1、中关村软件园分园建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月中关村软件园分园建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月98可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第1章 项目投资宏观背景分析81.1 世界软件产业发展状况81.1.1 全球产业规模迅速扩大81.1.2 美、欧盟及日本在全球软件产业中占据着重要2、地位81.1.3 软件外包将继续成为行业发展的亮点91.1.4 应用软件的行业渗透趋势将加强91.1.5 数字内容产业逐渐成为软件产业发展热点101.2 中国软件产业发展状况101.2.1 产业规模逐渐扩大101.2.2 软件园的产业积聚效应明显101.2.3 软件外包潜力巨大111.2.4 动漫与游戏等数字内容产业成为新热点121.2.5 系统集成仍将保持较为快速的增长131.3 软件市场分析131.3.1 全球软件产业市场分析131.3.2 国内软件产业市场分析141.4 我国软件产业发展环境分析151.4.1 政策环境151.4.2 法制环境151.4.3 社会环境16第2章 项目投资环3、境分析182.1 长三角地区自然条件分析182.2 长三角地区总体经济发展水平和产业结构182.2.1 经济总量182.2.2 财政收入192.2.3 城乡居民收入192.2.4 产业结构202.3 长三角电子信息产业发展状况202.4 长三角软件产业发展状况分析212.4.1 上海市软件产业分析222.4.2 浙江省软件产业分析222.4.3 江苏省软件产业分析232.5 无锡市发展软件产业的要素分析232.5.1 无锡市区位分析232.5.2 无锡市经济发展状况242.5.3 无锡市电子信息产业发展状况分析242.5.4 无锡软件产业发展状况和发展环境分析25政府加大对软件产业的政策、资金4、扶持力度26第3章 本项目的产业发展选择283.1 软件产业分类283.2 无锡地区软件产业发展方向29（1）系统软件29（2）支撑软件30（3）应用软件30（4）软件服务业31（5）嵌入式软件32（6）集成电路（IC）设计产业33（7）数字内容产业343.3 无锡未来软件产业竞争力分析363.3.1 无锡软件产业投资环境竞争力的构成要素363.3.2 软件园投资环境竞争力评价403.4 本项目未来发展的产业重点41第4章 项目发展思路和目标434.1 指导思想434.2 发展思路434.3 项目建设目标43（1）形成系统集成和应用软件开发基地，特别是针对区域后发产业43（2）形成软件外包基地5、44（3）形成软件人才培训基地444.4 SWOT分析444.5 配套功能需求45第5章 园区建设规划465.1 区域位置及周边状况：465.2 规划要素评价465.3 用地布局475.3.1 园区出入口475.3.2 总平面功能分区475.4 空间组织和景观特色设计485.4.1 空间组织485.4.2 景观设计485.4.3 园区建筑高度分析485.5 道路系统495.5.1 道路结构分析495.5.2 公交及交叉路口495.6 主要功能规划495.7 主要基设施设计505.7.1 动力505.7.2 给排水及消防515.7.3 空调系统515.7.4 供电525.7.5 公共部分弱电系统6、525.8 节能措施53（1）建筑专业节能措施53（2）给排水节能措施53（3）暖通与空调节能措施53（4）电气专业节能措施54（5）其他节能措施545.9 环保、消防、职业安全卫生54（1）环境影响和保护措施54（2）消防措施55（3）职业安全卫生措施55第6章 本项目区域竞争力分析56第7章 开发建设进度58商品住宅配比建设进度59第8章 项目投资估算和资金筹措618.1 固定资产投资估算结果61（2）本项目按照自有资金3亿元测算项目总投资。618.2 总投资估算61（5）公共配套设施建设费：进入建安成本，不再单独考虑；63（8）销售费用：按照销售部分销售收入的3%估算；638.3 投资计7、划638.4 资金筹措计划64第9章 项目的经济效益分析679.1 项目租售计划679.2 项目租售收入及税金估算689.3 项目利润分析699.4 项目现金流量分析709.5 不确定性分析70（1）盈亏平衡分析71（2）敏感性分析71敏感性分析表1（对财务净现值的影响）71第10章 项目风险分析7310.1 风险体系7310.1.1 地产投资项目常规风险体系7310.1.2 地产投资风险特征7410.1.3 软件园建设项目的特点7510.2 风险识别和应对策略76第11章 结论78第1章 项目投资宏观背景分析1.1 世界软件产业发展状况1.1.1 全球产业规模迅速扩大20世纪90年代以来，随8、着全球信息化建设，特别是因特网的迅速普及，全球软件产业保持了较为快速的增长，1988年2000年保持了年均13的增长。进入21世纪，全球软件产业逐渐步入平稳增长阶段，年均增速逐渐减缓为6.6，但与传统产业相比，其增速仍很乐观，全球软件产业规模由2000年的5960亿美元增长到2006年的8750亿美元，其中软件服务占软件产业的比例高达75左右。图1-1为20002006年全球软件产业销售收入情况。图1-1 全球软件产业销售收入（数据来源：中国信息产业年鉴）1.1.2 美、欧盟及日本在全球软件产业中占据着重要地位多年来，美国在全球软件产业中占据举足轻重的地位，占全球产业规模近40的比例，西欧在全9、球软件产业的地位仅次于美国，多年来保持了30左右的份额。此外，日本在全球软件产业中也占据着不容忽视的地位，约占全球销售收入的10。图2和图3分别是2006年主要国家在全球软件产业中的份额及2000年以来主要国家软件销售收入情况。图1-2 2006年主要国家软件产业占全球比例情况1.1.3 软件外包将继续成为行业发展的亮点最近几年，出于降低成本、改善竞争力并创造新的价值的考虑，全球软件外包逐渐成为行业发展的亮点和新的经济增长点，多年来保持了高速增长的态势。据印度软件与服务公司协会分析，2006年全球软件外包市场规模超过3088亿美元。在软件外包中，发包方除10来自日本市场外，其他绝大部分来源于美10、国、欧洲。在全球软件外包中，核心部分多在美国本地完成，其它部分则分包到印度、爱尔兰、以色列、中国等国家完成；近几年，东欧、俄罗斯和菲律宾等国家的分包市场也逐渐兴起，极大地推动了上述国家和地区离岸外包出口的增长。未来几年，跨国软件企业将进一步开拓、稳固其在新兴市场，尤其是印度和中国的发展空间，在上述两个国家设立研发中心、扩展外包空间已成为众多跨国公司的必然选择。在全球软件外包中，客户交互服务、金融与会计服务、本地化服务、市场研究、远程教育将是未来主要的增长领域。1.1.4 应用软件的行业渗透趋势将加强行业应用软件在软件产品中占据着较大的比重，并将是软件产业发展的重要动力。随着信息化建设的推进，行11、业应用软件产业规模将进一步扩大，具有一定品牌和市场优势的应用软件企业将会拓展产品领域，全方位打造如石油化工、纺织服装、食品饮料、建筑材料、医药化工、汽车等行业应用软件产业链，形成行业竞争新优势。1.1.5 数字内容产业逐渐成为软件产业发展热点现代传播媒介的高速发展，宽带技术、多媒体传播、数字化与互联网的兴起，带动了动漫、游戏软件等数字内容产业的快速发展，在软件产业增长速度不足7的情况下保持了年均30的高速增长，2005年达到3705亿美元的规模，网络游戏增长也很迅猛，2005年达到140亿美元。动漫、游戏软件等数字内容产业不仅本身是高附加值产业，同时能够推动多种增值服务的发展，其间接服务销售额12、及延伸产品销售额是动漫、游戏软件等数字内容产业本身销售额的10倍左右，美、日、韩、台湾等国家和地区都将数字内容产业列为新的经济增长点和提高国家竞争力的战略性产业，纷纷出台优惠政策大力推动相关产业的发展。未来几年，包括网络游戏在内的数字内容产业仍将保持较快增长。1.2 中国软件产业发展状况1.2.1 产业规模逐渐扩大我国软件产业多年来保持了高速发展的态势，“十五”期间更是保持了年均45.7的高速增长，进入“十一五”，我国软件产业增速有所减缓，2007年软件产业销售收入达到5800亿元，同比增长20.8。其中软件产品销售额为2017.3亿元，占整个软件产业销售收入的34.8，同比增长22.5%；系13、统集成为1478.2亿元，占总额的25.5，同比增长16%。2007年我国软件出口首次突破10亿美元，同比增长32.7%。1.2.2 软件园的产业积聚效应明显以国家软件园、国家软件出口基地为依托，我国软件产业初步形成了北起大连，南到广州、深圳、珠海，中有北京、天津、济南、上海、南京、杭州的沿海软件产业带，以及以西安、成都、长沙等省会城市为中心的内地软件产业重要区域。“十五”以来，我国软件园软件产业销售收入逐年递增，年均增长率高达49%，如下表所示。2006年，我国软件园软件产业销售收入达到3275亿元，比上年同比增长54%，占全国软件销售收入总额的68.2%。图1-3 2001-2006年中国14、软件园软件产业收入及增长状况1.2.3 软件外包潜力巨大目前，我国软件产业以国内市场需求为主，但中国正吸引着全球软件外包的目光，发展潜力巨大。依托国家六大软件出口基地，我国软件外包从无到有，从小到大，发展迅速，积累了很多成功项目案例和具有良好合作关系的长期合作伙伴，出现了一批人员规模较大、在海外建立起良好品牌形象和信誉的龙头企业，中国软件外包市场规模由“十五”初期的1.8亿美元增长到“十五”末期的9.2亿美元，年均增长超过50，并逐步形成了以对日外包为主逐渐向欧美软件外包市场延伸的态势。据IDC预测，未来几年我国软件外包将保持年均41的增速，第3年软件外包规模将达到50亿美元，从发包方来看，日15、本仍将是主要的发包方，但来自欧美的软件外包增速最快。此外，随着软件外包市场的快速发展，北京、上海、大连等现有城市已经很难满足产业发展需求，未来几年，软件外部将向武汉、西安、成都、长沙、无锡等城市转移。表1-1 2007年世界软件及服务外包20强在国内布点情况根据上表显示，截至到2007年底，世界软件及服务外包20强在国内的布局，呈现出以北京、上海核心，业务次级城市多点分布的特点，对比2005年的高度集中在北京、上海、大连等城市，已经出现了较强的梯度转移的势头。1.2.4 动漫与游戏等数字内容产业成为新热点近几年，政府积极调整对动漫、游戏软件，尤其是网络游戏的产业政策，日趋健全的产业政策为我国动16、漫及网络游戏软件产业提供了更多快速发展的机遇，政府的强力支持成为我国国产原创动漫及游戏软件产业腾飞的助推器。同时，智能手机的普及，手机娱乐的概念也随着手机日益普及而引起重视，手机游戏成为产业新亮点，NOKIA、索爱、Motorola等手机制造商，空中网、灵通网等手机游戏运营商和数位红、Gameloft等手机游戏开方商间广泛合作的手机游戏产业链正在形成。1.2.5 系统集成仍将保持较为快速的增长在我国，系统集成多年来保持了较为快速的增长，2007年达到1478亿元的规模，年均增速达到21，远高于同期世界系统集成4左右的增长速度。未来几年，随着国民经济的高速增长和良好的发展环境，系统集成仍将保持较17、为快速的增长，但增速将会有所降低，中国系统集成业成为亚太区乃至全球系统集成行业的亮点；同时，系统集成需求将继续向完善网络环境、应用开发和引导用户的较高层次集成服务方向发展。但是，我国软件产业发展仍存在一些问题，主要表现在：核心技术缺乏，自主创新能力薄弱；产业和企业规模偏小，产业结构不合理，缺乏龙头企业。1.3 软件市场分析1.3.1 全球软件产业市场分析自20世纪90年代以来，全球软件产业市场保持了较为快速的增长，未来几年，随着全球信息化、数字化的推进，宽带与移动、网络智能化服务、通信与无线应用、企业信息化、电子政务、数码设备、金融保险、医疗、交通等行业都将对软件产业提出新的需求，全球软件产业18、将保持12左右的增速，第3年达到1.48万亿美元，其中成熟的软件产品市场增长将较为缓慢，软件服务将继续保持较为快速的增长，届时软件服务仍将占据主导地位，产业规模将达到1.1亿美元。从具体产品市场来看，据IDC统计，系统集成增长速度自2005年走出低迷状态以来，2006年达到750亿美元左右。未来几年，全球系统集成预计将保持年均4.6的增长速度第2年将达到899亿美元的规模。而数字内容产业、软件外包等热点领域的市场将保持远高于全球软件产业市场的增长速度，未来仍将是软件产业市场的热点。从区域来看，美国由于在计算机产业长期的统治地位，拥有很大的国内市场和技术实力，是软件发展最为成熟的市场，占全球软件19、市场的比例高达38.3%，自给率达97左右；西欧的软件市场在全球也占据着重要的位置，占全球软件市场的比例近30。亚太地区软件市场占全球的比例虽然较低，但却一直保持20以上的年增长速度，是最有发展潜力的市场。1.3.2 国内软件产业市场分析国民经济和社会信息化建设的推进，软件和信息技术正加大与汽车、电力、冶金、建材、煤炭、铁路、重型机械制造、纺织等传统行业的渗透与融合，为软件产业提供了广阔的市场空间。同时，面对全球信息化和经济一体化的浪潮，部分行业的一些重点企业正加大利用智能化软件技术，提高自身管理水平，增强企业竞争力；此外，在推进农业科技革命和提高人民生活质量方面，软件产业也正发挥着重要作用。20、未来几年，在上述有利因素的促进下，我国软件市场将保持24左右的高速增长，市场规模将由2006年的1600亿元（不含嵌入式软件）增长到第3年的4000亿元，其中软件服务将占软件（不含嵌入式软件）市场约60的份额。麦肯锡数据，我国新兴的软件外包业务只占到全行业总收入的10%(而印度是70%左右)；在外包业务的总收入中，又有65%是日本客户提供的低价值应用软件开发外包业务，而非利润丰厚的软件设计外包业务。另外软件产业需要规模化，一个建设良好的软件产业基地往往能吸引大量的外资，获得更多的软件外包。而行业过度分散，是影响我国软件外包的突出问题。调研公司“AnalysisIntemational，发布的报21、告中说，2006年第一季度，中国软件外包市场达到26亿人民币，大约3.22亿美元，比去年同期增长了44%。预计2005一2009年，我国软件外包服务产业快速成长，整体市场规模将以40%的年复合增长率高速增长；而且，随着发包商和服务商不断尝试多样化、多层次的合作，服务将由低端走向高端，产业利润也得到提升，我国软件外包服务产业整体市场将呈现“发包市场结构集中化”、“区域市场结构分散化”的趋势。整体来看，以美国、欧洲、日本为代表的国际软件大国产业梯次转移的需求己十分强烈，全球软件外包市场需求和外包服务业的发展空间逐渐形成。一方面，随着欧美发包企业更多的在中国寻找合作伙伴，以及中国企业进一步开拓欧美市22、场，欧美发包市场的比例将继续提高；另一方面，日本发包市场规模仍将稳步上升，其上升步伐和2005年一样，但继续低于欧美发包市场。20%年12月13日，在深圳召开的“2006中国国际软件外包交易峰会”上，13家中国软件外包公司面对180家国外客户，显示了中国软件企业参与国际竞争的决心和承接国际外包能力的增强，同时更显示出我国承接国际产业转移的热度。1.4 我国软件产业发展环境分析1.4.1 政策环境国家将软件产业列为优先发展的战略性产业，已采取了很多措施发展软件产业，并将继续从投融资、税收、技术、出口、收入分配、人才、装备及采购、企业认定、知识产权保护、行业管理等多方面为软件产业发展提供良好的政策23、环境。“十五”期间，18号文、47号文等优惠政策的完善和落实，以及软件和集成电路促进条例等法律法规的制定出台，为软件产业发展提供了良好的发展环境。第1年2月，财政部、国家税务总局印发关于企业所得税若干优惠政策的通知（财税20081号），对软件、集成电路产业的企业所得税优惠政策进行了明确。与此同时，全国各地纷纷将软件作为推进信息产业技术创新的突破口，出台了很多扶持措施。未来几年，随着“十一五”规划实施的深入，产业发展的政策环境将更加良好。1.4.2 法制环境近年来，我国软件产业发展的法制环境更加优化，特别是在软件知识产权环境建设方面更为突出，主要体现在以下三个方面：首先，在立法环境方面。目前我国24、已逐步形成符合国际规则、体系比较齐全的知识产权法律制度，出台有计算机软件保护条例、信息网络传播权保护条例、计算机软件著作权登记办法等法律法规或部门规章。另外，中国还通过海关法、合同法对软件的进出口和软件的开发与贸易行为进行保护及规范。其次，在司法保护环境方面。设立知识产权审判庭和配备专业法官；通过及时发布司法解释，完善实体规范和诉讼程序。第三，在知识产权行政保护环境方面。2006年3月30日，信息产业部、国家版权局和商务部联合出台关于计算机预装正版操作系统有关问题的通知，2006年6月24日，国家版权局等九部委印发关于推进企业使用正版软件工作的实施方案，明确推出要全面使用正版软件。软件产业发展25、法制环境的优化大大提高了企业进行技术创新的积极性，促进了软件产业的快速发展。但是，知识产权保护和管理机制有待加强，仍需进一步完善司法诉讼程序，提高行政保护效率，增强法律威慑力，有效保障权利人和社会公众的利益。1.4.3 社会环境目前，我国软件产业发展的社会环境进一步趋好。首先，十七大报告明确指出“大力推进工业化和信息化融合”，将为国内软件产业创造新的市场，软件在传统产业中的应用将更加广泛。其次，国家加快建设和谐社会，促进区域协调发展，将大力扶持中西部地区和农村信息化发展，也将为软件产业在三农领域中的应用创造新的市场。第三，随着国内经济的快速发展，一批国外高素质的软件人才陆续回国，国内软件人才培26、养体系正在逐步建立，“学历教育”和“非学历教育”相互补充，各类软件人才培训机构应运而生，软件人才的数量不断增加，人才素质得到较大提高，为软件产业发展奠定了较好的基础。目前，我国软件产业发展环境处于历史最好时期，扶持软件产业发展的政策陆续出台，维护软件企业正当权益的法律法规不断健全，社会环境日益改善。但是软件产业发展环境仍需进一步完善：支持产业公共技术开发、风险投融资、海外市场开拓等公共服务体系尚不健全，制约了自主知识产权的软件技术、产品的研发及产业化，影响了软件产业的国际化进程；软件人才结构性矛盾突出，高层次的技术人才、复合型人才缺乏，软件人才培养模式与企业市场实际需求之间还存在偏差。第2章 27、项目投资环境分析2.1 长三角地区自然条件分析长江三角洲地区北起通扬运河，南抵杭州湾，西至南京，东到海滨，包括上海市、江苏省南部、浙江省北部以及邻近海域。面积将近11万平方公里，人口在1亿左右，是一片坦荡的大平原。该地区海岸线平直，海水黄浑，有一条宽约几千米到几十千米的潮间带浅滩。该地区海拔多在10米以下，间有低丘（如惠山、天平山、虞山、狼山等）散布，海拔200300米。该地区属北亚热带季风气候，雨量充沛、水道纵横、湖荡棋布、风景秀丽、气候宜人，有水乡泽国之称。该地区土地肥沃，盛产水稻、棉花、小麦、油菜、花生、蚕丝、鱼虾等，是中国人口最稠密的地区之一。长江三角洲地区城市密集，以上海为龙头，包括28、江苏省的南京、苏州、无锡、南通、泰州、扬州、常州、镇江等城市，以及浙江的杭州、宁波、舟山、台州、绍兴、嘉兴、湖州等城市。2.2 长三角地区总体经济发展水平和产业结构2.2.1 经济总量长江三角洲地区历来是我国最富庶、经济最发达的地区之一。近年来，长三角地区在科学发展观的指引下，积极贯彻落实中央宏观调控各项措施，着力转变经济发展方式，按照中央对长三角地区发展的要求，不断加深区域经济协调合作，谋求共同发展，总体经济继续保持又好又快的发展势头。据苏浙沪三地统计部门，2007年长三角16城市（包括上海、南京、苏州、无锡、南通、泰州、扬州、常州、镇江、杭州、宁波、舟山、台州、绍兴、嘉兴、湖州16个城市）29、共实现地区生产总值（GDP）超过4.5万亿元，达到46672.07亿元，占全国经济总量的18.9%，平均增幅达到15.2%。而上海继续扮演龙头角色，成为全国唯一一个GDP突破万亿元大关的城市，实现生产总值12001亿元，比上年增长13.3%，占长三角的比重为25.7%。2.2.2 财政收入长三角地区经济较快增长带动了财政收入的加快增长，2007年长三角地区16城市共实现地方财政收入4965.86亿元，平均比上年增长33%，增幅同比提高9.2个百分点。其中，经济总量和财政收入处于前六位的城市为上海、苏州、杭州、无锡、宁波和南京，如下图所示。图2-1 2007年长三角地区主要城市经济总量、地方财政30、收入对比（单位：亿元）（数据来源：长三角产业信息网）2.2.3 城乡居民收入随着长三角地区经济的快速增长，城乡居民收入水平持续上升，生活水平日益提高。2007年，长三角地区16城市居民收入均实现两位数增长，16个城市中居民人均可支配收入有15个城市超过15000元，9个城市超过20000元，平均收入达到19719元，平均增幅达到14.4%，比上年提高1.4个百分点。2007年，长三角16个城市农民人均纯收入均超过6000元，其中5个城市过万元，平均收入达到8923元，平均增幅达到13.6%，比上年提高1.4个百分点。图2-2 2007年长三角地区主要城市居民人均可支配收入对照（单位：元）（数据31、来源：长三角产业信息网）2.2.4 产业结构近年来，长三角地区产业结构调整步伐不断加快，第三产业增长继续提速，第二产业则保持平稳较快增长，形成二、三产业均衡发展的良好格局。2007年，长三角地区16城市三次产业增加值占生产总值的比重分别为3.4%、54.4%和42.2%。其中，16城市第二产业实现增加值25365.64亿元，平均增幅为16%，比上年提高0.3个百分点；第三产业实现增加值19712.49亿元，平均增幅为15.9%，提高0.6个百分点。从城市角度来看，除舟山外，其余城市的三产比重比上年均有不同幅度的提高，上海第三产业比重为（51.9%）、南京（48.4%）、杭州（45.7%）、舟山32、（45.3%）、宁波（40.5%）和无锡（40.1%）。2.3 长三角电子信息产业发展状况改革开放以后，长三角地区作为沿海开放地区，在多项优惠政策作用下取得了经济上的腾飞，其中电子信息产业也加快发展，取得了突破性的成果。长三角 电子信息产业不仅成为了该地区的支柱产业，同时也成为了全国电子信息产业最重要的组成部分，也正日益成为全国乃至全球最重要的电子信息产品制造基地。近年该地区吸引外资强度大、水平高，并且成为我国电子信息产业的主要出口基地；电子信息产业结构调整到位，在全国形成了集成电路、新型显示器件、计算机、通信等优势产业；同时，该地区科技基础雄厚，大型研发中心密集，未来技术创新潜力巨大；各种所33、有制企业齐头并进，世界五百强、全国电子百强、元器件百强企业数量居全国领先水平；上海、江苏、浙江各地开发区发展状况喜人，在空间上形成了电子信息产业的合理布局，产业内部协作不断加强。长三角地区电子信息产业规模增长迅速，2001-2006年产业规模扩大了6倍以上。到2006年，全行业实现销售收入已达到1.5万亿元，占全国比重达38.6（图2-3）；出口总额1503亿美元，占全国比重41.3。从长三角、珠三角、京津冀三大电子信息产业基地来看，产品销售收入和利润总额均以长三角地区为最高，出口总额略低于珠三角地区，但远远高于全国其他地区的总和。图2-3长三角地区电子信息产业增长趋势（数据来源：中国信息产业34、年鉴）2.4 长三角软件产业发展状况分析长三角软件产业在全国在占有举足轻重的地位，2006年上海、江苏、浙江三省市软件产业分别位居全国的第三、四、五位，仅次于北京和广东省，三省市软件产业总规模达到1435亿元，占全国软件总规模的43.8%。2.4.1 上海市软件产业分析近几年，上海软件产业规模保持了高速增长，由2001年的73亿元迅速增长到2006年的616.7亿元，年均增速高达53.2，在国内省市软件产业规模排名中位居第三；软件出口额由2000年的0.52亿美元攀升到2006年的9.92亿美元，确立了上海在全国软件出口方面的优势地位。目前，上海软件从业人员达到13万人，已登记软件企业超过1535、00家，其中千人以上规模软件企业12家，年经营收入超亿元的软件企业51家，在国内外上市的软件企业超过10家。上海市软件产业以应用软件为主，尤其是在钢铁、电力、金融、电子政务、安全等重点应用领域已培育出一批具有一定知名度的软件企业，自主知识产权的软件产品销售收入比例逐年上升，2005年达到40。数字内容、软件外包等产业热点在上海得到了较好发展，国内一些代表性企业，如盛大、九城、光通、智冠、新浪乐谷等的游戏总部或运营中心都集中在上海，上面目前已成为全国网络游戏运营中心，并涌现了如上海晟峰软件有限公司、上海交大海隆软件股份有限公司、上海新政软件有限公司、PFU上海计算机有限公司、上海兆虹信息技术有限36、公司等一批有实力软件外包企业。2.4.2 浙江省软件产业分析杭州软件产业以民营投入为主，灵活的运行机制和务实的发展理念奠定了软件产业持续快速发展的基础。浙江省软件产业规模增长较快，年均增长率约40%，2006年产业规模达到306亿元，软件出口外包3.1亿美元。全省从事软件开发、研制、销售、集成和服务的软件企业总数超过1000家，超10亿元的企业3家。浙江省软件产业也主要集中在应用软件，并已经应用到工业控制、金融证券、服装设计、印染、教育、数字娱乐等领域，并培育出浙大网新、恒生电子、中控科技、杭州东信等一批优秀软件企业。在产业发展中，浙江省适应产业发展趋势、抓住产业发展热点，在产业政策、人才引进37、与培养等方面做了大量工作，促进了软件产业的快速发展。此外，浙江省上市软件企业比较集中，主要有浙大网新、信雅达、恒生电子、杭州新利等10余家，为软件产业的发展提供了资金支持。2.4.3 江苏省软件产业分析江苏是制造业大省，但目前已将软件产业作为第一优先鼓励发展的产业，不断加大对软件产业的支持力度。2006年江苏省软件产业规模达到512亿元，同比增长60%，实现利税达到120亿元，从业人员达到17万人。江苏省软件产业的迅猛发展，与骨干企业的发展壮大和企业素质的提高有很大关系。江苏省已累计认定的软件企业835家。全省软件销售收入超亿元的企业达51家，其中超过10亿元的7家。软件产品特色逐步形成。软件38、产品91%集中在电力、电信、金融财会、企业管理、交通等行业和部门的应用领域。目前，江苏省正在以中国软件名城建设为核心，加强载体建设，以推动软件产业发展。积极探索符合南京实际的“虚拟中国软件城”的建设，为软件城内所有软件企业提供无差别的政策和服务；加快推动江苏软件园建设，为软件企业提供更好的公共服务；积极鼓励苏州、无锡和常州等软件产业发展重点地区进一步扩大软件园规模，提升服务水平。积极引导苏中各市的软件园走特色化的道路。同时，江苏省还在大力推动南京、无锡和苏州等地建立软件外包基地和服务外包基地，积极鼓励软件产品出口和服务外包业务发展。2.5 无锡市发展软件产业的要素分析2.5.1 无锡市区位分析39、无锡市是江苏省省辖市，总面积为4788平方公里，户籍人口458万。无锡市区位优势明显，东邻苏州，距上海128公里；南濒xx，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江。无锡市交通运输发达，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。无锡市风景秀丽、物产丰富、气候宜人、出行方便，是富庶的鱼米之乡，人居环境好，有利于吸引软件人才来此定居，无锡发展软件产业具有得天独厚的区位优势。2.5.2 无锡市经济发展状况近年来，无锡市经济保持持续快速发展，全市生产总值（GDP）已由2002年的1534亿元增长到2007年的3858亿元，年均增长率高达20%。2007年全市规模以上工业企业完成工40、业总产值8945.11亿元，比上年增长23.6%，实现工业增加值1984.23亿元，比上年增长18.5%。无锡市产业结构调整步伐不断加快，全市第一、二、三次产业增加值分别增长5.6%、14.8%和16.4%，三次产业结构由上年的1.6 ：59.6 ：38.8调整为1.4 ：58.5 ：40.1。无锡工业基础雄厚，机械行业占到20%的比重，冶金占到了22%，纺织和高档服装占到了18%，特别是以集成电路为主导的电子信息产业。无锡市高新技术产业发展较快，初步形成了以电子及通信设备制造业、电气机械及设备制造业为主体，新材料产业、计算机及办公设备制造业为两翼，医药制造业、专用科学仪器设备制造业为补充的体41、系。2.5.3 无锡市电子信息产业发展状况分析无锡市电子信息产业发展迅速，2001年至2006年，无锡市信息产业以年均30%的增长率递增，2006年完成销售收入1300多亿元，实现增加值350亿元，占GDP比重超过10%，已经成为无锡经济发展的第一支柱产业。而且产业规模向优势企业集中，2006年，无锡电子信息设备制造业前十强企业产值和销售占全体企业的比重达50%。也形成了以微电子、软件、平板、光电等产品为主的八大类优势产品群，这些产品群产值占全市同类产值的96%。根据无锡市十一五规划，到第3年，无锡信息产业销售收入将达到3500亿元，实现增加值1100亿元以上，占GDP比重将超过20%。其中，42、电子信息产品制造业实现销售收入将达2600亿元，实现增加值620亿元，年均增幅30%以上；软件产业实现销售将达600亿元，增加值280亿元，年均增幅50%。并积极打造“xx硅谷”，作为国家七大IC设计产业化基地之一，无锡目前在建芯片生产线达15条，年产值超过100亿元，到第3年，将实现销售600亿元，年均增长40%以上。无锡集中了以美国柯达、通用电气、希捷，日本夏普、索尼、东芝、松下、住友、三井、三菱、丸红、普利司通、CMK，德国西门子、拜耳、博世、瑞士罗氏、瑞典阿斯特拉、沃而沃、法国欧尚、圣戈班、台湾地区统一、光宝、东元等一批世界著名公司为代表的众多高新技术企业，形成了以电子信息、精密机械及43、机电一体化、生物医药、精细化工、新能源和新材料为重点的支柱产业。无锡是日本企业在中国大陆投资最多的地区。无锡的就业机会、工作条件以及薪酬激励机制等对于中高端人才有相当的吸引力，每年从全国各大院校毕业前来无锡就业的大学生数量已远远超过人力资源市场本身的需求，但是综合了专业及其它的素质要求之后，企业反映可选择性较差。2.5.4 无锡软件产业发展状况和发展环境分析（1）软件产业发展现状无锡软件产业起始于上世纪90年代，自无锡软件园成立后，整个产业实现了跨越式发展。无锡软件产业销售收入从2000年的4亿元增加到2006年的103亿元，年均增长率约为50，是同期GDP发展速度的近四倍。到2006年底，无44、锡从事软件开发、研制、销售和服务的企业达300余家，累计通过省级认定的软件企业77家，通过计算机系统集成资质认证的企业7家，已登记软件产品369件。经过多年的发展，无锡初步形成基础应用软件、嵌入式软件、IC设计及信息服务外包、以卡漫游为代表的文化创意等几大产业特色，吸引了永中科技、清华紫光（研发中心及企业总部）、NEC华东发包中心、华夏软件、华阳软件、华润矽科等著名企业。无锡在IC设计方面优势明显。无锡依托本地雄厚的IC制造基础，大力发展IC设计产业。2006年无锡市有产品出口的IC设计企业12家，出口额7300多万美元，占江苏省比例达70左右。无锡因其在IC设计方面独特的优势，与北京、上海、45、深圳、杭州、西安、成都一起组成了七大国家级IC设计基地，而且无锡也是七个基地中惟一的一个地市级城市。无锡软件外包产业加快发展。2007年无锡xx保护区已被国家商务部、信息产业部、科学技术部、教育部联合认定为“中国服务外包示范区”。2007年1-11月，无锡软件外包企业数在去年年底的基础上增加了3倍多，从业人员数上升了4倍，业务总额翻了5倍，载体面积扩大了近6倍，一批在国内外有影响力的企业相继落户，其中包括世界500强软件外包企业日本NEC和NTT-DATA的投资项目、日本最大的财务软件公司OBC投资项目、法国iParks公司投资设立的数字动漫产业研发制作中心、中国科学院软件研究所设立的“国家基46、础软件研发与生产基地”等。（2）无锡软件产业发展环境分析政府加大对软件产业的政策、资金扶持力度无锡市高度重视软件产业发展，加大对软件产业的支持力度。（1）制定一系列扶持政策。2006年制订并发布了关于加快软件业发展的意见和若干政策，2007年又出台了关于加快软件业服务外包的意见和若干政策。（2）为了大力扶持服务外包产业发展，无锡制定了无锡市服务外包产业十一五发展规划。（3）政府出台123计划 ，大力发展以国际服务外包为主的高端服务业。（4）加大资金扶持力度。政府为“123”计划专门设立15亿元左右的专项扶持资金。此外，政府还将对具有一定知名度和发展潜力的国际服务外包或软件出口企业给予租金减免、47、资金补助、出口奖励、人才奖励等政策支持。加强软件产业载体建设无锡市非常重视软件载体建设，为软件企业提供良好的发展环境。无锡软件产业发展载体有无锡新区、无锡xx保护区等。无锡新区的软件产业载体主要分布在无锡软件园、科技园、信息产业园、江苏省国际技术转移中心、海泰国际科技合作园、创新创意产业园、留学人员创业园等几个邻近的国家级或省级园区之内，形成“一区多园”的格局。到2006年底，无锡软件园总收入65.1亿元，其中软件产业收入35.6亿元，同比增长131。无锡产业园先后被授予国家火炬计划软件产业基地、国家集成电路设计产业化基地、国家动画产业基地、国家动漫游戏产业振兴基地、江苏软件外包产业园、江苏文48、化创意产业园以及江苏省离岸服务外包基地、江苏省国际服务外包示范区、省级现代服务业集聚区等国家级或省级品牌。无锡xx保护区服务外包产业发展卓有成效，2007年被国家商务部、信息产业部、科学技术部、教育部联合认定为“中国服务外包示范区”。同时，无锡市政府认定首批家“中国服务外包示范区一无锡xx保护区”集聚园：新区iPark集聚园、国际质量技术服务集聚园、滨湖K-Park 集聚园、崇安广瑞集聚园、江阴滨江集聚园、北塘凤翔集聚园、宜兴环科集聚园。按照无锡产业总体规划，“十一五”未来三年，无锡新增“三创”载体规模达到300万平方米。加快培养和引进软件人才人才是软件产业发展的最为关键的要素。无锡市因其得天49、独厚的区位优势和人居环境，在吸引软件人才方面优势明显。近年来，无锡市经济快速发展，城市建设水平不断提高，企业数量不断增多，对上海、南京、苏州等周边城市的软件人才的吸引力逐渐增强，已形成几万人的软件人才队伍。无锡市正在力争建设20万人规模的软件人才和服务外包队伍。近期，无锡市正在加大软件人才的培养力度，把人才培养和培训作为重中之重。一方面加强与北大、南大的合作，努力在锡建设软件分院、软件工程研究院，加快建设软件外包人才培训基地，尽快形成年培养超千人甚至上万人的规模。无锡市第1年的目标是使软件外包新增培养人才达到5000人。第3章 本项目的产业发展选择3.1 软件产业分类软件产业的分类方法很多，通50、常情况下，可将软件产业分为系统软件、支撑软件、应用软件、嵌入式软件、软件测试、软件服务等，如下图所示。图3-1 软件产业分类在软件产业中，数字内容产业是高成长性、高附加值的新兴产业，世界各国纷纷加大数字内容产业的扶持力度，数字内容产业正日益发展成为全球多个国家先导性、战略性产业，全球完整的数字内容产业情况参见下图。图3-2 数字内容产业情况3.2 无锡地区软件产业发展方向从上述分类可以看出，软件产业种类较多，各细分软件产业开发的难易程度、附加值高低、经济实力、技术基础、对资源人才依赖程度也各不相同。本项目未来的产业发展方向，应从各类软件的所处的发展阶段及竞争状况，以及建设地点的产业基础、人才供51、给、资源禀赋等条件出发，并根据项目建设单位的实际情况来确定。以下对软件产业链的各个环节进行分析，确定项目未来产业发展的方向。（1）系统软件处于产业链上游的系统软件技术含量最高，利润相对丰厚，但该产业进入门槛很高，研发周期较长，需要长时间、持续、大量、无回报的投入，需要一支稳定、协调的研发团队，而且产品开发的难度和风险很大。经过多年的发展，处于产业链上游的操作系统和数据库系统，基本被美国等较为发达的国家所垄断，特别是操作系统软件几乎全部为美国所垄断。在世界操作系统市场中，美国微软公司处于垄断地位，根据IDC的统计，微软Windows系列占全球操作系统市场的90%左右。在数据库市场中，甲骨文、微软52、和IBM占绝对优势，三家巨头占世界数据库市场的80%。平台软件中的开发工具投入也很大，同样为美国等发达国家或地区的跨国公司所垄断。根据上述对系统软件本身的特点和产业发展现状分析来看，系统软件处于高度垄断状况，进入壁垒很高，开发难度较大，以外资企业为主。当前，系统软件领域的跨国公司基本都在上海、南京或杭州等省会城市设立了市场开发或售后服务的分支机构。而在研发中心方面，这些企业更倾向于设在上海、北京等高校云集、人才济济的大城市。本项目建设地点是无锡市，紧邻上海、南京、杭州，外资企业驻上海等城市的分支机构可以完成无锡市的市场开发和售后服务方面的工作，因此，近期吸引这些企业进入本项目软件园的难度较大，53、但可以作为长期战略考虑。在研发中心方面，受软件高端人才不足等条件制约，吸引系统软件领域的跨国企业来软件园设立研发中心的难度很大。（2）支撑软件处于产业链中游的支撑软件平均利润率虽然低于系统软件，但还是比较丰厚的。支撑软件也需要长期的技术积累，对人才要求也比较高，研发投入相对与系统软件较小。支撑软件种类较多，且随着经济社会的发展，新的产品和应用也在不断开发中。美国等发达国家在大部分支撑软件领域也处于垄断地位。但与系统软件不同的是，支撑软件在不是很发达的国家得到了一定程度的发展，如我国在中间件方面已经取得了一定的成绩。根据上述对支撑软件的分析，部分支撑软件也已被跨国公司所垄断，但内资企业也得到一定54、的发展。目前，出于高层次人才供给和市场开拓等方面考虑，支撑软件企业主要集中在北京、上海等大城市，无锡市在高端软件人才方面相对不足，因此近期本项目软件园难以吸引到支撑软件企业的投资，可作为长期战略考虑。（3）应用软件产业特点应用软件处于产业链的下游，进入壁垒相对较低，软件开发投入也较低。应用软件和应用行业结合紧密，具有需求的多样性、行业特征明显性等特征，既需要一批软件人才，也需要懂应用产业的人才。从国内行业应用软件发展来看，每个地区行业应用软件的发展都是与特定地区的行业紧密结合，形成了具有地方特色的行业应用软件。应用软件产业发展现状目前，应用软件尚未形成由跨国软件公司垄断的局面，各国和地区都在大55、力发展应用软件。我国应用软件涉及范围广泛、市场广阔，未来几年，随着国民经济和社会信息建设的推进，以及人民生活水平的提高，应用软件仍将迎来大好发展机遇。同时，由于应用软件与其它行业结合紧密，国内软件企业对行业的了解一般比国外公司更深刻，在开发应用软件方面更具有优势。结论无锡市经济发达、工业基础较好，随着信息化的逐步推进，对于应用软件的需求日益迫切。而且无锡市应用软件基础较好，具有一批熟悉软件编程和了解应用产业的人才，因此，发展应用软件的条件较好。本项目可以大力发展应用软件。（4）软件服务业近几年，全球软件产业呈现出服务化的趋势，促进了全球软件服务的发展。未来几年，本项目发展软件服务，面临以下产业56、发展机遇或有利条件：适应软件产业发展趋势。近几年，全球软件产业呈现出软件服务化的趋势，软件服务成为软件产业的主流产业，占全球软件产业的比例高达75，近几年，我国软件产业也表现出服务化的趋势，软件服务占软件产业的比例高达50。本项目发展软件服务，是顺应全球软件产业服务化发展趋势的必然选择。广阔的市场发展空间。目前，全球软件服务市场规模已经突破6500亿美元，国内软件服务也突破2000亿元。在软件服务中，适应软件专业化分工的需求，全球软件与服务外包、软件定制、软件网络化服务、呼叫中心、数据加工等软件外包业务在2006年已经突破3000亿美元的市场规模。未来几年，包括软件外包在内的全球软件服务市场规57、模仍将呈现进一步扩大的趋势。进入门槛相对较低。整体来看，软件服务较软件产品在技术、资金、人才等方面的进入门槛相对较低，本项目选择软件服务产业的发展，可以避免与国内外软件产业基础较雄厚的国家或地区的直接竞争，差异化发展软件产业。区位优势。目前，我国软件服务占软件产业规模的比例接近一半，达到49.6。在软件外包方面，本项目所在的无锡市紧邻上海，海陆空交通发达，工业发展迅速，人才素质较高，为承接日本、美国、上海等地的软件外包转移提供良好的基础和条件。此外，本项目建设在无锡xx保护区。无锡xx保护区2007年被国家商务部、信息产业部、科学技术部、教育部联合认定为“中国服务外包示范区”，形成了巨大的品牌58、优势，有利于吸引软件外包企业入驻。在系统集成方面，无锡市经济发展很快，信息化步伐不断加快，系统集成的市场需求日益增加，而且系统集成全国遍地开花，对人才技术水平要求不高，本项目可大力发展系统集成业务。在软件培训方面，无锡市已经把软件产业作为未来发展的重点方向之一，软件人才培养已成为无锡的当务之急，本项目可与国内软件培训机构建立联系，引进软件培训企业，为无锡市软件发展培养人才。鉴于上述分析，本项目应充分无锡的区位和市场优势，抓住产业发展的各种有利机遇，加快系统集成、软件外包、软件培训等软件服务业的发展。（5）嵌入式软件本项目发展嵌入式软件具有如下发展机遇和有利条件：嵌入式软件在国民经济各领域和日常59、生活中的突出作用。近几年，随着信息技术的发展，嵌入式软件广泛应用于消费电子、通信设备、医疗器械、工业领域、交通、商业和金融等各领域，在国民经济和人民生活中发挥着越来越重要的作用，几乎为所有的电子设备注入了新的活力，各种装备与设备上嵌入式软件的应用大大推动了相应行业渗透性应用，不仅提高了传统产品的技术含量，更成为产品增值的关键因素，在整个软件产业中占据了重要地位，并受到世界各国的广泛关注。据IDC统计，全球嵌入式软件产业所产生的工业年产值已超过了1万亿美元。政府相关部门的高度重视嵌入式软件。由于嵌入式软件对国民经济发展和人民生活水平的提高具有重要作用，政府各相关部门高度重视嵌入式软件产业的发展。60、国家发展与改革委员会所设立“信息产业关键产业技术产业化专项”、科技部所设立“863计划软件重大专项”和信息产业部所设立的“电子发展基金”等都对嵌入式软件产业的发展提供了资金和政策支持。嵌入式软件具有广阔的市场空间。近几年，以计算机技术、通信技术和软件技术为核心的信息技术得到了更加迅猛的发展，加上3C产业的加速融合及3G移动通信时代的到来，为嵌入式软件提供了广阔的市场空间，全球嵌入式软件产业得到较为快速的增长，国内嵌入式软件产业增长速度也极为迅猛，目前已超过千亿元的产值。具备一定的产业基础和市场空间。目前，本项目所在的无锡市嵌入式软件发展已具有一定的产业基础。无锡市机械、冶金、纺织服装等传统产业61、发达，在推进两化融合的过程中，嵌入式软件需求日益迫切。本项目可大力发展嵌入式软件。综合上述分析，未来几年，软件园应紧紧抓住发展嵌入式软件的大好机遇，充分利用无锡市嵌入式软件的市场优势，大力发展嵌入式软件产业。（6）集成电路（IC）设计产业IC设计产业处于集成电路产业链的上游，是集成电路产业的关键和核心，受到国家的高度重视，全国很多省市都在致力于发展IC设计产业。IC设计与IC生产是分不开的。无锡市及其所在的长三角地区是国内最大的集成电路生产、设计基地，全国80%的芯片生产线和55%的集成电路制造企业集中于此；全国约50%的集成电路设计企业集中在该地区；全国80%的封装测试企业分布在长江三角洲，62、特别是专业的测试公司基本都集中在长三角地区。无锡市集成电路（IC）产业已初具规模，形成了微电子技术研发、集成电路设计、芯片生产、封装测试、集成电路应用等较完整的产业发展链，拥有IC企业总数逾100家，从业人员近2.5万人。近三年来，全市IC产业年均增长60%以上，去年IC产业实现销售收入190亿元，同比增长58.3%。无锡市IC设计依托本地雄厚的IC制造基础，优势明显。2006年无锡市IC设计产品出口额7300多万美元，占江苏省比例达70左右。无锡因其在IC设计方面独特的优势，与北京、上海、深圳、杭州、西安、成都一起组成了七大国家级IC设计基地，而且无锡也是七个基地中惟一的一个地市级城市。本项63、目可依托无锡市较强的IC制造基础和人才优势，大力发展IC设计产业，引进相关企业。（7）数字内容产业随着网络和信息处理技术的迅猛发展，以及通信技术、互联网和多媒体技术的相互融合，加之人们生活水平的提高，促进了数字内容产业的崛起。本项目发展数字内容产业将面临如下的发展机遇或有利条件：有利的产业政策环境。为促进我国数字内容产业的发展，国家相继出台了一系列政策措施。主要有：2005年7月，中共中央国务院关于进一步加强和改进未成年人思想道德建设的若干意见（简称意见）由文化部和信息产业部共同颁布，首次向社会表明了国家关于网络游戏的管理政策。意见特别指出，网络游戏作为软件产业的重要组成部分，将享受当前国家关64、于软件产业的许多优惠政策；同年12月，中共中央国务院关于深化文化体制改革的若干意见出台，明确指出“发展数字广播、数字电视、数字电影、数字出版、动漫和网络游戏等，建设大容量数字化文化资源库”；2006年4月，国家财政部、科技部、信息产业部、商务部等十部委联合发布了关于推动我国动漫产业发展的若干意见，中央财政将设立专项资金，用于支持优秀动漫原创产品的创作生产。国家认定的动漫企业自主开发、生产动漫产品，可申请享受国家关于软件产业发展的优惠税收政策。2007年3月国务院颁布的7号文件（关于加快发展服务业的若干意见）中指出，将“承接国际服务外包作为扩大服务贸易的重点”，“积极承接国际服务外包业务”。在党65、的“十七大”报告中也指出，要“建设和谐文化”，“加强网络文化建设和管理”，“运用现代科技手段开发利用民族文化丰厚资源”；“加强对各民族文化的挖掘和保护”，为新形势下发展文化产业，尤其是利用现代科技手段发展文化产业指明了方向。较好的经济效益。从全球来看，数字内容产业属于新兴产业，具有附加值高、关联度高和成长性高的特点，近几年在国内外发展迅猛。以动漫游戏、音乐视频、信息增值、教育培训等为主的数字内容产业在我国发展迅速，对我国软件产业的快速增长起到了明显的支撑作用，并提供了更多的就业机会；另外，从国外数字内容产业发展来看，该产业确实能够带来较大的经济效益。广阔的市场空间。近几年，包括动漫产业在内的数66、字内容产业在我国得到较快发展，但与人民群众不断增长的文化需要、我国不断发展的市场需求仍有很大差距。未来几年，以动漫游戏、音乐视频、信息增值、教育培训等为主的数字内容业仍将处于高速增长期，软件园在该产业处于高速增长期介入，拥有广阔的市场空间，对迅速扩大软件产业规模提供了良好的发展机遇；另外，软件园发展数字内容产业，不仅可以为丰富人民的生活，而且还可以提供更多的就业机会，对于缓解就业压力、维护社会稳定做出积极贡献，同时，数字内容产业高附加值的特点，对软件园软件产业的可持续发展意义重大。具有一定的产业基础。无锡在数字内容产业方面已经具有较好的基础，引进了包括江苏希际数码、好莱坞数码、天龙动画、雪豹十67、月、凌空网络等在内的20多家软件、动画、数码娱乐公司，为本项目的发展奠定了较好的产业和人才基础。综上所述，未来几年，软件园应紧紧抓住发展数字内容产业的良好机遇，充分利用高新区发展数字内容产业的优势，大力发展动漫、游戏、数字教育、网络内容服务、数字广播影视等相关产业，逐渐树立软件园数字内容产业在长三角地区的品牌。3.3 无锡未来软件产业竞争力分析根据以上分析，特别是无锡地区软件产业现状、无锡可能的产业发展方向，以及就近区域产业整体分布，进行基于全国范围内同质软件产业集聚区域的竞争性分析比较，以及预测未来形成产业规模。由于我国软件产业整体进步，以及国家产业政策扶持，无锡软件产业载体将在未来几年的市68、场中遭遇激烈竞争，对非本地市场尤其是国内外大型软件企业来说（这是目前营销的主体客户），无锡软件产业载体如果抛开园区个体规划与中国其他软件园区的差异，城市综合投资环境、产业基础、综合运营成本、人力资源、生活居住条件等方面成为投资者更加关注的方面，因此无锡软件产业载体其面临来自各类已建成和在建软件园区不同程度的竞争，其中威胁较大的是具有一定实力和规模的可能发生同质竞争的软件产业基地园区。3.3.1 无锡软件产业投资环境竞争力的构成要素（1）总体框架总体构架由两级指标构成，包括6个一级指标和19个二级指标构成，6个一级指标分别是政策环境、产业氛围、要素供给、园区服务、创新环境、社会自然环境，19个二69、级指标分别是支持力度、办事效率、政策制定与落实、市场需求、产业配套、产业特色、交通与物流、融资环境、劳动力供给与成本、土地供给及其成本、电力供给及其成本、公共服务、基础设施、科研人员、公共技术服务平台、科研院校、治安环境、自然环境、生活环境。（2）构成要素通过对产业园区内企业的广泛调研发现，政策环境、产业氛围、要素供给、园区服务、社会与自然环境等因素成为投资者关注的重点。同时，随着中国政府对自主创新要求的不断提高，产业园区的创新环境也变得日益重要，并成为投资环境的重要组成部分。上述几个方面因素应该得到各产业园区及当地政府的高度重视。1、政策环境软件园的建设和发展离不开园区所在地政府的指导和支持70、，软件园的政策环境已成为投资者决策时的重要参考因素，也是需要园区所在地政府积极营造的一个重要环境。政策环境包括政府对产业发展和招商引资的支持力度、政府的办事效率、相关政策的制定与落实等。政府支持力度。政府支持力度主要指软件园所在地方政府，对软件园建设、招商引资、入园企业服务等的关心和重视程度，以及从资金、税收等方面给予产业发展和引入项目的实际支持力度。根据调研结果，政府支持力度已经成为投资者首要关注因素。政府的办事效率。政府的办事效率是软件园企业最关心的投资软环境要素之一，高效的政府办事能力将为园区企业节约宝贵的时间，提高入区企业的经营效率。政策制定与落实。即软件园和地方政府为促进产业发展和招71、商引资而制定相关政策措施的情况，国家有关政策在本园区的落实情况，以及对投资者事先承诺的兑现情况。2、产业氛围产业集群成为软件园参与国际产业分工与竞争的有效组织方式。联合国贸易与发展大会2001年世界投资报告指出：产业集群已超过低成本优势，成为吸引外资投向的主导力量；要重视地方产业集群在全球生产组织中所发挥的作用，新的投资政策所关注的焦点是“推动产业联系”；发展中国家吸引外资政策已从扩大贸易自由化和提供优惠政策阶段向促进产业联系方向转变。软件园作为软件产业集聚的空间，必须要从培育产业集群的角度来定位，将某些核心商务、研发、信息、人力功能完善的软件园区培育成为产业集群的核心区域，由其来组织专业化分72、工协作。产业园区把产业聚集作为招商引资的方向，依托骨干企业有目的地兴建配套产业、服务业及上下游产业，延伸产业链条。同时，借鉴国际软件园发展经验，对优势产业进行科学规划、分片组团，以实现资源的低成本共享。这不仅降低了企业配套成本，节约了开发资金，也提高了招商的目的性和实效性，提高了区域经济的竞争力。园区特色。指软件园是否通过合理的产业定位，形成自己的特色主导产业，使产业园区内产业集群发展能力不断增强，进而形成资本、信息、人才的汇聚。配套。软件园配套环境是决定园区投资环境竞争力强弱的重要因素之一。随着国内外软件公司越来越强调资源整合问题，完善的配套环境，特别是人力资源配套必然成为其在选择投资地时主73、要关心的问题。融资环境。融资环境是指园区是否能为入园企业提供多元化的、顺畅的融资渠道，以及各类融资机制是否健全和完善，这对于资金密集型的软件产业发展来说比较重要。3、要素供给要素供给情况已成为影响产业发展和园区投资环境的重要因素，受国家宏观调控以及资源能源短缺的影响，许多地区用于开发建设和投资生产的土地、水、电等要素供应趋于紧张，一定程度上对软件园的招商引资工作构成制约。由于我国软件业整体仍处于产业链下游，是全球信息产品重要的外包基地，因此人力资源的情况也是投资者关注的要素之一。人力资源供给与成本。人力成本是软件业发展中关键因素和重要成本，人力的供给情况已经成为投资者选择投资地的一个不可忽视的74、因素。人力资源的供给情况包括其供给的数量、质量和价格等。土地供给与成本。土地，是产业园区建设最根本的资源。土地，是产业园区发展最重要的载体。土地，也是产业园区面临的一个最敏感问题、一个最大制约因素。电供给与成本。电是软件园企业发展最主要的能源需求，电力短缺也是中国许多地区面临的共同问题，特别是经济发达地区。大部分软件产业需要7*24不间断用电，电供给丰缺程度影响着投资者的目的地选择，有时甚至起到决定性的作用。4、创新环境自主创新能力建设已经成为特色软件园区二次创业的核心内容，高校、科研院所、企业的研发中心、工程中心或技术中心是创新的源泉，它们是构成创新环境的重要因素。科研人员。科研和技术开发人75、才是实现创新的关键因素之一，当地科研人员的数量和水平已经成为业内投资者选择投资地时需要考虑的重要因素。公共技术平台。当前许多企业面临着共性技术开发的难题，公共技术平台的建立有助于集中资金、资源和技术力量实现关键、共性技术的突破，降低企业技术开发成本，是创新环境的重要构成要素。5、社会与自然环境软件园的招商引资和建设发展还受其所在地社会和自然环境的影响，包括生活环境、治安环境、自然环境等。生活环境。生活环境是指产业园区内及其所在地是否能提供舒适、便捷的生活居住条件，包括住房条件、教育机构、医院、金融机构、休闲场所、宾馆等建设情况。治安环境。投资者在选择投资目的地时，投资地的稳定与安全投资决策的一76、个不可忽视因素。因此，产业园区及其所在城市的治安环境将影响产业园区的发展。自然环境。环境优美、空气质量良好的产业园区对投资者的吸引力要明显高于环境质量差的产业园区。以下主要比较北京、上海、大连、成都、深圳以外的主要新兴软件产业集聚区域：人力成本人力资源物业成本商务环境产业基础产业关联产业定位产业吸纳基础设施城市实力政策支持人才引进无锡中缺乏中一般一般高软件加工高一般高高中杭州中充裕高好好中软件加工、应用软件中好高中中宁波中缺乏高一般一般中软件加工中一般高中低长沙低基本充裕中一般一般中软件加工弱一般中中低济南中充裕高一般一般低软件加工、应用软件弱一般中中低南京中充裕高一般一般低软件加工弱一般中中77、低珠海中缺乏高一般一般中软件加工弱一般中中低西安低充裕低一般好低软件加工弱一般中中低3.3.2 软件园投资环境竞争力评价我国软件集聚区域投资环境竞争力（P）主要由政策环境（G）、产业氛围（I）、要素供给（F）、创新环境（R）、社会与自然环境（E）六个要素来反映。根据对这六个要素的分析结果，利用模糊综合评判法，对除上海、北京、大连、成都、深圳等成熟软件基地外，软件基地投资环境竞争力进行综合评价，通过与上述有一定规模的软件产业集聚区域的对比显示，无锡软件产业利用地区或经济体内部较丰裕要素带来的成本优势，进而凸现出无锡地区的竞争优势。通过比较优势，无锡软件产业的投资环境竞争力对比杭州略差，但比较其他78、城市则具有一定的比较优势，特别是在主要承接软件产业梯度转移的二线城市中处于领先态势。无锡的软件产业比较优势在于，一方面可以利用其制造业高度集聚和电子产业基地优势，以“日资高地”平滑承接日本的服务外包, 实现“两个优势”叠加形成的服务外包潜力；另一方面，得益于长三角腹地发达的水陆空交通、先进的通讯信息设施和丰富的人才资源，使无锡市的承接软件产业的中心城市比较优势地位更能得以发挥。据IDC（Internet Data Center 即“互联网数据中心），在2007 年7月发布的全球软件业运营指数（GDI）无锡在租金成本、语言能力、营业收益率等方面较亚太地区35个软件业城市中有望在2011 年超过成79、为全球重要的服务外包和软件产品供给中心。无锡建立以无锡xx科技园、xx科教产业园、工业设计园等11个“三创”服务业集聚区后，2007年全市软件业实现销售收入超过150亿元，同比增长50%，其中：软件出口及外包完成5.7亿美元，同比增长150%左右，服务外包出口14亿美元；信息服务业实现销售125亿元，同比增长25%，新增服务外包和软件出口企业120多家，全市服务外包企业达到430多家，服务外包从业人员2万余人。总体看来，上述投资环境竞争力呈现无锡吸纳软件产业的特点，以本地产业配套、产业关联和长期形成的对外资的吸纳能力为优势，使无锡投资环境竞争力明显高于长沙、济南等同等规模城市。而其如果加强园区80、规划与地区政策面结合将进一步形成无锡软件产业的强势地位。按照产业现实增幅，未来保持平稳增长，预计到第3年（“十一五”末期），无锡市软件产业销售收入将达到220亿元，规划新增载体规模达到300万平方米，到2015年（即本项目建设结束），无锡地区软件产业载体建设直接支撑的无锡软件产业总销售收入将超过350亿元，软件产业园区建设将满足到1600家不同规模企业进驻。其中：根据目前无锡软件产业宏观规划，预计到第3年，无锡市服务外包产业将形成4个国家级示范集聚园区，服务外包企业达1000家，聚集服务外包各类中端及实用性人才5万人，服务外包总额将达亿美元，继续巩固服务外包的产业集聚效应，进而进入亚太地区服务81、外包领军城市。3.4 本项目未来发展的产业重点根据上述对本项目发展各类软件的基础、条件等方面的分析，确定本项目的未来发展重点是：（1）重点发展以软件外包、系统集成和软件培训为主的软件服务业，积极发展IC设计和数字内容产业。（2）结合本地工业基础，有选择地发展嵌入式软件。（3）密切关注系统软件和支撑软件产业转移动向，伺机引入。第4章 项目发展思路和目标4.1 指导思想n 以地区软件产业规划和产业发展政策为基础n 以拓展和完善区域产业链为目标n 充分考虑本地区传统优势产业现状和区域产业发展趋势n 考虑国际软件产业梯级分工模式，找准园区的角色定位n 分析本地区传统技术优势和产业发展趋势综合上述考虑因82、素，确立园区发展定位及园区未来发展规划。4.2 发展思路n 园区发展方向，必须符合当地产业布局和产业链发展的需求，必须与区域经济相吻合，与当地最具发展潜力或最著名的产业相配套。n 园区定位，必须充分考虑自身的比较优势，培植特色主导产业，减少和避免各本地区结构趋同、重复建设及不良竞争。n 园区配套 (技术信息中心、劳动资源培训中心、中介代理机构、产品展示和商务服务、开放性行业技术中心等)，同时做好两个市场配套：宏观上园区与当地经济(区域经济)配套，微观上园区内企业在一个产业链上或互为市场。n 力争在知识产权嫁接、环保建园、品牌战略等多方面有突破性的发展，形成规模化、集约化的精英产业群。4.3 项83、目建设目标通过以上思路原则形成以下项目建设内容：（1）形成系统集成和应用软件开发基地，特别是针对区域后发产业按照目前的规划，待本项目及相关配套工程建设完成后，园内企业将达到300家，开发人员30000名。园区内软件年总产值达到80亿元，其中出口产值占50%以上。届时，xx分园将容纳一批国际国内知名企业，成为区域性的系统集成及应用软件开发基地。（2）形成软件外包基地软件加工和软件进出口是软件产业发展的重要内容，通过本项目的建设，xx分园将逐步建设实施软件出口和服务外包基地，计划未来10年内，将形成使软件出口和服务外包产值达到2亿美元，成为带动区域软件出口和服务外包核心。（3）形成软件人才培训基地84、软件产业对人才的需求具有数量多、层次广、知识结构新等特点。特别是对无锡地区产业发展进行配套，xx分园的一项重要内容将建设软件工程学院，教育形式定位在学历和高等职业教育。xx分园将首先与国内著名大学、研究所以及境外教育培训机构的合作，建设工程中心、软件职业学院等，争取在一到两年之内形成一个内容科目比较齐全，层次分布合理，有较大影响力的职业人才培训体系，并在此基础上发展成为软件工程学院。SWOT分析机遇 当地政策配套力度强 在软件领域领域形成集群优势 区位优势明显 土地资源充足 水、电、供应完善 无锡地区乃至长三角三省市内部政府引导的产业布局调整进入实质性阶段 长三角电子信息产业区域合作加深 软件85、产业转移步伐加快 发展政策高度倾向软件产业优势劣势挑战 软件人才培养机制不健全 在产业整体转型过程中心，软件园建设同质化竞争加剧4.4 SWOT分析4.5 配套功能需求在上述园区规划的指导下，本项目立足于软件产业基地所必需的公共和辅助设施、技术和保障条件、以及管理和服务体系的建设。主要建设内容如下：1、最先进的高速通信网络设施和宽带的互联网国际出口；2、购置必要的软、硬件，建设先进的软硬件开发和测试平台；3、完善技术支撑和服务体系；4、建立先进的软件产品生产、测试和认证体系；5、高效的国际、国内软件市场开拓、销售和技术保障体系；6、开办计算机软件教育培训，并实行网上远程教育；7、建设用于技术支86、撑、软件开发、培训会议、综合服务8、园区其它配套条件的建设。第5章 园区建设规划5.1 区域位置及周边状况：本项目拟在无锡市xx新城中心区东南部，新城，规划占地面积70公顷，xx新城中心区建设用地从西北侧到东南侧呈斜条状，最北侧是研发型工业用地；中西部及中北部是科研用地，金融服务、文化教育、文化娱乐等用地穿插于中间；中东部及中南部是主要为居住用地，金融服务、文化教育等功能穿插于其中；东南部主要为郊野绿地。软件园区用地位于xx新城中心区东南侧，处于郊野绿地的环抱之中。xx新城中心区建设用地南侧临xx，东侧贯穿南北是京杭运河，用地内部有兴源河、翡翠河、大溪港、亲水河等溪流河道，可谓水网密布。软件园87、区用地内部有河道经过。用地南侧临xx是环xx高速，东部有xx公路通过，内部交通组织由快速路、主次干道、支路构成方格网布局。轨道交通4号线自东向西从用地穿过。交通发达。5.2 规划要素评价（1）总体评价：规划用地周边主要为郊野绿地，有河道穿过用地，这些都为景观的引入、设计创造了条件。用地四周被城市道路包围，如何在现有道路基础上布置交通将是设计的重要方面。（2）规划用地北侧隔绿带与环xx高速相望，东侧与xx公路相邻，面对这两条道路如何使园区有一个完整的形态和形象，是首要解决的问题。同时临这两条道路地块区位价值明显，在满足最低绿化率的前提下应该提高该区域用地的开发潜力。（3）用地西南侧与xx遥遥相望88、，如何很好的利用xx的景观资源将是规划考虑的重要因素。（4）xx新城中心区的规划中，金融、教育、居住、服务等设施配备齐全，软件园区机动车可便捷的到达，在园区规划中，可以考虑利用周边资源，同时园区内部也要配备相应数量的配套服务设施，已达到随时快捷的服务。（5）用地东侧，xx公路中部有白家里变电站，根据电力部门规范，建筑要对他作出相应距离的退让，这对规划设计产生了一定的限制。5.3 用地布局5.3.1 园区出入口研发用地主要沿东侧xx公路和北侧与环xx高速的平行路布置，xx公路作为城市主干道，交通量大，商业潜力突出，所以主入口设在xx公路，这对整个园区氛围的烘托和园区形象的宣传都有着重要的作用；园89、区北侧邻环xx高速的平行路有着从北侧来的大量人流，设置园区的另一处入口；商业住宅的出入口设在西侧和南侧道路，同时西侧和南侧道路设研发区的次要出入口。5.3.2 总平面功能分区总体布局按大的功能主要分为两个区：研发区和商业住宅，研发区布置在用地东部、北部，沿环xx高速和xx公路布置，面对城市主干道，有利于形成完整的园区形象和空间形态；商业住宅布置在用地西南侧，与xx相望，利用良好的景观环境提高住宅的品质，从而提高土地价值。研发区又可分为五个区：1）孵化器布置在用地东北侧，靠近xx公路与环xx高速交叉口，这部分交通流量大，交通便捷，商业潜力巨大，这部分分的开发有利于形成软件园区的氛围。2）发展区布90、置在用地东南侧，东侧临xx公路，邻近城市干道部分的开发连同孵化器有利于带动整个园区的氛围。3）定制招商布置在用地中部南侧，西侧临商业住宅区，远离城市道路，安然幽静，穿过住宅区，xx景观尽收眼底，良好的景观、优越的环境适合于特定大型客户的长期整体租赁。4）地块招商布置在西北侧临近环xx高速，南侧临商业住宅区，商业潜力和景观环境具佳，有利于地块的招商。以上四个区开发时序为孵化器、发展区、定制招商、地块招商四个阶段。5）会议中心、商务配套、培训基地、服务物业会议中心、商务配套为整个园区服务，公共性较强，一般设于园区总部大楼内，对整个园区有标志性的作用，将总部大楼建在沿xx公路主入口南北两侧，北侧部分91、与首先开发的孵化器一起建设，既为孵化器提供商务、技术支持，又对软件园区形象地塑造和氛围的烘托起着重要的作用；南侧部分随发展区建设；南、北两部分形成的双子大楼将成为园区形象上的标志。培训基地建于用地中部，结合中心景观设计。为了每个功能区的服务便捷，服务物业分散设置在各个功能区内，可以结合景观环境设置。5.4 空间组织和景观特色设计5.4.1 空间组织利用园区用地内部现有河道，将其形状做整理形成景观水带，水带西南侧布置商业住宅，东侧、北侧设研发，研发空间采用组团式空间布置方式，便于空间的灵活利用和资源的共享。5.4.2 景观设计现有河道基础上整理形成的景观水带既是空间的分隔边界，又是园区的景观中心92、，水面由亲水建筑平台、跳台、码头等形成凹凸变化湖岸，舒缓与急促、自由与几何、配以竹林和垂柳玉兰，勾画出惬意和抒情的江南景色；结合水带布置绿地步行道，并发散到研发区的组团内部和组团之间，构筑出园区的景观系统。5.4.3 园区建筑高度分析空间层次：用地西南侧与xx相望，其他几侧邻城市道路，建筑高度从城市道路向西南侧顺势降低，可以划分为几个层次：邻城市道路最高，达到限高36米，西南侧商业住宅按容积率估算为6层左右的多层住宅，高度20米左右，沿街建筑与住宅之间布置空间的中间层次高度。另外，会议中心、商务中心设置于园区东部主入口附近，是整个园区形象上标志。地面层次的图底关系：通过对空间和建筑尺度、走向的93、控制，建立基于濒水区的自然地理特征和文脉的特征格局。5.5 道路系统5.5.1 道路结构分析园区道路分为不同等级的道路，各级道路将园区各建筑组团连接起来，适应园区空间功能的需要。5.5.2 公交及交叉路口公交巴士：根据城市公共交通站、场、厂设计规范平均站踞宜在500600m。确定本园区内短途巴士站踞为550m左右。交叉路口交叉路口将机动车和人行系统设计成不同层次。主干道与主干道及次干道交叉路口15米转弯半径城市支道与主干道及支道交叉路口12米转弯半径组团内干道交叉口9米转弯半径小结：从分析城市背景和园区周边环境的实际出发，合理利用现有资源，在满足城市规划要求的前提下，运用城市设计和空间设计、建94、筑设计相结合的手段，从宏观到微观、从总体到局部层层深入，从而实现整个园区的层层推进。5.6 主要功能规划功能区域占地建筑面积容积率开发规划公顷比例平方米比例孵化器（基本商务配套）510.2%7.5万13%1.5做成用户可自由分割和配置的标准办公写字楼，以适应入孵企业快速成长过程中不断变化的扩租需求发展区1020.4%10万17.3%1.0小独栋连体。整体建筑不超过10000平米/座，二至五个2000-5000平米的独栋，主要面向中等规模企业出租或出售，定位是服务外包企业的区域交付中心和知名企业的设计研发中心定制招商816.3%8万13.8%1.0为面向特定大型用户长期整体租赁定制开发的物业区域95、，即定制招商区域。此部分土地将按照定制招商进度进行详细规划地块招商1530.6%12万20.7%0.8规划成46个建筑面积在1-3万平米之间的地块，主要目标客户是国内外著名IT企业和大型制造类企业研发中心或区域总部等，此部分区域由用户自建培训基地会议中心商务配套服务物业816.3%10万20.7%1.25培训基地，包括教学和住宿设施。此部分由开发商负责规划、建设和运营36.2%6万14.5%2按照从业人员比例配置相关餐饮、购物、活动、娱乐场所总计49公顷53.5万平方米1.095.7 主要基设施设计5.7.1 动力动力部分主要为满足园区内建筑舒适性和数据机房稳定性而设计的空调系统所需冷热媒供应96、，所设计的热水供应站和制冷机房，以及由热水供应站和制冷机房至各建筑的室外热水供、回水管道和冷冻水供、回水管道，还包括满足交付中心重要数据处理在突发应急情况下所需备用柴油发电机房柴油供应装置。为节省常规使用能源（电能），可在部分培训和服务等建筑采用新型能源（地热）地源热泵系统，地缘热泵系统是一种闭式循环系统，是利用地层在一定深度下一年四季温度比较恒定，保持在15以上，且具有热容量巨大，可以再生等特点，通过埋设在地下的换热管与土壤进行热交换，冬季把土壤中的热量“取”出为供暖热源，夏季把室内热量取出，释放到地下土壤中，此时地能为冷源。另外，考虑园内餐饮服务在生活服务部分设计燃气管网。5.7.2 给排97、水及消防（1）给水给水水源拟引自就近市政供水管网。（2）排水雨水和污水排放入园区周边的市政雨、污水管网。部分污水、雨水分别收集处理，经处理达到污水再利用工程设计规范（GB503352002）的水质指标要求后，用于冲厕、浇洒补充等。（3）消防系统各建筑均设室内消火栓和室外消火栓系统，主要建筑室内供水管网呈环状布置，并与高位消防水箱连接。在重点办公区均设置按中危险二级设置湿式自喷。系统与高位消防水箱连接并设置稳压装置及水泵接合器等。应急供电用柴油发电机房设置水喷雾消防系统，系统单独设置水泵接合器。对重要的数据机房应考虑保留可设置气体消防系统的空间。各建筑内按建筑灭火器配置设计规范GB 50140-98、2005设置手提式或推车式灭火器。5.7.3 空调系统保证办公区的舒适性和重要数据机房的稳定性。1）重要数据机房设计标准：夏季温度242，冬季20；相对湿度4565%。（设计时考虑留有风冷式数码中央空调系统及新风机组系统的管道与主机预留位置。）2）办公区以及其余区域，夏季降温28，冬季采暖18。5.7.4 供电（1）供电负荷分级对于主要数据机房用电负荷按一级负荷中特别重要负荷考虑，另外机房精密空调、应急照明及消防负荷属于一级负荷。预计园区内总装设功率将达到10万kW。（2）供电电源及变电所设置为满足用电设备的需求，由建设在园区附近的市政新建白家里110kV变电站引来多路10kV电源。按照规划区99、域范围，园区内集中设置3个10kV配变电站，10kV电源分别引自白家里变电站两段母线。在规划主要数据机房预留位置，满足设置柴油发电机组为精密空调、应急照明重要负荷提供应急电源，同时设置UPS设备为重要数据设备。（3）接地装置配变电所内高压系统的保护和工作接地以及低压系统的保护与工作接地、设备防静电接地、信息系统接地等与本建筑设备的保护接地及工作接地采用共用接地装置，并作等电位联结，其接地电阻不大于0.5，接地装置利用建筑物基础内钢筋作接地体，和建筑防雷的接地装置共享。实测后，若不能满足要求，应在室外加打接地极。建筑物防雷接地装置与电气保护、工作接地，防静电接地、弱电接地共享接地装置。共用接地接100、地电阻R0.5。5.7.5 公共部分弱电系统（1）广播系统设置火灾应急广播与公共有线广播系统。广播设备设在消防控制中心，火警广播优先。在办公室、控制室、机房等设扬声器。（2）安防系统安防系统包括电视监控系统、入侵报警系统、门禁系统及巡更系统。安防系统的显示及控制设备设在安防控制中心。（3）卫星电视及有线电视设卫星接收天线，系统能够播放城市有线电视节目及自办节目，在会议室、休息室、值班室设电视用户插座。（4）停车场管理系统本工程在地下停车场设置停车场管理系统，设置系统主机、管理软件、挡车器、读卡器等设备。5.8 节能措施本项目预计耗能主要涉及信息系统耗能和建筑公用设备耗能量两部分构成。由于信息系101、统设备耗能是项目发挥能效的基本保证，其主要考虑合理用能，因此项目节能措施将主要考虑建筑本体和公用设备能耗控制。（1）建筑专业节能措施建筑单体节能措施：对于交付中心数据机房内具体运行业务对工作环境光照条件和空气温湿度要求的特殊需要，因此，不考虑外窗设计的可开启通风和自然采光。而对附属用房等需考虑外窗的可开启通风和采光。（2）给排水节能措施1）给排水管材、卫生器具及动力机电设备的选用应按照中华人民共和国城镇建设行业标准（节水型生活用水器具）中的要求进行选择和配置。2）排水仍采取雨水和污水的分流制设计。污水、雨水分别收集处理，经处理达到污水再利用工程设计规范（GB503352002）的水质指标要求后102、，用于冲厕、浇洒等生活杂用。项目工程中，设计改造分质供水，中水管道和生活用水管道单独设置，达到分质供水，合理利用水资源。3）景观绿化采用非充分灌溉方式进行灌溉作业；绿化用水使用中水处理站提供的中水；浇洒方式采用喷灌、微喷、滴灌等节水灌溉技术，提高水的有效利用率。另外，景观用水循环利用。（3）暖通与空调节能措施采用高效节能的空调、通风设备，空调系统均采用自动控制，冷媒管、冷冻水管均采用橡塑海绵保温材料（氧指数32）进行保温，以节省能量。（4）电气专业节能措施1）配电设备合理布局：各配电设备尽量设置在负荷中心，以缩短配电线路的长度，节省材料，减少电能损耗。2）电梯节能：采用电梯电机逆变技术将电梯下103、行时产生的电能送回电网，避免电梯机房发热，减少冷量需求。3）采用节能灯技术：照明节能使用电系统节能的重要组成部分，主要措施包括：选择优秀高效的电光源；选择节电的照明电器配件；安装照明节电器。（5）其他节能措施由于本项目用能系统较复杂，其能耗高低除采用节能新工艺、新技术和新型节能产品外，还需要对具体能耗水平进行评估，预测可能的节能潜力，建立有利于可持续改进的运行管理体制，科学的运用节能审查、节能诊断、节能改造、节能目标管理等手段，实现节能的目的。1）使用耗能计量：在有效技术条件的支撑，不同用能功能模组计量分开。2）照明系统节能运行管理：照明系统得节能运行管理，除节能灯具的使用外，更重要的一点在于104、节约，即减少不必要的开启和照明强度。做到合理使用照明密度、合理控制照明时间。3）空调系统节能运行管理：本项目多采用集中空调系统，具有结构复杂、设备众多、用能集中、能耗水平高、弹性相对大的特点，在对空调能耗进行独立计量的基础上，对空调系统采用能耗定额管理，目标管理，制订系统运行具体规章，规范运行参数和控制动作。5.9 环保、消防、职业安全卫生（1）环境影响和保护措施本工程建设内容主要涉及基础设施进行建设和装修，不涉及生活设施建设。本工程不会产生任何“三废”，也不会对环境造成破坏。（2）消防措施根据建筑设计防火规范规定，机房的消防措施符合以下规定：n 计算机房所在的建筑物的耐火等级必须符合GB45105、规定的一级耐火等级。n 服务配套建筑和工作场所及辅助房间，其建筑物的耐火等级不应低于TJl6中规定的二级耐火等级。n 设置火灾报警装置。n 机房应设置自动消防系统，并备有灭火器。n 机房禁止使用水、干粉或泡沫等易产生二次破坏的灭火剂。（3）职业安全卫生措施1）建筑安全计算机房建设和装修应符合国家有关规范要求；计算机机房装修材料应符合TJl6中规定的难燃材料和非燃材料，应能防潮、吸音、不起尘、抗静电等；计算机机房的活动地板应符合GB6650-86计算机机房用活动地板技术条件。2）防火防爆计算机机房所在建筑物的耐火等级必须符合GB45规定的一级耐火等级。附属建筑和工作场所及辅助房间，其建筑物的耐火106、等级不应低于TJl6中规定的二级耐火等级。应严格遵循建筑防火规范设计要求。3）电气安全计算机机房内部电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短路保护。应符合电气装置安装工程施工及验收规范（GBJ232-83）要求。 第6章 本项目区域竞争力分析软件园是软件企业的集群，其核心竞争力是由研发能力、生产能力、市场能力和产业环境等一系列价值链环节的竞争优势的加总。因此，可以利用价值链理论对软件园整体层次和细分层次的核心竞争力进行评价，将软件园的核心竞争力解构并归因于各价值链环节。通过价值链的分析来剖析软件园每一个增值环节与其它软件园相关环节的比较，从而得出了本项目竞争力的来源。软件园虽然不是一个107、企业，但它却是众多软件企业构成的实体。所以参照波特企业价值链模型，软件园价值链具体表现为以下的结构模型：（一）研发能力研发能力是指软件园企业研究并创造出基础性的新软件技术或新软件标准，主要体现为研发经费投入、研发人员数量和自主版权软件等因素；（二）生产能力生产能力是应用新技术或新标准来创造具体的软件产品，表现为对产品的开发和设计进行投资，主要体现为软件产品数、企业数量和人均生产率等因素；（三）市场能力市场能力是为满足用户需求而提供软件产品或完整的软件解决方案，并将产品或服务投放市场实现价值，主要表现为软件产业收入、占全国软件产业收入的比例和出口额等因素；（四）产业环境产业环境是指软件园发展软件108、产业的支撑环境，可细分为人才环境、经济环境和物理环境等因子，主要体现为硕士以上学历从业人数、软件人才供应能力、软件产值总量和现有占地面积等因素。利用以上基于价值链的评价体系，可以综合评价软件园的竞争力，找出价值链上的关键价值环节，从而为软件园的发展提出基于突出差异化竞争优势的切实可行的建议。目前，无锡地区已有无锡软件产业发展载体主要集中在无锡新区和无锡xx保护区。其中，新区部分包括：无锡软件园、科技园、信息产业园、江苏省国际技术转移中心、海泰国际科技合作园、创新创意产业园、留学人员创业园；xx保护区部分包括：新区iPark集聚园、国际质量技术服务集聚园、滨湖K-Park 集聚园、崇安广瑞集聚园109、江阴滨江集聚园、北塘凤翔集聚园、宜兴环科集聚园。无锡市2007年新建载体60万平方米，载体总量不过90万平方米，与先进城市的载体的质量和规模都有不小的差距。除无锡软件园、科技园和iPark规划和开工体量与本项目相当外，其余载体的投资主体均为民营资本或区县规划园区，园区建设规模有限且缺乏有效的产业功能规划和应有长期规划。因此，未来的XXXxx分园可以依赖品牌优势、规模优势、运维优势，其综合实力应该在无锡地区软件产业载体综合排名在前三位第7章 开发建设进度预计项目6年内全部建成，单体项目建设周期1到1年半时间。预计第1年至第5年完成孵化器建设第2年至第6年完成培训基地和会议中心的建设，第3年至第110、6年完成商务配套的建设第2年至第5年完成商品住宅的开发；第3年至第5年完成发展区的建设；第2至第6年完成地块招商土地开发工作，第2至第6年完成定制招商开发，具体建设计划详见下表：园区年度开发建设进度计划功能区域年度第1年第2年第3年第4年第5年第6年孵化器（含基本商务配套）建设进度比例100%50%25%25%土地开发进度（公顷）52.501.2501.250建筑进度（平方米）7.53.7501.87501.8750发展区建设进度比例100%30%40%30%土地开发进度（公顷）10003430建筑进度（平方米）10003430定制招商建设进度比例100%20%20%20%20%20%土地开发111、进度（公顷）801.61.61.61.61.6建筑进度（平方米）801.61.61.61.61.6地块招商建设进度比例100%20%20%20%20%20%土地开发进度（公顷）15033333建筑进度（平方米）1202.42.42.42.42.4培训基地、会议中心建设进度比例100%30%30%40%土地开发进度（公顷）802.402.403.2建筑进度（平方米）10030304商务配套、服务物业建设进度比例100%20%20%30%30%土地开发进度（公顷）3000.60.60.90.9建筑进度（平方米）6001.21.21.81.8园区累计进度土地开发进度（公顷）492.579.4511.112、69.758.7建筑进度（平方米）53.53.75710.07512.210.6759.8商品住宅配比建设进度项目数量第1年第2年第3年第4年第5年建设进度比例100%24%24%24%29%土地开发进度（公顷）215.00 5.00 5.00 6.00 建筑进度（平方米）31.57.57.57.59年度分产品建设进度汇总表（按照开发面积）单位：万平方米开发产品合计第1年第2年第3年第4年第5年第9年园区商用房建筑进度33.53.75 3.00 6.08 8.20 6.68 5.80 订制招商土地开发进度80.00 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60 土地招商土地开发进度150.113、00 3.00 3.00 3.00 3.00 3.00 住宅开发进度31.50.00 7.50 7.50 7.50 9.00 0.00 年度分产品建设进度汇总表（按照比例，单位%）开发产品合计第1年第2年第3年第4年第5年第9年园区商用房建筑进度100%11.19%8.96%18.13%24.48%19.93%17.31%订制招商土地开发进度100%0.00%20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%土地招商土地开发进度100%0.00%20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%住宅开发进度100%0.00%23.81%23.81%23.81%28.57%0114、.00%第8章 项目投资估算和资金筹措8.1 固定资产投资估算结果（1）本项目后续工作中不确定因素较多，本估算仅为阶段性结果。随着工作的不断深入，项目具体投资额允许随着工作深度的进展做适当的调整。（2）本项目按照自有资金3亿元测算项目总投资。（3）本项目土地成本由委托方根据当地政策提供，其它成本根据市场一般情况和当地工程造价情况进行估算，如建设标准和土地政策发生变化，以上投资需要进行相应调整。8.2 总投资估算本次总投资估算主要基于目前江苏省建设市场上工程造价标准和有关收费标准、委托方总体设想、以及市场调研数据进行测算。经过初步估算，本建设项目在自有资金为3亿时项目总投资为245939万元，具115、体投资构成如下表所示：序号项目名称总额(万元)园区商用房（企业自建）订制招商（引资合作）土地招商（出售）住宅备注1土地费用47586803424724635324451.1-1.5项之和1.1土地转让费4620078002400450031500根据约定住宅按照100万/亩，商用按照20万/亩1.2土地契税138623472135945按照土地转让费用的3%计算2前期工程费19611101815837第2.12.4项之和2.1前期规划设计费用1761100500756按照建安工程费用的1.2%2.2水文、地质勘测等费用702681521按照1元每平方米估算2.3可行性研究费用130700060116、参照收费标准,按照市场行情进行估算2.4三通一平费00000包含在土地转让费之中3基础设施建设费用8428408424045036543.1+3.23.1绿化工程112862400504根据绿化率计算绿化面积，每平方米80元3.2道路工程2100780240450630根据道路密度计算道路面积200元/平方米，在各种类型中按照用地面积分摊3.3其他室外工程520026802520按照建筑面积每平方米80元估算4建筑安装工程费用146750837500063000第4.1项4.1建筑安装工程费用1467508375063000按建筑面积住宅2000元/平方米，商用2500元/平方米5公共配套设施117、建设费06管理费用61422909821532998第2-5项之和3%7财务费用1679879572234188200基准利率上浮10%，按照筹资计划进行计算8销售费用1026641583172975495按照销售收入的3%估算9其他费用1867106500801第9.19.4项之和9.1质量监理费132175400567按照建安工程的0.9%估算9.2竣工图费106600045设计费6%9.3招投标代理(含标底编制)费29416800126第4项0.2%9.4招投标管理费147840063第4项0.1%10不可预见费用61422909821532998第1-5项之和的3%总投资合计24593118、911596734236121120428第1-10项之和单价34624284083823投资估算数据具体说明如下：（1）土地费用：住宅用地价格按照100万元/亩计算，商业用地价格按照20万元/亩计算，土地契税按照土地取得费用的3%计算；（2）前期工程费用：前期规划设计费用按照建安工程费用的1.2%估算，水文、地质勘测等费用按照每平方米1元估算，可行性研究费用参照收费标准,按照市场行情进行估算，本项目为熟地供应三通一平费用包含在土地转让费中；（3）基础设施建设费用：绿化工程费用按照绿化面积每平方米80元估算，道路工程按照道路面积每平方米200元计算，其他室外工程按照建筑面积每平方米80元估算；119、（4）建筑安装工程费用：根据江苏省建设工程预算定额(2007)、有关文件规定并结合项目建设方案，参照无锡地区类似建筑，并进行了适当的调整，按住宅建筑面积2000元/平方米估算，商用按照2500元/平方米进行估算。（5）公共配套设施建设费：进入建安成本，不再单独考虑；（6）管理费用：本项目中的管理费用是根据项目实际情况及一般取费标准，按土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费、公共配套设施费之和的3%进行估算；（7）财务费用：指开发期利息，在基准利率上浮10%，按照利率0.8316、融资进度进行估算；（8）销售费用：按照销售部分销售收入的3%估算；（9）其他费用：其他费用主要考虑建设120、过程中发生的质量监理费、竣工图费、标底编制费、招投标管理费、招投标代理服务费和咨询费等，其费用均参照目前一般市场行情进行测算；（10）不可预见费用：根据一般经验数据估算，按土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、配套设施建设费用的3%估算。8.3 投资计划投资费用估算基于第七章开发建设进度安排进行编制，谨慎角度出发，本次评价时投资进度与建设进度匹配，当年完成建设的在当年全部完成资金投入。然后根据总投资估算明细表中各个开发产品的单方投资，与各开发产品的开发面积，计算得到各年度各产品的开发投资，汇总得到项目投资进度。单位：万元序号内容合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7121、年第8年1开发成本212733.411299.635349.544615.251018.451363.019087.70.00.01.1土地费用47586.0899.39865.910603.311112.912292.22812.40.00.01.2前期工程费1961.0123.2302.5403.5473.4463.1195.20.00.01.3基础设施建设费用8428.0457.21373.71748.62007.71995.8845.10.00.01.4建筑安装工程费用146750.09375.022500.030187.535500.034687.514500.00.00.01.5其122、他费用1866.7119.3286.2384.0451.6441.2184.40.00.01.6不可预见费6141.8325.61021.31288.31472.81483.2550.60.00.02开发费用33206.13708.74404.34671.34855.94866.23933.63383.03383.02.1管理费用6141.8325.61021.31288.31472.81483.2550.60.00.02.2财务费用16798.32099.82099.82099.82099.82099.82099.82099.82099.82.3销售费用10266.01283.31283.3123、1283.31283.31283.31283.31283.31283.33总投资245939.515008.339753.849286.655874.256229.223021.33383.03383.08.4 资金筹措计划当自有资金为30000万元时，项目总投资为245939万元，计划融资48000万元，其余投资资金通过销售回款解决。具体融资进度根据项目总体资金来源于运用情况，在出现资金缺口时，根据缺口情况进行融资，贷款利率按照基准利率上浮10%，按照8.316%进行估算。在项目总体资金出现盈余时，按照最大能力进行还款，降低财务成本。详见附表8:资金来源与运用表，以及附表9建设期贷款利息估算124、。根据融资计划第2年需要融资25000万元，第3年需要融资48000万元第2年至第6年需要保持的贷款规模如下表所示：2009年第3年2011年第5年第6年期初贷款规模25000.048000.048000.048000.033000.0本期期初借款25000.023000.00.00.00.0本期期末还款15000.033000.0从公司财务角度分析，根据项目资本金情况和盈利情况，融资计划可行。按照自有资金比例为35%计算，贷款规模按照65%分析第2年至2015年企业财务上的融资能力均大于实际需要保持的贷款规模，每年能够保持的贷款规模如下表所示：第1年2009年第3年2011年第5年第6年20125、14年2015年新增资本金30000 0 0 0 0 0 0 0 新增未分配利润0 0 7997 16595 20058 21593 14869 4593 年末所有者权益30000 30000 37997 54592 74651 96243 111112 115705 可实现贷款规模85714 85714 108562 155978 213288 274981 317464 330586 从项目可实现的贷款情况分析，项目累计可以保持的贷款规模基本大于实际需要保持的贷款规模，融资计划同样可行，在对项目进行融资分析时，对于商品住宅部分，建设期内按照开发贷款安排融资，融资能力为总投资的65%，在经营126、期内，根据回款比例进行解押；对于建成后自持部分的孵化器，建成后，进行经营性物业抵押贷款，融资能力为项目市场销售价值的65%考虑。保守起见，由于定制物业需要进行引资合作，土地招商部分流转速度较快，未考虑用于融资。以上仅考虑住宅开发贷款和孵化器经营性物业抵押贷款的两种物业贷款能力的情况下，分析结果详见下表：融资途径分析2009年第3年2011年第5年第6年2014年孵化器（含基本商务配套）贷款类型经营性物业物业实际投资1298164916491物业评估价值206251031310313可实现贷款额度1340667036703解押住宅建设贷款类型开发贷物业实际投资286732867328673344127、08可实现贷款额度18638186381863822365解押-9319-18638-18638-20502-11183合计项目融资能力3204418638253412236567030解押金额0-9319-18638-18638-20502-11183实际融资能力32044931967033728-13798-11183可保持贷款规模320444136348066517943799526813需保持贷款规模25000480004800048000330000 综上，从企业财务角度分析，企业最大可能实现的融资规模能够覆盖实际需要的贷款规模；从各个项目实际融资运作分析，通过住宅开发贷款和孵化器租128、赁物业的经营性物业抵押贷款两种方式，项目贷款的能力基本可覆盖贷款需求。考虑到商用物业销售部分的开发贷款，以及尚可采取的融资方式包括信用贷款和权益性融资，项目融资能力完全可以覆盖贷款需求，本次融资安排可行。 第9章 项目的经济效益分析9.1 项目租售计划根据市场情况和委托方的经营设想，制定租售计划，项目规划总用地面积为70公顷，规划总建筑面积为85万平方米，其中定制招商为8公顷，规划建筑面积8万平方米；土地招商用地面积为15公顷，规划建筑面积为12万平方米；住宅总用地面积为21公顷，规划建筑面积31.5万平方米，其余企业建设部分总用地面积26公顷，规划建筑面积33.5万平方米。各区域的土地和建筑129、的租售计划如下表所示：功能区域经营内容用地面积建筑面积（万平方米）租售经营规模经营方式比例建筑面积（万平方米）土地面积（万平方米）孵化器建筑57.5租100%7.5发展区建筑1010租0%0售100%10定制招商土地88租0%0作价100%8地块招商土地1512售100%15培训基地、会议中心建筑810租0%0售100%10商务配套、服务物业建筑36租0%0售100%6住宅建筑2131.5售100%31.5合计708565以上土地或房屋销售完毕后，企业自持物业主要为用于出租的孵化器，总建筑面积7.5万平方米，按照市场价格每平米5500元估算，持有物业的市场价值为41250万元。9.2 项目租售130、收入及税金估算（1）根据以上租售比例确定各物业类型的租售规模，同时，根据开发建设进度计划，销售部分在完成开发以后，两年内完成销售，均匀回收全部资金，其中住宅销售价格为6000元/平方米；其他商用物业销售价格为5500元/平方米；土地招商价格为680元/平方米。（2）订制招商部分由土地方以土地出资，引资合作建设，完成后销售，各方以投资比例进行收入分配。订制招商开发建设项目建成后销售价格按照6000元/平方米估算。经测算，订制招商部分的开发单方投资约为3962元，土地作价按照900元/平方米计算，销售收入的分配比例为23%，分配后各方税费各自负担。以上营业税金及附加按照租售收入的5.5%估算。（3131、）孵化器租赁部分计算方法如下，第一年完成建设，谨慎出发，第二年为空租期，第三年开始取得出租，出租第一年出租比例为30%，第二年为50%，第三年为70%。根据开发建设进度，第3年部分物业开始出租，租金标准0.8元/平方米.天，在租赁比例达到7%以后，后二十年按照每年4%的租金增长率环比增加，二十年以后固定租金，20年固定租金时，孵化器租金为1.7元/平方米.天。租售收入及税金预测详见附表3：销售收入及税金及附加估算表；附表4：定制招商销售收入分配及税金估算表；附表5：租赁收入及税金及附加估算表。9.3 项目利润分析项目各个产品的销售收入根据上节测算数据确定，各开发产品销售部分总成本按照各个产品成132、本单价和销售规模得到。在计算利润时，各期各产品根据销售收入结转成本。计算关系如下：利润总额=经营收入-成本-税金及附加所得税=利润总额25%；净利润=利润总额-所得税经计算，项目销售部分销售收入为353103万元（包括定制招商收入分成10903万元，土地招商部分土地销售收入10200万元，发展区55000万元；培训基地、会议中心55000万元；商务配套、服务物业33000万元；住宅189000万元），投资利润总额为113706万元，净利润为85279万元，投资利润率为51.69%，净利润率为38.77%；项目租赁部分租赁收入为80583万元，投资利润总额为35983万元，净利润为26987万元133、，年投资利润率为4.62%，净利润率为3.46%。详见附表6：销售产品利润表，附表7：出租产品利润表。9.4 项目现金流量分析考虑到本项目实际情况，结合园区开发项目一般收益水平，基准折现率取10%。报告以全部投资和资本金为计算基础，从现金流量角度进行财务指标分析测算，设定从第1年至2041年为项目开发期经营期，计算结果如下所示：全部投资：内部收益率为21.19%，大于基准收益IC =10%；财务净现值（IC=10%）为32436.016万元，大于零；投资回收期为5.43年。详见附表9：全部投资现金流量表。资本金：内部收益率为26.88%，大于基准收益IC =10%；财务净现值（IC=10%）为134、30964.79万元，大于零；投资回收期为6.05年。详见附表10：资本金现金流量表。9.5 不确定性分析（1）盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）来分析成本与收益的平衡关系的一种方法。用经营能力利用率表示盈亏平衡点（BEP）计算公式为： 开发成本 + 管理费用 + 财务费用盈亏平衡点= =68.02% 销售收入- 销售费用 - 两税一费盈亏平衡分析结果表明项目销售部分有较好的抗风险能力，由于租赁物业盈亏平衡点极低，本处只对销售部分进行盈亏平衡分析。（2）敏感性分析敏感性分析是通过分析影响项目现金流量的主要因素发生变化对项目评估指标的影响，通过分析从中找出敏感因素，并确定其影响程135、度。本评估报告以项目收入与投资对务净现值和内部收益率评价指标的影响进行敏感性分析，详见敏感性分析表1、2，敏感性分析图1、2。敏感性分析表1（对财务净现值的影响） 单位：万元变化幅度-10%-5%0%5%10%收入9616.89 21026.45 32436.01 43845.57 55255.13 总成本费用52011.53 42223.77 32436.01 22648.25 12860.49 敏感性分析表2（对财务内部收益率的影响）变化幅度-10%-5%0%5%10%收入13.25%17.20%21.19%25.16%29.08%总成本费用29.95%25.37%21.19%17.39%136、13.96% 可以看出，当收入减少10%或投资增加10%时，项目的内部收益率均接大于10%，项目有较好的财务抗风险能力。第10章 项目风险分析10.1 风险体系10.1.1 地产投资项目常规风险体系地产投资建设和运营过程中引起风险的因素众多，其后果严重程度各异。通过风险识别，目的是实现合理地缩小风险因素的不确定性，寻找影响风险的主要因素，为投资者提供最适当的风险对策。（1）自然风险自然风险指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响和直接破坏，这些自然风险发生的概率比较小，但是一旦发生只可能造成损失。投资者是必须加以分析和处理的，常用的方法就是保险。包括：火灾风险、风暴风137、险、洪水风险、地震风险、雪灾风险、气温风险等等。（2）政治风险政治风险指由于政策潜在变化给房地产经营活动带来不同形式的经济损失或机会。在市场环境还未完善的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为重要。在我国房地产市场还不规范，房地产投资商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政治风险主要包括：政治环境风险（战争风险、工潮风险、社会动荡风险）、经济体制改革风险、产业政策风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险、法律风险等等。（3）社会风险社会风险主要包括：城市规划风险（容积率变化、建筑密度、用途的相容性）、区域发展风险（近邻地区发展风138、险、类似地区发展风险）、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。（4）经济风险经济风险因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响。主要包括：市场供求风险（供给、购买力）、财务风险（通货膨胀、利率变化、资金变现、开发费用变、税率变动）、地价风险（一般地价风险、区域地价风险、个别地价风险）、融资风险（投资收益与贷款利率、相对变化、预售融资、房地产按揭）、竞标管理风险（土地竞标、工程竞标、合同管理、时机管理）、国民经济状况变化风险。（5）技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。10.1.2 地产139、投资风险特征（1）客观性地产投资风险的是客观存在的，它不以个人意志为转移。引起投资风险的各种不确定因素是客观存在的，如自然灾害风险、通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、利率风险、政策性风险、政治风险等。进行房地产投资，注定要与外界经济、政治环境等发生联系。作为一种重要的商品，必然成为国家宏观经济调控制的重要目标。投资者可以加强投资的内部管理，却无法排除外界对投资的影响。多样性房地产投资是一项繁杂的系统工程。不仅开发公司内部对市场分项目决策、选址、购买土地、设计施工、监督验收、财务控制、宣传销售、管理自成体系，需要协调统一，还要有外部的“天时、地利、人和”，一招失误能满盘皆输。同时，地产投资涉140、及面广，与政策法规、金融动向、经济形势、区域供求现状、产业技术变革、需方消费倾向等息息相关，易受关键因素波动的影响，不同因素导致的风险也多种。补偿性由于房地产投资的风险较高，但风险与收益是并存的，房地产风险对于房地产投资不仅仅只有负面的影响。如果能够正确认识并且充分利用风险，可能还会使收益有很大程度的增加。所以对待风险不应该消极地预防，有时可以将风险当作一种机会。10.1.3 软件园建设项目的特点对软件园投资项目有别于一般地产开发项目，因此进行软件项目风险分析首先需要明确软件园项目特点：第一，软件园项目具有持有收益强的特点。租金收入是保持软件项目持续发展的重要效益动力，租金的高低主要并不在于售141、出价与建造成本的对比，而受到多种园区形成指标的影响。产业集聚、品质、区位、运营机制、品牌都会对日后收益收入产生影响；第二、软件项目公共服务手段多样性的特点。在完整的软件园内，应该满足从企业-产品-从业人员的三个层面的活动需求，特别是后进项目，特别强调共性平台的整合，帮助进园企业降低成本，以达到企业的迁入。这些共性服务包括：1、开放式技术支撑平台（常用硬件仿真开发平台、小型机开发环境、大型数据库开发环境、软件开发与测试平台、系统集成开放实验室）；2、增值服务（Internet接入、信息服务、信息发布、应用服务及访问共享数据库等），另外还包括软件园的高速宽带网（Intranet）为入园企业提供IS142、P、ICP、ASP和IDC等服务，形成一个虚拟电子社区；3、行业支撑体系（商务、物业管理、行业进出口商会、知识产权管理、培训、软件产品测试、软件产品），另外还有园区生活必须餐饮、娱乐、金融等服务行业都会出现在经营中。第三，投资回收期长、规模大，另外在经营的过渡期，对开发企业的资金实力也提出很高的要求。经营一般要经过23年的过渡期才能趋于成熟，需要有雄厚的资金准备。而且，投资收益的回收期较长需要占用大量的资金。第四，由于软件园项目具有极强的外部性和积聚效应，受到地方产业政策的约束。大型软件园区的规划一般需要得到当地政府的支持和具体政策的挂钩。第五，产业全球化。构筑在互联网技术上的软件产业，已经形143、成了全球化产业链条。在全球产业分工模式下，我国的软件园着带有全球产业梯度转移和国际化分工下产业群聚特色。10.2 风险识别和应对策略本项目作为XXX软件园异地扩张，所面临的风险，主要包括宏观风险和微观风险。宏观风险包括其政治政策风险异域人文风情风险等。宏观风险因为具有不可抗性，在其防范和规避过程中，主动性较弱，因此本文不作重点考虑。而微观风险存在于：1、品牌在异地落地所遇到的阻力；2、人才储备无法跟进项目推进节奏；3、资金压力较大；4、目标市场规模和竞争强度不明朗；5、当地的保护性政策风险；6、持有型物业的收益波动；另外，由于项目部分研发物业出售比例较高，需要面临一定的市场考验，招商难度较大。144、具体风险及对策如下，（1）品牌从本质上说是销售者向购买者长期提供的一组特定的特点、利益和服务的允诺。一个品牌最持久的涵义就是它的价值、文化和个性，它们确定了品牌的基础。品牌的推广体现了一个品牌与消费者联系、在消费者心目中形成品牌意识的过程。XXX软件园的品牌价值是一种超越所持有形资产的外在价值。因此，本项目应该充分重视客观存在的品牌认知度的区域差异和品牌异地推广执行风险，充分分析企业内外部环境，利用各种科学的选择模式来制定最优的品牌扩张方式，发挥品牌优势迅速扩大企业的市场规模和资本纽带。（2）XXX软件园无锡项目的其人才储备的风险主要来源于对公司业务异地扩张的支撑力度不足。这对母公司在异地公司145、组建初期对其人力资源的支持有着较高的要求。（3）充分认识并结合开发区域产业环境。近年来，无锡市经济保持持续快速发展，全市生产总值（GDP）已由2002年的1534亿元增长到2007年的3858亿元，年均增长率高达20%。产业结构调整步伐不断加快，全市第一、二、三次产业增加值分别增长5.6%、14.8%和16.4%，三次产业结构为1.4 ：58.5 ：40.1。无锡市信息产业2006年完成销售收入1300多亿元，实现增加值350亿元，占GDP比重超过10%，已经成为无锡经济发展的第一支柱产业。但是无锡在软件产业氛围，特别是形成特色产业集聚的效能还比较匮乏，可能选取的发展出路比较窄，加之该地区受资146、源环境影响，对电子信息产业结构的被动调整，造成区域内同质建设过量。在该区域内各软件园热点追逐方向基本趋同。为了降低风险，本项目应在实际的经营活动中适当放宽入园标准，项目功能规划的灵活，保证兼顾到电子信息业的高端。（4）软件园作为承载软件产业发展的载体，从产业集聚的角度强调业务的关联度和相似度，并且随着行业的发展软件产品的生命周期不断缩短，产业面临的技术更新速度加快和资金占用规模加大的现实问题，因此，软件产业作为资本一技术双密集型产业所面临经营风险也将牵连到软件园的经营，特别是处于国际软件产业链下游的离岸外包业务，受国际金融市场的变化影响较大，如利率、汇率、资本收益率变动以及主板、二板和场外市场147、等多层次资本市场的规范程度与规模大小会直接或间接的影响软件的离岸外包业务的进行。而且，由于园区经营追求的集聚效应，势必园区持有型物业的经营单一的风险。（5）软件园作为政策的载体，对地方政策具有较强的依赖性，特别是在当地软件产业政策引导下的充分竞争态势市场环境下，政策资源的公平性，对于异地扩张企业尤为重要。本项目应积极争取政策和经济扶持，必要时甚至需要与强势竞争对手形成竞争性战略联盟。（6）在投资规模和运行规模一定的情况下，通过引入第三方投资机构和运行维护机构进行载体的建设的建设，降低软件园投入规模和运维成本。（7）目前项目研发物业中培训基地、会议中心、商务配套、服务物业等内容全部按照销售考虑，148、前期出售规模较大，特别是周边区域同质研发型物业的集中入市，会对本项目前期招商构成一定的压力。本报告经济测算中，项目开发规模适量，因此具有较强的操作性。第11章 结论根据以上分析，项目建设所需社会条件，特别是宏观政策条件成熟，在目前经济测算条件下分析，项目的经济效益基本合理可行。结合区域产业规模预测，本项目规划未来可承载产业规模占区域产业总量比重过大，根据目前区域产业结构调整导向下，其区域同类产业载体建设整体规模激增且同质化竞争激烈，如果单纯依赖软件产业企业进驻，其实现目标较为困难。本项目总投资为245939万元，根据经济评价结论，项目全部投资内部收益率为21.19%，大于基准收益IC =10%149、；财务净现值（IC=10%）为32436.016万元，大于零；投资回收期为5.43年。资本金内部收益率为26.88%，大于基准收益IC =10%；财务净现值（IC=10%）为30964.79万元，大于零；投资回收期为6.05年，项目在经济上可行。备注：无锡软件产业发展载体有无锡新区、无锡xx保护区。其中，新区部分包括：无锡软件园、科技园、信息产业园、江苏省国际技术转移中心、海泰国际科技合作园、创新创意产业园、留学人员创业园；xx保护区部分包括：新区iPark集聚园、国际质量技术服务集聚园、滨湖K-Park 集聚园、崇安广瑞集聚园、江阴滨江集聚园、北塘凤翔集聚园、宜兴环科集聚园。其中规模较大的无150、锡软件园规划建设面积50平方米，创新创意产业园规划18万平方米。、附表附表1 总投资估算明细表附表2 投资计划表附表3 销售收入及税金及附加估算表附表4 定制招商销售收入分配及税金估算表附表5 租赁收入及税金及附加估算表附表6 销售产品利润表附表7 出租产品利润表附表8 资金来源与运用表附表9 建设期利息估算表附表10 全部投资现金流量表附表11 资本金现金流量表附表12 项目经济指标汇总表附表13 项目财务参数汇总表附表14 单方成本汇总表附表1 总投资估算明细表序号项目名称总额(万元)园区商用房（企业自建）订制招商（引资合作）土地招商（出售）住宅备注1土地费用475868034247246151、35324451.1-1.5项之和1.1土地转让费4620078002400450031500根据约定住宅按照100万/亩，商用按照20万/亩1.2土地契税138623472135945按照土地转让费用的3%计算2前期工程费19611101815837第2.12.4项之和2.1前期规划设计费用1761100500756按照建安工程费用的1.2%2.2水文、地质勘测等费用702681521按照1元每平方米估算2.3可行性研究费用130700060参照收费标准,按照市场行情进行估算2.4三通一平费00000包含在土地转让费之中3基础设施建设费用8428408424045036543.1+3.23.152、1绿化工程112862400504根据绿化率计算绿化面积，每平方米80元3.2道路工程2100780240450630根据道路密度计算道路面积200元/平方米，在各种类型中按照用地面积分摊3.3其他室外工程520026802520按照建筑面积每平方米80元估算4建筑安装工程费用146750837500063000第4.1项4.1建筑安装工程费用1467508375063000按建筑面积住宅2000元/平方米，商用2500元/平方米5公共配套设施建设费06管理费用61422909821532998第2-5项之和3%7财务费用1679879572234188200基准利率上浮10%，按照筹资计划进153、行计算8销售费用1026641583172975495按照销售收入的3%估算9其他费用1867106500801第9.19.4项之和9.1质量监理费132175400567按照建安工程的0.9%估算9.2竣工图费106600045设计费6%9.3招投标代理(含标底编制)费29416800126第4项0.2%9.4招投标管理费147840063第4项0.1%10不可预见费用61422909821532998第1-5项之和的3%总投资合计24593911596734236121120428第1-10项之和单价34624284083823附表2 投资计划表 单位：万元序号内容合计第1年第2年第3年第154、4年第5年第6年第7年第8年1开发成本212733.411299.635349.544615.251018.451363.019087.70.00.01.1土地费用47586.0899.39865.910603.311112.912292.22812.40.00.01.2前期工程费1961.0123.2302.5403.5473.4463.1195.20.00.01.3基础设施建设费用8428.0457.21373.71748.62007.71995.8845.10.00.01.4建筑安装工程费用146750.09375.022500.030187.535500.034687.514500.0155、0.00.01.5其他费用1866.7119.3286.2384.0451.6441.2184.40.00.01.6不可预见费6141.8325.61021.31288.31472.81483.2550.60.00.02开发费用33206.13708.74404.34671.34855.94866.23933.63383.03383.02.1管理费用6141.8325.61021.31288.31472.81483.2550.60.00.02.2财务费用16798.32099.82099.82099.82099.82099.82099.82099.82099.82.3销售费用10266.012156、83.31283.31283.31283.31283.31283.31283.31283.33总投资245939.515008.339753.849286.655874.256229.223021.33383.03383.0附表3 销售部分销售收入及税金及附加估算表收入、税金单位为万元物业类型项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年发展区1、总建筑面积10.00 2、销售计划10.00 0.001.503.503.501.500.000.003、销售比例100.00%0.00%15.00%35.00%35.00%15.00%0.00%0.00%4、销售收入55000.00 0.008157、250.0019250.0019250.008250.000.000.005、税金及附加3025.00 0.00453.751058.751058.75453.750.000.00培训基地、会议中心1、总建筑面积10.00 2、销售计划10.00 1.501.501.501.502.002.000.003、销售比例100.00%15.00%15.00%15.00%15.00%20.00%20.00%0.00%4、销售收入55000.00 8250.008250.008250.008250.0011000.0011000.000.005、税金及附加3025.00 453.75453.75453.158、75453.75605.00605.000.00商务配套、服务物业1、总建筑面积6.0 2、销售计划6.00 00.61.21.51.80.903、销售比例100.00%0.00%10.00%20.00%25.00%30.00%15.00%0.00%4、销售收入33000.00 0.003300.006600.008250.009900.004950.000.005、税金及附加1815.00 0.00181.50363.00453.75544.50272.250.00住宅1、总建筑面积31.50 2、销售计划31.50 3.757.507.508.254.503、销售比例100.00%11.9159、0%23.81%23.81%26.19%14.29%4、销售收入189000.00 22500.0045000.0045000.0049500.0027000.005、税金及附加10395.00 1237.502475.002475.002722.501485.00土地招商1、总土地面积15.00 2、销售计划15.00 3.003.003.003.003.000.000.003、销售比例100.00%20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%0.00%0.00%4、销售收入10200.00 2040.002040.002040.002040.002040.000.000.0160、05、税金及附加561.00 112.20112.20112.20112.20112.200.000.00合计1、销售收入342200.00 32790.0066840.0081140.0087290.0058190.0015950.000.002、税金及附加18821.00 1803.453676.204462.704800.953200.45877.250.00附表4 定制招商销售收入分配及税金估算表收入、税金单位为万元物业类型项目合计第3年2011年第5年第6年2014年2015年2016年定制物业总用地面积8.00 销售计划8.00 0.80 1.60 1.60 1.60 1.60 0161、.80 销售比例100.00%10.00%20.00%20.00%20.00%20.00%10.00%销售收入分配10903.14 1090.31 2180.63 2180.63 2180.63 2180.63 1090.31 税金及附加599.67 59.97 119.93 119.93 119.93 119.93 59.97 附表5 租赁收入及税金及附加估算表收入、税金单位为万元物业类型项目合计第3年2011年第5年第6年2014年2015年2041年孵化器（基本商务配套）可租赁建筑面积7.50租赁计划1.131.883.193.564.504.885.25租赁比例15.00%25.00%162、42.50%47.50%60.00%65.00%70.00%租赁收入80582.88328.50569.401006.701170.141537.191731.913229.80税金及附加4432.0618.0731.3255.3764.3684.5595.25177.64附表6 销售产品利润表 单位：万元序号项目合计第3年2011年第5年第6年2014年2015年1经营收入3531033388069021833218947160371170401.1发展区55000082501925019250825001.2培训基地、会议中心55000825082508250825011000110001163、.3商务配套、服务物业330000330066008250990049501.4住宅189000225004500045000495002700001.5土地招商102002040204020402040204001.6定制招商109031090218121812181218110902按收入配比结转投资成本2199772109643044520455595137460103811.1发展区34617051931211612116519301.2培训基地、会议中心346175193519351935193692369231.3商务配套、服务物业2077002077415451936231311164、61.4住宅120428143372867328673315411720401.5土地招商61211224122412241224122401.6定制招商34233426856856856853423经营税金及附加19421186337964583492133209374利润总额113706109212218026693285991959057225补前期亏损6应纳税所得额113706109212218026693285991959057227所得税284262730554566737150489814308净利润8527981911663520020214491469342919总投资利润率165、51.69%10总投资净利润率38.77%附表7 出租产品利润表 单位：万元序号项目合计第3年2011年第5年第6年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2041年1营业收入80583329569100711701537173219402017209821822269236024542553265532302增值税03营业税金及附加44321831556485951071111151201251301351401461784房产税66521091091641642182182182182182182182182182182166、182185折旧250764114116176178228228228228228228228228228228228226摊销07管理费用4029162850597787971011051091131181231281331618营销费用8063610121517192021222324252627329维修费用24171017303546525861636568717477809710保险费用11881919292939393939393939393939393911利润总额35983(259)(53)51191235402579646715786861939101911031191168167、212应纳税所得额35983(259)(53)51191235402579646715786861939101911031191168213所得税8996(65)(13)13485910014516117919721523525527629842114净利润26987(194)(40)391431763014344845365906467047648278931262指标年总投资利润率4.62%年投资净利润率3.46%注：2010、第5年存在亏损，考虑到销售部分利润较大，不做补亏处理。附表8 资金来源与运用表 单位：万元序号项目合计第1年2009年第3年2011年第5年第6年2014年2015168、年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2041年一资金来源5116863000025000572096959084327906416190818772194020172098218222692360245432301自有资金30000300002借贷资金4800025000230003经营收入4336860034209695908432790641619081877219402017209821822269236024543230二资金运用3703061290939733558846730584729691471004042596837117407708018169、3486811461建设投资（不含建设期利息）22914112909376544718753774541292092212831283000000002经营成本及费用55743020796031799989138028380014455385505615735865996137252.1营业税金及附加23853001881382746384985340510321071111151201251301351782.2房产税6652001091091641642182182182182182182182182182182.3管理费用402900162850597787971011051091131170、181231612.4营销费用80600361012151719202122232425322.5维修费用24170010173035465258616365687174972.6保险费用11880019192929393939393939393939392.7财务费用1679802079399239923992274400000000003所得税37422002666553266867198495615311451611791972152352554214借款本金偿还480001500033000三盈余资金17091(14733)13252285(401)214945186814513125171、71306135814121468152615872084四累计盈余资金14138017091235836845968556727061789299344294699960059736398775100243101769103356141380附表9 建设期贷款利息估算表 单位：万元项目合计2009年第3年2011年第5年第6年期初贷款余额25000.0 48000.0 48000.0 48000.0 33000.0 本期期初借款4800025000.0 23000.0 本期期末还款4800015000.0 33000.0 利率0.083160.083160.083160.083160.083172、16利息167982079.00 3991.68 3991.68 3991.68 2744.28 附表10 全部投资现金流量表 单位：万元序号项目合计第1年2009年第3年2011年第5年第6年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2041年一现金流入433686 0 0 34209 69590 84327 90641 61908 18772 1940 2017 2098 2182 2269 2360 3230 1经营收入433686 0 0 34209 69590 84327 90641 61908 18772 1940 2017 2098 2182173、 2269 2360 3230 二现金流出305508 12909 37654 51892 63313 65737 33402 10040 4259 683 711 740 770 801 834 1146 1建设投资（不含建设期利息）229141 12909 37654 47187 53774 54129 20922 1283 1283 0 0 0 0 0 0 0 2经营成本及费用38945 0 0 2040 4007 4921 5283 3800 1445 538 550 561 573 586 599 725 2.1营业税金及附加23853 0 0 1881 3827 4638 4985174、 3405 1032 107 111 115 120 125 130 178 2.2房产税6652 0 0 109 109 164 164 218 218 218 218 218 218 218 218 218 2.3管理费用4029 0 0 16 28 50 59 77 87 97 101 105 109 113 118 161 2.4营销费用806 0 0 3 6 10 12 15 17 19 20 21 22 23 24 32 2.5维修费用2417 0 0 10 17 30 35 46 52 58 61 63 65 68 71 97 2.6保险费用1188 0 0 19 19 29 2175、9 39 39 39 39 39 39 39 39 39 三所得税37422 0 0 2666 5532 6686 7198 4956 1531 145 161 179 197 215 235 421 四净现金流量128178 -12909 -37654 -17683 6277 18590 57238 51868 14513 1257 1306 1358 1412 1468 1526 2084 五累计净现金流量128178-12909 -50563 -68246 -61969 -43379 13860 65728 80240 81497 82803 84161 85573 87041 8856176、7 128178 指标全部投资财务内部收益率21.19%全部投资财务净现值32436.01全部投资投资回收期5.43年附表11 资本金现金流量表 单位：万元序号项目合计第1年2009年第3年2011年第5年第6年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2041年一现金流入481686 0 25000 57209 69590 84327 90641 61908 18772 1940 2017 2098 2182 2269 2360 3230 1经营收入433686 0 0 34209 69590 84327 90641 61908 18772 1940 2177、017 2098 2182 2269 2360 3230 2借款资金48000 0 25000 23000 0 二现金流出370306 12909 39733 55884 67305 84729 69147 10040 4259 683 711 740 770 801 834 1146 1建设投资（不含建设期利息）229141 12909 37654 47187 53774 54129 20922 1283 1283 0 0 0 0 0 0 0 2经营成本及费用103743 0 2079 6031 7999 23913 41028 3800 1445 538 550 561 573 586 5178、99 725 2.1营业税金及附加23853 0 0 1881 3827 4638 4985 3405 1032 107 111 115 120 125 130 178 2.2房产税6652 0 0 109 109 164 164 218 218 218 218 218 218 218 218 218 2.3管理费用4029 0 0 16 28 50 59 77 87 97 101 105 109 113 118 161 2.4营销费用806 0 0 3 6 10 12 15 17 19 20 21 22 23 24 32 2.5维修费用2417 0 0 10 17 30 35 46 52 5179、8 61 63 65 68 71 97 2.6保险费用1188 0 0 19 19 29 29 39 39 39 39 39 39 39 39 39 2.7土地增值税0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.8本金偿还48000 0 0 0 0 15000 33000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.9利息偿还16798 0 2079 3992 3992 3992 2744 0 0 0 0 0 0 0 0 0 三所得税37422 0 0 2666 5532 6686 7198 4956 1531 145 161 179 197 215 235 421 四净现金180、流量111380 -12909 -14733 1325 2285 -401 21494 51868 14513 1257 1306 1358 1412 1468 1526 2084 五累计净现金流111380-12909 -27642 -26316 -24032 -24433 -2939 48929 63442 64699 66005 67363 68775 70243 71769 111380 指标投资财务内部收益率26.88%投资财务净现值30964.79 投资投资回收期6.05年 附表12 项目经济指标汇总表序号指标数量单位备注1项目总投资245939.48 万元开发成本+期间费用2资金181、筹措万元资本金30000.00 万元长期借款48000.00 万元根据资金缺口确定预租售收入167939.48 万元短期借款万元3营业收入433686.02 万元销售收入+租赁经营收入销售收入353103.14 销售部分的收入租赁经营收入80582.88 自持部分的租赁收入4利润总额149688.98 万元销售利润总额+租赁经营利润总额销售利润总额113705.65 万元销售收入-结转的开发成本-营业税租赁经营利润总额35983.32 租赁收入-营业税-房产税-折旧-维修费用-管理费用-营销费用5税后利润总额112266.73 万元销售税后利润总额+租赁经营税后利润总额销售税后利润总额8527182、9.24 销售利润总额-所得税租赁经营税后利润总额26987.49 租赁经营利润总额-所得税6销售部分投资利润率51.69%销售利润/销售部分投资总额租赁经营部分投资利润率4.62%经营利润/投资总额/30年（为年平均的投资利润率）7销售部分投资净利润率38.77%销售税后利润总额/销售部分投资总额租赁经营部分投资净利润率3.46%租赁经营税后利润总额/投资总额/30年（为年平均的投资利润率）8全部投资内部收益率21.19%全部投资内部净现值32436.01 万元折现率按照10%全部投资回收期5.43 年9资本金投资内部收益率26.88%资本金投资内部净现值30964.79 折现率按照10%资183、本金投资回收期6.05 年附表13 项目财务参数汇总表序号参数项目指标单位备注1土地成本住宅100万元/亩园区用地20万元/亩2建安成本住宅2000元/平方米商用2500元/平方米3前期费用前期规划设计费用1.5%以建安工程为基数水文、地质勘测等费用1元/平方米以用地面积为基数可行性研究费用130万市场行情4基础设施建设费用绿化工程80元/平方米根据绿化率计算绿化面积，每平方米80元道路工程200元/平方米以道路面积为基数，道路面积为总用地-建筑占地-绿化占地其他室外工程80元/平方米规划建筑面积为基础5管理费用3%以建安费用+前期费用+基础设施建设费用之和为基数6财务费用8.316%基准利率184、上浮10%7销售费用3%以销售收入为基数8其他费用质量监理费0.9%建安费用为基数竣工图费6%设计费为基数招投标代理(含标底编制)费0.2%建安费用为基数招投标管理费0.1%建安费用为基数9不可预见费用3%总投资为基数10销售价格住宅6000元/平方米商用物业5500元/平方米土地销售680元/平方米土地定制招商900元/平方米土地作价金额11租赁价格商务配套、服务物业1元/平方米其他物业0.8元/平方米年租金上浮率4%元/平方米前20年上涨比例，20年以后保持不变，分别为2.1和1.69元/平方米12销售比例住宅100%全部销售孵化器（基本商务配套）0%全部租赁培训基地、会议中心100%全部185、销售商务配套、服务物业100%全部销售土地招商100%全部销售定制招商100%全部作价出资，建成后销售，进行收入分配发展区100%全部销售13税费营业税金及附加5.5%以经营收入为基数所得税25%以利润总额为基数土地契税3%以交易价格为基数附表14 单方成本汇总表单方成本单位：元/平方米成本总额单位：万元序号项目名称合计（万元）园区商用房（企业自建）订制招商（引资合作）土地招商（出售）住宅（企业自建）总额单方成本总额单方成本总额单方成本总额单方成本一开发成本212733.41 100943.37 3013.23 2801.60 350.20 5253.00 350.20 103735.44 3186、293.19 1土地费用47586.00 8034.00 239.82 2472.00 309.00 4635.00 309.00 32445.00 1030.00 2前期工程费1961.00 1101.00 32.87 8.00 1.00 15.00 1.00 837.00 26.57 3基础设施建设费用8428.00 4084.00 121.91 240.00 30.00 450.00 30.00 3654.00 116.00 4建筑安装工程费用146750.00 83750.00 2500.00 0.00 0.00 0.00 0.00 63000.00 2000.00 5公共配套设施建设187、费用0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6其他费用1866.66 1065.30 31.80 0.00 0.00 0.00 0.00 801.36 25.44 7不可预见费6141.75 2909.07 86.84 81.60 10.20 153.00 10.20 2998.08 95.18 二期间费用33206.07 15023.21 448.45 621.78 77.72 868.02 57.87 16693.06 529.94 1管理费用6141.75 2909.07 86.84 81.60 10.20 153.00 10.20 2998.08 95.18 2财务费用16798.32 7956.61 237.51 223.18 27.90 418.47 27.90 8200.06 260.32 3销售费用10266.00 4157.53 124.11 316.99 39.62 296.55 19.77 5494.92 174.44 三总投资245939.48 115966.58 3461.69 3423.38 427.92 6121.02 408.07 120428.50 3823.13