1、城市公园360亩地块开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月48可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录前 言7一、编制目的7二、编制依据7第一章 项目投资经营环境研究8一XX市城市经济发展81.1城市概况81.2经济状况分析81.3城市规划分析11二、X2、X市房地产市场研究132.1 供给市场状况132.2 需求市场及价格状况152.3 住房一、二级市场发展仍不平衡的矛盾17三、XX市土地市场概况19小结22第二章 项目所在区域环境研究23一、区域发展研究231.1区域人口经济状况及发展规划231.2 区域交通状况251.3 区域功能组团规划251.4 区域功能定位261.5区域环境综合分析26二、 区域房地产市场现状282.1 产品供应研究282.2 产品档次及价格情况292.3 区域供求关系分析30三、区域产品竞争分析30案例一：珠江花城31案例二：四季美景 水木轩32案例三：山语城33小结34第三章 项目研究35一、项目概况351.1 地3、块位置：351.2 初步规划条件351.3 市政条件35二、 项目分析362.1 项目优势362.2 项目不足372.3 存在机会382.4 潜在威胁40小结：项目操作价值判断40第四章 项目定位及经营策略41一、整体战略定位41二、产品定位412.1产品形式建议412.2经营方式模拟42三、产品价格预测423.1 住宅部分售价预期423.2 商业部分售价预期43四、项目开发经营策略43小结43第五章 项目投资收益分析及风险评估44一、项目投资收益分析441.1项目总投资测算441.2项目年度投资计划441.3 项目收益测算451.4 投资效益测算综合结果45二、项目开发经营风险评估462.14、政策风险462.2 市场风险462.3财务风险472.4管理风险48第六章 结论与建议48一、研究结论48二、可行性建议49前 言本次进行的XX公园地块投资可行性研究工作，是在XX市及项目周边进行了大量的市场研究的基础之上，通过对项目规划方案、开发成本估算、资金筹措和运作方式以及财务效益评价等方面作全面分析后，从技术经济以及现金流的角度对本项目开发可行性作出评价。一、编制目的l 在对项目投资经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对本项目的市场环境行合理的评估。l 结合公司的状况和项目自身的特点，探索项目开发经营的可行方式。l 结合市场情况及一般行业经验，对项目进行经济测算及收益5、分析。l 对项目的下一步发展提出相关建议。二、编制依据l XX市规划局的相关城市规划。l 国家建设部及XX市与房地产相关的法律与政策。l 开发方提供的项目概况及初步规划条件。 l 对XX市各房地产项目市调获得的第一手资料。第一章 项目投资经营环境研究一XX市城市经济发展1.1城市概况XX市是湖南省省会，又名星城，东西长给230公里，南北宽约88公里，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。XX市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，XX、望城、宁乡三县和浏阳市。1.2经济状况分析n GDP变化情况1） 横向对比位居中部五6、个城市的中等水平XX近几年来人口基本维持在600万左右,从城市GDP和人均GDP两项数据来看，XX处于中部五个城市的中间位置，且近年业保持着不错的增长势头。2006年总GDP达到了1790.66亿元，人均GDP则增加到27853元，仅次于武汉市。2） 纵向对比经济增长呈上升趋势，涨幅稍有回落 根据消费经济学和国际经验，人均GDP达1000-3000美元为居民消费结构发生转变的临界点。2006年，XX人均GDP为27853元，接近3000美元，经济的发展将触发消费结构的升级，人们的消费方式由生存型向发展型、享受型转变。从全市住房消费结构看，消费需求处于快速升级阶段，生存性消费减少，用于发展和享受7、的消费增加。n 城市居民消费水平1) 城市人均可支配收入平稳增长，蕴藏着强大的消费能力在五个城市中，XX的人均可支配收入明显高于其他城市，2006年更是达到了13924元，从这一方面来说，XX应该蕴藏着更为强大的消费能力。2) 人均消费性支出逐年增加，2006年出现快速增长趋势XX的人均消费性支出逐年增加，但是增长率则不太稳定。在经历2005年涨幅回落后，2006年城市居民的人均消费性支出增长了10.6，其中居住消费增长了27.9。n 支柱型产业传统支柱产业平稳发展，新兴支柱产业直接拉动地产经济1) 经过多年发展，XX的文化产业已经逐步走向成熟，根据XX市的实际情况，政府制定了未来15年XX文8、化产业发展规划，重点扶植媒体传播、文化旅游、文博会展、出版发行、休闲娱乐和文教体育6大文化主导产业。2) 电子与信息、生物医药技术、新材料和光机电一体化四大传统的支柱产业则一直引领着XX高新技术产业的平稳发展。3) 就XX会展业而言，其起步虽晚，但在2006年XX则共举办展会312个，同比增长40，直接经济收入4.5亿元，会展相关收入40亿元。会展活动签订的合同或者意向金额首次突破1000万，拉动消费180亿元以上。XX会展产业势头强劲，会展经济将成为城市经济的支柱产业。通过会展的带动，XX变成“商家必争之地”。XX商业步行街、万家丽商城由商业区转变成“天天会展区”，XX已形成高桥、红星等六大9、商业圈。小结: XX的人均GDP虽次于武汉，但人均可支配收入却在五城市中超越武汉而雄居第一。面对拥有如此强大的消费潜力的城市人群，如何引导消费习惯，是最有价值的课题。1.3城市规划分析地块长株潭 n 规划期限1) 近期建设规划：2003-2005年2) 中期规划：2006-2010年3) 远期规划：2011-2020年4) 远景规划：2021年及以后n 城市总体规划XX地处长株潭城市群核心地区的北核功能区，其将从长株潭城市群远景展望入手，完美区域城镇体系，发挥XX在区域发展中的极核作用。1) 规划布局基本形成与区域性中心城市相匹配的城市功能结构，按照“一主（城市主体）、两次（河西、星马新城）、10、四组团（暮云、捞霞、高星、含浦组团）”，构筑青山、秀水、绿洲、名城融为一体的城市空间格局。2) 规模规划XX的城市规模将达到310平方公里，年均将增加城市面积10平方公里。自2002年以来，XX市人口一直为600万人左右，结合城市未来整体规划，到2020年XX市总人口将增至688万，城镇人口为482万人，城市化水平则达到70左右。根据XX市统计局数据，XX进城人口年均增长6万人，外来人口的购房比例为15，按3人/户，每户住房面积100平方米计算，每年将增加30万平方米住房需求。n 捞霞组团未来规划捞霞组团位于城市主体以北，东北至都市区边界，西至湘江，南至浏阳河，包括捞霞开发区和丁字镇，规划城市11、建设用地20平方公里，城市人口规模为14万人。结合城市主体内货运码头和火车北站的搬迁，布局霞凝新港和捞霞货运站、编组站，成为水运、公路、铁路的中转联运中心，并规划仓储用地、物流中心、大运量的工业基地。小结：1) XX市人口的增长和城市化水平的提高必然对房地产市场产生有效拉动。2) 本案地块位于浏阳河以北，属于XX市重点建设区域，在捞霞组团区域发展优势的带动下，会使整个区域的房地产市场实现可持续发展。二、XX市房地产市场研究2.1 供给市场状况n 房地产投资额逐年递增，但2006年增幅下滑较大2006年XX市房地产完成投资额为303.86亿元，达历史新高。但从其增长率来看，受今年国家宏观调控政策12、的影响，呈快速下降趋势，2006年的房地产开发完成投资增幅较2005年回落27.51个百分点，回落趋势明显。受政策影响，部分社会资本力量对房地产业持一定观望态度，导致XX2006年房地产投资额增速下滑较大。项目名称2002年2003年2004年2005年2006年房地产投资额（亿元）81.79122.56175.54256.35303.86城镇固定资产投资额（亿元）293.25443.95590.6791.17972.77房地产投资额/城镇固定资产投资额27.89%27.61%29.72%32.40%31.24%XX房地产投资额占同期城镇固定资产投资的比重，从2003年的27.61%迅速提高到13、2006年的31.24%。这意味着XX房地产业目前仍然分流着1/3强的城镇固定资产投资总额，房地产投资的高速增长反应出房地产业带动经济增长的力度。同时，相对2005年，2006年房地产投资额绝对量虽有所增加，但其所占城镇固定资产投资额比重下降了1.16个百分点，显示出宏观调控的初步成效，但仍保持较高比重。n 2006年商品房新开工面积有所增长，增幅回落；竣工面积回暖趋势明显2006年XX新开工面积1339.85万，同比2005年增长32.35%，相对2005年59.10%的增长幅度，下降26.75个百分点，由图可以明显看到：增长速度在逐年提高的情况下，2006年虽然新开工面积保持稳步增长，但升14、幅急剧下降，这说明新政对XX开发企业带来一定影响，由此导致部分开发企业在新政后形成观望态势。同时，预示后期的市场供应量仍然较大，并不会因为宏观调控出现供不应求的情况。2006年XX竣工面积768.06万平方米，相对于2004年、2005年，有较大幅度的提高，同比增长率由2005年的负增长，转为2006年的22.64，上调36.97个百分点，回暖趋势明显。从另一个角度看，通过与2006年销售面积690.19万平方米对比，2006年XX基本保持供需均衡的态势。n 2006年XX商品房供应量保持稳步增长，且达到近几年最高峰从以上数据来看，XX的商品房批准预售面积与销售面积在2004出现负增长，但在215、002-2005年间整体呈上升的趋势，这是市场理性回归的表现。从2005年起，随着市场的规范化，商品房的供给向稳步增加的趋势发展，并在2006年达到近几年高峰值，与去年相比，上浮28.62%，增幅较大。n 住宅供应市场化程度不高，影响开发商的投资热情我国住房制度改革自1998年停止实物分房以来，住房需求实行市场供给制。然而，由于非市场化运作商品房的存在，实际上XX市住宅供应市场化程度不高。XX非市场化运作的商品房共有三种，一是经济适用房，二是公务员住宅小区，三是部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房。目前，XX市经济适用房的建设规模受到了一定的控制，公务员住宅小区建设仍在加速进行，部分16、单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房越来越多。由于这些商品房是以低于市场价格甚至开发成本的价格向职工销售，扰乱了XX市商品房的市场秩序，形成了不公平的市场部分环境，将大部分具有二次置业消费能力的政府公务员，有稳定收入的国有企事业单位职工排斥在商品房消费市场之外，挤占了按市场行为经营的开发企业的市场空间。这种现象对开发商的投资积极性有较大影响，不利于吸纳外来投资，也影响了XX市的投资环境。2.2 需求市场及价格状况n 新政下，2006年XX购房需求仍呈小幅上升趋势上图显示，一直以来XX商品房销售面积呈上升趋势。2006年国家一系列宏观政策出台后，虽然销售面积仍有所增加，但是涨幅相对较小，仅17、维持在8左右。这说明XX房地产市场基本健康，居住购房需求较为旺盛，随着居民生活水平的进一步提高及居住品位不断提升，XX购房需求还将有更大的提升空间。n XX商品房价格同比呈小幅下滑，商品住宅价格则继续保持平稳增长根据数据显示, 根据数据显示，从2003年起，随着市场的逐步规范化，商品房品质的不断提升，XX的商品房价格开始稳步上升。但相比2005年，2006年XX商品房销售价格却出现小幅下滑，为2991元/，下降了1.29%。这与2006年商品房供应结构有一定关系，2006年非商品住宅供应量相比2005年有一定的下滑，为29.60万。（本数据已剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）从图上看,近18、几年来,XX商品住宅价格连续保持平稳上升的发展趋势。2006年，XX商品住宅销售均价达到2691元/，但涨幅有所趋缓，且从2004年起XX住宅均价涨幅基本呈逐年回落态势，由此可以说明抑制房价过快上涨的宏观调控目标取得了较好的效果。（本数据已剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）2.3 住房一、二级市场发展仍不平衡的矛盾2006年，XX市住房二级市场非常活跃，交易量猛增，成交面积突破180万平方米。但从住房一、二级市场的关系来看，XX二手房市场的交易量与商品房市场相比，仍有较大差距，其交易量之比为1：2.5。参照上海、南京、深圳等城市，其比值为1：1，可以说XX住房二级市场才刚刚起步。小结：119、) 从总体上看，XX房地产市场正步入良性、健康的发展轨道。借长株潭一体化战略、国家对中部城市发展的扶持等多项发展因素的影响，在未来一段时间内，XX的房地产业仍将具备较大的发展空间，住宅产业的社会需求仍将保持持续的旺盛，尽管不可避免的要受到国家的房地产业宏观调控政策的影响，但基于XX房地产市场的个性化、地区性等特征，其仍将持续、健康、平稳地发展，预计2007年XX房地产开发投资将达到330亿左右，预售面积将继续保持在700万平方米以上。2) 由供需失衡逐渐转向供需均衡。2003年商品房供销比(商品房批准预售面积/商品房销售面积)为0.65，此后几年的供销比则则为0.73、0.91和1.09，呈逐20、年递增的趋势。这意味着在需求进一步释放的情况下，政府相关部门亦在逐年增加供应面积，以缓和前几年供销失衡的情况。预计2007年仍将保持供大于销的局面。3) 住房价格将保持持续、稳定的增长，但增幅不会太快。由于2006年XX商品住宅的均价为2691元/平方米，在全国大中城市中仍处于较低的水平，按XX2006年人均收入统计数据，以国家规定的90平方米普通商品住宅为计算对象，其房价收入比约为6.30：1，XX房价仍有一定的增长空间。此外，对比武汉、郑州、南昌等邻近城市，XX人均可支配收入具有明显优势，但房价偏低，从XX近两年楼市的发展水平看，房价上涨的空间较大。4) XX房地产市场从当前的大盘时代向精21、品时代过渡。外来的品牌开发商和投资财团大举进军XX房地产市场，加剧了XX房地产市场的良性竞争，将会促进XX房地产业发展全面提速、提质，XX的房地产市场正从当前的大盘时代向精品时代过渡，房地产开发商的“企业公民”意识逐步增强，住宅品质和社区和谐性将会不断提升，成为牵引XX市房价不断上涨的动力源之一。5) 受政策影响，二手房交易放缓。受2007年1月1日新执行的XX市房地产交易税收新规定（长地税发2006138号）的影响，未来二手房市场的活跃程度会明显降低，预计二手房交易总量将会低于200万平方米。6) 政策的不断出台在一定程度上制约房地产业发展。出于市场参与各方对明年中央的房地产宏观调控的后续配22、套政策和措施的不可预见性，市场的投资热情将会受到一定的抑制，老百姓住房消费观望心态将会有所增强，可能会在一定程度上制约明年房地产业的发展速度。三、XX市土地市场概况说明：1、以下统计区域不以行政区域划分，而是以业内约定俗成的划分为东、南、西、北、中五大区域，其中东区以东二环线以东，浏阳河以南，劳动东路（体育新城板块）以北为界；南区以南二环以南为界；河西整体划为西区；北区以营盘路以北为界；剩余的河东区域为中心区。n 2005年与2006年土地出让各项指标对比1) 各区土地出让总面积对比土地出让总面积（）东区南区西区北区中区合计2005年95206221190837214651666700139423、7755987872006年64102420514811708771316740269676382654412) 各区土地出让总建筑面积对比预计总建筑面积（）东区南区西区北区中区合计2005年2107715354604514908562444157519816101085892006年1799024418900236413176392428188107217902843从以上数据看出，2005年和2006年相比，土地出让面积和总建筑面积波动幅度最大的是北区，北区2006年出让面积高达3167402平方米，同比增长90%，但从市场上看，该区域2006年推出市场销售量不大，今后两年则需要保持高度关24、注。其他的各区除西区和中区在总建筑面积上波动较大外，都保持着一种相对平稳的态势。出现这样一种现象的主要原因在于：政府在2006年推出了几幅较大土地，中区在地理位置上有着“寸土寸金”的优势，但其土地的存量有限，竞争也比较激烈，市场的活跃也使得不稳定性更加突出，并且，土地放量的大小也直接关系着政府当前和以后经营土地的收益，因此，政府的行为在其中有重要作用。而其他各区由于本身的土地存量大，其开发的强度较中区弱，在这些地区的开发受诸多的条件限制，既有配套设施的不完善，也有商业不发达，缺乏很大的吸引力，投资回报难度大，周期长等特点，而从资本追求最大利润来看，资本更青睐中区。3) 各区土地出让平均成交价格25、对比从以上折线图可以看出，2005年和2006年各区的平均成交价格并没有太大的波动，依然是中区的平均成交价格远远高于其他各区，而西区和北区在平均成交价格上最低，还不到中区的平均成交价格的25%。其原因主要在于，XX的整个楼市还处于一个平稳的发展期，开发水平并不很高，并且，在2005年和2006年的两年楼市调控年中，国家房地产调控政策对XX楼市的影响有限，由此导致XX市各区的土地平均成交价格并没有太大的波动。从长远来看，这种状况是暂时的，未来的城市化进程和持续开发将使土地的平均成交价格节节攀升。n 2005年和2006年100亩以上出让土地分析年度土地出让总面积（万）单幅出让总面积（/幅）土地出26、让单幅总价格（万元/幅）土地出让单位平均成交价格（元/）2005年440157273132248412006年649180288171149492005年100亩以上土地出让总面积约440万平方米，2006年100亩以上土地出让总面积约为649万平方米，同比增长了48；2005年100亩以上单位平均成交价格为841元/平方米，同比增长18，2006年100亩以上单位平均成交价格为949元/平方米，同比增长13；2006年100亩以上单幅出让总面积为180288平米/幅，同比增长15，2006年单幅的成交总价格为17114万元/幅，同比增长29。从以上数据可以看出，06年来100亩以上大幅面积的27、土地出让逐年递增，大盘越来越多；而据市场反馈大型社区也比较受消费者的青睐。小结1) 从XX土地出让方式上看，由于XX土地一级市场全面实行了招拍挂的出让形式，而且从2007年1月起，工业用地也全面执行了招拍挂，在房地产开发投资量的稳步增长下，土地价格也将会保持增势。因此，未来住宅土地市场的供给将继续保持小幅增长的趋势。2) 从供给规模上看，房地产用地供应量大幅增大。3) 从出让价格趋势看，土地出让价格稳中有升，2005年出让土地成交金额55.4亿元，土地出让平均单价为990元/平方米；2006年出让土地成交金额90.5亿，同比增加35.1亿元，同比增长63%；土地出让平均单价1095元/平米，同28、比增长10.6；2006年土地出让平均成交楼面地价505.5元/平米，同比下降0.78%。4) 从国家税收、金融、土地政策上看：2005年是政策年，该年出台的政策主要以“稳定房价”为导向，2006年则是“结构调整年”，国家的“90/70”政策对房地产产品的未来开发提出了指令性要求，同时，在近期出台的土地增值税政策也加强了房地产开发的透明度。随着国家调控政策组合拳的出台，XX市房地产业进入了一个调整发展的新时期。5) 从外来开发商进入XX市场运营情况看，根据2005年、2006年土地出让100亩以上情况看，目前大规模拿地多为外来开发商，同时开发情况正向健康方向发展。6) 从XX土地供应体制看，目29、前XX采用的是土地供应双轨制，即商品房与经济适用房同步供应。从1994年XX建设经济适用房开始，当年竣工147.82万平方米，占当年商品房竣工量的50，对商品房供给形成冲击，并成为制约XX房价上涨的因素。到了2004年经济适用房和定向房占商品竣工量的19，2005年负增长53.5，市场状况得到合理控制。7) 根据2005结转土地量与2006年新批上市量，预计XX2007年商品房供应量给为850万平方米，土地供应价格涨幅保持在10左右。同时据政府有关部门统计，2007年经济适用房供应量约70万平方米，借鉴发达地区开发经验，该比例较为合理。第二章 项目所在区域环境研究项目地块处于XX市北部开福区，30、局部区域的发展规划以及市场环境将对本地块的规划、发展产生重要的影响，本章将着重阐述开福区（北部片区）以及地块所属片区的发展规划和市场状况。一、区域发展研究1.1区域人口经济状况及发展规划开福区面积188平方公里，人口42万，为XX市面积最大、人口最多的城区。北城的人口主要集中在开福区三一大道(丽臣路)以南的旧城区，以北则为新城区。 2001年到2005年，全区GDP由21.9亿元增长到145.47亿元，全社会固定资产投资由21.2亿元增加到131.56亿元，社会消费品零售总额由25.6亿元增加到125.13亿元，地方财政收入由1.74亿元增加到8.09亿元。2005年主要经济指标均居全省前列。31、其中地方财政收入排名全省122个县、市(区)第4位。区域建设重点以新河三角洲与金霞物流区最为突出。 新河三角洲地区：“两馆一厅”等重点建设工程落成后，常住人口将达5万人，流动人口将达到10万人。根据XX市城市商业网点布局规划(2005年2020年)推算，每3万5万人设置一个社区级商业中心，每4000人设置一个街坊商业中心。建成后的新三角洲将至少有一个社区级商业中心和10多个街坊商业中心，将彻底改变目前此区域的“无商业”历史。新三角洲将全面复活，使之成为城北的一个标志性商业中心和房地产的龙头，改变目前北城商业设施布局零散，层次低、水平低的状况。新三角洲商业圈的形成，将从根本上改善北城的商业投资和32、现有购物环境，提升北城在全市商业格局中的地缘价值。 金霞物流区：根据XX市人民政府发布的湖南金霞物流区发展规划，在未来的15年内，XX北城74.9平方公里范围内计划建成长株潭城市群北部工业基地、湖南省保税物流中心、中部地区水陆联运中心；到 2020年，金霞物流区内人口规模预计达到42.5万，成为中部城市崛起的先锋力量。 金霞物流区在规划布局上概括为“一主、一次、三组团”的结构。“一主”即核心区金霞组团，规模 2万人、10.87平方公里，以发展仓储、加工、配送、包装、信息、服务等现代物流于一体的第三方物流产业为主，同时布置功能齐全的物流服务设施：“一次”即高岭物流商贸中心，重点发展物流商贸业，形33、成为核心物流区服务的大型综合性物流贸易基地；“三组团”是指丁字、鹅秀、青竹湖三个组团。其中丁字组团重点发展加工工业和大运量工业；鹅秀组团重点发展生活居住、商贸、办公、旅游等多功能相结合的现代服务产业；青竹湖组团重点发展会议、会展、洽谈、居住、旅游、酒店业。另外，金霞物流区规划分为现代物流区、物流服务区、保税区、交通设施区、生态控制区等五大功能区。 1.2 区域交通状况XX北城集港口、铁路、公路、航空四大优势资源于一身，区内有着全国内河流域的主枢纽港口霞凝新港，湘江、浏阳河、捞刀河穿流其间，水路航运通江达海；XX火车南北货站即将搬迁城北。另外，该区还有“七纵十横”的城市道路交通网络，XX二环、三34、环、京珠高速、107国道、319国道等主要干道贯穿区内。 1.3 区域功能组团规划依据XX市规划以及开福区目前的发展现状，可大致将开福区分为四大核心区域。即：伍家岭组团、开福区政府组团、四方坪组团和青竹湖组团l 伍家岭组团依托开福寺旅游资源，将形成一个以旅游、度假为主的休闲生活片区和商业区，目前有伍家岭生活广场等项目。l 开福区政府组团则以区政府为核心，珠江花城、顺天黄金海岸等高品质项目的入驻，将在这里形成一个品质生活区。l 以绿城青竹湖、青竹湖畔别墅小区等楼盘为代表的青竹湖组团，在外商城和青竹湖高尔夫球场的配套下，将形成一个纯休闲的度假村式的板块。l 四方坪组团早期以左岸春天为代表，依托浏阳35、河风光带，形成一个中高档住宅项目聚集区域，目前该组团的中坚力量为万煦园、四季美景、佳阳悦景馨都等项目。1.4 区域功能定位以XX市十一五规划为导向，开福区将逐步建设成为以“大物流”为主体的XX产业走廊。湖南省在承接产业转移的大发展进程中，需要大物流的支撑。开福区的物流业将填补湖南经济链条的空白，不但提供利润源，而且使得湖南企业更方便的融入广阔的外向空间，拉动湖南外向型经济发展。 开福区将依托和完善水陆空立体交通系统，形成以保税物流中心为核心的开福大物流，开福区将成为中部地区重要的国际物流转换点和联接国际国内市场的物流集散点。 1.5区域环境综合分析区域特点分析：l 自然地理优势：开福区拥有较高36、的森林和绿地覆盖率、水资源极为丰富。湘江、浏阳河、捞刀河三水会集，生态资源丰富，上风上水，居住的上选之地。 l 交通优势：湘江二桥、三汊矶大桥横贯东西，芙蓉路通达南北，六纵六横交通新骨架初具规模，霞凝深水港码头、京广铁路、长石铁路、京珠高速、长永高速、长湘公路、319国道等，完善的水陆空立体交通网络，构筑四通八达的交通经纬图轴。 l 政治影响：开福区政府北迁，远景规划良好，带动居住人气。各大项目在芙蓉北路两厢排兵布阵，奠定大型社区价值标杆。随着政府规划的实施，交通路网的拓建，北城地区的升值潜力将稳步上扬。 l 人文底蕴：学府林立，国防科大、XX大学、长大附中、周南中学遍布，且近两年各企事业单位37、在北城购房置业人口逐日增多，区域人口综合素质明显提升。 l 短期内快速发展对环境的负面影响：北城片区都会保持高速发展，带来的弊端是，持续数年的房地产开发，以及业主入住时间的不同，带来的建筑施工、装修施工噪音干扰严重，短期内难以形成完善的宜居区域。 且区域内尚无大型商业项目作为配套支撑。区域发展机遇分析：l 北城地产整体开发档次不高，市场认知度低，但是珠江花城、湘江北尚、山语城等高端项目的强势崛起，对提升片区形象产生了定的正面影响，俨然形成了北城高尚人居片区。 l 金霞物流基地让区域找到新引擎，再顺着“两馆一厅”的奠基建设，重造新河三角洲的号角，城市规划的完善与落实，将会全面改变北城的城市面貌，38、提升片区的居住品质。 l 土地作为不可再生资源，对于城市发展有着非常重要的战略意义。北城的土地存量较大，后续有很大的发展空间。目前几个在售项目的竞争相对其他区域更显平和，价格仍有上扬空间。 l 北城消费力低下，没有鲜明的特色。相比如东城的商贸、星沙的工业等其它区域均有鲜明的经济特色，北城的旧城改造和老工业现实，旧的经济能量已经难以支撑北城发展速度，而新的经济引擎并未展示出巨大的力量。新河三角、凝霞物流港、火车货运站等重点工程还尚需时日。 l 国六条等宏观政策对开福区存在一定潜在影响，由于区域的开发高峰尚未到来，以及“9070”相关政策，这将给北城以后的地产开发带来巨大的同质化竞争威胁。 本案地39、块所属区域从地理位置上划分应属于区政府板块，与初具规模的四方坪板块隔江而立。本地块仍处于耕地状态，周边市政条件较差，开发速度较芙蓉路以西较为滞后，但随着市政配套、交通等条件的不断改善，加之珠江花城、万国城Moma等大盘的带动，区域在中长期具备较大发展潜力。二、 区域房地产市场现状2.1 产品供应研究目前片区内的产品类型主要以住宅项目为主，以及部分别墅产品。从近期上市的项目上看，规模优势无疑是开福区的一大鲜明特点，且项目品质也有不断攀升的趋势，未来北部区域的居家品质与氛围还有待更多的高端项目来支撑。 大盘项目的蓄势待发特征显现，目前有珠江花城为千亩大盘正式亮相市场，还有绿城青竹园、万国城Moma40、湘江1号等大盘甚至是超级大盘项目在等待或寻觅市场时机。 区域重点项目一览表项目名称地理位置建筑形态建筑面积容积率销售均价景香苑（二）开福区政府西南多层、小高层9万平方米1.82800元/平方米 顺天 黄金海岸开福区政府西南侧高层30万平方米43500元/平方米绿城青竹园开福青竹高尔夫球场全独栋别墅区16.7万平方米0.25（含球场及山体）8500-9000湘江北上XX伍家岭路8号高层4.9万平方米3.053700元/平方米珠江花城区政府东侧高层、小高层110万平方米1.84000（精装600标准）先锋 水韵花都芙蓉北路东浏阳河南高层12万平方米5.32950元/平方米五家岭生活广场芙蓉中路141、11号商业、公寓8万平方米/3800元/平方米恒鑫澜北湾区政府西侧多层、小高层15万平方米1.873400元/平方米四季美景 水木轩开福区四方坪四方大道北侧小高层、高层17万平方米2.83000元/平方米山语城秀峰山西侧小高层、连排别墅90万平方米1.532500元/平方米2.2 产品档次及价格情况房地产项目的开发档次首先必须符合区域市场的需求，目前区域内项目以中高端住宅为主流。预计在将来的市场需求下，北城新开发项目面市形象将会偏向高端，与XX城市房地产市场发展水平看齐。 重点项目在售均价由上图可以看出，开福区的住宅项目整体单价区间在25003700之间，鹅秀区域由于地理位置较远，市政配套落后42、等原因导致其销售价格较开福区南部区域低30%左右。而开发程度及地理位置相对较好的伍家岭和区政府板块由于区域较为成熟、开发较为集中，其均价目前基本保持在3500元左右，属于开福区最为成熟、房价最高的俩个区域，但与XX的南部和东部相比还有一定差距。从个别较早投入市场的项目价格涨幅来看，于去年同期相比，多数项目均有30%左右的价格上涨，这一上涨幅度与XX市房地产整体市场的升温速度基本一致。从另外一个角度去看，相对滞后的发展现状同样会给这一区域带来相对更大的发展与升值的空间。2.3 区域供求关系分析 上图仅为开福区在售及部分潜在供量，如加上区域其余在售存量，粗略计算，当前开福区的整体供应总量应不低于543、00万平方米。根据当前在售项目销量的初步统计，尤其是以区政府为核心的居住片区，整体销售率已达到90%以上，表明不断上涨的价格和不断增加的市场供应并未对北部区域商品房需求市场产生负面影响。但潜在风险并非没有，由于北部鹅秀、秀峰组团；浏阳河北岸以及捞刀河两岸仍有大量建设用地未被开发，区域潜在供量巨大。如果区域经济条件、市政配套、交通路网等发展跟不上地产开发速度的话，将在很大程度上影响消费者的选择方向，从而导致供求比例失衡，形成恶性循环。三、区域产品竞争分析区域内现有的项目竞争相对还比较温和，但随着几个由品牌地产商开发的大盘项目的陆续上市，预计未来的竞争会比较激烈。现选取距离本项目较近的几个在售的特44、色项目进行分析研究，以便切实了解本区域产品的竞争水平和现状。案例一：珠江花城l 基本情况：珠江花城，总占地917亩，总建筑面积约110万平方米。一期占地390亩，（其中首次开发55亩），位于芙蓉北路以东、金霞大道发展轴以西、捞刀河风光带以南、新世纪大道以北，离芙蓉北路城市主干道约150米，离伍家岭立交桥约2.5公里，与开福区区政府相对。介于XX市一环和二环之间，到市中心五一商圈、中央商务区、新市政府等仅15分钟车程。市政配套逐步完善：163医院、开福区医院、XX大学、新周南中学等医疗教育资源将逐步完善。拥有捞刀河100米沿江风光带、62万XX公园新建等景观资源。l 产品特点：建筑形式追求品味时45、尚，风格简单明快。凸窗、阳台、首层及顶层变化等造型要素主要来源还是功能使用的要求，但仍注重比例和造型的处理，做到功能和造型的有效结合。色调统一在浅灰色系，局部阳台等构件上跳动部分色块，与朴素的墙面结合，达到清新、舒适的感觉。l 销售价格：2006年9月首次开盘时销售均价为35003600元/平方米，到目前为止，均价为4000元/平方米，涨幅10以上，高于所在板块的平均水平。l 销售状况：项目一期销售状况良好，半年左右即基本售罄，现仅余部分尾房。项目二期目前正处在进行客户积累阶段。l 项目点评：珠江花城是区区政府板块和四方坪板块之中为主不多的百万平米大盘之一，项目规模优势突出，社区配套十分完善，46、同时也为区域市政配套相对缺乏起到了补充和丰富的作用。项目是XX市首个全精装修大盘。项目依托企业品牌优势、产品品质优势等始终引领北部城区的商品房价格，从项目一期在短短半年多的时间就销售一空就足以说明这点。案例二：四季美景 水木轩l 基本情况：项目总占地115亩，总建筑面积约17万平方米，繁荣的大家庭院，静谧的私人空间；户型面积90220平方米，一梯两户，良好的通风采光条件，充分满足挑剔眼光的选择；泰国园林大师担纲园林设计，将异域风情和湖泊文化完美融合，创建魅力独具的生态庭院；与世界超级卖场麦德龙超市一墙之隔，购物就在家门口；小区内特设儿童游乐场、篮球练习场、临近世界之窗、海底世界等。l 产品特点47、：建筑立面简洁明快，但比较缺乏时尚气息，整体风格设计理念较为陈旧，没有给人耳目一新的感觉。从社区整体规划布局上来看，北高南底，整体层次感较为突出，但容积率偏大，给人一种“拥挤”的感觉。l 销售价格：目前项目均价在3200元/平方米左右，由于项目已进入现房销售阶段，所以价格略高于同区域在售楼盘。l 销售状况：目前该项目已基本进入现房销售阶段，销售率达到95%以上，仅剩余部分大户型在售。l 项目点评：项目位于开福区四方平板块，周边楼盘众多，但大多处于在建或者刚刚建成使用，暂时缺乏人气，但该区域未来将会逐步形成一个生活圈；项目自身配套设施相对匮乏，只有少量的文化健身设施；整体容积率偏大，居住舒适度以48、及业主生活的私密性都有所欠缺；户型的错层式结构比较新颖，但有部分户型设计还不够完善，如部分卧室设计狭小，阳台旁边过道狭窄，部分户型厨房、卫生间搭配不够好等问题。案例三：山语城l 基本情况：项目位于开福区紧邻金霞大道和北二环之间，项目总占地43公顷，总建筑面积90.3万米，容积率为1.53，绿化率为41%。一期共规划34栋，总建筑面积约25万平方米，包括联排、多层、小高层及高层等多种多样住宅产品。2008年年中同期入住，同期还将有小学、运动场、商业风情街、会所等生活配套设施投入使用。配合周南中学、在建医院、鹅羊山公园和秀峰山公园，山语城将作为北部第一生活城闪耀星城。山语城为区域大盘配套设施完善，49、发展空间大。l 产品特点：项目依山而建，整体由板式小高层、联排别墅和单体别墅多种建筑形态组合而成，依据原始地形地貌，将原生态山体景观、人造中心水景广场以及不同形态的建筑单体有机、自然的结合起来，充分围绕景观资源来打造自身产品。产品形态多样，90平米的舒适两居到600平米左右的单体别墅均遍布其中，在丰富产品类型的同时也使项目品质有了进一步的提升。 l 销售价格：项目目前尚未开盘，正处在前期客户积累阶段，项目目前对外的报价为2500元/平方米。l 销售状况：项目尚未开盘，但从前期售楼处的来访量以及客户反响来看，预示其销售前景较为乐观。l 项目点评：一直以来XX市民受“南帝北丐”的理论影响，对北城的50、认可度一直较低。山语城虽然充分享受了北城板块得天独厚的生态宜居环境，但是其地处开发区内，目前来看，整个区域的商业配套和人气聚集都相对不足，必然会对项目销售造成一定影响。但随着政府改善力度的加大，北城也在逐渐打破以往经济落后、形象不佳的区域印象，发展空间也在日渐增大。小结l 通过对开福区区域现状以及发展规划来看，多项重点规划正在实施过程中，区域发展前景十分乐观，但目前北部区域在传统固有思维的影响下，市场上仍有很多负面区域认识。l 本案地块所属区域从位置上讲应归于区政府板块，该板块是开福区中四大板块中当前表现最为活跃的一个组团，珠江花城、恒鑫澜北湾、顺天黄金海岸、先锋水韵花都、水岸兰庭等在售项目以51、及滨江玫瑰园、顺天北国风光、景香苑、广福园等早期项目的先后入主，使得该区域一初具新城景象。l 从区域房地产市场现状来看，市场开发量较其它区域略显滞后，但区域土地储备丰厚，后续发展空间巨大。l 区域整体商品房售价在3000元左右，本案地块所处区域的商品房均价目前基本保持在32003500之间。处于区域中较高水平。l 区域后续市场潜在供量巨大，且大多以大盘姿态入市，预计未来是区域房地产市场竞争将越来越激烈，但同时也会促使区域品质等到不断提升。l 众多大盘相继进驻北城，对于商业生活配套的需求急剧增加，除项目自身社区商业之外，对于区域的商业中心的需求日趋旺盛，从北城整体看来，只有伍家岭商圈的复活才是盘52、活北城整盘棋的关键，同时也是预示着巨大商业机会。 第三章 项目研究一、项目概况1.1 地块位置：该项目位于XX市开福区浏阳河以北，新世纪大道以南，芙蓉北路（京广铁路）以东，规划中XX公园以西。四至范围为：东至前进中学、规划中XX公园，西至京广铁路，南至某渡家村项目（临浏阳河），北至前进中学西侧中段的规划路。1.2 初步规划条件l 用地面积：规划可用面积360亩以上（约24万平米）l 用地性质：综合用地（可含：住宅、商业、酒店等）l 容积率：控制在3.5以内，可建建筑面积约84万平米l 其它：应满足XX市城市规划管理技术规定（试行）的规定1.3 市政条件l 道路交通条件：项目用地南侧道路尚未开通53、，目前仍为农用地，北侧通芙蓉北路有一条规划路，开通时间未知；东、西两侧的道路目前都未完全成形。总之，地块的现有道路交通条件不甚乐观，据实地调研情况看，现在到达地块的道路比较崎岖，通行不太顺畅，短期内对本项目的施工道路应有不利影响。l 市政设施现状：本项目用地分两大部分，西侧现为农业用地，土地平整，东侧现为陈家渡小学，有待拆迁；项目虽处于二环以内，但因现为农用地，因此水、电、气、热、通讯、交通等市政管线的通达现状有待进一步调查，但至少应可从陈家渡小学片区或现有南侧渡家村引至本项目地块各规划道路处。根据用地现状，项目用地附近的水、电、通讯设施应能满足该项目施工过程中的需要。 l 综合评述：该项目基54、地内的地上拆迁量不大，但道路现状较差，周边的水、电等市政基础设施具备基础条件，应可满足施工要求。二、 项目分析采用SWOT分析方法，结合项目自身的优劣势和外部的机遇、威胁进行分析，从而对项目的操作价值进行客观分析。2.1 项目优势l 城市主体边缘处，开福区区政府版块范围内，优享繁华，独守宁静，区域地段优势明显根据XX市城市总体规划(2003-2020)规定：“城市主体指河东城区集中联片发展区域，北、东至浏阳河，西至湘江，南至绕城线，规划城市建设用地124平方公里，城市人口规模为146万人。”按此规定，本项目正好处于城市主体的边缘区域内。版块上，地块属于开福区区政府版块内，紧邻开福区各政府机关，55、办事方便；项目距五家岭商务区仅约2公里，距五一路商业区约6公里，既可优先享受城市的繁华便捷，又可独守项目区域片区的宁静生活；同时地块属于XX市城市中心以北捞霞组团的门户位置，因此区域地段优势较为明显。l 规划路接壤芙蓉北路，交通便利，通达性好项目地块西侧有一条与新世纪大道平行的规划路直通芙蓉北路。芙蓉路贯穿XX市南北，四通八达，通达性极佳，从项目处开车3分钟可达五家岭商圈，10分钟即抵五一商圈。l 地块临河，景观价值优越项目南侧临近浏阳河，西侧临近湘江，北侧远眺捞刀河，三江萦绕，水景资源极其丰富。同时，项目紧邻浏阳河，不仅可以近享优越的天然水景资源，更可兼享沿河的60米宽公共绿化带景观。l 东56、侧紧邻XX公园，带来较大的附加价值对于紧临公园的住宅社区来讲，公园不仅可以作为项目的一项重要资源吸引客群，而且可以给产品的价值加分，为项目带来较大的附加价值。l 地块规模较大，便于造势，地形规整，利于规划。本项目用地面积规模较大，作为非城市中心的地块，规模较大可便于利用规模效应，打造出一个各方面配套相对完整的同质人群居住的城市生活系统。同时，项目地块形状比较规整，无复地貌，利于规划。2.2 项目不足l 临近铁路，可能存在噪音污染，影响项目品质地块西侧临近铁路，可能会对项目产生一定的噪音污染，虽然中间有一定距离，可能会有 l 规划路开通前，项目交通暂时有所不便目前通往项目所在地的路况较差，窄小崎57、岖，且通往地块暂无其他可替代路线，因此在从芙蓉北路通地块的规划路开通之前，项目交通暂有不便。l 周边配套尚不完善本项目现状仍为农用地，地块西南侧是一个度假村，东北角是前进中学。区域配套有：163医院、开福医院、湘雅一医院、XX大学等，但超市、餐饮、邮局、银行等生活配套，周边目前尚没有，预计后期仍需要依赖项目自身进行一定的配套完善。l 临水但不亲水，景观效应有折扣本项目虽然临近浏阳河，但因为西南侧有一度假村项目，造成本项目并不能真正实现亲水社区，这样在项目的景观效应上会有一定的影响，并直接影响到产品的价格水平。l 区域热点暂时尚未完全形成，价格空间有待进一步打开本项目地处城北，相较于南城如火如荼58、的房地产开发和房价涨幅，北区作为居住，在当地人的心目中显然还没有形成热点，而且这一点通过南北城房价的巨大差价上表现出来，因此该区域的价格空间有待通过区域项目的不断成熟和发展来带动。此外，缺乏热点除了对价格的影响，对销售推盘的速度也会有一定的制约。2.3 存在机会l 快速经济增长构筑了房地产发展平台，较低的人均居住面积蕴含巨大的需求XX市近年快速的经济增长已经构筑了坚实的房地产发展的平台，而当地现有的人均居住面积较低，仍蕴含着巨大的需求。同时XX属于消费型城市，这些都有利于房地产的发展。 l 产业发展带动工业地产发展，进而促进商、住地产发展物流在未来北城的产业地位，无疑带来工业地产的大发展，带来59、人流和资金流，这些都能大大促动商、住地产发展。而且有产业支撑的房地产的发展更为稳固和具有持续性。l 北部崛起，政府打造宜居“新福城”地产新版块随着湖南省委省政府构建“3+5”城市群战略的实施，XX市委、市政府建设大城北的推进，位于XX金霞经济开发区的“新福城”即将惊世亮剑，XX城北作为一个新兴的房地产热点区域开始崛起。本项目地处“新福城”的门户位置，可尽享版块发展带来的巨大利好。l 打造“新河三角洲”城市核心，以文化建设的高度，成就高档居住片区XX市早已明确将新河三角洲（见下图）打造成为集文化、旅游、休闲、商业、商务于一体的高尚社区，并计划在未来三年投资120亿元将其打造成“XX文化曼哈顿地区60、”，同时位于该地块的“两馆一厅”（图书馆、博物馆和音乐厅）也即将开建。未来的新河三角洲完全具有发展成为城市核心综合区的潜质，XX市委市政府更提出将其打造成为XX新的城市核心，并确立名称为“三角洲”。 对于与“新河三角洲”隔河相望的本项目来讲，这些都对未来项目档次和价值的提升带来了无限的想象空间。新河三角洲规划2.4 潜在威胁l 江北区域主要以物流配送功能为主，繁忙物流对整体居住环境存在影响根据XX市城市总体规划(2003-2020)规定：“捞霞组团位于城市主体以北，东北至都市区边界，西至湘江，南至浏阳河，包括捞霞开发区和丁字镇，规划城市建设用地20平方公里，城市人口规模为14万人。”“金霞路以61、东，设大型铁路货运站，完善现有仓储设施，规划作为城市主体外迁工业发展用地，以大运量的机械、化工工业为主。” 虽然物流带来的污染相对重工业来说，几乎可以忽略不计。但是侧重于工业功能的区域定位，需要当地有关部门在前期区域功能规划中就有效协调，平衡好产业和居住之前的共存关系。如果处理不好行政区划和产业的关系，则工业发展必然对居住环境产生一定负面影响，降低住区的环境品质。小结：综合上述情况分析项目操作价值，暂不考虑经济因素和公司自身情况，从市场的角度可对本项目的操作价值做出如下判断：项目占有一些得天独厚的景观资源，且无论所在大区域还是小片区，未来的发展前景均十分良好，已确知的各类利好消息对本项目未来价62、值具有巨大的拉升作用；虽然项目还有一些不足之处，如铁路、潜在物流工业区的影响，但本项目体量较大，这些不足均可通过项目自身规划和产品的完善来给予一定的弥补。因此，笔者认为本项目具有很强的操作价值。第四章 项目定位及经营策略一、整体战略定位综合本项目的各方面特点，可抽离出以下几点关键要素：l 紧邻“新河三角洲”新兴城市核心综合区；l 浏阳河上游北岸的水景住宅项目，紧邻规划中XX公园，尽享各种生态资源；l 规划路可直通芙蓉北路交通枢纽，出行便利，四通八达；l 现有市政配套虽有不足，但未来发展趋势良好；综合上述要素，提出如下项目定位：未来城市核心综合区都市人文社区原生态水景公园大宅二、产品定位鉴于本案63、建设用地面积为24万平米以上，容积率约3.5以内，总建筑面积约84万平米。综合本市各类型物业竞争状况、政策限制、潜在供求、本案所处区位，周边配套状况、交通状况、以及前面所调研分析的情况等综合考虑进行产品定位：2.1产品形式建议因项目体量较大，且容积率也较高，从资金投入、销售速度控制等方面考虑，可考虑分组团式开发；可通过规划一组高密度的超高层组团，来留出打造部分低密度高品质组团的空间；按照当地的消费习惯及大型房产开发惯例，设置星级酒店。具体产品形式可考虑：l 高层板楼组团（占总规模2/5，约34万平米）l 邻江小高层板式组团（占总规模1/5，约17万平米）l 低密度公园组团（占总规模1/5，约164、7万平米）l 高层星级酒店式公寓（约6万平米）l 零星商业（约2万平米）l 配套服务设施（会所、幼儿园、大型超市、银行等，约8万平米）2.2经营方式模拟l 高层板楼组团（约34万平米），销售l 邻江小高层板式组团（约17万平米），销售l 低密度公园组团（约17万平米），销售l 高层星级酒店式公寓（约6万平米），销售l 零星商业（约2万平米），销售l 其它商业配套（如幼儿园、大型超市、银行等，约8万平米），自持经营三、产品价格预测3.1 住宅部分售价预期以区域的平均售价作为基础，同时参考在地段、规模、定位、产品等方面与本项目具有某方面相似性、可比性的项目，如：珠江花城 等，则本项目所在片区的价格65、水平目前在3600元/平米左右。考虑时间对房价的合理增长，年增长在8-10%左右为合理（毛坯房）；根据一般项目的操作经验，如本项目从现在开始进入操作程序，则首期达到预售条件预计要两年以后，即2009年年中，则保守估计，本项目届时售价应可达4300元/平米以上（毛坯）。3.2 商业部分售价预期调研表明XX市商铺售价普遍比同项目住宅售价高出一倍左右，考虑到本项目商业主要服务于本区，价差控制应予控制，推测售价在7000元/平方米左右。四、项目开发经营策略总体：合理协调工程进度、产品销售、项目筹资的关系，对资金缺口进行管理，控制项目开发的整体风险。工程：安排工程进度，合理缩短工期；组织好现场规划管理，66、以使后期开发仍不影响前期入住使用。分期：结合市场需求，本项目可按分三期考虑，开发总周期6年左右。l 第一期：高层组团，总面积34万平米，销售期2年左右，2009年中开始销售，至2011年中完成；l 第二期：邻江小高层板式组团，酒店式公寓，总面积23万平米，销售期1.5年左右，2011年中开售，至2012年底完成；l 第三期：公园组团，商业，总面积19万平米，销售期2年左右，2012年中开售，至2014年完成。小结 本项目体量较大，发展方向必然是大型综合住区，产品上受高容积率影响，多以高层形式表现，为了打造出高附加值的高品质产品，可采用分期分组团式开发的方式，同时分期推出，亦可缓解资金压力和市场67、的消化压力，给项目带来更多的操作空间。第五章 项目投资收益分析及风险评估一、项目投资收益分析1.1项目总投资测算根据XX市同类土地价格水平及一般房地产开发成本，做出如下测算：序号费用名称投资金额(万元）单方造价(元/m2)备注一土地费用19852.74 236.34 根据周边出让地块情况,其中包含出让金及其相关税费二公共设施配套费6720.00 80.00 结合当地实际情况预估三前期工程费8400.00 100.00 结合当地实际情况预估四建安工程费147000.00 1750.00 XX市高层的一般标准,包含单体建安和基础设施费五管理费用9098.64 108.32 总成本的3-5%六财务费68、用9098.64 108.32 总成本的3-5%七销售费用18552.80 220.87 销售额的3-6%八不可预见费9098.64 108.32 上述费用和的3-7%合计227821.45 2712.16 1.2项目年度投资计划 按照项目建设进度计划安排，其大致的资金投入计划为：年份总计一期二期三期投资额(万元)227821.4599255.6464282.9064282.90注：各期投资初步按三期平均值计取，其中一期投资还包括土地费用、公共设施配套费和前期工程费。1.3 项目收益测算根据XX市有关规定和一般项目工程进度，前期本项目可以办理预售许可证的时间预计在2009年年中；年份一期二期三69、期备注平米单价430049455849取住宅和商业的平均价格销售比例40%27%23%去除配套所占比例销售面积（万平米）342319共计76万平方米1.4 投资效益测算综合结果项目金额备注总投资：万元227821.90 销售收入万元371065.00 住宅4300元/平米，商业7000元/平米，每期15涨幅销售税费营业税及附加：万元20594.11 营业额的5.55%其他费：万元1335.83 营业额的0.36%印花税：万元185.53 营业额的0.05%土地增值税：万元11131.95 营业额的3%小计：万元33247.42 销售净收入：万元337817.58 经济评价指标税前利润：万元1070、9995.68 应缴所得税36298.57 税后利润73697.10 税前投资利润率48.28%税后销售净利率32.35%二、项目开发经营风险评估2.1政策风险房地产作为一种涉及民生和城市发展竞争性十分激烈的资源，一向倍受政府和人民的关注，房地产热也是短短几年之间的事情，2005年的宏观调控也随之而出。作为中国一个极特殊而重要的产业，可能存在政策变化的风险。但就XX市来讲，房地产市场的发展相对还比较温和、稳健，同时为了保证房地产开发产业安全、稳定、持续、快速地发展，在相当长的时期中，政府一定会保持政策的稳定性和连续性，并且会随着市场的发展不断完善。过热会降温，但房地产业的发展会更稳健更健康。所71、以，我们有理由认为严重的政策风险发生的可能性很小。2.2 市场风险1、价格风险由于项目所在区域的商品住宅价格正处于缓步上升的通道中，未来价格走向仍依赖于区域近几年的发展完善情况。因此在未来销售价格上只能先做试探性的尝试，一期价位如果过高，很可能导致楼盘的滞销，从而影响后期的开发。而在区域内如果同时有类似楼盘的竞争，价格低的通常能更加快速地占有市场。建议合理价位入市，逐步抬高市场价格。2、销售进度风险由于项目采用滚动发展、分期销售、滚动运转、部分自行经营方式，经营的延长将加大项目的风险。建议快速开工、快速销售、快速实现资金回笼，保证项目现金流顺畅。3、市场供应风险紧邻本项目所在地，周边有大量的知72、名外地开发商的大盘项目，如珠江花城、万国城MOMA等，今后两三年区域市场有着较大供应量，预示着未来市场竞争的加剧。建议在新技术应用上多下功夫，提升产品附加值；同时突出项目自身特色和品牌优势，以此提升项目整体品质。4、开发风险开发商首次进入XX市场开发项目，在当地的开发经验上有所不足。建议采取扎实稳妥的策略，逐步推进项目，在技术上采用市场成熟产品，降低风险，在销售、物管方面建立战略伙伴，由相关专业机构操作。2.3财务风险除自有资金外，项目开发还需要银行贷款，而销售回款后将优先归还银行借款，之后逐步收回投资直至收益。其销售回款的速度对银行和投资方的资金安全影响很大，一旦回款速度不理想，对后期的资金73、筹措和工程进度影响很大。项目周围如果及时进行道路改造、市政配套建设、绿化改造，大大改善居住、交通环境、将会对项目销售起到推动作用、降低财务风险，但是如果配套环境跟不上，将会对销售产生较大压力，从而形成较大财务风险。因此，加大周边环境的配套和促销工作至关重要。2.4管理风险向来异地项目操作，在总部管理与本地化运作管理之前都会有一个平衡，如不能很好处理两者之间的关系，将面临一定的项目管理风险。建议当地公司成立后，建立完善的管理制度，严格执行规范细致的管理制度和条例，分轻重缓急和性质数量大小授权决策，选择最有实力的队伍竞标，这样处理会更好的保护公司利益，保证公司重大行为的运行健康发展。第六章 结论与74、建议一、研究结论l 该项目从市场角度分析可行性较强。XX市的房地产市场近年加速发展，而项目所在区域目前尚未完全发展起来，城市规划对该区域未来房地产发展提供了很大的空间。l 项目在位置临浏沿河，紧邻XX公园，与新河三角洲隔河相望，这些因素特性都增加了本项目作为商品住宅项目的市场价值。l 投资该项目在经济上是可行的。按照初步的收益估算，项目的税后利润可达7.3亿元人民币，税后利润率30以上，具有较高的投资价值。l 运作该项目在资金压力峰值较小。项目分期开发，第一期体量较大，总投资也最大，约9亿元人民币（该部分投资包含了全部土地成本）。工程进展到正负零即可达到银行信贷要求，也即截至银行信贷资金发放前75、，自投资金达到峰值，约为总投资的30左右，即2.7亿元左右。l 项目具有一定低于市场风险的能力。根据XX市场状况，本项目的租售价格即使与现有市场持平，仍有较大操作空间，预期风险是可控的。l 项目运作周期约6年，市场前景走向预计将会比目前的预测更为乐观，因此本项目的经济性指标将更为有利。二、可行性建议本次可行性研究重点分析当地及区域市场情况，并充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性，从相关财务分析看，基本达到以合理的投资启动整个项目开发的目的。l 重点对资金缺口峰值进行合理管理，保证整个项目的顺利开展。l 项目对运用资金的能力要求较高，因此，应对第一阶段开发物业预售楼款的收集方案作精确的编排和计算，对资金的投入和使用要有科学的计划和必要的控制力。l 作为一个大型项目整体开发，跨期较长、工程庞大，需要面临的市场、交通规划等外部条件复杂，因此在进行开发的时候，重点注意提高资金的使用效率，充分运用已有的各项技术力量和资源，并在本项目的开发过程中保持管理队伍的稳定性。