1、城市大型机场版块建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月117可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录2. XX分区整体发展政策82.1 规划纲要82.2 宏观经济92.3 人口发展143. 发展前景173.1 XX市发展规划173.2 XX区发展规划1832、.3 2006-2010年本区域重点发展区域情况20 XX腾飞，机遇与竞争并存424. XX区综合交通情况454.1 空港交通系统454.2 地铁464.3 高速道路48 系统一：XX大道今年有望建成交通绿色通道485. XX区以及周边区域专业市场的发展状况525.1 XX区域（汽车配件、化妆品、皮具、音像等）525.2 周边区域58n 站西服装批发城、金宝时装批发城586. XX房地产市场686.1 2006年房地产开发投资情况686.1.1 XX房地产投资稳定686.1.2 投资与需求结构吻合686.2 2006年商品房预售市场756.3 近年商品房交易市场766.3.1 商品房供求情况73、66.3.2 商品房成交价格走势776.4 2006年房屋交易市场786.4.1 商品住宅交易市场796.4.2 二手房屋交易市场807. XX区房地产市场837.1 商品住宅交易情况847.2 二手住宅交易情况857.3 竞争板块未来供应量868. 三大板块产品分析898.1 产品户型统计90根据三大板块近来推售项目的销售情况较好户型面积，我们发现：998.2 历年价格1018.3 小区配套设置1058.4 交楼标准配置1068.5 规划建筑风格1108.6 项目特色1128.7 营销定位1158.8 户型特色1228.9 销售进度1321. XX分区整体发展政策1.1 规划纲要 区域发展定4、位XX区作为XX都会区的一部分，是流溪河水源涵养区、XX重要的商贸物流区和休闲旅游地，也将是XX未来最为重要的无污染工业基地。华南快速干线附近区域以内属XX中心城区，XX区是XX旧区北部疏解区，作为XX传统商业贸易功能的延伸、旧城功能的补充，可发展全市性的商贸物流业，开发低密度的居住区，重点开发以XX新城为中心的区域。XX区最终将建设成为生态环境优美，山水特色突出的现代化都市郊区。1.2 宏观经济1.2.1 经济总量跃上新台阶2005年XX区生产总值（GDP）达513.46亿元，增长13.2%，增速比2004年提高1.2%，综合经济实力首次迈上500亿元的新台阶。在全市十二个区、县级市当中，X5、X区经济总量排列第四，居越秀区（889.38亿元）、天河区（888.81亿元）、萝岗区（532.06亿元）之后；增长速度排列第六位，比全市平均增速高出0.2%，居南沙区（28.9%）、花都区（20.8%）、萝岗区（15.5%）、天河区（14%）以及增城市（13.9%）之后。按75.5万户籍人口计算，人均生产总值68011元，比上年增长11.5%。第一产业实现增加值22.76亿元，比上年增长8%，对XX区经济增长的贡献率为2.78%。第二产业实现增加值161.42亿元，增长9.2%，对XX区经济增长的贡献率为24.7%，拉动经济增长3.25%。第三产业实现增加值329.28亿元，增长15.9%，6、对XX区经济增长的贡献率为72.52%，拉动经济增长9.54%。1.2.2 经济结构调整优化三次产业的比例为4.4：31.5：64.1，与2004年4.6：32.3：63.1的结构相比，第一产业比重下降0.2%，第二产业比重下降0.8%（其中工业比重提高1.2%），第三产业比重提高1%，产业结构调整趋于优化。第三产业发展步伐加快。商贸市场活跃，全年实现商品销售总额580.02亿元，增长25.1%；完成社会消费品零售总额265.12亿元，增长13.6%，其中批零贸易业增长13.4%，餐饮业增长14.6%；20个亿元以上市场成交额高达236.27亿元，比上年增长46.9%。物流业发展态势良好，全年7、交通运输仓储业实现增加值149.42亿元，比上年增长17.5%，占第三产业的45.4%，对XX区经济的贡献率为37.14%。旅游业不断升温，帽峰山开发步伐加快推进，全年共接待游客34万人次，收入163万元。工业经济发展稳定性增强。尽管受电力紧张、原材料价格上涨、部分劳动密集型企业搬迁、行政区划调整等复杂因素影响，但在区委、区政府的积极应对下，XX区仍完成工业总产值556.41亿元，增长16.5%，实现工业增加值148.66亿元，比上年增长16.1%，拉动XX区经济增长了4.95%。工业发展的稳定性增强，主要得益于：第一，重工业比重不断提高。2005年规模以上轻工业、重工业分别完成产值191.08、2亿元、243.33亿元，分别增长12.9%、17%，重工业占规模以上工业总产值的56%，比2004年提高了1%。第二，工业聚集趋势不断增强。一是五大支柱工业稳步发展，塑料制品业、皮革制品业、通信设备制品业、电气机械制造业和交通运输设备制造业共完成工业总产值246.12亿元，比上年增长16.2%。其中，通信设备制品业和电气机械制造业分别完成产值39.89亿元和81.89亿元，高增长21.7%和55.1%。二是园区工业保持较快增长。三大工业园区共有投产企业69户，其中18户是今年新增企业。共完成工业总产值80.67亿元，增长32.5%。第三，民营工业快速发展。共实现工业总产值123.21亿元，增9、长21.5%，继续在各种注册类型企业中保持增速第一。第四，高新技术工业发展稳步加快。2005年，XX区高新技术产品产值达123.82亿元，占XX区工业总产值的22.3%，比上年增长17.3%，高于XX区工业平均增速0.8%。农村经济平稳发展。2005年，区委、区政府采取了加大农村劳动力转移、改善农村基础设施、扶持贫困村发展、促进农业结构调整等一系列有效的综合性措施，特别是把推进农业产业化、加快发展现代化都市型农业作为提升农业发展水平的重要工作来抓，确保了农业和农村经济的平稳发展。2005年，XX区实现农业总产值39.36亿元，比上年增长5.4%，实现增加值22.76亿元，增长8%。外经外贸结构10、优化。2005年，XX区利用外资水平继续提高，落户XX区的外资企业不断增加，霸王（XX）有限公司等较大型外资企业相继入驻。全年实际利用外资6725万美元，比上年增长29.1%；合同利用外资14775万美元，增长26.4%；利用外资项目85个，增长19.7%。XX区进出口总值达276805万美元，比上年增长5.6%。其中，出口172108万美元，增长18.4%；进口104697万美元，下降10.4%。出口商品结构优化，逐渐向高附加值产品转移，高新技术产品出口额达23866万美元，大幅增长46.7%，占出口总值的13.9%。出口市场呈多元化发展，从传统的美国、香港等地扩展到亚洲、欧洲、美洲、大洋洲11、等多个国家和地区。1.2.3 经济效益稳步提高XX区人民共享经济发展的成果，政府财政增收，企业效益改善，居民生活水平提高。财政收入增势良好。2005年，区委、区政府认真抓好税源经济工作，大力加强协税护税力度，XX区财政收入增势良好，增幅为近几年来的较高水平。全年实现一般预算收入13.96亿元，按可比口径对比增长19.9%，收入总量在十二区县中列第4位，居番禺区（36.56亿元）、天河区（16.87亿元）和越秀区（16.13亿元）之后。其中，国税收入3.9亿元，增长13.5%；地税收入8.21亿元，增长18.1%。XX区税收总额达55.25亿元，增长14.3%。企业经济效益改善。2005年，XX12、区规模以上工业企业经济效益综合指数达124.99%，比上年提高3%。规模以上工业企业实现产品销售收入434.26亿元，增长18.5%；实现利税总额22.9亿元，增长2.4%。人民生活水平提高。2005年，XX区职工年人均工资23982元，比上年增长14.7%；城市居民人均可支配收入17156元，增长8.8%；农村居民年人均纯收入7418元，增长9.8%，高于城市居民收入增幅1%。在农村，随着农业税的取消，XX区农民正式告别“皇粮国税”，真正实现零税负，并进一步释放了农民的消费能力。2005年农村居民人均生活消费支出5306元，大幅增长35.9%。在城区，随着居民收入和社会保障水平的稳步提高，消13、费水平也同步增长。城市居民人均消费性支出12535元，增长0.9%。1.2.4 经济发展后劲增强城乡基础设施日臻完善。2005年，XX区结合创建全国文明城市及“创卫”工作，加大了基础设施建设力度，推动了城乡建设的规范发展。加强“城中村”市政设施的管理和改造，完成市政公路、桥梁改造建设项目56项。加快推进农村“六通”工程建设，完成77条自然村的通水工作和33条自然村的通水泥路工作，新增水泥公路里程38.04公里。创业发展和生活居住环境更加适宜。全年共推进了11条街道的环境综合整治，共清拆违章建筑27.6万平方米。精心组织“剑兰”、打击“两抢一盗”、禁赌禁毒等专项行动，XX区刑事案件和“两抢”案件14、分别下降2.65%和2.27%。出租屋和外来人员管理得到加强，出租屋专项整治合格率达81.2%。“绿色XX”工作深入开展，XX区公路绿化达94%，共新增绿地面积85.6万平方米。各项社会事业全面发展。2005年，XX区教育、科技、文化、卫生、体育等各项社会事业全面发展，为2006年经济社会的协调发展打下了坚实的基础。总的来看，2005年XX区经济保持了平稳健康、协调发展的良好态势。展望未来，随着经济增长方式的加快转变，电力等能源紧张局面有所缓解，新的经济增长点的培育力度加大，XX区经济有望继续保持适度快速平稳增长的势头。XX区经济快速增长和产业结构不断优化尤其是第三产业所占比重逐年增加，将为X15、X区创造更多就业机会，吸引更多人士在XX区工作和居住。税收总额的持续增长、城乡基础设施建设的完善，将会为XX区营造更好的经济环境、生活配套和居住环境。经济效益的提升、人均收入的提高和创业、生活环境的完善，将会为XX区房地产带来更多的潜在客户。1.3 人口发展根据最近一次人口摸查数据显示，XX区2004年年末，有户籍人口81.4万人，其中5.8万人为流出人口（即户口在XX区，但人不在XX区居住的“人户分离”的人口数）；另流入XX区的人口为118.8万人（即户口不在XX区，但人在XX区居住的省外、市外、区外的人口数）。其中在本地居住时间不到半年的有20.4万人，半年以上一年以下的有36.5万人；一16、年以上的有62万人。与2000年人口数比较，四年间净增人口31.1万人，增长19.1%。平均每年递增4.47%。从摸查情况看，XX区人口变动主要呈现两大特点：1.3.1 流入人口的速度加快。2000年全国第五次人口普查中，XX区外来人口只有96万，但至2004年末全区外来人口已增至119万人，四年平均递增5%。即每年有5-6万的外来人口流入XX区。流入人口同时呈现两大特点，一是居住时间长；二是省外流入的人口多。据调查资料显示，在XX区居住一年以上的有62万人，占流入人口的52%。半年以上一年以下的也有37万人，占31%。省外流入的人口有61万人，占流入人口51%。而XX区户籍人口中，流出XX区17、以外的只有5.8万人，仅占7%。1.3.2 从地域分布情况看，流入人口数量最多的是新市街和石井街，分别超过11万人。流入人口超过5万人以上的有10条街2个镇。分别是矿泉、松洲、同德、黄石、棠景、新市、同和、京溪、均禾、石井、太和和江高。另外，外来人口所占比例超过本地户籍人口的有13条街，分别是矿泉、松洲、景泰、同德、黄石、棠景、新市、同和、京溪、永平、嘉禾、均禾、石井。其中超过本地户籍人口2倍以上的有松洲（2倍）、同德（6.3倍）、棠景（4.3倍）、新市（3倍）、同和（2.9倍）、京溪（4倍）、永平（3.8倍）。从最近一次人口摸查情况来看，XX区户籍人口流动性不大，但外来人口的流入却越来越多，18、这与XX区经济发展是相适应的。经济越发展，人口流动的频率越高。在XX区，流入人口越多的地方，恰好就是近年来工业化、城市化加速发展的地方。经济发展较慢、农业化程度还较高的地方，外来人口的集聚就少，例如中远郊的四个镇，没有一个镇的流入人口大过当地户籍人口总数的。庞大的人口基数和大量的外区域流动人口为XX区房地产带来大量的潜在客户，但XX区人口中高收入者相对较少，对项目的目标客户群细分提出更高要求。2. 发展前景2.1 XX市发展规划城市东翼发展区，地理范围包括黄埔区及XX区的一部分，分为三个相互联系的小组团，即大沙地、云埔工业区、XX经济技术开发区。结合XX经济技术开发区的建设，大力发展工业、港口19、仓库物流、对外交通等设施；开发大沙地和云埔工业区。依托奥林匹克体育中心的建设进一步完善周边用地功能，增强该区的吸引力。城市北翼发展区，地理范围包括流溪河东南侧的新市镇、石井镇、同和镇等地带。该区主要发展无污染工业、居住及其配套公共设施。集中建设用地控制在华南路以南地区，作为XX市传统商业贸易功能的延伸、旧城功能的补充，可以发展全市性的商贸物流中心，开发低强度的居住区，重点开发“XX新城”。华南路以北地区严格控制开发强度，除建设XX国际新机场、广北铁路编组站等大型城市基础设施项目外，对流溪河沿岸及东北部山林地等生态敏感地区加以保护控制，并加强中心组团与花都组团的空间隔离控制，防止城市群延绵发展20、。2.2 XX区发展规划按规划，XX区划分为8个分区： XX中心城区该分区划分为六大区域：XX新城及周边发展区，作为未来XX传统商业贸易功能北延的主要区域；金沙洲松沙洲同德围居住发展区，集中发展一片商业住宅区；增槎路商贸发展区；石井综合发展区；XX山东麓居住发展区，包括同和街与京溪街；南湖西教育居住区。 中部集聚发展区包括现人和镇、龙归镇及太和镇，总体建设成为XX北部生态环境优美，既适于居住又适于生产的生态型卫生城。 流溪河北岸调整区包括现神山镇、江高镇。将依托铁路、公路和新XX国际机场，发展仓储、转运、商贸服务业。 机场控制优化发展区包括机场建设组团及人和镇西北建设区。将依托新机场，发展成为21、具有物流中心、办公功能、商贸服务功能、生产制造及居住功能的综合发展区。 北部整合发展区包括竹料镇、良田镇及钟落潭镇。三镇整合发展成为集商贸、工业、体育休闲、居住功能为一体的生态发展区。 九佛联合发展区北连从化经济网站开发区，南连云埔工业区二期，形成一个集高科研发、高尚居住一体的生态型综合发展区。 大帽峰山生态发展区着眼于使越秀山XX山南湖帽峰山地区实现生态系统健康，构建XX近郊重要的生态调节区和景观休闲带。 流溪河水源保护区以生态隔离为主，适当发展生态旅游、休闲娱乐等无污染项目。在XX市和XX区的规划中，本项目位于XX中心城区板块的北部，南靠作为未来XX传统商业贸易功能北延主要区域的XX新城，22、东面是作为XX近郊最重要的生态调节区和景观区的大帽峰山生态发展区，重点开发低强度住宅区。随着城市的发展，项目所在区域将会更加成熟，并得到更多客户的认同。2.3 2006-2010年本区域重点发展区域情况2.3.1 XX新城 XX新城规划总面积约11.41平方公里，其中核心区用地6.93平方公里，机场搬迁区域2.60平方公里。 XX新城规划范围：东至XX山风景区绝对控制线，南至北环高架，西至机场路，北至华南干线。 XX新城拟定位是：XX市城市副中心、XX区级中心、现代化生态型商贸文化中心。 XX新城人口预测：XX新城建成后将新增15万左右人口，加上周边现有的几十万居民，约百万人口规模未来的XX新23、城将由现代化的商贸中心以及休闲、文化、体育中心构成，通过发展商贸以提升和改造原有的市场结构，通过城市文化设施的拉动，与XX山一体形成城市的靓丽客厅。1) 建设XX新城XX发展增色XX北部城市建设新规划经过多次论证已经呼之欲出：在搬迁后的老XX机场及其周边，将全新规划建设XX市新城区XX新城。站在增强中心城市辐射力和影响力的视角观察，XX市的这一战略决策，既有现实意义，更具前瞻价值。 推动XX城市化提高城市化水平是加快经济社会发展的一条必由之路。对XX这样一个现代化水平较高的中心城市而言，提高城市化水平，仍然是一项长期性的重要工作。换言之，XX要不断发挥其作为中心城市的引擎效力，在华南经济圈乃至24、全国经济增长中产生更大作用，根本措施之一就是高质量、高效率地推动城市化进程。作为推动XX市城市化三大措施之一：高起点、高标准地规划建设新城区，XX新城就是XX市的重要新城区之一，不仅可以承接分流老城区的功能，进一步增强XX市的辐射力，而且能够扩大XX市的城市规模。随着XX新XX国际枢纽机场的启用，XX新城作为XX市新的“现代化生态型商贸文化中心”，将在航空物流业、现代会展业、音像文化业等方面，将加速XX市成为现代化国际性城市的步伐。 拉动XX经济增长拉动经济增长的重要手段之一。近年来，XX投入巨资建设了一批对今后发展有着全局意义的重大工程项目，包括已经建成的有新XX国际机场、国际会展中心、奥林25、匹克运动中心等。这些重大工程项目，在进一步夯实XX市城市发展基础的同时，也为XX市经济持续增长起到了积极有力的投资拉动作用。目前，在XX市老城区的道路改造、绿地建设等基础工作已大致完成的基础上，XX的城市建设投资重点将转向新城区的开发建设上，XX新城就是其中的重要内容。值得一提的是，由于开发面积不亚于XX中心商务区的珠江新城，开发原则也是“高起点规划、高标准建设”，XX新城的建设投资无疑将成为今后XX一个重要的经济增长点。 完善XX人居环境距离XX中心城区仅5公里的老XX机场及其周边地区，是XX市当前最需改善人居环境的区域。这里是有名的城郊结合部，人口密集、交通拥挤，由于过去受净空限制，不仅临26、时建筑众多，生活、文教、医疗、环保设施也明显不足，居民生活环境和质量均落后于XX中心城区和新建城区。要根治这些问题，提升居民生活质量，就必须优化改区域布局，拓展区域空间，加快区域建设，把部分居民分流到新城区，使区域内有更多的空间来建设广场、绿地，使广大居民有更多休闲活动的地方。规划建设XX新城，势必将从整体上提升这个地区乃至XX市的人居环境水平和质量。2) 绿色新城展示山水之都生态魅力作为XX未来的“现代化商贸文化中心”，XX新城东接国家级风景区XX山，西临全长15公里的石井河。这“一山一水”的优越自然环境得天独厚，使XX新城这个XX市未来的中心城区，拥有一片能够真正打上山水之都印记的“风水宝27、地”，是名副其实的绿色新城。在规划设计中，XX新城已初步确定了“引山引水进城中，城市建在山水间”的方略。而出于该区域的地质条件比较特殊，因此必须坚持低强度和低密度开发建设。按照这一规划设计原则，XX新城将成为一个置身于森林与草地之中的现代化商贸文化中心，生活空间将变得更加开阔宽松，给市民带来更多城市现代文明与自然优美环境和谐的享受。从创业发展的角度看，21世纪是一个推崇经济与环境和谐发展的时代，作为主流产业的信息技术产业和生物制药产业，对优良环境的依赖性很大。具备环境生态优势的XX新城，在这一点上将比XX市其他城区，更具投资创业的吸引力。3) 商贸新城增强经济中心引擎效力XX新城在规划设计时，28、商贸功能的设置已成为首要考虑因素，具体而言就是要有大型建筑，类似XX现在最大的购物中心天河城广场，当然需要增添新的元素和内容，比如信息化设施等。初步计划在这大型的建筑里，既有大型商场、自选超市、专卖店、连锁店，也有银行、书市、餐厅、影院；既有美容院、健身房、歌舞厅、游乐场，还要有商务套房、会议中心、展览大厅、自助网吧总之，这是一个浓缩现代都市消费所有内容的综合建筑，它将成为XX新城最具现代化和标志性的基础设施之一。XX新城建成商贸中心的产业基础十分优良。其所在的XX市XX区，聚集着XX80%的专业市场，其中汽车及配件、音像、化妆品、皮鞋皮具、建材等市场，已在全国形成一定的价格影响力，年交易额均29、达到上百亿元乃至更大规模，但也或多或少地存在“硬件不硬、软件很软”的问题。在规划设计中，XX新城将考虑吸纳这些专业市场的零售与展销功能，同时对其软硬件进行升级换代，从而丰富并增强自身的商贸功能，为珠三角企业产品向外辐射构建新的市场平台。着眼于发展总部经济，XX新城在规划设计上还安排了行政办公、金融保险、电子通讯、信息咨询等服务功能。这意味着，XX新城将是XX区的城市功能中心，是一大批对航空运输业有着较高依存度的高科技企业总部的理想选择地。加上区域内连接珠三角从这一点看，XX新城有望成为XX未来新的公司总部密集区，进一步增强XX市作为经济中心的引擎效力。4) 文化新城提升古老羊城时尚活力现代化的30、文化之城，首先需要有现代化的文化设施作为依托。XX新城在规划设计中，文化设施的安排被摆在了十分重要的位置。在未来的XX新城中，无论是图书馆、文化宫、购书中心，还是影剧院、歌舞厅、文化广场，都将成为一道道靓丽的城市风景，成为区域增强文化气息、提升文化品位的基础设施。广东省画院已在XX新城东侧选定新址，XX杂技团也有落户此地的意向，这将改变XX北部地区长期没有现代化文化中心城区的历史，而旧城中心则是XX新城发展的广阔腹地。在XX新城中，将依靠XX新城核心区的南边成熟的批发销售为主业的“广东音像城”为基础，建设中国最大的音像博览城。汽车展览场所是XX新城规划设计的一个“重头戏”。XX新城将整合周边已31、经形成的广东最大规模的汽车批发市场，全新规划设计具有文化娱乐功能的现代汽车展馆，以展示汽车引领消费文化、兼容时尚娱乐的商品特性。可以预见，未来XX新城的汽车展览场所，不管名称叫“汽车博览世界”还是“汽车展销中心”，都将成为中外厂商展示新款汽车的窗口，成为时装模特进行表演、明星开展商业活动的平台，同时也将成为XX引领消费时尚的源头。2.3.2 XX国际会议中心XXXX国际会议中心是广东省、XX市的重点工程，总投资31亿元，是以会议中心为主体，配套展览、商业、酒店等设施的大型综合性会议中心。XX国际会议中心用地面积约25万平方米，建筑面积约31万平方米，相当于曾举行APEC会议的上海国际会议中心的32、两倍、中山纪念堂的十八倍。它以会议为主体，配套展览、商业、酒店等设施，将全面改观广东举办超大型会议场地捉襟见肘的窘况。该项目于2005年10月26日开始动工，计划2006年年底有B、C、D三栋会议中心竣工，2007年1月会议中心将投入使用，2007年6月A、E两栋配套酒店将竣工，2007年7月，配套酒店将开始正式营业。整个会议中心最大的二千五百座大会议厅，除了举办会议，还能“变身”大剧院。该厅主席台将有一百五十个座位，并设可升降地板、电子表决系统。舞台将参照标准剧院，设升降台、升降乐池及完整舞台灯光音响等技术设施。此外，中心还将配一间一千座国际会议厅、一间五百座国际会议厅、一间二百五十座主席团33、专用会议厅和两到四间多功能厅、国际会议厅等。除了召开会议、举办活动，该中心还是外地游客入住XX的胜地。两座星级酒店可提供总共一千一百间客房，相当于一座全新的中国大酒店。整个中心建筑可与附近的XX山、鸣泉居、新体育馆形成错落有致、疏密得当的建筑风景群。2.3.3 XX市新XX国际机场XX（新）XX国际机场位于XX市XX区人和镇安置区，占地面积为平方公里，总投资逾200亿人民币，是我国首个按国际枢纽机场标准进行规划设计的机场。 “北优”目标得以实现新机场的建成和旧机场的搬迁，将改善目前XX市区北部、旧机场附近的环境，拓宽XX城市的架构。机场搬迁之后，整个XX的北部将发展成为未来的航空港以及商贸物流34、产业区，极大地优化了XX的城市功能，实现XX城市发展“北优”的规划目标。 空港经济空港经济也叫“临空经济”，是一种新的经济形态。国外研究结果表明，大型枢纽机场客运量每增加100万人，将拉动地方经济增长0.5%，增加就业岗位1万人。专家预测，未来10年，以新XX国际机场为核心的空港经济区将是带动XX未来高新技术产业和现代服务业发展的“增长极”，包括空港物流、高新技术产业、航空产业以及相关服务业在内的产业集群将会有较大发展。中国XX网讯进入二十一世纪以来，伴随着以信息科技为代表的新科技革命浪潮，经济的发展进一步超越时空限制，追求时间价值已成为经济发展、企业竞争的一大准则，空港经济更是凸显其重要性。35、新XX国际机场为XX在新世纪的经济腾飞创造了战略优势，人才流、物资流、资金流和信息流的交汇聚集衍生了巨大的经济发展商机。可以清晰地预见，未来十年，以新XX机场为核心的空港经济区将是带动XX未来具有高附加值的制造业、高新技术产业和现代服务业发展的“增长极”，包括空港物流、先进制造业、高新技术产业、航空产业以及相关服务业在内的产业集群将会有较大发展。新机场投入运营后，空港相关产业航空运输、制造、民航综合服务等产业链初步形成，机场周边地区正在向与空港经济相关的产业集群发展，培育了汽车、电子、皮革皮具、金银珠宝等加工制造支柱产业。在联邦快递亚太转运中心的带动下，大批仓储物流项目将落户，形成空港物流业配36、套集聚；为机场及各大航空公司配套的航空服务业也已形成一定规模，大型地产项目、酒店、航空公司总部已经纷纷落户。空港地区已有的产业布局和合理规划，为空港产业集群的形成奠定了坚实基础。2.3.4 XX旅游业发展区经过20多年的奋斗，XX区立足优越的区位、便利的交通、宽广的地域空间和组合良好的旅游资源等优势，XX区旅游业已经初步形成产业体系。旅游餐饮方面，随着经济及XX市旅游业的快速发展，区内餐饮资源得到利用，近年形成的新广从公路饮食长廊最具特色；旅游购物方面，随着广清路综合批发市场、黄石路汽车汽配市场、梓元岗皮具市场、机场路化妆品市场等商业街和专业批发市场的建成，日渐形成独具特色的旅游消费市场。以南37、湖国家旅游度假区、XX新体育馆、XX山风景区为代表的众多游乐场所，可满足市民和游客的娱乐要求目前，全区行、游、住、吃、购、娱旅游六要素基本配套，产业体系初步形成。XX区的现有旅游资源主要有如下7种类型（详情见下表）类型地点地文景观类XX山风景区生态景观类帽峰山森林公园水域风光类南湖国家旅游度假区古迹与建筑类三元里古庙、三元里抗英纪念碑等生态农业基地类水果世界、亲亲农庄等消闲求知健身类萝岗香雪公园等购物类广源购物中心、梓元岗皮具市场、增槎路批发市场、XX大道饮食长廊、黄石路汽配、装饰材料，灯饰市场等1) XX旅游业发展目标 总目标到2005年，旅游业成为全区国民经济的新增长点和第三产业的龙头。到38、2015年，旅游业成为全区国民经济的支柱产业。 定性目标到规划期末，将XX区建成以休闲、度假为主体，以生态旅游为特色，集观光、会议、美食、康乐、体育、商贸旅游为一体多功能、多层次的休闲度假胜地。 定量目标2000年2005年2010年2015年年增长率接待旅游总人数（万人次）628923135619928%接待过夜旅游者（万人次）31448374311439%旅游业总收入（亿元）12.623.242.778.713%旅游增加值（亿元）3.87.314.127.214%旅游业增加值占全区GDP比重3%3.8%4.6%5.3%2) 总体布局:XX区旅游业发展总体布局为二带三廊四区 二带A. XX山39、娱乐休闲带主要有雕塑公园、云台花园、山顶公园、鸣春谷、北山公园、东方乐园、鸣泉居度假村、XX新体育馆（在建）、XX科学馆（规划待建）、XX山西侧绿化休闲带（在建）等景区（点）。规划建成以观光娱乐为主体，综合发展休闲度假、体育、科普教育的旅游活动带B. 流溪河风景观光带将竹料镇、人和镇境内的流溪河段规划建设成为一河两岸、环境优美的生态观光游览带，包括沿河太阳岛乐园、广东划船赛场两个景区（点）。 三走廊A. XX大道美食走廊在XX大道饮食长廊现有的基础上，通过整体形象策划与建设、加强行业管理、整治交通秩序，建成一个远近闻名的美食长廊。B. 江高、人和、九佛镇生态农业旅游走廊从江高镇的粤旺现代农庄到40、人和镇的明兴农业基地、食用菌、太空蔬菜、花卉种植，鸽业养殖基地再至九佛镇的亲亲农庄、白兰花公园、XX水果世界，主要依托这些现代农业生产基地，面向旅游市场，发展各具特色的生态农业旅游。C. 增槎路、黄石路购物走廊增槎路两边，上万平方米的各类专业市场就有16个，商品贸易辐射全国黄石路上的汽车贸易及配件专业市场、装饰材料、灯饰专业市场遐迩闻名。依托专业批发市场，大力发展购物旅游是XX区开发旅游资源又一新的切入点，结合三年一中变规划，绿化、美化增槎路、黄石路街道环境；整治市场秩序，规范市场行为，维护市场信誉，塑造文明市场形象；组织举办各种商品展销会，扩大知名度；建立专业市场信息查询系统，拓宽信息渠道。41、通过以上措施将增槎路、黄石路建成XX市的标志性商贸中心之一。 四区A. XX南湖国家旅游度假区该区已建成的景区（点）有南湖游乐园、大河马水上世界、南湖高尔夫乡村俱乐部。今后通过调整规划、加强生态保护和建设、更新改造高尔夫球场、规划新建凤凰山水园等系列措施，将南湖建成档次高且名副其实的国家级旅游度假区。B. 帽峰山森林生态旅游区包括帽峰山森林公园。以品位高、规模大、特色鲜明的帽峰山森林公园的山林资源为依托，顺应回归自然、返璞归真的世界潮流，开发森林生态旅游产品，并努力使之成为XX区乃至XX市的旅游拳头产品。近期重点建设好位于铜锣湾水库周边地区的XX市XX生态公园森林示范区。C. 萝岗山水观光区重42、点建设好萝岗镇内的萝岗香雪公园，并充分利用好该镇内的天麓湖郊野公园、岭头疗养院、各类果园资源，发展观光、康体休闲度假旅游。D. 三元里史迹游览区依赖三元里两个重点文物保护单位和抗英大街的文化资源和内涵，规划建设三处广场（三元里抗英雕塑广场、三元里古庙绿化广场、三无里社区广场），一个抗英纪念公园和一座纪念博物馆，建设成一个著名的史迹旅游区、爱国主义教育基地。2.3.5 北部水系建设为改善XX整体水源质量，XX北部水系建设已全面开展。首期工程是XX市水系建设的标志性工程，建设内容主要包括广和泵站、引水渠、XX湖三大部分，总投资约12.68亿元。广和泵站是北部水系建设首期工程的龙头项目，是引水渠的渠43、首工程，泵站提水后，经华南快速干线北侧的引水渠到达XX湖。此外，工程还将配套实施周边环境整治，实现人、水、自然的和谐。 XX湖作为XX市北部水系首期引水工程的重要组成部分XX最大得人工湖XX湖将于年底动工。预计该工程明年年底完工后，每天可以从珠江西航道引入100万立方米的活水，改善北部60多条河涌水质。规划中的XX湖水面面积1.057平方公里，大于四大人工湖（东山湖、荔湾湖、麓湖、流花湖）的总和，达到荔湾湖的3.2倍、东山湖的5倍。工程将整治周边环境，把它建设成占地2.07平方公里兼具蓄水、补水、雨洪调蓄、休闲娱乐等功能的生态公园，目前已经完成北起华南北路，南至浮山村、环窖村北部，东起蚬岗岭，44、西至滨湖规划路的工程规划。首期工程完工后，每天可以从珠江西航道引入100万立方米的活水进入XX湖。XX湖的水可以直接冲刷石井河，北部有20条河涌可以直接得到补水，另外通过河涌之间的沟通，有60多条河涌的水质可得到改善，届时XX北部的河涌水源质量将得到改善及保证。2.3.6 金沙洲 金沙洲打造成广佛都市圈中心的11万人的居住新城金沙洲位于XX市西部，西、北、南三面紧接南海，东与罗冲围隔江相望，是XX西部重要出口。未来的金沙洲，将按低密度开发原则，最高居住人口规划不超过11万，中心位于金沙洲大桥的桥头。迄今，政府储备用地红线面积6.72平方公里。金沙洲已建成金沙洲大桥、二号立交等交通主干道。目前可45、出让土地1.64平方公里，可建建筑面积约300万平方米。 总体规划：4个二类社区和1个一类社区按照规划，该区将成为广佛都市圈中心的居住新城，规划区总用地面积826万平方米，总人口11万。与2004年版的规划相比，本次修编在土地利用规划方面，主要根据武广客运专线、地铁六号线、河涌等相应调整所在地块用地布局。调整后的规划结构包括：一心：金沙洲居住新城的中心，位于金沙洲大桥桥头。二带：沿江南北向100米宽的绿化带；高速公路两侧绿化带。三片六区：规划区被高速公路分成南北三片和六个区，其中有4个以二类居住为主的居住区，1个以一类居住为主的居住区，一个工业区。 交通规划：地铁六号线设3个站在道路交通规划方46、面，增加了武广客运专线、地铁六号线并调整了相应的交通设施规划。六号线在金沙洲段主要顺A1路从金沙洲大桥至西北山林地，设置3个站和1个地铁停车场。结合地铁出入口的设置，安排停车场及公交枢纽站，便于居民的出行及交通转换。结合地铁站设置公交枢纽站共3处，设置公交首末站4处，公交保养停车场1处。依据公共交通线路设公交停靠站点，采用港湾式公交站，共设社会停车场和加油站各5个。此外，连接武汉至XX的高速铁路武广客运专线则由北往南从地下贯穿金沙洲。随着区内及周遍基础设施建设的不断完善，金沙洲在落实XX“西联、北优”的城市发展战略中越来越显示出优越的地位。2003年开始，市政府开始对金沙洲的规划定位进行调整，47、将金沙洲规划定位由XX市西部大型居住区，调整为广佛都市圈中心的居住新城，并且作出了加快金沙洲大规模开发建设的决定。目前，金沙洲大规模开发建设的各项工作已经全面启动，一个由政府主导，积极支持社会力量参与的金沙洲开发建设热潮已经掀起。 生活设施：19座公厕6处加油站主要采用了真空管道收集垃圾系统。工业区采用传统方式收集垃圾，其他5个居住区采用真空管道垃圾收运方式，设置4个真空管道垃圾收集系统，配置4个中央垃圾收集站，其中二类居住区的中央垃圾收集站为四厢站，占地面积为1300平方米左右；一类居住区的为两厢站，占地956平方米。根据服务半径和人流分布，设置19个公厕，单个建筑面积为70平方米。保留现状48、加油站2处，规划新增加油站3处，公交加油（气）站1处。规划普通消防站1处，燃气抢修站1处。 公共设施：医院中小学养老院齐全本次修编设置规划区级、居住区级、居住小区级的三个级别的系统完善的公共设施服务体系。规划1个规划区中心，2个居住区中心和11个居住小区中心。各级设施在考虑服务半径的前提下相应集中设置在各级中心。结合地铁六号线的三个站点形成换乘枢纽，设置商业设施。规划了1处综合医院，1处社区卫生服务中心，1处老年人福利院，2处综合文化活动中心，1处滨江体育公园，5处社区运动场和居民健身设施，3个完全中学，2个九年一贯制学校，7个小学，13个幼儿园。此外，规划街道办事处、派出所、社区服务中心、老49、年人服务中心等各2处。规划卫生站、物业管理、文化活动站、托儿所等各11处，规划居委会、老年人服务站点各18个。 绿地规划：5个居住区公园和社区运动场在绿地系统规划方面，尽量多保留现状河涌，在河涌两边各规划宽15米的绿化带，增加本区生态特色。规划绿地面积235.77万平方米，绿地率为31.4%，人均公共绿地15.62平方米。绿地系统由“点、线、面”三个层次构成。其中点：5个居住区公园和社区运动场，形态特色各不相同，还有分布于各组团内部的组团绿地、街旁路角的街头绿地及城市广场中的集中绿地等；线：包括100米宽的滨江景观绿化带，高速公路两侧各50至80米宽的道路绿化带，其他道路、河涌绿化带和高压走廊50、防护绿化带等；面：包括西北部的城市生态郊野公园，东北部的滨江体育公园等。2.3.7 小结 XX腾飞，机遇与竞争并存以往提及XX区，给大众的形象总是人口密集而复杂、治安差、环境脏乱，没有高档次、高层次的标志性建筑，是居住环境较差的区域，所以一直以来较难吸引外区域的客户选择在这里居住，而本区域房地产项目也只能消化本区域的客户，以致一直以来缺少精品高档次楼盘。随着XX市政府“东进西联南拓北优”的城市发展思路，XX市北部的XX区，近年在经济及城市建设上均取得了很大成就。特别是近年来，随着XX市“北优”进程的加快，众多的市政利好开始青睐XX区，如XX新城规划方案的修编、XX国际会议中心、北部水系建设及X51、X湖方案的确定，加上高档旅游资源的开发等等多项措施，使得XX区在未来几年的时间里，产生质的飞跃，将大大改善区域内的整体环境，使XX区的区域形象得到提升，对该区域房地产的发展将起积极的作用。 机遇A. 区域多个形象工程的启动，如XX新城、XX国际会议中心，对XX区整体档次的拉升起重要作用，以弥补该区域缺少高端标志性建筑的空白，增加区域的市场竞争力的同时亦可带动周边区域的发展；B. 多元化产业的持续托张及发展，给该区域带来蓬勃的商机，同时也缔造了一大批经济实力较强的市场客户，这对未来区域房地产市场的目标受众提供了较多的客源；C. 区域多项环境整改方案的制定及落实，如北部水系建设，将从根本上改善区域52、环境卫生，利于突显区域环境的优势；D. 蓬勃发展高品味的旅游产业，大大提高区域的形象，也为区域整体环境的改善起直接作用。 竞争多区域的同时启动及发展，如金沙洲、XX新城、南湖等高端区域，必然存在区域之间的竞争，在市场竞争激烈的房地产市场尤为突显。利好市政的落实，使得更多的市场客户（尤其是区域外客户）对XX区整体环境、经济实力等方面增强信心，这也为该区域的房地产市场提供了大量的潜在人群，促进区域房地产的快速发展。而面对竞争，房地产市场激烈的竞争，只有通过超前的规划，新颖实用的产品设计，通过鲜明的包装，科学的营销手段，才能在市场上突围而出，赢得市场。3. XX区综合交通情况3.1 空港交通系统航空53、交通线一纵三横高速路连接东南西北 一纵大通道新机场高速公路新机场高速公路全长50.74公里。分南北两线，南线到XX三元里；北线至花都区北兴，与京珠高速公路相接。沿线分别与XX环城高速、华南快速干线、北二环高速和内环路相连。将成为满足通航后旅客年吞吐量2500万人次及大量货物迅速疏散的一条大通道。 三条横向路连通东南西北三横首先是连接XX市西面的北环高速路，佛山、南海等地区的车辆从北环高速公路，通过三元里立交直上新机场高速公路。而连接东面的高速路要数北二环。顺德、番禺等地区的车辆可以从华南快速干线的一期和二期转入北二环，然后在蚌湖互通立交上新机场高速公路直达新机场。增城等地区的车辆也可以从北二环54、进入新机场高速公路。建设中的华南快速干线三期，与新机场高速公路相通，既迎来送往东面的车辆，也可以迎来送往西面的车辆。受惠于航空交通道路系统的不断完善，使区域对外交通（特别是珠三角地区）十分便捷，利于分流区域内对外的车流，这将会大大降低广从公路货运的压力，逐渐改善广从公路以及XX大道物流主干道较杂乱的形象，利于项目所在区域形象的提高。3.2 地铁 双地铁北上新机场地铁三号线北延段新机场XX东站，把花都和XX城区的距离拉近，而地铁二号线嘉禾至三元里站又可以缓解地铁三号线带来的人流压力。所以，这两条地铁线的开通，对XX区是最大的利好。目前，连接XX北部和市区的交通要道是广花路和XX大道，随着地铁开通55、，区域经济以及房地产业的发展将如虎添翼。 三号线北延段（机场线）工程概况三号线新机场线自XX东站向北延伸，经燕塘站（与六号线换乘）、梅花园站、南方医院站、同和站、永泰站、嘉禾站（与二号线换乘）、龙归站、人和站，最后进入新机场，与已施工完成的机场线试验段贯通，先后设新机场南站、新机场北站。地铁的开通，必然对区域经济的发展起推动的作用。特别是房地产业的发展，通过地铁的便捷性，联系市区各地，将大大提高外区域客源。虽然地铁三号线并不是临近项目，但作为地铁辐射区域，也将大大改善项目的交通便捷性，增强客户的购买信心。3.3 高速道路 系统一：XX大道今年有望建成交通绿色通道XX市政消息透露：XX国际会议中56、心将在今年完工，其周边的道路建设已被列为06年城市建设的重点项目，政府拟定了八项交通网络的改建方案全面改善XX北出口的交通问题，特别是改造同泰路收费站以南至XX外语学院路段的调头设施，保证XX大道至同泰路一路绿灯畅行。n 让机场东路南北通达，北接黄石路，南连机场路立交，使解放北路直驳机场东；n 新建机场西主干道，以隧道穿过广园立交与广园西路连接，同时在机场西路与机场路接点建高架立交和下穿隧道，让广园西到机场西一路快捷；n 延伸XX新体育馆至机场东与机场西，并改造机场路，使之与机场东路、解放北路快速连接；n 在XX国际会议中心南北两侧各建一条东西向道路，接驳XX大道与机场东路；n 今年将在机场高57、速XX新城路段新建一条地下匝道，让东到北和西往北车辆可经内环路直达机场高速，再经匝道到会议中心；n 广从路与同泰路交叉口拟建大型的三层互通式立交，广从路方向走第二层，华南快速路方向走第三层，同泰立交建成后，南北、东西车流将一路畅通；n 改造同泰路收费站与此路段的调头设施，使XX大道至同泰路一路绿灯畅行；n 开建黄石路西段，西连广清高速，提高XX大道与黄石路的通行能力。以上八项路网规划，不仅将从根本上解决了XX北出口目前的交通窘况，更让XX区北部通过XX大道、内环路大大缩短了与城市中心区的距离，提升了整个北部楼市的竞争力，尤其是为XX大道东部高端住宅区提供了更具有实际居住价值的都市配套资源。 系58、统二：华南快速干线三期预计06年年底通车华南快速干线三期工程位于XX市北部XX区黄石路以北，介于北二环高速公路和北环高速公路之间，呈东西向贯穿XX区西接广和大桥，通往南海市、三水市；东连华南快速路二期的春岗立交。作为XX市城市路网规划中的一条重要通道，华南快速干线三期连通了XX市路网北翼大团组中的广清高速公路、新广花路、新机场高速公路、106国道、新广从路（105国道）、旧广从路、华南快速干线二期等多条南北主要通道，构成南至番禺、北接北二环高速公路和京珠高速公路，西连佛山地区，纵贯XX市中心区，横跨XX市西北部地区的城市道路骨架路网。永泰立交位于华南路与新广从路的交叉处，立交结合了新广从路的改59、造，立交的建成可实现两条主干道长距离跨区的交通转换，缓解新广从路在永泰路口的交通压力。华南快速干线三期的即将通车，以及XX大道整改方案的落实及执行，将大大改善区域内的交通堵塞的状况，并提升区域与市区中心之间的交通便捷性，同时也改善区域内道路欠佳的形象，也直接提升了目标客户对区域交通便捷性的信心。4. XX区以及周边区域专业市场的发展状况4.1 XX区域（汽车配件、化妆品、皮具、音像等）XX区是XX老八区中面积最大的区域，覆盖范围广，离XX市中心距离远。其大部分的地区还属于XX的商业冷落偏远之地，商业氛围还不够成熟，没有大型的、高档次的消费重心，其商铺市场呈一个点状的分布。以大型的专业市场为主要60、商业点，加上小区群楼，临街商铺的补充，形成了XX区的商业格局。 分布特征XX区的商业主要是以专业市场为主，主要集中在以下几个区域：三元里到站西路段的皮革专业市场；机场路在广园路段的汽配、月历、化妆品、音像组合而成的专业市场群；黄石路、机场路段的汽配、汽车用品特色专业街，再加上附近一带的小区商铺市场；XX大道饮食长廊，位于增槎路的农副产品批发市场群；还有规划中的XX新城商业中心，将会是未来XX区商业的集结点。与XX市中心区域相比，XX区的商业仍然比较分散，缺乏相对集中的地带。不管是机场路、三元里、黄石路，还是广园路、XX大道附近，尽管有商铺，也有食肆，但基本没有像北京路、天河城等相对集中的商业旺61、地。可见，XX区的商业步伐依然走得比较缓慢，但也可以说明，XX区仍然是一片大有作为的天地。即将启动的XX区远景路商业街项目，XX新城商业中心将会是XX区商业的一个凝聚点。XX区高端项目的购买者以专业市场人士为主，商业的分散性为项目宣传推广带来更大难度的同时，也有利于项目针对附近的专业市场进行集中宣传、逐个击破，加强宣传效果。 供需特征XX区地区跨度大，商业以专业市场为主，规模虽然比较大，但有些地方却显得人气不足，空铺位比较多，特别是位置差、人流少的地方。无论是临街，还是群楼，或者是专业市场，都有很多的空铺位。离市区较近的区域空置率就比较小，天平架、站西路、三元里的一些离市区较近的区域，无论是专62、业市场还是临街商铺还是十分抢手的，出租率大多在90%以上。XX区的商铺市场虽然档次比较低，但是其商铺成交也可以说是十分的频繁。在2003年全年，商铺成交面积4.17万平方米，排在东山区之后，全市十区排名第五。但在全市所占比例仅为11.31%，分量还是比较少。从近几年XX区商铺的成交面积可以看出，2003年XX区商铺的成交面积摆脱了前几年的下降态势，成交面积止跌上扬，比02年增长了16.3%，紧紧跟随着全市的发展步伐。从“XX区商铺批出量、成交量与全市原八区对比表”中可以看出，XX区的商铺批出与成交合理，批出与成交基本保持一致。从1998年到2004上半年年，XX区商铺总批出量37.09万,仅比63、成交量的36.83万多出2600，呈现出一个供求平衡的态势XX区商业增长步伐远远落后与全市的平均发展水平，并且在全市所占的比例也十分稀少。随着旧机场的搬迁，百信广场的暂露头角，XX新城核心商业圈的逐步形成，一个庞大的商业辐射正处于一个酝酿期，XX区的商业将会展望在全市内抢占一定的份额。政府未来的商业规划主要集中在XX新城周边，而且从XX区整体和项目周边的商业供需情况看来项目的商业规模不适宜太大，而且商业应以小区满足自身配套为主。 经营特色XX区商铺市场主要是比较低档次的点状经营，以专业市场为主要的经营点。例如：三元里、站西路的皮革经营点；天平架的服装、装饰材料经营点；黄石路集汽车销售、汽配、维64、修、信息四位一体的汽车销售一条街；增槎路以农副产品为经营点的市场批发园区；还有零散的小区群楼商铺经营。XX区的商业状态目前还是以自发性、零散性为主要的特征。虽然有很多小型商铺，也有很多食肆，但是大型的购物场所依然没有，因此也就很难在某一地点凝聚出一股比较强烈的商业气息。加上区域内专业市场经营层次较低、配套设施落后、整体形象陈旧，在很大程度上钳制了这些市场群的进一步发展。社区网点型商业是区域内主要的消费中心，以日用、服务业为只要倾向点，满足局部的消费群。这些社区网点可以说是遍地开花，但其规模、档次的局限性很大，所以这些商业的发展影响力有限，不足以承托起整个XX区的商业兴旺。XX商业市场概括起来是65、：步行街千呼万唤、独立商业城不成气候、专业批发市场繁杂无序、群楼商铺良莠不齐、小区商铺各自为政。XX区商业的经营状态和分布令项目附近的XX大道以低档次的汽配维修为主，而且周边的生活配套以各街道的自身商业经营为主，不足以支持高端产品。因此，要提升项目档次就一定要建设自身独立的生活商业配套。 专业市场主导XX商场“中国皮具的一半在广东，广东的一半在XX”，这是广东省皮革工业协会理事长王建新在中国（广东）皮具发展论坛上说的一句话。XX区专业市场除了皮革外，还有汽配、建材装饰、化妆品、农副产品等，一系列的专业市场群是XX区商业发展的主导者。XX区的专业市场具有规模庞大、影响力大的特点。梓元岗皮具批发中66、心、金龙盘国际鞋业皮具广场、XX世界皮具贸易中心等都是国际型的专业市场；机场路段的兴发广场是国内最大的化妆品批发市场；沙太路的广东天健国际家居装饰材料商贸广场是华南地区最大的建材批发交易市场；黄石路、机场路的汽配市场也享负盛名。专业市场的影响深远，但与其相去甚远的是，XX区的专业市场普遍是一个产品多，品牌少，名牌更少的尴尬局面。加上城乡发展不均衡、人均GDP较低、发展空间受到一定限制等方面的劣势，很大程度上抑制了XX区专业市场的档次发展。随着市政“北优”的出台，XX区立足根本，把专业市场进行档次的全面提升，XX区规划建造各式集中、规模大、档次高的专业市场，并逐渐淘汰目前低档次、规模小的批发市场67、，美博城、湛隆汽配市场、翔龙佳国际数码鞋业城、乐佳商业广场和汽车商贸一条街等5个不同专业市场的模式，逐步形成XX专业市场一种强强之势。XX区专业市场的业主都有较强的购买力，是高端产品的主要购买者。正在建设中的远景路商业街项目和XX新城商业中心将为XX区带来更多商机，为项目带来更多潜在目标客户。4.2 周边区域4.2.1 荔湾-越秀区 服装批发市场XX作为国内最大的成衣市场中转站，拥有国内规模较大的服装批发市场。XX的服装批发市场主要集中在荔湾区XX火车站周边，作为服装厂家和经销商专门经营服装的场地，经营着各种名牌服装，以及高、中、低档服装，能够满足各个消费层次的衣着需求。n 白马服装市场XX地68、区规模最大的服装市场。素有“白马大厦、服装天下”的美誉，市场辐射全国各地。主要经营中、高档服装的现货批发、零售，也是服装品牌连锁的加盟中心。位于XX市站南路16号，东临XX火车站与流花车站，北接省汽车客运站。此外，白马周边的流花服装批发市场、新星服装商厦、天马服装批发市场、外贸服装批发商场，都位于站南路附近。主要经营中、高档服装批发零售。n 站西服装批发城、金宝时装批发城位于站西路，在省汽车客运站的北面，南临XX火车站，主要经营中、低档服装的批发零售。此外同街的金象针纺服装批发中心，则主要经营针纺服装的批发零售。n 金马皮革时装中心、红绵步步高时装广场、新大地服装批发城位于站前路，东临XX火车69、站。主要经营中、高档服装的批发，其中新大地服装批发城还主要经营童装的批发零售。 鞋业批发市场据有关资料显示，去年中国鞋类出口占世界第一，而广东鞋类出口量又接近全国的一半左右，有“全球十双鞋，广东有其三”之说，可以说目前XX已成为海外知名鞋商进驻中国市场的桥头堡，是全球鞋业专业市场最活跃的地区之一。随着XX经济的快速发展，鞋业、鞋材专业市场对交通的要求越来越高，市场格局发生了变化，逐渐转向交通发达的站西路一带。而近几年依托XX火车站、XX机场等强大交通配套而形成的鞋材专业市场，规模庞大，大有后来居上之势，吸引了各地商家。分布在站西路、环市西路、广园路一带共有7个鞋材皮革五金配件批发广场，吸引了很70、多知名商户如“大昌”、“新概念”、“新潮流”、“飞晖”、“冠成”、“政龙”、“中港皮业”、“智富”等厂商设点经营。 目前，XX的鞋城形成了以站西路为中心，跨越荔湾、XX、越秀和海珠四区的鞋业“金三角”，在0.5平方公里的范围里，聚集着十多家大型鞋城，如胜其路、蒂豪、国际、万国、天和、天富、金龙盘、翔龙佳等鞋业城，商铺达4000多家，以经销中、高档鞋为主。全国十大鞋王厂家都在此设点批发，世界名牌如美国“花花公子”、意大利“沙驰”、“巴利”、法国“皮尔卡丹”、英国“洛奇”等在此设经销点。而荔湾区的鞋业、鞋材市场主要分布在越秀濠畔街、XX站西路。 濠畔街鞋材专业街东起解放南路，西至海珠南路，全长约671、50米，有商铺950间左右。主要经营的种类有皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋机械、粘胶剂、胶片、海棉条等，由于这里是传统的鞋材专业市场，虽然规划及市政配套有局限性，市场配套也不足，但仍有不少客人前往交易，有不少的成交量。主要商家：大新鞋业专业街、大都市商场、高大街鞋业一条街、濠畔皮革五金鞋材市场、XX濠畔皮革鞋料市场、大新濠畔皮革鞋料市场、大新皮革五金鞋料市场、新濠畔鞋材皮革批发中心、丽日广场 站西路市场汇聚了来自世界各地的皮革、鞋材、五金饰品及制鞋机具，吸引了来自世界各地的知名商家，客商来自全国各地和东南亚、欧洲等，极大地推动了广东鞋材行业的迅猛发展。站西路鞋业市场从上世纪90年代初形成，逐步72、发展成为拥有16个专业市场，以经销中、高档鞋为主的鞋类市场。随着金龙盘、翔龙佳等一批大型多功能鞋城的崛起，一个与世界制鞋业巨头交流、对话的平台正在形成。主要商家：站西路鞋业批发街、天和商贸城、中巷皮具商贸城、永骏皮具、中澳商贸城、金马鞋业城、华南鞋业城、汇昌鞋业广场、千色皮具广场、XX国际鞋业广场、步云天地、西城鞋业广场、新大陆鞋业广场、金龙盘国际鞋业皮具贸易广场、翔龙佳数码鞋业城、欧陆商业广场鞋业城。 该区域拥有多个不同行业的专业市场，且商家数量庞大，集聚大量经济实力雄厚以及高收入人士。通过实施针对性传播，相信将会为项目带来大量的潜在客户，利于销售。4.2.2 花都区汽车以及零部件制造业、皮73、革皮具业和金银首饰加工业是花都区的三大支柱产业，随着新XX国际机场的投入使用空港经济将成为花都未来新的经济增长点。 汽车及零部件制造业2004年，花都区继续实施“汽车第一”的发展战略，将这年定为“汽车年”，全力推动汽车产业大发展。全年共下达汽车企业专项扶持发展资金达7000多万元，对促进汽车产业的发展壮大发挥了积极的引导作用，截止2004年底止，全区整车生产企业2家（其中1家获广东省装备制造业20强称号），汽车零部件生产企业已超过100家。这一年全区累计生产汽车64865辆，汽车产业实现工业产值130.24亿元（其中整车产值120.74亿元），占全区工业比重达22.31%。花都区2004年3月74、引进的东风日产研发中心，是日产在日本本土以外设立的第三个研发中心，也是外国汽车公司目前在中国设立的首个具有真正战略意义的汽车研发中心。随着东风日产汽车研发中心、36万台发动机工厂的建成和华南理工大学XX汽车学院、XX现代商用车的落户而成大气候，形成了从汽车研发、整车生产、零部件制造到汽车贸易、汽车学校和文化的产业集群发展体系。花都已成为目前“中国汽车产业链最完整、发展最快的区域”之一。 皮革皮具业皮革皮具产业是花都区三大支柱产业中发展最早，产业链最完善、产业配套能力最强的一个产业，有近30年历史，主要集中狮岭镇。狮岭镇已成为全国最大的皮具生产销售中心和皮具原辅材料集散地，被誉为“中国皮具之都”75、。从事皮具生产、经销以及原辅材料批发的厂家和商行超过4000家，年产值超过60亿元，年产皮具超过4亿个，占全国皮具产品的三分之一，占欧洲中低档市场份额的70%，拥有路达思、威王、斐高等十几个知名品牌。目前，已经形成了集皮具设计、生产、加工、销售、信息交流以及五金、缝纫、物流等关联产业相配套的发展体系。作为花都皮革皮具产业主要承托基地的狮岭（国际）皮革皮具城不断发展壮大，近年相继被列为XX市四大批发市场，推荐为广东省五大龙头专业市场之一，并被中国皮革工业协会定为全国重点扶持培育的专业市场之一。 金银首饰加工业花都的金银首饰加工业从2001年开始发展，从无到有仅仅几年时间便形成了一定的规模，20076、6年3月被全国工商联金银珠宝业商会授予“中华珠宝之都”称号。计划投资20亿元的“花都（国际）珠宝交易展览中心”项目，已得到中国轻工业联合会认可。2006年6月，XX最大的精品珠宝交易市场之一XX花都云峰（国际）珠宝交易市场将正式开业。借新机场启用东风，花都区已选址在离新机场10分钟车程的迎宾大道，策划建设占地20公顷，投资15亿元花都（国际）珠宝物流中心。中心建成后，将设大型商场、星级商务酒店、大型停车场、金库、银行、航空快递、货运中心等配套设施，建立金银珠宝首饰“产供销”交通服务网络平台，打造集珠宝原料、工具、设备采购及批发销售于一体的大型复合交易平台。 空港经济随着机场物流与高新技术产业基77、地加快建设和联邦快递亚太转运中心的落户，高新技术产业、现代物流业加速向机场周边集聚，目前全区物流企业已超过130家，深航、海航、上航等国内知名企业在花都设立分公司。机场北出口正规划建设华南地区最大的航空物流中心。空港经济将成为花都未来新的经济增长极。花都区经济的蓬勃发展为房地产市场带来更多高端客户，随着交通的不断发展完善，XX区的高端下面将有更多机会利用其品牌、产品和景观资源优势吸引花都区高端客户购买。5. XX房地产市场2006年，XX房地产市场仍延续2005年的升势，房地产整体交易市场畅旺，市场仍处于供不应求状态。虽然，近期受到一系列的新政策出台影响，成交量明显委缩。但成交价格仍不断攀升，78、市场态度较为乐观，后市上升态势仍得到一定的支持。5.1 2006年房地产开发投资情况5.1.1 XX房地产投资稳定据市统计局最新公布数据，房地产开发市场运行平稳。今年上半年，全市完成房地产开发投资208.19亿元，增长15.5%。由于2006年头5个月，房地产开发投资的涨跌幅度都在1%以内，没有出现像去年增长幅度较大的情形，也没有出现大幅度的下降。因此，XX市的房地产投资保持着比较稳定的态势。前5个月累计全市房屋施工面积5181.06万平方米，同比增长6.5%；房屋竣工面积287.46万平方米，同比下降41.2%。5.1.2 投资与需求结构吻合据XX市建委统计，1-4月累计，在各类型房地产投资79、中，完成住宅建设投资74.84亿元，占房地产投资的73%；完成办公楼宇投资6.66亿元，占7%；完成商业经营用房投资12.45亿元，占12%。与上年同期相比，办公楼投资出现了较大幅度的下降，商业经营用房投资基本持平，而住宅投资则小幅增长。前5个月房地产投资的结构与目前市场需求的结构趋于一致，说明XX房地产业的投资结构与市场消费需求结构相吻合。5.1.3 2005-2006年土地市场出让情况XX是全国最早建立土地有形市场的城市之一，土地一级市场健康稳步发展，市场规模逐步扩大。2005年全市原八区成功出让土地27块，政府共收入逾47亿元，除去珠江新城西塔出让价格不算，比原来出让底价高出17%。合共80、出让土地面积49.41万平方米，可建面积211万平方米，平均容积率高达5。住宅用地面积所占份额虽然最大，有26万平方米占总量的69%；但可建面积只有约68万平方米，平均容积率不到3。而商务办公用地面积11万平方米，却可建面积高达124万平方米，平均容积率高达11。2006年头5个月，XX市土地出让较为平稳，公开出让的土地共有13宗，共出让用地面积40.10平方米，总建筑面积约140万平方米。部分土地的成交价格比出让地价高出80-90%，个别更高达118%。土地价格飚升是2006年土地市场的一个明显特征。2004-2006年土地出让情况统计单位：宗、万元年份出让宗数计划用地面积规划建筑面积实际出81、让宗数实际用地面积建筑面积200425100.41251.23911.3036.682005281103092749.412112006.1-625135225.91340.10139.93 2006年1-7月XX土地出让一览表成交日期地块地址出让方式用地面积（）用地性质容积率建筑面积（）底价（万元）成交价（万元）增幅（%）买主1.6越秀区东风中路万安里19-36号转让3291商服用地83081868206820XX建晟投资有限公司、XX市中洲投资有限公司、XX市长健投资有限公司1.6花都区新华镇风神大道转让83173.13工矿仓储用地1.6113937.0212501250XX风神汽贸城有限82、公司1.12花都区狮岭镇金狮房地产综合区内转让42596.79住宅用地622622XX市益威复合材料制造有限公司1.17荔湾区中山七路由王家园至康王直街地段转让4947商服用地、住宅用地8.24407706345.46345.4XX粤沛房地产有限公司1.25开发区科学城东部组团、罗东路以西、开创大道以南，编号为KXCD-E1出让171257商业金融业用地60286078广东华美教育投资集团有限公司2.7XX区机场路东侧、XX中医学院西侧地段出让5482商品住宅、社会停车场4.9827300.36590712900118%广东耀华房产开发有限公司2.9海珠区新港中路南XX毛纺织厂宿舍区转让19683、42商服用地、住宅用地4.9697424.321500015000广东纵横领地房地产开发有限公司2.13荔湾区荔湾路东侧、原市第一机械制造厂（第二期用地）转让6576商服用地、住宅用地10.6670082122001860052%XX市XX房地产有限公司2.13天河区珠江新城G3-3地块转让10481住宅用地8.285943.1318601860XX市明和实业有限公司2.28天河区珠江新城A4-6地块出让6293商务办公1169226.521647616476广东津滨房地产开发有限公司2.28海珠区龙田直街地段出让9364商住楼6.586162324752475XX中惠置业有限公司2.28海珠84、区琶洲会展中心南侧（PZB1301地块）出让24862办公用地（办公楼、商场、餐饮）2.9773925221774000080%广东建中房地产实业有限公司2.28海珠区琶洲会展中心南侧（PZB1501地块）出让113607办公用地（办公楼、商场、餐饮、急救中心、综合交通换乘中心）3.2363542.4109063109063保利房地产股份有限公司、广东中益投资有限公司、XX市康隆投资有限责任公司4.11珠江新城J1-1地块出让7944商务办公18142990.38340326160081%XX富力地产股份有限公司4.11珠江新城M1-4地块出让13182旅业10131816313735200085、66%XX富力地产股份有限公司4.11荔湾区华贵路以西、观贤坊以南、暗渠以东地段地块出让14503商业、住宅、办公6.2490491135192080054%XX市地下铁道总公司4.27XX区新广从路永泰集贤庄地段（种猪场）出让134989居住1.68152621293845700094%XX亿柏企业咨询有限公司4.27天河区沙河路广东省建材机械厂厂区出让38081商品住宅48490（居住总建筑面积）103381400035%XX市时代胜誉投资顾问有限公司4.27天河区珠江新城D1-1地块出让14391商务办公7100735.39239764600092%XX富力智盛置业发展有限公司5.19荔86、湾区光复北路康公直街12-38号、三元坊11-45号、德美里2-24号地段拍卖6819商住楼、商务楼7.255876.896409640XX宏新投资有限公司5.19天河区珠江新城M1-9地块出让11523商务办公、旅业780660.3191983600088%XX富力智盛置业发展有限公司6.29XX区新市镇萧岗村青草垅转让6286（转让其中50%）商业、住宅楼4.6733144500500XX柏涛房地产开发有限公司7.6开发区GQ-E10地块，金碧路以西、宝石路以南出让4697商业金融业用地293946521810178%XX华燊房地产发展有限公司7.24番禺区沙湾镇沙坑村市良公路北侧转让9887、6商服用地和住宅用地1.21182.670305336%何玉霞从06年拍卖地块的情况来看，值得关注的是市区大面积地块的出让仅有两块，其中居住用地只有一块种猪场，这表示在未来的市区项目当中，大型项目将越加减少，这利于本项目规模的展现；另外，还值得注意的是地块成交的楼面地价屡创新高，加大了项目成本，必然提升了后期项目销售价格，预计在未来楼市中楼价还将稳步增长，这将对本项目价值体现提供了较好的市场环境。5.2 2006年商品房预售市场2006年1-7月XX市十区批准预售的商品房项目共414个，可预售商品房44833套，可预售商品房面积为440.32万平方米，同比分别减少34.08%、19.35%和288、0.21%。2006年1-7月商品房上市量与去年相比有萎缩，同比减少逾6%。但住宅上市量依然占最大的市场份额，合共逾300万平方米；而写字楼和商业的份额都较少，两者上市场量分别是22万和28万平方米。5.3 近年商品房交易市场5.3.1 商品房供求情况2001-2006年，商品房批准预售面积维持平稳的走势，预售成交面积则逐年上升，到2005年，市场虽受调控影响，但是供应市场总体维持稳定。2003-2006年上半年，预售面积均大于预售面积，即是市场整体仍是需求量大于供应量。5.3.2 商品房成交价格走势2001-2006年，十区商品房成交价格经历先降后升的过程。整体下降速度较为缓慢，但上升速度相89、对较快。全市商品房均价整体波动不大，维持相对稳定。近2年来，成交均价快速上涨，2006年成交价逐渐上升，至7月为止商品房成交均价已逾6500元/平方米。5.4 2006年房屋交易市场2006年1-7月，XX市房屋交易登记115857宗，交易登记面积1249.15万平方米，交易登记金额642.51亿元，同比分别增长7.4%、9.8%和32.2%。两者交易量比例6：4，没有出现太大的变化，新建商品房交易量占总成交量的58%；二手房交易的比例占42%。新建商品房交易登记情况二手房交易登记情况2006年7月2006年1-7月2006年7月2006年1-7月宗数865567154810548703增长：90、同比0.6%15.9%44.9%-2.4%环比-25.1%-2.9%-面积（万平方米）86.12720.2572.74528.90增长：同比-3.9%19.9%14.4%-1.5%环比-34.2%-18.5%-金额（亿元）62.26470.2724.99172.24增长：同比32.5%44.5%43.4%7.3%环比-29.9%-16.7%-5.4.1 商品住宅交易市场 中心城区商品住宅交易情况住宅市场占了总体市场的80%份额，也是反映房地产市场的整体情况。中心城区2006年1-7月商品住宅交易量近300万平方米。而住宅价格增长势头较为强劲，6月和7月又再空破新高点，7月成交均价高达7880元91、/平方米，全年总体成交均价已逾7000元/平方米。 各区商品住宅交易情况中心城区住宅交易量依然集中在海珠区、天河区和XX区三大区域。由于部分区域合并后拉低成交均价，但总体价格均有不同程度的上升。荔湾区由于上市量少，成交量也同样较少；与芳村合并后，成交价格明显被拉低。5.4.2 二手房屋交易市场2006年，二手房跟随着一手房推动下，各项成交数据继续呈现上升态势。由于一手市场价格不断走高，致使部分买家转向二手市场。但5月受宏观调控等多重因素影响，成交量略有减少，上半年二手住宅成交量逾300万平方米，同比略有下降。受新政影响，市场观望气氛增加。但由于自住性质的需求依然庞大，大多数二手房业主并没有在价92、格上让步，二手楼价继续维持上升势头，现时越秀和天河的二手住宅价格是全市最高的。在市场供求关系没有恢复平衡之前，二手楼价将会继续稳中有升。6. XX区房地产市场近几年来，随着XX“北优”发展规划影响，还有不断的各种利好消息，使得XX区房地产业在短短几年间有反天复地的变化，并且在全市地产业中一直占有举足轻重的地位。从2004年开始区内配套不断成熟，市场也逐渐令买家接受，交易量随之攀升，达至需求远大于供应。6.1 商品住宅交易情况细看2006年1-7月XX区商品住宅成交情况，各月成交量较为平均，每月交易量约在12-15万平方米；而成交价格就波动上升，至7月成交价格高达6233元/平方米，同比狂增了393、1%。2006年住宅总体成交均价5871元/平方米。交易最活跃仍然集中在XX大道板块和南湖板块。6.2 二手住宅交易情况XX区二手住宅交易市场不活跃，成交量少、价格相对较低。每月成交量约5-7万平方米，成交价格在2800-3000元/平方米水平波动。成交客源主要是以外来工薪人士居多，且选择户型面积较少。6.3 竞争板块未来供应量柏涛房地产、广骏汽车集团用地面积：6286XX区检查院、XX城镇地产用地面积：4145佳地新都公司用地面积：18.37万瑞丰实业用地面积：7.9万XX建设开发集团、市果树科学研究所用地面积：5.6万银山建设开发用地面积：13.7万中鼎集团用地面积：15.15万开发面积：94、15.15万耀华房产开发用地面积5482开发面积：2.73万亿柏企业咨询公司用地面积13.5开发面积：15.26万广东耀华房产开发用地面积：5482XX金湖住宅发展用地面积：4765和润发展公司、有色金属集团环球实业用地面积：124476.3.1 未来待开发土地2006年，XX区成功出让土地3块，其中包括以5.7亿高价成交的在XX大道旁边的种猪场地块，还有一块在机场路，一块在新市镇。另外，获批建设许可的土地共9块。合共即将在未来2-3年来总可开发用地面积近80万。可见，该区域未来可开发用地非常充足，对本项目有一定的威胁。6.3.2 竞争项目未来供应量板块楼盘名称地址占地（万）建面（万）未来推货95、量推出期数主力户型预计推售时间XX大道云山诗意XX大道永13362期棋乐居8栋3期18栋2期约600套3期约1000套120-180的大户型2期2006年下半年推岭南新世界XX大道北1689号120178不详40万不详不详托斯卡纳新广从公路东侧 28342期洋房：432套联排别墅：约13套110-150左右的三房2007年上半年荷塘月色黄石东路20503期不详不详XX尚城黄石北路12213期E组团4期三期E组团约200套四期约12栋100-160的三四房三期E组团预计2006年9月四期2007年机场路富力城机场快速干线平沙出入口处38511期29栋；2期29栋（规划中）约3500套87二房二厅96、和122三房二厅2006年下半年到2009年保利紫薇花园汇侨新城内613.8全部逾1000套80多的二房和90130的三房2006年9月内购南航明珠雅苑机场路，机场西松云街内1.72.8全部5栋13层住宅130-150预计2006年10月纵横缤城新市镇汇侨路5.3917二期7栋约700多套70-120的中小户型不详南湖南湖雅居乐南湖同和路20二期10万不详，仍在规划设计中未来XX区房屋的供应量非常充足，主要集中在XX大道和机场路一带，而南湖板块则只有南湖半山豪廷还有少量洋房和二期规划用地未开发。XX大道板块的供应主要集中在几个在售的大型楼盘，特别是岭南新世界和云山诗意，岭南新世界还有40万的可97、开发用地，现在在售的双城故事二期也有800套的货量；云山诗意的二、三期总共也有1600套新货准备推出市场。户型方面，主要是100-160的三房和四房的单位。在机场路板块上，富力城是一个最大的供应者，还有接近4000套的可供货量。保利紫薇花园是一个保利在机场路板块上的一个全新的楼盘，现在尚未推出市场，总的建筑面积有13.8万，具体货量还没对外透露。南航明珠雅苑和纵横缤城总共也有1100多套的可供货量。主力户型则比XX大道的要小，是70-80的二房和三房的中小户型。7. 三大板块产品分析本部分是针对XX区三大板块近年推售的代表性项目从产品特色、营销定位、户型、价格、畅销单位等多方面进行统计分析；各98、大板块抽样项目明细如下： XX大道板块云山锦绣、颐和上院、XX尚城、时代玫瑰园、云山诗意、金碧雅苑、依云小镇、岭南新世界、托斯卡纳 南湖板块颐和山庄、竹韵山庄、南湖雅居乐、XX蓝山、江南世家、春庭花园、桐林美墅馆、山水庭苑、南湖山庄 机场路板块百顺台、XX高尔夫花园、元邦航空家园、纵横槟城、时代花园、祥景花园、富力阳光美居、XX骏景花园、云天翠庭、富力城7.1 产品户型统计7.1.1 板块户面积统计 XX大道板块云山锦绣、颐和上院、XX尚城、时代玫瑰园、云山诗意、金碧雅苑、依云小镇、岭南新世界、托斯卡纳根据近年来，XX大道板块的主要项目产品户型做出统计，我们得到的结论如下：n 以三房二厅是该板99、块的主力户型，占总量逾50%；其中三房（套房）单位比例最高，占总量的36.7%，面积集中在101-140；n 二房二厅占总量26.2%，71-80成为二房的主力面积，主要集中在金碧雅苑、时代玫瑰园等前期组团，但该面积区间在最近推售新组团比例越来越少；n 随着人们对居住的舒适度要求提高，户型面积呈增大趋势，四房比例越来越多，占近14%，面积集中在120-160，也有些项目推出叠加复式、联排别墅等新型产品。 南湖板块颐和山庄、竹韵山庄、南湖雅居乐、XX蓝山、江南世家、春庭花园、桐林美墅馆、山水庭苑、南湖山庄根据近年来，南湖板块的主要项目产品户型做出统计，我们得到的结论如下：n 是XX区内产品面积最100、大、类型最丰富的板块，由于该板块的自然资源非常好，大部分项目是渡假、居住两相宜的小区，因此买家对房间的功能细分明显；n 三房和四房单位是该板块的主力产品，其中三房（套房）单位占总量的44%，以121-140的中户型居多，而四房单位是140-160比例最多；n 别墅也占市场一定比例，产品层次类型多，有叠加式别墅、联排别墅和独立别墅等，且销售业绩不俗，面积集中在200以上。 机场路板块百顺台、XX高尔夫花园、元邦航空家园、纵横槟城、时代花园、祥景花园、富力阳光美居、XX骏景花园、云天翠庭、富力城根据近年来，机场路板块的主要项目产品户型做出统计，我们得到的结论如下：n 以实用型产品居多，二房和三房为101、主导，购房者多为首次置业，需求面积相对较细，但近年客户需求面积略有增大；n 三房单位占近50%，且是81-100的小三房为主，其次是三房（套房）面积以100-120居多；n 二房单位也占近40%，面积集中在61-80，产品设计方正实用，没有特色。7.1.2 年度主要供应户型板块年份M1M2M3面积（）户型比例面积（）户型比例面积（）户型比例XX大道板块2003年前90-120三房二厅36%70-90二房二厅35%110-130四房二厅11%2003年80-100三房二厅32%60-80二房二厅28%100-120三房二厅19%2004年60-80二房二厅29%80-100三房二厅28%130-102、150三房二厅19%2005年110-130三房二厅27%90-100三房二厅21%70-80二房二厅19%2006年90-110三房二厅20%60-80二房二厅18%110-130三房二厅15%南湖板块2003年前120-150三房二厅33%120-150四房二厅16%80-110二房二厅10%2003年70-90二房二厅30%120-140三房二厅17%100-120三房二厅13%2004年140-160四房二厅47%120-130三房二厅28%220-260复式12%2005年120-140三房二厅29%180-20四房二厅10%140-160四房二厅8%2006年301-350联排别墅103、51%140-150四房二厅31%110-120四房二厅12%机场路板块2003年前60-80二房二厅32%80-100三房二厅30%100-120三房二厅13%2003年60-80二房二厅54%100-120三房二厅13%80-100三房二厅12%2004年100-120三房二厅29%70-90二房二厅20%70-90三房二厅18%2005年120-140三房二厅66%100-120三房二厅13%70-90二房二厅8%2006年100-120三房二厅38%70-90二房二厅40%120-130三房二厅11%据调查统计所得，从2003年到今天，三大板块的主力户型出现了不少变化，户型给予我们的启104、示主要如下：n XX大道板块近两年市场供应的产品面积逐渐增大，但产品类型越来越多样化，近期推出的产品有叠拼洋房、联排别墅等。现时市场仍然以三房二厅为主，面积集中在101-140，但所占比例逐年减少。n 南湖板块项目属舒适享受型项目，客户群会需要更大的户型去缓解他们对居住空间舒适度的要求，因此户型面积相对较大，其对居住空间的功能细分要求日益强烈，其中120-160四房单位比例逐渐增多；n 机场路板块以实用型的住宅产品为主，以60-80二房和100-120三房单位居多。近2年，随着市场需求转变，二房和三房相对过去面积略增10-20。7.1.3 畅销户型根据三大板块近来推售项目的销售情况较好户型面积105、，我们发现：n 南湖板块客户群经济承受力是XX区最强的，买家对生活品质要求相对较高，对居住空间尺度要求较大；因此，160-200的四房单位是近期最畅销的户型，还有三房的120-140单位也为受落；n XX大道板块最畅销的户型是二房和三房单位，对总体质素要求略低于南湖板块，其家庭居住以三口之家为主，需求面积主要是70-90的二房和100-120的三房；另外，客户对居住空间面积逐年提高，现在140-160的四房单位也受到买家的青睐；n 机场路板块前期供应产品面积较细，年时久远，近年来客户对居住要求有提高，户型面积有所增大。如荷塘月色二期畅销户型是三房的120-140。小结随着XX大道板块的不断发展106、，经济实力较强的的买家比例会增大，居住要求不断提高，居住适度增大，体三房100-130，四房130-160，将会是主流户型追捧。7.2 历年价格 XX大道板块XX大道是近年XX区最关注板块之一，随着板块和项目自身不断成熟，价格自然地随之上升。近年来，不少指标性项目的出现，引发该板块楼市阶段性热潮，大部分项目价格初期开盘价主要集中于3500-4000元/之间，于两年间随着板块发展及社区成熟度展现，逐年稳步上升，至06年上旬受XX大市楼价狂涨跳跃式大幅上涨，升至现时逾6000元/（例如：云山诗意从2005年1月开售均价4600元/，至现最新一期均价6500元/；时代玫瑰园在2003年9月均价360107、0元/，现时剩余单位高达7000元/）。再加外未来发展前景好，规划大型配套的完成是这个板块真正成熟的支撑点；种鸡场、种猪场等地块成功高价拍卖，土地价值提升，则是一个板块楼市价值的最根本体现。 南湖板块南湖板块是XX区楼价最高的豪宅板块，大部分项目开发模式以低密度为主；再加上得天独厚的山水资源，使该板块的楼价一直高企。还有近年市政的逐渐完善，如同和路拓宽工程的完工、地铁三号设同和站等，正在逐渐缩短南湖板块在购房者心里的“距离”。使南湖板块持续升温，板块内可持续开发利用的用地已越来越少，楼价也随时之上升，现时在售项目洋房毛坯房高达6500-8000元/。 机场路板块机场路板块是房地产开发较早的区域108、，发展至今已有不少楼盘。但近两年都没有新项目推出，市场是求大于供现象。现时在售的项目只有XX高尔夫花园、纵横槟城和富力城，受到买家的追捧；因此价格有所上升，只是从2003年4000元/，升至现时5500元/，但整体升幅相比就不大了。三大板块类别2003年2004年2005年2006年XX大道板块洋房3600-50004200-56004800-62005400-8000别墅7800（联排）9500（联排）南湖板块洋房3700-58004200-68004500-68005500-7500别墅6000-100008500-1200010000-1800012000-18000机场路板块洋房380109、0-52003800-50004300-55005500-6500小结这三大板块近年房价均有不同程度上升，但由于各板块的发展规划前景不同，因此价格升幅也有差异。未来继续发展，各板块的生活、教育、交通网络配套完善，价格将会不断攀升。而最令市场充满信心的XX大道板块，是继南湖豪宅板块后又一高尚住宅新区。7.3 小区配套设置三大板块教育配套会所商业街户外运动休闲景观交通配套幼儿园小学中学康体饮食泳池球场真山真水高尔夫楼巴公交车地铁XX大道板块78%44%11%89%56%44%89%78%11%0%11%11%56%44%南湖板块100%40%0%90%80%30%70%90%100%70%50%5110、0%20%30%机场路板块90%40%0%80%30%40%100%90%0%0%0%10%60%40%三大板块的大部分项目是中型规模，自身规划配套较为齐全，可以弥补周边配套设置不合的缺点。从以上细分，有以下特征：n 教育配套以幼儿园为主，其次是小学配套，但中学只是岭南新世界配有，且大多与名校联姻，作为项目吸引目标客户的主卖点；n 会所主要以康体设施项目为主，部分有饮食功能；n 商业也是必不可少的，以小区商铺居多，而配有商业街的项目并不多；n 户外运动设施较齐全，大部分项目都配有泳池、球场等健身活动；n 具有休闲景观的项目集中在南湖板块，该区域自然资源非常丰富，都有真山、真水和高尔夫景观；n 111、现时公共交通配套最好是XX大道和机场路板块，但未来三大板块的交通会得到大大改善。从三大板块交楼标准以毛坯房居多，带装修销售也逐渐增多。南湖板块由于产品档次高，为适应买家需求以毛坯交标。XX大道现时现时售价较高，使买家更易接受，因此近期推售新项目含装修销售，但也可选毛坯。机场路板块以带装修为主，前期项目带精致装修居多，相对高档次项目以毛坯交楼；现时新推售的项目都以1000元/作交楼标准。7.4 交楼标准配置三大板块全毛坯装修价值（元/）全屋装修装修套餐装修/毛坯选择XX大道板块33%300-50011%0%0%500-80011%11%22%800-100022%11%0%1000元以上22%1112、1%11%南湖板块60%300-5000%0%0%500-8000%0%0%800-100010%0%10%1000元以上30%0%10%机场路板块30%300-50010%0%0%500-80030%0%20%800-100020%0%0%1000元以上10%0%0%三大板块装修价值（元/）厨房洁具地板XX大道板块300-500香港美时组合厨柜、不锈钢星盆、美国摩恩水龙头、抽油烟机、燃气炉西班牙乐家座厕、洗面盆配美国摩恩水龙头、玻璃淋浴间厅、房地面水泥沙浆抹平；厨房、浴室铺高级品牌防滑砖500-800“欧派”牌整体式组合厨柜；安装不锈钢子母盆；名厂出的燃气炉和抽油烟机洗面盆、节水坐厕、不锈钢113、水龙头厅、房配抛光砖地脚线；厨房、浴室铺高级品牌防滑砖800-1000地台铺砌高级防滑砖、墙身铺砌高级瓷砖、铝合金天花、设灯具、人造石台面欧派橱柜、名厂抽烟机、直接饮水系统科勒洁具、科勒坐厕、科勒浴缸厅地台铺砌6060抛光砖；卧室地台铺复合木地板，配脚线1000元以上伊莱壳思油烟机、两炉头炉具科勒洁具、莫恩龙头客厅采用高级抛光仿古砖；卧室高级复合实木地板南湖板块300-500500-800松下牌燃气炉、抽油烟机、双槽不锈钢洗涤盆、摩恩抽拉式冷热水龙头。美标牌马桶、洗面盆、浴缸、钢化玻璃淋浴屏厅铺抛光砖、配波打线、踢脚线；房铺实木复合地板配踢脚线卫生间、厨房：抛光砖；花岗岩门槛石800-1000114、欧派整体式组合厨柜、不锈钢子母盆和冷热水龙头、华帝燃气炉、抽油烟机美标或科勤座厕、洗手盆、水龙头、花洒；淋浴间钢化玻璃淋浴屏、正野牌排气扇厅铺800800高级抛光砖，局部设黑金砂、啡网纹、雅士白、莎安娜，微晶白等高级石材；卫生间、厨房为高级防滑砖1000元以上松下燃气炉、抽油烟机、双槽不锈钢洗涤盆。摩恩抽拉式冷热水龙头。美标马桶、洗面盆、浴缸；钢化玻璃淋浴屏厅铺抛光砖，配波打线，踢脚线房：实木复合地板配踢脚线卫生间、厨房：抛光砖；花岗岩门槛石机场路板块300-500豪华橱柜、抽油烟机、内嵌式双头煤气炉名厂优质卫生洁具，包括座厕、洗手盆、主人房卫生间企缸厅房铺抛光砖配脚线；厨房、卫生间、阳台铺高115、级防滑砖500-800美时人造石台面橱柜、配子母星盘连水龙头一个、抽油烟机、嵌入式钢化玻璃面燃气炉HCG和成牌连体座厕、洗面盆洁具、卫生间排气扇、预埋冷热水淋浴花洒厅铺名厂优质抛光砖配地脚线，卧室铺复合木地板配地脚线，厨房、卫生间、阳台铺防滑砖800-1000高级组合柜东鹏牌座厕、洗手盆、沽缸、淋浴、生活阳台配普通龙头，淋浴间设钢化玻璃趟门，大理石制作洗手台、金羚牌排气扇。客厅、餐厅铺东鹏牌抛光砖；房间配柏高牌复合地板及地脚线；厨房、工作阳台铺东鹏牌防滑砖；卫生间铺高级大理石1000元以上全套人造石面料组合橱柜、配不锈钢子母盆及水龙一个，名牌抽油烟机、嵌入式煮食炉、消毒碗柜和排气扇配高级座厕、116、洗手盆以及高级水龙头，公共卫生间配立式淋浴间及优质淋浴屏，套房卫生间配优质沽缸客厅铺8080高级抛光砖配踢脚线；厨房、卫生间、工作阳台铺优质地砖，门槛均铺高级石材这三大板块建筑风格是风情万种。特别是XX大道板块的每一个项目建筑风格各具特色，XX大道无疑是XX区楼市最有新鲜感的板块，这里聚集了特色鲜明、风格各异的楼盘。如传统中式徽派、东南亚泰式等、欧式的意大利风情。总体现时仍以现代风格为主流，其次是欧陆风格。小区规划以围合式和半围合占绝大部分，此类布局有利于规划组团的完整。7.5 规划建筑风格三大板块欧陆风格现代风格中式风格东南亚风格古典现代XX大道板块22%11%44%11%11%南湖板块20117、%20%30%20%0%机场路板块10%0%70%0%20%7.6 项目特色三大板块产品配套细部XX大道板块 错层复式：颐和上院 标准层客厅4.5米高：颐和上院 纯粹别墅：依云小镇 叠拼庭园、错拼别墅：托斯卡纳 首层、叠加复式：岭南新世界 小复式：岭南新世界 美术馆、错层游泳池：时代玫瑰园 艺术沙龙：依云小镇 东方会所、立体园林：云山诗意 艺术拱顶长廊：托斯卡纳 双层空中泳池：时代玫瑰园 劈开砖为主、噴涂外墙：依云小镇 外墙花槽：颐和上院 双、半坡黛亚瓦屋顶：云山诗意 错落庭院：依云小镇 观光电梯：颐和上院 阳光电梯间：时代玫瑰园、颐和上院 入户花园：时代玫瑰园、云山诗意南湖板块 叠加复式：江118、南世家 小复式、情景洋房：XX蓝山 租用南湖：山水庭苑、江南世家 18洞高尔夫：颐和山庄 高尔夫果岭：桐林美墅馆、南湖半岛花园 山顶公园：颐和山庄、南湖半岛花园 下沉式会所：竹韵山庄 18万森林公园：江南世家 私家码头：半山豪廷、山水庭苑 保留原生态植物：南湖半岛花园、竹韵山庄 采用隐形梁技术：山水庭苑机场路板块 中层复式：云天翠庭 三错层：XX高尔夫 高尔夫训练场：元邦航空家园、富力阳光美居时代花园 保留原生态植物：富力阳光美居 入户花园：富力城 180度弧型落地观景窗：云山翠庭根据近年来，三大板块的主要产品作统计，我们发现：n XX区域近年推售的项目，注重产品设计特色的设计，如：情景洋房、119、叠加复式、错拼别墅、创意小复式等一系列新产品，为市场带来惊喜；n 亦相当擅长于配套上做文章，通过具鲜明独特性的配套以创造营销亮点，而在各大板块上个性上有所区分XX大道项目主要以文化艺术为主题，如：时代玫瑰园的美术馆、依云小镇的艺术沙龙，而南湖板块则主要利用区域自然资派，如南湖雅居乐的山顶生态公园，山水庭苑的南湖私家码头等；n 在园林上亦相当注重原生态植被的保持以及特色小景的设计，创造移步换景的新鲜趣味性n 注重产品细节的体现，主要在公共空间的参与性、与自然的交溶性以及新型建材使用上。7.7 营销定位板块项目市场定位形象定位核心卖点形象标签生活状态宣传推广南湖板块南湖半岛雅居乐 XX至大型城市山120、水社区 XX绝版纯山居人文豪宅 自然而来的气派 山海：人居高处，山水从容 山居笔记：无山无我无际 XX山、南湖 私家山、中央园林 交通、配套（双会所、名校）人文、成功、涵养、修为 半山豪宅生活 功成利就之后的淡定超脱 陶治性情、回归自我的自然生活态度 大众广告（电视、报纸） 现场公关活动XX大道板块时代玫瑰园地铁上盖艺术社区 为年轻的心而存在 一期：新解构生活 二期：美学先锋 三期：美学生活 美术馆 公共空间营造（园林、小品） 产品特色（入户花园、阳光电梯间） 双地铁、名校配套年轻、现代、时尚、前卫、艺术 年轻率性的自由生活 小资情调的另类表现 强强联袂（以名建筑设计师、名校、名艺术家等作宣传121、要点） 以艺术性展览以及艺术化时尚类公关活动为主（美术馆系列展览、音乐节、新派粤剧“花月影”） 艺术化形象广告（电视广告、时尚杂志类专刊）依云小镇纯粹小镇依云小镇纯粹印象 艺术沙龙 建筑技术（环保材料）艺术品味、另类、现代超前 村上春树式的纯净生活 简单而高品味的艺术家生活 艺术沙龙（爵士乐队演出、爵士文化展） 时尚类公关活动（自驾车游、艺术表演、环保创作品） 单纯化表现户外广告（围墙、东风路、同和路“纯粹地”广告牌）托斯卡纳有一种风情，叫托斯卡纳一种生活一个传奇 欧陆建筑，意大利风情 区位（CLD、XX新城） 景观（XX山、凤凰山、南湖渡假旅游区） 户型特色（叠拼庭院、扩拼洋房、错拼洋房）富122、有、休闲、异国情调优雅浪漫的意大利风情庄园式休闲生活 大型户外广告（天河立交户外、环市路） 大众广告（电视、媒体杂志） 现场小型公关（风情类现场表演、摄影展）XX大道板块云山诗意东方人居智慧 和谐美善风尚 小桥院落人家 东方立体庭院建筑（徽派元素） 区域（发展、交通） 六艺园林、东方文化双会所 教育（社区私塾、方圆幼儿园）东方文化、传统伦理、平和涵敛 东方伦理和谐生活 中式传统富足家庭 大众广告（电视、报纸） 小众媒体（杂志生活人物专访专刊） 东方传统文化活动以及现场情景展示（如茶道表演、楹联大赛、爱心活动、火花回顾展等） 东方文化主题样板房岭南新世界 岭南小镇 新生活第一城 Sunny生活 123、水央：在水一方御城之央 双城故事：生活理想，无限共享 成熟社区生活（118项生活配套、名校） 区位发展 物业管理 发展商品牌年轻，扎根，生活、小康 配套完善，大而全的成熟小城生活 小康人家理想生活普众化人气类公关活动（如功夫选拔、水运会、超级女声）XX尚城27万暹罗风情园林社区 尚美家建筑感动生活 金暹罗尽享极致生活 区位（XX新城） 园林 配套（商业、会所）大众性 小康生活 泰式风情渡假生活现场明星类公关活动（如开盘聘请薜家燕等明星）金碧雅苑依山傍水山景园景楼王天然氧吧百米超宽楼距XX山麓的世外桃源 发展商品牌 价格 产品（空气、山景、 宽楼距、户型） 配套（园林、商业） 区位配套平民化、低124、档大型社区康足生活报纸促销性广告（以特价单位、超低价强销性为主题）机场路板块富力城机场快线上的欧洲小镇城市向北生活在TOWNSCPACE 区位发展（新机场） 小镇风情（产品、配套） 发展商品牌风情、优雅、富足、品质欧洲小镇贵族化有闲阶层生活 大众广告（电视、报纸） 现场纯欧式展示（统一化欧式风情包装）XX高尔夫 XX首个生态社区 江南水景园林社区 寻常人家的高尔夫生态家园 荷塘月色：自然生活哲学 区位（健康、空气） 生态建筑，自然规划（仿生建筑、六大主题园林） 江南园林、庭院院落配套（小山会所、超市教育）健康生态、温和婉约 健康人家 自然平和生活 江南情调韵味 主题性公益活动（如植树、吸氧一日125、游等） 教育扛旗（入驻、师资、开学）配套景观人文产品名校配套环境：健康、生态生活配套（会所、商业）建筑风格、规划（宽楼距、低容积率）发展前景：XX新城、新机场园林造景自然景观：XX山景、南湖特色户型区位建筑现代、艺术公共空间（邻里交流、庭院组合）东方传统优雅贵族建筑材料、技术项目小结n 在区位宣传重点：健康自然的生态环境，高质量的生活环境，XX新城的前景展望；n 项目整体宣传上，重视整体形象从而衍发的理想人文生活状态描述，社区形象客户群定性分明，调性上强调生活的情调化以及领先性，超脱于物质之上的精神追求；n 在形象表现上，注重纯粹风格化，个性鲜明，表象独特，文化性强，具一定超脱现实理想映射，并126、通过生活氛围与产品力的结合不断丰富其形象完整性以及丰满度；n 营销亮点推陈出新，善于嫁接传统、时尚、艺术等文化性元素，并将符号表现发挥得淋漓尽致，寓于产品设计与宣传推广之中，以实在的载体（如美术馆、建筑风格、新材料等）承载无形的形象表现；n 宣传手法多样化，除大众媒体的广泛化铺广外，以公关活动以及杂志类小众媒体为主，曲线吸纳客户积累，通过长期铺垫深植形象，配合产品成熟度不断深化；n 在风格上，集合了各类流行元素（艺术时尚、中式传统、欧陆风情），并通过较极致的表现力试图演绎纯粹性，达到从产品、宣传到形象的内外逻辑一致性。7.8 户型特色7.8.1 依云小镇户型：联排别墅六房二厅四卫建筑面积：28127、0附送面积：花园约30，地下室约50户型特色n 咬合式联排别墅，立体空间；n 送前后独立入户花园、地下多功能室等；n 地下停车场可直接入户；n 退台式设计，层层带露台。7.8.2 托斯卡纳 叠拼庭院顶层单位：三房二厅三卫三阳台n 户型间隔合理，双套房设计，动静分区；n 多阳台设计，多角度观赏立体园林景观；n 附送100的天台花园。 错拼别墅咬合式、阶梯式、凹凸式、双中空式等多种错层结构。咬合式楼上楼下两户或以上的房间互相咬合，使各自房屋结构出现变化。凹凸式每层空间不是平均分配，形成挑高、夹层或跃式组合。双空中式在凹凸式结构基础上，把1-3层错位形成6米的中空空间。阶梯式针对一户别墅能在内部形成128、阶梯式布局。楼层剖面不是上下整齐排列。 扩拼洋房五房二厅三卫三阳台，约200户型特色：n 整体功能布局分割明显，主仆、动静、干湿功能分区；n 主人套房功能分区明细；n 三阳台设计，其中客厅出超大阳台；n 户户单边，送入户花园，朝向好、通风采光。7.8.3 颐和上院外墙的花槽观光电梯与清风电梯厅面积：约155户型：三房二厅+工人房特色n 标准层客厅层高4.5米；n 全是双阳台设计，客饭两厅均出阳台，并带有近20空中景观阳台；n 主人房宽达4.8米，功能分区齐全；n 钻石型设计，南北通透。4.5米挑空客厅，空中庭院7.8.4 XX蓝山 情景洋房首层单位：四房两厅（带地下室设计），约148平方米n 129、私家花园与公共庭院通过院墙和绿化隔离，增加私家花园的私密性；n 特色空间，间隔方正的情景房；n 创意附加空间：入户花园、下沉花园、私家花园；n 送空间：“私人会所”多功能厅约50平方米以上的半地下室。 创库HOUSE面积约90n 超高层高5.4米，垂直空间发挥创意无限；n 上、下卫生间及厨房已预留间隔、垂直空间可创意间隔为两层；n 特设专用楼梯，尊受独户享受。7.8.5 江南世家下层上层层复式（四房二厅，220平方米）n 一梯一户设计，南北对流；n 客厅5米大开间，6米挑高客厅，带有270度大型转角落地玻璃墙，视野开阔；n 超大36主人套房，功能分区明细；n 专有佣人进出通道，工人套房设计；n130、 含装修出售，包括家居智能、中央空调、中央热水、空调主机房等。7.8.6 时代玫瑰园将艺术展览空间融入到整个住宅楼体中。首层：多功能展示厅负一层：艺术加工厂中段：开放的艺术家工作室 空中美术馆顶层：大型多功能展览厅时代玫瑰园创造性地将传统电梯间改造成独特的C型平面设计，利用两层单元走廊合并处理，设计成一个约50的空中花园，开放的电梯间将室外风景纳入室内，每户均享受穿堂风，使得每个单元都能多面采光面。还有部分单位将带有入户花园。 阳光楼梯间入户花园7.8.7 XX高尔夫花园上层：主要用作主人套房，南北对流，私密性高。中层：3.9米的家庭客厅，落地大窗，通风采光好。下层：厨房和卫生间；干湿功能分区131、，动静分区互不干扰。 三错层设计7.9 销售进度7.9.1 XX大道板块四、 板块大事记D. 2000年5月25日新广从公交正式通车；E. 2002年12月6日地铁规划二号线延长线，新增远景站、XX体育馆站、新市站、江夏站、嘉和站；F. 2004年4月8日华南快速干线三期动工，计划2006年通车，连通路网北翼大团组，交通更加便利；G. 2005年2月27日，东方乐园原址改建成为XX国际会议中心，于2007年1月正式投入使用；H. 2005年10月5万的黄边体育公园首期完工，二期正在施工中；I. XX大道的扩建绿化工程，将进一步提升此板块的交通便利性；J. 2005年6月和2006年4月分别高价132、成功出让种鸡场和种猪场地块；五、 小结近年来，XX大道板块不断有大型房地产开发纷纷踏入。从2002年起各年开发面积迅速增长，至2005年达到高峰期。市场也随着整个板块的居住氛围越来越浓郁，各大项目的销售业绩也随之好转。从以前供大于求，变成现时求大于供的市场状况。而客户群也从本区域向外拓展，也让外区买家对XX大道板块有足够的信心置业。大型配套的完成是这个板块真正成熟的支撑点，先是地铁三号线北延段已开始施工，届时在永泰收费站附近将开设地铁站；而地铁二号线北延段也会途经XX大道沿线，嘉禾站将成为地铁二、三号线的交汇点；还有，XX国际会议中心项目的规划和具体方案也已经确定，使XX大道又添标志性建筑。7133、.9.2 南湖板块六、 板块大事记K. 2003年9月14日严格控制高档商品住宅用地，停止申请报批别墅用地；L. 2004年10月底同和路正式通车，给南湖版块发展带来一片生机；M. 在华南快速路以南开辟一条主干道，与新广从公路和同和路相接。七、 小结南湖板块房地产开发较早的板块，一直以风景优美、依山傍水等优势，因为如此就成为了豪宅的聚集地。大部分项目是低容积率，所以商品房的上市量不多。这里没有繁华的地段优势、没有浓厚的商圈支持，也没有典型的建筑物作为带动；周边和项目配套不齐全，且价格较高等原因使该板块的销售进度不理想。市政府停止批复南湖房地产开发用地和国家停止报批别墅用地等政策，使该板块的豪宅134、卖少见少。还有，XX大道北扩建工程完成正式通车以后，大大改善以交通瓶颈问题。至2005年初开始，各楼盘持续畅销，由于后续供应跟不上，有部分项目出现供不应求的现象。今年由于热销楼盘的价格攀升幅度较大，使其销售进度减慢。7.9.3 机场路板块八、 板块大事记N. 2004年6月信和广场交付使用，XX区首个大型商城投入使用；O. 2004年10月，XXXX机场正式搬离XX区，花都新机场正式启用；P. 2004年底XX机场旧址拟建XX新城定位，该区域北优的优势逐步显现；Q. 2003年9月29日家乐福进驻新市百信广场，全球零售业排名第二的家乐福进驻XX区。九、 小结机场路板块位于XX区中心，是三大板块中配套相对齐备，开发最为集中的区域。经过多年发展，板块居住、商业气氛也日渐浓郁，沿路生活、商业配套设施亦相当齐全，并与机场路相连的广花路及黄石路带来相应发展，吸引了市内的置业人士前往该区域投资。再加上地铁二号线的开通以及XX机场搬迁的利好消息，使该板块的投资前景颇被看好。近年来，受周边楼市板块（如增槎路、XX大道等）的影响，加上该区域新推楼盘较少，使得今年供求关系基本持平，相信随着XX新城的启动，该区域将以成熟生活区域的优势再度吸引市场客户的关注。