1、规划红线内拆迁房屋总量1.2万住宅小区建设项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月规划红线内拆迁房屋总量1.2万住宅小区建设项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月56可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、项目开发背景与概况61、项目名称及开发商背景6二、项目基本情况81、地理位置与交通情况82、周边环境与人2、口状况83、拆迁安置情况9三、项目开发的必要性96 项目主要财务测算指标12第二章 项目建设条件12一、场地条件133、拆迁房屋情况14第三章 市场分析及需求预测14一、宏观经济环境分析141、存贷款利率第八次下调，房地产消费能力提高162、居民人均收入水平和住房支出稳步上升173、按揭条件加强，预售门槛提高174、房地产开发税费下降17二、某地市房地产投资环境分析183、城市化迅速增长，形成了巨大的住房和投资需求。194、政府的行政管理水平提高，房地产投资环境得到改善。205、法律法规逐步健全，房地产经营走上规范化和法制化21三、地块区域经济分析22（一）xx域概况22（二）xx城市经济前景3、233、xx商业步行街将构筑起某地市第二大商业圈24（三）xx的房地产开发优势分析24四、项目市场研判26（一）某地市房地产市场研究26（二）地块条件分析及经营取向28（二）开发间接费用估算41（三）政府主要行政性收费估计（可变成本）41项 目 投 资 费 用 估 算 表436 项目开发进度安排437 项目投资安排及筹资方案458 项目的经济评价46一、评价原则、依据及假设46（一）评价原则46（二）评价依据47（三）评价假设48（一）收入估算说明48（二）销售进度安排48项目损益表单位：万元492、静态投资回收期503 项目动态评价50（一）关于动态评价的说明50（二）计算结果51总投资敏感4、性分析54一、项目开发背景与概况1、项目名称及开发商背景 项目名称：“xx城”（xx小区）开发商简介。某地xx地产集团股份有限公司，属二级房地产开发企业，前身为成立于1996年4月的某地xx物业发展有限公司，为适应市场经济的发展于2000年3月组建股份制集团公司，总注册资金为1.256亿元。xx地产集团属下共有四家公司，目前主营房地产开发、物业管理、物资贸易、建筑安装、建筑装饰等业务，现已形成“开发、生产、商贸、科研”等主导产业。xx地产集团以“推动中国地产产业新潮流”为己任，以产业报国，引领民族新兴产业快步发展，创民族品牌，铸西部旗帜。在成立至今短短的五年中，在集团公司的正确领导和社会各界的5、大力支持下，经公司全体员工的艰苦努力，公司不断发展壮大，现已形成年开发20万平方米的能力。公司自成立至今，共完成投资近4亿元人民币，占同期某地市房地产投资总额的8，公司成功开发了“xx团结路一期危改工程”、“新华印刷厂三号小区（杨馨花园）”，“xx城市彩园”，总计完成房屋开发面积超过30万M2，取得了良好的经济效益和社会效益，积累了丰富的地产开发经验。2000年，公司被评为xx十佳企业。公司坚持人才战略与名企魅力同在，以“无德无才不用，有德无才不用，有才无德不用，有德有才可用”的用人原则，诚邀贤能，共谋发展；以“盖有非常之功，必待非常之人”的用人标准，不拘一格，唯才是举。集团公司现有员工1036、人，其中本科以上学历37人，大专学历46人，高中级职称66人，平均年龄31岁。公司职员知识含量较高，年龄结构合理，充分体现了企业的知识化、专业化、年轻化。为公司的持续性战略发展奠定了良好的基础。中国西部大开发政策及新近加入的WTO，将给我司创造更加良好的投资环境，本着发展中国最高水平地产而促进中国民族地产的发展目的，引进和消化世界最先进的管理理念和管理方法，公司切入市场变化之需求，强力推进国产化进程，坚定不移地走质量品牌发展道路，强调与国际水平看齐，与国际经济接轨，力争在35时间内把企业建成适应并满足国际竞争需要的智力密集型地产管理集团。xx地产在新的一年里将迎来新的挑战和机遇。“xx”等三个7、项目，拟定开发当量将达到70万平方米，预计四年内完成。这对xx地产集团公司的进一步壮大，企业品牌的巩固将起到立竿见影的作用。“服务社会，诚信各界，以人为本，追求卓越”是xx地产集团矢志不渝的企业理念，“团结奋进，高效求实”是xx人追求的企业精神，坚持质量第一，以更高的标准，为国家和社会作更大的贡献！二、项目基本情况1、地理位置与交通情况“xx城”项目（又名“xx小区”）位于xxxx大道,小区区位、地理位置优越，是xx未来黄金发展区域，距主城区仅1公里之遥，同时交通及生活配套设施逐步也将很快趋于完善。地块所处位置交通便捷，滨江大道及小区公路形成交通主动脉，小区南北大道，鹅公岩大桥，高速公路、李家8、沱大桥、高架轻轨、中心商业步行街更是四通八达、坐享便利。2、周边环境与人口状况小区东临长江、滨江路及成渝铁路，南靠青山，西靠和尚山水厂，北接xx大道及和尚山变电站，旁边还有江畔花园、滨江大道（宽20米），风景优美，四季如画，无任何工业污染。小区所在的区域-xx，地处长江与嘉陵江交汇的腹心地带，是某地市工业大区、经济强区、幅员437平方公里，人口90万左右，其中城镇居民60万，是某地市主城区人口最多的一个大区。该小区规划总户数1182户，居住人口约4137人，是个大型的、综合的居住社区。3、拆迁安置情况项目规划红线内拆迁房屋总量12000，房屋质量普遍极差，高压线铁塔、坟场、小工厂等拆迁是个棘手9、的难题。三、项目开发的必要性某地既是西部地区惟一的直辖市，又是水陆交通枢纽城市，依托西部丰富的资源和广阔的市场，西部大开发给某地市的经济发展带来了前所未有的发展机遇。某地是个农业大市，人口众多，城市化率远低于京、津、沪，甚至赶不上全国的平均水平。城市化水平偏低，必须加快发展。据某地经济发展规划，我市城市化率2010年将达到45，这其中蕴藏着巨大的房地产投资机会。加快城镇化进程是推进某地市建设发展的重要任务。市委、市政府专门对建设部门发文，要求到2010年，我市的城镇化水平由2000年末的33提高到届时的全国平均水平45%。2001年末的市建委统计数据可知，我市城镇化率达到了34.59，比上年增10、长了1.5个百分点。预计2002年，城镇化水平可以再提高1.5个百分点。由此衍生的房地产需求量，将是支撑某地未来近十年的房地产开发的巨大潜在市场。同时城市化进程的加快必然带来流动人口的增加，流动人口的扩张对住宅的需求具有不可低估的作用。再者，市民生活水平的提高促进了生活结构的调整，已经由原来的吃、穿、用逐渐转变为住与行，加上我国已加入WTO，汽车的价格大幅度下降，因此住宅和小汽车的消费近几年将大幅度增加。随着某地的税收优惠政策的出台，某地的经济将突飞猛进，今年经济增长不但高于全国的平均水平，而且呈“高开高走”的态势。今后某地的房地产业将有更好的市场环境和更大的有效需求。另据某地市199920011、0年统计年鉴，xx所在的xx，多项经济指数都位居主城区前列。其中，年末总人口87万，居主城区第一位，具有明显的人口优势；人均GDP达12189元，居全市第三位；人均社会零售商品额5183元，居全市第三位。城市居民年末存款余额全市排名第二，人均社会零售总额全市排名第三。这一系列的城市经济指标说明，xx有着巨大的商业购买潜力，将聚集更大的人气，必将吸引着越来越多的人前来置业。但综观xx地区住宅市场，10万平方米以上的小区却屈指可数，除了珠江花园和广厦经典以外，其他楼盘，如金江明珠、润安大厦等小区周围的楼盘品质较低，配套不完善。因此xx地区的房地产多年来给人的感觉是“无规模、无档次、无名盘”。为此区12、委、区政府根据某地市城市规划总体布局，决定把直港大道一带发展成为未来成片住宅小区，彻底改变以前xx房地产发展的落后状况。而xx是xx的行政、经济、商贸和文化中心，也是某地主城区十二个组团和四个城市副中心之一，她以xx转盘及周边的商业、住宅片区为主体，地势相对平坦，“xx新城”位于xx邻长江面，景色迷人，规划面积约1.5平方公里，经过几年的持续开发以及政策倾斜，大社区配套基本形成，社区人文环境也初见雏形，具备了较好的居住氛围。因此，“xx城”高尚住宅项目的开发无论从市场的角度、政府规划的角度，还是都是未来发展的角度都是完全必要的。项目的建成还有着重要的社会效益和环境效益。根据有关专家的测算，每增13、加房地产投资1万元，带动相关产业国内生产总值增加近2万元，该项目的总投资约2.46亿元，因此带动相关产业GDP增加约4.9亿元。项目开发为社会提供几百个就业岗位，包括建筑、建材、装饰、机械、冶金、商业等几十个行业。项目规划布局上强调利用地形的高低落差优势，建筑物借山势分层而立，远观建筑物层次分明、错落有致，建筑物天际线跌宕起伏，景观因势就形、显山露水、纵横交融，立体落差分布。小区建筑物与环境和谐统一，相依相存，仿佛从山上生成，丰富而不杂乱，使得巴渝山地居住文化的精髓展现无遗。由此可见，小区风格在该地区新颖独特，丰富了xx新城的城市建筑。在尽量减少土石方量的情况下，保护了原始山地地貌，地区的原有14、生态环境得到了改善，使滨江景观、山体景观和小区内部景观形成一体。6 项目主要财务测算指标1、总投资：23519万，2、其中成本21494.3万3、；费用2024.7万4、5、销售总收入：33952万6、7、所得税前利润：8492.1万8、9、税后净利润：5689.8万10、11、开发周期：5年（2001年2005年）12、税前投资回报率：39.5%13、税后投资回报率：26.47%14、财务净现值NPV(i0=12%): 4375万15、16、财务内部收益率IRR=37%10 投资回收期：2.75年第二章 项目建设条件一、场地条件整个规划区用地大致呈三角形，南北长约290m，东西长约320m。15、地块北侧有城市干道天中路延长断穿过，此路为双向6m宽车道，5m人行道，通往滩子口。地块东侧有城市干道滨江路穿过，此路为双向8m车道，5m人行道，通往九渡口货运码头。南侧有呈带状的城市保护绿地计入拆迁征地范围，此绿地不能进行房屋建设，且绿地面积不计入xx小区绿化率计算中。xx小区总计拆迁征地面积为60400m，其中保护绿地面积为6013m，红线内的城市道路面积为12368m，剩余规划可用地面积为42019m。由于地块内二条城市干道的影响，将整个规划可用地分隔为二块小型“飞地”，北侧飞地面积为3636m，东侧飞地面积为866m，核心区主要规划用地面积为37517m。核心区主要规划用地位于山坡地上，16、高差较大，最大高差约为39m，北低南高，北侧部分地块低于现规划的天中路延长断，最大有10m高差，为现设计方案中的入口部分。整个工程挖填土石方不能平衡，有土外运。小区因地理位置特殊，内有多条已形成的或规划建设的城市管网。其中有二条电力线路贯穿南北方向，分属xx港务局和成渝铁路专用，10KV，线路总长约1000m，且有高压铁塔3座。在地块北部有已形成的城市防洪沟渠一条，贯穿东西方向，截面为2.52.5平方米，条石砌筑，埋深较深，主要引xx地区的雨水及部分废水排至长江。另在此地块内有规划的二条管沟，其中一条为城市排污主管，规划截面2M2M，沿天中路延长段内侧排列，接城市污水干管。另外一道为新建城市防17、洪沟渠，以满足三峡大坎形成，长江水位提高后的城市行供要求，规划截面2.5M3M，对出口高程有小于192米的限制。小区内新建的房屋，应对以上三条管沟采取规避方式。3、拆迁房屋情况小区内的待拆迁房屋均非常破旧，残值率极低，最高层5层，其余都是破烂矮房屋，质量极差。第三章 市场分析及需求预测一、宏观经济环境分析在世界经济增长普遍放缓的情况下，中国经济仍能维持较高的增长速度。统计资料显示，全年国内生产总值为95933亿元，按可比价格计算，比上年增长7.3%，其中第三产业增加值32254亿元，增长7.4%。2001年我国经济发展平稳，物价保持相对稳定。全年居民消费价格总水平比上年上涨0.7%。其中住房价18、格上涨1.2%。工业品出厂价格下降1.3%；原材料、燃料、动力购进价格下降0.2%；固定资产投资价格上涨0.4%。就业规模继续扩大。年末全国就业人员7.3亿，比上年末增加940万人。其中城镇就业人员23940万人，增加789万人。年末国有企业下岗职工为515万人，比上年末减少142万人。全年通过多种途径使227万人实现了再就业。国民经济持续增长，成为房地产发展的最大支撑力。7月北京申奥成功，11月中国正式成为WTO成员国，宏观经济政策、市场格局发生了巨大的变化。就房地产而言，在刺激内需、货币分房等2001年以来市场持续发展，形势喜人。1-11月房地产投资额同比增长29.72%，供应大幅度增长的19、同时，销售也同步增长，1-11月全国商品房销售面积达到11617万，同比增长21.6%；商品房价格也从2000年年底的2103元/上升2219元/，整个市场进入新一轮景气上升周期。某地市在刚刚过去的一年里，全市GDP实现1750亿元，比2000年增长161亿元，是直辖以来经济总量增长最多的一年，也是直辖以来宏观形势最好的一年。2001年完成地方预算财政收入126.4亿元，比上年增长21%。经济增长速度从1999年的7.6%上升到2000年8.5%，进而上升到2001年的9%，呈稳步增长态势。2001年，第三产业实现增加值730亿元，在总量上已经超过第二产业。另外我国宏观政策在保持高速、稳定增长20、的同时还呈现以下变化：1、存贷款利率第八次下调，房地产消费能力提高人民银行自 1996年以来连续八次降低存贷款利率，个人住房贷款最高年利率调整为5.58，其调整幅度之大，频率之高，均是改革开放以来少有的；同时开征利息税和实行扩张性财政政策，对储蓄存款利息征收0.45，使得居民储蓄存款增长趋缓，更多的资金流入房地产市场成为可能。2002年2月金融机构各存款年利率平均下调0.25。此次降息，金融机构各项存款年利率在现行基础上平均下调0.25个百分点，其中活期存款利率由0.99 下调为0.72，下调0.27个百分点；一年期定期存款利率由2.25下调为1.98，下调0.27个百分点。各项贷款年利率在现21、行基础上平均下调0.5个百分点，其中六个月期贷款利率由5.58下调为5.04，下调0.54 个百分点；一年期贷款利率由5.85下调为5.31，下调0.54个百分点。从金融系统提供的居民储蓄情况分析，某地 1999年城镇居民储蓄已经超过900亿元，人均储蓄存款余额 2965元。考虑到某地是一个农村人口众多的直辖市，且农村收入相对较低，若农村人均储蓄以25计，则城镇居民人均储蓄存款额约为5187元。除去计算中的人为虚拟和累计储蓄等因素，一般城镇居民人均存款应在3-5万元之间。降息是扩大有效需求的最直接手段。降息将直接带动住房、汽车等消费信贷成本的降低。这种扩大拉动内需的宏观政策，将促进经济保持平稳22、的增长势头，同时对房地产，特别是住宅的消费将起到极大的促进作用。2、居民人均收入水平和住房支出稳步上升根据调查资料表明，20002001年某地市居民人均可支配收入为6276元，由于国家实行货币化分房政策，住房开支大幅度上升，2000年全市人均购房开支达600元以上，比上年增长有较大幅度的增长。3、按揭条件加强，预售门槛提高2001年连续几个房地产业政策导向性条文出台执行，即新商品房预售合同、商品房销售管理办法、央行关于规范住宅贷款的决定，以及某地市地房局关于提高预售条件的决定，将极大的提高房地产资金门槛，加大市场规范力度。进而使得房地产企业两极分化，在35年惨烈的市场竞争中迅速完成市场重新洗牌23、重组。4、房地产开发税费下降为促进某地住宅市场的繁荣，某地市政府大幅度降低了房地产交易税费：一般商品房综合税费减至 2，契税1.5%，进一步减轻了购房者的负担。还有某地市及各区定期举行的房交会对交易税的集中减免活动，也给购房消费带来极大的促进。其他的各种规税和规费也减少取缔了几十项，在完善的市场经济条件下将逐渐趋于合理，这种趋势必然使得房地产开发税费占总成本的比例逐渐减少。二、某地市房地产投资环境分析由于受到国家宏观经济调控、某地市直辖、西部大开发政策、WTO等经济利好因素的影响，近年来某地房地产投资环境有了很大的改善，但竞争也日益加剧。1、国民经济持续稳定发展，为某地房地产的发展奠定了良好24、的基础。 1997年3月14日，某地成为中国的第四个直辖市。经过四年的探索，一种独特的直辖模式逐渐建立起来。直辖和西部大开发为某地提供了广阔的发展空间，强化了某地中心城市的功能定位，给某地经济发展带来了巨大的动力。最近某地被中国经济学专家的学术研究报告评为西部最具竞争力的城市。九五期间，经济取得较快发展，总量不断提高，质量和效益不断改善。三类产业结构中，第一产业逐渐下降，第二产业保持稳定，第三产业比重上升。所有制结构明显调整，城乡结构进一步改善，城镇化水平由1995年的18.6%提高到2000年的33%，仍低于全国的平均水平，某地要在2010年实现45的城市化率的目标，某地近十年的房地产开发总25、量将是非常可观的。2、2000年某地实现国内生产总值增长8.5%，高于全国平均水平。2000年经济增长速度明显加快，许多企业扭亏为赢，城镇居民人均可支配收入6200元，比上年增长5%，全年社会商品零售总额581.61亿，比上年同期增长7.9%，这极大地增强了居民预期收入看涨的信心。3、城市化迅速增长，形成了巨大的住房和投资需求。经济的持续发展带来的是城市化进程的加快。近10年来，尤其是直辖以来，某地人口城市化率大幅度提高，据第五次人口普查公布，截止到2000年11月1日，全市总人口3090万人，其中城镇居民1023万，城镇化率33%，根据预测，未来10年，按0.6%的人口平均增长率和1.5%的26、城镇化增长率估计，到2010年末，全市人口将达到3218万人，其中城镇人口1509万，城市化率达46%。城市化高速增长给我市房地产业发展带来巨大的商机，使住房建设与住房消费具有广阔的发展空间。按建设部提出的2010年人均居住面积达到14的住房发展目标估算，某地市现有人口1023万城镇人口因其9.6的现状人均居住标准较低而在未来10年内将新增4501万的住房需求。因此，在未来10年内，某地因城市化增长所形成的新增住宅需求总量都在11130万以上，按主城区城镇人口占全市城镇人口的比重估计，主城区新增住宅需求总量则每年约为500万平方米。可以认为，某地住宅建设还将快速发展几十年。4、政府的行政管理水27、平提高，房地产投资环境得到改善。某地市政府大力整治投资环境，不断提高行政管理水平，强化服务意识，使房地产经营的软环境得到了较大改善。全面清理行政规章、整顿窗口行业，推行一站式办公，精简行政机构，规范行政机构，规范办事程序，强化服务意识。相继出台了关于进一步规范政务管理改善投资环境的决定的有关配套文件，在一定程度上解决了政务管理中的程序多、手续繁、效率低、办事难等问题。启动了整治发展环境的十个一批工程，即废止一批地方性政策和规定，停止一批许可、审批项目，取消一批行政事业性收费、破除一批政府主管部门所办的中介机构，规范一批报刊的征订、整治一批重点窗口行业、评价一批政府职能部门、出台一批对外开放的优28、惠政策，表彰一批促进经济建设发展环境的人和事。十个一批工程 的实施，有效地提高了政府的办事效率，制止了许多乱收费的不合法行为，为房地产经营提供了规范的政府监督环境。5、法律法规逐步健全，房地产经营走上规范化和法制化为加强政府对房地产业的宏观管理，现行相关法律及政策愈来愈全面，对房地产经营的影响也越来越强烈。去年6月1日起实施的商品房销售管理办法，在商品房销售监管上更加严格，对商品房销售条件、销售方式、广告宣传、计价标准、面积误差以及售后保修等问题作出了比较严格的具体规定，使开发商的售房行为更加规范。某地市商品房预售登记管理暂行规定的出台，进一步加强了商品房预售的管理，较大幅度地提高了预售门槛，29、明确了已交付全部土地出让金和10万以上的开发项目，应完成小区道路、环境工程，房屋主体上升到地上两层以上（地下层除外）；10万以内的开发项目，多层房屋应主体结构封顶，高层建筑主体应完成规划面积的三分之一以上的预售条件要求，严禁诸如内部认购、定购等变相预售行为。预售门槛的提高，使开发商的资金压力变大，对经济实力较差的开发商来说，过去那种依赖预售楼款大批回笼资金的运作模式变得比较困难。为规范住房金融业务、防范住房贷款风险，去年6月26日，中国人民银行发布了关于规范住房金融业务的通知，这一规定使开发商无论是申请开发贷款，还是办理按揭贷款，都存在更加严格的限制，对开发商的经济实力要求较高。目前非成套公有30、住房出售管理办法和关于调整某地市城镇公有住房租金的决定已正式实施，使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金标准大幅度上调，这必将有效促进个人购房比例上升，促使存量房与商品房市场的进一步繁荣。商品住宅性能认定办法开始实施，该办法从住宅产品的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能以及新技术应用等方面确认商品住宅的等级，为住宅产品创优及优质优价的认定提供科学依据，它的实行将促进商品住宅整体质量的提高。三、地块区域经济分析（一）xx域概况xx地处长江与嘉陵江交汇的腹心地带，东连渝中区，北壤沙坪坝区，南接市经济技术开发区，西扼成渝高速公路大门，是某地市工业大区、经济强区、房地产业后起31、之秀。幅员：437平方公里。交通：有长江上游最大的深水货运码头-九龙坡港，以及西南最大的两个铁路货运编组站-某地南站和某地西站；成渝高速公路和川黔铁路在该区呈二龙戏珠之势；李家沱大桥、鹅公岩大桥、白市驿机场三足鼎立。随着市区内地铁、高架轻轨的修建，区位优势将更加突出。配套：该区拥有某地动物园、xx中心广场、九龙广场、市政广场、花卉广场、梅堡公园等休闲场所；西郊医院、xx中医院、华西口腔医院等医疗机构；有某地美院、某地工学院、某地钢专、育才中学、西郊小学等大中小学。规划：以城市建设、房地产开发为带动经济发展。正加快旧城改造和安居工程建设；以xx新城、九龙新城为主进行新城拓展；华岩工业区，石堰工业32、区及华岩土寺景区旅游资源开发已经起步。（二）xx城市经济前景1、xx消费购买力巨大目前，xx现有人口87万人，是某地市主城区人口最多的一个大区。人口资源丰富，是支撑九区商业经济的基础。xxGDP连续几年排名全某地市第二位，区域内私营经济非常发达，消费力旺盛。渝中区、高新区、大渡口区都在其辐射范围之内，xx有着巨大的商业购买潜力。2、轻轨的建成将为xx吸引更多的轻轨沿线消费者轻轨的兴建带动线形城市经济的发展。轻轨沿线大坪、 大渡口等区域的商业消费者。将投向xx商业圈的大坪区域、大渡口区域居住人口众多，商业配套设施不健全，商业功能弱化，当两公里左右的商业圈的交通渠道变得如此畅通、便捷后，毫无疑问会33、带动其区域人口的就近消费的购买热情。上海徐家汇的轻轨线通车后，由穷乡僻壤变成现今的繁荣，即是轻轨经济最真实的印证。3、xx商业步行街将构筑起某地市第二大商业圈以xx转盘为中心的1平方公里的商业步行街，将在2002下半年初步建成，并开街营业。商业步行街历来为经济繁荣的代名词，xx中心步行街将成为九区商业经济最为繁荣集中地带，带来核心经济、集中消费成为市民购物与休闲天堂。同时，步行街的建成，更使得xx在某地市商业经济中所处的战略地位得以大幅提升，加速某地市西郊城市分中心的形成，带动区域经济发展热潮。（三）xx的房地产开发优势分析xx未来五年内的规划目标是工业、商贸、金融、科技信息、旅游服务等产业完34、善发达的某地市主城副中心和山水园林式后花园。因此城市交通基础设施建设大力推进。大件路、上界路、陈庹路、高架轻轨、鹅公岩大桥、谢家湾立交桥、大公馆立交桥的建设将解决主城区交通问题。分期分批打通主城区断头路，拓宽城市支路，建成xx环道等一批环行交通网络，促进中心城区立体交通网络全面形成。西部外围组团通路改造与建设也将同步进行，建成连接东西部的华岩至石板第二条快速通道，形成中梁山以西合理的交通网络体系。整治改善xx中心区商业步行街购物环境，建成xx休闲步行街区。到2005年，xx将完成xx至鹤兴路片区、三村片区，石坪桥五一新村片区，石坪桥正街旧城改造工程。打造某地市第二个解放碑是xx的目标。物业开发35、集中的xx片区本身已是一个发展成熟的生活社区。重百xx分店、立丹百货及各类中、小商铺、超市等在转盘附近不到500米内，还有春节前开业的富安百货、新世纪超市、跃华超市等。庞大的地下商城盘根错节，已遍布xx片区，团结路的农贸市场结构分明、种类齐全。已建成的xx广场、梅堡公园、xx广场、九龙广场等设施为该区居民提供了充足的休闲场所。而全国十大动物园之一的某地动物园坐落在西郊，上千亩土地的绿色植被仿佛一个巨大的制氧工厂，xx在全市各区空气质量指数排名上一直名列前茅。优美静谧的华岩寺更增加xx的环境分量，旅游资源丰富。xx的教育优势十分明显。大专院校、各类基础学校众多，某地工学院、市重点中学有育才中学，36、区重点中学有xx中学、35中等，加上外语学校、计算机职高、谢家湾小学、实验小学等，孩子们从小到大的教育都不成问题。所有的政策措施和地区已有的优势为xx房地产的发展注入了新的活力四、项目市场研判（一）某地市房地产市场研究2001年某地住宅投资快速增长，商品房销售价升量增，住宅空置总量逐月下降。去年1-11月共计完成住宅投资68.2亿元，同比增长43.4%，全市商品房空置总量369.79万平方米，较2000年末减少24.54万平方米。2001年某地市城镇住房制度改革纵深发展，住房货币化取得实质性进展。同时加大了现有公有住房的改革力度，取消了非成套公有住房的出售限制。集资和合作建房比例下降。去年1-37、6月，全市合作建房9078套，同比减少25%，职工个人集资5.15亿，同比下降17%。土地市场进一步规范，土地出让显著增加，全市以招标、拍卖方式出让的土地比例较2000年有较大增长。2001年上半年审批出让土地66宗，面积389公顷，同比增长21%。住宅金融市场快速发展，截止到2001年6月，全市商业银行和住房管理机构累积发放个人住房抵押贷款89.9亿，其中仅上半年就发放22亿元，创同期历史最高水平，有力的推动了住房消费。同时住房公积金缴存比例已从去年的6%提高到7%，2001年上半年公积基金归集3.97亿，同比增长11.2%。从供需比例来看，继2000年之后，某地经济运行持续稳定增长，基本建38、设速度以30%以上速度增长，2001年全市商品房销售情况良好，市民购房热情保持较高的增长势头。xx的商品住宅供应以中低档产品为主，房地产发展进程比较缓慢。目前，沿江地区的开发速度较快，尤其是直港大道一线，集中了珠江花园，星河世家、金都香榭、金江名都等众多新项目，其供应量占全区总量的一半以上。此版块已成九龙坡地区商品住宅发展的标志区域。在2001年1-3季度，xx销售面积65万平方米，居全市第一位，成交金额10.2亿，居全市第二位，仅次于渝中区。这一切数据的分析可以看出，2002年及今后的几年将是某地房地产发展的春天。（二）地块条件分析及经营取向1、地块现状条件分析城市建筑集中地段的功能将直接影39、响房地产项目的定位，并从一定程度上决定了一个项目存在的价值性和合理性。从九龙坡的发展规划和现状来看，xx基本形成以转盘为中心、以xx正街、石坪桥正街、杨九路、直港大道、西郊路五条主干道为辐射的发展格局，街区功能较为明确的有xx正街、直港大道、西郊路、横街。（1）杨九路，为旧城市居住片区xx到黄桷坪的杨九路是一个传统的居民居住区，主要是西车厂职工家属区，它承载的主要是居住功能。 由于西南车辆厂坐落于此，其职工家属区就与其紧邻修建，经过几十年的积淀，使该区域成为一个非常大的居民居住区，该区域生活配套极为完善，在传统的计划经济体制下，西车厂对家属区修建了许多的生活配套设施，农贸市场、生活便利店、洗发40、店等生活设施应有尽有，某种意义上成为一个独立的生活社区。只是由于形成历史时间长，西车厂的效益欠佳，缺少对该区域的进一步修缮，造成该区域的居住环境较差。（2）西郊路，为政府行政区西郊路是xx地区传统的行政区域，作为区委区府所在地，承担了街区的行政功能。区政府的所有机构均设立在此处，必然形成该区域的市政配套非常完备，医院、派出所、银行、商场、超市、便利店、学校一应俱全，其中“人道美”超市、前进农贸市场均是此区域的重要生活配套，在加上市动物园也坐落于此，使该区域的地位更为重要。此区域交通十分便利，223、226、310、416等大中小公交线路通往市内各区，基本上可以直达全市各地。另外，在动物园周围形41、成了一个美食一条街，大大小小的各种餐厅林立，而且营业面积都相对较大，桃都酒店、菜根香、露凝香、园外园等餐饮企业在全市都比较有名，成为一个消费相对较高的娱乐街区，丰富了该区域的街区功能。（3）横街，为饮食娱乐区xx横街，是xx闻名的好吃街，这里布满了各种的风味小吃和小食店，成为居民日常生活的一部分，铁马交易市场处于横街上，自然而然也成了好吃街的一部分，分布了一些中档次的餐饮店，面积适中，比较适合工薪阶层消费。另外，国际饭店、怡然饭庄是比较有名的餐厅，属于高档次的消费场所。在xx横街周围的立丹百货，是xx地区上档次的百货公司之一，营业面积较大，总共有四层，超市、精品、服饰等一应俱全，是周边居民日常42、购物的首选场所。立丹百货公司开办的时尚俱乐部是xx地区唯一上档次的迪吧，在本地区享有较高的知名度。（4）正街，街区功能尚待明确杨正街是一个传统意义的交通干道型居民居住区，主要是建设厂职工家属区和一般居民区，它承载的主要是一种区域联络和居住功能。经过近几年的改造发展，该区域的商业配套性功能正在完善，同时该区域也是一个非常大的居民居住区。从建设广场到转盘大概500米的距离内，大大小小的各种店铺林立，营业面积都比较大。而杨重百、国美电器、得克士炸鸡、新华书店、华亿平价超市、山城平价超市等都是比较有名的企业。这短短的一段距离内更是有六家银行的支行和大型综合性邮政营业厅。在九九商场的背面有xx的区文化馆43、三家中档歌舞厅、迪吧。还有一些小型娱乐场所及一家二星级宾馆。这些都使该街区成为一个消费相对集中的一个商业、娱乐性街区。总的来说杨正街正逐步成为一个以商业性消费为主，娱乐性消费为辅的商业型街区。（5）石坪桥正街，街区功能处于更新期，尚待明确石坪桥正街也是一个传统意义的交通干道型居民居住区。该区域的市政配套较完备，医院、超市、便利店、学校、消防队、餐馆一应俱全。其中某地工学院是xx地区最大也是唯一的大学。但由于历史沿革，该街区的配套老化，功能已经难以适应现在的居住要求，居住需求的品质提升必然造成街区功能的更新。 此外交通十分便利，403、413、404、416、412、419、404（沙）、4244、8、303、404（中巴）等大中小公交线路通往市内各区。（6）直港大道，街区功能尚待明确，为中型中高档新兴居住片区由于xx将xx新城规划为未来都市主要居住片区，而且也将承担城市主要交通枢纽的作用。所以xx新城近几年以来，一直是xx房地产开发的重心所在。直港大道目前社区配套以及完备程度处于九龙坡的领先水平。以商业为例，大商业配套依托xx商业区。生活配套的门面及便利店等解决，只是由于发展尚需一定时间完善。2、地块SWOT分析（1）项目地块优势分析（strength）第一，滨江的地段优势。项目位于xx新城最后一块临江宝地。旁边有金江明珠、珠江花园等临江小区，社区较为成熟，景观没有破旧房屋的干扰，地理45、空气质量高，适宜居住休闲。第二，临近商业街大社区配套优势。地块位于xx的金融、商务中心区附近，离xx政府和各职能部门的办公住所地点近。周边的大型商家云集，有新世纪、富安、重百、立丹百货等。拆迁后，旧建筑对该地块没有影响，无大的工业污染，并且临江的空气清新，风光独好，这是一大优势。而且xx商业步行街是xx的商业中心区，是步行街、轻轨线复合建设的第一街，这一点使具有人口优势的商业步行街的商业地位优势更突出。第三、教育配套优势。小区拥有较为完善的配套，有幼儿园、xx试验学校（小区附近在建）、xx广场、佳宇广场等，可以避免小区的偏僻带来的不便，在推广上，应该渲染这一优势。第四、建筑的景观优势。周边建筑46、均为新建小区住宅，破旧房屋少，视野开阔，可以眺望长江、南坪滨江路、鹅公岩大桥等城市景观，还可俯视具有浓郁巴渝特色的小区环境，有利于形成高档物业的氛围。第五、交通优势。虽然没有珠江花园的交通方便，但是较同类物业，如江山多骄等滨江小区的地理位置优越。xx的商业步行街环行通道、滨江路等交通设施建设完毕，到轻轨投入使用，交通条件将更加便捷，有利于促进休闲、居住功能的充分发挥。（2）项目地块弱势分析（weakness）第一、项目地块位于xxxx大道“xx新城”王家沟，东临长江、滨江路及成渝铁路，西靠和尚山水厂，北接xx大道及和尚山变电站，南临木材厂山地。社区附近的商业配套不甚成熟。商业步行街暂时还未投入47、使用，商业氛围还需进一步巩固。第二、高压线、坟场、铁路、码头、小工厂等对小区的环境是一种挑战，将严重制约价格的档次提升。铁路和码头可以通过整合包装，减少列车噪音的抗性；坟场一定要妥善安置，如果出现纠纷，将会不利于楼盘销售；对高压线的处理来说，应尽力避免影响小区的居住环境，否则将阻碍小区环境的附加价值的提升。（3）项目地块的机会点（opportunity）第一、在沿江公路通车、轻轨线投入使用、新转盘下移之后，将极大的提升地段的交通条件。滨江路开通后，黄杨新城与xx新城通过滨江路相连，将为xx聚集更多的人气，带动xx项目的销售。xx新城是纯居住区域，随着私车的逐渐增加，将降低僻静区域的交通抗性。这48、将为项目的居住功能创造更多机会。第二、轻轨等交通贯通后，城市的土地级差地租将有一个缩小差距的过程，在历史沿革的地价指引下，高性价比的地块的房地产开发将有重大突破，轻轨、滨江路沿线的城市人口将急剧膨胀，给xx带来更多的富裕人口，从而促进xx周边的繁荣。第三、二郎开发区的进一步扩大，对xx的城市集聚能力会有更为显著的促进，开发区内的居住需求将会有部分分流到xx，带动xx城市功能的进一步完善。第四、入世后，国际间经济交流日益发达，作为传统的重工业城区，xx的大型企业将在合并、重组中逐渐走入正轨，从而带动一大批相关产业的发展，众多的工业企业以及相关的一些服务产业将逐渐成熟，对居住的需求将与日俱增。（449、）项目地块的困难点（threat）第一、地理目前地理位置掉角。难以迅速聚集人气。第二、面对周边市场价位不太高的情况，九龙坡、南岸区的开发量激增，强手林立，特别是近期将要开发的融侨半岛、广厦城、黄杨新城、南方新城等项目，xx新城周边的市场争夺将进一步扩大化。第三、火车噪音的污染，不容忽视。3、地块经营的适宜性分析为了树立xx的现代城市形象，吸引外来投资，提升xx的城市经济竞争力，在最佳使用原则的前提下，结合xx的城市经济发展的整体利益，从上述地块的SWOT分析，可以看出近几年内，地块适合单一的用途，最佳的地块经营方案应该是作为中高档住宅的使用。4 项目规划及总体布局1、建筑规划方案1、平面布置（50、附图）小区通过城市道路分隔为三部分：东面规划为绿地，北面地块作为拆迁还建用地，布置点式高层建筑1栋，由城市道路和山体围合而成的西南地块为xx小区的主要部分，由三个各具特色的庭院组成。社区中心南侧为“竹”之庭院，北侧为“水”之庭院，“水”之庭院以西为“人”之庭院。小区顺应南低北高的地势，中间部分以小区中心绿地为核心，通过小区入口广场、弧形社区中心和爬坡廊道形成小区的主轴线。根据用地地形特征，小区车行道呈环行布置，在布局上注重人与自然的亲和与沟通。小区的平面布置为沿街数层较低的小高层（11+1F），背靠山体布置高层（27+1F、18+1F）。建筑物根据用地地形错落围合布置，停车场采用地面与地下、集51、中与分散相结合的方式人车分流方式。2、建筑立面图（附图）3、户型比例户型面积（）一室一厅二室一厅二室二厅三室二厅四室二厅跃 层整体比例备 注4555443.8J=44;7080887.7J=88809013612D=68;G=689010034681210C=12;F=68;I=3410011027624.2E=60;H=216;110120686D=34;I=3412013025021.9D=34; H=21613014080128B=80;C=12140150201.8A=20;180250524.6户 数4488170742207610011402、项目规划的主要技术经济指3、标4、新建52、总面积147886，其中住宅面积127591，车库面积12052，商业建筑面积4483.81，幼儿园2160.25，会所1600.10。其他主要规划技术经济指标如下：绿地率：31% 覆盖率：22%停车位：364个 总户数：1182套居住人口：4137人5、景观设计方案（附图）1、小区道路及绿化考虑到小区以人行为主，在从小区入口到车库入口这段路上隔一定距离设草砖减震带，以减缓进入小区的机动车车速，保障小区居民的安全。处于对人的尺度考虑，在路中央设一米宽草砖带，在不影响行车的同时减少路的尺度，做人性化的处理。2、会所及广场由小区步行入口进入，面对的是由会所半围和铺地广场以及顺势而下的数级台阶和叠水53、。正对视线的是一架水车，体现了长江的小区特色。引流的水成为A区水体的源头。由于东面有如画江景，因此把会所入口朝东南方向设置，以取得良好视线景观，同时与一道草坡组成半围的广场空间。小区的上行道路与下行道路间有十米高差，设多级台阶连接两条道路，体现地方文脉。折线成为一条呼应会所趋势的行为轴线，与人进入小区的视觉轴线穿插交错。“泛会所”分别赋予棋牌娱乐、读书品茗、游泳池和网球场管理等功能，将人们常参与的部分融入到景色之中。3、幼儿园及飞地在幼儿园的场地中，结合幼儿园的实际需要，布置跑道、小操场及器械活动场所等。结合绿化，给幼儿园设置一处比较独立的外部空间。还建房周围由于用地紧张，设计简洁的植草停车位54、，以及少量的绿化，使其在有限的范围内得到更有效的使用，也能形成自己独立的外部环境。 5 项目投资估算本项目成本估算根据2001年1-12期某地建筑工程造价信息、简明造价工程师手册、某地市建筑工程99定额及政府规费、销售税费收费文件，按照稳健性原则综合编制而成。 （1）开发直接成本1.土地费用（固定成本C）1土地出让金：46.5万2/亩3拆迁安置及补偿费：计入土地费用。2.前期工程费（固定成本C）1地形、地质勘测费：5万2元3市场调研及可行性研究费：0.51元/4规划设计费：10-20元/，5根据设计合同6取15.8元/7“三通一平”费：按设计概算，8平基400万9元，10边坡整治315.2万，55、11另外高切12坡审查费1元/。13项目招标14管理费：计入企业管理费用，15不16单独计算。3.房屋建安工程费（完全可变成本C）1住宅土建：框架结构700元/；水、电（强、弱及消防用电）、气安装费：100元/。2天然气安装费：2700元/户（代收）3闭路安装费：410元/户（代收）4智能化设备5安装费：10元/6电梯购置及安装费：40万7元/部8工程监理费：3.5元/4.公共配套设施建设费（半变动成本C）1幼儿园：900元/（含普通装修）2游泳池：1100元/（含污水处理），3综合在景观工程中计算。4羽毛球场：5网球场：220元/（含围护栏）6会所：土建500元/；装饰900元/5. 基础设56、施建设费（半变动成本C）2 道路、广场：按设计院投资估算，计入综合景观工程中。3 变配电设备费用：按设计院投资估算750万4 室外管网建设：按设计院投资估算150万5 小区室外照明与景观工程：150元/（二）开发间接费用估算1. 管理费用：5%*直接投资 2. 财务费用：短期流动资金贷款年利率6%。3. 销售费用：3.5%*销售收入（三）政府主要行政性收费估计（可变成本）1. 施工图审查费：设计费*3%2. 市政配套设施费：市区110元/；郊区80元/3. 人防工程费：异地人防15元/4. 白蚁防治费：0.52元/5. 招投标业务费：0.04%*建安造价6. 标底审查费：0.36%*建安造价757、. 质量监督费0.2%*建安造价8. 定额测算费：0.3%*建安造价9. 供电贴费：公电330元/KVA：专电240元/KVA10. 噪音、排污费：4元/11. 规划证照费：项目投资额1000万以上取0.18%； 项目投资额1000万以下取0.2%。（其中投资额的计算标准为：高层950元/：多层550元/）12. 环保评估费：1万（四）不可预见费：3%*（一+二+三）（五）销售税金及手续费1. 营业税金及附加：5.75%*销售收入2. 契税：1.5%*销售收入（乙方）3. 转移登记费：0.5%*销售收入（甲乙双方）4. 交易手续费：新建商品房3元/5. 印花税：0.05%*销售收入（计入企业综58、合管理费）6. 办理房屋产权总证：0.1%*销售收入7. 土地增值税：0项 目 投 资 费 用 估 算 表序 号项 目投资额（万元）占总成本比例单方造价（元/）备 注1土地费用356015.1%247含拆迁费2前期工程费1047.74.5%72.7含三通一平3房屋建安工程费12160.651.7%844含电梯费用4公建设施配套费10684.54%745市政设施配套费7503.2%526直接工程成本合计18586.379%1290.77政府规费2223.99.4%1548不可预见费6853%47.69开发间接费20248.6%140.510项目总成本合计23519100%1633不包括税金6 项59、目开发进度安排根据规划设计方案，拟将该项目分三期进行开发，各期的工程内容及建筑规模为：阶段工程内容名称修建面积（）说 明一期工程小区大门及广场765住宅面积；商业物业面积；会所面积；幼儿园。、七单元同时开工。大门、广场、中轴线景观开盘前完成。前完成，市政配套后环境工程。H*2（27+1F）25998B*2（11+1F）6010C*1（11+1F）2611.9D*2（18+1F）15602.6+2210幼儿园（2F）2160.25游泳池381会所及屋面广场1600.10建筑面积合计56193.5住宅面积50223商业面积2210二期工程H*1（27+1F）12999.28二期工程。住宅面积车库面60、积（个）。、七个单元同时开工。E*3（11+1F）8354.04F*2（18+1F）7485.12G*1（18+1F）6603.9网球及羽毛球场260+243地下车库8216建筑面积合计43658.34住宅面积35442车库面积4108三期工程A*2（11+1F）6265.12住宅面积；车库面积（个），商业面积。、五栋同时开工B*1（11+1F）3005H*1（27+1F）12999.28I*1（18+1F）7237.94J*1（22F）12418.9+2273.4地下车库3836建筑面积合计48035.68小区总住宅面积12.7万为了便于对工程建设的进度控制，工期计划根据经验工期和分期计划考61、虑3年内完成，每分期16个月，图中用甘特横道图表示。具体时间为一期工程2002.72003.12，其中基础工程2002年8月1510月15；二期工程2003.62004.9，其中基础工程2003年67月；三期工程2004年2月2005年5月，其中基础工程2004年23月 （详见工程进度附表）。7 项目投资安排及筹资方案本项目建设直接投资估算1.9亿，预计项目投资总额为2.35亿，综合开发成本按可售面积计算2200元/。据工程进度计划，一期工程综合投资9000万；二期工程综合投资约7400万；三期工程综合投资约7100万元。各季度投资额估算详见“xx城工程建设投资计划表”。 项目的启动资金经测算62、约5000万元，主要用于一期工程建设，待2002年3月开盘时，项目有正的现金流量，资金压力逐渐减少。现在的设想是，公司已有资金2000万，今年2季度再筹资3000万用于一期的开发建设，然后利用一期的收入进行后期的滚动开发。还有公司商场的租金收入将形成稳定的偿还银行贷款利息的来源，到2004年项目产生的净现金流量较大时，可以归还银行短期贷款。有关资金的使用与来源详见“xx城项目开发资金动态平衡表”。8 项目的经济评价一、评价原则、依据及假设（一）评价原则1. 预期原则1政府采取措施进一步提高企事业单位职工工资，2搞活市场，3扩大内需，4增加居民家庭收入，5鼓励个人住房消费。6货币化分房的房改政策63、和个人住房抵押贷款政策进一步推进，7居民购房欲望增强。8加入WTO后，9某地作为西部唯一的直辖市，10在国家“西部大开发”的战略指11引下，12房地产投资将大幅度上升，13地价有明显的上涨趋势。14私人拥有小汽车的数量由于关税的降低而15不16断增长，17自带车库的花园生态住宅小区将会得到消费者的青睐。2.稳健性原则1依据财务会计的谨慎性原则，2充分估计项目的现金流出，3并列出适当的保险项目及相应的程度（比如2%）。4对于开发周期超过3年的项目，5考虑资金的时间价值，6进行动态经济评价，7折现率的选择原则开发期内资金市场实际成本率、房地产行业基准收益率中的较大者。8对资金的回收进度持谨慎性态度64、，9物业预售收入估计70%，10完工实售占30%。3. 合法性原则项目的开发遵循中华人民共和国城市规划法、某地市城市规划管理条例、中华人民共和国土地管理法、城市房地产管理法、合同法、某地市商品房销售管理办法、建设工程质量验收规范等法律、法规。（二）评价依据1、国家计委1993年颁发的建设项目经济评价方法与参数。2、财政部制定的房地产开发企业会计制度。3、某地市建筑工程2000基价表。4.开发小区规划详图。5.开发项目市场调研报告。6.近期商业银行流动资金贷款利率。7. 某地市住宅项目开发规费收取标8.准。9. 有关工程技术方面的标10.准、规范和指11.标12.。（三）评价假设1. 城市建设加65、快，经济持续繁荣2. 房地产及相关政策稳定3. 银行贷款利率及行业基准收益率变化幅度较小4. 社会经济政治保持稳定，社区周边配套逐步完善1 收入估算及销售进度安排（一）收入估算说明1、项目一、二期住宅均价2200元/，2、商业物业5000元/；3、三期临江住宅均价2500元/，4、商业物业5500元/；5、车库2200元/。（二）销售进度安排初步考虑2002年11月住宅内部认购，2003年3月项目一期开始预售（此时主体已施工4个多月），3月开盘时计划销售合同金额1200万元；2季度每月800万，共计2400万；3季度每月1000万，共计3000万；4季度一期全面封顶，实现销售额2000万元；竣66、工后的2004年1季度实现销售收入1400万元，在一期工程中有商业面积2200平方米，按均价4500元/计算，计划销售收入909万元，2003年内均衡实现。二期工程2003年10-11月预售，具体销售进度计划为2003年4季度实现合同销售收入6404万元；2004年1至2季度每季度销售收入1600万，剩余部分2004年4季度完成。车库销售从2003年4季度到2004年3季度，每季度实现销售收入440万元。三期工程2004年7月开盘，预计2004年3季度实现销售收入6404万元，4季度3956万元，2005年1、2季度分别实现销售收入3168和1795万元。三期的商业面积2273，以每平方米5067、00元计算，从2004年3季度到2005年2季度，每季度340万左右。车库3836，从2004年4季度到2005年1、2季度分别实现收入168万元、195万元。收入测算结果详见“xx城项目销售进度表”。2 项目损益静态分析6、税前投资回报率本项目的销售总收入约33952万元，总投资约23500万元，销售税金及交易手续费约为1940万元，项目总利润8492.1万元，扣除所得税后的净利润为5689.8万元。税前投资回报率为39.5%，启动资金5000万，回报率为32.6%（按3年建设周期计算的年启动资金回报率）。从投资回报率来看，该项目利润在正常范围。项目损益表单位：万元 项 目金 额计算说明一、68、销售收入33952 减：直接成本21495.2含政府规费销售费用900销售税费1940二、经营利润9616.8减：管理费用464.7财务费用660三、营业利润8492.1减：土地增值税0四、利润总额8492.1减：企业所得税2802.3五、净利润5689.82、静态投资回收期从项目的现金流量表可以计算出Pt=11个季度，即2.75年，预计2004年第四季度产生正现金流量，项目的投资回收期较短。3 项目动态评价（一）关于动态评价的说明1、折现率（行业基准收益率）取I0=12%，2、季度折现率为3%。3、该项目开发周期5年，4、从2001年至2005年，5、动态评价的净现值的计算基期取2002年169、月，6、按复7、利进行计算。（二）计算结果3 FNPV=4375万元0，项目可行。4 FIRR=（1+8.2%）4-1=37%，远远大于行业基准收益率12%，因此项目无论是从静态，还是从动态财务评价来看都是可行的。关于项目的具体现金流量见附表。9 项目的风险分析6、项目面临的主要风险及评价“xx城”（xx小区）面临的主要风险包括宏观经济风险、房地产相关政策风险、区域房地产市场风险、经营管理风险及项目财务风险。从第三章的宏观投资环境分析中可以看出，我国的宏观经济运行质量和效益良好，投资继续保持高速增长，拉动内需，因此国内需求继续保持稳定增长，微观基础将进一步改善，城镇居民的收入预期提高，因此项目70、在此时开发是非常好的时机，面临的宏观经济风险很小。与房地产业相关的政策法规主要有：房地产金融政策（如银行利率调整、个人住房抵押贷款管理办法、住房公积金管理办法）、房地产交易法规（如城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法）、房地产税费管理（如契税、城市建设配套费）、房地产开发建设管理（如城市房屋拆迁管理条例、建筑工程质量管理条例、城市规划法）。在这些法规中最突出的变化是银行利率的降低和城市建设配套的提高，前者对刺激住房消费将起到极大的推动作用，对房市是一大利好消息，但配套费的提高无疑将增加项目的开发成本，致使房地产销售压力增大，如果不顾消费者的承受力，一味提高商品房的销售价格，恐怕潜在的消费71、群体不一定接受，从而项目面临推广的压力。房地产由于其固有的特征，具有很强的区域性。从第三章的某地房地产市场分析中我们可以看出，2002年及今后几年，销售的总体形势不错。而且项目具有比较优势，周围的竞争楼盘有珠江花园、金江明珠、润安大厦、斌馨丰泽园、广厦经典等。其中大部分已竣工或即将竣工，到2003年至2005年，开盘的楼盘数量较少，而且不能形成完善的配套和10万平方米的规模。从中长期看，房价有上升的趋势，因此项目一、二、三期的销售定价是合理的，这方面的风险虽然存在，但现在看来问题不大，关键看市场推广的力度和销售策略的制定是否得当。公司的经营管理风险的确存在，因为到目前为止，xx公司尚未开发过172、0万平方米以上的住宅小区。但该公司人才的年龄结构、知识结构、学历结构合理，具备不断创新的能力，有迎接挑战的勇气和信心，所以项目应能顺利开发成功。至于项目的财务风险，我们认为由于“xx城”采取了分期开发，减少资金压力，一期启动只要5000万左右。目前公司已有资金2000万，加上“xx城市彩园”的商场租金收入每年近1000万元，如果再贷款3000万，完成该项目的开发不会有什么财务风险。不过这其中的前提是项目的销售进度顺利进行，如果项目推广销售业绩欠佳，将会影响项目的现金流入量，从而造成短时间资金紧张。7、项目盈亏平衡分析通过对“xx城”项目的保本生产量计算，盈亏平衡点BEP=9.131万平方米（即73、保本生产量约为9万平方米），项目的安全率f=36.6%，大于30%，项目非常安全。保本销售量经计算为为11.4万平方米，占总开发量的80%，在有少量商品房空置的情况下仍有赢利空间。具体详见“项目盈亏平衡表”。8、项目敏感性分析在正常情况下，项目的总投资为23500万元，销售均价2300元/，现对总投资和销售均价这两个因素分别进行单敏感性分析：1、开发总投资。当其上升10%时，税前利润为4538万元，净利润为3700.5万元；当下降10%时，税前利润为9316万元，净利润为6901.7万元。因此项目总投资在正负10%以内无论如何变化，均能取得一定的利润。2、销售均价。当其上升10%（即P=23274、3元/）时，税前利润为7171万元，净现值NPV=4606万元，当下降10%（时即P=2277元/），税前利润为4855万元，净现值NPV=104万元，项目在经济上仍能可行。详细的单因素敏感性分析见下表总投资敏感性分析序号变动内容税前收益税后净收益判断结论1开发成本+1%4653.0 3117.5 R 大于0经济上可行2开发成本+2%4418.0 2960.1 R 大于0经济上可行3开发成本+3%4183.0 2802.6 R 大于0经济上可行4开发成本+4%3948.0 2645.2 R 大于0经济上可行5开发成本+5%3713.0 2487.7 R 大于0经济上可行6开发成本+6%347875、.0 2330.3 R 大于0经济上可行7开发成本+7%3243.0 2172.8 R 大于0经济上可行8开发成本+8%3008.0 2015.4 R 大于0经济上可行9开发成本+9%2773.0 1857.9 R 大于0经济上可行10开发成本+10%2538.0 1700.5 R 大于0经济上可行11开发成本-1%5201.0 3484.7 R 大于0经济上可行12开发成本-2%5436.0 3642.1 R 大于0经济上可行13开发成本-3%5671.03799.6 R 大于0经济上可行14开发成本-4%5906.03957.0 R 大于0经济上可行15开发成本-5%6141.04114.76、5 R 大于0经济上可行16开发成本-6%6376.04271.9 R 大于0经济上可行17开发成本-7%6611.04429.4 R 大于0经济上可行18开发成本-8%6846.04586.8 R 大于0经济上可行19开发成本-9%7081.04744.3 R 大于0经济上可行20开发成本-10%7316.04901.7 R 大于0经济上可行销售均价敏感性分析销售均价敏感性分析序号变动内容税前收益NPV（I=12%）判断结论1销售均价+1%5171.92612.0NPV 大于0经济上可行2销售均价+2%5455.82841.0NPV 大于0经济上可行3销售均价+3%5739.63069.0N77、PV 大于0经济上可行4销售均价+4%6023.53297.0NPV 大于0经济上可行5销售均价+5%6307.43526.0NPV 大于0经济上可行6销售均价+6%6591.33754.0NPV 大于0经济上可行7销售均价+7%6875.23982.0NPV 大于0经济上可行8销售均价+8%7159.04210.0NPV 大于0经济上可行9销售均价+9%7442.94438.0NPV 大于0经济上可行10销售均价+10%7726.84666.0NPV 大于0经济上可行11销售均价-1%4604.12156.0NPV 大于0经济上可行12销售均价-2%4320.21928.0NPV 大于0经济上可行13销售均价-3%4036.41700.0NPV 大于0经济上可行14销售均价-4%3752.51472.0NPV 大于0经济上可行15销售均价-5%3468.61244.0NPV 小于0经济上可行10 评价结论和建议从以上分析可以看出，项目的抗市场风险能力很强，在近几年的房地产市场前景看好的形势下，项目本身具有独特的地段优势和竞争力，因此项目的销售前景看好。项目的净现值NPV=2365万元，而且销售均价在区间（1890，2310）之内无论如何变化，静态和动态评价均可行，这说明项目在经济上具有较大的可行性。