1、欧式现代景观园林小区多低层住宅商业公建公寓项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月欧式现代景观园林小区多低层住宅商业公建公寓项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月30可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 园林小区 项目可行性研究 摘要:房地产项目投资可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，也是房地产开发项目2、投资决策的重要依据。房地产开发项目投资额巨大、建设周期长，受自然因素以及社会经济、心理、行政等因素的影响也大，一旦决策失误就会给投资者带来巨大的损失，因而存在着极高的投资风险。它通过对开发项目的全面分析论证，各方案的比较和评价，从而保证在技术上可行，经济上合理，环境上允许，经济效益上显著。加强房地产项目可行性研究指标的控制，可以减少投资实施过程盲目性，提高企业的经济效益，从而促使房地产行业稳定、健康的可持续发展。本论文通过该房产项目的背景和意义出发，结合国内外的研究，再对该项目做可行性研究。通过对该项目的基本概况，做SWOT分析、财务分析、不确定性分析，从而得出该项目具有可盈利的性质。针对该项3、目的以上分析，得出该项目所存在的问题以及针对该问题提出的一些意见。关键词：房地产项目；可行性研究；财务分析；不确定分析The Feasibility Study Of Subdistrict YuanLinAbstract:The development of real estate projects is a complex systems engineering, which has a long develop cycle,high capital intensity and great environmental impact. Real estate developers shoul4、d be effective to improve the scientificity and effectiveness of the real estate project management and achieve the goal ultimately. Many companies have realized the importance of early research for the development of real estate projects, but there are various problems in the specific operation bec5、ause of a lot of reasons. Feasibility study has been proved to be essential for real estate project management .It can help real estate developers demonstrate and evaluate the project from the aspects of the market. the technology and the finance, finally, arriving at a comprehensive solutions. This6、 dissertation through the background and significance of the real estate project,combined with the domestic and foreign research, and then do a feasibility study on the project. This paper introduces the significance of the question raised in the real estate projects.The essay also focuses on the ba7、sic theory of the feasibility study. feasibility study of how to apply the theory in the early stage of the real estate projects.The basic situation of the project analysis, SWOT analysis, financial analysis, uncertainty, so that the project is profitable. Analysis for the project obtained above, th8、e problems and some suggestions to solve the problem. Key words: Real estate projects;Feasibility study;Financial analysis;Uncertainty analysis目录1 绪论81.1选题背景81.2选题意义81.3国外研究现状91.4国内研究现状102项目概述122.1项目概况122.2周边环境133. 房地产环境市场分析143.1宏观环境分析143.2xx市房地产环境市场分析153.3项目SWOT分析163.3.1项目优势173.3.2项目劣势173.3.3项目机会179、3.3.4项目威胁184.项目实施进度计划184.1 项目施工组织184.2开发进度计划195财务分析205.1总投资与开发成本205.2项目收入计划215.3项目资金筹措235.4项目盈利能力评价235.4.1.项目损益表235.4.2项目全部投资净现值、内部收益率245.4.3项目资本金净现值、内部收益率265.5项目清偿能力评价276项目的不确定分析286.1敏感性分析286.2项目的盈亏平衡分析297结论298建议291 绪论 1.1选题背景 随着我国市场经济体制的建立，住房制度改革和房地产市场的逐步形成以及规范，房地产市场竞争越来越激烈。目前，房地产投资要靠投机取得成功的机会逐渐减少10、，只有靠正确决策、科学投资、规范经营，项目开发才能取得成功1。现在中国的房地产市场发展迅速房地产开发企业也纷纷成立，为了获得利润及抢占市场，很多开发房地产项目往往仓促上马，导致房地产投资规模过大、土地抛荒、商品房积压等诸多问题。房地产投资在投资项目里属于风险较大的行业，因为社会、政治、经济和自然因素等的影响，都将使投资面临很大不确定性。如何减少开发中的漫无目的性、引导房产业健康、快速发展，项目的前期阶段探究成为探究解决方案的重点，在房地产业内受到广泛关注，决策的准确性是至关重要的，因为投资决策失误将导致投资者的巨大损失2。在如此激烈的市场竞争中，如何脱颖而出取得胜利成为关键，而解决这些问题，首11、先要对所要开发的项目进行前期的可行性研究，进而作出合理的决策。因此，有必要对房地产项目投资进行可行性研究。1.2选题意义 房地产投资高收益与高风险并存的特性，一方面为投资者提供获取高额收益的机会，另一方面也为投资者布下难以逾越的障碍。投资者要谋求投资的成功，必须要有战略眼光和经济头脑，熟知市场状况，具备相关操作经验和技巧。进行房地产投资项目可行性的分析，就是要求投资者运用自己及集体的智慧与能力，全面分析投资项目各方面的影响因素，从而保证投资有较高的收益水平。而且房地产投资项目可行性研究还能为投资者提供科学的投资决策依据，确保投资者投资成功和在强手如林的竞争中立于不败之地。本论文从房地产项目可行12、性研究的理论入手，再通过对该房地产投资项目的可行性进行的论证从中发现问题，针对存在问题提出了一些完善房地产项目可行性分析研究的建议，希望能为房地产企业在进行可行性的研究时提供借鉴与参考。1.3国外研究现状 可行性研究作为投资前期对项目进行技术经济论证的一种科学方法，最早起源于美国，而应用于房地产项目的可行性研究最早也是出现在20世纪30年代的美国。在第二次世界大战后，特别是20世纪60年代以来，新技术不断的涌现，世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展，可行性研究不断得到充实、完善以及发展，逐步形成为一整套系统的科学研究方法。现在房地产开发企业也越来越重视可行性研究的作用，将它视为房地产项目投资决13、策前必须认真完成的工作。 国外一些专家和学者分别从房地产开发的区位选择、资金筹措、投资成本和收益、投资风险不确定性等方面阐述和论证房地产项目的可行性。例如： Zeng J., An M., Smith N. J. (2007)认为日益增加的建设项目复杂性和动态因素一直困扰着建筑行业，为了减小项目活动关键风险给项目建设和投资者带来重大危害和损失，作者提出了一种基于改进的层次分析法的风险评估方法，即通过引入模糊推理技术来处理在施工过程中所产生的不确定性和主观性，为应付在复杂的施工情况下的风险提供了一个有效的工具3。 Luu V. T., Kim S., Tuan N. V., et al. (2014、09)认为建设项目的延误造成发展中国家项目利益相关者的经济损失。作者以贝叶斯网络(BBN)量化的概率表示建设项目进度的延误，通过专家访谈调查和问卷调查建立了信念网络模型，并选取了越南的两个实际工程案例进行了实证研究。研究结果认为影响越南建设项目延迟的主要原因有:业主财政困难，承包商经验不足，原料短缺等4。 Wei L., Ya-Nan Y., Wei-Dong D.(2011)针对主体变电站建设项目的财务风险研究，提出了一个基于蒙特卡罗模拟的变电站项目财务风险评价模型。作者提出了变电站工程项目财务风险评估的评价指标，将CrystalBall软件中引入了这篇文章，并对项目财务风险评估的主要危险因15、素进行了分析5。 RunZhi Jin, KyuMan Cho, ChangTaek Hyun, et al.(2012)为了准确预测在初始阶段的建设项目的建设成本，改进了基于案例的推理(CBR)技术的成本预测模型的预测性能，将多元回归分析(MRA)使用在的CBR技术的修正阶段，提高了该模型的预测性能6。 1.4国内研究现状 我国房地产项目可行性的研究较晚起步，但改革开放以来，我国经济的巨大发展，同时与国外各项交流的加强，我国企业逐渐意识到项目可行性研究的重要性。我国学者在吸收国外比较先进的可行性研究理论的同时，也对该领域进行了相关方面的一系列研究，形成了初步的适合我国企业的理论知识。但由于经16、验不足，我国的房地产可行性研究面临的巨大挑战，需要各方学者以及后人的继续努力。以下列举国内房地产可行性研究的几个经典论述： xx(2003)针对一般建设项目和房地产项目的共性和区别进行了研究。作者分析认为，两者虽然在进行可行性研究方面具有一些共性。但是，在可行性研究的内容、总投资分类方法、财务报表分析步骤、内容与格式等方面还有一定的差别，最后在内容和形式的统一等方面提出了一些改进的建议和措施7。 xx(2009)认为在新的计价模式下，投标人如何根据各种风险因素确定合理的报价，这在很多企业已经越来越引起关注。作者提出应用定量分析的方法来辅助投标人进行投标报价的风险分析，为建筑企业制定投标报价策略17、提供了决策支持。同时，作者指出为了支持这个风险评估体系的有效运行，建议施工企业应当建立起相应的管理信息系统，从而提高决策科学性。另外，还认为对于文章提出的各风险变量之间的相关性还可以进一步充分论证，从而在一定范围内减小误差提高模拟结果精度8。 xx(2011)认为项目前期工作中可行性研究最终结论和建议对投资者决策有着最直接的影响。作者认为当前我国可行性研究存在可行性研究的可信度水平低下的现象。并针对这一现象提出项目可行性研究一可信度，并尝试从真实性、科学性、可靠性等因素进行分析，针对各个因素具体情况分析了更深一层的原因，并提出了一些建议和措施以提高可行性研究可信度9。 xx(2012)结合可行18、性研究相关理论和自身积累的实际工作经验论述了可行性研究阶段投资估算的编制方法，例如认真做好项目前期策划、广泛收集和分析资料、必须严格按照项目费用构成逐项进行费用估算、在初步估算结果基础上进一步核校计算结果等，并指出每一环节的工作都必须严格按照相关规定按期高质量完成10。 虽然我国在房地产项目可研领域取得了长足的进步，同时很多本国学者也在理论方面进行了详尽的探索，并取得了一定的成果，但是与西方研究比较系统的国家相比，我国的房产项目可研还处在发展的初级阶段；因此，我国房地产可行性研究还需要进一步的发展。2项目概述2.1项目概况 该项目位于xx市xx经济开发区,32万，开放式街区。xxxx整体规划319、1000的欧式现代景观园林、10000的大型运动休闲主题公园和9000商业联盟。 已经竣工完成，目前正在进行小区交付使用前的整体绿化工程，销售情况良好。目前主体结构正在紧张的施工过程中，xx三期计划于第1年6月开始动工，于第4年6月竣工，建设工期3年。 根据项目的初步设计，由4栋11层住宅、1栋4层住宅、10栋3层双拼住宅，11栋2层独栋住宅，和1栋7层的商业、公建公寓综合体组成，建筑面积为72329（其中地上部分为51860），建筑多为尺度亲切的多低层住宅，建成后将形成一个具有健康自然的郊野气息的居住空间。本项目三期的设计指标如下： 楼盘地址：xx市xxxx号 整盘建面：320000 整盘户20、数：300多套 本期占地面积：45090 本期总建筑面积：72329其中：地上建筑面积：51860(1)住宅：47155(2)商业：3195(3)公建配套：350(4)架空层：1160地下建筑面积：20469(1)地下车库：12720(2)住宅地下室：5600(3)公建及配套设施：2149停车泊位：322辆(1)地面停车：136辆(2)地下停车186辆容积率：.12建筑密度：29.7%绿地率：40.1%集中绿地率：15%非机动车停车量：6272.2周边环境 基地周边情况： 位于xx，xx市环境较好的地段。以金融、信息、服务交流等现代服务业为主的现代化服务中心。xx轻轨二期正式通车使用，大大方便21、了周边群众的出行，静态生态城等市政重点项目也同期在建设当中。沃尔马xx店，恒客隆超市等大型超市商场为xx住户提供了极大的便利。这些项目都将为xx南部建设带来前所未有的机遇。项目周边的公共设施配套： 商业：恒客隆超市、远方超市、 沃尔玛超市、银行。 教育：xx职业技术学院。 娱乐：社区综合会所，健身会馆。 项目所在地xx是xx目前最理想的居住区域之一，该区域是政府规划好的高级住宅区，政府在现有条件上正着力完善各项基础设施，市镇配套设施在短期内就会健全；项目邻近xx职业技术学院，毗邻伊通河，生活环境适宜；大批医疗卫生机构散布于小区周围，免去后顾之忧；区内会所、区外各类商业场所、商业购物极为便利。322、. 房地产环境市场分析3.1宏观环境分析 2007年和第1年，房地产价格飞速上涨，市场交易异常火爆，我国房地产行业飞速发展最为明显。由于第1年国际金融危机爆发，国家采取措施陆续推出了一系列调整存款准备金率等金融政策和4万亿“救市”计划，2009年房地产市场再度转好11。 2010年，针对我国部分城市房价上涨过快等问题，国务院发起了有史以来最为严厉的一轮调控。本轮调控政策呈现“三波”推进状态，主要围绕增加土地和住房的有效供给、抑制投资、投机性购房而展开:第一波为以关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国十一条)为代表的紧缩型调控;第二波为以国务院关于坚决遏制备份城市房价过快上涨的通知(国十条)为23、代表的打压型调控;第三波以财政部和建设部联合国税局、国土部等部门推出一系列房产新政进行的管制型调控，在这一轮房地产调控过后，一定程度上抑制了我国部分城市房价过快上涨的势头12。第4年，房地产调控政策目标是遏制部分城市房价过快的上涨，具体通过市场手段改善房地产市场供求关系，将房价控制在合理水平。供给方面:全年新开工建设1000万套保障性住房，以满足城市中低收入群体住房需求为主，增加中小户型普通商品住房供给。需快上涨势头得到了进一步抑制13。2013年全年，房地产保持平稳回升，房屋新开工面积、销售面积增长较快，土地购置面积增速由负转正，房价涨幅逐月加快，全国各城市房价同比出现“普涨”现象。3.2x24、x市房地产环境市场分析 2012年楼市，是一个复苏和持续回暖的过程，据统计，2012年xx市区新建住宅年度累计成交77659套，年末xx楼市依然维持一个比较高的成交态势，求方面:对一、二线城市从严制定和实施限购、限贷措施，严厉控制投机、投资性等非合理需求。我国部分城市房价过略低于2010年。一些销售业绩表现较好的楼盘已经采取了小幅的涨价，还有一些楼盘上半年采取“以价换量”取得较好效果，如今也已出现恢复性的提价行为15。 在2013年12月31日统计，xx市共销售了住宅类商品房105501套、销售面积为1072.22万。在近几年的销售中可以看到，2013年期间xx住宅的销售量是近四年来首次超过125、0万套，其销售量达到了与2009年基本持平的现象，但是如果加入北部组团和西南组团的销售量（非xx市区证），2013年xx住宅的销售量将会成为历史新高。 2013年xx市住宅的销售均价为6985.67元/，同比去年的6522.74元/上涨了462.93元/，涨幅达7.10%。2013年xx市住宅的销售量均价接近7000元/，其销售均价仍然延续了单年逐步上涨的走势，xx住宅商品房的销售均价已经达到了7088.10元/。 xx市房地产业随着市场经济的发展，加快了住宅建设和旧城改造的速度，同时促进了相关产业的发展和城市经济发展。xx的房地产市场和全国的房地产市场发展一样，仍然有发展空间，还有很大的需求26、量。随着市场经济的发展和老百姓对住房认识思想的提高，特别是房地产二级市场，会越来越大，越快越好。住宅建设的质量全方位的提高。3.3项目SWOT分析 SWOT分析法是20世纪80年代由旧金山大学的管理学教授提出的，是一种分析组织战略抉择的方法。 所谓的SWOT分析，就是将与研究对象有关的所有因素，如各种内部的劣势因素、优势因素、威胁因素和机会因素等，经过先期的调查，按照一定次序排列起来，并运用综合分析的思想，系统的将各种因素组合起来进行分析，从中得出一些相应的结论。根据这些结论，可以有利于人们对项目现在所处的环境进行研究，通过全面、系统、准确的研究，帮助人们制定发展的战略和规划相应的发展对策或计27、划14。 SWOT分析法是根据企业自身的内部资源进行分析，找出企业的优势和劣势，同时结合企业所处环境中的机会和威胁，制定出适合企业的发展战略。其中，SWOT这四个字母分别代表着：S代表优势(strength)，W代表劣势(weakness)，O代表机会(opportunity)，T代表威胁(threat)；企业战略就是一个企业“有能力做的”(优势和劣势)与“可以做的”(外部环境的机会和威胁)之间的有机组合。每一个房地产开发项目都有其自身的优势，这也是项目能够顺利开展并且实现项目价值的基础。但是，由于项目自身的原因或是外部环境的变化等因素影响，都会存在着一些因素来阻碍项目的开展。因此，为了充分论28、证项目的可行性，就必须对该项目的优劣势以及外部环境进行全面准确的分析，为该项目的开发投资提供必要的依据。 3.3.1项目优势 (1)本项目以高品质、高享受为目标，以独特的欧洲风情、柔和的暖色调装饰，创造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度时尚住宅区。 (2)集团历来以注重产品质量为优势，用极高的性价比打造精品住宅。同样，开发商依然要在此项目上面做好性价比文章，“价钱可以打折，但质量决不可以打折。”相信高质量的房屋品质，加上低廉的销售价格，必然能够吸引xx的消费者。 (3)住宅功能齐全。除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、露台、工作阳台等29、功能上放大，河畔xx所具有的这些功能，同时也满足了自有空间和私密性的要求。 (4)在规划设计、项目风格及其户型等方面项目也具有相当的优势，而且别墅价格与普通公寓价格相差不多，这是本项目最突出的一个卖点。 3.3.2项目劣势 (1)xx区域经济发展时间短，目前生活配套设施不完善，离xx中心地段较远，交通对项目发展也存在一定影响。 (2)项目投资大，而且周期长，受到政府和市场影响大，有一定的风险性。 (3)项目区域距离市中心较远，本项目主要面向有私家车用户，楼盘定位面向中高端，消费群体的定位有局限性。 3.3.3项目机会 (1)xx市政府已于2006年10月18日迁入南部新城。随着政府规划南部中心30、城区，此区域将成为以金融，信息，服务，交流等现代服务业为主的城市商务平台。政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，我项目以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。 (2)项目位于伊通河边际，周边环境优雅。独立式商铺建筑，二层别墅将吸引广大消费者的眼光。项目将购物休闲融为一体，成为xx南部新城集商业、休闲、时尚购物为一体的新时代街区。 3.3.4项目威胁 (1)项目所在区域住宅供应量大，而且质量高，面临严峻的竞争。 (2)项目周边“中海水岸馨都”等项目，有很好的品牌效应，直接影响到此项目。 (3)“中海水岸馨都”项目楼盘的具体位置、项目风格、户型等方面，在xx市场有31、明显优势，受到xx消费者的广泛关注和欢迎。4.项目实施进度计划4.1 项目施工组织(1)前期工作项目开发融资：2012年10月前完成。签订合同及付款：2012年10月前完成。批文报批工作：2012年11月前完成。(2)规划、设计阶段规划设计方案的审批、修改：2012年11月初完成。委托设计：2012年11月初完成。初步设计和施工图设计：2012年10月2013年1月初完成。(3)工程招标招标及采购工作于2012年12月31日前完成（包括施工、监理的招标，以及材料设备采购）。(4)施工阶段施工准备：2012年12月2013年月初。基础工程：2013年月初2013年7月初。土方工程：2013年月末32、2013年7月初。地下结构工程：2013年月初2014年月末。主体工程：2013年7月初2014年10月初。安装与装修工程：2013年9月初2014年4月初。室外总体：2014年4月初2014年9月末。(5)竣工准备及验收备案：2014年1月初2014年12月初。(6)销售：2012年6月2014年7月。4.2开发进度计划时间项目年份第1年第2年第3年第4年季度341234123412项目论证及准备工作拆迁及土地三通一平前期工程建安工程土建工程基础工程基坑围护及土方工程地下结构地上结构外立面装饰工程室内装饰工程室外附属工程市政配套销售 项目论证及准备工作在第2年9月前完成。第4年12月，完成土33、地三通一平并投入施工使用。项目建设包括多层住宅、联体别墅、地下室、及地下停车场等公共设施。 表4-2 项目开发进度计划表预计项目的开发建设经营期限为3年：第4年6月至2014年5月。说明：(1)项目前期工作包括项目开发融资、项目规划设计方案和施工图设计以及项目实施前各种批文的报批工作。(2)建安工程包括主体工程的建设和室内外设备的安装。(3)配套工程建设包括管线铺设、公共建筑建设、小区内外绿化以及道路的建设5财务分析5.1总投资与开发成本(1)土地购置费：项目所在地区为级居住用地，土地成本为1800元/平方米。(2)前期费：详见下表。(3)项目建安工程组成：住宅、商业、公建及配套设施、地下结构34、。(4)管理费：管理费费率取建安工程费的3%。(5)不可预见费：不可预见费费率取建安工程费的5%。(6)维修基金：维修基金取销售收入的2.5%。表5-1 总投资估算表序号项目名称总价（万元）单位指标（元/ m2）工程量（m2）1.直接成本17805.961.1土地成本8116.201800450901.2前期工程费575.41.2.11.1勘察费45.64建安工程费的0.5%450901.2.2设计费228.22建安工程费的2.5%723291.2.3立项资金审计费45.64建安工程费的5723291.2.4施工图审图费1643建安工程费的1.8723291.2.5招标费102.54建安工程费35、的1.12%723291.2.6施工结算审计费2739建安工程费的3723291.2.7工程监理费10954建安工程费的1.2%723291.3建安工程费9128.801262.12723291.3.1小高层3415.501000341551.3.2别墅1300.001000130001.3.3商业、架空层499.4114743551.3.4地下车库、地下室3664.002000183201.3.5小区配套费（包括小配套以及住宅配套费）249.90100024991.4人防工程费180.8225元/ m2723291.5室外工程费149.151.5.1环卫费57.868元m2723291.5.36、2相关配套设施费91.29建安工程费的1%723292开发费用2495.52723292.1管理费用182.58建安工程费的2%723292.2销售费用298.41销售收入的1%723292.3财务费用812.06总成本的4%723292.4不可预见费456.44建安工程费的5%723292.5维修基金746.03销售收入的2.5%723293总成本20301.48723295.2项目收入计划项目销售情况预测：在第一年度末，可获得30% 销售款；第二年度末，可获得30%销售款；交房后获得40% 销售款。项目收入计划及估算见下表：表5-2 销售收入估算表 序号名称指标2012年6月2013年6月37、2014年6月单价(元/)工程量销售比例收入（万元）销售比例收入（万元）销售比例收入（万元）总计（万元）1销售收入29841.251.1住宅45003415530%4610.92530%4610.92540%6147.9015369.751.2别墅55001300030%2145.0030%2145.0040%2860.007150.001.3车位450012720100%5724.005724.001.4商业5000319550%7987550%798.751597.52经营税费3906.372.1营业税及附加销售收入的5%337.80377.73776.531492.062.2土地增值税土38、地增值额的30%485.32651.651277.342414.313销售净收入6418.1257176.94512339.8125934.885.3项目资金筹措项目资金筹措：集团自有资金占总投资35，约为710552万元；申请商业银行贷款占投资的65，约为13195.96万元。具体资金筹措及使用详见表： 表5-3 项目资金筹措及运用表 单位：万元序号名称金额第0年第一年度第二年度第三年度1项目总投资（不包含经营税费）20301.489698.875447.283651.521503.811.1总成本20301.489698.875447.283651.521503.812资金筹措20301.39、489698.875447.283651.521503.812.1资本金7105.527105.520.000.000.002.2借贷资金13195.962563.355447.283651.521503.815.4项目盈利能力评价5.4.1.项目损益表项目的各类静态指标详见下表：表5-4 损益表 单位：万元序号项目合计第一年度第二年度第三年度1经营收入29841.256755.927554.6815530.651.1销售收入29841.256755.927554.6815530.652总成本20301.4815146.153615.521503.813经营税费3906.37823.1210240、9.382053.94利润总额5633.40-9213.352909.7811972.945所得税(33%)1859.021859.026税后利润3774.387盈余公积金（10%）377.44用此表得出：项目投资利润率=利润总额/总成本x100%=5633.4/20301.48x100%=27.75%投资利税率=年利税总额/总投资x100%=(5633.4+1859.02)/20301.48x100%=36.91%项目资本金利润率=利润总额/资本金总额x100%=5633.4/7105.2x100%=79.28%5.4.2项目全部投资净现值、内部收益率项目全部投资按折现率8测算，得出累计净现41、值（税前、税后）、财务净限值、财务内部收益率等财务数据。详见下表： 表5-5 财务现金流量表（全部投资） 单位：万元序号项目名称合计0(起始）第1年第2年第3年1现金流入50142.739698.875447.2817953.1217034.461.1商业银行贷款13195.962593.355447.283651.521503.811.2销售收入29841.2514301.615530.651.3资本金7105.527105.520.000.000.002现金流出24207.859698.876207.44680.93557.682.1总成本20301.489698.875447.2836542、1.521503.812.2营业税及附加1492.06337.80377.73776.532.3土地增值税2414.31485.32651.651277.343所得税1859.021859.024净现金流量24075.860.00-823.1213272.2211617.765累计净现金流量0-823.1212449.124066.86(1)净现值NPV=（CI-CO）t /（1+ IC）t 将表格中的数据带入得出的净现值为40097.37，NPV 0时，表明方案满足基准收益率下的盈利水平，在经济上可行；(2)内部收益率IRR=（CI-CO）t /（1+ IRR）t =0 将上面表格数据带入公43、式得出收益率为17.44%，此时IRRIC时，表明方案满足基准收益率下的盈利水平，在经济上可行。5.4.3项目资本金净现值、内部收益率项目资本金按折现率8测算，得出财务净现值（税前与税后）、财务内部收益率等财务数据。具体见下表： 表5-6 财务现金流量表（资本金） 单位：万元序号项目名称合计0(起始）第1年第2年第3年1现金流入50142.739698.875447.2817953.1217034.461.1商业银行贷款13195.962593.355447.283651.521503.811.2销售收入29841.2514301.6015530.651.3资本金7105.527105.52044、.000.000.002现金流出36479.99698.876821.2616703.0123374.552.1总成本（除财务费用）20301.489698.876319.6710366.1314034.62.2贷款还本付息14686.360.00163.795959.158563.422.3经营税费1492.06337.80377.73776.533所得税1859.02.1859.024净现金流量3907.340.00-1273.983150.112031.21累计净现金流量0.00-1273.981876.133907.34(1)净现值NPV=（CI-CO）t /（1+ IC）t 将表格中45、的数据带入得出的净现值为4945.52，NPV 0时，表明方案满足基准收益率下的盈利水平，在经济上可行；(2)内部收益率IRR=（CI-CO）t /（1+ IRR）t =0将上面表格数据带入公式得出收益率为16.54%，此事IRRIC，表明方案满足基准收益率下的盈利水平，在经济上可行。5.5项目清偿能力评价本项目贷款按季度给付利息，建设经营期结束一次性偿还本金。总计贷款额度为13195.96万元，支付利息总额为2654.68万元。贷款有效利率7.56% 。（人民币中长期贷款13年利率， 2009年12月21日起实行）表5-7 贷款还本付息估算表 单位：万元序号项目名称合计0（起始）第1年第2年46、第3年1总成本（除财务费用）20301.489668.874818.084029.251785.281.1直接成本合计18797.679668.874725.373275.571127.861.2管理费用563.93281.97140.98140.981.3销售费用1492.06337.80377.73776.531.4其他费用2414.31804.77804.77804.771.5不可预见费939.88469.94234.97234.971.6维修基金746.03248.68248.68248.682资本金7105.527105.520.000.000.003银行贷款13195.96256347、.355447.283651.521503.814贷款取得13195.962563.355447.283651.521503.815贷款余额0.000.000.000.000.006贷款偿还14686.360.00163.795959158563.427利息支出1490.400.00163.79511.87745.206项目的不确定分析6.1敏感性分析销售总收入与总成本的变动对全部投资及资本金的敏感性分析。现设定建设总成本在-10%10%范围内变动：全部投资（资本金）内部收益率、净现值的变动状况见下表：表6-1 项目敏感性分析表 项目变动全部投资资本金NPVIRRNPVIRR总成本-10%3548、05.7719.71%9897.8720.12%-5%3295.3818.99%8471.5419.45%0%2980.2317.41%4560.7418.15%5%125.4016.57%5063.9216.02%10%-1335.8010.89%-1487.4611.03%总收入-10%-1444.2710.90%-1331.4810.85%-5%440.1516.85%654.7916.17%0%2980.2317.41%4560.7418.15%5%3478.4719.12%5896.5519.51%10%3969.1620.55%6312.6720.21%项目收益率在分析的各种情况下49、仍能保持较高的内含报酬率(最低情况为收入减少5%时IRR为16.85%)，项目内含报酬率仍高于其资金成本8%，也介于行业平均利润水平(15%-20%)，表明该项目具有一定的抗风险能力。6.2项目的盈亏平衡分析(1)销售面积盈亏平衡点=x100% =20301.48/4125.77(1-5%) =51.80%占总销售面积百分比：51.80%(2)销售价格盈亏平衡点= =20301.48/72329(1-5%)=2954.55元/ M2 盈亏平衡分析表明，项目销售总量达到37466.42M 2时或平均价格达到2954.55元/ M2 时方可保本，安全系数48.2%属保险水平比较高的项目。7结论 通50、过对该房地产项目的实证分析可知，房地产项目可行性研究是房地产项目开发前期必须要进行的重要工作，它可以帮助房地产企业减少投资风险，获取最大效益，所以一个完整的可行性研究体系的建立有利于企业自身的发展；通过相关的数据分析得出，该项目在经济上可行性，具有相当可观的盈利能力。而且该项目不仅仅符合市场需求，有一定的时代性和超前性，拥有良好的市场前景，而且本项目在环境、价格方面具有独特的优势。除此之外，本项目进行了准确的市场定位，经济与技术可行性分析的结果显示良好。因此，项目的结果不仅能在一定程度上提升本企业的知名度，而且能进一步改善当前xx地区的居住环境，无论从经济可行性方面还是技术可行性发面、还是从给51、社会及环境所带来的改善方面来看，都是可行的。8建议 目前，在xx市这样的数据信息库还没建立起来，虽然在一些房地产市场起步较早的城市，己经有相类似的数据信息汇总，但是对xx市的房地产项目的可行性研究的借鉴作用不大。由于这样的数据信息库还未广泛的建立起来，使得在对此项目进行可行性研究时遇到许多不便。为了促进房地产项目可行性研究的发展，根据各地实际情况建立区域性的房地产项目可行性研究数据信息库势在必行。根据实际情况科学安排工程建设进度，合理调度，严格控制投资，节约使用资金，以求良好的经济效益。提高资源利用效率、降低资源消耗，在资金和成本进行合理的控制。 在园林小区房地产项目可行性研究评价中，采用的指标是:经济评价指标、风险评估不确定性指标。虽然这些指标从不同的角度对房地产项目可行性研究进行评价，但它们还有需要加以补充和完善的地方。因此，在对园林小区房地产项目进行评价时，不仅要应用到上面提到的各项指标，还应补充社会效益评价和环境效益评价等其它评价方法。在该房地产项目的可行性研究评价中，我们要综合考虑各方面的因素，只有综合分析各方面因素，才能建立科学、合理、全面的评价指标体系。