1、城市用地11亩棚户区改造工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月128可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第1章 总 论11.1 项目名称11.2 项目建设单位11.3 建设单位概况11.4 项目建设地址21.5 项目建设性质31.6 项目提出的理由与过2、程31.7 建设项目概况与规模41.8 项目建设范围及项目资金筹措81.9 项目建设期81.10项目建设目标81.11项目建设的投资与经济、环境、社会效益91.12 项目编制原则91.13 项目编制依据91.14 研究范围111.15 建议与问题111.16 结论12第2章 项目建设的必要性及可行性分析132.1 项目背景132.2棚户区现状及特点142.3 项目建设的必要性152.4 建设项目的可行性20第3章 需求分析与建设规模223.1 建设项目的合理性分析223.2棚户区改造方案223.4城市建设与城市发展前景分析253.5经济效益分析及评价27第4章 场址选择324.1 场址现状323、第5章 建筑方案365.1 建筑设计依据365.2 建筑设计指导思想与原则375.3 总平面设计385.5 结构专业设计435.6 给排水专业设计475.7 暖通专业设计565.8 电气专业设计62第6章 室外工程设计856.1 室外工程设计856.2道路工程设计866.3给排水设计876.4室外电气设计89第7章 节能分析927.1建筑节能设计927.2建筑项目主要特征表937.3墙体947.4暖通节能957.5电气节能95第8章 绿色建筑设计专篇978.1项目基本情况978.2 建筑998.3 结构101第9章节能节水措施1039.1 设计依据1039.2 节能措施103第10章 环境影响4、分析10510.1 施工期的环境影响10510.2 运营期的环境影响10610.3 绿化原则10710.4 环境影响评价108第11章 风险分析10911.1 内部风险分析10911.2 外部风险分析11411.3防范与降低风险的对策116第12章 项目组织管理及工程招投标11712.1 项目组织管理11712.2 工程管理11812.3 工程招投标119第13章 项目实施进度12113.1 项目阶段划分12113.2 建设工期121第14章 投资估算与资金筹措12314.1 投资估算依据12314.2 投资估算见附表123第15章 社会评价12415.1 社会影响分析12415.2 互适性分5、析125第16章 社会稳定风险分析12716.1项目概况12716.2项目风险因素分析127第17章 结论与建议12917.1 结论12917.2 建议130第1章 总 论1.1 项目名称XX厂城市棚户区改造项目一期工程1.2 项目建设单位 XX市工业国有资产投资有限公司1.3 建设单位概况XX市工业国有资产投资有限公司（以下简称公司）是经XX市人民政府关于组建XX市工业企业国有资产经营有限责任公司的批复(天政发201055号)批准设立，由XX市工业和信息化委员会（以下简称市工信委）授权经营的国有独资公司，对授权范围内的国有资产和股权进行经营。 公司宗旨：通过对市工信委授权范围内的国有资产进行6、投资运作和资本经营活动，提高资产的运营效益，实现国有资产的保值增值。公司的经营范围：经营管理工业企业国有资产；负责组织实施工业企业棚户区改造项目；对重点工业企业及项目进行投资；为重点工业项目和中小企业提供融资担保；盘活企业土地资产；物业服务。公司的主要职能： 1、资本运营职能：按市场规则进行国有资本运营，实现对企业国有股权管理、运营，剥离、处置企业不良金融债务；2、资产经营职能：盘活企业存量经营性国有资产和土地资产，整合处置已改制企业剥离的非经营性国有资产，采取整合、租赁、转让、拍卖等多种形式，实现国有资产的保值增值；3、投资职能：围绕着全市工业经济发展战略，通过与其他资本联合，实施战略投资，7、引导、培育、壮大支柱性产业和产业链；4、融资职能：通过直接贷款壮大工业企业资产经营公司的实力，通过发行企业债券以及利用存量国有资产为其他企业提供担保等形式，为市重点工业项目融资，为全市中小企业发展筹措资金；5、托管职能：对无承接主体的破产关闭企业的家属区和职工进行管理和安置，确保稳定过渡，并且逐步解决国企改革后的遗留问题。XX市工业国有资产投资有限公司公司承建过得项目主要有XX造纸厂城市棚户区改造项目，XX长仪厂城市棚户区改造项目，XX拖拉机厂城市棚户区改造项目，XX长材厂城市棚户区改造项目，XX轴仪厂城市棚户区改造项目，绿色可持续发展技术麦积山论坛会址项目（一期）等。1.4 项目建设地址工程8、建设地址位于XX市麦积区，场地地理位置优越，场地北邻社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，该场地地势高差不大，北高南低，西高东低，无不良地质作用，满足各项施工条件。1.5 项目建设性质棚户区改造（新建）。1.6 项目提出的理由与过程棚户区是我国快速城市化过程中的一个非常普遍的现象和热门话题。棚户区是指农村在快速城市化过程中，在城市建成区内以原农村居民点依托形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村居民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区，也称“都市里的村庄”。随着城市化的不断深化，棚户区日益表现出诸如违法建设泛滥、安全隐患严重、环境质量低下、社会问题突出等种种复杂而严重问9、题，对所在城市的统一规划和统一管理产生极大破坏，改造棚户区一时成为各界共同的呼声。XX市随着经济的迅速发展和城市化进程的加快，城市建设突飞猛进，城市规模日益扩张。“棚户区”改造作为城市建设难题也提上了议事日程。2016年，XX市工业国有资产投资有限公司提出了对风动厂家属区棚户区改造工程立项的申请。切实解决好风动厂家属区棚户区居民生活环境，建设宜居小区，提升居民幸福指数，提升XX市麦积区城市整体形象。XX厂城市棚户区改造项目一期工程位于XX市麦积区，北临社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，是风动厂员工及家属居住点，现有176户，人口338人，拆迁面积7746.42平方米10、，安置比例为1.0:1.5，安置总建筑面积为11620，剩余部分住宅交麦积区房管局，并按照住房管理实施细则向符合条件的城镇居民出售，以平衡经济效益。根据棚户区现状，该区亟待改造的原因是：1、区内危房多大多数房屋建成年份久，设计落后质量低劣。2、卫生条件差区内杂草丛生，垃圾成堆，基本无排水、排污设施，污水、粪水漫溢，不符合争创省级卫生城市的要求。3、安全隐患大区内房屋私建乱搭现象严重，房屋间隔距离小，通道不符合消防标准，基本无消防设施，一旦发生火灾蔓延迅速，难以控制。依照XX市房地产管理局关于风动厂经济适用住房项目建设方案的批复天市房（2016）66号文件，同意将“XX市风动厂棚户区改造项目”列11、入2016年度城市棚户区改造计划。1.7 建设项目概况与规模工程建设地址位于XX市麦积区，北临社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，一期总建筑面积63083.18，1#、2#住宅规划总用地面积为7594.93，3#住宅楼总用地面积27026.26（含4-6号楼用地）。1#、2#住宅楼地上建筑面积为27783.14，地下建筑面积为4980.0，总户数：288户，停车位：地上29辆，地下115辆；3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为22422.5，商业建筑面积2345.60，地下一层建筑面积2345.6，地下二层建筑面积为3206.34，总户数：240户，停车位：120辆。该项12、目整体投资总额约21548.2万元。以下表格为XX厂城市棚户区改造项目一期工程(1#、2#住宅楼)经济技术指标:项目单位数量备注总用地面积7594.9311.39亩总建筑面积32763.14其中地上建筑面积27783.141#建筑面积13891.5718F2#建筑面积13891.5718F地下总建筑面积4980.00总户数户288总基底面积1542.90建筑密度%26.53容积率5.0绿地面积1405.83绿地率%27.77停车位个144地上29，地下115以下表格为XX厂城市棚户区改造项目一期工程(3#住宅楼)经济技术指标:类 别数 量单 位总用地面积27021.26总建筑面积30320.013、4地上住宅部分建筑面积22422.5地上一层商业建筑面积2345.60地下总建筑面积5551.94总户数240户总基底面积2348.0建筑密度30.66%容积率3.12绿地面积8357.69（3#-6#）绿地率30.93机动车停车位120辆以下表格为风动厂棚户区改造项目主要特征表:楼栋号部位部位编号主要功能层高（m）标准层建筑面积（）备注1#楼高层18F/1D住宅3.0773.02屋顶楼梯间3.948.02#楼高层18F/1D住宅3.0773.02屋顶楼梯间3.948.03#楼高层16F/2D住宅3.0737.22屋顶楼梯间3.948.0地下室1、2#楼-1F停车4.84980.03#楼-2F14、停车3.6/3.95551.94项 目 名 称指 标备 注耐火等级一、二级地下室、地上耐火等级一级其余为二级设计使用年限50年抗震设防烈度8度(0.3g)建筑层数地 下1#、2#地下一层，3#地下两层地 上1#、2#地上18层、3#地上16层建筑构造及装修楼地面水泥砂浆楼地面屋面水泥砂浆面层屋面(不上人)两层4厚SBS改性沥青防水卷材门保温防盗门分户门普通木质夹板门内 门电子对讲门单元门塑钢推拉门阳台门防火门用于管道井、地下室、窗铝合金节能推拉窗所有外窗顶 棚普通抹灰所有房间(人防地下室顶板不抹灰)内墙面面砖防水墙面卫 生 间面砖墙面厨 房内墙涂料其余房间外墙面GRC墙面住宅乳胶漆墙面住宅以下15、表格为风动厂棚户区改造项目室外工程用料表名称适用范围类 别备 注道路建筑物四周混凝土路面180mm厚，C30混凝土散水建筑物四周混凝土散水1500宽，60mm厚C15混凝土台阶出入口水泥台阶坡道无障碍坡道混凝土坡道1#、2#住宅楼户型指数一览表套型建筑面积套内建筑面积阳台面积标准层建筑面积标准层公摊面积本套公摊面积套数1套型103.1688.83.08773.02107.6214.3622套型88.2976012.2923套型100.4986.5013.9924套型94.5781.4013.172合计773.02665.43.088说明：共计288套 3#住宅楼户型指数一览表套型建筑面积套内建16、筑面积阳台面积标准层建筑面积标准层公摊面积本套公摊面积套数3-1套型103.9888.83.08737.22107.6215.1823-2套型88.9976012.9923-3套型101.2986.5014.7923-4套型74.3563.5010.852合计737.22629.63.088说明：共计240套1.8 项目建设范围及项目资金筹措（1）项目范围：XX厂城市棚户区改造项目一期工程建设内容主要为1#、2#、3#楼住宅项目。风动厂家属区棚户区改造基本情况表序号建设名称户数（户）人数（人）拆迁面积（）1风动厂家属区1763387746.42（2）项目资金筹措：项目建设资金来源：申请中央和省17、上棚户区改造补助资金5%；国家开发银行或农业发展银行棚户区改造专项贷款资金25%建设单位自筹资金70%。1.9 项目建设期该项目分两期建设：一期项目（3#住宅楼）建设周期为12个月，建筑面积30320.04，主要用于风动厂家属区安置用房；二期项目（1#、2#住宅楼）建设周期为16个月，建筑面积32763.14，按照XX市经济适用住房管理实施细则规定，房屋建成后交由麦积区房地产管理处组织，向符合条件的城镇居民出售。1.10项目建设目标通过棚户改造，将改善风动厂家属区原有居住环境的同时，也进一步加快麦积区城乡一体化建设，提升城市品位及该区的土地利用率，使经济发展得到提高，人们生活水平得以上升。该项18、目本身污染较小，施工期及运营期均可以进行有效的控制。项目建设地址环境质量良好，区内绿化率高，建设棚户区改造安置小区符合国家住房有关政策，保障家庭的基本住房需求。本项目对优化居民居住环境具有明显的推进作用。1.11项目建设的投资与经济、环境、社会效益该项目整体投资总额约21548.2万元，项目的整体收入约为21565.4万元，整体收益为219.7万元，投资回报率不高，但社会效益和环境效益十分显著。通过政府引导示范，以及加强小区环境绿化美化及基础设施完善配套，有利于提高群众的环境保护意识，增强环境综合整治效果，使群众自觉参与植绿、护绿行动，逐步走上可持续发展之路。因此，针对性的对原风动厂周边区域进19、行改造，对加快城区的整体建设步伐具有十分重大意义。1.12 项目编制原则1、立足实情，理论与实践相结合的原则2、以市场需求为导向，遵循市场规律原则3、统筹规划，重视资源整合，降低建设成本原则4、社会经济环境可持续发展原则1.13 项目编制依据1、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国办发200724号；2、住房和城乡建设部国家发展和改革委员会财政部国土资源部中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见(建保2009295号)3、甘肃省人民政府关于城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（甘政发201013号）4、甘政发200792号甘肃省人民政府关于解决城市低收入家庭住20、房困难的意见；5、甘肃省住房和城乡建设厅关于全省城市和国有工矿棚户区改造项目空间规划编制和建筑设计工作的指导意见6、甘肃省人民政府关于加快棚户区改造的实施意见（甘政发201395号）7、XX市人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见 （天政发201482号）8、XX市人民政府办公室关于印发XX市棚户区改造国家开发银行贷款项目监管及贷款资金管理办法的通知天政办发 2014109号9、XX市城市总体规划（20052020）；10、甘肃XX市十二五城镇建设规划；11、项目单位提供的基础资料。12、国有土地使用证天国用（2014）字第麦58号13、规划条件通知书天规工件条 【2016】14号、15号121、4、方案核定通知书天规建方 【2016】21号15、房管局的方案批复 天市房【2016】66号16、关于成立XX厂城市棚户区改造项目领导小组的通知17、关于XX市工业企业国有资产经营公司“XX厂城市棚户区”改造项目净空限高的意见。18、供水承诺函19、供热承诺函20、供电承诺函1.14 研究范围根据国家发改委、城乡建设部关于对项目可行性研究报告内容的要求，并在麦积区建设局提供相关资料和数据的基础上，结合项目的实际情况对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设地点及建设条件、建设规模及内容、项目建设进度和组织管理、投资估算和资金筹措、社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，对项目的决策提供依据。122、.15 建议与问题1.15.1 建议项目业主应强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，为保证项目按期完成，提出以下几点建议。（1）项目在获得立项批复后，应尽办理完善相关手续。实行速度管理，加强项目运作速度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的危险。（2）项目建设单位应抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。（3）加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好成本控制。1.15.2 问题项目的征收量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。1.16 结论XX厂城市棚户区改造23、项目一期工程抢抓国家大规模推进棚户区改造的机遇，着力改善城市家庭的居住条件，促进社会经济协调发展为目的，坚持政府主导，市场运作，政府统筹协调和组织实施，着力解决改善棚户区居民生活条件，是一项真正的民生工程，德政工程。因此，该项目是可行的。第2章 项目建设的必要性及可行性分析2.1 项目背景棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。棚户区的存在是一个历史遗留的欠账问题，已成为城市中“二元结构”的一大表现，有必要加快改造的步伐。党中央、国务院高度重视城市、工矿（含煤矿）、林区、垦区棚户区居民住房困难、居住环境差的问题，这几年加大了对各类棚户区改造的工作力度。24、2008年中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容，加快了改造步伐。2010年，中央全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，并继续推进国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造。经过几年的努力，各类棚户区改造已经取得积极成效。实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。各地对棚户区改造实行了“保底”安置，安置标准普遍达到了户均45平方米以上，保证了实施改造后群众居住水平都能明显提高。棚户区改造还要求加强改造建设和安置住房分配过程的公开透明，维护棚户区群众的知情权25、和参与权，确保分配结果群众满意。从这几年实践来看，扎实推进各类棚户区改造，既能改善民生，又是扩大内需的一项重要举措。棚户区改造产业关联度高，带动力强，不仅能够增加投资，而且能够带动消费，可以有效消化钢铁、建材、家电等上下游产能和产品。2012年9月25日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上强调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度，“三位一体”推进，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路。按照中央、甘肃省、XX市统一安排，XX市启动了国有企业及城镇棚户区改造工26、程。XX市麦积区为提升麦积区城市品位，按照区政府安排，由XX市工业企业国有资产经营公司负责实施XX厂城市棚户区改造项目一期工程，项目现已纳入2016年XX市棚户区改造计划。按照市规划局出具的项目选址意见复函，该项目拟建设区域位于XX市麦积区。2.2棚户区现状及特点（1）村民居住现状风动厂家属区房屋结构简易，建筑密度较大，基础设施简陋，房屋构成年限较长，使用功能不全基础设施也不齐全，安全隐患突出，交通不便利，治安和消防隐患也比较大，环境卫生脏乱差也是很明显的问题。目前，根据建设方提供的XX厂城市棚户区改造项目一期工程基础资料，棚户区改造户为176户/338人，按照安置政策来测算，安置成本较大。（27、2）公共服务设施风动厂原有家属区配套服务设施缺口较大，且原有家属楼设施比较落后，均为五六十年代房屋和原有风动厂厂房，且房间布局也不再适应现在人们生活的需求。且周边无文化活动中心和相应的配套设施。2.3 项目建设的必要性2.3.1 项目建设是贯彻落实党中央、国务院相关政策的要求国务院关于加快棚户区改造工作的意见国发（2013）25号文件，强调“棚户区改造是重大的民生工程和发展工程”，各省、自治区、直辖市人民政府，及国务院各部委、各直属机构，应依据该文件提出的意见，需要进一步加大推进棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心28、的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续发展和民生不断改善的积极效应。现阶段，我国城镇化水平与发达国家依然有较大差距，随着国家“十二五”规划纲要中城市化进程的推进，为实现社会持续健康发展，棚户区改造工程势在必行。本建设项目积极响应国家和XX市的发展需要，致力于改善民生、加快城市化进程，从国家和地方相关政策而言，该项目的建设是十分必要的。2.3.2 项目建设是实现公平正义、促进社会和谐的重要举措党的十八大提出，要“努力形成全体人民各尽其能、各得其所而又和谐相处的局面”，实现“社会更加和谐”。新一届政府把加强党的执政能力建设作为党执政的重要目标，并把和谐社会建设摆在同经济建设、政治建设、文化建设并列29、的突出位置。在这样的背景下，我们党必须按照与时俱进的要求，制定正确的社会政策，妥善协调和处理好各方面的利益关系，正确反映和兼顾不同方面群众的利益，进一步密切党同各阶层群众的联系，最大限度地整合不同的利益群体，保持社会的协调稳定发展。2.3.3 项目建设对促进经济社会协调发展都具有重要意义中央和甘肃省均把加快保障性安居工程建设作为保增长、保民生、保稳定的重要措施。实施XX厂城市棚户区改造项目一期工程，既可以有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献，又可以配合XX市麦积区的的建设，而对风动厂家属区棚户区改造作为麦30、积区的一个重点项目，棚户区的改造将为发展公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设及对推动经济社会协调发展的意义重大。2.3.4 项目建设是促进房地产市场平稳健康发展的有效举措2010年初，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，详细列出了11条措施，被称为“国十一条”。“国十一条”文件为2010年房地产市场调控定下了基调：“遏制房价过快上涨、打击投资性购房”。具体工作内容之一就是增加供给，主要是增加土地供给和普通商品住房的供给，对房价较高、上涨较快的地方，在增加普通商品住房的同时，要加快保障性住房的建设，包括限价房、经济适用房、公共租赁房、廉租房以及城市和工矿棚户区改造，特别是一31、定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。2010年政府工作报告也指出“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房要求”。棚户区改造建设的大部分是安置用房，直接增加了中低位、中小户型住房供应，有利于改善住房供应结构，促进房地产市场的平衡健康发展。2.3.5 项目建设是推进城镇化，提升城镇发展的客观要求城镇化是我国发展的一个大战略，城镇化不是简单的城市人口比例增加和面积扩张，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变。与传统的城镇化相比，新型城镇化优点在于其强调消费升级，尤其要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，实现城市的集约化、智能化、绿32、色化、低碳化。而实施新型的城镇化战略，必须依托现有的行政区划去改善农村基础设施建设和社会事业发展，缩小城乡在公共服务和居民生活水平等方面的差距，要把城镇化的重点放在县域城乡发展一体化上，特别要发挥重点镇的节点作用，发挥中心镇的产业平台作用，推进城乡基础设施与公共服务能力向乡村的延伸和扩展。麦积区风动厂家属区区位优势明显，交通发达，北侧紧邻社棠路。因此，本项目的建设将有利于进一步完善麦积区风动厂家属区整体功能，促进区域建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地资源，并将杂乱无章、存在安全隐患的旧、危楼建筑群改造成适合居住的和谐新型生活区，其环境保护和改造意义重大。2.3.6 项目建设是加快XX经济33、发展，促进XX经济增长的需要XX近年来经济总量有了很大的提高，但与周边兄弟地市相比，差距仍然很大。棚户区项目的开发不仅对城市建设的影响很大，对国民经济的作用也很大。据测算，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。因此应立足自力更生，加大城镇棚户区改造的力度，精心培育高质的商住综合区，搞活本地经济，提高人民的物质、文化、生活水平。2.3.7 项目建设是加快XX麦积区建设进度的需要麦积区建设将以创造XX城市综合开发建设新模式，建设区域性现代化大城市为目标，按照市委、市政府高标准抓好规划、高质量开展建设、高起点改善环境、高效能加强管理的要求，坚持“政府主导、规划先行、市场运作、生态优先、体现文34、化”的原则，立足于“新城开发、旧城改造、景区拓展”的定位，加强市政基础设施建设和土地开发，完善城市功能。目前，XX麦积区的建设正如火如荼的建设当中，而XX厂城市棚户区改造项目一期工程的实施将为把该新城建设成为生态环境优美、功能设施齐全、现代气息浓厚的现代商贸展示区和山水园林居住区而增砖添瓦。2.3.7 项目建设是节约用地，培育长效城市产业的迫切需要当前，XX市旧城区发展已经严重受到土地资源的制约，除了开发新区以外，棚户区的改造对整个XX市的经济文化发展依然具有重要意义。麦积区作为XX两大大中心城区之一，是XX市一个重要的的经济中心，而该项目的实施，将为中心城区节约大量的土地资源，再加上自然生态35、条件优越，近旁有XX火车站人流集散中心为依托，将是当地居民理想的就业之地。当前，国家出台了一系列的土地调控政策，提出要大力节约土地等有效资源。启动本项目建设，能有效利用现有土地，改棚户，建高楼，提升容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该项目开发可刺激建筑、商贸服务等行业的发展，培育新的经济增长点和新型特色产业。综上所述，XX厂城市棚户区改造项目一期工程势在必行，无论是经济效益、社会效益、生态效益于民于国均意义重大。为了使城镇棚户区住户的改造尽快实施，不影响麦积区的建设进度，本项目成立“XX厂城市棚户区改造项目一期工程”工作领导小组，下设综合办公室、拆迁安置办公室、项目建设办公室三个办事36、机构。2.4 建设项目的可行性2.4.1 内部条件的可行性项目建设以原居住区为主，根据现有居民住宅分布情况，采用分期建设的方式，将棚户区改造成为符合现代居住条件的生活区。项目区现有土地的使用权为风动厂，为划拨用地，因此建设成本不含土地费。2.4.2 技术层面的可行性XX厂城市棚户区改造项目一期工程供排水、供电、供暖系统依托麦积区，交通及通信等城市基础设施较为完善，电话、有线电视、移动通讯网络均可覆盖项目安置区，能够满足项目未来使用的需求。XX厂城市棚户区改造项目一期工程位于机场保护区内，有限高要求，建（构）筑物位置和高度及建设工程中临时搭建的塔吊等设施的最高点不得超过1134.73米，因此对航37、空器噪声及电磁环境也都做相应的措施，满足相关规定和使用要求。2.4.3交通条件项目区北面临城市干道，交通便利，便于机械设备和建筑材料的运输。2.4.4主要建筑材料来源、供应1.建筑材料种类和来源根据该项目的建设内容，项目建设所需的主要材料为钢筋、水泥、防水卷材、建筑陶瓷、电缆、给排水管材等；主要地材包括砂、石料、砖等；上述这些材料均为常规品种，可在当地建材市场采购，用量较大时，从确保质量和降低成本方面考虑，也可直接从厂家订购。2.运输条件项目所处区域道路交通便利，原材料运输主要采取公路运输。第3章 需求分析与建设规模3.1 建设项目的合理性分析3.1.1项目选址及用地方案本项目工程建设地址位于38、XX市麦积区，场地北邻社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，该场地地势高差不大，北高南低，西高东低，无不良地质作用，满足各项施工条件。规划总用地面积1#、2#住宅楼为7594.93，3#-6#楼（一期只涉及3#住宅楼）用地面积为27021.26。一期总建筑面积63083.18，1#、2#住宅规划总用地面积为7594.93，3#住宅楼总用地面积27026.26（含4-6号楼用地）。1#、2#住宅楼地上建筑面积为27783.14，地下建筑面积为4980.0，总户数：288户，停车位：地上29辆，地下115辆；3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为22422.5，商业建筑面积23439、5.60，地下一层建筑面积2345.6，地下二层建筑面积为3206.34，总户数：240户，停车位：120辆。3.1.2 土地利用合理性分析该项目为原址建设，XX厂城市棚户区改造项目一期工程土地性质属住宅划拨用地，符合XX市的整体土地利用规划。3.1.3 项目改造计划实施时间该项目分两期建设：一期项目（3#住宅楼）建设周期为12个月；二期项目（1#、2#住宅楼）建设周期为16个月。3.2棚户区改造方案3.2.1.拆迁补偿方案1) 原址实物安置：原址实物安置住户的拆迁安置补偿依据天政发201482号文件精神，棚户区改造危旧房“实行产权调换的，对超过应安置的建筑面积，可分档次由被征收人以优惠价格购40、买（10以内按工程造价买；10-20以内按综合成本价购买，超过20按市场价购买），调换后的房屋产权归被征收人所有”。 2) 房屋产权比例及面积以现有房产证为准产权为100%的房屋按1:1.5补偿产权为70%的房屋，其中70%面积按1:1.5补偿，所余30%部分，按实际建安工程造价收取（本工程目前不涉及）。公房无拆迁补偿；公房住户可按3400元/价格购买安置房（本工程目前不涉及）。3) 货币安置： 对于需要货币安置的住户，依据天政发201482号文件精神征收补偿政策中有关条款，按原房屋产权比例及房屋建筑面积，按照建安成本价格由XX市工业国有资产投资有限公司征收。不足40的房屋按40征收，征收款项41、按交回原房屋及产权证时一次性付给原住户。货币安置的住户不再提供搬迁费及过渡安置费。根据本次实际调查，货币安置本工程目前不涉及。3.2.2. 搬家补偿费与临时过渡安置费（1）对被搬迁人或房屋现住人按被搬迁房屋，以户为单位，每户一次性发放500元搬家补助费。（2）临时过渡补助费，以被征收人户籍在册人数为准，每户每月按700元人民币补助，过渡期限为18个月，如因工程进度原因过渡期延长，过渡费继续发放。（3）对在改造期间持有城市居民最低生活保障证的被征收人和伤残军人、“三属”（烈士家属、因公牺牲军人家属、病故军人家属）、老复员军人、带病回乡退伍军人、参战退役人员等重点优抚对象，临时安置过渡费可在规定标42、准上增加10%予以困难补助。3.2.3 拆迁安置补偿面积：本次对风动厂家属区棚户区改造，改造拆除民宅面积总计7746.42，本次改造安置补偿，主要包括风动厂家属区住宅拆迁安置补偿及公共服务设施拆迁补偿。（1）住宅安置补偿面积：本次棚户区改造拆迁7746.42，根据建设部门执行拆迁安置实行的安置标准，实有的住房面积和安居楼面积按照1.0:1.5的比例进行兑换。3.3生态环境影响分析由于该项目属于棚户区改造项目，在地块的景观设计中，不仅仅是单纯地考虑观赏，同时又可以使人们参与其中、享受其中。 “提供给空间以各种可能性，通过暗示，或者诱导，在这些大空间中诱发不同的生活场景。”整个景观设计采用中式的建43、筑空间与布局，创造步移景异的景观效果，通过对景、借景、序列、渗透、交融等设计手法，使整个绿化空间得到升华。本项目建成后，周边道路的硬化和排水沟的合理布置，不仅美化了环境，而且减少了水土流失，降低了地质灾害的风险。3.4城市建设与城市发展前景分析XX作为陇东南的核心城市，重点发展以装备制造业，包括机械、电子、电器工业在内的现代工业、基础原材料及能源工业和以旅游商贸、服务业为主的第三产业。规划期内搬迁机场，两区相向发展，形成“一带多心，轴向强化，组团发展，山水连城” 的空间布局结构。根据十二五规划，麦积区通过五年不懈努力，力争经济总量在全省的位次逐年前移，实现地区生产总值、财政收入、固定资产投资、44、工业增加值、社会消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入“七个翻番”，城乡基础设施、宜居环境建设、城市综合功能、社会保障能力、公共服务水平“五个大幅提升”。到“十二五”末，全区生产总值达到195.4亿元，年均增长15%；固定资产投资达到237.6亿元，年均增长30%；规模以上工业增加值达到51.5亿元，年均增长20%；社会消费品零售总额达到104.3亿元，年均增长21%；大口径财政收入达到23.1亿元，年均增长20%；城镇居民人均可支配收入达到22539元，年均增长15%；农民人均纯收入达到6165元，年均增长15%；万元GDP能耗年均下降2；人口自然增长率、城镇登记失业率控制在45、全市平均水平以下。按照XX市城市近期建设规划（2010-2015年），XX市要坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，实施“工业强市、农业稳市、商贸活市、旅游富市、科教兴市”五大战略，围绕循环经济、装备制造业、现代物流、绿色农产品加工、宜居城市环境、旅游功能建设，实现土地等资源利用效益、社会服务水平、基础设施条件和生态环境质量的明显提高，促进城市和谐发展。加强生态建设，协调区域发展关系，初步形成陇东南商贸、物流、服务中心。全面深化区域合作和加强区域协调发展，进一步强化XX作为陇东南地区中心城市在政治、经济、文化等方面的中心地位和综合职能，把XX建设成为以装备制造业、旅游产业及物流业为发展重点中心46、城市、国家级历史文化名城，成为环境优美、生态良好、具有陇上江南特色的宜居城市。按照“一带多心，轴向强化，组团发展，山水连城”的空间结构模式，加快城市空间的拓展，拉开城市框架，调整城市布局，优化功能分区，完善城市路网，改善和提升配套设施，推进古城保护和旧城改造，加快新区开发，使城市综合服务功能进一步增强，形成现代化城市的基本框架；营造良好的生态环境和投资环境，提高市民的居住水平和生活质量。在巩固中国优秀旅游城市、省级卫生城市、省级园林城市、全国双拥模范城市、全国水土保持生态环境建设示范城市等荣誉称号的基础上，创建“国家园林城市”、“国家卫生城市”和“中国最佳历史文化旅游城市”，实现三城联创。以秦47、州、麦积两区中心城区为依托，按照东西延伸、南北拓展、两区相向、新区开发、组团发展的总体战略，坚持土地集约、产业集聚、要素集合、人口集中的原则，拓展城市空间，夯实基础设施，完善城市功能，优化产业布局，提升产业层次，努力把XX建成全国卫生城市、国家园林城市、中国最佳历史文化旅游城市。随着经济的大发展，城乡人均收入的持续增加，该市住房产业将具有更为广阔的发展前景。3.5经济效益分析及评价. 本次测算的依据国家发改委、建设部关于颁布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价【2002】10号）国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价【20021980号）XX市建设委员会关于印发实施细则的通48、知甘肃物价局、甘肃省财政厅甘价发【2005】90号关于XX市城市基础设施配套收费标准及有关问题的通知XX市人民政府关于印发XX市棚户区改造管理办法的通知甘肃省发改委编制的甘肃省建设工程其他费用额定. 商品房价格分析（1）总则一方面充分考虑主要客户群体的未来生活需求，另一方面应规避项目周边麦积区还未完全建成造成的负面影响，因此，应在小区园林景观，园林小品方面凸显特色，在配套设施方面有针对性的设置符合主要客户群体的娱乐设施，提升项目自身品质，力求营造一个环境优雅，品味高尚精英型高尚住宅小区。（2）定位思路一是倡导品质与档次为项目出发点，积极挖掘适宜于主要客户群体需求和创造宜居环境的理念为基本点；二49、是立足于地缘客户的需求特征，提供性价比高的产品；三是积极宣扬产品的独特价值；四是产品设计、建设的各个环节均力求精致、细腻。（3）价格定位按照2012-2015年房价涨幅来推断，本项目开发部分预计2017年下半年麦积区整体房价应该在4500元/左右，综合考虑各类保障性住房的价格因素，目前定价为4300元，但该区域内商铺暂不列为销售范围，用于出租以满足小区公共服务费用等。. 经济效益分析（1）投资估算的依据全国统一安装预算定额甘肃省定价表（2001）国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格【2012】1980号）XX市建设委员关于印发实施细则的通知（市建发【2000】418号）50、XX市棚户区改造工作实施意见（2010）209号XX市物价局关于收取城市基础设施配套费有关问题的通知（2005）（2）投资收益平衡估算表序号项目数量单位1项目整体投资21548.2万元1.1建设项目建设安装投资13354.8万元1.2室外配套建设投资5221.0万元1.3其他费用及预备费2872.5万元2项目整体收入21668.0万元2.1争取棚户区政策支持资金704万元2.2商业及住房出售20964.0万元3项目整体收益219.7万元说明： 本项目的收益为商住房出售（48753*0.43）及棚改政策资金（4.0*176），规划总面积为63083.18平方米，拆迁面积为7746.42平方米，安51、置总面积为11620.0平方米，剩余出售面积48753.0。. 资金筹措针对居民个人力量有限的风动厂家属区。需要政府主导，市场运作。政府统筹协调和组织实施，在政策、土地、资金、税收、金融上给予支持，出台相关优惠政策。充分发挥市场机制作用，积极推行市场化运作模式，充分调动企业和棚户区居民积极性，动员社会力量广泛参与。并要有融资平台，积极争取棚户区改造项目授信贷款。本项目融资渠道：安置过渡费及拆迁、返还安置资金全部由政策性银行贷款及申请政府棚户区改造资金来完成。项目建设及公共设施配套建设费由通过出售开发后的住宅进行经济效益平衡。.投资收益及财务评价XX厂城市棚户区改造项目一期工程整体建设投资总额约52、21548.2万元，项目的整体收入约为21668万元，整体收益为219.7万元，投资回报率较低，但为了进一步加快城乡一体化建设，提升麦积区片区城市品位及新区的土地利用率，针对性的对麦积区周边区域进行改造，以便完成加快城区的整体建设步伐具有十分重大意义。因前期拆迁资金投入量大，因此需要做好充分的前期手续及资金筹备工作。. 长期效益本项目的长期效益包括几个方面：改造后给产业的升级与收益的稳定增加提供可靠保障项目改造后，因反迁给集体的商业用房大部分集中在临街面，其商业价值及商业潜力呈几何增长，强有力的带动社区集体经济产业的升级与发展。项目改造后，将解决更多的居民足不出户，就地就业，增加了村民的收入，53、保障了村民的家庭和睦、社区社会的和谐与稳定。营业性公建的长期租金增值收益改造后给居民带来的长期经营收益，能够大大提高居民的收入水平，并能因此创造更多的社会效益。第4章 场址选择4.1 场址现状4.1.1 地点与地理位置XX市麦积区地处东经1052510643、北纬3406-3448，位于甘肃省东南部，地处陕、甘、川交界地带和西安至兰州两大城市的中间，东邻陕西，北、西、南分别与平凉市、定西市和陇南市衔接，地理环境优越，总面积3452平方公里。4.1.2 场址土地权属类别及占地面积XX厂城市棚户区改造项目一期工程用地为城镇住宅用地，使用权类型为划拨。且项目总平方案已通过市规划局审核。1#、2#住宅54、规划总用地面积为7594.93，3#住宅楼总用地面积27026.26（含4-6号楼用地）。4.2 场址条件4.2.1 地形、地貌条件拟建场地基地场地高差较小，适合建设。3.2.2不良地质作用查区域地质资料，经现场勘察，勘察场地内无断层、裂隙密集带、空洞、岩溶、塌陷、底下采空区等不良地质作用存在。持力层表面较平坦，稳定性较好。场地内及周边无滑移、崩塌、塌陷、泥石流等不良地质作用；场地南侧有成纪大道和藉河通过，对周遍用地局部有影响，但河堤已在修建成纪大道时加固处理，对周遍建筑物无影响。4.2.3 工程地质、水文地质条件一、地质概况：1、根据甲方提供的由甘肃XX建筑设计院编制的XX厂城市棚户区改造项55、目一期工程岩土工程勘察报告，场地土自上而下依次由以下土层所组成： 地基土层名称、编号该层层厚（m）地基承载力特征值发fak(kPa)杂 填 土0.401.10粉质粘土0.402.20110砂 土 层0.505.00150圆 砾0.402.60260圆 砾最大揭露厚度5.80m4202、场地土类别属类；场地无湿陷性；场地无液化；3、地下水埋深6.75m9.47m，地下水对砼结构及砼中钢筋具有弱腐蚀性；4、场地地基土对砼结构及砼中钢筋具有微腐蚀性。4.2.4 自然气象条件XX市麦积区属温带大陆性半湿润季风气候区，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。春季冷暖多变，夏季雨水集中，年均降水量551.7mm，日56、最大降水量 71.8mm，小时最大降水量 3.0mm;最大积雪厚度l0cm，基本雪压0.20kN/。全年及夏、冬季主导风向为东北向，常年主导风向频率NM9，夏季主导风向频率 E9，夏季平均风速 1.3m/s，冬季平均风速0.5m/s，最大风速27.6m/s，基本风压0.35kN/(按50年一遇)。极端最高气温39.1，极端最低气温-21.7，夏季通风室外计算温度26，冬季采暖室外计算温度-7，年平均气温室外计算温度9.13，年平均相对湿度59%；冬季气压85.14Kpa，夏季气压84.3lKpa，平均气压84.78Kpa。最大冻土深度61cm，地震设防烈度8度。年日照2198.5小时，无霜期157、25-180天，适宜多种植物生长。4.2.5 交通条件拟建场地地理位置优越，位于XX市麦积区，北邻社棠路，场地距XX火车站较近，交通便利。4.2.6 社会环境条件近年来，XX市紧紧抓住西部大开发的历史机遇，发挥比较优势，发展特色经济，积极实施城市带动、产业兴市和项目拉动战略，解放思想，更新观念，开拓创新，真抓实干，国民经济持续稳定健康发展，城镇基础设施建设力度加强;城乡面貌发生明显变化。社会、经济、文化等各项社会事业和民主法制建设都取得了较好的成绩，保持了经济持续发展、社会政治稳定、人民安居乐业的良好局面。4.2.7 公共设施条件场地位于XX市麦积风动厂家属区，北侧为社棠路，交通便利，城市基础58、设施随道路的修建己经铺装到位，规划区3#住宅楼处具备“五通”条件：通上水、通下水、通电、通电讯、通路。供水采用市政水源，生活污水经化粪池处理后，排至市政管网;雨水经汇集后，排至市政排水管渠。供热由市政热源提供8060热水。4.2.8 施工条件XX市建筑材料充足，具有多家设备先进、质量过硬、管理先进的施工企业，建筑规划区内土地平整，达到“五通”，具备施工条件。第5章 建筑方案5.1 建筑设计依据1 民用建筑设计通则GB 50352-20052 城市居住区规划设计规范GB5018093(2006修订版)3 住宅设计规范GB 50096-20114 住宅建筑规范GB 50368-20055 住宅室内59、防水工程技术规范JGJ 298-20136 建筑设计防火规范GB50016-20147 严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ26-20108 城市居住区规划设计规范GB5018093(2002版)9 无障碍设计规范GB 50763-201210 商店建筑设计规范JGJ48 -201411 屋面工程技术规范GB 50345-201212 车库建筑设计规范JGJ100-201513 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-201414 地下工程防水技术规范GB50108-200815 工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)2013版16 建筑工程设计文件编制深度规定(2008版)160、7 民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2010(2013年)18 建筑内部装修设计防火规范GB50222-95(2001年版)19 甘肃省住房和城乡建设厅甘肃省公安厅再次明确国家标准建筑设计防火规范实施后有关规范性文件效力的通知甘建设2016230号20 现行国家规定约有关其他法律法规5.2 建筑设计指导思想与原则1、本工程属于城镇棚户区改造项目，在满足规划要求的前提下，注意与城市设计相协调，规划设计以“文化、经济、经济+文化”为指导原则，并综合分析该地块在区域城市总体规划中的地位，以及区域交通、地理、功能对该地块的规划作用及影响。2、总体规划设计遵循以人为本、生态优化、社会效益61、及经济效益并重的原则，将“文化、经济、经济+文化”充分结合，将该小区建成21世纪的环保住宅，成为人居城市空间理想的家园。3、在设计中，采用现代简约的建筑风格，着重体现竖向的线条，线条有的柔美雅致，有的遒劲而富于节奏感，整个立体形式都与有条不紊的、有节奏的线条融为一体，从而体现了现代社会文明带给人的生活改变，彰显了现在建筑文明给人们生活带来的巨大改变，行走其间，放佛穿越了XX五千年的历史，感受到了现代文明从远古厚重文明的延续。5.3 总平面设计5.3.1 基地概述：工程建设地址位于XX市麦积区，北临社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，一期总建筑面积63083.18，1#62、2#住宅规划总用地面积为7594.93，3#住宅楼总用地面积27026.26（含4-6号楼用地）。1#、2#住宅楼地上建筑面积为27783.14，地下一层建筑面积为4980.0；3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为22422.5，商业建筑面积2345.60，地下一层建筑面积2345.6，地下二层建筑面积为3206.34.5.3.2 总平面布置XX厂城市棚户区改造项目一期工程（1#-3#住宅楼）规划空间形态是住户居民进入小区最直接的感观尺度。其空间的大小、形态将会直接影响着居民生活的舒适程度，直接体现出小区整体环境的艺术品味及商业价值。人类活动环境的生态化、休闲性、文化性是未来建设的发展趋势。本设63、计在尊重自然、为人服务的准则下，力图体现地区的场所精神，创造一种生态型居住建筑环境，在满足人与社会交往的同时，让休闲、文化、绿化环境成为居住空间真正的主题，以适应不同层次、不同方面居住者的需求。我们将小区主要出入口布置于地块西北角，次入口设置与场地东北角，方便小区居民出入，地下车库出入口分布与人行入口的分布相对应，位于建筑西北侧和东北侧，保证了各自流线的不混流，方便机动车进入地下车库，避免了小区车行对小区内部居民的干扰，同时减少规划区内车辆对城市干道的交通影响。现代居住环境的规划设计强调环境与整体的均好性，而传统的行列式则突出平均的概念，由于兵营式布局与单体设计的僵化，往往形成呆板而单一的空间64、结构。方案仔细分析了传统行列式布局的优势，采取扬长避短并通过几个方面的精心设计，设计中在兼顾每户有良好景观朝向的同时充分考虑住宅的采光和通风要求，所有单元均满足日照规范（大寒日不低于两个小时日照）。5.3.3道路设计：临规划道路的车行出入口，均可作为消防车出入口。地块内院设消防通道，宽4米。邻规划道路连续34.8米设置连通内院的消防车道，保证净宽净高都大于等于4米。高层住宅均有一侧与消防车道相邻并有相应的消防登高场地，保证转弯半径不小于12米。各建筑符合规范规定。1、转弯半径为12.0米。2、建筑物四周无火灾危险性设施，与周边建筑距离均符合日照及防火间距要求；建筑两边形成消防道路；内设有消防水65、池及消防接合器符合消防防火要求。3、用地拟建1#-3#住宅楼及附属商业和服务用房楼。4、日照，满足大寒日两小时以上日照要求，对周遍及新建建筑无日照遮挡及影响。5.4 建筑专业设计5.4.1 建筑功能布局与平面设计1、总体构思根据地块的位置，形状特点，采用塔式住宅，既丰富空间，又解决朝向问题，使住户享有优美的城市街景景观和庭园景观。、平面设计品味高尚、经济实用的户型结构是本方案追求的目标1#、2#住宅楼为18层，3#住宅楼为16层，1#-3#均为一梯8户，设防烟楼梯间。在注重提高户型居住质量的同时，为满足市场的多种需求，设计了丰富的户型组合，除了拉开不同的面积档次，在同一档次的户型中也创造出区别66、，以提供更多的选择性。主导户型均为南北朝向，通风良好，规整实用，每家均有一个敞亮气派的厅，且客厅、餐厅结合，飘窗和阳台的设计，增加了室内外空间的联系，在有限的城市空间，以崭新的语言演绎了一种新的绿色居住概念。3.总体规划主要经济技术指标：规划总用地面积（1#、2#）：7594.93平方米，总建筑面积：32763.14平方米地下总建筑面积：4980.0平方米，总户数：288户，停车位：144辆（地上：29辆，地下：115辆）。3#住宅楼总用地面积27026.26（含4-6号楼用地），3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为22422.5，商业建筑面积2345.60，地下一层建筑面积2345.6，地下二层67、建筑面积为3206.34。总户数：240户，停车位：120辆。 4.建筑项目主要特征表项 目 名 称指 标备 注耐火等级一、二级地下室、地上耐火等级一级其余为二级设计使用年限50年抗震设防烈度8度(0.3g)建筑层数地 下1#、2#地下一层，3#地下两层地 上1#、2#地上18层、3#地上16层建筑构造及装修楼地面水泥砂浆楼地面屋面水泥砂浆面层屋面(不上人)两层4厚SBS改性沥青防水卷材门保温防盗门分户门普通木质夹板门内 门电子对讲门单元门塑钢推拉门阳台门防火门用于管道井、地下室、窗铝合金节能推拉窗所有外窗顶 棚普通抹灰所有房间(人防地下室顶板不抹灰)内墙面面砖防水墙面卫 生 间面砖墙面厨 房68、内墙涂料其余房间外墙面GRC墙面住宅乳胶漆墙面住宅5.4.2 剖面设计住宅部分层高3.0m，电梯机房层高3.9m，地下一层层高4.8m。电梯设置：所有住宅每栋设电梯二部(其中一部为消防电梯)，消防电梯载重量1000kg，普通电梯载重量630kg，速度1.5m/s，每层住宅层停靠，电梯土建图由电梯厂家提供并配合施工。电梯为无障碍电梯，侯梯厅、电梯轿厢的无障碍设施与设计要求应符合无障碍设计规范的规定；电梯为可容纳担架操作的低按钮电梯。5.4.3立面设计本项目的外立面风格主要为现代简约的里面风格，着重体现竖向的线条，线条有的柔美雅致，有的遒劲而富于节奏感，整个立体形式都与有条不紊的、有节奏的线条融为69、一体，从而体现了现代社会文明带给人的生活改变，彰显了现在建筑文明给人们生活带来的巨大改变，行走其间，放佛穿越了XX五千年的历史，感受到了现代文明从远古厚重文明的延续。5.4.4 景观设计景观不仅仅是单纯地作为观赏风景，同时又可以使人们参与其中、享受其中。 “提供给空间以各种可能性，通过暗示，或者诱导，在这些院落空间中诱发不同的生活场景。”整个景观设计采用中式的建筑空间与布局，创造步移景异的景观效果，通过对景、借景、序列、渗透、交融等设计手法，使整个绿化空间得到升华。5.4.5建筑项目主要特征表建筑构造及装修：本工程采用全现浇剪力墙结构体系，外墙为300厚钢筋混凝土墙、加气混凝土墙。套内、卫生间70、隔墙为150厚非承重空心砖，其余隔墙为200厚钢筋混凝土墙、加气混凝土砌块。卫生间地面为防滑地砖，其余地面均为水泥地面。卫生间墙面为白色釉面砖到顶高，其余为普通白色涂料墙面。顶棚为板底抹水泥砂浆顶棚。外墙面为乳胶漆墙面。所有外窗为塑钢窗，外窗玻璃均为中空玻璃。底层窗带防护栏。屋面排水采用UPVC塑料管，屋面保温材料为70厚热固性改性聚苯板保温。建筑各入口处设置有无障碍通道，单元电梯其中一部为无障碍电梯，其余部位按有关设计规范执行。5.5 结构专业设计5.5.1 工程概况工程建设地址位于XX市麦积区，北临社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，一期总建筑面积63083.1871、，1#、2#住宅规划总用地面积为7594.93，3#住宅楼总用地面积27026.26（含4-6号楼用地）。1#、2#住宅楼地上建筑面积为27783.14，地下一层建筑面积为4980.0；3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为22422.5，商业建筑面积2345.60，地下一层建筑面积2345.6，地下二层建筑面积为3206.34.5.5.2 设计依据（1）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分 2013版）（2）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）（3）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）（4）建筑结构荷载规范（GB50009-2012）（5）混凝土结构设计规范（GB72、50010-2010）（6）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（7）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2010）（8）建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）（9）建筑地基处理技术规范（JGJ79-2012）（10）工业建筑防腐蚀设计规范（GB50046-2008）（11）高层建筑筏形与箱形基础技术规范（JGJ6-2011）（12）混凝土结构耐久性设计规范（GB/T50467-2008）（13）建筑抗震设计规程（DB62/T25-3055-2011）（14）钢筋机械连接技术规程（JGJ 107-2010）5.5.2 设计参数1、本工程抗震设防类别均为丙类，建筑结构安全等级73、均为二级，设计合理使用年限为50年，抗震设防烈度为八度,地震加速度0.3g,设计分组为第二组。2、根据建筑地基基础设计规范（GB50007-2011），本工程采用钢筋混凝土桩筏联合基础。3、根据建筑结构荷载规范（GB50009-2012），XX市风压值为：0.35kN/.，雪压值为：0.20kN/。4、XX市最大冻土深度为0.61m。5、楼面活荷载取值：卧室：2.0kN/；厨房：2.0kN/；卫生间：2.5kN/；商店：3.5kN/；客厅：2.0kN/；阳台：2.5kN/；高层楼梯间及前室：3.5kN/；上人屋面：2.0kN/；不上人屋面：0.5kN/。5.5.4 上部结构方案：1、该工程中174、#-3#拟采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系。根据建筑抗震设计规范（GB50011-2010），1#-3#剪力墙抗震等级为二级。2、本工程主要构件材料：1#-3#剪力墙采用C35混凝土;梁、板采用C30混凝土。钢筋采用HRB400级钢，墙体材料拟采用加气混凝土砌块。3、本工程结构计算拟采用由北京盈建科软件股份有限公司编制的YJK计算软件（1.7.1.0版）计算。5.5.5 基础部分：根据地层分布及地基承载力情况， 1#-3#基础拟采用桩筏联合基础，拟采用C35混凝土，基础持力层为圆砾层。裙房部分地下室采用柱（墙）下独立基础。4.5.6 主要结构抗震及构造措施：1、严格按照规范控制框架柱、梁、剪力75、墙轴压比，2、严格按照有关规范、规程加强构造设计。3、当结构长度超出规范要求时，采用布置后浇带、加强周边框梁的构造措施、屋面板采用双层双向配筋等措施。混凝土耐久性a.根据混凝土结构设计规范（GB50010-2010）环境类别结构构件混凝土保护层最小厚度墙、板梁、柱一除二a、二b及五类构件外1520二a地下室顶板2025二b雨篷、挑檐2535五基础40注：1）基础的混凝土保护层厚度: 上部为20mm、下部为50mm；2）混凝土保护层厚度是指最外层钢筋（包括箍筋、构造筋、分布筋）的外缘至混凝土表面的厚度。b、混凝土耐久性基本要求：环境类别最大水胶比最大氯离子含量（%）最大碱含量（kg/m）一0.676、00.30不限制二a0.550.203.0二b0.500.153.0五类0.450.10-5.6 给排水专业设计5.6.1设计依据住宅设计规范（GB50096-2011）住宅建筑规范（GB 50368-2005）商店建筑设计规范 （JGJ 48-2014）室外给水设计规范GB50013-2006室外排水设计规范GB50014-2006(2014年版)建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009版）建筑设计防火规范GB50016-2014消防给水及消火栓系统技术规范GB50974-2014自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001(2005年版)汽车库、修车库、停车场设计防火规范77、GB50067-2014建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005气体灭火系统设计规范GB50370-2005城镇给水排水技术规范GB50788-2012民用建筑节水设计标准GB50555-2010建筑专业提供的设计条件图甲方提供的设计要求及有关基础参数5.6.2工程概况XX厂城市棚户区改造项目一期工程位于XX市麦积区，北临社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区。1#、2#楼规划净用地面积为7594.93，其中地上计入容积率建筑面积为27783.14，地下建筑面积为4980.0 。3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为22422.5，商业建筑面积2345.60，地下一层建筑78、面积2345.6，地下二层建筑面积为3206.34.3#住宅楼总用地面积27026.26（含4-6号楼用地），该项目共3栋楼，1#、2#为18层，3#为16层。5.6.3 给水系统1 .水源：本工程水源为市政自来水，拟从项目红线外北侧市政道路的市政给水管道上引入一根口径为DN150mm管道，在地块红线范围内形成枝状管网，引入管上设倒流防止器，使本工程的供水安全性和可靠性得到有效的保障。市政给水管道能提供的供水压力为0.30MPa。用水量最高日用水量：138m/d最大小时用水量：14.35m/h主要用水量标准为：住宅：150L/人天；商业用水：6 L/.d；绿化及道路浇洒：2.0 L/.d；汽车79、库地面冲洗水2L/ .次。系统本工程拟采用分区供水的系统，市政给水管道供至地面五层，为低区，六层至12层为中区，十三层至屋顶水箱间为高区，中高两区采用变频泵加压供水。在地下室生活水泵房内设置生活水泵及生活水箱，并且在给水加压系统水箱中设置紫外线消毒装置，以确保二次供水的水质卫生。供水设备按分期建设情况分别设置。5.6.4排水系统1污水系统本工程的排水对象主要为住宅的生活污水、地下室废水，无特殊的污染物排出。对上述排水对象分别组织排放。最高日排水量：113 m。 生活污水在经化粪池处理后排入市政污水管道。地下汽车库的地面冲洗废水、水泵房等机房废水、消防水池等溢流排水及火灾时的消防排水，均不能重力80、排出，则设集水坑，采用潜水泵提升排出。2、雨水系统（1）暴雨强度公式采用XX地区暴雨强度公式：q=37.104(1+0.9LgP)/（t+18.431）1.131设计重现期取2年，q=2.22L/s.100设计降雨历时:t=t1+t2地面集水时间:t1=10min（2）室外设雨水管，雨水口收集雨水，分多处就近排入市政雨水管道。（3）各幢建筑的屋面雨水，配合建筑专业所设计的屋面天沟等，设置雨水斗和雨水管道。同时在屋面设置超设计重现期的溢流设施，以保证雨水斗系统和溢流设施的总排水能力不小于50年重现期的雨水量。5.6.5消防系统1消火栓系统（1）本地块同一时间内的火灾次数为1次。设计消防用水量如下81、：室内消火栓消防用水量：10L/s；室外消火栓消防用水量：15L/s。（2）室外消防设计系统形式：采用临时高压供水。系统设计如下：地下室设置消防水池（有效容积为281m）、消防泵及增压稳压设备，消防泵及增压稳压设备供水至室外消火栓环管，消防泵、增压稳压设备及消防水池运行控制措施同室内消火栓系统。室外消防用水量为15L/S。所需压力为40m，室外共设有4个室外地下式100型消火栓，沿道路布置，其布置间距不超过120m，保护范围150m。（2）室内消火栓系统：系统形式：采用临时高压供水。消防用水量：室内消火栓系统用水量为15L/S，火灾延续时间均为2小时。室内一次消火栓系统用水量为108m。消防设82、备：地下室设置钢筋混凝土消防水池一座，有效容积为317m，包含室内外消火栓系统一次消防用水量。于地下室设置消防水泵房一座，内置室内、室外消防泵各一台，并设置室外消火栓消防增压稳压设备一套。屋顶设置消防水箱一座、消防增压稳压设备一套，供室内消火栓系统使用。水箱有效容积为18m。室内消火栓系统设计：室内消火栓管道呈环状布置，并按节点设置节点阀门。系统于单体室外各设一套SQX-100型地下式水泵接合器。系统所需给水压力： Hx=0.6MPa，水枪充实水柱不小于10M。管材及连接方式：消防管道采用内外热浸锌镀锌钢管，卡箍连接。公称压力1.6Mpa。阀门：采用A型对夹式蝶阀，D71X-16型，要求有明显83、开启标志。其中水泵的吸水及出水管上设置明杆闸阀。保温防冻：室内不采暖部位消防管道保温要求同给水管道。屋顶外露管道采用电伴热保温，外层加设5mm厚镀锌铁皮防护。消火栓箱：采用单栓消火栓，选用甲型带消防软管卷盘消防箱，每个消火栓箱内均配置DN65mm消火栓一个，长度为25m麻质衬胶水带一条，DN6519mm直流水枪一支，并设有消防软管卷盘及报警按钮。栓口离地面1.10M。消火栓暗装，要有明显的标志。试验：屋顶试验消火栓应设压力表及泄水装置。2自动喷水灭火系统（1）设置范围地下汽车库及各商业网点设置自动喷水灭火系统。（2）火灾危险等级地下汽车库为中危险级，喷水强度为8L/min、作用面积为160；商84、业为中危险级，喷水强度为6L/min、作用面积为160；系统的设计流量28L/s。（3）系统在地下室消防水泵房内，设自动喷水灭火水泵，水泵从消防贮水池吸水，供至自动喷水灭火系统环状管网。在环网上设消防水泵接合器。（4）自动喷水灭火系统设湿式水力报警阀、安全信号阀、水流指示器、闭式喷头、末端试水装置等。闭式喷头的公称动作温度：68。（5）消防贮水池和屋顶消防水箱：与室内消火栓消防系统合用。3建筑灭火器的配置各处根据不同危险等级采用相应手提式磷酸铵盐灭火器。变配电室为E类火灾中危险级，汽车库为B类火灾中危险级，配置MF/ABC4型磷酸铵盐干粉灭火器,装配级别55B。商铺为A类火灾中危险级，配置MF85、/ABC3型磷酸铵盐干粉灭火器,装配级别2A。其余均为A类火灾轻危险级，配置MF/ABC2型磷酸铵盐干粉灭火器，装配级别1A。4气体灭火系统设置电气设备用房设置预制气体灭火系统（七氟丙烷成品无管网灭火装置），每个灭火柜灭火剂用量为150Kg，灭火设计浓度9%，灭火浸渍时间10min，喷放时间为7s。5.6.6主要给水排水管材1室外给水管采用钢丝网骨架PE复合管；室内给水立管采用钢塑复合管；支管采用PPR稳态管。2室外污水、雨水管采用硬聚氯乙烯双壁波纹塑料排水管；室内重力流污水管采用硬聚氯乙烯塑料排水管；提升污水及雨水的压力流排水管采用焊接钢管；重力流雨水排水管采用硬聚氯乙烯塑料管。3消火栓系统86、和自动喷水灭火系统采用内外热镀锌钢管。5.6.7环境保护1本工程的排水对象主要为生活污水、废水和雨水，无特殊污染物排出。设计上采用雨、污分流的排水体制，对上述排水对象分别组织排放。生活污水经化粪池处理后，排入市政污水管道。2选用低噪声、高效率的机电设备，并采取积极的隔振降噪措施。设置隔振基础、柔性接头，避免管道传声；各种水泵上设置微阻缓闭式止回阀，消除停泵水锤的影响和水击所产生的管道震颤噪声等。5.6.8卫生防疫1为保证本工程二次供水系统的水质卫生，设计中将生活水箱单独设置在专用的不受污染的房间内；生活水箱采用不锈钢板水箱，并且在系统中设置紫外线消毒装置。生活水箱容积的确定，在保证供水可靠的同87、时，也保证其卫生安全的贮水更换周期。2水池和水箱的进水管道，保证有大于规范所规定的最小空气间隙；在不能保证时，设置倒流防止器，避免倒流污染。对有可能造成倒流污染的设备的进水管上，也设置倒流防止器。3对生活给水系统，采用了安全卫生的管材、铜质阀门、陶瓷阀芯龙头等，以避免因管道、阀门对水质的污染。5.6.9节水节能措施1、建筑物给水水龙头均采用陶瓷芯片密封节水龙头。2、建筑物坐便器均采用小于6L节水型分段式坐便器。3、给水均采用IC卡式水表计量；方便管理，利于节水。4、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水箱长时间溢流排水。5、给水系统采用竖向分区方式控制最不利用水器具处的静水压力不超88、过0.35Mpa，入户压力大于0.2Mpa的供水管采用减压阀减压供水 6、二次加压供水采用矢量变频泵供水，利于节能。7、主要运行设备设于室外地下车库内，给水支管的水流速度不超过1.0m/s，并在直线管段设置胀缩装置，防止水流噪声的产生；二次生活给水泵防噪隔振选用低噪声水泵机组，泵组采用隔振基础；水泵进水管、出水管设置可曲挠橡胶接头和弹性吊，支架，减少噪音及振动的传递。水泵出水管止回阀采用静音式止回阀，减少噪声和防止水锤。泵房的墙壁和天花采用隔音吸声措施。8、生活水箱上部不应有污水管道，通气管用铜丝网包扎，检修口加盖加锁，防止蚊蝇和小动物进入水箱造成污染。9、采用无水封地漏，下设存水弯，以降低水89、面蒸发对水封的不利影响。10、采用具有尾流冲洗功能的坐便器，以保证每次冲洗完毕后水封被充满。5.7 暖通专业设计5.7.1主要设计依据民用建筑通风与空气调节设计规范GB50736-2012住宅建筑分户热计量应用技术导则DBJT25-3038-2007新建集中采暖分户计量设计技术规程DB62/25-3002-2001建筑设计防火规范GB50016-2014建筑机电抗震设计规范GB50981-2014住宅设计规范GB 50096-2011住宅建筑规范GB 50368-2005严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ26-2010汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014建筑专业提供90、的设计条件图甲方提供的设计要求及有关基础参数5.7.2项目概况及设计范围：XX厂城市棚户区改造项目一期工程位于XX市麦积区，北临社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区。1#、2#楼规划净用地面积为7594.93，其中地上计入容积率建筑面积为27783.14，地下建筑面积为4980.0 。3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为22422.5，商业建筑面积2345.60，地下一层建筑面积2345.6，地下二层建筑面积为3206.34.3#住宅楼总用地面积27026.26（含4-6号楼用地），该项目共3栋楼，1#、2#楼为18层，3#楼为16层。设计内容包括以下几个方面：1、住宅、地91、下车库采暖系统设计；2、地下汽车库机械通风排烟系统设计；3、地下室及各单体防烟楼梯间、前室防排烟设计。 5.7.3.室外设计计算参数：采用XX市气象资料:冬季采暖室外计算温度：5.7通风计算温度:夏季:26.9；冬季:2大气压力:夏季:88.11KPa;冬季:89.18KPa室外风速:夏季:1.2m/s;冬季：1.0m/s5.7.4室内设计计算参数：1）住宅部分设计温度：起居室、卧室：1824；餐厅、客厅、书房：1824；厨房：1824； 卫生间：1824；5.7.5采暖热源:热媒由市政集中供热提供8560一次热源热水，经小区换热站换热后提供40-45的二次热水可满足设计使用要求。5.7.6采92、暖水系统:小区管网采用支状管网。住宅立管采用下供下回双管异程式系统,立管设置在管井内,住户内采用分户计量方式,住宅户内为低温热水地板辐射采暖，系统总入口装置安装见甘12N1-16(入口装置手动调节阀改为静态水力平衡阀)，卫生间采用SCTLZY8-6/400-1.0型，每片散热量：100W/片，散热器均明装。楼内管材采用焊接钢管，DN32丝扣连接，DN32焊接连接。户内分集水器各分支环路管上设温控阀，分室控温。其他建筑按建筑功能分别设置计量方式。商业设置散热器采暖系统。5.7.7机械通风部分：1、地下室汽车库平时通风系统和消防排烟系统相结合，其排风量按6次/小时，在每一个防烟分区内设一套独立的排93、风排烟系统，选用双速离心风机箱，平时低速运行，火灾时排烟时风机高速运行；排烟机房入口设常开280排烟防火阀；排烟时，当烟温达到280，排烟防火阀关闭，排烟风机停止运行。除有汽车坡道出入口的防火分区采用自然补风外，其他防火分区采用机械补风方式，每个防火分区设一个补风系统，平时和火灾时共用补风系统，补风量大于排烟量的50%。 2、地下室自行车库平时通风系统和消防排烟系统相结合，其排风量按6次/小时。在每一个防火分区内设一套独立的排风排烟系统，选用双速离心风机箱，平时低速运行，火灾时排烟时风机高速运行；排烟风机房入口设常开280排烟防火阀；排烟时，当烟温达到280，排烟防火阀关闭，排烟风机停止运行。94、自行车库补风采用机械补风方式，平时和火灾时共用补风系统，补风量大于排烟量的50%。3、地下室设备用房按防火分区分别设机械通风系统。其中配电房通风量按换气次数12次/h计算。其它如水泵房、水箱间等通风量均按换气次数6次/h计算。柴油发电机采用环保型机组，其高温烟气采用成品保温烟囱高空排放；储油箱设通向室外的通气管（配带阻火器的呼吸阀）,管径DN50，柴油发电机组的消声采用送排风井设置消声设施，具体做法由发电机组供应商提供设计安装。储油间应设置防止油品散失的措施。柴油发电机房排风系统风管材质使用镀锌钢板并设防静电接地装置。配电房、柴油发电机房通风设其排风动作控制过程详图。配电室和柴油发电机房等设有95、气体灭火系统的房间将平时排风和气体灭火后的事故后排风合为一个系统；柴发机房平时排风、事故排风、以及储油间事故后排风，合用一套系统。在柴油发电机房内外合适位置设置事故排风紧急启动控制按钮，火灾时，在气体灭火前，电动关闭该房间所有风机和阀门，以维持该房间的密闭性；气体灭火完成后，电动开启排风系统和该系统上的阀门，将该房间的废气排至室外。4、公共卫生间按10次/h，电梯机房按15次/h。5.7.8机械排烟系统：1、地下室汽车库平时通风系统和消防排烟系统相结合，其排烟量按照不小于汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014中表格8.2.5选取，在每一个防烟分区内设一套独立的排风排烟系统，96、选用双速离心风机箱，平时低速运行，火灾时排烟时风机高速运行；排烟机房入口设常开280排烟防火阀；排烟时，当烟温达到280，排烟防火阀关闭，排烟风机停止运行。除有汽车坡道出入口的防火分区采用自然补风外，其他防火分区采用机械补风方式，每个防火分区设一个补风系统，平时和火灾时共用补风系统，补风量大于排烟量的50%。 2、单体建筑防烟楼梯间及合用前室采用采用机械加压送风形式。风量满足规范要求。加压送风机设置屋面。风口设置：防烟楼梯间单层百叶风口，火灾时，开启加压送风机进行送风；合用前室采用常闭加压送风口，火灾时，开启加压送风机及着火层和上下二层（小于20层的合用前室开启着火层和上层）进行送风。3、防排97、烟的风速设计:机械加压送风管和排烟管风速不大于15m/s,竖井风速不大于12m/s,送风口小于风速7m/s,排烟口风速小于10m/s。4、其他防火措施通风系统与竖井连接的地方设置防火止回阀（防火阀加自垂止回措施），风管出机房的总管上以及穿越重要房间的风管上设置防火阀，排烟系统总管上设置排烟防火阀。5.7.9绿色建筑设计：(1).本工程安装能耗分项计量装置，循环水泵耗电量均独立计量(2).选用效率高的用能设备和系统： 集中采暖系统热水循环水泵的输电耗热比，普通机械通风系统风机单机单位风量耗功率和冷热水输送能效比符合现行国家标准公共建筑节能设计标准GB50189的规定；(3).室内公共卫生间应有良98、好的通风措施。5.7.10消防设计1、地下室汽车库平时通风系统和消防排烟系统相结合，其排烟量按照不小于汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014中表格8.2.5选取，在每一个防烟分区内设一套独立的排风排烟系统，选用双速离心风机箱，平时低速运行，火灾时排烟时风机高速运行；排烟机房入口设常开280排烟防火阀；排烟时，当烟温达到280，排烟防火阀关闭，排烟风机停止运行。除有汽车坡道出入口的防火分区采用自然补风外，其他防火分区采用机械补风方式，每个防火分区设一个补风系统，平时和火灾时共用补风系统，补风量大于排烟量的50%。 2、单体建筑防烟楼梯间及合用前室采用采用机械加压送风形式。风量99、满足规范要求。加压送风机设置屋面。风口设置：防烟楼梯间单层百叶风口，火灾时，开启加压送风机进行送风；合用前室采用常闭加压送风口，火灾时，开启加压送风机及着火层和上下二层进行送风。3、防排烟的风速设计:机械加压送风管和排烟管风速不大于15m/s,竖井风速不大于12m/s,送风口小于风速7m/s,排烟口风速小于10m/s。4、其他防火措施通风系统与竖井连接的地方设置防火止回阀（防火阀加自垂止回措施），风管出机房的总管。5.8 电气专业设计一、强电工程5.8.1工程概述1、XX厂城市棚户区改造项目一期工程位于XX市麦积区，北临社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区。1#、2#楼100、规划净用地面积为7594.93，其中地上计入容积率建筑面积为27783.14，地下建筑面积为4980.0 。3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为22422.5，商业建筑面积2345.60，地下一层建筑面积2345.6，地下二层建筑面积为3206.34.3#住宅楼总用地面积27026.26（含4-6号楼用地），该项目共3栋楼，1#、2#为18层，3#楼为16层。5.8.2设计依据1、20KV及以下变电所设计规范 GB5005320132、民用建筑电气设计规范 JGJ16-20083、供配电系统设计规范 GB50052-20094、低压配电设计规范 GB50054-20115、建筑设计防火规范 GB5101、001620146、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014；7、建筑照明设计标准GB50034-20138、住宅建筑规范GB50368-20059、住宅设计规范GB50096-201110、住宅建筑电气设计规范JGJ 242-201113、汽车库建筑设计规范JGJ 100-201514、建筑物防雷设计规范GB50057-201015、建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB50343-200416、业主的设计任务书及设计要求17、建筑工种提供的平、立、剖面及相关专业提供的用电资料18、上一阶段设计文件的批复文件。5.8.3设计范围及内容1、20KV变、配电系统；2、照明及配电系102、统；3、动力配电及控制系统；4、消防设施配电及控制系统；5、防雷与接地系统；5.8.4负荷等级与供电电源设计1、本工程1#-2#楼为二类高层，消防电梯、客梯、应急照明、疏散指示照明、消防水泵、排烟风机、加压风机、管道加压泵、排污泵、机械停车用电等为二级负荷，其余均为三级负荷。2、负荷估算汽车库部分按10W/估算，住宅部分按每户6kW估算。本期工程估算装接容量：二级负荷250 kW，三级负荷1800kW；照明： Pe=1800.0kW Pjs=720kW S=900kVA K=0.40动力：Pe=250.0kW Pjs=175.0kW S=218.75kVA K=0.7选择一台1000kVA环氧103、树脂干式变压器给大楼提供照明、动力电源，变压器接线组别为D,Yn11。2、供电电源及电压等级：本工程由附近城市10kV电网引来一路电源，第二电源由柴油发电机组提供。3)、应急电源：在地下室内设置自启型柴油发电机组，柴油发电机组GMS250C（250kW）为应急自启动型，应急启动装置及相关成套设备由厂家成套供货，柴油发电机底座油箱容量满足发电机8小时运行的燃油量。当市电故障情况下，至少满足每栋楼公共部分照明灯具和消防电梯的正常运行。4、高、低压供电系统接线型式及运行方式1）本工程设置变配电室，高压系统采用单母线形式，高压采用微机保护。2）低压配电房变压器低压侧采用单母线分段方式运行。3）应急母线104、与主母线之间设有ATS，当市电两段母线均失电后，柴油发电机启动信号起动柴油发电机组，保证重要负荷用电；5、10kV继电保护：设置微机保护装置，进线采用过流、速断、零序保护；出线采用过流、速断、零序保护；变压器设置高温报警、超高温跳闸保护。6、计量：根据XX市供电导则，本工程变电所设置高压集中计量。7、无功补偿：采用低压集中自动分相补偿方式，设置多组小容量电容器，在各变电所低压侧设功率因数自动补偿装置。补偿后功率因数达到0.9以上。荧光灯、气体放电灯采用单灯就地补偿，补偿后的荧光灯单灯功率因数不小于0.96，气体放电灯单灯功率因数不小于0.9。8、操作和信号电源：变配电室采用真空断路器，断路器采105、用弹簧储能操作机构，操作电源、继电保护及信号电源采用交流220V。9、变电所设备选择：1)、10kV开关柜：中心变电所采用采用KYN28-12型金属铠装式中置柜，断路器额定电流1000A，分断能力为31/5KA/3S，采用直流操作。高压柜电缆采用下进下出接线方式，柜下设电缆沟。2)、变压器选择：变压器按SCB11/1000KVA/0.4-0.23KV，Dyn11，Ud=6%，H级环氧树脂真空浇注节能型干式变压器设计，并带温控器和强制风冷系统；保护罩由厂家配套供货，防护等级不低于IP42。3)、低压配电柜采用GCS型抽屉式低压开关柜，落地式安装，采用空气断路器，ACB开关分断能力不小于65KA，106、MCCB开关分断能力不小于50KA。进出线电缆采用上进下出的接线方式，柜下设电缆沟。4）、柴油发电机组为风类型，机组应急自启相关设备由厂家成套提供。10、谐波治理：变电所电容补偿柜内设置了串联电抗器，以抑制高次谐波的放大。待系统正式运行后根据对谐波的实测和分析，再采取相应的、有效的谐波治理措施。对于变频等谐波含量超出标准的设备，就地设置谐波吸收装置。11、高、低压进出线路的型号及敷设方式：高压10kV进出线电缆均采用YJV-8.7/10KV电缆。低压220/380V采用NH-YJV型电力电缆，由变电所、配电室沿电缆桥架敷设至电气竖井、用电设备；对于消防用电设备采用耐火型YJV电缆。并采用专用两107、路电源供电在末端互投。其它用电设备采用阻燃型YJV电缆以树干方式配电。应急照明等采用两路专用电源配电，用耐火型YJV电缆于电气竖井内明敷，并在各防火分区内的末端配电装置处互投。疏散指示照明除采用双电源配电外，还采用蓄电池作为第三电源，备用应急照明其连续供电时间不小于180min，疏散应急照明其连续供电时间不小于90min。配电支线除有注明者外均采用NH-BV-2.5mm 导线穿PVC或金属管敷设。12、低压保护装置：低压柜主进、联络断路器设过载长延时、短路短延时和瞬时保护脱扣器。消防用电设备的出线断路器仅设短路瞬时脱扣器，其它断路器设过载长延时、短路瞬时脱扣器。设有火灾自动报警系统的单体内，非108、消防用电设备的楼层或区域总配电箱柜主断路器设分励脱扣器。火灾时由火灾联动控制系统切除。13、设备安装高度：大型设备配电采用控制柜落地安装，其他控制箱除注明者外，箱底距地1.5m安装。灯具开关均选用86型 跷板开关，暗装，底边距地1.3m。插座均选用安全型插座，暗装，底边距地0.3m。14、消防设备：消防等设备的控制柜具有自动巡检功能,其检测信号送至消防值班室。 消防设备的控制箱（柜）上应标有明显的消防标志，并符合消防规范要求。5.8.5照明系统和控制设计:1、疏散应急照明：疏散楼梯、疏散通道、地下车库布置疏散应急照明及应急疏散指示灯，疏散应急照明照度不低于5Lx，应急疏散指示灯，其间距不大于2109、0m，转角处加密。疏散应急照明自带蓄电池，连续工作时间不小于90分钟。2、备用应急照明:消防控制中心、消防水泵房、防排烟机房、变电所、发电机房、配电间、消防电梯机房等重要弱电机房内平时照明自带蓄电池做为备用应急照明，蓄电池连续工作时间不小于180分钟。3、照度标准及功率密度值：各部位按下列照度标准及功率密度值设计：变、配电所、弱电间：200Lx， 7W/风机房、水泵房等机房：100Lx， 4W/车库：75Lx， 3W/走廊、楼梯间、流动区域：100Lx， 4W/电梯厅：150Lx， 7W/客厅：100Lx， 6W/卧室：75Lx， 6W/厨房、卫生间：100Lx， 6W/消防、安保中心：300110、Lx， 9W/值班室：200Lx， 7W/4、灯具及光源选型1)、光源走道、楼梯间、电梯厅等流动区域采用环型节能光源，住宅采用节能灯，变配电所、水泵房、风机房等区域采用三基色T5型荧光灯，疏散应急照明采用LED光源。2)、镇流器设计中所选用荧光灯及节能灯均并配以高品质起辉器和高功率因数的电子镇流器。荧光灯Cos0.96，金卤灯采用自带补偿电容Cos0.90。3)、灯具选择卫生间采用防水灯 地下室变、配电室选用电子日光灯楼梯间采用声光控灯住宅室内均选用节能灯，为住户二次装修提供方便。4)、照明控制楼梯内普通照明采用声光控节能开关控制；应急照明采用FAS强制点亮；地下车库普通照明设照明控制模块，接111、入C-Bus系统控制；机电房、各功能用房等采用房间内就地开关控制；应急疏散指示灯采用常亮方式（节能型LED发光体）；泛光照明采用内透式节能光源设照明控制模块，由C-Bus系统控制。5)、景观/室外照明设计本工程在室外庭院设庭院灯，室外绿地设草坪灯，道路两侧设道路照明。室外照明采用TT系统。6)、照明线路的选择及敷设方式照明、插座分别由不同的支路供电，除注明者外，照明及插座支路导线均采用NH-BV-2.5mm 导线穿PVC管敷设；应急照明支路采用NH-BV-2.5mm导线穿焊接钢管敷设。所有照明回路均设置PE线。室外线路采用导线穿镀锌钢管敷设，金属灯杆、灯具外壳等外露可导电部分应做保护接地。5.112、8.6接地系统设计1、本工程低压配电系统接地型式采用TN-S系统。照明回路零线与相线同截面，动力回路零线截面不小于与相线的一半。进线处装设I级试验的电涌保护器，电压保护水平值应小于或等于2.5KV，每一保护模式的冲击电流值应大于或等于12.5KA。2、各单体防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共用统一的接地装置，要求接地电阻不大于1，当接地电阻达不到设计要求时应在室外增设人工接地体。3、本工程各单体设置总等电位联结（MEB），进入建筑物的各种公用设施（天然气、自来水、排水管等）均须与总等电位联结端子板连接。每层机电竖井设置辅助等电位联结，各层在正常情况下不带电的金属器件（包括电气设备113、外壳、风管、水管等）均与等电位联结箱可靠相连。设有浴盆和淋浴的卫生间设置局部等电位联结（LEB），大楼内联结参照等电位联结安装（02D501-2）设计。4、计算机电源系统、有线电视引入端、电信引入端设过电压保护装置。5、强、弱电系统采用共用接地装置。电梯机房、电信机房等弱电设备用房的接地利用大楼的共用接地装置，独立设引下线,采用NH-BV-1x25导线。6、ATS开关采用四极开关。7、所有插座支路（壁挂式空调插座除外）均设剩余电流保护器；其它低压配电线路设置相应的接地故障保护措施。5.8.7防静电措施设计1、本工程通讯网络机房防静电架空地板设防静电接地。5.8.8防雷系统设计1、本工程按三类防114、雷建筑物进行设计。2、在楼顶设12圆钢避雷带作为直击雷的接闪器；防雷引下线利用框架柱内不小于16的两根主筋焊接引下，避雷网格尺寸不超过20米X20米或16米X24米；接地体利用结构基础内的钢筋网。3、屋面所有金属管道、构件与防雷干线可靠连接。4、为防止雷电波的入侵，在各强、弱电进户柜、箱内安装浪涌保护器。5.8.9电气节能设计1、变电站深入负荷中心，用电负荷供电半径控制在200m内，以减少电缆负荷损耗。2、合理确定变压器容量，变压器均采用Dyn11型结线、低损耗、低噪声节能干式变压器，同时合理选用配电形式减少配电环节。根据线路电压损失的要求选取电缆截面，减少线损。3、无功功率因数的补偿采用集中115、补偿和分散就地补偿相结合的方式，变电所低压处设置集中补偿，补偿后的功率因数不能小于0.95。荧光灯、金卤灯等采用就地补偿，选择电子镇流器或节能型高功率因数电感镇流器，荧光灯单灯功率因数不小于0.96；气体放电灯单灯功率因数不小于0.9。采用合理的功率因数补偿及谐波抑制措施,可减少电子设备对低压配电系统造成的谐波污染，提高电网质量，降低对上级电网的影响，并降低自身损耗。4、根据照明场所的功能要求确定照明功率照度密度值，且必须符合建筑照明设计标准GB50034-2013的要求设计。5、 采用高光效光源、高效灯具。一般工作场所采用细管径直管荧光灯和紧凑型荧光灯。6、走道、楼梯间等流动区域照明采用节能116、自熄开关控制，地下室照明采用C-Bus控制。7、选用绿色、环保且经国家认证的电气产品。在满足国家规范及供电行业标准的前提下，选用高性能变压器及相关配电设备，选用高品质电缆、电线降低自身损耗。8、本工程照明与动力分设配电及计量装置；电梯、水泵、风机等分别设置计量及节能措施。住宅每户设置计量装置。变电所每回路设置计量，监控用电情况并可测量用电功率。二、弱电工程5.8.1设计依据1、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-20082、火灾自动报警系统设计规范GB50116-20133、建筑设计防火规范 GB5001620144、智能建筑设计标准 GB/T50314-20155、 建筑与建筑群综合布线工程117、设计规范 GB/T50311-20006、安全防范工程技术规范 GB50348-20047、有线电视系统工程技术规范 GB50200-948、建筑物电子信息防雷技术规范 GB50343-20049、电子信息系统机房设计规范GB50174-2008；10、综合布线系统工程设计规范GB50311-2007；11、入侵报警系统工程设计规范GB50394-2007；12、视频安防监控系统工程设计规范GB50395-2007；13、出入口控制系统工程设计规范GB50396-2007；14、业主的设计任务书及设计要求15、建筑工种提供的平、立、剖面及相关专业提供的用电资料17、上一阶段设计文件的批复文件。118、5.8.2系统设计根据本工程项目建筑功能及业主需求，为满足、适应未来用户对数字化、信息化及自动化的需求，将设计红线内的如下智能化系统：1、电话、宽带网络系统；2、有线电视系统；3、安全技术防范系统；4、火灾自动报警及消防联动控制系统；5、门禁对讲系统对于上述设计内容，其中一些内容有待业主方明确要求，有些需弱电专业工程公司配合设计。5.8.3电话、宽带网络系统：1、弱电中心设置在地下一层，由城市信号源采用光纤埋地引入弱电中心，由弱电中心光纤由桥架引至各单体建筑。2、客厅、卧室均设双孔信息插座，客厅电视插座旁边设一位信息插座。3、支线采用PC101004，分别用钢管、PVC管保护，沿墙、梁、现浇板119、暗敷。5.8.4有线电视系统：1、弱电中心设置在地下一层，由城市有线电视信号采用同轴电缆埋地引入弱电中心。由弱电中心光纤由桥架引至各单体建筑。2、客厅、主卧室各设一位有线电视信号插座。3、有线电视信号源采用SYKV-75-9型同轴电缆从城市有线电视网络中引来，分支线路采用SYKV-75-5型同轴电缆。采用钢管、PVC保护沿墙、梁、现浇板暗敷。5.8.5安全技术防范系统：1、安全防范系统设计采用集成式控制管理方式，各子系统具有标准的、开放的通信接口和协议，系统通过110报警与市110联网，具体设计以下安保子系统：2、安全技术防范系统由电视监控系统、入侵报警系统、出入口控制系统及电子巡更系统。力求120、做到布局合理、便于管理、技术先进，并且做到的扩充能力，有发展余地。5.8.6火灾自动报警及消防联动控制系统 1. 本工程按A类系统设计，采用集中消防报警系统。系统由火灾探测器、手动火灾报警按钮、火灾声光警报器、消防应急广播、消防专用电话、消防控制室图形显示装置、火灾报警控制器、火灾报警控制器、消防联动控制器等组成；消防控制室与门房合用。 2、消防控制室： 消防控制室与门房合用。 消防控制室内设有火灾报警控制器（联动型）、消防控制室图形显示装置、打印机、消防专用电话总机、直接报警的外线电话、消防应急广播控制装置、电气火灾报警主机、消防应急疏散照明系统控制主机和中央电池主站、消防电源设备等。 消防121、控制可接收感烟、感温、火焰、可燃气体等探测器的火灾报警信号机水流指示、压力报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮等的动作信号。 消防控制室可显示消防水池、消防水箱水位，显示消泵的电源及运行状况。消防控制室可联动所有与消防有关的设备。 3、火灾自动报警系统： 消防自动报警系统按总线设计。 探测器：厨房、发电机房、防火卷帘处设置感温探测器，气体消防场所设置感烟感温探测器，其他场所设置烟感探测器。 探测器与灯具的水平净距应大于0.2m，与送风口的水平净距应大于1.5m，与多孔送风顶棚孔口或条形送风口水平净距应大于0.5m，与墙或其它遮挡物的距离应大于0.5m。 在本建筑适当位置设置手动报警按钮及消防电话插122、孔，手动报警按钮及对讲电话插孔底距地1.4m。 在消火栓箱内设消火栓报警按钮，接线盒设在消火栓的开门侧上部。 在各楼层楼梯间及疏散楼梯间前室走道侧，设置火灾声光报警显示装置，安装高度不低于2.2m。 4、消防联动控制系统要求： 在消防控制室，对消火栓系泵、喷淋泵、加压送风机、防排烟机，既可通过现场模块进行自动控制也可在联动控制台手动直接控制，并接收其反馈信号。 自动喷水灭火系统： 联动控制方式：由湿式报警压力开关的动作信号作为触发信号，直接启动喷淋泵，联动控制不受消防联动控制器处于自动或手动状态影响。 手动控制方式：将喷淋泵控制箱（柜）的启动、停止按钮用专用线路直接连接至设置在消防控制室内的消123、防联动控制器的手动控制盘，直接手动控制喷淋泵的启动、停止。 水流指示器、信号阀、压力开关、喷淋泵的启动和停止的动作信号反馈至消防联动控制器。 消火栓泵控制： 联动控制方式：由消火栓系统出水干管上设置的低压压力开关、高位消防水箱出水管上设置的流量开关或报警阀压力开关灯信号作为触发信号，直接启动消火栓泵，联动控制不受消防联动控制器处于自动或手动状态影响；消火栓按钮的动作信号作为报警信号及启动消火栓泵的联动触发信号，由消防联动控制器联动控制消火栓泵的启动。手动控制方式：将消火栓泵控制箱（柜）的启动、停止按钮用专用线路直接连接至设置在消防控制室内的消防联动控制器的手动控制盘，直接手动控制消火栓泵的启动124、停止。消火栓泵的动作信号反馈至消防联动控制器。防烟系统：联动控制：由加压送风口所在防火分区内的两只独立的火灾探测器或一只火灾探测器与一只手动火灾报警按钮的报警信号，作为送风口开启和加压送风机启动的联动触发信号，并应由消防联动控制器联动控制相关层前室等需要加压送风场所的加压送风口开启和加压送风机启动。手动控制：能在消防控制室内的消防联动控制器上手动控制送风口的开启或关闭及防烟风机等设备的启动或停止，防烟风机的启动、停止按钮采用专用线路直接连接至设置在消防控制室内的消防联动控制器的手动控制盘，直接手动控制防烟风机的启动、停止。 送风口开启和关闭的动作信号，防烟风机启动、停止及电动阀关闭的动作信号125、，均反馈至消防联动控制器。 排烟系统的监视和控制 联动控制：由同一个防烟分区所在防火分区内的两只独立的火灾探测器的报警信号，作为排烟口或排烟阀开启的联动触发信号，并应由消防联动控制器联动控制排烟口或排烟阀的开启，同时停止该防烟分区的空气调节系统。 手动控制：能在消防控制室内的消防联动控制器上手动控制排烟口、排烟阀的开启或关闭及排烟风机等设备的启动或停止，排烟风机的启动、停止按钮采用专用线路直接连接至设置在消防控制室内的消防联动控制器的手动控制盘，直接手动控制排烟风机的启动、停止。 排烟口或排烟阀开启和关闭的动作信号，排烟风机启动、停止及电动阀关闭的动作信号，均反馈至消防联动控制器。排烟风机入口126、处的总管上设置的280OC排烟阀在关闭后应直接控制风机停止。 、防火卷帘联动控制 a. 疏散通道上的防火卷帘控制 联动控制方式，防火分区内任两只独立的感烟火灾探测器或一只专用于联动防火卷帘的感烟火灾探测器的报警信号应联动控制防火卷帘下降至距楼板面 1.8m处；任一只专用于联动防火卷帘的感温火灾探测器的报警信号应联动控制防火卷帘下降到楼板面；在卷帘的人一侧距卷帘纵深 0.5m5m内设置不少于2只专用于联动防火卷帘的感温火灾探测器。 手动控制方式，由防火卷帘两侧设置的手动控制按钮控制防火卷帘的升降。 防火卷帘下降至距楼板面 1.8m处、下降到楼板面的动作信号和防火卷帘控制器直接连的感烟、感温火灾探127、测器的报警信号，应反馈至消防联动控制器。 b. 非疏散通道上的防火卷帘控制 联动控制方式，应由防火卷帘所在防火分区内任两只独立的火灾探测器的报警信号，作为防火卷帘下降的联动触发信号，并应联动控制防火卷帘直接下降到楼板面。 手动控制方式，由防火卷帘两侧设置的手动控制按钮控制防火卷帘的升降，并应能在消防控制室内的消防联动控制器上手动控制防火卷帘的降落。 、电梯联动控制 火灾情况下，联动所有电梯停于首层的功能。 电梯运行状态信息和停于首层的反馈信号，应传送给消防控制室显示，轿厢内应设置能直接与消防控制室通话的专用电话。 5、火灾应急广播、火灾警报装置及消防通信 火灾应急广播 在走道、电梯前室、大厅等128、公共场所设置消防应急广播。 在一个防火分区内的任何部位到最近一个扬声器的直线距离不大于25m，走道末端距最近扬声器距离不大于12.5m。 火灾声警报警器 电梯前室等处设置火灾声警报警器。 每个报警区域内均匀设置火灾警报器，其声压级不小于60dB；在环境噪声大于60dB的场所，其声压级高于背景噪声15dB。 消防专用电话在消防控制室设置消防专用电话总机；在配电室、消防水泵房、发电机房、计算机网络机房、防排烟机房、主要通风空调机房、电梯机房等场所还设有消防专用电话分机；消防控制室设置可直接报警的119外线电话。 6、电气火灾报警 在确认火灾后，启动建筑内的所有火灾声警。 在确认火灾后，同时向全楼进129、行广播。 消防应急广播与背景广播合用时，应具有强制切入消防应急广播的功能。 火灾声警报警器单次发出火灾报警时间宜为8s20s，消防广播的单次语音播放时间宜为10s30s，二者交替工作方式循环播放。 7、消防电源及接地系统 供电电源 消防用电设备的配置装置采用专用的供电回路，并当发生火灾切断生产、生活用电时，仍能保证消防用电。 本工程模块集中设置，并设置专用模块箱。非消防用电回路主进线开关选用带有分励脱扣器，当消防控制室确认火灾后用来切断相关非消防电源。 接地系统 消防系统接地利用本楼综合接地装置作为其接地极，设独立引下线。引下线采用柱内两根不小于16的主筋。要求综合接地电阻不大于1。8、消防系130、统线路的选型及敷设方式：所有消防线路均选用耐火线。传输干线采用钢管保护，敷设在非燃烧体结构内，保护层厚度大于3cm。（明敷时钢管须刷防火漆）由顶板接线盒至消防设备一段线路穿金属阻燃波纹管。不同电压等级的线缆不应穿入同一根保护管，当合用同一线槽时，线槽内应设有隔板分隔。5.8.7防雷保护与信息系统接地设计1、室外引入线缆每回路加装电涌保护器（SPD）。2、本工程保护接地、弱电接地及防雷接地采用联合接地，要求接地电阻不大于1欧姆。3、在弱电间、机房及消控中心等处设LEB局部等电位接地（信号、屏蔽、逻辑、功率、安全接地），为一点接地。5.8.8建筑电气节能1、照明：提倡采用高效照明产品，选择高效照明131、灯具与节能光源合理配合使用。设备用房、公共设施等处采用节能荧光灯，且配电子镇流器。公共走道、楼梯采用消防型热释红外延时节能灯。合理布置照明开关及选择开关联数，充分利用天然采光，节约照明用电。2、变压器及线路选用低损耗电力变压器；合理选择变压器台数，使变压器经济运行；变配电房位置尽量深入负荷中心，减少线路长度及损耗。3、设置集中与分散相结合的无功功率自动补偿装置。5.8.9门禁对讲系统1. 本工程采用可视对讲门禁系统。2. 对讲系统具有可视对讲、紧急求助等功能。3. 垂直干线在电气竖井明敷，在其它部位穿 PVC沿地、墙、梁、现浇板暗敷设。第6章 室外工程设计6.1 室外工程设计6.1.1总平面设132、计中遵循以下原则：1、满足城市总体规划、区域道路网规划、排水规划、给水规划、电力电信规划等要求。2、严格执行专业技术规范及有关方针政策。3、结合工程现场的地形、地貌、地物、地质情况，合理布设道路及配套设施。4、满足道路平面、纵断面线型布置和环境综合治理的前提下，尽量减小工程量、拆迁量，降低工程造价。5、注意与现有道路网络的衔接，充分发挥道路交通功能。6、注意对生态环境的保护，并与自然景观相协调。7、积极采用新工艺、新技术、新材料。6.1.2设计内容小区连接市政道路的连接路按4米宽度设计，小区内道路按4米设计。并预留有相关小区服务设施，如机动车停车位等。小区除建筑占地面积和道路外，其余地方均做绿133、化，创造一个优美的居住环境。6.2道路工程设计1.设计依据1）、城市道路设计规范（CJJ3790）2）、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）3）、城市居住区规划设计规范(GB5018093)（2002版）2.设计内容1）.小区内主要道路为环形行车道，利于消防车进入，机动车道宽度4米，设计行驶车速为20公里/小时。2）.纵断面：为有利于排出道面雨水，道路纵坡在1%-4.90%。3）.横断面：小区内道路采取中心为行车道，两边设人行道，以美化环境。行车道横坡拟设计为向两侧倾斜 2的直线型路拱，人行为向行车道倾斜1.5的横坡。3.路面结构小区连接城市道路的连接路及小区内道路均采用混凝134、土路面，做法为素土夯实、150厚手摆石垫层、150厚水泥稳定碎石底基层、150厚水泥稳定碎石上基层、250厚C25混凝土面层。4停车位小区内1#、2#住宅楼区域设置地上停车位29辆，地下停车位115辆，共计144辆，3#楼区域设置120辆停车位。地下车库设置两个出入口，两个出入口均临社棠路。5、绿化景观设计景观不仅仅是单纯地作为观赏风景，同时又可以使人们参与其中、享受其中。 “提供给空间以各种可能性，通过暗示，或者诱导，在这些院落空间中诱发不同的生活场景。”整个景观设计采用中式的建筑空间与布局，创造步移景异的景观效果，通过对景、借景、序列、渗透、交融等设计手法，使整个绿化空间得到升华。绿化树种135、采用三叶草、香花槐、龙爪槐等组成。6、道路设计道路做法道路为220厚混凝土路面，做法见甘02J01第6页路1C220厚。路边道牙为混凝土立道牙，做法见甘02J09第67页 。6.3给排水设计1.设计依据规划和消防部门批准的总平面图建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009年版）城镇给水排水技术规范GB50788-2012民用建筑节水设计标准GB50555-2010室外排水设计规范GB50014-2006（2014版）室外给水设计规范GB50013-20062.设计范围用地红线内和本工程有关的室外给水、排水、消火栓系统。3.室外给水设计本工程水源为市政自来水，拟从项目红线外北侧市政道136、路的市政给水管道上引入一根口径为DN150mm管道，在地块红线范围内形成枝状管网，引入管上设倒流防止器，使本工程的供水安全性和可靠性得到有效的保障。市政给水管道能提供的供水压力为0.30MPa。室外给水管采用钢丝网骨架PE复合管，公称压力为1.00Mpa，热熔连接，直埋敷设，干管敷设深度为1.0m。4.室外消防系统室外消防采用低压制供水方式，由室外管网直接供水。本工程室外消火栓设计流量为15L/s。室外环状管网布置在地下室，按不大于120m的间距布置室外消火栓，保护半径不大于150m，可满足本工程使用要求。5室外排水设计（1）现有排水条件简介新建及规划市政道路排水管网管径及标高均满足本工程要求137、。（2）小区采用雨水、污水分流排水体制。雨水经雨水口和小区内雨水管网收集后统一排入市政雨水管；生活污水排入化粪池进行处理，然后排入市政污水管。（3）室外污水、雨水管均采用硬聚氯乙烯双壁波纹塑料排水管，承插式连接，弹性橡胶圈密封，直埋敷设，管道环刚度等级为8。污水和雨水检查井采用塑料检查井，检查井应满足建筑小区塑料排水检查井08SS523相关要求。雨水口：采用砖砌平箅式、偏沟式单箅雨水口，分别用于无道牙路面和有道牙路面，配球磨铸铁箅子及井圈。（4）根据湿陷型黄土地区室外给水排水管道工程构筑物设计要点，并结合本场地实际地质情况，压力管道铺设在钢筋混凝土管沟内，便于日后的维护。管沟基础设300mm厚138、的土垫层，分层夯实，压实系数0.95，在土垫层上设300mm后的3:7灰土垫层，分层夯实，压实系数0.95。建筑物防护距离（6.0）m内的污水和雨水管道地基要求采用垫层法消除湿陷性处理，处理范围为管道周围1.0m，管道基槽地面以下范围内3:7灰土分层夯实回填，回填系数不小于0.95。管道基槽填砂层两侧范围内采用回填土分层压实。6.4室外电气设计一、设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范（GB508462012）电力工程电缆设计规范（GB 502172007）二、设计范围室外照明、动力线路；有线电视线路；综合布线线路；监控线路；路灯线路139、；火灾自动报警线路。三、电源：本工程第一电源从城市高压电网引一路10kV电源至地下车库变配电室，第二电源由地下车库柴油发电机组提供。四、室外配电线路1、变配电室至小区建筑物配电线路选YJY型低压电力电缆采用电缆桥架沿梁下敷设至各栋楼电井，消防线路采NH-YJY型电缆。2、电缆明敷在桥架上时，普通电缆与消防设备出线电缆应采用隔离措施。若不敷设在桥架上，应穿镀锌钢管（SC）敷设。五、室外道路照明1、路灯配电线路采用YJV-1KV-5X6型电缆穿蜂窝式塑料管（SVFY32*3/5/7/9）保护直埋。分为全夜灯、半夜灯回路，干线至灯头采用BVV-3X4.0m。2、路灯采用时控、手控控制方式，路灯型号由140、甲方自定。路灯位置仅作参考，具体布置由有资质的景观公司设计，路灯基础根据灯具安装样本确定。六、室外综合布线线路1、电话和数据线分别采用多模光纤由市政接口引入小区地下车库弱电机房。2、综合布线线路由弱电机房采用电缆桥架沿梁下敷设至小区各栋楼的弱电间。七、室外有线电视线路 1、有线电视网络信号由市政有线电视网引入小区地下车库弱电机房。2、有线电视线路由弱电机房采用电缆桥架沿梁下敷设至小区各栋楼的弱电间。3、楼内系统采用单元集中分配模式，有线电视系统保证末端电平为645dB，图像清晰度应在四级以上。八、室外监控线路：1、安防监控中心设在消控室，内设电视监控系统主机，在小区出入口及其他重要场所设电视监141、控摄像头，实现对整个小区的电视监控。2、室外管道采用多孔波纹管埋地暗设，管道埋深不小于0.9m。九、室外火灾报警线路：1、消防控制室设在门房，室内设置集中报警控制器，联动控制盘，消防广播、消防电话主机，双电源切换箱，EPS电源等。消防控制室设有消防应急照明和直通119火警电话。2、小区内各栋单体建筑消防线路均由消控室采用电缆桥架引下车库，然后再沿地下车库电缆桥架敷设至各栋单体电井。第7章 节能分析7.1建筑节能设计7.1.1、设计依据严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ26-2010及有关规范、规程的要求进行设计；7.1.2、能耗分析本工程能源消耗主要有：暖气、设备、照明等；7.1.3、142、节能综述1、该建筑所在地的建筑气候分区为寒冷（A）地区，围护结构的热工性能限值见下述2、该建筑南北朝向布置。3、体型系数及不同朝向的窗墙面积比建筑名称窗墙面积比体型系数东向南向西向北向1#、2#、3#0.330.40.330.300.147.1.4、围护结构的热工指标(1)屋面采用70厚热固性改性聚苯板保温，平均传热系数为0.41W/(k)，限值为0.45W/(k)；(2)住宅:外墙采用300厚加气混凝土块、300厚钢筋混凝土墙,外贴30厚热固性改性聚苯板,平均传热系数为0.65W/(k)；限值为0.70 W/(k)； (3)门窗：外窗为24（6中等透光热反射+12空气+6透明）厚中空玻璃塑钢143、节能窗，平均传热系数2.3W/(k)；传热系数限值为2.3W/(k)；(4)楼梯间：楼梯间全封闭采暖，电子对讲防盗保温门，平均传热系数1.8W/(k)；限值为2.0W/(k)；(5)住宅：接触室外空气的底板下部粘贴50厚复合酚醛板，平均传热系数0.53W/(k)；限值为0.60W/(k)；()住宅：不采暖地下室顶部粘贴30厚热固性改性聚苯板，平均传热系数0.63 W/(k);限值为0.65 W/(k)；(7)地面保温采用采用65膨胀聚苯板，主断面热阻为1.75(k)/w (8)外窗（包括阴台门）其气密性等级为6级(高层)。7.2建筑项目主要特征表项 目 名 称指 标备 注耐火等级一、二级地下室144、地上耐火等级一级其余为二级设计使用年限50年抗震设防烈度8度(0.3g)第二组1#-3#高 层剪力墙建筑层数地 下1#-2#为一层、3#为二层地 上1#-2#为18层、3#为16层 建筑构造及装修楼地面水泥砂浆楼地面屋面水泥砂浆面层屋面(上人)两层4厚SBS改性沥青防水卷材门保温防盗门分户门普通木质夹板门内 门电子对讲门单元门塑钢推拉门阳台门防火门用于管道井、地下室、楼梯间窗铝合金节能推拉窗所有外窗顶 棚普通抹灰内墙面面砖防水墙面卫 生 间面砖墙面厨 房内墙涂料其余房间外墙面GRC住宅乳胶漆墙面住宅7.3墙体（1）住宅:外墙采用300厚加气混凝土块、300厚钢筋混凝土墙,外贴50厚热固性改性145、聚苯板, (2)外窗：外窗为24（6中等透光热反射+12空气+6透明）厚中空玻璃断桥铝合金窗，(3)楼梯间：楼梯间全封闭采暖，200厚钢筋混凝土墙,外贴50厚热固性改性聚苯板,(4)住宅：接触室外空气的底板下部粘贴50厚热固性改性聚苯板 (5)住宅：不采暖地下室顶部粘贴60厚膨胀聚苯板，7.4暖通节能按照严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ26-2010的有关标准进行设计；通风空调方面从以下几个方面进行节能设计。1、循环水泵耗电输热比EHR均小于规范值，采暖热水循环泵EHR计算值应满足规范要求。2、室内采用户热表计量和分室控制温度的设计。3、供暖热计量及室温控制、节能手段如下:系统垂直管道146、与散热器的连接支管上均采用低阻二通温度控制阀，控制室内温度。供水支管上设置有关断阀。通过控制，可使设备在最大效率下运行，既要满足供暖房间的舒适性，又能最大节省能源。7.5电气节能（1）导体采用铜材质。采用穿钢管敷设方式，导线敷设避免裂相敷设方式，垂直敷设采用三相五线统包的感抗低、损耗小的阻燃电缆馈电以降低无功。经计算在额定负荷下节电约6左右。（2）用电设备选用低损耗、节能型、高效率电机及电器，合理选择电动机容量，合理采用调速装置使电动机运行在最佳状态，按产品介绍节约电能约为铭牌的30。（3）在保证设计照度和照明质量的前提下，选用价格较便宜的高效节能灯和光源，减少使用白炽灯。节能灯和荧光灯均采用147、合格的电子整流器，经产品鉴定可将功率因数大于0.9以上的产品（按产品介绍节电约为旧产品铭牌值的30左右）。（4）照明系统采用三相五线配线方法，使用电负荷趋于平衡，减少星型点得漂移，零序电流控制在15以下并针对不同情况尽量避免集控。日光灯具尽量采用裸露无罩型。节能效益比控制在1.02左右。（5）电容分散分相自动补偿和集中补偿的方式相结合，保证功率因数达到0.9以上，以减少线损。（6）增设电能计量器，提高经济意识。（7）照明采用三基色稀土节能灯和T5和T8荧光灯及其他高效光源的灯具7.6 能源消耗情况1、能源消耗种类：本项目主要能源消耗类为电力和耗能工质水。电力：照明系统、电梯系统和生活给水系统等148、。水:生活、办公、绿化等用水。7.7 结论经以上分析，本项目建筑节能达到建筑节能标准要求。第8章 绿色建筑设计专篇8.1项目基本情况（一）工程概况1、工程名称： XX厂城市棚户区改造项目一期工程2、建设地点：XX市麦积区4、绿色星级目标：一星级（二）设计依据 1、甲方提供设计任务书2、绿色建筑评价标准GB/T 50378-20063、城市居住区规划设计规范GB501804、民用建筑热工设计规范GB501765、民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2010(2013年版)6、建筑采光设计标准GB/T500337、城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）8、住宅建筑规149、范GB50368-20059、严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ26-201010、民用建筑热工设计规范GB50176-199311、民用建筑采暖通风与空气调节设计规范GB500736-201212、城市区域环境噪声标准GB-3096-9313、民用建筑隔声设计规范GBJ 118-201014、建筑采光设计标准GB/T 50033-200115、建筑照明设计标准GB 50034-200416、绿色照明工程技术规程DBJ01-607-200117、建筑给水排水设计规范GB50015-2003(2009年版)18、建筑与小区雨水利用工程技术规范GB 50400-200619、室内空气质量标准150、GB/T1883-200220、土壤环境质量标准GB15618-199521、民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50327-200122、室内装饰装修材料有害物质限量标准 GB1858018588-200123、建筑材料放射性核素限量GB6566-200124、建筑抗震设计规范的要求GB 50011-201025、智能建筑设计标准GB/T 50314-200026、居住区智能化系统配置与技术要求CJ/T174-200327、智能建筑工程质量验收规范GB50339-200328、民用建筑节水设计标准GB5055-201029、供热计量技术规程JCJ 1732009 8.2 建筑（一）规划 1、151、建设用地所在地域主导风向为东南风，周边无高大建筑、生产污染，在规划设计中可不进行自然通风模拟分析。建筑总平面设计有利于冬季日照并避开冬季主导风向，夏季利于自然通风。 2、建筑场地应进行土壤氡检测，并根据检测结果做相应的防治措施。3、住区建筑布局保证室内外的日照环境、采光和通风的要求，满足现行国家标准城市居住区规划设计规范)GB 50180 中有关住宅建筑日照标准的要求。4、种植适应当地气候和土壤条件的乡土植物，选用少维护、耐候性强、病虫害少、对人体无害的植物。5、住区风环境有利于冬季室外行走舒适及过渡季、夏季的自然通风。6、根据当地的气候条件和植物自然分布特点，栽植多种类型植物，乔、灌、草结合152、构成多层次的植物群落，每100平方米绿地上不少于3株乔木。7、住区非机动车道路、地面停车场和其他硬质铺地采用透水地面，并利用园林绿化提供遮阳。室外透水地面面积比不小于45。（二）建筑单体 1、利用场地自然条件，合理设计建筑体形、朝向、楼距和窗墙面积比，使住宅获得良好的日照、通风和采光，并根据需要设遮阳设施。 2、建筑材料中有害物质含量符合现行国家标准GB 18580GB 18588和建筑材料放射性核素限量GB 6566的要求。 3、建筑造型要素简约，无大量装饰性构件。4、施工现场500km以内生产的建筑材料重量占建筑材料总重量的70以上。 5、在建筑设计选材时考虑使用材料的可再循环使用性能。在153、保证安全和不污染环境的情况下，可再循环材料使用重量占所用建筑材料总重量的10以上。 6、土建与装修工程一体化设计施工，不破坏和拆除已有的建筑构件及设施 7、每套住宅至少有1个居住空间满足日照标准的要求。当有4个及4个以上居住空间时，至少有2个居住空间满足日照标准的要求。 8、卧室、起居室(厅)、书房、厨房设置外窗，房间的采光系数不低于现行国家标准建筑采光设计标准GBT 50033的规定。 9、对建筑围护结构采取有效的隔声、减噪措施。卧室、起居室的允许噪声级在关窗状态下白天不大于45dB(A)，夜间不大于35 dB(A)。楼板和分户墙的空气声计权隔声量不小于45dB，楼板的计权标准化撞击声声压级154、不大于70dB。户门的空气声计权隔声量不小于30dB；外窗的空气声计权隔声量不小于25dB，沿街时不小于30dB。 10、室内游离甲醛、苯、氨、氡和TVOC等空气污染物浓度符合现行国家标准民用建筑室内环境污染控制规范GB 50325的规定。 11、居住空间开窗具有良好的视野，且避免户间居住空间的视线干扰。 12、制定垃圾管理制度，对垃圾物流进行有效控制，对废品进行分类收集，防止垃圾无序倾倒和二次污染。8.3 结构1、本工程设计使用年限为50年。2、本工程现浇混凝土采用商品混凝土及预拌砂浆，不得现场自拌。3、本工程外墙及分户墙采用加气混凝土砌块；在剪力墙、柱、楼（屋面）板采用HRB400级钢筋。155、4、本工程的主要建筑材料钢筋、砂石、砌体等建筑材料产地距离施工现场500m。5、本工程采用的预制构件有顶层装饰构件。6、经过综合比较优化后，本工程住宅楼采用钢筋混凝土剪力墙结构体系，地下采用钢筋混凝土框架-剪力墙结构。7、本工程土建与装修一体化施工，在地下墙、梁上需预留设备洞口；在顶层装饰件需要事先结合建筑设计图，预埋锚固构件。第9章节能节水措施9.1 设计依据严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ26-2010公共建筑节能设计标准GB50189-2015外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004）9.2 节能措施1、 考虑建筑功能的要求2、 控制开窗面积，避免不必要的大窗或玻璃幕墙，外墙156、采用气密性较好的塑钢窗，中空玻璃，保证各部分维护结构的合理厚度及构造，有冷桥处采用保温材料局部处理，做好屋面保温层。2、对给排水、采暖、电气等设备、配件选型上严格把关，尽量采用技术先进、材料优良、结构合理、使用寿命长的节能型产品，减少能耗。3、所有带热或低温的管道均采用保温措施，以降低能耗,卫生洁具均采用节水型配件。4、采暖通风合理确定室内设计参数，减少冷却和加热空气所需要的能量；对设备和管道进行妥善绝热，杜绝无效能耗；选配能效比高的暖通设备，减少运行能耗。5、节约电能措施要满足使用和保证电能质量，采用节电设计方案和新型产品，提高电气设备使用效率，以节约能源。6、合理设置检测仪表，定期进行校验157、，加强计量管理，以便进一步制订和实施节能、节水措施。第10章 环境影响分析10.1 施工期的环境影响工程施工中的环境问题主要是施工噪声和二次扬尘污染。通过加强施工管理，拟定合理的施工计划和防范措施，严格按照建筑施工场界噪声限值标准和地方相关要求进行施工作业，可将其影响降到最低程度。另外，因施工建设对原有生态的破坏，可以通过采取植物工程措施对生态进行恢复。拟建工程采取评价确定的控制措施，可有效降低对环境的影响。施工结束，施工产生的环境影响也随之消失。10.1.1 污水施工期间产生的废水主要是少量生活污水和施工废水，生活污水由施工人员排放，该污水采用化粪池处理后排入市政管网。施工废水主要是泥浆废水158、，SS浓度较高，采用修筑沉淀池的处理方法进行处理后排入市政管网，废水经过初步处理达到GB8978-1996污水综合排放标准表4中的三级标准后排入市政管网。10.1.2 噪声降低施工噪音。合理安排施工作业时间，尽量避免夜间施工，施工噪声控制满足建筑施工场界环境噪声排放标准(GB12523-2012)要求，确保白天施工噪声值控制在75dB（A）范围内，夜间噪声值控制在55dB（A）以内。无法避免时需事先进行申报，批准后方可施工。10.1.3 生态地基开挖工程直接破坏植被，扰动土壤，在施工范围内造成一定的水土流失。对裸露面在施工中或竣工后应进行整治、植草绿化、及时加固，最大限度的恢复植被，使因该工程159、占地而失去的植被得到有效补偿，施工期的临时工棚、料场等临时占地，待施工结束后，应立即全部进行复垦和绿化，减少植被覆盖度。该工程在规划范围设有绿化带，工程完成后应迅速在绿化带种植草皮，并在人行道边缘1米处种植树木。10.1.4 固体废物建设过程中所产生的砖块、沙子、包装废料等垃圾、施工人员的生活垃圾（如蔬菜叶、瓜果皮、废纸等）应集中堆放，及时运至垃圾场集中处理。10.2 运营期的环境影响项目建成后，将全部用于安置风动厂家属区的176户住户，污染源主要来自居住户生活产生的废水、垃圾及车辆噪声。10.2.1 废水该小区每日产生的活污水全部由各住户污水管排入小区管网，经由麦积区市政管网排入污水处理厂统160、一处理，对环境不会产生污染影响。已委托市环卫局进行了废水综合治理工程系统设计。处理系统工艺先进、能满足环保要求，确保达标排放。10.2.2 生活垃圾运营期间的生活垃圾主要为剩饭菜、食品包装袋等，各小区住宅实行封闭管理，垃圾收集设有配套设施，并有专人管理，对小区环境不会产生污染，对公共环境应加强物业管理水平，提高住户环保意识，共同维护生存环境。10.2.3 噪声运营期噪声主要为区内住户家用车辆噪声，进入小区应尽量降低行驶速度，减少鸣笛次数，其噪声值应满足城市区域环境噪声标准（GB309693）昼间70dBA，夜间55 dBA。10.3 绿化原则绿化设计应本着投资少、收益多、易管理的原则，在选择树161、种时，根据当地亚热带大陆季风气候的特点，选择根系发达在此地大量生长、对土壤要求不高的树种，并可抑制粉尘、吸收有害气体。主要以乔灌、花、草相结合，以图案造型表现氛围，建筑物周围以草坪、花卉和灌木为主。从绿地配置的植物种类上要选择与当地城市气候和氛围相协调的乡土树种，营造统一的绿色情调，构成与地带性植物相一致的植物群落。10.4 环境影响评价该项目本身污染较小，施工期及运营期均有相应的环保措施进行有效控制，项目建设地址环境质量良好，区内绿化率高，建设棚户区改造安置小区符合国家住房有关政策，保障家庭的基本住房需求。对优化居民居住环境具有推进作用，因此，项目在环保方面是可行的。第11章 风险分析XX厂162、城市棚户区改造项目一期工程是民生改善项目，为了系统全面地对本项目建设内容的风险进行识别，根据项目风险的性质和特征分为内部风险和外部风险。11.1 内部风险分析11.1.1 前期风险项目在前期主要包括政府确定项目、审批、地质勘察、设计、招投标和谈判等过程，政府、设计、开发单位、施工方是此期间的主要参与者，而且前期工作能否做好对于以后的项目开展有着至关重要的作用。前期分险可以分为以下五类：1、招投标风险主要指由于市场主体恶性竞争、招投标方式与程序不合理等，而使最优企业没有中标所存在的市场准入风险。特别是在土建施工项目招标中，部分企业在没有准确估计自身实力的情况下压低价格来竞标，而僵硬的最低价中标往163、往会给后期带来隐患，使企业偷工减料、降低服务质量，而最终影响到公共服务质量。从风险影响的程度来看，对招投标风险应属“较大”。针对招投标风险，项目实施单位对XX厂城市棚户区改造项目一期工程下狠目标，始终坚持全心全意为项目服务的宗旨，搞好市场调研，制定更符合规范的招标程序，指定招投标公司，保证项目的实施。对招投标风险应属“低”。2、项目谈判风险通过技术和价格的综合选择，项目改造主体单位会选择一到两个施工企业来进行谈判，其过程持续时间长，需要协商和谈判的内容很多，如果双方没有就某些问题达成一致，很有可能导致项目的失败。在谈判中通常比较关注的问题有项目的惟一性、工程价格等，这些都直接影响到项目运营后的164、收益情况。从风险影响的程度来看，对项目谈判风险应属“适度”。针对项目谈判风险，在政府主导下，改造主体单位应通过市场对比，选择具有一定实力的施工单位进行谈判，按照市场规律来办事，保证各方合理利益。对项目谈判风险应属“低”。3、项目规划风险很大程度上体现在项目规模是否符合实际，这与当地的社会经济发展规划和住宅需求的科学预测有紧密联系，住宅闲置便会造成投资效率低下，同时保底价格与固定销售价格将使建设单位背上沉重的负担。从风险影响的程度来看，对项目规划风险应属“适度”。针对项目规划风险，项目实施方对麦积区及周边环境做过调研，在保证住宅需求的同时，尽量做到无空置闲杂房屋，多出来的房屋应做好思想工作，尽快165、出手，尽量做到“不盲目，慎规划”。项目规划风险应属“低”。4、项目融资风险这也是项目成败的关键。该项目在签订协议后，会因为资金筹措困难而迟迟不能动工。本项目融资风险主要体现在资本金是否充足和申请国家棚户区改造资金否到位对项目的影响，从风险影响的程度来看，对项目融资风险应属“较大”。针对项目融资风险，从该项目的发展前景、项目建设条件等因素考虑，该项目从财务上是可以被接受的。由于有政策及麦积区这一战略性规划的支持，项目的融资能力较强，不能够平衡部分资金，可有其他片区棚户区改造土地出让等途径来补偿资金缺口。因此，本项目的资金来源有保障，从风险发生的可能性考察，对项目融资风险应属“低”。11.1.2 166、建设风险现在项目的建设通常采用EPC(设计采购建设)或者DB(设计建设)的模式来进行，也叫“交钥匙”建设合同，所以建设期间风险的最大承担者是施工方，其中部分风险会由总施工方通过协议的方式分配转移给设备、材料提供商等，使自身的风险降到最低，满足项目的建设要求。建设风险可以分为以下四类：1、成本超支风险包括建设成本超支和融资成本超支，这些风险在建设过程中比较常见，尤其是在建设期间管理不善、建材价格发生波动、贷款利率调控等情况下，都会导致这类问题的出现，所以施工方和贷款银行将是主要的风险承担主体。从风险影响的程度来看，对成本超支风险应属“适度”。从风险发生的可能性考察，成本超支风险应属“低”。2、完167、工和质量风险完工风险是本项目开发建设投资的风险之一，在项目的建设阶段，存在各种不确定性因素，如施工单位单方面违约行为，气候严重变化带来的工期延期等，具体表现形式为：工期延误风险，成本超支风险、质量风险，极端情况下，项目迫于停工、放弃。该风险直接影响到项目能否按照预期进行正常运营。如果未能按时完工或者质量出现问题，很有可能导致其建设成本增加，直接影响项目收益，所以采取一定的激励措施可以保证项目如期完工并保证质量。其中，设计缺陷是导致项目完工和质量风险的一个重要因素，而且设计缺陷会在建设过程中产生各种问题，例如工艺和技术不能有效运用等。从风险影响的程度来看，对完工和质量风险应属“较大”。工程建设地168、点在公司家属区原址改造范围内，地质条件较好，地耐力较高。从风险发生的可能性考察，完工和质量风险应属“低”。3、信用风险指的是改造主体单位和施工方的违约风险，这类问题在该项目建设过程中应该尽量避免，妥善采用协商的方式来处理遇到的各种纠纷和冲突，其中地方政府也应该出面协调，使信用风险降到最小。从风险影响的程度来看，对信用风险应属“轻微”。从风险发生的可能性考察，信用风险应属“低”。4、不可抗力风险可能导致出现风险的因素很多，部分风险可以通过投保的方式得到转移，包括自然灾害、社会动乱等。从风险影响的程度来看，对不可抗力风险应属“轻微”。从风险发生的可能性考察，不可抗力风险应属“低”。11.1.3 投169、资方面1、拆迁过程风险由于本项目的实施关系到拆迁户的切身利益，给他们的生产和生活都带来现实和长远的影响，如果组织协调工作不到位，将会产生一系列的矛盾，甚至可能产生来自拆迁户方面的阻力，延长本项目工期。为了使项目顺利实施，麦积建设局已提前做了扎实的宣传和疏导工作，积极宣传引导，目前已经制定和完善了相应的政策措施方案，取得广大职工及家属的认可和支持，群众搬迁等环节的工作落到实处。因此，此项风险发生的可能性较小。2、改造主体单位开发成本风险本项目总投资非常大，其中建筑安装工程费和基础设施建设费在总投资中占的比重较大。其他费用按照规定的取费标准进行计算。另外，总投资中已经考虑了不可预见费，因此风险发生170、的可能性较小。该风险因素只在建设期发生，不影响项目运营。主要对策：(1)风险规避方案本项目从施工合同中规定完工工期和工程造价包干，确定明确的工期和造价条款。(2)风险控制方案设计单位控制风险方案：根据可靠的负荷预测，提出设备、工艺、技术水平方案，确定工程量、工期，充分估算工程量，并优化项目实施进度和管理。项目建设单位控制风险方案：聘请专业监理单位和预算编制单位，确定合理工期和工程造价；确保资金及时到位。(3)风险转移方案施工单位应积极投保，使一部分风险转移给保险公司。11.2 外部风险分析10.2.1 政策风险1、政策风险本项目作为一个投资收益很低，但社会效益很好项目，符合中央关于城镇棚户区改171、造有关文件精神，省、市、区及开发区等部门在政策上予以了大力的支持，才可以引进改造主体，项目要以政府为主导，权衡利弊。从风险发生的可能性考察，政策风险应属“中”。2、市场风险本项目的主要目标为安置风动厂家属区棚户区群众，将土地资源集约化，以提高土地利用率，为麦积区新区发展给于更广阔的空间，因此，项目在市场分析上并不占优势。但在国家实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策的影响下，区域经济保持平稳较快增长，但仍不能排除在今后一段时间有可能会间接影响本项目的实施。因此本项目在某种程度上来说还是存在一定的风险，特别是做好空置房的应对措施。从风险发生的可能性，市场风险应属“低”。3、金融风险金融风险主要是172、通货膨胀风险，导致通货膨胀风险的因素很多，例如经济发展和发展受阻、政治不稳定、国际形势动荡等，都将对该项目造成一定的影响。在该项目中，除政策性补助资金外，绝大部分的资金来自于其他片区土地出让金和商业用房的出售，所以通货膨胀会造成项目建设成本的增加，但随着2016年初一二线城市房价的大涨可以看出，XX地区这方面的风险较小，而且XX建设用地不足，房价降得可能性不是太大，所以，从风险影响的程度来看，金融风险应属“适度”。11.3防范与降低风险的对策根据对本项目风险因素的识别与风险等级的判断，项目存在的风险大多为适度级风险，不存在高级和较高级风险，且其发生的可能性均为“低”，对项目构成威胁的机会较小。173、对于适度级风险，只要予以足够的重视并采取一定的措施和投入相应的资金就可以化解。因此，在项目实施过程中和实施完成以后，建设单位应时刻关注与项目有关的风险因素，尽量规避风险的发生，一旦风险发生，应及时采取措施，将风险带来的损失降到最低程度。第12章 项目组织管理及工程招投标12.1 项目组织管理为保证工程建设的顺利进行，实现建设单位的工期要求，建议项目单位成立“XX厂城市棚户区改造项目一期工程工程建设指挥部”，全面负责项目的资金安排、材料的选购、方案的确认及施工过程中大量的协调工作，确保工程如期完工。指挥部中应包括XX市工业企业国有资产经营有限责任公司主管领导，成立建房领导小组；XX市建设规划部有174、关人员，保证能及时处理和协调有关建设标准、规范、方案等问题。1、原则为保护工程建设的顺利进行，按照本项目的特点，制定以下原则：1）本项目的建设，必须严格按照基建程序进行管理。2）必须严格按照批准的建设内容和年度计划组织工程建设。3）加强技术指导，提高科技含量，严格执行有关技术标准。积极采用新技术、新材料、新工艺，依靠科技进步，创造优质工程。4）严格施工管理和工程验收。项目建设期间必须严格按照项目法人责任制、招标投标制、建设监理制和合同管理制等四项制度办事，管好每个施工环节，确保工程质量和进度。5）本项目建设管理领导小组实行建设管理分工负责制，明确范围、任务和职责，各尽其责、各司其职，保质保量完175、成工程建设任务。12.2 工程管理根据本工程的特点，做好工程管理各项工作十分重要，直接关系到工程质量、施工工期能否得到保证。在工程管理工作上，建设单位要与设计单位、监理单位和质量监督部门密切配合，做好以下几项工作：1）明确任务、落实责任。指派项目负责人和技术人员，配合监理工程师监督检查质量、进度等施工情况，协商解决施工中出现的问题，严格按照合同要求进行施工。2）加强技术管理。开工前做好图纸审核与交底工作，在开工前做好道路、高程等控制性参数的复核、校正、衔接工作，防止出现与各规划区沿街建筑物衔接不上的漏洞。严格检查施工放线，发现错误及时纠正。认真做好竣工图纸资料的搜集、整编工作。3）抓好进度管理176、。主要抓几个关键环节：a）施工图设计；b）招标工作和施工合同的签定；c）材料的采购。以上三项工作，任何一项滞后了都会直接影响工程能否按时开工和按时完工。d）抓好开工前的各项准备工作，力求做到万事具备。e）要求施工单位认真制定进度计划，施工过程中严格检查督促，出现滞后情况时，帮助施工单位分析原因，提出赶工措施，狠抓落实，力争按时完成。4 )狠抓质量管理。主要措施是：a）健全质量管理体系。由施工管理项目负责人和技术人员协调施工进度，负责施工技术指导并配合监理工程师监督检查施工质量；施工单位设有专职或兼职的质检员；质监站质量监督人员经常深入工地，监督检查工程质量。b）有一套较为完善、成熟的质量管理制177、度。c）用经济手段保证工程质量。施工单位在结算工程款时，必须附有质量验收合格证，没有合格证的项目，不予结算工程款。12.3 工程招投标根据中华人民共和国国家发展计划委员会工程建设项目招投标范围和规模标准规定（第3号令 2005年5月1日）、工程建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定（第9号令 2001年6月18日）要求，对本工程可行性研究增加如下招标内容：必须进行招标的项目，公开向社会发布招标公告，审查核定具有相应资质等级的投标单位不少于三家，委托当地建设工程招投标部门进行招投标，按照“公开、公平、公正”的原则，择优选定投标单位，签定合作合同。对于其它费：其资金构成均为国家定178、额取费标准范围内的间接费等，不适用于前述国家计委第3号令和第9号令规定的招投标范畴的要求，故不招标。工程招投标项 目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程设备购置监理其他第13章 项目实施进度13.1 项目阶段划分13.1.1项目前期准备阶段本阶段工作内容主要包括项目建议书编制及立项审批、可研报告编制与审批、项目设计及其他相关基本建设手续的办理等。13.1.2建设施工阶段本阶段主要包括基础工程、结构工程、机电设备安装工程、室外工程施工等内容。13.1.3竣工验收阶段在项目施工阶段基本完成后，将对各单项工程进行全面验收，179、对供电、通风采暖、给排水、消防、污水处理等设施和系统进行联合调试和检测，并通过竣工验收。13.2 建设工期该项目分两期建设：一期项目（3#住宅楼）建设周期为12个月，建筑面积30320.04，主要用于风动厂家属区安置用房；二期项目（1#、2#住宅楼）建设周期为16个月，建筑面积32763.14，按照XX市经济适用住房管理实施细则规定，房屋建成后交由麦积区房地产管理处组织，向符合条件的城镇居民出售。项目从前期准备到竣工验收共16个月，总体规划及基础设施建设周期为2016年10月-2018年2月。计划2017年11月开工，2019年3月前完成全部工程建设项目。第14章 投资估算与资金筹措14.1 180、投资估算依据1、甘肃省建筑工程概算定额 (2015年)XX地区基价。2、甘肃省安装工程概算定额 (2015年)XX地区基价。3、甘肃省建筑安装工程费用定额（甘建价2014585号）4、甘肃省民用建筑工程（建安费用）估算指标。5、类似工程造价指标。6工程设计费按照工程勘查设计收费标准（2002年修订本）。7、工程水文地质勘查费按照工程勘查设计收费标准（2002年修订本）。8、施工图审查费按照甘价服务【2005】229号文件计取。9、工程招投标交易服务费按照省物价局【2014】1719号文件计取。10、招标代理费按照计价格【2002】1980号文件计取。11、工程监理费按照建办市函2007670 181、号文件计取。12、建设单位管理费按财建2002394号财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知计算。14.2 投资估算见附表第15章 社会评价15.1 社会影响分析15.1.1随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用，随着人民生活水平的提高，人们对住宅的需求不仅仅满足于有一个基本的居住环境，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室外环境）15.1.2本小区的建设不但极大改善了当地居住及周边环境，还可以为大量麦积居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，为市民182、提供了休息娱乐、购物场所、并带动、促进劳动力的转移与就业，使整个城区呈现人文、环境、社会三位一体和谐发展的景象，对促进整个XX和麦积城区经济发展、建设和谐小康社会具有重大意义。15.1.3项目对所在地区居民就业的影响。该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程中将会包括给设计单位、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区的良好形象，必须大量人员进行维护，这就给许多物业提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。15.1.4项目对所在地区不同利益群体的影响。该项目的规范建设，从政府参与改造主体、普通居民住户、当地从事服务业的不同利益群体角度看，都是有183、益的。通过项目的实施，风动厂家属区和孙家坪群众可获得安定的生活环境，闲置人员也可以得到就业岗位，并获得一定的经济收入。总之该项目的建设会给政府带来好的社会效益，也给麦积区的加快建设提供了很好的有力保障，是一项大好的民生工程。15.2 互适性分析15.2.1地方政府对项目建设和运营的态度。为了贯彻落实党中央、国务院关于扩大国内需求，加快住房建设，使城镇居民住房成为新的消费热点和经济增长点的重大决策，落实省政府关于确保本世纪末城镇居民住房达到小康水平的战略目标，多渠道解决棚户区家庭住房困难，建立和完善XX市城镇棚户区制度，确保棚户区家庭的住房需求，XX市政府对城镇棚户区的规划，建设制定了明确的实施184、步骤和办法。按总体规划有步骤，分阶段建设功能齐全，设施配套的住宅小区，以实现居民居住水平的大幅提高，因此该工程既是低收入家庭期盼的，也是政府必须推行的。15.2.2项目所在地区现有技术，文化状况对项目的适应程度。由于本项目主要建筑均为一般民用建筑，项目建设工程方案成熟可靠，在使用新技术，新工艺，新材料方面当地均有成熟经验，按基本建设程序进行工程招投标，工程监理等管理工作已步入程序化。专业设计，施工队伍力量雄厚，现有文化技术状况完全可适应项目要求的技术条件，项目的既定目标是完全可以达到的，因此该项目完全能为当地社会环境和人文条件自然接纳，并能与当地的社会环境相适应。15.2.3社会稳定风险及对策185、分析该工程的根本目本身是一项惠民工程，因此在影响社会稳定因素方面，不存在任何风险，一方面，棚户区工程选址为风动厂家属区，不存在征地过程可能发生的矛盾，另一方面拆迁过程所涉及的人群均已签字认可，并给与极大的配合，因此不会造成民风浮动，也不会发生任何矛盾，在环境影响方面，该项目是严格按国家建筑业规范标准设计实施，不会造成任何环境风险，只能改善和美化居住环境，在设计上也严格遵循国家人防和消防要求，因此不会造成任何人防和消防隐患，综上所述，本项目无论从属性还是周边环境上以及企业的消防措施上，均无可担忧的任何社会风险。第16章 社会稳定风险分析16.1项目概况XX厂城市棚户区改造项目一期工程位于XX市麦186、积区，北临社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区。项目周边市政配套教育，医疗等设施完善，交通便捷。1#、2#住宅规划总用地面积为7594.93，3#住宅楼总用地面积27026.26（含4-6号楼用地）。1#、2#住宅楼地上建筑面积为27783.14，地下建筑面积为4980.0；3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为22422.5，商业建筑面积2345.60，地下一层建筑面积2345.6，地下二层建筑面积为3206.34.16.2项目风险因素分析16.2.1政策性风险分析该项目建设属于当前国家政策重点鼓励扶持发展的方向，符合甘肃省城镇棚户区改造工作的相关要求，该项目建设政策风险低187、。16.2.2征地拆迁风险分析该项目建设所用建设用地土地权属清晰，不进行征地，其风险程度低，项目拆迁为原址重建。项目建设本身为差拆迁户服务，其拆迁工作得到了广大住户的支持，其风险程度低。16.2.3资金筹措风险分析该项目建设资金分为：争取国家补助资金、商业用房出售、开发银行贷款等，因此其风险程度低。16.2.4环境及周边影响分析该项目为住宅建设项目，通过项目建设可改善住户环境，同时也改变了当前环境脏乱差的现象，提高环境美观程度，其风险程度较低。第17章 结论与建议17.1 结论17.1.1 方案综述工程建设地址位于XX市麦积区，北临社棠路，南面为成纪大道东路，西侧为天风路，东侧为风动厂家属区，188、一期总建筑面积63083.18，1#、2#住宅规划总用地面积为7594.93，3#住宅楼总用地面积27026.26（含4-6号楼用地）。1#、2#住宅楼地上建筑面积为27783.14，地下一层建筑面积为4980.0；3#住宅楼地上住宅部分建筑面积为22422.5，商业建筑面积2345.60，地下一层建筑面积2345.6，地下二层建筑面积为3206.34.1#、2#住宅楼为18层，3#住宅楼为16层，1#-3#均为一梯8户，设防烟楼梯间。在注重提高户型居住质量的同时，为满足市场的多种需求，设计了丰富的户型组合，除了拉开不同的面积档次，在同一档次的户型中也创造出区别，以提供更多的选择性。主导户型均189、为南北朝向，通风良好，规整实用，每家均有一个敞亮气派的厅，且客厅、餐厅结合，飘窗和阳台的设计，增加了室内外空间的联系，在有限的城市空间，以崭新的语言演绎了一种新的绿色居住概念。17.1.2 结论通过对本项目建设相关情况、建设用地与相关规划、项目组织与管理、环境影响分析、经济效益与社会评价等分析后，得出以下结论： （1）本项目的建设符合国家有关法律、法规的要求；（2）本项目建设符合区域规划和土地利用规划，符合当地政府对出让土地的相关特别规定；（3）本项目加快了XX市的发展和城市化发展的进程；（4）项目施工期间及建成后产生的污染物经各种处理措施处理后能达到当地的环境质量标准，对周边环境影响较小，且190、有益于推进新城建设。（5）财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目建设推进了XX市的经济发展，改善了当地居民生活环境，是重点民生工程，具有显著的社会效益。综合上述分析，本项目的建设符合国家产业政策和和XX市城乡总体规划2013-2030的要求；其建设内容和规模符合XX市土地利用规划；项目土地、供电、供水、排污等建设条件具备；项目规划建筑设计方案成熟可靠。因此，本项目的建设规模适当、布局合理，是国家和地方大力支持的项目，其建设实施是必要的也是可行的。17.2 建议1、项目业主强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。（1）项目在获得立项批复后，应尽办理完善相关手续。实行速度管理，加强项目运作速度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的危险。（2）项目建设单位应抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。（3）加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好成本控制。