1、建筑密度19%住宅小区建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月建筑密度19%住宅小区建设工程项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月133可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 申报单位及项目概况91.1 项目申报单位概况91.1.1 项目申报单位91.1.2 项目申报单位主营业务91.1.2、3 项目申报单位经营年限91.1.4 项目申报单位股东构成91.1.5 项目申报单位资产负债情况101.1.6 项目申报单位主要投资项目141.1.7 项目申报单位现有人员和资质141.2 项目概况151.2.1 拟建项目的建设背景151.2.2 拟建项目的建设地点181.2.3 拟建项目的主要建设内容和规模181.2.4 拟建项目的设计依据与规范201.2.5 拟建项目的建筑方案211.2.6 拟建项目的投资规模和资金筹措方案25第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析272.1 发展规划分析272.1.1 国民经济和社会发展总体规划272.1.2 专项规划302.1.3 区域规划302.13、.4 城市总体规划332.1.5 项目规划内容的衔接和协调352.2 产业政策分析372.2.1 房地产市场的产业政策372.2.2 房地产市场发展的方向402.2.3 项目所在地yy房地产市场综述412.3 行业准入分析432.3.1 行业准入标准介绍432.3.2 对本项目符合行业准入标准分析46第三章 资源开发及综合利用分析473.1 资源开发方案473.2 资源利用方案473.3 资源节约措施47第四章 节能方案分析494.1 用能标准和节能规范494.1.1 用能标准及节能设计规范简介494.1.2 用能标准及节能设计规范评价564.2 能耗状况和能耗指标分析584.2.1 项目所在4、地的能源供应状况584.2.2 项目的能源消耗种类584.2.3 项目的能源消耗特点594.2.4 能耗指标分析604.3 节能措施和节能效果分析604.3.1 相关节能技术政策604.3.2 项目主要节能措施644.3.3 节能效果分析68第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析715.1 项目选址及用地方案715.1.1 项目建设选址715.1.2 项目用地方案715.1.3 场址地质概况725.2 土地利用合理性分析765.2.1 土地利用要求控制指标765.2.2 建设规模及指标795.2.3 项目用地预审情况795.3 征地拆迁和移民安置规划方案79第六章 环境和生态影响分析816.5、1 建设项目周围环境现状816.1.1 项目场址自然环境条件816.1.2 项目环境质量现状836.2 生态环境影响分析866.2.1 项目噪声污染分析866.2.2 项目大气污染分析886.2.3 项目水污染分析896.2.4 项目固体废弃物分析906.3 生态环境保护措施916.3.1 声环境保护措施916.3.2 大气环境保护措施936.3.3 水环境保护措施946.3.4 固体废弃物处理措施956.4 外（内）环境对本建设项目的影响966.4.1 外环境污染源及对本项目的影响966.4.2 内环境污染源及对本项目的影响976.5 特殊环境影响98第七章 经济影响分析997.1 费用效果6、分析997.2 行业影响分析997.2.1 yy房地产产业现状997.2.2 企业在行业中所处的地位1017.2.3 项目对所在行业及关联产业发展影响1027.3 区域经济影响分析1027.3.1 区域经济发展影响分析1027.3.2 产业布局影响分析1167.4 宏观经济影响分析118第八章 社会影响分析1198.1 社会影响效果分析1198.1.1 社会影响区域范围的界定1198.1.2 影响区域内受项目影响的机构和人群的识别1208.1.3 分析项目可能导致的各种社会影响效果1208.2 社会适应性分析1248.2.1 项目与当地基础设施发展水平的相互适应性分析1248.3 社会风险及对7、策分析1258.3.1 建设期间对自然环境和社会环境的影响1258.3.2 竞争风险125附图、附件133第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况1.1.1 项目申报单位名 称：xxyyzz房地产开发有限公司（以下简称zz公司）住 所：yy区西南街xx开发区九小区法定代表人姓名：注 册 资 本：人民币壹佰万元实 收 资 本：人民币壹佰万元公 司 类 型：有限责任公司1.1.2 项目申报单位主营业务zz公司的经营范围包括房地产开发（持有效资质证经营），销售。1.1.3 项目申报单位经营年限zz公司经营年限自成立日期二四年二月十日至长期。1.1.4 项目申报单位股东构成xxyyzz房地产8、开发有限公司的企业法人营业执照注册号为xx，住所位于yy区西南街xx开发区九小区，法定代表人，注册资本人民币壹佰万元，实收资本壹佰万元，占股份的100%，公司类型为有限责任公司。1.1.5 项目申报单位资产负债情况zz公司资产负债情况见下表1-1。从表1-1知道zz公司的资产主要为“应收账款”、“其他应收款”和“固定资产净值”，分别为643，251.00元、2，933，823.13元和4，745，463.46元；而负债主要为“应付账款”、“应付工资”和“其他应付款”分别为1，680，034.50元、101，243.50元和5，469，130.10元。房地产行业资金流动速度比较快、资产变现能力强9、的特点也使得zz公司的资产状况总体来说是比较安全的。表1-1 zz公司资产负债表编制单位：xxyyzz房地产有限公司 2009年9月30日 金额单位：元资产行次年初数期末数负债及所有者权益行次年初数期末数流动资产：流动负债：货币资金1368754.20367843.21短期借款27短期投资2应付票据28应收票据3应付账款2965437.501680034.50应收股息4应付工资3030280.00101243.50应收账款5643251.00应付福利费31其他应收款62320186.772933823.13应付利润32存货7165687.77409527.34应交税金33待摊费用8其他应交款310、4一年内到期的长期债券投资9其他应付款351291236.825469130.10其他流动资产10预提费用36流动资产合计112854628.744354444.68一年内到期的长期负债37长期投资：其他流动负债38长期股权投资12流动负债合计391386954.327250408.10长期债权投资13长期负债：长期投资合计140.000.00长期借款40固定资产：长期应付款41固定资产原价1590680.005090680.00其他长期负债42减：累计折旧1636503.38345216.54固定资产净值1754176.624745463.46长期负债合计430.000.00工程物资18在建11、工程19负债合计441386954.327250408.10固定资产清理20所有者权益：固定资产合计2154176.624745463.46实收资本451000000.001000000.00资本公积46无形资产22盈余公积47长期待摊费用23其中：法定公益金48其他长期资产24未分配利润49521851.04849500.04无形及其他资产合计250.000.00所有者权益（股东权益）合计501521851.041849500.04资产合计：262908805.369099908.14负债及权益（股东权益）合计：512908805.369099908.14企业负责人： 会计机构负责人：xx 12、制表人：xxzz公司的损益情况见下表1-2。zz公司本年累计盈利327，649.00元，而盈利的原因主要是公司建设的商住楼正在销售回笼资金阶段中。相信随着xxyy区xx项目的开工、建设，zz公司的盈利情况更加乐观。表1-2 zz公司利润表编制单位：xxyyzz房地产有限公司 2009年9月 金额单位：元项目行次本月数本年累计数一、主营业务收入1296845.001008861.95减：主营业务成本294177.10383908.30主营业务税金及附加315250.6036216.60二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）4187417.30588737.05加：其他业务利润（亏损以“-”号填列13、）5减：营业费用6管理费用747348.60281361.10财务费用869.70692.95三、营业利润（亏损以“-”号填列）9139999.00306683.00加：投资收益（损失以“-”号填列）10营业外收入1120966.00减：营业外支出 12四、利润总额（亏损以“-”号填列） 13139999.00327649.00减：所得税14五、净利润（净亏损以“-”号填列） 15139999.00327649.00企业负责人： 会计机构负责人：xx 制表人：xx1.1.6 项目申报单位主要投资项目1.1.7 项目申报单位现有人员和资质xxyyzz房地产开发有限公司经营房地产开发业务的现有员工14、为25人，设有销售部、综合部、工程部及财务部四个职能部门。拥有一批具有房地产开发经验丰富的工程、销售、财务、综合等管理人员，暂缺岗位人员目前正在招聘补充。zz公司拥有房地产开发四级资质。相信随着资本的不断积累和人员素质的不断提高加上股东在房地产开发方面的综合运营能力已经比较成熟，相信zz公司房地产开发业务部有足够的能力开发大中型商品房项目。1.2 项目概况1.2.1 拟建项目的建设背景1.2.1.1 宏观背景我国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出“十一五时期是全面建设小康社会的关键时期，十一五时期要努力实现国内生产总值年均增长7.5%、城镇化率提高到47%，产业结构、产品结构和企业组织15、结构更趋合理，城乡、区域间公共服务、人均收入和生活水平差距扩大的趋势得到遏制”等。xx国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要发展目标为：“十一五”期间，xx生产总值年均增长12%，初步建成产业布局合理且具先进技术水平的制造业基地，围绕建设产业强市、文化名城、现代化大都市与富裕和谐佛山总目标，实现四大发展战略，即“产业集聚优化创新战略、生态组团城市发展战略、科教兴市人才强市战略、城乡一元和谐发展战略”，并明确“十一五”期间yy区经济社会发展的具体目标：“yy要借助后发优势资源，实现跨越发展，努力成为可持续发展的示范地区。西北部的yy区通过承接市内外产业梯度转移，加大招商引资和区域协调合作力度，在16、提高产业快速发展的基础上，不仅要注重量的扩张，更要注重质的提高，实现跨越式发展，整合、提升区域竞争力。”yy区“十一五”期间和到2020年的发展目标是：到2010年，全区生产总值比2000年增长5.2倍(翻两番多)，人均GDP达到8,000美元以上；每万元GDP能耗下降20%左右，年均下降5%；经济实力进一步增强，人民富裕安康，社会更加和谐，率先基本实现社会主义现代化；到2020年，全区生产总值比2010年再翻一番多，人均生产总值达到20,000美元以上，建设经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、社会和谐的yy，力争全面实现现代化。1.2.1.2 城市发展规划背景根据yy区城市总体规划（2017、032020），西南组团未来发展重点将集中在西南片区、云东海片区、江南片区以及河口片区四大区域。四大片区职能各有侧重，西南片区是yy区的政治、经济和文化中心，着力发展商住以及大型配套设施项目；云东海片区要在保护生态环境的前提下，以云东海湖为核心，发展诸如旅游、会议、酒店、度假及高档次的区域性房地产项目；江南片区的发展先以生态为主，通过规划控制手段，适量地发展区域性的房地产项目；河口片区将作为城市发展的次中心，将发展服务、商业、居住、仓储、物流等。该总体规划将yy区的城市性质定义为：珠三角西、北江交汇处的园林城市，广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会议、培训基地，yy区的政治、经济、文化中心。主要18、城市职能为：广佛都市区西部交通枢纽与物流基地；广佛都市区外围居住中心和旅游、会议、培训基地；佛山西部制造业基地；xx域重要的绿色农产品生产、加工基地。1.2.1.3 城市经济背景近几年，yy工业园区发展迅速，极大地带动了当地的经济发展，工业经济也成为区域房地产业发展的有力引擎。今年以来,yy抓住新兴产业发展态势重点攻关,引进了中建材薄膜太阳能、可口可乐、中移动华南物流配送中心在内的一批大项目；把3月和6月定为动工月,共有124个完工项目和145个在建项目,同时全区融资70多亿元,奠定了经济增长的后劲。今年前三季度,yy实现地区生产总值356.3亿元,增长17%；工业总产值1076.8亿元,增长19、18.4%；全社会固定资产投资164.3亿元,增长26%；地方财政一般预算收入11.6亿元,增长8.6%。随着越来越多的名企、外企进入yy投资，yy的经济开始飞速发展起来，而yy的房地产业也进入了快速发展阶段。近年来，yy坚持工业强区战略，建设了数个高标准工业园区，大力招商引资，以新型工业化带动三大产业协调发展，区域经济发展水平迅速提高，外来人口明显增多，市民的收入和消费能力也快速增长，为房地产业的快速健康发展奠定了良好的基础。1.2.2 拟建项目的建设地点xxyy区xx项目位于yy区西南街道xx15号。该地段位于xx西南组团中心区范围内，中心区的开发建设的提出正是适应yy及大佛山社会经济与城20、市转型、提高中心城区积聚与扩散能力、推进城市扩容提质、塑造生态型现代化滨江城市，提升城市竞争力的有效途径，中心区建成后主要为商业、金融、政治和居住生活用途。项目具体位置见附图“项目地理位置图”。1.2.3 拟建项目的主要建设内容和规模xx整个住宅小区规划建4幢的单体建筑，其中楼高17层和楼高18层的都有2幢。现总体开发的xxyy区xx项目规划总用地面积18127.8平方米，建筑净用地面积为11423.6平方米，总建筑面积为45395.72平方米，其中计算容积率建筑面积为33810.72平方米，地下建筑面积为10833平方米；本项目立足于提升yy城市生活品质，在建筑内涵上糅合了国际前沿都市生活风21、格。有关项目建设内容和规模的详细技术经济指标见表1-3。表1-3 项目主要技术经济指标一览表序号项目名称指标1规划总用地18127.82净用地面积11423.63总建筑面积45395.724其中计算容积率建筑面积33810.72其中住宅建筑面积31810.72商铺建筑面积20005配建地下停车场10833（不计入容积率）6建筑基地面积36007建筑密度19%8容积率1.89绿地率35%10总户数38411每户人数3.212居住人口122813停车位38014其中地下停车位27415地面停车位60（小区外）16109（小区内）17其中套型面积小于90平方米的住宅建筑面积占总住宅面积的比例70%注22、：本方案符合“国六”条要求1.2.4 拟建项目的设计依据与规范（一）设计依据本建设项目立项批准文件本工程项目红线图本工程项目地质勘察报告本工程项目土地使用规划设计条件设计合同及设计任务书建设单位提供的本项目的其他相关资料中华人民共和国城乡规划法城市规划编制方法及实施细则广东省城乡规划管理技术导则xx城乡规划管理技术规定国家有关建筑设计工作的指导方针、政策、法规、规范、规定及标准建设单位认可的设计方案（二）设计规范1）住宅设计规范（GB50096-1999）；2）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；3）民用建筑设计通则（GB50015-2003）；4）建筑给排水设计规范（GB5004523、-95）（2005版）；5)建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）；6)建筑物灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；7)民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；8)汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067)；9）民用建筑隔声设计规范（GBJ118-88）；10）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；11）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006版）；12）国家和地区有关的设计规范、标准和规定。1.2.5 拟建项目的建筑方案xx项目占地18127.8平方米，总建筑面积为45395.72平方米，建筑密度为19%，建筑容积率为1.8，绿地24、率为35%。（一）规划设计理念1、以人为本，创造引领西南组团中心区商住人文生活环境的地标性社区。2、定位于一个可持续发展的社区，从某种程度上说，在经济、服务和管理上做到自给自足。3、将含地面和地下停车场、商业、会所、中心花园等服务设施，创造一个生动而友好的居住环境。4、科学合理利用土地为前提，以高层住宅为主体，采用点式规划布局，充分利用项目北侧城市森林公园的良好景观优势，合理规划建筑朝向，大道景观的最大化利用。（二）户型本项目共规划有楼高17、18层的高层住宅，户型建筑面积由70至130不等。并根据每幢楼的位置、朝向等情况提出多种相应的户型设置。每种户型都做到“三明”设计，适合广东地区住户对住25、宅的基本要求，住宅主朝向无遮挡，主要为南北朝向，主朝向间距30m以上，局部楼距达到60m。1.2.5.1建筑设计 本项目小区在设计构思中，力图使建筑能够在优美的环境中，以自身的建筑语言体现出自身的风格，并与周围环境融合。立面设计中，以丰富和谐的色彩配合现代的建筑造型，创造出亲切、协调、富有人情味的建筑形象。在形式上，选用了挑板、凸窗、檐口、线角、顶部构架等建筑元素，并对其比例进行商业部分配以黄色、红色，形成生动、丰富的立面造型。注重窗、阳台、空调机等立面构件的细部处理及墙面的材料色彩和组成的变化。立面简洁、轻松、既节约造价，又呈现南国居住建筑的秀雅风格。1.2.5.2结构设计结构设计基本风压W26、O0.5KN/；楼面均布活荷载为4KN/，特殊的设备荷载按实际情况考虑。本工程抗震设防烈度为6度，按钢筋混凝土框架结构设计。拟采用预制管桩基础，视地质勘察结果定。1.2.5.3道路设计本小区道路系统规划遵循“短、捷、顺”的原则，以环状道路做为小区主干及消防车道，人车分流的交通系统，小区主出入口设置在用地北面，顺接城市支路xx路。道路规划设计充分考虑为步行服务，体现对人的关怀。主要表现在：1、汽车绕组团外围道路进入地下车库，户主可通过地下室的楼梯直接进入组团绿化平台，出入方便，组团内部除留有紧急消防通道以外，是完全的人行空间，形成完全的人车分流系统。人行系统融入景观系统的规划设计中，各个组团的人27、行流线相串联，达到“步移景异”的效果与绿化带结合的自由式人行道。2、重视道路景观设计，使驾车或步行是一个愉快的过程。如机动车道两旁均为绿化，而人行道则是或穿插于绿化之中，或穿过架空层下面的水榭。3、贯彻适用、经济和安全的原则，道路布局合理、流畅且生动。活动与绿化结合极容易获得良好的景观效果。4、停车场主要通过路边硬地绿化、半地下及地下室作为停车位，解决停车问题的同时确保环境绿化的品质。1.2.5.4给排水设计本项目用水有生活用水、绿化用水和消防用水。项目供水管道沿道路布置，拟从市政给水管网上引入2根DN150的给水管，能够满足项目用水需要。根据有关消防规范将生活用水与消防供水系统合一。楼宇排水28、系统采用雨污分流方式。消防方面用水，小区内以DN150的管道形成环状管网，每隔50米设置一个室外消火栓，型号为SS100-10。室外消防用水由消防泵加压后提供，消防水池贮水为2小时的室内消防用水量。同时，在室内消防管网上设置水泵接合器。1.2.5.5通风及空调设计本项目采用自然通风，空调由住户自行选择安装。1.2.5.6电气设计项目内设配电房供电，配电房设置于地下室。变配电房内设1000KVA变压器一台。高压柜采用真空断路器，变压器采用新式节能干式变压器。系统低压母线分段运行，相互联络。低压采用TN-S方式供电。电源，由城区供电网引1路10KV专线给小区供电，10KV电缆埋地引入小区配电房。照29、明系统。照度按国家标准中间值执行，灯具采用节能灯具。各楼内照明采用多管日光灯,户外路灯采用高压卤素气体光源照明，景观用灯采用节能装饰灯。防雷接地。按三级防雷建筑考虑，接地按共用接地装置考虑，接地电阻R1欧姆。1.2.5.7弱电系统设计电话系统。由城市通讯光纤引入小区机房，设置ADSL复用设备，提供用户宽带上网业务，小区内设若干户外电话分线箱，为用户提供电话线路。有线电视系统。弱电中心内设有线电视房，小区配置有线电视双向传输网，采用HFC接入方式向住户提供宽带接入。 1.2.5.8消防设计本项目建筑物为二类高层建筑物，耐火等级为级。所有楼梯间和通道需符合高层建筑设计防火规范GB5004595。项30、目设有室内外消火栓系统、自动喷淋灭火系统。电房设水喷雾灭火系统。综上所述，xx项目建筑方案比较完善,在总平面布置上有效地合理利用空间尤其是道路环境的设计。建筑设计经济科学,结构牢固可靠,消防符合有关规范的要求,另外项目的给排水和通风及空调设计也是比较完备的。总体来说项目的规划设计是经济、适用、可靠的。1.2.6 拟建项目的投资规模和资金筹措方案1.2.6.1 拟建项目总投资本项目预计总投资约为5610.76万元，见表1-4。预计项目建设期15个月，即由09年11月（项目现已着手进行前期工作）筹建至2011年1月竣工。项目初始建设投资由自有资金投入，预计2010年上半年进入建设期高峰将产生一定的31、资金缺口，届时进行短期融资解决。项目建设后期即2010年下半年项目开始发售时可回笼大量的资金，则资金状况可较为宽松。项目具体投资和筹资由xxyyzz房地产开发有限公司内部详细策划。表1-4 工程项目开发建设投资估算表项 目 名 称总 价(万元)单方造价(元/ )一、项目开发成本二、项目开发费三、管理及其他不可预见费四、项目总投资1.2.6.2 拟建项目资本金资金来源主要通过自筹和银行贷款解决，现土地费用744.06万元已交纳。依照国务院新公布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知(国发200927号)，从2009年5月27日起，对不同行业固定资产投资项目资本金比例进行了细化，其中，保障性住32、房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。xxyyzz房地产开发有限公司自有资本占总投资比例符合要求。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析2.1.1 国民经济和社会发展总体规划“十一五”时期是全面建设小康社会的关键时期，具有承前启后的历史地位，既面临难得机遇，也存在严峻挑战。我国具备保持经济平稳较快发展和社会和谐进步的有利条件。城乡居民消费结构加速升级，将带动产业结构加快调整和城镇化加快发展，市场潜力巨大。劳动力资源丰富，国民储蓄率较高，基础设施不断改善，产业配套能力较强，科技教育具有较好基础，社会政治保持长期稳定。改革向33、纵深推进，社会主义市场经济体制逐步完善，将进一步激发社会活力和发展动力。和平、发展、合作成为当今时代的潮流，世界政治力量对比有利于保持国际环境的总体稳定，经济全球化趋势深入发展，科技进步日新月异，生产要素流动和产业转移加快，我国与世界经济的相互联系和影响日益加深，国内国际两个市场、两种资源相互补充，外部环境总体上对我国发展有利。根据全面建设小康社会的总体要求，“十一五”时期要努力实现宏观经济平稳运行。国内生产总值年均增长7.5%，实现人均国内生产总值比2000年翻一番。城镇新增就业和转移农业劳动力各4500万人，城镇登记失业率控制在5%。价格总水平基本稳定。国际收支基本平衡。“十一五”时期，坚34、持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。适应居民消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务业，扩大短缺服务产品供给，满足多样化的服务需求。积极发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。表2-1 我国“十一五”时期国民经济和社会发展的主要目标类别指标2005年2010年年均增长(%)属 性35、经济增长国内生产总值（万亿元）人均国内生产总值（元）18.21398526.1192707.56.6预期性预期性经济结构服务业增加值比重（%）服务业就业比重（%）研究与试验发展经费支出占国内生产总值比重（%）城镇化率（%）40.331.31.34343.335.3247340.74预期性预期性预期性预期性人口资源环境全国总人口（万人）单位国内生产总值能源消耗降低（%）单位工业增加值用水量降低（%）农业灌溉用水有效利用系数工业固体废物综合利用率（%）耕地保有量（亿公顷）主要污染物排放总量减少（%）森林覆盖率（%）1307560.4555.81.2218.21360000.5601.220820336、00.054.2-0.3101.8约束性约束性约束性预期性预期性约束性约束性约束性公共服务人民生活国民平均受教育年限（年）城镇基本养老保险覆盖人数（亿人）新型农村合作医疗覆盖率（%）五年城镇新增就业（万人）五年转移农业劳动力（万人）城镇登记失业率（%）城镇居民人均可支配收入（元）农村居民人均纯收入（元）8.51.7423.54.210493325592.238051339041500.55.156.54500450055预期性约束性约束性预期性预期性预期性预期性预期性注：国内生产总值和城乡居民收入为2005年价格；带 的为五年累计数；主要污染物指二氧化硫和化学需氧量。2.1.2 专项规划对我国37、房地产行业的发展规划，中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要第四篇“加快发展服务业” 第十七章“丰富消费性服务业” 第二节“发展房地产业”指出，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。”2.1.3 区域规划2.1.3.1 xx规划xx国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要第四章“主要任务和措施”提出要推进现代化大城市建设，加快建设组团城市，全面实施“38、2+5”组团城市发展规划，加快建设中心组团和大良容桂组团两个100万人口以上的新城区，培育狮山组团、西南组团、西江组团、大沥组团、九江龙江组团五个30万50万人口规模的城区，扶持九个1020万人口规模的城镇（群），完善其它10万人口规模以下的小城镇，形成四级城镇等级结构，推进新型城乡协调发展。发挥中心组团建设的引领和示范带动作用，突出各组团的发展特色，提升中心城镇建设水平。积极参与广佛都市圈建设，形成在空间形态上与珠江东西岸的“港深珠澳”相呼应的现代化大都市圈。到2010年，全市城市化水平达到80%以上，中心城区城市化水平达到85%。2.1.3.2 yy区规划（1）xxyy区国民经济和社会发展39、第十一个五年规划纲要指出yy区在未来几年的发展战略是致力打造以“西南组团”为中心，以yy大道为轴线的东部工业板块和西部服务业板块。形成两翼齐飞、三大产业协调发展的yy经济社会发展的总体格局。现摘录其中1条战略如下：城市化战略。把西南中心城区和全区城市化建设结合起来，加快推进西南中心城区建设，着力发展第三产业和文化产业，辐射带动城镇和产业基地人口、资源、公共服务设施和土地利用向西南中心城区集中，使城市建设与经济社会发展相适应，与生态环境相协调，实现人与自然和谐发展。（2）xxyy区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要确定yy区在未来五年的总体发展目标是：到2010年，全区生产总值比2000年增40、长5.2倍(翻两番多)，人均GDP达到8000美元以上；每万元GDP能耗下降20%左右，年均下降5%；经济实力进一步增强，人民富裕安康，社会更加和谐，率先基本实现社会主义现代化；到2020年，全区生产总值比2010年再翻一番多，人均生产总值达到20000美元以上，建设经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、社会和谐的yy，力争全面实现现代化。部分“十一五”发展具体目标如下：1、整体经济实力实现新跨越。“十一五”期间，全区生产总值年均增长21%，到2010年突破500亿元,人均GDP超过8,000美元，年均增长10.2%左右。财政税收占GDP的比重逐步提高，县域镇级经济实力不断增强，基本形成集群41、经济。在产业提高质量和效益的基础上，扩大经济总量的规模，经济社会实现跨越式发展，成为佛山经济发展新的增长点。2、产业素质实现新提升。产业竞争力和可持续发展能力显著提升。初步建成拥有一定创新能力、产业集群较发达，生产服务体系较完善，具有较大区域竞争力的现代新型制造业基地；加快发展以现代物流为重点、面向本地优势产业的服务业，第三产业增加值在生产总值中的比重得到提升；科技含量高、外向度高、经济效益高的现代化都市型生态农业实现新突破。“十一五”期末，全区工业生产总值将突破1500亿元，年均递增25%；高新技术产品产值占工业总产值比重达到35%以上；第三产业增加值力争达到90亿元，年均递增13%；农业总42、产值达到32.7亿元，年均递增4.5%以上。3、西南中心城区初具规模。建设3050万人口规模的中心城区。交通、通讯、能源、水利、环保等现代化基础设施建设不断推进，城市功能更加完善，环境综合治理取得实效，城乡环境质量明显改善，环境综合指数达到90分以上，常住人口接近40万人，西南中心城区框架基本形成，建成国家环保模范城市。 （3）xxyy区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要第四章“主要任务”第（六）条“加强基础设施建设，加快西南中心城区建设进程”则对西南街道城区的建设指明了方向，即“按照合理布局、优化结构、增强功能、组团发展规划的要求，大力推进以交通、能源、环保、水利等为重点的基础设施建设，43、加快西南中心城区建设进程加快推进西南中心城区建设步伐。强化西南中心城区的集聚作用，加快云东海开发，建设江南新区，打造我区二江三岸城市发展的新格局。到2010年，全区城镇化水平达到80%以上，中心城区城镇化水平达到85%-90%以上。”2.1.4 城市总体规划在xx国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的指引下，根据xx“2+5”组团城市发展战略，xxyy区城市总体规划（2003-2020年）构建了yy建设“一河两岸”的城市空间形态，明确了未来15年yy的城市性质、职能、规模和发展方向。明确规划yy城市建设的目标就是使yy成为珠江三角洲西、北江交汇处的园林城市，广佛都市圈西部交通枢纽及旅游、会议44、培训基地。yy区城市总体规划确定了西南组团人口规模为：近期（2010年）城镇化水平将达到80%左右，城镇人口规模26-28万人；远期（2020年）城镇化水平将达到90%左右，城镇人口规模36-40万人；远景人口规模达50万人。西南组团城市建设用地规模为：近期（2010年）城市建设用地达到33.6k，人均建设用地控制在120。远期（2020年）城市建设用地控制在48k，人均建设用地120。yy区城市总体规划将我区的城市性质定义为：珠三角西、北江交汇处的园林城市，广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会议、培训基地，yy区的政治、经济、文化中心。主要城市职能为：广佛都市区西部交通枢纽与物流基地；广佛都45、市区外围居住中心和旅游、会议、培训基地；佛山西部制造业基地；xx域重要的绿色农产品生产、加工基地。此外，本规划明确了城市中心区的位置，并明确了西南、河口、云东海以及江南的功能，确定城市发展方向以向西、向南发展为主。我区未来的建设需加快河口片区的提升改造，强化其生活居住功能；西南片区重点向西，近期适当向北，逐步优化；江南片区重视保护环境，适时开发。西南组团中心区的规划范围为东起三达路，南到北江堤岸、西侧北段以森林公园边缘为界，西侧南段以口岸大道为界，北至南湖路，规划范围南北长约4600米，东西长约2200米，规划用地面积约7.3平方公里。中心区规划以南北向景观大道为主轴线，发挥了沿江的优势，规划46、建设滨江公园、行政服务中心、商务中心、青少年活动中心、体育馆、展览馆、图书馆及一系列公共服务设施，以及良好的人居环境，营造出一系列环境优美的城市开放空间，使yy区的城市配套项目得到了合理的补充，也为中心区开发建设的良性发展奠定了坚实的基础。2.1.5 项目规划内容的衔接和协调2.1.5.1 规划衔接根据xx城市规划管理有关规定及xxyy区城市总体规划（2003-2020年）的规划要求，结合佛山规划局yy分局给出的本项目的规划设计条件，本项目规划目标是立足于以人为本和尊重与保护环境的基础上，将小区打造成为yy当地的标志性高档生活小区。本项目依据xx规划局yy分局对本项目给出的规划设计条件，已经对47、项目总平面布置进行了周详的论证和合理的规划，使项目规划、布局与yy城市规划相匹配。其具体规划包括项目总平面规划、绿地系统规划、竖向系统规划、道路交通系统规划以及单体建筑规划等。xx规划局yy分局对xxyy区xx项目地块土地利用做出用地控制指标。项目的土地使用只须在总体上符合控制指标的，在局部上可适当调整土地利用强度。项目地块的规划技术经济指标需满足以下要求：建筑密度（D）：28%；容积率（FAR）：1.8；绿地率（GR）：35%；建筑层数及高度：宜3层，限高12米。按照国家有关规定要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例必须达到开发建设住房总面积的70%以上。本次xx项目在用地强度上比较48、大，但不会影响项目符合土地利用控制指标。经xx规划局yy分局审核通过了本项目的规划建筑密度为19%，容积率为1.8，绿地率为35%，建筑最高层数为18层。2.1.5.2 布局协调房地产行业是国民经济和社会发展中的先导性行业、支柱性产业，也就是说要发展一个地区必然是房地产行业先行，有了房，才可以居、才可以工、才可以商。上面我们介绍了yy区的城市总体规划，知道西南组团近期（2010年）城镇化水平将达到80%左右，城镇人口规模26-28万人；远期（2020年）城镇化水平将达到90%左右，城镇人口规模36-40万人；远景人口规模达50万人。这样的城镇化进程推进就必然需要大量的住宅，故在yy发展房地产是49、一项关乎人民生活水平提高、关乎社会进步发展的大事。本项目不仅位于西南片区重点发展方向的位置上，而且还刚好处于西南组团中心区内，战略意义重大。如何搞好本项目，是关系到如何把yy区城市总体规划变为现实的关键一步。可见，本项目的适时而为是顺应了yy的城市规划发展的。项目所处位置属于西南组团重点发展的区域，其开发建设可作为新城开发建设的排头兵，一方面配合了规划居住区的实施，另一方面配合了规划工业区工厂工作人员的住房需要。总体来说，项目与有关国民经济与社会发展规划以及yy区城市总体规划是比较衔接和协调的。2.2 产业政策分析2.2.1 房地产市场的产业政策近年来随着我国房地产市场的升温，国家也相继出台了50、相关的调控政策,这些政策对房地产市场起到了一定的调控和引导作用，促进了房地产市场的良性健康发展。尤其是随着社会经济的发展，人民生活水平不断提高，特别是高收入人群数量的增加，人民对住宅的多样化，可选择性及功能质量和环境质量的要求越来越高。为了满足这部分高收入人群对高质量居住环境的需求，让他们产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求，故而项目在规划、开发构思上都是针对他们而量体裁出合适的低层户型。可见，本项目积极响应了国家的政策，满足了市场的需求，尽了企业的社会责任，是利国利民的好项目。现就有关对本项目有影响作用的行业政策陈述如下：（1）2005年3月国务院办公厅发出了国务院办公厅关于51、切实稳定住房价格的通知（简称“国八条”），国家对房地产市场的调控上升到政治高度。国务院出台八点稳定房价的意见如下：一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2005年5月国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格52、上涨幅度过快等问题，作为当时加强宏观调控的一项重要任务。本次调整指出应该在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。（2）2006年5月17日关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见也就是国六条出台，具体内容是：一是切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供53、应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四是进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。五是加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房。积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六是完善房地产统计和信息披露制度。增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。（3）进入2007年，广东省也相应作出了调控动作，出台了相关的意见，对此华盛公司将全力拥护。广东省建设厅印发2007年广东省建设工作要点的通54、知（粤建法字200718号）指出，2007年全省建设工作的总体要求是，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻全国建设工作会议和省委九届十次全会精神，全面落实科学发展观和构建社会主义和谐社会重大战略部署，发挥城乡规划的统筹和先导作用，促进城镇化健康发展，深入贯彻房地产调控政策，完善住房保障体系，加大建筑节能和安全生产工作力度，完善市政公用服务设施，提高城乡人居环境水平，促进依法行政，加强党风廉政建设和精神文明建设，开创我省建设事业的新局面。（4）2008年12月20日国务院办公厅关于促进 房地产市场健康发展的若干意见出台，具体的内容是：一、加大保障性住房建设。力度争取用3年时间基本解55、决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。二、进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。三、支持房地产开发企业积极应对市场变化。引导房地产开发企业积极应对市场变化，支持房地产开发企业合理的融资需求取消城市房地产税。四、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。五、加强房地产市场监测。六、积极营造良好的舆论氛围。（5）进入2009年，广东省也相应作出了调控动作。粤十五条国务院办公厅关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见（国办发2008131号）中鼓励普通住房消费措施和支持房地产开发企业积极应对市场变化，要求在2009年56、重点抓好全面落实房地产市场调控政策，着力构建住房保障体系的工作。切实调整住房供应结构。深入贯彻国家关于房地产的调控政策，适当加大土地供应量，落实年度住宅建设计划，使商品房供应量基本满足市场需求；运用规划等调节手段，调整住房供应结构，增加面向中低收入家庭的中低价位、中小套型普通商品住房供给，稳定市场供求关系，保持房地产业合理的发展规模和增长水平。（6）在低层住宅建筑产业政策上，国家国土资源部重申“调整住房户型结构、严格低层用地审批”，明确继续限制低层住宅建筑的供应，对于类似用地限制两年以上的要回收。2.2.2 房地产市场发展的方向1、企业中心全面转移。早期，房地产业是劳动密集型企业，对资金、技术57、人才的需求远低于低廉、充足的劳动力和优惠宽松的税收环境的需求。在发展到一定规模后，房地产业开始寻求资本、信息、技术、人才等企业快速发展的新生产要素，而这些往往是在企业的诞生地找不到的。2、上下游开始对接。随着经济实力与技术力量的发展，一些房地产企业已经不再是简单地处在产业链的一个节点上（如建材等），而是拥有了自己的一些核心技术，企业的产业布局开始向相对完整的产业链方向扩张。3、开发模式发生革命。在对发达国家的产业追赶中，中国的房地产现在有片面重视产品技术与质量，而对生产模式等柔性的工艺技术重视不够。在信息技术的促进下，世界房地产开发将从大规模生产模式转向大规模定制（大规模定制能给用户提供个性58、化的产品）模式的改变。4、信息产品进入房地产终端。现在的房地产终端产品简单地存在着，在使用中基本上只发挥相对单一的功能。而随着信息技术的发展，在以后的10年中，信息技术将广泛地应用到房地产的最终产品中。一些旧的楼宇也要进行网络化的升级，产品信息化（全面数字化将拥有网络核心）成为网络的终端。水泥钢筋的建筑在网络的支持下，将更加智能化，从开放的网络中获得充分的信息，功能将更加人性化。2.2.3 项目所在地yy房地产市场综述yy地域广阔，自然环境优美，空气质量高，非常适合生活居住，yy的房地产依托这个得天独厚的自然背景大力发展了一大批高素质楼盘而且深受市场欢迎。根据yy区建设局提供的2005年、2059、06年商品房预售与销售数据显示：2005年111月，共预售1948套，预售面积是20.14万平方米，实际成交套数为2959套，实际成交面积则是23.79万平方米，初显供不应求的情况。但这种供不应求现象在2006年已得到有力的缓解。2006年111月份共预售1124套商品房，预售面积为14.59万平方米，而实际成交套数则是1528套，成交面积达14.56万平方米，实际成交套数超出预售套数404套，实际成交面积则比预售面积少了0.03万平方米。从上述数据可看出，虽实际成交套数上升，但实际成交面积却有所降低，yy区楼市供求关系大致平衡。2007年，随着yy城市环境的进一步改善和楼盘素质的大幅提升，房60、地产市场也出现了量价齐升的可喜局面。2007年yy区商品房成交面积为55.81万，成交套数为5787套，月均成交482套，其中160以上商品房成交345套，面积10.40万，总金额为66641.37万元。2008年全年yy区商品房成交面积为33.14万，成交套数为3548套，为2007年全年成交套数的61.3%，月均成交296套，比上年减少2239套，其中160以上商品房成交294套，面积9.02万比2007年少1.38万，总金额达72556.10万元，比2007年高8.86%。同时，2008年商品房成交均价为5587.22元/，同比2007年的4518.36元有23.7%的涨幅，可见yy市场61、在08年寒冬下，并没有量价齐跌。进入2009年，前三季度商品房成交套数为7361套，远超过去年前三季度的2587套；前三季度商品房成交金额达3，134，101，865.6元，远超过去年前三季度的1，165，443，766.5元。2009年以来，yy房地产市场量价齐升，部分开发商乘“回暖之风”低价入市，而更多开发商则顺势调价，幅度合理则增强消费者的信心，过度则一直刚性需求的释放，目前各开发商均处于边试边调边观察阶段。 随着泛珠三角、粤港澳和广佛都市圈区域合作的加快推进，珠三角的竞争力不断加强。珠二环、佛山一环等高等级公路的建成通车，使yy与珠三角其他城市地区的距离大大拉近，往来更加便利。便捷的交62、通使得yy区位、资源、生态等比较优势和后发优势将更加凸现。2006年，广东丽日集团、汇银创展等大型房地产开发商先后进驻yy开发超级大盘。这些大型房地产开发商的到来使得yy楼市热闹纷繁，为yy楼市、yy经济注入了高质量的新鲜血液。yy从此开始旧貌换新颜。地处广佛都市圈后花园的yy，正成为珠三角新一轮房地产开发的热土。2.3 行业准入分析2.3.1 行业准入标准介绍中华人民共和国城市房地产管理法为房地产行业的管理法规，本项目的建设、运作均依照此法进行，现简介其中部分条文如下：2.3.1.1 总则第一条 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发63、展，制定本法。第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。2.3.1.2 房地产开发用地第一节土地使用权出让第九条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。第十四条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。第十五条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权64、出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。2.3.1.3 房地产开发第二十四条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发65、迟延的除外。第二十七条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。第二十八条国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件66、的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。第三十条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的规定，按期投入资金，用于项目建设。2.3.2 对本项目符合行业准入标准分析本项目的建设单位是xxyyzz房地产开发有限公司，符合房地产行业的准入规定，并已取得房地产开发企业暂定资质证书。详见附件。土地方面，项目地块土地使用权的取得符合中华人民共67、和国城市房地产管理法相关规定。zz公司在资质范围内开发本项目，公司有自己的名称、固定的经营场所，有足够的注册资本、足够的专业人员（见第一章项目申报单位简介），在房地产企业开发资质、对土地的开发使用、企业的经营条件等方面，都是符合中华人民共和国城市房地产管理法相关规定的。第三章 资源开发及综合利用分析本项目并非资源开发类项目，没有对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等自然和矿产资源的开发，故不对资源开发及综合利用展开分析，只简要介绍如下。3.1 资源开发方案本项目不属于资源开发类项目，对资源开发方案不予论述。3.2 资源利用方案本项目开发建设过程中需要耗用的自然资源及原材料为：68、钢材、水泥、砂、石、环保砖、抛光砖、瓷砖、水、电等。其中钢材由外地运输过来，其余材料在yy各镇区有其生产的企业，可以就近取材。yy本地有丰富的水泥、砂、石资源。尤其是陶瓷与水泥，当地就有多家生产的企业，本项目的建设就近取材大大节约了建材采购费用和运输费用，且使上游原材料生产企业得到可观的业务收益。3.3 资源节约措施建设资源节约型的社会如今已成为全国上下的共识，建设行业是民生性、社会性很强的行业，在节约型社会的建设中具有举足轻重的作用。zz公司将认真落实科学发展观,在项目建设过程中注重资源节约,通过选择技术水平先进的施工单位,提高对资源的利用效率,降低对环境的影响,真正做到可持续发展。项目在建69、设过程中会采取以下资源节约措施：1、多渠道推进建筑节材，拉动新型建材应用。因地制宜选择采用新型墙体材料和粉煤灰、矿渣、石粉等工业废料资源作为本项目建设的主导墙材。2、大力应用高性能、低材耗的建筑体系和建筑材料。在附属建筑如车棚、活动场所中运用可循环利用的新型建筑体系，如钢结构。3、选择优质的施工企业并要求其适当提高建筑施工技术装备水平，全面提升施工现场装配和机械化生产能力，大幅度提高建筑过程的劳动生产率。4、要求施工单位积极推行“绿色施工”。通过有效应用清洁生产技术，推进“绿色施工”，减少施工对环境的负面影响。创建节约型工地，在施工过程中节约使用煤电油气等资源，降低建筑施工能耗。第四章 节能方70、案分析4.1 用能标准和节能规范xxyy区xx项目用能标准按照中华人民共和国节约能源法、国家发展改革委节能中长期专项规划、国务院关于加强节能工作的决定执行，在节能方面的规划、设计、施工、运营遵照夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2003）、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准广东省实施细则，同时参考绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）和绿色建筑技术导则(建科2005199号)。4.1.1 用能标准及节能设计规范简介4.1.1.1 用能标准1、中华人民共和国节约能源法。此法是我国节约能源方面的法律，是为推进全社会节约能源，提高能源利用效率和经济效益，保护环境，保障国民经济和社71、会的发展，满足人民生活需要而制定。该法对“节能”下了明确的定义，即节能系指加强用能管理，采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源。2、国家发展改革委关于印发节能中长期专项规划的通知（发改环资20072505号）。国家发改委节能中长期专项规划在论述我国目前能源利用情况时指出，目前我国单位建筑面积采暖能耗相当于气候条件相近发达国家的2-3倍。据专家分析，我国公共建筑和居住建筑全面执行节能50%的标准是现实可行的；与发达国家相比，即使在达到了节能50%的目标以后仍有约50%的节能潜力。该规划指出今后尤其是“十一五”期72、间，建筑、商用和民用是节能的重点领域。规划对建筑物节能提出了鼓励政策，即“鼓励采用蓄冷、蓄热空调及冷热电联供技术，中央空调系统采用风机水泵变频调速技术，节能门窗、新型墙体材料等。加快太阳能、地热等可再生能源在建筑物的利用”。而家用及办公电器方面，则提出要推广高效节能电冰箱、空调器、电视机、洗衣机、电脑等家用及办公电器，降低待机能耗，实施能效标准和标识，规范节能产品市场。照明器具方面，则推广稀土节能灯等高效荧光灯类产品、高强度气体放电灯及电子镇流器，减少普通白炽灯使用比例，逐步淘汰高压汞灯，实施照明产品能效标准，提高高效节能荧光灯使用比例。3、建设部关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知（建73、科200555号）。该标准规定城市新建建筑均应严格执行建筑节能设计标准的有关强制性规定，房地产开发企业要将所售住房的结构形式及其节能措施、围护结构保温隔热性能指标等基本信息载入住宅使用说明书。4、国务院关于加强节能工作的决定(国发200628号）提出“推进建筑节能。大力发展节能省地型建筑，推动新建住宅和公共建筑严格实施节能50%的设计标准，直辖市及有条件的地区要率先实施节能65%的标准。推动既有建筑的节能改造。大力发展新型墙体材料。”4.1.1.2 夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2003）为进一步推进夏热冬暖地区建筑节能工作，提高和改善夏热冬暖地区人民的居住环境质量，全面实现建74、筑节能50%的目标，建设部组织制定了中华人民共和国行业标准夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2003），该标准已于2003年7月颁布实施。2003年12月5日，国家发展和改革委员会、建设部、财政部联合下发关于实施夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准的通知，指出实施该标准，要严格执行国家及有关部门关于建筑节能的政策与管理规定，并与推广新型墙体材料和淘汰实心粘土砖紧密结合。节能建筑应积极采用各类新型墙体材料。标准提出了第4.0.4、4.0.5、4.0.6、4.0.7、4.0.10、4.0.11、6.0.2、6.0.6等强制性条文，要求居住建筑在设计、实施中必须严格执行。 以下摘录该标准中对75、本项目具有强制性和指导性的部分重要条文： 1.0.1为贯彻国家有关节约能源、保护环境的法规和政策，改善夏热冬暖地区居住建筑热环境，提高空调和采暖的能源利用效率，制定本标准。1.0.2本标准适用于夏热冬暖地区新建、扩建和改建居住建筑的建筑节能设计。3.0.1本标准将夏热冬暖地区划分为南北两个区。北区内建筑节能设计应主要考虑夏季空调，兼顾冬季采暖。南区内建筑节能设计应考虑夏季空调，不考虑冬季采暖。3.0.2夏季空调室内设计计算指标应按下列规定取值：1、居住空间室内设计计算温度26；2、计算换气次数1.0次/h。3.0.4居住建筑通过采用合理节能建筑设计，增强建筑围护结构隔热、保温性能和提高空调、采76、暖设备能效比的节能措施，在保证相同的室内热环境的前提下，与未采取节能措施前相比，全年空调和采暖总能耗应减少50%。4.0.4居住建筑的外窗面积不应过大，各朝向的窗墙面积比，北向不应大于0.45；东、西向不应大于0.30；南向不应大于0.50。当设计建筑的外窗不符合上述规定时，其空调采暖年耗电指数(或耗电量)不应超过参照建筑的空调采暖年耗电指数(或耗电量)。4.0.5居住建筑的天窗面积不应大于屋顶总面积的4%，传热系数不应大于4.0W(K)，本身的遮阳系数不应大于0.5。当设计建筑的天窗不符合上述规定时，其空调采暖年耗电指数(或耗电量)不应超过参照建筑的空调采暖年耗电指数(或耗电量)。4.0.677、居住建筑屋顶和外墙的传热系数和热惰性指标应符合表4.0.6的规定。当设计建筑的屋顶和外墙不符合表4.0.6的规定时，其空调采暖年耗电指数(或耗电量)不应超过参照建筑的空调采暖年耗电指数(或耗电量)。屋顶和外墙的传热系数KW/(.K)、热惰性指标D 表4.0.6屋 顶外 墙K1.0,D2.5K2.0,D3.0或 K1.5,D3.0或 K1.0,D2.5K0.5K0.7注：D2.5的轻质屋顶和外墙，还应满足国家标准民用建筑热工设计规范GB 50176-93所规定的隔热要求。4.0.7居住建筑采用不同平均窗墙面积比时，其外窗的传热系数和综合遮阳系数应符合表4.0.7-1和表4.0.7-2的规定。当设78、计建筑的外窗不符合表4.O.7-1和表4.0.7-2 的规定时，其空调采暖年耗电指数(或耗电量)不应超过参照建筑的空调采暖年耗电指数(或耗电量)。（表4.0.7-1为北区限值，略）南区居住建筑外窗的综合遮阳系数限值 表4.0.7-2外墙(8.0)外墙的综合遮阳系数SW平均窗墙面积比CM0.25平均窗墙面积比0.25CM0.3平均窗墙面积比0.3CM0.35平均窗墙面积比0.35CM0.4平均窗墙面积比0.4CM0.45K2.0,D3.00.60.50.40.40.3K1.5,D3.00.80.70.60.50.4K1.0,D2.5或K0.70.90.80.70.60.5注： 1.本条文所指的外79、窗包括阳台门的透明部分。2.南区居住建筑的节能设计对外窗的传热系数不作规定。3.系外墙外表明的太阳辐射吸收系数。4.0.10居住建筑外窗(包括阳台门)的可开启面积不应小于外窗所在房间地面面积的8%或外窗面积的45%。4.0.11居住建筑1至9层外窗的气密性，在10Pa压差下，每小时每米缝隙的空气渗透量不应大于2.5m3，且每小时每平方米面积的空气渗透量不应大于7.5m3；10层及10层以上外窗的气密性，在1OPa压差下，每小时每米缝隙的空气渗透量不应大于1.5m3，且每小时每平方米面积的空气渗透量不应大于4.5m3。4.0.12居住建筑的屋顶和外墙宜采用下列节能措施：浅色饰面(如浅色粉刷、涂层80、和面砖等)；屋顶内设置贴铝箔的封闭空气间层；用含水多孔材料做屋面层；屋面蓄水；屋面遮阳；屋面有土或无土种植；东、西外墙采用花格构件或爬藤植物遮阳。计算屋顶和外墙总热阻时，上述各项节能措施的当量热阻附加值，可按表4.0.12取值。隔热措施的当量附加热阻 表4.0.12采取节能措施的屋顶或外墙当量热阻附加值（.K /W)浅色外饰面（0.6）0.2内部有贴铝箔的封闭空气间层的屋顶0.5用含水多空材料做面层的屋面0.45屋面蓄水0.4屋面遮阳0.3屋面有土或无土种植0.5东、西外遮阳墙体0.34.1.1.3 夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准广东省实施细则细则是广东省对国务院关于加强节能工作的决定(国发81、200628号）在广东的详细化。细则对标准作更为详细的说明和落实，供设计单位在设计时候取用。4.1.1.4 绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）与绿色建筑技术导则(建科2005199号)发展绿色建筑是贯彻落实中央提出的发展节能省地型住宅和公共建筑的重要举措。为加强对我国绿色建筑建设的指导，促进绿色建筑及相关技术健康发展，建设部与科技部联合组织编制了绿色建筑技术导则，导则要求房地产开发企业、建设单位、规划设计单位、施工与监理企业、物业管理企业、建筑产品生产企业，要遵照绿色建筑技术导则的内容，调整和完善本单位的发展思路和工作重点，树立绿色建筑意识，强化绿色建筑导向，建立健全实施绿色建筑82、的运行管理机制，培养骨干技术人才，逐步形成本单位开展绿色建筑工程实践的特点，确立核心竞争力。绿色建筑是我国未来建筑的发展趋势。本项目在按有关节能政策规定进行项目建筑的设计时，除严格执行国家标准外，以更高的标准绿色建筑技术导则作为参考，可对项目的节能工作起更深的指导意义。4.1.2 用能标准及节能设计规范评价4.1.2.1 用能标准评价不论是高屋建瓴的国家节约能源法还是部委的节能专项规划和节能工作指导意见，都要求新建住宅建筑实现节能50%。这个节能50%是针对以往我国建筑节能方面落后粗糙的水平而提出的，考虑到了建筑材料技术进步、建筑施工技术进步、窗户技术和空调器等家用电器技术进步、群众节能意识提83、高等等，节能50%有其科学性和长远意义。50%节能率要这样来理解，从发展的角度来看，夏热冬暖地区的居民会对夏冬季室内热环境提出更高的要求，按节能标准设计的居住建筑的能耗，在保持全年舒适环境的前提下，将比维持同样室内热环境的“基准” (既有传统)居住建筑节能50%。4.1.2.2 节能设计规范评价中华人民共和国节约能源法规定：“建筑物的设计和建造应当依照有关法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。”由此可见,本项目执行夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准是顺应节能形势和政策方向的。以往，由于经济上的原因夏热冬暖地区的居住建筑夏冬两季84、室内的热环境质量很差。xxyy区xx项目全面实施夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准可以大大改善项目住宅楼夏冬两季的室内热环境质量，提高将来入住住户的居住舒适水平。考察以往yy区的传统居住建筑的围护结构热工设计，一般都不考虑室内设置空调、采暖设备及节能的需要，以致建筑围护结构的热工性能很差。如果不从根本上改变建筑围护结构热工性能差的这种状况，要保证主要居室夏天舒适的室内空气温度参数，空调的能源消耗量将会非常巨大。因此必须从合理建筑设计、改善建筑围护结构热工性能和提高空调、采暖设备能效比几方面入手，采取一定的节能技术措施，提高空调、采暖能源利用效率。只有这样才能做到一方面大大提高住户的居住舒适水平，85、另一方面也贯彻执行了国家相关建筑节能的方针政策。夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准贯彻了国家的建筑节能方针政策，标准、数据的设定科学合理，系对夏热冬暖地区居住建筑专门而定。标准的广东省实施细则是对标准的进一步针对性地细化，更加符合广东省的实际，为本项目节能设计提供了更详细的具有可操作性的指引。本项目依此标准进行建筑节能设计、施工和运营，预期目标是实现节能50%以上，可很好地提高住宅的建筑节能效果，是对国家有关建筑节能法律法规和政策的有效响应，符合可持续发展的科学发展观。4.2 能耗状况和能耗指标分析4.2.1 项目所在地的能源供应状况yy区尤其是西南街道目前已经配备能源供应方面相当完善的市政配套86、，有发达的市电网供应充足的电力，周全的供水管网保证了生活用水的有效供给，而燃气方面有成熟的煤气公司作为供应后盾则可保证管道供气和瓶装供气稳定。4.2.2 项目的能源消耗种类本项目为居住建筑，建设期间及建成后需要消耗的能源主要是电和煤气。根据住宅建筑能耗的组成，对本项目能耗种类作以下分析。1、空调能耗。空调系统用于调节室内空气的温度、湿度，它们的能耗与住宅空调空间的大小呈线性关系。2、热水能耗。热水能耗主要用于家庭人员的个人卫生、饮用，它的能耗基本上与人口数量呈线性关系。yy区居民目前热水能耗主要是耗用煤气。3、烹饪能耗。烹饪能耗主要受到家庭人口数量、年龄、饮食习惯等因素的影响。yy区居民目前烹87、饪能耗主要是耗用煤气。4、照明能耗。国家大力推动家庭用灯采用节能灯，目前yy区的酒楼食肆、办公建筑、街道照明、家庭照明等的节能灯使用都已相当普及。5、电视机、洗衣机、音响等设备的能耗。这部分能耗可以认为完全受到家庭成员的个人嗜好、生活习惯等因素的影响，此外家庭成员的收入是确定住宅建筑能耗的重要因素。本项目住户大部分是工薪阶层，工作忙碌早出晚归，此部分的能耗是较低的。4.2.3 项目的能源消耗特点1、本项目属于住宅建筑，其建筑能耗受yy区当地的气候条件影响。对于日光充足、炎热潮湿的珠三角地区居民来说，用于降低室内空气温度的能耗（主要是空调能耗，以往是电风扇能耗）是家用能耗的主要部分。2、本项目建88、筑能耗受到家庭收入的影响。收入比较高的家庭将消耗比较多的能源，而且倾向于使用干净、便利的现代能源。收入比较低的家庭则使用比较少的能量，并主要使用矿物类的传统能源。本项目目标客户群体收入稳定，整体处于地方中等水平，文化素质较好，倾向于使用干净、便利的现代能源。3、建筑能耗受到家庭人口结构、居民传统文化的影响。家庭人口结构对于住宅建筑能耗的影响主要表现在三个方面：一、从数量上说，人口多的家庭倾向于消耗比较多能量；二、从人口年龄上说，老人或儿童人数比较多的家庭倾向于消耗比较多的能量；三、从行为上说，在家停留时间长的居民将消耗比较多的能量。本项目以中小户型为主，住户家庭人口数量介于3-4人；人口年龄上89、预计本项目入住的老年人口占较少比例；住户在家停留时间主要为晚上6点至早上8点。4.2.4 能耗指标分析xxyy区xx项目用电负荷60W/，当中25W/用于空调耗电，对比以往建筑物，一般需要43W/用于空调耗电；10W/用于照明耗电，对比以往建筑物，一般需要30W/用于照明耗电；而其他必须设备如音响、放映设备等，其节能潜力有限。路灯、景观灯等方面，全部采用节能灯具，做到的5W/耗电水平，对比一般照明灯具，其节能效率超过70%。本项目按照中央文件精神、xx地方节能规划文件及公共建筑节能设计标准进行设计、运营，则可保证空调器实现50%以上的节能。公共建筑、景观灯等要实现节能，必须在保持室内热舒适环境90、和灯光效果足够的前提下进行。随着经济发展、生活水平提高，空调能耗必然急剧增加，这是必然的趋势。而标准规划、用能标准和规范都是为了控制这部分能耗的无节制增长。当然节能目标值50%是有比较对象的，我们采用“基准住宅空调采暖能耗”值和以往一般景观灯具作为比较对象。预期xxyy区xx项目用电节能将是比较理想的。4.3 节能措施和节能效果分析4.3.1 相关节能技术政策4.3.1.1 节能技术政策介绍适用于本项目的节能技术政策系中国节能技术政策大纲，该大纲第三章为“建筑节能”，当中指明了目前我国城乡既有建筑大部分为高耗能建筑，居住和公共建筑用能增长迅速。大纲中对建筑节能设计技术的要求为严格实施建筑节能设91、计标准。按照建筑用途和所处气候、区域的不同，做好建筑、采暖、通风、空调及采光照明系统的节能设计；完善建筑节能设计标准，建立建筑节能评价体系。1、建筑墙体、屋面和门窗节能技术方面的政策有：研究、发展绿化遮阳、通风散热、反射隔热和相变蓄热技术。完善倒置屋面、架空屋面、种植屋面与反射屋面等技术。发展节能窗技术，控制窗墙面积比，改善窗户的传热系数和遮阳系数。研发玻璃节能技术，推广采用中空玻璃，提倡充入惰性气体，推广低辐射率（Low-E）玻璃、低导热率的间隔条。推广断桥、复合、加设空腔等技术，降低窗框的传热。严格窗框与窗扇、窗框与墙体间的密封。推广窗户遮阳，发展活动外遮阳技术。2、空调节能技术方面相关政92、策为：发展优化配置冷、热源技术，避免轻负载运行，提高制冷机运行时的实际COP值。建筑空调和采暖系统应推广风机和水泵变频调速技术。研发各种空气热回收技术与装置，尽可能回收排风热、冷量。如转轮式全热交换器、纸质全热交换器、热管式显热换热器、空气-空气换热器和溶液式全热回收器等。提倡充分利用室外空气的自然冷却能力转移建筑内热量，如过渡季利用冷却塔换热方式等。3、采光和通风节能技术方面，有两条条文，提出要发展利用自然光技术，发展利用自然通风技术。合理组织室内气流路径。4.3.1.2 项目方案的节能障碍zz公司对建筑节能有着深刻的科学的认识。他们认为，建筑节能是贯彻可持续发展战略和落实科学发展观,全面建93、设和谐小康社会的一个重要方面,是执行“节约能源、保护环境”基本国策和中华人民共和国节约能源法的重要组成部分，是我国经济体制改革和技术创新的迫切需要，也是当前世界经济和社会发展的大潮流和大趋势。国家和企业积极推进建筑节能，有利于改善人民生活和工作环境，保证国民经济可持续稳定发展，减轻大气污染，减少温室气体排放，缓解地球变暖的趋势。因而，建筑节能是功在当代、荫及子孙的大事，是发展我国建筑业和节能事业的重要工作，也是国家社会主义建设事业的一项长期而艰巨的任务。本项目将按有关法规和政策实施有关的节能措施，但是受限于当前设计、建筑技术水平、建材、房地产市场的特殊性等多面综合的因素，要想在建筑节能方面做过94、多的工作是不现实的。项目主要的节能障碍有客户对住房产品的各种个性化要求、材料价格问题、施工水平问题等等。比如现今市场上很多住宅买家偏好毛坯房，喜欢亲自操刀对住宅内部进行各种改造、装修，其中对建筑节能影响较大的行为主要是为取得住宅的光亮感和通透性而减少外部墙体面积、加大窗户数量和面积同时又不选用较为节能的窗户玻璃、内部装修材料为求豪华美观而盲目选材、安装空调器时不明就里以至错误选择能效低的产品等等，这些给建筑带来的能耗增加都将完全吞噬项目前期策划、设计中对建筑节能的构想。报告在此对项目的节能设计、施工等提出以下注意的要点，它们是当前本项目（也是yy区内居住建筑）的节能障碍所在，同时也是建筑节能工95、作的关键，这些意见的落实可在一定程度上以较少的投入取得相应的节能效果。1、本项目所在地yy区属于夏热冬暖地区，外窗隔热、建筑遮阳和自然通风对于降低空调能耗的影响是很突出的，每项单一措施的节能率均可达到30%左右。目前行业中对建筑节能更加关注的是围护结构隔热，而遮阳与自然通风起到的有效节能作用却比较少引起特别的注意。其实只要设计合理，后两者对建筑节能的贡献丝毫不比围护结构的贡献逊色。因此本项目的建筑遮阳技术与自然通风技术应当引起建筑设计单位的足够重视。2、根据有关文献和建筑实例，在外围护结构的几个部位中，外窗节能措施对夏季节能的贡献最大。仅更换节能玻璃就能达到32.0%的节能效果。可见外窗节能应96、该成为围护结构隔热措施乃至整个项目节能工作的重中之重。值得引起注意的是选用玻璃时，在玻璃的两个热工参数传热系数K和遮阳系数Sc中，以防热为主的本项目（属夏热冬暖地区）应当以遮阳系数Sc为首要控制指标。3、屋面节能率在整个建筑中比重并不大，但是对顶层住户的舒适性与能耗指标的影响是很大的，所以屋面节能也是本项目建筑节能工作中必不可少的环节之一。夏热冬暖地区建筑节能工作是一项综合的技术，各种措施之间有的是相辅相成，有的是互相制约的，需要根据实际情况进行整合。建筑节能工作，不是在建筑设计方案完成以后的补充工作，而是必须贯穿整个设计思路，从规划布局设计，到建筑平面体型设计，立面造型设计，建筑构造设计，甚97、至室内布置全盘考虑。综上所述，在本项目的建筑节能工作中，应当是围护结构隔热、建筑遮阳与自然通风三者并重的。在外围护结构中，外窗是得热的重点部位，其次是围护结构隔热与建筑遮阳。因此外窗的隔热与遮阳工作，是项目建筑节能工作的重中之重。项目设计单位、建设单位除做好这部分的工作外，还应该更多地对住户进行节能工作的宣传和引导。4.3.2 项目主要节能措施4.3.2.1 建筑施工节能1、项目必须采用散装水泥以节约材料和能源。其他墙体、屋面等材料应优先选择可循环新型材料。施工过程减少石灰、混凝土、钢材、模板等的损耗，建立材料消耗监测制度监测材料的去向和损耗，对废料应收集起来以再利用，物尽其才。2、施工现场在98、施工前做好施工道路的规划和设置，可利用设计中永久性的施工道路，尽量减少采用临时施工道路。3、装修时使用环保油漆和水性涂料。4、弃土期尽量集中并避开暴雨期，做到边弃土边压实，弃土完毕后尽快复垦利用。5、主楼建筑清理施工垃圾，使用封闭的专用垃圾道或采用容器吊运，施工垃圾及时清运。6、施工结束时，及时对施工占用场地恢复地面道路及植被。4.3.2.2 园林绿化规划项目在总体规划时，根据夏季主导风向进行建筑小区的规划，采取立体绿化系统，地面绿化保证绿化率的要求，环境设计尽量不做或少做硬地面，减少店面热反射，避免产生“热岛效应”。而这些也都是在有意识地增加项目楼宇间的距离，有效地诱导空气的流通，达到让新鲜99、的树木气息吹进每家每户的鲜风换气目的。而在单体建筑中则引入生态绿化概念，建成后有可能在独立住宅平屋面选用慢生常绿草坪做屋顶绿化，既容易人工保养维护又有提高屋面保温隔热效果和储水功能，该措施可将50%的屋面降水保留在屋面上，然后再通过植物蒸发掉，从而改善气候环境。与没有屋顶绿化的同类建筑相比，夏季酷热的白天建筑顶层室内温度可降低57。4.3.2.3 建筑节能措施1、本项目的建筑平面布置将结合门窗洞口位置组织好穿堂风。房间内部与可开启门窗相对应位置宜有可以用来形成穿堂风的通道以充分利用自然通风排除室内余热，达到节能的目的。2、本项目充分利用自然通风，合理选择建筑造型，是组织自然通风的重要措施。单体100、设计选择一字型，各建筑物采用南北或接近南北朝向，尽量减少西北向的面积；在建筑物周围大量布置绿化改善建筑物周围的小气候；使用浅色处理维护结构的外表面，降低建筑物整体综合温度。3、对屋顶和外墙进行隔热和散热处理，减少通过外围结构传入室内的热量，其表面材料采用浅色处理。4、外墙主墙采用蒸压加气混凝土小型砌块，热阻大，保温性能好，对降低室内空调负荷有利。5、控制墙窗比，按夏热冬暖节能标准要求，各朝向的窗墙面积比，北向不应大于0.45，东西向不应大于0.3，南向不应大于0.5。还应该控制外窗的传热系数和综合遮阳系数，客厅、餐厅、卧室的外窗玻璃均采用塑钢普通玻璃，外窗的传热系数4.7W/k。外窗的综合遮阳101、系数0.8。6、在进行上述节能措施时结合使用新型建筑材料（节能材料）、高效隔热保温材料、节能型门窗等，以充分利用自然条件节能。7、在选择照明灯具时，采用细管高效荧光灯、高压钠灯等节能新型灯具；灯具的配套开关则选用组合控制开关，实施分区分功能控制，按需自动切换灯具启闭及调节灯光亮度，以获得最佳照明和节能效果。8、根据建筑设计风格和日照规律，可采用多种高效智能遮阳系统，包括户外可调铝合金百叶帘、可伸缩外遮阳蓬、户外天窗遮阳帘、户内百叶帘等内外遮阳系列产品；应用日光增强型百叶帘、太阳能驱动卷闸帘、太阳能驱动风光感应及无线控制器等一些具世界领先水平的遮阳技术产品。4.3.2.4 节水措施建筑节水技术途102、径主要有三方面：一是采用节水器具；二是采用雨污水收集回用措施；三是应用就地保水措施。雨污水处理装置回收处理雨水和生活污水，再生水回用于绿化浇水、景观补充用水和冲厕用水；步行道路和附近的停车场全部采用了透水混凝土就地保水，其透水率为8001000mL/分钟。本项目具体节水措施有以下：1、在选取合适的节水措施和用具前，先合理规划和建设小区水环境，对小区用水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。其次提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案，最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。本项目的水资源利用原则应该是：以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符103、合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所；收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏；充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。为此，应该做到提供安全和有效的供水、污水处理、日用水系统，实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠。建立完善的排水系统，雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。2、绿化景观用水节水。绿化节水实施原则是保104、障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。具体措施可以考虑景观用水设置循环系统，结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。我们提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用。本项目将使用节水型器具，减少用水量及加压能耗，不断提高用水效益。首先，本项目卫生间全部使用冲水量6L的马桶且采用两挡冲洗阀门，不使用耗水9升和9升以上的座便器，此办法可为卫生间节水36%。本项目充分使用节水型器具，可节约住宅生活用水量的10%左右，也就是节约用水加压能源的10%左105、右。节能效果跟住宅高度成正比，建筑物越高节能效果更显著。其节能投资也比较省（节水型卫生器具比普通型卫生器具价格稍贵），考虑既节水又节能。4.3.3 节能效果分析4.3.3.1 建筑施工节能效果项目采用散装水泥,最明显而容易见的节能效果是节约了纸袋和运输装卸费用。项目采用散装水泥无疑是节能降耗减排的一项积极且经济的措施。一般来说建筑施工过程中材料损耗率约为8%10%，管理松懈的项目其材料损耗率则可达15%以上，这对项目节能是严重不利的。本项目严格监测材料损耗，预期目标是把材料损耗率控制在6%以下。4.3.3.2 园林绿化节能效果项目建筑物采用行列错式布置，保证了气流在小区范围内的通畅。大面积的园106、林绿化可有效降低地面温度。据资料显示，珠三角地区建筑每年用于通风的电量约为15kWh/,本项目采用错列楼宇和大面积园林绿化方法有效加强小区内空气流通，降低了建筑用于通风的耗电量。4.3.3.3 节水效果目前我国普遍采用冲水量9L的坐便器，耗水量大。本项目努力全部推广使用冲水量6L的马桶且采用两挡冲洗阀门，则冲厕用水即可节水12%。项目住宅厨房的洗涤盆、沐浴水嘴和盥洗室的面盆龙头采用充气水嘴，可节水且不减小水柱的直径，即节水率在15%左右。一套好的设备能够对水资源的节约产生非常大的作用。例如，通常淋浴喷头每分钟喷水20多升，而节水型喷头则每分钟只需要9L水左右，节约了一半的水量。可见卫生器具和配107、水器具的节水性能直接影响着整个建筑节水的效果。所以本项目在选择节水型卫生器具和配水器具时，除了要考虑价格因素和使用对象外，还要考察其节水性能的优劣。大力推广使用节水型卫生器具和配水器材是xxyy区xx项目节水的一个重要方面。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1 项目选址及用地方案5.1.1 项目建设选址本项目位于yy区西南街道xx15号。该地段位于xx西南组团中心区范围内，中心区的开发建设的提出正是适应yy及大佛山社会经济与城市转型、提高中心城区积聚与扩散能力、推进城市扩容提质、塑造生态型现代化滨江城市，提升城市竞争力的有效途径，中心区建成后主要为商业、金融、政治和居住生活用途。5.108、1.2 项目用地方案项目地块用地性质为一类居住用地（R1），地块土地使用权人为xxyyzz房地产开发有限公司，该地块已办理国有土地使用证（详见附件），证号：佛三国用（2006）第20061102333号。项目地块用地面积18127.8平方米，总建筑面积45395.72平方米。其中建筑占地面积11423.6平方米，建筑密度19%，建筑容积率1.8。场地地势平坦，地貌上属于珠江三角洲平原腹地局部残丘。地质条件较好，拟采用预制管桩基础。经勘探，本项目地块并无压覆矿床和文物；本项目远离北江和防洪大堤，不影响防洪和排涝，不影响通航。本项目周围并无军事设施，不会出现影响军事设施安全的情况。项目地块为国有土109、地，属于土地利用规划中的居住发展用地，地上无建筑物和居民，无须拆迁和安置。5.1.3 场址地质概况5.1.3.1 场地地形、地貌场地位于xxyy区森林公园内，为剥蚀残丘地带，残丘之间低洼处为鱼塘，水沟。场地高低不平，钻孔孔口标高为33.6019.30m，最大高差为14.30m。钻孔位置是由建设方用全站仪按总平面规划图（1：500）定点协助测放，钻孔孔口标高为建设方提供。5.1.3.2 岩土层构成及工程特性钻孔揭示，场地覆盖层为人工填土（Qml）、第四季冲洪积层（Qal+pl）和残积层（Qel），基岩为下第三系（E）砂泥岩。根据岩土层结构、性质特征、风化程度及时代从上到下，可分为7个工程地质层。110、现将各土层性质特征、厚度、埋深和分布情况如下：1、素填土（Qml，层号）：为棕红色粉质粘土，含较多砂砾石，局部夹中风化岩块，松散欠压实，为新迁回填土。2、粉质粘土（Qal+pl，层号）：黄灰色，含砂质，可塑。建议本层地基承载力特征值的经验值fak取110kPa。3、粉质粘土（Qel，层号）：棕红色，含砂质，硬塑。建议本层地基承载力特征值的经验值fak取210kPa。4、中、粗砂，局部砾砂（Qel，层号）：浅黄、灰白色，粉粘粒含量约占2030%，以粗砂及砾石为主，含卵石且不均匀，成分多为石英，次棱角状，分选一般，湿饱和，中密，局部稍密、密实。局部夹粘土透镜体。建议本层地基承载力特征值的经验值fa111、k取220kPa。5、强风化岩带（E，层号）：为强风化泥岩、砂岩，局部夹中风化砂岩、泥岩。建议本层地基承载力特征值的经验值fak取600kPa。6、中风化岩带（E，层号）：为中风化砂岩，泥岩。建议本层地基承载力特征值的经验值fak取1800kPa。7、强风化砂岩（E，层号）：浅灰色，泥质弱胶结，极软岩质，岩芯呈土柱状。顶部为强风化泥岩。建议本层地基承载力特征值的经验值fak取600kPa。5.1.3.3 水文地质条件（1）场地地下水概况场地内主要含水层为、层，含孔隙水，其余为相对隔水层。层属上层滞水，、层属潜水，受大气降水及地面迳流影响，层赋水能力强，、层赋水能力一般。勘察期间测得地下水位在1112、.30米至8.00米之间，地下水位标高在15.70米至29.20米之间。（2）地下水腐蚀性评价于ZK24孔取水样分析，其结果如表5-1：表5-1 地下水腐蚀性评价表HCO3-（mmol/L）CL-（mg/L）SO42-（mg/L）CO2（mg/L）PH值腐蚀性评价对混凝土结构对钢筋混凝土结构中的钢筋对钢结构1.9863.4582.5013.646.3弱腐蚀性无腐蚀弱腐蚀水质分析结果表明：按岩土工程勘察规范（GB50021-2001）中12.2.1、12.2.2标准评价，综合评定本场地地下水在强透水土层对混凝土结构具弱腐蚀。按岩土工程勘察规范（GB50021-2001）中12.2.4表标准关于场113、地水腐蚀性评价，（CL-+ SO42-0.25）=84.07 mg/L，场地的地下水对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀。水对钢结构腐蚀性评价，pH=6.3，（CL-+ SO42-）=145.95 mg/L，按岩土工程勘察规范（GB50021-2001）中12.2.5-1判定场地水对钢结构具弱腐蚀。水、土对建筑材料的防腐，应符合国家标准工业建筑防腐蚀设计规范（GB50046）的规定。5.1.3.4 场地岩土工程条件评价（1）场地稳定性及适宜性评价1、场地地形地貌较复杂，岩土种类较多，性质变化较大，综合判断场地属可进行工程建设的一般场地，场地及地基等级均属二级（中等复杂场地及中等复杂地基）。2、建筑场114、地类别划分：场地覆盖层厚度为0.0012.00m，、层属软弱土，、层属中硬土，按建筑抗震设计规范(GB50011-2001)中4.1.6条建筑的场地类别划分标准，建筑的场地类别属II类。3、根据建筑抗震设计规范(GB50011-2001)附录A.0.17，本场地抗震设防烈度为6度，设计地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组，特征周期Tg为0.35s。4、地震效应评价：场地、层属抗震不利地层。按岩土工程勘察规范(GB50021-2001)中规定，抗震没防烈度为6度时，一般情况下可不考虑砂土液化的影响。如果发生7度地震时，对17个钻孔的层中、粗砂进行验算，其液化指数ILE=0，无液化。详见115、砂土地震液化判别统计表（附表3）。5、场地除局部存在较厚的回填土外，不良地质现象不发育。场地基底为下第三系砂泥岩，基岩未发现活动断裂，故场地和地基稳定，适宜建筑。（2）基础持力层适宜性评价1、素填土（层）为新近回填土，松散欠压实，未完成自重固结，尚会下沉，未经处理不宜作拟建建筑物地基基础持力层。2、粉质粘土（层）承载力低；粉质粘土（层）、中粗砂（层）局部分布，具一定承载力，但土性变化大；均不宜作拟建建筑物基础持力层。3、强风岩带（层），分布范围广，有一定厚度，承载力较高，可作为拟建建筑物基础持力层。4、中风岩带（层），有一定厚度，属较软岩，岩体较完整，岩体基本质量等级为级，可作为拟建建筑物桩基116、础持力层。5、强风化岩带（层），埋藏深度较大，承载力较高，桩基础持力层。5.2 土地利用合理性分析5.2.1 土地利用要求控制指标xx规划局yy分局对xxyy区xx项目地块的土地利用作了用地控制指标。本项目的土地使用只须在总体上符合控制指标的，在局部上可适当调整土地利用强度。建筑红线退让及建筑间距：（H-建筑物总高度）1、地块一用地界线红线范围内建筑物退让东面用地界线红线的距离不得少于10米，退让南面用地界线红线的距离不得少于10米，退让西面用地界线红线的距离不得少于10米，退让北面用地界线红线的距离不得少于10米。2、地块二用地界线红线范围内建筑物退让东面用地界线红线的距离不得少于10米，退117、让南面用地界线红线的距离不得少于10米，退让西面广贺高速公路中心线的距离不得少于60米，退让北面规划道路道路红线的距离不得少于20米。3、建筑间距：30米以下建筑物正向间距不得小于1.0H米以上部分后退距离为0.3H。4、建筑物布局侧向间距控制应符合建筑规范的要求；5、建筑间距除满足以上要求外，应符合建筑设计防火规范的有关要求。6、规划及建设的设计须按国家有关政策及规范进行。道路交通规划要求：(一)交通主要出入口方位：视修建性详细规划方案而定。(二)停车要求： 1、停车位要求：设置小汽车位数为每100平方米建筑面积设置一个小汽车位。 2、停车库设置原则：（1）永久性停车库设在建筑物内(含地下室118、，地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，不计入容积率的计算)，允许在室外设置临时停车场，但应集中设置，地面应间缝植草，地上应植树遮荫。（2）机动车和非机动车停放场（库）应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。专项规划要求：1、规划方案及建筑方案涉及到文物、公安消防、环保、卫生、防洪排涝、电力、交通、地质灾害等问题应符合各专项规划要求。2、竖向工程规划要求： 规划地块内的标高，应考虑与现状或规划道路的标高相符。配套设施要求：1、根据规模和需要在用地范围内，应规划设置相应的物业管理用房、公厕、垃圾收运站、配电房、燃气控制室及通讯设备用房。2、市政公用设施和绿化建设：1）居住用地范围119、内的各种市政公用设施和绿化由投资商负责出资建设。2）道路：车行道采用水泥或沥青路，人行道采用互锁砖或花岗岩，路缘侧石采用花岗岩。3）用地范围内的各类管线均采用地埋设置。4）绿化：宜种植本地树种。宽度3.5米的道路两旁种植已假植的香樟、杜英、细叶榕等常绿乔木，树干胸径大于12厘米，冠幅大于1.5米，树形美观。绿地应以种植灌木为主，并按园艺设计的要求，搭配种植低、中、高度的各类植物。按绿地面积计算(不含宽度3.5米的道路两旁乔木)每800平方米种植树干胸径大于20厘米的已假植乔木3棵、胸径大于50厘米的已假植乔木1棵，屋顶需进行绿化建设。规划方案的布局及城市景观要求：1、规划方案应保证良好的居住、120、游憩环境，并统一开发，统一物业管理；规划布局应与周边建筑物相协调。2、建筑设计：建筑设计应体现城市规划与城市设计要求并有一定风格，建筑主题鲜明。建筑设计风格及建筑材料须与周边建筑物相协调。建筑屋顶要有造型，公共建筑以及高层住宅建筑的屋顶和主要轮廓线需设置夜景灯饰。3、严禁在建筑外立面设置防盗网，空调机以及各类管线应统一设计，合理布置。5.2.2 建设规模及指标地处于yy区西南街道xx路15号地块宗地面积为18127.8平方米（27.15亩），规划总建筑面积45395.72平方米（含地下建筑面积10833平方米）。5.2.3 项目用地预审情况本项目土地所有权和土地使用权都为zz公司所有。用地指标121、符合yy区土地利用规划，比较合理。其用地指标经过当地规划部分的审查确认。5.3 征地拆迁和移民安置规划方案本项目用地不涉及征地拆迁和移民安置，故不作此两部分工作的规划方案。第六章 环境和生态影响分析6.1 建设项目周围环境现状6.1.1 项目场址自然环境条件6.1.1.1 项目所在地地理位置及气候本项目所在的yy区水资源丰富。属于南亚热带季风型气候，其主要气候特点表现为：冬暖夏凉、雨量充沛、阳光充足、季风明显及夏、秋季常有热带风暴影响，水资源丰富。该地区具有气温高、冷期短、无霜期长的特点，根据多年来的气象资料统计，全年平均气温为21.6。1月为最冷月，多年极端最低气温为-0.7，2、3月气温回122、升，7月份温度最高，多年极端最高气温可达38.7。全年平均蒸发量为1178.4毫米，最大可达1981.3毫米。这一地区的湿度较大，全年平均相对湿度达80%，每年春季是全年最潮湿的季节，全年平均降水量为1687毫米，最多年份可多达2357.0毫米，最少年份的降水量为1044毫米，全年降水主要集中在春、夏季（49月），前汛期主要以锋面低槽影响而产生的降水，而后期则以热带风暴影响降水为多。夏、秋季节是热带风暴影响的盛期，热带风暴也是这一地区的主要灾害性天气，常伴有狂风和暴雨，给本区造成严重的灾害。风向风速是影响大气中污染物扩散的主要气象因子，北风向频率高达25.4%，次主导风向为东南风，占9.8%，123、这一地区偏西风较少，西南、西北各风向出现频率均在3%以下，全年静风频率较高，为18%，多年平均风速2.5米/秒。6.1.1.2 项目地貌现状西南街道主要属于近期坳险平原工程地质区，位于珠江三角洲边缘，平原松散、松软及特种岩类工程地质亚区。土层主要由松软、松散、特种岩类组成。对于大中型工程应以工程钻探查明清楚，选择特种基础以防不均有沉降。6.1.1.3 项目河流水文特征西南街道内主要河流为西江、北江、大棉涌和西南涌。两涌均为北江支流，大棉涌和西南涌在西南街道的东南边汇集。大棉涌及西南涌均为排洪灌溉所用，流量不太大。本项目位于大棉涌南边，地下水较为稳定，对建筑无影响。6.1.1.4 项目植被现状项124、目所在地区内土壤类型主要是水稻土、花岗岩赤红壤与河流沉积沼泽三种土类，水稻土包括赤红壤冲击水稻土和珠江三角洲沉积水稻土。植被主要以人工植物为主，以经济作物居多，如水稻、蔬菜和热带水果等主要经济作物。此外，数量较多的植被主要为马尾松、青松等，还有橙、柑、香蕉等农作物。6.1.1.5 矿产资源现状yy区矿产资源丰富，已经开发的矿产有水泥灰岩、石膏、粘土、石料、花岗岩、盐等，经勘探尚待开发的矿产资源有石油、天然气、煤、铁、钨、金等矿产。优质陶土遍布全区，是佛山陶瓷原料的供应基地。6.1.2 项目环境质量现状6.1.2.1 空气环境质量现状根据全市环境空气质量功能区划方案（三府办199997号）规定，125、本项目所在区域的大气环境属二类功能区，执行环境空气质量标准(GB3095-1996，2000年修订版)中的二级标准。根据xxyy区监测站提供的2007年5月1618日的相关监测资料，大气监测点为监测站，西南街道大气环境质量如表6-1所示：表6-1 西南街道空气质量监测结果 单位：mg/m3测点SO2 NO2 PM10 日平均浓度0.0100.0270.0110.0350.0090.046二级标准限值0.150.120.15空气质量监测结果表明，项目所在的区域的二氧化硫、二氧化氮和PM10浓度均达到环境空气质量标准(GB3095-1996，及其2000年修正版)的二级标准要求。6.1.2.2 水126、环境质量现状项目所在地水域为大棉涌，根据广东省水功能规划，大棉涌和北江河水功能定位为稀释混合，水质为类水。根据yy区环境保护监测站2008年1月在大棉涌大田花厂的监测数据。水质监测结果见表6-2所示。表6-2 大棉涌水质监测结果 单位:mg/l（水温、pH除外）断面名称PH值化学需氧量生化需氧量氨氮总磷石油类氰化物汞溶解氧六价铬高锰酸盐指数挥发酚阴离子表面活性剂大棉涌大田花厂6.6330.69.01.8270.3630.190.0160.000193.60.01310.50.0240.25IV类水水质标准6-93061.50.30.50.20.00130.05100.010.3 注符号说明：“127、L”小于检出限 以上监测数据表明，大棉涌在yy区大田花厂监测断面的COD、BOD5、氨氮、总磷、高锰酸盐指数、挥发酚等监测因子现状浓度都超过地表水环境质量标准（GB3838-2002）IV类水质的要求，说明大棉涌已经受到严重污染，主要是河流沿途接纳了大量的生活污水和部分工业废水所致。自从2005年年底yy区驿岗污水处理厂投入运行后，将城区生活污水和部分工业废水截污处理，对大棉涌的水质起到一定程度的保护和改善作用；通过对比yy监测站2005年11月份的常规监测资料，大棉涌目前的水质已经有所好转。6.1.2.3 声环境质量现状根据当地的规划，本项目所在区域为声环境质量2类功能区，其声环境质量执行声128、环境质量标准（GB3096-2008）2类标准。为了解当地的声环境质量现状，在项目四周布测点进行声环境质量监测，监测方法按国家环保局颁布的规范进行，表6-3为监测的结果。表6-3 边界等效连续声级测量结果 单位：dB(A)测点编号测点位置昼间夜间1#东边界52432#南边界51413#西边界56464#北边界5546从监测结果可以看出，本项目所在区域声环境质量可达声环境质量标准（GB3096-2008）中2类标准。6.1.2.4 生态环境现状本项目地块属于开发用地，经现场勘踏，植被较为稀疏，乔木稀少，生长的树种以灌木、蕨类植物和攀缠植物为主，无珍贵野生动植物，区域生态系统敏感程度较低。6.2 129、生态环境影响分析本项目无严重或者大量的污染物排放。项目导致的噪声污染、水污染、大气污染、固体废弃物污染简略分析见下。6.2.1 项目噪声污染分析6.2.1.1 施工扰民是施工工地最为严重的污染因素主要有施工机械设备噪声和开挖基础桩孔的爆破声。这些噪声源的声级值最高可达105dB(A)以上，其噪声传到施工场界的噪声值将会超过建筑施工场界噪声限值标准（GB12523-90）中的噪声限值。6.2.1.2 项目在建成后的运营期间的主要噪声来源有：项目建成后的噪声源有：（1）机械设备噪声源：各类水泵、风机、备用发电机、居民空调机等。（2）交通噪声源：主要来自于进出小区内的车辆。（3）公建场所噪声；商铺等130、的生活噪声。项目营运期主要机械设备噪声源1米处的噪声级见表6-4，交通噪声的噪声级见表6-5。表6-4 机械设备和公建场所生活噪声产生源强一览表序号污染物排放点噪声值dB(A)1各类水泵、风机、发电机等70852停车场7275表6-5 交通噪声源行驶条件车辆加速行驶匀速行驶L10L50L10L50中客车86.984.12.2277.076.53.34小轿车83.180.82.0372.071.51.79摩托车89.785.43.3179.378.82.62大客车87.985.22.1384.181.71.89载重汽车90.186.72.6884.681.82.196.2.2 项目大气污染分析6131、.2.2.1 项目在施工期间的大气污染源主要是扬尘，其次还有施工机械和运输车辆作业时排放的尾气以及施工燃油燃气的废气。建筑施工扬尘来源于以下方面：土方和基础开挖的扬尘、建筑材料在运输、装卸、加工过程中的扬尘等。建筑扬尘的危害，首先是直接危害现场施工工人的健康，其次随风吹扬传向四周又会影响邻近居民的生活环境的空气清新，并影响市容卫生。对于建筑扬尘污染，必须通过严格施工管理，采取避免扬尘和控制扬尘范围等措施加以控制。6.2.2.2 项目在运营期间产生的废气主要有机动车尾气和炊事烟气进入该区的机动车主要是小型汽车和摩托车。小区内地面停车库有车位109个，小区外地面停车库有车位60个，地下停车位有27132、4个，共有车位443个。机动车尾气的主要污染物有：SO2、NOX（以NO2计）、CO、HC等，类比广州市机动车（小型车）运行时的污染物排放系数如下：SO2：0.168g/辆km，NO2：2.2g/辆km，CO：17.8g/辆km，HC：3.5g/辆km（时速以每小时16公里计）按每个车位平均每天有车进出各两次计算。为方便计算起见，停车场入口至停车位距离均以150米计。按照以上参数计算，本项目机动车尾气污染物的产生情况见表6-6。表6-6 项目机动车尾气污染物产生情况一览表类型项目污染物SO2NO2COHC共443个停车位排污系数（g/辆km）0.1682.217.83.5日排放量(kg/d)0133、.0450.5904.7740.939年排放量(t/a)0.0160.2151.7420.347炊事烟气包括燃料燃烧产生的火烟和烹饪产生的油烟。项目每天的用气量约为298.1Nm3/d，燃气烟气中污染物的排放源强，如表6-7所示，排放时段主要集中在早晨1小时、中午1小时及傍晚2小时等3个时段内。表6-7 燃气污染物排放源强污染物SO2NO2烟尘排放系数：kg/10000m31.06.32.4日排放量：kg/d0.0300.1880.072年排放量：t/a0.0110.0690.0266.2.3 项目水污染分析6.2.3.1 施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主134、要包括土方阶段降水井的抽排积水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。6.2.3.2 营运期产生的废水项目投入使用后，小区内除绿化用水外，其他用水都将形成废水排放，本项目不设饮食业，因此主要为居民与商业生活污水。6.2.4 项目固体废弃物分析6.2.4.1 施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、开挖基础产生的大量余泥、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑、装修材料（如碎石、木竹废料等）。6.2.4.2 项目建成后产生的固体废物主要有居民和商铺经营人员的生活垃圾。按居民人均每天产生的垃圾1kg计，则项目每天生活垃圾的产生量为1.228吨，合448.22t/a。商铺经营人员（以1人/10计）每135、天生产的垃圾0.5kg计，则每天产生生活垃圾100kg，合36.5t/a。生活垃圾，根据其主要成份可为以下2类：（1）普通垃圾，主要有：废纸、果皮、碎玻璃或玻璃瓶、塑料制品、塑料饮料罐等；（2）金属废物，主要有：易拉罐、废金属等。6.3 生态环境保护措施6.3.1 声环境保护措施6.3.1.1 施工期噪声的污染防治措施根据施工期间的各种噪声污染源的特点，提出施工期噪声污染防治对策。本项目建设单位、施工单位将严格按照xx对施工时环境保护的有关规定执行对施工过程中产生的噪声防治措施，确保施工期噪声符合建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）各时段限值。（1）尽量选用低噪声机械设备或带隔声、消声136、的设备。（2）施工部门应合理安排施工时间和施工场所，避免多台施工机械同时开工，高噪声作业区应远离环境敏感点，并对设备定期保养，严格操作规范。在施工边界，特别是周围住在楼附近设置临时隔声屏障或竖立大型广告牌，以减少噪声影响。（3）施工运输车辆进出应合理安排，尽量避开噪声敏感区，尽量减少交通堵塞。（4）在有市电供给的情况下禁止使用柴油发电机组。（5）以钻桩机代替冲击打桩机，以焊接代替铆接，以液压工具代替气压冲击工具。（6）在挖掘作业中，尽量避免使用爆破方法。（7）严禁高噪声设备在休息时间（中午和夜间）作业。施工单位在工程开工前15天内向有审批权的环境保护部门提出申报，并说明拟采用的防治措施。（8）137、施工范围采用文明施工围蔽进行施工现场围蔽，以降低施工作业对周围环境的干扰与影响。6.3.1.2 项目运营期间噪声污染防治措施本项目在运营期间计划对噪声源采取隔音、消音和降音等措施，确保项目在运营期间噪声达到城市区域环境噪声标准（GB12348-1993）4类标准的要求。(1) 机械设备噪声源的控制选用低噪音机型，泵进、出水管用软接头，并作减振处理。(2) 交通噪声源的控制a、通过对小区道路的合理布局和规划，对进出车辆合理组织和疏导，保证小区的高绿化率，在小区周边及道路两旁种植较以高大的绿树，隔阻噪声。b、禁止车辆小区内鸣笛，控制小区内行驶车速。项目本身的噪声源噪声级不大，经过采取以上噪声削减措138、施，加上距离衰减等原因，对周围的声环境影响也不大。6.3.2 大气环境保护措施6.3.2.1 施工期环境空气污染防治措施（1）、开挖、钻孔和拆迁过程中，洒水使作业面保持一定的湿度；对施工场地内松散、干涸的表土，经常洒水防止粉尘；回填土方时，在表层土质干燥时适当洒水，防止粉尘飞扬。（2）、加强回填土方堆放场的管理，制定土方表面压实、定期喷水、覆盖等措施；不需要的泥土，建筑材料弃渣及时运走，不长时间堆积。（3）、运土卡车及建筑材料运输车按规定配置防洒落装备，装载适当，保证运输过程中不散落；并规划好运输车辆的运行路线与时间，尽量避免在繁华区、交通集中区和居民住宅等敏感区行驶。（4）、运输车辆加蓬盖，139、且出装、卸场地前将先冲洗干净，减少车轮、底盘等携带泥土散落路面。（5）、对运输过程中散落在路面上的泥土及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。（6）、施工过程中，严禁将废弃的建筑材料作为燃料燃烧。工地食堂应使用液化石油气或电炊具，不能使用燃油炊具。（7）、施工结束时，及时对施工占用场地恢复地面道路及植被。6.3.2.2 项目运营期间大气污染防治措施项目拟采取以下的机动车尾气防治措施：（1）、采取合理的措施疏导进小区机动车，限制尾气排放情况差的机动车入区，尽量减少尾气排放。（2）、合理规划车场内机动车车流方向和建筑物布局，使之有利于机动车尾气的扩散。（3）、在建项目周围应加强绿化，充分利用植被具有既美140、化环境和净化机动车尾气等废气的作用，选种吸收废气效果较好的树种，以达到净化环境的作用。由于该废气排放量较小，影响有限，只要合理安排机动车停泊和完善周边绿化，则机动车尾气对周围的环境影响不大。厨房烹饪时产生的油烟主要是食物烹饪、加工过程中挥发的油脂、有机质及其加热分解或裂解产物，油烟废气经抽油烟机抽出由居民楼内置烟井引至楼顶排放，故油烟废气对周围的环境影响不大。6.3.3 水环境保护措施6.3.3.1 施工期水污染防治措施工程施工期间，施工单位应严格执行建设工程施工场地文明施工及环境管理暂行规定，对地面水的排放进行组织设计，严禁乱排、乱流污染道路、环境或淹没市政设施。施工时产生的泥浆水及冲孔钻孔141、桩产生的泥浆未经处理不得随意排放，不得污染现场及周围环境。在回填土堆放场、施工泥浆产生点应设置临时沉砂池，含泥沙雨水、泥经浆水沉砂池沉淀后排放。施工工地的粪便污水需经三级厌氧化粪池处理；工地食堂污水需经隔油隔渣处理后方可排放。6.3.3.2 运营期水污染防治措施由于本项目排放的污水水量少，污染物简单，经预处理后，排入驿岗污水处理厂处理，经污水处理厂处理达标后，各污染的排放量很少，排放总量在污水处理厂占的比例很低，控制范围之内，对受纳水体的影响较小。自从2005年年底yy区驿岗污水处理厂投入运行后，将城区生活污水和部分工业废水截污处理，对大棉涌的水质起到一定程度的保护和改善作用。6.3.4 固体142、废弃物处理措施6.3.4.1 施工期固体废弃物防治措施（1）、施工单位向当地相关部门申请，按规定办理好余泥渣土排放的手续，获得批准后方可在指定的受纳地点弃土。（2）、车辆运输散体物料和废弃物时，必须密闭、包扎、覆 盖，不得沿途漏撒；运载土方的车辆必须在规定的时间内，按指定路段行驶。（3）、选择弃土场不应占用农田，也不要靠近江河和水库，最好选择在山坳或低洼地带；弃土场的上游要设置导流沟。（4）、弃土期应尽量集中并避开暴雨期，要边弃土边压实，弃土完毕后应尽快复垦利用。建设单位需严格按照本报告的污染防治措施落实，以减少对周围环境的影响。6.3.4.2 项目运营期间固体废弃物防治措施生活垃圾由垃圾清运143、工人各送至小区内的专门堆放点，由环卫部门经过分拣，将其中的无毒无害部分物质及时清运至城市垃圾填埋场处理，可回收利用部分（废纸、废玻璃、废塑料、废金属、饮料罐等）加以回收。项目拟通过加强监督管理生活垃圾的运输工具，防止装载过满和及时做好装运后的清理工作，对生活垃圾堆放点进行定期消毒、除臭、杀灭虫害等措施来进一步减少其对环境的影响。由以上分析可知，本项目产生的固废为一般的城市生活垃圾，有毒有害成分少，通过采取以上措施，不会对周围环境造成明显不良影响。6.4 外（内）环境对本建设项目的影响6.4.1 外环境污染源及对本项目的影响根据对项目周围环境的调查和现状监测结果表明，项目所在地的环境空气质量可以144、满足2级标准的要求。建设项目周围为天然植被，所在地远离城区，不存在主要污染源。因此，外环境对本项目的影响主要是小区内道路的机动车尾气及噪声的影响以及厨房烹饪时产生的油烟的影响，且小区内人口密度低，对环境造成的影响不大。项目在建筑物结构布局设计时，应完善周边绿化带，使居住区均位于地块中心，经过大气的扩散、树木的吸尘降噪、距离的衰减和建筑的隔声等作用，可有效减少道路的机动车尾气及噪声对项目的不良影响。本评价建议：项目应采取隔音降噪措施，一般可通过在项目用地边界多种树木绿化来减轻污染，树木宜选择枝叶茂密、对净化空气、吸音滞尘等都有一定作用的树种。另外，应在设计时考虑，在建筑物与道路边界预留一定距离的145、退缩空间，同时在建筑物室内布局设计方面考虑尽量将对声环境不太敏感的房间功能面向北面这一侧。6.4.2 内环境污染源及对本项目的影响本项目内环境污染源主要是机动车尾气和噪声，水泵、风机、备用发电机噪声等。6.4.2.1 机动车尾气及噪声机动车在区内行驶过程中产生的尾气和噪声会造成一定的不良影响。通过限制尾气排放情况差的机动车入区、加强地下停车场的通风换气、禁鸣喇叭、加强绿化等措施可以在一定程度上减缓其影响。6.4.2.2 水泵、风机、备用发电机噪声水泵安装在地下水泵房，水泵、风机、备用发电机均选用低噪音设备以及减振、隔音处理，再经墙体的阻隔，不会造成不良影响。6.5 特殊环境影响项目地块及四周没146、有历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，本项目不作此部分的分析。第七章 经济影响分析7.1 费用效果分析根据国家发改委发布的项目申请报告通用文本说明，对于产出物不具备实物形态且明显涉及公众利益的无形产品项目，如水利水电、交通运输、市政建设、医疗卫生等公共基础设施项目，以及具有明显外部性影响的有形产品项目，如污染严重的工业产品项目，应进行经济费用效益或费用效果分析，对社会为项目的建设实施和运营所付出的各类费用以及项目所产生的各种效益，进行全面地识别和评价。本项目不在以上要求的范围内，不作费用效果分析。7.2 行业影响分析7.2.1 yy房地产产业现状7.2.1.1 yy房地产市场概述yy147、区2008年的商品住宅成交量为2060套，与去年的4066套相比，同比大幅下跌49%，但是从商品住宅平均成交价格来看，2008年yy区新建住宅平均成交价格为5067元/,2007年同期为3656元/,同比增幅达25.8%。经历了2008年房地产业普遍不景气的情况，2009年前三季度yy房地产业呈现出逆势而上的状态，商品房成交套数为7361套，远超过去年前三季度的2587套；商品房成交金额达3，134，101，865.6元，远超过去年前三季度的1，165，443，766.5元。yy房地产出现了良好的发展势头。7.2.1.2 yy房地产市场代表性楼盘简介1、雅居乐。yy雅居乐花园总占地面积约400148、亩，总建筑面积约49万平方米，密度较低，容积率仅1.8，绿地面积超过10万平方米。小区整体地势平整归一，得天独厚，在尊重原有的自然水体和地貌的基础上，充分发挥区域地块正南北向的优势，整个项目由一条风格独特、景观丰富的主干道贯穿南北。在整体规划方面，延续雅居乐一贯的典雅大气风格，呈半围合组团式格局，中间为联体、独立低层户型，四边小高层、高层错落围绕分布，巧妙地引入滨江生态美景和自然风光。区内住宅建筑均以南北朝向为主，楼距超宽，视野开阔，处处分置精心打造的欧陆风情园林水榭美景，保证令每一位住户都能享受到最大程度的空间和景观。另外yy雅居乐花园为了将项目打造成经典的滨江住宅社区还将为住户提供一流的配149、套服务其中包括： (商业设施、休闲会所、运动场地、小学、幼儿园、购物中心等) 。2、御江南。项目拥有的自然生态环境、商业小镇、星级酒店等配套设施让它成为很多市民关注的焦点项目之一。御江南国际社区首期所推产品类型丰富，从洋房到独立低层都有，能够适应不同居住人群的需要。依山面湖而建，自然山脉与坡地建筑完美融合的西班牙小洋楼组团，全部由45层超宽间距的建筑组成，而且都是一梯两户、南北对流。5层的小洋楼已经配备电梯，电梯可以直接到达地下两层的停车场。美式联排建筑组团、环湖独立住宅组团，与周边山林山林自然融合，建筑依山势起伏点缀其中，依托御江南纯美的山、湖、林、江自然环境，以建筑空间的构造达成生活方式的150、表达，为业主勾画了不可多得的感性品质居所价值。3、东海蓝湾。项目东南方紧临滨河北路及西南涌，北面靠广三高速公路。总建筑面积约24万平方米，小区内设独立会所一栋，小高层及高层住宅42栋，其中两栋11层，其余为16层。项目规划分三期完成，第一期建筑面积48552，共415户。7.2.2 企业在行业中所处的地位xxyyzz房地产开发有限公司是yy区房地产开发商中的后起之秀，但公司的起点高、目标高。zz公司首个中型住宅小区项目，即xx项目前期工作正在有条不紊的进行。预计2009年12月可动工，2010年下半年开始销售，2011年1月可交付业主使用。xx项目占据景观资源优势，环境优美，打造当地一个生态人151、文楼盘，利用自然资源优势及周边环境，配合欧陆建筑风格，开发高品质的中型楼盘。这种高品质的房地产模式在yy区是少数的，各行各界都有所谓“一炮而红”者，zz公司将依靠xx项目而名动全城。综上所述，前几年到现在yy房地产行业都是西南街道中心城区楼盘唱的主调，但西南街道中心城区可供房地产开发用地已经日渐趋少了，且依据xxyy区城市总体规划（2003-2020），西南组团在未来的三至五年内城市规划建设的总体思路是以中心城区为重点，有计划分期推出西南涌、荷花世界周边、云东海湖区以及江南新区等地块，向西推动城市建设，逐步形成以中部为核心，向两翼发展的城市格局。zz公司在yy区西南街道xx路15号开发住宅项目152、，不但背靠天然独特的优美环境，且地块邻近中心繁华的西南城区，符合西南组团城市规划发展的思路。为此，xxyy区xx项目将会奠定了zz公司在未来yy房地产行业的坚实地位。7.2.3 项目对所在行业及关联产业发展影响房地产业是产业关联度相当高的产业。它对上下游产业有两次带动：房屋建造中及房屋销售后影响力系数约为2，即房地产业每投资一个单位资金，带动规划、设计、建筑、建材、轻工、电子、家具、装修等多行业大约两个单位资金的需求。项目对关联产业发展的影响，可以分对上游产业的影响和对下游产业的影响。xxyy区xx项目规模比较大，采用的技术、建材先进，其开发建设对上游产业的影响是比较大的。由于项目建设密度小，153、入住人口不算多，项目对下游产业影响不大，但能项目周围片区带动起商场超市、饮食娱乐、家政、中介等的发展。7.3 区域经济影响分析 7.3.1 区域经济发展影响分析7.3.1.1 项目的投资估算1、估算编制范围本估算包括规划红线内的主体建筑工程、附属工程和公用工程费用。其中建筑安装工程费用含建筑物的土建、简单的内外装修及安装工程（包括配电照明工程、给排水工程、消防工程）等投资。其中公共配套设施建设费含普通的绿化、道路、供气等费用。其中开发间接费含财务费用、销售税费、营销费用。本项目估算已计算土地征用费用，并归入土地费用中。本项目估算不包括红线外的市政工程。2、估算编制依据本估算主要依据房地产开发项154、目经济评价方法及建设单位提供的有关本项目总规划平面图、其他相关补充说明等资料进行分类估算。估算涉及到的有关土建、装修装饰、市政及安装工程定额（含工程量计算规则）分别选用广东省建筑工程综合定额（2006年）、广东省建筑工程计价办法（2006年）、广东省装饰装修工程计价办法（2006年）、广东省装饰装修工程综合定额（2006年）、广东省安装工程计价办法（2006年）、 广东省安装工程综合定额（2006年）、广东省市政工程计价办法（2006年）、 广东省市政工程综合定额（2006年）。估算中人工工资、安全防护文明施工措施费、规费、税金等取费参考佛建（2006）43号关于贯彻执行2006年广东省建设工155、程计价依据的通知计取。估算中材料价格按xx工程造价管理站发布的xx工程造价信息2009年第3季度建材参考价及市场价计算。3、估算编制方法新建土建、装修装饰及安装工程参照广东省预算定额并根据类似工程造价水平估算。估算中其他经济指标参考当地相类似工程选取。项目总投资约为5610.76万元，各类费用估算详见表7-1表7-6。表7-1 工程项目开发建设投资估算表项 目 名 称总 价(万元)单方造价(元/ )备 注一、土地费用744.06 267.65 参见表7-2二、前期工程费用365.72 131.55 参见表7-3三、建筑安装工程费3555.40 1278.92 参见表7-4四、基础设施建设费53156、9.50 194.06 参见表7-5五、开发期间费236.30 85.00 参见表7-6六、其他费用59.77 21.50 参见表7-7七、不可预见费110.01 39.57 一六合计总额的2.0%八、项目总投资5610.76 2018.26 一至七合计表7-2 土地费用估算表项目名称总价（万元）单方造价（元/）备注1.土地价款744.06 267.65 2.契税（含土地价格中）合 计744.06 267.65 表7-3 前期工程费估算表项目名称总价（万元）单位造价（元/）备 注1.地质勘测费8.34 3.00 以总建筑面积计算2.规划、设计费81.90 29.46 按（建设安装工程费+基础设157、施建设费）的1.5%3工程咨询费40.95 14.73 按（建设安装工程费+基础设施建设费）的0.5%4临时水费6.95 2.50 以总建筑面积计算5.临时电费8.90 3.20 以总建筑面积计算6场地平整费135.28 15.00 以总建筑面积计算7.城市基础设施配套费83.40 30.00 以总建筑面积计算8.人防工程易地建设费0.00 0.00 以应建防空地下室计算合 计365.72 97.89 表7-4 建筑安装工程费估算表项 目 名 称计算基础()单位造价(元/ m2)总价(万元)备 注1.基础工程27800100278.00 以总建筑面积计算2.地下土建工程930013501255158、.50 以地下建筑面积计算3.地上建筑工程185008601591.00 以地上建筑面积计算3.给排水工程2780050139.00 以总建筑面积计算4.电气照明工程2780045125.10 以总建筑面积计算5.消防工程278003083.40 以总建筑面积计算6.弱电工程278003083.40 以总建筑面积计算7.电梯工程2780000.00 以总建筑面积计算合 计1278.92 3555.40 表7-5 基础设施建设费估算表项 目 名 称计算基础()单位造价(元/)总价(万元)备 注1.供电工程（小区变配电）278003083.40 以总建筑面积计算2.供水工程278002055.60159、 以总建筑面积计算3.小区道路工程278003083.40 以总建筑面积计算4.小区绿化工程315663094.70 以绿地面积计算5.排污工程（含环保投资）2780050139.00 以总建筑面积计算其中污水管网278003083.40 以总建筑面积计算污水处理设备278002055.60 以总建筑面积计算6.其他设施配套费278003083.40 以总建筑面积计算合 计539.50 表7-6 开发期间费用估算表项 目 名 称计算基础（）单方造价(元/ m2)总价(万元)备 注1.财务费用2780025.00 69.50 以总建筑面积计算2.销售税费2780030.00 83.40 以总建筑160、面积计算3.管理费用2780030.00 83.40 以总建筑面积计算合 计85.00 236.30 表7-7 其他费用估算表项 目 名 称计算基础(m2)单位造价(元/ m2)总价(万元)备 注1.工程监理费278001027.80以总建筑面积计算2.质量监督费278001.54.17以总建筑面积计算3.白蚁防治费2780025.56以总建筑面积计算4.其他费用27800822.24以总建筑面积计算合 计21.559.777.3.1.2 财务经济评估1、收入分析本项目收入预测考虑：住宅、商铺、车位全部销售。收入分析见表7-8。表7-8 项目租售收入预测分析表收入种类项目名称计算指标出售收入建161、筑面积（平方米）平均价格（元/平方米）出售率（%）收入（万元）住宅185005500100%10175.00 地下室9300300080%2232.00 总收入12407.00万元2、盈利能力分析本项目盈利能力分析见表7-9。表7-9 项目盈利能力分析预测表序号项目名称总价（万元）单价（元/）1销售收入12407.00 3360.61 2总成本费用5610.76 1519.75 3销售税金（8.67%）1075.69 291.36 4利润总额5720.55 1549.49 5所得税（25%）1430.14 387.37 6净利润4290.42 1162.12 经上述分析，本项目税后净利润为42162、90.42万元，本开发项目的财务收益是可观的。7.3.1.3 项目开发建设周期及进度项目建设期预计为15个月,项目建设进度拟安排如下：1、工程前期工作及立项2009年11月完成；2、施工图设计及招投标2009年12月完成；3、项目施工阶段2010年1月至2010年11月；4、2010年12月竣工验收，2011年1月正式投入使用。7.3.1.4 招标组织形式本项目建设单位属私营企业，且本期建设项目中没有酒店、幼儿园、小学等公共建筑，故项目开发所发生的各类工程经济业务采用如下方式进行，详见下表7-10：表7-10 xx项目招标组织形式、招标方式内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算163、金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察8.34设计81.90建筑工程3124.50安装工程708.9监理27.8主要设备重要材料其他总投资5610.76万元7.3.1.5 项目的区域经济发展影响分析本项目的建设将为西南街道的经济起到一定的推动作用。首先，伴随着西南街道工业的迅猛发展和工业园的深入开发，进入西南街道工作和生活的人也越来越多，他们也越来越富裕，由此也必然引发对住房的增量需求。此种住房需求不能够得到释放就会成为社会经济发展的不和谐因素，与中央一再强调的保障居民住房政策不相符，而且也制约西南街道经济的发展。作为西南街道内较大型的楼盘，xx项目将会有效地缓解164、西南街道经济和社会发展所带来的对房地产的需求，由此促进yy和谐稳定和经济繁荣。其次，项目的开发发展可以在一定程度上优化西南街道的经济结构。本项目在建筑面积、投资规模上在西南街道比较大型的，它对西南街道经济尤其是商务经济、商务物业、商务消费的贡献是相当明显的。再次，项目的发展可以为国家及地方政府带来可观的收益。众所周知房地产业税收贡献大，在我国现有23个税种中，直接涉及房地产业的税种有9个（建筑安装和房地产营业税、契税、房产税、土地增值税、印花税、城镇土地使用税、耕地占用税、个人所得税、建筑安装业和房地产企业所得税等），房地产业相关税收近年来每年约以20%的速度稳定增长。7.3.2 产业布局影响165、分析由本项目所处的位置、项目的目标消费群定位以及上节对项目的区域经济发展影响分析来看，项目都是依靠于工业园区、服务于工业园区同时又促进工业发展的。可以说项目与西南街道的工业是唇齿相依的关系。7.3.2.1 西南街道工业与房地产业的关系近几年，yy工业园区发展迅速，极大地带动了当地的经济发展，也成为区域房地产业发展的有力引擎。青岛啤酒、广东凤铝铝业、百威啤酒和红牛功能饮料等一批国内外知名企业及广东商学院相继落户yy。随着越来越多的名企、外企进入yy投资，yy的房地产开发也进入了快速发展阶段。近年来，yy以新型工业化带动三大产业协调发展，区域经济发展水平迅速提高，外来人口明显增多，市民消费能力也快166、速增长，为房地产业的快速发展奠定了良好的基础。工业园区带动城市经济发展。yy工业园区众多，投资者来自澳洲、日本、韩国、泰国、港澳台等十多个国家和地区。其中yy工业区是xx六大重点工业园区之一，重点发展汽车零部件、金属深加工、电子电器、机械制造产业、塑料化工等产业。由日本爱汽科技株式会社出资建设的日本爱汽科技汽车自动变速箱齿轮项目已与yy区签约，将在yy工业园区投资2950万美元兴建工厂。这是继三菱工程塑料、聚菱燕、日密科偲等世界500强及国际行业巨头关联汽配企业后，入驻yy工业园区的又一优质汽配企业。yy土地贮备丰富，自然环境优美，房地产的发展环境较好。2000年以前，由于城市发展和基础配套相167、对不太完善，房地产发展也较缓慢，在建楼盘规模较小，楼盘素质也落后于禅桂，房价每平方米仅售1000多元。近两年，除了本地开发商开发的一些大型楼盘外，佛山丽日集团、汇银地产以及雅居乐地产、时代地产等大品牌发展商看好yy房地产发展潜力，纷纷进驻yy拿地开发，yy房地产进入快速发展阶段。 7.3.2.2 项目与西南街道工业的关系分析yy区一半左右的工业布局在西南街道。西南工业园目前已引进300多家企业，年产值超百亿元，园区布局合理，逐步形成金属制品、化工、电子电器、新材料、建材、食品饮料和纺织等产业体系。而河口工业园则先后吸引了广东凤铝等70多个项目、企业到河口投资落户，引入的建设资金近20亿元。其中168、，国家建设部定点企业广东凤铝铝业有限公司继续扩建，将厂区面积扩大4倍，计划5年内将公司建设成为年销售值达数十亿元的铝型材生产企业。项目的目标消费群区域界定为西南街道的工企业的工作人员。在此区域内云集了西南众多大企业，它们的员工总数可达8万人以上，而其中的中层管理人员、技术人员等的数目约近万人。西南工业要稳定发展，需要使作为第一生产力的人才先得到稳定。这近万人的人才队伍要稳定地为西南工业作贡献就先必须要有一个居住的房屋，它们对居所的要求首先是交通便捷又离企业较近，其次还应该生活便利、环境优雅。xx想恰恰就是这样一个顺势而为的商品房项目。它的出现对人才队伍的安营扎寨和西南工业的长远稳定发展是有相当169、程度的促进作用的。7.4 宏观经济影响分析根据国家发改委发布的项目申请报告通用文本说明，对于投资规模巨大、可能对国民经济产生重大影响的基础设施、科技创新、战略性资源开发等项目，应从国民经济整体发展角度，进行宏观经济影响分析，如对国家产业结构调整和升级、重大产业布局、重要产业的国际竞争力以及区域之间协调发展的影响分析等。 对于涉及国家经济安全的重大项目，应从维护国家利益、保证国家产业发展及经济运行免受侵害的角度，结合资源、技术、资金、市场等方面的分析，进行投资项目的经济安全分析。本项目作为规模不大的商品房项目，不含有科技创新、战略性资源开发等内容，也不涉及国家经济安全，故不作宏观经济分析及经济安170、全分析。第八章 社会影响分析8.1 社会影响效果分析8.1.1 社会影响区域范围的界定本项目位于yy区西南街道xx路15号。商品房项目的社会影响区域范围依据其目标客户区域确定，根据zz公司的构想，项目的核心客户区域定位为西南街道城区，辐射客户区域为整个yy区（包括农村）。商品房项目的社会影响区域范围依据其目标客户区域确定，分析项目所在地西南街道目前和未来35年内购房置业客户群体，特征如下：其一，随着yy经济的发展和人民生活水平的提高，居民越来越注重追求高品质生活，越来越厌恶沟渠污水横流、道路满地泥土、阳台窗台铁网的乡村居住环境，反映在对住房要求上是希望居住小区宁静优雅，园林绿化别致，小区生活配171、套齐备完善，物业管理优质。其二，不论是新yy人或者是yy本地的居民，他们之中的购房群体大多收入稳定，具有中高消费能力，部分有小车，对购买住房有足够的支付能力。结合目前国家有关房地产宏观调控政策和本项目中高档的产品定位，本项目的目标客户定位为yy希望改变现在室外环境较脏乱、治安环境较差、室内布局设计不很科学的居住环境的居民，以及在西南街道安居乐业，同时希望改善现有居住条件、追求高品质生活方式的购房者，其具体特点为：1、客户分布以西南街道为中心，辐射全yy，少量佛山、广州外来客商和房地产投资者。2、年龄跨度以3050岁为主力范围，2030岁其次。客户的家庭结构以两代同住为主，房型要求二房或三房。部172、分购房者（或房屋实际使用者）为工厂年轻单身的管理人员和技术人员。3、客户的主要职业为工商业者和私营企业主、企业技术或管理人员、工作职业稳定者、机关事业单位人员。我们在此不局限于行政区划因素的限制而生硬地确定项目的社会影响区域范围为西南街道中心城区，而是将范围界定于整个yy区。8.1.2 影响区域内受项目影响的机构和人群的识别影响区域内受项目影响的机构和人群的识别，包括各类直接或间接受益群体，也包括可能受到潜在负面影响的群体。项目主要面向的客户是在工厂企业工作人员以及城镇化过程农村向yy城区转移人口。对发展迅猛的yy区来说，该项目对住户对整个市场都是利好的，如果说住户是直接受益群体，那么间接收益173、群体则界定为受影响的机构，即受益人群的工作单位以及为项目提供服务的商场超市、饮食娱乐等单位。8.1.3 分析项目可能导致的各种社会影响效果本项目可能导致的各种社会影响效果如增加就业、社会保障、劳动力培训、卫生保健、社区服务等，都是比较正面的。主要影响效果是在为工厂企业员工提供安稳舒适的居住区、提高他们生活水平，对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程起一个促进作用。次要影响效果在于促进社会就业、活跃片区社会和经济进步等。详细分析见下表。表8-1 项目社会影响效果分析表社会因素社会影响效果措施和建议解决和促进社会就业的作用1.稳定外来的技术、管理人员，为他们在西南街道就业提供住房的保障。2.房地174、产项目建设过程对建筑、设计、中介等的带动作用让较多专业人员就业；项目建成后提供的一定量的商铺，让更多的人有生意做，有利于活跃市场繁荣市场。1.建议市政部门尽快做好与本项目有关的市政设施，让将来入住的居民住得安心，才能工作开心。2.建议对项目的商铺进行集中管理，针对楼盘附件的工厂企业搞特色商业街区。增加居民收入，提高居民生活水平的作用1.居住环境是衡量居民生活水平的一个重要指标，本项目以良好的居住环境为住户提供了高水准生活的前提。2.商铺可为经营者带来较大的经济收益。政府和开发商合力美化项目内外环境，为美丽的西南街道居住环境锦上添花。对社会弱势群体(儿童、残疾人)的影响1.本项目建设对儿童或残疾175、人不会产生不良影响。2.项目可创造巨大的政府税收，同时通过拉动就业和商业为社会创造财富，一些依靠政府的弱势群体由此间接得益。本项目将一片荒地变为美丽的住宅，为创造新城镇出了力，为西南街道完善美丽家园出了力，是每个西南街道居民值得自豪的事情。对地区宗教、文化、教育、卫生的影响1.项目未对当地的宗教有不良影响。2.项目将建设成卫生文明小区，对yy创建全国环保模范城市有促进作用。1.项目的居住文化和商业文化应该得到扶持。2.项目的卫生文明形象应该坚持，使之成为标杆。对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响1.项目可提高当地市政设施的利用效率，对完善西南街道的市政服务设施有较大的促进作用。2.项176、目的商铺为社会提供了商业经营场所。希望与本项目有关的市政设施可以尽快完善，包括道路、市政给排水管网、电力供应、通讯设施等。8.2 社会适应性分析商品房项目的本身就是产品，它区别于工业项目、农业项目或者水利、交通等项目的一个主要特征是以项目本身全部推向市场推向社会，而非以占用甚至牺牲一定的土地、自然环境等资源或者居民生活来支撑自身的发展而对项目以外的地方和人群造成一定程度的负面影响。商品房项目作为国家经济和社会第十一个五年规划重点发展的社会工程，只要是在规划用于商品房的土地上建设，则是符合地方的社会发展规划的，是为当地社会需要的。本项目的社会适应性，总体来说就是项目本身-商品房-能否为西南街道当177、地社会环境、人文条件所接纳，这点由有着成熟的房地产开发经验的xxyyzz房地产开发有限公司和设计方依据市场来具体设计、操作。由报告第一章对本项目的详细介绍我们知道，本项目的规划方案是在总结市场的基础上精心设计的，其旨意远在引领市场，带动yy住宅产业的创新和进步，完全可为yy潜在住房消费群所接纳。然而还有一点需要阐述的，市政设施上的配套上是否可以配合本项目日后的运营则是一个实在的问题，在此分析如下。8.2.1 项目与当地基础设施发展水平的相互适应性分析在基础设施的建设发展上，从09年到今后一到两年内也就是在本项目建设和投入使用期间，西南街道着力加快市政排污管网、污水处理站、供水管网和供电网的建设178、和升级改造扩容，以适应西南城镇人口规模的发展,为城区内的企业和居民提供稳定的水电供应和市政服务。同时，加快推进城区内道路网的改造。西南街道新镇区建设将广泛吸纳社会资本进入，重点抓好商住区、新医院、文化活动中心、汽车站等工程建设，带动商贸、房产等第三产业发展。在民生事业方面，西南街道将重新规划公共汽车网，大力提升公共交通运输水平。另外，为营造和谐稳定的治安环境，区政府还将在近年内在西南街道主要道路和重点公共场所设立视频监控摄像头，加强对流动人员和出租屋的管理。西南街道当地的基础设施是已处在较高水平并且逐步得到完善，将能满足本项目对基础设施的使用要求。由此，本项目是与西南街道的基础设施水平发展相互179、依赖相互促进相互适应的。8.3 社会风险及对策分析8.3.1 建设期间对自然环境和社会环境的影响建设期间项目对自然环境和社会环境的影响及其解决措施详见报告“环境与生态”一章。在依照相关法规和项目环评报告的意见前提下，项目建设期间可能发生的问题都是可以控制的。8.3.2 竞争风险8.3.2.1 SWOT分析1、优势分析（Strengths）l 规模：是全区档次较高的住宅之一，用地面积为18127.8，建筑占地面积为11423.6，4幢高层建筑。l 地段：处于规划中xx“2+5”城市空间布局的“西南组团”之中，是佛山yy区政治经济文化中心，项目有多个在建或已建成熟社区，该地段已规划为yy中心城区中180、高档住宅区片区，彰显地位，区位优势明显。该地段适应yy及大佛山社会经济与城市转型、提高中心城区积聚与扩散能力、推进城市扩容提质、塑造生态型现代化滨江城市，提升城市竞争力的有效途径，中心区建成后主要为商业、金融、政治和居住生活用途。l 交通：区内交通便捷，城市公共交通直达市中心。东北面望广三高速公路，可快速通达西面肇庆和东面的广州，是广佛同城圈内的交通枢纽。l 品质：本项目采用xxyy区标准的6级抗震设计建筑，国际规划大师，建筑大师，园林设计大师，环境艺术设计大师联手铸就自然与艺术的完美结晶，菜单式精装修，多样风格，满足个性化需求，建筑品质胜人一筹。超低容积率和建筑密度，楼距开阔，线条流畅，空间181、感丰富，私密性强。l 生活配套：住宅组团附近有大型肉菜市场，以及美容修身专门店、美发沙龙、精品店、布艺装饰、音像图书专卖店、宠物医院、家政中心、茶餐厅、健康水直饮店、洗衣裁缝店、汽车美容修理店、家电维修服务部等各种生活商业服务。l 景观：低密度建筑融合周边天然的丛林湖泊，湖光山色尽收眼底，每各户型内和户型之间都设计不同的景观，营造出移步换景、一窗一景的效果，使社区犹如一个城市大花园。l 升值潜力：项目建设期间，处于全国房地产业回暖阶段，且项目价格合理，未来升值潜力无限。2、劣势分析（Weaks）l 该项目地块位于yy区西南街道xx路15号，现在属于郊区地块，该区域在中心城区闹市的边缘，与中心闹182、市仍存在一定的距离，商业、休闲娱乐业等发展相对滞后，影响小区质素。l 所属区域购买力尚属中等。l 周边有类似大体量的高品质建筑形成竞争。l 环绕项目四周的大部分是原生态环境，一定天气或时间里会存在昆虫滋扰的影响。3、机会分析（Opportunities）l yy高档住宅市场前景看好，并初露端倪，潜在市场需求是本案成功的一大良机。l 升值空间大。由于受“寸土寸金”的制约，中心地段的土地资源更加珍贵，目前该板块已成为投资热点，升值空间巨大。l 区域内已形成成熟的居住社区，区域内已建成及在建楼盘均树立了较好的形象，楼盘销售也相当理想。本项目可以借鉴各楼盘的开发经验，形成后发优势。l 近年来经济快速发183、展，房地产业悄然回暖，随着市民生活水平的提高，他们以往追求热闹繁华的居住环境的固有思维会逐渐改变为趋向追求拥有原生态、安静、清新的郊区生活环境。l 城市规划的利好，将有力推动“西南组团”房地产业的发展。西南组团的合理规划和成功的招商引资，为房地产开发提供了一大批潜在消费群。4、威胁分析（Threats）l 项目操作风险：项目属于高档楼盘，投资大、产品素质要求高、创新性强，伴随的风险更大，对开发商是一大考验；l 竞争对手威胁：目前项目本片区的主要竞争对手是该区在售或将售的同类住宅，如yy雅居乐花园、东海蓝湾、海畔名苑和创鸿林海尚都等项目，这些同类项目已经形成一定的市场积累效应，本案面临着超越前者184、，抢夺市场的挑战；l “十一五”期间，国家强调社会和谐发展，重点关注社会低层群体，可能会制定相关地宏观政策保证群体住房，以调控市场价格从而对房地产市场价格走势产生影响，具有政策不确定性因素。8.3.2.2 区内竞争性楼盘分析本项目所在yy区域有大概8个左右在建或在售，主要是高中档楼盘，规模有大有小。与本项目直接可构成同类竞争关系的有xx等。上述各楼盘均已经开始预售，详细分析看表8-2：表8-2 同类型直接竞争楼盘动态分析表楼盘名称现主推产品推售时间建筑面积价格（元/）楼层状况货量（套）容积率绿化率（%）现推产品户型面积（）周边配套创鸿林海尚都双水景景观楼王御林轩2009.10.23均价 550185、0，价格区间4000-6000 多6、15、17、24、25、26、28层不等502.29166南北向的中央水景楼王位于森林公园板块、云东海板块，新城区板块三大居住交汇核心。yy奥林匹克花园紫薇中心华府样板间2009.11.115000600015栋共800套小高层及高层2.1235.9户型面积为143平方米紫薇中心华府样板项目为业主配套豪华会所及商业中心，并将在广海大道边设立精品一条街。项目附近有yy实验小学、yy第八小学及yy华侨中学。项目西边为扩建完毕的五星级酒店“金太阳酒店”。yy雅居乐花园“阳光水岸”江景小户型组团2009年10月28日正式开盘均价4200电梯洋房有11层、28层、3186、0层三种1.837.5单位面积为90-120，户型为“2+1”、“3+1”小区出口处接驳广海大道，经西南大桥进入yy区域中心。东海南湾为A8、A9栋洋房2009.11.6A8栋洋房均价4000元/，A9栋均价5300元/其中两栋 11 层，其余为 16 层415243140-160四房单位小区周边临近商业城肉菜市场、超市、银行、金太阳酒店、西南六中、西南第十小学、yy华侨中学等配套。海畔名苑海畔三期三房两厅单位2009.11.6均价5800元/由数十栋多层小洋房及小高层组成2.50海畔三期130三房两厅单位实验小学及西南二中等著名中、小学近在咫尺，满足生活、学习、休闲、娱乐等需求华盛锦盈嘉园三房楼梯房和电梯房2009.11.4价格在4000元/左右739套小高层及低层7392.3042120-129三房楼梯房和电梯房位于森林公园板块、云东海板块，新城区板块三大居住交汇核心。附图、附件附图：1、项目效果图2、规划总平面图3、项目地理位置图附件：1、企业法人营业执照（副本复印件）2、法人代表身份证复印件3、房地产开发企业暂定资质证书（副本复印件）4、项目地块国有土地使用证复印件【佛三国用（2006）第20061102333】5、建设用地规划许可证（地字第440607200900265号）6、项目地块规划设计条件（编号：440607200900265）7、本项目银行资金证明