1、城市新区1.2万亩地块建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月63可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一部分 可行性研究报告编制依据及结论4一 项目投资意向书名称4二 投资意向书编制单位4三 投资意向书编制依据4四 项目概况4（一）XX市XX新区地块概况2、4（二）XX新区地块规划指标及其它要求6（三）地块获取方式7第二部分 城市背景综述8一、城市概况8（一）地理位置及区划8（二）面积人口8（三）经济概况91、经济总量92、固定资产投资103、购买力和消费水平114、城市居民居住水平125、房价收入比12（四）交通运输13（五）城市发展14（1）规划期限和规划范围16（2）市域城镇体系规划：16（3）滨海地区空间协调发展规划18（4）主城区空间发展规划20（六）XX旅游立市原则23（七）项目渊源24（八）XX新区介绍24二、项目投资的必要性26第三部分 市场研究28一、土地市场现状28（一）2007年-2009年10月XX市土地出让面积分析28（3、二）城市各行政区土地出让量分析28（二）各行政区域土地出让价格分析30二、政策环境分析31（一）中央针对房产的宏观政策31（二）XX市政府对住宅市场的相关政策31三、XX市房地产市场概况32（一）XX市住宅市场供需状况321、供需情况322商品住宅销售面积323商品住宅销售价格334商品住宅空置状况335、XX住宅市场潜力分析336XX市城区“十一五”房地产发展规划34（二）区域市场概况351、市场热点板块352、区域特征363、开发区滨海海板块374、XX黄金海岸片区425、南戴河片区46第四部分：项目概况51一、宗地位置51二、规划控制要点521、规划要点522、土地获得方式：533、协议4、内容中甲乙双方的职责：53三、土地升值潜力初步评估541、区域属性：542、项目属性：543、有利因素：544、不利因素：55四、项目前期进展概况55五、成本预测55第五部分 项目市场展望及未来价值56一、定位561、定位562、三项原则56二、项目建设目标-项目可持续发展561、政府、开发企业、当地民众、消费群体多方共赢562、开发和生态在开发中保护，在保护中开发573、打造精品样板，促进区域整体标准的提升58二、策略59第六部分：综合分析与建议60（一）SWOT分析60（二）结论61第一部分 可行性研究报告编制依据及结论一 项目投资意向书名称XX市XX新区地块项目投资意向书二 投资意向书编5、制单位XX房地产发展股份有限公司发展部三 投资意向书编制依据1、国家相关政策、法规2、走访记录（市场调研数据和资料）3、XX市房管局、土地交易中心、统计局等部门信息4、XX市政府部门、市统计局等网站公布相关数据四 项目概况（一）XX市XX新区地块概况XX新区七里海地块位于XX市区西南部，黄金海岸七里海与保护区交接处以南，地块占地约12003亩，为政府规划收储用地。地块为XX新区政府重点推荐项目，属于滨海空地；可开发利用海岸线长2.51KM；紧邻泄湖七里海，独享七里海与海岸风景资源。位置优越，距离南戴河10余公里，XX20余公里。地块现状为村民居住、渔港码头、渔业养殖、部分海岸绿地等区位见下图：6、意向地块（二）XX新区地块规划指标及其它要求两块地块规划为旅游、度假、休闲娱乐用地，允许建设部分住宅、商业，以突出环境保护的宗旨。地块一地块二地块一:面积约6000亩，为保护性开发用地，可考虑建设高尔夫球场、酒店、码头、沙滩娱乐及海滨浴场等项目，与政府深度接触后可以考虑协议或租赁用地，部分工程亿BT等形式进行建设，从而降低土地成本。其中高尔夫球场用地属于保护区内用地，以滨海绿地的形式和政府共同开发。地块二:面积约6000亩的规划建设用地，将根据土地建设性质不同，分别测算土地成本，如养老中心、医院、学校等项目用地与住宅、别墅、洋房项目用地，核算差别地价，计算综合地价。XX新区建设属国家重点项目，7、疗养、运动、文化等相关建设用地，符合新区政府大旅游立市思路，享受划拨用地政策。宗地来源及现状地块为XX新区政府重点推荐项目，地块属于滨海空地、当地农民养殖厂等。拥有2.5公里长的海岸线可供开发利用。 （三）地块获取方式由XX市及XX新区政府和XX公司共同协商确定整体建设规划，签订全面框架协议，分阶段实施建设；采取“充分考虑本地区的环境、经济和社会文化的平衡发展，综合规划、分阶段实施”的综合开发模式；可以考虑通过BT或BOT形式为政府建设公共基础设施；土地挂牌方式政府招商引入我公司，双方签订投资协议，通过前期规划，锁定部分设计条件，公开挂牌。项目设想鉴于旅游疗养居住综合体体量较大，我们暂定为三期8、开发，开发周期交错展开，全部建成周期暂定8年。第一期为高尔夫球场、室内海水娱乐中心、五星级影院、主题酒店、会议中心、部分别墅公寓配套设施等；第二期为高端老年疗养会所、美食天地、小型商业街及部分情景洋房、别墅配套设施；第三期为其余的休闲娱乐设施及剩余的配套别墅公寓等；第二部分 城市背景综述一、城市概况（一）地理位置及区划 皇岛市位于河北省东北部，东北接辽宁省绥中县，西北临河北省承德市，西靠唐山市的滦县、迁安，南临渤海，是河北省重要的经济大市，全国首批14个沿海开放城市之一，也是中国北方重要的外贸口岸。西南距石家庄483公里，西距首都北京280公里，距天津220公里，距离沈阳400公里。（二）面积9、人口XX市辖区面积7812.4平方公里，其中市区面积502平方公里（其中建成区面积91.88平方公里）。下辖3区（海港区、XX区、山海关区）和4县（抚宁县、昌黎县、卢龙县和青龙满族自治县）。截至2008年底，XX市户籍人口295.74万人，其中市区人口94.1万人。（2009年，统计公报）。（三）经济概况1、经济总量2008年，XX市实现生产总值（GDP）808.95亿元,比上年增长12。按户籍人口计算人均生产总值达28426元，比上年增10.9。2008年，XX市全部财政收入突破百亿元大关，完成107亿元，比上年增长25.1；其中税收收入达98.61亿元，增长27.7。全部财政收入占GDP的10、比重为13.2，比上年提高0.7个百分点；全市税收收入GDP比重为12.2，比上年提高0.9百分点。完成地方一般预算收入48.45亿元，增长16.3。地方财政一般预算支出93.36亿元，增长29.1。分产业看，第一产业增加值91.12亿元，增长9.1；第二产业增加值327.96亿元，增长10.5，其中工业增加值292.36亿元，增长11.9；第三产业增加值389.27亿元，增长13.7三次产业的比例关系为11.340.548.2；继续保持“三二一”的产业结构。2、固定资产投资固定资产投资规模不断扩大。2008年XX市完成全社会固定资产投资303.58亿元，比上年增长20.3，其中：城镇投资完成11、236.51亿元，增长18.7；农村投资完成67.06亿元，增长26.2。在城镇固定资产投资中，第一产业投资1.29亿元，下降28.2；第二产业投资90.03亿元，增长14.7，其中工业投资87.15亿元，增长13.2；第三产业投资145.19亿元，增长22，其中房地产开发投资完成82.52亿元，增长41.3，拉动全市投资增长9.6个百分点。3、购买力和消费水平2008年，XX市城镇居民人均可支配收入达13964元，比上年增长15.6，人均消费支出9648元，增长11。XX的城镇居民人均可支配收入在河北11个地级市中排第5位，处于中游水平。年份200120022003200420052006212、0072008城市居民人均可支配收入709573347867835693841035611207813964增长率4.83.379.46.212.410.216.615.62008年河北省主要城市居民生活水平指标城市唐山石家庄廊坊XX邯郸沧州人均可支配收入163821506216302139641445713175人均消费性支出12026995610603964881284、城市居民居住水平2008年，XX市城市居民住房人均建筑面积26.85，比上年增长0.6%。根据XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，到2010年城市居民人居住房面积达到30，“十一五”期间城市居民人均住房面积年均增13、长约1.01。5、房价收入比2008年，XX市商品房均价4844元，以平均3口之家购买90商品房为标准，房价收入比为：484490（139643）=10.41 房价收入比在公司已进驻城市和拟进驻城市中处于较高水平。城 市XX济南石家庄南京廊坊徐州唐山2008年商品住宅均价48445420500064554200350051302008人居可支配收入13964208021506223123163021695516382房价收入比10.417.829.968.377.736.199.39数据来源：各市房管局、统计公报（四）交通运输XX具有较为发达的铁路、公路、航空和海运交通网络。京山、京哈、大秦、14、秦沈客运专线四大铁路干线于境内交汇，津秦客运专线已经开始施工。规划的“大”字型高速公路网及“三纵六横九条线”的公路主骨架逐步形成，为构建“1小时经济圈”奠定了基础。京秦客列专线有望2011年底通车，京唐秦城际列车2012年争取通车。城际铁路的建设和使用，为京津唐地区居民来XX休闲旅游、安家置业提供了便捷的交通条件。2008年末，XX全市公路通车里程9396.86公里，路网密度为120.28公里/百平方公里，高于全省平均水平。XX山海关机场为军民合用机场，距XX市（海港区）约12.6公里，已开通多条国内国际航线。XX港业已成为以煤炭、原油输出为主的综合性国际港口，是我国晋煤外运、北煤南运的主要枢15、纽港。2008年完成铁路旅客运输量637.88万人次，增长10.1%；公路6384万人次，增长1.5%；航空5.22万人次，增长4.6%。完成铁路货物运输量1680.45万吨，增长22.5%；公路4864万吨，增长2.6%；港口货物吞吐量25081万吨，比上年增长1.4%，其中集装箱吞吐量40.25万箱，增长34.1%。（五）城市发展1城市资源作为大北京经济圈的重要城市，XX市具有区位、环境、资源、港口、产业、人才、服务等诸多优势，蕴藏着巨大发展潜力。XX是国家园林城市和中国首批优秀旅游城市。黄金海岸国家海洋自然保护区、XX鸟类自然保护区、柳江国家地质公园、长寿山国家森林公园、祖山自然保护区是16、XX的园林名片； “ 天下第一关 ” 、长城之首老龙头、XX、南戴河是XX的人文风景名片。XX是中国重要的港口城市。XX港是一个多功能、综合性、现代化港口，年吞吐量达 1.27 亿吨以上；同时，XX新港建设已初具规模，山海关港建设开始起步，未来几年，将逐渐形成大港和小港相互补充的港口群落，进一步巩固和强化其作为华北、东北重要出海口的地位。XX是新兴的工业城市。粮油食品、金属压延、玻璃和机械制造是XX四大强势产业；中国耀华玻璃集团、中铁山桥集团和金海粮油、渤海铝业、戴卡轮毂公司的生产能力或经济规模在中国同行业中名列前茅XX是中国首批 14 个沿海开放城市之一。XX经济技术开发区是河北省惟一的国家17、级开发区，出口加工区是河北省惟一的国家级出口加工区，燕大科技园是河北省惟一的国家级大学科技园。目前，有 42 个国家和地区的客商在XX投资置业，有 14 个世界 500 强企业在XX落地生根。2、城市发展规划（1）规划期限和规划范围规划期限：期限为2008年2020年。近期：2008年2010年；中期：2011-2020年；远景：2020年以后。规划范围 根据规划内容和控制深度的不同，将规划范围界定为三个层次： A、市域范围 含三区四县，总面积7812.5平方公里，为市域城镇体系规划范围。其中，城市规划区范围总面积约2075平方公里。 B、滨海地区控制范围 总面积约1419平方公里。为市域京沈18、高速公路和沿海高速公路以南区域，包括海港区、XX区、山海关区的全部行政范围以及抚宁县、昌黎县的部分沿海乡镇。 C、主城区规划范围 包括现状三个城市区，总面积约492平方公里。（2）市域城镇体系规划：市域总人口及城镇化水平 规划市域总人口2010年为330万人，2020年为365万人。2010年市域城镇化水平达到52以上，市域城镇人口达到173万人左右；2020年市域城镇化水平达到65以上，市域城镇人口达到237万人左右。市域城乡发展战略 以全面建设小康社会为目标，完善市域城镇体系结构，优化区域经济布局，充分发挥城镇在经济和社会发展中的带动作用，做大做强中心城区，积极促进西部新城建设，加快发展“19、42”组团式沿海城镇发展带，壮大市域其它两个县城，择优培育9个中心镇，建设社会主义新农村，构筑良性互动、协调发展的新型城乡关系。市域城镇空间及等级结构 构筑“一带两点三轴”的市域城镇体系空间结构。“一带”指市域沿海“42”组团式的滨海城镇发展带，即沿京沈高速公路以南、昌抚公路及沿海高速公路以东区域，由山海关、海港、XX（含南戴河、牛头崖）、西部滨海新城（大蒲河）和昌黎县城、抚宁县城以及其它沿海建制镇等构成的滨海发展带。“两点”指据点式发展的青龙和卢龙县城。“三轴”分别指沿205复合交通线（含205国道、京秦铁路）、102复合交通线（含102国道、京山铁路、京秦客运专线、京沈高速公路）和承秦复合20、交通线（含承秦高速公路、秦青公路）构成的三条小城镇发展轴。形成市域中心城市（1个）、中小城市(5个)、中心镇（9个）和一般镇（16个）四级市域城镇等级结构。 市域及城市对外交通 A、公路 规划市域形成以“十”字形的高速公路主干线（京秦高速、沿海高速、承秦高速）和“三纵七横十三条线”的干线公路网（三纵为秦青线、青乐线和蛇刘线；七横为京建线、凉龙线、三抚线、102国道、205国道和沿海公路北线、沿海公路南线。十三条线是京秦高速青龙连接线、承秦出海路双牛线、京秦高速山海关连接线、出海路复线、京秦高速开发区连接线、京秦高速XX、连接线沿海高速抚宁线、沿海高速留守营连接线、沿海高速昌黎连接线、沿海高速机21、场连接线、沿海高速昌黎南连接线、沿海高速刘台庄连接线、燕新线）共同构成的公路网主骨架。建设中心城镇通市区1小时经济圈；大多数乡镇半小时到达高速公路；主要经济中心、沿海旅游景点、大型工业区之间由一级以上公路相连；县与县、县与85%的乡镇及重要景点之间由二级以上公路相连。规划增设京沈高速公路开发区连接线兴凯湖路，谋划建设机场连接线，对沿海高速公路在滨海地区的各条连接线进行升级改建。 B、铁路 一是建设京秦城际铁路。规划利用京山铁路狼秦段改造为京秦客运专线，在XX市区设XX站和XX站两个客运站。规划京山铁路XX站XX站之间的区段改线西迁，原线路废除。二是建设津秦客运专线：该线在市区平行京秦客运专线走22、向，分别在XX与XX设置客运站。三是为扩大港口腹地，打通至承德、内蒙、辽西的交通通道，规划将地方铁路延伸至叨尔噔，与国铁魏（丈子）塔（山）线连接，又与锦（州）承（德）线沟通；地方铁路在市区与国铁的交接站改为龙家营站。 C、航空 在昌黎晒甲坨规划建设4C级旅游支线机场，山海关的军民合用机场近中期予以保留，远期搬迁。 （3）滨海地区空间协调发展规划滨海地区空间发展战略东优西移，南控北进（优化中心城区，大力推进城市从东部地带向西部地带战略转移，城镇建设重点向内陆地区纵深方向延伸）；轴向集聚，组团隔离（滨海地区是XX市发展的龙头，人口向该区域各城镇集聚是XX市发展的必然，因此，强化滨海地区城镇带的建设23、是非常必要的。滨海地区的城镇布局应延续现状组团串珠式的结构形式，强调各组团间的绿色隔离，保持独具特色的空间结构）；分区协作，整体生长（随着城市从滨海地区东部地带向西部地带战略转移的实施，西部各城镇应主要承担旅游、休闲度假等城市职能，疏解主城区部分压力）；控制容量，保护环境（滨海地带是XX市生态最为敏感的区域，环境保护工作是首要工作，是基础工作。各城镇规模的确定应着重考虑本地环境承载力的要求，控制城市容量，切不可盲目求大，突破环境的极限）；整合资源，加快发展（本着区域协调发展的原则，重新审视滨海地区资源状况，优化资源配置，打破行政界线，发挥城镇各自优势，抓住机遇，快速发展）。 滨海地区空间布局结24、构 坚持生态环境优先的原则，优化完善东部海港区、山海关区、XX区的城市功能，启动建设西部滨海生态新城，严格控制和合理利用海岸线，强力推进“西港东迁”，积极引导工业向北部山地发展，建设具有浓郁海滨特色的的园林式、生态型、现代化的滨海名城，构筑由山海关、海港、XX（含南戴河、牛头崖）、滨海生态新城、昌黎县城、抚宁县城等构成的“4+2组团”式城镇空间布局结构，建设XX大都市区。各组团间以大片森林公园、郊野公园、生态农业用地、河流水系组成生态隔离地带，并以高速公路、公路、滨海旅游路相连。 滨海地区各组团功能定位 海港组团为国家重要的能源枢纽港之一，以高新技术产业、临港工业、物流和现代服务业为主导的城市25、功能综合区；山海关组团为国家历史文化名城，重要的铁路枢纽，旅游休闲度假胜地，现代制造和临港工业基地；XX组团为国际商务会议中心，生态型、园林式、国际性旅游休闲度假胜地；滨海新城组团为滨海旅游休闲度假胜地，高端旅游休闲、文化创意、总部经济和科技教育研发等为主的滨海生态宜居新城；昌黎、抚宁组团为XX卫星城，中心城区产业扩散的主要承接地。 滨海地区交通发展战略 根据滨海区域的地形、地貌及社会经济发展趋势、各组团在滨海区域的功能定位，在充分考虑该区域的交通需求特点的基础上，确定形成以组团间交通通道为引导，以各组团内部的主干路为骨架，次干路、支路为补充的层次分明，功能明确的道路网络系统；形成以公共交通为26、骨架，以自行车、步行、小汽车交通为辅助，以出租车为补充的现代化的城市居民通勤交通模式；形成以旅游公交、常规公交为主，小汽车为辅助，出租车为补充的城市旅游交通模式。远景实现各组团间以轨道交通和常规公共交通相互联系。 到规划期末，在滨海地区将形成“一条高速走廊（沿海高速京沈高速）、一条快速通道（沿海公路北线海北路戴河片区南部环路兴凯湖路老205国道西环路北环路）、一条旅游专线（沿海公路南线），两条国道（102、205国道）、十二条连接线（沿海高速刘台庄连接线，昌黎南连接线、机场连接线、昌黎东连接线、留守营连接线、抚宁连接线，京沈高速山海关连接线、东港路、海阳路、兴凯湖路、XX高速5条连接通道，青乐27、线抚昌公路）”的路网格局。 （4）主城区空间发展规划城市性质和城市规模城市性质：我国著名的滨海旅游、休闲、度假胜地，环渤海地区重要的综合性港口城市。城市远景发展目标 建设富有实力、充满活力、独具魅力、彰显竞争力的沿海经济社会发展强市，努力建成全省环境最优、发展最快、活力最强、人民最富的实践科学发展的先行地区，逐步发展成为现代化、国际性、生态型的滨海名城。城市人口规模：规划在2005年现状城市人口75.16万人的基础上，规划初定2010年城市人口为109万人（其中：海港组团80万人，山海关组团19万人，XX组团810万人）；2020年135万人（其中：海港组团100万人，海关组团23万人，XX组28、团12万人）。划城市用地规模：2010年120平方公里（其中：海港组团75.5平方公里，海关组团22.5平方公里，XX组团22平方公里），人均建设用地110M2；2020年149平方公里（其中：海港组团97.01平方公里，海关组团27.09平方公里，XX组团24.75平方公里）、人均建设用地110平方米。城市发展策略强化海港组团、净化XX组团、优化山海关组团。 海港组团：完善功能、调整布局、港城互动、增强实力。突出港口优势，以临港工业、物流和现代服务业为主导，建设城市功能综合区。加快实施 “西港东迁”， 增加城市生活岸线，建设滨海休闲文化娱乐中心。优化城市布局，积极引导工业用地向北部山地发展，29、集约节约建设用地。 XX组团（含南戴河、戴河、牛头崖）：整合资源、控制容量、南北互动、协调发展。发挥品牌和环境优势，以特色旅游和观光度假为主导，建设高端旅游和休闲娱乐等功能为主的旅游休闲度假胜地。打破行政界线，整合南戴河、戴河、牛头崖的空间资源，打造以高端旅游和休闲娱乐为主的特色突出、优势互补的大XX组团。 山海关组团：保护古城、拓展新区、发展经济。突出品牌优势，以历史文化名城保护为主导，加快临港工业园区的建设，积极谋划冀辽合作，跨省拓展临港用地空间。山海关是国家级历史文化名城，是世界文化遗产，要特别加以保护。 城市空间布局结构 延续现状良好的城市形态，城市总体布局采用带状组团式结构，即“三大30、组团十三片区”(海港组团六个片区：中心片区、东部片区、北部片区、西部片区、海阳片区和深河片区；XX组团两个片区：滨海旅游片区和戴河片区；山海关组团五个片区：关城片区、关城东片区、道南片区、XX经济技术开发区东区和老龙头旅游区)，组团之间和片区之间绿色间隔。港城协调发展策略 港口发展思路 XX港在现有煤炭大港的基础上，适应临港工业的发展，积极发展集装箱和杂货运输，科学发展旅客运输，成为集能源、集装箱、杂货、客运为一体、功能齐全的现代化综合性港口。将山海关港建成以XX经济技术开发区东区和山海关临港工业区为依托的综合性港区。 港口发展战略 加快实施西港东迁，实现港城协调发展。对港口资源重新进行整合，31、逐步将西港区全部东迁至煤五期以东、沙河口以西1.7km岸线区域，西港区港口岸线全部退让为城市生活岸线，建设城市滨海文化娱乐休闲区。远景在沙河以东预留部分港口岸线。 园林绿地系统规划 绿地布局形态为在组团外围大绿化环境的衬托下，依其生态结构模式，构筑“两线两片十带”的绿化格局。规划2020年城市人均绿地为13.48平方米，其中公园绿地13.18平方米。将XX市逐步建设成为城市生态健全、环境景观优美、风景旅游与城市园林紧密结合，别具特色的国家园林城市。 城市道路交通 规划“两线一环”快速交通线（两线：西线为联峰北路、海宁路和老205国道,可以直达南戴河、黄金海岸两外围组团;东线为北环路；快速环由西32、环路、北环路、东港路、海滨路高架路、文体路、河北大街组成。）；一条沿海旅游线（XX东、西海滩路、滨海大道、滨河路、东山街、新开路、建设大街、龙源大道、望海道等滨海干道共同构成一条沿海旅游线）及“两横三纵一环”客运交通主干线（“两横”分别为河北大街海宁路和黄河道港城大街龙源大道龙腾西路船厂路，“三纵”分别为海阳路、西港路和民族路，“一环”为文昌路、祁连山路、海民街、北港大街和兴电路）。 （六）XX旅游立市原则要坚定不移地把大旅游观念贯穿于推动科学发展的生动实践1、“一个目标”：以科学发展观为指导，全面实施旅游立市战略，按照打造“中国北方最大滨海休闲度假基地，国内最佳、国际上有较大影响的旅游目的地33、”，整合资源要素，全力构建以旅游业为中心的现代产业体系，力争5-10年时间，把XX建设成为休闲度假胜地、山海生态宝地、长城文化高地、健康长寿福地，整体打造国际旅游名城。2、“四个转变”：一是实现旅游业由重点产业向立市产业角色的转变。确立“一个中心、三个基地”(中国北方海滨生态休闲度假中心、装备制造业基地、高新技术产业基地和港口物流运输集散基地)的产业发展定位，突出旅游业的战略产业地位，以旅游业为中心打造现代产业体系。二是实现由单纯的消费产业观向以生产为核心的综合产业观的转变。旅游活动外在的表现形式是消费，内在本质则是生产。旅游业包含和催生了三次产业的大量生产活动，是统筹生产、生活和生态，创造特34、殊产品的综合性产业。三是实现由资源依赖模式向创意发展模式的转变。发展旅游业固然要依托和发挥资源禀赋和环境生态优势，但更要抓住旅游业是创意产业的本质特征，通过创新创意，提升旅游产品内涵和档次，增强旅游业的活力。四是实现由小视角单一抓向大视野统筹抓的转变。统筹城市旅游和乡村旅游，统筹高端旅游产品和普通旅游产品，统筹自然生态资源和历史文化资源，树立“无处不旅游、放眼皆景点”的意识，跳出只有海滨和长城是吸引物的意识，把XX全市域作为“大景区”来谋划建设，作为“大旅游产品”来包装、推介和营销。3、“四种意识”：一是强化全市发展旅游的意识。二是强化全年发展旅游的意识。树立XX不仅仅能避暑，更能四季皆游的意35、识，努力谋划春夏秋冬四季旅游项目。三是强化全方位发展旅游的意识。积极开发多样化、多层次的旅游产品。特别要在做足山、海、关、城、葡萄酒等旅游文章的基础上，借力京津，大力发展会展旅游经济。四是强化全产业发展旅游的意识。破除景点旅游、门票经济的狭隘观念，既要使旅游产业化，更要强调产业旅游化。注重挖掘一、二、三产业和城镇建设的旅游功能，形成以旅游业为中心，多业支撑、共同发展的现代产业体系。4、“三个结合”：一是发展旅游业与三年大变样、推进城镇化相结合。无论是旧城镇改造，还是新城镇建设，都要充分考虑旅游功能，植入旅游基因，赋予旅游内涵。二是发展旅游业与新农村、新民居建设相结合。大力发展乡村游、民俗游、观36、光游、采摘游等，使新农村成为旅游业发展的大舞台。三是发展旅游业与打造地域特色文化品牌相结合。把文化和旅游穿上“连体衣”，推进文化资源旅游化，拉长旅游产业链条。5、“一个抓手”：抓好旅游大项目建设。在XX新区建设五星级酒店、游艇俱乐部、休闲渔业中心、国际会展中心等一批休闲旅游项目。加快推进香格里拉酒店、山海关五佛苑国家森林公园重点旅游项目建设进度，打造旅游立市新的产业支撑点。（七）项目渊源该项目为XXXX新区规划收储土地，XX新区重点建设项目，现为旅游、渔港、养殖、村民居住用地。（八）XX新区介绍XX市XX新区秉承“人文生态立区、新型业态兴区”理念， 力打造以“人文和生态”为核心的中国北方休闲、37、旅游、文化新区。五大定位彰显发展理念新区以资源特色、未来趋势、错位发展、区域分工要求为依据，形成高端旅游、科技研发、商务会展、娱乐休闲、文化创意、总部经济等新型业态为主导，高新技术产业、海洋经济、种植园经济及昌黎、抚宁两县腹地现代制造业为支撑的新型现代产业发展新格局。“人文生态新亮点”。新区建设与发展坚持保护为先的原则，始终如一高举“生态旗”，让自然生态环境成为该区发展的最强优势和核心动力，努力建设河北乃至华北地区的生态文明建设示范区，真正成为北半球的“黄金海岸”。“新型业态新平台”。新区依托珍贵的生态环境，培育发展以新型业态为主导的现代产业体系，成为面向东北亚、服务京津冀、辐射环渤海的区域性38、新型现代产业发展之星、国内著名的文化休闲娱乐之都，带动XX市产业结构的优化升级和发展方式的转变，打造新的增长极。“沿海强市新引擎”。将新区发展成继唐山曹妃甸新区、沧州渤海新区之后，在河北建设沿海强省总体布局中举足轻重的又一科学发展示范区，为该市发展提供新的强大动力。“城市发展新空间”。新区实施资源集成、城乡统筹策略，优化滨海地带“一带四组团”串珠式发展的空间布局，破解主城区土地、岸线、腹地不足的瓶颈制约，成为XX未来城市建设和空间拓展的新区域。“特色滨海新城区”。延续世界城市发展历史脉络，在南戴河主要延续XX百年老别墅的欧式建筑风格，建设欧洲街区；在黄金海岸地带，以美式创新为主，集中商务、行政39、金融、服务，承载小型、经典的现代中央商务区功能；在七里海，扩大湿地和森林，集北方皇家建筑和苏州园林于一体，彰显中国古典园林建筑特点。“一核两翼、三带四轴”空间结构独具一格新区综合分析滨海地带的发展条件，统筹考量城乡协调发展，延续组团隔离的城市发展风格，形成独具一格的“一核两翼、三带四轴”的空间结构。一核，指新城核心，即中央商务区。选址在黄金海岸地带，作为城市中心区并向内做轴向发展。主要功能包括行政商务、金融贸易、休闲娱乐、科技研发等。其中，在大蒲河口以南打造高新技术研发及产业区，并向纵深发展。两翼，即南戴河特色文娱产业区和七里海生态休闲度假区。在南戴河打造文化娱乐中心，谋划一批“欧式小镇”，40、与XX南北呼应，凸显城市魅力；借助七里海景观，结合中国古典园林的建筑特色，形成极富魅力、彰显特色的生态休闲度假区。三带，指滨海景观休闲带、近海高尚生活带与内陆新型产业带。滨海景观休闲带，发展高端旅游休闲文化娱乐产业；近海高尚生活带，紧密结合旅游、商务、休闲、娱乐等，发展特色居住、生态居住等地产项目，凸显滨海生活质量；内陆新型产业带，发展高新技术产业、种植园经济等现代新型产业。四轴，即南戴河留守营、牛头崖发展轴，黄金海岸昌黎县城发展轴，大蒲河口昌黎腹地发展轴，翡翠岛、滦河口湿地七里海度假区发展轴。分别突出发展文化娱乐现代产业特色，城乡统筹与滨海城市特色，高新技术产业及种植园经济特色，以及自然生态41、休闲特色。XX新区区位优越环境宜人XX新区地处河北省东北部，隶属首批沿海开放城市XX。该新区地理位置优越，北依碣石，南临渤海，东起戴河，西至滦河，总面积425.81平方公里，海岸线长82公里。自然条件相当独特，拥中国北方最优质的沙滩海水浴场、世界罕见的海洋大漠风光、华北最大的泻湖七里海、22万亩连绵黳郁的林带等宜人景观，被誉为中国最美的八大海岸之一。二、项目投资的必要性1、XX市地处环渤海湾中心地带，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊，交通路网发达，区位优势明显，是公司一直关注的重点城市之一。该项目的启动将是公司实现进军XX的构想的良好契机，对公司未来的发展具有重大的战略意义。2、XX市42、经济正处于稳步发展期，城市居民生活水平较高，消费能力不断增强，不过目前XX城市居民居住上水平还比较低，预计未来XX市商品住宅市场需求还将保持一个较长的增长期，该项目开发所面临的宏观市场环境较好。3、2008年XX市城镇居民人均住房建筑面积26.85，低于28的全国城镇人均居住面积。按国际惯例，人均国民生产总值在3000美元5000美元时，是住宅需求迅速增长时期。XX市人均GDP为约4160美元，预计未来一段较长的时间里住宅市场将保持较旺盛的需求态势。4、XX是国务院批准的全国甲级旅游城市，素有“京津后花园”之美誉，拥有长城、滨海、生态等良好的旅游资源，是中国十佳宜居城市之一。 “西港东迁”工程43、的实施，有利于城市居住环境进一步优化，良好的城市居住环境为XX市商品住宅市场的良性、可持续发展奠定了坚实的基础。5、该项目处于XX大旅游立市的省级重点开发区域，市场潜力巨大，XX区域旅游、疗养资源目标客户认知度较高，且地块面积大，可持续性开发能力非常强，具有较好的收入回报，能够满足公司未来的利润需求和发展要求。第三部分 市场研究一、土地市场现状（一）2007年-2009年10月XX市土地出让面积分析注：1、此土地信息来自皇岛市土地收购储备交易中心，数据截至2009年10月23日2、此统计数据规划通途包括居住用地和含居住在内的综合用地。 从土地出让面积看，2007年XX市出让土地26宗，成交面积44、3090.83亩，为近三年以来土地出让最大的一年，2008年，受金融危机和房地产行业调整的影响，当年土地成交11宗，成交面积仅930.09亩，不足2007年成交量的3成。2009年1-10月，在宏观经济形势趋稳和地产行业复苏的背景下，XX市土地市场有所复苏，住宅用地交土地11宗，土地成交面积1194.36亩，已经超过2008年全年土地成交总量（二）城市各行政区土地出让量分析2007年，住宅建设用地出让主要集中在海港区和XX区，两区共成交居住用地2866亩，约占当年全市出让总量的90%以上，其中，XX区金梦海湾项目地块5宗，共计成交土地642.3亩，约占海港区当年成交总量的27.5%。2008年45、，XX市出让居住用地11宗，共计成交面积930亩，其中XX区成交518亩，约占当年成交土地总量的56%，城市向西发展的趋势更加明显。而海港区成交居住用地仅75亩，仅占当年全市成交总量的8%。截止2009年10月23日，XX市出让的11宗居住用地，总成交面积1194亩，已经超出2008年全年的出让总量，其中海港区成交居住用地九宗，共计869亩，约占总成交面积的73%，。综上分析可以看出，2007年至2009年10月，海港区、XX区是近三年XX市商品住宅用地供应的主要区域之一，供应量较大。从各出让地块分布的地理位置来看，城市核心区域内的大面积土地较少。（二）各行政区域土地出让价格分析土地出让均价（46、万元/亩）年份海港区XX区山海关区2007年169.97 289.26 82.54 2008年205.87 107.90 63.89 2009年1-10月111.09 66.84 86.00 平均楼面地价年份海港区XX区山海关区2007年1017.60 2803.50 949.01 2008年1104.91 1319.47 713.75 2009年1-10月839.38 589.76 716.66 价格下行原因：1、 XX区域土地成交面积增长比较迅速,且由于向黄金海岸方向扩展，土地价格低于成熟的市区价格；2、 由于城市核心区域可出让的土地面积比较少，海港区成交的土地区域逐年外扩，而且扩大幅度比47、较大，位置较偏。二、政策环境分析（一）中央针对房产的宏观政策受房地产观望气氛及国际金融危机的影响，国内房地产市场出现成交量与成交价格双降的局面，同时受出口受阻影响，国家经济也出现下滑迹象。为刺激内需，国家在2008年下半年出台了一系列的金融、土地、信贷等方面的政策，刺激房地产市场，拉动内需。2009年，在国家积极的财政政策和宽松的货币政策刺激下，中国内地房地产市场迅速回暖，交易活跃，整体呈现价量齐升的态势。众多开发企业俨然走出了2008年市场萧条的阴影，重拾信心，纷纷出手拿地，各地“地王”频现。为防止房地产市场过热，中央相关部门近期频频出手，重点在打击囤地、打击捂盘惜售等方面进行调控，相关税收48、金融等方面的政策也正在积极酝酿之中。（二）XX市政府对住宅市场的相关政策受国际金融危机和国内房地产市场调整影响，2008年XX商品房市场销售量大幅萎缩，比2007年下降了近四成，但价格依然保持坚挺，维持了较高的上涨水平。为应对金融危机对XX房地产市场的冲击，2008年12月31日，政府出台XX市人民政府关于促进房地产市场健康发展的若干意见（秦政2008196号），分别从实施优惠政策、加大金融支持力度、加大保障型住房建设力度、强力推进“三改”工程、加快调整住房供应结构、强化房地产市场监管等八个方面对房地产市场进行引导，并通过税收、首付比例、房贷利率、公积金使用、落户政策等实质性调整措施对房地产49、市场进行扶持。以此政策出台为契机，在宏观市场回暖的大环境下，2009年以来，XX房地产市场开始逐步回暖，反映在住宅销售面积上，2009年前10月的销售量已经超过2008年全年总量，商品房价格仍延续较稳定的上涨态势。在“三年大变样”的方针指引下，XX强力推进“三改”（即旧住宅小区改善、棚户区（危陋住宅区）改建、“城中村”改造），在改善市民居住条件的同时，将使得市区土地供应增加，相关群体的购房需求也将市场发展注入新的活力。三、XX市房地产市场概况（一）XX市住宅市场供需状况1、供需情况XX商品住宅开发在2006年出现爆发式增长，新开工面积和竣工面积比2005年增长近75%，2009年1-10月两项50、指标则与2008年全年水平相当。2商品住宅销售面积3商品住宅销售价格4商品住宅空置状况XX2004、2005年商品住宅竣工面积比2003年大幅下降，但销售面积却大幅上升，使其空置面积逐年降低，2006年降至10万以下。2006年竣工面积的增加，使2007年空置面积恢复至20万以上。5、XX住宅市场潜力分析2008年XX市城市居民人均住房建筑面积26.85，比上年增加约0.16；XX市人均住宅面积低于28的全国城镇人均居住面积。根据XX市城市总体规划(2005-2020年)中2010年城市区人口达到95万，人口综合增长率为27.82，根据预测，到2012年城市区人口将达到100万；根据XX住宅建51、设规划（2008-2012年），截止2012年年底，XX市区居民人均住房面积达到30，住房面积缺口为3.15/人。不考虑人口增长，住宅需求 市区人口增加面积100万人3.15/人315万规划期内，海港组团共建设住房26360套，建筑面积220万平方米。其中建设商品住房18900套，建筑面积176万平方米(其中70%为套型建筑面积90平方米以下的普通商品住房)；建设经济适用住房6900套，建筑面积41.2万平方米；建设廉租住房560套，建筑面积2.8万平方米。XX地处最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带，是东北与华北两大经济区的结合部，城市气候宜人，拥有长城、滨海、生态等良好的旅游资源，是全国知名52、的度假、旅游胜地，交通便捷，是中国北方最适宜居住的城市之一，对北方有休闲、度假、养老需求的置业群体（据我部调研了解，外埠购房客户主要来自北京、天津、唐山等周边大城市和东北三省）吸引力较大。 由于XX市得天独厚的地理条件，近几年外地购房者所占比例已占到全市购房者的30%，2002-2007年，XX市共建设商品住房1113万，其中30%约334万为外地购房者所购买。随着XX城市经济发展的加速，城市建设进程加快，“西港东迁”工程的深入实施，城市居住环境将进一步提升，旅游资源将得到更充分的的开发、利用，XX房地产市场外埠购房者的吸引力也将逐步增强，外埠客户对XX的关注，为房地产发展提供了一定的支撑。653、XX市城区“十一五”房地产发展规划依据根据XX市近期建设规划（2006-2010年）中2010年城市区常住人口达到85万；根据XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要2010年人均住房建筑面积达到30；根据XX市城市房屋拆迁规划（2006-2010年）和往年的拆迁量，每年拆除的住房面积为35万左右。同时考虑到XX市得天独厚的地理条件，外地购房者所占比例已达30%。预计“十一五”期间城市区住房面积需求量为1030万。根据“十五”期末XX市不同收入水平家庭结构比例，规划“十一五”期间建设商品住房8.6万套，建筑面积800万（其中高档商品住房0.4万套，建筑面积70万；套型建筑面积90140普通54、商品住房1.35万套，建筑面积160万；套型建筑面积90以下的普通商品住房6.85万套，建筑面积570万。）；建设经济适用住房（含廉租住房）2.8万套，建筑面积230万。“十一五”期间，XX市三个城区房地产详细发展规划如下表：海港区山海关区XX区面积（万）套数（万套）面积（万）套数（万套）面积（万）套数（万套）1、商品房4705.081801.951501.57高档住宅350.21150.09200.10901401000.84350.30250.2190以下3354.031301.561051.262、经济适用房1601.95400.50300.35合计6307.032202.451801.55、92（二）区域市场概况 1、市场热点板块目前XX房地产市场可以划分为市区滨海板块、XX黄金海岸板块和南戴河三个大区域，但此三大区域间互动性较弱，因此此次区域市场分析主要针对项目地块所处的城市中心区域进行。根据项目区位分布的集中程度和客户关注程度，可把XX市房产市场分为以上三大板块。西山花园，均价6400-13000元/平米森林逸城，均价5500元/平米-13800元/平米怡峰御景，均价6100元/平米御墅龙湾，均价15000元/平米浅水湾别墅49栋别墅，均价13800元/平米意向地块湾海1号，4栋高层，观海房均价8200元/平米戴河庭院，均价13000元/平米依海45，9层80，64万/套其他56、30-50，均价8000元/金海岸，均价7500元/平米滨海新城，均价4298元/2、区域特征南戴河：该板块具XX西边约35km。该区域居住环境较差，楼盘价位整体相对较低，缺少高品质的大盘，市场关注度不高，楼盘价格变化趋势大致由海岸线向北逐渐升高。区域内住宅销售价格约在4000-6000元/平米，个别有高价位花园洋房。XX黄金海岸板块：位于XX市区西25km处。是海景知名旅游地，配套设施齐全，商业发达。该区域在售项目较少，热点不是很集中，因为以高端客户为主，客户关注度不高，住宅产品以多层为主，别墅为主，销售价格在6000-13500元/平米。市区滨海板块：该板块范围主要指汤河以西的开发区靠近市57、区的部分，目前开发热点主要集中在靠近海岸线的河北大街沿线。该区域项目景观优势明显，周边高校较多且临近奥体中心，人文氛围浓厚。市场关注度较高。区域内产品类型较多，产品价格差异较大，高层产品5500元/平方米左右，别墅产品7000-13800元/(森林逸城)。观海景物业价格较高，如湾海一号均价8000元/平方米，秦皇国际公寓11000元/平方米。该板块内金梦海湾项目规模庞大，目前尚未全面启动，后期对我公司项目开发将会造成一定威胁。3、开发区滨海海板块恒大玉龙湾，均价5000元/平米湾海1号，4栋高层，观海房均价8200元/平米浅水湾别墅49栋别墅，均价13800元/平米森林逸城，均价5500元/平58、米-13800元/平米，XX最大的楼盘（1）浅水湾别墅楼盘基本信息项目区位XX滨海大道北侧，新河路东侧开发商中房集团渤海房地产开发公司土地性质别墅用地总建筑面积16389.36容积率0.38物业类型独栋别墅建筑类别欧式海景独栋别墅 项目景观东临森林公园、野生动物园；向南距海岸线直线800米主力户型384-738物业情况2.3元/平米/月开盘时间2009-7入住时间2009-11销售情况踩盘时间2010年2月2 日10：00目前售价均价13800元/优惠活动无优惠销售情况剩余9套，共49套；现场无客户看房客户来源北京、唐山、东北约占85%（影视明星、企业家）备注项目属于一线海景别墅，周边环境优美59、销售顾问孙雨欣 15033541836 03354665555（2）恒大玉龙湾楼盘基本信息项目区位河北大街中段（原渤海湾商场）开发商XX恒大地产公司土地性质商住用地总建筑面积353259容积率4.37物业类型毛坯建筑类别高层项目景观西侧汤河公园主力户型90130 二居至三居市政配套 市政水、电；集中供暖。物业情况 0.8元/月销售情况开盘时间2008年10月入住时间2010年5月踩盘时间2010年2月2日目前售价住宅均价5000元/,地下车位9万元/个，临街商铺14000元/优惠活动无优惠。销售情况前排85%；后排约65%客户来源以本地客户为主，高层可观海部分单位多为外埠客户购得。（3）湾海160、号楼盘基本信息项目区位湾海1号国际公寓位于其他区XX海港区文体路20号开发商XX市海洋置业有限公司土地性质居住用地总建筑面积160000平方米容积率4.7物业类型高层公寓建筑类别塔楼（4幢33层）项目景观向北紧临XX市区，向南直线500米为海岸线主力户型50-250平方米，共1164户物业情况第一太平戴维斯2元/平方米月销售情况开盘时间07年8月30日入住时间2009年8月8日踩盘时间2010年2月2日9：00目前售价均价6300元/平方米,景观房8500元/平方米均价优惠活动无优惠销售情况约90%，只剩个别低层；有4组客户看房客户来源北京、唐山、东北约占60%；本地占40%备注项目属于一线海61、景房，离XX市区比较近销售顾问 （4）森林逸城楼盘基本信息项目区位海港区 XX旅游风景区与XX海港区交汇处开发商XX海三金屋房地产开发集团有限公司土地性质居住用地总建筑面积1100000平方米容积率1.77物业类型高层、小高层、联排、双拼建筑类别D区(一期):6+1是43栋,二期B区28栋瞰海高层和2栋酒店式公寓组成，C区6栋望海高层和11栋小高层组成，三期A区由45栋独栋别墅、28栋联排别墅、48栋叠拼别墅组成项目景观380亩森林公园、金屋海滨浴场、550米商业步行街、3300平米豪华会所，社区内部小学幼儿园和健康医疗诊所。主力户型高层、小高层110平米，别墅250-580平方米物业情况精装62、高层：约1.4/平方米月,独栋1.8元/平方米月；联排1.6元/平方米月；叠拼：1.2元/平方米月销售情况开盘时间三期别墅：2008年5月18日 四期望海高层：2009年7月4日入住时间三期叠拼别墅、望海小户型2009年7、12月 四期望海高层：2011年3月踩盘时间2010年2月2日11：00目前售价均价： 53005900元/（望海高层）；叠拼别墅6980元/；望海小户型6700元/（毛坯）优惠活动一次性9.8折优惠销售情况别墅已卖完，四期去化约60%；有5组客户看房客户来源北京、唐山、东北、天津约占50%；本地占50%备注项目属于一线海景房，离XX市区比较近销售顾问 0335- 381963、9994、XX黄金海岸片区御墅龙湾，均价15000元/平米怡峰御景，均价6100元/平米西山花园，均价6400-13000元/平米（1）西山花园楼盘基本信息项目区位XX区 联峰北路区政府西100米开发商XX兴奥房地产开发有限公司土地性质居住用地总建筑面积48,800 容积率1.0物业类型公寓、别墅建筑类别小高层、联排（8幢公寓、3栋别墅、1栋宾馆、1栋办公楼）项目景观主力户型销售情况开盘时间2008年7月5日入住时间2010年7月踩盘时间2010年2月2 日13：00目前售价住宅均价6400元/，80-130别墅均价13000元/，600跃层均价6400元/，160-250优惠活动无优惠销售情64、况约80%；没有客户看房客户来源北京、唐山、东北约占90%（度假过路客）备注本地客户很少；距海岸线2km销售顾问03354185555（2）怡峰御景楼盘基本信息项目区位XX市昌黎县黄金海岸一纬路东1号开发商XX鹏大房地产开发有限公司土地性质居住用地总建筑面积31,210容积率1.5物业类型5+1建筑类别板楼项目景观无主力户型主力户型80-140，小户型居多物业情况1.5元/月/ 销售情况开盘时间2007年10月入住时间现房踩盘时间2010年2月2日14：30目前售价均价6100元/优惠活动一无优惠销售情况去化率80%，现场没有客户客户来源北京、唐山、东北约占70%，本地占30%备注项目不能看海65、销售顾问03354183888（3）御墅龙湾楼盘基本信息项目区位XX东经路与红石路交叉口（XX东经路1888）开发商XX正元房地产开发有限公司土地性质居住用地总建筑面积25,010容积率0.9物业类型独栋别墅项目景观无主力户型500-800物业情况2元/销售情况开盘时间御墅龙湾一期2006年9月16日 二期2008年10月入住时间现房踩盘时间2010年2月2日15：30目前售价均价15000元/优惠活动无优惠销售情况售楼处无人客户来源主要为XX市高端人群及北京、唐山、东北等地客群备注项目XX比较大的楼盘，核心地段销售顾问033541838885、南戴河片区滨海新城，均价4298元/依海45，966、层80，64万/套其他30-50，均价8000元/戴河庭院，均价13000元/平米戴河庭院，均价13000元/平米金海岸，均价7500元/平米（1）金海岸楼盘基本信息项目区位XX市南戴河洋河入海口与观海路交汇处（仙螺岛西侧200米）开发商XX市星光房地产开发有限公司土地性质综合用地总建筑面积83,325容积率2.95物业类型精装修公寓（带家具家电）建筑类别5幢19层塔楼项目景观西侧紧邻洋河入海口、南侧紧邻渤海湾主力户型4698，B座约200套物业情况1.8元/月/销售情况开盘时间2007年5月1日入住时间2009年5月1日踩盘时间2010年2月2 日16：00目前售价均价7500元/优惠活动一67、次性付款9.8折，贷款无优惠销售情况B座刚开盘，A、C、D、E楼座剩余尾盘；无看房客户。客户来源北京、天津、哈尔滨、海外华人、唐山备注项目属于一线海景房，开发商拥有南面海滩使用权销售顾问刘丽4058333（2）戴河庭院楼盘基本信息项目区位XX入海口与观海路交汇处(蓝海路6号)开发商XX蓝色海岸房地产开发有限公司土地性质住宅用地总建筑面积78150 容积率1.15物业类型毛坯建筑类别花园洋房项目景观京沈高速公路，XX出口(19号出口)出即到主力户型98250一居至三层物业情况物业：第一太平戴维斯公司物业费：3.86元/平方米/月销售情况开盘时间2006年10月入住时间2007年5月踩盘时间20168、0年2月2日16：00目前售价均价13000元/优惠活动无优惠销售情况售楼处没人客户来源本地人约占25%，唐山、东北、天津、北京客户占75%备注项目交通方便，景观好，南戴河知名大盘销售顾问4050999 （3）滨海新城楼盘基本信息项目区位XX市南戴河广场北开发商XX市博辉房地产开发有限公司土地性质住宅用地总建筑面积200,000 容积率3物业类型简装修建筑类别19层板塔结合项目景观项目位于南戴河区域中心位置，距离海边约2 公里。主力户型72130 一居至三层市政配套市政供水（2.5 元/T）、供电（0.52 元/度）、通讯及闭路系统、天气（3.5元/ m3）；地暖（6.97元/月/）；车位1：69、3销售情况开盘时间2007年10月1日入住时间2009年6月1日踩盘时间2010年2月2 日16：40目前售价10层均价4298元/（能看海）优惠活动一次性付款9.8折，贷款无优惠销售情况13期基本售完，4期售出约70%；有2组客户在谈客户来源北京、天津、哈尔滨、大庆、唐山占60%，本地40%备注靠海不临海。南戴河共5万人，沿海1万人，中心区3万人，北部山区1万人。销售顾问李响 03355988888（4）依海45楼盘基本信息项目区位XX市南戴河前进路18号开发商XX市抚宁明星房地产开发有限公司土地性质商业住宅用地总建筑面积20,638 容积率2.99物业类型精装修现房（带家电家具）建筑类别370、幢24层塔楼共1339套项目景观项目位于沿海公路边，7层以上可看海；距离海边1公里。主力户型30130 一居至二居市政配套 市政水、电；无天然气；电取暖。物业情况 2元/月/销售情况开盘时间2006年10月入住时间2008年8月，现房入住踩盘时间2002年2月2 日16：20目前售价9层以下按套出售9层80，64万/套其他30-50，均价8000元/优惠活动无优惠。销售情况尾房销售，周日售楼处关门；无其它洽谈客户。客户来源本地、北京、唐山、太原等备注提供的房产证没有标明土地使用年限，目前大产权已办理，正在分割产权。第四部分：项目概况一、宗地位置本项目位于XX市区西南部，为XX新区规划收储用地。71、XX南戴河意向地块意向地块位置优越，距离南戴河10余公里，XX20余公里。现状为村民居住、渔港码头、沙雕公园、渔业养殖等用地，该地块在XX新区规划中旅游度假居住用地，未来潜力巨大。周边环境照片：【意向地块现状及周边情况】二、规划控制要点1、规划要点XX新区地块占地约12003亩，地块一（约6000亩）配合政府进行大旅游配套建设，可以采用协议或租赁用地，该地块建议规划为高尔夫球场、滨海酒店、游艇及海上的士码头、海滨浴场等；地块二（约6000亩）为规划建设用地，会根据土地建设性质不同分别测算土地成本，如养老中心、医院、学校等项目用地与住宅、别墅、洋房项目用地，争取在综合地价上有优惠；打造一座集高端72、旅游、休闲、娱乐为一体，高端人士及精英疗养、旅游、休闲、居住的新城；致力于塑造一种可以实现居游并举、自然和城市文明相融的休闲疗养度假生活体系。项目建设内容包括：五星级高尔夫酒店、候鸟型分时度假酒店、顶级老年颐养山庄及国际高端健康管理机构、游艇俱乐部、主题商业街、运动修身会所、配套的住宅、别墅、洋房等居住项目等。鉴于综合体体量较大，我们暂定为三期开发，开发周期交错展开，全部建成周期暂定8年。第一期为高尔夫球场、室内海水娱乐中心、五星级影院、主题酒店、会议中心、部分别墅公寓配套设施等；第二期为高端老年疗养会所、美食天地、小型商业街及部分情景洋房、别墅配套设施；第三期为其余的休闲娱乐设施及剩余的配套73、别墅公寓等。2、土地获得方式：本项目的土地按照国家法律法规公开出让，出让基准价格确定包括土地征用、建筑物拆除、村庄改造和相关配套费用、不可预见费用等。甲方负责该土地于2010年6月30日前具备挂牌出让条件。乙方积极参与招拍挂，以合法方式取得规划范围内经营性用地的土地使用权。3、框架协议内容中甲乙双方的职责：1）甲方的权责：建立积极畅通的信息渠道。为乙方及时提供新区发展信息、项目资源信息、综合和专业信息、政策导向信息。本协议签订后，甲方立即启动规划范围内土地征用、整理、建筑物拆除、村庄拆迁改造、遗留问题解决等工作。为乙方提供相关优惠政策支持。负责将市政交通、市政管线、水厂、污水处理厂、电站、燃气74、站、电信等设施配套至红线。为乙方提供前期介入的条件和相关资料，实现先期对接。2）乙方的权责：对开发项目统一规划、分期开发建设。协议签订后，乙方负责聘请国际知名设计公司进行整体规划设计，根据规划设计条件，打造高品位、国际化的养老休闲、旅游度假、高档居住的功能新城。负责项目的整体建设运营，并达到国际化水平。通过BT等形式，配合甲方进行实际征用地块范围内的市政交通配套设施建设；属于公共的市政交通配套设施，在建成后移交政府相关部门管理维护。负责项目的全部投融资工作。享有甲方优惠政策等。三、土地升值潜力初步评估1、区域属性：XX在房地产市场划分中属三线城市；XX是国人心中避暑的圣地，得到历代帝王赞颂，也75、是中央领导暑期疗养的重要目的地，属于一线的旅游城市，历史底蕴深厚、自然景观雄伟、优势突出；旅游产业是XX新区支柱，是全国著名的度假旅游目的地，在北方更有极高的关注度；2、项目特点：占地1.2万亩，全国范围内也属大规模项目；基础设施配套建设需要大力度建设跟进；3、有利因素：占地广阔，景观资源丰富，海岸线长；区域环境发展潜力巨大；6000亩土地与政府共同建设，拉低土地成本；地政关系良好，项目规划空间大，土地协议一次性签署，有利于整体设计开发；临近海岸线多家实力期企业同时开发，利于形成规模效应，共同打造该区域。4、不利因素：周边生活配套无，处于规划阶段；整体资金投入量较大，有一定未知风险；首次尝试此76、类项目，运营经验及人力欠缺；四、项目前期进展概况通过与XX市政府及XX新区政府的多次谈判与沟通，我公司选定的地块面积、四至范围，已取得政府的一致意见。框架性的合作协议草案内容也经双方修改后定稿。同时根据XX市政府要求，进行项目整体规划设计、功能分区等工作的前期准备，如完成协议签署，可以展开。五、成本预测打造国内领先、国际知名的集休闲养老、旅游度假、高尚运动、高档居住于一体的颐养、旅游、高品味生活的功能新城。总投资约300亿元。XX新区七里海地块项目采取统一规划、分期开发的模式建设，预计全部建设周期为8年。乙方在获得项目土地使用权后半年内部分项目开工。一期高尔夫球场、五星级酒店、运动中心力争开工77、后两年内局部投入使用；健康管理中心、游艇俱乐部、主题商业街、五星级影院等休闲配套设施及建筑力争在四年内建设完成；顶级老年颐养山庄、世界建筑博览园等项目同期开工，分批建设；全部项目力争在2018年12月31日前完成。第五部分 项目市场展望及未来价值一、定位1、定位打造国内领先、国际知名的集休闲养老、旅游度假、高尚运动、高档居住于一体的颐养、旅游、高品味生活的功能新城。2、三项原则原则1：XX拥有中国北方顶级的旅游资源，新机场建设已经获得批准，本项目定位为新区规划建设的样板项目，充分发挥这些资源优势，迅速将XX新区的发展带动起来，使XX重新焕发青春，再次成为中国乃至国际最知名的旅游、度假、疗养胜地78、。 原则2：本项目将严格秉承“人文生态立区、高端业态兴区”原则，坚持走高端发展之路，引入国际高端旅游项目开发、管理理念，在进一步体现新区规划原则的基础上，做到高标准开发、高水平建设，国际化管理。打造四季旅游品牌，弱化XX度假避暑的观点，树立常年旅游的意识，努力谋划春夏秋冬四季旅游项目。原则3：本项目立意打造成为国家级生态示范城 ，对区域内原有的湿地、森林、植被进行保护性开发。坚持做到“既对当前负责，更对长远发展负责，既对经济发展负责，也对社会事业发展负责，更对生态保护负责”。 二、项目建设目标-项目可持续发展1、政府、开发企业、当地民众、消费群体多方共赢政府： 通过项目开发带动XX新区区域全面79、启动 产业结构升级：提升旅游业，带动配套产业发展，增加就业，保持社会稳定 国际综合度假区，提高XX旅游度假业竞争力，提升XX地区知名度开发企业： 项目的整体开发，合理的综合地价，能给公司带来巨大的收益，公司大块的土地储备，与政府一次性签约，解决以后政策风险。 能够进行公司在养老、候鸟度假及旅游地产等方向上的实践性探索。 扩大社会影响力，成为更加卓越的企业公民当地民众： 借助项目开发实现职业转移与提升，在项目中获得就业机会 旅游配套产业的发展，促进当地居民收入水平 旅游产业的发展对人才的要求，将加速当地基础教肓与职业教肓的发展，实现当地人综合素质的提升消费群体： 旅游购物，为当地创造税收 置业，80、为客户高品质居住环境 享受服务，为本地居民增加收入2、开发和生态在开发中保护，在保护中开发水系保护：尊重本地自然生态条件，采取适宜手段构筑以多级水系、绿色网络为骨架的复合生态水系统植被保护：开发过程中加强植被保护力度。在相关规划地区根据需要人工增加植被开发强度控制：按生态环境的现状，实行不同开发强度分配绿色建筑：建筑工程选材注重环保功能，建设“资源节约型、环境友好型”旅游度假小区，增加太阳能、风能的利用给排水系统及垃圾处理系统：建立先进的污水处理与垃圾处理系统，保障绿色环境3、打造精品样板，促进区域整体标准的提升 颐养、疗养区高端检测中心国际一流的面向高端人群的检测中心，提供全方位高端疗养保健81、服务，设有国际一流的检验、检测设备，提供疗养、健康监测服务。冥想颐养中心为顾客提供一个放松心灵的环境，设计以幽静方式为主，提供独立的私人空间，顾客在这里可以冥想、静思来放松身心 运动、娱乐、观光区海水室内娱乐中心高端室内游乐中心，采用世界先进的水循环处理系统，打造一所大型海洋游乐园沙滩公园广阔的海洋，优质的沙滩，绝美的奇观，依托国内独有的海滨特色沙漠风情景观，打造国内功能全、游乐项目多的主题沙滩公园。设有海滨沙漠风情乐园、海滨浴场、沙滩排球、沙地摩托、海滨垂钓等多种娱乐项目帆船游艇码头集专业码头、游艇泊位、干船坞、修船坞、帆船下水坡道、加油站、运动员公寓、会展中心、俱乐部会所、健康休闲会馆、中82、西餐厅、标准客房等配套设施于一体，可供训练、比赛使用沙滩公园广阔的海洋，优质的沙滩，绝美的奇观，打造国内功能最全、游乐项目最多的沙滩公园。设有海滨浴场、海滨沙漠风情、沙滩排球、沙地摩托等多种娱乐项目主题公园世界建筑博览园汇集世界顶级建筑师的经典设计，体现不同地区的建筑文化，包括中式建筑、法式建筑、德式建筑、地中海风格建筑、欧美风格建筑等多种建筑形式。同时设有宗教服务区，为佛教、基督教、伊斯兰教的信仰者提供朝拜之所高尔夫球场以国际化标准设计，设有9洞、18洞、36洞国际标准高尔夫球场，能满足日常休闲运动、各项赛事的要求，打造国内顶尖的高尔夫球场地 配套区高尔夫别墅将别墅与高尔夫完美的结合，融合了83、海岸、绿地的天然优势，优秀的房屋设计，使其功能性与实用性很好的结合，是尊贵和地位的象征情景洋房传统中式与现代建筑的完美结合，园林的绿化设计，低层建筑，极大的提升了房屋本身的舒适度世界建筑博览园-居住区通过以上种种齐全的基础设施配备，给客户打造一处高品质的居住生活区。会所集商务、社交、休闲、娱乐为一体的高级商务休闲场所，会所拥有“数码办公室”、“超功能会议室”及“中庭酒吧、茶艺居、红酒房”等五大服务模块：以智能、舒适、专业的设施设备为来自城市中坚阶层的宾客提供全方位的服务 五星级影院将电影与购物、娱乐、休闲、餐饮完美的融合，结合了北美的细腻和欧洲的大气，所有设计和细节都充满专业化及人性化，能最大84、限度地满足了影迷的舒适度需求 商业街集购物、特色餐饮、酒吧、休憩于一体的综合性商业街区，提供方便、快捷的消费服务，不仅有海滨特色旅游商品，还有国际知名品牌二、策略 政府：支持、引导、督管旅游疗养产业、高端居住 旅游、商业、文化、疗养、度假、餐饮、地产、奢侈品结合XX政府大旅游立市的原则和XX新区地域特色，在政府的引导和大力支持下，此项目以旅游疗养及相关产业为主导，建设一个复合性功能齐全的特色新城，拉动以休闲养老、旅游度假、高尚运动、高档居住于一体的一个巨大前景的产业链。第六部分：综合分析与建议（一）SWOT分析1、优势 面积：XX市超大面积土地，纵观全国的土地市场少有的土地市场，绝佳的自然资源85、，利于整体规划开发。 土地储备：公司大块的土地储备，与政府一次性签约，解决以后政策风险。 地政关系良好：主管领导了解和熟悉公司，对项目推进合作态度积极。 地产开发为主运作：符合公司发展战略2、劣势 资金压力：整体资金投入量较大，项目操作和运营周期较长，有一定的资金压力和运营压力。 首次介入：公司首次介入此类项目，规划设计及运营都需要迅速学习，还需补充旅游策划、高尔夫运营等相关专业人才。3、机会 XX大旅游立市策略：省、市两级政府态度鲜明、政策倾斜。 实力企业共同打造：沿海各项目同时起步，共同打造，容易形成规模，出整体效应。国华置业及河北省建投等几个大企业的介入，能够实现共同打造。 新业态尝试：86、能够进行公司在养老、候鸟度假及旅游地产等方向上的实践性探索。4、威胁 配套：项目基本处于规划阶段，周边配套有待完善； 市场风险：由于建设进度问题，营造项目整体氛围难度加大，如何控制项目市场培育期是今后经营重点； 政府投入：基础配套设施建设周期较长也是影响此项目的因素之一，可能会参与部分BT项目建设。（二）结论 此项目潜力巨大，但也是机遇与挑战共存，一流的自然资源与良好的地政关系是支撑项目全盘规划整体操作的基础性优势；但是首次尝试所面临的运营经验匮乏及缺少专业人员也给项目的操作带来了不确定性风险。在如今的市场形势下，能够通过框架协议绑定超大优质地块的机会已经越来越少，此项目从中国地产大环境和公司长远利益考虑，符合公司的发展方向，同时也是公司尝试多种业态探索、综合发展的良好机会。 对于这块具有稀缺性自然环境资源的土地，发展部认为符合公司未来战略发展需求，建议进行项目操作。