1、出版传媒集团创意中心建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月59可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录1申报单位及项目概况11.1项目申报单位概况11.2项目概况21.2.1项目名称及建设地点21.2.2项目用地指标21.2.3项目建设规模及内容31.2、2.4项目前期工作42发展规划、产业政策和行业准入分析52.1国家“十一五”发展规划鼓励文化产业的发展52.1.1中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要分析52.1.2新闻出版业“十一五”发展规划分析62.2XX市积极推进文化产业的发展72.2.1XX市文化产业发展的现状72.2.2XX市都市区城乡总体规划（2007-2020）分析82.2.3XX市中央商务区总体规划92.2.4XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划新闻出版业发展专项规划分析102.3“XX出版传媒创意中心”项目有利于促进文化产业发展102.3.1服务于XX出版集团的产业发展战略目标112.3.2有利于XX文化3、产业的发展及“走出去”战略的实施123建设背景及必要性133.1项目建设背景133.2建设的必要性144项目方案设计154.1项目总体控制原则154.1.1单体建筑的控制154.1.2建筑出入口及门厅154.1.3地下停车场出入口及货物装卸区位置154.1.4塔楼的控制164.1.5塔楼顶部的控制164.1.6步行交通164.1.7绿化体系控制174.2拟建项目意向效果图：185节能方案分析195.1建筑用能标准和用能规范195.1.1.节能降耗的相关规定195.1.2.本项目所采用的建筑节能标准及规范225.2节能措施225.2.1节能规划设计225.2.2围护结构节能235.2.3暖通节能4、245.2.4电气节能265.2.5运行管理节能276建设用地方案分析306.1项目选址及用地方案306.1.1项目选址306.1.2用地方案306.2土地利用合理性分析317环境和生态影响分析327.1项目场址环境和生态现状327.1.1自然环境条件327.1.2现有污染物情况337.1.3生态及特殊环境条件337.1.4环境容量状况347.2生态环境影响分析357.2.1施工期间生态环境影响分析357.2.2营运期间的生态环境影响367.3生态环境保护措施377.3.1施工期间的生态环境保护措施377.3.2运营期间的生态环境保护措施398项目建设进度与招标方案418.1项目建设进度4185、.2招投标方案438.2.1项目招投标原则438.2.2项目招投标方案439投资估算及经济效益分析449.1投资估算449.1.1投资估算的依据449.1.2投资估算的范围449.1.3投资估算说明449.1.4投资估算459.2资金筹措及使用计划529.2.1资金来源529.2.2资金使用计划529.3项目经济效益分析5210社会影响分析5310.1社会影响效果分析5310.1.1项目对城市的城市化水平的影响5310.1.2项目对城市经济发展影响5310.1.3项目对XX文化产业发展的影响5410.1.4项目对南岸区居民的影响5410.2社会适应性分析5510.2.1不同利益群体对项目的态度6、及支持程度5510.2.2项目的城市适应性分析5510.3社会风险分析5610.3.1可能出现的社会风险分析5610.3.2风险规避方案5711结论6012附件611 申报单位及项目概况 1.1 项目申报单位概况XX出版集团公司经国家新闻出版总署、XX市人民政府批准，经XX市工商局注册登记，于2005年4月正式成立，是一家集图书、报刊、电子音像、卡通动漫、网络出版为一体，涉及创意产业、纸业贸易、印务、发行、广告、旅游和房地产等相关产业的大型国有出版文化企业；是获得XX市首批信贷诚信单位，连续多年被多家银行评定为3A级信用单位。集团公司是XX出版社经过内部扩张、自身裂变，以内涵式发展模式成立的大7、型国有出版文化企业。集团现有在职职工600多人，分布于教育、社科、文艺、少儿、科技、美术等六大出版中心和重点图书编辑室。集团有北京、上海、广东宏图华章文化传播公司，北京华章同人公司、天下图书公司、天健卡通动画文化公司、天健电子音像出版社、天健网络出版公司和新锐图书设计公司、图书发行公司、印务公司等11个图书策划营销和电子音像、网络出版单位；有今日教育、假日时尚、旅游新报、农家科技等“三刊一报”；还有书林贸易、盛博实业、书林广告、大宽旅游和正升置业、XX海业等多家全资或控股的产业公司。XX出版集团的前身XX出版社是一个具有50多年历史，在国内有一定影响和较强经济实力的一家具有区域特色的综合性出版8、社，年均出书800余种，数以千计的图书曾荣获国家级或省部级以及全国各类专项大奖，并与数十个国家和地区建立了版权贸易关系。近年来，XX出版集团大力实施“走出去”战略，版权输出和国际合作成效斐然，“重述神话中国卷”首部作品苏童新作碧奴向15个国家和地区输出版权；并与世界知名的企鹅集团达成“企鹅经典”合作协议，这些将对推动中华文化对外交流作出巨大贡献。转制后的XX出版集团经过转变体制、创新机制，通过实施主业的“走出去”战略和产业的“多元化”战略，勃发出强劲的发展势头。2005年，集团公司成立元年，集团全年销售收入和利润总额较2004年翻了一番。2007年，集团实现销售收入10亿多元，总资产达15.79、亿元。集团的改革和发展受到了各届的高度肯定，被国家人事部、新闻出版总署评为“全国新闻出版系统先进集体”。根据2007年权威报告，XX出版社竞争力在全国554家出版社中排名第14位，较2005年上升两位，其中分类排名中列综合类第1位，成长性排行榜中排名第12位。XX出版集团公司，在“十一五”期间，集团总资产将达到30亿元，销售收入将突破20亿元，在“十二五”期间，力争将XX出版集团建设成为国内一流、国际知名的大型出版传媒企业集团。1.2 项目概况1.2.1 项目名称及建设地点(1) 项目名称：XX出版传媒创意中心(2) 建设地点：拟建项目地块位于XX市CBD（南部）文化创意现代服务经济区，编号为10、C5-2号的地块（即XX市南岸区弹子石王家沱原XX第三棉纺织厂区），毗邻在建中的朝天门大桥南桥头，紧靠XX的“外滩”南滨路。1.2.2 项目用地指标“XX出版传媒创意中心”项目地块占地面积约为50.00亩、净用地面积为34.8亩、计划建筑面积为163,964平方米。用地指标详见表1-1。表1-1 项目用地指标用地编号面积（ha）用地性质兼容性质容积率建筑密度（%）C5-2/022.32G1+C1+C2+C35.6330其中a1.34G1+C1+C25.2230b0.98C1+C36.230用地编号建筑高度（m）绿地率（%）停车泊位公共配套备注设施名称C5-2/0210030915a10030311、45其中道路绿化带0.23hab100305701.2.3 项目建设规模及内容(1) 建设规模项目总占地面积33,350平方米，总建筑面积163,964平方米，其中地上建筑面积130,690平方米，地下建筑面积33,274平方米。(2) 建设内容(1) 建设场地内的三通一平，为项目施工作好准备工作。(2) 新建建筑面积为130,690平方米的XX出版传媒创意中心，作为XX出版集团的固定资产。主要用于集团产业发展所需的商务办公及相应的金融、餐饮等配套设施。XX出版传媒创意中心包括独立的A、B两栋单体楼，A楼建筑面积约为50,000平方米；B楼建筑面积约为80,690平方米，其中B楼裙楼建筑面积约12、为16,200平方米，B楼塔楼建筑面积约为64,490平方米。(3) 配套建设建筑面积31,274平方米的地下车库和建筑面积2,000平方米的设备用房。地下车库停车位约823个，地面停车位约92个，共计停车位915个。(4) 完善项目地块内的基础设施建设：包括水、电、气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等。(5) 完善项目地块内的公共配套设施建设。 此图不符合要求，需重新提供新图。1.2.4 项目前期工作本项目于2008年启动，业主已做了大量的项目前期工作，目前前期工作进展情况如下：(1) XX出版集团公司已于2008年取得了XX市南岸区国土局出具的中华人民共和国国有土地使用证（南岸区国用 字13、第 号文），见附件一。(2) XX市规划局已经出具了关于本项目的建设工程选址意见书（渝规选 江字第 号文），见附件二。(3) 业主委托具有相应资质的环评单位作的项目环境影响评价报告,已取得了环保部门的批准意见XX市建设项目环境保护批准书（渝江环准 号文），见附件三。2 发展规划、产业政策和行业准入分析 2.1 国家“十一五”发展规划鼓励文化产业的发展“XX出版传媒创意中心”项目建成以后主要为XX市的新闻出版、广播影视、电子音像、动漫产业、艺术和娱乐业服务，将为XX市的文化事业和文化产业的发展提供更加广阔的平台。而上述产业均属于第三产业，是国家积极鼓励发展的产业。2.1.1 中华人民共和国国民经14、济和社会发展第十一个五年规划纲要分析在中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（以下简称纲要）第十八章中提到：“打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。鼓励社会资金投入服务业，提高非公有制经济比重。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展。健全服务业标准体系，推进服务业标准化。大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。”纲要第十六章中提到：“鼓励教育、文化、出版、广播影视等领域的数字内容产业发展，丰富中文数字内容资源，发展动漫产业。”纲要第四十四章中提到：“积极发展文化事业和文化产15、业，创造更多更好适应人民群众需求的优秀文化产品。加大政府对文化事业的投入，逐步形成覆盖全社会的比较完备的公共文化服务体系。推进文化创新，实施精品战略，繁荣艺术创作，提高文化艺术产品质量。加强文化自然遗产和民族民间文化保护。扩大广播影视覆盖范围，发展数字广播影视，确保播出安全。繁荣新闻事业。发展现代出版发行业，积极发展数字出版，重视网络媒体建设。大力推广普通话。扩大国际文化交流，积极开拓国际文化市场，推动中华文化走向世界。”“建立党委领导、政府管理、行业自律、企事业单位依法运营的文化管理体制和富有活力的文化产品生产经营机制。改进对公共文化单位的扶持方式，促其增强活力、改善服务。推进经营性文化事业16、单位转制，努力形成一批坚持社会主义先进文化方向，有较强自主创新能力、市场竞争能力的文化企业和企业集团。完善文化产业政策，促进民族文化产业发展，引导和规范非公有制经济进入文化产业，形成以公有制为主体、多种所有制共同发展的文化产业格局和民族文化为主体、吸收外来有益文化的文化市场格局。”通过上述纲要中的相关内容可以看出：国家在制定“十一”五规划时十分强调服务业的发展，特别还阐述了文化、出版、广播影视、动漫产业、新闻事业的相关内容。由此可见：第三产业的发展对于国民经济和社会发展具有重要的意义，主要包括：有利于建立和完善社会主义市场经济体制；有利于加快经济发展，提高国民经济素质和综合国力；有利于扩大就业17、，缓解我国就业压力；有利于提高人民生活水平，实现小康。纲要中预计服务业增加值比重将从2005年的40.3增加到2010年的43.3，服务业就业比重将从2005年的31.3增加到2010年的35.3。2.1.2 新闻出版业“十一五”发展规划分析(1) 新闻出版业发展的主要目标“十一五”期间，新闻出版业增加值预期年均增长7%。到2010年，图书出版预期达到600亿印张、70亿册，种数控制在25.5万种，出版重点图书1370种；报纸出版预期达到2030亿印张、500亿份；期刊出版预期达到140亿印张、30亿册；音像电子出版物的品种、数量年均增长5以上；大力发展以互联网、通讯网、电视网为基础的电子报纸18、电子期刊、网络文学、网络数据库、手机报纸、手机期刊、手机小说等新型数字媒体，开发出版100种具有自主知识产权的大型民族网络游戏，明显提高中文内容在国际互联网上的比例和影响力。预期实现国民百万人均年拥有图书192种，人均年消费图书5.3册，期刊2.4册，每千人拥有日报90份，报纸普及率每户平均0.3份；全国发行网点预期达到18万个，具有出版物总发行权的企业达到100家以上，具有出版物批发权的企业达到9000家；印刷行业工业总产值预期达到4400亿元。(2) 新闻出版业发展战略重点1) 积极推动现代内容产业发展。2) 大力发展数字出版。3) 努力构建公共新闻出版服务体系。4) 加强出版物现代流通19、体系建设。5) 大力发展现代印刷、复制产业。6) 促进少数民族地区新闻出版业发展。7) 积极实施“中国新闻出版业走出去”战略。8) 以国家重点工程建设带动新闻出版业发展。2.2 XX市积极推进文化产业的发展2.2.1 XX市文化产业发展的现状XX作为文化体制改革试点地区，XX市文化产业在过去五年以年均28的速度快速增长，动漫、网络、影视等新兴文化产业正在兴起，民营文化企业不断壮大。XX市目前文化产业主要由新闻服务、出版发行和版权服务、网络文化服务和文化休闲服务等9大板块构成。其中，实现增加值最多的是出版发行和版权服务行业，达到27.67亿元，其次是文化休闲娱乐服务行业，增长了近20亿元，新闻服20、务和网络文化服务有不同程度增长。通过五年时间的建设，我市文化产业发展已呈现出良好上升势头。以2006年为例，当年全国文化产业产值同比增长近20%，而XX同年增长率则接近30%，与此对应，文化产业增加值对我市GDP的贡献也已高于全国平均水平。文化产业发展逐渐走上快车道，但还存在三方面不足，需要积极应对。其一，文化产业结构仍需调整，要大力发展文化用品、设备及文化产品生产销售领域，增加其在文化产业中所占比重；其二，尽力缩小文化产业人均增加值差距，使其趋于更加平衡；其三，加快发展公有文化经济。针对这些不足，XX市提出从四方面展开努力：首先，加快发展重点行业，将出版发行和版权服务、广播电影电视服务和文化21、设备及相关文化产品销售等发展潜力明显的板块作为发展重点；其次，扶持网络文化服务和文化、设备及相关文化产品生产等几个行业发展速度相对较慢的劣势行业；第三，抓住城乡统筹发展良机，更新农村居民文化消费观念，不断缩小城乡居民文化消费差距；第四，在“特色文化”方面下功夫，拓展XX文化产业发展的新领域。2.2.2 XX市都市区城乡总体规划（2007-2020）分析(1) 规划策略1) 经济、社会、人口、资源与环境可持续发展策略；2) 生态空间发展策略；3) “多中心组团式”发展策略；4) 集中紧凑发展策略；5) 新区拓展与旧城更新相结合策略；6) 交通适应及引导发展策略。(2) 城市空间结构为“一城五片22、多中心组团式”主城由中部、北部、南部、西部、东部五大片区组成。多中心包含一个城市中心和六个城市副中心。主城城市建设用地分为十六个组团和八个功能区。南部片区为铜锣山以西，长江以南和以东的区域。是以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区域。承接旧城区转移的部分工业，完善城市功能，提高基础设施和公共设施水平，保护好城市景观和生态环境，体现山、水、绿城市特色，提升人居环境质量。(3) 城市中心和副中心城市中心是具有区域辐射力和一定国际、国内影响力的商务办公区、商业区和公共活动中心。集聚商业、办公、金融贸易、文化娱乐、旅游服务等市级公共服务设施。强化解放碑地区商贸功能，突出江北城地区商务功能，完23、善弹子石滨江地区的配套服务功能。(4) 组团每个组团功能相对完善，组团内工作、生活用地基本平衡，紧凑发展。包括十六个组团。南坪组团：由南坪、弹子石等地区组成。南坪是城市副中心；近期市级会展中心，市级科研教育基地，国家级经济技术开发区所在地；弹子石滨江地区是中央商务区的组成部分，以文化娱乐、旅游休闲等功能为主的配套服务区。(5) 社会事业发展与公共服务设施在城市中心和城市副中心新建一批市级文化设施，完善城市功能，展示城市风貌。保留、改扩建现有文化设施。在组团中心建设一批功能性较强的文化娱乐设施。组团级文化设施必须包括文化馆、图书馆、影剧院、青少年活动中心等，有条件的地方可以建博物馆（或文物陈列厅24、）、展览馆、剧场、电影城等综合性的、能代表区域文化特色的文化设施。2.2.3 XX市中央商务区总体规划XX中央商务区的总用地规模为56平方公里。其中硬核地区为4平方公里,由解放碑、江北城、弹子石组成，构成XX未来的商务金三角。 金三角的功能区分：1）江北城现代商务区是中央商务区的商务中心，承担商务办公职能，包括一部分商贸职能；2）解放碑商贸区是中央商务区的商贸中心，承担商贸功能，同时包括一部分商务办公职能；3）弹子石功能配套区承担配套服务功能，包括高级居住、公寓、酒店、文化设施等。按照XX市政府的规划，弹子石作为XX未来中央商务区的重要组成部分，命名为中央商务区（南部）开发区，区域包括重棉三厂25、和孙家花园以东、长江以南、弹广公路以北，共11平方公里的地区，由大佛寺、盘龙、纳溪沟三个组团组成，它背靠南山、面向长江、地势平坦、与渝中区、江北区隔江相对。由此，XX中央商务区结构模式由江北城现代商务区、解放碑商贸区、弹子石功能配套区共同组成，形成“两点一线”空间结构模式。 按照XX市规划局和南岸区委、区府的规划布局，该区分为六大分区：A、B区以高档居住、休闲健身功能为主；C、D区为总部经济基地和休闲商务中心区；E、F区则以居住、市政、体育功能为主。“十一五”期间，根据市政府要求，南岸区人民政府将在C区重点打造“总部经济区”。2.2.4 XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划新闻出版业发展专26、项规划分析(1) XX市文化产业总体目标：根据XX文化产业目前的发展特性，XX提出加快推动数字网络和多媒体等现代科技应用，创新文化传播方式和手段，重点发展壮大广播电视、影视剧制作、传媒出版等优势文化产业，积极培育数字动漫、演艺娱乐、中介咨询、时尚设计和休闲经济等新兴文化产业，深入挖掘红岩文化、抗战文化、三峡移民文化、都市文化等XX历史文化资源，推出一批由影响力和市场竞争力的文化产品，形成有XX特色的文化产业集群。XX市正在筹划建立大足影视剧制作基地、视美动漫基地等十大产业项目及与此相关的六大产业基地。如果XX市在具体实施过程中加大文化产业的开放与融合，那么相关文化产业的发展就能逐渐行成产业集群27、。一旦成为全国重要的产业集群，其吸引力和影响力就会带动更多的本地企业发展，同时也吸引更多外来企业落户，势必形成良性循环，对最终的文化产业大繁荣具有决定性意义。(2) XX市新闻出版业的发展总体目标：到2010年，XX新闻出版综合实力居西部地区前列，基本建立起导向正确、结构合理、技术先进、经济效益和社会效益俱佳的新闻出版体系，为后10年顺利建成长江上游新闻出版中心奠定坚实基础。围绕这一总体目标，实施“四项工程”，即出版“惠民工程”、重点出版工程、农村出版物发行网点建设工程、出版立体监测服务工程；建设“四个基地”，即印刷复制基地、新型传媒产业基地、版权产业保护基地、现代出版物流通集散基地。“十一五28、”期间，全行业总资产年递增8.06%，到2010年达到187亿元；销售收入年递增9.62%，到2010年达到143亿元。行业增加值年均增幅18%，2010年，达到56.19亿元，在全市GDP中的比例达到1.12%，实现行业增加值2010年比2005年翻一番的目标。2.3 “XX出版传媒创意中心”项目有利于促进文化产业发展2.3.1 服务于XX出版集团的产业发展战略目标作为XX唯一的大型综合性出版机构，也是全国重要的综合性地方出版社之一，XX出版集团公司经国家新闻出版总署、XX市人民政府批准，经XX市工商局注册登记，于2005年4月正式成立，是一家集图书、报刊、电子音像、卡通动漫、网络出版为一体29、，涉及创意产业、纸业贸易、印务、发行、广告、旅游和房地产等相关产业的大型国有出版文化企业；自2005年转制改革和战略调整至今，XX出版集团的发展跃上新台阶，集团综合实力大大增强。2006年被国家人事部、新闻出版总署评为“全国新闻出版系统先进集体”。今天，集团正在以中央文化体制改革精神为动力，以坚持和推进先进文化前进方向为己任，朝着“国内一流，国际知名”的出版企业集团而努力迈进。并力争在未来10年内把XX出版集团建设成为一个国内一流、在国际有一定影响的大型出版文化产业集团。而“XX出版传媒创意中心”项目正是集团实现“二、九、四、四”的战略产业发展目标的重要内容之一，所以该项目的建设对集团更快、更30、好的发展具有重要意义。 XX出版集团的产业发展目标既实现“二、九、四、四”的战略：“二”：主业和产业“综合发展，重点突破，创造最大双效”。“九”：出版主业重点实现九个突破，即以从整体上提高图书质量和创立品牌为目标，强化市场竞争力；两个效益并重，保持协调和可持续发展，增强核心竞争力；合理调整出版结构，逐步减少对计划性教材的依赖；拓展版权贸易与国际合作，增强中华文化的海外影响力；加大图书选题策划运作力度，使双效图书品种占本版纯图书的70%以上；突出地方特色，倡导出版“两精神、三文化”的图书；实施重大出版工程、出版惠民工程，多出质优价廉、面向基层群众的出版物；“十年磨一剑”，力争出版几种受广大读者欢31、迎的、在出版界有较大影响的出版精品；以新兴科学技术引领出版业的快速升级换代，构建集纸、磁、光、网络于一体的立体出版体系。“四”：纸业贸易、房地产业、动漫产业、精品印务四大产业反哺主业。“四”：打造一基地三中心，即XX卡通动漫基地、XX出版传媒中心、XX纸业贸易及物流配送中心、图书策划选题与对外交流合作中心。2.3.2 有利于XX文化产业的发展及“走出去”战略的实施“XX出版传媒创意中心”项目建成后将成为XX市的新闻出版、广播影视、电子音像、动漫产业、文化艺术和娱乐业发展的综合基地，将为XX市的文化事业和文化产业的发展提供更加广阔的平台。该项目的建设将为XX出版集团顺利实施“立足XX，辐射西部，32、面向全国，走向世界”的总体发展战略服务，也是XX出版业向集团化、产业化、国际化的发展迈进的重要一步。也必将对XX新闻出版业发展的总体目标及国家“十一五”规划新闻出版业发展的目标及发展战略的实现产生积极的推动作用。“XX出版传媒创意中心”项目的发展将是新闻出版等文化产业实现规模化和集约化发展方式的一个创新，为文化产业实施“走出去”战略打下坚实的基础。总之，该项目的建设将有利于推动文化产业的发展，并且不会造成行业垄断等不良影响。3 建设背景及必要性3.1 项目建设背景本项目选址于XX市南岸区弹子石，其是XX市CBD规划“金三角”之一，由江北城、解放碑、弹子石三个板块组成，详见图3-1。XX南岸弹子33、石地区作为XXCBD“金三角”的核心组成部分，承担着XXCBD的配套服务功能，正在着重打造成XX文化创意、现代服务经济区。图3-1 XXCBD“金三角”（资料来源于“XXCBD南部开发区”网站）项目地块所属的弹子石CBD（南部CBD），三面临江，和江北城CBD、解放碑CBD隔江相望，规划面积11平方公里。按照XX市规划局和南岸区委、区府的规划布局，该区分为六大分区：A、B区以高档居住、休闲健身功能为主；C、D区为总部经济基地和休闲商务中心区；E、F区则以居住、市政、体育功能为主。“十一五”期间，根据市政府要求，南岸区人民政府将在C区重点打造“总部经济区”。地块具体位置详见图3-2。 本案图3-34、2 弹子石CBD功能分区及地块区位示意图3.2 建设的必要性从项目所在区域及地块的发展定位来看，其十分适合于作为文化产业发展基地。项目所在地的区位优势已经决定其将为我们XX出版传媒创意中心的发展提供一个良好的环境基础。同时XX出版传媒创意中心的建设和发展也将给XX南部CBD的发展带来巨大的促进作用，为实现其文化创意、现代服务经济区的功能定位提供保障，并将大力带动该经济区的文化及经济发展。由此可以看出两者是一个互相结合、相互促进的关系，XX出版传媒创意中心的发展离不开南部CBD区域的发展，南部CBD区域的发展也需要XX出版传媒创意中心开发的文化产业的推动。无论是从该项目对文化产业发展的影响分析，35、还是从其对南部CBD区域发展影响分析，我们都可以得出 “XX出版传媒创意中心”项目的建设是十分必要的。并且通过着力打造该项目以及项目建设目标真正的实现，其将为相关产业的发展和弹子石CBD区域经济的发展提供基础。XX出版集团作为一个“国内一流，国际知名”的出版企业集团，具有这种能力同时也具有足够的实力能够将“XX出版传媒创意中心”项目建设和经营好，实现社会效益和经济效益的最佳统一。4 项目方案设计4.1 项目总体控制原则强调体现城市街墙景观，保持建筑之间的空间连续性和整体感。4.1.1 单体建筑的控制(1) 裙楼尽可能从红线退5m，塔楼可在裙楼的基础上再后退3m以增强空间开敞感；(2) 注意建筑36、物的横向和塔楼布局，使高层建筑相互错开，保证建筑对江景的利用和自然通风；(3) 建筑色彩以淡雅明快的暖灰（谷黄灰）色调为主，注意与环境的和谐，不宜大面积使用明亮耀眼的颜色，可用一定程度的对比来突出建筑的特征或特征性部位；(4) 靠近交通主干道的建筑设计应采用隔离效果较好的材料或隔音方法以减少噪音的干扰；(5) 停车场库要与建筑物相协调，采用适当的建筑手法和绿化构筑视觉屏蔽，车辆出入口和人流出入口要分开；(6) 通过建筑、树木和其他遮挡视线手法，使货物装卸区避开公共活动空间，在满足功能需求的条件下，尽可能少设置车辆出入口；4.1.2 建筑出入口及门厅临近城市规划主要街道的办公楼和其它建筑必须把建37、筑正门和大厅设在临街的一面，强调其可识别性。建筑正门位置可考虑后退建筑立面线1-3米，宽度应在5-10米之间（或正面宽度的15%）。高度至少为6米，但不宜超过二层的高度。入口的设计必须有特色，而且需要与周围的建筑形式保持一致。4.1.3 地下停车场出入口及货物装卸区位置将大部分停车场设置在地下，临次要道路只设置部分路边停车。地下车库出入口和货物装卸区应安排次干道或支路上，且不影响景观面。离道路交点至少有25米的距离，宽度不超过8米。4.1.4 塔楼的控制建议以下特征：(1) 现代建筑形式、蕴含传统气质；(2) 纯净的体量、简洁的手法；(3) 人性空间尺度、与环境互动融合；(4) 使用当地材料、38、环保材料、运用先进生态技术。不建议以下建筑元素：(1) 抄袭欧洲古典或新古典语言和细部；(2) 生硬复制传统建筑；(3) 滥用不锈钢材料、廉价瓷砖；(4) 过多的色彩、艳俗的色彩搭配；(5) 卡通化的建筑语言。在建筑塔楼的范围内允许有突出和后退部分，面积不应超过相应立面的30%，突出物不应超过1.5米，后退部分不超过5米。在建筑塔楼高度70%以上的位置可做适当变化，在规定的位置设置空中连廊连接塔楼。4.1.5 塔楼顶部的控制塔楼的顶部指最高使用楼层与塔尖之间的位置，主要用于安装机械设备。应逐渐减小屋面尺寸及立面尺寸，当屋面需要使用时可以特殊设计，但必须经过审批。4.1.6 步行交通步行交通打造39、纵横交错的多层次的步行交通体系。第一层次：地下步行空间。通过公共走道组织各地下空间的联系，并通过垂直交通和与地面的出入口与地上部分相连。地下空间与主要地下交通空间相连，可以快速疏导人流；在地下空间设置具有“核心引导力”的设施，使地下空间成为出行的目的地，而不仅仅作为穿越交通的场所；地下空间应具备多功能服务，包括交通运输、购物、娱乐及休闲；通达的步行网络，连接主要建筑和设施，并保留连接其它区域的潜力；与主要广场和开放空间相结合，开设步行出入口，加强地上、地下之间功能的相互渗透。目的：解决区域交通、营造商业空间、创建地下城市生活。第二层次：街道、建筑连廊。通过建立架空人行系统和传统的街道，连接开放40、空间。目的：建立立体绿化和步行空间，实现人车分流。第三层次：空中连廊。结合避难层，在部分塔楼之间建立空中连廊。目的：联系办公塔楼，通过在空中连廊内设置公共服务设施以激活商务空间使其面向大众，创造新型的办公形式。4.1.7 绿化体系控制城市绿化：以南北走向的文化溪谷绿化带，滨江绿化带和桥底公园为主。庭园绿化：以建筑地块内的地面绿化为主。空中绿化：以每个塔楼前有相对独立的屋顶花园平台为主。目的：结合三个层次的空间步行系统，建立了立体的绿化体系。4.2 拟建项目意向效果图： 5 节能方案分析 5.1 建筑用能标准和用能规范5.1.1. 节能降耗的相关规定(1) 国家规定我国从上个世纪八十年代中期开始41、关注建筑节能，建筑节能从北方地区的居住建筑采暖节能开始，迄今为止，我国已经颁布一系列的建筑节能相关政策、法规以及标准。在这里将阐述下近年来国家颁布的一些重要的建筑节能政策及标准规范：1) 建筑节能政策1997年11月1日，中华人民共和国节约能源法颁布，该制度主要包括以下几个方面的内容：一是规定了各级政府及有关部门在节能工作中应尽的职责义务，主要包括制定规划、计划和技术政策、经济政策，加强管理、监督，推进技术进步，开展宣传教育等。二是规定了用能单位，特别是重点用能单位合理用能的权利、义务，包括遵守有关法律制度、节能政策、规范、标准、限额，履行应尽的节能义务。三是规定了生产用能产品的设备的单位和个42、人，在用能产品质量管理和推广先进用能产品方面的权利和义务，如提高产品节能质量性能、自愿开展节能认证、淘汰落后用能产品、引进先进技术等。四是建立了几项推进节能的重要制度。2005年5月建设部发布关于加强建筑节能工作的意见；2005年10月28日，建设部第76次部常务会议通过对第76号部长令民用建筑节能管理规定修改发布第143号部令，自2006年1月1日起施行，该规定的实施旨在加强民用建筑节能管理，提高能源利用效率，改善室内热环境质量。2007年10月26日建设部联合财政部下发要求各地加强国家机关办公建筑和大型公共建筑节能管理的通知，通知提出，“十一五”期间，建立健全国家机关办公建筑和大型公共建筑43、节能监管体系，进一步强化监督管理，确保新建建筑全面执行建筑节能强制性标准，建立和完善能效测评、用能标准、能耗统计、能源审计、能效公示、用能定额、节能服务等各项制度，促进既有高耗能国家机关办公建筑和大型公共建筑节能运行和改造。争取“十一五”期末，国家机关办公建筑和大型公共建筑总能耗下降20%，节约1100万1500万吨标准煤。2) 建筑节能标准规范建筑节能是一项复杂的系统工程，涉及规划、设计、施工、使用维护和运行管理等方方面面，影响因素复杂，单独强调某一个方面，都难以综合实现建筑节能目标。通过建筑节能标准的制定并严格贯彻执行，可以统筹考虑各种因素，在节能技术要求和具体措施上做到全面覆盖、科学合理44、和协调配套。正是基于这种认识，自20世纪80年代，建设部就开始了建筑节能标准化的工作。围绕建筑节能，建设部组织制定并发布实施了一批针对建筑节能工程设计、检验、采暖通风与空调设计以及建筑照明等标准规范，基本涵盖了建筑节能的各个方面，强化了对建筑节能的技术要求，对指导建筑节能活动发挥了重要作用。大量标准相继发布实施，填补了多项节能标准的空白，民用建筑节能标准体系基本形成。近几年来，建设部先后批准发布了公共建筑节能设计标准、建筑节能工程施工质量验收规范、民用建筑太阳能热水系统应用技术规范、绿色建筑评价标准等21项重要的国家标准和行业标准；组织开展了建筑能耗数据采集标准、既有公共建筑节能改造技术规程等45、27项有关标准的制订、修订；在住宅建筑规范中也充分体现了建筑节能和资源节约的要求。这些标准的制定与先后颁布实施，不仅解决了建筑节能、可再生能源在建筑应用中急需标准支撑的局面，解决了建筑建设过程中一些环节没有节能标准可依的问题，填补了节能标准的多项空白，而且使民用建筑节能标准从北方地区居住建筑节能设计标准起步，扩展到覆盖全国各个气候区的的居住和公共建筑节能设计，从采暖地区既有居住建筑节能改造，全面扩展到所有既有居住建筑和公共建筑节能改造，从建筑外墙外保温工程施工，扩展到了建筑节能工程质量验收、检测、评价、能耗统计、使用维护和运行管理，从传统能源的节约，扩展到了太阳能、地热能、风能和生物质能等可再46、生能源的利用，基本实现了对民用建筑领域的全面覆盖，也促进了许多先进适用技术通过标准得以推广。(2) 地区规定XX市作为我国第五个直辖市，在促进我国建筑节能事业的发展发面有着重要的作用，为了更好的促进城市的可持续发展，XX市也顺应国家的号召颁布了一系列建筑节能政策以及标准规范，旨在更好地指导XX市建筑节能事业的发展。同样，在这里仅对近年来一些重要的建筑节能政策以及规范进行阐述：1) 建筑节能政策为加强对建筑节能工作的规范和引导，2003年初，XX市政府先后印发了XX市民用建筑节能管理暂行办法、关于开展建筑节能工作的通知，建立了建筑节能设计审查和竣工验收制度。2005年10月，经广泛调查和认真研究47、，结合XX市实际下发关于加强民用建筑节能管理工作的通知，通知明确规定建设行政主管部门应将建筑节能纳入初步设计审批的主要内容，对不符合建筑节能设计标准的民用建筑工程不得批准初步设计、不得颁发施工许可证、不得予以竣工验收备案，实行建筑节能施工图审查备案和竣工验收备案制度。2008年1月1日起开始实施XX市建筑节能管理条例，该条例旨在加强建筑节能管理，提高建筑能源利用效率，降低建筑能耗，保护生态环境，促进经济和社会可持续发展。主要针对XX市内从事民用建筑的新建（含改建、扩建）、既有建筑的节能改造、建筑物用能系统的运行管理等活动及实施对建筑节能的监督管理。该条例实施后，所有新建民用楼盘在竣工验收前，将48、由XX市建设行政主管部门委托专门检测机构、评估机构进行检测评估，进行等级授牌。2008年2月13日起开始实施XX市建筑能效测评与标识管理办法(渝文审20084)，该办法旨在大力发展节能建筑，推行建筑能效测评与标识制度，规范建筑能效测评与标识管理。2) 建筑节能标准规范为贯彻执行国家节约能源、环境保护的法规和政策，改善XX市居住建筑室内热环境，提高冬季采暖夏季空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准JGJ134-2001夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准，制定XX市居住建筑节能65设计标准。该标准要求XX市居住建筑的建筑热工和采暖空调设计必须采取节能措施，达到节能65的要求。除此以外，XX市49、还颁布了XX市公共建筑节能50设计标准，居住建筑节能工程施工质量验收规程等技术标准，并在积极准备编制XX市公共建筑节能65设计标准，初步建立了较为完善的建筑节能行政管理体系和技术标准体系。5.1.2. 本项目所采用的建筑节能标准及规范本项目将采用以下建筑节能的标准及规范：(1) 公共建筑节能设计标准DB50189-2005；(2) 外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）；(3) 民用建筑节能管理规定（建设部第143号文）；(4) XX市民用建筑节能管理条例2007第34号(5) XX市民用建筑节能管理暂行办法（渝建200312号）；(6) 关于加强民用建筑工程项目建筑节能审查工作的通50、知（建科2004174号文）；(7) 建设单位与能源管理部门签订的功能协议。据分析，所采用的标准以及所依照的政策符合行业及项目所在地区的特殊要求并很全面的考虑到了相关建筑节能的各个方面。5.2 节能措施5.2.1 节能规划设计(1) 设计参数选择根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。(2) 建筑朝向和平面形状同样形状的建筑物,南北朝51、向比东西朝向的冷负荷小，因此建筑物应尽量采用南北向。如对一个长宽比为41的建筑物, 经测试表明：东西向比南北向的冷负荷约增加70%。在建筑物内布置空调房间时，尽量避免布置在东西朝向的房间及东西墙上有窗户的房间以及平屋顶的顶层房间。空调建筑的平面形状，应在体积一定的情况下，采用外维护结构表面积小的建筑。因为外表面积越小，冷负荷越小，能耗越小。(3) 合理规划空间布局及控制体型系数体形系数的定义是建筑物外表面积F与其所包围的体积V之比值。对于相同体积的建筑物,其体形系数越大,说明单位建筑空间的热散失面积越高，研究表明，体形系数每增大0.01，能耗指标约增加2.5%。出于节能的考虑,在建筑设计时应尽52、量控制建筑物的体形系数。但如果出于造型和美观的要求需要采用较大的体形系数时,应尽量增加围护结构的热阻。(4) 增加绿化绿化对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。5.2.2 围护结构节能(1) 外墙使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新型墙体材料与复合墙体围护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下，在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色53、墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等措施来隔离太阳辐射热。(2) 门窗门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，面积约占建筑外维护结构面积的30%，其能耗约占建筑总能耗的2/3，其中传热损失为1/3。所以门窗是外维护结构节能的重点。所以在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。同时还需设置遮阳设施，考虑空调设备的位置。减少阳光直接辐射屋顶、墙、窗及透过窗户进入室内，可采用外廊、阳台、挑檐、遮阳板、热反射窗帘等遮阳措施。门窗的遮阳设施可选用特种玻璃、双层玻璃、窗帘或遮阳板等。设计中应采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构（如加装密封条），提高门窗气密性，防止空气对流传热。采用热阻大、能耗54、低的节能材料制造的新型保温节能门窗（塑钢门窗）可大大提高热工性能。同时还要特别注意玻璃的选材。玻璃窗的主要用途是采光，但由于玻璃窗的耗冷量占制冷机最大负荷的20%30%，冬季单层玻璃窗的耗热量占锅炉负荷的10%20%，因而控制窗墙比在30%50%范围内时，窗玻璃尽量选特性玻璃，如吸热玻璃，反射玻璃，隔热遮光薄膜。窗墙比是窗洞口与墙的面积比值，增大这两个比值不利于空调建筑节能，应尽量减少空调房间两侧温差大的外墙面积及窗的面积。控制窗墙比、对外墙及屋顶的导热系数等提出具体要求。通过外窗的耗热量占建筑物总耗热量的35%45%。故在进行前期建筑设计时，在保证室内采光通风的前提下合理控制窗墙比是很重要的55、,一般北向不大于25%；南向不大于35%；东西向不大于30%。5.2.3 暖通节能(1) 降低系统的设计负荷。目前我国的多数设计人员在设计空调系统时，往往采用负荷指标进行估算，并且出于安全的考虑，指标往往取得过大，造成了系统的冷热源、能量输配设备、末端换热设备的容量都大大的超过了实际需求，形成“大马拉小车”的现象。即增加了投资，也不节能。(2) 系统节能该项目采用水源热泵系统，采用该技术有如下的优点：属可再生能源利用技术，水源热泵是利用了地球水体所储藏的太阳能资源作为冷热源，进行能量转换的供暖空调系统。其中可以利用的水体，包括地下水或河流、地表的部分的河流和湖泊以及海洋。地表土壤和水体不仅是一56、个巨大的太阳能集热器，收集了47的太阳辐射能量，比人类每年利用能量的500倍还多（地下的水体是通过土壤间接的接受太阳辐射能量），而且是一个巨大的动态能量平衡系统，地表的土壤和水体自然地保持能量接受和发散的相对的均衡。这使得利用储存于其中的近乎无限的太阳能或地能成为可能；另外，水源热泵机组可利用的水体温度冬季为1222，水体温度比环境空气温度高，所以热泵循环的蒸发温度提高，能效比也提高。而夏季水体为1835，水体温度比环境空气温度低，所以制冷的冷凝温度降低，使得冷却效果好于风冷式和冷却塔式，机组效率提高。据美国环保署EPA估计，设计安装良好的水源热泵，平均来说可以节约用户3040的供热制冷空调的57、运行费用；水源热泵系统运行稳定可靠，因为水体的温度一年四季相对稳定，其波动的范围远远小于空气的变动，是很好的热泵热源和空调冷源，水体温度较恒定的特性，使得热泵机组运行更可靠、稳定，也保证了系统的高效性和经济性，不存在空气源热泵的冬季除霜等难点问题；环境效益显著，水源热泵的使用电能，电能本身为一种清洁的能源，但在发电时，消耗一次能源并导致污染物和二氧化碳温室气体的排放。所以节能的设备本身的污染就小。设计良好的水源热泵机组的电力消耗，与空气源热泵相比，相当于减少30以上，与电供暖相比，相当于减少70以上。水源热泵技术采用的制冷剂，可以是R22或R134A、R407C和R410A等替代共质，水源热泵58、机组的运行没有任何污染，可以建造在居民区内，没有燃烧，没有排烟，也没有废弃物，不需要堆放燃料废物的场地，且不用远距离输送热量。(3) 提高供回水温差若系统中输送冷（热）量的载冷（热）介质的供回水温差采用较大值,则当它与原温差的比值为N时,从流量计算式可知,采用大温差时的流量为原来的流量1/N,而管路损耗即水泵或风机的功耗则减小为原来的1/N2，节能效果显著。故应在满足空调精度、人体舒适度和工艺要求的前提下,尽可能加大温差,但供回水温差一般不宜大于8。(4) 空调机组及末端设备的节能措施国产风机盘管从总体水平看与国外同类产品相比差不多，但与国外先进水平比较，主要差距是耗电量、盘管重量和噪声方面。59、因此设计中一定注意选用重量轻、单位风机功率供冷（热）量大的机组。空调机组应该选用机组风机风量、风压匹配合理，漏风量少，空气输送系数大的机组。(5) 提高送风温差及合理调节新风比人们对舒适感的要求差别很大，故舒适区范围较宽。在舒适区内，虽然人体的热舒适感觉没有明显改变，但系统的耗能却有大幅度的变化。在满足空调精度要求的前提下，我们可以提高送风温差来提高节能效率，利用最少的耗能实现舒适性空调要求的空气环境。为了节能，在夏天取较高的干球温度和相对湿度，冬季取较低的干球温度和相对湿度。就可减少围护结构的传热负荷和新风负荷，从而降低空调系统能耗。5.2.4 电气节能(1) 变压器设备的选择，重点考虑减少60、变压器的有功功率损耗变压器应选用节能型的，如S9、SL9及SC8等型号的油浸变压器或干式变压器，它们都是采用优质冷轧取向矽钢片，由于“取向”处理，使矽钢片的磁场方向接近一致，以减少铁芯的涡流损耗；450倾斜接缝结构，使接缝密合性好，以减少漏磁损耗。为减小变压器损耗，当容量大而需要选用多台变压器时，在合理分配负荷的情况下，尽可能减少变压器的台数，选用大容量的变压器。例如需要装机容量为2000kVA，可选2台1000kVA，而不选4台500kVA，因为选用前者可节能。在变压器设备选择中。能掌握好上述二点要求就满足了节约能源、经济合理的原则。(2) 改变导线截面线路上的电流是不能改变的，要减少线路损61、耗，只有减小线路电阻。线路电阻与电导成正比，与线路截面成反比，与线路长度成正比，因此减少线路的损耗应从以下几方面入手：应选用电导率较小的材质做导线。铜芯最佳，但又要贯彻节约用铜的原则。因此，在负荷较大的高层建筑中宜采用铜导线；减小导线长度。首先，线路尽可能走直线，少走弯路，以减少导线长度；其次，低压线路应不走或少走回头线，以减少来回线路上的电能损失；第三，低压配电室应*近竖，而且由低压配电室提供给每个竖井的干线，不至于产生支线沿着干线倒送的现象。亦即低压配电室与竖井位置的布局上应使线路都分向前送，尽可能减少回头输送电能的支线；增大导线截面。首先，对于比较长的线路，除满足载流量、热稳定、保护的配62、合及电压损失所选定的截面，再加大一级导线截面，所增加的费用为M，由于节约能耗而减少的年运行费用为m，则M/m为回收年限，若回收年限为几个月或一、二年，则应加大一级导线截面。一般导线截面小于70mm2，线路长度超过100m的增加一级导线截面比较容易实现上述条件。其次，利用某些季节性负荷的线路，这些用户不用时，可提供给常期用户作供电线路使用，以减少线路和电阻。在设计中，认真落实上述三条措施，就可减少线路上的能量损耗，达到线路节能的目的。(3) 照明照明设计按建筑照明设计标准GB540034-2004要求照度安装，首先采用高效光源。目前多采用各种发光率高，光色好，显色性能优异的新光源。其次，尽量利用63、自然采光，近室外部分的建筑面积，应将门窗开大，采用透光率较好的玻璃门窗，以达到充分利用自然光的目的。凡是可以利用自然光的这部分照明，可采用按照度标准检测现场照度，进行灯光自动调节。第三，对气体放电灯，采用灯光无级自动调节，即调节灯丝从而达到调光的目的。但其代价太高，在工作照明中采用这种调光方案是不可取的。最后照明节能中，除了满足照度、光色、显色指数外，应采用高效光源及高效灯具，对能利用自然光部分的灯具或可变照度的照明采用成组分片的自动控制开停方式，可达到照明节能的效果。照明控制采用节能控制，备用照明作为正常照明的一部分，即应急照明灯均可采用可控型，楼梯间及公共走道均采用就地控制，路灯照明可采用64、人工或时间控制。5.2.5 运行管理节能在实际运行中，对于系统形式相同和建筑规模相似的建筑物，其运行能耗也存在较大的差别。因此，加强运行管理，合理降低设备的运行能耗可以大大的节约能源，并带来显著的经济效益。在这里提出一下几点建筑的运行管理措施：(1) 提高运行管理人员的技术素质一个设计上节能的空调系统，并严格按照设计要求和有关标准安装起来后，能否真正节能，在于运行管理的水平。故应加强对管理人员的专业培训，提高管理人员的专业素质。(2) 合理的用能计费制度集中空调实行计量收费，是建筑节能的一项基本措施。目前在欧美等国热量计量已是成熟的技术，据国外调查资料表明：实行集中空调计量收费后，其节能率在865、%15%。我国在计量方面也已取得了一定的成就。(3) 实施节能手段1) 管路系统的检漏、检垢管路系统中的水或空气都是携带冷量或热量的介质。它们从系统中泄露就直接造成了能量的损失。所以，经常对管道设备进行检查并采取相应的措施是很有必要的。在一些保温管道表面，如果泄露的水打湿了保温材料，就会大大生气保温性能，造成能量损失。换热设备的结垢会造成设备性能的下降，所以，需要对水进行必要的处理和对水系统进行合理的清洗。当风系统中过滤器上截留的杂物过多时，阻力升高，导致风机压力上升、能耗增加，并且增加了漏风的可能性，应时常对其进行清洗或更换。对于风冷热泵冷热水机组，还要注意保证空气流动的畅通、换热器表面的清66、洁和不受腐蚀。2) 调节新风量新风负荷占总负荷的比例较大。在实际使用中，并不是每时每刻都需要设计新风量。在一些人员变化有规律的场所，运行人员可以根据人员的变化进行新风量的调节。对于间歇运行的系统，在预冷或预热的过程中，应该关闭新风。a) 在过渡季节利用室外空气的自然冷量；在供冷季当室外空气的焓值低于室内空气的焓值时，就应该尽量利用新风供冷。此时，应尽可能开启非空调区域的门窗。b) 合理设定设备的启动和停止的时间；在系统间歇运行时，应根据维护结构、室内物品的热工特性、气候的变化及房间使用功能等确定预热预冷的时间和提前停机时间。通过建筑自身所采取的节能措施，符合有关规程规范的要求，满足建设节约型社67、会的社会需求，给工程建设将带来更大的经济效益，环境效益及社会效益。6 建设用地方案分析 6.1 项目选址及用地方案6.1.1 项目选址“XX出版传媒创意中心”项目地块位于XX市CBD（南部）文化创意现代服务经济区，编号为C5-2号的地块（即XX市南岸区弹子石王家沱原XX第三棉纺织厂区），毗邻在建中的朝天门大桥南桥头，紧靠XX的“外滩”南滨路。项目地块被XX出版集团以划拨的方式取得。XX市CBD由江北城、解放碑、弹子石三个板块组成。项目地块所属的弹子石CBD（南部CBD），三面临江，和江北城CBD、解放碑CBD隔江相望，规划面积11平方公里，详见图6-1。图6-1 XX南部CBD示意图 6.1.68、2 用地方案项目用地性质为G1+C1+C2+C3，详见表6-1。表6-1 城市用地分类及代号类别代号类别名称范围G绿地G1公共绿地向群众开放有一定游憩设施的绿化用地包括其范围内的水域C公共设施用地C1行政办公用地行政党派和团体等机构用地C2商业金融业用地商业金融业服务业和市场等用地C3文化娱乐用地新闻出版文化艺术团体广播电视图书展览游乐等设施用地拟建项目将按照CA的环境、空间、文化、效益的综合设计理念进行总体规划，集商务办公、商业贸易、文化娱乐于一体。并且经过专业的地质查勘，项目地块不涉及压覆矿床和文物，项目的建设不影响防洪和排涝，同时不会影响通航和军事设施安全。6.2 土地利用合理性分析“X69、X出版传媒创意中心”项目地块占地面积约为50.00亩，净用地面积为34.8亩，占地规模合理。计划建筑面积为130,690平方米，容积率5.63。在规划时充分考虑了地块性质和弹子石CBD规划的要求，以及环境、空间、文化、效益的综合效益，节约性的珍惜使用土地资源，具体措施包括：(1) 有效划分地块，每个地块根据用地性质和大小分别规定容积率，控制建筑高度。有利于为不同的总部提供适合自身要求的办公空间。(2) 每个地块都是多元化的，包括了商务办公及商业、金融、餐饮等配套体系。7 环境和生态影响分析 7.1 项目场址环境和生态现状7.1.1 自然环境条件(1) 地理环境项目所在地XX市南岸区弹子石王家沱70、，地块编号C5-2，毗邻在建中的朝天门大桥南桥头，紧靠XX的“外滩”南滨路。南岸区地处城市中心区是XX的行政中心，金融、商贸中心。南岸区为XX市主城区之一，位于长江与嘉陵江交汇处之南，全区界于东经106314106472，北纬2927229372之间，其西北环长江，顺流与九龙坡区、渝中区、江北区和渝北区隔江相望，东南与巴南区连界。南岸区地处川东平行岭谷南缘，地域广阔，地形顺应地质构造和岩性的影响，以及地质内外应力作用下，形成了复杂多样的地貌形态。地表起伏明显，浅丘比较低矮，丘间洼地开旷，深丘高差大。但拓间洼地很狭窄，受岩性的影响，坡地一般呈台阶状。南岸区地貌类型繁多，低山、丘陵、平坝、河谷、阶71、地、江心岛皆具。区内中心主骨架由铜锣峡背斜，南温泉背斜为主构成的涂山山脉，主要在黄桷垭、南山镇内，呈西南至东北走向，地势东北高，西南低，形成峰高坡陡谷深的地形特征。山峰一般高程在520600米，最高处南山春天岭海拔683米。坡度一般为2550。山峰与长江江面相对，高差在350410米之间。山脊线明显，多为尖峭的硬砂岩构成。项目所在地位于涂山以西，该地区由山麓梁状丘陵、台状丘陵、浑园状丘陵、平坝和长江阶地构成。海拔多在300米以下，起伏和缓，顶部平坦，由多级阶地组合则呈阶梯状边坡。南岸区处于四川东部地台区的中拗川东南褶皱带，具有地台构造的一般特征。项目所在地为近东倾斜，倾角1560的地层构成单斜72、丘与单斜山。背斜成山，构成了低山，深丘呈复形、直线形中陡斜坡、坡度一般2550。长江的曲折切割又形成了上陡下缓的凹形坡或顺岩层倾斜的直线坡，坡度1550，大片丘陵区多为波状缓坡或中坡，坡度一般1020。南岸区属丘陵地貌，地形起伏较小，岩层产状平缓，构造岩性简单，内外地质应力作用不强烈，地质条件简单，地质灾害相对不发育。(2) 气候XX市属于中亚热带温润季风气候，具有东暖夏热、湿润多阴、水热丰富、云多日照少等气候特征。平均气温18，年均降水量10001300 mm，相对湿度80%左右，年均蒸发量9001400 mm，年均风速在1.6m/s之间，静风频率大。各季以NNE扇形风为主导风，年平均为2973、%，在此扇形风向内风速达2.12.4m/s，次主导风为SSW扇形风，年静风频率为33%。7.1.2 现有污染物情况项目所在地位于XX市南岸区弹子石片区，位于XX主城区，是居住、文教卫生、商贸等混合区，其环境污染状况与整个区域环境状况基本相同，根据污染指数计算，NE方位污染系数最高。从S到SW方位将是主要受大气污染物威胁的主要方位。主要污染物是可吸入颗粒物，其次是NO2。7.1.3 生态及特殊环境条件XX南岸区是XX市最重要的主城区之一，其得天独厚的地理优势，无论是在XX，还是在全国，都是罕见的。南岸区依山傍水，仰拥“山城花冠”南山，俯临滚滚长江，山水园林特色显著，有“吃在南岸、住在南岸、旅游在74、南岸、会展在南岸”之称。在XX都市区的规划蓝图中，南岸区作为商业金融中心、公共活动中心、科研教育基地、会展及服务中心、重点旅游区、轻工业基地以及交通枢纽，是XX都市区极其重要的经济实体与组成部分，将为XX主城区的社会与经济发展做出积极的贡献。位于XX市主城的南岸区的主要生态环境问题为空气污染和水污染较严重，污染物排放量大，噪声扰民较突出。主导生态功能为污染控制，重点是大气和水污染控制，也是本区生态功能建设与保护的主导方向，重点环境建设任务为治理产业结构及布局型污染破坏为先导，严格控制生产、生活废水排放；实施污染严重产业迁出转产和清洁生产工程、生活污水和垃圾集中无害化处理工程、“五管齐下”的“净75、空”工程、环境优美山水城市建设工程、废弃物循环利用工程、城市地质灾害防治工程。7.1.4 环境容量状况环境容量是指人类自下而上环境和自然自下而上环境不致受害的情况下，某 一环境所能容纳污染物的最大负荷。或者说环境容纳污染物质的能力是有一定的 限度，这个限度称为环境容量。 一个特定的环境（如自然区某城市、某水体等）其容量与该环境的空间、自然背景值及环境各种要素持特性、社会功能、污染物的物理化学性质，以及环境的自净能力等因素有关。环境容量一般有两种表达方式：一是在满足一半目标值的限度内，区域环境容纳污染物的能力，其大小由环境自净能力和区域环境“自净介质”（如水、空 气等）的总量决定。二是在保证不超76、出环境目标值的前提下，区域环境能够容许的最大允许排放量。为改善主城空气环境质量，市政府自2000年以来先后实施了“清洁能源”工程、“五管齐下”净空工程和进一步控制尘污染等一系列大气污染控制措施，每年减少使用燃煤200万吨，减排可吸入颗粒物5.7万吨，二氧化硫11万吨，氮氧化物0.9万吨，空气中污染物浓度总体呈下降趋势，满足级天数的比例从2000年的51.2%上升到2004年的66.4%，主城空气质量得到有效改善。但是，随着XX市经济社会的快速发展和城市规模不断扩大，主城区能源和原材料消耗量快速增长，加之一些环境监管措施不到位，导致空气中扬尘、燃煤二氧化硫及粉（烟）尘和机动车排气污染水平依然居高77、不下。空气中可吸入颗粒物（PM10）和二氧化硫（SO2）浓度仍然超过国家级标准。主城区空气质量的改善程度离广大人民群众的要求还有较大差距，大气污染成为影响我市人居环境和直辖市形象，制约经济社会协调发展的一个重要因素。项目所在地XX市南岸区弹子石处于XX市蓝天计划的A区域，污染物排放要求如下：20052010年主城满足空气质量目标前提下各类污染物排放总量控制目标：可吸入颗粒物最高允许排放量2005年为6.9万吨，2006年为6.3万吨，2007年为5.9万吨，20082010年为5.5万吨/年。二氧化硫最高允许排放量2005年为17.5万吨，2006年为16.8万吨，2007年为16.3万吨，278、0082010年为15.9万吨/年。二氧化氮最高允许排放量2005年为13.7万吨，2006年为12.7万吨，2007年为12.2万吨，20082010年为11.8万吨/年。根据总量控制目标和污染物的预测排放量，确定各年度污染物削减量的目标。7.2 生态环境影响分析7.2.1 施工期间生态环境影响分析(1) 环境空气施工期的环境空气污染源主要有各类燃油动力机械在进行场地挖填、清理平整、运输等施工活动时排放的CO和NOX废气。由于施工的燃油机械为间断作业，且使用数量不多，因此所排的燃油废气污染物仅对施工点的空气质量产生间断的较小不利影响。土石方开挖、出渣装卸、钻孔、散装水泥和建筑材料运输等施工活79、动将产生二次扬尘。根据类似工程实地监测资料，在正常风况下，施工活动产生的粉尘在施工区域近地面环境空气中TSP浓度可达1.53.0mg/m3，对施工区域周围50100m范围以外的贡献值符合环境空气质量二级标准；在大风（5级）情况下，施工粉尘对施工区域周围100300m范围以外的贡献值符合空气质量二级标准。由于渝中区静风频率高，大风频率很小。因此，在一般情况下，施工活动产生的粉尘对施工区域周围50100米范围内的空气质量有一定的影响。 由于该项目处于人口活动非常密集区域，施工期间的粉尘将对周围及周边未搬迁户等环境敏感点造成影响。因此施工时应注意施工场地防尘。严格执行XX市政府发布的控制扬尘污染的措80、施。(2) 地表水施工时场地平整、房屋地基的开挖和混凝土养护等，将不可避免地产生混浊的施工废水。燃油动力机械是施工作业的主要工具，在维护和冲洗时，将产生少量含SS和石油类的废水。此外，施工期的施工人员有生活污水产生。按平均每天250人计，将产生生活污水25m3/d，主要污染物浓度COD 600mg/l、氨氮 40mg/l。(3) 噪音鉴于施工场地是开放性的，施工机械不易采取噪声防治措施，主要靠自然衰减噪声降低对环境的影响。(4) 固体废弃物本工程建设初期将进行土石方的开挖及回填，因此，有需要外运的土石方。另在有混凝土浇筑、条石砌筑中会产生的弃土石和施工废料等。松散的弃方在降水或地表径流冲刷下，81、易产生水土流失。施工人员的生活垃圾若随意堆置，将对施工人员的生活、工作环境产生不利影响，诱发传染病，造成施工人员的健康水平下降，工作效率降低。(5) 生态影响原场地内无绿化植被，项目建成后绿化率提高到36%，绿化以乔木、灌木和草坪相结合的方式。因此，地区的生态系统未受到影响，还有所改善。7.2.2 营运期间的生态环境影响(1) 环境空气项目运营后对环境空气所造成的破坏主要来自餐饮的油烟废气、车库排烟等。本项目在正常运营情况下，项目拟建区域的SO2和NO2年平均浓度、日平均浓度以及一次值浓度均能达标，Pb的年均浓度和日平均浓度能够达标，SO2、NO2、Pb、TSP和HCl的年平均贡献浓度和日平均82、贡献浓度均很小。本评价认为，本项目对评价区大气环境的影响极小。烟气净化系统出现事故，烟气直接外排，会导致下风向TSP等大气污染物浓度急剧增大，在静风的不利气象条件下，可能对周围居民的生活和健康造成不利影响。(2) 水资源通过Cl-、氰化物、NH4+和Cr6+等四种特征污染物在压实粘土层中的迁移计算，渗滤液中各类污染物在迁移过程中，其浓度随入渗深度的增大而降低；而在一定的入渗距离处，污染物的浓度随时间延续而有所增加。污染物因性质不同，迁移速度也不同。Cr6+由于滞留因子大，100年才迁移了4cm，并且部分可被土壤中的有机质等还原剂还原成毒性较弱的Cr3+，而后形成难溶的氢氧化铬沉淀或为土壤胶体所83、吸附。Cl-、氰化物、NH4+和Cr6+穿透防渗层所需的时间分别为5.71a、6.11a、91.3a和19200a，稳态渗流量分别为26.3g/a、1.0510-2 g/a、0.263 g/a和5.2610-2 g/a，100年内总泄漏量分别为8.48105 g，3.38102g，7.80102g和0g。由预测结果可知，只要在施工过程中较好地保证防渗层的完整性，则填埋场的渗滤液对该地区的地下水基本无影响。(3) 室内空气污染室内装修已成为现代建筑不可缺少的工程内容。但室内装修所使用的材料会释放出对人体存在潜在的危害作用的污染物。如装修材料、粘合剂中通常含有甲醛、苯等有害气体；地砖、花岗岩、煤渣84、砖等可能含有氡气、放射性物质等。(4) 固体废弃物固体废弃物主要是生活垃圾，家庭生活垃圾产生量一般有0.50.6kg/天*人，小区街道清扫、超市、商场等产生的固废仍然是生活垃圾，综合产生量按人均垃圾产生量1kg/d计算，垃圾量为2352t/a。生活垃圾主要含动植物有机物及金属、玻璃等无机物，散乱堆放的垃圾如不及时处理，其中的有机物将会分解发出阵阵恶臭，扩散到空气中，影响清新空气，同时还会影响小区的环境卫生，滋生蚊孽，传染疾病，对人群的健康造成不利影响。此外，散乱堆放的垃圾在地面径流和暴雨的冲刷下，还会影响地表水的水质。(5) 生态环境建设项目运营过程主要的生态影响是水土流失。场区建设及填埋场运85、行过程中都需要大量土方回填或覆盖，用土主要来自场内的开挖土方，仅有少部分需要从别处取土。为保护取土场的生态，需要采取一定的水土保持措施，降低环境危害。7.3 生态环境保护措施按照XX市人民政府关于印发XX市主城蓝天行动实施方案（2005-2010年）的通知（渝府发200541号）、XX市主城尘污染防治办法（渝府发第188号）的有关规定，控制物料运输及场地扬尘污染。7.3.1 施工期间的生态环境保护措施(1) 环境空气在项目招投标中增加控制扬尘污染标的内容和责任承诺，将所需资金列入工程造价。在施工前，必须按照文明施工要求，制订控制扬尘污染方案，经主管部门审批后方可办理施工许可证。实行封闭施工。建86、筑工地必须实行围挡封闭施工，围挡高度不低于1.8米。围档要坚固、稳定、整洁、规范、美观；建筑工地脚手架外侧必须用密目式安全网全封闭，封闭高度要高出作业面1.5米以上并定期清洁保洁。实行硬件地坪施工。所有建筑工地的场内道路和建筑材料堆放必须硬化，采用桩基础的工地要进行硬化处理，实行硬地坪施工。工地出入口必须设置车辆冲洗、排水设施。使用预拌混凝土，禁止施工现场搅拌混凝土。加强施工现场烟尘控制。严禁在施工现场排放有毒烟尘和气体；不得在施工现场洗石灰等，工地生活燃烧料应使用天然气或液化气；不得从建筑物高处向下流放污水和倾倒垃圾。为了减缓这种影响，施工单位应加强施工机械的使用管理和施工机械的保养维修，合87、理降低同时使用次数，提高机械使用效率，减少废气排放。对产生扬尘的施工作业点设洒水装置。加强施工现场运输车辆管理。驶入建筑工地的运输车辆必须车身整洁，装载车厢完好，装载货物堆码整齐，不得污染道路；驶出建筑工地的运输车辆必须冲洗干净，严禁带泥上路，严禁超载，弃土弃渣、散装水泥运输车辆应为密闭，防止建筑材料、垃圾和尘土飞扬、洒落和流溢。施工期合理安排运输计划，物料运输时间避开车流高峰期。物料运输要合理装车，严禁土石方运输沿途抛洒。车轮经常清洗，保持城市主干道的整洁面貌。弃土弃渣以及散装水泥运输应采取密闭车辆，不得敞开运输。散装水泥运输车辆应为密闭，防止建筑材料、垃圾和尘土飞扬、洒落和流溢。(2) 地88、表水施工作业产生的浑水经沉砂池沉淀处理后排放；施工燃油机械维护和冲洗产生的含油废水经隔油、沉淀处理；施工场地处公共厕所可供人员使用。此外，场内设排洪沟，用塑料布覆盖松散的表土层防止水土流失。采取这些措施后可将施工期对地表水环境质量的影响降低到最低程度，环境是可以接受的。(3) 噪声在施工场地的布置中，将高噪声设备尽可能放在远离居民区的地方，如场地的中部或北部。按建筑施工场界噪声标准的要求，禁止高噪声设备在夜间22:00次日6:00作业。若必须夜间施工，须按中华人民共和国环境噪声污染防治法的规定，向渝中区环保局申报，按其规定执行。并发布告示，作出解释敬请谅解。使用商品砼和全轻钢、木结构，选用低噪89、声施工机械，并加强维护保养，保持性能良好，以降低声源声级。高考、中考期间和前半个月，禁止高噪声的工序在夜间施工。认真执行XX市人民政府关于噪声污染控制管理的126号文。施工期间噪声不可避免地对周围居民带来影响，建设单位应作好施工组织安排，作好群众工作。 (4) 固体废弃物本工程挖方较多，应对产生的弃方和废料妥善处置。建设和施工单位应提前联系须填方的施工工地，尽量将弃方运至须填方的工地，多余的弃渣运至上清寺环卫所指定的长生桥垃圾卫生填埋场倾倒。此外，在施工中设立临时挡土设施及排洪沟，雨季用塑料布覆盖松散的表土层防止水土流失等措施，减轻对水体的污染。施工人员的生活垃圾收集后送垃圾站，由环卫部门统一90、收集处置，以保护好施工人员的生活、生产环境，减少施工人员传染病的发病率。通过上述污染防治措施的实施，施工期对环境的影响较小，环境可以接受。7.3.2 运营期间的生态环境保护措施(1) 环境空气建设项目应该在车库内加强通风，汽车尾气、柴油发电机组（仅在停电时使用），其废气通过烟道排出屋顶室外；居民油烟由烟道屋顶高空排放，污水池臭气引起至升顶雨水管高空排放。(2) 水资源建设项目除清洁雨水外，所有的生产废水、清净下水和生活污水等均送入污水处理站。各类废水经相应的预处理后进入污水站的主体工艺（水解+接触氧化），经气浮接触氧化砂滤活性吸附过滤消毒后废水达到城市污水再生利用城市杂用水水质标准GBT18991、202002水质要求，全部作为中水，用于处置中心的生产，经水平衡计算，建设项目产生的废水经深度处理后基本能全部回用，不外排，从而实现了废水的闭环循环与综合利用，对周围环境不产生不利影响。生活污水可按三级标准要求。生活污水送入生化处理装置进行预处理，达三级标准后经市政管道汇入鸡冠石污水处理厂排入长江。由于污水经处理达标后污染物排放量较小，长江水流量大，稀释、自净能力强，其对长江的影响不明显，环境可以接受。餐饮含油废水须经隔油分离后进入生化处理设施。(3) 室内空气污染根据民用建筑工程室内环境污染控制规范，在装饰材料方面，主要对氨、甲醛、苯、氡、挥发性有机物5种污染物进行控制。在材料选择上，要求内92、装饰装修应采用A类天然石材，不得采用C类天然石材；应采用E1级人造木板，不得采用E3级人造木板。在施工方面，要求装饰装修中采用的稀释剂和溶剂，不得使用苯；严禁使用苯、甲苯、二甲苯和汽油进行大面积除油和清除油漆作业。进行人造木板拼接时，除芯板为E1级外，应对断面及边缘进行密封处理。住宅装饰装修后室内环境指标应达到要求，如果控制污染物超标，建筑物不得交付使用。(4) 固体废弃物本项目废物将由物业管理公司负责统一收集，集中于垃圾收集站，以便综合管理，定时由垃圾收集车处理运走。垃圾收集站设置活性炭过虑空气处理，吸收臭气。在垃圾收集站使用活性炭，技术已经成熟，经过实际应用，证明是可行的。通过上述污染防治93、措施的实施，项目运营对环境的影响较小，环境可以接受。8 项目建设进度与招标方案8.1 项目建设进度本项目建设期为24个月，实施时间为2008年8月至2010年7月。2008年8月至2008年11月完成项目的设计、招投标及施工前的准备工作，2008年12月破土动工，2010年7月底项目竣工。项目实施计划进度表见表8-1。表8-1 项目实施进度计划序号123456789101112131415161718192021222324年度2008年2009年2010年月份891011121234567891011121234567序号项目内容1开发前期设计土地购买2交地并取得设计条件3项目启动、开发预案94、4概念及方案设计5初步设计6施工图设计7景观设计8精装修设计9导示系统设计10项目前期其他需协调工作11工程进度施工准备12土石方、基坑开挖、桩基础13地下层14A楼裙楼15A楼塔楼16B楼裙楼17B楼塔楼18景观、装修及竣工验收8.2 招投标方案8.2.1 项目招投标原则依据中华人民共和国招投标法，国家发展计划委员会第3号令及XX有关工程招标文件的规定，本项目采用邀请招标的形式确定设计单位，采用公开招标的形式确定施工单位及监理单位。8.2.2 项目招投标方案(1) 招标形式及资质要求由业主按国家招标投标法及有关规定采用公开或邀请招标形式确定施工单位、勘察设计单位和项目监理单位。资质要求建议：95、勘察单位资质：甲级设计单位资质：甲级施工单位资质：二级以上监理单位资质：乙级以上(2) 招标工作组织由业主自行或委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施本项目的招标工作，招标中介机构须按照公平、公开、公正的原则组织完成公告、资审、编标、评标等工作，按照招投标的有关规定，公开招标的投标单位不宜少于7家，邀请招标的投标单位不宜少于3家。9 投资估算及经济效益分析 9.1 投资估算9.1.1 投资估算的依据(1) 1999年XX市建筑工程费用定额；(2) 2000年XX市安装工程定额；(3) 国家发改委、XX市政府及有关职能部门颁发的关于收取建设工程费用的政策规定；(4) 建设项目经济评价方法与参数（96、第三版）；(5) 项目业主提供的有关设计及政府部门批复资料。9.1.2 投资估算的范围本项目投资估算范围包括拟建项目的土地费用，前期工程费，建安工程费，基础设施工程费，公共配套设施费，建设期间规费，管理费用，不可预见费及建设期利息。9.1.3 投资估算说明(1) 土地费用是指为取得本项目用地而发生的费用。(2) 前期工程费用主要包括指项目开发前期的调研、策划、规划、设计费、可行性研究费、地质勘察费以及“三通一平”等开发费用。(3) 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括水、电、气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用。(4) 建筑安装工程费97、是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费、设备采购费和安装工程费。(5) 公共配套设施费是指在建设用地上建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公共设施，如居委会、派出所。(6) 建设期间规费指项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。(7) 管理费用是项目管理部门为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用，主要包括管理人员的工资、工会经费、职工教育经费、福利、办公费、劳动保险费等。(8) 不可预见费是指项目实施过程中可能发生难以预料的支出及由于建设期内可能发生材料、设备、人工等价格上涨等引起的投资增加，需要事先留用的费用。(9) 建设期利息是指企业为筹集资金而发生的计入建设期的利息98、费用。9.1.4 投资估算(1) 土地费用是指为取得本项目用地而发生的费用，本项目用地属于国家划拨用地，土地费用包括土地综合价金1.5亿元和地下空间国有土地使用权出让金964.95万元。项目土地总费用为15964.95万元(2) 前期工程费用主要包括指项目开发前期的调研、策划、规划、设计费、可行性研究费、地质勘察费以及“三通一平”等开发费用。根据项目的实际情况，项目的前期工程费用估算为1716.82万元。(3) 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括水、电、气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用。基础设计建设费估算为1600万元，相关设备99、购置及安装估算为500万元。基础设施建设的总费用为2100万元。(4) 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费、设备采购费和安装工程费。本项目中地上建筑的建筑工程费用按照1000元/平方米计算，地下建筑按照1600元/平方米计算。建筑工程费估算为18392.84万元（包括地上和地下建筑）。设备采购和安装工程费估算为22519.82万元。建筑安装工程费总计40912.66万元。(5) 公共配套设施费是指在建设用地上建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公共设施，如居委会、派出所。 本项目公共配套设施费估算为500万元。(6) 建设期间规费指项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征100、收的费用。工程项目建设期间规费取费标准见表9-1.表9-1 工程项目建设期间规费取费标准名称取费标准备注1城市建设配套费190元/平方米渝府发200762号2建设工程规划综合费4.5元/平方米渝府发200548号3人防工程异地建设费45元/平方米渝价2007645号4建设工程质量监督费建安工程费*0.2渝价2001345号5散装水泥专项基金0.9元/平方米渝财综2002189号6划拨国有土地管理费2元/平方米7工程排污费1元/平方米渝价2003359号8定额测定费建安工程费*0.14渝建价发20023号9房产测绘费1.5元/平方米渝价2000368号10白蚁防治费15层以下部分（含15层）1.101、20元/平方米，15层以上部分0.30元平方米渝价2002662号11防雷工程设计审查收费工程概算M500万元部分，按工程概算0.3收取。 工程概算500万元 M1000万元部分，按工程概算0.2收取。工程概算1000万元 M部分，按工程概算0.1收取。 渝价2001402号12防雷装置安全检测收费45元/套渝价2001194号13防雷工程施工监审收费500元/次渝价2001402号14建设工程检验测试费XX市物价局关于核定XX市建设工程检验测试暂行收费标准的通知15建设工程综合服务费按中标额的0.75缴纳 市物价局渝价2006135工程项目建设期间的规费估算为4239.91万元。(7) 管理102、费用是项目管理部门为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用,主要包括管理人员的工资、工会经费、职工教育经费、福利、办公费、劳动保险费等。本项目中管理费用考虑土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建安工程费用、工程建设其他费用等之和的3%。本项目管理费用估算为1963.03万元。(8) 不可预见费是指项目实施过程中可能发生难以预料的支出及由于建设期内可能发生材料、设备、人工等价格上涨等引起的投资增加，需要事先留用的费用。本项目中将不可预见费按照工程费用和工程建设其他费用之和的5%来考虑。本项目不可预见费估算为3369.87万元。(9) 建设期利息是指企业为筹集资金而发生的计入建设期的利103、息费用。XX出版集团拟贷款22500万元，贷款利率按8%计算，贷款2年，贷款利息3600万元。(10) 项目总投资 项目总投资估算为74367.24万元，其中：工程费用为43512.66万元，工程建设其他费用为23884.71万元，不可预见费为3369.87万元，财务费用为3600万元，详见表9-2。表9-2 项目投资估算表序号工程费用及名称单位数量单价估算价值（万元）合计备注建筑工程设备购置及安装其它费用1工程费用 20492.84 23019.82 43512.66 1.1房屋建筑平方米163964.00 18392.84 18392.84 1.1.1地上部分平方米130690.00 按1104、000元/平方米计算13069.00 13069.00 1.1.2地下部分平方米33274.00 按1600元/平方米计算5323.84 5323.84 1.2设备购置及安装22519.82 22519.82 1.2.1强电系统平方米163964.00 按200元/平方米计算3279.28 3279.28 1.2.2弱电系统平方米163964.00 按150元/平方米计算2459.46 2459.46 1.2.3给排水平方米163964.00 按90元/平方米计算1475.68 1475.68 1.2.4消防工程平方米163964.00 按100元/平方米计算1639.64 1639.64 1105、.2.5排烟及通风平方米163964.00 按15元/平方米计算245.95 245.95 1.2.6中央空调套2 按2000万/套计算4000.00 4000.00 1.2.7电梯部35 按60万/部计算2100.00 2100.00 1.2.8智能化系统套2 按500万/套计算1000.00 1000.00 1.2.9闭路监控系统平方米163964.00 按50元/平方米计算819.82 819.82 1.2.10幕墙系统3000.00 3000.00 1.2.11建筑内装修2500.00 2500.00 1.3基础设施工程费1600.00 500.00 2100.00 1.3.1道路工程106、500.00 500.00 1.3.2环境、灯饰等800.00 800.00 1.3.3水电气等300.00 300.00 1.4公共配套建设费500.00 500.00 2工程建设其他费用23884.71 23884.71 2.1土地费用亩50.00 15964.95 15964.95 2.2前期工程费1716.82 1716.82 2.2.1前期策划及可研报告平方米163964.00 5元/平方米81.98 81.98 渝价2000352号2.2.2规划设计费平方米163964.00 45元/平方米737.84 737.84 渝办发200548号2.2.3地址勘察费亩50.00 10.00107、 10.00 国家计委建设部计价格（2002）10号2.2.4施工图审查费平方米163964.00 2元/平方米32.79 32.79 渝价2005649号2.2.5招标代理费中标金额*0.0521.76 21.76 国家计委计价格20021980号2.2.6造价咨询费50.00 50.00 2.2.7地质灾害评估费50.00 50.00 渝价2002257号2.2.8环境影响评估费平方米51.00 51.00 渝价200021号2.2.9监理费建安工程费*0.8348.10 348.10 渝价2000352号2.2.10三通一平平方米33335.00 100元/平方米333.35 333.3108、5 2.3建设期间规费4239.91 4239.91 2.3.1城市建设配套费平方米163964.00 190元/平方米3115.32 3115.32 渝府发200762号2.3.2建设工程规划综合费平方米163964.00 4.5元/平方米73.78 73.78 渝府发200548号2.3.3人防工程异地建设费平方米163964.00 45元/平方米737.84 737.84 渝价2007645号2.3.4建设工程质量监督费建安工程费*0.287.03 87.03 渝价2001345号2.3.5散装水泥专项基金平方米163964.00 0.9元/平方米14.76 14.76 渝财综20021109、89号2.3.6划拨国有土地管理费平方米33335.00 2元/平方米6.67 6.67 2.3.7工程排污费平方米163964.00 1元/平方米16.40 16.40 渝价2003359号2.3.8定额测定费建安工程费*0.1460.92 60.92 渝建价发20023号2.3.9房产测绘费平方米163964.00 1.5元/平方米24.59 24.59 渝价2000368号2.3.10白蚁防治费平方米163964.00 15层以下部分（含15层）1.20元/平方米，15层以上部分0.30元平方米14.97 14.97 渝价2002662号2.3.11防雷工程设计审查收费4.50 4.50110、 渝价2001402号2.3.12防雷装置安全检测收费套2 45元/套0.01 0.01 渝价2001194号2.3.13防雷工程施工监审收费次10 500元/次0.50 0.50 渝价2001402号2.3.14建设工程检验测试费50.00 50.00 XX市物价局关于核定XX市建设工程检验测试暂行收费标准的通知2.3.15建设工程综合服务费按中标额的0.75缴纳 32.63 32.63 市物价局渝价20061352.4管理费用1963.03 1963.03 3不可预见费3369.87 3369.87 4财务费用0.00 3600.00 贷款22500万元，利率8，2年5流动资金0.00 0111、.00 6总投资74367.24 9.2 资金筹措及使用计划9.2.1 资金来源本项目建设资金拟由XX出版集团自行筹集51867.24万元，商业银行贷款22500万元，贷款比例为30.26，贷款期限为2年。9.2.2 资金使用计划项目建设期为2008年8月到2010年7月。 2008年项目投入资金约18591.81万元；2009年项目投入资金约44620.35万元；2010年项目投入资金约11155.09万元。9.3 项目经济效益分析“XX出版传媒创意中心”项目拟由XX出版集团自行筹集资金投资建设，建成后将作为XX出版集团的固定资产。建成后的主要收益来自集团的营业收入，其他收益主要来自于部分商112、铺、写字楼、停车位的出租收益，并通过这部分收益来补偿其前期投资和后期的运营费用，实现自身的造血功能。10 社会影响分析该项目位于XX市南岸区弹子石地区，地理位置十分显要，该地区是一个集住宅、公寓式办公、商业、高级酒店、娱乐、餐饮、会所、车库等为一体的综合性建筑群。该项目的建设对南岸区的城市发展起到一定的促进作用，能较大的提升南岸区乃至XX市的城市形象。房地产行业是劳动密集的行业，项目的兴建能够提供较多的就业岗位。项目对XX的社会经济有一定的促进和推进作用，具有明显的积极的社会影响。10.1 社会影响效果分析10.1.1 项目对城市的城市化水平的影响目前XX市的城市化水平仅为35%，远低于其规划113、要求的50%，项目所在的区域公交线路相对较少、生活配套设施和城市配套设施需要进一步完善。该项目开发建设将改善该区域的生活和办公条件，加快区域的城市化建设进程。该项目位于南岸CBD区域，可以算作商业地产项目，因而该项目的建设有利于增强城市的竞争力。商业地产是城市商业的一个关键环节，所有的商业的房地产环节组合在一起形成一个大产业。作为一个高附加值产业，商业地产能直接给城市带来利润和财富增强城市的竞争力。10.1.2 项目对城市经济发展影响该项目建设规模大、建设投资高，对区域的招商引资、经济发展具有积极的推动作用。项目的建设，带动了南岸区的发展，将吸引一大批企业入驻并增加投资，同时也是实施南岸区远期114、规划的重要基础。随着基础设施的完善，文化产业、旅游业的发展，使得就业机会将大大增加，部分农村剩余劳动力转入第二、三产业，其就业扶贫效益显著。该项目建设可促进地方经济发展，建设所用的绝大部分建筑材料将由地方供应，可为当地建筑业提供一个不小的市场。项目运营期间，建设项目产生的各种费用可刺激项目所在地消费市场，促进该地区第三产业发展。因此，项目建设与运营将对地方经济发展起到很好的直接和间接促进作用。项目的建设有利于提高城市的投资规模，从而带动城市建设。数据显示，19992006年全国商业营业用房投资额占整个房地产投资额的11%以上，并且投资增速在现代化城市中的速度远大于房地产整体。10.1.3 项目115、对XX文化产业发展的影响“XX出版传媒创意中心”项目正是集团实现“二、九、四、四”的战略产业发展目标的重要内容之一，所以该项目的建设对集团更好、更快的发展具有重要意义。项目的建设将提高XX出版社对社会服务的能力，并将在改善单位服务设施的基础上，辐射周边地区，推动XX市南岸区文化产业的发展。该项目的实施有利于协助实现XX市出版业发展的战略目标积极推动现代内容产业发展，大力发展数字出版，努力构建公共新闻出版服务体系，加强出版物现代流通体系建设，大力发展现代印刷、复制产业，促进少数民族地区新闻出版业发展，积极实施“中国新闻出版业走出去”战略，以国家重点工程建设带动新闻出版业发展。有利于XX文化产业“116、走出去”战略的实施，该项目的建设将为XX出版集团顺利实施“立足XX，辐射西部，面向全国，走向世界”的总体发展战略服务。也必将对XX新闻出版业发展的总体目标及国家“十一五”规划新闻出版业发展的目标及发展战略的实现产生积极的推动作用。10.1.4 项目对南岸区居民的影响(1) 就业项目的建设与运营需要大量的相关工作者，从而将增加就业机会，解决一批待业人员的工作问题。(2) 文化水平本项目建设对改善周边地区的文化氛围具有积极的作用，对于提升当地居民的教育水平和文化程度也将发挥相应地促进作用。(3) 休闲娱乐项目建设除了为出版社的员工提供办公环境外，还能为周边的居民提供闲暇读书的去处，提高公民的文化素117、质。并改善人们的休闲、居住环境和城市生态环境。10.2 社会适应性分析10.2.1 不同利益群体对项目的态度及支持程度(1) 南岸区的居民项目建成后，对南岸区的居民而言可以增加他们休闲娱乐的去处，并为之改善生活条件和居住环境。因而南岸区居民对本项目是持支持态度，不过施工期间给其带来的噪音和交通不便将使得那南岸区居民有暂时的不适应，项目建设过程中会尽量做到不打扰到附近居民的日常生活。(2) 个体经营者项目建成后，对个体经营者来说，他们可以租到位置更好的商铺和娱乐设施，从而得到更好的商业机会。(3) XX出版社该项目的建设对XX出版社而言将大大的改善员工的工作环境，提高员工的工作积极性，有利于出版118、社和外界的项目合作，并提高XX出版社的社会影响力。(4) 政府项目的建设对南岸区政府而言，可以为其增加相应的税收，从而提高其财政收入；项目的建设为南岸区政府完成其城市建设以及其城市化的目标提供了有利的支撑。(5) 外商投资者项目建成后，可以吸引对XX南岸区有兴趣的外商来投资，增加南岸区的经济收入，对外商投资者而言也可以从中获得相应的经济及社会收益。10.2.2 项目的城市适应性分析该项目为房地产开发项目，项目开发建设符合区域发展规划，对区域经济发展、城市化建设有着积极的推动作用。同时项目的建设不会对周边环境造成不良影响和破坏。根据项目的建设性质分析，项目的开发建设与当地的技术文化、宗教信仰、民119、族风俗习惯等不存在矛盾，是相互适应的。同时项目的建设对区域的技术文化、科技发展、交通事业具有促进作用。该项目的建设符合XX市南岸区的城市规划。XX市南岸区作为XX市核心区的重要组成部分，在“XX市都市发达经济圈”建设中处于重要地位，发挥出重要作用。随着南滨风情路、南坪商务圈、XXCBD南区等“七大经济板块”的建设与发展，南岸区的规划进行了部分的调整，本项目的建设就是符合调整后的南岸区的城市发展规划。10.3 社会风险分析10.3.1 可能出现的社会风险分析投资项目的风险，是指由于一些不确定性因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成损失的可能性。项目风险贯穿于项目建设和生产运营的全过程。本项120、目是房地产开发项目，根据其特点，参考本类项目的实施和运营状况，其风险主要有以下几种：(1) 市场风险市场风险是本项目遇到的主要风险。本项目的市场风险主要来源于三个方面：一是市场供需实际情况与预测值发生偏离；二是项目产品市场竞争力与竞争对手发生重大变化；三是项目产品和主要外协件的实际价格与预测价格发生较大偏离。(2) 工程风险现场条件中更大的制约因素是工程地质条件差。如果土壤地质水文条件属于未知或已有资料不准确，这种情况轻则导致修改设计和施工方案，重则发生工程毁坏、人员伤亡。这类事故一旦发生，虽然可以向保险公司索赔，但业主或投资商也难免不受其害。如果工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，121、将会导致工程量增加、投资增加、工期拖长等。(3) 资金风险资金筹措困难是业主经常碰到的重大风险，该项目完全靠集团自筹资金。资金来源中断或供应不足，可能导致项目工期拖期甚至被迫终止。(4) 政策风险由于经济条件发生重大变化（通货膨胀、物价上涨不正常等）或者政府政策做出重大调整，导致项目原定目标难以实现甚至无法实现。(5) 外部协作条件风险工程的现场条件受多种因素影响，特别是进出场通道，供排水设施，供电、供气的可能性，夜间或节假日加班作业的可能性等等。位于闹市区的工程项目虽然供排水、供电、供气都不成问题，但材料进出及夜间或节假日加班就没有可能。这样，工程的施工期必然拖长，从而推迟了投产时间，加大成122、本。交通运输、供水、供电等主要外部协作配套条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。(6) 社会风险难以预测的社会条件、社会环境发生变化，给项目建设和运营带来损失。10.3.2 风险规避方案项目建设存在这很多的风险，因而在项目建设前就应改进行风险识别和风险分析。识别风险首先要对风险因素进行分解，构成风险结构层次图，然后运用反向思维把不利因素找出来，从反向角度来论证，最后，通过对项目进行后评估不断积累经验，加强风险识别的准确性。我们把风险定义为不利事件发生的可能性，可见风险的大小与出现不利结果的概率大小成正比。在房地产开发项目中，仅仅利用风险估测的三个参数来为风险管理提供依据是远远不够的，还需123、要结合房地产开发项目的特点进行进一步的分析，即风险分析。风险分析就是以风险估测的三个参数为基础，对具体的房地产开发项目评价模式进行适当的数学处理，使之能反映风险因素的过程。风险分析也就是在这些评价指标中加入风险因素，例如法律风险因素、经济风险因素等。对本项目而言，提出如下风险规避的措施：(1) 树立风险意识，强化风险管理理念目前国内企业风险管理意识比较淡漠，往往是“等出了事情再说”的被动性的管理，缺乏主动风险管理的理念，这样就给项目留下不同程度的隐患。为此，施工企业必须牢固树立风险管理意识，把风险管理作为项目管理的重要内容之一，必须全面排查项目在投标和施工管理中的各种风险因素，及时确认项目存在124、的风险事件，做到知彼知己，百战不殆。(2) 构建不同层面的风险管理体系，做好风险防范风险无处不在，无时不有，故施工企业必须构建以主管领导挂帅的经营和施工阶段不同层面的风险管理体系，要涉及到所有参与者，能够在项目的投标决策、合同签订、施工管理、竣工验收和工程结算阶段建立起全过程、主动监控机制和防范以及应急机制，对可能发生的风险能够做出准确把握，快速反映，及时处理，提高项目抗风险能力。(3) 应建立高效的信息网络施工企业应拥有完备的信息状态，以便及时、准确地获得与风险有关的信息，并高效、安全、可靠地使用，信息的收集与管理应有时效性和针对性、有必要的精度，要综合考虑信息成本及信息收益，实现信息效益最125、大化。应广泛搜集以下方面的信息，以便作好风险预测：国家现行法律法规、政策及宏观调控方面的信息；投资主体、投资环境、人文环境方面的信息；投标阶段水文地质、地貌等施工技术和市场物价方面的信息；投标决策信息；施工管理阶段关键工序、重难点工程的施工技术方案、人机物资源和市场物价方面的信息；项目管理者联盟，项目管理问题。(4) 全面盘查项目风险源，并做出风险识别在项目的投标阶段和施工管理阶段均要针对项目，依据合同和项目的具体情况，采用经验数据分析、风险调查、专家咨询以及实验论证等风险分析会议的方式，按照时间维（投标阶段和施工管理阶段）、目标维（效益、质量、工期、安全和信誉）和因素维（设计风险、标价风险、126、合同风险、施工技术风险、自然环境风险、政治法律和经济风险、组织协调和人员风险、材料设备风险以及工程验收结算风险等）识别和确定建设项目全过程中究竟存在哪些潜在的风险源、可能影响项目的哪些方面以及可能带来的大致后果。(5) 进行风险评估，确定风险事件风险评估包括发生概率的估量、风险性损失大小的估量、风险影响范围的估量和发生时间进程估量，通过度量的结果，确定风险事件，具体评估如下：风险概率的估量。风险因素发生的概率应利用已有数据资料和相关专业方法进行估计，表示为很小的（发生概率10以下的风险事件）、中等的（发生概率1050的风险事件）、一定的（发生概率50以上的风险事件）。风险损失的估量。就是定量确127、定风险损失值的大小，并按照损失值的大小分为重大损失（与目标值其中一项差距在10以上的）、中等损失（与目标值其中一项差距在510的）和轻度损失（与目标值差距在5以下的）。(6) 项目风险影响波及范围的度量即项目风险可能影响到项目哪些方面的工作，要明确影响的最主要目标是什么，以及对整个项目工作和活动的影响。时间进程的估量。即项目风险可能在项目哪个阶段的什么时间发生，以及发展变化的时间，对优先发生的，就应优先制定应对措施加以控制，而后发生的则通过监视和观察去做进一步的识别、度量和应对。11 结论XX出版集团公司投资开发的“XX出版传媒创意中心”项目符合国家有关法律法规的规定，符合XX市十一五规划，符合XX市国民经济和社会发展中长期规划、行业规划和产业结构调整政策的要求。本项目的选址规划符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政策的要求。本项目经济效益和社会效益良好，不会对地方的经济安全和公众利益产生不利影响。