1、联合商务国际广场建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月119可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第1章 总 论11.1 概 述11.2 报告编制原则及依据1 编制原则1 编制依据21.3 承办单位概况21.4 项目建设的主要内容及规模31.5 项目建设预2、期目标31.6 项目经济评价41.7 可行性研究报告的编制内容及深度4第2章 项目建设背景及必要性62.1 投资环境分析6 国家宏观经济环境概述6 国务院对推进城市棚户区改造的政策6 XX省、XX市对推进城市棚户区改造的部署72.2 项目建设背景8 XX市棚户区及旧住宅区改造背景8 XX市旧住宅区现状92.3 项目建设的必要性11 是城市发展的要求11 是棚户区和旧住宅改造的要求13 是城市发展的要求15 是拉动投资和消费的要求16 是合理开发和利用现状土地与城市空间的需要16 是满足现代化城市商务和办公服务的发展需要17第3章 项目选址与建设条件183.1 项目选址18 项目选址18 XX概3、况18 城市区位优越20 产业基础雄厚21 政策环境优化22 城市规划223.2 建设条件24 地形地貌24 气候条件24 环境条件25 交通条件25 公共设施条件26 项目施工条件27第4章 建设规模与建设内容284.1 指导思想284.2 建设规模及建设内容284.3 需返还房屋概况29第5章 市场分析305.1 XX市房地产市场发展格局305.2 XX市房地产市场总体分析32 XX市房地产销售价格32 XX市销售情况分析325.3 XX房地产板块比较33 中心板块房地产分析33 环天井湖板块房地产市场分析33 城南板块房地产市场分析34 新城板块房地产市场分析34第6章 规划技术方案364、6.1 指导思想与原则36 人性化的设计准则36 生态价值观的动态化设计技术准则37 追求全新的时代气息动态化设计准则37 地域文化与国际审美情趣的有机结合38 建筑溶入城市聚居的大环境设计准则386.1.6 “城市广场”的设计理念386.2 规划目标396.3 项目总体方案40 总平面布置及交通40 竖向布置41 绿化416.4 工程设计方案41 建筑设计41 结构设计47 道路与交通组织49 空间组织与环境设计50第7章 公用工程及辅助工程527.1 给排水52 设计依据52 主要工程方案527.2 供配电54 设计依据54 供配电方案55 弱电及智能化系统60 暖通及空调设计64第8章 5、节能节水措施678.1 节能措施67 编制依据67 主要节能目标67 主要节能措施678.2 节水措施71 节水目标71 节水措施72第9章 环境影响评价749.1 项目建址环境现状74 建址环境74 建址环境承载能力749.2 项目建设与运营对环境的影响75 项目建设施工期对环境的影响75 项目运营期对环境的影响779.3 环境保护措施77 编制标准及依据77 施工期的环境保护措施78 运营期的环境保护措施819.4 环境影响评价82第10章 劳动安全卫生与消防8310.1 危害因素及危害程度分析83 主要隐患部位83 有害物质种类及危害性分析8310.2 安全设施83 防电83 防噪声846、 防雷84 防职业危害84 其他防护措施8410.3 消防设施84 编制依据84 防火等级85 防火措施85 灭火措施88第11章 项目建设管理9011.1 组织机构90 工程建设组织机构90 施工组织设计总则90 实施原则与步骤9111.2 建设管理要求91第12章 项目实施计划9312.1 工程建设周期安排9312.2 建立项目实施管理机构9312.3 项目实施进度安排93 项目建设计划93 项目实施进度表94第13章 工程招投标9613.1 概述9613.2 招标的特点及具备的要素9613.3 发包方式9713.4 招标组织形式9813.5 招标方式9813.6 本项目招标方案100第17、4章 投资估算与资金筹措10214.1 投资估算102 投资估算依据102 投资估算范围102 建设投资估算10314.2 资金筹措方式与来源103第15章 财务评价10615.1 评价基础条件设定10615.2 销售收入及税金预测106 销售收入估算106 税金预测10815.3 成本费用估算109 项目建设投资109 销售费用10915.4 财务评价指标109 财务盈利能力分析110 敏感性分析11215.5 财务评价结论112第16章 结论与建议11316.1 可行性研究结论11316.2 建议113附表：财务评价指标汇总表工程总投资估算表项目总投资使用计划及资金筹措表销售收入、税金及附8、加以及增值税估算表利润与利润分配表项目投资现金流量表借款还本付息表敏感性分析表附图：项目总平面规划图项目鸟瞰图项目单体效果图第1章 总 论1.1 概 述项目名称：XX联合商务国际广场建设地点：规划地块地处XX市南部、XX大道东南侧。项目建设单位：XXXX投资发展有限公司 主要建设内容：本项目地上总建筑面积为470183平方米，建设内容包括：联合国际大酒店23547平方米，写字楼14400平方米，商场及沿街商业50220平方米，SOHO建筑33811平方米，住宅商品房239726平方米，公寓27216平方米，安置房66090平方米，廉租房7062平方米，会所、物业、社居用房1904平方米，幼儿园9、（9班）2550平方米，半地下菜市场3030平方米，配电房405平方米，燃气调压站102平方米、垃圾转运站120平方米。地下车库及人防84291平方米。1.2 报告编制原则及依据1.2.1 编制原则1、以国家和XX省及XX市有关法令、法规和标准为原则，以XX省、XX市有关部门的批文、批件为依据，在XX市相关规划文件指导下深入研究方案、合理规划项目、科学估算投资，满足国家有关部门对可行性研究报告编制深度的要求。2、依据XX联合国际广场总体发展规划，在工程技术和工程经济科学合理的条件下，规划研究各项分部工程，充分注意项目与既有工程在建筑形式上的统一和衔接以及在公用设施上的合理衔接和过渡。3、在满足10、XX联合国际广场总体规划以及项目整体功能要求的前提下，进行方案设计研究和建筑功能优化，充分考虑项目建筑与周边城市建筑物的环境和谐，尽可能降低工程造价，使项目发挥最大的经济效益和社会效益。1.2.2 编制依据1、国务院办公厅关于转发国家计委十五期间加快发展服务业的若干政策措施意见的通知。2、XX省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要。3、XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要。4、XX市城市总体规划（20062020年）。5、中华人民共和国住房和城乡建设部关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号。6、XX省发展改革委 省住房城乡建设厅关于加快推进城市棚户区工矿棚11、户区改造的实施意见。7、XX市旧住宅区改造工作实施方案。8、XX联合国际广场工程设计方案。9、项目承办建设单位提供的相关资料。10、项目环境影响报告书。11、国家发改委及有关部门关于公共建筑项目可行性研究报告编制深度的有关要求。1.3 承建（开发）单位概况XXXX投资发展有限公司是由XX联合商务机构和XXXX置业董事长XX联合组建的项目开发企业，公司注册资金5000万元人民币，注册地为XX市（相见公司资料附件）。1.4 项目建设的主要内容及规模XX联合国际广场项目是XX市重点旧城改造工程。项目地处规划地块地处XX市南部、XX大道东南侧。该地区交通条件优越，位于XX市最繁华的商业中心XX中路的延12、长线上，离最核心商业区不到一公里，商业金融发展潜力突出。XX联合国际广场是XXXX投资发展有限公司配合XX市旧城改造，提升城市品味，打造现代化城市战略的一大手笔之作，经过精心规划而“重磅”推出的工程定位为XX市高档的“商贸休闲城市综合体”。项目名称为XX联合国际广场，是由高档商贸写字楼、大型商业、酒店、公寓和高档住宅组成。项目建成后，将形成XX兼具景观价值、生态价值、人文价值的商贸休闲、五星级酒店、高档商务和高尚居住核心区。本项目地上总建筑面积为470183平方米，建设内容包括：联合国际大酒店23547平方米，写字楼14400平方米，商场及沿街商业50220平方米，SOHO建筑33811平方米13、，住宅商品房239726平方米，公寓27216平方米，安置房66090平方米，廉租房7062平方米，会所、物业、社居用房1904平方米，幼儿园（9班）2550平方米，半地下菜市场3030平方米，配电房405平方米，燃气调压站102平方米、垃圾转运站120平方米。地下车库及人防84291平方米。XX联合国际广场项目，代表着XX日新月异的城市建设与经济发展，这样一个城市综合体的落成，又将让XX增加一个令人瞩目的城市骄傲。1.5 项目建设预期目标随着XX市城市建设的飞速发展，各类地标性城市综合体建筑的建设规划及实体不断涌现，显示着XX市迈向现代化大城市的坚定步伐。开发建设具有XX市标志性的、集商业经14、营和办公服务、以及五星级酒店、高档居住为一体的大型高档建筑工程，满足XX市对城市综合体的市场需求，为XX市迈向现代化大型城市作出应有的贡献。1.6 项目经济评价本项目总投资为164547.39万元。经可行性研究分析，本项目竣工验收后，税后财务内部收益率为33.67，财务净现值28512.71万元，投资回收期为3.31年(含建设期、税后)，项目经济指标较好,投资效益较高。1.7 可行性研究报告的编制内容及深度在对项目外部环境进行充分研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案和运营策略，制定项目初步实施计划，测算工程投资，并进行经济效益分析，最终提出项目建设的有关结论意见，供有关部门15、进行决策。本可行性研究报告的研究范围主要包括：（1） 项目提出的背景、投资必要性和经济意义（2） 市场分析（3） 建设条件（4） 建设内容和规模（5） 工程规划（6） 环境保护与节能（7） 经营方针与策略（8） 项目实施规划（9） 投资估算及资金筹措（10）经济效益分析（11）财务评价（12）结论和建议第2章 项目建设背景及必要性2.1 投资环境分析2.1.1 国家宏观经济环境概述随着国民经济的快速发展，人们生活水平不断提高，2020年我国将全面进入小康社会。我国城镇化战略的实施，推动了各地城市化的进程，而随着城市化程度的提高，城市在社会经济发展中的作用会不断增大。城市化程度也是一个国家经济发16、达程度，特别是工业化水平高低的一个重要标志。改革开放以来，中国城市化进展在快速发展，城市发展的水平从1980年的19%，提高到2006年的43.90%，提高了24.90个百分点，增速是同时期世界平均水平的三倍，差不多每年城市化的水平提高一个百分点。到2020年中国要基本实现工业化和城市化。预计城市化水平可以达到60%左右。城市发展不仅关系到中国经济发展的质量、速度和水平，而且也关系到信息社会与和谐社会的构建，城市的科学发展蕴含着经济社会转型的现实方式，是关系到中国现代化能否顺利实现的大问题。2.1.2 国务院对推进城市棚户区改造的政策党的十六大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府17、的重要工作；党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告；国务院国发200724号文件要求：以城市低收入家庭为对象，加大棚户区、旧城区改造力度、力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。XX市委市政府为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）和国务院关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号精神，多次召开专题会议，全面落实保障性安居工程工作，扎实推进城市和棚户区改造，坚持以人为本，以建设和谐社会、促进经济社会协调发展为目的18、，加快棚户区改造步伐，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象，努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。实施城市棚户区和旧住宅改造是践行“三个代表”重要思想，维护广大人民群众根本利益的体现。2.1.3 XX省、XX市对推进城市棚户区改造的部署为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）、国务院关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号和XX省发展改革委 省住房城乡建设19、厅省财政厅 省国土资源厅 (二九年十月二十三日)关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见等文件的精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议精神和省、市为推进棚户区及旧住宅区改造工作座谈会的部署，扎实推进棚户区及旧住宅区改造，XX市政府多次召开专题会议，安排建设计划，统一思想，充分认识棚户区及旧住宅区改造的重要意义，以人为本，依法拆迁和建设，以科学规划、分步实施和政府主导，市场运作的行之有效的方法，统筹兼顾，配套建设。在资金筹措方面财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。并建立健全项目管理责任制，省级人民政府对本地区城市和国有工矿棚户区改造工作负总责，对市人民政20、府实行目标责任制管理，并负责监督考核。市、区人民政府对实施部门（单位）负责监督实施；是XX市棚户区及旧住宅区改造项目的责任主体，要明确部门责任、具体措施，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位和分配公平，确保棚户区及旧住宅区改造工作顺利实施。为此国务院和省政府为2010年XX市棚户区和旧住宅改造项目明确了方向，提供了政策方面的依据。XX市相关部门机构依此加快了老城区改造步伐，全面提升城市功能，加强对主城区及主要景观轴线及区域的建筑形式、建筑色调、建筑高度、绿地空间的整体性规划调控，建设和谐有序的城市外部景观。2.2 项目建设背景2.2.1 XX市棚户区及旧住宅区改造背景近年来21、XX省沿江城市的经济发展突飞猛进，特别是国务院批准了“皖江城市带承接产业转移示范区”后，将进一步加速沿江经济的发展。XX市是全国重要的有色金属基地、全国最大的电解铜生产基地、全国最大的硫磷化工基地、国家级“火炬计划”电子基础材料基地、长江流域重要的水泥生产基地及长江三角洲经济区的重要原材料基地，具有规模较大的产业工人队伍，为XX的发展做出了巨大的贡献。随着经济的发展，在一些工业企业集中的地区，企业建设简易房屋安排职工居住或职工在企业附近自行搭建房屋居住，由于企业经营不善或改制转轨，无力对房屋进行维修、改造，逐步形成了现在的棚户区。还有的是随着城市建设的发展，一些城中村村民转为市民，土地性质转为22、国有，但居住环境、居住条件没有改善。这些老居住区和“城中村”，占据了城中大面积土地，城市基础设施无法改善，严重影响着城市的环境形象，危害着广大居民的身心健康，同时也制约着XX市的城市现代化的发展进程。为此，XX市以国家大力发展长三角经济圈为契机，在提高市民的经济文化生活水平的同时，为贯彻省发展改革委、省住房城乡建设厅、省财政厅、省国土资源厅关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见和国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）和国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区23、改造工作座谈会议精神，市委、市政府做出棚户区及旧住宅改造的工作部署，为快速启动棚户区改造工作，市政府出台了XX市棚户区及旧住宅区改造实施方案，计划从2008年开始，利用5年左右时间，将涉及总住户约2.4万户、总建筑面积约87万平方米，有着危旧房、“棚户区”、“城中村”等之称的城市旧住宅区(包括偏远厂矿区住宅)基本改造完毕。2.2.2 XX市旧住宅区现状自1985年实行房地产综合开发以来，XX市中心棚户区已基本得到改造。2003年以来，通过加大经济适用住房建设力度，鼓励困难企业利用或置换土地组织职工集资建房，加快安置房建设，我市共解决4500多户居民住房困难，但仍有约2.4万户家庭，居住在危旧房24、棚户区和城中村中。居民反映强烈，亟需改造。旧住宅区分布情况（详见下表）区 划户 数面积（万m2）备 注XX区1015621.5XX区544225.4郊区569428.5XX县8003.7边远厂矿17318.2合 计2382387.3（二）旧住宅区住房状况1房屋年久难修。多数为上世纪60、70、80年代甚至是50年代初建造的平房。如铜矿老居民区大多为上世纪50-60年代建造的平房；五松新村多为上世纪70年代末、80年代初建造的砖混低层楼房；市郊区“两矿一公司”（原大通煤矿、五峰山煤矿、碎石岭煤矿）职工居住区，50年代建造的土砖房有12栋，60年代建造的土砖房有35栋，70年代建造的土砖房有7225、栋，80年代建造的砖木房30栋。这些房屋无法按常规整修。2建筑标准低。大部分房屋为砖木结构，有的甚至为泥土垒墙。披厦、简易房相连，建设布局杂乱，阴暗狭小，房屋无基础配套设施，居民生活用水明沟排放，环境脏、乱、差现象严重。3面积偏小。居民家庭住房面积多数约35-40m2左右。4存在安全隐患。房屋年久失修，天棚变形，墙体开裂，屋面多处漏雨，有的雨水倒灌，有的地基下沉，电线老化，电线电话线乱拉乱挂，存在较多安全隐患。（三）居民类别大多数居民是有色、铜化、轻工、商业、312队、港务、华源、物资、粮食等老企业或关闭破产企业职工，多数50、60年代参加工作，工资收入不高，经济条件差，家庭人口多，有的三代同26、堂，大多买不起住房。2.3 项目建设的必要性2.3.1 是城市发展的要求、注意旧城区改造更新的内容，提供高品质的生活空间随着房地产市场逐步开放和投资渠道的多元化，以及人们不断追求更好的居住环境愿望的加剧，旧城城市中心片区得天独厚的区位优势将越来越显现，它的改造和开发应结合城市功能的补充和完善，体现出独特性和吸引力，必将给城市注入新的活力。作为城市发展多年形成的旧城区，尽管杂乱的功能与景观在现阶段严重影响着城市中心城区的形象，但也为未来改造成为优美舒适的城市地区提供了空间和可能性。同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美、有活力的生活空间，并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设、改善整个地27、区的环境。在重要功能轴与商业地段的结合点，还可以利用旧城的改造创造充满活力的公共空间，为城市提供高质量、富有人文气息的城市空间环境。结合市政府提出的对城市中心城区综合改造的总体思路，利用房地产开发推动老城区大量旧住宅区域的开发，开辟公共绿地，着力改善城市景观环境。同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美、有活力的生活空间。、疏解居住人口、降低人口密度，提升居住质量棚户区和旧住宅改造以提高居民生活环境水平为目标，坚持逐步改造、循序渐近的发展步骤。通过在新区集中建设配套设施齐全的居住新区，吸引人口外迁；坚持逐步改造，对居住密度过高，基础设施薄弱的棚户区，应加快改造的力度；加大住宅间距，满足住28、宅日照间距要求，降低建筑密度。、调整优化用地布局和结构旧城区的功能应强化XX路市级商业中心、XX路市级商业轴、长江路市级商业轴；整合商贸金融、行政办公、科研教育、文化医疗等公共服务设施用地，充分发挥市级商业中心的主导作用，提高旧城的经济的活力；改善居住环境，提高旧城景观品质，使该地区变为城市优美生活地段。、改善基础设施条件由于棚户区和旧住宅区的存在，使城市基础设施无法延伸到这些地区，给排水无法形成系统，严重影响着这些地区的居住和生活环境。通过棚户区的改造，完善给排水管系统，强化排涝能力建设；同时加强公厕、垃圾站等环卫设施的建设，提高环境质量；加强消防栓和消防通道建设，提高该地区的生活质量。、城29、市经济发展的要求XX市地处长三角经济圈和武汉经济圈的交汇中心，位于国家东西交通大动脉和XX南北交通大动脉的“十”字交汇点，经过多年的建设，已经形成了现代化的公路、铁路、水路立体交通体系，成为了皖中南交通枢纽和中心城市之一，具备了承东启西、辐射内地的独特区位优势。长江黄金水道流经XX59.9公里，水运条件得天独厚，XX港是对外籍轮开放的国家一类口岸，拥有5000吨级件杂货码头；并有多条国家重点公路、铁路穿境而过。XX作为紧邻长三角的中部地区，具有承接产业大转移的优越地理位置，承接产业转移有着十分突出的比较优势，能够满足产业梯度转移的客观需要。本次旧城改造项目实施后可以置换出城市黄金区域土地20030、多亩，用于城市开发建设城市综合体建筑。利用良好的投资环境、生活环境和发展环境，为打造XX生态和谐的城市奠定坚实的基础，是促进XX市经济快速健康发展的必然选择。同时项目建设可从根本上改善旧城居民生活环境和条件，提高群众的生活质量和水平。2.3.2 是棚户区和旧住宅改造的要求1、国家政策要求：党的十六大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作；党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告；国务院国发200724号文件要求：以城市低收入家庭为对象，加大棚户区、旧城区改造力度、力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。XX市委市政府为认真贯彻国31、务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）和国务院关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号精神，多次召开专题会议，全面落实保障性安居工程工作，扎实推进城市和棚户区改造，坚持以人为本，以建设和谐社会、促进经济社会协调发展为目的，加快棚户区改造步伐，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象，努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。实施城市棚户区和旧住宅改造是践行“三个代表”重要思32、想，维护广大人民群众根本利益的体现。从现实情况看，XX市绝大多数城市旧住宅房屋密度大，建成使用时间久，破损严重，基础设施不足，几乎没有配套的公共给水、排水、供气等设施，特别是消防安全和治安隐患突出，居住条件和环境状况急需改善，群众的呼声也日益强烈。解决这些群众的居住和生活困难问题，是各级党委、政府义不容辞的责任。所以，无论是从践行“三个代表”重要思想的高度，还是从落实十六届五中全会精神、构建和谐社会、建设平安XX的需要出发，棚户区和旧住宅改造一定要纳入日程，全面实施，让群众共享城市经济发展的成果。2、社会要求：加快解决中低收入群众住房保障问题，切实改善城乡居民的居住条件和生活环境是社会发展的必33、然要求。实施旧城的改造有利于改善城市低收入家庭和弱势群体的生活条件，加快建立和完善住房保障制度。建立更加完善的社会保障制度是“十二五”期间XX市的一项重点工作。住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，通过十多年改革发展，实现了城镇居民住房的私有化，也促进了房地产业发展和城镇建设。但是，由于多方面因素，住房制度改革的一些政策措施还没有完全到位，比如住房货币化分配问题，最低收入家庭住房保障制度建立问题等等。棚户区和旧住宅改造是进一步加快住房制度改革、完善房改配套政策措施的重要推动力量。通过实施棚户区和旧住宅改造，将进一步完善社会救助机制和保障体系，建立住房社会保障制度特别是廉租房制度，完善住34、房公积金制度，深化住房制度改革，让社会弱势群体和贫困群众分享改革发展和振兴所取得的成果。2.3.3 是城市发展的要求城市总体规划、和谐社区要求都对城市功能的完善及基础设施的配套提出了更高的要求。棚户区和旧住宅区多位于旧城中心片区，拥有得天独厚的区位优势，它的改造和开发完善了城市功能，体现出独特性和吸引力，必将给城市注入新的活力。同时棚户区和旧住宅区大都是基础设施严重不配套的平房、简易房、危险房集中区域，建设年代久远,房屋破旧,低矮潮湿,拥挤不堪,环境脏乱,排水不畅,安全隐患大,居民生活极为不便,加快改造刻不容缓。实施棚户区改造还有利于改善城市面貌，提高城市品位，使基础设施更加完备，城市整体功能35、进一步完善，也会使城市土地实现集约高效利用。同时，有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。2.3.4 是拉动投资和消费的要求实施棚户区改造，有利于拉动投资和消费，有利于加速房地产业发展，进而促进经济增长。从投资方面来讲，近些年来，我国一些经济发达地区，如北京、上海、江苏、浙江，房地产投资已经占固定资产投资的50%以上，有的城市甚至达到60%，其支柱产业地位已经牢固确立。特别是房地产业发展带动了机械加工、建筑建材、冶金制造、交通运输等三十多个相关行业的发展，还为社会提供了大量的就业岗位。一般情况下，房地产投入每增长10个百分点，GDP就增长0.5到0.36、6个百分点。可以看出，开展棚户区改造、激活房地产市场对启动内需、拉动经济增长的作用是十分明显的。五年坚持下去，对经济发展的贡献将是相当大的。再从消费方面来讲，住房消费是最大的消费，而且全部是居民个人消费。同时，由于房地产业具有生产的地域性和消费的本地化特点，这对于促进本市投资和消费的增长以及经济发展，是其它行业无法与之相比的。所以，通过棚户区改造，将会极大地增强城市经济活力。2.3.5 是合理开发和利用现状土地与城市空间的需要目前项目所在的土地范围内，多数为上世纪60、70、80年代甚至是50年代初建造的平房，可利用地地相对较多，为了最大限度发挥城市的土地利用价值和空间利用价值，同时充分发挥X37、X市的现有优势，进一步增强XX市的发展后劲，对该地综合改造的基础上，建设集商业经营、办公服务和居住服务为一体的现代化大型城市综合体项目-XX联合国际广场，则显的十分必要。2.3.6 是满足现代化城市商务和办公服务的发展需要长期以来，XX市专业写字楼市场的滞后发展及极小的供应量使得写字楼的市场供应量与需求量非常不对称，同时随着经济的发展，五星级酒店的也严重不足，无法满足商贸、金融等现代服务业的发展，急需大型城市综合体对市场功能的完善和补充。第3章 项目选址与建设条件3.1 项目选址3.1.1 项目选址规划地块地处XX市南部、XX大道东南侧，规划用地总面积14.89公顷。该地区交通条件优越，位于X38、X市最繁华的商业中心XX中路的延长线上，离最核心商业区不到一公里，商业金融发展潜力突出。3.1.2 XX概况XX市位于XX省中南部，长江中下游南岸，1956年依矿建市，是一座新兴的工贸港口城市。地处上海与武汉、南京与九江的正中心，也是中国著名的XX九华山旅游风景区的北大门，同时还是XX省实施“两点一线”开发开放战略的交叉点。城市依山襟江含湖，自然环境优美。是全国综合配套改革、优化资本结构、国有资本运营改革等试点城市，享有一系列鼓励外资投入的优惠政策。XX先后被评为全国卫生城市、全国科技工作先进城市、国家双拥模范城市、XX省首批省级园林城市、万吨级海轮进江终点港、国家园林城市。XX市位于东经1139、74200118106、北纬304512310756之间，东距芜湖市80公里左右，东南与繁昌县接壤，西距安庆市90公里左右，南与青阳县、南陵县交界，西南与池州贵池区毗邻，西北一江之隔是无为县、枞阳县，距省会合肥市120公里，徐(州)黄(山)公路线在XX长江大桥过江。面积1113平方公里(其中市区面积237平方公里)。南北最长约42.5公里，东西最宽约40.6公里，市区地势由东南向西北倾斜，形成宽约5公里、长20公里的带状地形。总人口74万人。作为新兴的现代工贸港口城市，她是皖江城市带的重要成员，是XX对外开放的重要门户。全市辖三区一县四个省级经济技术开发区，代管一个国营农场。2010年，XX市40、全年实现生产总值（GDP）466.6亿元，按可比价计算，比上年增长17.1%。其中，第一产业增加值9.6亿元，增长3.9%；第二产业增加值339.5亿元，增长20.8%；第三产业增加值117.5亿元，增长9.8%。按常住人口计算，全年人均生产总值63054元（折合9318 美元），全社会劳动生产率103585元/人，比上年分别增加16605元和26664元。第一、第二、第三产业增加值在地区生产总值中的比例，由2009年的2.6：67.9：29.5变化为2.0:72.8:25.2，工业增加值占地区生产总值比重为67.6%。“皖江城市带承接产业转移示范区”主要是针对长三角地区产业转移的示范型创新区41、,是皖江各市参与泛长三角区域合作提供重要平台，对促进产业结构调整和实现跨越发展具有重要的现实意义。为应对皖江城市带承接产业转移示范区产业集中区的建设，XX市成立了江北产业园区管委会，并与省农垦集团合办工业园，省政府132号文原则同意将普济圩农场二分场（长江沿岸，大桥东侧）2.3万亩土地划转为XX市跨江发展用地，不仅为铜池枞产业集中区的快速起步奠定基础，而且为我市自身产业空间的拓展提供了充足的空间。自上世纪90年代皖江开发开放以来，XX市就积极承接外地产业转移，特别是“十一五”以来，XX市坚持东向发展战略，不断扩大对外开放领域，加大招商引资力度，积极参与泛长三角区域分工合作，现已形成以铜加工、化42、工、电子、建材、纺织和装备制造为主的多元产业发展格局，为承接产业转移提供了坚实支撑。3.1.3 城市区位优越XX市地处长三角经济圈和武汉经济圈的交汇中心，位于国家东西交通大动脉和XX南北交通大动脉的“十”字交汇点。经过多年的建设，已经形成了现代化的公路、铁路、水路立体交通体系，成为了皖中南交通枢纽和中心城市之一，具备了承东启西、辐射内地的独特区位优势。长江黄金水道流经XX59.9公里，水运条件得天独厚，XX港是对外籍轮开放的国家一类口岸，拥有5000吨级件杂货码头；并有多条国家重点公路、铁路穿境而过。XX作为紧邻长三角的中部地区，具有承接产业大转移的优越地理位置，承接产业转移有着十分突出的比较43、优势，能够满足产业梯度转移的客观需要。3.1.4 产业基础雄厚XX市是全国重要的有色金属基地、全国最大的电解铜生产基地、全国最大的硫磷化工基地、国家级“火炬计划”电子基础材料基地、长江流域重要的水泥生产基地及长江三角洲经济区的重要原材料基地。XX工业产业逐步走出了采矿炼铜的单一结构，并较为稳固地构筑起以铜、电子、化工、建材等主导产业为支柱的工业体系。2010年全年实现工业增加值315.3亿元，按可比价计算，比上年增长21.9%，对全市经济增长的贡献率达79.4%，拉动GDP增长13.6个百分点。其中，年主营业务收入500万元及以上的工业企业（简称规模以上工业企业）完成现价工业总产值1104.044、亿元，同比增长73.7%；实现工业增加值300.9亿元，按可比价格计算，比上年增长25.1%。重点围绕铜材深加工、电子基础材料、装备制造、化工、新能源等产业实施项目承接，在承接、发展中实现再造一个工业XX的目标。3.1.5 政策环境优化XX作为全国循环经济试点市、资源枯竭城市转型试点市、知识产权试点市、数字化城市管理试点市、国家可持续发展实验区、XX省城乡一体化综合配套改革试验区和XX首个入驻商务部产业转移促进中心(上海基地)的城市，可享受国家和省多项政策支持，为XX市加快经济发展提供了难得的机遇。近年来，XX市积极探索发展循环经济，推动资源型城市转型，进一步推进工业结构调整，实现工业结构优化45、升级，着力改变我市工业主要处在低端产品和低附加值加工环节的状况，要在铜材精深加工、电子、精细化工等重点领域发展上取得较大突破，到2015年，高新技术产业增加值占全市工业增加值比重达50%。3.1.6 城市规划XX市主要围绕拉开城市框架、拓展建设空间，规划采取北扩、东进、南整、西跨的空间发展策略，城市建设用地主要向北、东、南三个方向发展，适时向西跨江发展，空间布局形成一城三区、一主两副的组团式形态。主城区以现有老城为中心，以开发区和西湖新区为增长极，集中向北扩展；东部城区以顺安、钟鸣镇区为基础，以沿江快速通道为发展轴，构建以工业为主的综合性新城区；南部城区以古镇大通和横港地区为基础，以物流园等建46、设为动力，形成多功能的综合性新城区。围绕确立皖中南中心城市地位、改善市内外交通，规划建设铜九铁路、铜庐铁路和沿江城际客运铁路；充分利用长江岸线资源加快港口建设，发展江、海、内河联运；建设沿江、合铜黄、铜南宣三条高速公路，按一级公路标准改造六条省道，建设市域南、北公路交通环线；三个城区间形成四纵三横的城市干道网，形成铁、公、水与城市道路有机衔接、协调发展的快捷的综合交通运输体系。 围绕打造中国生态山水铜都，规划将天井湖、西湖作为城市公共绿地核心重点建设，形成城市客厅；加强城市道路绿带建设，形成六条绿色走廊；建设XX森林公园和东湖湿地公园，形成主、副城区间多功能的楔形生态绿地；沿三个城区外缘设置绿47、带，形成三个绿环；并以显山露水、弘扬文化为原则，加强风景名胜保护和城市风貌控制。3.2 建设条件3.2.1 地形地貌XX地区在大地貌形态上属皖南山地的一个局部，其区内的地貌形态，又可分为北部、南部与东部和中部三大类型。北部为临江冲积平原，地势平坦；南部和东南部多为低山地形，中部为高低起伏的丘陵地形。XX区即位于中部丘陵之中和中部丘陵与北部临江冲积平原的交界线处。区内低山丘陵和天然冲谷杂呈。在山峦丘陵地区，因其大多为石灰岩构成，故常常形成极富于表现力的喀斯特地貌景观，如岩洞漏斗，落水洞、溶洞和地下暗河等。主城区XX街道西南部制高点老鸦岭245.53米，西北段青山成长垣状延长，标高150180米，48、高处两侧侵蚀沟谷（标高4050米）110130米。该区处在青山与XX的夹谷地中。3.2.2 气候条件XX地区总的气候特点是：冬季气温前高后低，降水除一月份异常偏多外，其它月份偏少； 春季气温偏高、雨水前少后正常；夏季雨少气温偏高；秋季前期降水少气温高、后期降水多气温低。 年降水量1052.4毫米。春季降水适中，日照充足，对油菜生长及春耕春播十分有利。夏季(6-8月)降水量228.4毫米，较常年同期偏少57，降水异常偏少。秋季(9-11月)降水量254.7毫米，较常年同期偏多6。秋天雨日多，给水利兴修带来一些困难。气温：年平均气温16.8，较常年偏高0.6。终霜日3月8日，较常年(3月13日)提49、早5天；初霜日11月3日，较常年(11月16日)提早 13天；无霜期239天，基本接近常年的247天。冬季平均气温4.5，较常年同期偏低0.1；最低气温-7.8，出现在1月27日。春季平均气温 17.3，较常年同期偏高1.8，夏季提前。夏季平均气温27.9，较常年同期偏高0.6；最高气温39.1，出现在7月16日，35及其以上的高温日25天，比常年的18天多7天，天气炎热。秋季平均气温17.2，较常年同期偏低0.2。3.2.3 环境条件XX市以建设生态山水铜都为目标，完成了新一轮城市总体规划的修编工作，构建起较为完善的规划体系。 实施了铜都大道、石城大道和环天井湖地区的综合整治工程，建成铜文化50、园及观湖、临湖等游园广场，整治了一批老旧小区，建成区绿化覆盖率达42.7%，人均公共绿地面积12.7平方米，城市环境景观明显改善。新建和改造湖东路、北京东路、隆门路等城市道路76.4公里。铜九铁路XX段建成，沿江城际客运铁路开工在即，XX长江公铁大桥列入国家“十一五”建设规划。XX港被国家定为万吨级海轮进江终点港。项目所在区域声环境质量现状符合城市区域环境噪声标准（GB3906-93）中2类区。3.2.4 交通条件区位条件比较优越，投资软硬环境良好。XX地处上海与武汉、南京与九江的正中心(距南京与上海的距离分别是200公里和450公里)，也是我国著名的XX九华山旅游风景区的北大门(距九华山和X51、X分别为80和120公里)，同时还是XX省实施“两点一线”开发开放战略的交叉点。长江黄金水道流经XX59.9公里，水运条件得天独厚，XX港是对外籍轮开放的国家一类口岸，拥有5000吨级件杂货码头；铁路连通浙赣线、淮南线，连接上海武汉的铜九铁路即将新建；公路网络四通八达，XX长江公路大桥贯通大江南北，沿长江走向的快速通道使XX与东至上海、西至武汉的广阔区域紧密相联，南北向的合(肥)铜(陵)黄(山)高速公路和东西向的沿江高速公路正在积极建设，是皖中南交通枢纽和中心城市之一。3.2.5 公共设施条件1、供电XX市城区供电系统和供电容量近年来基本保持满足社会需求的状况，特别是对服务设施的供电是完全保障52、的，本项目大部分用电设施为特级负荷，采用两路35kv高压电源进线，市政现状供电设施和供应电源点可以满足项目需要。2、供水XX市城区市政供水管网系统完善联通，供水管网系统常水压为0.30Mpa，可以满足项目的建设运营需要。3、排水XX市城区市政排水系统为雨污分流制，管网系统健全，能够受纳项目排出的经过预处理后达标的生活污水。4、供热XX市城区市政热力管网已覆盖整个城区，目前市政热力供应能力过剩，因此项目的热力供应是有充分保障的。3.2.6 项目施工条件项目建设是在现有的待开发场地上进行，施工作业场地富裕，满足开展大型建筑施工的需要；临时施工设施的条件和大型施工机械的进场条件均能满足要求。场地现有53、内部道路交通可有效通达至城市道路交通系统。第4章 建设规模与建设内容4.1 指导思想（1）符合城市总体规划，坚持合理利用土地，节约用地；（2）统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，与地区经济协调发展，以完善住房供应体系，构建和谐人居为目标；（3）以扩大需求、整体规划、分步推进、联合开发，健全、完善拆迁安置住房建设和服务体系，促进拆迁安置住房平稳健康发展。（4）深入贯彻落实科学发展观，把改善城市面貌及群众的居住条件作为城市建设项目的根木目的，使群众的居住条件得到明显改善。4.2 建设规模及建设内容XX联合国际广场项目是XX市重点旧城改造工程。项目地处规划地块地处XX市南部、XX大道东南侧。该地54、区交通条件优越，位于XX市最繁华的商业中心XX中路的延长线上，离最核心商业区不到一公里，商业金融发展潜力突出。XX联合国际广场是XXXX投资发展有限公司呼应XX市旧城改造，提升城市品味，打造现代化城市战略的一大手笔之作，经过精心规划而“重磅”推出的工程定位为XX市高档的“商贸休闲城市综合体”。项目名称为XX联合国际广场，是由高档商贸写字楼、大型商业、酒店、公寓和高档住宅组成。项目建成后，将形成XX兼具景观价值、生态价值、人文价值的商贸休闲、五星级酒店、高档商务和高尚居住核心区。本项目地上总建筑面积为470183平方米，建设内容包括：联合国际大酒店23547平方米，写字楼14400平方米，商场及55、沿街商业50220平方米，SOHO建筑33811平方米，住宅商品房239726平方米，公寓27216平方米，安置房66090平方米，廉租房7062平方米，会所、物业、社居用房1904平方米，幼儿园（9班）2550平方米，半地下菜市场3030平方米，配电房405平方米，燃气调压站102平方米、垃圾转运站120平方米。地下车库及人防84291平方米。项目坚持高起点规划、高标准建设、高水平管理，同时配套建设了公建等完善的生活设施，并实施了供水、排水、电力、通讯、消防、治污、停车场、道路、绿化、围墙等工程。4.3 需返还房屋概况根据土地拍卖文件，项目需无偿返还房屋如下：1、项目需进行拆迁安置，无偿提供56、安置住宅房716户，建筑面积66090平方米，无偿提供廉租住房128户，建筑面积7062平方米；2、无偿提供高层一楼经营性用房1000平方米，无偿提供办公楼2000平方米；3、项目配套房屋、幼儿园等需无偿移交给当地政府。第5章 市场分析5.1 XX市房地产市场发展格局根据XX政府“北拓、东扩、南整、西跨”城市发展规划，主城区、东部城区、南部城区共同构成“一城三区、一主两副”组团式城市空间布局结构。布局结构如下：各功能城区发展如下：北部新区：突出培育城市特色主导产业和高新技术产业，建设市级体育中心、文化中心、科教中心和行政办公集中地，配套建设完善的生活居住功能区。主城区：全市的政治、经济、文化、57、信息和公共服务中心，南部基本为老城，是市级行政、商业、金融中心，生活居住功能区。南部城区：主要发展商贸物流和旅游服务业，加强工业的环境治理，形成多种功能协调发展的综合性新城区，横港片发挥对外交通优势，大通片发挥古镇等旅游资源优势。按照地理位置、区域属性及楼盘聚集情况，XX城区大致可分为中心版块、新城版块、环天井湖版块、城南版块四大房地产版块，呈现“一主三副”的格局； XX房在售楼盘主要集中在新城板块及中心区板块，而天井湖板块、城南板块在售楼盘相对较少。5.2 XX市房地产市场总体分析5.2.1 XX市房地产销售价格2008年，XX新建商品房销售价格呈2007年末高位运行态势，但价格同比有所下降58、。新建商品房销售平均价格3768元/平方米，同比下降5.37%；其中住宅销售平均价格3602元/平方米，同比下降0.61%，改变了此前商品房销售平均价格逐年上涨的态势。2009年全市房屋销售均价创历史新高，全市房屋销售均价3725元/平方米，同比增长12.9%；其中，住宅销售均价3645元/平方米, 增长15.4%。2010年全市商品房平均销售价格同比约增长22%，其中商品住宅平均销售价格约同比增长16%。5.2.2 XX市销售情况分析2008年前，XX市房地产市场成交量不高，基本稳定在4000套/年左右，2008年受金融危机影响，房地产市场需求受到一定程度抑制。2009年开始，受国家宏观经济59、政策及积极的财政政策影响，房地产市场呈现井喷态势，成交量突增；2010年，成交量虽有所回落，但较08年前仍呈较大增长，其中12月份备案988套，创历史新高。2011年，XX房地产市场将延续发展动力，市场空间仍待释放。具体如下：5.3 XX房地产板块比较5.3.1 中心板块房地产分析板块范围：金山路以北、铜官大道以东、北京路以南、铜都大道以西合围区域； 区域形象：建市以来的城市核心，区内行政单位、商业购物等功能集中，人口密度大，建筑设计落后，形象一般； 道路交通：部分路面较窄，高峰时期出现拥堵，车流复杂； 配套设施：医疗、教育、城市休闲设施齐备，配套完善。发展趋势：后续土地供应有限，以零星综合性60、用地和旧城改造供应为主，发展潜力有限。5.3.2 环天井湖板块房地产市场分析板块范围：铜官大道、湖东路以西区域，湖北边为XX县，南为XX市区； 区域形象：借助天井湖、南湖等自然湖泊景观资源，区域具有得天独厚的生态优势；同时靠近市县两级政府办公司，政务氛围浓厚； 道路交通：被滨江大道、铜官大道、长江西路、湖东路等市县主干道环绕，交通便捷； 配套设施：医疗、教育、政务配套齐全，同时与市中心零距离对接，无条件享有市中心一切配套资源。发展趋势：后续供应主要集中在XX县城，但县城建设已成一定规模，大规模开发改造可能性不大，后续供应乏力。5.3.3 城南板块房地产市场分析版块范围：金山路以南区域； 区域形61、象：XX城市生活的发源地之一，依托交通便利和市政重点规划的旅游产业，本版块发展后发优势明显；区域内有较大公墓，对区域形象影响较大。 道路交通：交通便利，通往XX城市生活的南大门； 配套设施：居住氛围浓厚，医疗、教育、生活配套基本齐全，同时无缝对接市中心配套资源。 发展趋势：区域为政府规划的旅游产业基地，未来住宅类永定供应有限。5.3.4 新城板块房地产市场分析版块范围：翡翠路以北，泰山大道以东； 区域形象：随着部分政府机关的进驻，区域形象日臻完善，加之该区域亦为规划中的政务办公新区，区域潜力突出； 道路交通：路面宽阔，车流通畅，但是公共交通有待进一步发展； 配套设施：市政府配套正在日益完善，但62、是生活配套仍然较少； 发展趋势：该版块是主城区连接经济技术开发区的前沿，是顺应城市空间战略“北扩”的要地，依托政府规划的中心倾斜，版块在加速崛起，目前是该区域规模楼盘最为集中，已成为XX市场最热门的板块。第6章 规划技术方案6.1 指导思想与原则XX市作为新型的科技城，在新世纪中必然以其丰厚的底蕴，崭新的风貌迎接时代的挑战，成为一颗引人瞩目的明珠。XX联合国际广场建设项目就是力图展现这种时代精神，以新环境、新材料、新技术，勾勒出一座属于新时代的建筑综合体。建成后的国际广场将成为体现XX市现代商业、办公、酒店的代表形象，具备现代气息的城市标志性建筑物，因此项目的设计与建设不仅在于建筑与空间的刻意63、表现，还要达到建筑与环境的完美结合。6.1.1 人性化的设计准则近年来高层建筑尤其是城市综合体的设计趋向于表现地位、显示财富，也往往是高档奢华的象征。在大批高档材料的堆砌之下，装修的豪华掩盖了对消费者身心的关注与呵护。随着社会的进步，时代的变革，这种浮躁逐渐被人性化的设计理念所代替，并势必成为现代建筑动态化设计的主要方向。因为毕竟建筑服务的对象是人，而人类有其基本的共性，为此努力使建筑的使用功能合理与完美，满足人的精神追求，塑造更为温馨如家的环境氛围，满足人们求新、求异、求变的本性；摈弃繁琐奢华彰显财富的设计手法，提炼文化内涵，以更亲近自然的设计语汇体现设计个性，反映创新意识。这样关爱人群的人64、性化设计才能为建筑动态化设计注入持久的生命活力。采用人性化、安全化的设计方法，在总体环境与室内空间创造上体现以人为本的设计原则。6.1.2 生态价值观的动态化设计技术准则“人类只有一个地球”的生态观越来越深入人心，生态价值观也越来越规范着人们的社会行为，建筑动态化设计中积极提倡人为环境与自然环境的融合与共生，室内空间再创造的同时也应是人类生态环境的继续和延伸。建筑动态设计认真实行绿色设计的原则。对生态系统和生物圈内不可再生资源建立循环资源系统，积极利用再生资源、充分利用自然光、太阳能，积极组织被动式的自然通风，节约能源，加强天然资源的利用和保护，积极开发和使用真正环保型的装饰材料。结合当今世界65、密切关注的环保、能源问题，设计出低能耗，低成本维护费用的“绿色建筑”。6.1.3 追求全新的时代气息动态化设计准则建筑装饰行业一定程度上反映着一种时尚。随着经济的发展、社会的进步、行为方式的改变、审美情趣的变化，建筑装饰跟动着时代的脉搏，反映着时代的气息，建筑装饰更是如此。随着科技进步，新材料、新技术、新工艺的层出不穷，为建筑装饰追求全新的时代气息提供了取之不尽的语汇；木材石材等天然材料继续运用反映着人类追寻渊源，亲近自然的情怀，金属和玻璃等富有时代特点的新材料，给人们带来全新的时代情趣，特别是近年来玻璃在室内装饰中的运用，从加工工艺到装备技术带来视觉和心理的强烈冲击。采用新材料、新设备、新技66、术，体现XX建设应具备的现代与高科技的标志性形象特征。当今信息时代的到来，改善着全人类的生活模式，而建筑设计中智能技术的应用，提高了室内环境的整体品质，同时还将继续影响着大厦的动态设计。6.1.4 地域文化与国际审美情趣的有机结合设计既是一项建筑活动，又以建筑形象反映一种文化观点。由于其存在于某一地域环境之中，主要服务于某一人类群体而呈现其地域性；设计中始终感悟地域文化，追求个性化理念，彰显独特风格是做好建筑动态化设计的一个重要方向。建筑作为一个开放性的服务空间，在XX面向世界的社会环境中，建筑文化的外来元素逐渐渗透于传统文化内涵之中，并与其重新整合形成相对统一的国际审美情趣。项目的建筑设计本67、着科学性与艺术性结合、时代感与历史文脉并重的原则，在解决中央空调、消防、计算机管理等现代化设备设施的同时，着重解决各系统所占有的空间和保持各类艺术造型的矛盾，室内布置中也趋于现代实用，又吸取传统特征，在装潢与陈设中溶古今中西文化为一体。6.1.5 建筑溶入城市聚居的大环境设计准则美好的建筑环境是人类良好的社会环境的反映。建筑建筑设计与室内设计相结合，更需要立足于建筑学科进行分析与综合，使建筑物设计满足“室内环境建筑环境建筑组团和街坊城市环境”这一“整体环境链”的统一。6.1.6 “城市广场”的设计理念当今开放的社会大环境，功能综合、设施齐全的高档城市广场综合体建筑越来越成为城市生活的组成部分，68、人们消费的多元化依托于社会环境的支撑，而城市广场的经营者也希望借助社会消费来提升其社会效益和经济效益。在城市综合体建筑设计的空间安排与人流组织上引入“城市广场”的理念；在保证建筑体内人文活动相对独立的同时，公共活动空间向社会开放，组织社会人流便捷地到达各个目的区。另外城市综合体作为人流密集活动区，应注重与城市大环境的“衔接点”与“绵延带”的处理。城市综合体的各种动线的出入口即是与城市环境的“衔接点”，而人们视觉上、心理上与城市空间的交流面即是“绵延带”，如城市综合体客流、物流、服务人流的出入口位置合理，流线的便捷是保证城市综合体永久性正常运转的关键。选择合理的朝向，为入住人员选择美好的室外视觉69、效果远比选择墙上一幅画要重要和永久。6.2 规划目标为了形成一个高效、便捷、合理的功能系统，项目的功能配置以线型系统与组团式布局方式展开，结合不同功能组团，形成办公、居住、商业全方位一体化的城市综合体，弥补这一新区城市公共活力的不足，改变现有的城市生活模式，丰富南部城区的公共生活。1、多元功能的复合共生办公、居住、酒店式公寓、宾馆、餐饮、购物。2、变幻丰富的内部空间、以人为本，宜人的街道尺度，收放自如的街道空间，统一中有变化的街道立面，丰富的居住组团空间，缔造浓厚的人文气息。3、高效安全的交通系统开发建设具有XX市标志性的、集商业经营和办公服务、以及五星级酒店、高档居住为一体的大型高档建筑工程70、，满足XX市对城市综合体的市场需求，本项目打造的目标如下：多元化城市功能的积聚街区富有活力的人性化居住场所富有魅力的标志性公共空间6.3 项目总体方案6.3.1 总平面布置及交通主要功能为商业、居住、办公。结合地段条件考虑，强调功能多样化，使用时段尽量覆盖较长时间，使规划核心区保持热闹氛围。总体空间简洁而又富有整体感。沿城市道路XX大道、地块中部南北向城市规划道路布置商业建筑，立面效果丰富，形成完整的空间效果，注重沿街建筑的城市设计效果控制。 案从功能上看分为南北两个部分，南侧为居住组团，由多层高层居住组团结合9班幼儿园组成；北侧为功能多元化的商业组团、高层居住组团组成，沿XX大道沿线布置商业71、组团。从空间上看该地块被规划中南北向的城市道路划分为东西两块。该项目空间结构可以概括为两轴，两区：两轴：XX大道商业服务轴与南北向规划道路引领的居住生活轴。两区：被南北向城市规划道路划分成的东西两个区。具体总平面布置详见附图。6.3.2 竖向布置竖向设计中要处理好本场地与周围道路的衔接关系，建筑出入口与场地衔接的高差关系。减少填挖方量，场地采用平坡式布置，建筑物室内0.00绝对标高为26.95米。场地内部道路纵坡均不小于0.3%，横坡为2%,采用双面坡，道路高差衔接处坡度12%。地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管网。6.3.3 绿化首先保护好场地内原有的树木，并将这一因素纳入72、到景观设计中。同时沿建筑周边布置带状绿地，并结合小广场、建筑出入口、车库出入口以及场地南侧与道路衔接出入口设置景观绿化，在其间种植大小不一的树种、花木和草坪，并与入口标志、小品共同营造出一种亲切自然的氛围，达到“购物、办公、生活于花园之中”的目的。6.4 工程设计方案6.4.1 建筑设计1、设计依据（1）民用建筑设计通则GB50352-2005。（2）高层民用建筑设计规范GB50045-95（2005年版）。（3）建筑设计防火规范GB50016-20016。（4）汽车库建筑设计规范JGJ100-98。（5）人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）。（6）汽车库、修车库、停车场设计防火73、规范（GB50067-97）。（7）商店建筑设计规范（JGJ48-88）。（8）办公建筑设计规范（JGJ67-2006）。（9）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）。（10）国家及省市有关建筑设计的规范与规定。2、建筑艺术与风格情感空间：城市综合体建筑中存在着不同类型的人群，需要设置层次丰富的空间来满足他们的情感需求。建筑方案设计中，在满足功能合理的前提下，创造一系列丰富的、有层次的、立体的公共空间体系，形成由外到内、自下而上的丰富的共享空间。在建筑中努力营造一种家庭化的氛围，构建和谐的人际关系，轻盈剔透的入口大厅、宽畅明亮的中庭空间、景色宜人的空中花园等为人们带来丰富、细腻74、的空间体味。造型设计：采用现代化的设计手法，运用现代时尚的建筑元素，诠释现代建筑的设计理念。在立面造型上强调水平线条与竖直线条的对比关系，营造极富韵律性建筑感受，仿佛是一段钢琴曲，悠扬婉转，清脆悦耳，弥散回荡在整个院区当中。各部分建筑体量丰富、有机的穿插关系、温馨浪漫的建筑色彩，营造高情感、人心化的建筑体验。设置出挑的入口雨蓬、通透的玻璃体量以及上部建筑的出挑，营造含蓄、内敛的入口形象。建筑风格：建筑风格与城市综合体环境相协调，力求创作一个清新、高雅、简约、舒适的人居空间，使人在紧张的工作之余享受安逸和温馨。建筑方案设计中，做到对总体规划结构的理性传承，对崭新的绿色建筑形象的营造，对情感健康的75、商务环境的创造，对办公功能的合理组织，从而实现建筑对城市的回归、对生态环境的回归、对人的回归。3、建筑功能地下一层、二层为停车库和设备用房。办公楼、SOHO、公寓均为地上24层塔楼，酒店为18层，住宅由多层和高层住宅组成，有6层、18层、33层，商业有3、4层。4、无障碍设计各主要进入场地内部的人行出入口及办公大堂入口均设置坡度不大于1:12的无障碍坡道，办公楼客梯中的高低区各有一部电梯为无障碍电梯，写字楼客梯中的高中低区各有一部电梯为无障碍电梯，商业电梯中的一部为无障碍电梯。所有电梯全部直通地下车库。公共卫生间均设置一间无障碍专用厕位。5、造型设计办公塔楼平面采用正方形作为基本形态，并在方形76、元素上寻求变化，力求营造有力挺拔的建筑形态；两座公寓外观相似，近椭圆形，以姊妹楼出现，整体协调。设计出发点简洁清晰，由简单的板柱形成各建筑体块，创造了最高的使用效率和最大的灵性，并且具有强烈的表现力和亲和力。在立面处理上，底层质感厚重，光影变化丰富，肌理和质感的变化带来了强烈的视觉冲击力，而建筑顶部明亮通透直冲云霄，让塔楼显得愈发挺拔。采用窗洞和局部幕墙相结合的手法，并在幕墙上设置横向百叶，可以有效地削弱傍晚直射的太阳光进入。外立面材料以钢、玻璃、石材和木材为主，塔楼石材与幕墙完美协调，充分显现出高档城市综合体应有的气质和品质。在商业的设计中，底层商铺突破呆板的建筑轮廓，趣味多变的曲线元素贯穿77、，利用直线与曲线之间的空隙形成柱廊，沿路底层商业层高为6.3米，可以分隔为夹层商铺。商业的在营造商业氛围的同时，也巧妙的体现了自己的特色。城市设计注重内外空间的渗透，建筑与景观、空间布局与功能设置的有机结合；强调大尺度的节日空间与小尺度的人性、亲切的休闲空间有机结合；开放、半开放公共空间到相对封闭的私人空间一应俱全，各功能空间结合业态设置逐次展现在商城内外。6、构造外墙：商业与写字楼、酒店为石材幕墙和玻璃幕墙，住宅为高档涂料。石材幕墙为外挂30厚花岗岩板（内附40厚聚苯保温板）；玻璃幕墙为铝合金明框玻璃幕墙，玻璃为低辐射钢化中空玻璃。内墙：内隔墙采用200厚加气混凝土砌块，机房隔墙及防火墙采用78、200厚加气混凝土砌块并满足耐火极限要求。构造柱、圈梁、过梁设置按国家现行规范。屋面：屋面采用钢筋混凝土板屋面，保温层保温材料采用30厚挤塑聚苯保温板。出挑楼板及地下室裸露顶板下贴40厚聚苯保温板。防水：本工程地下室防水等级为一级。地下室底板、侧壁、裸露顶板均应用防水混凝土，并做卷材外包防水，卷材待定，产品应符合国家相关的质量要求。卫生间等有水房间均采用1厚聚胺脂肪水涂料防水，屋面采用卷材防水。门窗：外窗为钢化中空LOW-E玻璃上旋窗；外门入口为有框钢化中空LOW-E玻璃门；防火门、玻璃及防火卷帘详见防火分区和消防章节。7、室内装修商业及写楼楼室内装修详见表。室内装修示表房间名称楼地面墙面顶棚79、地下一三层车库，自行车库水泥砂浆+耐磨保护剂喷白喷白走道，前室，电梯厅，楼梯间地砖乳胶漆乳胶漆消防水泵房，变电室，电信机房，有线电视机房，排烟机房，补风机房,管理用房混凝土吸音墙面吸音顶棚商铺水泥砂浆乳胶漆二次装修待定卫生间防滑地砖釉面砖金属板吊顶一六层消防控制室，开闭间水泥砂浆吸音墙面吸音顶棚走道，前室，电梯厅，楼梯间地砖乳胶漆乳胶漆商铺水泥砂浆乳胶漆二次装修待定商铺部分公共走道二次装修待定乳胶漆二次装修待定卫生间防滑地砖釉面砖金属板吊顶七二十六层 七五十七层走道，前室，电梯厅，楼梯间地砖乳胶漆乳胶漆办公水泥砂浆乳胶漆二次装修待定卫生间，厨房防滑地砖釉面砖金属板吊顶8、主要技术经济指标主要技80、术经济指标6.4.2 结构设计1、设计依据（1）建筑结构可靠度设计统一标准GB 50068-2001。（2）建筑抗震设计规范GB500112001。（3）混凝土结构设计规范GB500102002。（4）高层建筑混凝土结构技术规程JGJ 32002。（5）建筑地基基础设计规范GB500072002。（6）建筑桩基技术规范JGJ9494。（7）建筑抗震设防分类标准GB502232004。（8）钢结构设计规范GB500172003。（9）建筑结构荷载规范GB500092001。（10）地下工程防水技术规范GB50108-2001。（11）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95。（10）建筑设计81、防火规范（GB50016-2006）。（11）人民防空地下室设计规范（GB 50038-2005）。（12）行业标准型钢混凝土组合结构技术规程（JGJ 1382001）。（13）行业标准高层民用建筑钢结构技术规程（JGJ 9998）。2、自然条件和使用条件（1）建筑结构以及各类结构构件的安全等级均为二级。（2）建筑结构以及各类结构构件的设计使用年限均为50年。（3）高层写字楼及裙房建筑抗震设防类别为乙类，办公楼建筑抗震设防类别为丙类。（4）地基基础设计等级为甲级。（5）耐火等级为一级，地下室防水等级为二级。（6）地下室人防部分的抗力级别为核6级。（7）各单体室内地坪设计标高0.000，相当于吴82、淞高程27米。（8）50年一遇基本风压Wo=0.35kN/m2，100年一遇基本风压Wo=0.40kN/m2，地面粗糙度类别为C类。（9）50年一遇基本雪压So=0.60kN/m2，雪荷载准永久值系数分区为区。（10）主要使用荷载：车库车道4.0kN/m2 消防通道20.0kN/m2办公会议2.0kN/m2 商 业3.5kN/m2门厅走廊3.5kN/m2 疏散楼梯 3.5kN/m2卫 生 间2.5kN/m2 贮 藏 室 5.0kN/m2 厨 房4.0kN/m2 餐 厅 2.5kN/m2屋顶花园3.0kN/m2 停 机 坪 5.0kN/m2上人屋面2.0kN/m2 不上人屋面0.5kN/m2新风83、机房、电梯机房 7.0kN/m2 变配电房、冷冻机房、水泵房、锅炉房、地下室顶板10.0kN/m2。人防顶板等效静荷载取60kN/m2。人防底板等效静荷载取50kN/m2（天然地基或抗拔桩）或25kN/m2（抗压桩）。人防外墙等效静荷载取60kN/m2。地下室汽车坡道等效静荷载取60kN/m2。人防楼梯等效静荷载取60kN/m2（向下）和30kN/m2（向上）。6.4.3 道路与交通组织一、入口选择1、北侧商业组团主入口布置在城市主干道XX大道与地块中部规划城市道路交口，既满足消防需求，又可营造大气磅礴的入口空间，丰富城市主干道沿街界面；同时东西向沿街商业与南北向沿街集中商业相结合，营造优美的84、入口空间环境。两个次入口分别布置在地块最西侧与最东侧的城市道路上。北侧商业组团严格要求人车分流。2、居住组团主要道路采用环路，部分人车分流，主入口布置在地块中部规划城市道路上，次入口布置在地块最西侧城市道路上。社区内部组织完整的步行交通系统，与中心绿地结合。二、北侧商业组团内道路与交通组织北侧商业组团内道路与交通组织原则：人车分流是首要的。同时，在各主要人流入口安排必要的机动车和非机动车地面停车场位。具体的措施如下：1、车行流线布置在建筑背面避开主要人流，机动车流尽量控制在街区入口附近，减少对步行的干扰。 2、非机动车停车在入口处设集中停放处，在XX大道沿街结合花坛分组设置部分小型停放处。三、85、停车系统小汽车停车和非机动车停车两部分组成。机动车停车采用地面停车结合地下车库停车，以地下停车为主，地面停车采用沿主要道路结合商业布置；地下设置三个车库，北侧设置两个地下停车库以满足公共停车及居民停车需求，南侧居住组团地下停车库以满足住户停车为主。非机动车停车南侧居住组团部分由地面结合住宅地下室设置，住宅地下室停车为主；北侧商业组团非机动车停车在各入口处设集中停放处，并沿主要道路结合花坛分组设置部分小型停放处。6.4.4 空间组织与环境设计 一、空间景观网络与轴线系统 北侧XX大道沿线的商业街区部分的布局以线性的步行系统为主，同时与大型公共空间，广场绿化相结合，形成人性化的现代商业空间。街区的86、空间景观轴线与城市景观相结合，形成城市景观视廊，同时将城市绿带引入街区，构成有机的形态。该项目属于在一根轴线上水平展开的空间，本街区拟在步行轴线上选择若干节点，将空间局部放大形成小型广场，打破线性空间的单调，有节奏地营造出空间的高潮点，如中部入口广场、西侧广场和东侧广场等。通过不同形式和气氛的广场，营造丰富变化的外部空间。街区的标志性景观，在XX大道沿线布置大型公建，灵动圆润的形态进一步完善空间构成，努力打造成为XX市南部城区重要的地标。二、设施小品与城市家具 设施小品和城市家具是城市公共空间不可或缺的组成部分，能方便人们使用，满足心理和实用需求，创造舒适环境，增加休闲娱乐氛围，保障安全该项目87、北侧商业街区内的设置包括以下几类：信息设施：指路标志、方位导游图、广告牌、信息栏、时钟、扩音器、电话亭等。卫生设施：垃圾箱、烟蒂箱、痰盂、洗手器、公共厕所等。娱乐服务设施：室外坐具、桌子、太阳伞、休息廊、售货亭、自动售货机等。照明安全设施：室外灯具、消火栓、火灾报警器等。艺术景观设施：雕塑、艺术小品、壁画等。无障碍环境设施：包括为残疾人设置的各项设施三、夜景照明该项目作为XX市南部城区的重要公共活动场所，为满足日益丰富的夜生活需求，须实施夜景亮化工程，运用各类灯光照明器具，精心设计得多姿多彩，使其成为城市中名副其实的一道亮丽的风景线。 夜景照明可根据项目的具体环境进行合理布局及灯具选择，计算照88、度，色调搭配。其中泛光灯使用最多，灯具类型也较丰富，且随部位的不同作相应的隐蔽处理。 花坛部位选用灯形小巧的彩色投光灯，绿色光可以使花坛中的植物显得更加郁郁葱葱；草坪上布置低矮的庭院灯作点缀，高干型的树木下采用地埋性筒关射灯，在不影响通行的情况下，将树木照亮；而在次入口等处对称成组布置杆状装饰灯，起到人流导向作用。广场开阔部位设置大照度高杆灯，便于人群活动；为烘托气氛，于情景雕塑等处布置低照度彩灯，结合建筑顶部布置的彩色激光射灯，光柱摇曳，交织成完美的动感空间。通过灯饰照明体系组合，形成疏密有致、主从分明的连续性夜间景观。第7章 公用工程及辅助工程7.1 给排水7.1.1 设计依据1、建筑给水89、排水设计规范GB500152003。2、建筑设计防火规范GBT1687（2001版）。3、高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005版）。4、自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）(2005年版)。5、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97）。6、民用建筑水灭火系统设计规程（DGJ08-94-2005）。7、建筑灭火器配置设计规范 （GB50140-2005）。7.1.2 主要工程方案1、给水系统（1）水源：本工程水源为城市自来水，从市政给水管网各引入一根DN300给水管，供生活、消防、空调等用水，生活用水和消防用水分别计量，市政供水压力0.16MP90、a。（2）生活给水系统：一层五层采用市政管网直供，六层以上采用变频给水方式，在地下汽车库设生活消防水泵房，泵房内设生活水池及生活变频机组。另设消防泵及喷淋泵直接从室外消防环网抽水供室内消防用水。（3）道路绿化浇洒用水由市政给水管道直接供给。3、排水系统排水量：污水量按生活用水量的90%计，估算本工程最高日排水量约为2178m3/d；雨水量重现期为1年，地面综合径流系数为0.80，设计暴雨强度为3.36L/s.100平方米，汇水面积约12079平方米。排水系统：室内排水采用废、污合流制；室外排水采用雨、污分流制；生活污废水经管道收集后排入市政污水管网；厨房废水经隔油处理后排入市政污水管网；地下汽91、车库设置隔油沉沙池，处理后排入市政污水管网；屋面雨水经雨水管道系统排至室外雨水窨井，汇集室外地面雨水一起排入市政雨水管网，凝结水排水与阳台排水及屋面排水须分开设置。4、消防系统室内消防系统：采用稳高压供水方式。消防泵和喷淋泵均设在地下汽车库的水泵房内，室内消防泵和喷淋泵分别加压供给室内消火栓系统及自动喷水灭火系统需要的水量和水压。消防泵和喷淋泵直接从市政管网取水。水泵房内设置消防稳压泵。室内消火栓系统为独立的系统，在室内布置成环状管网，室内消火栓采用消防软管卷盘组合型，每个消火栓箱内均设有直接启动消防水泵的按钮。水枪冲实水柱不小于10米，当栓口出水压力大于0.5Mpa时，设减压孔板进行减压。室92、外设四套消防水泵接合器，服务于室内消火栓系统。本工程地下汽车库等处均设有自动喷水灭火系统。厨房设93直立型DN15喷头，其余采用68直立型、吊顶型DN15喷头。自动喷水灭火系统为独立的系统，采用湿式自动喷水灭火系统。系统按中危险级级设计。室外设两套喷淋水泵接合器，服务于自动喷水灭火系统。报警阀、水力警铃、水流指示器及压力开关等装置的运行状况均反映在消防控制室内。室外消防系统：设室外消火栓，间距约100米，室外消防管道管径为DN250。 5、灭火器配置根据建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005），在建筑室内需布置灭火器，拟采用磷酸铵盐手提式干粉灭火器，配置基准按各幢建筑火灾危险等级分别93、设置。6、管材室内生活冷水管道采用增强聚乙烯(PE-RT)管；室外给水管采用衬塑钢管；室内雨污水管采用U-PVC塑料管；室外雨污水管采用U-PVC塑料加筋管；室内消火栓系统管道采用热镀锌钢管；室内喷淋系统管道管径小于等于100的采用热镀锌钢管，大于100的采用热镀锌无缝钢管；室外消防管道采用给水铸铁管。7、环保地下汽车库设置隔油沉沙池处理后排入小区污水管网。 各类水泵设置减振基础，并在进、出口设置减振接头以降低噪声。7.2 供配电7.2.1 设计依据1、民用建筑电气设计规范JGJ/T1692。2、建筑物防雷设计规范GB5005795（2000版）。3、高层民用建筑设计防火规范GB500459594、（2005版）。4、10kV及以下变电所设计规范GB5005394。5、供配电系统设计规范GB5005295。6、低压配电设计规范GB50054-95。7、建筑照明设计标准GB500342004。8、火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）。9、民用建筑照明设计标准（GBJ133-90）。10、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）。11、智能建筑设计标准（GB/T 50314-2000）。12、爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范（GB50058-92）。7.2.2 供配电方案1、负荷性质本工程主楼属高层公共建筑，大楼内消防泵、喷淋泵、排烟风机、正压风机、消防电梯、95、应急照明和消防控制中心消防用电设备及航空障碍灯等按特级负荷要求供电，地下二层停车库按一级负荷要求供电，客梯、生活泵等用电设备为二级负荷，其它属三级负荷。2、负荷估算及变压器设置根据负荷情况，于地下一层共设置三个变电所，变压器采用环氧树脂浇注SCB10100.40.23KV箔绕型干式变压器，绕组接线为DYn11，工频耐压35KV，外加保护罩、风机及温控装置。本工程高压采用GZS1金属铠装开关柜，内装VD4型真空断路器。断路器遮断容量为25.5KA，采用直流110V操作电源。低压配电柜采用CGHL型抽屉柜，框架断路器采用M系列智能型断路器，塑壳断路器均采用NS系列断路器。3、供电系统及电源电压本工96、程供电电源为四路35千伏电源进线，两路电源分别引至二个不同的发电厂或不同区域开闭所，由室外采用YJV22型电缆埋地引至本工程地下一层35KV开闭所，两路35千伏高压电源同时工作互为备用（开闭所由供电局设计施工）。4、低压配电系统低压采用380220伏供电，TN-S制，设专用保护接地线（PE）。变配电所内两台变压器低压母线之间设有联络断路器，与进线断路器联锁，平时断开，当某变压器故障检修，可断开该路低压进线断路器，手动投入低压联络断路器，给重要负荷供电，以提高供电可靠性。在主楼地下层设置两台1000kw应急柴油发电机，当供电电源发生故障时，15秒内自动启动柴油发电机组，以保证特别重要负荷的供电要97、求。低压系统采用放射式及树干式混合供电，对重要负荷或大容量电力负荷采用放射式供电，其余为树干式，由低压配电柜配出的线路采用WDZBYJY0.61KV型阻燃无卤低烟电力电缆或BZZT0.61KV型耐火电缆（供消防设备）沿电缆桥架敷设至电气竖井或用电设备；竖井内的照明、电力干线沿电缆桥架敷设。电力照明支线采用ZB-BYJ（ZBN-BYJ）及ZB-YJY（ZBN-YJY）型导线或电缆穿钢管暗敷。5、功率因数补偿本工程采用低压集中补偿方式，分别在各变压器低压母线上设置静电电容器自动补偿柜，低压侧功率因数补偿于0.93以上，归算至高压侧为0.9及以上。6、电力设计防排烟风机、正压送风机、消防电梯、消防水98、泵、喷淋水泵、潜水泵、应急照明、控制中心等一类负荷，均采用双电源供电，在末端自动切换，两路电源分别来自变电所不同段母线，控制中心另设UPS不停电电源。电力干线采用BZZT0.61KV及WDZBYJY0.6/1KV型电缆沿桥架敷设或穿管埋地敷设，其它电力线路采用ZBBYJ500型导线穿钢管暗敷。7、照明设计照明电源：各层照明电源从电气竖井内的照明母线接电，380220伏，三相四线制另专设PE保护线，应急照明由变电所专用回路供电。照度及光源：详见表。 照度及光源配置表名称照度Lux用电指标W光源备注办公室30050018荧光灯为主会议厅300-50020荧光灯为主办公走道10015010节能灯为主99、营业厅/餐厅30011荧光灯为主走廊503节能灯为主游泳、健身中心30011荧光灯为主咖啡厅20010荧光灯为主多功能厅30015荧光灯为主车库754荧光灯为主灯具选择：荧光灯采用高效格栅灯具或单/双管荧光灯具，配节能型灯管，带电容补偿。走廊采用吸顶荧光灯具。应急照明：控制中心、变配电房及电梯机房、消防泵房、排烟机房、公共走道、楼梯间等处照明均为双电源供电，自动切换，容量供100%。电梯前室、楼梯间、走道等处设疏散指示和安全出口指示灯，由双电源供电，灯具自带镉镍电池，放电时间不小于0.5小时，公共场所及设备机房等处亦设有带镉镍电池应急灯。景观照明及立面照明：预留电源。线路敷设：工作照明干线采用100、电缆在竖井内敷设，支线采用ZB-BYJ750型铜芯塑料绝缘线穿焊接钢管埋板、埋墙及吊顶内敷设。事故照明及应急照明线路干线采用电缆在电气竖井内敷设，支线采用ZBNBYJ750型导线穿钢管暗敷。照明系统及控制：大厅照明采用发光效率高、显色指数好的光源，配有高效电子整流器。灯光控制采用现场面板开关或集中控制。公共区域均采用节能型光源，采用现场控制开关。公共区域的照明均配有调光模块及控制面板，按各个功能区域进行调光控制，可根据不同的空间、不同的使用功能调整照明的方式和照明的亮度，营造不同的环境氛围。疏散照明及应急照明：疏散楼梯、疏散通道、大堂、大空间、地下车库布置应急照明，其照度不低于0.5Lx。消防101、控制中心、消防水泵房、防排烟机房、变电所、发电机房、配电间、消防电梯机房等重要机房布置应急照明。会议厅、前台接待厅等布置不低于正常照度10%的备用照明。8、防雷设计本工程属二类防雷建筑。防直击雷：在裙楼屋面及主楼屋面四周女儿墙上设置环状避雷带，主楼屋面上装设不大于10m10m的避雷网格；突出屋面的物体屋面上所有金属物件与避雷带可靠连接，在建筑物转角和有凸出部位加设避雷短针；天线采用避雷针保护；在塔楼顶端设置一套自然放电保护装置（避雷针），以保护屋顶上的机电设备；引下线利用柱内外侧两根（16）主钢筋，距离不大于18米；接地极利用建筑物基础桩基及承台内主钢筋（两根16）。防侧击雷措施： 45米及以102、上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷引下线连接；每层（一层至顶层）利用结构圈梁水平钢筋焊接连通，使成封闭的均压环，并与引下线可靠焊接；建筑物内各种竖向金属管道在首层和顶层与防雷引下线可靠连通。为防止直接或感应雷电过电压沿配电线路入侵设备，屋面设备（冷却塔、风机、泛光照明等）配电线路前端和有计算机设备配电设备，设置电涌保护器（SPD）；雷电电磁脉冲防护等级为A级，采用4级保护等级，第4级由设备自带。9、接地设计本工程采用TN-S系统。变压器中性点工作接地、防雷接地，电气设备保护接地，电梯控制系统的功能接地，计算机功能接地，等电位联结接地及其他电子设备的功能接地合用同一接地体（联合接地体），即103、利用大楼基础桩基及承台内主钢筋作接地极，要求接地电阻不大于0.5欧姆。插座回路均设置剩余电流保护器。其它低压配电线路设置相应的接地故障保护措施。设置总等电位联结（MEB），凡进出建筑物的金属管道在入户处均应可靠接地。在每层电气竖井设置辅助等电位端子箱（SEB），各层在正常情况下不带电的金属器件（包括电气设备外壳、风管、水管等）均与辅助等电位端子箱可靠相连。带浴盆和淋浴的卫生间设置局部等电位联结（LEB）。当灯具距地面高度小于2.4米时和一类灯具的可接近裸露导体必须接地（PE）或接零(PEN)可靠，并应有专用接地螺栓，且有标识。7.2.3 弱电及智能化系统1、设计依据（1）智能建筑设计标准GBT104、50314-2000。（2）民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92。（3）建筑与建筑群综合布线工程设计规范GBT50311-2000。（3）有线电视系统工程技术规范GB50200-94。（4）民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94。（5）火灾自动报警系统设计规范GB-50116-98。2、设计原则（1）先进性、成熟性和实用性使用先进、成熟、实用和具有良好发展前景的技术，使得各个子系统具有较长的生命周期，不盲目追求高档次，既能满足当前的需求，又能适应包括设备和技术两方面内容的未来发展。（2）可靠性对于安装的服务器、终端设备、网络设备、控制设备与布线系统，必须能适应严格的工作环境，105、以确保系统稳定。（3）易操作性先进且易于使用的图形人机界面功能，提供信息共享与交流、信息资源查询与检索等有效工具。（4）可扩展性把各子系统有机结合起来，充分考虑将来需求的成长空间，所提供的系统平台集成与技术将充分配合未来功能及扩充项目的需求，以避免将来重复的投资。标准化、结构化、模块化的设计思想贯彻始终，奠定了系统开放性、可扩展性、可维护性、可靠性和经济性的基础。3、主要工程方案（1）结构化综合布线系统本工程执行EIA/TIA568及ISO/IEC11801标准。采用光纤与铜缆混合的综合布线系统，语音主干采用大对数电缆，数据主干采用光纤，终端配线均采用超五类或六类八芯四对双绞线，以适应信息点使106、用功能的变换。（2）有线电视系统由XX市有线电视网引来电视信号，并在屋面设卫星接收天线。系统采用双向交互式邻频传输860MHz系统，终端电平满足675dB。每层设电视分配箱，各层根据功能需要装修时设置电视插座。（3）背景广播系统在消防安保中心，设置背景音响广播控制机、调谐器、CD播放机、功率放大器等有线音响设备，节目通过广播线路分路，各层公共部分、主要通道、车库设置广播扬声器。火灾应急广播与公共广播合用，火灾时可在消防控制室将火灾疏散层的扬声器强制切换转入火灾应急广播状态。（4）通讯电话及计算机网络系统在公共建筑楼各设电信总机房和计算机房为本楼服务，电话交接设备、光电转换设备及网络设备均设于此107、。在楼层弱电间内设柜式信息配线架，电话及网络配线均在此柜内完成。系统布线通过综合布线系统完成。垂直系统采用光纤和大对数电话电缆，水平系统全部采用六类UTP线，设备间子系统采用六类跳接线设备。按需要设置信息插座。（5）保安监控系统系统包括电视监控系统、门禁系统、车库管理系统。电视监控系统：在各大堂、电梯厅、电梯轿箱、车库等处安装摄像头进行电视监控，所有电视监控信号均引至一层消防安保中心。门禁系统：在安保室、变配电所、电信机房等处设门控器，信号均引至一层消防安保中心。车库管理系统：地下车库设出入口自动管理系统，在地下一层出入口设收费管理站，对车辆进行管理和收费。（6）火灾自动报警和消防联动控制系统108、本工程属于高层建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级，设火灾自动报警及消防联动系统。在公共建筑楼一层各设置消防安保中心，内设火灾自动报警屏、消防联动控制及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。火灾控测报警系统：火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成；集中火灾报警控制器选用智能型控制器，能显示各报警点的位置，并根据报警信号发出联动控制指令；探测区域内设置探测器，办公、厅、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器，地下汽车库等场所选用感温探测器；每个防火分区应至少设置一个手动报警按钮，并且尽量设置在公共活动场所的出入口。消防联动控制系统：在消防控制室109、内设置消防联动控制屏，对消防设备进行联动和监视。包括消防泵、防烟和排烟风机的启动、停止及工作状态显示、手动/自动状态显示和故障报警，各类防火卷帘、防火阀、排烟阀的控制及状态显示，应急广播的程序控制，电梯的控制和楼层显示，火灾区有关部位的非消防设备（空调设备和风机等）电源的切除，火灾应急照明和疏散指示灯的控制。火灾应急广播系统：本工程的火灾应急广播与公共广播合用，火灾时在消防控制室能将火灾疏散层的扬声器强制切换转入火灾应急广播状态。消防专用电话：本工程设置独立的消防专用电话网络，在消防控制室设置消防专用电话总机和直接报警的外线电话。消防水泵房、变配电所、主要通风机房、排烟机房、消防电梯机房等设置110、消防电话分机的插孔。（7）楼宇自控系统（BAS）为了对建筑物内各种机电设备进行监视、控制、测量，使各种机电设备安全运行、可靠、节约能源、节省人力及确保建筑物内环境舒适，本工程配置智能型建筑设备控制系统（BAS）。BA系统的总体要求：采用分布式控制系统，具有密码保护功能和系统断电保护功能。系统的上级网络控制器发生故障时，现场的控制器能独立工作。操作站之间的网络采用以太网，TCP/IP通讯协议，传输速度为10Mbps。现场控制总线采用LonWorks协议。BA系统的监控内容：空调系统对冷热源设备、通风设备、空调设备及环境监测设备进行监控。给排水系统对生活水池、消防水池、给排水设备、污水处理设备等进111、行监控。电梯系统对其运行状态进行监视、控制及紧急状态报警。供配电系统对变电所内设备的运行状态进行监视、电能参数测量和故障报。照明系统对一些重要场所的照明及建筑物立面照明进行。7.2.4 暖通及空调设计1、设计依据（1）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（2002年）。（2）采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003。（3）通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2002。（4）全国民用建筑工程设计技术措施：暖通空调、动力（2003年）。2、主要设计计算参数（1）室外空气计算参数空调：夏季 干球温度35 湿球温度28.2 冬季 干球温度-7 相对湿度75%通风：夏季 干球温度3112、2 冬季 干球温度2主导风向和风速：夏季ESE、SE 、2.6 m/s；冬季NW、 2.5 m/s（2）室内空调设计参数，见表5-3。表5-3 室内空调设计参数编号部位夏季冬季新风量噪声标准温度相对湿度%温度相对湿度%m3/h.pdB(A)1办公26406520306030452酒店26406520306030453商场27406520306020504住宅274065203060-503、空调设计（1）空调公共建筑空调冷源选用中央空调冷水机组，制冷机组设置在地下室制冷机房内，制冷及换热站设置于地下二层。住宅建设空调预留管线。（2）空调方式及气流组织形式公共建筑标准层办公室部分采用风机盘管+独113、立新风的空调形式，裙房层高较高的办公室、商业用房及商场采用低速一次回风全空气系统。气流组织形式采用上送顶回，侧送顶回或上送下回的形式。空气系统设置全新风运行工况，尽量利用新风免费冷源，达到节能的目的。住宅空调自行组织。（3）电梯机房及消防安保中心设置独立运行的风冷分体式空调机。4、通风设计（1）建筑物内设置机械进、排风系统，具体的通风量见表 通风量一览表房间通风形式通风量备注办公/酒店/商场/商业排风新风量80%公共厕所排风15次/小时开水间/储藏室排风8次/小时水泵房排风5次/小时变电站排风20次/小时扩初估算，施工图时由热平衡计算得出。制冷机房排风6次/小时5、环保（1）水泵、离心风机、风114、冷热泵机组等振动较大设备均采用减振器或减振垫。（2）吊装的风机及空调箱均采用减振吊架。（3）水泵的进出口均采用不锈钢金属软管，风机、空调器进出口采用软接头。（4）空调、通风系统必要处设置消声器。6、设备控制（1）本工程中央空调系统拟设置DDC控制系统，根据各个功能房间的使用要求集中而灵活地控制空调末端设备的启停，集中而全面的监测各设备运行状态。（2）所有消防排烟设备纳入消防控制中心统一管理。（3）火灾时，空调通风设备能联锁关闭。第8章 节能节水措施8.1 节能措施8.1.1 编制依据1、中华人民共和国节约能源法。2、原国家计委、建设部关于基本建设和技术改造建设项目可行性研究报告增列节能篇（章）115、的暂行规定的通知。3、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）。4、民用建筑热工设计规范（GB50176-93）。5、建筑外窗气密性能分级及其检测方法（GB7107-2002）。6、建筑幕墙物理性能分级（GB/T15225）。7、国家、XX省的相关建筑节能标准和规程。8.1.2 主要节能目标1、对外墙、屋面、外窗进行方案设计的优选，使建筑主体围护结构达到建筑节能50%以上的指标。2、对大楼设备系统的设备选型，均选择采用国家产业鼓励类中新型的、高技术的、节能型的设备，以达到绿色节能的目的。8.1.3 主要节能措施1、建筑维护结构建筑的围护结构是室内环境与室外环境的分界线，室内外的热量交换116、主要是通过围护结构进行的，因此其热工性能的优劣，是直接影响建筑使用能耗大小的一个重要因素。XX市属于夏热冬冷地区，公共建筑节能设计标准（GB 501892005）中对夏热冬冷地区围护结构的要求如表。 夏热冬冷地区围护结构热工设计参数围护结构部位传热系数K W/(K)屋 面0.70外墙（包括非透明幕墙）1.0底面接触室外空气的架空或外挑楼板1.0外窗（包括透明幕墙）传热系数KW/(K)遮阳系数SC（东、西、南向/北向）单一朝向外窗（包括透明幕墙）窗墙面积比0.24.70.2窗墙面积比0.33.50.55/0.3窗墙面积比0.43.00.50/0.600.4窗墙面积比0.52.80.45/0.55117、0.5窗墙面积比0.72.50.40/0.50屋顶透明部分3.00.40从热工设计的角度，无论采用何种形式的围护结构，只要满足表中热工设计参数的限值，围护结构就可以达到节能50%的效果。根据以上的原则，分别对本项目中外墙、屋顶和外窗的设计方案进行优选。（1）外墙方案根据保温形式的特点和节能要求，考虑到内保温对热桥阻断作用相对较差，故在本项目中选用外墙外保温构造体系，拟选用以下3种外墙构造方案。 外墙构造方案方案外墙结构传热系数K热惰性指标DA外墙主体非承重墙材选用200mm 页岩空心砖，同时所有外墙选用30mm 厚胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统0.943.942B外墙主体非承重墙材选用200mm 118、页岩空心砖，同时所有外墙选用20mm 厚EPS 外墙外保温系统0.963.639C外墙主体非承重墙材选用200mm 页岩空心砖，同时所有外墙选用20mm 厚XPS 外墙外保温系统0.903.706以上三种方案中，由于胶粉聚苯颗粒内部热桥较多，其保温性能波动较大，体系稳定性不好，因此不推荐使用胶粉聚苯颗粒外保温系统，建议使用目前技术上比较成熟的EPS 或XPS 外保温系统。需要注意的是，由于EPS 板的防火性能不好，当EPS 外保温系统用于高层时，要做一些相关的防火处理，使建筑物结构的耐火性和安全性满足要求。（2）屋面方案屋面技术比较成熟，考虑成本和屋顶热工性能对整幢建筑负荷的影响，在本项目中选119、用倒置式屋面，主要构成为：40mm厚XPS保温系统20mm厚沥青膨胀珍珠岩。（3）外窗方案提高外窗的保温性能对降低建筑使用能耗具有很重要的作用，因此本项目外窗拟定以下6 种方案。 外窗构造方案方案外窗类型传热系数KW/(K)遮阳系数SC1无色透明中空玻璃，普通铝合金窗4.00.82无色透明中空玻璃断热铝合金窗2.90.83无色透明中空玻璃普通铝合金窗南向固定遮阳4.0南向：0.4其它方向：0.84无色透明中空玻璃断热铝合金窗南向固定遮阳2.9南向：0.4其它方向：0.85无色透明中空玻璃普通铝合金窗南、东、西向固定遮阳4.0北向：0.8南、东、西向：0.46无色透明中空玻璃断热铝合金窗南、东、120、西向固定遮阳2.9北向：0.8南、东、西向：0.4注：无色透明中空玻璃厚度为FL6+6A+FL6从立面效果图上看，公共建筑的窗墙比都较大，建议使用传热系数较低的无色透明中空玻璃断热铝合金外窗，同时在建筑的南、东、西向采用固定外遮阳。在窗墙比较小的朝向，根据实际情况，可以适当选用不同的外窗类型。此外，为改善室内通风，需控制外窗可开启面积不小于整个外窗的30%。（4）综合节能措施写字楼、公寓、酒店及商业裙房均为平屋顶，采用30厚XPS板保温。外围护结构是玻璃幕墙和外挂花岗岩板（内附30厚聚苯保温板）。内墙选用200厚加气混凝土砌块。玻璃幕墙为铝合金明框玻璃幕墙，玻璃为6+12A+6钢化中空Low-121、e玻璃（ow-e阳光控制低辐射外侧玻璃透明内侧浮法玻璃），框料均采用断热铝合金型材。外窗、玻璃幕墙可见光透射比：0.53，气密性：q1.5m3/m.h外门均为6+12A+6双层中空Low-e玻璃（ow-e阳光控制低辐射外侧玻璃透明内侧浮法玻璃），框料均采用断热铝合金型材。所有出挑楼板均外贴50厚EPS板。地下室外墙为350厚钢筋混凝土侧墙，外贴50厚XPS兼做防水保护层。地下室裸露顶板均内贴50厚XPS内保温，地面热阻限值：1.43（有覆土），1.33（无覆土）2、设备系统设备系统的节能原则是：在满足使用条件、保证运营质量、符合建筑安全的前提下，选用节能效率高的设备、缩短流程，采用新工艺、新技122、术，达到节约能源目的。变压器选用节能型变压器，配电房尽量靠近用电负荷中心，以减少线路损耗。低压电器柜在低配室内和低配电柜并列安装，低压侧的功率因素自动补偿到0.9以上。设备和各种辅助设施所配备的电机均为新型的Y系列或变频调速电机。照明灯具选用新型的高效节能型灯具分片控制，建筑景观照明设光控装置，节省照明用电。采用高能效比的空调设备及动力设备；空调系统设置自动控制系统，根据室内的负荷情况控制主机的台数及主机的出力，进而节约主机的运行能耗；全空气空调系统过渡季节采用全新风运行，以节约空调系统的能耗。空调、制冷等系统的管道、风道，均采用保温效果好、施工方便的保温材料保温，以减少能量损失。3、节能管理123、措施（1）加强控制设施，减少因操作不当带来的材料及能源损失。（2）设置专门的能源及材料管理机构，检测各部门能耗及节能情况，并制定奖惩制度。（3）加强能源管理，按功能分区分别配置计量器具，并对电力安装容积在50KW以上的设备单独配置有功电度表，以便于医院今后进行能源消耗经济考核工作，从而节省能源。8.2 节水措施8.2.1 节水目标1、建筑达到节水器具使用率为100%，大力推行节水器具的使用。2、节水措施实施后可以达到以下技术指标：节水器具使用率100%，直接节水率为20%。8.2.2 节水措施“节约用水”的涵义不再停留在“节省水、少用水”的认识上，应解释为：精心管理和保护，合理开发和利用，避免124、毁灭，减少损失和浪费。据相关资料，一个关不紧的15 面盆水龙头一个月可以流掉16 吨水，一个漏水马桶一个月流掉325 立方米水，一个家庭以四个水龙头和一个马桶计算，一个月就要流失掉431 吨水。目前出于节约用水考虑，节约用水不仅关系到社会也关系到个人，通过推广节水器具来节约用水是个趋势。节水，首当其冲的就是龙头和坐便器。建设部在“2004 年全国城市节约用水宣传周”指出各地所有新建、改建、扩建的公共和民用建筑，要在2005 年底以前全部更换为节水型器具，鼓励和引导居民尽快更换现有住宅中不符合节水要求的生活用水器具，在缺水城市严禁非节水型器具的销售。本项目将对建筑100%选择节水器具，选择节水器125、具使用率达100%。本项目建筑具有人口集中和流动量大等特点，其公共卫生设施难于管理和维护，同时还存在一定的公共卫生隐患，因此考虑选择节水器具的同时结合其卫生、维护管理和使用寿命。据相关资料，用感应节水龙头比一般的手动水龙头，每月可节水30%左右，而且它的使用寿命高于一般的节水龙头。公共建筑节水龙头、座便器、冲洗阀、绿地浇灌系统建议做法详见下表。公共建筑节水龙头建议做法节水型生活用水器具行业标准要求建议具有手动或自动启闭和控制出水口水流量功能，使用中能实现节水效果的阀类产品。安装感应龙头公共建筑节水型便器建议做法节水型生活用水器具行业标准要求建议在保证卫生要求、使用功能和排水管道输送能力的条件下126、，不泄漏，一次冲洗水量不大于6L 水的便器安装感应式节水型蹲式大便器和小便器公共建筑节水型便器冲洗阀建议做法节水型生活用水器具行业标准要求建议具有延时冲洗、自动关闭和流量控制功能的便器用阀类产品安装节水型冲洗阀公共建筑绿地浇灌系统建议做法要 求建议采用节水绿化浇灌系统安装滴灌系统第9章 环境影响评价9.1 项目建址环境现状9.1.1 建址环境根据XX市城市规划，本项目用地性质属于城市综合商业及住宅用地，项目所在地区域内环境空气质量较好，基本满足GB30951996环境空气质量标准中二级标准要求，可以满足对大气环境的要求；项目区域声学环境良好，环境和噪声可以满足GB309593城市区域环境噪声标127、准中“2类区”标准，可以满足商务办公、住宅区域对声学环境的要求，项目符合区域环境功能区划。9.1.2 建址环境承载能力项目在建设期和运营期都会产生一定的环境影响，施工期噪声等环境影响可以通过合理的安排施工时间、加强现场管理等方式合理控制。项目所在区域环境空气中的S02、N02、TsP浓度目前符合GB30951996环境空气质量标准中的二级标准，空气环境仍有一定容量空间。项目所在区域声环境质量现状符合城市区域环境噪声标准（GB3906-93）中2类区，位于项目区周围的居民楼是建设中需要考虑的声环境保护目标。施工期噪声施工期噪声对周围敏感点有一定的影响，但这些影响是短暂的，随着工程的竣工而消失。噪128、声源合理安排，远离人群等易受影响的地方。项目建成后，生活垃圾由保洁人员收集运送到有关市政部门集中处理。项目建设不会改变区域地表水环境、空气环境和声学环境功能。9.2 项目建设与运营对环境的影响9.2.1 项目建设施工期对环境的影响1、施工期生态影响分析项目实施过程中大规模的场地平整、道路修筑和建构筑物基础的开挖等施工过程，必然扰动现有地貌，破坏原有的植被和水土保持设施，主要表现为一定范围的植被破坏、表土疏松，抗蚀能力减弱，遇降雨时易产生水土流失等方面影响；同时，施工中大量散状物如砂、石、水泥产生的扬尘，砂石料冲洗均可能产生水土流失，破坏自然生态环境。对场区周围的生态环境产生一定的影响。2、施工129、期废水影响分析施工期产生的废水主要是建筑材料的冲洗排水、施工机械和运输车辆冲洗废水，其次是施工人员的生活污水，其主要污染物为SS、COD、BOD和石油类等。施工期的冲洗废水的排放特点是废水间歇排放、废水量随意性较大且不稳定，在施工过程中，如果不注意节约用水，甚至用水长流不断，将会形成施工现场的排水任意横流，导致废水排放量很大，对周围环境造成不利影响。施工期生活污水排放量相对较少，污染浓度较低，对周围地表水水环境影响较小。3、施工期空气污染影响分析施工期空气污染主要是各种施工扬尘污染。在场地平整过程中，原有的植被将被完全破坏，大量表土裸露，受风力或各种运输车辆的影响，产生扬尘，使项目建设地区空气130、中的颗粒物骤然增加，影响空气环境质量。土方运输，建筑散装物料在装卸、运输、堆放过程中的扬洒，均会产生一定的扬尘。混凝土投料、搅拌将产生水泥扬尘。施工工地临时小型生活炉灶排放烟尘和油烟，也会局部空气污染。施工期空气污染影响是局部、暂时和可逆的，影响程度和范围均为有限。4、施工期噪声污染影响分析噪声污染是施工期的主要环境问题。从噪声角度出发可以把施工期分为土方施工阶段、基础施工阶段、结构施工阶段和装修施工阶段，各阶段各自具有其独特的噪声特性及其影响特点。 土方阶段噪声污染影响分析土方阶段主要是场地平整，噪声源是挖掘机、推土机、装卸机及各种运输车辆，大部分都是移动式噪声源，有些声源如运输车辆移动范围131、较大，其他声源移动较小，上述噪声源的声功率级范围在100120dB(A)，70%约集中在100110dB(A)。 基础施工阶段噪声污染影响分析基础施工阶段的主要噪声源是各种打桩机以及一些风镐、移动式空压机等，基本属固定声源。噪声源的声功率级范围在100120dB(A)，打桩机是强噪声源最高可达135dB(A)，噪声是周期性脉冲噪声，具有明显指向性。 结构施工阶段噪声污染影响分析结构施工阶段是本项目施工中周期最长的阶段，使用施工设备品种较多，也是噪声污染影响较大，噪声控制的重点阶段，主要噪声设备包括各种运输设备、汽车吊车、塔式吊车、运输平台、施工电梯、混凝土搅拌机以及辅助设备如电锯、砂轮机，其中132、包括一些撞击噪声，上述设备中以混凝土振捣棒和搅拌机工作时间最长。噪声源的声功率级范围在100110dB(A)。 装修施工阶段噪声污染影响分析装修施工阶段一般占总施工比例较高，施工周期长，但声源数量较少，强噪声源相对少一些，噪声源的声功率级范围在85105dB(A)。9.2.2 项目运营期对环境的影响1、水环境影响分析项目建成投入运行后，将是人流集中的公共场所，生活污水排放量较大，生活污水不经处理直接排入市政污水管网，将会加重市政污水终端处理负荷。2、噪声环境影响分析项目主要噪声污染来自中央空调机组、水泵、风机的噪声，噪声源的声功率级范围在7585dB（A）。经处理后对周围声学环境影响不大。3、133、固体废弃物影响分析大厦产生的固体废弃物主要为办公垃圾和生活垃圾。生活垃圾收集后由市政部门无害化处理，办公垃圾分类收集回收处理。对环境影响不大。9.3 环境保护措施9.3.1 编制标准及依据1、中华人民共和国环境保护法。2、建设项目环境保护管理条例（国务院令253号）。3、污水综合排放标准GB89781996一级标准。4、城市区域环境噪声标准GB309693二类地区标准。5、环境空气质量标准GB30951996二类地区。9.3.2 施工期的环境保护措施1、施工期控制生态影响的初步方案为减少项目施工对生态环境产生的不利影响，应认真贯彻“预防为主，防治结合”，首先应做好水土流失的预防工作，项目建设与134、水土保持密切结合；工程设计中必须同时考虑水土保持措施，统筹兼顾，以工程预防措施为先导，生物防治措施为后行，建立综合防治体系。拟订施工方案时，工程建设单位应为本工程的弃土制定处置计划，弃土出路应主要用于本项目建设的土方平衡。按规定地点处理弃土，并不定期地检查执行计划情况。同时，应考虑建筑物和道路修筑以及场地平整过程中的水土保持方案，并对临时性松散表土作适当压实处理，在坡面 25时要作护坡处理，永久性坡面种植草皮，以避免过量余土的露天堆积。工程建设开挖的表面营养土应单独存放，以便用于本项目绿化场地的绿化。做到随挖、随填、随夯文明施工，尽量减少施工过程中造成的人为水土流失，施工场地四周砌筑简易挡土墙135、并设置排水沟，减少洒落的泥土因雨水冲刷而流失；弃土不得随意堆织严禁抛弃于河道和沟渠内；道路施工期尽量避开雨期集中的汛期和梅雨期；尽量减小管道沟渠开挖宽度，以减少对植被的破坏。管道敷设后土壤应及时回填并夯实，植草绿化。项目建设过程中，应该建成一片及时绿化一片，尽快恢复原有的生态平衡系统。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经他们采取措施处理后才能继续施工。项目施工结束应尽快清理场地，按照设计要求，种植草坪和树木，进行美化、绿化。项目建成后，应围绕新建立的指标体系的完善而逐步努力实施各项措施。2、施工期废水防治对策为减少施工废水对周边环境的危害，首先加强施工现场的136、用水和排水管理，注意节约用水，杜绝无节制长流水和用水的人为浪费。同时，建议在施工工地设置沉淀池，将施工废水收集沉淀处理后，再用作施工建设重复使用，为此不仅节约了水资源，减少建设成本，同时也减少了外排施工废水，减轻了施工废水对环境的影响。3、施工期空气污染防治对策为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建议施工中遇到连续的晴天和刮风的情况下，应在弃土表面上洒一些水，防止扬尘。工程承包者应按照弃土处理计划，及时运走弃土，并在装运过程中不要超载，装土车沿途不得洒落，车辆驶出工地前应将轮子上的泥土去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁。同时施工者应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材洒落应及137、时清扫。装卸物料时，尽可能降低物料装卸高度，以降低物料的落差，减少冲击扬尘；对散装物料，应设置简易料棚，易免露天堆放造成的风蚀扬尘。对于易产生粉尘的散装物料运输车，视物料的具体情况采取密封或围护措施，防治散装物料在运输过程中洒落引起的扬尘污染。对于进场道路应适时洒水抑尘，减少道路扬尘对环境的影响，据资料介绍，每天洒水45次，可以减少道路扬尘的70%，并可将扬尘污染距离缩小到15米以内。同时在“三通一平”后，尽可能在工程建设的早期，对项目规划中的公共绿地进行合理绿化，以减少空地表土的裸露，减轻扬尘对周围环境空气质量的不利影响。建筑物装修阶段，应遵守住宅装修工程施工规范，遵守民用建筑工程室内环境污138、染控制规范的有关规定，装修施工时采用无毒和低污染的装修材料。4、控制噪声影响的初步方案施工噪声是对声学环境影响较大，也是居民特别敏感的噪声源之一。施工期应严格执行GB1252390建筑施工场界噪声限值的有关规定和XX市有关施工噪声管理的规定。为了减少施工噪声对周围环境的影响，施工尽可能安排在白天，工程在距居民点200米的区域内，不允许在晚上11时至次日上午6时内施工；同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械，减轻噪声源强；减少同时作业的高噪声施工设备数量，尽可能减轻噪声叠加影响。对必须在夜间施工又可能影响居民环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设139、立临时的声障之类的装置，以保证周围居民区的声学环境质量。5、控制固废污染的初步方案施工期建筑垃圾应尽可能用于本项目的土方平衡，多余部分送至规定的地点妥善处置，施工期临时住宿地的生活废弃物，应妥善处理，集中收集送至城市生活垃圾处理站一并处理。9.3.3 运营期的环境保护措施1、污水污染防治措施（1）治理原则项目污水基本为一般生活污水，经隔油池（或化粪池）处理达污水处理综合排放标准三级标准后进入市政污水处理厂集中处理。（2）治理措施污水排放方式：区内排水采用雨污分流制，雨水及空调冷凝水均采用有组织汇集、排放，雨水系统排入市政雨水管网。污水排放执行标准：一般生活污水执行污水处理综合排放标准（GB89140、781996）中三级标准。2、噪声污染源控制措施项目投入运行后，其噪声主要是位于主楼地下室的风机、水泵及主搂楼顶的冷却塔、污水处理站风机等设备，其运行噪声声级值在8489dB(A)，经减振动、隔声、消声处理后能满足环境要求。3、固体废弃物处理处置措施（1）处理原则回收利用原则：固体废弃物也是一种可以利用的资源，纸类、塑料类、瓶罐类等废物可以回收利用。减量化原则：通过重复利用、焚烧等手段减少固体废弃物数量和体积。分散与集中处理相结合的原则：分类收集的废物可分别进行处理，也可送外单位协作处理。（2）处理措施生活垃圾收集：设计考虑在每个楼道设置专用垃圾容器（桶式或袋式），同时配备垃圾清运工，每天早、141、晚各收集一次，确保生活垃圾收集率达到100%，设置的垃圾容器应满足垃圾分类收集的使用要求。室外垃圾收集：在道路的两旁和路口应设置废物箱，设置间距应符合有关环卫要求。路面垃圾清扫与收集：场址内主要道路应每天定时清扫，清扫的垃圾应及时送垃圾收集房，严禁露天焚烧。垃圾清运及处置：为保证垃圾及时清运，每天将垃圾清运至垃圾中转站，或委托环卫部门定时进行垃圾清运。在采取上述措施的同时，应尽量将生活垃圾分类存放，以达到分类率50%的要求。9.4 环境影响评价本项目是民用建筑建设项目，不属于工业污染项目，项目仅在施工期对环境存在少量短暂影响，而且大都是可逆的，多数环境影响随着施工的结束而结束。故在采取一定的防142、治措施后，施工期对环境的影响是可以接受的。工程在施工期和营运期产生的污染均可以通过合理可行的防治措施，达到国家规定的污染物排放标准，确保项目的建设对周围环境的影响降低到最低程度。从环境保护角度分析，该项目的建设是可行的。第10章 劳动安全卫生与消防10.1 危害因素及危害程度分析10.1.1 主要隐患部位本项目劳动安全卫生消防的主要隐患为火灾及用电危害、防雷击危害、以及空调机组的噪声危害。10.1.2 有害物质种类及危害性分析本工程属于一类建筑，火灾危险等级应为一级。办公室、商铺等部位是火灾易发生部位，一旦发生火灾，如果没有良好的消防设施会引起火灾蔓延，造成重大财产损失，甚至人员伤亡；如果缺少143、良好和明确的消防通道，火灾时会致使人员空气窒息伤亡。项目使用的电器设备，如果缺少科学系统的用电安全措施，也存在用电危害。项目属于50米高以上建筑，如未科学系统的设计防雷系统，会存在被雷电击伤的危害。空调机组的噪声，如果处理不好，对本项目建筑物内的工作人员也会产生噪声危害。10.2 安全设施10.2.1 防电1、首先对配电系统设置安全防护装置，所有用电设备金属外壳均作接地保护。对有关人员进行安全培训，制定安全操作章程。2、对配电设备，设有明显标志，操作人员严格按规程操作，防止意外触电事故。10.2.2 防噪声对产生高噪声的设备，如柜式空调机、新风机组、风机盘管等均配制低噪声离心风机。柜式空调机送144、风管道设消声送风箱及消声器，回风管道设消声回风箱。风冷热泵式冷热水机组应要求生产厂家考虑压缩机的封闭隔离。水泵设在风冷热泵内，以减少水泵转动对建筑物的震动产生的噪声。风冷热泵式冷热水机和柜式空调机与基础之间设有隔振材料。吊装新风机组、柜式空调机、风机盘管采用减震吊架。尽可能选用低噪声设备，并采用消声隔音设施，防止噪声危害。10.2.3 防雷1、建筑物、构筑物设有防雷接地保护，其接地电阻不大于10欧。2、变压器所有接地系统的接地电阻不大于4欧；10.2.4 防职业危害详见环保篇。10.2.5 其他防护措施1、加强职工安全教育，严格操作规程，作好岗位培训。2、根据建筑物各单元的性质和状况，设置安全145、通道，配置事故照明应急灯和紧急疏散标志，以利于安全疏散和处理应急事故。3、消防防火安全，见消防篇。4、建构筑物抗震按当地的7级地震烈度设防。10.3 消防设施10.3.1 编制依据1、建筑设计防火规范（GBJ16-87）（2001年版）。2、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2001年版）。3、商店建筑设计规范（JGJ48-88）。4、办公建筑设计规范（JGJ67-2006）。5、火灾报警系统设计规范（GBJ116-88）。6、建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-90）。7、建筑物防雷设计规范（GB50057-94）。8、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97。1146、0.3.2 防火等级项目火灾危险性大、疏散和扑救难度大，根据建筑设计防火规范规定本工程属一类建筑，建筑耐火等级为一级。在设计和施工时，必须保证建筑物的所有建筑构件均满足一级耐火等级对构件耐火极限和燃烧性能的要求。10.3.3 防火措施1、总图布置总平面布置应严格根据建筑设计防火规范的规定，进行平面布局的防火设计。合理确定大楼的位置、确定建筑物之间的防火间距、消防车道、合理敷设各种管线和消防水源。建筑物之间间距不得小于民用建筑设计防火规范的规定的防火间距，总体上使建筑物四周形成环形通道。项目区西面道路为城市主要干道，便于消防车进出。项目区设置环绕大楼的环形道和必要的回车道，道路宽度应大于4米，便147、于消防车作业。消防车道下的管道应能承受大型消防车的压力。消防车道与本项目大楼之间，不设置妨碍登高消防车操作的树木和架空管线等，在项目区配备相应数量的消防栓。2、建筑单体防火地上部分：公共建筑内办公区域及走廊无开启窗设机械排烟系统；避难层采用金属百页围护，自然通风；商业裙楼每层分两个防火分区，每个防火分区面积均不超过4000平方米。疏散出口：地上部分每个防火分区不少于2个直接疏散口，地下部分每个防火分区不少于2个疏散口(其中至少有一个直接疏散口)。并满足直最远疏散口距离要求，疏散宽度满足要求。疏散楼梯：每个防火分区有一部楼梯出屋面。并在首层与地下的出入口处设置耐火极限不低于2h的隔墙和乙级防火门148、隔开，并设有明显标志。疏散距离：按高层建筑设计防火规范（GB50045-95 2005年版），商铺内最远一点距商铺门的距离不大于15米，商铺内人员疏散为双向疏散，符合双向疏散条件的最大直线距离不大于30米，行走距离不大于35米。疏散宽度：公共建筑楼内部至少两部防烟楼梯，每部楼梯疏散宽度为1.20米，满足疏散宽度要求。防火门：通向前室、楼梯间的门为乙级防火门，防火分区间以及地下室设备用房的门为甲级防火门，设备管井检修门为丙级防火门。要承重构件及耐火极限位置名称材料耐火极限地上墙防火墙200厚加气混凝土砌块4h楼梯间、电梯井2.50h疏散走道两侧隔墙1h柱钢筋混凝土柱2.50h梁钢筋混凝土梁，保护149、层厚3cm1.50h楼板钢筋混凝土板1h疏散楼梯钢筋混凝土楼梯1h地下墙防火墙200厚加气混凝土砌块4楼梯间、电梯井3h疏散走道两侧隔墙1h柱钢筋混凝土柱3h梁钢筋混凝土梁，保护层厚3cm2h楼板钢筋混凝土板1.50h疏散楼梯钢筋混凝土楼梯1.50h3、电气防火本项目建筑消防电源为一级负荷，故消防水泵动力用电由变配电房专线供给，并设置备用电源。在建筑内根据消防要求设置消防泵紧急启动按钮，并根据消防总平面给各消防点提供可靠、稳定的电源。大楼电器线路采用多级自动保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，能及时可靠切断电源。导线均为穿钢管保护敷设，防火安全。配电箱均为封闭式，并有可靠接零保护。楼顶设150、避雷保护，以防雷电火灾。所有消防用电设备配电线路应穿管保护，暗敷在非燃烧体结构内，保护厚度不少于3厘米。4、空调系统的防火 空调系统的风管采用镀锌钢板制作。 空调系统保温材料采用非燃烧材料。 在下列部位设防火阀： 送回风总管穿过机房的隔墙处； 穿越防火墙处； 垂直风管与水平风管的交接处。 根据使用功能特点，电梯机房、消防中心、中控室等处设有独立的分体式空调器。5、火灾报警系统本工程设置火灾监控和报警系统，拟采用集中报警系统。系统由火灾探测器、火灾报警器、火灾自动报警复示盘及手动报警按钮等组成。10.3.4 灭火措施以“预防为主，防消结合”，遵照有关消防法规，将消防联防依托、消防供水、消防通讯及151、消防道路等统一考虑，并贯彻有关消防技术规范的要求，增强建筑物自身的防护性能，辅以必要的灭火措施，以最大限度减少投资，减少损失。工程采用水消防为主其他消防为辅的消防方案，设计灭火系统主要包括消火栓给水系统和自动喷水灭火系统。确定同一时间按灭火次数为一次设计。按建筑设计防火规范要求，区内独立设环状消防管网，管网上设地上式消防栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米。考虑火灾延续时间为2小时。1、消防给水 室外消防室外最大消防流量45L/S，全场消防采用高压制，系统压力不小于0.85Mpa。项目区内消防立足于自救，设消防池一座，泵房内设消防泵二台，一用一备。火灾连续供水时间3小时。 室内消防室152、内消防给水系统与生活给水系统分开，独立设置。室内消防给水管道应布置成环状，室内消防给水环状管网的水管和区域高压或临时高压给水系统的引水管不少于两根，其中一根发生故障时，其余的进水管或引水管应能保证消防用水量和水压要求。各层消防箱内设消防泵紧急启动按钮。重要场所设置火灾监控和自动消防喷淋系统。2、移动式灭火器材依据国家现行消防法规的要求，依据不同的对象在本工程范围内设置一定数量的小型移动式灭火器材。第11章 项目建设管理11.1 组织机构11.1.1 工程建设组织机构为合理有效地组织项目建设，在项目建设初期成立项目部，由项目主办单位有关人员组成，主要设办公室、工程部和财务部，全面具体负责项目的建153、设工作。工程建设应严格遵守建设程序，实行项目法人负责制、招投标制及监理制，严把质量关，保证建设资金合理、高效的使用。工程完成后，要严格执行验收标准，对不合理的工程要做到坚决返工。项目建设组织机构的责任范围：1、项目部为项目的决策机构，负责对各有关部门的组织协调工作。2、办公室在项目实施期间，负责日常事务以及对外联系和各组之间的协调，在施工中遇到有关事宜，可以直接请示项目经理或副经理解决，同时负责召开项目部成员会议。3、工程部负责本项目有关基建工程的规划与施工，并负责解决施工中遇到的技术问题以及工程验收工作。4、财务部负责对项目资金统一管理，进行核算等工作。11.1.2 施工组织设计总则1、认真154、贯彻执行国家及部颁有关基本建设的技术规范、规程。遵循设计单位技术文件上的质量要求,实施质量控制及检验。2、统筹全局、集中力量、保证重点、组织好与有关单位的协作、分期分批配套地组织施工。3、做好整体施工部署和分部施工方案,合理安排施工顺序、组织平行流水立体交差作业,充分利用空间和时间发挥作业面的使用效益。4、坚持“百年大计,质量第一”确保安全施工,贯彻执行各项规章制度。5、因地制宜、就地取材、厉行节约、采取革新、改造、挖潜措施、减少投资、降低成本。强化现场科学管理、创安全、文明样板工地。6、做好人力、物力的综合平衡调度,做好雨季施工安排,确保均衡施工,按时完成施工任务。7、合理紧凑的安排好施工现155、场平面布局,局部压缩施工临时用地。8、贯彻执行国家,地区对环保、劳动安全、工业卫生、计量、消防的有关规定和标准。11.1.3 实施原则与步骤1、工程的实施首先应符合国家基本建设项目的建设和审批程序，按基建程序做好项目的前期工作，为工程顺利进行创造条件。 2 、房地产开发公司应建立专门机构作为项目的实施、组织、协调和管理工作。3 、项目的设计、供货、施工、监理、安装等均应按照建筑法、招投标法进行，履行必要的法律手续，违约责任应按照国家的法律法规执行。11.2 建设管理要求随着人民生活水平的提高，消费者对房屋建设提出各种各样的要求，对房屋的地段、套型、环境等因素将要求更高。为此，在建设管理上应做到156、以下几点：1、树立管理意识，建设精品项目。因此在本项目的运作中，建设单位一定要不断加强建设管理工作。2、有现代化跨世纪的眼光，无论从的规划建筑本身，还是公建设施，物业管理等方式，都要有长远考虑，顺应现代人的要求，尽量营造出安全、方便、舒适的氛围。3、在管理上提高工程质量，降低工程成本和管理费用，做好项目建设中的投资、工期和质量三大控制。第12章 项目实施计划12.1 工程建设周期安排本项目实施规划总体可以归纳为三个阶段，第一阶段完成前期调研和编制项目建议书及可行性研究工作，第二阶段完成初步设计、设备订货和施工图设计，第三阶段完成土建施工和设备安装及调试至交付使用。12.2 建立项目实施管理机构157、该项目由XXXX投资发展有限公司开发。项目建成后由专业物业管理公司全面独立地负责经营管理和维护。在项目建设阶段，由开发公司项目部全权办理勘察设计和施工的委托手续及签订相应的合同和协议；提供设计必需的基础资料；申请或订购设备和材料；承担各项建设准备以及建设工作，直至完成项目的建设收尾等各项工作。12.3 项目实施进度安排12.3.1 项目建设计划第一阶段完成前期调研和编制项目建议书及可行性研究工作，这一阶段预计约需要1个月时间。第二阶段完成初步设计、勘察和施工图设计，这一阶段约需要2个月的时间。根据本项目规模和进度安排，第三阶段为建设期，实行一次规划，分三期建设，这一阶段约需要45个月的时间，总158、建设周期4年（详见项目实施进度表）。三个阶段部分工作可以相互交叉，以达到缩短工期，节省投资的目的；总建设周期约4年，计划2011年5月30日正式开工，2012年10月一期工程竣工，全部工程在2015年2月底全面验收交付使用。各期工程安排如下：1、一期工程计划2011年5月30日正式开工一期工程建设内容如下：地块一建设住宅113850平方，其中安置住宅房建筑面积66090平方米，廉租住房7062平方米，商品房40698平方米；同期建设幼儿园2550平方米，地下室面积2774平方米。地块二上建设写字楼14400平方米，SOHO建筑16493平方米，商场及大卖场22304平方米，建设配套地下室257159、26平方米。一期工程合计地上建筑面积169597平方米，地下面积28500平方米。2、二期工程计划2012年8月开工二期工程建设内容如下：地块一建设住宅121112平方米，全部为商品房；公寓27216平方米，SOHO建筑17318平方米，商业用房及配套会所、物业等配套建筑30261平方米，半地下菜市场3030平方米，地下室51375平方米。二期工程合计198937平方米，地下室51375平方米。3、三期工程计划2013年3月开工地块二建设XX联合大酒店23547平方米，商品住宅77916平方米，配电房、燃气调压站等设施186平方米，地下室4416平方米。三期工程合计101649平方米，地下室4160、416平方米。12.3.2 项目实施进度表项目实施进度表月数项目201120122013201420154-67-910-121-34-67-910-121-34-67-910-121-34-67-910-121-2可研报告报批初步设计施工图设计工程招标场地拆迁土建施工设备定货安装调试室内装修竣工验收及运营投入运营第13章 工程招投标13.1 概述由于项目投资较大，为确保项目建设质量、工期以及尽可能减少建设成本，因此本可研建议本项目在勘察、设计、监理以及重要设备、材料等采购活动中执行全部或部分招标。招标是指在一定范围内公开货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标，并按照规定程序161、从中选择交易对象的一种市场交易行为。在工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是保证按照市场化条件进行工程建设的一种有效方式。通过项目法人与承包方签订明确双方利益与义务的经济合同，将工程项目的实施过程纳入法制化管理。13.2 招标的特点及具备的要素（1）程序规范。在招标投标活动中，从招标、投标、评标、定标到签订合同，每个环节都有严格的程序、规则。这些程序和规则具有法律拘束力，当事人不能随意改变。（2）编制招标、投标文件。在招标投标活动中，招标人必须编制招标文件，投标人据此编制投标文件参加投标，招标人组织评标委员会对投标文件进行评审和比较，从中选出中标人。因此，是否编制招标、投标文件，是区162、别招标与其他采购方式的最主要特征之一。（3）公开性。招标投标的基本原则是“公开、公平、公正”，将采购行为置于透明的环境中，防止腐败行为的发生。招标投标活动的各个环节均体现了这一原则：招标人要在指定的报刊或其他媒体上发布招标通行，邀请所有潜在的投标人参加投标；在招标文件中详细说明拟采购的货物、工程或服务的技术规格，评价和比较投标文件以及选定中标者的标准；在提交投标文件截止时间的同一时间公开开标；在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。这样，招标投标活动补完全置于社会的公开监督之下，可以防止不正当的交易行为。（4）一次成交。在一般的交易活动中，买卖双方往往要经过163、多次谈判后才能成交。招标则不同。在投标人递交投标文件后到确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格等实质性内容进行谈判。也就是说，投标人只能一次报价，不能与招标人讨价还价，并以此报价作为签订合同的基础。以上四要素，基本反映了招标采购的本质，也是判断一项采购活动是否属招标采购的标准和依据。13.3 发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包完成的工作内容，工作内容可由一个承包方完成，包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。总承包一般通过164、招标选择总承包方，再由他去组织各阶段的实施工作。一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能力等条件限制，合同履行过程中不可避免地要采用分包方式实施。因此承包价格要比单项工作内容招标所花费的投资要高。这种发包方式通常适用于业主对项目建设过程中的管理能力较差的中小型工程项目，业主基本不参与建设过程中的管理，只是对项目的建设过程进行宏观监督和控制。单项工作内容承包一般适用于工程规模大或工作内容复杂的建设项目，业主将需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作、单位工程或不同专业工程的工作内容进行分别招标，分别发包给不同性质的承包商。由于工作内容的单一化，可以吸引更多有资格的投标人参加投标，有助于业主165、取得有竞争性价格的合同而节约投资，另外，业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目建设顺利实施。当然，这也要求业主有较强的项目管理能力。何种发包方式最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程度、投资来源、业主的技术和管理能力。由于本项目包括内容繁多，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。13.4 招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构招标。鉴于项目规模较大，建议采用委托招标。13.5 招标方式招标方式可分为公开招标166、邀请招标两种类型。1、公开招标公开招标又称无限竞争招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交予可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标时间长，费用高。所以通常大型工程项目的施工采用公开招标方式选择实施单位，尤其是使用国家资金建设的工程项目，都必须按照规定通过公开招标的方式选择承包商。2、邀请招标邀请招标又称有限竞167、争性招标，是指业主向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程的情况、工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争，被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行投标报价。邀请投标对象是项目法人对资质信誉、技术水平、过去承担过类似工程的实践经验、管理能力等方面比较了解，信任他有能力完成所委托任务的单位。为了鼓励投标的竞争性，邀请对象的数目以不少于3家为宜。与公开招标比较，邀请招标的优点是简化了招标程序，不需要发布招标广告和设置资格预审程序，因此可节约招标费用和缩短招标时间；而且由于对投标人以往的业绩和履约能力比较了解，减少了合同履行过程中168、承包方违约的风险。尽管不设置资质预审程序，为了体现投标人在投标书内报送表明其资质能力的有关证明材料，作为评标时的评审内容之一。邀请招标的缺点是，投标竞争的激烈程序相对较差，有可能提高中标的合同价。另外在邀请对象中也有可能排除了某些在技术或报价上有竞争力的实施单位。鉴于本项目投资额较大，为了在较大范围内选择施工单位，节约投资成本，建议采用公开招标方式。13.6 本项目招标方案1、采购人编制计划，报上级主管部门审核； 2、采购办与招标代理机构办理委托手续，确定招标方式； 3、招标代理机构进行市场调查，与采购人确认采购项目后，编制招标文件； 4、招标代理机构发布招标公告； 5、出售招标文件，对潜在投169、标人资格预审； 6、接受投标人标书； 7、在公告或邀请函中规定的时间、地点公开开标； 8、由评标委员对投标文件评标； 9、依据评标原则及程序确定中标人； 10、向中标人发送中标通知书； 11、采购单位与中标人签订合同。本项目需要招标的项目、范围及招标方式如下表：需招标项目基本情况表招标范围招标细项名称招标组织形式招标方式招标估算金额不采用招标形式备注勘察全部1、委托公开2、3、设计全部1、委托公开2、3、建筑工程全部1、委托公开2、3、安装工程全部1、委托公开2、3、监理全部1、委托公开2、3、设备及安装全部1、委托公开2、3、重要材料全部1、委托公开2、3、其他全部1、委托公开2、3、第14170、章 投资估算与资金筹措14.1 投资估算14.1.1 投资估算依据1、全国统一建筑工程预算定额XX省估价表。2、全国统一安装工程预算定额XX省估价表。3、XX省建筑安装工程费用定额。4、主要设备价格在全国机电设备价格基础上，经询价加运杂费统一考虑。5、金属和非金属材料参当地价格，参相似工程设计指标。6、国家建设部、XX省建设厅发布的有关单位设计指标。7、其它费用：项目其它费用按相关规定计取，或参照类似工程进行估算，勘察设计费按直接工程投资的2%计取，建设单位管理费按综合1.5%计取，工程监理费和招标投标费按1.2%计取。8、项目土地成本按成交价加契税及相关拍卖费用为31395万元。8、鉴于各施171、工单体结构情况，基本预备费率取5%。9、按现行规定不计涨价预备费和供电贴费。14.1.2 投资估算范围本项目为XX联合国际广场，本项目地上总建筑面积为470183平方米，建设内容包括：联合国际大酒店23547平方米，写字楼14400平方米，商场及沿街商业50220平方米，SOHO建筑33811平方米，住宅商品房239726平方米，公寓27216平方米，安置房66090平方米，廉租房7062平方米，会所、物业、社居用房1904平方米，幼儿园（9班）2550平方米，半地下菜市场3030平方米，配电房405平方米，燃气调压站102平方米、垃圾转运站120平方米。地下车库及人防84291平方米。本项目172、投资估算不包括二次精装修费用和项目物业管理公司开办费。项目建设资金以企业自筹、银行贷款方面解决，投资估算中计入利息。项目建设投资估算中仅计算因本项目建设而产生的项目管理费用，不计企业经营所需流动资金。14.1.3 建设投资估算本项目总投资为164547.39万元，固定资产投资组成如下：直接工程费用：88025.63万元，占固定资产投资的53.50% 。其他费用（含土地）：62019.51万元，占固定资产投资的37.69% 。基本预备费用：7502.26 万元，占固定资产投资的4.46% 。建设期利息费：7000万元，占固定资产投资的4.25% 。14.2 资金筹措方式与来源项目固定资产投资16173、4547.39万元人民币（含建设期利息7000万元），根据业主的筹资方案计划，具体分解如下：企业资本金： 40000万元申请银行贷款：40000万元房屋预售款项：84547.39万元。工程总投资估算表表二单位：万元项目名称XX联合国际广场估算价值：编制序号工程和费用名称指标（m2）其中：外汇占总投资比例备注建筑工程设备购置安装工程工具器购置其它工程合计美元折人民币一工程费用商场及商业街6779.70 813.56 7593.26 写字楼2448.00 293.76 2741.76 五星级酒店4002.99 480.36 4483.35 住宅40674.14 4880.90 45555.04 公174、寓3810.24 457.23 4267.47 SOHO4733.54 568.02 5301.56 半地下菜场363.60 43.63 407.23 配套建筑609.72 73.17 682.89 地下室15172.38 1820.69 16993.07 小计78594.31 9431.32 88025.63 二其他费用土地费用0.00 0.00 0.00 0.00 31395.00 31395.00 前期报建费用0.00 0.00 0.00 0.00 4802.18 4802.18 消防工程1040.71 1040.71 强电工程5642.20 5642.20 弱电通讯工程1410.55 175、1410.55 电梯工程4020.00 4020.00 室外工程0.00 0.00 0.00 0.00 7522.93 7522.93 建设单位管理费2157.89 2157.89 勘察设计等专业咨询费用2877.18 2877.18 工程监理费和招标投标费1150.87 1150.87 小计0.00 4020.00 8093.46 0.00 49906.05 62019.51 第一、二部分费用合计78594.31 4020.00 17524.77 0.00 49906.05 150045.13 三基本预备费7502.26 7502.26 预备费7502.26 7502.26 四建设期利息70176、00.00 7000.00 五建设投资合计78594.31 4020.00 17524.77 0.00 64408.31 164547.39 第15章 财务评价15.1 评价基础条件设定财务评价根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关规定进行，本次评价根据“新建法则”进行项目效益的测算。设定项目达到预售条件后，将在第二年开始销售，项目在4年内销售完毕，按销售计划估算销售收入。15.2 销售收入及税金预测15.2.1 销售收入估算（1）写字楼出售收入项目24层写字楼建筑面积14400平方米，其中有2000平方米需无偿返还，可销售面积为12200平方米，财务评价计划按2年销售完毕，从第二年开177、始销售，销售价格根据目前市场价格区间，预测到销售年的市场价格区间，并按市场价格区间的中间值原则确定，暂定为24层写字楼按建筑面积销售均价7000元/。（2）住宅销售收入项目住宅扣除无偿返还房屋外，可销售建筑面积312878平方米。财务评价计划按4年销售完毕，从第2年开始销售，销售价格根据目前市场价格区间，预测到销售年的市场价格区间，并按市场价格区间的中间值原则确定，暂定为高层住宅按建筑面积销售均价6000元/。（3）SOHO销售收入项目SOHO建筑面积33811平方米，可全部销售，财务评价计划按4年销售完毕，从第2年开始销售，销售价格根据目前市场价格区间，预测到销售年的市场价格区间，并按市场价178、格区间的中间值原则确定，暂定为SOHO按建筑面积销售均价6500元/。（4）公寓销售收入项目公寓建筑面积27216平方米，可全部销售，财务评价计划按3年销售完毕，从第3年开始销售，销售价格根据目前市场价格区间，预测到销售年的市场价格区间，并按市场价格区间的中间值原则确定，暂定为公寓按建筑面积销售均价7000元/。（5）商业销售收入项目商业建筑面积50220平方米，其中有1000平方米需无偿返还，可销售面积为49220平方米，财务评价计划按4年销售完毕，从第2年开始销售，销售价格根据目前市场价格区间，预测到销售年的市场价格区间，并按市场价格区间的中间值原则确定，暂定为商业按建筑面积销售均价110179、00元/。（6）酒店销售收入项目酒店建筑面积23547平方米，考虑整体销售，财务评价计划按一次性销售完毕，在第3年销售，销售价格根据目前市场价格区间，预测到销售年的市场价格区间，并按市场价格区间的中间值原则确定，暂定为酒店按建筑面积销售均价7000元/。（7）菜市场销售收入项目菜市场建筑面积3030平方米，可全部销售，财务评价计划按1年销售完毕，在第3年销售，销售价格根据目前市场价格区间，预测到销售年的市场价格区间，并按市场价格区间的中间值原则确定，暂定为菜市场按建筑面积销售均价7000元/。（8）其他建筑项目配套建设的幼儿园2550平方米，配套建筑会所、物业、社居用房、配电房等不销售，以及地180、下车库及人防84291平方米不考虑销售。项目总销售收入为266289.85万元。详见“销售收入、销售税金及附加以及增值税估算表”。15.2.2 税金预测（1）营业税金营业税为收入的5%，城建和教育税附加合计为营业税的10%，加上水利基金及相关计提等，总征收率为5.56%。项目营业税及附加为14805.72万元。（2）土地增值税住宅销售按总收入0.5%计提，商业办公按总收入1.5%计提。项目土地增值税为2145.71万元。（3）企业所得税由于本项目为旧城改造等项目，所得税优惠后按利润总额的20%征收。项目企业所得税为15893.05万元。年营业收入及税金预测详见“销售收入、销售税金及附加以及增值181、税估算表”。15.3 成本费用估算15.3.1 项目建设投资项目建设投资164547.39万元（详见 “建设投资估算表”）15.3.2 销售费用按总收入的2%计提。项目销售费用为5325.80万元。15.4 财务评价指标本项目的各项指标详见下表“财务评价指标汇总表”财务评价指标汇总表序号工程和费用名称单 位指 标 值备 注一工程总投资万元164547.39 1固定资产投资万元164547.39 2流动资产投资万元0.00 二计算期内总收入万元266289.85 三税前利润万元79465.24 四税后利润万元63572.19 五税前投资利润率%48.29%六税后投资利润率%38.63%七资本金税182、前投资利润率%198.66%八资本金税后投资利润率%158.93%九投资回收期年3.31 静态十财务净现值(12%)万元28512.71 十一内部收益率（FIRR）%33.67%15.4.1 财务盈利能力分析本项目经济计算期5年（含建设期和销售期）。（一）项目利税计算本项目的投资利润等各项指标详见 “损益表”。全部投资的税后利润为63572.19万元。（二）项目财务分析（1）财务内部收益率：指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。（2）财务净现值：指按照行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现183、金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标。（3）投资回收期：以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。它是考察项目在财务上的投资回收能力的主要静态评价指标。全部投资（税后）的内部收益率为33.67%，财务净现值（=12%）为28512.71万元，投资回收期3.31年。以上数据表明，在全部投资下，本项目的财务指标比较好，盈利能力佳，财务上可行“详见 “财务现金流量表（全部投资部分）15.4.2 敏感性分析项目的经济效益受诸多因素的影响，现就对项目影响变动性较大的营业价格和建设成本两因素对经济评价指标的影响进行敏感性分析。项目销售价格和建设成本在10%的情况下，对内184、部收益率、财务净现值、静态投资回收期等的变化进行分析，见下表敏感性分析表变化因素内部收益率财务净现值（12%，万元）投资回收期（年）税后基本方案33.67%28512.713.31投资费用增加10%23.07%15768.643.59收入减少10%20.16%10439.723.68从上述表中可以看出,项目抗风险能力较强,但收入和成本对利润影响较大，项目操作时应加强管理,确保项目利润的实现。15.5 财务评价结论财务评价的结果表明：本项目的实施能够带来投资者较大的利润汇报；资金投入本项目后，回收较快，具有比较理想的盈利能力和清偿能力。从财务角度讲，本项目有比较理想的经济效益。建议尽快落实资金，185、争取项目早开工、早建成、早运营、早见效益。第16章 结论与建议16.1 可行性研究结论XX联合国际广场建设项目，不仅符合现代城市经济发展的潮流，而且符合XX市城市总体规划和经济调整战略，经济效益和社会效益显著。该项目有利于优化XX的城市功能布局，有利于减轻城市中心高度集中的商务办公、居住、休闲给市政设施所带来的压力，有利于XX区域整体功能的提升。项目选址合理，技术方案可行，具有规模经营和综合经营的特点和优势，发展潜力较大。 项目全部投资（税后）的内部收益率为33.67%，财务净现值（=12%）为28512.71万元，投资回收期3.31年。上述数据表明，各项经济指标较好，抗风险能力较强，市场前景186、广阔。项目的开发建设符合当前国家产业政策和经济政策，技术上具可操作性，经济上各项指标良好，如规划合理，又具有良好的营销策划，将会产生良好的经济效益和社会效益。16.2 建议从目前市场的需求状况来看，本项目优越的地理位置和良好的发展前景，经营前景非常乐观。在筹建过程中，应及时注意市场动态，强化销售，以求达到最佳的经济效益。1、该项目具有良好的经济效益与社会效益，项目建设内容符合地区产业发展战略，建议各级主管机构加快项目的审批，尽早安排项目建设资金，早实施、早生效。2、该项目为一大型城市综合体工程，项目涉及办公、商场、居住等多项内容，相互关联度强，管理交叉多，需不断加强管理和机制创新，确保项目运作成功。3、该项目投资大，所需设备和工程量多，从确保工程质量、降低工程投资、确保投资效益的角度出发，建议采用招投标制和工程监理。