1、一线城市占地3.3万平地块建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月163可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 简介7一、 任务介绍7二、 重要结论及建议7第二章 XX区宏观分析11一、 地理概况11二、 人口概况12三、 经济概况13四、 基础设施条2、件18五、 区域规划23轨道18号线（远期规划）24六、 区域发展前景25第三章 XX区土地市场研究（2008年1月2010年9月）29第四章 XX办公楼市场研究31一、 研究范围31四、 XX甲级办公楼市场供应情况分析42第五章 区域市场研究50一、 区域市场的划定50二、 目前办公楼市场供应情况51第六章 XX区办公楼市场竞争分析62一、 XX区办公楼市场现状62二、 主要竞争区域及项目63第七章 需求分析83一、 XX区办公楼市场现实需求研究83二、 XX区办公楼市场潜在需求研究88三、 XX区办公楼市场潜在需求分析98第八章 地块分析991. 地块位置996. 项目周边轨道及公交站点13、047. 项目道路交通可及性分析1068. 项目SWOT分析107第九章 定位分析109一、 办公楼发展机遇分析109如何降低劣势规避威胁113二、 办公楼定位分析114方案三：全租模式（只保留赠与区政府使用面积，其余物业全部出租）150第十章 财务分析163一、 成本预测投资估算表(直接开发成本)163二、 经济收益分析165三、 项目资金预测170方案一资金筹措计划171第十一章 综合评价172一、 社会效益评价172二、 环境效益评价172三、 经济效益评价172第十二章 投标价建议及分析173第十三章 电力集团与矿权交易公司合作模式建议176第一章 简介一、 任务介绍l XX地产受电力4、集团的委托，为位于XX区平凉路149街坊地块提供投资咨询服务。l 此次投资咨询服务的目的是在研究区域商业办公等发展情况的基础上，为此地块提供适当的地价方案、适宜的项目规划以及电力集团参与项目的合作模式等。二、 重要结论及建议1. 报告说明本报告中投资估算的地价按照82341.84万元计算，依据定额标准和行业普遍惯例。租价预测采用市场比较法，售价预测采用市场比较法和收益还原法。本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。2. 方案比较l 主要经济技术指标占地面积32675建筑总面积98026土地规5、划用途商业、办公容积率3.0建筑密度35%绿化率30%建筑限高100米l 方案说明方案一：（自有资金50000万元，保留20000平方米甲级办公物业，其余物业全部销售）经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)：2013年办公楼预期销售均价 30685元/平方米2013年商铺预期销售均价46970元/平方米(使用面积)方案二：租售模式(自有资金0000万元，保留区政府使用面积，商铺和部分办公物业出售，其余办公楼租赁)经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算：2014年办公楼预租赁均价2.59元/平方米/天3. 方案比较投资估算表(直接开发成本)编号工6、程或费用名称单位价值（元）计算指标（平米）总值（万元）备注1土地出让金及动迁安置费84009802682341.842前期费539980265283.602-1规划设计、勘察费692-2工程监理费及审价费462-3三通一平费202-4大市政配套3282-4前期筹建开办费462-5其他303基础设施费5084979.723-1供水433-2供电223含架空线入地开关站费用3-3通讯133-4环保设施153-5环卫设施123-6景观绿化工程费142包含公共绿地建设费3-7室外总体等503-8其他104建筑安装费55009802653914.3（含地下两层、电梯安装、水卫、电气、通风、弱电、暖通、商7、场部分及写字楼部分装饰等）5不可预计费448980264391.56直接开发成本3合计建设投资 （25项相加）69959802668569.19l 土地费，合计82341.84万元，折合每亩1680万元；l 前期费包括规划设计、勘查费、工程监理费及审价费、三通一平费、大配套、前期筹备费、其他费用等按539元/平方米计算；l 基础设施费包括水电、通讯、环保设施、环卫设施、景观绿化工程费、室外总体等按508元/平方米计算；l 建筑安装费按5500元/平方米计算；l 不可预计费按448元/平方米计算；序号指标名称单位数量方案一方案二1成本万元1987522001152自有资金万元50000500008、3营销费用万元1310490564相关税费万元22078274895借款及财务成本万元77021770216营业收入万元3041832789217税前利润万元97295589508税前投资利润率%48.9529.469全部投资内部收益率（IRR）%261110税前自有资金回报率%194.59117.9通过二个方案的各项经济指标上看，在以82000万地价计算基础上，两个方案的各项技术数据（见上图）表明，方案一完全可行，具有可操作性，抗风险能力强；而方案二由于IRR较低，且虽有可操作性但风险度过大，不予考虑。第二章 XX区宏观分析一、 地理概况XX区位于XX市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，9、与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤，区域面积60.61平方公里。黄浦江支流的杨树浦港纵贯区境南北，XX即以此演变而得名。黄浦江岸线（包括复兴岛）15.5公里，有XX大桥和大连路、翔殷路、军工路（在建）3条越江隧道以及6条过江轮渡线与浦东新区连接。全区辖定海路、大桥、平凉路、江浦路、四平路、控江路、延吉新村、长白新村、五角场、殷行、新江湾城共11个街道办事处及五角场镇人民政府，下设居民委员会305个。现有常住人口119.48万。二、 人口概况截止2009年底，全区现有户籍人口108.63万人，常住人口120.62万人，其中外来常住人口14.33万人。XX自然人口增长率自1993年开始10、已经连续16年保持负增长，人口出生率为5.41，死亡率7.77，户籍人口自然增长率为-2.36。 XX区人口年龄结构与全市人口年龄结构相似，18-34岁以及35-59岁的青壮年劳动人口约占的比重为27%和45%，儿童和老人人口比重约为9%和19%。整体而言，XX区人口主要以本地人口为主，外来人口所占比例比较小，人口波动幅度不大。人口结构以青壮年为主，约占7成左右，劳动力人口丰富。三、 经济概况1XX区经济发展概况XX区以经济建设为中心，积极推进经济结构的调整，改造传统产业，培育新兴产业，加快多种所有制经济的发展，逐步形成了以高新技术产业、都市型工业、商业服务业和房地产业为主导的产业格局。招商引11、资取得显著成绩，经济运行质量不断提高，综合经济实力进一步显著增强。工业曾是XX区的支柱产业，早先工厂集中于黄浦江畔的杨树浦路一带，随着租界面积的增大、道路的建设与市政设施的完善，工厂逐步向北向东扩展，最终使XX成为XX最大的工业区。如今这些工业厂房正逐步退出XX历史舞台。XX区商贸业发展相当迅猛，现已形成五角场市级副中心、控江路区级商业中心、各大中高档居住区附有的商业街所构筑的XX商业区域。同时有力推动大连路总部研发集聚区的建设，大力吸引外资企业地区总部、投资公司、研发中心等落户XX，发挥大连路现代服务区总部研发集聚区的溢出效应以完全释放XX的经济活力。随着2010年1月10日XX区获得“国家12、创新型试点城区”的殊荣，这也正式标志了XX区已完成了从“工业XX”向“知识XX”的为时6年的华丽转型，固定资产投资规模已连续三年雄居中心城区之首。在2009年上半年的金融形势严峻时期，XX的知识产业却保持30%的增幅，区级财政收入增幅首次在XX全市中心城区中名列第一。2XX区GDP指标（2006年2009年）年份2006年2007年2008年2009年GDP（亿元）482.3579.7680.29774.18产业第一产业4.75.15.625.64第二产业277.4329.5379.46430.86第三产业200.2245.1295.21337.68GDP同比增长率（100%）10%13.8%13、12.7%9%产业第一产业51.5%0.4%2%-1.7%第二产业8.7%13.9%12.4%6.1%第三产业11.3%14.1%13.3%13.1%第三产业比重41.5%42.3%43.4%43.6%由上表所述：l XX区GDP从2006年的482.3亿元增长到2009年的774.18亿元，年平均增长率约为12%，呈现高速可持续发展态势；l 经济结构进一步优化，第二产业稳步增长。2009年，XX区烟草业同比增长16.8%，建筑业同比增长13.8%，对第二产业贡献巨大；而金属制品、电气机械、纺织服装、电力燃气等产业均同比负增长；l 第三产业发展迅猛。从2006年到2009年，该区第三产业年平均14、复合增长率为13.5%，超过第二产业的增长速度，成为拉动经济增长的主要动力。2009年，区域商业市场全年完成社会消费品零售总额212.21亿元，同比增长14.4%，特别是五角场商圈销售额和影响力持续提升；房地产市场总体回暖，同比增长24.9%，房地产市场也带动了相关服务产业的高速发展。3XX区投资环境概况随着目前“知识XX”的大力建设以及XX十大市级商业中心、四大城市副中心之一的“五角场商圈”的完善；区级商业中心控江路的扩建；江浦路渔人码头、大连路现代服务区以及一系列项目的建设，XX区整体投资环境大幅度改善，区域影响力不断提升。固定资产投资逐年增长，利用外资直接投资额逐年增大，跨国公司入驻企业15、逐年增多。l 固定资产投资从2006年到2009年，XX区固定资产投资额持续增长，特别是2006年开始增长较快。2009年，全区全年固定资产投资额达到149.95亿元。 从2006年到2009年，XX区固定资产投资中用于房地产业的投资额基本呈上升趋势，均值为82亿元，至2008年，全年房地产投资额已达到99.9亿元。XX区房地产投资额占固定资产投资总额的比重处于波动状态，在2006年至2008年间逐年上升，2008年比重达到了80%。虽然2009年此比重下降到56%，但总体而言，该比例高于XX市平均水平。行政设施1.6亿元社会事业4.8亿元旧区改造35.4亿元市政基础设施24.4亿元功能性房产16、42.1亿元住宅房产41.7亿元图：2009年XX区固定资产投资结构图2009年，XX区固定资产投资结构发生一些变化，房地产开发投资额略为减少，而市政基础建设以及旧区改造投资力度加大。在房地产开发投资项目中，功能性房产投资占到了一半，这部分投资重点放在了写字楼、商业地产、服务型园区投资等方面。 固定资产投资中旧区改造投资额达到35.4亿元，主要改造区域为东外滩沿线废弃工厂以及棚户建筑，特别是规划中的12号线沿线站点铺设区域的道路改造、旧区拆迁等相关投资。l 外资直接投资年份2006年2007年2008年2009年投资项目数量47个72个77个79个投资合同金额2.9亿4.4亿7.3亿6.26亿17、同比增长率15.2%52.8%63.5%-13.7%说明 2006年开始，外商投资有所增加，新批外资项目也达到了70个以上，投资金额大，增长速度快，吸引不少跨国公司入驻。四、 基础设施条件 1交通条件区域内交通道路完善，近200条道路呈典型的网格状布局，总长度230余公里。公交线路密集，可通往市中心各繁华地段。内环高架路、中环路、逸仙高架路把XX与市区各处紧密联系在一起，翔殷路隧道、XX大桥、军工路隧道（建设中）、大连路隧道大大缩短了浦西与浦东之间的空间距离，出行和处理公务更便捷。区域内目前通车的轨道交通有4、8、10号线，另12号线正在建设中，预计2011年通车。而远期规划的轨道17号、1818、号线也均在区内设有站点。2教育医疗教育资源医疗资源名牌大学复旦大学XX内环新华医院XX财经大学江浦地段医院同济大学鞍山地段医院第二军医大学XX理工大学五角场长海医院市级重点高中复旦大学附属中学东方肝胆医院控江中学XX高级中学东外滩XX区中心医院同济大学第一附属中学区级重点高中XX理工大学附属中学黄兴路延吉地段医院市东中学长白医院XX复旦实验中学安图医院XX财经大学附属中学中原中学中原板块市东医院 XX知识创新区在空间上覆盖区域全境，以“三区联动”为发展的指导方针进行合作、互动。“大学的城市、城市的大学”根据区域内高校的分布状况，高校校区规划为西区、东区和北区三个区域，西区规划以复旦大学、同济大19、学、财经大学等为核心；东区规划以XX理工大学、XX水产大学为核心；北区规划以中国人民解放军第二军医大学、XX体育学院为核心。另外复旦附中，交大附中，控江中学，XX高级中学，市东中学，同济大学第一附属中学，XX理工大学附中等XX名牌高中也云集XX。因而XX被称为XX的学术区。 XX区作为XX中心城区中地域最大、人口最多的大区，区域内现有三级医疗机构5所，区属二级综合性医院5所，二级专科医院4所，社区卫生服务中心12所（卫生站点58个），民营医疗机构67所。近6年来通过政府实施工程，实现了每个街道（镇）有一个社区卫生服务中心，每12万人口设立一个卫生服务站（点）的目标，完全达到了XX市委、市政府要20、求的“1560”医疗卫生服务圈，即居民步行15分钟就能抵达一家医疗卫生机构，60分钟内就能达到一家三级卫生医院。3文化历史l 百年工业文明XX区是中国近代工业的发源地。早在1882年官督商办的XX机器造纸局就建成投产，次年英商又在杨树浦路建立XX最大的自来水厂，1890年国内最早的机器绵纺织厂XX机器织布局建成投产，建于1913年的杨树浦发电厂经过改建成为国内当时最大的火力发电厂，华铝钢精厂为全国最早的一家铝制品厂，中国肥皂公司和英美烟厂的产品在中国市场销量一度占7080%。至1937年，区境内外商已有57家工厂，民族工业已发展到301家，其中轻纺工业已具相当规模，纺绽数占全市45.4%。XX21、的老企业代表了中国近代工业早期的最高水平，为XX乃至全国的发展作出了重大贡献。l 百年大学文明XX区域内现有17所全日制高等院校，复旦大学、同济、XX理工等大学建校均已百年。部属高校有复旦、同济、财经等3所，其他高校有XX理工、XX水产等12所，部队所属高校有第二军医大学等两所。这些高校占地面积700多万平方米；有教职工2万多人，正、副教授6500多人，两院院士40余人；共设专业350多个，在校生18万多人，其中研究生2万多人。五、 区域规划1整体规划布局根据XX知识创新区发展规划纲要，XX将形成“两片、一线、一带”的空间布局，“两片”是指东、西两片高校集聚区；“一线”是指创业走廊；“一带”即22、黄浦江滨江发展带。XX区滨江岸线成为2010年世博会同期建设配套项目，结合XX城市发展战略，沿黄浦江段将建设成为以亲水游览、工业博览、科技商务、知识社区为主要内容的现代服务功能带。 根据黄浦江两岸开发要求，黄浦江滨江地区规划分为核心区和协调区。核心区规划占地面积10平方公里。协调区规划占地面积2.2平方公里。配合利用五角场城市副中心的独特优势，黄浦江滨江地区将成为未来XX商圈向北延伸发展的重要区域。文化中心杨树浦水厂滨江发展规划2轨道交通规划XX区内已通车运行的轨道交通有4、8、10号三条线路，12号正在建设中，未来规划有17、18号两条线。轨道17号线（远期规划）区内站点：白城路站、嫩江路站23、【可换乘8号线】、民庆路站、三门路站【可换乘10号线】、政立路站 轨道18号线（远期规划）区内站点：武川路站、复旦大学站、国权路站【可换乘10号线】、抚顺路站、江浦路站【可换乘8号线】、江浦公园站【可换乘12号线】、平凉路站、丹东路站XX区六、 区域发展前景1五角场区域五角场地处XXXX区北部，一般是指由国定路、政立路、国和路围成的约3平方公里多的环形地区，以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型的主干道在这里交会而得名。 五条马路中，邯郸路是通向市中心的主干道，贯穿复旦大学，四平路直通外滩，紧邻同济大学，黄兴路上有大量住宅小区，接XX大桥直达浦东，翔殷路和淞沪路则是中原社区和在建的24、新江湾城通向市中心的主干道。这里既是XX区的核心地带，也是整个XX的重要文化教育中心。 发展前景：完善五角场城市商业副中心的规划建设，使其成为名副其实的北XX旗舰商业中心。进一步发展环同济知识经济圈的产业规模、形态，目前已经拥有XX国际设计一场、同济联合广场、交大昂立创意设计园等产业基地，今后将合力打造联合国“创意城市设计之都”的新地标。2大连路现代服务区域大连路现代服务区又称“大连路总部研发集聚区”。其总体范围为：西起大连路，东至打虎山路通北路，北依控江路，南抵杨树浦路，占地面积约1.4平方公里。 该区域主要分为三块：中间地块会展商贸中心区：以荆州路和长阳路为轴线，建设会展中心的展馆设施和相25、应商务办公楼（包括星级酒店），现已建成：西门子总部、德国大陆集团亚洲总部和中国研发中心、北美广场以及荣广商务中心。南部地块商务聚集区：以集中进口食品、汽车等与新兴消费品相关的贸易商、采购商、代理商，集中长三角地区民营企业、外省市机构XX办事处、东盟地区交流合作基地等为特色，辐射虹口和浦东新区，这里建成后将是XX区现代商务集聚的最精华地区。北部地块商业购物区：以宝地广场为核心，用地面积万平方米，是商务商住混合区，以品牌零售、高档餐饮、文化休闲等业态为主。它集商业、办公、酒店、会展等功能为一体，是大连路总部研发集聚区的重要组成部分。发展前景：与陆家嘴核心CBD，外滩中央CBD和北外滩CBD相辅相成26、，实现功能互动。3东外滩滨江特色区域东外滩板块是指西起大连路，东至复兴岛，北抵平凉路，南达黄浦江的区域，即XX大桥两侧、滨江绿化带和复兴岛地区。这里原本是工业区，云集着很多的厂房和棚户建筑，不过随着板块成为新一轮的开发重点区域之一，动迁速度也在逐渐加快，这一传统居住区的巨变已是指日可待。而本项目所在的平凉路位置正好处于东外滩板块北侧边缘地带，可接受该板块未来利好条件的辐射影响。杨树浦路江浦路沿江地段将建成“渔人码头”，糅合中西文化建成具有水上风情的休闲、餐饮、购物、观光场所、成为滨江岸线的标志性建筑。与虹口北外滩连接的秦皇岛路地区将构建国际采购服务功能区。发展前景：建设以高档居住休闲区为主，融27、旅游、办公、科教为一体的亲水型、生态型高尚住宅和现代办公场所，成为具有传统文化内涵、丰富景观效果的滨江特色区域。第三章 XX区土地市场研究（2008年1月2010年9月）序号地块名称地址用途建筑面积容积率总价（万元）成交日期开发商1XX区新江湾城F区挂牌东至闸殷路、南至三门路、西至凇沪路、北至殷高路综合商业、办公909,435.13.406751702008-1-31TS CHINA FUND (BARBADOS)II SRL2黄兴路1700号东至关山路，南至国权路，西至黄兴路，北至国顺路；商业40年，办公50年115,289.33.50922322008-11-7XX东方蓝海置业有限公司3128、00街坊东至眉州路，南至平凉路，西至杨树浦港，北至河间路；普通商品房14,475.62.00112922009-9-30XX波司登房地产开发有限公司431街坊东至通北路，南至昆明路，西至辽阳路，北至唐山路；经营性办公用地33,985.53.00205922009-9-30文通钾盐集团有限公司5新江湾城C6地块东至江湾城路，南至殷行路，西至政和路，北至国秀路；普通商品房114,517.01.003720002009-12-23中国中建地产有限公司6新江湾城F区加油站东至规划绿化带，西至江湾城路，北至殷高路；商业用地602.30.3013252010-2-4中国石油化工股份有限公司XX石油分公司,29、XX城投置地有限公司7XX区五角场街道311 街坊等东至淞沪路，北至政立路；商业用地404,419.23.201263812010-3-5泰隆发展有限公司,XXXX知识创新区投资发展有限公司8新江湾城C4地块东至江湾城路，南至国秀路，西至政和路，北至国浩路；普通商品房108,091.91.001108332010-5-7XX城投置地（集团）有限公司2008年至今，XX区一共有8块地块出让，较XX整个地区来看，地块出让数量比较少。其中商业用地2幅、综合用地2幅、住宅用地3幅、其他用地1幅。地块主要集中在五角场，而从目前商业地块成交情况来看，成交的地块楼板价较低。第四章 XX办公楼市场研究一、 研30、究范围l 研究范围针对XX有影响力的办公楼项目；l 研究区域包括：人民广场区域、陆家嘴区域、淮海路区域、徐家汇区域、南京西路静安寺区域、虹桥区域、五角场区域及北外滩区域；l 其中重点区域为：五角场区域和北外滩区域；l 市场参数：供应量、租金、空置率、吸纳量。二、 甲级写字楼标准NO.考察内容说明位置1所处位置处于中央商务区或繁华商业区内2交通情况临近城市主干道路口及交通枢纽，可选择多种交通方式并充分满足“通达性”要求。3周边环境邻近写字楼、酒店、公寓、购物中心及娱乐设施等物业；无污染，内部注重环境和绿化。4环境绿化优秀的软质景观及硬质景观设计，充分满足功能、景观、生态方面的需要。结构空间布局531、楼层分布各楼层及纵向功能布局合理、有层次。6结构形式采用大开间的空间结构形式，可以自有分隔；标准层建筑面积不小于1500平方米。7层高写字间净高不小于2.7米。装修标准8外墙装修采用优质玻璃幕墙、高档石材等高档材料。9公共区域大堂、电梯厅、洗手间等装修相当于五星以上级酒店标准。配套设施10空调系统可提供24小时可调节式中央空调，采用先进的新风提供系统。11给水系统24小时热水供应12供电系统双路供电，有自备发电机13通信系统数字光纤通信系统接入；提供综合布线系统；卫星通信；可铺设架高地台；中央数据系统。14停车系统有地上、地下停车场和充足车位保证。15电梯设施稳定、充足且高速的升降机系统。1632、安全设施先进的视频保安监视系统17楼宇管理系统采用楼宇中央自控的管理系统识别性18可识别性作为所处区域的标志性建筑，可识别性佳。管理19物业管理聘请知名物业管理公司进行专业的物业管理，保持业权统一。运营状况20租金水平租金相对稳定。21租户状况租户相对比较稳定。22运营时间可24小时运营，节假日限制进入。23保安24小时保安，智能系统。三、 XX目前主要商务区分布陆家嘴五角场北外滩徐家汇南京西路人民广场虹桥淮海路本项目目前商务区主要在城市及区域中心形成，现有的商务区发展比较成熟，周边都有大型的综合商业配套设施。人民广场附近的几大核心商务区域，定位差别不太明显，未来有逐渐融合的趋势；陆家嘴CBD33、写字楼租赁市场非常旺盛，入驻率在90%以上，而且该地区可供应的甲级办公楼体量十分有限，所以租金还将保持增长态势；虹桥CBD作为大虹桥板块的核心商务区域，依托虹桥机场枢纽中心的区位优势，目前发展势头迅猛；五角场及北外滩作为本项目临近的主要商务集中区域，近年发展也比较快，随着五角场商圈的进一步融合以及北外滩与浦东的联系更加紧密，这一区域的办公楼还会有利好的发展趋势。1徐家汇区域徐家汇区域甲级1XX实业大厦2美罗大厦3港汇中心二座入住率89%租金7.5元/平米/天乙级1新旺大厦2银海大楼入住率85%租金4.2元/平米/天主要特征以港汇和美罗城为代表，以徐家汇商圈为基础形成，集聚的主要是IT企业和电脑34、公司。地铁1号线徐家汇站中心区域。写字楼品质高，商圈成熟。租户特征IT公司和电脑公司为主，金融企业在此汇集，租金稳定，出租率比较高，很少有空置的办公楼。2淮海路区域淮海路区域甲级1淮海国际广场2瑞金大厦3大XX时代广场入住率90%租金8.7元/平米/天乙级1锦江迪生商厦2三金大厦入住率88%租金4.5元/平米/天主要特征XX的标志性地段之一，租金长期保持在一种比较稳定的水平，受外界影响程度小，已建成的写字楼供应量有限，而潜在需求存在。商圈成熟，出租情况良好。不过附近停车位比较紧张。租户特征IBM等电子公司和信息外贸公司为主，另入驻了不少500强公司XX分公司或办事处。3南京西路静安寺区域南京西35、路区域甲级1SOHO东海广场2嘉里中心3中信泰富广场4帝豪大厦入住率89%租金9.1元/平米/天乙级1贵都商务楼2东艺大厦入住率81%租金4.2元/平米/天主要特征区位优势明显，交通、商业配套设施完善，且办公氛围比较浓郁，办公条件比较成熟，受到众多国内外企业的青睐，纷纷入住，从而拉升了该区写字楼的租金水平。租户特征500强公司分公司办事处，国内外知名企业，广告媒体公司。4人民广场区域人民广场区域甲级1来福士广场2都市总部大楼3明天广场入住率91%租金7.4元/平米/天乙级1光通大厦2申鑫大厦入住率90%租金4.9元/平米/天主要特征地理位置优势明显，区域内交通便利，商业配套设施完善，周边酒店众36、多，文化活动设施比较多，目前还未形成比较明显的产业集聚特征，呈现出综合性的特点。租户特征高科技企业、物流商贸、大型商场、一些知名企业总部。5陆家嘴区域陆家嘴区域甲级1陆家嘴信息中心2招商局大厦3万向大厦4太平金融大厦5汇丰大厦入住率90%租金9.8元/平米/天乙级1银都大厦主要特征陆家嘴CBD是中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区，现已发展成国内最为成熟的CBD之一。中央商务区集中了大量的贸易、金融、信息及中介服务公司，建筑密度高，商务活动频繁。租户特征500强企业总部、国内外知名企业、金融、证券、贸易、信息公司、中介服务公司、各大银行总部等。6虹桥CBD区域虹桥CBD区域甲级1古北国际财37、富中心2远东国际广场3XX万都中心大厦4东方维京大厦入住率91%租金6.3元/平米/天乙级1虹桥荣广大厦主要特征XX最早兴起的商务圈，随着虹桥枢纽中心的概念确定，虹桥CBD迎来新的一轮发展，多个高档项目开工建设，推高了虹桥写字楼的租金价格。国际化程度比较高，领事馆、外交官邸比较多，外籍居民众多。租户特征各国领事馆比较多、内外资企业机构、银行证券公司、贸易等。7五角场区域五角场区域甲级1万达广场大厦2沪东金融大厦3蓝天大厦4创智天地入住率88%租金3.2元/平米/天乙级1无锡大厦2怡富商务广场主要特征城市副中心、XX十大商圈之一。办公楼以及商业多集中在五角场环岛周围，核心区域商业集中，配套完善，38、创智天地等创新产业园区聚集于此，教育资源丰富，创意办公比较有特色。租户特征创业者、中小企业、区域性客户、小型IT公司、贸易公司等。8北外滩区域北外滩区域甲级1瑞丰国际大厦2宝矿国际大厦3国际港务大厦4远洋大厦入住率92%租金5元/平米/天乙级1锦发商务楼2轻工国际大厦主要特征北外滩区域具有良好的规划、定位“商务航运文化”三柱支撑的模式，融合知识产业服务、国际航运服务以及滨江文化休闲等概念。大项目比较集中，商务和航运是重点，交通发达，紧密连接浦东新区、虹口区等商务区。租户特征贸易公司、航运公司、物流代理公司、现代服务业、相关配套企业等。四、 XX甲级办公楼市场供应情况分析1供应量分析XX市新增的39、甲级写字楼量并不大，在09年的时候甚至出现回落现象，基数的大小直接影响着XX办公楼的需求情况。从总供应量来看，市场对于办公楼的需求还是较为旺盛，特别是甲级写字楼。 2008年是XX写字楼市场最繁荣的一年，无论是总供应量还是甲级写字楼供应量都上升到一个高度，而且租金、售价都直线上涨。金融危机之后，XX的写字楼市场一度回落到低谷，2009年到2010年，整个市场都在调整之中，甲级写字楼租金状况也逐渐好转。2XX地区优质甲级办公楼项目名称开业时间建筑面积（平方米）层数标准层面积租售方式港汇中心二座2005400000501758.19只租不售城开国际大厦200747000172500只租不售XX实业40、大厦199667000411200租售嘉里中心199834478381462只租不售中信泰富广场2000105500452000只租不售恒隆广场2001202007.49661780只租不售瑞金大厦199746926281450只租不售中环广场199954000381500只租不售大XX时代广场2000109000301300只租不售来福士广场2003125621512099只租不售明天广场2003120000632000只租不售都市总部大楼200540950242103只租不售SOHO东海广场200980737521451.70租售远东国际广场2000103355331500租售东方维京大厦41、200748000271420只租不售沪东金融大厦200648000261323租售创智天地广场200861800租售瑞丰国际大厦200765697.40301495只租不售国际港务大厦200857782291500只租不售名称开业时间建筑面积（平方米）层数标准层面积租售方式宝矿国际广场2009203000502000只租不售北美广场200972724211359散售XX国金中心200937200562243租售时代金融中心2007111038512100只租不售环球金融中心20083816001013300只租不售中银大厦1990124368562220只租不售汇丰大厦2000116824542、02280只租不售3租金分析旺盛的需求致使XX甲级写字楼的租金自2008年金融危机后第一次出现上涨。2010年第一季度，XX甲级写字楼平均租金达到每天每平方米人民币8.1元，比上一季度上涨3.3%。在产权销售市场，一手写字楼成交量环比上涨18%。XX主要区域产权写字楼的平均价格达到每平方米人民币39,600元，在销量上涨的支持之下，售价环比上升11.5%。 与过去大部分新供应集中在浦东的情况不同，2010年，浦东浦西的新供应量基本持平。由于大量新供应入市，我们可预见下季度浦西甲级写字楼的空置率将会上涨，但整体租金将保持稳定。4空置率分析XX2010年第一季度甲级写字楼空置率为9.60%；准甲级43、写字楼空置率为9.55%，甲级写字楼与准甲级写字楼的空置率逐渐持平。由于经济的回暖，准甲级写字楼租金的价格优势将被淡化。准甲级写字楼面临租户转向甲级写字楼的问题，短期入住率将有一定的下降。市场信心逐步累积，租金温和反弹。 从各商务区具体来看，空置率基本上都保持在10%左右，一些超甲级的写字楼由于租金较高，空置率相对而言比较高，而位于商圈核心位置的甲级办公楼普遍呈满租状态。五角场商务区作为新兴的CBD商务区，目前还处于培养期，配套规划正在逐步完善中，商务氛围还有待提高，空置率相比其他成熟CBD而言略微偏高。6吸纳量分析从2006年开始至2009年，XX市地区的甲级写字楼吸纳量波动较大，其中以0844、年的吸纳量为最，达到48.9万平方米，到09年之后市场较为低迷，吸纳量只有22万平方米左右。随着今年国家调控政策对住宅投资者打击较大，部分投资者已经转向商业地产，所以我们有理由相信，未来的办公楼市场会进入一个新的上升期。7小结市场供应甲级写字楼多集中在传统商务区，周边商业、交通、市政等配套设施完善，2010年开始供应量将出现一个高峰，浦东静安区域有大面积的供应入市，不过整体租赁市场供应量还是低于市场预期。需求趋势2010年市场甲级办公楼市场表现良好，新增需求稳步上升，浦东和静安区域由于供应量较大，所以也成为需求最多的区域，对新增供应消化速度比较快，投资需求很旺盛。产品特征单体规模明显增大，产品45、品质越来越高，服务意识增强。目标客户中心商务区甲级办公楼主要客户还是以金融、贸易、物流、中介服务、各类机构、跨国公司分公司等为主。分析与展望：近来XX甲级写字楼市场出现回暖迹象，租赁需求有所回升，租金下跌速度开始放缓。特别是浦东金融中心、虹桥枢纽中心等概念的相继规划实施，核心商务区写字楼需求量将持续增加。近期浦东租赁活动的复苏说明“2020XX国际金融中心”规划的激励效应比预期来得早。XX金融经济无论产业规模还是产业分工细化程度都将有长足发展，进而带动金融服务业规模在未来十年大幅扩张，从而拉动写字楼需求，这将是未来数年XX写字楼市场需求增长的持续动力。 基于租赁需求的回暖、发展商对供应节奏的较46、大幅度调整、以及国际金融中心规划的政策激励开始呈现。由于未来几年供大于求的状况比之前的预期有所改善，其对写字楼市场的冲击也会相应减轻。第五章 区域市场研究一、 区域市场的划定划定的原则商务区影响行业类型距离城市规划研究范围：北至江湾体育场、南至黄浦江、西至大连路、东至军工路。主要包括：五角场区域、大连路现代服务区域、东外滩区域。内环高架五角场区域大连路区域东外滩区域二、 目前办公楼市场供应情况1XX区主要办公楼供应项目（以近几年开盘的新项目为主）名称开业时间建筑面积（平方米）层数标准层面积租售方式1五角丰达201049923141361散售2天科国际大厦200836285.45171500租售47、3新纪元国际广场20082663820874散售4铭大创意广场20072000031350只租不售5中环国际大厦200734000201000只租不售6五角场800号20061187971600只租不售7荣广商务中心2006450005900只租不售8北美广场200972724211359散售9凯迪金融大厦201041024211000只租不售10蓝天大厦20084400026863租售11时代金融200784001511862只租不售12华谊星城大厦20061000017580租售13郡江国际200813334322950散售14怡富商务广场20078000026806租售15沪东金融大厦248、00648000261323租售16创智天地广场20053000061800租售17财富国际广场2010150000261087散售18电力大学科技园20061900091800只租不售2项目分布情况内环高架五角场区域大连路区域本项目宝地广场渔人码头东外滩区域同济逸仙合生国际东方蓝海复旦软件园XX区中高档写字楼目前供应主要以五角场区域为主，占到全区一半以上的供应量，其余主要分布在东外滩平凉路、长阳路沿线，以及内环高架和轨道沿线附近区域。五角场区域46%其他22%东外滩区域20%内环区域12%3区域未来供应情况分析名称入市时间建筑面积位置类型东方蓝海国际广场2012年底170000五角场商业综合49、体（三幢甲级写字楼）同济逸仙大厦2010年底90000五角场甲级写字楼合生国际广场未定360000五角场商业综合体宝地广场2010年底156400内环（大连路现代服务区）商业综合体（商场和甲级写字楼）浦江国际金融广场2012年119000北外滩甲级写字楼国际航运服务中心2012年550000北外滩商业综合体（8幢甲级写字楼）复旦软件园2011年120000长阳路办公写字楼东方渔人码头待定100000（一期）东外滩商业综合体星月置业五角场项目预计2013年80000五角场创意办公楼 本项目所在区域未来新供应的项目体量在150万平方左右，未来项目的集中供应会给本项目造成一定的影响。再加上和记黄埔等50、大型开发商入驻XX区办公楼市场，本区域未来写字楼项目的竞争会趋于白热化。其中星月置业五角场项目的整体开发格局与本地块十分类似，因此该项目的规划我们将作为本项目未来规划的一个重要参考来源。4租金与售价分析租金表：区域五角场内环区域东外滩区域备注平均租金（元/平米/天）2.53.52.21.52中高档写字楼售价表：项目均价（元/平米）区域开盘时间五角丰达25000五角场2010年6月创智天地28000五角场2008年11月天科国际28000东外滩2008年3月新纪元国际广场30000五角场2009年5月北美广场35000大连路2009年10月郡江国际21000东外滩2008年2月平均售价2800051、元/平米 区域目前商业氛围发展良好，政府后期规划完善，产业结构清晰，商务办公市场还有待发展。相比其他成熟CBD而言，本区域办公楼租金还处于低端水平。区域交通网络还不够完善，五角场核心商圈只有轨道10号线经过，交通优势还不能发挥出来。目前区域所售项目以小面积SOHO的办公形式为主，均价在28000左右，投资者比较多，销售情况比较可观，但租金一直上不去。未来区域内办公楼供应量较大，楼宇质量有所提高，高端写字楼的进入会给本区域带来更大的活力，黄浦江沿岸的大连路总部经济带和北外滩的强强联合，能够与浦东CBD形成区位联动，提高本区域写字楼竞争力。5区域行业和客户群特征区域行业：钢铁、贸易、通讯IT、建筑52、设计、科技企业、创业孵化集聚区。客户群特征：l 区域客户群包括通讯、设计类；国内贸易和咨询服务类公司，知名企业较少。l 需求面积，小型企业需求在100-300平米，一般企业需求在301-500平米。而300平米以上的大面积需求占到整体需求的40%左右。l 区域内新项目主要以整层出售为主，小面积SOHO类型的写字楼以散售为主。（部分项目SOHO写字楼可以几间打通成为一间）。l 随项目档次提升，入住客户的品质将有所提升，未来可以成为分流传统核心商务区客源的主要区域。6产业园区 随着产业结构和XX市工业布局的调整，作为XX市老工业基地的XX区，逐渐成为都市产业的集聚地，目前XX区域内共有18家都市产53、业园，其中有6家被市政府授予“创意产业集聚区”的称号。此外，大部分的产业园区都是原纺织局各下属集团利用其倒闭的纺织类厂房改造而成。 产业园主要分布的路段：军工路、平凉路、长阳路、杨树浦路、四平路。l 开发模式 18家都市产业园中，有1家是政府主导开发的；有11家是原有企业自主开发，其中多数为纺织局下属单位；有6家是由开发商整租或收购以后自主开发的。l 租金情况 XX区都市产业园区的租金价格主要集中在1-2元/平米/天。租金水平处于中心城区的低位。 四平路沿线产业园高层商务办公楼居多，租金均价也最高，而作为XX区主要干道的长阳路和杨树浦路，其沿线的产业园均价在1.7元左右。由于大部分产业园都是原54、先旧厂房改造而成，所以租金有一定的优势。l 本项目附近的产业园区City concept 创意园区： 位于隆昌路619号，由荣广集团下属XX睿置投资管理有限公司打造的一个大型专业主题园区。总建筑面积预计达到17万平方米，分四期开发。一期2011年开盘，预计租金均价1元/平米/天，XX创意联盟产业园：园区位于XX区交通主干平凉路1055号，建筑面积为12500平方米。项目是在市、区政府的主导开发下创建的一个聚集创意、设计、研发，融国际化、多元化、行业化的现代产业新园区。大楼每层的层高最高有6.5米，最低也有4.5米，每间办公室的面积从70多平方米到160多平方米不等，可供客户自主选择。目前租金均55、价1.2元/平米/天。复旦软件园：复旦软件园新园区位于XX区长阳路以北、隆昌路以东、内江路以西，距内环线入口1.5公里。园区集计算机软硬件研发、成果孵化、产业化、风险投资与管理功能于一体兼具软件人才培训和学术交流的高校科技产业园区，园区内设有专门的管理服务机构及功能完善的信息交换平台，为入驻企业在企业注册、优惠政策的享受和网络业务的需求诸多方面提供优质的服务。园区总建筑面积12万平方米，租金均价在1.5-2.5元/平米/天。XX电力国家大学科技园：XX电力学院国家大学科技园位于XX市长阳路2588号。科技园以电力特色产学研合作为抓手，吸引了新能源、电力科技、电气工程等100多家企业和机构入驻，56、聚焦建设资源节约型、环境友好型社会的目标，是南方唯一一家电力概念的国家大学科技园。总建筑面积25000平方米，租金2元/平米/天。7小结l 市场供应：分布比较集中的区域在五角场区域，供应量在持续增加，写字楼质量也在逐步提高。区域未来的供应量较大，加上周边大学资源丰富，创业类型的产业园区将会受到一定影响。本项目需要在办公物业的开发规模和节奏上有所控制，保证将竞争风险降到最低。l 需求趋势：区域租金居于全市较低水平，有一定的上涨空间；销售均价低于XX的整体平均水平，投资空间大；政策规划前景良好，拉动一定的物业需求。区域的商务氛围和产品的品质对区域租金影响比较大，距离核心商务板块较近和交通优势比较明57、显的项目售价情况都比较好。l 产品特征：区域现有办公物业大多为乙级或者准甲级写字楼，硬件水平不高，产品结构多以小面积SOHO类型为主，易销售但难管理，整体品质不高。本项目在规划商务办公产品方面时，要注重加强培养自身产品的结构优势，这是吸引目标客户群的重要因素。l 目标客户：小型公司比较多，创业型企业比较多，重点发展公司总部型客户，因为大宗客户是非主流商务区域发展写字楼类项目的主要潜在客源之一。区域需求的变化受区域产业发展的变化较大，传统商务区不能释放的需求特征，将在类似非传统区域解决。本项目要注重周边产业结构的变化来制定项目产品方案。第六章 XX区办公楼市场竞争分析一、 XX区办公楼市场现状早58、前由于传统上是工业区和高教区，因此XX区商务氛围一直较为淡薄，高品质甲级办公类市场供应有限。近年来，以五角场区域为主，XX区的商务氛围和楼宇品质日益见佳。包括邻近本项目的虹口区北外滩区域内，凭借独特优越的区域优势，写字楼市场发展迅速。而本项目所处的东外滩，这里原本是工业区，云集着很多的厂房和棚户建筑，办公类市场发展尚不成熟，不过随着板块成为新一轮的开发重点区域之一，这一传统的老工业区将发生巨变。二、 主要竞争区域及项目1. 竞争区域的划定五角场区域、大连路现代服务区及近邻的本项目的北外滩区域是目前整个XX区商务办公的主要所在区域，因此XX将其作为重点竞争区域来研究。l 五角场区域以中小型尤其是59、小型企业为主，新建写字楼基本以出售模式为主，投资客占一定份额，整体租金一直处于中低位徘徊。l 大连路现代服务区大连路现代服务区又称“大连路总部研发集聚区”其总体范围为：西起大连路，东至打虎山路通北路，北依控江路，南抵杨树浦路，占地面积约1.4平方公里。l 北外滩区域以航运为特色的，商贸办公发达，居住舒适、交通便捷、历史文化内涵丰富的新兴城区。l 东外滩区域原本是XX区最主要的工业区域，云集着很多的厂房和棚户建筑，现被列入政府重点发展区域之一，未来升值空间较大。五角场东外滩大连路本地块北外滩2. 竞争区域内主要竞争项目区域主要竞争项目分布图6131五角场大连路41518111北外滩9121东外滩60、1071号码项目名称级别入市时间区域建筑面积主力面积层数售价物管费销售率1北美广场甲级2009大连路727247825221350002041%2东方渔人码头甲级大连路1000003创智天地创意2008五角场821326310002171%4天科国际大厦LOFT/办公2008东外滩3628569-9847751117280001585%5郡江国际大厦甲级2009东外滩1333436010022210001870%6五角丰达甲级2010五角场4992313316614250001255%7瑞丰国际大厦甲级2007北外滩6569710015030出租2878%8复旦软件园其他2012东外滩935361、422出租9电力科技园其他2006东外滩13000552009出租1235%10浦江国际金融广场(和黄)甲级2012北外滩1190003. 商务区竞争分析商务区规模(万)主要项目客户类型典型客户优势劣势五角场3.11创智坊、五角丰达、万达广场、蓝天大厦贸易、物流、设计、钢铁、建筑、信息科技等甲骨文、百度、Ebay、EMC交通便利、商务气氛日益浓厚、周边商业配套完善区域内以小型企业居多、入驻企业普遍品质不高大连路1.4海XX、北美广场、荣光商务中心进口食品、汽车、贸易、采购、各机构XX办事处西门子总部、德国大陆集团、中国研发中心周边均为快速道路，辐射虹口、浦东，是现代商务的聚集区周边仍有部分棚户62、小区存在，一定程度上影响了区域档次北外滩3.66瑞丰国际大厦、BMTOWN、XX港国际客运中心知识服务产业区和航运服务产业区中国海运集团、中远集装箱运输、XX国际港务有限公司地理位置优越、两岸重点开发区域之一，周边配套项目档次较高目前仍在发展中，项目相对较为分散，暂未形成聚集效应4. 主要竞争项目从区域未来竞争项目情况来看，未来办公物业供应量将激增，包括北外滩区域的浦江国际金融广场(和记黄埔项目)和国际航运服务中心等多个大型项目目前正在建设中。我们共选取了6个可比及竞争性项目，包括位于XX区的4个项目和2个作为参考构架的竞争项目。包括北美广场、创智天地、东方渔人码头项目、星月置业五角场项目、虹63、桥世贸商城和光大会展中心进行如下分析。其中创智天地是作为重点研究对象，试图给本项目一定的借鉴。4.1.创智天地创智天地位于五角场区域内，毗邻五角场商圈及江湾体育场，整体规划面积100万平方米，不同于一般的办公楼项目，也与XX市及XX区其它的创意园区有很大的区别，创智天地正在开创一种新的地产模式，并且力争要建立中国的“硅谷”。到目前为止，创智天地获得了良好的市场认可，高质量的租户不断进入，租金价格也优于XX区的一般表现。 办公楼类别建筑形态及配套入驻租户运作模式一般办公楼多为多层、格局统一；配套设施因项目不同有异全类别租户；一般对租户没有特别的倾向性前期由开发商主导，后期有开发商等统一运作或者由64、小业主进行独立招商运作创意产业多为老建筑改造而来，讲究个性和创意；往往配套设施不全。根据园区的规划，具有主导租户相当一部分由半政府机构运作；场地多为租用。创智天地全新的建筑，但设计新颖，内部配置齐备，满足客户创意办公的需求主要是已经处于成熟发展期的高端客户，以信息技术和软件类客户居多由开发商按照市场化运作，并在后期的经营中统一规划和管理l 项目概况创智天地项目位于XXXX区，五角场以北，政立路以南，东依国和路，西至国定路。五角场作为XX的城市副中心，以高校密集为特点，区域内环绕有复旦、同济等14所全日制高校。项目是由XXXX区政府和瑞安房地产联手规划开发，第一期工程于2006年6月竣工使用，整65、个项目在2010年全部完成。该项目总建筑面积超过100万平方米，包括了创智天地广场、创智坊和创智天地科技园，以及重新修缮的新江湾体育中心四大功能区，提供了住宅、办公、零售、休闲娱乐多方位设施。 l 整体布局分析创智坊：位于创智天地广场以西，是由来自于不同地区的国际设计大师创意出的一组各具特色的建筑。有别于传统形态的商务楼，其具有更为多样的空间布局，有利于企业根据需求自由分隔。创智天地广场：广场位于整个项目的中心，是整个创智天地的神经中枢。区域内主要有智能化办公楼，中心环绕一个下沉式广场，首层和地下一层配套有部分商业设施。创智天地科技园：位于创智天地广场以北，是整个项目较晚动工的一片区域。科技园66、致力发展成为世界一流的研发中心。江湾体育中心：该体育场馆始建于1935年，原名江湾体育场。修复后的江湾体育中心主体包括足球场、综合体育馆、室内游泳馆等场馆。l 规模控制及功能配比创智天地功能配比物业类别建筑面积所占比例(%)住宅/办公42000041办公45000044酒店400004配套商业800008其他200002l 项目物业的市场表现创智天地物业的市场指标物业名称总套数已售套数参考均价创智天地1975套1404套35000继XX新天地之后，创智天地再次成为瑞安地产在XX的成功项目，已经成为XX创意产业的代表之一，并且作为“知识XX”和XX区“校区、社区和园区”三区联动的形象注解。根据网67、上房地产数据显示，创智天地销售已经完成71%，销售均价已经从开盘初期的22000元/平方米上涨到35000元/平方米。目前该项目三期预计将于2010年10月开盘。l 政府支持及经验总结(对本项目的启示)政府支持：创智天地由XXXX区政府和瑞安房地产联手规划开发。在XX房地产开发史上受重视的程度可谓空前，整个项目由区政府全力支撑，总投资额达100亿元人民币，其中瑞安方面占七成股权、XX政府方面占三成股权。创智天地项目获得市场认可，并取得良好的市场表现，主要归结于以下因素：XX区政府积极推动“知识XX”的建设，对落户创智天地的企业给予一定时期免租金或者优惠租金的鼓励措施；规划层次清晰、功能明确，协68、同性强。包括四大部分，即智能化办公楼及具备各种商业服务设施的创智天地广场；提供住宅、办公、零售、休息、娱乐设施的多功能创智坊；以江湾体育场为中心，并包括各类休闲体育设施的“江湾体育中心”；以及着重推动高科技研发的创智天地科技园。与产品形象一致的营销手段。开展各类参与性推广活动，以扩大该项目的知名度。4.2.东方渔人码头项目XX东方渔人码头项目位于黄浦江两岸开发核心地带，东至兰州路、西接怀德路、南临黄浦江岸、北抵杨树浦路，占地面积约250亩，项目开发分为一、二、三期工程，目前正在建设的为一期工程。物业简介项目位置杨树浦路、江浦路项目名称东方渔人码头一期用地面积49096平方米总建筑面积约100069、00平方米功能配比办公、酒店、餐饮、零售整体定位中高档现状施工阶段4.3.北美广场物业简介开发商XX汤米房地产开发有限公司标准层面积1359平方米开盘时间2009年层高4.0米楼层数21层停车位422个总建筑面积72724平方米电梯客梯6个、货梯1个市场表现售价35000元/平方米物业管理费20元/平方米/月空置率50%策划营销公司易居中国物业管理公司仲量联行租户组合贸易、电子、营销类项目评价1、 本项目位于大连路、昆明路口，位于北外滩商务区，地理位置优越。2、 项目距离地铁4号线大连站一步之遥，公交线路多达十多条。3、 项目所在地昆明路道路较为狭窄。4.4.五角丰达物业简介开发商XX和济房地70、产有限公司标准层面积1361平方米开盘时间2010年层高3.90米楼层数14层停车位地上停车位50个地下停车位314个总建筑面积49923平方米电梯5个市场表现售价25000元/平方米物业管理费12元/平方米/月空置率90%策划营销公司同策咨询物业管理公司租户组合电子商务、设计、营销类项目评价1、 本项目位于五角场周边，依托万达广场以及东方商厦形成浓厚的商业气息。2、 周边交通道路较为狭窄。 4.5.天科国际大厦物业简介开发商XX德达房地产开发商有限公司标准层面积1500平方米开盘时间2008年层高5.2米楼层数7层/17层停车位165个总建筑面积36285平方米电梯4个市场表现售价2800071、元/平方米物业管理费15元/平方米/月空置率16%策划营销公司物业管理公司XX科房物业管理有限公司租户组合电子商务、纺织设计、营销贸易类项目评价3、 本项目坐拥东外滩，邻近东方渔人码头，所在的平凉路是东外滩板块商业配套比较成熟的区域。4、 本项目由一幢17层的商务办公楼和一幢7层的LOFT办公楼组合而成。5、 本项目紧邻XX大桥，临近大连路隧道和中环线军工路隧道，交通十分便利。4.6.瑞丰国际大厦物业简介开发商XX瑞丰国际大厦置业有限公司标准层面积1495平方米开盘时间2007年层高3.0米楼层数28层停车位305个总建筑面积65686平方米电梯6个市场表现租价4.8元/平方米/天物业管理费272、8元/平方米/月空置率15%策划营销公司物业管理公司XX瑞金大厦有限公司租户组合贸易、物流、航运类项目评价1、本项目位于北外滩东侧，紧靠黄浦江地理位置较为优越。2、本项目原由于羽绒总厂，由于资金问题，后被东方资产管理公司整体收购，重新入市。2、紧邻国际航运交易所，与陆家嘴隔江向望。3、周边配套设置有待完善。5. 竞争项目评价评比要素地理位置交通情况商务氛围项目10%评价10%评价10%评价创智天地8位于五角场核心，地理位置优越8交通状况良好，通行便利8商务氛围非常好北美广场7位于大连路，地理位置较好8交通状况良好，通行便利7商务氛围良好东方渔人码头项目8位于杨树浦路、江浦路7交通状况良好7商务73、氛围有待培养五角丰达7位于五角场商务区内7周边道路基本为次路7比起创智天地略差天科国际大厦6位于兰州路、平凉路6周边道路较窄6项目较为独立瑞丰国际大厦7位于北外滩区域7交通便利7商务氛围良好评比要素建筑产品可视性开发商实力和知名度项目20%评价10%评价10%评价创智天地18产品设计空间感强8周边基本无高层建筑，可视性极佳9瑞安地产，新天地的开发商，知名度高北美广场17外立面比较有现代感8除项目北侧景观欠佳，其余可视性较好7XX汤米房地产开发有限公司，知名度一般东方渔人码头项目18建筑外观具有特色9项目紧邻黄浦江畔可视性极佳8水产集团五角丰达16低密度生态商务办公6被南侧大西洋商厦遮挡，可视性74、较差7XX英达莱置业有限公司，知名度一般天科国际大厦17LOFT办公和5A办公7周边多为住宅7天业科房置业瑞丰国际大厦13烂尾楼项目7紧靠黄浦江，可视性良好7东方资产管理公司评比要素相关配套租售策略物业管理项目10%评价10%评价10%评价创智天地9项目有自身商业配套，周边商业配套齐全8租售结合8瑞安物业北美广场7项目自身没有商业配套，周边商业配套齐全7全部出售9仲量联行东方渔人码头项目8项目自身配套齐全7全部出售7五角丰达9项目自身有配套，周边配套齐全7全部出售7未定天科国际大厦7周边多为沿街商铺7全部出售7科房物业瑞丰国际大厦7周边商业配套一般7被整体收购后出租7瑞金大厦l 就办公物业而言75、，区位(交通可及性与可视性)、商务氛围和产品设计是其成功关键因素；l 同时，高品质的物业管理、建筑标准、统一的物业权属、物业组合协同性及开发商实力亦为其成功重要因素；l 目前，XX区的五角场板块区位条件优于本项目所处的东外滩区域，前者的售价在35000元/平方米，后者在25000元/平方米。l 就项目本身建筑品质而言，甲级办公楼有一些共性特征，如楼型方正、得房率较高，净层高较高，单层面积较大，而我们所选取的瑞丰国际大厦在这些指标上都明显低于平均水平；l 就租户组合而言，五角场甲级物业部分知名企业租用面积较大，一般为整层；而瑞丰国际大厦的租户则比较分散。第七章 需求分析一、 XX区办公楼市场现实76、需求研究1. XX区办公楼租户行业组合专业服务交通物流信息技术制造业贸易和其它金融浦西25%4%17%29%20%5%XX区32%4%21%24%16%3%l 浦西甲级办公楼的主要租户行业分别为制造业、专业服务和信息技术业；l XX区办公楼的主要租户行业分别为专业服务、信息技术和制造业；l 总体来说，XX区与整个浦西的行业结构接近，但由于XX区高度发达的智力资源，其专业服务(特别是房地产设计、咨询)和信息技术的比例明显高于浦西的平均水平。2. XX区办公楼租户内外资组合内资企业外资企业浦西18%82%XX区95%5%l 从目前的租户来看，外资企业仍然是甲级办公楼主力租户，随着中国国际化进程的进77、一步加大，XX作为东亚金融中心的位置进一步巩固，外资企业进入中国的趋势将进一步得以延续；l 而XX区高品质办公楼的租户中，内资企业占有绝对的高比例；l 一般来说，外资企业对租金的承受力比较强，甲级办公楼的需求主要由外资企业所主导。这也是在一定程度上说明了XX区租金普遍不高的现状。3. 入驻XX区的外资客户随着XX区招商引资力度的加大，以及XX进入各区域联动发展的新时期，XX区的综合优势得以凸显。大型外资租户开始考虑落户XX，成为“知识XX”新的成员。目前已经进入XX的知名跨国企业有：l Oracle(甲骨文)，于2007年落户创智天地广场；l EMC，于2007年落户创智天地广场；l Red 78、5 Studios(宏伍软件XX有限公司)，与2007年落户创智天地广场；l 百度集团，于2008年落户创智天地广场；l 西门子，2007年11月4日西门子XX中心暨华东总部奠基开工，并于2009年投入使用；l 此外，还有之前已经进入XX的欧尚、沃尔玛等大型零售企业等；这些企业的入驻具有明显的示范、带动作用，将对XX区的商务氛围和改善起到极大的推动。 4. XX区办公物业租户现实需求结论XX区高品质办公楼物业租户需求具有以下特征：l XX区高品质办公楼主导产业为专业服务(32%)、制造业(24%)、信息技术(21%)。l XX区的办公楼租户特征深受XX区整体的氛围影响，既依托于强大的高校资源，79、并受到政府大力支持下的“智力经济”相对其他区域而言高度发达；l 具体而言，无论是专业服务业(主要是建筑咨询和设计类和其他类型的设计、艺术等创意业)还是驻扎在各个创业园区的高科技企业，都与XX区的这种氛围融为一体；l 在企业的来源上，XX区达95%的企业来自于国内客户，包括XX及国内其他区域；l 企业租户来源在一定程度上决定了租金的承受能力，这也从侧面说明了XX区的租金将低于XX中心城区的平均水平；l 随着XX区新的规划和定位的积极开展和落实，商务环境将得到很大的改善，届时，金融、贸易、高新技术和创意产业的需求将会更加旺盛，将会有更多国内及国外企业入驻本区域。二、 XX区办公楼市场潜在需求研究180、. 研究框架与受访者背景调查目的：为了解目标租户对于XX区办公物业的倾向性选择；调查样本与方法：共21个样本，通过入户访谈的方式进行；调查对象：在XX区已经设立公司的外资、外地和本地企业。l 本项目的目标租户为入驻XX区的外资、外地和本地企业，而其中的主体是来自XX的本地企业，而外资企业和来自外地的大型国有企业相对较少；l 本次访谈中，43%的受访者为XX本地企业；专业服务的企业居多。2. 受访者规模大小 与XX区的普遍情况一致，受访企业的规模一般较小，42%的受访企业员工数小于20人，而小于50人的企业占到了总受访企业的80%。 l XX区办公楼市场的人均租用面积较小，50%的受访者租用的办81、公面积在100-300平方米；l 外资企业为了保证工作环境的舒适，对办公面积的要求一般而言是10平方米/人。因此员工数量直接决定了该公司租用办公面积的大小。3. 搬迁/扩张计划l 部分受访者明确表示对现有办公物业和环境并不满意，计划于现有租期结束后更换办公地点；l 此外，许多受访者表示公司的经营状况很好，随着XX经济的快速增长，有进一步扩张的计划；l 计划搬迁和扩租的租户比例合计约60%。l 由于购买办公楼所需资金巨大，86%的受访者表示未来仍会选择租用办公楼；l 只有少数实力雄厚的企业才会选择购买物业以自用，比例为14%。l 在有搬迁/扩张计划的受访者中，近42%的企业计划扩租的办公面积在382、01-500平方米；l 37%有扩张意向的企业，可能需要的面积将达到500平方米以上；l 这种扩张意向意味着对高品质办公楼的需求。4. 选择办公地点时的重要考察因素l 在选择办公地点时，受访者表示商业配套完善，交通便利，区位条件好是最重要的考量因素；l 特别是交通是否便利是绝大多数受访者提到的考量因素。 5. 对办公物业的倾向性之一l 对办公物业品质的要求方面，受访者表示较短的电梯等待时间，舒适的空调系统，和气派的外立面是最为关注的因素。l 其中最受租户关注的是空调舒适度和等待电梯的时间，造成这种情况的主要原因是XX区现有的办公楼往往建成时间比较早，所以在设施配备上存在一定的欠缺。l 另外，出83、于对公司形象的考虑，外立面气派也是很多租户较多考虑的。6. 对办公物业品质的倾向性之二l 受访企业中有57%希望提供毛坯房以便通过个性化装修来更好地体现企业文化；l 另外，装修的质量保证也是选择自我装修的原因之一。l 35%的受访者表示需要总控式中央空调。l 45%的受访者表示需要分层式中央空调，以更好满足不同需求。7. 对商业配套设施的要求l 在商业配套设施方面，受访者认为餐饮，金融机构和超市是非常重要的。l 餐饮是办公楼内员工日常使用最为频繁的商业配套。快捷方便的餐饮配套可以节约员工的用餐时间，提高办公效率；而体面舒适的酒店环境也有助于受访者平时接待客户所需；l 为方便日常的财务结算和商务84、往来，金融机构和邮政配套也是受访者十分关注的配套设施；l 为了方便日常购物或者消费，受访者们对超市的需求也较多。8. 对本项目的倾向性和预期l 入户访谈中，我们不违反客户保密性要求的情况下向访谈者描述了本项目的发展目标和物业构成。l 很多受访者在了解基本情况后，对本项目表示出浓厚的兴趣。有60%的受访者愿意在时机成熟时考虑将本项目作为办公地点。三、 XX区办公楼市场潜在需求分析l XX区办公楼租户需求分析结果显示，目前在XX区的企业规模普遍较小，80%的受访者员工数量在50人以下。其目前租用的办公面积也多集中在100-300平方米之间。l 在访谈过程中，我们了解到部分租户因不满现有办公物业或有85、扩张计划将于现有租期结束后搬迁。在这部分受访者中，近37%的企业计划扩租的办公面积在500平方米以上。这一需求的释放将消化大量的XX区现有的空置办公面积，直接刺激优质办公物业租金的上涨。l 在选择办公地点时，受访者表示优越的区位条件，完善的商业配套和周到的物业管理是最重要的考量因素。l 对办公物业品质的要求方面，受访者表示舒适的空调系统，较短的电梯等待时间和气派的外立面是最为关注的因素。l 在商业配套设施方面，受访者认为餐饮，金融机构和超市是非常重要的。l 我们还调查了受访者对于本项目的期待，所有的受访者均表示将其打造成东外滩的标志性项目。第八章 地块分析1. 地块位置本项目所处的东外滩板块是86、当前XX区重点发展的区域之一，位于XX区的东南部，平凉路与内江路交叉口。地块周边路网较为发达，平凉路、杨树浦路、长阳路都是区域内重要干线，可方便达到XX大桥、大连路隧道和内环高架，通行较为顺畅，出行快捷。目前所处区域为XX区老工业区范围内，周边云集了众多厂房和棚户建筑；环境条件较不理想。目前东外滩正处在发展的起步阶段，随着动迁速度的加快，这里将和北外滩、浦西滨江连成一片，构建高档住宅和现代办公场所。陆家嘴竹园商贸区金桥加工区外高桥东片高校聚集区五角场西片高校聚集区北外滩滨江服务带本地块XX大桥大连路隧道复兴岛l 本地块紧邻XX电力学院及其科技园区，产业资源优势明显；l 区域配套设施的不完善为本87、项目的商务办公及商业配套提供了较大的发展机会。2. 地块现状及规划指标平凉路149街坊地块总建筑面积98026平方米容积率3.0建筑密度35%绿化率30%规划用途商业、办公本项目西起贵阳路，东至内江路，北抵河间路，南达平凉路。总地块呈长方形，南北短，东西长。地块原先为XX自行车三厂厂房用地，目前已经拆迁平整完毕，作为临时停车场之用。地块内部北侧地块内部南侧3. 项目四至道路状况地块现状l 本项目地块呈长方形，平凉路沿线地块较长。l 场地目前拆迁平整完毕，做临时停车场之用。东l 地块东面是内江路，目前双向单车道；l 沿内江路两侧主要是较陈旧的居住区和待改造的小厂；南l 地块南面是平凉路，为项目周88、边交通主干道，双向两车道，交通较为繁忙；l 目前平凉路南北两侧已经在拆迁过程中，未来景观价值将有所提升。西l 地块以西为贵阳路，是一条非常狭小的道路，平日往来车辆较少。l 贵阳路沿线有待迁改造的原自行车三厂仓库及部分小型废弃物回收站，环境较为脏乱；北l 项目北面为河间路，为区域交通次路，日车流量较小。路面两侧有部分老式公房。l 紧邻地块北面的东区水质净化厂为历史保护建筑，未来拆迁可能性较小。内江路路面4. 地块周边项目及配套现有供应未来供应住宅建设新苑、海鹏苑、老式住宅国际滨江城办公楼电力科技园、铭大创意园复旦科技园酒店格林豪泰、甸园宾馆零售平凉路沿街配套XX电力学院、平凉路三小、定海社区卫生89、服务中心、XX区中心医院其它东区水质净化厂、昕华家俱沙发厂XX昕华家俱沙发厂铭大创意园XX电力学院 总建筑面积：98026平方米容积率：3.0 绿地5. 可视性分析目前状态下本项目北侧面与水质净化厂一路之隔，基本不具备可视性。而项目东西两侧的内江路和贵阳路基本为区域次路，目前基本多为小型工厂和棚户建筑，可视性均不理想。平凉路路面地块平凉路一侧平凉路是目前本项目唯一的交通主干道，应作为本项目主要的展示面，但由于其邻近周边住宅区一侧，且对外展示面区域较为狭窄，具有一定的局限性，索性目前该路段已经开始拆迁，目前项目周边剩余的棚户建筑陆续拆除，未来该路段可视性将有所提升。6. 项目周边轨道及公交站点建90、造中的12号线隆昌路站内江路站本地块周边交通线路主要集中在平凉路、长阳路和杨树浦上，有公交22路、25路、28路、135路等。地块东侧的内江路上有60路公交车途径，且站点距离项目近在咫尺。平凉路内江路公交站点长阳路内江路公交站点轨道交通方面，目前距离本地块最近的已经投入运营的地铁站点是轨道交通4号线杨树浦路站，路程约2-3公里，地块周边有多辆公交可方便转乘轨道交通。而对于地块有利好消息的轨道交通12号线目前正在加紧建设中，预计2012年将基本建成，届时可能与本项目的入市时间相吻合，为本项目营造便捷的交通环境。附：轨道交通12号线运营示意图轨道交通12号线于2008年启动前期工程建设，计划于2091、12年基本建成。该项目是XX市城市轨道交通网中贯穿XX西部与东北部的直径线，西起闵行区七莘路站，经徐汇区、卢湾区、静安区、闸北区、虹口区、XX区、浦东西区，东至浦东新区上川路站，共穿越8个行政区，全线长39.5公里，设有32座地下车站，并设中春路和金桥两个停车场；12号线全线与XX轨道交通基本网络中的1、11、7、4、9、10、2、8、6号线等9条线路共有14个换乘车站。轨道交通12号线是近期建设规划中重要线路之一，它强化了中心区向外围的交通辐射功能，沿线串联起数个大型聚居区、漕河泾技术经济开发区、龙华旅游区、不夜城综合开发区、核心城区的商务区以及公共活动区、北外滩综合开发区、东外滩复兴岛开发92、区、金桥出口加工经济区等多个重要区域，而本项目也将坐享网络化公共交通带来的便捷效应。7. 项目道路交通可及性分析l 本项目南侧主干道；l 与本地块和XX内环高架相连；l 穿越XX稠密的居民住宅区平凉路长阳路l 连接XX区和虹口区的交通主干道；l 电力学院校区所在路段；杨树浦路l XX老工业区厂房聚集路段；l 可迅速连接人民广场和外滩；内环高架/XX大桥l 本地块与浦东联系最近的路上交通；l 通过内环高架可迅速抵达市区各地；l 本项目位于XX区的东南侧，距离黄浦江较近；l 与本地块相邻的平凉路可以与内环高架/XX大桥、大连路实行连接；l 项目周边的杨树浦路和长阳路则分别与人民广场、外滩和五角场实93、行连接；l 通过以上道路，本项目可连接内环高架以及大连路，通过XX大桥和大连路隧道，亦可连接浦东及市内各个主要区域；l 离项目最近的轨道交通12号线，步行约15分钟，建成后均能与XX大部分轨道交通之间实现换乘；l 同时，区域内拥有多条轮渡线路，方便了浦东和浦西市民的出行需要。虽然项目与市中心和区域传统商业中心存在距离，但综合交通基础设施条件来看，项目交通基本可行。8. 项目SWOT分析优势：l 区位：地块位于XX区的东南侧，东外滩板块的边缘，同时也邻近大连路服务业聚集区和企业研发总部基地；l 交通和可及性：周边有多条路网，公交和建设中的轨道线路，交通便利，具有较好的可及性；l 规划条件：规模较94、大，业态综合，可以产生较好的市场规模效应；l 历史文化沉淀：项目周边的工业遗存及历史保护建筑众多；l 场地条件：本地块的场地较为方正，也较为平整；l 产品规划：本地块规划建有LOFT办公楼，区域该类产品稀缺。项目综合优势明显，为项目的可持续发展提供了必要条件。劣势：l 位置：本地块并非是核心商圈或商务区，市场接受度有待提升；l 周边配套：地块周边的零售配套设施相对较为缺乏；l 环境条件：地块周边目前还有大量待改造的厂区和棚户建筑，为未来的各种物业的档次提升带来一定的影响。l 潜在竞争：本地块周边项目规模都比较大，会有潜在的竞争项目出现。l 市场认知度：市场对该区域居住的认知度较高，造成对商务办95、公的认知度过低。商务氛围尚未形成，项目的市场培育期加长。机会：l 区域未来发展态势良好，在核心产业和相关产业链的带动下，区域将向更强的商务功能过渡；l 区域缺乏真正的商务配套，以及区域居住环境的成熟，为商务办公提供了发展的潜力；l 规划中的地铁等交通设施的改善，缩短了与城市中心的距离，便于企业间的商务往来，从而一定程度上规避了项目处于城市边缘的弱势；区域产业发展和物业市场发展以及区域内各方面条件的改善为项目提供良好的发展平台；威胁：l 未来周边产业园区及区域潜在开发项目中所规划的大量商务办公物业，对本项目产生威胁。l 产业园区的优惠政策及较低的土地成本，对本项目的定价、营销推广造成较大的影响。96、从产品创新、入市时机、规模上及未来的营销策略上规避风险。第九章 定位分析一、 办公楼发展机遇分析1. 宏观经济l 经济发展XX区经济的持续高速发展带动市场对各类物业需求保持较高的增长。l 区域改革区域定位的转变将促使相关产业企业在规模、职能和产品线方面将有较大的提升，对商务物业的需求也将在规模和档次上提出更高的要求。l 区域规划区域规划更多的是以产业带动发展为重点，突出了以多板块带状发展代替了圆心发展的模式，从而为未来的多个商务区和产业园区的形成提供了可能。l 投资环境XX区对区域的各项金融政策的扶持，显示了未来良好的投资环境，对外投资环境的改善将大大增加了市场对商务物业的需求。l 相关政策目97、前XX出台的房产政策主要是针对住宅项目的打压，这给商业办公物业带来了较大的发展空间。项目的发展时期处于区域经济高速发展阶段，具备良好的前景，但由于发展期市场存在一定的不稳定，相对也有一定风险，需要在项目定位、产品、规模和入市时间等方面合理控制风险。2. 物业市场l 供应情况整体和区域市场的供应量都比较大，区域内将集中出现具有一定规模的中高档写字楼，包括东方渔人码头项目、和记黄埔项目等，因此未来中短期内将对市场产生较大的压力。l 分布情况目前XX区办公楼主要集中在五角场区域内，未来有逐步沿杨树浦路滨江一带发展的趋势；l 需求趋势从市场表现来看，总体需求量的增长低于供应量的增长，未来北外滩及五角场98、区域办公楼的大批入市，将对市场表现产生较大压力。l 客户特征现阶段XX区办公楼大多以小型本地公司为主，公司规模有限，办公楼缺乏大型用户，但由于西门子、安莉芳、德国大陆集团等外资企业的进驻，趋势逐渐向好。随着区域的发展将产生更加细分的市场，有更多的客户将根据自己的需求选择物业。l 产品发展XX区整体办公楼的档次不高，产品类型上也缺乏多样性，所以本项目在产品上有很大的发展空间。区域未来市场压力较大，供求关系不容乐观，但产品的发展会给市场带来一定的发展机会，尤其是针对细分客户的产品，例如LOFT办公楼等。3. 市场需求l 市场需求动力XX区正经历区区转型的重大发展时期，现有产业的壮大和新兴产业的出现99、是商务物业市场真正的需求动力。l 行业发展发展中的现有行业和已经出现的新兴产业将面临着传统办公楼周边日益恶化的交通、有限的办公空间、较高的办公成本等问题，这些将成为他们寻找新的办公概念的主要原因。l 扩张趋势由于XX区从“工业XX”到“知识XX”的重新定位，使得企业用户扩张趋势保持良好的态势，并且越来越多的外来企业和外资企业入驻本区域，市场前景看好。l 选址要求大部分租户选址时仍然对传统商务区表现出较高的兴趣，但对交通环境和办公环境的不满在逐步增加。l 使用特征目前大部分外来企业在XX区还主要是以办事处为主，中小面积仍然是目前需求的主要规模。但随着产业的过渡和发展，使用者所需求的规模有逐步扩大100、的趋势。区域各种产业行业的发展变化是项目需求的主要源泉；本项目自身在区位、交通、规划条件和产品设计等方面可以满足新兴市场的需求；本项目应从产品的创新上来提升本项目的竞争力。4. 竞争策略l 商业区分布传统商务区与项目所在区域面对的目标客户群有差异，竞争有限；而项目以西的北外滩区域，其更好的地理位置和景观优势对本项目具有一定的竞争压力。l 位置交通虽然本项目位处相对远离区域商业中心的位置，但项目周边与城市商业中心有发达的道路网相连，来往各个目的地方方便快捷。l 产品空间目前市场存在的办公楼物业同质化较为严重，产品综合水平普遍不高，尤其在规划条件、硬件水准等方面。l 目标市场由于市场条件和项目自身101、条件的因素，应该避免直接同传统办公楼争夺有限的客户群，而依靠产品的差异性吸引成长中的细分目标市场。l 入市策略未来1-2年的时期内，市场均有较高的供应量，本项目应该依据目标市场的发展，合理选择入市时间。本项目应该充分发挥在产品形态上的优势，增强产品的核心竞争力，同时采用适当的入市策略，保证资金回笼和效益最大化。5. 地块条件地块核心问题：如何突出优势最大化机会如何降低劣势规避威胁优势：l 交通便利;l 作为综合物业的一部分，业态之间形成优势互补;l 区域具有良好的人才、技术条件，利于各种产业发展。劣势：l 距离传统商务区有一定距离；l 目前该区域作为商务功能的接受度较差；l 地块周边环境较不理102、想。机会：l 区域产业发展趋势增加了对商务物业的需求；l 现存产品水平有限，市场仍具有一定空间；威胁：l 周边商务功能的规划将对本项目产生一定压力；l 周边产业园的政策优势和成本优势，对项目产生威胁。综上所述，本地块从项目的优势来看，项目发展就具有较好的前景，但后期需要通过良好的产品定位和发展策略避免中短期内的风险的影响。二、 办公楼定位分析1. 产品定位方向需要把握的市场要点：l 区域发展和产业发展l 区域多个商务板块的形成加速配套设施的成熟；l 产品的雷同和不足形成的升级空间；l 优质写字楼市场表现良好；l 区域行业产业发展趋势。突出的优势：l 交通的便利性；l 相对优势的区位条件；l 项103、目的规模效应和地标效应；l 综合物业的相互支持。“园林中的总部城堡”，我们采用现代化艺术风格的建筑设计和规划，专为总部发展需求设计的专属办公楼，注重空间感、环境幽雅、简洁实用。2. 项目总体定位东外滩园林中的总部城堡 本项目拟建设建筑面积约10万平方米，项目核心业态定位为企业总部，欲形成一个内部园林式绿化广场，周边办公、商业建筑环绕的规划格局。 黄浦江北岸“东外滩”精致打造园林式总部基地办公区，采用现代化艺术风格建筑设计与规划，专为总部发展需求设计的专属办公区域。深度立体的空间设计，大方简洁实用；尊享贵族气质、城堡体验、静谧园林式绿化的优雅环境，彰显总部机构的尊豪身份。“智者抢滩，梦逐滨江。”104、东外滩作为集旅游、办公、科教、海洋文化、特色餐饮为一体的综合性滨江特色区域，发展前景势头良好，未来可塑性强，与本项目形成区位联动，相互辐射影响。3. 项目功能定位l 业态比例业态比例商业20%甲级办公楼50%公寓式办公30%l 产业定位以电力科技、XX国际矿权交易为特色的企业总部型办公4. 目标客户群分析现有客户群：分析传统客户群的变化和对项目目标客户群的影响l 企业特征在XX区专业服务、制造企业、贸易企业及信息技术企业居多；一些为国内外知名企业；目前多为办事处或中小型规模；现大多在传统商务区办公；使用的物业多为租赁形式。l 发展特征多数企业在XX区发展业务已经超过5年；随着政策的转变和业务的105、发展，多数将办公升格或扩大规模；除了规模转变之外，职能方面也将有较大转变，不少企业开始了相对独立的运营；l 选址动机规模增大，综合办公成本增加；对现有办公物业在形式、设施、环境和交通等方面的不满足。行业的发展和业务的转变，提高了使用者对办公物业的需求有所转变，对物业的综合成本、产品条件和可持续发展提出了更高的要求；现有客户群对新的办公概念接受较快，但目前缺乏对总部型办公物业的了解。新兴客户群：新出现的企业群体的特征和对项目的影响。l 企业特征经济的发展使得不少新行业进入XX区；高新技术产业受到国家大力扶持，新的政策催生新的产业，比如电力科技行业；l 发展特征这些企业可能在其他地区已经发展成熟；106、由于受政策和资金的支持，这些企业都具有一定的规模；高新技术型企业发展迅速，对物业规模的需求也增长较快。l 选址动机高新技术需求空间大，办公成本较高；高新企业工作特点和所需附属设施也不同于传统企业；这些企业对人才、技术等资源具有较高要求，望临近高等院校聚集区。新兴客户对办公物业在物业品质、环境、办公条件、空间、综合办公成本等方面较传统办公物业提出了更高的要求。特殊客户：处于特殊选址原因的客户特征和对项目的影响l 企业特征中小规模，私营或股份企业；其中有一些是咨询服务类企业；对产品设计具有特殊偏好的企业；l 发展特征这些企业发展平稳，多以固定客户为主要服务对象；服务的客户多以区域高新技术企业为主；107、l 选址动机对办公产品有较高要求；服务对象位于周边。LOFT办公物业产品在空间、个性化等方面的特殊性是吸引一些这类客户的原因。5. 目标客户群定位现有客户群特殊客户群新兴客户群客户群类型：由于发展需求寻找扩展的现有传统企业、新兴企业、电力科技、矿权交易行业、具有特殊需求的企业；规模：现有客户群100-300平方米作于，一些达到了500平方米以上，少数会达到1000平方米以上；新兴客户群物业需求在200-500平方米左右，研发企业达到600-1000平方米以上；特殊客户群，面积多在100-300平方米之间；选址动机：规模增大、节省开支、产品需求、空间需求、服务对象、特殊偏好。使用方式和支付能力：108、国外企业一般不会购买物业，国内大中等企业可能会采用购买的方式；租金支付能力大体同周边写字楼平均水平相当；可以承担的售价大约在25000-30000左右。6. 物业配比l 项目建筑参数占地面积32675建筑总面积98026其中：甲级办公楼建筑面积49013公寓式办公楼建筑面积29408商铺建筑面积19605l 物业配比建议物业类型栋数基底面积层数建筑面积企业型小独栋办公楼7828.9529013持有型甲级办公楼120001020000LOFT公寓式办公12940.81029408商铺19802.5219605总计980267. 设计规划及建议方案一(主推方案)：l 项目入口设于平凉路，宽度约50109、米；l 商业本项目商业部分规划建造2层临街商业，临内江路与平凉路，并围绕公园中心，使得商业部分在项目内外均得到很好的展示面，同时，我们建议在商业街规划中，可以考虑增加内街部分，使本项目的商业价值最大化；在业态分布上，沿公园的街面可适合做餐饮、零售，同时也为本项目的办公楼1-2楼增加了租售卖点，使较难被市场消化的办公楼部分被去化。l 办公位处基地内部，与中心公园相邻，呈“L”型沿项目内部排列，使本项目办公楼并不收到视线的阻挡，仍然拥有较好的可视性，同时又在一定程度上提升办公楼部分的环境价值，从而最终达到拉升其售价和租金的目的，并改善了办公楼1-2楼空置率较高的情况。l 公园本项目中中心公园的概念110、并非刻意设置，而只是把基地内的绿地面积集中，并做最有效的利用，预留公园部分置入本项目最中心位置，让本项目的中心地点价值由原先的最低转为最高价值，同时，又将吸引周边人群进入公园，产生消费的可能性。方案一示意图：最佳建筑规划：传统方案比较：按照传统格局对项目进行规划：方案二：(供参考)方案三：(供参考)8. 案例举例参考案例：COMMERZBANK TOWER(法兰克福商业银行大厦)l 项目概况概况建筑师诺曼福斯特建设日期1994-1997.6地点德国法兰克福基本资料建筑造价2.2亿英镑年耗电量185 kwh / M2 / year气候区温带层数53层高度299.92(984英尺)建筑面积1300111、00平方米标准层面积1600平方米电梯客梯16部(1600 kg / 21 人)北核心5部小容量电梯(4米 / 秒)西核心5部中等容量电梯(5米 / 秒)南核心6部高速电梯(6米 / 秒)货梯2部( 3米 / 秒)设计理念l 设计所倡导的是人性化的文明，是健康的工作环境带来的勃发的状态；l 环境控制：空调可以放弃不用，自然通风和冷却会在节能和舒适性方面发挥其最大的功效。l 产品特征总体布局(1)空中花园区域：建筑主体功能划分的过人之处是在梯形办公区域每隔 8 层就安排了 1 个高达 4 层(约 14 米)的空中花园。作用：1- 花园是错落上升设置的，这让每层的办公室都可以接触到花园般景色(图3112、)2- 多个花园围绕建筑主体塔楼盘旋而上，建筑侧面被4层高的花园分割(图4)3- 通过种植植物来遮挡日晒、隔离污染、提供新鲜氧气和宜人景观，在当代高层办公建筑综合体中，这种传统、自然的方式得到继承发展(图1、图2)。图4l 产品特征总体布局(2)利用“烟囱效应”，设计了通高的中庭，为大型高层建筑的自然通风，开辟了全新的思路。这种亲自然的设计克服了以前写字楼的呆板和压抑，是一个充满阳光的绿色环境，它可以有效地调节人们的精神状态，给人以精力的补充，起到缓解疲劳的作用。中庭：1- 塔内每间办公室都设有可开启的窗以享受自然通风，从而避免了全封闭式办公建筑的昂贵开支。2- 中庭共享空间，又被玻璃天花每1113、2层分为一段，以阻断气流或烟的聚集。3- 顶部独特的透天采光设计，使楼内有充足的阳光。4- 新风系统不断送进新鲜空气，工作环境保持温、湿度适宜，空气清新，使整个中庭的效果更加贴近自然，也使写字楼内的环境更加活泼。l 产品特征底层空间布局1和商业银行旧楼毗邻而建，并对周边原有建筑进行了维护和完善；2新建筑和城市街区交接的底层部分，设计了新的公共空间一个冬季花园作为过渡 ( 图中 部分所示 )； 在花园内设有餐馆 ( 1200个座位 )、咖啡馆以及艺术表演和展示空间等；3同时，大楼的群房内设有综合性商场、银行和停车场等相关配套设施。l 产品特征办公楼标准层布局设计简介：将传统位于塔楼中央的公共交通114、等核心 ( 电梯，步梯，洗手间等 ) 分散在建筑三角形平面的三个角，以加固像村落一样成簇安排的办公室和花园；解放出中部较大的空间来重新设计，每2个交通核之间的梯形则是建筑的办公部分；三个梯形又围合出一个空透的三角形中庭。规划特色：三角形平面又能最大限度地接纳阳光，创造良好视野，同时减少对北邻建筑的遮挡。成对的剪力墙在角落围和起来，以支撑承托八层建筑的大跨梁。这些大梁使办公室和花园都成为无柱的开敞空间。每边约60米长的等边三角形，每边都向外微曲以取得最大的办公空间 与建筑主体同高的中庭与花园连通，象烟囱一样为内向的办公室提供100%的自然通风l 产品设计外墙设计建筑外立面双层设计手法同样增加了该115、高层建筑的绿色性；1外层是固定的单层玻璃；2内层是可调节的双层Low-E中空玻璃，两层之间是165毫米厚的中空部分；室外新鲜空气可进入到此空间；当内层可调节玻璃窗打开时，室内不新鲜的空气也进入到这一中空部分，完成空气交换。3同时，在中空部分还附设了可通过室内调节角度的百页窗帘，炎热季节通过它可以阻挡阳 光的直射，寒冷季节又可以反射更多阳光到室内。 外层的单层固定玻璃 内层的双层 Low-E 中空玻璃 电控百叶 165 mm 厚中空部分 防鸟线12345 l 产品设计采光设计办公室可以向中庭开窗这一设计，意味着整幢大楼在一年的大多数时间里都可以采取自然通风；空气通过外表皮上的连续槽进入通风系层办116、公室内的控制板使自然通风系统得到完善，通过它可以用手工或机械的方式打开或关闭通风系统。当气候条件不允许使用自然通风时，可以使用机械送风系统(如中央空调；同时，在冬天还有一个带温度控制装置的外围发热系统可以使用。l 小结优劣势分析及其借鉴意义设计特色：多个冬季花园围绕建筑主体塔楼盘旋而上，建筑侧面被四层高的花园分割；建筑主体中通高的中庭与花园连通，像烟囱一样为内向的办公室提供100%的自然通风；利用混凝土的储热性能为建筑提供自然夜间降温；利用自动监控的垂直遮阳板系统为建筑物提供遮阳和日照控制；利用时间和运动监测器实行节能人工照明控制；采用多层立面系统实现建筑节能；成对的剪力墙在角落围和起来，以支117、撑承托八层建筑的大跨梁，这些大梁使办公室和花园都成为无柱的开敞空间；楼电梯和服务空间被安排在平面的三个角上，以加固像村落一样成簇安排的办公室和花园；建筑平面为每边60米长的等边三角形， 每边都向外微曲以取得最大的办公空间和最大的受光面。建筑缺陷：法兰克福商业银行大楼是生态建筑的典范之作，这栋楼也是历史上少有的昂贵之作；多层的外墙玻璃大大浪费了空间；多个室内的花园大大削减了内部的办公活动空间。项目的借鉴：可在室内设置空中花园和中庭，将绿色生态体系移植到了建筑内部，借助其自然景观价值软化建筑的技术硬味；同时形成一个自然条件较好的小环境，以此提倡一种绿色生态的办公理念；且作为本项目标准型写字楼的一大118、卖点，在视觉上与周围环境取得和谐，达到共生。 为延续气生态环保的理念，可在底层空间的外围做足文章，利用大型连廊式花园将建筑与周边环境联合为整体；同时将必要的裙房商业和配套安置在周围，以弥补本项目区域内配套不够齐全的问题；建筑标准层三角形平面能最大限度地接纳阳光，创造良好的视野；同时又可减少对临近建筑的遮挡，同时弧形剪角的利用也很重要。OFFICE参考图：参考案例一：加洲拉霍亚办公楼l 项目概况概况业主汉斯有限合伙公司结束日期2008地点圣地亚哥，加州项目类型公司办公室服务内容建筑设计简介该建筑是一栋13层楼高，面积达31万平方英寸的办公楼。在附近有酒店和高层公寓小区。这是一栋当地标志性建筑。 119、参考案例二： 2211号Michelson大道l 项目概况概况业主汉斯有限合伙公司结束日期2007地点欧文，加州项目类型公司办公室服务内容建筑设计简介汉斯有限合伙公司选择我们来设计加州欧文26万多平方英寸面积的办公楼。本建筑同时也被美国绿色建筑委员会在2008年6月评为银奖。 参考案例三：诺顿防毒软体洛杉矶总部写字楼获得美国2005LEED银奖 参考案例四：洛杉矶警察总部写字楼获选为2010年美国建筑师协会大奖参考案例：最佳写字楼范例：商业及办公参考图： 公园参考图：9. 租售价格定位本项目的租售价格主要受到项目所在区域的办公氛围和周边同类项目租售价格水平的影响，因此本项目的租售价格主要以以下120、几种方法进行定位：定价方法：l 销售定价方法：市场比较法；l 租赁定价方法：市场比较法、收益还原法；我们将根据以上方法推算出来的办公楼单位售价、租金结合项目的建筑参数，采取二种不同的方案对项目未来投入使用后20年的总收益进行推算，即：方案一：全售模式(自有资金50000万元，保留20000平方米甲级办公楼，其余办公楼及商铺全部出售)方案二：租售模式(自有资金50000万元，保留区政府使用面积，商铺和部分办公物业出售，其余办公楼租赁)方案三：全租模式（只保留赠与区政府使用面积，其余物业全部出租）由于XX区开发程度相对较低，因此租金明显偏低，这是造成收益较低的主要原因，因此本项目并不考虑方案三全租121、模式，也是因为过低的租金水平无法平衡开发成本所需。 方案一全售模式办公楼销售价格推算：l 推算方法说明：秉着同质同区的理念，我们按照地理位置、交通、发展前景、楼宇外观、硬件设施、平面布局、商务配套、商务氛围、物业管理、开发商等10个子项进行打分，根据权重值的综合值对项目进行合理定价。l 价格推算步骤：明确细化因素及其权重比值设被比较个案的各细化因素为1分将本案与被比较个案的各细化因素相比进行打分将本案与被比较个案相比所得单项细化因素的打分 权重比 被比较个案的售价（租价）= 本案在该单项细化因素上的售价（租价）值依此类推得出所有单项细化因素上的售价值将各个单项细化因素上的售价（租价）值相加，即122、得出本案与被比较个案相比的售 价（租价）注：以下各办公楼租售价格及本项目办公楼租售价格推算以建筑面积为准，本项目的80%的建筑面积将规划为办公用房，办公楼的市场租售价格的分析及定价因素有别于商铺，因此我们采取不同的细化因素进行对比分析，见下表：编号细化因素权重比例1交通因素(20%)地理位置10%2交通10%3环境因素(30%)发展前景10%4商务氛围10%5商务配套10%6产品因素(40%)楼宇外观10%7硬件设施10%8平面布局10%9物业管理10%10开发商(10%)开发商实力10%l 办公楼销售价格推算通过调查，我们在空间距离上选择了几个距离本项目较近的在售办公楼作为参考对象：被比较个123、案(元/平方米)天科国际大厦北美广场郡江国际新纪元国际广场五角丰达被比较个案均价2800035000210003100024000同比本案比较均价2996028350214203007024000权重402015205权重值(比较均价权重)119845670321360141200通过对上述各办公楼的分析，同时结合本项目自身的情况，通过市场比较法得出本项目办公楼部分目前的市场销售价格(建筑面积)：本案办公楼目前销售均价=对比各案权重值之和=28081元/平方米根据市场比较法测算，方案一中办公楼的平均销售价格为28081元，以每年3%的涨幅递增，预计2013年项目销售价格为：2013年预期销售均124、价 当前平均售价(13%)(13%)(13%)=30685元/平方米2013年办公楼预总销金额17.0241亿元(剔除22940.8平方米)商铺销售价格推算：注：以下各案商铺租金以及本项目商铺租金推算全部以使用面积计算，因此反推出的销售价格也是使用面积的销售价格。l 推算方法说明收益还原法：通过其当前的租金水平，以目前市场普遍认可的8%的合理回报率，除去部分相应费用来反推其市场售价：各案销售均价各案平均租金价格(元/平方米/天)365天8%97%(扣除3%的不确定因素) 95%(扣除5%的税率)通过调查，我们得出了目前XX区主要商圈沿街的租金水平：见下表沿街商铺路段租金香樟花园商铺8.6长阳路125、许昌路13平凉路、宁国路9.3四平路8.05政通路（万达广场）13.2单位：元/平方米/天目前商铺的平均年回报率在8%左右，根据各商铺的当前租金水平，以收益还原法，根据每年8%的回报率进行反推，从而得出各专业市场当前的合理销售价格，2F商铺价格以市场常规比例差计算得出：地址1F2F香樟花园商铺3615723140长阳路、许昌路5465634980平凉路、宁国路3910025024四平路3385021664政通路（万达广场）5595335810单位：元/平方米根据上述各案的合理销售价格，秉着同质同区理念，我们按照商铺的八大经营要素，根据权重值的综合值对本项目进行合理定价：1、商业氛围：指商铺所126、在区域商业等级、竞争环境、客户群规模及购买力等因素综合构成的商业概况。2、可视性：指商铺尽可能多的在平面、立体范围内极容易被消费者看到的程度。3、通达性：指顾客到达商铺的交通条件的难易程度，它意味着顾客可能到达的可能性。4、停驻性：指顾客到达后能够停留或停驻的可能性，通常用商铺门前是否有广场或是否有足够的停车场来描述上述指标。5、商铺类型：结合项目所在商圈的特点，哪些是符合商圈特点的商铺类型，如商场(商业中心)内商铺、商业街商铺、市场类商铺、独立型商铺、底商商铺、裙房商铺等。6、商铺环境：指相邻商铺或商业的关系(包括隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等，它们对商铺价值起着重要影响)。127、7、商铺结构：商铺的坐落、面宽、进深、层高、墙体分割、开门开窗、广告牌及楼层等都对商铺价值有较大的影响。8、商铺配置：指商铺基本设施配置，包括商铺的上下水、电、采暖、燃气等技术性指标的保证，对商铺的功能影响也比较大。细化因素权重比率（100）商业氛围20%可视性15%通达性10%停驻性10%商铺类型15%商铺环境10%商铺结构10%商铺配置10%l 推算步骤与方案一中的市场比较法相同。通过对上述各案的分析，同时结合本项目自身的情况，从而推算出本项目商铺的市场预售销售价格，见下表被比较个案(元/平方米)香樟花园长阳路、许昌路平凉路、宁国路四平路、黄兴路政通路、五角场被比较个案均价36157546128、56391003385055953同比本案比较均价3507259028379273012748120权重10%30%10%20%30%权重值(比较均价权重)3507177083793602514436即：本项目商铺销售均价对比各案权重值之和：楼层销售均价(元/平方米)1F454702F29101商铺目前销售均价37286元/平方米(使用面积)根据收益反推法测算，方案一中的商铺的平均销售价格为37286元，以每年8%的涨幅递增，预计2013年项目销售价格为：2013年商铺预期销售均价当前平均售价(37286元)(18%)(18%)(18%)46970元/平方米(使用面积)2013年商铺预总销金额129、9.2085亿元其中20000平方米持有物业的租赁价格按方案二中的办公楼平均租金计算。办公楼租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算，以每年3%的租金涨幅计算，第一年除去40%的不确定因素，之后的每年则除去10%的不确定因素： 年份办公楼租金(建筑面积)小计201320142.5920152.6720162.7520172.8320182.912019320203.0920213.1820223.2820233.3820243.4820253.5820263.6920273.820283.920294.0220304.1420314.2620324.39合计420983700方案一总销金130、额办公楼总销金额+商铺总销金额+20000平方米持有物业的租赁收入17.0241亿元+9.2085亿元+4.2098亿元30.4424亿元 方案二租售模式本节内容我们按不同物业采用不同租售模式来计算，见下表：物业类型建筑面积租售模式企业型小独栋办公楼29013出售持有型甲级办公楼20000出租LOFT公寓式办公楼26467.2出租赠与区政府使用面积2940.8无偿商铺19605出售总计98026l 推算方法说明与方案一中的市场比较法相同。通过对这些专业市场调查分析，同时结合本项目的实际情况，在对比分析的过程中进行权重分配，从而得出本项目办公楼的租赁价格。l 办公楼租赁价格推算通过调查，我们在空131、间距离上选择了几个距离本项目较近的在租办公楼作为参考对象：编号项目名称项目地址租金(元/天)用途1天科国际大厦平凉路1000号2.3办公2荣光商务中心XX区荆州路334号2办公3铭大创意广场长阳路2478号2.85办公4电力科技园长阳路2588号2创意园5知识产权中心杨树浦路2310号2产业园被比较个案(元/天)天科国际大厦荣广商务中心铭大创意广场电力科技园知识产权中心被比较个案租金2.322.522同比本案比较租金2.461.962.682.12.14权重2015252515权重值(比较均价权重)0.490.290.670.530.32通过对上述各办公楼的分析，同时结合本项目自身的情况，通过132、市场比较法得出本项目办公楼部分目前的市场租赁价格：本案办公楼租金对比各案权重值之和2.3元/平方米/天(建筑面积)根据以上推算出来的租金价格，我们对本项目在采取方案二时的租金收益和未来20年的租金收益进行了推算。办公楼租金收益与方案一相同，租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算，以每年3%的租金涨幅计算，第一年除去40%的不确定因素，之后的每年则除去10%的不确定因素：各年预期租金 当前平均租金 （13%）2011年（13%）2012年（13%）2013年（13%）2014年（13%）2032年 则从2013年开始，未来20年的方案二的租金收益如下表：年份办公楼租金(建筑面积)小计20133、1320142.5920152.6720162.7520172.8320182.912019320203.0920213.1820223.2820233.3820243.4820253.5820263.6920273.820283.920294.0220304.1420314.2620324.39合计97809668920年办公楼预计租金总收益9.781亿元2013年商铺预总销金额9.2085亿元2013年企业型小独栋办公楼预总销金额8.9026亿元方案二租售总收益20年租金总收益+销售总收益27.8921亿元第十章 财务分析一、 成本预测投资估算表(直接开发成本)编号工程或费用名称单位价值（134、元）计算指标（平米）总值（万元）备注1土地出让金及动迁安置费84009802682341.842前期费539980265283.602-1规划设计、勘察费692-2工程监理费及审价费462-3三通一平费202-4大市政配套3282-4前期筹建开办费462-5其他303基础设施费5084979.723-1供水433-2供电223含架空线入地开关站费用3-3通讯133-4环保设施153-5环卫设施123-6景观绿化工程费142包含公共绿地建设费3-7室外总体等503-8其他104建筑安装费55009802653914.3（含地下两层、电梯安装、水卫、电气、通风、弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰135、等）5不可预计费448980264391.56直接开发成本3合计建设投资 （25项相加）69959802668569.19l 土地费包括土地出让金、动迁费等，合计82341.84万元；l 前期费包括规划设计、勘查费、工程监理费及审价费、三通一平费、大配套、前期筹备费、其他费用等按539元/平方米计算；l 基础设施费包括水电、通讯、环保设施、环卫设施、景观绿化工程费、室外总体等按508元/平方米计算；l 建筑安装费按5500元/平方米计算；l 不可预计费按448元/平方米计算；二、 经济收益分析方案一：（自有资金50000万元，保留20000平方米甲级办公物业，其余物业全部销售）1. 收益分析序136、号大项项目名称总收入备注单位万元1成本1987521.1土地成本82341.841.2建设投资68569.191.3管理费4527.33(1.1+1.2)*31.4贷款利息81311.5营销费用13104收入*5%1.6相关税费22078收入*5.565%2收入304183营业收入3041833税前利润97295收入成本折旧4税前投资利润率48.95%税前利润/成本5税前自有资金回报率194.59%税前利润/自有资金1.1.土地成本包括出地出让金、动迁安置费等，总计82341.84万元1.2.建设投资费，总计68569.19万元1.3.管理费为总投资费用的3，总计4527.33万元1.4.贷款137、利息8131万元1.5.营销费为前2年营业收入的5,总计13104万元1.6.相关费税按照每年营业收入的5.565计算，租赁收入税费每年按营业收入的17.8%计算，总计22078万元,2.收入为物业的营运收入，总计304183万元(含20000平方米持有物业的20年租金收益)3.税前利润等于收入成本97295万元4.税前投资利润率税前利润总投资48.955.自有资金回报率税前利润自有资金194.592. 内部收益率及净现值分析：在现金流量表中，项目税前利润为97295万元，税前利润率为48.95，税前年均自有资金的回报率为194.59%，从财务成本上看可行。当折现率设定为15%时，内部收益率（138、IRR）为26%，净现值(NPV)为21236，该方案可行。3. 财务静态敏感性分析:（通过建设投资、营业收入的变动，观察项目利润变动）建设投资营业收入20100102020158131.610127713.30111008.84104151.929729590438.0883581.161066876.72036458.4单位：万元该方案采用静态敏感性分析时，在其它费用不变的情况下：l 如将建设投资下降20，则税前利润为111008.84万元；l 如将建设投资下降10，则税前利润为104151.92万元；l 如将建设投资上升10，则税前利润为90438.08万元；l 如将建设投资上升20，则139、税前利润为83581.16万元；l 如收入下降20其利润为36458.4万元；l 如收入下降10其利润为66876.7万元；l 如收入上升10其利润为127713.3万元；l 如收入上升20其利润为158131.6万元；从静态敏感性分析表上来看，此项目可操作，营业收入的增减幅度对项目利润的影响最大，其次为建设投资。方案二：租售模式(自有资金50000万元，保留区政府使用面积，商铺和部分办公物业出售，其余办公楼租赁)1. 收益分析序号大项项目名称总收入备注单位万元1成本2001151.1土地成本82341.841.2建设投资68569.191.3管理费4527.33(1.1+1.2)*31.4贷140、款利息81311.5营销费用9056收入*5%1.6相关税费27489收入*5.565%2收入278921营业收入2789213税前利润58950收入成本折旧4税前投资利润率29.46%税前利润/成本5税前自有资金回报率117.9%税前利润/自有资金1.1.土地成本包括出地出让金、动迁安置费等，总计82341.84万元；1.2.建设投资费，总计68569.19万元；1.3.管理费为总投资费用的3，总计4527.33万元；1.4.贷款利息8131万元；1.5.营销费为第1年营业收入的5,总计9056万元；1.6.相关费税按照每年营业收入的5.565计算，租赁收入税费每年按营业收入的17.8%计算141、，总计27489万元；2.收入为物业的营运收入，总计278921万元；3.税前利润等于收入成本58950万元；4.税前投资利润率税前利润总投资29.46；5.自有资金回报率税前利润自有资金117.9；2. 内部收益率及净现值分析在现金流量表中，当折现率设定为15%，并考虑物业折旧费时，净现值（NPV）为负数，内部收益率（IRR）为11%，因此我们认为该方案不可行。内部收益率下降的主要原因是物业租赁面积比例过大所致，内部收益率值与物业租赁面积比例成反比。三、 项目资金预测项目的主要资金来源有：资本金、借款、预租售收入。资金筹措原则，先用资本金和预租售收入，不够部分以贷款形式获得。自有资金考虑为5142、0000万元。前三年无预租售收入，安排自有资金及借款。详见下表。 方案一资金筹措计划 单位：万元项目2010年2011年2012年2013年1.投入计划82342370001250002.资金筹措计划2.1自有资金用于土地资金50000用于建设投资1250002.2银行借款或企业委托贷款用于土地资金32342用于建设投资37000备注：以地价82000万计算地价以82000万计算，2010年贷款32342万元，每年贷款利息准时支付，2012年的工程款项由建筑方自行垫付，至2013年以预售收入支付工程款及贷款。第十一章 综合评价一、 社会效益评价本地块坐落于平凉路、内江路，属于XX区东外滩板块，143、项目的启动不但可以为当地政府增加税收，同时吸引大量的优秀企业、公司入驻，为XX东外滩板块形成浓厚的商务气氛起到极大作用。二、 环境效益评价地块周边目前多为待改造的旧厂房及棚户建筑，项目的建立在一定程度上提升了该地区的形象，同时作为区域标杆性项目，改善了该区域整体环境风貌。三、 经济效益评价方案比较表序号指标名称单位数量方案一方案二1成本万元1987522001152自有资金万元50000500003营销费用万元1310490564相关税费万元22078274895借款及财务成本万元77021770216营业收入万元3041832789217税前利润万元97295589508税前投资利润率%48144、.9529.469全部投资内部收益率（IRR）%261110税前自有资金回报率%194.59117.9从经济效益上来看，在以82000万地价计算基础上，两个方案的各项技术数据（见上图）表明，方案一完全可行，具有可操作性，抗风险能力强；而方案二由于IRR较低，且虽有可操作性但风险度过大，不予考虑。第十二章 投标价建议及分析土地拍卖项目的可行性研究，其目的是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接受该限价需要冒多大的风险，以确定土地最高限价。首先确定企业可接受的最低收益率（基准收益率），然后倒推土地价格。考虑到本项目为商业性质，在收益较大的同时也存在相应风险，从规避风险的角度出发以20%做为行业基准145、收益率，项目土地投标价格与内部收益率安全性对应关系如下表：内部收益率30%状况危险需要谨慎较安全安全本地块起拍价按82342万元起算，按逐步递增形式测算报价方案，直至某一方案出现低于设定的基准收益率为止，这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高，每上一个台阶经济效益降低一定幅度，通过模拟投标价格的不断上升来对本项目的预期内部收益率进行测算，见下表： 方案投标额方案一利润总额（万元）投资利润率内部收益率82342万元投标额9729548.95%26.32%83000万元投标额9651648.37%26.07%84000万元投标额9533347.49%25.7%85000万元投标额9414946146、.61%25.33%86000万元投标额9296545.75%24.95%87000万元投标额9178244.90%24.58%88000万元投标额9059844.06%24.20%89000万元投标额8941543.23%23.83%90000万元投标额8823142.41%23.46%91000万元投标额8704741.6%23.08%92000万元投标额8586440.80%22.71%93000万元投标额8468040.90%22.34%94000万元投标额8349739.22%21.96%95000万元投标额8231338.44%21.59%96000万元投标额8112937.68%147、21.22%97000万元投标额7994636.92%20.85%98000万元投标额7876236.17%20.48%99000万元投标额7757935.43%20.11%99100万元投标额7746035.36%20.07%99200万元投标额7734235.28%20.03%99300万元投标额7722335.21%19.99%100000万元投标额7639534.70%19.73%通过上表对土地投标价格的不断上涨的投资分析可以看到：当投标价格进一步上涨到99300万元时，方案一的内部收益率为19.99%，投资需要谨慎；为了最大程度的规避不可预知的市场风险以及为项目的灵活操作预留空间，我148、司建议土地最高投标价为99300万元。第十三章 电力集团与矿权交易公司合作模式建议l 建议由电力集团与矿权交易公司以50/50持股率成立一间项目公司，标购并经营本地块。l 企业总部持有型物业（独栋甲级办公楼）由电力集团持有及冠名，并租予矿权交易公司，作为矿权交易所与相关后台办公配套。l 其余甲级办公楼由电力集团持有100%权益，这部分将可出售或是统一招租等待更高的增值空间；公寓办公楼及商场部分则由矿权交易公司持有100%权益，这部分将可出售，作为矿权交易所的配套招商设施。双方在面积分配上完全平等，皆持有49,013平方米的物业。第十四章 XX如何服务电力集团开发本地块的需求？XX地产的主要功能149、：l 负责房地产投资项目的前期决策研究工作；l 提供土地专业选址及项目定位；l 宏观市场大势分析及市场调研；l 可行性研究到微观细部策划整理分析；l 操盘资源整合及投资资金合理利用建议；l 项目品牌包装、形象策划及项目运营整体计划的确立。XX地产其对外所提供的服务：l 专业选地；l 专业调研；l 项目定位；l 投资可行性研究；l 管理咨询；l 营销代理；l 招商运营；l 建筑设计(XX地产机构JRD建筑设计部)XX地产机构如何服务于电力集团开发本地块的需求？l XX地产机构可作为本项目的投资咨询公司，为业主达成投资效益极大化的规划目标。l 在建筑设计与建筑工程上，XX地产机构有专业且具有相当实150、力的JRD建筑设计部，可以提供全程序统包服务，以确保设计和施工质量，并且在工作时程上严密控管进度。l 除企业总部持有型物业之外，其它甲级办公楼、公寓办公楼与商场由XX代理销售、或统一招商，并提供启用后的物业管理服务。附：XX地产机构JRD建筑设计部设计总监简历建筑设计总监：*(Robert Wu)学历：2003年 哈佛大学建筑设计系硕士 工作经验：l 2010年8月至今 加入XX地产机构，担任设计总监l 2005.42010.8 AECOM(世界500强建筑设计公司)，担任设计总监l 2003.72005.4 HOK(世界第一大建筑设计事务所)，担任资深设计师得奖项目：l 巨人集团XX总部第二期建筑设计比赛第二名l 巨人集团珠海园区建筑设计竞赛第一名；(参赛者：AECOM、GMP德国建筑第一大公司、wood badge澳大利亚第一大建筑设计公司)l 美国天主教Loyola marymount university图书馆设计项目被美国有线电视网(CNN)评选为十大杰出建筑；l Annenberg Foundation(美国前三大慈善机构总部)设计项目获得美国市内设计金奖；l 汉斯地产在美国圣地亚哥的Orange country获美国IEEO绿色环保建筑银奖；l 诺顿防毒软体洛杉矶总部写字楼获得美国2005LEED银奖；l 洛杉矶警察总部写字楼获选为2010年美国建筑师协会大奖。