1、城市经济生活圈住宅小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月2可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第1章 总 论- 1 -1.1 项目背景- 1 -1.2 项目概况- 4 -1.3 结论与建议- 7 -第2章 项目建设的背景及必要性- 9 -2.1 项目建2、设背景- 9 -2.2 项目建设的必要性- 13 -第3章 房地产市场需求分析- 15 -3.1 我国房地产市场运行现状- 15 -3.2 我国房地产市场未来走势预测- 18 -3.3 海南省房地产市场现状- 19 -3.4 海南省房地产市场未来走势预测- 26 -3.5 目标人群与目标市场分析- 33 -3.6 市场营销策略分析- 36 -3.7 市场分析结论- 38 -第4章 建设地点及建设条件- 39 -4.1 项目四至- 39 -4.2 建设条件- 39 -第5章 工程方案- 42 -5.1 工程概况- 42 -5.2 项目定位- 42 -5.3 总体规划设计- 43 -5.4 建筑设3、计方案- 44 -5.5 结构设计- 46 -5.6 给排水工程- 48 -5.7 消防系统- 51 -5.8 供电工程- 55 -5.9 空调通风工程- 58 -第6章 节能专篇- 60 -6.1 节能设计依据- 60 -6.2 建筑节能的重要性- 62 -6.3 遵循的原则- 63 -6.4 建设项目采用的能源种类及消耗量- 64 -6.5 建筑项目总体设计与节能减排- 67 -6.6 建筑单体设计与节能减排- 71 -6.7 可再生能源利用- 80 -6.8 运行管理- 81 -6.9 实施节能减排增加的费用- 82 -6.10 建设项目节能减排结论与建议- 83 -第7章 环境影响评价4、- 85 -7.1 项目场址环境现状- 85 -7.2 项目建设与运营对环境的影响- 85 -7.3 环境保护措施- 86 -7.4 环境影响评价结论- 88 -第8章 项目组织管理- 89 -8.1 经营管理机构设置与职责- 89 -8.2 劳动定员- 90 -8.3 人员培训- 91 -8.4 经营方式- 91 -8.5 建设期的项目管理- 91 -第9章 项目实施进度- 93 -9.1 建设阶段划分- 93 -9.2 项目实施进度表- 93 -第10章 项目招投标- 94 -10.1 招投标管理的原则及依据- 94 -10.2 招标内容及范围- 95 -10.3 招标方式- 95 -105、.4 招投标活动的工作程序- 96 -第11章 投资估算- 97 -11.1 投资估算的范围和依据- 97 -11.2 项目建设投资估算- 98 -11.3 项目投资资金筹措和投资使用计划- 101 -第12章 财务评价- 102 -12.1 评价的依据和基本数据- 102 -12.2 项目经营收入和税金、城建及教育附加估算- 102 -12.3 总成本费用估算- 103 -12.4 财务评价报表（附后）- 104 -12.5 财务评价指标- 104 -12.6 财务评价结论- 105 -第13章 风险分析评估- 107 -13.1 项目主要风险因素识别- 107 -13.2 防范和降低风险的6、措施- 109 -第14章 研究结论与建议- 111 -14.1 研究结论- 111 -14.2 建议- 112 -第1章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称XXXX龙城（海南XX）一期（第一部分）1.1.2 建设单位建设单位： 海南XXXX房地产开发有限公司简介：海南XXXX房地产开发有限公司是中国XX集团股份有限公司旗下的子公司。中国XX集团股份有限公司成立于1983年7月，1991年6约25日在深交所上市（股票代码：000009，股票简称：中国保安），中国XX集团在产业经营与资本经营领域均取得了非凡的业绩，目前已形成了髙新技术、房地产及生物制药三大主导产业，旗下拥有包括中国XX、7、马应龙、XX地产三家上市公司以及二十多家全资及控股企业。2010-2012年，中国宝 安奐团连续三年被评为“广东上市公司综合实力10强”、“广东上市公司最具竞争力10强”及“广东上市公司最具投资价值10强”。 在世界品牌实验室最新发布的“2012中国500最具价值品牌”排行榜中，中国XX集团连续四年入围百强，名列第73位，品牌价值达到了172.82亿元。海南XXXX房地产开发有限公司是一家以房地产开发经营、旅游开发为主业的大型企业，拥有房地产开发资质，将房地产开发经营纳入首要的战略版图。公司现拥有一个务实、精干、进取的领导核心。有一批专业知识精深、工作作风严谨的中高级房地产项目管理精英团队。现8、有45名正式员工，其中具有本科以上学历的员工占员工总数的95%。公司下设六个部门：办公室、工程部、财务部、开发部、销售部。公司秉承“诚信立企，卓越筑家”的企业精神，坚持以诚信为本，注重质量、服务社会的品牌意识，注重产品品质与户型设计，以努力创造设计合理、品质优秀、户型适中、功能实用、环境优美、配套完备、房价适当的优秀产品为己任。凭借卓越的操作水平，为客户提供优质的产品，本着“以人为本，提高居住水平”的原则，从市场定位、产品规划设计、营销策略、物业管理、售后服务等各个环节精雕细琢，坚持正确的市场定位，一业为主，多元经营，在激烈的市场竞争中稳步发展，不断为广大居民塑造精品工程。1.1.3 编制依据9、1、国家及海南省现行有关技术标准、设计规范；2、建设项目经济评价方法与参数第三版之要求；3、建设项目可行性研究报告编制指南试行本；4、建设部2004年颁发的建设工程项目管理试行办法；5、2002年国家关于工程建设技术标准强制性条文；6、海南国际旅游岛建设发展规划纲要；7、省政府第18次常务会原则通过的海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见（琼府200874号）；8、本次调查研究收集的其它相关资料等。1.1.4 项目提出的背景与理由1、项目提出的背景现阶段在“限购令”下，海口、三亚的房地产市场火速降温。而离岛免税政策的实施，将使海南的土地价值再次凸显，对于不受限购令影响的XX来说，10、离岛免税无疑是一剂 “强心剂”，大量涌入的游客、投资必将带动XX城市的全面升级。目前，XX在区位条件、基础设施等方面已汇集了诸多优势，依托西环高铁、XX机场、田字形高速以及洋浦的发展，XX将与海口、三亚形成了3小时“旅游经济生活圈”。以优质的城市发展平台为基础，XXXX龙城住宅小区紧握城市稀缺生态资源和优势，将城市功能进一步完善和加强，一座建于海南西线中心的住宅小区正傲然崛起。2、项目提出的理由（1）市场需求的需要住房是人类生活不可缺少的组成部分，目前我国城市居民的“衣、食、行”已基本不成问题，只有“住”的问题还处于低档水平，在目前和今后一个较长时期内，住房仍然是我国供不应求的产品。我国取消福11、利分房后，城市居民的住房主要由房地产业提供。目前需要购买住房的人很多，其中有住房的人要改善住房条件的需求占很大的比例，而且改善居住条件的愿望非常强烈。同时，随着国家城镇化战略的实施，大量进入城市的新居民也需要住房。据调查，海南商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、外省市和境外人士购房等方面。（2）利用当地的特色资源，将资源优势转化为经济优势XX地区有良好民俗文化风貌，有独具特色的热带海洋，有独特的优质海景景观资源，这些都是本区特殊的资源优势，在保护的基础上对其进行适度的开发建设，深入分析研究景观特质，使建设用地能采撷自然之精华，吮吸大地之灵气，从而物尽其用，地尽其宜，优化配置土地，将资源优势12、转化为经济优势，将促进当地经济社会发展。（3）优化经济结构实现产业转型目前建设地主要以第一产业为主，项目的建设将旅游业作为优先发展和大力扶持的第三产业，以促使传统农业社区向田园式旅游社区转化。项目建设符合海南省国民经济和社会发展规划、符合海南省旅游发展规划，项目不仅具有显著的经济效益，同时具有显著的社会效益，项目建设是必要的。（4）充分发挥海南建设国际旅游岛的辐射和带动效应，促进区域经济的发展海南建设国际旅游岛借助国际视野和国际经验及国际化思路和理念，向国际市场、打造真正具有国际水准的旅游产品，以实现海南岛建设成为国际旅游岛的宏伟目标。海南建设国际旅游岛是海南社会经济发展具有里程碑意义的重大决13、策，其社会经济效应、推进区域旅游与发展无疑是巨大的。清醒地认识到海南建设的天时地利和机遇，分析资源的稀缺性，把有限的资源配置好，最大限度的开发岛内外市场，去争取机会，把握这次机会，必将取得理想的丰硕成果。项目的建设顺应了当前海南省旅游房地产的发展趋势，将利用建设海南国际旅游岛的品牌和聚集效应，通过项目的建设和营运，带动项目建设地周边地区社会经济发展。（5）项目为企业带来较好的经济效益本项目地位优越，交通方便，项目定位合理，建筑方案新颖，区内配套设施完善，营销策略恰当，为项目的成功创造了有利条件，也必将为企业带来较好的经济效益。1.2 项目概况1.2.1 项目地点本项目选址XX市那大城区西片区B14、0209地块，位于XX市主城区西北、花果山公园，南临环湖路，东临S308国道。1.2.2 建设内容及指标 总用地面积：56707.42m2（85.061亩）；总建筑面积：68222.18m2；建筑占地面积：6358.27m2；容积率：1.20；建筑密度：11.22%；绿地率：39.8%；住户户数：868户。车位：639辆(机动车位)，720辆（非机动车位）项目主要建设内容，新建9栋住宅楼（64517.93m2）、综合用房（3504.17m2）、配电间（200.08m2），包括给排水工程，空调工程，道路、广场，电气工程，绿化工程、景观水系等设施。1.2.3 建设条件1、外部条件2011年3月2815、日，十二五规划正式确定海南西部机场落户XX。据了解，预投资815亿元的XX国际机场计划、预投资1015亿元的洋浦XX琼中万宁高速公路、预投资250300亿元的西环高铁等，XX市一批重点重大项目被列入海南省“十二五”规划，XX的城市价值更加凸显，经济腾飞指日可待，已然成为2011年最具潜力和令人期待的城市。2、交通运输条件依托西环高铁、XX机场、田字形高速以及洋浦的发展，XX将与海口、三亚形成了3小时“旅游经济生活圈”。3、电力、通讯、给排水条件项目区已建立起完善的供电系统、供水系统、排水系统，松涛水库是该区域主要的供水水源。污水处理系统已建立起来。1.2.4 项目投入总资金及资金筹措经估算，项16、目总投资为31500万元。资金筹措方案：其中11500万元建设资金来源于业主自筹解决。其余20000万元通过银行贷款解决。1.2.5 主要技术经济指标表11 主要技术经济指标表序号项 目单位指 标备注1建设规模1.1用地面积56707.421.2总建筑面积68222.181.3容积率1.201.4绿化率%39.81.5建筑密度%11.221.6设计居住户数户8681.7停车位个1359639辆(机动车位)720辆（非机动车位）2项目定员人503项目总投资万元315004房屋销售收入万元13978.88经营期平均5房屋销售税金及附加费万元768.84经营期平均6利润总额万元1431.87经营期平17、均7总投资收益率%7.828投资利润率%4.559销售利润率%17.70所得税前10财务内部收益率%13.55税前10.1投资回收期年3.18税前10.2财务净现值万元2610.95税前10.3盈亏平衡点%5811项目资本金净利润率%7.681.3 结论与建议1.3.1 结论本项目符合当前国家产业政策、符合海南省的投资发展方向及，经济性优越，建设条件充分，开发时机良好，建设规划和工程方案均切实可行。本项目建成后，对XX市西城区良好的整体形象开发创造，区域开发品质的提升，基础设施水平的提升、实现XX市西城区发展目标具有较大的推动作用，具有良好的社会效益和国民经济效益，项目可行。1.3.2 建议建18、设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面的工作。1、加强监督检查，确保工程质量。项目实施后，要对项目进度进行定期督察，对出现的问题要求限期整改。为确保建设工程质量，应按照项目管理的“四制”要求聘请质检员，负责整个建设工程的质量并跟踪管理。项目竣工后，组织有关具有资质的技术部门对工程进行竣工验收。2、考虑到本项目所需材料中的水泥、石料和钢筋等建筑材料用量较大，使用时间集中、工期较长和价格易上涨等因素，建议只要资金到位，承办单位应尽早储备上述材料，以期达到降低施工成本的目的。同时，要选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工，以保证工程质量和节省项目投资。3、为了取得较佳经济效19、益，应认真做好项目品牌的打造工作，特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度，将项目作为地区精品推向国内外市场。4、建议承办单位抓紧时间立项、建设。同时，建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助，促成项目早日上马，早日竣工，早见成效。第2章 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 符合国民经济和社会发展总体规划方案中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要第三十五章“提高住房保障水平”指出：坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住20、有所居。进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出：（1）保持旅游房地产平稳健康发展21、。积极引导和发展与国际旅游岛发展目标相适应的旅游房地产业，科学规划、合理引导房地产业发展的类型、规模和速度，保持房地产业持续平稳健康发展。（2）旅游房地产。充分利用好滨海、滨河、滨湖等优质土地资源，原则上主要用于度假区、酒店及旅游配套设施的建设。开发高质量、高水平、多层次的旅游商务房地产，满足多样化消费需求。积极发展酒店、度假村等经营性房地产。大力发展商业房地产，打造高品质的绿色低碳社区，逐步形成以海口、三亚为两大中心，东西部均衡发展，区域特色各异，互补性强的旅游、商务房地产空间发展格局。（3）规范房地产市场。加强对房地产业发展的宏观调控。强化规划引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构22、开发时序和空间布局。使房地产业发展与人口规模、资源和环境容量、城镇发展、公共服务体系建设相协调。认真贯彻落实土地、信贷、税收等政策，合理引导住房消费，促进房地产市场规范有序发展。严格房地产准入制度，建立房地产业诚信体系，建立健全土地和商品房市场信息披露机制，加强对房地产开发建设、销售环节的严格规范管理。规范发展房地产中介和物业管理服务业，规范二手房交易和房屋租赁市场。严厉打击圈地不建和违规建房等违法违规行为，遏制房地产投机炒作，促进房地产市场规范健康发展。2.1.2 海南国际旅游岛建设发展的背景2009 年12 月，国务院通过了海南建设国际旅游岛建设。“国际旅游岛”是海南省委省政府当前着力推23、进的海南岛建设目标。所谓“国际旅游岛”是指在特定的岛屿区域内，限定在旅游产业领域范围中，对外实行以“免签证零关税”为主要特征的投资贸易自由化政策，有步骤地加快推进旅游服务自由化进程。 另外，海南国际旅游岛建设行动计划将“国际旅游岛”的基本内涵定位为“三新”，即新目标，实现服务、管理、景区、产品四个“零距离”，建成世界一流的热带海岛度假休闲胜地；新体制，建立符合国际惯例的旅游发展与管理体制机制；新政策，实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。在此基础上，2010 年，海南省委、省政府又出台了关于加快推进国际旅游岛建设的意见以及相关规划，提出“国际旅游岛”就是旅游国际化程度高、生24、态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流的海岛型国际旅游目的地。基于以上概念，“国际旅游岛”建设的阶段性目标就是经过10 年的努力，到2020 年力争使海南成为国内政策最开放、体制机制最灵活的旅游特区。2010 年，海南国际旅游岛建设发展规划纲要通过审批。（1）指导思想高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，进一步解放思想，深化改革，扩大开放，构建更具活力的体制机制，走生产发展、生活富裕、生态良好的科学发展之路；积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构；着力提高旅游业发展质25、量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系；注重保障和改善民生，大力发展社会事业，加快推进城乡和区域协调发展，逐步将海南建设成为经济繁荣发展、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。（2）战略定位我国旅游业改革创新的试验区。世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。全国生态文明建设示范区。国际经济合作和文化交流的重要平台。南海资源开发和服务基地。国家热带现代农业基地。（3）发展目标到2020 年，旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，海南旅游的国际知名度、美誉度大大提高，旅游产业的规模、质量、效益达到国际先进水平，初步建成26、世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。接待国内外游客达到7680 万人天次，旅游总收入1240 亿元，旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%，第三产业从业人数比重达到60%。全省人均生产总值、城乡居民收入和生活质量力争达到国内先进水平，综合生态环境质量继续保持全国领先水平，可持续发展能力进一步增强。2.1.3 “旅游地产”与“第二居所”概念带动XX地产明媚的阳光、清新空气、浪漫温馨的暖冬等等这些花果山公园得天独厚的气候环境，为旅游地产的发展提供了沃土。根据海南省旅游发展总体规划纲要，海南省未来20年旅游发展总目标为：建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅27、游目的地。每年11月份开始，就有大批的老人为了躲避北方的严寒，从北方来到海南岛过冬，这些人被称作“候鸟型”买家。在海南的各大城市中，这些老人更青睐于沿海城市，这里的生活配套更齐全，更适合居家。2.2 项目建设的必要性2.2.1 发展旅游娱乐休闲业符合国家的产业政策发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着陵水经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入 人们的生活。海南已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和海南省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带28、头、牵头）产业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设本项目带来了良好的契机。2.2.2 项目建设能促进当地经济和社会的发展项目实施后的营业收入由娱乐、住宿、游览及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时花果山公园项目的建设，可为当地农民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的快速发展。2.2.3 项目建设是XX市创建国家优秀旅游城市，开发XX市旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要XX市市委、市政府把旅游业29、作为一个重要的龙头产业，决心花大力气进一步建设国家级优秀旅游城市。为此必须大力发展酒店业、旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物，拟建项目地处地区，环境优美，交通方便，能很好地带动项目的开发建设。2.2.4 项目的建设有利于旅游转型升级。海南国际旅游岛已进入实质性建设阶段，单一的度假酒店、单一的旅游景点和简单的旅游地产项目不足以支撑国际旅游战略，需要一批具有本土特色、国际品质、符合国际旅游惯例、能满足吃、住、行、游、购、娱综合功能的复合型旅游产品。第3章 房地产市场需求分析3.1 我国房地产市场运行现状一、房地产开发投资完成情况2013年1-9月份，全30、国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%（扣除价格因素实际增长19.7%），增速比1-8月份提高0.4个百分点。其中，住宅投资41979亿元，增长19.5%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。1-9月份，东部地区房地产开发投资34413亿元，同比增长18.0%，增速比1-8月份提高0.6个百分点；中部地区投资13127亿元，增长20.0%，增速提高0.6个百分点；西部地区投资13580亿元，增长24.3%，增速与1-8月份持平。1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积603982万平方米，同比增长15.0%，增速比1-8月份提高0.6个百分点；其中，住宅施31、工面积443102万平方米，增长12.5%。房屋新开工面积144900万平方米，增长7.3%，增速提高3.3个百分点；其中，住宅新开工面积106055万平方米，增长6.4%。房屋竣工面积52706万平方米，增长4.2%，增速回落0.4个百分点；其中，住宅竣工面积41170万平方米，增长1.4%。二、商品房销售和待售情况1-9月份，商品房销售面积84383万平方米，同比增长23.3%， 增速比1-8月份回落0.1个百分点；其中，住宅销售面积增长23.9%，办公楼销售面积增长32.8%，商业营业用房销售面积增长10.8%。商品房销售额54028亿元，增长33.9%，增速比1-8月份回落0.5个百分32、点；其中，住宅销售额增长34.5%，办公楼销售额增长45.1%，商业营业用房销售额增长22.9%。1-9月份，房地产开发企业土地购置面积25167万平方米，同比下降3.3%，降幅比1-8月份收窄5.8个百分点；土地成交价款6082亿元，增长14.6%，增速提高9.4个百分点。1-9月份，东部地区商品房销售面积42405万平方米，同比增长25.7%，增速比1-8月份回落1.1个百分点；销售额33615亿元，增长36.7%，增速回落1个百分点。中部地区商品房销售面积21316万平方米，增长23.6%，增速提高1个百分点；销售额10226亿元，增长33.6%，增速提高0.9个百分点。西部地区商品房销33、售面积20663万平方米，增长18.3%，增速提高0.8个百分点；销售额10187亿元，增长25.8%，增速回落0.3个百分点。9月末，商品房待售面积44636万平方米，比8月末增加280万平方米。其中，住宅待售面积增加127万平方米，办公楼待售面积增加1万平方米，商业营业用房待售面积增加68万平方米。三、房地产开发企业到位资金情况1-9月份，房地产开发企业到位资金87828亿元，同比增长28.7%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，国内贷款14568亿元，增长32.3%；利用外资391亿元，增长23.4%；自筹资金33674亿元，增长18.4%；其他资金39195亿元，增长37.7%34、。在其他资金中，定金及预收款24281亿元，增长36.1%；个人按揭贷款10297亿元，增长45.8%。四、房地产开发景气指数9月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.25，比上月回落0.04点。3.2 我国房地产市场未来走势预测国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2012年我国人均GDP达到6094美元，今年我国人均GDP将超过6400美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是我国居35、民消费结构升级的主力军。根据房地产市场需求，预测未来几年房地产开发投资会稳步增长，但增长幅度会稍微下降。随着企业投资信心的逐渐恢复和主要城市可售量的减少，预计企业将在未来几年内加大投资力度，开发投资将稳步增长，预计房地产开发投资会继续增速。由于市场需求仍然较为旺盛，加上购房者对住房保值增值的预期和开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，预计未来几年房价仍会稳步上升，个别新增供应不足的城市其房价可能会以较快的速度增长。因此，对于诸多房产商来说，未来几年仍然是一个千载难逢的机遇，因此应对我国房地产前景保持乐观。3.3 海南省房地产市场现状2013年前三季度，我省房地产投资增长较快，房36、屋销售面积持续高位增长，新开工面积略有增长，到位资金相对充足。但与此同时，土地成交购置面积与土地成交价款等先行指标下滑明显，可能是全年房地产投资增速稳步回落的讯号。一、房地产开发市场运行的基本情况（一）房地产开发投资在波动中维持较快增长前三季度，海南房地产开发完成投资814.45亿元，增长31%，增速比去年同期下降2.8个百分点，比1-8月提高0.2个百分点，全省房地产开发投资增速高出固定资产投资5.8个百分点。住宅投资增速明显高于房地产开发投资。前三季度，住宅投资690.47亿元，增长39.6%，占房地产开发投资的84.8%，比重同比提高5.2个百分点；办公楼投资8.37亿元，增长93.2%37、，占房地产开发投资的1%，比重同比提高0.3个百分点；商业营业用房投资46.91亿元，增长13.9%，占房地产开发投资的5.8%，比重同比下降0.8个百分点；其他投资68.70亿元，下降15.9%，占房地产开发投资的8.4%，比重同比下降4.7个百分点。西部地区房地产开发投资增长势头强劲。前三季度，东部地区房地产开发完成投资636.25亿元，增长25.4%，增速比1-8月提高0.7个百分点；西部地区完成投资135.08亿元，增长78.5%，增速比1-8月提高1.6个百分点；中部地区完成投资43.12亿元，增长10.8%，增速比1-8月下降9.9个百分点。从完成投资总量上看，三亚市完成投资21938、.45亿元，位列第一，同比增长31.5%；海口市完成投资171.74亿元，全省第二，同比增长38.3%；陵水县投资72.23亿元，增长3.4%；琼海市投资70.67亿元，增长1.8%；万宁市投资60.16亿元，增长52.5%；澄迈县投资59.79亿元，增长1.3倍；文昌市投资42亿元，增长11.9%。 （二）房屋施工面积增长快速，竣工面积下降明显，新开工面积略有增长前三季度，海南房屋施工面积为5691.54万平方米，增长24%，增速比1-8月提高2.7个百分点。其中，住宅施工面积为4781.2万平方米，增长20.6%，增速比1-8月提高1.9个百分点。施工面积增长速度比房地产开发投资速度低7个39、百分点，运行趋势基本保持一致。前三季度，海南房屋竣工面积为400.76万平方米，下降7.5%，增速比1-8月下降7.5个百分点。其中，住宅竣工面积为328.23万平方米，下降6%，增速比1-8月下降3.7个百分点。前三季度，我省房地产新开工项目个数为72个，比去年同期减少10个。我省新开工面积为1311.73万平方米，比去年同期略增3.4%，抑制了从年初到8月的回落势头。其中，住宅新开工面积为1114.88万平方米，增长6.1%，增幅比房屋新开工面积扩大2.7个百分点。（三）土地购置面积与土地成交价款双双回落前三季度，海南房地产开发土地购置面积为176.66万平方米，同比下降23.8%；本年土40、地成交价款为18.86亿元，同比下降30.4%。企业购买土地意愿的下降直接反映在土地交易等相关指标大幅减少，可能预示着后续房地产项目投资的乏力，可能导致全年房地产投资增长稳步放缓。（四）房屋销售高位开局、增速逐步回落今年海南房屋销售迎来开门红，1-2月累计房屋销售面积为129.25万平方米，同比增长62.2%。一季度房屋销售面积为260.17万平方米，增长39.1%。上半年，房屋销售面积为572.21万平方米，增长38.9%。前三季度，房屋销售面积为825.94万平方米，增长30.1%。年初开始，住宅销售面积增速一直略高于房屋销售面积增速。前三季度，住宅销售面积为802.14万平方米，增长3141、.1%，增速比房屋销售面积要高1个百分点；占房屋销售面积的比重为97.1%，比重同比提高0.7个百分点。从当月销售面积来看，从3月份至5月份，全省当月销售面积呈逐月下降态势。3月份销售面积为130.92万平方米，同比增长1.1倍；4月份销售面积为99.74万平方米，同比增长69.4%；5月份销售面积为84.89万平方米，同比略降1.3%。6月份因保障性住房的纳入，当月销售面积反弹至127.41万平方，同比增长18.1%。7月份当月房屋销售回落至最低为64.82万平方米，随后8、9月逐月增长，8月份销售80.76万平方米，9月销售108.15万平方米。考虑到除保障性住房外的纯商品房销售持续下降趋42、势以及去年保障性住房的大量销售造成同比基数较大的两方面因素考虑，预计全年房屋销售增速仍有进一步回落的趋势。分地区看，西部地区销售增长较快。前三季度，西部地区销售面积为150.01万平方米，增长82.8%；东部地区销售610.95万平方米，增长21.4%；中部地区销售64.97万平方米，增长31.5%。从销售总量上看，海口市销售238.61万平方米，位列第一，增长23.2%；三亚市销售131.38万平方米，增长8.2%；琼海市销售71.24万平方米，增长30.6%；文昌市销售64.01万平方米，增长3.7%；澄迈县销售61.78万平方米，增长62.4%；陵水县销售58.84万平方米，增长56.243、%；万宁市销售46.87万平方米，增长37.2%。（五）本年到位资金相对充裕前三季度，本年到位资金为1244.86亿元，增长31.3%，与房地产开发投资增速基本持平。随着房市调控新政“国五条”的发布，对房地产市场信贷政策进一步锁紧，资金来源中国内贷款较去年相比增速明显下滑。前三季度，国内贷款为220.72亿元，同比增长6.5%，增速比去年同期下降89.7个百分点；利用外资0.1亿元；自筹资金480.7亿元，增长17.2%；其他资金543.34亿元，增长68.1%。较好的销售形势大大缓解了企业的资金压力，由销售带来的定金及预付款呈现较快增长。前三季度，来源于定金及预付款的资金为380.8亿元，同44、比增长45.4%，占本年到位资金的30.6%，比重同比提高1个百分点。二、 当前全省房地产开发市场需要关注的问题（一）土地成交量等先行指标明显回落，投资后劲略显不足受新开工项目个数减少的影响，前三季度我省房屋本年新开工面积较去年同期明显下降。新开工项目个数比去年上半年减少10个，新开工面积与去年基本持平。同时，本年购置土地面积与本年土地成交价款分别比去年上半年下降23.8%与30.4%，土地成交指标大幅下降。在国家出台“新国五条”政策的影响下，房地产企业多持观望态度，土地购置意愿下降，项目开工积极性较低，并且减缓在建工程进度，这将影响后续房地产开发投资力度，造成后续投资乏力，不利于房地产开发的45、平稳健康发展。（二）去年保障房销售占比较大，后续房屋销售增速有回落势头前三季度，我省保障房销售面积为194.16万平方米，增长6.8%，占房屋销售面积的23.5%，占比较去年同期下降5.1个百分点，反映了今年纯商品房的销售情况较去年好转。但是，去年第四季度保障房销售面积为108.88万平方米，占第四季度房屋销售面积的36.7%，今年在库的保障房项目可供销售的面积比去年少，加之去年第四季度纯商品房销售情况良好，预计全年房屋销售面积增速呈回落态势。国务院2010年1月公布的关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，将海南国际旅游岛建设的目标定为：到2020年初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地，46、使之成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。此前，受海南省政府出台的国际旅游岛建设规划的带动，海南省房地产建设已逐渐进入高潮。在“国际旅游岛”的思路带动下，海南房地产市场迎来了新的发展契机，房地产开发和销售势头逐渐好转，房地产业成为海南省经济发展的助推器。统计数据显示，2009年以来，海南房地产开发继续保持较快发展势头，体现出海南作为建设中的国际旅游岛和最佳人居环境地，对楼市投资者和消费者的吸引力越来越强。3.3.1 各大地产发展商抢滩海南市场北京首创、深圳万科、富力地产是国内地产的几大巨头，近年开始大举进驻海南，它看重的是海南地产的灿烂前景和目前较低的土地价值，富力集团已经在海口西海岸取47、得了近2万亩的土地储备。大企业集团大手笔投入海南的房地产市场，并不会加剧市场竞争，反而会提高海南地产的整体形象，能吸引到更多的岛外人士来海南购房，对海南房地产市场整体是利好，海南的旅游、度假地产概念将越做越大。大企业集团的进入不只带来巨额的资金，他们全新的开发理念、国际化的社区规划、时尚的现代建筑、专业的物业管理，将带动海南开发水平的提高，并促使项目建设迈上新的台阶。3.3.2 岛外人士仍是购买海南商品房的主力军据海南省住房和城乡建设厅统计，2011年海南旅游房地产呈现建销两旺的局面，截至10月底，已销售419万平方米，全年有望达到500万平方米。今年上半年，岛外人士购买海口市、三亚市商品住房48、保持较高的比重，总套数分别为76.9、78.0，总面积分别为80.9、74.9。3.4 海南省房地产市场未来走势预测旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、建设、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。另一类观点注重旅游房地产的环境依托特性，认为旅游房地产必须依托周边丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景区），因此又把旅游房地产等同为“旅游景观房地产”。从旅游产业活动的角度，旅游房地产更多地关注房地产建设项目所形成的旅游功能，“分时度假”、“产权酒店”等均属于这类项目。海南旅游房地产的发展现状：海南的旅游房地产发展，是经历最初的摸索阶段后，目前正在从单一型的旅游房地产业逐步过度到综合性，49、外向型，多元化的产业形势，由单一的近旅游地商住消费，逐步向旅游者以旅游，度假，投资等为目的的并最终产生购买行的房地产物业开发，营销等多种形式的发展，如景区住宅，风景名胜度假村，时权酒店，产权酒店，养老型酒店等多类型的旅游地产，目前正在得以全面发展。旅游房地产是房地产业和旅游业相结合的一种边缘产业。其独有的特点是：一是以优美的自然景观和人文景观，齐全的旅游休闲娱乐设施为主要依托；二是以满足旅游市场需要为出发点；三是以突出休闲、度假为主要目的。透过国外一些国家发展旅游房地产的实践，可以得出：1、发展旅游房地产有利于促进旅游经济的发展。能够加快完善旅游目的地的旅游配套设施的开发和建设，为旅游活动的开50、展创造良好的前提条件。2、能够带动如建筑、交通、饮食、通信等行业的发展，并提供就业岗位，增加政府税收。3、发展旅游房地产业，可以促进房地产业的健康发展，可以解决房地产中的空置房问题，盘活房地产中的积压资金等问题。因此，是我省方兴未艾的特殊产业。必须认真研究和解决发展中的问题，使其沿着健康的方向发展。1、海南发展旅游房地产的可行性第一，海南具备发展旅游地产的良好基础和必要条件。大家都知道，海南岛的陆地面积为3.54万平方公里，是我国继台湾宝岛之后的第二宝岛，而且相比之下海南岛的气候优势更加明显一些，因为整个海南岛处于热带，在三亚、陵水、东方往南中部属于热带，再往南就是赤道热带，往北走叫做边缘热带51、，整个海南偶然的处在了热带特殊的一个地理位置，造就了它独特的生态自然环境，这是我们发展旅游地产最重要的条件。第二条，这些年旅游产业的又好又快的发展。海南是中国八大旅游区之一。在八大旅游区当中，海南岛是唯一的一个以整个海南省、整个岛为旅游区，其他旅游区是几个省，或者省市自治区一个组团一个集合，海南有它的独特优势。这些年海南发展也实现了比较好、比较快的发展，成为中国乃至世界上闻名的热带度假旅游天堂，这是海南的一个是独特生态环境优。 第三条，场特色发展。海南发展地产业，走的是一条旅游加房地产的道路，特别是三亚90%的地产项目都是针对大陆居民来海南购房的。这两年这种特色市场的发展很快，像文昌、琼海、保52、亭、陵水、五指山，它的市场更多的都是针对内地，这就决定了海南房地产的服务范围不是一种居住性的地产，基本上属于在生活达到小康水平或者更高水平以后来海南岛开始短期度假这样一个需求，再以后就是购房、休闲、安居、养老，它走的是这样一条道路。 第四条，从市场的角度来看，过来海南的购房者，多半是自有资金购房，所以受银行放贷的影响比较小。2、海南发展旅游地产应坚持的发展方向：第一，建设具有鲜明的海南特色的旅游地产发展体系，走精品化特色的发展道路。习近平副主席在参加博鳌亚洲论坛、海南视察的时候也提到，海南国际旅游岛建设要走出一条高品位、有特色、有质量的科学发展道路。旅游地产由于市场的需求主要是购买健康房、长寿53、房、休闲安居房，所以我们的规划建设品位也要走高端，突出海南的气候、人文、生态环境的优势，更多的突出海南的元素，发展具有高端成长性的高品质房地产产品，让海南良好的生态资源价值得以充分的体现，使房地产业实现成功的转型升级，把旅游地产项目成为海南另一类特色旅游景点。第二条，构筑以打造专业旅游地产为主导，居住、商业、办公等协调发展的多元化的地产体系，重点发展以度假村、度假酒店、游艇基地、康复养生酒店式公寓为代表的专业化经营旅游地产，配套发展商业、办公、文化娱乐、体育医疗卫生等配套服务设施，以满足不同类型不同档次的旅游消费要求，改变传统的片面强调数量和发展速度的房地产发展模式，从以一次性开发为特征的粗放54、型开发过渡到以产业经营为主的可持续发展。第三条，发展生态环保的节能项目，促进绿色低碳经济发展，实现旅游地产的节能、节地、节水、节材，提高产业化的水平，充分利用海南的太阳能的优势、沼气池的优势、风能的优势，包括未来潮汐优势及以发展生态旅游地产提高产品附加值。第四条，构建海南旅游地产的高端化、网络化、市场化、人文化的服务体系。第四条也正是今天软实力峰会当中一个很重要的主题，中午我跟我们新浪、携程、易居、如家几位知名企业家也谈到，海南旅游地产的软实力的提升在于服务整合水平，用线上线下的各种资源，来形成旅游地产从规划开发、建设到资本投入到后期的市场推广，再到线下良好地产服务的网络系统搭建。3、目前海南55、旅游房地产发展中存在的问题（1）在对旅游房地产的开发和经营过程中，无论是旅游房地产生产者还是消费者，都缺乏经验，且认识不足。众多旅游房地产项目低水平开发，缺乏科学的设计和规划。旅游房地产生产者更是突出的表现在只强调短期的经济利益，不顾长远的社会、生态和环境效益。这不仅造成了旅游资源的严重浪费，而且粗制滥造的旅游房地产项目，带来了景观环境破坏，使旅游区形象受到严重损坏，损失难以弥补。同时，与旅游房地产相关的理论、法律法规缺乏。行业法规的不健全，不完善导致了旅游房地产经营市场的混乱，最直接的后果体现在旅游房地产消费者身上。往往在出现旅游房地产纠纷问题上，旅游房地产消费者由于没有配套的法律法规支持，56、常常处于弱势群体，相应的权利得不到保障。（2）旅游房地产市场目前仍然处于卖方市场，市场机制的调节作用甚小，达不到旅游资源的优化配置，不利于旅游房地产形成良好的市场环境、竞争机制。加之旅游房地产消费对大多数消费者而言，还存在着支付能力的困难，旅游房地产需求缺乏弹性，这些因素将影响旅游房地产的健康发展。（3）旅游业存在的淡旺季，不可避免的季节性的明显差异，导致了旅游设施的季节性闲置，从而间接的影响了旅游房地产的开发和经营。因旅游房地产是一种特殊的房地产，旅游房地产市场的消费者只有购买旅游房地产产品消费后，才能感受到这种房地产的价值和品质。因此，对消费者而言，存在着信息的不对称，增加了消费者购买的风57、险和损失，即我们所说的旅游房地产外部性问题，最终的结果将引起旅游房地产内在的不公平和不公正性现象的出现，从而不利于旅游房地产市场的良性持续发展（4）在旅游房地产开发上，大多是一哄而上，角色定位不明确，开发规划缺乏历史文化内涵。旅游房地产营销渠道也相对单一，销售方式不够灵活，多数依靠旅游房地产开发公司来进行，政府及相关部门参与性很少。4、发展海南旅游房地产的对策建议 首先在旅游房地产开发上，要合理布局，准确定位。对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析，进行相关市场调研和市场分析。将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展58、旅游房地产，达到经济效益。二是要避免旅游房地产外部性的影响，对自然、人文旅游资源的破坏，对当地环境的污染。旅游房地产开发商不能搞掠夺式开发，要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系。旅游房地产项目要科学设计，精心策划，突出文化品位，注重旅游房地产产品的文化含金量。没有文化历史内涵的旅游房地产产品将最终失去市场。三是同时应该注重协调发展，做到节能环保与发展同行，也少不了政府和企业的协调规划，防止盲目开发，项目的规划和开发应该注重多层次发展。海南旅游房地产在旅游业中发挥着越来越重要的推动作用，海南旅游房地产59、作为一个新型成为旅游开发中的新热点，是转变旅游业开发和房地产发展的重要举措。本报告经过研究分析得出未来海南房地产将会持续走高的重要因素如下：1、国内经济发展良好改革开放30年使国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增强，人们的传统消费观念发生了变化，由温饱向享受型转变。在居住方面，有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的居住环境，而是追求健康舒适的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多，能否在海南拥有一套住房，已经成为富裕阶层的标志性财产。改革开放带来的财富效应，使海南房地产的健康发展就应成为必然。2、海南基础设施不断完善粤海跨海铁路、西环铁路、东环铁路、环岛高速公路与海口和三亚两个国际机场60、，形成覆盖全岛的立体交通运输网络。以光缆通信为主，数字微波和卫星通信为辅的立体通信网络覆盖全省。电力电网加快建设，装机容量达到256.5万千瓦，已建成220KV环岛电网，110KV电网覆盖全省各市县及开发区。基础设施建设和医疗、卫生、文化、体育、娱乐体系建设的快速发展，使海南已经成为安全、快乐、健康之岛，生活居住条件富人性化，更适宜居住和生活。海南良好的人居环境，是现代人追求绿色、珍爱生命的时尚之地。3、海南自然资源不可复制海南的气候、地理环境是中国唯一的，也是世界最好的。海南的资源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。正是这种稀缺、不可替代、不可复制的自然资源，奠定了海南房地产业发展的61、基石，吸引着众多的国内外投资者。正在建设的海南“国际旅游岛”，使海南成为我国面向世界的旅游国际品牌。4、海南房地产持续增长空间还较大2013年前三季度，海南房地产开发完成投资814.45亿元，增长31%，增速比去年同期下降2.8个百分点，比1-8月提高0.2个百分点，全省房地产开发投资增速高出固定资产投资5.8个百分点。但海南商品房销售对象有一半左右在岛外，因此房地产持续增长的空间仍比较可观。2013年海南经营性土地出让的面积和出让收入在全国的比重都在1%以内，这表明海南的土地市场总体上规范、有序、理性。按照目前的建设力度，海南每年需要投放的土地资源不超过全省陆域面积的千分之一，应当是可持续的62、。3.5 目标人群与目标市场分析1、目标人群分析目前，海南房屋需求市场主要有五大群体：一是大量的外省人来海南购房，他们主要购买环境较好的高档商品房，用于休闲度假和养老；二是近几年引进了一批大企业大项目，大量外地员工进入海南居住；三是近几年来，海南省加快城镇化进程，农村人口移居城市的持续增加；四是八十年代房改至今已有20年，部分房改户有购买第二套房以改善居住条件的欲望；五是就业和婚龄人群的增加。以上五个方面都构成了海南房地产近年的刚性需求。20052008 年海南商品住宅成交量岛外客户均占半数以上，2011 年达到82.47%，始终占据主导地位，呈现典型外向型特征。2012年由于岛内刚性需求的释63、放，本地客户有所增长，但是随着岛外市场的不断扩大，外向型销售特点将延续，本地人已经无法承担高额房价，某种意义上来讲受到了排挤。政府会出台相关政策调控，保持市场健康发展。岛外客户来源于全国各地，以地区气候环境差异较大的北京、东北、上海、山西以及江浙一带的客群为主，主体构成比较复杂，以度假、养老、养生为主。岛外客户需求差异明显，片区购买主体差异大。具体如下表所示：表21 海南房地产岛外客户需求分析表置业目的的购买力 （万）代表群体年龄结构结构群体特征征业置业观念观念关关键点键点休闲度假500大型企业高层/私营企 业主/山西煤老板,东北+西北+北京/江浙占有、私密性 +上海/成都、重庆等4560处事64、业顶峰期，圈子广， 应酬多，对生活质量要求高； 对高端商务配套如：游艇 俱乐部，GOLF等感兴趣；稀缺资源占有，资源大 于区域； 持有价值大于使用价值； 置业弹性较大；享受生活、资源占有、私密性度假投资200300各地投资客/知名人士，北京+西北/上海/长三角3045手头有大量的闲置的资金， 在全国各地均有置业，对市场较为敏感看中资源以及区域升 值潜力； 长短期持有均有； 置业弹性极大；资源，短期内升值潜力筹备养老200300企业高管/艺术家，知名人士,北京/西北/重庆，成都4555事业上升期，频繁往来各个城市；出入私人会所等 高级场所； 注重同乡圈子；渴望亲近海资源； 对社区配套有要求； 置65、业弹性较弱近海，配套，跟风商务投资100政府高官大型贸易生意人总部在海口的老板3550圈子广，朋友多；在岛外 客户刺激下，开始追求生活品质同时有很强投资观近海，重区域，对配套 的成熟度有要求；置业弹性较大；区域大于资源、区域情结养老100长江以北退休老年人5565退休在家，身体健康；经 常在各市城间旅游；重同乡圈子；一般儿女给他们 买房；追求生活安逸，长期居 住；关注单价与总价； 关注医疗配套和小区配 套；对海资源不敏感； 置业有类刚性需求养老、总价、配套、跟风企业移民60100大型公司海口分公司 高管/公务员；3040三十岁以上，圈子朋友聚会家人、亲戚亲情活动；区域大于资源 （首选西海岸,次66、选海甸岛）；刚性需求；生活品质、区域大于资源、重圈子2、目标市场分析2013年1-8月，我省固定资产投资累计完成1622亿元，同比增长25.1%，增速较1-7月加快0.4个百分点。其中，房地产开发投资完成704.96亿元，增长30.8%，占投资总量43.5%；其他投资完成917.04亿元，增长21%，占投资总量56.5%。近3年来，海南省75平方米的房价收入比均值为8.1，国际上公认的合理范围是36之间，可见，我省城镇居民人均收入低于房价增长，仅靠省内需求难以支撑快速增长的房地产价格。海南省房地产销售市场外向性十分明显，2013年，三亚市房地产外地客户占87%，海口市房地产外地客户占52%，琼67、海、文昌、五指山、陵水、保亭等市县外地购房客户占60%以上。岛外客户的巨大需求，推动海南旅游房地产价格快速攀升，并保持整个房价在高位运行。从上述情况可以看出，海南房地产市场消费对象主要为岛外消费者。结合本项目建设所处的地理位置及地段情况，建议把项目市场定位于大陆各主要大中城市（尤其是长三角和珠三角地区）以及岛内的一线城市（如海口市）。目标人群主要为具有一定经济能力、具有一定文化素质的群体和都市成功白领阶层。只要充分发挥本项目住宅产品的性价比优势、风景区优势和度假休闲优势，完善配套专门针对客户的各项服务措施，对于大陆以及省内的客户具有相当吸引能力。3.6 市场营销策略分析1、品牌营销建立良好的品68、牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。2、人文营销房地产营销应以人为本，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本69、的原则，是提升销售量的重要手段之一。3、绿色营销居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。4、服务营销对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有70、了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理， 为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。总而言之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是需求导向型经济的客观要求。从根本上说，各个营销策略都各有所长，因此房地产开发商在71、营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点。3.7 市场分析结论目前，我国楼市正处于周期调整的关键时期，由于我国人口基数庞大，再加上过去几年，随着我国城市化率提高很快，大量人口进入城市，形成了对房地产市场旺盛的需求，是拉动防地产市场最根本的动力。随着城市化进程的加快，我国住房需求在一定时期内仍会很大。由于目前房地产投资占全社会固定资产投资接近1/5，市场对住房依然存在刚性需求。再加上我国土地资源的稀缺性和国家最近明确促进房地产市场健康发展的政策取向，从中长期的发展趋势看，我国的房地产市场总体上是乐72、观的。在海南大力建设“国际旅游岛”的背景下，在海口和三亚市场的带动下，XX等岛内二线城市的房地产市场也在快速崛起。这对致力于打造“全国人民后花园”的海南而言，其房地产市场将备受瞩目，未来市场前景十分看好。第4章 建设地点及建设条件4.1 项目四至本项目位于XX市那大城区西片区B0209地块，位于XX市主城区西北、花果山公园，南临环湖路，东临S308国道。4.2 建设条件1、气候条件XX市处于东亚大陆季风气候的南缘，属热带季风气候由于受岛内中部隆起的五指山脉的阻隔，处于被风面，又濒临北部湾，故本市的气候特点是：太阳辐射强，光热充足年平均光照时数在2000hr以上，西部沿海最多，达2500hr左右73、。雨量适中，分布不均，本市各地年降雨量9002200mm，年均1815mm。由于受季风影响，全年雨量分布很不均匀，干季雨季分明。510月为雨季，占年雨量的84%，11次年4月为干季，占年雨量的16%。雨量分布趋势是由东南向西北逐渐递减。由于气候温和，可不考虑防寒设施，但建筑设计应考虑采取自然通风及防止台风措施。2、水文XX市全境大小河流36条。其中发源于境外流经境内的有：南渡江、珠碧江和文澜河；发源于境内的有：北门江、春江、光村江、大江和山鸡江等5条。地表年径流量达189亿m3。全境海岸线长225km，且曲折多海湾。松涛水库是全国十大水库之一，全库水面130平方公里，库容33.45亿立方米，集74、雨面积1496平方公里，库岸线长达544公里，水域主要航线66.5公里。山之绵亘，水之浩瀚，幅员之辽阔，资源之丰富，乃海南罕见，全国少有，被誉为宝岛明珠，素有天湖美称。水库岸线十分曲折，水面宽阔，沿岸山岭高耸，湖中岛屿星罗棋布，景观别致，湖中盛产20多种淡水鱼类，还有当地著名的鳙鱼等各类鱼种。沿岸有形态突兀的沙帽岭、一线天、火焰山、小三峡、松涛瀑布、猴山等知名景点。XX风光浑然一体，极富观赏游览价值。3、地形地貌、地质、地震条件工程场区位于琼北第三纪盆地的中部，地表岩层为第四纪全新统。下卧地层为上更新统河流冲积相阶地和第三系沉积层，属浅海相多层沉积结构，地表为人工填土所覆盖。地层自上而下分述如75、下： （1）人工填土：由建筑垃圾和粘性土组成，含大量碎块石，结构疏松，渗透性较强，厚度为1.23.5米。（2）第四系全新统滨海相：岩性为中细砂，一般为赤红色、褐红色，颗粒级配较均匀，分选性较好，饱和、松散，属于滨海相沉积，原地表均有分布，厚度一般为1.31.7米。（3）第四系全新统滨海相：岩性为粉质砂，灰色、白色等，饱和，较塑，场地均有分布，厚度较薄，一般为0.30.6米，属于海湾相淤积层。（4）第四系全新统：岩性为粗砂，以石英为主，一般为赤红色、褐红色，颗粒级配不均匀，分选性较差，饱和，中密，属于浅海相沉积，场地均有分布，厚度一般为2.12.7米。根据建筑抗震设计规范，XX抗震设防烈度为8度76、区，设计基本地震加速度值为0.20g。4、外部建设条件（1）给排水项目区建立起市政供水系统和污水处理系统，生活用水和绿化用水采用松涛水库。（2）供电本项目供电采用市政供电。项目所在地市政路上敷设有市政电缆，项目可直接接市政电缆供电即可满足项目供电需求。（3）通讯本项目所在地的通讯设施可满足本项目的需要。（4）交通依托S301国道、西环高铁、XX机场、田字形高速以及洋浦的发展，XX将与海口、三亚形成了3小时“旅游经济生活圈”。（5）施工条件本项目建设所需的砂、石、水泥等基建材料均为市场上常用材料，同时项目业主具有丰富的管理经验，施工单位拟通过招标方式择优确定，其技术力量有保障，项目施工条件良好。77、（6）协作条件本项目的建设得到各方面的支持，前期工作正在有序进行，外部协作条件良好。第5章 工程方案5.1 工程概况本项目位于XX市主城区西北花果山公园。地块呈不规则的四边形。地势相对比较平坦，属于较好开发的平原地带。周边环境优美，景色宜人，视野开阔，适于建设集旅游、休闲、居住为一体的房地产项目。项目规划指标：序号项 目单位指 标备注1建设规模2用地面积56707.423总建筑面积68222.184容积率1.205绿化率%39.86建筑密度%11.227设计居住户数户8688停车位个1359639辆(机动车位)720辆（非机动车位）5.2 项目定位XX城市规划定位为面向东南亚的航运枢纽和物流中78、心，环北部湾地区新兴城市，国家重要的能源和临港工业基地、海南省西部中心城市和旅游服务基地。本项目定位如下：以海南国际旅游岛建设上升为国家战略，海南国际旅游岛建设规划纲要获批为契机，本项目拟依托花果山公园的区位优势，充分利用花果山公园的资源，打造融合观光旅游、休闲度假、生态居住等复合功能于一体的国际观光主体度假村。形成一个高标准、高品位、高起点，规划设计功能齐全，基础设施配套完善，生态环境一流的特色居住小区，成为具备吸引岛内外业主理想的居住场所。5.3 总体规划设计1基地退让要求按照规划意见书规划设计。2项目分析 根据项目规划意见书要求，基地建筑居住建筑，容积率为1.20，规划建筑以高层住宅为主79、，围绕住宅区域布置绿化景观。3规划设计考虑到基地地形关系,整体布局呈现北高南低状，在基地东南角布置XX龙城综合用房，综合用房北与XX龙城中心景观区相连，为小区居民提供服务。4.交通流线的组织小区考虑到规模与管理，小区分为第一部分与第二部分，并共设置2个出入口。基地南侧与基地东侧各一个出入口，小区内主要以一条环道路为主，同时形成几个独立的组团。动静分离的交通系统为居民提供了最大的方便。确定“以人为本”、“XX龙城特色”、“后小康”居住社区的规划设计指导思想，处处考虑居民生活特点及要求。合理引入“红、绿、蓝”三元色的设计要素。“红”文化风情“蓝”技术功能“绿”生态环境突出外部空间及环境的整体设计及80、安排。空间及景观序列丰富生动，错落有致，充满了“步移景异”、“曲径通幽”、“峰回路转“、”豁然开朗“等戏剧性场景。在“绿化和环保“成为世界性潮流的今天，引入大量”生态建筑“的设计手法，通过对总体布局和建筑单体的技术处理，使整个小区建筑和居民对自然界的阳光、风、水、面、绿地等具备更强的亲和力，为居民提供一个优美、宁静的”室外桃源“。注重景观的精心布局，合理规划，使每户住宅朝南又向景，做到“推窗见景“设计体现开发和营销的要求，注重每户的景观环境，并使房型大小与景观质量相匹配，并努力实现”低成本开发“而获得高质量的环境。5.4 建筑设计方案5.4.1 工程设计主要依据1、民用建筑设计通则GB 50381、52-2005；2、城市住宅设计规范（建设部）；3、旅馆建筑设计规范JGJ 62-90；4、建筑设计防火规范GB50016-2006；5、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001。5.4.2 建筑特征概述1建筑风格创意本设计采用的空间及立面构成手法为XX龙城现代欧式风格，以严谨的思维及手法追求“地中海风情”。 在当今房地产市场上，XX.XX龙城系列打造了一个风格独特，又全国适用的宜居住宅范本.本设计以简洁的现代欧式为主、辅以景观布局上随意简洁,又充满园林式的风格,形成了清新而鲜明的个性，其朝气蓬勃、别具一格的整体形象，配以景观典雅质朴的气质，给居民以强烈的感染，使人真正感受到一种充满82、活力,又气质非凡的街区氛围。2、 户型设计 本设计方案针对项目当地的气候地理人文条件，进行了深入的推敲研究。从生态建筑学的原则出发，充分利用自然采光通风，降低能耗。在平面的布局中，力求功能合理，面积紧凑，空间丰富，户型多样，并且针对项目地块特定地地理位置，作出以下处理：充分借助小区内外良好的景观，力求室内空间与室外环境的交融，从而为居者提供舒适、健康、宜人的居住场所。住宅造型设计：在传统欧式的基础上，用现代建筑语言重新诠释。通过巧妙安排空调外机板、落水管，有机组合采光窗、晒台，使得造型生动细腻，富于时代气息而且融浓浓的地中海味道于其中。圆拱的门洞与多层次的线脚融入传统符号，表现出立面简洁、明快83、精细的欧式风格，在精致中不失亲切。大面积明净的玻璃漂窗的运用，延伸了户内实际的空间，也扩大了居民的心理空，每一扇窗户都成为框，使得风景就在举手投足之间融入生活，散发出自然主义的清新气息。3、建筑消防设计 总平面消防设计本案设置至少4米宽的消防通道，。消防车道与平时车道兼用，均于城市道路连通，满足消防要求。4、无障碍设计设计依据：1）无障碍设计规范GB 50763-20122）住宅建筑规范GB50368-20053）住宅设计规范GB50096-2011无障碍设计范围：建筑入口 2）入口平台 3)候梯厅 4）电梯桥厢 5）公共走道。5.5 结构设计设计依据： 1本工程结构设计所采用的主要法规和标84、准：建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）混凝土结构设计规范GB50010-2010建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑桩基技术规范JGJ94-2008建筑抗震设计规范 GB50011-2010建筑结构可靠度设计统一标准 GB500682001建筑工程抗震设防分类标准GB502232008建筑结构制图标准GB/T501052001高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2010建筑地基处理技术规范JGJ 792002建筑地基基础工程施工质量验收规范GB50202-2002地下工程防水技术规范GB 50108-2008混凝土外加剂应用技术规范GB 50119-2003钢85、筋机械连接通用技术规程JGJ 107-20032. 结构计算程序：中国建筑科学研究院PKPMCAD工程部编制的SATWE建筑结构CAD软件（2011年09月版）。3本工程所在地自然条件：基本风压：考虑50年一遇的风压值为 0.75KN/m2地面粗糙度：A类地震作用:抗震设防烈度为 7度 抗震设计：本工程所在区域海南XX市抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第一组。根据建筑物重要性分类：本工程抗震设防类别为标准设防类建筑(丙类)本工程拟建建筑为：住宅小区结构体系：本工程采用的结构体系为：现浇钢筋混凝土剪力墙结构（高层住宅）、框架结构（三层商铺）本工程耐火等级为二级86、本工程结构安全等级为二级本工程抗震等级为三级（高层住宅）、四级（三层综合用房）本工程设计合理使用年限为50年地基及基础：地质勘察报告暂缺材料混凝土：主要结构构件(柱、墙、梁、板)：C30C35其它构件：圈梁、过梁、构造柱等构件采用C25基础垫层：C15素混凝土钢材：HPB300级钢（fy=270N/mm2）HRB335级钢（fy=300N/mm2）HRB400级钢（fy=360N/mm2）型钢、钢板、螺栓等采用Q345钢 焊条：焊条E50XX砌体及砂浆：采用A3.5ALC砌块，Mb5.0混合砂浆。建筑材料应满足环保及节能要求。5.6 给排水工程一、设计范围：给水系统、污水排水系统、消防系统、雨87、水排水系统二、设计依据建筑给排水设计规范（GB50015-2003）（2009年版）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95-2005）室外给水设计规范（GB50013-2006）室外排水设计规范（GB50014-2006）住宅设计规范（GB50096-2011） 三、给水系统：（一）给水方式水源：从市政自来水管网引一条管径为200mm的管道进小区作为小区内的生活及消防用水水源。给水方式：1)高层住宅生活供水分成、三个供水分区。区生活供水由市政给水管网直接供给，、区生活给水均采用全自动变频调速恒压给水设备供水,均采用下行上给制。一至三层均采用区供水，四至十一层由区供水，十二至十八层由区供88、水3) 在水泵房内设置两套独立的全自动变频调速恒压给水设备，分别作为区、区供水系统的加压设备。4) 在区、区生活供水系统中，水压大于0.35Mpa的入户管（或配水横管）上均采用设置分支减压阀。5) 水管设计原则使各用水点的水压不超过400KPa。为防止噪音，管网支管流速采用0.6-1.0m/s，干管采用0.8-1.2m/s。管材：生活给水主干管、立管均采用衬塑钢管，螺纹或法兰连接；支管采用给水PVC-U管，承插粘接。水表的设置：水区的总进水管上设总水表，商业及住宅按使用功能设置普通水表，水表的口径均与进水管管径相同。四、消防系统 供水形式：消防泵房内设一座消防水池，从室外供水环网上引入一根DN89、150进水至该水池。水池的总有效容积满足火灾延续时间内2小时室内消火栓用水量和1小时闭式自动喷水灭火用水量。消火栓系统：均采用临时高压消防给水系统，屋顶设消防水箱。考虑整个地块生活及消防用水，市政给水管需至少一路DN200给水管从市政管网接入，并在基地内连成环网。在室外适当位置按高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）(2005版)的要求设置一定数量室外消火栓。五、排水系统 室外采用雨、污水分流制；室内采用粪便水、废水分流制。室内粪便水经管网收集排至化粪池经三级处理后排至小区污水管网。消防电梯间底部设排水管，排至室外。屋面雨水由雨水斗汇集后，通过雨水管排至室外雨水道。小区道路侧设置雨水90、口，收集道路面的雨水。雨水设计重现期p=1年，5分钟暴雨强度为4.21升/秒/100m2。管材：室内采用PVC排水管粘接，PVC管采用每一层设置伸缩节。出户管采用排水铸铁管；室外采用混凝土管。室外管道作120度混凝土带状基础。5.7 消防系统一、建筑消防设计： 1设计依据： 1）住宅设计规范（GB50096-2011） 2）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2005年版 2总平面布局：相邻建筑间距满足民用建筑防火间距要求。建筑周边设有消防车道，每个小区有二个汽车对外出口与城市道路相接，消防车道宽度大于4M，上空4M以下无障碍物，车道下管道，地沟按承受消防车轮压设计，在消防车道与建91、筑物之间不种植高大乔木。 3. 单体设计：根据GB50045-95（2005年版）6.1.1.2条规定，每栋楼每层不超过8户，每层建筑面积不大于650m2，18层单元住宅设封闭楼梯间。根据GB50045-95（2005年版）6.3.1条规定，每栋楼各设有800Kg消防电梯。4防火设计建筑分类：二类高层（住宅）二、消防给水（一）设计范围室外消防栓系统；室内消防栓系统；自动喷水灭火系统；建筑灭火器的设置。 （二）设计依据：高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95-2005）；建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；（三）消防用水量：室外消防水量：144m3。（20升秒，考虑一次火92、灾延续时间为2小时）。室内消防水量：144m3。（20升秒，考虑一次火灾延续时间为2小时）。（四）室外消防栓系统： 室外消防水量为20升秒，由城市供水管网直接供给。在小区主干道路旁设置室外消火栓，消火栓间距不大于120米，而且室外消火栓距建筑物的外墙不应大于40m。（五）室内消火栓给水系统：室内消防水量为30升秒，每根最小竖管流量为10LS，每支水枪最小流量为5LS。设置的部位:住宅各楼层的电梯前室与公共走道。消火栓设计原则如下：室内消火栓的布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。水枪的充实水柱不小于10米。室内消火栓保护半径不大于25米。在室外设置消防贮水池及水泵房。水泵房设置消93、火栓加压泵，供室内消火栓系统用水,保证水枪的充实水柱不应小于10米，室外设置消防水泵接合器（整体考虑），供消防车向室内消火栓系统供水。(六) 气体灭火系统在电机房设置气体自动灭火系统。采用设置无管式SDE气溶胶自动灭火系统。设置的原则：一个防火护区的面积不大于60m2，容积不大于240m3时，采用单释放点。在各栋楼各楼层的公共场所、电梯前室、走道及设备房内设置手提式干粉灭火器(磷酸铵盐)。住宅部分灭火器配置按轻危险级考虑，规格型号为MFABC2；其余的铺面、设备房配置场所均按中危险级考虑, 规格型号为MFABC3。三、电气消防（一）设计范围：火灾自动报警及消防联动系统；事故广播报警系统设计；事94、故照明及应急照明设计.（二）设计依据：高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95-2005）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；火灾自动报警系统设计规范（GBJ116-88）.（三）火灾报警及联动控制系统采用控制中心报警系统。于消防控制室内各设置一台集中报警控制器、火灾事故广播柜（兼作为背景音乐）和联动柜。 火灾自动报警系统：本工程采用集中报警系统，于人员密集场所设置火灾自动报警系统。根据规范在适当位置设手动报警按钮及消防对讲电话插孔。消防联动控制系统：联动控制台的控制方式分为手动控制和自动控制两种。通过联动控制台实现对消火栓泵、防烟、排烟、加压送风机系统的监视和控制。火灾发生95、时，手动切断有关场所的一般照明、空调机组、通风机等非消防电源。 消防控制中心可对消火栓泵、加压风机、排烟风机等通过模块进行自动控制，还可在联动拉制台上通过硬线进行手动控制。 消防紧急广播：在消防控制中心设置消防广播机柜（与音响广播、背景音乐合用）。平时作为背景音乐广播，当火灾发生时消防中心值班人员根据火灾发生的区域，自动或手动切换到火灾紧急广播，及时指挥、疏导人员撤离火灾现场。（四）事故及疏散照明楼梯间及前室照明以及各设备用房的应急照明按正常照明全额考虑，公共场所的应急照明按正常照明的550%设置。主要疏散口设安全出口指示灯，疏散走廊设疏散指示灯。（五）消防用电1消防设备用电、事故及疏散照明用96、电均采用双电源末端切换。2火灾自动报警系统的传输线路和50V以下供电控制线路，采用电压等级不低于交流250V的铜芯绝缘导线或铜芯电缆；交流450/7502V的供电线路采用电压等级不低于交流500V的铜芯绝缘导线或铜芯电缆。3. 消防用电、事故及疏散照明用电的电线电缆干线、支干线采用耐火电线电缆；支线电线电缆采用阻燃电线电缆，其他消防设备用电、事故及疏散照明用电的布线电缆均采用耐火电缆，穿钢管敷设。明敷设的消防管线应在钢管或金属线槽上采取防火保护措施。四、暖通消防（一）设计范围：防排烟系统设计。1. 设计依据：1) 高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95-2005）(二) 防排烟系统设计97、1)各住宅楼防烟楼梯间及合用前室有外窗利用可开启外窗自然排烟、不满足自然排烟条件设正压送风系统。5.8 供电工程一、设计内容1.变配电系统，2.照明系统，3.电力系统，4.电话系统，5.数字电视系统，6.宽带网络系统，7.数码对讲系统，8.防雷及安全接地系统。二、设计依据：民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95-2005）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；建筑物防雷设计规范（GB50057-94）；建筑照明设计标准（GB50034-2004）；建筑物电子信息防雷技术规范（GB50343-2004）住宅设计规范（GB50096-298、011）三、变配电系统：电源：住宅,商业的消防负荷、生活泵、客梯按二级负荷，其余按三级电气负荷考虑。低压电源引自小区变配电房，两路高压电源引自市10KV电网，同时供电,满足消防二级负荷供电。计费方式：小区变配电所采用高压集中计费。用户采用预付磁卡式电表计费。高压变配电系统：高压配电采用单母线分段运行方式，采用手车高压开关柜，高压开关选用10KV真空断路器，直流操作系统；遮断容量要求为5000KVA。低压配电系统：低压配电系统采用TN-C-S型，低压配电采用单母线分段方式供电。对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。四、电力系统电力设99、备供电采用电缆放射式供电，根据工艺要求相应设置自动控制或手动控制。所有的消防设备用电、事故及疏散照明用电、公共道路照明的布线电缆均采用阻燃电缆，穿钢管敷设。每单体建筑物设独立电表计量。住宅每户设置独立电表计量。各单体建筑内布线采用BV线穿PVC管敷设。按JGJ242-2011第9.2.4条，加上“门厅应设置便于残疾人使用的照明开关。五、电话系统大对数电话电缆至小区电信机房，经机房配线架以放射式布线至各单体建筑电话分线箱。每户设置一个或二个电话出线口。其他公共建筑按规定设置一定数量的电话出线口。六、公共天线电视天线1引市有线电视网至小区电视前端箱，再从电视前端箱以放射式布线至各单体建筑电视分配箱100、。具体频道数及场强在施工设计时与当地广电公司落实。2. 用户电平要求755dB设计。3. 每户设置一个或二个电视出线口。4. 其他公共建筑按规定设置一定数量的电视出线口。七、小区宽带网系统1.从电信局引一条多芯单模光缆（芯数同电信局商定）到小区电信机房，经机房配线架实现宽带到户功能。2. 每户设置二到三个信息出线口。住宅的客厅、主卧室及书房均预留信息插座。3. 其他公共建筑按需要设置一定数量的信息插座。八、数码对讲系统每住宅单元首层入口大门设电控锁和主对讲机，每户户内设分机。每户用户通过分机与入口主对讲机联络，对来访客人监控，以便大楼住户安全管理。九、防雷与安全接地本工程按二类防雷进行考虑。天101、面沿建筑物周边、屋脊及女儿墙等处应安装避雷带，屋面非金属物（如PVC 透气管等）应设接闪器保护，避雷网格不大于1010或128米，引下线间距不大于18米，建筑物外廓各对角上的柱筋应被利用作为引下线。所有引下线均利用柱内结构主筋与接地极连接。变压器低压侧中性点，采用公共接地装置，利用建筑基础做自然接地体，在楼层总配电箱，消防控制系统及各大型金属设备构件均预留接地端子，要求总接地电阻不大于1欧姆。为了防止雷电波，在各单体建筑电源总进线处设置高能量防雷器。电子信息系统传输信号的出入口处，安装适配的电涌保护器。各金属管道、线路套管等金属物在进出建筑物处与防雷装置做等电位连接。1.45米及以上部分采取防102、侧击雷及等电位措施。根据建筑物特点，各住宅楼均采用分体空调，由电气专业预留空调电量及插座，空调室外机由建筑统一专虑。5.9 空调通风工程1. 设计依据采暖通风与空气调节设计规范 （GB50019-2003）公共建筑节能设计标准 （GB50189-2005）民用建筑设计防火规范 （GB50045-95）（2005）通风与空调工程施工质量验收规范 （GB50243-2002） 相关专业所提供的资料。2.设计范围2.1 变配电间、卫生间等的通风系统；2.2 防烟楼梯及其前室加压送风系统;3. 通风设计 3.1 卫生间设机械排风系统，换气次数不小于10次/时；3.2 变配电间设机械排风系统，换气次数不103、小于10次/时。3.3 泵房设机械排风系统，换气次数不小于6次/时。4. 防排烟系统4.1 防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室除有条件自然排烟外均采用机械加压送风。4.2 各种管道穿墙、穿楼板的安装间隙均用不燃型材料填实。5、节能设计5.1.空调主机、风机等均采用高效节能型产品。凡有冷热能量损失的风管采取保温措施。5.2.空调空调采用分体式，业主自理 6、环保措施6.1吊装的风机设置减震吊架，进、出口设非燃性软接头。6.2所有风机均采用低噪声设备，并采用合适的消声、隔声、减振、隔振等措施，以满足环保规范有关噪声的要求。第6章 节能专篇节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务，节能工作要全面贯104、彻科学发展观，落实节约资源基本国策，以提高能源利用效率为核心，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快技术进步为根本，强化全社会的节能意识，逐步形成具有中国特色的节能长效机制。节约能源是落实可持续发展战略的重要举措，是一个城市、一个地区经济发展和社会进步的标志，也是项目建设必须遵守的原则。因此，贯彻建筑节能方针，采取全面科学的节能措施，把节能真正落到实处。6.1 节能设计依据6.1.1 相关法律、法规和政策中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国主席令第七十七号）中华人民共和国可再生能源法（中华人民共和国主席令第33号）中华人民共和国循环经济促进法（中华人民共和国主席令第四号）节能中长期专项规划105、（发改环资20042505号）可再生能源中长期发展规划（发改能源20072174号）产业结构调整指导目录（2011年本）（国发20119号）中国节能技术政策大纲（2006）（发改环资2007199号）中国节水技术政策大纲（国家发改委公告2005年第17号）天然气利用政策（发改能源20072155号）民用建筑节能条例（国务院530号令）公共机构节能条例（国务院531号令）固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发改委2010年第6号令）海南省民用建筑项目节能评估和审查管理暂行办法（琼府200853号）6.1.2 相关节能设计标准和规范公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）海南省公106、共建筑节能设计标准（DBJ 03-2006）夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ 75-2003）住宅设计规范（GB 50096-99）建筑给水排水设计规范（GB 5001-2003）(2009版)民用建筑节水设计标准（GB 50555-2010）民用建筑电气设计规范（JGJ 16-2008）建筑照明设计标准（GB 50034-2004）建筑采光设计标准（GB/T 50033-2001）普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级（GB 19043-2003）普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级（GB 19044-2003）单端荧光灯能效限定值及节能评价值（GB 19415-2003）金107、属卤化物灯镇流器能效限定值及节能评价值（GB 200053-2006）城镇燃气设计标准（GB 50028-2006）采暖通风与空气调节设计规范（GB 50019-2003）单元式空气调节机能效限定值及能源效率等级（GB 19576-2004）房间空气调节器能效限定值及能源效率等级（GB 12021.3-2010）多联式空调（热泵）机组能效限定值及能源效率等级（GB 21454-2008）通风机能效限定值及节能评价值（GB 19761-2005）全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇2007版建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法（GB/T 7106-2008）6.2 建筑节能的重要性1108、可以缓解能源资源的紧张局面，建筑节能是社会经济发展的需要。2、是减轻大气污染的需要，饮食油烟也是造成大气污染的主要因素。3、可以保护生态环境和提高建筑热环境的质量，随着现代化建设的发展和人民生活水平的提高，舒适的建筑热环境日益成为人们生活的需求。4、是发展建筑业的需求。我国建筑节能的范围包括：建筑空调和照明的节能，并与改善建筑舒适性项结合。5、建筑用能排放大量CO2使地球变暖，正危机生态平衡与人类生存，为了拯救环境，必须重视建筑节能。6.3 遵循的原则我国能源消耗高、浪费大的根本原因在于粗放型的增长方式。要大幅度提高能源利用效率，必须从根本上改变单纯依靠外延发展，忽视挖潜改造的粗放型发展模式109、，走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型产业化道路，努力实现经济持续发展、社会全面进步、资源永续利用、环境不断改善和生态良性循环的协调统一。坚持节能与结构调整、技术进步和加强管理相结合。通过调整产业结构、产品结构和能源消费结构，淘汰落后技术和设备，加快发展以服务业为主要代表的高新技术产业，用高新技术和先进适用技术改造传统产业，促进产业结构优化和升级，提高产业的整体技术装备水平。开发和推广应用先进高效的能源节约和替代技术、综合利用技术及新能源和再生能源利用技术。加强管理，减少损失浪费，提高能源利用效率。坚持市场机制作用与政府宏观调控相结合。以市场为导向，110、以企业为主体，充分发挥市场配置资源的基础性作用。政府通过制定和实施法规标准，加强政策导向和信息引导，营造有利于节能的体制环境、政策环境和市场环境，建立符合市场经济体制要求的企业自觉节能的机制，推动全社会节能。6.4 建设项目采用的能源种类及消耗量6.4.1 电（1）电源市电，分别由就近的10kV市政高压电源引入小区10KV开关站。（2）负荷计算表6-1 项目区用电负荷估算负荷名称面积（）建议采用负荷指标（VA/m2）安装容量（约 KVA）住宅64517.93301936综合用房3504.1740140配电房200.08306小计2082在方案设计阶段，电气安装容量按照单位指标法进行估算，总设备111、安装容量为2082KVA。选用变压器容量为1*3000KVA（1KW视同1KVA）能满足整个项目用电要求。按照单位指标法进行负荷估算，且要求无功补偿使变压器副边功率因数达0.9以上，总的设备安装容量为2082KVA，折算为有功负荷为2082/1.5=1388KW，选用3000KVAx1干式变压器，变压器有功损耗为1388kW1%=139KW，10kV有功负荷=1388kW +139kW=1527Kw（3）折合单位建筑面积平均用电指标：1527kW/68222.18m2=22W/m2。（4）年耗电量：年耗电量为：68222.180.022243650.25=329万kWh/年。（5）折合标准煤数112、量：3291041.229/10000=404.3吨标准煤/年。6.4.2 燃气（1）燃气供应方案天然气总管由城市燃气管网引入，沿道路边埋地敷设，经调压柜后接入各使用终端。调压柜设置快速切断阀、减压阀及计量总表，并设有超压切断和超压放散等安全保护装置。（2）燃气量计算居民燃气小时计算流量Qhl 居民燃气小时计算流量（Nm3/h）；Q年用气量（MJ/a）；K月高峰系数，取1.2；Kd 日高峰系数，取1.1；Kh小时高峰系数，取2.5；Q 燃气低热值（MJ/Nm3）；按每户3人计算，每天使用燃气2h，每户使用燃气10Nm3/月；868户，使用燃气8680Nm3/月；年耗气量104160Nm3；折合113、标准煤耗量：104160*12/10000=124.9吨标准煤/年。6.4.3 水本项目高层住宅9栋（868户，约3000人）。物业及门卫等工作人员约50人。（1）住宅生活用水高层住宅9栋（868户，约3000人），按每人250L/d，则用水量约为3000*250/1000=750m3/d。（2）物业及门卫按每人每日50L，日用水量约为50*50/1000=2.5m3。（3）绿化用水量绿化浇洒用水标准取4L/m2次（采用海口市用水定额）。项目绿地面积约（68222.18*39.8%）=27152m2，每日浇洒用水量为27152*0.004=108.6m3。总用水量：750+2.5+108.6=114、861.1（4）折合标准煤数量：=861.13650.857/10000=26.9吨标准煤/年。（5）中水回用节省水量为：500*365=182500m3/a，折合标准煤为1825000.8571000015.6（吨标准煤/年）注：综合能耗计算中，水、电均按照综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）规定的折标系数进行折算。6.5 建筑项目总体设计与节能减排6.5.1 建筑项目所在区位气候条件和生态环境对节能减排的要求与影响 建设地点：本项目位于海南省海南省东方市金月湾，区位优势得天独厚。属热带海洋季风气候。年平均气温25.4，七月平均最高气温28.3，一月平均最低20.7气温，全年日照时115、间约2.563小时。适合常年开展旅游，民用建筑所消耗的能源主要是电能、天然气和水。 本项目建筑的通风与遮阳是建筑节能的重要因数，本设计对建筑区域的室外日照等进行了模拟分析，确定建筑总平面的合理布局，到达通风与采光的优化。建筑区域内通风畅通，能有效降低热岛效应。建筑与建筑之间保持有足够的距离，留有足够的导风通道，且楼层搭配合理，为实现建筑物有效的自然通风创造了良好条件。根据建筑功能的需求，合理搭配和控制建筑高度，使建筑能获得充分日照和采光，建筑朝向采取南北向，利用阳台进行水平遮阳，有效地降低了建筑能耗。住宅平面布置主要功能房间有朝南的朝向，有利于实现自然采光通风，合理设置阳台，使其具有遮阳功能，116、满足通风与节能的要求。项目选择市政作为能源的供给源头，在满足建筑功能需求的前提下，也符合国家及地方的能源利用政策。项目建设期间将采取有效的节能环保措施，优化选择较新的节能型施工工艺，合理安排施工组织程序，尽量选择节能型施工设备，减少施工过程中的能源消耗，对项目所在地周边的能源供应不会产生影响。项目投入使用后，消耗的主要能源种类包括电力、天然气以及水。项目给水、排水、雨水、燃气、电力等均对接市政管网。项目所在地能源供应充足，项目投入使用后，不会对所在地周边的能源供应与消费产生明显影响，也不会对周边生态环境造成明显影响。6.5.2 建筑风环境分析1、本项目位置属热带季风气候，在冬季，海陆热力性质差117、异形成冬季风，来自蒙古西伯利亚高压的冷气团在南下过程中，受地转偏向力影响右偏为东北季风；在夏季，气压带风带季节移动，南半球东南信风北移越过赤道，在地转偏向力的作用下右偏为西南季风。2、本次设计中，顺应当地自然风向，建筑之间相互无遮挡，使得自然风自由贯通。3、项目设计上，结合当地季风风向及小区整体环境，采用双侧穿越式通风，南北开窗，利用自然通风的办法来改善室内的热环境，可以大大减少空调的使用，一方面可以减少能源的消耗、降低污染，另一方面也有利于居住者的生理和心理健康。4、随着人们生活水平的提高和健康理念的转变，以及现代社会对于节能、环保的迫切要求和倡导，建筑自然通风逐渐成为人们乐于接受的被动式调118、节手段。小区的规划布局及单体建筑的通风设计也越来越受到人们的重视。6.5.3 建设场地绿化设计对节能减排的影响分析为了尽量减少项目对建设场地内生态环境的影响，设计中注重建设自身生态环境设计，采取多样化的绿化方式，尽量改善场地内的微环境，既美化了小区环境，又有利于节能减排，减少城市热岛效应。在景观布局上，以场地总平面图为依据，根据场地使用要求合理进行总体构思，处理好园路、铺装场地与绿化、水景的用地比例及相互关系。充分发挥植物的各种功能和观赏特点，乔、灌、草与地被、花卉等合理配置，常绿与落叶、速生与慢生相结合，充分发挥植物造景的潜力，以地面植被、地形、建筑、道路、常绿灌木等划分空间，将建筑与景观相119、融合。绿地由宅旁绿地和公共绿地组成，地下室部分顶板采用覆土绿化，覆土层厚度大于1.00m，有效绿地面积为100%；绿荫式停车场植草砖地面按规定取20%计入绿地面积，绿地率为45%，公共绿地人均指标符合国家规定的0.5m2/人的要求。建筑均处在绿化的包围中，绿化种植以乔木、草坪、灌木相结合，扩大绿量利用林荫的冷却效果，可以造就良好的小气候条件。6.5.4 建设场地绿色交通的规划对节能减排的影响分析结合基地周边道路及物业分布等情况，区域内仍以热带雨林及农作物为主，目前尚无完整道路可以通行；设计区域内道路系统简洁、构架清晰。组团道路宽度为4米。所有组团道路亦可满足生活车辆和消防车的通行要求。建筑场地120、实现人车分流，除沿周边布置地面停车位外，部分汽车停放在地下车库，区域尽量采用低能耗交通工具，做到绿色出行。6.5.5 建设场地噪声分析建设场地背景噪声符合民用建筑隔声设计规范（GB50118-2010）室内允许噪声标准中的二级要求。6.6 建筑单体设计与节能减排6.6.1 建筑1、建筑单体设计方案采取的有利于建筑节能的做法（1）主要功能房间为南北向、避免了东西晒。（2）东西向强调遮阳处理，符合建筑功能要求和性格特点，并可尽量降低建筑能耗。（3）妥善安排了空调室外机的位置，合理组织风冷气流、避免产生热岛效应。（4）有效地组织自然通风，缩短空调运行的时间。（5）房间温度满足海南省建筑节能设计标准的121、要求。（6）背景噪声符合民用建筑隔声设计规范（GB50118-2010）室内允许噪声标准中的二级要求。（7）室内照度、统一眩光值、一般显色系数要求符合建筑照明设计标准（GB 50034-2004）的要求。2、建筑围护结构及热工参数要求围护结构（包括屋顶、外墙、外门窗、幕墙、楼地面、遮阳等部位）符合公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）、海南省公共建筑节能设计标准（DBJ 03-2006）和夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ 75-2003）的限值要求，标准限值要求见表6-2、6-3。表6-2 公共建筑围护结构传热系数和遮阳系数限值围护结构部位传热系数K W/(m2 K)屋面0122、.90外墙（包括非透明幕墙）1.5底面接触室外空气的架空或外挑楼板1.5外窗（包括透明幕墙）传热系数K W/(m2 K)遮阳系数（东、南、西/北向）单一朝向外窗（包括透明幕墙）窗墙面积比0.26.50.2窗墙面积比0.34.70.50/0.600.3窗墙面积比0.43.50.45/0.550.4窗墙面积比0.53.00.40/0.500.5窗墙面积比0.73.00.35/0.45屋顶透明部分3.50.35公共建筑节能设计标准GB 50189-2005表6-3 居住建筑屋顶和外墙的传热系数K W/(m2K)、热惰性指标D屋顶外墙K1.0，D2.5K2.0，D3.0或K1.5，D3.0或K1.0，123、D2.5K0.5K0.7注：D2.5的轻质屋顶和外墙，还应满足国家标准民用建筑热工设计规范 GB 50176-93所规定的隔热要求。夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ 75-2003）采取下列做法：（1）建筑屋面采用隔热屋面，控制其传热系数小于0.90（W/m2K）。（2）建筑外墙采用加多孔砖砌块，控制其传热系数1.60（W/m2K），做好防水处理，确保不裂、不渗。（3）商业部分外窗为6mm厚铝合金中空玻璃，控制其平均传热系数不大于3.5（W/m2K），可见光透射比为0.8，遮阳系数为0.83。住宅外窗为中空玻璃(5mm)，控制其平均传热系数不大于3.5（W /m2K），可见光透射比为0124、.77，遮阳系数为0.72。（4）空调房间与非空调房间的隔墙与楼板以及虽均有空调但工作时间不同的房间之间的隔墙与楼板，必须采取隔热措施，控制其传热系数不大于1.5（W/m2K）。（5）为了保证各功能房间的自然通风，所有外窗可开启面积应不小于45%。为了保证各功能房间的自然采光效果，应充分考虑外窗透光率的影响，使窗户面积足够大。（6）外窗的气密性不应低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法（GB7107）规定的4级。（7）用绿色建筑的理念，采用生态建筑的一些做法，如使用浅色涂料，在建筑物周围合理种树增强冷却效果，降低能耗。6.6.2 给排水1、给排水系统用水定额、节水措施（1）总排水量861.10.125、8365=25.1万m/年。（2）所有卫生洁具均选用节水型洁具及其配件，给水龙头均选用陶瓷片密封节水型龙头，坐便器均采用水箱容积不大于6L的节水型坐便器。（3）给水管材选用PE管，减少输送过程中的能量损失。（4）水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。（5）区域内绿化、地下室、室外公共设施及一至三层商铺采用市政给水直接供水，充分利用市政给水压力，节约能源。（6）分户计量用水，减少浪费。2、供水系统运行方式供水系统采用分区供水，低区（三层及以下）由市政直供，供水压力=0.20MPa，高区（三层以上）由加压泵供水，水压大于0.35MPa的入户管设减压阀，阀后压力控126、制在0.10P0.35MPa之间。供水取自市政给水管网，入口处设总水表井，生活用水引入地下室的生活水池。区域内绿化、地下室、室外公共设施用水均由小区给水管网直供。供水系统既充分利用了现有给水资源及管网的供水压力，又避免了重复加压所造成的供水管网压力的浪费，减少了建设投资及运行费用。3、排水处理及回收利用采用生活污废水分流及水分流制管道，生活废水预留中水处理接头，污水经化粪池处理后与废水合流，通过中水处理站处理后回用。4、雨水收集、处理及利用室外地面铺砌采用透水砖，室外绿化地面低于道路10cm，雨水通过透水路面和绿地回渗地下，补充地下水量减少雨水外排量。6.6.3 电气1、变压器深入负荷中心，用127、电负荷供电半径控制在150米范围内，以减少电缆负荷损耗2、合理确定变压器容量，变压器连接组均选用DYn11结线、低损耗、低噪声节能干式变压器，采用大干线配电的方式，减少线损，同时合理选用配电形式以减少配电环节。 3、选用高效率电动机，减少电动机的各部分损耗，提高电动机的效率。4、无功补偿采用集中补偿和就地分散补偿相结合的方式，变电所低压侧设置集中无功补偿装置，补偿后无功率因数不小于0.92。在公建变电所的无功补偿电容器上串接适当参数的调谐电抗器以抑制线路上3次的谐波。5、照明设备节能方法如下：(1) 选用节能高效光源及灯具，一般场所采用细管径直管荧光灯和紧凑型荧光灯。采用电子镇流器，单灯补偿。128、(2) 公共场所照明、室外照明宜采用集中遥控节能管理方式或采用自动光控、时控、调光开关等节电开关和照明智能控制系统等管理措施，设置至BMS系统的电气接口。(3) 充分利用天然光，根据天然光的照度变化控制电气照明的分区；根据照明使用特点，采取分区、分组控制灯光或适当增加照明开关控制点。 (4) 根据照明场所的功能要求确定照明功率密度值，且必须符合现行建筑照明设计标准的要求设计。6、选用绿色环保且经国家认证的电气产品。在满足国家规范及供电行业标准的前提下，选用高性能的变压器及相关配电设备，选用高品质电缆、电线，取得节约电能的效果。7、生活给水泵、风机可采用变频器控制，提高设备运行效率。8、采用建筑129、设备监控管理系统对给排水系统、采暖通风系统、冷却水系统、冷冻水系统等机电设备进行测量、监控，达到最佳运行方式，取得节约电能的效果。9、电气照明系统的节能（1）各功能房间严格按照建筑照明设计标准(GB 50034-2004)规定的照度要求以及功率密度值进行设计，有效地控制单位面积灯具安装功率。主要功能房间照明功率密度和对应的照度值见表6-4。表6-4 主要功能房间照明标准序号房间或场所照明功率密度（W/m2）对应照度值（Lx）现行值目标值1客房15132中餐厅13112003多功能厅18153004客房层走廊54505门厅15133006变、配电站872007车库651008商业1311300（130、2）采用高效节能型灯具及荧光灯，如T5、T8型细管荧光灯，荧光灯应配用电子节能型镇流器。灯具效率不应低于以下值，荧光灯类：开敞式灯具不应低于75；带保护罩的透明式灯具不应低于65、磨砂式不应低于55；格栅灯具不应低于60。（3）合理选用控制方式：每个房间灯的开关不少于2个（只设1只光源的除外）。（4）楼梯间、走廊等场所照明采用节能自熄开关进行控制。（5）充分利用自然光，充分合理地利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，房间或场所装设多列灯具时所控灯列应与侧窗平行，以节约人工照明电能。（6）选用节能型光源，疏散指示和安全出口灯使用LED光源。（7）对较大活动场所照明灯与侧窗平行控制，充分利用自131、然光，合理进行电气照明设计。（8）在10KV配电室设专用计量柜，在变压器副边总开关柜内设有有功和无功电度表，配电回路适当设电度表。用电场所分项设表，50KW及以上的电动机设专用电表计量。（9）风机、空调、水泵等动力设施配合设备专业采用变频控制或降压启动，电梯采用智能控制。（10）地下室分组设置电照光源。（11）合理装设电能计量表，动力、照明分开计量，住宅、商业分开计量，分户设表计量，公共用电设表进行节能考核。6.6.4 通风空调1、室内外热环境设计参数（1）室外设计气象参数：夏季空调室外计算干球温度： 34.8夏季空调室外计算湿球温度： 28.4夏季通风温度： 32.3夏季室外平均风速： 3.132、3m/s（2） 室内设计计算参数：房间名称冬季夏季新风量噪声温度 相对湿度%温度 相对湿度%m3/h.pdB（A）酒店20/2540603040住宅20/2540603040商业、酒吧20/2540602050公共建筑20/25406030402、通风组织与利用利用自然通风使建筑内部空气质量得到明显改善，在提高舒适度的同时降低空调能耗，可在过渡季节不使用空调也能达到良好的热环境，减少空调能耗。3、空调系统形式（1）酒店客房及客栈采用分体空调，每个房间预留分体空调室外机位。（2）商业部分以户为单位采用变冷媒流量空调系统，酒店餐饮、大堂、厨房采用中央空调，商铺空调室外机组设置于商铺屋顶。（3）剧场133、公共区域部分设置中央空调系统。（5）消控中心及电梯机房等区域采用分体空调。4、冷、热输送系统及降耗节能做法（1）酒店裙房公共区域部分空调水系统采用一次泵变流量系统，冷源及负荷侧均变流量，末端空调箱设置电动调节阀，风机盘管机组设置电动两通阀。（2）采用中央空调系统的大堂、宴会厅、餐厅等大空间的区域均采用全空气系统，空调机组设置于空调机房内，空气处理机设置在空调机房内，实现对空气冷却、去湿、过滤净化处理。包厢等小空间部分采用风机盘管加新风系统，新风经空气处理机进行冷却去湿、过滤净化处理后送至各房间。（3）采用变冷媒流量空调系统的空调区域，室内均采用天花板内藏风管型室内机处理空气，在各房间吊顶内安装134、天花板内藏风管型室内机，送风采用上部侧送风或顶部下送风。（4）分体空调系统均采用一次冷媒制冷，冷媒管均设置相应的保冷绝热层厚度以防止冷量的损失。5、高效节能的设备（1）所有通风机均采用高效低噪声型风机。（2）通风系统Ws值小于0.32。（3）分体空调能效比达到2级标准。（4）多联机IPLV(C)值大于3.4。（5）水冷螺杆式冷水机组性能系数(COP)和综合部分负荷性能系数(IPLV)满足公共建筑节能设计标准(海南省标准)要求。6.7 可再生能源利用6.7.1 建设项目采用的可再生能源种类利用太阳能热水系统供给生活热水，以及中水回用，节约常规能源。6.7.2 可再生能源系统1、太阳能热水系统（1135、）日用热水量80m3，具体用热水情况见表6-4。表6-4 热水用水标准和用水量序号用水项目热水用水标准单位使用人数（或m2）最高日用水量（m/日）1住宅50L/人日1050人52.5总计52.5（2）系统由集热板、贮热水箱、循环水泵、热水循环水泵。（3）利用太阳能热水每年可节约燃气：节约燃气量：4.18752.53651000350.8/10000=224653.5m3/年。（4）折合标准煤数量：=224653.5/1000012=269.6吨标准煤/年。2、中水回用项目中水回用15.6吨标准煤/年6.7.3 可再生能源节能量节能量：269.6+15.6=284.8吨标准煤/年电：404.3吨136、标准煤/年， 燃气：124.9吨标准煤/年，水：26.9吨标准煤/年。节能率：284.8/（404.3+124.9+26.9）=51.2%6.7.4 可再生能源减排量CO2：2.49284.8=709.15吨SO2：0.02284.8=5.7吨粉尘：0.01284.8=2.8吨6.8 运行管理（1）严格执行民用建筑节能条例、公共机构节能条例、公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）、海南省公共建筑节能设计标准（DBJ 03-2006）和夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ 75-2003）的各项规定，加强用能管理，采取技术上可行、经济上合理的措施，降低能源消耗，减少、制止能源浪费137、，科学、有效地利用能源，实现预定的节能目标。（2）根据能源管理的相关要求，项目投入运营后，将结合各个管理部门组建能源管理机构，明确不同部门在能源管理方面的任务与职责，制定能源管理规划，统计分析能源消耗，推动相关能源管理制度建设及奖惩措施。（3）为能源消费计量制度提供软硬件保证，如实记录能源消费计量原始数据、建立统计平台、加强能源消耗支出管理等，落实节能措施。（4）建立健全节能管理的规章制度，开展节能宣传教育和耗能情况公示，增强全体人员的节能意识，培养节能习惯，提高节能管理水平，接受公众的监督。（5）公寓水、电、燃气分户、分类计量与收费，减少浪费。6.9 实施节能减排增加的费用6.9.1 与基准138、建筑相比较，实施建筑节能必须增加费用的项目（1）采用节能器具（2）增设太阳能热水系统6.9.2 必须增加的费用估算必须增加的费用估算结果见表8-5。表8-5 节能增量成本序号项目每m2建筑面积差价（元/m2）建筑面积（m2）差价（万元）1采用节能器具1268222.1881.92增设太阳能热水系统10068222.18682.23污水处理站中水回用764.13总计11268222.18764.16.9.3 必须增加的费用占总投资的百分比该建设项目总投资约为31500万元，为实现建筑节能必须增加的费用总投资费用的百分比为：764.1/31500=2.43%。单位建筑面积节能投资=764.1/31139、500=112元/m26.10 建设项目节能减排结论与建议6.10.1 综合结论及总效果预测本建设项目住宅部分外窗为6mm厚铝合金中空玻璃，控制其平均传热系数不大于3.5（W/m2K），可见光透射比为0.8，遮阳系数为0.69。住宅外窗为铝合金中空玻璃(5mm)，控制其平均传热系数不大于3.5W /m2K），可见光透射比为0.77，遮阳系数为0.72。，减少维护结构的热损失，改善建筑热环境质量。同时，空调设备、风机、水泵、照明及其他主要耗能设备进行节能设计、节能选型，加强节能运行管理，计量管理，也有着明显的节能效果，建筑维护结构及耗能设备总节能率约为52%。另外，本项目最大限度采用可再生能源技140、术，设置太阳能热水系统，节约常规能源。本项目使用的常规能源是电、燃气和水，用电折合标准煤404.3吨标准煤/年，用燃气折合标准煤124.9吨标准煤/年，用水折合标准煤26.9吨标准煤/年，常规能源总耗量折合标准煤556.1吨标准煤/年。总节能量为建筑维护结构及耗能设备节能量与中水回用和太阳能热水节能量之和，中水回用节约折合标准煤15.6吨标准煤/年，太阳能热水系统可节约常规能源折合标准煤269.6吨标准煤/年，可再生能源节能率为51.2%。节能量：269.6+15.6=284.8吨标准煤/年节能率：284.8/（404.3+124.9+26.9）=51.2%CO2：2.49284.8=709.141、15吨通过上述节能评估分析以及综合评估结果来看，本项目采取的节能措施合理、可行，综合能耗总量合理，单位面积能耗指标在合理范围内，节能减排效果明显。6.10.2 建议（1）加强节能宣传教育，增强人们的节能意识，培养节能习惯。（2）优先选购能源利用率高的节能环保设备。（3）设备的采购、安装、调试和验收阶段严把质量关。（4）设置精度高、质量过硬的计量设备，对电、燃气、水进行分项计量，健全节能运营管理制度，提高管理水平，减少浪费。第7章 环境影响评价7.1 项目场址环境现状本项目建设项目场地附近无重大污染源，空气自净能力强，其中大气环境质量达到国家环境空气质量标准（GB309596）中的一级标准；区域142、环境噪声等效声级，交通干线等效声级分别达到声环境质量标准（GB30962008）中1类标准。从该区域所处地理位置及现状观测可以看出，目前本拟建工程项目所在区域和工程影响区域环境质量现状良好，几乎没有重大空气污染和噪声污染，总体环境条件良好。7.2 项目建设与运营对环境的影响7.2.1 建设期本项目为新建项目，在此过程中将会产生如下不良影响：（1）粉尘：在建筑施工及装修过程中，会产生粉尘颗粒，对项目周边空气环境质量产生一定的影响。（2）固体废弃物：在建筑施工及装修施工过程中，会产生一些建筑类固体废弃物。（3）噪音：施工运输车辆及施工设备产生的噪音是主要污染源。（4）废水：主要来源于施工活动自身产143、生的含有泥沙、悬浮物等杂质的污水及施工单位的生活污水。（5）尾气：来源于各种施工机械的尾气排放。7.2.2 运营期（1）废水：主要为有机生活废水、部分消毒废液，废水主要是在日常生活活动中所产生的生活污水，其主要是生活废料和人的排泄物以及冲洗厕所等的污水。主要成分是有机和无机的可沉和不沉固体，细菌，还有氮、磷等化合物质。（2）固体废弃物：用户的生活垃圾、果皮纸屑、塑料罐头等。（3）废气：交通车辆尾气、厨房废气将对大气环境产生污染。（4）噪音：交通噪声、空调运行噪声，声压级为6070dB（A）。7.3 环境保护措施7.3.1 项目建设期（1）粉尘控制制定严格的管理制度，施工过程中尽量做到带水作业，144、或经常喷洒水以减少扬尘对周围环境的影响。（2）固体废弃物处理施工过程中建筑垃圾应有计划、有步骤搬运或堆存，临时堆场不得影响交通、电讯。（3）噪声控制项目建设期各类机械设备及运输工具将产生噪音污染。因此，建设期内应切实控制好作业面积和施工车辆行驶路线，噪声值控制在声环境质量标准（GB30962008）中的2类区标准以下。（4）废水处理施工废水、生活污水都必须进行沉淀处理后再排放。7.3.2 项目运营期（1）废水处理少量消毒废液可另外单独特殊处理；生活污水经化粪池处理后进入市政污水管网，排至市政污水处理站统一处理。（2）废气处理区域范围内环境空气质量应控制在GB30951996环境空气质量标准一级145、标准，可采取如下措施：严格控制区内不必要的机动车辆的数量，减少交通尾气产生；在道路两旁种植草地，设置多层次绿化带，净化空气。（3）固体废弃物处理每一层设置垃圾收集箱，每天由专人收集运送到项目区内设置的垃圾收集站，然后定期送到市垃圾处理厂统一处理；项目区内卫生实行专人打扫，采用分片包干办法；建立必要的管理制度，要奖惩分明。（4）噪音控制禁止大型车辆进入，空调使用小噪音的环保空调。项目区内道路系统采用弯型路、自由式绿化和凹凸型路段等手段，控制交通车辆流动，限制车辆时速，尽量降低噪声源声压级，噪声环境控制在GB30962008声环境质量标准2类标准。7.4 环境影响评价结论1、本工程项目所在地大气环146、境质量及噪声环境质量均达到国家相关空气质量标准及环境噪声标准。2、本项目施工期间主要污染源为施工粉尘和噪声污染。按本报告所提出的保护措施进行治理后，可大幅度降低施工粉尘和噪声污染，不会对周边环境造成明显的影响。3、项目使用期间的主要污染源为废气、粉尘、噪声污染及生活垃圾。本报告提出了相应的防尘措施及污水处理、垃圾清理措施，生活污水经处理后污染物浓度可达到相关污水排放标准，不会对周边水体造成影响；在固体垃圾处理方面考虑分类收集，由市政环卫部门统一清运等措施，这些措施可消除项目对周围环境的影响。综合上述环境评价分析，本项目建设选址合理，在规划设计、建设以及运营过程中，坚持环境保护与项目建设同时设计147、同时施工、同时高效使用的原则。坚持先评价后再建设的程序，以保护当地的生态平衡，所规划的环保基础设施经济可行，可以做到达标排放。因此，本项目只要在全面落实本报告提出的各项环保措施情况下，加强管理，各污染物的排放均能控制在允许的范围内，对周围环境不会产生明显影响，本项目可在拟定地点实施。第8章 项目组织管理8.1 经营管理机构设置与职责项目施工期间，建设业主通过委托施工单位和监理机构进行施工现场的管理，业主只负责根据合同条款履行自己的职责和义务，包括施工进度的监督和款项的拨付等等，本着经济方面的考虑，无需再另行设置管理机构，利用业主现有机构设置即可。项目建成验收交付使用后，即进入项目运营期。运营148、期项目设置常规经营管理机构住宅小区物业管理处，负责项目运营期的小区商业铺面管理、小区保洁、小区保安、小区设备维修保养等日常工作。机构设置为物管部、工程部、保洁部、财务部、安保部、办公室等部门。结合本项目的特点编制的组织管理机构如下图。总经理 机构设置图副总工程师副总经理副总经理工程部财务部营销部总建办设计管理部经营部8.2 劳动定员本着精干、节约、高效的原则，人员拟定为35人。总经理1人，副总经理2人，副总工程师1人，其他工作人员31人。由业主委派或向社会公开招聘，经过短期培训后上岗。详见人员构成表。表71 人员构成表序 号部 门管理人员技术人员或工作人员备注1总经理12副总经理23副总工程师149、14营销部85财务部36工程部67总建办48设计管理部59经营部57总计431358.3 人员培训本项目按现代管理要求，追求高效的管理目标，管理人员及其他工作人员应具备所从事岗位必需的专业知识与处理各种问题的能力。因此，进行岗位培训，以增强其理论和实际操作知识极为必要。本项目计划对新员工进行不少于一个月的培训，并经考核合格方上岗，以保证人员的全面素质达到较佳状态。8.4 经营方式项目在经营方式上采取商品住宅楼销售，住宅小区内的地上停车位或地下停车位全部用作出租，以维持日常运营的费用支出。8.5 建设期的项目管理为了加强项目的建设管理，建议建设单位采用如下管理方法：实行项目经理负责制即经项目业主150、或投资者授权，由项目经理自行组建由财务管理、工程技术、物资供应、等有关人员组成的项目经理部，负责对项目的全面管理。项目经理负责制一般采取“职能部门式”组织形式，其示意图如下：项 目 经 理副 经 理 或 总 监或总工程师、总经济师、总会计师工程部设计、施工现场工程师物资部采购供应现场监理经营部 财务部若干工长或承包、分包商“项目经理负责制”职能部门式组织系统示意图其中：工程部负责与工程技术有关的一些问题，如检查、了解、控制工程的进度，协调与委托设计、工程咨询等技术部门的关系并协同工作；物资部负责设备加工或订货以及材料等投入物的采购供应等；经营部主要负责项目建设期间有关合同处理、工程变更等经营事151、项；财务部财务会计和收支、成本核算和财务管理等，还负有制定财务和经济计划的任务；现场负责对各工长、各承包或分包商工程施工的监督管理，负有上传下达并与各职能部门相沟通的责任。第9章 项目实施进度9.1 建设阶段划分根据项目的具体条件和特点，参考其他同等投资规模项目的实际施工进度，确定本项目的工期为：自项目审批立项开始至全部工程建成并投入使用为止，总计需要24个月，其中设计及施工准备为4个月，建设施工和工程验收时间为20个月。开业准备及人员培训等项工作在此阶段平行展开和完成。9.2 项目实施进度表根据本项目的建设工期和进度安排，绘制了本项目的实施进度表，详细情况见表9-1。表9-1 项目实施进度建152、议表月份阶段2014年2015年12-45-67-121-34-567-910-12立项及前期工作工程设计及施工准备土建施工设备安装及装修工程竣工验收第10章 项目招投标10.1 招投标管理的原则及依据10.1.1 招投标管理的基本原则1、公开原则要求工程项目招标投标具有高难度的透明度，实行招标信息、招标程序公开，即发布招标通告示，公开开标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。2、公平原则要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。3、公正原则要求评标时按事先公布的标准对待所有的投标人。4、诚实信用原则 简称诚信原则，是153、民事活动的基本原则之一。招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标的双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则招标人和投标人都应是独立的法人单位，在招标投标过程中， 应自主决策，不受外界任何因素的干涉。6、接受行政监督原则招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程，实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受行政监督部门依法实施的监督。10.1.2 招投标管理的法律依据为了维护市场平等竞争秩序，完善社会主义市场经济体制，1999年8月30日，九届全国人大常委会第十一次会议审议通过了中华人民共和国招标154、投标法，并于2000年1月1日起实施。凡是在中国境内进行的工程项目招标投标活动，不论招标主体性质、招标投标的资金性质、招标投标的性质如何，都要执行招标投标法的有关规定。10.2 招标内容及范围本项目招标范围包括地质勘察、工程设计、商品住宅楼及地上室的建设；小区景观地带、配电室、停车位、小区道路、围墙的建设等土建部分和设备部分。10.3 招标方式 本项目拟采用自行招标的组织形式，邀请招标的招标方式。由建设业主邀请相关专业领域人员共同组成评标委员会。严格按照中华人民共和国招标投标法的有关规定和评标委员会和评标办法暂行规定的有关要求开展招评标活动，以招标邀请书的方式邀请具备资质、资信良好的法人或其他155、组织投标，投标人不得少于三个。招标活动遵循公平、公正、公开、诚信和独立的原则，不受地区和部门的限制。开标、评标和中标活动及其当事人应接受依法实施的监督。在报送招标内容时，应附带招标基本情况表和项目审批部门对招标事项的核准意见。10.4 招投标活动的工作程序本次招投标工作要严格按照中华人民共和国招标投标法规定的工作程序执行。具体工作程序如下：（1）招标报批备案；（2）招标文件的编制；（3）发布招标公告；（4）投标单位资格预审；（5）开招标会，发布招标文件；（6）招标答疑会；（7）接受投标书；（8）开标会；（9）评标；（10）中标；（11） 发中标通知书；（12）签订合同。投标人应当按照招标文件的156、要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出答复。第11章 投资估算11.1 投资估算的范围和依据11.1.1 投资估算的范围本项目为旅游地产开发项目，主要建设内容为住宅区、服务配套设施及园林绿化等。估算范围包括土地费用、工程建设费、管理费、其他费用等。11.1.2 投资估算的依据1、项目建设规模：本项目规划总占地56707.42m2，总建筑面积为68222.18。2、固定资产投资估算范围：固定资投资估算范围为项目各组成内容以及与其相配套的公用、辅助设施，及其它基础设施的工程费用和其它工程费用。3、建筑工程造价：建筑安装工程费用根据建筑形式、结构形式和建筑面积，参考海南省157、现行设备安装工程定额及同类项目设计和海口市市场价格等，按扩大指标计算。4、设备及安装工程造价：参考同类项目设计和现行市场价格，并结合本项目的特点进行估算。5、其它工程费：根据国家有关部门对其它费用取费率的规定，并结合本项目的具体情况选取费率计算确定。6、基本预备费：按工程费用和其它费用二项之和的5%计取。7、建设方向调节税，依海南特区实际和本项目特点，采用零税率。11.2 项目建设投资估算11.2.1 建设内容总建筑面积：68222.18m2，其中：1、住宅建筑面积：64517.93000m2； 2、综合用房面积：3504.17m2；3、配电间：200.08m2；11.2.2 项目建设投资估算158、项目总投资估算表见下表详见附表。土地费用:表1土地费用估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1土地出让金6375.85合计6375.85前期工程费估算表：表2前期工程费估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1规划报建费1023.332水文、地质勘查费179.293道路费80.394供水费50.005供电费29.956土地平整费477.567可行性研究报告编制及评估费用35.008环评报告编制及评审费6.509设计费719.90合计2601.92项目基础设施建设费估算表：表3基础设施建设费估算表单位：万元序号项目名称建设费用合计估算说明1供电工程52.1152.112供水工程60.5560.159、553供气工程36.3336.334排污工程106.64106.645小区道路工程120.35120.356路灯工程50.4550.457小区绿化工程120.00120.008环卫工程50.0050.009消防工程72.6672.6610景观工程40.6640.66合计709.75709.75建筑安装工程费估算表：表4建筑安装工程费用估算表单位：万元序号项目名称建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计估算说明单价(元)金额单价(元)金额1 高层住宅64517.932000.0012903.59550.003548.4916452.07合计64517.9312903.593548.4916452.0160、7其他工程费用估算表表5其他费用估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1临时用地及临建费180.962建设单位管理费178.003施工设计及预算审核费42.874招标管理费66.105工程监理费235.006竣工结算审核费52.507工程保险费156.008水土保持设施补偿费及水土流失防治费85.009地质灾害评价费52.0010白蚁防治费62.0011检测费23.0012初步设计及概算评审费42.1513防雷设计及设施费77.8114竣工图编制费用42.00合计1295.39项目投入总资金估算汇总表表6项目投入总资金估算汇总表单位：万元序号项目名称投资额占总投资的%估算说明1开发建设投资3161、1500.00100.00%1.1土地费用6375.8520.24%1.2前期工程费2601.928.26%1.3基础设施建设费709.752.25%1.4建筑安装工程费16452.0752.23%1.5公共配套设施建设费0.000.00%1.6开发间接费0.000.00%1.7管理费用847.742.69%1.8财务费用1230.003.90%1.9销售费用823.052.61%1.10开发期税费0.000.00%1.11其他费用1295.394.11%1.12不可预见费1164.233.70%2经营资金0.000.00%3项目投入总资金31500.00100.00%3.1开发产品成本315162、00.00100.00%3.2自营资产投资0.000.00% 形成：房屋、建筑物0.000.00% 机器设备0.000.00% 无形资产0.000.00% 递延资产0.000.00%3.4经营资金0.000.00%销售费用计提比率3.00%管理费用计提比率3.00%不可预见费计提比率4.00%房屋开发中形成固定资产比率0.00%11.3 项目投资资金筹措和投资使用计划项目总投入资金为31500万元，其中11500万元建设资金来源于业主自筹解决。其余20000万元通过银行贷款解决。第12章 财务评价12.1 评价的依据和基本数据1、财务评价是依据国家现行的企业会计准则、企业财务通则和国家计委、建163、筑部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版及于守法主编的投资项目可行性研究指南等的有关规定和方法进行的。2、依据国家税收政策规定，出售公寓征收土地增值税，按规定来计算；征收营业税，税率为5%；并征收城市维护建设税和教育附加税，税率分别为营业税的5%和5%；所得税，按新税法规定收取25%。3、计算期定为5年，其中：建设期2年，经营期3年。4、行业基准收益率参考值取12%。5、有关财务规定，税后利润提取10%的盈余公积金。6、财务评价范围仅限于本项目的财务预测数据。12.2 项目经营收入和税金、城建及教育附加估算12.2.1 房产销售收入本项目总建筑面积68222.18平方米，其中可售面积为645164、17.93m2，建设期24个月。1、住宅销售面积根据XX市及周边房地产项目销售价格，按6500元/平方米计算，销售收入估算如下：2、房产销售计划本项目分4年销售，其中，第1、2、3、4年住宅销售比例分别为25%、25%、25%、25%，住宅用房销售收入41936.65万元。12.2.2 土地增值税、营业税金及附加费估算根据国家有关税收政策，本项目征收土地增值税、营业税，城建、教育附加，所得税税率为25%。11.2.2.1土地增值税本项目包含有房地产开发项目，即住宅销售部分应缴纳土地增值税。根据工程方案及销售价格，参照税收管理法计算土地增值税如下：本项目需缴纳土地增值税共计1610.69万元，按165、项目销售住宅面积64517.93计，每平方米的土地增值税为249.65元。土地增值税在计算期内按每年实际销售面积计扣。11.2.2.2营业税金及附加费估算根据海南省有关税收政策，项目的营业税，税率为5%，城建、教育附加分别为5%和5%。12.3 总成本费用估算12.3.1 房产开发费估算项目开发成本费用包括土地费用6375.85万元,建筑安装工程费16452.07万元、基础设施建设费用709.75万元，前期工程费2601.92万元，管理费用847.74万元，其他费用1295.39万元，不可预见费1164.23万元，共计31500万元。详见“附表”项目投入总资金估算表。12.3.2 销售费用销售166、费用按销售收入的4%计算，为823.05万元。12.4 财务评价报表（附后）财务评价报表主要包括：(1) 投资计划与资金筹措表；(2) 营业收入、营业税金与附加估算表；(3) 总成本费用表；(4) 利润与利润分配表；(5) 全部投资现金流量表。12.5 财务评价指标1、盈利能力分析（1）全部投资经济效果指标财务内部收益率（FIRR）：17.70%（税前）、13.40%（税后）； 财务净现值（FNPV Ic=10%）：2610.95万元（税前）、1160.25万元（税后）；投资回收期（Pt）：3.18年（税前）、3.35年（税后）。（2）静态经济效果指标总投资收益率 = 平均年息税前利润/项目总167、投资 = 7.82%投资利润率=利润总额/项目总投资 =4.55%从上述指标可以看出，该项目全部投资和资本金投资的财务内部收益率均大于设定的行业基准值10%，其基准收益率对应的财务净现值也远远大于零，对于旧城改造投资项目，有这样的盈利能力是可以的。从静态辅助经济指标来看，总投资收益率能达到7.82%，投资回收期在3.35年，对于这类投资类项目也是完全可以接受的。2、不确定性分析本项目财务评价采用的数据，大部分来自预测和估算，在一定程度上存在着不确定性。这些不确定的因素不仅会使项目的收益受到很大影响，而且给项目投资者带来一定的投资风险。因此，必须对项目进行不确定性分析。本项目的不确定性分析采用项168、目盈亏平衡进行分析，其盈亏平衡点：BEP = 年固定成本/（年产品销售收入-可变成本-税金及附加）100%58.0%计算结果表明，该项目地产开发程度达到58.0%时，项目经营就可保本，可见该项目的盈利范围是很宽的，具有较强的抗风险能力。12.6 财务评价结论本项目经计算分析得出全部投资和资本金投资财务内部收益率分别为7.82%和7.68%，投资回收期分别为3.18年和3.35年，均满足了设定的行业基准值的要求，经济效益和投资效果表现较好。从不确定性分析的结果看出，盈亏平衡点为58.0%，项目盈利较有保证，这也说明该项目具有一定的抗风险能力。第13章 风险分析评估13.1 项目主要风险因素识别投169、资项目的风险是指由于一些不确定性因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成直接经济损失的可能性。这种不确定性是所有建设项目的固有的内在特性。只是对不同的项目，这种不确定性的程度有大有小。结合本项目的实际情况和具体特点，综合起来主要有：13.1.1 市场风险市场风险是当今市场经济竞争性项目中常遇到的重要风险。它主要来自三个方面：一是市场供求总量的实际情况与预测值有偏离；二是项目产品市场竞争能力与竞争对手发生重大变化；三是项目产品和主要原材料的实际价格与预测价格发生较大偏差。对于本项目来说，它的风险主要存在于商品住宅和商业铺面销售方面，具体体现在住宅销售不畅或达不到预期出租目标等。13.1.2 170、技术风险技术风险主要体现在工程建设采用的建筑技术的先进性、可靠性、适用性、可得性等方面。如果选用不当，会导致成本提高、产品质量降低，档次降低、竞争力不强等一系列问题，从而影响到销售、运营期的收入和利润等，达不到当初预期目的。13.1.3 工程风险工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长，从而影响到项目的及时交付使用及推迟运营所造成的损失。13.1.4 资金风险投资项目的经济效益与投资大小及资金成本密切相关。因此，投融资方面的风险因素对项目至关重要。其风险表现在资金来源中断或供应不足，利率变化导致融资成本升高，给建设和生产运营造成的损失。13.1.171、5 外部协作条件风险具体指外部配套设施如水利水电设施、道路交通运输等没有如期落实，从而给项目建设带来的风险。13.1.6 社会风险当地社会条件、社会环境发生变化，如社会治安、土地权属、征地补偿等问题给项目建设带来的风险。由于房地产开发项目涉及到方方面面的问题及利益，较为敏感，边界划分、拆迁补偿安置等问题要妥善处理，否则将给开发商带来较大的麻烦和损失,应当谨慎对待。13.1.7 其他风险 其他风险包括国内、国际政治经济条件及政策发生重大变化给项目所带来的损失等。13.2 防范和降低风险的措施本可研针对这些风险因素提出如下防范和降低风险的对策，供业主及项目相关单位参考。1、本建设项目风险主要体现在172、建成之后的商品房销售以及商业铺面出租等市场方面，这也是本项目建设的最主要风险以及成败之关键。因此，须予以高度重视。建议采取以下三方面措施应对市场风险：（1）在项目立项或动工建设初期，同时着手组建一支具有专业知识的营销策划公关团队，制订一整套行之有效的营销策略、营销模式和促销手法，广为宣传，使之在当地家喻户晓，妇孺皆知。（2）在市场营销战略上，推出各种购买住房和铺面租赁优惠条件, 设立销售点或委托代理点和看房直通车活动。（3）利用各种媒介广而告之，并举办各种活动吸引消费者眼球。2、在资金筹措及使用方面要制订出一整套详细的资金筹措及使用计划，并具体落实到人，严格按计划进行，避免资金的来源中断或供应173、不足。3、项目建设要严格按照设计图纸和施工图纸的要求进行，不得偷工减料，随意更改。要建立健全各种施工规章制度和安全制度，落实到人，责任到人。要制订各种施工工艺参数，量化监督与检查。要制订全程的施工操作规程，严格执行，规范操作。4、建立风险准备金制度，以应付突发事件及不可预见事件的发生。5、建立风险转移机制。如出售、发包、开脱责任合同、保险、担保等。第14章 研究结论与建议14.1 研究结论当前，海南省经济已由恢复性增长转入健康持续较快发展的新阶段，投资环境的不断改善，使得海南旅游房地产和旅游行业呈现蓬勃发展的态势，国际旅游岛的建设，使不少大企业看好海南的发展前景，将海南的土地成片开发作为企业重174、要发展战略。海南环境优美、空气清新、水源干净、气候宜人，具有建设世界一流旅游胜地和居住地的资源禀赋和巨大潜力，许多大公司看好海南的未来，将海南的土地成片开发作为一种重要的战略性投资载体。可以说，海南房地产在沉寂了10余年之后，将重新开始焕发生机，迎来新一轮的投资开发热潮。XX在区位条件、基础设施等方面已汇集了诸多优势，依托西环高铁、XX机场、田字形高速以及洋浦的发展，XX将与海口、三亚形成了3小时“旅游经济生活圈”。研究表明，本项目环境条件得天独厚，准备工作充分，资源配套落实，市场极具潜力，建设条件十分优越，建筑造型新颖，结构合理，平面布置合适，功能分区清晰，项目顺应了海南省房地产市场发展的需175、要，符合行业发展趋势，符合XX市的发展规划要求，项目具有良好的经济效益和社会效益，项目可行。财务分析表明，项目盈利能力强，极具投资价值。14.2 建议1、为了确保项目的顺利实施，建议建设部门提前作好资金筹措工作、项目建设的各项前期准备和建设筹备工作，以顺利推进工程建设，并确保工程质量，节约项目投资。2、鉴于项目建设场址地处台风多发区，而台风的影响和其他不可抗拒的自然灾害因子，都有可能导致工程工期的延长以及建设成本的提高，建议工程施工尽量避开雨季。如果施工期部分在雨季，则施工单位要统筹兼顾，制订详细的、合理的、可行的施工组织设计方案。同时，尽量避免在台风和洪水季节开挖沟槽、敷设管网，以确保项目能按时按量按质竣工。3、建议在施工过程中设置安全标志，加大宣传安全施工力度，增强安全防护意识，认真落实好相关安全措施，并将项目施工给附近居民正常的工作、学习和生活所带来的各种干扰（比如噪声）降至最低限度。4、鉴于该工程项目意义重大，建议建设单位组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥，并与工程施工单位、监理单位密切合作，认真将项目建设作为一个综合系统过程认真筹划和研究，并切实解决好各种问题。附图1、项目地理位置附图2、项目总平面图