1、城市经济开发区服务业载体建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一部分 项目概况4一、宗地位置4二、宗地现状4三、周边配套调查6四、周边环境调查6五、大市政配套7六、规划控制要点7七、土地价格7八、商务安排7第二部分2、 区域城市化发展概况8一、XX市概况8二、XX经济开发区概况9第三部分 区域服务业发展情况12一、服务业各业态经营现状调查12二、服务业各业态未来发展预测16三、区域政府对服务业发展的政策17第四部分 开发法规风险分析18一、项目获得方式18二、取得土地使用权程序评估18三、开发政策性调查及风险评估18四、项目开发重要规费调查18五、限售限购政策、金融政策调查18六、总体评价18第五部分 土地现状价值评估18一、现状价值评估原则18二、案例选择及比价分析18三、项目现状价值综合判断20第六部分 开发市场分析21一、房产市场交易规模调查21二、商住价格比调查分析22三、区域商品房供应量调查分析23、3四、存量商业用房租金调查23五、市场调查小结24第七部分 开发指标和规划25一、规划建筑指标25二、规划概念方案25三、建筑概念方案25四、业态引导及建议持有整体经营部分业态规划27第八部分 开发收入和周期27一、销售配比定价27二、开发销售收入27三、开发周期预测28四、销售计划预测29第九部分 投资总成本和收益分析30一、项目预算总投资分析30二、项目开发销售收益30三、项目持有经营收益30四、项目投资价值指标分析31五、项目现金流量及启动资金分析31第十部分 综合分析与建议33一、综合判断33二、综合建议33第一部分 项目概况一、宗地位置项目地块位于江西省XXXX经济开发区（新建县）新4、祺周一路与XX南大道交汇处（双汇食品旁），距XX机场仅十余公里，而与XXCBD红谷滩新区也仅二十余分钟车程，项目离福银高速新祺周出口仅500米。XX开发区位于省会城市XX北郊新祺周，距城区仅22公里，连接XX和九江这两个重要的工业城市，地处昌九工业走廊这两大经济板块对接的黄金交汇点。项目位置图如下：二、宗地现状1、项目四至：北至新祺周一路，南至阳光大道，西至双汇食品，东至XX南大道。具体如下图所示： 2、项目周边地势比较平坦，项目内部与周边道路的水平高度基本一致。3、地面现状：目前场地里有原富士电梯的在建工程，后由管委会收购，其他为杂草，无占用，场地内基本平整。4、地面现无任何居住可能对项目开5、发进度造成影响的情况。5、地下无（如管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，及受保护的历史文物古迹，可利用的构建）等可能影响项目施工情况。6、项目用地无（市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊）等因素分割土地而对项目开发进度造成影响的情况。三、周边配套调查1、交通状况1.1公交系统情况：XX公交135路（新祺周八一桥），安义县XX班车，靖安县XX班车，九江XX班车。1.2宗地临主干道XX大道、国药大道，其中国药大道（G316）为国道，南接XX市，北连九江市区。2、周边教育配套：XX小学、阳光幼儿园，XX中学，XX希望艺术学校，徐孺子学校（在建中）等。3、医院等6、级和医疗水平：项目周边有新祺周卫生院，XX卫生所。4、宗地周边三公里辐射范围内主要居住及现状：项目北侧XX北路旁，距本地块距离有XX春天社区、锦绣家园社区、思德广场等均为成熟的社区。在售新建住宅项目较少。四、周边环境调查1、治安情况良好。2、空气状况优良。3、噪声情况良好。4、污染情况无。5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）无。6、近期或规划中周边环境的主要变化：项目东侧XX大道以东国药大道以北为中科产业配套服务中心项目，项目规划12层共18000平米现已经完成十层。五、大市政配套1、道路现状及规划发展：项目东侧XX大道为双向六车道，项目北侧新祺周一路为双向四车道。7、2、供水状况：现有管线均至项目用地。3、污水、雨水排放：现有管径均至项目用地。4、通讯（有限电视、电话、网络）：现有管线均至项目用地。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线均至项目用地。6、燃气：现有管线均至项目用地。六、规划控制要点该地块的用地性质为商业及商务设施用地；用地面积为60000平方米；容积率为2.0；建筑密度为不大于40%；绿地率为不小于20%；停车泊位要求为机动车0.6/百平米建筑面积，非机动车1.5/百平米建筑面积；交通出入口设计要求为沿地块东侧XX南大道设置。其他限制条件：竞得者需自持规划建筑面积中商业部分（由开发区管委会鉴定）的30%并五年内不可分割出售，但可整体转让。七8、土地价格该地块将以起始价*万元（约*万元/亩）在XX市国土交易中心挂牌出让。如超过起始价取得本项目，差价部分由管委会负责返回。八、商务安排 在签订投资协议书后1个月内由XX经济开发区管委会负责委托XX市国土交易中心挂牌。第二部分 区域城市化发展概况一、XX市概况1、地理位置XX地处江西中部偏北，赣江、抚河下游，濒临我国第一大淡水湖鄱阳湖西南岸。东连余干、东乡、南接临川、丰城、西靠高安、奉新、靖安，北与永修、都昌、鄱阳三县共鄱阳湖，南北最大纵距约121公里，东西最大横距约108公里，总面积约7402平方公里。全境以平原为主，东南相对平坦，西北丘陵起伏，水网密布，湖泊众多。XX是江西的省会，全省9、政治、经济、文化的中心。2、经济发展2012年，全市地区生产总值达到3000.52亿元，按可比价计算，同比增长12.5%，高于全省1.5个百分点，总量占全省比重为23.2%，较2011年提高0.2个百分点。全市农业生产稳步增长，工业经济平稳运行。1-12月，全市农林牧渔业实现总产值249.35亿元，同比增长4.6%；农林牧渔业完成增加值147.19亿元，同比增长4.6%。1-12月，全市完成规模以上工业增加值967.26亿元，同比增长14.8%，总量占全省比重为19.8%，较上年同期提高0.3个百分点。全市八大产业中共有三个产业工业增加值过100亿，分别是汽车及零部件产业、生物医药和绿色食品产10、业、机电制造产业。全市实现社会消费品零售总额1116.54亿元，同比增长18.4%，高于全省2.5个百分点，总量占全省比重为27.9%，较上年同期提高1.1个百分点。其中，限额以上企业实现消费品零售额653.12亿元，增长25.2%，高于全省2.5个百分点。同时，全市海关进出口总额完成82.87亿美元，增长5.2%。其中，出口总额64.66亿美元，增长14.4%。1-12月，全市实际利用外资26.40亿美元，增长15.4%；实际利用内资710.70亿美元，增长17.7%。城镇居民家庭人均总收入增长12.9%，其中人均可支配收入增长13.8%。农民人均纯收入跨过了9000元台阶，达到9730元，11、同比增长14.7%。3、行政区划XX是中国江西省的省会城市，全省的政治、经济、文化和科技中心。，现辖四县（XX、新建、进贤、安义），五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、青山湖），两个国家级开发区（高新产业开发区、经济技术开发区），九个省级开发区（XX开发区、英雄开发区、小蓝开发区等）和一个红谷滩新区，总面积7402平方公里，其中市区面积617平方公里，建成区面积210平方公里，是全国35个特大城市之一。 4、金融业发展2012年末，全市金融机构各项存款余额为5723.14亿元，比年初增长12.6%。其中，企业存款3310.34亿元，增长10.4%；居民储蓄存款1853.57亿元，增长15.6%。金12、融机构各项贷款余额4728.01亿元，比年初增长16.3%。其中，短期贷款1762.21亿元，增长19.9%；中长期贷款2869.10亿元，增长12.3%。 5、人民生活XX市2012年末户籍总人口507.87万人，比上年末净增2.92万人。其中，非农业人口234.28万人，增加0.56万人。从业人员：全市年末社会从业人员310万人，比上年末增加7万人，增长2.3%。年末在岗职工77.18万人，其中国有单位在岗职工为36.67万人。城镇居民人均可支配收入23602元，比上年增长13.8%。城镇居民人均消费性支出16450元，增长8.0%。其中，居住、教育文化娱乐服务、家庭设备用品及服务的支出增13、幅较大，分别增长20.8%、14.2%和13.3%。城镇居民家庭恩格尔系数为34.1%。年末城镇居民人均住房建筑面积29.04平方米，比上年末增加0.33平方米。2012年农民人均纯收入9730元，增长14.7%。农民人均生活消费支出5209元，增长6.5%。农村居民家庭恩格尔系数为49.7%。年末农村居民人均住房使用面积48.86平方米。二、 XX经济开发区概况1、地理位置 XX开发区位于省会城市XX北郊新祺周，距城区仅22公里，连接XX和九江这两个重要的工业城市，地处昌九工业走廊这两大经济板块对接的黄金交汇点；同时，因XX开发区临近昌北国际机场，位于鄱阳湖之滨，XX开发区又成为连接环鄱阳湖14、经济圈和临空经济圈的重要一环。随着京九铁路全面提速、高速公路网络不断扩大和新航线的进一步开辟，昌九工业走廊全面形成至省内“半小时经济圈”和至长珠闽的“六小时经济圈”。2、经济发展2012年，XX经济开发区五项经济指标增幅名列全市第一 GDP完成8.97亿元，同比增长17.3%； 财政总收入完成2.3亿元，同比增长42.9 %； 规模以上工业增加值完成8.65亿元，同比增长20%； 社会消费品零售总额完成0.385亿元，同比增长36.3 %； 限额以上批发零售业和住宿餐饮业零售额完成0.368亿元，同比增长 53.4%3、XX经济开发区发展规划XX年，XX开发区将继续抓好城镇化建设这个关键工作，15、在城市功能配套方面力求新突破，并且将把保障性安居工程建设作为优化投资结构、转变发展方式、统筹城乡发展和促进民生改善的重大民生工程、民心工程、发展工程，强化组织领导，凝聚工作合力，把握工作重点，狠抓工作落实，使全区城镇保障性住房建设工作稳步有序推进。同时，XX开发区将以对接上级对口部门为桥梁、以导入政策资金为抓手、以推进社发项目建设为轴心，以发展社会事业为目标，继续履行社会事业职责，全力推进各项社会事业工程。XX年，XX经济开发区经济社会发展奋斗目标：地区生产总值（GDP）计划完成9.9亿元、增长15%，奋斗目标10亿元、增长17%；财政总收入计划完成2.8亿元、增长20.5%，奋斗目标3亿元、16、增长23%；地方财政一般预算收入计划完成1.253亿元、增长22%，奋斗目标1.273亿元、增长24%；规模以上工业增加值计划完成9.7亿元、增长17%，奋斗目标9.8亿元、增长18.5%；固定资产投资计划完成14.46亿元、增长28%，奋斗目标14.68亿元、增长30%；社会消费品零售总额计划完成4000万元、增长19%，奋斗目标4200万元、增长21%；实际利用外资计划完成4150万美元、增长13.5%，奋斗目标4220万美元、增长15.5%；现汇进资计划完成935万美元，奋斗目标950万美元；实际利用内资计划完成48.32亿元、增长19%，奋斗目标49.13亿元、增长21%；出口总额计划17、完成4300万美元、增长15.7%，奋斗目标4500万美元、增长21.13%；新增规模以上工业企业户数计划目标4个、奋斗目标5个。十二五XX开发区提出了“紧紧抓住全市打造核心增长极，推进大投入、大建设、大发展的重要契机，充分发挥XX自身优势以药为基、依港兴区，奋力拼争，努力成为打造全省核心增长极的急先锋，全力将XX打造XX北大门、空港经济区”这一总体发展思路。在这总体发展思路的指引下，全区工业经济、社会事业等各项工作亮点纷呈，奋进的XX城正发生着蜕变。 第三部分 区域服务业发展情况一、服务业各业态经营现状调查（一）XX市服务业各业态经营现状调查1、零售商业、批发市场零售商业、批发市场主要调研业18、态为：百货商厦、购物中心、超市卖场。百货商厦：红谷滩新区已形成核心办公商圈+区域商业中心搭配的城市商业体系，区域商业中心档次较高。红谷滩新区中高端百货商场，大多集中于以凤凰中大道为中心的办公核心区，该区域属于红谷滩新区的城市核心办公商圈，有万达广场，洪客隆百货，天虹商场，洪城大厦等，其中万达广场项目2012年8月24日盛大开业。项目占地约200亩，总建筑面积近60万平方米。除万达旗下四大主力店品牌外，国美电器、华润万家、方达海鲜大酒楼均已进驻，次主力店中，集合了国际著名的三大时尚品牌ZARA、H&M、UNIQLO，均为首次引入XX市。涵盖大型商业中心、休闲娱乐中心、室内外双步行街、五星级酒店、19、精装SOHO、高级写字楼六大顶级业态，以室内外商业步行街为双重主轴线，将万千百货、万达国际影院、大玩家超乐场、大歌星KTV等多种业态。从商业定位上看，定位为高端的是万达广场。其它商场多走大众化、特色化路线，定位为中档。 大部分商场的建筑结构是地下1层至地上3/5层建筑，单层营业面积集中在3,000-7,000平方米。以洪城大厦、洪客隆百货为代表，传统百货发展相当成熟；但是，由于大多是已有一定年代的物业，受建筑结构的限制，商业业态升级空间有限。购物中心：在红谷滩新区，由于位于城市CBD新区，万达广场是以发展综合核心商圈以综合业态一站式享受的策略。除万达旗下四大主力店品牌外，国美电器、华润万家、方20、达海鲜大酒楼均已进驻，另集合了国际著名的三大时尚品牌ZARA、H&M、UNIQLO，经营效果很好人气旺盛。超市卖场：超市周边居民的消费水平与超市经营状况关系密切，高档社区的居民是超市的主力消费群。洪客隆百货超市位于凤凰中大道与春晖路交汇处，附近有众多中高档花园小区，因此消费力强劲。2、餐饮、休闲餐饮：红谷滩新区已形成了吸引大众消费的餐饮特色商业街，如丽晶路，红谷中央世纪城，第一街区餐饮休闲街。第一街区特色餐饮街已初具规模，且具有较好的人气，是就餐的理想场所。丽晶路，红谷中央世纪城以休闲餐饮为主，也是酒吧KTV等娱乐业较为聚集的地段，档次大众化。休闲：红谷滩新区休闲业态在城区内较为集中：咖啡、酒21、吧等休闲业态主要集中在凤凰中大道，已成为时尚消费的重要组成部分；大量的中式、西式快餐，进一步丰富了餐饮业和娱乐休闲业。3、酒店、办公酒店：红谷滩新区目前拥有9家（含在建）5星级标准的高档酒店，它们是喜来登大酒店（在建中）、香格里拉国际大酒店（在建中）、阳光新地（在建中）、绿地中央广场朗廷（在建中）、绿湖酒店（在建中）、联泰酒店（在建中）、泰耐克国际大酒店、江西前湖迎宾馆、格兰云天大酒店。酒店业市场而言：XX市新建及规划的高档酒店均位于红谷滩新区，4星以上的酒店开发商大多为企业背景，客户入驻酒店的目的主要是为了进行会议，研讨，聚会等商务性事迹。各酒店都有集团公司及政府客群做支撑，各大酒店入住率情22、况较为接近，基本处于6-7成范围内。酒店登记名称客房数量入住率经营时间价格（标准间）五星级泰耐克国际大酒店21690%2006489江西前湖迎宾馆64780%2010688格兰云天大酒店23685%2010576四星级第壹街区酒店9660%2009298怡和假日酒店14950%2008310禧悦丽尊酒店21750%2011418新吉花园酒店19860%2011268经济型连锁酒店如家连锁酒店8880%XX161白金汇海航酒店11480%20082587天连锁酒店10580%2012167速8酒店8580%2006169汉庭连锁酒店7080%2010208红谷滩新区目前经济型酒店：如家、汉庭、速23、8、海航、7天连锁酒店等酒店正雨后春笋快速发展中，品牌连锁酒店以及一些同档次的酒店遍布全区，价位在160-260元/天之间。办公：作为XX市的红谷滩新区，城区高品质的办公楼项目较为集中； 目前市场上高品质的办公楼项目包括了，已经落成的联发广场、唐宁街、联泰金中环、华尔街广场、中央金融大街、新地中心和丰和大厦等。写字楼市场而言，随着本地经济的进一步发展以及和周边地区区域经济的联系更加密切，城市产业升级（由制造业向高科技、现代服务业方面发展）本地的写字楼市场需求将保持在一个比较平稳的水平。从购买者群体上看，主要是以自用型和投资型两种投资类型为主；4、康体、文娱、文化传媒大众化和高档的健身、运动场所24、在红谷滩的数量暂不多； 对于城市人口规模而言，红谷滩与其他县城在生活习惯上，对运动健身的概念不强。红谷滩的酒吧业进入快速发展期，尤其是近两年酒吧数量迅速增加。一般定位偏高端的酒吧大多集中于步行街或者区域商圈地段。在红谷滩所有的娱乐休闲场所里。KTV还是普通市民最习惯消费的一种娱乐方式，红谷滩洗浴中心数量众多，总体上以大众化消费为主，高档次项目也较多。红谷滩娱乐休闲业发展较快，目前经营情况较佳； 但市场上大规摸、高档次娱乐休闲项目不多；市场仍就缺乏综合多种功能设施及服务项目的大型娱乐城； 随着红谷滩生活水平、人民收入水平逐步提高，特别是红谷滩外来高层次商务人群，将会对休闲餐饮、康体、娱乐业的品牌25、化服务提出更高的要求。红谷滩的文化传媒行业处于快速发展期，各种类型的行业培训、中小学教育以及专业辅导等也是雨后春笋，目前各种文化培训及辅导主要集中在中心城区较多，但随着新区各种商住配套的完善，慢慢也有普及的趋势，目前在万达广场商业中心、联发广场、华尔街广场已经有一些培训公司嵌入其中，未来随着红谷滩新区的建设完善，文化传媒及休闲娱乐业必将得到进一步发展。（二）项目周边服务业各业态经营现状调查1、“XX组团区商业中心”经营现状调查项目处于XX市规划的组团式XX商业中心区域。依据XX市商贸服务业发展规划(2011-2015)，着力打造两大市级商业中心、九大区级商业中心和六大组团区商业中心。其中组团区26、商业中心则包括：湾里区商业中心、XX县商业中心、新建县商业中心、进贤县商业中心、安义县商业中心、XX开发区商业中心。而XX开发区商业中心依据XX开发区规划如下图：本项目以管委会办公为核心的中心商业区 目前，XX开发区商业中心尚属空白，仅有原农恳集团时期形成的老城区临街商业如下图所示：百货超市仅有一家营业面积不足1000平的三和生活超市，餐饮仅有一家XX城大酒店（类似农庄），旅馆类有龙康大酒店，新都商务宾馆，蓝天宾馆，亿佳宾馆，绿荫宾馆等均为不上星级的低端酒店。2、项目周边商业办公经营情况调查项目周边商业办公楼盘调研如下： 项目周边XX开发区无在售或租凭写字楼项目，仅有一在建写字楼位于项目东侧X27、X大道与国药大道交汇处的中科产业配套服务中心项目，项目规划12层共18000平米现已经完成十层。二、服务业各业态未来发展预测1、零售商业、批发市场：XX已经形成了以百货商厦、购物中心、超市卖场，专业批发市场为主的商业形态，但是老式的百货商厦限于地理位置、经营空间等因素无法扩大经营、新型的购物中心、超市卖场主要面向中低消费，商业档次仍有较大提升空间。2、项目所在地XX开发区商业组团区域的品牌连锁酒店比较缺乏，而且开发区企业厂区较多，预测未来连锁酒店，商务客户的需求比较旺盛。3、XX市康体、文娱、文化传媒商业刚刚兴起，各种类型的行业培训、中小学教育以及专业辅导主要集中在中心城区，未来随着XX开发区28、商业组团的建设完善，康体、文娱、文化传媒商业也将不断扩大规模。三、区域政府对服务业发展的政策依据XX市商贸服务业发展规划(2011-2015)将根据人口、交通、土地和现有商业资源，着力打造两大市级商业中心、九大区级商业中心和六大组团区商业中心。组团区商业中心则包括：湾里区商业中心、XX县商业中心、新建县商业中心、进贤县商业中心、安义县商业中心、XX开发区商业中心。在XX市“十二五”规划图中，未来的XX将形成“一市两核、四城九镇、山水相融、组团共生、网络发展”的现代城镇空间新格局。新祺周、龙津、向塘、民和将成为XX的次级城市；各县（区）的功能划分已明确，青山湖区、红谷滩新区、高新区、经开区和XX29、开发区列为重点开发的城市化区域；西客站地区、瑶湖东岸地区等16个区域成为重点发展的城区空间。“一市两核”是指以赣江为主轴的南北双城及五大组团构成的特大城市；“四城九镇”是指新祺周、龙津、向塘、民和为次级城市，文港、温圳、李渡，西山、石岗、万埠、象山、塘南、梅庄为九个特色城镇。重点开发红谷滩：按照全市经济合理布局的要求，根据不同区域资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力，XX市将东湖区、西湖区和青云谱区列为优化开发的城市化区域；将青山湖区、红谷滩新区、高新区、经开区和XX开发区列为重点开发的城市化区域；XX年，XX开发区将继续抓好城镇化建设这个关键工作，在城市功能配套方面力求新突破，并且将把保30、障性安居工程建设作为优化投资结构、转变发展方式、统筹城乡发展和促进民生改善的重大民生工程、民心工程、发展工程，强化组织领导，凝聚工作合力，把握工作重点，狠抓工作落实，使全区城镇保障性住房建设工作稳步有序推进。同时，XX开发区将以对接上级对口部门为桥梁、以导入政策资金为抓手、以推进社发项目建设为轴心，以发展社会事业为目标，继续履行社会事业职责，全力推进各项社会事业工程。第四部分 开发法规风险分析一、项目获得方式该地块为增量国有建设用地，通过国有土地出让公开程序对外公开出让（挂牌出让），符合现有土地出让的程序。二、取得土地使用权程序评估现已通过土地挂牌程序取得。三、开发政策性调查及风险评估 具体详31、见附件。四、项目开发重要规费调查 具体详见附件。五、限售限购政策、金融政策调查 具体详见附件。六、总体评价1、本项目按照挂牌程序进行交易，符合现有法律、法规和程序。2、本项目属于江阴高新区管委会招商办引进商业项目，现已通过土地公开出让市场挂牌取得。3、通过调查江阴市开发政策，现有的开发政策基本符合行业通用政策，没有特别的约定。开发环节政策风险较小。4、综合判断该项目在现行法律、法规下具有可操作性、合规性，风险的可控。第五部分 土地现状价值评估一、现状价值评估原则本次评估为江阴高新区目标地块在公开市场情况下的现状价值，按照地块规划条件，宗地出让土地面积13164.84平米，容积率为3.0，用途为32、商业用地。二、案例选择及比价分析1、江阴目标地块周边区域土地交易市场调查调查2011年至今项目周边土地成交价格如下：宗地编号地块座落土地用途出让面积(平米)容积率土地价格(万元/亩)楼面地价（元/平米）竞买时间备注2012-C-57江阴市澄江街道行政区域范围内东南至嘉年华城市广场、西至天华轴线、北至滨江路商务用地+旅馆用地67136.8544.731200 2012/12/282011-C-47江阴市开发区石山路东、石牌路南商业用地278782.5280.251682 2012/6/14建成后50%的建筑面积不得分割对外出售2011-C-03江阴市开发区法尔胜光通公司东、定山路西、江阴立臣实业33、公司南、长江路北商业、办公285233.5291.261248 2011/6/12011-C-05江阴市澄江街道水岸新都东、赞园西、名贤路北侧商办混合用地+社会停车场库用地137561.3351.434054 2011/3/222010-C-116江阴市澄江街道芙蓉大道南、东外环路西侧市场用地+非市属办公用地503201.6141.11323 2011/2/242、可比案例选择对目标地块区域内，土地用途相同的土地交易案例进行选择，选择3个土地用途相同的土地交易案例进行比较分析。宗地编号地块座落土地用途出让面积(平米)容积率土地价格(万元/亩)楼面地价（元/平米）竞买时间备注2012-C-57江34、阴市澄江街道行政区域范围内东南至嘉年华城市广场、西至天华轴线、北至滨江路商务用地+旅馆用地67136.8544.731200 2012/12/282011-C-47江阴市开发区石山路东、石牌路南商业用地278782.5280.251682 2012/6/14建成后50%的建筑面积不得分割对外出售2011-C-03江阴市开发区法尔胜光通公司东、定山路西、江阴立臣实业公司南、长江路北商业、办公285233.5291.261248 2011/6/13、土地价格修正比较按照土地面积13164.84平米，容积率3进行修正比较。可比项目案例1案例2案例3交易价格（楼面地价）1200 1682 1248 交35、易日期100/100100/100100/90土地规模100/100100/100100/100商业及商务集聚度100/103100/93100/95交通便利度100/100100/98100/90交易方式100/100100/100100/100土地利用便利度100/103100/95100/103容积率修正0.811/0.5080.811/0.890.811/0.751土地性质100/100100/100100/100比准价格1806 1770 1701 比准价格1759 建筑面积（地上） 39495 土地总价（万元）6947 通过比较分析该地块的合理评估值为6947万元。三、项目现状价值36、综合判断通过上述分析，江阴高新区商业项目地块合理价值为6947万元（约合352万元/亩），合理现状价值区间为6252万元，7642万元。该项目成交价格为5925万元，低于评估价格。第六部分 开发市场分析一、房产市场交易规模调查1、江阴2012年商品房成交规模调查2012年全年江阴商品房新增供应257.03万，同比下降11.36%；2012年商品房成交171.09万，同比上涨13.27%。2012年商品房成交指标变化：指标2012年2011年同比涨跌涨幅（%)成交套数（套）1272510210251524.63%成交面积（平米）1710919.04 1510543.79 200375.313.237、7%成交总额（万元）1284795.051033708.71251086.324.29%成交均价（元/平米）普通住宅61856843-658-9.62%低层住宅127659637312832.46%商铺95747061251335.59%办公8530765887211.39%2、调查2007年-2012年江阴市商品房成交面积情况如下表：指标2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交面积（万平米）住宅94.849290.7447242.0906215.7887118.0096134.429商办24.664216.881234.354448.284633.044736.66238、93、调查2007年-2012年江阴市商品房成交价格情况如下表：指标2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交均价（元/平米）住宅365644575061642967646996商办464145516019712271259392二、商住价格比调查分析1、商住价格比（增量）物业名称位置物业类型商业均价（元）物业类型物业均价（元）商业与住宅价格比丹芙春城文化路南，砂山路西一层商铺20616 高层住宅118231.7 金色水岸延陵路北，大桥路西一层商铺19404 高层住宅105671.8 水岸新都新华路南，东外环路西一层商铺22680 高层住宅92172.5 御香山长江路北，39、香山路西商场商铺29553 高层住宅98373.0 嘉福豪庭虹桥南路西，环城南路北一层商铺15704 高层住宅81271.9 虹桥大厦虹桥北路东，环城北路北一层商铺23038 高层住宅114682.0 君邻世家君山路东，澄江西路两侧一层商铺25600 高层住宅108242.4 和院夏东路东，五星路南社区商业19588 高层住宅70832.8 摩尔大厦青山路北，通江路西一层商铺16784 高层住宅78682.1 增量房商住价格比为1.73.0。2、商住价格比（存量）物业名称位置物业类型商业均价（元）物业类型物业均价（元）商业与住宅价格比锦隆三村砂山路西，芙蓉路南住宅底商12580多层住宅699540、1.8 锦隆一村东外环路西，芙蓉路南住宅底商13810多层住宅57672.4 丽都城市花园延陵路南，黄山路西住宅底商17170高层住宅94451.8 大桥一村黄山路东，东横河北住宅底商13977多层住宅70052.0 新世纪花苑环城东路西，南街北侧住宅底商16993高层住宅101171.7 江南华都南街北侧，环城西路东住宅底商22293高层住宅107672.1 西景花苑文富路东，通渡路西住宅底商13522高层住宅78271.7 丽岛华都芙蓉大道南，皮弄路东住宅底商21409高层住宅72133.0 存量房商住价格比1.73.0。三、区域商品房供应量调查分析调查江阴市2009年至2012年商品房施41、工面积、竣工面积如下表：2009201020112012施工面积（万平米）620.92819.381114.2372.3竣工面积（万平米）168.04244.97244.8187.9四、存量商业用房租金调查1、商铺的租金进行了调查：位置物业类型楼层面积（平米）日租金（元/日 平米）大润发旁店面商铺1/5501.33 大润发旁店面商铺2/2801.10 名雅居商铺2/5801.04 桃源居六期商铺1/1851.96 丽都城市花园商铺1-2/71501.29 水岸新都店面商铺1/1362.78 2、对写字楼的租金进行了调查：位置物业类型楼层面积（平米）日租金（元/日 平米）创智天地写字楼5/11142、050.95 名都国际大厦写字楼5/201551.18 名都国际大厦写字楼12/321001.27 名都国际大厦写字楼8/282201.09 名都国际大厦写字楼15/252001.17 名都国际大厦写字楼6/26981.19 名都国际大厦写字楼17/26218.331.22 名都国际大厦写字楼22/251921.30 戴斯国际商务广场写字楼21/25881.33 汇丰大厦写字楼6/132101.35 汇丰大厦写字楼9/182030.90 汇丰大厦写字楼5/162000.92 港丽大酒店写字楼19/25218.351.22 五、市场调查小结1、江阴市商业、办公用房成交规模及成交价格均呈逐年增长趋43、势。 2、项目周边在售物业写字楼成交价格8000-10000元/平米，一层商铺售价超过18000元/平米，商业用房租金区间在1.0-2.8元/平米/天之间。第七部分 开发指标和规划一、规划建筑指标规划建筑指标总占地面积13164.84平米容积率3.0建筑密度50%绿化率15%用地性质商业其他商铺建筑面积30%不得分割出售二、规划概念方案三、建筑概念方案1、实施指标根据控制性规划指标，对该项目的实施指标进行了分析，设计方案如下：项 目单位指标备注用地面积13164.8总建筑面积49226.3地上建筑面积39535高区建筑面积1635015F,60米基底面积1090低区建筑面积231855F，2444、米基底面积4637地下建筑面积9691建筑密度43.50%容积率3绿地率15%机动车停车位个311其中地面个930.8个/100地下个218非机动车位个777其中地上个3892个/100地下个3892、概念方案 详见概念规划设计方案。四、业态引导及建议持有整体经营部分业态规划根据对江阴市服务业各业态的调查分析，结合本项目所在区域情况及概念设计，本项目规划为江阴城市客厅商圈外延区，重点为规划总部经济区周边成熟产业区沿江居住区提供商业综合配套，在业态引导方面，与城市客厅商圈形成互补和补充,共同打造提升城市东部新的都市中心。低区以低密度全能建筑设计，近期侧重引导以餐饮、娱乐、康体、休闲、文化传媒等业45、态为主，根据市场需求可进行灵活配置，体现出全能建筑设计的灵活性及前瞻性特点。高区1-3层初步规划为综合超市，包括餐饮、娱乐、生活超市等业态，拟引进苏果超市社区店；高区4-10层拟规划为高级商务酒店，约7600平米，150间以上客房，拟引进4星标准的“全季”酒店，11-15层为标准写字间。根据项目特点，初步考虑高区1-10层规划为投资商整体持有经营，一方面可获取长期经营收益，另一方面也有利于整体项目开发运营，提升开发利润。1-3层自主招商经营，主力店为苏果超市社区店或同等品牌超市，4-10层可整体出租给华住酒店管理集团，由其直营四星品牌全季酒店，目前双方处于前期洽谈过程中。第八部分 开发收入和周46、期一、销售配比定价本次规划为4栋多层建筑、1栋高层建筑。按照政府土地出让要求，建成后商铺部分30%建筑面积不得分割出售，本项目初步考虑低区4栋建筑1层及高区1-3层房产性质为商铺,其余房产标注为商业用房,其中高区1-3层为整体经营使用,满足政府出让要求;另外也考虑高区3-10层也整体经营考虑(房产可自由分隔);故本项目所有低区及高区中11-15层作为开发销售，高区1-10层作为整体持有经营考虑。二、开发销售收入通过对周边商铺物业的租金调查，对本项目未来的租金水平进行预测，该项开发销售收入为27447万元，各层销售单价和销售总价如下：位置楼层未来租金预测RPI-2销售预测（元/）销售面积预测（）47、销售总价预测（万元）低区11.83.75%17520 41737312 21.08 3.75%10512 47534996 30.85 3.75%823447533914 40.68 3.75%665847533164 50.72 3.75%700846423253 高区11-150.90 3.75%876054894808 合计96092856327447 三、开发周期预测根据项目进展，XX年4月已签署成交确认书，对各阶段主要时间节点做了预测，具体如下：1、置地阶段 XX年4月底，签署成交确认书； XX年5月，付清土地款； XX年7月，完成方案设计；XX年7月，完成用地规划许可证的办理。XX48、年8月，完成国有土地使用证的办理。XX年9月，完成规划设计方案批复。2、启动阶段2014年11月，完成工程规划许可证的办理；2014年1月，完成项目一期施工许可证的办理；2014年5月，完成项目一期销售许可证的办理。3、实施阶段2014年5月, 项目一期开始销售；2014年9月，完成项目二期施工许可证办理；2014年10月，完成项目一期主体封顶；2014年11月，完成项目二期销售许可；2015年3月，项目一期竣工；2015年4月，项目二期主体封顶；2015年5月，项目一期验收完毕；2015年8月，项目二期竣工；2015年10月，项目二期验收完成；4、结算阶段2015年7月，项目一期交房；20149、5年12月，项目二期交房；2016年6月，完成项目开发结算。项目开发周期预测时间为30个月。四、销售计划预测销售周期预测如下： 建筑类型销售时段销售周期月均销售额（万元）开发销售部分2014年5月至2015年12月19个月1445 第九部分 投资总成本和收益分析一、项目预算总投资分析1、土地成本：按照挂牌起始价（5925万元）计算并考虑交易税费价格为6167万元。2、开发成本，包括方案设计、前期报建、临时水电，建筑安装工程，配套建筑、工程建设管理等成本投入。3、费用支出，包括销售经营及管理费用、财务部门管理费用等。4、项目开发销售面积为28563平米。二、项目开发销售收益项 目估算单位备注一、50、经营收入27447 9,609 二、经营支出19032 6,663 （一）成本支出17797 6,231 1.土地成本/收购成本6167 2,159 2.新建成本/续建成本10715 3,751 3.财务费用915 320 （二）费用支出1235 432 1.其他管理费用1235 432 三、经营利润8415 2,946 四、营业税及增值税2347 822 1.营业税及附加1523 533 2.土地增值税823 288 五、项目利润6069 2,125 六、所得税1517 531 七、净利润4551 1,593 八、可分配收入（加财务费用）5466 1,914 项目开发部分收入扣除相应成本（包51、括全部土地成本及地下建筑成本），实现可分配收入5466万元。三、项目持有整体经营部分经营预测1、持有整体经营部分持有成本分析 项目持有整体经营面积为10776平米，持有成本为3111万元。项 目测算值（万元）单位成本（元/平米）总成本汇总：3111 2,887 开发前期费208 193 土建及外檐工程1787 1,658 室外公共部位工程69 64 室内公共部位工程73 67 机电安装工程427 396 设备安装工程77 71 市政配套费470 437 注：持有经营部分只考虑建安成本，其余成本由开发部分分摊。2、持有经营部分收益测算高区持有经营1-10层第1年至第5年租金收益如下：楼层面积（平52、米）第1年第2年第3年第4年第5年单位日租金（元）1-3层3177 0.800.880.971.061.174-10层7599 0.480.530.580.640.70年租金收益（万元）1-3层3177 93 102 112 123 136 4-10层7599 130 146 161 177 195 合计223 248 273 301 331 3、持有经营部分前5年收益率预测第1年第2年第3年第4年第5年持有投资成本（万元）31113111311131113111年租金收益（万元）223 248 273 301 331 持有投资收益率7.16%7.99%8.79%9.66%10.63%四、项目53、投资价值指标分析指标名称指标值备注置地成本6500 启动成本8500 开发收益5466 持有部分年租金收益276 持有成本3111 开发投资收益率28.72%开发销售收益率19.92%持有投资收益率8.84%前5年平均值投资置地成本率29.35%投资启动成本率38.39%投资持有成本率14.05%五、项目现金流量及启动资金分析项目置地成本预计需要6500万元：即从项目取得至规划方案批复，主要包括项目取得成本及相应的税费预计6167万元。项目实施成本需要8500万元：至工程规划许可证及开工证需要投入城市基础设施费、工程保证金、报批等费用700万元，累计投入7200万元。至销售许可证，项目预计需要54、增加1300万元资金投入，其中工程投入约1100万元，销售费用、管理费用等，项目累计投入需要8500万元。综上所述，项目置地成本预测6500万元，项目实施启动成本预测8500万元。第十部分 综合分析与建议 综合判断1、项目成交价格在土地评估价格范围内。2、地块为净地，土地用途为商业用地。该地块占地19.75亩，容积率3.0，建筑密度50%，绿化率15%。该地块各项基本指标符合规划为服务业载体投资标准。3、该地块处于十字路口，双面临街，商业价值较好。4、按项目投资经济测算分析，项目开发销售部分所获得的收益在充抵持有整体经营部分的持有成本后仍有盈余，实现开发赚持有的投资策略，项目投资收益指标均高于55、市场水平。 综合建议通过上述分析项目效益指标较好，相关技术指标清晰。综合判断该项目政策许可，经济可行，项目整体风险可控。项目投资价值明显，具有较好投资价值。86原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。一、 工程概况：西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震56、防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#楼3824.75m2;30#楼3824.75 m2。室内地坪0.00以绝对标高1110.5 m为准，总长27#楼47.28m；30#楼47.28 m。总宽27#楼14.26m；30#楼14.26 m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用557、0厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖。本工程结构中使用主要材料：钢材：I级钢，II级钢；砼：基础垫层C10，基础底板、地圈梁、基础构造柱均采用C30，其余均C20。本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；58、给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用BV2.5铜芯线，插座电源等采用BV4铜芯线；除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。二、 施工部署及进度计划1、工期安排本工程合同计划开工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度计划详见附图1（施工进度计划）。2、施工顺序基础工程工程定位线（验线）挖坑钎探（验坑）砂砾垫层的59、施工基础砼垫层刷环保沥青 基础放线（预检）砼条形基础刷环保沥青 毛石基础的砌筑构造柱砼地圈梁地沟回填工。结构工程结构定位放线（预检）构造柱钢筋绑扎、定位（隐检）砖墙砌筑（50cm线找平、预检）柱梁、顶板支模（预检）梁板钢筋绑扎（隐检、开盘申请）砼浇筑下一层结构定位放线重复上述施工工序直至顶。内装修工程门窗框安装室内墙面抹灰楼地面门窗安装、油漆五金安装、内部清理通水通电、竣工。外装修工程外装修工程遵循先上后下原则，屋面工程（包括烟道、透气孔、压顶、找平层）结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。三、 施工准备1、 现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配60、砂石铺垫，压路机压。2、 机械准备设2台搅拌机，2台水泵。现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。现场设木工锯，木工刨各1台。回填期间设打夯机2台。现场设塔吊2台。3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。3、 施工用水施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。4、 61、生活用水生活用水采用自来水。5、 劳动力安排结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；电焊工2人；壮工20人。装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工测量放线施工测量基本要求A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位B、根据工程特点及建筑工程施工测量规程DBI012195，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差12，边长相对误差1/15000。C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程62、服务，对工程进度负责的工作目的。工程定位A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵两条主控线即27#楼：（A）轴线和（1）轴线；30#楼：（A）轴线和（1）轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27#楼：（H）轴线和（27）轴线；30#楼：（H）轴线和（27）轴线。 B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。D、水准点：建设单位给定准点，建筑物0.00相当于绝对标高1110.500m。基础测量A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线63、控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。B、在垫层上进行基础定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。C、标高由水准点引测至坑底。结构施工测量A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1164、00mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。3、砌筑工程材料砖：MU15多孔砖，毛石基础采用MU30毛石。砂浆：0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆65、。砌筑要求A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在1015。C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝812mm。D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。F、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。G、砖墙按图纸要求每50mm设置26钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程凡进场钢66、筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。板中受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。钢筋保护层：基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工序。5、砼工程水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进67、行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。投料顺序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2MPa之前不得上人作业。6、模板工程本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以68、保证砼的外观质量。6、 架子工程本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。 架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。7、 装饰工程装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐69、患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料进场。2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子70、找平，并用砂纸磨平。为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。8、 楼地面工程楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护45天后，才能进行上层施工。10、层面工程1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R150mm圆角。3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。11、水、暖、电安装工程管道安装应选用合格的产71、品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工规范及质量评定标准。 灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，表面应平直洁净方正。灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。五、预防质量通病之措施本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本72、工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如下：1、砖墙砌体组砌方法：、组砌方法：一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度：、水平灰缝不匀：规范规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于12mm。砂浆的作用：一是铺平砖的砌筑表面，二是将块体砖粘接成一个整体。规范中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随73、载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究表明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚时的7075，所以要保证水平灰缝厚度在812mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢？A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。D、要选砖，将过厚的砖剔掉。E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。规范规定：多孔砖砌体，水平灰74、缝的砂浆饱满度不得低于80，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比如：根据试验研究，当水平灰缝满足80以上，竖缝饱满度满足60以上时，砌体强度较不饱满时，要提高23倍，怎样保证灰缝饱满度呢？A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。B、水平缝用铺浆法（铺浆长度50cm）砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15含水率为宜。（约砖块四周浸水15mm左右）。注意砌砖时的拉结筋的留置方法：砖砌75、体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按规范执行。规范规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙的留槎处算起，每边均100cm，末端应有弯钩”见图。规范还规定：“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设26拉结钢筋，每边伸入墙内100cm。2、预防楼梯砼踏步掉角：楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜采用两种方式予以防治：踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。（水泥袋或用针织袋76、装砂）既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。3、楼梯弊端的预防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。产生的原则，一是建筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间：仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完77、成后，踏步的级高级宽就一致了。如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。4、堵好脚手眼：堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓；二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可忽视、大意：将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，清除洁净，洒水湿透眼内孔壁。将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖堵塞。用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵塞，绝不准用碎块碴堵塞。砂浆必须饱满（最后的一块砖堵完后，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块）。5、散水砼变形缝的做法：砼散水78、的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是L散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条将板块楞角碰坏，不灌沥青砂浆而灌热沥青等。好的做法是：、事先按变形的长短、高度（板块砼厚）的制作厚为20mm的沥青砂浆板条；砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度（1.2Mpa）后，拆除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝表面，接着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。（靠墙身处不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴）。当板块砼都有了足够强度后，再用加热后的铁铬子，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。6、卫生间地面漏水的预79、防：现浇砼楼板：沿房间四周墙上翻150mm。找平层：施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板表面，之后刷一层TG胶素水泥浆。找坡层用细石砼，并找出排队水坡度，坡向地漏，要平整光洁。上刷冷底油一道。防水层：用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外300mm。粘结层：用1：20水泥砂浆厚20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做C20细石砼。7、管道根部的渗漏预防：、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸预留楼板管道孔。或埋设预留套管。、如为预留孔洞时，要预留万不可事后凿孔或扩孔。如为预留套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的80、模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿套管或给排水管上翻150mm并与管子贴粘牢固。、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂浆（或1：21：2.5的水泥砂浆等）填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。、做地面时，切切注意地面排水坡度与坡向。8、门窗固定用木砖的改进：木门传统的固定方法是：用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内的木砖上。每边固定点不少于2处，间距1.2m。这种传统做法的弊端是：木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安81、装质量受到影响。改进方法是以用C20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。、120预制块用于370墙及120墙中。240预制块用于240墙中。9、塑钢窗之固定：、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置：距框角180mm；间距600mm。眼下存在的问题是：设置连接点不足，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命安全。为此，日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。、连接点的钉固方法：墙体砌筑时，将C20砼预制块，不论砖墙、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不安全，极不妥的操作方法。、固82、定门窗框用的连接铁板与钉接：、连接铁板条：其规格为：（长宽厚）140mm20mm1.5mm射钉规格为：（直径长）3.7mm42mm或金属胀锚螺栓：（直径长）8mm65mm施工中，常常见到连接铁板条规格过小（厚不到1mm），甚至有的用0.5mm的镀锌铁皮剪成条状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其直径5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝。、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀L：为了防止塑钢和连接铁板条之间的电偶腐蚀，采取下列措施：、采用镀锌钢板制作连接铁板条。、或将连接用铁板条与塑钢之间用塑料膜83、隔开。、或用密封漆将塑钢与铁板条之间，窗框与墙之间予以封闭以免雨水浸入。10、给水管道施工给水管道安装施工比较简单。便是它是承压管，将受较高水压力，如粗心施工，也会带来管道渗漏，为此：、管子接口：、丝口连接：加工丝扣时要做到：丝扣光滑、端正、不抖丝、不乱扣、有椎度。这五点都要达到。有一点不符合要求，剔出重新加工或切去此端重做。、焊接接口：设计要要求坡口焊时，坡口加工的形式须符合设计要求。不需坡口焊时，在焊前用砂布将管口打磨干净，两管对口间要均匀，不可一侧大，一侧小。焊接时，焊缝高度要符合规范要求。、安装、安装前弄清图纸，查清管子位置，走向、标高。并做现场查验当实际尺寸与图纸不符合时，提出修正，84、以免与土建产生矛盾。、安装时，管子必须找正后再拧紧，不得倒拧，以免损坏丝扣。、下料：管道不料时，尺寸一定要准确，给水管误差5mm。为确保下料时尺寸准确，对实际安装位置与尺寸进行实测实量，不要按图纸尺寸下料。同时，必须逐根管道都要实测实量。、水压试验：、把好水压试验关，是控制管道安装质量的关键。、压力表必须精确，使用前要进行校验。、试验时，第一要查看压力表的压力降，第二要逐房间察看管道的渗漏情况。、渗水的接头、管子必须返工。大面积漏水的管段必须换掉或修理，并至不再出现“跑、冒、漏、渗“为止。11、注意配电箱的产品质量验收：市场采购的配电箱，不少是不符合国家标准的新产品。除新产品的外观质量外，突出85、的质量缺点是：、不设零线；、没有设置零线与保护接地汇流排。这种缺陷的存在，在接线时，往往将箱上的所有插座的零线串接，保护接地串接。这样，当前面的插座坏了，接在后面的几个插座就会发生零线断线或地线断线，造成搞插座没有电，或在发生漏电事故时，漏电开关不动作，严重者造成人员伤亡。为此，在采购配电箱时和安装配电箱之前，对其质量进行检查。查看是否分别设置了零线和保护地线汇流排。不合格者，不得使用。12、插座接线：、单相二线插座：原则是“开关永远控制相线“。、单相三线插座：面对插座的右孔接相线，左孔接零线。13、电器的接地电器安装中，首先考虑的就是用电安全。低压系统地接地保护最优形式就是“三相五线制供电形86、式“，它非常适用于分散的民用建筑，也适用于施工现场的临时供电。从电源时入配电箱之后，从接地板的引上线和电源中性点的焦点处，向室内分出保护线PE和进入电路的零线N，在建筑物地也不得混淆，困为，一旦线进入电路，就有电源通过，混淆后，就会引起漏保护器跳闸，影响正常使用。所以在用户配电线路中，插座中的线和线应该统一有颜色的区别。六、工程进度计划工期控制：要工程计划自2004年8月15日开工，2005年7月10日竣工，总工期330天。为保证工期目标的实现，将施工过程划分为五个阶段。1、基础施工阶段：自2004年8月15日至9月30日为基础工程施工阶段，本阶段需要完成定位放线、挖工、砂砾垫层、条形基础砼、87、毛石基础、地圈梁等项目。同时，安排人员按图纸设计要求预制门、窗梁主体结构钢筋制作，模板配制，主体施工做好准备工作。2、主体施工阶段：自2004年10月1日至2004年12月30日是主体施工阶段，本阶段要完成墙体砌筑，预制过梁安装，现浇钢筋砼，梁、板的支模、砼等项目。主体施工阶段组织流水施工，每层主体施工15天。施工期间，水、暖、电施工人员密切配合，作好预留、预埋工作，避免事后在墙体上打洞。3、装修施工阶段：自2005年3月1日至2005年6月20日为装修工程施工阶段。4、安装工程施工阶段：自基础工程至装修工程，安装工程施工贯穿始终，从时间上虽然与土建同步进行，但本工程设计有给排水、采暖、一般电88、照处还有电话、有线电视，所以说，是一个水暖、电等较齐全的工程。为此，在劳动力安排上专门有水暖工、电工施工班组与土建施工密切配合，相对独立地完成水暖、电安装工程施工任务。5、工程收尾交工阶段：本阶段主要做好成品保护及清理等工作。七、施工平面布置（见附图）施工平面布置原则是：1、尽最大可能少占施工用地，对划定的施工用地，作合理安排；2、塔吊固定后，主要材料及搅拌机械的布置，以其服务业范围为准，紧凑布置。3、根据工程进度，动态管理施工总平面，该高速时及时调整；4、交通道路、供水、供电、消防一次到位进行布置，确保道路通畅，供水供电空耗小，供应充足，并确保工地消防安全。5、建立文明施工现场：材料、配件、89、工棚、厕所、大宗材料按施工平面图严格要求就位管理，周转材料堆放有序。八、施工组织措施本工程采取项目管理法，按目标进行管理与控制，以目标计划来指导管理与控制行动，变以往以行动来实现目标的被动管理方式为以目标指导行动的主动的主动管理方式。将主动管理与被动管理相结合、前馈控制与反馈控制相结合，事先控制与事中、事后控制相结合。、确保工程进度、实现合同工期的措施：1、工期目标：（平面流水、主体交叉施工）控制工期目标330天；其中：0.00以下工期目标45天；主体结构工期目标：90天；内、外装饰工期目标：80天；水暖电安装工期目标：90天；收尾工期目标：10天。2、确保工期目标的措施：、组建职能完善、人员90、配套、分工明确的施工项目管理组：项目经理：统筹工期目标，制定工期目标施工措施，决策生产要素供应与优化配置，检查平衡工期目标的实施；技术负责人：制定工期目标计划实施的技术措施，监督按工艺程序施工，解决施工技术措施实施中工期目标计划之失衡；解决施工技术措施实施中工期目标计划之实施，协调工种之穿插，布置与平衡生产要素，做好施工计划之安排与统计；料具供应员：组织材料、构配件、机具之供应，根据生产进度编制料具供应计划；财务管理员：根据工期安排与施工进度计划落实资金之供应，提出月奖金之收支计划，按期收取工程进度款；、按分部分项工程进度制定施工技术措施，制定合理施工流水程序，严格要求操作程序与操作要点之管理91、，保证工期目标计划之顺利实施；、以日调度日平衡为手段，项目经理及有关人员跟踪检查工期目标计划之实施，对工期目标计划做动态管理与监控；、采取激励措施，对工期、工程质量、安全生产、文明施工的管理者与操作者有上好成绩者予以奖励。、确保工程质量，实现人同质量目标措施：1、质量目标：工程质量总目标：合格，按合格目标进行控制与管理。其中：基础分部工程质量目标：合格；主体工程质量目标：合格；装饰工程质量目标：合格；屋面工程质量目标：合格；门窗工程质量目标：合格；地面楼地面工程质量目标：合格；给排水及供暖工程质量目标：合格；电气、照明工程质量目标：合格；2、确保工程质量目标计划实现的措施：、项目经理部职能组织92、人员分工明确、职责分明项目经理：施工项目的本权负责人，是质量第一负责人。主管质量之制定，监控质量目标计划之实施评价与激励；技术负责人：主持质量目标实施的技术措施之制定，确保质量目标与技术措施对有关工长、作业班长之技术交底、监督技术措施之执行、作好跟踪检查与操作生产调查、建议项目经理与总工长调整作业布置与调换不良作业人员；总工长：监督施工技术措施之履行、调整不良作业人员之岗位、作好材料构配件事先检查、监控配合比的严格执行；有关工长：跟踪检查操作要点之执行、纠正不良作业事件。作好自检、与检、交接质量检查。作好工序、分项工程、分部工程质量进行检查、验收。建议对不良作业人员进行岗位调整；有关班组长与班93、组质量检查员：对本班人员进行班前操作交底，进行班后作业自检与奖评，监督本班组人员严格操作要点进行作业，参与互检与交接检查，调换不良作业人员岗位；、针对本工程特点与本公司的质量通病，由技术负责人设置质量控制点，并制定操作要点与防治措施，实行重点监控；、工程质量是企业生命，工程质量人人有责，工层层确保工程质量的技术交流；、对工程质量施行“开路“、“一票否决“、“挂牌作业“。工程质量与进度发生矛盾，以质量为主；工程质量与人员安排发生矛盾，以质量为主调换人员；工程质量与材料发生矛盾，以质量为主调换材料；工程质量与机具发生矛盾，以质量为主调换机具；工程质量与工资挂钩，施行优质优奖；、作好材料、构配件的事94、先检验与控制，把好三关：把好材料、构配件进场验收关：不合格者不准进场；把好材料复试关：对主材料（钢材、水泥、骨料、砖、装饰材料）作好复验，不合格材料不准使用；把好材料使用关：正确执行配合比，做好材料计量、正确按规格、品种、数量、强度使用材料，劣材不充好材用，好材不做劣材用，物尽其用；、作好反馈工作：事先了解可能出现质量的部位与质量事件以及可能出现质量风险，并制定防范措施，予以事先控制；、完善项目经理部的质量保证体系与质量管理的法规体系。、确保安全目标实现，保证安全施工的措施：1、安全目标计划：本项目施工全过程中、消灭重伤事故、消灭伤亡事故、消灭多人事故、轻伤事故率：22、确保安全生产的措施、项95、目经理部有关要员与职能机构，对确保安全生产分工明确，职责分明；项目经理：是企业法人代表在本项目施工管理听全权委托代理人，是安全生产的第一负责人，主持安全措施之制定，组织安全教育与培训，组织安全设施之搭设，组织现场安全宣传与监控，组织项目安全交底，审核五种人员安全作业资格（电气、起重、焊接、机动驾驶、商空作业），组织劳动保护用品之购置与保证，监督安全措施之实施。技术负责人：负安全生产的技术责任，制定安全措施，主持安全教育的培训，监督安全措施之实施，对有关工长、专业工种、班组长作好安全交底，建议调换不重视安全生产的管理人员与作业人员。总工长：对有关工长、班组长作安全交底，监督安全措施之实施，调换不96、重视安全作业人员，监督设施搭设，组织施工平面之布置，监督违章作业，组织与监督有关工长与班组长安全程序施工。有关工长：对本工种作业班组及人员作安全作业交底，监督本工种有关作业规程施工操作，调换不重视安全的作业人员并作专项安全检查交底与检查。专职安全检查员：监督有关工种按作业规程作业，跟踪检查安全作业与安全设施之搭设防，建议调换违章工作人员，时时事事宣传安全作业的重要性，检查劳动保护用品之发放与使用。班组长与班组安全检查员：作好班前安全作业交底班后安全作业奖评，随时检查本班组作业人员按安全检查规定作业，建议奖励安全生产有功人员，随时纠正违章作业，调换不重视安全生产作业人员之岗位。、按工种特点制定工97、种安全作业交底与作业规程，并进行两级安全交底（技术人对总工长、工长交底；总工长、工长对班组长及作业人员交底）。、编制现场安全措施，并贯彻在施工全过程。、作好安全教育及现场安全宣传。安全教育分为新工人入场教育（项目经理及技术负责人负责）分部分项工程开工前教育（总工长、有关工长负责）工序施工的班前教育与班后奖评（有关工长、班组长负责）。现场安全宣传内容为安全标志、现场安全规则、“三宝”、“四口”利用，标志等，安全检查员负责监督实施。、每个月，项目经理组织一次现场安全大检查。由有关工长、总工长、专职安全员参加，随检查随整改随奖评。、五大专业工种持证上岗、本工程开工前，对施工机械、施工用电等重点编制安98、全技术措施。、现场文明施工措施：1、现场文明施工指标：、按施工平面图布置材料、机械、电路及管路铺设、临时设修建、道路修建、防火消防设施安设、交通要道防护；、工完场清、随时清、时时清、班后清、使现场整洁有序。食堂、宿舍清洁卫生；、现场文明标志，安全标志，施工责任标志等设齐全完整。2、确保现场文明责任制：、明确现场文明施工责任制；项目经理：负布置；有关工长：负清场责任、督促、奖评责任；有关班组长：负责场清、时时清、班后清责任；总工长：负机械按平面图就位责任、监督施工平面图严格执行责任。合理利用现场，科学布置施工总平面图，务使平面图规划合理，物资设备有序。、与每个月安全检查之同时，项目经理组织有关人99、员对文明施工进行检查，随检查、随纠偏、随整改、随奖评。、综合考评按区建议厅96年4月22日颁发的“工程现场综合考评办法”，每月末对本工地现场进行一次综合考评检查，并认真打分，由项目经理组织公司派人参加。九、工程质量控制标准、质量标准1、分项工程（1）、合格：、保证项目，必须符合相应评定标准的规定、检验批项目，抽查点应符合相应质量评定标准的合格规定；、实测项目，抽查点数中，建筑工程有80以上，建安工程有80以上的实测值应基本在到相应质量检验评定标准的规定。（2）、注意：当分项工程质量不符合相应质量检验评定标准合格的规定时，必须及时处理，并以按以下规定确定其质量等级。、返工重作的，可重新评定质量等100、级；、经加固补强或经法定检测单位鉴定能够达到设计要求时，其质量仅能评为合格；、经法定检测单位鉴定达不到原设计要求，但经设计单位签认，可满足结构安全和使用功能要求，可不加固补强的，或经加固有补强改变外形尺寸或造成永久性缺陷的，其质量可定为合格。2、分部工程、合格：所含分项工程的质量全部合格；3、单位工程：、合格：所含分部工程的质量全部合格；质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率达到90以上。质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率达到90及其以上。、工程分解体系：（见附图）、目标体系：1、目标保证体系：工序作业质量目标（保证）保证分项目标（保证）分部质量目标（保证）单位工程101、质量目标。2、目标体系：由工序作业质量目标完成，首先制定工序作业质量目标，其次制定分项质量目标，再其次制定分部工程质量目标，最后制定单位工程质量目标，这样就形成了一个单位工程的完整的目标体系。本住宅楼，其目标体系制定如下：、这一单位工程，由下列分部工程组成：地基与基础工程、主体结构工程、装饰工程、层面工程、上下水与采暖、电气六个分部工程。、地基与基础分部工程由下列分项组成：挖坑、砂砾垫层、C10砼垫层、条形基础、毛石基础、C30钢筋砼地梁、防潮层、回填土七道分项工程组成。、主体结构分部工程，由下列分项组成：砌体、梁、板、C20构造柱，C20圈梁等分项工程。、装饰分部工程由下列分项组成：一般室内102、抹灰、外墙抹灰墙面、刷涂料、楼地面、门窗五道分项工程。、屋面分部工程由下列分项组成：屋面找水平、保温层、卷材防水层、瓦屋面四道分项工程组成。、上下水与采暖分部工程由下列分项组成：上水管道安装上水管道附件与卫生器具安装、采暖管道安装、采暖器附件安装四个分项工程。电气分部工程由下列分项组成：配管及管内穿线、护套配线、电气照明灯具及配电箱安装、接地装置四道分项工程。3、质量目标制定：、首先确定单位工程的质量目标；工程质量目标，就是单位工程的质量评定等级，这个目标，在工程承包合同中已做了明确界定（是合格）；其次，规划六个分部工程的质量目标；要明确哪几个分部工程质量必须达到合格标准，才能确保单位工程达到103、合格。、质量目标制定依据：、两个承包合同：工程承包合同中规定的本单位工程的目标；项目经理经营承包合同中明确的质量责任目标；、有关法规、标准、定额；、有关图纸、招标文件、施工组织设计、资料；、生产要素的实际状况与动态；、设计要求与有关说明。、以地其基础分部工程为例，其质量目标如下：、基础分部工程的分项工程质量目标如下图：、其他分部工程的分项工程的质量目标，中标后由项目经理部制定。、目标控制与管理：1、目标控制：项目中在实现所定目标过程中，按预定目标计划实施（也就是将所定目标做为管理活动的中心），在实施管理的过程中，由于各因素会对之产生干扰，项目经理部就要通过检查，获取目标实施中信息，将之与原目标104、计划进行比较，发现偏差，采取相应措施纠正偏差，确保目标计划的正常实施，最终获得预定目标计划之实施。这是一种将经济活动和管理活动的任务，转换为具体目标加以实施和控制的主动管理法，它的精华就是以目标来指导行动。2、实行目标管理或控制，要有两个条件其一：有一个明确的目标计划体系，如上所述，首先，将施工项目进行分解，形成一个工程分解体系，其次根据工程项目的分解体系，从单位到有关工序制定目标计划，使这形成一个目标计划体系。这样就便于实行目标控制与管理了。其二：有一个合格的控制与管理体系。我们的控制与管理主体就是项目经理与其相应在的有关作业层（工程队），直到作业班组，这就形成了一个控制与管理的工作体系。、105、工程施工体系（生产体系）：、质量控制与管理体系（组织体系）：、质量控制与管理法规体系：3、施工阶段质量控制的全过程：4、施工阶段质量控制原则：、以预防为主，重点做好事前控制，防患于未然，将质量问题消除在萌芽状态；、坚持质量标准，严格检查，热情帮助；、结合工程特点，结合实际确定控制范围深度与采取的控制方法；、尊重事实，尊重科学，以理服人处理质量问题。5、施工阶段质量控制依据：、有关原材料技术标准；、有关构配件取样试验标准；、有关技术鉴定书；、有关操作规程；、有关规范及验收标准。、施工阶段工程质量管理与控制方法：1、有关技术文件的编制与审核：这是对施工阶段工程质量进行全面管理与控制的重要手段。、审106、核进入施工现场各分包单位的技术资质证明；、编写开工报告并审核上报；、编写施工方案或施工组织设计，对确保工程质量有可靠技术措施，审核后上报；、编写分部分项工程及重点部位的技术与安全操作要点，并做了全面交底；、原材料、构配件取样送验，并审查试验报告；、进行图纸会审送签署会审记录；、对生产五要素（材料、机械、人员、资金、施工方法与环境）进行事先审查。2、质量监督与检查：、检查内容：、开工之前检查：目标是检查是否具备开工条件，开工后能否保证工程质量，能否确保工程连续正常施工。、工序作业检查：检查是否按规范、规程与施工方案，交底文件进行作业；、工序交接检查：在自检、交接检、专职检的基础上，对主要工序和对107、工程质量有重大影响的工序，由有关工长、专职检查员、甲方代表、监理工程师做工序交接验收检查；、隐蔽工程检查：凡属隐蔽工程，必须由专职检查员，甲方代表或监理工程师会同一起隐蔽检查验收，并经监理工程师或甲方代表签证后，方能掩盖；、停工后再复工前的检查：需经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、分项、分部工程，均应经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、随班跟踪检查：对主要工序容易产生质量事故或通病的工序，专职检查员及有关工长，随班跟踪检查。、检查方法：、目测法：看、摸、敲、照看：根据质量标准，进行外观目测；摸：手感检查；敲：以工具敲击，进行音感检查；照：对暗阴部位以镜子反108、光检查；、实测法：吊、量、套、靠吊：以托线板、线锤检查垂直度；量：以测量工具、计量仪表对断在尺寸、轴线、标高、湿度、湿度检查；套：以方尺套方，辅以塞尺检查；靠：以直尺辅以塞尺进行检查；、试验检查：必须通过试验，才能对质量进行判断，此时使用此方法。3、工序的质量控制：工程项目的施工过程：由一系列相互关联，相互制约的工序所构成。工序的质量是工程项目整体质量的基础。为把工程项目的产品质量管理好，以预防为主，首先就是将工序质量管理好。工序质量包括两个内容：其一是工序活动条件的质量（即每道工序之投入的五要素：人、材、机、资金、技术）要符合要求；其二是工序活动效果的质量（即每道工序施工完成的工程产品要达到109、有关质量标准）要符合标准要求。、工序质量控制的内容：、确定工序质量控制流程：每道工序完成后（工序产品）施工自检、互检会同工长检查验收通知监理工程师或甲方代表进行工序检查，并办理工序质量验收签证下道工序施工。、如上所述，工序活动条件，是指影响工程质量的诸要素（五要素）。找出影响工程质量的重要因素，并加以控制，才可达到工序质量控制之目的。、及时检查工序质量，并进行分析判断。、设置工序质量控制点：质量控制点是指：为了保证工序质量而需要控制的重点或部位，或者是薄弱环节，对设之质量控制点可以首先析其可能赞成质量隐患的原因，再针对隐患原因，制定出对策予以预先控制。、工序质量控制点的设置：设置工序质量控制点110、，并对之进行控制，是对工序质量进行预检的有效措施，要根据工程特点、重要性、复杂程度、准确性、质量标准与要求，全面合理的选定质量控制点，它可能是结构复杂的某一工程项目，也可能是技术要求高，施工难度最大的某一结构构件，也可能是某一分部工程，也可能是影响工序质量的某一个环节。技术操作、材料、机械、施工顺序、技术参数、自然条件、工程环节都可以作为质量控制点来设置，主要视其对质量性之影响的大小及危害程度而定。举例如下：、人的行为：避免人的行为失误赞成质量事故。对高空、高温、水下、危险作业，易燃易爆作业，吊装作业，动作复杂而快速运转的机械作业，精密度及技术要求高的作业，都应从人的生理缺陷、心理活动、技术能111、力、思维方法、思想素质等方面进行考核，反复交底，以免由于行为的错误，导致违章作业，产生质量事故；、物的状态：有的工序质量控制中，以物的状态为控制重点如施工精密与施工机具有关；如计量不准与计量仪表或计量设备有关，又如主体义叉或多工种密集作业与作业有关等。、材料质量与性能：材料性能与质量直接影响到工程质量。、施工顺序：有的工序作业，必须严格控制相互之间的操作施工顺序，如有违背，将出现对质量不利影响。、技术间歇：有的工序作业，工序之间的技术间歇，其时间性很强，如不严格控制，就会影响工程质量。如砖墙砌筑完成后，一定要有10D的技术间歇，以便让墙体充分沉陷、稳定、干燥，然后才能抹灰，如违反，立即抹灰，会112、形成灰面脱落、空鼓。、技术参数：有些技术对数与质量有密切关系，必须严格控制。如：砼配合比，外加剂掺量，夯实土的最佳含水量等。、常见之质量通病：如“渗、漏、泛、堵、壳、裂、砂、锈“等通病的部位，要事先研究消除对策，采取预防措施。、新工艺、新材料、新技术之应用：都必须事先鉴定试验，或虽有鉴定与试验，但本施工单位首次采用，缺乏经验，也应设为质量控制点，严加控制。、质量不够，不合格率较高的产品：这些产品，根据数据统计，表明质量波动较大，不稳定，不合格率较高，应设为质量控制台点，予以控制。、施工阶段质量影响因素（五要素）的控制：（本节只涉及人、材、机、方法、环境五要素，它属于事前控制控制之范畴）1、人的113、控制：指直接参与工程实践的组织者、指挥者、操作者。对人进行控制之目的，是避免人的失误，并调动其积极性。其要点如下：、人的技术水平：人的技术水平高低，直接影响到工程质量之水平，为此，对技术复杂，难道大，精密要求高的工序操作，要由技术熟练、经验丰富的人来完成。必要时，对其技术水平予以考核。、人的生理缺陷：根据工程特点和作业环境，对人的生理缺陷严加控制。如反应迟钝，应变能力差的人，不能操作快速运行，动作复杂的机械设备等。、人的心理行为：人的心理行为受社会、经济、环境、人际关系之影响，并要接受组织与管理的约束。因为，其劳动态度、注意力、情绪、责任心有不同地点、不同时间有不同变化，为保证质量万无一失，在114、关键工序和操作上，要控制思想活动，稳定其情绪。、对材料的质量控制：材料质量工程质量的基础，材料质量不符合要求，不可能干出符合质量标准的工程。所以，对材料质量进行控制，是提高工程质量的重要保证，材料控制要点如下：、订货：对主要装饰材料及配件，订货前，需查清生产厂家情况，看样，向甲方提供样品，同意后，才可正式订货。、主要设备：订货前，和甲方和监理工程师提出申请，核实是否符合要求；、主要材料进场时，须具备出厂合格证或化验单，或乙方复检单。所有材料必须具备检验单并经监理工程师验证后方可正式使用；、所有构配件，皆必须具备厂家批号及出厂合格证；、凡标志不清或有质量怀疑的材料，一定进行复试；、现场配制的材料115、，先提出试配要求，一定进行复试；、对材料性能、质量标准、适用范围、对施工要求等必须充分了解，慎重选用。如红色大理石或带色纹（红、暗红、金黄色纹）的大理石，因其易风人剥落，不宜用于外装饰。早强三乙醇不能用作抗冻剂等。3、施工机械的控制：施工机械对项目的施工进度及质量有着直接影响，从保证施工质量出发，必须从其选型、主要参数、使用操作三方面进行控制；、机械的选型：选择之原则是：因地制宜，因工程制宜，技术上先进，经济上合理，生产上适用，性能上可靠，使用上安全，操作上方便，维修便利。、主要参数：其性能参数，要能满足施工要求，保证质量要求。如选用超重机械时，必须使其参数能满足超重、超重高度、超重半径的要求116、。、使用与操作：合理使用，正确操作，是保证施工质量的主要环节。如超重机械要确保四限位装置齐全（行程、高度、高幅、超荷）。4、施工方案正确与否，直接影响到项目的进度、质量、成本控制施工方案考虑不妥，会拖延工期、影响质量、增加成本。为此，选定施工方案时，必须结合工程实际，从技术、组织、管理、经济等方面进行全面分析，综合考虑。5、环境因素控制：项目施工的环境因素有：技术环境（地质、水文、气象等），管理环境（质量保证体系、质量制度等），劳动环境（劳动组合、劳动工具、工作面等）。环境因素对质量之影响具有复杂而多变之特点，因之，对主要采取有效措施加以控制，对环境之控制，又与方案及技术措施有关。、施工阶段的117、工程预检：预检是指，工程未施工前所进行的预先检查。审保证质量，防患于未然的有力措施。、建筑物位置、座标、标高：预检座标标准桩、水平桩。、基础工程：预检轴线、标高、预留孔及洞、预埋件位置与数量；、砌体工程：预检墙身轴线、楼层标高、砂浆配合比划预留孔洞位置及尺寸；、钢筋砼工程：预检模板尺寸、轴线、标高、支撑、预埋件、预留孔等；钢筋型号、规格、数量、锚固长度、焊接、绑扎、保护层等；砼配合比、计量手段、外加剂、养护条件等；、主要管线工程：预检标高、位置、坡度、管线等；、构配件工程：预检安装位置、型号、标高、支承长度等；、电气工程：预检变电配位置、高低压进出口方向、电缆沟位置、标高、送电方向。、成品保护：对完成品，进行妥善保护，确保质量、顺利竣工。质量与安全组织保证体系质量与安全法规体系工程质量控制体系进度控制系统