1、用地2.9万平地块房地产开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月117可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一部分：项目概况11.1宗地位置11.2宗地现状21.3项目周边配套41.4项目规划控制要点81.5项目地块综合评判8第二部分 市场分析102.1X2、X市社会经济发展概况102.2XX市房地产市场分析152.3区域住宅市场成长状况292.4区域市场目标客层研究45第三部分：项目定位483.1项目定位483.2项目产品建议54第四部分：项目开发684.1开发时序建议684.2价格定位71第五部分：投资收益分析745.1项目成本预测745.2项目资金筹措计划775.3项目开发财务评价785.4项目敏感性分析795.5项目现金流量与动态盈利分析825.6项目资金来源与运用表分析83第一部分：项目概况1.1宗地位置小结：由图直观可见1、项目位于XX武江区群康路，紧邻新华北路、工业路，周边路网完善，可轻易通达市内各区，到高铁武广站、市汽车站、火车站、3、京珠高速、韶赣高速等交通重要枢纽仅需十多分钟的车程，交通优势明显。2、项目周边新旧楼盘众多，居住、商业氛围较好，项目距西河体育中心、西河全民健身广场、世纪购物广场、中环购物广场、红星美居中心等知名商场仅五分钟车程，人气较旺，是XX市民日常工作、居住、活动、社交的中心，区域知名度较高。3、项目周边各项配套十分完善，学校、医院、超市、菜市场、酒店以及各类型娱乐、餐饮店等近在咫尺，配套优势明显。1.2宗地现状1.2.1项目地形及四至景观 项目地块较为方正，为北高南低的坡地地貌，高低落差合理，有利于规划的差异化、创新性； 北面是宝盖岭，自然景观丰富，景观视野开阔。 项目南面为汇展华城和幸福家园项目，这4、两个项目为XX市两个大型房地产项目，但本项目与以上两个项目有旧厂房间隔，项目西面也为低层民居和旧厂房，影响了项目的景观，但视野开阔； 项目东面为XX第五中学和低层住宅建筑，景观不是很理想。 东面也是旧民房，景观也不理想；北面（宝盖岭） 南面（民居、旧厂房） 西面（民居） 东面（XX第五中学） 小结：项目北面自然景观资源最为丰富，但其余三面都给学校、底层民居和旧厂房包围，景观不够理想，但项目地属于坡地地形，视野较为开阔，可以在一定程度上降低项目在景观视野方面的劣势，总体来讲，项目在这个方面优势不大。1.3项目周边配套1.3.1项目周边交通状况工业路（外围东西走向）群康路（内围东西走向） 新华路（5、南北走向） 小结：项目临近XX市区南北走向的新华路，以及东西走向的工业路，周边路网完善，交通通达率高。群康路已列入XX市交通规划改造工程的主要工作之一。公交车站（东岗岭站）小结：公交路线有9路、12路、20路、25路等，贯通XX各区，片区居民交通出行较为便利。1.3.2项目周边配套1、商业配套世纪购物广场 红星美居中心 超市 银行 肉菜市场 小结：项目商业配套十分完善，附近人气较旺，是项目主要优势之一。2、教育、医疗配套群康幼稚园 东岗岭小学 XX第五中学小结：该片区享有XX一线教育配套，教育配套涵盖幼儿园、小学、初中优势十分明显。3、体育设施配套西河体育中心 西河全民健身广场篮球场 乒乓球场6、主题活动广场 健身设施小结：该区域体育设施配套十分完善，项目距西河体育中心、西河全民健身中心仅五分钟路程，该区域历来就是XX市民休闲娱乐、健身的重要去处，大众认可度高。1.4项目规划控制要点项目地块初拟技术经济指标项 目指 标总用地面积29309总建筑面积112081.5 计容总建筑面积102581.51、住宅面积90831.52、国学馆6003、双语幼儿园20004、社区文化艺术中心2450其中数字图书馆300数字电影院500少儿艺术中心（书法、绘画、音乐、舞蹈、雕塑）、文化展厅16505、文化商品街57006、社区健康中心 6007、其他配套4008、地下车库面积 9500 总户数800地7、下车位数420 容积率 3.5绿化率40% 建筑密度30%1.5项目地块综合评判优势：地段、资源赋予了项目地块坐拥3大价值，项目可塑性强。 地段价值：项目位于XX市中心繁华区域，城市景观轴内、交通便利，通达各区； 配套价值：周边各项配套十分完善、齐全； 资源价值：紧邻西河体育中心、西河全民健身广场，XX市内唯一的、最大的公共康体休闲娱乐平台，知名度较高；劣势：但项目占地面积较小，周边景观资源较少，项目南面景观视野受到局限，是项目的短板。项目地块属性定位：根据目前项目的区域价值，我司认为项目可塑性较高，具备打造成一个集高端住宅、文化商业街区于一体的区域中高端项目。第二部分 市场分析2.1XX市社8、会经济发展概况2.1.1XX行政区划及人口位置：广东省北部，北江中上游，与清远相邻，北部与湖南和江西交界。区划：下辖曲江区、浈江区、武江区、始兴县、南雄市、仁化县、翁源县、新丰县、乳源瑶族自治县、乐昌市。XX市面积18380平方公里，户籍人口325.54万，其中：非农业人口124.79万人，农业人口200.75万人。全年出生人口3.78万人，人口出生率11.69；人口自然增长率6.95。年末常住人口296.94万人。其中市辖区人口92.63万。市区：浈江区面积 523平方公里，人口35.43万。武江区面积 682平方公里，人口25.2万。曲江区面积1651平方公里，人口32万。目前：三区人口合9、共约93万未来：至2020年规划期末，规划XX市城市人口规模为130万人。其他县市：乐昌市面积2421平方公里，人口53万。南雄市面积2361平方公里，人口46万。始兴县面积2174平方公里，人口25万。仁化县面积2223平方公里，人口23.14万。翁源县面积2183平方公里，人口39.76万。新丰县面积2016平方公里，人口24万。乳源瑶族自治县面积2125平方公里，人口21万。小结：广博的消费区域、庞大的人口基础将会带给XX房地产市场巨大的发展空间和开发潜力。2.1.2国民生产总值据统计，2010年全市实现生产总值683.1亿元，比上年增长12.5%，连续5年经济增长率高于全国、全省；比210、005年增加346亿元，2006-2010年的年均年增长12.7%，连跨400亿元、500亿元、600亿元三个台阶。2010年第一产业增长5.6%，第二产业增长15.6%（其中工业增长15.5%），第三产业增长11.4%。全市地区生产总值“十一五”期间年均增长12.7%，比“十一五”规划预期目标12%高出0.7个百分点。2010年末全市市场主体总数达9.87万户，比2005年末增加3.1万户。全市有26个项目列入省现代产业500强，居全省第6位。三大产业结构由2005年的16.442.641调整为13.742.643.7。2010年全市人均生产总值突破2万元,达2.3万元，同比增长12.1%，11、2006年至2010年平均增长12.2%。2010年财政总收入143.3亿元，地方财政一般预算收入47.8亿元，分别增长32.4%和17.5%，2006年至2010年的年均分别增长18.2%和19.1%。表2-1：20062010年XXGDP及其增长情况小结：XX市的经济增长较为平稳，但经济总量不高，经济发展总体上还处于一个较低的阶段；对于房地产而言可分为两个方面来看，在发展趋势方面来看，XX有巨大的增长空间和发展潜力，从消费方面来看，在这种情况下XX居民对价格方面的接受力和认同程度相对较低。2.1.3XX工业基础雄厚XX是广东的重工业城市，工业基础雄厚。五、六十年代和七十年代，国家先后把XX12、作为华南重工业基地和广东战略后方来建设，建立起XX钢铁厂、XX冶炼厂、XX挖掘机厂、凡口铅锌矿、大宝山矿等一大批骨干工业企业，奠定了XX工业在当地经济中的基础地位。七十年代，XX已成为广东重要的工业基地。八十年代以来，XX的工业得到了进一步发展。近几年，XX工业紧紧围绕“建设粤北经济强市”的目标，因地制宜，突出特色，依托资源优势，积极培育以冶金、电力、烟草为主的支柱产业。目前基本形成了初具特色的以采掘、有色金属冶炼、钢铁工业、铸锻件、建筑材料等资源型行业组成的重点产业，以机械制造、轻工、石油化工、电力等行业为主的加工业，以电子信息技术、机电一体化、新材料等行业为主体的高新技术产业三大类工业门类13、综合类工业城市。2010年工业增加值252亿元、增长15.5%，其中规模以上工业增加值202亿元、增长16%。钢铁、有色金属、电力、机械、烟草、制药、玩具等七大支柱工业增加值155.7亿元，增长15.8%。2010年1-11月规模以上工业经济效益综合指数188.1%、比上一年提高12.3个百分点。2010年先进制造业增加值占工业增加值的比重提高到31.7%，过去五年高新技术产业产值年均增长20%。小结：XX地区拥有雄厚的支柱产业经济链，这对XX的经济发展及居民就业提供了强而有力的支持，保障了居民有稳定良好的经济来源。这对房地产市场的健康发展无疑是至关重要的。2.1.4XX产业转移园近年来，XX14、着力掀起园区基础设施建设、招商引资两个高潮。承接产业转移取得新成绩。2010年全市承接产业转移项目440个，合同投资304.4亿元、增长137%，到位资金101.7亿元、增长27.5%。20082010年累计承接产业转移项目1206个，合同投资540.1亿元，到位资金250.8亿元。2010年全市省级产业转移工业园规模以上工业增加值增长37.5%。东莞（XX）产业园、东莞大岭山（南雄）产业园成功竞得省专业性产业园建设扶持资金，成为区域经济重要增长极。东莞大岭山（南雄）产业园、仁化有色金属循环经济产业基地成为全省首批省市共建循环经济产业基地。省市共建粤北现代技工教育基地取得实质性进展。2010年15、完成农村劳动力技能培训2.84万人、转移就业9.5万人，五年累计分别达12.2万人和39.9万人。有3805名农民工积分入户城镇。在省2009年度农村劳动力技能培训转移就业和产业转移目标责任考核中，我市分别居全省第一名和东西北地区首位（全省第三名），连续两年在全省“双转移”考核中荣获“双优”。2010年园区规模以上工业增加值22.3亿元，增长37.5%，比全市规模以上工业增幅高21.4个百分点。园区完成固定资产投资37.2亿元，增长84.7%，比全市投资增幅高63%。小结：XX地区扮演着珠三角产业向内地转移的重要角色，产业的增加同时会带动外来人口的增长，继而市场对住宅的需求将会有进一步增长提高16、，这对XX房地产市场的发展聚集人气。2.1.5XX金融行业概况2010年末金融机构各项存款（含外币）余额907.75亿元、增长14.3%，其中城乡居民储蓄存款余额562.11亿元、增长14.8%。金融机构各项贷款（含外币）余额376.06亿元，增长17.5%。个人消费贷款67.65亿元，增长64.4%。其中：个人中长期人民币消费贷款余额65.91亿元，增长62.7%；个人短期人民币消费贷款1.74亿元，增长1.7倍。全年证券交易额1174亿元，下降15.9%。小结：XX市居民的各项存款和贷款均保持较快速度增长，特别是贷款的增长速度，这说明XX居民的消费理财观念正在发生转变，这将为XX房地产市场17、提供有力支持。2.1.6社会消费品零售总额2010年全市社会消费品零售总额329.8亿元、增长18.8%，比2005年增长1.3倍；商品房销售额比2005年增长4.3倍。城乡市场同步繁荣，城镇市场增长19%、乡村市场增长17.5%。表2-2：2006-2010年社会消费品零售总额及其增长率小结：XX居民的消费品零售消费均在快速增长，这说明XX居民的消费力以及生活水平都处于快速提高的阶段，同时也将带动XX的各行各业提高各行业的盈利，继而对房地产市场发展也会有进一步的带动和提升。2.1.7社会消费水平2010年城镇居民人均可支配收入14260元，农村居民人均纯收入6317元，分别增长10.1%和118、8.3%，五年年均增长10.6%和11.1%。城镇居民恩格尔系数下降到39%。XX市区居民消费价格指数涨幅为2.9%，低于全国、全省上涨水平。XX市区居民人均可支配收入18021元、增长10.6%，居民家庭人均消费性支出12910元、增长12.6%，社保离退休金发放总额13.8亿元、增长30.7%，农民人均纯收入增长18.3%。表2-3：20062010年城镇居民人均消费支出及增长表小结：XX居民的支出与收入均有稳定健康的增长，其中恩格尔系数亦在逐步下降，这些数据显示出XX居民的消费支配力正在逐步增强，有能力购房、换房的居民会越来越多。2.1.8XX经济发展的机遇及条件1、广东省加快山区发展各19、项政策措施的落实，为XX经济社会的发展提供了良好的政策环境。2、XX凭借自身资源、区位、劳动力等方面的优势，使之成为珠三角等发达地区产业转移的优选地，已被列入省的重点开发项目，这将对XX投资增长贡献较大，如XX比亚迪汽车试车场和零配件基地、东莞（XX）产业转移工业园、XX市大南华生态开发项目等。3、在全省推进泛珠三角区域合作中，XX成为泛珠三角核心圈的扩张区域和通往腹地的“黄金通道”，特别是武广高铁客运专线的建成，350公里的时速，大大的缩小了距离的概念，这将使XX不断取得新的商业机会。4、旅游、商贸、现代物流等服务业的加速发展，将强有力地拉动经济增长，居民消费结构的转型升级，有利于培育新的消20、费热点，扩大内需。小结：良好的政策环境、产业转移的契机、武广高铁的便捷、内需的逐步扩大等因素都预示着，XX的经济与房地产市场即将进入一个新的高速增长期。2.1.9本章小结过去的5年中XX市的GDP年增长平均在12.7%；消费品零售总额平均年增长为18.61%，其中2010年城镇居民人均可支配收入14260元，增长10.1%，XX市区中心城区居民人均可支配收入18021元、增长10.6%，居民家庭食品消费支出占消费支出的比重亦在逐年下降。从以上的数据中我们不难看出，在未来很长一段时间里，XX经济发展的上升态势将持续，促使XX调整、优化产业结构，为此外来人口也随之不断增加，居民的收入和消费支配力相21、应会出现较大幅度的提升，这将给XX房地产业的发展提供了有力支持。2.2XX市房地产市场分析2.2.1房地产市场基本情况（1）、历年房地产投资分析表2-4：20062010年房地产投资额情况2010年，全市房地产开发企业完成开发投资63.96亿元，同比增长37.7 %。其中，市区完成开发投资40.29亿元，同比增长30.8%。小结：在受到08年10月的金融海啸影响下，造成09年的开发投资额有较大辐度的下降；09年到10年上半年，房地产市场需求持续旺盛，从而使2010年的开发投资额大幅度增长。（2）、历年房地产开发情况表2-5：20062010年全市施工及竣工面积2010年全市商品房在建施工面积422、76.15万平方米，同比增长11%，其中新开工施工面积271.07万平方米，同比增长21.6%。商品房竣工面积262.36万平方米，同比增长54.3%。表2-6：20062010年市区施工及竣工面积2010年市区商品房施工面积466.8万平方米，同比增长3.3%，其中新开工施工面积138.07万平方米，同比增长3.6%。商品房竣工156.33万平方米，同比增长56.6%。2010年市区发出房地产项目施工许可证25个，项目总投资9.57亿元，同比下降1.34%，报建规模89.3万平方米，同比减少18%。发出商品房预售许可证73个，批准预售面积 100.2万平方米，比上年同期增长13 %。小结：因23、受到09年的房地产市场供销两旺的影响，2010年的新开工施工面积大幅度增长，因此2011年将会有较大量的商品房推出市场，竞争的加剧已是不可避免。（3）、历年房地产销售面积状况2010年，全市商品房销售234.06万平方米，同比增长4.1%，销售额75.76亿元，同比增长28.1%。其中市区商品房销售面积138.59万平方米，同比增长4.2%，销售额53.32亿元，同比增长25.2%。表2-7：20062010年全市及市区商品房销售面积表2-8：20062010年全市及市区商品房销售额20062010年XX市商品房销售面积有升有降，在2008年有下降，但这五年的销售面积总量涨幅明显。小结：销售面24、积的涨幅小于销售额增长速度，说明这五年XX的商品房价格上涨速度较快。2009年和2010年的销售面积和总额上升速度最快。（4）、历年房地产价格状况表2-9：20062010年全市及市区商品房销售均价 2010年，全市（包括乡镇）房地产价格呈上升趋势，全年均价为3237元/。其中，从市区商品房住房成交价格看，2010年1月市区网签合同均价为3926元/，12月达到了年内最高峰，为4706元/，一年内商品房住房价格上涨了780元/，年末价格比年初增长了21.24%。市区全年均价为4217元/。（5）、2010年房地产市场分析2010年，我市房地产市场呈现投资增长、产销两旺、价格上涨的局面。一是开发25、投资快速增长。从年初开始，投资、开工、销售便呈上行态势。特别是第二、第三季度，开发投资月平均同比增长幅度均达到59%以上。第四季度投资增幅有所回落，但仍保持了三成以上的增长速度。二是商品房销售市场持续旺盛，从销售规模来看，与上年同期相比，2010年商品房销售面积一直呈现增长状态。其中，以上半年增幅较为明显。第四季度市区个别楼盘甚至出现抢购现象。三是房地产价格上涨。2010年全市商品房销售面积比上年增长4.1%，而销售额却同比增长了28.1%。从市区商品房住房成交价格看，2010年1月市区网签合同均价为3926元，12月达到了年内最高峰，为4706元，一年内商品房住房价格上涨了780元，年末价格26、比年初增长了21.24%。形成上述状况的主要原因：一是由于受08年金融风暴等影响，08年到09年，全市房地产开发投资、新开工及销售均呈较大幅度下降，在很大程度上影响着2010年的同比增幅。二是需求和供给的不平衡。由于上年度房地产建设项目大幅减少，特别是市区，2010年上半年商品房竣工面积同比均为两位数的负增长，2月份更是同比减幅达到了78%，在一定程度上影响了今年商品住房的有效供给，使得房价持续上升。三是一级市场住房供应结构不合理。2010年以来市区保障性住房稀缺，普通商品住房供应量远远达不到市场需求，使得房地产一级市场中的住房消费大都集中在高档楼盘，而这些楼盘的价格相对较高，使得市区的商品房27、价呈现相对高位。2.2.2市场供求分析（1）、市场需求分析根据XX国民经济和社会发展第十一个五年总体规划，人口自然增长率控制在7，按照到2012年平均人均住房面积达到33平方米测算，预计到2012年需求住房总量约为390万平方米，年均需求约为78万平方米。（2）、市场供应分析A、政府未来将逐年增加商品房供应数量根据XX国民经济和社会发展第十一个五年总体规划，按照住房建设总量目标，规划期内，住房建设年度目标如下表：表2-10：20082012年住房建设年度目标 B、住房用地供应计划根据XX国民经济和社会发展第十一个五年总体规划，规划期内，全市区新增住房用地供应总量为7.23平方公里（含旧城改造重28、建用地）。2008年至2012年住宅用地供应如下表：表2-11：住宅用地供应年度指引小结：供应量方面：根据XX住房用地供应计划，未来两年XX的土地供应量和商品房建设都会逐渐增加， 预测未来两年房地产市场竞争会越来越激烈；需求量方面：经济的迅速发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求也越来越高，未来两年市场需求量也十分巨大的，根据住房建设规划年均需求约为78万平方米，对于房地产市场是一个利好消息。2.2.3市场产品分析（1）、楼盘开始规模化、高端化、品牌化2007年之前的XX房地产市场，主要为小规模的楼盘，且多数未有品牌观念。但随着一些外来品牌的加入，新的开发理念的运用，市场开始以大规模、超大29、规模高端楼盘为主，如XX碧桂园（占地232万）、恒大地产（占地45.8万）、碧桂园太阳城（占地40万）、欧浦御龙湾（占地37万）、长城世家（占地24万）、南枫碧水花城（占地20万）等。XX主要楼盘经济指标规模楼盘名称占地面积(万)建筑面积（万）容积率绿化率小规模江畔逸景轩0.51.22.4滨江汇景0.656.751030%星河时代0.673.955.92111%雍华豪庭0.757.1万通时代花园0.732.6332%幸福家园1.35.53.635%中等规模香槟小城28.94.235%盈翠皇庭2.2113.930%群康路项目2.9311.23.530%莱斯豪苑2.719.55.925.86%南天30、豪庭3.8133.433%御景园4102.4239.60%林语阳光4.28.72.335%大规模森林观邸58.91.843%蓉山翡翠湾5.46.51.238%汇展华城10232.345%金凤翔棕榈湾11超大规模南枫碧水花城20602.742%长城世家2428.81.240.60%欧浦御龙湾3762.21.6830%（2）、产品品质不断提高随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，XX人们的居住要求正逐渐摆脱原来的“只要有房子住”，向选好房、住好房方向发展。为了争取市场和适应人们居住的要求，产品的规划、设计、园林、配套、户型设计、营销等成为开发商取胜的关键因素。XX楼盘建筑风格统计图XX多数项目多31、以现代和欧式建筑风格为主，主要原因是现代式建筑风格外立面简洁明快，令人赏心悦目；欧式的项目走异域风情，打造风格独特的生活社区。通过规划建筑的不同风格来提升项目的产品品质，增加消费者的吸引力。（3）、产品种类由单一变得丰富2007年之前的XX房地产市场，品种类型单一，主要以多层为主的现象，目前市场以小高层洋房、高层、别墅为主。同时，注重小区配套，复式设计、前庭后院及入户花园等设计越来越多。小结：市场上的产品越趋丰富，消费者对项目的要求越来越高，这说明光靠地段价值和价格优势的时代已经过去，接下来的市场竞争会更趋向于产品竞争。（4）、从市场销售来看，以三房为主，二房、四房为辅。根据XX建设与房地产信32、息网，分析了XX现在各个板块主要楼盘的数据，如：莱斯豪苑、林语阳光、万通时代花园、南枫碧水花城、欧浦御龙湾、蓉山翡翠湾、长城世家等楼盘；并通过市场调查，得出XX市现在市场上洋房的户型面积分布区间。XX市洋房户型面积分布区间XX市洋房整体户型分析：现状：XX房地产市场的户型120-143在整体中属最多户型面积段，约占46.02%，各大热售楼盘的户型都以该区间面积段为主，如欧浦御龙湾、南枫碧水花城等。第二大面积段为70-99约占25.45%，各大楼盘大多都规划有一定比重的中小户型产品，其中以林语阳光以该户型面积段产品为主。第三面积段为144以上区间，约占14.4%，主要集中在市中心区域，如志兴华苑33、雍华豪庭和欧浦御龙湾等。原因：XX作为一个粤北的三线城市，整体房地产市场以改善型与刚需型为主，消费者购房主要是自住，三房和四房的需求居多，所以市场上以中大户型为主。总结：从分布图中可以看出XX各面积段结构分布尚算合理，也反映出XX自身一些基本特点，市场需求的户型以中大户型为主。业主主要为本地及市县客户外加上小部分外来客户。预测：武广高铁使XX容入珠三角一小时经济圈，生活与交通进一步与珠三角地区接轨。XX的楼价和珠三角相比处于洼地，且拥有良好的自然环境优势，未来XX的楼价将会随着珠三角经济圈影响的扩大而稳步发展，来自周边城市及珠三角的投资客会增多，小户型也会越来越受欢迎。机会：1、随着XX城市34、化的发展，周边县市居民不断涌入，刚性需求增大，且目前XX楼盘大多以中到大面积为主，所以中到小面积段户型会有更大的发展空间。2、交通优势和珠三角产业转移园的发展，芙蓉新城的建设，良好的自然环境和丰富的旅游资源，将会带动XX房地产市场的发展。（5）、产品需求以自住为主，投资为辅从目前市场上来看，房产的居住功能仍是主要功能。大多数的置业人群的置业目的均以改善自我居住条件为主。而房产的其他功能如投资功能则仍处在辅助位置上。小结：目前XX房地产产品市场即将进入一个快速上升发展阶段。原先整体开发水平不高，产品设计、规划欠佳、规模小、不注重景观园林、品种单一等现象，已随着XX房地产市场的逐渐发展成熟，及外来35、品牌的进入，而渐渐摆脱产品简单化、粗糙化、单一化，转向产品种类多样化、规模化，并开始注重产品的品质的打造和企业品牌的树立。这将进一步推动XX房产市场的成熟。2.2.4价格分析（1）、房地产市场价格处于较低水平近年来XX房地产开发及发展进程明显加快，房地产需求也持续平稳且对产品的要求也有所提高，市场价格呈稳步上升态势。2011年截至8月底，市区（中心区）均价为4960元/，较2010年全年均价4217元/上升17.6%。自高铁开通以来，沿线城市的房地产开发明显加快。限购政策出台压制一线城市如XX、深圳、佛山等地的房价进一步上涨，而致使房地产投资开发资金的涌入得而减缓。高铁沿线清远2011年截至836、月底，全市均价4948元/， 2010年均价为4799元/；清远主要城区一些楼盘均价已上8000元/，整体均价主要为周边单体楼拉低成交均价。XX作为泛珠三角地区的重要位置，是连接广东与中原等地的咽喉要道，也是全国的交通枢纽，这必将吸引越来越多的珠三角地区人群前来置业。表2-12：2011.1-2011.8月XX市区房地产销售均价 2011年近段时间，市区主要楼盘均价，御龙湾（6300元/），价格在5000元/以上的楼盘中：汇展华城均价7300元/，御龙湾均价为6500元/，志兴华苑均价5400元/，蓉山翡翠湾均价5600元/，莱斯豪苑均价5900元/，碧桂园成交均价5803元/。5000元/均37、价以下的楼盘有：长城世家均价5000元/，碧桂园太阳城成交均价4863元/，林语阳光均价4000元/，南天豪庭均价4900元/。（2）、价格整体持续稳步上涨从XX2005年至今的商品房整体均价来看，XX房价呈现持续稳步增长态势。表1-13：20062010年全市及市区商品房销售均价（3）、近两年，房价上涨速度明显加快近几年，随着外来品牌的进入和XX房产市场自身的快速发展成熟，项目整体品质的提高，楼盘价格也相应的上升。2009年，全市房地产价格呈上升趋势，全年均价为2630元/。其中，市区全年均价为3200元/。市区上半年价格平稳，1-6月商品房合同均价基本稳定在3100元左右，成交均价为30938、8元/，同比略增1.6%。6月份以后，房地产价格上升明显，特别是年末两个月，环比出现较大幅度的增长。到12月底，市区商品房合同均价为3897元/，同比增24.4 %。2010年，全市（包括乡镇）房地产价格呈上升趋势，全年均价为3237元/。2010年1月市区网签合同均价为3926元/，12月达到了年内最高峰，为4706元/，一年内商品房住房价格上涨了780元/，年末价格比年初增长了21.24%。市区全年均价为4217元/。（4）、2011年上半年（1月6月）市区商品房价格走势1-6月份，市区（不含曲江区，下同）商品房网签成交均价4865元/平方米，与上年同比增长19.6%，其中住宅成交均价4739、48元/平方米，与上年同比增长18.1%；6月份市区商品房网签成交均价4880元/平方米，与上年同比增长11.6%，其中住宅成交均价4746元/平方米，与上年同比增长11.7%。（1）市场销售现状XX各大主要楼盘销售情况（包含商铺）根据XX房产之窗网的数据，各大主要楼盘的销售大部分都完成了70%以上。只有莱斯豪苑（55.63%）、雍华豪庭（39.55%）、万通时代花园（29.86%），金凤翔棕榈湾（42.56%）等，主要原因为其地理位置较差，楼盘规划不较完善，致使其的销售进度较为缓慢。几大高档次楼盘的销售进度都完成90%以上，如南枫碧水花城，完成进度的95.81%，滨江汇景，完成进度的92.040、1%，御龙湾，完成进度的95.78%，XX碧桂园，完成进度的92.53%等，目前XX房地产市场的销售情况还是比较乐观的，市场的供应量基本能被市场需求消化。在09年量价齐升的影响下，各房地产企业加大投资力度，2010年，市区完成开发投资40.29亿元，同比增长30.8%。2010年市区商品房施工面积466.8万平方米，同比增长3.3%，其中新开工施工面积138.07万平方米，同比增长3.6%。商品房竣工156.33万平方米，同比增长56.6%，而09年的施工面积比2008年亦有所增长。2010年市区商品房销售面积138.59万平方米，同比增长4.2%，销售额53.32亿元，同比增长25.2%。在41、2010年庞大的施工面积情况下2011年后XX市的商品房供应量将会有较大幅度的增加，继而会加剧商品房的市场竞争。2008-2010XX住宅用地土地出让总共45.3万平方，土地交易总价为6亿元，平均每平方价格为1324元，按容积率4的基础计算，平均楼面地价约在331元，加开发成本和税费，每平方成本约在2400-2600元之间（未含销售成本及销售税费），以此推算这些土地开发的项目都必须以4000以上的均价对外销售。小结： 2011年的房地产市场虽然受到调控政策和XX市商品房供货量增加市场竞争加剧的影响，但由于受到成本的限制以及得到XX市经济增长、人均可支配收入增加等有利因素的支持，XX的销售均价将42、不会受到动摇，并有不跌反长的迹象。2.2.5市场阶段XX房地产市场发展阶段房地产市场发展阶段启动期高速发展期平稳发展期停滞期萎缩期XX市场处于的阶段 XX作为广东的一个重要交通枢纽及工业城市，但其房地产市场的发展却一直处于国内三线城市的水平。虽然地处泛珠三角核心区位，XX房地产市场的发展却相对比较缓慢。一直以来，满足居住功能一直是XX人民置业的重要目的。但是，随着XX人民生活水平的提高，人们对居住质量和环境的要求也相应提高。近两年，随着XX经济发展的快速，XX城市发展规划的改进，XX“对接XX、融入珠三角”的城市战略实施，以及芙蓉新城等城市新城区建设的加快，XX房地产市场也迅速进入快速发展阶段43、。2.2.7房产新政策的影响1、XX限贷令XX政策要点政策内容当地首套房房贷的首付比例 首套房的首付比例由“不低于30%”调整为“30%及以上”。当地二套房房贷的首付比例贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍 。当地第三套房不再区分地区 全面停贷各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。2011年1月至2011年8月XX市场均价 “新国八条”、2月9号和4月份的加息,再到7月7号的加息，2011年连续三次加息，一系列的政策出台后，XX市场价格出现一定程度的波动。2011年2月均价环比下降4.3%,3月份下降2.4%。2、3月份的价格持44、续下跌，主要原因为2、3月份市场上在售的货量少，高素质的楼盘多数在畜客阶段，因此，市场均价有所下降。进入到4月份，央行进行2011年的第二次加息，但本次加息对XX市场的影响较小，因为之前一阶段畜客的楼盘陆续开盘，随之成交量上升，价格也有较大幅度的增长。5月份的货量有所减少，因此价格也相对有所下降，但跌辐较小。进入6月份，多个新楼盘推出新货，并多为市中心区域的楼盘，如御龙湾和南枫碧水花城。因为价格有较大辐度的增长，但由于产品的品质差距，市场均价存在一定的波动。但8月份的均价较1月份上升5.7%，XX市场价格总体处于稳步上升阶段。2、限价令8月31号，XX市出台稳定住房价格措施的通知：1、首次申请45、预售许可证的项目，申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。无类比的项目，备案均价高于半年内市区商品房实际成交价格10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。2、在售项目申请预售许可证的，申请预售商品住房备案均价高于本楼盘同类房型半年内实际成交均价5%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。3、已发放预售许可证的商品房，凡实际成交价格高于备案价格的，暂停办理该项目的商品房买卖合同网签和商品房合同备案登记。备案价格超过上述备案原则的特殊项目，需对价格构成作出说明，经建设、价格主管部门会审后再行备案。根据XX市出台的最新通知，可以看出这个限价令将46、对房地产市场产生的影响几乎不存在，或许将会成为变相的涨价令。小结：限贷令、XX最新限价令等新政策的出台，对XX市场影响较小，但消费者会经历一段时间的观望态度，但是，新一轮政策对XX房地产市场的影响很短暂。因为XX现时市场需求以刚性需求为主。所以，房地产价格回落的可能性较小，整体价格处于上升阶段，但上升的趋势将会有所减缓。2.3区域住宅市场成长状况2.3.1区域住宅市场简述XX房地产市场起步较晚，以资源和城市发展轨迹区分明显，主要根据城市发展和地理区位分为小岛城区、武江区、浈江区和芙蓉新城板块。本项目位于武江区。该区域2006年之前只有零星、小规模开发项目，2007年后逐渐出现较大规模的开发项目47、，而品质好的楼盘大多都集中在芙蓉山山麓、工业路和武江沿岸一带。武江板块集中了XX市场上绝大部分的高端项目，如：御龙湾、南枫碧水花城、滨江汇景等等。项目区位图武江区主要楼盘分布2.3.2板块综合分析：划分形象特征优势缺点小岛城区板块传统老牌的商业和居住中心l 对外知名度最高，商业发达、人流最为集中；l 新开发项目少，开发难度较大，项目规模普遍较小；l 商业、住宅物业销售综合均价全市最高。 对外知名度高 XX老牌商业中心，人气最旺 配套设施完善，交通便利 区域内建筑分布密集，可开发土地较少，建筑密度较高； 中大型楼盘开发难度大； 住宅销售价格较高。武江板块现时XX中心居住板块，居住氛围好，是城市发48、展的重点区域。l 城市面貌较新，交通基础设施完善；l 高端知名楼盘众多，住宅物业销售价格均价水平全市最高；l 体育设施配套齐全，是市民日常康体娱乐的集中点。 城市中心，各项配套完善，尽享生活、交通便利； 项目众多，且整体档次较高，居住氛围较好； 城市化发展进程较为领先，区域整体现代华程度较高，价值高且未来升值潜力巨大； 拥有大型体育场地、设施，且知名度高； 片区内住宅项目，档次较高，竞争激烈，项目销售都一定压力。 住宅销售价格较高浈江板块该区域以专业批发市场为主，是未来新兴的居住板块，但现时氛围尚未形成。l 人气较低，人流量少l 现时房地产项目档次较低，区域认可度较低；l 未来新兴居住区域，住49、宅项目档次正逐步提升。 路网完善交通通达率高，发展潜力较大； 景观资源较为丰富； 可开发用地较多，易于开发中大规模住宅项目； 住宅销售价格较低 生活配套设施不完善； 区内工厂较多，空气质量较差； 区域价值相对较低。芙蓉新城板块未来城市中心，现时区位较为偏远，规划正逐步完善中，武广XX站位于该区，未来升值潜力大。l 位于城区西部，武广高铁XX站位于该区，是进入XX市区的交通咽喉部位之一；l 住宅项目少，开发项目少，人烟稀少；l 陆续有知名大型房地产进驻，是XX市民重点关注的区域之一。 城市未来发展规划利好； 武广高铁开通，融入珠三角一小时经济生活圈； 可开发土地资源雄厚，有较大的发展空间； 缺乏50、生活配套设施 公共交通不较完善2.3.3项目所在武江区板块分析区位：武江区地处XX市北江河畔，芙蓉山麓，323国道横穿全境，紧临京广铁路，距京珠高速、韶赣高速和武广高铁XX站仅十几分钟车程。现在：武江是XX新兴时尚住宅城区，武江区板块内楼盘项目较多，市场同质化竞争较为激烈，随着XX城区人民生活水平的提高，人均居住面积逐年上涨，当前武江区住宅需求向中高档楼盘转变，置业动机多为改善型购买。武江区板块的产品面积段为120-139的户型在武江区板块里居多，约占40.79%。第二是89以下面积段，约占28.04%。武江区板块户型分布区间在“十一五”期间，政府投资建设了武江科技工业园，打造成为功能完善、基51、础设施齐备的高科技、环保型物流生态园区，目前已吸引了近23家外来投资企业入园建厂投产。现时，另一个集创税型、科技型、环保型、劳动密集型为一体的武江产业转移工业园正在建设之中。未来：武江区将成为XX行政中心，依托武江区的区位、交通优势，以及XX市“大交通、大旅游、大产业”的发展规划的利好态势下，发展商贸物流业和旅游服务业。全力打造“西河商圈”，推进“大酒店、大商场、大物流”建设，激活商贸流通、住宿餐饮、休闲娱乐等行业，促进旅游、会展、体育等产业发展。将产业转移园打造成带动工业发展的火车头。未来规划：l 武江区板块为XX城市规划10个综合居住区之一。l 该区域积极促进“三旧”改造项目的实施。l 产52、业发展以园区建设为突破口，掀起新一轮招商引资和重点项目建设的热潮，着力培育产业集群，延伸产业链，发挥园区经济的辐射带动作用。2.3.4武江板块SWOT分析优势： 东临武江、北江，区内芙蓉山国家森林公园，自然景观优越； 武江区为XX传统居住区域，市场认可度高； 区域路网完善，交通通达率高； 临近高铁XX站； 区域人口、商业基础较好，生活配套完善。劣势： 武江板块为开发较为成熟区域，可开发土地较少； 武江区中心区域房地产开发以“三旧”改造为主，开发难度较大。机会： 武广高铁的开通，使XX融入了珠三角一小时经济生活圈，加上武江区属于XX最成熟的区域，会吸引更多周边城市的客户。 众多高质素楼盘进驻，加53、上完善的配套，便利的交通，将吸引高端客户置业该区，形成了良好的居住氛围，使区域价值进一步提升。 武江区产业转移园的发展，必将吸引更多中高端人才落户XX武江区，进一步带动房地产业的发展。威胁： 随着XX城市化的发展，其他板块的配套日渐完善，房地产市场发展速度加快，且房价相对较低，对武江板块项目销售产生一定的威胁； 政府不断出台新的宏观调控政策，打击了部分购房者的信心，使XX市场内的观望气氛抬头。小结：武江区板块各类配套设施完善，交通便利，为XX传统的居住区域，是XX城市重点发展区域，房地产开发成熟区域。随着城市化进程的加速，城市中心的西移，武江区促进“三旧”改造等一系列政策带动下，武江区房地产业54、的发展必将更上一个台阶。2.3.5类比竞争楼盘调研南枫碧水花城1. 发展商：XX市南枫集团有限公司2. 物业类别：高尚住宅3. 占地面积：2000004. 建筑面积：6000005. 建筑类别：高层、别墅6. 建筑风格：现代风格7. 装修情况：毛坯8. 容积率：2.7（一期）9. 绿化率：42%10. 物业管理：XX市南枫物业服务有限公司11. 销售均价：7000元/ 12. 项目位置：武江区芙蓉东路178号（芙蓉山国家矿山公园旁），该区域是XX规划的十个综合居住区域之一，也是发展最快，配套最成熟的居住区之一，属于西河板块。13. 项目规划：该项目以“国家级低碳节能绿色生态小区”的目标来打造，55、整体规划布局依山就势，别墅依山而建，临江建有多栋高层洋房和一幢28层的写字楼，建筑布局采用弧线造型贯穿南北，户型错落有序，朝向多为西北-东南向，保证视野和景观的通透性；社区绿化园林面积达8.4万平方米，形成贯穿南北的景观长轴，提升了该楼盘舒适度。项目一期规划有1723层的高层洋房11栋，梯户比分别是2梯3户、2梯4户、2梯5户及2梯6户；面积85-145，整个项目总建筑面积达60万。14. 周边配套：l 教育：坝厂幼儿园、XX中英实验幼儿园、金福园小学、田家炳中学初中部l 医疗：粤北医院、武江区人民医院沙洲尾门诊部、沙洲尾社区卫生站等l 生活：惠福超市、广客隆超市、翠海肉菜市场、红星坝厂肉菜市56、场l 银行：工行、农行、建行、中行、邮政、信用社l 其他：育婴故事、美康大药房15. 社区配套：商业、会所、游泳馆、羽毛球馆、休闲设施等16. 交通状况： 12、16、21等多条公交车可到达小区。露台为赠送面积，入户花园计一半面积，实用率高，入户花园设计提高私密性南北对流，通风采光好户型方正实用，功能分区清晰17. 户型点评：户型小结：l 2梯3户的户型设计新颖，方正实用，各功能分区清晰；l 赠送面积大，实用率高；l 南北对流，通风、采光好；l 景观为中心园景，或北江江景；18. 项目优劣势分析：优势紧邻芙蓉山森林公园各项配套完善交通便利产品品质一线望江景劣势以大户型为主，单价较高，客户置业门57、槛相对较高19. 核心卖点：低碳生活理念、产品、配套、紧邻芙蓉山公园、江景、升值潜力。20. 个盘小结：综合来看，该项目属于中高端楼盘项目，项目产品、配套、景观等方面都优势明显。户型以大户型为主，并覆盖80145的中大户型，即将推出一期的1、2栋，二期正在建设当中，将会是我御和苑项目的强大竞争对手。本项目竞争优势： 项目周边配套优势； 项目交通优势； 片区知名度高；南枫碧水花城竞争优势： 景观优势（江景、山景） 规模优势； 项目规划优势，较低的梯户比设计； 容积率小、绿化园林面积大； 较低的噪音影响。小结：两个项目作对比，我们客观的看到，南枫碧水花城的优势比本项目多，其中最明显的劣势是项目规模58、绿化园林面积这两点，我项目要在竞争中胜出第一：要优化项目本身产品品质，在项目产品、各项硬件方面，拉近与竞争对手之间差距；第二：依托项目周边无善的配套优势、知名度优势，吸引目标客户群体的关注，使项目成为市场焦点；关键点：优化产品、硬件，配套优势、知名度优势，成为市场焦点。欧浦御龙湾1. 发展商：XX市欧浦置业投资有限公司2. 物业类别：洋房3. 占地面积：3700004. 建筑面积：6220005. 建筑类别：小高层6. 建筑风格：欧式皇家风格7. 装修情况：毛坯8. 容积率：1.689. 绿化率：30%10. 物业管理：戴德梁行物业管理公司11. 销售均价：6300元/ 12. 项目位置：武59、江区芙蓉北路18号（芙蓉山国家矿山公园旁），该区域是XX规划的十个综合居住区域之一，也是发展最快，配套最成熟的居住区之一，属于西河板块，13. 项目规划：该项目以成为XX住宅开发里程碑的目标来打造，小区建筑规划以半围合式排布，户型以品字型布局，错落有序，朝向多为南北向，结合宽楼距设计，保证视野和景观的通透性，；社区绿化园林聘请专业园林公司设计，面积达11万平方米，四季有花，景观幽雅，提升了该楼盘舒适度。项目一期规划有1826层的高层洋房5栋，梯户比分别是2梯2户、2梯3户及2梯4户；面积85-200，整个项目总建筑面积达70万。14. 周边配套：l 教育：幼儿园、新津小学、东岗小学、红星小学、60、XX市第5中学等l 医疗：粤北人民与医院、市中医院、第二人民医院等l 生活：沃尔玛广场、永安南城超市l 银行：工行，农行，建行l 其他：全民健身广场、西河体育中心、矿山公园15. 社区配套：会所、泳池、休闲设施等16. 交通状况：3、5、9、10、12、19等多条公交车可到达小区。客厅开间达4.5m，空间宽阔，超大阳台，方正实用设有入户花园，提升居住私密性户型方正实用，功能分区清晰17. 户型点评：户型小结：l 该2梯3户的户型设计新颖，方正实用，各功能分区清晰；l 分别采用超大阳台、入户花园、飘窗等设计，附加值较高；l 南北对流，通风、采光好；l 景观为中心园景，或矿山公园园景；18. 项目61、优劣势分析：优势紧邻矿山公园各项配套完善交通便利产品品质物业管理（戴德梁行物业管理公司）劣势以大户型为主，单价较高，客户置业门槛相对较高19. 核心卖点：区域、产品、配套、紧邻矿山公园、物管、升值潜力。20. 个盘小结：综合来看，该项目属于中高端楼盘项目，项目产品、配套、物管这几方面优势明显。本项目竞争优势： 周边配套完善，交通便利 产品附加值优势欧浦御龙湾竞争优势： XX矿山公园环境资源、景观资源； 项目规模优势； 低容积率、绿化园林面积大；小结：“御龙湾”比上一个对手“南枫碧水花城”更加接近我项目，从项目对比中我们客观的看到，对手在环境资源、景观资源、规模较为突出，而且对手紧邻XX矿山公园62、，该公园属于国家级，在XX知名度很高，这点将会淡化我项目的优势，要应对该项目带来的威胁充分依托紧邻的配套设施优势，通过项目整体规划，形成特有的项目气势，形成与对手的差异性，淡化我项目的劣势，应对对手的优势；关键点：特有的项目规划、差异性、依托配套设施、形成项目气势、淡化劣势。志兴华苑1. 发展商：XX市怡和园房地产开发有限公司2. 物业类别：洋房3. 占地面积：364464. 建筑面积：6220005. 建筑类别：高层6. 建筑风格：现代风格7. 装修情况：毛坯8. 容积率：2.439. 绿化率：30%10. 物业管理：志诚房地产物业服务有限公司11. 销售均价：5400元/ 12. 项目位置63、：XX市武江区怡华路1号，该区域是XX规划的十个综合居住区域之一，也是发展最快，配套最成熟的居住区之一，属于西河板块，13. 项目规划：项目规划为5栋27、28层的高层洋房和一栋5层临街商业楼，5栋高层的首层全部架空，规划为会所和健身中心；梯户比分别是2梯3户及2梯4户；面积90-175。小区建筑规划以L式排布，视野景观通透；户型以品字型布局，错落有序，朝向为南北向和西南-东北向。14. 周边配套：l 教育：幼儿园、新津小学、东岗小学、红星小学、XX市第5中学等l 医疗：粤北人民与医院、市中医院、第二人民医院等l 生活：沃尔玛广场、永安南城超市l 银行：工行，农行，建行l 其他：全民健身广场、64、西河体育中心、矿山公园15. 社区配套：会所、商业、休闲设施等16. 交通状况： 9、10、19等多条公交车可到达小区。客厅开间达4.5m，空间宽阔，超长景观阳台，方正实用；功能分区清晰客房通风、采光差设有入户花园，提升居住私密性17. 户型点评：公共卫生间位于通道内侧，私密性差户型小结：l 该2梯3户的户型设计方正实用，各功能分区清晰；l 分别采用超大阳台、入户花园等设计，附加值较高；l 南北对流，但客房的通风、采光较差；18. 项目优劣势分析：优势各项配套完善交通便利产品品质较低梯户比劣势以大户型为主，单价较高，客户置业门槛相对较高19. 核心卖点：区域、产品、升值潜力。20. 个盘小结：65、综合来看，该项目属于中档楼盘项目，项目区位、产品、周边配套、等方面优势明显。本项目竞争优势： 项目景观优势 小区配套优势 项目规划优势志兴华苑竞争优势： 售价相对较低 周边完善配套小结：对手较我项目更具周边配套和交通优势，但我项目比志兴华苑具有更多其他优势，如景观、规划、社区配套等。因此，在与该对手竞争时，我项目只要优化自身的产品价值，以品质取胜，超越和战胜对手。关键点：优化、产品价值，品质取胜。汇展华城1. 发展商：XX市汇展房地产有限公司2. 物业类别：洋房3. 占地面积：10万4. 建筑面积：23万5. 建筑类别：小高层、高层6. 建筑风格：现代风格7. 装修情况：毛坯8. 容积率：2.66、39. 绿化率：45%10. 物业管理：亿科物业管理有限公司11. 销售均价：6300元/ 12. 项目位置：XX市武江区工业中路23号，该区域是XX规划的十个综合居住区域之一，也是发展最快，配套最成熟的居住区之一，属于西河板块，13. 项目规划：该项目以“广东绿色社区”为目标来打造，小区建筑规划南北排列式布局，能够充分保证每个空间的景观及光线，自然通风、采光，空间上的布局充分考虑了居住的需求性和舒适性。社区绿化园林聘请专业园林公司设计，面积达4.5万，充分利用项目地块天然的地理高度差，以水景为主题，运用叠水、喷泉、早溪等水体表现形式，形成极富生命力和活力的园林主线，同时将活动空间和草地乔木有67、机地结合到其中。项目规划有50多栋小高层和高层洋房，一栋公寓；梯户比分别是2梯3户、2梯4户及2梯6户；项目总建筑面积达23万。14. 周边配套：l 教育：XX第九中学、第十四中学、XX职业高级中学、欢乐幼儿园l 医疗：第二人民医院、四一九医院第二门诊部、XX中医院门诊部l 生活：东明广客隆、惠福超市、芙蓉市场l 银行：工行富兴支行、农行松山支行、信用社西河分社l 其他：XX书城、中国铁通工业中营业厅、南方电网15. 社区配套：会所、幼儿园、羽毛球馆、篮球场、星级酒店、泳池等；16. 交通状况：3、5、9、10、15、19、22等多条公交车可到达小区。南北对流，通风、采光较好超大阳台，方正实用68、，附加值高户型方正实用，功能分区清晰设有入户花园，提升居住私密性17. 户型点评：户型小结：l 该2梯3户的户型设计新颖，方正实用，各功能分区清晰；l 分别采用超大阳台、入户花园、飘窗等设计，附加值较高；l 南北对流，通风、采光好；18. 项目优劣势分析：优势项目规模，大盘优势各项配套完善，交通便利产品品质园林景观设计项目规划南北排列，通风采光好劣势周边景观资源少19. 核心卖点：区域、产品、配套、紧邻矿山公园、物管、升值潜力。20. 个盘小结：综合来看，该项目属于中高端楼盘项目，项目产品、配套、物管这几方面优势明显。本项目竞争优势： 景观优势 规划优势汇展华城竞争优势： 规模优势 低容积率 69、绿化园林面积大 较低的梯户比小结：汇展华城位于我项目南面，规模、交通、园林面积等优势明显，并且汇展华城为开发成熟项目，市场认知度较高，对我项目有直接的竞争压力。要应对该项目带来的威胁，主打策略项目景观资源优势，再配合我项目完善的社区配套优势，加上优化绿化园林规划等来提升项目价值，来对抗对手的威胁。关键点：（与应对“御龙湾”相似）：特有的营销概念、差异性、依托配套设施、形成项目气势、淡化劣势、凸显区位、提升产品价值。2.4区域市场目标客层研究2.4.1客户群分析1、板块客群特征小岛城区板块置业客户群来源：关注点： XX市区内中高收入人群 区域原居民l 区域口碑、升值潜力l 区内教育配套l 临近商70、业步行街、知名商场武江区板块置业客户群来源：关注点： XX市区内中高收入人群 区域原住民 部分外来投资客户 移民新贵l 区域价值、升值潜力l 区内居住氛围l 区内教育、医疗、商业配套l 临近体育中心、国家公园浈江区板块置业客户群来源：关注点： 区域原居民 区内大型工厂的中高层职工 区域的经商者 乡镇进城居民 部分市区中低收入人群l 未来前景、未来区内配套l 升值潜力l 自然景观资源l 相对低廉的房价芙蓉新城板块置业客户来源：关注点： XX市区中高收入人群 部分区域原居民 外来投资客户l 未来前景、升值潜力l 相对低廉的房价l 知名品牌开发商大型项目小结：根据上表可以看出，XX现时客户关注点前三71、位是：区域、价格、配套。现阶段，XX消费者关注区域、价格、配套，实用主义是消费的主流，但随着城市化的发展，小区规模、规划、产品理念、社区配套设施、管理模式将受到越来越多人的关注。2、问题分析客户为何选择职业武江区？ 满足居住、生活需求： XX目前的中高端楼盘布局，基本集中于武江区，该区城市面貌相对新颖、医疗、教育、商业配套设施十分完善，交通便利，区内市政大型活动场所较多，可以满足现代都市人群居住、工作、求学、购物、休闲娱乐、社交往来等等的需求； 看中其区域价值 该区是XX市政府重点发展的区域，也是最为成熟的区域，是XX市的中心区域，知名度较高，未来前景看好，区内中高端楼盘较多，名校林立，区内居72、民素质相对较高，整体居住氛围较好； 工作、商贸往来 武江区板块交通配套十分完善，可轻松通达室内各区，更有市汽车站、武广高铁XX站，辐射珠三角一小时经济生活圈，尽享便利，适合视野开阔、工作繁忙，与周边城区联系紧密的白领、经商人士。3、区域客户来源根据XX城市规划、项目区位、项目产品进行分析，本项目的主要客户来源为：主力客户重要客户一般客户附近区域个体户、私企高管、私企业主、移民新贵区内及附近区域泛公务员中层、企事业中高层、小老板、私企高管外来投资客户区域客户特征描述：大部分为自住型购房，大部分已经拥有物业，购买产品时看中项目产品性价比和良好的品牌口碑；是家庭的顶梁柱，上有老，下有小，工作繁忙，无73、暇出外活动、旅游，比较注重住宅小区内外的活动空间及配套设施，渴望在自己的住所附近就可轻易进行康体娱乐活动，对周边配套、自身配套完善的项目较为青睐，属于XX市中偏高的阶层人士。区域客户价值体系客户需求描述项目现有价值点客户价值体系核心客户居住、工作需求：地段、周边配套、交通、项目规划、产品品质、活动空间、物业服务l 地段l 周边配套l 项目规划l 交通l 地段，区域未来前景看好；l 周边配套，适宜居住、工作、社交往来；l 交通；l 产品品质，包括：户型、园林、外立面、小区配套设施、小区活动空间等；l 物业服务；l 产品差异化；l 企业品牌、诚信及实力保证；l 服务；重点客户居住和升值需求：品牌、74、身份、周边配套、项目规划、产品品质、活动空间、物业服务、升值潜力、产品差异化l 周边配套l 项目规划l 升值潜力一般客户升值需求：地段、城市氛围、项目规划、产品品质、物业服务、产品差异化l 地段l 城市氛围l 项目规划小结：通过“项目现有价值点”和“客户需求描述”比较，项目现有价值点不足，与置业该区域的客户价值体系吻合点不多，项目在“品牌战略、依托项目原有优势、优化项目品质这三点进行优化，作为项目发展的主要方向。问题：如何利用项目原有优势，优化自身产品品质，战胜区内竞争对手，巩固及延续整体品牌推广战略，提升品牌价值，为集团下一个在XX开发的项目积累品牌口碑？ 第三部分：项目定位3.1项目定位375、.1.1项目市场定位1、发展方向我们首先建立KPI指标体系来判断本项目的物业发展方向综合地块属性和市场因素，同时结合操作要求、预期收益等，我们确定本项目可能的发展方向。发展方向地块属性市场因素操作要求预期收益住宅位于XX重点发展区域，交通通达率高。项目规模较小，不具备明显的规模优势，区域未来的规划利好将为项目带来一定的升值空间XX传统理想居住区域，近年房地产市场发展快速，住宅供应量较大，且周边配套完善，居住氛围浓，产品形态较为丰富的区域。可操作性强，较为渐变，住宅应该作为主要产品。三旧改造项目，片区居住氛围较为浓厚，客户的理想选择区域，住宅将为项目收益的重要组成部分公寓西河商圈区域，周边客户X76、X市场以刚需群体为主，且投资客较少；但现时市场的小户型产品越来越受到市场欢迎可操作性较低对于该消费力有较大不可预测性的区域来说风险较大商业项目地块方正，临街面长，利于规划情景商业街铺，且周边具有较大的消费力区域商业氛围浓，消费聚合力强打造XX独具特色的文化商业街，以此作为项目卖点，集聚人气，带动项目销售。 利于打造项目特色，拔高项目档次及整体均价，预计会带来较高的收益。项目发展方向建议：住宅+特色商业=复合型地产项目本项目未来发展方向预判中高端高端中高端中端中低端和低端本项目不具备稀缺资源;项目周边环境制约了做成高端产品的可能性经济收益及企业形象塑造与开发商目标不符合长远来看无法与区域项目形成77、差异化进行区域价值突破,实现项目目标符合开发商目标 易于树立品牌项目现状竞争角色划分：领导者(欧浦御龙湾)挑战者(本项目)l 区域最大规模l 新兴规划优势l 创新产品、理念l 垄断价格标杆，引领市场潮流l 具有持续作战能力市场新进者l 具备一定独特资源和生产规模l 改变游戏规则l 强调新的评估标准l 强调产品的特色和价值追随者补缺者l 缺乏独特资源和硬条件l 搭便车，借势l 以小博大，杀伤战术l 价格战的制造者l 规模小，快速灵活l 目标客户明确，挖掘细分市场价值l 抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品l 敏锐的机会主义者项目发展战略，本项目住宅发展战略：以挑战者角色入市，利用项78、目自身规划特色寻求突破，争当领导者。项目产品开发定位：中高档精品中式住宅市场竞争战略模型市场领先者战略 扩大总市场 保护市场份额 扩大市场份额 _市场补缺者战略u 在补缺中关键概念是专业化市场挑战者战略u 确定战略目标和竞争对手 u 选择一个进攻战略 正面进攻、侧翼进攻、包围进攻、迂回进攻、游击进攻u 选择特定的进攻战略 市场追随者战略 仿制者（counterfeiter）：完全复制 紧跟者（cloner）：紧跟着模仿领先者的产品、分销和广告，等等。 模仿者（imitator）：模仿者在某些事件上仿效领先者，但在包装、广告、价格上又有所不同。 改进者（adapter）：改变者接受领先的产品，并79、改变或改进它们。 _3.1.2项目形象定位1、定位前提内部功能： 是项目定位系统到企划定位转变的纽带 是项目发展目标的具体延伸，对项目档次拔高升华的过程，以增加形象附加值，创造产品溢价空间； 是对项目核心卖点的总结。外部功能： 针对目标消费群的感染力； 实现项目发展战略，在市场上建立形象区隔，形成差异。2、定位思路 基于区域：市场占位要立足XX市中心，辐射周边各区，突显武江区是XX城市化规划最为成熟的两个区域之一；未来规划为“西河商圈”，推进“大酒店、大商场、大物流”建设，激活商贸流通、住宿餐饮、休闲娱乐等行业，促进旅游、文化等产业发展。必将形成韶城的文化商业中心与生活中心。 基于配套：依托紧80、邻的完善配套设施和社区配套，全方位打造XX市场上的特色项目，局部领先竞争对手。 基于项目：通过拔高立意来打造项目的高端形象，反映项目的总体形象以及在市场上的层次与高度，给人以深刻的印象，必须形成鲜明独特的、符合项目消费者身份的文字和符号，并有显示该本项目在城市中心领先地位的标识，树立项目标杆形象，引起客户关注。项目形象定位：韶城首席现代中式花园洋房社区 首席，唯一的，是XX任何楼盘所不能比拟的； 突出“新中式花园洋房生活主义”的主题概念，创造优质配套、优质物业附加值； 直接，震撼，容易传播。3.1.3项目客户定位：从整个项目看，根据区域现状、区域客户需求进行分析，本项目的客户地位为：目标客户定81、位：追求品质生活的城市精英 1、主力客户（比例50%）： 区域来源：武江区、小岛城区； 年龄段：3040岁； 职业特点：高级白领、个体小老板、医院职工、学校老师、各级公务员； 家庭结构：新婚2口之家、三口之家，或三代同堂型家庭 置业目的：自住、求学、投资保值； 置业特点：价格敏感度相对较高，习惯XX市区的生活环境，追求生活的便利与交通快捷，另外就是对区域未来前景价值看好； 心理价位：50-85万元/套。 需求户型：2房2厅、3房2厅2卫2、重要客户（比例40%）： 区域来源：武江区、浈江区、小岛城区； 年龄段：3545岁； 职业特点：私企业主、高管、个体商户、中高层公务员、富裕农民； 家庭结构82、：三口以上之家，或三代同堂型家庭 置业目的：住进市中心、改变生活方式、投资保值； 置业特点：大部分已有自己住房，被区位优势所吸引，看重肇庆教育及其自然环境，追求高性价比产品； 心理价位：78-95万元/套； 需求户型：3房2厅2卫、4房2厅2卫3、潜在客户（比例10%）： 区域来源：周边县市、珠三角地区； 年龄段：3545岁或以上； 职业特点：企业高管、私企业主、本地户籍外出经商人士； 置业目的：商务往来、自用、投资； 置业特点：有一定资本积累，注重周边配套、物业服务，对项目社区规划有一定要求，对该区升值潜力看好； 心理价位：55-80万元/套。 需求户型：2房2厅、3房2厅小结：项目核心客户83、为：3045岁，本地有一定财富积累的中等偏高阶层人士，具一定的经济承受能力，有攀比心理，希望居住在现代化城市概念的区域中。4、核心客户描述： 职业构成：脑力劳动者，拥有一定的职业权利，处于事业的上升阶段；以企业高管、技术骨干、政府公务员高知群体为主，部分为小老板私营业主； 经济基础：有一定基础，可使用储蓄在3050万元以上，有相对持续稳定的收入来源；财富普遍非继承所得（“勤劳”致富） 文化层次：受过良好教育，外出机会多；具备一定阅历，视野较开阔 知识：尊重知识、学以致用创造财富、创造生活品质与情趣；孝顺父母，重视子女教育。 生活：事业心强，工作比较忙，有责任心，开始关注健康和享受。 出行方式：84、多数人有车，但家庭其他成员主要使用公共交通方式。 交友：同阶层人员之间具有频繁的互动性，相互之间影响力大，愿意接受新事物。 娱乐：城市健康的方式，如健身、购物、旅游。 客户主要关注点：开发商品牌、物业管理、产品品质；生活配套、购物娱乐配套、康体活动空间，对项目的品质有一定追求，一般项目难以打动他们愿意为市场上“高性价比的产品”多掏钱。 置业状况：首次次或二次改善型3.2项目产品建议3.2.1项目地规划总体构想以和谐文化社区为基础规划，以XX的经济发展为依托，在充分体现人文规划的基础上，突出人文环境、自然生态等主题，以先进的配套设施、超前的生活理念、和谐的居家氛围为载体，强调建筑与周围环境、功能85、与外沿的协调统一和可持续发展，建设园林化、生态式、现代型、文化型、标志性的中高档生态社区。1、规划原则 坚持高起点规划、高标准设计、高效率运行的“三高”原则； 坚持特色化、品质化和差异化并重的“三化”原则； 坚持经济价值、生态价值和美学价值相统一的“三值”原则； 总体布局按“突出建筑”、“错落有序”、“借景生情”原则； 注重“金边银角”利用原则、在把握销售的基础上，充分利用容积率与商业价值； 结合项目开发分期顺序。本项目将全面提升XX现有的建筑形象，经典的建筑外立面及富有变化的内部空间，将营造出XX最具特色的地标性建筑群，这里不仅是一个中国特色的建筑项目，更是一个有着高品质购物环境、集各种休闲86、娱乐功能为一体的优势空间，一个以城市级居住中心为核心的复合型、生活街区、一个同时兼具商业，居住，文化等多种功能为一体的特色街区。2、布局规划（1）、住宅小区按现代高尚住宅区标准考虑规划、划分、园林景观、生活设施、小区配套及建筑小品；同时在项目内规划建设健康步道、健身器材活动场地和林荫休闲步道。地块共29309，规划为中高档住宅，建筑群体布局充分利用坡地地形优势，建筑高低错落，呈板式分布，其间布置草坪、流水、花台、座椅、室外展场、休闲场所等，形成环境宜人、功能多样的室外空间。建筑满足考虑日照条件，保证其采光和通风；结构形式以南部为较低的小高层，北部地势较高，建筑为高层，使建筑的通风采光好，视野景87、观也能得到最大的保证。（2）、道路交通系统小区内最大程度实现人车分流，保障小区居民的安全。小区道路规划消防车道，消防车道的规划除保证其的使用要求外，最大程度实现消防车道与小区园林的和谐。（3）、文化商业街：在社区的主入口处，相对独立布局。项目规划方案在创造良好的视觉空间的基础上，注重开放空间的尺度、整体与变化的统一，创建优美、舒适的公园休闲空间环境，比传统、单一、局促的规划设计在空间尺度、环境、人文、居住、等元素的结合上更加丰富化、生态及人性化，具有个性特色，在项目定位上强调高尚文化、艺术形态、环境居住等基本形态组合，从而形成一个全新社区。并将改变和提升该区域的整体形象。项目规划建议图项目建筑88、建议1、建筑风格“传统中式”及“现代中式”诠释中式风格中式风格是以宫廷建筑为代表的中国古典建筑的室内装饰设计艺术风格，气势恢弘、壮丽华贵、高空间、大进深、雕梁画栋、金壁辉煌，造型讲究对称，色彩讲究对比装饰材料以木材为主，图案多龙、凤、龟、狮等，精雕细琢、瑰丽奇巧。但中式风格的造价较高，且缺乏现代气息，只能在家居中点缀使用。 中国传统的建筑设计融合了庄重与优雅双重气质。现在的中式风格更多地利用了后现代手法，把传统的结构形式通过重新设计组合以另一种民族特色的标志符号出现。现代中式风格：主要包括两方面内容一是中国传统文化在现代背景下的演绎；一是在对中国当代文化的充分理解基础上的当代设计。现代中式风格89、并不是元素的堆砌，而是通过对传统文化的理解和提炼，将现代元素与传统元素相结合，以现代人的审美需求来打造富有传统韵味的空间，让传统艺术在当今社会得以体现。现代中式风格在设计上继承了唐代、明清时期家居理念的精华，将其中的经典元素提炼并加以丰富，同时摒弃原有空间布局中等级、尊卑等封建思想，给传统建筑文化注入了新的气息。中式建筑常用元素中式建筑有南北两派之分，北派以皇家宫殿为代表，建筑恢弘大气，或以红、黄、绿的艳丽色彩表现建筑的华丽，或以深灰色的外立面表现建筑的庄重恢弘；南派以江南园林为代表，以白墙、青砖、灰瓦，洗涤了纷繁的色彩，传递的是中式的静谧。但无论是北派还是南派，无论是别墅还是高层建筑，若称之90、为“中式”，必不能缺少了中式的古典元素。飞檐：常用在亭、台、楼、阁、宫殿、庙宇的屋顶转角处，屋檐上翘，形如飞鸟展翅，轻盈活泼，建筑因“檐”而生动。花窗：中式建筑窗的形状很多，有方、圆、椭圆、花形、扇形、多角形等，窗中的格纹及种类更是数不胜数。中式花窗恰如其分地运用，能将建筑装点得古朴典雅。青石：青石铺成的路朴实无华、沉稳厚重。下过雨之后，铺设不牢的普通地砖常常一踩下去会翘起，污水从后脚跟处溅起，让人狼狈不堪；而青石板路却是那么地牢靠，湿漉漉地反射着晶莹古朴的光芒，给人以脚踏实地的感觉。园林：绿树成荫、流水延绵、曲径通幽，中国古典园林总是那么富有诗情画意。石有情，水有情，花木也有情。空间上循环往91、复，峰回路转，无穷无尽，水、木、径的组合，让中式园林含蓄也多情。庭院：通、透、障、隐是中国造院思想的精华，庭院、廊、露台、檐的渐次退落，将建筑的现代中式质感逐级释放。高高的围墙四面围合，具有安全性和私密性，从上层推窗而望，亭台楼榭、小桥流水尽收眼底，或静或动，或闭或合，一切尽在掌握中。中式风格适合人群：性格沉稳、喜欢中国传统文化的人。 中式风格需要注意的地方：只要发挥各种建材的适当性，即使是使用玻璃、金属等现代建材，一样可以表现中式风格。中式风格点评：中国风并非完全意义上的复古明清，而是通过中式风格的特征，表达对清雅含蓄、端庄丰华的东方式精神境界的追求。 2、外立面建议我司在外立面方面提出三种92、不同风格的中式外立面建筑模式图1：现代中式风格，图2：岭南风格，图3：江南风格，三种风格上面，我们比较倾向于图1类型的建筑外立面。建议建筑立面以现代中式风格为主基调，现代中式风格并非完全意义上的复古明清，而是通过中式风格的特征及中国传统文化中的代表性元素，表达对清雅含蓄、端庄丰华的东方式精神境界的追求。色彩以白墙、青砖、灰瓦，洗涤了纷繁的色彩，传递的是中式的静谧，给人清新柔和、爽快洁净、不乏时尚之感，并且建筑形体应简洁硬朗，注重细节的推敲，建筑单体应丰富而不夸张，充满现代时尚健康气息。 户型建议1、户型配比建议（1）住宅户型配比建议根据目标客户对户型及面积需求的分析结果，结合项目状况及定位，项93、目住宅户型面积及配比建议如下：户型紧凑型产品舒适型产品奢侈型产品二房二厅小三房两厅三室二厅四室二厅复式面积80-100105-115115-125125-140-配比252530%155%不同阶层客户，关注的核心价值点也不同【紧凑型产品客户】 总价敏感 看中产品的性价比，注重赠送面积等因素 户型紧凑实用，空间划分合理【舒适性产品客户】 承受能力有限的前提下，要求舒适性和尊贵感 对城市景观及社区景观的占有 书房、阳光房等功能空间的配置双层挑高阳台，赠送面积，讨好消费者 270度景观餐厅，加强了生活情趣。 北向生活阳台。 情景餐厅概念 2、景观退台 “退”是从中国传统文化里面提炼出来的思想精华，比94、如说儒家思想倡导的中庸，包括佛教里面讲到的空，道教里面讲的无为，都和以退为进根脉相连。退一步海阔天空的生活之道，也是由退台衍生而来的，在现在的社会快速发展的时期，工作压力和精神压力从各个方面压缩着人们的呼吸空间，所以，回到家里，不需要继续带着压力走进生活，他们所要做的就是能使自己放松下来，最大限度的去享受自己想要的生活。 3、窗户客厅窗户宜设计为落地窗，与观景大露台相连。全落地窗因大面积的采光备受人们欢迎，同时落地窗能够最大限度的引景入室，满足人们“坐在家里看风景”的需求。次卧室窗户宜设计为外飘窗，亦可当作睡床或书台使用。 园林建议1、园林风格建议本项目园林以中国江南园林风格为主。吸纳现代生活95、元素，汲取中国古典园林艺术之精华，结合目标客群的特点，体现时代感和休闲舒适。 2、入口处 把小区人行出入口做成场景式入口广场，台阶跌水、景墙泻水、旱地喷泉、休闲树阵等共同构成一个开阔的、丰富的景观生活空间。3、空中绿化群楼露台部分规划空中花园，为小区立体造绿，或设计阳台外延部分用于植树、种花草。 4、水系水是财，灵运的象征，是智者的胸怀！水是静，是万物之源，是园林的眼睛！引入景观带水系贯穿整个社区若隐若现，或急或缓，斗折蛇行：或与绿池相接，或与青石、丛植形成组团，或成儿童的游乐园。小桥、流水、阳光、梦境 新技术应用同层排水系统：同层排水又称之为墙排水，与传统的地排水不同，同层排水的管道布置方式96、，让排水支管不穿越楼板，在同楼层内连接到排水立管进行排放； 清洁卫生，便于修理和打扫； 消除噪音； 卫生间用水设备提高灵活性； 安全高效； 节省空间； 不影响下层用户空间；可结合管道隔音降噪技术，采用静音排水管材、管件，提高设备隔音降噪效果。马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水，避免楼间噪音、无漏水、无串味摒弃传统的水封弯头，不占用地下空间。周界防范报警系统：提供安全居住环境，防止非法入侵所设置周界报警装置。当有人非法进入安全防范区域时，系统管理中心或保安部门终端会得到报警信号,同时联动闭路电视监控系统，将该报警区域摄像机的图像，送至监控室主监视器的电视屏幕上，同时记录在97、案。闭路电视监控系统：闭路电视监控系统 可以通过遥控摄像机及其辅助设备直接观看被监现场的一切情况。同时还可以与防盗报警、巡更、停车场等其它安保自动化系统联动运行。在布防期间有门磁、移动探测器等探测器触发时，系统自动将对应图像信号切换并显示到监视器。楼宇可视对讲系统：可视对讲系统提供访客与住户间双向可视通话，达到图像语音双重识别从而增加安全。单元门门禁系统：在内楼栋出入口处设置门禁，配备电子门锁，只有持相对应的授权密码的人才能进入。车辆出入口管理系统：停车场自动化管理，由出入口管理站，中央收费处，中央处理系统，图象处理系统、出入对讲系统组成。LED公告显示系统：采用LED彩色显示屏，及时为各位业98、主提供天气情况、小区通知、各类生活咨询等。智能网络系统：通过网络连接，实现远程操作在办公室通过电脑可检查家中门窗关闭情况，控制家中家电状态，真正实现e时代的网络现代生活。配套及物业建议1、项目配套建议：项目配套在人文、健康、教育等元素的结合上更加丰富化、个性化，丰富居民社区生活，提升居民对传统文化的认识，强调传统文化、艺术形态、少儿培训等元素组合，从而形成一个全新特色社区。并将改变和提升项目在区域的整体形象。因此，项目配套建议设置以下功能：国学馆、双语幼儿园、社区文化艺术中心（数字图书馆、数字电影院、少儿艺术中心）、文化商品街、社区健康中心（茶坊、棋牌室等）。如：国学馆传承中华文明、弘扬国学精99、髓、推广经典教育，普及传统文化。建议设置如下讲座： 少儿国学启蒙：三百千千弟、琴棋书画拳，强调“读写讲做”四项基本功，让612岁儿童诵快速走进传统文化，接受经典教育，滋养改变一生。 传统文化讲堂：专家学者开讲，经史子集全面解读，带你走进一个全新的传统人文世界。 家庭教育讲座：希望给孩子一个快乐的人生吗？那就从“改变自我，努力做一个合格的父母”开始吧！国学馆家庭教育讲座，献给天下父母的智慧盛宴。 2、物业服务建议聘请专业顾问公司介入，以提升物业服务的品质，使之成为本案重要卖点。（1）非盈利服务小区公共空间清洁服务小区公共配套、设施维修服务小区安全防护工作节日假日的小区活动举办、小区居民、各种社会100、性活动的举办各种生活常识咨询服务等（2）盈利性服务业主室内家庭设施安装维修提供的便利性、交通、娱乐、代收费服务出租，代为管理业主房屋其他具有必要收费的服务等第四部分：项目开发4.1开发时序建议综合考虑因素：（1） 在宏观调控政策频出，信贷政策紧缩的环境下，开发商对项目销售资金的回拢要求更高；（2） 确保资金回拢速度，促进后期开发顺利进行；（3） 争取项目的经济效益、品牌效益、社会效益、生态效益最大化；一期（项目启动期）：一期先推小高层情景洋房和商业街，以此迅速回拢资金。建筑面积：5万平方米时间安排：2012年2月-2013年4月项目一期 一期先推小高层情景洋房和文化商业街，以较低的成本和高回收101、的商业来迅速回拢资金，以此带动项目销售，聚集人气，提升项目的市场整体形象为，项目后续开发做铺垫。 一期工程包括车库5000，文化商业街5700，小高层情景洋房36100，社区配套3200，合共50000。 时间安排预定2012年2月份开工建设，2013年1月份完成工程预售要求，进入销售，2013年4月完成一期工程建设。二期（项目收获期）：在一期小高层洋房和商业街的基础上，推出高层洋房延续项目品牌，进一步为社区造势。建筑面积：62081.5平方米时间安排：2013年2月-2014年10月项目二期北侧高层住宅将本案高度拔到XX至高点，也是将本案的品质拔到最高，使得产品的品牌效应、知名度都具有极高的102、市场影响力。子 二期包括车库4500，高层洋房54731.5，社区配套2850，合共62081.5。 时间安排根据一期的销售情况具体制定工程计划，现预测二期于2013年2月开始动工，2013年10月份完成预售要求，进入销售，2014年10月完成工程建设，并于2014年10月同步完成销售。建筑工程分期计划表项目类别面积（）一期住宅36100商业5700车库5000社区配套3200一期建筑面积50000二期住宅54731.5车库4500社区配套2850二期建筑面积62081.5合计住宅90831.5商业5700车库9500社区配套6050总建筑面积112081.5建筑工程及销售时间计划表项目时间安103、排备注一期工程计划2012.22013.42012.10月完成预售要求一期销售计划2013.12013.92013.5月基本完成一期销售，二期开盘二期一程计划2013.22014.10具体时间根据一期销销售进度调整二期开工时间二期销售计划2013.102014.102014.10月完成项目销售4.2价格定位市场比较法（静态）群康路项目住宅价格厘定(市场比较法)项目及权重本案南枫碧水花城欧浦御龙湾志兴华苑汇展华城项目权重得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分开发商品牌5%854.25854.25854.25804804项目规模8%705.6856.8907.2705.685104、6.8项目位置15%801280128512.758512.758512.75项目环境10%808909858.5808808产品设计5%854.25854.25854.25804804产品稀缺性10%909858.5808808858.5规划7%855.95855.95855.95755.25805.6交通条件10%808808808858.5858.5周边配套15%8512.757511.2580128512.758012置业门槛5%804753.75753.75804804景观资源5%854.25854.25854.25753.75753.75噪声5%854.25804854.25804105、854.25合计100%82.38283.1580.682.15参考项目权重20%25%25%30%参考项目与本案的对比权重1.00 0.99 1.02 1.00 参考项目售价(元/)7000630054006300参考项目相对参考项目的售价(元/)7026 6236 5514 6312 本案售价(元/)6236 1405 1559 1378 1893 项目定价（动态）1、市场价格回顾近几年XX市区房价走势稳步上升（详见下表）表3-6：20062010年全市及市区商品房销售均价2010年，全市（包括乡镇）房地产价格呈上升趋势，全年均价为3237元/。其中，从市区商品房住房成交价格看，2010年106、1月市区网签合同均价为3926元/，12月达到了年内最高峰，为4706元/，一年内商品房住房价格上涨了780元/，年末价格比年初增长了21.24%。市区全年均价为4217元/。小结：2010年市区房价均价达到4217元/，与2009年相比上升约31.8%，从20062010年的房价数据来看,XX房价年均增长率约22.3%，但从市场供货量分析来看，未来两年内XX房地产市场供货量将会大幅增加，市场竞争将越演越烈，加上宏观调控政策的影响，房地产市场价格年涨幅将会缩小，预计维持在9%。2、动态价格制定法根据本项目特点及区域市场特点，本项目的溢价空间主要集中在包装营销、规划利好、项目成熟三个方面，加上预107、计未来两年XX房价年均涨幅约7%，考虑到项目所在区域为XX发展成熟区域，未来可开发土地较少，房地产项目存在一定的稀缺性，所以预计该区域房价均价涨幅约为8%左右。小结：项目销售均价为=市场比较法销售均价约为6236元/，结合动态溢价8%，项目一期2012年10月份开售,销售均价约为6700元/。根据XX市场数据分析，按商铺的销售均价为住宅销售均价的3.3倍、车库为住宅的0.5倍销售价格来测算。 即：商铺的销售均价=7000元/3.3=22110元/ 车库的销售均价=7000元/0.5=3500元/二期住宅销售均价在一期的基础上增长8%，即： 二期住宅销售均价=6700元/1.08=7236元/ 108、二期车库销售均价=3500元/1.08=3780元/项目总销售额计划表项目类项面积（）销售均价（元/）销售额（万元）一期住宅36100670024187商业57002211012602.7车库500035001750一期销售额36789.7二期住宅54731.5723639603.7车库450037801701二期销售额41304.7项目总销售额78094.4小结：项目的总销售额为78094.4万元，总建筑面积为112081.5，单方建筑面积的销价为6967.6元/。第五部分：投资收益分析5.1项目成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅与非住宅面积，容积率，项目总109、投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等，并参照以下表格列示：项目开发成本l 土地费用项目地块及地上建筑物的权属全部是XX市电影发行放映有限责任公司，用途为工业用地，现以“三旧”改造的形式进行开发建设，变更土地性质为商住、文化、艺术等用途。因此，需补交土地出让金，按照XX国土资源局的相关规定，本地块的补交土地出让金的标准为楼面地价368元/。即：补交土地出让金=102581.5368元/=3775万元B、土地征用及拆迁安置补偿费地块开发不涉及土地征用及拆迁安置补偿费，本项费用为零。C、前期工程费前期工程费计算表序号项目名称数量()单价(元/)金额(万元）备注2前期工程费2.1规划110、设计费112,081.5055.50622.04建安成本3%2.2三通一平费29,309.0010.0029.31按占地面积的10元/计算2.3地质勘察费112,081.502.7731.10建安成本0.15%2.4筹建开办费112,081.5046.25518.37建安成本2.5%2.5人防工程设计安装112,081.5076.00851.822.6市政配套报建费112,081.50103.801,163.42开发成本4%前期工程小计112,081.50286.943,216.07 经上表计算，本项目前期工程费总额为3216.07万元。D、建安工程费序号项目名称数量()单价(元/)金额(万元111、）备注3建筑安装工程费3.1主体建筑工程112,081.501,250.0014,010.193.2内外水电安装（含防雷、白蚁）112,081.50130.001,457.063.3电梯工程（含土建配合）112,081.5043.00481.953.4消防工程112,081.5050.00560.413.5通讯工程、智能工程112,081.5022.00246.583.6煤气管道112,081.5030.00336.243.7室外配套及环境工程+园林绿化+公共位置二次装修112,081.50100.001120.8153.8市政道路建设费29,309.0050.00146.553.9地下室工程112、9,500.002,500.002,375.00建安工程合计112,081.501,849.9720,734.79经上表计算，本项目建安工程费总额为20734.79万元。E、基础设施费基础设施费按建安成本的4%计算。则本项目基础设施费为：20734.79万元4%=829.39万元。F、开发期间税费开发期间税费主要以建安成本的3%计算，则开发期间税费为622.04万元G、不可预见费不可预见费以上述1至6项费用之和为基数，按3%计算。不可预见费总额=875.32万元H、开发成本总额开发成本计算表序号费用类别投资金额（万元）1土地费用37752土地征用及拆迁安置补偿费03前期工程费3216.074建113、安工程费20734.795基础设施费829.396开发期间税费622.047不可预见费875.32 合计30052.61经上表计算，本项目开发成本总额为30052.61万元。项目开发费用估算l 管理费用 管理费用按开发成本的3%计算。 则管理费用=30052.61万元0.03=901.58万元l 营销费用营销费用包含广告宣传及市场推广费和招商销售代理费，按销售收入的3%计算。则营销费用总额=78094.4万元0.03=2342.83万元。l 财务费用财务费用主要是向银行贷款的利息，根据开发商提供的数据，贷款比例约占总投资额的65%左右，因此，贷款额初定为21000万，详见资金筹措部份的“贷款还114、款付息表”。本项目财务费用为1377.6万元。l 开发费用总额经下表计算，本项目开发费用总额为4622.01万元。开发费用计算表序号费用类别投资金额（万元）1管理费用901.582营销费用2342.833财务费用1337.6合计4622.01项目总成本费用估算项目总成本费用主要由开发成本和开发费用组成，具体计算显示如下页表所示。项目总建设成本为34674.62万元，单方造价约为3093.7元/。总成本费用计算表 项目计算依据单方造价 （元/）合计（万元）（一）开发成本以下17项之和2681.330052.611土地费用/336.837752征地拆迁安置补偿费0.003前期工程费286.9321115、6.074建安工程费1850.020734.795基础设施费74.0829.396开发期间税费55.5622.047不可预见费16项之和的3%78.1875.32（二）开发费用以下13项之和412.44622.011管理费用（一）中16项之和的3%80.4901.582营销费用销售收入的3%209.02342.833财务费用详见“贷款还款付息表”119.31337.6合计（一）+（二）3093.734674.625.2项目资金筹措计划A. 项目资金筹措安排由于本项目商业部分施工期与销售期相对分离，且开发成本主要集中于开发前期投入，因此暂不考虑销售收入的再投入。开发投资的资金来源有两个渠道：一是116、自有资金，二是向银行贷款。本项目预算自有资金为12297.02万，约占总投资35.5%；贷款额初定为21000万元，利率1377.6万元，约共占总投资的64.5%，本项目开发总投资共计34674.62万元。n 贷款本金的偿还及利息支付项目一期计划：一期于2012年2月动工兴建，建筑面积为50000，建筑成本约为13500万元，二期建筑面积为62081.5，建筑成本约为21174.62万元。一期期运用自有资金兴建，不够部分利用贷款兴建。2013年初贷款11000万元，用于兴建2013年度的建筑任务，2014年初贷款10000万元用于兴建2014年度的建筑任务。本项目贷款利息采用的一年期贷款利率为117、6.56%（暂不考虑开发企业贷款实行1.1倍利率）。本项目资金筹措及贷款还本付息方案如下表所示，项目总还款额为：21000万元，则本项目财务费用约为1377.6万元。项目贷款还款付息表序号项目名称合计（万元）建设经营期2012年2013年2014年1建设投资34674.6212297.0211721.6106562资金筹措34674.622.1自有资金12297.0212297.022.2借贷资金2100011000100003年末等额还本付息721.66565.3项目开发财务评价项目损益表及静态盈利分析A. 销售税金及附加税费估算项目销售所需缴纳的税金主要包括以下几项：项目销售税收一览表序号118、税费项目税费率备注1营业税5%以销售收入计算2城建税0.25%营业税的5%3教育附加税0.15%营业税的3%4堤围税0.10%以销售收入计算5土地增值税3%以销售收入计算6印花税0.05%以销售收入计算7城市建设专用金2%以销售收入计算8城建监督管理服务费0.20%以销售收入计算合计10.75%以销售收入计算项目销售税金约为总销售额的10.75%，详见项目销售部分损益表。B. 项目销售部份损益表项目销售部份损益表一序号项目名称计算依据建设经营期合计2012年2013年2014年1销售收入3500043094.478094.42总成本费用-12297.02-11721.6-10656-34674119、.623销售税金及附加销售额的10.75%-3762.50 -4632.65 -8395.15 4利润总额（1+2+3）-12297.02 19515.90 27805.75 35024.63 5所得税（4）*25%-1804.72-6951.44 -8756.16 6税后利润（4）+（5）-12297.02 17711.18 20854.31 26268.47 项目损益表二序号项 目计 算金额(万元)1销售收入78094.42总成本费用34674.623销售税金及附加8395.154税前利润总额(1)(2)(3)35024.635税前利润总率（4）/（2）101%6所得税(4)25%8756120、.167税后利润总额(4)(6)26268.478税后投资净利润率（7）/（2）75.76%9税后销售利润率（7）/（1）33.64%从销售部份的静态指标来看，各项指标值均大于房地产行业的评估指标值，项目操作是可行。5.4项目敏感性分析敏感性是指影响方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。本项目主要进行对销售价格和建设投资对财务净现值和年平均投资利润率的单因素敏感性分析，进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动。有重点地加强对投资风险的防范和控制，保证项目的决策成功是开发商所追求的目标。房地产项目不确定因素较多，本案主要从成本、收入、121、单价等几个方面，运用平衡分析法和敏感性分析法进行了不确定因素的分析，详见下表：总投资敏感性分析敏感性分析表（总投资）全部投资基准方案（万元）总投资变动-10%-5%5%10%总投资额34674.6231207.16 32940.89 36408.35 38142.08 税后利润26268.4729735.93 28002.20 24534.74 22801.01 税后投资利润率75.76%95.29%85.01%67.39%59.78%投资利润率升降幅度19.53%9.25%-8.37%-15.98%结论: l 当总投资下降了10%时，税后利润为29735.93万元，税后投资利润率为95.29122、%，上升了19.53%。l 当总投资下降了5%时，税后利润为28002.20万元，税后投资利润率为85.01%，上升了9.25%。l 当总投资上升了5%时，税后利润为24534.74万元，税后投资利润率为67.39%，下降了8.37%。l 当总投资上升了10%时，税后利润为22801.01万元，税后投资利润率为59.78%，下降了15.98%。销售单价敏感性分析敏感性分析表（单价）全部投资基准方案单位售价变动(元/)-10%-5%5%10%整体均价（元/）6967.66270.846619.22 7315.98 7664.36 总销售收入（万元）78094.470284.52 74189.21123、 81998.60 85903.30 税后利润（万元）26268.4721216.46 23742.31 28794.01 31319.86 税后投资利润率75.76%61.60%68.70%82.76%89.72%税后投资利润率升降幅度-14.16%-7.06%7.00%13.96% 说明:由于价格变动会导致总销售收入变动,总销售收入的变动又会引起营业税、广告费、增值额、所得税的变动，因此，价格的变动所引起的所有变动我们都纳入考虑，使财务估算更为科学与准确。分析：l 当单价下降了10%时，总销售收入为70284.52万元，税后利润为21216.46万元，税后投资利润率为61.60%，下降了1124、4.16%。l 当单价下降了5%时，总销售收入为74189.21万元，税后利润为23742.31万元，税后投资利润率为68.70%，下降了7.06%。l 当单价上升了5%时，总销售收入为81998.60万元，税后利润为28794.01万元，税后投资利润率为82.76%，上升了7.00%。l 当单价上升了10%时，总销售收入为85903.30万元，税后利润为31319.86万元，税后投资利润率为89.72%，上升了13.96%。容积率敏感性分析敏感性分析表（容积率）全部投资基准方案容积率变动-10%-5%5%10%容积率3.53.15 3.33 3.68 3.85 总建筑面积（）112081.5125、101823.35 106952.43 117210.58 122339.65 总销售收入（万元）78094.470946.44 74520.17 81667.64 85241.37 总投资额34674.62 31,984.80 33,329.70 36,019.50 37,364.40 税后利润（万元）26268.4723200.80 24734.48 27801.83 29335.51 税后投资利润率75.76%72.54%74.21%77.19%78.51%税后投资利润率升降幅度-3.22%-1.55%1.43%2.75%l 当容积率下降了10%时，税后投资利润率为76.66%，下降了3126、.22%。l 当容积率下降了5%时，税后投资利润率为78.75%，下降了1.55%。l 当容积率上升了5%时，税后投资利润率为77.62%，上升了1.43%。l 当容积率上升了10%时，税后投资利润率为79.36%，上升了2.75%。小结:从上述敏感性分析可知，影响本案的诸因素中，最敏感的是销售单价和投资总成本，这二个因素的对项目效益的较为敏感，容积率变动对投资利润率的影响较小。因此，应重点在这两个环节进行控制，以提高效益。5.5项目现金流量与动态盈利分析项目商业部分开发全部投资现金流量表详见下页表所示，本项目的折现的资本化率水平取常用值，Ic=10% 。经过列表计算，项目税后全部投资FNPV127、为19126.38万元大于0，项目内部收益率为121%，证明该方案盈利能归还贷款本利，远高于同期盈利率的社会平均水平，该方案是可行的。项目全部投资现金流量表项目建设经营期2012年2013年2014年1现金流入销售收入3500043094.42现金流出建设投资-12297.02-11721.6-10656销售税金及附加-3762.50 -4632.65 销售所得税-1804.72-6951.443净现金流量-12297.0217711.18 20854.31 4累计净现金流量-12297.025414.16 26268.47 5折现净现金流量-11179.11 14637.34 15668.1128、5 6累计折现净现金流量-11179.11 3458.23 19126.38 5.6项目资金来源与运用表分析本项目的资金来源与运用表如下页表所示，资金来源与运用表主要分析项目各经营年度的资源周转状况。表中数据显示，本项目建设经营期内每年累计盈余资金均大于或等于零，证明项目投资具有可操作性。项目资金来源与运用表项目建设经营期2012年2013年2014年 1资金来源销售收入3500043094.4新增借款1100010000自有资金12297.02回收流动资金 2资金运用建设投资-12297.02-11721.6-10656借款本息偿付-11721.6-10656销售税金及附加-3762.50 -4632.65 销售所得税-1804.72-6951.44 3盈余资金016989.58 20198.31 4累计盈余资金016989.58 37187.89 XXXX地产顾问有限公司二零一一年九月