1、商业中心带高尚住宅城市单体房地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月商业中心带高尚住宅城市单体房地产项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月70可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一节 摘 要10一、项目简介101、项目名称：山西省xx市xx（暂定名）104、总用地平衡表：11二、定位策略：11建设2、分配技术指标表12三、项目的技术指标13四、项目的经济指标131、项目总体经济指标13第二节 目的与依据14一、编制目的：14二、编织依据：141、行业性调查资料及xx市投资环境调查资料。14第三节 市场分析14一、投资环境14二、市场调查15l 特点五：随着高科技技术的发展以及城市化进程的加快，各大中逐渐演变成162、需求预测17四、分析结果18第四节 市场定位19一、概念定位：19二、价格定位19l Soho商住：销售起价2900元/平米19三、目标定位201、商业、商务项目招商、销售群体：202、高尚住宅项目销售群体：20四、购买力分析20第五节 项目的提出20一、项目建设的必要性20第3、六节 建设条件22三、地质地貌232、地貌：23第七节 设计说明27一、设计依据27二、地貌分析27三、设计理念28四、总体布局28五、空间创意29六、功能分区：30城市嘉年华热闹的夜晚场面30七、道路系统与停车315、道路系统均考虑无障碍设计。31八、公共绿地和环境景观设计31九、环境保护与能源利用322、主广场建议设置太阳能钟表和太阳能灯具。32十、竖向设计32十一、给水排水：32十二、供热设计33十三、节能与环保33十四、电气设计33十五、火灾报警及消防联动系统33十六、安全防范系统33第八节 组织管理35一、开发商简介35二、组织结构36“xx”项目公司的组织结构图36三、管理方针374、1、为项目整体工作能够顺利经营实施而奋斗372、建立合理化且有效率的经营体制373、激励和增强全员经营活力，逐步扩大企业影响力37四、岗位描述381、总经理职责：382、助理职责：393、总工程师职责：394、行政部职责：405、公关部职责416、工程部职责427、法务部职责：438、营销部职责439、财务部职责44第九节 开发计划45一、计划说明45二、各版块规划说明：451、A区：452、B区：463、C区：474、D区：485、E区：486、F区：49主要技术经济指标49第十节 投资预测50一、估算依据50二、估算条件50三、估算范围50四、固定投资估算505、其他费用：共计54251万5、元，分摊造价187.69元/平米53五、固定投资估算结果53七、资金筹措54第十一节 经营预测54一、收入预估542、销售进度计划55第十二节 财务分析58三、敏感度分析60四、财务分析602、资产回收率： 反映产权销售收入回收固定投资的能力。604、净利润率：反映本项目在投资开发期内的财务收益率。61净利润率=税后净利润/经营收入61第十三节 风险控制手段61第十四节 营销策略62一、销售总体目标：62二、营销部门的管理629、此上方针应做到具体实效，贯彻至销售部所有人员。631、百万平米超大社区，超强的配套设施与广场人文资源。633、享受数码城市的快捷生活，造就新新人类的Soho风范。636、四、公关策划活动方针63五、营销实施计划641、扩大需求计划：642、品牌作业计划：644、对顾客的服务655、反馈与调节政策656、VIP营销65第十五节 结 论66一、环境效益66二、社会效益66附件一：高尚住宅单体造价估算表67附件二：城市Townhouse单体造价估算表67附件三：“xx”规划及设计效果图片67附件一：高尚住宅单体造价估算表68附件二：城市Townhouse单体造价估算表68第一节 摘 要一、项目简介1、项目名称：山西省xx市xx（暂定名）2、地理位置：xx市xx广场往南2.5公里为城市的商业中心带，自东西向的商业街向南2.5公里，即是新建xx。本案地块环拥xx，项目四7、至为：北至城南路护城河附近，西至xx路，东至规划道路（延安南路），南距经四街约100米处；北部世纪大道沿街建设商业建筑,两侧板块规划建设综合社区。区位示意图3、交通现况：从护城河至xx的世纪大道规划宽度为100米，属于城市主干道，有待改造完成；广场北侧为五针街，西侧目前为现状沥青路，东侧还是泥土道路；广场西侧的xx路为现状城市道路；广场东侧的延安南路还未开工建设，只有狭窄的区域泥土路。从目前交通现状上看，该地块周边道路虽有待改造完善，但结合xx市总体规划目标，未来交通网规划很适宜本案项目的建设，具有符合开发的交通条件和与城市主干道一脉贯通的优势。4、总用地平衡表：名称单位数量比例总用地面积公顷8、206.07100%住宅用地面积公顷63.5630.9%公建用地面积公顷30.5514.8%道路用地面积公顷43.6821.2%绿地用地面积公顷68.2833.1%二、定位策略：1、规划策略：本项目的规划共分6大板块12区间，囊括：xx休闲广场、高尚居住区、低密度住宅区、公共建筑、综合商业五大主题建设内容，并引入城市Townhouse概念和soho商住一体化概念。项目遍布以居家、休闲、运动、商业、商务、教育、社区服务为主题的功能设施，设置公共会所、户外运动场、星级酒店、购物中心、医院、学校及综合服务性公建等，实现城市新区的建设目标，充分满足xx的城市化进程需求及提升城市居民整体生活品质，为开发9、做足文章。 六大板块分配示意图2、定位方针：本案依照xx市政府提出的创建“国家园林城市”总体规划要求，经过初步论证，拟将该地块规划建设成为以xx为核心，以超大型居住社区为主体功能的，集商业、商务、休闲、娱乐、公共服务功能为一身的具有国际化城市特征的房地产开发项目。地块编号地块面积(ha)用地性质建筑面积(m2)建筑密度(%)容积率绿地率(%)机动车位(个)A区35.52555926A13.24商业5767244.51.8732.5146A25.59教育264149.50.2645.259A326.69二类居住47184019.61.9245.2450B区31.17569034B19.13商业210、4385444.72.6739.4400B26.36教育202849.10.2543.270B315.68二类居住30489623.92.4238.3250C区30.98486471C115.43二类居住31168621.72.0239.9283C20.89商业2060044.82.73150C313.65一类居住14332524.11.0544120C41.01商住1086044.51.0830.540D区16.39346602D13.71商业169278453.5933220D22.26商业71092452.7032.5102D39.68二类居住8673619.11.0440.5180D411、0.74商住1949644.52.6430.530E区32.9551561E11.54商住41256452.7430.168E23.01 酒店15400027.84.7633.5108E327.36二类居住33144021.12.0833.9520E40.99商业2486544.52.53150F区21.55388906F12.22商业8383231.43.7834.6120F21.20商住31767452.6431.155F31.85医疗30000411.6238.4147F416.28二类居住24330720.52.0134.7400建设分配技术指标表3、开发建设策略：本案采取公益性开发与12、产权开发相结合的经营策略。我们主张立足于为xx城市的建设服务，以公益性建设来完善代表城市形象的南大门-xx，为xx的城市面貌更添姿彩。产权开发是以大力倡导和提高xx人民城市化生活品质为立基，向xx市人民供给具有国际化城市水平的时尚居所及各项配套设施，积极拉动城市的多元经济，实施产权销售与经营管理。根据本项目开发作业的地理特征，实施以C、D版块为核心进行辐射开发建设的运营策略。三、项目的技术指标本项目地块规划面积庞大，内容复杂，通过对项目地块的长期考察与专家论证，在技术上我们强调用地分配合理、理念超前、以人为本的原则，充分利用该地块的地形地貌，科学调配各项指标的分配，多方征求和采纳专家建议，把技13、术性指标做到可施行、可标新、可利用，从根本意义上满足城市发展需求。总体规划技术指标序号指标名称单位数量备注1规划建设用地平方米20607662待征道路用地平方米4068663总建筑面积平方米2832281不含地下室其中：住宅建筑面积平方米1872083不含地下室公建建筑面积平方米960198不含地下室4建筑占地面积平方米3710435容积率1.376建筑密度%18.07机动车停车辆72818其中：地上辆5335地下辆19469绿地面积平方米68280710绿地率%40.211总户数户13398四、项目的经济指标1、项目总体经济指标l 建设开发销售周期 7.5年（即2013年封盘）l 项目固定投14、资 ￥592866万元l 单位固定成本 ￥2045.42元/平米l 可销售收入 ￥642835万元l 经常性营业收入 ￥13969万元/年l 累计利税总额 ￥53878万元l 投资回收周期 7.0年l 资产回收率： 102.5%l 全部投资利润率： 7.6%l 净利润率 4.74%l 项目启动资金 ￥18137万元第二节 目的与依据一、编制目的：本案通过对“xx”项目建设的必要性、市场分析、建设规模、投资估测、效益评价、营销建议等主要内容进行比较科学、完整、准确的定性定量研究和专业策划，从而为投资开发提供决策依据。二、编织依据：1、行业性调查资料及xx市投资环境调查资料。2、xx市招商引资政策15、及相关促进行业发展的政策。3、项目相关批复性文件及项目前期工作进展状况。4、委托设计单位规划设计方案及xx市投资开发收费标准。5、山西省房地产开发及建安工程预算相关定额及取费标准。第三节 市场分析一、投资环境xx市地处亚欧大陆桥中国内陆陇海兰新铁路中段北侧，山西能源重化工基地东南部。全市辖两区一市十县，土地总面积13896平方公里，总人口310万人，距太原223km，是山西省东南部的政治、经济、文化、交通和商品集散中心，是以矿产资源开发为主的中等综合性工业城市。改革开放以来，xx市提出了“政府创造环境，人民创造财富”的响亮口号，形成了“你发财，我发展”的良好氛围，为外来客商创造出了优越的投资环16、境。投资者在择选投资创业之区时，就是充分认识所选区域产业结构和空间经济结构的优化性质，包括：基础设施供给是否充裕，发展空间、资金、人力等要素市场是否完善，市场体制、服务效率、政策环境、生态环境和人文环境是否健全。本案综合分析xx市的发展状况以明显的比较优势论证，xx市的投资环境具有能够吸引投资者关注、实现投资预期目标，形成强大的区域聚集效应等特点。 另外，xx市作为生活居住之区，就是山青水碧地绿天蓝，政府创建园林城市的规划和管理理念先进，文化氛围浓郁，人口规模适度，人际关系和谐，基础产业发达，就业比较充分。xx市安全、友好的人居环境，能够最大程度地实现人们的生活居住理想，是xx人民凝聚智慧的地17、方，成为房地产投资的热土。 xx市的招商引资政策为本案的建设提供了充分的开发条件，在综合资源禀赋条件相近的情况下，xx市将成为山西省东南部开发规模较大、房地产性价比优秀的地区。相信本案的策划建设能够顺应xx市城市建设规划的发展需要，取得丰硕成果。二、市场调查1、区域市场调查：xx市是山西省能源重化工基地，随着改革开放步伐的加快，xx市的经济也得到了迅猛发展，综合经济实力明显提升。在这一背景下，城市的房地产业开始升温，由于起步较晚的原因，房地产业的发展还处于初期阶段。目前，市场上销售的地产楼盘规模都是10万平方米以下的小楼盘，但地理位置处于城市的中心地带，交通条件较为便利。在城市的外环-老顶山山18、脚下开始出现别墅区，供给规模仅有31000平方米。从xx市的房地产总体经营现状上看，市场操作尚不规范，在物业的供应形态上也多属于低端项目，供求关系上仍属于卖方市场，购房者的消费行为自主权较为被动。xx市部分楼盘剪影xx市住宅市场的价格具体如下：l 多层住宅不带电梯：均价2000元/平方米左右；l 带电梯小高层住宅：均价2700元/平方米左右；l 别墅：100万元左右/套（400平方米）。2、社会调查：从国内房地产整体业态上讲，各城市受经济环境及发展速度影响不同而表现的情形也不相同，但总体归纳起来大体表现为以下特点。l 特点一：规模型小区将领导潮流。随着购房者品位需求的日益提高，较大规模的小区所19、带来的完善配套、多层次的建筑类型组合、点面结合的绿化景观设计、多样的户型选择、以及给购房者所带来的物业附加价值，是小楼盘无法比拟的。从许多城市房地产的发展轨迹来看，今后的房地产市场将以10万平米以上的规模型小区为主导。l 特点二：户型面积在变小、房间在变多。在可承受范围内，追求面积的合理性，逐步改善居住条件成为市场消费的导向。据统计，全国大中型城市的两居室面积一般都控制在110平米左右，三居室一般也不超过135平米。这是由于人们在择选居住场所时尤为看重高尚住宅，高尚住宅在价格上较普通住宅偏高，但往往高尚住宅采取的是总价策略，在户型设计上较为合理，较普通住宅要略小一些，因此总价对于市场并未形成负20、担，是产生高尚住宅热销大环境的原因。随着家庭成员的多元化和对多功能居室的需求增强，多厅室结构的房型将会成为消费主流。l 特点三：小高层物业受消费者青睐。各城市的开发经验告诉我们，小高层物业85%以上的得房率，配有电梯的方便快捷，户户朝南的板式结构，室内面积的合理配比，以及相对适中的物业管理费，成为小高层吸引买家的要素。预计小高层和多层住宅在今后的住宅市场中会一直保持主流地位。l 特点四：成规模、重环境。首先规模较大的社区都超过10平米；其次大型社区有更多空间进行内部环境营造。此外，大型社区在开发成本上相对较低，可以在与小盘同样造价的基础上选取更优质、更环保的建筑材料来提高物业档次，而且大社区更21、容易建设智能化系统和区内AUTO设备布点，进而节约物业管理成本。l 特点五：随着高科技技术的发展以及城市化进程的加快，各大中逐渐演变成数字型城市、国际化城市，以Soho概念为定位的商住一体项目率先在北京、上海、广州等大型城市兴起，一经推向市场即受到了城市中小业主的青睐。现如今在都市中的新新一族，更多的选择时尚、超前、够High的创业办公方式， Soho的概念也就是基于互联技术及数字化技术的发展应运而生的家庭化办公模式，在xx市城市化进程不断发展的未来，商住一体化项目肯定会具有越来越广阔的发展前景。从xx市的调查资料来看， Soho的概念尚属一片空白，这正为我们将Soho项目推向市场留存了足够的22、发挥空间。三、市场预测：1、供给预测 随着国土资源部45号文对别墅用地的叫停，别墅时代已经告一段落。有经验的开发商会把目光投向通过大手笔打造的交通环境优良、配套齐全的高尚住宅，诸如：城市Townhouse，国际化公寓等，同样也可以取得比较好的销售业绩。尤其是xx市的房地产供求关系及开发现状，类似于本案百万平米建设规模、国际化水准的项目绝无仅有，会从根本上促进结构性供求矛盾问题的解决。另一方面，从国务院18号文来看，政府希望建立一个合理的住宅供应体系，而高档物业正是这个体系中重要的一部分，城市Townhouse的引入既不与国家政策相违背，又能够顺应国家对房地产开发行业的政策性调整，另一方面还可以23、解决和平衡市场的供需关系，我们的项目只要真真正正论品质，实实在在定价格，势必会开创xx市房地产市场的新时代。2、需求预测 xx除了房地产市场现有的供应外，随着市域经济的发展，当地消费者的购买能力愈来愈强，经济型高尚住宅会越来越受到他们的欢迎。另外，xx市招商引资政策的进一步深化，吸引了众多国内国外商家的进入，通过他们对经济的拉动，普通城市居民同样可以在市场供应中找到需求。随着市场规模的不断放大以及现行供应项目逐渐进入强销期，2006-2008年前后的xx房地产市场势必达到高潮。 据不完全统计，xx市房地产市场在售的普通住宅价格在20002800元人民币/平方米之间，市场供应主要以低端项目为主，24、由于当地房地产开发业起步较晚原因，产品需求较为强烈，预计未来几年房地产市场将持续利好。目前，xx市房地产中高端市场供应量很小，具有很广阔的市场前景，同时也因为中高端市场受价格和购买力影响较大，开发过程中需要加强市场定位工作。根据各城市开发经验，随着全民经济的稳步增长及市场需求的细化与放大，中高端项目往往都是房地产市场的最终赢家。 经验表明，城市房地产业兴起的头10年一定会持续攀高，根据xx市近年的房地产市场发展经验，预计2006年xx市房地产市场的价格会达到高潮，不同位置、不同品质的物业价格会表现不同，到2008年后xx的房地产市场受总量的影响，市场价格可能会呈现下降趋势，但幅度不会太大，而那25、些人文社区环境成熟，建设规模较大的楼盘，甚至价格可能出现大幅上升。 从房地产商品细化及各城市的开发经验方面分析，xx的未来房地产品质将进一步提高，随着城市开发速度的加快，市场竞争也将日趋激烈，主要体现在以下几个方面。l 追求低密度：越低的密度就意味着会有越尊贵独享的天地和视野，打环境牌将是吸引客户最直接有效的手段。l 注重社区环境的营造，能在竞争中脱颖而出并保持价格坚挺，社区环境的规划和打造是所有优秀项目应具备的最基本的条件。l 建筑风格多样化，结构形式多元化。不断细化市场定位，满足差异化需求，城市内涵更加丰富。l 注重室内外空间的合理划分与利用，在户型和功能设计方面更趋细化和突现个性观念。l26、 营销方式呈现多元化发展趋势，走定制化路线、贴身化个性服务、俱乐部销售方式、体验生活方式Show场等，在眼球争夺战中，有效的推广渠道和方式将是胜出的推动力。四、分析结果1、调研分析表明，“xx”项目具有良好的大市场环境背景。另外，由于该项目在经营内容上具有与xx市整体发展规划相啮合的特点，是推动市域产业结构优化的积极因素。2、本案通过精心的策划定位有望通过丰富的项目服务内容使得本案在行业内具备较强的竞争力，对拉动房地产行业发展及提升人气带来更多机会。同时，采取公益性开发与产权开发相结合的经营策略不但可以达成政企合作关系，促动xx的城市建设步伐加快，而且对于企业的发展都具有深远意义。3、随着xx27、市多元产业的逐渐优化，会使本项目获得更多的发展空间。人口的逐年增加、客源层次提高和增长，都会对“xx”项目的正常经营带来积极的影响。4、xx市政府对引资的宽松政策环境及对房地产行业的关注都将进一步拉近xx市与国际城市的距离，同时各行业的大发展也会造就本项目的繁荣和兴旺。5、就“xx”而言，虽然市场上存在着许多干扰因素，但相信通过我们实力打造的地产精品与品牌，充分利用市场的供求契机以及规范开发经营，完全能够实现项目目标。第四节 市场定位一、概念定位：l 名流府邸，坐拥城市绿岛的大富之家；l 投资首选，财富矿脉，Townhouse之城市里的宽House；l 新新标版，仰瞻城市Soho一族的炫生活；28、l 城中之城，自成一体的国际化大社区；l 修身养性、城市中延年益寿的祥福庄园。二、价格定位“xx”销售价格采取期望定价与市场定价相结合的策略，在建筑品质上属xx市房地产市场的中上档次水平，在定价上采取与市场同步的纯质定价，计划定价如下：l 高尚住宅：销售起价2300元/平米；l Soho商住：销售起价2900元/平米l 城市Townhouse：销售起价4300元/平米；l 商業公建：销售起价按3800元/平米，租赁均价1元/天.平米三、目标定位1、商业、商务项目招商、销售群体：l 来自xx市城区内的商务、商业团体及个人；l 来自xx市行政地域范围内的商务、商业团体及个人；l 来自省内外的投资客29、商、合作伙伴、金融友人；l 其它（如企事业单位商务办公、地区级销售处等）。2、高尚住宅项目销售群体：“xx”的Townhouse客户群定位于近几年迅速扩大的企业家、社会名流和外籍、企业的高资中年职业群体（家庭年收入50万元以上，月收入4万元以上），销售目标群体如下：l 外企、高新科技企业、金融证券业界的高资人士、外籍人士；l 高资群体（私营企业主、高级销售人员）；l 文艺体育界人士、政府及企事业单位中层以上管理干部；l 其它（如影视广告业界、房地产业内人士等）；l 实力家庭的新生代置业群体。四、购买力分析1、高尚住宅：根据创意方案，项目户均面积约130平米左右，每套销售均价约30万元左右，一般30、情况下购房者首付30%房款，约9万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，每月偿还1100元左右，完全符合普通家庭收入。按目标定位预期，购房者完全有能力支付。2、城市Townhouse：户均面积200平米左右，每栋均价90万元左右，购房者首付30%房款，约2530万元左右，余款按揭20年，每月偿还3600元左右，按目标定位预期，购房者完全有能力支付。第五节 项目的提出一、项目建设的必要性1、是推动区域经济发展的需要：xx市物产及旅游资源极其丰富，迫切要求加快城市的规模化、产业化建设。“xx”的建设作为xx市房地产经济发展的增长点，是充分利用xx的工业、旅游、文化品牌形象，更多更好的发掘资源潜力，适31、应新时期城市产业发展需要，从全新理念、超前规划、科学配比等多元建设角度出发，积极解决市场需求与开发规模矛盾的新型高端项目，是推动xx市房地产经济建设向更大规模、更高层次迈进的里程碑式项目。2、是不断提高建设品位的需要：本项目的投资方具有良好的经济背景、企业资信与专业的技术人才，能够准确洞悉市场，不断推出具有先进标准、理念超前的高品位房地产项目。选址xx市进行房地产项目投资正是站在较高的经济视角，通过多方考证对比之后，在确保能够达到长远受益效果的情况下所进行的科学投资，是通过突破和独辟经营手段，为企业自身及城市发展赢得更广泛的社会效益的需要。通过“xx”的开发，企业定会在业界及社会上树立起良好的32、品牌和形象，为进一步介入房地产行业市场，开发高品质项目奠定坚实的基础。3、是优化土地资源配置，确保土地增值的需要：随着国家土地供应市场秩序日趋规范，为合理利用土地资源，企业放眼于长远发展大计，一次性获得大面积具有开发潜力的土地，有利于整合各项资源，全面而合理的进行房地产项目规划统筹建设和制定营销策略，稳步树立项目品牌形象。加之，xx市多元产业资源的进一步优化，促使xx市的土地价值不断的提升，日趋成熟的核心城市概念已经被认可，人气的逐渐旺盛、产业结构的优化，都将促使本项目潜在价值得以实现。4、是积蓄财富的需要：受中西部大开发及WTO的因素影响，xx市作为区域经济核心的辐射功能日渐明显，人们的消费33、经济观念越来越多的向时尚化发展。xx市不但拥有丰富的矿产资源，而且具有得天独厚的旅游环境，而且是晋、冀、豫三省的重要通道，集三源经济动力作用于一身，可谓是潜力巨大的投资热土。这些综合因素都预示着xx市的城市规模将会越来越大，会有越来越多的国内外企业、个人的流入。企业从产业发展出发，选址xx市发起建设“xx”百万平米大社区，正是在规模上突破xx市房地产开发量供给不足与综合配套设施相矛盾的问题，从进一步完善规划内容出发，利用市场需求契机，直接和间接的为产业经济和企业发展积蓄财富，争取最大的市场机会，具有极强的战略前瞻意义。5、是发挥自身优势的需要：“xx”的建设是一项意义深远、具有综合服务性质的项34、目。该地块与xx市CBD的贯通优势为项目规划高尚大社区提供了弥足珍贵的建设条件与项目买点。企业将充分发挥先进的开发经营优势，积极拉动市场需求创新求实，使投资风险降低到最低，投资进退容易掌握；按照规范化、标准化、程序化、系统化的经营管理、周密的营销造势计划，积极塑造项目品牌，提升和附加品牌价值，让项目的建设使城市更完美，让投资得到合理的回报。二、前期计划：“xx”项目计划分六期开发完成，整个项目开发周期为6年。除xx休闲广场作为公益性开发外，其他建筑完成后通过产权经营及产权销售的模式进行项目运营管理。其中住宅与商业项目依照商品房管理规定组织上市销售；公建类项目采取产权式经营或委托经营模式运营。根35、据项目进度需要，预计到2007年之前，将完成以下几项前期准备工作：l “xx”项目公司组筹建完成。l 完成“xx”项目立项批复。l 通过合法程序取得国有土地使用权。l 完成“xx”钉桩与勘测工作。l 完成“xx”项目规划及施工设计。l 完成“xx”项目建设规划许可审批。l 完成“xx”项目工程规划许可证办理。l 完成绿化、消防、人防等各项盖章手续。l 完成“xx”招投标及项目开工证办理。第六节 建设条件一、自然条件：xx属暖温带半湿润大陆性季风气候。全年冬无严寒，夏无酷暑，气温适中，四季分明。年平均气温5至11，年日照时数2418至2616小时，无霜期151至184天。年平均降水量550至6536、0毫米，有漳河、后湾、关河3座蓄水量1亿立方米。全市水资源总量为22.96亿立方米，是中国华北地区相对的富水区。二、拆迁工程：本项目涉及的拆迁工程是一项艰巨而复杂的工程。企业现已初步探明了征地范围的地貌及拆迁情况，在征用土地过程中将严格遵守国家有关征地补偿的管理办法对所征用土地及居民进行拆迁补偿。经过与所征土地管辖区有关政府部门的初步磋商，计划在本案得到立项批复后即可实施拆迁补偿工作，预期在2006年上旬完成拆迁工程，使建设场地达到“七通一平”。三、地质地貌1、地质：根据原xx工程地质勘探资料分析，该地块地质条件较好，地耐力较高，符合建设开发高层建筑地质。但受地貌影响，各区位地下水位高低不一，37、需考虑降水。详细地质情况在项目开发实施工作过程中委托测堪单位完成。2、地貌：l xx：2000年始建，规划总规模为500亩，城市主干道从广场中间贯通，道路东西两侧各占250亩。西侧广场建设初具规模，叠泉、假山、喷泉造型已经完成，东侧广场只进行了简单的绿化，尚需开发商进一步投资完成。l 广场西北侧开发用地现状：此部分区域东西范围由南北向世纪大道向西800米至xx路，南北范围由广场东西中心线向北380米至五针街。区域内现状为农民耕地，很少量的村民临时建筑，在本区域内有两条高压走廊穿过，成为场地的不利因素，需要协调相关部门进行调整；地势总的趋势为北高南低，地势平坦。 广场高处向西 广场向北xx路一侧38、用地 场地内高压走廊l 广场西南侧开发用地现状：此部分区域东西范围由南北向世纪大道向西800米至xx路，南北范围由广场东西中心线向南600米。区域内现状为农民耕地、寨子村和两个村办工厂，大约有500600户的拆迁居民。在本区域内有一条高压走廊穿过，需要在开发工作中协调相关部门进行调整；本处地势低洼，地下水位很高，村民新建住宅进行了大量填土。广场西南角向南 广场西南角向西寨子村向南300米至用地边界 村头向东北方向的工厂南侧低洼地向东侧世纪大道 寨子村东侧村头及低洼地l 广场东南侧开发用地现状：此部分区域东西范围由南北向世纪大道向东600米至延安南路，南北范围由广场东西中心线向南500米。区域内39、包括马坊头村和小部分耕地，大约有800户的拆迁居民。用地东侧边界紧邻军工企业的住宅区，由南到北都是6层居民住宅。本处地势平坦，地下水位很高。广场东南侧耕地 广场东南侧耕地及军工住宅广场绿化 马坊头村部分民宅l 广场东北侧开发用地现状：此部分区域东西范围由南北向世纪大道向东600米至延安南路，南北范围由广场东西中心线向北400米至五针街。区域内包括零散的多层和小部分耕地。用地东侧边界紧邻军工企业的住宅区，由南到北都是6层居民住宅。本处地势高于南侧，地势平坦。广场东北侧区域用地 广场东北侧区域及军工住宅广场北侧五针街 广场东北侧区域用地l 广场北侧五针街向北至护城河开发用地现状：根据xx及周边开发40、用地区域地容地貌，为了与城市更好的连接，提升本区域的开发价值，开发建设方同时争取了世纪大道由五针街向北直至护城河一段道路两侧的改造开发权，此段道路长度为620米。道路西侧沿街为早期的小商业门面，比较破旧，向西纵深为大量的居民住宅区，开发的价值不大，所以道路东侧只是改造商业铺面；道路西侧沿街向东纵深150米范围内用地开发价值较大，区域内只有临街的单层商业门面和一个临时的汽车出发总站，此部分城市配套功能比较齐全。世纪大道东侧纵深范围内用地，拆迁量很小，利用价值高，设计商业超市及高密度小高层住宅五针街东侧向西至世纪大道 五针街和世纪大道交汇东北角现状世纪大道东侧用地现状 世纪大道西侧现状广场中心世纪41、大道向北 广场中心世纪大道向南第七节 设计说明一、设计依据1、xx市总体规划2、xx市交通路网3、城市居住区规划设计规范（GB501893）4、城市居住区公共服务设施设置规定（DDJ085596）5、住宅设计规范（GB500961999）6、建筑工程交通设计及停车库（场）设计标准（DBJ08796）7、城市道路绿化规划与设计规范（CJJ7597）8、高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）二、地貌分析由护城河至xx整个区域，市政配套状况不尽相同。五针街往北，城市配套功能齐全，城市特征明显，在前期开发费用上相对节省，只是开发规模不够大。目前按照开发的要求，此部分主要用作大型超市用地和高密度42、住宅用地，开发的风险系数很低。xx四周的用地综合比较，市政配套最好的属于东北区域，通过少量的投资很容易和城市总体接轨，区域内的拆迁量较少。建成后属于居住人口稠密区，环境嘈杂，居住生活质量和西部相比较差。东南区域城市配套功能次之，但整个区域内的拆迁工作量很大，马坊头村需要整体拆迁，此部分和东北部相似，经过少量的投资，就可以实现和城市总体接轨。广场西侧的区域，城市功能很弱，基本属于农村用地，市政基础较差，同时区域内的高压走廊需要迁移，否则对开发建设很不利，但此部分区域的优势是环境比较好，安静、适合居住。尤其是西北侧的用地内几乎没有拆迁，东侧世纪大道的环境噪音完全被xx的假山所阻挡，适合作为高档住宅43、用地。从开发准备角度讲，西南侧用地品质最差，市政基础弱，地势低洼，须寨子村的整体拆迁，和进行大量的土方工程。三、设计理念 充分体现xx市独特的人文、地理特征，营造一个以中高品位居住建筑为主，以人为本，具有独特广场景观和丰富的现代居住文化环境的居住社区。1、坚持人本主义思想，创造出居住条件好，各类设施齐全的大型社区，一切以休闲意趣的行为模式和现代文明的居住生活模式为依据，合理组织平面规划，扩大组团绿地面积，增强景观设计意识，充分尊重地形地貌，体现广场文化内涵及其建筑风格反映园林文化特色。2、广泛应用新材料、新产品、新技术，改善居住功能，综合运用ComputerCommunicationContr44、olCRT四项技术。视听：卫星电视、智能有线电视；网络：以先进的光纤、交换网络平台为基础，实现千兆主干、百兆到楼、十兆到户；管理：“一卡通”、社区集合服务系统、安防智能报警、红外监控、电子警察、电子保姆、“个人身份识别”门禁系统、可视对讲系统等。提高节能、节地和节材的综合经济效益和社会效益。3、设计最佳的道路系统，土地分区使用，交通网与城市干道、社区板块顺畅通途。4、加强物业管理的设施建设，提高物业管理水平。在规划设计中，提前介入物业管理，与物业管理公司共同筹划未来的园区经营与管理远景，并建立相应的外松内紧的封闭式管理体系。四、总体布局首先富有时代气息和文化氛围是我们的出发点，从宏观上使小区各45、功能科学合理布局，主干道简洁但不呆板，以休闲广场为社区核心，畅通的串起四大板块。五针街往北，城市配套功能齐全，城市特征明显，在前期开发费用上相对节省，只是开发规模不够大，但面临城市主要交通干道，又为首期开发重点，因此，独立设商业和功能中心，广场东北板块市政设施良好，且与城市联结较为密切，是整个社区的主力，在进行实施开发计划时把北部商业街与东北板块共同作为一期开发内容，势必会获得先声夺人的效果。其次，公建的设置强调区域性与标志性，充分发挥不同板块的各自优势，结合小区居民流向合理布置配套公建，沿主要出入道路口布置日常使用快节奏的购物、银行、邮电、餐厅等等，在个板块中心绿化区设置会所（内设老年活动中46、心、康体健身中心、酒吧茶室、网吧等慢节奏的设施功能），沿各板块路网布置较为轻松的休闲座椅、小型运动场以及小品等等。在较为安静的南部板块设立学校及幼儿园，为学生们提供一个舒适、安全的受教育环境。各组团的空间自由式布局，居住社区内部空间组织与建筑布置尽可能的采取自由式布局以增强空间的多样性，可识别性、塑造具有个性化的小区空间形象。建筑与环境融合，通过休闲广场的多种限充方式，将住宅与环境有机的结合到一起，不仅塑造良好的朝向与景观，丰富市内临窗室外效果，而且，Townhouse建筑的点缀功能更是为社区增添了庄园意境。小区的园林环境设计吸取中西园林特点，环休闲广场既有曲径流水，又有开阔的几何构图绿地和运47、动硬地，广场标志更是充满智慧。五、空间创意1、采用山坡-平地-水景的三级地势规划，并且强化分区功能，整个社区由外环绿化带、中环居住区、内环水景区及广场休闲区组团而成，各组团根据功能不同自然形成xx、高尚居住区、城市Townhouse区、世纪商业大道五大项功能。2、总体布局综合考虑了公建的使用特点、地段特点、服务半径、景观和防干扰等因素，将公建安排在各板块用地的中心、亲水区域。3、为了有效利用自然环境优势，创造优美空间，规划以基地内现状地势地貌的落差营造水景水系，盘绕水系所分割的板块设计不规则环状道路系统，从主干道上向各功能板块呈放射状的布置道路，蜿蜒地将基地自然划分为不同住宅区域。高层住宅区与48、Townhouse区也通过辅助的道路及内部开辟的安静灵动曲折有致的水系有机联系成为不可分割的一个整体。设计中主要注重以下内容：创造具有广场特征的休闲娱乐设施与项目，创造具有水景文化韵味的居住环境，强调高品质、归属感、可识别性。六、功能分区：1、第一功能区（xx休闲广场）：位于基地中心，也是整个社区的核心区域。主题为休闲意趣及时尚运动，世纪大道贯通南北。由入口广场、中心广场、水景广场、嘉年华和四季花海五部分组成，是集会、文化交流、娱乐、休闲、观景等功能于一体的综合性城市广场，广场北主入口与南侧次入口遥相呼应，广场雕塑标志遥处可望，与广场设施、小品共同塑造出xx南门第一区的印象。我们将通过大手笔、49、大规模的投资引入国际上最为时尚的城市嘉年华（Carnival）休闲运动概念，让国际狂欢精神，时尚的休闲运动观念落地xx，建设和安装各种大中小型游乐设施，结合各种广场文化艺术活动，让xx人民的休闲运动娱乐生活更加丰富多彩，让每一位参与者都充分体验到快乐、惊险、刺激、寓教于乐的感觉。广场南入口坐落着星级酒店与休闲mall，在酒店与mall的门前广场设置水体瀑布与音乐喷泉，成为xx休闲广场的一处亮丽景观，通过广场的叠水流向中心广场的水景板块，组成一道绿色生动的都市生活画面，以此暗喻今天的美好生活。广场的东南出口建设医院，更是体现了绿色健康的人文思想。城市嘉年华热闹的夜晚场面2、第二功能区（城市Tow50、nhouse区）：城市位于xx的中西部规划C板块内，连接xx西绿化带，这里水景充足，景色优美，映入眼帘的是独具欧洲风情、利用该地块的地势特征进行组合排列，错落有致的都市Townhouse建筑，形成自然天成的佳境效果，沿着修剪整齐的灌木前行，穿过玲珑小桥，站在会所建筑的外廊亭渡上，看着放射性绿荫道路向四周发散，仿佛到了欧洲。3、第三功能区（高尚住宅区）：高尚住宅规划分布于AF版块区内，环大社区水系而建，是被绿化带和水系分隔的高尚住宅区，结合环型道路与绿化适当布置地面停车，略带弧度的独特建筑组合布置克服了行列式的呆板，在充满日照间距的同时营造了流动婉转的空间，宅前小路与中间的绿地因此也变得富有生机51、与活力，区内合理配备的各项公共建筑。4、第四功能区（世纪商业大道）：位于基地北部的世纪大道沿线地带，建造主题为商铺与大型购物中心，世纪商业大道呈带状，是“xx”与城市中心连接的桥梁，独辟亚商业核心区，世纪大道一线贯通，人气沿英雄长街北上，好一派的富庶繁华，城市面貌焕然一新。七、道路系统与停车1、基地主入口位于北侧的世纪大道，世纪大道系城市核心干道-英雄路的延长线，与城市核心一脉贯通形成良好的关系，并与主要人流动线相符合。2、区内主干道采用弧形骨架，安全便捷、自然流畅，路宽10米，组团路宽7米，院落内部道路宽4米，沿区内干道两侧及中心绿地休闲道建立小区步行体系。3、xx规划停车位7281辆，车位52、配比充足，完全可以满足日益增长的停车需求，采用地面停车与地下停车形式，地面停车与地下停车的比率为6：4。4、在社区主入口和组团适当位置灵活设置室外停车场地，可解决外来车辆的临时停车。室外停车场地均用孔型植草砖进行地面铺装。5、道路系统均考虑无障碍设计。八、公共绿地和环境景观设计1、社区采用中心绿地、组团绿地、院落绿地及道路绿地的三级绿地系统，绿地上铺筑曲径与种植温带大型植物。2、休闲广场周边的景观休憩带为进入社区的序幕型过渡空间，吸取江南公共空间处理手法加强入口空间的：主导向牌、装饰、休憩性花池、拼装铺地。3、社区中心绿地力求创造具有江南水乡公共空间氛围的环境空间，设有：亭渡观景台；休憩性花池53、与拼装铺地；集管理、商业、装饰作用于一身的小商亭。4、组团绿地应体现自然的环境空间氛围，重点以草地、树木和土丘（高度约2.5米）来进行配置。垃圾收集点等小品，其色彩、造型等应与其整体格调相协调。九、环境保护与能源利用1、垃圾的分类收集和处理与煤气的引入，为环保打下了良好的基础。2、主广场建议设置太阳能钟表和太阳能灯具。十、竖向设计 为减少土方量，对整个社区总平面进行竖向设计，社区场地自东向西降低，场地标高高于路面标高，以便与配合小区的内、外部道路系统进行有组织的排水。小区外部主干道的交叉口为道路标高的最低点，纵坡变坡线设在道路中部，最小坡0.3%。场地内沿街道两侧与水沟排向水系中。生活污水排入54、污水管。十一、给水排水：1、水源：本案用水按远期规划接自市政给水管网，区内由市政管网的不同管段分别接入两根径为DN100的给水支管，供各区内的消防用水及生活用水。供水压力不小于0.28MPa，水量可以满足本项目需要。经区内给水入口总水表，接至各住宅楼及公建的给水支管设分水表计量。Townhouse生活用水采用市政给水；社区内设加压泵房（与锅炉房合建），二级加压泵房内设变频给水设备及消防泵供应的社区生活用水，室外给水管采用给水UPVC管，承插连接。2、消防给水：社区室外设生活、消防合并给水系统。室外消火拴水量为15L/S，区域室外给水网为环状，并设室外地下式消火拴。室内设消火拴灭火系统，室内消火55、栓水量为10L/S。室内消防水量及水压由二级加压泵房内消防设备保证.所有建筑物内均应按规范配置手提式化学灭火器.室内消火栓给水系统采用焊接管,主管采用沟槽式连接,支管采用法兰连接。3、排水：生活污水量同生活给水量。本工程排水采用雨污、废合流制，小区内污水排进室外化粪池，经小区内污水管道排入市政排水管道。室外生活污水管及优质排水管采用UPVC排水管，橡胶圈接口。雨水由明沟按地面坡向排入水系网。十二、供热设计“xx”规划常住总人口约4万人，规划总户数为13398户。整个社区为集中热力供应，划分为西北、西南、东南、东北、正北，区内五区换热站换器换热后供应。经交换站内换热器换热后再由区内管网供给各建筑56、。十三、节能与环保xx市地处我国寒冷地区，居住建筑设计应满足民用建筑节能设计标准。首先建筑物的体型系数宜控制在0.3至0.3以下，因为建筑物外表面积的减少对节约采暖能耗有较大意义。若体型系数大于0.3则屋顶及外墙应加强保温；其次应控制建筑物的床墙比和提高窗户的密闭性，应选用气密性较好的双层窗或单窗双玻璃。住宅采暖系统应考虑分户计量，在建筑入口处采暖管路上应安装平衡阀或其他水力平衡元件，并进行水力平衡调试。换热站内循环水泵应选用高效节能低噪音的变频水泵；换热器应采用结构紧凑，传热系数高，使用寿命长的换热器。十四、电气设计“xx”总建筑面积超过200万平方米。住宅用电指标60W/，公共建筑用点指标57、50W/，预计整个社区共需建造68座变电室，由变电室引出低压电缆至楼内配电箱，8根以下采用直埋，8-12根采用排管敷设，12根以上在电缆沟内敷设。十五、火灾报警及消防联动系统物业管理中心内设消防中心、安防监控中心、综合布线设备间、光端机间等。在住宅楼内另设综合布线设备间、光端机间一处。在各区核心公建内设综合布线设备间、光端机间两处。本工程设置消火栓箱内报警按钮。当火灾发生时，可按动消防报警按钮，启动消火栓泵，并发出报警信号，及时、准确地提醒工作人员确认火灾现场，采取必要的灭火措施，消火栓泵运行信号反馈至消火栓处。十六、安全防范系统l 报警系统：周界入侵探测报警系统：在安防监控中心设中央处理器、58、视频录像机、打印机、监视器、视频自动切换器等。在社区主马路及围墙设置摄像机，视频自动切换器接受多个摄像点信号输入，定时自动轮换输出监控信号，也可手动选择一个摄像机的画面跟踪监视。在社区四周沿围墙设置电缆传感探测器，当有人翻越或破坏是既可向安防监控中心报警，并联系相应的摄像机追踪纪录现场情况，使职守人员能及早采取制止入侵的措施。l 巡更系统：本系统由巡逻开关、报警器、计算机组成。巡逻开关内设可更改编码开关及巡更时间间隔设定开关，具有防诉报警功能。巡更人员在触发前一个巡更开关后，系统会通知下一个巡逻开关计时，巡更人员应在设定时间间隔内触发下一个巡逻开关，否则会发出信号至计算机处理。各区分别设置一条59、巡更线路。l 紧急求助及入侵报警系统：在住户室内安装紧急求助报警装置及门磁，窗磁，与安防监控中心连接，使安防监控中心可以实时处理和记录报警事件。l 访客对讲系统：采用联网型,每栋住宅楼入口主机、住户室内分机及安防监控中心管理主机之间具备相互联络、通信的功能,以实现住户与安防监控中心直接联系。每栋高尚住宅楼单元门与住户之间设可视对讲装置。在住宅的厨房内设煤气探测器,当煤气浓度超过设定值时,通过声光报警其发出报警信号提醒住宅内人员采取措施消除煤气泄漏并向安防监控中心报警。十七、综合布线系统:城市有线电视光缆采用光缆管道敷设方式沿道路引至光端机站，由光端机站引出支干线至各楼内获区内放大器箱，每个宽带60、放大器所服务的用户小于60户。十八、三表远程抄收系统:用户的水、电、煤气实行统一的远传计量系统，每户的三表信号均通过户内弱电控制箱传送到社区物业管理中心，通过管理中心电脑主机给每户结算并收费。所选用的计量表应满足以下要求：l 需当地供电局、煤气公司、自来水公司等主管部门认可；l 表具数字化、输出数据应满足系统商的要求。十九、防雷接地系统:防雷在屋顶女儿墙、屋脊及屋面上设10镀锌圆钢做避雷带，其网格间距不大于2020或2416米，利用柱内主筋作防雷引下线，引下线间距小于25米，要求引下线通长焊接，上端与屋面避雷带焊牢，下端与基础钢筋焊牢，靠外墙的引下线均在室外地坪下0.8米处焊出一根404镀锌扁61、钢，扁钢距外墙大于1米，要求接地电阻小于1欧姆，实测不足时增设地接极。二十、户型配比:因为优秀的产品规划必然会带动产品售价的提高。这样经过价格淘汰，有能力到“xx”的置业者就具备一定的社会地位和经济能力。因此，依照消费群体社会属性，定会对建筑的功能存在较高要求，则在户型设计上不宜于将面积控制过小，但为了控制总价所造成压力，在设计上要保持合理适中。1、高尚住宅 单位：平米户型小户型中户型大户型面积（M2）配比40%40%20%说 明此中户型主要考虑承受能力较弱，首次置业，以改善居住条件为目的的一代家庭用房户。重点服务于两代以上家庭用房，或对功能要求较高的客户。具有一定的社会地位，且经济实力要求彰62、显其家居生活的用户，根据各城市开发经验此类户型应侧重越层或复式结构。2、Townhouse 单位：平米户型小户型中户型大户型面积（M2）365.64-393414-597配比30%50%20%3、Soho商住楼 单位：平米户型小户型中户型大户型面积（M2）128-236262-350380-450配比30%50%20%酒店客房 单位：平米户型标准客房豪华客房贵族客房王子客房总统客房面积（M2）2550120180260第八节 组织管理一、开发商简介xx项目由北京上元东方工程投资管理有限公司作为发起人进行投资，并实施项目管理发展，该公司是一家致力于为建筑工程类项目开发进行专业化、系统化、集约化发63、展与管理的统筹实业型公司。是专注于提供工民建项目、基建项目的前期策划、规划发展、施工组织管理、项目投融资、项目营销管理、物业管理等专业一体化、一站式解决措施的具有广泛人际资源和社会资源的职业专家团队。公司具有一大群稳定高效的专业化技术人才和一大批关系紧密的行业性合作伙伴，囊括房地产、建筑类开发发展所需要的一切专业技术力量，从项目实施前期计划到中期投融资，直至后期整合销售与物业管理面面俱到；上元公司的领衔人物在行业中具有较高威望，团队成员全部是由多年资深经验的专业技术人才组成，成员间已形成多年的团队合作关系，各专业间互相渗透，配合稳固而高效。同时，与之建立战略伙伴关系的各专业型公司，全部为国内外64、知名的大牌公司，是各专业成员在长期合作中建立起来的，协作关系紧密默契。公司成员在多年的专业工作中积蓄了充足的社会资源，除能够集成专业攻关、规划设计、施工建设等资源外，还储备了一大批可行性投融资资源，可为项目在具体实施运作过程中不断突破融资瓶颈奠定基础。与上元公司形成战略关系的金融机构、建筑企业、房地产营销网络等等，时刻都会保持有效联络，并根据投资项目的发展情况适时采取量身定制的操作方法对项目进行投融资服务，能够从很大程度上满足项目需要，保持项目的可持续性发展。二、组织结构本案作为项目的指导性操作计划书将对项目的整体运作及经营管理进行计划性说明，力图通过制定规范的经营管理方案、程序、规范等使项目65、能够顺利实施，完成建设开发。“xx”项目公司的组织结构图股东大会董事会总经理财务部行政部公关部工程部营销部法务部助理总工程师北京上元东方工程投资管理有限公司将依法在xx市进行登记注册（具体名称另定），项目公司的基本组织结构是一种现代化的职能结构。组织架构中股东大会为最高权力机构，董事会为最高执行机构，总经理为核心执行者。公司不设立副职，公司以总经理为经营管理核心，部门以总监为核心，采取一个直接上级的组织管理模式按岗位分工、级别层次直接向上级汇报工作。平行关系的各部门按照岗位职责围绕管理核心，由总经理统一指挥，遵从协调一致、通力配合的原则，即无重叠、又无空白的担负起工作职能和责任。 项目开发公司66、的职员，除高级职员由董事会聘任外，其他人员将向社会公开招聘，择优录用。三、管理方针为保证项目开发工作顺利开展，实现合理化运营，策立如下方针贯彻实行：1、为项目整体工作能够顺利经营实施而奋斗l 经营过程合理化，以提高经营效率；l 积极推行现代化办公，以准确快速的传递、对接、审核经营工作；l 建立周全的各部门接口对接程序及管理制度，以确保责权分明；l 服从统一思想、统一指挥，不断建设和完善企业哲学和企业文化；l 自觉控制和降低经营成本，以增强项目竞争力；2、建立合理化且有效率的经营体制l 经营目标明确化，做好成果的评价工作；l 明确各部门的工作职责，以便放手工作；l 建立经营管理情报系统，以掌握最67、新市场和政策法规等动态；l 策立明确而完善的奖励和惩罚机制，不断增强企业凝聚力，以人为本、以经营目标为核心；3、激励和增强全员经营活力，逐步扩大企业影响力l 鼓励开展全员智慧创造工作，扩大和完善各项提案的内容与运作；l 确立公司在行业中的地位，诚信经营，适时更进和调整策略；l 严格质量和服务控制，对外杜绝一切损害公司形象的行为； l 组织全员定期培训、探讨、分析内外部优劣形势，树立全员参与意识和风险对抗意识；四、岗位描述1、总经理职责：l 组织经营管理活动的开展，执行董事会的各项决议，实行统一指挥、垂直领导，全权处理公司日常事务，定期向董事会汇报工作。l 提出中长期发展规划及年度经营计划与经营68、预算和费用预算，根据市场发展趋势，结合市场实际，研究制定公司的发展规划和战略目标，拟定经营方针和做出相关的重要决策。l 领导公司的经营活动，建立健全公司的各项规章制度，切实有效的组织落实，保证管理的有效性，实现公司的预算和利润指标。l 对外利用各种渠道和时机，提高公司的声誉、扩大公司在行业中的影响。审定各岗位的经营程序、标准与范围，不断提高公司的经营质量，保证公司能够提供符合标准且满足市场需求的服务和产品，为经营管理创造良好的外部环境。l 收集客户的反映，研究市场的需求，制定和实施项目开发计划，不断调整公司的经营方向，向董事会提交决策性建议，促使公司不断得到发展。l 按照公司发展实际，制定适用69、于公司的管理模式，建立和完善公司的工作程序和组织机构，制定组织计划、人员编制、员工奖励方案和工资总额计划，指导部门工作、协调部门关系、任免人员、提高管理效益，培养专业的管理团队。l 塑造公司形象，建立公司文化，决定宣传基调，指导品牌战略。l 依据董事会议案，审定公司的各项合同以及财务收支，定期向董事会提出营业状况和财务状况报告，并接受质询。l 组织增强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍。不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识。l 代表公司对外开展公关活动，保证公司的安全及运作的合法性。l 主持召开总经理会议及经营70、事务会议，列席董事会会议。l 完成公司董事会交办的其他工作。2、助理职责：l 协助总经理开展经营管理工作；l 协调、指挥各部门日常工作；l 检查、督促项目公司管理制度、岗位职责和工作程序的落实、执行；l 查阅项目经营报表，发现问题及时报告总经理，采取必要措施给予解决；l 按照总经理的分工安排，督导具体业务部门的工作，达到公司规定的标准，并用量化的标准进行考核，掌握公司日常经营的具体情况；l 根据总经理的安排，主持召开专项业务、技术会议，对业务、技术工作进行协调、调查。l 就总经理提出的公司长远规划和年度计划、开发计划提出合理建议，对房地产市场及公司经营管理发表见解，供总经理参考。l 负责对公司71、各项经营和管理活动，进行监督、协调、检查、服务。l 拟定营销策略，制定销售管理制度和工作程序，并监督贯彻实施。l 总经理交办的其他工作。3、总工程师职责：l 按公司确定的年度工程目标，编制开发项目的年、季、月工程进度计划，报总经理批准后，下达有关部室贯彻执行；做好开发项目的统计工作。l 负责开发项目从立项、开工、施工、竣工各阶段技术管理。l 主管设计队伍、施工队伍的考察、选用工作，并报总经理批准。l 做好规划设计方案和组织设计的审核工作。拟定设计条件及设计任务书。l 做好对设计图纸质量和工程质量的监督、检查工作。l 做好对重大设计变更、重大工程洽商的审核报批工作。对重大工程事故及工程技术问题提72、出处理方案。l 做好对新技术、新材料、新工艺、新产品的论证、优选、应用、推广工作。l 做好工程招投标和设备招投标的组织工作。l 参加工程竣工验收，并组织协调物业交接工作。负责工程技术档案及竣工资料的审核工作。l 负责全公司技安、技检方面的协调检查工作。l 做好全体技术人员的培训工作。l 完成总经理交办的其他工作。4、行政部职责： l 主持办公室全面工作。l 领导文印、电脑、档案、资料、保密、车队、保卫以及公关工作。l 处理公司日常行政事务,接待、处理来信来访。l 做好上传下达、下情上报工作,深入调查研究,了解掌握情况,发现问题及时向领导汇报,当好领导参谋。l 处理公司的公关事务,接待户、客人,73、负责公司对外的联谊联络工作,策划公司的对外宣传、广告等大型活动。l 领导起草公司文件、报告和编制资料。l 负责安排公司的会议及活动。l 做好后勤工作,关心员工生活,帮助员工解决实际困难,解除员工后顾之忧。l 管理勤务工作和环卫工作。l 协助做好员工培训和计划生育等工作。l 主持劳动人事部全面工作。l 根据公司发展的需要,做好人事规划和调配工作,把好人事关。l 主持办理员工的考试录用、聘用、商调、定级、升级、降级、解聘、辞职、辞退、除名等各项工作。l 组织安排员工的培训工作。l 主持办理员工的劳动工资、劳保福利工作。l 配合有关部门办理员工奖惩工作。l 制订员工考核、考察方案,主持考核、考察工作74、。l 挖掘、发现人才,为公司招贤纳士。l 做好员工思想教育工作,了解掌握员工思想动态并及时向总经理汇报。l 主持监察部全面工作。l 领导对各单位实施制度监督、财务监督、监督和法律监督。l 领导监督各单位执行总经理的决定。l 主管对总经理任命的员工进行监督及审查其违法违纪问题。l 审核总经理任命的员工的奖惩晋升或处分决定。l 受理员工对总经理任命的员工的检举、控告。l 总经理授委托的其他工作.5、公关部职责l 负责开发项目的前期工作：负责开发项目从立项到开工阶段全过程质量控制管理，所有委托、报批等手续工作。具体包括：拟定申请立项的请示；编写项目建议书；准备其他相关材料；申请可行性研究报告；拟写申75、请可行性研究请示；分别委托做上下水、电、气、热、电讯供给咨询方案；编写可行性研究报告；准备其他相关材料。l 办理规划要点：办理选址规划通知书；办理建设用地规划许可证；规划局划桩位并给钉桩条件后，委托测绘院钉桩；委托地质勘探；根据项目全方位的可行性分析，确定并办理设计条件。l 立项批复；拟建方案及说明；地形图等材料；根据公司批准的设计任务委托书委托建筑方案设计；审检规划方案是否符合规划设计条件，是否能符合规划方案的深度要求，审查方案的可行性，参加总经理办公会组织进行的规划设计方案审查，研究并提出对规划方案的修改意见；报送设计方案（附总图1份）；办理审定设计方案通知书；办理土地出让手续以及申请列年76、度计划；按要求报送总图给人防、消防、环保、交通、园林、市政、通讯等部门审批盖章认可或取得有关协议；组织审查及报批市政规划方案设计；审查及报批初步设计；组织市政协调会；报批施工图设计；工程规划许可证。l 办理开工证：领取开工审批表；甲方及其主管单位、施工单位及其主管单位盖章；自来水公司、热力公司、天然气公司（煤气公司）盖章落实四源费；用电协议，交电贴费、盖章；审核意见，到招标办办理招投标手续意见；到统计局、审计局盖章；到质监总站办理委托质监事宜；办理税务登记，领取固定资产投资许可证；办理粘土砖限制使用费；到市建委工程处交审批费，领取开工证。l 办理电、绿化、道路、上下水、热力、锅炉房、煤气、天然77、气等设计。l 进行项目投融资攻关。l 完成主管领导交办的其他工作。6、工程部职责l 工程管理：与有关部门配合编制招标文件，计算工程标底，参加评标、定标；配合有关部门做好机电设备的招标工作；按合同规定做好工程预付款、进度款和临理费的审核工作；做好工程预算、决算审核工作；配合财务部做好开发成本的核算工作；参加施工图设计交底，深入现场，及时了解掌握施工工程与工程造价有关的情况；做好工程造价分析及资料归档管理；做好与市建委工程造价处的联系；办开工前的勘查，各项筹备有参与拟订工期事项；工地土地的接交及管理事项；工程施工准则的制定及进度控制事项；工程施工及工地指挥督导事项；有关工程施工的配合及联系事项；临78、时工程的审查及协助有关工程变更事项；提供现有承包商施工的质量的参考事项；监工日报表的审查及转达有关公司规定事项；协助工地办理完工决算事项；工程竣工的核查及工期赏罚的主办事项；有关工地估验及各项开支的查核事项；协助工地办理水电的设施及废止事项；办理各工地的开工查验及竣工等的申报事项；有关部门来往公文的处理及签办事项；有关部室间业务的联系及查询事项；有关事务的处理归档事项；有关建筑执照等的登记、收存及期效的管理事项；工地各种表格的编制及保管查存事项；工地人员管理事项；各工地预估验收案件的核对、登记及统计保管事项；竣工验收案件及有关工地文书案件的归档、核对、保管事项；各工地临时水电费用的查核及清款事79、项；各工地周转金的报核及工地决算前，“应付未付款”的核对事项；收集有关建设法令事项；协助工地处理外来纠纷事项；根据公司发展需要，进行市场调研，为确立公司投资策略，投资计划提供依据。l 工程发包审核：发包工程行情及施工方法的资料收集事项；承包商的招募调查登记事项；承包商的考核资格审查事项；招标登记及领取图解事项；发包开票筹备事项；订立合同及保管事项；统计承包商的承交单价、承包工程数量事项。l 材料管理：工地使用材料的申请管理及预算控制事项；材料管理员的督导考核事项；协助各工地急用材料的调配事项；剩余材料的处理事项；各工地材料出入的验收、记账及保管事项；办理各工地材料的签收及登记事项；有关工地材料80、报表的登记、统计、报告及保管事项；协助各工地办理材料决算事项；营建器材的采购、保养、维护、调配及保管事项。l 完成主管领导交办的其他任务7、法务部职责：l 负责收集、整理与本公司业务相关的各种法律文件、资料，研究与本公司业务相关的法律政策和规定。l 为本公司新上项目的合法性、可行性提供法律意见，并负责有关法律文件的起草和法律事务的处理。l 负责指导和处理公司对外经济纠纷的诉讼及相关法律事务。l 负责处理本公司各系统的非诉讼性经济案件。l 组织实施全公司的普法、廉政学习和教育工作。8、营销部职责l 建立健全营销信息系统，制订内部信息、营销情报的收集、整理、分析、交流及保密制度；定期或不定期进行市81、场调研，系统分析市场状况，为营销决策提供依据；进行项目的策划包装，协助公司领导招商引资；制订年度营销企划（营销策略、楼盘销售计划）；依据公司整体策略，依据市场、竞争状况即将出现的反应，制订不同户型（楼层）的价格政策，实现公司可能的最大利润；负责广告策略的制定；本公司企业形象广告及企业宣传文件的设计事项。l 销售控制：楼盘销售计划及方针拟订事项；房屋售价拟订、分算事项；房屋的销售及收款事项；商品房销售合同的签订事项；有关客户变更设计、过户登记及通知联系事项；业主入住前催收客户应缴款项；销售房屋的广告宣传计划事项；同行业营业资料及业务情况的调查、统计、分析事项；房地产市场的调查、研究、分析事项；房82、地产资料的搜集、整理及统计分析事项；出售房地的移转、客户及抵押登记的申办事项；出售房屋的代办贷款手续事项；转移客户登记书的委任、督促事项；承租地换约、续租、过户的办理事项；楼盘售出后，协助物业做好服务工作；完成主管领导交办的其他工作。l 完成主管领导交办的其他工作。9、财务部职责l 按照国家财务、税务等相关法律、法规要求，结合公司的行业特点，科学合理地组织财务活动，制定统一、健全的财务管理体系。l 依据公司年度经营计划中有关投资计划和项目进度安排资金计划，负责拟订相应的资金需求量预测计划和各种财务预算计划，为满足公司运营资金和投资建设的需要，最合理地分配调度资金、积极筹措资金。l 遵照企业财务83、通则、会计准则等，合理组织会计核算工作，实行会计监督,对各种款项和有价证券的收付、财物的收发、增减和使用、债权、债务发生的核算，资金的增减和经营收支、费用成本的计算，要按会计核算程序，正确办理会计手续，如实登记入帐，并做到帐帐相符、帐实相符、帐证相符。l 根据制定批准的财务开支计划和规定的开支范围、标准，认真审核各工程款项及费用支出，准确及时地做好成本核算，努力降低成本。l 严格按国家规定的现金使用范围支付现金，控制库存现金额。妥善保管库存现金、各种有价证券和财务印章，以及空白支票和收据，按照有关银行结算制度的规定办理款项的收付。l 按时完成财务会计工作，及时编制各种会计报表，按规定完成税金的84、申报、测算、交纳、减免工作。l 审核、发放公司人员的工资、奖金和福利。l 负责固定资产增减的核算，正确计提折旧,做好银行按揭事项。l 参与主要经济合同会审，并负责督促检查经济合同的履行。l 妥善保管会计档案资料，对各种会计帐册、凭证和报表进行归档、立卷、调阅、销毁等作业管理。l 定期进行财务分析，对比财务计划的执行情况，考核资金使用效果，揭示企业运作存在的问题，及时向董事会、总经理提供综合性财务分析报告，为领导决策提供准确的财务信息、经营状态和合理化建议。l 负责与银行协调关系，保障融资渠道的畅通。l 完成主管领导交办的其他工作。第九节 开发计划一、计划说明类似“xx”这样总建筑面积超过20085、万平米的大型社区，在xx市可谓绝无仅有，由于建设内容复杂，项目的前期、设计、建造、销售等工作环节应有全局意识、统一规划。本项目投资巨大，资金筹措尤为重要，针对项目的特点可以采取按年度分片开发滚动销售的开发方式，先期同时征用C、D两大板块用地，并率先组织C区开发建设，以C区为大社区开发起点，实现资金链有效滚动，逐步辐射开发其他区域，使项目最终圆满完成。C区D区E区F区A区B区版块开发顺序二、各版块规划说明：1、A区：主要技术经济指标序号名称单位数量备注1规划建设用地平方米4330602代征道路用地平方米778603总建筑面积平方米555926不含地下室其中：住宅建筑面积平方米471840不含地下86、室公建建筑面积平方米84086不含地下室4建筑占地面积平方米587955容积率1.286建筑密度%13.577机动车停车辆1300其中：地上辆968地下辆3328绿地面积平方米1740909绿地率40.2%10总户数户3200用地平衡表序号名称单位数量比例1总用地面积公顷43.30100%2住宅用地面积公顷9.28421.4%3公建用地面积公顷8.8320.3%4道路用地面积公顷7.78616.1%5绿地面积公顷17.4040.2%2、B区：主要技术经济指标序号名称单位数量备注1规划建设用地平方米3916302代征道路用地平方米799303总建筑面积平方米569034不含地下室其中：住宅建筑面87、积平方米304896不含地下室公建建筑面积平方米264138不含地下室4建筑占地面积平方米760735容积率1.456建筑密度%19.427机动车停车辆1078其中：地上辆758地下辆3208绿地面积平方米1262389绿地率40.5%10总户数户1856用地平衡表序号名称单位数量比例1总用地面积公顷39.163100%2住宅用地面积公顷13.4934.4%3公建用地面积公顷5.0612.9%4道路用地面积公顷7.99320.4%5绿地面积公顷12.6232.3%3、C区：主要技术经济指标序号名称单位数量备注1规划建设用地平方米3833762代征道路用地平方米735763总建筑面积平方米42088、533不含地下室其中：住宅建筑面积平方米380776不含地下室公建建筑面积平方米39757不含地下室4建筑占地面积平方米605065容积率1.096建筑密度%15.87机动车停车辆1002其中：地上辆692地下辆3108绿地面积平方米1285679绿地率41.510总户数户2530分区指标地块编号C1C2C3C4地块面积（ha）15.430.8913.651.01用地性质二类居住商业一类居住商住建筑面积（m2）282760329109251412349建筑密度(%)21.744.818.844.5容积率1.833.690.681.22绿地率(%)39.9314430.5机动车停车(辆)283389、6031940其中：地上28350 地下310用地平衡表序号名称单位数量比例1总用地面积公顷38.33100%2住宅用地面积公顷17.4545.5%3公建用地面积公顷1.94.9%4道路用地面积公顷7.3519.1%5绿地面积公顷11.6330.5%4、D区：主要技术经济指标序号名称单位数量备注1规划建设用地平方米1639002代征道路用地平方米612003总建筑面积平方米346570不含地下室其中：住宅建筑面积平方米101200不含地下室公建建筑面积平方米245370不含地下室4建筑占地面积平方米542305容积率2.116建筑密度%33.17机动车停车辆1078其中：地上辆728地下辆3590、08绿地面积平方米66379.59绿地率40.5%10总户数户840用地平衡表序号名称单位数量比例1总用地面积公顷16.39100%2住宅用地面积公顷1.4729.1%3公建用地面积公顷3.95124%4道路用地面积公顷4.32926.4%5绿地面积公顷6.63840.5%5、E区：主要技术经济指标序号名称单位数量备注1规划建设用地平方米4057002代征道路用地平方米767003总建筑面积平方米551561不含地下室其中：住宅建筑面积平方米362470不含地下室公建建筑面积平方米189091不含地下室4建筑占地面积平方米717245容积率1.366建筑密度%17.677机动车停车辆1298其91、中：地上辆974地下辆3248绿地面积平方米1319299绿地率40.1%10总户数户2978用地平衡表序号名称单位数量比例1总用地面积公顷40.57100%2住宅用地面积公顷14.1734.9%3公建用地面积公顷5.5413.6%4道路用地面积公顷7.6718.9%5绿地面积公顷13.1932.6%6、F区：主要技术经济指标序号名称单位数量备注1规划建设用地平方米2831002代征道路用地平方米676003总建筑面积平方米388906不含地下室其中：住宅建筑面积平方米251150不含地下室公建建筑面积平方米137756不含地下室4建筑占地面积平方米332215容积率1.376建筑密度%11.92、77机动车停车辆1215其中：地上辆905地下辆3108绿地面积平方米1140899绿地率40.3%10总户数户1994用地平衡表序号名称单位数量比例1总用地面积公顷28.31100%2住宅用地面积公顷4.9717.5%3公建用地面积公顷5.2718.6%4道路用地面积公顷6.7623.6%5绿地面积公顷11.4040.3%三、开发计划：预计本项目分6期滚动式开发，每期开发时间为15个月，整个项目开发时间为80个月，其中现场施工为7.5个月。即2012年下旬全部建成使用时止。前期在工程上的重点工作是如何协调和解决区域内水、电、排水、排污、热源、通讯、路网等市政配套条件。项目开发量计划日期开发比93、例开发面积（平米）2006年6月2007年9月16.8%4864712007年6月2008年9月12%3466022008年6月2009年9月19%5515612009年6月2010年9月 13.4%3889062010年6月2011年9月 19.6%5690342011年6月2012年9月19.2%555926第十节 投资预测一、估算依据 本案现据规划设计方案等构想结合xx市有关政策和建筑工程预算相关定额取费标准进行初期估算。二、估算条件1、相似工程合同造价资料及华北地区大众材料价格。2、由中国国内的单位承担设计、施工及项目管理。3、项目开发所需大部分物资从国内市场选购。部分设备、装饰材料等94、在资金允许的情况下可以从国外市场采购。三、估算范围本估算包括正常的各项缴纳费用、项目开办费用，设计、施工期内，为完成该项目所需投入工程建筑安装的所有费用以及营销管理和税费等。不包括建造期可能发生的汇率变动而增加的费用。四、固定投资估算1、xx：广场规划用地500亩，由建设单位继续投入资金进行广场的开发建设，其中包括：对xx规划修改定位，以休闲意趣与时尚运动为主题实施工程建设、广场铺筑、大型运动设备安装、景观塑造，对原建设内容改扩建等，预估广场建设投资为12000万元。2、土地价格：本项目通过政府招标、拍卖、挂牌等土地出让形式取得合法手续，总规划用地面积共计206.07公顷，所竞拍土地及使用内容95、为500亩广场用地与172.7公顷（约合2591亩）开发用地。其中：500亩广场用地由建设单位负责投资进行公益性建设开发；2591亩开发用地依照国家土地出让法规与长政发200426号文件及土地评估值进行征地预测，包括土地出让金、应支付拆迁及农耕地转用补偿费用、完成 “七通一平”、办理土地报批手续的各项税费在内的土地价格初步费用为￥21万元/亩。土地费用=土地价格亩数=21万元/亩2591亩=54412万元3、前期费用：共计17934.34万元，分摊造价为61元/平米。（1）项目勘察费：“xx”用地范围内地质地貌复杂，属于复杂场地勘测标准，费率为工程造价的0.65%。项目勘察费=工程造价费率=496、43510.66万元0.65%=2882.82万元（2）工程设计费用：项目按“xx”总体规划目标进行规划设计，根据建设部关于发布工程勘测和工程设计收费标准的通知预估，费率为建安造价的3%，取费内容包括：规划设计、防洪费、建筑工程设计、地形图等。工程设计费=工程造价费率=443510.66万元3 %=13305.32万元（3）可行性研究费：按复杂工程标准收费，费率为工程造价的0.15%。可行性研究费用=工程造价费率=443510.66万元0.15%=665.27万元（4）城市配套费：本项目建设xx的公益性投资巨大，根据xx市有关招商引资政策规定及xx实际建设规划需要，结合基地周边市政、商业配套设97、施等因素，可获得免收城市配套费用或订立企业自行包干使用政策。本案出于投资预算需要，暂计入该项费用，费用内容包括：市政设施管理费、城市各管网接口、各管网关止及电力增容费等，按每平方米建筑面积5元包干价计算，只计入住宅建设面积，商业及区内配套设施不计入估算范围。城市配套费=住宅建筑面积取费基准=1872083平米5元/平米=936万元（5）人防工程费：根据国家相关人防工程管理条例，本项目建有可用作车库的平战结合设施的地下室，可以免交人防工程建设费。（6）前期其他费用：其它前期费用为政府的各种管理手续费，若按照xx市相关招商引资政策可以获多项减免。从不可预见因素出发，本次估算按每建筑平米0.5元的费98、用计取。前期其他费用=总建面积取费基准 =2898500平米0.5元/平米=144.93万元4、工程费用：建筑施工费用共计454268.93万元，平均造价1569.15元/平米。（1）建安工程造价：本项目由多层与高层民用建筑组成，全部采用钢筋混凝土现浇形式建设。按耐久年限2级、抗震强度8级进行设计建设。以下预估为建安工程包干价格（含地下面积）：地块编号用地性质建筑面积(m2)建安造价（元/平米）合计（万元）A1商业5767210285928.68A2教育2641410262710.08A3二类居住471840157074078.88B1商业243854152337138.96B2教育2028499、10262081.14B3二类居住304896157047868.67C1二类居住311686157048934.70C2商业206007571559.42C3一类居住1433252244.4732168.87C4商住108601783.471936.85D1商业16927810281740.18D2商业710929346639.99D3二类居住86736157013617.55D4商住194961783.473477.05E1商住412561783.477357.88E2商业154000286544121.00E3二类居住331440157052036.08E4商业2486510282556100、.12F1商业8383210288617.93F2商住317671783.475665.55F3医疗300001691.965075.88F4二类居住243307157038199.20合计2898500443510.66注：配套建筑包括文体、区内商业、社区会所、物业管理配楼等等（2）工程专业费用序号项目取费标准基数合计1标底编制费工程造价的0.1%443510.66万元443.51万元2经济合同公证费工程造价的0.3%443510.66万元1330.53万元3工程许可证执照费工程造价的0.1%443510.66万元443.51万元4质量管理费工程造价的0.25%443510.66万元1108101、.78万元5竣工图纸费设计费的6.5%13305.32万元864.85万元6临时水电费2元/ M22898500 M2 579.70万元7项目管理费工程造价的0.5%443510.66万元2217.55万元8工程监理费工程造价的0.6%443510.66万元2661.06万元9工程保险费工程造价的0.25%443510.66万元1108.78万元合计-10758.27万元5、其他费用：共计54251万元，分摊造价187.69元/平米序号项目取费标准基数合计1精装修工程预估价-30000万元2水景工程包干价-5000万元3园林绿化工程18元/平米68.28万平米场地1229万元4室外灯光工程8元102、/平米112万平米场地896万元5道路工程60元/平米43.68万平米面积2621万元6其他零星工程预估价-1200万元7不可预见工程费工程造价的3%443510.66万元13305万元合 计-54251万元注：其他工程包括施工期间的各种不在预算或计划之内的工程内容。五、固定投资估算结果本案对项目投资进行了估算，经估算本项目建设固定投资共计592866.27万元，具体内容如下： l 广场建设费 12000万元l 土地价格： 54412万元l 项目勘察费： 2882.82万元l 工程设计费用： 13305.32万元l 可行性研究费： 665.27万元l 城市配套费： 936万元l 前期其他费用：103、 144.93万元l 建安工程造价： 443510.66万元l 工程专业费用： 10758.27万元l 其他费用： 54251万元合计： 592866.27万元单位固定成本=固定投资/总建面积=592866.27万元/2898500平米=2045.42元/平米六、固定投资使用计划：本项目通过自有资金与短期借款和销售回笼资金相结合的开发模式经营，根据本案资金使用计划，建设单位在2005年一次性征用C块与D块土地面积共计：820.8亩，资金投入约15671万元。受广场建设的公益性投资因素影响，为保证项目的投资能够科学合理分配，使建筑工程计划能够圆满实施，建设单位在向政府缴纳土地出让金过程中应将12104、000万元xx建设费用扣除，C与D版块征地实缴款为3671万元。在扣除xx建设费用后，建设单位利用自有资金18137万元，另通过融资形式在2006年度全面施工过程中筹集41721万元建设资金。也就是说，为保证项目第一期C板块能够顺利开发建设前期共需筹备59858万元资金，后续资金则由销售现金流补给。 资金使用计划 单位：万元项目2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年合计土地费用本节中第四条第2项使用计划28.8%-32.4%-38.8%-100%所需资金15671-17630-21111-54412前期费用本节中第四条3项使用计划30%30%10%10%10%1105、0%-100%所需资金5380.305380.301793.431793.431793.441793.44-17934.34工程费用本节第四条第4项，另加入广场建设投资使用计划2%8%10%20%20%20%20%100%所需资金9085.3836341.5245426.8990853.7890853.7990853.7890853.79454268.93广场计划-20%20%20%20%20%100%所需资金-2400240024002400240012000其它费用本节第四条第5项使用计划-10%30%20%10%30%100%所需资金-54251627510851542516275542106、51合 计30136.6841721.8255045.32128952.21105898.23121583.22109528.79592866.27七、资金筹措本项目的资金由自有资金、银行或金融机构贷款以及楼盘滚动销售资金三种资金形式共同构成。第十一节 经营预测一、收入预估1、销售说明：本项目可销售面积为2832281平方米，其中：住宅建筑面积为436866平米；公建建筑面积960198平方米。依照总体开发策略及工程计划进度，预计 2007年正式开盘，总销售期共经历6.5个年度，采取预售-现房发售的经营流程，在销售阶段按市场需要适时调整售价，“xx”的销售根据施工计划滚动完成，每个销售周期为1107、8个月，标准销售年度完成每期销售总量的66%。可销售面积分配表版块性质C区D区E区F区A区B区高尚住宅31168686736331440243307471840304896Townhouse14332500000Soho商住1086019496412563176700商业20600169278248658383200可出租面积分配表 版块性质C区D区E区F区A区B区商业0710920057672243854酒店00154000000教育00002641420284医疗00030000002、销售进度计划 版块性质2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年C区66%3108、4%-D区-66%34%-E区-66%34%-F区-66%34%-A区-66%34%-B区-66%34%3、销售收入：高尚住宅销售起价按2300元/平米计算；Soho商住楼销售起价按2900元/平米；Townhouse销售起价按4300元/平米计算；商业销售起价按3800元/平米计算。售楼收入表 单位：万元年度性质2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年合计高尚住宅价格2300235024002450250025502600-面积2057131632192482412732723941393616571036651749905收入47314383565957866109、952985359222326953429911Townhouse价格43004500-面积9459548730-143325收入4067621928-62604Soho商住价格29002950300030503100-面积716816560338583499310801-103379收入2079488510157106733348-31142商业价格38003900400041004200-面积13596118728739656378328503-298575收入516646304295862615111971-119178总销售收入-9523511147399321103776113854110、9222326953642835注：销售价格按照实际实施进度适时调整价格。2、经营收入：本项目建设内容中的购物中心、医院、酒店、学校、社区商业等，计划通过产权经营的模式推向市场，具体的经营以招租和物业管理为主要形式。 自营酒店收入预测表项目2011年2012年2013年n年标准客房300间300间300间300间价格（元/间）180180180180销售率（%）40%50%60%60%收入（万元/年）788.4985.51182.61182.6豪华客房80间80间80间80间价格（元/间）268268268268销售率（%）20%30%40%40%收入（万元/年）156.5234.831331111、3贵族客房18间18间18间18间价格（元/间）666666666666销售率（%）10%20%30%30%收入（万元/年）43.887.5131.3131.3王子客房16间16间16间16间价格（元/间）888888888888销售率（%）10%20%30%30%收入（万元/年）51.9103.7155.6155.6总统客房8间8间8间8间价格（元/间）1680168016801680销售率（%）10%20%30%30%收入（万元/年）4998147147餐饮收入180220300300其他收入20305050合计（元/年）12901760228022803、车位收入：本项目规划车位总数为7112、281辆，预估可售车位占规划车位的20%（1456个），可出租车位占规划车位的40%（2912个），剩余的40%（2913个）作为临时车位进行管理。其中：可售车位按照50000元/位的价格进行销售，可出租车位租金为3600元/年，临时车位按1元/小时管理计费。车位收入表 单位：万元项目2009年2010年2011年n年可售车位收入2184（出售率30%）2184（出售率30%）2912（出售率40%）0出租车位629（出租率60%）629（出租率60%）839（出租率80%）839（出租率80%）临时车位00765（管理率30%）765（管理率30%）合计（元/年）28132813451616113、04 其他经营收入表 单位：万元项目2009年2010年20112012n年商业15571557282097179717教育00127224224医疗00144144144合计（元/年）1557155730911008510085注：a) 社区商业可出租率按60%计取，出租价格按1元/平米.天计算；b) 其他社区内公共建筑采取联合经营，包括：学校、幼儿园、文体、金融邮电等，以物业管理形式经营，物业管理费为5元/平米.月，物业管理使用率按80%计。二、经营成本：本案根据现行项目运营成本核算，结合计委颁发的经济评价方法与参数。确定项目运营管理总成本按以下项目组成：办公场所、工资及福利、维修费、能源114、费及易耗品、折旧费、摊消费、餐饮成本、广告宣传费用、车辆使用费用等。其中开发期办公设备折旧费按5年计算，经营期设备折旧按10年摊销。满负荷运营成本预测表 单位：万元名称及细目2005年2006年2007年2008年n办公楼租金56565656-工资及福利86.4251.2251.2351.2251.2印刷及文具610102020员工制服5.765.76-16-低值易耗品812122222设备折旧10101010500维修费26666水电费3030303030燃料费1520203030员工用餐费6.513134949广告宣传费100400400200100交通费1212122222差旅费3030115、303020不可预见3.922.422.3222.426.4合计371.5878.4872.51064.61076.6注：n为项目投入使用后经营团队参与工作后的满负荷经常性经营成本；不计入财务费用。第十二节 财务分析一、损益预测：本案在进行损益预测时，按全部自有资金投资形式计算，本次损益预测表从2005年至2013年，周期为8.5年，其中项目销售周期为6.5年；营业性项目经营管理测算周期为4年。销售运营期内收入总额为687890万元；税前利润为48617万元；税后净利润为32573万元。 损益预测表 单位：万元序号年份项目2005 2006 2007 2008 2009 20102011201116、22013合计1经营收入1-1销售收入00952351114739932110377611385492223269536428351-2酒店收入00000012901760228053301-3其他收入00001557155730911008510085263751-4车位收入00002813281345161604160413350小计0095235111473103691108146122751105672409226878902营业税及附加005238613157035948675158122251378343总成本3-1固定投资30137417225504512895210589812117、1583109529005928663-2经营成本3728788731065107710771077107710778573小计305094260055918130017106975122660110606107710776014394税前利润-30509-4260034079-24675-8987-2046253949878337594486175所得税0000000363812406160446税后利润-30509-4260034079-24675-8987-2046253949514525188325737净现值-30509-73109-39030-63705-72692-93154-8118、77607385325738净现率5.5%9累计净现-30509-69298-35067-54252-58678-71275-6364850762122521225注：a) 按照中华人民共和国营业税暂行条例，营业税及附加按5.5%税率计取；b) 按照中华人民共和国企业所得税暂行条例及实施细则，所得税按照扣除投资与负债后的账面利润进行征收，企业所得税税率为33%。c) 财务净现率与商业性贷款利率保持一致，预估为5.5%。二、财务平衡分析：本项目通过自有资金与短期借款和销售回笼资金相结合的开发模式经营，根据本案资金使用计划，项目开发由自有资金、贷款和销售回笼资金三种资金形式构成，项目开发周期范围内119、可以实现投资平衡，进而表明本项目具备平衡投资的收益能力较强。 财务平衡表 单位：万元序号年份项目2005 2006 2007 2008 2009 2010201120122013合计1资金来源1-1自有资金1813700000000181371-2销售收入0095235111473103691108146122751105672409226878901-3借款0417220000000417221-4广场投资12000000000000小计301374172295235111473103691108146122751105672409227477492资金运用2-1固定投资3013741722120、55045128952105898121583109529005928662-2经营费用3728788731065107710771077107710778573小计305094260055918130017106975122660110606107710776014394应缴税费4-1营业税及附加005238613157035948675158122251378344-2所得税000000036381240616044小计0052386131570359486751945014657538785借款偿还5-1本金偿还00200000000217220417225-2借款利息022952295121、11951195119511951195010565小计02295222951195119511951195229170522876原始本金6-1自有资金000000001813718137小计0000000018137181377盈亏（+/-）-372-317311784-25870-10182-216574199602287051220088累计盈亏（+/-）-372-35458239-17631-27813-49470-45271149572200822008注：按中长期贷款年息5.5%计算。三、敏感度分析本案选取了可能对经济效益产生较大影响的固定投资、售价因素进行敏感度分析，在容积率不122、变的情况下，项目的净收益率对于固定投资的平均敏感度为12.66，对于销售收入的平均敏感度为12.89。通过分析可以看出，固定投资和销售价格的变化在项目中的敏感因素相当明显。因此，在实际经营过程中应加强节流控制，尤其在定价方面更应以市场为依据努力实现效益最大化，才能确保项目目标的顺利实现。 敏感性分析表 单位：万元序号影响因素分析程度值指 标净利润率变化幅度敏感度1固定投资05928664.74%-5%6225091.85%-60.1%12.0210%652153-1.55%-133%13.32销售收入-10%619101-2.65%-155.9%15.6-5%6534961.65%-65.19123、%13.0406878904.74%-5%7222857.52%58.65%11.7310%75667910.06%112.24%11.22四、财务分析 以下2-5项财务数据取自损益表，按全部投资形式计算。1、投资回收周期：经由财务平衡分析推测，本项目在2012年中旬即可回收全部建设投资，项目投资回收周期约为7年。2、资产回收率： 反映产权销售收入回收固定投资的能力。资产回收率=（产权销售收入-营业税付现）/固定投资100%=（642835万元-35356万元）/592866万元100%=102.5%3、投资利润率：表示在7.5年损益预测周期内，获取效益的能力。投资利润率=累计税前利润/累计成124、本100% =48617万元/639273万元100%=7.6%4、净利润率：反映本项目在投资开发期内的财务收益率。净利润率=税后净利润/经营收入=32573万元/687890万元 =4.74%5、利税总额：反映项目在7.5年损益预测期内，累计上缴利税金额，包括正常的经营及附加税费和企业所得税。利税总额=经营税费+企业所得税=37834万元+16044万元=53878万元经由收支预测和财务分析得出“xx”项目若能够依照本计划顺利开发，在经营期内可以维系收支平衡，回收全部建设投资。由于受公益性开发xx投资的影响，项目的财务风险相对较大，投资收益较为微薄，但从社会经济角度出发，是一项造福于民的，可125、为增加地方税收做出积极贡献，为企业赢取长远效益的可操作性项目。第十三节 风险控制手段一、从填补xx市房地产市场空白出发，本着政府、企业、客商户多重受益的原则，与政府有关部门深入磋商，力争获得进一步政策性支持及合理的投资优惠条件。二、项目在规划设计时，以公开招标形式进行，聘请国内国际著名建筑设计师成立专家评价组，以项目定位原则为核心，选择最优化，最彰显项目特色定位的设计方案。三、用现代化质量管理体系严格要求企业内部运营，严格进行供方评价，从源头规避一切影响项目质量的不良因素。四、成立工程招标暨质量监控专家委员会，从端口开始把控质量，评选具有良好资信、最具实力的建筑工程公司及工程监理公司。五、物业126、管理公司的先行介入。通过引入先进的物业管理思想和管理体制，建立名牌效应，物业公司将全程参与从设计定位至交付管理，确保项目专业化与市场化有效对接，为市场提供最满意的项目。六、与国内大牌房地产营销策划单位建立利益联合体，把先进的营销理念带入xx市，科学的设计营销策略，全面展开营销攻势，利用广告宣传、媒体报道、舆论导向，人物显像设计，配合促销、展示展览、演说、论坛等组合强化营销手段，实现营销效果最大化。七、全面贯彻现代化管理艺术及项目文化塑造，通过销售中心的建设与独到的人才聘用方法及奖励机制，建设业内高素质、一流形象的“铁骑尖兵”式的销售团队。八、建立项目网站，并广泛链接，便于客商户检索及查询招商信127、息。并在充分建设利用互联网站营销同时，架设自己的共享网络服务器，企业内部各部门可通过帐户和密码采取远程登陆的方式进行访问，所有关于项目的电子数据随时输入计算机，存放在安全稳定的数据服务器中存档。公司内部各部门的计算机都可通过网络服务系统检索器进行数据检索，并保证了数据的内部透明度以及准确度。九、建立售后服务中心，为顾客提供包括：按揭贷款、家居装修、投资策划、投诉处理等在内的全面解决方案及系统化“一站式”CRM系统服务，积极树立品牌美誉度。十、施工现场VI形象的引入。现场物业的好坏主要依赖于视觉感官的冲击效果，最终体现于项目现场包装和平面设计上。在本项目操作中，通过VI系统（项目标识、工地围板、128、售楼中心等）提升良好形象及附加价值。十一、不断考核、分析成本费用开支情况，综合分析财务状况和经营成果，积极挖潜节支，努力降低成本费用支出。第十四节 营销策略一、销售总体目标：掌握市场时机、凭借“xx”的规模化、高尚化、合理化设计，制定最优的销售行动计划组合，预期在第一期项目主体竣工时，就实现一期C区近乎100的销售率。之后，利用现房的实体说明特点组织后续第二、三期的销售，预期在计划时间内，实现项目最终售罄封盘的目标。二、营销部门的管理项目营销完全按照市场规律进行组织分配，营销部设置销售部、策划部、售后服务部三大部门，配置专业人才，执行权责一致、垂直管理的原则。特针对“xx”营销专业的建立组织结129、构，营销部门直接向总经理负责，为完成预期销售任务而运做。为实现销售总体目标，策立下列方针并付诸实施：1、营销部门执行工作过程中，努力作到所有人员都能精通业务、人心安定、具有危机意识、主动有效的开展工作。营销部门贯彻少数精锐主义，不断加强技能培训，提高营销人员素质，不论精神或体力都须全力投入工作，使营销工作朝高效率、高收益、高分配的方向发展。3、为达到明确责任及确认责任体制的目的，销售部门将实行重奖重罚政策。4、为实现营销的有序化管理，营销机构贯彻借口对接标准化管理，加强精确业务管理。5、为促进“xx”的销售，销售部门设立多种销售方式，设立售楼处定点销售、DS网络销售、将购房者市场转移为销售者市130、场等销售形式，进而掌握销售市场主动权。6、将销售出击目标重点放在中高收入人群，并通过广告、促销形式致力培养、引导其消费方式，借此进一步刺激需求的增大。7、条件成熟时，设立定期客户联谊活动，借此进一步提升品牌效应，形成社会广泛美誉品评，实现口碑销售效果。8、利用顾客调查形式来确认：营销服务满意程度、程序接口问题、策励规划更进以及销售方式与战略调整。9、此上方针应做到具体实效，贯彻至销售部所有人员。三、买点综述：综观各城市财富阶层对高尚住宅的需求，总有许多缺一不可的重要因素。我们在挖掘买点上要做到不仅全面，更加注重超值与唯一性。本项目的可列举绝无仅有的买点如下： 1、百万平米超大社区，超强的配套设131、施与广场人文资源。2、城市里的顶级经典建筑品味，城市Townhouse 天天住villa。3、享受数码城市的快捷生活，造就新新人类的Soho风范。3、面对国际接轨，唯有身处国际氛围的居住环境，才能和世界信息、国际时尚生活保持零时差。 4、身份品味同源，英雄所见略同，同位豪宅业主，城市精英汇聚 。5、独辟专为名流设立的居所和社交隐密化管理的VIP服务管理规划。 四、公关策划活动方针xx市的房地产市场尚不够成熟，需要我们不断地培养购房消费者正确的职业观念，因此我们需要从自身不断完善，规范化经营。这时，广泛而有效的公关策划活动就是我们树立品牌和展开促销的必要手段。通过利用软硬宣传相结合的形式组织联谊132、论坛、酒会等公关活动积极培养购房者的消费信心，不断增强购房者的消费欲望。大力宣传项目的品质、理念，才能实现真正的被市场认同的效果。五、营销实施计划1、扩大需求计划：l 广告作业计划：针对广告媒体进行多次检验，务必使广告计划达到以最小的费用，创造出最大成果的目标。l 报纸：版面力求突出、大器。l 电视：强调礼堂听觉的立体效果，在黄金时段及专业性栏目中插播，加强动态影像设计，并使消费者在多重媒体的反复诉求下，产生相加及相乘效果。l 楼书：印刷精美，完美表达“xx”项目特色，使消费者展开美妙遐想。l 直接邮寄：挑选特定对象并加以区分，制作精美邮寄信笺，使之切合特定对象的强烈需求，刺激其潜在或显在购133、买欲望。l 宣传单：在区域内，全面而连续地派发宣传单，加强商品印象，告之“xx”的特点、风格，促使印象传播与刺激消费行动。l 现场售楼中心：进行功能分区，中心广场宽阔平整，广场秩序井然，使客户踏进广场时就有一种尊荣和自豪感；接待大厅宽敞气派，室内景观错落有序，服务功能齐全，业务洽谈在舒适与享受中进行；样板间精心设计，充分表现“xx”完美的立体格局和完善的生活机能，加强装潢表现力，给消费者欲望刺激。l 户外广告：在繁华地域及主要交通要道设置户外看板，准确引导消费者到达现场，并在售楼中心现场布置大型POP，强化现场销售气氛及商品说明效果。l 模型：通过模型特有的艺术表现力，让客户具体了解“xx”建134、筑外观与全景设计规划。2、品牌作业计划：l 开工奠基庆典：通过活动的直接与间接影响，向xx市目标客户正式宣布“xx”开工建设，使潜在消费者对楼盘的开发建设理念和即将全面展开的销售内容作以基本了解，并产生阻隔效应，进而拉开“xx”的品牌序幕。l 开盘歌舞演出庆典：以名人带动“xx”的品牌效益，用名人效应迅速、快捷地使“xx”为目标群体所接受并得以轰动，使品牌广泛传播，不但标榜开发实力，同时又使得“xx”项目产生文化影响。l 嘉宾座谈：以项目品质为基础，邀请xx市领导、专家通过座谈及媒体报道等形式为“xx”进行评述，借政府、专家信誉为“xx”品牌服务，树立目标群体的消费信心及大大增强对“xx”的品135、牌信任。3、广告分期计划：为使广告有效应用并达到预期声势和销售，依照广告张驰规则，将广告适度分期。l 引导期：运用定点看板、报纸、电视、DM等点面广告配合，迅速建立“xx”项目在xx市域内的知名度。l 公开期：重点在“xx”认知与销售上，通过开盘造势，延续报纸和电视广告，增加传播频率，加强商品宣传，DM与移动广告重复应用，使“xx”项目被消费者接受。l 强销期：重点在商品促销，运用各种公益活动及大量的宣传攻势，营造出“xx”的品牌效应，一步步打动购房者，配合销售控制，创造销售高潮。l 续销期：重点在保持“xx”的大品牌形象，利用以建设成型的社区规模现场说教，灵活应用广告媒体，使广告与销售相辅相136、成，再创佳绩。4、对顾客的服务我们的顾客都认为服务与信誉支持是他们最关心的事情。他们常常对我们所提供的服务与技术支持发表意见为我们提出更进建议。我们将建立了售前、售中、售后支持，为顾客提供从购房咨询投资策划贷款申报问题处理装修咨询交房等一系列的服务。5、反馈与调节政策通过建设电子数据库，采用电子方式进行服务支持。这些服务包括：使用电子数据库查询史记、接口对接传输、意见传输处理、收发邮件，传真反馈和电子帐户技术服务，还包括网站项目更新或政策方面的确认服务。6、VIP营销l 度身定做式：在进行Townhouse营销时，依照规划风格划定和统一规划并提供多种个性化设计方案，预售期可由定制业主全面参与设137、计，突显尊贵本色。l 会员式：首期认购Townhouse的业主作为社区全方位管理服务的原始会员，享受一切会员式服务，绝对贵族身份象征。但推广人气的工作必须紧紧跟上，中产阶级将是巨大的市场支撑力，任何顶尖级消费都建立在市场后续跟进之上，中产资级的跟风、欣赏、迈进将如日东升般能量无穷。我们高尚的城市住宅将是与社区配套项目经营项目相辅相承的、相互推进的联合体，会员制推广工作的本身就是一个营销的通道与手段。六、本章小结： 本项目要力求精益求精，要能够全面关照实力群体的需求，各项特色说明尤为重要，如：休闲广场与豪宅生活共构成无可取代的名流生活圈；零时差的同步拥有国际生活的时尚情调、信息脉动；做百年建筑经138、典规划；自然散发沉稳内敛的不凡气质；多功能娱乐休闲的会员式服务等。在物业管理经营上，更好地做到“来源于社会，服务于社会”，显现社会公益形象及良好社会关系圈。本章作为“xx”营销项目规划性指导操作纲要，在具体营销实施过程中，其它执行性方案均在本案指导方针与理论基础之上细化、开展。第十五节 结 论一、环境效益“xx”项目的规划设计以人为本，注重人与环境的相互协调，建筑设计理念超前、建筑形态行云如水、曲线流畅、造型优美、新颖时尚、线条和细部处理简约明快，独具一格，符合当前建筑设计总体潮流。高尚住宅、广场生活、休闲娱乐布局合理巧妙，错落有致，营造出一个良好的城市社区环境。“xx”建成后可以使xx市的城139、市面貌再添异彩，形成一个环境优美、配套齐全、注重生态效益的超级大社区，它将带给xx人民一个崭新的居所面貌，TownHouse、Soho概念的精品打造，使xx市以更新的面貌跨入到国际都市的行列，对进一步提升城市的居住环境及更进产业质量会有明显的环境效益。二、社会效益“xx”如能依照既定计划实施并投入经营，势必是对土地资源价值的充分利用，成为xx市房地产行业的一道最耀眼的亮点，可以使区域的服务设施更加齐全、交通更为便利，会推动xx市的投资环境更上一个台阶，大大增强城市吸引魅力。不但可以提升xx人民的社会层次和生活品质，同时还可以满足商业、商务、娱乐、餐饮等一系列市场需求，对增加地方税收、提升整个城140、市的物业价值，和安置当地居民就业都会带来深远影响。 附件一：高尚住宅单体造价估算表附件二：城市Townhouse单体造价估算表附件三：“xx”规划及设计效果图片附件一：高尚住宅单体造价估算表一、工程概况三、设施与装修标准五、每100平米主要材料消耗量序号项目内容或数量序号项目内容或数量序号名称单位数量单价1工程名称xx1室内卫生洁具坐便器、浴盆、洗手盆1人工工日609.0622.472建设地点山西省xx市2通风空调无2水泥T36.170.3173建筑面积3553平米3照明白炽灯配诱导灯3钢筋T7.3030684居住套数27户4通讯电话终端3个4型钢T0.8028805层数11层5电视天线终端3141、个6其中:地上10层6变配电无5Pvc管T0.4612000地下1层7其他摄像监视报警系统及远程抄表6钢管T0.3540007标准层高2.8米四、主要经济指标6机砖千块0.741808结构类型钢筋混凝土、剪力墙序号项目单位数量7沙子立米46.1346.379抗震等级8级1土建元/m21232.378圆木立米0.871051二、使用功能指标2给排水元/m238.509石子立米47.0931.931户建设面积124.97平米3采暖元/m259.5010玻璃平米38.887.282户使用面积104.06平米4通风空调元/m211瓷砖平米61.9924.743起居、餐厅、过厅面积57.10平米5照明元142、/m2128.6012电缆米9531.474卫生间面积4.75平米6电话元/m27.8013其他5厨房面积4.68平米7电视天线元/m215.26六、编制说明6卧室面积23.55平米8煤气元/m24.941编制依据山西建安定额2000年7其它使用面积13.98平米9电梯元/ m222.522其它说明预留装修层面；其他面积指书房、客房、保姆房等8户外公建面积6.00平米10水电、消防元/m260.46合计元/m21569.95附件二：城市Townhouse单体造价估算表一、工程概况三、设施与装修标准五、每100平米主要材料消耗量序号项目内容或数量序号项目内容或数量序号名称单位数量单价1工程名称x143、x1室内卫生洁具Toto卫生洁具、浴缸及按摩浴缸各1套；洗涤盆1套，大便器1套1人工工日651.2718.282建设地点山西省xx市2通风空调CS-10AHDV4热泵空调机组1套2水泥T33.69400.003建筑面积414平米3照明吸顶灯、荧光灯3钢筋T5.963500.04建设套数4通讯电话终端3个4型钢T0.673400.05层数3层5电视天线终端4个6其中:地上2层6变配电配电箱1只5圆木T5.951250.0地下1层7报警摄像监视报警系统6孔砖千块9.88446.767建设时间2006年四、主要经济指标7沙子立米59.2660.928结构类型钢筋混凝土序号项目单位数量%8石子立米56144、.5576.099抗震等级8级1土建元/m21471.1665.559玻璃平米14.707.28二、使用功能指标2给排水元/m2334.9714.9210瓷砖平米42.8319.401户建设面积414.00平米3采暖元/m211花岗岩平米41.762户使用面积333.76平米4通风空调元/m2377.3016.8112地转平米16.803起居、餐厅、过厅使用面积49.25平米5照明元/m228.401.2713缸砖平米11.044卫生间使用面积145.29平米6电话元/m21.360.0614波形瓦平米56.005厨房使用面积8.50平米7电视天线元/m24.310.19六、编制说明6其它使用面积108.71平米8煤气元/m216.420.731编制依据山西建安定额2000年7户均花园占地面积9报警元/m210.550.472其它说明预留装修层面；其他面积指车库、书房、保姆房、机房等8户外公建面积160平米10合计元/m22244.47100.00