1、公园配套大型标杆社区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月61可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、项目提出背景与投资必要性3（一）项目提出的背景3（二）投资必要性分析3（三）目前工作进展情况4二、项目土地概况及前景分析4（一）项目名称4（二）项目所在区2、域基本情况分析4（三）项目地块综合开发环境7（四）项目地块条件调查分析7三、项目合规性分析12四、市场分析12（一）国家房地产宏观环境分析12（二）项目所在城市房地产市场环境分析15（三）项目所属区域/板块房地产市场分析30五、项目SWOT分析41六、项目开发规划42七、项目投资与成本费用估算及资金筹措方案45八、项目财务分析56九、项目管控方案60十、项目风险分析与防范对策60十一、结论与建议61一、项目提出背景与投资必要性（一）项目提出的背景（二）投资必要性分析公司成立后，为实现置业公司在xx市乃至西南地区的发展，同时完成在xx市打造“地产”品牌形象，除致力于江北区玉带山项目的联合整治工作3、外，一直积极拓展在xx市的业务。按照公司制定的初步发展战略，公司在xx市致力于住宅为主的房地产开发，其中以渝中、沙坪坝、江北区等主城区为主要发展区域。xx寺地块正处于江北区核心地域。背山面水，地理位置优越，是当前江北区位置最好的地块。同时，符合公司既定的发展战略。（三）目前工作进展情况目前，xx市市土地和矿业权交易中心已经发布了该地块的竞买须知，并规定在6月24日前完成报名程序。我司目前初步完成该项目的可研报告。现提请上级单位审议。二、项目土地概况及前景分析 （一）项目名称xx市江北区xx寺公园配套经营性用地（二）项目所在区域基本情况分析1、区域概况江北区位于长江、XX江北岸，幅员面积221平4、方公里，常住人口62万，辖石马河街道、大石坝街道、观音桥街道、华新街街道、五里店街道、江北城街道、寸滩街道、铁山坪街道、郭家沱街道9个街道及鱼嘴镇、复盛镇、五宝镇3个镇。江北区是xx市都市发达经济圈核心区，是xx市市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。2、区域规划除了传统的观音桥商圈，江北区目前重点发展三大板块：江北城中央商务区、寸滩工业园区、xx寺公园。l 中央商务区：江北城被规划为一个以金融、商务、文化、休闲为主，集超大规模及现代化的交通网络为一体的新城。规划中各种设施足以弥补xx市奇缺的具有高水准的文化休闲设施，将成为xx市的标志性形象。l 寸滩工业园区：定位于“5、立足xx市、辐射全国、联动全球的国际性工业品采购交易中心、行业总部经济区、会议培训中心、商务咨询中心、人才技术交流中心和中国长江上游地区的工业品外贸集散基地。”l xx寺公园：占地1020亩，是xx市主城区内保留最大的一片城市开放空间，是xx市城市绿地系统规划中的重要组成部分，还将打造海拔468米的城市观景平台。该项目已于2007年底动工，预计2008年底完成。本项目则紧邻xx寺公园，距离观音桥商圈也仅仅1200米，具有极好的先天优势。3、产业发展l 江北区是xx市的老工业基地，有着雄厚的工业基础，区域内长安汽车品牌驰名中外。l 江北区还是xx市重要的商贸区和物质集散地，未来江北将成为中国西部6、的商务中心和现代物流中心。l 由于具有良好的区位优势和立体快捷的交通网络，使江北区成为xx市最具发展潜力的主城区之一。在这样一块热土上，房地产市场持续活跃，已经成为xx市市民够房首选区域。l 在建设经济强区和都市新区的伟大征程中，江北通过旧城改造与新区开发并举，按照现代国际化大都市的标准规划布局，强力推进城市基础开发、形态开发和功能开发，绘就了大都市的崭新风貌。l 2007年实现地区生产总值180亿元，同比增长17.2%；观音桥商圈商业设施面积，由2005年的130万平方米调整至2010年的230万平方米，人均达到国际先进水平。4、项目周边居住配套项目配套教育配套新村幼儿园、鑫渝幼儿园、建新小7、学、龙溪小学、华新实验小学、XX村小学、观音桥小学、观音桥中学、蜀都中学、十八中、建新中学、xx市工商大学银行有工商银行、华夏银行和招商银行等储蓄点医疗卫生324医院、江北区人民医院、仁爱医院等商场超市毗邻观音桥核心商圈，有远东百货、华联、茂业、重百、新世纪、新世界、家乐福等超大商场超市农贸市场爱丁堡农贸市场餐饮加州美食街休闲娱乐XX广场休闲商业街宾馆金源大饭店、松龙宾馆等其它商业设施龙溪建材市场、万隆食品批发市场公园广场xx寺公园、江北花卉园、黄金堡市政公园公交线路1座嘉华大桥、1条xx寺隧道、1条华新分流道；华新分流道南接渝澳大桥、直通渝中半岛，北连新牌坊转盘、直达外环高速；3多路公交车通8、过红旗河沟和华新分流道，约5分钟直达观音桥商圈、约10分钟迅达解放碑（三）项目地块综合开发环境l 区域开发环境：江北区具有承接xx市主城向北拓展的区位优势，是xx市市房地产开发的热点区域，以开发规模大、高品质物业集中而著称，其开发水平基本上代表了xx市市房地产整体发展水平，是xx市市房地产业的旗帜。区域内聚集了大量的知名开发商，如龙湖、华宇、中海、招商、珠江、鹏润、阳光100、鲁能等，已成为百姓安居乐业的理想家园。区域整体房地产开发环境和消费环境良好，是优质房地产企业的必争之地。l 地块开发环境：地处观音桥大片区，有中凯翠海朗园、华立天地豪园、黄金堡城市花园、坡月山庄等多个品牌项目，是xx市最9、早的富人区；观音桥商圈的扩容和xx寺公园的即将建成为项目的开发经营提供了保障。（四）项目地块条件调查分析1、地块构成项目K10-1、K10-5、K10-6、K11-1、K13-3号地块构成，地块面积分别是13.73、3.77、7.31、4.79、3.13、29.35、1.83公顷，共计63.91公顷（约合894.7亩）。2、地块高差地块用地标高在250415米之间，相对高差165米；主力海拔高度为350-400米，主力高差在40米左右，局部位置存在明显凹凸部分。这样的地形，对规划设计有一定影响；但如果合理利用地形与高差，将非常容易作出特色创新项目，成为城市风景。3、地块形状地块整体由两大部分构10、成，低密度物业形态和高层物业被自然分隔，利于居住氛围纯粹性。但个别地块形状不规则，如K105也是高差接近40米，但同时地形的特殊性也会成为我们规划与建筑特色的契机，但设计特殊的建筑形式也将成为项目亮点。4、地块场地平整及地质状况 地块上基本上无附着物和建筑物，前期成本较少；从地质条件来说，xx寺片区地质情况良好。5、地块周边关系项目的地理位置极好，东临观音桥商圈仅1200米，距离华新分流路约800米；西邻大石坝地区，距离红岩大桥北延段约500米；北临渝北区龙溪镇花卉园，距离红石路约400米；南临XX江滨江路约400米，距离xx市-CBD解放碑约10公里。环抱xx寺公园，远眺XX江。周围未来条件11、较好，对项目的推广和形象有提升作用。6、基础数据基础数据地块编号占地面积规划用地性质容积率建筑面积建筑密度绿地率公共配套设施备注(平方米)(代码)(%)(%)K10-1209373.1 R11209373.1 4030幼儿园(6班，用地面积不小于1800平方米),文化活动站(建筑面积不小于1000平方米),居委会(建筑面积不小于150平方米),社区服务站(建筑面积不小于100平方米),派出所K10-555787.4 R21.266944.9 3530K10-623456.4 R21.535184.5 3530K11-1289921.1 R23869763.2 3530垃圾转运站(用地面积不小于12、200平方米),公厕(建筑面积3060平方米),门诊所(建筑面积不小于60平方米), 治安点(建筑面积不小于20平方米),幼儿园(6班，用地面积不小于1800平方米),体育活动场地(用地面积不小于1000平方米)K13-317958.6 R2471834.4 3530合计596496.5 1253100.1 合计占地894.7亩三、项目合规性分析该项目为土地招拍挂项目，目前已有建设用地规划条件函。2009年6月24日前完成报名后，根据报名情况确定土地出让方式，竞买人两家（含两家）以上，采用招标或拍卖方式，招标拍卖时间另行确定；竞买人在两家以下，采用挂牌方式出让。四、市场分析 （一）国家房地产宏13、观环境分析近年来中国房地产开发投资对GDP的贡献率约为10%，在国家经济中起着举足轻重的作用。2008年是中国楼市深度调整的一年，政府从年初的打压到年末救市政策的频繁出台，表明政府对房地产行业的调控方向发生了根本性转变由控制转为促进。跨入2009年，中国经济虽在全球体系中仍一支独秀，但增长明显放缓，作为拉动经济的重要力量，刺激房地产市场的活跃已成为近期政策调整的重要内容，政策趋向已从08年以来的鼓励消费层面逐渐向刺激投资转移。1、全国政策 十大振兴规划出炉，房产落选国务院总理温家宝1月25日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过有色金属产业和物流业调整振兴规划，研究部署发挥科技支撑作用，促进经14、济平稳较快发展。至此，国家确定的十大产业振兴规划全部出炉，实施时间将从2009年至2011年。此前传出的能源、房地产等行业落选。观点：房地产业落选十大振兴产业也是在情理之中，一则作为一个资源消耗型产业，强调经济支柱性本身就不是很合适，二则在金融危机面前，不是每个产业都需要依靠振兴来存活的。房地产的落选对于购房者应该来说影响不大，因为现在的他们非常理性，他们对这些没有实质性利益的消息并不敏感;但对于开发商来说，这则消息是一个打击因为寄希望于政府扶持的愿望已经落空，现在更多的是只能依靠自己来抵抗“寒冬”，因此改变策略，尽早出货，快速回笼资金，先求生存就显得尤为重要。 13年首次下调商品房资本金比例15、，降低房地产行业融资门槛国务院2009年5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%（而其他房地产开发项目的最低自有资金比例只下调了5个百分点，从35%降为30%，这也可以视为中央进行房地产调控的一个方向，希望开发企业加大这一类房源的投入）。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，也是自2007 年执行紧缩货币政策以来，对房地产企业的首次放松。观点：此次降低资本金比例，直接降低了开发商的资金门槛，缓解了企业的资金缺口，对提高开发商的投资积极性具有重要作用。相对于08年以来的鼓励房16、地产消费的各项政策，这次的政策调整直接惠及开发企业，显示出对房地产作为支柱产业的大力扶持。2、xx市政策 xx市市提振楼市出台17条新政1月20日，xx市市政府正式出台xx市市政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见，分为5大部分、共17条具体实施意见。观点：17条措施涵盖了调整税费征收和入户政策、加大信贷支持力度等，其中最引人关注的是：住房契税税率打“5折”，房屋交易手续费减半，个人所得税的4成用来抵扣按揭款，主城放宽外来购房者入户限制（购房即可入户）等。这些措施去年11月中央出台的首轮“救市组合拳”更加激进，可以看出政府重拳出击，意在振兴楼市，保障xx市房地产业09年稳定发展。 xx17、市发展正式上升为国家战略2009年2月5日上午，国务院关于推进xx市统筹城乡改革发展若干意见国发20093号（以下简称意见）正式发布，全文约1.5万字。意见明确指出，要站在全局和战略的高度，充分认识加快xx市市改革开放和经济社会发展的重大意义，努力把xx市市改革发展推向新阶段。xx市发展问题，正式上升为国家战略。观点：这则消息对于xx市来说是极大的利好，因为它意味着xx市将面临前所未有的发展机遇，无论是招商引资，还是吸引人才等方面都将展现出xx市无限的吸引力，这不仅是对房地产的利好，更是对xx市各大行业更广泛的利好。 设立两江新区“两江新区”包括了江北区、渝北区和北部新区以及北碚区和沙坪坝区的18、部分区域，幅员面积将来应该在1000平方公里左右。xx市拟将“两江新区”打造成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后的中国第三大开发区。观点：两江新区定位内陆开放高地，据了解一旦xx市关于“中国第三区”的梦想成真，将对整个xx市的发展具有深远意义，或将重塑中国区域经济版图。 今年主城计划改造553万方，115个危旧房片区今年主城区计划改造115个危旧房片区，需完成553万的目标。据介绍，从危旧房改造主体量、捎带量来看，沙坪坝区今年最多，分别为78万和32.59万，其次为渝中区和江北区。观点：今年政府加快了危旧房改造的进程，从各个片区的改造规模来看，渝中区、沙坪坝区和江北区将是今年改造的重点，这不仅19、给这些区域腾出了新地源，更为xx市市场带来了庞大的消费需求，如何利用好这些需求，建设出他们需要的产品是开发商接下来应该考虑的课题。3、小结从08年下半年开始，国家就不断出台利好政策刺激房地产市场，如影响较大的“7折利率”优惠，直接减少购房者购房成本；针对xx市地区的利好政策也频频出现，如“第三新区”、“保税港”等，是对xx市未来发展前景的肯定。进入09年，xx市再现利好政策，09年2月，xx市发展上升到国家战略高度，xx市的城市影响力、竞争力都在日渐加强，城市地位和形象在不断提升；xx市政府出台购房入户政策，放宽区县居民购房入户限制。在国家对行业政策松绑以及xx市本地利好政策频出的前提下，有效20、的稳定住市场观望者对xx市未来市场的前景预期，同时本地政府提供的购房优惠政策与开发商促销优惠政策双管齐下，也有利的改变之前市场观望局面，近期市场数据充分反映了xx市楼市已经在全国市场遥遥领先。周期主导大趋势，政策影响小波段。从大趋势来看，xx市的大发展势不可挡，在本轮房地产周期中的领先和主导地位，将令xx市楼市上到一个新的台阶和水平，xx市已经成为中国楼市第四个周期发展中的主导城市、领先城市。（二）项目所在城市房地产市场环境分析1、城市基本情况介绍（1）城市概况xx市市辖区面积82403平方公里，其中市区面积600平方公里，是北京、天津、上海三个直辖市总面积的2.39倍，是我国面积最大的直辖市21、。下辖40个行政区域（自治县、市），其中有15个区、4个县级市、21个县，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。xx市市都市区是市域中心城市，包含渝中区、沙坪坝区、江北区、南岸区、巴南区、九龙坡区、大渡口区、渝北区、北碚区九个行政区全部辖区范围的区域。（2）城市地位xx市位于长江上游地区，是中国六大工业基地之一、重要的交通枢纽和内河口岸，处在中西部地区的结合部，具有特殊的区位优势。* 作为中国西部大开发的战略型城市，xx市对中国中西部经济的发展具有较强的辐射作用，其整体辐射能力与同处西部的另外两大中心城市成都、西安相当。* xx市市历来为中国重要的重工业基地，汽车摩托22、车业、装备制造业是xx市工业的重点产业，塑造了“XX”、“长安”、“力帆”等一系列知名品牌。按政府未来产业规划，今后将大力扶持高新技术产业、资源加工产业、房地产业、旅游业、教育产业等。* xx市市是中国第四个直辖市，也是中国西部唯一的直辖市。xx市地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。近年来xx市市基础设施建设在国家西部大开发的政策倾斜下取得了巨大的成就，“8小时xx市”、“半小时主城”、“轻轨二号线”等一大批市政工程建设完成，投资环境得到巨大改善。（3）宏观经济* GDP保持高位运行的增长态势，高于全国平均水平直辖以来，xx市全市生产总值逐年增加23、，平均增幅约11%以上，未来发展势头强劲。* xx市人均（GDP）发展走势xx市市整体经济基础较为薄弱，但2000年以来，xx市都市区人均GDP逐年增加，近几年年均增长率高达15.93%。直辖之初，xx市人均GDP只占当时全国平均水平的70%，到2006年底，提高到了78%。* 经济增长与房地产发展的关系根据房地产预警系统，我们认为目前xx市市房地产市场正处于快速发展期，同时也是住宅的黄金开发时期，生存型需求和改善型需求兼有，各类档次的住宅产品均有较强的市场支撑。图：宏观经济增长与房地产发展的关系根据国际通用衡量标准判断xx市市房地产发展阶段，目前xx市市的地区国民生产总值年实际增幅高达14%24、以上，房地产产业作为城市经济的支柱型产业之一处于高速发展的阶段，具有较高的投资潜力。表：人均与房地产发展的关系人均GDP地区房地产发展阶段房地产市场特征0-800美元启动期以生存性需求为主房地产产业超速发展产品结构单纯，呈现数量型特征800-4000美元快速发展期生存、改善需求兼有房地产产业快速发展产品以住宅为主，数量和质量并重4000-8000美元平稳发展期改善需求为主产品仍然以住宅为主，对质量的要求高于数量8000-20000美元减缓发展期改善需求为主综合发展型市场（4）xx市房地产宏观发展概况* 固定资产投资稳步上升直辖以来，伴随着国家资金、政策上的支持，xx市市的直接投资取得了较为迅速25、的发展，特别是固定资产投资，发展速率几乎年年高于全国平均水平。这不仅保证了国民经济的持续高速发展，维持了社会前进的动力，同时，各项基础设施的建设也大大的促进了第三产业，特别是房地产业的发展，使城市产业结构更趋于合理。* xx市市房地产投资额及增长情况 xx市房地产投资基本稳步增长，平均增长率在29%左右，房地产发展趋势良好。2、城市房地产发展相关规划、政策分析(1)城市格局受xx市地理地势影响,xx市城市用地已向南北方向延伸，xx市房地产热点区域也集中在南北区域；而本项目则处于城市发展的相对地理中心位置，地理位置优越。xx市城市组团化发展特征明显。渝中区为xx市市中心区，是全市商贸金融中心。沙26、坪坝区、江北区、南岸区、九龙坡区、渝北区及渝中区为xx市传统主城六区，其中沙坪坝区高校云集，为xx市市教育区；江北区及渝北区位于xx市市北部片区，为xx市市商贸居住区；九龙坡区为xx市市传统的工业区；南岸区与渝中区隔江相望，主要功能包括商贸、居住及旅游。而巴南区、大渡口区及北碚区距离市中心较远，整体发展相对滞后。(2) xx市市有关房地产业发展政策 土地政策xx市市在土地政策上已经大大放宽。 4月底，xx市市国土局副局长董建国表示，xx市市近来在政策上已经给予了房地产企业极大的优惠。一方面，加大信贷优惠政策力度，另一方面，还对来xx市投资的开发商给予税费优惠。据他介绍，此前xx市市土地转让面积27、原来规定为300亩，现在市政府明确规定从2008年到2010年7月1日，xx市的出让土地规模放宽至1000亩。 金融政策存量房贷7折优惠利率2009年1月3日，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷七折优惠的措施终于有了新说法：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。观点：减轻购房者负担，购房者信心上升，将推动楼市回暖。xx市购房退税政策实施 按揭款可抵个税xx市市政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见日前正式出台，意见规定，凡2008年12月1日后在市内首次购房的个人按揭贷款本息，均可抵扣产权人28、应缴纳的个人所得税地方留成部分。购房个税抵扣政策的初定方案为个税当月抵扣，由于个人所得税的地方留成部分为40%，所以，在政策实施后产权人可享受比例也为40%。比如，某市民如果每月应缴纳1000元的个税，那么他可以直接凭银行按揭的单据，每月到税务部门缴纳600元个税就行了。观点:这一政策更多是对收入较高阶层的利好，而这部分人士二次及以上购房的几率较大，因此，该政策的实施可能刺激二次置业群体的需求。 房地产交易政策调减房地产交易税费从1月12日起，xx市市开始对房地产交易过程中的契税、营业税、手续费等实施减免，以进一步扩大内需，促进住房消费，保持房地产市场稳定健康发展。调整后，各种交易税费的征收标29、准为：观点：此次调减税费的最终目的是刺激房地产市场交易，尤其是对营业税的年限由5年减为2年，将大大刺激二手房市场活跃起来，带动整个房地产市场走出阴霾。 其它政策对房地产市场的影响放宽购房入户限制非xx市主城九区户籍的购房者（包括农民和市外居民，不含境外人员），在主城九区一次性购房建筑面积90平方米以上，且实际居住的，可凭房地产权属证书到公安部门申请办理1户主城九区户籍。主城区中心区住宅小区将下调容积率至3.5在1月召开的政府工作报告会议上，市民反映我市部分区域和楼盘建得太挤、太密的问题,市规划局副局长扈万泰表示，我市今年将完成主城区控制性详规修编工作,并将重点控制、降低容积率,让市民居住更舒适30、,活动范围更宽敞。下调指标初步估计为主城区中心区小区容积率将下调至3.5，外围地区控制在2左右。观点:这一规划将在一定程度上提高城市发展活力，改善中心区域居住小区环境，增加中心区域宜居性，它有可能在一定程度上带动中心区域房价的提高。但这一规划仅仅是针对纯居住小区，对中心区域楼市整体的改善是有限的。 小结：对于房地产市场，xx市市政府的救市措施和力度在全国各大城市中处于前列，充分表明了xx市市府在维护房地产市场平稳发展、引导xx市楼市提前走出冬期的决心。所以，xx市房地产市场，09年将于全国楼市提前复苏。事实上，从08年12月到09年5月的房屋销售量暴涨来看，xx市房地产市场已显露出回暖迹象，部31、分开发商甚至已经开始少量回调价格。3、城市商品住房（包括经济适用房、限价房，下同）市场容量分析（1）常住人口逐年增加，城市化进程加快xx市市历年人口统计比较年份总人口（万）总户数（万户）常住人口（万）流动人口（万）城镇人口（万）城市化率04年3144.23988.592770.98373.251205.7043.5%05年3169.161010.412798371.161265.9545.2%06年3198.871030.662808390.871311.2946.7%07年3224.46105128174101361.3548.3%08/283910001419.0949.99% 随着xx市32、市经济产业的快速发展、城市魅力的增加，郊区人口的城市化进程将不断加速，同时xx市市的对外人口吸引力逐步增强，城市中外来人口的数量稳步上升，为城市房地产的发展提供源源不断的动力。 相比于xx市市总人口的增长，xx市市人口总户数的增长显得更为明显，也即总户数的增长速度高于总人口的增长速度，总户数的增加主要表现为家庭支系不断分裂构成新的家庭组合，可直接产生新的住房需求，这就为xx市市的房地产市场添加了新的需求动力。 常住人口及流动人口持续增长，这说明随着xx市市经济实力的不断增强，xx市市对人们的吸附能力正逐步加强，这对房地产业的发展也将起到一定的支持作用。(2) xx市市人均可支配收入平均水平目前33、并不高但增幅较快，未来增长潜力巨大，为房地产的可持续发展提供有力保证。人均可支配收入，年均增长幅度约13%；人均消费性支出在增长速度上突破10%；在消费占收入的比例上，虽然近年来xx市市人均可支配收入增长较快，但消费支出占人均可支配收入的比例并没有较大的浮动，基本维持在86%左右，这说明消费者的储蓄习惯正在发生改变，消费市场进一步扩大，特别是近年来住宅消费比例的提升，使得消费者在收入增加的同时并没有消费节余的增加，这意味着市场的可消费资金的增多，市场机遇的增大。图：近年xx市市都市区房价和都市区家庭可支配收入比表：中国房价收入比过去5年，xx市市都市区房价与居民家庭可支配收入的比值基本在7-834、左右，比值相对较稳定，比值远低于全国平均水平和全国房地产热点城市。（3）xx市城市居民居住情况1996年xx市市城市人均住房面积为7.5平方米，到了2006年，这一数据提升至24.6平方米；及至2008年，全市城市居民家庭人均住房建筑面积26.34平方米。直辖以来，xx市市城市人均住房面积增加了3倍多。xx市市城乡总体规划（20072020）中规定：到2010年，人均住房建筑面积达到28平方米，住房成套率达到80%以上；到2020年，人均住房建筑面积达到35平方米，住房成套率达到100%，即彻底消除筒子楼。从城市居民住房建筑样式看，主要以二居室和三居室为主。4、城市商品住房供应及售价分析（1）35、xx市商品房施工、竣工面积增幅放缓，新开工面积大幅下降（2）保障性用房大体量入市推动xx市主城区商品房新批准预售量高位运行进入2009年，受市场调整影响，各开发商以消化市场存量房为主，新批准预售项目大为减少。4月春季房交会的召开，使得xx市房地产市场异常的火爆，大量的项目都赶在房交会前取得预售许可，使得供应量有较大的上升。而5月由于累计供应量较大，开发商相应地减少了批准预售量，以寻求市场供需的平衡。（3）2008xx市商品房销售面积大幅回落，2009年春节后逐步回暖，较为火爆（4）xx市主城区商品房价格依旧持续增长，尤其是2009年春节后楼市回暖，成交均价快速上涨2009年4月份开始，市场成交36、普涨，不少项目都看准时机减少或取消优惠措施，有的甚至将价格进行了小幅上调，地段位置有优势的中小户型项目尤为明显，45月份成交价格出现小涨。（5）市场存量得到有效消化，困境得到初步化解08年末，xx市主城区房地产市场存量约为1150万方，到09年5月市场再新增供应约675万方，这样市场上共有商品房1825万方。按08年的销售数度，需要花上1年半的时间。但09年开始到5月为止，xx市主城区房地产市场成交体量约931万方，消化了市场现有体量的50%有余，不仅使新增体量得到有效的消化，还去化了不少存量，市场再次表现出供需两旺的热闹场面，各开发商的资金得到有效回笼，青黄不接的局面得到了初步化解，让被预言37、有着巨大消化压力的09年提前完成突破任务。5、城市一级土地市场成交情况（1）xx市市土地购置面积下降近四成，土地开发面积同比增幅大幅回落不过，经过一年的沉闷后，随着2009年xx市楼市的持续升温，开发商资金压力得到缓解，开始计划储备土地。所以，进入5月以来，xx市国土资源局官方网站上，土地招拍挂的信息骤然密集。 据xx市市国土房管局副局长董建国介绍，从今年5月起到12月，我市将向市场推出2600公顷土地，其中主城1600公顷，区县约1000公顷，而其中有部分属于开发商追捧的中心地段土地。（2）xx市主城区招拍挂商品房用地成交面积下降，但土地价格、楼面地价双双大幅增长（3）近期代表性成交土地信息38、序号土地位置用途土地面积(m2)建筑规模(m2)/容积率土地出让综合价金起价(万元)竞得单位竞得时间成交价出让方式1渝北区观音桥组团E分区E6-1-2/02号宗地二类居住、公共绿地5426362853424xx市仁强房地产开发有限公司2009-4-294900拍卖2江北区唐家沱I分区I23-1/02号宗地商业金融业用地350851228047267xx市市观音堂置业有限公司2009-4-177267挂牌3巴南区李家沱组团M25-2-2/02号宗地二类居住、商业金融业410391355174925xx市市典雅房地产开发集团有限公司2009-4-305028挂牌（三）项目所属区域/板块房地产市场分39、析1、所属区域的功能定位项目位于xx市市江北区XX江北侧, 江北区幅员面积221平方公里，常住人口62万.是xx市都市发达经济圈核心区，是xx市市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。除了传统的观音桥商圈，江北区目前重点发展三大板块江北城中央商务区、寸滩工业园区、xx寺公园。2、所属区域的商品住房供求分析 江北区商品房市场走势 江北区具有承载xx市主城向北拓展的区位优势，是xx市城市发展的重点，都市中心成熟配套成就稳定供销。今年保税港落户江北，“两江新区”也将江北大部囊括其中，其政策优势在全国也是无可比拟的在xx市下一轮经济发展中，江北将起龙头作用，对周边辐射能力在xx市40、各区中是最大最全的。所以，无论是购房高峰期，还是目前的低迷阶段，江北区都保持了一个比较稳定的销售成绩。3、区域竞争分析 （1）低密度产品从区域分布来看，xx市低密度物业主要集中在都市边缘区域，如北部金开片区、九龙坡含谷片区、南山片区及茶园片区等，主要依托较好的自然环境资源优势，而形成高档居住区。但近两年来，高端物业的中心化趋势越来越明显。越来越多的新贵对别墅、洋房生活提出了新的要求：要尊崇也要便捷既想要离群索居的私密感、尊贵感，又希望能够随时地进入城市生活中，从而享受到各种各样的城市配套。城市中心高端物业应运而生，并一枝独秀，协信阿卡迪亚、协信彩云湖1号、中海北滨1号、隆鑫花漾湖的热销证明了这41、一点。 案例：中海北滨1号 所在区域江北区北滨路西段占地面积100530（约150亩）产品类型双拼别墅、联排别墅、11+1纯板式电梯洋房建筑规模146000万绿化率40%容积率1.17销售价格一期联排别墅11000元-16000元/，双拼别墅16000元-25000元/月销售速度15套/月建筑特色英伦皇家风格产品类型204户别墅（联排172套、双拼32套）， 317户高层项目消费群中海北滨1号位于开发热点板块北滨路，其向外的辐射能力极强，其联排的建筑形态更满足新富阶层对于居住品质的需求，其购买人群的年龄为35-50岁左右，主要来自于金融、IT、地产以及小型私营企业主。销售情况07年12月开盘推42、出91套（联排81套、双拼3套），81套联排别墅开盘即售完，双拼销售受阻，未有成交记录；08年3月第二批次推出65套（联排57套、双拼别墅8套），销售率为69%点评总体来看，由于项目地处城市中心区域的北滨路，联排别墅资源十分缺乏，因此联排别墅的销售十分火爆。而双拼别墅只是属于联排别墅的配搭产品，在舒适度上也并不占优势，故而销售受阻小结： 城市中心低密度物业辐射力极强，客户来源广泛，销售良好。 景观、区位、品牌、配套是别墅项目的主要卖点，花园洋房则依靠产品的设计占领市场。未来别墅物业的品质、创新非常重要，而花园洋房则将向城市化、别墅化发展。 目前市场上低密度产品，在区位条件、自然资源上均不如本项43、目，本项目具有绝对竞争优势，市场前景非常看好。（2）高层产品本项目位于江北区观音桥片区，在项目区域位置和房地产发展关联上，与xx市大石坝石马河板块、冉家坝板块、北滨路板块等房地产发展物业及销售状况，具有较强的市场对比性和参考性，对本项目未来发展定位有较强的影响。大石坝石马河片区该板块属于老工业区，因大环境欠佳，市场影响力较小，板块内项目规模偏小，品质较差，销售周期较长，目前售价尚为江北区最低（均价3100-4500元/），但近期随着北滨路的延伸和旧城改造的加速，区域市场认可度有望快速提升。在售项目情况：项目名称开盘时间 产品形式价格（元/）海悦蓝庭2008.9高层、小高层均价5200东海岸（二44、期）2008.10高层起价3980元佳广场2008.11高层、公寓均价4700冉家坝片区冉家坝区域的住宅开发逐步接近尾声，板块内新项目较少，主要是前期项目的消化。物业形态以高层和小高层为主，户型供应以紧凑中小户型为主，目前均价在4300-5000元/间，中小户型的整体销售情况较好。未来几年冉家坝板块的供应量逐渐缩小，开发接近饱和，产品竞争程度进一步减弱。主要在售楼盘情况：项目名称体量产品形式户型区间销售价格（元/）光宇.阳光地中海161650高层两房：58-73三房：81-9045004900兴茂盛世北辰250000高层两房：69三房：865400橄榄郡160000高层两房：63-70三房：945、8-1065300升伟.新意境23高层一房：40两房：64-70三房：93-11855005800北滨路板块依托丰富的江景资源，北滨路板块成为xx市房地产市场的热点区域板块。06年至今，该板块百花争鸣，区域内品牌开发商、高品质项目云集，成为江北区的热点板块，区域板块的整体影响力得到更大提升。从目前在售项目来看，规模较大，生态环境好，具有较高的居住价值；产品形态以高层为主，主力户型为2房和3房，临江户型相对舒适；板块内楼盘的价格在2007xx市成立“试验区”后飙升，在整个江北区属最高水平，目前均价基本都在6000元/以上。主要在售项目：项目名称开盘时间产品形式户型区间（）均价（元/）中海北滨1号46、2008.6小高层维拉公馆3870；天赋118222维拉公9500、天赋起价6000龙湖春森彼岸2008.11高层、小高层70239起价8000招商江湾城2008.9高层、小高层120-140大三房135-160四房180高厅四房7200鹏润蓝海2008.9高层一房1941两房62655900珠江太阳城2008.11高层56138起价4500观音桥板块作为入选xx市八大新地标之一、中国十大著名商业步行街之一，观音桥板块面临众多的发展机遇，前景美好。区域内房地产类型多样，既有酒店型公寓、也有投资的精装小户，也有环境优雅的居住小区。在此居家生活、娱乐配套设施齐全。依靠不可复制的地段优势，观音桥板块47、内可供开发的土地已经非常稀少，基本都是老项目的持续销售，在目前低迷的市场形势下，销售也是相对稳定。主要在售项目：项目名称开盘时间产品形式户型区间（）销售均价（元/）中凯翠海朗园20089高层68995400，目前6300光华观府国际2008.12高层35986500小结： 江北区因其良好的规划、便捷的交通、优势的区位，成为购房者的首选区域。 本项目所在区域板块观音桥板块，是江北区最为成熟的区域，可供开发的土地非常稀少，竞争项目较少，价格提升空间潜力巨大，市场风险较低。 江北区高层产品质量有很大提高，产品多元化，符合不同层次消费者的需要，特别是高端大户产品的出现，扩大了消费群。 城市中心高层住宅48、往往更能代表一个城市的总体形象和住宅发展水平，因此，如何建设好市中心高层住宅产品，以及提升其产品附加值，对开发商来说，责任是非常重大的。4、目标客户分析根据本项目位置、产品方向和对未来拿地的预测，我们估计未来本项目的发展方向应该还是以中高端为主，为了更准确的找到本项目的目标客户群，因此，我们对目前xx市楼市的中高端客户进行了一个分析和研究，了解目前房地产中高端客户消费习性和客户的基本背景资料，掌握他们的消费需求，为项目发展方向提供支撑和方向。各类问卷执行及完成情况具体如下：（1）客户背景资料调查类别采样地点执行方式回收问卷有效问卷第一类：滨江路可比项目北滨路、沙滨路、南滨路的部分滨江中高档楼盘49、售房部拦截185172第二类：其他可比项目北部城区及渝中区重点板块在售的部分中高档楼盘售房部拦截363325 从事职业职业看房客户频数比例公务员163.2%专业技术人员8717.5%行业人士10921.9%个体工商户377.4%私营业主336.6%自由职业者11022.1%国有大中型企业367.2%退休离休人员244.8%其他459.1%Total497100%从表上反映出，专业技术人员、行业人士以及自由职业者是相对较为集中的客户职业。 年龄年龄看房客户频数比例20-25岁12024.1%26-30岁14328.8%31-35岁7715.5%36-40岁6513.1%41-50岁5811.7%50、50岁以上346.8%Total497100%年龄的分布也未有明显的特征，每个年龄段都有一定的比例，但客户趋于年轻化，30岁以下占到一半的比例。 居住区域居住区域看房客户频数比例观音桥商圈中心448.9%北滨路224.4%新牌坊、人和片区224.4%冉家坝71.4%大石坝153%龙头寺71.4%五里店132.6%黄泥磅片区153%北部新区81.6%大坪石油路173.4%朝天门-解放碑-上清寺316.2%李子坝-化龙桥-红岩村30.6%小龙坎-土湾112.2%天星桥-凤天路91.8%沙坪坝-陈家湾6212.5%杨公桥-梨树湾71.4%杨家坪367.2%南坪8316.7%其它8517.1%Tota51、l497100%看房客户居住区域29.1%为江北区，其次主要为沙坪坝区、南岸区以及渝中区； 工作区域工作区域看房客户频数比例江北区10521.1%渝北区5110.3%北部新区91.8%渝中区8817.7%沙坪坝区7815.7%九龙坡区489.7%南岸区6012.1%巴南区122.4%大渡口区51%高新区132.6%郊县132.6%外地153%Total497100%从工作区域和希望居住的区域来看，工作区域在江北区的比例最大，符合就近消费的原则；而渝中区作为商务中心，也成为大多数客户工作的主要地点。 家庭结构家庭结构看房客户频数比例单身贵族7715.5%二人世界10821.7%三口之家2464952、.5%三代同堂5310.7%其他132.6%Total497100%看房客户的主要家庭结构均为三口之家，且所占比例近五成。 学历学历看房客户频数比例硕士及以上204%本科20340.8%专科17034.2%专科以下8917.9%其他进修153%Total497100%每一类客户学历主要集中在专科和本科，其次为专科以下学历。 家庭月收入家庭月收入看房客户频数比例5000元以下19839.8%5000-8000元18437%8000-10000元8016.1%10000-20000元265.2%20000元以上91.8%Total497100%总体看来：客户的家庭月收入主要集中在8000元以下，而53、分布在5000元以下的比例最大，在4成左右。 小结：本次调查的看房客户主要集中在20-30这一年龄段，其家庭以三口之家为主，家庭月收入大多在8000元以下，他们购房一般由全家一起决策。而他们的学历以本科为主，工作区域和居住区域大都在江北区，公交车是他们主要的交通工具。（2）客户对产品的需求特征 客户喜欢的户型看房客户频数比例平层23747.7%错层11823.7%跃层10821.7%夹层275.4%其他71.4%Total497100%客户期望的户型设计以平层为主，且所占比例均接近五成，为47.7%。客户对夹层都不太喜好，户型设计选择夹层的比例在6%以下。客户对错层和跃层喜好程度相差不大，分别54、为23.7%和21.7%，客户对这两种户型设计的喜好稍偏向于错层。 需要的户型看房客户频数比例一房255%二房18136.4%三房23847.9%四房428.5%五房81.6%其他30.6%Total497100%客户对户型的选择都集中在两房和三房上，比例在80%以上。其中，选择三房的客户占47.9%。除了三房和两房的需求最大之外，其次是四房和一房，最后是五房。 需要的面积面积看房客户频数比例50及以下183.6% 50-709418.9%71-809519.1%81-908116.3%91-1008316.7%101-1105010.1%111-120234.6%121-140255%14155、-160153%161-18061.2%180以上71.4%Total497100%从总体上看，客户对套内面积的要求都主要分布在50-1002，这和看房客户需要以两房和三房为主有关。而所占比例最大的是71-802，这又一次验证了受价格、舒适度等因素的影响，客户购房更加理性化。 对单价的承受力看房客户频数比例5500元左右35170.6%55016000元9118.3%60016500元346.8%65017000元122.4%70018000元71.4%8000元以上20.4%Total497100%看房客户能接受6000元/以下的客户接近90%，其中接受5500元/左右的客户超过70%，人总56、是愿意以较低的成本获取更大的利益，所以本数据只能作为参考。 小结：本次调查中发现，大部分客户所选择的户型一般以平层为主，大多为2房、3房，且主力面积区间为50-100。从价格需求上看，客户仍希望以较低的成本去置业，看房客户以30-60万为主力需求。五、项目SWOT分析优势 地处城市中心、江北区都市核心区，市政配套成熟，xx寺片区也是xx市最早的富人区； 紧邻1020亩的xx寺公园，主城绝无仅有，自然景观资源突出； 958.65亩大社区形象，周边无杂乱建筑，外围景观好； 临多条城市干道，交通出入方便； 土地整理、拆迁基本完成，前期成本少。劣势 K13-3、K10-6地块距离猫儿石变电站较近，还有57、一条高压线从地块边缘经过，对项目有一定的影响。机遇 热点区域，江北区土地稀缺，项目用地弥足珍贵； xx市低密度物业销售状况良好，市场接受度高，而且供应量长期来看有逐渐减少的趋势； 随着xx市进一步开放、城市经济的发展、城市消费者收入水平不断提高以及外来消费力的注入，人们对居住品质的要求会越来越高，对高端房源需求将进一步增加。威胁 国家宏观调控政策变化快，存在一定的市场和经营风险； 从目前的市场数据看，以洋房、别墅为代表的低密度物业在2008年、2009年供应量充足。由于前几年的土地储备，低密度物业还需要较长一段时间来消化； xx市市场对外来品牌的认同度不高，五矿通盈刚刚进入xx市，市场认知度不58、足，而高端物业的品牌非常重要。六、项目开发规划（一）目标市场及产品的初步定位 1、项目市场定位xx寺公园旁XX大型国际标杆社区理由： 江北区是xx市市民购房首选区域，项目所在区域又是江北区重点发展方向，必将制造“一个全市人民向往的居住中心”； 项目依山、眺江、公园环抱，必将成为“一个能提升城市形象的全新城区”； 利用最好的资源，打造最好的住宅，卖最好的价格，实现居住的终极目标。2、客户群定位 高层产品：客户年龄以2839岁为主，“21”太阳家庭，换房需求旺盛，注重生活品质；以江北、渝北、北部新区、沙坪坝区客户为主。 低密度产品：项目位于城市中心地段，其向外的辐射能力极强，其丰富的物业形态（花园59、洋房、联排、叠拼、独栋）更满足各个新富阶层对于居住品质的需求，其购买人群的年龄为35-50岁左右，主要来自于金融、IT、地产以及小型私营企业主。3、产品结构定位xx市市场的传统中高档物业主要有纯独立别墅、34层联排或叠加别墅、45层花园洋房、111小高层电梯洋房。随着房地产业的愈发成熟和多元化发展，产品更趋丰富，本项目具体的产品形式可突破传统的分类界限，力求产品创新，形成城市形象亮点，最大化实现经济效益和社会效益。本项目产品定位初步设想：地块位置物业定位备注K101紧邻公园，且处于背山面江的绝佳位置独立、创新联排院落别墅容积率1.0K105K106近邻高压线保护区域创新型交通梯连廊式41、1160、1花园洋房分别容积率为1.2，1.5K11-1xx寺公园东侧高层、小高层、叠阶式花园洋房容积率为3.0K13-3xx寺公园东南侧，相对独立小户型高层组团容积率为4.0 4、价格定位 从项目的特质来看，项目吸引消费者的特质与区域内目标客户群要求相符合，项目具有吸引高端消费群的特质。通过对项目显性竞争楼盘的价格影响因素的修正，综合考虑项目产品品质，初步建议本案销售均价为：高层均价：6500元/平方米小高层均价：7000元/平方米花园洋房均价：8500元/平方米联排均价：15000元/平方米独立别墅：20000元/平方米（二）初步规划设计思路 1、设计理念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点61、； 2、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例； 3、节能和环保型建筑材料选用的考虑； 4、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑； 5、规划设计的可行性分析。规划控制要点、土地本身特征、周边自然环境和人文环境、周边市政工程配套设施、周边生活配套设施等方面对产品设计理念、产品类型和特征的影响，主要解决办法。在满足规划要点的前提下，可对不同建筑形式的开发方案进行比选。（三）开发进度、销售周期初步安排（以流程图形式表现为佳）销售周期详见销售收入与进度表。七、项目投资与成本费用估算及资金筹措方案表一：方案基础数据序号项目建筑面积（平方米）备62、注一占地面积一期289921.1 二期306575.5 二总建筑面积1483241.9 地上建筑面积1253100.1 其中：住宅939982.0 商业313118.1 地下建筑面积230141.8 车位全部为地下，35平米建面/个其中：合计车位6575.5 住宅4383.7 0.6个/100平米建面商业2191.8 0.7个/100平米建面一期总建筑面积1061545.9 地上建筑面积869763.2 其中：住宅608834.2 商业260928.9 地下建筑面积191782.8 车位全部为地下，35平米建面/个其中：合计车位5479.5 住宅车位3653.0 0.6个/100平米建面商业车63、位1826.5 0.7个/100平米建面二期总建筑面积421695.9 1 地上建筑面积383336.9 1.1 联排别墅193373.1 K10-1地块1.2 独立别墅16000.0 K10-1地块，暂估1.3 4+1花园洋房46861.4 1.4 11+1电梯洋房24629.2 1.5 高层50284.1 1.6 商业52189.1 2 地下面积38359.0 其中：合计车位1096.0 K10-1地块设地上车位住宅730.6 商业365.3 说明：公建配套含在住宅面积当中，合计8030平方米。在销售时从总建筑面积当中将其扣除即为可销售建筑面积。表二：项目总投资序号项 目单价(元/m2)计64、价量(平方米）楼面分摊(元/m2)总价(万元)说 明投资总额6192.96 776040.26 一土地费用1374522.86 2382.11 298502.34 1摘牌价格1374522.86 2311.87 289701.00 2契税1374522.86 69.36 8691.03 摘牌价格的3%3手续费0.88 110.31 二前期工程费用1483241.87 316.83 39701.49 1勘察设计费用30.00 1483241.87 35.51 4449.73 包括设计、勘查、人防设计等2市政配套费190.00 1483241.87 224.90 28181.60 3可研费、测绘费65、0.80 1483241.87 0.95 118.66 4定额测定编制费1483241.87 2.86 358.28 按工程造价的0.14%计算5招标管理费1483241.87 2.86 358.28 按工程造价的0.14%计算6建设工程综合服务费1483241.87 1.53 191.93 按照工程造价的千分之0.75计算7质监费、交房前各项费验收10.00 1483241.87 11.84 1483.24 按总建筑面积10元/平方米计算8监理及检测费6.00 1483241.87 7.10 889.95 按照总建筑面积6元/平方米计算9规划请照费3.00 1483241.87 3.55 466、44.97 按总建筑面积3元/平方米计算10土地平整费15.00 1483241.87 17.75 2224.86 总建面15元/平方米计，含土石方费用11售楼处建安、装修费用4000.00 2500.00 7.98 1000.00 预估三建安工程费2042.24 255913.29 一期1492.99 187086.05 地上住宅1650.0 608834.21 801.67 100457.64 主体建筑1200.0 608834.21 583.03 73060.10 外装工程400.0 608834.21 194.34 24353.37 消防工程50.0 608834.21 24.29 367、044.17 地上商业1850.0 260928.95 385.22 48271.85 主体建筑1200.0 260928.95 249.87 31311.47 外装工程600.0 260928.95 124.94 15655.74 消防工程50.0 260928.95 10.41 1304.64 地下车库2000.00 191782.77 38356.55 二期549.26 68827.24 1地上61155.44 1.14+1花园洋房1540.00 46861.40 57.59 7216.66 主体建筑900.00 46861.40 33.66 4217.53 外装工程600.00 46868、61.40 22.44 2811.68 消防工程40.00 46861.40 1.50 187.45 1.211+1电梯洋房1390.00 24629.18 27.32 3423.46 主体建筑950.00 24629.18 18.67 2339.77 外装工程400.00 24629.18 7.86 985.17 消防工程40.00 24629.18 0.79 98.52 1.3独栋别墅1740.00 16000.00 22.22 2784.00 主体建筑900.00 16000.00 11.49 1440.00 外装工程800.00 16000.00 10.21 1280.00 消防工程469、0.00 16000.00 0.51 64.00 1.4联排别墅1540.00 193373.13 237.65 29779.46 主体建筑900.00 193373.13 138.88 17403.58 外装工程600.00 193373.13 92.59 11602.39 消防工程40.00 193373.13 6.17 773.49 1.5高层住宅1650.0 50284.08 66.21 8296.87 主体建筑1200.0 50284.0848.15 6034.09 外装工程400.0 50284.0816.05 2011.36 消防工程50.0 50284.082.01 251.470、2 1.6商业1850.0 52189.138877.05 9654.99 主体建筑1200.0 52189.138849.98 6262.70 外装工程600.0 52189.138824.99 3131.35 消防工程50.0 52189.13882.08 260.95 2地下车库2000.00 38359.0170261.22 7671.80 四基础设施配套费526.00 1253100.08 526.00 65913.06 包括水电气工程、道路管网、智能化、人防、园林工程等1供水13.00 1253100.08 13.00 1629.03 按地上建面13元/平方米单方成本计算2供电1271、7.00 1253100.08 127.00 15914.37 按地上建面127元/平方米单方成本计算3供气23.00 1253100.08 23.00 2882.13 按地上建面23元/平方米单方成本计算4有线电视13.00 1253100.08 13.00 1629.03 按地上建面13元/平方米单方成本计算5园林绿化景观300.00 1253100.08 300.00 37593.00 按地绿化面积300元/平方米单方造价计,绿化率30%6雨污水管、道路工程20.00 1253100.08 20.00 2506.20 按地上建筑面积20元/平方米计算7智能化工程30.00 125310072、.08 30.00 3759.30 按地上建筑面积30元/平方米计算五不可预见费144.25 18076.39 二、三、四项和的5%六管理费用43.09 5400.00 600万/年，9年计七财务费用418.38 52426.66 详见还款付息表八营销费用320.06 40107.01 销售收入的3.5%表三:静态指标（全投资）序号项目数值备注1总投资723613.6 不含财务费用2总销售售收入1145914.5 3两税一费63025.3 4增值税67096.3 5利润总额292179.3 6所得税73044.8 7税后利润219134.5 8税后利润率30.3%注：总投资不含财务费用。表四：73、土地增值税（全投资）序号项目计算依据计算过程1销售收入销售收入表1145914.5 2扣除项目金额以下4项之和922260.2 2.1总投资总投资表723613.6 2.2两税一费销售收入表63025.3 2.3其他扣除项目总投资扣除开发费用后的20%135621.3 3增值额（1）-（2）223654.3 4增值率（3）/（2）30.9%5增值税税率（4）50%30.0%6土地增值税（3）*（5）67096.3 表五：静态指标（资本金）序号项目数值备注1总投资755736.3 2总销售售收入1145914.5 3两税一费63025.3 4增值税57459.5 5利润总额269693.4 6所74、得税67423.4 7税后利润202270.1 8税后利润率26.8%表六：土地增值税（资本金）序号项目计算依据计算过程1销售收入销售收入表1145914.5 2扣除项目金额以下4项之和954382.9 2.1总投资总投资表755736.3 2.2两税一费销售收入表63025.3 2.3其他扣除项目总投资扣除开发费用后的20%135621.3 3增值额（1）-（2）191531.6 4增值率（3）/（2）25.3%5增值税税率（4）50%30.0%6土地增值税（3）*（5）57459.5 表七：销售收入与进度表销售进度安排序号项目类别合计2010年2011年2012年2013年2014年20175、5年2016年2017年2018年912月上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一期住宅可销售建面603631 40000 56363 56363 56363 56363 56363 56363 56363 56363 56363 56363 销售金额（万元）357367 20800 30042 30793 31562 32351 33160 33989 34839 35710 36603 37518 销售比例100.0%6.63%9.34%9.34%9.34%9.34%9.34%9.34%9.34%9.34%9.34%9.34%销售单76、价（元/）5920 5200 5330 5463 5600 5740 5883 6030 6181 6336 6494 6656 商业销售金额（万元）263096 23484 24071 24672 25289 25922 26570 27234 27915 28612 29328 可销售建面（）260929 26093 26093 26093 26093 26093 26093 26093 26093 26093 26093 销售比例100.0%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%销售单价（元/）10083 77、9000 9225 9456 9692 9934 10183 10437 10698 10966 11240 车位销售金额(万元）12786 852 852 852 852 852 852 852 852 852 852 852 852 852 852 852 销售比例100.0%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%销售数量1827 122 122 122 122 122 122 122 122 122 122 122 122 122 122 122 销售单价（元/个）70000 78、70000 70000 70000 70000 70000 70000 70000 70000 70000 70000 70000 70000 70000 70000 70000 销售收入合计633248 21652 30894 31645 32415 56687 58083 59514 60981 62484 64025 65604 28767 29465 30180 852 0 0 二期41花园洋房可销售建面（）46861 15620 15620 15620 销售金额（万元）35849 11950 11950 11950 销售比例100.0%33.33%33.33%33.33%销售单价（元79、/）7650 7650 7650 7650 111电梯洋房可销售建面（）24629 8210 8210 8210 销售金额（万元）14654 4885 4885 4885 销售比例100.0%33.33%33.33%33.33%销售单价（元/）5950 5950 5950 5950 联排别墅可销售建面（）190547 27221 27221 27221 27221 27221 27221 27221 销售金额（万元）285820 40831 40831 40831 40831 40831 40831 40831 销售比例100.0%14.29%14.29%14.29%14.29%14.29%180、4.29%14.29%销售单价（元/）15000 15000 15000 15000 15000 15000 15000 15000 独立别墅可销售建面（）16000 2000 4400 4400 4800 400 销售金额（万元）32000 4000 8800 8800 9600 800 销售比例100.0%12.50%27.50%27.50%30.00%2.50%销售单价20000 20000 20000 20000 20000 20000 高层住宅可销售建面（）50284.1 25142.0 25142.0 销售金额（万元）37407.9 18473.0 18934.8 销售比例100.81、0%50.0%50.0%销售单价（元/）7439.3 7347.5 7531.2 商业可销售建面（）52189.1 17396.4 17396.4 17396.4 销售金额（万元）104378.3 34792.8 34792.8 34792.8 销售比例100.0%33.3%33.3%33.3%销售单价（元/）20000200002000020000车位销售数量365 48 48 48 0 0 0 0 0 0 0 0 91 91 41 销售金额（万元）2557.3 333.6 333.6 333.6 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 636.1 636.1 28482、.1 销售比例100.0%13.0%13.0%13.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%24.9%24.9%11.1%销售单价（元/个）700007000070000700007000070000700007000070000700007000070000700007000070000销售收入合计512667 0 0 0 17168 61999 66799 49631 50431 41631 40831 40831 0 0 0 53902 54364 35077 一、二期总销售收入1145914.5 21652 30894 31645 49583 118687 83、124883 109145 111412 104115 104856 106435 28767 29465 30180 54754 54364 35077 两税一费（5.5%）63025.3 1190.9 1699.2 1740.5 2727.1 6527.8 6868.6 6003.0 6127.7 5726.3 5767.1 5853.9 1582.2 1620.6 1659.9 3011.5 2990.0 1929.2 增值税预缴（1%）11459.1 216.5 308.9 316.4 495.8 1186.9 1248.8 1091.5 1114.1 1041.2 1048.6 1084、64.4 287.7 294.6 301.8 547.5 543.6 350.8 所得税（15%*25%）42971.8 812.0 1158.5 1186.7 1859.4 4450.8 4683.1 4093.0 4178.0 3904.3 3932.1 3991.3 1078.8 1104.9 1131.8 2053.3 2038.6 1315.4 销售净收入1028458.3 19433.0 27727.3 28401.3 44500.6 106521.5 112082.3 97958.1 99992.3 93443.4 94108.3 95525.7 25818.4 26444.7 85、27086.7 49142.0 48791.5 31481.5 说明：一期住宅单价按照套内面积6500元/平方米起价（建筑面积5200元/平米起价），年递增5%，商业按照8500元/平方米起，年递增5%。车位均价7万/辆，销售总数量的三分之一。一、二期可销售总建筑面积为从一、二期住宅比例扣除相应公建配套面积，公建配套面积为8030平方米。41花园洋房单价按照套内面积均价8500元/平方米计算（建筑面积7650元/平米）；111电梯洋房套内均价7000元/平米（建筑面积5950元/平米）；独立别墅按照均价20000元/平米计算，联排别墅按照均价15000元/平米计算。表八：投资计划与资金筹措表：86、投资计划与资金筹措表序号项目合计2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一资金需求723614 157191 115867 86575 27198 28758 35868 37448 37665 33567 33647 32695 18392 22748 13491 13516 9241 6882 6869 5994 1、土地成本298502 149251 89551 59700 2、开发成本425111 7940 26387、17 26874 27198 28758 35868 37448 37665 33567 33647 32695 18392 22748 13491 13516 9241 6882 6869 5994 前期工程费39701 7940 7940 7940 7940 7940 基础设施配套费65913 3662 3662 3662 3662 3662 3662 3662 3662 3662 3662 3662 3662 3662 3662 3662 3662 3662 3662 建安费255913 0 13210 13210 13210 14745 29166 28328 28328 24781 88、24781 24085 9756 14056 7518 7518 3218 0 0 0 一期住宅100458 10046 10046 10046 10046 10046 10046 10046 10046 10046 10046 商业48272 6034 6034 6034 6034 6034 6034 6034 6034 地下车库38357 3164 3164 3164 3164 4283 4283 4283 4283 4283 4283 二期4+1花园洋房7217 2406 2406 2406 11+1洋房3423 1141 1141 1141 独栋别墅2784 696 696 696 689、96 联排别墅29779 3722 3722 3722 3722 3722 3722 3722 3722 高层住宅8297 2766 2766 2766 商业9655 3218 3218 3218 地下车库7672 1534 1534 1534 1534 1534 不可预见费18076 1004 1004 1004 1004 1004 1004 1004 1004 1004 1004 1004 1004 1004 1004 1004 1004 1004 1004 管理费5400 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 3090、0 300 300 300 营销费40107 200 758 1081 1108 1735 4154 4371 3820 3899 3644 3670 3725 1007 1031 1056 1916 1903 1028 二资金筹措723614 157191 115867 86575 27198 28758 35868 借款183366 0 115867 67142 357 0 自有资金投入157191 157191 可利用净销售收入再投入383056 0 0 19433 27198 28401 35868 37448 37665 33567 33647 32695 18392 22748 191、3491 13516 9241 6882 6869 5994 三可利用净销售收入1028458 0 0 19433 27727 28401 44501 106521 112082 97958 99992 93443 94108 95526 25818 26445 27087 49142 48791 31482 四投资回收645402 0 0 0 529 0 8633 69073 74417 64391 66345 60748 75716 72778 12327 12929 17846 42259 41923 25488 六累计投资回收0 0 0 529 529 9162 78235 1526592、3 217043 283389 344137 419852 492630 504958 517887 535733 577992 619915 645402 三年期贷款利率5.4%。注:2009年下半年启动资金假设全部为集团公司借款，利息在有偿还能力时在进行偿还。其余借款为通过土地抵押从其他金融机构进行融资。八、项目财务分析借款还本付息表序号项目合计2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1借款还本付息1.1期初借款累计00.0 115867.3 183009.1 93、182479.7 182836.9 174204.2 105130.9 30713.6 1.2本期借款215489.0 0.0 119082.5 72220.2 5078.4 5430.8 5073.6 4834.0 2917.3 852.3 本期项目借款183366.3 0.0 115867.3 67141.9 0.0 357.2 0.0 本期利息借款32122.7 0.0 3215.2 5078.4 5078.4 5073.6 5073.6 4834.0 2917.3 852.3 1.3本期还本183366.3 0.0 0.0 0.0 529.4 0.0 8632.7 69073.3 7494、417.3 30713.6 1.4本期付息32122.7 0.0 3215.2 5078.4 5078.4 5073.6 5073.6 4834.0 2917.3 852.3 1.5期末借款累计0.0 115867.3 183009.1 182479.7 182836.9 174204.2 105130.9 30713.6 0.0 2还本付息资金来源2.1投资回收0.0 0.0 0.0 529.4 0.0 8632.7 69073.3 74417.3 64390.6 66345.4 60748.0 75715.8 72778.0 12327.1 12929.0 现金流量表（资本金）序号项目合计95、2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一现金流入1145915 0 0 21652 30894 31645 49583 118687 124883 109145 111412 104115 104856 106435 28767 29465 30180 54754 54364 35077 销售收入1145915 0 0 21652 30894 31645 49583 118687 124883 109145 11141296、 104115 104856 106435 28767 29465 30180 54754 54364 35077 二现金流出943644 157191 3215 26731 35972 36719 54656 123521 127800 76321 45067 43367 29140 33657 16440 16536 12334 12495 12441 80041 1资本金157191 157191 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2预售收入再投入383056 0 0 19433 27198 28401 35868 37448 37665 3356797、 33647 32695 18392 22748 13491 13516 9241 6882 6869 5994 3借款本金偿还183366 0 0 0 529 0 8633 69073 74417 30714 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4借款利息支付32123 0 3215 5078 5078 5074 5074 4834 2917 852 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5销售税金及附加63025 0 0 1191 1699 1740 2727 6528 6869 6003 6128 5726 5767 5854 1582 1621 1660 3011 2990 1998、29 6土地增值税57459 0 0 217 309 316 496 1187 1249 1091 1114 1041 1049 1064 288 295 302 548 544 46351 7所得税67423 0 0 812 1159 1187 1859 4451 4683 4093 4178 3904 3932 3991 1079 1105 1132 2053 2039 25767 三净现金流量202270 -157191 -3215 -5078 -5078 -5074 -5074 -4834 -2917 32825 66345 60748 75716 72778 12327 12929 99、17846 42259 41923 -44964 四累计净现金流量-157191 -160407 -165485 -170563 -175637 -180711 -185545 -188462 -155637 -89292 -28544 47172 119950 132277 145206 163052 205312 247234 202270 五贴现率12.0%六净现值（NPV）25090.5 七内部收益率（IRR）14.96%八投资回收期(年)5.7 现金流量表（全投资）序号项目合计2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年下半年上100、半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一现金流入1145914.5 21652 30894 31645 49583 118687 124883 109145 111412 104115 104856 106435 28767 29465 30180 54754 54364 35077 1销售收入1145914.5 21652 30894 31645 49583 118687 124883 109145 111412 104115 104856 106435 28767 29465 30180 54754 54364 35077101、 二现金流出926780.0 157191 115867 88794 30364 32002 40950 49614 50465 44755 45067 43367 29140 33657 16440 16536 12334 12495 12441 95299 1建设投资723613.6 157191 115867 86575 27198 28758 35868 37448 37665 33567 33647 32695 18392 22748 13491 13516 9241 6882 6869 5994 2销售税金及附加63025.3 1191 1699 1740 2727 6528 68102、69 6003 6128 5726 5767 5854 1582 1621 1660 3011 2990 1929 3土地增值税67096.3 217 309 316 496 1187 1249 1091 1114 1041 1049 1064 288 295 302 548 544 55988 4所得税73044.8 812 1159 1187 1859 4451 4683 4093 4178 3904 3932 3991 1079 1105 1132 2053 2039 31388 三净现金流量219134.5 (157191)(115867)(67142)529 (357)8633 69103、073 74417 64391 66345 60748 75716 72778 12327 12929 17846 42259 41923 (60222)四累计净现金流量(157191)(273059)(340201)(339671)(340028)(331396)(262322)(187905)(123515)(57169)3579 79295 152073 164400 177329 195175 237434 279357 219135 五贴现率12%六净现值（NPV）￥2,538.21七内部收益率（IRR）12%八投资回收期(年)5摘牌价格递增表序号土地费用楼面地价投资总额销售净收入净104、利润净利润率备注1289701.00 2311.87 757799.92 1033094.03 275294.11 36.3%挂牌起始价2290701.00 2319.85 756874.91033094.03 276219.13 36.5%3291701.00 2327.83 758013.51033094.03 275080.53 36.3%4292701.00 2335.82 759152.21033094.03 273941.83 36.1%5293701.00 2343.80 760290.81033094.03 272803.23 35.9%6294701.00 2351.78 7105、61429.41033094.03 271664.63 35.7%7295701.00 2359.76 7625681033094.03 270526.03 35.5%8296701.00 2367.74 763706.61033094.03 269387.43 35.3%9297701.00 2375.72 764845.21033094.03 268248.83 35.1%10298701.00 2383.70 765983.81033094.03 267110.23 34.9%11299701.00 2391.68 767122.41033094.03 265971.63 34.7%12106、300701.00 2399.66 7682611033094.03 264833.03 34.5%13301701.00 2407.64 769399.61033094.03 263694.43 34.3%14302701.00 2415.62 770538.31033094.03 262555.73 34.1%15303701.00 2423.60 771676.91033094.03 261417.13 33.9%16304701.00 2431.58 772815.51033094.03 260278.53 33.7%17305701.00 2439.56 773954.1103309107、4.03 259139.93 33.5%18306701.00 2447.54 775092.71033094.03 258001.33 33.3%19307701.00 2455.52 776231.31033094.03 256862.73 33.1%20308701.00 2463.50 777369.91033094.03 255724.13 32.9%注：上表各项土地费用增幅为1000万元。九、项目管控方案 人员安排按照公司两个股东合作协议，董事会成员及总经理有相应各方推选，并维持现有公司各成员，通过扩大招聘进行人员组合。十、项目风险分析与防范对策该项目投资回收期较长，前期因土地出让108、金一年内缴清资金压力较大。需要与集团公司财务部或者社会金融机构就长期融资事宜事先做好安排。本项目地理位置和景观资源绝对优越，档次定位在高端低密度，而且目前区域没有与之同类的物业，所以，对于本项目来说，其未来的市场风险相对不大。但房地产市场变幻莫测，国家一直对房地产进行严格的宏观调控，特别是目前房地产市场还处于漫长的“调整期”，故项目又存在一定的市场风险和资金风险，因此建议做好项目的前期市场研究、规划设计和后续的营销策划、物业管理等，与知名专业规划设计公司、顾问公司、物业管理机构等合作，强强联合，打造项目品牌和企业品牌。十一、结论与建议l 该项目的开发建设条件已较为成熟，开发建设能够顺利进行。l 该项目的建设符合该地区的市场需求，在市场上将具有较强的竞争优势，市场前景较为乐观。l 该项目的建设有较好的经济效益。l 因此，我们认为本项目的投资建设是可行的。