1、面积20万平地块开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月89可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录概 述135、项目投入运营后，可实现年利税上缴政府约1亿人民币；15一、地块整体分析16（一）XX东路地块地块简介161、地块位置162、地块交通分析173、2、地块区域环境分析17（1）商业形态17（2）人口特性18（3）城市发展的空间18（二）地块的区位分析191、从XX的区位分析19（1）XX的区位分析19（2）城市布局的基本方针21（3）人口状况222、地块区域的区位分析243、区域的发展前景24（三）、XX商业市场分析261、现有商业市场的空间分布26（1）、目前XX的商业空间分布主要为：26（2）、现在XX的专业市场有：262、XX商业中存在的问题33（1） 规划不明晰33（2） 各类商业市场发展无序333 、XX商业市场的发展33（1） 市场是商业发展中不可缺少的，企业化经营是市场的发展趋势33（2） 商业主体的多样化，促使其经营方式的多3、元化34（3） 市场是市场态发展的必然34（4） 商品市场的发展趋势35二、地块的战略理念与整体策略36（一）地块总体理念361、理念一：做XX商业的门户概念362、理念二：做XX商业的制高点概念363、理念三：复合房地产的开发理念365、理念四：做商业航母的品牌战略概念376、理念五：“共繁荣”的经营理念概念37（二）地块的整体策略381、关于策略的思考38（1） 同质化的时代38（2） 差异化的观念38（3） 便利的购物途径392、地块策略的目标39（2） 建立统一、开放、竞争、有序的市场组织体系；39（9） 建立专为项目目标客户理财服务的会计师事务机构；40（12） 成立多方位的综合服务4、体系。403、具体的策略40（1)策略一：龙头带动40（2）策略二：做新城标41（3）策略三：先声夺人41（4）策略四：竞合双赢42（5）策略五：做性价比42三、地块的定位44（一）地块的战略定位441、关于市场交易中心（Market Center）442、地块的战略定位45（二）地块的目标市场定位451、目标客户群的类型452、主要目标客户的特点45（1）商业市场的主要客户45（2）零售类的客户47(3)其它的主要目标客户473、投资行为的特征48（三）地块的主题概念定位491、什么是主题概念49（1)主题概念是一条主线49（2)主题概念是一个统领全局的制高点和中心49（3）主题概念是一种包5、装或一种说法492、地块的主题概念50主题概念的本质：商业航母型地产50（四）地块的总体功能定位501、地块功能规划的原则50（1）地块的规划依照客户资源共享的原则规划和设计：50（2）完善的、专业设计的商业物业50（3）高性能的配套设施51（4）完整的、高品质的服务体系512、地块功能的规划513、功能说明52（1）展示、交易功能区52（2）商业配套服务功能区53（3）零售功能区53（4）休闲娱乐功能53（5）仓储物流功能54（6）信息服务功能55（7）商务办公服务功能区55（8）管理功能56（9）公共设施、环境服务区57（五）形象定位571、形象定位：XX商业航母57（1）宏观层面：58（6、2）中观层面：58（3）微观层面：58四、项目的规划理念60(一)现代生活的“市场群”主题规划理念60（二）“市场群”的整体功能设计621、市场群的整体功能框架622、市场群的生活主题概念63（三）展示交易功能的地块641、XX文化办公用品交易中心64(1)功能64(2)作用642、旅游用品交易中心65(1) 功能65(2) 作用653、XX日用品交易中心66（1）功能：66（2）构成：66（3）引擎作用：66（4）操作建议：67（1）功能：67（2）构成:67（3）引擎作用：67（4）操作建议：685、农业产品贸易中心68（1）功能：68（2）构成：68（3）引擎作用：68（四）辅助配套功能7、的地块701、会展中心702、商务休闲会所71（1）功能：71（2）构成：71（3）操作及启动策略：713、餐饮服务中心71（1）功能：71（2）构成：72（3）操作及启动策略：724、配送仓储服务中心72（1）功能：72（2）构成：725、经济住宅73（1）功能：73（2）构成：73（3）操作及启动策略：736、其它73(1) 目的73(2) 设置之功能配套73五、开发资源供给741、建筑材料的需要量、采购方式和供应计划742、施工力量的组织计划743、项目施工期间的动力、水等供应744、市政配套75六、项目开发组织机构、管理费用的研究751、开发项目的管理体制、机构设置752、管理人员的配8、备方案753、拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况76七、开发商简介76八、开发建设计划:781、前期开发计划及资金计划78（括号内为资金计划情况）782、工程建设计划及资金计划78（括号内为资金计划情况）783、建设场地的布置794、施工队伍选择79九、地块资金来源及经济分析801、地块投资来源、筹措方式的确定：802、开发成本估算及利润估算表详见附表：80十、总论885、项目投入运营后，可实现年利税上缴政府约1亿人民币；89十一、结束语90城市复合型主题性商业交易中心集群90概 述通过对本地块与XX市场的调查研究分析与地块定位策划和可行性分析，为该地块提供系统的、前瞻性的战略可行性开发9、思路。地块坐落于XX城东近郊的XX东路北侧，占地面积约200000平方米（约300亩），东邻双桥与高速公路XX东出口，南靠XX东路（老318国道），西接宣宁路、东西桥与水阳江，南依乡镇自然村。目前地块位置沿XX东路集中了XX的木材经营市场和汽车汽配、农机配售修理等业态。是XX市区版图向东扩张的必经之地。为了最大限度的减少地块运作过程中的失误，降低地块运作的风险，充分利用XX宣州区尤其是专业市场类的商业文脉，我司提出了把“XX东路建成一个XX最大的以商业市场为主的超大型、综合性的集商品商业交易、仓储配送、零售、餐饮、休闲娱乐、配套办公、住宅于一体的现代化专业批发交易市场群。”的定位思路。为了使上10、述战略思路得到更系统和规范地实施，让地块能够成功立足XX地区，并取得不俗的销售业绩，擅长于商业地产战略策划和运作的“南京经典集团”通过对地块进行多角度、多方位、多产业调查的基础上，提出针对地块运作的定位可行性思路，并在此基础上进一步提出以“复合型主题市场交易中心”发展理论为指导，将“商业市场”的概念提升为“新型的、有完善配套服务功能的，以商品批发、零售为主题的、经营有小商品、农副产品和其它商品的、引入信息系统（Internet网络）的21世纪商业革命的、大型的和规范的现代化市场交易集群”的概念，并通过发展项目地块、亦即通过以各种主题交易市场为龙头，在更高层次上、以更大的力度带动宣州区乃至XX市11、商业市场产业结构的全面转型。依托地区现有商业市场的基础，构建地区性最大的、具有国际水平的、集多种商品的交易市场群，这里将成为多种商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心等方面的龙头地位。通过前瞻性战略思路的XX东路地块，围绕着与其相配套的公共配套设施和商业设施，将会使得XX区可获得更为广阔的发展空间，从而加快XX区的城市化进程，建设成为以多个文化为主题、产业链较为完善、产业要素构成体系更加健全、环境得到较大改善、知名度较高的现代化“主题商业市场产业城区”。即通过“XX东路地块”地块的实施，将大大加速地区的城市化、现代化、国际化进程，实现商业配套、生活配套和社会配套发展协调的城区格12、局。该地块所开发项目拟规划设计的主要经济技术指标参考如下：市场总规划红线用地约200000平方米（约300亩），土地性质为综合用地，规划设计总建筑面积约300000平方米。地块拟建设成XX首家集聚式商业市场集群，涵盖了农副（农林牧副渔）产品批发市场约计4万平米；副食品批发市场约计4万平方米；小商品市场约计6万平方米；生活居住配套约计12万平方米，另加配套仓储物流4万平方米。项目拟计划于2009年11月起着手项目规划及前期报建工作，于2010年6月开始动工建设，项目建设总工期约24个月，预计于2011年9月进入项目预售期，其销售周期约20个月。其项目总投资（含土地成本为约4500万元）约5亿元，13、项目预计总销售收入约9亿元。 本地块可行性开发概述：1、项目总投资约5亿人民币，预计向政府上缴约8000万元税收；2、先进的集聚式商业市场集群模式，带来领先的营销理念。促进市场交易，活跃地方经济，吸引外来客商；3、项目正式启动运营后，结合经营产业链共计可提供约50000多个就业岗位，大大支持XX城乡人民创业及就业工程；4、庞大的经济体，带动XX农业、制造业、运输业、金融业、服务业等多行业发展；5、项目投入运营后，可实现年利税上缴政府约1亿人民币；6、项目涉及行业的广泛性以及大规模、高规格，讲进一步提升XX在“皖东南都市经济圈”中的经济影响力和辐射力；7、XX首家集聚式商业市场集群，满足XX百姓14、与消费者多样、便捷、优质、实惠的家居购物需求；8、项目所打造的多功能物流中心有助于改善XX散乱差的物流环境，将外地和本地货运车辆进行集中装卸和管理，从而提升城市的交通和管理能力，规范城市物流货运市场）；9、项目有助于政府对现有九州市场、宣州市场、不规范的农贸市场等影响城市形象和不利于推进城市科学建设的脏、乱、差的市场进行科学并迁、外移，从而推动政府对城区稀缺优质地块进行科学置换和升级；10、项目有助于推进XX城市的科学建设，有助于进一步提升XX旅游城市的形象，有助于XX申报国家级示范城市等荣誉称号，有助于进一步改善XX的投资环境，从而吸引更多优质的外来投资。地块规划要点设定：1、总用地面积：215、00000平方米2、总建筑面积： 300000平方米3、建筑密度：43%4、绿化率：15%5、容积率： 1.56、机动车停车位与非机动车停车位按地方规划标准设定一、地块整体分析（一）XX东路地块地块简介1、地块位置XX东路地块地块地处XX东部，南临XX东路、东靠双桥与宣广高速宣东口、西接东西桥与水阳江、北侧为庄户农田。 2、地块交通分析地块周边的交通组织以XX东路为主，通达全XX；进而以高速公路XX东为枢纽辐射外埠，有一定的交通道路基础。目前通行公交线路仅6路车，并有城乡短途巴士往返，交通尚为便利。但区域内城镇居民的居住区域较少，很大程度上制约着发展的需要。3、地块区域环境分析（1）商业形态目16、前地块周边基本上以汽车零配件销售、维修的自营店以及木材批发市场等商业形态为主，是典型的城镇边缘商业，这部分商业基本上是自发形成，无管理、小规模，导致整体环境的脏乱。（2）人口特性区域外地流动人口少，基本上以地方乡镇居民为主，人员文化素质偏低，但随着XX的城市发展，区域内居民也在渴求生活质量与环境的进一步提升，能够正式融入进城市。（3）城市发展的空间地块所处XX东在XX的整体发展中较有优势，目前开发量少，城市规划和发展还有相当的空间，随XX市城市化进程的发展较快，就市区和主要物流、物资集散地的交通连接枢纽，地块片区未来发展的潜力巨大，从目前情况城东发展的状况来看，XX东近郊开发已经开始提速和有加17、速度发展的增长势头。（二）地块的区位分析1、从XX的区位分析（1）XX的区位分析 XX地处皖南山区和长江下游平原的结合部，东连天目，南倚黄山，西靠九华，域内襟山带水，风景绝佳。敬亭、柏枧、水西、龙须四山峰峦叠翠；青弋江、水阳江两水相依；南漪湖、太平湖、青龙湖三湖星罗棋布；清凉峰、板桥、扬子鳄诸自然保护区，不仅珍禽异兽、奇花异草夺人眼目，更以巧夺天然的风光独揽胜境。XX人文胜迹遍布，谢脁楼与黄鹤楼、岳阳楼、滕王阁并称江南四大名楼；敬亭山为名符其实的“江南诗山”，现存敬亭山麓的广教寺双塔，以其对唐塔风格的继承与革新，成为全国仅存，因而被列为国家级保护文物；称为“天下四绝”之一的太极洞，以其中空博大18、的气象成为溶洞奇观；XX名人辈出，梅尧臣、梅询、梅鼎祚、梅守德、梅清、梅文鼎、梅光迪，使之有“XX梅花遍地开”一说；XX是宣纸、宣笔、徽墨的原产地域，2004年被授予“中国文房四宝之乡”称号；以三雕艺术、徽墨、徽菜、明清古民居称誉海内外的绩溪，因胡雪岩、胡开文、胡适、汪静之等而享有“邑小士多”的美名；李白一曲“桃花潭水深千尺，不及汪伦送我情”，使泾县桃花潭名扬海内外，“泾县吴”自始祖吴文举迁居泾县茂林以来，历代仕子如林。2000年，XX地区撤地设市，现辖宣州、宁国、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德五县一市一区，面积12340平方公里，人口275万。凭皖赣、宣杭两铁路，318、205两国道保持着与外19、界畅通的气象，从古至今以地利之便，交通畅达，商品集散，成为江南通都大邑。 2008年全年实现地区生产总值411.6亿元，按可比价格计算(下同)，比上年增长13.0%，经济总量跃上400亿元的新台阶。其中，第一产业实现增加值74.6亿元，增长7.2%；第二产业实现增加值176.9亿元，增长18.9%；第三产业实现增加值160.1亿元，增长10.1%。人均生产总值继2005年突破1000美元后，首次跨越2000美元，达2336美元。三次产业结构由上年的19.0：39.2：41.8变化为18.1：43.0：38.9，二三产业比重比上年提高近1个百分点，工业化率由上年的31.1%提高到35.4%。年末20、全市户籍人口276.75万人，比上年增加5498人；常住人口258万人。城镇化率41.7%，比上年提高1.8个百分点。XX是皖东南地区的中心城市，也是苏浙皖的交汇区重点城市，得天独厚的地理区位，将使XX的经济发展突飞猛进，也会通过三省交界使苏浙经济发达地区的先进发展理念和雄厚资金注入XX，通过XX的发展带动皖东南整体片区的经济上升。（2）城市布局的基本方针通过对XX近期与远景规划的了解，目前XX城市布局与发展的基本方针是“西进、北跨、东联、南扩”。 西进：依托XX经济技术开发区，跨越合杭高速，沿宣南线择地建设西部片区。 北跨：跨过敬亭山，主要在宣南铜高速公路北部建设北部片区。 东联：依托水阳江21、双桥、宣州工业新区东区，拓展城市空间。 南扩：南部是XX山水旅游的精华地区，依托扬子鳄景区、夏渡森林公园，拓展城市空间。地块所在（3）人口状况XX市宣州城区的人口发展状况是在近期2010年，中心城区人口规模达到43万人；远期2020年，中心城区人口规模65万人；远景至2030年，中心城区人口规模80万人。地块周边人口基本以地方自然乡镇居民及村户形成，外来流动人口少，需要通过政策引导和地产开发引入各区域人口入住，并集中XX东区域的乡镇居民集中居住，为城镇化建设的加快提供一定条件。结论XX东路地块的规划应该尽量同XX市的城市规划相吻合，一个地块的定位必须符合大的市场趋势，因为政府在城市发展规划的22、背后，有着与其相配套的各种基础设施投资和规划。因此XX东路地块应该考虑引入城市商业体的规划，形成于目前城东片区规划相呼应的产业链，为连接宣州工业园区以及宣宁广之间的城镇群所服务，并为城市化进程的加快树立相应的标杆。2、地块区域的区位分析地块所在从XX城市规划区位图中可看出地块所在是XX城东片区商业区域发展的延伸地段，是主城与东部新城（即宣州工业园区）的连接处，也是XX城市版图向东扩张的必经之地，属于城市近郊范畴，有一定的发展基础，也是能够与主城相呼应的区位板块，通过发展地块所在区位，将能更好地带动整个新城东片区的大跨越发展，将会使东部新城和主城之间连接更紧密，城市版图更充实。通过地块所在的开发23、建设将会与目前城东片区的商业开发形成片区，使得XX新城东成为XX商业板块上的明珠，城市区位规划更趋合理。3、区域的发展前景目前XX新城东的发展是以专业市场为主的商业经济来带动周边发展，现在建的XX建材装饰大市场就是一个典型的例子，其开发商南京经典集团旗下XX润昌置业有限公司通过近十万平米的规模将XX原有的零散经营的家居、建材、装饰、材料等业态资源进行整合，通过统一规划、统一管理、统一经营、统一宣传，将XX的市场态发展提升为符合现代化城市发展需求的产业链。作为与新城东片区一水之隔的地块，也应通过相应的专业市场与其相呼应，使新城东在XX地区的版块定位相统一，将XX市区的原有市场从中心城区中撤出，提24、升城市空间与城区环境的优化，并使城市功能规划划分更趋于合理，也为着XX城东近郊区域的各项经济发展，人民生活的日益提高起到积极的引领作用。因此，地块从XX市的整体发展规划中不难看出区域发展还有很大的空间。结论地块的开发项目应该是一个符合时代特性的商业模式，利用以商业市场为主体，发展其他市场态。（三）、XX商业市场分析1、现有商业市场的空间分布目前XX由于历史原因导致城市商业功能规划较为落后，相应的专业市场匮乏，已有的市场占据城市中心城区，导致城市环境的恶化与格局的混乱，且零散经营的相应业态也属于分布混杂，这就导致城市整体竞争力的下降，但随着XX城市经济的发展与城市版图的扩张，这一问题也必将被解决25、。（1）、目前XX的商业空间分布主要为： 城东为专业市场片区，集中了XX主要的几个大市场； 城中为大型超市、百货商场及各类服装、鞋帽、首饰专营店等 城西为餐饮、酒店聚集地； 城南没有主体商业类型，基本上以汽配、维修自营店为主； 城北属于XX旧城，以自营店为主，无特色商业，目前处于改造中； 开发区主要以汽车销售、修理等为主。（2）、现在XX的专业市场有： 东方家具广场：中心菜场2楼，这是城市核心所在，楼体破旧，业态混乱，周边环境差； 九州市场：城市副中心地段，目前经营有各类小商品与土特产、副食品、农资、农机、建材、装饰等商品的批发、零售，格局陈旧、业态混乱、交通物流拥挤，由于九州市场的商户与经营26、业态的繁杂，导致这一片区成为外来流动人口的聚集之处，对社会环境与居民的生活环境、质量造成极大的困扰，且临近主干道，通往的物流货车严重影响城市内环的交通畅通，也在很大程度上降低了城市形象； 宣州市场：城市副中心地段，始建于上世纪80年代，地处宛溪路与叠嶂路交汇处，交通十分便利，是由中国芜湖百蕊房地产有限公司投资开发的大型综合市场，周边有商城、市人民医院、体育场、第五小学、宾馆和工商银行等配套。大市场内包括有住宅小区、宣州市场与温州商城三部分，总占地面积达8.8万平方米。目前主要经营有小商品、五金、副食品、建材、装饰文体用品等，市场内混有东门菜场、温州商城等，无规划、无划分，市场管理混乱，内部环境27、较差，是城东区域较为复杂的地区，极大影响了城市环境和城市卫生； 凤凰市场：城市边缘区域，主要经营有建材、装饰、材料等，属于宣州市场的补充体存在，临近短途客运站，交通混乱； 亚夏汽车城：坐落于XX经济开发区，属于仍在开发项目，部分已开始经营，有着统一规划与业态划分，是较为先进的专业市场。结论目前XX的商业空间分布和现有市场基本上都较为凌乱、配套和相应的管理没有很好的跟上，且规划不明朗，极大地浪费了城市的中心空间，且对城市环境的影响也极其恶劣。这就要求为使城市环境整洁和城市功能的合理化，必须将这部分影响城市竞争力的市场进行搬迁，以盘活城区稀缺土地资源，讲该部分优质土地资源进行置换、升级，并通过统一28、的规划管理为XX带来先进的具有可持续发展的城市空间。2、XX商业中存在的问题（1） 规划不明晰原有商业商业设施多分布于社区附近，其区位、交通运输、用地及设施基础条件都较好。但由于规划的不明晰，导致市场定位不准确，经营业态混乱，造成目前各市场鱼龙混杂、环境复杂的局面。结论XX东路地块现在的位置紧邻高速公路XX东出口，并是连接宁国、郎溪等下辖县市的交通咽喉位置，也是通往浙江杭州、江苏宜兴两省经济城市的重要干道，地块需充分利用现有的对外交通的枢纽优势，寻求合理定位。（2） 各类商业市场发展无序部分市场因陋就简，侵占绿地，挤占城市公共空间，其中大部分市场的经营管理和设施水平不高，失败的商业经营造成大量29、空置商铺，破坏了城市环境和经济发展质量。结论XX东路地块必须通过有效的运营行为和科学、合理的商业管理经营行为，为地块的成功创造更好的客观条件。3 、XX商业市场的发展（1） 市场是商业发展中不可缺少的，企业化经营是市场的发展趋势从城市经济的总体发展水平和国内外诸多城市的发展轨迹看，市场创造出的增加值在国内生产总值所占的比重要大大超过零售商业。有关研究认为，根据国外经验，按照XX的经济发展水平、速度、结构，市场将会有很大发展。到2010年，商业企业数量将增加5倍，从业人员将增加3倍，销售总额将增加近20倍。商业的经营将从条块分割的垄断经营向社会化经营方向发展。 结论从产业的角度上讲，XX东路地块30、所处的产业市场空间非常大。但需要说明的是这里的商业产业不仅仅是目前的住宅底商式的商业市场，它将包括仓储、配送、物流等相关产业的总和。（2） 商业主体的多样化，促使其经营方式的多元化从发达国家商业的发展历程看，商业市场作为商业的重要组成部分，其经营机制更符合市场经济的要求，更有利于促进市场的完善和商业经济的发展。但是，随着商业社会化程度和市场流通速度的提高，商业市场将向专业化和产业化方向发展。结论XX东路地块的经营必须符合市场经济的要求，应该加强专业化和产业化的运作思路。（3） 市场是市场态发展的必然XX市小而精的零售商店、大而全的高档商厦、便而捷的连锁超市、廉而丰的仓储中心和杂而活的商业市场等31、这5种业态形式，有着不同的组织结构、经营方式及消费群体。以物美价廉为购买宗旨的消费群体仍占消费市场的主体，各类商品商业市场由于相对设施简单，购物方便，价格低廉而受到消费者的喜爱。结论XX东路地块由于规模大，设施成本高，在这样的条件下，只有集群式的专业市场方能进行合理的市场化运作。（4） 商品市场的发展趋势从发达国家市场的发展趋势和经验看，商业市场的发展具有以下一些规律：其一，其发展都经历了从初级到成熟、从粗放到集约、从混乱到有序的过程；其二，其发展呈规模化、集约化发展趋势，市场数量减少，规模扩大，分布集中；其三，商业市场一般分布在交通便捷、用地宽敞的城市周边地区，布局较均衡；其四，能够承担起商32、品的企划开发和零售店支援的功能，同时具有金融、集货备货、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，商业市场的现代化发展趋势，如现代化的管理系统、大型保鲜冷库、铁路货场等都是必要的；其六，逐步形成与国际市场衔接的现代化市场交易体系和市场运行机制。结论XX东路地块的周边条件应该符合商业市场规划选址的趋势与规律。目前30万平方米的体量，符合规模化、集约化的要求；位于城市对外交通枢纽所在，交通便捷，但区域人流不够；并应增加金融、集货、备货、信息、配送等方面的功能； 应增加现代化的功能，如电子商务、信息管理系统。二、地块的战略理念与整体策略（一）地块总体理念1、理念一：做XX商业的门户概念入世使中国成为世界33、各国全球商品市场的一个组成部分。纵观XX，目前还没有一个真正的商品贸易中心，外埠产品进入XX的集散地和商业中心。结论XX正是立足这样一个市场背景和基础，提出商品进入XX市场的门户概念。从而提升了XX的形象和地位。2、理念二：做XX商业的制高点概念提出外来的商品要通过项目走进XX，辐射XX；XX的商品也要通过项目走向全国；同时借助XX旅游的优势，成为XX商业信息和行业发展趋势的发布中心，也是商品辐射整个中国的制高点。结论XX东路地块做XX商业的制高点概念。3、理念三：复合房地产的开发理念房地产不是建造单纯的商业物业和住宅物业，而是人类的活动，包括生活、工作、学习、休闲、运动、保健、会展网络的场所34、，因此在项目地块的功能规划中，一方面要复合多个商业品种（主题）的交易市场；另一方面，要复合多个与人相关的行业，包括休闲娱乐等。5、理念四：做商业航母的品牌战略概念从建筑规模上，项目是XX区内乃至皖东南地区迄今为止最大的商业建筑；从商业的形态上，XX是一个全新的、复合型的市场交易中心，极类似零售业的SHOPPING MALL,可以称作商业MALL，是XX商业行业的领头羊。结论项目做商业航空母舰概念，做XX现代化商业市场的第一品牌，具有极大的品牌效应。6、理念五：“共繁荣”的经营理念概念确立同经营主体的良好关系，主动承担起帮助解决客户问题的责任。成立公关部门，协调与相关部门的关系，帮助与政府之间的35、关系，争取优惠的政策，协助同银行建立良好的关系，成立专业或待业协会等。（二）地块的整体策略1、关于策略的思考（1） 同质化的时代如今你随便举一种商品或者品牌，人们都可以在几秒钟提出完全可以替代的商品或品牌。商业市场，即使在同一个城市或地区，都可以找到经营同类商品的商业市场。 结论差异化的策略是创造成功机会的关键点。（2） 差异化的观念差异化不是为追求差异化而造成差异，重要的是要考虑消费需求，是根据市场导向来创新产品。对于商业市场的运营，大部分的市场都是环绕着如何把目标客户招进来，而项目的运营观念应该是如何为商户创造一个吸引最终客户到来的商业平台。结论打造一个属于XX的商品贸易平台！（3） 便利36、的购物途径创造出客户（包括零售商、专卖店和大宗直接客户）购买商品的方便交易形式，包括邮购、电话订购、信用卡、会员制、计算机网络订购的服务体系。结论便利多样的购物方式是吸引消费者来购物的有效手段。2、地块策略的目标（1） 是一个集散面广，容量大，商品多、功能全，交易规范的地区性市场；（2） 建立统一、开放、竞争、有序的市场组织体系；（3） 建立合理、科学、发达的市场网络和配送体系，提高流通效率，减少流通环节；（4） 建立完善、高效、灵敏、现代化的商业信息系统；（5） 制定公平、完善的交易规范和法规体系；（6） 建立仓储管理和服务体系；（7） 建立科学、合理的，在银行指导和管理下的市场结算服务体系37、和信贷体系，减少或杜绝三角债的产生，增加项目运作的信誉；（8） 建立质量监控和管理体系，减少假冒、伪劣商品给市场造成的不良影响；（9） 建立专为项目目标客户理财服务的会计师事务机构；（10） 建立项目的行业协会性质的社团组织，保证行业自律和共同管理；（11） 建立项目行情报告制度将相关数据经统计整理后反馈企业，指导企业对市场的把握，引导生产；（12） 成立多方位的综合服务体系。3、具体的策略（1)策略一：龙头带动项目的规模和规划必将是XX商业房地产的龙头，也是现代型的商业市场龙头，是XX区域商业地块的龙头。项目的推出，必将改变XX区域商业市场传统、低档、假冒伪劣充斥的局面。通过定位于复合型龙头38、商业地产的概念，寻求同一般的商业市场商业物业产生差异化，也同零售业用的商业物业产生差异，避免同质化竞争。结论XX的龙头作用，将引发区域板块的商业市场的升级，并向多元化格局的发展。（2）策略二：做新城标城标的概念，它是一个城市的标志，这种标志可以是一个城市地理意义的标志，也可以是有经济意义的城标、行业领导意义的城标。项目30万平方米的规模型建筑群，可以说从城市地理位置上讲，做区域的城标当仁不让；做XX现代化商业市场的领导者，必然是经济意义和行业领域的城标性地块。结论：品牌策略：项目的形象定位为XX的新城标。（3）策略三：先声夺人在地块的规划与建设方面，最重要的策略就是形成差异化，只有形成差异化，39、才能创造市场，才能领导市场。项目通过提出“主题型市场交易中心”、“商业航母”的概念，根据这一概念进行功能的策划与规划，借此展开市场推广攻势，从而在XX区域板块引起震荡，在XX商业领域引人注目，并波及外省市。先声夺人的概念有两个，一个是地块的独特性；另一个是相对于地块开发，品牌推广应该超前。结论：竞争策略：地块运作求精求稳，品牌运作求快求新。（4）策略四：竞合双赢东部区域是XX的市场板块，项目在功能定位、目标市场定位、档次水平等方面寻求的差异化，避免同周边的商业市场形成同质性竞争，以差异和补充实现竞合（竞争加合作，而非单纯的恶性竞争）的策略取得双赢。结论：竞争策略：以差异化寻求竞合和双赢。（5）40、策略五：做性价比在地块的开发上严格控制成本，保持价格的相对优势。同时，突显性价比的附加价值主要体现在：l 精益求精的工程质量与卓越的地块品质；l 营造完善的服务功能，l 提供多种交易功能l 创新的交易空间设计与室内景观营造；l 时尚休闲商务会所的超级大配套；l 作为新城标给客户带来的特殊心理感受（自豪感、归属感、尊贵感）；l 一流的商业管理与服务（与名牌商业管理公司合作）；l 举办多种促销经营活动，增加XX的特色与品位； 结论：地块产品策略：以精制胜，做足内涵，突出性价比。三、地块的定位创新源于对大势的把握。没有对大势的预见，理念与战略创新就成为无源之水，无本之木，成为失去方向的航船。 南京经41、典集团 （一）地块的战略定位1、关于市场交易中心（Market Center）市场交易中心通常是指集聚各类商品的商业店、代理店及厂家的展示、销售、策划等各种部门的建筑物。其中又以将货物仓储和配送等复合在一起为多。1946年美国首创的市场交易中心芝加哥商品市场交易中心（Chicago Merchandise Mart）成立，之后，在世界各地相继新建各种业种的市场交易中心，其市场种类已经扩展到了电脑相关市场、家居与餐具、杂货等。产生这种市场交易模式的原因，是由于原来大生产企业的推销员在各地巡回展示签约，并负责同企业和零售商联系，工作相当辛苦，因此取代之的是以固定展示、销售为场地的商品交易中心。目前42、商品市场交易中心不仅在业种上多元化，而且在功能上也不局限于在展示、销售方面，还有向商情中心、大会议中心、智能办公室、酒店、休闲娱乐、现代服务业等方面复合化的趋势。2、地块的战略定位以地块为支点，做XX的新城标，做XX新型现代化市场的新地标，使之成为一个复合产业、具有完善配套服务功能的，主题的、经营多种品牌商品的、引入电子商务系统（Internet网络）的、大型和规范的、现代化的市场交易中心。（二）地块的目标市场定位1、目标客户群的类型项目是一个复合型的主题商业市场群，而不仅仅是一个商业市场。所以，XX的目标客户非常复杂，具体分析大约分为四大类客户类型：客户类型目标客户商业商业投资商铺客户、国内43、外经销商和代理商、厂家销售部门、各地商业市场经营者零售商业食品超级市场企业、行业专营店、品牌专卖店、主题商店、商业街等方面的投资企业辅助商业仓储、包装、配送、餐饮、银行、邮局、托运、商务中心、会所、娱乐和休闲地块配套服务税务、法律、培训、商务、财务、中介、信息、广告、展示2、主要目标客户的特点（1）商业市场的主要客户l 特约店：生产有商标品牌商品并具有一定实力的厂家在商业市场中设立特约店。特约店的机制是厂家决定商品的价格，包括商业价格和零售价格，并根据特约商业商的进货额、结算条件、物流机能完成的好坏，给予回扣（需要配送、结算、理财服务，防止三角债务）。l 销售公司：销售公司是生产厂家的子公司企44、业，可在商业市场内设产品的展示厅（兼零售），主要组织、推介和销售产品，并负责区域内的商业流通组织工作（需要配送、推介、宣传形象和信息反馈服务）。l 销售代理店：对于国外企业进口的商品和国内中小企业的产品，因自己缺乏有组织的渠道，委托代理店代理某个区域的市场务（应该有委托授权证书），构筑流通渠道，促进商品流通。l 制造商业商：以设计的优势，制定商品开发计划，采用OEM的方式生产制造。采用设计展示，看样订货，商业销售（设计展示推出产品，品牌宣传）。l 厂家直销店：对于一些非国内知名品牌的生产企业，在商业市场中设立销售点，小批量商业和零售为主的经营方式（展示、交易、配送、理财服务）。l 仓储式的商业45、店：国外的大型仓储式的商业店，类似麦德龙，可以选择某些业态，如麦德龙是日用品、欧佩德是家居用品。l 引入专业的商业市场，包括同国外的商业市场合作，例如台湾的百脑汇的电脑市场，广东、浙江的其它专业市场。l 个体经营者：以自己生产加工的产品销售为主（前店后厂或仿制流行款式的时装）。（2）零售类的客户l 综合性超市：综合型超市属于日常消费商业，一般选择在人口聚集区域。区内有足够的居住人口和消费能力，而从XX所处的地理位置和商圈特征来看，中型的百货、超市能较好地满足区域商圈内和辐射周边居住区的消费需求，结合地块大体量的物业情况，中型的百货或超市作为整个地块的配套，起到“锦上添花”的作用。与商业商业主体46、不会形成矛盾。l 连锁经营店：连锁经营在中国的发展如日中天是不争的事实，无论国内、国外的连锁经营企业都在中国市场上极力扩张，地块的商圈地位对这些企业来说肯定是有具竞争力的。l 特许加盟店：特许加盟是“外来的和尚”，在目前的大市背景下“很好念经”。其优质的服务和商业质量保证体系，在地块周边还没有太多的状况下，商圈未来涌动的人群是巨大的市场。正好是地块区位从商业杂乱的环境过度到新兴状态的“润滑剂”。l 行业专营店：地块的大体量和交通核心的区域优势给此类商家提供新的商业舞台。l 品牌专卖店：作为一个商品集散地，与主体商业形态不发生矛盾或重叠的品牌专卖店是主要的承租户，有的业主直接就是经营者。l 主题47、商店：在体验经济日盛的时代，很多有个性的主题商店吸引着追求时尚的人们的消费。在成本不高，商业氛围很好的情况下，主题店很容易成行成市。(3)其它的主要目标客户l 仓储货运：以商品商业为主的商业积聚自然形成巨大的货物流需求。光大红门服装商业市场周边就衍生出十一家快运物流服务中心。l 邮政：这是商业市场必定有的服务配套。l 金融：巨大的物流系统不可能没有银行的支持。l 商务中心：具有信息发布、商品广告、咨询、培训、工商服务、商务会议、新闻发布等功能的商业中心。l 商务会所：针对企业家的会员制会所。l 餐饮：大面积的快餐、有档次的中西餐饮业。l 休闲娱乐：在这个巨大的商业航母中来来往往的商家，需要一个48、可以缓冲休息的娱乐空间。3、投资行为的特征（1） 对于投资性的客户，资金的回报期望值应该高于银行存款、债券、购置住宅、购买小区商铺和其它商业市场；而投资的风险性则应低于股票和期货；投资心理是稳健型的，有一定的风险意识，但不愿冒太大的风险；（2） 对于经营型的投资客户，关键要体现未来的经营价值，而不是资产增值的价值，对方更关心区位、经营的模式、具体的商业规划、可持续的经营与发展。对物业的投资可行性往往只有模糊性的综合判断，有理性成份，也不排除购买冲动；（3） 对于经营型的租赁客户，关键是在短期内的经营商业价值，而不是未来的、长期的、可持续的经营与发展；（4） 判断投资或租赁主要依据：回报分析、区49、位、其它人士或地块成败经验、企业承诺、企业实力和口碑、亲友评价和专业人士意见等因素。（三）地块的主题概念定位1、什么是主题概念对于主题概念，我们有以下形象的描述：（1)主题概念是一条主线如果将组成地块产品特色的各要素比喻成一颗颗的珍珠，那么地块的主题概念就像是一条丝线，它把这些闪亮的珍珠串起来，成为一条璀璨的项链。（2)主题概念是一个统领全局的制高点和中心它把构成地块的种种要素，如区位、环境、建筑、配套、管理和服务、文化统领于它的旗下，构成一个完整的系统，后期地块的营销推广、物业管理、文化建设等等行为均必须围绕这一中心进行。（3）主题概念是一种包装或一种说法在推广中，地块的要素构成、功能规划、50、建筑园林风格、市场形象均通过主题概念得到合理的，深入人心的阐述和解释。2、地块的主题概念 主题概念的本质：商业航母型地产主题概念的表述：XX的商业地标（四）地块的总体功能定位1、地块功能规划的原则（1）地块的规划依照客户资源共享的原则规划和设计：l 市场共享：共同面对同一的市场目标；l 资源共享：该定同一市场目标所需的服务功能和设备；l 空间共享：造成良好的环境（广场、景观、停车场等）；（2）完善的、专业设计的商业物业 根据展示交易的要求，委托专业的商业卖场设计师设计，吸取零售、超市和商业市场的优点，使其更符合现代化中心商业市场的需求。l 合理的卖场动线；l 完善的商品类别区域规划； l 专业51、的展示设计；l 体现现代商业经营观念的场所；l 舒适的购物环境和优美得体的造型景观。（3）高性能的配套设施 供水供电设施，消防安全和保安报警系统、停车场、仓库、计算机网络和21世纪和智能信息系统。（4）完整的、高品质的服务体系商业市场内有几百家公司从事经营活动，保证物业管理的优良品质，畅通的配送渠道、专业的展示服务和有效的推介效果，都是至关重要的。2、地块功能的规划商务办公服务功能区信息服务功能区休闲娱乐功能区住宅配套仓储、配送服务功能区零售商业功能区公共环境设施服务区管理功能区展示、交易功能区3、功能说明（1）展示、交易功能区该功能区是XX的主功能区。展示功能与交易功能区，形成了前“展”后“52、店”的格局，依托XX对于皖东南极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本地块的辐射半径，使本地块成为辐射XX地区乃至皖东南的以商品交易为主导的商品交易中心，成为XX市商品交易行业的龙头。展示功能将成为本地块的核心引擎。同当前商业市场的主要差异表现在：l 集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）；l 增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）；l 经营产品中高档以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌服装企业进入本地块，体现本地块的中档商品交易中心的定位）；l 销售形式以开架式销售为主，营造了良好的购物53、环境（良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和商业交易量；减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境）；l 对于小的代理商可将仓储和商业、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）；l 可配计算机，进行客户管理，仓储管理（MIS系统）。（2）商业配套服务功能区 该区域是市场的配套功能区，主要是提高XX的档次和水平；l 同政府职能部门等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为商户经营、外地客商投资奠定基础；l 银行、税务等服务性机构入驻，为商户提供便利性商业服务；l 有目的、有计划地对商业企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发展其技能，开发其潜力，54、变得更有才干；（3）零售功能区零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引入的零售业，不是按照商业中心区的业态引入，而是引入对商业市场经营有益的业态；引入的企业应该是行业的龙头，能够带动其它中小企业和个体进入。将行业的巨无霸与小商业企业融为一体，借助大企业同小商业企业的错位经营，形成某种商业产品种类的集群。同时，引入一定比例面积的超市，专营店，可以汇聚消费人流，增加本地块的出售或出租面积，降低开发公司的风险，增加地块的成功率。（4）休闲娱乐功能项目的经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面，为了业务的需要，接待客户需要一定的休闲娱乐设施，另一方55、面，市场务通常在下午3-4点钟结束，需要一个消费的空间。同时，XX区域也没有较高档次的休闲娱乐设施和场所，在XX内建立一定的休闲娱乐设施，可以填补区域相对缺乏休闲娱乐产业的需求。该区域为配套服务区，以满足本地块经营主体和消费者需求为主导，兼顾XX区域对于休闲娱乐的需求，可以规划商业商会所，设置各种时尚休闲的地块，例如健身房、乒乓球室、美容瘦身、棋牌室等运动休闲地块；各种文化主题的咖啡厅、餐厅；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。（5）仓储物流功能XX作为XX最大、辐射全国的商品交易中心，仓储物流功能是重要组成部分。同样，也是商业市场必须具备的基本功能。结合目前XX市商业市场“多批次、小56、批量”的特点，可以为这种类型的商业交易形式提供小包装，并集中配送；针对未来面向全国的大宗交易，在结合本地块内部短期仓储库房的基础上，在外部建设仓储物流中心是必要的。l 仓储可以采用租赁自用和委托管理仓储服务区两种方式；l 对于加工处理必须设计标准化的包装模式；l 整个仓储物流服务可以委托第三方物流公司进行经营，引入仓单经营模式，实现物流现代化。l 主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工服务、配送服务、验收货物、车库、租车；（6）信息服务功能信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，建立21世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心是目标57、，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、Internet网络。l 委托高校或研究所，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，以预测和分析市场前景；l 有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务；l 创办市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的活动和企业形象宣传；l 提供设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的整体形象水平；l 负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划，广告主题、广告创意、设计方案，保证经营人的共同利益；l 借Internet网络发布各种信息。（7）商务办公服务功能区58、由于在经营过程中，相当一部分厂商必然需要一定的办公空间，同时也存在诸多的商务活动。由于增加人员相对会增加成本，商务功能服务区就是代理商务服务。现代化的商业市场需要一个能够提供一个完善商务服务的办公环境。l 商务洽谈室：供小企业按小时租用，这样可以避免由于办公面积较小或没有办公场地造成的商务洽谈的不便利性。伴随着商务洽谈室的租赁，同时提供各种商务服务。l 会议室/中心：供入驻的中小企业召开各种会议使用。l 俱乐部：中小企业家的乐园，一方面有固定的场所，另可以获得许多的优惠和服务。l 电子商印务中心：文字处理系统（打字、复印、传真、装帧等），但必须定价服务，以减少经营人的经营成本；各种咨询服务，弥59、补经营者的某些不足；l 秘书服务：是一大特点，处理经营者的公共事务，包括合同管理，电话、网络订购记录服务，谈判记录等；l 理财服务：是代理财务管理（记帐、凭证、报表），真正了解经营的财务状况，并给出经营财务上的指导和提示；l 结算服务：是在银行统一指导和管理下，保证资金的安全性和经营过程的可信性。商务办公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所，存在部分的灰色交易，与铺位形成互动。（8）管理功能管理是保证交易的正常化的基本保障。l 组织市场管理委员会；l 制定和修改市场的管理规定；l 解决市场纠纷和分歧；l 检查、监督产品的质量；l 决定非营业时间的进出货、防盗、防火；l 处理紧急情况的问60、题；l 组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动；l 成立具有行业特点的中介服务组织，专业商会，行业协会。（9）公共设施、环境服务区完善的公共设施，才能保障商业市场能够正常运行。公共环境包括市场内部和外部。外部公共环境是市场的外部形象的直接体现，在建筑外观设计上追求时代气息，配套环境协调一致的主题风格，当然还包括公共停车场、良好景观环境、舒适工作环境、方便的购物工具、快餐吧等；内部环境设计购物动线通畅、清晰，空间利用率高，环境卫生整洁，给人们提供舒适的工作和购物环境，还包括电话、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮配套等。（五）形象定位1、形象定位：XX商业航母 突出主题性、国际化61、现代化、创新化、复合型的商业新形象（1）宏观层面：l 项目是商品进入XX市场的门户文化和旅游使XX成为皖东南的胜地。项目则是商品进入XX市场的第一门户和巨大展台。l 项目是XX商业的制高点项目不仅是对外的门户，也是内部商品辐射整个中国的最高出发点。（2）中观层面：l 项目是XX区的新城标项目是XX重要的交通门户。项目的建筑体量和商业规模无可争议地成为新城标。l 项目是XX区商业经济的新引擎项目所在区域是目前XX地区的专业市场商业中心区。项目的出现，必将从产业带动和城区经济上给XX带来一次快速的启动和提升。（3）微观层面：l 大从建筑规模上，项目是XX乃至皖东南地区迄今为止最大的商业建筑群。所62、以说它是XX商业航空母舰一点也不为过。l 全从商品品类上，项目集多种商品之大成。涉及多种商品品类。l 旺XX有数百年的商业历史，商业文脉深远。项目地处交通门户之地，是当仁不让的商业旺地。万千商机，尽蕴其中。l 新项目是创新的主题型市场交易中心，是在传统商业基础上的一次质的飞跃。项目的新一方面体现在多产业复合和多种新型功能上，如信息系统和物流配送系统。另一方面体现在开发和经营的思路上，如国际贸易、现代商务和人性化设计等方面。l 优无微不至的全方位服务。即对经营者有非常大的意义，也对将来的消费者有意义。l 高这里的高是指高额的投资回报率。这一点对于投资型客户有着非常大的吸引力。四、项目的规划理念(63、一)现代生活的“市场群”主题规划理念亲 和关 怀尊 重爱 心温 馨感 性提 高商品力活 力资讯情报专业力演出力形象力支持力时代感觉健康自然人性服务生动演绎项目的特质表现生活价值生活计划生活提案生活文化构思方向现代都市的生活形态对客户的承诺新的购物享受突破传统满足现代消费市场基点 总的主题规划理念是现代生活。整个“市场群”的设计环绕为人们提供新的生活方式和内容，因此取消了工业用品的商业交易市场，全部是现代人们生活用品的市场交易中心。（二）“市场群”的整体功能设计1、市场群的整体功能框架根据地块地块的面积大小和位置等具体情况，我们在此将项目市场群的策划设计分成两个层面，即第一层面为市场交易功能设计64、和第二层面为辅助配套功能设计。需要特别说明的是，南京经典地产作为一家有着丰富商业地产开发经验的实力开发集团，我们为“XX”进行的市场群策划设计是理念设计和功能设计。项目展示交易功能配套服务功能旅游用品交易中心小商品交易中心家居用品交易中心日用品交易中心副食品交易中心食品交易中心农业产品贸易中心会展中心商务休闲会所餐饮服务中心配送仓储服务中心经济住宅其它配套功能2、市场群的生活主题概念展示交易地块生活主题小商品交易中心便捷生活旅游用品交易中心悠闲生活日用品交易中心健康生活家居用品交易中心舒适生活食品交易中心百味生活副食品交易中心快乐生活农业产品贸易中心科学生活（三）展示交易功能的地块1、XX文化65、办公用品交易中心(1)功能小商品的展示、交易、信息资讯交流、商业、零售等功能。(2)作用l 创建新型小商品市场，扩大产业含盖面。l 形成相关产业的商品交易立体网络。(3)构成 小商品构成图书类图书图片音像制品文化用品文具艺术品（绘画艺术用品乐器工艺品古董收藏）纸制品印刷用品包装用品礼仪用品礼品庆典用品纪念品教学器材教学设备照相器材照相制品学生专用文具办公用品办公设备耗材办公用具办公家私电脑电脑耗材 电脑软件眼镜(4)运作l 在中国文化用品最大的集散地广州、深圳、成都和国内生产商分布地区广东、东莞、深圳、浙江地区集中找寻和针对性招商推广。2、旅游用品交易中心(1) 功能旅游用品的展示、交易、新品66、发布、信息资讯交流、商业、零售等功能。(2) 作用l 积聚旅游用品产业，搭建商品交易平台。l 乘皖东南旅游的胜景和日益上升的客流，搭建挂钩地方旅游产业特色产品的链条。l 在现代人越来越注重休闲旅游的时候，吸引交易人群。(3) 构成旅游用品构成表地方特产宣纸、徽墨等文房四宝，竹编、核桃、蜜枣、茶叶、手工艺品等地方特产旅游、运动休闲用品保龄球、高尔夫球、滑板与旱冰、健身器材、模型、网球、游泳/水上运动、自行车、台球、渔具、登山/攀岩、航空/滑翔、户外运动、棋牌、台球、飞镖、卡丁车休闲服装服饰休闲服装、运动鞋、运动服装、箱包、服饰类旅游旅游设施、探险用品、旅游用品用具(4) 运作l 联系地方特产生产67、企业达成协作或业务关系。3、XX日用品交易中心（1）功能：日用品交易中心的实质是一个杂货交易市场，主要功能是交易和配送中心。（2）构成：日用品的构成可以设立化妆用品交易区域、洗涤用品交易区域、陶瓷和器皿用品交易区、高端塑料制品交易区和其他杂品区域。（3）引擎作用：l 经营的商品品类较宽，招商适应面较广；l 中高端化妆洗涤用品可以提升市场层次；l 吸引人气，带旺地气；l 带动相关行业和品类招商；l 容易与其他核心地块形成互补和过渡。（4）操作建议：日用品最好能够引入知名品牌的产品的分销中心，有效利用头羊的带动作用。利用这些公司的交易、配送、办公和新产品推介。在构成上以中高档为主，在考虑市场与资源68、的条件下均衡各档次比例。4、（副）食品交易中心（1）功能：食品交易中心的主要功能是交易。（2）构成:食品交易中心的食品区主要是分为糖酒食品、速食食品区、饮品区干货区、外地和XX地方的特色食品区。例如：地方特色食品区可展示水东蜜枣、广德 “大红袍”板栗、宁国山核桃，皆属地方士特名产，明代“XX木瓜”、“XX雪梨”扬名华夏。（3）引擎作用：l 开XX食品商业市场之先河，具有先导意义；l 吸引旅游人流，带旺地气，扩大市场知名度；l 经营的商品品类较宽，招商适应面较广；l 容易与其他核心地块形成互补和过渡；l 优化、规范、整合既有副食品市场（如九州市场、宣州市场等）；l 推动九州市场、宣州市场等优质土69、地资源的置换、升级；l 关联行业广泛，影响面大。（4）操作建议：l 招商时注意引进著名食品生产厂家和地方特色食品生产厂家及代理商，有效利用头羊的带动作用；l 在构成上以中高档为主，在考虑市场与资源的条件下均衡各档次比例；l 必要时与著名食品生产厂联手合作。或设地方食品专区。5、农业产品贸易中心（1）功能：农业产品贸易中心为本地块的主题交易市场之一，是以丰富科学生活为主题消费品为核心的农业产品的产品交易中心，主要入驻的有水产、瓜果、蔬菜、禽肉以及农机、化肥等的生产型企业、销售型企业或知名产品的代理商。（2）构成：水产品交易区（如南漪湖螃蟹、南湖银鱼等）、家禽交易区、生猪肉交易区、蔬菜交易区、瓜类70、水果交易区以及各种农机用品展示交易区。（3）引擎作用：l 农业产品贸易中心所经营产品在XX商业市场行业具有一定程度上的唯一性，能够更好的聚集购买群体，带动其他产品的销售。l 农业产品贸易中心丰富了XX的产品品类，符合地方主打产业的需求。l 农业产品贸易中心为XX本地的农户创业和致富打提供了广阔平台。l 农业产品贸易中心有助于XX当地的农特产品的品牌推广和进军全国市场。操作及启动策略：l 引导农业商品进驻贸易中心分别针对本地与外地农业产品生产和经销单位，引导它们进驻XX农业商品贸易中心。注意：交易中心在规划设计上应有所创新，构建一个有独特建筑艺术风格、有现代化的设施配置、便于厂家展示陈列产品、能71、够提供适量产品储存的大规模高档次专业市场。（四）辅助配套功能的地块1、会展中心商务会议往往与活跃的展销活动有着相伴相随的紧密关系，商务会议的主要类型有：l 行业交流及协调会议l 各种专题的行业研讨会l 产品信息发布会l 产品订货会l 新产品推广会l 新闻发布会l 其它商务会议随着区域间和国际间经济交往的增加，商务会议成为现代市场经济活动中的重要组成部分。2、商务休闲会所（1）功能：会所为配套服务区，为泛会所概念，以满足本地块经营主体和消费者需求为主，同时兼顾XX新城东区域对于休闲娱乐的需求，设置商务休闲、休闲运动和休闲娱乐功能。（2）构成：包括商务休闲设施（高档饭店、洽谈室、咖啡厅、KTV、酒72、吧等）、休闲运动设施（保龄球、沙弧球、桌球室、健身房、棋牌室、乒乓球、羽毛球等）和休闲娱乐设施（影视厅、歌舞厅、游戏厅等）。（3）操作及启动策略：休闲娱乐服务设施主要为在商贸客人提供娱乐消遣去处。只要地块引发了这个潜在的消费市场，投资经营者会迅速地抓住机会前来投资这类服务场所。3、餐饮服务中心（1）功能：餐饮是辅助配套功能。在餐饮服务的供给方面，要考虑两类目标市场的基本需求：一类是主要由商贸客人组成的消费市场；另一个是由公众和普通游客组成的消费市场。一般而言，前一类客人讲究档次和排场；后一类客人侧重实惠。因此，餐饮服务设施的规划安排原则应是，中高档次的海鲜馆、徽菜馆、粤菜馆与大众化的小饭馆、地73、方风味餐馆、大排挡相结合，形成能够照顾不同层次、不同目标消费群体需求的餐饮服务体系。（2）构成：中式快餐、西式快餐、中档饭店、咖啡厅、酒吧和融合商务娱乐的高档饭店。（3）操作及启动策略：采取出租和销售餐饮物业的方式来经营餐饮物业。4、配送仓储服务中心（1）功能：仓储、运输、配送功能和包装、装卸、保管、流通加工功能。（2）构成：单独设立仓库区主要是为厂家的大量存货考虑以及满足城东区域专业市场的仓储需求，项目可以提供仓位与冷库的租赁、托管、存货、包装、装卸、流通加工等服务。对于条件成熟的条件下，可以采用远程计算机管理，买主交款开票后可以很方便地到仓库提货。在货品的配送方面，采用第三方物流的方式解决74、。（3）引擎作用：完善的服务体系，可以提升市场档次和水平，是吸引大客户的必要条件，同时也利于对国内大客户招商工作的进行。5、经济住宅（1）功能：大规模的市场群势必会有大量的流动人口和经营户需要居住地，通过经济住宅的建造满足市场群客户的需求，并可安置项目开发所牵扯到的拆迁户安置，同时作为市场配套的住宅销售价格相应较低，也可缓解城区高价房所带来的廉住户、普通工薪阶层、乡镇居民等购不起房的压力，为地方城市化进程加速。（2）构成：l 由多栋多层住宅组成小区；l 社区的绿化即美化居住环境，同时也为市场带来固定客流人气；l 中小户型的布局满足大多数工薪阶层和乡镇用户的需求。（3）操作及启动策略：l 经济住75、宅主要面对市场业主群、周边乡镇居民、XX市区工薪阶层发售。6、其它(1) 目的为完善地块的商业机能，利用自体大（辐射之产业基地和商业范围）、中（周边）、小（物业内部）商圈资源，充实内部结构和空间，提高利用率。(2) 设置之功能配套超市、零售百货、银行、邮政、专业机构等.五、开发资源供给1、建筑材料的需要量、采购方式和供应计划建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强的项目外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可的材料价格执行。需甲供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。2、施工76、力量的组织计划本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。3、项目施工期间的动力、水等供应本项目施工期间的动力、水均在项目原租赁站的动力、水接入基础上进行相应改造而成。4、市政配套项目建成投入使用后水、电、燃气、通讯等均在就近市政道路上接入，其项目交通在两条市政道路上均留有出入口，方便业主出行。六、项目开发组织机构、管理费用的研究1、开发项目的管理体制、机构设置本开发项目将实行项目管理机制对其项目开发全过程实施全程管理，即由建设方组建成立一个“经典集团开发项目”项目开发部。下设工程技术处、财务处、外联处、销售处。2、管理人员的配77、备方案项目开发部设项目经理一名，负责对项目开发全过程实行领导管理，并对公司负责。工程技术处下设技术负责人一名，负责项目技术问题的协调解决，配置技术员一名，负责现场质量、工期监控并协调现场各方面工作。财务处设置财务负责人一名，负责项目一切财务工作，配置会计、出纳各一名，其职责按公司财务制度执行。外联处一人，负责项目报建以及水、电、气、弱电等方面的联系工作，并协助办理项目预售、银行按揭等工作。销售处设销售负责人一名，负责项目销售策划、项目定价以及销售所需外联工作，配置销售员十名，协助销售负责人开展工作。3、拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况工程技术处、财务处、外联处的培训计划均按有关部门每年78、要求的执行，公司不再另行安排。销售处人员培训由项目经理及销售负责人组织，其他处配合对本项目进行针对性学习和加强。 七、开发商简介 南京经典房地产开发集团是南京市优秀房地产开发企业，注册资本3000万元，集团旗下包含了南京经典房地产开发有限公司、明辉建筑安装有限公司、润昌置业有限公司、金润商务运营管理有限公司、金润物业管理有限公司。集团从1997年起至今已成功开发了：1、南京溧水金宝大市场（获得南京市金陵杯奖）；2、南京恒隆国际商贸大厦；3、中国溧水明觉刀具城；4、溧水新城经典花园（获得南京市最佳居住环境奖）；5、南京松鹤居别墅项目；6、XX建材装饰大市场（获得XX市十大楼盘称号）等230多万平79、方米，涵盖了综合商业、专业市场、公寓、别墅等类型地产项目。如今，南京经典集团立足于南京，并以稳健的步伐吹响了全面进军安徽地产市场的号角。集团首先选择了“中国文房四宝之乡”XX作为集团安徽的区域基地，希望能够为XX的现代化建设和城市化进程、为XX的经济发展、人民就业等方面，作出现代企业公民的贡献，同时更希望得到XX地方政府和各级主管部门的大力支持，以帮助我们集团更快、更好的服务于XX现代化建设和城市化进程！八、开发建设计划:1、前期开发计划及资金计划（括号内为资金计划情况）项目可研分析2009年10月规划设计条件2009年11月方案、总图设计2009年12月总图报批2010年1月方案报批201080、年2月施工图设计（350万元）2010年3月（ 5万元）地勘（17万元）地勘审查施工图审查（1.7万元）施工图报批2010年3月建设工程许可证工程质量监督（约100万元）2010年6月施工招投标施工许可证2010年6月监理、测绘、白蚁（136万元）开工2010.62、工程建设计划及资金计划（括号内为资金计划情况）基础工程（8100万元）2010年8月开工2010.6主体工程（封顶26000万元）2011年8月预售（10.9）装饰工程2011年10月6000万元初验11.8室外工程2011年9月（2000万元）交付2011年6月（3000万元）竣工验收2012.5销售期、项目后期维护及维修工作在81、本计划中，仅表示某项工作开展的大致时间，该时间在后期项目建设计划策划中将进一步明确细化或根据项目实际工作进展情况进行相应调整。3、建设场地的布置以后期项目施工组织设计为主。4、施工队伍选择由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工，并优先考虑地方公司。九、地块资金来源及经济分析1、地块投资来源、筹措方式的确定：根据实际情况，本地块采用一次性开发，开发资金通过两种方式获得：、 自筹资金：约18500万元，由本地块投资商先筹取4500万元用于本地块土地款支付，并准备2000万元用于地块报建和营销准备，地块开始动工建设时，由本地块投资商筹取120082、0万元用于本地块开发建设。、本地块销售资金：在本地块预售开始后（具体时间以市房管局核准的预售许可证批准时间为准），部分销售款再回投入本地块开发之中，以期通过销售资金的回笼进行地块的滚动开发，起到资金利用的最大效率化。2、开发成本估算及利润估算表详见附表：地块成本收益估算表(以下数据均为约算)工程概况工程名称皖东五星国际商贸城实际出让面积200000容积率建设地点XX建筑占地面积86000绿化率结构层次1层6层、局部标志性建筑道路硬地(m2)26393.6绿化面积(m2)基础形式独立柱基础商铺户数(m2)3000车位个数(只)总出让面积()200000总建筑面积()300000可售面积(m2)地83、下室面积()2000商业面积()市场办公仓储物业、会所等用房()2000170000300020000 编号地块成 本 名 称单位（建筑面积(m2)或造价、户数）单价(元/单位)总价(元)备注一土地费用土地转让款土地拆迁补偿费（青苗、电杆等）中介费用土地税小计二前 期 工 程 费勘探设计费用勘探费用沉降观测费方案设计费单层商铺施工图设计费二层商铺施工图设计费三层商铺施工图设计费四层商铺施工图设计费五层商铺施工图设计费六层商铺施工图设计费局部标志性建筑地下车库施工图设计费沿街商铺施工图设计费住宅施工图设计费仓储用房施工图设计费施工图审核费景观设计费小计三通一平费用临时用水电(施工用水电)临时围墙84、场地平整填土（估）小计各种 规 费市政基础设施费人防建设费消防审查费教育地方附加费发展新墙体材料专用费白蚁防治费散装水泥袋押金建筑垃圾处置费气象防雷费印花税小计前期工程费合计三基础设施费电力增容费电力工程设施费（估）小计含施工电视 电信区内管线建设费区外管线建设费(估)小计含施工弱电智能化弱电智能化小计含施工给水水增容费（210元/户）无负压供水设备区外管线分摊费区内管线费小计含施工消防室内室外小计区内道路环境区内道路排水设计费雨水、污水环境绿化室外照明正式大门围墙保安系统小计其它费用基础设施费合计四建安工程 费商铺与住宅桩基、围护桩基检测单层商铺二层商铺三层商铺四层商铺五层商铺六层商铺局部标85、志性建筑地下汽车库多层住宅景观广场市场仓储式物流用房建安工程费小计质检、招标（建安（1.5+2.4）监理：6.5元/m2建安工程费合计五不可预见费（基础+建安+前期）2%六管理费用公司管理费用:建筑面积35元/m2七销售费用佣金（销售收入*3.5%）含广告售楼中心、土建、装修估交易费4%物业维修基金其他费用小计八成本合计（一+二+三+四+五+六+七）九可售面积综合成本单价十销售收入单层商铺二层商铺三层商铺四层商铺五层商铺六层商铺局部标志性建筑住宅销售收入合计十一营业税（销售额5.05%）十二税后利润（“十”“八”“十一”）十三净利润“十二”*（1-33%）十四投资回报率（“十三”/“九”）小结86、：通过以上投资效益分析，为使得地块能够获得地方认同，并为地方带来强有力的辐射影响力，那么在规划初期就要花大量精力进行考察调研，了解地方区域特色和消费者的喜好程度，使得地块在建成后首先在审美观点上获得广大区域的消费者、经营户、投资客所认同；其次在建材投入方面，通过选用高标准、高强度、高规格的材料打造地方标志性市场群，在各方面能够经受考验，向地区、向消费者、向购买业主提交一个高质高量的建筑；再者，通过全国范围内的招商与销售，为地方带来更多的投资、经营客群。十、总论本可行性分析总报告是XX东路地块市场调查研究分析策划任务阶段性的工作成果，着重解决的是XX东路地块开发的可行性，提出建立一个“主题型市场87、交易集群”的时代背景、行业态势、商圈状况、地块基础、功能定位、经营理念等，并在此基础上策划了7大主题的商品交易市场和6大功能的辅助功能地块，形成一个“XX”的市场群，利用着7大引擎带动XX地块的成功腾飞，通过6大配套保证XX永续经营。对于项目地块整体战略思路策划的高度重视，体现了开发公司决策层在进行重大决策关头的慎重态度。在今天的中国，政府、企业都在试图把传统的商业市场升级换代，试图建设一个全新的现代化的商业市场群。但是，把商业市场与商务、信息、技术创新、旅游等方面作为一个有机的整体进行全面的规划，并由此加速商业产业现代化进程，并最后形成现代化的商业主题产业城区，开发公司将是开先河者。项目的成88、功，绝对不是XX地区又多了一个好的商业市场，它的贡献应该是XX商业产业的一次革命。她将会从如下十方面体现出非凡的价值和贡献：1、项目总投资约5亿人民币，预计向政府上缴约8000万元税收；2、先进的集聚式商业市场集群模式，将带来领先的营销理念，促进市场交易，活跃地方经济，吸引外来客商；3、项目正式启动运营后，结合经营产业链共计可提供约50000多个就业岗位，大大支持XX城乡人民创业及就业工程；4、庞大的经济体，带动XX农业、制造业、运输业、金融业、服务业等多行业发展；5、项目投入运营后，可实现年利税上缴政府约1亿人民币；6、项目涉及行业的广泛性以及大规模、高规格，将进一步提升XX在“皖东南都市经89、济圈”中的经济影响力和辐射力；7、XX首家集聚式商业市场集群，满足XX百姓与消费者多样、便捷、优质、实惠的家居购物需求；8、项目所打造的多功能物流中心有助于改善XX散、乱、脏、差的物流环境，将外地和本地货运车辆进行集中装卸和管理，从而提升城市的交通环境和管理能力，规范城市物流货运市场；9、项目有助于政府对现有九州市场、宣州市场、不规范的农贸市场等影响城市形象和不利于推进城市科学建设的脏、乱、差的市场进行科学并迁、外移，从而推动政府对城区稀缺优质土地资源进行科学置换和升级；10、项目有助于推进XX城市的科学建设，有助于进一步提升XX旅游城市的形象，有助于XX申报国家级示范城市等荣誉称号，有助于进90、一步改善XX的投资环境，从而吸引更多优质的外来投资。十一、结束语本集团在结合XX城市发展规划纲要要求，组织骨干力量对XX现有房地产发展状况、各类专业和非专业市场进行了深入的市场调研和分析，并组织专家多本地块进行了大量的数据比对和科学论证，我们认为：本地块的规划发展将立足点放在城市未来发展5-10年这样一个基础上，考虑到地块周边目前的空旷、破旧、XX现有的专业市场、XX城市未来的市场商业中心和XX消费者的实际需求，我们将投入巨资整合优势资源将本地块项目将打造成为：集小商品、农（副）产品、旅游特色产品、（副）食品、家居用品、日用品等产品专业市场为一体的融合购物、办公、宾馆、餐饮、休闲、娱乐、居住功能的城市复合型主题性商业交易中心集群