1、编编信宜市信宜市XXXX雅园住宅雅园住宅小区工程小区工程可行性研究报告可行性研究报告制制深圳深圳XXXX项目管理有限公司项目管理有限公司二二 0 二 二 年 八 月二 二 年 八 月信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告目目1录录第一章 总论.31.1 项目背景.31.2 项目概况.3第二章 必要性与需求分析.72.1 项目背景情况.72.2 项目建设的必要性.142.3 项目建设的可行性.15第三章 场址选择.173.1 场址介绍及用地分析.173.2 建设条件.19第四章 建设方案.244.1 项目概况.244.2 规划设计.254.3 总体布置.264.4 建筑方案.284.5 结构方2、案.344.6 给排水与消防.374.7 电气方案.444.8 弱电系统.534.9 空调与通风系统.564.10 燃气工程.58第五章 绿色建筑与节能.605.1 绿色建筑设计依据.605.2 绿色建筑评价.605.3 绿色建筑标准预评估结果.70第六章 海绵城市.736.1 编制依据.736.2 项目海绵城市建设目标.736.3 项目雨水调蓄工程.746.4 项目海绵城市建设措施.78第七章 环境影响评价.797.1 概述.797.2 编制依据.797.3 项目建设与运营对环境的影响.807.4 项目建设与运营对环境的影响.817.5 环境影响评价结论.84第八章 节能评价分析.858.13、 用地标准和节能规范.858.2 能耗状况和能耗指标分析.878.3 节能措施和节能效果分析.91信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告第九章 水土保持.969.1 编制依据.969.2 水土保持区划.969.3 水土流失预测.969.4 水土流失类型.979.5 水土流失防治目标及防治措施.98第十章 劳动安全与卫生消防.9910.1 编制依据.9910.2 危害因素及危害程度分析.9910.3 安全措施.10210.4 消防安全设施.103第十一章 投资估算与资金筹措.10411.1 项目投资计划及利润表.10411.2 项目投资成本汇总表.105第十二章 项目实施计划及人员配置.1104、12.1 实施总体时间进度.11012.2 实施进度横道图.11112.3 组织机构.111第十三章 工程招投标.11513.1 招标工作依据.11513.2 招标工作原则.11513.3 组织形式.11613.4 招投标.116第十四章 财务分析.11714.1 编制依据.11714.2 物业管理费用.11714.3 财务分析结论.118第十五章 社会评价.11915.1 项目对社会的影响分析.11915.2 项目风险分析.12115.3 互适性分析.12315.4 项目风险分析.123第十六章 社会稳定风险评估.12516.1 评估依据.12516.2 风险分析.12516.3 建议采取的5、风险防范措施.13416.4 其它风险防范方案.13516.5 社会稳定风险评估结论.136第十七章 结论与建议.13817.1 结论.13817.2 建议.1328信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告第第一一3章章总总论论1 1.1 1项项目目背背景景1.1.1项项目目名名称称信宜市XX雅园住宅小区工程。1.1.2项目业主及建设业主项目业主及建设业主简介简介1、项目可行性研究报告单位。（1）单位名称：深圳XX项目管理有限公司2、编制依据（1）投资项目可行性研究指南（试用版）（2）建筑项目经济评价方法与参数第三版（3）建设单位对本项目的建设意见（4）与本项目有关的政策、法规、规范等其他资料6、1.1.4信宜市XX城投房地产开发有限公司。1.1.3编制单位及编制依据编制单位及编制依据项目提出的理由与过程项目提出的理由与过程新建项目。1 1.2 2项项目目概概况况1.2.1项项目目建建设设场场址址项目建设地块地处XX新区，而XX新区是信宜市推进城市扩容提质的重要发展区域。XX街道 GD2022011 地块西临教育城，东近信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告火车站，南北两条交通大道，区域位置红利优越4。因所处之地为快速发展的XX新区，各大品牌房企争相进驻，如地块北侧有清华城、天誉壹品、敏捷珑山源著等，南侧有清华园、天誉花城、碧桂园丰汇城、碧桂园世纪城、阳光城文澜府等，生活气息浓厚。地7、块周边建有教育城高初小幼学校、广东信宜中学、信宜一中、信宜二中，以及各楼盘规划的幼儿园等。地块附近还汇集了信宜东汇城、明湖超市、信宜市人民医院、锦湖市场以及规划的公园等，居民日常生活需求基本满足。1.2.2建建设设内内容容、规规模模与与目目标标本项目土地使用性质规划为二类居住用地（R2），用地面积约23091.62 平方米。建设内容包括新建住宅、商铺、项目用地范围内道路与广场、绿地及相关公共服务设施等。本项目建设总规模为 98504.68 平方米。其中计容建筑面积为73843.18 平方米（含住宅建筑面积约为 60038.21 平方米、商业公寓6451.97 平方米、商铺建筑面积约为 70008、 平方米、配套及公共服务设施建筑面积约为 353 平方米），不计容建筑面积为 24661.5 平方米（含公共服务设施建筑面积约为 961.5 平方米、地下停车库 19300 平方米、架空层及其他 4400 平方米）。具体建设内容及规模情况见表 1-2-1。建建设设内内容容和和规规模模表表表 1-2-1序号项目规模（平方米）备注一23091.6规划总用地2信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告5123091.6可建设用地面积21.18500.0建筑基底面积3二98504.6总建筑面积8173843.1计容建筑面积81.160038.2住宅11.26451.9商业公寓71.3700商铺01.239、5配套服务设施31.2.120物业管理用房01.2.26消防控制室51.2.32门楼门岗51.2.45开闭所01.2.51人防报警间3224661.不计容建筑面积52.1961.配套服务设施52.2440架空及其他02.31930地下停车库0三其他设施1750人防面积01.2.3主主要要建建设设条条件件项目场地内的水、电、通信、卫生等基础设施配套完善，已具备建设的条件。1.2.4项项目目总总投投资资及及利利润润项目测算总投资 65533 万元，其中土地价 10500 万元；总可售面积 73490.18m2，可售车位 626 个；预测总货值 68847 万元，净利润3315 万元，净利润率 4.10、81%。1.2.5项项目目财财务务评评价价结结论论本项目的建设旨在满足人民居住、构建和谐社会的需要。本项目正常运营期间，委托物业管理公司进行管理，项目入住居民交纳的物信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告业管理费用，可以维持物业管理正常运作的需要，即可以实现项目财务可持续性。1.2.6主主要要技技术术经经济济指指6标标信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告第第二二7章章必必要要性性与与需需求求分分析析2 2.1 1项项目目背背景景情情况况2.1.1项项目目影影响响区区城城现现状状情情况况1、项目区位分析项目所在地位于信宜市XX新区。XX新区位于广东省茂名市信宜市，占地 9000 亩，规划建11、设集医疗教育、商业办公、文化娱乐、交通运输、康养健身、生态休闲等多功能于一体的新城。位于核心区的红星国际广场项目总占地 327 亩，建筑面积约 110 万方，预计总投资55 亿元。规划建设集红星美凯龙家居博览中心、高端购物中心、体验式商业街、文化旅游街区、高档酒店、5A 智能写字楼、公寓、品质住宅等多业态于一体的城市综合体，其开发理念、建筑体量、投资规模和影响力在茂名乃至粤西地区首屈一指。2021 年 11 月 14 日，茂名市人民政府关于同意信宜市东镇街道分设XX街道的批复（茂府函202162 号）：将东镇街道分设为东镇街道、XX街道。XX街道下辖文昌、白坡、樟坡、大坡山、礼圩、塘面、梅江、12、沿江二、城郊等 9 个社区居委会和佑英、六梢、高城、合丫河、英地坡、旺同等 6 个村委会，面积 82.63 平方公里，街道办事处驻地为XX街道沿江二社区到胜路信宜广厦建设集团有限公司办公楼三楼至六楼。XX街道面积 82.63 平方公里，下辖 9 个居委会、6 个村委会。XX街道办事处驻沿江二社区到胜路信宜广厦建设集团有限公司办公楼三楼至六楼。信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告（一）居民委员会文昌社区白坡社区樟坡社区大坡山社区礼圩社区塘面社区梅江社区沿江二社区城郊社8区（二）村民委员会佑英村六梢村高城村合丫河村英地坡村旺同村图图 2-1-1 信信宜宜市市行行政政地地图图2、经济社会现状（113、）综合经济实力迈上新台阶2020 年全市地区生产总值超过 3200 亿元，实现比 2010 年翻一番，五年年均增长 5.3%，经济总量继续保持粤东粤西粤北地区首位；人均地区生产总值 53311 元，五年年均增长 4.5%；完成地方一般公共预算收入 142.7 亿元，五年年均增长 4.6%；民营经济增加值占地区生产总值比重为 66.6%，比 2015 年提高 1.4 个百分点。进出口总额近 200 亿元，创历史新高，是 2015 年的 2 倍，五年年均增长 14.3%。固定资产投资、社会消费品零售总额五年分别年均增长 3.9%和 6.1%，信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告内需对经济支撑作14、用增强9。“十十三三五五”时时期期茂茂名名市市地地区区生生产产总总值值（2）产业发展质量不断提升三次产业结构由 2015 年的 16.3:37.7:46.0 调整为 2020 年的19.8:31.5:48.7，第三产业比重上升 2.7 个百分点，为经济发展增添了新活力。现代服务业增加值占服务业增加值比重为 48%左右，比 2015年提高约 2.9 个百分点；先进制造业增加值占规上工业增加值比重为75%，比 2015 年提高 20 个百分点。东华能源烷烃资源综合利用、华侨城南海旅游岛等重大项目开工建设。绿色化工与氢能、港口物流、文化旅游、大健康、建筑业和现代农业等六大产业加快推进。高端产业资源加15、速向“三大平台”集聚，茂名滨海新区成为全市临港产业发展新引擎，茂名高新区成为全国第二大环氧乙烷基地，水东湾新城积极打造南海旅游岛。信宜、高州、化州获批省级产业集聚区。（3）创新发展能力明显增强茂名高新区连续多年荣获“中国化工园区 20 强”、获批国家高新区。2020 年全市研究与发展经费支出占地区生产总值比例约0.7%。设立华南理工大学广东石油化工学院（茂名）联合技术创新信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告中心，茂名高新区成立绿色化工研究院，规划建设绿色化工和新材料中试基地。截至 2020 年底，全市共有创新平台 323 家，其中，国家级创新平台分支机构 5 家、省实验室 1 家、省级重点16、实验室 2 家、省级新型研发机构 3 家、省级工程技术研究中心 84 家、省级企业技术中心 12 家，院士工作站 12 个、博士后创新实践基地 7 个、博士工作站 11 个。每万人口发明专利拥有量 1.14 件，比 2015 年提高 0.67 件；累计申请专利量 25932 件，获得专利授权量 11657 件，分别比“十二五”时期新增 14691 件、6308 件10。3、基础设施现状加快完善“五横两纵”3 铁路网格局，深茂铁路江茂段、茂湛铁路茂名段电气化开通运营，正式融入珠三角 2 小时经济生活圈。黎湛铁路电气化改造工程（茂名段）建成投用，广湛高铁茂名段、茂名东站至博贺港区铁路加快建设。“十17、三五”期末，全市铁路总里程达319 公里，比“十二五”期末增加 21%。茂名综合客运枢纽基本建成。基本构建“三横三纵”4 高速公路网，汕湛高速茂名段建成通车，云茂高速茂名段全线贯通，沈海高速茂名段改扩建工程、广东滨海旅游公路茂名段加快建设。全市高速公路通车里程达 362.5 公里，比“十二五”期末增加 74.3%。港口建设开启新征程，茂名港博贺新港区正式开港，一批码头改扩建及航道建设重大项目相继建成，“亿吨大港”梦想照进现实。茂名港生产用码头泊位数量达 19 个，其中万吨级以上泊位数达 13 个，货物通过能力达 4579 万吨，较“十二五”期末增长 99.3%。吉达港区规划建设加快推进。市域组18、团间“六纵三横”5 快速路网基本成形，潘州大道、工业大道南、西部快线、南排大道、中德大道、博贺湾大桥等建成通车。中心城区路网框架进一步优化，建成官渡三至六路、西粤南路等信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告22 条市政道路和大园桥。能源设施建设实现高质量提升，“十三五”期间，电网建设投资 61.2 亿元，完成 500 千伏博贺电厂送出工程、220 千伏袂花输变电工程等 35 千伏以上主网电力工程 36 项。智能电表实现 100%覆盖。水利设施建设进展顺利，滨海新区供水工程（一期）正式通水，引罗供水工程全面完成，高岭拦河坝重建工程完工，完成中小河流治理河长 1181 公里。环北部湾广东水资源配19、置工程前期工作取得突破性进展，首个试验段合江支洞项目在茂名率先立项率先开工。信息基础设施日臻完善，光纤、5G6 基站、智慧杆等信息基础设施建设加快推进，截至 2020 年底全市光纤入户率提升至 84.8%，百兆光纤占比提升至 96.8%11。4、城乡融合发展有序推进城镇化水平不断提高。2020 年，全市常住人口城镇化率达43.56%，比 2015 年提高 3.54 个百分点成功创建国家卫生城市、成为全国文明城市提名城市。中心城区人居环境提质升级，组团式发展格局更加清晰。县域城区焕发新颜，城市框架逐步拉大。沙琅、钱排、合江、长坡等县域副中心做实做强。城乡融合成效斐然，电白区七迳镇和化州市官桥镇入20、选广东省城乡融合发展试点地区。乡村振兴战略深入实施。“千村示范、万村整治”步伐加快，全市农村“三清三拆三整治”和村庄规划全面完成，建成示范县 1 个、示范镇 4 个、示范村 103 个、人居环境整治示范村 131 个。推进建设“四好农村路”7，“十三五”期末，农村公路总里程达 16500 公里。农村供给侧结构性改革深入推进，富民兴村产业发展势头良好，初步形成“1+1+2+8”现代农业新格局，“一村一品，一镇一业”建设走在全国前列，全市新型农业经营主体数量超11000家，市级以上农业龙头企业达144家、农民专业合作社 5587 家、纳入农业系统家庭农场名录管理的家庭农信宜市XX雅园住宅小区工程可21、行性研究报告场 5295 家；有效期内的广东省名牌产品（农业类）112 个，茂名罗非鱼、化橘红列入国家级农产品区域公用品牌；绿色食品认证 111 个，有机食品认证 14 个，地理标志产品 9 个。5 个特色小镇入选广东省特色小镇培育库名单12。2.1.2项项目目影影响响区区域域相相关关规规划划情情况况1、人口与用地规模信宜市城市总体规划（2011-2035）确定 2020 年，信宜市中心城区常住人口规模为 32 万人，2035 年为 45 万人。远景 2050 年人口规模 50 万人。2020 年，城乡建设用地规模为 32 平方公里，其中城市建设用地规模为 32 平方公里，人均城市建设用地 122、00 平方米以内；2035 年，城市建设用地规模为 45 平方公里，人均城市建设用地 100 平方米以内。2、城市性质与职能信宜市城市性质定位为：茂名市域副中心、粤西新兴工贸城市、鉴江源头生态休闲美丽山城。城市职能为：粤桂合作区域节点门户城市，粤西地区重要的机械制造、XX加工基地，广东省主要的生态屏障和粤西地区重要水源地，宜居宜业宜游的休闲生态山城。3、中心城区空间结构与发展方向中心城区形成“三心双轴双带多片区”的带状城市生态格局，其中：（1）三心城东发展中心规划在梅岗大道整理现状山水形成中心城市公园，环中心公园设置城市级商业商务设施，打造新城发展中心。城南发展中心在市区南部集中布置大型文体、23、休闲服务设施，打造城市客厅，带动市区向南发展。信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告城西发展中心在XX公园西侧布置城市级行政和文化服务设13施，带动城区西部发展，打造西部行政文化服务中心。（2）双轴新城公共服务轴城东新区以新城发展中心、南北两大教育城、体育公园、城南滨水商贸区等串联组成新城公共服务轴，集中了中心城区大部分城市级公共服务设施，带动整个中心城区向东、向南发展。传统城市发展轴对中心城区传统的发展轴线进行重新梳理，功能再整合。（3）双带一江两岸景观带以东江河为主脉，绿雅河等为触角，打造中心城区滨水公共休闲景观网络带。高速铁路景观防护带以中心城区绿化通廊、高速铁路绿化防护带以及城区主要24、公园绿地来打造信宜中心城区绿化生态网络。（4）多片区即尚文片区、老城区片区、城西生活片区、城东中心片区（站前大道片区）、城北生活片区、城南滨水活力片区、产业物流片区、水口高新科技区。中心城区的发展方向为：“东扩、南拓、西延、北控、中优”。东扩：将东部丘陵融入城市建设中去，以南北向公共轴线的营造，将该区域打造为的城市新区。南拓：依托在建包茂高速信宜互通，市区沿东江河向南发展，打造市区南部公共或服务发展区、滨水生活区及产业区，完善城市生活配套功能，拓展城市发展新空间。西延：以西部丘陵为生态边界，适度向西进伸发展，发展城市居信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告住生活组团，以生态化的开发手法，保持25、市区西部生态资源特质14。北控：沿东江河向北适度发展，以居住功能为主，预留远期发展空间。中优：逐步疏散老城区行政、文化及居住等城市功能；未来结合三旧改造，增加公园绿地及开敞空间，疏通城市道路系统，改善老城区空间环境。2 2.2 2项项目目建建设设的的必必要要性性近几年来，信宜城市建设不断投入，以XX新区为代表的基础设施不断完善，城市品质不断提升，由量变进入质变的阶段，信宜城市面貌向着更高的层次发展。房地产市场的短期盘整并不影响信宜长期城市价值的提升和房价的平稳向上，随着资本、产业、人口等资源不断流入信宜，有理由充分看好信宜尤其是XX新区以后的房地产市场。房地产是一种规模经济，其走势与宏观基本面26、有直接关系，新兴的企业、产业将为信宜整个城市发展提供源源不断的活力，也增强了房地产市场的基础支撑以及房价持续上升的潜力。如今，信宜的城市吸引力越来越大，文化建设水平不断提升，未来会有更多人力资源、资本资源涌入信宜，大项目的规模经济效益也将逐渐显现。本项目立足XX板块，信宜城市建设不断投入，以XX新区为代表的基础设施不断完善，城市品质不断提升，由量变进入质变的阶段，城市面貌向着更高的层次发展。房地产市场的短期盘整并不影响信宜长期城市价值的提升和房价的平稳向上，随着资本、产业、人口等资源不断流入信宜，有理由充分看好信宜尤其是XX新区以后的房地产市场。综上所述，信宜市XX雅园住宅小区工程是信宜市发展27、房地产事信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告业，搞好城市经济的需要；是服务粤港澳大湾区建设的需要；是服务地方经济产业发展对人才需求的需要；也是保证社会和谐，经济发展，人民安居乐业的需要。因此，本项目的建设是十分必要的。2 2.3 3项项目目建建设设的的可可行行15性性2.3.1 领导班子坚强有力，决策高瞻远瞩信宜市XX雅园住宅小区工程有一个富有远见卓识和敬业奉献精神的专家型、学习型、创新型的和谐领导集体。以相关领导组成的建设办公室既有战略思维和科学决策能力，又有团结职工、勤政廉洁的良好作风，在具有很高的威信和亲和力、凝聚力、感召力。2.3.2 发展思路清晰，定位准确本项目立足XX新区，信宜28、城市建设不断投入，以XX新区为代表的基础设施不断完善，城市品质不断提升，由量变进入质变的阶段，城市面貌向着更高的层次发展。房地产市场的短期盘整并不影响信宜长期城市价值的提升和房价的平稳向上，随着资本、产业、人口等资源不断流入信宜，有理由充分看好信宜尤其是XX新区以后的房地产市场。2.3.3 项目选址位置合理项目建设地块地处XX新区，而XX新区是信宜市推进城市扩容提质的重要发展区域。XX街道 GD2022011 地块西临教育城，东近火车站，南北两条交通大道，区域位置红利优越。因所处之地为快速发展的XX新区，各大品牌房企争相进驻，如地块北侧有清华城、天誉壹品、敏捷珑山源著等，南侧有清华园、天誉花城29、碧桂园丰汇城、碧桂园世纪城、阳光城文澜府等，生活气息浓厚。地块周边建有教育城高初小幼学校、广东信宜中学、信宜一中、信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告信宜二中，以及各楼盘规划的幼儿园等16。地块附近还汇集了信宜东汇城、明湖超市、信宜市人民医院、锦湖市场以及规划的公园等，居民日常生活需求基本满足。用地周边以民居、现状林地及绿地为主，交通便利，市民群众可达性高，可以有效保证城市道路的宽度可以满足人流、车流的交通和疏散。用地周边市政设施完备，无污染源、易燃易爆物品场所，高压线路已按有关要求迁移。基地建设符合项目建设区域的总体规划和当地的教育设施布局要求，位置适中，基地无不良地质现象。2.3.430、 项目规模合理初步拟设定新建总建筑面积 98504.68 平方米。项目用地面积23091.62，规模合理，符合国家有关政策要求。（5）项目资金有保障项目测算总投资 65533 万元，其中土地价 10500 万元；总可售面积 73490.18m2，可售车位 626 个；预测总货值 68847 万元，净利润3315 万元，净利润率 4.81%。建设期内根据项目进度分别投入建设资金。因此，项目资金有保障。综上所述，本项目建设基本条件具备，社会需求旺盛，建设必要性和可行性充分，建设势在必行。信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告第第三三17章章场场址址选选择择3 3.1 1场场址址介介绍绍及及用用地31、地分分析析3.1.1场场址址介介绍绍项目建设地块地处XX新区，而XX新区是信宜市推进城市扩容提质的重要发展区域。XX街道 GD2022011 地块西临教育城，东近火车站，南北两条交通大道，区域位置红利优越。因所处之地为快速发展的XX新区，各大品牌房企争相进驻，如地块北侧有清华城、天誉壹品、敏捷珑山源著等，南侧有清华园、天誉花城、碧桂园丰汇城、碧桂园世纪城、阳光城文澜府等，生活气息浓厚。地块周边建有教育城高初小幼学校、广东信宜中学、信宜一中、信宜二中，以及各楼盘规划的幼儿园等。地块附近还汇集了信宜东汇城、明湖超市、信宜市人民医院、锦湖市场以及规划的公园等，居民日常生活需求基本满足。XX新区位于广32、东省茂名市信宜市，占地 9000 亩，规划建设集医疗教育、商业办公、文化娱乐、交通运输、康养健身、生态休闲等多功能于一体的新城。位于核心区的红星国际广场项目总占地 327 亩，建筑面积约 110 万方，预计总投资 55 亿元。规划建设集红星美凯龙家居博览中心、高端购物中心、体验式商业街、文化旅游街区、高档酒店、5A 智能写字楼、公寓、品质住宅等多业态于一体的城市综合体，其开发理念、建筑体量、投资规模和影响力在茂名乃至粤西地区首屈一指。项目用地周边有成熟的城市基础配套设施，生活配套较为成熟，居住环境良好。信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告项目地理位置见图 3-1-1，场址现状及场址周边环境33、如图 3-1-218。图 3-1-1 项目位置示意图图 3-1-2 场址现状及场址周边环境图信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告3 3.2 2建建设设条条19件件3.2.1区区域域社社会会条条件件信宜，茂名市代管县级市，位于广东省西南部、茂名市北部，东与阳春相接，南与高州交界，西与广西北流、容县毗邻，北与罗定市、广西岑溪市接壤。唐武德四年（621年）置信义县，宋太平兴国五年（976年）更名为信宜县，1995年撤县设市（县级）。全市总面积3101.7平方千米，下辖2个街道、18个镇，城市建成区面积28.3平方公里。2018年，信宜市户籍人口149.3万人。人口出生率14.35，死亡率3.7434、，自然增长率10.61。常住人口101.39万人，常住城镇人口占常住人口的比例为40.46%。到2021年，信宜市户籍人口150.99万，全市常住人口101.45万，市区常住人口约41万，常住人口增长率1.76%。3.2.2区区域域经经济济条条件件2018年，信宜市地区生产总值（GDP）476.82亿元，比上年增长5.0%。其中，第一产业增加值99.41亿元，比上年增长4.3%，对GDP增长的贡献率为17.3%；第二产业增加值140.23亿元，比上年增长5.5%，对GDP增长的贡献率为36.1%；第三产业增加值237.18亿元，比上年增长4.9%，对GDP增长的贡献率为46.6%。三次产业结构35、为20.9:29.4:49.7。人均地区生产总值47428元，比上年增长3.1%。全年地方一般公共预算收入10.73亿元，增长6.1%。地方一般公共预算支出63.19亿元，增长8.5%。2020年，信宜市地区生产总值（初步核算数）488.09亿元，比上年增长0.9。第一产业增加值143.14亿元，增长5.6；第二产业增加值83.60亿元，下降2.8；第三产业增加值261.35亿元，增长0.3%。三次产业结构比重为29.317.153.6。2020年，信宜市地方一般公共预算收入11.38亿元，比上年增长信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告2.6%。其中，税收收入7.36亿元，增长0.5%。全36、年地方一般公共预算支出76.85亿元，增长10.1%。其中，教育支出20.76亿元，增长6.0%；卫生健康支出10.57亿元，增长0.2%；社会保障和就业支出15.53亿元，增长8.8%。民生类支出67.52亿元，增长9.2%，占一般公共预算支出比重为87.9%20。2020年，信宜市居民消费价格比上年上涨2.0%。分类别看，食品烟酒类价格上涨7.7%，教育文化和娱乐类价格上涨0.1%，医疗保健类价格上涨0.6%，其他用品和服务类价格上涨4.9%，衣着类价格下降6.6%，居住类价格下降0.7%，生活用品及服务类价格下降0.5%，交通和通信类价格下降2.4%。3.2.3区区域域自自然然条条件件137、自然地理环境信宜市位于广东省西南部，茂名市北部。地理座标：北纬221110.2224225.2,东经1104036.11114029.4。北与东北同罗定市接壤，东南界阳春市，南连高州市，西与西北与广西壮族自治区北流市、容县、岑溪市毗连。全市南北宽57.656千米，东西长102.719千米。总面积3101.7平方千米，占广东省总面积的1.75%。信宜自然环境优越。属南亚热带季风气候，同时又具备复杂多变的山区气候特点，气候随海拔高度不同而各异，夏热冬凉，四季分明。境内气候温和，雨量充沛，年平均降雨量1816.2毫米，但时空分布不均，雨热同季，干湿季明显，冬春旱夏秋涝。年均气温22.6。年均日照138、757.4小时。2、地形地貌信宜市属广东省50个山区县（市）之一，云开大山及云雾大山跨过其境，境内七成多是山地，称为“八山水一分田”之地，地势东北高，西南低，以山地地貌为主，境内崇山峻岭，河溪纵横，高度从海拔50米至1704米。海拔高程1000米以上的山岭80座，500米以上信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告的山峰371座，最高点是大田顶，海拔1704米，是粤西第一高峰。最低点是镇隆镇北畔村温屋河尾，海拔47.8米21。3、区域地质情况附近工程地质钻探揭露表明，,场地岩土层自上而下划分为：素填土，1冲积成因软塑粉质黏土，2冲积成因可塑粉质黏土，1残积成因可塑砂质黏性土，2残积成因硬塑砂质39、黏性土，1全风化花岗岩土，2强风化花岗岩，3中风化花岗岩，4微风化花岗岩。附近工程地质钻探揭露表明，场地未发现不良地质现象，场地稳定性好，适宜建筑物的建造。3.2.4规规划划情情况况本项目土地使用性质规划为二类居住用地R2（兼容商业、商务和娱乐康体），用地面积23091.62平方米。用地开发强度经济技术指标：信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告容积率：1.0容积率3.7（其中R2建筑容积率3.1，B1/B2/B3建筑容积率0.6）；建筑密度35%（其中，住宅部分建筑密度22%）；绿地率35%；建筑高度：R2建筑平均高度80米（R2建筑最大高度100米，B1/B2/B3建筑高度不限）。建筑高40、度应符合城市设计、城市景观的要求，居住小区高层建筑不宜沿用周边围合式布局，面向城市开敞空间或主要道路的建筑应营造城市空间高低错落、层次分明、富有韵律感的天际轮廓线22。3.2.5基基础础设设施施条条件件1、施工场地与施工材料。本项目施工场地充足，交通方便，施工材料购置方便快捷。信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告2、建设条件。项目属于新建工程，水、电、燃气均可直接从周边市政设施直接接入。周边为规划市政路，目前处于报建阶段。规划路周边的各种基础设计如：水、电、燃气、通讯、道路等建设条件均非常完善，能满足本项目的建设与使用23。建议下一阶段与周边市政道路建设业主沟通协调，明确水、电、燃气、通讯41、及道路建设时序，考虑本项目与市政道路工程建设时序的协调，以保证项目外部条件如期落实，满足项目顺利推进。信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告第第四四24章章建建设设方方案案4 4.1 1项项目目概概况况本项目土地使用性质规划为二类居住用地 R2（兼容商业、商务和娱乐康体），用地面积 23091.62 平方米。1、建筑面积。本项目建设总规模为 98504.68 平方米。其中计容建筑面积为73843.18 平方米（含住宅建筑面积约为 60038.21 平方米、商业公寓6451.97 平方米、商铺建筑面积约为 7000 平方米、配套及公共服务设施建筑面积约为 353 平方米），不计容建筑面积为 242、4661.5 平方米（含公共服务设施建筑面积约为 961.5 平方米、地下停车库 19300 平方米、架空层及其他 4400 平方米）。2、周边配套。周边配套建设包括新建配套物管用房、垃圾收集站、公共厕所以及项目用地范围内道路、绿地、停车位等。本项目具体建设内容与规模情况见表 4-1-1。序号项目规模（平方米）备注一23091.6规划总用地2123091.6可建设用地面积21.18500.0建筑基底面积3二98504.6总建筑面积8173843.1计容建筑面积81.160038.2住宅11.26451.9商业公寓71.3700商铺01.235配套服务设施31.2.120物业管理用房01.2.243、6消防控制室5信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告1.2.2532门楼门岗51.2.45开闭所01.2.51人防报警间3224661.不计容建筑面积52.1961.配套服务设施52.2440架空及其他02.31930地下停车库0三其他设施1750人防面积04 4.2 2规规划划设设计计4.2.1规规划划思思路路本项目分为居住区和商业公寓社区，提供居住和出租的多种可能。规划集行列式布局之优点，创造多层次的景观绿地空间。实现户型设计、环境资源、归属领域的均好。整合配建商业于人行主入口，营造特色商业氛围。4.2.2规规划划原原则则1、符合现有地形特征，尽量利用地形，以充分考虑经济性为基础，合理确44、定建筑的总体布局与功能设置。2、符合城市规划及居住区建设规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并应符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。3、综合布置建筑、广场、绿地、停车场、道路等设施，交通组织合理，环境美观舒适。4、建设成“绿色节能，生态宜居”的住宅小区，设计上遵循“因信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告地制宜”的规划原则，追求与自然的和谐共生，体现建筑特有的地域性。4 4.3 3总总体体布布置置4.3.1总总体体规规26划划项目净用地面积约 23091.62 平方米，结合场地特点规划行列式布局，创造多层次的景观绿地空间。项目共有 245、 幢 32 层高的楼栋，1 幢 30 层高的楼栋，1 幢 25 层高的楼栋以及 1 幢 14 层高的商业公寓。基地内所有楼栋的退线及楼间距均满足规划条件的相关规定。整个场地设计与周边道路，周边环境有机结合，结合住宅布局效率及建筑单体设计，努力创造城市特色和地方特色的建筑群体。项目总平面规划示意图详见图 4-3-1。信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告4.3.2景景观观环环27境境集中绿地，绿景园林，封闭管理的邻里集中绿地使老人和孩子能够安全自由地在美景中游乐与嬉戏，就像在自家的私家园林一样惬意。结合建筑布局在场地内部设计多个庭院空间，景观尺度大、轴线清晰、序列多样、内容丰富。绿地结构点线面46、结合，达到景观辐射的最大化，为项目整体提供美好的内景。同时，各出入口对应位置设有景观绿化元素，建筑设计说明使居民在归家过程享受各种美景，真正体现均好性原则。在种植和设施安排上，重视乡土树种的选用，以乔木为主，全面地合理安排乔木、亚乔木、灌木、藤木和地被植物。4.3.3交交通通及及消消防防分分析析车行流线：场地北侧为教育城大道，南侧及西侧为规划道路，东侧为XX大道，周边道路均为规划道路，尚未建设。本案分别在场地南侧直道及北侧的小区出入出口，车辆直接通过车行入口进入地下车库，达到人车分流的效果。人行流线：结合规划布局及周边环境因素在场地北侧设置主入口，场地东南侧设置次入口。消防流线：建筑物周边及内47、部小区道路设置环绕的消防车道，或至少沿两个长边设置消防车道，小区消防车道设置有至少 2 消防车个出入口。总平面建筑物利用场地内道路用作消防车通道，消防车道宽4m，内转弯半径9m，消防车道坡度均控制在 8%以内，消防车道路基荷载按能满足承载消防车的要求。信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告4 4.4 4建建筑筑方方案案4.4.1设设计计依依28据据1、建筑与市政工程无障碍通用规范GB55019-20212、建筑节能与可再生能源利用通用规范GB 55015-20213、建筑环境通用规范GB55016-20214、民用建筑设计统一标准GB50352-2019。5、住宅设计规范GB 50096-248、011。6、建筑设计防火规范GB50016-2014（2018 年版）。7、公共建筑节能设计标准GB50189-2015。8、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014。9、建筑内部装修设计防火规范GB50222-2017。10、住宅室内装饰装修设计规范JGJ367-2015。11、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ75-2012。12、其他相关法律、法规。4.4.2户户型型设设置置项目共有 2 幢 32 层、1 幢 25 层、1 幢 30 层点式楼栋,共设计 123、143、166、121 四种套型。商业公寓设有 45、69 两种套型。住宅户型共分为四种，都为一梯四户。整49、个小区 3 幢 143+123户型，1 幢 121+166 户型；商业公寓为 45+69 户型。户内功能布局强调居住空间的舒适性与实用性，注重景观、朝向、通风的“均好性”，并力求做到户型南北通风。所有户型均采用“全明”设计。明厨、明卫、明厅、明卧的健康住宅。主要户型均有两个以上的居住空间向南，充分享受阳光的沐浴。所有厨房均设集中排烟信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告道，卫生间集中设管井，避免管线明露。户型如下所示29：图 4-4-1143+123 标准层户型图 4-4-2121+166 标准层户型信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告30图 4-4-3商业公寓标准层户型本项目建设住宅共50、 446 套，其中：123 户型 167 套，143 户型 167 套，166 户型 56 套，121 户型 56 套。1、平面功能。住宅楼楼层按层高 3 米建设。2、交通疏散。住宅楼于中间核心筒设置 2 台电梯。4.4.3立立面面造造型型住宅建筑设计追求明快大方，格调典雅大方的造型，建筑造型采用现代风格，摒弃了复杂的装饰，换以简洁流畅的屋顶和矩形窗户。强调整体线条的控制，使建筑造型挺拔、简洁、雅致。白色与米黄色的色彩搭配贯彻始终，显得整体建筑更加大气端庄。错落有致的屋顶，勾勒出住宅优美、起伏有致的天际轮廓线。单体造型分为基础底座、建筑主体墙身、上部屋顶三部分。立面三段式构图明显，屋顶飘出采用51、轻巧的镂空造型，利用墙面色彩的变化，结合建筑的高低组合，形成具有强烈的视觉冲击力和较好的识别性立面特点信宜市XX雅园住宅小区工程可行性研究报告31图 4-4-4 立面示意图4.4.4装装修修在装修上主要以满足使用的经济性为主。并且尽量与区域其他同类项目的装修标准保持一致。4.4.5配配套套设设施施1、布置项目作为住宅小区，需配套设施一些必须的公共设施，包括物业管理用房、托老站、公厕、垃圾站等。所有规划配套除物管用房结合北侧出入口布置外，其余配套均设置在场地北侧首层裙楼处，直接对外，减少配套用房对场地内部住户的干扰。2、交通疏散休闲活动场地设置在场地中部，与住宅楼的出入流线要有所分离，其他配套用52、房设独立且较为隐蔽的出入口。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告323、立面造型休闲活动场地的性质与位置均较为重要，宜结合小区中心环境，强调造型的同时不会对环境造成较大影响。4、装修可根据造型需要适当提高装修标准。4.4.6地下车库地下车库1、功能布置。本项目共设机动车停车位 626 个，其中，578 个停车位设置在地下室，48 个停车位设置于地上。地下空间边线尽量铺满红线，因此设计中地下室布置集中在用地中部，尽可能铺开，并且融合景观，设置下沉式采光庭院和顶部采光口，使地下车库采光通风性能良好。多层住宅楼每层为一个防火分区，每个防火分区建筑面积均不大于 650；地下一层为机动车库、非机动车53、库及设备房，共划分为13 个防火分区。地下机动车库每个防火分区建筑面积不大于 2000；设备房每个防火分区建筑面积不大于 1000。设有自动喷淋灭火系统。2、交通疏散。设置两个车辆出入口。每个防火分区至少有二个安全出口，最远疏散距离不超过 60m。各设备用房均有直通室外的疏散楼梯，疏散距离40 米（双向疏散）满足规范要求。4.4.7无障碍设计无障碍设计无障碍坡道：建筑入口设轮椅坡道和扶手，有台阶的建筑入口坡道小于 1：12，入口宽度大于 2.0m。无障碍通道：轮椅及盲人行驶道路最小宽度为 2.5m，铺地平坦，信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告33铺地材料为防滑砖。在入口低端人行道两端设自54、助控制信号器，以提醒行人及过往车辆注意。这种信号机对行动缓慢者（老人病弱者、儿童）也可适用。无障碍电梯：无障碍电梯的侯梯厅深度大于 1.8m，电梯门洞大于 0.9m，电梯按钮高度为 0.91.1m，轿厢深度大于 1.4m，宽度大于1.1m，每层安装楼层标志，并在电梯口设盲道。无障碍停车：无障碍车位大小 37006000m，车位两端设置 1200轮椅通道。残疾人停车位数量根据停车场地大小而定，且不少于总停车数的 2%。无障碍门：推拉门和平开门，在门把手一侧墙面留有不小于 0.5m的墙面宽度；门扇安装视线观察玻璃、横执把手和关门拉手，下方安装 0.35m 护门板，充分考虑残疾人使用；门槛高度及内外55、地面高差大于 15mm 时以斜坡过渡。图 4-4-5 无障碍门及扶手示意图信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告34图 4-4-5 无障碍坡道、盲道、电梯厅及停车位示意图4.54.5结构方案结构方案4.5.1概述概述本项目抗震设防拟按烈度为 7 度。本项目单体主体结构的设计使用年限为 50 年，住宅楼及配套设施主体结构为剪力墙结构，按 7度设防。4.5.2设计依据设计依据1、工程结构通用规范GB 55001-20212、建筑与市政工程抗震通用规范GB 55001-20213、建筑与市政地基基础通用规范GB 55003-20214、钢结构通用规范GB 55006-20215、混凝土结构通用规范56、GB 55008-20216、砌体结构通用规范GB 55007-20217、建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008；8、建筑结构荷载规范GB50009-2012；9、建筑抗震设计规范GB50011-2010（2016 版）；10、混凝土结构设计规范GB50010-2010（2015 版）；信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告3511、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2010）；12、建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）；13、混凝土结构耐久性设计标准（GB/T50476-2019）；14、建筑设计防火规范GB50016-2014（2018 版）；15、地下工程防水技术规57、范（GB50108-2008）；16、广东省标准建筑地基基础设计规范DBJ15-31-2016；17、其他相关法律、法规。4.5.3荷载及作用荷载及作用1、竖向荷载钢筋砼结构自重按25KN/m3 计算，填充间墙采用轻质墙体材料，容重不超过 15KN/m3。楼面均布活荷载按荷载规范第 4.1.l 条取值，屋面均布荷载按荷载规范第 4.3.l 条取值。恒荷载按实际计算。均布荷载标准值见表 4-5-1。项次类别标准值（KN/）1不上人屋面0.52走廊、电梯厅、楼梯3.53卫生间、阳台2.54上人屋面2.05设备间、电梯机房8.06车库5.5-0.5L7客厅、卧室、厨房2.02、风荷载根据建筑结构荷载58、规范，项目位于城市市区，本工程地面粗糙度类别为 B 类。建筑体形系数和高度系数按规范取值。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告36信宜市基本风压值：Wo=0.60 KN/m2（n=50 年）；0.70kN/m2（n=100 年）。风荷载标准值：W=zUsUzWo。3、地震作用项目所在地区为信宜，抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.10g（50 年超越概率 10%），水平地震影响系数最大值为max=0.08，设计地震分组为第一组，场地类别为类场地。4.5.4建筑耐火等级建筑耐火等级各栋建筑均为高层住宅，耐火等级为二级；地下室设计耐火等级为一级。4.5.5结构设计安全等级结构设59、计安全等级根据建筑结构可靠度设计统一标准，各单体结构安全等级二级。根据建筑地基基础设计规范，单体地基基础设计等级不宜低于甲级。根据 建筑抗震设计规范，本项目中各单体设计分组为第一组。按抗震裂度 7 度设防并采取抗震措施。根据建筑工程抗震设防分类标准，本工程建筑抗震设防类别为丙类。4.5.6结构体系、基础设计结构体系、基础设计1、结构选型本项目住宅楼建设拟采用剪力墙结构。地下室采用现浇钢筋混凝土梁板体系，整体性良好。2、抗浮措施信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告37由于结构自重及首层填土等永久荷载不能平衡水浮力时，为满足建筑物整体抗浮要求及控制底板结构配筋的经济性，地下室部分桩基础兼作抗拔60、基础。3、基础类型及支护形式本工程设一层地下室。由于建设单位暂未提供场地的岩土勘察报告，结合类似项目经验，建议基础采用预应力管桩，具体的基础形式需根据勘察报告及周边建筑基础情况，同时结合上部结构的荷载大小及分布特点综合考虑，确定相对经济合理的基础方案。参考周边类似项目方案，本次拟采用桩锚或桩撑支护方案,并采用搅拌桩止水止淤。4.64.6给排水与消防给排水与消防4.6.1设计依据设计依据1、建筑给水排水设计标准GB50015-2019；2、室外给水设计标准GB50013-2018；3、室外排水设计标准GB50014-2021；4、民用建筑节水设计标准GB50555-2010；5、建筑给水排水与节61、水通用规范GB55020-2021；6、住宅建筑规范GB503682005；7、住宅设计规范GB500962011；8、建筑节能与可再生能源利用通用规范GB55015-2021；9、建筑与小区雨水利用工程技术规范CB50400-2016；10、建筑与市政工程抗震通用规范G55002-2021；11、公共建筑节能设计标准GB50189-2015；12、办公建筑设计标准JGJ67-2019；13、商店建筑设计规范JGJ48-2014；信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告3814、饮食建筑设计规范JGJ64-2017；15、生活饮用水卫生标准GB5749-2006；16、二次供水设施卫生规范GB62、17051-1997；17、二次供水工程技术规程CJJ140-2010；18、生活热水卫生标准CJ/T521-2018；19、建筑屋面雨水排水系统技术规程CJJ142-2014；20、用户生活给水系统设计、施工及验收规范DBJ440100/T175-2013；4.6.2给水系统给水系统本项目用水采用市政自来水，从市政供水环网上接出 1 条DN150 的给水管，供水压力为 0.20MPa。市政给水引入管设总水表计量，并按生活、消防、绿化等不同性质的用水单位分别设计量水表。1、用水量本工程最高日用水量约为 319.66m3/d，最大时用水量为26.67m3/h，年用水量 11.66 万吨。用水量估63、算详见表 4-6-1。用水量估算表用水量估算表序号项目用水定额数量使用时间（h）时变化系数Kh平均日用水量（m/h）平 均时 用水 量（m/h）最 大用 水量（m/h）1住宅用水200L/人d1427242285.411.8923.782配套服务设施4L/m2d1300121.15.20.430.473绿化用水1L/m2d8000418.002.002.004道路冲洗用水1L/m2d4000414.001.004.005车库地面冲洗用水2L/m2次193004139.09.759.756小计341.625.0740.00信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告397未预见用水量按本表以上项目 64、1 和 2的 10%计29.061.232.428合计项目 1 和 2采用生活用水；项目 3和 4 采 用雨水回用。319.6614.7826.672、水管网及分区住宅首、二层由市政管网直接供水，三层及以上楼层，采用水箱-变频泵加压供水方式。配套公共建筑，公共卫生间，首、二层由市政管网直接供水，三层及以上部位，采用水箱-变频泵加压供水方式。各分区底层配水点处静压控制在 0.45MPa 以内。供水压力超过0.2MPa 的楼层供水干管上设减压阀控制水压。住宅热水由各住户设燃气热水器提供，燃气热水器须带有保证使用安全的装置。绿化用水采用喷灌、滴管等节水灌溉系统。屋面雨水经过收集，进入初期雨水弃流井，65、经过格栅进入雨水收集池，弃流雨水排至室外雨水管网，雨水经过滤、沉淀、消毒处理后，通过提升泵加压提升，用于绿化喷洒及景观水池补水。3、管材及连接水泵过流部件应选用耐腐蚀性能不低于 S30408 不锈钢；水池溢流排水管及放空排污管采用薄壁不锈钢管；室内给水管采用食品级覆塑 S31603 不锈钢管，连接按产品要求。室外给水管管径100mm 采用球墨铸铁管，管径100mm 采用食品级覆塑 S31603 不锈钢管；阀门应选用硬密封闸阀、球阀。阀板应采用耐腐蚀性能不低于 S30408不锈钢材料或不低于 QT450-10 球墨铸铁材料制作，阀杆应采用强度及耐腐蚀性能不低于 S42020 或 S30408 不66、锈钢材料制作。生活水箱采用 S31603 不锈钢材质制作。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告404.6.3排水系统排水系统1、室外场地雨水设计重现期为 5 年。2、屋面雨水设计重现期为 10 年，排水系统及溢流设施的总排水能力不小于 50 年重现期的雨水量。3、排水系统（1）排水条件：周边已规划市政雨水管网。（2）屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水排水均采用重力流排水。阳台排水和冷凝水排水立管底部采用间接排水，排入建筑周边雨水口或雨水沟。（3）室外排水采用雨、污分流制。室外雨水自流接入市政雨水管网。4、污水量生活污水量为生活用水量的 90%，污水量为 287.69m3d。5、污水系统（1）排67、水条件：周边已规划市政污水管网。（2）采用污、废分流，雨、污分流的排水体制。根据规范要求设置专用通气立管或环形通气管。（3）厨房排水应单独的排水，不得与卫生间排水合用立管。（4）地下室排水由潜污泵提升排出。（5）公共厨房含油污水经过隔油器处理，生活粪便污水经过化粪池处理，达到排放标准后接入污水管网。（6）室外污水管网自流排入市政污水管网。4.6.4雨水系统雨水系统1、雨水量本项目的雨水量采用以下公式计算信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告41Q设计雨水流量（L/s）；径流系数，绿地取 0.15，其它取 0.9；F汇水面积（ha）；q设计降雨强度（L/sha）；降雨强度公式按信宜市暴雨强度公68、式计算：P设计重现期，采用 5 年重现期。t降雨历时。2、雨水管网系统为满足建筑大量屋面雨水汇集排水的需要，减少雨水立管，降低悬吊管坡度，屋面雨水采用虹吸雨水系统排至室外雨水管道，超过重现期的雨水通过溢流口排除。屋面设置溢流排水设施，溢流排水设施和屋面雨水排水系统的总排水能力不小于设计重现期50 年的雨水流量。地下车库入口处雨水经潜水泵站提升排至小区内雨水排水管道，最后排出市政雨水管网。4.6.5消防给水及消防设备消防给水及消防设备从市政供水环网上接出 1 条 DN150 的供水管，经总消防水表后接入本工程。1、室外消防给水系统在室外道路上间隔不大于 120 米设一个室外消火栓。室外消火栓用水69、量根据规范取较大值，室外消火栓用水量：30L/s，火灾延续时间 2 小时，一次火灾室外消防总用水量为 216m3。同一时间内的火灾信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告42次数一次。2、室内消防给水系统住宅楼地上室内消火栓系统竖向两个分区；地下车库考虑室内消火栓系统和自动喷水灭火系统。室内消火栓用水量 25L/s，火灾延续时间 2 小时，一次灭火用水量 180m3；自动喷水灭火系统用水量为30L/s，系统作用时间 1 小时，一次消防灭火用水量 108m3。采用临时高压供水系统，包括设备层在内的各层均设置消火栓，住宅建筑高度小于 54m，可采用 1 支消防水枪的 1 股充实水柱到达室内任何部位70、。公建配套按并满足同一平面有 2 支消防水枪的 2 股充实水柱同时到达任何部位，消火栓布置间距不大于 30m，并应布置在明显、易于取用处，并在屋面设置试验用消火栓。水枪充实水柱不小于 13m。消火栓口垂直墙面，距地面 1.10m。充电桩车库独立设置室内消火栓系统。3、自动喷水灭火系统室内非充电桩车库、地下室设备房、各层高度低于 8m 的房间(除了不宜设喷淋系统的房间外)均设自动喷水灭火系统，火灾危险等级为中危险 II 级。汽车库设置充电设施的防火单元自动喷水灭火系统应采用泡沫水喷淋灭火系统，泡沫混合液连续供给时间不应小于10min，泡沫混合液与水连续供给时间之和不小于 90min。消防用水量如71、表消防用水量一览表消防用水量一览表用水项目用水量标准用水单位用水时间一次灭火用水量（m）备注室外消火栓30L/s2216由消防水池提供室内消火栓25L/s2180由消防水池提供自动喷水系统30L/s1108由消防水池提供泡沫喷淋系统80L/s105432由消防水池提供本工程消防水池总有效容积（按同一保护区同时作用灭火系统用信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告43水量之和计算）为 648 立方，分两格设置于地下室，用连通管连接室外设置消防取水口供消防车取水之用。在小区最高建筑物屋面设置高位消防水箱，有效容积 18 立方，保证消防前期用水量。4、灭火器配置和气体灭火系统配置为了能迅速扑灭可能发72、生的火灾，除设置上述的消防设施外，建筑物内及地下停车场还按建筑灭火器配置设计规范在各室内消火栓箱处设 2 具 MFA5 型手提式磷酸铵盐干粉灭火器。高、低压配电室及变压器室采用七氟丙烷气体灭火系统。灭火设计浓度为 9%，设计喷放时间不大于 10s；采用柜式七氟丙烷气体灭火装置。气体灭火区域均考虑超压泄压口。一个组合分配系统所保护的防护区不超过 8 个，组合分配系统的灭火剂储存量按储存量最大的防护区确定。4.6.6给排水节能设计给排水节能设计室外各给水系统均采用钢丝网骨架 PE 复合管；室外雨水采用HDPE 中空壁缠绕管；室外污水采用 PVC-u 双壁波纹管。选用节水型洁具，自动感应冲洗阀，水龙73、头采用陶瓷片密封水龙头或自动感应水龙头。节水型洁具选用应满足：水嘴用水效率限定值及用水效率等级GB25501-2010、坐便器用水效率限定值及用水效率等级GB28377-2012、淋浴用水效率限定值及用水效率等级GB28377-2012、便器冲洗阀用水效率限定值及用水效率等级GB28379-2012 中的 2 级标准。给水泵设计选型时其效率不应低于现行国家标准 清水离心泵能效限定值及节能评价值 GB19762 规定的节能评价值。本工程中所有生活给水管均采用环保型塑料给水管，且在设计中信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告44采用适当放大管径以减少管道阻力损失。由于塑料给水管具有管内外壁光滑、74、水流阻力小，管道安装方便、简单，不需使用铁、铜等有色金属作为原料和价格相对较低等优势，所以起到减少水泵扬程及降低水泵机组加压能耗，且具有环保，节省能源和节省工程造价的优势。户式燃气热水器热效率89%。4.6.7给排水抗震设计给排水抗震设计室内给水、消防管道管径大于等于 DN65 的水平管道，当其采用吊架、支架或、托架固定时，应设置抗震支撑；管道穿过内墙或楼板时，应设置套管，套管与管道之间的缝隙，应采用柔性材料防火材料封堵。4.74.7电气方案电气方案4.7.1设计依据设计依据1、供配电系统设计规范GB50052-2009;2、民用建筑电气设计标准GB51348-2019;3、火灾自动报警系统设75、计规范GB50116-2013；4、住宅建筑规范GB50368-2005；5、住宅设计规范GB50096-2011；6、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014；7、住宅建筑电气设计规范JGJ242-2011;8、建筑照明设计标准GB50034-2013;9、建筑物防雷设计规范GB50057-2010;10、智能建筑设计标准GB/T50314-2015;11、安全防范工程技术标准GB50348-2018;12、综合布线系统工程设计规范GB50311-2016；信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告4513、20KV 及以下变电所设计规范GB50053-2013；14、民用建76、筑电线电缆防火技术规程DBJ/T15-226-2021；15、中国南方电网城市配电网技术导则。4.7.2负荷等级负荷等级项目中地下建筑消防用电负荷、值班照明、客梯用电、排水泵及及生活水泵用电等为一级负荷，主要通道及楼梯间照明为二级负荷，其他用电为三级负荷。4.7.3用电负荷预测用电负荷预测本项目的用电设备主要为室内外照明和部分空调、家电等动力负荷。同时，考虑到按 100%预留充电桩建设安装条件，因此，本项目预留 627 支充电桩建设安装条件。负荷预测详见下表。用电负荷估算表用电负荷估算表序号项目面积（）负荷密度单位负 荷 预测 KW需要系数有 功 计算 负 荷KW功率因数（补偿后）视 在 计算77、 负 荷KVA1住宅6003850W/3001.90.82401.50.92668.42公寓及商铺13507100W/1350.81080.91204不计容面积（地 下 车库、公共配套、架空等）21646.510W/216.470.8173.180.85203.745交流充电桩6278kW/个50160.31504.80.851770.35合计8369.374187.484762.491、10KV 供电系统供电电源采用一路 10KV 专用高压电源进线，电源取自邻近市政电网的 10KV 开关站，接入小区开关房，距离约 1000 米。10 千伏高压线路采用交联聚乙烯电力电缆，高压配电柜采用无油方式78、，开关均信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告46采用真空断路器。电力电缆一般在道路的东侧或南侧的人行道敷设，埋深不小于 0.7 米。2、低压配电系统根据用电负荷估算，总变压器需要容量为 4762KVA，变压器的负荷率取 75%，拟设置 8 台 800kVA 的 SCB14 干式变压器（满足 2级能效）。小区内建筑物的配电系统采用放射式和树干式相结合的混合式配线系统，每栋住宅楼均设独立的配电柜。住宅采用单相供电方式，每套住宅户内均设置独立的配电开关箱。配电计量箱集中设置，统一管理，一户一表。对消防控制室、消防水泵、消防电梯、防烟排烟风机等消防负荷采用专用两路电源供电，并在最末一级配电箱处设置79、自动切换装置。低压配电由变配电房低压侧馈出电缆至小区内各建筑物及室外配套设施，各功能建筑物均设配电柜及楼层开关箱，对照明和动力(如风扇、排气扇、厨房设备等)分开进行控制。配电电压为 380/220V。功率因数采用低压侧集中补偿方式，补偿后功率因数不低于 0.95。专变两台变压器（同级）一组，各变压器分列运行，变压器低压侧采用单母线分段方式运行，设置母联开关。联络开关设自投自复/自投不自复/手动转换开关。自投时应自动断开非保证负荷，并保证变压器可正常运行。主进线开关与联络开关之间设电气联锁，任何情况下只能有两个开关处在闭合状态。当市电停电或同一变压器组两台变压器同时故障时，从低压进线柜进线开关前80、端取柴油发电机的延时启动信号 NHKVV-10 x1.5 至柴油发电机房，信号延时 0-10s（可调）自动启动柴油发电机组，柴油发电机组 15s 内达到额定转速、电压、频率后，投入额定负载运行。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告47应急母线与主母线之间设有自动转换开关（ATS），当市电两段母线均失电后，由 ATS 切换至柴油发电机组电源，保证重要负荷用电；当市电恢复 3060s（可调）后，由 ATS 自动恢复市电供电，柴油发电机组经冷却延时后，自动停机。每套住宅内的配电箱应充分考虑未来的发展，为提高配电系统灵活性、安全性、方便性，采用元件在导轨上安装的模数化配电箱，并留出一定的空位，以备81、住户增补。3、柴油发电机组应急/保障供电电源选用柴油发电机组，容量按平时市电停电时保证二级负荷的供电，火灾发生时保证消防设备的供电设计，本次拟装机 1 台 800kW 左右的柴油发电机组，以保证市电停电时，确保一、二级负荷的供电需要。4.7.4照明系统照明系统1、照明种类及标准本项目照明分正常照明、应急及疏散指示照明。照度标准如下：门厅、住户大堂：100LX；住宅户内：75150LX；地下车库、通道、楼梯间、架空绿化层：75LX变配电房、发电机房、电梯机房等设备用房：200LX风机房：100LX集中商业设置火灾报警信息显示及智能疏散指示系统，其余建筑设置常规疏散指示系统。2、光源、灯具选择根据82、不同的使用场合选择合适的光源，在满足照明质量的前提信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告48下，尽可能选择高效光源（应满足能效等级 2 级），用于应急照明的光源应采用能快速点燃的光源；走道、楼梯间、卫生间等无人长期逗留的场所，宜选用发光二级管（LED）灯具，疏散指示灯、出口指示灯等宜选用发光二极管（LED)灯具；在满足眩光限制的条件下，优先选择效率高的灯具以及开启式直接照明灯具；选择电子镇流器或节能型高功率因数电感镇流器。3、照明控制根据建筑物的建筑特点、建筑功能、建筑标准、使用要求的具体情况，对照明系统进行分散、集中、手动、自动，经济实用、合理有效地控制。车库等公共建筑及其走廊、楼梯间、门83、厅等公共场所的照明，采用集中控制，并按建筑使用条件或天然采光状况采取分区、分组控制；住宅的楼梯间、走廊等公共场所的照明，采用节能自熄开关。节能自熄开关采用红外线移动探测加光控的开关。道路的照明选用 56 米高的庭院灯，灯源采用高压钠灯，间距 2025 米；绿化部分采用草坪灯。控制方式采用光控或时控开关集中控制，路灯线路采用电缆直埋方式。4.7.5防雷接地防雷接地本项目建筑物均按第二类防雷建筑物进行防雷设计，利用建筑物金属构件作防雷装置。屋面敷设避雷带，并在整个屋面组成不大于10 米10 米(或 12 米8 米)的网格，利用建筑物结构钢筋作引下线，利用建筑物混凝土基础钢筋作自然接地体。4.7.684、电气消防电气消防1、火灾自动报警形式按集中报警系统设计。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告492、消防控制室首层设置一座消防控制室。3、火灾自动报警及消防联动控制按火灾自动报警系统设计规范及消防联动控制系统的相关要求设计。4、应急照明（1）疏散照明的地面最低照度要求：疏散走道不应低于 1.0 lx；人员密集场所不应低于 3.0 lx；楼梯间、前室及合用前室，不应低于5.0lx；（2）消防控制室、消防水泵房、防烟排烟机房、配电室和自备发电机房、电信机房、计算机机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其他房间的应急照明，仍应保证正常照明的照度，其备用电源引自发电机。（3）疏散照明灯具包括安全出口标志85、灯、疏散诱导灯和疏散照明灯。火灾疏散照明及疏散指示灯采用末端双电源自动切换应急照明箱供电，连续供电时间不少于 180min。5、电气火灾报警系统在各层电源配电箱进线处设置电气火灾保护控制器，对于消防电源系统只报警，非消防电源系统动作电流为 300mA 延时 0.5s 动作。6、系统供电和线路敷设（1）本工程消防应急电源接至新建的发电机房。（2）所有消防设备采用双回路供电，在末端配电箱自动切换，消防应急电源引至应急备用发电机机组。其供电线路采用低烟无卤耐火电缆(WDZN-YJE)、联动控制线选用耐火铜芯导线穿金属电线管或封闭式金属桥架敷设，报警、消防电话、广播选用耐火铜芯电线电缆信宜市南玉雅园住86、宅小区工程可行性研究报告50穿金属电线管暗敷或封闭式金属线槽敷设。明敷线缆金属电线管或封闭式金属线槽涂防火涂料保护。节能设计1、设备节能（1）变配电所靠近负荷中心，合理选择配电线路路径和电线电缆截面，减少线路长度和线路压降，降低线路损耗，达到节能的目的；（2）采用高效节能型低损耗配电变压器，根据负荷特点合理计算用电负荷，优化经济运行方式，合理选择变压器容量和台数，力求使变压器的实际负荷接近设计负荷，并在比较经济的负荷率下长期运行，提高变压器技术经济效益，减少变压器能耗；（3）采用节能型电气元器件和先进的控制设备，减少日常运行能耗，减少设备启动对电网的冲击；（4）变压器低压侧设置集中功率因数补偿87、装置，补偿后功率因数大于等于 0.9，以减少无功电流损耗；（5）对于可预测的和明显可能产生大量谐波的设备设置谐波抑制装置；当难以预测谐波含量和谐波次数时，预留谐波抑制装置的安装条件，待工程竣工运行后根据具体情况有针对性地进行谐波治理，改善电源质量，减少谐波电流损耗。2、照明节能设计（1）采用高效节能的灯具，灯具效率符合建筑照明设计标准GB50034-2013 第 3.3.2 条的规定。采用三基色 T5 荧光灯、紧凑型荧光灯、金属卤化物灯等高效节能光源。荧光灯和气体放电灯配电子镇流器或带电容补偿的节能型电感镇流器，产品能效值符合国家相关产品能效标准的要求，并采用能效等级高的产品，功率因数不低于 88、0.9；（2）照明照度及功率密度符合建筑照明设计标准信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告51GB50034-2013 的规定；（3）公共照明采用分区分组控制方式。3、光伏发电系统根据建筑节能与可再生能源利用通用规范GB55015-2021，项目设计太阳能光伏发电系统，安装于建筑的屋顶，采用光伏组件支架,组件安置于光伏组件支架之上，光伏组件支架采用平行屋面的方式进行排布。太阳能光伏并网工程，光伏组件主要排布在屋面。按本建筑物情况，每栋住宅屋面布置光伏太阳能板 80 块（每块 175Wp，尺寸为1580mmX808mm），折合有效总面积：104m2，总装机容量为 14KWp，5 栋住宅屋面总装89、机容量为 70kWp,所发电量本建筑楼梯间照明及地下室照明自用,日间用电量少可以并网为电网供电。（1）系统设计1)太阳能电池方阵间距太阳能电池方阵安装时的最小间距 D 一般计算原则为：冬至日9:00 至下午 3:00 太阳能电池不应被前排遮挡。计算可得最小间距D=1.0m，计算过程简略。2)发电量计算光伏发电系统发电量计算公式为：系统发电量=设置容量 x 日照时间 x 综合系数。其中，日照时间是指平均日峰值日照小时数。信宜地区的大约 3.52h/d，综合系数是指由于温度变化、电池透光度降低、电线损耗、逆变器效率等因数造成的损耗系数，一般取 0.650.8，这里取 0.7 计算，故发电量为：W=90、70kWpx3.52h/dx0.7=172.48kWh/d（2）并网逆变器的选择并网逆变器是并网运行光伏发电系统的重要设备，其主要功能是信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告52把太阳能电池方阵输出的直流电转换为与公寓电网相同电压和频率的交流电，同时具有一场或者故障时的保护功能。根据系统的直流电压确定逆变器的直流输入，根据负载的类型确定逆变器功率和余量，并保证系统的乃终极性和可靠设计。（3）防雷设计该项目处于主楼防雷保护范围内，故将所有电池组件的钢结构连通并接地，太阳能光伏发电系统的雷电浪涌入侵途径，除了太阳能电池方阵外，还有配电线路、接地线等，该系统需采取以下防护措施：1)在每路直流输入主91、回路内装设浪涌保护装置。2)在并网接入控制柜中安装避雷器，以防护沿连接电缆侵入的雷电波。（4）电缆选择组件之间的连接电缆和组件与逆变器之间的连接电缆都在户外使用，直接暴露在阳光下，因此，该光伏系统直流部分选用耐氧化、耐高温、耐紫外线的 DCEYHR 系列电缆，以保证系统正常运行。（5）支架设置在设计太阳能电池阵列用的支架时，为了使支架能承受各种负荷，需考虑支架材料，并通过确定其轻度。在计算支架强度时应该考虑支架前面与后面所承受的风压及其引起的材料弯曲和弯曲量，支架臂的拉伸强度，安装螺栓强度等。（6）数据采集系统系统由于太阳能光伏发电系统中，太阳能电池等主要部件的工作寿命有限，且其性能受不同的地92、理环境、气候条件影响较大，系能足部衰变，给光伏发电系统的设计、使用和维护带了一定困难。故光伏发电系统中一般需要装配数据采集系统，其功能采集，记录，显示系统所信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告53在的太阳辐射、环境温度和系统运行数据。4.84.8弱电系统弱电系统4.8.1设计依据设计依据1、智能建筑设计标准（GB50314-2015）；2、民用建筑电气设计标准（GB51348-2019）；3、安全防范工程技术标准(GB 50348-2018)；4、出入口控制系统技术要求（GB/T370782018）；5、住宅区和住宅建筑内通信设施工程设计规范（GB/T50605-2010）；6、综合布线系93、统工程设计规范（GB50311-2016）；7、有线电视网络工程设计标准（GB50200-2018）；8、无线通信室内覆盖系统工程技术标准（GB/T 51292-2018）；9、数据中心设计规范（GB50174-2017）；10、建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB50343-2012）；11、建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）。4.8.2火灾自动报警及联动控制系统火灾自动报警及联动控制系统小区设集中消防控制室。本消防系统采用智能型火灾报警系统，其自动报警控制主机内设有消防联动，火灾事故广播等功能。1）在地下室的车库、走道、楼梯间等公共场所均按规范要求设置手动报警按钮及声光报警器。94、2）在变配电所、消防泵房等地设火警专用电话以便和消防中心直接联络，消防控制中心设置火灾报警的外线电话。3）按规范要求设置事故广播扬声器，由消防中心分层控制。4）消火栓旁设有手动报警按钮及警铃，并设有和消防中心联络信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告54的电话插孔。当核实发生火警时，消防控制中心主要任务如下：1）启动消火栓泵、喷淋泵。2）开启有关层的紧急广播，引导和指挥人群疏散。3）切断火灾层及相关层非消防电源。4）顺序启动全楼疏散通道的消防应急照明和疏散指示系统。5）消防联动控制器或防火门监控器联动控制防火门关闭。4.8.3通信接入系统及电话交换系统通信接入系统及电话交换系统本工程在地下一95、层设置小区通信模块局，市政电信网络光缆由室外接入小区通信模块局。本工程的通信设施采用电信部门提供的用户远端模块局方案，并安装光纤接入及铜缆接入等接入网设施，为用户提供宽带综合业务的通信能力。本工程电话预测，住宅按 2 线/户，地下室按 5000m2/线，共需电话容量约 630 门。4.8.4信息网络系统信息网络系统计算机网络按两层网络拓扑结构（即核心层、汇聚接入层）设计，光缆连接。系统应包括防火墙系统、交换机系统、防病毒系统及信息备份系统。网络要有足够的安全措施，防范黑客入侵和资料的泄密。交换机及交换机端口考虑冗余备份。住宅各住户及商铺网络由住户与通信运营商协议网络形式，工程施工时预留入户管线96、。4.8.5有线电视系统有线电视系统在地下一层设置广电光端机房，市政有线电视光缆由室外接入。系统采用（860）MHz 全频双向传输，用户电平要求 695Db。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告554.8.6综合布线综合布线本工程中综合布线主要提供以下系统使用：电话系统、计算机网络系统、电子公告查询系统等。综合布线系统包括语音信号、数据信号的配线。本工程综合布线系统由工作区、配线子系统、干线子系统、设备建、进线间及管理组成。中心机房（进线间）设于地下一层，楼内的主干采用单模或多模光纤；语音主干采用三类大对数电缆；水平与数据相同采用六类非屏蔽铜缆。采用高标准的布线系统，其水平系统和工作区按 97、E 级 6 类标准布线，各信息点设置语音及数据通用的六类双孔 RJ45 标准插座，并考虑预留一定数量的光纤到户的信息出口。不仅能满足现有语音、数据、图像等传输的要求，更为今后的业务发展做好了准备。4.8.7广播系统广播系统本工程设置一套设备较先进、功能完整的音响广播系统，提供温馨、舒适的服务和工作环境，同时也为大楼播放各种信息提供了便捷的途径。当一旦有火灾发生时可立即切换到消防广播状态，以便迅速疏散人群。各大楼音源设备放于各区首层消防控制中心。公共广播系统和消防广播系统合用功放和扬声器。设置与大楼的公共部位及地下车库等场所。4.8.8安全防范系统安全防范系统安全防范系统的主要目的是通过闭路电视98、监控、防盗报警、巡更等既可独立运行，又可统一协调管理的多功能、全方位、立体化安防自动化管理系统，建立起一套完善的、功能强大的技术防范体系，以满足本工程对各大楼安全和管理的需要，配合人员管理，实现人防与技防的统一与协调。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告564.8.9停车场管理系统停车场管理系统本工程在地下车库设停车库管理系统。系统具备：自动计费、收费显示、出票机有中文提示、自动打印数据；出入挡杆自动控制；入口处设空车位数显示；使用过期票据报警；物体堵塞验卡机入口报警；非法打开收款机钱箱报警；出票机内票据不足报警。通过验证出入卡，票和图象识别等，识别进出车辆，从而防止车辆被盗。车辆管理系统99、能精确地建立车辆外侧表面上部的轮廓，并能模拟地拍摄高分辨率的车辆图象。它还能迅速地自动探测车辆的车牌、从所拍影象中提取资料，然后把所拍车牌号码和影象与票据和车辆特征记录相对比，以保证车辆的正常有序出入。4.8.10访客对讲系统访客对讲系统本工程在各住宅楼出入口设置（可视）对讲系统。访客在主要出入口处身份确认，保安通过呼叫管理处后，管理处与住户对话(或保安与住户直接对话)后确认放行。系统具备通话功能，门铃功能，电锁功能和 IC 卡门禁功能。系统管理主机设置在物业管理中心。在各栋住宅入口大门安装门口机和电锁，门口机带 IC 卡读卡器。解码器在层弱电间内明装。在各户室内安装对讲分机。4.94.9空调100、与通风系统空调与通风系统4.9.1设计依据设计依据1、建筑设计防火规范(GB50016-2014)(2018 版)；2、建筑防烟排烟系统技术标准(GB51251-2017)；3、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；4、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ 75-2012）；信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告575、建筑机电工程抗震设计规范（GB50981-2014）；6、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）；7、通风与空调工程施工规范（GB50738-2011）。4.9.2空调系统设置空调系统设置本工程商铺及小区配套用房采用分体空101、调器，预留室外机位及电气条件。住宅部分采用分体空调器（业主自理），预留室外机位及电气条件。4.9.3通风系统通风系统(1)住宅的厨房预留油烟竖井，集中屋面排放。(2)各栋住宅采用开敞楼梯，可自然通风。(3)各商铺、配套功能房均开有外窗，满足自然排烟条件，采用自然排烟。(4)地下或半地下建筑（室）、地上建筑内的无窗房间，当总建筑面积大于 200 平米或一个房间建筑面积大于 50 平米，且经常有人停留或可燃物较多时，设置排烟设施。(5)面积大于 50 平方米的地上无窗或设固定窗的房间及不满足自然排烟条件的内走道设置排烟系统。(6)地下车库设置机械排风兼排烟系统，同时设置自然补风或者机械补风系统。(102、7)地下室设备房设置机械排风系统，同时设置机械送风系统。(8)所有公共卫生间设置机械排风系统。(9)地下汽车库排烟风机的排烟量按照汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-2014规定计算确定。充电桩车库按照广东省标准电动汽车充电基础设施建设技术规程DBJT15-150-2018 规信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告58定计算确定。(10)地下汽车库设置独立的送风、排风系统。其风量按允许的废气标准量计算，且换气次数每小时不应小于 4 次。4.104.10燃气工程燃气工程4.10.1设计依据设计依据1、工业金属管道设计规范GB50316-2000（2008 版）；2、城镇燃气设计103、规范GB50028-2006（2015 版）；3、燃气规划设计手册（中国建筑工程出版社）；4、城市工程管线综合规划规范GB50289-2016。4.10.2起源与供应范围起源与供应范围气源取自市政天然气管网。拟从项目地块临近市政燃气管网上接入，供气范围主要是住宅厨房。根据地块周边燃气发展规划，届时该地块将具备使用管道天然气条件。4.10.3煤气管道输配系统煤气管道输配系统1、供气方式采用中压进户，分户调压方式。主要优点有：燃具前压力较稳定，运行工况良好；立管为中压管，管径小，节省材料；地下中压管直通立管，庭院管量少；附加压头对燃具前压力的影响较小，特别适用于高层建筑。此供气方式对施工技术水平要104、求高，因中压进户，对用户调压器可靠性、安全性要求也高。2、管材、管道及调压器立管采用无缝钢管焊接，每户安装调压器，上行立管设置球阀和信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告59不锈钢阀门箱；立管管径 DN25mm。3、煤气管道敷设要求管道应有防雷及除静电的接地装置。（1）与水管、热力管道、燃油管道及不燃气体管道在同一支柱或栈桥上敷设时，垂直净距不小于 250mm。（2）小区地下管道与建筑物、铁路、道路和其它管线间的最小水平间距见表 4-10-2。名称一般情况（m）特殊情况（m）建筑物53铁路32电缆管活沟1其它地下平行敷设管道1.5煤气管道0.80.3绝缘导线或电缆0.50.3熔化金属、熔渣出105、口或火源10信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告60第五章第五章绿色建筑与节能绿色建筑与节能5.15.1绿色建筑设计依据绿色建筑设计依据绿色建筑评价标准GB/T50378-2019；建筑节能与可再生能源利用通用规范GB 55015-2021；建筑碳排放计算标准GB/T 51366-2019；民用建筑绿色性能计算标准JGJ/T 449-2018；建筑环境通用规范GB 55016-2021；广东省绿色建筑设计规范DBJ/T15-201-2020；民用建筑绿色设计规范JGJT 229-2010；建筑采光设计标准GB50033-2013；建筑照明设计标准GB 50034-2013；民用建筑热工设计106、规范GB50176-2016；民用建筑节水设计标准GB50555-2010；建筑给水排水与节水通用规范GB 55020-2021；建筑外门窗气密、水密、抗风压性能检测方法GB/T7106-2019；建筑幕墙、门窗通用技术条件GB/T 31433-2015建筑门窗玻璃幕墙热工计算规程JGJ-T151-2008；国家、省、市现行的相关法律、法规、规范性文件。5.25.2绿色建筑评价绿色建筑评价按照绿色建筑要求建设的项目，建设单位应当在项目报批前对拟采用的有关绿色技术进行可行性分析，并编写可行性分析材料，将实施绿色建筑成本费用列入投资估算。在工程规划、勘察设计、施工、验收及备案等环节严格执行建筑节能107、和绿色建筑等级技术标准、规范及技术措施。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告61各级发展改革行政主管部门应对绿色建筑项目立项审批、核准或备案进行节能评估审查时予以把关，并在立项审批时准确标明该项目须达到的绿色建筑等级，并按此等级标准进行设计和施工绿色建筑的评价应以单栋建筑或建筑群为评价对象。评价单栋建筑时，凡涉及系统性、整体性的指标，应基于该栋建筑所属工程项目的总体进行评价。绿色建筑的评价分为设计评价和运行评价。设计评价应在建筑工程施工图设计文件审查通过后进行，运行评价应在建筑通过竣工验收并投入使用一年后进行。本项目所作评价为拟改造项目的绿色建筑评价参考，以建成后以及相关专业评价为准。申请108、评价方应进行建筑全寿命期技术和经济分析，合理确定建筑规模，选用适当的建筑技术、设备和材料，对规划、设计、施工、运行阶段进行全过程控制，并提交相应分析、测试报告和相关文件。（1）安全耐久子项子项条文条文编号编号条文条文满分满分达标达标/得分得分控制控制项项4.1.1场地应避开滑坡、泥石流等地质危险地段，易发生洪涝地区应有可靠的防洪涝基础设施；场地应无危险化学品、易燃易爆危险源的威胁，应无电磁辐射、含氡土壤的危害/4.1.2建筑结构应满足承载力和建筑使用功能要求。建筑外墙、屋面、门窗、幕墙及外保温等围护结构应满足安全、耐久和防护的要求/4.1.3外遮阳、太阳能设施、空调室外机位、外墙花池等外部设施109、应与建筑主体结构统一设计、施工，并应具备安装、检修与维护条件/4.1.4建筑内部的非结构件、设备及附属设施等应连接牢固并能适应主体结构变形/信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告62子项子项条文条文编号编号条文条文满分满分达标达标/得分得分4.1.5建筑外门窗必须安装牢固，其抗风压性能和水密性能应符合国家现行有关标准的规定/4.1.6卫生间、浴室的地面应设置防水层，墙面、顶棚应设置防潮层/4.1.7走廊、疏散通道等通行空间应满足紧急疏散、应急救护等要求，且应保持畅通/4.1.8应具有安全防护的警示和引导标识相统/安全安全4.2.1采用基于性能的抗震设计并合理提高建筑的抗震性能1004.2.2110、采取保障人员安全的防护措施1504.2.3采用具有安全防护功能的产品或配件1004.2.4室内外地面或路面设置防滑措施1004.2.5采取人车分流措施，且步行和自行车交通系统有充足照明80耐久耐久4.2.6采取提升建筑适变性的措施1804.2.7采取提升建筑部品部件耐久性的措施1004.2.8提高建筑结构材料的耐久性1004.2.9合理采用耐久性好、易维护的装饰装修建筑材料90合计1000信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告63（2）健康舒适子项子项条文条文编号编号条文条文满分满分达标达标/得得分分控制控制项项5.1.1室内空气中的氨、甲醛、苯、总挥发性有机物、氡等污染物浓度应符合现行国家111、标准室内空气质量标准 GB/T18883 的有关规定。建筑室内和建筑主出入口处应禁止吸烟，并应在醒目位置设置禁烟标志/5.1.2应采取措施避免厨房、餐厅、打印复印室、卫生间、地下车库等区域的空气和污染物串通到其他空间；应防止厨房、卫生间的排气倒灌/5.1.3给水排水系统的设置应符合下列规定：1生活饮用水水质应满足现行国家标准生活饮用水卫生标准GB 5749 的要求；2 应制定水池、水箱等储水设施定期清洗消毒计划并实施，且生活饮用水储水设施每半年清洗消毒不应少于 1 次；3 应使用构造内自带水封的便器，且其水封深度不应小于 50mm;4 非传统水源管道和设备应设置明确、清晰的永久性标识/5.1.112、4主要功能房间的室内噪声级和隔声性能应符合下列规定：1 室内噪声级应满足现行国家标准民用建筑隔声设计规范 GB50118 中的低限要求；2 外墙、隔墙、楼板和门窗的隔声性能应满足现行国家标准民用建筑隔声设计规范 GB 50118 中的低限要求。/5.1.5建筑照明应符合下列规定：1 照明数量和质量应符合现行国家标准建筑照明设计标准 GB 50034 的规定；2 人员长期停留的场所应采用符合现行国家标准灯和灯系统的光生物安全性 GB/T 20145 规定的无危险类照明产品；3 选用 LED 照明产品的光输出波形的波动深度应满足现行国家标准 LED 室内照明应用技术要求GB/T 31831 的规定113、。/信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告64子项子项条文条文编号编号条文条文满分满分达标达标/得得分分5.1.6应采取措施保障室内热环境。采用集中供暖空调系统的建筑，房间内的温度、湿度、新风量等设计参数应符合现行国家标准民用建筑供暖通风与空气调节设计规范 GB 50736 的有关规定；采用非集中供暖空调系统的建筑，应具有保障室内热环境的措施或预留条件。/5.1.7围护结构热工性能应符合下列规定：1 在室内设计温度、湿度条件下，建筑非透光围护结构内表面不得结露；2 供暖建筑的屋面、外墙内部不应产生冷凝；3 屋顶和外墙隔热性能应满足现行国家标准民用建筑热工设计规范 GB 50176 的要求/5114、.1.8主要功能房间应具有现场独立控制的热环境调节装置/5.1.9地下车库应设置与排风设备联动的一氧化碳浓度监测装置/室内室内空气空气品质品质5.2.1控制室内主要空气污染物的浓度1205.2.2选用的装饰装修材料满足国家现行绿色产品评价标准中对有害物质限量的要求80水质水质5.2.3直饮水、集中生活热水、游泳池水、采暖空调系统用水、景观水体等的水质满足国家现行有关标准的要求885.2.4生活饮用水水池、水箱等储水设施采取措施满足卫生要求995.2.5所有给水排水管道、设备、设施设置明确、清晰的永久性标识80声环声环境与境与光环光环境境5.2.6采取措施优化主要功能房间的室内声环境805.2.115、7主要功能房间的隔声性能良好1035.2.8充分利用天然光120室内室内热湿热湿环境环境5.2.9具有良好的室内热湿环境805.2.10优化建筑空间和平面布局，改善自然通风效果805.2.11设置可调节遮阳设施，改善室内热舒适90信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告65子项子项条文条文编号编号条文条文满分满分达标达标/得得分分合计10020（3）生活便利子项子项条文条文编号编号条文条文满满分分达标达标/得得分分控制控制项项6.1.1建筑、室外场地、公共绿地、城市道路相互之间应设置连贯的无障碍步行系统/6.1.2场地人行出入口 500m 内应设有公共交通站点或配备联系公共交通站点的专用接驳车116、/6.1.3停车场应具有电动汽车充电设施或具备充电设施的安装条件，并应合理设置电动汽车和无障碍汽车停车位/6.1.4自行车停车场所应位置合理、方便出入/6.1.5建筑设备管理系统应具有自动监控管理功能/6.1.6建筑应设置信息网络系统/出行出行与无与无障碍障碍6.2.1场地与公共交通站点联系便捷806.2.2建筑室内外公共区域满足全龄化设计要求80服务服务设施设施6.2.3提供便利的公共服务1006.2.4城市绿地、广场及公共运动场地等开敞空间，步行可达506.2.5合理设置健身场地和空间100智慧智慧运行运行6.2.6设置分类、分级用能自动远传计量系统，且设置能源管理系统实现对建筑能耗的监测117、数据分析和管理806.2.7设置 PM10、PM2.5、CO2 浓度的空气质量监测系统，且具有存储至少一年的监测数据和实时显示等功能506.2.8设置用水远传计量系统、水质在线监测系统706.2.9具有智能化服务系统90信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告66子项子项条文条文编号编号条文条文满满分分达标达标/得得分分物业物业管理管理6.2.10制定完善的节能、节水、节材、绿化的操作规程、应急预案，实施能源资源管理激励机制，且有效实施506.2.11建筑平均日用水量满足现行国家标准民用建筑节水设计标准 GB 50555 中节水用水定额的要求506.2.12定期对建筑运营效果进行评估，并根据118、结果进行运行优化1206.2.13建立绿色教育宣传和实践机制，编制绿色设施使用手册，形成良好的绿色氛围，并定期开展使用者满意度调查80合计1000（4）资源节约子项子项条文条文编号编号条文条文满分满分达标达标/得得分分控制控制项项7.1.1应结合场地自然条件和建筑功能需求，对建筑的体形、平面布局、空间尺度、围护结构等进行节能设计，且应符合国家有关节能设计的要求/7.1.2应采取措施降低部分负荷、部分空间使用下的供暖、空调系统能耗，并应符合下列规定：1 应区分房间的朝向细分供暖、空调区域，并应对系统进行分区控制；2 空调冷源的部分负荷性能系数(IPLV)、电冷源综合制冷性能系数(SCOP)应符合119、现行国家标准公共建筑节能设计标准 GB50189 的规定/7.1.3应根据建筑空间功能设置分区温度，合理降低室内过渡区空间的温度设定标准/7.1.4主要功能房间的照明功率密度值不应高于现行国家标准 建筑照明设计标准GB50034 规定的现行值；公共区域的照明系统应采用分区、定时、感应等节能控制；/信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告67子项子项条文条文编号编号条文条文满分满分达标达标/得得分分采光区域的照明控制应独立于其他区域的照明控制7.1.5冷热源、输配系统和照明等各部分能耗应进行独立分项计量/7.1.6垂直电梯应采取群控、变频调速或能量反馈等节能措施；自动扶梯应采用变频感应启动等节能120、控制措施/7.1.7应制定水资源利用方案，统筹利用各种水资源，并应符合下列规定：1 应按使用用途、付费或管理单元，分别设置用水计量装置；2 用水点处水压大千0.2MPa 的配水支管应设置减压设施，并应满足给水配件最低工作压力的要求；3用水器具和设备应满足节水产品的要求/7.1.8不应采用建筑形体和布置严重不规则的建筑结构/7.1.9建筑造型要素应简约，应无大量装饰性构件，并应符合下列规定：1 住宅建筑的装饰性构件造价占建筑总造价的比例不应大于 2%；2 公共建筑的装饰性构件造价占建筑总造价的比例不应大于 1%/7.1.10选用的建筑材料应符合下列规定：1 500km 以内生产的建筑材料重量占建121、筑材料总重量的比例应大于 60%；2 现浇混凝土应采用预拌混凝土，建筑砂浆应采用预拌砂浆/节地节地与土与土地利地利用用7.2.1节约集约利用土地2007.2.2合理开发利用地下空间1207.2.3采用机械式停车设施、地下停车库或地面停车楼等方式80节能节能与能与能源利源利用用7.2.4优化建筑围护结构的热工性能1507.2.5供暖空调系统的冷、热源机组能效均优于现行国家标准公共建筑节能设计标准GB 50189 的规定以及现行有关国家标准100信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告68子项子项条文条文编号编号条文条文满分满分达标达标/得得分分能效限定值的要求7.2.6采取有效措施降低供暖空调系122、统的未端系统及输配系统的能耗557.2.7采用节能型电气设备及节能控制措施1007.2.8采取措施降低建筑能耗1007.2.9结合当地气候和自然资源条件合理利用可再生能源100节水节水与水与水资源资源利用利用7.2.10使用较高用水效率等级的卫生器具1507.2.11绿化灌溉及空调冷却水系统采用节水设备或技术1267.2.12结合雨水综合利用设施营造室外景观水体，室外景观水体利用雨水的补水量大于水体蒸发量的 60%，且采用保障水体水质的生态水处理技术807.2.13使用非传统水源150节材节材与绿与绿色建色建材材7.2.14建筑所有区域实施土建工程与装修工程一体化设计及施工807.2.15合理123、选用建筑结构材料与构件1007.2.16建筑装修选用工业化内装部品807.2.17选用可再循环材料、可再利用材料及利废建材1207.2.18选用绿色建材120合计20011（5）环境宜居子项子项条文条文编号编号条文条文满分满分达标达标/得得分分控制控制项项8.1.1建筑规划布局应满足日照标准，且不得降低周边建筑的日照标准/8.1.2室外热环境应满足国家现行有关标准的要求/8.1.3配建的绿地应符合所在地城乡规划的要求，应合理选择绿化方式，植物种植应/信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告69子项子项条文条文编号编号条文条文满分满分达标达标/得得分分适应当地气候和土壤，且应无毒、易维护，种植区124、域覆土深度和排水能力应满足植物生长需求，并应采用复层绿化方式8.1.4场地的竖向设计应有利于雨水的收集或排放，应有效组织雨水的下渗、滞蓄或再利用；对大于 10hm2 的场地应进行雨水控制利用专项设计/8.1.5建筑内外均应设置便于识别和使用的标识系统/8.1.6场地内不应有排放超标的污染源/8.1.7生活垃圾应分类收集，垃圾容器和收集点的设置应合理并应与周围景观协调/场地场地生态生态景观景观8.2.1充分保护或修复场地生态环境，合理布局建筑及景观1008.2.2规划场地地表和屋面雨水径流，对场地雨水实施外排总量控制1008.2.3充分利用场地空间设置绿化用地1608.2.4室外吸烟区位置布局合125、理908.2.5利用场地空间设置绿色雨水基础设施150室外室外物理物理环境环境8.2.6场地内的环境噪声优于现行国家标准声环境质量标准GB 3096 的要求1008.2.7建筑及照明设计避免产生光污染1008.2.8场地内风环境有利于室外行走、活动舒适和建筑的自然通风1008.2.9采取措施降低热岛强度100合计1000（6）提高与创新子项子项条文条文编号编号条文条文满分满分达标达标/得分得分一般一般规定规定9.1.1绿色建筑评价时，应按本章规定对提高与创新项进行评价/9.1.2提高与创新项得分为加分项得分之和，当/信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告70得分大于 100 分时，应取为 1126、00 分加分加分项项9.2.1采取措施进一步降低建筑供暖空调系统的能耗3009.2.2采用适宜地区特色的建筑风貌设计，因地制宜传承地域建筑文化2009.2.3合理选用废弃场地进行建设，或充分利用尚可使用的旧建筑809.2.4场地绿容率不低于 3.0509.2.5采用符合工业化建造要求的结构体系与建筑构件1009.2.6应用建筑信息模型(BIM)技术1509.2.7进行建筑碳排放计算分析，采取措施降低单位建筑面积碳排放强度1209.2.8按照绿色施工的要求进行施工和管理2009.2.9采用建设工程质量潜在缺陷保险产品2009.2.10采取节约资源、保护生态环境、保障安全健康、智慧友好运行、传承历127、史文化等其他创新，并有明显效益400合计（不得超过 100 分）10005.35.3绿色建筑标准预评估结果绿色建筑标准预评估结果（1）预评估结果绿色建筑评价指标体系应由安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居 5 类指标组成，且每类指标均包括控制项和评分项；评价指标体系还统一设置加分项。本项目设计评价时，对所有指标进行预评价。控制项的评定结果应为达标或不达标；评分项和加分项的评定结果应为分值。绿色建筑评价应按总得分确定等级。预评价指标体系 7 类指标的总分分别为400,100,100,70,200,100,100 分。绿色建筑评价的总得分 Q(Q0Q1Q2Q3Q4Q5QA)/10绿色建128、筑评价分值信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告71控制项基础分值 Q0安全耐久Q1健康舒适Q2生活便利Q3资源节约Q4环境宜居Q5加分项QA预评价分值40010010070200100100评价分值400100100100200100100注：预评价时，本标准第 6.2.10、6.2.11、6.2.12、6.2.13、9.2.8 条不得分。绿色建筑划分应为基本级、一星级、二星级、三星级 4 个等级。一星级、二星级、三星级 3 个等级的绿色建筑均应满足本标准全部控制项的要求，且每类指标的评分项得分不应小于其评分项满分值的 30；一星级、二星级、三星级 3 个等级的绿色建筑均应进行全装修，全装129、修工程质量、选用材料及产品质量应符合国家现行有关标准的规定；当总得分分别达到 60 分、70 分、85 分且应满足表 328 的要求时，绿色建筑等级分别为一星级、二星级、三星级。表 3.2.8一星级、二星级、三星级绿色建筑的技术要求一星级一星级二星级二星级三星级三星级自评情自评情况况采用全装修一星级、二星级、三星级 3 个等级的绿色建筑均应进行全装修围护结构热工性能的提高比例，或建筑供暖空调负荷降低比例围护结构提高 5%，或负荷降低 5%围护结构提高 10%，或负荷降低 10%围护结构提高20%，或负荷降低 15%严寒和寒冷地区住宅建筑外窗传热系数降低比例5%10%20%/节水器具用水效率等级130、3 级2 级住宅建筑隔声性能/室外与卧室之间、分户墙（楼板）两侧卧室之间的空气声隔声性能以及卧室楼板的撞击声隔声性能达到低限标准限值和高要求标准限值的平均值室外与卧室之间、分户墙（楼板）两侧卧室之间的空气声隔声性能以及卧室楼板的撞击声隔声性能达到高要求标准限值/室内主要空气污染物浓度降低比例10%20%外窗气密性能符合国家现行相关节能设计标准的规定，且外窗洞口与外窗本体的结合部位应严密按照绿色建筑评价标准GB/T50378-2019 要求对本项目进行信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告72预评估。经评估，项目控制项全部达标，满足 3.2.8 条中绿色建筑技术要求，评分项得分 43.1 分，131、达到国标基本级绿色建筑标准。评估结果如下表控制项基础分值 Q0安全耐久Q1健康舒适Q2生活便利Q3资源节约Q4环境宜居Q5加分项QA预评价分值40010010070200100100评价分值400100100100200100100自评得分40002001100总得分 Q43.1自评星级基本级（2）绿色建筑设计小结本项目在规划设计、施工建造、使用运行、维护管理等一切活动中都自始至终地做到尊重自然，爱护自然，尽可能地把对自然环境的负面影响控制在小范围内，实现建筑与环境的和谐共存。在综合考虑社会效益、经济效益以及生态影响等多方面因素的基础上，整合建筑设计、结构设计、给排水设计、机电设备及暖通设备设132、计等各专业设计力量，在建筑的全生命周期中贯彻可持续发展的理念，使本项目成为真正的和谐建筑，绿色建筑。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告73第六章第六章海绵城市海绵城市6.16.1编制依据编制依据1、国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见(国办发(2015)75 号)；2、广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见(粤府办(2016)53 号)；3、信宜市海绵城市专项规划；4、海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）；5、城镇雨水调蓄工程技术规范（GB51174-2017）；6.26.2项目海绵城市建设目标项目海绵城市建设目标为响应国家、省、市关于海绵城市建设的相关要133、求，本项目在可研阶段对海绵城市建设进行前期分析，制定总体目标并提出相应措施要求，为后续设计及实施阶段提供指导和依据。在指导城市新型城镇化建设的过程中，转变原有发展理念，推广与应用海绵城市建设模式，实现经济与资源环境的协调发展，转变传统的排水防涝思路和污染治理思路，让城市“弹性适应”环境变化与自然灾害。海绵城市规划原则主要为“规划引领、尊重自然、因地制宜、统筹协调”。规划引领：与城市规划和发展相结合，与信宜市城市总体规划、信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告74控制性详细规划、各有关专项规划相协调，在城市规划的框架下指导海绵城市建设理念的落实以及海绵城市建设的推进。尊重自然：包含三个层次要求134、，首先是原生态保护，对城市山水林田湖等生态要素进行原位保护；其次是生态修复，对已受破坏的河湖岸线等要素进行恢复；最后为拟自然开发，优先利用城市自然排水系统，充分发挥绿地、道路、水系对雨水的吸纳、渗滞、蓄排和净用，使城市开发建设后的水文特征接近开发前，实现雨水的自然积存与渗透，维护城市良好的生态功能。因地制宜：以信宜市水文气象、经济社会发展水平为基础，结合信宜市山体地貌，综合考虑水资源、水环境、水生态、水安全等方面的现状问题和建设需求，合理制定发展目标，因地制宜地采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施，科学合理布局符合城市实际情况的项目及设施。统筹协调：长期规划与分步实施相结合，根据海绵城市建设要135、求，对建设项目进行长期系统性安排，结合信宜市现有条件和基础，按照项目特点和类型，合理安排建设项目时序。基于“海绵”理念，全面协调信宜市城市规划设计、基础设施建设运营与海绵城市建设，实现统一规划、建设、管理与协调。6.36.3项目雨水调蓄工程项目雨水调蓄工程1、水体调蓄工程（1）小区水体调蓄工程的调蓄量应通过雨水设计流量的计算确定，以雨水储蓄为目的并有景观需求的小区水体调蓄工程，还需利用水量平衡，校核水体的面积和调蓄深度。（2）小区水体调蓄工程的设计，应符合下列规定：信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告751）当采用集中进水时，在进水端宜设置消能设施；2）入口处宜设置拦污净化设施。当采用前置136、塘作为拦污净化设施时，前置塘应设置清淤通道和防护设施，其沉泥区容积应根据清淤周期和入流雨水悬浮物(SS)负荷确定；3）宜采用生态堤岸；4）应设置溢流设施和放空设施，溢流设施和放空设施宜采用重力排放，重力溢流管的排水能力应大于进水设计流量；5）水体内植物应根据不同水深、植物特性和景观要求选择水生植物类型。（3）当小区水体调蓄工程采用湿塘时，其设计应符合下列规定：1）湿塘容积可分为永久容积和调蓄容积两部分，永久容积水深应。有利于水质维持，并综合考虑安全性、景观效果等因素确定，宜为 08m18m，调蓄容积应根据调蓄量、调蓄水深、水力停留时间、场地条件等因素确定，并应考虑长期运行后，底泥沉积造成的有效137、容积减小；2）湿塘边坡坡度应根据景观效果、亲水性、安全性和调蓄空间等因素确定，宜小于 1：4，边坡较陡时应采取防侵蚀措施；边坡处应设置宽度大于 3m 的挺水植物带，水深宜为 300mm500mm；3）湿塘出水口应设置溢流竖管和溢洪道，排水能力应根据下游排水系统的排水能力确定，调蓄水量宜在 24h48h 内排空。2、绿地、广场调蓄工程（1）绿地、广场调蓄工程应根据场地条件和调蓄目的等因素，选择单一形式或组合形式。（2）调蓄设施宜结合城镇道路、广场、停车场和滨河空间等周边绿地空间建设。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告76（3）不同类型绿地、广场调蓄工程的调蓄量应按本规范第 31节的规定确定138、。当调蓄设施具备多种功能时，总调蓄量应为按各功能计算的调蓄量之中的最大值，调蓄深度和平面面积等参数应根据设施类型和场地条件确定。（4）生物滞留设施可设置于停车场、街心花园、道路两侧或小区绿地等位置。（5）生物滞留设施宜在土基上铺设，自上而下宜设置蓄水层、覆盖层、种植层、透水土工布和砾石层，并应符合下列规定：1）蓄水层深度应根据生物滞留设施的型式、植物耐淹性能和土壤渗透性能确定，宜为 0300mm，并应设 100mm 的超高；2）覆盖层厚度宜为 50mm。有蓄水层时宜采用陶粒、钢渣等材料；无蓄水层时，宜采用松树皮等材料；3）种植层介质类型和深度应满足雨水净化的要求，并应符合植物种植要求；4）种植139、层底部宜设置不小于 200gm2 的长丝透水土工布；5）砾石层厚度宜为 250mm300mm，可在其底部埋置管径为100mm150mm 的穿孔排水管。（6）生物滞留设施的表面积应按下式计算：式中：Af生物滞留设施表面积(m2)；V调蓄容积(m3)；fm土壤入渗率(mmh)；dbc生物滞留设施种植层和砾石层的总厚度(mm)；nr植被及种植层和砾石层平均孔隙率；dp生物滞留设施表面蓄水层厚度(mm)；信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告77nz植物横截面积占蓄水层表面积的百分比。（7）浅层调蓄池的设计应符合下列规定：1）可采用管道或箱涵拼装而成；2）宜设置进水井、进出水管、排泥检查井、溢流口、140、取水口和单向截止阀等设施；3）宜具有排泥的功能；4）具有渗透功能的调蓄池四周宜采用粒径 20mm50mm 级配碎石包裹，调蓄池上、下碎石层厚度均应大于 150mm；5）两组调蓄池间距不应小于 800mm；6）底部设置穿孔管排水时，宜选择不小于 200gm2 长丝土工布包裹。（8）用于排涝除险调蓄的下凹式绿地的设计，应符合下列规定：1）下凹深度应根据设计调蓄容量、绿地面积、植物耐淹性能、土壤渗透性能和地下水位等合理确定，宜为 100mm250mm；2）宜设置多个雨水进水口，进水口处标高宜高于汇水地面标高50mm100mm，并宜设置拦污设施和消能设施；3）调蓄雨水的排空时间不应大于绿地中植被的耐淹141、时间；4）应在绿地低洼处设置出流口并与下游排水通道相连。（9）下沉式广场调蓄设施的设计，应符合下列规定：1）主要功能宜为削减峰值流量；2）应设置专用雨水出入口，入口处标高宜高于汇水地面标高50mm100mm，且应设置拦污设施，出水可设计为多级出水口形式；3）排空设计应符合本规范第 449 条的规定，宜为降雨停止后 2h 内排空；4）应设置清淤装置和检修通道；信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告785）应设置疏散通道和警示牌，并应设置预警预报系统。6.46.4项目海绵城市建设措施项目海绵城市建设措施项目绿地面积和硬地与广场面积以及户外活动场地面积占总用地面积约 70%，如何利用好这 70%的142、室外用地，是本项目海绵城市建设的关键。本项目关于海绵城市建设拟采取以下措施：1、道路广场的标高要大于绿地标高，绿地低于道路面约 10 cm，道路广场上的雨水可以汇聚到周边绿地内，再渗透到地下。2、场地内生态保护结合现状地形地貌进行场地设计与建筑布局，保护场地内原有的自然水域、湿地和植被，采取生态恢复或补偿措施，充分利用表层土。3、合理衔接和引导屋面雨水、道路雨水进入地面生态设施，并设置相应的径流污染控制措施。4、硬质铺装地面中透水铺装面积的比例不小于 50%。5、种植适应当地气候和土壤条件的植物，并采用乔、灌、草结合的复层绿化，且种植区域覆土深度和排水能力满足植物生长需求。6、本项目采用下凹式143、绿地、硬质透水铺装及等绿色雨水设施，下凹式绿地占绿地面积比为 30%。7、合理衔接和引导屋面雨水、道路雨水进入地面生态设施，并采取相应的径流污染控制措施。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告79第七章第七章环境影响评价环境影响评价7.17.1概述概述本项目按照国家有关规定，需进行项目环境保护评价。项目环境保护评价旨在摸清项目所在地附近环境现状的基础上，预测建设项目施工期和运营期对环境的影响程度，提出必要的环境保护措施要求，将工程项目的建设期和运营期对环境的影响降至最低，为优化设计、合理施工和环境管理提供依据。本项目环境影响评价工作由专业科研机构完成。本章节仅作概略性的说明。7.27.2编制144、依据编制依据1、水污染物排放限值（DB44/26-2001）；2、城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）；3、水污染物排放限值(DB44/26-2001)三级标准；4、广东省地方标准大气污染物排放限值（DB44/27-2001）二级标准；5、建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）；6、声环境质量标准（GB3096-2008）；7、建设单位提供的有关资料；8、国家和地方颁布的有关设计规范。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告807.37.3项目建设与运营对环境的影响项目建设与运营对环境的影响7.3.1污染源污染源分析分析本项目在建设期会产生一定的噪声、废弃145、物（工程废料及垃圾）、污水、粉尘等。材料运输、堆放等产生的扬尘石灰、粉煤灰等散体材料堆放场在风力作用下也易产生扬尘，散体材料运输过程中也极易产生粉尘污染，运输车辆必须严加管理，采取用篷布遮盖或罐装等措施，防止散落和飞扬。本项目在施工期间噪声与振动主要来自项目正线施工、停车场及变电站土建施工，施工噪声主要来自于施工机械噪声，如推土机、挖掘机、铲土机、装载机、打桩机、平土机、压路机、混凝土搅拌机、铆钉机、振捣机、卷扬机、重型吊车等以及各种施工车辆运输噪声与振动。此外，运输车辆也可能对运输沿线敏感点造成一定影响；运营期：本项目运营过程中部分机械可能会产生噪音与振动，但如在不采取措施也有可能造成部分敏146、感点超标。本项目在运营期，产生的污染物主要是生活污水、丢弃的生活垃圾，靠近开创大道附近楼层将受到车流噪声、废气、扬尘的影响，汽车尾气排放废气主要为 NO2、CO 等。7.3.2废水水量废水水量本项目用水主要为市政给水，日用水总量约 578.71m3/日，其废水排放量按用水量的 90%计算，则为 520.84m3/d。7.3.3废水的水质废水的水质该项目产生的废水主要是生活污水。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告817.47.4项目建设与运营对环境的影响项目建设与运营对环境的影响7.4.1建设阶段建设阶段1、噪声影响防治措施和建议。为减少施工作业噪声对周围环境的影响，建设单位和施工单位应该147、从以下几个方面着手，采取适当的实施措施来减轻其噪声的影响：（1）严禁高噪声设备在作息时间（中午或夜间）作业；（2）尽量选用低噪声的机械设备或带隔声、消声的设备；（3）施工部门应合理安排好施工时间和施工场所，高噪声作业区应远离声环境敏感区，并对设备定期保养，严格操作规范。在其施工边界附近设置临时隔声屏障，以减少噪声的影响。（4）在有市电供应的情况下禁止使用柴油发电机组。2、空气污染影响防治措施和建议为使施工过程中产生的粉尘对周围环境空气的影响降低到最小，建议采取以下的防护措施：（1）开挖、钻孔和拆迁过程中，应洒水使作业保持一定的湿度；对施工场地内松散、干涸的表土，也应该经常洒水防治粉尘飞扬。（2148、）加强回填土方堆放场的管理，要制定上方表面厚实，定期喷水、覆盖等措施；不需要的泥土、建筑材料弃渣应及时运走，不宜长时间堆放。（3）运土卡车及建筑材料运输车应按规定配置防洒落装备，装载不宜过满，保证运输过程中不散落。（4）运输车辆加蓬盖，且出装、卸场地前先冲洗干净，减少车轮底盘等携带泥土散落路面。对运输过程中散落在路面的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。（5）施工过程中，严禁将废气的建筑材料作为燃料燃烧。工地食堂应使用液化石油或电炊具，不能使用燃油炊具。3、污水防治措施建议信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告82建设单位在施工前应前往开发区市政管理部门提出申报，办理临时性排污许可证。工149、程施工过程中，施工单位对于地面水的排放进行组织设计，严禁乱排乱流，污染道路、环境和其他市政设施。施工时产生的泥浆水等未经处理不能随意排放，不得污染现场和周围环境。在回填土堆放场、施工泥浆产生点应设置临时沉砂池，含泥砂雨水、泥浆水经沉砂池沉淀后排放。施工工地的粪便污水需经三级化粪池处理；工地食堂污水需经隔油隔渣处理后排放。4、固体废弃物防治措施建议。为减少弃土在堆放和运输过程中对环境影响，建议采取如下措施：（1）施工单位必须向有关部门提出申请，获得批准后方可在指定的受纳点弃土。（2）车辆运输弃土等散体物料和废物时，应该密闭包扎、覆盖，不得沿途撒漏；运载土方的车辆应该在规定的时间内，按制定的路段行150、驶。（3）选择弃土场地不应占用农田，也不能靠近水边，最好选择地势低洼地带，在弃土场的上游应设置导游沟。弃土期应尽量集中并避开暴雨期，要边弃土边压实，弃土完毕后应尽快复垦利用。（4）施工期生活垃圾收集后由环卫部门及时清运。5、废气处理施工营地食堂油烟采用净化装置处理后排放。7.4.2使用阶段使用阶段1、污水处理采用生活污水与粪便污水分流系统，根据信宜市污水排放的有关规定，粪便污水与生活污水分别排入市政排污排水管道。2、废气处理信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告83本项目临近道路旁侧楼房受到汽车尾气与扬尘影响。植物可以吸附汽车尾气产生的一氧化碳（CO）和颗粒物等。净化 CO 能力较强的有凤凰151、木、芒果树和高山榕，芒果树的叶片最能滞尘，双排行道树对于颗粒物和一氧化碳的吸附效果明显大于单排树。本项目应加大绿色植物种植，增加小区临街的绿化带密度与面积，采用种植吸附能力较强植物的办法，达到吸附汽车尾气等有害气体，隔离粉尘，实现减轻道路街旁大气环境污染的目的。备用发电机应燃轻质柴油，尾气集中引向高空排放，排放污染物应满足广东省标准（DB44/27-2001）大气污染物排放限值中锅炉使用轻质柴油第二时段排放限值。3、噪声处理噪音主要来自车流噪音，以及设备。本项目应通过采用设置隔声屏障、安装隔声窗，加强交通和车辆管理等措施降低交通噪声的影响。在暹岗新村临街第一排建筑物安装通风隔声窗、隔声屏障，以152、确保项目建成后营运过程中，小区临街商铺、住户和幼儿园区域的声环境满足 声环境质量标准 的相关要求。通风机等均选用高效率、低噪声产品。凡会对室内外造成超标噪声污染的通风机机，均在其进出风管段设消声器。设计合理的通风管道、风口的风速，减少系统电机噪声，避免气流再生噪声。坐地安装的通风机等均设减振基础或减振器。管道安装减振支架，与设备连接的进出口管设软接管，防止振动传递。4、废弃物处置。废弃物主要是一些生活垃圾，拟采用下列处理措施：（1）在场地设置垃圾桶等设施，并配置清洁人员及时清扫、集中，每天由市政垃圾车运送到垃圾场处理。（2）垃圾桶分类设置，拟先分为两类，一类为容易生物降解的果皮等食物残渣，另一153、类为可回收利用的塑料瓶、可乐罐等。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告84（3）加强文明卫生的宣传教育，不随地抛弃包装物、果皮、纸巾、饮料瓶等废弃物。7.57.5环境影响评价结论环境影响评价结论综上所述，项目建设过程和建成之后能采取上述有效的污染治理措施进行各项污染治理，切实保证治理资金落实，保证污染治理工程与主体工程的“三同时”，且加强污染治理措施和设备的运行管理，则本项目的建成对周围环境不产生明显影响，也可减轻外环境污染源对本项目的污染影响，从环境保护角度分析，本建设项目的选址是可行的。本项目运营过程按照上述环境保护措施执行并加强管理，对环境影响评价的各项指标控制在允许的范围内，环境影154、响评价可行。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告85第八章第八章节能评价分析节能评价分析中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国主席令第七十七号）于 2007 年 10 月 28 日公布，国家为了推动全社会节约能源，提高能源利用效率，保护和改善环境，促进经济社会全面协调可持续发展，专项提出建筑工程的建设、设计、施工和监理单位应当遵守建筑节能标准。为能贯彻执行中华人民共和国节约能源法，充分有效地利用能源，提高能源利用率，保证城市建设与发展相协调，根据本工程的实际情况，重点考虑建筑物的型式、结构、采暖通风、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。8.18.155、1用地标准和节能规范用地标准和节能规范（1）相关法律、法规、规划和产业政策中华人民共和国节约能源法国务院关于加强节能工作的决定（国务院令 28 号）节能中长期专项规划【国家发改委发改环资20042505 号】节能用电管理办法【国家经贸委国家发展计划委2000256号】民用建筑节能管理规定（建设部令第 143 号）广东省节能监察管理试行办法信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告86中国节能技术政策大纲【计交能1996905 号】国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术【国家发改委200565 号令】国务院关于印发“十四五”节能减排综合工作方案的通知【国发202133 号】国务院关于印发 2156、030 年前碳达峰行动方案的通知【国发202123 号】国务院关于加快建立健全绿色低碳循环发展经济体系的指导意见【国发20214 号】广东省建筑节能与绿色建筑发展“十四五”规划【粤建科202256 号】（2）建筑类相关标准及规范公共建筑节能设计标准GB50189-2015绿色建筑评价标准GB/T50378-2019建筑照明设计标准GB50034-2013建筑采光设计标准GB50033-2013广东省公共建筑节能设计标准DBJ 15-51-2020绿色照明工程技术规程全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇建筑节能与可再生能源利用通用规范GB 55015-2021建筑碳排放计算标准GB/T 513157、66-2019信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告87近零能耗建筑技术标准GB/T 51350-2019全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇8.28.2能耗状况和能耗指标分析能耗状况和能耗指标分析（1）能源品种选用原则本工程根据国家和省市的相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本工程区域定位、公建类型和外部条件等具体情况选择能源形式。（2）能源消耗种类及数量 给排水、消防系统项目给水由信宜市自来水管网直接供给，在项目所在区域引入给水主管供项目区域内使用。本工项目给水压力按照 0.20Mpa 考虑；给水系统从市政自来水干管上接进水管。项目设消防水池和消防水箱，可满足本项目158、的室内消防用水水量及水压要求。工程用水包括生活用水、公建用水及未预见用水量。广东省服务业用水定额表序号项目用水定额数量使用时间（h）时变化系数Kh平均日用水量（m/h）平 均时 用水 量（m/h）最 大时 用水 量（m/h）1住宅用水200L/人d1427242285.411.8923.782配套服务设施4L/m2d1300121.15.20.430.473绿化用水1L/m2d8000418.002.002.004道路冲洗用水1L/m2d4000414.001.004.005车库地面冲洗用水2L/m2次195004139.09.759.75信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告6小88计7未159、预见用水量341.629.0按本表以上项目 1 和 2的 10%计625.071.2340.002.428319.6项目 1 和 2采用生活用水；项目 3和 4 采 用雨水回用合计。614.7826.67 电力系统本项目位于信宜市XX新区，地理位置较优越，水、电、宽带等配套设施齐全。电力：本工程的供电电源采用一路 10KV 专用高压电源进线，进入本工程变配电房后，可供应小区内照明、动力等用电。本工程的能源消耗种类主要为电能，主要用于满足建筑物的通信系统、照明系统、动力系统等。1）照明负荷容指面项目积标量需要系数功率因数计算负荷平均有功负荷系数平均年耗电（万kw.h年运行时间（h)）W/万 m2160、mk2WCOSkx有功功率无功功率视在功率建筑物9.85109850.40.9190.83942437.780.863.0200042）插座负荷容指面项目积标量需要系数功率因数平均有功负计算负荷荷年运行时间平均年耗电万 m2W/mkWkxCOS有功无功视在信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告89系数（h)（万kw.h）2功率功率功率建筑物9.85151477.50.40.85591366.27695.290.8200094.563）电梯用途台数单台安装功率（kw）需要系数有功功率（kw）每天工作小时数年工作天数平均有功负荷系数平均年耗电（万kwh）客梯10150.460243650.753161、9.424）空调空调冷负荷项目总面积空调面积占建筑面积的比例负荷计算面积冷负荷指标制冷量能效比额定m2m2W/m2KWKW建筑物738430.7555382804430.63.21384.56空调主机电量项目额定功率需要系数功率因数计算负荷平 均有 功负 荷系数年运行时间（h）年平均耗电量（万kwh）kwkxCOS有功功率无功功率视在功率建筑物1384.560.700.8969.19726.891211.490.880062.03信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告90项目年用电量合计项目用电量（万 kWh）照明63.04插座94.56电梯39.42空调63.04小计260.06线损等15162、.60合计275.66（3）项目能源消耗分析能源种类单位折标系数年均消耗数量折标煤（tce）电力万 KWh当量值1.229275.66338.79等价值3.24275.66893.14耗能工质水万 t0.257111.662.98合计tce当量值-341.77tce等价值-896.12注：电折标煤系数来源于综合能耗计算通则（GB/T 2589-2020），采用系数0.1229kgce/kwh。新水折标煤系数来源于综合能耗计算通则（GB/T 2589-2020），采用系数 0.2571kgce/t。本工程建成后使用期间，每年综合能耗为 331.36 吨标准煤。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究163、报告918.38.3节能措施和节能效果分析节能措施和节能效果分析（1）节能措施概述 建筑及结构专业的节能措施建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。建筑节能应以保证生活和生产所必需的室内环境参数和使用功能为前提，遵循被动节能措施优先的原则。应充分利用天然采光、自然通风、改善围护结构保温隔热性能，提高建筑设备及系统的能源利用效率，降低建筑的用能需求。应充分利用可再生能源，降低建筑的化石能源消耗量。推广使用绿色建材产品、高强钢筋、高性能混凝土、高性能砌体材料、结构保温一体化墙板、预制构件和部品部件、新型功能环保建材产品与配套应用技术。a.本工程根据建筑功能要求和当地的气候参数，在164、总体规划和单体初步设计中，科学合理地确定了建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，初步设计将选用节能型建筑材料、采用被动式设计策略最大幅度降低建筑供暖空调、照明系统能耗，通过主动技术措施最大幅度提高能源设备与系统能效，大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。b.建筑围护结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告92c.门窗尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的薄弱部位，因此，165、本工程在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。本工程的窗墙比按开间计算，建议为 南北向：0.40，东西向：0.30，每套住宅应允许一个房间在一个朝向上的窗墙面积比不大于 0.6。提高门窗的气密性：初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装采用耐高温,耐磨损,耐腐蚀的隔音隔热型PU 发泡密封条或硅胶密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。尽量使用新型保温隔热节能：门窗将选用新型隔热断桥铝合金节能门窗。d.屋顶初步设计时，屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳辐射热，减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏、挤塑聚苯乙烯泡沫板、或166、部分采用种植屋顶,使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。电气专业的节能措施a.合理设置降压变电房位置,尽量将降压变电房的设置位置靠近负荷中心，减少配电线缆长度，减少配电线路上的电能损耗。b.用现场和集中补偿的方法,提高功率因数，使供电系统的功率因数达 0.9 以上,降低变压器无功功率，安装抑制谐波设备。c.用低损耗节能干式变压器,选择合理的变压器容量,使其达到经济运行(负荷率 65%-80%),减少电能损耗和围护工作量。d.合理确定电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗,配电线路采用单相供电时，考虑三相平衡。e.用高效电动机,大容量电动机采用变频或软启动方式或高压信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性167、研究报告93电动机。f.用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。g.照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值,充分利用天然光。h.用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功耗大的老产品，如：用 RT20、RT15（NT）系列取代 RT0 系列熔断器，用 AD1、AD 系列新信号灯取代原 XD2、XD3、XD5 等老系列信号灯，选择带节电装置的交流接触器等。i.设置合理的计量和检测设备进线设电流、电压、有功电表、无功电表测量。j.母线电流测量；出线电流测量。K.明确计量、监控等内容锅炉房、换热机房和制冷机房应对下列内容进行计量：1）燃料的消耗量；2）供热系统的总供热量168、；3）制冷机（热泵）耗电量及制冷（热泵）系统总耗电量；4）制冷系统的总供冷量；5）补水量。甲类公共建筑应按功能区域设置电能计量；建筑面积不低于 2 万平方米且采用集中空调的公共建筑，应设置建筑设备监控系统。既有建筑节能改造设计应设置能量计量装置，并应满足节能验收的要求。给排水专业的节能措施设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备，如采用了变频调速给水设备等，以利于节能。a.给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，可以达到降低电耗和水量损失的效果。对动力机电设信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告94备的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品。供水采用管网叠压供水系统，降169、低能耗。b.绿化用水。在灌溉方式上，采用节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节水设施，提高水的有效利用率。c.卫生器具均选用节水型器具。给水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并经过国家有关质量检测部门检测合格节水水嘴。大小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于 6L。公共卫生间采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消除长水流的水嘴和器具。d.计量设施：在各建筑物的引入管安装水表，按计划用水，节约用水。同时为运行管理、节能管理提供基础数据。e.二次加压采用管网叠压供水系统，充分利用市政供水压力，达到优化调度，降低能耗的目的。f.排水系统。本工程产生的污水可在项目汇集后，排入市政管170、网。动力专业节能措施采用高效节能的水泵、风机以提高运行效率。其他节能措施可再生能源利用：新建建筑应采用太阳能系统。太阳能热利用系统中的太阳能集热器设计使用寿命应高于 15年。太阳能光伏发电系统中的光伏组件设计使用寿命应高于 25 年。绿化：对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告95尽量保留原有树木，保持生态环境。项目周围特别是道路沿线种植树木，起挡风降噪作用。项目内各建筑均能171、满足规范日照要求。（2）节能效果分析综上所述，本工程建设能源消费计算合理，各种能源供应有保证，主要能耗指标达到行业先进水平。为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、采暖与通风的节能设计方面严格执行国家及省市相关方面的标准、规范。积极选用高效节能的设备、材料和技术方案，从根本上实行了国家相关的节能要求。本工程不采用国家明令禁止或淘汰的落后工艺、设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，达到节能效果。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告96第九章第九章水土保持水土保持9.19.1编制依据编制依据1、中华人民共和国水土保持法（2010）；2、中华人民共和国防洪法（2016）；3、土壤侵蚀172、分类分级标准（SL190-2007）；4、广东省水土保持条例（2016）；5、开发建设项目水土保持技术规范（GB50433-2008）；6、开发建设项目水土流失防治标准（GB50434-2008）；7、水土保持工程设计规范（GB51018-2014）；8、建设单位提供的有关资料；9、国家和地方发布的有关设计规范。9.29.2水土保持区划水土保持区划根据土壤侵蚀分类分级标准（SL190-2007），经现场调查，项目区的土壤侵蚀类型区属于水力侵蚀类型区中的南方红壤丘陵区，土壤容许流失量为 500t/（km2a）。根据广东省水利厅关于划分省级水土流失重点预防区和重点治理区的公告（2015），项目区不173、属于国家级及广东省水土流失重点预防区和重点治理区。根据开发建设项目水土流失防治标准（GB50434-2008），按开发建设项目所处水土流失防治区确定本项目水土流失防治标准执行三级标准。9.39.3水土流失预测水土流失预测1、水土流失成因信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告97根据工程特性及施工布局，结合工程区的自然环境状况分析，造成该项目区新增水土流失的主要因素分为自然因素和人为因素，主要体现在如下几个方面：（1）自然因素包括气候、地形地貌、地质构造、土壤、植被等因子。项目区降雨量强度大、暴雨集中，为土壤侵蚀提供了强大的原动力；项目区地表主要是红壤，土壤抗蚀性最弱，极易形成水土流失。（2）174、人为因素包括工程场地的开挖，石料和土料的运输及堆置等原因破坏原地貌和植被，扰动地表结构，导致土壤抗侵蚀能力降低，土壤侵蚀加剧。1）项目建设过程中场地平整、施工机械碾压地面等施工活动，将彻底破坏施工区内原有的林草植被和土壤的肥沃表层，破坏原有土壤的有序结构，原有排水体系受到严重干扰导致区内排水的无序流动，将大大加剧扰动范围内的土壤侵蚀，在场平、清理或开挖过程中，造成大面积地表裸露，植被破坏，失去蓄水保土功能。2）建设过程中产生的临时堆土（渣）等松散堆积体，在重力和雨水的综合作用下将成为新的泥沙源，产生新的水土流失。3）土方开挖、回填等施工活动可能产生边坡，从而导致崩塌、滑坡、泄流等形式的重力侵蚀175、发生。9.49.4水土流失类型水土流失类型1、水力作用造成的水土流失。施工过程中的临时堆土、堆渣等结构疏松、孔隙度大，项目建筑物和道路施工破坏植被，土壤抗蚀能力降低，在雨滴的打击和水流的冲刷下易产生水土流失。2、重力作用造成的水土流失。在项目建设过程中，由于场地平整及土石方开挖回填等，改变了原有的地形、地貌，使地表原有的土石结构平衡遭到破坏，在重力作用下，有可能产生坍落、滑坡等破坏，信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告98产生水土流失。项目建设植被破坏、扰动地表、水土流失呈点线面分布，其中项目区土石渣堆置点等属于点状流失，排水沟两侧则呈线状流失，整个项目区植被破坏、扰动地表属面状流失。本项176、目区产生的水土流失类型以水力侵蚀为主，水土流失侵蚀形式以溅蚀、面蚀、片蚀、沟蚀等为主；其次有重力侵蚀，包括散落、崩塌、滑坡等侵蚀形式。9.59.5水土流失防治目标及防治措施水土流失防治目标及防治措施1、水土流失防治目标项目区不属于国家级及广东省水土流失重点预防区和重点治理区。根据开发建设项目水土流失防治标准（GB50434-2008），按开发建设项目所处水土流失防治区确定本项目水土流失防治标准执行三级标准2、水土流失防治措施根据上述水土流失防治措施布置，水土流失防治工程措施、植物措施以及临时防治措施。主要原则和措施如下：（1）结合工程实际，因地制宜，因害设防、防治结合、全面布局、科学配置，方案177、编制应有针对性和可操作性；（2）尽可能减少对原地表和植被的破坏，合理布设弃土场、取料场、弃土可分区域分类型集中堆放；（3）项目建设过程中应注重生态环境保护，设置临时性防护措施，减少施工过程造成人为扰动及产生的废气土；（4）应注重吸收当地同类型项目水土保持方案；（5）治污措施应选用适合当地的树草种、兼顾美化绿化效果。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告99第十章第十章劳动安全与卫生消防劳动安全与卫生消防10.110.1编制依据编制依据1、中华人民共和国安全生产法。2、中华人民共和国消防法。3、中华人民共和国劳动部令（第号）建设项目（工程）劳动安全卫生检查规定。4、2003 年 11 月 24178、 日国务院令第 393 号建设工程安全生产管理条例。5、建筑工程安全生产管理条例。6、生活饮用水卫生标准(GB5749-2006)。7、建筑设计防火规范(GB50016-2014)(2018 版)。8、广东省劳动安全卫生条例。9、消毒卫生标准(GB15982-1995)。10、突发公共卫生事件应急条例。11、传染病防治法。10.210.2危害因素及危害程度分析危害因素及危害程度分析10.2.1主要危害因素识别主要危害因素识别项目建设过程中主要危害因素影响分析贯穿于项目建设实施和运营的全过程。本项目各项危害因素识别情况如下：1、建设实施过程中危险因素识别（1）施工管理类危害因素信宜市南玉雅园住宅179、小区工程可行性研究报告100在项目建设过程中的施工组织管理设计的合理性、执行的规范性以及各工作单元配合的协调性、施工过程中采用技术的成熟度是影响项目建设顺利与否的重要因素。（2）施工环境危害因素在施工过程中，不利于施工的天气，如刮大风、下大雨等导致施工不安全，尤其是高空作业。另外在外界环境作用下，一些施工设备产生老化，产生施工危险，如电线经过日晒雨淋后产生开裂，内芯裸露，雨淋后漏电伤人。（3）人为因素建筑工程的施工具有高度顺延、时间顺延和新技术新材料使用顺延的特点，在施工过程中，会有一些特殊工种参与施工。例如：塔吊、起重机、电焊机、运输设备、电工等，常常伴随危险性和专业性，对作业人员有身体健康180、，专业技能熟练（懂性能、维修保养）等要求。因此，缺乏必要的安全生产知识及法律法规的学习、教育、培训也是不安全因素。（4）建筑类危害因素公共建筑物的基础是否牢固、结构设计是否合理、防雷设施以及抗震等级设置是否达到使用要求等因素是影响建筑安全的主要危害因素。项目建设过程中是否严格按照相关消防防火规范进行设计、消防设施配备布置是否合理充足以及运营过程中管理维修是否规范。（5）施工设备和施工材料类因素施工机械设备年久失修或带“病”作业、超负荷运转，容易加重设备的老化程度造成安全事故。安全防护用品材质不合格、无合格证及检测报告等存在一些安全隐患。另外，有毒材料也产生安全危害。2、运营过程中危险因素识别。181、信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告101（1）消防安全类危害因素。用电安全、易燃易爆剧毒危险物品管理如实验室的危害性化学物品是诱发消防安全的关键因素。（2）交通安全类危险因素交通流线设置是否合理，以及交通设施如交通标志、斑马线等设置是否合理。（3）制度类危害因素针对各类安全隐患是否制定合理的安全防范措施并加以严格实施对新村安全运营也至关重要。10.2.2危害程度分析危害程度分析危害等级一般按危害因素对项目影响程度和危害发生的可能性大小进行划分，分为轻微危害因素、一般危害因素和严重危害因素。根据本报告以上各章的分析研究，对本项目的危害因素进行分析，详见表 11-2-1。危害因素和危害程度估182、计表危害因素和危害程度估计表序号风险因素名称风险程度说明严重一般轻微1建筑类危害因素国内外与本项目相似建筑的设计方案已比较成熟，其建筑危害影响较轻。1.1基础1.2结构1.3防雷1.4抗震2施工管理类危害因素本项目施工技术成熟可靠，对项目的实施影响较小，危害较轻。2.1施工组织设计的合理性2.2施工组织执行的合理性2.3合作单元的协作性3防火防暴类危害因素本项目对消防要求程度一般，消防设计与运营管理的合理与否对项目安全有较大影响。3.1消防设计3.2消防管理4设备类危害因素本项目各类研究设备的性能要求和设备使用与维护有一定程度的要求。4.1设备安全性能的可靠性信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研183、究报告10210.310.3安全措施安全措施10.3.1建设期安全措施建设期安全措施1、施工管理安全措施控制。工程建设初期，建设单位要同建设行政主管部门签定委托“监督”的协议，派员对开工项目的施工实行质量和安全的监督管理。作为监理单位的主管部门，在完成对监理组监理能力考核为“合格”的基础上，充分采纳监理单位安全评估结论意见，同建设单位一道，依据 建筑工程安全生产管理条例 规定对施工单位的整改实施和监理单位的控制效果进行监督，使建筑工程项目安全管理变得科学、合理并直至达标。极端情况下，质监站配合监理单位运用行政处罚权、暂时停工权等手段，消除安全隐患。2、施工环境类危害控制。避开不利环境条件施工。184、如遇到恶劣天气如刮 5 级以上大风或下大雨时，应立即停工，避开危险施工时间，平时还应多检查电线、其他施工设备等是否完好无损，是否存在安全隐患等等，以确保在施工时的安全。3、人为因素控制。工程开工初期，应该加强项目管理人员和技术人员集中学习施工（监理）合同、安全法律法规、规范、贯标程序、施工单位技术负责人和项目经理组织各工种负责人和安全员进行分部安全技术交底、周边环境影响的安全技术交底，受季节气候影响的安全技术交底，消防设施的安全技术交底。由各工种负责人召集各班组人员进行安全施工理论知识、安全施工操作、劳动保护知识、成品保护措施、消防知识、各专业交叉施工防止摩擦等安全技术交底，加强学习预防伤害。185、取长补短，强化意识，建立并形成“团队”目标的安全管理工作环境。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告1034、建筑类危害控制。项目建筑物的结构、基础、抗震等均应符合国家相应的建筑设计规范及安全等级；项目建筑物采取必要的防雷设施，以确保建筑安全；项目建成后进行严格的建筑安全验收。5、设备和材料类因素危害控制。一是消除危险源，尽量减少和降低危险程度。通过采用原材料替代、工艺的替代、用无毒材料代替有毒材料、用生物技术代替工程技术等，都能达到消除和减少设备、材料类危险源的目的。二是限制能量或危险类物质。通过采用限制的技术措施将能量和危险物质控制在安全范围，如限位、限压、控温等。三是隔离。在时间和空间186、上采取分隔措施，或利用物理屏障措施局限和约束危险物质。10.410.4消防消防安全设施安全设施、落实消防安全责任人，完善各项安全规章制度和安全操作规程，配备消防器材，保证人员疏散安全通道畅通，制定火灾应急救援预案，确保消防安全。、设置室内消火栓系统、室外消火栓系统、自动喷水灭火系统及火灾自动报警与消防联动控制系统。、配置足量灭火器材和防爆器械。落实消防安全责任人，完善各项安全规章制度和安全操作规程，配备消防器材，保证人员疏散安全通道畅通，制定火灾应急救援预案，确保消防安全。4、加强管理，保障楼道通畅，定期对防火防爆设施设备进行检查维修。5、注意消防标识系统的人性化和科学性，做到导向清晰、疏散明187、确。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告104第十一章第十一章投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措11.111.1项目投资计划及利润表项目投资计划及利润表一项目概况：项目概况：总用地面积()23,091.62计容用地面积()23,091.62总占地面积(亩)34.64总建筑面积()98,504.68计容建筑面积()73,843.18每亩地价(万元)303.14不计容面积()24,661.50容积率3.20楼面地价（元/）1421.93总可售面积()73,490.18可售车位(个)626总户数(户)446二经营指标：经营指标：1总成本(万元)65533建筑单方成本（元/m2）66531.1土188、地成本(万元)105001.2建安费用(万元)36801总货值(万元)688471.3前期及其他工程费用(万元)44741.4预备费用(万元)921净利润(万元)33151.5营销费用(万元)16521.6财务费用(万元)42751.7管理费用(万元)665净利润率(%)4.81%1.8税金费用(万元)51391.9所得税(万元)1105三产品：产品：产品销售面积（）销售单价（元/）销售收入(万元)=*单方成本（元/）产品净利润率=（-）/公寓6,4527,8005,0337,4005.12%高层洋房60,0386,50039,0256,3741.94%底商7,00022,00015,4001189、5,49429.57%地下车位(个)578150,0008,670190,094-26.73%地上车位(个)48150,0007200100.00%信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告10511.211.2项目投资成本汇总表项目投资成本汇总表项目投资成本汇总表项目投资成本汇总表科目编码科目编码科目名称科目名称计算基础计算基础单单位位数量数量含增值税含增值税单价单价（元）（元）含增值税含增值税目标成本合计目标成本合计（元）（元）成本整理及依据说明成本整理及依据说明0101土地成本土地成本占地面积占地面积23,09223,0924547.104547.10105,000,000105,000,190、0000202行政事业性收费与前期工程行政事业性收费与前期工程费用费用建筑面积建筑面积m2m298,50598,505347.98347.9834,277,60334,277,60302.01行政事业性收费建筑面积m298,505163.8316,137,71602.01.01报批报建费建筑面积m298,505142.1113,998,59802.01.01.01基础设施建设配套费建筑面积m298,505104.0010,244,487建筑面积基数 26004%02.01.01.02人防易地建设费人防面积m2本期自建人防，无需缴纳人防易地建设费。02.01.01.03城市建设基金建筑面积m2根191、据政府文件，已取消缴纳。02.01.01.04散装水泥专项资金费建筑面积m2根据政府文件财税【2016】11 号，已取消缴纳。02.01.01.05新型墙体基金建筑面积m2根据“财税201718 号文关于取消、调整部分政府性基金有关政策的通知”，已取消缴纳。02.01.01.06其他报批报建费建筑面积m298,50538.113,754,111白蚁防治费建筑面积m298,5052.50246,262按建筑面积 2.5 元/m2。两书工本费户数户44625.0011,150按 25 元/户图纸审查费建筑面积m298,5058.35822,514发改价格2011534 号消防审查费建筑面积m298192、,5051.0098,505按照收费标准 1 元/m2 计取。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告106招标代理服务费建筑面积m298,505中标单位支付地质勘察审查费测量长度m98,5050.3534,477按建筑面积 0.35 元/m2。项目环境影响评测费建筑面积m298,5052.34230,400计价格2002125 号人防审查费人防面积m27,5006.0045,000根据国家人民防空办公室 人民防空工程施工图设计文件审查管理办法(国人防【2009】282 号)的文件精神，及工程勘察设计收费标准(2002 年修订本)，人防地下室方案审查 2 元/平方米，人防地下室施工图审查 4 193、元/平方米。规划执照费建筑面积m298,5051.0098,505按建筑面积 1 元/m2。工程质量安全监督费建筑面积m298,505无此项收费。防雷评估分摊检测费建筑面积m298,5051.50147,757按建筑面积 1.5 元/m2。可行性研究建筑面积m298,5056.38628,000计价19991283 号超标准排污费（含施工现场噪音管理费及污水排污费）建筑面积m298,5054.00394,019按建筑面积 4 元/m2。交通影响评估咨询服务建筑面积m298,5050.2524,626按建筑面积 0.25 元/m2。节能评估技术服务建筑面积m298,5050.2625,611按建194、筑面积 0.26 元/m2。水土保持技术咨询服务费建筑面积m298,5050.8583,729按建筑面积 0.85 元/m2。地震安全性评价建筑面积m298,5051.50147,757暂按 1.5 元预估。前期工作咨询费建筑面积m298,5057.27715,800计价19991283 号02.01.02定额外专项检测费建筑面积m298,50521.722,139,119基础专项检测建筑面积m298,50510.00985,047按建筑面积 10 元/m2。竣工质检合同建筑面积m298,5053.00295,514按建筑面积 3 元/m2。室内环境检测合同抽检户数户446400.00178,195、400按 400 元/户环保监测费合同建筑面积m298,5051.0098,505按建筑面积 1 元/m2。节能检测建筑面积m298,5051.0098,505按建筑面积 1 元/m2。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告107消防检测建筑面积m298,5051.50147,757按建筑面积 1.5 元/m2。铝合金门窗五性检测建筑面积m2土壤氡浓度基底面积m26,1353.2419,878土壤中氡浓度检测 180 元/点，占地面积100m2 不少于 1 个检测点。按基底面积作为计算基础，预估 1.8 点/100m2。生活给水水质检测费检测项点45000.0020,0004 个取水点，按每196、个 5000 元。其他竣工质检建筑面积m298,5053.00295,514其他质检费按建筑面积 2 元/m2 暂估。02.02前期工程费建筑面积m298,505184.1518,139,88602.02.01三通工程费建筑面积m298,50518.351,807,28002.02.02场地平整占地面积m223,092126.312,916,73702.02.03临时设施建筑面积m298,5057.69757,50502.02.04工程勘察费建筑面积m298,50529.532,908,447计价格200210 号02.02.05规划设计费建筑面积m298,50598.989,749,917计197、价格200210 号0303主体建筑安装工程费主体建筑安装工程费建筑面积建筑面积m2m298,50598,5053120.723120.72307,405,643307,405,64303.01主体建筑工程费建筑面积m298,5052899.01285,566,07503.01.01基础工程费建筑面积m298,505138.4913,642,12003.01.02地下室结构及粗装修地下建筑面积m219,3003625.3469,969,13503.01.03地上结构及粗装修地上建筑面积m274,4902321.23172,909,03603.01.04门窗工程地上建筑面积m274,490161198、.7112,045,82203.01.05公共部位装修地上建筑面积m274,49072.195,377,42503.01.06外立面装修地上建筑面积m274,490123.429,193,61003.01.07栏杆工程（阳台露台护窗栏杆）地上建筑面积m274,49032.612,428,92803.02室内精装修工程装修建筑面积m2-0.00-03.03主体安装工程建筑面积m298,505221.7121,839,5680404景观环境工程景观环境工程室外占地面积室外占地面积m2m217,45717,4571358.891358.8923,721,58923,721,589信宜市南玉雅园住宅小199、区工程可行性研究报告1080505社区管网工程社区管网工程建筑面积建筑面积m2m298,50598,505185.76185.7618,298,51818,298,5180606公共配套设施公共配套设施可售面积可售面积m2m273,49073,490252.94252.9418,588,83718,588,83706.03物业配套可售面积m273,490142.2210,451,90006.04样板房与售楼部装修可售面积m273,490100.007,348,90006.05其他公共配套设施可售面积m273,49010.72788,0370707工程建设其他费用工程建设其他费用建筑面积建筑面积200、m2m298,50598,505106.16106.1610,457,73110,457,73107.01工程监理服务建筑面积m298,50566.786,578,143发改价格2007670 号07.02工程造价咨询建筑面积m298,50520.382,008,000粤价函2011742 号07.03工程保险建筑面积m298,50511.001,083,551按建筑面积 11 元/m2 预估费用。07.04工程奖励建筑面积m2-07.05物业维修费建筑面积m298,5050.00-07.06赶工费建筑面积m2-07.07开荒清洁费建筑面积m298,5058.00788,037暂按建筑面积 8201、 元/预估。07.08物业前期介入费建筑面积m298,5050.00-0808预备费用预备费用建筑面积建筑面积m2m298,50598,50593.5193.519,211,0009,211,000预备费（工程费用预备费（工程费用+工程建设其他费用）工程建设其他费用）*2.23%*2.23%0909营销费用营销费用建筑面积建筑面积m2m298,50598,505167.74167.7416,523,37016,523,3701010财务费用财务费用建筑面积建筑面积m2m298,50598,505433.99433.9942,750,00042,750,000开发贷款开发贷款 2.52.5 亿，202、亿，3 3 年期，年期，5.7%5.7%，42754275 万万元（元（2.52.5 亿亿*5.7%*3*5.7%*3）。）。1111管理费用管理费用建筑面积建筑面积m2m298,50598,50567.5267.526,650,8616,650,861财建财建20165042016504 号号1212税金税金建筑面积建筑面积m2m298,50598,505521.75521.7551,394,74651,394,746信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告1091313所得税所得税可售面积可售面积m2m273,49073,490150.34150.3411,048,45811,048,45203、81414总计总计建筑面积建筑面积m2m298,50598,5056652.766652.76655,328,357655,328,357综上所述，本项目具有得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。本项目具有良好的市场前景。根据相关分析，本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告110第十二章第十二章项目实施计划及项目实施计划及人员配置人员配置12.112.1实施总体时间进度实施总体时间进度12.1.1项目进度计划依据项目进度计划依204、据（1）合理安排施工顺序，确保工程质量 及时完成有关的施工准备工作，为正式施工创造良好条件。如：拆除已有建筑物、清理场地、设置围墙、铺设施工需要的临时性道路以及供水、供电管网、建造临时性工房等。平整场地、铺设管网、修筑道路等全场性工程及可供施工使用的永久性建筑物先行，然后进行各个工程子项目的施工。在施工顺序上，既要考虑空间顺序，又要考虑各工种之间的顺序。（2）采用流水作业法，提高施工效率采用流水方法组织施工，充分考虑各道工序之间的技术间歇与搭接，以保证施工连续地、均衡地、有节奏地进行。合理的使用人力、物力和财力，在保证工程质量的同时，尽量缩短工期。12.1.2本项目工期划分本项目工期划分二期总205、体分三个阶段：1、前期工作 5 个月；2、施工建设阶段 16 个月；3、后期工作 3 个月。经预估，项目总工期为经预估，项目总工期为 24 个月。个月。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告111项目实施中严格按照国家基本建设程序进行，为加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作应尽量提前进行。此外，在各项报批报建过程中，需要各行政审批单位大力支持。12.212.2实施进度横道图实施进度横道图本项目实施进度横道图如下。图图 10-1 项目实施进度横道图项目实施进度横道图12.312.3组织机构组织机构12.3.1项目建设组织实施原则和步骤项目建设组织实施原则和步骤本项目的实施严格按照国家基本建设206、项目的建设和审批程序执行；设立专门的项目执行机构作为项目执行单位，负责该项目的组织、协调、实施和管理工作。由项目法人负责项目实施过程的决策、指挥、执行及对内、对外谈判以及联络工作；项目的设计、供货、施工、安装等单位应与项目的执行单位履行必要的法律手续，违约责任应该按照国家相关法律执行。项目的执行项目时间2022-2023 年8910111212345678910111212345678前期准备阶段可研、立项、落实资金、设计地质勘察、招标等工程施工阶段工程施工工程竣工验收信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告112单位应该和项目履行单位协调制定项目的实施计划表、并在履行前通知相关各方。项目执行207、单位应为履行单位开展工作积极创造有利条件，项目履行单位应服从项目执行单位上网指挥和调度。整个班子以组长为中心，各部门分工明确，职责落实，团结协作，做到“事事有人管，人人有责任”。12.3.2项目组织机构与人力资源配置项目组织机构与人力资源配置为贯彻落实省委省政府决策和市委市政府部署，加强领导力量，压实工作责任，加快推进建设工作，信宜市南玉雅园住宅小区工程建设办公室下设四个专责工作组，牵头负责建设各项工作。下设综合事务组、财务资产组、规划基建组。综合事务组负责与省教育厅、市政府各相关部门、信宜市南玉雅园住宅小区工程建设小组等方面的沟通协调及建设办的日常事务（办文、内外协调、后勤保障等工作）。财务208、资产组负责项目建设资金的管理、建设办名下各类资产的管理及建设办日常财务管理工作。规划基建组负责总体规划设计；制订并组织实施学校基建计划和编制经费预算；负责基建项目立项、报建以及施工管理和组织工程竣工验收等工作。12.3.3项目管理与监督项目管理与监督（1）项目管理按照国家计委、财务部、建设部对建设项目管理办法的相关规定制定项目管理办法。管理办法对项目的准备、项目的执行和管理、项目的监督检查、项目的总结评价等方面做出明确的规定，以保证项目建设工作的规范化，顺利完成项目建设任务。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告113项目管理需要建立有效监督机制、项目的招投标等相关制度：项目计划管理：制定项209、目年度计划、安排协调项目资金、检查督促计划实施等；财务管理：设立独立的基建账户，由于项目建设资金较大，必须按照国家规定制订规范的项目财务、会计和报账管理制度，检查项目资金的到位和使用情况，配合接受审计；工程管理：批准各子项目年度工程建设计划，并监督按计划实施；对项目监理单位进行管理，监督执行各项目技术方案和技术标准；对已完工程进行经济、技术、财务评价，组织工程竣工验收。（2）项目监督项目监督与评价是保证项目顺利实施的重要手段，由筹建工作领导小组负责组织实施。监督与评价组织项目建设领导小组负责成立项目监督评价管理小组，由建设领导小组成员中主要部门负责人及有关专家组成，按照项目所确定的目标、实施方210、案、实施计划、管理制度及国家有关规定进行监督与评价。监督方式监督方式为经常性监督和阶段性监督。a.经常性监督经常性监督即对项目活动的各个环节进行监督检查，如项目建设实施计划的落实情况，资金的到位和使用情况，建设工程施工进度及质量等，发现问题，及时纠正，以保证项目的顺利实施。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告114b.阶段性监督阶段性监督即定期对项目实施情况进行监督，如项目相关政策的制定与实施，配套资金的落实，设备质量检验与安装质量验收等。对项目中的不足之处进行修改和完善。c.监督频率项目监督评价管理小组对项目监督安排如下：经常性监督，每月一次；阶段性监督，每季度一次。特殊情况，随时组织监211、督。d.监督报告项目监督评价管理小组对阶段性监督检查结果需要形成监督报告。内容包括项目的阶段性进度，实施过程存在的问题及改进措施，实施计划的不足之处及修改建议等。实施进度和计划完成情况以表格形式反映，表格应包括计划量、完成量和未完成的主要原因等。12.3.4工程监理工程监理本项目均按国家建设部发布的有关工程监理的法规性文件规定、实行工程监理。工程监理单位必须具备相应资质等级。项目业主派出代表，与工程监理单位一道，做好项目工程进度、质量、费用控制。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告115第十三章第十三章工程招投标工程招投标为了确保项目建设的工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违212、规行为，保护国家和单位利益，制定项目的招标方案。13.113.1招标工作依据招标工作依据（1）中华人民共和国招标投标法；（2）国家计委第 3 号令工程建设项目招标范围和规范标准规定；（3）国家发改委第 9 号工程建设项目申请报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定；（4）广东省实施中华人民共和国招标投标法办法；（5）国家发改委 2018 年第 16 号令 必须招标的工程项目规定；13.213.2招标工作原则招标工作原则（1）招标方式项目单位应按照国家发改委 2018 年第 16 号令 必须招标的工程项目规定的通知及国家和广东省、信宜市有关规定，对建设项目的施工等进行公开招标，并严格按照批准的建设213、规模、建设内容、建设标准和概算投资进行施工组织管理，严格控制项目预算、确保工程质量，按期交付使用。（2）招标范围本项目全部工程设计、施工、监理实施公开招标。（3）公告发布信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告116根据国家发展改革委员会招标公告发布暂行办法，本项目将在国家公开发行的网站、报刊上刊登招标公告。13.313.3组织形式组织形式（1）招标机构：委托具有相应资质的招标机构，实施招标组织工作。（2）评标委员会：招标代理机构按国家和省政府有关规定在专家库随机抽取组建由多名专家组成的评标委员会。13.413.4招投标招投标招标基本情况表招标基本情况表招标内容招标范围招标组织形式招标方式不采214、用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告117第十四章第十四章财务分析财务分析14.114.1编制依据编制依据1、国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版、2006 年）。2、国家计委关于工程建设其他项目划分暂行规定、关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定。3、中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南。4、投资项目可行性研究指南。5、其他有关经济法规和文件。14.214.2物业管理费用物业管理费用通过物业管理公司的管理，可以最大限度地满足业主或住户的生活要215、求；解决业主日常生活及使用物业过程中遇到的问题；通过对进出小区人员及物品的管控，有效地降低小区罪案的发生；通过对业主使用物业的指引及管理，能最大限度地使物业保值甚至增值，从而达到物业管理的目的；通过对小区内公共设施进行定期养护，保证业主或住户充分享用物业的最大功能。根据物业管理条例（2007 修订）(国务院令第 504 号)，由业主和物业管理公司按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业管理收费办法，在物业管理合同中约定，业主根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。按物业管理合同，小区内居民缴纳的物业管理费，可以维持物业管理正常运作的需要。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报216、告11814.314.3财务分析结论财务分析结论本项目的建设旨在满足居民居住、构建和谐社会的需要。本项目正常运营期间，委托物业管理公司进行管理，项目入住居民交纳的物业管理费用，可以维持物业管理正常运作的需要，即可以实现项目财务可持续性。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告119第十五章第十五章社会评价社会评价15.115.1项目对项目对社会社会的影响的影响分析分析1、项目对当地居民收入的影响项目的建设是解决居民居住的需要，有利于保证本地区的经济的可持续发展，并带动当地居民收入水平的提高，当地居民可利用自己的优势投入到各个领域，从衣食住行到娱乐消费增加收入，项目具良好的社会效益和经济效益。2217、对居民生活水平与生活质量的影响项目的建设有利于改善当地居民的生活居住条件，对搬迁居民生活水平与生活质量的提高具有相当大的积极意义。3、项目对当地居民就业的影响项目的建设过程中会在一定程度上增加当地居民的直接就业机会，如建筑安装业；项目建成后，整个项目将保障当地居民的居住，这部分人群的生活会带来很大的消费需求，可以为当地社会的服务消费行业提供很多的就业机会。因此，无论短期来讲，还是从长期来看，项目对促进当地居民的就业有较大的积极影响。4、项目对当地文化、教育的影响本项目的建设有利于吸引高素质人才到开发区发展，促进本地区的教育事业的发展，有利于提高当地居民的文化水平，促进区域文化事业的发展，从而218、促进当地的社会、经济、文化和谐发展。因此，项目对当地文化、教育有着良好的影响。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告1205、对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响项目的建设符合当地城市发展规划要求，因此不会对当地基设施以及社会服务容量造成压力。同时，项目的建设推进了城市基础设施建设，增加和完善城市功能，推动了城市化进程。6、项目对周边居民影响项目对周边居民影响体现在项目建设期间与运营期间。建设期间，将可能造成对周边居民的环境、交通、生活方面的影响。环境方面，由于施工建设产生的噪音、粉尘、固废等都将对周边环境产生负面影响；交通方面，园区内由于施工运输车辆增多、施工防护围墙与原材料堆放219、占用道路均可能造成交通道路拥堵与不便；生活方面，本项目施工建设周期将长达 25 个月，施工建设过程中产生的噪音、粉尘等环境污染影响居民生活环境，造成周边居民日常生活质量下降。运营期间，本项目将为一期居民提供完善基础配套设施，包括商业、教育等，且通过本项目建设整体景观质量提高，为当地居民提供适宜居住、配套基本齐全的居住环境。因此，本项目运营期间对周边居民产生的主要为积极影响。除此之外，项目的建设对弱势群体产生的是正面和积极的作用，不会对弱势群体造成负面不利影响。项目对所在地区的少数民族风俗习惯和宗教的负面影响极少，相反有利于促进人才流动，从而促进民族间的文化交流与发展。项目的综合社会影响分析见表220、 16-1-1信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告121项目社会影响分析表项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度1对居民收入的影响对当地部分居民收入有所提高，影响程度较好2对居民生活水平与生活质量的影响能进一步提高当地居民的生活水平，改善生活质量，影响程度很好3对居民就业的影响能增加当地居民的就业机会，影响程度较好4对不同利益群体的影响负面影响微乎其微5对脆弱群体的影响负面影响微乎其微6对地区文化、教育、卫生的影响促进当地的文化、教育、卫生的建设，影响程度很好7对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响不会造成基础设施和资源供应的紧张，影响程度较小8对少数民族风俗习惯和宗教的影221、响不会对少数民族风俗和宗教产生影响15.215.2项目风险项目风险分析分析15.2.1项目主要风险因素识别项目主要风险因素识别本项目的主要风险因素有：1、工程技术风险本项目的工程技术风险是指可能由于项目场址的工程地质或水文地质情况的特殊或勘探不清，致使在项目的运营甚至施工中出现问题，造成经济损失。2、外部环境风险本项目的外部环境风险主要包括自然环境、国家相关政策、经济环境和社会环境等影响因素。15.2.2防范和降低风险对策防范和降低风险对策1、技术风险的控制信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告122对本项目技术风险的控制措施主要有：通过招标，确定具有良好施工经验的施工团队；对项目的过程进行222、管理，加强项目质量、进度，投资方面的控制；与材料供应商及监理方协调好，加强工期进度的控制。2、工程风险的控制。项目前期做好水文、地质勘察等各项准备工作；加强施工期间的控制，避免出现重大的工程变更。3、投资风险的控制认真、充分估计不确定因素对项目建设投资的影响,本报告在投资估算中已按工程费用和其他费用之和的5%预计了基本预备费,充分考虑了不确定性因素可能导致投资成本估计不足的风险。4、资金风险的控制本项目是开发区财政拨款建设项目，要尽快做好各项资金申请手续。5、外部协作条件风险做好项目前期准备工作，充分估计交通运输、供水、供电等主要外部协作配套条件发生重大变化给项目建设和运营带来的困难，一旦出现223、此类风险，能作出有效应急方案。6、外部环境风险经济环境、社会环境以及相关政策法规等外部因素对项目影响较大，此类风险一般很难进行控制，但发生的可能性很小。应对措辞主要是从项目的角度出发，密切关注国家方面的法律政策动向，根据国信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告123家颁布的法律法规的精神，建立完善的经营机制，达到有效增强项目承担此类风险目的能力。15.315.3互适性互适性分析分析互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。社会对项目的适应性和可接收程度分析详见下表。社会对项目的适应性和可224、接收程度分析表社会对项目的适应性和可接收程度分析表序号社会因素相关者适应程度可能出现的问题措施建议利益相关者地块附近居民较好施工、运营期间产生噪音等环境污染问题文明施工、增加环境美化2当地组织机构政府有关部门较好项目审批与相关部门协调好各项工作项目承办单位较好组织、协调协调相关部门工作，做好前期准备工作3当地技术文化条件设计较好出现各种形式的质量问题严格按照规范要求设计、施工、监理施工较好监理较好建筑材料较好市政配套较好15.415.4项目风险项目风险分析分析项目的建设有利于当地居民收入的增加，有利于当地居民生活水平与生活质量的提高，有利于当地社会文化、教育事业的发展，有利于增加当地居民就业，225、不会对地区基础设施、社会服务容量造成不良影响，有利于城市化进程，不会对弱势群体造成不良影响，也不会对少数民族习惯产生有害影响，同时当地不同利益群体、各级组织关心信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告124支持本项目的实施，项目与当地的文化相适应。综上所述，项目有很好的社会效益，社会评价可行。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告125第十六章第十六章社会稳定风险评估社会稳定风险评估16.116.1评估依据评估依据1、国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法（发改投资20122492 号）2、国家发展改革委办公厅关于印发重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制226、大纲（试行）的通知（发改办投资2013428 号）3、中共中央办公厅、国务院办公厅关于建立健全重大决策社会稳定风险评估机制的指导意见（试行）的通知（中办发20122号）4、广东省人民政府关于建立广东省重大事项社会稳定风险评估工作机制的意见(粤办发20113 号)5、广东省发展改革委重大项目社会稳定风险评估暂行办法（粤发改重点20121095 号）16.216.2风险分析风险分析社会稳定风险，广义上是指一种导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序的可能性，是一类基础性、深层次、结构性的潜在危害因素，对社会的安全运行和健康发展会构成严重的威胁。一旦这种可能性变成现实性，社会风险就会转变成公共危机。广义227、的社会风险是一个抽象的概念，它涵盖了生态环境领域、政治领域、经济领域、社会领域和文化领域的各种风险因素。在狭义上，社会风险是指由于所得分配信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告126不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口增加造成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素引起的风险。本项目的风险点主要是在建设过程中，征地、青苗补偿、环境影响等方面对人民群众的生活、生产、财产等造成的负面影响和损失的可能性。（1）生态环境影响风险分析生态环境影响。该项目生态环境风险包括噪声风险、大气污染风险、水污染风险、固体废物污染风险等。具体表现应建设期、运营期噪声、大气、水、固体废物228、排弃是否能达到国家的标准，是否会产生扰民现象，是否会产生集体上访事件。分析如下：大气污染风险分析 施工期施工期大气污染主要来自扬尘、机械废气、汽车尾气等；项目运营期间大气污染物排放主要来自生产企业排放的废气和生活废气。施工过程中造成大气污染的主要产生源有：施工开挖及运输车辆、施工机械走行车道所带来的扬尘；施工建筑材料（水泥、石灰、砂石料）的装卸、运输、推砌过程以及开挖弃土的堆砌、运输过程中造成扬起和洒落；各类施工机械和运输车辆所排放的废气。施工期间对环境空气影响主要的是粉尘。干燥地表的开挖和钻孔产生的粉尘，一部分悬浮于空中，另一部分随风飘落到附近地面和建筑物表面；开挖的泥土堆砌过程中，在风力较229、大时，会产生粉尘扬起：二装卸和运输过程中，又会造成部分粉尘扬起和洒落；雨水冲刷夹带信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告127的泥土散布路面，晒干后因车辆的移动或刮风再次扬尘；开挖的回填过程中也会引起大量粉尘飞扬；建筑材料的装卸、运输、堆砌过程中也必然引起洒落及飞扬。据有关文献资料介绍，施工工地的扬尘主要是运输车辆的行驶产生，约占扬尘总量的 60%，但这与道路状况有很大关系。场地、道路在自然风作用下产生的扬尘一般影响范围在 100m以内。施工期扬尘产生的另一个主要原因是露天堆场和裸露场地在风力作用下产生扬尘。由于施工的需要，一些建材需露天堆放；一些施工点表层土壤需人工开挖、堆放，在气候干燥又230、有风的情况下，会产生扬尘。1）为减少挖土和运土时的过量扬尘，在晴天或气候干燥的情况下，应适当地向填土区，储土堆及作业面，地面洒水；2）开挖出来的泥土和拆除的土应及时运走处理好，不宜堆积时间过长和堆积过高，因为临时堆积，被刮扬起尘土；3）运土卡车要求保持完好，装载不宜过满，保证运土过程不散落；4）经常清洗运载汽车的车轮和底盘上的泥土，减少汽车过程携带泥土杂物散落地面和路面；5）及时清扫因雨水夹带和运输散落在施工场地、路面上的泥土，减少卡车运行过程和刮风引起的扬尘；6）规划好施工车辆的运行路线，尽量避开生活区和人流密集的交通要道，避免交通阻塞及注意车辆维修保养，以减少汽车尾气排放；7）施工人员生活231、用能尽量用电及液化石油气，避免采用燃煤与信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告128燃油，禁止燃烧垃圾。运营期项目作为办公建筑运行，基本不产生大气污染，该风险微小。水污染风险分析建设期水污染主要来自生活污水及施工作业污水等；运营期间水污染物排放主要来自项目建成后的用水。施工期1）工程施工期间，生活污水经原有项目排污管道外排，不对周围环境造成污染。2）施工作业污水主要有平整地面时排入地基处池塘或沟渠中的污水、日常清洗机械的污水、地面冲洗带来的建筑废水等，这些废水含有大量的泥沙。这类废水排放的随意性较大，会顺着地势流向低洼处，这些废水含有大量的泥沙，直接排入周边水沟会使水中的悬浮物增加，并使水体232、的泥沙淤积阻塞边沟。因此，工程施工方应在施工场地内低洼处修建一些简易沉淀池及导排沟，将建筑施工废水引入池中，经沉淀后方可排入区域的地表水体中，对地表水体的影响小。3）建设单位在施工前向市政管理局提出申报，办理临时性排污许可证。工程施工期间，施工单位应严格执行建设工程施工场地文明施工及环境管理暂行规定，对地面水的排放进行组织设计，严禁乱排、乱流污染道路、环境或淹没市政设施。施工时产生的泥浆水及冲孔钻孔桩产生的泥浆未经处理不得随意排放，不得污染现场及周围环境。在回填土堆放场、施工泥浆产生点应设置临时沉砂池，含泥砂雨水、泥浆水经沉砂池沉淀后排放。施工工地的粪便污水需经三级化信宜市南玉雅园住宅小区工程233、可行性研究报告129粪池处理；工地食堂污水需经隔油隔渣处理后方可排放。运营期项目建成后作为居民住宅使用，主要生活污水经污水管网汇集到污水处理厂处理。该风险微小。固体废物污染风险分析建设期固体废物主要为弃土方弃渣；运营期间固体废物排放为生活垃圾。施工期1）本项目施工时产生的弃方弃渣送至指定地点弃倒，临时堆土放置于临时堆土场。弃土弃渣若不及时清运，随意倾倒将会产生大量扬尘，同时也会影响周围的景观环境。2）营运期对可再利用的废料，应进行回收，以节省资源。3）运营期应配备管理人员对渣土垃圾的处置实施现场管理，渣土运输的车辆严禁野蛮装运和乱卸乱倒，必须设置密闭式加盖装置，并按规定的时间、地点和路线进行。234、4）建设期的生活垃圾，应以专门容器收集，由环卫部门有偿清运，不允许随地乱抛，或混入建筑垃圾，影响环境卫生。运营期运营过程中，项目产生的废弃物为生活垃圾，在学校内先汇集到垃圾收集站，然后集中运送到垃圾处理场处理，风险较小。噪声和震动分析该项目建设期间噪声源主要为动力式施工机械产生的噪声，施工信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告130场地挖掘、装载、运输等机械设备作业噪声。运营期间各种设备产生的噪声。1）在靠近居民生活及工作区一带，施工单位应妥善安排施工机械的操作时间，将噪声影响较大的机械和施工活动安排在对居民影响相对较小的时段，避免在中午（12:0014:00）和夜间（22:007:00）进235、行产生高噪声污染的施工作业，以避免噪声扰民问题；2）禁止冲击打桩作业，用钻孔桩替代高噪声的冲击打桩；3）对运输车辆作好妥善安排，尽量减少车辆在夜间行驶。4）虽然本项目产生的噪声对外环境的影响程度较低，但为了保证项目边界达标，建设单位应对强噪声源进行治理，通过隔声、吸声、消声及减振等措施，降低噪声源强，并在校内种植高大乔木，保证项目边界声环境质量达标。风险评价：项目选址离居住集中点不近，且作为学校使用，噪声风险发生概率较小，风险等级较低。（2）工程方案风险的风险风险内容：工程项目的全面风险管理分为项目风险的预测和识别、评估和分析、应对和控制以及监控四个阶段，且应是一个复杂的、动态的过程，应在一系236、列战略目标下进行管理。这些战略目标也会因环境的变化而改变。在这样一种流动的、弹性的环境下，需要一种整体的、基于战略目标的风险管理思想，即风险管理应被看作是和其它项目管理活动融为一体的，它应渗透于项目的整个生命周期，渗透于项目的每一项活动之中，它有助于实现项目的战略目标。风险分析：项目在规划设计阶段，需充分考虑项目所在地周边环信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告131境情况，考虑工程建设进度计划。制定详细施工方案计划，推进项目建设及顺利运营，避免工程事故发生。风险评价：本项目是学校建设项目，在建设、运营的工程方案规划中要求针对性预防措施，风险程度较小。（3）项目“五制”建设、项目单位六项管理237、制度风险分析风险内容：五制包括法人负责制、资本金制、招投标制、监理制和合同管理制等。流向管理制度包括审批或核准管理、设计管理、概预算管理、施工管理、合同管理、劳务管理等。风险分析：项目建设单位为信宜市城投房地产开发有限公司，计划依据相关指导意见制定五制及六项管理制度，以利于项目建成后顺利运行。风险评价：该项风险程度较小。（4）项目建设的其他风险1）技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。该项风险程度较小。2）工程风险工程风险主要包括方案、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。该项风险程度较小。3）合同风险合同是业238、主与各参建单位签订的双方权利与义务关系的协议，是信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告132为顺利完成一个项目的有效保障，但是，其操作过程存在着各种各样的风险：一是在对特殊工程进行指令分包时，指令分包单位只跟业主签订合同，没有和总承包商签订合同，这样项目在施工过程中容易产生扯皮推诿风险；二是合同主体资格前后不一致，招标时以总公司名义投标，而签订合同时是其下属公司签订；三是合同中对结算方式、增减项的执行单价约定不明显。该项风险程度较小。4）投资估算风险投资估算的风险主要来自工程方案变动引起的工程量增加、工期延长以及各种费用的增加。该项风险程度较小。5）外部协作风险外部协作条件风险主要是供电、交239、通、给排水、通讯、消防、环保等市政基础设施是否具备和完善，如果上述条件不具备，将会大大增加项目的投资，延误项目工期，对项目的建设和实施带来不利。该项风险程度较小。6）社会风险社会风险是项目所在地互适程度可能出现的问题，项目的施工必然产生噪声等环境污染，可能会给居民住宅造成一定的影响。该项风险程度较小。7）本项目社会稳定风险的综合评价为便于度量该项目整体风险的大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。首先根据专家论证和类似项目经验确定每类风险因素的权重 W，取值范围为0，1，取值越大表示某类风险在所有风险中的重要性越信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告133大。240、其次确定风险可能性大小的等级值，将风险等级 C 划分为 5 个等级（很小、较小、中等、较大、很大），等级值按风险可能性由小至大分别取值为 0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。然后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的 CW 得分，把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。一般而言，综合风险分值为 0.20.4 时，表示该项目风险低，有引发个体矛盾冲突的可能；分值为 0.410.7 时，表示该项目风险中等，有引发一般性群体性事件的可能；分值为 0.711.0 时，表示该项目风险高，有引发大规模群体性事件的可能。本项目综合风险值求取见下241、表风险因素W风险发生的可能性（C）综合风险值（CW）0.20.40.60.81项目合法性、合理性遭质疑的风险5%0.02项目可能造成环境破坏的风险8%0.016群众抵制征地的风险11%0.066群众对生活环境变化的不适风险10%0.02群众对生活保障担忧的风险项目引发社会矛盾的风险10%0.02技术风险9%0.036工程风险10%0.02投资估算风险12%0.072合同风险8%0.032外部协作风险8%0.016社会风险9%0.018综合风险100%0.336信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告134从表中可看出，本项目可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为 0.336，风险程度低，意味着242、项目实施过程中出现群体性事件的可能性不大，但不排除会发生个体矛盾冲突的可能。16.316.3建议采取的风险防范措施建议采取的风险防范措施根据对项目可能诱发的风险及其评价，我们建议采取下述风险防范措施。（1）环境风险在工程建设期间，严格控制，尽量不破坏当地原始的生态环境；在环境营造方面，做到人工环境与自然环境的有机结合。（2）技术风险由于工程建设施工难度不大，按照有关规范和程序进行施工；同时保证施工人员具备应有的素质，选择好的设计、施工、管理单位，项目的建设应能顺利进行。（3）工程风险在项目实施阶段应对项目现状情况进行全面的现场勘察和实验，以便为项目设计提供可靠的基础数据，以降低项目建设的工程风243、险。（4）投资风险在前期工作阶段，充分考虑可能增加的各种费用，在遵循节约原则的基础上尽量打足投资。（5）外部协作风险工程所在地地理位置优越，交通方便、供水、供电有保证。有足够的建设用地，地质条件良好，因此工程的外部协作风险不大。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告135（6）合同风险业主方在起草合同条款时，应精心起草，从源头上开始研究可能发生的风险，避免风险产生。业主要编制好招标文件，在施工招标前，可先确定监理单位，然后业主方、监理方及设计方一起研究招标文件的细节；规范付款程序，项目的每一笔预付款先由承包方提出申请，附上完成的工程量报表，经监理审核，业主方代表把关，然后由业主方项目负责人审244、批；加强投资动态控制，实现项目预控，要随时检查投资变化，随时检查承包方的施工进度和质量情况，并注重监理方的行为变化，提高合同的执行质量。（7）社会风险做好项目建设必要性的宣传工作，同时避免在午间和晚间作业，以降低工程的社会风险。16.416.4其它风险防范方案其它风险防范方案尽管本项目建设发生不利于社会稳定的风险程度低，但并不意味着项目会一帆风顺，仍要注意加强对项目实施过程中可能出现的个体矛盾冲突的防范，并随时为进展中可能出现的风险做防范。（1）加强与上级部门的联系衔接，确保申请资金按计划到位，以免延误计划工期。（2）强化建设组织和管理，对工程建设进行封闭式管理，引导非工作人员远离建设现场，尽245、量避免在夜间施工。（3）加强安全生产管理。自觉坚持“安全第一、预防为主”的方针，认真贯彻执行安全生产法、安全生产许可证条例等法律法规的有关规定。强化安全生产责任制，把安全生产工作任务层层信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告136分解，落实到建设单位各个部门、各生产环节和各个岗位，严格监督检查，确保建设安全。（4）建立人员培训机制，加强重点岗位安全培训和服务培训，树立干部职工安全生产意识和服务意识，提高服务水平。16.516.5社会稳定风险评估结论社会稳定风险评估结论通过对本项目建设过程中可能发生的社会稳定风险进行了识别与评价，结论如下：本项目建设可能会引发七类不利于社会稳定的风险，这六类风246、险发生的可能性大小评价结果是：第 1 类风险：项目可能造成环境破坏的风险，该类风险发生的可能性很小；第 2 类风险：项目“五制”建设、项目单位六项管理制度风险分析，该类风险发生的可能性较小；第 3 类风险，群众和学生对生活环境变化的不适风险，该类风险发生的可能性较小；第 4 类风险，技术风险，该类风险发生的可能性较小；第 5 类风险，群众对生活保障担忧的风险，该类风险发生的可能性很小；第 6 类风险，工程风险和外部协作风险，该类风险发生的可能性较小。第 7 类风险，投资估算风险，该类风险发生的可能性较小。综合评价，本项目建设社会稳定风险程度低，但有发生个体矛盾信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研247、究报告137冲突的可能。建议采取的系列风险防范措施，在一定程度上会起到降低以致消除社会风险的效果。但其效果的好坏，取决于这些防范措施执行力度大小的影响。同时，在项目实施及运营过程中需对社会稳定风险全程跟踪，动态监测和评价，不断改进完善和落实风险控制措施，及时发现新的社会稳定风险隐患，协调相关部门化解实施过程中遇到的矛盾和问题，调整完善防范措施和应急预案。防止因风险处理不当而引起的事件范围的扩大、影响程度的恶化、连带风险的发生等风险升级，将风险控制在苗头阶段，做好项目社会稳定风险的全程跟踪与及时回馈。信宜市南玉雅园住宅小区工程可行性研究报告第第十十七七138章章结结论论与与建建议议1 17 7.248、1 1结结论论项目的建设是解决信宜市XX街道建设住宅的需要，是提升城市形象、促进当地经济社会全面发展的需要，是建设社会主义和谐信宜的需要，有很好的社会效益。项目的建设是必要的，也是迫切的。项目的建设规模合理，建设工程技术问题完全可以解决，资金来源渠道明确，项目财务评价可行，经济效益和社会效益良好。本项目建设场址具有良好的区位优势、外部水、电基础设施条件良好，建设场址地质稳定，为项目建设提供了有利的建设条件；而且工程规划方案合理、目的明确，无重复建设的内容，投资估算合情合理，资金渠道落实，可操作性强。因此，从各方面来看，本项目建设都是可行的。因此，本项目的建设是合理可行的，符合社会发展需要，有着良好的经济效益和社会效益，应该尽快实施。1 17 7.2 2建建议议（1）考虑到本项目能尽快发挥它的价值，应加快完成项目建设所需的各项手续的报批工作，确保建设资金根据工期的要求及时到位，如期开工，以使项目能够按时建成投入使用。（2）建议项目加强与各相关政府部门的协调，加快推动项目规划调整工作，为本项目合法合规建设提供必要前提（3）建议项目单位进一步咨询供电部门落实供电方案，确保本项目顺利投入使用。