1、新村6万平地块建设开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月73可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1项目总论441.1项目背景44项目名称45开发公司简介45承担可行性研究公司45项目建设规划内容47项目开发手续491.2可行性研究结果49市场预测49项目建2、设进度50投资估算和资金筹措50项目综合评价结论512项目投资环境和市场研究532.1市场宏观背景53全国投资环境53XX市投资宏观背景68区域发展及前景预测81宏观市场与本项目发展借鉴812.2区域市场分析82区域市场界定822.2.2 购房客户情况分析.87 供给分析88 区域市场需求概述41 竞争分析41 片区房地产市场分析结论413项目分析与评价433.1地块解析43项目地理位置43地形、地势44外侧环境44地上物现状45空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况45规划限制条件454市场定位及项目评估474.1项目定位47产品定位49户定位59价格定位594.2方案建议60案整体设计603、商业设计60住宅户型设计615项目开发建设进度安排625.1有关工程计划说明626投资估算与资金筹措636.1项目总投资估算63土地成本63前期工程费63建安工程费64管理费用64不可预见费64其他费用64财务费用64销售费用65公共设施专用基金65景观环境、建筑立面装饰、软件设备等656.2资金筹措656.3投资使用计划667销售及经营收入测定677.1物业销售收入估算67项目销售收入测算67销售税金及附加测算677.2资金来源与运用分析677.3销售利润688财务与敏感性分析698.1项目盈利能力分析698.2项目不确定性分析69项目盈亏平衡分析69项目敏感性分析698.3社会效益和影响分4、析709可行性研究结论与建议719.1拟建项目的结论性意见71已取得土地使用权71建设后续资金需要有保证71项目具有良好的社会效益71项目经济效益良好，但有一定的风险。719.2项目主要问题的解决办法和建议72项目的主要问题72建议729.3项目风险及防范建议72市场风险及防范建议：72经营管理风险分析：73行业风险：731 项目总论该地块位于XX市主城西区，城市新的发展区域，地块北临御河路，西接永安大道，东与朝阳花园小区紧连，为原XX新村地块。总用地面积约59753.91平方米，属于XX市远景规划中计划确定的新区住宅用地，项目处于其新区核心居住区，对于新型住宅开发有极其重要意义。目前项目地块5、处于未拆迁区域，待拆迁面积约45148.57平方米，空荒面积14320平方米及其他道路绿化占地。根据项目实地勘察市政配套基本成熟，开发施工条件尚不具备。经过对XX市房地产市场的考察，并对地块的研究计算，该地块的主要用途是住宅用地，加入部分商业用地，原则上制定容积率3.0，建筑密度30.0%，绿化率不低于30%。主要建筑形式为高层，加入部分多层，建筑限高一般在100米以下。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为高档住宅新区，并初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积：59753.91平方米建筑用地面积：57614.1平方米容积率：3.0计容积率面积：179261.73平方米其中：住宅1392616、.73平方米 商业40000平方米绿化率30%建筑密度30%（以上数据是依据当地规划对该项目周边地块物业的指标参考提出的，该方案仅为可行性研究方案，具体数据会在地块规划设计院介入的规划方案阶段调整优化）1.1 项目背景 该项目是在XX市新区住宅发展建设中的核心项目，在XX市控制性详细规划用地规划图（片区号：17-19，96-99）的指导下，参阅XX市城市总体规划（草案公告）其中的XX市总体规划（2008-2020年）整体区域规划方针指导下开发建设的。该地块为XX美好家园房地产开发有限公司投资开发，是该公司在市政建设的领导总领下开发建设，本着“诚信为本、勇于开拓、追求卓越、精益求精、稳步发展”的7、经营理念，“以人为本”的规划高度，高瞻远瞩，力争把XX新村项目改造建设成XX市高品质楼盘的标志性住宅小区。1.1.1 项目名称项目名称暂定为“加州小镇”1.1.2 开发公司简介XX美好家园房地产开发有限公司成立于2000年6月，是一家专业从事房地产开发、营销策划、物业管理为一体的综合性股份制企业。公司拥有丰富的开发经验、一流的战略合作伙伴、一流的管理以及一流的房地产开发经营专业人才。成立九年来，始终坚持并实践着“诚信为本、勇于开拓、追求卓越、精益求精、稳步发展”的经营理念，先后开发建设了佳苑领域、海天雅居、领袖东方、朝阳门、海子世家、青青家园、地中海假日、温馨家园、乾宁花园、海子花园等多个风格8、迥异、空间灵动、功能齐全、雅居怡然的居住小区，总开发面积达80万平米以上，累计投资额打17亿元以上，为改变XX的人居环境做出了卓越的贡献，不仅荣获“房地产行业先进单位”、“信用AAA企业”、“消费者信得过企业”等多项殊荣，并且荣获河北省建设厅、河北省建设信息中心、河北省住宅与房地产业协会颁发的“河北省十佳优秀节能楼盘实施项目奖”、燕赵康居杯河北省优秀住宅实施项目金奖等众多殊荣。1.1.3 承担可行性研究公司中国策划研究院中国策划研究院是中国咨询策划业最具权威的学术和经营实体，创立于二零零零年五月，专业从事咨询策划领域的学术研究、市场研发和咨询策划，是中国策划工作者开展理论研究、实践探索、学术交9、流、服务企业的最佳平台。中国策划研究院下设中国注册策划师培训指导中心、中国策划研究院策划评审办公室、中国企业综合策划能力远程评估专家委员会、中国策划研究院事业部、中华全国策划师协会、中国策划杂志社、中国策划出版社等七大机构，并根据行业发展需求特设学术研究策划专家委员会、地产营销策划专家委员会、品牌战略策划专家委员会、市场营销策划专家委员会、广告传媒策划专家委员会、城市经营策划专家委员会、企业形象策划专家委员会、广告传媒策划专家委员会、城市经营策划专家委员会、企业形象策划专家委员会、应是广告策划专家委员会、专业市场策划专家委员会、资本融资策划专家委员会物业管理策划专家委员会、建筑设计策划专家委员10、会、易经风水策划专家委员会、企业管理策划专家委员会、酒店管理策划专家委员会、大型活动策划专家委员会等多个专家委员会，由中国策划研究院从全国各行业中挑选专家精英领衔。自二零零零年五月成立以来，中国策划研究院已陆续在全国各个省市、地区先后设立了中国策划研究院大区分院、省级分院、地市级策划中信和县级市策划基地，根据中国策划研究院发展规划，将在二零一零年基本完成中国策划研究院五级管理体制。同时为培育各地市场的成熟度，中国策划研究院还重点在部分城市先期建立了中国注册策划师培训基地，为成立院部下设分支机构作组织准备。中国策划研究院自成立以来，秉承“聚合精英、共襄盛举”的理念，以推动中国咨询策划事业的发展和11、服务企业为己，以提升中国咨询策划国力为目标，始终高屋建瓴地关注着世界咨询策划业的前沿动态，关注着中国现代化建设的发展需求，刻苦钻研、勇于探索、大胆实践，建立了符合中国国情的组训策划失业快速发展的成功模式；通过整合专家队伍、课题研究、办班讲学、服务企业、广泛参与国家的经济建设和企业经营活动，创办发行中国第一份专业策划杂志、打造中国咨询策划业航母团队，着重创造中国策划业的整体品牌，全面建设咨询策划企业服务社会的诚信体制，已成为中国咨询策划行业的典范和旗帜。中国策划研究院华东分院简介华东分院专业从事企业策划服务、网络平台服务、策划培训服务的高端机构，是华东地区策划从业人员交流共享的平台，成为支撑中国12、房地产策划业的重要力量。华东分院位于中国直辖市上海，是中国策划研究院的大区分院，直接管辖中国策划研究院华东地区各分院、分支机构。华东分院下设房地产全程服务、品牌整合、营销策划、大型活动、广告策划、物业管理等专家委员会，形成专业齐全、人才荟萃、实力雄厚的机构。创办了中国第一家房地产企业全方位服务俱乐部上海地标房地产俱乐部，运用现代技术手段全方位为企业服务，并启动中国第一家“校园星网”网络服务，拓展了企业与大学生的对接领域，解决大学生就业困难的现实问题，解决企业的人才缺失顾虑，实现了双赢。 华东分院借助中国策划研究院权威的专家智囊团队，凭借其丰富的市场资源和专业的培训理念在华东地区开展中国注册房地13、产策划师资质认证培训，培养了一批懂技术、会策划、能营销、有素质、善管理的专业策划人才，为华东地区输送了一大批专业策划人才，树立起中国策划研究院在华东地区策划培训航母的形象，奠定了华东分院在华东地区的领军地位。华东分院致力打造中国房地产策划研究院在华东地区的品牌机构形象，以策划理念先进、高品质服务著称，成为华东地区咨询策划业的权威机构，深得业界的好评和赞赏，并在国际咨询策划界占有一席之地。研究工作依据（1）房地产开发项目经济评价方法 （建设部：建标2000205号）（2）建设项目经济评价方法与参数 (国家计委、建设部：计投资1993530号）（3）关于印发经济评估方法的通知及附件 （中国国际工程14、咨询公司：咨经199811号）（4）、河北省民用建筑节能条例公告（第17号）（5）、XX市城市总体规划规划局（2008-2020年）（6）局发文件XX市建设局关于强化管理保障拆迁安置房建设的通知 沧建200948号（6）、XX统计年鉴2009 统计局2009年发（7）、企业提供的相关资料1.1.4 项目建设规划内容根据委托方提供的指导性意见及参阅相关规划资料要求，项目经济技术指标如下表：图1 规控项目现状图表1：项目经济技术指标项目名称整个项目地块编号总用地面积（m2）59753.91建设用地面积（m2）57614.1道路用地面积（m2）2139.81容积率3.0覆盖率30%绿地率30%计容积15、率面积（m2）179261.73其中：住宅（m2）139261.73 商业（m2）40000可出售住宅（m2）139261.73可出售商业（m2）40000建设配套幼儿园2000 m2 ，办公及配套公建3000 m2地下车库建筑面积（m2）48000总建筑面积（m2）227262规划总户数1500户停车位1200辆地面停车率17%1.1.5 项目开发手续项目暂未取得土地使用权，合法的开发手续尚不齐全，土地使用权出让合同书等相关的开发手续待办理。1.2 可行性研究结果1.2.1 市场预测在开发量上根据目前市场调查结果，结合项目产品开发定位，原则上推断项目在未来2010年至2011年的开发年限内，16、区域开发项目将继续加大，新增项目为目前在建项目的1/2，市场在建项目的开工量将有大幅度的提升。在待开发地块的和续开发项目间形成梯度攀升，随着市场供应量的增加，现房及期房的区划速度将有所缓和。在销售价格上根据目前市场在售楼盘的价格、物业形态等调查，结合项目的区位特点，原则上推断项目在未来2010年5月到2011年底的销售周期内，市场需求仍将持续现有市场旺盛态势，在将来的市场价格走势基本维持在季度100元单位面积的上涨趋势。并在该项目推出后出现象本个案价格快速提价趋势，尤其是本项目特色产品的推出，不仅价格的提升会加速，同时项目品质的形象也会同期快速攀升，并在区域内甚至XX形成标杆项目，成为XX房地17、产市场发展的里程碑的意义。在物业形态、建筑特色、社区小品、景观等规划上，根据目前市场在建项目研究，结合房产市场发展的特点，综合XX市城市规划建设的发展，原则上推断在XX未来房产规划建设中产品的特点将逐渐明确化，独具特点的建筑风格，别具风情的建筑小品，景观规划特点突出的产品将逐渐涌现，并不断刷新XX现有产品的引领局势，产品的品质性将得到市场的认可并不断刷新。综合市场预测开发量将翻倍增长，尤其是供应量将被市场需求拉动下，迅速增加；市场价格在原有时间走势的基础上，一年内出现价格攀升拐点；开发产品的风格特点将更加明确，产品品质将随着市场的竞争成为未来市场开发研究的核心，也将是XX房地产开发产品竞争的角18、逐焦点。1.2.2 项目建设进度本项目目前为不具备开发条件的项目地块，因其拆迁安置工作的不可确定性，原则上分析预测开发周期不明确，但根据开发商提供的开发条件和开发的预期工程计划，结合项目目前的现状，并在项目资金及时到位的前提下确定项目建设进度计划节点，项目前期为2009年10月至2010年3月，项目建设周期为2010年4月至2011年8月，建设周期为16个月。1.2.3 投资估算和资金筹措投资估算根据测算，项目的总投资为55513.23万元（含地价），详见下表：表2：项目总投资估算表项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资和销售回款。项目总投资约55513.23万元，经测算需投入资金包括自筹资19、金、银行融资、销售收入，其中自有资金9000万元，银行借款20266.57万元，销售收入26246.66万元。表3：项目资金来源表注：自有资金数额为开发商提供数据。1.2.4 项目综合评价结论1、 项目建设手续待办理中 项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，但项目的土地使用权证等处于待办理中。2、 项目建设后续资金保证项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和销售回款。3、 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创造就业机会。4、 经测算经济效益良好经测算主要经济技术指标如下表所示：表4：项目主要经济技术指标注：上表指标按住宅销售率为20、95和商业销售率为100%的情况下预测的经济效益指标。综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，我司认为本项目可行。2 项目投资环境和市场研究2.1 市场宏观背景2.1.1 全国投资环境2.1.1.1. 政策：宏观政策微调力度加大，但整体宽松环境短期内不会改变8月份，货币政策有所收紧；政府加大了二套房贷款、查处土地闲置等政策的执行力度。但当前的政策调整属于根据经济形势和市场情况所进行的微调，并非房地产政策基调的转变。央行报告及信贷大幅下滑引发货币政策全面收紧的担忧和猜想 近期，货币政策的调整成为全社会和资本市场关注的焦点。从信贷数据看，7月新增人民币贷款3559亿元，比上月大幅减少11769亿元21、，为2009年以来最低，收缩幅度比较大。此外，央行在8月5日发布的二季度货币政策执行报告中，首次提出要对适度宽松的货币政策进行动态微调，虽然之后又对此做了澄清，但是股票市场仍然连续下挫。在多种因素的影响下，市场对于适度宽松的货币政策将全面收紧的预期大增。但我们认为信贷数据的回落属于正常现象，而政策的动态微调也不能表明适度宽松货币政策将迎来拐点。在我国目前仍处于企稳回升的关键时期，国内经济回升基础仍不牢固的前提下，必须继续坚定不移落实适度宽松货币政策，只不过政策重点正从贷款总量控制向信贷结构调整转变。A国内经济回升基础仍不牢固，政策动态微调不会转变为全面收紧央行报告中明确提出下半年全球经济复苏过22、程仍将曲折。目前出现的部分正面信号是否意味着经济衰退已经结束尚待观察。尽管全球经济企稳大趋势已基本确定，但复苏过程可能是缓慢而曲折的。风险因素包括：美元汇率、大宗商品价格、各项政策对通胀预期的影响、保护主义等。央行认为国内经济回升基础仍不牢固，尚处在企稳回升的关键时期。有利因素包括：存货已调整到适度水平以及企业投资意愿的回升，将使投资有望继续快速增长；一系列政策影响下消费有望继续保持平稳较快增长。不利因素包括：外需严重萎缩的负面影响仍将持续；内需回升基础不牢固，民间投资意愿偏低，部分行业和企业困难，经济结构不合理，自主创新能力弱。就业压力及收入预期影响下，不利于消费需求的增长。下半年央行将更加23、注重适度宽松货币政策的动态微调。央行提出要继续坚定不移落实适度宽松货币政策，但也新提出要“根据经济形势和价格变化，注重运用市场化手段进行动态微调”。具体措施上，央行不再强调“继续保持银行体系流动性充裕，引导金融机构合理增加信贷投放”，而是指出要“灵活运用货币政策工具，引导货币信贷适度增长”。B下半年流动性降低属正常，货币政策调整将从总量刺激转为结构优化相对上半年宽裕的流动性而言，下半年流动性将有所降低。从历史数据来看，信贷投放规模通常都集中在上半年，约占年信贷总额的70%，而下半年仅占30%左右。因此，下半年流动性的下降实际上是一种正常回落，而不是政策收缩的结果。从货币政策调整方向看，政策重点24、开始从贷款总量控制向信贷结构调整转变。随着前期政府庞大的财政刺激和天量的货币信贷投放，投资超高速增长导致钢铁、水泥等行业产生过剩和大量项目重复建设的问题日益突出。在这种背景下国务院总理温家宝日主持召开国务院常务会议，研究部署抑制部分行业产能过剩和重复建设。目前实现“保八”已越来越明朗，出口在逐渐回暖，工业生产也在逐渐好转，这意味着经济增长对投资的依赖程度在下降，政府开始有能力纠正前期经济刺激下出现的问题，优化信贷结构将成为未来货币政策的着眼点。当前的政策调整属于根据经济形势和市场情况所进行的微调，并非政策调控基调的转变。在当前全球主要经济体经济形势依然低迷，国内经济回稳基础仍有待进一步巩固等因25、素下，急速收缩流动性，将会打击脆弱的需求，导致中国经济二次探底。考虑到经济平稳增长的需要以及政策连续性、前瞻性、作用发挥的滞后效应等，对未来的形势我们维持以前的判断，即下半年工作重点是在保增长的同时加大调结构的力度，并继续坚定不移执行适度宽松货币政策，同时央行亦会更多地通过加大公开市场操作、窗口指导等方式，逐步加大对货币政策动态微调的力度。2.1.1.2. 土地、信贷收缩8月份二套房贷款、严查土地闲置等政策的力度有所加强近期关注度较高的房地产政策动向主要有商业银行购房贷款控制、政府严格土地管理和房地产税收管理等方面。8月份二套房贷款政策及严查土地闲置等政策的力度有所加强，市场纷纷产生政府要调控26、房地产业，打压房价的猜想。我们认为政府对房地产市场的扶持短期内不会改变，二套房贷款及土地闲置严查均属于政策的微调，在当前宏观经济复苏的关键时期政府不会对房地产行业进行打压式的调控。原因有以下几点： 中央政府一再表态：经济正处在企稳回升的关键时期，坚定不移地继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实好应对国际金融危机的一揽子计划。 7月份数据显示，当月新增居民贷款仍处于较高水平，居民中长期消费贷款余额也保持较高增长，这表明至7月份房贷并没有明显的实质性收紧。但8月份以来，一线城市纷纷表示要严格执行二套房贷政策，但大部分二、三线城市并未跟进，二套房贷仍可享受优惠。此外，根据我们对上海27、地区的调研，上海大部分银行对二套房贷款执行的是严格的四成首付比例和灵活的利率优惠。大部分银行仍然给与二套房贷款以85折利率优惠，部分银行甚至仍有7折的优惠利率。因此，我们认为当前的二套房贷款政策对市场的影响较小。图2 全国居民贷款月度走势图资料来源：中国人民银行 对于最近二度出台的加大闲置土地查处力度以及严格房地产开发相关土地、税收管理，我们认为这是针对目前一些城市供应不足以及房价持续上涨，而采取的警示措施，同时也是政府充实地方财政的选择。这将对违规行为较多的企业将产生明显压力，但对于塑造行业公平竞争环境长期有利。 此外，近期关于取消土地增值税的传闻我们认为值得关注，尽管此举对政府而言既可规避28、土地增值税的征收难度，又可为征收物业税铺平道路；对开发商而言，则有可能减少一项重要的税负。但明文出台取消已有政策似无必要。未来一至两个月十七届三中全会和国庆等重大事件期间，行业政策出台可能存在相对的真空期。预计未来政策如果要收紧，将会沿着以下路线方向变化。但在目前行业状况下，我们认为后续政策不会出台。税收政策收紧方向契税等交易税 土地增值税 物业税货币政策收紧方向二套房贷 严控开发商贷款 取消利率、首付优惠 利率提高综上所述，房地产行业相关政策导向的出发点仍然是保持经济增长，而执行开始偏重抑制房价过快上涨同时增加财政征收力度，这一趋势已经越来越多得到确认，这对房地产企业将会累积一定的负面影响，29、但难以扭转当前市场供不应求的现状。下一阶段市场变动将更多反映供求关系的变动。由于存在对九、十月份传统销售旺季的预期，价格上升的趋势较难改变。表5 8月份房地产行业重要政策列表时间全国政策政策条目政策内容8月12日财政部关于新增建设用地计征新增建设用地土地有偿使用费适用的征收等通知n 通知明确，依法由国务院批准城市建设用地的，以国务院批准农用地转用和土地征收方案的时间为准；其他新增建设用地均以有权一级人民政府批准时间为准。8月18日国土资源部和监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知n 要求各地要在坚持工业用地招拍挂出让制度的基础上，合理选择出让方式，安排一定比例的土地用于中小企业开发利用8月30、24国家税务总局土地增值税或将取消,推进房地产税收一体化n 在未来的房地产税制改革中，有可能会取消土地增值税。8月25日国家发改委国民经济和社会发展计划执行情况的报告n 国务院完善房地产市场调控，发改委引导房地产企业，共同营造合理价格促商品房销售。9月1日国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知n 要求地方采取切实措施促进建设用地的有效利用。对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。2.1.1.3. 经济：整体经济逐步回升，保“8”趋势良好从8月数据来看，整体好于7月份，好于市场预期。7月份数据中有三项数据对市场信心打击较大，以至于31、不少人对经济是否会二次探底心存忧虑，这三项数据分别是：工业增加值、固定资产投资、信贷。8月份工业增加值、固定资产投资和信贷增速均强于上月且高于预期，将在较大程度上扭转市场的悲观认识，使得市场重新回复到经济继续回升的乐观预期通道之中。此外，前8个月累计发电量首次由负转正，PMI连续六个月超过50%，出口形势逐步改善。所有这些指标，都显示中国经济企稳向好。宏观经济整体逐步回升，为中央保“8”目标奠定了良好的基础，更增强了我们对9月份以及四季度经济持续向好的判断的把握。从8月份经济增长的态势看，经济复苏进程还将持续，加上从去年9月份开始的低基数效应，以及四季度还有2000亿元的中央投资发放，我们认为32、9月份以及四季度经济将继续向上。A工业增加值增速明显攀升上月宏观经济增长势头减弱，工业增加值增速放缓，而8月工业增加值增速出现明显攀升，表明波动的经济增长势头又开始有所加速。8月份，全国工业增加值同比增长12.3%，比7月份加快1.5个百分点，为连续四个月同比增速加快；1-8月份，同比增长8.1%，比1-7月份加快0.6个百分点。其中，重工业增加值同比增速达13.2%，明显高于轻工业的9.8%，重工业的稳定快速回升将为经济增长奠定更坚实的基础。图3工业增加值同比增幅走势图月度工业增加值同比增幅 环比变动幅度38.3%-2.7%47.3%-1%58.9%1.6%610.7%1.8%710.8%033、.1%812.3%1.5%资料来源：国家统计局；CRIC中国房地产决策咨询系统B固定资产投资保持稳定较快增长城镇固定资产投资增幅在7月份高位回落后，8月份有所加快。1-8月份，城镇固定资产投资112985亿元，同比增长33.0%，比1-7月加快0.1个百分点。月度数据显示投资增长更为明显，8月单月增速为33%，较7月29.9%明显上升，高于预期30的水平。作为当前宏观经济增长的主要动力，固定资产投资增长加速也加强了经济企稳回升趋势。据测算，上半年GDP实现了7.1%的增长，“三驾马车”中固定资产投资贡献了6.2个百分点，消费拉动3.8个百分点，净出口下拉GDP增长负2.9个百分点。固定资产投资34、的快速增长成为上半年宏观经济回升的绝对主力。图4 固定资产投资累计增长情况走势图 月度固定资产投资额 （亿元）同比增幅1-32356228.6%1-43708230.5%1-55352032.9%1-67809833.6%1-79539232.9%1-811298533%资料来源：国家统计局C新增信贷大幅超预期，降低了市场对货币政策转向的忧虑8月份，新增信贷大幅超出市场预期。当月人民币新增贷款4104亿元，环比增长15.31%。此前，人们普遍预期，8月份人民币新增贷款会大幅下降，特别是7月份人民币新增贷款仅增加3559亿元，环比下降76.74%，就更加确定了人们的这种预期，并把它看作是宽松货币35、政策退出的信号。对此我们认为这是市场的反应过度，货币政策的基调当前并没有明显改变，新增贷款下滑属于正常的调节。8月信贷数据的发布，使市场对货币政策转向的忧虑有所降低。从近期股市明显反弹来看，资本市场已开始对过于悲观的预期进行修正。总体来看，当前的信贷扩张速度可能是一个合适的水平，既能够降低实体经济增长今后的过热压力，同时又能保持经济复苏趋势。图5 全国新增贷款总额走势图月度新增信贷总额（亿元）同比增幅210700328%318900600%4591823.29%56645121.5%615304393.68%73559-13.2%8410441.52%资料来源：国家统计局2.1.1.4. 主要36、领先指标持续向好A全国发电量“同比增速”创下15个月新高8月份全国发电量3443亿千瓦时，同比增长9.3%，与今年7月份相比，上升2.9%。受益经济持续回暖，全国发电量“同比增速”创下15个月新高。受此提振，2009年1-8月，全国发电量同比增长0.8%，是今年以来首次实现正增长。此前的6月和7月，该项统计数据为-2.24%和-0.89%，降幅逐渐收窄。图6 全国发电量同比增幅走势图月度发电量（千瓦时）同比增幅22449.45.90%32867.29-0.71%42747.63-3.55%52897.19-3.54%63009.194.7%73484.954.21%834439.3%资料来源：37、国家统计局B PMI指数持续回升，连续六个月超过“牛熊分界线”8月份制造业采购经理指数（PMI）为54%，比7月份上回升0.7个百分点，作为国际通行的宏观经济重要先行指标，我国PMI已连续6个月位于经济扩张与收缩的临界点50%之上，表明制造业经济总体持续稳步回升。数据显示，7月份的PMI指数各分项指数中，除了供应商配送时间指数略有下降、新出口订单分类指数与7月份持平外，其余各指数均有所上升。其中，生产指数为57.9%，比上月提高0.6个百分点，表明制造企业生产逐月恢复，生产量环比继续保持回升态势。图7 PMI指数走势图月度PMI（%）环比变动幅度2493.7%352.43.4%453.51.138、%553.1-0.2%653.20.1%753.30.1%8540.7%资料来源：国家统计局2.1.1.5. 我国出口形势的逐步改善国外主要经济体已出现触底反弹，将有助于我国出口形势的逐步改善从外部因素来看，美国及欧洲经济下半年已逐步回升。美国8月份制造业指数达到52.9，高于7月份的48.9和6月份的44.8。该指数高于50，意味着制造业扩张。美国制造业自08年1月以来首次出现扩张，表明经济衰退即将结束；此外美国7月份成屋签约销售指数月率上升3.2%，至97.6，6月份为94.6，该指数已经连续第六个月上升，而且处于2007年6月以来的最高水平；反映欧元区16国生产者和消费者对经济前景乐观程39、度的经济敏感指数连续4个月出现回升。欧盟委员会最近发布报告说，7月份该指数较上个月再度上升2.8点，升至76点。这些指标说明经济已经触底回升，尽管经济复苏进程可能将是一个漫长的过程，但对我国出口来说无疑是一个好消息。8月份当月，我国外贸出口值1037亿美元，连续两个月稳定在千亿美元之上。出口同比下降23%，与上月持平，经季节调整后环比增长3.4%，这是今年4月份以来连续第5个月的环比上升，显示出我国外贸形势继续好转的趋势没有改变。但出口同比数据略低于预期，主要是因为国外经济才刚开始恢复，传导到我国的出口上还需要一定的时间。我们认为8月份的出口下滑只是一个阶段性现象，4季度外贸仍有望延续甚至加速40、回升。因为欧美的复苏态势已经确立，这种恢复会带动资源型国家经济的复苏，而且美国的PMI已经在50以上，随后需求也会逐渐跟上。不过我国出口的复苏不会出现陡峭的走势，而将是平缓的增长。图8 我国出口总额同比增长走势图月度出口额（亿美元）同比增幅2649-25.7%3902.9-17.1%4919.4-22.6%5887.58-26.4%6954.1-21.4%71054.2-23%81037-23%资料来源：国家统计局2.1.1.6. CPI、PPI降幅收窄猪肉等食品价格持续上涨，CPI、PPI降幅收窄食品价格最为直接体现物价水平，其中猪肉价格走势领先于食品价格及CPI走势。根据相关性分析得出的测41、算结果，猪肉价格的变化往往领先CPI 和食品价格两个月。此外CPI受猪肉价格影响较大。此前几个月由于产量下降、饲料价格上升等原因，猪肉价格开始连续上涨，当前价格较6月底已上涨了三成左右。此外食用油、白糖、蔬菜等食品价格也均出现了上涨行情。受食品价格上涨推动，8月份居民消费价格(CPI)和工业品出厂价格(PPI)两指数同比降幅都在收窄。CPI同比下降1.2%，比上月降幅缩小0.6个百分点；PPI同比下降7.9%，降幅比上月缩小0.3个百分点。环比数据显示，CPI上涨0.5%，为6个月以来首次由负转正；PPI上涨0.8%，已连续5个月环比上涨。图9 PPICPI指数走势图月度CPIPPI2-1.642、-4.53-1.2-64-1.5-6.65-1.4-7.26-1.7-7.87-1.8-8.28-1.2-7.9资料来源：国家统计局；CRIC中国房地产决策咨询系统A投资国房景气指数突破百点，房地产投资明显回升从国家统计局的数据来看，房地产景气指数已连续5个月回升，房地产投资指标和建设指标均出现明显的好转迹象，市场仍然维持稳定向好的局面。a、国房景气指数大幅提高8月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.08，比7月份提高2.07点，是11个月以来首次突破100的关点。随着政府一系列房地产救市政策的出台，房地产市场快速回暖，全国各城市房地产市场成交量同比大幅增长。图10全国43、房地产开发景气指数趋势图月度国房景气指数环比变动幅度394.74-0.12494.760.02595.941.18696.550.61798.011.468100.082.07资料来源：国家统计局；CRIC中国房地产决策咨询系统b、房地产投资指标明显回升（1）房地产开发投资步伐加快1-8月，全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%，增幅比1-7月提高3.1个百分点。其中，商品住宅完成投资14848亿元，同比增长10.9%，比1-7月提高2.7个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。自3月份以来，房地产开发投资实现连续6个月增长，房地产开发投资步伐明显加快。图11全国房地产44、开发及住宅开发投资同比增幅走势图月度房地产开发投资额（亿元）同比增幅1-348804.1%1-472904.9%1-5101656.8%1-6145059.9%1-71772011.6%1-82114714.7%资料来源：国家统计局；CRIC中国房地产决策咨询系统（2）企业土地购置力度有所加强1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积18631万平方米，同比下降25.3%，降幅较上月收窄0.5个百分点。完成土地开发面积14920万平方米，同比下降9.7%，降幅较上月收窄3.7个百分点。近几个月房地产市场成交的不断上涨，令开发商资金逐渐充裕，开始有能力加大土地购置力度，从而也推动了近几月土地市45、场的持续火爆。图12全国土地购置面积及开发面积同比增幅走势图月度土地购置面积（万 m2）同比增幅1-34742-40.10%1-47266-28.60%1-59875-28.60%1-613644-26.50%1-716309-25.8%1-818631-25.3%资料来源：国家统计局；CRIC中国房地产决策咨询系统c、房地产建设指标日益向好（1）新开工面积降幅大幅收窄2009年1-8月，房屋新开工面积6.31亿平方米，同比下降5.9%，降幅比1-7月收窄3.2个百分点。本月新开工面积降幅继续收窄，说明各地加紧了住宅建设力度，供应紧缺的态势有望得到缓解。图13全国商品房及住宅累计新开工、施工面46、积同比增幅走势图月度房屋新开工面积（亿 m2）同比增幅1-32.01-16.20%1-42.78-15.60%1-53.57-16.20%1-64.79-10.40%1-75.5-9.10%1-86.31-5.9%资料来源：国家统计局；CRIC中国房地产决策咨询系统（2）施工面积同比增幅逐步改善1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米，同比增长13.5%，增幅比1-7月提高1.0个百分点，指标已经在逐步改善。（3）竣工面积增幅稳定增长2009年1-8月，房屋竣工面积2.92亿平方米，同比增长25.1%，增幅比1-7月提高0.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.41亿平方米，增长47、26.8%，比1-7月提高0.2个百分点。竣工面积继上月反弹后开始稳定增长。图14全国商品房竣工面积同比增幅走势图月度住宅竣工面积（亿 m2）同比增幅1-30.8126.90%1-41.0928.50%1-51.3323.60%1-61.722.90%1-72.0926.60%1-82.4126.80%资料来源：国家统计局；CRIC中国房地产决策咨询系统市场*供应紧缺致全国市场出现回调态势，房价继续高位运行本月全国多数城市的成交都出现不同程度的下滑。华南、华东城市持续上月的下滑态势，而华北、中西部的部分城市成交也出现了一定的走低。本轮市场下行主要是由供应紧缺引起的。从全国各城市的房价来看，多数48、城市房价仍有小幅上涨，但涨幅放缓，深圳、广州等华南城市房价走平，并且出现了优惠折扣促销活动。1、整体表现：供应紧缺致使成交持续回调，房价仍高位运行（1）多数城市成交出现回调从8月份十大典型城市的成交情况来看，华南、华东城市的成交持续两个月下滑，华北、中西部的部分城市本月也出现了不同程度的下跌，仅南京、南昌等成交仍环比保持较大的增幅，天津、武汉、沈阳等城市与上月基本持平。成交量出现普遍下滑最主要的原因是由于去年开发商放缓施工速度，使得上半年多数城市供应紧张，不少城市已经连续出现多月严重的供不应求状况，存量也快速去化，使得市场上出现了无房可售的情况，从而使得成交下滑；另一方面，连续几个月的房价暴涨49、，逐步超出了部分客户的购买力，令不少客户重新陷入观望，使得成交走缓。从同比来看，各城市成交仍表现为较大的涨幅，与07年、08年的均值相比来看，多数城市成交也呈上升态势，说明全国市场依旧保持了较高的成交，整体市场向好发展态势并为转变。从8月底的市场存量来看，在成交逐步放缓的情况下，各城市的存量出现了不同的变化，上海、南京、成都等城市存量有小幅回升，而杭州、深圳、武汉等多数城市的存量仍继续大幅减少。总体来看，多数城市的存量水平均处于历史低位。在宏观经济形势逐步转好、房地产相对宽松政策不变的背景下，未来几月市场供应预计逐步回升，将有助于缓解当前市场供求矛盾，保持成交稳定，总体形势仍然较好。（2）全国50、房价仍居高位，华南重现促销迎旺季全国房价经过几个月的暴涨之后，刚性需求客户购房意向减弱，观望氛围加重，但各地房价仍居高不下。从各城市的成交均价来看，多数城市成交均价持续上行，其中上海、深圳、厦门等城市呈现了较高的涨幅，环比增幅在20%左右，主要是由于高端物业成交放量，推动了成交均价的大幅上扬。南京、大连、南昌等城市均价下滑，主要是由于郊区项目成交比重增加，拉低了成交均价。从项目实际价格表现来看，8月份多数城市涨价的项目有所减少，涨幅也有所放缓。华南城市则出现了促销优惠活动扩大的迹象，尤其是深圳，多数新推楼盘都推出了5%以内的优惠促销活动，成为“金九银十”营销活动的前奏。2、一线城市：成交普遍下51、滑，房价稳中有涨本月一线城市市场表现继续走弱，上海、北京、深圳成交呈现不同程度的下滑态势，相比07年月均水平来看，除了北京外，均略低于07年月均值，成交的连续下滑最主要的原因是上半年各城市供应紧缺，当前市场供求缺口较大。从价格方面来看，一线城市的房价逐步趋于稳定，北京、上海房价仍有上涨，广州基本持平，深圳则出现了优惠促销活动。（1）供应：北京、上海走高，深圳大幅下滑2009年8月，北京、上海、广州的供应量呈现了上扬态势，其中北京大幅增长了171%，上海供应持续上个月的增长态势，广州则与上月基本持平。而深圳的供应则持续走低，大幅下跌了62.5%。一方面是开发商动工跟不上市场需求，另一方面是9月份52、的传统旺季即将来临，开发商将在9月集中推盘。从存量来看，深圳由于供应过低，存量持续下滑，而其他几个城市随着供应的回升，市场存量小幅增长，但从近几月的存量变化情况来看，上海、北京、深圳8月底的存量已较3月份减少了30%以上，广州8月底存量较存量最高点4月底也降低了34.86%，说明一线城市的市场存量已处于历史低位。（2）成交：一线城市成交普遍下行8月份，上海、北京、深圳的成交均呈现了下滑趋势，深圳已经连续数月下行，广州本月成交环比有所上升，但这与广州官方网站升级，部分楼盘推迟备案有关。相比08年均值来看，各城市成交仍有较大涨幅，但相比07年均值来看，除了北京有34%的涨幅外，其余城市均有小幅下跌53、。出现这样的走势，一方面主要是因为一线城市在各城市中率先回暖，经过几个月的市场放量成交后，累积需求逐步消化，本月成交向正常水平回归；另一方面是上半年几个城市供应紧张，存量也不断去化，产生了无房可售的情况，从而造成了成交下滑。（3）价格：上海、北京持续上涨，深圳出现折扣促销苗头2009年8月份，从一线城市的商品住宅成交均价来看，除了广州小幅下降外，其余各城市均有不同程度上升，尤其是上海、深圳上涨幅度较大，主要是由于两个城市高端住宅放量成交，拉动了成交均价的上行。从项目实际成交价格情况来看，上海、北京仍呈上涨的态势，涨幅有所放缓，广州房价基本持平，但深圳新推项目出现了折扣促销的迹象，不少开发商为了54、迎接销售旺季的到来，采取了一些优惠促销手段，但幅度较小，基本上在5%以内。3、二三线城市：部分城市成交回调，多数城市房价小幅上涨相比历史水平来看，多数二三线城市市场形势依旧较好，成交量保持历史高位。但环比来看，部分城市出现回调迹象，各区域均有城市出现下调。当前的市场回调主要是由上半年市场供应不足引起的，随着开发商投资、建设进度加快，市场供应量在下半年将有所回升，本月各城市供应已经出现增长，因此我们预计未来几个月市场成交将会有所增长或保持平稳，不会出现继续下滑的情况。从价格方面来看，二三线城市房价持续小幅上涨态势，开发商仍在不断调价中试探购房者的底线。相比一线城市，多数二三线城市前期市场价格涨幅55、不大，因此未来仍有一定上行空间。2.1.2 XX市投资宏观背景.1宏观市场分析 .1.1XX概况 XX始建于公元517年的北魏熙平二年，因濒临沧海而得名。XX地处河北省东南，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望，总面积1.3万平方千米。距北京240 公里，距天津120公里，距石家庄221 公里。 XX地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。京沪（北京上海）铁路、朔黄（朔州黄骅港）铁路和京沪（北京上海）高速公路、石黄（石家庄黄骅）高速公路在XX交汇。京九（北京九龙）铁路、朔黄（朔州黄骅港）铁路在我市肃宁县交汇，并建56、有编组站。国家“九五”重点工程黄骅港和朔黄（朔州黄骅港）铁路的建成， XX成为西煤东运新通道的出海口和冀中南、鲁西北以及晋陕和内蒙古等西部地区对外开放的桥头堡，区位优势将日趋明显。 （一）行政区划 XX市设新华区、运河区2个区，辖黄骅市、任丘市、泊头市、河间市4个市，沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县和孟村回族自治县10个县。XX渤海新区 辖区包括黄骅港开发区、XX临港经济技术开发区（原中捷友谊农场）、XX市南大港管理区（原南大港农场） 于2007年7月成立。 （二）人口组成 目前，XX市共有乡镇167 个，其中镇73 个，街道办 处20 个。市区常住人口70万人57、，全市总人口约710万人。其中少数民族有45 个，回族占少数民族人口的91%。 （三）交通优势 地理位置优越，交通比较发达。铁路有京沪线、京九线；公路纵横交织，有104、106、205、307 国道。京沪、京九、朔黄铁路，京沪、石黄高速公路、京大路、京福路、等多条国道纵横全市；跨世纪的重点项目黄骅大港一期工程2 个5 万吨煤炭泊位和1个3.5 万吨煤炭泊位已投入试运营，年吞吐能力可达3000 万吨，远期吞吐能力为煤炭1亿吨、杂货5000万吨。 （四）经济发展 .1.2 2008年XX市经济发展综合概况2008年全市整体经济稳健增长，经济结构进一步优化。初步核算，全市生产总值（）完成17161658、亿元，同比增长13%。比全国增速高个百分点，比全省增速高2.9个百分点。其中，第一产业增加值完成201.41亿元，增长11.5%；第二产业增加值完成866.94亿元，增长10.3%；第三产业增加值完成647.81亿元，增长17.5%。三次产业结构为12：51：37。投资、消费、出口“三驾马车”中，消费稳中趋旺，对经济的拉动增强。总投资和总消费对经济增长的贡献率分别为58.1%和37.9%，拉动经济增长7.6和5个百分点。2008年，受全国宏观形势的影响，全市物价波动较大。前7个月全市消费价格（CPI）同比涨幅均在8.0%以上。从8月份开始，价格上涨过快的势头有所缓解，上涨幅度逐月回落。9月份为59、6.1%，10月份回落至5.2%，11月份为3.2%，12月份为1.9%。全市全年消费价格（CPI）累计同比上涨6.7%。从结构看，八大类商品中有七类上涨，其中食品类上涨较多，为12.5%，居住类上涨11.4%，烟酒及用品类上涨5.4%，医疗保健和个人用品类上涨2.1%，家庭设备用品及维修服务类上涨1.3%，交通运输类上涨0.5%，娱乐教育文化用品及服务类上涨0.4%；有一类商品下降，衣着类下降1.2%。工 业工业经济稳定发展，经济效益稳步提高。全市规模以上（年销售收入500万元以上）工业企业实现增加值594.79亿元，增长13.5%。工业生产的特点：一是重工业增长快于轻工业。轻工业完成增加值60、77.5亿元，增长6.9%；重工业完成增加值517.29亿元，增长14.2%。重工业比轻工业快7.3个百分点。二是外资企业增长快。外商及港澳台投资企业完成增加值51.07亿元，增长26.2%，快于全市12.7个百分点。“五大产业”主导作用增强。石油化工、管道装备制造、五金机电、纺织服装和食品加工业等“五大产业”共计完成工业增加值526.03亿元，占全市规模以上工业增加值的比重为88.4%。其中，管道装备制造、五金机电两大产业增速较快，分别完成工业增加值92.45亿元、88.44亿元，同比增长27.7%和23.2%。石油化工、纺织服装和食品加工业分别完成增加值297.71亿元、26.38亿元和261、1.05亿元，同比增长7.38%、7.05%和8.94%；在生产增长的同时，全市工业经济效益也稳步提高。规模以上工业主营业务收入2083.97亿元，同比增长38.3%；利润总额143.25亿元，增长6.2%；利税总额223.72亿元，增长17.6%。在全社会固定资产投资方面：城镇投资中，第二产业投资完成388.99亿元，占69.78%，同比增长31.11%，比全市增速高3.03个百分点。其中熏化工行业投资完成67.88亿元，同比增长44.6。全市房地产投资保持较高增长，全市房产开发投资完成52.63亿元，同比增长96.3；市重点项目建设加快，沧东国华二期工程完成投资23.5亿元，中钢镍铁项目完62、成投资6.2亿元，华润热电完成投资5.2亿元。国内贸易商业市场繁荣。全市实现社会消费品零售总额415.94亿元，首次突破400亿元大关，同比增长22.7%。主要特点，一是市、县市场增长快于农村市场。市级市场实现社会消费品零售额209.34亿元，同比增长25.8%，县级市场实现零售额59.93亿元，同比增长21.8%，县以下市场实现零售额146.66亿元，同比增长18.8%。二是零售贸易业增速较高。全市批发贸易业实现零售额61.77亿元，增长16.1%；零售贸易业实现零售额296.27亿元，增长25.1%；住宿和餐饮业实现零售额53.84亿元，增长21.1%。对外经济全市直接利用外资16067万63、美元，同比增长2.8%。新批“三资”企业合同总金额3.85亿美元，新批“三资”企业合同外资额1.61亿美元。全市进出口总值完成19.07亿美元，同比增长38.5%。其中出口15.8亿美元，增长41.73%；进口3.27亿美元，增长24.74%。全部财政收入完成157.25亿元，同比增长26.9%。其中，地方一般预算收入56.75亿元，增长20.2%。全市国税收入126.85亿元，同比增长29.08%；地税收入42.98亿元，增长24.5%。12月末，全市金融机构存款余额1393亿元，比年初增加292亿元，其中城乡储蓄存款1014亿元，占73%，增加225亿元。金融机构贷款余额506亿元，比年初64、增加71亿元。贷款额占存款额的36%，存贷差887亿元。结论： 各项总体经济指标显示，XX市社会经济正处于一个高速发展的时期。 工业产销两旺，物质的极大丰富带来了流通业的飞速发展，社会商品零售总额突破400亿元。 其中，XX市主城区的地位显著增强，发展速度高于XX市平均的发展速度。XX主城区的经济角色越来越重要，将成为社会经济发展的中坚力量。 （五）城市规划 未来XX将有三大功能板块：城市西部(迎宾大道与将要建设的京沪高速铁路之间)，发展以行政办公、教育、体育、住宅为主；朝阳路至清池大道，包括市区8.9 公里的运河两岸为重点打造的商贸商住区；清池大道以东主要是发展现代物流和工业，铁路两侧重点发65、展现代城市物流。XX经济技术开发区向东，直到沧县的渤海新区沧东工业区，将重点发展工业。（六）旧城改造 08 年政府对城市规划非常重视，并提出“三年大变样”的口号。政府将XX市48 个“城中村改造”项目列为工作重点，48 个“城中村”住房建筑面积143.2万平米，到2010 年，改造完成30%，大约面积43 万平米。 针对“城中村改造”工作，政府及相关部门正在试探摸索与制定政策，但还没有落实为政策。主要因为XX市“城中村”拆迁难度高、运作周期长等问题，拆迁项目一般运作周期基本在3 到4 年的时间。例如“小树林” 改造项目，前几年，政府与其他开发公司有过拆迁改造洽谈，但因为回民区拆迁难度大等问题而66、搁置。 现在，政府又出台了“预出让”和“预申请”的办法，把毛地出让开发商负责拆迁，再联合区政府的支持进行拆迁，可见旧城改造项目拆迁问题是一个重中之重的问题。(七)居民生活水平与消费结构人口结构调查2008年末，XX市人口总数达到710万人，平均人口密度平546.1人/平方公里；其中XX市区人口总和为70万人，成为XX市人口最为密集的区域。从历年数据来看，主城区人口则呈现稳定上升的趋势；2000年2007年人口密度保持3.9%的增长幅度。可以预见2010年主城区人口将达到75万人以上，2020年XX市区人口将达到百万左右，远景规划主城区人口容量将达到150万人。XX市家庭每户平均人口数为3.5267、人，主城区家庭每户平均人口3.61人略高于XX市平均水平。XX市与主城区人口年龄结构基本一致，趋向年轻化；其中15-34岁主力消费人群比例较大，XX市为39.62，城区为40.04。结论： 综上所述，城市人口保持合理的增长态势，主力消费群体结构合理，主城区成为主要人口密集区；大量目标消费群的聚集，将为城市商业聚集巨大的消费潜力。收入水平目前XX市的就业情况良好，收入水平稳定。2007年度，城镇新增就业人数3.18万人，登记失业率控制在4%以内。城镇居民人均可支配收入达到8,593元，增长16.4%，高于计划增速8.4个百分点，是1996年以来最高增速。农民人均纯收入完成3,300元，增长9.268、%，高于计划增速3.2个百分点，是1997年以来发展较快的年份。城镇居民人均消费性支出也呈逐年增加的趋势，从2000年的3,966元/人增加到2007年的5,920元/人，年均增幅8.2，但期间增长速度发展较不稳定，呈现波动增长的趋势，2007年增长速度为7.1%，与人均可支配收入的快速增长出现较大反差。结论： 2007年后，城镇居民消费性支出占可支配收入比例出现明显回落，消费性支出的不规则波动，说明城镇现有城市商业结构已无法满足城镇具民潜在的商业消费需求，改变现有商业格局，将是刺激潜在消费的唯一手段。消费结构从历年数据看，XX市食品支出的比重（恩格尔系数）明显降低，2007年食品消费支出比例69、仅为33.7%，2001-2007年保持年均0.86%的市场降幅。消费者把对食品类的基本生活消费转移到娱乐教育文化和居住上，其中娱乐、教育、文化增幅最大，从2000年的8.95扩大到2007年14.1的占有比例；随着房地产业的发展，消费者在居住上的开销也越来越大，从2000年的8.83增加到2007年的14.0。结论： 随着收入水平的提高，XX市居民的消费支出的结构会发生很大的变化。（根据调查显示，发展中国家恩格尔系数在50%以上；而在发达国家，恩格尔系数会锐减至10%以下，而用于文化、娱乐、教育的费用则会大大提高，越是经济发达的国家此比例越高，甚至可以超过50%。）由此可见，XX城镇居民的消70、费结构合理，娱乐、教育、文化产业具备较大发展空间。 .1.3宏观市场分析结论 XX地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环” (环京津、环渤海)开放一线地区，区位优势明显，城市发展有很大潜力；XX总面积13419平方千米，其中市区面积仅为227平方千米，属于“小城区、大郊区”，市区内可利用的土地有限，可谓寸土寸金，随着市区内土地的不断减少，房地产价值将会越来越大；作为渤海新区的中心位置，对周边县、市、以及其他地区有较强的带动力和吸附力。由此我司可以判断，XX地区消费者群体具备一定厚度，这就给房地产业提供了强有力的消费支撑；随着渤海新区的发展以及XX城市化水平的不断提高，非农业人口的比重也会随之71、增加，因此房地产业的消费群体也会随之逐渐庞大；XX经济迅速发展，人均消费水平的提高，说明人们对于生活水平的要求在不断提高，由此我们可以判断，人们在“吃”问题解决后，将会考虑到“住”，所以XX房地产市场将会发展到一个新的阶段；XX民营经济发展加快，实力不断增加。民营经济占全市生产总值的比重已超过56.7%；由此判断，民营企业将会成为房地产消费的主力军；XX物价涨幅稳中有升，在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，其中居住类价格上涨幅度最大，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。由此可以看出XX居民消费已经有从“吃”向“住”转变的趋势，居住升级换代将是经济发展的大势所趋；随着渤海新区的不断壮大72、，将会有更多的投资者和工作者涌向XX，从而产生更多的居住需求，为房地产业的发展提供更为广阔的空间；2.1.3 区域发展及前景预测1、区域发展规划本案地块处于XX市西南板块，西南板块是XX市场的发展方向，该板块开发力度较大，在售楼盘较多，区域环境和档次较高。 根据XX市城市总体规划（20082020年），该区域将趋于发展行政办公、商贸、文化会展、教育、居住、综合服务等，西南板块的开发建设将在很大程度上提升XX市城市形象。2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴1、 国家统计局公布的最新数据显示，18月全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%，增幅比17月提高3.1个百分点。新开工面积73、6.31亿平方米，同比下降5.9%，降幅比17月缩小3.2个百分点。其中，8月单月房地产新开工面积环比增长14%，同比增长24%。09年以来，各部委力促房地产开发投资的系列政策，开始逐步显露成效。但受货币政策微调、二套房贷收紧等政策影响，后市仍不甚乐观，开发商对未来可能出现政策变化和市场变化的担心日益加剧。这也将表现在开发商信心不足，房地产新开工量维持低位。 2、 9月1日，国土资源部下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知，要求地方政府及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息，防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。各地要加快城市建设用地审批和土地74、征收实施，国务院批准的城市建设用地，两年未具体实施征地行为，视为无效。这是上世纪90年代以来处置闲置土地政策的再次强调。3、 中央发改委出台“八项措施”巩固下半年经济发展，其中房地产排首位，措施中指出将继续扩大内需特别是消费需求。继续实施好促进汽车、家电等消费的政策措施，加快城乡流通网络建设；加强土地、价格等政策引导，促进房地产市场平稳健康发展；继续发挥好投资对拉动经济和调整结构的重要作用。4、 XX市房地产已经步入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争将十分激烈。5、 市场竞争体现为产品及品牌的竞争，对市场细分与产品附加值亦提出更高的要求，这对发展商的开发、经营带来一定压力。6、 XX市政75、府规划，西南片区的发展规划在一定程度上有助于本区域房地产市场的发展，随着政府各项规划政策的实施，该区域将逐渐显现出其为XX最佳“宜居板块”的优势。2.2 区域市场分析2.2.1 区域市场界定根据XX市房地产的市场状态，我们以运河为界，将XX市区分为北部工业板块（永济路以北）；中心商业板块；西南部宜居板块；泛沧县版块4个板块。接下来，就这4个版块逐一进行分析。A、北部工业板块以永济路为界，以北的房地产市场发展缓慢，区域内大化、热电、沥青等工厂分布于该区域内，而区域内的新盘主要集中在永济路两侧，代家园新村附近。区域SWOT分析：优势(strength): 机会点(opportunity)： 永济路76、作为进入XX市的主干线之一，交通便利，周边行政机构林立；区域内发展刚刚起步，可开发用地较多；拿地成本相对较低；居民的商品房的需求依旧较大；区域内发电厂有望迁出，居住环境有望改善；联合区域内村子合作开发的成本较低；随着市区的不断发展，可建设用地越来越少，而北部存在大面积农村集体用地有待利用。劣势(weakness)： 威胁点（threat）： 区域内大型工厂较多，居住环境较差；居民对该区域认可度较低；周遍公共配套不足其他区域商品房供应的增加对本区域的冲击；周遍环境的改善是否满足居民的需要。B、中心商业板块作为城市的中心清池大街以西这一区域商业发达，大量商场，机关建筑林立，华北商厦、建新商厦；工商77、建设银行；联通大厦等都在这个区域内。 区域SWOT分析：优势(strength): 机会点(opportunity)： 交通便捷，商业氛围浓重；周遍公共设施最为完善；作为核心区，有着其他区域不可比拟的综合优势；区域内若推出地块将以小面积、规划含有大量商业（如酒店、商务中心等）为主，开发风险较其他地区较低劣势(weakness)： 威胁点（threat）： 整体规划区域受运河限制，面积较小；区域内土地供应不足随着五大局的西移，未来商业设施也必将在西南版块大幅布局，这对中心商业将有一定的冲击C、西部宜居版块作为政府大力发展的区域，运河以西，光荣路以南的西南版块的发展颇为迅速，由于五大局将搬至该区78、域这一重大利好消息，加之片区内规划地块较多，该区域的发展已成为XX市区发展的重点。该区域商品房的分布情况：一城枫景项目：位于光荣路以南的，该项目共有4期，以多层为主，临街则为小高层住宅和2层底商。尽管该项目是离市中心最近的项目，但是由于周遍还没有太多的配套设施，整体价格偏低。 贻和广场、贻和家园项目：该项目位于朝阳大街以西、解放西路以北，是西南版块目前最大的商业地块，整体价格与中心版块接近。西部天成郡府、金鼎领域以及入住的万泰一、二、三期项目：该区域地处御河路沿线，交通十分便捷，并配有独立产权的商铺，整体档次较高，均为小高层住宅，并配有多层商业部分，项目销售火爆。而该区域尚有大量地块尚未动工，79、而根据已动工、入住的项目分析，该区域整体定位较高，预计将成为今后西南版块的核心地段。阿尔卡迪亚项目：地处黄河路沿线朝阳大街以西，原师范专科学校地块，项目共三部分，其中最先推出为小户型结构，而另二块地则为纯大户型设计。项目整体定位为生态宜居大盘，与其他项目有所区别。 区域SWOT分析：优势(strength): 机会点(opportunity)： 临近迎宾大道，交通便利；区域内正处于开发阶段，整体规划预期看好；上风上水，空气清新，适合居住；五大局迁至此处，周遍市场预期提高；区域内商业规划面积较大，未来商业前景看好；目前已具备一定的公共配套设施，整体档次较高；地块规整，便于开发；目前XX市成规模的80、商业区不多，而西南良好的发展预期和规划将大幅提高区域内的商业、投资价值；目前，区域内处于开发初期，市场价格将有较大的上升空间；XX商业形态单一，而新区域的开发将有机会改变这一现状；劣势(weakness)： 威胁点（threat）： 市场预期较高，存在一定概念透支的情况；地价涨幅较大，开发成本较高；周边配套尚未完善，商业还需要一段时间的市场培育期；由于几年后规划效果不得而知，先期投入存在一定的风险；由于地块较多，今后区域内各项目的竞争将较为激烈；由于供应量较大，短期可能出现滞销的情况；D、泛沧县版块该区域地处城区以东，原沧县地块，区内有火车站，且各类小型工厂林立。区域内有2块值得关注：其一，火81、车站以北，丽水花庭居住区，该区域整体档次较高，周边环境闹中取静，各项配套较为完善，又临近火车、客运站，属于东部难得的宜居地段。典型楼盘：丽水花庭（小高层、多层）； 贻和花园（多层、类别墅）其二，南部沧县政府附近，黄河路以南。该区域行政机关密集，新开发项目体量较大。并在沿街分布了底商，整体属于新兴居住版块范畴。区域SWOT分析：优势(strength): 机会点(opportunity)： 区域内有火车站、客运站，交通便利；火车站以北居住环境较好，高档大盘林立；黄河路沿线机关林立，发展潜力巨大；黄河路以南新盘开发，区域市场得以拉动随着区域房产项目的开盘，区域居住环境有望得以提高；区域内厂房林立，82、拿地省去大量拆迁安居成本；劣势(weakness)： 威胁点（threat）： 火车站附近人流混杂，居住环境受到影响；北部开发用地不多，而南部配套尚未完善；小型企业较多，居住氛围较差；整体发展规划相比西南偏慢；由于区域内商品房价格较高，和其他区域存在一定竞争。 购房客户情况分析1、 XX房地产蓬勃发展，近两年客户购房意向度较大。2、 客户购房住宅房产有超过60%的客户为自住需求，有20%以上购房客户是为子女考虑购房。在房屋结构上与高层相比客户较青睐于多层房屋，其中年轻人购房对高层房屋抗性不是很大。3、 XX客户家庭收入一般在25005000元/月之间，他们能够承受房价的主力价格在300035083、0元/平方米之间，但客户对房价的承受能力弹性较大。4、 客户购房在房型的选择上较青睐于3房（100140平方米），其中3/2/2的房型结构最受欢迎。5、 本地客户购房最为关注的就是房价，其次是交通、户型，其次小区外部环境和物业管理也较受客户关注。6、 在对小区配套的要求方面，客户最为关注电子监控设备的安装（即社区安全保障），然后是健身场地及小区园林绿化，其次是商业的配套。7、 客户对购房信息的了解大多通过电视、报纸和熟人介绍，其次售楼处的现场拦截也占据一定比例。 供给分析表6 据调查，周边竞争项目一览表如下表案名位置规模建筑形式户型配比价格销售情况开发商备注天成郡府御河路与永安大道交叉口70万84、27栋高层建筑，商业步行街2房和3房为主4100元/左右一期、二期近售罄，三期预约中XX天成房地产开发公司以景观、品质取胜阿尔卡迪亚黄河西路80万在推文景苑总建面积为120000，由多层、小高层、高层组成901703900元/左右前三期近售罄，文景苑正在预约中荣盛地产XX分公司本期容积率为2.92，绿地率为60.08%颐和文园解放西路南侧60万11栋高层和3栋小高层96两方及140平米三房为主均价3800元/左右销售90%以上东塑房地产2010年底交房金鼎领域开元大道与御河路交叉口28万14栋高层住宅140三房为主3800元/左右前两期售罄，三期在推唐山冀东金鼎房地产公司XX分公司贻城御景国际85、迎宾大道与解放西路交叉口100万11栋高层加一座五星级酒店3房为主，独创2房加一阳光学习房3600元/左右尚未开盘贻城房地产开发有限公司区域市场需求概述 该板块的项目在开发规模、社区品质以及市场价格等方面呈现马首姿态，如阿尔卡迪亚、金鼎领域、天成郡府等，规模都在都在100 亩以上，均价在3900 元/左右，是区域的大盘，也是XX市的领头羊。该板块楼盘分布表现为“大楼盘、小聚集 ”的状态，大项目同时集中，规模楼盘数量较多。 在建筑形态方面，该板块的楼盘均以小高层和高层为主，个别楼盘突破30 层，这使得多层退居二线，小高层、高层成为主流。另外，该区域的地价也在不断攀高，这让开发成本进一步提高；区域86、楼盘的建筑形态在不断“拔高”，这让建筑成本也不断上扬，这些因素累积相加，客观上推动了区域楼盘价格的走高，带动了XX市房价的高企。总的来说，该板块是XX市“发展最快、价格最高、品质最好 的三最区域，未来发展前景广阔。竞争分析片区正处供需两旺阶段，目前片区几个竞争大盘目前正处于下半场推盘阶段，这在一定程度上缩小了竞争局面，但随着地区物业的发展，片区物业产品自身的竞争将会越来越严重，与之对应地段的竞争将显得越来越次要，因此从产品本身上作文章可为一种前瞻性策略。目前区域产品存量较少，根据市场调研，后期会有一段时间出现集中放量姿态。片区房地产市场分析结论通过对XX物业的走访调查，可以得出一下结论和市场预87、测：1、 西南板块在政府规划的引导下，未来必将成为XX最适宜居住板块，且居住价值随着政策的实施和房地产事业的发展将越来越明显。2、 从片区消费群体上来分析，在西南板块置业群体上，首次置业与二次升级换代置业客户平分秋色。3、 虽然很多开发商都意识到未来物业类型的发展必将展现小户型越来越受欢迎，但西南板块物业基本上还是以大户型为主，考虑到本地置业者“一步到位”的置业心态，三房还是处于较受欢迎的地位，为迎合消费者购房心态，故片区地产主力户型为130平方米左右三房设计。4、 片区地产价值正在与日俱增，从XX人口的增长速度及地区年地产供应量来看，片区地产正处在供需两旺的阶段，也正处在房地产平稳的发展时期88、。5、 区域商业物业价值也有很大潜力可挖，但是在短期内商业价值不一定能得到体现。6、 区域房地产多以高品质特点出现，主要展现在景观绿化及产品本身品质上面，由于区域物业盘量较大，也有利于以大姿态出现，有利于地产品牌的形成。3 项目分析与评价3.1 地块解析此地块位于XX市西南部，处于XX市西部高尚住宅规划区域，地块区域上居民住户较多，目前尚未开始拆迁，周边规划交通道路已基本完成，市政配套较为完善，土地出让面积为59753.91平方米，土地用途为商住混合用地，主体为住宅用地，其中商业面积不超过总面积的20%。3.1.1 项目地理位置地块位于XX市西部高尚住宅区，东靠朝阳花园小区，西邻永安大道，北沿89、御河路，南近黄河路。周边高档项目云集，配套设施齐全，五大局、十四中、迎宾小学、市二医院近在咫尺。图15 地块位置航拍示意图3.1.2 地形、地势本项目地块占据御河路与永安大道东南交汇处，南北相距约304.78米，东西跨度约为223.87米，地块呈较为规则的四边形，项目整体地势较为平坦，相对海拔高度差约为0，场地标高与道路标高基本一致，项目地块内无不良工程地质条件。3.1.3 外侧环境 本项目北侧外部是迎宾小学，可做为项目配套，为项目带来利好，南侧为正在开发建设的阿尔卡迪亚，西侧为正在开发的天成郡府，北部是XX早期的居民小区朝阳花园，建筑物为清一色多层住宅。阿尔卡迪亚与天成郡府均为西部发展中的高90、尚住宅小区，市场认可度较好，朝阳花园为XX为期较早的现代小区，曾经被誉为XX第一富人聚集区。3.1.4 地上物现状项目地块占据现XX新村，地上物为低层民居，属于典型的城中村，已被列入XX市城中村改造范围，是“三年大变样”阶段重点的成片开发改造地段。XX新村居民区范围已完成村民转市民，集体土地转国有土地，村委会转居委会工作，不久将进行拆迁及土地开发。3.1.5 空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况1) 项目用地内已联通地下管线及市政管线。2) 项目用地内无需要保留的文物设施。3) 项目用地内无高压线走廊3.1.6 规划限制条件建筑退红线要求：东侧高层退道路红线5米、多层退3米，南侧退道路红线191、0米。建筑高度100米，商业比例20%容积率3.0绿地率30%宗地内包含幼儿园独立用地2000平方米，社会停车位120辆。宗地范围内建设所需的供水、电力、通讯、燃气、热力供暖等设施完善。需要进行建筑及构筑物拆除，进行开发前期的土地平整。（以上数据是依据当地规划对该项目周边地块物业的指标参考提出的，该方案仅为可行性研究方案，具体数据会在地块规划设计院介入的规划方案阶段调整优化）3.1 项目SWOT分析优势(strength): 机会点(opportunity)： 1、紧邻城市干道御河路与永安大道，交通便捷；2、地块处于西部成熟高尚住宅区，近邻市中心；3、周边区域环境优美，空气清新，居住氛围浓厚；92、4、市政公共配套设施较为完善，区域整体档次较高；1、市政五大局、体育中心等迁至迎宾路，提升西南区域形象档次，引领区域快速发展，市场预期提高；2、地块规划限制等条件并未完全确定，为项目后期开发争取有利条件提供便利；3、周边地块开发已基本定型，利于借势提升项目预期；劣势(weakness)： 威胁点（threat）： 1、地块总占地59753.91平米，相比周边项目规模较小，容易淹没在大盘之中；2、项目现状较为尴尬，地面拆迁仍未开始；3、目前地价涨幅较大，开发成本较高；1、地块需要拆迁，必将导致开发周期拉长，增加开发风险；2、项目四周高档社区已经早期入市，今后区域竞争将会相当惨烈；3.2 项目评价93、本项目属于XX城市发展规划中的西部发展板块，由于快速发展所带来的施工场面，使得本区域整体环境及形象较差，整体区域生活配套也相对不够成熟，加之项目地块现状还未实现开始拆迁，必将在后期影响开发进度。但同时，本项目处于众多XX优质小区的中心，整个区域范围预期被合理拉高，为项目高起点起到推动作用，并且本地块恰好在政府规划中的西部高尚住宅板块之内，在同一板块竞争项目中最接近市区繁华地带，生活及公共配套相对较为完善，从长远来看，未来本地块区域将成为XX最为集中的城市高尚住宅片区，项目通过成功的营销策划操作，会使项目具有非常好的前景。4 市场定位及项目评估4.1 项目定位针对本项目我们通过对市场供应和市场需94、求的对比分析，确定项目的市场定位。同时根据开发商或项目的自身优势、市场需求以及竞争形势制订并实施相应的营销策略，从而影响公众及客户的认知和态度，推动开发商及项目的销售市场并提高销量。市场定位就是要选准买家。并对这些将买房的顾客进行全面化研究和分析，在销售推广时才容易把握市场。建议本项目定位为：XX市异域风情标志性项目楼盘，打造纯加州风格建筑特色，富含浓烈的加州风情，建筑中融合传统西班牙建筑特色，淳朴、粗犷、自然，极富神秘感，同时又讲究装饰、点缀的建筑特点。灿烂的阳光、湛蓝的地中海、明亮的色彩和优美多变的曲线形成了南加州特有的风情；西班牙人的质朴和粗犷，美国人的热情和洒脱，一起融入建筑之中，形成95、了独具特色的南加州建筑风格。浅色的手工抹灰墙面、斑斓的三色筒瓦、低矮的坡屋顶，自然醒目而不张扬，充满了人文的底蕴和岁月的沉淀。让XX从此进入加州风格的岁月，从概念包装到项目的立体推广，以及后来项目的交付使用，都在打造XX一段加州风情的佳话，不仅树立项目的高度，同时塑造了开发商的品质形象，开发商由此进入品质开发的元年。以下为项目加州风格定位概念示意图片，非规划效果图4.1.1 产品定位商业定位：主题风情街（整体包装推广）；以加州异域风情为浪漫背景，定位婚庆主题，打造XX市首个婚庆礼仪一条街。整体包装推广，引进婚纱摄影中心旗舰店，围绕婚纱摄影为主题引进鲜花店、礼品店、美容美发店等相关主题店。不仅在96、主题上突出街区的特色和新颖性，同时在业态的选择上提升项目住宅的品质，为把整个项目打造为高档住宅项目提供品牌上高尚生活元素的支持。功能分区示意图以下为项目加州风格定位概念示意图片，非规划效果图沿街商业销售示意图以下为项目商业加州风格业态引进定位概念示意图片，非规划效果图住宅定位：高档纯住宅，主力户型宜以3房2厅2卫（100130m2）为主，以2房2厅1卫（70100 m2）为辅。住宅部分以高层住宅为主，加部分花园洋房。以下为项目加州风格定位概念示意图片，非规划效果图以下为项目加州风格样板间定位概念示意图片，非规划效果图4.1.2 户定位商业定位：主要为本地原政府公务员、居民、投资客、个体经商户、97、XX区白领；住宅定位：（1）政府公务员、拆迁户、当地改善居住居民、白领精英、高级经理人。主要在市区工作，其次为新区中心区；（2）跟随本区域拆迁发展而来的外来经商者，意欲在本片区置业者；4.1.3 价格定位考虑项目的推出时机，结合项目具体情况，商业部分较少总价值较为有限，但单位价值较为客观，在成功策划包装推广情况，预测价格如下（其商业价格为较理想乐观的价格）：住宅均价：预期满意值4,500元/ m2（满足a、b、c、d、条件）预期平稳值4,300元/ m2（满足c、d、条件）预期基本值4,000元/ m2（满足d、条件）A、规划设计以本方案建议执行B、委托国内一流营销策划公司包装推广C、甲方资金98、实力保证，开发运作合理D、XX房产市场未出现不可抗因素影响商业均价：9000元/ m2；4.2 方案建议4.2.1 案整体设计总体布局应该符合异域风情加州建筑风格住宅的特征，结合周边自然景观，加大平台花园的设计，提升项目的整体品质，突出加州花园洋房的特点。4.2.2 商业设计在充分挖掘临街商业价值的情况下，打造异域风情街，对项目商业部分应整体规划成为婚庆专业商业街区，提高项目的品质。XX市控制性详细规划图中，本项目所在地块主要为（C）商业金融业用地，沿御河路项目用地东侧紧邻为已建农贸市场，综合考虑，本地块商业潜力较大。沿御河路可充分利用东侧农贸市场人气优势，开发商业潜力。而沿永安大道，由于所在99、街区住区全部为景观环境品质较高社区，在充分挖掘临街商业价值的情况下，打造异域风情街，可整体规划成为婚庆专业商业街区。4.2.3 住宅户型设计物业类型面积区间（）房型套数户数比备注高层住宅70802/2/130020%901002/2/116511%1001152+1/2/231521%2+1小三房1151303/2/245030%1301504/2/215010%花园洋房1301503/2/21208%商业部分65150沿街风情街根据规划需要合计1500100%表7 户型配比表5 项目开发建设进度安排5.1 有关工程计划说明根据项目的开发规模、XX市房地产市场的发展情况、市场承接力、委托方预计100、的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下：计划于2010年4月动工，在资金及时到位的情况下，预计2011年8月竣工，其开发建设期为16个月（从2010年第2季度至2011年第3季度）。6 投资估算与资金筹措6.1 项目总投资估算根据测算，项目的总投资为55513.23万元（含地价），详见下表：表8：项目总投资估算表注：单价为按建筑总面积分摊计算的单价,包括地下室面积。总投资估算说明6.1.1 土地成本因本项目为未取得拍卖地块，土地成本根据XX市规划与国土资源局公告的市场地价，及参照项目周边项目成本测算，项目参考土地成本为15750.00万元。6.1.2 前期工程费前期工程费主要包101、括项目前期规划、设计、勘察等费用，费用确定主要参考近期XX市建筑工程价格信息及同类房地产开项目的实际情况。项目前期费用为710.21万元。6.1.3 建安工程费包括基础、主体、安装工程费、室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。项目建安工程费为29578.06万元。6.1.4 管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等、房地产税等。按XX市同类房地产开发项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述三项之和的1.63%记取。项目管理费为751.99万元。6.102、1.5 不可预见费由于项目地块地势良好，项目本身为高档产品，同时开发商控制项目成本较强，不可预见费按前述3项之和的1.63%记取较为合理。项目不可预见费为751.99万元。6.1.6 其他费用主要指工程监理费，工程咨询费与报建费等的费用。项目的其他费用为501.33万元。6.1.7 财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。根据项目建设投资资金需要，结合自有资金情况，经测算项目总贷款利息为584.88万元。6.1.8 销售费用不包括代理费用，仅为广告费，参考XX市一般房地产开发项目的水平及项目的实际情况，取销售费用为销售额的3.3%。项目的销售费用为1838.20万元。6.1.103、9 公共设施专用基金根据XX市相关文件中规定，公用设施专用基金由建设单位在住宅移交时按住宅区除地价外的建设投资的0.9%的比例，一次性向业委会划拨，经估算为501.33万元。6.1.10 景观环境、建筑立面装饰、软件设备等包括景观环境规划、建筑小品规划、建筑立面装饰、屋顶花园及小区监控系统等设备费用，参考XX市一般房地产开发项目的水平及项目的实际情况，取总投资的2.8%，但针对本项目打造高品质住宅特在本项预算中追加3000万，达到总投资的8.2%。项目的景观环境、外立面装饰、软件设备等费用为4545.24万元。6.2 资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金，银行融资及销售回款。项目总投资为55104、513.23万元，项目所需投入的自有资金、银行借款、销售回款详见下表：表9 项目资金来源表注：自由资金额为开发商提供数据。因自有资金在项目资金来源表中所占项目资金过低，会在银行融资的上资金运作带来较大压力，对项目资金流的运作要求更高；同样，因为自有资金比例较低，也会对销售工作带来极大的压力，项目的推广包装销售难度加大，销售收入资金回流的自有资金方式对整体包赚推广销售提出挑战。6.3 投资使用计划根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划投入量测算，经济测算时，根据项目的实际情况、计算期从2009年底开始项目资金正式开始投入，2011年下半年竣工验收。2010年上半年进入销售105、期，销售期至2011下半年止，对项目的经济测算从2009年底至2011年底，共计二年，建设周期16个月。7 销售及经营收入测定7.1 物业销售收入估算7.1.1 项目销售收入测算销售收入：根据项目规划方案及市场分析，从稳健原则出发，项目可售的建筑面积为227261.73m2，其中住宅139261.73m2，销售均价4,500元/ m2，销售率按95%计；商业40000 m2，均价9000元/ m2，销售率按100%计，车库可售面积48000 m2，销售均价70000元/ 辆，销售率按90%计，其余部分用于配套或公建，暂不考虑其收入。表10：项目销售收入测算表项目可售面积（m2）销售单价 （元/106、 m2）销售率销售收入（万元）住宅139261.73450095%59534.39商业400009000100%36000.00车库48000（1000辆）70000元/辆90%6300.00合计227261.73-101834.397.1.2 销售税金及附加测算销售税金及附加：项目销售税金及附加合计为11201.78万元。预计2010年上半年正式进入项目的销售期，销售期至2011年下半年。7.2 资金来源与运用分析因委托方未能及时准确的提供资金来源相关资料，故对项目的投资及资金筹措计划无法进行分析（资金来源原则上应由委托方提供真实翔实数据作为分析预算的原始数据，因委托方未能提供该相关资料，所107、以本报告所涉及资金来源预算均根据当地市场及房地产行业一般标准采集预算）。7.3 销售利润经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、投资利润率等指标详见下表：表11：项目利润估算表序号项目计算公式金额（万元）销售收入101834.39开发成本53090.15销售费用1838.20销售税金及附加11201.78财务费用584.88利润总额-35119.39所得税15%5267.91净利润-29851.48税前成本利润率利润总额/总投资63.26%税后成本利润率净利润/总投资53.77%注：上表为住宅销售率为95%、商业销售率为100%的情况下的经济效益指标。8 财务与敏感性分析8.1 项目盈利能力108、分析经测算，总投资为55513.23万元，开发期为16个月，投资回收期为16个月，利润总额为35119.39万元，税后利润为29851.48万元，税后成本利润率为53.77%，属于房地产开发项目回报率较高水平。8.2 项目不确定性分析8.2.1 项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下：在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可知，当住宅和商业销售率达55%时项目可保本。根据市场及项目定位分析，该项目住宅部分的保本销售价格及销售率容易实现，商业部分则需要制定切实可行的营销方案进行包装推广，商业价值套现的风险较大，但是一109、旦实现商业价值认可，商业销售回报相当可观。8.2.2 项目敏感性分析我们对销售收入、开发成本变化进行了敏感性分析测算。测算过程详见附表10.9敏感性分析表。以下为两种最不利情况的测算结果：表12：项目敏感性分析经测算可知：（1）本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生影响，而且影响程度基本相同。（2）项目销售收入和开发成本在不利因素影响下，项目赢利空间较为可观，说明项目具有一定的抗风险能力，抗风险能力较强。（3）保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证。8.3 社会效益和影响分析1、 改善区域环境，完善城市功能。2、 增加财政税收。3、 创造就业机会110、。4、 项目的开发建设，将会给建筑业、建材业、金融、保险、广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的机会。9 可行性研究结论与建议9.1 拟建项目的结论性意见9.1.1 已取得土地使用权 项目属房地产住宅开发项目，已取得土地使用权，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。9.1.2 建设后续资金需要有保证项目建设资金来源于自有资金、银行贷款、销售收入，所以后续资金一定要有保证。9.1.3 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创造就业机会。9.1.4 项目经济效益良好，但有一定的风险。表13：项目主要经济技术指标注：上表指标按住宅销111、售率为95和商业销售率为100%的情况下预测的经济效益指标。综上所述，该项目社会效益及经济效益良好，我司认为本项目可行。9.2 项目主要问题的解决办法和建议9.2.1 项目的主要问题.1地块总占地59753.91平米，相比周边项目规模较小，容易淹没在大盘之中；.2项目现状较为尴尬，地面拆迁仍未开始；.3目前地价涨幅较大，开发成本较高；9.2.2 建议1、 总体布局应该符合加州异域风情高档住宅的特征，结合周边自然景观，提高项目内景观规划的亮点，加大花园阳台的设计，提升项目的整体品质。2、 项目采用人车分流规划设计，做地下停车库，节地环保，地面停车率17%。3、 在充分挖掘临街商业价值的情况下，把112、商业街打造成为以婚庆为主题的浪漫风情街，对项目商业部分应整体规划，整体包装推广。4、从销售策略上考虑，建议先做好环境景观建设，突出项目品质的特点。5、从品牌塑造长远策略考虑，建议设计公司品牌标志，标注在每栋高层塔楼上，增强公司广告效应。9.3 项目风险及防范建议9.3.1 市场风险及防范建议：因周边生活配套设施初具规模，住宅开发量有所增加，但住宅大量的开发也给项目带来竞争的压力，同时商业气氛尚不够浓，为防范市场风险，制定合理的营销管理策略，使项目成功销售，如期回收资金、获得经济效益，将是本项目规避市场风险的最好途径。9.3.2 经营管理风险分析：项目商业经营管理的风险在于商业气氛不浓。对于如何113、规避经营管理风险，建议：项目建设前认真作好市场调研，坚定婚庆风情主题商业街的规划理念，从主题上差异化商业竞争，以确立的主题打造专业的市场环境，同时全方位发布宣传广告，确保项目成功销售。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程成本增加5%，将比基本方案净现值减少，内部收益率在原有基础上也会相应降低；反之，净现值增加，内部收益率增加。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。9.3.3 行业风险：房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，特别是高层建筑，行业风险程度相对较高。如开发商资金筹措不到位，造成工程后续资金不足，造成停工，则很有可能造成项目“烂尾”。同时本项目面对拆迁问题，尤其是面对大规模的拆迁工作，以行业内一般判断标准，原则上增加了项目的风险性，合理把控拆迁工作的费用和进度也将成为本项目抵抗风险的关键点之一。如何规避风险，坚持品质开发，大力做好住宅部分加州风格主题规划，确立异域风情商业街主题，合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，可以一定程度上有效降低行业风险程度。