1、金鼎购物广场招商条件方案第一部分 金鼎购物广场定位经营思路：打造 “高品位休闲零售空间”，开创“体验式情景购物天堂”。经营定位：流行、时尚、精致，追求新的生活提案。附表：金鼎购物广场应做到非常相当一般相当非常购物气氛令人愉快购物气氛令人不愉快店内购物方便店内购物不方便提供周到的服务不能提供周到的服务商品质量高商品质量低商品挑选余地大商品挑选余地小商品价格较高商品价格较低服务态度亲切适当服务态度不亲切交通便利交通不便利附近店铺多附近店铺少促销活动精彩无促销活动会员制体现无会员制第二部分 西安商业分析金鼎购物广场所处地理位置及项目简要说明金鼎购物广场地处西安中轴主干道长安南端（政法学院正门南侧），2、位于城南人气最旺小寨商圈南段的金三角地段。其坐拥长安南路、朱雀路、含光路、南三环、绕城高速等多条西安城市主干道，路网体系快捷完善；辐射曲江、明德门、电子城、长安区四维经济圈，区域范围内院校众多，人口高度密集，34所大专院校、55家省级科研单位、8万科研人员、30万在校大中专学生、80万常住人口，上百万流动人口，日平均人流量高达50万，消费人群庞大，购买力旺盛，市场需求巨大。金鼎国际购物广场为市、区重点建设和招商推荐项目，总投资约3.5亿元，建筑面积规划约10万平方米，分为酒店和商场两部分：商场部分地下2层，地上6层，全框架结构，沿街170米，进深40米，建筑面积约5.4万平方米；酒店部分四星级3、标准，地下2层，地上28层，建筑面积约4.6万平方米，建成后将成为本区域面积最大、建设最现代、档次最高的集购物、文化、餐饮、娱乐等于一体的城市商业综合体，无可厚非的成为城南商业新标杆。金鼎国际购物广场是西安南郊最大的集购物、餐饮、文化、娱乐、休闲、旅游、健身于一体的“体验式”购物中心SHOPPING MALL，为国际大都市的西安提供了现代商业的补充，其辐射能力大大超越了传统商业的辐射范围。该项目业已成功引入金逸影城、屈臣氏、味千拉面、意利咖啡，神采飞扬电玩、爱儿玛儿童主题乐园、麦当劳、必胜客、银行等著名品牌机构也将同时入驻。整个项目分为六大主题：百货主力店大卖场主力店精品区餐饮美食主力院线休闲4、娱乐中心西安主要商圈的简要说明 西安商业环境主要分3个主流商业圈和其它商业环境：第一：以钟楼为核心向四条大街辐射，其中兴正元百货（商业步行街）为龙头、西大街百盛、中环购物广场、西大街民生、金花购物广场、开元百货、南大街海大、豪华、天姿、太平洋、中大国际、美美百货、民生解放路店、东大街百盛店等已开项目和西大街铜锣湾项目等待建项目组合的西安第一商圈。第二：以小寨国贸、小寨百盛、小寨军人服务社、好又多、家乐福、永乐大中、秋林、苏宁以及飞旋等为核心的第二商业圈。第三：西安第三商业环境是以批发为主兼营零售的特殊环境，西北商贸中心、华东品牌服装城、多彩、金朗、康复路交易广场、丹尼尔商场、西北服装城、西北羊5、毛衫城、轻工、人和、义乌项目为核心的第三商业圈。* 南郊高新金花店、高新金鹰店为核心的高新商业区域。* 西郊开元商场、西二环爱家和国美以及爱家土门店向西辐射西安主要商圈的合作条件说明附表： 附表：实例说明附表：西安各商商圈条件对比第三部分 金鼎购物中心招商方案招商原则第一：我自营区域招商是以百盛主力店各楼面经营范围为参考方向。 第二：每层楼面都含有一定量的配合本层的特业项目。 招商方案：1）根据主力店的经营项目和SHOPPING MALL的形态特点，增加了特行、特业的招商大概占到了楼层面积的40%-50%其中咖啡、简餐、西点、茶饮、特色小餐饮、图书音像、摄影、邮局、银行、美容、美发、运动、旅游6、公司、通讯收费中心等与服务有关的配套行业，和百盛主力店接壤的部分我自营区还是以百货业态为主，我们增加了相对大型集合店的引进，这样避开了和百盛主力店品牌对抗和竞争避免了时间和其它资源的浪费。2）招商人员的工作现在以部门和楼面负责相结合，招商和运营统一的工作要求。楼面区域品牌落位专人负责、专人跟踪从洽谈合同签订品牌进场装修上货人员培训销售跟踪分析等等。3）参考SHOPPING MALL的经营理念，增加景观区域的设置，体现服务与文化景观的配套结合。金鼎购物中心的SWOT分析项目优势分析：一：）交通条件：项目位于长安南路300号，是西安交通流量较大的东二环和南二环交汇处，二环路俗称为西安市的金腰带。并7、有五条主干道盘绕交错，分别为：咸宁路、兴庆路、东二环、南二环、西影路，故项目向东、南、西、北的纵深辐射能力都非常强。途径项目的公交线路共18条，最近的有6条线路；距离200米的有12条线路。二：）人口数量：周边有41个社区，8万余户人口，按每户3-5人的比例，人口数量将达到24万40万。三：）高校林立：在我项目附近有8所高等院校，其中有2所距离很近。交大、理工大就在第一商圈之内。四：）周边新建楼盘数量不段增加，在第一商圈内就有7个建设中的新楼盘。其中房产价格还在不段提升。五：）强势主力店的进驻沃尔玛、中华院线、百盛、苏宁、麦当劳等也将会带动整体项目的发展。六：）大型停车场和辅助设施的完善，给购8、物者提供了非常便捷的购物环境。完全体现出“一站式购物”的理念。此类优势非常适合SHOPPING MALL此类商业形态的长久发展项目劣势一：交通条件：我项目正是处在西安二环的主干道的原因，直接进出城市中心的公交线路较为缺乏。从城内途径我项目的公交线路几乎没有。最近是距200米处的715路、602路。但是没有城市西向和北向的车辆。二：消费者对此类商业形态的接受能力将会影响到我整体项目的缓冲期年限。三：我项目在西安商业区域以外，商业氛围淡泊，虽然自行建立了12万平米的商业环境。但是对于主力店和我自区域其业态整合、品牌基础搭建都面临着很大的困难。对于顾客消费动向习惯的改变也需要较长的时间改变。项目机遇9、一、项目的机遇其实就是体现于，他在西安地区的创新性、唯一性和西安商业发展的必然性上，西安的商业发展到今日，依然是以百货店为主流夹杂各类专卖店和各类的批发市场，对于SHOPPING MALL的商业形态还是一个新生事物，这也就给我们提供了很大的发展空间。作为此种商业形态的第一将受到社会各界的关注。二、随着城市化建设的不断推进，城市范围的不断扩大，商业核心区域的从新组合，为项目提供了较大的发展空间。三、立丰国际购物广场是所在区域第一个大型商业项目，填补了该区域的商业空白，同时引带了相关配套行业的建立与发展。项目挑战一、该区域现有的商业空白和相关配套设施的缺乏，使得我们项目将成为先行主力军的角色。项目10、内不同业态必须不断的有效提升将是我们面临的挑战之一。二、西安现有的各大商业圈的蓬勃发展，人口流动的区域化格局和消费能力的局限性是我们面临的问题。关于自身发展的阶段性问题定位与收益的合理性与平衡性1）SHOPPING MALL的定位，百货、专业店和仓储式超市以及影院大型主力店的进驻，已经搭建了MALL的主体框架，我们对自营区域部分的定位增加辅助功能，娱乐性、参与性为一体包括我们引进的各次主力厂家也是集餐、娱乐、休闲、功能服务为一体。2）收益情况25层自营面积6570平米（使用面积）租金大约为9450360元/年，物业管理费4730400元/年。610层建筑面积33919平米租金大约为18681611、84元/年，物业管理费4884336元/年，对西安市场的现有租金情况了解，对以上租金我们很有信心，但是在第一年内我公司应在此基础上给与供应商一定的让步和优惠，以便使公司运营可以尽快的进入良性运作。合作方式以租赁方式为主，对个别特业特行采取联营保底倒扣的合作形式金鼎购物中心业种规划附图：金鼎购物中心各楼层业种分布图负一层：儿童主题乐园家电卖场为基础定位一层：金银饰品、化妆品集合点和高档礼品为主附加茶饮咖啡吧的基础定位二层：女装、少淑装配和女装饰品以及顾客参与性的特业和美容、美体文化水果捞等三层：男女休闲、商务男装服饰集合店、运动、领带、配饰和书城为基础定位四层：动漫电玩、主题餐厅为基础定位 五层12、：主题餐厅为主题6层：金逸国际影院附图：金鼎购物中心各主力店面积占比表金鼎百货15000爱儿玛5000苏宁4000金逸影城5000神采飞扬3200餐饮街区6800 附图：金鼎购物中心业种占比表（饼状图）金鼎百货15000爱儿玛20073.38专营店2197餐饮街区6800特业店36432.8 金鼎购物中心招商条件附表：金鼎购物中心招商条件明细表附表：实例附表：金鼎购物中心租金收益预估表 四、金鼎购物中心目标业种及品牌说明1、目标业种及品牌界定标准百货： 化妆品、金饰、饰品、男装、少淑装、少女装、男女休闲、运动、床品、童装童玩百货业态的品牌的界定标准，是以我公司引进的主力店品牌定位情况，以及进入13、西安市场的新品牌。在不和主力店冲突的前提下引进相符合实际情况的品牌。特业： 餐饮、娱乐、文化、体验、运动、影院、医疗特业西安知名的品牌引进，新兴特业品类的引进。品牌界定标准符合于SHOPPING MALL服务特点的多元化组合。2、目标业种及品牌明细表百货含有的品类及品牌品类品牌女装昱景、阿桑娜、韩尚美、新格玛、格子廊、姿妮华、法文箱子、ELLE、Emely、南梦、季候风、米兰国际、伊多莎、艾米拉、维尔金娜、古色、捷施、珂罗娜、凯丝卡兰、淑女坊、菲哩、娇兰、海贝、朗婷、布同、紫玥怡人、好理事、诺曼琦、莎其贝尔、夏尔、LYDS、雪昵女士内衣雪妮芳、嘉莉诗、迪士尼、蝶之雨、丹尔莉、猫人男装海澜之家、14、三番、维斯凯、hetinne、三枪、安德露、格诺德、罗蒙、华劲、Z&A、富铤内衣、皮尔卡丹、歌迪、圣罗马、伊卡露丝、丹戈迪亚、乔顿、奥伦多兰、鲨鱼、利郎、卡尼博、自由活力派、圣宝龙、澳酷、摩卡奴、山神户外、胜威服饰、热浪、爱威亚、三奇泳装、阿尔皮纳、傲熊服饰、喜来乐、皮尔卡丹牛仔、艾迪丹顿、登喜路羽绒服、奋发、马斯诺、卓越、海螺衬衫、路易迪文、里诺、雅戈尔、棋牌王、雅戈尔、庄爵、步森、爱都、巴贝、红豆、蓝戈丹迪、能达利、柒牌、美尔雅、法国老人头运动休闲五环体育、好家庭、绿蚂蚁、美特斯邦威、以纯、唐狮、班尼路、高邦、森马、佐丹奴、真维斯、伊韵儿、埃古、E讯、以之纯、探路者、骆驼、ttiss、盖世15、威、诺诗兰、杉杉牛仔、LEE、苏格兰飞人、堡狮龙、宝秦、百丽运动、五环体育、爱世克斯、茵宝、KAPPA、李宁、匹克、百事、康威、安踏、361度、鸿星尔克、贵人鸟、特步、39运动、金莱克、喜得龙、乔丹、德尔惠、曼奴鞋 皮具 箱包宾度皮具、都乐皮具、丽天妮皮具、比华利保罗鞋、珂莎黛鞋、迪芙斯鞋、卡美多、漂亮宝贝、伊迪夫人、奥夫人、玫瑰绣、红蚂蚁、花花公子、老人头、欧卡莱仕黄金珠宝You and 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