1、XXXXXXXXXXXXX有限公司安徽省旧城改造居住商业及其它配套建设银行贷款项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月安徽省旧城改造居住商业及其它配套建设银行贷款项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月96可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录导 语8第一章 项目建设开发实施企业简介9一、项目投资商9第二章 可研报2、告编制依据9一、项目实施相关批准文件9二、项目可研报告编制的相关法律法规10三、其它依据11第三章 项目概况和建设开发理念介绍12一、项目概况121、项目名称及性质122、项目地理位置123、项目建设规模134、项目建设时序和年限13二、项目建设的背景131、项目的提出与确定132、项目建设开发的指导思想14三、项目建设的重要意义16（一）、旧城改造势在必行16（二）、项目建设重大现实意义17第四章 项目所在地商品房市场调研20一、 区域市场调研21（一） XX市区房地产发展动态分析21（二）、XX房地产市场供需分析25（三）、XX楼市未来发展趋势分析30二、 项目比较33（一）、可比性竞争性3、项目调研33（二）、XX市楼盘分布图35（三）、对可类比项目进行全面对比分析36a、可比性楼盘与本项目对比37三、 消费者分析39（一）、区域消费者特征描述39（二）、消费者行为模式、心理动机调研41四、 调研结论43第五章 规划设计44一、规划设计依据444、XX市城市总体规划（1995-2010年）448、相关规划标准及设计规范44二、规划原则45三、用地范围45四、改造条件46五、设计构思46（一）规划目标及定位46（二）规划结构47（三）地块调整48（四）分期建设48（五）道路交通体系49（六）绿地景观系统50（七）公建配套51（八）住宅设计52六、工程管线规划设计53（一）给水工程规4、划53（二）排水工程规划55（三）电力规划56（四）电讯工程规划57（五）燃气工程规划57七、主要技术经济指标59八、报批文本补充说明62（一）xx公园土地置换62（二）设立xx路泉河大桥62（三）历史文化保护与利用63（四）各期用地规划定位65第六章环境保护与节能66一、环境保护66（一）、规划设计中的环保意识与设计66（二）、项目实施建设过程中和竣工后管理阶段的环境保护69二、节约能源701、该项目在总体规划时，结合当地风向、太阳能辐射等气候条件，712、建筑的围护结构，采用多孔轻质砌块或空心砖等新型节能墙体材715、原材料、半成品和设备的选购上注意运输成本和节能。在保证质71第七章项目建5、设时序计划72一、 分段实施时序：72二、 项目建设开发前期工作实绩及计划进度72第八章 项目投资计划与资金回收计划74一、项目总投资与分期投资75二、项目资金来源及筹措751、自筹资金： 11.10亿元752、银行贷款： 7.28亿元75第九章 项目投资可行性分析78一 、从投入产出进行投资可行性分析78（一）分析参数78（二）投资成本估算（附表二）说明82（三）产出与利润收入计算（附表三）说明84（四）、结论85二、从市场供求关系进行项目投资可行性分析88（一）、住宅市场需求分析88（二）商业房市场需求分析89（三）、分析结论91第十章 项目SWOT分析92一、项目优势（Strengths6、）921、 地段优势突出，商业氛围浓厚922、 大规模开发、可塑性强923、 自然环境优势93二、项目劣势（Weaknesses）931、老城区拆迁难度932、高层住宅的接受度933、大面积商业用房的销售难度93三、机会点（Opportunities）941、品牌化项目开发943、景观房产逐渐受宠94四、威胁点（Threat）951、大规模开发造成较长的开发周期952、地块附近市场云集，商业竞争十分激烈95第十一章可行性研究结论96导 语XX市是皖西北的中心城市，是一个人杰地灵、充满生机、正在加速进行城市化、现代化建设的城市。XX市委、市政府抓住机遇，努力优化城市建设投资环境，坚持改革开放、x7、x思想、实事求是、与时俱进的再创业的精神，吸引国内外的投资商参加XX市的经济发展和社会建设。XXX项目改造项目，根据城市总体规划，以建设一个国家级的康居示范工程为目标，通过整体拆迁、整体规划设计、整体开发建设，以完善的城市基础设施建设与绿色生态环境建设相结合，以现代高科技成果的广泛应用与悠远的历史文化承传相结合，达到能体现融XX市最先进的设计理念，最宜人的居住空间、最优美的生态环境建设于一体的旧城改造项目的典范。二OO三年四月六日我公司与XX市xx区政府在西安“东西部投资与贸易洽谈会”签订了XXX项目改造开发项目协议。引起了安徽省委、省政府的高度重视。遵循协议精神，我公司本着高效务实、量力而行8、近远期相结合的原则，编写本项目可行性研究报告，开始进行实施对该项目建设的具体工作。第一章 项目建设开发实施企业简介一、项目投资商第二章 可研报告编制依据一、项目实施相关批准文件1、第1年4月16日在西安市“东西部经贸洽谈会”上签订的XXX项目改造开发项目协议。2、第1年5月27日市府办领发的关于XXXXX项目改造项目有关问题的若干意见。3、第1年7月20日市规划局提供的项目控制性规划总平面图及规划设计条件。4、第1年7月21日签订的XX市200356号地块国有土地使用权挂牌出让成交确认书。5、第1年7月22日签订的XXX项目改造项目市政基础设施建设协议书。6、第1年7月23日签订的XX市209、0356号地块国有土地使用权出让合同。7、第1年8月21日市发展计划委员会下达的关于XX市XXX项目改造项目立项的批复。8、第1年10月21日项目一期工程建设用地规划许可证。9、第1年10月31日项目一期工程建设用地批准书。10、第1年11月14日市房产局颁发的一期工程拆迁许可证。二、项目可研报告编制的相关法律法规1、1997年第91号主席令公布的中华人民共和国建筑法；2、1998年九届人大所订的中华人民共和国土地管理法；3、1989年第23号主席令公布的中华人民共和国城市规划法；4、1994年第29号主席令公布的中华人民共和国城市房地产管理法；5、1989年第22号主席令公布的中华人民共和国10、环境保护法；6、1998年第248号国务院令发布的城市房地产开发经营管理条例；7、1998年第253号国务院令发布的建设项目环境保护管理条例；8、2000年第279号国务院令发布的建设工程质量管理条例；9、建设部200031号文件发布的工程建设标准强制性条文；10、城市居住区规划设计规范（GB5018093）；11、阜政发1997118号XX市城市规划管理办法；12、（19952010）XX市城市总体规划方案；13、XX市人民政府2003第32次常务会议审议批准的XX市XXX项目改造修建性详细规划；三、其它依据1、由于该项目投资巨大，规划范围涉及面广，实施期限较长，而且全部为市场化运作。本项目11、的投资商、开发商委托杭州中原房地产营销代理有限公司作了两次市场调研。我们将第1年11月18日送达的（杭中营策2003082号）XXXXX项目改造项目市场调研报告作为本可研报告的最新市场调查依据。 2、本报告第五章规划设计内容主要按照浙江大学安地规划与建筑设计有限公司的规划设计文本编写。 3、由于投资商和开发商自筹资金进行项目投资开发建设，企业承担了全部市场经营风险，经集团公司董事会研究决定，由集团企业和XX房产公司负责编写本项目可研报告。 4、由于中介机构，项目投资咨询机构对本项目的理想局限，其可行性研究分析报告不能承担本项目的投资风险和建设决策失误造成的重大经济损失。所以本项目投资、开发单位12、没有委托专业中介机构进行本项目可行性研究工作。第三章 项目概况和建设开发理念介绍一、项目概况1、项目名称及性质本项目名称：XX市XXX项目改造项目项目性质：居住、商业及其它配套建设2、项目地理位置1）、本项目位于安徽省XX市中心的中北部，南北向最长处约1200米。2）、在项目周边和内部具存的自然河流和绿地有：泉河、西城河、东城河、刘琦公园和xx公园。3）、本项目周边和穿越的城市道路。东西向有：拟建的河滨路和现有的xx路、人民路；南北向有：西城墙路、xx北路、xx路和xx北路。3、项目建设规模1）、建设规模范围：42公顷，建设净用地31.2公顷。2）、新建各类建筑102平方米，居住人口规模1.313、3万人。3）、总投资估算18.38亿元人民币，其中城市公用事业建设（城市基础配套设施、绿化、广场、区内桥梁等建设）约1.1亿元人民币。4、项目建设时序和年限1）、项目分四期建设，每一期建设周期为23年，每期建设可分为：拆迁、设计等前期工作、施工建设、配套管理等三个阶段。2）、项目可实施流水作业，滚动连续开发的方式。总建设年限约68年。二、项目建设的背景1、项目的提出与确定XX市委、市政府在进入新世纪时，提出了“紧紧围绕加快发展、富民强市、建设皖西北中心城市”的主题，认真学习沿海发达地区城市的先进经验。把优化环境作为加快发展的第一要素，把招商引资作为加快发展的重中之重，吸引兄弟地市和海内外朋友来14、XX投资兴业。第1年3月，投资商浙江环球房产集团在总部接待了XX市委、市政府派到绍兴的招商小分队，被XX的招商热情所感动。立即以集团主要领导组成了考察组到XX考察。初选了一批项目作投资分析。第1年4月6日，我集团公司代表，应XX市政府邀请，赴西安参加“东西部经贸洽谈会”，并签订了XXX项目改造开发项目协议。该协议为本次洽谈会安徽省投资的最大投资项目协议。当时签约的投资额为9亿多人民币。被列为省委、省政府的督办项目。第1年3月起，XX全市进行了xx思想大讨论。我企业3月、4月XX之行引发了投资商来了，XX该怎么办？的新闻追综报导。作为xx思想大讨论的具体案例进行剖析。该思想大讨论，经实践证明，极15、大地改善了XX的投资环境，极大地促进了政府机关部门的观念的转变。在其后的多次协商后，扩大了项目的规模，优化、完美了项目的规划设计方案。于20xx年7月21日以31148万元的竞买报价，最终确定了项目建设。2、项目建设开发的指导思想xx项目，将以其特色鲜明的开发建设理念，领导XX市旧城改造的先范。1）、在城市总体规划的基础上，做好项目各阶段的设计工作根据城市总体规划，本区块的城市功能定位为：以居住为主，集商贸、旅游、办公于一体的综合社区。项目各阶段的设计为：“项目概念性分区规划、项目修建性详细规划、建筑方案设计、初步设计至最终施工图设计”必须紧紧抓住规划设计这个龙头。高起点、高质量的设计是项目成16、功的基础。各阶段设计尽可能进行招标，以选择最佳方案付诸实施。2）、不零打碎敲，实施成建制地整体改造由于历史原因，XX市中心的住宅小区，有的建造年代早，没有间距、没有道路（例如二里井小区），居住条件差，各类隐患无法解决。有的建设规模小，各类社区配套无法实施。xx项目的成功开发，必须要从人民路开始整体规划，整体拆迁，并以此为突破口。进行旧城改造后，将使整个区块的建设内涵有一个脱胎换骨的提升。项目以国家康居示范工程为目标，这正是市委、市政府贯彻十六大精神“全面建设小康社会”、体现“三个代表”、“与时俱进”、为民造福的具体行动。而要达到这个目标，必须克服零打碎敲，“动牙科手术拔牙镶牙式的”旧城改造方式17、；而以整段街道进行街景立面设计，以功能齐全的整体规划进行居住区的设计。使改造后的xx区块，成为XX市（乃至安徽省）“市容街景最壮观、居住环境最优良、配套设施最齐全、商业氛围最繁华”的高尚社区。3）、环境建设为先、城市基础设施建设为先本项目将一改往常小区开发那种先进行商品房开发，再进行环境配套建设的模式。而采用以环境建设为先，城市基础设施配套建设为先，在规划设计中，优先做好环境及配套设计。本项目地块东城河的水面将以开放式亲水园林、小桥、曲廊形式作为区块环境设计的重点，配以社区广场、社区公园、组团绿化和滨河大坝绿带等组成的绿色生态体系。本项目将新建河滨西路，并对xx路、xx北路、xx路和xx北路进18、行扩建改造，在道路建设和扩建改造的同时，做好各类城市配套设施（给排水、环卫、排污、电力、网通、电讯、管道燃气等）建设工作。三、项目建设的重要意义（一）、旧城改造势在必行XX（又称xx）具有悠远的历史辉煌。“襟带长淮，东连三吴，南引荆汝，其水洄曲，其地平舒，梁宋吴楚之冲，齐鲁汴洛之道，淮南内屏，东南枢辖。”说明了其地理位置的优越与重要。是姜子牙、管仲、庄子、老子、鲍叔牙、稽康、甘罗、曹操、华佗等灿若星河伟大人物的故乡。XX老城北起泉河，东、南、西分别至东城河、南城河、西城河。是古XX历史文化的见证人，老城内城皇庙、鼓楼、刘公祠等建筑现存；东城河、西城河、南城河、黑龙潭等古地形地貌尚在；北关码头、19、顺河街、玉石街、聚星巷、状元巷、三元巷、文昌阁、三义街等古地名仍在沿用。但是，随着城市的发展，特别是新城区的交通便捷等因素，老城内的地市一级机构如专署、银行、邮局、检察院等纷纷搬到新区。老城区道路狭窄，公共配套设施极其缺乏，房屋低矮、破旧、简陋、高密度；房屋质量越往北越差，位于泉河坝边上的建筑多为居民私自搭设的棚户。居住条件十分低下。经济条件好一点的住房纷纷外迁，原居住地青年成家后搬入市区新房；老城区特别是本项目所在地的居民区是目前XX市区现存典型的少数 “贫民区”、“棚户区”之一。随着我国经济的高速发展，十三大提出的全面建设小康社会，XX市正在努力提高人民生活质量，努力推进城市化、现代化建设20、。老城区已经无法适应现代人对生活的要求。如果放任老城区进一步的衰落，新城、老城之间的反差进一步加大，老城区不仅破坏了XX的整体城市形象，更有可能或会由于贫困等原因造成的诸多社会问题滋生的温床。旧城改造，彻底改变老城区的面貌是市委、市政府和全市人民十分关注一件大事。XXX项目改造项目是本届政府向外推介的重要投资项目之一。是民心项目，是德政项目。该项目的实施是势在必行的。（二）、项目建设重大现实意义本项目建设具有重大的社会效益，环境效益和经济效益。项目实施的现实意义重大。1、本项目的实施将极大的改变城市形象，提高了城市的承载力和综合服务功能，改善了市民的居住条件。对老城区进行如此大规模的成片改造，21、XX是第一次，在安徽省也是罕见的。项目沿河滨路建造高层住商楼，其长度约2公里，其高度在50米100米之间，建设的气势是令人震憾的。在泉河边上形成上海外滩式的景观楼市，将作为XX市现代化的标志性街景建筑群。本项目将建设商贸中心区，xx路、xx路、河滨路三条城市干线作为今后阜城各具特色的综合商贸街，休闲、美食、娱乐一条街。学校、医院、幼托、文体、社区、会所、银行、邮电、行政管理等一流的服务配套，将极大地提高本地块乃至XX的城市承载力和综合服务功能。高层住宅以其优美的居住环境，美不胜收的视觉效果，阳光、空气的抚慰，高速电梯的享受，全方位、无微不至的物业管理；将开创XX城全新的居住模式。极大地提升市民22、的居住水平。2、本项目的实施具备明显的环境效益，将对XX城市的交通环境、绿色生态环境和人文环境起到明显的改善作用。1)、a、新建30米宽的河滨路，将成为XX城市东、西向的城市交通干线，河滨路东起沙河路，西至xx西湖。她的建成在改善东西向交通的同时，对市民和外地游客的休闲、旅游创造了一个良好的条件。河滨路将在区块内与xx路、xx路、xx路、xx路、西城墙路相交汇，改变了上述后四条道路断头路的状况。b、拓建24米宽的xx北路，向市政府提出兴建xx路泉河大桥的方案，再进一步拓宽xx中路，使xx路南接阜王路，北通至北京路。重新恢复xx路在XX城的中心商业街的地位。同时也缓解了XX市中心只有xx路一条南23、北向通道的交通困境。c、拓宽xx路、xx路和xx路，改善了区块内外的交通环境。2）、本项目的实施，有利于本区块生态绿色环境的保护和优化。在环保及节能章节中具体展开。3）、本项目的实施对人文环境的保护和优化具有积极作用。a、对“城隍庙”作重点保护，在东侧新增绿地，配置介绍古xx历史的石碑和其它小品。在南侧面向人民路，建设仿配殿式古门楼建筑一处，中轴线与城隍庙一致。城隍庙前街名称由原“建设巷”改名为“城隍庙前街”。b、在原xx路北端泉河边设置“古北关码头”一座。c、建设“黑龙潭游园”一座。d、建设8000平方米的“文昌阁广场”，以历史文化为主题。e、在新建小区保留具有历史意义的地名，主要由：顺河街24、三义街、玉石街、聚星巷、三元巷、文昌阁北路等。上述历史文化遗存的保护、利用和优化在规划设计中作了具体的明确。3、本项目的实施具有明显的经济效益，将极大地提高本区块经济水平。1）、政府在不出钱的前提下，通过旧城改造，加快完成了本区块内的城市基础设施建设（城市道路，区块内桥梁，城市广场，城市绿地，排水、排污设施，电力、电讯设施等）和公共事业的配套建设。2）、XXX项目改造，通过货币安置和产权交换两种拆迁补偿形式，在拆迁范围内的被拆迁户在不花钱或少花钱的前提下，改善了居住条件，得到了较大的经济实惠。3）、本项目提供了经营环境优雅的沿街商业门面和中心商贸区，为社会提供了许多就业岗位和经商发展的场所。25、由于区位优势明显和规模效应，将极大地提高本区块的商业繁华度。在增加本区块经商群体的经济收入的同时，也增加了本区块政府的财政、税收收入。4）、本区块的高层住宅作为高档商品房，购房群体为高经济收入者。大量较富裕居民的入住，其区块消费也将具备相应的经济效益。5）、本项目的投资商和开发商，从长远的、动态的市场经济分析，其投资具有一定的经济回报。其经济效益是存在的。第四章 项目所在地商品房市场调研房地产市场调查是市场预测的基础，是市场营销工作的重要内容之一。有调查才有发言权，我公司从XX市的房地产市场现状出发，结合XX市房地产市场的特点，通过对当地房地产市场的总体分析与预测，对项目所在地竞争性楼盘与可比26、性楼盘的缜密调查，对目标消费群的锁定分析，在此基础上进行项目定位分析，并为下一步的项目市场推广、总体策划思路及物业开发建议等打下扎实的基础和科学依据。目的在于使本项目更适合市场需求，知己知彼，不盲目开发，从而使本项目赢在起点，创造出更为可观的业绩。一、 区域市场调研【提要】 我司自第1年5月进行XX房地产市场调查以来至今已历时半年，在这个市场讯息瞬息万变的年代，XX市的房地产市场是否也发生了变化？房价与半年前比较是高了还是低了，还有没有上涨空间？楼盘自身特点有何变化？下一步又如何发展？对XX楼市的清晰清醒，是我们项目开发的基础，也是我们项目得到成功运营的保证，以下我们用四个方面来系统地了解、分27、析XX房地产市场。 （一） XX市区房地产发展动态分析【现状解读】从第1年5月份到第1年11月份正好历时半年，XX的楼市却发生着巨大的变化。如果说5月的XX楼市处于低谷攀升阶段，那么11月份的XX楼市则进入了开始快速发展的新阶段。具体的变化特点可以概况为以下几点：1、价格上升幅度大从第1年5月份的7001500元/平方米左右，集中在900-1100元/平方米左右；但到了11月份已基本在1000元/平方米以上，集中在1200-1400元/平方米，个别已上扬至16001700元/平方米，排屋已突破2000元/平方米，半年内上涨了近20，而且还存在较大的上涨空间，而且当地人民对于楼市也抱着看涨的心态28、，楼市正处于复苏与活跃阶段。XX房价正从谷底进入逐步上升通道，预计第2年房价将有可能至15001800元/平方米，个别楼盘住宅价会突破2000元/平方米大关。 目前XX的区域房价为：老城区（浙江商贸城为例）房价在15001700元/平方米；城西（水岸名苑为例）房价在11001500元/平方米；城南（以新天地为例）多层均价在1600元/平方米，小高层在14001700元/平方米。 第1年XX部分在售楼盘房价对比图单位：元/时 间浙江商贸城敬贤山庄新大陆第1年5月1450一期别墅2500左右880起第1年11月1700二期多层均价13001100起价格涨幅250约2002202、户型面积与购房目的29、发生变化 XX中高档住宅市场目前形成主流供应的户型为100130平方米的三房、90100平方米的二房和140160平方米的四房及180200平方米复式，90平方米以下房型开发较少，尤以110130平方米的三房占主力户型。目前，本地客户需求面积在110150平方米之间，购房的主要客户为机关企事业单位员工、私营业主，以二次购房为主。由于以前XX市中高档客户以自建住房为主，而随着去年以来政府对于土地宏观调控政策的紧缩，自建住房逐渐困难。这一批市场不得不转移到高档公寓的购买上来。另有一部分中高档客户希望购买环境景观、配套、地段等都比较高档的小区，现正处于观望状态。估计在一定时间内，XX高档住宅市场尚有30、发展潜力。3、客户群善于接受新鲜事物，高层、错层接受度在提高XX的住宅类型呈现多元化状况主流仍以多层建筑为主，但也开始出现零星的小高层建筑，在户型设计上以100-130平方米三室二厅二卫的户型为主流，其他户型集中在90-100方的二室二厅一卫。在平面设计上仍以复式、平面为主，开始出现错层设计。XX市房地产销售的主要客户为XX本地人，主要集中在政府部门公务员、教师、经营户等，外地客户以长期在XX投资经商的私营业主为主。由于当地人的性格豪放，喜欢追赶潮流时尚，对新鲜事物的接受程度比较快，向往大上海的居住模式，因此，高层、小高层，以及错层设计虽然刚出现，但已被当地消费者广泛接受，并认为是时尚的象征。31、但由于高层住宅还没有现成居住样板，因此对高层公摊面积大、物管费高等实际原因一时还没有很大反应。4、开发公司多了，开发规模大了，市场运行也逐步规范了由于XX市的住宅商品房发展逐步复苏，消费市场也开始出现活跃状况，当地人投资购房的意识也开始逐步增加。许多新楼盘的销售也纷纷开始采用营销代理等分工合作的手段，销售模式趋于成熟，无论是售楼处的装修，楼书的设计还是销售人员的技巧都在不断提升中。 与半年前相比，目前的XX市的房地产市场逐步迈向规模化、品牌化阶段，外地特别是江浙一带开发商纷纷涌入，带入成熟的开发与市场营运技术。5月份时，主要的房地产开发商有万和物业、龙腾房产以及一些私人性质的小型房地产开发商，32、楼盘一般是零星的几幢开发，除万和城市花园和敬贤山庄外其余规模都很小；但到了11月份，又新增了丽丰、顺达、港利、广厦等许多有实力大规模的开发商，而且开发规模也出现了上百亩的大规模品牌化开发，建筑面积在10万平方米左右或以上的有好几个楼盘，如港利绿园、中南现代城、水岸名苑等等，城西新开发楼盘西苑世纪名门，更是一个占地600多亩的规模化小区。就今后长远发展趋势，由于中大规模楼盘在配套以及整体品质塑造方面存在较多优势，将会受到追求居住品质的中高档购房者的追捧。5、城南、城西成为楼市区域发展两大热点目前XX楼市形成两大楼市热点区块：一为城西，西二环附近，新近开发的楼盘有水岸名苑、中南现代城、港利绿园以及33、西苑世纪名门等，集中了4、5家大型楼盘，总上市规模近100万建筑面积，其中世纪名门开发规模达40万平方米；另一块为城南，南二环以南，经济开发区，今年出让地块6块，新楼盘有龙腾义耕新天地、城市映象、大唐花园等，上市规模近二十万建筑面积，但潜在开发规模远远大于此规模6、结论1）XX房价上扬迅速，老百姓开始关注楼市； 2）楼盘规模化、品牌化，注重形象宣传，广告投入，多采用与营销代理合作的方式，竞争开始激烈；3）外地特别是江浙开发商进驻，带入成熟的开发技术与销售模式；4）小高层、错层设计开始出现，在当地的接受程度较好；5）形成了城南、城西两大楼市热点区域。（二）、XX房地产市场供需分析1、需求分析根据34、XX房地产市场目前发展状况，目前XX房地产消费群主要为：解决住房需求、改善住房或者投资置业需求、投资需求等几方面。通过调研得出，XX房地产市场的需求特点表现为：一是改善性需求将在未来市场中占主流，同时受房价上涨投资高回报的吸引，XX市将会有越来越多的居民开始涉足房地产投资。 二是市区拆迁力度的加大和拆迁政策的出台，大部分拆迁户将加入XX市商品房需求行列。拆迁户对商品房的需求成了XX市商品房需求的一大主力。第1年下半年XX房价的快速上扬，与拆迁购房需求量直接有关。三是周边县市消费者需求每年呈递增趋势。随着XX城镇建设的发展，周边城镇居民将会越来越多选择XX作为购房地。四是在具体需求上，区位选择：35、清颍公园、东城河附近的老城区（即本项目区块），其次为城西阜南路以西。产品类型上：以120140的三室二厅与三室一厅户型最受青睐。产品价格上：根据现行房价发展趋势，普遍接受的房价以13001500元/平方米的居多，总价在1520万之间。2、潜在供应量分析第1年新挂牌招标地块汇总：XX市第1年土地供应基本情况统计表序号区域地理位置面积（亩）起价（万元）成交价（万元）竞得时间企业1老城区东面xx路，西面规划青云街南至阜临路，北至民族中学27.3110181300第1年3月安徽国银置业有限公司2老城区xx路西侧群众剧场东侧，市医药局东侧5.647475475温州街房屋开发公司3老城区清颖东路，人民西路36、北侧，规划河滨路南侧，颖州北路西侧，规划三义街，建设街东侧407.437831098311148第1年7月绍兴环球房产4老城区人民中路北侧，青颖路南侧，颖州北路西侧16.8473170200第1年7月XX和华千百意购物中心有限公司老城区合计457.242327613131235城南规划二道河路北侧，东清河东侧40.0921122132第1年5月安徽天筑有限公司城南规划二道河路南侧，规划颖州南路东侧，东清河西侧52.76城南规划二道河路南侧，东清河东侧27.286城南沙河路西侧规划二道河北侧21.48354362第1年5月XX汽车运输集团公司7城南阜南路东侧，规划颖南大道南侧40.520320737、第1年5月XX中源汽车销售有限公司8城南北京路南侧，幸福路北侧，青峰机械厂西侧87.5725162429第1年5月浙江樟塘建筑集团有限公司9城南颖州南路东侧，林常路北侧，市建筑研究设计院南侧。6.3742327332第1年9月XX亿达房产10城南颖南路南侧，二道河北侧，阜九路东侧，规划赵王路西侧171.3243356715第1年9月XX天瑞房产11城南幸福路南侧规划福利路西侧52.49691182220第1年7月XX中鑫置业有限公司12城南南二环路南侧，阜南路东侧31.71254460第1年9月XX新伟业房产13城南规划二道河路南侧，贯清路北侧，颖州南路西侧，清路东侧262.749.3550438、6.18第1年7月XX龙腾万霖房产城南合计794.281110268.3519903.1814城西西面二环路北至规划阜临路5019351945第1年2月安徽国银置业有限公司15城西东至规划搬井路西至西二环路北至规划刘琦路87.15198000198000安徽凌利房产16城西东至西二环路南至阜临路北至顺昌路134.4446784698第1年2月安徽中南置业17城西西二环路西侧西苑小区东侧9.0705220520第1年7月XX国银置业公司城西合计280.660520483320516318城北北京西路北侧，规划红旗路南侧18.4085301338第1年9月XX金盛房产19城北北京西路北侧，规划光明39、路西侧81.519318751999第1年9月奉化市广厦房产20城北北京西路北侧规划园路西侧12.9248254第1年5月安徽康鑫药业有限公司21城北南二环路南侧颖南路大道北侧24.855851502第1年7月安徽春益房地产开发有限公司城北合计137.677332385093总计1669.861251100.35543282.183、供需分析从XX市第1年地块供应量我们可以看到，未来楼盘的潜在供应集中在城南（794.28亩）、老城区（457.24亩，集中在本项目地块）以及城西（280.66亩）。因此，本案的实际竞争力直接来自城西与城南。城西与城南将成为众多开发商角逐的战场，而本项目因其地块的稀40、缺性，可以避开同地块竞争的状况，这也使得本项目能够充分发挥地块的优势。同时，本项目的开发量直接决定了市区商品房的供应量，本项目将成为市区商品房供应主体，有利于缓冲市场对市区房源的需求。（三）、XX楼市未来发展趋势分析1、 消费者的购房理念将从“买楼买地段，向买楼买环境、买品牌、买生活方式发展”，优质优价、提升楼盘品质，是XX楼市长足发展之本。目前XX楼盘相同区块的楼盘定位基本一致，同质化竞争激烈，高品质楼盘与低品质之间的价格差别也不大，消费者的买房观念还局限于地段的比较、面积的大小，下一阶段，XX楼市将向差异化定位发展，买楼就是买环境、买品牌、买生活方式，优质优价、好房子不便宜的购房思想将进一41、步建立。不断涌现高品质、优秀的房产品，才能吸引消费者为改善居住环境而二次置业、三次置业，这也是XX楼市长足发展的根本所在。2、 房价仍将保持适量上涨，但上涨幅度与今年不能相比，总体呈稳中有升。第2年将保持510左右的涨幅，但2000元/平方米以上的价格压力非常大。最近国务院18号文出台的目的之一，就是为了推动房地产的消费，把房地产的价格尽量压下来。但是基于房地产市场的需求尤其是改善型和投资型需求被激发，总体仍然处于快速增长的态势，预计到第2年，XX的房地产价格还会持续地稳中见涨。主要基于：第一，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。在江浙沿海地区房价涨幅较大的2001、2002年，安徽及X42、X的房地产市场相对较为平和，房价徘徊，去年以来终于开始从谷底启动，进入一个缓速上涨通道。本地居民以往的房产消费还局限于被动购房，随着居民消费观念的变化，改善换购型需求和投资置业型需求将被激发强化。第二，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。这两年，XX加大城市旧城改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。第三，城镇化进程加快、撤乡建镇也将带动周边人口进城居住、就业，增加房地产市场需求。3、楼市步入规模开发期，二、三幢的零星开发将退出舞台。房地产开发是一个典型的追求规模效应的行业，因此，使自身具备规模开发能力是房地产企业避免被市场淘汰的惟一途径。当然并不是所有的房地产开43、发企业都具备异地开发的条件。土地开发的规模化已经是势在必行。以往XX房产以单体、小地块为主，尽管面积小，但五脏还必须俱全，比如绿化、会所、车库等配套设施一样不能少，造成了不小的浪费。而大地块的开发，可以统一规划设计，同时分摊到住户身上的费用也大大减少，将有效地提高XX市住宅的档次。另外，由于外地及浙江知名大开发商在不久的将来，将登陆XX，XX的房地产开发结构将发生重大质的变化，也将逐步结束了XX多年的中小开发企业唱主角的开发时代，进入大开发商唱主角的社区开发时代。在这方面，环球集团正蓄势待发。二、 项目比较 根据本项目所处的区域，我们认为对该项目具有较强竞争力同时又有较强的参考意义的楼盘主要集44、中在城西（阜南路以西）和城南（经济开发区）。因此，我们对城西（阜南路以西）和城南（经济开发区）代表性楼盘进行了调查，分别选取这些区域中已建或在建楼盘进行调研分析，希望通过数据对比，能为项目开发提供参考依据。同时考虑到XX的房地产市场比较小，我们也对其他近郊楼盘进行了调研，分别比较如下。（一）、可比性竞争性项目调研确定可类比项目并作深入的市场调查与分析考虑到本项目的具体情况，我们有针对性的选择规模相对较大的项目进行类比分析，如新大陆小区、港利绿园、怡和庄园、西苑世纪名门、新天地、水岸名苑（敬贤山庄二期）等，可以这么说，这几个楼盘在一定意义上代表了XX住宅房地产市场发展变化的现状。纵观XX各个楼盘45、，重点参照以上类比楼盘，根据项目特点，归纳总结如下：1、地理位置：纵观以上项目，地理位置并不是十分突出，一般位于市二、三类地段。使得本项目优越的地理位置在竞争中占得先机。2、销售价格： 各个楼盘的定价相对于5月份都有一定的提价，多层住宅价格集中在13001600元/平方米，水岸名苑（敬贤山庄二期）排屋的价格已到达了2200元/平方米，预计开盘时还将继续提升。3、建筑类型：住宅除别墅、排屋外，楼盘以多层为主，开始零星出现小高层。4、主力户型：除别墅、排屋外，一般主力户型面积为80120平方米，大户型相对较少，开始出现错层设计。5、物业管理：各楼盘良莠不齐，有些大规模楼盘有了完善的物管系统，如敬贤46、山庄等，小区内环境较好。 （二）、XX市楼盘分布图对XX市目前在售楼盘的地理位置具体分布，以下图作详细描述。 （三）、对可类比项目进行全面对比分析为了对目标项目有一个更客观、更理性、更清晰的认识，同时对竞争项目更全面的了解，做到“知己知彼，百战不殆”，特拟以下楼盘对比表： a、可比性楼盘与本项目对比 可比性楼盘与本项目对比表楼盘名称水岸名苑西苑世纪名门港利绿园怡和庄园龙腾义耕新天地地理位置建筑规模0周边环境0交通状况0配套设施 （备注：“”表示优于本案，“”表示劣于本案，“0”表示与本案持平）。 b、住宅项目调查对比汇总 （详见下页）楼盘名称地理位置物业规模楼型主力户型价格（元/）销售率推广主47、卖点龙腾新天地南二环路与阳照路交叉口7万，10幢约320套多层138均：1600约50少数人的名门领地高层14001700水岸名苑西二环以东，人民西路以南二期：25幢多层500多户多层90-14011001500约70鲜活水岸、纯养绿地、养生园林。浙江商贸城人民路与颖州路交汇处12万，住宅9.24万多层80-12013001700约90XX市的聚财中心西苑世纪名门清河西路（老飞机场）40万，一期250亩多层10811601500未开盘，预订较好40万平方米大型住宅区排屋170-20018002200东方花园北京路上，火车站以西1万，6幢多层60户多层1301000基本售完鸿达棉织小区颖上南路莲48、池路口南100米2万，6幢多层住宅205户多层110-12014301580约30望子成龙的好地方怡和庄园西环二路与双清路交叉口3.6万，15幢多层200多户多层1209961560约30在书香中生活明鸿花园文峰路以北，河滨中路东侧1幢小高层小高层1301280还剩45套大唐花园道河中路以南，颖州南路以西3幢多层，5幢复式排屋约78户多层130未定未开盘复式230温州街人民西路与xx路交叉口13万多层33幢500多户多层90100预计1500左右未开盘新休闲时代，新购物天地港利绿苑人民西路双龙桥以西200米15万，一期15幢约260套，二期15幢多层110-12813001560一期约85和风49、景一起生活农丰苑XX市农林大院旧址3万259套住宅多层90-120未 定未开盘温馨、静谧的妙境，理想的居民区三、 消费者分析消费者调研是房地产开发中的一项重要的基础性工作。通过对消费者特征、行为模式及心理的解析，发现并锁定目标客户群，将会对项目的销售起到至关重要的作用。在该次市场调研中，我们有针对性地选择了一批消费者进行了综合调研。在区域上，这批受访者主要分布在项目周边以及颖州北路、清河东路上；在身份背景上，以公务员、企事业单位职员、教师、医生、商铺老板为主。基本上能反映出有购房能力的群体的特征及购房心理。 通过调研分析，我们形成了消费者问卷分析统计报告（详见附件），其中在总体统计分析的基础上50、，我们又以受访者区域不同进行了对比分析，以此作为我们锁定目标消费群的依据。（一）、区域消费者特征描述1、XX消费者的购房观XX当地居民在置业时主要考虑的三点是：地段、配套和交通，至于房产的投资潜力，由于当地市场特点，考虑不多。在地段选择上，有较强的区域情结。目前对环境与物管的要求也越来越高。需求的建筑类型：受当地开发水平所限，XX市民对于住宅的需求仍然以多层为主，但排屋也被一部分客户所追求。底层复式与顶层带阁楼正被越来越多的XX人所接受，尤其对底层复式带花园的住宅虽然价格最贵，也最为青睐，销售比较抢手。近期房价看涨。大众虽然认为房价上涨过快，但对房价上涨仍有一定的预期看涨心理，抱着“买涨不买跌51、”的心态，也使不少购房者受到市场人气带动激发潜在购买。但在一定高位房价下，以及出于地段、环境、规模等多方面综合系数都较高的小区不多，一部分消费者也处于观望态度。购房群体：据了解，XX一般公务员年收入在23万元，教师收入普遍不高，企事业单位中以电力局、财税局职员收入较高，在5万以上，但企事业单位职员收入较为稳定，并通过按揭、公积金贷款，对房产品有较大消费力，目前是XX本地购房者的主力市场。普通XX人对楼市关注度还不够，主要原因不过于以下几个方面：1）XX楼市起动速度很快，相关知识还未被普通老百姓所接受。2）XX市民虽不满足于居住现状，但由于经济等原因无力改变，且他们的按揭买房意识还不强，没有提前52、消费的概念。3）投资意识不强，一方面是对楼市的不解，不敢进入，一方面收入的落后，生活水平的滞后。2、目标消费者锁定目标消费群目的：住宅以自用、投资，以改善居住条件的自用为主；商铺以自营、出租为主。目标消费群来源：大部分为XX城区市民，以私营业主、企事业单位职员为主，部分为周边乡镇居民，另有部分为外地人。目标消费群年龄层次：处于2555岁之间，尤其以3550岁为主。目标消费群阶层范畴：政府官员、公务员、企事业单位中高层人员、私营企业主、个体经营者、外贸从业人员等。目标消费群家庭年收入：可分为三个层次，35万、57万、7万以上。3、消费群特征分析1） 具有较高素质与修养，普遍高知高质，崇尚文化，思53、维稳重成熟，注重居住环境的人文感和历史感。2） 对传统文化有较高品味，并兼能迎合现代生活潮流与时尚，注重人居环境品味，对物业内涵以及生活意义有高起点姿态。3） 注重现代生活节奏，对生活充满热情，有更新居住环境和追求高质量生活的心理特征，是城市社会最具实力的中坚力量。4） 目标客户群多为白领精英和社会名流，沟通与交际方面有良好的社会背景，对本案销售推广存在一定的人际传播基础。（二）、消费者行为模式、心理动机调研根据我们对XX目标消费者的再次补充调查，对其现在的消费心理，其行为模式、心理动机可归纳如下：1、 购房时间：大部分消费者有在13年内购房的意向。2、 购买目的：当地人的购买目的以改善居住条54、件为主，其次为解决居住条件，也逐步开始出现购房投资意识。3、 选择区域：首选为清颍公园、东城河附近，即项目所在地。4、 产品类型上：当地人最喜欢12底层复式住宅，尤为钟意屋外有花园、院子的，高层、小高层接受度较好。需求面积81160之间各有所好，以121140的三室二厅与三室一厅最受青睐，错层因其新鲜感被广泛接受，平面仍然是不变的主流。户型追求实用性与舒适性结合。在建筑风格上偏向现代风格的设计。5、 产品价格上：根据现行房价发展趋势，普遍接受的房价以13001500元/平方米的居多，总价在1520万之间。6、 产品选择上：消费者购买住宅时更多考虑的是地段、房价、景观环境，需要一个车位的为多数。55、7、 商铺选择上：以3150左右，总价集中在2030万之间的小面积商铺最受欢迎经营灵活，总价较低。其购买目的一般为自营与出租。对于一、二层的商铺，仍然偏向单买一层，但是随着一、二层商铺的逐步增多，两层一起买的也将逐步增加。【小结】经过在XX市一段时间的调查、人员走访以及对调查问卷的细致分析，我们认为，从当地购房需求分析，建造有规模、有环境、物业管理良好、配套相对齐全的高品质住宅，是有较大市场需求的。我们认为由于受到当地收入水平的影响，具有购买力的人群主要集中在当地的私营业主、政府公务员、教师。他们具有强烈的改变居住现状的愿望及投资购房的潜在意识。四、 调研结论结论一：XX近期房地产市场购房需求56、得到有效释放，消费者改善型需求增长加速，房价涨幅较快，楼市从谷底进入上升通道；但楼市长期供应量仍显过大，房价将在一定高位上趋稳。 结论二：一期项目的住宅定位将“新XX、新外滩、新时尚、新生活”为主题进行推广，户型定位以100140平方米的三室二厅二卫为主力户型；商铺定位：xx北路定位为“女性艺术一条街”，河滨路定位为“休闲美食娱乐一条街”，玉石路定位为“社区配套便利服务店”。 结论三：本项目自身良好的自然环境、区块优势、稀缺性、规模化，能有效地抵御楼市风险。可营造差异化竞争，走品牌开发，引领XX房地产市场。第二、第三、第四期建设开发调研将进一步深入，分期补充、完善。第五章 规划设计一、规划设计57、依据1、xx综合改造控制性详细规划（第1年8月）2、关于XXXXX项目改造项目有关问题的若干意见XX人民政府办公室。3、XX市发展计划委员会文件计基字2003344号关于XX市XXX项目改造项目立项的批复。4、XX市城市总体规划（1995-2010年）5、城市居住区规划设计规范GB50180-93（第1年版）6、XX市测绘管理处提供的地形图（第1年8月）7、XX市土地勘测规划院测量队提供的XX市挂牌土地（2003-56号）地块勘测定界图（第1年5月）8、相关规划标准及设计规范二、规划原则特色性原则：通过突出自然环境与城市空间环境的有机组合，强化整体空间环境的自然性、人文性与地方性，创造出自然优58、美、宜人并富有地方特点的城市空间。空间有序性原则：根据各功能区域的不同条件与要求，组织整体连续的城市空间，建立自然环境与建筑要素一体化的城市空间结构。综合效益性原则：根据建筑类型，综合考虑社会、环境与经济效益，合理确定开发强度，展示与其地位相称的城市面貌。交通组织性原则：根据地块区位，合理组织街道车流、人流及地块出入口，合理安排静态交通设施及有关配套设施，保证城市运作的高效、有序与集约化。三、用地范围XXxx北路旧城改造规划用地位于XX市市中心，用地北至泉河防洪大堤，东至xx路，西至刘琦公园，南临人民路，规划用地总面积37.33hm2。除东城河以东位于泉河及xx公园间的地块之外，其余大多数用地59、均处于XX旧城的范围之内，其格局相当于xx时XX城的北侧，约占老城面积的三分之一强，可谓是地地道道的旧城更新项目。四、改造条件XX旧城的更新改造正处于一个极好的历史时期，实施的条件已经或正在具备。具体地讲，1、旧城周边新城的发展使用地周边的基础设施得到了完善，城市氛围日渐浓郁；2、XX市的经济发展速度惊人，已经成长为皖北的一座重要工商业城市，其城市规模居安徽省的前列，经济辐射能力包括皖北多座重要县市及河南周口等县市，形成了工商业集聚效应，也为城市更新提供了先决条件；3、东部地区的经济发展形成了大量资金向周边省份转移的现象，为城市更新提供了资金保障，将形成城市发展与开发商双赢的良性发展局面；4、60、旧城区本身也具备许多得天独厚的优势，历史上的护城河在今天成为了风景宜人的城河公园和刘琦公园，在旧城北部及东部又有宽阔的泉河及植被丰富的xx公园，使得旧城区用地处于优美自然环境包围之中。五、设计构思（一）规划目标及定位基于XX市xx山路旧城改造用地的现状调查及分析，此次详细规划的目标在于以改造对旧城进行全面更新。1、发挥老城区地段及景观优势，建设硬件设施一流，定位高档的城市中心住宅区。2、发挥区位优势，建设规模、设施及定位领先的市级中心商业区，向北延伸xx南路商业，向西延伸人民路商区，形成点、线、面层次分明的商圈。3、结合自然景观建设多层次、多类型、多方位的景观绿地系统，提高城市工作，休闲、居住61、环境质量。4、积极保护历史信息，使更新的城市成为历史的载体和历史的延续。5、维护原住居民权利，有效解决居民安置问题。（二）规划结构本设计从XXxx北路旧城的区位及发展条件和目标定位出发以步行商业街为核心，发展商住平衡的城市社区。通过发展商业激活旧区的经济价值，带来活力，由此推动房地产业的发展，并最终形成拥有地域人口依托并辐射全市的商业中心节点。xx北路用地条件有限，局部用地狭小不利于大商业展开，因此本设计选择在xx北路与东城河路之间的地块设计中心商业街，该步行街以文昌阁广场为起点向北延伸，呈鱼骨状向两侧发散，与xx北路及东城河路相交。与中心商业区相邻的是北城小学及第二人民医院分院地块，该地块从62、现中心商业区的核心部位置换出来，一方面保证了中心商业地块的完整性，一方面处于了居住区的核心位置，其服务半径更加合理。本设计将住宅区沿xx公园，泉河及刘琦公园布置保证居住生活的环境质量，同时使中心商业区与现有人民路及xx路的商业顺利衔接。（三）地块调整XX旧城改造项目设计中，对道路网及地块分割进行了调整以满足规划的理性要求。就地块而言，为了与周边现有区域形成良好过渡，本设计保留了较密的道路网，同时，为了避免过小的路网对小区设计的不利限制，合并了部分地块，包括号地块，号号地块及号号地块以形成拥有各自中心绿地的较大地块。从地块完整性角度出发将14、15、16、17号地块间的北城小学地块、第二人民医院63、分院及公安局家属院地块从原址置换出去。其中北城小学与第二人民医院分院地块被安排在号地块，用地面积有所增加，公安局家属院将统一安排在拆迁安置地块。此外，在xx公园附近的号、号地块中各取出一部分以置换位于xx公园北侧的地块，使号、号地块得以连在一起形成完整的居住组团，并有利于沿泉河高层景观带的形成。（四）分期建设XXXXX项目改造工程总建筑面积达1017900m2分四期实施，其中第一期位于号、号、号地块，总用地面积63500m2，建筑面积234900m2。分为二个住宅组团。在首期工程中包含有拆迁安置住宅。第二期工程位于8、9、10、11、12、13、19、22、23号地块，总用地面积78200m264、，总建筑面积220600m2。其中号、号地块合并为一个地块，形成一完整的居住小区，其余地块均为独立组团。在二期工程中安排有重要的公共设施，包括迁建小学及医院，以满足日后整个社区的使用。三期工程是商业中心区，包括了14、15、16、17、18、20、21、24、25号地块及已迁出和北城小学第二人民医院分院及公安局家属院用地。三期工程的实施将形成整个旧城改建的基本面貌，进一步改善旧城的配套服务环境。总用地面积76800m2，建筑面积286600m2，四期工程包括了、地块，分成二个小区，总用地面积77400m2，总建筑面积275800m2。建筑以高层和小高层为主，局部多层，充分发挥其地块的价值。（五65、）道路交通体系XXXXX项目改造项目道路网结构基本遵循xx综合改造控制性详细规划，在此基础上进行了局部调整。本设计范围内的主要道路均为城市次干道或城市支路，机动车流量较小。由于旧城用地北靠泉河右大堤，除泉河大堤下路外较少穿越性交通。用地内主要机动车交通均为南北走向，分别为xx北路、东城河路及xx北路。东西走向道路主要为xx路及郭家胡同规划道路，道路中心交叉点坐标根据修建性详规需要略微进行了调整。其中，xx路及建设巷与xx北路的二个丁字路口被取消，改为一个十字路口，打通了刘琦公园与xx公园之间的联系。小区内交通根据地块形状设计成环路交通或支状路交通，实行适度人车混行，遵循通而不畅的原则，减小车行66、速度达到可达性与安全性的高度结合。步行商业街采用适度人车分流的形式，在十字路口允许车辆穿行，在商业街主要地段机动车及自行车禁行。每一商业建筑与相领商业建筑之间通过天桥相连，形成跨越机动车道的通廊。地面机动车停车场均匀布置于各个小区中，在高层住宅群设计有地下停车库。步行商业街机动车主要依靠地下停车库，车库入口位于中心商业区建筑周边外缘。（六）绿地景观系统XXXXX项目改造项目有着优越的周边自然条件，具有现有城区其它用地不可比拟的优势。用地东侧的xx公园是XX目前唯一的收费公园，植被良好；用地西侧的刘琦公园包含了原西城河及外城河的水系，水面开阔，植被良好。两个公园均是城市中难得的休息场所。位于东城67、河路东侧的东城河公园尽管狭长但视线深远，植被完善，经过治理也将成为十分优美的城市公园。泉河在基地北部流过，利用泉河大堤及其与滨河路之前的绿地可形成泉河滨河公园，该公园视野开阔是城市中难得一见的自然滨水开敞空间。本改造方案充分利用了这些得天独厚的自然环境，并提高了沿这些自然开敞空间的土地利用强度，以求景观价值的最大化。本方案过重新恢复了黑龙潭公园，使黑龙潭在原有基础上有了扩大，并使步行商业街的延伸段抵达了黑龙潭公园。成为一个尺度宜人的街头公园。在步行商业街的设计中，一条林荫道贯穿始终，步行街起点为文昌阁广场，通过一幢斜45的高层商业建筑，将人流由文昌阁广场引入步行主街。步行街以石质铺装为主，辅以68、花坛、休息椅及路灯点缀，带给人一种悠闲、愉悦的购物气氛。两侧广告灯箱林立，空中通廊交错，形成独特的商业景观，成为旧城复兴的象征。xx北路两侧的底商建筑和独立商业建筑成为核心商业区的补充，也完成了现有xx中路商业向北延伸。在各小区或组团内部设计有中心绿地，在中心绿地上布置步行广场，亲子游戏区等内容。本用地中城市次级道路及支路均种植高大乔本，成为林荫道，使通往各主要开敞空间的通道景色宜人。因此，整个XXXXX项目改造的绿地体系呈点、线、面综合展开，街头公园，各小区及组团中心绿地以点状散布于整个用地；各林荫路及邻近开敞空间的景观道路呈网状穿叉于用地；刘琦公园、xx公园、泉河滨河公园，从北、东、西方向69、包围旧城区，城河公园呈梭状楔入城区中。以景观而言除绿地景观及商业街景观外，沿泉河、xx公园、东城河公园及刘琦公园的高层建筑群也成为了新景观，特别是沿泉河的高层建筑带与未来泉河北岸的高层相呼应，将成为XX城区一景，为XX跨河向北发展定下基调。沿泉河右大堤看一面高楼一面江，蔚为壮观。（七）公建配套XXXXX项目改造项目配套主要公建包括小学、幼儿园、医院、变电所、居委会、邮电、银行、超市、公共厕所、商业服务等。其中，主要的公建有：1、北城小学，该小学田原址迁建于号地块，处于整个旧城改造规划用地的中心位置，距离最远点住宅区的服务半径不超过500米，迁建后的北城小学用地有所扩大，并拥有了200米跑道的球70、场。2、托幼所，规划用地范围内针对住宅区的密集状况于号地块设立托幼所，托幼所位于小区内部中心绿地边，拥有充足的游戏场所及班活动场所。建筑指标及设施条件均具体有超前性。3、商业服务设施占据公建的大部，包括市级中心商业区及位于各街道西侧的底商建筑或高层建筑裙房。商业服务包含内容广泛，涵盖日常生活各个领域，并为银行邮电、公厕、超市、居委会等小型公建设施提供场地。4、停车场及停车库。这部分内容在道路交通系统说明中有所涉及，除中心商业区停车数量按照大型商业配比外，居住区停车按每百户2030辆考虑，地上与地下停车比例依据建筑形式灵活确定。（八）住宅设计1、丰富的住宅类型住宅类型的多样化是基于规划地段的特殊71、性，使用对象的特殊性及市场发展的要求而提出的。规划中的住宅类型包括了多层住宅，点式小高层住宅，板式高层住宅及点式高层住宅。多层住宅中包括了错层，跃层等变体类型，高层住宅包括了二梯二户，二梯三户，二梯四户等类型。同时，建筑高度上的区别也使高层住宅核心筒的布置方式有所区别。在一期及二期项目中，大量多层住宅供应的对象是拆迁户，户型面积较小，日常生活中有着较强的接地活动习惯。二期的小部分及四期的全部多层住宅为商品住宅，户型面积偏大。高层建筑户型设计更多偏重于景观要求，考虑到规划中所有高层住宅均为景观房，甚至具有多面景观条件，在户型安排中也就有了相应调整而不单纯以朝向来决定户型（包括北起居和南起居等）。72、根据现代家庭生活的需要，在户型设计中遵循公共秘密，动静分区及住宅户型可适应性的原则，合理布置流线，引入大起居、大厨房、明卫及灵活分隔等超前的设计以及周到的细部设计和完善的公共空间设计，改变人们心目中对住宅面积及房间数等硬指标要求，使之更侧重于实用性与建筑品值的综合平衡。2、现代的建筑形式在住宅建筑造型中本设计遵循简洁、美观、真实的原则，争取平面功能与立面设计的一致性。建筑设计风格上以现代式为主，强调内部使用功能与立面造型相一致，在景观优美的方向设计大进深的景观阳台或落地景观窗。空调分体机搁置位均得到很好的掩饰，成为立面装饰。建筑造型强调自身比例的完善，摒弃繁锁的装饰，外观清新，典雅、大方。3、73、日照间距各居住小区及组团的住宅单体布置严格按照城市居住区规划设计规范GB50180-93（第1年版）的日照要求，板式建筑之间的高度与间距比达到1:1.34以上，点式小高层及点式高层面阔控制在32米以内，以计算机日照分析为准控制间距。建筑物侧边间距按照多层6米，高层及小高层13米的要求控制。六、工程管线规划设计（一）给水工程规划1、需水量预测（1）小区人口数量根据小区总体规划，小区居住人口共计20500人，按21000市政人口计算用水量。（2）规划用水量指标代号用水项目用水指标备注Q1小区居民生活用水250L/人dQ2小区公建用水按小区居民生活用水量的15%考虑Q3市级商业用水2.7L/m2dQ74、4市政用水20m3/hm2dQ5消防用水10L/S同一时间一次，时间1小时Q6未预见用水量（Q1+Q2+Q3+Q4）15%（3）规划用水量小区居民生活用水量Q1=250L/人d20500人=5250m3/d小区公建用水量Q2=5250m2/d15%=788m3/d市级商业用水量Q3=2.7L/m2d299300m2=808m3/d市政用水量Q4=20m3/hm2d(2.56+30.225.3%)=204m3/d未预见用水量Q6=（5250+788+808+204）15%=1058m3/d最高日用水量Q=Q1+Q2+Q3+Q4+Q6=8108m3/d2、给水管网管径根据用水量估算，小区给水管径采75、用200mm、150mm和100mm的球墨铸铁管。3、给水管网布置小区采用生活消防相统一的供水管网系统，为了保证供水安全可靠性，小区给水管与城市给水管联成环网。给水管网按120m/个设置消火栓。在小区给水管与城市给水管网接口处设置闸阀井，给水管埋深不小于0.7m。多层住宅利用城市给水管网的水压直接供水，高层住宅及小高层住宅的6层以下（包括6层）利用城市给水管网的水压直接供给，6层以上部分设置集中加压给水泵站供水。（二）排水工程规划根据城市排水专项工程规划，规划确定小区的排水体制为：东城河以西部分采用雨污分流制，以东部分采用雨污合流制。1、水工程规划（1）水排放标准小区雨水计算采用XX市暴雨强度76、公式i降雨强度（毫米/分钟）P设计重现期，取一年t地面集水时间t1流到雨水口的集水时间，取10分钟L上游各段设计流速V上游各客段设计流速设计雨水流量Q=166.74yiFy设计径流系统，取0.65F设计汇面积（公顷）（2）雨水管网合流区雨污水经xx北路合流管道收集后，排入城市截流干管，合流管管径为450mm1000mm。分流区雨水经地面管网收集后，分7个雨分区就近排入西城河和东城河，管径为450mm1200mm。2、污水工程规划（1）污水量预测污水量按总用水量的80%计算，污水总量为7530m3/d。（2）污水管网小区污水就近排入xx北路合流管及xx路污水管、建设路污水管。合流管暂径为450m77、m1000mm，污水管管径300mm500mm。小区污水管道采用钢筋混凝土圆管，粪便污水和含油污水均需经化粪池和隔油池处理后方可排入污水管网，最后排入城市市政污水管道。（三）电力规划1、用电负荷预测根据城市电力规划规范，小区用电负荷预测采用单位建筑面积负荷指标法，分居住建筑用电及公共建筑用电。居住建筑用电负荷指标为2060W/m2，取50W/m2，公共建筑用电负荷指标为30120W/m2，取90W/m2经计算，小区居住建筑用电量为39310kW，公共建筑用电量为35298kW，合计为74608kW，考虑到各用电单位同时满负荷运行的可能性较小，取0.75的折减第数，因此预测小区用负荷为5595678、kW。2、供电规划（1）供电电源、电压的选择小区电源采用城市供电系统进行供电：由xx北路、xx路、xx和河滨路等城市道路电力线引入，供电系统输入电压为10KV，输出电压为380/220V。（2）供电服务半径分区380/220V电压供电服务半径为300m以内，一般宜200250m为宜。考虑到区内高层建筑较多，规划划分为12个供电分区，以方便区内供电。（3）供电线路规划小区供电线路采用地埋方式，至低压变电所的高压电缆沿电缆沟敷设，在变电所入口处均穿管埋地引入。由低压变所至小区各建筑的电缆在电缆沟内敷设，部分地段采用直埋式敷设，凡跨越道路处预埋D100镀锌钢管保护，道路每隔5080m设过路管一处。（79、四）电讯工程规划根据小区总体规划，住宅按每户1部电话计算，并考虑公建电话、公共电话、数据通讯等，预测小区需电话8500部。电讯线路就近从电信局引入，在小区内设19个电话交接箱。区内电讯线路均采用地埋敷设方式，在住宅每个单元和公共建筑内设置相应容量的电缆分线盒。（五）燃气工程规划规划小区气源为天燃气，就近从城市道路引入管道燃气，近阶段可采用自然气化式供应管道液化气。小区燃气主干管采用直径76mm的钢管，次干管采用直径68mm的钢管，楼前管采用直径50mm钢管，主、次干管与城市燃气管道联成环网。七、主要技术经济指标（一）规划总用地主要技术经济指标：项 目单 位数 值规划总用地m2373346建设用80、地m2302075其中居住用地m2201300市级商业用地（含文昌阁广场）m287900城市道路m265254滨河绿带m210246建筑总面积m21017900其中居住小区建筑面积m2718600市级商业建筑面积m2299300建筑密度%41.2容积率3.29绿地率%30.1（二）市级商业用地主要技术经济指标：项 目单 位数 值建设用地面积m287900建筑面积m2299300建筑密度%53.8容积率3.41绿地率%26.7停车场面积M247100其中地下停车库面积地面停车场面积M2m2450002100（三）居住小区用地平衡表及主要技术经济指标：项 目用 地项 目单 位数 量m2m2/人%一81、居住区用地21417510.45100总居住户数户60001、住宅用地1152265.6253.8总居住人口人205002、公建用地421922.0619.7总建筑面积m27186003、道路用地269861.3212.6其中住宅建筑面积m25973774、公共绿地297701.4513.9公建建筑面积m2121223人口毛密度人/hm2957人口净密度人/hm21780容积率3.57建筑密度%48.0绿地率%30.1停车场面积m248926其中地下停车库面积m243720地面停车场面积m25206八、报批文本补充说明（一）xx公园土地置换本规划设计在xx公园附近的号、号地块中各取一部分以置82、换位于xx公园北侧的地块，使号、号地块连在一起成为一完整的住宅小区，避免号地块成为管理不便的“飞地”。但这一土地置换更大的意义在于形成自泉河大桥至刘琦公园近一公里长的泉河景观带的形成。整个景观带以高层建筑为主体，高低起伏，错落有序。以xx北路上的两座28层高层住宅为制高点为核心，形成了多个路口高层突起。同时通过建筑间的透空连接处理，在保持轮廊线连续性的同时，丰富了建筑群造型。成为XX市的新景观，也是旧城更新中最重要的一个步骤。号、号地块连接的同时，为xx公园留出了一个20米宽的出入口，使得滨河景观带与xx公园的之间建立起联系，公园入口与小区入口有机地合为一体。（二）设立xx路泉河大桥本次规划设83、计提出设立xx路泉河大桥。该桥的设立有助于疏解泉河两岸的交通，实现XX市跨泉河发展的规划。xx路泉河大桥距东侧xx路泉河大桥约700米，距西侧的泉河桥为800米，这一距离符合中等城市主干道的间距，有利于泉河南北两岸的交通联系。同时，由于大桥的设立使xx北路不再是一条尽端式干道，对于本次XXX项目改造的成败将是至关重要的，大桥的设立有助于提高xx的综合地位，特别是商业地位和居住地段优势，将大大增加该改造地区的商业辐射力和地域吸引力，发挥和拓展xx的区位潜力。xx路泉河大桥由xx主干道中心引出，引桥长度约150米，纵坡小于3%，引桥起始点两侧各引出7.5米宽辅道与滨河大道相交，滨河大道与大桥引桥交84、叉处作下沉处理，在保持合理道路纵坡及道路净空的情况下，减少引桥长度，尽量减少对xx不利影响。辅道与滨河大道交叉口处设小型交通环岛。xx路泉河大桥建议设计成悬索桥，在河中不设桥墩，充分考虑通航要求。（三）历史文化保护与利用在XXX项目地缺乏有历史价值的建筑物的情况下，我们采取了恢复性的保护开发方式。首先确定了重点予以恢复保护的内容：包括文昌阁、城隍庙、黑龙泽公园，泉河北关古码头等。其次，对没有恢复可能的内容则采取尽可能保持原有名称的方式，让这些地名能够传下去，从而承载与这些地名相关的历史信息。1、文昌阁及文昌阁广场文昌阁这一建筑，将被重新建造，以达到与周边建筑一致的建筑品质。文昌阁的形式将尽可能85、利用旧有的照片资料进行历史重现。文昌阁广场的设立为文昌阁提供了一个驻足观赏的空间，形成以这一历史体裁为核心的市民活动场所，同时还为三期商业步行街提供了主入口广场，因此既是保护也是利用。2、城隍庙城隍庙的主殿是有一定保护价值，也是唯一的一处有历史保存价值的建筑物。规划中的城隍庙基本保持原有格局，并进行完善。城隍庙东侧的地块被设计成公共绿地，为城隍庙提供了一个开敞空间。城隍庙南侧地块设计成平行的两列东西向商业建筑，形式上仿照城隍庙做坡屋顶，建筑形成步行商街，成为城隍庙的中轴线引道，将城隍庙的主入口引向人民西路。3、黑龙潭公园在本设计中黑龙潭公园的水面能纳入到四期小区内部，面积扩大了三倍黑龙潭公园的86、主入口设在xx路上，水体与东城河通过桥涵相连。黑龙潭公园周边设计有小片绿地，其南侧与小区主入口相结合，设计成由铺地广场及轻型构筑物组成的休闲广场。通过上述处理保存了黑龙潭景观，并扩大了其景观的范围及在市民日常生活中的作用，发挥出积极的效益。4、古北关码头古北关码头早已不存在，但为了纪念这一历史上曾为XX对外交通发挥过重大作用的古码头，本设计特意在泉河大堤的设计中增加了这一内容。古北关码头景点修建的更重要意义在于反映老城的旧有格局及历史边界。该码头采用石材铺砌，与泉河滨河公园游步道相连，为公园提供了很好的景观及题材。5、刘琦公园尽管刘琦公园用地不属于本次修建性详细规划用地范围，但为反映设计的完整87、性对其进行了设计。刘琦公园位于刘公祠东侧，其命名是以纪念刘琦这一北宋名将，具有一定历史价值。规划中的刘琦公园形成了小水体环绕的岛屿连成的水景公园。公园中游客的自划船可绕公园游览，成为公园的主要活动项目。水体环绕的岛屿共计三座，通过小桥相连。在东（三义街）、南（青颖路）、西三面设三个公园入口方便各个方向上的市民使用。6、部分路名的延续为反映XX旧城格局，本修建性详规保留了部分路名，这些道路与旧城原有的道路位置接近，但道路网，按照现代交通方式进行了重新布局。保留路名的主要目的是为了保留与这些路名相关的历史传承。保留的地名有：吴家花园巷、状元巷、建设巷、前进巷、三义街、专署后巷、玉石路、连家胡同、x88、x路、青颖路、xx北路、xx北路等，反映了不同历史时期的街道名称特点。（四）各期用地规划定位1、一期工程以住宅为住，包括中高档景观住宅及拆迁安置住宅。高档景观住宅沿泉河南侧布置，东城河与xx北路问布置多层景观住宅。xx北路以东、市气象局用地以西布置拆迁安置户住宅。2、二期工程以拆迁安置户住宅为主，针对全部四期用地的居民拆迁户进行规划，通过二期工程及一期工程的拆迁安置户住宅解决所有拆迁户回迁安置问题。二期工程中还包括北城小学的迁建、第二人民医院分院迁建及幼儿园的建设，完成居住区基本公建配套。此外，沿东城河及刘琦公园布置有高档景观住宅。3、三期工程以商业为主，通过玉石巷、xx北路，xx路，人民路之89、间8个地块，形成颇具规模的商业街区。以文昌阁广场为起点，以三元巷为主线，以xx北路为补充，创造市级中心商业区。4、四期工程以商品住宅为主，形成二个完整的居住小区及商业区及公建配套，结合一、二、三期的建设最终完成XX市XXX项目改造的全部工作。第六章环境保护与节能一、环境保护本项目十分注重环境的保护。环保在规划设计与项目施工阶段，竣工后的管理阶段都作了充分的考虑。（一）、规划设计中的环保意识与设计本项目在环境保护的规划设计中，突出了“绿色”和“生态”。主要体现在以下方面。1、对生态水系的充分利用本项目选址于此，在很大程度上得益于项目所在地在XX独一无二的生态水系环境。1）、北面的泉河是本项目最长90、的“边界线”；泉河正常水位时，河水十分清澈，鱼虾生长良好；河面宽度达一百米以上，丰水期河面宽度可达二百米左右。项目北面相邻的是20万平方米以上的生态活水。2）、西面的刘琦公园实际上是一个未经开发的，由北水面、湿地、材木组成，处于原始状态的生态园林。其占地面积约10万平方米，其中水面面积7.5万平方米，加上紧邻的西城河，自然水面面积达9.5万平方米。水面其周边，鸟类、鱼类相互共存，原始生态保护得较好。3）、东城河自北而南穿越本项目区块，河面宽度变化较大，在15米到60米之间，是XX市中心的主要水系之一。4）、本区块还有xx公园内的小体量河流、水塘；以及具有历史典故的黑龙潭。我们在规划设计中和建成91、后，在利用、享受大自然留给我们的这些生态水系同时，更将予以最好的保护和养护。特别是东城河规划将在东城河北端建一翻水站，将泉河活水引入东城河，使其死水复活。2、对生态绿地的利用与建设本项目建成后的绿化体系将由地块周边的大面积生态绿地、新建的居住区城市绿地、组团集中绿地和宅间绿化、道路和行道树等组成。1）、周边的大面积生态绿地周边大面积绿地主要有xx公园近6万平方米的绿化，刘琦公园2.5 万平方米的林木和湿地，泉河大坝北侧约3万平方米的自然绿地。泉河大坝以南将由本项目的投资商新建坝南绿地，其中坝体南坡植被绿地约2万平方米，坝脚与河滨路之间绿化面积1万多平方米。地块周边可利用及新建的大面积生态型绿地92、总量可达15万平方米左右。2）、新建居住区城市绿地东城河东侧河滨路至玉石路段，将建设一处沿河滨河游园式绿地一处，面积7000平方米以上，定名“曲院风荷”。在原黑龙潭兴建小区公园一座，面积约2000平方米。城皇庙东西将新建怀古式街头绿地一处，面积1500平方米以上。3）、居住小区，中央商贸区都将由组团集中绿地、幢间绿地、林荫道、行道树等组成小区绿地体。小区绿地率30%以上。3、在规划平面布置和空间设计中，充分考虑到建成后的居民对大自然阳光、空气等需求，严格按照国家规范规定确定幢间日照间距。住宅的自然通风要求进行设计。4、本项目设置了垃圾中转站、公共厕所、无害化处理的化类地、两污分流等环境保护设计93、。将极大地改善项目居住区环境卫生状态。5、本项目将在住宅（包括商业）设计中使用管道燃气，最大可能直接使用“西气东输”的天然气。使市民用上当前最洁净的能源，最大程度上消除居民区大气中的废气排放。（二）、项目实施建设过程中和竣工后管理阶段的环境保护1、在施工过程中将最大程度减少或避免由于施工造成的环境污染。1）、使用散装水泥、商品混凝土、和石灰膏，减少或避免建筑粉尘对环境的污染。2）、在钻孔落注桩施工时，设置泥紧沉淀池，减少或避免钻孔混浆水对环境的污染。3）、在施工时尽量采用新工艺、新设备，尽量减少施工噪音污染，尽量避免夜间施工。特殊情况，报环保和建设主管部门批准后再施工。4）、施工场地内设置生产94、污水和生活污水的收集系统，严禁将污水排入河流。尽量减少或避免施工阶段的污水排放污染城市水系。5）、施工过程中产生的废渣、废水和生活垃圾及时清运以免污染环境。严禁焚烧垃圾（废木质材料、纸袋、草袋、废塑料制品等）。2、项目竣工后管理阶段的环境保护1）、加强环境保护的宣传力度，制定小区环保制度，改变市民固有的有害于环保的不良行为，树立环保的文明意识。2）、加强新房装修施工时对环境污染的管理。由物业管理部门严格把关，与装修施工方签订文明施工的协议。减少或避免装修施工中对环境的污染。3）、加强对项目建成后的相关水系、小区绿地的保护和养护、维护。由物业管理部门专人负责。4）、加强对建成后小区的环境卫生管理95、，及时做好小区日常环境卫生工作，及时清运垃圾和粪便。由物业管理部门负责。二、节约能源能源是经济持续发展的动力和基础。随着人类社会的进步和科技的高速发展，能源的消耗量越大；能源消耗与贮藏有限的现实矛盾日益突出。不合理地利用能源加剧了矛盾的激化，能源短缺已严重制约人类社会进步和经济的发展。当前，我国、我省、我市正处于现代化、工业化、城市化进程阶段，是对能源保持旺盛需求的发展阶段。目前，节约能源已成为我国和各地方经济可持续发展战略的重要组成部分，是提高经济增长质量和效益，促进经济增长方式或转变的有效途径。本项目遵循中华人民共和国节约能源法的规定，在设计中，采用技术上可行、经济上合理，环境和社会可以接96、受的措施，减少能源从生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源。具体措施如下：1、该项目在总体规划时，结合当地风向、太阳能辐射等气候条件，合理确定各类建筑和道路的布局、走向、方位、朝向、体形、间距。形成良好的、有利于节能的微气候环境。所有住宅的朝向朝南，偏东、偏西均在15度以下。保证冬季的最大日照。所有住宅都组织上了“穿堂风”，利用夏季的季风，由自然空气流通降温。特别是高层住宅，夏季可以少用或不用空调。2、建筑的围护结构，采用多孔轻质砌块或空心砖等新型节能墙体材料，内隔墙采用轻钢龙骨石膏板或加气混凝土砌块来代替粘土实心砖。以达到节能、节土、利废的目的。3、推广使用节能照明灯具，97、推动国家“绿色照明”工程。4、推广使用太阳能。推荐使用太阳能热水器和太阳能取暖装置。在设计时考虑预留管线。5、原材料、半成品和设备的选购上注意运输成本和节能。在保证质量的前提下，就近选择本地材料、半成品和设备。6、项目建设中采用节水型的工艺、设备、器具，以节约用水。7、加强能源的科学管理，在今后的物业管理中，建立节约能源的管理体系，节约用电、节约用水、节约燃气；切实做到节能降耗，提高经济效益。加强对建设期的施工人员和项目后的业主、管理人员的节能教育，养成节能习惯。第七章项目建设时序计划一、 分段实施时序：本项目拆迁范围大、难度高，涉及xx、颍泉两区，旧房拆迁规模之大为XX市前所未有的。根据实际98、情况宜分段实施拆迁、工程建设和配套建设工作。具体分段时序为：1、自东而西，分片实施。2、自南而北，由人民路开始，向泉河推进。二、 项目建设开发前期工作实绩及计划进度1. 第1年4月5月大量的调查、摸底工作，编写项目建议书，确立规划思路。2. 第1年6月7月 项目控制性分区规划。土地挂牌出让。3. 第1年8月 XX环球房地产公司成立，项目立项计划下达。4. 第1年9月 编制项目修建性详细规划。5. 第1年10月 领取一期工程建设用地规划许可证、建设用地批准书。6. 第1年11月 项目修建性详细批准，领取一期工程拆迁许可证，拆迁准备工作。7. 第1年12月第2年4月 一期工程拆迁完成，首期三通一平99、工作，首期建筑初步设计，建筑扩初评审。8. 第2年1月5月 首期施工图设计，建筑工程规划许可证审办，施工许可证审办。9. 第2年5月第3年3月 首期道路、城市基础设施建设，首期建筑工程建设。10. 第2年8月 二期立项审批。11. 第2年8月9月 二期拆迁安置。二期项目规划选址审批。二期建筑方案设计、审批。12. 第2年10月第2年12月 二期工程其它前期工作办理。13. 第2年12月第3年12月二期工程建设。14. 第3年8月第3年12月三期工程前期工作办理。15. 第3年12月第5年4月三期工程建设。16. 第4年10月第5年3月四期工程前期工作办理。17. 第5年4月第6年10月四期工程100、建设。18. 第6年10月第6年12月项目综合验收完成，建设结果。本进度计划将根据首期项目实际进展情况，作进一步调整。第八章 项目投资计划与资金回收计划一、项目总投资与分期投资根据XX市发展计划委员会计基字2003344号文件，结合文件下达后XX市拆迁、建设成本的调整。本项目的投资计划为：项目总投资18.38亿人民币。其中：第一期投资 4.32亿元 第二期投资3.21亿元第三期投资5.70亿元 第四期投资5.15亿元二、项目资金来源及筹措1、自筹资金： 11.10亿元其中：集团公司总部拨款 7.42亿元 其它渠道融资 3.68亿元2、银行贷款： 7.28亿元三、项目投资计划表期 段时 段形 象101、 进 度投资款额 一 期 工 程第1年7月12月征地、拆迁、设计等前期工作段0.95亿元第1年12月第2年12月工程施工建设2.52亿元第3年1月5月配套工程及管理段0.85亿元二 期 工 程第2年6月12月征地、拆迁、设计等前期工作段0.82亿元第2年12月第3年12月工程施工阶段1.77亿元第4年1月5月配套工程及管理段0.62亿元三 期 工 程第3年8月12月征地、拆迁、设计等前期工作段1.02亿元第3年12月第5年4月工程施工阶段3.77亿元第5年5月第5年10月配套工程及管理段0.91亿元四 期 工 程第4年10月第5年3月征地、拆迁、设计等前期工作段0.86亿元第5年4月第6年10102、月工程施工阶段3.34亿元第6年10月2009年4月配套工程及管理段0.95亿元合计第1年2009年4月投资金过程18.38亿元四、项目资金回收计划表项目资金回收以商品房销售为主，其它资金收入尚有产权交换补差、固定资产（地下汽车库、大型商场、写字楼等）使用权出租收入等。本资金回收不含固定资产57107万元。 每期竣工后一年销售额预计到90%，其后再一年达95%。期段时 段形象进度回收资金款额（万元）一 期 工 程第2年7月10月主体1/3至结构封顶20500第2年10月第3年4月结构封顶至竣工14600第3年4月第4年3月竣工以后17600二 期 工 程第3年4月8月主体1/3至结构封顶132103、00第3年8月12月结构封顶至竣工9500第4年1月12月竣工以后11300三 期 工 程第4年4月10月主体1/3至结构封顶30000第4年12月第5年4月结构封顶至竣工21500第5年4月第6年4月竣工以后25700四 期 工 程第5年8月第6年4月主体1/3至结构封顶22900第6年4月第6年12月结构封顶至竣工16400第6年12月2009年10月竣工以后19600第4年4月2001年10月后续销售12400合计235200第九章 项目投资可行性分析一 、从投入产出进行投资可行性分析（一）分析参数项目投入与产出分析数据主要取决于项目已批准的规划设计中诸多经济技术指标，其主要部分为建筑面104、积的明细分类与相应数量，该部分以附表一予以详细分析。其它经济技术指标分析如下：1、拆迁用地面积 包括市政道路、绿化、广场等用地 37.33公顷（560亩）其中：（1）建设用地面积 包括北城小学、公安家属院等新增规划建设用地 30.21公顷（453亩）（2）城市广场、道路面积 4.70公顷（71亩）（3）城市绿地 含河滨路以北绿带 2.42公顷（36亩）2、容积率 按建设用地与拆迁用地两种途径分别计取3.37（2.73）3、建筑密度 39%4、绿地率 30%附表一 建筑面积分期汇总表序 号指 标 名 称数 量(m2) 一期二 期三 期四 期合 计1商业、商务楼面积4736077740287400105、560004685001(1)xx路底层商业房220022001(2)河滨路底层商业房1330011000243001(3)xx路底层商业房560056001(4)xx路底层商业房180018001(5)xx路底层商业房2580472073001(6)玉石路底层商业房54005400108001(7)三义街底层商业房2750275055001(8)城皇庙前街底层商业房110011001(9)连家胡同底层商业房4600460092001(10)二、三层商业用房236802037032250763001(11)中心商贸区2228002228001(12)文昌高层商务楼64600646001(13)106、菜市场120012001(14)人民路口综合楼930093001(15)城隍庙门楼150015001(16)三义街高层综合楼25000250002住宅面积187540112360291002205005495002(1)高层住宅13520047600291001466003585002(2)小高层住宅139001390041600694002(3)多层住宅3844050860323001216003面积指标小计（1+2）23490019010031650027650010180004不计面积指标部分437004529031580470301676004(1)固地下设备层及停车库22800127107、002910024100887004(2)架空层车库493065204150156004(3)阁楼159709570248018780468004(4)北城小学16500165005总 计（3+4）27860023539034808032353011856006各期所占比例23%20%29%28%100%（二）投资成本估算（附表二）说明1、土地成本已按实际拆迁成本的增加作了调整。2、前期工程费包括市场调研，可行性分析研究，规划设计，建筑设计，市政、园林绿化设计，地形图测绘，工程地质勘察，施工场地的施工用水接通、施工用电接通、施工现场的道路开通等工作。3、建筑安装工程造价按XX工程造价“部分结构108、类型单项（单位）工程平方米造价经济参考”结合不同结构类型的经验参数修正后确定。4、开发建设配套费用主要内容为小区永久性用水、用电的配套建设费用，绿化，小区道路，小区公共事业配套等费用，按工程造价的10%计取。5、附属工程费包括居住小区3米以下幢间道路，化粪池、窨井，排水、排污管线，围墙、附属工程等费用。6、财务费用：以土地成本、前期工程费和建筑工程造价三部分之和为基数，月贷款利率按千分之六点五计算，每一分期工程的建设周期为二年，考虑建筑工程造价按进度付款的因素，以70%的系数折减。7、根据项目拆摸底情况，拆迁安置的产权交换形式所占比例较大，估计为70%。为此，投入成本应作以下调减：36300万109、元70%=25410万元。考虑财务费用后，实际减少投入为28180万元。据此，总投资额调整数为：（212026万元28180万元）183846万元。附表二 建设成本分期汇总表（单位：万元）序 号成 本 名 称计 算 式一 期二 期三 期四 期合 计1(1)土地出让金271625m233.28元/m21881772922479041(2)拆迁安置补偿费估 算803075601250010510386001(3)城市基础设施建设费估 算28027044037013601(4)土地契税14%771210361土地成本+850580141324411137409002前期工程费S建45元/m21057110、8551424124445803(1)桩基工程费S建90元/m2211417112849248891623(2)多层住宅造价S多住480元/m218452441155058363(3)小高层住宅造价S小住900元/m212511251374462463(4)高层商住楼造价S高住1200元/m2199445712349222782519303(5)多层商业楼造价S多商900元/m214724747200521147274183(6)高层商务楼造价S高商1400元/m235009044125443(7)地下建筑工程造价S地1800元/m24104228652384338159663(8)北城小学建111、设费S学700元/m2115511553成本小计+ +307302280340675360491302574开发建设配套费310%3073228040683605130265附属工程费S建40元/m29407601266110640726财务费用（1+2+3）0.65%240.74400346060435288191917成本合计1+2+3+4+5+6487053817266720584282120268各期所占比例23%18%31%28%100%（三）产出与利润收入计算（附表三）说明本项目收入以销售收入与固定资产增加两部分组成。1、本项目销售收入的依据为项目周边可对比楼盘即时市场价。根据本项112、目不同区位差异作相应调整。该销售收入是静态的。随着XX城市发展的继续，经济水平的提升，在今后三、五年中房价将进一步上涨，保守估计住宅部分将有200元/M2的升值空间。商业底铺将有10002000元/M2的升值空间。2、本项目将二幢高层商务楼和人民路口综合楼留做固定资产，建成后可租、可售。将菜市场、地下停车场和北城小学扩建面积等公共配套建筑作为固定资产；其中菜市场、地下停车场可以使用权购买形式出租；北城小学为教育配套固定资产投资。上述固定资产将在510年存在10%/年左右的增值趋势。（四）、结论1、该项目从投入产出进行分析，以即时市场价定位销售即静态分析，投资利润率高达35%以上。有显著的经济效113、益。2、该项目在二、三、四期拆迁时，拆迁成本会比第一期有所增加，但其上调幅度，肯定小于商品房市场销售价上涨速度。3、从动态角度分析，该项目实际完成时，商品房价格会有较大的提升。实际利润尚有提高的空间。结论：该项目投资利润率在35%以上。项目的投资是可行的。附表三 销售收入、固定资产及毛利分期预测 （单位：万元）序 号成 本 名 称计 算 式一 期二期三期四期合计1(1)xx路底层商业房S颍底7500元/m2165016501(2)河滨路底层商业房S河底7500元/m299758250182251(3)xx路底层商业房S胜底7500元/m2420042001(4)xx路底层商业房S东底6000元114、/m210801(5)xx路底层商业房S解底8000元/m21080432086401(6)玉石路底层商业房S玉底4000元/m21032432029201(7)三义街底层商业房S三底5000元/m21888137527501(8)城隍庙前街底层商业房S庙底6000元/m213756601(9)连家胡同底层商业房S连底3000元/m2660138027601(10)二、三层商业用房S连二三2500元/m2592050938062190751(11)中心商贸区底层S中底8000元/m235648356481(12)中心商贸区二五层S中二五2500元/m24456445601(13)城隍庙门楼S门115、楼6000元/m29009001(14)多层住宅S多住1700元/m2653586465491206721(15)小高层住宅S小住1800元/m2250225027488124921(16)高层住宅S高住1900元/m2256889044552927854681151(17)住宅底层车库S车600元/m22963912499361(18)阁楼S阁500元/m279847912493923401销售小计585963775885861654082476232(1)人民路综合楼S人3500元/m2325532552(2)文昌阁综合楼S文3500元/m222610226102(3)三义街综合楼S三26116、00元/m2650065002(4)菜市场S菜3000元/m23603602(5)地下停车场S车2600元/m25928330275666266230622(6)北城小学S学0.42000元/m2132013202固定资产小计592814727301766266571073销售税金15.99%3510226251433918148334建设成本表 二487053817266720584282120265毛利润1+2-3-41230912061441749328778726各期所占比例16%15%57%12%100%二、从市场供求关系进行项目投资可行性分析（一）、住宅市场需求分析由于受当地经济水117、平、文化观念、地理位置等方面原因，XX市的商品房发展极其缓慢，真正意义上有规模的小区屈指可数。从另一个角度来说，对于开发商是一个利好的消息。何以见得？因为哪怕开发商建造一个比较普通的小区，其带来的冲击力也是非常大的。小区若有别于自建房屋和当地小楼盘，其优点成为如教科书般的，必将成为卖点。就像当初我们在XX市和当地官员、生意人、老百姓交流中得到这样的信息，小区在他们心目中的印象就是很干净，环境好，所以说只要有一个适合当地消费水平的价位，在XX市开发品质中高档的小区对于老百姓是很有吸引力的。根据对当地收入水平的调查了解以及结合相似楼盘的分析，我们认为由于受到当地收入水平的影响，具有购买力的人群主要118、集中在政府公务员、教师、私营业主。当地企业的员工收入普遍较低，大多在月工资500元左右，这与购买商品房的经济能力还是有一定差距的。 相对而言，政府公务员、教师、私营业主属于高收入人群，同时政府公务员、教师所居住的集体宿舍大都建于80年代，甚至更早，所以他们具有强烈的改变居住现状的愿望。另一方面，由于XX市所在的相邻边缘地区大中型城市较少，不仅XX市行政所属的县市地区，如太和、颖上的乡镇居民大型娱乐购物上XX市区，即使临近的亳州、蚌埠、六安等地级市部分消费还是上XX，因此，XX的商业辐射力非常强，这也是XX市/整体经济水平一般，但总体消费力尚可，高档商场、娱乐场所众多的原因所在。（二）商业房市场119、需求分析本区块虽属于次黄金地段，对商业产品而言是十分有利的。但目前XX城区市场云集，区块周边浙江商贸城、温州街等销售工作还未结束或有待开始，竞争十分直接，而且商铺供应量都非常大。虽区块人民中路与xx路交叉处有一自发花鸟市场，但属于低成本马路市场，与项目的定价有较大的距离。所以如何定位、推广对于商铺的销售及前景至关重要：资金将会由于商铺的增值而放大，如果本案商铺能形成周边区域热点，不仅可以热销，还可再度拉动住宅价格，获取更高利润。通过以上原因，我们得出四个定位取向： 独特性 稀缺性 有效需求 附加值1、独特性是指在各类、品种、规格、结构区别于其它物业XX城区市场云集，浙江商贸城、温州街等，如走单120、一路线，必形成战国之势。因此我们在经营项目上可以更多的考虑避开热门销售，形成自己有特色的专业销售商铺，将吸引一大部分有此类专业需求的顾客。从规划上又可看出，商铺的次黄金地段正常来说，缺少标准的人流，人流就是商气。本项目就属于次黄金地段，虽然距离最繁华人民路仅100多米的距离，但是“隔街如隔市”，所以这就更需要我们的市场定位要明确，使消费者能够有目的的来购物，而不是“逛着逛着就进来了”。基于此，我们提出“持续改善”的概念，所谓持续改善指的是做XX所没有的商圈形式，引导外地品牌及本地想突破的商家进入，推广形成本区域质好、量精的优质地段，营造XX独一无二出售稀缺的商圈。稀缺吸引人气，人气吸引稀缺！强121、调从小处入手，以获得更多的人气、财气。2、稀缺性是指该地段商铺具有保值、增值的潜力项目所在地的人民路是XX市商业最繁华的区块，可谓商铺云集，人流如潮。可正是因为如此，也存在着地块的稀缺性，在这个寸土寸金的地段想要开辟一块新的商业区已经不是那么容易的事了。这也为本案带来了一个机会，虽然从现阶段来看商铺可能只属于次黄金地段，但是从长远来看，随着旧城改造的加快，以及本案的建成，该地区的商铺必将成为真正的黄金地段。因此，我们在做商铺定位与推广时，可以让消费者看到该处的潜在价值与升值潜力，使其处于投资的目的购买。3、有效需求是指增加商铺的社会影响力有效需求的产生源于社会影响力。社会影响力从深层无非是人们122、所共识的需求。当供已与需求失衡时，有效需求被放大化。怎么发掘出本案商铺的有效需求，对销售而言事关重大。如能有重量级商家进驻或名誉联姻（指在推广时XX商家已提前入驻等）形成此商圈的惜售气氛，激发有效需求，形成良性循环。4、附加值指通过提升楼盘其他配套价值的同时，也是对商铺价值有一定的提升作用随着精神享受、娱乐休闲方面需求的日益增大，娱乐市场和文化市场,在商铺销售中也占举足轻重的一块份额。如对这部分客户只强调加强销售刺激和对产品优点的张扬，而轻视对卖点的建立和对消费者的引导、帮助与服务。忽视了他们的意愿和偏好、必定导致客户层的流失。多元化因素的存在，也能变劣为优。如（有份量的形象代言人，举办一些有123、收益行为的活动等），既增加了楼盘附加力，提升楼盘多层次的形象。以楼盘来带动商铺，使两者相辅相成，互相提升。 考虑到本项目商铺的供应量较大，商铺销售是关键，经营更重要。因此，基于以上思考，我们建议在销售过程中，考虑对定向经营的鼓励培育，在售价上有所倾向：在同等优惠条件下，若开业后其经营范围与本条街的特色经营符合，则第一年经营满后返还该商铺销售总价的5，第二年再返还该商铺销售总价的3。以此优惠营造“商业特色街”、“中央商贸区”。同时开发商自身留有五分之一的商铺不予销售，而作为引入品牌店所需的优惠招租所需，以便更大程度地以品牌店、特色店加盟带动本项目商业走向稳定、成熟。 （三）、分析结论1、本项目自124、身具有良好的自然环境、区块优势、稀缺性、有较高的附加值，能有效地抵御楼市风险。在营造差异化竞争。走品牌开发，引领XX市房地产市场方面，有着比其它项目无可比拟的优势。在一程度上左右XX市的供求关系。2、本项目的住宅销售基本没有风险，供应量能适应市场的供求关系。3、本项目的商业房供应数量大，是本项目操作的难点所在。也是项目的风险所在。 结论：项目以分或一、二、三、四期开发，在谨慎、积极的态度进军XX市，可以摸着石头过河，减少风险。在提出并实施xx路泉河大桥的规划方案，做好xx路商业街、中央商贸区二大销售基础工作，扬长避短，化解风险的前提下。基于XX城市的经济发展趋势，本项目从市场供求关系进行项目投125、资分析，是可行的。第十章 项目SWOT分析一、项目优势（Strengths）1、 地段优势突出，商业氛围浓厚项目地块位于商业区与居住区的交汇处，在XX市市民心中是较为理想的闹中取静的居住地。区块离市中心较近，交通便利。区块南临XX市最繁华的商业街人民中路，商业气氛比较浓，人气旺盛，是进行商业开发的理想之地。该地块兼具商铺开发的商业氛围和住宅开发的优越环境。商铺与住宅综合开发，相辅相成，降低风险。2、 大规模开发、可塑性强本案占地面积800多亩，实际可开发面积500多亩，在当地属于较大规模开发项目，适于进行合理定位统筹规划，住宅可以聚集人气，商铺可以提高项目价值。3、 自然环境优势本案地块旁依刘126、琦公园和清颍公园，北依泉河，西临西城墙河，东城墙河从区块内横穿而过，水景资源丰富，自然景观宜人。二、项目劣势（Weaknesses）1、老城区拆迁难度本区块属于旧城区，建有大量私有住宅，居住人口众多，开发拆迁量较大。而且由于新拆迁政策的出台，使拆迁成本加大；而“浙江商贸城”拆一还一的先例，也会增加拆迁户中的“钉子户”问题，从而将使拆迁时间变得不可预期，增加开发不可测不利因素。2、高层住宅的接受度XX市现有楼盘以传统的高层住宅为主。少量小高层住宅（11、12层）目前已被市民接受，在销售价格略高于多层建筑的情况下，销售收入不大。但是本楼盘以高层住宅为主，对XX来说绝对是个新事物。高层住宅这个新事物127、要被市场所认同、所接受，有一个时间过程和接受方式问题。是住宅销售的难点之一。3、大面积商业用房的销售难度本项目沿街底层商业房销售面积近7万平方米，中央商贸区底层4万5千平方米。对XX城来说是一个较大的量。二五层商业面积更高达25万平方米。如何做好销售策划，难度较高。实际销售过程如何把握也是本项目销售中最大的难度。三、机会点（Opportunities）1、品牌化项目开发 由于当地在市中心地段高品质、大规模的商品房较少，而且本案规模优势明显，再加上环球房产的品牌输出，本案的开发可以成为XX市旧城改造的典范。同时，以先进的规划设计及管理经营理念进行开发，可以在当地有效的引入一个全新的生活方式和商铺128、经营理念。2、政府班子相对稳定，经济发展趋于稳定复兴，为XX的房地产发展提供巨大动力。与前两年相比，XX市市委市政府目前的领导班子相对比较稳定，市政建设良好，整个经济发展开始趋暖，稳步上扬，对房地产而言，政策稳定、经济复兴繁荣，这是最大的动力与时机。3、景观房产逐渐受宠从地段、地段、还是地段的地段购房观逐步向环境、物管良好的景观房产演变，从案名诸如水岸名苑、港利绿园还是在推广中强调的“市中心水岸双景”、中心花园等，景观房产正成为楼市的宠儿，不少楼盘虽在价格上无论景观好坏价格相差无几，但在销售市场上的表现却是迥异的。从港利绿园、义耕新天地的中心花园旁的景观房销售旺盛远远高于沿街住宅，可见一斑。因129、此，本项目二个市级公园、三条河，尤其是泉河，优越的景观资源正蕴藏了良好的房产开发机会。4、消费者对房产品质的认同感和预期上涨心理，是今后房产发展的大方向。XX房地产市场经历了长期不温不火的低谷局面，供应量一直徘徊不前，不少开发商的开发节奏减慢，同时对自建用房的限制开发，招标出让地块的高价入市，供需变换楼市也在不断积蓄能量，今年以来，当地市民普通感到房价的快速上扬，年前徘徊在1000元/平方米左右的楼盘目前已上升为1300元/平方米，甚至部分突破1500元/平方米。新上市的楼盘各方面的品质在提升、并具有一定规模，同时在宣传上也使得消费者对房产市场更贴近，渐渐成为关注话题。“买涨不买跌”的心理进一130、步引发XX人的购房高潮，也有个别消费者已开始出于投资置业而购房，房产市场逐步趋向活跃。四、威胁点（Threat）1、大规模开发造成较长的开发周期本案为XX市属旧城改造项目，规模大，开发周期长，在其过程中可变因素较多。2、地块附近市场云集，商业竞争十分激烈本区块虽属于次黄金地段，对商业产品而言是十分有利的。但目前XX城区市场云集，区块周边浙江商贸城、温州一条街等销售工作还未结束或有待开始，竞争十分直接，而且商铺供应量都非常大。虽区块人民中路与xx路交叉处有一自发花鸟市场，但属于低成本马路市场，与项目的定价有较大的距离。第十一章可行性研究结论1、本项目的实施有利于XX市的城市化、现代化建设，有利于131、城市基础设施的完善和生态环境的优化，有利于提高城市的承载力和综合服务功能，提高城市北区街景街貌的品位，改善老百姓的居住条件，较大幅度地提高城市形象。2、本项目具备明显的社会效益、环境效益、经济效益，但也存在着较大的市场风险。老城区旧房拆迁难度、高层住宅和大面积商业用房的销售难度是本项目的风险所在。3、本项目基于上述十章的可行性研究分析，项目优势明显、可操作性强，虽存在一定风险和工作难度，但通过投资、开发企业先进的开发建设理念，坚持科学的运作模式和高效、务实的工作态度，依靠XX市各级党委、政府的高度重视以及全市人民的关爱和支持，本项目一定会成功建设。达到预定的各项效益目标。结论：经分析，本项目的投资建设是可行的。