1、用地面积30亩安置用房新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录1 总 论11.1 基本情况11.2 建设单位简介12 项目建设的背景及必要性32.1 项目建设背景32.1.1 XX镇社会经济发展状况32.1.2本项目2、提出的理由42.2 项目建设必要性52.2.1项目的建设，利于提升城市形象52.2.2可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件62.2.3盘活土地资产，充分利用土地资源63 项目市场分析73.1 项目定位73.1.1项目目标定位73.1.2项目定位73.2 项目前景分析74 建设内容与规模84.1 建设内容84.2 建设规模84.3主要建设规模指标85 建设方案95.1 规划设计理念及原则95.1.1规划设计理念95.1.2规划设计原则95.2 设计构思105.3建筑单体设计105.4结构设计105.5 公用设施设计方案125.5.1 给排水设计125.5.2燃气设计146 节能、绿化及环保3、156.1节能156.1.1设计依据156.1.2设计范围156.1.3主要节能措施156.2绿化166.3环保166.3.1 建设场地环境现状166.3.2施工期和营运期的主要污染176.3.3环境保护措施186.3.4环境影响评价217、劳动、安全及消防227.1 劳动、安全及卫生等措施227.2 消防工作228 项目建设进度248.1 建设工期248.2 建设进度计划248.3项目实施进度269 工程招投标方案279.1 招标形式279.2 资质要求279.3 招标信息发布279.4 招投标工作组织2810 投资估算与资金筹措2910.1 投资估算2910.1.1投资估算范围2910.14、.2投资估算内容2910.1.3投资估算依据2910.1.4相关投资估算说明2910.2投资估算结果3010.3 资金筹措3211 社会评价3311.1 社会效益3311.2 社会影响分析3311.3 社会风险分析3412 经济评价3512.1 经济分析的依据、原则和方法3512.2 基础数据3512.3 财务评价3612.4财务评价结果3613 结论与建议3713.1 结论3713.2 建议37431 总 论1.1 基本情况1.项目名称：XX镇安置用房新建项目2.项目性质：新建3.建设地址：*市XX镇XX村 4.项目业主：*市XX镇人民政府5.建设规模及内容：总用地面积30亩，总建筑住宅楼15、2栋，楼层设置分别为5、10、11层，其中住宅建筑面积26157.3平方米。6.项目建设工期：20个月（2010.92012.4）7.总投资:项目开发建设总投入9000万元。8.资金筹措:资金来源：自筹资金9000万元，占总投资的100%。1.2 建设单位简介本项目的建设单位是XX镇人民政府，XX镇地处*市西南，全镇6.1万人口，镇域面积61.3平方公里。东临广靖高速公路和江阴长江公路大桥，北靠江平公路，南与无锡，常州隔江相望，镇内夹港汽渡连接长江南北，公新公路直通江阴长江大桥，上海浦东国际机场、南京禄口国际机场同处两小时交通圈内，交通十分便捷。上世纪80年代曾有“苏北第一镇”的美誉。XX镇是6、江苏省特殊合金材料开发及应用星火技术密集区，全国闻名的“不锈钢之都”，在*市乡镇综合考评中历年名列前茅，2001年起，连续8年保持了泰州市经济工作十强乡镇称号，综合竞争力最新排名列全国千强镇714位，获全国创建文明村镇工作先进单位、江苏省文明镇、泰州市经济工作十强乡镇、泰州市创平安先进乡镇等称号。近年，XX工业快速发展，但在工业发展的背后，矛盾也逐步凸现：全镇住宅、企业分散在18个村里。居住及工业布局分散，影响着集镇的建设，一直没有形成规模和气候。从长远看，XX工业经济、产业发展还不充分，与小城镇的发展要求还有差距。2006年来，*市将小城镇建设放在重要位置，通过强化组织、科学规划、突出重点、7、以点带面、整体推进措施，努力推进农村城镇化，城乡一体化，增强小城镇内涵，塑造小城镇特色，加快构筑农村新型城镇体系步伐。XX的小城镇建设已迫在眉睫。XX镇委镇政府提出了坚持工业化、城市化“两轮驱动”，统筹推进新园区、新城镇、新农村建设，打造有实力的经济强镇、有魅力的宜居城镇、有特色的生态名镇。合理布局镇域61.3平方公里，规划了一个中心区（新城镇），两个工业板块和8个农民集中居住点。积极参与小城镇建设；引导、实施农民集中居住区的建设，促进土地资源开发利用，功能完善；促进农业产业化；积极开发生态旅游业产品；完成市委、市政府交办的其他任务。2 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 X8、X镇社会经济发展状况近年，*市面对宏观调控新形势，认真落实科学发展观，积极探索土地节约集约利用的方法和途径，走出了一条节约集约用地、保护资源与保障发展相得益彰的新路子。*市引导和推动工业向园区集中、人口向城市集中、居住向社区集中，以集中布局实现集约发展，2009年全市共建设公寓式农民安置房120万平方米，比一家一户式的安置节约土地40%左右。为提高土地使用效益，*市提高项目准入门槛，用足用好土地指标。市委领导要求，要坚决落实集约用地的措施，坚定不移地走集中发展之路，以产业建设园区、以园区吸引企业、以企业集聚人口、以人口发展城镇；坚定不移地执行各项节约集约利用土地的措施，并不断研究节约集约利用土9、地过程中出现的新情况、新问题，促进经济增长方式从粗放型向集约型转变。要提高管理土地的能力，结合*实际情况，坚决贯彻落实中央宏观调控措施。要强化调控，通过“挖潜力、保重点、促发展”做好调控这篇文章，促进节约集约用地。近年来*市国民经济快速增长，综合实力明显增强。“十五”期间，农民人均纯收入达到4945元，全市农业总产值（不变价）完成7.66亿元；农业增加值完成8.42亿元，同比增长20.73%，农业机械新增200台，增幅128%。“十五”取得的巨大成效为“十一五”计划的顺利实施奠定了良好基础。*“十一五”计划要求人均生产总值达34122元，年均可比增长18.50%，年均增长14.4%。财政总收入10、20.47亿元，占GDP比重15.5%，年均增长24.2%。社会消费品零售总额40.83亿元，年均增长10.5%。固定资产投资五年累计达152.9亿元。随着城镇化进程加快，生态环境不断改善。*的新城区启动建设，旧城区通过有序改造，城北区的适度发展，*市得到快速发展。城市人口规模和地域规模扩大，城区人口达22万人，建成区面积25.2平方公里。小城镇建设加快，农村劳动力得到转移。2.1.2本项目提出的理由2009年，泰州市启动重点城镇建设工作，确定了*XX、泰兴黄桥、姜堰溱潼、兴化戴南为城镇化及新农村建设的重点镇。经过多年发展，*市已形成“一城四片区”的城乡总体布局、“一区四园”的工业布局、“一区11、三园”的现代农业布局，正着力打造“一个中等城市、两个小城市、两个特色镇若干个新农村集中居住点”的城镇建设新格局。作为泰州市四个重点城镇之一和*市两个小城市之一的XX镇，地理位置优越，第一、二、三产业全面发展，在*市城镇建设的总体规下，完成了8.3平方公里的XX片区中心控制性规划和2.2平方公里的中心城市设计规划，将镇域划分为工业集聚区、商贸物流区、生态农业区、居民集中居住区和政治文化中心等五大功能区，高起点定位，高标准规划，高品位建设，高质量服务，分期组织实施，拟将XX镇建设成经济强镇、宜居城镇、生态名镇。本项目的建设是落实*市重点工程的需要。为进一步提高改善人民群众的生活居住条件和地方经济发12、展的需要，2008年XX镇人民政府实施拆迁改造，拆迁、改造量空前巨大，使城市建筑、空间布局更为科学合理，人居环境得以提升，很大程度上美化了城市形象。目前XX镇城市化的速度迅速加快。作为经济强镇、科教文化名城，该地区是全市改造任务最重的区域之一，其拆迁改造的重点是围绕严重影响居住安全、所处地点比较密集、位于主干道两侧和窗口地区四个方面的地块。但是目前XX镇政府面临着拆迁改造迫切和拆迁改造范围广、体量大、财力耗费过大等问题之间的矛盾。如何提高拆迁效率，尽量减少政府拆迁的财力改造投入，是本项目积极研究探讨、并很好实施完成的根本目标。推进社会主义新农村建设，实际上是要建立起一个发达的、社会化的大农业和13、一个富裕、文明的现代农村，切实从根本上解决城乡二元结构问题，缩小城乡差别、提高农村生活质量、普及现代生活方式、提高农民整体素质。而现代村庄建设涉及农村经济、政治、文化、社会等各个方面，所以现代村庄建设水平是建设社会主义新农村现代化程度的测量器。2.2 项目建设必要性2.2.1项目的建设，利于提升城市形象本项目地块的现状是建筑陈旧落后，内外部环境脏、乱、差，已经跟城市发展非常不协调2.2.2可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件地块内现有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不平，内部配套等居住条件十分不便。另外绝大多数房屋年久失修，墙壁斑驳，土木构件有不同程度的损坏，居住的安全性较差14、，急需改造革新。同时当地居民拆迁改造的意愿比较强烈，迫切希望改善生活居住条件。基于以上种种原因，通过本项目的拆迁，重新规划建设，将会大大改善提高当地居民的生活环境。2.2.3盘活土地资产，充分利用土地资源一般拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费。该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积“城中村”土地，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。综上所述，本项目的建设是很必要的。3 项目市场分析3.1 项目定位3.1.1项目目标定位鉴于本项目是旧城改造项目，具有15、拆迁安置的特殊社会属性，因此从城市、地方区域、拆迁户的角度出发考虑项目开发的目标定位为以下方面：（1）通过危旧房区域的拆迁改造、提升城市区域形象；（2）通过拆迁、还建安置拆迁住户，大幅度改善其居住生活条件；（3）充分利用有限的土地资源，将土地价值最大化利用。3.1.2项目定位经调查研究，分析得出以下二种业态为项目的发展方向少量公共活动用房和普通住宅。住房全部按照约定作拆迁安置，档次定位中等稍偏低档次。3.2 项目前景分析根据与所有拆迁户达成协议，本项目住宅全部为安置房，不存在销售问题。4 建设内容与规模4.1 建设内容本项目是拆迁安置工程，根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目以安置房16、建设为主，辅以少量公共活动用房。4.2 建设规模总用地面积30亩。总建筑面积26157.3m2。4.3主要建设规模指标总用地面积 30亩 总建筑面积 26157.3m25 建设方案5.1 规划设计理念及原则5.1.1规划设计理念规划设计要根据*市城市总体规划，针对XX镇现状及周边环境的分析，特别是鉴于XX镇现状和发展规划，以促进XX镇城市化建设进程。（1）文化性：在功能、层次上满足旅游消费者需求的同时，还必须与XX镇规划的主题文化相联系。（2）合理性：根据地块的特点和项目建设目标要求，合理布局空间，最大限度满足目标要求。（3）统一性：项目规划设计与XX镇镇整体风貌相协调，充分发挥景观艺术性与绿17、地系统。（4）人性化：规划设计体现以人为本的精神，给消费者、住户等营造生态、舒适的空间环境。5.1.2规划设计原则本项目规划设计遵循市镇规划对建设土地利用的保护性、生态性、可持续性、经济性和地方性的原则。（1）协调性原则：建筑风貌不得破坏XX镇整体形象，要符合地方文化特征，做到协调一致，体现地方文化特色。（2）生态性原则：通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满足开发需求的前提下，创造一个具有良好居住环境。（3）经济性原则：充分节约土地，提高土地的利用率，将土地的经济价值发挥到最大。5.2 设计构思项目地块为多边形地块，地势高低不平，地块内部起伏很大。在尽量减少土方量的前提下，充分运用已有地18、貌设计建筑形式与布局摆放。道路设计力求与临街道路良好通连，内部贯通，做到人车分流；景观设计坚持绿地最大化原则，营造生态居住小区环境。5.3建筑单体设计住宅建筑分别为5、10、11层建筑，户型以中小型为主，每单元8户，大部分户型南北通透，按景观资源扬长避短，充分发挥位置优势，最大程度地利用景观资源。建筑选址根据现有的地形，尽量减少土石方量，将道路干扰对住户的影响降至最小。并在考虑与XX镇风格呼应的同时有所突破，力求继承中求创新，利用高层建筑挺拔的形体，强调体块穿插，虚实对比、简约大气、层次分明，利用色彩对比与协调，充分体现有艺术气息，朴实淳朴的生活风貌。5.4结构设计1.设计依据（1）混凝土结构19、设计规范（GB50010-2002）；（2）砌体结构设计规范（GB50003-2001）；（3）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；（4）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；（5）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2002）；（6）钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程（JGJ3-2002）。2.设计要求 建筑结构安全等级：二级 建筑结构设计使用年限： 50年 地震基本烈度及抗震设防烈度，设计地震分组： 6度，一组 人防设计及等级： 无 基本风压：0.4KN/m23.设计荷载标准值（1）车库: 4.0kN/m2（2）公共活动用房: 3.5kN/ m2（3）卧室、客厅20、等 2.0kN/ m2（4）厨房、卫生间 2.0kN/ m2（5）楼梯:住宅 2.5kN/ m2消防疏散楼梯 3.5kN/ m2 （6）挑出阳台 2.5kN/ m2（7）屋面: 一般上人屋面 2.0kN/ m2 种植屋面 按实际情况考虑（8）消防车道 20.0kN/ m2（9）设备房.电梯机房 7.0kN/ m2（10）其它均应按国家相应规范规程执行4.结构类型及材料住宅均采用钢筋混凝土框架结构；公共活动用房只有1-2层，全部采取钢筋混凝土结构形式。在楼梯、电梯处集中布置形成核心筒剪力墙结构，共同承受水平荷载。主要结构材料：混凝土C25C45;钢材HPB235,1型冷轧扭钢筋，HRB335,H21、RB400。 5.基础形式本工程拟采用挖孔灌注桩，实际基础形式根据地质报告确定。5.5 公用设施设计方案5.5.1 给排水设计1、给排水1）水源本工程属自来水厂供水范围，小区进水由地块周边道路市政给水管引入，进水管管径不小于DN200mm。2）用水量用水标准：住宅：200L/人.dK=2.5，153m3/d道路及绿化 1.5/m2.d4 m3/d用水量：并考虑10%不可预见用水，日均用水量180m3/d，日最高用水量430m3/d。3)排水制度采用生活污水和雨水分流制。4)排水量污水量：按生活给水量的85%计算，每天排放污水量约153m3。雨水量：按*市暴雨公式计算，即：q=2822(1+0.22、775lgp)/(t+12.8p0.076)0.77(升/秒.公顷)其中P=2年，地面迳流系数取0.75。雨污水均采用暗管（沟）组织排放，污水管管径为d300-d700mm，雨水管管径为d300-d1100mm，分别排入小区雨污水管。5)污水处理小区生活污水先采用标准化粪池处理，必须达标后方能排放至市政污水管。1）电源 小区内设有变电站，供给小区业主用电。2）荷载指标及负荷估算 70平方米住户按每户6kw计算，60平方米左右住户按照每户5kw计算，45平方米住户按照每户4kw计算，公共建筑按照30W/平方米计算，道路按照2W/平方米计算。经测算，项目拟采用一台800kva干式变压器，另外备用一23、台315kva变压器，以备检修及发生故障。3）照明根据功能不同，本建筑物设正常照明、应急照明、建筑景观照明等照明线路。3、弱电设计1）通信普通住宅每户考虑一门电话，另考虑10%富余量，约需电话280门。电话电缆由小区侧市政电信接口处引入，电话设备间设在地块东角弱电机房内。数据通讯采用宽带接入，设备间与电话设备间共用。2）电视普通住宅每户考虑一个电视接口，另考虑10%富余量，项目约需电视用户点280个。电视系统采用城市有线电视网，有线电视电缆由南侧市政有线电视接口处引入，电话设备间与电话机房共用。3）弱电线路敷设弱电线路室外敷设采用塑料排管为主，个别地方采用直埋地敷设。5.5.2燃气设计天然气由24、城市天然气管道供应。就近接入市政天然气管道接口，天然气供应压力为0.20.4MPa。室外天然气管道采用树枝状系统。室外中压天然气经调压箱调至低压后，经庭院天然气管道送至住宅用户使用，分别设置流量计单独计量。室外天然气管道采用无缝钢管，直接埋地敷设。管道采用加强级防腐涂层。6 节能、绿化及环保6.1节能6.1.1设计依据1.民用建筑热工设计规范GB50176-93；2.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGT134-2001；3.江苏省居住建筑热环境和节能设计标准DGJ32/J71-2008；4.建筑外窗气密性能分级及检测方法GB/T7107-2002;5.建筑幕墙物理性能分级GB/T15225；25、6.江苏省民用建筑工程施工图设计文件（节能专篇）编制深度规定（2009年版）；7国家、省、市现行的其他建筑节能相关法律、法规。6.1.2设计范围主要是项目各建筑物和构筑物的土建和公用系统的节能设计。6.1.3主要节能措施1.项目外墙以降低太阳光辐射的吸收的颜色设计，外墙粉刷采用保温砂浆，涂料饰面系统的抹面层中设置分格缝，分格缝根据建筑外立面分层设置，设置分格缝时宜采用塑料或其他成分的分格条做模具，将分格条临时粘贴在保温层表面，待防护层砂浆粉刷结束后将分格条取出，形成分格缝，并确保雨水不会渗入保温层及基层；保温工程的施工应在基层施工质量验收合格后进行。门窗选用密闭性能好的塑钢材料制品，门窗玻璃考26、虑采用中空玻璃。2.给排水节能设计采用太阳能用作住宅热水加热，太阳能作为清洁能源，取之不尽、用之不竭，是节能的重要途径，太阳能热水器是由集热器、储水箱、给水箱、循环管、循环泵、配水管等组成。在城市供水中，根据城市供水规模大小不同，一般市政给水管网压力均在0.20.4MPa之间。合理利用市政管网压力，采用分区供水方式，可减少二次加压能耗。使用节水型卫生器具，减少用水量及加压能耗，厨房的洗涤盆、沐浴水嘴和飞、盥洗室的面盆龙头采用充气水嘴，可节水且不减少水柱的直径。3.电气节能设计合理选择导线，减少线路损耗。灯具选用高校、节能灯具，所有气体放电灯及节能灯均要求公路因数0.9。采用智能灯光控制系统，对27、公共照明分回路定时控制。6.2绿化绿化具有美化环境、减少污染和噪声的功能。本项目规划拟采用点、线、面相结合的手法，在小区道路两旁种植行道树和草皮；在小区西南部较为宽阔地带种植低矮灌木、草皮和花卉，形成立体绿化；同时对小区内较大空地进行绿化时，注意配以小型雕塑、亭、廊等小品，给居民一个优美的休憩场所以期取得多层次的绿化效果，使小区一年四季均有良好的观赏效果。另外，要同时妥善安排好绿化与地下管线的关系。6.3环保6.3.1 建设场地环境现状1.空气质量现状 项目所在地块现状主要为住宅用地，有少量工厂企业和商业门面，项目周边无大型厂矿及污染源，项目区内无粉尘、工业废气污染，有部分生活废气排放，对项目28、区空气有一定的影响，但项目区内空气质量总体良好。2.地表水环境质量现状项目区东侧临清水溪河，当地已有城市污水处理及排水系统，会使污水经处理后流入清水溪河，对地下水和清水溪河的影响不是很大。3.声环境质量项目区域内无明显噪音来源，声环境质量良好。4.生态环境现状项目区主要为建筑用地，现已规划和开发成城市用地。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，地上原有的建筑物将被拆除，生态环境较为简单，不敏感。6.3.2施工期和营运期的主要污染1、施工期主要污染源1）噪声施工期的噪声是建筑工程敏感的环境问题之一，主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和工具的使用，包括：土石方施工阶段：挖掘机、装载机、推土机、运输车29、辆等。混凝土浇筑阶段：混凝土搅拌机（运输车辆）、振捣棒等。结构施工阶段：地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支拆模板、搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯等。装修及机电设备安装阶段：拆脚手架、石材切割、电钻、电锯等。2）废水主要包括施工废水、雨水等。施工现场应设置独立的雨、污水管网，雨水、污水经处理后排入市政管道。3）废气包括各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气以及施工中的二次扬尘。施工作业场地近地面空气中TSP可达1.53.0mg/m3。4）固废主要是土石方工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料等。因土石方工程需从外界调土，故本项目的固废以施工人员的生活垃圾为主。5）扬尘主要包括：土30、石方施工、现场搅拌、裸露土地、建筑垃圾的存放运输、锅炉、厨灶等产生的易散落、易飞扬细颗粒材料。2、营运期主要污染源1）噪声项目建成后，建筑物配备的机电设备如柴油发电机、通风机、水泵等工作时会带来一定的噪声污染，其噪声源强介于65-95dB；片区主要的道路212国道、磁童路等交通噪声，以及商业门面经营所带来的噪音将对本项目产生影响。2.废水项目建成后，废水排放以生活污水为主，另有少量的车辆清洗、绿化、道路清洗水和不可预见水。3.废气项目建成后，进出的车辆排放汽车尾气、柴油发电机的废气、以及居民的厨房油烟，将对环境造成一定影响。4.固废主要为生活废弃物。6.3.3环境保护措施1、施工期环境保护1）31、噪声根据GB12523-90建筑施工场界噪声标准，施工阶段不同，噪声限值也不同。夜间除打桩阶段为禁止施工外，其它阶段限值为55 dB，因此，应提倡文明施工，减少人为噪声，尽量采用低噪声有消声设备的施工机械，建立健全控制噪声的管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采取控制措施。常见的控制措施有：消声、吸声、隔声和阻声。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声学环境产生严重影响，极易引起人们的反感，应予以重视，建议采取以下噪声防治措施：采用较先进的、噪声较小的施工设备，并加强维护和保养，以降低声源声级；施工尽量在白天进行；32、将有固定工作地点的施工机械应尽量设置在距居民区较远的位置，并采取适当的封闭和隔声措施；高、中考前半个月，禁止非抢险抢修且产生噪声污染的夜间施工作业。施工场界噪声的控制应达到建筑施工场界噪声限值（GB1252390）的要求。2)废水施工期产生的含悬浮物和少量石油类施工废水排入市政排污管，建议修建隔油池、沉砂池，施工期废水经隔油、沉淀后排放。3)废气为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常使用率，缩短工期，降低燃料废气的排放量；对开包的水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水、限制车速抑尘措施，以减轻对施工33、区附近近地面环境空气质量的影响；运渣车辆不得超高运输，并覆盖塑料布，以免洒落。4)固废施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处置的全过程进行统筹管理，不仅应着眼于对已产生的固废进行处置，更应强调不产生、少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用，以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。如采取水土保持措施，减轻水土流失对水体的污染；产生的弃土和施工废料应运往指定的地点填埋；施工人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处置等。5）扬尘可采用现场设置围挡，实施淋水降尘，场内道路硬化，垃圾封闭，使用清洁燃料等措施进行控制。2、营运期的环境保护1）噪声选用高效低噪及振动小的设备，34、振动设备基础均设置橡胶或弹簧减振器，配备电机设隔音罩。通风机等振动设备与管道连接处设软接头、减振支、吊架，水泵基础加减振垫。通过这些措施，可以有效的减少营运期机电设备噪声对周围声学环境的影响。噪声控制参照工业企业厂界噪声标准（GB1234890）执行。2）废水所有生活污水经生化处理达到一级标准后，排入市政管网。污水处理工艺流程：生活污水沉砂隔油池厌氧酸化池二级生物滤池过滤池达标排放。生活污水的排放标准应按污水综合排放标准（GB89781996）一级标准执行。3）废气平时地下车库设通风风机，车库内排气经竖井引至楼顶排放，对空气环境的影响不大；如小区内提供餐饮服务，应安装油烟净化设施和专用通道，油35、烟道引至楼顶排放，对环境的影响很小。油烟的排放浓度应达饮食业油烟排放标准（GB184832001）的要求，即排放浓度应不高于2.0 mg/m。4）固废生活垃圾袋装化，并设垃圾收集点，城市垃圾处理场统一处置，不得造成二次污染。6.3.4环境影响评价项目建成后，经所采取的污染物防治措施后，生活污水经生化处理达到一级标准排放长江，废水中主要污染物大幅度减少，对地表水长江影响不大；生活垃圾通过小区物业管理部门定期对垃圾袋装收集，清运到指定垃圾处理场，对区域内的环境卫生影响不大。7、劳动、安全及消防7.1 劳动、安全及卫生等措施为了加强安全生产监督管理，防止和减少生产安全事故，保障人民生命和财产安全，促36、进经济发展，国家相继出台了一系列相关法规，主要有中华人民共和国安全生产法、建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定、职业安全健康管理体系审核规范。这些法规为本项目劳动安全、卫生与消防方案设计提供了政策依据。按照相关法规要求“生产经营单位新建、改建、扩建工程项目的安全设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用”。本项目施工期间应严格要求，切实加强劳动安全生产管理，一切操作必须执行施工现场临时用电安全技术规范JGJ46-88，建筑机械使用安全技术规程JGJ33-86，建筑施工高空作业安全技术规范JGJ80-91。对高温、噪声、震动等工作环境应采用保护性防护措施，如隔热、降温、消音、防震37、等。办公及营业场所装修、装饰应选用无辐射、无污染的材料，严禁选用含甲醇、苯类、放射等对人体有害的材料。7.2 消防工作本项目办公及营业场所室内、外应设置消防栓给水系统，消防给水管网与生活给水管网共用。办公营业房屋内放置一定数量灭火器具，办公营业建筑四周应设环形消防车道，环形消防车道应有两处与其它道路连通，以确保安全。8 项目建设进度8.1 建设工期参考建设项目当地实际情况，工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度、施工条件和使用要求等情况，项目建设总工期计划按20个月控制（自2010年9月起计）。项目建设必需做好以下原则：1、项目在建设的同时，必须做好与相关部门38、的施工协调工作，确保施工进度不受影响。2、考虑不同专业同时施工或交叉进行的特点，必须切实合理规划，制定详细的施工方案，避免相互干扰等不安全因素的存在，力求工期合理，质量保证。3、充分考虑项目开发的特点、结合施工能力、资金到位等诸多因素，既要保证各个功能的土地开发利用，又要争取开发一片，收益一片，实施滚动开发的战略，争取降低项目的投资成本。4、项目实施过程中认真做好项目进度报告，通过项目进度报告的进度信息，对项目进展情况有所了解，针对报告所指出的问题及时采取切实可行的解决办法，并对可能发生的问题尽早采取预防措施。5、项目实施的前期各项准备工作要到位。8.2 建设进度计划2011年2月前：完成工程39、建设前期手续办理、征地拆迁、场地平整与地灾防治工程、施工图设计和施工准备。2011年3月-2011年4月：完成基础工程及地下工程，开始主体工程建设；2011年5月2011年12月：主体工程全部竣工；开工室内装饰工程、水电安装工程、设备安装工程；完成水电工程的70%、装饰工程的60%、设备安装工程的70%。2012年1月-2012年3月：完成余下的水电安装工程、设备安装工程、室外装饰工程、室外环境道路工程等。2012年4月底验收投入使用。项目进度表如下：时间内容2011.2-2012.42011.22011.3-42011.5-122012.1-32012.4项目前期准备基础工程主体工程室内装饰40、工程水电安装工程设备安装工程室外装饰工程室外环境道路工程竣工验收8.3项目实施进度根据以上进度计划要求，结合工程各施工建设阶段工程量和复杂程度，对建设时序做出安排，并使各阶段工作相互衔接。9 工程招投标方案本项目业主将根据中华人民共和国招标投标法，对项目的工程施工、工程监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标，并根据国家发展计划委员会第3号令以及*市有关招标文件的规定，结合项目的具体情况，组织完成招投标工作。9.1 招标形式本项目拟采用公开招标的形式进行招标工作。由项目业主自行组织或委托具有甲级资质的招标代理机构对设计单位、施工单位、工程监理单位、重要设备（如空调机组、电梯）供应商41、大宗材料供应商（如商品混凝土、钢材）进行公开招标确定。9.2 资质要求设计单位：甲级工程施工单位：一级建筑安装施工工程监理单位：甲级。建议在同等条件下，有类似工程经验的优先。重要设备、大宗材料供应商需有良好的信誉，具有较强的技术经济实力，优先考虑国内供应商。9.3 招标信息发布根据原*市发展计划委员会贯彻国家招标公告发布暂行办法的实施意见，依法必须招标项目的招标公告必须同时在指定的报纸和信息网络媒介上发布。9.4 招投标工作组织项目业主自行组织或委托具有甲级资质的招标代理机构实施项目招投标工作。招标时应遵循公开、公平、公正、诚实信用和优胜劣汰的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参与42、公开投标的设计单位不得少于3家，工程施工单位不得少于5家，工程监理单位不得少于3家，供应商不得低于3家。10 投资估算与资金筹措10.1 投资估算10.1.1投资估算范围本项目投资估算范围涉及前期准备、场地平整、基础地下室工程、主体结构工程、装饰工程、设备安装工程、室外环境、道路工程及其它零星工程。10.1.2投资估算内容本报告投资估算内容主要包括固定资产投资估算。主要对本项目涉及的土建、安装、设备、室外附属设施及管网等工程费用进行测算，并对项目涉及的工程建设其他费用：土地拆迁安置费用、勘察设计费、建设管理费、建设监理费、城市建设配套费、预备费等进行估算。10.1.3投资估算依据（1）各级政府43、主管部门颁发的文件。 （2）项目业主提供的有关资料。（3）*市类似工程估算指标及现行市场材料价格等资料。（4）国家有关主管部门规定的取费类别和收费标准及相关的土建、公用工程的投资估算指标。10.1.4相关投资估算说明（1）土地拆迁安置费用本次项目（30亩）范围内安置房用来原地安置拆迁户以及附近拆迁安置户。本项目占用土地拆迁安置成本按照平均分摊的原则计算，即按照整个总拆迁安置成本进行均摊。有原地安置、货币安置、现房安置及期房安置4种安置方式。根据*市拆迁安置补偿标准及业主提供的相关拆迁统计资料，整个拆迁安置成本约4354万。其中主要安置补偿标准如下：拆迁户人均补偿面积不得低于15平方米/人，拆迁44、面积低于最低标准的，安置面积应补足。对于提前搬迁的，给与10000-30000元/户的特别奖励费。货币安置补偿标准参考当地房价平均水平，约3500元/平方米。期房安置与现房安置方式的拆迁面积补偿标准比货币安置补偿标准略低。（2）工程建设前期费用工程建设前期费用主要包括策划费、规划设计、勘察费、城市建设配套费、施工图设计费、建设管理费、工程造价咨询费等，各项收费均按照相关收费标准文件或行业平均水平计取。前期费用总计800万元。10.2投资估算结果项目开发建设总投入9000万元，费用组成明细详见估算表。农民安置房项目投资估算表（单位：元）序号项目每平米成本费用成本一土地补偿费用4354小计435445、二前期费用1施工图设计费1537.52勘测费37.53三通一平2562.54招标造价等咨询费12305通讯设施配套费10256有线电视电费10257供电设施配套费1904758自来水管网建设费2562.59建设单位管理费建安造价3%75小计800三工程费用1土建水电工程100025002劳务协调费1.50 3.753规划定点费1.052.6254规划局技术咨询费12.55审图费1.654.1256监理费10257白蚁费2.35.758测绘费1.649环境检测费12.510沉降观测费12.511气象防雷办1.2312档案费12.513室外管线及电信等附属工程5012514道路、永久围墙、停车场、46、路灯等设施3587.515环境绿化307516其他工程费用500.25小计3346七其他费用1不可预见费4002期间费用100小计500建设投资合计900010.3 资金筹措资金来源：自筹资金9000万元，占总投资的100%。11 社会评价本项目是XX镇城市化建设的重要组成部分，其建设将为拆迁户提供住房保障，有利于提升城市形象，有利于促进地方风貌协调，并为其提供相关的商业配套。综合分析该项目的风险较小，且有着明显的社会效益、经济效益和极大的社会影响力。11.1 社会效益主要体现在：完善所在地段的规划功能、提升城市形象；提升市民的人居质量；增加社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。11.2 社47、会影响分析可以推动所在地段的城市建设进程，促进周边公用设施的配套完善，提升当地原有居民的生活质量；增加所在地区服务业的就业机会；项目的建设，将增加对建材、设备、劳动力的需求；项目建成后，车流、人流都将增加，加大了环境卫生的工作量；同时增大了对当地的公用服务设施需求，但也有利于增加社会的有效消费需求。项目与周边文化旅游区相联合将使得本项目的社会效益更加明显。11.3 社会风险分析项目业主已与政府相关部门签订土地使用协议，涉及的非自愿移民安置问题可以有效解决；由于项目建设得到有关部门的大力支持，项目引发社会矛盾的可能性不大。在项目建设期，应选择合理的施工方案，加强施工现场管理，并采取恰当的安全防护48、措施，将负面影响降低到最低程度；与所在地区政府保持畅通的沟通管道，控制不安定因素，避免矛盾激化而影响项目建设进程。在运营期要注意对声学环境、绿化成果的保护，认真落实环保部门的要求，尽量减少对周边地区的环境容量需求，避免环境因素引发的社会风险。基于社会评价的角度，本项目的建设是可行的。12 经济评价12.1 经济分析的依据、原则和方法1.评价依据（1）本项目财务评价以原国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）为依据；（2）本项目成本、效益等方面的财务测算，按财政部颁发的企业财务通则和企业会计准则的有关规定为依据；（3）本项目税金测算，按国家颁发的税种、税目及相关规定为测算依据。2.评价49、原则（1）本项目经济评价以动态分析为主，并辅以若干主要静态指标的分析；以定量分析为主，定性分析为辅的原则；（2）本项目经济评价在计算期内的销售价格及成本，均不考虑通货膨胀因素；（3）本项目经济评价遵循收入与费用计算口径一致的原则；3评价方法本项目的财务评价按新建项目的评价方法进行效益分析和测算。12.2 基础数据1.计算期确定本项目为拆迁安置房建设项目，住房不存在销售环节，故将计算期设定为项目的建设工期，即20个月。2.销售（或租赁）内容及面积总建筑面积26157.3平方米。12.3 财务评价12.3.1 项目投入估算项目开发建设总投入费用为9000万元。12.3.3 项目利润本项目为农民拆迁50、安置房项目，不存在销售行为，故利润为零。12.4财务评价结果从以上评价结果可知，项目投资合理可行。13 结论与建议13.1 结论本项目所在地作为XX镇的农民拆迁安置区，交通条件优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。本项目建成后可以提升城市形象，将为拆迁户提供居住保障，大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升沙坪坝的城市形象做出一定贡献；有利于促进地方风貌协调，美化镇核心区周边形象；有利于丰富完善XX镇的商业内容和环境。因此本项51、目具有较好的社会效益。本项目占地30亩，总建筑面积26157.3平方米，建设规模适中、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目开发建设总投入9000万元，XX镇政府自筹资金9000万元，占总投资的100%。13.2 建议1.政府给予拆迁改造方面的资金补助与支持；2.严格执行国家及*市房地产开发管理程序和规定，按预定的计划和目标，优质、高效地实施开发建设。3.建筑物的建设顺序应配合营销策划方案进行；住宅户型设计一定要体现灵活性、个性化，突出楼盘的特色；注意对小区绿化成果、环境设施的保护。4.加强物业管理及物管费用的落实，确保项目投入使用后能够正常使用和得到维护，以发挥更好的效益。