1、城市河东新区核心地带住宅小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月45可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录一、项目总论11.1项目简介11.2集团简介及理念21.3项目开发单位概况31.4编制依据41.5结论4二、项目投资环境及市场分析52.1市场宏观2、环境52.2 XX市投资环境分析52.3项目周边在售案例楼盘分析11三、项目分析及评价203.1 项目及地块解析203.2 项目SWOT分析22四、市场定位224.1 项目定位依据224.2 项目定位22五、项目规划设计分析255.1与城市区域定位相符性分析255.2XX国际新城项目规划原则265.3项目总体构思27六、项目的投资分析及财务预测286.1成本及工程进度分析286.2收益分析316.3风险分析366.4归还贷款本息计划38七、项目可行性分析评价及建议387.1项目可行性分析评价387.2项目建议39一、 项目总论 1.1项目简介 项目位置XX.XX国际新城位于XX市河东新区核心地3、带，公共场馆的东北面，南临规划子材西大街，距规划的子材大桥1.7KM、距市行政中心1.0KM,有蓬莱大道穿过，交通十分便利。XX.XX国际新城为体育公园配套房地产开发项目，用地性质以居住为主，兼容商业用地。总用地面积566397.33，含B地块（翡翠公馆）、C地块（翡翠华府）、D地块（体育公园）三大块。整个项目统一规划，分期建设，先期开发C地块（翡翠华府）。翡翠华府基地位于XX市蓬莱大道西侧，呈方形。该地块以西面小区主入口道路为界，分期建设，规划净用地面积为133532.41，包含会所、幼儿园、沿街商铺及18层住宅、11+1层住宅、低层住宅及高级公寓等。宗地位置如图： 1.1.2项目总体规划要4、求XX国际新城项目由XXXX房地产开发有限公司建设开发，XX华府项目属于XX国际新城第二期，项目毛用地面积162611.93，规划净用地面积133532.41平方(约200.3亩),规划地上总建筑面积约333844.4万，地下室建筑面积41787.32平米，建筑占地49442.11平米，容积率2.5，项目分为高层住宅、小高层住宅、低层公寓、商业及配套等业态。其中，18层住宅建筑面积（2712户）为227868.5，11层住宅建筑面积（160户）为20127.36，6层住宅建筑面积（170户）为16334.1，低层住宅建筑面积（137户）为30444.64，高级公寓建筑面积（12户）为3091.5、38，居住户数3191户，居住人口可达1.1万余人。 1.1.3项目规划指标翡翠华府总体经济技术指标表毛用地面积（）162611.93地下室建筑面积（）41787.32净用地面积（）133532.41容积率2.5地面以上总建筑面积333844.4建筑占地面积（）49442.11 幼儿园2302.21建筑密度37% 会所（不含物管）2793.09绿地面积（）41662.11 商业30523.27绿地率31.20% 公厕（设于地下室）30小汽车停车位（个）1102 变配电房（设于地下室）300 地下停车位819 物业管理用房（）359.78 室外生态停车位283住宅建筑面积（）297866 摩托车6、停车位1270 18层住宅建筑面积（2712户）227868.5 自行车停车位4200 11层住宅建筑面积（160户）20127.36 住宅总户数（户）31916层住宅建筑面积（170户）16334.190以上1028户，面积176546.1，占总面积59.27% 低层住宅建筑面积（137户）30444.64 高级公寓建筑面积（12户）3091.3890以下2163户，面积121319.9，占总面积40.73%架空层建筑面积3557.45居住人口（人）11168.5 1.2集团简介及理念 集团介绍XX地产集团是经中国工商行政管理部门核准成立的大型专业地产企业集团，以房地产业为主营业务，经营范围7、包括房地产开发、工程管理顾问、物业管理、房地产中介顾问等。集团及下属控股房地产开发公司自1997年即开始从事房地产开发业务，已开发房地产面积近50万平方米，具有代表性的项目有“XX居”、“XX彩园”、“XX世纪”及“XX香格里”等XX系列品牌项目。目前在深圳地区在建项目深圳XX港湾国际，建筑面积约10万平方米，属深圳高端产品、主要客户群为企业中高级管理人员及高级技术人员等。公司实力雄厚，开发的楼盘在深圳地区享有较高的社会声誉。 集团下属公司XX物业是深圳市物业管理协会会员单位，并在同行中率先通过ISO9001:2000国际质量体系认证。公司管理面积逾70多万平方米，所管辖的XX居、XX彩园、X8、X香格里和XX世纪等系列精品物业小区均获得了“优秀小区”、“安全文明小区”、“花园式园林小区”、“青年文明号”等荣誉称号。集团下属公司中行监理是国家核定的第一批甲级监理单位，现已成为深圳市监理工程师协会常务理事、副会长单位。拥有建设部核准的5项甲级资质和1项乙级资质，是深圳市监理行业的前三甲，2005年元月被评为中国深圳行业十强企业，是深圳市颇具影响力的监理公司。集团下属公司XX置业，主要从事房地产顾问、地产金融经纪等综合服务体系，提供房地产开发、土地出让到二手房租售的全程专业服务。公司秉承“惜您所托”的经营理念，以诚信、专业、优质、创值的服务宗旨赢得了市场的认可和关注，目前发展态势良好。集团9、全资下属子公司XXXX房地产开发公司负责广西地区的房地产开发，将在XX推出“XX湾”、“翡翠华府”、“翡翠公馆”、“XX体育公园”项目，总建筑面积约60万平方米，将为XX带来全新的建筑理念和前所未有的居住享受。 企业理念XX地产集团贯彻专业化经营思想，注重人才团队建设，现已成为中国房地产行业中技术力量及专业技术人才储备最为雄厚的企业之一。XX地产集团建立了科学化的组织架构和规范化的管理模式，形成了以“创想未来生活”、“诚信、务实、专业、创新”为核心的企业价值观及独具特色的企业文化，逐步树立和强化了XX地产品牌，被评为“全国质量、服务诚信示范企业”及“中国最具影响力深圳品牌”。 1.3项目开发单10、位概况XX市XX房地产开发有限公司于2006年9月经工商行政管理部门核准在广西成立,注册资金为1000万元。公司以房地产开发为主营业务,经营范围包括基础工程和市政工程。根据集团的发展战略，立足深圳，辐射广西，广西作为环北部湾区域，东盟经济合作区的总部，发展前景广阔。XXXX地产开发有限公司开发的地产项目属于XX市政府招商引资的项目，得到了当地政府的大力支持，符合XX市政府的产业发展要求。公司机构按照“精干、高效”的原则，现设置有：营销策划部、投资发展部、成本管理部、工程采购部、项目部、规划设计部、行政人事部、计划财务部，现有员工61人。公司秉承XX集团“创想未来生活”的开发宗旨，凭借XX集团十11、年的探索和实践的积淀，着力于为XX人民提供高档、时尚、舒适、具有综合素质高及高性价比特征的产品。目前在XX地区在建项目为“XX国际新城”项目，该项目总建筑面积约60万平方米，由四部分组成，分别为“XX湾”、“XX华府”、“XX公馆”及“国际体育公园”。其中“XX华府”建筑面积约为33万平方米，位于XX市蓬莱大道西面、中央政务区、政府八大场馆核心区位，周边绿色景观资源丰富，将打造成XX市首席亲水人文高尚名宅。公司贯彻专业化经营思想，注重人才团队建设，技术力量及专业技术人才储备雄厚。并且建立了科学化的组织架构和规范化的管理模式，形成了以“创想未来生活”，“诚信、务实、专业、创新”为核心的企业价值观12、及独具特色的企业文化，逐步树立和强化了XX地产品牌。目前公司与XX市政府的洽谈,进一步扩大投资,增加土地储备,同时也拟在广西南宁储备项目,为公司在广西的持续发展奠定坚实基础。 1.4编制依据本项目可行性报告根据XXXX房地产开发有限公司提供的资料，结合有关的政策法规和XX市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发融资提供科学的决策依据。此外，本项目可行性研究报告编制依据还有： XX市国土资源局国有土地使用权证、建设用地规划许可证； XX市XX国际新城项目红线图； XX市国土资源局XX市房地产发展报告； XX市统计局相关统计数据、XX市市场调研报告。 1.5结13、论由于项目规模在XX较大，社区配套相对齐全，楼盘整体档次较高，对推动XX市房地产市场的发展，改善XX市居民居住条件将会产生重大作用，本项目并可解决1.1万余位居民住房问题，社会效益非常明显。通过一系列环境保护措施，将项目建设对水、植被、动植物等造成的影响降到了最低且保护了生态的原生性、完整性，环境效益明显。本项目的财务收益非常可观：本项目预计总销售收入为122036万元，总投资为64148万元，税后净利润29674万元，投资利润率46.26%。因此，从社会效益、环境效益和经济效益来看，本项目可行。同时，随着XX市房地产市场的逐步完善，凭借我司及集团投资母公司完善的营运管理机制、优秀的各类专业人14、才和丰富的房地产开发经验,本项目必将取得成功,并成为当地此类项目中的一道亮丽的风景线。二、 项目投资环境及市场分析 2.1市场宏观环境2006年1月16日，中国国务院正式批准实施广西北部湾经济区发展规划，标志着广西北部湾经济区开放开发已纳入国家发展战略。北部湾位于中国南海西北部，是指中国的广西沿海、广东雷州半岛、海南西部，以及越南东北部所围成的海域，即通常所说的两国四方。广西北部湾经济区处于北部湾顶端的中心位置，主要包括南宁市、北海市、XX市、防城港市所辖区域范围，同时，包括玉林市、崇左市的交通和物流。土地面积4.25万平方公里，海域总面积近13万平方公里，海岸线长1595公里，人口1240余15、万。 广西北部湾经济区的功能定位是：立足北部湾、服务三南（西南、华南和中南）、沟通东中西、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。 广西北部湾经济区是中国西部唯一沿海的地区。处于中国东盟自贸区、泛北部湾经济合作区、大湄公河次区域、中越两廊一圈、泛珠三角经济区、西南六省（区、市）协作等多个区域合作交汇点，南拥北部湾，背靠大西南，东连珠三角，面向东南亚，西南与越南接壤。16、是中国沿海与东盟国家进行陆上交往的枢纽，是促进中国与东盟全面合作的重要桥梁和基地，区位优越，战略地位突出，发展潜力巨大，其对于加快广西发展，深入实施西部大开发战略，完善中国沿海沿边区域发展布局，推进中国-东盟自由贸易区建设都具有十分重大的意义。 2.2 XX市投资环境分析 XX市概况 XX地处广西沿海地区中心位置，是华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，是西南地区最便捷的出海通道，是连接中国西南、华南、中南与东盟大市场的重要枢纽。位于南宁、北海、XX、防城港“3+1”北部湾（广西）经济圈的核心位置，距离南宁128公里、防城43公里、北海100公里。距南宁北海机场仅100公里。现辖二县四区17、，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、XX港经济开发区和钦城管理区，总人口310多万，总面积10843平方公里。 XX市经济发展2007年，全市国民经济继续保持平稳快速协调发展。全市生产总值303.87亿元，按户籍平均人口计算，全市人均生产总值达到8626元，增长14.7%。全市生产总值突破300亿元，人均生产总值突破1000美元，综合经济实力进一步增强。2007年全市全社会固定资产投资166.29亿元。房地产开发投资加快发展，共完成投资23.46亿元，增长85.43%。商品房销售面积80.7万平方米，增长6.56%；商品房销售额17.02亿元。全市500万元以上投资项目共有466个，比去年同期18、多36个；500万元以上投资项目累计完成投资102.2亿元。2007年，全市财政收入达到23.56亿元。2007年XX港区实现生产总值30.19亿元，同比增长40%。实现规模以上工业总产值83.9亿元，全社会固定资产投资完成57.29亿元，财政收入6.03亿元。 XX市规划情况XX市委、市政府制订并实施了“以港兴市，以市促港，项目支撑，开放带动，建设临海工业城市”的发展战略。 2010年，预计全市生产总值达到400亿元以上（2005年价格，下同），五年平均增长15%以上；财政收入达到38亿元，五年平均增长22%；工业总产值达到550亿元，五年平均增长25%；全社会固定资产投资累计完成650亿元19、，比“十五”增长1.5倍。2010年，城镇人口达到125万，城镇化率提高到35%。中心城市人口40万以上，建设用地50平方公里。2010年，城镇居民人均可支配收入12000元，农民人均纯收入4000元，城镇登记失业率控制在4.5%以内，城镇居民人均居住面积22平方米，农村居民人均居住面积24平方米，城市人均公共绿地面积10平方米，五年城镇新增就业人数15万人、新增农村劳动力转移人数25万人。十一五及十二五计划中，将继续实施“东进、南拓”和“通江达海”的城市空间发展战略，2020年形成由主城区、XX港区、犀牛脚滨海新区、大番坡滨海新区组成的滨海组团式结构。 XX市房地产市场特征及趋势 房地产开发20、企业到目前为止，全市共有房地产开发企业 128家（其中市区94 家），取得三级资质14 家，四级资质31 家，暂定资质83 家。比2006年底的95家增加了33家，比2005年底的70家增加了58家。 房地产投资据统计局数据显示，全市房地产开发2007年112月累计完成投资达23.46 亿元,同比增长85.42%。(如表1)表1.按用途完成开发投资数据表(万元)2007年112月前年同期同比增长(%)完成投资23464312654385.42 开发资金来源2007年112月房地产开发到位资金达24.08 亿(其中国内贷款2.6624亿元,自筹资金1.25528亿元, 其他资金8.8144亿元。21、)与前年同期相比增长87.86%。(如表2)表2.房地产资金来源基础数据表(万元)2007年112月前年同期同比增长(%)资金来源合计24077112816887.86其中：国内贷款266241893440.61利用外资475221114.9自筹资金1255287550366.25其它8814433510163.03 土地征用与购置据XX市土地交易中心网上数据显示：至2007年12月底止,市区（含XX港）内房地产开发企业土地购置16宗，面积和土地购置成交价款分别是2066.02亩和110473.26万元,土地购置成交均价为53.47万元/亩。(如表3)所述数据已含市永福大桥东岸分三年时间向受让22、人的整合用地。由XX市土地交易中心提供（含南、北区及XX港数椐不含两县数据）。表3.土地购置数据表(亩、万元、亩/万元)2007年112月2006年112月同比增长(%)土地购置面积（亩）2066.02650.256210.58土地购置成交价款110473.2620614426.58土地购置成交均价53.4731.769.55 商品房建设2007年112月全市的商品房新开工面积、竣工面积均有不同程度的増加。 (如表4)如下数据由各级建设主管部门提供。表4.商品房建设数据表(万M2)2007年112月2006年112月同比增长(%)新开工面积145.9373.0899.68竣工面积75.655023、.3950.13 商品房交易市区（含港区）当月多层建筑均价为2500.0元/平方米；小高层及高层均价达2700元/平方米左右。另全市的商品房空置情况已有明显改善,到2007年12月底止合计空置面积11.58万平方米,比06年合计空置面积15.28万平方米减少了3.70 万平方米。(如表5)空置部分主要还是营业性用房。表5.商品房交易数据表名 称2007年12月份2006年112月备注商品住房销售额(万元)22127128023.5由建设主管部门提供商品住房销售面积(万M2)8.6577.59商品住房均价(元/M2)255816502007年112月商品房累计空置面积(万M2)11.5815.224、8由统计部门提供 房地产交易与2006年同期相比，市区（含XX港）房地产交易情况良好。据市房地产监理处、交易中心统计，2007年12月底止共办理房屋贷款抵押（含现房、在建工程和预购商品房抵押）7462宗，抵押面积156.18万平方米，抵押登记金额25.26 亿元，分别比2006年同期增长53.6、42.0 %和81.96 %；共办理房屋转让登记（含普通房、已购公房的买卖; 未含继承和赠与登记）627 宗，面积 11.0万平方米，交易登记金额12305.9万元,分别比06年同期增长10、21.14%和95.65%;共办理商品房合同备案登记5781宗,面积67.52万平方米,同比增长72.62%、25、60.26%。表6.房地产交易情况数据表2007年112月2006年112月同比增长(%)房屋抵押宗数7462485853.6房屋抵押面积(万M2)156.18109.9842房屋抵押金额(万元)25262813883381.96房屋转让宗数62757010房屋转让面积(万M2)119.0821.14房屋转让金额(万元)12305.996289.895.65商品房合同备案登记宗数5781334972.62合同备案登记面积(万M2)67.5242.1360.26分析：与2006年同期相比，商品房新开工、在建和竣工面积均有不同程度的增加。预计今年可售商品房仍将大幅增加，商品住房紧缺现象将可得到逐步26、缓解。另因北部湾新区纳入国家战略等利好消息，受国家宏观调控影响，估计房价将保持平衡，购房者将有更大的选择空间。 XX房地产市场总体特征 根据对XX房地产市场的调研，主要呈现如下特征： 价格上升快，价差小，出现售价“一刀切”现象2006年下半年开始销售价格急剧上升，商品房整体价格由1400元/平方米左右上升到目前2600元/平方米（指多层住宅）左右，最低售价2000元/平方米左右，最高售价3300元/平方米，且市区与港区差别不大，均在2800元/平方米，各个楼盘销售价格相近，价差小，出现售价“一刀切”现象。 消费心理日趋成熟经过几年的市场培育及引导，消费者的传统保守思想开始瓦解，价值取向发生变化27、，消费心理及消费行为日趋理性与成熟，消费时除考虑价格、地段位置、环境、户型等基本因素外，也关心项目的品牌、配套、文化内涵、绿化、物管等深层次因素，考虑除房子居住功能以外的人文因素。 产品开发由初级到中高级过度，过渡进入品质品牌阶段随着城市发展需要，XX房地产开发经过几年市场的初级培育，即将完成产品阶段使命，过渡进入品质品牌阶段；也因地价的不断上涨，向天空要土地的开发时代必然导致高层产品成为市场主流产品。 客户区域来源广泛住宅购买群体以XX当地私营业主、机关、事业、企业单位人员为主，以及XX市所管辖的周边的各县、镇、乡的进城人士等，市场辐射范围日趋扩大。 大盘时代兴起，品质楼盘引领市场2007年28、下半年开始，各区版块逐渐出现百亩以上的大盘，打破了原来由“世纪新城”、“悉尼阳光”、“长荣新城”构成的“三大盘围城”格局，呈现大盘百花齐放的态势，大地产大格局大投资已经成为XX城市开发潮流，并将逐步改写XX房产格局，优化XX房地产产品结构，引领XX房产在资源利用最大化的基础上，提升整个市场的产品水平和消费水平，如中地江滨国际、嘉华东方明珠等。 消费需求开始趋向多元化XX居民家庭观念浓厚，两代、三代甚至四代同堂的现象很普遍，购买商品房时往往从大家庭角度考虑。随着年轻人观念的转变，开始考虑脱离大家庭自营小家的打算，一房两房开始受到市场的青睐，同时投资需求的变化必要求对产品也要开始走向多元化。 中低29、收入群体消费欲望激活，紧凑实用型小户紧缺XX市场原积累消费力已经消化得差不多，在市场日趋发展壮大，价格增长迅猛的情况下，一直处于观望状态的低收入家庭的消费需求一直没有得到有效释放，如今这个群体的购房欲望已经被激发出来，但就目前XX市场而言，80平米以下的两房及100平米以下的三房等紧凑型户型相对好卖。 开发理念和操盘水平亟待提高，市场面临重洗牌部分开发商开发理念陈旧，投资只凭经验，忽视科学决策，重视后期销售，不重视前期的市场定位策略。不去分析寻找客户的需求，不重视楼盘差异化营销，而热衷于跟风开发。 2.3项目周边在售案例楼盘分析 中地滨江花园（1）基本信息项目地址XX永福东大街，二桥与扬帆大道30、交接口处开发商广西中地置业有限公司楼盘规模占地70.66万平方米（一期105314平方米），总建面168万平方米（一期249771平方米）预约和开盘时间2008年1月1日开盘销售情况推出多层二房和三房基本售罄，高层小户型公寓销售良好，准备推出18层三房和两房总体销售率约30%折扣后均价2850元/平方米优惠折扣一次性97折，按揭99折推广语/主打特点XX东区，中地在造一座城（2）项目产品统计及优劣势分析一期首批单位户型配比总数户型套数面积比例608单间2563842%二房8078-11013%三房18013029%四房102160-18016%项目优势项目168万平方米的规模、威尼斯水岸主题园31、林、项目临江景观、临政务区地段、项目基本一梯两户型项目劣势现阶段项目周边配套不成熟 （3）产品上的亮点 在规划上保证了人车的绝对分流，同时二房以上户型基本保持南北走向，通透性较强； 园林规划上有明确的主题性，运用大量的带状水系保证各楼座都有水景可观； 户型方正实用，各个户型都保证了超大的景观阳台和凸窗，同时三房引入了小错层的概念，四房的楼中楼还引入空中庭院的概念。 广场丽园二期（1）基本信息项目地址XX思源街19号开发商广西XX正元房地产开发中心预约和开盘时间2007年10月1日开盘销售情况一房已经售完，二房有少许剩余，四房余最西边的三套，三房则还有少部分选择。购房直接交房款，不收定金。总体销32、售率约86%均 价2760元/优惠折扣一次性98折，按揭99折推广语/主打特点都市繁荣和城市宁静生活的双重体验/XX湾广场核心地带（2）项目产品统计及优劣势分析户 型 配 比总数户型套数面积比例185单间6033.2832%一房3046.2916%二房5764%三房3092.5316%四房60157.46-159.7832%宣传方式售楼处周围的墙体广告、子材西大街与XX湾大道交汇处户外广告牌项目优势1、一期的成功开发，为二期奠定了良好的销售基础；2、靠近XX湾广场，生活配套齐全；3、自带会所；4、居家大社区；4、户型方正，开间大项目劣势1、楼盘除南面外，其余三面紧靠马路，噪音大；2、两梯六户；33、3、与一期相比价格太高 （3）产品上的亮点 产品在规划上没有太多的亮点，但一期的园林景观相对良好，受到市场的好品； 二期产品户型比较的方正实用，多数采用一梯两户南北朝向的板式建筑；三房加入了错层的设计。 华信香江花园二期（1）项目基本情况项目地址XX沙井大道 开发商广西XX华信置业有限责任公司预约和开盘时间开盘:2007年7月8日销售情况一期单位基本售罄，还剩余部分四房单位，二期推出二房和三房销售近5成。楼中楼和四房单位相对滞销总体销售率约50%折扣均价2700元优惠折扣一次性和按揭均97折推广语/主打特点人与自然之和谐/电梯洋房，现楼销售（2）项目产品统计及优劣势分析户 型 配 比总套数户型34、套数面积比例第二批3栋小高层，共300套左右二房约10083-9647%三房160109-13138%楼中楼32170-20015%宣传方式新兴路全线路牌、工地围墙广告、楼体、沙井大道路灯旗项目优势1、户型方正，全部南北通透；2、三房以上户型的主人房都带有洗手间项目劣势1、小区周边环境差，是所有车辆进入南北高速公路的必经之路，噪音极大；2、周边几乎都是私人汽配店和破旧农民房，而无任何生活配套，3、由于地段较偏，治安环境差；4、小区规模小户数相对多，园林小，无会所；（3）产品上的亮点 所有户型采用了双阳台的设计，厨房都套着一个生活阳台。 主要卧室都采用凸窗的设计，扩大室内的采光面； 户型开间相对35、紧凑，交通动线相对较短，功能分区相对明晰，互不干扰； 大面积的四房户型和楼中楼户型分别引入了入户花园和空中大露台空间。 锦绣家园二期（1）项目基本情况项目地址XX市新兴街（原市政府）开发商XX锦园房地产开发有限公司预约和开盘时间2007年底销售情况二期单位基本售罄，还剩余部分四房单位，一房，二房售罄，三房还剩5套。楼中楼和四房单位相对滞销。总体销售率约90%折扣均价2750元/优惠折扣一次性98折，按揭99折推广语/主打特点名宅领袖生活样板（2）项目产品统计及优劣势分析户 型 配 比总套数户型套数面积比例164一房30476118.3%二房33879220.1%三房3612713022.0%四36、房4713716028.7%复式1825411.0%宣传方式人民路公交站台广告、路牌广告、工地围墙项目优势市区中心地段，一期成熟品质社区，开发商名誉，入户花园，270度转交凸窗项目劣势周边区域环境较差，处于村民自建房内，小区建筑密度略大 （3）产品上的亮点 二期地块较小，中心水景主题景观园林，做到户户观水；一房一厅灵活多变，可改二房一厅一卫，主卧配备大景观阳台； 二房二厅户型方正实用，南北通透，拥有8入户花园，主卧配有7景观大阳台，卫生间干湿分区；三房二厅中三室朝南，大开间客厅且配有大面积景观凸窗，餐厅设置180度圆形落地景观窗；小四房紧凑实用，交通动线少，功能分区明晰，主卧配有落地凸窗，卫生37、间配有凸窗。 悉尼阳光（1）项目基本情况项目地址XX永福东大街16号开发商广西上元置业有限公司预约和开盘时间开盘:2007-6-1销售情况销售情况较差，相对二房销售较为良好总体销售率约20%折扣均 价2750元优惠折扣一次性98折，按揭99折推广语/主打特点所以选择悉尼阳光，因为尺度衡量（2）项目产品统计及优劣势分析户 型 配 比总套数户型套数面积比例320二房14086-10044%三房150128-13447%四房101503%五房201866%宣传方式白海豚酒店前的三面立柱广告、永福西大街到项目位置的路灯旗项目优势1、一期前几栋楼的成功销售，加上直观的社区环境，创造了良好的销售条件；2、38、大社区，居家氛围好；3、地处城市新的发展中心，升值潜力大；4、有会所及良好的商业规划并已招商成功；5、小区建筑品质高，档次高；6周边很安静，无噪音骚扰；项目劣势1、目前所处位置较偏；2、周边生活配套还跟不上；3、围合格局影响物业的通透和采光；4、1/2的户型是东西朝向；5、楼间距小，两栋楼之间的间距仅18米；6、四房的户型设计差，厕所对着入户门；7、各户型的阳台都很小。 （3）产品上的亮点 在园林上采取围合式组团园林，每个围和主团采取不同风格的园林； 户型上没有太大的亮点，但是各个房间都带有凸窗，部分户型主卧采取的转角凸窗的设计。 中央公馆（1）项目基本情况项目地址育才路与福兴八街交汇处开发商39、XX万春房地产开发有限公司预约和开盘时间开盘：2007-10-2销售情况4栋小高层，国庆开盘至今，三房剩余仅2套，两房因套数多还有部分剩余，四房剩余约6套总体销售率约65%均 价2800元优惠折扣一次性96折，按揭97折推广语/主打特点广场中央，城市理想家（2）项目产品统计及优劣势分析户 型 配 比总数户型套数面积比例约142二房约10084-94.0570%三房约30130.7321%四房12151.529%宣传方式XX湾广场户外广告、公交站牌广告、工地围墙项目优势1、靠近中心区；2、社区较大，绿化率高；3、带会所、幼儿园、休闲中心等社区配套；4、绝大多数户型南北通透，多面采光；5、全部户型40、双阳台设计，多面采光；项目劣势1、小区三面都是农民房，治安无保障；2、周边生活配套欠缺，生活不便利；3、多数户型开间小，客厅宽度仅3米多；4、一梯四户全部都是门对门的设计；5、四房的户型全部是厕所对入户门，且两个卧室对客厅，无动静分区。 （3）产品上的亮点 小区在规划布局、园林景观和户型设计上没有太多的亮点，唯一可以值得一提的是中间两栋高层的楼间距达58米，各个户型的卧室都配有凸窗。 锦绣尊品（1）项目基本情况项目地址XX湾广场金穗街开发商融合集团预约和开盘时间未定销售情况现正进行客户预约工作总体销售率-折扣均价-优惠折扣-推广语/主打特点金领、中心、品质观（2）项目产品统计及优劣势分析推出户41、 型 配 比总数户型套数面积比例180三房180129-133-宣传方式XX湾广场、XX高速路路口，工地围墙项目优势低密度住宅，景观园林，观光电梯，入户花园，架空层泛会所，游泳池，发展商品牌项目劣势都是高层，周边居住形象较差 （3）产品上的亮点 在规划上，所有楼座纯南北走向，底层用商铺围合保证小区的安全性和私密性。 在景观上，双水景主题园林，绿化率达60%。 在户型上，首批推出单位全为三房，保证所有房间朝南，客厅前设置入户花园，主卧设置了转角落地大凸窗。 远辰金湾蓝岸（1）项目基本情况项目地址安州大道与金海湾大道交界处开发商XX远辰房地产开发有限公司预约和开盘时间2008年7月6日销售情况首批42、推出单位销售近8成，二房全部销售完毕，三房剩余20%，四房剩余50%总体销售率80%折扣均价2600元/优惠折扣一次性97折，按揭99折推广语/主打特点临江观湖，水岸名门（2）项目产品统计及优劣势分析首批推出户型配比总数户型套数面积比例122套二房808466%三房40102-11633%五房22071%宣传方式工地围墙，一桥户外，三元广场项目优势14000荷兰水岸园林，钦江美景和1600亩白石湖公园，南北通户型，12000地下车库和6000半地下车位项目劣势三桥和安州大道噪音，片区生活氛围不成熟 （3）产品上的亮点 小区实现完全人车分流，全部为地下车库，小区呈围合分布，保证较好的安全性； 小43、区中心14000荷兰风情亲水园林，XX最大楼间距（最宽处达100米）； 南向采用双层真空玻璃，防止三桥的噪音； 户型紧凑实用，一梯四户基本保持南北通透，客厅都带景观大阳台，各卧室都带凸窗。 翰林福第（1）项目基本情况项目地址XX人民路（原南北区政府）开发商广西中恒兴投资发展有限公司预约和开盘时间2008年8月销售情况现正进行客户积累总体销售率-预约价格3000元/优惠折扣-推广语/主打特点天赋稀贵，大地观止（2）项目产品统计及优劣势分析首批推出户型配比总数户型套数面积比例一房51645-5455%936套二房13279-8214%三房25297-11727%四房361424%宣传方式工地围墙项44、目优势规模、原生态大树、30000平方米新加坡园林、位置、成熟配套，户型项目劣势老城区域周边环境较为嘈杂，分摊率过大 （3）产品上的亮点 基本南北朝向规划，中心主题性水系园林，商业内外街的设置； 户型上始终保证紧凑实用的原则，功能分区合理，交通动线短，户户卧室都有凸窗的设置，大面积的主卧空间设有转角凸窗，有的卧室带转角户型景观露台。 在售楼盘产品总结 市场上在售楼盘产品上，销售较为良好的都呈现以下特点： 保持南北通透，一梯两户最受追捧，楼间距保持良好的采光； 户型空间功能分区明晰，交通动线短，实用率高； 二房保持客厅和主卧朝南，三房保持客厅、主卧和书房朝南，客厅套南向阳台； 户型在面积上，二房45、78-85，小三房95-110，大三房120-125，四房145-150，在市场上销售状况良好； 产品上拥有入户花园，转角落地窗和大露台的户型最受追捧。三、 项目分析及评价 3.1 项目及地块解析 项目基本情况介绍本项目的开发商为XXXX房地产开发有限公司，是深圳XX房地产开发有限公司的全资子公司。XX国际新城项目分四期开发，其中一期为XX翡翠湾，二期为翡翠华府，三期为体育公园，四期为XX国际公馆。项目一期XX翡翠湾项目位于于永福西大街钦江二桥南、滨江北路西面，地块东临钦江，西面为新华路，北面为永福西大街。凭借深圳高水平开发的理念、良好的产品规划与设计，以及深圳知名公司的品牌号召力与营销策略，46、目前XX翡翠湾项目已经成为XX房地产市场的知名项目，于2008年5月10日开盘销售。实现了XX住宅价格的最高。目前XX翡翠湾已实现50%以上的销售率，在2008年房市低迷的环境下，创造了XX市场的奇迹。XX国际新城的二期、三期、四期位于XX市行政文化中心以南的主城区。根据XX城市总体规划（调整）（2003-2020）的规划方案，主城区是XX市未来行政、商业、居住、文化中心。XX市行政文化中心区为全新规划、全新建设的城市核心区，目前行政中心大楼及广场已经建成投入使用，“八大场馆”也已经完成施工前的准备工作，片区即将进入建设高峰期，一个崭新的XX核心区即将以震撼性的城市景观与城市功能展现出来。 347、.1.2 交通条件本项目位于XX市河东新区核心地带，“XX八大场馆”的东北面，项目地块中有蓬莱大道穿过，通过蓬莱大道约0.5 KM处，与XX市主干道永福东大街相连并交汇于市行政中心广场，南临规划子材西大街，距规划的子材大桥1.7KM，除蓬莱大道外，项目周边均为规划建设中的新的市政道路，待周边路网建设完成后，本项目交通十分便利。目前蓬莱大道已部分竣工并连接到永福东大街，周边其他道路均以开工或完成规划。 地形、地势 本项目宗地四周为规整的长方形，其中住宅用地为“凹”字形，环绕着地块内体育公园的高尔夫球场。地形开敞整齐，有利于建筑物的排布规划。宗地内地势基本平整，除高尔夫球场用地内有少许坡地起伏外，48、住宅用地基本呈自然的平地，地块的平整工程量少。 3.2 项目SWOT分析优势： 中央政务区核心区位优势； 项目规模大、档次高，保证了项目的整体品质，有居住舒适优势； 项目周边未来市政规划资源丰富； 高尔夫稀缺景观优势； 地形地势便于规划。劣势： 目前片区尚未成熟； 目前公交等市政配套尚不完善；机会： 北部湾经济开发区的持续利好； 重大项目落户XX，带来了丰富的高档住宅需求； 城市经济、行政、居住、文化中心的配套支持； 作为旧改项目有政策支持。威胁： 短期内要付出较高的市场引导成本； 区域内未来新开发项目多，未来竞争比较激烈。 目前市场大环境相对低迷，但XX房价相对比较理性。通过以上分析，本项目49、具备XX最顶级产品的素质，区位价值、产品价值、高尔夫物业是本项目最大的优势。“中国东盟”自由贸易区、“北部湾经济开发区”使得北部湾经济成为中国经济增长新的一极，亦为本项目带来了高端客户的来源。四、 市场定位 4.1 项目定位依据 市场基本面XX经济运行良好，招商引资及城镇化进程速度加快，房地产市场交投两旺，价格持续上升； 地块条件绝对稀缺资源和产品，无直接竞争对手； 项目目标快速开发、持续经营、稳步提升品牌； 4.2 项目定位 4.2.1项目整体定位本项目 会籍专署果岭别墅 高尔夫社区生态景观宅邸 值得珍藏的钻石级产品 4.2.2 项目形象地位 行政中心，高端人群居住领地； 高尔夫景观、生态居50、所，贵胄之地； 50万平米国际城邦，城市精英上流居所； 4.2.3 项目价格定位项目可售物业有住宅、商铺和地下停车位。各类物业销售均价采用平均值分析参考法预测如下：l 普通住宅价值构成要素比较权重价值实现程度本项目模拟华信香江花园东方巴黎锦绣家园二期中地滨江A区位地段资源比较35%28%23%28%30%27%B项目自身要素比较65%62%40%60%60%53%合 计100%90%63%88%90%80% 本项目标定价格的类比计算我们由价值提升和实现要素对比分析可以得知，各个类比样本的价值实现程度分别为： 华信香江花园 63% 东方巴黎 88% 锦绣家园二期 90% 中地滨江 80%四个项目51、的平均值为：80.25% 附近楼盘销售平均价根据持续的跟踪调查，华信香江花园东方巴黎锦绣家园二期中地滨江目前实现的销售均价为： 华信香江花园：2780元/平米 (现房) 东方巴黎：2900元/平米(期房) 锦绣家园二期：2900元/平米（期房） 中地滨江 ：2800元/平米（期房）四个项目的平均价格为：2845元/平米本项目的价值模拟权重为90%，则我们可以算出本项目住宅类比价值算术平均值范围为：284590%80.25%（5%）=3104（5%）=（29483259）元/。结合当地房产市场发展因素，并考虑项目在XX集高级会所、幼儿园等设施于一体，在XX暂无可比产品的基础上，确定普通住宅销售均52、价为3300元/。而高级公寓住宅等根据市场情况，保守预测销售均价为5000元/左右。u 商铺销售均价的测定 附近楼盘商铺销售均价表楼盘名称均价元/租金元/中金建材名城1000030-45香水街900025-35锦绣名店街800025综合均价9000元/分析：本项目处在XX未来发展的重点政务、生活片区河东新区，各项建设都处在起步并蓬勃发展阶段。考虑此处的商业发展是机遇与困难并存。此片区作为XX发展的重点新兴片区，商业配套还很缺乏，生活便利性较差，在本项目购置商铺需要一定时间的等待才能得到相应的投资回报，但一旦发展起来，前景不可估量。结合现时的主客观情况，建议商铺销售的初定价格为5000元/。 453、.2.4项目客户定位低层住宅/联排客户定位： 40岁左右，有良好的财富积累、有资金有实力，以城市为生； 精神上追求的层面较高，处于城市的生活高端，追求相对私密的生活空间； 更追求更大的成功，对交际圈要求极高。高层小高层住宅客户定位按职业分： 公务员、教师、企事业单位中高级管理人员； 收入较高的个体户、个体经营业者； 私营企业主或公司管理层； 部分外地投资客户按年龄分：2545岁左右； 按置业次数分：二次置业为主、一次置业次之，少量多次置业； 按置业目的分：以自用为主，极少部分为投资； 家庭结构：3、4人的小家庭或三代同堂五、 项目规划设计分析 5.1与城市区域定位相符性分析 要点根据XX市未来54、发展的总体定位，XX市为多元化发展的工业港口城市。按照XX市区域市发展布局，“十一五”期间，重点开发带动XX经济起飞的两个核心区XX主城区和XX港区；开发XX主城区至XX港区产业带和培育七个经济增长级。依托中心城市和XX港，通过建设完善主城区至XX港的交通基础设施，公共服务设施，为加快XX发展创造有利条件。通过国家对中西部开发战略的实施，加大对中西部地区的投资力度。广西国民经济快速发展，经济发展重点向沿海地区转移。XX地处广西南部沿海“金三角”中心位置，是广西以南宁XX为中轴的临海工业带的南部枢纽，其地理位置十分重要。 相符性分析XX正面临一个千载难逢的发展机遇，XX市委市政府提出了“科学发展55、以港口建设为龙头，以发展临海工业为重点，以基础设施建设为保障，以开放创新为动力，充分发挥XX区位、交通和资源优势，积极主动参与北部湾（广西）经济区开放开发，融入中国东盟“M”型区域经济合作”的战略措施，抓住自治区开展沿海基础设施建设大会战的机遇，不断完善基础公共服务设施。XX.XX国际新城建设工程无疑是加快完善XX体育、文化、娱乐基础设施的重要项目，可以大大提高XX人民的生活水平和居住环境质量。 5.2XX国际新城项目规划原则考虑该项目所处的位置以及建设目标、功能、用途，结合当地有关部门的建设要求和建设标准，确定XX.XX国际新城规划原则如下： 创造高档宜居社区原则作为体育公园的配套开发项目56、，XX在整过广西北部湾经济区所处的重要区域位置，随着开放开发的不断深入，人民生活消费水平不断提高，可享受高品质的生活质量。 注重生态环境原则在规划当中布置了大量的绿地与水体，景观设置从自然生态着手，以自然环境为主。 创造人与自然共生的生命空间原则在高楼大厦林立的现代城市中，XX.XX国际新城创造出人民所需的自然生态，建筑围合着宽大的体育公园，实现居民共享的空间。 塑造舒适的邻里沟通、交流空间原则在社区内，合适的建筑尺度，开放的公共空间，增加邻里间的交流。 建筑设计空间层次丰富原则整个小区建筑高、中、低紧密结合，错落有致。平面、立面设计合理、巧妙，特别沿街立面的处理，丰富城市景观。 适应新时代、57、运用新技术材料原则 5.3项目总体构思（1）总平面规划设计以天圆地方、人与环境的和谐为设计主题,从大处入手,充分考虑了建筑布局与周边环境的结合以及小区内部环境的营造，综合了现代社区文化的内容进行规划设计。组团分区错落有致、活泼协调，院落空间丰富，具有强烈的归属感。不失为具有一定超前性的城市居住新区。营造XX新概念花园式高尚社区，创造一个具有国际观的生活区。（2）根据基地形状较为规整的特点，在XX华府基地采用一条贯穿整个小区的圆弧状道路来划分组团区域，并围绕中部的体育公园来做文章，以组团绿地点缀其间，环境景观遥相呼应，使小区总平面布局丰富活泼起来，诠释了天圆地方、天人合一的规划理念，形成了一个较58、为理想的居住环境和舒适高尚的生活空间。（3）运用丰富的空间变化和灵活的表现手法，使建筑具有独创性和鲜明的风格特点，符合时代潮流。（4）水岸之于豪宅，使一种不可替代的显赫，更是一种不可多得享受，与土壤、湖面、植被、动物和谐共处，植于沃土，呼吸自然。充分表达了一个生态理想社区。六、 项目的投资分析及财务预测 6.1成本及工程进度分析 成本分析根据项目建设方案和对目前建筑市场及房地产营销成本的调查，对项目成本构成进行分析测算如下：项目总投资估算表 单位:万元序号项目名称总额(万元)单位（元/)占总投资比（%）1土地成本4725.00 141.537.37%1.1 出让金及契税4725.00 141.59、537.37%2前期费用9815.03 294.0015.30%2.1 规划设计费1068.30 32.001.67%2.2 地址勘查费200.31 6.000.31%2.3 三通一平等费用1602.45 48.002.50%2.4 道路市政工程1335.38 40.002.08%2.5 排洪箱涵2003.07 60.003.12%2.6 大型土石方1502.30 45.002.34%2.7 报建税费及其它1602.45 48.002.50%2.8 临时设施500.77 15.000.78%3主体建安工程费29217.52875.1845.55%3.1 基础工程3171.52 95.004.960、4%3.2 结构及粗装修工程22039.88660.1834.36%3.3 门窗1836.14 55.002.86%3.4 公共部位精装修2169.9865.003.38%4主体安装工程费3405.52 102.015.31%4.1室内水暖气电管线设备费2470.76 74.013.85%4.2 室内设备及其安装费500.76 15.000.78%4.3 弱电系统费434.00 13.000.68%5社区管网工程费1001.84 30.011.56%5.1 室外给排水系统费273.84 8.200.43%5.2 室外燃气系统200.31 6.000.31%5.3 室外电气及高低压设备费126.61、92 3.800.20%5.4 室外智能化系统费400.77 12.000.62%6园林,环境,配套费1950.0058.413.04%6.1 绿化建设费850.00 25.461.33%6.2 道路及广场建设费150.00 4.490.23%6.3 围墙建造费60.00 1.800.09%6.4 会所、幼儿园800.00 23.961.25%6.5 设备用房60.00 1.800.09%6.6 其他零星30.00 0.900.05%7开发间接费用500.77 15.000.78%8财务费用(年息6.75%)7087.50212.3011.05%9管理费用(1+6+7)3%1518.4745.62、482.37%10营销费用（按项目销售额3%计提）3661.1109.715.71%11不可预见费(1+6+7)2.5%1265.39 37.901.97%12总成本64148.14 1921.54100.00%13单位成本（元/）1921.50计容积率面积 注：计算容积率总建筑面积：333844.4 说明：（1）土地费用（共计：4725万元）。其中包括土地出让金和契税。（2）前期费用（共计：9815万元）。其中：规划设计费1068.3万元，地质勘察费200.31万元，土地三通一平费1602.45万元，道路市政工程1335.38万元，排洪箱涵2003.07万元，大型土石方1502.3万元，报建63、税费1602.45万元（其中白蚁防治费、政府综合报建费、图纸审查费、消防报建费、定额测定费、基础设施配套费、防雷装置及检测费、人防易地建设费、项目环境影响评测费、标底编制审查费、质量监督费、安全监督费、城市生活垃圾服务费、排污费、路口开设费、水电和煤气增容费，其他报建费等），临时设施500.77万元。（3）主体建安工程费（共计：29217.52万元）。其中：基础工程3171.52万元（包含土方工程、护壁护坡、预制管桩、桩基检测费、降水17万元、桩基础承台等），结构及粗装修工程22039.88万元（包含钢筋、模板,砌体、找平及抹灰平屋面、防水、脚手架、烟道等）、门窗1836.14万元、公共部位精64、装修2169.98万元。（4）主体安装工程费（共计3405.52万元）。其中：1）室内水暖气电管线设备费2470.76万元,包含室内给排水工程、室内燃气工程、室内电气工程等；2）室内设备及安装工程500.76万元,包含通风空调系统、电梯供货及安装费、发电机供货及安装费、消防系统工程、人防设备及安装等；3）弱电系统费434万元,包含有线电视、电话、电子可视对讲等。（5）社区管网工程费（共计1001.84万元）。其中：室外给排水系统273.84万元,室外燃气系统200.31万元,室外电气及高低压设备费126.92万元,室外智能化系统费400.77万元.（6）园林环境配套费（共计：1950万元）。序65、号工程名称金额（万元）1绿化建设费850.00 2道路及广场建设费150.00 3围墙建造费60.00 4会所、幼儿园800.00 5设备用房60.00 6其他零星30.00 合计1950（7）开发间接费用（共计500.77万元）。（8）财务费用（共计：7087.5万元） 如下表：预计该公司2009年贷款额为25000万元（预计贷款25000万元在1月初投入，计息一年），按人民银行同期基准利率6.75计算，支出贷款利息为250006.75%=1687.5万元；2010年贷款额为15000万元（预计2010年1月初贷款发放15000万元，支出利息为（15000+25000）*6.75%*1=2766、00万元；2011年支付利息为（15000+25000）*6.75%*1=2700万元。总共支付贷款利息预计为7087.5万元。（9）管理费用（共计：1518.47万元）：管理费用取以上（1）（7）项之和的3%，即：（4725+9815.03+29217.52+3405.52+1001.84+1950+500.77）3% =1518.47万元.（10）营销费用（共计：3661.1万元）：按项目销售额3%计提，1220363%=3661.08万元。（11）不可预见费（共计：1265.39万元）。不可预见费取以上（1）（7）项之和的2.5%，即：（4725+9815.03+29217.52+34067、5.52+1001.84+1950+500.77）2.5% =1265.39万元.（12）该项目总投资为64148.14万元. 其中：公司前期投入建设资金24148.14万元。为保证工程建设进度的资金需求，拟向银行贷款40000万元。不足部分资金用销售回收资金补足。（13）项目单位成本为1921.50元/平方米。 项目计划进度分析主要工程施工进度计划如下：u 2008年2月2008年12月，完成项目前期工程；u 2008年8月2009年8月，完成土方及基础工程；u 2009年5月2009年12月，完成地下室工程；u 2009年7月2010年7月，完成主体工程；u 2009年6月2010年10月68、，完成水电安装和消防工程；u 2010年3月2010年10月，完成装修工程；u 2009年12月2010年10月，完成相关配套工程。u 其他配套工程根据现状合理安排施工。 6.2收益分析 项目售价预测项目可售物业有住宅、商铺和地下停车位。各类物业销售均价采用平均值分析参考法，如华信香江花园、东方巴黎、锦绣家园二期 、中地滨江等，并结合当地房产市场发展因素，并考虑项目在XX集高级会所、幼儿园等设施于一体，在XX暂无可比产品的基础上，另本项目处在XX未来发展的重点政务、生活片区河东新区，各项建设都处在起步并蓬勃发展阶段。在此基础上保守预测如下：小高层/高层预测销售均价3300元/平米，多层/联排预69、测销售均价5000元/平米，商业销售均价预测5000元/平米。 项目物业销售收入测算项目的总建筑面积为333844.4，可售面积为328389.25，其中：小高层/高层住宅：247995.86，低层/联排住宅49870.12，商铺30523.27，根据市场分析测算其销售收入如下：物业类别销售面积（）均价（元/）销售金额（万元）小高层住宅（11层、18层）247995.86330081839低层、高级住宅49870.12500024935商 铺30523.27500015262合 计328389.25122036 销售计划安排根据目前的工程进度，预计翡翠华府的销售从2009年10月开始，预计2070、11年底结束。根据分期开发，预计整个销售周期为27个月左右。销售时间销售面积 （）2009年10月-2009年12月（首批单位）约59573平米2010年1月-2010年12月约161182.9平米2011年1月-2011年12月约107733.35平米说明：（1）2009年10月开始开盘，到2009年12月，3个月预计住宅部分销售量达20，其中小高层/高层住宅销售49599；低层高级住宅销售9974，合计销售面积达59573，预计销售收入21355万元；（2）2010年1月至2010年12月，1年预计住宅部分和销售量新增50，累计销售量达70，其中小高层/高层住宅新增销售123997.9；低71、层/联排住宅新增销售24935。商铺部分销售量达40，销售12250，合计销售面积达161182.9，预计销售收入59512万元；（3）2011年1月至2011年12月，12个月预计住宅部分销售量新增30，累计销售量达100，商铺部分销售量新增60，累计销售量达到100。其中小高层/高层住宅新增销售74398.96；低层/联排住宅新增销售14961.12；商铺销售18273.27，合计销售面积达107633.07，预计销售收入41169万元。 分年度销售收入计划表项目名称总计2008年2009年2010年2011年高层/小高层销售81839 0 16367.640919.324551.7多层销72、售24935 0 4987 12467.5 7480.6 商铺销售15262 0 6125 9136.6 年度合计122036 0 2135559512 41169 投资计划与资金筹措本项目总投资64148万元，自有资金约24148万元。考虑房地产物业销售的资金回笼期较长（银行按揭贷款的发放条件限制），为保证工程建设进度的资金需求，拟向银行贷款40000万元。投资计划及资金筹措表项 目合计建设经营期（年度）万元20082009201020111、投资总额64148.14 10430.31 36017.83 15000 2700 1.1、开发投资57060.64 10430.31 34330.373、3 12300 0.00 1.2、贷款利息7087.5 0.00 1687.5 2700 2700 2、资金来源64148.14 10430.31 36017.83 17700 2.1、自筹24148.14 10430.31 11017.83 27002.2、银行贷款40000.00 25000.00 15000.00 项目利润计算（1）利润计算税费取值依据：u 营业税、城市建设维护费、教育附加及印花税等综合税率按5.625%计算；u 土地增值税税率；u 增值额的计算：增值额=销售收入-（营业税金及附加-开发总成本-开发成本*20%）；u 按上式计算，本项目增值率小于50%，适用增值税率为3074、%；u 所得税率25%。（2）项目利润估算表：序号项目名称计算公式计算值（万元）1销售收入122036 2开发总成本64148 3营业税及附加（1）*综合税率5.625%6865 4利润总额（1）-（2）-（3）510235增值额计算（4）-（2）*20%381936增值率（%）（5）/（2）+（2）*20%+（3）100%45.55%7土地增值税额增值率50%,适用税率30%11458(5)*30%8应税所得额(4)-(7)395659所得税额(8)*25%989110净利润(8)-(9)2967411税后成本利润率(10)/（2）46.26%13各种税金合计（3）+（7）+（9）2821475、 收益评价（1）项目资金流量表项目现金流量表（金额单位：万元）序号现金项目现金流量2008年2009年2010年2011年合计1现金流入1220360.0 21355 59512 41169 122036 1.1销售流入122036 0.0 2135559512 41169 122036 1.2其他收入0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2现金流出923625006.6 28062.8 37225.722067.1923622.1项目投资6414810430 36018150002700641482.2营业税及附加6865 012013348231668652.3土地增值税114576、8-3755-69201144910684 114582.4所得税9891 -1669-22367429636798913净现金流量 29674-5006 -67082228619102 29674 4累计净现金流量29674 -5006 -117141057229674 29674 评价指标税后财务净现值(i=7%)22227说明：u 根据国家政策规定，土地增值税按1.5预缴，售完补齐。u 所得税按销售收入的1%预缴，售完补齐。（2）投资评价指标的计算根据现金流量表，可计算得各项投资评价指标如下表：u 净现金流量（净利润）29674万元；u 财务净现值：FNPV=22227万元（折现利率取777、%），项目基本方案实现，将获得22227万元现值的收益。u 财务内部收益率：（IRR）=94.01%u 总投资利润率： R=46.26%u 投资回收期 T=2.53年（3）项目总体指标评价表项目总体指标评价表项目名称数量备注毛用地面积（）162611.9 约243.9亩占地面积（）133532.4 合200.3亩总建筑面积（）333844.4 计算容积率建筑面积总投资（万元）：64148包括开发各项费用单位成本（元/）1921.5 含地下建筑面积销售收入（万元）122036各种税金：（万元）28214 税后利润（万元）29674财务净现值（万元）22227贴现率7%投资回收期（年）2.53(含78、半年的准备期)投资利润率(%)46.26% 6.3风险分析影响本项目的不确定性因素主要有以下几方面：建造成本、售价，利息等。这些因素受政治、经济、社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目的经济效益。 盈亏平衡点分析（1）盈亏平衡点计算影响项目税前利润的几个主要因素分别是建筑工程投资、商品房销售价格以及商品房销售率等。上述因素，使项目税前利润为0时的值，即为盈亏平衡点（盈亏临界点），经计算，项目上述因素的盈亏平衡点如下表所示。项目盈亏平衡点计算表因 素建设工程投资销售物业均价商品房(万元)(元/)销售率（%）因素现在评估值641483716.2100%因素盈亏平衡点变化(%)79.54%-44.79、30%-44.30 %因素盈亏平衡点值115171 2069.855.70%税前利润0002）盈亏平衡点分析从上表可看出，当建筑工程总投资成本增加79.54%（即总投资115171万元），或商品房销售价格下降44.30%（整体均价降至2069.8元/），或商品房销售率下降44.30%时（即项目可售物业总和销售率为55.70%）时，分别达到盈亏平衡点。根据市场预测，在本项目建设经营期内成本增加不会超过15%；在售价方面，虽然近年来，政府接连出台一些旨在调整住房供应结构，控制房价过快上涨的政策，目的在于规范房地产市场，使房地产业更健康、稳步的发展；据市场调查分析，本项目所在地段及同质的商品房，销售80、均价不会低于预期；项目需要控制的要点在于，进可能通过一切行之有效的手段保证销售率。所以，总体看来，本项目投资有较大盈利，具有较强的抗风险能力。 敏感性分析本项目敏感性分析是针对全部投资的评价指标（财务净现值，财务内部收益率，总投资回报率），分别计算投资、销售上下波动5%、10%、15%时，对项目经济评价指标的影响。计算结果详见下表。（1）投资变化敏感性分析投资变化敏感性分析表：经济指标基准投 资 变 化方案-15%-10%-5%5%10%15%财务净现值(万元)22227.226224.024891.723559.520894.919562.618230.4投资利润率(%)46.26%62.881、9%56.73%51.22%41.77%37.69%33.96%（2）售价变化敏感性分析售价变化敏感性分析表经济指标基准售 价 变 化方案-15%-10%-5%5%10%15%财务净现值(万元)22227.214896.317339.919783.624670.827114.529558.1投资利润率(%)46.26%32.12%36.83%41.55%50.97%55.68%60.40%从上述敏感性分析可以看出，项目效益对售价和投资变化相当敏感。因此，建议在项目建设经营过程中，要采取双管齐下的方针，严格控制这两种因素向降低效益的不利方向变化。一方面加强促销工作，提高物业附加值，以实现项目预期82、的效益指标，并使之最大化。另一方面，要采取各种手段，例如在保证质量前提下，采用限额投资设计、招投标的方式选择施工与监理单位，开展全员成本控制活动，将成本控制目标层层分解，使项目成本得到有效控制和降低。 6.4归还贷款本息计划本项目建设贷款共40000万元，分两笔到位。第一笔贷款25000万元，到位时间为2009年1月；第二笔贷款15000万元，到位时间为2010年1月。该项目全部封顶时间预计在2010年12月，初步安排2011年12月归还4亿。贷款还本付息计划表项 目合 计2008200920102011贷 款( 万元)40000025000150000还款本金4000000040000利息783、087.501687.527002700还本付息计划安排如下：u 2009年支付贷款利息1687.5万元；u 2010年支付贷款利息2700万元；两笔贷款共40000万元的利息。 u 2011年支付贷款利息2700万元，12月归还本金40000万元，其中第一笔贷款25000万元为3年期，第二笔贷款15000万元为二年期。七、 项目可行性分析评价及建议 7.1项目可行性分析评价 经济效益评价本住宅小区项目建设，取得较好的经济效益。项目如达到本方案预定的各项目标，经济效益指标为：所得税后利润29673万元，交纳各种税金28213万元，净现值22227万元(基准折现率取7%)；总投资利润率为46.284、6%，均优于行业的平均水平，因此在经效益上是可行的。项目自身平衡能力强，在流动资金方面也是可行的。 社会效益评价本项目建成后，将为XX市人民提供了一个具有当代先进水平的、满足业主生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，具有完善的基础配套设施、文明和谐、卫生、环境景观优美的、物有所值的良好生活居住环境。同时通过一系列环境保护措施，将项目建设对水、植被、动植物等造成的影响降到了最低且保护了生态的原生性、完整性，环境效益明显。因此，项目具有较好的社会效益。 环境效益评价项目建成，使附近区域城市形象大为改观,大大改善周边居民的居住环境和生活质量。同时，该项目以人为本，注重生态环境，合理进行绿85、化和安排交通体系，创造一个实用的、舒适的、安全且幽美的居住环境，因此，该项目环境效益明显。 7.2项目建议综上所述,“XX翡翠华府”居住小区项目，建设地块优势明显，规划、设计符合政府区域规划、功能定位要求；投资时机正是XX市全力打造区域性国际大都市、房地产业大有作为的时机，因此时机适宜；产品定位适应市场需要；经分析计算，项目各项经济指标均优于同行业平均水平；还贷能力强。有较强的竞争力和抗风险能力，并具有良好的社会、环境效益，因此，该项目是较好的投资项目。1、从敏感性分析显示，项目售价对效益的影响最敏感，建议加强宣传推广，在保证基本方案售价的实现的前提下，力争提高售价，使项目效益最大化。2、在投资变化对项目效益影响的敏感性分析中，投资增加对项目效益影响不容轻视，因此，要特别加强成本能控制。3、从敏感性分析显示，项目销售率的变化对项目效益影响比较大。加大销售宣传途径，挖掘项目目标客户，保证项目销售情况，才能实现预期收益。4、随着居民生活水平的提高，人们对居住观念已从“居者有其屋”提高到“居者优其屋”，并且对小区的设施配套、环境景观越来越看重。为实现本项目开发效益最大化，建议开发企业除注重建筑产品的质量外，还要特别注重小区的配套及环境景观的营造，将规划要求落到实处。XX市XX房地产开发有限公司