1、城市新区占地190亩住宅建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月51可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章前言6一、报告编制目的6二、报告编制依据6三、项目概况6第二章项目开发经营环境分析9一、2005前三季度XX市经济状况简析9二、XX市房地产市场分析2、101-1、整体市场供求情况10三、有利投资经济形势成因分析24第三章项目周边物业市场调查分析26一、投资地块的地理环境26二、XX区域分析27三、项目周边主要物业分析27四、XX区域消费者调查分析28第四章项目开发经营优势点与机会点分析31一、房地产投资项目开发经营机会形成模式31二、项目开发经营优势点31三、项目开发经营机会点32第五章项目定位34一、目标市场定位34二、产品定位34（产品定位的具体建议见第七章项目规划、建筑设计建议。）34第六章项目规划、建筑设计建议35一、项目总体规划建议35二、住宅建筑设计建议36三、小区配套设施建议36四、环境艺术设计建议37第七章项目开发经营策略及3、投资估算38一、项目开发经营策略38二、项目投资估算39三、项目实施进度安排44四、项目投资与筹资计划45第八章 项目开发经营状况分析48一、项目的价格定位48二、项目销售计划48三、项目销售收入估算49四、项目经营成本结算49五、项目利润估算50第九章 项目开发经营风险分析51一、项目盈亏平衡分析51二、项目敏感性分析511、项目总投资51三、项目开发经营主要风险及对策分析522、项目的资本风险533、企业风险53第十章 结论与建议54一、项目拥有较好的投资环境与机遇54二、项目在经济上具有较强的可行性54项目总建筑面积：212000万平方米54项目总投资：38042万元54项目经营利润：74、578万元54三、项目具有的突出优势54四、项目开发经营风险较小54五、项目实施的难点55第一章前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、XX市规划局规划方案；2、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；3、XX市房产局提供资料；5、现场勘察和实地调5、研所得资料。三、项目概况项目地块位于XX新区XX大桥西面，总面积约189亩，其中有30亩为预留的办公用地，实际开发面积为159亩，该地块基本较为平整，经 文件批准通过，该地块主要用途为商住用地，类别代号 ，容积率不大于2.0， 建筑密度不大于 ，绿化率不小于。建筑限高多层不超过 （约 米左右，不含底层层高2.2米以下的自行车库），允许建高层，高层住宅层数不超过 层（约 米左右）；本项目由电力局与富凯房地产开发有限责任公司合作共同开发，除30亩作为预留的办公建设用地外，剩余用地面积159亩将用于开发建设中高档次的住宅小区，并分为两部分建设：其中的99亩用于开发建设区电力局定向开发住宅小区，余下66、0亩用于开发商品房小区；建筑形式采用组合式：多层 ，小高层，并初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积：106000平方米，约合 159 亩。容积率：2.0总建筑面积：212000M2 公建面积：5000M2建筑密度：（暂无设计方案无法计算出，建筑密度= 建筑基底总面积建筑用地总面积）。绿化率：35 %（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）本项目遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、教育、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有幼儿园、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，将是XX半岛新区新崛起的一个中等规模小区7、。项目建设内容：1、多层公寓及连排别墅多层公寓的总建筑面积约72000平方米，建筑样式为框架结构，采用点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。宅前绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观效果。2、小高层公寓小高层公寓的总建筑面积约120000平方米。3、配套商业面积（包括车库） 建筑面积约15000平方米4、公共生活设施总建筑面积约5000平方米，包括车库、景观绿化、社区医疗等。5、物业管理实行封闭式现代化物业管理。n 供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电8、表，高级安全插座；n 通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络；n 电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视；n 邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递服务；n 周界防护系统：周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻；第二章项目开发经营环境分析一、2005前三季度XX市经济状况简析经济运行情况GDP2005年1-3季度，XX市经济发展继续保持稳健的增长态势，全市GDP达477.02亿元，同比增长13.2%，增速比去年同期加快0.38个百分点。其中，第一产业增加值65.38亿元，同比增长7.7%，第二产业增加值149、9.55亿元，同比增长17.4%，第三产业增加值262.08亿元，同比增长12.6%。财政金融财政收入增加，金融机构存贷款平稳增长。1-9月， 全市组织的财政收入71亿元，同比增长16.57%，其中一般预算收入31.43亿元，同比增长20.30%。一般预算支出47.77亿元，同比增长18.16%。其中基本建设支出4.82亿元，同比增长36.48%；企业挖潜改造资金支出1.90亿元，同比增长29.49%；科技三项费用支出0.47亿元，同比增长31.63%。投资全社会固定资产投资增幅有所回落，但仍保持较快增长。今年以来，全市投资虽有所回落，但在“百项工业项目大会战”、“136”城建工程等大项目推动10、下，增幅一直保持在28%以上，九月份达到了今年以来的最高速度。1-9月，全市完成全社会固定资产229.51亿元，增长38.10%。其中，城镇固定资产投资218.48亿元，增长39.81%；基本建设投资102.49亿元，增长26.61%；更新改造投资37.09亿元，增长60.71%；房地产业投资68.97亿元，增长61.17%。国内贸易社会消费品零售额稳步增长。1-9月，社会消费品零售总额241.99亿元，同比增长13.63%。其中，批发零售贸易业零售额213.11亿元，同比增长13.41%，餐饮业零售额28.27亿元，同比增长15.25%。小结：持续升温的固定资产投资，强劲的消费能力，良好的经11、济运行环境为房地产开发投资奠定了坚实的经济基础。二、XX市房地产市场分析1、XX市成交情况分析1-1、整体市场供求情况a）季度供应情况2005年3季度商品房类别供求状况表时间单位:万住宅商业办公合计2005年7月份批准预售面积9.61.5011.1合同备案面积34.61.80.536.8供求比1:3.61:1.2/1:3.32005年8月份批准预售面积28.432.133.5合同备案面积32.51.70.1 34供求比1:1.11:0.6/1:1.02005年9月份批准预售面积62.3150.277.5 合同备案面积37.81.20.939.8 供求比1:0.61:0.11：4.51:0.5合12、计批准预售面积100.319.52.3122.1合同备案面积104.94.71.5110.6供求比1：1.01：0.21：0.71：0.9 2005年3季度商品房供应量为122.1万，去化量为110.6万，整体呈现供大于求的态势，供求相比上个季度有大幅度提升。 商业用房供应量增长较多，空置量较大，商业用房的严峻形式进一步加深。办公房的供求形势依然没有得到改变。b）同期比较情况2005年3季度供求关系环比、同比对比表时间批准预售面积（万）合同登记备案面积（万）供求比2005年3季度122.1110.61：0.92005年2季度56.162.31：1.12004年3季度72.9573.41：1.113、 2005年3季度供应量122.1万。环比上季度增长117.6%，比去年同期增长67.4%，本季销售备案登记110.6，环比上季度增长78.3%，比去年同期增长51.4%。本季度的供求量对比上季度及往年都有较大幅度提高，但供求状况却是供大与求，主要是受商业类产品影响。1-2、各区域市场供求情况a）各区域商品房供求状况分析2005年3季度各区域商品房供求关系状况表各板块批准预售面积比重登记备案面积比重供求比青秀区16.6 13.60%14.112.75%1:0.8琅东板块36.429.81%35.3 31.92%1:1.0仙葫板块8.67.04%15.3 13.83%1:1.8江南区6.25.014、8%13.4 12.11%1:2.2西乡塘区30.124.65%16.514.92%1:0.5兴宁区18.214.91%4.3 3.89%1:0.2良庆区64.91%11.710.58%1:2.0XX市122.1 100.00%110.6100.00%1:0.92005年3季度各区域商品房登记备案状况图青秀区13%琅东板块31%仙葫板块14%江南区12%西乡塘区15%兴宁区4%良庆区11% 2005年3季度XX市商品房供求比为1：0.9，青秀区、西乡塘区和兴宁区呈现供大于求的状况。琅东板块供求基本持平，其他城区供小于求。整体来讲，供求关系仍处于良好状况。 琅东板块供应量达到全市29.81%，去15、化量达到全市31.92%，虽然供求仍是全市的首位，但比重已经有所降低；西乡塘区的供应量占全市24.65%，去化量占全市14.92%，位列全市第二。b）各区域住宅供求状况分析2005年3季度各区域住宅批准预售及合同登记备案情况一览各板块批准预售面积（万）比重合同登记备案面积（万）比重供求比青秀区13.3 13.26%1312.44%1:1.0琅东板块31.431.31%34.1 32.63%1:1.1仙葫板块7.97.88%14.8 14.16%1:1.9江南区5.15.08%12.2 11.68%1:2.4西乡塘区22.422.33%15.715.02%1:0.7兴宁区14.714.66%3.16、5 3.35%1:0.2良庆区5.55.48%11.210.72%1:2.0XX市100.3 100.00%104.5100.00%1:1.02005年3季度各区域住宅物业登记备案状况图青秀区12%琅东板块33%仙葫板块14%江南区12%西乡塘区15%兴宁区3%良庆区11% 2005年3季度，XX市商品房住宅的供求比是1：1.0，供求基本持平。西乡塘区和兴宁区呈现供大于求情况；青秀区和琅东板块供求基本平衡；其他城区呈现供小于求。 琅东板块依旧占据着供应量和去化量第一的位置，供应量占全市31.31%，去化量占全市32.63%。西乡塘区供应量占全市22.33%，去化量占全市15.02%，位列第二。17、江南区和良庆区供应量较少，而兴宁区去化量最低。c）各区域商业供求状况分析2005年3季度各区域商业批准预售及合同登记备案情况一览各板块批准预售面积（万）比重合同登记备案面积（万）比重供求比青秀区2.7 13.85%0.816.67%1:0.3琅东板块3.316.92%0.7 14.57%1:0.2仙葫板块0.73.59%0.3 6.25%1:0.4江南区1.15.64%1.2 25.00%1:1.1西乡塘区7.739.49%0.816.67%1:0.1兴宁区3.517.95%0.5 10.42%1:0.1良庆区0.52.56%0.510.42%1:1XX市19.5 100.00%4.8100.18、00%1:0.2 2005年3季度，XX市商品房商业供应量为19.5万，去化量为4.8万，供求比为1：0.2。 各区均有供应量和去化量，西乡塘区的供应量最高，达到39.49%。去化量方面，江南区占据着第一的位置。 全市商业的供应量较上季度增长较多，去化量变化较小，商业供过于求的情况进一步加深。d）各区域办公供求状况分析2005年3季度各区域办公批准预售及合同登记备案情况一览各板块批准预售面积（万）比重合同登记备案面积（万）比重供求比青秀区0.6 26.09%0.323.08%1:0.5琅东板块1.773.91%0.5 38.46%1:0.3仙葫板块00.00%0.2 15.38%/江南区00.19、00%00.00%/西乡塘区00.00%00.00%/兴宁区00.00%0.3 23.08%/良庆区00.00%00.00%/XX市2.3 100.00%1.3100.00%1:0.6 2005年3季度XX市办公只有青秀区和琅东板块有供应量，去化量为1.3万。 全市办公成交情况不够理想，每个区域成交量都较少，可比较性不大。1-3、价格分析a）成交价格分析2005年3季度XX市住宅均价状况表1月2月3月4月5月6月7月8月9月282127422964286327812700222325482674 2005年3季度，XX市商品房住宅均价2486元/，较05年2季度均价2780元/相比，下降10.20、6%。3季度价格走势呈上升趋势，8月较7月上升14.6%，9月较8月上升4.9%，7月时均价低于3季度均价，同时，7月份均价也是1-9月份价格最低的月份。b）成交总价分析（根据XX市房产产品形态与总价的区分，我们将总价划分四个档：15万以下为低端产品、15-30万为中低端产品、30-45万为中高端产品、45万以上为高端产品。）2005年3季度XX市成交总价分析表15万以下15-30万30-45万45万以上合计青秀区280 405 439 130 1254 琅东板块70 672 940 730 2412 仙葫板块85 656 166 91 998 江南区549 578 150 61 1338 西21、乡塘区562 694 311 102 1669 兴宁区191 185 55 20 451 良庆区556 613 37 5 1211 XX市2293 3803 2098 1139 9333总面积（）129718.99385171.31303253.85229888.411048032.56 从成交量上看，15-30万价格段为成交峰值，占全XX市总成交量的41%，15万以下产品成交量位居第二，占全XX市总成交量的25%。 从成交面积上来看，15-30万所占份额最大，占37%，其次是30-45万，占29%。 无论是从成交量上来看，还是从成交面积上来看，与二季度相比，各总价段的序位没有发生变化，供求维22、持着一个相对稳定的状态。 3季度XX市15万以下的产品成交主要集中在西乡塘区，成交量最大的项目是迷你新景小区，其次是良庆区和江南区。 3季度15-30万的产品成交较为分散，除青秀区和兴宁区外，其他各区域所占比重相差无几。 30-45万的产品成交主要集中在琅东板块，占全市44%，成交量最大的项目是城市花园和建兴苑。其次是青秀区，占全市21%。西乡塘区排在第三位。 45万以上的产品成交主要集中在琅东板块，占全市的65%，成交主要集中在城市花园和万昌南湖景园，其他城区此档产品销售仍较少。小结： 2005年前3季度，除2季度受国八条影响，供应及去化量收缩比较严重外，1、3季度供求关系正常，总量增加趋势23、明显。 住宅物业在市场上受到追捧，商业、办公物业现状堪忧。 琅东板块称雄楼市，价格、开发规模、项目品质等成为XX楼市的风向标。三、有利投资经济形势成因分析1、中国东盟自由贸易区的形成XX以其得天独厚的地缘优势，既区别于云南省所具有的同类概念，又作为中国西部经济区、华南经济区与现东盟北部经济区的中心地位，建立起面向东南亚的全面发展战略，其发展潜力是惊人的。XX凭祥的高速公路已基本建成。对房地产发展的重大意义在于其未来所面对的将是一个区域性的国际市场。2、西南大通道的形成从成都到北海的高等级公路已全线贯通，往广东的两条高速公路的全通也将为时不远，大流通、枢纽城市的格局正成雏形。XX对中国西部和南部24、地区的集聚和幅射能力将会倍增，区域性的资源、资金等将会在更深层次、更大范围以XX为中心的重组与分配. 自然，市场对房地产的需求将会增加。3、国内会展中心城市的定位成功随着XX国际会展中心的落成以及“两节一会”的举措,定位于国内会展中心城市的XX,会展业的发展对其总体经济的发展将起到极大的推动作用.XX对全国市场的辐射能力也将得到提高。4、城市化进程的顺利作为省会城市, 作为城市化程度较低的广西的首府， 随着城市化进程的逐步加快， XX的人口数将从目前的150万人，2020年增加到300万人的中期规划要求。广西的城市化程度将从目前的20%提高到20年后的50%。显然，人口增加对房地产业则是重大利25、好，因为消费者对住房和商业物业的需求必将随之增加。国内其他一些城市有着同样的历程，如成都、重庆、厦门。对比国内其他一些城市高达50%的外地居民购房的现象， XX目前约40%的比率正反映出城市化进程对房地产发展的巨大潜力。5、XX “中国绿城”计划的实施成功将推动XX城市各个方面的综合发展与进步，使城市在区域经济中心的地位得到强化，使这座城市以其特有的居住环境吸引大量的居住消费者。小结：XX市作为中国大西南的出海大通道枢纽城市及中国东盟自由贸易区桥头堡的地位，在国内、国际上的政治经济地位日益凸显，因此城市建设也相应需要提升到一个国际化城市建设的新的高度，在全国房地产业进入调整期的情况下，XX市的26、房地产行业连续数年保持高速健康的发展，吸引了国内外大资本的入驻，如马来西亚东方资本集团与广西航洋投资集团联合投资达28亿元的香榭里花园、大连万达集团投资达11亿元的万达商业广场，以及新加坡财团投资开发的180亩荣宝华商城等。加剧了房地产激烈的竞争，使XX市房地产业加速了与国际市场接轨的进程。第三章项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，XX半岛区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，XX半岛住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。该项目位于XX市XX半岛，现在先对27、XX半岛房地产市场作简要的概述。一、投资地块的地理环境土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场价值，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。1.土地性质及地理位置综述地块面积：净用地面积106000平方米，近似不规则的三角形，较平整。该地块位于XX新区，远为农田，整个地块较平整，无丘陵、小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原 2.地块自然景观及环境质量2.1自然环境以下为地块四个方向的环境情况：1.南向：规划水系，多宗尚未开发的住宅用地。2.北向：邕江水系，柳沙半岛。3.28、东向：XX大桥及规划道路。4.西向：规划中的市政公园。地块周边地势平坦，自然环境优美，邕江蜿蜒而过，无工业污染。尚未进行大规模地产开发，堤园路南岸绿化美化工程及市政规划的绿地、休闲广场、公园等，整个片区的景观环境将得到进一步提升。二、XX区域分析1.基础设施状况分析11交通状况目前XX新区道路建设中，XX大桥也尚未通车，从市中心过XX新区必须绕行江南区才能到达，路程较远。正在根据目前规划路网图显示，XX新区主路网由环半岛提园路及三横三纵组成，预计在XX大桥通车后，主要道路建设将同期全部竣工，这将大大缩短XX新区与市中心的距离，车程约在20分钟左右，距离城市副中心金湖广场的距离也将缩短到车程1029、分钟左右。但由于新区建设过程将有3年左右时间才能达到基本居住需求，预计公交配套至少在2008年前后才能基本完善。12人文环境及生活配套设施目前XX新区的人文环境及生活配套设施尚属空白。三、项目周边主要物业分析1项目地区总体规划及土地出让情况（附图）2项目地区开发现状及态势XX新区目前尚无开发项目，根据自然条件及区域环境，柳沙半岛是目前XX市市场上具有一定可比性的区域。柳沙半岛与XX新区一桥之隔，由于历史原因多年来未进行房地产开发。去年以来开始进行开发，柳沙半岛首个项目半岛香隔里拉以全高层建筑中大户型入市，销售情况良好，每平米销售均价2800元左右，实现了柳沙半岛房地产开发的开门红，在此区域的后30、续项目也加快进度，整个柳沙半岛成为XX又一方高档居住区的开发热点。XX新区与柳沙半岛自然条件相似，规划条件更佳，估计在2、3年之内道路交通，配套逐渐完善之后，新区房地产项目将以较高的姿态进入XX楼市，但以目前条件来支撑房地产开发，实际价值难以体现，初期价格将比较低。四、XX区域消费者调查分析在后期市场推广中，将对目标消费群体作具体的分析了解。目前只能依据从事房产多年经验加以粗浅的判断。项目依托于地理位置优势及周边优异的景观条件，结合整个项目的时尚、高档定位，我们主要对住宅部分的目标客户进行分类分析，营造出清晰的市场形象。自用型客户 由使用用途可分为纯居住型和自住投资结合型。 纯居住型： 可分为31、原住型（XX市的客户）、外来型客户（区内外欲移居XX的客户）。 A、原住型 1）客户特征 年龄在3045岁之间的事业成功人士，是同龄人中的佼佼者； 个性独立、思想前卫、乐于接受新事物； 社会地位与文化层面较高，闲暇时间多； 追求高品质的居住环境与生活环境； 目前居住区域以新城区居多。B、外来客户 1）客户特征 区内各地成功人士，消费层次较高，有一定经济实力,认可本项目的生活理念； 家庭居住人口多且居住人数经常变动的外地人； 意欲移居XX，向往城市繁华；2） 影响客户购买的因素 对居住环境及户型要求较高； 楼盘的社会影响力，是否代表时尚、现代，能否体现其社会地位； 对XX市房地产市场有一定了解，32、主要通过电视、报纸广告及亲戚朋友处了解。自用投资结合型客户 本项目因户型面积较大，总价相对较高，且属于新区域住宅项目，预计长期投资型客户较少，短期投资客户（又称炒作型客户）相对多。 1）客户特征 以XX市的客户为主，身份复杂，多为专业炒家； 资金较为雄厚，投资慎重理性，等候机会出手投资，属例行性购买客户； 爱读书看报，密切关注XX市的城市发展热点，熟悉XX市的房地产发展状况； 对XX市的房地产市场认知程度深刻，有一定的专业知识，善于发现有潜质的物业，由于近期推出的新概念住宅成交及升值较为明显，看好本项目的升值空间； 以短线投资为主，力求快进快出，转手即赚钱，具一定的冒险性；第四章项目开发经营优33、势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式n 经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。n 经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。n 经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。二、项目开发经营优势点本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于项目住宅市场的优势点集中如下。1项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。国家宏观经济逐步稳定，近年内我国房地产业还将进入一个上升繁荣期，本项目的开发经营期将正处于此阶段。房地产市场日趋规范，住宅业房改、金融、投资、财34、政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。2项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模项目的自然环境，在XX市得天独厚：面朝邕江，后有规划的一条水系，项目西面有一规划的小公园，是较难得的居住用地。可作为企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；本项目离市中心繁华去距离适中，2007年XX大桥建成通车后，项目进出交通将更为便捷；项目占地规模适中，可开发建设中高档次的住宅小区，是置业的理想地方。3项目所需投资规模中等，风险低，利润合35、理本项目占地189亩，其中有30亩为电力局预留办公用地，实际住宅开发面积为159亩；电力局定向开发的职工住宅约占地99亩。本项目土地购置费用约为8505万元（45万/亩），其中电力局拟出资7500万，剩余1005万由开发商承担；开发商另需承担项目的立项、报建、建设等费用。本项目定向开发的部分约占总开发量的63%，有效地降低了项目的风险。由于土地费用基本由电力局承担，项目的建设也可分批分期开发，降低了开发商所需项目启动资金投入，更降低了项目的风险。同时，更可以以较低的资金投入获得较丰厚的回报。上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。三、项目开发经营机会点1、整个XX经济快速增长36、，居民纯收入不断增加，近年来房地产市场一直十分火爆，有利于新项目的上马；2、XX大桥的建成，将使项目距离市中心的路程缩短一半，进出交通更为便捷，物业的增值可能性是显而易见的。未来几年里，周边配套设施将逐步完成，那么后项目销售将适逢其时。3、项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且未来几年，如一些党政机关将搬至潘龙区，项目区域内将又有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于项目未来的前景，而且整个项目的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。第五章项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，37、就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。一、目标市场定位1. 高校、科研院所高级职称人士2. 民营或私营企业家或个体老板3. 行政企业事业单位的主管级领导4. 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要年龄判断在3045岁购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。二、产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策，主要原因是:1相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。2项目自然环境得天独厚；3从项目区位内同类物38、业分析得出结论。4随着XX大桥的建成和市政府的搬迁，各项基础设施和市政设施都会很快跟上。（产品定位的具体建议见第七章项目规划、建筑设计建议。）第六章项目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建议由于项目开发周期不是很长，但在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，因此在规划设计中一定要充分根据开发时的市场情况进行设计。 总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”（政府部门规定的绿化广场部分）两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥39、投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。总体上来说，此项目的规划方案中建筑单体设计应采用灵活的户型和变化的立体效果。小区的目标顾客属中高收入的阶层，在规划上，停车泊位，按文件规定住宅不少于0.5车位/户，商业办公按0.6车位/户，业主中因为项目位置的原因将部分拥有私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。在设计规划上，建立“城市社区小区组团院落家庭”的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。二、住宅建筑设计建议1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题40、，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后至少10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。2、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开，洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计3、住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做41、到统一中有变化。4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多层小洋楼、小高层、）等。三、小区配套设施建议1、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个中型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。2、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小42、区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育、卫星电视等多方位的网络服务。3、每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。4、小区内应设有小型超市、商场、幼儿园等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便，充分体现出社区生活的现代化。四、环境艺术设计建议 随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越43、来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。 基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。 上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。第七章项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。一、项目开发经营策略依据本项目及开发公司的实际44、情况，本项目宜采取“合作开发，整体规划、分期实施、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。1、合作开发本项目由富凯房地产开发有限公司与电力局（以下属三产单位名义）合作开发，双方的合作一方面可使项目拥有较高自有资金，利于项目的实施；另一方面，可利用电力局的客户资源（定向开发职工住房），降低了项目的开发风险。2、整体规划这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块占地面积虽不大，为159亩，但因为采用了多种建筑形式，因此必须对地块进行整体规划，分期实施。3、分期实施该项目开发总建筑面积达212000M2，预计总投资约3.66亿元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地45、产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口。其依据有：地块南面环境、交通条件相对较好，宣传也更为方便；从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待；从景观效果考虑，北向风景较好，而房地产项目一般都是将较好区位项目放在最后阶段实施。4、力创精品项目所在地块的素质较好，具有很强的可塑性，通过项目的品牌地塑造，可有效地带动项目销售。同时借助于该项目的品牌，可迅速提升开发公司在XX市房地产业界的知名度。5、先环境、后房屋，全面发动宣传攻势建议项目首期预售之前，先做好环46、境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。二、项目投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为38042万元人民币，其中建设投资为28992万元。详见表-1：项目总投资估算表，更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。表一、项目总投资估算表序号费用名称费用明细/标准收费金额备注一土地成本1土地成本45万元/亩71550000元159亩（扣除30亩办公预留地）二前期工程费用1总体规划费建面2元/424000元按建筑面积212000M22土地平整用地面积12元/2544000元3设计费建面8元/1696000元4勘察47、费用地面积1.5元/318000元5临时水电费建面4元/848000元6合计27.5元/ M25830000元三报建费用1城建配套费建安费3%5985000元2教育附加费建安费1%1995000元3质量监督费建安费2.5%4987500元4招标管理费建安费1%1995000元5防洪费建面2元/424000元6人防费建面10元/2120000元7测量费200元/栋6400元按32栋计算8白蚁防治费建面2元/424000元9墙改押金建面4.6元/975200元10规划服务费建面2元/424000元11垃圾处置费建面1.5元/318000元12散装水泥保证金6000元10,000.元1000013合48、计92.76元/19664100元四建安工程费1土建 多层及连排别墅700元/50400000元2土建 小高层1000元/120000000元3土建 配套商业1000元/15000000元4土建 公共生活设施700元/3500000元5水电工程建面50元/10600000元6合计941.04元/199500000元五基础设施1供水建面10元/2120000元2供电建面15元/3180000元3道路建面30%60元/3816000元4污、雨水工程建面10元/2120000元5电视建面5元/1060000元6电话建面4元/848000元7消防建面1.5元/318000元8合计63.5元/1346249、000元六配套设施1绿化建面12元/2544000元2景观小品建面5元/1060000元3庭园灯建面3.5元/742000元4大门及入口广场200000元5围墙120元/360000元按3000米计算6红外线保安系统700000元7门铃对讲400/户640000元按1600户8合计29.5元/6246000七管理费用1管理费一至六5%15812605元2监理费建安费1.2%2394000元3销售费用总销金额3.5%17514000元八财务费用1财务费用约18960000元九不可预见费用1一至六3%9487563元十总成本1一九380420268元十一销售收入1定向开发部分商品房均价2200元/50、290400000元1320002外销商品房部分均价2500元/150000000元600003商业配套均价4000元/60000000元150004车位约个元5500400000元2360.38元/十二税费1营业税及附加费总销售额5.725%28647900元2房产登记费总销售额1. 5750600元3产权监证费公寓销售额1.5%6606000元4印花税公寓销售额52202000元5合计38206500元十三房屋维修基金1建安费3%5985000元十四项目利润项目利润= 销售收入总成本税费房屋维修基金 =500400000-380420268-38206500-5985000 =75788251、32元建设投资建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。 建设投资估算依据：l 整个项目从2006年1月开始，2009年12月底全面完成。l 各种税费按XX市目前的取费标准计取。l 整个项目按中、高水平计算。三、项目实施进度安排整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施的进度。由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成三期，依次由北到南逐次开发（配套及公建中心放在第三期），先开发建设定向开发部分的住宅小区，后开发建设外销商品房住宅小区，整个项目从52、2006年1月开始，至2008年12月结束，历时34年。项目定向开发部分安排在一、二期工程完成，外销部分安排在三期工程完成，项目实施进度计划详见表2。表2 项目实施进度计划表（年、季度）实施步骤200620072008123412341234工程前期首期工程二期工程三期工程四、项目投资与筹资计划1、项目投资估算项目总投资约为38042万元。其中：（1）土地费用7155万（扣除30亩办公预留地）.（2）前期工程费：583万元（4）建安工程费用：19950万元2、项目投资估算依据及说明（1）设备费用按询价或类似工程设备投资估算。（2）建筑工程费参照广西省建筑工程单位估价表及当地类似工程概算指标估算53、。（3）安装工程费依据全国统一安装工程概算定额广西省单位估价表及类似工程造价调整。（4）其他费用及建筑安装费用定额按照广西省建筑安装费用定额及建设部有关规定执行。（5）不同年份的价格资料均调整至2005年价格水平。（6）项目建设单位提供的相关数据。（7）行业类似工程经验数据。3、项目资金筹措项目计划总投资：约38042万元前期由富凯房地产开发有限公司出资2000万，电力局出资2200万启动项目，电力局占股55%，富凯占股45%。项目资金不足部分由银行融资贷款解决。项目土地购置款约8505万元（含30亩办公用地款），30亩办公预留地的土地购置款约1350万由电力局承担，不计入项目成本。项目实际土54、地款为7155万元。扣除项目实际土地款7155万元及项目规划设计等前期费用583万，项目建设投资约28408万元，其中：项目一期工程约52000平方米，投资约6968万元，二期约80000平方米，投资约10720万元，三期约80000平方米，投资约10720万元。 项目建设期历时3年，从2006年1月至2008年12底全面完成，项目建设期较长，由于本项目一、二期均为定向开发，实际运作中，上一期项目的销售收入中相当一部分可用于下一期的建设资金。在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排： 1、项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押获得银行贷款支持。 2、工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程55、款。3、随着工程的动工，项目环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围后，尽快办理房屋预售许可证，并开盘预售。具体见表3：项目投资计划表第八章 项目开发经营状况分析本章对本项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量、财务净现值、财务内部收益率。本项目中包括公寓式住宅、小高层住宅以及幼儿园、配套商业、车库等公建项目。其中，前者采用销售形式，商业配套项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有商业配套项目以销售方法考虑。公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室、变电站，部分为收益较少的物业，且要投入一定56、的经营费用，如幼儿园等。故公建项目的经营收入仅考虑商业配套的销售收入目，其他项目在本报告中均未考虑。一、项目的价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位： 定向开发部分 2200元/ m 2外销商品房部分 2500元/ m 2商业配套 4000元/ m 2二、项目销售计划根据本报告的项目经营策略、实施进度安排、本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定本项目销售计划。本项目一、二期住宅部分为定向开发部分，不对外发售。 三期为对社会销售部分，小区的商业配套等集中在第三期建设。三、项目销售收入估算据前文确定57、的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表四、项目经营成本结算项目经营成本包括：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。其中： 建造成本=（当年销售收入/项目经营总收入）总建筑投资上述公式仅为近似计算。 销售成本含广告费、人员工资、办公费等，按销售收入3.5%计取。销售税金包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加。三者合计为销售收入的5.725%。财务费用为项目开发经营期间的利息支出。项目经营成本的各项估算见表6五、项目利润估算根据本项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算如表第九章 项目开发经营风险分析本章拟对本项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其58、开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。一、项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。 1、项目经营收入保本点分析项目经营成本 =380420268/（1-5.725%）=403521897元，保本点=403521897/500400000=80.64% 即销售收入达预测收入的80.64%时，项目处于盈亏平衡状态。 2、项目经营成本保本点 项目保本开发经营成本=50640万元，保本点=50040/38042=131.54%即项目开发经营成本达到预测成本的131.54%，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不59、同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。二、项目敏感性分析 本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。 1、项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达5%，如果的投资额增加5%，项目的估算利润下降1833万元，项目仍然可行。 2、项目销售收入在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位60、时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为5%，项目的销售收入下降2502万元，项目仍然可行。三、项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。1、市场风险 项目的住宅小区定位为中等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来61、两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与后湖花园同一区位、同一档次的物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好的一面。另一方面，从XX市居民的住房消费意向看，XX新区有相当大的潜在居民，即与本项目同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着XX新区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，62、促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。 2、项目的资本风险项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。 鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。 3、企业风险企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择63、等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。 对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。第十章 结论与建议一、项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，XX市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。二、项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积：212000万平方米项目总投64、资：38042万元项目经营利润：7578万元上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。三、项目具有的突出优势 潜在需求量大。 住宅小区的定位属中等档次，在供需圈内具有广泛的目标客户。 项目有定向开发支持，开发风险小，投资收益有保障。 项目较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）。 项目所处地块的发展前景较好。（有在建的后湖大道和幸福大道）四、项目开发经营风险较小本项目属大面积、大规模开发、无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对较低，在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，且项目定向开发部分站项目开发总量达63%左右，通过一二期的开发的收益，开发商无需贷款就可自主开发第65、三期，有效降低了项目开发的风险，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。五、项目实施的难点本项目实施的难点：1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大；2、项目的定位主题有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善；3房地产行业竞争激烈，项目公司需建立一支高素质的营销队伍，或采取全权委托中介代理销售的方式。六、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、 严格执行设计标准，积极推广标准设计；2、 及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；3、 按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。