1、县城占地3600平地块住宅开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月87可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1项目概况 61-2 项目周边配套72、项目建设内容93周边典型案例分析：95073元/平米左右（毛坯纯住宅）16三、四层商铺预期销售均价（估算）2442、 项目规划255、项目素质分析256、总体发展构想27公园旁大学区酒店式商务公寓287、 项目开发建议308、产品设计思路301、本项目开发在本区域具有供需两旺的良好市场背景；351XX县社会经济发展状况371-2XX县社会经济发展状况小结392XX县城市总体规划与城市发展战略概述412-1XX县规划目标413项目所在区域在城市中的地位分析463-1-1 得天独厚的区位优势47一、住宅市场492、各版块具体分析50二、商业市场分析641、星沙商业市场分析642、星沙现有商业业态调研分析823、沙在售楼盘商业体量分析854、星沙在售住宅项目商业市场主流客户群分析875、星沙商业物业分析876、3、商业趋势分析：881项目概况1-1位置及规划项目地块位于XX路与天华路交汇处东南角，项目地块北邻XX路，南靠营运车辆管理所；东接县疾病控制中心；西邻天华路。地块双面临街，地理位置优越。项目总占地3635平方米。公园、学校、政府办公单位环绕周边，居住与商业价值都很高。目前地块周边缺乏有影响力的人居或商业项目，亟待出现标杆性项目。项目地块位置图XX路 项目地块天华路1-2 项目周边配套政府机关：县交通局、县水利局、县林业局、县农机局、县公安局、县教育局、县财政局、县民政局、县工商局、省商检局、县交警支队、县劳动力市场教育机构：湖南大众传媒学校；XX示范专科学校；XX市卫校；星沙中学医疗机构：县疾病4、预防控制中心；县妇幼保健院银行：浦发银行、建行银行、工商银行商业配套：龙喜路、XX路沿线商业娱乐配套：网吧、娱乐城、电游城公园配套：XX公园；通信：XX移动通信、XX电信、XX联通交通：星沙2路、星沙101路、501、703、808、503等多路公交路线 XX公园XX师范专科学校 疾控中心双舟酒店1-3 地块价值研究项目地块位于XX路与天华路交汇处东南角，周边学校、公园、政府部门林立，是星沙高校集中区。周边商业氛围十分浓厚；各种配套较为完善；交通便利；再加上地块形状比较方正、坡度较小、使用率高、工程难度小、工程进度快、开发费用大大降低、地块两面临街，因而，项目地块的商业价值和升值潜力都十分巨大5、。项目地块正对XX公园，且周边高校云集，人口素质与人文氛围较高，具有很高的居住价值；大众传媒学校与XX示范专科学校比邻项目，对项目的商业价值具有很强带动效应。2、项目建设内容介于地块面积及其所处中心位置，建议规划一栋高层商住楼，根据容积率不同，进行不同的物业规划。2-1三种方案（面积单位：平方米）容积率层数总建筑面积住宅建筑面积单层住宅建筑面积商业建筑面积单层商业建筑面积5.0171817510175782800020006.0262181013810627800020008.032290802108075280002000注：商业面积具体根据退让情况而定2-2 公共生活设施 包括车库、景观绿6、化、社区医疗等。2-3 物业管理 社区实行封闭式现代化物业管理。 供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座； 通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络； 电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视； 邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递服务； 周界防护系统：周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区 周边进行巡逻；3周边典型案例分析：3-1 住宅典型案例楼盘名称尚都花园城位 置XX市雨花区湘府路中段发展商板仓路与长永高速交汇处的星沙一桥南代理商项目概况占地面积7582.000平方米建筑面积72185.617平方米7、容积率5.29绿化率30%规划户数512车位个数700建筑外观较好建筑风格现代主销户型一房一厅户型面积2754平方米项目最新动态8号栋剩余房源销售中，尾房促销优惠（3.12-3.31）总价优惠1000-1500，有小礼品送物业类型商品房房屋类型小高层、高层管理费用1.2元/交楼日期2011装修标准毛坯物业公司万厦物业商业业态未定商业面积不祥住宅均价5400元/平米商铺均价待定车位价格待定销售现状分析75平米户型，剩余30多套，均价5400卖点分析CBD中心 中央公园都会 交通便捷 商业繁华 产品丰富综合点评项目位于星沙中心板块区域，周边配套相对完善，项目户型简单实用受到众多青年置业者的青睐。主8、力客群以周边企业单位的年轻置业者及投资客为主，总体去化速度快。楼盘名称星大峰汇位 置开元路与天华路交汇处发展商湖南佳美房地产开发有限公司代理商XX房地产营销代理项目概况占地面积3367.8建筑面积近30000平方米容积率8.56绿化率规划户数236车位个数建筑外观好建筑风格现代主销户型公寓户型面积54147平方米项目最新动态已开盘，现正签约中物业类型商品房房屋类型高层、商业管理费用待定交楼日期2013装修标准毛坯物业公司商业业态四层集中商业商业面积住宅均价6890元/平米商铺均价待定车位价格待定销售现状分析卖点分析中心地段 商业繁华 交通便捷 户型优势综合点评项目位于星沙CBD黄金口岸，绝版地9、段优势成就项目绝佳的投资、办公价值，54147平米可变户型，满足多层次消费需求楼盘名称三一街区位 置潇湘西路西侧、湘龙路南面、规划中的XX西路北面发展商湖南紫竹源房地产有限公司代理商天音和联道联合销售代理项目概况占地面积220490.000平方米建筑面积473886.900平方米容积率1.76绿化率37.5%规划户数3295车位个数地上：537个，地下：1533建筑外观好建筑风格ARTDECO建筑风格主销户型76平方米两房，95平方米2+1两房，120平方米三房项目最新动态2529栋，主推121130平米三房物业类型商品房房屋类型高层、商业、别墅管理费用1.50元交楼日期2011.12装修标准10、毛坯物业公司竹胜园物业商业业态商业街商业面积8500平米住宅均价4700元/平米商铺均价待定车位价格待定销售现状分析进度缓慢，标准三房，户型没有优势卖点分析三一品牌 社区规模 建筑品质 未来前景综合点评借助三一的品牌优势，及社区规模，在万家丽北片区独树一帜，客户很大一部分为三一集团内部员工，整体建筑品住、园林规划在片区都属于档次较高的水平。楼盘名称花样年华位 置XX路与机电路交汇处发展商湖南XX房地产开发有限公司代理商项目概况占地面积28998.92平方米建筑面积102219.89平方米容积率3.7绿化率43.15%规划户数836车位个数713建筑外观较好建筑风格现代简约主销户型94-126户11、型面积41-126平方米项目最新动态暖冬购房节 花样活动季物业类型商品房房屋类型小高层、高层管理费用未定交楼日期2013年10月装修标准毛坯物业公司美景商业业态家润多意向协议，自持出租商业面积不祥住宅均价4700元/平米商铺均价未定车位价格未定销售现状分析90平米以上户型销售卖点分析N+1户型、半围合园林、低容积率综合点评项目位于星沙中心板块区域，周边配套相对完善，项目户型简单实用受到众多青年置业者的青睐。主力客群以周边企业单位的年轻刚需首置为主，总体去化速度较快。3-2住宅案例分析小结：A：星沙小户型产品需求量较大，各项目小户型的去化速度远高于大户型；B：星沙商品房整体价格上升势头迅猛，小户12、型产品均价已经超过5000元/平米，且继续上扬趋势；C：产品舒适、性价比高；中心地段；周边配套完善，升值潜力大。是小户型受到年轻置业者及投资客青睐的最重要因素；D：“限购令”的出台在某种程度上，将吸引更多的投资客将目光投向星沙市场，特别是小户型，未来看好；3-3本项目住宅价格估算3-3-1定价方法房地产项目估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。其他估价方法都是在上述三大基本方法上的衍生。根据项目现状，综合比较，本项目将采用市场比较法的方式来定价。市场比较法是将定价项目与在定价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的发展商品牌、户型优劣、地段、配套、规模、区域因素、个别因13、素等的修正，以估算定价对象的客观合理价格或价值的方法。制定项目的销售价格，必须要保证高于开发成本，并确保合理收益，同时必须遵循市场的规律，符合市场需求。本次价格测算的目的，主要是通过市场竞争态势，分析项目在区域竞争楼盘之中的优劣势，从而确定项目基本的定价区间。3-3-2项目定价范围建议-类比项目综合评分 地段规模户型配套品牌综合星大峰汇2420202422110尚都花园城2222202222108蓝山郡2022201822102凤凰城2024222224112花样年华182020182096三一街区182219182299本项目销售均价为：相比于星大峰汇，本项目的销售价格为：（6890/11014、）1006263元/相比于尚都花园城，本项目的销售价格为：（5400/108）1005000元/相比于蓝山郡，本项目的销售价格为：（5250/102）1005147元/相比于凤凰城，本项目的销售价格为：（5300/112）1004732元/相比于花样年华，本项目的销售价格为：（4700/96）1004896元/相比于三一街区，本项目的销售价格为：（4700/99）1004747元/3-3-3本案目前可实现销售均价测算 权重比较加权价格星大峰汇13%6263元/尚都花园城15%5000元/蓝山郡16%5147元/凤凰城17%4732元/花样年华20%4896元/三一街区19%4747元/P =W15、i * Fi = W1F1 + W2F2 + W3F3 + W4F4 + W5F5 + W6F6 + WnFn公式中，P总分（诸因素在片区内寻楼盘优劣的综合反映）n楼盘定级因素的总数Wi权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）；Fi分值（某定级因素对片区所表现出的优劣度）。根据测算，在常规住宅产品前提下，本案住宅目前可销售价格基本在：5073元/平米左右（毛坯纯住宅）注：此价格按现行市场价格测算，未考虑市场波动对定价的影响。本项目应抓住时机，迅速填补片区高端商住空白，树立标杆，实现利润最大化3-4 周边商业市场分析 特 立 路店名开间/进深/层高面积（平方）租金（元/月）所属行业水果、炒货4/1016、/3.2401000副食祥和小吃4/10/3.240800餐饮士林大鸡排4/10/3.2401000餐饮天使美眉4/8/3.2321200化妆品跨乐琴行4/10/3.2401300培训慕拓美3/6.8/3.2222000化妆品陈记士豆粉4/8/3.2321000餐饮靓妍日化4/8/3.2321000化妆品博文书社5/12/6602000书店俏妞日化5/12/6602300化妆品柯达数码5/12/6602400照片冲洗艺峰电脑5/12/6602200电脑维修可丽儿美妆5/12/6602400化妆品Solo造型5/12/6602200理发店雪亮眼镜5/12/6602300眼镜店新文化书苑5/12/17、6601900书店星城回忆9/12/51081900自行车出租远腾艺术空间9/12/51083300体育用品东方眼镜5/12/5601700眼镜店潮流前线9/12/51083100服饰时尚彼德9/12/51083300化妆品天华路店名开间/进深/层高面积（平方）租金（元/月）所属行业天津灌汤包3/5/3151200餐饮常德原味粉5/8/3401800餐饮火车票代售3/6/3181200火车票鸿顺通讯4/9/3361100手机维修万众副食店4/9/3361000副食大众餐馆4/9/3361300餐饮碧海设计室4/9/3361200打字复印前进粉面4/9/3361100餐饮浏阳蒸菜馆4/9/33618、1100餐饮打字复印4/9/3361200打字复印瓦罐汤4/9/3361200餐饮新口味餐馆4/9/3361100餐饮发泽造型4/9/3361800理发店北京布鞋4/5/320700鞋类友诚家电维修4/5/320600家电维修舞动空间4/9/336800培训龙喜路3-4-1龙喜路概述：1、 龙喜路位于项目地块向东200米处，为一条长约1000米左右的步行街，主要以学生消费为主；2、 整体业态较为单一，主要以餐饮、服饰、网吧、精品店、住宿为主，网吧、宾馆全部集中在二楼，整体规划较为混乱，档次较低；3、 单个门面上下两层，下层经营，上层住宿。开间5米，进深15米，层高4米，单层面积基本上在809019、平米之间；4、 门面租金大概在50008000元/月之间，根据商铺面积大小、位置、业态的不同，租金差异较大，常规单个门面基本上在1.6元/平米天；面积较小的单层小吃店，在3元/平米天6元/平米天之间；3-5周边商业市场总结：A:片区商业主要针对于周边高校师生，企事业单位职工，群体较为单一，业态表现为以初级的餐饮、低档的服饰、通讯、网吧、游戏厅为主；B：片区商业较为零散，缺乏统一的管理，整体档次不高；C：片区没有集中式高端商业，缺乏高端商业氛围；D:天华路沿线租金大概为1.1元/平米天；XX路从西向东越靠近龙喜路步行街租金越高，平均为1.5元/平米天；龙喜路因位于大学宿舍区，租金最高，平均在1.20、8元/平米天；业态数量代表门店所占比例餐饮53祥和小吃53.35%打字复印12碧海设计室12.80%电脑维修4艺峰电脑4.30%网吧3风云网吧3.20%服饰28潮流前线28.18%水果副食5万众副食店5.30%化妆品12可丽儿美妆12.80%火车票1火车票代售1.10%家电维修1友诚家电维修1.10%理发店8Solo造型8.50%培训4跨乐琴行4.30%书店3新文化书苑3.20%鞋帽类7北京布鞋7.50%眼镜店4雪亮眼镜4.30%照片冲洗3柯达数码3.20%自行车出租1星城回忆1.10%3-6商业价格测算注：以下各案商铺租金以及本项目商铺租金推算全部以使用面积计算，因此反推出的销售价格也是使用21、面积的销售价格。推算方法说明收益还原法：通过其当前的租金水平，以目前市场普遍认可的8%的合理回报率，除去部分相应费用来反推其市场售价：各案销售均价各案平均租金价格(元/平方米/天)365天8%97%(扣除3%的不确定因素) 95%(扣除5%的税率)通过调查，我们得出了目前XX路主要商圈沿街的租金水平：见下表沿街商铺路段租金XX路1.5天华路1.1龙喜路1.8（单位：元/平米天）目前商铺的平均年回报率在8%左右，根据各商铺的当前租金水平，以收益还原法，根据每年8%的回报率进行反推，从而得出商铺当前的合理销售价格。沿街商铺路段价格XX路6306天华路4624龙喜路7567根据上述各案的合理销售价格22、，秉着同质同区理念，我们按照商铺的八大经营要素，根据权重值的综合值对本项目进行合理定价：1、商业氛围：指商铺所在区域商业等级、竞争环境、客户群规模及购买力等因素综合构成的商业概况。2、可视性：指商铺尽可能多的在平面、立体范围内极容易被消费者看到的程度。3、通达性：指顾客到达商铺的交通条件的难易程度，它意味着顾客可能到达的可能性。4、停驻性：指顾客到达后能够停留或停驻的可能性，通常用商铺门前是否有广场或是否有足够的停车场来描述上述指标。5、商铺类型：结合项目所在商圈的特点，哪些是符合商圈特点的商铺类型，如商场(商业中心)内商铺、商业街商铺、市场类商铺、独立型商铺、底商商铺、裙房商铺等。6、商铺环23、境：指相邻商铺或商业的关系(包括隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等，它们对商铺价值起着重要影响)。7、商铺结构：商铺的坐落、面宽、进深、层高、墙体分割、开门开窗、广告牌及楼层等都对商铺价值有较大的影响。8、商铺配置：指商铺基本设施配置，包括商铺的上下水、电、采暖、燃气等技术性指标的保证，对商铺的功能影响也比较大。商业氛围可视性通达性停驻性商铺类型商铺环境商铺结构商铺配置综合XX路7678677654天华路5677676650龙喜路7555756646推算步骤通过对上述各案的分析，同时结合本项目自身的情况，从而推算出本项目商铺的市场预售销售价格，见下表XX路天华路龙喜路被比较个案均价24、6306元/平方米4624元/平方米7567元/平方米同本案比较均价11678元/平方米9248元/平方米16450元/平方米权重40%40%20%权重值（权重个案均价）467136993290即：本项目一层商铺销售均价对比各案权重值之和商铺目前销售均价11660元/平方米(使用面积)根据收益反推法测算，方案一中的商铺的平均销售价格为13460元，以每年8%的涨幅递增，预计2013年项目一层商铺销售价格为：2013年商铺一层预期销售均价当前平均售价(11660元)(18%)(18%)13600元/平方米(使用面积)二层商铺预期销售均价（估算）6000元/平方米(使用面积)三、四层商铺预期销售均25、价（估算）5250元/平方米(使用面积)注：此商业价格为保守估算，其价格的形成是参考周边较低端、无形象、自发形成的商铺价格参数，真正集中式高端商业价格将有很大上浮空间。4、 项目规划4-1规划策略挖掘区域市场的差异点，进行创意性规划，体现产品的个性、优越性和高性价比，达到提升价格的目的。4-2规划原则 A、规划超前化 B、建筑艺术化及其合理化 C、居住环境公园化及绿色化 D、户型功能合理化及人性化 E、配套完善化及人性化 F、优质服务专业化5、项目素质分析5-1项目优势A项目地段优势明显，周边配套成熟、交通便利，是星沙公园、高校集中区，居住与商业价值很高； B项目两面临路，交通通达性好，展示面26、好，有利于项目打造成片区最高档商住楼； C项目正对XX公园，自然环境优越，对居住价值有很好地提升；D湖南大众传媒学校、XX师范专科学校比邻周边，极大了提升项目未来的商业价值；5-2项目劣势A地块规模较小，未来容积率也可能较高，居住舒适度与星沙其他大型社区相比较差；B单栋小户产品，产品较为单一，受众面较窄；C周边人群较为杂乱，商业档次较低，缺乏高档人居与品牌商业的氛围；5-3机会分析A 星沙发展迅猛，区域逐渐被XX客户市场所认可，市区客户的进入为本案客户发展带来机会;B 价量齐升，星沙小户型项目单价整体冲破5000大关，为本案的价值突破带来可能；C 升值潜力强劲：项目北靠松雅湖，未来带动作用明显27、，且周边公园、学校林立，稀缺价值明显，再加上项目双面临路，地块升值潜力大；D 处于万家丽版块与松雅湖版块交汇处，目前区域小户型项目短期内仍属空白，竞争压力较小，有利于树立区域标杆；5-4威胁分析A未来一两年内，星沙市场将有多个小户型项目面世，整体竞争压力教大。B 处于两个房地产开发版块交汇处，区域以学校、政府单位、公园规划为主，整体房地产开发项目较少，无法形成整体优势。C 国家宏观调控频繁，后市发展不明朗。5-5综合评价：结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，本项目虽然存在一些劣势，但放之整个星沙来看，具有十分明显的区域特质，公园、学校所带给项目居住与商业开发上的现实优势，未来松雅湖开发所28、产生的带动作用，使项目在市场与消费者心中有着较强的认可度，便捷的交通，成熟的配套与商业氛围，项目地块具有填补区域空白，树立标杆的价值潜力。 6、总体发展构想6-1项目定位6-1-1项目基本描述以先进的居住理念为先导：独特的风格、时代特征、和谐布局和品位象征。本案整体规划应秉承“区域标杆”的规划设计思想，创造出一座具备：个性舒适的居住环境、时尚高端的生活品味，便捷完善的配套功能、功能实用的会所为一体的顶级商住楼。6-1-2客户群定位前期客户：以星沙投资客、白领为主，周边年轻老师、医生过渡性购房为辅。区域分布：周边高校老师，医院医生，政府及企事业单位职工，星沙企业人员、专业大市场私营业主或中高收入29、青年置业群等；中期客户：星沙及XX投资客户为主，星沙及XX自住客为辅。区域分布：周边高校老师，医院医生，政府及企事业单位职工，星沙企业人员、私营业主、专业投资客户、部分XX市白领等远期客户：外地及XX专业投资客为主，星沙客户为辅。区域分布：沿海及其他中大型城市专业投资人，XX专业投资客，星沙投资客户及部分自住客户为辅。6-1-3产品定位从客户需求导入，从项目质素出发，从市场竞争着力，是本案定位的核心原则。公园旁大学区酒店式商务公寓6-1-4形象定位星沙绝版高校财富聚合体6-2 物业发展规划（1）主题会所建设：为缔造更为舒适的小户豪宅居住生活模式，建议5层架空部分可考虑设置空中主题会所，主题可确30、定为“健康、运动”，功能定位：健身房，台球，保龄球，美容美体，小型旋转餐厅，温馨咖啡屋等等；以年轻人时尚需求为主要设立标准。（2）网络系统建设：全楼无线网络覆盖，建立独立的网络交互平台，通过局域网络平台的建立，实现自由沟通；并将酒店式物业服务体系网络化，建立温馨的及时的物业沟通；打造社区SNS平台，与前期项目网站及论坛对接使用，衣食住行、社交圈放大、交流分享，一站式搞定。（3）智能电梯：触摸式电梯控制面板，分层停靠智能电梯IC卡控制系统，刷卡去指定楼层（社区一卡通，开门，开电梯，缴费等），安全，温馨，高科技，霸道，年轻人最爱；档次和品质的象征。 （4）物业服务：除了提供传统物业服务外，还积极提31、供适应年轻人需求的如：清扫、洗衣服务、邮寄服务、订票、上门送餐等酒店式服务。同时提高项目的服务档次和质量，以满足业主的生活需要为根本。 （5）商业配置：大型商超+精致商业可以对项目形成有效支撑。香颂国际项目在亮相之初主打配套牌，抓住了小户客群的喜好；建议引进品牌大商家，类似于“新一佳”、“华银旺和”、“肯德基”、“屈臣氏”等知名商家，提升项目附加值。 7、 项目开发建议7-1开发计划 国土、规划、勘探、设计、报建、审批等前期工作 周期 6个月（估算） 项目整体动工 2013年10月（估算） 项目正式销售 2013年底 （估算） 整体开发周期为两年左右8、产品设计思路8-1产品设计原则 产品建筑32、形式针对客户群定位，在产品形式上以公寓及小户型为主，最大面积不要超过80平米。 在产品形式、户型平立面设计、环境营造等方面实现一定程度的创新与突破。8-2户型平面设计充分照顾到采光及通风，缓解高容积率带来了舒适度不佳的问题； 整体规划强调短进深，宽距过道，保证通风采光及人行交通；入户花园、阳台在设计中的运用；参考案例一：“螃蟹型”布局参考案例二：“扇形”布局8-3户均面积整体规划以公寓与小户型为主，整体面积控制在3070平米之间 户 型 项 目公寓一房一厅两房面积3035455070左右比重60%20%20%参考户型：印象天心36.12平米，6梯30户，分摊20%总体评价：小户典范，分摊率较低33、户型功能齐备，厨卫厅室+阳台一应俱全。在狭小的空间内做到了干湿分区、动静分离，实属不易；户型周正，进深开间设计恰到好处，通风采光效果好；全明设计的户型，外加观景阳台，可揽湘江，可赏岳麓，在小户中舒适度较高。谋房博客31.94平米小户，4梯20户，分摊率26.7%特色之处：小户送面积；精装总体评价：以此户型为例，赠送面积达4.8平米，实际使用面积为28.2平米，实际分摊率为11.7%。是性价比较高的户型。8-4建筑立面借助高水平设计师的设计手法，营造现代感强的建筑风格，通过匀称的线条处理与简洁、明快的色彩，注重建筑的美感，强调可识别性。参考案例：I DO建筑挺拔，外观品质佳；昭示性强；竖线线条的34、运用，屋顶面的玻璃处理，彰显高档品质感；外立面采用优好的涂料处理，基座采用大理石材铺砌，建筑质感优越；大商业橱窗设置，充分考虑到业态的发展可能；外立面色彩采用暗金色+咖啡色+蓝色玻璃幕墙的组合，视觉佳；参考案例：少帅府纯现代风格立面，外观品质佳；昭示性强；与项目地块相似，两面临街，扇形设计，使项目展示面达到最大化，有利于集中商业的布局；每隔三层进行空中花园设计，增强居住的舒适感；外立面色彩较单一，用材用料档次不高，整体品质略次；8-5住宅配套采用中等档次的配套水平，在保证住宅品质的基础上尽量控制成本，充分考虑舒适度、成本与所产生收益之间的关系。1、 入户门：高级防盗门2、 外檐窗：高级塑钢窗335、 适度智能化配套：网络、围墙红外监控、背景音乐4、 供水：不设热水、中水、直饮水系统5、 供热：集中供热，铝合金散热器。6、 楼栋入口：可视对讲防盗门7、 楼梯间：地面防滑地砖，木扶手，铁艺栏杆9、项目营销1、首批入市节点，争取2013年年底首批房源面市，抢得先机，积累相当的客户资源，形成局部圈层效应；2、整体销售时间，建议控制在6个月内完成住宅部分销售，12个月内完成商业招商及车位销售工作；3、推货节奏控制，高频次少量推货形式，保持稳定的客户积累，对市场营造稀缺，绝版，争抢的强势局面；4、价格升级策略，建议先从楼层较低的房源开始推向市场，“较低”价格吸纳星沙本地投资客及自住客为主，而后随着36、货源楼层的上涨，价格的不断实现上调，客户区域及结构会发生较为明显转型，从自住偏投资，从星沙偏XX。10、投资效益分析（详见附表）11、分析总结11-1结论 通过我司对XX房地产市场的详细调研与分析，并结合项目具体各要素的分析，我们可以得出以下结论： 1、本项目开发在本区域具有供需两旺的良好市场背景； 2、项目地段优势明显，片区未来升值潜力巨大，区域目前缺乏高端人居项目；3、项目临公园、靠学校，商住功能的显现将大幅提升项目开发价值； 4、强强联手的公司合作，以设计规划公司、策划与销售代理公司的专业功底为依托，塑造优秀的产品是项目运作成功的基础； 5、通过初步经济分析，较高的投资回报是本项目值得运37、作的关键因素所在。 因此，通过全面权衡、综合分析我们认为本项目地块地开发是极为可行的。 11-2建议 1、把握好开发与销售时机，就本项目而言应抓住目前区域市场空白的机会，在目前星沙投资氛围较浓，价格攀升的大环境下，尽快启动，抓住销售最佳时机；2、4层集中商业是提高项目回报率的关键部分之一；3、要取得项目运作的成功就必须依托当地专业全程策划公司的全方位支持。附一 XX县投资环境分析 【 通过分析、研究XX县社会经济状况、城市发展规划战略等指标，对XX整体经济运行状况和投资环境进行判断，为项目发展机会提供充分的依据 】1XX县社会经济发展状况XX县县域经济综合实力有“三湘第一县”之称。根据国家发布38、的2011全国县域经济百强县，XX排名第18位（中部六省第一），呈逐年上升趋势。XX县2011年全年实现地区生产总值789.9亿元，比上年增长16.9%。其中，第一产业增加值51.1亿元，增长4.2%；第二产业增加值578.1亿元，增长20.7%；第三产业增加值160.7亿元，增长8.6%。按常住人口计算，全县人均地区生产总值达到80356元。三次产业结构由上年的6.7:70.9:22.4调整为6.5:73.2:20.3。三次产业对地区生产总值的贡献率分别为1.7%、87%、11.3%，分别拉动地区生产总值增长0.3%、14.7%、1.9%。全县完成财政总收入120.6亿元，比上年增长60.739、%。其中，国税、地税部门分别征收46.6亿元和41亿元，分别增长34.7%和52.1%。完成地方财政收入96.9亿元，增长42.2%。全年完成财政总支出85.2亿元，增长60.9%。其中，教育支出8.4亿元，增长22.9%；社会保障和就业支出6.1亿元，增长34.7%；医疗卫生支出4.5亿元，增长114.7%。 1-1XX县经济基础1-1-1 工业和建筑业2011年全年实现工业增加值506.2亿元，比上年增长22.5%。其中，规模以上工业企业增加值416.4亿元，增长24.8%。截止12月底，全县共有281家规模以上工业企业。在规模以上工业中，重工业实现增加值386.6亿元，增长36.3%，增40、速高于轻工业27.3个百分点。重工业增加值占规模工业增加值的比重达92.8%。工程机械、汽车及零部件、电子信息三大产业分别实现产值915.7亿元、200.7亿元和18.1亿元，分别增长49%、6.1%和6.6%，三大支柱产业产值占全县规模以上工业总产值的79.8%，对规模以上工业增长的贡献率达88%，比上年提高3.3个百分点；拉动全县规模以上工业增长29.5个百分点。以经开区和暮云工业园为首的“一区七园”共实现工业总产值1377.2亿元，增长34.5%，占全县规模以上工业的97%，对规模以上工业增长的贡献率达99.2%。全县共有亿元企业88家，比上年增加12家，实现工业总产值1309.4亿元，41、增长32.5%，占全县规模以上工业的92.2%，对规模以上工业增长的贡献率达90.1%。规模以上工业销售产值1426.5亿元，比上年增长35.4%。其中出口交货值83.2亿元，增长23.8%。产品销售率为100.4%。 1-1-2 农业2011年全年完成农林牧渔业总产值84.9亿元，比上年增长4.1%；完成增加值52.3亿元，增长4.2%。全年粮食作物播种面积84.7千公顷，比上年下降2.6%，其中谷物播种面积76.9千公顷，下降4.6%；蔬菜播种面积30千公顷，增长8.4%；油料播种面积7.3千公顷，增长0.5%；其它农作物播种面积12.8千公顷，增长9.1%。主要农产品产量保持稳定。全县共42、有农产品加工企业252家，其中国家级1家，省级13家，市级44家。其中规模农产品加工企业实现产值76.7亿元，比上年增长13.9%；实现销售收入81.1亿元，实现利税总额8.1亿元。“金井茶叶”、“湘丰茶叶”等6个品牌获中国驰名商标，“金山粮油”等12个企业的产品获省名牌产品。农民专业合作组织550个，增长71.3%；参与专业合作社的农户8万户。 农业机械总动力达128.2万千瓦，比上年增长8%；农业机械化综合水平达到75.1%。全年共引进农业项目115个，实现到位资金总额4.6亿元；土地流转总面积已达29.6万亩。1-1-3 固定资产投资2011年全年完成固定资产投资369.4亿元，比上年增43、长25.6%。1-1-4 人口与人民生活年末户籍人口803861人，比上年增加15295人。人口出生率为14.2，提高0.4个千分点；死亡率为3.9，下降9.9个千分点，自然增长率为10.3。城市化率为51.9%（基于常住人口计算），提高1.3个百分点。城镇居民人均可支配收入达到24118元，比上年增长14.3%，城镇居民恩格尔系数为37.9%，提高8.9个百分点。每百户家庭拥有家用汽车36辆，家用电脑74台，接入互联网的计算机55台。人均住房建筑面积39.1平方米，增加1.4平方米。农村居民人均纯收入14237元，增长19.2%，农村居民恩格尔系数为37.3%，提高0.9个百分点。平均每百户44、家庭拥有家用汽车11辆，家用电脑27台，移动电话机213台，分别增加3辆、4台和15台。农村居民人均住房面积57.7平方米，增加0.04平方米。全年新增城镇就业人员9219人，新增农村劳动力转移就业人数9310人。年末城镇登记失业率为3.3%。全县参加基本养老、基本医疗、失业、工伤保险人数分别为508683人、799830人、38125人和73796人。参加城乡居民养老保险人数为383636人，参加城乡医疗保险的人数达到722550人。全年共计发放城镇居民最低生活保障16.1万人次，累计发放保障金3485万元；发放农村居民最低生活保障38.5万人次，累计发放保障金3262万元。1-2XX县社会45、经济发展状况小结2010年XX县经济运行呈现以下几个特点： 经济总量增长实现重大突破，综合实力大幅增强，GDP年均增长17左右%； 县域经济基本竞争力从第53位跃升到第18位，在2011年度中国中小城市科学发展百强排名中位列第17位，均居中部第一，被列为“全国18个改革开放典型地区之一”； 农业生产喜获丰收，粮食产量大幅增长，农民收入增幅创10年来新高； 规模工业经济增长势头不减，经济效益稳步提高，工业对总体经济增长起着决定性作用； 投资结构调整步伐进一步加快，投资活力不断增强。 城乡面貌变化显著。城镇化步伐加快，一批重大基础设施项目相继竣工或开工建设，星沙新城由规模扩张向扩容提质转变。1-346、 XX县居民结构与消费关联研究1-3-1 人口总量 全县目前总人口803861人1-3-2 XX居民消费水平城镇居民人均可支配收入24118元，增长14.3%。城镇居民恩格尔系数为37.9%。农村居民人均纯收入14237元，增长19.2%；农村居民恩格尔系数为37.3%，比上年提高0.9个百分点；农村户口生活水平略有提升。1-3-3 XX县居民消费特点描述部分城镇居民已具备从万元级消费向十万元级甚至几十万元级消费过渡的能力，居民消费正向以汽车、舒适住房为标志的十万元级新阶段迈进。恩格尔系数已经达到富裕程度。 2011年，XX县城镇居民恩格尔系数为37.9%，按照联合国粮农组织的标准，已经达到相47、对富裕程度。；农村居民恩格尔系数为 37.3%，也已达到富裕程度。商品房销售增势强劲2011年全县商品房共实现销售收入124亿元。城乡居民收入水平的提高和投资的增加为XX消费品市场的增长注入了活力。1-4小结随着XX县综合实力的提高（XX县综合实力在全国县域排名25位、在2010年度中国中小城市科学发展百强排名中位列第31位，均居中部第一，被列为“全国18个改革开放典型地区之一”），整体经济环境的不断改善，XX县居民的人均收入有了很大程度的提高，由此产生的居民消费支出也有大幅度的提高。居民提高生活质量的消费支出比例持续增加。XX居民有着与其他城市不一样的消费传统意识和倾向，超前消费，较高的消费48、水平是其最显著的特征。据调研分析数据显示，XX县经济发展已呈现出良好的发展态势，XX县经济基础旺盛，第一、第二、第三产业发展强劲。居民收入水平持续增长，居民消费在市场引导下进一步得以释放，房屋消费在XX县居民消费中的比重日趋提高，XX县经济结构更加完善，居民的消费构成也更为合理。经济的快速发展，投资环境的不断改善，强大的市场消费能力，为本项目的发展提供了一个良好的发展机会和项目的预期回报空间。2XX县城市总体规划与城市发展战略概述根据XX县土地利用总体规划（2006-2020年）战略发展部署，XX县城市发展将依托国家经济政策、充分发挥区位交通优势及丰富的风景旅游和人文景观资源，积极推进产业规模49、化、集成化、创新化发展。到2020年XX县地区生产总值将达到1146亿元，总人口达到171.69万人，城镇化水平达到79.17%。 发展中的XX县 据XX县统计局最新统计表明，目前星沙城区面积已达30平方公里。规划建设中面积30平方公里，规划完成后城区总面积将达到60平方公里。目前总人口78万（2008年统计），相比2004年增加4万人。2-1XX县规划目标作为省会副中心的星沙，XX县将以其为重心，全面实施300平方公里的大东城规划开发，并在星沙周围分别打造东面的黄花空港新城、南面的黄兴现代市场群，北面的安沙现代物流园，西面打通27个对接XX的交通道路口；以松雅湖、长永高速CBD、恒广欢乐世界50、通程商业广场、湘商世纪城为载体，增强商务、金融、研发、流通、休闲、旅游文化等现代城市服务功能，建立起与经开区先进制造业融合互动、与星沙城市生活紧密配套的服务业经济体系；抢抓武广高铁、XX地铁2号线、长株潭城际轻轨建设机遇，大力发展高铁经济和地铁经济，打造与空港新城相呼应的高铁东部新城。规划于2020年前城镇化水平达到79.17%，城镇人口135.93万人。规划新农村示范村63个，县城人均城镇公共绿地面积10/人以上，人均用地面积120/人以内。1、 基本形成辅助性中心城市相匹配的城市功能布局，构筑青山秀水绿洲名城融为一体的城市空间格局。石燕湖景点 世界之窗2、 基本形成符合区域性现代化中心城51、市特点的城乡一体、协调发展的市域城镇体系，完全融入到长株潭城市群中。 长株潭一体化政府工作会议长株潭城市组团布局图3、 基本形成并进一步打造人与自然和谐的城市生态环境，建设城市林业生态圈，完善人居环境。 规划建设中的松雅湖4、 基本形成与现代中心城市相匹配的基础设施框架，陆空交通系统纵横交错，形成了以黄花国际机场、京珠、京广、长永高速公路，高铁及各级主干道为主体的交通网。 建设中的黄花国际机场 纵横交错的高速公路5、 建设布局合理、环境洁净、配套齐全、生活舒适、交通便捷的居住园区规划中的松雅湖社区6、根据县域特点，县域城镇形成“县城重点镇一般镇”三层城镇发展体系。重点发展县城以及安沙、黄花、榔52、梨、黄兴、春华、暮云六镇，形成“一心、两片、九组团”的空间格局。2-2 XX县城镇建设完善星沙城市配套设施，完成城区10条道路红绿灯建设，完成西霞路、东二线、南山路及松雅、城东、城西、泉塘安置区的加绿补绿工程，完成4个安置区及7条城市道路的路灯照明工程，新建16个治安岗亭、100个交通站牌，新增、优化7条公交线路。进一步理顺城市管理体制，城市管理水平有效提升。开展“打非治超”专项行动，路产资源得到有效保护。统筹城乡绿化建设，造林2.4万亩，义务植树150万株，增强了水土涵养能力。2-2-1 交通干净整洁的星沙大道是XX县城的主干道，贯穿整个星沙，起到串联工业区和行政经济区的作用。2-2-2 公53、共设施星沙通程商业广场占地面积11万平方米，是XX县的一站式休闲购物中心。其中地上层为70%绿化覆盖的市民休闲广场。2-2-3城市景观建设XX县旅游资源丰富。县内有众多名胜古迹，如杨开慧故居及纪念馆、黄兴故居、徐XX故居、柳直荀纪念馆、“六朝遗庙”陶真人庙；有景色宜人、山水秀丽的风景旅游区，如石燕湖、白鹭湖、影珠山等；还有以黄兴镇为代表的“农家乐”示范区和一大批乡村旅游景点。星沙夜景2-3 小结根据调查了解，XX县城镇规划的落实与完善，有力地刺激了XX县发展的步伐，XX县新一轮的规划路线为项目的发展健全带来了更多的活力与新意，XX县新兴的热点区域开始焕发出旺盛的生命力。XX县在新的XX市市政规54、划当中，位于城市改造的热点片区。XX县将成为整个长株潭地区最具发展潜力的区域，县政府着力打造的松雅湖国际项目将吸引更多的眼光和投资，使XX县成为湖南乃至中部地区的经济发展明星。目前该区聚集的商业配套较为齐全，商业格局基本成型，市场整体发展态势与优越的发展前景为项目发展提供了契机。3项目所在区域在城市中的地位分析3-1星沙经济概况星沙是XX县新县城和国家级开发区XX经济技术开发区所在地，是一座中等现代化卫星城市，位于XX市东北郊，距市区约8公里，东与黄花镇相邻，南与芙蓉区接壤，西滨捞刀河水，北与安沙镇交界，星沙镇总面积约68平方公里，耕地面积20134亩，10个行政村，11个居委会，206个村(55、居)民小组，总人口85065人，其中农业人口21865人。驻镇的省、市、县单位150多家。3-1-1 得天独厚的区位优势XX县星沙镇是XX市的东面门户，占据了XX市东、东北两个方向出城口的主通道，机场、高铁、高速纵横交错，是XX市东出北上必经之地，有足够的发展空间和广阔的发展前景。靠近黄花国际机场、与芙蓉区、开福区接壤，纵横交错并与XX市衔接的道路交通网络，交通十分便利。距XX火车站、黄花国际机场、武广高铁站均只十多分钟车距，距株洲、湘潭、岳阳三市均只有1小时车程。3-1-2 坚实雄厚的工业基础得天独厚的区位优势，完善配套的基础设施，优质的服务及让利于投资者的各项优惠政策，赢得了国内外投资者的56、青睐。XX经开区已经成为吸引中外知名企业在湖南的聚集区和栖息地。建区以来，先后引进了韩国LG、荷兰飞利浦、法国达能、日本三菱、日本岩井、美国可口可乐、百事可乐、德国博世、瑞典伊莱克斯、NEC等世界500强企业纷纷来到这里投资创业。三一重工、北汽福田、长丰猎豹、远大空调、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的国内知名企业先后落户圆区，并迅速发展壮大。目前，开发区已形成了以先进制造产业、电子信息产业为主导，以新材料、生物工程、食品饮料、轻印包装等其他高新技术产业为补充，以现代物流为配套的“两业为主、多元推进、成龙配套”的多元产业发展新格局，并初步形成了横向成群、纵向成链的产业集群。3-157、-3 商贸业较为发达区域内拥有通程商业广场、新一佳、步步高、易初莲花等大型商业连锁机构，物流园、汽车城、世界之窗等集聚性商业机构环绕，商业配套完善，政策利好。3-1-4 风景秀丽，环境优美项目所在地位于XX市市郊。离6000亩松雅湖仅1公里，周围公园环绕，如明珠般点缀绿化率极高，高等院校附近，环境优美。群山环绕，湖光美景尽在眼底，这里可以让你感受到远离城市喧嚣的宁静、拥有一个轻松、愉快的心情。附二 星沙房地产市场分析一、住宅市场1-1 星沙房地产市场总体概述2011年10月以来年星沙商品房各月成交面积均价走势2011年受国家“史上最严”宏观调控影响，星沙房地产市场出现较大幅度的下降，成交面积、58、成交均价双跌，2012年1月成交面积仅8447平米，但从3月开始，各开发商加大降价、优惠等促销力度，成交量迅速回稳，全年成交价格较为稳定，整体在5000元上下浮动。各月相比2011年同期有较大下降。2012年10月星沙商品房总成交面积84361平米，同比去年下降29.3%，商品房成交均价5065元/平米，同比去年下降7.2%。星沙经济的迅速发展，以及城镇化建设的不断进步，为星沙房地产行业发展提供了良好的基础，地铁规划的利好进一步带来城市外溢人群，这将成为星沙的房地产开发的极大动力。预计未来几年，星沙房地产仍将保持较快的发展。近期以来，国家不断强调决不放松对房地产的宏观调控。2012年12月4日59、，政治局会议会议再次提出，要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，着力提高针对性和有效性，适时适度进行预调微调，加强政策协调配合，加强房地产市场调控和住房保障工作。因此，可以预见的一段时间内，整体商品房价格将不会出现较大幅度的上涨，星沙房价将呈现稳中有升的局面。2、各版块具体分析2-1星沙各板块在售项目情况2-1-1中心板块项目名称物业类型总建筑面积（）容积率总套数12年推出套数2012年推出面积楚天世纪城高层3783885.0292400蝴蝶谷（二期）高层3500006.47326439238098.24新长海广场高层6600005.8109341835413.25合计138838872818160、073511.49总建筑面积（）产品总套数（套）12年推出套数（套）版块合计13883887281810星沙总计13596325.447860516160占总体比例10.2%9.3%5.0%小结：中心版块占据着星沙最核心的地理位置，该版块内的交通、生活、娱乐以及文化等配套设施较其它版块来说更加成熟也更加完善。因为优越的地理位置及完善的配套而带来高价值的“黄金地段”，所以，位于该版块内的各个项目在这一点上相对其他板块项目而言极具竞争力。目前，中心版块内的重点楼盘仅3个，它们分别是：楚天世纪城、新长海广场、蝴蝶谷。蝴蝶谷新长海广场项目地理位置相邻，两个项目均借助长永高速加盖为卖点，主打投资概念，获61、得了市场的认可。不可否认的事实是，因为优越的地理位置而拥有完善的生活配套以及交通配套的中心版块，在对购房者在采取购房行为时无疑具有极大的吸引力。从购房者的置业目的来看，大部分选择在该版块购房自居的人看重的是这里便捷的交通以及有利于他们生活娱乐的商业、消费配套等等，另一部分的投资客户关注的则是该版块的发展潜力以及未来的升值空间。 “地段决定价值”是对中心版块最生动的写照。然而，有价值的事物总是属于“稀缺”的一类，由于该版块的土地资源较为紧缺，中心区项目显示出总数降低，面积减少，占比萎缩的趋势。2012年推出量仅占全星沙总量的5.0%。2-1-2东南新城板块项目名称物业类型总建筑面积（）容积率总套62、数2012年推出面积（）2012年推出套数爵士湘高层20万4.8138024420.81244高林仕家高层202987.963.572822159.04220康桥长郡高层50万3.53768147896.65128790公馆高层250533.551515000310中国铁建国际城高层小高层691562.143.0646427627.33276中欣楚天雅郡高层2093814.0142131280.17365旭辉华庭高层1831264.43155426370.73256紫云阁高层122309.295.3281200海德公园高层4105144.0350045659.25438才子佳郡高层19699363、.162.0197968596.59719合计2741926.5522121409010.574115总建筑面积（）产品总套数12年推出套数板块合计2741926.55221214115星沙总计13596325.447860516160占总体比例20.2%28.1%25.5%小结：东南新城板块位于星沙的东南部，以泉塘为中心的的区域。就该板块而言，目前在售的主要项目有10个，都是高层项目，其中90公馆、楚天雅郡、海德公园、才子佳郡是2012年新推出的项目，板块整体活跃，大多项目均有较好的成交。，在现阶段，东南板块的总建面占星沙地区的20.2%，房源的数量占整个星沙的28.1%，板块内刚性需求较大64、，且多为原驻居民和周边企业员工，因此各项目按照市场需求推出房源偏重于较紧凑的户型。在2012年的推货量上占星沙的25.5%。东南板块作为新开发的区域，周边生活配套、交通配套等正在逐步完善，老生活区域的改造以及新生活社区的打造使得板块的发展相当迅猛，土地资源相对中心区来说较为丰富，在将来此板块必将成为星沙房源主要供应地段之一。2-1-3 开元东路板块项目名称物业类型总占地面积()总建筑面积（）容积率总套数2012年推出套数恒基凯旋门（二期）高层2400017200002.771320320星隆国际高层10227568308.28567567星大峰汇高层3368271408.0236236家和院高65、层1780896400003.80872616锦璨家园（二期）高层233511720008.8711000景上东方航标高层464482216825.5021000星湖湾洋房299706100000.97324156深业睿城高层2300026415202.24545937合计7614563089172110642832总建筑面积（）产品总套数12年推出套数板块合计3089172110642832星沙总计13596325.447860516160占总体比例22.7%14.1%17.5%小结：开元东路板块与中心板块相连，区位优势明显，仅次于中心板块，且目前星沙的经济中心正逐步向开元东发展，区位价值极66、好。借助区位优势，该板块内的项目价值也得到了提升，再加上开元路板块各楼盘项目自身的优势，像幸福里，尚城，恒基凯旋门等大盘的逐渐成熟，使得开元路板块现在也成为置业者的重要选择区域，成为置业者一种身份的象征，该板块的价值正在逐渐显现出来。开元东路板块是星沙房地产市场很重要的部分，2012年推出的套数,占到星沙总体的17.5%，2012年推售占比相对较低。产品总套数仅占星沙总量的14.1，但总建筑面积占到了星沙总体的22.7%，说明此区域房源面积相对较大。开元东路星沙目前的主要交通干道，连接星沙最中心区域，且生活交配配套完善，多数置业者的首选区域等等种种有利因素必将使该地段成为开发商选择地块的宠儿。67、2-1-4松雅湖板块项目名称物业类型总占地面积()总建筑面积（）容积率总套数2012年推出套数蓝山郡高层2401207200005.01566955凤凰城（三期）高层1305205279573.029092489水岸世景高层269771617776.271500194恒大翡翠华庭高层1706185895083.5011051012湖湾世景高层489561900003.891704256圆梦康乐城高层13879396257.04830松雅湖金岸高层10490853886.565500碧桂园威尼斯城小高层、别墅、洋房17864889295310.551906288合计32437861172351968、4总建筑面积（万）产品总套数12年推出套数板块合计3243786117235194星沙总计13596325.447860516160占总体比例23.9%14.9%32.1%小结：该板块是XX县重点开发区域，政府投入巨资打造松雅湖生态区域，板块区位虽然在星沙较为偏远的星沙大道北，但是凭借松雅湖近期发展迅速，配套设施逐渐完善，再加上松雅湖区施工进度加快，使得该区域的优势逐渐显现出来，该板块的楼盘销量借助优秀的景观资源一直处于热销状态，松雅湖板块在2012年中推出住宅项目的套数占到星沙总体的32.1%，建筑总面积占到23.9%，相对前两年成几倍十几倍的增长，是2012年推售量最大的板块，已经取代开元69、东板块成为星沙的第一板块。受松雅湖规划及土地储备双重拉动，在未来3-5年该区域仍将保持强劲的竞争力，板块存在着巨大的潜力优势，将成为星沙首席的宜居板块，及金融高档办公区域。 2-1-5 万家丽北板块项目名称物业类型总占地面积（）总建筑面积（）容积率总套数2012年推出套数红树湾高层76364.342100003.25785399山水湾别墅洋房4372885500001.623371631好望谷独栋别墅、高层322721839495.03179721郡原居里洋房9800010000001.328700三一街区高层、小高层226974700001.72704856四季星城高层1035681698870、41.76891334花样年华高层28998.92102219.893.7836836恒广国际景园高层9420394470003.815162132合计1741227.263133052.89264163209总建筑面积（）产品总套数（套）12年推出套数（套）板块合计3133052.89264163209星沙总计13596325.447860516160占总体比例23.0%33.6%19.9%小结：万家丽北板块在售7个项目，受版块内别墅项目影响，整体品质较高。板块内交通相比前几年年已经有了长足的改善，尤其是XX路的拉通。在在售项目逐渐交付实用的带动下，生活配套开始逐步完善。万家丽北板块201271、年推出的套数占到星沙总体的19.9%，相对前两年有所下滑。区域总建筑面积占到了星沙总体的23.0%，总量相对前两年有所增加，但比重减少，主要受松雅湖板块及东南板块崛起的影响。区域位于XX市与XX县的结合部位，XX路以及万家丽路使得区域内交通较为便利，规划中的地铁更是区域发展的极大利好，加之区域环境较好，价格相对较低，是星沙较为理想宜居板块。3、2012年各版块价格走势3-1 2012年星沙各板块价格情况3-1-1 2012年中心版块各项目价格情况 分析：受整体宏观调控影响，星沙总体房价有所下降。中心板块的各项目在2012年受项目自身性质和周边情况的影响，也出现了不同程度的下跌。新长海广场占据了72、中心板块最优势的地段，且其规划较为偏重于投资属性，受到的关注度比较的高，教授广泛投资客级青年客户的青睐，整体价格在版块内最高。位置相对偏僻的蝴蝶谷，由于交通配套欠缺，位置较为隐蔽，因此价格后期乏力，跌幅较大，整体价格区域内最低。处于漓湘路和星沙大道的楚天世纪城，虽然楼盘的自身品质欠佳，但其开发商较为保守，对项目位置自信较足，且项目价格本身较为低平，因此项目全年价格相对较为稳定。3-1-2 2012年东南板块各项目情况分析：东南板块受近年来板块发展影响，在宏观调控整体房地产市场表现较差的情况下，板块整体房价较为稳定，部分项目甚至出现了一定程度的上涨，也得益于区域近年来较为平实的价格。康桥长郡是区73、域内的老牌大项目，价格水平较高，今年降价幅度较为明显。高林仕家也在一定程度上出现下降。其他项目大多较为稳定，或者稳中有升。紫云阁更是呈现较为明显的上涨趋势。区域总体均价依然较低，不足5000元|平米。价格区域内价格最高的项目为90公馆，为带精装小户型产品。入市仅三个月，但出现了较大的价格波动，主要为促销影响。3-1-3 2010年开元东路板块各项目价格情况分析：开元东路项目主要分布在开元东路沿线，对整个星沙市场而言是未来星沙的黄金地段，靠近通程广场。板块内部有易初莲花、潇湘电影院、开元酒店等配套设施。2012年该板块的价格保持整体保持稳定，说明地段是物业保值增值的重要因素。星大峰汇、星隆国际两74、个项目是版块内的价格标杆，但两者均为小户型商住公寓项目。恒基凯旋门价格起伏较大，但整体上是板块价格的引领者，价格变化主要受推售产品影响，一定程度上有调控因素作用。板块整体价格是星沙区内最高，且较为稳定，整体均价在5500元|平米左右。3-1-4 2010年松雅湖板块项目价格情况分析：松雅湖板块项目位于松雅湖周边，主要以湖景资源作为项目的主打。现阶段周边的配套设施尚不完备，但已得到长足的发展。2012年该板块上的在售项目较多，且多实力品牌发展商，如蓝山郡、恒大翡翠华庭等区域内除威尼斯城、松雅湖金岸、圆梦康乐城外，其他项目价格均较为稳定。威尼斯城价格主要受推售主体的变化影响，出现较大幅度的下跌；松75、雅湖金岸体量不大，且相对进入尾盘，受开发商去化促销影响，价格下跌出现一定程度的下跌；圆梦康乐城的价格下跌主要还是其项目价值相对较差，市场认可度一般所致。恒大翡翠华庭今年下半年入市，价格高企并一路上涨。区域总体价格较高，主要因素为板块内项目定位较为高端。以湖景资源作为优势的该板块在未来的升值潜力仍然是巨大的。3-1-5 2010年万家丽北板块各项目价格情况分析：万家丽板块位于星沙的北部，此板块内的生活配套设施相对不完善，交通地缘性较弱。对于该板块来说，部分项目的自身的建筑品质较高，园林配套也较好。在2012年该板块整体均价较为平稳，几乎没有下跌项目。其中好望谷作为纯独栋别墅，在国家整体对别墅用地76、的严格控制下，较为走俏，价格出现较大幅度的上涨。其他项目整体平稳。花样年华作为今年入市的新项目，较能体现区域整体价格水平。区域价格相对星沙整体较低，是刚需客户的较好选择。3-1-7整体趋势：从星沙2012年全年各板块价格走势来看，各板块价格都成平稳趋势，11年房地产市场在“史上最严调控”下出现较大幅度的下降，价格、成交均出现极大下跌，星沙作为XX市边缘区域，受调控影响较为明显，引领了XX市房地产降价态势。但今年来，受开发商走量及回款需要，各项目针对刚需型客户做出了较大的降价或促销，整体成交在3月后开始企稳回升，价格总体趋稳。今年银行下调准备金率、降低贷款利率，对刚需客户起到了较好的促进作用，作77、为以刚需为主的星砂整体市场，表现较好，且呈现继续稳步上升的趋势。受国家宏观调控政策延续性影响，接下来的一年内，我们有理由相信，主打刚性需求的星沙房地产市场成交将有较稳定的增长，但价格将不会出现较大变化。4、2011年星沙楼盘推货节奏4-1 2011年各版块在售项目预计推货情况4-1-1 中心版块即将推出市场列表项目名称物业类型2013推出面积（万）推出套数预计价格蝴蝶谷(三期)高层6.166005200楚天世纪城高层4.74005000新长海高层43606000分析：中心版块范围内的3个楼盘中，明年都将有一定的房源推出，但体量总体不大。其中以蝴蝶谷最多，新长海已知将推约4万平米，预计推出量将超78、过此数字。4-1-2 东南版块即将推出市场列表项目名称物业类型2013推出面积（万）推出套数预计价格中国铁建国际城高层2.32705200康桥长郡高层55005000爵士湘高层54005000海德公园高层1010004900芙蓉国里 高层7700430090公馆 高层12006800才子佳郡 高层2.77005500中欣楚天雅郡高层33004400分析：在东南板块在售的项目中，在2013年的供应量约为36万方，共计约4000余套。占星沙市场总体供应较大比例。区域内新项目较多，且项目体量大部分较大，尤以海德公园为主，预计将有近10万平米储备房源。预计区域总体价格不会有太多变化，平稳是主调，可能出79、现略微上涨。4-1-3 开元东版块即将推出市场列表项目名称物业类型推出面积（）推出套数整体均价（元/）恒基凯旋门（二期）高层202633236742星大峰汇）高层3964806500家和院高层302612845800星湖湾别墅3000015010000睿城高层洋房2300010005000分析：开元东路板块在整个星沙地区处于最活跃的状态同时也一直保持着星沙的领跑区域，作为重点中心区域板块项目在2013年将会有较大体量的房源推出，其中以睿城为主，星大峰汇剩余房源已经不多，明年将推出市场。区域已知总体推售面积将在20余万平米，还将有几个潜在项目出现、如方略城市广场等。区域的开发热度必然跟区域的发展80、现状及发展前景有着必然的联系，开元东路作为目前星沙最具发展潜力的地段他的发展前景被众多开发商和购房者牢牢认定，因此开元东路在未来几年仍将得到迅猛的发展。4-1-4 松雅湖版块即将推出市场列表项目名称物业类型推出面积（）推出套数整体均价（元/）蓝山郡高层49235.05125350凤凰城（三期）高层46174.53725400水岸世景高层42523.43845500恒大翡翠华庭高层59711.45555800湖湾世景高层54265.65124700圆梦康乐城高层21019.22084800松雅湖金岸高层33096.02445800碧桂园威尼斯城小高层、别墅、洋房27810.02886400分析：81、该板块的发展最引人注目的松雅湖的配套湖景资源，目前松雅湖工程进度的加快使得该板块的区位价值迅速提升，在2012年创造出非凡的成绩，在2013年在售项目仍将持续推出，其中，恒大翡翠华庭将引领区域的供应。预计明年，区域内仍将有几个项目推出。4-1-5 万家丽北版块即将推出市场列表项目名称物业类型推出面积（万）总套数整体均价（元/）山水湾高层749768525200红树湾高层308613625200四季星城小高层237612644200三一街区高层689707264800恒广国际高层650006505200分析：万家丽北板块预计2013年预计推出房源3000套以上，推售面积25万平米以上。三一街区、82、山水湾、恒广国际景园是区域内的大项目，推货量也相对较大。另外还有花样年华、春天里等一系列项目在明年推售或入市，因此预见区域总推售量将近40万平米。区域价格将较为稳定，不会出现较大变化。4-2 星沙各版块预计总推货情况版块名称预计2013年推货面积（）预计2013年推出套数（套）中心版块14.81360东南版块364070开元东版块25.6957松雅湖版块33.383075万家丽北版块26.352854（注：统计数据不包含明年新将入市项目）小结：2013年星沙房产市场推货量将以东南板块为最多，松雅湖板块、万家丽北板块紧随其后，星沙的房地产市场开始呈现四周腾飞趋势，中心区域比重逐年减少。松雅湖得天83、独厚的自然资源，随着松雅湖工程的推进，在该区域价值将进一步提升的同时，将更受消费者的青睐。预计2013年星沙房地产总供应量将在130万平米以上，总套数1.4万套以上。随着XX市城市化的继续推进，地铁建设的持续，城市外溢客户将有较大的增加，这将给星沙房地产市场带来新的活力。加上星沙本身的高速发展，强大的刚需客群，未来几年内，星沙房地产仍将保持平稳快速发展趋势。注：本版块（星沙房地产市场分析）所有数据均为XX市场部统计提供，由于市场的不确定性及采集途径有限等因素，谬误难免，数据仅供参考。二、商业市场分析1、星沙商业市场分析 (以下数据均为XXXX地产营销市场部市调研究数据，仅供参考)1-1商业概况84、1-1-1星沙商业网点分布星沙商业中心规划1-1-2区位介绍：星沙商业中心位于湖南省XX县，处于XX县的中心区域，北到潇湘路，南至凉塘路，西至天华路，东至东二线所围合的地区核心，规划控制面积219公顷，为国家级经济技术开发区。1-1-3近期规划：提升整体商业档次，加强升级品牌专业店、品牌专卖店以及方便居民生活的饮食、美容、美发、文体休闲等生活服务设施，引进以品牌和品牌服务为特色的商业设施，并且构建服务XX县的中心商业区域。1-1-4远期规划：在继续保持原有特色的基础上，引入新型、高雅、具有浓郁文化氛围的宾馆、饭店和娱乐设施，引入新型消费观念，创新服务方式，培育一批有一定知名度和影响力的购物和娱85、乐、服务场所为市民服务。1-2星沙商业业态调研分析星沙商圈的划分A 星沙东南板块B 通程商业区板块C 开元东路板块D 星沙大道北板块E 灰埠板块F 万家丽北板块1-2-1东南新城商圈概况：此商圈分布于漓湘东路沿线及东六线东段两厢，主要以泉塘安置区为中心。其辐射范围主要为泉塘区域、远大路沿线及企业区。本商圈为星沙新兴商圈，目前整体经营档次较低、经营类别较杂，基本可以满足周边区域居民生活配套需求。主要商业物业及配套：类型主要商业物业及配套百货或超市万家惠超市、步步高超市餐饮杨裕兴，其他小型餐馆宾馆华天酒店、小型宾馆银行中国银行公交704、101、102、110、114等分析：东南板块业态主要以建材86、为主，占59.27%，其次为五金店，餐饮店，汽车维修美容，由于该板块的商业和住宅都处于一个持续的开发交付实用过程，因此整体的商业氛围一般，但对于建材的需求比较大，因此建材和五金类业态商铺居多。本商圈是随着东南新城房地产开发建设的兴起而兴起的，作为一个新兴商圈，目前现有的商业多为旧的社区型商业，商业业态丰富能够满足居民的普通生活消费，但是业态分布杂乱且档次较低。除了旧的社区商业，新开发项目多数尚未投入使用，因此造成整体商业氛围不足。 未来在建项目的商业交付使用必定是整个板块的商业态发生一定的变化，档次提高，成为新型的生活商圈。1-2-2通程中心区商圈概况：中心区商圈分布于星沙大道以西、XX路以南87、，京珠高速以东、漓湘路以北区域，是星沙最成熟，也是星沙最大的商圈，它以通程商业广场及周边为中心，其辐射范围涵盖星沙及周边乡镇。本商圈经营类别丰富，商业经营面积大，完全可以满足本地市场配套需求。档次跨度较大，从高档次餐饮、购物场所、健身娱乐场所到一般的街边店、杂货店、招待所等，各个档次都涉及。主要商业物业及配套类型主要商业物业及配套百货通程商业广场、步步高百货超市步步高超市、新一佳超市餐饮玉楼东、盛世湖湘、老湘食、湘知湘味、百姓人家、大蓉和、名典咖啡、上岛咖啡、老树咖啡、肯德基、麦当劳等休闲娱乐潇湘电影院、金仕堡健身、冠军健身、健立东方、艾瑞特健身、星光大道KTV、音皇KTV，新麦客KTV等.宾88、馆明城国际大酒店、明城大酒店、开元大酒店、紫鑫大酒店等银行工商银行、中国银行、建设银行、招商银行、农业银行、中信银行、兴业银行、XX银行等公交501、127、703、808、802、102、101、701、703、704、星沙2路等分析：通程商业板块目前为星沙商业最密集的区域，涉及的业态种类也最多，其中服装是占据业态比例最大，占到15%，其次是超市、装饰、通信等业态，涉及业态达到51类。该商圈作为星沙早起开发的商业地段，目前已经有了一定的发展规模，业态种类齐全，能够符合星沙整体人群的消费需求，商圈成熟度较高，有着稳定的流动人口量。虽然本商圈经营类别丰富，有高档型消费场所，但大部分区域经营档次不89、高，特别是星沙之前老城区的区铺面过多，缺乏合理规划和有效管理，故目前这些老区一方面经营档次低、铺面经营情况差，另一方面空置率高、经营环境也差，因此未来对于商业档次的提高和老区商业的改造尤为重要。1-2-3 开元东路商圈概况：此商圈分布于开园路东侧，其辐射范围主要为开元东路沿线楼盘商业、街道门面、易初莲花。本商圈为星沙新兴商圈，但是规划层次较高、经营类别多，可以满足周边区域居民基本生活配套需求和带动星沙其他商业发展。主要商业物业及配套类型主要商业物业及配套百货或超市易初莲花超市餐饮麦当劳，永和饮食城等宾馆开源大酒店、小型宾馆银行交通银行，深发展银行，邮政银行等公交星沙2线，701，703等分析：90、开园东路板块的业态占据最多的是餐饮类，占10%，其次为建材，商业主要集中在易初莲花超市和XX家居购物乐园周边，并且已经形成了相当规模。本商圈商业规划比较好，但是属于商业初级阶段，除了易初莲花超市外，其余商业经营业态单一、量少，由于区域内大部分都是在建或刚刚交付使用的新楼盘，因此区域商业空置率较高，但作为星沙不可替代的中心区域该区域未来商业前景良好。1-2-4星沙大道北商圈概况：此商圈分布于星沙大道北侧，其辐射范围主要为星沙大道北沿线楼盘商业、街道门面、以及金海岸学生公寓。本商圈为星沙新兴商圈，经营类别目前较少，目前的发展规模较为分散。主要商业物业及配套类型主要商业物业及配套百货或超市小型超市、91、百货餐饮江苏饭店、山堤咖啡宾馆小型宾馆银行兴业银行公交星沙2线，703，101，808等分析：星沙大道北板块的业态占据最多的是餐饮类，占16%，其次是通讯、饰品，该板块的商业主要集中在金海岸学生公寓，因为周边的消费群体主要以大学城的学生为主，所以对于这几类业态的需求量较大。该商业圈整体开发力度较小，处于初级阶段，目前发展规模有限，但随着空置地块的不断开发，松雅湖生态区的建设该区域必将形成星沙唯一的旅游商业区域，经营业态也必将从一定程度上区别于普通的生活消费业态，也为星沙注入新的商业模式。1-2-5灰埠商圈概况：位于星沙大道北段以西，XX路以北，板仓路以东，以街铺为主，但是外型档次和规划较差。本92、商圈经营类别相对丰富，基本以餐饮、服装、精品、化妆品、运动器材等为主，主要目标人群为区域内学生人群，集中分布于灰埠，其他区域基本为零散业态。主要商业物业及配套类型主要商业物业及配套超市社区小超市、姗姗24小时便利店餐饮各类排挡，露天夜宵摊，果汁饮品，特色小吃宾馆双舟大酒店、柳园大酒店等银行建设银行、中国银行、工商银行、浦发银行、兴业银行等公交501，127，101，102，808，703等分析：灰埠板块的业态占据最多的是餐饮类，占16%，其次是宾馆、医药类，该板块的商业主要集中在以灰埠小区为中心扩散，该地地形复杂，生活人群众多杂乱，因此门店较多涉及的商业种类也较为繁多，但整体人流量较集中，业态93、经营状况良好。商圈经营类别丰富，但周边多为老住宅区和学校，人群整体消费能力较低，因此大部分区域经营档次偏低，铺面数量众多，分布杂乱。在未来，经营业态的规范和布局的调整，以及经营档次的提高将成为板块商业发展的重点。1-2-6万家丽北圈概况：位于万家丽路以北，星沙西北区域，本商圈经营类别相对单一，因为该商业圈处于星沙较为偏远的地理位置，商业发展规模不是很大，再加上公共交通业不是很晚上，所以该区域商圈发展相对滞后。主要商业物业及配套类型主要商业物业及配套超市小型便利店，超市餐饮小规模小吃店宾馆小型宾馆，旅店银行兴业银行等公交星沙2线等分析：万家丽北板块的业态主要为超市类，占到18%，其次还有副食店，94、杂货店，该板块包含湖南机电学院和贺龙体校，再加上该地地处市郊，人流量不是很大，所以虽基本的需求就是生活需求，受到居住人口的影响，区域门店空置率较高，占到19%，涉及的业态种类单一。未来该板块商业重点发展方向应当着力于经营也得丰富以及商圈的集中化。小结：商业市场态势便利店1.55%家电0.80%餐饮11.33%家具0.25%超市0.80%饰品1.64%房产中介1.38%小型广告公司0.80%烟酒1.55%烟花鞭炮1.05%服装店6.92%邮局0.08%副食1.43%渔具0.13%花店0.50%办公用品0.50%小超市3.86%典当0.08%通讯4.15%家电维修0.00%休闲3.19%汽车美容维95、修1.43%眼镜0.71%机票代售0.04%医药，门诊2.22%干洗店0.46%银行1.17%建材5.92%杂货店1.55%美容美发3.06%婚庆摄影0.67%装饰3.99%特色小吃2.31%旅游0.13%鞋帽（皮具、包）1.51%影印1.01%宾馆3.44%汽车服务站0.76%音像0.13%五金店2.10%伞具0.04%彩票投注0.63%化妆品0.59%复印店0.76%水果店0.55%电影院0.04%培训机构0.38%快餐店0.38%酒店0.55%菜市场0.13%网吧0.50%废品收购0.17%家纺1.38%办公0.34%宠物店0.08%旅行社0.13%健身器材0.08%母婴用品0.34%空96、置门面18.34%(本次商业市调数据采集涉及六大商业区共计7149个商铺)六大板块共涉及58类商业业态，其中所占比例最大的是饮食类，占到11.33%，其次是服装类.涉及业态全面，受到开园东路板块和万家丽北板块，以及东南板块整体开发进度的影响，整体空置率占到18.34%。XX县县城在上世纪九十年代城镇建设的初期，为吸引外来投资，在镇中心地带（东西天华路至107国道，南北天元路至三一九国道）以出售宅基地（单幅占地面积以100平方米内）的形式大量卖地，时至今日，该中心区域的建筑均以三、四层为主的私房，首层全部为商铺，形成了纵横交错的商业街，各种店铺充斥其间，除形成了服装一条街、建筑装修材料一条街、家97、俬城以及招商中的皮具市场外，其余以中、小型零售、休闲、餐饮为主，服务人群以县城常住人口、私人业主和经济开发区企业员工为主，现实际已造成商铺过剩的局面。商业环境中，餐饮业非常发达，但档次较低，中高档酒楼数量较少，休闲业颇为发达，目前已有足浴，茶饮、咖啡、洗浴场所数十余家，但存在规模小，经营手段单一，品位不高，经营地域零散，不集中状况，整体上缺乏上规模，上档次、有品牌、有特色的餐饮、娱乐、健身、美容美体、养身养心等消费项目，尤其缺少有规模、上档次、有影响、有特色的酒吧（演艺吧）。2、星沙现有商业业态调研分析星沙现有大型商场、超市的调研分析、各大商场经营模式、功能分区的对比通程商业广场板仓中路与开元98、路交汇处东南角40000左右全部为地下商场商场经营面积大、经营档次较高、开业率高，为星沙人气最旺的商场。易初莲花星沙大道与开元路交汇处25000左右一层为单个门面，用出出租；第二层为超市主体主要经营生鲜、食品、日用百货、服装、家用电器等3万余种商品，是一家大型综合性购物中心，购物环境好。恒升广场漓湘路星城国际10000左右一层为商场，二层为超市成为星沙东南商业板块的中心点，为周边群众提供了巨大便利，同时也提升了该区域的商业水平。新一佳星沙通程广场5000左右通程商业广场的超市部分在通程商业板块起着至关重要的作用，人流量也是星沙中心板块最大的超市，同时也拉动了中心板块的人流和提升通程广场的综合实99、力。步步高星沙通程广场12000左右两层都为超市属于星沙规模较大，功能较为齐全的综合购物中心，其中还有较多知名品牌的入驻，更是为步步高通程广场店增加了品牌知名度和人气。步步高星沙三一路口8000左右一层为商场，二层为超市是星沙历史较长的商业中心，功能模式较为单一，目前基本被新型大型多功能购物中心取代。星沙购物中心三一路与盼盼路交汇处7000左右两层均为超市是星沙历史较长的商业中心，功能模式较为单一，目前基本被新型大型多功能购物中心取代。新久发万家丽北路世景华庭5000左右一层为商场、二层为超市新久发超市的规模都不是很大，但是普及率很高，也很容易被大众接受，现在正在悄悄的走进星沙市场。新久发泉塘100、店4000左右一层为家电，二层为超市泉塘是星沙大力发展商业的地段，实际需要较大的商业中心作为基础，并且泉塘逐渐成为星沙住宅的重要组成部分，今后有大量的人流，需要大型超市满足人们的商业需求。新久发中南汽车世界4000左右一层为商业和超市，二层为超市中南汽车商业区域在星沙属于较大规模的商业地段，拥有较大的客流规模，但是还没有较大型的商业超市来满足当地的需求，新久发在该地的落户满足了该地的商业需求。2-1各商场铺位分割对比分析商场名称经营模式铺位面积分割（M2）主力面积(M2)商业展示通程商业广场联营、出租20-10035-50电器广场易初莲花自营、出租15-10025-40服装、食品、首饰恒盛广场101、自营、出租10-5020-30服装、首饰新一佳联营-生活超市步步高通程店自营、出租15-10020-40服装、首饰步步高三一路口店自营-生活超市星沙购物中心自营、出租-生活超市新久发世景华庭店自营、联营10-8020-40服装、电器、首饰新久发泉塘店自营、联营10-7020-40服装、电器、首饰新久发中南汽车世界店自营、联营10-7020-40服装、电器、首饰分析：星沙由以前的单一地级购物商场模式逐渐发展到规模品牌注入，大品牌连锁经营注入的新型商业模式，可以看出星沙的城市发展和经济水平在今年得到了很大的提高，人们对于生活品质的追求也逐步提高。星沙的区域经济体逐渐形成，除了通程中心区域外，其他各102、个商业区域也逐渐形成自己的商业中心。商场和超市中的分割铺的面积主要集中在30-50之间，小型铺位占据绝大部分。从之前的单一购物形式转变为多元化的综合商业中心，为客户提供更全面的服务，顾客的选择也逐渐增多。超市主要以自营和联营为主，所经营的分割铺面主要以出租为主，星沙商业的专业性逐渐增强，商业氛围日渐浓厚。2-2星沙现有商业业态小结：星沙商业通过与2009年相比，商业氛围不断浓厚，商业模式也在不断完善，但是整体的实力与XX相比还有很大距离。星沙现有商业业态主要体现为专业品牌门店、地下商城、传统商场、大型超市、临街小商铺、游动商铺，这些不同形式的商业业态灵活，但是各自相对独立，并且竞争能力不强，一103、旦有新型业态的介入，必将对其产生巨大的冲击，没有鲜明的特色。由于星沙地域消费特性的限制，从成本的角度考虑，大多采取租赁的模式，除了少数百货及超市采用扣点的方式外，其余均采用租赁的经营模式，而且星沙低于的商业成本是比较低的，构成模式比较单一，这个原因也是造成星沙小商铺、流动商铺、中低档商铺依然在市场上随处可见的现象缺少中高档购物场所，缺少时尚兼品位齐全的大型购物中心，缺少引导目的性购物、休闲性购物的商业亮点。星沙商业的整体经营水平不高。首先，商业经营者和管理者自身的业务素质不高；其次，星沙商业业态的老化导致市场疲软，整体经营状况不乐观，急需新型商业业态的补充来激活市场；再次，各商业项目前期立项缺104、乏科学的定位，用地产手段来运作商业项目，必然会导致后期经营的难度。而且星沙的商业业态目前比较单一，缺乏有力的商业资源整合，需要有效整合资源充分利用。经营者主要由本地、外地两部分人构成。外地经商人员分布各在种商业业态中，据统计，外地经营者主要有周边乡镇、浏阳等地的私营业主构成。本地经营者主要由本地私营业主、部分下岗工人构成，但是这部分人的投资意识不强，通常以最简单的运作方式来获得自足收入。星沙虽然城市规模有限，但是从消费者需求量和星沙整体经济实力来看，商业潜力还没有充分开发，其商业布局合理性、商业购物环境、经营产品规模、经营档次等，远远不能满足目前星沙消费者的需求，还需要进一步升级。3、沙在售楼105、盘商业体量分析项目商业层数销售状态租售模式商业面积层高/面宽/径深销售价格（元/）租借价格（元/）销售率凤凰城2在售出售+租借143005/4/129600-45%尚城2售完出售115006/4.6/157500-100%诺亚山林1售完独立出售150008/4/127000-90002075%幸福里1售完独立出售80006/4/127000-80002580%圣力华苑2售完独立出售37416/3.5/13外街：6000内街：358020100%尚都花园2招商统一招商200006/4/15-35-100-星城国际1售完独立出售120007/4.5/12一层：8000二层：400035-75100106、%明天一城2招租独立出售95316/4.5/12-一层：85二层：35-未来蜂巢2售完独立出售110005/4.5/157000-8800-100%华天小镇1售完独立出售26005/4.5/128000-100%时代星城2在售独立出售45745/4.5/1315000-20000-100%3-1星沙在售住宅项目商铺销售市场总结:除了尚都花园城、凤凰城、鹏基诺亚山林、恒基凯旋门、时代星城、苹果社区，其他商业一般没有进行主题定位包装，整个项目形象品位不高，也没有争取引入主力店来加强投资者的信心，但由于几个项目所处地理位置好，有着良好的发展前景，且目前星沙在售商铺较少，因此销售情况普遍较好，一般都在107、期铺条件下完成了销售。商铺主要购买群体为投资客，有良好的投资意识但受到经济水平的限制，对总价的承受能力有限，且倾向采用按揭付款，月供能力有限。商铺的销售价格在今年得到较大提升，普遍在7000-10000之间，随着区域发展的逐渐完善，城市经济水平的不断提高，商铺的价格自然会随之上涨。主力面积统计项目层数最小面积()最大面积()尚城花园城290130华天LOHO小镇145130广泰250150方略潇邦290300未来蜂巢260190星城国际245140圣力华苑240120诺亚山林140190市场主力面积集中在4072，双层以60200为主，集中在中小面积。主要原因在于面积适中的门面能够符合大多数投108、资客的投资意愿，总价低，方便选择经营业态，便于转售和出租等。4、星沙在售住宅项目商业市场主流客户群分析从今年热销的楼盘看，例如：尚城主力面积上下两层面积比较大，面积在200平米左右，总价200万以内，单层面积在6880之间，总价在50万左右，锦璨家园面积200至300平方米，总价200万以内为主。成交客户大多具有商业从业经历，对商铺价值有自己的认识，其中多数客户属于多次投资商铺，经济实力强劲；从区域内成交的两个楼盘来看，成交客户以本地投资客，或者经营户为主，少量外地客户投资客户，以一线城市回归的购买者为主。在购买上，多数客户采用了按揭方式，少数采取了一次性购买。5、星沙商业物业分析市场调查结果109、显示，星沙在售商业物业绝大多数为套铺出售，主要表现为一二层挂钩销售。由于临街商铺主要是以套铺的形式销售，整体面积大，单价价格偏低。市场调查结果显示，星沙的购铺群体主要分为四大类：私营业主、公务员、返乡人士、其它高收入行业的投资型客户，本地投资者占多数比例，外地人投资者占少数比例。 目前星沙商业物业的整体营销水平不高，大部分是按纯房地产运营模式操作商业地产项目。大部分不注重现场形象包装，同时不注重推广宣传，传播途径较为单一，主要有以下三种：户外大型广告牌、报纸广告、车身广告。6、商业趋势分析：从2009年至今，XX县将重点布局整体商业区域，并且打造以中心板块为主，带动其他5大商业板块共同发展的长110、远目标，规划重点在星沙通程商业板块区域和星沙区域向东向南延伸方向，特别是区域内东部区域商业部分，将是未来发展的主流风向，并且今后轨道交通的投入使用，更使得星沙到XX市区的距离缩短至30分钟以内，可以说，今后在星沙生活可以感觉到零距离带来的便捷，长远来看，星沙今后的发展将会再次提速。6-1通程商业中心板块目前中心区域地块用地稀缺，可供开发大规模的商业的地块基本没有，资源已经处于紧张状态.而且该区域起到星沙商业中心的作用，所以商业氛围浓厚，但档次处于高端不足，其他档次混杂的状态，该板块未来会逐渐成熟，规范，并且在现有基础上进行业态的拓展和完善。但是从2010年该地商业的发展动态可以看出，该地段逐渐111、在原有的规模和基础上逐渐升级改造，例如刚刚改造完毕的通程商业广场，改造后的通程商业广场给群众带来更为多元化的商业体验，预计星沙通程商业中心板块将会继续升级，巩固中心板块的商业地位。6-2开元东板块2008-2010年快速开发建设的区域，并且位于星沙的主干道。在三年内出现了众多大规模楼盘，基本为外来大型品牌开发商，并且开发密度空前高涨，人口规模在短期内迅速提升，是星沙目前关注度最高的区域。在现有楼盘的规划当中，大型社区商业，独立商业、沿街商业是目前开园东路板块的商业发展主流，业态将不断拓展完善。并且通过近2年的发展，商业逐渐兴起，但是并不成熟。预计在未来2年，开元东路板块的商业氛围逐渐形成，越来112、越多的楼盘住户的进驻无疑是给开远东路板块带来了巨大的商业契机和人流。6-3星沙大道北板块星沙大道北也是在2008-2010年星沙重点开发的地段，该地松雅湖的资源是该板块品质和实力得到验证的盾牌，但是目前该地处于开发阶段，商业规模还没有形成，但是今后的发展潜力很大，这也是星沙城市发展的关键地带，随着松雅湖资源的不断完善，该板块也会逐渐发展起一批旅游商业形式。6-4灰埠板块灰埠板块的商业主要以流动商业和社区商业的商业业态为主，商业层次不高，但是灰埠商业板块已经大到一定规模，发展的资源目前很有限，再加上大学城学生和灰埠各个安置小区的固定消费对象从一定程度上限制了业态的重新整合发展。灰埠商业在星沙各大113、商业板块中也起到了很重要的作用，灰埠商业需要发展只能再现有基础上升级改造。6-5万家丽北板块万家丽北板块目前的商业仍以最传统的社区和流动商业为主，并且商业体量不大，没有形成一定规模，但该地的位置距市区较近，在未来也是星沙商业发展的关键位置，伴随着该地的社区、高校等因素社区商业逐步成熟，大型超市如新久发进驻，目前，四季星城、三一街区、好望谷等高端住宅体量较大的项目开发入住。使该地人口密度的快速增长，给大型商业带来了空间，预计未来2年，区域内将会出现大型百货、休闲等商业形态等高端商业形态。6-6星沙东南板块区域内虽然有步步高、华天酒店的进驻，商业氛围没有其他区域成长速度快，因为该地的常住人口较多，企业较多，人口密度大，因此，该地主要以发展偏生活类的商业形态为主，主要面对的是大众型消费群体。并且商业形态以住宅底商为主要形态，新型商业规划没有出现，但是随着新开发的住宅项目，将会有大量的商业在该地开发，再加上该板块长郡中学的入驻以及XX轨道交通在该地的规划，今后星沙东南板块也会逐渐崛起。