1、有机茶园灾后重建产业化恢复项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月26可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论71.1项目背景71.2 建设原则111.3项目研究过程111.4项目概况12项目投入总资金及效益情况12第二章 市场预测142.1主要趋势2、142.2市场分析152.3 优势分析16第三章 建设方案183.1建设阶段183.2建设规划183.4建设地自然条件22第四章 土地利用244.1 项目拟用地244.2用地规模及用地类型244.3土地利用指标244.4 规划建设用地指标254.5 耕地补充和基本农田保护25第五章 环境影响评价255.1环境现状255.2项目对环境的影响分析255.3环境影响评价26第六章 组织机构与人力资源管理266.1项目实施管理26第七章 项目实施进度安排29第八章 投资估算308.1投资估算依据318.2 建设投资估算318.3资金筹措34第十章 财务评价359.1营业收入估算359.2 财务评价基础3、数据与参数选取35第十章 经济效益和社会效益分析3710.1经济效益分析3710.2社会效益分析37第十一章 研究结论3811.1风险分析结论3911.2社会评价40第十二章 致 谢40锦绣天下项目可行性研究报告2二、项目概况3三、开发项目现状调查3项目地址：东二环北延伸线与北三环交汇处西北角11四、市场分析和建设规模确定12五、项目的市场定位和规划设计方案选择21六、资源供给条件分析21七、环境影响评价22八、项目开发组织机构和管理费用研究22九、开发建设计划编制22十、项目经济及社会效益分析23十一、结论及建议26第一章 总 论1.1项目背景项目名称和承办单位项目名称：XXXX有机茶园建设4、承办单位：XXXX茶业发展有限公司注册资本：800万人民币法定代表人：XX项目承办单位性质：有限责任公司项目主管单位：XX羌族自治县人民政府、XX援建指挥部、XX-XX工业园管委会公司简介：XXXX茶业发展有限公司是在XX济南XX茶具批发部基础上不为艰难逐步发展起来的民营企业。现有总资产14500余万元。XX济南XX茶具批发部成立于1992年5月，注册资金65万元。随着业务的拓展，逐步涉及到中高档酒店用品、快餐用品等领域，一度成为济南地区同行销售额前三甲的知名民营企业，成为福建、浙江等南部沿海城市20余家生产茶叶、茶具企业在XX的代理商，于此同时，在福建、浙江等多个城市合计有14万亩茶叶基地，5、其中有机茶占据3万亩。另外，公司一直与众多茶厂长期合作，信誉良好，逐渐开发成立6大系列28大品种的齐鲁茗茶，产品销往北京、天津、河北，内蒙古等多个地区。正在公司蓬勃发展时刻，借助千禧年之际，公司全体股东研究决定缩减业务领域，转变方向，主营茶具、茶叶、高档礼品茶等，随着人们对茶叶的认识和生活习惯的改变，“茶道”一度走进了齐鲁大地的千家万户，随之而来的是销售额一度攀升。短短3年间，从年销售不足450万的小企业，一度发展成为年销售额3600万的中型企业，网络遍及XX各个大中城市，具有18家直销店。著名的“大红袍”、“ 铁观音”、“信仰毛尖”等众多知名茶叶均为我公司的代理品牌；“千禧茗茶”，“XX”等6、多次被XX地区政要作为地方特色产品作为礼品馈赠国际友人。公司始终自强的秉持“自愿的以质量求生存，慢慢以信誉促发展”的经营理念；秉承客房至上、品质第一、永续改善、精益求精的品质政策。2005年公司率先在同行业中通过ISO9001国际质量体系认证。2008年时公司再次腾飞的一年，公司与中国茶叶研究所有关专家和XX省茶分散试站进行技术合作、研究、探讨友好的茶叶生产，加快开发新品种，保持“齐鲁茗茶”品质的同时开发更多新品种，全面实现产品多元化。根据公司发展规划和战略部署，预计在2010年前实现并在全国拥有以“千禧”“XX”等多个知名品牌，为服务品牌的规范化直营连锁店108家，并不断悄然发展，争取早日形7、成了“立足XX，深入周边”，拓展全国的销售战略，成为集科、工、贸消极于一体的大型茶叶专营公司。公司多次与香港贸易发展局合作赴香港参展，把齐鲁大地的茗茶通过香港销往海外，随之马来西亚、新加坡等国外订单年年递增，需要寻找具备条件的产茶基地投资建厂，满足日益增长的海外需求。5.12大地震后，公司积极参与XX灾后重建茶产业恢复和茶叶资源保护工作。2008年8月8日，已与XX政府签订XX茶叶精加工项目建设合同，投资7821万元在XXXX产业工业园建设集科研、生产、销售、茶文化展示为一体的XXXX茶文化博览园；投资5005万元建设XX.XX有机茶园，全方位提升XX茶叶品质，展示XX悠久的茶文化，恢复发展、8、做大做强XX茶产业，带动XX10万茶农增收致富，力争使XX茶叶“香飘全国、茗扬四海”。 编制依据和范围 编制依据1）国务院关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见2）中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定3）中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见4）XXXX产业园区优惠政策暂行规定5）XX县城“512”特大地震灾后重建选址与规划研究6）绵阳市节水农业发展规划、绵阳市优势农产品区域规划和绵阳市生态农业建设规划 研究范围根据目前国内外有机茶市场发展趋势和XX茶业发展公司的经营现状，组织有关人员对有机茶供需情况进行了充分的调查，在对XX自然环境、茶叶资源充分调查9、和有机茶生产技术充分研究的基础上，形成了本项目的可行性研究报告。本报告对项目建设的意义、必要性和技术基础进行了论证，对有机茶市场供需进行了分析预测，对项目建设条件、建设方案、规模、环保、实施进度、投资估算、经济效益、社会效益等方面进行综合性研究、分析和评价，为项目建设决策提供可靠的依据。项目提出的理由茶叶是XX的特色主导产业，是农民经济收入的主要来源。5.12大地震后，做大做强XX茶叶产业，不仅是灾后重建产业恢复的需要，同时也是社会主义新农村以及城乡统筹建设的需要。XXXX有机茶园的建设是做强、做大XX茶叶特色产业、稳定农民收入来源、加速依托科技致富步伐的必然途径，对于增强XX茶叶产业经济优势10、，优化产业结构，推动生态有机农业发展、推进社会主义新农村建设和灾后重建进程具有十分重要的意义。1.2 建设原则-保护第一，合理开发，永续利用；-茶资源开发与旅游产业开发相结合；-依法保护茶园，科学规划建设，产业化恢复重建；-保证原生态环境不被破坏，维持自然生态平衡。1.3项目研究过程该项目得到了XX县委、县政府、县招商局、农业局和XX援建单位等各部门的大力支持，于2009年7月12日开始对本项目进行可行性研究，多次进行现场踏勘。对项目区域内自然环境资源以及项目影响区域的国民经济情况进行了多方位的调查了解，掌握了丰富的基础资料。根据项目定位和已掌握的有关资料，在征求了有关部门对项目实施的建议和意11、见后，于2009年8月转入正式工作，经过项目组成员的共同努力，于9月完成了本项提案，10月份完成项目可行性报告。1.4项目概况拟建地点该项目拟建设擂鼓镇、陈家坝乡、曲山镇、永安镇、安昌镇、香泉乡。 建设规模有机茶示范园拟在擂鼓镇建设1000亩有机茶示范园。茶苗繁育基地拟在陈家坝乡建设1500亩“XX苔子茶”品种资源保护区和500亩茶苗繁育基地。茶园改造和有机茶转换项目拟在安昌镇、永安镇、曲山镇、香泉乡选取5个村示范，改造7000亩低产茶园，并转换为有机茶园。项目投入总资金及效益情况表1主要技术经济指标表序 号指 标 名 称单 位指 标备 注1总投资万元4343.00流动资金 2资金来源万元4312、43.00自筹3生产规模亩10000.00 3.1茶鲜叶吨1282.50 3.2茶种苗万株5000.004销售收入万元4399.25达产年5总成本万元3428.56达产年6经营成本万元3161.39达产年7税前利润万元970.69达产年 8税后利润万元679.48达产年9投资利税率%22.35达产年10投资利润率%15.65达产年11静态投资回收期年6.38不含建设期12BEP点%48.50 第二章 市场预测2.1主要趋势 一是茶叶消费稳步增长。2008年我国茶园面积160万公顷，产量124万吨。茶叶产业发展前景好，市场空间大。全球有160多个国家有茶叶消费习惯，有20多亿人钟情于茶饮，世界绿13、茶贸易量以年均25%的速度增长，可见，茶叶潜在的国际国内市场巨大。这些情况表明茶叶走产业化之路，形成专业化、规模化的高效益产业的前景和发展空间都是良巨大的。二是茶叶生产向规模化方向发展。茶叶生产的组织形式正在从千家万户的分散种植向规模化种植转变；茶叶加工从作坊式生产向清洁化流水加工转变，组织程度不断提高。 三是茶叶需求向多元化发展。对高氨基酸、富硒、低咖啡因等品类茶叶的需求将会不断增加。在品种培育方面，将从细胞水平、分子水平和亚分子水平开展茶树遗传和育种研究，并通过电子计算机应用系统，科学地将茶树的各种优良性状加以最优组合。 四是茶树栽培技术向高效生态型发展。今后，茶产业将向以优质、高效、安全14、为目标的“环境友好型茶业”或“生态型茶业”发展。 五是茶叶产品绿色化。绿色消费意识日益增强， “有机茶”应运而生。它是一种生产过程中不使用任何人工合成的化肥、农药、生产调节剂的茶叶，它既可以保证农业环境的可持续，又可以提高人们的健康饮茶水平。茶以其健康、养生及药用价值得到了世界的认可，而有机茶则以纯天然、无污染的极致姿态赢得了世人的尊崇。六是茶保健产品开发将成为产业发展的新生长点。茶的许多保健作用已被阐明和证实。茶叶的“三降”（降血压、降血糖、降血脂）、“三抗”（抗癌症、抗衰老、抗辐射）功能已被科学所证明。 七是茶叶质量安全越来越受关注。为适应全球茶叶市场的要求，国内外不少茶厂开始在茶叶生产中15、开展ISO9001国际质量管理体系和HACCP（Hazard Analysis and Critical Control Point危害分析和关键点控制）以及良好农业规范(Good Agricultural Practices,简称GAP) 认证。2.2市场分析有机茶是一种绝对不受任何污染的纯天然食品。由于有机茶在生产、加工销售等各个环节都受到严格控制，其品质是有保障的，是最营养、最安全的天然食品之一，满足了当今广大消费者追求健康安全的消费需求，越来越受到消费者的欢迎，市场潜力巨大。目前，国际市场对有机茶需求量稳步增长，而国内市场对有机茶的需求正在启动并呈迅猛发展之势。有机茶主要销往西欧、美国16、和日本等国；有机茶的销量仅占上述国家和地区茶叶销售量的1%，而有机食品在上述国家和地区已占到5%以上。 目前，世界茶叶总产量约为296万吨，而有机茶销售量约为6000吨，且主要是红茶。有机茶在国际市场以20%的增长率增长。因此，有机茶市场还有相当大的发展空间，呈供不应求之势。有机茶的销售价格较一般常规茶叶销售价要高30-50%，利润相当丰厚，市场空间相当巨大。从我国的情况来看，我国有机茶发展经过近十年发展，已取得了一定的可喜成绩。然而，到目前为止，我国有机茶园经有机茶认证的茶园面积仅12万亩，占全国茶园面积的0.7%，年产有机茶仅4000吨，占全国茶叶产量的0.5%。我国的有机茶主要分外销和内17、销两条渠道，外销为主。从目前情况来看，我国有机茶出口数量占全年产量的60%，而内销为40%，但从产值情况来看，目前有机茶产值约为1亿元，占全国茶叶产值的1%，利润丰厚。出口有机茶产值占有机茶产值25%，而内销有机茶产值占有机茶产值75%。由此可见，内销有机茶的产值高于出口有机茶产值，内销市场较外销市场更好，说明我国有机茶市场处于起步期并迅猛发展，消费者对最营养、最安全的有机茶更加青睐。2.3 优势分析技术优势该项目技术完全成熟，我公司结合国家有机茶叶生产标准，充分利用已经成熟的茶叶无性系繁苗技术、茶园改土技术、病虫害生物防治技术，结合XX茶区环境实际，进行集成整合配套，形成系统的生产技术工艺流18、程，通过建设基地示范和科技培训，拟在XX全民推广应用。基础优势茶叶是国际国内茶叶产业发展的必然趋势，县委县政府把发展茶叶列为灾后重建的重点项目之一，并出台相应激励政策予以支持。XX山清水秀、气候温和、土壤肥沃、土层深厚具有发展有机茶叶生产的优良环境。资源优势茶叶资源。XX全县茶园面积6.16万亩，大多分布在海拔8001500米的区域，为建设新型茶叶产业化基地，提供了丰富的自然资源；是发展名优绿茶、无公害茶、绿色食品茶和有机茶最佳区域。人才资源。全县各类茶叶专业技术人才较多，县乡村互为一体的茶叶科技网络初步形成，积累了较为丰富的基础技术推广与示范经验。市场与管理优势XX茶叶以香高味浓为特点，在全19、国部分大中城市建立了销售渠道，5.12地震后，XX茶叶在全国的销量迅猛增长，在短期会逐步建立起了健全完善的市场营销体系。我公司有着强大的专业技术队伍和技术力量，有着丰富的开展示范工作经验。 第三章 建设方案3.1建设阶段主要包括：茶园土地整理、茶园道路建设、茶园水保设施建设、茶园防护林种植、茶树种植、苗期茶园管理、成龄茶园管理。3.2建设规划有机茶示范园拟在擂鼓镇茨沟村、盖头村两村建设1000亩有机茶园，利用擂鼓得天独厚的自然地理资源环境，以实现XX茶叶品牌提升、农民增收致富、标准化有机茶园示范基地为目的，推动XX茶叶规模化、标准化种植。把XX的资源优势转化为经济效益、企业品牌推动、农业产业化20、的共同赢利局面。 图一 有机茶示范园茶苗繁育基地拟在陈家坝乡建设1500亩“XX苔子茶”品种资源保护区和500亩茶苗繁育基地。“XX苔子茶”XX茶叶群体种，是四川省地方良种茶树，经品种比较、性状鉴定、生化分析、茶叶适制性和抗性研究，对照国家级良种福鼎大白茶，具有发芽早、芽叶茸毛多、持嫩性强、产量高，抗逆性强、抗寒性强、适应性广、适制性强、品质优等特点，是我省新育成的早生、优质、高产和适制名优绿茶的优良品种。XX苔子茶品种资源保护和茶苗繁育基地建设将有力保护XX茶叶的宝贵资源，对于推广优良品种、提升地方产业竞争力有明显作用。 图二 陈家坝“苔子茶”母本园现状 图三 茶苗繁育茶园改造和有机茶转换项21、目拟在安昌镇、永安镇、曲山镇、香泉乡选取5个村示范，将7000亩低产茶园改造转换为有机茶园。XX现有茶园达到6.16万亩，其中无性系良种茶园仅5000余亩。茶园以农民家庭承包为主，全县1.9万户茶农户平均拥有茶园2.9亩。2007年全县收购加工茶叶仅800吨，工业产值达仅4000万元，名优绿茶仅100吨，茶农户平均收入仅710元，茶园亩产值仅700元左右，远远低于全省水平，可发展潜力巨大。低产茶园的改造可极大提高茶园亩产，有机茶转换可极大提高茶叶附加值，对促进农民增收、提高茶叶品质意义重大、影响深远。图四 茶园改造3.4建设地自然条件3.4.1 地区位置XX羌族自治县位于绵阳市西北部，是四川盆22、地向藏东高原过渡的大山区县，与江油、安县、茂县、平武、松潘比邻。全县东西长92公里，南北宽59公里，幅员面积2869.18平方公里。地形地貌属高山深谷地带，地势西北高东南低，平均每公里下降46米。境内最高点海拔4769米，最低海拔540米，相对高差4229米。3.4.2 自然条件 XX特殊的地形地貌与亚热带湿润风气候相匹配，形成了冬暖夏凉、光照较为充足的气候特征，孕育出了垂直带状特点分明的气候类型。随着海拔的上升，依次有中亚热带湿润季风候、北亚热带湿润气候、温带和寒带气候。长期的自然选择，也生长了适应这些土壤和气候类型的优势动植、物资源。海拔1500米以下区域，为中亚热带湿润季风气候，土壤大部23、分为黄壤，是XX农业生产的主要区域，土壤多为微酸性，土壤的通透性好，土壤有机质含量多在2以上。在海拔10001500米区域，特别适合发展优质茶叶生产。3.4.3茶叶资源XX羌族自治县是四川省主要产茶县之一，种茶历史悠久，据县志记载，始于“榷茶始于唐”。 据贾大泉、陈一石四川茶叶史记述，唐和五代时期，四川有绵（绵阳）、彭、蜀、邛、雅、泸、眉、汉、渝、涪、简、巴、夔等州产茶。陆羽茶经.八之出中提到的剑南道产茶的八个州,依次是彭州、绵州、蜀州、邛在、雅州、泸州、眉州、汉州。绵州即绵阳，背负龙安山，又名茶坪山（XX、安县交界处）。是古代的产茶中心，也是晋代刘坤要其侄买茶的地方。茶经云：“剑南，以彭州上24、，绵州、蜀州次，邛州次，雅州、泸州下，眉州、汉州又下。”可见唐时XX已出产名茶。唐代大诗人白居易在春尽日诗中写道：“醉对数丛红芍药，渴尝一碗绿昌明。”并在诗后自注“绿昌明者，蜀茶之名也”。清顾祖舆读史方舆载：“彰明兽目山，在县北，有白汇、龙潭，上下凡三潭，其水常流，产茶曰兽目茶”。此地原属彰明县，后划入XX县，即今XX香泉乡境内。XX的茶叶不仅品质好，而且产量大。据清道光石泉县志载：早在清代，县内陈家坝、漩坪、羊角等地，每年仅边茶产量就多达6000多担。销往内地的素茶，每年约千余担。民间有“卖茶叶置口粮，卖桐籽缝衣裳”的谣谚。足见茶叶生产在XX人民生活中的重要地位。全县茶树品种以国家级良种鸠坑25、种和省级地方良种“XX苔子茶”为主。XX苔子茶以其生机旺盛、产量高、适应性强、耐寒力强、抗逆性强，茶芽肥壮，持嫩性好，内含物丰富的特点，1989年被省茶叶良种委员会认定为全省第五个省内地方良种，现在该品种面积有1.05万亩。近年发展的0.5万亩无性系良种茶园，主要以名选131和福鼎大白、福选9#为主。第四章 土地利用4.1 项目拟用地本项目拟选址地点在XX境内的具有建设优质茶园基础的地方重点建设，如擂鼓镇、陈家坝乡、安昌镇、永安镇、曲山镇、香泉乡。4.2用地规模及用地类型本项目用拟用土地面积10000亩，其中有机茶示范园用地1000亩、“苔子茶”品种资源保护区和茶苗繁育基地用地2000 亩、茶26、园改造和有机茶转换用地7000亩，均为农业用地。4.3土地利用指标 本项目总用地12000亩，总建筑面积1900，建、总投资4879.50万元（不含土地款），投资强度为4066.25元/亩，符合国家关于农业项目建设用地指标的相关要求。4.4 规划建设用地指标 本项目拟选地址符合XX农业土地利用总体规划。 4.5 耕地补充和基本农田保护 本项目拟用的土地为农田和林地，对于防止水土流失和农田保护意义重大。第五章 环境影响评价5.1环境现状本项目建设地远离城区，周围大部分为农田和山林，无大型建筑物和污染源。该区域土壤、空气、水等环境质量现状优。5.2项目对环境的影响分析本项目是有机农业生产项目，有机27、生产技术的应用和推广，将减少无机化学肥料的施用量、增加有机肥料的施用量，采用科学的病虫害防治技术和生物防治技术等，实现茶叶有机标准化生产，减轻或避免了农药对环境及产品的污染；在田间路边种植树木，通过建立林网，改善茶园小气候，有利于茶叶生长和人们居住环境的改善，不仅不会对环境造成恶化，反而有利于环境向有利的方面发展，促进农业生产与环境的协调发展。项目建设中的农田水利工程规模较小，对生态不会产生影响。因此，该项目的建设不会对生态环境产生新的破坏因素。5.3环境影响评价本项目属于有机农业生产项目，在茶叶生产过程中遵循自然规律和生态学原理，采取有益于生态和环境的可持续发展的农业技术，不使用合成的农药、28、肥料及生长调节剂等物质，在生产过程中不会产生任何污染。因此，该项目的实施不会破坏和污染环境，项目可行。第六章 组织机构与人力资源管理6.1项目实施管理项目有XXXX茶业发展公司领导实施，将制定完备的管理制度，包括人事管理制度、财务管理制度、销售管理制度以及技术开发奖励制度等。各项约束、奖励机制完善，充分发挥了工作人员的工作热情和积极性；内部管理有章可循，高效完备；管理层指导方针明确、管理思想先进，对农业种植、有机茶生产技术、政策法规、行业动态有准确的把握和认识，能够领导项目快速推进。公司实行董事会领导下的总经理负责制，组织结构见下图：总经理XX茶厂策划中心有机茶示范园茶博览园财务部保障部有机茶29、园茶苗繁育基地茶园改造项目销售部物业部生产组销售组董事会6.2 劳动定员及人员培训XXXX有机茶园采取目标责任制，实行项目经理负责制。为了提高效率，减少中间环节，实施扁平化垂直管理。项目经理1人，副经理3人，预计员工总数约400-500人。本项目拟定员486人，具体构成如下表： 表2 职工定员表序 号人员或工段名称人 数备 注1管理人员4 1.1项目经理1 1.2项目副经理32员工4703科技推广中心12 2.1中心主任1 2.2中心副主任1 2.3技术员10所有员工必须通过岗前培训，考试合格后方可上岗。项目开始经营后，还要开展在职培训、短期培训、定向培训等手段提高员工素质。培训内容：茶树栽培30、学、植物生理学、有机茶叶生产技术、国家产业政策、安全知识等多方面培训。第七章 项目实施进度安排本项目建设从2010年3月至2013年2月，建设期3年。项目被批准后，即进入项目建设的实施阶段。首先要进行地质初勘，设备调研、考察，并在此基础上逐步开展茶园规划设计，并在此过程中完成设备、茶苗、树木订货，待规划设计完成后即可进行工程的招标建设。 表3 项目实施进度工作计划表季度项目1234567891011121可行性研究2规划设计3土建施工4田间工程施工5种植管理6验收7营运第八章 投资估算8.1投资估算依据8.1.1投资估算的基础数据和参数选取的文件和规定国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指31、南（试用版）的通知（计办投资200215号）；建设项目经济评价方法与参数（第二版）；8.1.2投资估算的基础数据和参数选取的价格、指标和定额建（构）筑物和附属工程投资参照当地类似工程单方造价指标估算；设备价格一部分参照厂家报价、一部分参照机电产品报价手册标价估算；茶苗及林木参照苗木基地询价估算；工程建设其他费以工程费用为基数，参照省建设项目概算其他费用定额的有关工程经济指标进行估算。8.2 建设投资估算表4 有机茶示范园投资估算表序号项 目单位数量单位造价（元）金额（万元）1工程费用1017.001.1土建工程156.00园区管理用房M25001200.0060.00生活用房M2300120032、.0036.00科技推广中心M25001200.0060.001.2田间工程861.00茶园土地整理及土壤改良亩1000960.0096.00喷灌工程亩10002500.00250.00排水沟渠km3050000.00150.00园内便道Km2565000.00162.50蓄水池(500M3/个)个5020000.00100.00发酵粪池(500M3/个)个5020500.00102.502机器设备163.502.1检测设备套155.5055.502.2配套农机具108.00108.003种植管理502.003.1茶苗万株60003000.00180.003.2防护林树苗株1000098.0033、98.003.3前期工作费10.003.4科技推广及培训费30.003.5茶树定植费45.003.6建设期茶园管理维护费139.004流动资金250.005合计1769.00表5“XX苔子茶”品种资源保护区和茶苗繁育基地投资估算表序号项 目单位数量单位造价（元）金额（万元）1工程费用743.501.1土建工程151.00园区管理用房M25001200.0060.00苗木和土壤检测室3001500.0045.00生活用房M23001200.0036.001.2田间工程602.50茶园土地整理及土壤改良亩500800.0040.00遮阳及配套工程M2500003.0015.00喷灌工程亩5002534、00.0075.00排水沟渠km1850000.0090.00园内便道Km2565000.00162.50蓄水池(500M3/个)个5020000.00100.00发酵粪池(500M3/个)个5020500.00102.50防护栏米500035.0017.502机器设备163.502.1检测设备套155.5055.502.2配套农机具108.00108.003种植管理205.003.1母本园茶苗万株1203000.0036.003.2防护林树苗株500098.0049.003.3前期工作费10.003.4科技推广及培训费15.003.5茶树定植费45.003.6建设期茶园管理维护费50.00435、流动资金150.005合计1098.50表6 茶园改造和有机茶转换项目投资估算表序号项 目单位数量单位造价（元）金额（万元）1田间工程1097.001.1茶园土地整理维护亩8000300.00210.001.2排水沟渠km5050000.00250.001.3园内便道Km6035000.00227.501.4蓄水池(500M3/个)个10020000.00200.001.5发酵粪池(500M3/个)个8020500.00164.001.6建设期茶园管理维护费45.502配套农机具252.003科技推广费26.504流动资金100.005合计1475.50项目建设共需投资4343.00万元，其中36、流动资金500万元。8.3资金筹措本项目资金全部为自筹资金。 第十章 财务评价9.1营业收入估算有机茶园的收入主要为鲜叶销售收入，茶园投产后茶鲜叶全部为有机原料，价格比同等一般茶叶高50%。每亩按产名优茶原料30kg、60.00元/kg，优质茶原料120kg、16.50元/kg（其余不计）计算：投产总面积=有机茶示范园面积+改造茶园面积+苔子茶保护区面积=1000+7000+1500=9500亩9500*（25*60.00+110*16.50）= 3149.25万元茶苗繁育基地收入主要为茶苗销售收入，基地投产后茶苗价格按0.25元/株、亩产按10万株计算：500*10万*0.25=1250.037、0万元年总营业收入收入为4399.25万元。因本项目为XX.XX茶叶博览园配套项目，所产鲜叶全部被XXXX茶厂收购，故年产值即为年营业收入。9.2 财务评价基础数据与参数选取本项目经济上模拟市场成本核算，费用和效益依据建设项目经济评价方法与参数（第二版）和现行财税制度进行财务评价。本项目投入运营后年产值能达即年营业收入为4399.25万人民币。本项目的营业成本主要包括外购肥料及燃料费、人员工资福利、修理费、折旧费、茶园管理维护费和其他费用。外购肥料及燃料费根据预测消耗量和当地费用标准测算；人员工资福利根据当地平均水平计算，平均每人每年2.0万元；修理费按年折旧的50%测算；折旧费按固定资产分类38、折旧计算，其中：建筑物按30年、设备按20年折旧；其他费用按营业收入的30%测算。本项目税金主要是营业税和所得税，营业税按5计提，所得税按25%计提。投资回收期经测算，本项目所得税后投资回收期为： 4343.0 投资回报期= =6.39年（不包括建设期）679.48投资利润率经测算，本项目正常年所得税后：年销售利润 679.48投资利润率= - 100% =100%=15.65% 总投资 4343.00 970.69投资利税率=100%=22.35% 4343.00第十章 经济效益和社会效益分析10.1经济效益分析本项目建成营运后，年产名优茶原料237.50吨、优质茶原料1045.00吨、无性39、系茶苗5000万株，年产值4399.25万元，实现利税970.69万元。同时，向周边省、县辐射，带动有机肥料、生物农药等新兴产业快速发展，在保证茶农增收的同时，茶叶产业经济优势明显增强，带来系列的增值效应，因而具有十分明显的经济效益。经测算，本项目正常年税后利润679.48万元，投资利润率为 15.56%，表明项目有较高的盈利水平；税后投资回收期为6.39年（不包括建设期）。上述数据表明，该项目实施后财务运营状况良好，能为企业带来较高的利润，经济分析项目可行。10.2社会效益分析XXXX有机茶园项目建成后，不仅能全面提升XX茶叶品质、品牌，更重要的是能够实现XX产业产业化发展，带动XX生态农业40、发展，增强全县农业经济实力，使茶叶产业继续并且将长期成为XX经济发展的主要产业和重点产业。项目建成后，将为XX提供数约1000-1200人就业岗位，每年增加地方税收291万。通过该项目的实施，科学的有机茶种植技术将在XX得到广泛应用，农民的市场观念、科技意识明显改善，科技种茶水平显著提高，不仅稳定茶农收入来源，帮助农村、农民增收致富奔小康，而且优化了茶叶产业结构，找到茶叶产业走向国际国内大市场的有效途径，架设了做强做大XX茶叶产业和建设XX茶叶产业经济强县的桥梁和扭带。项目的建设在提升茶叶产业科技含量的同时，带动了全县农业发展走无公害化、生态化、有机化之路，实现以产业进步带动农民、农村、农业发41、展，这对于建设社会主义新农村、推进农业产业化、农民知识化进程，将具有显著的社会效益。项目的实施，将禁止化学肥料、化学农药的使用，使整个茶园环境明显改善，有益于生态和环境的可持续发展，并带动其他产业的无公害化、绿色化进程，绿色产业、环保产业快速兴起，生态效益十分明显。项目将坚持环境建设与经济建设同步实施、同步发展的方针，实现环境效益、经济效益、社会效益的统一。因此，本项目具有很好的社会效益。第十一章 研究结论本项目的研究过程中，所采用的相关数据，部分来自估算和预测，存在一定的不确定性，因此需要进一步进行风险分析。在风险分析中，观察这些不确定因素对财务经济评价指标的影响，估计项目可能存在的风险，当42、这些不确定因素变化时，观察项目的财务可靠性。根据本项目的具体情况，我们在本研究中只须进行敏感分析及盈亏平衡分析即可满足要求。11.1风险分析结论以上分析说明，只要达到本研究报告所测算的BEP点（48.50%），企业即可保本，高于48.50%则产生盈利。从不确定因素对财务评价指标的影响来看，销售收入的影响最大，投资额次之，经营成本相对较小。在投资总额及经营成本不变时，如销售收入低于预期值48.50%，则项目变得不能接受。经营管理不善也会导致成本飚升，成本高到临界点时，就会造成零收益。经营成本的变动引起内部收益率和净现值变化是较为平缓的，因此降低成本的潜力很大。影响财务评价指标急剧变化的主要应是销43、售收入这一不确定因素，其敏感系数也居首位，因此，销售收入是最关键的风险因素。销售收入、经营成本、建设投资这三者也是有内在因果关系的。销售不良，会影响对投资的信心及投资效果；投资不足造成低质量建设,草草上马，达不到应有的效益目标，势必形成恶性循环。所以，应对这三个主要的敏感因素有科学的认识，按本研究提出的建设方案，及早组织资金到位，按方案有序的实施，必会使本项目早日产生很大的经济效益及社会效益。即使在今后建设过程中会有所波动，但财务指标仍为良性值，项目仍然可行。11.2社会评价XXXX有机茶园项目建成后，不仅能全面提升XX茶叶品质、品牌，更重要的是能够实现XX产业产业化发展，带动XX生态农业发展44、，增强全县农业经济实力，使茶叶产业继续并且将长期成为XX经济发展的主要产业和重点产业。项目建成后，将为XX提供数约1000-1200人就业岗位，每年增加地方税收291万。总之，该项目的建设，既能提高XX县的知名度，又能促进招商引资，促进地方经济的发展，推动当地精神文明的建设。第十二章 致 谢1、 感谢政府领导对我公司和本项目的关怀；2、 感谢各部门在项目资料调查中给予的配合和大力支持；3、 感谢社会各界友人对本项目的关心和支持。锦绣天下项目可行性研究报告关键词：未央湖板块核心居住区、北郊大学城、西安地铁、西安行政中心（西安市政府北迁）、西安北客运站目录一、概述二、项目概况三、开发项目现状调查四45、市场分析和建设规模确定五、项目定位和规划设计方案选择六、资源共给条件分析七、环境影响评价八、项目开发组织机构各管理费用研究九、开发建设计划编制十、项目经济及社会效益分析十一、结论及建议一、概述西安市未来五年的城市发展将严格执行城市总体规划，以科学规划为先导，优化城市布局，按照“一城多心”和“九宫格局”的城市布局，大力推进“新老分治”。完善公路、铁路、民航相协调的对外交通运输体系，健全以公交为主体，各种交通方式相结合的多层次、多类型的城市综合交通体系。加快西安国际港务区、西安咸阳国际机场和铁路枢纽扩能等项目建设，地铁二号线建成通车，全面贯通三环路。加大历史文化遗产保护和利用力度，重点保护和利用46、四大遗址、重要文物古迹和历史街区，建设唐大明宫、汉长安城国家历史遗址公园，通过古迹保护、景点标识、标志性建筑复原等方式，展现世界历史文化名城的独特魅力。 本项目所在区域作为“九宫格局”最北边未央湖草滩镇板块将迎来巨大的发展契机，随着西安地铁张家堡广场至城北客运站段率先贯通和辛王路至东二环的扩建将极大提高本区域住户物业的价值和竞争力。本项目的开发建设无疑将开启北绕城高速外房地产开发的大盘时代，使之与南绕城高速外的紫薇田园都市和富力城遥相呼应，缔造西安房地产业界新时代。二、项目概况锦绣天下项目地处西安市未央区绕城高速以北，辛王路以西，未央区大学城（西安医学院、西北工业大学）以南，东临灞河千余米。本47、项目北面是西安市著名的休闲旅游区未央湖景区，东面有浐灞生态区，西面距离西安最大的城市广场张家堡广场仅3000余米，据西安北客运站约1500米，地势平坦，自然环境宜人，远离城市污染是居住的绝佳之地。锦绣天下项目总用地2156.853亩，其中道路用地405.336亩。总建筑面积约200万平方米，其中商业面积10万平方米，小高层住宅（11F）90万平方米，高层住宅（18F）100万平方米。锦绣天下项目是集居住、商务办公、商业于一体的综合性大型社区，社区配套设施齐全，幼儿园、中小学、会所一应俱全。项目规划居住人数近5万，建成后本区域的长期居住人口将达50余万人，本板块将成为继城南大学城板块后西安最具活48、力的现代化景观新城。三、开发项目现状调查1、项目的进展情况a. 本项目于2002年7月29日取得建设用地规划许可证b. 本项目分别于2002年8月、2004年11月取得项目用地的国有土地使用证c. 本项目的概念性规划设计与2005年9月获西安市规划局批复d. 本项目与2005年9月按原交费标准获取建设开发项目市政配套缴费书e. 本项目语2005年10月18日获取西安市发展和改革委员会关于本项目的备案确认书（市发改投发2005385号）f. 本项目于2006年3月控制性详细规划总平面获西安市规划局批复2、项目地块调查与分析1）、项目地块区域城市用地规划西安市20042020年城市总体规划200649、年西安市主城区用地规划从以上城市规划的主城区用地规划图中我们可以得出以下结论：l 本区域是西安市向北发展的主要方向，是近期城市发展的主要区域。l 2006年新的主城区用地规划图显示在新一期城市规划的思路下北郊基本区域文、教、卫及公共事业用地增加，住宅用地增加，工业用地相对减少。l 本区域主干交通系统规划已经完成并进入实际勘测和施工阶段。l 本区域住宅用主要集中在本项目周边和偏南方向，这也是形成辛王路沿线已经有较多的房地产开发项目的原因。l 从整体城市规划角度考虑本项目还不属于郊区项目。l 西安行政中心的北移、西安北客运站的建成将在北二环以外区域形成一座现代化新城。2）、项目地块区域的交通网络区50、域现状图（2005年）西安地铁网络示意图从以上图片资料可以得出以下结论：l 本项目北面未央湖区域道路网格已经形成，本区域仅有主干道路，本区域的道路网络还需要在项目开发时完善形成本区域一体的道路网络系统。l 本项目区域有大量非建设用地，非常有利于政府的土地运营和城市运营。l 本区域具备进行城市扩展，房地产开发的空间，周边现在主要是文教用地和文教配套用地的开发，属于房地产开发的盲区，市场前景广阔。l 西安地铁的北延线延伸到本区域，本区域将具备快速的城市交通通道，拉近本区域与城市核心区域的距离。l 西安地铁的开工建设给本区域的开发注入强心剂。l 西安城北客运站的建成，将极大提成本区域的城市基础设施，51、为本项目的开发建设迎来契机。l 北郊大学城的进一步发展将极大提升本区域的文化气息，同时也将凝聚本项目的人文气质。l 本区域的开发建设必将使红旗厂居住区和未央湖板块和核心居住连成一片，显现出城市的聚集效用，促使城市功能升级。3）、项目地块周边的房地产开发情况l 未央湖以北泾河工业园l 天正花园简介：天正花园总占地面积700余亩，建设规划100余栋中式多层、小高层/高层，花园洋房等。在户型设计上力求方正实用、空间合理、南北贯通、干湿分离，做到户户朝阳，窗窗有景。户型从56m292m2的玲珑两居到99m2156m2经典三居多种，为使购房业主能有更多的选择空间，目前我们又推出水岸精品洋房、阳光板式小高52、层，面积为110m2160m2可满足不同购房者的需求。目前一期中1#34#楼现房屋现已售出98以上，1#28#楼已入住，其余部分正在交房。均价：1800元/平方米高陵区项目，预售证号:（高）2006002l 生态家园项目地址：西安泾河工业园泾渭广场旁l 水岸花城项目地址：泾渭四路和泾渭五路之间简介：目位于北城开发区的泾渭三角洲内，距钟楼22公里，其中人文、历史及自然景观遍布期间，被誉为“汉代文化教科书”的汉阳陵博物苑和神奇的自然景观!“泾渭分明”都分布在项目周边“汉阳陵旅游景区”占地3000多亩，是集文物和园林的大型汉文化旅游景区。其中占地2000多亩的园林绿化景观被誉为“西安后花园”，现已成53、为广大游客及附近居民旅游、休闲、春游、踏青的理想场所，汉阳陵为整个西安北城带来了深厚的汉文化底蕴，它的兴起即将成为我省的一颗新兴的旅游明珠，继而将会带动泾渭三角洲内相关产业和经济的飞速发展。随着市政府北迁规划方案的出台、火车站北移的逐步实施，西安市今后的发展建设必将向北转移，加之“新渭河大桥”已经通车，泾渭三角洲与市中心将会迅速融为一体。同时国家对渭河投资数百亿元进行综合治理也即将全面启动，西安将拥有独具特色的城中之河，届时将与本项目东邻的6000亩泾渭湿地公园共同为本地居民提供更适宜人居生活的气候环境。价格：2400元/平方米综述：本区域属于工业型园区的配套生活区域，具体西安城区距离较远，价54、格约为18002400元/平方米。l 未央湖区域l 银河湾：别墅、花园洋房l 丰源美佳别墅：别墅l 碧云天花园：别墅、洋房l 碧水怡兰：别墅、洋房l 翠湖明居简介：翠湖明居位于未央湖旅游开发区草滩派出所向东200米，总占地192亩，一期已入住，二期占地67.8亩由29栋别墅和13栋洋房组成。70平米-143平米多种户型，买一层送一层，超底起价，即买即住。l 学府新苑项目地址：西铜辅道草滩镇杜家堡村（科技大学西门对面）简介：园区占地350亩，由16栋多层，17栋板式小高层，13栋高层构成，幼儿园占地18000平方米，商业服务设施8000平方米，建筑密度22.7%；从数百种户型中优选出8种经典户型55、，全部南北通透、户户朝阳；全落地景观阳台、外飘窗，面积从50-130，干湿分离，动静分开。超宽的楼距、诗意的绿化园区内楼与楼南北间距20-50米，东西间距10-15米，多个组团绿地、广场、花园，房前屋后居家花园，40%的绿化园。走进园区、走进惬意的生活项目性质：城中村l 鑫鹰晨光丽景佳园项目地址：未央大学城南简介：项目占地320亩，总建筑面积40万平方米，小区紧邻绕城以北，霸河以西，东二环延伸路以东，大学城以南，地理位置优越，风景独特，交通便利，配套设施齐全。52130平方米等二十多种户型任你选择。现一期已经入住，二期正在热销。l 香格里拉名苑项目地址：北郊大学城西南200米简介：小区距未央大56、学城仅200米之遥，南临北饶城高速，西临西铜辅道。509，719，236，336，西航班车从门口经过，让你出行无忧，未央湖游乐公园近在咫尺，和政府新址仅三环线之隔，是城北的政治文化中心，也是城北的发展枢纽，总占地6000多亩，现3所大学现已入住，陕西科技大学，西安工业大学，陕西医学高等专科学院及附中附小。小区总占地350亩，前期以多层为主，后期小高层，前期10栋多层。小区楼间距20米，砖混全现浇，外墙高档面砖，阳台全落地景观阳台，绿化率高达40%，小区自建幼儿园，小学，中学。暖气，天然气到户。本项目已获国家相关批文，现已取得中华人民共和国建设用地规划许可证。项目性质：城中村综述：本区域原物业产57、品以别墅和洋房为主，别墅价格约4000元/平方米，洋房价格约3000元/平方米。由于北郊大学城的开发兴建和北客运站的建设以及市政府的北迁，本区域也出现了较多的住宅产品，丰富了本区域的物业类型。l 辛王路区域（东二环北延伸线途径本项目）l 锦绣茗城项目地址：东二环北延伸线与北三环交汇处西北角简介：项目总占地200亩，住宅面积24.5万平方米，商业面积1.5万平方米。户型面积45127平方米供你选择。社区内设会所、老年人活动中心、医疗保健中心、停车为等。项目所在地块为省、市政府规划的居住新区核心，周边政府新新址，未央大学城，127万平方米的浐灞生态园，东二环北延伸经济带，西北最大五层互通立交环伺，58、坐享无限地产升值商机！项目性质：城中村l 晨兴源项目地址：东二环延伸线与北三环交汇处 简介：地段和环境一直是古今选择居室的首选，“晨兴源”位于东二环延伸线与北三环交汇处，是西安市规划中的未央新城。城市运动公园，张家堡广场，灞柳生态景区，近在咫尺，水岸生活将不再是梦想！全现浇纯板式结构，南北通透，44168，二十余种全新户型，满足您的不同需求，全玻落地阳台、外飘窗、超大景观露台，集中供暖，天然气到户，充分保障生活的舒适与便利。项目性质：城中村l 北辰嘉苑项目地址：未央大学城以南简介：小区占地156亩商规划22栋楼，总建筑面积近20万平方米，一期9栋多层，集住宅，上铺于一体。紧邻东二环北延伸线，距59、离灞河西岸河堤仅800米，南边为正在修建的三环公路，北边是未央大学城。项目性质：城中村综述：由于辛王路原本就是一条村级道路，周边城中村较多，新的城市规划下才计划将其修建成城市主干道后周边的城中村改造项目相继出现，加剧了本区域房地产开发的竞争，同时也促进了本区域房地产市场的发展。l 张家堡广场区域l 银池花香丽舍：住宅l 雅荷春天l 西安印象l 明珠花城(EE康城)l 高山流水幸福快车等等综述：本区域房地产开发成熟，房地产项目较多，房价在3500元以上，是西安北郊主要的房地产供给区域。四、市场分析和建设规模确定（一）西安市概述西安古称长安，是陕西省省会，是人类文明和中华民族的发祥地之一，世界著名60、的历史文化名城和国际旅游城市，我国重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地，是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市。 西安市现辖9区4县，总面积10108平方公里，总人口716.6万。其中，中心城区规划面积275平方公里，建成区面积203平方公里，市区总人口510.26万人。 西安市位于关中平原中部，处于我国东西两大经济区域的结合部，平均海拔424米，年降水量约600毫米，平均气温15，日照1377小时，具有显著的暖温带大陆性季风气候特征。盛产小麦、棉花等多种经济作物和土特产，著名的石榴、火晶柿子、猕猴桃、酥梨、板栗、核桃、葡萄、梨枣、辣椒、大蒜等。境内的秦岭北麓，海拔161、5003500米，蕴藏着金、铜、石英、水晶、大理石等丰富的矿产资源。还是我国重要的种子植物“基因库”之一。有230余种鸟类以及珍贵的金丝猴、大熊猫、羚牛、锦鸡、大鲵等野生动物栖息其间。 西安是一座具有光荣革命传统的城市，在中国近现代史上曾经产生过重要的影响。“西安事变”促成了抗日民族统一战线的形成；设在西安的八路军办事处，成为通往革命圣地延安的重要桥梁。 建国后，西安曾是中央西北行政委员会所在地，中央人民政府的直辖市；1954年改为省辖市；1984年恢复计划单列；1992年被批准为内陆开放城市；1994年被批准为全国综合配套改革试点城市和副省级城市。 经过50多年的建设和发展，西安已形成门类较62、为齐全的工业体系和城市服务体系，成为我国重要的航空、航天、兵器、电子、通讯、设备、输变电设备、仪器仪表的科研、生产基地和辐射北方中西部地区的金融、科技、教育、旅游、商贸中心。2003年，全市完成国内生产总值940.4亿元，增长13.5，占到全省比重的39.2；三个产业比重为5.23：47.53：47.24亿元；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到7748元和2838元，分别增长7.9和7.4。 西安既是一座历史文化底蕴深厚的古都，又是一个充满生机与活力的现代化城市。一是科技教育实力雄厚。西安是我国科学研究、高等教育、国防科技和高新技术产业的重要基地，综合科技实力仅次于北京，上海，居全63、国第3位。拥有普通高等院校35所，民办高校50多所；各类科研及技术创新机构3000多个，各类独立科研机构661家，其中国家级重点试验室93家，国家级技术研究中心，行业测试中心29家，两院院士42人，各类专业技术人员36.2万人，科技进步对经济增长的贡献率达到45；西安是中国第一台计算机、第一架民用飞机、第一块集成电路、第一台运载火箭发动机的诞生地。二是文化旅游资源丰富。西安是“丝绸之路”的起点，有3100多年的城建史和1100多年的国都史。远古时代，“蓝田猿人”就在这里繁衍生息；新石器时代，“半坡先民”在此建立部落，种植狩猎；约公元前十一世纪，周文王在沣河西岸建立都城丰京，从此揭开了西安千年帝64、都的辉煌史，先后有周、秦、汉、唐等13个王朝在此建都，是世界最著名的历史古都之一。西安文化遗存十分丰富，独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅游资源在全国旅游资源普查的109个类型中占据80种，具有资源密度大、保存好、级别高的特点，历史上长安文化代表着中华文化的主干。保存完整，规模宏大的明城墙，108平方公里的周秦汉唐四大遗址， “世界八大奇迹”之一的秦始皇陵兵马俑及十二多万件馆藏文物等，被誉为“天然历史博物馆”。以文化、文物为主体的旅游业已成为西安的支柱产业。西安已与15个国家的17个城市缔结友好关系。2003年共接待海外游客33.7万人次，接待国内旅游者1614万人次，旅游总收入10565、.7亿元。全市拥有年接待游客10万人以上的景区30个，国家4A级景区9个。三是工业基础良好。航空、航天、机械、电子、仪表、光学、纺织、电力设备等应用技术居全国前列，是我国重要的高新技术产业、成套输变电设备制造业和飞机制造业基地之一。现有工业企业4.7万户，资产总值1054.36亿元，从业人员109万人。四是物流潜力巨大。西安是西北地区最大商贸中心和物资集散地，现有各类商业网点10余万个，商品集贸市场514个，连锁企业56家，连锁网点1020个，2003年实现社会消费品零售总额440.05亿元。五是开发区建设发展迅速。拥有2个国家级开发区和1个西北地区唯一的国家级西安出口加工区、3个省级开发区及66、一批新的产业园区。其中西安高新技术产业开发区，是中国首批加入亚太经合组织（APEC）科技工业园网络的四个高科技园区之一，2002年被联合国工业发展组织认定为中国最具发展活力的六个城市区域之一。西安经济技术开发区是西北地区吸引世界500强企业较多的经济开发区。2003年，高新技术产业开发区实现工业增加值127亿元。经济技术开发区实现工业增加值42.5亿元，分别增长34和44。 改革开放以来，西安经济社会步入一个快速发展的时期。1993年，江泽民同志来陕西视察时给西安题词：“以科技、旅游、商贸为先导，把西安建设成一个社会主义的外向型城市”，指明了西安发展的方向。1999年，江泽民同志在西安发出实施67、西部大开发战略的动员令。 西安市委、市政府将以“三个代表”重要思想为指导，带领全市人民群众，紧紧抓住国家实施西部大开发战略的历史机遇，解放思想，与时俱进，奋发图强，努力把西安建设成为城市功能完备、生态环境优美、经济快速发展、文化先进繁荣、社会文明进步、人民生活富裕的社会主义外向型城市和西部经济强市，实现“中国西安西部最佳”的目标。（二）西安市2005-2006年人口等经济指标指 标2005年2006年全市常住人口(万人)806.81822.52地区生产总值(亿元)1270.141450.02地方财政收入(亿元)83.9796.31在岗职工平均工资17728 元/人20475 元/人城市居民人均68、可支配收入9628 元/人10905 元/人农村居民人均纯收入3460 元/人3809 元/人城市居民人均生活消费支出7900 元/人8987 元/人农村居民人均生活消费支出2603 元/人2709 元/人居民消费价格指数100.3101.6房屋销售价格指数104.3103.6分析：2004年后西安常住人口年增长在30左右，主要原因是新的“双千”规模城市规划颁布，外地迁居西安人口数量进一步加大，同时也极大拉动了西安市房地产投资置业需求，使西安市房地产价格稳步上涨。尤其是陕北地区外来迁居人口涌入，使北郊区域房地产需求一直保持旺盛的趋势。（三）西安市房地产的发展状况与趋势1、西安市房地产市场发展趋69、势及基本情况分析1、2002年西安房地产市场状况2002年是西部大开发走向深入的一年，在市政府“十五”计划的深入指引下，西安两大支柱产业高新技术产业及旅游业发展态势良好，同时在产业结构调整、固定资产投资、旅游、对外贸易等方面都取得了好的成绩，国民经济运行质量和效益不断改善，城乡人民生活水平也相应获得提高，居民收入稳步增长，消费领域逐渐扩大，消费方式也呈现出多样化，表现在住房消费方面的支出也有较大幅度增长。2002年扣除城乡和农村私人建房，全市完成固定资产投资280.31亿元，同比增长19.48%。其中基本建设完成投资131.48亿元，比去年同期增长15.76%；更新改造建设51.66亿元，比去70、年同期增加20.67%，政府在旧城改造方面也在逐渐加大投资力度，这必将带动西安经济环境的逐步改良，从而为经济更快速的发展打下坚实的基础。2002年房地产开发完成投资79.24亿元，比去年同期增加18.41%；其它投资17.93亿元，较去年同期增长了58.71%。西安经济的稳定增长得益于房地产的发展及西部大开发政策吸引的区县投资额的增长，房地产已经成为拉动宏观经济增长的一大支柱，随着西安产业结构新格局的出现，这也将反作用于房地产市场，使之向着更加良性的方向发展。（1）市场供应2002年西安市商品房完成投资373823万元，比去年同期增长了28.51%。占全市固定资产投资总额的23.4%，近几年来71、房地产业拉动国民经济增长的贡献率逐步高走。2002年商品房施工面积2123401平方米，较去年增长15.71%；商品房竣工面积2449655平方米，比去年上升了26.12%；2002年商品房新开工面积为1957393平方米，比去年同期增长了18.7%。（2）市场销售2002年西安经济的良性运转也带动了商品房市场的运作，市场交投活跃，销售面积与销售额稳定增长，商品房价格较去年有所上升。2002年西安商品房平均销售价格3597元/平方米，较去年增长了9.04%，从总体看2002年宏观经济的繁荣，很大程度上拉动了商服用房的市场销售量，从而对整个商品房市场的价格起到了一定的拉动作用，此外2002房地产72、一系列宏观规范政策出台，从而对稳定市场交易起到了一定的作用，市场表现较为活跃，价格也一路高走。2002年西安市商品房销售面积2279053平方米，比2001年增长了10.76%，增幅较大，其中售给个人2055020平方米，占商品房销售总量的90.17%，个人购房总量继续呈上升趋势，反映出住房制度改革以后居民购房意识增强，个人购房已成为商品房销售市场中的决定性力量。2002年商品房销售额82.85亿元，比去年同期增长了22.09%。尽管今年以来“房地产泡沫”和“楼市冬天”之说在业界传得沸沸扬扬，但西安楼市销售量依然稳定增长，对于西安房地产市场的前景我们充满信心。4、2003年西安房地产发展状况273、003年西安国内生产总值940.35亿元，比去年同期增长13.5%，其中第一产业增加值49.21亿元，比去年同期增长1.3%，第二产业增加值446.95亿元，比去年同期增长17.4%，第三产业完成增加值444.19亿元，比去年同期增长11.3%。宏观经济保持了平稳增长的发展势头。（1）市场供应2003年全市完成固定资产投资445.84亿元，同比增长45.11%。社会消费品零售总额440.05亿元，比去年同期增长13.01%。2003年西安市商品房完成投资61.38万元，比去年同期增长了64.21%。占全市固定资产投资总额的26.8%，2003年西安商品房投资额继续在上年的基础上大幅提升。20074、3年商品房施工面积3206010平方米，较去年增长50.98%；商品房竣工面积2866399平方米，比去年上升了17.01%；2002年商品房新开工面积为3029717平方米，比去年同期增长了54.78%。本年度西安商品住宅施工面积2365134平方米，占同期商品房施工面积总量的73.77%，比去年增长了49.64%；竣工面积为2200711平方米，占同期商品房总竣工面积总量的76.77%，较去年增长了12.71%；新开工面积为2314099平方米，占同期商品房新开工面积总量的76.38%，较去年同比增长了53.75%。（2）市场销售2003年西安商品房平均销售价格3684元/平方米，较去年增75、长了2.42%，从总体看2003年商服用房市场销售一片火热，从而也从总体上拉动了商品房总体的市场成交价格。2003年西安市商品房销售面积3291582平方米，比2002年增长了44.43%，其中售给个人3097378平方米，占商品房销售总量的94.1%，个人购房比例逐年攀升，已成为决定商品房市场销售优劣的决定性力量。2003年商品房销售额124.35亿元，比去年同期增长了50.59%。2003年普通住宅销售面积为2368137平方米，占商品房销售总量的71.95%，较去年增长39.34%，本年度普通住宅销售额为676221万元，占商品房销售额总量的54.30%，较去年增长了32.72%。5、276、004年19月西安房地产发展状况（1）市场供应2004年13季度，西安市商品房完成投资508859万元，商品房施工面积3714623平方米，商品房竣工面积3628477平方米，商品房新开工面积3883620平方米。（2）市场销售2004年13季度的西安楼市销售继续大幅放量中，经历了春、秋季房展会的热闹与喧嚣，楼市的销售也有极佳表现，形势极为喜人。2004年13季度西安市商品房销售面积3318200平方米，13季度西安商品房市场平均成交价格为3512元/平方米，商品房销售额为1165388万元。综上所述：商品房开发投资逐年增加，商品房销售面积屡攀新高，商品房投资市场信心十足西安商品房开发投资近几77、年高速增长，商品房投资市场可谓信心十足。以2002年为例，全年西安市完成房地产开发投资79.24亿元（同比上年增长18.41%），其中全年完成商品房投资37亿元（同比上年增长28.51%），商品房投资占房地产开发总投资的46.7%，商品房的投资增长比例已经超过了整个房地产市场投资的增长比例，可见商品房在整个房地产市场中的比重加大，作用加强。商品房投资的逐年增加，表明开发商对市场抱有很大的信心，同时商品房市场格局进一步改善，西部大开发良好的投资、招商环境更为商品房市场的未来发展提供了良好的开发环境。商品房投资自2002年到2006年市场投资在逐年递增，开发商对这个市场也存有较高的期望和信心。商品78、房销售市场交投活跃，市场需求空间较大从近四年（20022006年）商品房市场伴随着房地产开发投资的快速增长，商品销售市场在宏观经济向好的带动下也呈现热销的局面，市场交投活跃，销售面积和销售额大幅增长。2002年至2005年，商品房销售面积每年平均增长34.6%，其中2003年商品房销售面积较上年增长44.5%，可见，近四年西安商品房市场呈现出强劲的销售势头，市场需求潜力巨大。据统计，西安市目前还有32.8%的住户没有自有住房，按此比例推算我市潜在的购房户达35万户，而根据调查显示的西安居民收入水平来看，这部分潜在购房人群其购买能力与实际商品房的售价仍有相当大的差距，调查结果显示在这35万户中，79、其中48%的住户想通过购买二手房解决住房问题，而其余52%也就是近18.2万户将是商品房的潜在购买人群。另对于已购住房人群的调查，有超过三分之一的人出于改善环境等的需要有以小换大、以旧换新的购房需求，因此西安商品房市场的空间相当巨大。具体来看，由于西安目前尚有超过18.2万户（18.2万户 = 35万户 * （1 - 48%）有商品房购房欲求，以平均每户需求100 m2 空间计算，目前市场尚需1820万平方米住房，而目前西安每年消化的住房不过300多万平方米，由此可见，西安未来几年将有巨大的市场需求潜力。（四）项目周边房地产市场发展分析 1、周边地区房地产发展情况2002年至今西安市北郊的房地80、产市场逐年稳步发展，但开发量一直难以和南郊抗衡，2005年新的城市规划颁布后北郊的房地产开发变以次买上了新的台阶。此次规划修编，期限将从2004年至2020年。进入21世纪，西安快速发展，作为承东启西的桥头堡，对西安城市发展的速度、规模、形态等提出了新的要求，因此这次规划修编的任务是建设“现代化的新西安”，和前三次规划相比较应该是一个跨越式的、具有历史意义的城市规划。本次规划完成后，仅拿人口、用地两个指标来说将达到“双千”规模，即人口1000万、用地1000平方公里，发展的幅度非常之大，将把西安带入一个现代大都市。新的城市规划在作为主城区的发展方向就是城区北移，加之以“双千”规模城市作为目标，81、仅半年时间二环外未央路沿线完成拆迁，北郊的房地产开饭从此进入了快车道。 2、项目所在区位市场未来发展预测 西安的房地产市场布局就像一个弓箭型：高新区和曲江就是弓柄，北二环是弓，南二环是弓弦，长安路和未央路是弓箭，长安是弓箭的羽毛，北二环以外是箭头，在强弩和利箭的带动下箭头将射向西安市房地产业的制高点。 （五）本项目市场竞争能力与前景分析 1、市场竞争优势 以本项目的体量在本区域只有珠江新城能和之竞争，在未央湖板块具备极大的竞争力。 同时本项目土地成本低，原地快属于西安市仓储用地无拆迁安置成本，这都将极大提升本项目竞争力。 2、销售前景比较分析 未央湖板块住宅的销售价格在24003000元/平方82、米，随着区域交通环境和市政配套的完善，本区域的房地产价值还将进一步提升。本区域由于外地客户投资置业住宅物业的入住率较低，但本区域的住宅物业的销售率一直在80%以上，销售周期较西安市的平均周期长8至12月。 五、项目的市场定位和规划设计方案选择1、项目的市场定位项目的目标市场根据北郊房地产市场一贯的目标客户分析本项目的目标市场客户主要为以下几类l 周边行政事业性单位职工l 周边企业职工l 周边原居住村民l 外地准备移居西安客户l 外地准备在西安投资置业客户l 西安东郊在此区域有置业需求客户l 西安其他区域对本区域没有抗性的置业客户项目的市场定位根据以上目标客户需求，结合此类人群的置业偏好，同时结83、合本项目实际情况，本项目应定位于“西安城北、地铁站旁、大学城城边、新行政中心区域一座集居住、商务、休闲、娱乐于一体的能够展现大西安，新西安的未来之城（未央未来城）。本项目地块特性决定本项目即属于地铁物业，又属于大学城物业，在规划设计时应充分考虑此类物业的特性，合理布局商业与居住的空间，同时充分突出小区营造的自然景观和人文景观对目标客户的吸引力。2、规划设计方案选择 （略）六、资源供给条件分析1、交通条件分析本项目现状是仅有一条市政道路连通城市交通，局部交通极为不利项目开发建设本项目四面均是规划道路，政府近期将开始修筑，为了便于项目开发首先要完成项目北面的市政道的修筑，使本项目和未央大学城区域交84、通网络连通。这需要在那个项目开发时及时和政府沟通，利用政府力量促进项目开发。2、区域发展分析本区正在进行土地储备，原建筑正在拆迁，区域新的交通系统正在形成，区域发展迹象明显，具备项目开发建设条件。七、环境影响评价1、项目地块环境调查（略）2、开发建设中环境影响（略）八、项目开发组织机构和管理费用研究1、项目开发机构对项目的开发的影响（略）2、项目的管理费用控制（略）九、开发建设计划编制1、项目开发建设时机选择进入本项目的一条完好的市政道路正在进行扩宽勘测，周边正在进行大面积拆迁。项目南边有一条进入本项目的施工道路，大学城的施工也依靠此条道路和没有翻修的辛王路。因此项目的前期施工不会受到影响。项85、目入市的时间最好在本项目周边交通网络与周边交通网络连接后。2、项目开发计划选择l 进行分期分区域开发l 根据本区域城市基础设施和市场需求变换调整分期开发的开发量l 要获得最大的房地产开发项目利润，可增长本项目的开发周期。由于北郊房地产产品的去划速度较南郊慢，所以延长项目的开发周期并不影响项目的预期销售周期。十、项目经济及社会效益分析（一）、项目成本估算l 开发成本1、土地费用土地出让金、契税土地成本估算： 约为35545万元2、前期工程费： 规划勘测设计费、可行性研究费、三通一平费、建筑设计费前期工程费用约为：15000万元3、房屋开发费：建安工程费、附属工程费、室外工程费、绿化商业：180086、*100000小高层：1200*900000高层：1500*1000000房屋开发费估算：276000万元4、城市配套费：150*1000000=15000万元5、其他费用：工程监理费、招标管理费、保险费、测量费、其他费用约为：12000元6、不可预见费用开发成本的3%（1+2+3+4+5）*0.03=10606万元l 开发费用7、管理费用开发成本的3%（1+2+3+4+5+6）*0.03=109248、销售费用销售收入的3%，16890万元9、财务费用开发成本的10%成本估算：1+2+3+4+5+6+7+8+9=43.1亿元总开发成本：43.1亿元（二）、销售额估算公共建筑、人防、车库等面积87、占住宅面积的5%，则住宅可销售面积190*.95=180万平米。本区域住宅均价按2600元/计算，商铺按5000元/计算。车位按1户比0.5配比计算，每户面积120平方米，则有7500个车位，车位价格按6万元/个计算。（1）、住宅销售额：180万 m22600元/ m2=46.8亿元（2）、商铺销售额：10万 m25000元/ m2=50000万元（3）、车位销售额：7500个6万元/个=45000万元，（4）、整体销售额：56.3亿元（5）、营业税、城市维护建设税及教育附加： 56.3亿元5.5%=30965万元（7）、印花税：56.3亿元0.5%=2815万元（三）、销售利润估算销售利润：88、约为4652万元563000-4310030965-2815=98000万元税后利润：约为3117万元98000（1-33%）=657073万元（四）、投资评价：（1）、项目总投入约：43亿元（2）、销售回款总额：56亿元（3）、销售利润：10万元（4）、税后利润：6.5万元（5）、项目投资利润率约为：25% （6）、项目净利润率约为:15%以上数据分析仅为项目初步估算，整体估算较为保守，项目销售单价和商铺的销售单价实际上还有可提升空间。同时，在实施期间，如能做好超前的设计，高效的物业管理，并严把工程质量、成本控制关，随市场的波动及时调整经营方针，不断提高自身素质，管理水平，那该项目应是可行的89、，且会带来可观的经济效益和社会效益。十一、结论及建议结论：1、 本项目在房地产市场上具备开发条件。2、 本项目区域需要一个大盘来开启本区域房地产的新时代，对本项目的开发是极大的契机。3、 地铁的修建将极大提升本项目自身物业价值，也为本项目在后期开发中蓄积了增值空间。4、 北客运站、西安市行政中心的建成，将进一步拉动本区域发展，有利于项目开发。5、 通过以上分析及对开发效益的简单估算，可以看出本项目的经济效益十分可观。6、 本项目建成将极大提生本区域的居住环境，社会效益和环境效益极为乐观。建议：1、 项目投资大，开发周期较长。2、 项目依托未兑现的市政基础设施严重，一旦政府不能兑现承诺按时改善市政设施将严重影响项目开发，建议及时和未央区政府沟通，并主动承担区域市政基础设施改造费用。3、 北郊区域房地产销售速度慢，建议为了加快项目开发进度，要增加营销费，加大营销力度。