1、XXXXXXXXXXXXX有限公司农业综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月28可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录1. 项目界定与地块资源解析51.1 城市属性：51.2 城市产业：51.3 城市经济：61.4 城市规划91.5 项目位置10东临晋2、陵路、南靠光华路、西至兰陵路、北接劳动路101.6 项目界定11位于市中心的综合大盘项目112. 市场竞争与初步定位132.4 老城区市场未来发展152.5 项目范围界定162.6 典型楼盘扫描17楼盘特征：主要价值诉求集中在地段优势，产品体系单一181、在售（具备参考价值）项目主要卖点集中体现在地段优势。18一、部分项目适当打造产品力，实现了良好的市场反应18二、常州园林量少于周边城市，优秀的园林规划设计容易形成亮点192.7 客户定位192.10 项目初步定位222.11 户型建议：232.12 价格定位241. 项目界定与地块资源解析1.1 城市属性：常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构3、成苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分1.1.1 常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城，是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，全市总人口351.6万人1.1.2 常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈1.1.3 常州处于苏锡常都市圈的核心部位，距离上海及南京都市圈均在一小时车程范围内1.2 城市产业：常州以机械、纺织为主导产业，未来重点打造现代制造业基地和发展包括物流等生产服务业1.2.1 至2005年底，全市共拥有各类工业企业3.9万家，规模以上工业企业达354、93家企业，外商和港澳台商投资企业607家，职工总数16.1万1.2.2 常州是中国乡镇工业发源地之一。乡镇工业产值占全部工业产值的69.9%1.2.3 常州产业以机械、冶金、化工、纺织工业为主体，并进一步向这些产业集聚，合计占全市产业构成的3/4以上2005年常州工业主要产业构成机械38%冶金17%化工16%纺织14%电子7%服装5%建材3%1.2.4 常州政府通过高新产业区招商引资，促成引入世界级企业，促进常州企业技术和管理的升级1.3 城市经济：1.3.1 常州市各项经济指标已位居省内主要城市前列，但与区域内城市相比，有较大的上升空间1.3.1.1 上海作为长三角地区的龙头城市，其经济辐5、射力巨大，周边城市的经济发展状况与上海的经济表现密切相关，上海经济是周边各城市经济的标杆，受其辐射越强的城市，经济实力越强。1.3.1.2 经济总量首次进入全省前5位，地区生产总值在全省13个城市中的排位由上年的第6位升至第5位。2005年南京苏州无锡常州地区生产总值（亿元）2413402728051302人均可支配收入14997162761600514589户籍人口（万）595.8606.2452.8351.6房地产开发投资（亿元）296420226.8114.3城市化率74.2%63.3%67%59.2%1.3.2 近几年，常州市的总体经济实力和人均GDP保持快速上升，经济增长迅速，促进了6、房地产的发展1.3.2.1 近年常州经济增幅较快，5年内GDP实现了翻一番05年GDP总量完成1302.2亿元，比去年增长15.1%1.3.2.2 据GDP增速与房地产发展的关系，可知常州房地产处于高速发展期1.3.2.3 据人均GDP与房地产的关系，可知常州房地产处在居住品质改善阶段1.3.3 居民可支配收入和消费随经济提速持续增长，人均住房支出稳步增长，财富阶层加速扩大1.3.4 近年来外来人口的增加加速了常州城市的发展，人口增幅稳定并集聚效应明显，促进了房地产市场发展1.3.4.1 常州市人口稳定增长，05年户籍人口351.6万，外来暂住人口130.3万，人口集聚效应明显。1.3.4.27、 近2年全市暂住人口增幅较大，暂住人口主要集中在市区。1.3.4.3 外来人员层次两级分化比较明显，其中经商、服务的人员最多。1.3.4.4 外来人员的增加将刺激常州房地产租赁市场的发展，间接的激发当地人 多次置业热情。1.4 城市规划城市空间发展战略为“优化中心，拓展南北”，项目所在地为市中心区域，为政府大力开发优化区域1.4.1 项目位于市中心，北靠劳动中路、南至光华路、东临晋陵南路、西面为规划道路1.4.2 项目原地为常州第一批商品住宅，聚集常州较高端人群，由于时间较长久，故对旧区进行改造1.4.3 附近片区内住宅项目较多、体量也较大。xx、乾盛兰庭、江南佳园等根据品质、面市时间、所处地8、段的不同，形成了一定的价格梯度1.5 项目位置本项目处于城市传统核心区边缘，交通条件是项目最大的优势东临晋陵路、南靠光华路、西至兰陵路、北接劳动路1.6 项目界定位于市中心的综合大盘项目属性诠释区域属性1、位于长三角的城市群2、经济基础发达1、常州市经济基础发达，整体水平较高2、常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分1、居住氛围较浓，高档住宅区较多2、周边配套成熟，人口集中3、区域认知度高1、位于常州市市中心区域，传统认知的高端人群居住区2、在城市主发展方向，大型的就区改造项目项目属性1、市中心大规模的开发项目2、住宅商业用地1、占地约300亩，建面近609、万平米2、大型住宅区、集中商业、步行街商业1、可达性好、交通便捷2、生活配套齐全1、常州南北唯一主干道晋陵路、东西向劳动路2、附近商业较多，服装城、电脑城、xx接近10万平米商业，本项目接近10万平米商业1、地块自然资源条件一般2、缺少稀缺性自然景观资源1、由于位于市中心区域， 自然环境条件缺乏2. 市场竞争与初步定位2.1片区划分区域价格客户市中心核心区6000以上高端客户及投资者次中心区域5000以上周边客户、少量投资客中心外围区域4000左右二次置业者新北区，行政新区3000-6500公务员、白领、投资客武进区3500左右区内私营业主、教师、公务员2.2 各区域特征老城区武进区新北区核心10、竞争力区域成熟、优势明显乡镇企业数量多，人民富裕，产业升级中高新产业、常州市政府搬迁带动，发展时间较长，相对成熟主力客户全市范围的公务员、私营业主、白领周边乡镇小业主新北区公务员、外企白领客户特征公务员收入高且稳定，大量外来小业主选择在老城区置业，对于高端物业接受能力强小业主居多，购买力强，爱面子，渴望生活质量提升，渴望城市化生活小户型产品满足因白领需求而受青睐，投资者较多，升值空间大。开发状态产品比较成熟，景观很好，中心区开发基本完毕大片待开发土地，未来竞争激烈处于开发旺盛期，配套基本完善，是现在常州房地产市场的最活跃地区产业支持原有产业乡镇企业高新产业2.3常州人置业习惯 全市各区置业人口11、除均有在中心城区置业的心理倾向外，习惯就地置业2.3.1常州房地产市场各板块中高端核心消费群体有较为明显的分类，中心城区对全市均有明显吸引力，各区域也表现出就地置业的倾向2.3.2由区域经济发展产业带来的其他外来人口，外来暂住人口置业没有明显区域倾向，主要和工作地点相关2.3.3常州市将老城区规划为“商贸、金融、文化中心”，不断提升文化居住环境，其置业吸引力将进一步提高2.4 老城区市场未来发展0304年常州住宅市场开发热，05年有所缓和，前期发展综合影响下，常州房地产开发的存量和增量都集中在住宅（80%）。现在售住宅楼盘（包括商住两用）80余个2.5 项目范围界定跳出兰陵片区，纳入中心老城区12、范畴以老城区的土地稀缺性来提升本项目价值2.5.1 考虑到核心老城区土地资源的稀缺性2.5.2 本项目纳入核心老城区的范围以提升项目价值2.6 典型楼盘扫描项目规模物业类型价格销售情况xx10万商业，900多户住宅高层、商业一期均价6000多元/ m2 ；二期7000元/ m2起价一期9.11日开盘，两幢，二期11月开盘，推出一栋半莱蒙都会58万平方米高层、商业均价8500元/m2（含1500-2000的精装修）06年9月23日开盘，推出一栋，售完鹏欣丽都12万平方米，200多户高层均价5800元/ m2基本售罄天禧星园4万平方米，300多户高层均价5300元/ m2一期开盘05年5月，销售813、0%星河名居约5万平方米小高层、高层均价5400元/ m2基本售罄天安河滨。高层、小高层均价5600元/m2 售罄楼盘特征：主要价值诉求集中在地段优势，产品体系单一1、在售（具备参考价值）项目主要卖点集中体现在地段优势。2、产品本身（社区规划）缺乏特色，大盘气势体现不足。世联观点：一、部分项目适当打造产品力，实现了良好的市场反应A、天安河滨1999年面市，到现在仍是当地知名项目，高认知的住宅小区。主要因为高社区品质B、银河湾星苑除地段优势外主要强调景观资源，推出5栋实现90%消化率天安河滨银河湾星苑二、常州园林量少于周边城市，优秀的园林规划设计容易形成亮点苏锡常三市绿地情况对比绿化覆盖面积公园14、个数常州市区323918苏州市区5543106无锡市区651032与苏州和无锡相比，常州城市建设相对滞后；经济发展水平与城市建设水平脱节，不利于提升城市的美誉度和吸引力2.7 客户定位市场上楼盘客户比较：项目规模物业类型价格主要客户xx900多户高层一期均价6000多元/ m2 ；二期7000元/ m2起价部分私营企业主，公务员、武进湖塘、戚墅堰客户；居住升级型客户银河湾星苑11万平方米高层均价6000元/m2由老银河湾业主和常州高端客户组成，来自全市及外地乾盛兰庭18万平方米高层均价5400元/m2辐射全市，市区或武进湖塘、戚墅堰等靠南面客户较多；主要是改善型居住需求江南佳园高层均价460015、元/m2大量周边住区客户；主要目的是改善居住需求彩虹城30万平方米联排、高层均价4400元/m2翠竹镇和北房的，换房和婚房客户为主本项目客户定位主流中高端客户：A、本项目为市区大规模住宅项目，主要目标客户群为全市主流的中高端客户；B、主要置业目的是满足居住升级需求C、客户类型主要包括：私营企业主，政府公务员，部分企业员工等客户特征：A、目标客户多属成熟型家庭B、置业目的为满足居住升级需求C、客户重视家庭生活D、对于产品舒适度，生活氛围有较高要求2.8 项目SWOT分析项目SWOT分析及相应战略项目优势：（S）1、 核心地段、片区成熟2、 体量巨大、认知度高3、 地块方正、利于规划项目劣势：（W16、）1、 拆迁量大，周期变数大2、 入市较晚，区域总量大3、 部分回搬房，物业档次参差不齐，不适合纯高档项目机会：（O）1、 近市中心，归入中心版块2、 价格实现有梯度，有上升空间3、 市场上以特色景观为主打卖点的项目少发挥优势、抢占机会（SO）提升片区形象，形成产品差异，以园林景观特色规划吸引市场，占领市场空缺利用机会、克服劣势（OW）先做一部分景观，给客户直观感受，克服量大的劣势。以物业档次梯度，调整价格梯度项目威胁：（T）1、 附近几块土地出让，今后竞争较大2、 容积率较高，宣传卖点不多发挥优势、转化威胁（ST）以大盘傲立于片区，与周遍小项目形成价格、消化速度的优势减小劣势、避免威胁（TW17、）分期开发策略，减少量大压力。做好项目营销包装，在策略和推广上先行于周边未建楼盘2.9 成功案例一、呼和浩特东岸国际社区二、深圳金泓凯旋城2.10 项目初步定位城市中心 国际化 人文 景观 城城市中心：位置、地段的不可复制性国 际 化：国际化的风情，国际化品质人 文：“龙城”历史文化底蕴景 观：景观园林规划，超大楼间距城 ：60万平方建筑群，超大规模社区项目核心竞争力：本项目最大的优势在于规模大，地块形状规整，景观规划可为空间大2.11 户型建议：建议本项目主力户型主要确定为：普通3房与舒适型3房为主，另外包括部分舒适型两房与四房2.10.1 本项目为主流中高端换房客户，家庭成熟，总价承受能力18、较高2.10.2 同时，此类客户追求舒适度同时追求性价比2.10.3 参考周边项目各面积段去化比例，建议不设置一房，适当增加四房比例xx户型配比户型面积户型套数比例二房80-9030%经济型3房100-1100普通3房110-13030%舒适型3房130-15010%经济型四房135-15015%舒适型四房（及以上）150以上15%2.12 价格定位2.12.1 住宅价格定位价格参考：周边在售项目xx乾盛兰庭江南佳园天安河滨均价6700540046005600开盘时间2006.92006.92005.1219992.12.1.1本项目开盘预计为08年下半年，常州近些年房地产价格小幅平稳上升2.19、12.1.2本项目位置、资源、交通条件仅次于xx，优于其他楼盘2.12.1.3考虑到本项目约为50万平米的大型住宅小区，具有规模优势2.12.1.4项目本身在社区规划上的产品优势保守预计项目实收均价：62006300元/平方2.12.2 住宅消化速度周边在售项目xx乾盛兰庭江南佳园银河湾星苑本项目总体量18万16万9万11万50万开盘时间2006.92006.92005.122006.6预计2008年平均每月去化量（万平米）0.60.70.30.40.30.50.40.5？考虑到本项目是市中心区域的大盘，xx参考价值较高本片区城市改造，回搬住户比较多预计月均理想的去化量为：60007000平米20、2.12.3 商业价格定位市场周边商铺价格参照：物业名称位置租金售价租金反算售价备注电脑城电脑城临街品牌店，临劳动路4.6-5.3元/平米天2-3万元/平方米电脑城只租不售，如转租需交过户费二楼商铺（靠边）2.3元/平米天过户费2万多1.2-1.5万/平方米二楼楼梯口柜台过户费10万多一层楼梯下交通要道，后片区入口2元/平米天1-1.5万/平方米一层其它区域2.2-2.5元/平米天1-1.5万/平方米xx服装城临劳动中路（使用面积）6-8元/平米天3-4万/平方米经营好，物业档次较低内铺（使用面积）5-6元/平米天32万2.5-3万/平方米南大街步行街二楼（边缘）2.3元/平米天1.2-1.5万/平方米一楼（边缘）4.0元/平米天约2万/平方米二楼角中间部位2.5元/平米天1.2-1.5万/平方米周边商业项目xxxx服装城常州电脑城商业体量10万2万3万底层价格街铺4-6万/平方内铺3-4万/平方反算售价：2.5-4万/平方（使用面积）反算售价：1.5-3万/平方二层价格一层价格的60%-70%一层价格的50%-60%反算售价：1-1.5万/平方本项目商业形态较多，包括：集中商业、步行街、沿街商铺等，实现的价格不同建议步行街以及街铺一层售价约3万/平方米，二层售价约2万/平方米整体实现均价2万元/平方米；菜场及周边商铺实现均价8000元/平方。