1、高层花园洋房商业住宅限价房商品房项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月高层花园洋房商业住宅限价房商品房项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月69可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、总论摘要41.1项目名称41.2项目概况41.2.1宗地位置41.2.2规划指标41.2.3项目定位41.2.4产品定位5产品类2、型定位：高层+花园洋房51.3项目开发分期51.4财务分析51.5综合评价5二、项目概况62.1项目地理位置62.2项目地块现状62.3周边交通状况72.4项目周边配套72.5项目周边环境82.6控规指标9三、区域发展规划分析103.1大港区域概况103.2大港区经济发展12大港区全区生产总值123.3大港区发展规划143.4大港区功能布局153.4.1南港工业区16南港工业区163.4.2南港轻纺城173.4.3大港油田区183.4.4港东新城区203.5区域发展潜力小结23四、项目市场分析244.1宏观新政解析244.1.1房地产行业宏观政策回顾244.1.2宏观新政下的天津市场254.13、.3地方性房地产政策回顾264.1.4天津政策解读限购令出台274.2 大港区土地一级市场294.2.1土地市场成交情况294.2.2土地潜在供应市场304.3大港区商品房二级市场314.3.1大港区整体市场分析314.3.2老城区市场354.3.3港东新城市场分析364.4大港区二手房三级市场464.5项目市场综合评述47五、项目整体定位495.1项目定位分析491.项目核心优势：492.项目核心难点：505.2项目定位策略505.3项目市场定位505.4目标客户群定位515.5住宅产品定位525.5.1产品组合及布局建议525.5.2项目户型配比建议535.5.3产品价值点建议53六、项目4、经营方案546.1开发周期54商品房部分一期546.2经营方式556.3营销策略556.3.1产品卖点总结556.3.2销售策略56七、项目投资收益分析567.1商品住宅（容积率1.5）投资收益测算577.1.1投资估算577.1.2收入估算587.1.3资金筹措587.1.4投资收益汇总表587.2商品住宅（容积率1.8）投资收益测算597.2.1投资估算597.2.2收入估算607.2.3资金筹措617.2.4投资收益汇总表617.3商品住宅容积率1.5与1.8方案对比637.4商品住宅盈亏平衡分析647.4.1销售价格647.4.2销售面积647.5限价房项目投资收益测算657.5.1投5、资估算657.5.2收入估算667.5.3资金筹措677.5.4投资收益汇总表67八、综合评价68一、总论摘要1.1项目名称xx新城项目1.2项目概况1.2.1宗地位置地块位于xx新城xx路与xx路交口，距大港区政府仅4.5公里。宗地北至xx路。1.2.2规划指标n 宗地占地面积：287369平方米，其中保障性住房占地面积为73915平米n 宗地性质：居住用地n 商品房占地面积：213454平米n 容积率1.5-1.8n 建筑面积：431053517264平米。1.2.3项目定位项目市场站位：领先区域市场水平，打造区域标杆项目。项目市场定位：生态+生活宜居之城。港东新城定位于大港区域升级的标志6、，本项目定位于新城居住品质升级的标杆。突出项目所在区域的生态生活环境的升级，主打生态宜居牌。通过园林景观、品质感较强的外立面设计、超越当地市场的规划布局、户型设计、市场认可度较高需求较大的洋房产品打造，并通过示范区进行展示，跳出现有市场水平，打造区域标杆项目。1.2.4产品定位产品类型定位：高层+花园洋房产品定位：本项目产品主要面向客群为大港区域客户以及油田、南港工业区、轻纺城产业型客户，兼顾外省市蓝印及塘沽投资客群。高层中小户型产品主要针对首次置业及蓝印及投资客户，洋房产品主要针对首改及多次改善型客户。在项目外立面、建筑特点等方面提高产品附加值，打造区域标杆产品。80-85平米，所占比例157、%。蓝印及投资客户。85-90平米，所占比例30%。首次置业+投资客户。115-120平米，所占比例30%。首次改善客户。130-140平米，所占比例25%。再次改善客户。（洋房产品为主）1.3项目开发分期本项目分成两个部分，第一部分为限价房，建筑面积12万平，开发周期2.5年；第二部分为商品房，建筑面积32万或38万平米(容积率为1.5或1.8)，共分四期开发，开发周期5年零2个月。1.4财务分析本项目商品房部分通过投资估算分析，项目商品住宅部分（以容积率1.8计算）总投资30.337亿元，预期实现销售收入39.104亿元，实现净利润6.575亿元，税后销售利润率16.81%。保障性住房部分8、项目总投资7.300亿元，预期实现销售收入7.854亿元，实现净利润5371万元，税后销售利润率6.84%。1.5综合评价滨海新区三区合并，“双港双城”发展战略下的重要战略区域。港东新城是大港区域发展、功能升级的必然方向。同时新城定位于服务南港工业区和纺织城等重要产业的生活配套服务区，未来产业客户将成为项目发展的有效支撑。新区规划起点较高，交通便捷，区位优势明显，未来教育、医疗、商业等生活配套完善，区域成长潜性较高。新一届政府领导班子对新城发展更加重视，港东新城发展建设驶入快车道。项目总规模51万平方米（以1.8容积率计算，包含限价房），用地规模较大，整体利润较高。同时通过此次与政府的保障性住9、房合作，为与政府后续开发合作，以及公司在区域持续发展提供有力保证。本项目商品房部分通过投资估算分析，项目商品住宅部分（以容积率1.8计算）总投资30.337亿元，预期实现销售收入39.104亿元，实现净利润6.575亿元，税后销售利润率16.81%。本项目将通过园林景观、品质感较强的外立面设计、超越当地市场的规划布局、户型设计、市场认可度较高需求较大的洋房产品打造，通过示范区进行展示，跳出现有市场水平，打造区域标杆项目。二、项目概况2.1项目地理位置地块位于xx新城xx路与xx路交口，距大港区政府仅4.5公里。距离大港区内主要干线世纪大道3.4公里，距海景路1.3公里。2.2项目地块现状宗地现10、状场地平整，无地上物，大配套管线齐全，目前宗地内无道路。宗地性质为居住用地，土地面积为287369平方米，其中保障性住房占地73915平米。2.3周边交通状况区位优势明显，规划交通路网发达。项目宗地位于xx新城规划的北组团位置，距大港区老城区仅3公里，距离港东新城核心商业区仅2公里，距官港湖生态区仅5公里，距离滨海新区中心商务区10公里，距离南港纺织城4公里，距南港工业区11公里，距大港油田12公里、距临港产业区14公里，区位优势明显。项目宗地地处大港区内主要交通线路的交汇处，交通优势明显。宗地位置西临塘港路，西距津歧线仅1.7公里；东距海景路1.3公里，海景路为连接塘沽与大港的快速路，预计海11、景路明年可建成通车；南距世纪大道2.5公里，世纪大道为大港区连接港东新城与老城区的主干道路。宗地周边有海滨大道、塘汉快速、唐津高速、xx快速等，可快速到达市区、滨海新区各功能区及黄骅、沧州等周边城市。2.4项目周边配套目前项目所处的区域周边配套尚不完善，港东新城内大港一中已经建成并投入使用，处于世纪大道的行政中心已经建成。配套设施建设尚不完善主要是由于大港区上届政府对新城开发建设推动力度不足，监管力度不够，与天房合作失败也可从中体现。三区合并后，港东新城定位于承载周边产业配套服务区，新一届领导班子更加重视，未来港东新城建设将迎来快速发展期。从区域板块规划来看，本项目周边配套规划有医院、幼儿园、12、中学、小学、超市、菜市场、商业街等，完全可以满足新城居民日常生活需求。2.5项目周边环境n 用地四至情况：宗地东侧和南侧为港东新城待开发空置土地，其中东侧为规划教育用地及供水站，南侧规划为居住及商业配套用地。；宗地北侧为天津扎一钢铁集团公司工厂和大港殡仪馆，紧邻地块北侧为规划商业配套用地；宗地西侧土地属于板桥农场所有； n 用地重要影响因素分析：天津扎一钢铁集团公司轧钢厂：主要为粉尘污染影响。大港区域夏季主导风向为南南西向,冬季主导风向为北北西向,秋季以东向为主导风向。从风向角度来看，冬季风向对项目有一定影响。厂内设有废水循环系统，不会对厂外环境造成影响。用地北侧规划商业带对污染有一定阻隔效应13、,总体影响相对较小。大港殡仪馆：按照政府规划殡仪馆将要拆除，具体拆除时间未定，属于不确定因素。预计殡仪馆会对项目购买者产生一定的负面心理作用，但由于并非与项目直接接壤，同时有用地北侧商业带进行阻隔，整体影响较小。板桥农场用地：宗地西侧土地属于板桥农场所有，尚不属于港东新城规划范围内，发展方向不明朗。目前农场一侧整体环境较差，对项目前期形象展示有一定影响。用地内部高压线：地块内部有一条南北向高压线走廊，会对未来项目规划布局造成一定影响，同时影响整体品质。目前政府正在与电力部门商谈迁移高压线。2.6控规指标n 宗地占地面积：287369平方米（其中保障性住房占地面积为73915平米）n 宗地性质：14、居住用地n 商品房占地面积：213454平米n 容积率1.5-1.8n 建筑面积：431053517264平米。三、区域发展规划分析3.1大港区域概况大港区位于天津市东南部，东临渤海湾、塘沽区，南与河北省黄骅市接壤；西与静海县为邻,北与津南、西青两区交界，总面积1113平方公里，占滨海新区面积的一半；全区共辖4个乡、3个建制镇、5个街道办事处、60个居民委员会，常驻人口43万；区内驻有中石油大港油田公司、中石化天津石化公司、中石化第四建筑公司、大港发电厂等国有大型企业。地理位置优越：大港区地处环渤海经济圈核心地带，距北京首都国际机场165公里，距天xx25公里，距天津火车站42公里，距天津滨海15、国际机场38公里。xx公路、xx公路、津淄公路、津歧公路等高等级公路、津汕高速和xx高速以及李港铁路、黄万铁路穿区而过，外接丹拉、京津塘、唐津、京沪、津晋等高速公路。产业基础雄厚：大港是全国重要的石油和石油化工基地之一，经过几十年的开发建设，逐渐形成了石油开采、炼油、乙烯、化工等配套齐全的工业体系。目前，总投资330亿元的中石化百万吨乙烯炼化一体化项目正在建设，预计2009年竣工，投产后炼油能力将达到1250万吨，乙烯生产能力将达到120万吨。这些项目的实施，不仅会进一步扩大和巩固大港石化产业基础，而且将为生态石化基地建设提供了坚实的保障。自然资源丰富：区域累计探明石油地质储量10.3亿吨，原16、油年生产能力520万吨；累计探明天然气地质储量642.73亿立方米，天然气年生产能力4亿立方米；地热资源面积62平方公里；海岸线长达25公里；土地资源丰富，拥有大量的可开发土地。生态环境良好：大港区建城区绿化覆盖率达到39.6%，绿地率38.55%，人均公共绿地面积10.7平方米。大港水库湿地，被列为市级自然保护区；古泻湖湿地被列为国家级自然保护区。 人才储备充足：区内现有大中型科研院所19个，全区各类专业技术人员2.9万人，其中中高级人才1.3万人，还有石化、石油、石化设备安装、大型电厂产业工人10万人。占地6平方公里的高教生态园区已有8所院校入驻，在校学生2.5万人，可为企业发展提供较高层17、次的人力资源。3.2大港区经济发展2009年滨海新区地区生产总值完成3810亿元，占天津全市GDP比重46%，成为天津经济发展重要引擎。大港区完成地区生产总值391亿元，在全市行政区范围内排名第五，在滨海新区内排名第二，仅次于塘沽。2009年全市各区生产总值排名情况排位地区区生产总值1滨海新区3810.672西青区455.913东丽区451.134河西区447.185和平区440.786北辰区388.697南开区311.478河北区281.749静海县281.1210武清区276.3111津南区241.6912河东区216.213宝坻区195.214蓟 县176.3115宁河县154.251618、红桥区98.95大港区全区生产总值（亿元）20052006200720082009塘沽388.67518.18650.29924.82842.39汉沽35.8443.2652.5260.8977.38大港245.03280.97318.2431.14391.44大港区产业构成情况（亿元）第一产业第二产业第三产业总计塘沽1.13537.11304.15842.39汉沽4.6145.7227.0577.38大港1.8297.3392.31391.44大港在经济布局上，以石油及石油重化工产业为主体，全区生产总值的快速增长，主要来源于第二产业的快速发展，作为全国和天津市重要的石油、石化基地，大港区经过19、多年年的建设，已经形成雄厚的石油、石化产业优势，为地区的快速发展提供了产业基础；第三产业增长速度，是衡量一个地区发展速度的重要指标，近5年来，大港区第三产业也保持着稳定的增长，所占比重逐渐提高。大港区固定资产投资情况（亿元）20052006200720082009塘沽347.5466.34408.2615.56863.30汉沽22.126.6242.72100.61171.15大港56.4891.06144.48219.98242.84从2005年至2009年，大港区固定资产投资逐年递增，2009年全区固定资产投资总额242.84亿元，达到2005年的近4.3倍。 大港区近年经济快速增长，具备20、石油、石化产业优势，二、三产业保持稳定增长，随着滨海新区三区合并，重点建设项目的开工建设，大港地区将迎来一轮新的发展高峰。3.3大港区发展规划三区合并，双城双港规划，大港迎来新的发展机遇。 “双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的空间发展战略规划，是滨海新区相对于天津市的重要发展地位。双城，指中心城区和滨海新区核心区，这是天津城市功能的核心载体。双港，指天xx的北港区和南港区，这是城市发展的核心战略资源，是天津发展的独特优势。相向拓展则是双城及双港相向发展，这是城市发展的主导方向。通过“双港”战略，加快南港区建设，扩大天xx口规模，培育壮大临港产业，调整优化铁路、公路集疏运体系，促进港城协21、调发展，更好地发挥欧亚大陆桥优势，进一步密切与“三北”腹地和中西亚地区的交通联系，加快建设成为我国北方国际航运中心和国际物流中心，增强港口对城市和区域的辐射带动功能。随着滨海新区三区行政合并，大港区域发展统筹于滨海新区整体发展框架之下，大港地区依托重工业基础优势，以及自然资源优势，成为滨海新区发展重要战略区域。重点建设项目南港工业区、南港轻纺城、港东新城等相继加快开发落实，其中加快南港工业区建设为滨海新区规划十大战役之首，大港地区将迎来一轮新的发展高峰。3.4大港区功能布局大港区域产业布局及功能定位：依托大港油田及现有工业为基础，以开发南港工业区、轻纺工业园和港东新城为重点，着力打造世界级重石22、化工业基地和我国北方重要的轻纺工业基地。南港工业区：规划200平方公里，十大战役之首，打造世界级重石化工业基地。轻纺工业园：一期规划面积26平方公里，定位我国北方重要的轻纺织工业基地。大港油田区：天津地区重要的石油产业区，多功能于一体的油气生产基地。港东新城：规划面积30平方公里，城区功能拓展升级区域，同时定位于服务南港工业区和纺织城等产业提供生活配套服务的区域，实现区域建设资金平衡。南港工业区南港轻纺城港东新城大港油田区3.4.1南港工业区南港工业区南港工业区规划总面积200平方公里，其中陆域面积162平方公里，西起津歧公路，东向东围海造陆至-4米等深线，北起独流减河右治导线，南至青静黄左治23、导线。空间结构呈“一区一带五园”布局，“一区”指南港工业区世界级重化产业基地，国家循环经济示范区。“一带”指在南港工业区西侧，沿津歧公路建设宽约1公里的生态绿化防护隔离带。“五园”指石化产业园、冶金装备制造园、综合产业园、港口物流园和公用工程园。重点发展石化、冶金钢铁、装备制造、港口物流4大主导功能，同时互补发展海洋产业、新能源、环保产业。南港工业区定位于“世界级重化产业和港口综合功能区”。以发展石油化工、冶金装备制造为主导，以承接重大产业项目为重点，以与产业发展相适应的港口物流业为支撑，致力于建设一流的综合性、一体化的现代工业港区。陶氏化学物流中心、法液空、东港石油等6个项目正式签约。大炼油24、大乙烯、石油仓储物流等领域的重大项目正在积极推进中。国家原油和成品油战略储备库等一批重大建设项目已陆续开工建设。预计建成后创造直接就业岗位约20万个，由于港东新城为其主要的配套服务区域，南港工业区将带来大量需求支撑。3.4.2南港轻纺城轻纺工业园地处滨海新区核心区以南，独流减河北岸，与港东新城南部接壤。一期规划面积26平方公里，规划范围为：东起西中环、南至轻纺城路、西至海景大道、北至北围堤路。港东新城南港纺织城轻纺工业园定位于我国北方重要的轻纺织工业基地，规划建设纺织工业园、电子汽配园、新型材料园及一个商贸中心，主要发展以轻纺工业为主的石化中下游产业，包括化纤制品、纺织、服装、建材、电子配件25、等，建立上游供应，中游生产，下游消费的链条式滚动发展的产业结构，集原料、生产、销售相衔接的完整的轻纺工业体系。未来将有大量的企业进驻，带来巨大的人口消费支撑。3.4.3大港油田区大港油田区产业概述：大港油田始建于1964年1月，经过多年的艰苦创业，大港油田已建设成为一个集石油及天然气勘探、开发、原油加工、机械制造、科研设计、后勤服务、多种经营、社会公益等多功能于一体的油气生产基地。目前大港油田内主要企业包括大港矿区服务事业部、东方物探大港分院、中石油大港石化公司、渤海钻探工程有限公司、渤海装备中成机械公司、中国石油集团海洋工程有限公司大港事业部等。大港油田现有职工71000余人，干部总数22026、00余人，专业技术人员19000余人，人口基数较大，员工收入较高。大港油田区居住环境现状：大港油田区域内主要住宅房龄在15-20年左右，区内5年以内的新建商品房小区主要集中在光明大道沿线，居住品质较差，工业区与居住区区隔较弱，区内遍布采油机，石油化工类企业聚集，环境污染及放射性污染情况日益严重。区域内商业配套设施缺乏，部分沿街商铺，档次较低。二手房均价在8000元左右，地段较好房源可达到9000元左右。由于新增供应有限，楼盘品质较差，商品房价格虚高，一、二手房市场不活跃，典型有价无市市场现状。由于油田客户普遍收入较高，而生活环境改善需求难以得到满足，油田区域市场外溢现象日趋明显，根据市场调研结27、果显示，港东新城部分项目客群构成中，油田客户比重达到30%-40%。未来油田区域客户将成为项目客户构成的重要组成部分。 3.4.4港东新城区3.4.4.1港东新城概况近年来，随着大港区域经济产业不断发展，同时外来人口也不断增加，现有老城区的功能与规模已经难以满足大港发展的需求。另外为了满足区域产业功能布局要求，为了适应大港、轻纺工业园区、南港工业区、大港油田区的发展所带来的产业人口生活需要，改善城区环境，提供城市功能，大港城区东移，港东新城应运而生。港东新城一组团位于津歧公路、xx公路以东，板桥河以西，李港铁路以南，上交路以北，规划总用地1004公顷，总建筑面积达7000万平方米，规划居住人口28、12.5万人。 本项目位于港东新城二组团，位于一组团北部。 港东新城一组团 港东新城二组团 3.4.4.2港东新城交通状况新城距离滨海新区中心商务区10公里，距离南港纺织城2公里，距南港工业区11公里，距大港油田12公里、距临港产业区14公里，区位优势明显。津歧公路向北连接津南区和中心城区，向南连接大港油田区和河北省的东部地区如黄骅市；xx公路向北连接滨海新区的核心区塘沽区，并连接唐津高速公路和津晋高速公路。上高路东连海防路，西接石化基地及津汕高速公路，是北部生活区与南部石化工业区的分水岭。海景大道（明年建成通车）是基地连接官港森林公园、塘沽区、唐津高速公路和津晋高速公路的又一重要通道。便利的29、交通条件，必将为港东新城未来的开发打下坚实的基础。 大港一中政府办公行政中心港东新城供热站公共绿化幼儿园，商业用地。服务配套小学综合小学综合商业学校学校学校学校综合配套综合配套教育综合配套综合配套工业用地3.4.4.3港东新城功能规划项目发展用地新城区的规划包括三大功能板块，一组团南部为行政和文化板块，包括区行政中心，文化娱乐方面，规划文化中心、图书中心、艺术图文中心、音乐厅、展览中心等，以及溪谷公园的大面积水域及绿化。一组团中轴规划未来城市商业中心。住宅用地沿两侧分布。项目周边主要为用地北侧规划幼儿园、菜市场以及商业配套用地。 商业中心3.3.4.4港东新城发展理念未来的港东新城从城市运营角30、度，合理构建城市格局，是一个注重“智慧型发展”和滚动开发的新城区，不论是品牌教育入区、设施环境先行、行政带动，还是商贸促进、住区开发，建设者们正努力打造着一座生态新城、科技新城、人本新城、文化新城和活力新城。 3.5区域发展潜力小结宏观环境潜力：滨海新区三区行政合并，大港区域发展统筹于滨海新区整体发展框架之下，双城双港规划布局，大港地区成为滨海新区发展重要战略区域。滨海新区大格局下，区域迎来新发展契机。区域发展引擎：产业布局上依托大港油田及现有工业为基础，以开发南港工业区、轻纺工业园和港东新城为重点，着力打造世界级重石化工业基地和我国北方重要的轻纺工业基地。重点项目的规划与建设，为区域经济发展31、与人口导入提供强有力的支撑。港东新城定位：大港发展的必然方向，城区功能升级的必然要求，同时定位于服务南港工业区和纺织城等重要产业的生活配套服务区域，随着重点产业项目的逐渐开工建设，产业人口的不断导入，未来将成为新城发展的有效支撑。新一届政府领导班子对新城发展更加重视，未来几年内港东新城建设将驶入快车道。四、项目市场分析4.1宏观新政解析4.1.1房地产行业宏观政策回顾2010年是我国楼市又一个“调控年”，国家政府先后多次出台较为严厉的调控政策，旨在维护房地产市场稳定，抑制房价快速上涨。楼市调控政策在9月底出台，为稍有回温的楼市再次降温。本次调控政策并非新政，而是继续巩固4月新政成果，虽非新政，32、但是对市场的心理预期影响大大加深。随着国家调控的继续落实，各地政府细则也相继出台。在本次调控中，房贷政策、限购政策的执行是重点内容之一，随着地方政府相继出台细则，预计二套房贷收紧的政策将在全国范围内迅速推行，或会形成全国限购潮。2010年4-10月部分宏观政策一览时间出台部门政策概要4月15日 国务院办公厅二套房首付不低于50%4月17日 国务院办公厅三套及以上住房贷款暂停发放；外地炒房者限制购买数量；4月19日 住房城乡建设部未取得预售许可的商品住房不得变相收取定金；取得预售许可的商品住房项目10内必须公开全部价格并出售；实行购房实名制。6月4日住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督33、管理委员会商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定9月29日财政部、国家税务局、住房和城乡建设部、国土资源部等购房首付提至30%及以上，第三套房停贷；开发商若闲置土地、捂盘惜售将被禁止新拿地；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。1、第一轮调控4月17日新政（国务院办公厅发布）国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出十条举措,被称为房地产“新国十条”，包括停发第三套房贷款，遏制外地炒房者，增强房源销售透明性等措施。2、第二轮调控9月29日新政财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发出关于调整34、房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，被成为“新五条”，具体规定：n 三套房，外地户口和无社保无纳税证明的停贷。首套不低于30%，第二套不低于50%利率1.1倍。n 购买普通住房且为家庭唯一住房，契税减半征收；购买90平米以下自住物业，减按1%征收契税；出售自住房并在一年内楼换楼的，不再减免个人所得税。n 开发商若闲置土地、捂盘惜售将被禁止新拿地。4.1.2宏观新政下的天津市场2010年4月新国十条出台后，天津房地产市场商品住宅成交量出现下跌，并在今年6月跌至较低点，与往年同比大幅下降，市场观望氛围浓厚，新政对天津房地产市场的深远影响。但进入7月以后，天津市场开始逐步升温，成交量出现不断35、攀升的形势。9月，天津新建商品住宅共成交8911套，成交面积95万平米，环比上涨33.7%；成交均价为9402元/平米，环比上涨0.7%。二手房市场方面，共成交6477套，成交面积51.5万平米，环比上涨了21.2%。成交均价为7055元/平米，环比上涨了3.8%。大港在今年4月新政后，市场成交量同样趋缓，但大港房地产市场存在一定滞后性，新政的影响并不明显，房价仍然继续攀升，2010年9月大港商品住宅均价为6173元/平米，环比8月上涨2.3%。 4.1.3地方性房地产政策回顾各地政府房市政策梳理城市名称新政细则出台时间深圳本地人每家限买两套房2010年9月30日厦门一户限购一套房2010年136、0月6日上海一户限购一套房2010年10月7日宁波一户只能新购一套住房2010年10月9日福州暂停发放三套房贷2010年10月10日杭州本地及外地区居民限购一套2010年10月11日南京严格限制第三套2010年10月13日天津城六区限购第三套2010年10月13日4.1.4天津政策解读限购令出台继多个地方政府出台相关调控细则后，天津市政府紧跟国家步调，于10月13日发布通知，将进一步加强房地产宏观调控，促进天津市房地产市场持续健康发展。限制购房数量：本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房，对于违反规定购房者，将不予受理权属登记手续。房贷收紧：各商业银行暂停发放居民家庭(包括购37、房人、配偶以及未成年子女)购买第三套及以上住房贷款；暂停发放不能提供一年以上当地纳税证明纳缴证明的非本地居民的购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整为30%或以上；购买第二套住房的家庭贷款，严格执行首付款不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。 税费优惠限制：对个人购买普通住房，且住房属于家庭唯一住房者，可减半征收契税。对于个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房者，将按1%税率征收契税。而对于出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人将不再减免个人所得税。保障先行：土地管理部门优先安排保障性住房建设用地，要加大经济适用住房、限价商品房等保障性住房建设力度，并大力推进38、公共租赁住房建设。n 政策点评：1、市内六区：唯一购买机会、竞争激烈对市内六区的商品住宅项目来说，客户的有效激活机会只有一次，这对在市内六区开发体量偏大的企业而言，甚至是左右手的项目都会产生残酷的竞争。遭遇本轮“限购、限贷令”后，房企的生存状况将不再乐观。2、四郊五县：资产释放空间、价值提升契机“限购令”特意关照了市内六区，这对四郊五县是一次资产的疏导。目前资产释放的通道很窄，受通胀预期的影响，资产的安全性受到较大困扰。资产对市内六区外的商品住宅会有着独特的判断，交通、配套、区域规划都是至关重要的考量指标。竞争格局将演变成交通、配套、区域规划间的角逐，产品品质或将起到辅助参考的作用。不断发展的39、市内六区面临人口、住房、交通的诸多压力，这一置业引导政策同时将有效盘活城市副中心的发展，加速市内六区之外的城市区域发展，并进一步推动天津的城市化进程。距离中心城区最近的空港经济区、环城四区的核心区域将再一次成为焦点。n 宏观政策小结：天津本次出台的新政，是挑战同样是机会。挑战，我们将面临更为严峻的宏观背景，政策的逐步细化以及执行，对天津整体市场的发展都将有一定影响。机会，相对“城区限购”而言，处于大港区的本项目，仍有一定发展空间，并且随着主城区住房需求的外溢以及比主城区较低的房价的吸引，都将会支撑大港房地产市场的发展，借力使力以求突破政策环境限制。4.2 大港区土地一级市场4.2.1土地市场成40、交情况地块编号具体位置出让面积（平米）土地性质容积率成交价格（万元）竞得(人)土地价格（元）楼面地价（元）xx（挂)2008-001大港区海景一路西侧46952.2住宅不大于1.58396天津市天和洪基房地产开发有限公司1788.21192.13xx（挂)2009-003大港区海景路西侧30207.5住宅15800天津市天和洪基房地产开发有限公司1920.051920.05xx（挂)2009-004大港区海景八路东侧、港东三道南侧56738.5住宅不大于1.523200中地投资（北京）有限公司4088.932725.96近年来由于老城区可利用土地较少，所以成交地块多集中于港东新城。新城在20041、5年新城规划完成后，南部组团集中成交了大部分的地块，之后由于政府对于港东新城发展的疏于管理，港东新城开发建设迟缓，土地成交有限。2007年至今，大港区仅有4块住宅性质土地成交，其中3块比较具有代表性，2008年出售的土地楼面价达到了1192元/平米，2009年成交的两块地的楼面价分别为1920以及2725元/平米，本项目楼面地价为2000元/平米，在同等容积率水平下，处于较为的合理水平。4.2.2土地潜在供应市场目前大港城区以及港东新城几乎没有新的住宅用地供应，未来供应多集中于本项目所在的港东新城第二组团，其中包括本项目南侧的700-800亩土地。另外潜在供应地块位于项目北部，面积约为300042、亩。所以未来在港东新城二组团内部将有超过4000亩土地的供应量，根据港东新城平均容积率在1.5左右来计算，未来潜在供应量在400万平米以上。本项目地块3000亩潜在供应700-800亩潜在供应大港油田周边住宅用地潜在供应有限，南港工业区以及南港轻纺城仅有少量的配套住宅用地潜在供应，港东新城将作为周边产业的主要生活配套区域。4.3大港区商品房二级市场4.3.1大港区整体市场分析单位：万平米从近三年塘汉大三地的供给情况来看，塘沽的供应量供应最大，且相对平稳，大港的供应量大于汉沽的供应量，尤其是在2009年，大港区政府加强对港东新城的建设力度，一大批楼盘在2009年年底集中上市，塘沽供应量在近年出现43、了明显的萎缩。单位：万平米从近六年的成交数据来看，塘沽总体成交量最大，2008年受宏观经济影响，有明显下降，2009年明显回暖。大港的成交量总体高于汉沽地区，但汉沽区有明显的上升趋势，2009年汉沽成交量超过大港，部分原因是由于大港区前期消化量较多，后期容量降低。同时汉沽受滨海新区成立利好影响较大，在9月-12月成交达到了34.3万，占到了全年成交量的65%大港区整体成交相对平稳，市场容量基本保持在35万平米左右。从近三年的供求比来看，大港区供求装状况平稳，保持在1.5以上的供求比率，供给略大约需求。汉沽及塘沽在2009年供求比有了明显的下降，虽然大港区成交量也明显放大，但由于大港2009年的44、集中放量，供求比下降趋势不明显。目前三地的供求比十分接近，处于相对合理的水平，未来市场具有一定的潜力。单位：元/平米从三地的成交价格来看，塘沽的成交均价已经达到了万元以上，大港区年成交均价5800元/平米左右，略低于汉沽区，主要原因是由于港东新城部分集资建房产品及限价房产品的低廉价格拉低了整体均价，排除此类低价产品的影响，大港区均价应在7000元/平米以上，大港区均价的年均增涨率约在20%左右。从大港区近一年内的供应及成交数据来看，在2009年底曾有一次集中的放量，之后供应相对平稳；成交状况也是在去年年底达到一个高峰期，2010年4月新政出台以后，有了明显的下降，同时供求比也出现了明显的上升。45、就目前数据来看，大港区月均成交量约为3万平米左右。从大港区近一年的成交均价来看，目前均价达到了6000元以上，除去部分集资建房及限价房产品的影响，商品房均价在7000元左右。2009年至今价格有了明显的上升，整体上升幅度相对平稳，每月均价环比涨跌不定，但整体趋势向好，月均涨幅在5%左右，受政策影响较小。大港区成交数据分析小结：从近三年塘汉大三地的供给情况来看，大港的供应量大于汉沽的供应量，尤其是2009年大港区政府加强对港东新城的建设力度，大批楼盘集中上市。从成交情况来看大港的成交量总体高于汉沽地区，成交相对平稳，年均成交量保持在35万平米左右，受宏观政策影响程度相对于塘沽来说较小。大港区供求46、装状况平稳，保持在1.5以上的供求比率，供给略大约需求。从三地的成交价格来看，塘沽的成交均价已经达到了万元以上，大港区年成交均价5800元/平米左右，排除此类集资建房及限价房产品，大港区均价实际应在7000元/平米以上，大港区均价的年均增涨率约在20%左右。从大港区近一年内的供应及成交数据来看，大港区月均成交量约为3万平米左右。2009年至今价格有了明显的上升，整体上升幅度相对平稳，每月均价环比涨跌不定，但整体趋势向好，月均涨幅在5%左右，受政策影响较小。4.3.2老城区市场n 供应分析大港区老城区内，近几年无新项目供应，区域内市场趋于饱和，因而形成城区客户逐步外溢的状况。n 需求分析大港老城47、区内客户，大部分有两套或多套房产，购房目的多为子女购房或者进行投资。由于老城区内无新项目入市，多数老城区的客户对商品房仍有很大需求，因而多在港东新城等老城区周边区域进行置业。老城区是大港的政治文化中心，居住氛围相对较轻，生态绿化环境较弱，且居住社区多为房龄在十年以上的老房型，户型设计不合理，老城区客群亟需升级改善居住环境，提高生活质量。成交分析由于老城区内无新项目入市，二手房成为市场交易的主导力量。目前，二手房价格以7500元/平米为主，部分小区价格达到8500元/平米左右，如曙光里、世纪花园等。4.3.3港东新城市场分析4.3.3.1项目基本信息本项目位于港东新城内，紧邻xx公路，周边多个项48、目在建、在售、待售，市场有一定竞争性。以下列举了11个在售以及待售的项目加以分析，以便为本项目的打造提供一定参考。大港区在售以及待售项目基本情况列表项目名称位置项目类别建筑面积占地面积容积率价格开盘时间户型面积户数巴登巴登大港海景六路与港东五道交口的西北角洋房、高层3000001800001.5高层：7000；洋房：8000-90002010年6月80-90，二居677户（一期）100-180三居和天下大港港东七道与海景八路交口（大港房管局旁）小高层，高层98270561991.8高层：6000；小高层：70002010/3/20104-108，二居863户121-137，三居泰达港湾xx公路49、与规划中海景十路交口（港东新城新大港小高层、电梯洋房62000367001.590002008/8/3088，二居530户130-140，三居海景园港东新城海景路与六纬路交口西南小高、高层50000（一期）30000（一期）1.572002010/6/187-92，三居378，一期海川园滨海新区大港港东新城（大港一中东第3个路口处高层、小高层洋房、联排1500001030001.5高层：7500；7层洋房：8000-8500；5层半洋房：9000；别墅：10000以上2010年10底86-110，二居-130、150、180，三居150-180，四居联排：300-370城建福源花园大港旭日路与50、海景九路交口小高、高层120583768251.7260002010年11月底（二期）70，一居1183户（首期390套）90，二居130，三居恒盛尚海湾滨海xx公路官港湖电梯洋房、小高层，叠拼、联排、双拼、独栋10000009332401未定2010年11月80-110，二居-110-140，三居160-170，四居200以上，别墅溪谷港湾（福渔园）港东新城旭日路与海景七路交叉路口西南侧高层、小高层76000-7500未开盘90-100，二居720套140，三居枫尚河院（福渔园）港东新城旭日路与海景七路交叉路口西南侧洋房、高层-未定未开盘70，一居55090，二居130、150、180，三居51、心泊馨城港东新城旭日路与海景一路交口北侧（大港一中东偏北700米处）多层、小高层110000863001洋房：85002010/10/1696-103，二居（小高层）266户一期120-140，三居（洋房）房信海滨园港东新城海景路中段高层；小高层50000300001高层：7700洋房：10000未开盘80-90，二居554户（洋房共144套）130-180，三居4.3.3.2价格水品分析各项目价格水平列表项目名称价格（元/平米）巴登巴登高层：7000；洋房：8000-9000和天下高层：6000；小高层：7000泰达港湾9000（尾盘价格）海景园7200海川园高层：7500；7层洋房：80052、0-8500；5层半洋房：9000；别墅：10000以上城建福源花园6000恒盛尚海湾滨海未定溪谷港湾（福渔园）7500枫尚河院（福渔园）未定心泊馨城洋房：8500房信海滨园高层：7700洋房：10000在产品价格方面，高层产品价格为7000元/平米左右；小高层价格为7500元/平米左右；洋房产品价格为8000-8500元/平米左右，各类型产品之间相差500元/平米左右。4.3.3.3销售情况分析各项目销售情况列表项目名称开盘时间户数去化比例存量（万平米）月均去化（套）巴登巴登2010.6677户（一期）45%（一期）3.8（337套）一期75和天下2010.3.20863户77%2.2（2053、0套）110泰达港湾2008.8.30530户0.980.42（40套）25海景园2010.6378，一期74%首期0.9（100套）一期80海川园2010.10底-未开盘15 -城建福源花园2009.11底（一期）1183户（一期390户）35%（一期）8（793套）15恒盛尚海湾滨海2010.10-100-溪谷港湾（福渔园）未开盘720户未开盘8.28（720套）-枫尚河院（福渔园）未开盘550未开盘5.5（550套）-心泊馨城2010.10.16266户一期未开盘11，一期-房信海滨园未开盘554户（洋房共144套）未开盘5 -在销售速度方面，各项目月均销售套数情况不一，以每月70-8054、套较为正常，平均年去化量约为7万平米左右。其中，与2008年年底销售的泰达港湾项目为新城内较早销售的商品房项目，共530套房，目前仅剩40套左右的尾房，约一年半左右的时间去化6万平米。今年3月推出的和天下项目，截至目前月均销售达110套左右，800套房源仅剩200套左右，去化率达到74%，预计年消化量将达到8万平米左右，是区域内销售较快的项目。在存量市场方面，目前市场中在售以及待售的项目存量约160万平米左右，预计将在今年年底到明年上半年集中供应。根据今年成交数据计算，大港区年均去化35万平米左右，160万平米预计在5年内消化完毕。加之港东新城内其他供应项目，新城在明年将迎来市场供应高峰，对本55、项目而言将产生极大的竞争性。此外，由于目前各项目规划缺乏特色，比如建筑外立面单调、色彩过时、景观无亮点等，同时在产品类型、户型面积等方面存在严重同质化现象，本项目需要突破区域竞争。4.3.3.4项目产品情况分析各项目产品情况列表项目名称产品类型产品特征园林景观产品档次分级开发商巴登巴登洋房、高层无明显特征小区中间绿化景观带中档产品天津滨海大地房地产发展有限公司和天下小高层，高层无明显特征45%绿化率中档产品天津渤海和兴集团有限公司泰达港湾小高层、电梯洋房电梯洋房+花园洋房，围合布局，创新性立面曲线围合式布局，社区内设两个小型景观组团，形成下沉中心广场以及小型循环水系中高档次产品泰达集团海景园小56、高、高层无明显特征中心绿地，到组团绿地，到宅旁绿地，贯穿以绿化为主题的户外空间中档产品天津市房地产信托集团公司城建福源花园小高、高层无明显特征绿化率为42%，楼间距大中档产品天津市鉴元房地产开发有限公司恒盛尚海湾滨海电梯洋房、小高层，叠拼、联排、双拼、独栋多种产品组合身处官港绿色森林公园中高档产品恒盛集团心泊馨城多层、小高层花园洋房一层赠送下沉式庭院，采用渐退式建筑布局，整体上更加错落有致江南园林风格中高档次产品天津市房地产开发经营集团有限公司在产品方面，根据在售以及待售的项目所反映的市场信息情况，在产品类型方面，各个项目主要以高层和小高层产品为主，同时产品自身多数无明显特征，园林打造方面不突57、出，开发商多为本地开发商，不具备操作高档项目的能力，产品档次以中档为主，同质化产品较多。 其中心泊馨城、恒盛尚海湾滨海、泰达港湾等知名开发商打造的项目在产品特征以及园林方面拥有自己的产品特点，在售价上较高，且较受购房者青睐。尤其是其中的洋房产品，由于自身价值稀缺性而倍受客户关注。区域标杆案例研究泰达港湾泰达港湾位于xx公路与规划中的海景十路交口，毗邻名校大港一中新址，总建筑面积6.2万平方米，容积率小于1.5。项目采用曲线形建筑布局，围合形成两个面积巨大的景观庭院。产品类型包括高层、小高层、洋房等。n 项目价值点分析规划布局：泰达港湾项目，总体规划注重景观、庭院、绿地与建筑的相互结合，采用曲线58、围合式布局，高层、小高层、洋房错落排布，增加项目整体园林绿化面积，以提升项目整体品质。建筑立面：泰达港湾项目建筑立面运用现代、简洁的手法打造，在建筑色彩方面采用砖红色与白色搭配，整体建筑明快、时尚。 园林景观：泰达港湾项目采用曲线围合式布局，社区内设两个小型景观组团，形成下沉中心广场以及小型循环水系，成为园林景观亮点，提升项目整体品质。此外，社区内设小型儿童娱乐设施，体现人性化建设，提升了项目的生活氛围。 案例研究总结：泰达港湾项目是作为知名开发企业泰达集团在港东新城开发的第一个具有标杆性质的产品，无论在项目规划设计还是产品的打造方面都显示出了一个品牌开发商与地方小开发商的区别。而且这种中高档59、的产品也受到了大港以及油田客户的青睐，在2009年的销售情况极好，目前进入尾盘，价格已经达到了9000元/平米，是港东新城价格最贵的楼盘，该项目后期还有十万以上的供应量，当地客户的期待性极高。4.3.3.5户型供给状况分析各项目户型供给况列表项目名称户型面积比例巴登巴登80-90二居70%100-180三居30%和天下104-108二居50%121-137三居50%泰达港湾88二居70%130-140三居30%海景园87-92三居100%海川园86-110二居45%130、150、180三居45%150-180四居5%联排300-3705%城建福源花园70一居20%90二居40%130三居4060、%恒盛尚海湾滨海80-110二居110-140三居160-170四居200以上别墅溪谷港湾（福渔园）90-100二居60%140三居40%枫尚河院（福渔园）70一居10%90二居45%130、150、180三居45%心泊馨城96-103二居（小高层）50%120-140三居（洋房）50%房信海滨园80-90二居70%130-180三居30%在供给户型方面，从目前大港商品房销售市场来看，主力产品为85-95平米左右的二居、120-140平米左右的三居；其次为70平米左右一居以及150以上三居、四居。可见，经济、实用的二、三居产品更适大港区客户需求，小户型接受度偏低。4.3.3.6客户情况分析各项61、目客户情况列表项目名称客户来源购买目的巴登巴登高层：大港、油田，占比80%；塘沽20%以自住为主，占比80%；投资需求，占比20%和天下油田为主，占60%；大港占30%，塘沽、小站等地占10%以自住为主，70%；投资为辅，占30%泰达港湾以大港城内、油田客户为主，约占90%，其他区域如塘沽等占比10%；以改善需求为主，占比80%； ，投资较少，占比20%海景园大港客户40%；油田40%；塘沽等地20%以自住为主，包括改善、婚房等 ，占比80%，投资占比20%海川园大港：35%；油田35%；塘沽30%大港、油田以自住为主；塘沽以投资为主城建福源花园油田客户占比65%；大港客户占比30%；塘沽等外62、地客户占比5%自住为主，占80%，投资较少占20%；其中大港、油田多为自住，塘沽多为投资恒盛尚海湾滨海大港，60%；油田20%；塘沽等地20%以自住等改善需求为主，占比60%，投资占比40%溪谷港湾（福渔园）大港占比40%；油田占比40%；塘沽20%以自住为主，约占70%；投资占30%枫尚河院（福渔园）大港、石油各占50%以自住为主，占比70%，投资30%心泊馨城大港、油田为主 ，各占40%左右，其他区域20%以自住为主，占比80%左右，投资需求20%房信海滨园大港、油田等各地都有客户咨询自住需求偏多，投资需求偏少在客户需求方面，目前大港房地产市场的客户主要为大港城区内以及油田区域内人群，他们63、普遍收入偏高，有一定的经济实力。大港城区内客户占比为40%左右，以改善居住条件、为子女购房、投资需求为主；油田区域内客户占比为40%，由于油田区域污染较为严重，加之区域内人群数量不断增加，刚性需求以及改善性需求量大，多以自住为置业目的；塘沽等其他区域内客群占比为20%，该部分人群，多看好大港区域房地产升值潜力同时港东新城的蓝印标准为60万元，比塘沽市区少20万，部分塘沽的外地客群看重蓝印指标，而在大港进行房产投资，从而得到天津户口，便于子女上学。但由于大港区政府为防止港东新城成为一座空城，规定新城常住人口必须在15万以上，也就是蓝印客户数量将在每个项目有一定的配额限制，可以说是地方性的“限外令64、”。4.4大港区二手房三级市场n 供应分析目前区域内的二手房，主要为港东新城西部早期建造的商品房，如福津园、福港园等以“福”字为首的社区，位于大港一中附近。n 需求分析由于市场存在大量刚需、改善性需求，且二手房较一手房价格相对偏低，二手房市场将逐步升温。n 价格分析目前新城区域内二手房对外报价多为7500-8000元/平米，有价无市。4.5项目市场综合评述n 政策方面：天津本次出台的新政，是挑战同样是机会。挑战，我们将面临更为严峻的宏观背景，政策的逐步细化以及执行，对天津整体市场的发展都将有一定影响。机会，相对“城区限购”而言，处于大港区的本项目，仍有一定发展空间，并且随着主城区住房需求的外溢65、以及比主城区较低的房价的吸引，都将会支撑大港房地产市场的发展，借力使力以求突破政策环境限制。n 土地方面：近年来由于老城区可利用土地较少，建设相对充分，所以成交地块多集中于港东新城。2007年至今，大港区仅有4块住宅性质土地成交，本项目楼面地价为2000元/平米，在同等容积率水平下，处于较为的合理水平。项目周边存在4000亩以上的潜在地块供应，未来几年内这些潜在地块将成为本项目的主要竞品，具有相当的竞争威胁。n 价格水平：从大港区近一年的成交均价来看，目前均价达到了6000元以上，除去部分集资建房及限价房产品的影响，商品房均价在7000元以上。2009年至今价格有了明显的上升，整体上升幅度相对66、平稳，每月均价环比涨跌不定，但整体趋势向好，月均涨幅在5%左右，受政策影响较小。目前新城内实际销售价格，高层为7000元/平米，小高7500元/平米，洋房8000-8500元/平米，各类型产品之间相差500元/平米左右。n 去化能力：受2009年底滨海新城规划影响，大港区供应量及需求量得到了极具的释放，成交量出现上升；年均去化量在35万平方米左右，月均成交在3万平米左右。4月份新政出台，由于大港市场发展水平的滞后性，对于大港区的成交量虽然产生了一定的影响，但价格方面影响较小，客户逐步进入观望状态，去化能力逐步平缓。n 竞争威胁：老城区供应量较少，新城规划范围内区域从今年年底到明年上半年将出现集67、中放量，预计潜在供应量在160万平方米左右，以现有市场去化水平计算，预计在5年内消化完毕，竞争压力较大，且同质化竞争比较严重。大港周边津南区域项目，其定位针对客户主要来自市区、外地及周边客户，大港区域客户所占比重较小，竞争威胁相对较小。 n 产品需求：以高层、小高层产品类型为市场主力，有首置和投资需求的客户青睐85-95左右两居，改善性需求客户多以120-140平米三居为置业目标；洋房需求较高，主力需求面积140左右为主，市场反应较好。其次，由于同质化产品的趋势明显，高品质的产品受到大港客户的青睐，产品的创新性以及洋房的稀缺性，是大港以及周边客户十分认同和看重的。n 客户构成：主力客群为大港区68、客户，以投资、首置及改善为置业目的，占比40%；油田客户以首置及改善性需求为置业目的，占40%。塘沽及外地客群多为投资及办理蓝印户口，占比达20%。由于与塘沽20万的差额，蓝印客群成为各项目的主要购买力之一。但由于大港区政府为防止港东新城成为一座空城，蓝印客户数量将在每个项目有一定的配额限制，减少了蓝印客户的购买量。五、项目整体定位5.1项目定位分析1.项目核心优势：n 三区合并，新城规划：用地区位优势明显，滨海三区行政合并，双城双港发展布局，在滨海新区大发展背景下大港迎来新起点。大港向东，区域东扩发展是必然出路。港东新城规划起点较高，路网交通发达，定位于大港行政商贸居住中心，同时承载大港油田69、南港工业区产业配套要求，新一届政府领导班子高度重视，未来港东新城新城将迎来快速发展期。n 土地条件，持续发展：地块周边未来规划生活配套设施较为齐全，道路通达性良好。项目总规模42万平方米（以1.5容积率计算，包含限价房），用地规模较大，整体利润较高。用地同时通过此次与政府的保障性住房合作，为与政府后续开发合作，以及公司在区域持续发展提供有力保证。n 市场需求，企业优势：老城区未来新增供应有限，房地产供需重心落于港东新城。区域客群购买能力相对较高，同时有较强的产业人口作为支撑，大港油田以及正在建设的南港工业区，将成为区域市场有效的需求支撑。同时区域市场进驻开发商实力有限、产品打造水平一般，津滨70、品牌优势以及产品打造水平成为重要突破口，有能力打造区域标杆型项目，实现品牌利润双赢。n 保障住房，整盘“活眼”：位于用地西侧总建筑面积12万平方米的限价房高层产品，可作为项目先期开发产品。先期开发有助于企业进一步熟悉相对陌生的区域市场，快速回流资金盘活开发费用，为板块聚拢人气，为后续商品住宅开发提供更高的时间价值效益。同时由于保障住房拿地成本较低，其总体利润也处于一个较为合理的水平。2.项目核心难点：n 宏观调控，熊市思维：天津的房地产价格持续攀升，洼地效应逐渐减弱。2010政策频出，剑指高房价，政策限制市场需求，同时造成客户观望心理。未来一段时期之内政策抑制效应仍将持续。n 新区待发，周边环71、境：港东新区处于发展建设阶段，配套设施有待完善，仍需一定的成熟时间。项目周边区域目前环境面貌一般，有待改善。n 未来竞争，供应加剧：区域市场项目（容积率均在1.5-2.0左右）同质化竞争严重，市场潜在供应量在160万平方米左右，预计2010年底到明年上半年将出现集中入市的情况。5.2项目定位策略以核心优势为基础，解决核心困难。核心优势，区域成长性较好，土地规模及市场潜力有利于公司在区域的持续发展。从核心优势出发，解决项目面临的政策抑制与市场威胁等不利因素。整体定位策略：正确定位限价房与项目关系，限价房先期入市，拉长商品住宅项目入市时间。定位策略细则：12万平方米限价房先期开发销售，通过限价房的72、开发与销售为商品住宅开发争取时间与空间价值，商品住宅产品在限价房销售一年以后入市。保障性住房与商品住宅通过规划路分割，可按两个项目进行考虑，形成一定区隔。5.3项目市场定位项目市场站位：领先区域市场水平，打造区域标杆项目。项目市场定位：大港向东，生态+生活宜居之城。港东新城定位于大港区域升级的标志，本项目定位于新城居住品质升级的标杆。突出项目所在区域的生态生活环境的升级，主打生态宜居牌。通过园林景观、品质感较强的外立面设计、超越当地市场的规划布局、户型设计、市场认可度较高需求较大的洋房产品打造，并通过示范区进行展示，跳出现有市场水平，打造区域标杆项目。5.4目标客户群定位从市场调研项目客群分析73、以及项目自身条件，本项目目标客群构成如下：n 目标客群区域分布：目前目标客群主要分布于三大区域，首先是集中在大港城区以及周边区域，其次是随着南港工业区及南港轻纺城的建成，大港油田及该区域产业型客户也将逐渐成为项目支撑。另外另外由于蓝印标准较低，且项目所在的港东新城具有较高的发展前景，塘沽及市外区域的投资客群也将是一个重要来源。n 主力客群置业目的：大港城区客户：置业目的投资、首置及改善；所占比例40%。首先旧城区无新增供应，作为政治、文化中心的老城区生态自然环境以及配套不完善，生活氛围较轻，客户看重新区未来前景与环境，升级改善客户为主。其中首置客户多为年轻人购买婚房或为子女准备的婚房；即时住惯74、老城区的大港人也会看中港东新城未来的发展潜力，进行投资性购买。油田、南港工业区、轻纺城客户：置业目的首次置业及改善型客户。所占比例40%。港东新城作为大港油田、南港工业区及南港轻纺城的重要生活配套区，未来会吸引一定数量的产业型客户。油田及工业区由于以化工产业为主，空气环境较差，区域居住环境一般，且区域无新房或有较少新房供应，置业客户主要看中港东新城的区域环境以及完善的生活配套，升级改善客户为主。大港油田及工业区年均招收大学生上万人，此人群将在大港长期生活居住，因此将成为此区域中首次置业的重要客群。塘沽及外地客群：置业目的投资及蓝印。所占比例20%。港东新城目前受到大港区政府的高度重视，且紧邻滨75、海新区的重要区域南港工业区，同时作为南港工业区的重要生活配套，未来具有极高的发展潜力，外地投资客看重大港相对洼地以及港东新城发展的升值潜力，将成为重要的购买人群。在蓝印户口标准方面，大港与塘沽具有20万的差额，蓝印客群将成为本项目的主要购买力之一。但由于大港区政府为防止港东新城成为一座空城，蓝印客户数量将在每个项目有一定的配额限制，相对减少了蓝印客户的购买量。5.5住宅产品定位5.5.1产品组合及布局建议产品组合：高层+洋房产品，其中高层及小高产品11-18层，洋房产品5-6层。产品布局：根据开发周期及用地条件、周边环境进行考虑，1#用地洋房产品布局用地东南角，东侧通过高层产品布局与保障性住房76、用地加以区隔。2、3#地块洋房产品组团位于用地中间位置南侧。同时1#地与2、3#地洋房产品之间通过小高层进行过渡。5.5.2项目户型配比建议80-85平米，所占比例15%。蓝印及投资客户。85-90平米，所占比例30%。首次置业+投资客户。115-120平米，所占比例30%。首次改善客户。130-140平米，所占比例25%。再次改善客户。（洋房产品为主）5.5.3产品价值点建议1.差异化洋房产品打造：洋房产品在区域市场较为稀缺，市场接受程度较高，洋房产品重点打造，通过洋房高端产品形象，提升项目整体溢价能力。2. 精品化主题园林打造：风格化异域风情主题园林的植入，小型水景主题景观如溪流、叠水、喷77、泉等融入。同时对于项目用地外围部分公共绿化加以利用，并与内部景观风格保持一致，增大绿化面积同时，起到良好的外部展示作用。3.外立面风格设计：以现代简约为主，融入风格化感觉。通过选择品质感较高的色彩搭配以及色彩对比，增强项目视觉品质感，同时为后期营销预埋管线。4.户型设计：注重规整的布局，南北通透，中规中矩基础上适当创新，同时通过飘窗、露台等形式赠送面积，提高产品附加值。5.示范区打造：打造项目示范展示区，从多个方面展示项目的精华所在，园林、建筑、样板间、服务等，将一个完美的示范区展示给客户将提高项目的整体形象。 六、项目经营方案6.1开发周期本项目分成两个部分，第一部分为限价房，建筑面积12万78、平，开发周期2.5年；第二部分为商品房，建筑面积32万或38万平米(容积率为1.5或1.8)，共分四期开发，开发周期5年零2个月。限价房部分业态开工开盘清盘开发周期销售周期高层2011年9月2012年7月2013年12月2.5年1.5年商品房部分一期业态开工开盘清盘开发周期销售周期高层、洋房2012年9月2013年9月2015年2月2.5年1.5年商品房部分二期业态开工开盘清盘开发周期销售周期高层、小高2013年9月2014年9月2016年2月2.5年1.5年商品房部分三期业态开工开盘清盘开发周期销售周期高层、洋房2014年4月2015年5月2016年3月2年1年商品房部分四期业态开工开盘清盘79、开发周期销售周期高层、小高2015年3月2016年2月2017年10月2.5年1.5年6.2经营方式本项目所处区位拥有很好的发展前景，但企业对于陌生市场熟悉需要一个过程，以及目前区域配套等方面有待完善，所以先期启动限价房部分，预计限价房均价为6500元/平米，开发周期为2.5年，之后开发商品房部分。对于商品房的品质以及价格将有一个良好的上升空间，以时间换空间。商品房部分分为四期经营:n 一期首先以高层为主、少量洋房产品的产品组合入市，高层均价8500元/平米，洋房均价10000元/平米，洋房产品树立项目高端产品形象。n 二期推出高层和小高产品，整体均价9500元/平米，高层产品先推出，后期推出80、小高层产品，拉升整体均价，同时保正整体较高的销售速度。n 三期推出洋房为主，高层为辅的高品质一期，在这一期高层价格提高至10000元/平米，洋房价格11500元/平米，提升项目的溢价水平。n 四期推出高层和少量小高产品，整体均价达到11000元/平米。6.3营销策略6.3.1产品卖点总结（1）、外部卖点n 区域价值：三区合并，大港迎来新的发展机遇。港东新城，大港向东，城市发展必然选择，区域高起点规划布局，生态宜居，城市功能升级。n 交通价值：项目周边交通规划便捷，路网发达，未来海景大道贯通可快速通达城塘沽市区。n 配套价值：地块周边规划的商业、幼儿园、中小学、菜市场等生活配套基础设施，满足生活81、日常所需。（2）、内部产品卖点n 园林价值：超出市场水平的精品园林，多重景观体系打造，突出主题风格。n 户型价值：通透舒适中小户型，露台、飘窗等形式的面积赠送，提高附加值。n 洋房产品：市场认可度较高的多层洋房产品打造。n 楼盘外观：具有较高品质感的楼盘外立面风格。6.3.2销售策略本项目所处区域具备较高的价值成长空间，同时在产品打造上超出当地市场水平，属于区域标杆项目之一。在项目营销过程中注重：充分放大挖掘区域规划前景与成长潜力。着重突出区域较好的生态环境与完善的生活配套，生态宜居地产。同时在注重项目示范区打造，通过示范区展现项目景观、建筑、户型等领先市场的产品品质。七、项目投资收益分析限价82、房与商品住宅按两个项目分别独立核算，限价房楼面地价以1128元/计算，商品住宅项目土地价格以3000元/计算。考虑商品住宅项目容积率在1.51.8范围，以下测算分别以容积率1.5及1.8测算两版方案，并对各项数据进行对比分析。7.1商品住宅（容积率1.5）投资收益测算7.1.1投资估算本次投资估算考虑320181平米住宅产品，包括8万平米5至6层洋房产品，其余24.0181万平米为高层产品（含部分11层小高）。本项目总投资额（不含所得税）为26.15亿元，投资成本为22.86亿元（开发成本及开发费用）。序号项目住宅地下室（车库）项目合计建筑面积（M2）所占比例（）建筑面积（M2）所占比例（）总83、建筑面积（M2）所占比例（）320181100.00%450001300320181100.00%单价(元/M2)总价(万元)单价(元/M2)总价(万元)单价(元/M2)总价(万元)1直接开发成本5900.03 188907.60 2857.22 12857.49 6301.59 201765.09 1.1土地及大配套费2363.00 75658.77 0.00 0.00 2363.00 75658.77 1.2前期费用221.18 7081.76 0.00 0.00 221.18 7081.76 1.3建安工程费2450.00 78444.35 2430.00 10935.00 2791.584、3 89379.35 1.4市政基础设施费624.00 19979.29 274.00 1233.00 662.51 21212.29 1.5公共配套设施费70.00 2241.27 70.00 315.00 79.84 2556.27 1.7不可预见费171.85 5502.16 83.22 374.49 183.54 5876.65 2开发费用483.57 15482.88 32.50 146.25 488.13 15629.13 2.1开发间接费227.70 7290.40 14.44 65.00 229.73 7355.40 2.2销售费用255.87 8192.48 18.06 8185、.25 258.41 8273.73 3公共设施维修基金及其它153.52 4915.49 0.00 0.00 153.52 4915.49 3.1公共设施维修基金153.52 4915.49 0.00 0.00 153.52 4915.49 4资本化利息196.76 6300.00 0.00 0.00 196.76 6300.00 建设投资额(1+2+3+4)6733.88 215605.97 2889.72 13003.74 7140.01 228609.71 5税费1022.88 32750.74 40.08 180.38 1028.52 32931.12 5.1营业税及附加568.0386、 18187.30 40.08 180.38 573.67 18367.68 5.2土地增值税454.85 14563.44 0.00 0.00 454.85 14563.44 总投资额(1+2+3+4+5)7756.76 248356.71 2929.80 13184.12 8168.53 261540.82 注：1. 土地价格按200万元/亩计算，即楼面地价2000元，土地价格不包含大配套费。2. 按天津市相关规定配比，预计2856个车位，地上地下停车结合。其中考虑地下车库45000平米，预计地下车位1300个，建设成本13003.74万元。3. 土地增值税（按照清算政策累进税率征收）。487、. 资本化利息预估6300万元。7.1.2收入估算项目投资测算时，住宅产品全部按出售考虑。产品销售价格如下：住宅销售均价为：10235元/m2(毛坯)，住宅可售面积32万平米，销售收入32.77亿元；地下车库售价：5万元/个，预计车位销售率50%，销售650个，收入3250万元；项目销售收入共计33.09亿元。序号项目合计经营期2013年2014年2015年2016年2017年住宅售价(元/m2)10235 10235 10235 10235 10235 10235 销售率100%8%20%31%28%13%销售面积320181.00 25000650001000009000040181销售收88、入(万元）327699.10 25587.0195366526.25078102348.078192113.2703141124.4813地下车位售价(元/个)50000.00 50000.00 50000.00 50000.00 50000.00 50000.00 销售率50%4%10%16%14%6%销售数量650.00 51 132 203 183 82 销售收入3250.00 253.76 659.78 1015.05 913.55 407.86 累计 （万元）330949.10 25840.78 67186.03 103363.13 93026.82 41532.34 7.1.3资金89、筹措自有资金9.16亿元（自有资金比例35）；银行贷款7亿元，资本化利息预估6300万元，从2013年开始利用销售收入分批偿还贷款；其余开发资金通过销售回款解决。7.1.4投资收益汇总表项目总投资26.15亿元，预期实现销售收入33.09亿元，实现净利润5.21亿元，税后总投资利润率19.90%，税后销售利润率15.73%。序号项目名称金额1总收入330949.10 2总投资额261540.82 3税前利润69408.28 4所得税17352.07 5税后利润额（万元）52056.21 6静态财务指标总投资利润率19.90%年投资利润率3.98%销售利润率15.73%销售毛利率39.03%资产90、周转率0.25 资本金利润率11.37%7动态财务指标财务净现值(税后）￥20,716.96财务内部收益率(税后）16%投资回收期（年）4.04 7.2商品住宅（容积率1.8）投资收益测算7.2.1投资估算本次投资估算考虑384217平米住宅产品，包括5万平米5至6层洋房产品，其余33.4217万平米为高层产品（含部分11层小高）。本项目总投资额（不含所得税）为30.34亿元，投资成本为26.08亿元（开发成本及开发费用）。序号项目高层住宅地下室（车库）项目合计建筑面积（M2）所占比例（）建筑面积（M2）所占比例（）总建筑面积（M2）所占比例（）384217100.00%600001700 391、84217100.00%单价(元/M2)总价(万元)单价(元/M2)总价(万元)单价(元/M2)总价(万元)1直接开发成本5506.39 211565.01 2857.22 17143.32 5952.58 228708.33 1.1土地及大配套费2000.83 76875.42 0.00 0.00 2000.83 76875.42 1.2前期费用221.18 8498.11 0.00 0.00 221.18 8498.11 1.3建安工程费2450.00 94133.17 2430.00 14580.00 2829.47 108713.17 1.4市政基础设施费604.00 23206.7192、 274.00 1644.00 646.79 24850.71 1.5公共配套设施费70.00 2689.52 70.00 420.00 80.93 3109.52 1.6不可预见费160.38 6162.09 83.22 499.32 173.38 6661.41 2开发费用477.01 18327.44 25.50 153.00 480.99 18480.44 2.1开发间接费224.78 8636.47 11.33 68.00 226.55 8704.47 2.2销售费用252.23 9690.97 14.17 85.00 254.44 9775.97 3公共设施维修基金及其它151.393、4 5814.58 0.00 0.00 151.34 5814.58 3.1公共设施维修基金151.34 5814.58 0.00 0.00 151.34 5814.58 4资本化利息203.01 7800.00 0.00 0.00 203.01 7800.00 建设投资额(1+2+3+4)6337.75 243507.03 2882.72 17296.32 6787.92 260803.35 5税费1102.98 42378.33 31.45 188.70 1107.89 42567.03 5.1营业税及附加559.94 21513.95 31.45 188.70 564.85 21702.94、65 5.2土地增值税543.04 20864.38 0.00 0.00 543.04 20864.38 总投资额(1+2+3+4+5)7440.73 285885.36 2914.17 17485.02 7895.81 303370.38 注：1. 土地价格按200万元/亩计算，即楼面地价1666.67元，土地价格不包含大配套费。2. 按天津市相关规定配比，预计3400个车位，地上地下停车结合。其中考虑地下车库60000平米，预计地下车位1700个，建设成本17296.32万元。3. 土地增值税（按照清算政策累进税率征收）。4. 资本化利息预估7800万元。7.2.2收入估算项目投资测算时，95、住宅产品全部按出售考虑。产品销售价格如下：住宅销售均价为：10089元/m2(毛坯)，住宅可售面积38.4万平米，销售收入38.76亿元；地下车库售价：5万元/个，预计车位销售率40%，销售680个，收入3400万元；项目销售收入共计39.10亿元。序号项目合计经营期2013年2014年2015年2016年2017年住宅售价(元/m2)10089 10089 10089 10089 10089 10089 销售率100%8%19%32%29%13%销售面积384217.00 300007300012200011000049217销售收入(万元）387638.70 30267.16933736596、0.11205123086.4886110979.620949655.3091地下车位售价(元/个)50000.00 50000.00 50000.00 50000.00 50000.00 50000.00 销售率40%3%8%13%11%5%销售数量680.00 53 129 216 195 87 销售收入3400.00 265.47 645.99 1079.60 973.41 435.53 累计 （万元）391038.70 30532.64 74296.10 124166.09 111953.03 50090.84 7.2.3资金筹措自有资金10.62亿元（自有资金比例35）；银行贷款8亿97、元，资本化利息预估7800万元，从2013年开始利用销售收入分批偿还贷款；其余开发资金通过销售回款解决。7.2.4投资收益汇总表项目总投资30.34亿元，预期实现销售收入39.10亿元，实现净利润6.58亿元，税后总投资利润率21.67%，税后销售利润率16.81%。序号项目名称金额1总收入391038.70 2总投资额303370.38 3税前利润87668.32 4所得税21917.08 5税后利润额（万元）65751.24 6静态财务指标总投资利润率21.67%年投资利润率4.33%销售利润率16.81%销售毛利率41.51%资产周转率0.26 资本金利润率12.38%7动态财务指标财务98、净现值(税后）￥29,493.53财务内部收益率(税后）19%投资回收期（年）3.97 7.3商品住宅容积率1.5与1.8方案对比方案对比表对比项目方案一方案二方案三方案四方案五备注容积率1.51.81.81.81.8土地价格（万元/亩）200200220225.5240楼面地价（元/平米）20001666.67 1833.33 1879.17 2000.00 土地总价(万元)64036.264036.270439.8272200.82 76843.44土地面积21.3454万平米总投资额（万元）261540.82 303370.38 307823.20 309047.72 312276.0299、 直接开发成本除地价外，其他成本不变销售均价（元/平米）10235 10089 销售收入（万元）330949.10 391038.70 包括固定的车位收入3400万元（1.8容积率）、3250万元（1.5容积率）税后利润额（万元）52056.21 65751.24 62411.63 61493.23 59072.01 税后投资利润率（%）19.90%21.67%20.28%19.90%18.92%税后销售利润率（%）15.73%16.81%15.96%15.73%15.11%根据以上对比表分析，方案二（即容积率1.8，土地价格200万元/亩）经济指标最优。在容积率为1.8前提下，若土地价格高于100、225.5万元/亩，则利润指标将低于1.5容积率的方案一；若土地价格低于225.5万元/亩，则1.8容积率方案的利润指标将优于1.5容积率的方案一。7.4商品住宅盈亏平衡分析7.4.1销售价格经测算，在容积率1.8，土地价格为200万元/亩，且不考虑车位销售收入前提下，当住宅产品平均销售价格为6985元/平米时，项目达到盈亏平衡点，可售面积38.42万平米，销售收入为26.84亿元，总投资为26.84亿元，利润率约为零。若在容积率1.8，土地价格为200万元/亩，且考虑车位销售收入3400万元前提下，当住宅产品平均销售价格为6896元/平米时，项目达到盈亏平衡点，可售面积38.42万平米，住宅101、销售收入为26.49亿元，总销售收入26.83亿元，总投资为26.83亿元，利润率约为零。7.4.2销售面积经测算，在容积率1.8，土地价格为200万元/亩，不考虑车位销售收入前提下，按测算的10089元/平米整体销售均价（已考虑分期销售均价递增），当住宅产品达到69.24销售率，已售住宅面积26.60万平米时，项目达到盈亏平衡点，利润率约为零。若在容积率1.8，土地价格为200万元/亩，且考虑车位销售收入3400万元前提下，按测算的10089元/平米整体销售均价（已考虑分期销售均价递增），当住宅产品达到68.35销售率，已售住宅面积26.26万平米时，项目达到盈亏平衡点，利润率约为零。注：1102、. 按容积率1.8测算，商品住宅产品可售面积共计38.42万平米。2. 地下车库成本分摊计入总成本。3. 地下车库按40销售率测算，销售车位680个，单价5万元/个，销售收入3400万元。4. 住宅销售均价按年均8左右递增，整体均价10089元/平米。7.5限价房项目投资收益测算7.5.1投资估算本次投资估算考虑12万平米住宅产品，全部为高层及小高层产品。本项目总投资额（不含所得税）为7.30亿元，投资成本为6.86亿元（开发成本及开发费用）。序号项目高层住宅地下室（车库）项目合计建筑面积（M2）所占比例（）建筑面积（M2）所占比例（）总建筑面积（M2）所占比例（）120000100.00%1103、5000430 120000100.00%单价(元/M2)总价(万元)单价(元/M2)总价(万元)单价(元/M2)总价(万元)1直接开发成本4754.22 57050.69 2805.72 4208.58 5104.94 61259.27 1.1土地及大配套费1415.57 16986.86 0.00 0.00 1415.57 16986.86 1.2前期费用216.18 2594.16 0.00 0.00 216.18 2594.16 1.3建安工程费2360.00 28320.00 2380.00 3570.00 2657.50 31890.00 1.4市政基础设施费554.00 6648104、.00 274.00 411.00 588.25 7059.00 1.5公共配套设施费70.00 840.00 70.00 105.00 78.75 945.00 1.6不可预见费138.47 1661.67 81.72 122.58 148.69 1784.25 2开发费用315.50 3786.00 16.05 24.08 317.51 3810.08 2.1开发间接费153.00 1836.00 7.13 10.70 153.89 1846.70 2.2销售费用162.50 1950.00 8.92 13.38 163.61 1963.38 3公共设施维修基金及其它97.50 1170.105、00 0.00 0.00 97.50 1170.00 3.1公共设施维修基金97.50 1170.00 0.00 0.00 97.50 1170.00 4资本化利息200.00 2400.00 0.00 0.00 200.00 2400.00 建设投资额(1+2+3+4)5367.22 64406.69 2821.77 4232.66 5719.95 68639.35 5税费360.75 4329.00 19.80 29.69 363.22 4358.69 5.1营业税及附加360.75 4329.00 19.80 29.69 363.22 4358.69 5.2土地增值税0.00 0.00 106、0.00 0.00 0.00 0.00 总投资额(1+2+3+4+5)5727.97 68735.69 2841.57 4262.35 6083.17 72998.04 注：1. 土地价格按122万元/亩计算，即楼面地价1128元（本限价房项目最高土地价格），土地价格不包含大配套费。2. 按天津市相关规定配比，预计900个车位，地上地下停车结合。其中考虑地下车库15000平米，预计地下车位430个，建设成本4232.66万元。3. 土地增值税（按照清算政策累进税率征收）。4. 资本化利息预估2400万元。7.5.2收入估算项目投资测算时，住宅产品全部按出售考虑。预计项目销售期内周边商品房市场销107、售均价在80008500元/平米，根据限价房定价政策，限价房售价高限为周边商品房均价的80。则预计住宅销售均价为：6500元/m2(毛坯)，住宅可售面积12万平米，销售收入7.8亿元；地下车库售价：5万元/个，预计车位销售率25%，销售107个，收入537.5万元；项目销售收入共计7.85亿元。序号项目合计经营期2012年2013年3季度4季度1季度2季度3季度4季度住宅售价(元/m2)6500 6500.00 6500.00 6500.00 6500.00 6500.00 6500.00 销售率100%21%21%17%17%17%8%销售面积120000.00 25000.00 25000108、.00 20000.00 20000.00 20000.00 10000.00 销售收入(万元）78000.00 16250.00 16250.00 13000.00 13000.00 13000.00 6500.00 地下车位售价(元/个)50000.00 50000.00 50000.00 50000.00 50000.00 50000.00 50000.00 销售率25%5.2%5.2%4.2%4.2%4.2%2.1%销售数量107.00 22 22 18 18 18 9 销售收入537.50 111.98 111.98 89.58 89.58 89.58 44.79 销售收入合计785109、37.50 16361.98 16361.98 13089.58 13089.58 13089.58 6544.79 7.5.3资金筹措自有资金2.6亿元（自有资金比例35）；银行贷款3亿元，资本化利息预估2400万元，从2012年开始利用销售收入分批偿还贷款；其余开发资金通过销售回款解决。7.5.4投资收益汇总表项目总投资7.30亿元，预期实现销售收入7.85亿元，实现净利润5373.03万元，税后总投资利润率7.36%，税后销售利润率6.84%。序号项目名称金额1总收入78537.50 2总投资额72998.29 3税前利润5539.21 4所得税166.18 5税后利润额（万元）5373110、.03 6静态财务指标总投资利润率7.36%年投资利润率2.94%销售利润率6.84%销售毛利率22.00%资产周转率0.43 资本金利润率8.27%7动态财务指标财务净现值(税后）￥1,382.41财务内部收益率(税后）12%投资回收期（年）2.78 八、综合评价滨海新区三区合并，大港区域发展迎来新的发展机遇。滨海新区整体定位下的双港双城战略，大港地区成为重要战略区域，未来经济发展看好。港东新城是大港城市发展、城区功能升级的必然方向。同时新城定位于服务南港工业区和纺织城等重要产业的配套服务的区，未来产业客户将成为项目发展的有效支撑。区域交通便捷，区位优势明显，未来周边教育、医疗、商业等生活配111、套完善，区域成长潜性较高。新一届政府领导班子对新城发展更加重视，未来几年内港东新城建设将驶入快车道。项目总规模43万平方米（以1.8容积率计算，包含限价房），用地规模较大，整体利润较高。同时通过此次与政府的保障性住房合作，为与政府后续开发合作，以及公司在区域持续发展提供有力保证。同时保证性住房部分的先期开发，有助于企业进一步熟悉相对陌生的区域市场，快速回流资金盘活开发费用，为板块聚拢人气，为后续商品住宅开发提供更高的时间价值效益。本项目商品房部分通过投资估算分析，项目商品住宅部分（以容积率1.8计算）总投资30.337亿元，预期实现销售收入39.104亿元，实现净利润6.575亿元，税后销售利润率16.81%。本项目可通过园林景观、品质感较强的外立面设计、超越当地市场的规划布局、户型设计、市场认可度较高需求较大的洋房产品打造，突出项目所在区域的生态生活环境的升级。同时通过示范区进行展示，跳出现有市场水平，打造区域标杆项目。综合研判，初步判断项目可行，符合公司的未来发展战略，建议获取。