1、中国四川稻城亚丁温泉小镇开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月中国四川稻城亚丁温泉小镇开发项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月74可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一部分 项目市场背景研究1.项目概况11.1项目发展背景11.2项目地块概况22.项目社会经济发展状况32.1xx县发展概况2、3城市基本状况3宏观经济指标52.2xx县发展建设背景7xx县总体发展目标7xx总体规划战略7xx旅游资源开发规划73.旅游业宏观分析83.1国内旅游业发展背景8国内旅游市场现状8国内旅游经济状况9国内旅游发展趋势103.2项目旅游业发展背景11xx旅游市场现状与发展11xx旅游经济状况19xx旅游发展趋势193.3xx酒店业发展背景193.4xx投资环境20xx政策引导投资与旅游发展20xx基础设施建设20xx旅游政府投资规划224市调项目研究234.1温泉项目调研234.2酒店项目调研244.3旅游景点调研331.项目定位前提及论证391.1项目地块解析391.2项目综合SWOT分析4013、.3项目定位前提（难点及其解决方向）422.项目总体布局方案443.项目总体定位453.1 项目功能定位453.2项目发展主题定位593.3项目目标市场定位593.4项目总体规划设计建议59项目总体规划原则及理念59对项目资源的规划设计利用631.项目财务状况分析的假设条件642.项目成本估算643.项目收入估算674.财务状况评价69第一部分 项目市场背景研究1.项目概况1.1项目发展背景xx县经济现有产业结构优势尚不突出，但同时面临着前所未有的大好机遇，令xx的经济发展处在积极的转型腾飞期，丰富的旅游资源将面临着全面的提升发展机遇。u 经济稳步增长：xx近几年的经济也取得了显著增长，但仍然4、有待加快发展，目前xx旅游经济是xx经济发展的重要组成部分，产业结构处于发展的初级阶段，经济实力尚不突出。u 旅游提升成必然：xx具有丰富独特的旅游资源，但xx的旅游业刚刚起步，旅游配套、交通、服务等远远不能满足目前市场需求，xx地处许多高品位旅游资源的包围之中，在受到它们辐射带动的同时，更受到发展竞争的影响。提升旅游业形象、加强旅游资源利用与开发、完善旅游服务，成为xx目前发展的重要步骤。u 项目温泉资源稀缺：xx村位于县城东南3公里，地处贡巴山北麓，海拔3747米，温泉发育于花岗岩断裂带上，出露水温68度，流量81.025升/秒，昼夜流量达7000立方米，泉水不含杂质，不含硫，可以饮用，有5、微量伽玛射线，具有良好的理疗效用，尤其可以用来治疗关节炎和风湿。xx，xx旅游必经之路，所以温泉的开发价值有待深度挖掘。1.2项目地块概况项目位于四川省西南部xx县东南3公里的xx村，海拔3747米。xx温泉是游人到xx必到的一个景点，目前开发商已购买了该温泉的使用权及开发权，使用年限50年，项目用地500亩，其中酒店用地80，并根据项目发展情况，政府提供项目的后备发展用地。xx县区位图本案项目区位图2.项目社会经济发展状况2.1xx县发展概况城市基本状况 xx县位于四川省西南部，青藏高原东南缘，横断山东侧。东南与凉山州木里县相邻，全县南北长191公里，东西宽63公里，幅员面积7118平方公里6、。县政府驻稻坝金珠镇，海拔3740米，距州府所在地康定432公里。地势北高南低，西高东低，最高点为南部的贡嘎雪山仙乃日，海拔6032米，最低处为俄牙同乡的色空村，海拔1900米。xx县地处亚热带气候带，由于受海拔高度和青藏高原复杂地形的影响，呈青藏高原型气候和大陆性气候特征，属大陆型高原型气候。年平均气温4.1，2月平均气温高达11.9，1月平均气温-5.9，极端最高气温27.1，极端最低气温-27.6，年平均降水量636毫米。xx县辖13乡1镇、2个居委会、121个村委会。2006年末全县总人口29188人，藏、汉、回、彝等十一个民族，藏族占96%以上。xx北距离省会成都810公里，距州府康7、定432公里，理塘147公里，南距云南中甸300多公里。目前对外联系的主要通道仍是公路交通，但随着xx公路交通的改善、xx机场、攀枝花机场的建设，xx将大大缩短与成都、康定、中甸、丽江等周边地区的联系时间，对发展旅游业和促进地方经济的发展十分有利。xx属康巴文化区，是康巴文化的重要组成部分。xx县域内宗教为藏传佛教的喇嘛教，教派齐全，寺庙众多，并以白教、黄教为主体，还有花教和红教等。其底蕴丰厚的康巴文化以及独特的自然景观良好地共存于一体，为xx开展民俗风情、自然观光等旅游项目提供了坚实的文化基础。xx海子山、xx等国家级乃至世界级的旅游资源不仅神奇更具垄断性，同时，它与周边地区如：康定跑马山、8、泸定海螺沟、中甸碧塔海、云南迪庆白马雪山、泸沽湖、西藏昌都茶马古道等已发展和待开发的高品位旅游资源有着良好的配套和相互补充作用。随着区域协调发展，生态、文化旅游的深度开发，旅游环线的建立，xx的旅游发展必将有着美好的前景。xx县区位示意图宏观经济指标国内生产总值逐年快速增长2003至2007年，xx县生产总值增长幅度变化较大，2005年激增，随后2006年趋缓。2007年xx县实现GDP18322万元，同比增长13%，增幅较2006年有所放缓。从历年xx国内生产总值来看，总体上出现了较明显的增幅，表明xx县总体经济摆脱了原来增长滞缓的局面，经济形势正向积极的方向发展。产业结构第三产业平稳增长产9、业结构是反映城市经济发展后劲的重要因素，从xx产业结构历年变化来看：近几年来，第三产业的比重不断上升，三大产业比例由2003年的4523.331.7 调整为2007年的401446，对比以上数据可见，xx县的第三产业保持逐年上升的稳定走势，说明其旅游业等在城市经济中的稳定作用。旅游收入在几年内大幅提高，2000年，旅游总收入600万元，占xx县当年GDP总值的12-15%，而在2002年，其旅游总收入已经达到1775万元，占xx县当年GDP总值的22.5%。第三产业所呈现出的稳步上扬之势，反映了旅游业和其相关配套产业的持续上升势头和趋势。xx县经济社会发展的目标是地区生产总值（GDP）年均增长10、速度高于全省平均水平，2010 年达到当年全省水平。一、二、三产业的比例调整为23：26：51，xx县政府正在逐步加大第三产业发展的比重，表明第三产业仍有相当大的发展空间。2.2xx县发展建设背景xx县总体发展目标根据xx县城市总体规划，规划期内全面实施可持续发展战略，加强基础设施建设，改善投资环境，调整优化产业结构，实现经济体制和经济增长方式的根本转变。将xx县城市建设成为“最后的香格里拉”旅游服务接待总基地，建成极富“康巴”文化底蕴和独特自然景观环境的旅游城市。xx总体规划战略 规划远期城市将形成依山顺水、沿河纷呈“带状加组团”的用地形态，总体功能结构概括为“一心、两片、四组团”。“一心”11、指城市行政、商贸主中心。“两片”指城西“旧城综合功能片区”、城东“新城综合功能片区”。“四组团”指城西“特色民居组团”、城北“文体娱乐组团”、城东“星级旅游宾馆接待组团”、城南“旅游产品加工园区组团”。xx旅游资源开发规划 高起点、高标准组建“大香格里拉”风景名胜体系，将xx周边的德荣、乡城、理塘、巴塘、中甸、德钦和维西等风景名胜资源纳入该体系，联合申报“大香格里拉”世界文化与自然遗产。县域风景名胜区空间布局结构为“一中轴、一基地、三片区”。1. “一中轴”：即理塘海子山桑堆县城日瓦（香格里拉乡）东义，作为全县旅游发展主轴线。2. “一基地”：即县城，建成全县风景旅游服务接待总基地。3. “三12、片区”：指南部xx自然风景名胜区、北部海子山自然保护区、中部xx自然人文景观区。3.旅游业宏观分析3.1国内旅游业发展背景国内旅游市场现状旅游业具有“无烟产业”和“永远的朝阳产业”的美称，它已经和石油业、汽车业并列为世界三大产业。旅游业一般分为国际旅游业和国内旅游业。国内旅游业是为国内旅游者服务的一系列相关的行业，它关系到国内游客、旅行方式、膳宿供应设施和其它各种事物。改革开放以来，我国的旅游业有了非常迅速的发展，但是比较而言，我国国内旅游业发展的广度深度都远远不能适应经济发展和人民生活水平提高的需要。随着市场经济的发展和人民收入水平的进一步提高，人民对旅游消费的需求将进一步上升，国内旅游业在13、国民经济中的地位和作用越来越重要。旅游业正在发展为世界上最大和增长最快的产业之一。中国旅游市场在21世纪将进一步扩大，其不断发展的有利条件有：l 中国丰富的旅游资源不断得到开发；l 旅游产品结构不断完善；l 旅游产业规模不断扩大；l 发展旅游的大环境逐渐优化。这些都为中国旅游市场的扩大提供了坚实的保障。20世纪90年代国内旅游出游人数平均每年以18.5%的增长速度发展，城镇居民和农民的出游率不断上升。随着人们生活水平的提高、可自由支配收入比重的增大，节假日的延长，闲暇时间的增多，必然会极大的促进国内旅游的发展。假日旅游的火爆就充分证明了这一点。发达国家发展旅游业的经验表明，在人均GDP达到1014、00美元以后，旅游的大众化、普遍化便开始迅猛发展，我国已经超出这一标准值，说明我国的大众旅游时代已经到来。按国际惯例，国际旅游收入与国内收入的比例为1：8或1：9，我国目前仅达到了1：2.35，潜力很大。中国的国际旅游与发达国家相比差距很大，入境过夜旅游人数只及法国的一半，国际旅游收入还不到美国的1/5。由此可见，中国旅游业的发展潜力巨大。 中国的市场正处于转型阶段，与西方成熟市场相比还存在着很大的差距，而中国旅游业同样在承受着经济转型的洗礼，于是在旅游市场营销方面必然经历一个由市场初级阶段向市场高级阶段转化的过程。虽然整个旅游行业的营销意识普遍不强，营销能力不高，甚至有些地方还没有旅游营销意15、识，有些地方因为政府行为因素造成体制问题、资金问题、利益问题大于营销问题等现象的存在，但我们必须清醒地看到，随着中国加入WTO，国际先进理念和成功的运作经验也随之进入了中国，这些先进理念和成功经验将被有识之士通过与中国特色的有效“对接”，合理运用到我国的市场实践当中，从而有效促进中国经济的快速发展。中国作为世界旅游资源第一国，又拥有着世界最大的国内旅游市场，并且2020年将成为世界最大目的地国。在这种供需双向互动下，中国的旅游业前景辉煌。国内旅游经济状况 经过近30年的发展，中国旅游业取得了令人瞩目的成就，实现了由旅游资源大国向世界旅游大国的跨越。根据国家旅游局的2007年中国旅游业统计公报显16、示，2007年国内旅游业发展势头良好，入境、国内、出境游三大市场保持稳定增长：l 旅游业去年全年总收入首次突破万亿元，达到10957亿元人民币，比上年增长22.6l 国际旅游外汇收入达419.19亿美元，比上年增长23.5；l 全国国内旅游人数达16.10亿人次，比上年增长15.5；l 全国国内旅游收入7770.62亿元人民币，比上年增长24.7；l 全国国内旅游出游人均花费482.65元，比上年增长8.0。 截至2007年，中国已有各类旅行社1.8万家，星级饭店1.3万座，各类景点景区2万余家，大中专院校旅游专业在校学生规模73万人，旅游直接从业人员1000多万、间接从业人员4900多万。一17、个规模较大、基础坚实的现代旅游产业体系初步建成。全国旅游情况统计表（2002-2006）年份总人次数(亿人次)出游率(%)总花费(亿元)人均花费(元)20028.7869.23878.36441.820038.767.93442.27395.7200411.0284.84710.71427.5200512.1292.75285.86436.1200613.94106.16229.74446.9由以上数据可看出，全国出游的人数逐年递增，出游率逐年快速增长，随着国民的生活水平不断地提高，旅游慢慢成为了人们享受生活，追求生活时尚，增长见识的一种休闲生活需求，随着居民带薪休假制度的不断完善，只要一有假18、期人们第一时间就会想到出去旅游。随着旅游业的慢慢发展与成熟，出游的人会越来越多。国民由最开始的城际游，省内游，慢慢到国内游甚至出国游，在旅游开支上也越来越舍得花费，随着生活收入水平的提高，人们的旅游消费观念正逐步放大，旅游花费在交通、食宿、购物等费用正逐年递增。国内旅游发展趋势2000年我国国内生产总值达到8.94万亿元，人均超过1000美元。经济发展，人民逐渐富裕，旅游消费需求增加，国际旅游界通常认为人均GDP达到1000美元是旅游人数迅速增加的界限，这预示我国旅游业将迅速发展。我国国内和国际旅游市场迅速扩大。据国家旅游局分析预测，2020年我国旅游总收入将超过3.3亿万元人民币，将实现向世19、界旅游大国的历史性跨越。中国旅游业在“八五“其间，已成功地将自己发展成为文化观光的旅游目的地。继“九五”发展的基础，在未来的一段时间内仍然将高速增长。据世界旅游组织的分析预测：以中国为主的亚太地区占全球旅游人次数的比例将从1995年的14.4%发展到2020年的27.3%，来华的国际旅游人次数从2001-2010年将以2-3%的增长速度发展。发展的速度极为惊人。2020年中国将成为世界旅游接待第一接待国，国际旅游人次数将达到1.37亿人次，占世界总数的8.6%，成为德国、日本和美国之后的世界第四大游客输出国。指标内容20012002200320042005年增长率来华旅游人次数（万人次）总数520、66058306000638061903%国内旅游人次数（亿人次）总数10.811.712.613.614.78%指标内容20062007200820092010年增长率来华旅游人次数（万人次）总数651066406770690070402%国内旅游人次数（亿人次）总数15.9017.1018.5020.0021.608%3.2项目旅游业发展背景xx旅游市场现状与发展旅游资源概述xx具有丰富独特的旅游资源，从自然到人文，从峡谷到高山，从寒冷的冰川到热气腾腾的温泉，从农业到牧业，从和煦阳光到斑斓的彩云，从藏民到其他民族，从古老的宗教到现代的社会文明，丰富多彩。概括起来可谓自然景观极其优越，人文景21、点非常丰富，气候资源相当独特，民族风情十分浓郁。这些特点表现在:这里有造型独特，且分布集中的三座以神山命名的雪山；这里有由一千多个冰湖等古冰川遗迹组成的中国唯一低纬度古冰帽；这里有淳朴的藏族民风；这里积聚了藏族红教、白教、花教、黄教等教派的文化等等。现依据资料的类别详述如下，在叙述中首先将旅游资源分为自然和人文两部分，在此基础上进一步分门别类。1自然旅游资源山脉：念青贡嘎雪山和海子山现代冰川：现代冰川集中分布于县区南部海拔5000米以上的山峰，念青贡嘎雪山区内仙乃日（6032米）、央迈勇（5958）、夏诺多吉（5958米）。地热温泉：xx温泉、蒙自乡茶花温泉、赤土乡仲堆温泉、母乡各瓦温泉景区：22、xx景区、海子山景区、俄初山景区、卡斯沟景区。（xxxx景区）（海子山景区）（俄初山景区）（卡斯沟景区）2人文旅游资源沿河流或分布于山腰或分布于谷地，该区教派齐全，有茉教、红教、花教、白教和黄教五种教派。县区共有寺庙14座，其历史多为300-500年。典型的寺庙有邓坡寺（红教），拉贡寺（苯教），扎郎寺、热乌寺（花教），奔波寺、著杰寺（白教），贡嘎郎吉岭寺、雄登寺（黄教）。xx8座藏传佛教寺庙一览表寺庙名称所在地建寺年代寺庙派别备注热乌寺色拉乡色拉村南宋末年花教热乌上寺色拉乡色拉村南宋末年白教郎岭寺邓坡乡花教曲岭寺巨龙乡南明末黄教贡岭寺的分寺冲古寺香格里拉乡南，xx景区内元代黄教觉母寺赤登寺木拉23、乡明末白教白牧寺木拉乡明末白教著杰寺桑堆乡明代中期白教xx旅游资源详见以下分布图：整体旅游规划定位发展目标：根据xx县社会经济发展现状和旅游发展前景，规划xx县2001-2015年旅游发展目标：抓住西部大开发这一战略机遇，加快县区旅游开发，把xx建成融合康巴藏族文化、世界级的高山高原自然风光和生态旅游目的地，把旅游业培育成xx县域经济的龙头支柱产业。分阶段经济目标：2005年，旅游人数达到25万人次，旅游收入1.95亿元2010年，旅游人数达到45万人次，旅游收入5.15亿元2015年，旅游人数达到60万人次，旅游收入11.00亿元发展布局xx县的形体结构是：一个中心、一个支撑点、一条主干线和24、三个旅游开发区。一个中心：xx县金珠镇；一个支撑点：香格里拉乡；一条主干线：理塘海子山金珠镇香格里拉乡（xx）-东义木里。三个旅游开发片区：1.海子山旅游开发片区；2.康巴文化、宗教旅游开发片区；3. xx高山自然风光、生态旅游开发片区。发展定位：l 中国生态旅游和自然旅游目的地，并可建成为世界级的观光、探险旅游和独家旅游目的地；l 融合康巴藏族风情的世界高山自然风光和生态旅游目的地；l 国际古冰川地质科考旅游目的地；l 康巴藏族文化、宗教、民俗旅游目的地。xx旅游发展xx县城地处于四川省西部，目前以公路交通为主，距离省会成都800多公里，交通不很方便，旅游消费偏高，加之相对成熟开发的景区仅有25、xx景区，其它丰富的旅游资源，如海子山景区和县城金珠集市、商贸民俗、温泉还有待开发。基础设施条件的限制，使得旅游业还没有得到系统的发展，发展相当的落后，仍处于起步阶段。所以目前xx的旅游业刚起步，旅游业档次不高，仍有较大的提升空间。发展现状xx的旅游业刚刚起步，良好的发展势头也已显现，旅游经济收入在生产总值中所占的地位愈来愈重要，旅游产业带动效益已经在社会经济的各个方面有所表现。但是，其规模效益还不具备。旅游管理机构、旅游队伍建设、人才状况、旅游资源开发、景区建设、旅游产品开发和配套，旅游各项基础、服务设施等诸多方面还与现代旅游的发展要求相距甚远，各个方面都有待加强建设。比较而言，xx县的旅游26、其发展仍相对落后。目前，旅游业已受到省各级领导、各级部门的高度重视，把旅游产业作为新的经济增长点来培育，“旅游兴县”的战略目标已经确定，xx的旅游业正在迈开追赶的步伐向前发展。xx旅游发展优势宏观环境为旅游业的发展提供了历史机遇旅游业本身是一个多功能的产业，包含了吃、住、行、游、娱、购等诸多方面，涉及到各行各业。旅游业的发展直接或间接地带动相关产业的发展，其产业的带动效应是其他行业无可替代的。21世纪是旅游的世纪，旅游仍将保持强劲的发展态势，依然是消费热点所在，世界旅游市场将继续扩大。据世界旅游组织研究预测，2020年全世界的国际旅游收入将达到2万亿美元，以年均6.7%的速度增长，国际旅游人数27、将达到16亿人次，以年均4.3%的速度增长。1997年四川省就已决定把旅游业当作支柱产业之一。2000年四川全省旅游工作会议上又提出：“未来实现我省追赶型、跨越式发展，必须加快培育旅游支柱产业，建设旅游经济强省的步伐。” 中央把中西部省区作为新世纪我国旅游业发展的新基地，国家旅游局把四川独特的、垄断性旅游资源作为中国实现由亚洲旅游大国向世界旅游强国历史性跨越的重要基础。这些为四川旅游业发展提供了巨大机遇。 发展需求为xx旅游发展提供了市场空间，政策为xx旅游发展提供了保证，宏观环境为xx旅游业的发展提供市场、政策、产业等历史机遇。宏观环境极有利于xx旅游的发展。县域基础设施的发展为旅游发展打下28、了良好的基础发展城镇基础设施，以xx-香格里拉乡-xx“三点一线“的公路交通建设为突破口，以香格里拉-木里-、各卡中甸、东义-中甸等公路建设为重点的，打通断头路，联系周边资源，结合电力、电信等基础设施建设。这些行动不仅为xx旅游资源的开发，旅游产业的发展提供条件，更为县域整体投资环境的改善，资源的系统开发，区域的协调发展，加快对外交流和对外开放的步伐提供先决条件。周边的辐射带动力强旅游作为一个经济产业有着特殊的发展规律，环线旅游，区域联系协调发展才能达到旅游效益的最佳。xx地处于甘孜州旅游发展总体布局“丁“字型南干线上，距离甘孜州未来旅游两大枢纽之一-理塘不到150公里，同时还在康定跑马山、泸29、定海螺沟、中甸碧塔海、云南丽江、泸沽湖等也已开发和发展的高品位旅游资源的包围之中，它们的发展已具有一定的规模，在市场中已具有相当的影响力和品牌价值，尤其是云南中甸的旅游产业较为发达。xx以其独特的资源特色与周边有着良好的配套和相互补充，无疑是它们发展的延伸区域，受到它们的辐射带动。小结：从xx的旅游建设与资源开发的情况来看，xx旅游资源的利用尚处在较初级的观光性质，很多旅游资源的价值未发掘，旅游业的提升空间仍很大。依托稀缺性的丰富资源，xx未来旅游业的辐射面必将越来越广，对游客的吸引力也越来越大，旅游服务层次逐渐提高。xx旅游经济状况根据xx县旅游文化局数据，近几年来，全县旅游总收入基本保持着30、平稳快速的增长势头，2006年xx共接待游客23万人次，全县旅游总收入达1.5亿元。接待游客量与旅游收入都逐年激增，这与政府的相关政策与发展方向密不可分的。由此可见，xx县旅游影响力正逐步显现，旅游大县正向积极方向发展，良好的旅游资源和环境越来越受游客青睐，xx的知名度越来越高。小结：xx旅游经济总体呈现出良好的发展势头，游客数量快速稳定的增长，旅游收入呈较大幅度的增加。xx旅游经济的日渐壮大、势头和结构均较城市整体经济形势更出色，加上其中很多资源尚在“休眠期”，优质的旅游资源基础和良好的发展机遇将为纯旅游景区及旅游房地产项目的开发创造优势突出的发展平台。xx旅游发展趋势n xx县旅游资源丰富31、，特色鲜明。神秘的康巴文化，奇特的自然风光资源优势对旅游者具有巨大的吸引力，使之有潜力在四川省、甘孜州的旅游发展中占有自己的地位，拥有自己的市场份额；n 随着二郎山隧道的正式开通运行，康定机场、xx机场的建成，成雅高速公路和川藏路（国道317、318）、理（塘）中（甸）等公路的改建完成，立体的交通网络将利于xx县与世界级的旅游风景区泸沽湖、云南省中甸的发展联系，促进区域旅游环线的形成，并带来xx旅游的飞跃；n 21世纪，旅游的一大主题是“回归自然、旅游健身、文化观光”。而xx县恰恰具备了开展这些项目的良好资源条件，具备开展自然观光、生态旅游、科考探险、文化研究等多品种的旅游项目。3.3xx酒店32、业发展背景xx因旅游业直接带动了酒店业的发展， 其主要形式有客栈、星级酒店、旅馆、青年旅行社、家庭旅馆，行业档次普遍较低，其主要目标消费群是驴友及自驾游的游客，2006年xx接待了游客23万人次，目前xx的游客接待能力远不能满足于现状。各酒店建筑主要以当地藏民建筑风格为主，部分现代与藏式相结合，这些较具当地民族风情风格的藏式酒店较受游客的喜爱。高档次的酒店xx尚未有投资建设，而有车一族自驾游的游客群却刚好是xx的主导游客群体，约占游客的70%，高端酒店业的发展目前存在空白点，正好为本项目的启动带来契机！3.4xx投资环境3.4.1xx政策引导投资与旅游发展根据xx县国民经济和社会发展第“十一”33、个五年规划，在旅游业的发展方面，抓住雪山、草地红色旅游和四川重点旅游西移的机遇，全力打造香格里拉之魂xxxx品牌。加强景点、景区设施建设，xx争取达到国家5A 级旅游景区标准，县城建设成为高原生态温泉旅游城镇。结合xx县内资源，大力发展野生菌等土特产品、藏药保健食品、民族工艺等特色旅游商品坚持与旅游相结合原则，充分挖掘民族文化，培育民族文化旅游、民族文化娱乐、演艺会展和民族民间工艺品“四大产业”，建设县城民族文化活动广场、香格里拉演艺中心、xx温泉文化娱乐中心、民族文化村。3.4.2xx基础设施建设xx县的总体目标是建设“旅游大县、经济强县”。随着国家以生态环境建设和基础设施建设为中心的“西部34、大开发”战略的实施，xx的基础设施建设必将上到一个新的台阶，将极大地改善xx的投资环境，极有利于县域社会经济的全面发展。xx县“十一五”期将重点打通亚属（xx至云南香格里拉属都湖）公路、亚泸（xx经木里县至泸沽湖）公路、各格（xx各卡乡至云南香格里拉县格扎乡）公路等6条出境公路。目前已开工建设亚属（xx至云南香格里拉属都湖）公路和亚泸（xx经木里县至泸沽湖）公路。对外航空通道的建立能大大提高xx县的可进入性和进入的舒适性，目前xx机场已经动工，建成后将与成都双流国际机场形成密切的航空联系，成都双流机场是中国西南最大，全国第五大民用机场，其在中国西部航空运输的枢纽地位对xx县近期的航空运输有着重35、要意义，建成后xx县航空区位关系如右图：目前进入xx风景区的唯一交通方式是公路。从成都到xx920公里，路况较差。xxxx机场建成后，将成为四川第二个旅游机场，与重庆、成都、云南香格里拉、昆明、九寨沟和已开通的康定机场形成旅游空中环线。xxxx机场建设位置在桑堆乡的海子山 （海拔4200米），预计2011年开通。目前成都游客到xxxx主要通过客运车和自驾游的方式到达，耗时近两天，而机场建成后成都市民可以在1小时内到达。xxxx机场距邻近机场的距离邻近机场名称相互距离（公里）康定机场176成都双流机场400西藏邦达机场313云南迪庆机场173云南丽江机场277四川西昌机场263四川攀枝花机场3536、2四川九黄机场520四川宜宾机场440重庆江北机场600昆明巫家坝机场669随着航线的完善，几年之内，神秘的甘孜州将不再遥远。海内外客商、游客盼望已久的康定机场已正式经国务院批准立项，可望在2008年开通空中航线，xxxx机场和雀儿山隧道的前期工作也在紧锣密鼓地进行。xxxx机场规划建成4C级机场，跑道长4200米，总投资9.13亿元，机场占地面积约15平方公里。机场建成后满足A319-133,A319-115机型的起降要求。预计到2010年，xx县的游客将达到80万人次，旅游总收入达到14亿元，到2015年接待客达150万人次，实现总旅游收入30亿元。xxxx机场将成为第二个“九黄机场”。类37、比机场项目九寨沟黄龙机场九寨沟黄龙机场(简称九黄机场)位于四川阿坝州松潘县境内的川主寺镇北约12公理处，是阿坝州的首个机场，机场海拨3400米，距九寨沟88公理，距黄龙43公理，工程总投资为10亿元人民币，设计年呑吐量到2010年将达到80万人次，机场跑道长度3200米，宽为60米，机场可起降波音757、737-700、A319等大中型飞机，与成都的空中距离约240公理，飞行时间约40分钟。九黄机场于2003年9月28日国庆黄金周之前正式投入使用。九黄机场的开通改变了人们游览九寨沟的方式，以前完全由陆地运输的方式与空中运输的方式并行，为会那些担心陆路运输的安全性的游客提供较快捷而且方便的旅游途38、径。3.4.3xx旅游政府投资规划根据xx县旅游发展总体规划，xx县旅游开发项目投资总额160305万元，其中，县域内干线公路项目44185万元，通往旅游区的公路项目9760万元，电力通信项目16200万元，市场营销经费3140万元，人才培养费1250万元。在全县旅游开发总投资160305万元中：景观建设项目投资3510万元，接待、娱乐项目投资额为77320万元，基础设施（指旅游区内）项目投资额为2990万元，旅游公路类项目投资客为9760万元，及市场营销、人才培养等相关投资费用，详见下表：序号项目类型投资额（万元）投资额占总投资额比例（%）2000-2005年20062010年201120139、5年1景观建设项目9401170140035102.192接待娱乐设施2507021450308007732048.233景区基础设施125584589029901.874便利游客设施1751802205750.365环保及其它40040557013750.866旅游公路项目97600097606.097干线公路项目320001218504418527.568电力、通信项目6800940001620010.119市场营销3301130168031401.9610人才培养25040060012500.78合计769804716536160160305100小结：xx县已把旅游业作为未来的支柱产业40、和新的经济增长点，随着政府对旅游业的大力支持，xx未来的旅游、酒店、餐饮、旅行社、旅游商品等将会有一个飞跃的发展，以旅游业发展来推动产业结构调整，带动县域经济、政治、文化的全面发展。总结：xx旅游资源丰富，在国内旅游热的背景下拥有巨大的挖掘、提升空间，辐射范围将越来越广，旅游经济持续向好。在我国西部大开发的生态环境建设和基础设施建设以及四川省旅游支柱产业地位确定的宏观背景下，xx县旅游业发展具有巨大的市场发展潜力和良好的开发前景。4市调项目研究4.1温泉项目调研温泉名称xx杜鹃谷温泉规模2000平方米地址xx水温泉眼在43度间主要矿物质硫磺客户选择温泉的主因去xx景区的路上温泉配套茶吧，餐厅，41、酒店主要旅游客xx旅游客户，驴友客流量平时50人节假日100多人价格平时露天温泉游泳50元节假日同上环境外部山间内部装修一般外部交通情况xx和xx间，xx到这里80分钟车程主推服务总体评价水质中性，微具硫磺味。同时温泉酒店节假日住宿情况很好达到98%以上，平时50%。标间300，套房400，节假日标间488，套房688。温泉池温泉配套酒店房间温泉主入口按摩房温泉房温泉配套酒店4.2酒店项目调研xx主要酒店概况酒店名称xxxx酒店规模约5000平方米地址xx县城建筑风格内装现代外装藏式星级三星入住率%平日30%节假日98-100%客房价格标房原价420，折后200-260，节假日上浮20%套房原42、价680，折后380-480，节假日上浮20%折扣 不定楼层共3层配套设施餐饮汉藏餐饮娱乐足浴中心功能房无客房数量总数140单房9套房6，标间110客户选择酒店主因xx最大规模酒店客户群体分析旅游、商务客酒店名称妈妈旅馆规模1000多平方米地址甘孜州xx县贡巴路建筑风格内装藏式外装藏式星级无入住率%平日30-40%节假日95-100%客房价格标房无标房普房二人间50-60元，节假日100-120元5人间平时25一个床位，节假日50一个床位其他形式室内帐篷平时25顶，室外15顶，节假日是50，室外30楼层共2层配套设施餐饮中西藏式餐饮娱乐酒吧，现暂时没营业功能房客房数量总数10多间，床位20多个43、酒店简析2006年开业。旅馆主要以驴友和国外游客为主，店内装修全藏式风格，给人以家的感觉。旅馆2层，房间只有十几间，除了客房服务还有旅行社导游服务，区别于xx其他酒店。店内各种服务菜单明确，包括房间价格表，饮食价格表，旅游线路价格表等，所有物品乃酒店负责人亲力亲为。旅馆有在专业驴友网站上宣传，并有旅店EMAIL。旅馆的经营方式是和藏族业主联合经营，利润分红。旅馆负责人对xxxx的旅游前景看好，关于xx的旅游提出两点观点，一是天气环境的问题影响了旅游情况，二是增加xx人气。酒店名称xx拼英藏馆规模约3000平方米地址甘孜州xx县贡巴路建筑风格内装藏式、现代外装藏式星级无入住率%平日30-40%节44、假日98-100%客房价格标房平时60-100，节假日200-380套房平时180-200，节假日400左右折扣浮动楼层共3层配套设施餐饮汉藏饮食娱乐无功能房无客房数量总数47单房36个标间套房11个普间酒店简析2004年开业，旅馆是从藏族业主租来并加盖一层，共三层。旅馆外装饰藏式风格，房间是现代简装。旅馆价格浮动性大，由入住情况改变。旅馆主要接待驴友和旅行社团队。旅店经营情况较好，现已收回一半的成本，其中08年经营状况优于07年。旅馆除了餐厅没有其他娱乐设施。旅馆负责人在xx香格里拉乡还有一间旅馆叫大自然云地，只有普通房。其它旅游区特色酒店概况：酒店名称香格里拉仁安悦榕庄规模120亩，分二期45、开发，目前是一期地址香格里拉县建塘镇投资商悦榕庄建筑风格内装藏式建筑风格外装藏式建筑风格星级五星入住率%平日100%节假日100%客房价格标房套房400-600-800美金折扣管理公司悦榕庄楼层共2层配套设施餐饮乐苑餐厅、茶馆娱乐SPA、图书馆、悦榕庄自有品牌商店、功能房会议厅客房数量总数32栋别墅客户选择酒店主因藏式风格建筑及当地藏民文化，多为国外游客客户群体分析欧美为主酒店简析主要为会员制，入会12万美金。2006年初开业，入住酒店的多为外国游客为主，主要通过网络订房。酒店员工主要是本地藏民，目前员工数约为150人，包括客房、餐厅、保安、人事、SPA等。会议厅可容纳60人，大企业大公司都会46、到此开商务会议，包括诺基亚、可口可乐等。悦榕庄向当地村民及政府承租，首签70年，期满后再续签。悦榕庄在中国投入800亿美金开展一系列的布点、经营及管理。藏民建筑为土木结构，内部是木。酒店名称九寨沟喜来登酒店规模80多亩地址九寨沟沟口附近投资商成都私人老板建筑风格内装藏式和现代风格外装藏式和现代风格星级五星入住率%平日50-60%节假日95%客房价格标房普标2800，豪标3000套房行政套房5000，九寨套房6000折扣折扣不定，现在约6折，都有15%的服务费管理公司喜来登酒店楼层共东西两座，最高6层配套设施餐饮中西餐宴厅 娱乐桑拿浴室，KTV，酒吧，游泳池，健身房，游戏机室等功能房会议厅13个47、，最多可容纳1000多人，980平方米客房数量总数582（总统套房、九寨套房、行政套房、豪华标间、普通标准间）单房标间300多间套房200多间客户群体分析团体居多，主要是日本，欧美团酒店简析酒店2000年开业，2003年由原来的金陵饭店管理转换成喜来登酒店管理，此后每年都有适当装修，游泳池，健身房，酒吧，桑拿房等配套较齐全。主要客户来自欧美，日本，大堂装修豪华，房间内饰中规中距。但酒店管理服务较好，员工500多人。酒店名称九寨天堂洲际大酒店规模20万平方米地址九寨沟投资商成都世纪城洲际大饭店同一老板建筑风格内装藏羌风格现代风格外装藏羌风格现代风格星级超五星入住率%平日50-70%节假日95%客48、房价格标房现价普标1580套房现价套房2500折扣折扣不定，现约4折左右管理公司洲际大酒店管理楼层共7栋，最高9层配套设施餐饮中西餐宴厅，藏式酒餐吧和风味扒房娱乐桑拿浴室，KTV，酒吧，温泉游泳池，大剧院，棋牌室，桌球等功能房会议厅从50-2000多平方米类型客房数量总数1020（总统套房、豪华套房、行政套房、跃层式套房，山景标准间）单房标房和单间共有900多间套房70多套客户群体分析团队居多，其中港澳台，东南亚团队较多投资回报期4-5年年收益每年平均1亿多，2005年纯收入2亿酒店投资4亿酒店简析2003年开业至今已收回投资成本，除去2008年以往每年纯收入都达到一亿左右，酒店入住率较高，配49、套非常齐全。主要客户来自东南亚港澳团队，钢架天幕及其内部景观尽显自然别致，整体高贵奢华。全年冷暖风控制，且房间布局在景观方面较考究，大部分房间可看见九寨山景。除了九寨天堂酒店外其老板还开发了九寨的甲噃古城，神仙池等景区，并在甲噃古城建数间客栈。4.3旅游景点调研调研景点：xxxxxxxx简介xx自然保护区位于xx县日瓦乡境内，总面积平方公里。万年以来，由于受新构造运动的影响，这个地区发生了强烈的抬升和断裂。从xx自然保护区北部海拔米的康古，至仙乃日主峰直线距离仅公里，相对高差达米。巨大的垂直高差形成幽谷深邃、千刃壁立的高山峡谷景观。独特的地质、地貌与气候条件使xx自然保护区至今还保存着原始状态50、的自然生态系统，保存了大量第四纪以来（距今万年）目前多数地区已绝迹的珍稀动物、植物、昆虫等活化石，成为世界上非常重要的地质历史博物馆和物种基因库。同时也是全球生物地理区域中的最具代表性的地区之一，具有极为重要的保护价值和科学研究价值。 xx自然保护区特殊的地质、地貌和各种丰富的自然资源早在上世纪二十年代就吸引着西方科学家和探险家的目光。年月至月间，美籍奥地利植物学家、探险家约瑟夫 洛克在美国国家地理学会的资助下，带着几十头骡马及二十多名纳西族马夫和向导，从云南丽江出发经永宁（泸沽湖地区）到四川木里。在木里国王的协助下，前后两次深入xxxx自然保护区内，为该学会拍摄了幅当时在世界上算是“第一代”51、的彩色照片及黑白照片幅，记录下了这一带完全与世隔绝的美妙绝伦的壮丽景色。此外还采集了数千种植物标本、余件飞禽标本。他将在xxxx考察的所见所闻和所经历的一切写成长篇记实文章连同大量的精美照片发表在美国国家地理杂志上，第一次将xxxx壮丽迷人的自然风光介绍给全世界。年中国科学院成都生物研究所对xxxx地区进行了全面的动植物考察。为了有效地保护这一地区的自然景观和资源，年月，四川省人民政府批准建立了xx自然保护区，年初经国务院批准xx自然保护区被列为国家级重点自然保护区。 xx自然保护区内耸立着三座圣洁美丽的雪峰，其峰名相传为五世达赖所封：北峰仙乃日，意为观世音菩萨，海拔米；南峰央迈勇，意为文殊菩52、萨，海拔米；东峰夏诺多吉，意为金刚手菩萨，海拔米。仙乃日、央迈勇、夏诺多吉神山呈“品”字形排列。被当地藏民视之为神山，参拜者络绎不绝，成为藏区信教群众朝拜的圣地。xx获多项美誉：各旅游出版社对xxxx总评：1、2005年被国家地理杂志评选为十大最美山之一。2、2008年被国家地理评为中国最具价值的50个旅行地之一，xx最后的香格里拉。3、2007年知行天下杂志评为中国最美的地方，xxxx。4、中国自助游评：xx影响你的一生。5、环球地理：欧洲人最向往的地方之一，中国xxxx。6、欧洲周刊，中国最后一片净土xx。7、携程旅游杂志。最后一片净土xxxx。xx自驾游热门旅游线路xx是去xx必经之路，53、多数自驾游由周边城市及省内其他主要城市往xx，因为路途遥远在xx都会做停留，选择留宿一晚或停留一天再前往xx。以下为热门旅游自驾游线路：旅游线路：昆明-丽江-香格里拉-xx-xx-xx-昆明旅游方式：自驾游行程：7天旅游线路：攀枝花-泸沽湖-xx-xx-攀枝花旅游方式：团队或者自驾游行程：7天旅游线路：成都-四姑娘山-新都桥-xx-xx-新都桥-康定-成都 旅游方式：自驾游行程：7天-8天旅游线路：成都-康定-新都桥-xx-xx-新都桥-成都旅游方式：团队或者自驾游行程：7天旅游线路：成都-四姑娘山-新都桥-xx-xx-乡城香格里拉-丽江旅游方式：团队或者自驾行程：10天旅游线路：成都-康定-54、理塘-xx-xx-返回成都旅游方式：团队或者自驾行程：7天旅游线路：成都-康定-xx-xx-木里-泸沽湖-香格里拉-丽江旅游方式：飞机和徒步 行程：15天旅游线路：成都-康定-新都桥-理塘-xx-xx-乡城-德荣-香格里拉-丽江 旅游方式：团队或者自驾行程：7天旅游线路：成都-都江堰-卧龙-丹巴-新都桥-雅江-理塘-xx-xx（往返）旅游方式：团队或者自驾行程：7天旅游线路：成都-日隆-丹巴-新都桥-雅江-理塘-xx-xx-香格里拉-德钦-香格里拉-虎跳峡-丽江旅游方式：自驾游和徒步行程：16天小结：随着生活水平的提高，汽车慢慢成为了生活必需品，自驾游为越来越多人选择出游的方式，很多自驾游的旅55、游团都是由成都出发，经过xx去xx，而xx的大量游客同时也是xx的游客，据预测，到2010年，全县年接待游客将达到80万人次，为xx的旅游地产项目的开发提供了坚实的平台。游客调查问卷统计xx对本项目的影响意义深远，其游客构成与消费习惯等相关因素对本项目的开发将产生最直接的影响。针对游客各种习惯特别制定了调查问卷对十一黄金周到xx旅游的游客进行抽样调查， 发放问卷100份，回收有效问卷79份，21份无效，具体统计分析如下：1 你喜欢怎样的方式去旅游？ 结果：有86%的人选择和家人或者朋友一起出游，而找旅行社的仅8%，自己去的有6%。简析：极少数人会选择旅行社到xx旅游，大部分会选择自驾游。2你旅56、游的目的是什么？ 结果：95%的人出游是为了观光与放松心情，5%的人是为了泡温泉及其他。 简析：xx是xx的中转站，大部分主要目的地是xx，泡温泉是休闲项目，不是旅游的主要目的。3你怎么知道旅游的地方？ 结果：游客中79%的人是通过网络查询或朋友介绍 简析：口碑与网络营销相当重要，优质的旅游产品通过朋友的口碑传达与网络营销相结合是项目重要的营销手段。4你喜欢去哪种地方旅游？ 结果：61%的游客喜欢到山上与名胜古迹，海边34% 简析：xx有着丰富的旅游资源，很多游客到xx主要是来看雪山，xx优美景色吸引着大批的游客。5你每次旅游大概要多少时间？ 结果：4至7天的占77%，7至15天的占13% 简57、析：47天的假期主要集中在黄金周，黄金周仍然是游客选择出游的最多的时间段，随着带薪休假制度的不断完善，出游的时间选择自由度将会更大。6你每次旅游的费用是多少？ 结果：游客旅游费用支出在1000-3000元区间的占58%，3000-5000元的占18%，5000元以上的占15%，1000元以下的9% 简析：出游的时间周期较长，旅游费用支出较高，旅游的心情是主要的，平常不舍得的花费在旅游期间都会变得不太重要。7你每次旅游消费比重最大的是？ 结果：住宿与交通占了75%，游玩占13%，吃喝10%，购物仅为2% 简析：xx的自驾游路程较远，其交通费用主要包括包车费、油费、路费；酒店住宿的开支大说明酒店的58、旺盛需求。8你是从xx中转过来的吗？ 结果：游客中92%是从xx中转到xx，仅8%没有经过xx 简析：xx的游客同时也成为了xx的游客，因为路程遥远开车劳累游客基本都会选择在xx留宿一晚，次日再前往xx。9你会选择在xx留宿及泡温泉吗？结果：有86%的游客会在xx留宿及泡温泉 简析：xx休闲娱乐业尚未发展，所以晚上可供游客选择的只有温泉，xx温泉开发潜力巨大。10.你对xx的印象？ 结果：认为xx有旅游资源有待开发及想去那泡温泉占86%，不太了解占14% 简析：xx目前旅游资源开发仍处初级阶段，丰富的旅游资源目前尚属于“冬眠期”。第二部分 项目可行性研究1.项目定位前提及论证1.1项目地块解析59、 项目地已有建筑包括：温泉民俗村、藏式建筑风格的酒店、藏式建筑的泳池，其中温泉民俗村目前在经营营业，藏式酒店及藏式泳池目前关闭。地块内的地质主要为沙土及部分自然景观山石。现状分析见下图：泳池可免费使用山坡温泉民俗村藏式酒店往xx村项目地块现状说明图可用作温泉开发利用石山地块有起伏小山坡项目地块现状泉水/湿地（不宜建高层建筑）地块有起伏有较大高差项目地块现状 泳池 藏式酒店1.2项目综合SWOT分析项目优势u 稀缺优势：项目地块坐落于景点贡巴贡久神山下，景色优美，高原高温温泉资源稀缺性突出-xx县唯一高温温泉、泉源流量大，流量81.025升/秒，昼夜流量达7000立方米。u 项目综合性开发优势：60、项目以温泉为主要经营业态，同时开发高端星级酒店、旅游商业、商务会议等，以丰富的经营业态综合性开发形成规模以便扩大影响及辐射范围。u 区位优势：xx地处大香格里拉旅游区，国家级旅游景点xx必经之路，借助xx的知名度为xx发展旅游和旅游地产提供了辐射四川、云南、贵州、广东、广西等地的良好条件。项目劣势u 交通及配套的劣势：项目位于远离县城3公里的xx村，通往项目地道路路状较差及无路灯照明等设施，影响了车辆的进入；通信基础设施虽已到达该片区、但仍有不足的情况，本项目地块移动通讯信号不稳定，移动信号发射站点布设不足。u 本地旅游地产尚处初期发展阶段的市场劣势：受xx发展和经济形态等的影响，xx的旅游地61、产均处在市场初期阶段，有关旅游地产市场的消费力、消费理念还在培育中。市场发展并不成熟的前提下，项目开发存在一定的风险。u xx经济实力待提升、地位相对较低的劣势：旅游地产的发展离不开所处的地域环境和城市背景，xx多年来调整旅游为支柱产业的政策相对滞后，这对旅游地产的开发在市场的表现会产生一定的影响。项目发展机会u xx规划及发展机遇：按照xx目前的总体规划，将xx县城市建设成为“最后的香格里拉”旅游服务接待总基地，建成极富“康巴”文化底蕴和独特自然景观环境的旅游城市。xx已把旅游业发展放在重要的位置，为旅游项目的开发提供了良好的大环境。u xx旅游业中地位提升的机遇：根据近年来的发展形势，xx62、的旅游地位正不断提升。xx将面临着较大的旅游提升空间、吸引越来越多外省市人的关注。加上xx通过航空、公路等交通设施辐射着更为广阔的旅游市场。u xx目前缺乏高端项目的市场机会：xx的独特资源和位置，能够成为展示康巴文化的最佳场所，本项目则是其中最引人注目、最具竞争力的项目，这也是占据优势资源的高端物业所与生俱来的社会责任。项目面临的威胁u xx地产市场不成熟威胁：xx城市规模不大、经济发达程度有限，因交通及材料运输等问题，地产开发规模不大，市场不成熟。u 与xx周边县市的竞争：来自xx周边的竞争威胁主要是同类型旅游地产的开发，如康定的二道桥温泉项目的竞争；此外也有经济较发达城市本地旅游地产的竞63、争。u 与临近省市同类项目的竞争：由于旅游业竞争的日益加剧，xx的旅游特色和旅游地产开发也面临着海螺沟、九寨沟等同类项目的竞争威胁。1.3项目定位前提（难点及其解决方向）难点一：假日与非假日带来的经营难度解决方向建议：l 充分挖掘xx本地实力型人群的消费力，如政府相关职能部门人群的消费力及政府接待人群的消费力；l 发挥旅游地产的特性，主动、积极拓展xx以外甚至省外的市场；l 充分利用项目地势及山坡适当开发大面积的特色休闲景观，休闲景观的使人流连忘返，以致非假日增加人流量；l 发挥康巴文化优势，以文化为主题的节日营销。难点二：配套设施不完善带来的系列开发难度解决方向建议：l 内部功能规划须进行较64、严密的配套容量（如污水处理、出入本项目社区的人车流通行能力等）计算，保持略有富余的配套水平，确保高品质开发的目标；l 规划设计时建议配备应急方案，以备在高原恶劣天气、交通阻断、市政配套供应不足等情况下能够保证一定时间内的正常运转；l 项目开发前市政设施的建设与政府协调动工时间节点，确保各项市政工程提前或同步进行。难点三：本项目是xx自然条件较佳的旅游地产项目，备受政府、市民期待和瞩目，社会责任较一般地产项目更大，需要特别考虑如何开发才能“匹配”唯一性的资源优势、怎样达到经济收益与社会效益并重的目标。解决方向建议：l 详细测算并权衡项目财务运作状况，协调项目自身长期收益功能与短期收益功能间的关系65、，适当发展酒店、商业等与旅游协调的经营功能；l 注重开发适合游客游赏、停留，与xx旅游接轨的功能，如开放的广场、雕塑、栈道、商业街等，以及酒店、餐饮、商务会议等，使旅游功能更加完善及更具综合性。2.项目总体布局方案 本项目占地500亩，酒店用地80亩。本项目主要功能为温泉、酒店、商业、观光娱乐四大板块。项目总体功能布局规划项目功能布局图例3.项目总体定位3.1 项目功能定位酒 店根据项目的资源条件等，建议项目开发酒店、温泉、商业、观光娱乐共四大功能板块。温 泉 商 业四大功能观 光 娱 乐各功能定位酒店功能既是项目整体旅游休闲特征的重要体现，也是对旅游功能专业服务的有益补充，是本项目开发中与旅66、游业关系最近的功能。建议：l 酒店引入专业管理品牌的输入经营，保障服务品质；l 酒店功能的档次应得到起码的保障，以对应本项目的整体档次。建议开发四星级的酒店，并配备商务会议、美容SPA等功能；l 酒店现有物业为藏式建筑，建议在此基础上加以改建，以减少酒店的投资，以藏式建筑风格为主格调进行统一内外改建。客房部分可以考虑以产权销售的形式兼顾经营与快速回笼资金的需要；也可探讨持有经营的模式。温泉功能是本项目用以打开局面、吸引人气的部分，建议由酒店管理公司统一管理、经营，实现对xx旅游休闲特色的提升。l 内容设置建议围绕“大香格里拉旅游区的温泉度假”、“康巴民俗体验中心”等，体现整个项目所要突出的旅游67、休闲胜地、悠然高雅的特质；l 温泉的设计建议室内外结合、水陆活动结合、不同收费项目结合、淡旺旅游季活动结合，充分起到“聚集人气”的功能目标。以温泉独特的稀缺资源带动整个项目。l xx独特的气候条件给温泉项目的经营带来了独特的设施要求，建议温泉房设置独立泉眼，房内用温泉以地热形式供暖。充分利用现有的山石景观设计温泉池。商业功能是项目的配套部分，其功能定位建议为：本公司建议本项目与xx村之间建立古城商业，而xx村则由现有藏民建筑改建为xx古城，建设形态及发展模式参照中甸古城的模式，这不但将本项目与xx村连为一体，而且还很有效的形成业态互补原则，将本项目度假村古城商业xx古城连为一体，该区域将成为离68、xx县城最近的综合性旅游渡假区。定位依据：“古城”极具神秘感与吸引力，使很多人慕名而来，去古城的距离远近根本不是问题，丽江古城便是“古城”最有力的说明。大量的人流往古城涌入，去古城之前只是想去揭开其神秘感，到了古城却有很多让人想留下来的理由，使得游客的购物、娱乐、饮食、住宿等一系列商业化需求凸显。所以古城与商业密不可分，古城的神秘感吸引大量商业需要的人流，在本项目上，贡巴贡久神山景点与规划定位xx古城将形成一个吸引人流的景区，为本项目的商业及古城商业的发展奠定了基石。古城商业本项目xx古城属于本项目的商业功能部分，承接古城商业氛围。l 规模和内容设置以打造康巴文化休闲氛围为主，突出体验、趣味、69、参与等不同的商业经营特色，展现体验旅游休闲的特有魅力；l 商业经营种类建议侧重特色小商品零售和体验式休闲餐饮两方面。如自助式藏式餐饮、DIY手工艺品店、即兴画室、个人艺术工作室；l 旅游商品：阿西村的干陶制品，热光村的金银首饰、银碗制品、俄初村的蔑制酥油盒、沙德村的木制器皿、虫早、红景天、松茸、雪莲、牦牛肉、民族服饰、宗教用品等；l 特色餐饮：马格同藏香猪、藏香鸡、表稞酒、酥油茶、藏吧、酒吧、咖啡吧等；l 商业功能以商业街为主要设计思路，结合当地藏式建筑风格设计商业街外观。xx古城及本项目商业街图片参考观光娱乐功能是项目的配套部分，其功能定位建议为：可分为10个项目1. 康巴歌舞表演场2. 滑70、雪场3. 贡巴贡久神山风景区4. 转经筒5. 玛尼堆6. 白塔7. 经幡8. 烧烤场9. 金珠牛场10. 田园绿树区1、康巴歌舞表演场地作为开展民族文艺活动及民俗旅游活动场所，表演场周边栽植本地适合生长的高大乔木及灌木，种植划坪，并紧临河边，方便利用河景资源。表演台周围有标志性建筑阶梯式的观众席/表演台背景为水景及树林2、滑雪场规划目的：为了让本项目在冬天感觉到是温暖而热闹的，即使天边飘着纷飞的雪花，树在白雪的映衬下越发绿了起来，温泉也更加升腾出似梦似幻的雾气，于是你便沉浸在这温暖而柔软的冬季时光里。此处坡度不是太大，刚好有山坳连接，况且在项目红线范围外，可避免占用项目用地。并且在不下雪的时候71、泥土景色不影响项目形象。规划内容：滑雪场为游人提供集中玩雪、滑雪的活动场地。滑雪场内容分：滑雪练习区、冰雪滑道区、雪仗区，专供游人玩雪戏耍，雪雕区供游人搞雪塑造型比赛使用，以及停车、餐厅等设施。滑雪时间：本项目设立场，这里天然形成的高山地区气候，给众多滑雪爱好者带来无限乐趣。滑雪可从当年12月至次年3月底，近130天。独特的气候条件，加上场地的平缓开阔，为滑雪提供了得天独厚的气候与地形条件。滑雪场策划安排： 策划每年的降雪期，本项目举办盛大的“冰雪节”，让那时的滑雪场变成一个激情荡漾、快乐纷呈的冬游乐园：高山滑雪、趣味滑雪、花样速滑表演、滑雪圈组合表演、雪地山地车驾驶、狗拉雪撬、雪地拔河比赛、72、雪塑造型比赛、家庭雪上飞碟比赛、冰雪圣诞狂欢夜冰雪世界里的欢乐体验为冬季的峨眉山增添精彩和生机。图片参考3、贡久神山风景区贡巴贡久神山在本项目山上，可谓是渡假区内之自然景观，能清晰眺望，建议开发商能与xx村一起合作开发，完善景点的配套建设，包括马匹、道路、休息设施及观景台等，以便吸纳更多的观光客。 由本项目步行到神山山脚下5分钟路程，属于家门口的神山。本项目北端神山神山美景4、转经筒又称“玛尼” 经筒（梵文 Mai，中文意为如意宝珠），与六字真言（六字大明咒）有关，藏传佛教认为，持诵六字真言越多，表示对佛菩萨越虔诚，由此可得脱离轮回之苦。因此人们除口诵外，还制作“玛尼”经筒，把“六字大明咒”经73、卷装于经筒内，用手摇转，藏族人民把经文放在转经筒里，每转动一次就等于念诵经文一遍，表示反复念诵着成百上千倍的“六字大明咒”。有的还用水力、灯火热能，制作了水转玛尼筒、灯转玛尼筒，自然力代替人念诵“六字大明咒”。藏区大大小小的寺庙门前，都摆列着一排排的转经筒，下端有可用于推送摇动的手柄，信众经常到寺庙去推动经筒旋转，这称为转经。建议：在本项目内建立xx最多数量的转经筒，初期数量达到200个，并预留增设转经营筒的数量，此将成为一道亮丽的风景。图片参考5、玛尼堆藏语称“朵帮”，就是垒起来的石头之意。“朵帮”又分为两种类型：“阻秽禳灾父帮”和“镇邪朵帮”。“阻秽禳灾朵帮”大都设在村头寨尾，石堆庞大，而74、且下大上小呈阶梯状垒砌，石堆内藏有阻止秽恶、禳除灾难、祈祷祥和的经文，并有五谷杂粮、金银珠宝及枪支刀矛；“镇邪朵帮”大都设在路旁、湖边、十字路口等处，石堆规模较小，形状呈圆锥形，没有阶梯，右堆内藏有镇邪咒文，台的石堆内也藏有枪支刀矛。在藏传佛教地区，人们把石头视为有生命、有灵性的东西。刻有佛像及佛教经文的“玛尼石”，并没有统一的规格和形状，制作者用不着刻意选择，捡着什么石头就在上面刻画，经文多为“六字真言”和咒语。玛尼堆最初称曼扎，意为曼陀罗，是由大小不等的石头集垒起来的、具有灵气的石堆，藏语为“多本”；还有一种是在石块或卵石上刻写文字、图像，以藏传佛教的色彩和内容为其最大特征，有佛尊、动物保75、护神和永远念不完的六字真言，然后堆积起来成为一道长长的墙垣，这种玛尼墙藏语称“绵当”。每逢吉日良辰，人们一边煨桑，一边往玛尼堆上添加石子，并神圣地用额头碰它，口中默诵祈祷词，然后丢向石堆。天长地久，一座座玛尼堆拔地而起，愈垒愈高。每颗石子都凝结信徒们发自内心的祈愿。玛尼石的产生，使这些自然的石头开始形象化。藏族在漫长的历史进程中，涌现出了浩如烟海的玛尼石刻品，凡人迹所至，随处可见，它是藏族刻在石头上的追求、理想、感情和希望。建议：在本项目堆起三至四个较高的玛尼堆，玛尼堆的位置可设在靠山边的斜坡上。图片参考6、白塔在xx已有最大的白塔，所以本项目兴建白塔不宜单个规模大，这样会同质化，应该走差异化76、路线。建议：在本项目建立白塔群，单个白塔可面积不宜过大，但要求数量要多，最起码要达到20个，建成xx最大的白塔群。项目此处原有几座白塔，在此基础上建白塔群，效果将非常好，而且地势高，远处可见，将成亮丽风景。白塔群7、经幡经幡就其外在形式来讲，我们可以大致归纳为三种，经幡作为福运升腾的象征物每年都要换新。换新的日子不能随意选择，它是根据藏族历算，选择在藏历新年初一过后某一个良辰吉日。这一天早上，全院的人都穿上节日盛装，聚集在楼顶上，举行一次隆重而欢乐的插经幡仪式，藏语里这个仪式称为“托随”，意为祭神祈福仪式。经幡的各种颜色是固定的，不能随便创新。其次每块颜色的排列顺序是严格规定的，不能有任何差错77、。因为经幡的意义很明确，不是为了美化环境，而是祈求福运隆昌，消灾灭殃。经杆上端的枝条上有繁茂的星火条，它是由五种颜色不同的小幡条构成一组。一般一个经幡上，根据枝条多少来确定有两组至三组星火条。这五块幡条的颜色排列及它们所象征的意义是这样的。最顶端为蓝色幡条，它象征蓝天；蓝色幡条下面是白色幡条，象征白云；白色幡条下面是红色幡条，象征火焰；红色幡条下面是绿色幡条在征绿水；最下面的幡条是黄色，象征黄土，或者大地。五种颜色的排列形式正是客观大自然物质存在的立体排列形式，因此，象大自然中天地不容颠倒一样，这五种颜色也不容错位。五种颜色象征自然界的五种现象，这种现象是生命赖以存在的物质基础。当自然界天平地78、安、风调雨顺的时候，人间便是太平祥和幸福康乐；当自然界出现灾害的时候，人间灾害重重、不得安宁。世世代代生活在高原上的人们对大自然的变化更为敏感。企盼人间太平幸福首先应该希望大自然无灾无祸，于是用经幡上五种不同颜色的幡条来表示这种心理依托，真是绝妙无比。经幡除了颜色的象征意义外，还有文字和图案主幡上密密麻麻的藏文字母和栩栩如生的鸟兽图案是木刻板印刷的，藏文一看便可知道是佛说经教。文字部分是直接传达意义的，不象颜色和线条，所以把文字念下来就能知道它的内容。既然是佛说经教肯定离不了慈悲为怀，普渡众生的主旨。文字以外，四个角上的鹏龙狮虎图和中央的骏马驮宝图究竟象征着什么意义一时很难说清楚，于是翻阅了不79、少资料，国内外的藏学家在他们的论著中对此有些阐释，不过讲的最全面、最详尽的还是意大利藏学家南喀诺布先生，这位藏学家在他的论著南喀诺布选集（藏文版中国藏学出版社出版）关于风旗一节中对这些图像作了这样的阐释。（隆达、风旗）一词中，（隆）在土、水、火、风、天五大种中表示天。这个字的本意指大、全部、所有，若与别的字连在一起构成名词，比方说（森林）、（大江）从这些名词的词根意义上可以看得出有大、全部、所有的含意。建议：本项目的经幡挂在周围山坡上，设立大型彩色经幡，即可营造藏式气氛，又可遮掩植被稀疏的山体。绚丽多彩的经幡8、烧烤场建议：园林烧烤场位于茂密的丛林间，大树遮盖住猛烈的阳光,野花发出阵阵的幽香,80、调皮的小鸟还在互相挑逗。置身烧烤场中，可以充分感受宁静与“烦嚣”的有机结合。烧烤场四周有安置夜灯，如果选择在夜晚烧烤，自然是别有风味了。场内还配置音响设备，优美的音乐和着山风伴着溪声，让人觉得恍惚在人间仙境。烧烤场可同时容纳2000人，围住烧烤炉与知已好友谈笑欢聚，享受美食，全广阔园林设计带您远离烦嚣。此大型的园林烧烤场也适合公司及团体举行大型活动。9、金珠牛场牛场作为xx生态景点之一，牛场为附近村民放牧的牧场，其本身具有广阔壮美的景致，在牛场牛棚子周围的草甸要重新培植，并防止被践踏、破坏及沙化。吸取洛绒牛场的建设经验，将本项目外围的空地发展成为xx的另外一著名牛场，这将对本项目具有吸强的亮点81、。10、田园绿树区因已在本项目外围种值大量的绿树已成为游客的游览的景点，建议政府及开发商联合打造田园绿树区，与金珠牛场遥相响应，联为一体。11、其它l 人文旅游资源。l 藏式餐厅、保健服务。l 结合当地文化，镇内几条步行街上建造设立若干小品，营造浓郁的藏区文化氛围。l 旅游季节，社区居民穿藏服，乡干部带头穿，不仅妇女穿，男人，小孩子也要穿。l 本项目周边山坡绿化太少，建议种植花草树木，让游客在项目外围不处寻找乐园及融入大自然，也可在山头上种值，形成靓丽的风景。产品定位酒店产品定位建议按照功能定位思路，建议本项目重点考虑四星级经营标准的酒店切入xx旅游市场，具体的酒店产品定位建议：l 档次定位为82、四星级藏式主题酒店：建议配合项目的“康巴民俗体验中心”主题定位，利用现有藏式建筑设计成颇具当地文化特色的主题酒店。l 会议配套功能的配备：考虑到本项目是xx高端旅游形态的代表地，未来酒店的商务性度假、宴客类需求也会较多，因此建议酒店内结合视听娱乐等经营功能，设置会务配套功能，能够分别容纳20人/50人/200人等不同规模的会议、宴会需要。温泉产品定位建议旅游地产要以其特色或稀缺资源来吸引游客，从经营特点上来看，本项目主要以温泉功能为主要经营主题，主要目的是以此来带动整个项目的运作，因此其产品定位必须作为整个项目的重点。l 温泉档次定位： 游客的需求是多样化的，游人出来游玩最主要是心情及舒适，建83、议本项目开发以中高档为主要发展方向，可以建设部分温泉别墅房。l 温泉产品形式定位：考虑到温泉其经营特点，结合市场调查，分别以温泉池、温泉房、温泉美容、蒸汽房等强调其综合性，多样化功能，温泉房设计分别以2人、4人、6人等不同大小布设，以满足不同人群的需要。商业产品定位根据前述功能定位，由于本项目整体上属于旅游地产性质，从经营可行性上来看，商业功能确定为辅助性的配套功能，其主要目的是辅助打造项目休闲化的商业氛围，为游客提供便利的度假休闲生活。因此商业业态和产品定位也将围绕此功能展开：l 商业业态定位：以商业街业态的小巧尺度，结合项目公共功能（酒店、广场、栈道等）进行统一布局，建议项目的商业部分集中84、设置，既聚拢人气、提供便利，又能作为配套元素与其它公共部分有机融合。l 商业产品形式定位：按照适宜餐饮、特色手工艺作坊、DIY艺术品商店经营的思路，以2层独立的步行休闲街铺形式为主。3.2项目发展主题定位 大香格里拉旅游区概念范畴包括四川、云南和西藏相交的大片地区，该区域远见如画，雪山、森林、草原以及充满异域风情的藏族民俗，让无数人无比神往。本项目位于旅游环线的核心景区、xxxx的重要接待中心-xx县城的附近，区域位置优越，适合打造成为xx县的后花园，为游客提供一个休闲旅游度假及体验康巴民俗风情的目的地。建议把本项目的发展主题定位为： 大香格里拉旅游区的温泉度假中心康巴民俗体验中心3.3项目目85、标市场定位根据xx县旅游业发展现状、区位条件等多方面综合因素，充值考虑客源市场的发展趋势，结合市场调查，将本项目的目标市场定位为：以xxxx旅游区为中心，扩展四川省及周边省市为辐射范围，辅以建设中航线的优势，甚至辐射全国市场。基础市场以大香格里拉旅游区内的客源市场为主，主要包括四川、云南、西藏相交片区重点市场项目重点市场是所有到xxxx来旅游的游客，该市场旅游客源规模较大，发展潜力可观，其中四川成都及重庆占了较大份额。3.4项目总体规划设计建议3.4.1项目总体规划原则及理念保留、发扬项目地形特点的原则海螺沟冰川温泉借助其地势的高差巧妙的利用地形的特点进行设计。项目四面环山，其地形极好地容纳了86、高矮不一的山景资源，高山、小山坡、山泉水、小溪等，有山有水乃风水宝地。地块中间有起伏的小山坡及部分天然山石景观，非常适合温泉的开发。因此项目的平面和竖向布局应首先不破坏地形走势、发扬其起伏的小山坡、山石景观以及地块环山的优点。建议类比图片 建议类比图片与相邻地块统一规划布局的原则本项目用地500亩，相邻的地块xx村由政府统一规划为xx古城、及古城商业，目前xx村住着17户当地藏民，由政府统一规划建设为一个古城，如丽江古城；紧邻xx古城是一古城商业，根据规划本项目地块建设开发应考虑与相邻地块功能的对接。融合藏式人文氛围原则本项目位于xx县，在人口分布方面藏族达到96%以上，所以以康巴文化切入市场87、的效果较现实。因此，本项目确立了以康巴民俗体验中心的发展主题，目的是要表达藏式文化氛围状态，吸引游客。规划设计须从产品外观、内部环境、装修风格等多方面体现，富创造性和艺术性地进行内外设计。产品设计原则u 设计创值、产品创新的总原则：突出系列创新性指标体系，研究属于本项目的专利性产品，形成处处经典、杜绝复制（机械复制其它产品或者很容易被其它项目复制两种概念）的温泉度假新建筑群形象；u 实用空间的设计原则：追求合理情况下温泉房等尽量以实用、舒适为原则；设计实用并注重从使用者度假休闲的角度安排的室内空间；u 商业街铺设计的原则：产品规划设计尽量体验未来业主的使用情景，层高、开间进深比合理、商铺面积不88、宜过大、店面朝向避免东西方向；u 均好性产品设计原则：由于旅游地产对景观、套内空间的合理性等要求较普通项目更加苛刻，因此本项目产品设计中平衡观景、朝向、套内空间、建筑关系等元素的均好性要求更高，保持户户均好的原则；u 充分论证、考虑项目的材料、生态、设备等创新技术在建筑、园林中的运用，体现项目生态健康、前瞻性设计的度假形象。景观建筑策略（1） 景观要素设计策略运用生态手法进行旅游景观的设计，度假区的自然环境十分优越，山、水、植物、建筑等要素的动静结合本身就是一幅生态画卷，大型浴场应自然融入山水之中，别墅及度假屋的建设应充分考虑其序列的合理性，隐于风景之中，利用植物表现时差空变化，将不同花期的植89、物搭配种植，有景可借处，植物应应稀疏，视线杂乱处，则要以致密的植物加以遮挡，自然景观是基础和主旨，人工景观则是配角和装饰，建筑宜小不宜大，宜散不宜聚，宜低不宜高，所有的景观以最佳的方式，最佳的序列呈现于游人的面前，使游人获得最佳的美的享受。（2） 建筑风格以朴实、自然、生态为主基调，外观多采用肯有浓郁地方特色的当地建筑风格，建筑应与自然环境完美融合，缔造朴实，浪漫，舒适的洗浴意境。景观建筑规划（1）建筑风格及高度控制游人接待中心及主体宾馆建筑主体一层，局部为二层，为游人提供接待，休息，咨询，住宿，就餐等服务，并兼有部分办公，管理用房，根据当地环境并结合传统建筑风格，建筑采用传统木结构二层建筑（90、层高控制在10米），对称布局和院落形式。温泉别墅采用单层木结构建筑形式，层高控制在5.2米，别墅内部设置为起居室、观景露台、室、卫生间及温泉室，温泉室采用自然手法，不规则浴池，周围以石堆，配以植物造景，营造天然生态意蕴。度假别墅采用当地民居形式，层高控制在10米以内。（2）景观建筑u 景区标志：一是设于本项目外的公路边，建议用大招牌，另是设在本项目内的景点导示牌。设计风格应突出本区民族特色，紧扣本项目渡假休闲主题，并注重与自然环境的协调一致。u 游人观景休憩廓：环绕本项目周边应建游人道貌岸然，材料以木为主，风格随意，自然。植划或低矮灌木加以绿化，美化。u 休憩亭u 停车场：建设为天然生态停车场91、，位置设于项目的大门处，紧临接待中心，大面积绿化美化，以砼块嵌划铺地，栽种高大乔木遮荫，车位之间以绿篱相隔。3.4.2对项目资源的规划设计利用泉水资源的利用l 在遵从规划要求前提下，建议项目充分利用山泉水资源塑造亲水景观，小溪、水车、水幕等。l 利用小溪退让距离布置丰富多样的景观带，形成完整的亲水步行系统，并将人的游憩活动、雕塑文化等元素穿插其中，令游客步行成为独特的风情体验。山形地势资源的利用 遵从地形地势的自然风貌，利用坡地、台地关系，实现项目各角度最大程度的景观效果。 利用高差布置有趣味的建筑小品，将建筑的屋顶、山墙、步行楼梯等均作为景观元素进行设计。 局部靠山坡或山石位置的园林可考虑用92、人工手段营造溪流效果，增加布景元素。第三部分 项目财务分析1.项目财务状况分析的假设条件本项目规划用地500亩（33万平方米），根据功能分区及功能区比例系数，根据项目总体布局方案现将地块划分为：温泉：酒店：商业：景观绿化及公共区域 = 1：1：2：2.6序号项目占地规模（）1温泉50,0002酒店50,0003商业100,0004绿化景区及公共区域130,0007合计33万根据本项目的特点及xx的基建配套工程的完善进度，建议本项目分四期开发：一期：酒店整改、温泉、其它配套二期：温泉、酒店开发、商业开发、其它配套三期：商业开发、观光娱乐区、其它配套四期：商业开发、其它配套2.项目成本估算 根据近93、期建筑工程价格信息及相关工程造价资料估算，本项目的成本为：l 项目总成本费用约1.6亿元；l 按渡假村总规划占地面积为33万平方米，温泉、酒店、商业总建筑面积10万平方米，其余为绿化、停车场、公共场所等；项目开发成本概算总表序号项目预算金额占总投资比例（万元）1温泉开发6854%2酒店改造600038%3商业开发500032%4观光娱乐区5143%5项目内配套4453%6土地成本300019%7合计15644100%项目开发成本概算细表序号项目内容规模单价投资额（万元）1温泉沐浴区室内温泉别墅10001500150 2室外温泉池10000300300 3管理用房100150015 4休息场地594、00010050 5环境绿化3390050170 6酒店区宾馆改造及加建3000020006000 7商业区商业街面积5000010005000 8观光娱乐区四方厅广场200020040 9滑雪场10000200200 10贡巴贡久神山100 11转经筒200个600元/个12 12玛尼堆10个2000元/个2 13白塔20座5万/座100 14经幡200005 15烧烤场1000150元/15 16金珠牛场2000020 17田园绿树区2000020 18项目内配套主干园路3000200元/60 29其它园路3000150元/45 20景区标志及导示牌30 21游人道1000（）200元/295、0 22游人观景休憩廓300（）1000元/30 23绿化20000（）80元/160 24接待中心5001000元/50 25停车场5000100元/50 26土地成本3000 27合计15644 注：因考虑到不同时期原材料等市场行情的波动变化，所以此表仅供参考。本项目四期开发投资成本概况投资时期投资项目投资成本（万元）投资比例一期酒店整改、温泉、其它配套470030.0%二期温泉、酒店开发、商业开发、其它配套628540.2%三期商业开发、观光娱乐区、其它配套261416.7%四期商业开发、其它配套204513.1%合计15644100.0%注：由此表可得，开发商可以采取滚动开发模式，分四96、期进行开发，开发时间可按每期的开发情况及经营状况来决定。项目首期开发资金仅需4700万元，证明本项目的投资门槛不高，可操作性强。3.项目收入估算u 方案1：长期经营不销售开发商以长期投资理念考虑，对酒店及商业不考虑销售，而是长期收租的方式运作，可得以下收入估算。 3.1客房收入根据项目现状，有水上渡假村、藏式建筑酒店，假设项目中的酒店区分三种类型来满足不同层次的客户需求，分别为四星级以上的酒店、水上豪华渡假村、青年旅舍或驴友社区，假设客房总数500间，考虑到xx气候季节问题，全年的平均客户入住率保守估计50%，客房按标间350元/天计算；预计年营业额：3194万元3.2温泉收入目前项目周边只有97、xx村的十几家村民拥有档次低及简陋的温泉浴室，按市场调查的结果反映，预计本项目温泉及酒店项目营业后，每天可接待游客500人次,人均消费按150元计算；预计年营业：2738万元3.3商业租金收入根据xx现有商业街的租金水平，再结合四川及云南旅游区的商业状况，预计本项目的商业街租金可达40元/月；预计年租金收入：2400万元3.4神山门票收入分成每天接待游客300人次，人均消费50元，按50%的分成收益计算；预计营业额：274万元3.5滑雪场收入每天接待游客：200人次，人均消费200元，因气候季节因素，按5个月营业时间计；预计年营业额：600万元3.6烧烤场收入设计100个炉，每天接待游客1批次98、，平均每个炉租赁消费为150元，炉的使用率预计为50%；年营业额：274万元3.7其它收入根据酒店行业收入的比例结构，预计酒店会议、餐厅的年收入；年营业额：200万元序号项目预算年收入所占比例（万元）1客房收入319431%2商业租金收入273827%3温泉收入240023%4神山门票收入分成2703%5滑雪场收入7808%6烧烤场收入7307%7其它收入2002%合计10312100%根据xx机场的开通（预计2011年），丽江至xx的另一公路的开通（约3.5小时车程），到时xx旅游的人数会急剧增加，预计旅游客户会按每年20%的速度增长。u 方案2：商业及酒店销售，收入估算如下： 项目销售收入99、制定之主要依据：（1） 土地成本、建筑成本、税费、利息及其它开支（2） 项目的价格定位。考虑到可实现售价与销售期长短之间的关系，此处的售价取值以xx商业的价格为对比，采取市场比较法及租金回报率返算法得出，本报告认为商业均价8000元/平方米，酒店7000元/平方米，开发期靠后可能引致的价格较大幅度拉升情况，体现保守的财务测算原则。（3） 周边地区同类物业销售价格（4） 市场消费水平及潜在购买力（5） 经济发展和城市远景规划项目计入收益的可售面积8万（可按开发商的规划确定容积率，现只按保守估计的可售面积），按售罄计，销售收入总额为6.1亿元。各分类物业销售状况如下表示：项目收入测算表项目名称数值100、（酒店）销售面积()30000平均售价(元/)7000销售收入（万元）21000（商业）销售面积()50000平均售价(元/)8000销售收入（万元）40000合 计（亿元）6.14.财务状况评价按商业及酒店具可销售的情况来计算项目销售利润，商业项目采取直接销售，酒店采取产权式方式销售，酒店销售模式涉及返租回报给小业主问题，假设酒店经营收入能支付给小业主回报。根据测算，按酒店及商业的建筑成本为1.1亿元，销售成本为1000万元，酒店及商业的土地成本为3000万元，按静态投资分析可得：两个项目税前利润40784.5万元，税前成本利润率271.90%，税后成本利润率182.17%，显示该项目是一个101、极具投资价值、盈利能力较强及回收期快的项目。主要财务指标表现详见下表：项目销售利润测算表序号项 目计算公式金额(万元)1销售收入610002减：营业税及附加(1)5.55%3385.53减：土地增值税(1)3%18304减：总成本费用150005税前利润总额(1)-(2)-(3)-(4)40784.56企业所得税(5)33%13458.8857税后利润总额(5)-(6)27325.6158税前成本利润率(5) / (4)271.90%9税后成本利润率(7) / (4)182.17%税费说明：（1）营业税及附加主要包括：营业税，城市维护建设税，教育费附加，合计为销售额的5.55%。（2）土地增值税按销售收入的3%预征。（3）企业所得税企业所得税率按毛利润的33%计算。