1、城乡一体化旧村改造限价房自住型商品房地产开发项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月城乡一体化旧村改造限价房自住型商品房地产开发项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月66可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录总 论1一、项目来源及决策理由1二、取得方式和条件1三、开发运作模式2四、资金来源与筹措方式2五、项目经济指2、标2六、项目开发成本及费用4第一部分 项目基本情况5一、宗地位置及四至51、地理位置与区位关系52、用地范围与四至6二、地块现状及交地条件61、宗地现状62、交通状况73、现状生活配套74、大市政配套8三、用地性质与规划指标8第二部分 整体形势及区域市场分析8一、当前整体经济形势及房地产市场分析81、国家中长期宏观形势将保持政治清明、经济繁荣82、城市化进程及户籍制度改革为房地产发展提供深层次动力83、货币被动超发必然带动生产要素及资产价格上涨94、目前房地产市场处于高速发展期向稳定发展期的主动短期调整阶段95、人口红利将使刚需及改善性需求成为长期需要96、应把握土地获取时机获取核心城市的优质3、地块9 应该在一线城市获取土地9二、区域宏观经济环境分析101、项目所在区域概况102、区域未来发展规划103、区域宏观经济发展情况：114、区域固定资产以及房地产投资情况：115、全市宏观经济运行情况：12三、区域内近期出让的住宅用地分析15四、区域房地产市场竞争环境分析181、北京市商品住宅市场供需情况分析182、xxx区商品住宅市场供需情况分析203、地块周边重点在售项目销售情况22 京投银泰万科西华府24五、结论27第三部分 项目整体规划及定位29一、初步规划设计思路29二、项目整体定位291、形象定位292、客户定位293、产品定位304、价格定位30三、项目SWOT分析361、优势4、（Strengths）362、劣势（Weaknesses）373、机会（Opportunities）374、威胁（Threatens）37四、结论38第四部分 项目开发实施计划40一、开发策略和进度401、开发策略402、总体开发进度安排40二、成本控制策略41三、项目开发运作模式42第五部分 项目可行性经济分析43一、测算前提431、基准收益率的确定432、利率的确定433、税费计量标准及分摊43二、测算结果441、地价指标表442、项目各项经济指标44三、资金来源与筹措方式45四、项目融资方案451、融资形式452、合作模式463、投资回报46五、盈亏平衡性分析461、商品住宅销售面积盈亏5、平衡分析462、销售价格盈亏平衡性分析46六、敏感性分析462总成本包括总投资和税金两部分。47七、结论47第六部分 风险分析及防范48风险48防范措施48第七部分 结论491、地块价值十分稀缺，区位优势明显，升值潜力大493、项目有着较高的规模效益，同时符合集团房地产业务发展战略要求494、经济上具备可行性49附 表50附表1：用地与规划指标表50附表2：开发进度表51附表3：成本估算表51附表4：销售收入预测表56附表5：土地增值税计算表58附表6：资金来源与运用表60附表7：全投资现金流量表62附表8：自有资金现金流量表63总 论一、项目来源及决策理由本项目地处xxx区花乡xxx村，xx6、x以南800米，xxx路东侧、xxx路北侧，属于xxx区城乡一体化建设工程中的重点旧村改造项目。地块形状规则，周边市政条件较好。地块距离我公司已开发的xxx项目以及地铁9号线xxx科技园站均不到2公里，未来地铁房山线北延线xxx路站近在咫尺。随着xxx路改造工程以及万寿路南延线的通车，地块周边道路交通将更加畅通便捷。同时，xxx医院新址和xxx将于2017年建成并投入使用，届时将进一步完善南城居民的生活配套，进一步提升区域价值。项目用地性质为居住用地，项目建设用地面积共计155676平方米（约233.5亩），计容面积为418693平方米。其中一期地块（编号xx）居住用地面积74960平方米（约7、112.4亩），容积率2.8，地上建筑面积为209888平方米；一期配建托幼用地（编号1516-0664）面积为8600平方米（约12.9亩），容积率0.8，地上建筑面积为6880平方米；二期（编号1516-0666）居住用地面积72116平方米（约108.2亩），容积率2.8，地上建筑面积为201925平方米。根据挂牌文件,该地块需配建163300平方米“限价房”及122600平方米“自住型商品房”。目前已有金隅、万科、中海等多家品牌房地产企业进驻该区域，土地价格持续攀升，推动房价迅速上涨，使之成为目前市场各方关注的热点版块。二、取得方式和条件北京市土地整理储备中心已于20xx年12月3日发8、出本地块的挂牌公告，挂牌竞价截止日期为20xx年1月7日。本次挂牌出让宗地将设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格和配建163300平方米“限价房”的基础上，通过现场继续竞报“限价房”面积的方式确定竞得人。我公司拟通过公开摘牌的方式获取该项目的土地使用权。经计算，我公司在此挂牌要求的配建条件下，最高竞报价格为914523万元，即我公司可承受的综合楼面地价为21842元/平方米（商品住宅楼面地价37449元/平方米，配套商业楼面地价43615元/平方米，限价房楼面地价11482元/平方米，自住商品房楼面地价20433元/平方米）。三、开发运作模式9、项目开发主体拟由北京xxx房地产开发有限公司（以下简称“xxx房地产公司”）联合基金公司共同成立“合资公司”摘牌（xxx房地产公司占20%-49%的股权，最终股权比例视谈判情况确定），摘牌后再成立“项目公司”运作。本项目开发运作的人力资源由xxx房地产公司负责管理实施。四、资金来源与筹措方式预计项目资金峰值99.5亿元，需占用自有资金22.3亿元。前期土地支出约21.5亿元（占土地起始价70.7亿元的30%），由中铁建工集团与xxx房地产公司共同筹集；后期所需土地支出由基金公司筹集(表外融资)。项目达到贷款条件前的开发资金由xxx房地产公司筹集，后期开发建设资金通过银行借款和销售回款解决。五、10、项目经济指标预计项目总投资1315252万元，项目资金峰值995354万元，需占用自有资金222649万元。含税总成本1491947万元，总收入1658075万元，利润总额221504万元，净利润166128万元，销售净利润率10.02%。经测算，预计2017年6月底项目现金流正平衡；2018年9月底项目累计利润为正。项目自有资金内部收益率19.28%，全投资内部收益率14.66%，测算经济指标满足股份公司的投资要求。六、项目开发成本及费用科目代码成本科目可售面积单位成本（元/平方米）合计(万元)商品住房商业限价商品房自住商品房地下车位建筑面积（平方米）*488113.0 可售面积（平方米）111、10358.4 15000.0 162483.5 121987.0 76300.0 486128.9 01土地成本38573.0 45523.5 11826.2 21046.1 200.0 944389.1 02开发前后期准备费366.6 426.7 266.1 346.5 346.8 15881.2 03建筑安装工程费3488.8 4190.7 2195.2 2205.7 4048.3 138251.5 04公共配套设施建设费278.9 277.5 88.2 88.2 87.8 6673.6 05基础设施建设费365.1 492.0 207.2 207.2 130.7 11658.5 06开12、发间接费5472.3 5444.9 1370.8 2266.5 5430.9 159919.2 07不可预见费137.9 164.6 85.7 88.4 141.4 5317.9 08营业成本48682.6 56519.8 16039.5 26248.6 10385.8 1282090.9 09期间费用1648.2 1639.9 0.0 0.0 1639.9 33161.5 10总投资50330.7 58159.8 16039.5 26248.6 12025.7 1315252.4 11税金9402.0 10601.0 960.5 2751.4 1030.6 176694.3 12单方成本合计13、59732.8 68760.7 17000.0 29000.0 13056.3 1491946.7 13销售均价73878.9 86623.0 17000.0 29000.0 10857.1 1658074.9 14单方净利润14146.1 17862.3 0.0 0.0 -2199.2 166128.1 15利润合计（万元）156114.4 26793.4 0.0 0.0 -16779.6 166128.1 第一部分 项目基本情况 一、宗地位置及四至1、地理位置与区位关系本项目地处xxx区花乡xxx村，xxx以南800米，xxx路东侧、xxx路北侧，属于xxx区城乡一体化建设工程中的重点旧村14、改造项目。地块形状规则，周边市政条件较好，有利于后期规划建设。地块距离我公司已开发的xxx项目以及地铁9号线xxx科技园站均不到2公里, 未来地铁房山线北延线xxx路站近在咫尺。随着xxx路改造工程以及万寿路南延线的通车，地块周边道路交通将更加便捷。同时，项目临近的xxx医院和xxx将于20xx年年底建成并投入使用，届时将极大地完善区域生活配套，进一步提升地块价值。2、用地范围与四至宗地位于xxx区花乡地区内，南四环西路以南。地块四至范围是：西至xxx路，南至xxx路，北至xxx小区，东至规划小区路。二、地块现状及交地条件1、宗地现状该宗地目前为净地，四至边界完整，地形平坦。北侧和西侧为现状小15、区。2、交通状况宗地周边道路交通体系已非常成熟。高速通道有：京开高速（大广高速）、京港澳高速。主干路网有：三环路、四环路、五环路。支线路网主要包括xxx路、芳菲路、xxx路以及建设中的万寿路南延线、xxx路。项目东距南苑机场13公里，北距北京南站9公里，距9号线郭公庄站不到2公里。具备良好的对外交通条件。3、现状生活配套学校：xxx大学、北京十二中、北京八中怡海分校。医疗：xxx医院、xxx医院（预计2017年建成并投入使用）。酒店餐饮：xx等。商业：xxxxx以及正在建设的日本永旺城南购物中心等。银行：中国银行总部基地支行、交通银行xxx东路支行等。休闲娱乐：世界公园、北京汽车博物馆、花乡世16、界名园、东方夏威夷等。4、大市政配套本宗地块的大市政配套十分完善。道路、供水、雨污水排放、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热设施齐全。三、用地性质与规划指标项目用地性质为居住用地，项目建设用地面积共计155676平方米（约233.5亩），计容面积为418693平方米。其中一期地块（编号1516-0665）居住用地面积74960平方米（约112.4亩），容积率2.8，地上建筑面积为209888平方米；一期配建托幼用地（编号1516-0664）面积为8600平方米，（约12.9亩），容积率0.8，地上建筑面积为6880平方米；二期（编号1516-0666）居住用地面17、积72116平方米（约108.2亩），容积率2.8，地上建筑面积为201925平方米。根据挂牌文件,该地块需配建163300平方米“限价房”及122600平方米“自住型商品房”第二部分 整体形势及区域市场分析一、当前整体经济形势及房地产市场分析目前对国家整体经济形势及房地产市场众说纷纭，没有统一的观点，我们通过分析，对当前房地产形势认识如下：1、国家中长期宏观形势将保持政治清明、经济繁荣国家宏观经济将长期保持稳定发展。国家新一届领导人反腐倡廉及对经济发展方式的调整，都是为了实现我国长期发展的政治清明和经济繁荣。2、城市化进程及户籍制度改革为房地产发展提供深层次动力中国的城市化进程并未终结。决定18、中国房地产行业长期发展的深层次因素并未发生任何根本性改变。户籍制度改革将助推新型城镇化。3、货币被动超发必然带动生产要素及资产价格上涨央行被动发行货币将直接导致钢筋、水泥、木材、人工等生产要素价格的上涨，最终导致房地产等资产价格被动上涨。货币的超发使得房地产成为一个天然的投资避风港。同时，利率市场化的推行势必改变商业银行经营策略，未来优质房企取得低成本贷款更加容易，房地产行业格局将进一步洗牌，行业内的整合将会明显加剧，预计龙头开发商市场占有率将以更快的速度提高。4、目前房地产市场处于高速发展期向稳定发展期的主动短期调整阶段中国房地产市场尚处于高速发展期向稳定发展期过渡阶段，潜在住宅需求仍非常旺19、盛，当前的形势是市场的主动调整，时间不会太长，幅度也不会太大。5、人口红利将使刚需及改善性需求成为长期需要未来居民住房消费热点仍以“有房住”刚需和“住好房”改善型住房为强力增长点。伴随着全国主要大中城市“二胎政策”的放开和实施，人们居住、改善居住条件的动力仍然强劲，人口流向也没有出现显著的宏观拐点。展望未来，中国住房需求市场正在从有房住向住好房过度，随着国内居民生活水平的整体提升，居民的居住质量的要求也会不断上升，未来自住型住房需求和改善型住房需求将发展成为两大需求并驾齐驱的发展格局。6、应把握土地获取时机获取核心城市的优质地块中国房地产市场尚处于高速发展期向稳定发展期过渡阶段，潜在住宅需求仍20、非常旺盛，当前的形势是市场的主动调整，时间不会太长，幅度也不会太大。通过以上分析，我们应该怎么做？一是应该坚定房地产长期发展信心，二是目前调整期是获取土地的良好时机。我们应该拿地，但在什么地方拿地？拿什么类型的土地尤为重要。 应该在一线城市获取土地短期来看，受制于中小城市吸附力较差的现状，落户政策的放开并不会改变人口集中流向特大城市及大城市的趋势，对房地产市场影响甚微。对于一线城市来说，“强者愈强”的马太效应优势累计将会吸引更多优势资源导入，优势富集的循环往复将一线城市与其他城市的差距拉大。反映在房地产市场上，一线城市房价与其他城市的差距也在扩大。 以刚需和改善型住宅用地为主未来居民住房消费热21、点仍以“有房住”刚需，和“住好房”改善型住房为强力增长点。中国住房需求市场正在从有房住向住好房过度，随着国内居民生活水平的整体提升，居民的居住质量的要求也会不断上升，未来自住型住房需求和改善型住房需求将发展成为两大需求并驾齐驱的发展格局。故我们获取土地类型也应该以刚需和改善型住宅为主。二、区域宏观经济环境分析1、项目所在区域概况xxx区位于北京市西南部，所辖面积305.87平方公里,在城六区居第三位，其中平原面积约224平方公里。全区呈东西狭长形，东西相距35公里，南北最宽处14公里。永定河自北而南由石景山流经本区进入大兴区，长约15公里的河段，将xxx区分为东西两部。截至2013年末数据，全22、区常住人口226.1万人，比上年末增加4.7万人；其中常住外来人口85万人，占常住人口的比重为37.5%。本项目紧邻xxx科技园，周边已形成了北京最大的花卉交易中心、农副产品批发市场、物流集散中心、汽车交易中心等多个产业集散地，是xxx区近年来最重要的经济增长点之一，市政配套较为完善，交通便利，土地供应总量较少，地块的稀缺价值明显。2、区域未来发展规划“十二五”时期是xxx实现科学发展和强势崛起的关键时期，是以加快转变经济发展方式为主线，努力建设高端产业聚集区、金融创新实验区、城乡统筹示范区、生态宜居示范区，全力打造首都建设中国特色世界城市新空间，实践“人文北京、科技北京、绿色北京”新名片的重23、要阶段。xxx区依托北京南站、北京西站等高铁枢纽，开发建设服务业综合体，在丽泽桥、六里桥、马家堡、科丰桥等环线与城市主干路的交通节点，建设若干“金十字”专业聚集区，集中开发高端商务楼宇，重点培育科技研发、金融服务、综合商业、商务酒店、文化娱乐等生产性和生活性服务业，打造面向都市、服务市民的城市环线都市产业带。规划重点强调提升xxx科技园东区以及丽泽商务区的建设，集中建设一批高质量的商务办公、星级酒店以及配套商业项目，吸引新兴金融机构、商务总部、高品质居住区等要素聚集。xxx区未来定位非常明确，即为综合服务性城区。依托xxx科技园（总部基地）、丽泽商务区、花乡花卉批发基地，助推经济发展。着力完善24、市政基础设施建设，加大政策扶持力度使得xxx区进一步改变其原来相对落后面貌，使得区域整体形象和宜居水平得到提升，引发区域内居住环境的改善，促进全区房地产市场健康稳定的发展。3、区域宏观经济发展情况：根据xxx统计信息网公布的2013年统计公报显示，xxx区2013年实现地区生产总值1007.8亿元，比上年增长9.1%。其中，第一产业增加值1.2亿元，增长7.3%；第二产业增加值235.1亿元，增长10.7%；第三产业增加值771.5亿元，增长8.6%。全区完成地方公共财政预算收入76.9亿元，比上年增长12.2%。全区地方公共财政预算支出148.5亿元，比上年增长4.3%。按常住人口计算，全区25、人均地区生产总值达到45041元（按年末汇率折合7388美元），比上年增长6.9%。全年城镇居民人均可支配收入37886元，比上年增长10.8%。年末全区金融机构各项存款余额4761.3亿元，比上年末增长5.1%；其中储蓄存款2316.5亿元，增长7.7%。4、区域固定资产以及房地产投资情况：2013年xxx区完成固定资产投资752亿元，比上年增长13.9%。分城乡看，城镇投资730.3亿元，比上年增长11.8%；农村投资21.7亿元，增长2.1倍。分产业看，第一产业投资3.4亿元，比上年下降77.5%；第二产业投资23.9亿元，下降49.9%；第三产业投资724.8亿元，增长21.3%。全年26、完成房地产开发投资444.2亿元，比上年增长23.8%。其中，住宅投资203.1亿元，增长22.1%；商用办公楼投资88.7亿元，增长17.9%。5、全市宏观经济运行情况：根据北京市统计局发布的最新数据，2013年全年实现地区生产总值19500.6亿元，比上年增长7.7%。其中，第一产业产值161.8亿元，增长3%；第二产业产值4352.3亿元，增长8.1%；第三产业产值14986.5亿元，增长7.6%。北京市近五年宏观经济指标年度2009年2010年2011年2012年2013年GDP（亿元）1215314114160001780119500人均GDP（元）70452 75943 8165827、 87091 92210 固定资产投资总额（亿元）48585494591164637032房地产投资总额（亿元）23382901303631533483人均可支配收入（元）2673829073329033646940321住宅用地成交楼面均价（元/平方米）57247320508764849670商办用地成交楼面均价（元/平方米）46856846794969329343按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到93213元（按年平均汇率折合15052美元）。全市完成地方公共财政预算收入3661.1亿元，比上年增长10.4%。全年完成全社会固定资产投资7032.2亿元，比上年增长8.8%。全年完成房28、地产开发投资3483.4亿元，比上年增长10.5%。其中住宅投资1724.6亿元，增长5.9%；写字楼投资611.7亿元，增长59%；商业、非公益用房及其他投资1147.1亿元，增长0.6%。全年新建收购保障性住房16.2万套，竣工8.5万套，配租配售4.7万套。三、区域内近期出让的住宅用地分析近三年来xxx区住宅用地供应量较为稀少，导致楼面地价屡创新高。2013年至今，xxx区共成交9宗含住宅用地性质的土地，土地出让金共计277.58亿元，供地面积67.69万平方米，规划建筑面积162.68万平方米。本地块周边住宅用地成交信息表成交时间地块名称建设用地（平方米）规划建面（平方米）成交价格（万29、元）成交楼面价（元/平方米）配建情况预估商品房楼面地价（元/平方米）预估销售价（元/平方米）受让方2013/7/3夏家胡同R2类居住用地273687663017700023098公租房38000，回购价8000元/3954775000懋源地产2014/2/13卢沟桥乡西局村旧村改造一期7005522020135700021480无偿还建107100商业，配建限价商品房54000，销售限价21000元/4783380000龙湖地产2014/2/20卢沟桥乡西局村旧村改造二期59580.4617053549580029073无偿还建商业42900，配建限价商品房50000，销售限价21000元/530、500285000泰禾地产四、区域房地产市场竞争环境分析1、北京市商品住宅市场供需情况分析本报告针对北京市近五年（2009年至2013年）商品住宅市场的供应及成交情况进行了统计分析。从数据来看，近年来全市商品住宅供应面积处于持续下滑的态势，2013年全市商品住宅批准上市面积为594万平方米，仅为2009年上市面积（946万平方米）的62.7%；供应量的减少直接导致市场出现供不应求的状态，除2011年受到政策调控的影响，楼市进入了阶段性的观望期，其他各年的成交面积均高于当年供应面积。在全市成交价格层面，北京市近五年商品住宅销售价格呈显著上涨的态势，价格年均涨幅达11.26%，位于全国首位。20131、3年全市商品住宅成交均价为24175元/平方米，较2012年上涨12%。2009年至2013年北京市商品住宅销售情况表时间销售套数(套)销售面积(万平方米)销售价格(元/平方米)销售额(亿元)批准上市套数(套)批准上市面积(万平方米)供销比2009年1434591694154652620833839460.62010年874771045189761984855329780.92011年58603706216461527650438131.22012年938861124217722447674278320.72013年78717940241752273501665940.6数据来源：中房指数系统32、数据库2、xxx区商品住宅市场供需情况分析2009年至2013年xxx区商品住宅销售情况表时间销售套数(套)销售面积(万平方米)销售价格(元/平方米)销售额(亿元)批准上市套数(套)批准上市面积(万平方米)供销比2009年10790118145191727435780.72010年514855220271222677270.52011年345242242691013105501.22012年437251273301384545511.02013年481957296821682241280.5数据来源：中房指数系统数据库xxx区近年来商品住宅成交量较为稳定，除2009年成交面积达到118万平方米33、的高峰点，之后几年成交量保持在50万平方米左右。在供应量上，2009年、2010年以及2013年的市场供应量都远低于当年的成交面积，特别是2013年，供销比甚至低至0.5。尽管2013年至今大量政策性住房以及限价商品房入市，但从市场数据分析，仍难以满足市场实际所需，大量购房者仍然看中xxx区在城六区中，房价相对较低且交通便利、配套成熟的优势。在成交均价方面，xxx区近五年涨势十分明显，年均价格涨幅达21%。由于2010年xxx区供给量较前一年大幅萎缩，区域价格呈跳跃性增长，2011年至2013年xxx区涌现出多个大品牌开发商住宅项目，加之地铁9号线、4号线、10号线的开通运营，区域住宅成交价快34、速上升。3、地块周边重点在售项目销售情况 紫辰院紫辰院位于西四环中路112号，西三环至西四环间，占地11.1万平方米, 总建面14.6万平方米。涵盖独栋别墅、联排别墅、平层大宅、高端商业等多重业态。别墅与高层皆采用全石材干挂外立面，6万平方米园林。紫辰院签驻重点名校北京十一学校，凡业主子女均能享受名校的优质教育。社区拥有3000平方米五星级休闲商务会所和5000平方米下沉式运动会所，引入著名的凯莱物业管理公司，提供通过金钥匙认证的管家式顶级物业服务。项目名称紫辰院开发商北京嘉园京大房地产开发公司占地面积111000平方米建筑面积146000平方米容积率2.0产权年限70年装修情况精装修，80035、0元/平方米建筑楼层21-22层板楼，一梯2户主力户型112平方米二居-350平方米四居销售均价65000-70000元/平方米均价67000元/平方米去化速度月均19套 京投银泰万科西华府项目位于xxx区，紧邻西四环9号线郭公庄站，由北京市基础设施投资有限公司、北京京投置地和万科三家打造。建筑面积约70万平方米，是北京首个地铁车辆段上盖综合体，配有约10.8万平方米的公建，包括写字楼、主题商场等，主推135-200平方米三居至五居户型。项目名称京投万科西华府开发商北京京投银泰置业占地面积230000平方米建筑面积700000平方米容积率2.7产权年限70年装修情况精装修建筑楼层17-21层板36、楼，两梯3户主力户型115平方米-138平方米三居销售均价41000-45000元/平方米均价42000元/平方米去化速度月均490套（开盘售罄） 中海九号公馆中海九号公馆，位于xxx区总部基地东区北侧，距离地铁9号线郭公庄站仅500米，项目包括城市别墅及高端平层府邸，其中平层府邸主力户型面积为140平方米两居、172平方米三居室、180平方米和213平方米四居室。项目平层产品二手房源价格为51000-54000元/平方米。项目名称中海九号公馆开发商北京中海豪景房地产开发公司占地面积348000平方米建筑面积280000平方米容积率0.8产权年限70年装修情况精装，标准5000元/平方米建筑楼37、层18-22层板楼，一梯1户主力户型172平方米三居室、180-213平方米四居室销售均价二手房价格51000-54000元/平方米，历史最高点曾达到59000元/平方米。目前二手房均价52000元/平方米去化速度2013年年初实现全部售罄 中海苏黎世家中海苏黎世家位于南四环外1.5公里，紧邻xxx总部基地，占地3.7万平方米，总建筑面积为4.7万平方米，绿化率30%。采用高低错落、局部退线的建筑模式，将建筑与园林景观有机融合。户型设计以90平方米-96平方米精致两居、130平方米三居为主，并配以少量55平方米-60平方米的实用一居小户型。项目名称中海苏黎世家开发商北京中海豪景房地产开发公司占38、地面积37000平方米建筑面积50000平方米容积率2.1产权年限70年装修情况精装建筑楼层11-15层板楼，一梯2户-3户主力户型130平方米三居、90平方米-96平方米两居销售均价二手房价格47000-50000元/平方米目前二手房均价48500元/平方米去化速度2013年下半年售罄五、结论xxx区近五年商品住宅成交均价涨幅高达21%。本地块所属区域供应量较少，导致现有商品住宅产品一直处于供不应求的状态，成交均价大幅上涨。区域内吸引了包括万科、金隅、中海等多家品牌房企的进驻，产品多为中高端住宅项目。第三部分 项目整体规划及定位一、初步规划设计思路本地块地势平坦，边界清晰。在规划指标层面，容39、积率适中，适宜打造宜居舒适型住宅产品，考虑到需要配建一部分政策性住房，故在整体规划设计上，将商品房和政策性住房通过绿化、道路以及半封闭式围墙进行分隔，保证商品住宅的私密性。在建筑风格上采用目前市场较为受欢迎的新古典主义风格或现代简约风格，采用高层板式住宅设计，充分满足户型的空间利用率和采光。二、项目整体定位1、形象定位借助中国中铁的品牌价值，打造南城高品质升级住宅产品，带动区域居住价值凸显，挖掘周边区域产业高端居住人群的置业需求，打造南城的样板住宅项目。中国中铁xxx幸福花园2、客户定位 核心客户：北京市南部城区以及西南远郊寻求居住品质升级的中高收入阶层客群 重要客户：来自临近周边商务区（丽泽40、商务区、总部基地等）的客群。 潜在客户：由便捷交通和路网引导而来的其他区域新客群。 3、产品定位 项目产品系的选择根据宗地规划限制条件以及区域商品住宅市场供需特征、价格水平，在保证满足开发条件的基础上提升产品的软硬件品质。建议本项目住宅产品采取“xxx花园”产品系列，商品房考虑精装修，规划为小高层板楼，错落排布，最大限度满足采光和通风条件；政策性住房规划为塔楼。 项目产品及面积配比本项目所打造的住宅产品应在满足宜居性、舒适性的基础上，最大限度地包容潜在客户群体，规划合理的户型面积，从而控制好总价。 商品住宅总建筑面积110913平方米，共规划22-23个单元，总层数不超过16层，层高控制在3.41、3米以内。户型包括8090平方米舒适型两居，95100平方米紧凑型三居，110平方米130平方米舒适型三居，少量140155平方米全功能四居。 限价房总建筑面积163300平方米，共规划12-13个单元，约容纳2100户，户均面积77.4平方米，总层数不超过28层，层高2.7米。 自住型商品房总建筑面积122600平方米，共规划8-9个单元，约容纳1500户，户均面积81.3平方米，总层数不超过28层，层高2.7米。4、价格定位 市场比较法本部分主要依据地块周边在售住宅项目的地段、品牌、定位、产品户型、配套、绿化、销售价格、区域认可度等几项重要因素进行加权评分计算，得出本项目当前时点的销售均价42、。项目名称御鑫阁西华府苏黎世家九号公馆总部公馆紫宸院目标地块因素在售均价430004200048500520005000067000项目权重/评分因素权重10%10%25%25%10%20%开发商品牌5%1051001051059095100地段价值20%102105100100100115100周边社会环境15%100105105105105110100周边自然环境5%100100100100100100100整体规划及园林5%95901059085115100产品户型15%951051059080110100赠送价值5%1001001009595105100项目自身配套10%100115143、00100100105100物业服务水准10%1051001009595105100区域知名度10%951101159085100100加权后总分值99.65104.5103.597.2594.25107.75100加权后基准价格(元/平方米）42850 43890 50198 50570 47125 72193 59115 市场比较法结论：根据周边重点在售的竞品项目与本案的加权比较，初步判断本项目当前时点的销售价格为59115元/平方米。 区域商品住宅销售情况：由上图数据可知，xxx区近五年价格涨势明显，年均价格涨幅达21%，且2013年呈现出较为明显的供不应求。 区域潜在供应项目情况：从244、013年至今，xxx区成交的夏家胡同地块、西局旧村改造一期、西局旧村改造二期等居住用地，楼面价格屡创新高，而这些地块的商品房将于未来的1-2年进入市场，业内预期以上几个项目加上建安成本、资金成本、管理费用、销售费用等开发成本，销售单价至少达到7万元以上。项目名称xxx花乡夏家胡同开发商懋源地产占地面积27368建筑面积76630容积率2.8产权年限70年预估商品房楼面地价39547元/预计入市价格75000元/项目名称xxx西局旧村改造一期开发商龙湖地产与盟科置业占地面积70055建筑面积220201容积率3.14产权年限70年预估商品房楼面地价47833元/预计入市价格80000元/项目名称45、xxx西局旧村改造二期开发商泰禾地产占地面积59580建筑面积170535容积率2.86产权年限70年预估商品房楼面地价55002元/预计入市价格85000元/ 初步定价本项目距南四环仅2公里，未来“xxx”购物广场将落户于此，xxx医院的南迁也将极大提升南城医疗水平，加之本项目紧邻xxx科技园，中高收入人群较多，将助推项目实现较高的价值和价格。我公司保守估计：商品住宅开盘价格为61700元/平方米（销售均价为73879元/平方米）。商业开盘价格为80000元/平方米（销售均价为86623元/平方米）。限价商品房的销售价格为17000元/平方米。自住型商品房的销售价格为29000元/平方米。地46、下车位的销售价格为380000元/个。三、项目SWOT分析1、优势（Strengths） 项目临近xxx科技园东区（总部基地三期）和北京最大的花卉交易中心、农副产品批发市场、汽车交易中心等多个产业集散地，人流、物流、资金流充裕，是xxx乃至南城最重要的产业经济中心。 项目紧邻京开高速路、南四环以及万寿路南延线，通过支线路网可快速通往三环路和五环路等城市主干路；距离南苑机场和北京南站的车程均在40分钟内，道路交通非常发达；同时地铁9号线位于项目西侧，区位优势明显。 项目周边大型购物中心、医院、学校、餐饮、休闲娱乐生活配套设施较为完善。 中国中铁世界500强的企业的品牌号召力，以及北京xxx、xx47、x广场在区域内的知名度，为项目奠定了较好的市场形象和客群基础。2、劣势（Weaknesses） 本地块所属区域周边正在形成具有规模的高端居住氛围。3、机会（Opportunities） 城市核心区域住宅用地供应十分稀缺，随着市政配套设施以及生活配套的升级，大品牌开发企业不断进驻，区域以及本地块价值凸现。 项目所在区域市场土地供应和商品房供应稀缺，近年来需求旺盛，供需矛盾严峻；现阶段周边竞品项目所剩房源较少，价格持续上涨。 区域周边完善的产业规划和成熟的产业链条，聚集大量的中高端收入人群，为项目销售过程中寻找客群指明了方向。 近期区域内成交地块的楼面地价已经超过目前商品房销售价格，未来四环边商品48、住宅楼面地价仍将呈现大幅上涨。4、威胁（Threatens） 抑制商品住宅价格快速上涨的调控政策持续影响住宅市场，限购令使一部分支付能力强的外阜客户被拒之门外。优势（Strengths)劣势(Weaknesses)周边有多个产业聚集地；道路交通、轨道交通均较为完备；周边生活配套设施齐全，花乡奥莱，xxx医院；北京xxx、xxx广场在区域内的知名度。本地块将配建一定比例的政策性住房。机会(Opportunities)威胁(Threatens)四环边缘位置住宅地块的绝对稀缺性；区域内品牌开发企业逐渐进驻，带动升级；周边在售房源和二手房价格持续上涨；成熟的产业链条聚集大量中高收入人群。北京市政府针对49、商品住宅的限购政策持续抑制外阜客户的购房需求。四、结论 在目前的市场环境下，开发北京的房地产项目是较为稳健的选择。 项目所在区域目前是城市核心区域，随着南城发展计划逐步落实，区位价值及未来的发展潜力逐步凸现，区域发展需要标杆性的范本项目引领区域的居住水平升级，打造南城的居住标杆，满足区域中高端收入人群的居住需求，对于本项目而言是一个契机。 本项目体量适中，考虑其项目价值的实现以及区域价值，应以满足中高端人群的高品质住宅为主力方向，以居住的舒适度、便利性以及国际性的居住理念提升居住水平，树立南城的居者身份感。 中国中铁作为建筑业的领军企业，具有较高的市场美誉度，是工程质量、工程进度实现的保障，同50、时通过在首都不断打造高品质口碑楼盘，提升中铁房地产开发营销领域新契机。 南城是现阶段城市发展的重心，是房地产市场发展的焦点，我公司作为国资委旗下的16家以房地产为主业的央企之一，在不断发展壮大的历程中，本着回馈社会、实现突破的精神，提高集团公司的市场美誉度及口碑，良性发展，打造老百姓的口碑品牌，实现双赢。第四部分 项目开发实施计划一、开发策略和进度1、开发策略根据地块规划条件及区域内竞品项目的销售速度，考虑合理的开发建设成本及次序，采用品质较高的板楼产品类型，做好与政策性住房产品的区隔，进行差异化开发策略。2、总体开发进度安排由于项目体量适中，主力客群以项目周边地缘性中高端客户为主，在产品打造51、及总价控制方面根据区域市场特点合理拟定，结合推售策略、市场销售情况、项目的定位以及项目后期开发销售需求等因素，拟定项目从获取土地至售完的时间为4.5年。项目销售期为4年。其中2016年为项目品牌营销+强销入市阶段，强化xxx品牌形象和项目品质口碑， 2017年-2018年为价值提升续销期，释放产品附加值并推出更新产品，2019年上半年为尾盘销售期。计算期项目2015年2016年2017年2018年2019年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年开发进度10%12%10%20%20%10%10%8%100%销售进度10%10%10%10%20%20%20%100%项目开发重要52、节点： 时间开发节点2015年2016年2017年2018年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年签订土地出让合同1月取得建设用地规划许可证5月取得国有土地使用权证4月取得建筑工程规划许可证7月取得建筑工程施工许可证9月取得商品房预售许可证5月项目开盘6月项目主体结构封顶5月项目综合竣工验收3月取得竣工备案表6月到达入住条件9月二、成本控制策略规划设计阶段：每一阶段都要求设计单位出具设计概（预）算，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，由成本部门审核后，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段设计。由设计、工程、预算人员组成联合小组，对施工图的技术经济性方案进行会53、审，提出书面审查意见及优化方案，并督促设计院进行修正，进行设计优化。 招标采购阶段：主体施工单位的选择，根据有关规定必须采取公开招标方式进行，选择整体实力强的施工单位。甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，对主要设备和大宗建材采购上采用招标方式，从而有效控制采购成本。施工阶段：对施工组织设计的审查，要对隐含可能发生索赔的地方进行重点审查。现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理，现场签证按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了。同时要有效控制设计变更的发生，避免盲目变更。竣工结算阶段：在最短的时间内完成结算资料的收集整理，及54、时办理结算。三、项目开发运作模式项目拟由xxx房地产公司联合基金公司共同成立“合资公司”摘牌（xxx房地产公司占20%-49%，最终股权比例视谈判情况确定），摘牌后再成立“项目公司”运作。本项目开发运作的人力资源由xxx房地产公司负责管理与实施。第五部分 项目可行性经济分析一、测算前提1、基准收益率的确定基准收益率根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关内容，同时考虑到资金成本，机会成本，风险报酬率，通货膨胀率等影响因素，综合确定为10%。2、利率的确定本地块除竞买保证金外的后期土地成本由基金公司支付，约72.94亿元，按年利率10%计算；银行借款43.66亿元，按照银行贷利率6.15%55、计算。3、税费计量标准及分摊 营业税金及附加：应纳税额=企业营业收入（项目销售回款）*5.65% 土地增值税采取当年预征，最后一年汇算清缴的征税方式进行纳税。当增值额/扣除额:50%，按增值额的30%计征。当增值额/扣除额:50%100%，按增值额的40%-扣除项目的5%。当增值额/扣除额:100%200%，按增值额的50%-扣除项目的15%。当增值额/扣除额:200%，按增值额的60%-扣除项目的35%。政策性（保障性）住房暂不收取土地增值税。 企业所得税采取当年预征，每年汇算清缴的征税方式进行纳税。应纳税额 = 企业利润总额 25%预征额 =销售收入 （地区平均房地产企业利润率15%-营业56、税及附加税率5.65%-土地增值税预征税率2%）25%二、测算结果1、地价指标表地价指标表计容面积(平方米）418693.0 综合楼面地价（元/平方米）21842.4 土地合同价款（万元）914527.3 分业态楼面地价业态商品住房商业限价商品房自住商品房地下车位可售面积（平方米）110358.4 15000.0 162483.5 121987.0 76300.0 单位土地价款（元/平方米）37449.5 43615.0 11481.8 20433.1 200.0 2、项目各项经济指标项目总体经济指标数值总投资（万元）1315252 营业成本（万元）1282091 总成本（含税）（万元）14957、1947 总收入（万元）1658075 销售净利润率（%）10.02%资金峰值（万元）995354 利润总额（万元）221504 净利润（万元）166128 自有资金（万元）222649 自有资金内部收益率（%）19.28%自有资金静态投资回收期（年）2.41 全投资静态投资回收期（年）3.60 全投资内部收益率（%）14.66%三、资金来源与筹措方式预计项目资金峰值99.5亿元，需占用自有资金22.3亿元。前期土地支出约21.5亿元（占土地起始价70.7亿元的30%），由中铁建工集团与xxx房地产公司共同筹集；后期所需土地支出由基金公司筹集(表外融资)。项目达到贷款条件前的开发资金由xxx房58、地产公司筹集，后期开发建设资金通过银行借款和销售回款解决。四、项目融资方案1、融资形式根据国有产权交易的相关规定，为方便将来拿地后股权的交易和资金的进出，xxx房地产公司与某股权投资基金管理公司共同成立一家合资公司，xxx房地产公司预计占该公司20%-49%的股权，最终股权比例视谈判情况确定。若未能取得本地块土地使用权，则公司注销。如取得土地后需要基金的介入，则以新注册成立的合资公司为平台进行融资。2、合作模式如未来需要基金公司的资金，xxx房地产公司和基金公司按照最终谈判确定的出资比例进行出资，在项目的开发过程中，我公司负责开发经营事务，基金公司不参与项目管理和运作。3、投资回报基金公司按照59、其出资额，以年利率10%获取投资回报，最终回报率视谈判情况确定。五、盈亏平衡性分析1、商品住宅销售面积盈亏平衡分析经过计算，当本项目商品住宅的销售面积达到82159平方米，即销售率达到74.45%时，本项目即可收回全部成本。2、销售价格盈亏平衡性分析经过测算，商品住宅的保本售价为55000元/平方米。配套商业的保本售价为63855元/平方米。六、敏感性分析总成本/净利润（亿元）变化率149 157 164 172 商品住宅销售单价（元/平方米）商业（元/平方米）05%10%15%73879 80000.00 016.619.15 1.69 -5.77 70185 76000.00 -5%11.60、89 4.43 -3.03 -10.49 66491 72000.00 -10%7.16 -0.30 -7.76 -15.22 62797 68000.00 -15%2.43 -5.03 -12.49 -19.95 59103 64000.00 -20%-2.29 -9.75 -17.21 -24.67 说明：1. 上述计算的基础是以21842元/平方米的综合楼面地价，即以914527万元的土地合同价款获取该宗土地使用权，同时须配建限价房163300平方米，自住型商品房122600平方米。2总成本包括总投资和税金两部分。3加粗数据为可研报告中的指标。有底纹的数据是净利润为正的情况。七、结论经过61、测算，项目预计2017年6月底现金流正平衡；2018年9月底累计利润为正。项目销售净利润率10.02%，自有资金内部收益率19.28%，全投资内部收益率14.66%，测算经济指标符合股份公司的投资要求。第六部分 风险分析及防范风险本宗地属于北京市目前较为稀缺的四环边缘住宅用地，规划条件较为理想，周边交通便利配套成熟，区域房价水平较高且市场处于供不应求的状态，适宜打造高品质高价格宜居型产品。我公司预计该地块将吸引多家知名房地产企业参与挂牌和竞拍。如果在土地摘牌环节竞争激烈，我公司有可能以接近最高可承受楼面地价获取该地块，土地成本大幅度增加，从而导致商品房售价增加；后期如果房地产市场遭遇房产税和不62、动产登记管理制度的影响，项目的销售速度和回款速度都将放慢，影响项目现金流和收益指标。防范措施积极与地方政府及土地交易主管部门沟通，及时获取地块上市信息，争取有利的竞争环境。结合我公司多年的住宅项目开发经验，借助北京xxx和xxx广场在xxx区的成功开发及品牌号召力，抓住市场机会，详细深入地进行市场调研和市场监控，了解目标客群需求动向，打造具有市场竞争力以及高附加值的产品，贴合目标客群的置业需求。同时加大销售力度和增强回款速度，减少风险发生概率。第七部分 结论1、地块价值十分稀缺，区位优势明显，升值潜力大本项目位于xxx以南800米，距离我公司开发的北京xxx和地铁9号线xxx科技园站不到2公里63、，区域道路交通便利，配套较为成熟，周边已形成了北京最大的花卉交易中心、农副产品批发市场、物流集散中心、汽车交易中心等多个产业集散地，是xxx区近年来最重要的经济增长区域之一，区位优势十分明显。近年来，地块所在区域的土地供应量较少，但商品住宅市场需求较为旺盛，万科、中海、金隅等多家品牌房企已经进驻该区域，使得本地块成为北京城区内十分稀缺的优质地块。3、项目有着较高的规模效益，同时符合集团房地产业务发展战略要求该项目的实施将成为我公司进驻北京商品住宅市场的首个项目，具有里程碑式的意义，尽管本地块要求配建较大比例的限价房和自住型商品房，但由于本项目体量较大且限价房和自住型商品房回款速度较快，将为我公64、司带来较大的规模效益，为公司今后在一线城市房地产市场的发展带来了巨大的推动作用，同时本项目的开发也符合集团发展战略要求和股份公司的投资要求。4、经济上具备可行性预计项目总投资1315252万元，项目资金峰值995354万元，需占用自有资金222649万元。含税总成本1491947万元，总收入1658075万元，利润总额221504万元，净利润166128万元，销售净利润率10.02%。项目预计2017年6月底现金流正平衡；2018年9月底累计利润为正。项目自有资金内部收益率19.28%，全投资内部收益率14.66%，测算经济指标满足股份公司的投资要求。附 表附表1：用地与规划指标表项目名称北京65、花乡xxx村项目地址北京市xxx区花乡黄土岗村南，新发地村西侧，郭公庄村以东总占地面积155675.9 建筑用地面积155675.9 总建筑面积494993.0 计容积率面积418693.0 建筑密度21%绿地率35%不计容积率面积76300.0 容积率幼儿园0.8；住宅2.8建筑高度100.0 m产品构成占地面积产品比例建筑面积可售面积层高层数户均面积单元数户数可售建筑商品住房6897.4 27%110913.0 110358.4 3.3 16 100.3 23 1100 商业7500.0 4%15000.0 15000.0 5.4 2 0.0 0 0 限价商品房5803.0 40%163366、00.0 162483.5 2.7 28 77.4 13 2100 自住商品房4356.7 0%122600.0 121987.0 2.7 2881.3 9 1500 小计24557.06 0.70 411813.00 409828.94 4700 配套建筑物业用房0.0 200.0 0.0 成本核算说明1.商品住宅设计为板楼，2梯3户 幼儿园8600.0 6880.0 0.0 2.限价房设计为塔楼，2梯6户小计8600.00 0.00 7080.00 0.00 3、商品房车位地下配比为1:1车位数建筑面积可售面积备注4.车位按35平米/个计算停车地下车位0.0 2180 76300.0 7667、300.0 5、物业用房设置在保障性住房1层小计0.0 2180 76300.0 76300.0 合计33157.1 494993.0 486128.9 附表2：开发进度表项目 计算期2015年2016年2017年2018年2019年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年开发进度开发比例10%12%10%20%20%10%10%8%100%土地开发成本开发前后期准备费建筑安装工程费工程配套设施建设费基础设施建设费开发间接费（不含资本化利息）不可预见费销售费用附表3：成本估算表科目代码成本科目原始指标工程量单价建筑面积单位成本（元/平方米）可售面积单位成本（元/平方米）合计(68、万元)商品住房商业限价商品房自住商品房地下车位商品住房商业限价商品房自住商品房地下车位建筑面积（平方米）110913.0 15000.0 163300.0 122600.0 76300.0 *488113.0 可售面积（平方米）*110358.4 15000.0 162483.5 121987.0 76300.0 486128.9 01土地成本38380.2 45523.5 11767.1 20940.9 200.0 38573.0 45523.5 11826.2 21046.1 200.0 944389.1 01.01土地取得成本38380.2 45523.5 11767.1 20940.969、 0.0 38573.0 45523.5 11826.2 21046.1 0.0 942863.1 01.01.01土地合同价款土地价款418693.0 21842.4 37262.3 43615.0 11424.4 20331.0 0.0 37449.5 43615.0 11481.8 20433.1 0.0 914527.3 01.01.02契税土地价款914527.3 3%1117.9 1308.5 342.7 609.9 0.0 1123.5 1308.5 344.5 613.0 0.0 27435.8 01.01.99其他费用土地价款0.0 600.0 0.0 0.0 0.0 0.070、 600.0 0.0 0.0 0.0 900.0 01.02地下车库补交土地出让金土地价款76300.0 200.0 0.0 0.0 0.0 0.0 200.0 0.0 0.0 0.0 0.0 200.0 1526.0 02开发前后期准备费364.7 426.7 264.8 344.8 346.8 366.6 426.7 266.1 346.5 346.8 15881.2 02.01 报批报建增容费213.3 253.3 133.3 213.3 213.3 214.4 253.3 134.0 214.4 213.3 9165.0 02.01.01开发前期报建费181.7 221.7 101.771、 181.7 181.7 182.7 221.7 102.3 182.7 181.7 7624.8 02.01.01.01城市基础设施配套费总建筑面积494993.0 160.0 200.0 80.0 160.0 160.0 160.8 200.0 80.4 160.8 160.0 6563.4 02.01.01.03项目环境影响评估费建筑用地面积494993.0 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.6 3.5 3.6 3.6 3.5 173.2 02.01.01.07施工图设计文件审查费总建筑面积494993.0 4.0 4.1 4.1 4.1 4.1 4.1 4.1 4.172、 4.1 4.1 4.1 198.0 02.01.01.08消防审查费总建筑面积494993.0 4.0 4.1 4.1 4.1 4.1 4.1 4.1 4.1 4.1 4.1 4.1 198.0 02.01.01.09防雷审图、检测费总建筑面积494993.0 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 123.7 02.01.01.10工程招投标交易费建安合计156583.5 0.1%3.2 3.2 3.2 3.2 3.2 3.2 3.2 3.2 3.2 3.2 156.6 02.01.01.12放线、验线费总建筑面积494993.0 3.3 373、.3 3.3 3.3 3.3 3.3 3.3 3.3 3.3 3.3 3.3 162.4 02.01.01.99其他总建筑面积494993.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 49.5 02.01.02开发后期报建费6.2 6.2 6.2 6.2 6.2 6.2 6.2 6.2 6.2 6.2 302.6 02.01.02.01产权测量费总建筑面积494993.0 4.5 4.5 4.5 4.5 4.5 4.5 4.5 4.5 4.5 4.5 4.5 220.3 02.01.02.02档案管理费总建筑面积494993.0 1.6 1.7 74、1.7 1.7 1.7 1.7 1.7 1.7 1.7 1.7 1.7 81.2 02.01.02.03产权交易费栋19.0 550.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 1.0 02.01.02.99其他总建筑面积1.0 1500.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.2 02.01.03增容费25.4 25.4 25.4 25.4 25.4 25.5 25.4 25.5 25.5 25.4 1237.5 02.01.03.01供电增容费总建筑面积494993.0 15.0 15.2 15.2 175、5.2 15.2 15.2 15.3 15.2 15.3 15.3 15.2 742.5 02.01.03.02供暖增容费总建筑面积494993.0 10.0 10.1 10.1 10.1 10.1 10.1 10.2 10.1 10.2 10.2 10.1 495.0 02.02开工准备费34.5 34.5 34.5 34.5 34.5 34.7 34.5 34.7 34.7 34.5 1685.0 02.02.01四通一平费28.0 28.0 28.0 28.0 28.0 28.2 28.0 28.2 28.2 28.0 1369.2 02.02.01.01场地平整总建筑面积494993.76、0 4.1 4.2 4.2 4.2 4.2 4.2 4.2 4.2 4.2 4.2 4.2 203.9 02.02.01.02临水临电费总建筑面积494993.0 20.0 20.3 20.3 20.3 20.3 20.3 20.4 20.3 20.4 20.4 20.3 990.0 02.02.01.03临时道路开口、建设费总建筑面积494993.0 3.5 3.6 3.6 3.6 3.6 3.6 3.6 3.6 3.6 3.6 3.6 175.2 02.02.02临建费总建筑面积494993.0 6.4 6.5 6.5 6.5 6.5 6.5 6.5 6.5 6.5 6.5 6.5 31577、.8 02.03勘察设计费67.8 89.8 47.9 47.9 49.9 68.2 89.8 48.1 48.1 49.9 2635.9 02.03.01勘察设计费4.3 4.3 4.3 4.3 4.3 4.3 4.3 4.3 4.3 4.3 210.6 02.03.01.02初勘总建筑面积494993.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 49.5 02.03.01.03详勘、补勘总建筑面积494993.0 3.3 3.3 3.3 3.3 3.3 3.3 3.3 3.3 3.3 3.3 3.3 160.9 02.03.01.04地形图测78、绘费项1.0 2000.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.2 02.03.02规划设计费6.7 6.7 6.7 6.7 6.7 6.7 6.7 6.7 6.7 6.7 327.2 02.03.02.01概念方案设计费总建筑面积494993.0 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 122.3 02.03.02.02详细规划方案设计费总建筑面积494993.0 4.1 4.2 4.2 4.2 4.2 4.2 4.2 4.2 4.2 4.2 4.2 204.9 02.03.03施工图设计费56.79、8 78.8 36.8 36.8 38.8 57.1 78.8 37.0 37.0 38.8 2098.1 02.03.03.01建筑施工图设计费总建筑面积494993.0 28.0 50.0 28.0 28.0 30.0 28.1 50.0 28.1 28.1 30.0 1415.0 02.03.03.02装饰设计费精装修面积2000.0 600.0 9.5 9.5 0.0 0.0 0.0 9.6 9.5 0.0 0.0 0.0 120.0 02.03.03.03景观设计费园林绿化面积122518.8 10.0 9.7 9.7 0.0 0.0 0.0 9.8 9.7 0.0 0.0 0.0 80、122.5 02.03.03.05幕墙设计费地上建筑面积33157.1 2.7 0.7 0.7 0.0 0.0 0.0 0.7 0.7 0.0 0.0 0.0 9.0 02.03.03.07给排水设计费总建筑面积494993.0 2.6 2.7 2.7 2.7 2.7 2.7 2.7 2.7 2.7 2.7 2.7 129.7 02.03.03.09电力设计费总建筑面积494993.0 5.0 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 247.5 02.03.03.10燃气设计费总建筑面积494993.0 0.6 0.6 0.6 0.6 0.6 0.6 081、.6 0.6 0.6 0.6 0.6 29.7 02.03.03.12复印晒图费总建筑面积494993.0 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 24.7 02.04工程管理费36.0 36.0 36.0 36.0 36.0 36.2 36.0 36.2 36.2 36.0 1756.4 02.04.01工程监理费总建筑面积494993.0 28.9 29.3 29.3 29.3 29.3 29.3 29.4 29.3 29.4 29.4 29.3 1429.0 02.04.02预结算编审费建安合计156583.5 5.1 1.6 1.6 1.82、6 1.6 1.6 1.6 1.6 1.6 1.6 1.6 79.9 02.04.03工程咨询费总建筑面积494993.0 4.0 4.1 4.1 4.1 4.1 4.1 4.1 4.1 4.1 4.1 4.1 198.0 02.04.05专家论证费总建筑面积494993.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 49.5 02.05其他前后期费用13.1 13.1 13.1 13.1 13.1 13.2 13.1 13.2 13.2 13.1 638.9 02.05.01市场调研费总建筑面积494993.0 2.0 2.0 2.0 2.0 283、.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 99.0 02.05.02可行性报告费总建筑面积494993.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 49.5 02.05.03投资顾问费总建筑面积494993.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 99.0 02.05.04抗震技术服务费总建筑面积494993.0 1.9 1.9 1.9 1.9 1.9 1.9 1.9 1.9 1.9 1.9 1.9 93.1 02.05.06室内空气检测费总建筑面积494993.0 2.8 2.8 84、2.8 2.8 2.8 2.8 2.9 2.8 2.9 2.9 2.8 138.6 02.05.07节能检测费总建筑面积494993.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 99.0 02.05.08水表检测费户2627.0 14.0 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 3.7 02.05.09地下管网探测费地下建筑面积76300.0 1.9 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 14.3 02.05.10招投标代理费项4.0 107125.0 0.9 0.85、9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 42.9 03建筑安装工程费3471.3 4190.7 2184.3 2194.7 4048.3 3488.8 4190.7 2195.2 2205.7 4048.3 138251.5 03.01主体建筑工程费3002.6 3251.4 1827.4 1837.8 3387.2 3017.7 3251.4 1836.6 1847.0 3387.2 116396.0 03.01.01土石方及基础工程67.7 850.7 44.6 44.6 622.4 68.1 850.7 44.8 44.8 622.4 8051.4 03.0186、.01.01土石方工程建筑面积25.0 200.7 14.3 14.3 121.1 25.1 200.7 14.3 14.3 121.1 1909.3 03.01.01.02地基及基坑支护工程建筑面积42.8 650.0 30.3 30.3 501.4 43.0 650.0 30.5 30.5 501.4 6142.1 03.01.02主体结构及粗装修工程1321.5 1961.1 1449.0 1452.6 2704.7 1328.2 1961.1 1456.3 1459.9 2704.7 79706.4 03.01.02.01主体结构工程建筑面积1176.0 1495.0 1120.0 187、120.0 2238.4 1181.9 1495.0 1125.6 1125.6 2238.4 64385.5 03.01.02.02二次砌体建筑面积81.9 65.0 71.5 71.5 65.0 82.3 65.0 71.9 71.9 65.0 3546.0 03.01.02.03室内粗装修建筑面积0.0 208.2 217.7 217.7 246.1 0.0 208.2 218.8 218.8 246.1 8413.9 03.01.02.04屋面工程建筑面积22.4 180.1 9.9 9.9 0.0 22.5 180.1 10.0 10.0 0.0 802.6 03.01.02.05户88、内防水工程建筑面积31.2 2.8 19.8 23.5 145.2 31.4 2.8 19.9 23.6 145.2 2070.2 03.01.02.99其它建筑面积10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.1 10.0 10.1 10.1 10.0 488.1 03.01.03门窗工程173.7 93.2 98.4 104.0 57.5 174.5 93.2 98.9 104.5 57.5 5387.3 03.01.03.01单元门建筑面积4.2 42.7 1.0 1.2 0.0 4.2 42.7 1.0 1.2 0.0 141.5 03.01.03.02入户门建筑面积14.689、 0.0 12.3 13.2 0.0 14.6 0.0 12.3 13.3 0.0 524.0 03.01.03.04特种门建筑面积19.1 50.5 12.5 15.1 57.5 19.2 50.5 12.5 15.2 57.5 1115.0 03.01.03.05窗、阳台门建筑面积135.9 0.0 72.7 74.5 0.0 136.5 0.0 73.1 74.8 0.0 3606.8 03.01.05公共部位装修 314.7 346.4 235.4 236.6 2.6 316.3 346.4 236.6 237.7 2.6 10773.2 03.01.04.01大堂、电梯厅、公共走道装90、修建筑面积107.1 188.3 89.6 89.6 1.6 107.7 188.3 90.1 90.1 1.6 4045.5 03.01.04.02楼梯间装修建筑面积7.8 5.6 5.1 5.1 1.0 7.8 5.6 5.2 5.2 1.0 249.1 03.01.04.03外墙保温及装修建筑面积178.3 141.1 125.0 125.0 0.0 179.2 141.1 125.6 125.6 0.0 5762.0 03.01.04.04栏杆建筑面积11.5 1.3 5.6 6.8 0.0 11.5 1.3 5.7 6.9 0.0 304.8 03.01.04.99其他建筑面积10.91、0 10.0 10.0 10.0 0.0 10.1 10.0 10.1 10.1 0.0 411.8 03.01.06户内精装修建筑面积110913.0 1125.0 0.0 0.0 0.0 0.0 1130.7 0.0 0.0 0.0 0.0 12477.7 03.02主体安装工程费468.7 939.3 356.9 356.9 661.1 471.1 939.3 358.7 358.7 661.1 21855.5 03.02.01室内水暖气电217.7 412.0 193.1 193.1 210.7 218.8 412.0 194.1 194.1 210.7 10161.0 03.02.092、1.01室内给排水建筑面积31.0 22.0 24.9 24.9 25.7 31.2 22.0 25.0 25.0 25.7 1283.7 03.02.01.02室内采暖建筑面积71.7 0.0 60.3 60.3 0.0 72.0 0.0 60.6 60.6 0.0 2518.1 03.02.01.03室内燃气建筑面积35.3 155.0 34.5 34.5 0.0 35.5 155.0 34.7 34.7 0.0 1611.1 03.02.01.04室内强电建筑面积79.8 235.0 73.4 73.4 185.0 80.2 235.0 73.8 73.8 185.0 4748.1 0393、.02.02设备及安装费223.0 462.3 137.8 137.8 400.4 224.2 462.3 138.5 138.5 400.4 10161.6 03.02.02.01通风、空调系统建筑面积12.5 260.0 10.5 10.5 121.0 12.5 260.0 10.5 10.5 121.0 1750.1 03.02.02.02消防系统建筑面积25.2 145.0 23.2 23.2 149.4 25.3 145.0 23.3 23.3 149.4 2300.5 03.02.02.03电梯工程建筑面积185.4 37.3 104.1 104.1 0.0 186.3 37.3 94、104.7 104.7 0.0 5089.2 03.02.02.04变配电、发电设备工程建筑面积0.0 20.0 0.0 0.0 105.0 0.0 20.0 0.0 0.0 105.0 831.2 03.02.02.05人防设备工程建筑面积0.0 0.0 0.0 0.0 25.0 0.0 0.0 0.0 0.0 25.0 190.8 03.02.03弱电系统28.0 65.0 26.0 26.0 50.0 28.1 65.0 26.1 26.1 50.0 1532.9 03.02.03.01安防系统建筑面积13.0 25.0 11.0 11.0 25.0 13.1 25.0 11.1 11.95、1 25.0 686.9 03.02.03.02楼宇自控系统建筑面积0.0 20.0 0.0 0.0 25.0 0.0 20.0 0.0 0.0 25.0 220.8 03.02.03.03远程自动抄表系统建筑面积5.0 5.0 5.0 5.0 0.0 5.0 5.0 5.0 5.0 0.0 205.9 03.02.03.04有线电视系统建筑面积5.0 0.0 5.0 5.0 0.0 5.0 0.0 5.0 5.0 0.0 198.4 03.02.03.05通信及网络系统建筑面积5.0 15.0 5.0 5.0 0.0 5.0 15.0 5.0 5.0 0.0 220.9 04公共配套设施建设96、费277.5 277.5 87.8 87.8 87.8 278.9 277.5 88.2 88.2 87.8 6673.6 04.01消防设施总建筑面积494993.0 5.0 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 247.5 04.02水泵房总建筑面积494993.0 24.4 24.7 24.7 24.7 24.7 24.7 24.8 24.7 24.8 24.8 24.7 1206.3 04.03变电所 总建筑面积494993.0 55.8 56.6 56.6 56.6 56.6 56.6 56.9 56.6 56.9 56.9 56.6 27697、2.1 4.07幼儿园总建筑面积6880.0 3471.3 189.7 189.7 0.0 0.0 0.0 190.6 189.7 0.0 0.0 0.0 2388.3 04.09物业用房总建筑面积200.0 3471.3 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 69.4 05基础设施建设费363.3 492.0 206.2 206.2 130.7 365.1 492.0 207.2 207.2 130.7 11658.5 05.02供电工程费总建筑面积494993.0 21.2 21.5 21.5 21.5 21.5 21.5 21.6 21.5 2198、.6 21.6 21.5 1048.4 05.03给排水工程费总建筑面积494993.0 41.3 41.9 41.9 41.9 41.9 41.9 42.1 41.9 42.1 42.1 41.9 2043.8 05.05煤气工程费总建筑面积494993.0 23.8 24.1 24.1 24.1 24.1 24.1 24.3 24.1 24.3 24.3 24.1 1178.1 05.06供暖工程费总建筑面积494993.0 15.0 15.2 15.2 15.2 15.2 15.2 15.3 15.2 15.3 15.3 15.2 742.5 05.07通信工程费总建筑面积494993.99、0 9.2 9.3 9.3 9.3 9.3 9.3 9.4 9.3 9.4 9.4 9.3 455.4 05.08有线电视工程费总建筑面积494993.0 3.7 4.6 4.6 4.6 0.0 4.6 0.0 4.6 4.6 0.0 182.2 05.09照明工程费安装面积100.0 20000.0 133.3 0.0 133.3 0.0 0.0 0.0 200.0 05.10园林绿化工程费绿化面积122518.8 400 228.0 228.0 70.9 70.9 0.0 229.1 228.0 71.3 71.3 0.0 4897.8 05.11环卫工程费总建筑面积494993.0 1.100、5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 74.2 05.12红线外工程费总建筑面积494993.0 10.0 10.1 10.1 10.1 10.1 10.1 10.2 10.1 10.2 10.2 10.1 495.0 05.13智能化工程费总建筑面积494993.0 6.9 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 7.0 341.1 三+四+五4112.1 4960.2 2478.2 2488.6 4266.7 4132.7 4960.2 2490.7 2501.1 4266.7 156583.5 06开发间接费5101、444.9 5444.9 1364.0 2255.2 5430.9 5472.3 5444.9 1370.8 2266.5 5430.9 159919.2 6.1项目管理费用01+054.0 1200.0 98.3 98.3 98.3 98.3 98.3 98.8 98.3 98.8 98.8 98.3 4800.0 6.2资本化利息5332.6 5332.6 1251.6 2142.8 5332.6 5359.4 5332.6 1257.9 2153.6 5332.6 154542.6 6.3物业管理费用地上建筑面积411813.0 14.0 14.0 14.0 14.0 14.0 0.0 102、14.1 14.0 14.1 14.1 0.0 576.5 07不可预见费02+6.1177264.7 3%137.3 164.6 85.2 88.0 141.4 137.9 164.6 85.7 88.4 141.4 5317.9 08营业成本48439.2 56519.8 15959.3 26117.4 10385.8 48682.6 56519.8 16039.5 26248.6 10385.8 1282090.9 09期间费用1639.9 1639.9 0.0 0.0 1639.9 1648.2 1639.9 0.0 0.0 1639.9 33161.5 9.1销售费用总销售额1658103、074.9 2%1639.9 1639.9 0.0 0.0 1639.9 1648.2 1639.9 0.0 0.0 1639.9 33161.5 10总投资50079.1 58159.8 15959.3 26117.4 12025.7 50330.7 58159.8 16039.5 26248.6 12025.7 1315252.4 11税金9355.0 10601.0 955.7 2737.6 1030.6 9402.0 10601.0 960.5 2751.4 1030.6 176694.3 11.1营业税及附加销售总额1658074.9 5.65%4153.3 4894.2 955.7104、 1630.3 613.4 4174.2 4894.2 960.5 1638.5 613.4 93681.2 11.2增值税1470.2 1732.5 0.0 577.1 217.1 1477.6 1732.5 0.0 580.0 217.1 27637.1 11.2.1增值税预征销售总额1381852.9 2.00%1470.2 1732.5 0.0 577.1 217.1 1477.6 1732.5 0.0 580.0 217.1 27637.1 11.3所得税3731.6 3974.3 0.0 530.2 200.0 3750.3 3974.3 0.0 532.9 200.0 55376105、.0 11.3.1所得税预征销售总额1381852.9 1.84%1354.9 1597.7 0.0 530.2 200.0 1361.7 1597.7 0.0 532.9 200.0 25451.3 11.3.2所得税清算2376.6 2376.6 0.0 0.0 0.0 2388.6 2376.6 0.0 0.0 0.0 29924.8 12单方成本合计59434.1 68760.7 16915.0 28855.0 13056.3 59732.8 68760.7 17000.0 29000.0 13056.3 1491946.7 附表4：销售收入预测表产品可售面积（平方米、个数）均价（元/106、平方米）统计口径合计2015年2016年2017年2018年2019年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年商品住房110358.473879 比例100%10%10%10%10%20%20%20%可售面积（平方米）110358 11036 11036 11036 11036 22072 22072 22072 单价（元/平方米）73879 61700 64785 68024 71425 74997 78747 82684 合同额（万元）815316 68091 71496 75070 78824 165530 173807 182497 回款额（万元）815316 61282 71107、155 74713 78449 156860 172979 199878 商业1500086623比例1 0%0%0%20%30%20%30%可售面积（平方米）15000 0 0 0 3000 4500 3000 4500 单价（元/平方米）86623 80000 84000 88200 92610 合同额（万元）129935 24000 37800 26460 41675 回款额（万元）129935 21600 36420 27594 44321 限价商品房162483.517000比例100%50%50%0 0 0 0 可售面积（平方米）162484 81242 81242 0 0 0 0108、 单价（元/平方米）17000 17000 17000 合同额（万元）276222 138111 138111 回款额（万元）276222 138111 138111 自住商品房12198729000比例100%50%50%可售面积（平方米）121987 60994 60994 单价29000 29000 29000 合同额（万元）353762 176881 176881 回款额（万元）353762 176881 176881 地下车位（按个数）2180380000 比例100%0%0%20%20%20%20%20%可售数量（个）2180 0 0 436 436 436 436 436 单价（109、元/个）380000 0 0 380000 380000 380000 380000 380000 合同额（万元）82840 0 0 16568 16568 16568 16568 16568 回款额（万元）82840 0 0 16568 16568 16568 16568 16568 合计合同额（万元）1658075 314992 383083 71496 91638 119392 219898 216835 240740 回款额（万元）1658075 314992 376274 71155 91281 116617 209848 217141 260767 附表5：土地增值税计算表序号项目110、数值(一)单位备注1销售收入1381853 万元2扣除项目土地成本944389 万元开发成本前期工程费15881 万元包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用建筑安装工程费138251 万元基础设施费6674 万元配套设施费11658 万元间接费5377 万元不可预见费5318 万元开发费用财务费用154543 万元提供金融机构证明其他开发费用56377 万元按照地价款和开发成本的5计算营业税及附加93681 万元与转让房地产有关的税金其他扣除项目225510 万元地价款加开发成本*20%扣除项目小计1657659 万元3增值额-27580111、6 万元4增值比例-16.64%5计征税额第一额度第一额度万元增值额/扣除项目:50%，按增值额的30%计征第二额度万元增值额/扣除项目:50%100%，按增值额的40%-扣除项目的5%第三额度万元增值额/扣除项目:100%200%，按增值额的50%-扣除项目的15%第四额度万元增值额/扣除项目:200%，按增值额的60%-扣除项目的35%6土地增值税27637 万元附表6：资金来源与运用表序号项目 计算期2015年2016年2017年2018年2019年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1资金来源952038 384992 668874 145155 91281 11112、6617 209848 217141 260767 3046713 1.1销售收入0 314992 376274 71155 91281 116617 209848 217141 260767 1658075 1.2借款70000 292600 74000 436600 1.3基金729389 729389 1.3自有资金222649 222649 2资金运用952038 384844 668624 144656 87897 113242 205611 211743 111930 2880585 2.1建设投资952038 18367 29335 36104 40088 24027 21702113、 35732 3316 1160710 2.2营业税金及附加0 17797 21259 4020 5157 6589 11856 12268 14733 93681 2.3土地增值税0 3538 4763 1423 1826 2332 4197 4343 5215 27637 2.4归还基金0 297500 431889 729389 2.4归还本金0 0 177000 26000 19649 222649 2.5偿还借款0 0 0 5000 19500 52000 164000 143000 53100 436600 2.6偿还利息0 44392 0 70801 0 26151 0 1238114、3 816 154543 2.7所得税0 3250 4376 1307 1677 2143 3856 4017 34749 55376 3盈余资金0 148 251 499 3384 3375 4236 5398 148836 166128 4累计盈余资金0 148 399 898 4282 7657 11893 17292 166128 附表7：全投资现金流量表序号项目 计算期2014年2015年2016年2017年2018年2019年合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1 现金流入0 0 314992 376274 71155 91281 116617 2098115、48 217141 260767 1658075 1.1销售收入0 314992 376274 71155 91281 116617 209848 217141 260767 1658075 2现金流出0 952038 39702 55358 41548 47071 32949 37755 52343 23265 1282028 2.1建设投资0 952038 18367 29335 36104 40088 24027 21702 35732 3316 1160710 2.2销售税金及附加0 0 17797 21259 4020 5157 6589 11856 12268 14733 9368116、1 2.3土地增值税0 0 3538 4763 1423 1826 2332 4197 4343 5215 27637 3所得税前净现金流入0 -952038 275290 320916 29607 44210 83668 172092 164798 237502 376047 4调整企业所得税34636 59375 94012 5所得税后净现金流入0 -952038 275290 320916 29607 44210 83668 172092 130162 178126 282035 6累计税后净现金流入0 -952038 -676747 -355831 -326224 -282014 -1117、98346 -26253 103909 282035 附表8：自有资金现金流量表序号项目 计算期2015年2016年2017年2018年2019年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1现金流入729389 384992 668874 145155 91281 116617 209848 217141 260767 2824064 1.1销售收入0 314992 376274 71155 91281 116617 209848 217141 260767 1658075 1.2基金借款729389 0 0 0 0 0 0 0 0 729389 1.3银行借款0 70000 118、292600 74000 0 0 0 0 0 436600 2现金流出952038 384844 491624 118656 68248 113242 205611 211743 144346 2690351 2.1自有资金222649 0 0 0 0 0 0 0 0 222649 2.2借款本金偿还0 297500 431889 5000 19500 52000 164000 143000 53100 1165989 2.3利息支付0 44392 0 70801 0 26151 0 12383 816 154543 2.4经营成本支出729389 18367 29335 36104 4008119、8 24027 21702 35732 35732 970476 2.5销售税金及附加0 17797 21259 4020 5157 6589 11856 12268 14733 93681 2.6增值税0 3538 4763 1423 1826 2332 4197 4343 5215 27637 2.7所得税0 3250 4376 1307 1677 2143 3856 4017 34749 55376 3净现金流量-222649 148 177251 26499 23033 3375 4236 5398 116421 133713 4累计净现金流量-222649 -222501 -45250 -18751 4282 7657 11893 17292 133713