧城区改造的襄阳路与新华路十字交会处西北向建设，本地区30、多是三层以下旧民居，拆迁量小，有利于减少投资、提高效益。5.1.1 自然条件通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测，该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，20层以下的房地产不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，开挖土石方不会影响到土地平整、道路铺设、基础施工及地下工程排水。5.1.2 城市的基础设施条件政府部门已为项目提供了排水、电力、交通等基础设施。项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。交通方便，周边学校、购物、娱乐场所和公园绿地完善齐备，为居民日常生活提供便捷。5.2 开发地的获取与开发该地块土地使用权以出让方31、式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。该项目建设用地按如下程序进行：申请选址：向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。制订方案：由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。申请批准：向xx市人民政府正式申请审批，批准后的征地方案，由城市规划部门核定“红线图”，发出规划许可用地通知。发布用地通告：由市土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。签定补偿、安置合同：由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。发32、证：由土地管理部门签发允许使用土地的证明。目前，项目已经完成国有土地使用权的挂牌出让，xx市人民政府授权xx市国土资源局以枣土储出字（2007）第61号批准出让面积21506.9平方米，批准土地用途商住综合用地，出让年限50年。5.3 已经具备的建设条件供水：在襄阳路北侧与新华路东侧各有400mm城市自来水上水管线，经城建管理部门批准、城市自来水公司同意，本项目上水可从上述干线引入。雨水、污水排放：襄阳路两侧、新华路两侧现有1000毫米的城市污水管线，新雅巷、盛康巷有800毫米的生活污水管线可以就近排入，经城市污水管网排往污水处理厂集中处理。供电：拟采用双路供电，由春阳变电站引两条10千伏电缆33、，接入小区内配电室。考虑留有余地，变压器容量为2000千伏安。xx市供电公司已经批准本供电方案。电信：本项目预计装机容量820门，拟由电信局按市场途径解决。6 环境保护6.1 项目建成后的环境保护6.1.1 污染物的处理本项目为商住综合开发，无工业生产，不产生工业废弃物，主要污染源为生活废水、生活垃圾、少量的固体废弃物。本项目产生的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道；生活垃圾根据测算，目均约为2.4吨，按xx市现行的处理办法，实现定点收集，由本项目物业公司在小区内规划设立固定收集点6个，按目前国内惯例实施垃圾分类收集，定时运输，由xx市环卫局34、负责用专用垃圾车转运，防止运输过程的洒漏，造成二次污染，运输费用由物业公司集中支付。垃圾人均日产量的计算方法： 在日产日清的情况下，计算居民区一天(24h)产出垃圾量公式如下： R=W*S=1.2*2000=2400 kg /日式中：R日产量，kg日； W人均日产垃圾数量，根据2006年分析数据，取值为1.2； S居住人数，指常住人口。6.2 施工期环境保护6.2.1 施工期污染源1、施工期噪声污染源。施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电35、钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。表6-1：各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85表6-2：交通运输车辆声级施工阶36、段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段土方外运大型载重机90底板与结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车80-85装修阶段各种装修材料及主要设备轻型载重卡车752、施工期扬尘。施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。3、施工期废水污染源。施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。4、施工期固体废弃物。施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各37、种建筑装修材料。6.2.2 施工期环境保护通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程38、进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。7 建筑节能7.1 节能设计7.1.1 设计依据项目节能设计应能适应社会的发展，满足消费者的需求，提高室内舒适度，减少空调设备，从根本上降低建筑能耗。本地区属于气候过渡地区，这一地区的气候特点夏季气温较高，持续时间长达34个月，太阳辐射强度大；冬季较冷，时间长达23个月，相对湿度较大，季节风旺盛。该地区住宅建筑的保温隔热还没有一个可参考的理论依据，住宅室内环境质量普遍较差，冬季室内阴冷潮湿，最冷月份室内平39、均气温只有46；夏季闷热，最热月份室内气温高达32左右，特别是在顶层及西晒房间显得十分闷热难受。建筑节能设计主要根据该地区一年四季太阳的运行规律，分析该地区生物气候特征，采用合适的建筑造型，以及建筑朝向，并采取有效的建筑遮阳措施。（1）公共建筑节能设计标准（2）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（3）建筑节能工程施工质量验收规定（4）全国民用建筑工程设计技术措施节能专属7.1.2 主要节能设计主要指标：本地区属夏热冬冷地区，为推进夏热冬冷地区建筑节能工作，依据公共建筑节能设计标准、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001（以下简称节能标准），节能50%。（1）控制节能措施的规定性指40、标。外墙和屋顶平均传热系数K值分别控制在1.0，0.7 W/(m2.K)以下，窗墙面积比小于0.35，K值控制在3.2 W/(m2.K) 以下等。（2）控制采用节能措施后的节能综合指标。夏季耗冷量指标必须小于26.6W/m2，空调年耗电量小于24.1kWh/m2，冬季耗热量指标必须小于17.4W/m2，采暖耗电量小于31.0 kWh/m2。围护结构节能措施：在自然通风的情况下，要使室内气温低于室外气温的有效方法是加强外墙及窗户的隔热性能。因此，建筑外墙体采用浅色饰面来达到外墙反射隔热的效果。围护结构本体节能措施主要是指墙体、屋顶、窗户的保温与隔热。目前节能住宅常用的有：具有保温、隔热、承重且价41、廉的保温墙体、外墙外保温体系、外墙内保温体系、屋面保温体系、门窗的保温与隔热技术。（1） 保温墙体。采用混凝土空心小砌块，其构造简单、施工方便、价格低廉，生产能耗低、重量轻。（2）外墙外保温技术。先用北京秦天科技发展有限公司的FGC（有机硅）外墙外保温墙体材料，是经建设部科技发展促进中心评估并推广的墙体保温材料。突出的优点是，保温体系与外墙墙体物理性能接近，施工工艺简便（现场混拌，一次可抹10cm厚）。（3）节能门窗。采用塑钢（彩色）、彩钢，中空玻璃、真空双玻璃结构，保温和隔噪性能好。（4）屋面保温和隔热。在屋面上加盖保温隔热的岩棉板。用水泥澎胀珍珠岩制成方形的箱子，内填岩棉板，倒放在屋面上，42、在板与屋面之间形成3cm的空气间层。（5）外围护结构节能措施。重视遮阳板、窗帘、百叶窗等节能措施的使用。外围护结构外表面采用日射吸收率较低的白色或接近白色的浅色涂料和饰面，隔热工程的重点应是东西墙。内部结构节能措施：考虑围护结构周边混凝土梁、柱、剪力墙等“热桥”的影响，以保证建筑在夏季空调和冬季采暖时通过围护结构的传热损失与传热量小于标准的要求进行节能措施安排。分户墙采用150mmZMQ砌块，传热系数为0.85 W/（.K）求。建筑布局：建筑物朝向设计根据节能需要，除少量因地理条件限制的地段外，全部采用南北朝向设计，减少夏季太阳照射量。材料上选用加气砌块，轻质复合建材，造型简约，施工简易。在建43、筑的布局上舒展开敞，窗墙比采取小于0.35的国家标准设计。采用较深的门廊和遮阳板有助于导风与降温。内部空间的组织与划分：采用开敞的平面形式，所有房间都有直接的通风采光，保证使一套住房内不同方位的房屋之间有流畅的气流，形成穿堂风。住宅设计 “大厅小卧”，大进深，小开间，合理分户，主客分区，食寝分离，动静分区，居寝分离，有良好的空间环境和使用效果，并使其有一定的超强意识。72 能耗指标7.2.1 夏热冬冷地区传热系数限值围护结构部位传热系数K W/(m2K)屋面 0.70外墙（包括非透明幕墙） 1.0底面接触室外空气的架空或外挑楼板 1.0外窗（包括透明幕墙）传热系数KW/(m2K)遮阳系数SC(44、东、南、西向/北向)单一朝向外窗(包括透明幕墙)窗墙面积比0.2 4.70.2窗墙面积比0.3 3.5 0.55/0.3窗墙面积比0.4 3.0 0.50/0.600.4窗墙面积比0.5 2.8 0.45/0.550.5窗墙面积比0.7 2.5 0.40/0.50屋顶透明部分3.00.407.2.2 热工数据商厦热工数据如下：建筑的体形系数为 0.40;外墙的平均传热系数为 Km1.0;屋面的传热系数为 Km0.7;窗墙比为 r0.3;东西向外窗遮阳系数不大于0.60，外窗气密性不低于II级。幕墙工程的上述各部件热工指标依据标准。居住建筑节能设计概况体形系数，条形：0.35;外窗采用断热铝合金45、中空玻，K=3.2;外窗及阳台门的气密性等级，不低于II级;外墙平均传热系数,K1.0;分户墙,K0.85;楼板采用100厚钢筋砼，面层用户装修木地板K1.0; 户门采用钢质防盗防火门，K1.46;经计算建筑物节能综合指标，满足采暖和空调耗电量限值31.0/24.0。7.3 建设项目能源消耗种类和数量分析及供区状况xx市建材行业发达，城区内有多家中小型水泥制品企业，有真龙水泥厂，葛洲坝水泥有限公司等品牌水泥，钢材可由xx市钢材市场供应，产品质量有保证；行政区域有砌块生产厂家、屋面材料生产厂家、门窗玻璃厂家、防水建材直接供应；总之，项目能源消耗种类供应充分，市场平稳。7.4 建筑节能的必要性7.46、4.1 实施建筑节能是我国发展国民经济的需要我国的能源增长速度，总是跟不上国民经济的增长速度。能源短缺，已成为我国经济发展的一个根本性的制约因素。节约能源和实施建筑节能，是我国的一项重要国策。国家颁布了中华人民共和国节约能源法（1997年11月1日全国人大常委通过，1998年1月1日起实行）。节约能源法第三十七条规定，“建筑物设计和建造应当依据法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。2002年2月18日，建设部依法颁布了76号部长令民用建筑节能管理规定，先后颁布了一系列的建筑节能设计标准。7.4.2 实施建筑节能是贯彻国家可47、持续发展战略的需要可持续发展的概念，是挪威前首相布伦特夫人领导的联合国世界环境与发展委员会在1987年在我们共同的未来报告中提出的，可持续发展是指“既满足当代人的需要，又不损害后代人满足需要的能力的发展”。这一概念包含的基本内容，为世界各国所接受，并成为世界各国的发展战略。1996年3月，江泽民同志在中央计划工作座谈会上指出，“所谓可持续发展，就是既要考虑当前发展的需要，又要考虑未来发展的需要，不要以牺牲后代人利益为代价来满足当代人的利益。”可持续发展是集生态、经济、社会三位一体的协调发展。7.4.3 实施建筑节能是提高人民生活质量的需要随着我国经济的发展，人民生活水平的提高，人们日益要求提高48、生活质量，其中包括在建筑物来实施采暖与空调，以改善和提高工作生活场所的室内热环境质量。在我国南方地区实施冬季采暖，全国大部分地区实施夏季空调，已成为普通现象。我国在实施建筑节能之前的建筑，其围护结构的热功性能普遍不好。因此，人们普遍要求提高建筑物的保温隔热性能，降低采暖与空调的用能费用，做到冬暖夏凉，改善和提高建筑物室内的舒适度。7.4.4 实施建筑节能是削减季节性用电高峰的需要由于我国南方地区的制冷空调和北方地区的采暖空调用能基本上都采用电能，因而，形成冬季和夏季的季节性用电高峰，造成季节性供电不足，拉闸限电在所难免。如果按高峰用电配置电力生产，又会产生低谷供电的电力生产难题。因此，实施建筑49、节能和合理选择采暖空调用能，是实现我国电力均衡生产的最为有效的技术措施。7.5 建筑节能措施及效果分析7.5.1 墙体保温7.5.1.1 外墙外保温新建建筑外墙240mm厚蒸养灰砂砖，均采用外保温方案。外墙外保温技术采用北京秦天科技发展有限公司的FGC（有机硅）外墙外保温墙体材料，是经建设部科技发展促进中心评估并推广的墙体保温材料。突出的优点是，保温体系与外墙墙体物理性能接近，施工工艺简便（现场混拌，一次可抹10cm厚），传热系数值为0.54W/(mK)。此种外保温不占房屋使用面积，避免产生冷桥，建筑热舒适性好。7.5.1.2外墙内保温保温采用35mm聚苯板并用纸面石膏板覆面，用粘结剂粘贴在外50、墙表面上。纸面石膏板间用嵌缝腻子及嵌入的玻璃纤维网孔带处理可以避免裂缝，造价一般较外保温为低，施工方便，内保温层不受外界气候影响。但建筑使用面积2.6%，面积在楼板、窗台、过梁等处有冷桥问题。7.5.1.3热反射板在暖气散热器后外墙上贴上热反射板（由英国Novitherm公司生产），可将散热器传至其后外墙的热能大部分反射回室内，使散热器后的墙体温度降低，通过外墙传往室外热量减小，节约热能，并提高室内温度。7.5.1.4楼梯间墙保温楼梯间内隔墙均为240mm蒸养灰砂砖，采用石膏饰面的聚苯板贴在楼梯间一侧保温。方法是将墙面清理后，用石膏胶粘剂粘贴30mm聚苯板（密度17kg/m2）上用石膏胶粘剂粘51、贴玻璃纤维网格布加强，面层厚度为7mm。7.5.2 门密封7.5.2.1条刷状密封条拟建筑为木门，塑钢窗用条刷状密封条密封。此种密封条为尼龙短丝用钢（或铝）板夹紧成为条形刷状，再嵌入塑料夹板中形成，可有多种规格。根据需要长度剪切后，用钉钉固在木门或木窗接缝处，即可取得密封效果。此种密封条安装容易，密封严密，使用年限长，与其它各种密封条相比，更适用于户门、厨房门下部，效果也最为显著。7.5.2.2塑胶密封条拟建筑木门用塑胶密封条（英国Schlegel公司生产品。此种密封条为硬质塑料板与软质塑胶带结合而成，有各种不同规格。根据需要长度剪切后，用钉钉固在木门接缝处，即可取得密封效果。此种密封条施工简52、单，密封性能好，寿命也较长。7.5.2.3现场挤注的膏状密封条中国目前大量使用塑钢窗，其接缝缝隙宽窄不一，采用同一厚度的密封条，或者密封不良，或者关窗困难。新建建筑塑钢窗采用现场及早注的专用密封膏（英国astorSTAG公司生产）就取得了良好的密封效果。此种密封膏为简装单组分材料，施工时，将窗接缝处擦净并干燥后，用挤枪将密封膏挤注于固定扇接缝的受压面上，挤注时注意做到平直、适量均匀，相对的开启扇则贴上胶粘带并涂以孩粘液。挤注完毕后将该窗扇关闭24-48h膏体即固化，然后用刀切除其边缘凸出部分。此膏最适用于塑钢门窗密封，密封条厚薄与塑钢窗缝隙一致，寿命也长，价格较低。厨房窗户不与密封，以免炊事燃53、烧，供氧不足。7.5.3 门窗保温7.5.3.1低发射率玻璃窗为了指出玻璃窗的发展方向，在拟建建筑中采用了低发射率涂层玻璃，作为塑钢框中空玻璃窗。低射率玻璃厚4mm，空气间层厚度为12mm，为对开推拉窗。此种玻璃透明度与普通玻璃无异。短波的太阳光线照样射入，但室内产生的长波红外热却反射回来，因而保温效果较普通玻璃为优，其整窗传热系数为2.05W/（mK）。7.5.3.2封闭阳台新建建筑阳台。对阳台进行封闭处理，白天南向阳台可作取暖的阳光间，晚上则可减少室内热量的散失，对节能和提高热舒适条件有利。7.5.3.3保温门方法是在安装工程进在木门框内填入聚苯板，钉上一层面板，其传热系数为1.46 W/54、（mK）。7.5.4 屋顶保温7.5.4.1尖屋顶保温考虑到膨胀珍珠岩是一种廉价的高效保温材料，价格仅为70元/m2。把膨胀珍珠岩制成混凝土岩块能长期保持其良好的保温性能。因此，建筑物屋顶大部采取尖屋顶设计，考虑美观，上铺设25cm厚的膨胀珍珠岩块，并在上面加设彩瓦保护。其传可降低为0.28 W/（mK）。7.5.4.2平面屋顶保护少部分的平屋面上铺设20cm膨胀珍珠岩块，上用加气混凝土块支承的薄钢筋混凝土板覆盖，中间还有5cm空气间层。其传热系数为0.31 W/（mK）。7.6 工艺节能措施充分利用各种条件，实现物流自动化，从而节约能耗。7.7 电气与设备节能7.7.1 为提高供电系统的功率55、因数,减少无功电能损耗,在变配电设施中设低压静压电容器无功自动补偿装置,使整个供电系统的功率因数达0.95以上。7.7.2 选用低损耗节能型变压器，减少变压器的电能损耗。7.7.3 在配电系统中安装必要的电能计量仪表，以便对电耗进行检测并酌情调整负荷，减少系统损耗。7.7.4 使用高效率的空调和采暖设备，其中商厦部分采用中央空调。电器部分在设施中一律采取节能电器作为标准配置，在分户的装修中引导用户使用符合国家标准的节能电器。7.8 给水节能采用水池水泵（恒压变频或气压罐）管网系统用水点式集中供水。设计有地下生活水池一座，集中恒压变频供水。主水泵三台，二开一备自动切换，付泵为一小流量泵，夜间用水56、量小时主泵自动切换到付泵，以维持系统压力基本不变。恒压变频供水保证出水压力不变，根据用水量大小进行变频供水，既节约电能，又保证水泵软启动（对电网电压冲击不大），延长了水泵寿命。从造价上看较省，一般13万元左右一套，只需考虑水泵房的变频供水设备费、地下贮水池费，不需要屋顶水箱（约1500元只），还可减少屋顶水箱的二次污染和保证顶层的供水压力（用热水器压力也没问题）。生活用水采用设中水收集池，用水绿化。开发商赠送分冲式节水马桶，用于住户节水。8 项目实施组织机构xx市xx房地产开发有限公司最高权力机构是董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。组织机构图：董事会监理会总经理专家委员会行政副总 运营副57、总 销售副总办 人 财 保 采 工 营 售 物 公 事 务 安 购 程 后 业 室 部 部 部 部 部 销 服 管 务 理 部 部 部办公室：负责公司文档管理，内部员工管理。人事部：负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩工作。财务部：负责资金的筹集和管理。保安部：负责安全保卫、停车场管理工作。采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。工程部：负责项目建设。营销部：负责商品房的销售和管理。售后服务部：负责售后回访，保修修缮，处理工程遗留。物业管理部：负责与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。9 项目实施进度计划时 间任务2007年20058、8年2009年9101112123456789101112123456789前期准备土建工程开工建筑基础施工主体工程施工水电工程营销本项目工程计划自2007年10月开工，至2009年10月竣工，总工期2年。附图7-1：施工进度横道图10 原材料供应xx建材行业较发达，城区内建有鄂西北最大的水泥制品厂，年生产能力折合水泥原料5万吨，为全市建筑行业提供优质服务，保障建筑质量。城区内还有多家中小型的水泥制品企业，可为项目建设提供供给，并在建材价格上提供更大的选择范围。xx市行政区域内有xx市真龙水泥厂、葛州坝水泥厂xx生产基地等水泥生产企业，城区建材商常年经营华新水泥、葛州坝水泥等名牌水泥，近年价格59、稳定在260-290元/吨，属湖北省价格水平较低的地区之一，有利于降低建设成本。钢材可由xx市建材大市场提供，该市场是一家规范的建材专营市场，产品质量有保证，价格公平合理。本行政区域内有砌块生产厂家11家，屋面材料生产厂家6家，产品供大于求，市场竞争激烈，价格低。总之，项目建设原材料生产厂家正规，供应充分，市场平稳，处于较低的价格水平，有利于节省建设投资，提高建设质量。11 投资估算本建设项目总占地面积21506.9平方米，净用地21209平方米，总建筑面积97759.53平方米，其中商业建筑面积22440.61平方米，住宅建筑面积75318.92平方米。11.1 地块开发成本该土地的地块开发60、成本（包括拆迁费和土地批租费）3308万元。1、拆迁安置费：1808万元。拆迁费：项目拆迁建筑面积21000平方米，每平方米拆迁费(含安置)826元，计1735万元；水井4口，每口5000元；厕所两个，每个5000元；其它附属物补偿50万元。费用合计=21000*826+4*5000+2*5000+=1735万+2万元+1万+50万=1788万元评估费、拆迁管理费、委托服务办公费：20万元拆迁安置费=+=1898+20+50=1808万元2、国有土地出让金：1500万元。11.2 项目建筑投资概算11.2.1 工程概况项目建筑面积97759.53平方米。表11-1：工程概况序号 项目 内容或数61、量 序号 项目 内容或数量 1工程名称 国际商务广场(带底商) 2层数 地上16层，地下1层 3建设地点 襄阳路4标准层层高 2.8m 5建筑面积 97759.53m2 6结构类型 全现浇 7檐高 54m 8基础形式 满堂红板式 9墙体 现浇钢筋砼墙框架 10楼板 现浇钢筋混凝土平板 11屋面 地砖屋面，水泥珍珠岩保温，SBS改性沥青油毡防水 12门窗 塑钢窗，铝合金门，松木门，防火门 13地面装修 底商局部磨光花岗石地面，住宅部分细石砼楼面 14内墙装修 轻质水泥聚苯板保温 15天棚装修 素顶 16外墙装修 涂料 17电气 变配电，动力，照明，弱电、电梯 18水暖通 给排水，通风19附属物道62、路3309.42m2,绿地6503.67m219城建配套管网改造780米11.2.2 工程投资分析表11-2：工程造价分析总表序号 专业名称 造价（元） 人工费 设备费（机械） 暂估材料 单方造价 工日 造价比 1土建工程 75928484.027858258.209297616.0257066292.80776.69356213.7079.262电气工程 7359684.301050985.80829440.000.0075.2816497.007.683变配电工程 4175504.1044344.803753000.000.0042.71696.004.364电梯工程 4872977.5063、872977.504000000.000.0049.8513440.005.095给排水工程 2741158.80290525.40120150.000.0028.044299.002.866通风工程 204457.5010008.900.0086400.002.09132.000.217人防通风 518432.4057358.800.00129600.005.30757.000.548共计 95800698.6210184459.4018000206.0257282292.80979.97392034.70100.00表11-3：三材汇总表序号 专业名称 钢材(t) 其中钢筋(t) 木材(m64、3) 其中板方材(m3) 水泥(t) 1土建工程 3656.37 3530.44 1065.18 5.10 17576.62 2电气工程 104.60 1.46 10.64 10.64 208.49 3变配电工程 2.94 1.40 4电梯工程 26.84 5.40 5.40 15.28 5给排水工程 105.54 0.22 0.22 4.13 6通风工程 4.83 7人防通风 11.18 8合计 3912.30 3531.90 1081.43 21.36 17805.93 表11-4：土建工程分部造价汇总表序号分部名称直接费(元)人工费材料费机械费单方造价比例(%)1基础工程8460382.65、50714822.303587549.404158010.8086.5411.142结构工程28259676.902343624.3025657630.20258422.40289.0737.223装修工程15360232.501791066.6013569165.900.00157.1220.234构筑物工程183887.5226662.50156959.10265.921.880.245门窗工程8039090.70325557.907713532.800.0082.2310.596屋面工程1140655.50129367.801011287.700.0011.671.507建筑配件552266、22.9014825.70537397.200.005.650.738其它直接费11250019.802364417.004023364.504862238.30115.0814.439其中脚手架861389.10147914.10694796.4018678.608.811.1310现场管理费1706317.000.000.000.0017.452.2511补充材料114609.600.00114609.600.001.170.1512小计75928484.027858258.2057066292.809297616.02776.69100.00表11-5：土建工程量表序号 分部名称 数量 67、数量/建筑面积 说明 一 结构部分 1外墙面积(m2) 48814.41 0.50 2内墙面积(m2) 114136.80 1.17 不含轻质墙 3楼板面积(m2) 21281.45 0.22 非现浇部分，含楼梯和阳台 4门窗面积(m2) 16208.80 0.17 5楼梯面积(m2) 2865.92 0.03 二 装饰部分 1楼地面底层面积(m2) 24369.90 0.25 含楼梯和阳台 2楼地面面层面积(m2) 28081.65 0.29 3项棚抹灰面积(m2) 4顶棚面层面积(m2) 6170.34 0.06 5外墙装饰面积(m2) 44441.76 0.46 6内墙抹灰面积(m2) 68、2010.45 0.02 部分抹灰7内墙面层面积(m2) 2305.15 0.02 表11-6：安装工程实物量表序号 分项名称 数量 比值 比值说明 一 卫生工程 1镀锌钢管(m) 11404.80.117铸铁钢管(m)/建筑面积(m2) 4排水PVC管(m) 1088.10.0955屋面透气管(处) 97.20.001屋面透气管(m)/建筑面积(m2) 二 电气照明工程 1钢管敷设(m) 39071.70.401管长(m)/建筑面积(m2) 2管内穿线(m) 48933.450.503配线(m)/建筑面积(m2) 3照明灯具(套) 9701.10.1灯具/建筑面积(m2) 4照明支路(个) 69、9493.2 5灯具安装(套) 9701.10.979照明支路/建筑面积(m2) 6插座支路(个) 15176.7 7插座安装(套) 15171.31插座支路/建筑面积(m2) 三弱电工程 2电话出线口(个) 1671.3 电话支路/电话出线口 3用户插座(个) 1671.31 4电视支路(个) 1649.7 用户插座/电视支路 四电缆工程 1电缆敷设(m) 2835 2电话电缆敷设(m) 2108.7 表11-7：工程费用分析表项目 单方工程费用 (元/m2) 占土建或安装工程费用（%） 直接费间接费工程造价劳保统筹基金人工费材料费机械费临时费现场经费合计管理费利润税金土建 776.698.70、2360.199.910.512.881.649.224.943.3399.120.99给排水 28.04 10.658.232.18 71.0111.876.363.3292.570.99电气 75.28 8.4114.341.43 24.189.425.053.2641.910.99安装 99.967.535.231.32 44.058.44.53.2760.220.99表11-8：配套设施工程费用表序号 项目名称 造价（元） 人工费 设备费（机械） 单方造价 1道路（含停车位80个）264753.60 27400.81 237352.79 2.71 2绿化 292665.1541793.71、49 250871.66 2.99 3城建配套5500000.00 56.26 4共计 6057418.75 69194.31 488224.44 61.96 由上述各表测算：工程平均单方工程价1041.93元/平方是米，工程建设投资概算10186万元。11.3 预备费现阶段无法精确计算，根据惯例按项目基本投资5%计取为：9636*5%=509万元。11.4 建设期利息项目将在国家政策允许的范围内预售期房，计划在项目建设第二年开始，预售资金全额用于工程建设。根据银行现行贷款利率，按年6.8%计算，项目第二年计划使用贷款1000万元，第三年上半年项目交房后还清贷款，资金占用期18个月，计息为：172、000*0.068+1000*0.068/2=102万元。11.5 总投资估算附表11-1：总投资估算汇总表序号项目费用名称金额（万元）1土地开发费33082建筑工程费101863预备费5094建设期利息1025总投资1410512 融资方案12.1 融资的渠道与方式1、xx市xx房地产开发有限公司投入建设资金6000万元。2银行贷款1000万元。3. 房屋预售8000万元。利用现行房地业政策开展预售“卖楼花”，按房产总价70%预售额计算，筹集资金8000万元。12.2 分年度资金使用计划附表：12-1：资金使用计划表序号项目建 设 期2007200820091投资5077.85077.83973、49.41.1分年计划36%36%28%1.2建设投资5077.85009.83915.41.3建设期利息068342资金筹措5077.85009.83915.42.1自有资金6000922.210002.2贷款010002.3销售款收入3087.62915.4选择这种资金使用方案的优点在于：1、贷款资金属于短期贷款行为，利率低，金融市场风险小。2、预售房有利于提高房屋售价和缩短开发周期，同时可以稳定户主，提高开发成功率。3、有利于利用资金优势与供货商谈判交涉，减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。13 财务评价13.1 销售收入13.1.1 商铺销售以xx市同地段商铺平均价为基准参74、考价，基准售价3600元/平方米。销售收入=22440.61*3600=8078.62万元。13.1.1 住宅销售以襄樊市高层住宅均价乘以70%为基准价，基准售价为2200*70%=1500元/平方米。销售收入=75318.92*1500=11297.84万元。销售收入合计=11297.84+8078.62=19376.46万元。13.2 新设项目法人项目财务评价13.2.1 项目盈利能力按xx房地产适用费率6.34%为销售基准税收标准，项目营销过程中的税金为19376.46*5%=1228.48万元。项目盈利能力为：销售收入-建筑费用-销售税=19376.46-14105-1228.48=475、042.98万元。项目总投资额为14105万元，总销售收入为19376.46万元，税金为1228.48万元。总销售利润额为4042.98万元。投资利润率平均利润总额/总投资额10028.6。投资回收期3年。13.2.2 敏感性分析采用因素变化试算分析法。计算在销售价格、单位成本、销量方面在正负20%内变化时，各不确定因素变动1%对项目经济效益的影响。附表13-1：敏感性分析表项目基本方案销售价格单位成本销量-20%十20%-20%十20%-20%销售收入1937615501.17 23251.75 19376.00 19376.00 15500.80 总成本1410514105.00 141076、5.00 11284.00 16926.00 14105.00 单列税金1228982.77 1474.16 1228.44 1228.44 982.75 净收益4043413.39 7672.59 6863.56 1221.56 413.05 投资收益率%28.62.93 54.40 60.83 7.22 2.93 不确定因素变化1%引起投资收益率变化(%)-1.28 1.29 2.89 -2.36 -2.89 由上表看出，当销售价变动1%时，投资收益率平均波动-1.28+1.29%；当单位成本变动1%时，投资收益率平均波动+2.89-2.36%；当销售量变动1%时，投资收益率平均波动-2.77、89%。敏感性分析结论为：该项目最敏感因素为单位成本和销售量，其次为销售价格。附图13-1：敏感性分析曲线图 60.83 单位成本 60 55 54.4销售价格、销量（曲线 50 重合） 45 40 35-20% 30 +20%25 20 15 10 7.22 2.93 5013.2.3财务评价结论本国际商务广场开发方案主要为城区改造配套服务，建设高档商务和住宅区，经济效益适中，房价中低，市场前景阔，财务方面仍是完全可行的。14 社会评价14.1 项目对社会影响分析随着国民经济的发展，适应的专业商务经济区和房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用，78、随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境），本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境，为本地经贸提供一个平台。本项目的建设不但可以为xx市居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的经济活动、贸易洽谈、人文、自然环境带来了巨大的改善。除此以外，由于该项目的建设，将会带来1000多人的商业就业机会。项目的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。项目建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建79、设将会给社会提供大量的就业机会14.2 项目对所在地的互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。但考虑到该地区周围的交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。14.3 社会评价总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。附表14-1：项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员。提高人们的住房质量，提高了80、小区人民的生活水平对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无15 结论与建议本项目开发后可提供商业经济区22440.61平方米，提供高档住宅523套，将切实解决城区居民的生活及居住问题。由于本项目注重环境营造和公共设施的建设，将会成为xx房产开发和商业经济开发的典范，带动城区建筑品味的提高，更好地为建设和谐xx服务。而且，项目在该开发过程中文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，项目建成后新建的全新建筑造型、功能齐全的公共服务设施以及便利的交通，将在我市形成一个全新的高级商务、住宅区。项目的经济效益、社会效益和环境效益显著，开发方案是完全可行。建议：由于本项目工程量较大，项目的建设以社会效益为主，建议加强对项目的投资、质量、进度管理，确保项目质量和工期。同时各管理部门要密切配合，减免相关费用，保证开发商利益。 附表1 借款偿还计划表 单位：万元序号项目合计计算期200820091借款1.1年初本息余额10001.2本年借款100010001.3本年应计利息68321.4本年还本付息681032其中：还本01000 付息10268321.5年末本息余额10000