1、吉林省西部小区60栋住宅和公建楼新建项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月吉林省西部小区60栋住宅和公建楼新建项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月55可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论91.1项目名称及承办单位91.1.1项目名称91.1.2项目承办单位91.1.3法定地址91.1.2、4法人代表91.2项目承办单位概况91.3可行性研究报告编制依据和研究范围101.3.1可行性研究报告编制依据101.3.2可行性研究报告研究范围101.4项目概况101.4.1项目建设地点101.4.2项目建设规模、内容101.4.3建设工期111.4.4项目主要建设条件111.4.5项目总投资及融资情况111.5项目主要技术经济指标12第二章 项目提出背景及建设必要性122.1项目提出的背景122.2项目建设必要性14第三章 市场需求分析143.1*县房地产现状142.1 不同户型房地产的销售现状153.2*县房地产供需分析173.3本项目市场前景18第四章 项目选址及建设条件194.1场3、址现状194.2土地取得情况194.3项目建设条件20工程地质与水文地质条件20区域气候条件20场地稳定性和适宜性分析评价20建设条件20第五章 征地安置情况说明215.1征地安置原则215.2项目征地安置方案22第六章 建设方案226.1设计依据229采暖通风与空气调节设计规范GB50736-2012236.2场区总图布置方案231.场区周边现状情况232.场区形状233.场区主要出入口的设置和四周道路情况234.项目用地指标236.3建设规模与户型方案246.4建筑方案241.住宅建筑方案242.公共建筑方案253.公共设施建筑254.建筑物构成255.建筑构造316.装修方案317.结构4、设计316.5公用及辅助工程316.5.1供水排水316.5.2电气工程326.5.4暖通工程336.5.6绿化及环境工程34第七章 消防工程347.1设计依据347.2消防水源347.3消防措施357.4总平面布置35详见附图357.5消防给水351、室内352、室外35第八章 节能358.1节能编制依据368.1.1相关法律法规及政策依据368.1.2相关用能标准及设计规范368.2能源供应分析368.2.1项目所在地能源供应情况368.2.2项目所在地节能目标418.3能耗状况和能耗指标分析418.3.1能源消耗品种418.3.2能源分布情况418.3.3能源消耗量计算418.4节能措施5、428.4.1节能技术措施428.4.2节能管理措施448.5节能效果分析45第九章 环境保护459.1设计依据、执行标准469.2周边环境现状469.3环境影响分析469.3.1项目施工期间的主要环境问题469.3.2项目运营期间的主要环境问题479.4环境保护措施及治理效果489.5环保部门审批意见49第十章 项目管理和进度安排4910.1项目管理4910.2建设工期及建设进度计划4910.3项目管理50第十一章 工程招标5011.1招标编制依据511、中华人民共和国招标投标法5111.2招标范围51第十二章 投资估算与资金筹措5112.1估算编制基数512、建设部房地产开发项目经济评价方6、法；514、设备购置费：按国内目前市场价格或参考同类工程计算；516、设计费、监理费等按国家相关规定执行。5212.2编制范围5212.3估算编制依据及说明5212.4项目总投资估算53第十三章 社会评价5413.1项目实施对社会影响分析541、居住环境的影响542、对区域经济的影响5413.2项目与所在地区互适性分析5413.3社会风险分析5413.4社会评价结论55第十四章 可行性研究结论55 第一章 总 论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称xx小区建设项目1.1.2项目承办单位*县*房地产开发有限公司1.1.3法定地址*县*大街1.1.4法人代表*1.1.5项目建设性质新建1.27、项目承办单位概况*县*地产开发有限公司成立于2012年6月18日，注册资金1000万元。本公司以“专筑居住品质、关注人居未来”为企业理念；以“做有责任心的企业”为主导思想，本着“向社会提供优质产品和服务”的发展宗旨，始终诚信经营，不断务实进取，我们致力于将*县*房地产开发有限公司打造成*区域内的一流的房地产标杆性企业。1.3可行性研究报告编制依据和研究范围1.3.1可行性研究报告编制依据1.国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325号）2.项目建设单位提供的有关资料、数据3.国家有关投资项目管理及可行性研究方面的法律、法规、方法与参数等；4.建设8、单位与工程咨询公司签订的关于本项目编制可行性研究报告2.项目建设单位提供的有关资料、数据1.3.2可行性研究报告研究范围本可行性研究报告对xx小区建设项目所建设的319697m2住房及其配套设施进行研究。1.4项目概况1.4.1项目建设地点项目建设地点位于*市*县*大路与xx环路交汇处，东至xx文化园环路，南至*大路，西至圣西街（规划路），北至哈萨尔路（延伸段）。1.4.2项目建设规模、内容项目占地面积为123187m2。总建筑面积319697m2，其中：住宅部分规划总建筑面积208987m2，地上公建部分规划总建筑面积47639m2，其中商业面积为46937m2 ，辅助用房面积为702m2，9、地下建筑面积63071。项目共建设60栋住宅和公建楼。住宅楼共包括35栋，其中3栋29层住宅建筑，3栋17层住宅，16栋11层住宅，13栋6层住宅，22栋商企，1栋社区用房，2处垃圾转运站。地下一层建筑主要为地下车库。项目可容纳居住户数2268户。1.4.3建设工期项目建设期为36个月，第1年10月第4年10月。1.4.4项目主要建设条件1.市政公用设施条件项目建设区域市政配套设施完备，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施，建设条件较好。2.施工条件项目位于*市*县内，市内交通便利，可以满足施工、运营过程中的运输需求。项目范围内运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提供。1.4.5项目10、总投资及融资情况经估算，项目总投资76423万元。1.5项目主要技术经济指标主要技术经济指标表项目单位设计指标备注1.用地指标1.1项目总用地面积m2123187实际规划可用地126087 m2 ，原*环路一侧建筑红线退绿化带由原来10米改为5米，可研暂时按照123187 m2用地面积测算2.总建筑面积m2319697其中2.1住宅建筑面积 m2208987 2.2公建建筑面积m2476392.3 地下建筑面积m2630713.道路及景点用地面积m2210044.居住总户数户22685.建筑密度%27.176.建筑日照间距系数h2.07.容积率2.08规划局规定2.58.建筑最高高度m 90911、建设工期月36第1年10月第4年10月10项目总投资万元76423第二章 项目提出背景及建设必要性2.1项目提出的背景*县位于吉林省西部，坐落在美丽富饶的松花江南岸，处于长哈经济带中间，是吉林、黑龙江、内蒙古三省区的结合部，是规划中的吉林省中部城市群之一。随着社会经济信息化、多元化的发展，影响着人们的生活观念和生活方式，因此，越来越多的消费者追求个性化的生活方式，要求住房条件改善的频率加快。过去几年中，*县城市建设大步迈进，“十一五”期间完成了哈达大街、*大街、哈萨尔路、*大路延伸、五中商业街等21条街路建设和改造工程，新增道路面积50.9万平方米；实施*大路*段景观带等绿化项目，城区新增绿化12、面积32.7万平方米；新建世纪新城广场，乌巴什广场；建成城区10号供热站、完成65栋居民楼供热管网改造，改造面积32.7万平方米。完成棚户区改造74.02万平方米，建设了13个住宅小区，完成房地产开发建设面积308.4万平方米。“十二五”期间，*县城区规划范围包括老城区郭旗街、*大路、*大路、哈达大街所围成的区域，新城区哈达大街、东镇大路、二引干渠、阿阑豁阿大街、*大路等围成的区域。*县把拉开城市框架与完善城市功能有机结合起来，充分体现“民族、生态、绿色”的城市个性，把*县城做大、做强、做优、做美。到十二五”末期，*县预计达到城区人均居住面积38平方米的目标，规划期内新增普通住房2.8万套，总13、建筑面积224万平方米。新老城区将逐步建立和完善包括商品房、廉租房在内的适合不同层次人群居住的城市住房开封建设和供应体系。同时，规划配套开发建设具有一定规模的极具民族文化特色的小区。2.2项目建设必要性为加快*县经济的进一步快速发展，改善人民群众居住条件，为当地商企提供更多的黄金经营地段，结合*县目前实际情况和需要，*县*房地产开发公司提出建设xx小区建设项目，建设地点位于xx文化园北侧，本项目的建设，不仅能够改变城市面貌，解决老百姓居住问题，还能够通过商业建筑开发、道路等基础设施的建设，完善提升所在地段的商业价值，吸引外来投资，增加就业，间接促进区域经济的发展，从而形成良好的带动作用，对整个14、城市的经济发展做出贡献。因此，本项目的建设，对改善区域投资环境，促进*县的经济发展具有重要意义。第三章 市场需求分析3.1*县房地产现状1.*县房地产市场发展现状*县与*市是市县同城，因此*县房地产现状可参考*市房地产现状。*市地产行业刚起步不久，客户多为初次置业，对房地产认知不足，对投资意识需进一步引导，客户表现出较为明显的不理性消费特征，易受一些外在的、煽情因素影响，羊群现象易形成。受房地产整体开发环境的影响，*市房地产营销水平同样处于一个比较初级的水平。房地产营销理念较为落后，停留在简单的卖“建筑”的思维上，对卖点与市场的接合能力较差，对项目的附价值没有充分挖掘，使项目的价值没有得到最大15、化，市场操作空间较大。媒体宣传方面，由于*城市较分散，可利用的宣传途径较多，市场中开发商利用媒体的频率较少，宣传通路没有打开，从销售结果反映不理想，消费者对产品的认知程度较低，有的根本没有听说过项目名称。普遍开发商对成本进行全线控制，销售道具如“样板间、楼书、折页”都没有进行很好的利用，因此消费者很难对项目的附加值有所认识，对项目价值不能认同，使产品的价值不能充分在市场体现。销售手段单一，促销活动较少，开盘等重大节点活动较为低调，停留在自然销售的阶段，虽节省成本，但对市场没有充分拦截，造成客户流失和客户挖掘不够，造成了销售周期变长，成本也就相对增加。2. *县房地产市场销售现状2.1 不同户型16、房地产的销售现状目前本地市场特点有：两房比三房销量较好，从*县房地产的销售市场来看，二房面积在70-90左右的刚需型较为畅销，三房130以上的房型目前市场存量较大，可见三房改善类房源需求相对较小，本地市场接受能力较弱。两房两厅比两房一厅的房型畅销，在售的楼盘面积80左右两房两厅的房型普遍比60-70左右的两房一厅畅销，这说明对于购买两房的客户而言，消费群体比较钟情有独立的餐厅。同样的房型，卫生间及厨房面积大的比较受消费者的喜好，卫生间及厨房面积比较大的单位比较受广大置业群体的喜好,而卫生间及厨房面积比较小则使整个户型看起来缺少活动空间。底层车库较为畅销，市场供应楼盘底层一般安排了车库，并且安排17、有采暖，车库价格一般按套出售，且由于车库面积不大，一般25平方米左右，总价在16万左右。由于空间独立，且较为封闭，私密性好，所以销售相对较快。公寓产品从*市*县市场调研情况，可以看出，区域内公寓产品需求相对不大，其年度去化量不大，去化速度较慢。相对大户型公寓产品去化较难（60以上），相对偏高价格的产品去化较慢（包含带精装情况）。小高层的复式产品以低价位在逐渐开拓市场，例如：位于开发区附近的莱茵花溪、凤凰蓝湾。这两个项目距离较近，售楼处也是近邻，产品价格都在3000以内，上下两层面积则在90，较多注重价格的置业者在其未交工的情况下已经交款。可见，两家的价格战还是为自己争取了一定客户资源的。南北朝18、向的户型一直是广大置业者的首选，消费者们对采光的要求非常高，南北朝向的户型是市场的主流，并且成为广大置业者购房考虑重要原因之一，也成为了置业者心目中衡量一个小区是否优秀的标准之一。消费者对园区的绿地率、楼间距、生活配套、整体规划更看重。单一的户型面积优势和价格优势不足以支撑一个楼盘的销售，即使价格相对偏高，消费者们更倾向于细节优秀的项目。尤其对供暖和物业方面，是大家心中的重中之重，冬天的温暖和园区的安全才能给消费者带来住宅的享受。3.2*县房地产供需分析*县与*市是市县同城，所以房地产供需可参照*市整体状况。*市2011年全年完成房地产开发投资72.7亿元，比上年增长24.0%，低于全市投资平19、均增速7.5个百分点。商品房施工面积为565.84万平方米，增长49.6%；商品房竣工面积为101.12万平方米，下降31.5%；商品房销售面积为132.17万平方米，下降18.8%。 目前，*市城区现有住户17.82万户，现有房屋建筑总面积1768.3万平方米。其中住房面积1342.8万平方米，约有住房16.79万套，户均住房0.94套，该市的房地产供需基本平衡。2011年该市房地产市场的房屋空置率为10%左右。受经济及产业类型、地域特点等因素影响，*市外来人口较少，人口流动慢，住房需求基本上以本地居民为主。从购房人群来看，城区居民购房面积约占总量的82%，市内其他地区居民约占15%，市外购20、房者仅占3%，而且80%以上居民购房是用来自住，较少一部分用来投资；从购房者家庭月收入情况来看，在2000元以下的占6%，2000元-4000元的占48%，4000元-6000元的占36%，6000元以上的占10%。2009年*市城镇居民人均可支配收入为15277元，按每户3.2人计算，城镇居民家庭月收入是4074元。可见在该市的住房消费中，中等收入群体需求占有较大的比重。 *市的房地产市场是典型的内需拉动型，目前房地产市场供需基本平衡，而且购房的主体主要来自本市的中等收入阶层。这种内需拉动型房地产市场受外来流动资金的影响非常有限，具有相对稳定性。 目前*市房产市场的基本面还是比较健康，购房需21、求主要以刚性需求为主，与国内一线城市相比，*市区的房价泡沫还是很小的，而随着国家调控政策的不断加码，*市目前的房价涨幅已逐渐趋缓，说明政策的效果在不断显现。3.3本项目市场前景*尔罗斯蒙族自治县隶属于*市，是我国东北地区一个新兴的城市。1992年建市以来，经过*人民二十多年的不懈努力，城市的基础设施建设和人民生活水平不断提高。由于*市属于能源城市，地下蕴藏着丰富的石油资源，城市的经济地位由此得到提升，城市的经济水平和经济活力，也排在吉林省的前三名，被评为“2006年跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市”20强。随着城市经济的高速发展和人民生活水平的不断提高，广大人民群众迫切需要改善自己的物质和文22、化生活水平。为了展示城市整体形象和浓郁的群众体育氛围，迫切需要建设一处大型的体育活动和全民健身场所，并为将来提升城市品味和整体形象奠定基础。因此，xx文化广场和xx项目的建设，正是顺应本地社会发展的需要和人民群众的要求，打造公园地产，营造出集“文化休闲、舒适安宁”为一体的生活环境。该项目的开发建设，符合国家政策，迎合时代潮流，与建设和谐社会，不断提高和改善人民生活水平的这一社会总体目标相适应。同时，本项目位于*市*大路与xx环路交汇处，*大路与xx环路都是城市主要交通干道，道路宽敞，交通便捷。地块周边基础设施完善，距离城市商业中心车行十分钟，为居住生活提供了物质保证。作为*县新城起步的核心区域23、，本地块已经成为*县开发的重点地块之一。为了加快该地区的发展，投入巨资修建了大量的基础设施，市政道路畅通，市政配套管线齐全，为该地区的发展奠定了基础。因此本项目建成后市场前景较好，一方面将有力地带动周边地块的发展，并逐步形成新的商业与文化中心，提升地块土体价值。第四章 项目选址及建设条件4.1场址现状项目建设地点位于*市*大路与xx环路交汇处，东至xx文化园环路，南至*大路，西至圣西街（规划路），北至哈萨尔路（延伸段）。4.2土地取得情况净地出让，总面积126086m2。用地性质：商业、居住用地4.3项目建设条件工程地质与水文地质条件项目建设区内建设场地平坦，场地土层主要由杂填土、粉土、粉质粘24、土组成，自上而下依次为：一层：地表土（杂填土），该层厚0.5-1.4米左右二层：粉土，浅黄色，可塑，中压缩土，层厚2.0-3.5米，地基承载力特征值fak=150-180Kpa三层：粉质粘土，浅黄色，饱和，中密，层厚未穿透，地基承载力特征值fak=230Kpa场区周围无污染源，场地地下水及土对混凝土和钢筋混凝土的腐蚀可不考虑。区域气候条件项目区气候属于温带性季风气候，年平均气温4.5，最高气温36.9，最低气温-36.1，无霜期141天左右，最大冻土深度1.8米。年平均降水量450.8毫米，降水高度集中于夏秋季。全年主导风向是西南风，年平均风速3.4米/秒，最大风速24米/秒，最大频率为19%25、。场地稳定性和适宜性分析评价建设条件项目建设区域市政配套设施完备，外部道路，排水、供水管网，电信管网，电力，路灯、煤气管网、道路绿化工程等基本形成，建设外部条件较好。主要建筑材料种类及供应来源根据国家相关规定，本项目建设全部使用商品混凝土、建筑钢材、空心砖。项目所需所有建筑材料均由*县本地供应，*县建筑材料市场的供应充足，本项目面积完全能够满足项目建设需要。施工条件项目位于*县内，本项目所选择地块周围有多条道路环绕，交通便利，可以满足施工、运营过程中的运输需求。项目范围内运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提供。第五章 征地安置情况说明5.1征地安置原则根据*县国有土地上房屋征收与补偿暂26、行办法，城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。拆迁人应当依照条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人或者房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁。建设行政主管部门是城市房屋拆迁工作的行政主管部门（以下简称市房屋拆迁管理部门），对*县城市房屋拆迁工作实施监督管理。土地行政主管部门依照有关法律、法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；作为房屋征收决定的市、区人民政府应当对被征收人及时、足额给予补偿。被征收人应当按照补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限完成搬迁。5.2项目征地安置方案净地出让第六章 建设方案6.1设计依27、据民用建筑设计通则GB50352-2005住宅设计规范GB50096-2011混凝土结构设计规范GB50010-2010建筑抗震设计规范GB500112011建筑桩基础技术规范JGJ94-2008低压配电设计规范GB50054-2011供配电系统设计规范GB50052-2009建筑物防雷设计规范GB50057-2010综合布线系统工程设计规范GB50311-2007民用建筑电气设计规范JGJ16-2008室外给水设计规范GB500132006城市热力网设计规范CJJ342010建筑设计防火规范GB50016-2006公共建筑节能设计标准DB22/436-20079采暖通风与空气调节设计规范GB28、50736-2012建筑抗震设防分类标准GB50223-2008其他相关规范、规定6.2场区总图布置方案1.场区周边现状情况项目建设地点位于*市*县*大路与xx环路交汇处，东至xx文化园环路，南至*大路，西至圣西街（规划路），北至哈萨尔路（延伸段）。2.场区形状项目场址地势平坦，高差较小。根据*县*房地产开发有限公司对xx小区的建设规划，xx小区项目场区呈矩形。3.场区主要出入口的设置和四周道路情况xx小区分为A、B两个区域。AB两个园区共有六个出入口，园区道路设计以人流为重点，设计中考虑人车分流，同时注重园区出入口与城市干道的关系。小区道路布置成环形，使园区道路更加顺畅，方便业主出行，同时保29、证了园区消防的需要。4.项目用地指标 项目单位数值比重（%）（/人）总用地面积123187100宅用地114669.36.2公建用地2194317.84.2道路用地2100417.12.2公共绿地4413035.84.6硬化面积24644202.96.3建设规模与户型方案项目占地面积为123187m2。总建筑面积319697m2，其中：住宅部分规划总建筑面积208987m2，地上公建部分规划总建筑面积47639m2，其中商业面积为46937m2 ，辅助用房面积为702m2，地下建筑面积63071。项目共建设60栋住宅和公建楼。住宅楼共包括35栋，其中3栋29层住宅建筑，3栋17层住宅，16栋130、1层住宅，13栋6层住宅，22栋商企，1栋社区用房，2处垃圾转运站。地下一层建筑主要为地下车库。项目可容纳居住户数2268户。6.4建筑方案1.住宅建筑方案小区建筑以2层、6层、11层、17层和29层建筑为主，结构形式均釆用框架结构形式，基础均釆用桩基础。住宅建筑层高2.8米，住宅室内地面采用水泥地面，住宅窗户采用塑钢窗，单元门采用电子防盗门，分户门采用三防(即：防火、防盗、防寒)门。2.公共建筑方案小区公共建筑主要分为地上公共建筑和地下公共建筑，其中地上公建主要为1-3层的底商和物业用房、社区服务用房等。地上公建建筑层高平均4.6米，公建室内地面采用水泥地面，窗户采用塑钢窗。地下公共建筑平时31、为地下车库，战时作为人防，建筑面积为63071m2。3.公共设施建筑本项目公共设施建筑主要是水泵房/箱式变电站等。630kVA箱式变电站共计3台（套），均靠近地块内各供电、供水和供热的负荷中心布设。4.建筑物构成项目构成表如下：A区建筑面积一览表序号建筑名称层数基底面积规划建筑面积地上建筑面积备注公建住宅地下建筑面积A-1住宅115027.225027.22A-2住宅115027.225027.22A-3住宅114978.84978.8A-4住宅114978.84978.8A-5住宅654618230943276A-6住宅654632763276A-7住宅1154660066006A-8住宅132、154636456426006A-9住宅654618230943276A-10住宅654632763276A-11住宅1154660066006A-12住宅11546109249146006A-13住宅654618230943276A-14住宅654632763276A-15住宅654618230943276A-16住宅654632763276A-17住宅654632763276A-18住宅11546109249146006A-19住宅627302730A-20住宅627302730A-21住宅629252925A-22住宅629252925A-23公建21812.583625.163625.33、16A-24公建21823.6173647.2343647.234A-25公建2305.33610.66610.66A-26公建1449.37449.37449.37A-27公建2762.291524.581524.58A-28公建1221.77221.77221.77A-29公建1349.29349.29349.29A-30公建292418481848A-31公建1260.78260.78260.78A-32公建1373.68373.68373.68A-33公建11759.391759.391759.39A-34公建11901.441901.441901.44C-1公建31705.2756334、5.455635.45C-2公建31329.644508.564508.56C-3公建3483.641450.921450.92G-3垃圾站173.9673.9673.96D-1地下车库34496合计22180.04731516.24487560.0434496119076.284B区建筑面积一览表序号建筑名称层数基底面积规划建筑面积地上总建筑面积备注公建住宅地下建筑B-1住宅2920289.9620289.96B-2住宅2920394.7220394.72B-3住宅1754636489189282B-4住宅1154660066006B-5住宅295463441583416178B-6住宅1735、54636489189282B-7住宅1154660066006B-8住宅1154660066006B-9住宅1754636489189282B-10住宅115027.225027.22B-11住宅115027.225027.22B-12住宅114978.84978.8B-13住宅115103.185103.18B-14公建2450900900B-15公建2625.911251.821251.82B-16公建2438.73877.46877.46B-17公建2825.131650.261650.26B-18公建2867.241734.481734.48B-19公建21819.893639.7836、3639.78B-20公建22002.94005.84005.8G-1社区2250500500G-2垃圾站厕所1128.14128.14128.14D-2地下停车场28575合计11229.9416123.74121427.121170.83137550.845.建筑构造建筑物采用方形造型，地面采用细石混凝土地面，用细石混凝土压实赶光细石垫层；楼面采用水泥砂浆楼面，内墙用抹灰墙面，台阶采用花岗岩大理石台阶。6.装修方案装修标准有十项明确指标：1）户门为普通防盗门；2）居室墙面、天棚为刮大白两遍；3）楼梯间内大理石踢脚线，室内不设踢脚线，四白落地；4）阳台地面为水泥地面；除此之外，房间还给热水器37、淋浴器、抽油烟机、厨卫排风扇等预留了安装位。7.结构设计本项目地上采用独立基础，抗震墙结构，地基基础设计等级丙级；地下环境类别:地上一类,地下二类(b)6.5公用及辅助工程本项目辅助工程主要包括区域给排水及消防等的建设，还考虑电气、供热、物业等设施建设。6.5.1供水排水1、给水工程本项目水源拟从区域市政供水设施引入。引入场区内水泵房，以满足项目生活用水需求。项目场区内主要为住宅和公建建筑，最高建筑为29层，根据建筑高度和用水需求，由水泵房变频供水设备供给。雨水系统根据道路走向及市政预留井井底标高，分多点排入市政雨水管道。项目给水管采用钢丝网骨架塑料复合管，承插式电热熔连接；雨水、污水管采用38、HDPE双壁波纹排水管，胶圈连接。2、用水量小区内用水主要是饮用、卫生间的生活用水和浇洒道路及绿化用水。78.92万。6.5.2电气工程项目小区供电电源由、】10KV电源引入，电压等级为380/220v根据供配电系统设计规范（GB50052-2009）的有关要求，项目消防水泵、消防电梯及应急照明等消防设施的电气负荷等级采用一级负荷，其他部分均采用三级用电负荷。在地块内设置2台350KW的柴油发电机，以满足应急电源使用需求。项目用电负荷包括住宅、公建和公用基础设施用电。采用三相电源进户。本工程配电线路均采用铜芯电线ZRBV-500V或交联聚乙烯电缆NH(ZR)WL-YJV-0.6/1.0kV。消39、防用电设备配电系统采用耐火阻燃型低烟无卤电缆，其他用电设备配线系统采用阻燃型低烟无卤电缆。干线均采用低烟无卤型电缆NH-YGE-0.6/1.0kV。高低压配电室设抬高地板，低压配电室配出的所有回路均采用电缆经电缆沟、电缆桥架引至强电竖井或各配电间，经封闭母线、电缆桥架或配电设备引至各用电设备。主干线和支干线采用电缆桥架沿顶棚（吊顶）或墙明设，支线采用导线穿钢管埋地、沿墙、楼板暗敷设。消防控制中心等设架空防静电地板，线路沿地板下敷设。照明系统(1)各建筑门厅等大空间选用金属卤化灯和节能灯混合照明。屋顶庭院、环境景观泛光照明选用金属卤化灯。柴油发电机油箱间采用防爆型灯具。建筑物防雷和接地，防触电保40、护本工程属第二类防雷建筑。1)在各建筑屋面均设置不大于10m10m网格的避雷带防直击雷,所有凸出屋面的金属管道或设备等均应与避雷带可靠连接。2)利用建筑物柱内的主筋（2根16）作为引下线，上下焊接贯通至基础钢筋，并与底板钢筋可靠焊接。引下线间距18m，利用建筑物底板、独立基础主钢筋作为接地装置。3)将一至三层即地面以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接作等电位保护。本工程采用TN-S系统，即三相五线，保护线PE与中性N线分开设置。本工程在地下室设总等电位联接，进出建筑的铠装电缆、各种金属管道在进户处就近与总等电位接地箱做等电位联接。6.5.4暖通工程居住建筑采用低温地面辐射采暖方式41、；公共建筑采用散热器采暖方式。根据建筑高度和用热需求，项目供热系统共分为高、低两个供热分区，其中地下一层至地上六层为供热低区，地上六层至二十九层为供热高区。项目设置分户热计量表及楼栋热表。室内采用散热器供暖时，每组散热器的进水支管上应安装恒温控制阀。6.5.6绿化及环境工程绿化及环境工程：绿化面积44130，园区内绿化景观配合小区整体设计。第七章 消防工程本项目严格采取防火措施。主要火灾隐患为餐饮用火，电器、照明电线、楼道内的照明线路和违规吸烟等因素。项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行的有关规范和行业标准，采取各种有效的防火措施，防止减少火灾危害。742、.1设计依据建筑设计防火规范 GB50016-20067.2消防水源消防水源来自小区设备间给水泵房消防水池，通过消防给水管网供应小区的消防用水。7.3消防措施确定建设方案，以防止和减少火灾的危害，防患于未然。7.4总平面布置详见附图7.5消防给水室外消防采用低压制给水系统，由消防水池供水，发生火灾时，由城市消防车从现场室外消火栓取水经加压进行灭火或经消防水泵接合器供室内消防灭火用水。消防给水管和生活给水管分开设置。1、室内室内消防给水管道应布置成环状，进水管设置2条。本项目室内消火栓用水量为10L/s，并地下室设置自动喷淋系统。2、室外在场区内敷设消防专用环形供水管网，环状输水干管及向环状管网43、输水的输水管设置2条，消防给水管道的直径为100mm。建筑室外消火栓用水量为10L/s。第八章 节能8.1节能编制依据8.1.1相关法律法规及政策依据1.中华人民共和国节约能源法（2008年4月1日施行）2.中华人民共和国建筑法（中华人民共和国主席令第91号）3.中华人民共和国电力法（1996年4月1日）4.中华人民共和国城市房地产管理法8.1.2相关用能标准及设计规范1.民用建筑设计通则（GB50352-2005）2.公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）3.严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ26-2010）4.民用建筑供暖通风与空气调节设计规范(GB50736-2012)44、5.城镇供热管网设计规范（CJJ34-2010）8.2能源供应分析8.2.1项目所在地能源供应情况1.项目所在地能源供应条件及消费情况*尔罗斯蒙古族自治县（简称*县），隶属吉林省*市，是吉林省唯一的蒙古族自治县。地处东经12335-12518，北纬4417-4528之间，属于温带大陆性季风气候。位于吉林省西北部，松嫩平原南部，县城与*市共处一城，是*市政治、经济、文化的中心。2012年，*尔罗斯蒙古族自治县引入各类招商引资项目315个，完成引资额108亿元；建设投资3000万元以上的重点项目57个，其中，新建中化长山节能降耗改造、乾源能源50万立方米LNG等亿元以上工业项目11个，博晟塑业年产45、5亿条塑料编织袋、中化长山年产1.2亿块粉煤灰烧结砖等7个亿元以上工业项目建成投产；*工业集中区晋升为省级开发区；规模以上工业实现增加值95亿元。*市面向市场，发挥比较优势，重点发展了石油化工、农畜产品加工两主导产业和生化制药、建筑材料、商贸旅游三个新兴产业。年产500多万吨原油的中国石油吉林油田分公司、年加工150万吨原油的中国石化*石化分公司、年产32万吨化肥的长山化肥厂、年发电能力69万千瓦的长山热电厂等大企业构筑了*石化产业的主体枢架；吉安生化乾安酒精有限责任公司50万吨玉米深加工、吉粮赛力事达玉米工业有限公司30万吨玉米深加工、草原兴发集团长岭50万只肉羊加工、吉林不二蛋白有限公司146、0万吨大豆深加工等企业，构成了*农畜产品加工业的骨干群体。目前，全市玉米加工能力达100万吨，肉羊加工能力达50万只。生化制药、建筑材料、商贸旅游三个新兴产业，都有较好的发展基础，开发前景非常广阔。2007年，全市GDP总量达到607亿元，2006年GDP净增134亿元，*市经济具有较强的实力和较大的发展潜力，正处于快速的上行发展时期。2008年GDP达到760亿元。2008年，*市地区生产总值完成815亿元，增长21%全省增幅最快，2009年全市地区生产总值达到1000亿元以上，增长21%以上，全口径财政收入完成100亿元，增长17.6%。电力供应：经济社会的发展离不开电力系统的大力支持，经47、过多年建设，*地区初步形成了结构合理、安全可靠、经济高效的坚强电网，供电能力和运行可靠性显著增强。随着*市经济社会的蓬勃发展，对电网建设、安全可靠供电和优质服务提出了新的更高的要求。 十二五期间，吉林省电力有限公司将以科技创新为动力，以满足市场需求为目标，以提高资源配置能力为核心，继续加大对*电网的投入，提高地区电网的供电能力和供电质量，全面满足*地区未来快速发展的用电需求。结合*地区经济发展需要，滚动优化调整*电网十二五规划和投资，推进*电网十二五规划的实施。到2015年，*电网将拥有500千伏变电站2座、220千伏变电站7座，6千伏变电站74座， 66千伏及以上变电容量将达到604.9万千48、伏安，线路3786.9公里，分别是2010年的l.8倍、l.5倍，可全面满足*市经济社会发展需要。水资源供应：*市地下水资源较为丰富，全市地下水资源补给总量17.46亿立方米，允许开采量13.33亿立方米。同时*市地表水资源也丰富，*市境内有嫩江、松花江、第二松花江、拉林河四条主要河流。第二松花江从市区穿过。全省60%以上面积的汇水与松花江流域90%以上面积的汇水都从本市通过出境。江河总流量412亿立方米，总流域面积8012.47平方公里。国家十一五期间重点水利枢纽工程之一的哈达山水利枢纽工程(一期)坝址位于第二松花江下游，下距*市区20公里，距第二松花江与嫩江汇合地三叉河口约60公里，是第二49、松花江干流规划中最末一级控制性水利枢纽工程。哈达山水利枢纽工程是该工程为大（）型水利工程，是以工农业和生活供水为主、兼顾生态环境保护供水、发电、防洪等综合利用，并为以后向辽河流域缺水地区供水创造条件。到2010年年末枢纽工程全部竣工，电站总装机容量27.6兆瓦，多年平均发电量l.05亿千瓦时。多年平均引水量19亿立方米，其中城镇生活和工业用水2.83亿立方米、油田供水0.32亿立方米、灌溉供水13.95亿立方米、防病改水0.16亿立方米。灌区规划灌溉面积301万亩，年增产粮食能力19.5亿斤。2.*市能源消费情况十一五期间，*市主要经济指标实现翻番增长，经济总量居全省第三位，入选跨国公司眼中最50、具投资潜力的中国城市20 强，荣获建国60 周年中国城市发展代表奖。2010年，全市地区生产总值实现1100亿元，人均地区生产总值突破38000 元，分别是2005 年的3倍和2.9倍；县域经济占全市经济比重突破70%。十一五期间，累计完成固定资产投资2960 亿元，是十五时期的6倍。2010年，*市综合能源消费量1199万吨标煤，万元GDP能耗l.09吨标煤，比十五期末的万元GDP 能耗l.33吨标煤降低了18.05% 。全市规模以上工业单位增加值能耗为0.88吨标准煤/万元，规模以上工业总体能源利用效率有所提高。2010年，*市规模以上工业企业累计消费原煤425.49万吨，同比下降25.151、2%;原油消费98.77万吨，同比下降86.08%; 柴油消费9.51万吨，同比下降18.93%; 燃料油消费1.41万吨，同比增长59.43%;天然气消费7.2亿立方米，同比增长96.36%;汽油消费2.32万吨，同比增长2.35%; 电力消费34.12亿千瓦时，同比增长2.77% 。3.重点能耗企业分布及其能源供应消费特点*市重点能耗企业主要集中在油气开采、化工、电力、农畜产品加工等产业。十一五期间，*市对年综合能耗消费量占全市规模以上工业企业综合能耗消费量的90%以上的9户工业企业进行重点排队，区别不同情况，制定企业节能方案。特别是中、省属企业节能工作措施到位，效果十分明显。*市供热公司52、更新改进了6台变频调速装置，经过技术改造和创新，每个采暖季可节电130万度，节煤2064 吨;大唐长山热电厂按照国家十一五节能减排规划的要求，积极推进25MW、100MW机组的关停工作。一台25MW机组和两台100MW机组己关停，该厂机组供电煤耗将由383克/千瓦时降低为365克/千瓦时，下降18克/千瓦时;吉油集团公司对18项节能技术和3项节水技术进行改造，年度节能9000吨标煤、节水60万立方米。2010 年吉林油田集团公司万元增加值综合能耗由2006年的l.3 6吨标煤，下降到0.31吨标煤。2010年，*市规模以上工业企业综合能源消费量为388.39万吨标煤，同比下降9.45%; 而工53、业总产值为776.21亿元，同比下降8.97% 。24 户综合能源消费量在1万吨标准煤以上的企业能源消费量为348.19万吨标准煤，占总消费量的89.65%，同比下降2l.l7% 。8.2.2项目所在地节能目标“十二五”期间，*市主要节能目标为：围绕加快石油资源型城市全面转型，把结构调整作为转变经济发展方式的主攻方向，加快发展战略性新兴产业，促进资源在与高端产业融合中实现效益最大化。加强资源环境管理保护，促进资源节约利用，发展循环经济，争取国家和省碳排放交易试点、低碳经济试点。万元GDP能耗比“十一五”末降低14%，主要污染物排放达到国家要求。8.3能耗状况和能耗指标分析8.3.1能源消耗品种54、根据项目的用能需求，确定本项目主要能源消耗品种包括电力、热力和天然气。8.3.2能源分布情况根据能源的使用特点，项目的主要能源分布情况为：电力消耗主要为住宅和公共建筑照明、办公、配套设施等用电使用；热力消耗主要为住宅和公共建筑冬季采暖使用；天然气消耗主要为住宅和公共建筑餐饮燃气使用；8.3.3能源消耗量计算1.电力消耗量本项目电力消耗量主要为住宅和公共建筑用电的消耗，根据各功能建筑的用电特点，确定本项目的电力消耗量为1485.38万kWh2.热力消耗量根据民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）规定，计算项目的冬季采暖热力消耗量为48600.293.天然气消耗量按照当地居55、民用气消耗情况，通过测算得出该项目居民用户年消耗天然气量约为44.89万m3。8.4节能措施8.4.1节能技术措施8.4.1.1建筑节能措施1建筑设计应避免过多的凹凸，不做或少做大尺度外窗和凸窗，保证体形系数及窗墙比满足限值要求。2建筑的外门设门斗，减少冷风渗透，避免热损失，达到保温隔热的目的。3建筑外门窗应具有良好的密闭性能，达到规定的6级要求。4应避免采用大面积玻璃幕墙。因玻璃幕墙耗热量大，造价高，既不节能，也不经济。8.4.1.2电力节能措施1.选用低损耗变压器，力求降低用电设备自身损耗。2.合理选择箱变的位置，力求使用使其处于负荷中心，从而最大限度减少配电距离，降低电缆的线路损耗。3.56、楼梯采用声控自动节能灯具。4.小区内照明回路设照明控制器，根据日升日落开启光源，午夜关闭部分照明灯具，达到节能目的。5.选用载流量大、线路损耗小的高质量铜芯电缆，减少线路损耗。6.住宅采用一户一表方式，公共用电设单独电能表，在每单元设集中表箱。商业网点等小型公共建筑集中设置电能表。景观照明及小区内道路照明在箱式变电站内设置电能计量表。7.选用谐波含量符合国家标准的电子镇流器、自带滤波装置的变频调速器，从而减少谐波影响，以提高自然功率因数。8.照明电源线路尽可能采用三相平衡供电，以减少电压损失，以免影响光源的发光率。8.4.1.3采暖节能措施1.公共建筑集中采暖系统宜按南北向分环供热原则设计。在57、供热管网各环路的建筑路口处安装采暖平衡阀，并设置阀门井，以利于管道的水力平衡，达到节能目的。2.采用分户热计量表及温控阀。设地热采暖的各房间内均设有温度控制装置。3.分室控温调节装置可实现分区热量计量；高大空间采用辐射供暖。4.项目应选择高效节能换热机组，以利于节能。对采暖循环水进行处理，减少水垢对管道的锈蚀影响，提高换热效率。5.项目采用散热器供暖，应在每组散热器的进水支管上安装恒温控制阀。6.在项目运营期间应加强用能管理，供热系统采用室外温度和远端用户室内温度补偿方式；根据不同使用功能的建筑物对室内采暖温度和用热时间的不同，尽量实现分时、分区供热。8.4.1.4给排水节能措施1.选择耐旱种58、和树种，以减少浇水次数，绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术。2.二次给水水泵应采用变频水泵，从而降低水泵的电能消耗，达到节能的目的。8.4.1.5燃气节能措施1.燃气用户单独设置燃气表。燃气表根据燃气的工作压力、温度、流量和允许的压力降等条件选择。准确反映用户耗气量和开挖节能空间。2.燃气器具及燃气热水器选用节能型设备，已达到节能目的。3.根据水力计算确定合理确定调压器的出口压力，充分利用上游供气段的压力能，并应采取超压切断措施，保证用户的用气安全及降低事故时的放空量。8.4.2节能管理措施1节能管理制度和措施（1）项目小区的社区应建立有利于节约能源、降低消耗、提高经济效益的节能工作责任制。主要耗59、能设备如水泵、路灯、换热站的操作人员未经节能培训不得上岗。明确节能工作岗位的任务和责任，通过岗位责任制和能耗定额管理等形式将能源使用管理制度化、落实到人，纳入经济责任制。完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等现象，以减少不必要的浪费。（2）社区应开展对所辖社区居民的节能宣传工作，积极倡导节能生活方式，带动全民节能。2.能源计量制度（1）配置专人负责节能工作的统计、监测、计量，指定专人负责能源消费统计，如实记录能源消费计量原始数据，建立统计台账。对计量管理人员和技术人员进行系统的能源计量知识的培训，提高人员素质。（2）单体公共建筑的使用单位应建立有效的节能管60、理制度和措施，配备相应的机构和人员，做好能源监测和计量工作。8.5节能效果分析项目针对建筑、暖通、电气、燃气、热水提出了具体的节能技术措施和节能管理措施。节能措施符合相关政策、法规、标准、规范的要求。能够达到节能的措施效果。第九章 环境保护本项目要严格执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原则，对本项目建设及使用中产生的各种污染物进行治理，保证达标排放。9.1设计依据、执行标准1、中华人民共和国环境保护法；2、中华人民共和国水法；3、中华人民共和国规划法；4、中华人民共和国大气污染防治法；5、建设项目环境61、保护管理条例；6、大气污染物综合排放标准GB16297-1996；7、恶臭污染物排放标准GB14554-93；8、污水综合排放标准GB8978-1996；9、环境空气质量标准GB30951996；10、城市区域环境噪声标准GB3096-93；11、吉林省有关环境保护的地方性法规与条例。9.2周边环境现状目前土地划拨等工作已经基本完成，尚未进行场地平整等工作，场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建筑垃圾。9.3环境影响分析9.3.1项目施工期间的主要环境问题1、空气环境项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车62、尾气以及房屋装修的油漆废气等。2、废水项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。3、固体废物项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。4、噪声项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。9.3.2项目运营期间的主要环境问题1、空气环境项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和居民住宅厨房排放的燃料废气和油烟废气等。2、废水项目运营期的废水排放主要来自居民和公建用房部分产生的生活污水。3、固体废物项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常63、生活垃圾。4、噪声项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。9.4环境保护措施及治理效果9.4.1施工期环境污染防治措施及预期治理效果 内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物建筑材料车辆扬尘、汽车尾气等1、合理设置粉尘建筑材料的堆。2、采用商品水泥，尽量少用干水泥。3、运输道路及时清扫、冲洗。4、每日定期洒水，防止浮沉。5、减少车辆在场区的停留时间6、安装汽车尾气净化装置有效减少汽车尾气对环境空气的污染水污染物生活污水、地下水、浇注混泥土冲洗水CODBOD5SS由市政管网收集，经污水处理厂集中处理污水经处理后达标排放，对境影响较小固体废弃物工地建筑工人建筑垃圾64、生活垃圾建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。减少二次污染噪声运输车辆、机械设备噪声车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等区域噪声达标9.4.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物车辆汽车尾气主要成分SO2、NOx、CmHn(1)在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。(2)汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境的影响。(3)严格执行国家有关规定，使用高质量、高效率烷值汽油，以减少汽车尾气中有害物质的发生。对大气环境65、影响甚微水污染物生活污水CODcrBOD5SS经市政污水管网排入*市污水处理厂二级生化处理，排入串湖水系。污染物排放浓度符合三级排放标准，对地表水影响较小。固体废物生活生活垃圾生活垃圾及时清运，送*市生活垃圾填埋场填埋。对周围环境影响小。噪声车辆车辆噪声出入车辆禁止鸣笛厂界外昼间噪声达GBl2348-90工业企业厂界噪声标准中I类标准其他无9.5环保部门审批意见建设单位应根据环保批复着重落实施工期环境管理，有效控制扬尘；落实集中供热，生活污水达标排放；保证噪声符合区域环境噪声标准要求；保证环保设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用等。第十章 项目管理和进度安排10.1项目管理项目的组织66、管理分为两个阶段即：项目建设期及物业管理期。项目建成后，由项目建设单位对物业管理进行招标，选择专业的物业公司负责房屋维修、服务、环境卫生及保安工作。物业管理公司完全实行独立自主的管理方式，按约定及承诺为入住的业主提供全面的物业服务。10.2建设工期及建设进度计划项目建设期36个月，即从第1年10月第4年10月。第1年10月第1年12月 完成项目申请报告的编制及报批工作。2015年1月2015年3月 完成项目初步设计、施工图设计审查、招标工作，项目施工前的各项准备工作。2015年4月第4年8月 完成项目全部工程的土建工程施工和各种设备的安装、调试工作。第4年9月10月 项目竣工验收，进行设备调试67、后全面投入使用。10.3项目管理项目的组织管理分为三个阶段即：项目建设期、销售期及物业管理期。项目建设期由建设单位自招物业公司管理，公司拟采用项目式的管理模式，由项目经理全面负责控制项目成本、质量及进度等。公司设项目经理1人，副总经理3人，总工程师3人，办公人员6人，下设6个部分：财务部、工程部、材料部、销售部、开发部、办公室。对于工程任务开发企业拟采用设计-施工总承包、招标采购等管理方式。项目的销售期和物业管理期由*县*房地产开发有限公司采用公开招标的方式委托专门的销售部门和物业公司进行专业化运营管理。销售部门拟采用强矩阵式的管理模式，物业公司拟采用职能式的管理模式。第十一章 工程招标11.68、1招标编制依据1、中华人民共和国招标投标法2、国家发展和改革委员会令第9号关于建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定3、国家发展和改革委员会令第3号工程建设项目招标范围和规模标准规定11.2招标范围根据中华人民共和国国家发展和改革委员会工程建设项目招标范围和规模标准规定，按规定对工程建设项目的设计、施工、监理等进行招标。第十二章 投资估算与资金筹措12.1估算编制基数1、国家发展改革委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、建设部房地产开发项目经济评价方法；3、中国建设工程造价管理协会建设项目投资估算编审规程CECA/GC 1-20074、设备购置费：按国内目前市69、场价格或参考同类工程计算；5、建筑、安装工程费：依据吉林省相关建筑、安装、建筑装饰预算同类工程造价指标及*市竣工的同类工程费用确定；6、设计费、监理费等按国家相关规定执行。12.2编制范围本项目的建筑、构筑物及总图工程，工程建设其他费用及工程预备费。12.3估算编制依据及说明总投资由建设投资和经营资金两部分组成。1)建筑工程费：根据*市同类工程指标确定。 2)设备购置费：按项目申报单位提供的到场价格确定。 4)其他费用(1)建设单位管理费根据国家财政部“关于印发基本建设财务管理规定的通知”（财建2002394号）文件执行(2)根据国家财政部、国家发展和改革委员会关于公布取消和停止征收100项行70、政事业性收费项目的通知（财综200878号），项目工程定额测定费、建设工程质量监督费不予计算。(3)勘察设计费依据国家计委、建设部2002年1月7日颁布的“关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知”（计价格200210号）。(4)工程建设监理费依据国家发展改革委员会、建设部关于引发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）。(5)招投标代理费依据国家发展计划委员会2002年10月15日颁布的“关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知”（计价格20021980号）。12.4项目总投资估算项目利润测算总表表15序号分类指标类别测算结果合计总额或面积（万元）单价(元/平米）71、一面积指标建筑面积319697可售面积318995（高层住宅168921平米，多层住宅40066平米，商业46937平米，地下车位1260个） 高层住宅4000元/平米，多层住宅4600元/平米，商业12000元/平米，地下车位15万元/个二销售指标销售收入1612225054三开发成本成本小计764232390.5土地费用9671302.52 行政性收费及市政配套费4818150.71 前期工程费113035.34 建安成本费523721638.18 基础配套费5555173.75 开发间接费等287790四所得税25%403061261五营业税、教育税、城建税附加5.5%8867277六税72、前利润总额847992652七净利润总额356261114八投资利润率0.466九销售净利率0.221第十三章 社会评价13.1项目实施对社会影响分析1、居住环境的影响项目的建设可改善居民的住房条件，促进回迁居民的住房建设，更好满足居民质量的不断提高。2、对区域经济的影响项目总投资76423万元，项目建设所用的全部建筑材料将由*市市场供应，这将一定程度上保障了建筑业的稳步发展。13.2项目与所在地区互适性分析1、适应人口增加，满足住房保障的需求。近年来，由于中心城人口较快增长和居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加，房地产市场需求旺盛。但由于房地产业的迅猛发展，导致价格也不断上涨，而本项目正73、是部队为了应对这一情况，保障居民住房需求而建设的住房及配套公建用房。2、各级组织对本项目支持的态度，本项目受到国家、吉林省、*市各级政府组织的大力支持，为项目的尽快实施奠定了良好的基础。13.3社会风险分析社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。为此项目在实施过程中，一定要严格执行国家和各级人民政府有关法律、法规、让群众满意，保证项目的顺利实施。13.4社会评价结论 项目建设可以很大程度的改善城市人居环境、提高城市品位、促进经济社会和谐发展。对*市的社会、经济发展会有较大的促进作用，项目与所在地区有较强的互适性，社会可行性良好。第十四章 可行性研究结论本项目的建设，符合国家政策，符合*市住房建设规划设想和*市房地产市场发展的趋势，可改善了周围居民居住条件。项目建设促进了*地区的发展，同时为*地区的经济发展起到积极的作用。项目所需资金均有企业自筹解决，项目的市场前景较好，建设方案合理，因此项目的建设基本可行。