1、国有独资企业棚户旧城改造居住商业用地项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月国有独资企业棚户旧城改造居住商业用地项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月62可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论0一、项目概况01、项目名称02、项目建设单位03、建设地点04、建设规模与目标0二、建设单位基本情况1三、2、研究依据及范围21、研究依据22、研究范围3四、主要技术经济指标3五、研究结论与建议41、研究结论52、建议5第二章 项目背景与建设的必要性7一、项目背景7二、建设的必要性111、全面建设小康社会的客观需要112、改善居民住房条件，构建和谐社会的需要113、改变城市面貌，城市核心区环境治理、提升城市品位的需要124、xx经济发展的需要12第三章 市场分析14一、投资环境分析14二、土地市场和价格分析171、出让土地价格分析172、价格预测18xx近三年可比地块成交价格分析表20第四章 场址建设条件0一、场址现状01、地理条件02、场址地点03、场址土地权属类别及占地面积0二、自然条件11、气温3、12、降雨量13、湿度14、积雪19、水文210、长沙地区地震烈度3三、社会经济条件31、xx概况3四、交通条件51、航空52、铁路53、公路5五、公共设施条件61、水62、电63、煤64、通讯6六、施工条件71、物料供应72、场地条件7第五章 建设内容及建设规模8第六章 拆迁方案9一、拆迁目标与原则91、拆迁目标92、拆迁原则93、依据政策法规10二、拆迁情况10三、拆迁申诉程序111、可能存在的矛盾及其解决办法112、申诉渠道和程序12第七章工程技术方案15一、总平面布置151、概述152、编制依据153、规划原则154、规划要点175、总平面布置17二、拆迁平整土地18三、道路工程1814、研究内容192、编制依据193、主要设计标准194、平面设计195、纵断面设计206、路幅布置217、路基工程218、路面工程24四、给排水251、研究依据252、给水253、排水系统26五、供配电及弱电261、电源点262、中低压输变电系统264、道路照明及路灯配电室的设置照明工程275、无功功率补偿286、低压供配电287、继电保护及电能计量298、防雷与接地29六、燃气工程301、气源30七、绿化工程301、道路绿化312、项目区绿化设计31八、消防331、总图、建筑消防332、给水消防333、电气消防34第八章 环境保护351、建设地点环境现状352、施工中的环境保护363、拆迁清理5、364、拆迁区的环境管理36第九章节能371、电气节能372、节水措施37第十章项目招投标及实施进度计划39一、招投标39二、实施进度计划39第十一章 投资估算与资金筹措41一、投资估算411、估算依据412、投资估算41二、资金筹措45第十二章财务评价46一、销售收入及销售税金估算461、销售价格462、销售收入463、销售税金及附加46二、总成本费用估算47三、财务效益分析471、利润估算472、财务盈利能力分析48四、不确定性分析481、盈亏平衡分析482、敏感性分析49五、经济评价结论49第十三章 社会评价56一、项目对社会的影响分析561、对所在地居民收入的影响562、对所在地居民就6、业的影响563、对所在地不同利益群体的影响564、对所在地文化教育卫生等方面的影响575、对所在地基础设施和公共服务的影响57二、项目与社会的互适性分析571、项目与国家、省及市发展战略的互适性分析572、项目与当地文化技术的互适性583、项目承担机构能力的适应性58三、项目对公平的影响58四、社会风险分析58五、结论59第十四章 风险分析60一、项目风险因素识别601、市场风险602、技术风险603、工程风险604、资金风险605、外部协作风险606、社会风险61二、风险评估61三、降低风险的主要措施626、通过加强内部管理、资金管理、招投标管理等降低开发成本。62第一章 总 论一、项目概况7、1、项目名称xxxx旧城改造项目2、项目建设单位xx城市建设投资开发有限公司公司注册地址：xxxx镇xx168号公司法定代表人：xx3、建设地点项目用地位于xx历xx乡xx村、xx社区；沩水河以东，xx东路以北，属xx城整体规划的一部分。4、建设规模与目标本项目规划总用地面积约为32.729公顷（折合490.94亩），扣除城市道路广场建设用地40.2亩后，项目可出让土地面积为450.74亩。本项目主要建设内容为：项目旧城改造面积490.94亩，拆迁旧城房屋建筑面积99867.0m2，涉及476户、人数1665人；土地平整，道路工程及其水、电、通讯、管线等市政配套基础设施的建设。本项目建成后，可8、出让用地性质为居住用地和商业用地。二、建设单位基本情况xx城市建设投资开发有限公司成立于2000年8月18日，注册资金2亿元，是经县委、县政府批准成立的国有独资公司，代表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产，是城建项目的投融资主体、代表政府垄断开发经营县城规划范围内土地的经济实体和依据现代企业制度运作的企业法人。公司实行董事会领导下的总经理负责制，内设经营管理科、征地拆迁科、工程技术一科、工程技术二科、招商融资科、财务科、安保科和办公室、总工室等7科2室，并下辖长沙xx房地产公司（xx城区棚户区改造有限公司）、长沙xx投资开发股份有限公司、长沙xx文化旅游股份有限公司三个子公司。公司成立以来9、，坚持经营城市的发展思路，盘活土地资产，以地养路、路房结合，多渠道筹措城市建设资金，努力破解征拆、安置等制约瓶颈，形成了规划先导机制、滚动开发机制和联动开发机制，直接投入城市建设资金42.8亿元，完成了26个重大项目工程，启动了新城区、“一江两岸三洲”和金洲湖三个片区开发建设和沩丰坝大桥、G319绕城线、S208连接线、沿江路、滨江大道、xx公园、文体中心等多个重大项目工程建设。根据县委、县政府赋予的使命，公司深刻、持续地进行着投融资体制改革，将投资、融资、建设融为一体，建立了直接面向市场的投融资机制。几年来，公司与银信部门关系不断密切，合作力度不断加大，综合实力跃居全省县级城投前列，国开行省10、分行将公司称之为“湖南省县级城投典范”。公司成立以来，成功创建湖南省模范职工之家、湖南省文明卫生单位、长沙市诚信建设示范单位、长沙市花园式单位、长沙市经济百强企业、房地产开发金牌企业、奥斯卡房地产开发金牌企业、改革开放30周年影响宁乡经济发展十大杰出企业，湖南省银行业联合会授予公司“守信用企业”等荣誉称号。在县委县政府组织的各项考核中，公司各项工作均名列前茅。目前，公司总资产达73亿元，存量土地13000多亩，已发展成为以政府垄断性资源经营为主，融基础设施建设、房地产开发等多种方式于一体的大型国有独资公司。三、研究依据及范围1、研究依据xx总体规划（20002020）；xx国民经济社会发展“十11、二五”规划； 建设部颁布城市道路设计规范（CJJ3790）；城市道路交通规划设计规范（GBJ5022095）；中华人民共和国物权法 湘政发200913号湖南省人民政府关于实施成品油税费改革完善交通体制加快交通发展的意见 长沙市人民政府令103号长沙市征地补偿实施办法 长沙市人民政府令104号长沙市人民政府关于调整长沙市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定 长拆发200902号关于加强长沙市重点工程和棚户区改造项目拆迁工作的通知 长沙市人民政府长政发200921号文长沙市国有土地上房屋征收与补偿安置工作规定 国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的投资项目可行性研究指南（试用版）； 国家发12、改委、建设部2006年7月联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 其他有关专业设计规范； 建设单位提供的其他各项基础资料。2、研究范围本报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、主要技术经济指标根据项目的具体规划及经济分析情况，其主要技术经济指标详见表1-1。表1-1 主要技术经济一览表序号指标名称单位指标备注1规划总用地ha32.729折合490.94亩1.1商住用地ha30.049折合450.74亩1.2道路广场及安置房用地ha2.68折合413、0.2亩2拆迁旧城房屋建筑面积m299867.03拆迁户数户476涉及人口1665人4道路总长m15854.1 土石方m3263254.2给水管道m15854.3雨水管道m15854.4污水管道m15855平整土地亩450.746建设经营期年36.1建设期年26.2经营期年17总投资万元462058主要经济指标8.1销售收入万元58596.28.2总成本万元48493.08.3营业税金及附加万元3281.48.4利润总额万元6821.88.5项目投资财务内部收益率%9.39/7.09税前/税后8.6项目投资回收期（含建设期）年2.87/2.90税前/税后五、研究结论与建议1、研究结论(1) 项14、目建设符合国家产业政策和发展方向和xx发展的整体规划，不仅将盘活现有的土地资源，而且将带动城市建设，完善城市功能。对xx经济发展及社会发展将起到积极的促进作用。(2) 本项目不会对当地的环境、水体造成有害污染，而且对该区域范围内的破旧房屋进行拆迁，将大大改善该区域范围内的城市基础设施条件，有利于该区域范围内的环境治理和城市环境的改善。(3) 本项目所在地位于老城区中心，规划用地面积为32.729ha，折合490.94亩。其建设条件如场地、给排水、供电、通讯等已完全具备，可尽快开展工作。(4) 经测算，本项目总投资46205万元，所得税后项目投资财务内部收益率7.09%、项目投资回收期2.90年15、，投资利润率14.76%。财务指标反映本项目具有一定的盈利与承债能力。2、建议(1) 由于本项目建设内容主要是对该区域用地进行拆迁和道路建设，其主要目的是为xx旧城改造创造良好的条件，从而改善该区域范围内的城市基础设施条件和人民生活条件，为xx的发展创造良好的城市环境，因而建议由xx政府主导运作、组织各有关部门通力协作，对项目的运作应给予尽可能多的优惠政策，以确保项目顺利实施。(2) 建设单位在按照“统一规划、分期开发、滚动发展”的原则下，做好规划和协调工作，充分做好拆迁安置工作，以确保本项目真正为老百姓服务，为建设社会主义和谐社会服务，便于项目财务效益的实现。(3) 建筑工程中不可见的因素很16、多，工期、原材料的供应等都会影响到项目总体目标的实践。因此在工程施工过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行投招标、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，抓好人、财、物、供、产、销一条龙管理，以确保项目经营目标的顺利实现。第二章 项目背景与建设的必要性一、项目背景长沙市位于中南地区区域中心位置，作为湖南的省会和国务院批准的首批历史文化名城之一，长沙具有优越的自然条件、深厚的文化底蕴和丰富的历史遗存。华东经济圈沿长江向内陆辐射，华南经济圈沿京广线向内陆腹地扩展，两大经济圈人才和资源的双向流动都必经长沙，加之国家“中部崛起”与“西部大开发”战略实施，长沙已成为中西部交流的核心。2007年17、12月，“长株潭城市群”经国家发改委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区的通知批准成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称“两型社会”）建设综合配套改革试验区”，以推动区域协调发展方针和“中部崛起”战略，推动东、中、西部协调发展，为长沙市的经济、社会发展带来前所未有的机遇。“长株潭一体化”的核心是经济一体化。经济一体化将形成带动全省城乡商品经济发展的多功 能综合经济中心。三市组合在一起可以在本区域和全省形成工业中心、贸易中心、交通中心、金融中心、信息中心、科技中心等多功能的综合经济中心，成为本区和全省振兴经济的基地，新技术、新产品的开发推广中18、心，带动本区和全省经济腾飞的“龙头”。“长株潭一体化”的另一个重要方面是生活的一体化。生活一体化的直接效应是三地体系内的异地置业、消费、工作、娱乐、休闲等生活行为的日渐频繁。长沙作为一体化的中心必将对其周边城市居民产生较大的吸引力。根据长沙市“十二五”规划的设想，在“十二五”期间的5年内，长沙市将依托颇具特色的休闲娱乐业基础，充分挖掘长沙灿烂的历史文化资源，加快文化事业和文化产业发展步伐，促进历史文化和现代文化的完美结合，凸显城市文化个性魅力，以文化为灵魂，引领和提升城市的建设发展。随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善19、。但部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少旧城房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋；旧城居住人口中，老年人口多、下岗职工多，多为城市低收入群体。为推进旧城改造，使更多的城市居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，提高居住环境水平，党中央、国务院明确要求要加快集中成片旧城改造，使困难住户的住房条件得到妥善解决。为认真贯彻中央关于加强和改善宏观调控的决策和部署，长沙市从2009年起启动了大规模旧城改造工作，当年完成旧城拆迁200万平方米，2010年完成200万平方米，2011年完成330万平方米。2011年以来全市共立项86个，改造完成20个，8万多户2520、万旧城居民搬入了新居。2012年长沙全市完成旧城拆迁330万平方米；新增（筹集）廉租住房6000套；维修或拆除重建农村危房2000户。通过旧城改造摸底数据显示，全市二环线以内仍有4.2万栋，5万多户、18万多人生活在成片旧城内，面积达到734万平方米。与此同时，全市近50万外来务工人员的住房条件普遍较差，数以万计的新就业人员面临着无力购房的现实困难。xx位于省会长沙以西，面积2906平方公里，人口135万，下辖33个镇、乡和1个省级经济开发区。宁乡区位条件优越，交通发达，县城距长沙黄花国际机场60公里，石长铁路、长常高速公路、319国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，1810、1816、1823、21、1824四条省道贯穿县境，构成了宁乡四通八达的交通网络。2011年，宁乡实现县域生产总值6379462万元，增长15.8%；财政总收入331000万元，增长57.8%；城镇居民人均可支配收入21093元，增长12.9%，农民人均纯收入11539元，增长18.8%。据介绍，“十二五”时期，宁乡的主要目标是：县域生产总值年均增长15%以上，达到850亿元，力争突破1000亿元；财政总收入年均增长28%以上，达到85亿元，力争突破100亿元；城镇居民人均可支配收入年均增长12%以上，农民人均纯收入年均增长16%以上。 县域发展呈现主要指标高位增长、重点领域竞相发力、社会大局稳定和谐的良好态势。本项目22、位于xx历xx乡xx村、xx社区；沩水河以东，xx东路以北，属xx城整体规划的一部分。总用地面积490.94亩，住户476户。随着xx“一江、两岸、三洲、三湖”区域开发建设工作的推进，喇叭片区呈现出了良好的区位优势和自然优势，沿江大道、沩水风光带、鳝鱼洲开发及金洲湖的开发建设将使该地区具有独特的区位优势和资源优势，目前，该地区日益成为“一江、两岸、三洲、三湖”区域重要组成部分。但由于当时规划的局限性，目前该区路灯、垃圾站厕、园林绿化、小区道路等基础设施建设不配套，且经常出现下水道堵塞、化粪池暴膨和大雨过后小区被淹的现象；居民住宅因长年失修，不同程度地出现了房屋渗漏、墙体开拆、砖石及混凝土分化、23、老化等安全隐患，加之部分居民私自改变房屋结构，更大大降低了居民区的安全系数；油烟污染、占道经营、噪声污染和消防隐患严重，区内生活环境质量较差。与此同时，区内人口成份复杂，治安状况堪忧。诸多问题的存在，使该区居民生活环境与生活质量受到严重影响，居住安全受到严重威胁。为解决以上问题，xx人民政府决定由xx城市建设投资开发有限公司对xx喇叭区域实施整治改造建设，并给予政策上的重点支持。xx喇叭旧城改造项目，遵循“政府引导、居民自愿、市场运作、政策扶持”的原则。县城投公司将采取整体规划、分步实施的建设模式，将原居民原址安置，以土地作为筹措征拆和建设资金的渠道，从而彻底使该区域居民告别脏、乱、差的居住环24、境。二、建设的必要性1、全面建设小康社会的客观需要曾培炎副总理在全国城市住房工作会议讲话中指出：“到2020年，我们要全面建成小康社会。而人民群众的小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否得到合理满足”。受诸多历史因素的影响，由于城市不断扩张而形成的旧城区，历史包袱重、改造难度大，不下大力气解决好旧城居民的居住问题，人民群众的小康生活就是有缺陷的，也是不全面的。“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，也是解决城市低收入家庭住房问题的重要机遇期。2、改善居民住房条件，构建和谐社会的需要旧城改造涉及面广、政策性强，做好旧城改造工作，加快城市改造步伐，改善城市形象，使居住在旧城的居民居住水平和居25、住环境得到明显改善，是落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重要举措；对改善城市低收入居民的居住和生活条件，维护社会稳定，具有十分重要的意义。2007年11月28日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署“促进资源型城市可持续发展工作”时，再次强调“着力解决困难群众生活问题，完善社会保险制度和社会救助制度，抓紧解决厂办大集体等历史遗留问题”。地块属于县城旧城区，道路拥挤，交通十分不便。很多房屋为低矮平房，结构简单、年久失修，存在安全隐患。且房屋拥挤不堪，随处可见垃圾堆放，卫生环境状况差；同时医疗教育等基础配套设施不完善。旧城改造工程是响应政府号召，切实改善当地居民住房条件，提高生活质26、量的民生之举。3、改变城市面貌，城市核心区环境治理、提升城市品位的需要本项目用地位于xx旧城区。项目区域内涉及拆迁户较多，破旧、低矮的建筑物密集，基础设施相对比较落后，区域城市功能紊乱无章，杂、乱、脏现象严重，严重影响了城市环境和居民的居住环境。旧城改造使大片的旧城区低矮平房变成楼房住宅区，城市环境大为改观；提供了学校和医院改造建设用地，切实解决旧城居民就医难、学生就学难等问题。本项目的建设是完善xx城景观轴线的城市节点、提升xx城品位、树立新形象的需要。4、xx经济发展的需要宁乡属于古老的、经济比较薄弱的农业大县。但是，近年来随着“兴工强县”主战略的强力推进，加加、圣得西、忘不了、楚天科技等27、13个中国名牌、中国驰名商标、国家免检产品桂冠的斩获，青岛啤酒、兆山水泥、宏全食品、三一重工等全国知名品牌企业的驻足，宁乡已成为工业化道路上一匹朝气蓬勃、活力四射的黑马。xx城位于县城东部，距长沙高新区18公里，在长沙市15分钟车程的范围内，与已建成的省级开发区宁乡经开区隔沩江相望，区位优势明显。在交通方面，金洲新区以金洲大道为核心，依托长常高速公路、319国道、石长铁路，与长沙在时间和空间上实现全方位对接，是宁乡接受长沙和长株潭城市群经济辐射的前沿阵地，1小时的车程可以辐射11个地级市、5000万人口，是长沙市辐射湘西北的交通要道。该新区具有地势开阔、坡度平缓、土壤肥沃、天然植被茂密、水面众28、多的生态优势，是省会长沙的后花园，被投资商惊叹为“天然的高尔夫球场”。项目的建设有利于宁乡实现快速融入省会长沙，接受长株潭经济圈更强辐射，在新一轮激烈竞争中赢得先机，为宁乡在更大范围、更高层次参与国内外经济合作和竞争提供强大支撑，为加快实现“鼎足三湘，进军百强”宏伟目标提供强大动力。第三章 市场分析一、投资环境分析xx位于省会长沙以西，面积2906平方公里，人口132万，下辖33个镇、乡和1个省级经济开发区。宁乡区位条件优越，交通发达，县城距长沙黄花国际机场60公里，石长铁路、长常高速公路、319国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，1810、1816、1823、1824四条省道贯穿县境。2008年29、，金洲大道全线通车，金玉组团纳入先导区；2010年，长灰花韶公路，益宁城际铁路、京珠复线、益娄衡高速等四条高速、三条铁路和十个互通、四个站场成功布局并陆续启动建设，构成了宁乡四通八达的交通网络。最近几年来，xx域经济发展大步跨越，综合实力显著增强。“十一五”期间，三次产业比重由19.149.331.6调整为12.665.821.6，经济结构明显优化。2011年，宁乡实现地区生产总值（GDP）637.95亿元，比上年增长15.8%。其中第一产业实现增加值75.26亿元，增长5.2%；第二产业实现增加值434.39亿元，增长20.1%；第三产业实现增加值128.3亿元，增长9.0%。县域基本竞争力30、前移5位，位居全国百强第68位，县域发展进一步呈现加快、争先之势。全县三次产业结构由上年的12.6:65.8:21.6调整为11.8：68.1：20.1。工业增加值占GDP的比重为61%，比上年提高3.3个百分点。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率为4.1%、83.5%、12.4%，分别拉动GDP增长0.9、13.2、2个百分点。按常住人口计算，人均GDP达54649元，比上年增长15.6%。至2011年底，全县规模企业达758家，亿元企业达130家，跨入全国百强第68位，中部十强县排名第5位。xx抓住对外开放这个时代主题，加速提升资源聚合力，逐步形成投资洼地。宁乡把对外开放作为事关全局的战31、略重点，进一步强化无外不富、无外不强的理念，打造全方位、深层次、宽领域的对外开放格局，用好用活县内县外两个市场、两种资源，参与更大范围经济技术合作与竞争。要把招商引资作为对外开放的重中之重，把扩大开放的实际效果体现在利用外资上，落实到具体项目上。要把招大引强作为招商引资的主攻方向，在谋求引进世界五百强、全国百强和行业龙头等重大战略项目上实现新的更大突破。与此同时，宁乡将抓住项目工程这个根本载体，加速提升项目支撑力，致力打造创业乐园。宁乡今后五年主要指标的目标任务：GDP力争过1000亿元；工业总产值力争过3000亿元；财政总收入过100亿元；金融机构存款余额700亿元以上、贷款余额500亿元以32、上；城镇居民人均可支配收入达到5000美元以上、农民人均纯收入达到3000美元以上。据悉，2012年xx贯彻建设“山水新城”的新理念、新品位、新要求，全年投入预计将达50亿元，新增储备土地2000亩，重点加强四大片区开发建设，提升城市品质。金洲湖片区：修建滨江大道、沩江大道，加快金洲湖湿地公园建设步伐，充分发挥资源优势，引进有实力、有影响、有品位的战略投资商开发金洲湖片区。下南苑：以xx东路建设为重点，突出滨江特色，构建起南苑片区与老城区的联系，构筑滨江外滩城市新格局。新城片区：以向前路为界北向拓展新城区，集约利用土地，全面提升城际铁路建设片区土地效益。城南片区：以xx公园建设、溜子洲大桥建设33、风光带建设为重点，全面建设森林公园新区，加速城南组团开发。“十二五”期间，xx将按照“省会新区、山水新城”的战略定位，对接长株潭，融入长沙城，提升城市品质，打造山水特色，全面推进新型城市化，力争“省会新区出雏形、山水新城上水平”。“十二五”期间将完成城市建设投入350亿元以上，其中城建投直接投入120亿元以上，引进房地产开发商和撬动其他社会资产投入230亿元以上。城市扩容10平方公里以上，以东城组团为重点，东向拓展新城区8平方公里以上；以城际铁路依托，北向拓展新城区2平方公里以上。筹融资150亿元以上，其中出让土地5000亩，土地收入80亿元以上；银行融资50亿元以上；发行债券12亿元；房地34、产开发收入8亿元以上。每年新增报批用地2500亩以上，“十二五”末城建投存量土地8000亩以上；构建东城组团“五纵五横”路网格局：五纵即改造后的历全线、沩江大道、滨江大道、S208连接线、改造后的梅双公路；五横为金洲大道、一环东路、xx东路、提质改造后的G319、溜子洲大桥东向延伸线。二、土地市场和价格分析1、出让土地价格分析本项目用地预期升值潜力由其所在地未来区域经济、居民住宅居住需求和投资需求、项目区位等因素共同决定。当地区域经济未来增长潜力。宁乡经济较为发达，县域经济综合实力位居湖南省三强，被国内誉为“湖南四小龙”。由于xx有毗邻省会长沙的区位优势，同时其经济结构和产业结构符合未来我国经35、济发展趋势，并拥有一批具有品牌的企业，其发展具有较强的可持续性竞争优势，因此预期其发展前景将好于一般的同类县市。当地房产需求增长潜力。经济的发展带来居民收入水平的不断提高，中产人群规模扩大，这带动了xx房地产投资景气的上升。在经历2008年房地产市场的整体低迷，2009年至2011年xx房地产市场回暖启稳，价格总体保持平稳增长。xx已融入长沙半小时经济圈，位于湖南“五区一廊”金三角地带。据统计，近年到宁乡购房的长沙人及其他外埠省、市消费者不断增加。长沙与宁乡房价的巨幅落差，表明正在向品质地产迈进的宁乡楼市可望在接下来几年赢得机会。近年来，不断加快道路建设和改造升级，构筑便捷、畅通、高效、安全的36、交通网络。这将提高县城在长沙市及县内的交通可达性，刺激长沙市居民和县内县城以外居民对县城房地产的需求。因此，从长期看，宁乡房产将有较好的发展前景。综上，项目所在地经济将有持续稳定的高增长预期，能够为项目建设提供产业支持和需求支持。项目所在片区是xx城市建设着力打造的重点地区，具有很好的景观环境和交通可达性，项目增值具有很好的升值前景，其应有高于其它地块更快的升值速度。2、价格预测土地价格的变化受多个因素影响，包括供需关系、区位、用地性质、基础设施条件等。近年县城商住用地保持10%左右的增长速度。但由于不同地块所处的区位和交通条件等不同，价格也有很大的差别。目前，xx土地市场管理较规范，总体土地37、价格适中。由于近几年地价增长速度较快，在地价绝对值不断增长、基数不断提高的情况下，要维持地价的高增长率需要更快的经济增长率。自2002年以来，由于我国投资和出口的快速增长，从而实现了持续的高增长，使得经济增长水平高出潜在产出水平。经过金融危机的冲击，土地价格增长放缓，2008年全国土地平均价格增加率仅为0.18%，2009年经济复苏带来土地市场的回暖，增长率为5.66%，2010年、2011年土地价格均保持持续增长的势头。在对未来地价平均增长率的估计上，预计未来xx地价将在波动中持续增长。目前，防止过热的宏观经济调控和全球经济放缓的背景下，结合我国经济增长的历史波动情况，预期未来35年全国经济38、的高增长水平将向潜在产出水平进行修正，各地经济增长水平将会有一定程度的降低，因此估计未来地价增长水平也将低于近几年的已有增长水平。根据xx国土资源局公布的土地成交信息，本项目相邻区域商住用地土地出让价格近两年最低已达123.19万元/亩，最高达到了294.99万元/亩，详见2011年xx城区商住用地土地出让成交价格表。xx2011年土地成交价格表编号宗地位置面积供地方式规划指标成交价（万元）出让年限单价（万元/亩）用途容积率绿化率建筑密度宁土网挂(2011)100xx镇楚沩社区3315网上挂牌商住用地1.86%36%970商业40年住宅70年195.17宁土网挂(2011)101xx镇楚沩社区39、9787网上挂牌商住用地3.025%40%3925商业40年住宅70年267.37宁土网挂（2011)102xx镇楚沩社区10633网上挂牌商住用地3.035%25%2155商业40年住宅70年135.11宁土网挂(2011)119xx镇楚沩社区17825.3网上挂牌商住用地3.6/68%7888商业40年住宅70年294.99宁土网挂(2011)129白马桥乡仁福村5443网上挂牌商业用地0.630%30%229040年280.64宁土网挂（2011)138xx镇通益社区1493.7网上挂牌居住用地2.032%32%40070年178.57xx近三年可比地块成交价格分析表年份宗地位置出让面积40、（亩）供地方式单价（万元/亩）2009白马桥51.47网上挂牌40.8白马凤形社区49.52网上挂牌40xx镇二环南路行政中心对面23.1网上挂牌85.342010xx镇楚沩社区49.52网上挂牌57.6塘湾村158.18网上挂牌60.34历xx乡紫云村82网上挂牌952011塘湾村52网上挂牌127.11本项目土地出让期为20142015年，用地性质为商住用地，出于审慎的原则，预测未来2-3年的该地块商住用地平均出让价为130万元/亩。这个定价是充分考虑近期xx土地成交情况后作出的一个谨慎价格，是在当前的市场条件下完全可以接受的价格。第四章 场址建设条件一、场址现状1、地理条件xx地理坐标为41、：北纬275255至282007、东经1115325至1124722之间，东西最大跨度88公里，南北纵长69公里，总面积2906平方公里。处于洞庭湖南缘，是雪峰山余脉向东北滨湖平原过渡地带。境内地貌有山地、丘岗、平原。地表轮廓大体是北、西、南缘山地环绕，东南丘陵起伏，北部岗地平缓，东北低平开阔，整个地势由西向东呈阶梯状逐级倾斜。东邻望城，南接湘乡、湘潭，西毗安化、涟源，北接桃江、益阳。县城距省会长沙30公里，是长沙市通往湘西、鄂西、川东和黔东的要道。2、场址地点项目用地位于xx历xx乡xx村、xx社区；沩水河以东，xx东路以北，属xx城整体规划的一部分。3、场址土地权属类别及占地面积本项目规划42、用地总面积490.94亩。土地使用权属为xx城市建设投资开发有限公司。二、自然条件1、气温年平均气温17.2最冷月平均气温4.2最热月平均气温29.3历年极端最高气温40.6历年极端最低气温-11.32、降雨量年平均降雨量1394.5mm日最大降雨量192.5mm小时最大降雨量82.5mm3、湿度最冷月平均相对湿度81%最热月平均相对湿75%年平均相对湿度80%4、积雪最大积雪深20cm基本雪压0.45KN/m2最大冻土深度5cm5、年雷暴日数49.5天6、风夏季平均风速2.6m/s冬季平均风速2.8m/s30年一遇最大风速23.7m/s最多风向及频率 七月SW20% 一月NW31%7、全年日43、照时数1677.1小时8、地质xx地表履盖层地基土层由第四纪红土、砂岩、板页岩风化物、河流冲积物等成土母质发育而成。县境内地层发育，从元古界板溪群至新生界第四系均有出露，以上元古界分布最为广泛，新生界和中生界次之。县内地层形态主要有褶皱、断裂两种，褶皱形态可分两个不同方向的褶皱体系，以沩山檀木桥断裂带为界，南部为北西向褶皱体系，北部为北东向褶皱体系。县内断裂构造以北东、北西向为主，其次为东西向。县境岩浆岩主要有沩山复式花岗岩体和菁华铺玄武岩体。9、水文项目所在地区水系比较发育，县境内有沩、乌、楚、靳四条主要河流，其中沩江、靳江为湘江一级支流，楚江、乌江是沩江一级支流。境内河流长度超过5公里的支44、流共有106条，多年平均径流621.8m3，流域总面积2209.7km2，年平均径流总量19.2亿立方米（含过境水量），工农业生产蓄引年水量达8.2亿立方米，地下水可采资源2.1亿立方米，水力资源理论蕴藏量4.6万千瓦。10、长沙地区地震烈度 该项目所在地位于长沙市xx城，根据国家地震局、建设部2001年版中国地震动参数区划图（GB18306-2001），该区域基本地震烈度为6度。三、社会经济条件1、xx概况xx地处湘中，东距长沙36公里，西屏张家界森林公园，南接韶山名人故里，北望浩淼八百里洞庭，是长（沙）、株（洲）、湘（潭）一体化和武陵源、洞庭湖区风光带的金三角区，是省会长沙向湘西北辐射的重45、要平台，具有良好的区位优势和辐射功能，人流、物流、信息流十分活跃，2小时车程可辐射湘鄂赣11个地级市4000万人口。宁乡历史悠久，人杰地灵。县内出土的四羊方尊、人面方鼎等1000多件珍贵的青铜器足以证明宁乡不愧为“南中国青铜文化中心”。这里诞生了三国蜀丞相蒋琬、唐诗僧齐已，宋代状元易祓，辛亥革命元老周震麟，革命家何叔衡、谢觉哉、解放军上将陶峙岳、甘泗淇，著名教育家朱剑凡、科学家周光召，特别是一代伟人刘少奇主席。xx内古迹甚多，旅游资源丰富，千年古刹密印寺是我国佛教的五大宗派之一沩仰宗祖庭。还有回龙山上的白云寺，古曰：“南岳山的香，回龙山的烛”，可见白云寺香火可与衡山媲美。风光秀丽的黄材水库是全46、国三大土坝工程之一；灰汤是天然的旅游疗养胜地，是全国三大著名的高温温泉之一，对人体多种疾病有显著疗效；宁乡还有美不胜收的奇峰异石，清溪幽谷，作为湖湘文化的瑰宝，宁乡历史与地理相融，山水与人文并美。xx域经济发展大步跨越，综合实力显著增强。“十一五”期间，全县金融机构存款余额由73亿元增至200亿元，净增127亿元，并且仅用三年时间实现百亿元向两百亿元台阶的跨越。2011年，宁乡实现地区生产总值（GDP）637.95亿元，比上年增长15.8%。其中第一产业实现增加值75.26亿元，增长5.2%；第二产业实现增加值434.39亿元，增长20.1%；第三产业实现增加值128.3亿元，增长9.0%。县47、域基本竞争力前移5位，位居全国百强第68位，县域发展进一步呈现加快、争先之势。全县三次产业结构由上年的12.6:65.8:21.6调整为11.8：68.1：20.1。工业增加值占GDP的比重为61%，比上年提高3.3个百分点。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率为4.1%、83.5%、12.4%，分别拉动GDP增长0.9、13.2、2个百分点。按常住人口计算，人均GDP达54649元，比上年增长15.6%。至2011年底，全县规模企业达758家，亿元企业达130家，跨入全国百强第68位，中部十强县排名第5位。四、交通条件1、航空 宁乡距长沙黄花国际机场50km，黄花国际机场为国家一级机场，安装48、有现代化的导航设备，可供大、中型飞机全天候起降，现已开辟了39条航线，可直飞全国各大中城市及香港地区和其他国家。宁乡有高等级公路与之相通，车程约一个小时。2、铁路石长铁路、洛湛铁路贯穿南北。石长铁路是石门到长沙的一条铁路，全线位于湖南境内，是国家一级铁路干线，西起焦柳铁路石门北站，东接京广铁路捞刀河站，横穿“鱼米之乡”湖南省境内的湘、资、沅、澧四大水系，全长264公里。洛湛铁路起于河南洛阳，经过湖北、湖南到广西岑溪后分两个走向，向西经玉林后沿现有黎湛线到湛江，向南经信宜、高州、茂名到湛江。洛湛铁路是国家“八纵八横”铁路干线之一，是国家铁路的主要运输通道，与京广、京沪、京九等干线一起构成我国纵向49、的铁路网骨干，是我国中西部地区的重要出海通道。宁乡境内铁路运输极为方便。3、公路宁乡公路四通八达，以国、省道为主脉，县、乡道为支脉，319国道横贯东西，1810、1816、1823、1824四条省道贯穿县境，构成了宁乡四通八达的交通网络。五、公共设施条件1、水宁乡水资源丰富，县内三大水系可满足各项工农业生产的用水需求。城区自来水厂的日供水能力为10万m3，宁乡工业园自来水厂日供水能力为6万m3。2、电 xx电力充足，全县拥有14座变电站，主变电器容量30.89万kV，其中22万V电站一座，容量12万kV，11万V变电站6座，容量12.15万kV。拥有输配电线路2080.5km，拥有配电变压器150、277台，容量16.67万KVA，另外，全县还建有小水电站16座，总装机容量为3.2万kW。3、煤 县内煤炭资源丰富，有煤矿约40家，年产原煤50万吨。4、通讯 拥有全省县市一流的邮电大楼，引进了代表世界先进水平的德国“西门子”公司程控交换系统，与长沙市并网运行。开通了覆盖全市的程控电话通讯网，实现了全县城乡交换程控化、传输光缆化。建立了长途数字传输网、程控电话网、无线寻呼网、数据通讯网、电话语音信息网五大通讯网络，可通过通讯网络与世界各地交换电子邮件。图文传真、特快专递业务通达国内外。信息产业发展迅速，政府上网工程已经启动，采用宽带网络的宁乡信息港已经运行。六、施工条件1、物料供应项目建设所51、需的钢材、木材、砂、石、水泥等各种材料均可在xx内采购。路面基层稳定土基层材料选用级配良好的砂性土，可根据需要就地取材。路面下垫基层采用石灰、砂石，均可在xx购买。2、场地条件拟建的项目用地平整，工程地质条件较好，以住宅基地为主，交通便利。项目所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，但应注意尽可能避免在雨季施工，以避免施工过程中不必要的麻烦。第五章 建设内容及建设规模本项目规划总用地面积约为32.729公顷（折合490.94亩），扣除城市道路广场建设用地40.2亩后，项目可出让土地面积为450.74亩。本项目主要建设内容为：项目改造面积490.94亩，拆迁旧城房屋建筑面积9986752、.0m2，涉及476户、1665人；土地平整，道路工程及其水、电、通讯、管线等市政配套基础设施的建设。本项目建成后，可出让用地性质主要为居住用地和商业用地。主要技术经济指标见表5-1。表5-1 主要技术经济一览表序号指标名称单位指标备注1规划总用地ha32.729折合490.94亩1.1商住用地ha30.049折合450.74亩1.2道路广场及安置房用地ha2.68折合40.2亩2拆迁旧城房屋建筑面积m299867.03拆迁户数户476涉及人口1665人4道路总长m15854.1土石方m3263254.2给水管道m15854.3雨水管道m15854.4污水管道m15855平整土地亩450.7453、第六章 拆迁方案一、拆迁目标与原则1、拆迁目标确保拆迁户能够得到全部损失的补偿，并使其能分享项目的效益，并对暂时性的困难户给予补助，使其收入水平和生活标准能得到提高或至少使其真正恢复到搬迁前或项目开始前的较好水平。2、拆迁原则 尽力减少拆迁原则总体规划，合理布局，尽量避开人口稠密区或多层、高层建筑物，尽可能减少因项目建设而受影响范围，使拆迁量减至最少。 等价补偿原则 征用土地，项目将支付土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附属物补偿费。 公共设施将全面得到恢复，其功能至少不低于原有的水平，项目拆迁及施工过程尽量不影响原居住户的正常使用。 对暂时受项目影响的拆迁户及部分财产受损失而无需搬迁的拆迁户54、，也将给予相应的损失赔偿。3、依据政策法规中华人民共和国土地管理法（1999 年）中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第256号）湖南省实施中华人民共和国土地管理法办法湖南省耕地占用税实施办法（修正）长沙市征地补偿安置条例（1999年6月25日长沙市第十一届代表大会第十一次会议通过，1999年8月3日湖南省第九届人民代表大会常务委员会第十次会议批准） 长沙市人民政府令103号长沙市征地补偿实施办法 长沙市人民政府令104号长沙市人民政府关于调整长沙市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定 长拆发200902号关于加强长沙市重点工程和棚户区改造项目拆迁工作的通知中华人民共和国物权法 55、长沙市人民政府长政发200921号文长沙市国有土地上房屋征收与补偿安置工作规定 xx人民政府200827号xx征地拆迁安置实施细则二、拆迁情况拆迁户补偿以国家法律、法规及拆迁补偿政策为依据，遵循“政府引导、居民自愿、市场运作、政策扶持”的原则，xx城市建设投资开发有限公司将采取整体规划、一次拆迁到位的建设模式，原居民异地安置，以土地作为筹措征拆和建设资金的渠道，从而彻底使下xx旧城住户告别脏、乱、差的居住环境。主要拆迁情况如下表：序号名称单位数量备注1征用土地面积亩490.942拆迁房屋建筑面积m299867.03户数户4764人数人1665三、拆迁申诉程序1、可能存在的矛盾及其解决办法拆迁方56、案是从整个项目影响区的角度出发，对方案进行总体规划。在实施过程中，由于实际情况的变化、操作的偏差，都有可能引起因拆迁补偿而出现的抱怨。根据众多在建和已建工程拆迁补偿的经验，拆迁户的抱怨主要有以下几类： 指标问题：由于在调查、统计和计算过程中的误差，拆迁的实物指标有可能出现漏项、漏登、错登等现象，影响了拆迁户利益。当这类问题发生后，首先由受影响者个人或所属村委会以口头或书面形式报告区拆迁办，再经xx安置办整理后以文件形式报送业主和监测单位，最后由业主牵头，组织专业人员到现场核实，签发处理意见，对属漏项、漏登或错登的实物指标认可登记，并按标准补偿。 补偿标准问题：少数拆迁户对国家政策法规不了解，对57、补偿标准有所疑虑，抱怨补偿标准偏低，不能满足补偿要求。设计人员应在拆迁工程实施前和实施过程中，配合各级政府和安置办，进行现场设计交底，宣传国家的政策法规文件，解释补偿标准的计算过程，让拆迁户明白补偿标准是依据国家的有关法律法规文件编制的，消除居民心中的疑虑。 资金问题：在实施过程中，有可能出现拆迁资金不能及时到位的情况，影响拆迁户的生产生活。这类问题要求实施管理人员做好资金、进度、质量三者的适度控制，保证拆迁资金专款专用，协调督促财务部门每月按实际进度拨发资金，确保拆迁工程按进度计划实施。2、申诉渠道和程序拆迁户享有宪法和法律所赋予公民的权利和义务，我国现有法律法规完全可以保证拆迁户的合法权益58、不受侵犯，当其合法权益受到侵害时，有权依法提出申诉。 申诉渠道 拆迁户所在的街道办事处直至省，均设有受理包括拆迁在内的公民信访办公室，可以接待、调查、处理拆迁户上访的一般申诉问题。 依法建立的地方各级拆迁管理机构，从省、市到县逐级有监督下级依法进行拆迁活动的职权，可受理拆迁申诉事宜。 拆迁外部监测评价机构，是按国家有关规定监督安置实施工作的，有责任维护拆迁户的合法权益，可受理和向有关方面反映拆迁户权益受侵害的申诉问题。 国家、省、市、县各级均设有行政监察、审计、纪检、司法、检察等法律部门，可受理拆迁申诉的有关违法、违纪案件。 申诉程序拆迁户如果对补偿不满，可向村委会反映，由村委会直接或找地方拆59、迁办协商解决，亦可以口头或书面形式向上级拆迁办申诉。上级拆迁办接到申诉后，将记录在案，并在10 天内与该村委会和地方拆迁办一起研究解决，如遇协商解决不了的纠纷，村委会则可根据中华人民共和国行政诉讼法，按照申诉渠道逐级向具有管辖权的行政机关申诉，如仍然不服，可向人民法院提起诉讼，也可直接向人民法院提起诉讼。省、市、县法律部门湖南省发展和改革委员会省、市、县纪检部门长沙市项目安置实施管理办公室拆迁监测评估机构xx项目拆迁实施管理办公室省、市、县信访办乡（镇、办事处）项目安置实施管理办公室图6-1 项目拆迁申诉程序受影响户所属村委会或村民小组第七章工程技术方案一、总平面布置1、概述项目用地位于xx历60、xx乡xx村、xx社区；沩水河以东，xx东路以北，属xx城整体规划的一部分。规划总面积32.729公顷，根据xx总体规划及旧城改造规划要求，项目用地性质以居住、商业用地为主，辅以公共设施用地、绿化用地、道路广场用地、市政公共设施用地，配以为其服务的辅助设施，使之形成功能齐全的居住项目区。2、编制依据xx总体规划； 该范围1/10000现状地形图；市政规划标准（GB50188-93）； 居住区设计规范； xx人民政府有关文件； xx土地利用总体规划。3、规划原则“节约高效”原则项目将集中体现节约、集约用地的原则，最大限度的提高土地的利用效率。“有机整体”原则项目区作为城市整体系统中一个重要的组成61、部分，规划建设必须站在城市总体和长远的高度，充分分析研究其在城市生活中的作用、功能，使之成为城市中一个有机的、有较完善自身功能的体系。“连续性”原则慎重地对待项目所在地本身、周边环境的历史脉络、人文传统、景观特点，保持其固有的形态、文化特色的连续性，并在此基础上进行有机更新。“生态优先”和“高品位”原则力求保护并合理利用项目所在地的自然人文环境，将景观设计与项目所在地的自然山水进行合理而有机地整合，从而创造良好的生态与人文环境，最终达到提升项目区乃至xx城品位、改善投资环境的目的。 与城市总体规划和土地利用总体规划相适应安置区的建设要与城市化的推进结合，做到城郊区的建设与城区互相促进、协调发展62、。安置区的建设要与城市总体规划、土地利用总体规划互相适应、协调一致；安置区的建设要做到“规划科学、定位准确、功能健全、布局合理”。项目的规划设计应符合城市规划设计要点，满足消防、交通、安全疏散、环境保护等要求。“以人为本”原则项目规划充分体现“以人为本”的理念，按照现代人的行为模式和心理需求，建立人们的认同感、归属感、领域感，创造愉悦、温馨的人性化空间。4、规划要点项目的规划应与城市设计相结合，完善城市景观节点，引入、创造城市生活，提高宁乡城市品位，树立良好的投资形象。项目将充分发挥区位优越、交通便利的优势，充分发掘其商业价值，合理开发利用城市土地资源，发挥城市经济集聚效益。5、总平面布置该区63、规划范围为32.729公顷。在规划中综合考虑地段内土地使用功能，完善用地结构，完善道路系统，使整个区域内交通系统完整畅通；建设完善的安置房和配套服务设施体系，建设成为xx的宜居区，为该片区服务；改善居住环境，提高绿地率，降低建筑密度，适当提高现有建筑层数；综合考虑城市景观和生态系统的要求，尽可能将绿地开敞空间引入居住区。立足现状，注重该片区与xx的整体协调，用地布局及主次道路与城市衔接；在总体布局上依托现有居住区，向现代化、智能化发展；充分利用片区现有基础设施，建立类似于自然生态系统现代城市居住区。根据总体规划要求，该范围以居住及商业用地为主，生活居住区与商业区是该片区在城市中的主要职能。项目64、区住宅建设是以改造城市旧城区为目标，结合良好的自然生态环境和交通区位优势，规划一定规模集中住宅，以中档住宅为主，完善住宅区内的基础配套设施。在规划中依据现有的地理位置的组成形式，自然分为若干个组团，根据居住建筑现状，通过改善居住环境，拉通道路，配套设施，逐渐改造为以多层为主的住宅用地，并配设幼儿园、邮电所、活动中心等配套公共设施。项目区内部消防车道：消防车由主入口进入，项目区内部各建筑均设有环形消防车道，没有设环形车道的，应设15米15米消防车回车场。沿城市干道的商业门面设置了消防通道。该区交通方便、通畅，通过纵横相交的路网，把全区分割成若干大小不一的地块，以便各种设施布置。为方便居民，在居民65、区的附近布置了商店和集贸市场，竖向根据地势和设置道路、排水等要求，以及减少填挖土方工程量的原则，确定各地块的设计标高。地表雨水的排除采用管网，即利用城市道路收集雨水，而后排入城市雨水管中。二、拆迁平整土地房屋拆迁后外运渣土，平整场地450.74亩。三、道路工程1、研究内容本次研究的内容为xxxx旧城改造项目，主要包括项目区内道路，改造道路总长约1585m，路幅宽21m、16m不等，城市道路面积32490m2。2、编制依据xx城市总体规划（20002020）；城市道路设计规范（CJJ37-90）；公路路基设计规范（JTG D30-2004）；公路沥青混凝土路面设计规范（JTG D502006）；66、方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范（JGJ50-2001）。3、主要设计标准根据xx城区道路控制性详细规划及该片区控制性详细规划，城市级次干路设计速度为50km/h；城市支路设计速度为20km/h；设计荷载为城-B级。4、平面设计 路线布设原则 依据该片区控制性详规确定路线走向，根据实地地形、地质、水文等因素布线。 合理选用技术指标，在工程数量增加不多的情况下，尽可能采用较高标准，以提高道路使用质量和服务水平，满足基地发展的远景规划。 注意立体线型、做好平、纵组合以及与环境相配合，确保行车舒适安全美观。 平面设计为保持道路的顺畅、美观及交叉路口的衔接平顺，本次项目道路网平面走向基本按照项67、目区控制性详细规划确定线路走向、交叉口布置及路幅宽度控制。两条道路平面线型平直顺畅，所有平面技术参数能够满足城市道路行车的需要。平面交叉遵循主线优先、近远期结合的原则。交叉处各项技术指标严格遵循有关规范要求，对被交叉道路和主线的视距作了周全的考虑。与20m宽以上道路平交采用加设3.5m右转弯车道，并要求预埋信号灯控制等设施。考虑在主要道路交叉口设置红绿灯。为了方便残疾人，沿线各交叉口、单位出入口均按要求作无障碍设计。5、纵断面设计道路纵断面综合考虑了两厢用地标高、百年一遇防洪防洪标高（73.5m左右）和沿线规划控制标高等方面因素，项目所在区地势平坦，地面标高保持在76m左右，全线未设变坡点，纵68、坡为0.3%1%。6、路幅布置根据规划要求，纵路幅宽为21m，横路幅宽为16m。其路幅组成如下： 纵路幅宽度21m，其组成为：2.5m（人行道）+16m（车行道）+2.5m（人行道）=21m。 横路路幅宽度16m，其组成为：2.0m（人行道）+12.0m（车行道）+2.0m（人行道）=16.0m。机动车道与非机动车道的路拱坡度均采用1.5%，人行道采用反向2.0%。7、路基工程 设计依据路基设计根据城市道路工程设计规范（CJJ37-2012），同时参考了公路路基设计规范（JTJD30-2004）的要求进行。 一般路基设计原则路基设计根据沿线地形、地质、气象、水文等自然条件及环境保护的要求因地制69、宜，采取必要的排水防护工程和经济有效的病害防治措施，防止各种不利的因素对路基的危害，以保证路基有足够的强度和稳定性。道路设计标高为中间标线区的路面标高，路基施工标高为设计标高减去路面结构的厚度。本设计路线纵断面图和路基横断面图均按道路设计标高绘制，土石方数量计算按路基设计标高控制。道路外边坡按现有地形设计，在两厢未开发建设以前，填方高度小于8m时，填方边坡为1:1.5；，填方高度大于8m时，填方边坡为1:1.75；切方高度小于8m时，切方边坡为1:1；切方高度大于8m时，在8m处设1m的碎落台，再按1:1放坡。 路基压实标准与压实度路基应充分夯实，填方区其密实度:080cm范围内95%，80c70、m以下93%，挖方区其密实度030cm及零填区95%。如遇农田、菜地、池塘先挖除腐植土、淤泥，后填新土（也可用砂砾石回填）。用不同填料填筑路基时，应分层填筑，每一水平层应尽量采用同类填料，且厚度不小于50cm。为保证路基边缘压实度，路基填方施工宽度每侧超填3050cm。 不良地质地段及特殊路基设计原则本路段未发现危害路基安全的明显不良地质现象，通过调查，也未发现大规模的软土地段。一般厚度小于3m，软土处理方案为全部清淤换土处理。局部厚度大于3m时，采取砂砾垫层加土工布处理。排水不良地段需作好排水处理。 路基、路面排水及防护设计方案 路基基底处理路堤基底均考虑了清除表土和淤泥，表土厚度视地基情况71、而定（一般为30cm）。平地（地面坡度为01:10）填土前须填前碾压；地面坡度为1:101:5时须挖松再碾压；地面坡度不小于1：5时须填前挖台阶。采用土质路堑地段挖0.5m后回填压实和零填地段超挖至路表面以下1.5m后回填压实的方法，提高相关路段压实度。填挖交界处必须挖台阶和零填地段超挖回填，填挖交界处路基下必须清除较松散的岩石覆盖土，防止该处路基出现不均匀沉降。本项目为老路拓改工程，设计时应本着尽量利用老路的原则，所以应特别注意新老道路路基搭界处的处理，必须按高、宽12m挖台阶，并根据实际情况铺设土工布，以防止新老路基出现不均匀沉降。 路基、路面排水系统构成为保证路基和路面的稳定，防止路面不72、影响行车安全，通过设置完整的排水设施同时对各类设施进行综合设计，以实现迅速排除路基、路面范围内的地表水和地下水的目的。路基排水：路基两侧设有边沟或排水沟，边沟和排水沟沿线贯通并引入天然水沟中。路面排水：说明及设计见排水工程部分。 路基防护本项目为城市道路，考虑到两侧土地开发，在路基边坡防护原则上，坚持以生态防护为主、轻型支挡为辅。结合工程地质和水文条件，在填方路段采用铺草护坡、切方路段采用喷草籽护坡、在水塘中采用浆砌片石护坡为主，局部地段采用挡土墙形式。8、路面工程 路面设计原则及依据路线经过地区属于自然区划5区。按照建设部城市道路设计规范（CJJ37-90）和交通部颁公路沥青砼路面设计规范进73、行路面设计，按照就地取材、简化施工、缩短工期并降低造价原则，选用沥青砼路面。 路面结构组成为：路线经过地区属于自然区划5区。按照建设部城市道路设计规范（CJJ37-90）和交通部颁公路水泥砼路面设计规范进行路面设计，按照就地取材、增加使用年限、减少噪音并降低造价原则，选用水泥砼路面。 路面结构组成为：行车道、非机动车道路面结构层总厚55cm，其各层结构分别为：4cm细粒式沥青砼AC-13上面层+ 5cm中粒式沥青砼AC-14（I）中面层+7cm粗粒式沥青砼AC-25（I）下面层+20cm厚5%水稳定砂砾基层+20cm厚4%水泥稳定砂砾底基层。人行道采用5cm厚透水板+3cm厚12水泥砂浆坐浆+74、15cm厚C15素砼基层。人行道外侧为1220cm麻石锁边石。四、给排水1、研究依据建筑给水排水设计规范(GB50015-2003)（2009版）室外排水设计规范(GB50014-2006)（2011年版）生活饮用水卫生标准(GB5749-2006)二次供水设施卫生规范(GB17051-1997)建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2005)自动喷水灭火系统设计规范(GB50084-2001)（2005年版）汽车库、修理库、停车场设计防火规范(GB50067-1997)2、给水项目进水管径均为DN400，由市政给水管网供给，从城市主管道引入，引入管处设有水表计量。区域内的给水管沿项目区道路75、布置成为环状管网，各建筑物及配套用房分别从区域内环状干管引入支管，呈枝状引至各栋建筑物，管径根据各栋的用水量而定。项目的用水主要为项目区经营用水及居民生活用水、公共服务设施用水以及道路绿地洒水。根据建筑设计防火规范等防火规范的要求，室外消防用水量按20升/秒计，室内消防用水量根据国内各单位建筑物具体情况，按建筑设计防火规范的有关规定设计。项目区给水管网在满足水量、水压要求的前提下，尽可能缩短给水管线的长度，管网采用环状布置的方式。项目区供水干管管径为DN400，沿道路铺设。3、排水系统项目区采用雨水、污水分流制排水系统，各建筑物排水采用雨水、污水分流排出。 污水系统：项目区污水（生活污水与洗浴76、废水合流）按各栋建筑分别设置室外化粪池，经处理后就近排入项目区污水管道，各栋污水汇合后，排入市政污水管道，最终引入污水处理厂处理后达标排放。 雨水系统：项目区各栋雨水采用有组织排水就近排入雨水管道中，各道路雨水汇合后，排入市政雨水管道。五、供配电及弱电1、电源点本项目区位于xx城范围内，电力通讯均良好。所以，本项目区电源将完全得到满足，供电可靠性及运行经济性也较高。2、中低压输变电系统中低压配电网分10kV和0.4kV两种，10kV中压配电网采用“两供一备”环网结线方式，主要街道两侧的中低压配电网均实行电缆化，10kV配电线路半径不大于5kM，380/220伏线路不大于500m。项目区内10k77、V结线采用单环网结线、双环网结线和备用电缆网结线相结合的方式。为不影响项目区景观，10kV线路均为埋地暗敷设，项目区主要干道沿电缆沟，支路穿PVC167管，沿道路两侧、敷设。每条线路担负5000kW左右负荷，并加装环网开关。主干线选用一种截面，分支线不多于两种截面。3、10kV变配电所的设置10kV变配电所采用户内型，设置在靠近负荷中心、便于进出线和交通运输方便的地方，单独建房或建在公共建筑物内，或建箱式变电站。每处变配电室内的供电半径不大于250m，并尽可能设于其他建筑物内。每处变配电所宜装2台变压器，单台变压器容量不宜超过1000kVA。变配电所出线尽量采用电缆，在繁华街道、多层建筑区、居78、民密集区均采用电缆线路。4、道路照明及路灯配电室的设置照明工程道路照明灯具根据路面宽度采用单侧布置、双侧交错布置或双侧对称布置，主、次干道采用高压钠灯，支路和居住区道路采用小功率高压钠灯或小功率高压汞灯。路灯配电室按供电半径500m考虑设置，尽可能与10kV变配电所结合安排。道路照明采用光电控制，照度指标如下：主、次干道：151x；人行道、非机动车道：21x。所有路灯采用时钟控制及路灯所内计算机中心集中监控分全夜式与半夜式，全夜式与半夜式灯具交错布置，主要交叉路口半夜和全夜光源各半。所有路灯的功率因率补偿方式为单灯就地补偿，功率因数不低于0.9。5、无功功率补偿无功功率补偿根据就地平衡和便于调79、整电压的原则进行配置，采用分散补偿和集中补偿相结合的原则。集中补偿是在110kV变电站内设置，分散补偿设在10kV变配电所内。6、低压供配电根据规划及负荷分布情况，项目区在项目区域设1处变配电所，其供电电压为10kV，采用两回路供电，分别接110kV变电站不同的10kV母线段。变配电所高压配电系统为单母线不分段，采用HXGN-10H型环网高压开关柜以放射式向变压器提供10kV电源。低压采用GCK-B型配电柜按放射式系统进行配电，用电缆线路向各用电点提供380/220V电源。无功功率补偿采用电容器低压补偿，电容器自动补偿装置设于低压配电室内。消防用电设备（如消火栓泵、喷淋泵消防电梯、事故照明、火80、灾自动报警及消防联运系统、安全防范系统）等一级用电负荷，均采用双电源双回路供电，其电源分别取自变压器低压母线和柴油发电机母线，并在最末一级配电箱处设置自动切换装置。消防时自动切掉与消防无关的负荷，确保消防用电。7、继电保护及电能计量高压10kV进线采用速断+过流（定时限）保护，变压器采用速断+过流（定时限）及单相接地保护。变压器低压侧采用智能型低压断路器作短路和过负荷保护。低压动力设备采用交流接触器控制，自动开关作短路保护，热继电器作过载保护，漏电开关作漏电保护。电能总计量设在高压计量柜上，并按供用电管理部门对不同计费方式的规定，在低压侧对动力、照明、空调用电进行单独计量。8、防雷与接地根据建81、筑物防雷类别确定其防雷措施，对一、二类防雷建筑物，除防直击雷外，还应防雷电感应的措施。三类防雷建筑物，只采取防直击雷措施。在屋面设避雷带以防直击雷。其避雷网网格尺寸：一类防雷为5m5m或6m4m；二类防雷为10m10m或12m8m；三类防雷为20m20m或者24m16m。利用建筑物钢筋混凝土柱体内二根或以上主筋作为引下线，利用建筑物基础底板和基础内钢筋作为接地体。防雷接地、防静电接地、工作接地和保护接地共用一接地装置，组成完整的接地系统。建筑物内所有电气设备正常不带电之金属外壳、金属管道均应与接地系统作总等电位联结。住宅带洗浴设备的卫生间应作局部等电位联结。对一、二类防雷建筑物，应分别将30m82、45m及以上外墙上的栏杆、门窗等较大金属物与防雷装置连接，形成等电位，其接地电阻值不大于1欧姆。变电所低压侧采用TN-S接地系统，变压器二次侧中性点接地，接地电阻不大于1欧姆。六、燃气工程 1、气源小区燃气全部按天然气设计，主燃气干管管径为DN300，将项目区的燃气管网与市区燃气管网相连接，保证项目区内各单位的用气。管网沿城市主干道进行铺设，燃气管道压力为0.3MPa。输配系统近期采用低压供气系统，远期采用中压一级与中低压两级管网相结合的管网形式，中压起点压力为0.15MPa（表压）。项目区住户配气采用低压，通过调压柜调压后接入，项目区修企业用气可从中压（A）（0.20.4MPa）或低压（不83、大于0.05MPa）经专用调压柜调后接入设备。经调压后的低压级配气管网形成相对独立的环状管网，再经中低压调压输往各生活组团和公共服务用户。经中低压调压或中压直接输往各产业组团用户。七、绿化工程1、道路绿化道路绿化对改善项目区生态环境、提高项目区品位都起着巨大的作用。本项目区路网的绿化景观设计本着以人为本的指导思想，以自然为主题的指导方针，通过精美构思和艺术处理，营造出自然、宁静、和谐、充满城市生态绿色的公共空间，使之成为一条靓丽的风景线。人行道地板以色调轻松明快、图案简洁大方为基调，休闲节点以色调沉着、稳重、图案精美、细致为基础，行人交能道则考虑其功能以简洁的色调和图案为主，以达到方便、畅通。84、行道树采用合适树种，绿化带采用模纹加小灌木的形式，下植草皮，以形成上下复合混交群落，不但构成了一定的空间绿化层次，而且也能增大减尘率。道路的绿地率达到30%。2、项目区绿化设计本项目作为一个高档次、高品位的项目区，如何创造宜人且充满吸引力的公共空间，如何将景观设计与周围环境完美融合在一起将是整个项目建设中的重要环节。根据项目的特点，本工程将充分结合场地内现有绿化的现状，尽可能对现有绿化加以保留，并通过调整和改善现有建筑用地的绿化来完成整个项目区的建设，以提高其文化品位，力求通过项目区绿地的有效布置来充分体现生态项目区的特点。区内的绿化方式主要为坡地绿化和台地绿化。坡地绿化以草坡为主，其中可种植85、高大乔木和布置灌木花卉带，局部草坡可通过地形塑造强化其雕塑感，以营造艺术化的大地景观。同时，根据不同地段的要求，局部种植耐踩草种，允许游人在上面休憩。台地绿化则根据地形条件塑造层层递进的台地状绿化空间，其主要作为植物展示之用，从而突出生态教育的功能。每个台地之间设有小径、坡道相沟通，方便游人进入观赏。根据自身特点，在项目区设置景观绿轴，种植高大而整齐的树阵，在树下形成通畅的硬质步行空间。同时，景观绿轴的设置要尽可能利用自然地形，随着自然地形而有所起伏。为了强化景观绿轴的轴线感，将在景观轴两侧陈列灯柱、景观矮墙等，在地面铺装上体现其自身的特色。为了使景观轴线具有良好的标志性和引导型，在景观轴线内86、设置一些标志性物件或建筑。为了使项目区真正充满文化氛围，拟在项目区内依据地形设置相应的绿化广场，广场内将硬质场地与绿化（如草坪、低缓草坡、矮灌木丛、花境）相结合，在考虑留出大量人流通行空间后自由种植高大乔木。沿江带将通过绿化、地面铺装、自然高差等变化形成一系列连续的小空间，使之适合于各种小型团体活动的需要。绿化广场的绿化树木将根据本地的特点，充分发挥本地的资源优势，使来此观光、休闲的游客深深体会到本地浓厚的特色，因此，广场将种植月桂、银杏等本地的名贵树木，其优美的树形、花香必将为广场增色不少。公共辅助设施建筑物顶部也将种植适合本地气候的草皮，辅以点缀小型乔木、灌木、布置小品。人行道路两侧绿化通87、过种植香樟等本地行道树种，形成林荫大道的步行环境，保证步行人流的舒适性。八、消防1、总图、建筑消防本项目消防工程的设计和建设严格按照中华人民共和国消防法和国家有关建筑防火规范条例执行。项目总平面布置已考虑消防通道和消防设施的建设，在项目内部形成环形消防通道，宽度大于4米，与周围建筑物保留一定的防火间距，以确保消防车在紧急状态下可通畅的到达各个扑救面。2、给水消防消防水源采用城市自来水。本工程给水系统设计为生活、消防合一给水系统。生活、消防合一给水系统给水管设计为环状网。主干管沿小区主干道敷设，用闸阀成若干个环，在管网上设置若干个室外地上式消火栓，其消火栓的间距不大于120m，保护半径为150m88、，消火栓距主干道路边不大于2m。当发生火灾时由城市消防车从室外消火栓中加压取水来火。消防用水的水量和水压按设计标准执行。本项目总平面布置已考虑消防通道和消防设施的建设。消防用水的水量和水压按设计标准执行。3、电气消防户外箱式变、配电站应离可燃物较远，且配置一定数量的消防灭火器，门均应向外开。变压器选用干式变压器。在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设疏散照明、应急照明和疏散照明指示标志，采用蓄电池作备用电源，且连续供电时间不少于20分钟。照明器表面的高温部位不能靠近可燃物。否则，应采取隔热、散热等防火措施。超过60W的白炽灯、卤钨灯、荧光高压汞灯（包括镇流器）等不应直接安装在可燃装饰或可燃构件89、上。第八章 环境保护环境保护是我国一项基本国策，项目应严格按照中华人民共和国环境保护法有关规定制订具体的环保方案，并报环保管理部门审定。严格执行防治污染及其他公害的设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度，尽可能减少工程对环境的影响。需要拆迁的主体投资项目的环境评价应包括拆迁对环境造成的影响。拆迁规划必须与环境评价结合进行。要划定拆迁区的界线，计算单位土地面积上的人口密度的增值。农村拆迁人数若超过了拆迁区原有人数，则会加重诸如水土流失、卫生条件和污染等环境问题。城镇拆迁则会引起一些与人口密度有关的问题（如交通能力、饮用水源、卫生系统、医疗保健等社会问题）。因此，拆迁规划既90、应包括适当的缓解措施（包括对拆迁人员的培训）。如果拆迁对环境造成不可接受的后果，那么就必须采取相应的补救措施将环境污染降低到最小程度。1、建设地点环境现状工程建设场地附近没有对本工程造成污染的污染源，周围环境良好。2、施工中的环境保护项目施工过程中，机械设备噪声及施工中的粉尘对周围环境会造成一定的污染。因此，施工中应对产生噪音较大的机械设备加装隔音装置，对粉尘拟采用喷水除尘。3、拆迁清理在工程范围内拆除各类建筑物及附属物所产生的各类垃圾，一律按照xx环境卫生管理局指定的地点倾倒。在工程范围内的房屋及附属物均应拆除，墙壁应推倒推平，对工程范围内污染源进行卫生清除、消毒；工程范围内工业企业积存的废91、水，按规定标准排放；有毒废渣运至指定地点填埋或掩埋；对储存化学品物资的仓库进行去毒、中和处理，使土壤质量达到卫生标准。4、拆迁区的环境管理拆迁区规划设计建设时应充分考虑环境保护，尽量使周围环境优美、舒适。开挖新土时，应对开挖面进行土地平整，必要时在开挖面上设排水沟，减轻开挖面的水力冲刷；弃土区尽快植树种草，以免水土流失；房屋修建、公共设施改建，应尽量少破坏森林植被。第九章节能充分提高能源利用率是每个工程项目都应积极遵循的准则，在设计和施工中应予以高度重视，并积极采取措施提高能源利用率。项目拟采取以下几项节能措施：1、电气节能电气节能是一项重要技术政策，又是一种能源开发，因此，电气设计应做到尽可92、能地减少电能损耗，其具体措施如下： 变电所位置位于用电负荷中心，使供电线路最短，从而减少线路损耗。 选用SG10型低损耗铜芯变压器和Y型节能电机，所有水泵、循环冷却系统的冷却塔均选用高效节能型。 采用并联电容器进行无功功率补偿，以提高用电设备的自然功率因数，减少无功功率引起的有功损耗。 适当增大电缆与导线截面。 电缆、导线敷设，尽量避免线路迂回。 选用新型高效节能灯具及合理的设置开关。2、节水措施 充分利用城市供水管网压力进行供水，节省能源。 在给水进口和各建筑物装设计量表，以利统计和计划节约用水。 尽量选用节水型卫生设备。第十章项目招投标及实施进度计划一、招投标招标投标管理是每一个建设项目都93、应遵循的基本准则，根据中华人民共和国招投标法、国家发展计划委员会第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定的有关要求，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同时，建设单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据项目建设的实际需要组成相关部门和配备相关专业技术人员。项目的招投标计划详见附表。二、实施进度计划根据项目的具体情况，本次项目实施主要是进行区域内前期调查、拆迁、渣土清运、场地平整及道路、管网建设等工作。为了加快工程项目的建设步伐，加强建设过程中的各项管理工作，编制好施工组织设计，搞好施工安全。全部建设工程94、计划在第1年7月至第3年6月完成，包括拆迁、土地平整及道路、管网等建设工程。项目实施的进度安排如下：1、第1年12月前完成拆迁前期准备工作，包括项目拆迁调查、拆迁方案协商、协议签订等；2、第2年2月完成项目区房屋拆除工作；3、第2年6月完成土地平整及配套设施建设。 第十一章 投资估算与资金筹措一、投资估算1、估算依据 本项目征地拆迁费用明细表及土地平整方案。 xx人民政府200827号xx征地拆迁安置实施细则。湖南省建设工程工程量清单计价办法(湘建价2009406号文)。湖南省2006年市政工消耗量标准湖南省2006年建设工程消耗量标准 人工工资参照湘建价2012237号文中湖南省各市、州建设95、工程定额人工工资单价，长沙市75元/工日。 材料价格按长沙建设造价2012年第2期预算价格取定。 征地拆迁、报批费用31653.61万元。（见表11-2） 2、投资估算根据项目内容估算的项目开发建设总投资额为46205万元，其中工程费用9852.5万元，工程建设其他费850.2 万元，预备费856.2万元，土地征购拆迁费31653.6万元，建设期利息2992.5 万元。具体详见表11-1。表11-1 投资估算表 序号工程或费用名称单位工程量单方造价（元）估算价值(万元)占总值比例（%）建筑工程设备购置安装工程其他费用合计一工程费用5277.2 1277.1 3298.1 9852.5 21.396、 1道路工程1382.1 1382.1 1.1机动车道沥青砼路面m225360500.0 1268.0 1268.0 1.2人行道m27130160.0 114.1 114.1 1.3道路土石方m32632540.0 105.3 105.3 1.4道路亮化工程m1585850.0 134.7 134.7 1.5道路绿化工程m1585320.0 50.7 50.7 1.6交通设施m1585800.0 126.8 126.8 2给水工程m1585500.0 79.3 79.3 3排水工程m15851600.0 253.6 253.6 3.1污水管道m1585790.0 125.2 125.2 3.97、2雨水管道m1585810.0 128.4 128.4 4电力工程m158580.0 12.7 12.7 5燃气工程m1585350.0 55.5 55.5 6土地平整工程346.6 346.6 6.1土地平整工程亩450.743900.0 175.8 175.8 6.2旧房拆除m29986717.1170.8 170.8 7基本配套设施3548.6 1277.1 2897.1 7722.8 7.1室外给排水及消防工程m230049350.0 682.5 820.0 1502.5 7.2绿化工程m230049360.0 1803.0 1803.0 7.3供配电工程m230049350.0 1298、77.1 225.4 1502.5 7.4天然气接入工程m230049320.0 601.0 601.0 7.5亮化景观工程m230049362.0 1063.1 800.0 1863.1 7.6通信（电话、电视、网络）工程m230049315.0 450.7 450.7 二工程建设其他费取费依据850.2 850.2 1.8 1建设单位管理费财建2002394#111.5 111.5 2项目前期工作咨询费计价格19991283#30.0 30.0 3勘察费建部计价200210#78.8 78.8 4设计费建部计价200210#300.7 300.7 5工程监理费建部、发改价2007670#199、83.1 183.1 6环境影响咨询服务费计委、环保局计价格2002125#7.0 7.0 7招标代理服务费计价格20021980#30.3 30.3 8施工图审查费湘价服（2012）76#8.0 8.0 9工程造价编制和审核费湘价服（2009）81#35.7 35.7 10建设工程交易服务费湘价服200423#4.3 4.3 11工程质量检测费湘建价20093#21.4 21.4 12工程保险费一*0.4%39.4 39.4 三预备费（一+二）*8%856.2 856.2 1.9 四土地征购拆迁费31653.6 31653.6 68.5 五建设期利息2992.5 2992.5 6.5 六总投100、资一+二+三+四+五5277.2 1277.1 3298.1 36352.5 46205.0 100.0 表11-2项目征地拆迁补偿及税费表序号项目名称单位工程量单价（元）金额（万元）备注一土地报批费用5189.851新增建设用地有偿使用费290882.0024698.12财综200648号2耕地占用税269467.0030808.40湖南省人民政府令第231号3耕地开垦费（水田）266668.0030800.00湘政办发201047号3.1耕地开垦费（旱土）2799.00185.04湘政办发201047号4防洪保安基金亩491.2080039.30湘政发200131号5森林植被恢复费3274101、69.00265.49湘财综200310号6文物勘查费亩491.201306.39湘价费200174号7用地管理费亩491.203000147.36湘价费200142号8农民保险费327469.00802619.75湘政发200943号二征地费用2859.921征地补偿费亩491.20545602679.991.1水田亩400.00547002188.011.2旱地亩4.203829016.081.3林地亩0.00246150.001.4经济林亩0.00300850.001.5水塘亩32.1254700175.711.6宅基地亩54.8854700300.202青苗补偿费亩491.201506102、73.962.1水田亩400.00170068.002.2旱地亩4.2011900.502.3林地亩0.0024000.002.4经济林亩0.0068000.002.5水塘亩32.1217005.462.6宅基地亩54.8800.003集体设施补偿费亩491.202157105.973.1水田亩400.002500100.003.2旱地亩4.2012000.503.3林地亩0.008000.003.4经济林亩0.008000.003.5水塘亩32.1217005.463.6宅基地亩54.8800.00三拆迁费23603.841房屋补偿费998675105093.22征地及拆迁均依据湘政发【20103、09】43号文件、长沙市征地拆迁补偿安置条例、市人民政府第103号令、长政函【2010】96号文件、xx征地拆迁补偿安置实施细则执行2房屋装饰装修及设施补偿费998673803794.953室外设施补偿19986780798.944室外设施补偿2人16655000832.505房屋搬迁补助费998671099.876房屋过渡补助费998671201198.407按期拆迁房屋奖998671701697.748购房补助款1998676005992.029购房补助款2人1665215003579.7510生产用房包干补偿费户47610000476.0011农用工具牲畜补偿费户47685040.46四104、合计31653.61二、资金筹措项目所需的建设总投资为46205万元。项目计划申请银行贷款30000万元，其余建设资金为自筹资金。表11-3 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目合计第1年第2年1总投资4620524210219951.1建设投资43212.523212.5200001.2建设期利息2992.5997.519951.3流动资金2资金筹措4620524210219952.1项目资本金1620592106995用于建设投资13212.58212.55000用于建设期利息2992.5997.51995用于运营费用2.2债务资金300001500015000用于建设投资300001105、500015000用于建设期利息用于流动资金2.3其它资金第十二章财务评价项目建设的主要目的是棚户改造，从而为土地招商引资及土地开发打下良好的基础。开发形式为土地的转让，整个项目根据资金情况计划于3年内完成项目前期开发及招商引资工作。财务评价的主要依据：1、建设项目经济评价方法与参数(第三版)2、房地产开发项目经济评价方法3、项目设计方案4、房地产市场调查一、销售收入及销售税金估算1、销售价格通过对xx房地产市场情况的调查与分析研究，结合本项目规划方案、所在位置的周边条件及土地价格情况，本次经济效益分析按土地售价130万元/亩进行效益测算。2、销售收入项目可出让土地面积为450.74亩，项目销106、售收入总计58596.2 万元。具体计算详见表12-1。3、销售税金及附加根据国家及长沙市的有关税收政策，项目应按销售收入的5%缴纳营业税，按营业税的7%缴纳城市维护建设税，按营业税的5%缴纳教育费附加。 项目开发完成后，向政府部门缴纳的销售税金及附加总额为3281.4万元。项目销售税金及附加详见附表12-1。二、总成本费用估算项目的成本费用主要包括开发建设成本、管理费用、销售费用，财务费用等。1、开发建设成本：项目开发建设成本包括征地拆迁费、建安工程费及其它费用等，详细内容构成见投资估算一章。2、销售及管理费用：按土地销售收入的0.5%考虑,合计293万元；3、财务费用（含建设期利息）：即银107、行贷款利息，按年利率6.65%计算，项目期内合计4987.5 万元；4、项目总成本费用：项目计算期内总成本费用为48493.0 万元（详见附表12-2）。三、财务效益分析1、利润估算项目根据国家发改委、建设部2006年7月颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）以及建设部2000年9月颁布的房地产开发项目经济评价方法的要求进行经济评价。项目应缴纳的企业所得税根据国家有关规定按利润总额的25%全额计征。项目逐年的销售收入扣除总成本费用及销售税金即得利润总额，项目计算期内利润总额为6821.8 万元，扣除所得税1705.5万元后的净利润为5116.3 万元。2、财务盈利能力分析通过项目财务现金流108、量计算（见附表12-4），在计算期内各年净现金流量（所得税后）共计为5116.3 万元，按此计算的各项评价指标如表12-1所示。 表12-1 项目财务现金流量评价指标表序号指标名称单位所得税前所得税后备注1财务内部收益率%9.397.092项目投资回收期年2.872.90含建设期3财务净现值（ic=3%）万元4289.812728.98 各项评价指标显示，项目建成运营后，按项目投资计算所得税后财务内部收益率达7.09%（高于行业基准收益率3%），所得税后项目投资回收期含建设期为2.90年；在计算期内除获3%的收益，还将得到2728.98万元的财务净现值，表明项目具有较强的获利能力。四、不确定性109、分析1、盈亏平衡分析根据项目的具体情况，结合项目开发过程中及开发完成后各年总成本费用与销售收入情况进行项目的盈亏平衡分析，当项目的收入达到82.75%时与总成本费用基本保持平衡。2、敏感性分析为使经营者尽力避开风险，测算项目实施、经营过程中一些可能影响项目效益的主要因素，如：销售价格、建设投资，按其单因素变化对项目主要经济效益指标影响的程度进行敏感性分析，以寻找影响效益的最敏感因素。表12-2 敏感性分析表变动因素变动幅度评价经济指标内部收益率（%）投资回收期（年）净现值（i=3%）（万元）基本方案07.092.902728.98 销售收入-5%6.81 2.91 2540.16 5%7.37110、2.90 2917.81 建设投资5%6.85 2.90 2574.76 -5%7.33 2.91 2883.21 分析结果表明销售价格和建设投资对财务内部收益率影响均较大，建议在项目实施过程中注意加以控制。当市场情况发生变化，收入下降5%时，项目投资收益率仍能达到6.81%，说明了虽然价格变化对项目的效益指标影响较大，但具有较好的抗风险能力。从项目的敏感性分析计算结果可以看出，项目需要政府相关部门从政策、财力方面给与大力支持。五、经济评价结论项目财务分析表明，所得税后项目投资财务内部收益率5.08%，项目投资回收期为2.90年，投资利润率为14.76%，投资利税率为21.87%，充分说明了项111、目经济效益较好。综上所述，该项目的各项基础条件已具备、时机已成熟，既符合国家的有关方针、政策，又能产生一定的经济效益和良好的社会效益，因此项目是可行的。附表12-1经营收入、经营税金及附加预测表 单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年1土地出让收入58596.2 58596.2 1.1出让价格（万元/亩）1301.2出让面积（亩）450.74450.742营业税金及附加3281.4 3281.4 2.1营业税2929.8 2929.8 2.2城市维护建设税205.1 205.1 2.3教育费附加146.5 146.5 附表12-2总成本费用估算表 单位:万元序号项目合计第1年第2年第3年1建112、设成本43212.5 23212.5 20000.0 2销售管理费用293 293 3财务费用4987.5 997.5 1995.0 1995.0 4总成本费用合计48493.0 24210.0 21995.0 2288.0 4.1运营费用293.0 293.0 4.2建设成本43212.5 23212.5 20000.0 4.3财务费用4987.5 997.5 1995.0 1995.0 附表12-3利润与利润分配表 单位:万元序号项目合计第1年第2年第3年1营业收入58596.2 58596.2 2营业税金及附加3281.4 3281.4 3土地增值税4总成本费用48493.0 48493113、.0 4.1建设投资43212.543212.54.2财务费用4987.5 4987.5 4.3运营费用293.0 293.0 5营业外净支出6其他收入7利润总额6821.8 6821.8 8弥补以前年度亏损9应纳所得税额6821.8 6821.8 10所得税1705.5 1705.5 11净利润5116.3 5116.3 12期初未分配利润13可供分配的利润5116.3 5116.3 14提取法定盈余公积金511.6 511.6 15公益金16可供投资者分配的利润4604.6 4604.6 17应付优先股股利18提取任意盈余公积金19应付普通股股利4604.6 4604.6 20各投资方利润114、分配21未分配利润4604.6 4604.6 22息税前利润15090.7 15090.7 23息税折旧摊销前利润15090.7 15090.7 投资利润率14.76%投资利税率21.87%附表12-4项目投资财务现金流量表 单位:万元序号项目合计第1年第2年第3年1现金流入58596.2 58596.2 1.1营业收入58596.2 58596.2 1.2其他收入1.3回收固定资产余值1.4回收流动资金2现金流出53479.9 24210.0 21995.0 7274.9 2.1建设投资43212.5 23212.5 20000.0 2.2运营费用293.0 293.0 2.3营业税金及附加115、3281.4 3281.4 2.4土地增值税2.5财务费用4987.5 997.5 1995.0 1995.0 2.6所得税1705.5 1705.5 3所得税前净现金流量6821.8 -24210-2199553026.8 4所得税前累计净现金流量-24210.0 -46205.0 6821.8 5所得税后净现金流量5116.3 -24210.0 -2199551321.3 6所得税后累计净现金流量-24210.0 -46205.0 5116.3 计算指标：ic=3%所得税前所得税后项目投资财务内部收益率（%）9.39 7.09 项目投资财务净现值（万元）4289.81 2728.98 项目116、投资回收期（年）2.87 2.90 附表12-5项目借款还本付息表 单位:万元序号银行贷款6.65%）还款资金来源贷款还款土地出让资金年初累计本期贷款应计利息还本付息115000997.5997.5215000150001995199533000019953000019954合计300004987.5300004987.5第十三章 社会评价一、项目对社会的影响分析1、对所在地居民收入的影响项目建设和运营的直接收入效应主要通过两个方面体现：一是项目基础设施投资运营时需雇佣本地大量的劳动力，这一收入效应在项目投资建设周期和运营周期中通过劳动力成本体现出来。同时项目建设时需要投入大量的生产资料，这将117、为当地水泥、玻璃、钢铁等运营商带来商业机会，增加其收入。二是项目建成后，将带来一定的服务业（如物业管理、商业服务等）就业需求，为当地居民提供就业岗位而获得收入，该部分投资的直接收入效应主要通过工人工资形式表现。因此，本项目对所在地居民收入有一定的积极影响。2、对所在地居民就业的影响项目的建设，既能在项目建设过程中带来就业岗位，又能通过项目运营带来在物业管理、商业服务等方面的就业岗位，其对所在地居民就业具有一定的积极影响。3、对所在地不同利益群体的影响项目的利益相关群体主要包括：（1）xx政府；（2）开发商；（3）旧城原住地居民和相关企事业单位；（4）施工建设单位；（5）开发银行；（6）商业银行118、；（7）工程评估、审计等相关单位。在上述不同利益群体中，除项目原住地居民和相关企事业单位外，均为项目受益群体。而原住地居民和相关企事业单位既有利益受益，也可能有利益损失。原因是，项目建设需要原住地居民和相关企事业单位进行拆迁，这种拆迁既可能因补偿水平较低而带来经济利益受损，又会因拆迁对其已经稳定的生活生产方式和社会文化结构的破坏带来文化和精神上的损失。另一方面，如果补偿水平较高，足以弥补其上述损失，则该部分居民和企事业单位则是利益受益者。 4、对所在地文化教育卫生等方面的影响项目为土地开发项目，项目建成后，能够改善当地居民居住环境和生产环境，为本地带来较为先进的现代生活方式和文明，对当地文化教119、育卫生观念等都具有一定的积极影响。不过同时，项目的建设势必破坏原有的部分自然景观，需要通过科学的规划和建设来弥补。5、对所在地基础设施和公共服务的影响项目建成运营后，将带来对道路、供电、供水、学校、医院、商业等基础设施的需求和建设，改善本地基础设施和公共服务。不过，在短期内，将由于社会基础设施和公共服务的供需矛盾而造成拥挤等现象。二、项目与社会的互适性分析1、项目与国家、省及市发展战略的互适性分析项目产业定位为居住区和安置房配套区，其定位符合xx总体规划和土地利用总体规划，但应严格按照国家相关政策进行建设，以符合国家和湖南省政府的房地产产业政策。2、项目与当地文化技术的互适性项目由于对当地居民120、就业、收入和基础设施的促进作用而受到当地群众的接受，项目无特殊的文化要求和技术要求，与当地文化技术能够相互适应和协调发展。3、项目承担机构能力的适应性项目承担机构为xx城市建设投资开发有限公司。该机构在xx已有多个土地开发成功案例，具有丰富的土地开发和项目管理经验。但由于本项目规模较大，涉及面广，需要承担机构加强能力建设，制定周密可行的实施方案和应急方案，以加快建设进度，降低运营成本。三、项目对公平的影响项目所在地为xx中心老城区，缺乏统一规划，居住条件很差，通过本项目建设，能够为其带来较好的居住条件，并可通过其住宅资产溢价获得超出其现有资产水平的经济补偿，从而提高其收入水平，因此，项目对缩小121、当地居民贫富差距具有积极影响。此外，项目建设和运营为当地普通劳动者提供一定的就业机会，增加就业人员收入水平，从而缩小当地居民间的贫富差距。可见，项目对社会公平具有一定的积极作用。四、社会风险分析对所在地不同利益群体的影响表明，项目的主要社会风险存在于（1）因建设拆迁可能导致项目单位与原住地居民和企事业单位之间的社会冲突；（2）建设过程中可能由于道路堵塞、噪声、施工事故等原因造成社会冲突。因此需要通过制定合理有效的补偿方案和制定应急预案等措施来降低可能的社会风险。五、结论项目对增加当地就业岗位、居民收入水平具有一定的积极作用，对促进当地社会公平具有一定的积极作用。项目与当地文化、教育、卫生、技术122、具有良好的互适性，与当地政府、承办机构、信贷机构、施工单位等利益群体具有互适性。但项目存在一定的社会风险，需要对原住地居民和单位以合理的补偿方案来加以解决。同时，项目需要严格按照国家和湖南省相关产业政策进行建设。第十四章 风险分析一、项目风险因素识别本项目属旧城区改造项目，其定位符合xx城总体规划和土地利用总体规划，可能的主要风险因素包括：1、市场风险包括因宏观经济波动、产业周期等因素引起的经济不景气或产业不景气，导致项目建设用地、基础设施闲置，建设贷款难以得到偿还，投资难以收回或土地价格过低，不足以弥补其开发成本。2、技术风险主要指工程技术不先进、技术采用不合理引起的工程问题造成的损失。3、123、工程风险指工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长所造成的损失。 4、资金风险主要指资金来源中断或供应不足，导致融资成本提高，给建设和生产运营造成的损失。5、外部协作风险指投资项目所需要的供水排水、供电供气、通讯、交通等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设和生产运营带来困难。6、社会风险由于建设投资对社会产生的不良影响而带来的社会冲突、社会动荡等风险。二、风险评估风险评估采用专家评估法。主要因素的风险水平评估如表14-1。表14-1 项目风险评估主要风险因素风险程度说明高较高中较低低1市场风险我国宏观经济正处于一个新增长周期的调整时期，且持续124、时间尚不明朗。市场分析表明，项目所在地为xx中心稀缺地带，具有不可复制的特性。其周边居民对房地产的消费需求和投资需求尚有一定的空间，项目升值潜力较大。但项目所处地为老城区，开发成本较大，需要防范价格风险。2技术风险2.1先进性项目所采用的工程技术成熟、适用、可靠。2.2适用性2.3可靠性2.4可得性3工程风险3.1工程地质项目地质条件好，项目对地质条件也没有特殊要求。3.2工程量具有可控性。3.3工程组织项目规模较大，工程组织较难。4资金风险4.1资金来源中断项目包括征地、拆迁、安置及土地平整、基础设施建设等， 其拆迁、安置成本较大，造成投入较大，超出建设单位自有资金规模。4.2资金供应不足5125、外部协作风险5.1交通运输项目地处xx老城区，已有很好的外部协作条件5.2供水5.3供电6社会风险项目建设需要居民和单位拆迁、并可导致周边交通堵塞等社会问题三、降低风险的主要措施1、加强项目单位队伍建设和能力建设，制定和优化工作计划，建立严格的责任制。2、加强资金筹措，争取国家贷款和银行授信。3、加强房地产市场跟踪研究和价格规划。4、制定详细的工作计划和社会冲突应急预案，按照政策妥善进行拆迁安置。5、加强与规划单位联系，降低因双方沟通不及时或不力造成的设计频繁变更；对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题；加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包方施工；加强与施工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率；加强监理工作；健全工程监督机制与责任机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的材料不合格现象。6、通过加强内部管理、资金管理、招投标管理等降低开发成本。