1、县城用地面积13万平安置区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月54可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论2一、项目概况21、项目名称及建设性质2二、项目可行性研究报告编制单位3三、编制依据4四、研究范围4五、主要研究结论5六、主要技术经济指2、标5主要技术经济指标5第二章 项目建设背景及必要性6一、项目建设背景6二、项目建设的必要性7第三章 项目选址与建设条件9一、选址原则9二、选址方案9三、建设条件10第四章 建设内容及建设规模12一、建设内容12二、建设规模12第五章 征地拆迁方案13一、基本情况13二、征地拆迁费用测算与执行的文件标准13三、补偿安置要求14第六章 工程技术方案17一、总图布局17二、建筑方案18三、抗震设防22四、供配电23五、防雷与接地25六、弱电26七、给排水26八、消防安全28九、人防29十、无障碍设计30十一、供气系统30十二、空调与通风30十三、物业管理30第七章 节能与环保32一、能源消耗32二、3、节能32三、节水35四、环境保护36第八章 项目实施计划及工程管理38一、项目实施计划38二、项目管理38项目进度计划表39第九章 投资估算与资金来源40一、估算依据40二、投资估算41三、项目建设资金来源41工程（项目）投资预算表41工程建设其他费用估算表42投资估算总表44第十章 社会影响及风险分析45一、社会影响分析45二、互适性分析46三、社会风险分析46四、防范和降低风险的对策46五、评价结论47第十一章 结论47一、总体方案描述48二、研究结论48第一章 总 论一、项目概况1、项目名称及建设性质项目名称：XX县XX坝龙虎冲安置区建设建设性质：新建2、建设地点XX县云阳街道办事处XX4、坝村，上山路，龙虎冲，赤松街南，茶水路东。3、项目业主 XX县云阳街道办事处XX坝村委会 4、建设内容及建设规模：XX县XX坝龙虎冲安置区规划用地面积125861m2；建筑占地面积37600m2；总建筑面积126000m2，其中：地上建筑面积1140002，地下建筑面积12000m2。与之配套公共服务设施建设。拆迁安置380户。容积率0.91；建筑密度29.9%；停车位800个；绿化率40%。 5、投资估算总投资16776万元：其中：土建工程13654万元，安装工程1379万元，前期与各项报建费用880万元，不可预见费463 万元，设备器材250万元，其他150万元6、资金筹措建设资金来源主要5、是征地、拆迁搬迁补偿。7、项目实施进度该项目全部建设完成需要24个月，计划于2014年10月份开工建设，到2016年10月份建设工程全部完成，竣工验收，投入使用。二、项目可行性研究报告编制单位XX犀城项目咨询有限公司单位地址：XX县城关镇炎帝中路XX犀城项目咨询有限公司是经省咨询业协会注册，咨质等级：乙级。公司现有员工10人，其中：聘请注册咨询师6人，专业技术人员2人，管理人员2人。公司经营范围：运用现代科学知识、现代技术手段和现代分析方法，为机关、社会团体、企事业单位招商引资、争资立项、宏观战略决策、综合开发利用、企业技术改造、项目管理、项目引进等方面提供项目评估、可行研究、咨询论证服务。三6、编制依据1、关于编制项目可行性研究报告的咨询服务合同书；2、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数；3、XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011.2）；4、咨询工程师（投资）手册；5、XX县土地利用总体规划（20062020）；6、XX县城市总体规划（2002-2015）；7、XX县规划局XX县XX坝龙虎冲安置区建设项目选址意见书建规选字第2014（城西）14号；8、委托方提供的其他资料。四、研究范围根据国家法规、政策，有关部门的规划和规范，对XX县XX坝龙虎冲安置区建设项目的必要性、建设条件、选址、建设内容、建设规模、建设方案、投资估算及资金筹措、投资效益、环境保护、节7、能等方面进行分析研究。本报告通过对项目全面的综合测算分析，供项目建设单位和相关审批部门决策参考。 五、主要研究结论XX县XX坝龙虎冲安置区建设项目的实施，将改善城中村形象及风貌，提升土地利用价值，对于加速城市化进程，提高当地居民生活质量，推进该村经济的发展，促进社会稳定具有十分重要意义，项目的实施是必要的。项目业主通过认真细致的摸底调查工作，全面掌握了基本情况，制定出较细致的补偿安置方案，建设条件具备。受国家土地政策的影响，目前我县城市土地供应较为紧缺，市场需求量极大，土地以建设安置小区形式来开发，经济效益较高，财务分析表明，项目各项主要指标均满足财务评价的要求，经济上可行；社会评价表明项目对8、社会的影响效果良好，与地区适应程度高，社会风险较小，当地百姓欢迎，县级政府支持，。因此，项目实施具有较好的可行性。六、主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1总用地面积m21258612 总建筑面积m2126000其中：地上建筑面积m2114000地下建筑面积m2120004总投资万元167765容积率0.916建筑密度%29.97绿化率%408最高层层39搬迁总户数户38010停车位个80011建设期限月24 第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景“十二五”期间，XX扎实推进“城镇辐射”战略，计划至2015年，城镇人口达到26万人，建成区面积达到23平方公里，把XX打9、造成湘赣边界集商贸、旅游、休闲和宜居四位一体的湘赣边界区域中心。加快构建以县城为中心，重点镇为依托的城镇体系，加快人口和生产要素的集聚化、基础设施现代化建设步伐，城乡综合实力明显增强、城镇化水平进一步提高、城镇辐射能力强的发展新格局。2015年，城镇化率达到45%。推进城镇建设创新，运用市场手段实现城镇建设的多元化投入，拓宽城建筹资渠道。积极创新城镇经营方式和基础设施建设模式，鼓励和引导各种所有制企业和个人投资市政公用服务领域，实现城镇建设投资主体多元化。加强对拟开发建设的土地规划控制和宏观管理，充分利用土地，鼓励集中连片开发，收回闲置地，盘活城镇土地资本存量，建立土地收购储备制度，坚持经营性10、用地招标拍卖制度，实现土地收益的最大化。尤其是新城区的发展，加快城中村改造力度，实施集中安置、实现土地集约建设、提升城市品位势在必行。 二、项目建设的必要性1、该项目的建设是城市发展的需要。根据XX城市发展总体规划，县城主要是以新城区建设为主，整个城市大体向南部拓展，XX坝村正好位于XX新城区的中心位置。实施XX坝龙虎冲安置区建设项目，将因拆迁、拆旧建新以及正常申请建房的村民实施集中安置，既可以满足城市发展用地需求，又可促进城市发展，进一步改善城市面貌，提升城市品位。2、该项目的建设是改善民生的需要。目前，XX坝村民住房大都为自建房，因为没有统一规划，布局不合理，水、电、路等基础设施相对薄弱，11、生活环境较差，与新城区的发展不协调。另外，由于城市建设需要，对该村的土地使用进行了统一规划，严格控制用地，不允许村民在规划范围内自建房，导致需要申请建房的村民因为没有土地迟迟不能建房。实施XX坝龙虎冲安置区建设项目，可以通过统一规划、集中安置，实现基础设施统一建设，进而改善“城中村”居民居住环境、促进城乡统筹发展。3、该项目的建设是节约土地的需要。XX坝村村民住房零星散布，布局混乱、生活配套设施落后，既影响了城市整体形象，又未能将土地的资源价值体现出来。通过实施本项目，让XX坝村村民逐步实现集中安置，促进区域内土地集约建设，节约土地。4、该项目的建设是当地经济社会发展的需要。通过城中村拆迁改造12、，采取有效的安置补偿措施，该地区居民在改善居住条件的同时还能得到一定的经济补偿，城中村改造开发后，吸引其他区域的人群入住，对促进该地区的餐饮、休闲、小区配套服务等三产业起到良好的促进作用，提供大量的就业岗位，有利于富余村民安置，对社会环境稳定起到较好的作用。第三章 项目选址与建设条件一、选址原则1、项目选址，符合国家法规、城市发展政策、城市规划和土地利用规划等有关规划、条例的规定，以及符合对用地性质、强度、整合土地资源等方面的规定；2、工程地质和水文地质应较好；3、投资节约，效能优先的原则；4、事实求是，科学对比的原则；5、符合土地总体利用规划，提高土地利用效率的原则；6、保护生态环境，坚持可13、持续发展的原则。二、选址方案XX县XX坝龙虎冲安置区选址于云阳街道办事处XX坝村，上路山，龙虎冲，赤松街南，茶水路东(赤松街与茶水路交汇处)。该地段地面为小型丘岗，易予平整。地理位置相当优越，交通十分便捷。 三、建设条件 1 、 自然条件1）气候气象XX县属中亚热带季节湿润气候区，气候温和，雨量充沛，冬寒期短，无霜期286天。年平均气温17.9，年降雨量1500mm，年日照时间1718小时。2）工程地质条件项目地质条件稳定，周边山体稳固、植被好，无滑坡、塌方、泥石流等自然灾难，地基土壤持力层厚，承载力较高，宜于工程建设。项目用地地质危害性很小。项目尚未进行地质勘探，参照场址周边已建项目的地质情14、况，初步推断项目场址的地质条件稳定。根据中国地震动参数区划图，XX县地震动峰值加速度小于0.05g，反映谱特征周期0.35s，无自发性震源，地震基本烈度小于度，属地震稳定地带。2、 主要公用设施条件1）交通项目地处赤松街与茶水路交汇处，交通十分方便。2）给排水赤松街与茶水路两侧，分别敷设有市政给排水管干管，项目的给排水条件可满足项目建设和生活用水需求。给水：项目区用水可直接由市政管网输水管道，区内以环、枝状供水管网供水。水量有保证，饮用水水质达到生活用饮用水卫生标准。排水：区内排水实行雨污分流制，区内生活污水汇集后通过排水管道，就近排入犀城大道市政排水管网，进入曲江污水处理厂进行净化处理。3）15、供电赤松街与茶水路设有10KV的电力电缆，可向项目供电。供电电源可以就近的开关站引入。4）通讯XX县城区内的电信、宽带网络、有线电视等电信设施条件已经完善，且项目附近均有接入点，通讯条件可满足项目的需求。5）燃料近期：XX县城区居民现状燃气主要是瓶装石油液化气。城区内瓶装石油液化气的供应站点较多，可为项目的居民用气提供方便。远期：XX燃气公司已成立，燃气规划已实施，目前正整设供气网管，因此，该区域居民生活用燃料可由燃气公司提供。6）生活配套设施条件项目所在地为XX县城中心区域，汽车客运中心站、县人民医院、XX一中、东阳学校、云麓学校等，均距项目不超过1.5km，距火车站约3km。项目周边商业网16、点众多，生活配套设施条件较好。第四章 建设内容及建设规模一、建设内容 XX县XX坝龙虎冲安置区。规划用地面积125861m2；建筑占地面积37600m2；总建筑面积126000m2。房屋统一规划为3F。并配套建设公共服务设施：公共管理用房，道路，绿化，亮化，供电，弱电，给排水、垃圾站等。规划发展项目：老年活动中心、农贸市埸、幼儿园、肖锦忠故里。二、建设规模XX县云阳街道办事处XX坝村龙虎冲安置区，XX县XX坝龙虎冲安置区规划用地面积125861m2；建筑占地面积37600m2；总建筑面积126000m2，其中：地上建筑面积1140002，地下建筑面积12000m2 (地下车库)。拆迁安置38017、户；配套建设公共服务设施。第五章 征地拆迁方案一、基本情况XX县云阳街道办事处XX坝村拆迁380户。补偿安置居民拆迁380户。二、征地拆迁费用测算与执行的文件标准1、湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知(湘政发201246号) 2、湖南省人民政府办公厅转发省劳动保障厅关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知(湘政办发200735号)3、株洲市人民政府办公室株洲市被征地农村和城中村改造安置人员就业培训和基本生活保障实施办法的通知(株政办发201028号) 4、XX县人民政府关于调整XX县征地补偿标准的通知(茶政发201313号)5、XX县颁发的有关建设方面的税费文件6、建18、设单位提供的有关设计、合同及政府部门的批复资料三、补偿安置要求实施“城中村”改造是实施“城镇辐射”发展战略的重要内容，是改善“城中村”居民居住环境、促进城乡统筹发展的具体行动，是一项利民惠民、具有长远经济社会效益的民生工程。为认真贯彻落实县委、县政府的决策部署，进一步加快XX县新城区建设步伐，根据相关法律法规，结合被征地地区的实际情况，制定征地补偿安置方案。1、征地补偿安置原则（1）公开、公平、公正的原则在征地中严格执行有关政策法规和补偿安置标准，杜绝乱开口子，切实维护征地的公正性和被征地人的合法权益。（2）征地估价独立、客观、公正的原则任何组织或个人不得非法干预征地估价活动和估价结果。（3）19、以权证记载认定土地房屋性质、用途和面积的原则在征地过程中被拆迁房屋的性质、用途和面积以房屋权属证书及权属档案的记载为准予以确认。（4）“先签协议先补偿”原则对先签订征地补偿安置协议的优先进行补偿，补偿采取现金和食物补偿相结合的方式。对征地拆迁安置房实行公开房源和房号，由先签订征地补偿安置协议并按约定搬迁的被拆迁人，优先选择对应面积的安置房。（5）促进被征地人员就业原则对被征地农转非人员，由当地建立和完善失业登记制度和就业服务体系，积极提供政策咨询、就业指导、就业培训、职业介绍等服务，多渠道开发就业岗位，增强就业吸纳能力，改善和优化就业环境，促进劳动力年龄段内就业愿望的被征地农转非人员实现就业。20、（6）生活困难救助原则对被征地农转非人员建立多渠道、多形式的生活困难救助制度。对生活困难、符合城镇居民最低生活保障条件的被征地农转非人员家庭，由民政部门按照城镇居民最低生活保障的有关规定办理。2、征地拆迁补偿安置标准（1）土地补偿费和安置补助补偿土地补偿费和安置补助费分别计算补偿。（2）青苗补偿价格区域内种植主要以水稻、经济作物为主，青苗费的补偿参照县内重点工程相关标准补偿。（3）住房安置补偿标准征地被拆迁户住房安置采取以房换房的原则给予补偿。（4）住宅房屋搬迁奖励在规定时限内搬迁完毕的被拆迁户给予适当奖励。（5）住宅房屋搬迁补助费搬家补助费：按户计算，货币补偿到户；搬迁补助费：按人计算，货币21、补偿到人。（6）非住宅房屋拆迁补偿安置办法非住宅房屋拆迁原则实行货币补偿。（7）附属设施补偿被征地户的水、电、闭路电视等设施以农村房屋所有权证为单位计发综合补偿费。建议：建设单位应根据拆迁安置有关规定和要求，积极做好安置补偿工作。第六章 工程技术方案一、总图布局1、地形地貌XX县XX坝村龙虎冲安置区，位于云阳街道办事处XX坝村，上山路，龙虎冲，赤松街南，茶水路东。该地段地面为小型丘岗，土地易予平整。2、平面布局安置区住房最高为3F，框架结构；靠茶水路布置社区老年活动中心，农贸市场；公共管理用房、垃圾站布置在东北角方向；幼儿园布置在项目东部区域；肖锦忠故里布置在项目中部；绿化主要布置于主出入口两22、侧以及区内路两侧。3、交通组织项目区设置4个出入口：在赤松街分别设置1个主出入口，1个次出入口；沿茶水路设置2个次出入口； 4个主、次出入口同时作为地下车库岀入口。在区内中心设置环形道路和回车场；消防车道不能少于4米，便于消防车等机动车通行。4、竖向布置项目场地东、西、北方向略高，南方向略低，各建筑物间排水设施采取由东南向西北顺势布置，有利于雨、污水排入赤松街、茶水路市政排水管网。二、建筑方案1、依据规范、标准全国民用建筑工程设计技术措施、规划、建筑（2009年版）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；工程建设标准强制性条文房屋建筑部分；民用建筑设计通则（GB50352-2005）；23、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001、J114-2001）；屋面工程技术规范（GB50345-2004）；2、建筑防水 （1）卫生间防水 卫生间地面应防水，并设置地漏等排水措施，卫生间地面设置排水坡度，坡度宜大于0.5%。地面标高应低于门口外地面标高15mm20mm。墙面、顶面应防潮。采用防水卷材（塑料体改性沥青防水卷材APP）、防水涂料（非固化橡胶改性沥青类）以及刚性防水材料（防水砂浆）等作为卫生间的防水材料。卫生间内墙防水层翻起高度不小于600mm。（2）外墙面防水外墙防水采用1mm厚聚合物水泥基防水涂膜。外墙门窗与外墙接缝处采用1:2聚合物防水砂浆封严。3、建筑装修所选用24、的装修材料应符合现行民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325）的规定，材料中有害物质含量应符合室内装饰装修材料有害物质限量（GB1858018588）的规定，其放射性应符合建筑材料放射性核素限量（GB6566）比活度的A级要求。（1）外装修外墙粘贴瓷砖。（2）屋顶采用平屋顶上人屋面： A、凿毛花岗岩面层B、1：2水泥砂浆粘贴层C、40厚C20细石混凝土，内配4200200双向钢筋网，按轴线每间分仓，缝宽20，缝内防水油膏嵌实D、25厚聚苯乙烯板保温层E、合成高分子防水卷材F、20厚1：25水泥砂浆找平（压光）G、煤渣混凝土找坡1%，最薄处40厚H、现浇屋面材不上人屋面：A、40厚C2025、细石混凝土，内配200200双向钢筋网，按轴线每间分仓，缝宽20，缝内防水油膏嵌实B、25厚聚苯乙烯板保温层C、合成高分子防水卷材D、20厚1：25水泥砂浆找平（压光）E、煤渣混凝土找坡1%，最薄处40厚F、现浇屋面材4、基础与结构方案（1）设计依据建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）建筑抗震设计规范 （GB50011-2001）民用建筑设计通则 （GB50352-2005）建筑结构荷载规范 （GB50009-2001）砌体结构设计规范 （GB50003-2001）混凝土结构设计规范 （GB50010-2002）建筑地基基础设计规范 （GB5007-2002）建筑地基处理技术26、规范 （JGJ74-2002）建筑工程设计文件编制深度的规定（建筑版2003年4月）以及政府批文和其它国家现行标准规范、规程。（2）设计荷载取值（标准值）活荷载取值楼面用途活载（KN/m2）楼梯3.5卖场2.0走廊、楼梯3.5不上人屋面0.5卫生间2.0恒荷载取值按建筑结构荷载规范GB20009-2001（2006年版）附录A计算项目恒载（KN/m2）90厚混凝土空心砌块内墙1.06190厚混凝土空心砌块内墙2.24190厚MU10烧结多孔砖外墙2.79卫生间1.5楼面1.5施工荷载按规范取值。（3）结构设计本项目建筑结构特点结构安全等级二级结构重要性系数1.0设计使用年限50年抗震设防类别627、级场地类别类地基基础设计等级丙级结构体系本项目建筑为最高层数为3 层，根据建筑物的平面形状、功能特点、建筑体形，高度，荷载及施工工艺等因素，拟采用框架结构，设计为坡屋顶。（4）基础设计本项目尚未进行地质勘查，基础设计待地勘报告出来后，再进行详细确定。（5）主要结构材料钢筋HPB235（fy=210N/mm2），HRB335（fy=300N/mm2）HRB400（fy=360N/mm2）。外墙采用190厚烧结多孔砖外墙，190厚混凝土空心砌块内承重墙，90厚混凝土空心砌块内墙（非承重墙）。烧结多孔砖强度等级为MU10，M5混合砂浆，空洞率大于等于25%，混凝土空心砌块强度等级MU7.5，砂浆M728、.5（地面以下或者防潮层以下的砌体所用材料均可采用以上强度等级）。混凝土强度等级：基础、柱、梁、板采用C25C35。环境类别：基础、基础梁以及露天构件环境类别二类。三、抗震设防按照中国地震动参数区划图（GB18306-2001）、建筑抗震设计规范（GB5011-2001（2008年版）附录A，我国主要城镇抗震设防烈度设计基本地震加速度和设计地震分组，株洲地区地震动峰值加速度分区（g=0.05）与地震基本烈度对照为度以下。XX县抗震设防烈度小于6度，为非抗震区。根据“株洲市城市抗震设防区划”和株洲市发展计划委员会、株洲市建设局、株洲市规划局、株洲市科技局联合下发的株计字【2002】193号文件关29、于将建设工程项目抗震设施要求管理纳入基本建设程序的通知的要求，本项目按相关规范和要求进行抗震设防，本工程抗震设防烈度为6度。四、供配电依据住宅设计规范（GB 50096-1999（2003年版）住宅建筑规范（GB 50368-2005）民用建筑设计防火规范（GB 50045-95）民用建筑电气设计规范（JGJ 16_2008)供配电系统设计规范（GB 50052-2009） （2）电源及负荷分级本工程属二类高层建筑，其消防控制室、消防水泵室、消防电梯、防排烟设备、火灾自动报警及联动控制等用电负荷为一级负荷，普通电梯、排水泵及保安负荷为二级负荷，其它负荷为三级负荷。根据用电负荷的等级确定本工程采30、用双电源供电，电源由朝阳街电力线路引入。（3）用电负荷每套住宅用电负荷标准按50W/m2计算，地下车库按30W/m2计算，其他用电按10%计算。住宅：114000 50=5700(kW）地下建筑：12000 30= 360（kW）其他用电按：606010%=606（kW）本项目总装机容量为：6666（kW）计算负荷：有功计算负荷Pjs=KxPe=0.66666=4000（kW）无功计算负荷Qjs=Pjstg=0.486666 =3200（Kvar）本项目总视在计算负荷为KVA。（4）供配电设计1）高压配电系统在靠近项目用电负荷后面设置1座变配电室。根据需要设置若干干式电力变压器，将10KV电源31、降为220/380V后对各区域低压用电设备供电。采用高夺真空断路器或高压负荷开关加高压熔断器供电方式满足项目供电要求。变压器高压侧分别设置电源进线柜、计量柜、PT柜、隔离柜、联络柜及变压器出线柜等。2）低压配电系统采用三相五线制配电，工作零线与保护单独设置。低压配电系统的电压等级为380V/220V。低压配电系统采用可靠性较高的放射式配电系统供电。3）住宅配电每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能。每套住宅单相进线，设置电源总断路器并采用可同时断开相线和中性线的开关。住宅进户线不小于10mm2，分支回路线不小于2.5mm2。空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、以及其它电源插座，设32、置独立回路及漏电保护。住宅的公共照明采用节能自息开关。电气线路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配电。4）户外供电及照明户外高压电缆、低压电缆沿电缆沟敷设，再穿管埋地暗敷引至用电点。项目户外照明采用造型优美的高压钠灯，以美化、亮化环境。5）应急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设置疏散照明及其标志。采用蓄电池作为备用电源。五、防雷与接地按照“建筑物防雷设计规划”GB50057-94的要求，拟建的住宅楼按第三类防雷保护建筑设防。在建筑物易受到雷击部位装设避雷带作为接闪器，避雷带的网格距离不应大于10m10m或12m8m。防雷引下线不应小于2根，其间距不应大于24m，引下线应与所有防雷装置连为33、一体。低压配电系统的接地方式采用TNS系统，一般配电设备的接地电阻不应大于4，建筑物的防雷接地电阻一般不应大于10，采用基础接地方式，以基础的主钢筋等金属体牢靠焊为一体作为接地装置体。六、弱电弱电按综合布线考虑，统一安排电视、电话、计算机插座。项目楼内集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。电视、电话、网络管线直接到户。住宅设有有线电视系统，其设备和线路应满足双向有线电视传输的要求。在主卧室、起居室、书房应设有有线电视、电话插座。弱电系统配线采用穿管暗敷引至弱电设备和插座。七、给排水（1）给水1）水源项目的供水水源为城市自来水。从赤松街市政供水管引入，可满足项目的生活与34、消防给水要求。2）用水量估算项目设计用水量应包括下列各种用水：A）居民生活用水量；B）公建用水量；C）浇洒道路、花园和绿化用水；D）未可预见用水量及管网漏水量。经计算本工程正常时最高日用水量为502m3，最大时用水量为43.8m3。 项目用水量表序号名称用水标准用水数量用水时间日用水量（m3/d）日变化（k）最大时用水量（m3/h）1住户300L/人天 1520人244562382其他用水按10%计12461.55.83合 计43.83）给水系统给水系统室外给水系统：室外给水为生活、消防合一的给水系统。室内给水系统：按城市供水压力、建筑使用性质和高度，建筑分两区供水。三层及以下为低区，由城市供35、水管网直接供给，三层以上拟采用无负压变频调速给水设备供水。消防给水系统：A）室外形成消防与生活合一的给水系统。项目入口处设置室外消防栓，其余地段每隔100米左右设置一座室外消防栓。B）室内消防主要为设置一定数量的室内消火栓及自动喷淋系统。（2）排水1）排水体制本项目区室内采用污、废水分流，底层单独排出，室外污、废水合流。2）排水去向项目区的雨水采用雨水沟收集后，排入项目区内排水管，汇集后排入市政排水管道。从建筑物内排出的污水进入化粪池，经化粪池处理达标后排入项目内的污水管网，汇集后排入赤松街、茶水路市政污水管道。八、消防安全（1）防火等级本项目住宅楼主要是低层建筑物，耐火等级为二级。（2）消防36、给水消防给水水源由城市自来水供水，设置室内外消火栓给水系统。小区设集中消防水泵房及消防水池。（3）消防用水量根据建筑设计防火规范GB50016-2006、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）、自动喷水灭火系统设计规范的有关规定，本项目同一时间内的火灾次数按一次计算。 消防用水量计算表序号用水系统用水名称用水标准小时用水量（m3）一次消防水量用水时间消防水量（m3）1消防栓给水系统室外消火栓消防30L/S 3h 室内消火栓消防40L/S 3h 2自动喷水灭火系统30L/S 1h （4）消防给水管及通道系统按照建筑消防的有关规定，结合项目周边的室外消防设施，在小区入口处设置室外消防栓，37、其余地段每隔100米左右设置一座室外消防栓。高层建筑室外单独设置消防栓。室内每层设置室内消防给水设施，备齐相关的配件。项目区周围的现有室外消火栓系统可为项目的消防提供方便。建筑物周围设计成环形消防通道，消防车道宽不得少于4米，最小的转弯半径为12米，同时还可利用建筑物临近的城市道路系统，为消防扑救提供有利交通应急条件。本项目为一类高层商住楼，设防烟楼梯间和前室，开往楼梯间和前室的疏散门均为乙级防火门，疏散楼梯均通至屋顶。（5）电气消防安全措施在按规范要求必须设置火灾自动报警和联动控制装置的建筑物，均设置相应的报警和联动控制装置，当发生火灾时，联动启系统相关消防设施，扑救火灾；在不设消防报警控制38、系统的建筑物内，当发生火灾时，由建筑物消火栓按钮直接启动消防泵，扑救火灾。在重要场所和功能房间、公共走道和楼梯间等处，均按规范要求设置应急照明。九、人防本项目的人防工程建设应贯彻执行中华人民共和国人民防空法和有关人防工程规定，在建筑设计和施工中要严格按照人防工程规范执行。根据规范要求，应建设“满堂红”地下室，本项目地下室为单层，总建筑面积12000 m2，平时用于停车，战时用于防空，实行平战结合。十、无障碍设计（1）应考虑轮椅通过，并设有残疾人车位。（2）建筑入口应设有无障碍坡道，入口坡度满足城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001 J114-2001）要求。十一、供气系统考虑接通39、天然气供应管道，实现统一供气。十二、空调与通风拟采用风动力空调。公共卫生间均设置机械排风系统，排风通过排风机经风道直接排出室外。十三、物业管理物业管理作为房地产开发的重要环节，实际上是开发的延续和完善，良好的物业管理服务不仅有利于树立安置区的形象，加快其市场销售（租赁）的进度，而且有利于维护业主或投资者的利益，达到保值增值的目的。随着物业管理方式、手段的现代化，物业管理也发生了实质性的变化。因此，应聘用有资质的物业公司对东锦商城进行物业管理。物业公司把“业主至尊，服务至上”提升到企业发展战略的高度，把业主满意与否作为工作业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足住户需求。通过运用创新的业主服务理念40、，建立全方位业主服务系统，提供高档次的精品服务，不断提高业主满意度。第七章 节能与环保 一、能源消耗本项目规划拆迁安置380户，能源消耗主要为：居民生活用电、用气、用水等，共折算标准煤130吨。1、用电量估算住宅用电按每户每月150KWH/月户用电量计算，本项目居民生活用电量约为 57 104KWH；公共设施用电量约占其10%左右，约为 6104KWH，本项目年用电总量约为63104KWH，年折合标准煤77.43吨。2、燃气用量估算居民生活用瓶装液化气消耗量按住户0.65瓶/月户估算，预计年燃气消耗约为37.0534.12 m3，折合标准煤45.39吨。3、用水量估算居民生活用水消耗量按住户841、m3/月户估算，年自来水消耗约为33.6104m3，年用水量折合标准煤8.16吨。二、节能1、编制原则加强能耗管理，采取技术可行、经济合理的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理的利用能源。2、编制依据中华人民共和国节约能源法（1998.1.1）中华人民共和国国家计划发展委员会、国务院经济贸易办公室、建设部计交能19972542号关于固定资产投资工程项目申请报告“节能篇章”编制及评估的规定，国家夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准，建筑照明设计标准，绿色建筑技术导则和湖南省居住建筑节能设计标准以及有关部门关于节能的政策和管理规定要求执行。3、具体措施（1）建筑节能措施1）42、主体建筑采用新型节能墙体材料；2）外墙设计：（采用外墙内保温）.8mm饰面砖.20mm厚1:3水泥砂浆.200mm厚烧结页岩多孔砖.界面剂砂浆.30mm厚玻化微珠保温浆料.5mm厚耐碱破纤网格布抗裂砂浆.柔性耐水腻子两遍3）干挂石材外墙设计：.30mm厚花岗岩.100mm厚空气间层.20mm厚1:3水泥砂浆烧找平.300mm砂浆烧结页岩多孔砖.1mm界面剂 .30mm厚玻化微珠保温浆料.5mm厚耐碱破纤网格布抗裂砂浆.柔性耐水腻子两遍4）屋面类型：平顶.40厚C30UEA补偿收缩混泥土防水层，表面压光.点粘一层350号石油沥青油毡.30后玻璃面板.3厚SBS防水卷材防水层.刷基层处理剂一遍.143、5厚1:3水泥砂浆找平层.15厚炉渣2%找坡.钢筋混泥土屋面板.20厚1：2.5混合砂浆抹平5）采用新型的节能门窗，改善建筑热工性能，外窗设计为铝合金单框普通中空玻璃窗，遮阳系数0.55，传热系数4.2W/M2.K；6）合理考虑建筑朝向和楼距，充分利用自然通风和天然采光，减少使用空调和人工照明；7）建设施工中应该使用商品混凝土，商品混凝土公司采用集中搅拌、自动化控制给料给水及精确称量技术、科学化管理措施，相对混凝土现场搅拌，可大幅减少原材料浪费，提高资源利用率。可减少砂石料15-30%损耗，水泥坚守10%损耗。（2）电器节能措施1）选用SCB11节能型电力变压器，并采用强迫风冷方式，提高过负载44、能力；2）变配电房设置在符合最集中的地方，以减少长期运行所造成的线路损失；3）在变压器低压侧，采用电容器进行集中补偿，使电网功率因数达到0.90以上；4）所有照明灯具均选用节能型灯具，荧光灯的光源选用三基色高效光源；5）选用电子镇流器，提高功率因数；6）建立正常的电气设备维修保养和照明灯具的清洁管理制度，以保证设备的高效运行及良好的照明环境；7）设计时考虑稳定电压措施。三、节水1、建设塑料给水管，减小水头损失。2、考虑选用太阳能作为热水的第二热源。3、对重要设备进行监控。4、采用优质给水管材，减少给水管网的漏水量。5、卫生器具配件及水箱液位控制阀选用质优、可靠性强节水型产品。6、加强管理和维护45、。四、环境保护1、依据中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法固体废物污染环境防治法环境噪声污染防治法污水综合排放标准大气污染物治理排放标准工业企业噪声标准2、原则在项目实施中必须做到“三同时”，严格遵守国家关于基本建设项目有关环境保护的法令、法规。“三废”排放必须达到国家规定的排放标准。3、具体措施本项目主要污染源有：生活污水、生活垃圾、设备噪音，以及施工期间的粉尘和噪音等。为了最大限度地保护环境，拟从以下几个方面采取措施。（1）污水处理生活污水主要为卫生间污水和洗涤废水，均为可生化有机无毒水，通过县城污水主管网排入污水处理厂净化处理。（2）日常垃圾处理日常垃圾由专人负责分类收集、46、密闭储存、定期清运，经环卫部门统一进行处理。（3）噪声处理噪声主要为空调系统、送排风系统、各种旋转机械在运转时发出的机械噪音。为尽量降低噪音对环境的污染，设备选型时采用低噪音设备。（4） 施工期间环境保护在施工过程中，机械设备的噪音以及粉尘对环境会造成影响。对噪音较大的机械设备加装隔声装置，对粉尘进行喷水降尘处理。第八章 项目实施计划及工程管理一、项目实施计划该项目建设期为24个月，自该项目报告批复后立即着手施工前的准备工作。设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成该项目的建设。该项目计划于2014年10月1247、月完成报建、立项审批，施工准备；2015年1月开工建设，到2016年10月全部完成工程建设，并竣工验收，投入使用。二、项目管理XX县XX坝龙虎冲安置区建设项目能否按期完成，除了设计的合理性，更重要的是项目管理的科学性。1、组织管理成立XX县XX坝龙虎冲安置区项目建设指挥部，统一协调、管理，抽调专人组建工作班子，具体负责项目建设。并配备相应的管理和工程技术人员。2、资金管理建立专门的资金账户，实行专款专用，实行一支笔审批制度，按工程进度拨付建设资金。3、招投标管理工程项目建设的勘察、设计、施工以及与工程建设有关的重要设备、材料采购，达到国家、省规定的一定规模，应进行招标。（1）招标范围根据中华人48、民共和国招标投标法及湖南省建设工程招标投标管理条例等有关规定，本项目招标范围为：施工、工程监理及重要设备和材料均采用公开招标方式进行。（2）招标方式本项目采取公开招标的方式，通过公开招标，可以在较广的范围内择优选用信誉良好、技术过硬、具有专业特长和丰富经验的设计单位、监理公司、施工企业和生产供应商，以保证工程的质量，降低工程造价，鼓励竞争、打破垄断，缩短工期，提高工程项目的社会效益和影响。（3）招标组织形式本项目的招标在县招投标局的监督和指导下，可以采用委托招标方式，委托有资质的专业咨询机构代理招标的技术性和事务性工作。 4、工程监理XX县XX坝龙虎冲安置区建设项目是一项民生工程，为确保项目建49、设高效、优质，如期完成，应按国家有关工程建设要求，聘请具有工程监理资质的监理公司对工程施工进行全过程监理，严格按照工程监理规范程序管理。项目进度计划表时间项目名称2014年10月2016年10月项目立项 施工准备施工图设计工程施工设备安装及调试竣工运营第九章 投资估算与资金来源一、估算依据本工程的投资估算，主要依据以下文件的相关内容和标准进行：1、可研报告编制费及评估按照国家计委计价格19991283号文颁布的建设期项目前期工作咨询收费暂行规定执行。2、工程勘察设计费按国家计委，建设部（2002）颁布的工程勘察设计收费标准执行。3、环境影响评估费按照国家计委、环保总局发布环境影响咨询收费有关问50、题通知计价格2002125号文计取。4、工程监理费按株洲市工程建设监理费收费标准实施办法计取。5、参照株洲市建设工程概算定额及以往类似项目的造价指标。6、参照XX县相关建设工程费用指标。二、投资估算总投资16776万元：其中：土建13654，安装1379万元，报建费用880万元，不可预见费463 万元，设备器材250万元，其他150万元三、项目建设资金来源建设资金来源主要是征地、拆迁搬迁补偿费。工程（项目）投资预算表单位：元、万元序号项目名称单位工程量金额备注单价合价一土建工程119641住宅m211400086098042地下车库m21200018002160二安装工程13791室内给排水m51、2114000354002室内供配电m2126000506303消防防雷m2126000151894弱电m211400018160三室外给排水300四室外供电250含设备、器材五室外装饰工程950六沥青道路、地面硬化240630000.2七绿化亮化150八广场小品200合计15433工程建设其他费用估算表序号项目名称工程数量工程造价（万元）经济指标（%）备注1建设单位管理费15433730.472工程建设监理费154331361.193工程勘察费15433770.54工程设计费126000312.475工程量清单及清单计价编制费15433340.226清单计价初审费15433220.147结算52、审核费15433620.48编制可行性研究报告15433290.199评估可行性研究报告15433170.1110招标代理费15433150.111施工图审查费15433150.112概算审核费1543350.0313环境影响咨询收费15433150.114劳动卫生评审费1543350.0315地震安全性评价费1543350.0316地质灾害危险评价费1543350.0317工程保险费15433310.218工程报建费用1019水土保持方案编制费320人防规费2.321规划规费12600029023合计880投资估算总表序号费用及工程名称估算价值（万元）技术经济指标备注土建安装设备其它小计单位53、数量单位指标一建筑工程费用1土建工程119642安装工程13793装饰工程950二室外给排水300三室外供电250四道路、坪硬化240五绿化亮化150六广场小品铺装200七前期工作、相关报建费用880占总额5.25%八不可预见费463占直接费3%合计136541379250149316776。第十章 社会影响及风险分析社会效益评价旨在系统调查和预测拟建项目的建设、运营产生的社会影响和社会效益，分析项目所在地的社会环境对项目的适应性和可接受程度。社会效益评价为项目评价提供了财务评价以外的项目评价方法，是本项目实施的重要目标之一，通过社会评价为项目的可行性研究提供了更全面的评价标准。一、社会影响分54、析1、有利于城市土地的合理利用及土地增值由于城中村普遍存在布局混乱，区域内分区不明显，生活设施落后，严重影响城市功能的正常发挥。通过安置区的基础设施建设，极大地提高了该片区土地开发的成熟度、区域及个别因素，提高了土地的利用价值，同时可节约土地，为城市建设提供优质土地。2、对城市形象的提升作用通过拆迁整治将彻底改变城市面貌，随着旧城新开发工程的进行，一个环境优美、配套齐全的城市居住小区将出现在人们面前，彻底改变了该地区的城市形象。3、提高居民生活质量及水平，促进社会稳定改善了XX坝村的居住、生活环境，让很多老百姓从平房搬进了崭新的楼房，有助于解决 多户征地拆迁以及该村无房户的居住问题，有效地提高55、了当地人民的生活水平。随着房地产开发的深入进行，大量外区人群进入该区域，刺激当地的消费，对餐饮、休闲、娱乐等服务业起到带动作用，有效维护了社会的稳定。二、互适性分析项目的利益相关群体主要包括：（1）项目建设业主下东乡人民政府；（2）拆迁安置户；（3）施工建设单位；（4）工程设计等相关单位。由于项目能够带动地方经济社会发展，改善当地拆迁户的居住环境，因此地方政府持支持态度。其他利益群体为受益群体。对于其它利益相关者，其影响是积极和有益的。工程项目的投资效益除了利益相关者获得的经济效益以外，还体现社会效益方面，既符合投资者的利益，符合城市发展的要求，也符合区域广大群众的利益，同时也符合各社会团体的56、利益，受到社会各界的支持。三、社会风险分析虽然广大村民及村组从态度上是支持项目建设的，但征地拆迁历来是工程项目的社会敏感点，本项目业主已经对拆迁安置工作进行了深入开展，制定了详细的拆迁安置方案，目前正在与拆迁户进行拆迁合同谈判，项目业主具有大量征地拆迁和旧城改造的经验，总的来说项目社会风险不大。四、防范和降低风险的对策1、市场风险加快与建筑商的衔接工作，作好包装策划，搞好运作，降低市场风险。2、财务风险建议业主尽快落实建设资金，确保工程在预定时间内完成。五、评价结论通过以上分析，其结论：本项目的实施，可以节约土地，提高土地利用价值；提升城市形象，改善村民居住条件与环境；为地方财政贡献收入；提高57、当地居民经济收入，社会影响良好。但应特别注意拆迁安置工作中出现的矛盾与纠纷，应妥善处理，采取各种有效手段，积极规避矛盾和纠纷引起的社会风险，做到百姓欢迎，政府支持。总的来说，本项目的实施其社会效益及社会可行性较好，影响较小。第十一章 结论一、总体方案描述XX县XX坝龙虎冲安置区项目选址于赤松街南侧，规划用地面积125861m2，总建筑面积126000 m2。经估算，项目总投资16776万元，建设资金主要来源为征地、拆迁搬迁补偿费。二、研究结论1、XX县XX坝龙虎冲安置区项目的实施，对于加快城中村改造，加快城镇化建设步伐，优化土地结构，提高土地利用价值，完善基础设施，改善投资环境，提高城市品位，提升居民生活水平，增加财政收入，实现XX县城市建设“十二五”规划目标、推动城市建设具有现实意义。2、项目选址科学，土地利用合理，各项建设条件具备，工程技术方案可靠。3、项目建设资金能落实，有保障，项目在财务上是可行的。综上述，XX县XX坝龙虎冲安置区建设项目是可行的，也是必要的。