1、占地110亩软件园创新中心合作运营项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月107可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录引 言1一、项目概况21.1 项目基础指标21.2 合作方式31.3 法律手续及风险101.4 项目区位121.5 项目四至131.6 项目现状2、141.7 拓展进度141.8 项目小结15二、项目价值判断152.1 XX宏观发展环境152.2 项目周边基础配套202.3 项目资源优势条件232.4 项目不利因素分析262.5 项目合作战略意义282.6 项目价值判断30三、项目定位及市场分析303.1 人口分析303.2 总体发展定位333.3 国内外行业分析333.4 产业可行性探讨473.5 产业定位与布局603.6 市场分析653.7 租金定位80四、项目经济效益分析834.1 测算依据834.2 经济效益分析904.3 敏感性分析93五、项目风险分析965.1 政策风险965.2 市场风险965.3 经营风险975.4 法律手3、续风险975.5 应对策略97六、结论及建议1006.1 本项目的优势1006.2 本项目的劣势1016.3 综合评价与建议101引 言随着经济新常态发展特征凸显，我国加快实施创新驱动战略，打造“大众创业、万众创新”新引擎，战略性新兴产业已成为我国经济增长的新动力。在这一战略背景下，江苏省将创新驱动战略作为全省经济社会发展的核心战略，明确提出“创新驱动加快经济转型升级，率先基本建成创新型省份”。围绕创新型城市建设目标，XX市大力提高科技创新能力，推动经济发展向创新驱动转变，努力构建以知识创新、技术创新、成果转化创新、中介服务创新为主导的区域创新体系。作为江苏省创新型城区试点，泉山区依托科技、教4、育、人才、园区优势，深入推进“知识泉山”建设，着力培育发展战略性新兴产业。作为淮海经济区中心城市，XX正处于振兴老工业基地、调整经济结构、转变经济增长方式、创新驱动发展的城市转型关键时期。但整体而言，XX仍以煤炭、机械、化工等重工业发展为主，产业科技水平较低，产业创新活力不足，创新创业环境有待完善。作为以科技创新为主导的空间载体，XX创新中心位于泉山城区地段，自身载体设施和功能完善，周边商业配套环境较好，并且具有一定的产业基础。加快XX创新中心建设，将进一步扩大区域新兴产业规模，提升产业自主创新水平，支撑创新型城区试点建设，有力促进XX乃至淮海经济区创新驱动发展战略实现。一、项目概况1.1 项5、目基础指标空间指标。XX创新中心以XX软件园为主要承载空间。XX软件园占地108亩，建筑面积21.10万平米，总投资7.6亿元，地上建筑面积16.39万平米，含11栋楼宇和配套公共设施。手续办理。XX软件园地上11栋楼宇均拥有国有土地使用证和房屋所有权证。其中，地上1号、2号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号楼土地使用性质为商务办公，11号楼为科教办公，3号楼目前正在办理土地使用性质变更手续，由原来的商务办公变成住宅用地。主要荣誉。XX软件园位于矿大科技园（国家级大学科技园）内，目前已获得国家级科技企业孵化器、省级现代服务业集聚区、省级软件园、省级科技产业园和省级国际服务外包示范区等6、称号。入驻企业。目前，XX软件园已具备入驻条件，其中6栋楼正在改造。截至2015年6月，已入驻各类企事业单位64家，总计已使用面积约3.74万平米。产业定位。XX创新中心产业发展方向以战略性新兴产业为主，具体包括新一代信息技术、节能环保、新能源、生物医药、科技金融和科技文化等细分产业领域。1.2 合作方式合作主体评估。本项目的合作主体是XX市泉山国有资产投资经营有限公司。XX市泉山国有资产投资经营有限公司于2008年5月由泉山区人民政府独立出资登记注册成立，营业期限为2008年6月2日至2028年6月1日，注册资本金为人民币7000万元，现有工作人员11人。XX市泉山国有资产投资经营有限公司经7、营范围包括房地产开发销售、对建设项目投资、拆迁安置、建筑工程管理服务、授权范围内的国有资产管理。自公司成立以来，已经完成和正在运作的重大项目或工程主要有：XX软件园、XX软件园二期（科技广场A、B地块）、XX市文化城北地块、XX泉山经济开发区等，公司的开发建设、资产管理、运营服务、项目经营等各项业务能力得到了较快提升。表1 XX市泉山国投重大投资项目情况简介序号项目名称项目简介项目进展1XX软件园 项目总建筑面积21万平米，其中地上建筑面积16.2万平米 项目总投资7亿元已建设完成，并通过规划和建设部门的验收，房屋所有权证、土地证已办理完毕2XX软件园二期（科技广场A、B地块） 8600万元的8、价格成功竞拍本项目 项目土地使用面积19169.3平米，容积率2.0，总建筑面积约5万平米 项目预计总投资约3.2亿元初步设计方案已经通过，可行性研究报告已经完成，规划建设用地许可证和土地证已办理完毕，尚未开工建设3XX市文化城北地块（XX动漫影视基地） 以4000万元的价格成功竞拍本项目 项目占地16794平米，容积率1.5，建筑面积约3.6万平米 项目预计总投资约2.1亿元2015年9月份具备使用条件4XX泉山经济开发区 开发区总用地面积30.42平方公里，规划期限2011-2030年，分近、中、远三期建设 近期投资主要集中在两个方面：道路交通等基础设施建设和九里湖湿地景观建设 近期计划总9、投资15亿元计划2015年近期投资两个项目全部完成经调研评估，XX市泉山国有资产投资经营有限公司性质为国有企业，隶属XX市泉山区政府，信誉较有保障。目前，主营业务为XX政府优质地段项目开发与经营，财务运营相对健康，组织架构较为稳定，员工素质相对较高，初步评估结果为整体经营稳健。运营主体。项目采取轻资产托管运营的合作模式，由北京中关村信息谷资产管理有限责任公司和XX市泉山国有资产投资经营有限公司合资组成独立的XX信息谷资产管理有限责任公司进行管理运营。XX信息谷资产管理有限责任公司注册资本人民币600万元，其中北京中关村信息谷资产管理有限责任公司占股51%，XX市泉山国有资产投资经营有限公司占股10、49%。治理机制。按照公司组织管理结构，XX信息谷资产管理有限责任公司的治理结构分为四个层级，分别为股东会、监事会、董事会、总经理（见图1）。公司运营治理机制重点从以下四个方面进行分析：图1 XX信息谷资产管理有限责任公司治理结构图一是股东会议事规则，股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构。股东会应当在公司法等法律法规和公司章程规定的范围内行使职权，主要包括：决定公司的经营方针和投资计划；选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；审议批准董事会的报告；审议批准监事会报告；审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；对公司增11、加或者减少注册资本作出决议；对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；修改公司章程；对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；审议批准公司及控股子公司在一年内一次性购买固定资产超过20万元的事项；审议本公司及本公司控股子公司的对外担保事项；审议法律、行政法规、部门规章或公司章程规定应当由股东会决定的其他事项。股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。二是董事会议事规则，董事会由3名董事组成，股东提名并经股东会选举产生。北京中关村信息谷资产管理有限责任公司提名2 名董事，XX市泉山国有资产投资经营有限公司提名1名董事。董事长经董事会选举产生，其中，董事长由泉山国投提名的董事担任。董事会职权12、包括召集股东会，并向股东会报告工作；执行股东会的决议；决定公司的经营计划和投资方案；制订公司的年度财务预算方案、决算方案；制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；制订公司增加或者减少注册资本方案；拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散及变更公司形式的方案；决定公司内部管理机构的设置；聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；制订公司的基本管理制度；制订本章程的修改方案；审议通过公司运营物业的改造方案及验收报告；向股东会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；制订公司股权激13、励计划；审议批准公司及控股子公司在一年内一次性购买固定资产金额10万元以上（不含10万元）、20万元以下（含20万元）的事项；法律、行政法规、部门规章或本章程授予的其他职权。董事会行使上述事项，须经全体董事半数以上表决通过。董事会决议采取记名投票表决的方式，每名董事有一票表决权。三是监事会议事规则，监事会共有3名成员，北京中关村信息谷资产管理有限责任公司和XX市泉山国有资产投资经营有限公司各推荐1名监事人选，由股东选举产生。另设职工监事1名，经公司职工民主选举产生。监事会设主席1名，经泉山国投提名，由全体监事过半数选举产生。监事会对公司财务的真实性、合法性以及公司董事、总经理和董事会聘任的其他14、高级管理人员履行职责的合法性进行监督，行使职权为：对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；检查公司的财务；对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东会决议的董事、总经理和其他高级管理人员提出罢免的建议；当董事、高级管理人员的行为损害公司利益时,要求董事、高级管理人员予以纠正；提议召开临时股东会，在董事会不履行公司法规定的召集和主持股东会职责时召集和主持股东会；向股东会提出提案；按照公司法第一百五十一条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；发现公司经营情况异常，可以进行调查，必要时可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用15、由公司承担；公司章程规定或股东会授予的其他职权。监事会会议的表决实行一人一票制，监事会决议应当经半数以上监事通过。四是总经理工作细则，总经理由董事会过半数选举产生，董事会履行聘任或解聘手续，主持公司日常经营和管理工作。总经理为项目公司法定代表人。总经理主要工作内容包括：主持公司的生产经营管理工作，组织实施股东会或者董事会的决议；组织实施公司年度经营计划和投资方案；拟订公司内部管理机构设置方案；拟订公司的基本管理制度；制定公司的具体规章；提请聘任或者解聘公司副总经理；决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；批准公司及控股子公司在一年内一次性购买固定资产金额10万元以下（含16、10万元）的事项；股东会或者董事会授予的其他职权。组织架构。XX信息谷资产管理有限责任公司共设14个岗位，董事会由3人组成，总经理、副总经理各1名。根据自身发展战略与经营计划，公司设立综合管理部和运营管理部以及招商部三个部门，其中公司总经理、副总经理、综合管理部和运营管理部经理以及招商部总监均为北京中关村信息谷资产管理有限责任公司委派，XX市泉山国有资产投资经营有限公司派出董事长和财务会计各一名，其余岗位实现本地化。 图2 XX信息谷资产管理有限责任公司组织结构示意图合作期限。项目总运营期限为20年，起止时间为2015年08月到2035年08月。收益分配。（1）第一阶段为2015年08月-2017、18年08月，此阶段项目的管理及收益权由XX信息谷资产管理有限责任公司享有。（2）第二阶段为2018年08月-2025年08月，这一阶段XX信息谷资产管理有限责任公司收取租金的50%返还XX市泉山国有资产投资经营有限公司。（3）第三阶段为2025年08月-2035年08月，此阶段由XX信息谷资产管理有限责任公司继续托管运营，合作条件另行商定。补贴费用。补贴费用主要分为两部分，一部分是XX信息谷资产管理有限责任公司的运营补贴，在项目合作运营前三年，由XX市泉山国有资产投资经营有限公司每年向XX信息谷资产管理有限责任公司一次性拨付500万元运营补贴，用于公司前期运营和创新中心业务推广。另一部分是北18、京中关村信息谷资产管理有限责任公司的管理费，在项目合作运营前三年，由XX市泉山国有资产投资经营有限公司每年向北京中关村信息谷资产管理有限责任公司一次性拨付300万元管理费，用于公司运营平台建设、招商资源对接等各项管理服务支出。合作内容。XX信息谷资产管理有限责任公司作为项目合作的运营主体，主要工作内容包括：充分整合中关村软件园和XX市政策、资本、技术、人才等创新要素，研究设计产业激励政策，开展高端项目招商，建立健全园区创新创业生态体系，引导和支持园区企业快速成长，促进区域产业转型升级。1.3 法律手续及风险在保证项目产权的完整性及合法性的前提下，本项目无其他重大法律风险，法律风险可控。本项目具19、体实施步骤如下：（1）由北京中关村信息谷资产管理有限责任公司和XX市泉山国有资产投资经营有限公司签订出资协议，共同成立XX信息谷资产管理有限责任公司。XX信息谷资产管理有限责任公司注册资本人民币600万元，其中北京中关村信息谷资产管理有限责任公司占股51%，XX市泉山国有资产投资经营有限公司占股49%。在出资协议中约定了出资方式、利益分配、承担义务、合资公司经营范围、经营管理制度、公司治理机制、双方的特别义务和承诺、协议解除和终止的情形条件、违约责任等内容。重点协议条款内容如下：在合资公司治理机制方面，按照公司的组织管理架构，将合资公司的治理结构划分为董事会会议、股东会、监事会、总经理四个方面20、，并重点从人员构成、主要权限、表决形式等角度明确了治理机制的主要内容，并制定了详细的工作细则。在双方的特别义务和承诺条款中，明确XX市泉山国有资产投资经营有限公司补贴费用的支付方式、支付期限等内容。不仅如此，协议还将XX市泉山国有资产投资经营有限公司拒绝或延期支付费用列为违约行为，并给予一定的违约处罚。为保证本协议的履行和合资公司未来的正常经营，约定XX市泉山国有资产投资经营有限公司在本协议签署之日起三十日内协调相关方终止与包括但不限于信威通信产业集团等在内的合作单位签署的相关协议（包括但不限于2013年5月14日签署的XX市人民政府、信威通信产业集团、中国矿业大学战略合作框架协议及2013年21、7月签署的XX市泉山区人民政府与北京信威通信技术股份有限公司框架合作协议），并提供书面证明文件。由于已入驻客户与XX软件园发展有限公司已签订三年的租赁协议，为保证老客户及优惠政策的平稳过渡，在出资协议中约定XX软件园发展有限公司暂不注销，由其维护老客户关系并保证到期后客户关系顺利转入合资公司。但为了保证合资公司的授权唯一性和完整性，由XX市泉山国有资产投资经营有限公司在合资公司成立之日起五日内出具书面的撤销XX软件园发展有限公司的授权书。同时，在新老客户交割前，即项目运营前三年，目前已入驻客户租金收入暂不计入合资公司收益。（2）注册成立XX信息谷资产管理有限责任公司，作为本项目的运营主体，主要22、负责项目的各项具体运营工作；（3）签订委托运营协议，XX市泉山国有资产投资经营有限公司将XX创新中心项目委托XX信息谷资产管理有限责任公司进行托管运营，并明确运营资产范围、委托运营方式、载体交付条件、项目交接工作、补贴费用支付等具体内容。在项目交接工作中，明确约定在本项目交付后，XX软件园项目原运营机构的各项职能全部由运营管理公司负责执行，该职能包括但不限于项目招商、园区内高新技术企业及智慧城市等项目政府补贴申请及落实等。（4）托管运营资产和资料交接。1.4 项目区位XX软件园位于XX市主城区东南部核心，地处中国矿业大学“国家大学科技园三期”，紧邻中国矿业大学文昌校区，是淮海经济区规模最大的城23、区软件园。图3 XX创新中心区位示意图1.5 项目四至XX软件园项目北邻江苏师范大学奎山校区、淮海战役烈士纪念馆，南至中国矿业大学文昌校区、金山东路，西邻泉山区人民政府、三胞广场、解放南路，东邻XX工程学院老校区、软件园路。图4 XX创新中心四至示意图1.6 项目现状XX软件园具备入住条件，园区内办公楼宇供电、人防、环保、消防工程、单体竣工等多项验收和规划测绘报告、能效测评工作已基本完成，其中6栋楼正在改造。1.7 拓展进度2015年3月14日，XX创新中心规划方案顺利通过专家研讨会。研讨会上，来自科技部、中国矿业大学、中关村管委会、中关村发展集团、泉山区政府等各级单位的领导和专家学者对规划方24、案给予了高度评价，认为XX创新中心的创设具有天时、地利、人和的战略优势，既可以进一步放大中关村的创新辐射带动效应，也将有力促进XX及XX区域产业转型升级，为国内其他地区开展区域创新合作提供参考和借鉴。项目合作框架协议条款达成共识。三个月的服务协议已签订，项目团队已派驻现场，目前正在筹备协议签订和挂牌事宜。1.8 项目小结XX创新中心位于泉山区城区，区位地段良好，周边商业、商务等配套设施较为完善，运营方式合理高效，发展前景较好。二、项目价值判断2.1 XX宏观发展环境2.1.1 XX战略区位优势明显，在淮海经济区和XX都市圈中的地位不断提升XX拥有承东接西、沟通南北、双向开放、梯度推进的战略区位25、优势，地处苏、鲁、豫、皖四省交界，是淮海经济区的中心和XX都市圈的核心城市。根据已出台的XX都市圈规划纲要，XX都市圈是以XX为中心的经济区域带，地跨苏鲁豫皖四省，包括江苏的XX市、连云港市、宿迁市以及安徽、山东、河南部分城市，涉及总人口3188万人，面积4.8万平方公里。未来XX都市圈将强化XX市的中心城市功能，形成以XX主城区为一个核心、沿陇海线这一条轴线，所构成的“点轴”空间结构。重点打造装备制造、新能源、重化工、钢铁、重型机械、中医药开发和制造、汽车制造，以及现代物流、信息服务、现代服务业等产业集群，成为苏北地区首要的经济增长极和实施全省区域共同发展战略的重要区域。图5 XX都市圈规划26、（2002-2020）空间示意图2.1.2 XX交通网络体系日趋完善，对外交通联系水平不断提升XX历来是中国重要的交通枢纽城市，其城市发展规划也将其城市性质之一定义为全国综合性交通主枢纽，初步形成了包括公路、铁路、水运、航空的立体化交通格局。连霍（连云港-霍尔果斯）、京福（北京-福州）、京沪（北京-上海）、徐宿宁（XX-宿迁-南京）等国家高速公路主干线穿境而过；境内现有铁路线31条，其中专用线26条，站点10余个，京沪、陇海两大铁路干线在此交汇。随着京沪高速铁路2010年全线贯通，位居中点的XX抵达京沪两地的时间仅需2.5个小时；XX观音国际机场是淮海经济区唯一的大型干线机场，已经开通了全国427、0多条航线。发达的对外交通体系，有利于加速各类高端要素聚集，为城市经济的腾飞和城市能级的提升提供了重要支撑。图6 XX市高速公路网示意图图7 XX市铁路路网示意图2.1.3 XX经济保持持续快速发展，整体发展质量与效益不断提升经济综合实力较强，处于区域核心经济强市地位。近年来，XX经济发展水平持续提高，GDP保持快速增长，在江苏省处于领先地位。2014年，XX实现地区生产总值4900亿元，比上年增长10.5%，位于全省第五位；区域消费能力逐年增强，2014年XX实现社会消费品零售总额1664亿元，比上年增长12.9%，位于全省第三位。图8 2009-2014年XXGDP总量变化情况（单位：亿元28、）图9 2009-2014年XX社会消费品零售总额（单位：亿元）产业结构不断优化，服务业比重持续提升，二三产协调发展程度明显加深。XX三次产业结构由2009年的10.5:52.3:37.2调整为2014年的9.5:46.1:44.3。2014年，第二产业实现增加值2290.26亿元，是2009年的1.8倍；第三产业实现增加值2200.09亿元，是2009年的2.5倍。图10 2009-2014年XX三次产业结构变化以徐工为首的工业实力雄厚。XX市凭借优越的地理位置，吸引聚集了徐工集团、XX矿物集团等近千家国有企业，初步形成了能源、原材料和装备制造业等重工业及食品、纺织等轻工业交相辉映的大格局。29、2014年，XX市工业增加值占全市GDP的比重达46.1%，装备制造、矿产能源等工业领域的产值规模超过千亿，信息技术、生物医药等战略性新兴产业也取得长足发展。图11 2009-2014年XX市工业增加值变化情况（单位：亿元）2.2 项目周边基础配套2.2.1 周边道路及交通XX软件园周边解放南路、三环路及迎宾大道等主干道环绕，公共交通网络密集。周边500米范围内有公交站点7个，开通了11路、19路、20路等二十余条公交线路，可快速通达全城。软件园距离XX高铁只需30分钟车程，距离观音机场只需40分钟车程即可到达，规划中的轻轨交通2号线在园区附近设有站点。良好的区域交通条件大大缩短了XX创新中心30、与XX其他园区及淮海经济区其他城市的联系成本，有利于加速各类高端要素聚集，为XX创新中心更好地承接中关村创新资源落地、辐射带动周边区域发展创造了更加便利的条件。图12 XX创新中心周边交通系统示意2.2.2周边公共服务设施教育设施。XX共有本科院校6所、专科院校5所，在校大学生超过20万人。其中，中国矿业大学、江苏师范大学、XX工程学院等高校开设有软件、电子及通信等相关专业，每年可为社会输送软件专业毕业生5000余名，能够为项目发展提供有力的人才支撑。软件园北侧有江苏省教育现代化实验学校-XX市科技中学，提供初中阶段义务教育，解决了项目入驻企业员工的子女入学需求。图13 XX创新中心周边教育设31、施情况医疗服务。园区周边集中了XX中心医院、XX医学院附属医院、中国人民解放军第九七医院、XX中医院、XX妇幼保健医院等多家三甲医院，综合医疗服务水平较高，医疗配套能力较强。图14 XX创新中心周边医疗设施情况商业设施。园区西南方向1.2公里布局有易初莲花、苏宁电器、五星电器等大型商业设施，能够基本满足周边办公人士及居民的购物需求；园区西侧在建的三胞广场为大型综合商业广场，建成后可提供零售百货、儿童娱乐、休闲餐饮等主力商业业态，区域商业品质将得到一定程度的提升。图15 XX创新中心周边商业设施情况2.3 项目资源优势条件2.3.1 XX市、泉山区政府支持力度大XX市委市政府高度重视与中关村国家32、自主创新示范区合作。2014年2月27日，XX市政府与中关村管委会联合举办合作发展恳谈会，签订战略合作协议，积极寻求与中关村全面合作。泉山区区委区政府率先提出“知识泉山”建设，大力实施创新驱动战略，依托科技、教育、人才、园区优势，打通科技与经济的转移转化通道，大力发展科技服务业，努力建设“大众创业、万众创新”的充满活力的创新型城区，成为淮海经济区自主创新的核心城区。在泉山区获批江苏省创新型城区试点的新形势下，区委区政府高度重视与中关村软件园的对接合作，希望早日启动XX创新中心建设，把XX创新中心建设成XX区域自主创新驱动发展的试验田。2.3.2 泉山区经济实力较为雄厚泉山区是XX的经济、教育、33、医疗中心，XX特大城市的核心区之一，也是全国科技进步先进区、国家知识产权强区工程试点区、江苏省人才先进区、江苏省创新型试点区。2014年，泉山区完成地区生产总值430.8亿元，增长10.6%；财政总收入31.9亿元，突破30亿元大关，其中公共财政预算收入24.4亿元，增长13.05%；税收质量总占比91.6%，总量、增幅、税收质量均居主城区第一。服务业占GDP比重达到78.89%，初步形成了“大学科技园高新技术、环云龙湖高端文化旅游、西部商圈新型商贸服务、七里沟现代商务和物流”四大服务业集聚区。图16 2009-2014年泉山区GDP变化情况（单位：亿元）图17 2009-2014年泉山区财政34、收入变化情况（单位：亿元）2.3.3以矿大为首的高校聚集了大量优质资源中国矿业大学等高校在煤炭绿色开采、煤矿事故防控、煤层气开发利用、煤炭加工利用、新能源技术以及医药研发、建筑设计等技术方面积累了雄厚的科研基础优势。围绕“智慧矿山”建设，以高校为技术核心，XX形成了集成数百家关联科技企业的矿山物联网，居国内领先水平。中国矿业大学、江苏师范大学、XX工程学院、XX建筑学院等高校在校学生超过20万人，每年毕业生5万人，人才优势明显。同时，XX市借助中国矿业大学等高校，汇聚了全国校友连接的矿山、资本、企业家等优质资源，为XX创新中心等项目建设及产业发展提供了强大支撑。 2.4 项目不利因素分析2.435、.1 以“小散型”产业形态为主，尚未形成产业集聚和生态链从XX创新中心地处的矿大科技园来看，产业发展以倚重矿大资源开办的中小企业为主，容易出现“小富即安”思想，做大做强动力不足，尚缺乏公共平台“聚合” 中小企业集群化发展。2014年矿大科技园拥有400多家企业，而产值仅为23亿元，占XXGDP的比重仅为0.47%。此外，龙头企业缺乏，产业集群化程度不高。至今，矿大科技园尚未产生产值过亿的企业，除矿山物联网形成一定的集聚规模外，软件与外包、云计算应用与服务等产业仍呈散点式发展状态，尚未形成龙头企业引领、中小企业支撑的良性互动、互补发展的产业生态体系。2.4.2创新要素缺乏，尚未完全建立具有比较优36、势的“软环境”一是创新专项支持政策缺乏，产业创新活力不足。XX以重工业为支柱，高新技术产业起步较晚，现有政策主要集中在工业领域，促进创新型企业发展的专项政策及资金等还相对薄弱。二是缺乏科技金融杠杆，科技企业靠自身发展缓慢。对金融行业存在“轻视”的心态，科技金融要素配置在企业发展中处于“配角”地位。如创新中心没有上市公司，只有XX中矿微星软件股份有限公司和XX中矿大贝克福科技股份有限公司登陆“新三板”。三是缺乏新兴产业高端人才，专业人才育、引、留存在问题，创新创业的政策环境和氛围不足，鼓励创新创业的体制机制还没有形成，需要加快构建创新创业生态系统，激发创新创业热情。四是缺乏公共技术平台支撑，中小37、科技企业发展技术支撑不足，产学研用的协同创新尚显不足，国企之间、国企和中小企业之间、国企和科研机构之间缺乏高效的联合创新机制，联而不合、联而不强的现象时有发生。2.4.3 缺失系统的顶层设计规划一是顶层设计投入不足，与北京、上海、南京、苏州等发达城市差距明显，缺乏精确的顶层设计使得XX市无法充分释放规划潜能。二是虽然科技、金融、创新创业等产业优惠政策较多，但由于政策较为分散、落实不到位等原因，致使产业政策各自为政，产业政策与企业需求耦合程度不高，无法充分释放政策潜能。三是由于受以重工业为主的产业发展观念有待转变，战略性新兴产业的发展思路尚未明晰，传统企业缺乏与国际接轨的战略思维等影响，使得本地38、企业对全国市场的开拓意识和能力不足，矿山物联网等特色产业未能形成全国市场核心竞争力，无法充分释放创新潜能。2.4.4 缺乏创新的运营服务团队拥有专业化的、具有开拓创新精神的运营服务团队是产业项目取得成功的关键因素。与苏州软件园、南京软件谷、大连软件园、中关村软件园等同类园区相比，XX软件园起步较晚，产业规模尚未形成，对于专业化运营服务团队的必要性还缺乏相应的认识以及相应投入，缺少能够对开发经营管理及后期资本运营等全过程进行把控的团队。 图18 同类园区运营服务团队规模比较示意2.5 项目合作战略意义该项目为中关村软件园对外合作市场化运作的第一个项目，走出北京的首个示范点，对增强中关村软件园跨区39、域资源掌控力、提高园区竞争力和辐射力等有着重要意义。第一，有助于落实中关村“走出去”战略。随着国家自主创新战略的提出，中关村被确定为国家自主创新示范区具有举足轻重的示范意义。将中关村建设成为全球科技创新中心，中关村管委会和中关村发展集团正在积极推进“走出去”战略。作为中关村的示范性专业园区，软件园将加大对外合作力度、实现辐射带动。与XX合作开展XX创新中心项目，强化管理运营、品牌战略、产业创新服务等输出，是推动这一战略步骤实施的积极举措，有助于探索成功经验，形成标准化模式。第二，有助于提高中关村软件园辐射力和影响力。中关村软件园是北京软件与信息服务产业的核心区和自主创新的中心，是展示中关村乃至40、全国高科技园区的重要窗口。为适应软件产业快速发展需要，夯实在全国软件园区的引领地位和标杆地位，软件园将积极加强与各地区区域合作，不断扩大软件园开发运营规模、夯实园区影响力，充分发挥辐射带动作用，全力建设中国领先的创新社区和创新园区，率先在软件产业领域成为具有全球影响力的科技创新中心。开展XX创新中心项目能够充分发挥中关村软件园的资源、产业、人才等优势，带动XX软件产业转型升级，有力提升软件园在全国的辐射力与影响力。第三，有助于推动中关村软件园发展有限责任公司跨越式发展。中关村软件园发展有限责任公司在发展中探索形成了以产业服务促进产业聚集、产业发展和园区建设的成功模式，得到了政府、业界和社会的广41、泛认可。在软件园从“1.0”版本向“2.0”版本全面升级的新形势下，公司正在从园区开发商向园区综合服务商和产业发展商逐步转变，公司形式将通过改制实现由有限公司向股份公司的转变，从纯国有企业向混合所有制的转变。顺应公司发展战略的重大转变，与XX合作开展XX创新中心项目并成立合资公司，不仅有利于固化运营团队，降低运营成本，保证项目运营连续性，也有利于更好地服务产业发展，拓展整合当地发展资源，这些都将有助于为公司提供载体经营、产业服务和产业投资等方面的实践操作经验，为公司跨越式发展提供新的助力。2.6 项目价值判断XX市城市经济发展水平较高，区位条件得天独厚，区域交通网络发达，整体发展趋势较为稳定，42、城市能级不断提升。不仅如此，本项目还得到了XX市和泉山区政府的高度重视，拥有矿大、徐工等众多可借势的资源，周边区域教育、医疗、商业等配套服务功能完善，以重工业为主导的产业基础实力雄厚，外部发展环境优越。综合来看，本项目具备较强的操作性，发展前景乐观。三、项目定位及市场分析3.1 人口分析人口基数大，增长速度相对较快。截至2014年末，XX市常住人口数量达到862.83万人，位列江苏省第二位，仅落后于苏州市（1059万人）；同比增长0.43%。户籍人口从2011年的976.66万人上升至2014年的1023.52万人，年均增长1.57%。图19 2014年江苏省主要城市常住人口及增长率对比城镇化43、进程加快，城区对人口吸附能力不断提升。2011-2014年，XX市城镇化率由55.4%上升至59.5%，提高了4.1个百分点。XX地处苏鲁豫皖四省交界处、淮海经济区的中心，不但吸引XX所属地区农村人口向城市转移，还吸引了淮北、宿州、济宁、枣庄等淮海经济区周边城市的人口向XX迁移。根据新的全国城市规模划分标准，XX城区常住人口数量已达到300多万，属于大型城市；中心商圈辐射半径达到200公里，平时30%消费来自周边地区，节假日占比更高达50%。图20 2011-2014年XX市城镇化率变化情况人口素质不断提高，但高素质人口比例相对较低。XX共有中国矿业大学、江苏师范大学、XX工程学院、XX建筑学44、院等本科院校6所，专科院校5所，高校在校学生超过20万人，每年毕业生5万人。第六次全国人口普查和第五次相比，每10万人中具有大学文化程度的由3152人上升为7356人，具有高中文化程度的由10947人上升为13616人。但与南京、苏州、无锡等地相比，大学及以上等高素质人口比例还相对较低。表2 第六次人口普查周边城市常住人口层次比较文化程度南京苏州XX无锡小学16.0%21.6%23.6%21.1%中学29.6%38.4%40.6%41.7%高中20.8%19.1%13.6%17.8%大学以上26.1%14.0%7.4%12.9%3.2 总体发展定位从城市发展战略定位和项目总体定位的角度，XX创45、新中心将成为XX区域具有全国影响力的区域科技创新中心、新兴产业大型企业的区域总部、高端新兴产业集聚地。具有全国影响力的区域科技创新中心。借助大众创业、万众创新和中关村在全国范围内打造创新网络的契机，集聚全国乃至国际高端创新要素，优化创新创业发展环境，逐步构建一个全方位、立体式、开放型、充满生机的创新创业系统，最终打造成为全国创新网络的重要节点。新兴产业大型企业的区域总部。依托中国矿业大学，把握北京非首都功能疏解的机遇，积极引进新一代信息技术、节能环保、新能源、生物医药等北京乃至全国的大型新兴产业企业区域总部，将XX创新中心打造为面向XX乃至淮海经济区的新兴产业总部基地。高端新兴产业集聚地。依托46、区域政策、资源和平台优势，主动对接国家战略性新兴产业战略，加快新能源、节能环保、生物医药等一大批国内外行业顶尖的战略性新兴产业项目集聚，推动产业高端发展，成为新兴产业集聚地。3.3 国内外行业分析3.3.1 全球战略性新兴产业最新趋势在国际金融危机的冲击下，为抢占新一轮经济增长制高点，在未来的世界格局中占据有利地位，世界主要国家和地区把加大科技创新和发展新兴产业作为培育新的经济增长点、实现经济振兴的重要突破口。美国、日本、欧盟等主要国家和地区开始采取一系列政策措施加大对科技创新的投入，加强节能环保、生物医药、新能源等相关新兴技术和产业的发展部署。表3 国外主要国家和地区战略性新兴产业发展部署国47、家或地区重点方向产业领域重点举措美国新能源等 高效电池、智能电网、碳捕获和碳储存、可再生能源等 推出“能源新政”，由美国总统奥巴马签署美国清洁能源安全法案、美国复苏与再投资法案等一系列能源法案； 计划在未来10 年投入1500亿美元进行新能源开发； 正在推动一场以新能源为主导的新兴产业技术革命。日本低碳、新能源等 太阳能、核能、燃料电池、绿色家电等 提出“技术立国”，包括开发节能技术、清洁能源技术、信息技术和新能源汽车技术等系列战略方针； 出台低碳社会行动计划、未来开拓战略等法案 加强同产业界与科研部门的联系与合作，建立产学研共同研发机制，推动技术创新。欧盟绿色经济、环保型经济 风能、太阳能和48、生物能源技术等 提出要大力发展“绿色技术”； 2013年前投资1050亿欧元用于“绿色经济”发展； 2008 年通过欧盟能源技术战略计划，计划大力发展包括风能、太阳能和生物能源技术在内的“低碳能源”技术。巴西主攻新能源和环保汽车 生物能源、风能、核能、生物燃料等 通过PROINFA 对可替代资源发电项目的鼓励计划立法，制定管理风电场发展的政策； 力推进电动汽车研发计划。纵观国际经济发展史，每次重大经济危机之后总能孕育和成长一批新兴产业，并以其特有的生命力成为新经济增长点和摆脱经济危机的根本力量。世界各国对新兴产业的高度重视加速了新兴领域重大技术创新升级和产业化进程，世界新兴产业呈现快速增长态势49、。新一代信息技术正在并将继续深刻改变人类的生产生活方式。移动互联网、物联网、云计算、高性能集成电路、电子元件和平板显示等新一代信息技术领域已成为全球信息产业新经济增长点。ITU ITU: International Telecommunications Union 国际电信同盟有关数据显示，截止到2014年底，全球已接入网络人数已达到29亿人，占全球人口的40%，预计2017年上网人数将占全球人口的50%；2014年底，智能手机用户达17.6亿人；联网设备的数量到2020年将达250亿。通信网、物联网融合发展将重构全球信息通信基础设施，实现人与人、人与物、物与物之间随时随地的沟通和物理世界的便50、捷管理，极大地改变了生产方式、社会管理、公共服务和生活方式。通过信息通信技术和网络在工业生产中的集成化应用，可以推进研发设计、生产制造、流程管理、营销服务等各环节的网络化和智能化进程，实现研发资源、生产资源和市场资源的优化配置，推动精益生产、精准管理、绿色制造和节能减排，新一代信息技术对未来经济社会的影响不可限量。图21 2007-2013年全球移动互联网产业收入规模与增长数据来源：赛迪智库2013-2014年中国移动互联网产业发展研究年度报告图22 2011-2014年全球移动互联网流量增长图数据来源：赛迪智库2015年移动互联网产业发展白皮书生物医药产业化进程明显加快，市场规模迅速扩张。近51、20年来，以基因工程、细胞工程、酶工程为代表的现代生物技术迅猛发展，人类基因组计划等重大技术相继取得突破，现代生物技术在医学治疗方面广泛应用，生物医药产业化进程明显加快。目前，全球研制中的生物技术药物超过2200种，其中1700余种进入临床试验。预计在未来5年内，将有200种以上新的生物技术产品投放市场。生物技术药品数量的迅速增加表明，21世纪世界医药生物技术的产业化正逐步进入投资收获期，全球生物医药产业快速增长。尽管金融危机发生后，2009年全球生物医药产业增速一度低至4.4%，但随后几年经历了强势复苏，2012年全球生物医药产业规模将近1.2万亿美元，增速高达10.7%，近三年全球生物医药52、产业总产值连续以超过8%的速度增长，2013年全球生物医药总产值达13228亿美元，成为发展最快的高技术产业之一。从全球生物医药外包（CRO）发展趋势看，据前瞻产业研究院相关数据显示，预计2015年全球CRO市场将达到700亿美元，按照年均复合增长率15%计算，预计到2020年全球CRO市场规模将超过1400亿美元。图23 2010-2013年全球生物医药产业规模与增长数据来源：赛迪智库2013-2014年中国生物医药产业发展研究年度报告图24 2015-2020年全球CRO市场规模预测数据来源：前瞻网，新能源将在全球能源消费中占举足轻重的地位。近年来，风力发电、太阳能光伏发电、太阳能光热利用53、生物质能源等产业快速发展，新能源汽车产业化稳步推进。彭博新能源财经发布年度数据报告显示：2014年全球新能源清洁能源投资总额达到3100亿美元，同比增长16%。其中，中国投资同比增长32%达到895亿美元，创历史新高；美国同比增长8%，为2012年以来最高；日本、加拿大、巴西分别同比增长12%、26%、88%；全球风能和太阳能新增装机容量均创下历史记录，总规模约为100吉瓦；并预测未来可再生能源投资将持续增长，到2030年有望增至6300亿美元。2014年，全球市场共销售353522辆电动汽车，同比增长56.78%；其中中国87845辆，同比增长545.92%。图25 2004-2014年全54、球分地区年度新增清洁能源投融资规模 （单位：十亿美元）数据来源：彭博新能源财经，图26 2014年主要国家和地区EV和PHEV销量统计（单位：辆）节能环保产业进入快速增长期，未来增速仍将提升。2013世界能源展望报告数据显示，2012年全球单位GDP能耗降低了1.5%，而2000-2010年间的平均值为0.4%。从各细分领域来看，全球节能装备产业发展迅猛，到2015年市场规模将达8000亿美元，2008-2015年期间年均增长率达3.8%，较1999-2007年期间年均增长率提高1.5个百分点。全球环保产业的市场规模已从1992年的2500亿美元增至2011年的6000亿美元，年均增长率8%，55、远远超过全球经济增长率。各国节能环保技术和装备的投资不断增加，2020年全球节能环保投资将达6.5万亿美元，其中节能市场2万亿美元，环保市场1.5万亿美元，资源再生市场3万亿美元。图27 全球节能装备产业市场规模（单位：亿美元）数据来源：节能环保网，全国战略性新兴产业布局导向我国密切关注世界经济科技发展的大趋势，对新兴产业做出一系列重大战略部署，充分显示出国家层面大力发展战略性新兴产业的决心和力度。2009年，我国首次提出发展战略性新兴产业。2010年，国务院通过国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定，确定了战略性新兴产业发展的重点方向，包括节能环保、新一代信息技术、生物医药、新能源等重56、点产业领域。2012年，国务院出台“十二五”国家战略性新兴产业发展规划，将战略性新兴产业定位为对经济社会全局和长远发展具有重大引领带动作用、承担全国经济转型升级的重要抓手，目标是到2020年战略性新兴产业增加值占国内生产总值的比重力争达到15%左右，节能环保、新一代信息技术、生物医药、高端装备制造产业成为国民经济的支柱产业，新能源、新材料、新能源汽车产业成为国民经济的先导产业。在中国经济发展逐步进入“新常态”的背景下，战略性新兴产业发展继续呈现高速增长之势，在支撑经济增长、改善人民生活、引领创新驱动等方面发挥越来越重要的作用。2014年，我国新一代信息技术、生物医药、节能环保以及新能源等战略性57、新兴产业领域18个重点行业规模以上企业主营业务收入达15.9万亿元，实现利润总额近1.2万亿元，同比分别增长13.5%和17.6%，明显高于规上工业总体8.3%和3.3%的平均水平。据中国工程科技发展战略研究院发布的2015中国战略性新兴产业发展报告显示，2014年上半年，随着信息消费、绿色消费、健康消费的快速兴起，新一代技术、新能源、生物医药等战略性新兴产业发展形势良好。2014年上半年，战略性新兴产业上市公司应收总额达8547.1亿元，同比增长15.2%，高于上市公司总体增速8.8个百分点。图28 近年来战略新兴产业上市公司与上市公司总营收增速比较数据来源：2015中国战略性新兴产业发展报58、告战略性新兴产业成长潜力大、综合效益好，对经济社会全局和长远发展具有重大引领带动作用，大力发展战略性新兴产业是“新常态”下中国经济保持持续稳定增长的新动力。2014年，在习近平总书记“逐步增强战略性新兴产业的支撑作用”战略要求指导下，各级政府部门先后出台实施一系列政策措施促进节能环保、新一代信息技术、新能源等战略性新兴产业快速增长，预计未来5-10年，战略性新兴产业仍处于行业发展上升期。从新一代信息技术产业看，2014年软件和信息技术服务业的软件业务收入共计3.7万亿元，同比增长20.2%。其中，新兴信息技术服务比重继续提高，信息技术咨询服务、数据处理和存储类服务分别实现收入3841和683459、亿元，同比增长22.5%和22.1%，增速较全行业平均水平分别高出2.3和1.9个百分点。2014年，中国移动互联网市场规模达到2134.8亿元，同比增长115.5%，同时未来依旧会保持高速增长，预计到2018年，移动互联网市场规模将突破1万亿大关。图29 2011-2018年中国移动互联网市场规模及增长数据来源：艾瑞咨询，从新能源产业看，2014年太阳能、风能以及核能发电主营收入增速分别为53.5%、7.5%以及17.5%，而传统火力发电增速仅为2.3%。随着一系列专项政策的加快实施，新能源产业政策环境不断完善，支持力度不断加大，未来10年新能源投资将超过3万亿元。按照新能源产业振兴和发展规60、划，预计到2020年，核能发电将达8000万千瓦、风力发电将达1.5亿千瓦、太阳能发电将达180万千瓦，以风电、光伏为代表的新能源发电接入设备总需求将超过1000亿元，光伏逆变器的市场增幅更为迅速，其年平均增长率约为50%，市场需求量可达605亿元。图30 2006-2013年中国投产新能源装机占总装机比重变化数据来源：赛迪智库2013-2014年中国新能源产业发展研究年度报告从生物医药产业看，2014年医药制造业与医疗器械设备制造业主营收入增速分别为13.5%和15.2%。未来，我国生物医药产业有望形成6000亿-8000亿元的市场，从各细分领域来看，新型疫苗可产生1000亿-1500亿元市61、场，抗体药物和蛋白质药物等生物技术药物未来可产生3000亿-5000亿元市场，重大疾病诊断和检测技术产品将形成500亿元左右市场，个性化治疗系药品有望形成1000亿元左右的市场，再生医疗技术市场至少可形成500亿元规模的再生治疗和康复市场。图31 2014-2016年中国生物医药总产值规模与增长数据来源：赛迪智库2013-2014年中国生物医药产业发展研究年度报告从节能环保产业看，在政府投资的带动下，我国节能产业产值不断增长，已由2009年5785亿元增长至2013年的11568亿元，年均复合增长18.1%。未来，随着工业化、城镇化进程加快和消费结构持续升级，中国能源需求呈刚性增长，受全球性能62、源安全、应对气候变化影响，资源环境约束日趋强化，节能减排形势十分严峻，任务十分艰巨，节能产业将继续保持增长。另外，我国环保产业被纳入重点发展的战略性新兴产业之后，进入了外部发展环境最好良好的黄金期。近年来，我国环保产业始终保持着较快增长的水平。2013年，环保产业产值达到了8013亿元，同比增长18.6%，按照近年来年均17.5%的复合增长率计算，预计到2020年我国环保产业产值将接近25000亿元。图32 2009-2013年中国节能产业产值规模与增长数据来源：赛迪智库2013-2014年中国节能环保产业发展研究年度报告图33 2006-2013年中国环保产业产值规模与增长数据来源：赛迪智库63、2013-2014年中国节能环保产业发展研究年度报告图34 中国节能环保细分市场规模预测（单位：亿美元）数据来源：节能环保网，3.4 产业可行性探讨江苏省高度重视战略性新兴产业发展，政策软环境良好，投资环境与投资氛围较优近年来，通过制定实施“十二五”发展规划和十大产业推进方案、设立战略性新兴产业专项资金等一系列举措，江苏省战略性新兴产业的产业规模不断扩大、产业层次持续提升，已经成为全省产业升级的重要支撑和经济发展的新增长点，技术水平和规模居全国领先地位。2013年，江苏省战略性新兴产业销售收入突破4万亿元，同比增长18%。其中，云计算产业增长50.9%；新一代信息技术产业增长30%，物联网产业64、增长33%，节能环保产业增长25.4%，软件产业增长24.2%。从战略性新兴产业法人企业数量看，江苏省有6.7万个，占全国的比重高达四成。从战略性新兴产业从业人员看，江苏占全国的35%，达828万人。从江苏省近年来促进产业发展的相关政策看，主要集中在以下几个方面：一是在加快全省经济技术开发区转型升级、创新型省份建设的专项政策中，将战略性新兴产业作为一个重点方向，从人才、融资、财政、就业等方面给予了多方面的支持；二是在一系列战略性新兴产业的专项政策中，重点对新一代信息技术、新能源、节能环保、生物医药、新材料等领域倾斜，支持力度不断加大；三是在鼓励软件和信息服务特色产业园发展的专项政策中，将XX软65、件园认定为江苏省矿山信息服务特色产业园，给予公共服务平台和重点项目支持；四是在促进生产性服务业、金融业、现代服务业发展的专项政策中，对科技金融、文化信息、创意设计、文化教育等新兴领域给予了重点支持；五是江苏省出台了加快文化产业振兴发展的专项政策，提出了若干支持文化产业创新发展的具体措施；六是在全国大力推进行政审批制度改革的背景下，江苏省率先除了取消停征和免征一批行政事业性收费的专项政策，大大减轻了企业负担，优化了企业经营环境，为企业发展创造了更加优越的外部条件。表4 江苏省近年来促进产业发展的系列重点政策发布时间政策名称政策范围重点政策2015.4月省政府关于加快发展生产性服务业促进产业结构调66、整升级的实施意见江苏省重点发展科技服务、信息技术服务、金融服务、商务服务等六大重点服务产业以及节能环保服务等6个服务业细分领域和行业2015.4月关于鼓励江苏省软件和信息服务特色产业园及园区发展特色产业方向的通知江苏省XX软件园被认定为江苏省矿山信息服务特色产业园，可获得公共服务平台和重点项目捆绑支持2015.1月关于公布取消停征和免征一批行政事业性收费的通知江苏省取消、停征和免征58项行政事业性收费，减轻企业负担，优化企业经营环境2014.12月省政府关于加快全省经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见江苏省大力发展战略性新兴产业和先进制造业，形成战略性新兴产业集群；大力发展现代服务业，加快67、发展生产性服务业、生活服务业和高端服务业2014.9月江苏省投资项目核准管理办法江苏省省率先出台升级投资项目核准办法，率先实现内外资项目管理并轨2014.8月江苏省财政厅关于促进金融业创新发展的若干意见江苏省重点突出对包括农村金融、科技金融、文化金融、绿色金融、民生金融等方面的考核，并对获奖金融机构按年度予以表彰奖励2013.9月省政府关于印发创新型省份建设推进计划（20132015年）的通知江苏省做强战略性新兴产业，发挥省战略性新兴产业引导资金激励作用，加快形成50条技术含量高、特色鲜明的战略性新兴产业链，着力培育新能源、新材料、新一代信息技术和软件、高端装备制造等4个万亿级产业2012.168、2月省政府办公厅转发省商务厅关于加快开发区转型升级科学发展实施意见的通知江苏省在全省开发区内重点扶持建设100家省级以上战略性新兴产业特色园区；大力发展金融服务业、科技服务、文化信息等产业，加快形成一批现代服务业营业收入超千亿元的开发区2012.9月江苏省现代服务业 “十百千”行动计划（20122015）江苏省重点发展金融服务、现代物流、科技服务、软件和信息服务、创意设计、商贸会展、文化教育、节能和环境服务、旅游健康以及传统服务业转型升级十大重点产业领域2011.12月省政府关于印发江苏省“十二五”培育和发展战略性新兴产业规划的通知江苏省重点发展新能源、新材料、生物技术和新医药、节能环保、新一69、代信息技术和软件、物联网和云计算、高端装备制造、新能源汽车、智能电网和海洋工程装备等十大战略性新兴产业2010.10月江苏省人民政府关于加快文化产业振兴若干政策的通知江苏省对文化产业加大财税扶持力度，构建多元化投融资服务体系，培育重点文化产业和骨干文化企业2009.1月XX市加快发展服务业若干政策XX市分别从准入政策、税费政策、就业政策、融资政策、人才政策、财政政策几个方面特别是高新技术产业给予大力支持图35 2013年江苏省主要战略性新兴产业领域销售收入同比增速 图36 2013年江苏省战略性新兴产业法人企业数量（左）及从业人员数量（右）占全国的比重3.4.2 XX市战略性新兴产业处于起步阶70、段，在有力的政策和市场软环境支撑下，未来发展前景较好（1）战略性新兴产业整体规模持续壮大XX产业转型升级进程不断加快，战略性新兴产业增长迅猛。2014年，XX战略性新兴产业实现产值4320亿元，占规模以上工业比重达37.2%，是2011年的2.3倍；战略性新兴产业规模以上企业约占规模以上工业企业数量的20%左右 数据来源：2014年XX市国民经济和社会发展统计公报。按照XX市培育和发展战略性新兴产业三年行动计划（2013-2015年），重点发展新能源、新材料、生物技术和新医药、节能环保、物联网、新一代信息技术和软件、高端装备制造、新能源汽车和智能电网等九大战略性新兴产业，预计到2015年，全市71、新兴产业产值超5000亿元，占规模工业产值比重40%以上。（2）战略性新兴产业政策支持力度不断加大为加快经济发展方式转变，推进全市产业结构调整和优化升级，XX市集中出台了一批鼓励战略性新兴产业发展的专项政策，具体政策支持内容如下：2010年，XX市政府出台了关于发展战略性新兴产业的指导意见，提出重点发展新能源产业、新医药产业、软件与服务外包产业、环保产业等战略性新兴产业领域，并制定了一系列促进产业发展的具体措施。2010年，XX市政府出台了关于加快推进重点现代服务业发展的若干政策意见（试行），从企业落户、人才团队引进、标准认定、研发机构设立、自营出口等方面对软件开发和国际服务外包给予了较大力度72、的资金支持。2010年，XX市财政局出台了XX市重点现代服务业发展专项引导资金管理暂行办法，将软件开发、国际服务外包等重点现代服务业领域纳入专项资金支持范围，给予大力支持。2013年，XX市政府出台了XX市促进软件与服务外包产业加快发展的若干政策，从龙头企业培育、园区建设、人才引进及金融支持等方面提出诸多优惠政策。（3）产业结构持续优化，新一代信息技术、节能环保、新能源、生物医药等产业成为经济增长的新动力2014年，XX工业增长较快的行业主要集中在新兴产业和高新产业领域，其中，医药制造业、计算机通信和其他电子设备制造业分别增长93.5%和28.7%数据来源：2014年XX市国民经济和社会发展统73、计公报。新一代信息技术领域。目前，XX以软件为代表的新一代信息技术产业蓬勃发展，主要集中在XX软件园和XX经济开发区软件园两个园区。其中，XX软件园已吸引金蝶软件、润捷信息、东软集团等多家软件企业聚集；XX经济开发区软件园聚集了金星软件、动力谷文化传媒、瑞恒科技、江苏互联空间等多个项目。节能环保领域。XX节能环保产业主要集中在经济开发区。其中，经开区节能环保产业园是XX经济开发区与武汉凯迪控股投资有限公司合作共建项目，为洁净燃烧系统设备、生物质发电厂成套设备、高危垃圾处理设备等生产基地；针对装备制造、工程机械等产业密集的特点，经开区还引进了星丰金属资源、保利协鑫可再生能源等多家节能环保类公司。74、新能源领域。目前，XX新能源产业主要集中在经济开发区清洁技术产业园、新能源汽车产业园等专业园区，其中清洁技术产业园重点引进先进光伏光电、电子信息等重大项目，已有艾德太阳能、汉元新能源、中润光能等一批企业落户；新能源汽车产业园重点引进新能源汽车整车及关键零部件、电控制造重大项目，已吸引XX海伦哲、XX银地农机等企业入驻。生物医药领域。XX生物医药产业主要集中在经开区健康产业园和XX医学院大学科技园，其中健康产业园重点发展生物医药研发孵化、产品展示与贸易物流、健康服务等功能，已吸引江苏恩华药业、江苏万邦生化医药等企业落户；XX医学院大学科技园是江苏省科技厅与泉山区政府合作共建，重点发展生物技术成果75、转化、医药企业孵化、医疗器械研发等，已经吸引了20余家相关企业入园。科技金融领域。XX科技金融发展较为良好的是XX国家高新区。XX高新区是江苏省首批省级科技金融合作创新示范区，截至2014年聚集了1家政策性科技支行、3家证券营业部、10家上市辅导和中介机构、16家商业银行，并先后与华泰证券、广发证券、天津股权交易所签署了战略合作协议，组建了高新担保基金和科技企业小贷基金。科技文化领域。XX是彭祖、项羽、汉高祖刘邦的故乡，也是汉高祖刘邦发迹之地，具有两汉四百年的文化底蕴。结合XX实际，以文化科技融合为主线，发展具有汉文化特色的网络游戏、动画片等具有良好的资源基础。3.4.3 泉山区具有一定的产业76、发展基础，能够为项目战略性新兴产业聚集提供有力支撑泉山区依托“五园两区一城”的载体优势，着力构建以战略性新兴产业、现代服务业和先进制造业为主的现代产业体系。在战略性新兴产业方面，推动大学科技园转型升级、扩容增资，完善XX软件园园区服务平台，重点加强与北京信威集团合作，全力建设“一个中心、两个基地”，加快形成集研发、生产、销售于一体的新一代信息技术产业链。在现代服务业方面，依托云龙湖、云龙山、泉山森林公园、汉画像石馆、拉犁山汉墓、淮海战役烈士纪念塔、九里湖生态湿地公园等自然与历史文化景观以及中国矿业大学等高校科技资源优势，着力发展文化休闲与文化创意产业。泉山区出台了关于加快建设“实力泉山”的实施77、意见，为战略性新兴产业发展创造良好的外部环境。意见明确指出，坚持以转型升级为主攻方向，科技创新为核心战略，依托载体优势，改造提升传统产业，发展壮大战略性新兴产业，加快转型升级；重点推进科技企业加速器、盾安重工等重大项目建设，早日建成全市一流省级开发区；强力推进2.5产业园建设，力争早日建成江北第一家2.5产业园；积极探索与辖区央企、省属企业、高等院校、科研院所战略合作模式，加快与徐工集团、徐矿集团等大企业大集团的合作步伐，创新互惠合作新机制，加快共赢发展。3.4.4 XX软件园产业聚集发展效应初步显现，为战略性新兴产业发展创造了基础条件目前，XX软件园已经形成以新一代信息技术为主导，节能环保、78、新能源、文化创意等新兴领域快速发展的产业格局。其中，聚集了34家新一代信息技术企业，占园区企业总量的46%，特别是随着XX三宝智能科技、XX上若科技、XX中矿奥特麦科技、XX金蝶软件等一批物联网和软件企业的不断入驻，逐步形成了园区产业特色。不仅如此，以网络传媒、影视制作为代表的文化创意产业，以资产管理、股权投资、资产评估为代表的金融服务也呈现除了一定的聚集发展态势，未来可以充分依托园区科技创新资源优势，以跨界融合发展为驱动，积极培育科技文化、科技金融等新兴产业业态，进一步壮大园区产业规模。表5 XX软件园入驻企业行业分布情况（部分）公司名称主营业务行业领域南大苏富特智能科技（XX）有限公司物联79、网、软件研发、系统集成新一代信息技术XX中矿奥特麦科技有限公司矿用电子设备、矿山物联网新一代信息技术XX金蝶软件有限公司金蝶苏北交付中心企业ERP、软件研发新一代信息技术江苏联众创科智能科技有限公司思科产品研发、集成与销售新一代信息技术江苏润捷信息科技发展有限公司物联网、智能交通新一代信息技术江苏中友讯华信息科技有限公司系统集成、信息安全等级测评新一代信息技术XX上若智能电器有限公司智能电器、智能仪表、矿用微机保护装置新一代信息技术中国矿业大学物联网(感知矿山)研究中心矿山物联网新一代信息技术XX市市民卡有限公司市民卡研发、运营新一代信息技术XX神往网络科技有限公司彭城视窗网站运营文化创意XX80、布莱恩哈特传媒有限公司网络传媒、广告策划文化创意XX传视数字影像科技有限公司影视制作文化创意XX华能生态环保科技有限公司生态环保节能环保东软集团（XX）有限公司医疗卫生信息化软件研发新一代信息技术XX金宗商品交易服务有限公司农产品期货交易金融服务江苏比特达信息技术有限公司煤矿管理软件新一代信息技术XX市华易软件科技有限公司教育软件新一代信息技术江苏知行信息技术咨询有限公司管理软件研发与销售新一代信息技术江苏中友讯华信息科技有限公司（新增）系统集成、信息安全等级测评新一代信息技术泰豪集团江苏智能工程有限公司智能楼宇新一代信息技术江苏盛华系统集成工程技术有限公司系统集成新一代信息技术江苏现代快报股81、份有限公司XX分公司报纸传媒文化创意XX天泉信息科技有限公司水务产品嵌入式软件研发新一代信息技术中海油XX交通新能源有限公司新能源、天然气站建设新能源XX合卓电子技术有限公司移动终端设备、物联网新一代信息技术泛亚信息技术江苏有限公司XX分公司互联网推广新一代信息技术三六零信息技术江苏有限公司XX分公司360搜索推广新一代信息技术江苏鼎格电子科技有限公司软件及电子产品研发新一代信息技术江苏宝方贵金属有限公司XX分公司贵金属交易金融服务XX三宝智能科技发展有限公司（南京三宝）智能运输系统工程计算机网络工程新一代信息技术XX万物互联智慧科技发展有限公司（南京三宝、XX广弘合资）智能交通新一代信息技术82、北京源正易山科技有限公司物联网、软件研发新一代信息技术神州数码控股有限公司智慧城市新一代信息技术XX奇派网络科技有限公司优惠信息网站新一代信息技术深圳市前海中融华商资产管理有限公司资产管理、股权投资金融服务XX迅达会计师事务所有限公司会计报表审计、验资、资产评估鉴定金融服务江苏鼎格电子科技有限公司APP研发新一代信息技术XX迅达税务师事务所有限公司税务服务金融服务XX迅达资产评估事务所（普通合伙）各类单项资产评估、企业整体资产评估、市场所需的其他资产评估或者项目评估金融服务绿索仕（XX）环境科技有限公司环保设备设计、研发节能环保江苏斯塔克智能科技有限公司地下水设备研发、销售、建筑智能化工程新一83、代信息技术XX中矿微星软件股份有限公司家算计软件研发、销售等新一代信息技术长城宽带网络服务有限公司XX分公司长城宽带及相关增值业务新一代信息技术XX市企业风险管理促进会企业风险管理金融服务XX巨灵网络科技有限公司软件开发新一代信息技术江苏爱信诺航天信息科技有限公司XX分公司软件开发新一代信息技术上海意点网络科技有限公司软件开发、网络技术开发、销售新一代信息技术XX溜溜云网络科技有限公司智慧旅游新一代信息技术3.4.5 中关村创新资源要素跨区域布局步伐加快，为项目战略性新兴产业发展提供了重大机遇中关村战略性新兴产业优势明显。2012年，中关村提出大力培育发展“641”战略新兴产业集群，在电子信息84、先进制造、新能源、新材料、生物医药、节能环保等六大领域具有明显优势。2013年，“6+4”战略性新兴产业集群实现总收入19820.2亿元，同比增长17.0%，占示范区总收入的65%；实现利润1454亿元，同比增长16.2%。其中，移动互联网产业集群实现总收入4355.7亿元，居示范区“6+4”战略性新兴产业集群之首，规模优势十分明显。表6 2013年示范区“641”战略性新兴产业集群总收入总收入（亿元）2821.34355.7307.91649.52562.91325.8总收入（亿元）532.82666.11378.02220.3注：六大优势产业和四大潜力产业集群为“中关村战略性新兴产业引领85、工程”重点支持领域，2013年与2012年企业统计范围不同。中关村创新创业生态系统日益完备。中关村聚集了丰富的科技、人才等创新要素，创新能力居全国前列。经过多年发展，中关村示范区逐步构建了以“领军企业、高校和科研机构、高端人才、科技资本、创新创业服务体系、创新创业文化”为六大要素的创新创业生态系统。科技金融方面，中关村作为国家科技金融体系中心的地位持续巩固，科技金融为战略性新兴产业创新创业提供了强有力支撑。创新创业方面，示范区各类创新创业服务资源不断壮大，开放实验室、孵化器、留创园、中介机构以及行业协会等数量日益增多。图37 2013年中关村创业投资占全国比重中关村企业跨区域创新合作步伐不断加86、快。近年来中关村充分发挥创新辐射效应，通过共建园区、产业转移、联合创新等方式不断深化与京外地区的跨区域创新合作，先后与乌兰察布市、廊坊市、常州市等60多个省市地区签订战略合作协议。截至目前，示范区企业在京外设立分支机构近9000家，分布在节能环保、生物医药、新材料等多个领域。中关村政策覆盖范围不断扩大。2014年12月，国务院常务会议决定将中关村金融、财税、人才激励、科研经费等试点政策推向全国，在更大范围推广中关村试点政策，并强调“依托国家高新区，在东中西部一些地方再建设一批国家自主创新示范区，使先行先试政策在更大范围、更多地区发挥效益”。图38 中关村企业国内京外设立分支机构地区分布3.5 87、产业定位与布局3.5.1 产业定位基于国内外行业分析及产业可行性探讨，XX创新中心产业发展，不仅要把握战略机遇，充分考虑国际国内产业最新趋势，也要注重借势发展，紧密对接中关村产业跨区域布局需求，更要放大自身优势，立足区域产业资源和发展基础，力争实现产业健康持续发展。具体来说，在本项目产业选择要基于以下四个方面的考虑：一是顺应全球产业演进趋势，选择市场发展空间大、发展质量效益好的产业领域；二是把握国家产业布局导向，选择政策倾向性强、宏观发展环境利好的产业领域；三是紧抓中关村产业资源外溢的有利契机，选择资源优势互补、能够实现强强联合的产业领域；四是结合江苏省和XX市产业发展基础，选择具有比较优势、88、能够形成产业辐射带动效应的产业领域。综上分析，确定XX创新中心的产业定位为：以矿大特色为引领的新一代信息技术产业、以汉文化为引领的科技文化产业、以产融结合引领的科技金融产业、以节能环保引领的新兴产业，辐射带动全市产业创新驱动发展。以矿大特色为引领的新一代信息技术产业。依托中国矿业大学和中关村资源，通过校企融合、政企合作等多种方式，加快智慧矿山、软件与外包、电子信息、智慧应用和智慧城市公共服务等企业和平台的引进。以汉文化引领的科技文化产业。以XX“历史文化名城”建设为契机，发挥XX区域的创意创业资源优势，重点发展数字娱乐、创意设计、创意孵化以及科技文化商业等。以产融结合引领的科技金融产业。以“产89、融结合”为重要手段，以淮海地区新兴产业发展带动科技金融产业，以科技金融发展支撑新兴产业规模，藉此培育和引进天使投资、风险投资、私募股权投资、科技银行等一批重点科技金融企业，打造面向淮海经济区的科技金融服务中心。以节能环保引领的新兴产业。把握战略性新兴产业发展趋势，重点发展节能环保、新能源、生物医药等新兴产业的技术研发和服务环节，并借助云计算、物联网、模糊识别等新一代信息技术，加快互联网与新兴产业融合发展。表7 XX创新中心四大产业领域重点发展方向4大发展重点13个着力领域发展思路以矿大特色引领的新一代信息技术产业智慧矿山重在加强应用，做大规模软件与外包重在加强应用，做大规模电子商务重在加强与传90、统产业结合智慧应用（工业4.0)重在推进两化融合，服务转型升级智慧城市公共服务重在提高示范效果以汉文化引领的科技文化产业数字娱乐重在引进数字娱乐企业，服务传统文化创意孵化重在示范效应创意设计重在聚集本地创意设计企业科技文化商业重在发挥载体商业地段优势以产融结合引领的科技金融产业科技金融重在支撑XX新兴产业发展规模以节能环保引领的新兴产业节能环保重在拓展应用领域新能源重在发挥XX能源产业转型升级优势生物医药重在发挥XX医学院的资源优势3.5.2 空间布局（1）布局原则产业相对集聚。同类特色产业集中布局，减少不同产业间的相互影响，增强相关产业企业间的交流，实现产业链上下游的分工协作与创新发展。生态91、理念贯穿。依托自然资源环境和软件园产业内容，突出生态办公、低碳生产，充分导入生态园，打造生态型绿色科技园区。功能板块互动。通过开放式、有利于生长的空间形态，以轴线为纽带，以功能为支撑，强化板块有机联系，促进板块协调互动。服务设施共享。推动园区 “相对集中配套”，合理布局配套设施和公共服务设施，提升园区配套服务的可达性、共享性和便捷性。（2）总体空间布局遵循“重点项目集中布局、特色产业相对集聚、配套服务设施共享、生态环保理念贯穿”的原则，构筑“一园一窗口”空间发展格局，并对园区重点发展的产业、功能和作用进行设计。一园。即XX软件园，承担着集聚新兴产业总部、扶持培育科技型中小高新技术企业等职能。将92、依托区域总部中心、新兴产业大厦、智慧城市产业大厦，积极引进全国大型战略性新兴产业企业区域总部、科技研发环节以及智慧通信、智慧交通等智慧城市产业，打造成新兴产业和智慧城市产业集聚区。依托创新工业4.0示范促进中心、矿业创新大厦、创新创业大厦，对接中国矿业大学等资源，引入传统产业升级改造公共技术平台、工业4.0示范平台、矿权交易平台、矿业金融平台、车库咖啡等，加快创新创业氛围形成和传统产业转型升级。依托公共服务中心、人才公寓、高级人才公寓，为园区企业提供人才实训、技术平台、中介机构以及企业职工居住配套等服务。图39 XX创新中心软件园空间布局图表8 XX创新中心软件园空间布局列表楼宇编号名称面积(93、)容纳企业数量备注1-2号30原1-A、1-B栋3号区域总部中心1919520原1-C栋4号15原2-A栋5号智慧城市产业大厦10603.630原2-B栋6号矿业创新大厦10603.6100原2-C栋7号高级人才公寓5638原3栋8-9号创新创业大厦11276100原4-5栋10-11号人才公寓11276原6-7栋12号科技企业加速器16242.530原8栋13号新兴产业大厦5897.720原9栋14号创新工业4.0示范促进中心5897.720原10栋15号公共服务中心19120.935原11栋16号交流展示中心6000原湖畔会议中心17号XX创业家俱乐部3600原湖北岸综合体一窗口。即创新中94、心（中关村）展示交流中心，面积500平方米。XX市政府、泉山区政府、XX软件园、信息谷公司联合在中关村E世界一层打造XX创新中心对外展示形象的窗口，以及国内外企业与创新中心合作交流的平台。3.6 市场分析目前，XX商务办公市场物业形态主要以中低档及低档为主，占市场总量的比重为75%，其中中低档写字楼占41%，低档写字楼占34%。具体来看：低档写字楼主要以建设时间较早的老式办公楼为主，如盛裕商务楼、牌楼写字楼等；中低档写字楼主要集中在地理位置优越，但写字楼档次质感及物业配套等相对欠缺，如盛佳大厦、国华大厦等；中高档写字楼主要以近几年建成的项目为主，如帝都大厦、财富广场、泛亚大厦等，在XX写字楼市95、场内具有一定的口碑；高档写字楼主要为在建项目，如苏宁广场、中央国际广场等。3.6.1 XX商务办公成交市场分析（1）与周边城市相比，XX商务办公市场具有明显的成本比较优势一般来看，商务办公市场的均价基本和整个城市的GDP和人口密集度保持着正向的关系。2014年，XX市办公市场成交面积为23.15万平方米，成交均价为7183元/平方米。从周边城市商务办公市场的现状看，2014年无锡市成交面积为19.76万平方米，成交均价8770元/平方米；苏州市成交面积21.1万平方米，成交价格14407元/平方米；合肥市成交面积73.82万平方米，成交均价8976元/平方米。与周边城市相比，XX市办公市场成交96、面积高于苏州、无锡，而成交价格则相对较低，仅为苏州的50%，未来仍有较大的上浮空间。表9 2014年XX市周边城市办公市场对比分析城市办公市场成交均价（元/平方米）办公市场成交面积（万平方米）常住人口（万）GDP（亿元）XX718323.8862.834963.91无锡877019.76650.018205.31合肥897673.82769.65157.97郑州10112122937.86783苏州1440721.11059.113761青岛1527654.13904.628692.1南京1684347.32821.618820.75（2）XX商务办公市场走势较为稳定，市场潜力较大从全市范围看97、，商务办公成交量呈现逐步增长的趋势。自2011年以来，XX市办公市场成交价格经历短暂上升后持续下滑，成交均价从2012年的7842元/平米下降到2014年的7183元/平米，且在 2014年11月成交均价降至6279元/平方米，是近几年来的最低点。2014年，XX商务办公市场供应量与成交量一直处于非均衡状态，供应量远远高于成交量，直到12月供应量与成交量渐趋平衡，供应量较前期有所萎缩，成交量较前期增势明显。图40 2011年以来XX市办公物业量价走势数据来源：2014年XX房地产市场报告图41 2014年XX市区办公物业月度量价走势数据来源：2014年XX房地产市场报告从各区县来看，商务办公市98、场分化较为明显。从成交量来看，鼓楼区、云龙区和经济开发区占据80%左右的市场份额，泉山区和铜山区量级相对有限；从成交价格来看，2015年1-2月，鼓楼区、云龙区和经济开发区成交均价较为平稳，泉山区成交均价上涨明显，后续潜力较大，铜山区成交均价不足6000元/平方米，为五区最低。从各面积段成交量来看，40-60平方米成交量最大，其次为160-300平方米。图42 2015年1-2月各区域成交面积变化图43 2015年1-2月各区域成交均价变化图44 2015年1-2月各面积段成交量均价变化3.6.2 XX商务办公租赁市场分析（1）从商务办公租赁现状看，具有较高的市场活力XX写字楼供应面积区间主要99、在40-300平米之间，供应面积区域比较灵活，最低从40平米起到整层的面积可自由组合，这样既满足了大企业对大办公面积的需求，也满足了一部分对办公面积需求较小的企业需求。参考新众源整合市场调研结果，目前XX市场写字楼的供应方式主要有三种：第一种是只租不售。该类型的写字楼层级较高，一般为甲级写字楼，如国贸大厦、泛亚大厦、财富广场、成功大厦，出租率较高，平均达到82%。第二种是只售不租，地段的优劣在销售中影响较大。第三种是租售结合，这类型在XX市场上很少见，如财富广场的A座统一出租，B座整体销售。总体来看，XX写字楼出租率基本维持在85%以上，租金主力范围为30-50元/平米/月，市场活力较大。（2100、）在新一轮创新创业浪潮和城市经济转型升级的双重作用下，未来办公租赁市场需求将持续增长一方面，目前XX办公租赁客户群体以从事私企的本地人为主，随着新一轮创新创业浪潮的到来，将进一步产生更多的写字楼租赁需求。XX写字楼租赁客户群体主要以注册资本在100万以下，员工10人以内的私企业主或者个体户为主，占到总体量的88%，其中私企性质的企业占总体量的77%，个体经营占总体量的11%。在国家创新创业利好政策的引导下，将激发更大的创业热情，大量私营企业和创业个人的出现，将为XX写字楼租赁市场带来非常广阔的前景。另一方面，城市转型升级步伐加快，对办公物业的需求也随之快速增长。XX已经进入经济社会转型升级的关101、键时期，特别是在加快承接长三角产业转移的战略背景下，二三产并重、融合发展已经成为新的趋势和要求。未来，传统制造业将实现由加工制造环节向企业总部、研发创新中心的转型升级，以生产性服务业主导的第三产业将成为国民经济发展中的重要产业，以商务办公为空间需求导向的高新技术企业、生产性服务企业和机构不断聚集，将带动XX办公物业显著增加。3.6.3 XX现有商圈写字楼租金分析目前，XX市已基本形成了“两主四副”的商业发展格局。“两主”分别为核心商圈和人民广场商圈，包括人民广场、古彭广场、淮海广场以及沃尔玛超市周边。两大主商圈是XX最古老、最繁华的市级商业中心区，成熟度和人流量依然无可替代，写字楼市场也相对较102、热。随着XX城市规划的外拓，逐步拉动区域需求，东部商圈、高铁商圈、铜山新区商圈等新兴商圈快速崛起。其中，东部商圈以万达广场为核心，影响力和辐射范围迅速扩大；高铁商圈目前仍处于初步发展阶段，体量较小，铜山新区商圈虽距XX传统商业中心较远，但对完善XX市南部区域商业布局、提升区域消费能力等具有重要作用。图45 XX市现有商圈布局（1）繁华商业中心区域写字楼租金相对较高核心区商圈。古彭广场、沃尔玛及淮海广场自上世纪80年代就是XX繁华商业中心区，至今无可替代，其主要由大型百货、超市和特色商业街组成，写字楼租金一般在60-70元/平米/月。人民广场商圈。随着西区大盘大企大环境效应蔓延，西区楼市强势崛起103、，人民广场商圈是城市西拓的核心商圈，主要以超市传统百货为主，写字楼档次不高，租金一般在30-40元/平米/月。（2）新兴商业中心的写字楼租金不断上升东部商圈。东部商圈北起铜山路，南至郭庄路，西到复兴南路，东至庆丰路，常住居民近60万人，周边绿地、万达等小型多用型写字楼云集，租金在30-40元/平米/月。铜山新区商圈。铜山新区商圈距离市中心较远，但居住业主和大学师生较多，其日常消费基本集中于此，目前写字楼也多以居住和周边服务型为主，分布相对分散且面积不大，租金一般在20-30元/平米/月。高铁商圈。高铁商圈作为市政府为完成城市东进的目标，未来借助XX东站的运输人流形成一部分产业和人口聚集地，但目104、前发展相对缓慢，多以小商业小型写字楼为主，人口密度不高，租金在20-30元/平米/月。3.6.4 本项目竞品分析（1）周边重点项目和楼宇分析统筹区位交通、楼宇等级、物业形态、产业业态等因素，对周边区域约5公里范围内的商务办公载体进行重点筛查，主要存在两类竞争产品：一类是距离相对较远的高端商务办公载体，约3公里-5公里，如帝都大厦、泛亚大厦、财富广场等，这类竞品的楼宇等级较高，一般为甲级写字楼或5A级写字楼，物业形态完善，租金相对较高，平均60-70元/平米/月。图46 XX创新中心周边区域高端竞品布局示意图表10 XX创新中心周边区域高端竞品物业租赁分析序号项目名称与本项目距离（公里）办公规模105、（万平米）租赁面积（）租金（元/月）出租率1泛亚大厦2.92 2.8 58-11075-80 99%2国贸大厦4.48 2.93 30-70088-98 98%3成功大厦3.87 1.8 52-11060-66 95%4盛佳大厦4.65 1.3 40-10045 95%5汇源置地4.38 4.4 52-8045 99%6财富广场4.84 6.7 85-19070-80 96%7恒茂国际4.47 3 46-7570-85 90%8帝都大厦5.05 4 95-40065 75%9苏豪时代5.53 5.9 28-734090%一类是紧邻本项目的普通商务办公载体，约500米范围内，如泉山科技楼、同创新106、座、科技创业园等，这类竞品的楼宇等级中等，物业配套相对完善，租金一般集中在30-40元/平米/月，与本项目的竞争较为激烈。图47 XX创新中心周边紧邻区域竞品布局示意图表11 XX创新中心周边紧邻区域竞品物业租赁分析序号名称租金（元/平米/月）物业费（元/平米/月）1泉山科技楼（一期）30-35 12同创新座（一期）35-40 1.23科技创业园A&B座（一期）25-3524软硬件区（一期）30-351.25科技大厦（二期）454（2）重点产业园区分析目前XX市产业园区数量有限，且园区间定位规划存在一定的差异性，写字楼市场同类竞争较小。XX高新技术开发区是XX市新型工业化的主阵地和高新技术产业107、的集聚地，以车辆制造、工程机械、电子电器、现代服务业四大产业为主主导，形成了从配件到整机生产的工程机械产业链条，集聚了从研发到制造的新兴电子电器产业集群，建成了从配件到整车生产的车辆制造产业架构，形成了完善的现代服务业和科技支撑体系。XX经济技术开发区初步形成了以先进制造业和太阳能光伏产业为主导，新能源车辆、智能制造机器人、生物制药及医疗器械、新型照明产业研发制造、新型家电及通信等五个新兴产业和现代服务业为支撑的产业发展格局。华东地区最大的工程机械及零部件交易市场、全国六大煤炭交易市场之一的华东煤炭市场、淮海经济区首家医疗器械交易市场-信和医疗器械交易市场、淮海经济区最大的婚庆文化创意产业基地108、-XX婚庆文化创意产业基地等一批重点产业项目相继建成运营。XX师范大学科技园是苏北地区第一家以发展文化创意产业为主题的科技园。以文化创意产业与战略性新兴产业为中心，围绕汉文化资源开发、电子信息、新能源、新材料、生物医疗、物联网等领域，大力发展汉文化产业产品、光纤激光器、光成像医疗设备、新型数字脑电图仪、药用植物研发等产品。XX工程学院科技园是苏北第一家2.5产业园，即介于第二产业与第三产业之间的中间产业。园区重点发展工业设计、现代化检测技术与食品安全质量控制、先进制造技术、电子信息技术、资源与环保、新材料等高新技术产业。XX工业职业技术学院大学科技园是XX工业职业技术学院XX市鼓楼区政府合作共109、建的科技园，园区重点发展电子商务、软件开发与服务、动漫设计、新材料新能源等四大产业领域，未来将成为江苏省具有特色的自主创新基地。金山桥国家经济开发区软件园是XX高新技术开发区的子园区。园区重点发展电子信息及软件工程的相关产业，目前已计划入驻苏州浩辰、大连开易、杭州掌能、南京鼎元等知名软件企业。XX市高新技术服务中心是XX市科技局直属事业单位，主导产业为生产性服务行业，为在孵企业提供工商注册、税务登记、科技项目申报、财务管理、法律咨询、企业诊断、知识产权保护、技术产权交易、风险投资、人才引进、培训交流等全过程全方位的专业化服务。图48 XX市重点产业园区空间布局表12 XX市重点园区产业发展方向110、园区名称重点产业XX高新技术产业开发区电子信息、汽车及零部件、工程机械、现代服务业XX经济技术开发区新一代电子信息技术、装备制造、新能源、现代服务业健康产业、新能源汽车XX师范大学科技园生物医药、物联网工程技术、氢能技术、激光技术、汉文化创意产业XX工程学院科技园2.5产业园、生产性服务业、知识服务流程外包（KPO）产业XX工业职业技术学院大学科技园电子商务、软件开发与服务、动漫设计、新材料新能源金山桥国家经济开发区软件园电子信息、软件工程及相关产业XX市高新技术服务中心生产性服务行业、知识服务流程外包（KPO）产业基于园区区位、产业布局和配套环境等条件的考虑，选择五个产业园区作为重点竞品进行111、对比分析。表13 XX创新中心产业园区竞品项目物业对比分析项目名称XX工业职业技术学院大学科技园金山桥国家经济开发区软件园XX市高新技术服务中心XX高新技术开发区XX经济技术开发区项目地址黄河北路北侧徐海路南侧软件园路北京北路以西三环东路以东总建筑面积完成3.5万，规划12万3万1.2万总规划面积180平方公里，现已建成80平方公里规划总面积91.32平方公里，建设用地40平方公里容积率0.6建设中-2.22.4与本案距离2.7千米8.7千米400米4.6千米8.3千米停车位500个建设中-有无电梯有有不详部分有部分有物业费7元/建设中6元/-平均6元/绿化率-建设中-43.3%办公租金（对外112、报价）每月32元/每月24元/每月25-30元/每月36元/m2每月25-30元/园内企业入住情况阿里巴巴“B2B苏北基地” “淘宝运营外包基地” “淘宝大学”约有110家企业建设中-徐工集团、徐工重卡、美驰车桥、徐挖约翰迪尔、肯纳金属等重型工业。截至2012年，开发区内规模企业400余家徐工科技、赛摩电气、瑞祺医学等，2013年，开发区拥有亿元以上工业企业59家，百亿以上3家，千亿以上1家园区环境和周边配套周边配套齐全，酒店、超市、银行、高校等距离项目步行5分钟距离周边有基本的配套，酒店、超市、银行周边配套齐全，酒店、超市、银行、高校等距离项目步行5分钟距离开发区内部布局有高端酒店、医院、银113、行、高等院校及超市开发区内部医院、超市、酒店、银行一应俱全，并且建有相应的配套住宅3.7 租金定位3.7.1定价方法本方案采用市场比较、客户预期心理价位相结合的定价方式，以市场为导向，充分尊重市场规律，并兼顾客户的预期心理价位。方法一：市场比较定价通过市场调研，与矿大科技园在区位条件、规模体量、配套设施、生态环境等方面进行比较，项目对比因素权重及评分如下表所示。表14 矿大科技园与XX创新中心市场比较定价分析权重确定矿大科技园本项目备注位置30%3028矿大科技园位置离主街道较近些，位置略微好些配套20%2018本项目内配套暂不完善，但周边配套可以辐射到本项目景观15%1215本项目绿化率36114、%，景观绝对优于矿大科技园户型15%1215本项目建设、建筑都优于矿大科技园园区规模10%510矿大科技园建筑面积7.6万平米，本项目16.38万平米物业管理10%107现矿大科技园大部分已入住，物业管理好于本项目合计100%89%93%综合上述比较，本项目整体要优于矿大科技园注：目前矿大科技园运营已相对成熟，租金在40元/月/左右。方法二：客户心理价位2015年1月-3月，累计到项目现场了解产品的客户共240组，剔除干扰因素后，采样客户数量为216组，客户的预期心理价格统计情况如下表：表15 客户心理价位比较分析价格区间20元/月/平米30元/月/平米35元/月/平米45元/月/平米50元/115、月/平米客户数量541085400客户心理预期的主力价格在30元/月/平米，占全部客户数量的50%；25元/月/平米的占25%，35元/月/平米的占 25%。取价格区间上限进行计算后，客户的预期心理价格是30元/月/平米。3.7.2 租金建议鉴于目前写字楼市场租金标准及项目XX创新中心的发展定位，综合考虑市场比较和客户心理预期，初步建议项目初始租金设定为40元/月/平米。具体定价策略如下表。表16 XX创新中心租金建议楼栋朝向价位（元/月）备注1-A#西南50因在园区正门口，且朝向较好所以价格稍高西40因在园区正门口，但朝园区内所以价格稍低1-B#南50因在园区正门口，且朝向较好所以价格稍高北116、40因在园区正门口，但朝园区内所以价格稍低1-C#西南45因在园区正门口中间位置，且朝向较好所以价格稍高东北40因在园区正门口中间位置，但朝向朝园区内所以价格稍低2-A#整栋40大部分已入住2-B#整栋40大部分已入住2-C#东50因在园区正东门，位置好，且朝向较好，所以价格稍高西40因在园区正东门，位置好，且朝园区内，所以价格稍低3#三居室2600（套）作为高级人才公寓，为知名企业高管提供两居室2100（套）4#整栋35因在园区最中间位置，但不临主街道所以价格略低统一报价5#整栋35因在园区内位置略靠里，所以此楼栋作为优惠及吸引客户用6#整栋30因在园区内位置略靠里，所以此楼栋作为优惠及吸引117、客户用7#整栋35因在园区内位置略靠里，所以此楼栋作为优惠及吸引客户用8#整栋40因不在园区优质位置，且面积较大，所以价格略低统一报价9#整栋40因不在园区优质位置，所以价格略低统一报价10#整栋40因不在园区优质位置，所以价格略低统一报价11#南45因在园区东门位置比较不错，且朝南所以价格稍高北40因在园区东门位置比较不错，但朝北所以价格稍低企业家俱乐部南45位置极佳，主要为园区高端企业家提供交流平台，作为重要的配套使用，因此定价稍低。Q1、Q2、Q3东70临街商铺，按商品房出租价格暂定。价位分析：综合上述定价分析，不含临街商铺、企业家俱乐部及公寓价格，均价为40元/月。3.7.3租金涨幅预118、估从宏观环境来看，随着大众创业、万众创新战略深入贯彻落实，办公租赁需求的复苏和商务办公市场环境逐步向好，各地写字楼市场持续走好，投资者特别是机构投资者已成为市场需求的主力，促进写字楼市场持续繁荣。从XX自身来看，随着城市服务经济的快速发展，商务办公需求将不断增强，区域写字楼显现出较高的投资价值。基于此，项目租金预计从第二年开始每年涨幅为5%，第三年将达到44元/月/平米，租金优惠按第一年5折优惠，第二年7折优惠，第三年8折优惠预估。四、项目经济效益分析作为高端新兴产业聚集地，XX创新中心必然有其一定的经济效益，这也是本项目可行性论证过程中需要重点考虑的因素。4.1 测算依据基于项目合作期限，重119、点从收入构成和支出构成两个方面明确测算依据，更加科学、更加合理地预测项目经济效益。4.1.1 投资测算期项目合作期限的第一个10年为托管运营期，作为投资测算的时间节点，其中前3年为托管运营的第一阶段。 收入构成项目运营收入主要由物业租赁收入、咨询服务收入和车位收入构成。（1） 物业租赁收入n 可出租面积：可租赁商业面积19058平米，按照出资协议约定（新老客户交割前，目前已入驻客户租金收入暂不计入合资公司收益），在项目运营前三年可租赁办公面积按94755平米计算，从第四年起按132155平米计算。因此，项目运营前三年可出租面积为113813平米，从第四年起按151213平米计算。n 租金价格：120、第一年按照办公40元/月/平米、商业60元/月/平米计算，第二年起每年按5%的涨幅增长。XX创新中心物业租金涨幅确定合理性分析随着XX城市经济转型升级，近年来全市物业租赁市场活力强劲，无论商务办公租金还是商业空间租金都呈现出明显的增长态势。未来，在国家宏观政策的支持下，XX市物业租赁市场需求将持续增长，将带动重点产业园区和重点项目物业租金的上升。因此，在这一发展背景下，判断XX创新中心物业租金将呈现一定的增长趋势。XX创新中心物业租金涨幅确定，主要考虑了近5年来XX市及各城区物业租赁价格的变化情况，并结合本项目的区位、配套服务、产业基础、政策环境等条件，研究提出了一个相对合理的增长比例。表 2121、010-2014年XX市及各城区物业租金变化情况（单位：元/月/平米）2010年2011年2012年2013年2014年近五年年均增速XX市27.428.63133.435.66.76%云龙区31333438427.89%鼓楼区28303235366.48%经开区24232528327.46%泉山区30323637386.09%铜山区24252829305.74%数据来源：XX商业地产市场调研（2010年）、中国找楼网、有关XX市商务办公租赁市场的研究报告和网页新闻、XX市重点楼宇开发商官网等从近年来XX市物业租金变化情况看，2014年全市平均租金为35元/月/平米，租金涨幅为6.76%。其中122、，云龙区无论物业租金价格还是租金涨幅均处于全市各城区最高水平；泉山区物业租金价格38元/月/平米，位居第二，但租金涨幅较低，仅高于铜山区；铜山区和经开区受区位条件和综合配套环境影响，物业租金价格相对较低，但经开区租金增长较快，增幅位于全市第二。将本项目的物业租金涨幅确定为5%，属于一个相对保守的比例，具有一定的合理性。n 租金优惠：按第一年5折优惠、第二年7折优惠、第三年8折优惠计算，从第四年开始全价计算，不执行租金优惠。n 出租率：根据实际运营经验估算，运营期各年的出租率如表17所示。表17 托管运营期各年出租率估算表年份12345678910软件园30%45%60%70%80%90%95%123、95%95%95%XX创新中心招商可行性及出租率确定的合理性分析XX软件园位于矿大科技园内（国家级科技园），不仅拥有各类研发机构、技术中心等丰富的科研资源，而且与周边区域科技园区相比，空间载体层次较高，市场竞品有限，未来招租潜力较大，出租市场前景较好。具体到本项目招商可行性和出租率的确定，重点从以下三个方面加以分析和论证：1.XX创新中心招商和出租现状XX创新中心总建筑面积21.09万平方米，其中可租赁面积为15.12万平方米。截止到2015年6月底，已累计入驻企业64家，总使用面积为3.74万平方米（不含商业及架空层面积），入驻率为24.7%，空置面积为11.38万平方米。2.XX创新中心历124、史招商和出租情况2013年1月，项目招商工作正式启动，到2013年底入驻企业14家，使用面积9580平方米。2014年全年入驻企业30家，使用面积21305平方米。2015年上半年入驻企业20家，使用面积6613平方米。根据入驻企业使用面积计算，2013年项目出租率为6.3%，2014年项目出租率为20.4%。按照这一增长速度，预计到2015年，项目出租率将达到35%左右。3.XX创新中心未来招商计划与目标XX创新中心的招商目标是从2015年至2017年，三年项目出租率达到60%左右，需要完成招商面积6.83万平方米（不含地下面积）。综合以上三个方面的分析，得出本项目招商可行性较强，而且每年出125、租率的确定是相对合理的，也是可实现的。原因是：截至2015年上半年，项目出租率已经达到了24.7%，将2015年全年的出租率定为30%较为合理。从出租率的增长情况看，参考2013年和2014年项目出租率每年增长13.5%的历史经验，按照保守估算，初步将项目运营前三年的出租率定为每年增长13.5%。然而，随着中关村招商团队的进驻，依托中关村品牌和资源优势，项目预期招商效果将更好，每年的出租率增幅将至少增加10%以上，出租率增长率将达到23.5%。但考虑到现有部分入驻企业合同陆续到期，将会对招商预期有所影响。综合考虑利好因素和制约因素，将项目出租率定为运营前三年每年增加15%是较为可行的。随着项目126、运营进入成熟期，产业聚集发展效应将逐步显现，招商工作将更加顺利。因此，将项目运营的第4年、第5年、第6年出租率确为每年增长10%，第7年出租率增长5%，以后每年将保持不变，较为合理也较为容易实现。n 根据以上各个细分指标，计算当年的物业租赁收入。当年的物业租赁收入（万元）=可租赁建筑面积*当年出租率*租金*租金优惠*租金分配比率*12/10000【注：关于租金分配比率的说明，项目运营前三年，由运营管理公司获得项目资产的运营管理和收益权，所有租金归运营管理公司所有；第四年起之后的合作期限内，运营管理公司收取租金的50%。】（2）咨询服务收入合作运营前三年，XX市泉山国有资产投资经营有限公司每年向127、运营管理公司拨付500万元咨询服务补贴。（3）车位收入n 本项目共提供车位1000个，项目运营前五年，考虑企业招商情况，车位出租率按50%计算，后五年招商基本完成，车位出租率按80%计算。n 车位租金：项目运营前三年，为提高招商效果，免收车位租金，从第四年开始按200元/月/个计算。n 根据上述各个细分指标，计算当年车位收入。当年车位收入（万元）=车位个数*当年车位出租率*车位租金*12/10000。 支出构成（1）人工成本员工数量估算为20人（主要为招商人员、运营人员和行政人员），第一年人工成本按照400万计算，从第二年起每年增长10%。（2）办公服务费用按每年200万计算（不含房租）。（3128、）招商推广费用前三年是项目招商推广的关键时期，广告投入、营销策划、商务推介等各类活动较多，招商费用相对较高，按600万/年计算；第四、五年项目招商取得了一定的阶段性成效，各项招商支出不同程度减少，按500万/年计算；从第六年开始项目逐步进入稳定运营期，定期举办一些招商活动，按400万/年计算。（4）城建和教育附加、增值税、营业税项目城建和教育附加、增值税、营业税按国家规定缴纳。其中，增值税只针对运营前三年的政府补贴征收，按6%的税率采用简易办法核算，从第四年起不再缴纳；营业税针对物业租赁收入和车位收入征收，征收税率为5%，城建和教育附加按照增值税及营业税总和的12%核算。4.1.4 其他运营成129、本除人工成本、办公服务、招商推广和物业支出外，本项目的运营还需要一些其他成本支出，主要包括公共区域精装修、工程改造费用、设备保养和大修、招商展示中心建设、机房信息技术平台及培训费用。其中，公共区域精装修、工程改造费用为一次性投入，其他成本需每年投入。【注：按照项目委托运营协议第三条委托运营方式约定，由XX市泉山国有资产投资经营有限公司负责承担物业管理的重大成本支出，包括本项目合理改造、设备设施大中修缮以及必要的企业进驻改造建设等费用，包括但不限于招商展示中心、园区公共运营平台搭建（机房建设等）等。XX信息谷资产管理有限责任公司不承担本项其他运营成本】表18 XX创新中心其他运营成本清单（包括但130、不限于）其他成本构成成本支出（万元）备注公共区域精装修5058.59一次性投入工程改造费用1626.63一次性投入招商展示中心建设1000.00一次性投入设备保养和大修370.00每年投入机房、信息技术平台370.00每年投入培训费用300.00每年投入总计8725.22（1）公共区域精装修改造范围为4-10号楼的公共区域精装修，总面积约为50585.9平米。改造标准为公共区域（楼梯、卫生间、电梯间、吊顶、墙面、设备间等）精装修，估算总费用为5058.59万元。（2）工程改造费用具体包括2号楼南侧和北侧连廊、3-8号楼架空层、8-9号楼连廊（Q1）、9-10号楼连廊（Q2）、10-11号楼连廊131、（Q3）、11号楼架空层。改造标准为地面平整、墙面干净整洁。估算总费用为1626.63万元。（3）招商展示中心建设招商展示中心用于招商推广和项目建设成果展示，预计建设费用为1000万元。（4）设备保养和大修设施设备的保养和大修（应保证每三年至少进行一次大修）。XX软件园项目已投入使用两年，各项设施设备已超出厂家的维修保养期限。设施设备的大修厂家报价为合同价格的8%左右，计算后大修成本约为370万元/年。 （5）机房和信息技术平台主要包括办公面积租金支出、电信服务、人力、电力、设备折旧及管理费用等支出，估算费用约为370万元/年。n 办公面积租金支出。机房面积设定为250平米，服务覆盖面积21.132、10万平米，租金按照本项目地上办公租金计算。n 电信服务费。带宽700-800兆的年费用按90万元计算。（6）培训费用主要包括办公面积租金支出、人力支出、设备折旧、管理费用支出，估算费用约为300万元/年。n 办公面积租金支出。培训平台面积设立为2000平米，租金按照本项目地上办公租金计算。n 人力支出。按照4名市场及学生管理人员、8名教学人员计算，人力年费用150万元。n 设备折旧及管理费用。按照250台计算机计算，年设备更新折旧费用17万元；年度管理费用为40万元。4.1.5 北京中关村信息谷资产管理有限责任公司股权收益当年股权收益按北京中关村信息谷资产管理有限责任公司在运营管理公司中的股133、权比例进行核算，即当年股权收益=当年项目总收益*90%*51%。4.2 经济效益分析结合项目收入和支出分析，对项目的运营管理经济效益测算如表19、表20、表21所示。表19 XX创新中心物业租赁收入和车位收入测算明细表（单位：万元）XX创新中心12345678910基本信息总建筑面积（）210964210964210964210964210964210964210964210964210964210964地上建筑面积163851163851163851163851163851163851163851163851163851163851地下建筑面积471134711347113471134711134、34711347113471134711347113公共配套面积（地上）12638126381263812638126381263812638126381263812638公共配套面积（地下）47113471134711347113471134711347113471134711347113可租赁建筑面积（地上）113813113813113813151213151213151213151213151213151213151213可租赁办公面积947559475594755132155132155132155132155132155132155132155可租赁商业面积190581905819135、05819058190581905819058190581905819058可租赁建筑面积（地下）0000000000物业租赁收入888.06241958.17763133.0843126.12653751.351794431.28434911.34015156.90715414.752465685.49008办公租金地上（元/月.）40 42 44 46 49 51 54 56 59 62 商业租金地上60 63 66 69 73 77 80 84 89 93 租金地下（元/月.）0000000000出租率30%45%60%70%80%90%95%95%95%95%租金优惠50%70%80%136、100%100%100%100%100%100%100%租金分配比率100%100%100%50%50%50%50%50%50%50%物业租赁收入（地上）888.06 1958.18 3133.08 3126.13 3751.35 4431.28 4911.34 5156.91 5414.75 5685.49 办公租赁收入（地上）682.24 1504.33 2406.93 2570.16 3084.20 3643.21 4037.89 4239.78 4451.77 4674.36 商业租赁收入（地上）205.83 453.85 726.16 555.96 667.16 788.08 873137、.45 917.12 962.98 1011.13 物业租赁收入（地下）0000000000车位收入000120120192192192192192车位个数1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 车位出租率50%50%50%50%50%80%80%80%80%80%租金（元/月/个）0 0 0 200 200 200 200 200 200 200 表20 XX创新中心项目投资经济效益测算表（单位：万元）XX创新中心项目12345678910流入1388.06 2458.18 3633.08 3246.13 3871.35 4623.138、28 5103.34 5348.91 5606.75 5877.49 物业租赁收入888.06 1958.18 3133.08 3126.13 3751.35 4431.28 4911.34 5156.91 5414.75 5685.49 咨询服务收入500.00 500.00 500.00 车位收入0.00 0.00 0.00 120.00 120.00 192.00 192.00 192.00 192.00 192.00 流出1308.09 1650.56 2026.63 1872.17 2094.66 2283.15 2471.64 2596.50 2730.25 2873.61 运营成139、本1200.00 1240.00 1284.00 1232.40 1285.64 1244.20 1308.62 1379.49 1457.44 1543.18 人工成本400.00 440.00 484.00 532.40 585.64 644.20 708.62 779.49 857.44 943.18 办公服务200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 招商推广600.00 600.00 600.00 500.00 500.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.140、00 税金81.43 141.36 207.15 181.78 216.80 258.90 285.79 299.54 313.98 329.14 城建和教育附加8.72 15.15 22.19 19.48 23.23 27.74 30.62 32.09 33.64 35.26 营业税44.40 97.91 156.65 162.31 193.57 231.16 255.17 267.45 280.34 293.87 增值税28.30 28.30 28.30 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 毛利总额1359.76 2429.88 3604.78 3246.141、13 3871.35 4623.28 5103.34 5348.91 5606.75 5877.49 利润总额106.63 1076.82 2141.93 1831.94 2368.92 3120.18 3508.93 3669.88 3835.34 4005.17 所得税25%26.66 269.21 535.48 457.99 592.23 780.04 877.23 917.47 958.83 1001.29 净利润79.97 807.62 1606.45 1373.96 1776.69 2340.13 2631.70 2752.41 2876.50 3003.88 净利率5.88%33142、.24%44.56%42.33%45.89%50.62%51.57%51.46%51.30%51.11%净现金流79.97 807.62 1606.45 1373.96 1776.69 2340.13 2631.70 2752.41 2876.50 3003.88 累计净现金流79.97 887.59 2494.04 3868.00 5644.69 7984.82 10616.51 13368.93 16245.43 19249.31 当年股权收益36.71 370.70 737.36 630.65 815.50 1074.12 1207.95 1263.36 1320.32 1378.78 143、累计股权收益36.71 407.40 1144.76 1775.41 2590.91 3665.03 4872.98 6136.34 7456.65 8835.43 表21 XX创新中心项目投资测算总表项目总体单位值备注项目总收入万元41071.67扣除增值税项目总投入万元21822.36 项目净利润万元19249.31 项目净利率%46.87%项目IRR%-第一年现金流即为正现金流平衡时间日期2015年4.3 敏感性分析本报告以项目物业租金对投资收益评估指标的影响进行敏感性分析，主要分为两种情况：第一种情况是物业租金不发生变化，即办公40元/月/平米、商业60元/月/平米，估算项目的投资收益144、；第二种情况是物业租金第一年按办公40元/月/平米、商业60元/月/平米，从第二年起每年按2%的涨幅增长，估算项目的投资收益，具体敏感性分析见下表22和表23。表22 XX创新中心敏感性分析（物业租金不变下的项目投资收益测算）（单位：万元）XX创新中心项目12345678910流入1388.06 2364.93 3341.80 2820.47 3206.25 3664.03 3856.92 3856.92 3856.92 3856.92 物业租赁收入888.06 1864.93 2841.80 2700.47 3086.25 3472.03 3664.92 3664.92 3664.92 36145、64.92 咨询服务收入500.00 500.00 500.00 车位收入0.00 0.00 0.00 120.00 120.00 192.00 192.00 192.00 192.00 192.00 流出1308.09 1623.33 1941.58 1747.88 1900.45 2003.05 2107.69 2160.84 2219.30 2283.60 运营成本1200.00 1240.00 1284.00 1232.40 1285.64 1244.20 1308.62 1379.49 1457.44 1543.18 人工成本400.00 440.00 484.00 532.40 5146、85.64 644.20 708.62 779.49 857.44 943.18 办公服务200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 招商推广600.00 600.00 600.00 500.00 500.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 税金81.43 136.13 190.84 157.95 179.55 205.19 215.99 215.99 215.99 215.99 城建和教育附加8.72 14.59 20.45 16.92 19.24 21.9147、8 23.14 23.14 23.14 23.14 营业税44.40 93.25 142.09 141.02 160.31 183.20 192.85 192.85 192.85 192.85 增值税28.30 28.30 28.30 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 毛利总额1359.76 2336.63 3313.50 2820.47 3206.25 3664.03 3856.92 3856.92 3856.92 3856.92 利润总额106.63 988.80 1866.96 1430.12 1741.06 2214.64 2332.31 2261.148、44 2183.49 2097.75 所得税25%26.66 247.20 466.74 357.53 435.26 553.66 583.08 565.36 545.87 524.44 净利润79.97 741.60 1400.22 1072.59 1305.79 1660.98 1749.23 1696.08 1637.62 1573.31 净利率5.88%31.74%42.26%38.03%40.73%45.33%45.35%43.98%42.46%40.79%净现金流79.97 741.60 1400.22 1072.59 1305.79 1660.98 1749.23 1696.08149、 1637.62 1573.31 累计净现金流79.97 821.57 2221.79 3294.38 4600.17 6261.15 8010.38 9706.47 11344.09 12917.40 当年股权收益36.71 340.39 642.70 492.32 599.36 762.39 802.90 778.50 751.67 722.15 累计股权收益36.71 377.10 1019.80 1512.12 2111.48 2873.87 3676.77 4455.27 5206.94 5929.09 表23 XX创新中心敏感性分析（物业租金从第二年起每年增长2%时的项目投资收益测150、算）（单位：万元）XX创新中心项目12345678910流入1388.06 2402.23 3456.61 2985.76 3460.65 4025.40 4319.29 4401.84 4486.04 4571.92 物业租赁收入888.06 1902.23 2956.61 2865.76 3340.65 3833.40 4127.29 4209.84 4294.04 4379.92 咨询服务收入500.00 500.00 500.00 车位收入0.00 0.00 0.00 120.00 120.00 192.00 192.00 192.00 192.00 192.00 流出1308.09 151、1634.22 1975.10 1796.14 1974.74 2108.57 2242.70 2319.95 2403.00 2492.38 运营成本1200.00 1240.00 1284.00 1232.40 1285.64 1244.20 1308.62 1379.49 1457.44 1543.18 人工成本400.00 440.00 484.00 532.40 585.64 644.20 708.62 779.49 857.44 943.18 办公服务200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200152、.00 招商推广600.00 600.00 600.00 500.00 500.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 税金81.43 138.22 197.27 167.20 193.80 225.42 241.88 246.50 251.22 256.03 城建和教育附加8.72 14.81 21.14 17.91 20.76 24.15 25.92 26.41 26.92 27.43 营业税44.40 95.11 147.83 149.29 173.03 201.27 215.96 220.09 224.30 228.60 增值税28.30 28.30153、 28.30 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 毛利总额1359.76 2373.93 3428.31 2985.76 3460.65 4025.40 4319.29 4401.84 4486.04 4571.92 利润总额106.63 1024.01 1975.34 1586.15 1981.22 2555.77 2768.79 2775.85 2777.38 2772.71 所得税25%26.66 256.00 493.84 396.54 495.30 638.94 692.20 693.96 694.35 693.18 净利润79.97 768.01 154、1481.51 1189.62 1485.91 1916.83 2076.59 2081.89 2083.04 2079.53 净利率5.88%32.35%43.21%39.84%42.94%47.62%48.08%47.30%46.43%45.48%净现金流79.97 768.01 1481.51 1189.62 1485.91 1916.83 2076.59 2081.89 2083.04 2079.53 累计净现金流79.97 847.98 2329.48 3519.10 5005.01 6921.84 8998.43 11080.32 13163.35 15242.89 当年股权收益3155、6.71 352.51 680.01 546.03 682.03 879.82 953.16 955.59 956.11 954.51 累计股权收益36.71 389.22 1069.23 1615.27 2297.30 3177.12 4130.28 5085.87 6041.98 6996.48 五、项目风险分析综合考虑国家及区域宏观环境、战略性新兴产业发展要求、XX城市开发建设情况及运营管理公司自身发展，本项目可能面临的风险因素主要包括：政策风险、市场风险、经营风险和法律手续风险。5.1 政策风险1.受国家宏观发展导向的影响，相关的产业政策、土地使用制度、金融政策、环保政策也将随之改变，156、本项目外部政策环境存在较大的变动风险。2.国家正在深化预算管理制度改革，出台了国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知（国发201462号），本项目所能享受的政府优惠返还政策面临一定影响。3.在现行国家行政体制下，地方领导换届将为本项目带来政策条款变更和修改风险。5.2 市场风险1.本地战略性新兴产业发展尚处于起步阶段，大型龙头企业较少，产业集群效应不明显，产业生态脆弱，本项目产业培育具有一定的市场风险。2.XX经济转型升级步伐加快，将促进一批研发、创新、高端服务空间载体建设，本项目的市场资源在一定程度上面临被分散的风险。3.受我国经济结构调整和宏观调控的影响，房地产和商务楼宇市场迎来了新一轮的157、调整与变化，将对XX写字楼市场价格水平产生一定影响。5.3 经营风险1.在项目运营前三年，XX市泉山国有资产投资经营有限公司承诺每年支付北京中关村信息谷资产管理有限责任公司和运营管理公司一定的费用补贴，但此项运营服务补贴能否按时拨付具有风险性。2.项目运营需要成立合资公司，原运营公司XX软件园发展有限公司将注销，涉及到工作人员的分流与整合问题，将面临一定的经营风险。3.作为项目的合作主体之一，XX市泉山国有资产投资经营有限公司在业务经营过程中，与其他公司或机构存在协议合作关系，本项目可能面临承担连带责任的风险。4受市场租金水平变化影响，本项目招商策略及招商效果能否达到预期具有不确定性。 5.资158、产运营过程中可能会存在违约、欠费、经营不利等情况发生，本项目将面临一定的坏账和损失的风险。5.4 法律手续风险1.项目经营过程中因负债、抵押、合同签订等法律手续可能产生的争议及纠纷等，可能会对项目产生不良的影响。5.5 应对策略政策风险应对策略（1）围绕本项目的重点发展产业，加强对国家和江苏省相关行业政策的持续跟踪研究，遇到重大政策变化，及时调整经营策略。（2）积极争取将中关村“1+6”和“新四条”中部分适宜性先行先试政策向XX创新中心延伸，体现项目的政策优势。（3）探索创新政策支持模式，利用合同固化优惠政策，保障项目的政策利益。市场风险应对策略（1）紧抓中关村企业跨区域布局的重大机遇，大力吸159、引一批相关行业领域的大型企业在XX创新中心设立区域性总部以及研发中心、技术中心等分支机构，并带动关联性产业项目聚集，进一步培育壮大项目产业规模，拓展产业市场空间。（2）通过一系列专题性研究，准确把握商务办公市场的最新走势，加强对示范大学科技园、XX工程学院科技园等周边区域竞品的分析监测，强化比较竞争优势。（3）高标准要求，不断优化运营管理团队素质，加强团队市场适应能力，提高项目市场竞争应对能力。经营风险应对策略（1）将有关补贴费用的支付方式、支付期限、违约责任等内容通过出资协议进行固化，对XX市泉山国有资产投资经营有限公司的补贴承诺形成约束。具体协议条款内容为：自XX创新中心委托运营协议签署之160、日起15日内，XX市泉山国有资产投资经营有限公司分别一次性支付北京中关村信息谷资产管理有限责任公司2015年度管理费300万元、运营管理公司2015年度运营补贴500万元。2016年度和2017年度的费用应分别于2016年1月31日前和2017年1月31日前支付。对于XX市泉山国有资产投资经营有限公司拒绝或延期支付管理费和运营补贴，每日按应付未付金额的千分之三支付逾期付款违约金，并应继续支付上述费用。（2）在出资协议中，对原运营公司XX软件园发展有限公司人员整合做出明确的约定，有效规避项目经营风险。具体协议条款内容为：XX市泉山国有资产投资经营有限公司承诺妥善安置XX软件园发展有限公司原有工作161、人员，并负责解决由此引发的争议或纠纷，承担因此而产生的责任。 （3）在出资协议中，约定XX市泉山国有资产投资经营有限公司承诺于本协议签署之日起三十日内协调相关方终止与包括但不限于信威通信产业集团等在内的合作单位签署的相关协议（包括但不限于2013年5月14日签署的XX市人民政府、信威通信产业集团、中国矿业大学战略合作框架协议及2013年7月签署的XX市泉山区人民政府与北京信威通信技术股份有限公司框架合作协议），并提供书面证明文件。（4）依托中关村各类平台，重点围绕产业、品牌、人才、资金等方面，充分整合与利用中关村资源，提升项目自身的招商经营能力。（5）针对项目经营过程中的关键环节，建立相关手续162、办理的标准化流程，并加强对经营风险的监管，最大程度地规避项目风险。法律手续风险应对策略（1）在资产运营过程中，通过开展前期净值调查，排除一部分潜在风险，并做好相应的后期安全防范工作。六、结论及建议6.1 本项目的优势城市基础良好（1）XX城市经济保持稳定增长，整体发展动力强劲；（2）区域交通便利，有利于各类资源要素自由便捷流动；（3）XX是淮海经济区的中心，区位条件良好，比较优势明显。市场环境优越（1）一系列新兴产业发展政策陆续出台，政策软环境良好；（2）XX市现代制造业实力雄厚，现代服务业发展态势良好，产业支撑力较强；（3）XX软件园是当地最好的科技园区载体，周边区域医学院科技园、师大科技园163、面积较小，市场竞品有限，未来成长空间较大。开发优势明显（1）本项目得到了XX市和泉山区政府的高度重视，政府大力支持；（2）综合经济实力雄厚，资金支持保障有力；（3）矿大科研资源优势明显，矿大科技园是国家级大学科技园，各类研发机构、技术中心众多。6.2 本项目的劣势城市新兴产业基础薄弱XX市以煤炭、机械、化工、建材等为主导的重工业发达，战略性新兴产业发展基础薄弱，特别是与本项目相关的新一代信息技术、科技金融等新兴产业培育空间较大。创新创业生态体系不完善XX市新兴高端产业人才缺乏、创新专项支持力度不够、公共技术平台不足，人才环境及创新创业环境有待进一步优化，创新创业生态体系不健全。与周边城市相比竞164、争力不足作为区域性中心城市，XX市与南京、苏州、无锡等苏南城市相比，在新兴产业发展、城市综合环境、科技创新能力等方面还存在一定的不足。6.3 综合评价与建议从产业基础、产业人才与技术、经济环境、项目基础、合作要素、不利因素六个维度设计构建一套由6个一级指标、15个二级指标、48个三级指标组成的评价指标体系。表24 XX创新中心综合评价指标体系一级指标二级指标三级指标编号指标权重编号指标权重编号指标权重1产业基础20%1.1产业现状6%软件与信息服务业增加值（亿元）2%软件城市排名1%核心产业增加值（亿元）1%成熟产业集群数量（个）2%1.2产业潜力8%软件与信息服务业近三年产值复合增长率1%软165、件与信息服务业龙头企业数量2%核心产业近三年产值复合增长率1%特色产业龙头企业数量2%战略新兴产业产值增长率1%国际化趋势（出口/GDP）1%1.3产业政策6%产业政策覆盖4%近三年产业规划2%2产业人才与技术16%2.1人才基础10%大专及以上毕业生数量（人/年）3%软件业从业人数3%人才创业政策及服务2%高等院校数量2%2.2技术基础6%全市科研投入/GDP2%全市高新产业研发人员数量占比3%创新城市排名1%3经济环境15%3.1经济基础5%GDP3%GDP增长率2%3.2房地产市场3%房地产价格指数排名1%写字楼租售比1%写字楼空置率1%3.3金融环境2%金融业增加值1%金融机构贷款余额166、1%3.4区位交通5%与北京交通距离1%与一线城市交通距离2%交通枢纽情况2%4项目基础20%4.1项目条件8%意向合作面积1%产业服务配套面积比例1%土地完整性1%项目周边产业现状2%项目政策利好3%4.2配套环境8%公共交通数量及覆盖2%目前已具备或2年内可建成的医疗、住宿、购物休闲娱乐配套3%2公里内目前已具备或2年内可建成的酒店数量与质量1%目前已具备或2年内可建成的电信通信与供电配套2%4.3项目竞争4%竞品项目与拟合作项目定位重合程度2%竞品项目发展成熟度2%5合作要素19%5.1合作对象10%合作方及利益方数量6%合作方权属4%5.2合作条件9%税收补贴支持4%合作期限2%是否整体运营2%项目移交的次数1%6不利因素10%6.1不利因素10%噪音、辐射、高压走廊、污染源、相邻关系危机等8%手续办理遇阻2%按照上述评价指标体系对本项目进行综合评价，得到以下结果：表25 XX创新中心项目综合评分表评价指标名称指标总分创新中心得分产业基础2013.8产业人才与技术1610.8经济环境1510.8项目基础合作要素不利因素20191018.21910总评分10082.6总体来看，项目整体优势及弱势均较为明显，但就总体而言优势大于弱势，总体评价得分为82.6分，属于有潜力开发的项目，且有一定的投资收益率，建议进行托管运营。