1、曲靖万乐城（一期）建设项目可行性研究报告目 录 第一章 项目概况11.1项目基本情况11.1.1项目名称11.1.2项目宗地11.1.3承担可行性研究的单位11.1.4项目经济技术指标21.2开发企业介绍31.3项目产生背景4第二章 项目市场调查及项目建设的必要性52.1项目投资环境分析52.1.1政策环境分析52.1.2经济环境分析82.1.3.社会文化分析182.1.4.宗地现状分析202.1.5.配套设施分析212.1.6.曲靖市规划分析242.1.7.市政设施分析252.2项目竞争环境分析262.2.1.房地产市场分析262.2.2.板块竞争对手分析402.3项目SWOT分析432.42、项目定位分析452.5项目建设的必要性45第三章 项目建设条件与节能节水措施473.1项目建设条件473.1.1气候条件473.1.2自然资源条件473.1.3场地地质条件483.1.4周边配套条件483.1.5其他建设相关条件493.2规划建筑方案设计493.2.1规划设计宗旨493.2.2规划布局493.2.3建筑产品及空间503.2.4竖向设计503.2.5出入口及道路交通503.2.6日照513.3建筑设计说明513.3.1户型设计513.3.2立面设计513.3.3建筑热工设计523.4结构方案543.5给排水方案583.6电气方案623.7弱电方案643.8暖通方案673.9节能措3、施713.9.1用能标准和节能规范713.9.2能耗状况和能耗指标分析713.9.3节能措施和节能效果分析72第四章 环境保护与劳动安全、卫生及消防764.1区域环境和生态现状764.2生态环境影响分析764.3生态环境保护措施804.4地质灾害影响分析824.5特殊环境影响824.6劳动安全卫生834.7消防83第五章 节能环保与清洁生产845.1 建筑节能845.1.1能耗分析845.1.2建筑节能措施845.2维护结构热工性能的权衡判断855.3水节能措施855.4电气节能措施855.5暖通环保节能措施865.6 清洁生产86第六章 项目开发建设进度安排876.1项目建设程序876.2项4、目建设计划876.3项目实施进度安排876.4招投标88第七章 投资估算与资金筹措897.1项目总投资估算897.1.1投资估算范围897.1.2 投资估算的依据897.1.3投资估算结果907.2资金筹措927.3投资使用计划93第八章 销售及经营收入测定948.1项目销售收入估算948.1.1项目销售收入测算948.1.2销售税金及附加测算948.2资金来源与运用分析958.3销售利润95第九章 财务评价与敏感性分析969.1项目盈利能力分析969.2清偿能力分析979.3项目不确定性分析989.3.1项目盈亏平衡分析989.3.2项目敏感性分析98第十章 社会效益评价9910.1社会效益5、和影响分析9910.2社会适应性分析9910.3社会风险分析100第十一章 可行性结论与建议10111.1拟建项目的结论性意见10111.1.1项目开发手续10111.1.2建设后续资金10111.1.3项目社会效益10111.1.4项目经济效益10111.2项目风险及防范建议10211.2.1市场风险及防范建议10211.2.2经营管理风险分析10211.2.3行业风险102附图:104附表：104附件：105127第一章 项目概况1.1项目基本情况1.1.1项目名称曲靖万乐城（一期）建设项目1.1.2项目宗地项目位于曲靖经济技术开发区（麒麟区辖区），西侧为曲靖师范学院师东路，东侧为学府路，6、南侧为曲靖万达广场（待建），北侧为朝阳路（土地成交确认书编号为QKG2015-25）。1.1.3承担可行性研究的单位安徽环球工程咨询有限公司是一家专业从事投资机会研究、专业编制可行性研究报告、项目建议书、资金申请报告、产业规划、商业计划书、投资价值分析报告、招商引资、合资独资申报材料、项目评估、区域或行业发展规划、管理咨询等。专业涉及农业、水利、化工、建材、林业、纺织、建筑、电子、机电、公路、医药、轻工、机械等行业的机构。2009年8月12日，获得工程咨询甲级资质。公司为国家工程咨询协会会员，业务受国家工商联农业产业商会培训中心指导，公司主要发起人为剑桥大学博士和国内恢复高考首届七七、七八级毕7、业生，是中国农业科学院和中国医学科学院业务合作单位，与英、美、加等国家相关机构有长期业务联系。公司技术平台利用剑桥大学博士群体智力资源，长期致力于国内外工程咨询服务，为政府提供产业发展规划，为企业提供项目申报、投资可行性研究。公司坚持独立、科学、公正原则，为政府部门和投资者对经济建设和工程项目的投资决策与实施提供咨询服务。先后承担了世行、亚行贷款项目，生态规划、循环经济规划、十二五规划、大型商品粮基地建设等一批国家重点项目的前期工作。范围涉及发改委、工信部(经委)、财政、农业部、商务部、环保部、科技部、建设部等部门，为推动国家经济持续、快速、健康发展发挥了积极作用。公司具有剑桥大学博士群体智囊8、团优势，高层次，高起点，厚积薄发，是国内技术力量较强的综合性甲级工程咨询单位，近年来，公司利用剑桥大学多专业、科学的工作和分析方法以及完备的信息系统资源，已成功地为众多国内各类型大中型企业和跨国企业提供了咨询服务。 公司不但拥有一批素质高、业务精的高中级工程技术和管理人才，还聘用一支经验丰富、专业齐全的专家队伍，主要骨干毕业于国内重点大学，参加过美国、英国、香港相关机构的业务培训，人员素质高、作风务实，业务过硬，精于管理，富有国际咨询经验，为工程咨询服务质量提供了可靠的保证，是安徽省乃至全国范围内最具影响力的咨询机构之一。 目前公司现有员工82人，其中专业技术人员66人(注册咨询工程师16人)9、，其中具有高级技术职称28人，中级技术职称32人。公司不但拥有一批素质高、业务精的高中级工程技术和管理人才，还聘用一支经验丰富、专业齐全的专家队伍，主要骨干毕业于国内重点大学，参加过美国、英国相关机构的业务培训，人员素质高、作风务实，业务过硬，精于管理，富有国际咨询经验，为工程咨询服务质量提供了可靠的保证，是国内综合实力较强的甲级咨询机构之一。公司拥有独立的研发中心、工程中心、管理中心、财务中心等事业部，在北京、河南、江苏、黑龙江、吉林多地市设有办事处，客户涵盖种植、养殖、农产品加工、化工、生物、医药、食品、纺织、水利、房地产、建材、市政、物流、旅游、园林、公路等众多行业。1.1.4项目经济技10、术指标项目分三期建设，其中曲靖万乐城一期经济技术指标如下：项目一期用地面积27992.55，折合约41.99亩，地块用地性质为商业。建筑密度为41.67%。一期建筑面积28197.95，包括地上面积26791.3、地下面积1406.65，综合容积率为0.96。本项目一期投资22002.144万元，自筹46147.72万元，银行借款50000万元。表1.1-1 综合技术经济指标（一期）类别分项指标总指标单位备注总用地面积：27992.5541.99亩净用地面积：27992.5541.99亩总建筑面积：28197.95计容建筑面积：26791.3容积率：0.96 建筑占地面积：11665.20 建11、筑密度：41.67%绿地面积：2984.04绿地率：10.66%机动车位数（不含装卸车位）：46辆地上装卸车位数:8辆地上计容建筑面积：26791.3其中商业建筑面积：一层9779.9426791.3二层9950.67三层6209.99四层850.7地下建筑面积：1406.65其中设备用房面积：1406.65项目规划的总体经济技术指标计划如下：项目总用地面积82697，折合约124.05亩，地块用地性质为商业，使用年限为50年。建筑密度为47.58%。项目总建筑面积191611.09，包括地上面积161028.69、地下面积30582.4，综合容积率为1.95。本项目总投资96147.72万元12、，自筹46147.72万元，银行借款50000万元。表1.1-4 综合经济技术指标类别分项指标总指标单位备注总用地面积：82697124.05亩净用地面积：82697124.05亩总建筑面积：191611.09计容建筑面积：161028.69容积率：1.95 建筑占地面积：39348.22 建筑密度：47.58%绿地面积：8272.88绿地率：10.00%机动车位数：1276辆非机动车位数：6589地上计容建筑面积：161028.69其中商业建筑面积：一层29129.3985043.32二层33021.09三层19860.34四层3032.5办公建筑面积：19层办公楼14794.537427513、.1716号楼19层办公楼14794.5317号楼11层办公楼6678.7820号楼18层办公楼12412.7330号楼18层办公楼12412.7331号楼21层办公楼13181.8733号楼非机动车库建筑面积996.95物区管理建筑面积：360.94设备用房352.31地下建筑面积：30582.4其中机动车库面积：27732.77设备用房面积：2849.63机动车位数：1276辆其中地上商业停车位：218辆17.08%地下商业停车位：463辆地下办公停车位：595辆非机动车位数：6589辆其中商业停车位：5103辆办公停车位：1486辆注：本项目总期体规划可能存在小部分调整。1.2开发企业介14、绍项目业主单位名称：曲靖方平置业有限公司公司类型：有限责任公司法定代表人：张雪松公司地址：云南省曲靖市麒麟区学府路中段主语城综合楼曲靖万乐城建设项目由曲靖方平置业有限公司负责开发建设。曲靖方平置业有限公司经营范围为：房地产开发及经营；物业管理。（以上经营范围中涉及国家法律、行政法规规定的专项审批，按审批的项目和时限开展经营活动）。曲靖方平置业有限公司成立于2016年1月12日，注册资本人民币一亿元，公司所开发的项目位于曲靖经济技术开发区，学府路以西，三江大道以北，紧邻曲靖万达广场，是曲靖市、曲靖经济技术开发区重点招商引资项目，曲靖方平置业有限公司首期开发的项目占地82697，拟建设商业楼及办公15、楼为一体的大型商业综合体，项目位于曲靖经济技术开发区核心地段，与曲靖最高学府相邻，项目建成后将成为曲靖市的又一核心商业圈，将从娱乐购物、休闲旅游全方位提升城市商业的品质。1.3项目产生背景曲靖市是云南重要工商城市，综合实力居云南第二位。是云南省“滇中城市群规划”区域中心城市。截止到2013年底，城市建成区面积130平方公里，主城人口达100万人。2013年，曲靖地区生产值1652.26亿元。曲靖市社会消费品零售总额从232.8亿元增加到502.4亿元，年均增长15.8%。城镇和农村常住居民人均可支配收入分别达27100元、9451元，年均分别增长11.2%、15.8%。根据曲靖市城市总体规划（16、2015-2030年）暨麒沾马一体化总体规划（2015-2030年）的有关规划所确定的麒沾马一体化、城乡统筹发展的曲靖中心城市已初具规模。近期城市建设以促进麒沾马“六个一体化”为目标，以“一城、一江、一山”为实施重点。城镇化建设已然进入一个新的阶段，但仍然存在着市场有效需求不足、传统产业产能过剩、新兴产业发展不足等问题。曲靖万乐城建设项目位于经济技术开发区，该开发区是国家级技术开发区，实行现行国家级经济技术开发区的政策。距离该区4公里的麒麟区市中心常驻人口68万。紧邻城市主干道学府路，西临曲靖师范学院。曲靖万乐城建设项目拟开发建设商业楼及办公楼等多种功能于一体的大型商业广场中心。该项目引进将提17、升城市商业档次、新增大量就业岗位、创造持续巨额税收、丰富群众消费需求。未来将形成曲靖市的一个新城市商业中心和曲靖经济技术开发区的标志性建筑。第二章 项目市场调查及项目建设的必要性2.1项目投资环境分析2.1.1政策环境分析（1）全国政策环境分析 A.金融政策分析2015年1月证监会正式发布公司债券发行与交易管理办法，自公布之日起施行。2015年2月中国人民银行决定下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2015年2月不动产登记暂行条例正式公布2015年2月中国人民银行决定下调存贷款基准利率0.25个百分点银监会印发关于做好2015年农村金融服务工作的通知2015年3月财政部：个人转让两年以18、上住房免征营业税2015年3月央行：“二套房贷款首付比降至四成”A股“一人一户”解禁 每人最多可开20个证券账户2015年4月20日央行：降准1%存款保险制度5月1日起正式实施央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点对外开放力度大，签署监管合作备忘录银监会出台促进民营银行发展指导意见央行决定定向降低存款准备金率并下调贷款和存款基准利率亚投行“基本大法”签署 中国成亚投行第一股东央行将给予证金公司流动性支持央行颁布促进互联网金融健康发展指导意见最高法发布民间借贷案司法解释 9月1日起施行国务院开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点央行拟明确非存款类放贷组织的监管框架19、 贷款资产可以转让国务院会议确定加快融资租赁和金融租赁行业发展的措施中国人民银行决定下调存贷款基准利率并降低存款准备金率央行存款准备金考核从时点法改为平均法B.土地政策分析2016年土地政策将重点围绕“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的经济任务，着力于统筹增量、挖掘存量、优化结构，持续为供给侧结构性改革发力，确保经济社会沿着创新、协调、绿色、开放、共享的发展道路前进。2016年，土地用途管制制度将得到进一步完善，实现建设用地总量控制和减量化管理，构建新型的国土空间规划体系；土地供应政策将进一步调整，配合宏观经济供给侧结构性改革，减少无效供给，保障创新驱动发展战略，建设用地结构优化、闲置20、低效用地开发将成为满足用地需求的主要途径；耕地保护和耕地占补平衡政策将进一步完善，深化管控性保护、激励性保护、建设性保护相结合的耕地保护机制；土地领域改革将更加重视系统性和关联性，与相关财税、金融领域改革协同推进；土地管理相关的国家立法将加快。 2015年土地政策更加注重保资源和保发展的能力建设，更加注重参与宏观调控的科学化和精准化，更加注重制度建设的系统性和可操作性。在土地利用规划政策方面，进一步推进了土地利用总体规划完善调整、“多规合一”和城市开发边界划定试点工作，强化了土地利用计划调控政策；在耕地保护政策方面，着重从完善耕地占补平衡制度、划定永久基本农田、防范农地“非农化”等方面发力；在21、节约集约用地方面，进一步强化存量土地利用，开展低效工业用地调查清理，规范完善节地评价考核制度体系；在稳增长、调结构方面，出台了促进房地产市场平稳健康发展、支持新产业新业态发展、支持旅游业发展、支持铁路建设和支持休闲农业发展等一系列用地政策。同时，进一步推进了不动产统一登记、农村土地制度改革试点及法治国土建设。（2）城市政策环境分析A.云南省城市环境2015年云南省出台关于促进民营经济发展若干政策措施的意见，确保实现民间投资增速高于固定资产投资增速，民营经济增加值增速高于全省生产总值增速，让民营经济成为我省跨越式发展的重要力量。意见提出了5个方面共19条措施，包括：加大金融支持、拓宽融资渠道、帮22、助促销降本、强化用地保障、优化财税政策、实行社保优惠、深化商事制度改革、支持创办小微企业、大力发展创业创新服务、扩大民间投资领域、推进国企民企协同发展、支持民营企业转型发展、 加强品牌标准质量建设、加大民营企业人才培养、鼓励扩大对外开放合作、加强组织领导、推动简政放权、保障合法权益、狠抓政策落地。意见指出，对在转型升级中出现暂时性资金紧张、有市场、有效益、信用好的重点民营企业，我省各级政府要积极建立与金融机构定期协调协商机制，并积极协调银行业金融机构按照“一企一策”原则实施金融帮扶，防止 “一刀切”式的抽贷、压贷、停贷造成企业资金链断裂。对中小微型企业贷款实行差别化监管，不良率容忍度可比一般贷23、款不良率高出3个百分点。同时，省财政设立的5亿元工业信贷引导资金，各州、市财政设立的工业信贷引导资金，要用于民营企业还贷续贷过程中的资金周转需求。意见要求，积极帮助民营企业促销降本，省财政统筹安排的3亿元扩销促产扶持资金要重点用于对民营企业的支持。加快发展电子商务，省财政安排5000万元，对我省工业、农业和商业企业自建或依托第三方电子商务平台开展网上销售，年度网络销售额超过300万元以上的，按照销售额的2%给予补助，每户最高补助100万元。通过多方面的举措，着力降低民营企业的生产运营成本。意见还强调，各级相关部门要积极支持创办小微企业。“贷免扶补”、小额担保贷款的最高贷款额度统一调整为10万元24、，个人贷款在贷款基准利率基础上上浮1.5个百分点以内的由财政给予贴息并简化手续。继续实施“两个10万元”微型企业培育工程，对微型企业投资规模达到10万元以上且实际货币投资达到7万元的，政府给予3万元的财政资金补助；创业者合伙创办企业的，可按合伙人数每人不超过10万元计算，给予总额不超过30万元的担保贷款支持，并按规定给予贴息。B.曲靖市城市环境曲靖市根据曲靖市人民政府关于促进全市经济平稳健康发展的意见将在2016年进一步扩大社会投资，一是放宽投资领域。进一步缩小企业投资项目核准范围，落实企业投资自主权。按照关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的实施意见，建立PPP项目库，尽快推出一批现金流比25、较充裕、有稳定回报预期的建设项目。二是设立PPP项目合作基金。研究制定出台曲靖市人民政府与社会资本合作的实施意见，设立PPP合作基金，支持政府与社会资本合作项目建设。三是提高招商引资成效。抓好市级重大招商活动签约项目督查督办机制落实，提高签约项目的履约率、开工率、资金到位率和投产达产率，确保全年新签约86个、新开工47个、新投产10个招商引资项目。各县（市、区）和9个市级产业招商组积极开展外出招商活动，对代理招商、委托招商等模式的落地项目，按照曲靖市招商中介奖励办法有关规定给予奖励，确保全年引进市外国内到位资金800亿元，引进省外到位资金720亿元。2.1.2经济环境分析2.1.2.1全国经济26、环境分析A.国民经济整体情况分析国家统计局官网2016年1月正式发布了2015年中国国民经济运行情况的最新数据。数据显示，初步核算，2015年全年中国国内生产总值达到676708亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%，经济保持了总体平稳、稳中有进、稳中有好的发展态势。初步核算，全年国内生产总值676708亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。分季度看，一季度同比增长7.0%，二季度增长7.0%，三季度增长6.9%，四季度增长6.8%。分产业看，第一产业增加值60863亿元，比上年增长3.9%；第二产业增加值274278亿元，增长6.0%；第三产业增加值341567亿元，增长8.3%。从环27、比看，四季度国内生产总值增长1.6%。总体看来，2015年国民经济各个方面的表现为：农业生产再获丰收、工业升级态势明显、固定资产投资增速回落、市场销售较快增长、进出口同比下降、居民消费价格温和上涨、居民收入稳定增长、经济结构优化升级、货币信贷平稳增长、人口就业总体稳定。B.消费需求分析2015年我国GDP增速为6.9%，创出1990年以来的新低。2015年全国房地产开发投资95979亿 同比增长1%，比上年名义增长1.0%(扣除价格因素实际增长2.8%)，增速比1-11月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为628、7.3%。2015年社会消费品零售总额300931亿 增长10.7%，比上年增长10.7%。其中，限额以上单位消费品零售额142558亿元，增长7.8%。2015年12月份规模以上工业增加值增长5.9%(以下增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率)，比11月份回落0.3个百分点。从环比看，12月份，规模以上工业增加值比上月增长0.41%。2015年全年，规模以上工业增加值比上年增长6.1%。2015年，全国固定资产投资(不含农户)551590亿元，比上年名义增长10%(扣除价格因素之外，实际增长12%)，增速比1-11月份回落0.2个百分点。从环比速度看，12月份固定资产投资(不含农户)增长029、.68%。2015年全国居民人均可支配收入21966元，比上年名义增长8.9%，扣除价格因素实际增长7.4%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入31195元，比上年增长8.2%，扣除价格因素实际增长6.6%;农村居民人均可支配收入11422元，比上年增长8.9%，扣除价格因素实际增长7.5%。城乡居民人均收入倍差2.73，比上年缩小0.02。2015年，民间固定资产投资354007亿元，比上年名义增长10.1%(扣除价格因素实际增长12.1%)，增速比1-11月份回落0.1个百分点，民间固定资产投资占全国固定资产投资(不含农户)的比重为64.2%，比重与上年持平。我国居民收入水平在国内经济健康30、发展的同时日益提高。2007 年我国城镇家庭年人均可支配收入13,785.81 元，至2014 年已增长至28,843.85 元，增长幅度接近一倍。2007-2014 年我国城镇家庭年人均可支配收入（单位：元）随着可支配收入的提高，我国居民对于高档商品的消费需求也不断增长，购物中心经营规模日益扩大。2007 年我国购物中心经营面积为940.17 万平方米，至2013 年已经达到1,860.91 万平方米，增长态势显著。2007-2013 年我国限额以上购物中心经营面积由数据可见，到2013年为止购物中心的经营面积已到达史上新高。但另一方面互联网购物的冲击对购物中心的发展也有相当力量的冲击作用。31、据国家统计局2016年1月19日发布的数据显示，2015年我国社会消费品零售总额300931亿元，比上年名义增长107，其中12月份同比名义增长111。2015年全国网上零售额38773亿元，比上年增长333。其中，实物商品网上 曲靖市主要经济运行指标2012年2013年2014年GDP（亿元）1400.21583.941649.40GDP年均增长率13%13.1%13.2%人均国内生产总值（元）236622659927529全社会固定资产投资（亿元）825.091020.831164.54城市基础建设及房地产投资（亿元）237.26285.77163.18其中房地产投资（亿元）153.81832、3.69163.18社会消费品零售总额（亿元）331.7378.32378.32居民消费价格指数增长率2.3%3%2.4%城市户籍人口（万人）673.39641.89646.46城市常住人口（万人）593.6597.40600.9旅游人数（万人）872.511027.031127.10城镇年人均可支配收入（元/年）216232426125023农村年人均纯收入（元/年）595068618514零售额32424亿元，增长316，占社会消费品零售总额的比重为108；非实物商品网上零售额6349亿元，增长424。2.1.2.2城市经济环境分析A.城市主要经济指标分析曲靖市2015年完成了十二五规划的33、全面进程。2015年内生产总值同比增长7.4%，规模以上固定资产投资同比增长18.4%，一般公共预算收入同比增长2.1%，社会消费品零售总额同比增长13.1%，城镇和农村常住居民人均可支配收入同比 分别增长8.3%、11%，单位生产总值能耗下降3.5%，物价保持基本稳定。回顾过往，市内生产总值从“十一五”末的1005.6亿元增加到1630.3亿元，年均增长9.7%。人均生产总值从17000元增加到27044元，年均增长9.1%。一般公共预算收入从72.4亿元增加到118.1亿元，年均增长10.3%。规模以上固定资产投资从701.5亿元增加到1378.8亿元，年均增长20.8%。社会消费品零售总34、额从232.8亿元增加到502.4亿元，年均增长15.8%。城镇和农村常住居民人均可支配收入分别达27100元、9451元，年均分别增长11.2%、15.8%。B.城市产业建设分析三次产业结构比由18.2:52.4:29.4调整为19.5:39.4:41.1。粮食产量稳定在300万吨以上。实施“百千万”畜禽养殖示范场和牛源体系建设，建成标准化规模养殖场2626个。培育农业龙头企业433个、农民专业合作示范社115个，扶持建设精品庄园29个。地方煤矿矿井由466对减少到287对，非煤产业增加值占工业增加值的比重提高10.2个百分点。非公经济增加值占市内生产总值的比重提高6.9个百分点。工业增加值35、年均增长8.8%。认定国家级高新技术企业59户、省级众创空间3个，新增中国驰名商标6件。第三产业增加值年均增长10.3%。新建、改造网络配送中心50个，被商务部等部委列为全国区域流通节点城市。新增银行业金融机构6家、证券机构4家，金融机构本外币存贷款余额分别达1833亿元、1263亿元，分别是“十一五”末的1.8倍、2倍。旅游、电子商务、养老服务等产业加快发展，被列为全国养老服务业综合改革试点地区。完成15个乡镇改设33个街道区划调整工作，实施市级重点小城镇42个，县以上建成区面积达245平方公里，常住人口城镇化率达43.9%，被列为全国新型城镇化综合试点城市。完成交通投资345.9亿元，新增36、高速公路258公里，新建、改建农村公路1.1万公里，分别是“十一五”的3倍、1.9倍、1.1倍。沪昆铁路六沾二线建成通车，铁路总里程达576公里。宣威支线机场列入国家长江经济带上游机场群规划。完成水利投资184亿元，是“十一五”的3.7倍，新开工建设骨干水源工程36件、小型病险水库除险加固工程586件、“五小水利”工程30万件。改造中低产田地266.9万亩。新增输配电线路1449公里。建成中缅天然气管道曲靖门站，城市天然气管道达246公里。4G网络行政村覆盖率达70%。实施重点节能工程100个，淘汰落后产能769.9万吨，单位生产总值能耗累计下降17%。实施“一水两污”项目136个、重金属污染37、综合治理项目20个，主要污染物排放总量控制在省下达指标内。农业面源污染综合治理扎实推进。深入推进三年城乡绿化攻坚行动，累计造林331.7万亩，森林覆盖率达45%。建成国家级生态乡镇4个、生态村1个，完成40个乡镇的乡村清洁工程。新创建国家4A级景区2个。稳步推进政府职能转变和机构改革，取消和调整行政审批项目129项，保留市级行政审批项目38项、行政许可项目180项。在全省率先建成市级“中介超市”。实现公共资源应进必进、集中交易。国家基本药物制度实现基层公立医疗机构全覆盖，在全省率先实施医疗联合体改革。集体林权制度主体改革全面完成。开放水平不断提高，实际到位国内资金和利用外资年均分别增长34.938、%、69.3%，外贸进出口总额年均增长20.8%。发放“贷免扶补”、小额担保和小企业贷款55.8亿元，扶持自主创业7.9万人，带动就业25.9万人，农村劳动力转移就业和劳务输出62.6万人次。社会保险制度实现全覆盖，在全省率先实施城乡居民大病医疗补充保险。实施市县两级主城区新建中小学、标准化公办幼儿园建设补助政策和市政府优秀骨干教师特殊津贴制度。新建和改扩建标准化公办幼儿园82所、中小学922所。7所中职学校被列为全国改革发展示范学校。新建和改扩建乡镇卫生院65所、村(社区)卫生服务机构570所，新增病床4000余张。兑现新农合大病保险3.1亿元，新农合累计减免83.6亿元。食品药品依法治理能39、力明显提升。建成市文化体育公园和一批文化惠民工程，成功承办第14届省运会和第10届省残运会。投入各类资金120亿元，实施整乡整村推进扶贫开发项目2366个，扶贫安居工程1.1万户，减少贫困人口65万人。建成城镇保障性住房12.3万套(户)，实施农村危房改造和抗震安居工程13.2万户。市内生产总值、一般公共预算收入、规模以上固定资产投资、城镇常住居民人均可支配收入4项指标未能完成2015年计划目标，市内生产总值、城镇化率2项指标未能完成“十二五”规划确定的目标。从客观上看，有市场有效需求不足、传统产业产能过剩、新兴产业发展不足等因素影响;综合分析，全市经济社会发展仍然面临诸多困难和问题。主要是：40、经济总量小、发展不充分，作为欠发达地区的状况没有根本改变;对传统产业发展路径依赖性强，现代产业体系构建还需作出艰苦努力;户籍人口城镇化水平不高，基础设施欠账较大;贫困人口多，精准扶贫精准脱贫任务艰巨;就业、教育、医疗等公共服务能力不足;安全生产隐患多、本质安全度低;群众利益诉求日益多元化，全社会法治意识不强，统筹协调各方面利益关系的难度较大。C.城市经济预测分析2016年是实施“十三五”规划的开局之年，也是为全面建成小康社会奠定坚实基础的一年。市人民政府要认真贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府的决策部署，在市委的坚强领导下，坚决按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立并落实创41、新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，努力为“十三五”开好头、起好步。全市经济社会发展的目标建议为：市内生产总值增长8.5%，规模以上固定资产投资增长25%，一般公共预算收入增长6%，社会消费品零售总额增长11%，城镇和农村常住居民人均可支配收入分别增长9%、11%，城镇登记失业率控制在4.3%以内。(一)保持经济平稳较快增长努力扩大有效供给。围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，统筹推进供给侧结构性改革。积极稳妥化解过剩产能，主动淘汰落后产能，支持传统产业进行技术改造和设备更新，增加适销对路的产品供给。打通供需通道，采取“以购代建”方式完成公租房建设2248套。实施棚户区改造1160042、户，确保货币化安置比例达50%以上。推行产业链金融封闭运行办法，鼓励优先使用本地工业产品，下大力气降低企业制度性交易成本、税费负担、社会保险费、财务成本、电力价格和物流成本，帮助企业减轻负担、渡过难关，力争停产减产的规模以上企业减少50%以上。积极增加有效投资。推进省“四个一百”、市“六个一百”重点项目建设。调整优化投资结构，确保产业投资占全社会固定资产投资的32%以上。谋划和筛选一批事关发展全局的重大项目，完善项目储备和滚动实施机制。落实投资项目网上并联审批核准制，加快项目审批进度。大力推广PPP模式，鼓励和引导民间资本通过特许经营、政府购买服务、股权合作等方式参与项目建设。建立专项建设基金43、3年滚动项目库，积极争取中央专项基金。加快财政资金拨付进度，将有限的资金集中用于重点项目和重点工作，提高财政资金使用绩效。支持有条件的企业上市融资，扩大资本市场直接融资。整合投融资平台，综合利用好政府资源，壮大市级投融资平台实力。 加快释放消费新需求。实施“十景百村”旅游工程，重点推动罗平、会泽、沾益等旅游景区提升品质，建成罗平水上飞机起降点，实现麒麟、沾益、会泽水上飞机验证飞行，每个县(市、区)打造2个以上景村融合发展旅游示范点。发展文化体育产业，争取中国之队U19国际男足A级赛等赛事在曲靖举办。编制区域流通节点城市建设规划，加快滇中物流快递园区等10个物流项目建设。扶持电商产业发展壮大，大44、力培养电商人才，推进营上镇全省乡村新型购物中心建设试点，创建全国电子商务进农村示范县1个，力争实现电子商务成交额40亿元。深入推进国家养老服务业综合改革试点，争取智慧养老项目落地，新建和改扩建农村敬老院16个，发展居家养老服务中心30个以上、民办养老机构10个以上。培育壮大外向型经济。加强经贸交流合作，力争在缔结友好城市方面有大的突破。启动外向型产业基地建设工作，支持企业扩大出口规模，确保外贸进出口总额增长12%以上。完成曲靖综合保税区可研编制等前期工作。精准对接与曲靖产业体系契合度高的国内外知名企业，确保实际到位市外国内资金增长12%以上，项目开工率50%以上，资金到位率20%以上;实际利用45、外资增长10%以上。(二)推进五大基础设施网络建设加快路网和航空网建设。加快宣曲、江召、东过境、沾会高速公路建设，启动曲陆高速改扩建、兴义至富源、召夸至泸西、威宁至宣威、寻甸至沾益、三宝至长水高速公路建设，做好宣威至富源等高速公路项目前期工作。启动国道326线杉木箐至宣威段改造提升工程。积极支持做好渝昆高铁前期工作，力争完成曲靖至弥勒铁路工可报告，开展曲靖至师宗至文山铁路工可报告编制。推进宣威支线机场前期工作，启动城市轨道交通和城市铁路前期工作，力争尽快开工建设。加快水网建设。确保阿岗水库尽快开工，力争车马碧水库下半年开工，加快黑滩河水库等10件水源工程前期工作，推进31件在建骨干水源工程，新46、开工沾益九龙水库等6件以上骨干水源工程，确保所有小(二)型病险水库除险加固工程竣工验收。推进曲靖大型灌区续建配套与节水改造工程。加快能源网建设。建成中缅天然气管道昭通支线(曲靖段)一期工程、陆良支线和83公里城市天然气管道，推进5座天然气加气站建设，启动应急气源储配中心建设，新增居民用户6.6万户。罗平鲁西背靠背直流换流站建成投入使用。新增变电容量56万千伏安、输配电线路405公里。加快信息网建设和互联网应用。积极落实省“云上云”行动计划，制定“互联网+”行动方案，推动宽带网络普及提速，确保光纤网络、4G移动互联网行政村全覆盖。加快落实与移动、电信、联通、普天、华为等企业的战略合作协议，推进“47、智慧曲靖”建设。积极推进“两化融合”。整合分散在部门的“孤立数据”，建立互联互通、信息共享的政务服务数据交换平台和无缝对接的电子政务服务系统。(三)加快以人为核心的新型城镇化步伐完善城乡规划体系。认真落实曲靖市城市总体规划，启动麒沾马一体化近期建设、中心城区整体城市设计、综合交通体系等规划编制。开展县城和乡镇规划修编、村镇体系规划工作。完成市规划馆装修布展工作。推进“多规合一”，做好批而未用和闲置土地清理处置工作，继续实施低丘缓坡土地综合利用开发试点，因地制宜推进城镇上山。推进新型城镇化发展。加快推进麒沾马同城化步伐，确保沾益撤县设区，力争马龙撤县设区。推进珠江源大城市十大工程，启动珠江源大道48、综合管廊、南片区污水处理厂、沾益高铁经济区等项目建设，完成中心城区4条道路改造提升和12条打通断头路工程，建成67.5公里污水管网，确保沪昆高铁曲靖北站、富源北站与正线同步建成。加快20个省级特色小镇、11个市级重点小城镇建设。加快推进国家新型城镇化综合试点，实施城乡统一的户口登记制度，促进农业人口就近就地城镇化，确保常住人口城镇化率提高1.5个百分点。提升城镇管理水平。严格落实云南省曲靖城市管理条例及配套实施办法，建设数字化城市管理应用平台，提升精细化、规范化管理水平。推进城市管理体制改革，明确市、县(区)两级职责划分。推动城市共建共管、共治共享，开展噪音、乱停乱放、户外广告等专项整治。(四49、)大力发展民生事业健全社会保障体系。统筹做好高校毕业生、农村富余劳动力、城乡就业困难群众等重点人群就业工作，扶持1.5万人创业、带动4.5万人就业，农村劳动力转移就业6.5万人，新增城镇就业3.5万人。开展全民参保登记工作。推进城乡医保统筹。落实机关事业单位工作人员养老保险改革政策，健全企业年金办法。完善大病补充医疗保险制度。强化城镇居民医保和新农合基金安全监管。完善以城乡低保为主的社会救助制度，实行低保标准动态调整和社会救助全市统筹机制。加快推进市残疾人康复和职业培训中心项目。办好人民满意教育。大力发展幼儿教育，均衡发展义务教育，推动普通高中多样化发展，促进职业教育产教融合，支持高等教育发展50、壮大。开展区域校际间校长、教师双向交流试点工作，加快教育信息化建设，扩大优质教育资源覆盖面，确保麒麟、沾益、马龙通过县域义务教育基本均衡国家评估验收。全面改善200所义务教育薄弱学校基本办学条件，确保市县两级主城区11所中小学和47所幼儿园建成投入使用。提升医疗卫生服务水平。深化公立医院改革，加快推进分级诊疗、城乡医疗服务一体化改革，推进县级医院能力提升、乡镇卫生院标准化建设、村级卫生服务全覆盖工程。实施中医药服务能力提升和农村卫生人才素质提升工程。落实一对夫妇可生育两个孩子政策。加快推进市中医院新院和1个县级医院、7个乡镇卫生院、156个村卫生室项目建设，确保市妇幼保健院新院主体工程竣工。加51、强生态建设和环境保护。推进珠江源南盘江生态保护综合利用工程，确保珠江源至主城区段开工建设。加快“森林曲靖”建设，完成造林60万亩，森林覆盖率达46%。推进环境监测能力标准化、环境监察执法一体化、环保信息化建设，加强饮用水水源地、万峰湖、北盘江、牛栏江等水资源保护。开展陆良县阎芳河等8条中小河流治理。推进127个“一水两污”和工业园区配套污水处理项目建设，确保市危险废物集中处置中心项目主体工程完工，全面完成主要污染物减排任务。继续推进残膜、化肥、农药、畜禽养殖等污染治理和病死畜禽无害化处理工作。切实做好安全稳定工作。严格落实党委和政府领导责任、部门监管责任、企业主体责任，全面推行安全生产大检查工52、作机制，建立安全生产巡查制度，突出抓好重点行业领域隐患排查治理，强化打非治违专项行动，坚决杜绝重特大事故，有效控制较大事故，最大限度减少一般事故。加快非煤矿山转型升级工作。完成市级安全生产应急救援基地和安全生产综合调度、煤矿安全监管信息化平台建设。推进基层食品药品安全创建，强化源头治理和全过程监管。继续推进“平安曲靖”建设，完善社会治安防控体系，打好禁毒防艾人民战争，严密防范和依法惩治各种违法犯罪活动。启动“七五”普法工作。完善信访信息平台和网上信访工作制度，扎实推进大交办、大化解、大督查工作，及时就地解决群众合法合理诉求。推进国家公共文化服务体系示范区创建工作。落实党的民族政策，深化民族团结53、进步示范区创建活动。贯彻党的宗教工作方针，发挥宗教界人士和信教群众在促进经济社会发展中的积极作用。加强国防后备力量建设，做好拥军优属、国防动员、民兵预备役和人民防空工作。统筹做好侨务、地震、档案、保密、地方志、移民开发、社会科学等工作，推进红十字、慈善等事业发展。2.1.3.社会文化分析2.1.3.1城市自然地理情况分析曲靖市地跨东经1024210450，北纬24192703之间。东与贵州、广西毗邻，西与省会昆明接壤，南连文山、红河，北与昭通、贵州六盘水相连，是云南连接内地的重要陆路通道。总占地面积33821平方公里。曲靖市地处云贵高原中部滇东高原向黔西高原过渡地带的乌蒙山脉，西与滇中高原湖盆54、地区紧紧相嵌，东部逐步向贵州高原倾斜过渡，中部为长江、珠江两大水系分水岭地带，高原面保存较好，形态完整，东南部具有典型的岩溶丘原景观。市境属扬子地台的滇东褶皱带，地势西北高，东南低。曲靖最高点在会泽县大海梁子牯牛寨，海拔4017.3米，系乌蒙山脉主峰；最低点在会泽县娜姑镇王家山象鼻岭小江与金沙江汇合处，海拔695米，相对高差3322.3米。市政府所在地海拔1881米。市境地貌以高原山地为主，间有高原盆地，高山、中山、低山、河槽和湖盆多种地貌并存。境内山岭河谷相间交错，地质构造复杂，地层发育较为齐全，碳酸盐岩石分布广、面积大，多溶洞和岩溶地貌，山脉有乌蒙山系和梁王山系，多呈北东南北向或近南北向，55、大致可分为西列、中列和东列3个平行岭脊。曲靖市地处长江、珠江两大水系的分水岭地带，山高谷深，断裂、河曲发育，流域面积100平方千米以上的河流有80多条，以南盘江、北盘江、牛栏江、黄泥河、以礼河、块择河、小江等为主要干流，分属长江和珠江两大水系。曲靖主要为亚热带高原季风气候。一般具有冬春光照条件较好，春温不稳，风高物燥，降水不均；夏无酷暑，降水集中，涝旱兼有，风和日丽；秋季降温快，阴雨多；冬暖冬干，寒潮降温的气候特点，具有“一山分四季，十里不同天”的立体气候。多年平均气温14.5。2011年，曲靖市遭遇自1961年来最严重的春、夏、初秋连旱，全年各县（市）区平均气温14.12，其中，麒麟区、陆良56、县并列最高15.1，富源县最低13.0；平均降水量592.1毫米，其中罗平县最多1027.1毫米，马龙县最低417.0毫米；平均日照时数1998.12小时，其中会泽县最多2471.2小时，罗平县最少1546.2小时。2.1.3.2城市人口情况分析根据第六次全国人口普查数据，2010年底曲靖9个县（市、区）的人口，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的546.61万人相比，十年共增加了388966 人，增长 7.12 %。平均每年增加38897人，年平均增长率为0.69 %。曲靖9个县（市、区）共有家庭户 1632565 户，家庭户人口为 5612854人，平均每个家庭户的人口为3.4457、人，比2000年第五次全国人口普查的3.65人减少了0.21人。曲靖9个个县（市、区）的人口中，男性为 3068822人，占总人口的 52.41%；女性为2786233人，占总人口的47.59%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的112.85下降为110.14。曲靖9个县（市、区）的人口中，0-14岁的人口为 1397364人，占总人口的 23.87 %；15-64岁的人口为 4022275人，占总人口的 68.7%；65岁及以上的人口为 435416人，占总人口的 7.44 %。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了4.358、7 个百分点，15-64岁人口的比重上升了2.72个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.65个百分点。2010年，曲靖9个县（市、区）的人口中，汉族人口为5442131人，占总人口的 92.95 %；各少数民族人口为 412924人，占总人口的7.1 %。其中，彝族人口为223733人，占总人口的3.82 %；回族人口为 68117 人，占总人口的 1.16 %；苗族人口为 33618 人，占总人口的 0.57 %；壮族人口为30773人，占总人口的 0.53 %；布依族总人口为30090人，占总人口的比重为0.51%；水族总人口为6718人，占总人口的比重为0.11%。白族人口为 55759、2人，占总人口的0.1 %；哈尼族人口为 2114人，占总人口的0.04 %；傣族人口为1507 人，占总人口的 0.04 %；傈僳族人口为556人，占总人口的 0.01 %。同2000年第五次全国人口普查相比，汉族人口增加了388966人，增长了7.1 %，占总人口的比重增加了0.17 个百分点；各少数民族人口增加了18368人，增长了4.66 %，占总人口比重下降了 0.12 个百分点。2.1.4.宗地现状分析该项目宗地为国有用地，用地性质为商业设施用地。用地面积为124.05亩（8.27万平米）。项目西侧是曲靖师范学院，学院占地面积1822亩（21万平米米）全校师生人口达13000人。项60、目南面是万达广场（还未建设）。项目东面是学府路和冯家冲小康村以及开发区农贸市场。项目北面是朝阳路及金域蓝苑小区。宗地地势略有西高东低，地块东侧临学府路处自然标高1874.45米，地块西侧临师东路处自然标高1880.5米，东西高差6.05米。地块西北角有零星民房和临时建筑需要拆除，东角有菜地需要回填和平整。2.1.5.配套设施分析1）交通情况A.道路交通项目区域内有国家级道路三江大道（国道320）和市政道路学府路两条重要交通道路，均为双向6车道。现有2路公交车经过该地块，项目1公里半径内有3个加油站，4公里范围内东北面有曲靖市火车站，4.5公里范围内东南面有曲靖市汽车客运站，距离昆明长水国际机场61、80公里全程高速通车15条城市主次干道：翠峰东路、麒麟西路、翠峰西路、宁州路、学府路、三江大道、迎霞路、境胜路、长征路、胜峰路一期、翠和路一期、瑞和西路一期。规划中高速公路下口规划中高速公路下口三江大道西部客运枢纽站规划中高速公路下口至曲靖主城区三江大道西部客运枢纽站规划中高速公路下口至曲靖主城区三江大道西部客运枢纽站规划中高速公路下口至曲靖主城区三江大道项目地西部客运枢纽站规划中高速公路下口至曲靖主城区三江大道未来昆明至曲靖的新高速下口将设置在西片区。B.轨道交通轨道交通布局规划轻轨一号线：高铁曲靖北站南部客运枢纽站三宝、温泉组团。轻轨二号线：马龙西城麒麟主城区珠街组团。主干道规划布局麒麟区62、规划构筑棋盘加中心放射式“十一横十一纵”主干道路网系统，主干道路线总长为178.8km，麒麟规划建成区面积155.25km2，主干道路网密度1.15km/km2。沾益规划构筑“八横九纵”主干路路网系统。规划沾益副中心骨干路路网线路总长89.7km，其中快速路15.2km，主干道75.5km。沾益规划建成区面积40.25km2，快速路路网密度0.37km/km2，主干道路网密度1.87km/km2。马龙规划构筑“七横八纵”骨干路路网。马龙副中心规划骨干路路网全长148.7km，其中，快速路路线总长42.8km，主干道路线总长为67.9km，马龙规划建成区面积34.5km2，快速路路网密度1.2463、km/km2，主干道路网密度1.97km/km2。C. BRT公交系统规划布局：规划形成6条公交专用道线路，总长度约157公里（如表）。规划标准：公交专用道近、中期应保障公交的专有路权，远期提升公交设施及运营的服务水平，达到快速公共汽车交通系统设计规范的二级BRT系统标准公交专用道。专用道里程（km）起讫点、主要构成道路名称功能纵一28.3经十一北路（曲靖高铁站）、龙泉路（部分）、龙华南大道、麒麟南路麒麟北路、子午路、温泉联系麒麟主城区与沾益副城区，接入高铁站，贯穿麒麟主城区南北向，从高铁站连至温泉，曲靖大城市重要南北走廊纵二25沾益客运站、龙华北路、珠江源大道及其延长线贯穿麒麟主城区南北客流64、走廊，连接客运站，联系麒麟主城区、南片区与沾益副城区纵三38.5沾益轻工业园、经九南路、寥廓北路、寥廓南路、纬十三路贯穿沾益工业区、麒麟中心区、南片区中心横一42.5建设大道、发展大道、迎宾大道、行政大道、南海子大道、三江大道及其东延线、东部客运枢纽东西向横贯曲靖大城市，联系马龙、麒麟、珠街，重要东西走廊，实现三地公交出行横二11.6瑞和西路、瑞和东路、靖州路贯穿麒麟、西城东西走廊，联通西部客运枢纽横三11.5翠峰西路、翠峰东路、文昌街、北园路连接麒麟工业区与麒麟老城区，贯穿老城区东西，商业中心公交可达2）教育2013年末，曲靖共有普通高等院校3所，在校生2.38 万人。中等职业学校28所，在65、校生 8.56万人。普通中学241所，在校生42.4万人。小学1702 所，在校生59.2 万人。特殊教育学校7所，在校生676人。幼儿园1025所，在园幼儿19万人。学龄儿童入学率99.64%，初中入学率98.68%。3）医疗拥有曲靖市第一人民医院（三级乙等）和曲靖市第二人民医院（三级甲等）和曲靖第一人民医院西城医院等88家医院，2.49万张病床和1.5万卫生技术人员。4）生活配套设施 麒麟区拥有购物中心5座，影院2座，KTV上百家，公园10个，46个银行网点，区域内有大型区级农贸市场和装修建材市场。2.1.6.曲靖市规划分析2.1.6.1.曲靖市重大功能布局（1）CBD：规划依托南北向景观66、带，引导高等级金融保险设施、贸易、咨询等商务设施用地向白石江沿岸，原一汽红塔集团用地集中。（2）RBD：规划结合城市西河公园带在长征路至纬八西路布局城市游憩商业区（RBD），成为城市中商业、游憩业和旅游业的互动区，供本地市民和外地游客休息、娱乐、休闲、观光、购物，并具有浓厚的文化氛围。（3）特色商业娱乐中心：规划打造麒麟区南城门广场、文昌街、西关街一体化的极具传统特色的商业娱乐中心。（4）行政中心：规划将行政中心布局在南城人工湖区域带动南城发展。（5）高铁商务区：紧靠东西城市绿色大走廊，以纬七路为轴，引导部分融保险设施、贸易、咨询等商务设施向纬七路两边地块集中，打造高铁商务区，提供特色产业提供67、信息、技术、资金、物流等的综合性服务。（6）火车站：规划火车站一种重要的复合性城市门户空间，城市交通枢纽中心，同时在火车站附近打造集小商品展示销售、纺织品装鞋帽批发交易、日用品消费订单交易的多种功能于一体的日用品消费品市场集群重点辐射滇中及曲靖市域。（7）南城商务区与创意中心：设计服务咨询用地（会展商务），媒体艺术等用地在南城人工湖中央公园周边地块，同时加强与沿江组团的高档会议、会展中心，打造在滇中具有一定影响力的会展商务区。（8）高科技产业园区：依托西城曲靖师范学院科教文化区、经济技术开发区、打造高新技术研发园与产业区。依托南城优良的环境和交通优势，打造物流市场办公一体化的高科技产业园区（968、）三国主题公园：规划建议在原昆曲高速下道口布局三国主题公园，作为门户展示曲靖文化，提升城市品位。（10）物流园区：滇中物流园（包括南海子物流园）依托马龙鸡头村战略装车点和贵昆铁路、绕城高速，服务于东光轻工业园和南海子工业园，打造滇中物流中心、南海子物流中心。沾益轻工业物流园依托沾益火车站、沪昆高铁、绕城高速公路，服务于沾益轻工业工业园，打造沾益轻工业园物流园。西城物流园依托沪昆高铁、铁路货运专用线、绕城高速公路，服务于西城工业园，打造西城物流园。2.1.6.2.城区划分珠江源城市群：曲靖市域范围9个县(市)区的城市、城镇组成的群体。珠江源大城市：麒麟中心城区、沾益副中心、马龙副中心统一纳入规划69、管理的范围。麒麟中心城区：麒麟城区内划入城市规划区的范围包括经济技术开发区、南海子工业园、三宝组团。曲靖主城区城市发展已近饱和，北部和南部地域靠近山脉，土地资源相对空缺，而曲靖西部地区有大面积的未开发土地，是未来城市扩张及城市房地产发展的主力方向。2.1.7.市政设施分析（1）给排水曲靖市经开区人均综合用水量指标为150L/人.日，供水普及率为100%，项目区雨污管网已完善。（2）电力工程220千伏线路走廊控制宽度为3040米；110千伏线路走廊控制宽度为1525米。（3）通信通信需求量预测按“普及率”法50部/百人计，预测至2020年中心城区通信需求量为100万部。有线电视网络容量按用户普及70、率100%规划，本规划区内居住人口约100万人，按3.5人/户，有线电视网络容量约为28.5万户。（4）燃气气源以中缅管输天然气为主，以焦炉煤制天然气、LNG、CNG、煤层气为辅。2.2项目竞争环境分析2.2.1.房地产市场分析一、全国房地产市场分析1、房地产开发投资完成情况2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。2015年，东部地区房地产开发投资49673亿元，比上年增长4.3%，增71、速比1-11月份回落0.8个百分点；中部地区投资19122亿元，增长4.4%，增速回落0.2个百分点；西部地区投资21709亿元，增长1.3%，增速提高0.2个百分点；东北地区投资5475亿元，下降28.5%，降幅扩大0.6个百分点。2015年，房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。其中，住宅施工面积511570万平方米，下降0.7%。房屋新开工面积154454万平方米，下降14.0%，降幅收窄0.7个百分点。其中，住宅新开工面积106651万平方米，下降14.6%。房屋竣工面积100039万平方米，下降6.9%，降幅扩大3.72、4个百分点。其中，住宅竣工面积73777万平方米，下降8.8%。2015年，房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4个百分点；土地成交价款7622亿元，下降23.9%，降幅收窄2.1个百分点。2、商品房销售和待售情况2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。其中，住宅销售额增长16.6%，办公楼销售额增长26.9%73、，商业营业用房销售额下降0.7%。 2015年，东部地区商品房销售面积55509万平方米，比上年增长13.3%，增速比1-11月份回落1.6个百分点；销售额49888亿元，增长23.1%，增速回落2个百分点。中部地区商品房销售面积32409万平方米，增长8.9%，增速回落1.4个百分点；销售额16355亿元，增长12.5%，增速回落1.1个百分点。西部地区商品房销售面积33173万平方米，增长3.4%，增速回落0.4个百分点；销售额16939亿元，增长5.0%，增速回落0.5个百分点。东北地区商品房销售面积7405万平方米，下降24.5%，降幅扩大0.2个百分点；销售额4099亿元，下降19.74、8%，降幅与1-11月份持平。2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。其中，住宅待售面积增加1155万平方米，办公楼待售面积增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。3、房地产开发企业到位资金情况2015年，房地产开发企业到位资金125203亿元，比上年增长2.6%，增速比1-11月份提高0.4个百分点。其中，国内贷款20214亿元，下降4.8%；利用外资297亿元，下降53.6%；自筹资金49038亿元，下降2.7%；其他资金55655亿元，增长12.0%。在其他资金中，定金及预收款32520亿元，增长7.5%；个人按揭贷款1666275、亿元，增长21.9%。4、房地产开发景气指数2015年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.34，比上月回落0.01点。当前房地产行业处于长周期的调整期，主要体现在：投资增速下滑、销售增速放缓、库存压力大、景气度下滑；加上我国人口结构的变化导致中长期房地产市场需求不足，房地产行业面临内外压力，这种状况在2016年难以得到有效改变。（1）房屋新开工面积同比增速在2014 年2月突降至-27.4%，且自此持续负增长达20 个月之久。目前降幅在缓慢缩小中，但预计负增长状态仍将持续。本年购置土地面积连续 9 个月同比降幅超过 30%，且仍未见企稳迹象；土地成交价款也连续9 个月同76、比降幅超过20%。 房地产开发投资增速从2014年2 月开始持续下滑。至2015 年10 月已连续下滑20个月，持续时间之长创 1999年以来之最；增速也从2013年底的 19.8%下降至 2%，增速为 1999 年以来的历史第二低点（2009 年2 月1%的增速为1999年以来最低值）。从各项先行指标判断，房地产开发投资增速下滑趋势仍将延续。1992-2015年中国房屋新开工面积情况1992-2015年中国土地购置面积情况2005-2015年中国土地成交价款累计值及累计同比1999-2015年中国房地产开发投资完成额累计值（2）商品房销售面积从今年 6 月份开始转为正增长，商品房销售额也于今77、年5 月份开始转为正增长，从近3 个月的数据来看，增速趋缓。1999-2015年中国商品房销售面积统计（单位：万平方米）1999-2015年中国商品房销售额统计（单位：亿元）（3）2012年以来，商品房待售面积持续增加，2015年 6月份以来增速有所放缓，但整体库存压力依然较大。2000-2015年中国商品房待售面积2003-2014年中国各年龄段人口比例（4）2016年，一、二线城市的改善型住房需求有望占主导地位。首先，现有的住房普遍户型较小（平均面积80平米，三居或以上的户型占比不到40%），20%左右的住房质量很差。加上二孩政策的全面放开，我们预计，2016年一、二线城市改善性住房需求有78、望表现强劲。户型普遍较小。存房量户型柱状图约有45%的住房存量是1999年以前建造的，当时房地产市场并没有商业化，这些住房的居住者很有可能还从未购买过住房，因此将有更强的动力去改善居住条件。此外，已拥有一套住房的改善型购房者的住房负担能力要比首次购房者高得多。现有住房45%是1999年以前建造。其次，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求（首次置业需求和投资性需求）正趋于弱势。结婚首次购房的人数正在小幅下降。首次购房者的一大群体是正要或刚刚结婚的年轻夫妇。随着新婚夫妇数量增速持续放缓，结婚购房的高峰期将会过去。1978-2013年中国新婚夫妇增长趋势图（5）从整体来看，2016 年的房地产市79、场仍将以稳为主，且分化明显。一二线重点城市今年市场较为火热，2016年预计政策放松空间有限，市场局面主要由库存降低后的供求相对平来决定。大部分三四线城市库存压力大，且 2015 年表现低迷，预计宽松的政策将继续加码。去库存是2016年房地产市场的重要任务。（6）2015年，借最高层对去库存和拉投资追求的政策东风，今年改善需求脱颖而出，再次刷新中国房地产市场高点,但高库存导致的城市分化加剧趋势没有改变。1、在经济增速下滑之际，房地产行业仍被当成经济的“稳定器”。2015年中央对房地产业的态度发生180度的颠覆性变化，全面支持自住和改善型购房需求，从供应端、需求端和企业端三方面齐抓共管。在供应端执80、行“有供有限”，从土地源头控制商品房供应；在需求端，降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消外国人购房限制等多手段并施，刺激购房需求释放；在企业端，2月和5月国家发改委两次发文，全面放松企业债发行限制，降低门槛，取消比例限制，使得企业发展规模稳步上升、利率持续下降，大大改善开发企业资金环境。2、在利好政策不断推动下，一线和部分二线城市市场成交逐月好转，全国的商品房销售面积增速也开始转正，在三季度小幅回调后，四季度成交持续走高。据国家统计局数据推算，全年商品房销售面积达到13亿平方米。几无疑问，商品房销售金额全年预计将达9万亿左右，超过2013年的8.14万亿元，再次创下历史纪录81、。从企业销售业绩来看，销售前10强、20强都超过了历史最高点。但就在行业规模、企业业绩创新高的同时，土地投资持续低迷又与房市呈现冰火两重天格局，商品房待售面积也创下新高，到11月末达6.96亿平方米。3、尽管整体行业成交规模重回2013年的高位水平，但城市分化加剧的趋势没有丝毫改变。一线城市量升价涨，北京、上海、深圳等成交量均同比增幅超过三成，深圳房价更是同比上涨30%；二线城市整体库存压力显著下降，南京、苏州、合肥等市消化周期已经低于半年，而宁波、青岛、沈阳等前期库存较高的城市，去化压力也明显减轻；三四线城市中，位处三大经济区的东莞、温州、惠州等城市成交量均有亮眼表现，同比增幅均在50%以上82、，同比增幅均在50%以上，但整体销售增速还是明显落后于一、二线城市。二、曲靖市房地产市场分析1、 曲靖市房地产市场概况曲靖市2015年全市房地产完成投资130.72亿元，全市销售商品房232.7万平方米，同比增长12%，实现销售额78亿元。预计2015年底，全市房地产完成投资180亿元，同比增长10%；全市建筑企业完成建筑业产值254.51亿元，实现增加值125亿元，同比增长10%。2、城市房地产价格分析2015年，曲靖市商品房均价为3352元/。对比2014年曲靖楼市的数据，2014年全市商品房销售面积287.52万平方米，其中，住宅销售面积249.64万平方米，商品房销售额119.39亿元83、，其中，住宅销售额91.71亿元。2014年，曲靖市商品房的均价为4152元/。2015年曲靖楼市的销售面积和房价相对于2014年都呈现大幅下滑的局面，商品房均价相比2014年下跌了800元/。3、 曲靖市房地产市场供求情况分析2015年年底从中央到地方，去库存注定将成为2015和2016年的年度楼市热词。相对于2015年全国库存面积近7亿平米，目前2015年曲靖楼市的待售面积还没有相关数据。而2014年曲靖市商品房待售面积87.8万平方米，而2015年前三季度，曲靖中心城区商品房待售面积36.5万平方米。另外，来自曲靖市住建局的数据显示，2015年1-9月，曲靖中心城区的商品房销售面积为5184、.15万平方米，这其中新房销售面积为37.07万平方米。这也意味着，曲靖中心城区的待售面积按照之前的去化速度，还需要至少一年的时间。而随着2015下半年，曲靖中心城区多个项目开工建设或相继取得预售许可证，待售面积只会有增无减。2.2.2.板块竞争对手分析1、板块范围的界定项目位于经济技术开发区，位置城市北面。三江大道贯穿主城区和开发区的东西走向。目前，开发区以入驻的驰宏锌锗、昆明冶研多晶硅、国际农业食品科技园、农垦汽配园、沃尔玛、红星美凯龙、滇东电业、万达广场、签约的一汽通用红塔等大企业、大项目为龙头，积极打造有色金属、光伏电子、汽车装备制造、特色轻工业和现代农业“五大产业集群”。2、项目所在85、板块情况分析国家级曲靖经济技术开发区位于曲靖中心城市西畔，滇中城市群第一核心区，是珠江源大城市的重点发展区域和中心城区的西大门。2010年6月经国务院批准升级为国家级经济技术开发区。开发区管理面积157平方公里，2013年起全面托管了麒麟区西城、翠峰2个街道和马龙县大海哨居委会，现已建成新区面积13.95平方公里，区内人口约12万人。截至2013年底，累计完成固定资产投资558.77亿元，累计利用外资5842万美元，有各类企业625户，其中规模以上工业企业83户，有个体工商户4102户。截止目前，开发区已建成安置小区9个，启动建设7个安置小区。开发区内有曲靖师范学院、曲靖医学高等专科学校2所高86、等院校，现有中学2所、小学7所，近期新建开发区第三中学、曲靖一中卓立分校、翠峰小学和幼儿园。开发区距昆明130公里，距昆明长水机场90公里。成昆铁路、南昆铁路、贵昆铁路以及正在建设的沪昆高铁4条铁路纵贯曲靖全境，渝昆高速、沪昆高速、杭瑞高速、曲陆高速4条高速公路及213国道、326国道、320国道、324国道等4条国道线。目前，开发区已建成城市新区13.95平方公里，先后建成翠峰西路、迎霞路、学府路、三江大道等7纵8横的城市道路路网45公里，自来水厂2个，污水处理厂2个，变电站6座，气站4座，建成标准厂房40万平方米，可充分保障企业用水、用电、用气需求。按照“一核、两园、七大产业板块”的发展规87、划，全面提升开发区产业聚集水平和发展支撑能力。一核，即：中央商务核心区，发展现代服务业，打造高水平的城市综合体和中心城区的新地标、新亮点；“两园”，即：围绕西城工业园区、南海子工业园区打造优势产业聚集区。3、板块产品特征分析按照曲靖市总体规划（2005-2020年）来看，该区域为新的城市副中心，生活居住区和工业区面积参半，另外还有少量的城市储备用地和少量的储运物流用地。因此该区域以企业入驻为主，多为企业厂房和经营办公场所，配套有医院、学校、农贸市场、银行等，除此之外还有少量的商品房项目和传统商业集中街区。4、板块间的对比分析对比项目麒麟中心区经济开发区常驻人口60万12万主商圈麒麟花园商圈师专88、医专片区次商圈文化路步行街暂无新兴商圈南城门商圈暂无主力业态百货、沃尔玛、苏宁电器、肯德基麦当劳、零售、KTV、影院、酒吧街、通讯、家装家居、餐饮、服装传统餐饮、建材家装、传统餐饮、KTV、传统商业2.3项目SWOT分析S（STRENGTH优势）W（WEAKNESS劣势）1）项目位于曲靖经济技术开发区的核心位置，距离市区位置较近，同时具备价值洼地的优势，成长空间较大，投资前景看好；2）项目区域路网规划较好，交通状况较好；3）项目可建设成为区域的城市新中心及地标性建筑；4）项目为政府重点开发项目，符合国家产业政策，得到当地政府的大力支持，可享受当地的各种优惠政策及保护；5）项目区与万达广场相邻89、，具有良好的规模效应。1）作为经济开发区配套还不完善，人口饱含量偏低，有一定风险；2）地理位置不属于传统的城市商业集中区；3）项目商业体量较大，有一定的经营风险。O（OPPORTUNITY机会）T（THREAT威胁）1）随着区域产业转移升级，区域具有良好的发展机会；2）项目能为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供广阔的发展平台，从而带动所在城市的产业结构调整；3）项目能全方位满足和创造新的消费需求，从而有效拉动和刺激消费；4）项目能打造新的城市中心，完善城市区域功能，促进城市均衡发展5）项目能创造大量的就业岗位；6）项目能汇聚众多国内外知名企业，实现商业持续繁荣，创造持续巨额税源；7）区90、域内基本没有可竞争项目，是商业板块的绝佳机会。1）该位置的商业属性不被认同，固有的商业消费习惯是当前较大的抗性；2）目前区域内正在规划建设的商业住宅综合性房地产项目较少，拉动区域地块价值速度较慢；3）目前房地产市场整体低迷，虽然国家政策不断支持，但预计会持续走低。2.4项目定位分析1.区域级城市会客厅项目定位为全曲靖市域乃至滇东地区的标杆项目，势将成为曲靖市民全新的购物、文化、休闲目的地。2.第三生活空间整体规划创造的城市开放公共空间，为市民提供不以消费为目的的全新互动体验场所。3.花园式街区商业规划布局优先强化主景观带，结合宜人尺度的广场绿化，将项目打造为花园式街区4.风情化形象设计结合云南91、的气候特点，汲取世界优秀建筑语汇，创造个性化风情化的形象感受，令人眼前为之一亮。2.5项目建设的必要性经过以上市场调查分析，曲靖市经过多年的快速发展，目前城市化建设进程取得了可喜的建设成就，但是总体尚缺乏集商业购物、文化休闲、影视娱乐、高端消费服务等为一体的大型综合性城市综合体项目，缺乏全国性、高端强势品牌公司企业的介入，缺乏与优美城市环境、强劲增长的消费需求环境相配套的高端品牌个性化服务环境。即商业购物、文化休闲、影视娱乐、高端消费服务的软环境建设明显滞后于商业、居住物业的硬环境建设，随着曲靖城市化进程的快速推进，城市的商业购物、文化娱乐、服务消费等品位也急需同步得到推进与提高，曲靖人民也需92、要一个一站式的犹如在林阴道上购物消费、娱乐般悠闲轻松的城市综合体。而曲靖市经开区万乐城建设项目正契合了这种发展需求与趋势，填补了美丽曲靖城市化进程中的一个空白，彰显“以人为本”城市建设与经营服务理念，凸显了该项目建设的必要性。同时，曲靖市经开区万乐城建设项目在曲靖城市化建设中充分发挥龙头带动与辐射作用。该项目建设成以万乐城建设项目大型家居生活广场商业街、文化休闲与影视娱乐中心、写字楼、酒店等为核心的大型城市综合体后，必将成为引领曲靖市人民购物、文化娱乐、服务消费等潮流的风向标，让曲靖市人民吃、喝、娱、乐、购、住在其中。这种世界性的城市综合体商业经营模式在曲靖的实践，也必将带动省内周边区域的发展93、，并向整个中国大西南省份以及东南亚国家辐射，为省市的“两强一堡”发展战略做出贡献。第三章 项目建设条件与节能节水措施3.1项目建设条件3.1.1气候条件项目所在区域属北亚热带季风气候。夏无酷暑，冬无严寒，干湿季节分明。年平均气温14.5，极端最高气温35.7，极端最低气温-16.2，最热月7月平均气温19.7，最冷月1月平均气温6，最低时达-5.0。年平均降水量1008mm，平均降雪日6天，雨季多集中在510月，占全年降水量87.1%以上，平均日照2096小时。主导风向为南风和西南风，年平均风速2.7m/s，最大风速20m/s。每年2至4月风速较大，月均风速大3-3.7m/s，8月至1月静风频94、率较高，大约19-25%，年静风频率14.3%。时有干旱、洪涝、冰雹、霜冻等灾害性天气出现。3.1.2自然资源条件一、水资源 开发区境内水库坝塘众多，主要河流有纵贯南北的白石江、西河2条南盘江二级支流。白石江发源于半个山，由西向东流经三岔坝子，纳缅甸河水，经冯官桥、史家闸汇入潇湘江。西河发源于马龙沿口的磨刀箐，纳威格河，入西河水库。白石江：是南盘江二级支流，发源于马龙县半个山，由西向东经上西山穿过三岔坝子，最终于史家闸汇入潇湘河，河流全长31km，径流面积130km2，平均坡降4.5。西河：西河为南盘江上游右岸一级支流，属珠江流域西江水系。发源于马龙县的张安屯大摆沙北坡梁子。于珠街附近与南盘江95、汇合，流域面积237km2，主河道长38.5km，河床较缓，平均比降为3。曲靖万乐城建设项目在开发区东部区域，附近主要的河流是建设地点东面约1000m的白石江。白石江也是开发区内的主要纳污河流。二、矿产资源 曲靖已发现矿产种类47种，占全省发现矿种（142种）的33%，占全国发现矿种（171种）的27.5%。发现的主要矿种有煤、磷、硫铁、铅、锌、锗、钒、锑、铁、锰、天然气等。煤炭储量及开采居全省首位，已探明的矿产资源总储量354.7亿吨，潜在经济价值估算总额1.29万亿元。 三、生物资源 曲靖有野生动物4纲、24目、45科、249种，其中：两栖类12种，爬行类16种，鸟类122种，哺乳类99种96、。有国家一级保护动物4种、二级保护动物18种，省级保护动物2种。有重要经济、科学研究价值的20余种，有野生食用植物178种、工业用植物236种、天然草本植物465种、花卉观赏植物285种。列为国家珍稀保护动物的有大灵猫、猕猴、水獭、黑熊、金猫、豹、斑羚、黑颈鹤等30种。3.1.3场地地质条件根据周边其他工程类似地形、地貌的地质灾害评估报告分析和推测，以及对场地表面探勘情况推测，用地地质构造中等复杂，底层岩性分布稳定。岩土体工程地质条件中等。区内人类工程活动频繁，现状下无地质灾害发育。根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）规定，本区抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第三组，设计基本地震97、加速度值为0.15g。据地下水赋存形式，区内地下水主要以岩溶水为主，风化裂隙水、孔隙水次之。该场地无其它不良地质现象，场地稳定，适宜作为建设用地。3.1.4社会环境简况一、社会经济现状曲靖经济技术开发区是云南省人民政府于1992年8月批准成立的省级经济技术开发区，位于曲靖中心城市西部。目前开发区管理面积为157km2，区内有西城和南海子2个省级重点工业园区。经过多年的建设和发展，经济规模不断扩大，到2014年曲靖开发区实现地区生产总值（GDP）300.29亿元，按可比价格计算，比上年增长18.2%。产业结构调整以第二产业为主，第三产业平稳发展。第一产业增加值完成5698万元，比上年增长1.1%98、；第二产业增加值完成267.45亿元，比上年增长19.1%，增幅同比回落3.9个百分点，拉动开发区经济增长30个百分点，对开发区经济增长贡献率达94.5%；第三产业增加值完成32.27亿元，比上年增长12.2%，增幅同比上升1.4个百分点，对开发区国民经济增长贡献率为5.4%，拉动经济增长1.7个百分点。二、教育、文化及卫生2014年年末曲靖市拥有本科院校1所，高等专科院校2所，中等专业学校8所，职业中学15所，各类科研机构8个，各类专业技术人员8万余人。开发区近年来努力吸纳各类技术人才，逐步完善了人才政策环境，为优秀人才的创业提供了广阔的发展空间。区内集聚了丰富的技术人才资源，为开发区的开发99、建设提供了不可比拟的人才优势。曲靖市还建立健全“两免一补”制度。全部免除农村义务教育阶段学生学杂费，认真做好农民工随迁子女的义务教育工作。2014年年末全市有文化艺术表演团体7个，文化馆10个，文化站115个，文物管理所10个，公共图书馆11个。全市电视人口覆盖率98%，广播人口覆盖率97%。2014年年末共有各类卫生机构667个，其中：医院88个，乡镇卫生院106个，共有病床2.49万张，卫生技术人员1.51万人。3.1.5其他建设相关条件 1、不存在当地政府、群众抵触建设行为的情况；不存在建设与使用相矛盾的情况。2、该项目用地现有道路为项目建设的施工提供了便利。3.2规划建筑方案设计3.2100、.1规划布局由于用地东西宽度约400米，南北进深约220米，如此大尺度的用地作为街区商业，纯粹的步行体系已无法完成人流导入。因此规划格局上引入两条轴线，呈十字交叉形状，对用地进行分解，导入人流。南北向轴线结合万达广场中庭位置引出，将用地东西向一分为二，引入人车慢行体系，将人流带动到基地中央。东西向引入购物公园的景观主轴线，将用地进一步划分为四块。如此十字形的规划构架，即解决了人流导入的核心问题，也为消防和分期建设提供了便利性。高层办公塔楼主要设置在用地北侧，为南向的商业街区提供完整的场地，同时便于组织消防车救援场地。3.2.2建筑产品及空间四个组团的商业街由天街、独栋、院落等多种形式构成，以高101、适应性迎接不同业态的入驻。天街模式可实现商铺的面积可控性，有利于租售。富于变化的折线与弧线天街商业界面，可以有效的提高逛街的趣味性与探索性。不同尺度的空间收放与退台设计为商业提供更多的景观区域与外摆互动空间。独栋和院落式商业设计为可分可合的灵活模式，既可以为铺，也可以为高端的大店。用地东北角和西北角分别设置了相对较大的次主力店，与南侧商业综合体形成有效的互动，拉动人流。高层办公楼适应不同的市场需求，采用不同的标准层和层高设计，即可满足高端办公的需求，也可成为创客空间，抑或居家办公的SOHO公寓。3.2.3竖向设计虽然场地西高东低有约7米的高差，北高南低约1米高差，但北侧市政道路朝阳路已为现状道102、路，基本为均匀放坡的方式，坡度约1.2%。因此场地内的竖向设计采用顺应地形和外部道路标高的方式整体放坡，该方式有利于减少土方量，顺接各商业单体与市政道路，同时实现场地排水的顺畅。对于独栋商业采用调整正负零标高在不同的绝对高程来顺应场地放坡。对于天街商业采用调整正负零与首层层高的方式来协调场地坡度与天街平整性。3.2.4出入口及道路交通由于整个商业街区规划为开放式，人行流线可以通过四至道路的多条通道进入基地。机动车入口选择在东侧学府路北侧朝阳路和南侧规划道路和西侧师东路，通过合理规划地下车库入口，实现地下车库的流线与人车慢行体系相对分离。所有开口均严格遵循退让城市主要道路交叉口红线70米的规定。103、所有高层建筑均实现了环形消防车道的组织。停车采用地下停车为主，地面停车为辅的方式，即满足停车位的需求，同时兼顾市民的使用习惯。3.2.5日照经过严格的日照软件模拟分析，本项目的所有建筑对周边已建住宅小区日照影响均满足国家规定。3.3建筑设计说明3.3.1户型设计一、商业户型设计 严格以市场调研报告为依据，创造多样化的产品形态，为后期招商及运营提供成功的保障。控制合理的商业柱网选择，从而实现商铺面宽与进深的合理比例，利于使用。天街、独栋、院落、次主力店的多种商业产品组合，为整个街区带来不同的业态产品，有效提高整个项目的适应性与价值点。所有商铺均考虑了空调外机的位置及百叶遮挡方式，商铺内预留上下水104、点位。立面店招位分类加以总体控制，从而保证后期整体品质。二、办公户型设计针对不同的办公使用模式，提供多种办公标准层和户型产品。从SOHO居家办公到小微企业直至规模化公司均能在此获取适合自身的办公空间。办公单元控制窗地比，即保证充足的自然采光，也实现合理的造价与节能目标。3.3.2立面设计街区商业以北美南加州建筑风格为主，辅以英式学院派风格。南加州拥有与云南相似的气候和阳光，将这种风格在本项目进行重新演绎，具有极好的适应性和视觉冲击力。建筑造型语言以简洁的体块与精致的坡屋顶细节进行组合。建筑色彩则以丰富明快的暖色系为主，搭配适度的冷色系元素，起到和谐统一兼顾反差对比的效果。建筑装饰构件有多种形式105、的雨棚、花架、壁灯、檐口支撑、花池等，很好的烘托了休闲商业的氛围。考虑到项目临近高校，在独栋商业体的立面设计上借鉴了英式学院派风格的元素，精致的门头与线条处理凸显独栋商业的不凡品味。建筑立面材料以质感涂料为主，辅以劈开砖和文化石，充分利用本地常用建材来实现建筑外观效果，达到绿色节能环保的目的。3.3.3建筑热工设计根据云南省民用建筑节能设计标准（DBJ53/T-39-2011）进行建筑节能设计，通过合理限定建筑围护结构保温、隔热性能参数和改善外窗遮阳、防辐射和密闭性能，提高暖通、给排水及电气等各类建筑设备的效率，优化各系统的设计，以及倡导太阳能等可再生能源的利用等措施，在改善或保证相同的室内热106、环境和满足相同的使用要求的条件下，有效降低采暖、通风、空调、给排水和电气系统的总能耗。按照本标准，曲靖市属于温和地区中区。相关建筑热工设计考虑：1、建筑造型设计以简洁明快的现代风格为主，结合本地气候条件和国家相关建筑节能规定，建筑主朝向为南北向，立面色彩以浅色为基础，局部点缀造型屋顶和墙面使各个建筑单体协调统一，富于韵味。2、充分利用南面，形成被动式太阳房。被动式太阳房指不使用机械动力，依靠建筑物本身采取的一定措施，利用太阳能进行采暖的房屋。被动式太阳房通过建筑朝向和周围环境的合理布置、内部空间和外部形体的巧妙处理，以及建筑材料和结构、构造的恰当选择，使其在冬季能收集、储存和分配由太阳能转换的107、热能，提高室内温度，满足冬季采暖要求，在夏季又能遮蔽太阳辐射，逸散室内热量，使建筑降温，从而达到冬暖夏凉的目的。3、从我省海拔高、纬度低、太阳辐射较强的实际出发，高度重视外窗遮阳设施设置及玻璃防辐射性能的要求；同时，为改善冬季室内热环境，提高外窗、特别是高层建筑外窗的气密性要求。4、建筑室内热环境计算参数宜符合下列规定：冬季利用太阳能采暖房间-卧室，起居室设计温度1618；换气次数0.5次/h。夏季自然通风房间-换气次数不低于10次/h；卧室、起居室控制温度不高于28。5、项目建筑的窗墙面积比：项目建筑为写字楼、商业建筑与酒店，建筑主朝向为南北向，窗墙面积比0.80；4个朝向的总窗墙面积比0.108、70。6、项目建筑的天窗面积为20%。7、项目建筑外窗的可开启面积不小于外窗面积的40%。8、项目建筑围护结构热工性能限值见表3.3-1：表3.3-1建筑围护结构热工性能限值围护结构部位传热系数K w/(m2k)屋面K 1外墙（包括非透明幕墙）K 1.6底面接触空气的架空或外挑楼板K 1.6围护结构部位热阻R(m2k/w)地面R 0.8地下室外墙（与土壤接触的墙）R 0.89、项目建筑单一朝向外窗（包括透明幕墙）保温性能等级和综合遮阳系数：见表3.3-2.表3.3-2建筑单一朝向外窗保温性能等级和综合遮阳系数窗墙面积比外窗保温性能等级综合遮阳系数SC西向所有其他朝向窗墙面积比0.230.2窗墙109、面0.330.3窗墙面积比0.440.600.650.4窗墙面积比0.540.550.600.5窗墙面积比0.750.450.550.7窗墙面积比0.850.400.50屋顶透明部分50.4010、项目建筑建筑外窗气密性等级以及透明幕墙气密性等级表3.3-3：表3.3-3建筑建筑外窗气密性等级以及透明幕墙气密性等级建筑分类气密性等级气密性指标单位缝长（m3/mh）单位面积（m3/m2h）普通公共建筑5级2.0q11.56.0q21.5有特别要求的公共建筑6级1.5q11.04.5q23.03.4结构方案3.4.1工程概况一、设计依据1、本工程结构设计所采用的主要规范及规程（1）建筑结构可靠度设110、计统一标准GB500682001（2）建筑工程抗震设防分类标准GB502232008（3）建筑抗震设计规范GB500112010（4）建筑结构荷载规范 GB500092001(2006年版)（5）混凝土结构设计规范 GB500102010（6）建筑地基基础设计规范GB500072011（7）建筑桩基技术规范JGJ942008（8）高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ32010（9）建筑工程设计文件编制深度规定(2015年版)2、自然条件按照建筑抗震设计规范的规定，本工程的抗震设防烈度为七度，设计基本地震加速度为0.15g，设计地震分组为第三组。根据建筑结构荷载规范的相关规定，本项目基本风荷载取用111、50年一遇的风压0.30kN/M2 (对于高度超过60m的高层建筑，承载力设计按基本风压的1.1倍采用）。鉴于尚无地勘资料，本项目的工程地质概况从略。3、设计中采用的主要楼(屋)面活荷载标准值见表3.3-4。表3.4-1 主要楼(屋)面活荷载标准值项目房间部位荷载标准值（kN/M2）所有项目上人屋面2.0不上人屋面0.5住宅 起居室、卧室、厨房、卫生间2.0阳台2.5走道、门庭2.0首层4.0商业及附属用房商业3.5办公2.0卫生间2.5楼 梯住宅、办公楼梯2.0消防疏散楼梯3.5电梯电梯机房7.0通道消防车通道20.0其它未明确的功能用房按实际使用荷载进行设计。4、建筑抗震设防分类根据建筑物112、使用功能的重要性，按建筑工程抗震设防分类标准的相关规定， 本工程1318#楼商业为同一区段，建筑面积大于17000 m2，故为乙类建筑；其余所有商业、办公等均为丙类建筑。5、结构的设计使用年限为50年。6、安全等级根据建筑结构可靠度设计统一标准，本工程建筑结构的安全等级为二级。二、地基基础设计 1、设计原则采用合理的基础设计方案满足强度、变形和稳定性的要求，同时也具有较好的经济性。 2、基础设计等级根据建筑地基基础设计规范GB5007-2002，本工程地基基础设计等级为丙级。3、基础形式基础建议采用桩基础。三、上部结构设计 1、上部结构选型及结构抗震等级 （1）高层办公楼采用框架-剪力墙结构,113、其中29#、30#结构高度约86.8米，框架抗震等级为二级，剪力墙抗震等级为二级；16#、17#结构高度约64.5米，底部商业为乙类建筑，底商部分框架抗震等级为一级，剪力墙抗震等级为一级；商业以上的部分框架抗震等级为二级，剪力墙抗震等级为二级；20#结构高度约38.5米，框架抗震等级为三级，剪力墙抗震等级为二级；（2） 13#、14#、15#、18#多层商业采用框架结构，抗震设防分类为乙类，抗震等级为二级。其余各楼栋多层商业采用框架结构，抗震等级为三级。（3）地下室采用框架结构，抗震等级为三级。2、主要材料选用混凝土 C30C55；钢筋 HPB300级、HRB400级；钢材 Q235,Q345114、。本工程梁、板、柱墙、基础主筋均采用三级钢。所有楼、屋盖均采用全现浇结构，以满足规范要求和降低用钢量，节约工程造价。同时，结构设计将在满足国家现行规范、规程和标准的前提下，力求做到安全适用，技术先进，经济合理，并尽量满足使用功能和立面造型的要求。四、抗震计算及分析抗震计算分析采用中国建筑科学研究院PKPM CAD工程部开发的多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件SATWE。五、结构设计经济性根据本工程技术特点，为使结构设计做到技术先进，经济合理，确保设计质量，在方案及以后的初设和施工图设计中，重点考虑以下结构方面措施：1、结构体系和基础方案的合理选择 每种结构体系均有其适应性，本设计根据建115、筑高度和功能要求，对于几种结构形式经过计算及各方面比对选择适于本建筑的最优结构体系，使建筑功能和经济性均较为合理。基础造价在结构造价中有较大比重，不同基础方案直接影响基础造价，设计时应对基础方案进行比选，对基础进行优化设计。对于桩基础，合理的选取桩径、桩长及桩间距，采用变刚度调平等方式，最优的控制基础造价。2、结构布置优化结构平面和竖向的规则性对结构抗震性能影响较大，不规则的建筑势必产生较大的扭转，其内力相比规则结构较大，并需采取更强结构处理措施，因此其结构造价也比规则结构有显著差异，结构布置应尽量应简单、规则，减少偏心。楼盖布置应根据建筑功能要求布置，并尽量做到传力简单直接，避免多级次梁。 116、3、合理的模型计算节约建筑成本的关键在于精确的模型计算。精确的模型计算需对结构主体荷载、竖向构件截面取值、合理的构件布置方式、合理的周期、层间位移角控制、合理的轴压比做出最准确及最接近的控制，常言道合理的结构模型受力分析对于造价控制成功了一大半。4、精细化结构设计设计施工图基本确定了工程土建基本材料用量，通过对结构计算及每个结构构件的精细化设计，做到按需配筋，可确保工程质量，相比常规设计习惯可显著节省材料用量，避免不合理设计造成的浪费。3.5给排水方案一、设计范围 曲靖经开区曲靖万乐城建设建设项目室内外给水（冷、热水）、排水及消防系统设计。二、设计依据（1）建筑专业提供的建筑物平、立、剖面图、117、总平面图和有关资料；（2）建筑给水排水设计规范GB50015-2009 （2009年版）；（3）室外给水设计规范GB50013-2006；（4）室外排水设计规范GB50014-2006（2014年版）；（5）建筑设计防火规范GB50016-2014；（6）消防给水及消火栓系统技术规范GB50974-2014；（7）自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001(2005年版)；（8）绿色建筑评价标准GB/T 50378-2014；（9）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；（10）二次供水设施卫生规范GB17051-1997；（11）气体灭火系统设计规范 GB50370-2005；118、（12）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014；（13）商店建筑设计规范 （JGJ 48-2014）（14）中华人民共和国工程建设标准规范强制性条文（房屋建筑部分）(2013年版)。三、生活给水系统（1）水源采用城市自来水为给水水源。由学府路市政给水管接入，采用DN250管线，引入管上设置DN250水表一只。（2）水质 符合国家现行生活饮用水水质标准。（3）生活用水量 见下表3.5-1。表3.5-1、项目生活用水量估算表名称用水量标准用水规模使用时间时变化系数Kh时用水量最高日用水量(m3/d)平均时最大时(m3/h)(m3/h)商业用楼5(L/ .日)28197.9512119、1.5812144不可预见水量(按10%计)0.81.214.4总计158.4（4）给水系统设计本工程的最高日用水量约需158.4立方米。市政给水压力约为0.30Mpa，结合市政供水压力及系统供水安全性、经济性综合考虑，本项目一期工程无高层建筑，可使用市政给水直供。给水管立管管材采用钢塑复合管，管井阀门后的入户支管采用PP-R塑料给水管。四、消防系统包括室内消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统、建筑灭火器系统及柜式七氟丙烷气体自动灭火系统；除不宜使用水灭火的区域外，地上所有商业部分、地下车库设有自动喷水灭火系统；高低压配电室等电气用房设置七氟丙烷气体自动灭火系统。整个地块消防给水系统消防泵房和水池120、单独设于地下，高位水箱设于16#楼。消防水池总有效容积为300 m，高位消防水箱有效容积15m，设置于最高建筑（16#建筑）屋顶，消防水池与消防水箱分别供给各系统服务地块的消防给水系统，消防水池设取水口，保护距离为50m，消防水池给水由市政给水管网补给。1、室外消火栓系统 室外消火栓系统采用低压给水系统,即满足最不利点处消火栓供水压力不低于0.10MPa的要求, 由市政给水管网直接供给,具体为自市政给水管网上引入两根DN150给水管,并于建筑物周围连成环状,按间距不大于120m均匀布置DN100室外消火栓,以满足室外消防要求.2、室内消火栓系统本项目室内消火栓系统采用临时高压系统。各幢建筑均设121、置室内消火栓系统。各楼层均设置室内消火栓（公共建筑带消防软管卷盘），其布置保证同层任何部位均有两支消火栓的水枪充实水柱同时到达。屋顶设试验用消火栓。地下室设置消防水池及泵房，泵房内的消防转输水泵将消防水池的水加压，供至避难层设置的中屋间转输消防水箱、屋顶设置的消防水箱和消防增压设施，同时设置消防水箱和消防增压设施,平时及火灾前期10min由中间转输消防水箱、消防水箱和消防增压设施供水并维持管网压力；火灾时，启动室内消火栓泵加压供给。室内消火栓管网布置成环状，以保证消防供水的安全可靠性。栓口压力大于0.50MPa的消火栓采用减压稳压型消火栓。3、自动喷水灭火系统在地下车库及办公楼各公共部分，走道122、，办公室内均设置闭式喷头，火灾危险等级为中危II级，设计流量为30L/S，选用两台专用消防泵向自动喷水灭火系统供水，一用一备，火灾延时为1小时，室外设消防水泵接合器与室内自动喷水灭火系统管道连接，火灾初期用水由屋顶消防水箱供给。消防供水采用临时高压系统，火灾初期的消防用水由屋顶不锈钢消防水箱供给，火灾延续时间内的消防用水由设置在地下层消防泵房内的喷淋泵供给。为保证火灾初期最高几层闭式喷头的工作压力，故在电梯机房层的设备间内设置一套增压稳压设备。消防给水流程：自喷系统设置本工程自动喷水灭火系统按每个湿式报警阀控制的喷头数不超过800个的原则在消防泵房内设置了湿式报警阀，每层按防火分区设置水流指示123、器，在建筑室外设置2套DNl50自动喷水灭火系统的地上式消防水泵接合器。4、室外消防设计室外消防用水由市政管网直接供给，室外消火栓系统设计流量为30L/s，市政给水干管上引入两根DNl50进水管，于室外连成环状，环状管网上按两消火栓间距不大于120米的原则设置室外地上式消火栓。以满足室外消防要求。5、灭火器配置本工程按“中危险级”配置3A的手提式磷酸铵盐干粉灭火器。五、排水系统本工程采用污水、雨水分流制。生活污水、废水经生活污水处理池集中处理达标后再排入市政排水管网。雨水经雨水管网汇集后，就近排入市政雨水管网。1、生活污水系统：排水采用雨污分流制。各用水点均设置带有专用通气管的排水立管。卫生间124、的洗涤和粪便污水排入设置在室外的化粪池内，经化粪池初步处理后汇同其它的洗涤废水一起排入设于室外的污水处理站，经处理后用于室外绿化及道路浇洒。 地下层、消防电梯间及水泵房内均设置集水坑排水，集水坑内的污水由设置在坑内自动控制的潜污泵提升排入室外排水系统。污水由学府路市政管网排出。2、雨水系统：本小区设置雨水管道道路雨水口、雨水井，收集雨水及地面散水，集中后统一接市政雨水管网。六、管材选用生活给水冷水管采用衬塑钢管，专用管件连接。 排水管除卫生间的支管采用UPVC排水塑料管，粘接连接外，其余均采用柔性铸铁排水管。 消防给水管采用热镀锌钢管。DN100采用丝扣连接；DN100采用沟槽式连接。3.6电125、气方案一、建筑概况本工程位于曲靖市经开区，主要为商业用楼。地面上建筑为多层建筑。供电设施从学府路接入。二、设计依据1、设计任务书2、本工程采用的主要规范及标准（1）民用建筑电气设计规范JGJl6.2011（2）建筑设计防火规范GB 50016.2014（3）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014 （4）人民防空地下室设计规范GB50038-2005（5）10KV及以下变电所设计规范GB50053-2013 （6）供配电系统设计规范GB 50052-2009（7）低压配电设计规范GB 500542011（8）建筑照明设计标准GB500342013（9）建筑物防雷设计规范GB 126、500572010（10）电力工程电缆设计规范GB 502172007（11）住宅设计规范GB500962011（12）本院其它专业提供的各专业设计文件3、设计范围 变配电、照明、动力、防雷、接地、室外电力工程。4、变、配、发电系统（1）负荷等级大型商场或超市的自动扶梯、空调用电、中型商场或超市营业厅的备用照明为二级负荷，其余用电均为三级负荷。（2）供电电源市电供给两回IOKV高压电源，两回10KV高压电源互为备用。柴油发电机组作为应急电源。（3）用电量估算见表3.6-1表3.6-1用电量估算表建筑物称建筑面积单位负荷Pe(kW)Pj(kW)每天工作时（h）年能耗（KWh）（m2）（W/m2）127、商业店铺、写字楼28197.95601691.8771353.502125928337.008合计1691.8771353.5025928337.008本项目设计方案为概念性方案，用电负荷等项目深化设计后再进行计算。（4）高、低压供电系统 高、低压均采用单母线分段运行方式； 低压系统接地型式为TN-S系统。（5）计量变电所采用“高供高计”的计量方式；低压侧按管理要求或功能要求设置分计量。（6）导线选择除消防供电干线及支干线选用耐火低烟无卤交联聚乙烯绝缘电力电缆外，其余供电线选用阻燃低烟无卤交联聚乙烯绝缘电力电缆或电线：室内沿桥架敷设，室外沿电缆沟敷设。5、照明设计（1）主要功能房间照度标准如：128、商场、超市300500 LX：办公、管理用房、弱电机房、多功能厅300LX；变电所、柴油发电机房、水泵房200LX；车库、写字楼一般活动区75LX；中餐厅、厨房200LX；西餐厅l00LX。（2）灯具配置 a、商场、超市、车库、管理用房、弱电机房、变电所、柴油发电机房等采用高效荧光灯；走道采用吸顶式或嵌入式节能灯；室外道路采用庭院灯，景观照明采用草坪灯、地埋灯、投光灯等，光源均采用节能型。b、公共走道设置应急灯及疏散指示灯。6、防雷及接地根据计算各单体的年雷击次数，确定防雷类别，采用相应的防直击雷保护措施。本工程多层建筑根据建筑物的防雷类别采取相应的防侧击雷的保护措施。各建筑单体均设置防雷击电129、磁脉冲的电源避雷装置。各建筑单体作总等电位联结。弱电机房、消防控制中心、水泵房、带浴室的卫生间等作局部等电位联结。采用共用接地系统，接地电阻不大于l欧姆。7、人防工程此人防工程位于地下车库内，平时为汽车库，战时为二等人员掩蔽所，防护等级为六级。防空地下室面积待定。应急照明、重要通信、报警设备按一级负荷要求供电，电动密闭门、重要风机、水泵、正常照明、三种通风方式装置系统按二级负荷要求供电，不属于二级和一级的其他负荷按三级负荷供电。考虑平战结合，人防专用配电箱主供电源及备供电源引自市电和柴油发电机组，人防专用配电箱战时电源引自人防专用电源。3.7弱电方案一、设计依据1、设计任务书2、本工程采用的主130、要规范及标准 （1）民用建筑电气设计规范（JBJ l62008） （2）火灾自动报警系统设计规范GB50116-2013 （3）建筑设计防火规范GB50016-2014 （4）住宅设计规范GB50096-2011 （5）人民防空地下室设计规范GB50038-2005 （6）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014 （7）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311-2007 （8）智能建筑施工及验收规范DGTJ08-601-2009 （9）大楼通用综合布线系统YD/T926.1-2001 （10）电子计算机机房设计规范GB50174-2008 （11）建筑物电子信息131、系统防雷技术规范GB50343-2012（12） 本院其它专业提供的各专业设计文件二、设计范围火灾自动报警及联动系统、漏电火灾报警系统、残疾人求助报警系统、电话系统、有线电视系统、综合布线系统、可视对讲系统、远程抄表、闭路电视监控系统、车辆管理系统、智能灯光控制系统、室外智能工程、防雷、接地系统。三、自动报警系统1、火灾自动报警系统消防控制中心设置火灾自动报警及联动主机、消防电话主机及消防广播主机。按规范要求设置楼层显示器、探测器、手动报警按钮、消防电话、声光报警器、消防广播扬声器等，联动相关消防设备。消防水泵、防烟和排烟风机的控制设备当采用总线编码模块控制时，还应在消防控制中心设置手动直接控132、制装置。2、漏电火灾报警系统商业及配套公共建筑设置漏电火灾报警系统。配电箱内设置漏电报警模块，系统通过报警总线将报警信号送至消防控制中心的漏电报警主机，实时漏电监控。3、残疾人求助报警系统残疾人卫生间设置报警按钮，值班室设报警主机。四、通信1、弱电机房设置拟建弱电中心机房，负责地块弱电配线和信息交换。2、电话系统电话信息源来至电信运营商，本系统采用电信部门的虚拟网络。市电话进线采用光纤接入引至弱电中心机房，再采用电话电缆将信号传输至各片区。电话插座数量按甲方要求或根据有关规范设置。电话系统的管理和维护由电信局完成。3、电视系统电视网络结构为星型结构，末端采用电视分配箱星型分配方式。电视接收信号133、源来自市有线电视网，市电视进线采用光纤接入引至弱电中心机房，再采用光纤或同轴电缆传输方式将信号传输至各片区，及至各用户。电视插座数量按甲方要求或根据有关规范设置，各插座端口的电平信号满足66.74dB。4、综合布线系统本工程采用计算机和电话联网布线。市电信宽带网采用光纤接入引至弱电中心机房，并与经营计算机宽带数据网络的电信部门合作，实现联网及有关的前期安装工作。满足用户宽带上网。建立计算机千兆网络系统，干线采用光纤传输，桌面采用UTPCAT.6传输。5、闭路电视监控系统在购物中心等场所设置监控摄像头，实现对购物中心的实时监控，保障购物中心的安全。监控中心机房和消防控制中心联建。6、远程抄表水表134、为远传表，采用总线式自动抄表系统，系统主机置于弱电中心机房。五、车辆管理系统建立购物中心的车辆网络管理系统。实现计费、调度、防盗的功能。本系统车辆可有多个进出口，采用网络化管理。即可以随意从园区车辆的任何进口、出口进出车辆。车辆进出处，可采用非接触卡门禁系统自动记录并开启栏杆道闸按需求设置。设计考虑一套具有网络功能的车辆管理系统，并设置图像识别功能。各出入口的系统与管理中心的车辆管理系统联网，实现联网管理。道闸可实现遥控及读卡开启，外来办事车辆发卡进入。六、智能灯光控制系统为了达到良好节能效果，延长灯具使用寿命，提高管理水平，商业等公共部分采用分布式智能灯光控制系统。配电箱内设置控制模块、时钟135、器，就地设置可编程控制面板，对灯光可实施就地、远程、自动或手动控制。管理中心也可以通过总线对灯光进行控制。室外智能线沿塑料排管敷设。塑料排管敷设于绿化带或人行道下（过马路时塑料排管包封），埋深O.7米。七、防雷、接地建筑采用共用接地装置，接地电阻不大于l欧姆。楼内作总等电位联结：弱电中心机房、水泵房、消防控制中心、带浴室的卫生间等作局部等电位联结。弱电机房电源设置电源避雷装置。智能桥架、智能箱须作接地处理。八、人防工程智能线从室外引入人防区域必须通过防爆波井。智能线穿越防护密闭墙和密闭隔墙时应改为热镀锌钢管，并应符合防护密闭要求。3.8暖通方案一、设计依据1、设计任务书；2、国家有关设计规范、136、规程及技术措施等；（1）采暖通风与空气调节设计规范GB500192003：（2）公共建筑节能设计标准GB501892015：（3）建筑设计防火规范GB500162015：（4）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB500672014；（5）全国民用建筑工程设计技术措施（暖通空调动力）2009年版（6）其他专业提供的条件图及资料。二、设计范围（1）地下一层中央空调系统；（2）地下车库、地下层设备用房通风兼排烟系统； （3）无窗库房、淋浴房及卫生间通风系统； (4)防排烟系； (5)战时人防工程通风系统。三、设计计算参数 室外空气计算参数 (1) 台站位置：曲靖； (2）夏季空调室外计算干球温度：137、25.8； (3）夏季空调室外计算湿球温度：19.9； (4）夏季通风室外计算干球温度：23.0； (5）夏季通风室外相对湿度：64%； (6）冬季空调室外计算干球温度：1.0； (7）冬季空调室外相对湿度：68%； (8）冬季通风室外计算干球温度：8.0； (9）室外平均风速：夏季1.8 m/s 冬季2.5 m/s； (10）夏季主导风向及频率：SW16； (11）冬季主导风向及频率：SW25； (12）海拔高度：1980m； (13）大气压力：夏季：808hPa；冬季：811.5hPa。四、设计原则根据建筑物各分区使用功能、使用时间、空调方式以及消防要求的不同，合理设置空调系统、机械通风系138、统、机械排烟系统以及机械加压送风系统，在系统上把使用功能不同、使用时间不同进行分区，分别设置相应的通风、空调和防排烟系统。在满足各功能分区环境舒适、消防安全的前提下，降低系统投资和运行费用，并能达到管理计费方便的目的。五、空调设计说明 地下一层设置一套水冷式单冷空调系统，担负地下一层的空调冷负荷。室内机采用组合式空调器的全空气系统。商业用房及办公楼按招商要求或管理要求设置一套或多套风冷冷水热泵系统，室内机采用组合式空调器、风机盘管加新风的系统。系统的控制由设备自带。六、通风设计说明1、地下汽车库按防火分区分别设置机械通风兼排烟系统，通风量按车库体积6次/时换气设计，同时设置机械送风系统。2、下139、室设备用房设置通风兼排烟系统，通风量按根据房间使用功能不同分别按310次/h换气设计。3、无外窗的房间设置机械通风系统，通风量按换气次数不小于310次/时设计；公共卫生间设吊顶式换气扇排风，排风风量按房间换气次数不小于10次/时设计。七、消防设计说明1、地下车库设置机械通风兼排烟系统，平时作为通风用，火灾时作为消防排烟用；排烟量按换气次数不小于6次/时设计；平时送风系统兼消防排烟的补风用，补风量按不小于排烟量的50设计。排风（排烟）风机采用通风消防两用离心风机箱，布置在风机房内。排烟口距该防烟分区内最远点的距离30m。排烟主管上设有烟气温度超过280时能自行关闭的排烟防火阀，并能联锁关闭相应的140、排烟风机、补风机（送风机）。2、地下室设备用房等房间设置通风兼排烟系统，平时作为通风用，火灾时作为消防排烟用；担负一个防烟分区排烟时，排烟量按每平方米面积不小于60m3/h计算，担负两个或两个以上防烟分区排烟时，排烟量按最大防烟分区面积每平方米不小于120m3/h计算。排烟口布置在房间的侧墙上部；平时送风机兼消防排烟的补风用，机械补风量按50%排烟量设计。排风（排烟）风机采用通风消防两用的离心风机箱。排烟口距防烟分区内最远点的距离30m。排烟主管上设有烟气温度超过280时能自行关闭的排烟防火阀，并能联锁关闭相应的排烟风机、补风机（送风机）。3、消防控制说明 （1）设置机械通风兼排烟系统的场所机141、械排风兼排烟风机与排烟防火阀电控联动控制，由消防控制中心统一控制。平时机械排风兼排烟风机和排烟防火阀常开，当火灾发生时，机械排风兼排烟风机和排烟防火阀继续开启（担负多个防烟分区排烟时，应关闭非火灾防烟分区排烟支管上的排烟防火阀），当排烟风管内的烟气温度超过280时，排烟防火阀关闭，同时返信号回消防中心，关闭机械排风兼排烟风机及送风（补风）风机。（2）设置机械排烟系统的场所机械排烟风机与排烟阀（排烟口）电控联动控制，由消防控制中心统一控制。火灾发生时，机械排烟风机和排烟阀（排烟口）开启（担负多个防烟分区排烟时，仅开启发生火灾防烟分区的排烟风机和排烟阀或排烟口），当排烟风管内的烟气温度超过280时142、，排烟防火阀关闭，同时返信号回消防中心，关闭机械排烟风机及补风风机。 （3）本工程的通风、空调系统主管上均设置防火阀，并与消防控制中心联动，当某一防火分区内发生火灾时，由消防控制中心控制关闭该防火分区内的非消防系统主风管上的防火阀，同时切断非消防设备电源。八、人防设计说明 1、人防地下室为平战结合工程，平时作为车库使用，战时为人防工程（六级二等人员掩蔽所）；六级二等人员掩蔽所人防通风（进、排风）系统按清洁式、滤毒式和隔绝式设计。 2、人防通风量如下表3.8-1。表3.8 人防通风量类别清洁通风量m3/Ph滤毒通风量m3/Ph隔绝防护时间（h）六级二等人员掩蔽所523 3、人防通风系统方式说明 143、（1）清洁式通风：清洁式通风采用机械进风，机械排风。室外空气由扩散室，滤尘器，清洁送风机送入室内；室内污浊空气由排风机，扩散室排至室外。 （2）滤毒式通风：滤毒式通风采用机械进风，超压排风。室外空气由扩散室，滤尘器，过滤吸收器，滤毒送风机送入室内；室内污浊空气由超压排气活门，洗消间（密闭通道），扩散室排至室外。 （3）隔绝式通风：室内空气由送风机进行内部循环。4、消声、隔振措施 （1）噪声大的空调、通风设备，在其进(出)口均设消声器消声。 （2）振动较大的空调、通风设备设减振垫或减振支吊架隔振，在其进出口均设防火软接头。5、管材及附件 （1）通风、空调风管采用镀锌钢板加工制作，连接采用法兰连接144、。 （2）风管软接头采用耐火细帆布制作。 （3）空调冷媒管及冷凝水管均保温，保温采用发泡橡塑保温材料。3.9节能措施3.9.1用能标准和节能规范 1、中华人民共和国节约能源法（2008年4月1日起施行）；2、民用建筑节能管理规定（建设部令76号， 2006年1月1日起施行）；3、建设部其他建筑标准、规范。4、公共建筑节能设计标准GB50189-2015；5、 “当前国家鼓励发展的节水设备(产品)目录”；“民用建筑节水措施”。3.9.2能耗状况和能耗指标分析 表3.9-1、项目生活用水量估算表名称用水量标准用水规模使用时间时变化系数Kh时用水量最高日用水量(m3/d)平均时最大时(m3/h)(m145、3/h)商业用楼5(L/ .日)28197.95 121.5812144不可预见水量(按10%计)0.81.214.4总计158.43.9-2、项目用电量估算表建筑物称建筑面积单位负荷Pe(kW)Pj(kW)每天工作时（KWh）年能耗（KWh）（m2）（W/m2）商业店铺、写字楼28197.95601691.8771353.502125928337.008合计1691.8771353.5025928337.0083.9.3节能措施和节能效果分析一、节能、节水的原则和要求1、节能的原则和要求当今能源建设已成为世界性的重大问题之一，各国对能源问题都给予了极大的关注。合理利用能源、降低能耗被列为经济146、发展的重大课题。节能工作是一种特定形式的“能源开发”，是解决我国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。 根据中华人民共和国节约能源法规定，本项目的建设方案设计要体现合理利用和节约能源的方针，节能方案应符合相关建设标准、技术标准和中国节能技术政策大纲中的节能要求。单位建筑面积能耗指标、其他能源单耗指标以及设备的合理用能要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据进行设计。 建筑节能是城市环境保护、落实科学发展观、建设节能型设会、实现可持续发展的基本要求。国家规定设计阶段就开始能耗控制，在施工图阶段，设计必须进行认真的负荷计算，严格按标准进行节能设计。目前建筑节能的主要依据有民用建147、筑节能管理规定(建设部令76号)、公共建筑节能设计标准GB50189-2015及其他措施、标准与规范。2、节水的原则和要求全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现资源永续利用，经济和社会可持续发展的一项战略任务。根据中华人民共和国水法、城市供水条例、城市节约用水管理规定和建设项目水资源论证管理办法的规定，本项目的建设方案设计必须采取有效的技术措施，提高水的重复利用率，降低水的消耗量。总而言之，节约能源，合理用水、节约用水，是本项目建设设计必须遵循的重要原则。二、节能、节水措施1、建筑节能（1）总平面规划考虑建筑的朝向、风向、窗墙比和建筑体形系数等关系，要求自然通风良好，日照充足；加148、强室内通风、蓄热和隔热。（2）建筑传热系数：传热系数值应符合下表规定。表3.9-3建筑传热系数围护结构部位传热系数K w/(m2k)屋面K 1外墙（包括非透明幕墙）K 1.6底面接触空气的架空或外挑楼板K 1.6围护结构部位热阻R(m2k/w)地面R 0.8地下室外墙（与土壤接触的墙）R 0.8（3）窗墙比：建筑各朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比应符合建筑主朝向为南北向时，窗墙面积比0.80；4个朝向的总窗墙面积比0.70的规定。（4）对建筑外立面和材料进行节能设计。采用新材料、新墙体(如保温节能墙体材料，禁止使用实心粘土砖)、新技术，提高建筑热环境综合指标。（5）屋顶覆盖种植物；建筑室内采用149、双层玻璃窗。（6）建议项目内部道路照明，安装太阳能路灯；地下室照明也采用地上太阳能集热板，充分开发利用太阳能。2、节电措施(1)优化区域系统接线，灵活调配电能，根据用电特点对部分负荷进行补偿投切，减少变压器空耗。(2)选用新型的节能型用电设备和节能电机，用电设备力求做到供电、用电及电力拖动系统合理配置，降低电耗，节约用电。(3)照明节能应从照度合适，灯具布置合理，采用高效光源和灯具，提高控制水平等各个方面入手。高大房间和室外场所采取金属卤化物灯、高压钠灯等高光强气体放电光源，提高控制水平等各个方面。较大场所采用照明分区控制开关。采用各种节能开关和管理措施，如定时开关、调光开关、节能控制器、限电150、器及照明自控管理系统等。充分利用自然光并根据自然光的照度变化，调整电气照明点亮的范围(4)室外路灯及景观照明灯具尽量采用高效、节能、先进的产品，并采用各种节能开关和管理措施，如定时开关、调光开关、节能控制器、限电器及照明自控管理系统等。(5)尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利用，采用太阳能热水器制备生活热水，在因天气或气候原因热水器水温度达不到使用水温时，在利用其他辅助热源进行加热，以满足生活热水的要求。(6)本项目的建设应采取节能新技术、新工艺和新设备，不选用己公布淘汰的设备产品以及产业政策限制的产品序列和规模容量。(7)合理选择变配电所建设位置，使其尽量靠近负荷中心减少线损。3、节水措151、施(1)商业用水节水合理规划和建设区内水巧境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质达到国家规定的相应标准，可保障回用水的安全和适用。对区内用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少区内污水的排放量，实现区内用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活152、用水；及时将区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充区内用水，完善区内屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做区内杂用水。(2)绿化景观用水节水保障区内绿化、景观用水，改善区内用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。 (3)节水器具应用 大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。 龙头：不使用螺旋升降式153、铸铁水嘴。根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；-T-压,、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。 淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。本工程建设方案执行中国的节能政策，从建筑设计、围护结构、设备选型的选择等方面力求满足工程节水、节能要求。采用以上节能措施后，可以将能耗降低到最低。曲靖万乐城（一期）建设项目可行性研究报告 第四章 环境保护与劳动安全、卫生及消防4.1区域环境和生态现状根据对拟建项目现场的踏勘和调查项目位于曲靖经济技术开发区（麒麟区辖区）154、，西侧为曲靖师范学院师东路，东侧为学府路，南侧为曲靖万达广场，北侧为朝阳路。本项目位于城区，区域路网完善，居住、教学、商业及道路广泛分布，已经成为开发程度较高的地区，植被均为人工绿化植被，已不存在原生植被。项目周边主要植物为黄杨、香樟、柏树、雪松、爬山虎、蕨类等绿化植被，植被多样性一般。项目所在区域为人类活动密集区，由于人为活动的剧烈干扰，区域无大型野生动物活动，仅有少量老鼠等常见伴人性啮齿类动物活动。区域生物多样性一般。4.2生态环境影响分析一、建设期间对环境的影响本项目施工时将产生扬尘、噪声及废气等各类污染物，建设期间会对周围环境造成一定的影响，建设期间所产生的各项污染是整个工程的高污染期155、。1、废气：（1）扬尘施工期产生的扬尘主要为施工场地土地平整、打桩、开挖回填等产生的场地扬尘和运输车辆产生的运输扬尘，根据有关调查显示，施工期扬尘主要是由运输车辆行驶产生。根据交通部公路研究所对施工车辆扬尘监测结果：下风向150m处扬尘瞬时浓度达3.49mg/m3，超过环境空气质量标准（GB3096-2012）二级标准中1小时平均值的2.9倍。项目运输车辆产生的灰尘对施工道路两侧影响较大。（2）废气项目施工期产生的废气主要为施工机械产生的废气和屋顶铺设防水沥青时产生的废气。施工机械废气施工机械和运输车辆废气，施工机械废气中含有的污染物主要是CO、碳氢化合物等，其产生量及废气中污染物浓度视其使用156、频率及发动机对燃料情况而异，施工机械废气属低架点源无组织排放性质，具有间断性发生、产生量较小、产生点相对分散、易被稀释扩点，类比同类工程，如耗油150t计，约排放有害物质烯径类有机物4-5t、CO10t、SO2 .5t、NO2 2t。2、废水：(1)施工废水项目施工混凝土采用商品混凝土，基本上不排放废水，施工废水主要是施工机械设备维修、清洗产生的少量废水，产生量约为15 m3/d，含有的污染物主要是ss石油类，类比相关资料，污染物产生浓度约为：SS 400 mg/L、石油类3 mg/L，施工机械废水经隔油沉淀后用于施工场地降尘，不外排。（2）生活污水项目施工期生活废水主要是施工人员产生的生活污157、水。项目施工人员不在现场吃住，现场无洗浴、炊事、厠卫等生活污水排放。施工人员在施工区内洗手等卫生用水，平均施工人员500人，废水排放量为5m3/d，此部分废水经过沉淀后用于场地洒水降尘。3、噪声项目施工期噪声源为机械噪声，由工程设备挖掘机、推土机、打桩机、汽车、大型运输车辆等产生。参照同类型项目施工噪声源强值，项目各施工机械噪声源的噪声值见下表4.2-1：表4.2-1 施工期噪声源强值施工机械声级施工阶段声源声级dB(A)土石方阶段挖掘机推土机装载机大型载重车78968095859590打桩阶段静压打桩机9095结构阶段振捣机切割机模板拆卸混凝土运送车100105100110951058085158、室内外装修阶段电锯砂浆机升降机切割机轻型载重卡车100110758090100110754、固体废物施工期产生的固体废物主要为施工产生的废土和建筑垃圾和施工人员产生的生活垃圾。（1）施工产生的废土和建筑垃圾项目施工期产生的弃渣全部运往土场堆放。（2）项目施工人员不在现场食宿，项目施工期平均施工人员500人，生活垃圾产生量按每人每天0.5kg计，生活垃圾产生量为0.25t/d，施工人员生活垃圾不得随意丢弃，统一收集后委托环卫部门进行清理。5、生态环境项目建设期对生态环境产生的影响主要是水土流失影响。可能产生的危害有以下几个方面：（1）项目建设中基础开挖的土方运输、混凝土等其它材料元素可能增加三江159、大道和学府路的污染。（2）导致区域内水土流失加剧，区域环境受到影响。（3）对主体工程安全运行的影响。水土流失将影响本工程的施工建设和运行，工程施工期产生的建筑垃圾如不能及时有效地处理，将又会产生新的水土流失，将严重影响施工进度，以及施工期的安全。（4）工程区周边排洪渠道如不采取有效的防护措施，在汛期，临时堆放的土石以及废土、弃渣势必会被地表径流带走，汇集至排洪渠，造成排洪渠淤积堵塞。（5）工程土方开挖、运输及材料运输的散落物在大风天气容易造成扬尘，且对市容有一定的影响。二、运营期间对环境的影响1、废气本项目属于禁煤区和烟尘控制区，项目使用煤气、电和太阳能为能源，属清洁燃料，使用时无大的废气污染160、物产生，项目不设锅炉。项目运营期产生的废气主要是汽车尾气、备用发电机废气。（1）汽车尾气项目设置地下停车场，共设置1320个机动车泊车位，汽车进出停车场过程中会产生一定的汽车尾气，汽车尾气中主要污染物为CO、Nox及THC。地下停车场废气经过机械抽排风机稀释扩散，地下车库抽排风机风量不得低于1238.12 m3/h，才能保证Nox排放浓度小于0.12 mg/ m3。（2）备用发电机废气项目配备备用发电机，备用发电机工作时会产生少量的废气，废气中含有的污染物主要是CO、Nox及THC。备用发电机产生的废气具有间歇性，废气通过排风机排出后大气稀释扩散处理。2、废水项目运营期产生的废水为生活污水、商161、业废水。废水中含有的污染物主要是COD、BOD5、SS、氨氮、油脂和磷酸盐。餐饮废水经过隔油池处理后与其它废水一起进入化粪池处理，化粪池处理后排入市政污水管网。3、噪声项目运营期噪声主要是生活噪声、商业噪声、进出小区的车辆产生的交通噪声、水泵和配电室设备运行时产生的噪声、地下车库抽排风机产生的噪声和备用发电机运行产生的噪声等。噪声源强见下表4.2-2：表4.2-2项目运营期噪声源强一览表序号设备名称噪声源强dB(A)1人群活动60702商业噪声951003汽车噪声70804水泵和配电室设备70805煤气调压站噪声856中央空调噪声807地下车库抽排风机70808备用发电机901009割草机90162、4、固体废物项目一期运营期产生的固体废物主要为商业办公产生的生活垃圾、水处理污泥和隔油池废油。项目一期建筑面积为28197.95,预计人流量为7500人。生活垃圾按每人每天0.5kg计，生活垃圾产生量为3.75t/d。生活垃圾由垃圾收集箱收集后转运至垃圾中转站，委托环卫部门进行清理。项目的污泥和隔油池废油应分别委托环卫部门进行清理和具有资质的单位进行处理。4.3生态环境保护措施一、 相关政策法规要求环境保护是我国的一项基本国策，必须在合理利用自然资源的同时，深入认识污染环境的根源和危害，有计划的保护环境，预防环境质量的恶化，控制环境污染。环境保护标准：（1）中华人民共和国环境保护法（2）建设项163、目环境保护管理条例（国务院1998253号）（3）建设项目环境保护设计规定（国计字1986002号）（4）关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见（国环1993015号）（5）大气环境质量标准（GB3095-2012） （6）地表水环境质量标准（GB3838-2002） （7）声环境质量标准 (GB3096-2008)（8）污水综合排放标准（GB8987-1996） （9）建筑施工场界环境噪声排放标准(GB12523-2011)二、 治理措施1、建设期间环保措施（1）施工工艺：应使用商品混凝土，不得在工地上进行混凝土搅拌，严格按照建筑管理部门施工环保管理规定进行文明施工。（2）废水：施工机164、械清洗废水和工人员生活废水经隔油沉淀后用于施工场地洒水降尘。（3）废气：为减少施工期建筑扬尘对周围环境造成污染，对施工场地需采取洒水抑尘措施，运输车辆加盖封闭运输，同时还应对被运输车辆污染的道路进行及时的清扫、冲洗。主体建筑物施工时立面用草席、安全网及防尘帷幕，进行全封闭施工，减少粉尘的传播和飞扬。 （4）施工噪声：施工期内应严格控制施工时间，通过选用低噪声施工机械和距离衰减降低噪声对环境的影响。另外调整高噪设备的使用时间或采取临时隔声屏障，使建筑施工期间施工场地产生的噪声满足建筑施工场界环境噪声排放标准(GB12523-2011)规定，避免尽量降低噪声对周围住户或单位的影响。（5）施工期水土165、流失：在基础开挖过程中，应做到开挖出来的土石方及时清理、运往弃渣场，不能及时清运的弃渣，在大风或降雨季节应使用土工布及时覆盖，避免产生水土流失。在施工期，需一定量的土方回填，施工方只能向持有土料和石料开采许可证的料场购买土料和石料。植草、种树等绿化工作应按主体工程施工进度分段同步进行，对不能同步进行的部分，应对裸露的地表或覆土地段用土工布覆盖，避免产生水土流失。（6）光及振动污染防治：晚间施工照明应对光源加设遮光罩，对小型产噪声设备设置单独的隔声间，减少光及振动的影响。（7）工程的装修：工程的内外装修应注意文明施工，推广清洁施工方式，提倡封闭施工，合理安排施工时间，避免噪声扰民和环境纠纷的发生166、。同时及时清运建筑垃圾，并应采用环保型装饰材料。（8）管理制度：在施工合同上加大对环保措施的执行力度，责任落实到人。2、运营期间环境保护措施（1）废气：饮食油烟经抽油烟机分离油分后被抽油烟机抽至楼房集中内置油烟管道于楼顶外排。汽车尾气和异味：汽车尾气主要自来车辆驶入、驶出时排放的少量尾气，其中含CH、NO2、CO等少量污染物，通过大量的室外绿化来净化周围的空气。（2）固体废弃物：对各种固体废弃物应实施规范化管理，对可以回收利用的工程废旧材料予以充分回收利用，进行垃圾分类，根据国家建设部和国家环保总局即将出台的城市生活垃圾分类方法及评价标准和环境保护要求，将垃圾分为可回收垃圾、大件垃圾、可堆肥垃167、圾、可燃垃圾、有害垃圾及其它垃圾六大类，推动城市垃圾的分类、收集、清理。生活垃圾由垃圾收集箱收集后转运至垃圾中转站，委托环卫部门进行清理。项目的污泥和隔油池废油应分别委托环卫部门进行清理和具有资质的单位进行处理。（3）废水：按照城市基础设施建设工程的规范要求，主体工程设计中必须设置雨污分流系统，雨水经排水沟(管)排入地表水体，废水经过相应处理达到三级标准后排入市政排水管网，对地表水环境影响不大。餐饮废水经过隔油池处理后与其它废水一起进入化粪池处理，化粪池处理后排入市政污水管网。（4）噪声：生活噪声、进出的车辆交通噪声、商业经营活动噪声和水泵、配电室设备运行噪声通过项目区绿化降噪和距离衰减降低噪168、声对环境的影响。4.4地质灾害影响分析项目区域无地质灾害，项目建设和使用过程中不存在加剧、遭遇已有地质灾害危害问题；场地内存在特殊土（填土、饱和沙土、软土）且地下水位浅，是影响工程建设的主要环境地质问题。基坑开挖可能诱发坑壁坍塌，地面加载和在强烈地震影响下，可能产生地基不均匀沉降和沙土液化，是工程建设可能诱发的主要地质灾害。地质灾害发生可能性小，危险性小。地质灾害以防为主，预防工作难度不大。4.5特殊环境影响为了加强建设工程文物保护工作，维护国家利益和建设单位、考古发掘单位等当事人的合法权益，根据中华人民共和国文物保护法及其实施条例的有关规定，建设单位应当将编制的项目申请报告或者项目建议书抄报169、省文物行政部门，省文物行政部门应当向建设单位提供该建设工程预定范围内已知的文物分布和保护情况。项目在办理施工许可证之前，应向省文物行政部门提出文物考古调查、勘探申请，文物行政部门应当听取建设单位的意见并组织考古发掘单位对该建设工程范围内有可能埋藏文物的地方进行文物考古调查，必要时进行文物考古勘探，在完成考察论证审核后，向建设单位出具建设工程文物保护意见书。在建设工程范围内，对不可移动文物实施原址保护的，保护措施按照法定程序报县级以上文物行政部门批准；实施迁移异地保护的，由省文物行政部门提出意见，按照法定程序报上级行政机关批准。4.6劳动安全卫生1、职业危害因素 项目所在地工作环境较好，一般不存170、在职业危害因素。通过一定的防护措施及安全管理措施，存在的不利因素的影响是可以控制的。2、劳动安全及卫生防范措施（1）建立安全保卫、环境卫生防护、设备安全运行及检查等制度并有专人负责管理，设置专职干部定期检查。（2）完善公共卫生间的管理制度，完善清扫制度并有专人负责管理，定期检查。（3）建立环境卫生简易机制，定期对各项环境卫生指标检测分析；设置职业安全卫生人员，专门负责对职工进行安全卫生教育，检测安全卫生措施效果，建立安全档案。对工作人员定期进行体格检查和预防接种。（4）设置专职保安人员，与治安管理部门建立并保证有畅通的联系。4.7消防根据中华人民共和国消防条例、建筑设计防火规范、建筑灭火器配置171、设计规范等现行有关规范，本项目主要设置以下消防系统：（1）本工程为二类多层建筑，耐火等级为二级。（2）本工程建筑设置火灾报警和自动灭火系统。（3）根据建筑灭火器配置设计规范，车库按中危险级配置灭火器。 2、消防管理 （1）设置消防管理机构，专人管理，专人负责； （2）建立完整的消防管理制度； （3）定期检查设备和系统的可靠性； （4）定期组织对员工的消防例行培训； （5）与当地消防管理部门建立通畅的业务联系。第五章 节能环保与清洁生产本项目土建和安装工程涉及建筑能耗。目前，我国每年建成的新建筑中，95仍然属于高能耗建筑，仅单位建筑面积采暖能耗就是气候相近国家的3倍左右，我国建筑能耗占全国能源消172、耗近30，再加上相关建材生产能耗还有16.7，两项相加可以达到45左右。因此，降低工程的能耗、提高能源利用率、推进节能工作已非常迫切，对节约能源、保护环境、实现可持续发展具有十分重要的意义。5.1 建筑节能5.1.1能耗分析建筑能耗包括建材生产与建筑建造过程的能耗和建筑运行使用能耗两方面，这两方面节能的重点和技术措施也有不同。就本项目而言，建筑建造过程的主要能源消耗为电、水，主要原材料为混凝土、砂、石等建筑材料。但是，整个设计和建造过程也直接影响着今后建筑使用的能耗。因此，在保证和提高建筑舒适性的条件下，从设计、选材、建造过程就注意合理使用能源，提高能源利用效率，才能真正实现建筑节能的目标。5173、.1.2建筑节能措施一、规划节能措施根据曲靖地区气候特征，在总平面规划布局上采用交错布置，最大限度地利用南向与东，西朝向，安排住宅户型，以达到日照通风的最大利用率。在住宅建筑和主要公建活动房间（如卧室，客厅,办公室）均南向设置，充分利用太阳能以达到节能目的。二、玻璃门窗的隔热保温与遮阳外墙玻璃门窗是阻挡夏季太阳辐射热进入室内和冬季室内热量散失的薄弱环节，对建筑能耗影响较大。根据曲靖市的气候特点，年温差小，我们主要考虑有活动内遮阳，主要有遮阳卷帘和遮阳百叶等。相对外遮阳，更便于根据季节天气变化调节使用。三、屋面隔热保温与遮阳在夏季，屋面被照射时间长，太阳辐射强度大。在冬季，屋顶对外散失热量，增加174、了室内热负荷。我们采用了坡屋顶的设计，可有效增加隔热效果，减少建筑能耗。四、自然通风和采光风压与热压是实现自然通风的两种手段。在总平面规划布局上建筑均为南北向，控制建筑进深，充分利用夏季东南风，冬季北风的特点，引导自然通风。在室内，利用热压通风，在建筑上部排风口排出污浊热空气，从建筑底部吸入新鲜冷空气。保证空气的流动性和清洁度，提高内部生活的环境质量。5.2维护结构热工性能的权衡判断本工程根据夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准及公共建筑节能设计标准规范要求。无需进行维护结构热工性能的权衡判断。5.3水节能措施1、采用节水型卫生器具，公共卫生间洗脸盆及小便斗采用感应冲洗阀，节约用水；2、绿化浇洒、175、景观水池用水采用回收处理后的中水为给水水源，即节约了自来水，又减少了污水排放量；3、热水供应采用分户太阳能热水系统，节约能耗；4、充分利用市政供水管网压力，减少加压电耗。5.4电气节能措施一、供配电系统的节能1.将变电所设置在负荷中心，减少低压侧线路长度，降低线路损耗。2.选用高效低耗的干式变压器；合理地计算，选择变压器容量，提高变压器的技术经济效益，减少变压器能耗。3.在变电所设集中低压无功自动补偿装置，以提高功率因数，降低无功功率。二、电气照明的节能1.在满足照明质量的前提下，选择高光效光源。2.在满足眩光限制的条件下，优先选用灯具效率高的灯具以及开启式直接照明灯具，要求灯具的反射罩具有较176、高的反射比。 3.在满足灯具最低允许安装高度及美观要求的前提下，尽可能降低灯具的安装高度，以节约电能。4.要求荧光灯单灯功率因数不小于0.9，气体放电灯单灯功率因数不小于0.85，并应采用能效等级高的产品。三、分类设置电能计量装置。四、照度值，光源，照明功率密度各主要房间或场所的照度值，光源，照明功率密度符合建筑照明设计标准GB50034-2013的相关规定。5.5暖通环保节能措施1.在设计过程中严格执行公共建筑节能设计标准；2.设计选用高效节能型产品。空调机组、水泵、风机等性能参数均满足公共建筑节能设计标准的要求；3.充分利用昆明良好的气候条件，通过可开启的外窗及门，实行自然通风；5.6 清177、洁生产建筑项目能耗大，环境污染较严重，已经成为制约行业发展的重要因素。建筑工程中实施清洁生产是指建筑设计、建造、使用过程中充分考虑环境保护的要求，进而把建筑物与能源、环保、美化、高新技术等紧密地结合起来，营造绿色建筑。在有效满足各种使用功能的同时，能够有益于使用者身心健康，并创造符合环境保护要求的工作和生活空间结构。建筑工程实施清洁生产应遵循以下原则：资源经济和较低费用的原则；全寿命设计原则；人性设计的原则；灵活性原则；传统特色与现代技术相统一的原则；建筑理论与环境科学相融合的原则。对室外管线工程、道路工程、环境绿化等工程，也需注意用清洁生产和循环经济的理念，指导工程的全过程。通过不断加强管理178、和技术进步，达到“节能、降耗、减污、增效”的目的。在提高资源利用率的同时，减少污染物的排放量，实现经济效益和环境效益的“双丰收”。第六章 项目开发建设进度安排6.1项目建设程序建设程序系指基本建设全过程中各项工作应当遵循的先后顺序，即从建设项目的设想、选择、评估、抉择、设计、施工到竣工验收、投入使用的整个建设过程中的工作顺序，这是由基本建设进程中固定资产的建造和使用功能的形成过程的客观规律所决定的。它是通过项目建设与管理的不断实践，总结出的内在规律和组织制度，并按照项目的发展周期的内在联系与发展过程所形成的。坚持按建设程序办事，是按照自然规律和经济法则管理基本建设的一项根本原则，也是改扩建项目179、科学决策和顺利实施的重要保证。本项目的工程建设主要包括项目立项申请阶段、可行性研究报告阶段、设计文件阶段、建设准备阶段、建设实施阶段、竣工验收和后评价阶段。6.2项目建设计划本项目在批准立项之后，可开展可行性研究、地质灾害评价、环境评价、规划、建筑单体设计等各项前期工作。为使各阶段建设顺利完成，应做好各阶段工作的组织与衔接，即在前一阶段工程建设的同时，做好后一阶段建设的各项前期准备工作。6.3项目实施进度安排项目一期计划于2016年开工，2018年竣工。 为了切实完成各期建设任务，应做好工程建设项目进度安排。在控制好建设投资的同时，保证工程质量，按照合理的工程进度开展建设。具体项目安排见下表6180、.3-1：6.3-1 项目实施计划进度表序号内容2016年2017年2018 年1可研、立项编制及审批2环境评价3工程勘测等前期准备工作4初步设计、报批5施工图设计6三通一平7主体建筑施工8竣工验收6.4招投标工程设计、勘察、施工、采购各个建设环节均须按照国家有关招投标法律法规进行公开招标发标，委托招标代理机构办理招标事宜，择优选定承包方，并签订工程廉政合同。项目招投标将遵循“公开、公平、公正和诚实信用原则”，并依据中华人民共和国招标投标法的相关规定来进行。根据工程建设项目招标范围和规模标准规定，煤炭等能源项目必须进行招标。工程项目招标程序为：1、招标内容核准 2、招标资格与备案 3、确定招标181、方式 4、发布招标信息 5、编制、发放资格预审文件 6、资格预审、确定合格的投标申请人 7、编制、发出招标文件 8、答疑（书面形式或答疑会） 9、开标 10、组建投标委员会并进行评标 11、招标投标书面报告及备案 12、发出中标通知书 13、签署合同。第七章 投资估算与资金筹措7.1项目总投资估算7.1.1投资估算范围1、工程费本项目为新建项目，是集主力店、婚庆宫、大型水会所、文化艺术中心、写字楼等为一体的综合性建筑群。本项目总建筑面积180000m2。本项目的工程费包括地下及地上部分建安工程、给排水消防工程、强弱电综合布线系统工程、通风工程、项目的初步装修及室外工程费用。2、其他基本建设费与182、本项目直接有关的无形资产及递延资产。主要是建设单位管理费、工程监理费、工程勘察费、工程设计费、施工图审查费、预算编制费、招投标费、建设项目前期咨询费、水土保持费、环境影响咨询服务费等。3、销售费用销售费用按照销售收入的3%计算。4、预备费基本预备费。5、贷款利息建设期银行贷款利息7.1.2 投资估算的依据（1） 建设项目经济评价方法与参数第三版（2） 房地产开发项目经济评价方法（2000年版）（3） 建设工程工程量清单计价规范（GB 50500-2013）；（4） 云南省市政工程消耗量定额（DBJ/T-59-2013）；（5） 云南省园林绿化工程消耗量定额（DBJ/T-60-2013）；（6）183、 云南省房屋建筑与装饰工程消耗量定额（DBJ/T-61-2013）；（7） 云南省通用安装工程消耗量定额（DBJ/T-63-2013）；（8） 云南省建设工程造价计价规则及机械仪器仪表台班费用定额（DBJ/T-58-2013）；（9） 云南省房屋建筑工程、市政基础设施工程施工招标工程量清单评标（暂行）办法的通知（云建标2004396号文）；（10） 云建标2005661号关于将意外伤害保险、安全防护文明施工费用列入建安工程造价的通知（11） 云建标2011454号“关于调整建安工程造价税金计算系数的通知”。（12） 云建标2008713号“关于停止征收工程定额测定费有关事项的通知”（13） 建184、设主管部门2016年2月颁发的云南省曲靖市价格信息及现行有关市场价格。（14） 依据建设项目投资估算编审规程CECA/GC1-2007。（15） 建设单位管理费按财建 2002394号文件计取（16） 勘察、设计费按国家计委、建设部计价格200210号文件计取（17） 施工图纸审查费按云价格综合201252号文件（18） 建设监理费按国家发改委、建设部发改价格2007670号（19） 建设项目前期工作咨询费按国家计委计价格19991283号（20） 环评费按云南省环保局2002125号（21） 国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）（22） 城市基础设施185、配套费按云发改价格（2005）469号计取（23） 贷款利率根据中国人民银行利率政策执行。7.1.3投资估算结果根据测算，项目一期投资为22002.144万元,详细见下表7.1-1：表7.1-1项目总投资估算表序号项目名称总额(万元)单价 （元/平方米）占总投资比例一开发成本77054.06 4021.38 80.14%1土地费用8086.00 422.00 8.41%2建安工程费用49818.88 2600.00 51.81%3公共配套配套工程费用660.00 34.44 0.69%4前期工程费4199.04 219.14 4.37%5基础设施建设费3492.37 182.26 3.63%6186、开发期间税费3728.18 194.573.88%7其他税费1252.56 65.371.30%8不可预见费5817.03 303.59 6.05%二开发费用19093.66 996.4819.86%1管理费用1631.76 85.161.70%2财务费用11968.03 624.612.45%3销售费用5493.87 286.725.71%三合计22002.1447860100.00%1、土地费用参考项目土地使用权招拍挂出让的底价，土地单位成本约为449.22元/平方米（65万元/亩）。2、建安工程费包括基础、主体、安装工程费等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。项目建安工187、程费为49818.88万元。3、公共配套配套工程费用包括室外道路及硬地、地上停车场等，配套工程费用为660万元。4、基础设施建设费用包括绿化及景观小品、室外给排水管网、室外照明、配电室设备、水泵房设备、等项目，费用为3492.37万元。5、前期工程费包括建设单位管理费、建设工程监理费、建设项目前期工作费、可研报告编制费、环境影响咨询服务费、勘察费、设计费、劳动安全卫生评审费、场地准备及临时设施费、工程保险费、施工图审查费、工程招标代理服务费、服务招标代理服务费、施工图预算编制费、竣工图编制费、拦标价编制费、实施过程造价咨询服务费、消防专项审查费、抗震专项审查费、检验检测费、测绘费等项目，前期工188、程费为4199.04万元。6、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等、房地产税等。按曲靖市同类房地产开发项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述五项之和的2%记取。项目管理费为1631.76万元。7、不可预见费项目为商业综合体项目，具有一定的风险，不可预见费按前述2-5项之和的10%记取较为合理。项目不可预见费为5817.03万元。8、财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。根据项目建设投资资金需要，结合自有资金情况，经测算项目需贷款额为50000万元，189、贷款期限为5年，年利率按4.75%测算，建设期贷款利息为4275万元，总贷款利息为12537万元。11、销售费用包括广告及代理费用，参考曲靖市一般房地产开发项目的水平及项目的实际情况，取销售费用为销售额的3%。项目的销售费用为5493.87万元。7.2资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金和银行融资。项目总投资为96147.72万元，项目所需投入的自有资金、银行借款见下表7.2-1：表7.2-1 项目资金来源表序号项目名称总额（万元）比例1自有资金46,147.72 48.00%2银行融资50,000.0052.00%3总投资96147.72 100.00%7.3投资使用计划根据企业提供的资料190、，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划投入量测算，具体见附表13.3投资计划与资金筹措表。经济测算时，根据项目的实际情况、计算期从2016年初开始项目资金正式开始投入，2018年尾竣工验收。项目建设完成后开始正式进入销售期，销售期至2023年完成，对项目的经济测算从2019年至2023年，共计5年，建设周期3年。第八章 销售及经营收入测定8.1项目销售收入估算8.1.1项目销售收入测算销售收入：根据项目规划方案及市场分析，从稳健原则出发，结合市场情况及本项目的规划设计定位，对各类物业的预期定价如下：项目可售的商业建筑面积191611.09m2，根据市场调查周边楼盘，综合考虑商业单价销售均191、价7000元/ m2，在未来5年销售期内逐步调整销售价格；项目停车位1276个，按自营计算，综合考虑每个车位每月收费为1500元/月.个。详见表8.1-1销售收入与经营税金及附加估算表。表8.1-1销售收入与经营税金及附加估算表8.1.2销售税金及附加测算销售税金及附加：按规定，房地产二级市场转让税费主要是营业税（销售额的5.0%），城市建设维护税、教育费附加及地方教育费附加（营业税的10%），项目销售税金及附加合计为8419.93万元。根据曲靖市房地产项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，对项目各期的销售收入、销售税金测算见附表销售收入与经营税金及附加估算表。预计2018年末进192、入销售期，销售期至2022年年末中止。8.2资金来源与运用分析根据委托方提供的资料对项目的投资及资金筹措计划进行分析。项目的资金来源与运用情况详见附表资金来源与运用表。8.3销售利润经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、投资利润率等指标详见下表8.3-1：表8.3-1 项目利润估算表序号项目金额（万元）1销售收入144726.62 2开发成本77054.06 3开发费用19093.66 4利润总额1218635所得税14245.956净利润105775.77税前成本利润率0.30138税后成本利润率0.2616注：项目各计算期的利润测算详见附表项目损益及利润分配表。第九章 财务评价与敏感性193、分析9.1项目盈利能力分析经测算，总投资为96147.72万元，开发期为4年，投资回收期为3.18年，利润总额为121863万元，税后利润为105775.7万元，税后成本利润率为26.16%，属于房地产开发项目较好水平。（1）财务净现值（FNPV）其中：FNPV财务净现值CI-现金流入量CO-现金流出量ic-社会基准折现率（ic12）n-开发经营期通过计算得出所得税后：FNPV3850.5万元0，所得税前:FNPV9312.6万元0，说明该方案是可行的。(2)财务内部收益率（FIRR）FIRR财务内部收益率CI-现金流入量CO-现金流出量ic-社会基准折现率（ic12）n-开发经营期通过计算得194、出所得税后：财务内部收益率16.15%12%(ic)所得税前：财务内部收益率22.28%12% (ic)表明内部收益率大于社会基准折现率。（3）动态投资回收期CI-现金流入量CO-现金流出量ic-社会基准折现率（ic12）D-动态投资回收期通过计算得出=3.18年，远小于计算期。通过现金流量表分析，项目全部投资税后财务内部收益率16.15%，财务净现值（Ic=12%）3850.5万元，投资回收期3.18年。以上指标表明，本项目具有一定的盈利能力。9.2清偿能力分析本项目投资较大，计划申请银行贷款50000万元用于项目的开发建设。本次销售主要为购物中心销售，因此项目在建设完成才开始出售，偿还银行195、贷款。项目还款方式采用等额本金，利息照付的方式在5年内偿还，分年偿还本金，利息各年支付。从项目的销售预估及各年偿债备付率看，项目完全有偿还银行贷款的能力。1、借款利息简化计算每期应计利息=（起初借款本息累计+本期借款/2）利率项目在运营期按照银行利率计算，建设期贷款利息为2375万元，运营期为6398.63万元。2、借款偿还期项目在2018年底开始销售，获得一定的利润，可以从此开始归还银行贷款。按照等额本金，利息照付5年内还清银行贷款，每年偿还本息。3、资产负债率资产负债率=负债总额/资产总额100%，通过计算得出本项目资产负债率为81.18%。9.3项目不确定性分析9.3.1项目盈亏平衡分析196、项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下：在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可知，当销售率达56%时项目可保本。根据市场及项目定位分析，该项目地下车位部分的销售价格及销售率较容易实现，其余购物中心部分则需要制定切实可行的营销方案进行包装推广，有一定风险。9.3.2项目敏感性分析我们对销售收入、开发成本变化进行了敏感性分析测算。测算过程详见附表内部收益率敏感性分析表。经测算可知：（1）本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生影响，而且影响程度基本相同。（2）项目销售收入和开发成本在不利因素影响下，项目赢利空间减小197、幅度不大，说明项目抗风险能力较好。（3）保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证。第十章 社会效益评价10.1社会效益和影响分析项目的实施有利于改善区域环境，具有良好的社会效益：一、完善城市功能；二、提升城市商业档次；三、新增大量稳定就业岗位，促进当地社会的稳定，；四、创造持续的巨额税收。项目建成后可以带动周边环境的改善，提升周边建筑的品质，具有良好的社会效益。通过对项目的社会影响作出评价，编制出社会影响分析表10.1-1，如下:表10.1-1 社会影响分析表序号社会因素影响范围影响程度可能出现的后果措施1对居民收入的影响当地居民、场内企业一般一般2对居民生活水平与生198、活质量的影响当地居民、场内企业、其他市民较大居民生活水平和质量得以提高，其他市民的生活质量得到改善3对居民就业的影响当地居民、场内工矿企业一般一般4对不同利益群体的影响当地居民、场内企业较小较小5对脆弱群体的影响无无无6对地区文化、教育、卫生的影响当地居民较大地区文化、教育、卫生状况改善7对地区基础设施、社会服务质量和城市化进度的影响当地居民较大地区基础设施、社会服务质量状况改善，城市化进度加快8对少数民族风俗习惯和教育的影响无无无10.2社会适应性分析通过走访调查，项目能为当地社会环境、人文环境所接纳，当地政府、居民支持项目的实施。项目建设期间将会对区域环境造成一定影响，但可以通过采取各种积199、极有效的措施将影响降到最低，达到可以接受的程度。10.2-1社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的影响措施建议1不同利益群体能适应无2当地组织机构政府参与，可适应无3当地技术文化条件可以适应无10.3社会风险分析本项目建设得到了市委、市政府等部门的大力支持，深受各利益群体的欢迎，社会风险小。表10.3-1社会风险分析表序号风险因素持续时间可能导致的后果措施建议1居民就业问题4-7个月轻微2生活质量问题6-10个月轻微第十一章 可行性结论与建议11.1拟建项目的结论性意见11.1.1项目开发手续项目的开发建设符合曲靖市城市规划要求，是曲靖方平置业有限公司积极响应曲靖市200、政府的号召开发建设的商业地产项目，符合国家房地产开发建设产业政策，目前正在完善有关土地的手续，项目开发手续尚在办理中。11.1.2建设后续资金项目建设资金来源于自有资金、银行贷款和销售收入，鉴于目前金融政策情况，需妥善完善融资方案，保证项目资金及时到位。11.1.3项目社会效益项目拟在曲靖市建立一个集大型商业中心、百货、餐饮、影城、KTV、等多种功能于一体的大型城市综合体，项目的实施有利于改善区域环境，具有良好的社会效益：一、完善城市功能；二、提升城市商业档次；三、新增大量稳定就业岗位；四、创造持续的巨额税收。 11.1.4项目经济效益项目盈利能力较好，能给企业带来持续发展的空间和条件，提升企201、业的抗风险能力。表11.1-1项目经济效益表序号项目指标1 占地面积（m2）826972 总建筑面积（m2）191611.093 项目总投资（万元）96147.724 项目经营收入（万元）144726.625 利润总额（万元）1218636 税后利润（万元）105775.77 成本利润率（税前）30.13%8 成本净利润（税后）26.16%9 财务内部收益率（FIRR）16.15%10 动态投资回收期（年）3.1811 贷款偿还期（年）5年综上所述，项目用地手续齐全，建设内容合理可行，符合国家产业政策导向，项目建成后将会产生较好的社会效益和经济效益。因此，项目建设切实可行，应加快推进建设。11202、.2项目风险及防范建议11.2.1市场风险及防范建议项目商业部分有一定风险，所以做好项目的规划设计方案，并制定合理的营销管理策略，使项目成功销售，如期回收资金、获得经济效益，将是本项目规避市场风险的最好途径。11.2.2经营管理风险分析对于如何规避经营管理风险，建议：项目建设前认真作好市场调研，全方位发布宣传广告，确保项目成功销售。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程成本增加10%，将比基本方案净现值减少5373.53万元，内部收益率在原有基础上降低3.1%；反之，净现值增加，内部收益率增加。因203、此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。11.2.3行业风险房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，行业风险程度相对较高。如资金筹措不到位，造成工程后续资金不足，造成停工，则很有可能造成项目“烂尾”。由于该项目投资额大，开发经营周期长，应充分考虑银行贷款比例，并关注银行等金融机构未来金融政策的变化，开拓多方面融资渠道。合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度;并合理安排销售计划，及时回笼预售费用，可以减轻投资压力, 降低行业风险程度。 附图:1、 总图附表：2、 项目总投资估算表3、 项目资金来源表4、 经济技术指标表5、 工程估算表6、 土地费用估算表7、 税费表8、 销售收入与经营税金及附加估算表9、 利润估算表10、 借款还本付息表11、 项目损益及利润分配表12、 全部投资财务现金流量表13、 资本金现金流量表14、 资产负债表15、 资金来源与运用表16、 投资计划与资金筹措表17、 敏感性分析表附件：18、 选址意见19、 营业执照20、 土地转让合同