1、实业发展公司拆迁安置房商品房混合住宅小区项目立项报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月实业发展公司拆迁安置房商品房混合住宅小区项目立项报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月71可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 住宅小区建设项目可行性研究报告目录1. 第一章 总 论81.1 项目建设背景81.2 项目概况81.2.1 项目名称812、.2.2 建设地点81.2.3 建设单位91.2.4 工程概况91.2.5 资金来源91.3 编制依据91.4 研究范围101.5 研究结论及建议101.5.1 结论101.5.2 建议101.6 主要经济技术指标11主要经济技术指标112. 第二章 住宅市场分析与营销策略122.1 宏观政策122、期房限制转让征收营业税132.2 *城市化进程142.2.1 *市城市化水平现状142.2.2 城市化发展的目标和基本思路152.3 商品房市场现状162.4 商品房的市场需求及发展182.4.1 房地产价格181、20*年整体交易均价上涨速度较快182、住宅价格受距离远近影响变小19不同价格梯度3、商品房售价情况193、近三年新住宅交易均价涨幅年均每平米涨500元。192.4.2 住宅租售比偏高20各样本区域的住房租金情况：(元/平方米月)202.4.3 消费需求状况201、外地购房者购买比重一年提高5%212、20*年买房需求较强213、购买期望价格3500元以下214、普通住宅需求为主流，高档住宅需求也较大215、实用型住宅为首选222.4.4 趋势预测224、20*年房价涨幅将减小242.5 当前住宅市场面临的矛盾和问题25一、郊区开发，机遇和挑战同在251、挑战252、机遇26二、住宅开发成本增加261、结构变复杂262、公共设施投入增加263、车位销售率降低274、前期变更费用4、繁复27三、现有市场格局改变271、行业面临洗牌272、产品同质化273、高档社区难以出现27四、长远看房价将稳中有升281、大环境求稳282、中大户型短期看涨283、中小户型可能不降反升28五、高层居住品质降低28六、供需失衡292.6 营销战略292.6.1 销售策略291、销售的总体思路292、销售阶段的控握302.6.2 定价策略301、定价302、优惠价312、促销价312.6.3 销售管理311、销售途径312、销售管理313. 第三章 项目选址及规划条件343.1 项目选址343.2 规划条件353.2.1 设计要求353.2.2 基本设计理念353.2.3 规划条件分析364.5、 第四章 建设方案374.1 项目组成374.2 建设场地环境374.2.1 场地自然条件37全年主导风向：NNE394.3 总体规划布局394.3.1 总体规划39整个小区设计遵循以下三个基本原则402、恰当的停车方式。403、建筑与周围建筑、空间和地方传统保持一致。41项目建筑技术经济指标414.3.2 降噪技术措施424.4 建筑方案设计444.4.1 建筑方案整体构思448、价格定位：45电梯公寓均价3500元/平方米454.4.2 平面设计454.4.3 立面设计461、外部空间特征462、建筑意向464.5 结构设计464.5.1 设计依据464.5.2 结构设计472、自然条件：6、474.5.2.1 主体结构选型474.5.2.2 基础选型474.5.2.3 主要结构材料：474.6 公用设施方案484.6.1 供水排水484.6.1.1 给水设计484.6.1.2 排水设计484.6.2 供电494.6.3 弱电494.6.4 安全防范系统504.6.5 暖通504.7 消防504.7.1 消防措施501、总图502、建筑513、消防给水514.8 环境保护511、排水体制与排放去向512、废气513、噪声524、固废525. 第五章 项目实施进度安排536. 第六章 投资估算与资金筹措546.1 编制依据546.2 编制范围及数据546.2.1 固定资产投资541、7、 土地费用8019.00万元。544、建筑安装工程费13233.27万元。546.2.2 营销费用的编制556.3 投资估算编制说明556.3.1 土地费用556.3.2 前期建设费551、前期技术、咨询服务费552、场地准备费563、前期策划费566.3.3 基础设施费建设费566.3.4 建筑安装工程费576.3.5 规划报建费576.3.6 管理费用586.3.7 营销费用586.3.8 基本预备费586.3.9 财务费用583、本项目贷款偿还期1.83年。596.3.10 其他费用597. 第七章 经济效益分析607.1 说明607.2 租售规模607.2.1 租售组成607.2.2 8、租售品名及价格601、销售602、出租617.3 收入计划617.4 成本计算617.4.1 售房成本617.4.2 租房成本617.4.3 租出房屋的建造成本627.4.4 房屋租赁业务及经营成本627.5 项目收益预测627.5.1 财务现金流量分析621、所得税前全部投资：622、所得税后资本金：627.5.2 财务比率（以12年经营期计）637.5.3 项目清偿能力分析637.5.4 资金来源与运用分析637.6 敏感性分析637.7 主要经济评价指标647.8 评价结论648. 第九章 生态环境影响分析658.1 生态环境基本特征658.2 生态保护目标658.3 生态环境分析6589、.3.1 景观空间结构分析651、土地利用现状662、景现空间结构668.3.2 景观生态学评价668.3.3 景观功能状况分析661、景现的生物恢复能力672、攥地内在界质性673、周边地区生态补偿能力较好678.4 小结678.4.1 生态环境结论678.4.2 生态环境设计建议689. 第十章 风险分析及对策699.1 行业系统性风险699.2 项目市场风险699.2.1 土地拆迁风险699.2.2 项目建设阶段风险699.2.3 项目销售管理阶段风险709.3 风险点分析709.3.1 项目风险点701、项目的实际建设形象能否实现预期品质和形象定位；709.3.2 项目风险规避措施7010、6、考虑将项目交由专业营销代理公司负责销售。711. 第一章 总 论1.1 项目建设背景*市*实业发展有限公司的“*”项目是由拆迁安置房和商品房混合构成的项目。整个场地及周边区域均为在建和拟建的居住小区，将形成*大道和*公路之间的居住建筑集群。*市按照“经营城市”的理念，已探索出一条“政府主导，市场化运作”的旧城改造路子：遵循“统一规划、整体改造、多轮驱动、利益共享”的原则，按照优化后的控规确定拆迁改造范围，严格按照有关政策统一组织实施拆迁改造。拆迁腾出的土地按照控规划分为若干片块统一组织拍卖。成功地调动了拆迁业主的积极性，变被动为主动实现多赢格局。本项目得到了政府的高度重视以及*市*实业发展11、有限责任公司的倾力投入。项目人员怀着对“*”巨大的使命感和炽热的激情进行方案策划，力求成为*市新居工程的典范。1.2 项目概况1.2.1 项目名称“*” 项目1.2.2 建设地点*市*区*乡xx1.2.3 建设单位建设单位：*市*实业发展有限责任公司企业性质：系*区区委、区政府批准成立的具有独立法人资格的国资公司经营范围：在*区政府的指导下，在*区房管局的直接领导下，按照*市房管局的要求，对*区具备开发条件的危旧房改造地块实施多元化改造。公司的成立，主要是为了加快区内的旧城改造进度，盘活区内存量土地，建立融资平台。经*市发展计划委员会文件，*计政务投资函20*00号文备案，拟对*区*乡xx3号12、地块进行商品住宅、配套设施及绿化工程开发工作。1.2.4 工程概况本工程项目用地位于*市*区*乡xx二、三、四、八组3号地块，东临铁路西环线，北临*公路。规划建设净用地面积：37095.31 m2，规划总建筑面积：126346m2。居住户数：1143户，容积率：2.8，建筑密度：27.5%，绿地率：30%以上，机动车位：650辆(70m2以下的户型不考虑)。1.2.5 资金来源自筹资金及商请银行贷款。1.3 编制依据1、*市发展计划委员会关于企业投资项目备案的通知*市发展计划委员会文件，*计政务投资函20*37号；2、中华人民共和国 建设项目选址意见书*市规划管理局，*规选址2005725号，13、20*年12月29日；5、中华人民共和国 建设用地规划许可证*市规划管理局，*规用地2005597号，20*年12月29日；4、关于*市*实业发展有限责任公司商品房项目开发申请的报告*市*实业发展有限责任公司，20*年2月28日。6、*市规划管理技术规定20*年7、建设单位的设计委托设计任务书，20*年6月1.4 研究范围依据开发商的开发要求，规划局的用地建设条件，以及权衡城市、开发商、住户三个方面的利益关系，从市场调查、市场分析入手，完成对项目的市场定位，继而进行技术经济分析和风险分析。1.5 研究结论及建议1.5.1 结论该项目地价较低，升值潜力较大，占用资金较少，可获得较高利润；项目规模14、适中，地块平整，适宜进行房地产开发建设；本项目周边用地具扩展性，可持续成片获取，项目有后续发展基础，可长期性的获取利润。通过项目财务测算，本项目良好的财务分析指标状况，反映出项目具有很好的盈利能力和抗风险能力，项目贷款的还本付息有较大保障，项目在财务上是可行的。1.5.2 建议1、密切关注国家政策的变化，视政策情况调整本项目的投资策略。2、在项目拆迁过程中应注意方式方法，积极协调与政府其它部门的关系，尽量减少拆迁引起的项目风险。3、对商品房市场走势准确预测判断，掌控销售计划，采取有针对性的营销策略及销售价格和方式，规避市场波动所造成的影响。1.6 主要经济技术指标主要经济技术指标序号项 目 名15、 称单位指标1总占地面积（净用地）平方米37095.312总建筑面积平方米1263463建筑容积率2.804小区绿化率%以上305户均面积平方米/户89.276地下、地上停车位个6507综合售价元/平方米35008建设投资万元25174.029每平方米建设投资元1992.4710投资利润率%43.0511全部投资财务内部收益率（所得税前）%42.2112全部投资财务净现值（所得税前）万元6495.7813全部投资投资回收期（所得税前）年1.72说明：*市发展计划委员会文件，*计政务投资函20*37号函中备案内容总投资为1.4亿元。本项目建设内容为电梯小高层住宅，建筑方案满足“国六条”要求，每平16、方米建设投资约为2000元，故总投资超出。2. 第二章 住宅市场分析与营销策略2.1 宏观政策我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，以防止供求关系过大波动来作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。我国房地产业经过五年的快速发展和一年的宏观调控，进入20*年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益17、复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。20*年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。20*年国家加大了对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。但是在20*年我国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在“十一五”规划的起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。国务院发展研究中心发布的20*年一季度中国房地产业季报说，保持房价的基本稳定将是今后很长一段时间内房地产调控的艰巨任务，近期相关部门的一系列动作18、表明，以抑制投资为先的新一轮宏观调控基本启动，中央政府出台了一些专门针对房地产业的宏观调控政策。 据这份最新出台的报告说，随着调控政策的贯彻落实，20*年房地产市场供求形势将进一步得到改善。房地产开发投资增幅将稳步回落，预计全年增速将在20%左右的区间上下浮动。而房价总体上将维持稳中上涨的态势，年均涨幅将维持在5%左右。20*年是房地产宏观调控年，“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得众开发商都是应接不暇，因此，业内不少人预测，20*年将会进入一个相对的政策缓冲期，消化落实已有政策将成为20*年房地产市场管理的主旋律。主要是因为在这过去的一年中，国家出台了一系列调控政策如：央行加息19、期房限制转让、营业税开征、二手房的个人所得税等。1、中国人民银行决定，从20*年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。同时，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。 2、期房限制转让征收营业税 20*年5月11日国务院转发的建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见出台，营业税征收被提上议事日程。 意见中规定：期房限制转让，另外也对营业税和普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。随着20*年5月17日国务院常务会议审20、议并通过“国六条”消息的公布，20*年房地产宏观调控政策浮出水面。新政策提出“重点发展中低价位、中小户型普通商品住房、经济适用房和廉租住房”，无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面来说，都很有针对性。研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积15.6平方米，以三口之家计算，平均城市家庭住宅面积为50平方米；社会主义小康目标的人均住房面积是22平方米，也就是家庭住房面积为66平方米，即建筑面积在90平方米左右比较合适。如果不限制和调控高档住宅的用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资源的矛盾，而加大这种矛盾的后果将会反过来影响普通城市居民的住房质量和品质。从“国六条”细则的内容来看，尽管与21、“国八条”相比，“国六条”的整个内容都是对“国八条”精神的延续，新增加的东西不是太多。比如说，调整住房结构，稳定房价。但是这些都不是最重要的，最为重要的是这次的政策是政府希望通过强制性方式来调整国内不合理住房结构。尽管“国六条”细则对目前过高的房价、对房地产投资过热不能够产生很大的影响，或取得立竿见影的效果，但是从长期来看，该政策就是要增加住房的供给，就是要压缩过度增长的居民住房需求，并通过强制性方式来调整不合理的住房结构，生产更多的中低收入民众能够有能力购买的住房。2.2 *城市化进程2.2.1 *市城市化水平现状*作为中国*地区重要的中心城市，是国家*大开发的战略支撑点和重要的依托基地。但22、目前市域城市化水平低、中心城市总体实力偏弱的状况，在较大程度上制约了其对区域发展带动能力的发挥。因此，必然通过加快城市化发展，大幅度提高城市综合实力，提高区位势能，提高经济辐射影响力度，提高在区域经济发展中的组织和协调能力。1、*主要省会城市城市化比较*主要省会城市城市化比较（20*年） 单位：万人结论：*城市化水平较低，滞后于经济发展，制约了*市工业化进程以及战略支撑点的建立，阻碍了经济的快速发展。2、城市化水平滞后于工业化水平，制约了*市工业化进程20*年，*城市化率与工业化率之比为0.78，远低于1.41.5的合理水平。工业化的相对超前，第三产业的严重滞后，阻碍了*的城市化进程。3、城市23、人口高度集中在市中区，向外围地带人口密度逐渐降低*市人口高度集中于中心地区，市中心居住生活职能过高。城市中心区居住生活用地占42.51%，影响城市功能建设，制约*“三中心两枢纽”功能，尤其是金融中心和商贸中心功能的发挥。4、城镇数量多、密度大，但规模小、实力弱，辐射与带动能力十分有限2002年全市郊区（市）县共有建制镇190个，平均每62.7平方公里有1个建制镇，每个建制镇平均辐射影响的半径仅为4.46公里。*郊区（市）县是农业发达地区，农村剩余劳动力多，乡镇企业发达，城镇密度大，完全具备了加快城市化进程的条件，但至今城市化水平仍然很低。2.2.2 城市化发展的目标和基本思路目 标：20*年，24、城市化水平达到42%； 2015年，城市化水平在55%以上。基本思路：加快城市建设步伐，完善城市基础设施和公共服务设施，增强城市吸引力和聚集力；深化以城市户藉制度为重点的城市配套改革和进一步建立城市社会保障体系，消除制约城市化进程的“瓶颈”；通过要素聚集，优化资源配置，扩大城市规模，增强综合实力，强化辐射功能，实现城区与郊区的共同繁荣。政策措施：优化市区地域结构，强化中心城市功能；调整中心城区职能，建立中心商务区（CBD）；搞好卫星城镇建设，加快郊区城市化步伐。2.3 商品房市场现状1、2004年，*市区房地产市场呈现出供应稳定、需求旺盛的市场特征。由于受沿海城市房价上涨、建筑材料涨价、地价上25、涨以及人们购房预期变化等因素的影响，老百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀的影响较大，价格的上涨随之引发了一些非理性购房行为，排号购房普遍。通过对*房地产近几年(特别是2004年)市场发展数据分析得出：*房地产市场基本处于良性运行态势，但同时也出现一些值得关注、引导和调控的问题。商品房供应稳定、需求旺盛2004年市区商品房呈现供应稳定、需求旺盛的市场特征。全年商品房供应面积为717.64万平方米，同比增长4.15%，其中住宅供应485.39万平方米，同比微降0.4%。商品房销售面积为829.66万平方米，同比增长11.92%，其中住宅销售687.81万平方米，同比增长8.82%。(详见表126、)2004年市区商品房批准预售与实际销售面积比较分析项目类别合 计住 宅非 住 宅批准预售面积(万M2)717.64485.39232.24实际销售面积(万M2)829.66687.81141.85供销比0.8650.7061.637注：供销比二批准预售面积/实际销售面积住宅供应仍较充分，四季度住宅供应大幅回升，购房选择面仍较大2004年市区住宅批准预售面积485.39万平方米，销售面积687.81万平方米，单从数据差额来看，住宅供应远小于销售，但这里面有很大部分是属于2003年及2003年以前的待销商品房。三环外开发趋热据统计，2004年三环外的供应大于销售。目前由于市区三环内的土地供应很少27、，因此三环外的开发开始热闹，特别是城南三环外区域和城西三环外区域更是楼盘频出，并且很多楼盘都属于高品质大盘。城市向外发展是*房地产行业的一个必然趋势，三环外房地产市场的发展将成为20*、20*年的主力发展区域。2、20*年19月，*市房管局数据表明，*住宅市场总供应量为461.25万平方米，总销售体量为445.07万平方米，总供销比为1.04，基本保持供需平衡。1、3月楼市销售火爆，房价的快速上涨导致部分追涨心理的市民提前购房，市场一度处于供不应需的状态，供需缺口达53.92万平方米； 6月1日，房产新政正式实施，矛头直指住宅市场的投机行为，楼市走向不明朗，观望氛围浓厚，持币待购现象增多，楼市28、一度低迷，当月销售面积下跌到39.88万平方米，仅次于2月(2月成交量低主要是由于传统春节淡季所致)； 经过两个月的观望，8月开始，*住宅市场逐渐回暖，8、9两个月住宅交易量逐步上升，供需基本平衡；受秋交会刺激，9月商品住宅销售达56.36万平方米，基本恢复到3月水平。虽然目前住宅市场的观望气氛还在，但市场的刚性需求和开发商看好后市的心态未变，楼市继续保持健康发展。 总的来说，20*年15月，*市区住宅均价保持稳步上涨，前5个月平均月涨幅为2.35%；新政后，68月连续三个月*市区住宅销售均价出现连续小幅下降态势，直至9月出现回升迹象，住宅均价回升到3865元/平方米，基本恢复到5月份的价格水29、平。经计算，19月*住宅价格月平均涨幅为1.39%。总的说来，*住宅价格仍处于小幅盘升态势。由于地价攀高、建筑成本上升以及楼盘品质的提高，*房价还有上升空间，但在宏观调控下，*房价不可能出现大幅上涨。3、20*年6月，*省统计局公布了上月的统计快报。快报显示，20*年5月，全省房屋销售价同比上涨7.2%。其中，商品房销售价格上涨7.2%，住宅价格上涨7.6%。目前*住宅每平方米均价已达到3600多元。整个楼市来看，运行情况良好，但房价涨幅有所下跃，房地产的供给量加大，特别下半年*楼市有较大放量，一季度，商品房成交面积207.70万平方米，比同期增长了9.6%，其中，3月份商品房及住宅成交量出现30、了大幅增长，环比分别增长了42.2%和38.4%，房价保持了平稳上升，涨幅开始回落；新建商品房供应量大幅增长，商品住宅供求平衡；另外商来地产市场供应量明显下降，成交面积小幅小滑，市场开始了理性调整。二手房市场火爆，3月份的成交面积就达到了40万平米。2.4 商品房的市场需求及发展2.4.1 房地产价格*市区商品住宅合同交易均价涨幅10.9%，近三年新上市住宅交易均价涨幅年均涨500元/平方米。1、20*年整体交易均价上涨速度较快据*房管局数据统计，20*年市区商品房均价达到4085元/平方米，同比增长9.48%，其中住宅均价3770元/平米，同比增长16.32%；而2004年*市区(六城区)的31、商品房均价增幅为8.39%，住宅的增幅为4.50%。增幅与去年相比有所上升。200420*年市区房价情况(单位：元/平方米)项目类别2004年20*年商 品 房37314085同比增长11.1%9.48%住 宅32413770同比增长10.9%16.32%数据来源：*市房产管理局2、住宅价格受距离远近影响变小20*年合同交易数据显示，各物业的均价随着环域不同呈现出三个梯度的价格。内环以内的房地产价格为“第一梯度价格”，也是各物业销售均价最高的区域；在内环至一环及一环至二环间，同一类型物业的销售均价差在去年大大缩小，并已经相当接近，因此以内环至二环房地产价格为“第二梯度价格”，与“第一梯度价格”32、相比有一定幅度落差；同理，二环以外区域房地产价格为“第三梯度价格”，价格与“第二梯度价格”相差一定幅度。不同价格梯度商品房售价情况物业类型第一梯度价格 (内环以内)第二梯度价格 (内环至二环)第三梯度价格 (二环以外)各梯度价格比 (第一梯度价格为100)商品房486641213243100:85:67住 宅384634952972100:91:77商业营业用房1313293815822100:71:44办公用房532539772691100:75:51去年市区中住宅价格随环域的外散总体上梯度性落差最小，二环以外的住宅均价可以达到市中心的77%，而内环至二环的住宅销售均价则达到了91%。因此，33、当前*住宅价格受距市中心的远近的影响已经不是很大，人们居住观念的改变、城市向多中心发展都是产生这样结果的重要原因。但是，与住宅不同的是，商业营业用房销售价格却受其环域的影响十分突出，去年内环至二环的商业营业用房销售总体均价为市中心的71%，二环以外却不到市中心价格的一半，仅为44%。3、近三年新住宅交易均价涨幅年均每平米涨500元。我们对200320*年三年新增住宅进行分析，20*年的主要均价区间在36003900元/平米之间，2004年的主要均价区间在31003500元/平米之间，2003年主要均价区间在26003000元/平米之间。基本上每年的均价涨幅保持在500元/平米。2.4.2 住宅34、租售比偏高据调查，*中心城区各方位住房的平均租金表现为：城南城西城东城北；而环域上看，住房的租金随着环域的向外扩展而逐渐降低，市区住房的租金无论从方位还是从环域，都与住房的价格表现一致。可见，市区的住房价格还不存在局部区域的异常，住宅的市场价格与租金的表现比较同步。20*年全年的平均房价租金比为224.52。各样本区域的住房租金情况：(元/平方米月)样本点(方位)城东城南城西城北平均租金14.0215.8814.1212.17样本点(环域)内环以内内至一环一至二环二至三环平均租金19.2818.0513.6212.54目前合理的房价租金比应为150200。我国房地产市场较为发达的城市如北京、深35、圳、广州的近期“房价租金比”均在150200之间，因此可以看出，北京、深圳、广外的房价租金比处在合理范围。*市市区的房价租金比为224.52，略超出了理论上较为合理的“房价租金比”的范围，这也说明了当前*市区的住房价格上涨速度高于租金的上涨速度。一般说来，过高的“房价租金比”会在一定程度上刺激住房的租赁市场，而对住房的一、二级市场需求有一定的抑制作用。2.4.3 消费需求状况*房地产市场的需求除受到客观市场如供应变化、价格变化、政策因素等影响外，需求主体方面因素也不容忽视。消费者的购房行为、居住、投资等观念正发生着巨大的转变。另外，由于城市的开放性，购房者的构成也在改变。1、外地购房者购买比重36、一年提高5%*，被定义为全国第二大安置城市，有很多来自*、*、*的购房团选择在*购房。很多来自外地的潜在购房者将成为*黄金购房周火爆市场的生力军。对于全国大、中型城市，*的房价还是较低，加上*舒适的生活环境，不可避免会吸引到很多外地的购房者。外地人的新建商品房购买量在去年超过了市区购买量后，在20*年始终位居第一位，成为*商品房消费领域的主要力量。在个人购买中，2004年外地个人在*市区购买的新商品房总面积为397.47万平米，同比增长24.77%，占交易总量的47.9%，比2004年提高4.9个百分点，住宅提高5.7个百分点。住宅交易中外地个人购买所占比重为51.1%。*经济飞速发展，城市化37、进程加快，大规模旧城改造与城市建设已让城市面貌、城市的综合实力、城市生态环境发生了巨大改变，*市的居住与投资环境吸引了大量的外地人，因而*市区商品房销售外地人个人购买比重日渐上升。2、20*年买房需求较强*房地产信息中心在20*年9月做的一次购房者情况调查显示：马上要买房的数量所占比例并不高，而预期一年内买房的占多数，半年内买房的也占有很大比例，说明目前消费者对*的房地产市场的信心度较高，持币观望的潜在消费者较多。3、购买期望价格3500元以下意向购买的住宅期望价格主要还是落在30003500元/平米之间，其次是3000以下的价格，35004000元/平米的需求也较大。但是纵观目前在售楼盘的价38、格情况，价格普遍高过消费者的期望价格。4、普通住宅需求为主流，高档住宅需求也较大各种物业中，普通住宅占多数，达到83%。高档公寓的需求也很旺盛，达到12%，高端市场仍有较大的市场容量。5、实用型住宅为首选实用型住宅仍是消费者的选择主力，90120平米占了42.9%，其次是6090平米也达到38.2%。120180平米区间的需求也达到11.2%。目前*购房者对于住宅需求强劲。在未来很长一段时期内，住宅市场仍会保持较大的需求，而2003、2004年表现出来的购房需求膨胀是由于房价上涨、市场炒作、舆论误导引发的恐慌性盲目跟风购房现象，这样致使部分市场需求被提前。2.4.4 趋势预测1、房地产周期显示39、20*年整体市场可能出现回落房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产业经济运行过程所表现出来的运动形态。*房地产业的波动周期仍然存在，并作为深层次的因素在无形中影响着房地产的发展。因此，分析房地产市场的影响因素中，考虑*房地产业发展的周期波动是必要的。*的房地产业从上世纪90年代初快速发展以来，*房地产业在实际发展过程中，存在大约以5年为长度的周期波动。比较国内学者对深圳房地产经济波动的研究成果，深圳的房地产业同样存在5年左右的短期波动现象。*房地产业至1993年来，一共经历了两个完整的周期波动。19931996年为第一个波动周期，1993、1994和1995年为持续扩张期40、，1996年开始下滑。但这一周期中*房地产业的低潮只经历了1996年一年。19972001年的5年间，为第二个波动周期，其中扩张期三年(1997、1998和1999年)，随后出现两年的收缩，其中于2001年进入景气下转折点，进入低潮。第三个波动周期从2002开始，目前仍在进行。从2002年、2003年、2004年、20*年*的房地产运行状况看，上述四年处于第三个周期的扩张阶段，根据*房地产市场5年一周期的发展趋势显示20*年市场将有可能出现回落。2、商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层不会出现外地人购房需求在不断增长。20*年，外地人购买的新建商品房面积为302.6万平米，占商品房销售面积比例41、为51%，比上年增长3个百分点。改善性住房需求成为增长的主要因素。据前不久的抽样调查分析，*市投资型购房的比例为11.3%，其中用于出租的比重为9.5%，购后再出售的比重为1.8%。据对22个今年上市楼盘房屋出售后的使用情况抽样调查来看，空关面积比例只占7.92%，空关套数比例只有7.6%。因此，房屋的需求仍是以自住为目的，*市房地产市场需求是建立在真实而非虚拟且可不断再生的基础上的，市场消费需求断层现象不会出现。旧城改造引发被动需求。2002年开始的大规模危旧房改造，三年拆迁改造危旧房410万平米，加上城市道路通畅工程、*整治工程、*工业结构调整等，旧城拆迁改造引起了城市居民大量的住房被动需42、求。需求潜力巨大。从潜在需求来看，随着城乡一体化发展，到2020年*市总人口将达到1600万人，城镇人口将达到700万，在此期间约有314万新增城市人口需要解决住房问题，按每户3人，每套100平米计算，需住宅105万套，10500万平米。2001-2003年平均每年迁入人口19.8万人，且呈逐年递增趋势，按户均3人计算，共有6.6万套住房需求。从有效需求来看，2003年底*市区152.60万户家庭，如果假定每年有5%的家庭每户想增加20平方米的改善性住房要求，每年带来的住房需求为152.6万平方米。这个需求是客观存在的。3、供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面上20*年*房地产的供求关系将发43、生变化，20032004年*特别是市区一直处于一种消费“饥饿”状态。主要存在两大原因：一是开发土地少、囤积土地多形成商品房供应少；二是被动需求强劲如大规模拆迁改造。而20*年迎来一个转变。首先是供应上将加大。其次是住房需求将会有所收敛。一是由于大规模的拆迁改造任务已经完成，20*年的拆迁量将很小，这些被动需求量将受到很大限制；二是由于加息等政策影响或推迟了购房者的投资行为。总体而言，20*年*房地产市场供求矛盾将趋缓，供求基本平衡，这也可以从南京等城市近期的市场行情看出。4、20*年房价涨幅将减小根据*市2002年至20*年新建商品房住宅的准予预售/销售和实际销售情况，以及住宅销售在2002年44、至20*年中价格变化情况，我们可以推测20*年*市住宅市场情况如下：假设20*年*市住宅市场仍然会出现供销两旺的态势，新建住宅销售单价将会在20*年价格基础上继续上涨。200220*年价格趋势将在20*年的价格中得到反映。将2002年至20*年月度均价为基础，作线性趋势预测，我们得到的20*年的均价为3706元/平米，每平米平均上涨457元。但事实上，由于房地产价格的变化受到的影响因素较多，不能简单的用一个线性关系得出结论。另一方面，如果从全年的合同交易价格看，20*年*市区的价格上涨幅度加快，住宅有10.9%的增幅，但考虑到各种升值因素如：土地成本增加、拆迁成本增加、物价上涨及融资成本上升等45、因素的影响，10.9%的涨幅处于中等偏高的涨幅范围。20*年由于各类成本并不能形成很大的回落预期，主要影响因素如：供求关系会发生一定变化。综合判定：20*年价格是要继续上涨，幅度将比20*年下降，预计市区房价涨幅将在5%10%之间。2.5 当前住宅市场面临的矛盾和问题价格上涨，供应量稳定。*房产市场在全国来说很特殊，很好。20*年宏观调控之后，很多城市的开发商都很着急。但是*的房地产在20*年夏天的持币观望之后，到9月份就是已经好起来了。到了20*年，好些城市的房地产市场不是很好了，*的市场仍然很好，导致很多外地的公司大举进入*。包括所有的在全国做过大的项目的开发商都往*走，很有实力的没有做过46、房地产的公司也往*走。*房地产就这么大，土地就那么多。土地得到的方式主要就是通过招、拍、挂的方式竞买取得。永远都是价高者得。20*年，“高密”*和全国知名开发商依然哄抢*土地的状况，必然导致土地价值的更进一步的发掘。土地价格上升的，进一步提升*的住宅房地产价格。普通商品房和经济适用住房成为房地产供应结构调整的重要目标，同时依然成为了一种口号存在而已。在*市场上，去年没有消化掉的经济适用住房，今年已经全部改成普通商品房出售了。*的房价到了20*年依然保持持续上涨的趋势，并且在全国增长幅度也处于相当前列的位置，这一点除了土地价格上升以外，也与*市场强劲的需求息息相关。一、郊区开发，机遇和挑战同在147、挑战目前*郊区的房产开发大多以低密度的花园洋房、叠拼别墅、联排别墅、独栋别墅等产品形式推出，面积都在100平方米以上。选择在近郊购买住宅的消费群一般在城区已有一套中小型的住房，为改善居住条件在近郊二次置业。这部分人群基本为中高收入者，多数家庭有私车，对交通配套要求不是很高，追求空间享受环境是这部分人群选择住在郊区的主要因素，其中相当一部分人实行的是5+2(5天工作日+2天周末)的居住生活模式。执行90平方米以下套型占70%的政策后，郊区在户型上的优势将不复存在，而郊区房产本身的投资性也会大打折扣。2、机遇新政出台，低密度产品面临尴尬。花园洋房、叠拼别墅、联排别墅、独栋别墅这些产品因其产品形式48、决定了户型特征，但本次调控并没有对这些类别网开一面。如果本次调控贯彻得比较到位的话，*、*、*、*将会出现一些“小豪宅”，稀缺资源的消费人群由金字塔结构的顶端向下延伸，会给中高收入人群一些惊喜。但同时也会导至最高端产品的缺乏，从而引致其价格上升。另外，*郊区住宅开发将同时面临机遇和挑战。首先，从中长期来看，地铁在未来几年将会连通*周边卫星城市，大大缩短了从郊区到市中心的时间距离，交通问题的解决将吸引更多的一次置业者把目光投向郊区。其次，90平方米以下的小户型在郊区出现后，其明显低于市区的总价将使得购买力增强。目前，*近郊的楼盘价格大都在30003800元，一套80平方米的住房，总价2530万，49、比起城区低了很多。第三，郊区可以修建低密度的多层公寓，绿化率高，居住环境佳。舒适的居住环境和合理的户型将成为*郊区住宅的一大卖点，而这是市区90平方米以下楼盘难以做到的。二、住宅开发成本增加毫无疑问，不管是规划变更，户型设计的更高要求，配套设施增加小户型楼盘的开发成本都高于大户型楼盘。1、结构变复杂小户型结构比大户型更复杂，前者在建设成本的支出比后者多投入10%左右。2、公共设施投入增加由于小户型比例增大，相同总面积的户数增多，楼盘消防、电梯、管道、电缆等公共基础设施的投入相应增加，同时小区的绿化、娱乐等配套也要考虑满足更多人的需求，使得建设成本提高。3、车位销售率降低更多的户数势必要求更多的50、车位配置，但购买中小户型的业主经济承受能力相对较低，对车位的消费能力也减弱，增加的车位和降低的销售比率，会使开发商分摊更多成本，于是只好提高价格，以保证既定的目标利润水平。4、前期变更费用繁复尚未拿到施工许可证的项目必须按新政规定重新调整规划和营销方案，这也必将增加开发商的成本。三、现有市场格局改变1、行业面临洗牌“国六条”对90平方米以下住宅比例的硬性规定，无可避免将改变现有的市场格局。小户型比例加大使项目开发成本增加；同时，各项目产品之间的差异缩小，购房者对品质的要求提升，大多数中小开发商在这场实力和产品的考验中面临被强手淘汰的危险。2、产品同质化就*市场而言，90平方米以下的户型属中小户51、型，而市场上目前热销的户型集中在80120平方米，“国六条”实施以后，90平方米以下的小户型集中供应，产品的同质化竞争将相当激烈。过去开发商追求户型内空间变化丰富性，以求差异的想法可能破灭，从而不得不面临操作水平难以真正体现的尴尬。3、高档社区难以出现仅有30%的户型面积能达到90平方米以上，则市场上不太可能再出现纯粹的大户型高档社区。小区中业主之间的差异增大，对生活的诉求也不同，为其后的物业管理带来新的问题，社区的生活品质难以保证。四、长远看房价将稳中有升1、大环境求稳完善调控政策，加大力度继续控制房价涨幅是“国六条”出台主要目的之一。短期内房价可能会沿袭过去的涨幅，但随着本轮宏观调控的深入52、和推进，市场可能进入一个特殊观望期。其间不排除房价会有短暂的小波动，可能是小幅下降，也可能是涨幅放缓。但从长远看，房价将逐渐趋于理性，从而保持一个稳中有升的态势。2、中大户型短期看涨目前城区市场需求户型主要集中在80120平方米的2房2厅和3房2厅，而新政将70%的户型限制到90平方米以下，就实际情况来看，这个面积范围勉强能做出紧凑型的3房，空间相当有限，居住品质将受到很大的影响。由于修建比例的限制，中大户型商品房很可能因为供不应求在短期内价格更高。3、中小户型可能不降反升由于中小户型的供应增加，而市场上的需求能否达到这个量仍是疑问，短期看，小户型的价格涨幅可能回落，部分项目可能还会变相降价销53、售，但从长远看，小户型在销售总价上和大户型相差甚远，在大户型率先涨价的情况下，小户型紧随其后将单价提高也不无可能。如上所述，中小户型比例增大造成开发成本增加，另外如果开发商为了迎合市场需求，在户型设计上进行变通处理，如将大户型设计成两套连着的小户型等，更是进一步增加了设计与建安成本。五、高层居住品质降低对高层建筑而言，减少公摊的方法一是增加每套户型的面积，二是增加每层的户数，以使相对固定的楼梯、电梯、电梯间、走道等公共面积摊到更多的使用面积上。但调控对户型面积限定后，降低公摊比的方法就只有增加每层的户数了。*目前高层的每层户数基本为26户，其中以34户最多。但在目前的政府要求下，未来一层6户的54、将会增多，甚至可能出现较多一层8户的平面布置。这样多的住户集中在一个平面上，相互干扰较大，居住的私密性也受影响，居住品质会降低。六、供需失衡*目前倾向于加大土地的开发强度，以有效节约土地。以容积率4.0计(目前温江、华阳的新出让地块都在这一指标上下)，则项目的主力产品为18层以上建筑，由于消防要求的变化和电梯数量的增加，此类高层建筑的公摊会在20%左右，则90平方米的建筑面积，其实用面积只有72平方米。以*目前的住宅消费习惯来说，这种面积区间一般只能建两房单位，有可能因定位的压力在这种面积上发展一些局促的三房单位。则未来的两房与三房比例会成为6:4的关系。供应户型由偏大转为偏小，与需求不对称。55、2.6 营销战略项目的产品情况和市场情况做了比较深刻的分析之后，就需要比较科学和合理的销售策略对其进行指导，以便促成销售的顺利进行，从而实现开发的根本目的，本策略主要从销售策略、销售阶段控制、产品的定价策略、销售的执行管理三个方面来进行阐述。2.6.1 销售策略1、销售的总体思路销售策略的要点是“稳、准、佳”，在此基础之上价格低开高走，控制好销售的节奏，实现利润的最大化，同时创造出企业的市场品牌。将价格与项目的工期相结合，可以在内装竣工时、先期交房时和其它有利时机对价格提出调整，达到低开高走，步步升高的目的。在销售上可采用“半封闭”式销售，即在正式推出前，可以先封存部分好的户型，做到销售上的先56、难后易。2、销售阶段的控握销售时间的总体控制，销售周期为6个月，在6个月内实现完全销售。这样的销售周期既可以对本项目做比较充分的销售准备，同时有利于控制销售的节奏，从而一步步实现房价的稳步上升。销售控制的阶段划分，整个销售活动划分为三个时期，销售的准备期、销售的排号期、销售进行期。销售的准备期（20*、1020*、12）准备销售工具，如沙盘、院落的单体模型、海报、艺术围墙、销售部的建设、装饰及广告包装等。此时期还有一个重要的任务就是销售人员的培训和相关项目的市场调查。销售的排号期（20*、1220*、03）内装方案已基本确定，销售上进入排号期，稳定一部分客户，同时可以排除一部分虚假购房者。该时57、期除了销售上的排号外，还应进行户外广告特别是广告媒体和适量炒作。销售的进入期（20*、0306）可以进入强销，此时期可进行盛大的开盘活动，在广告媒体上也有一些重要报纸广告。通知排号客户到现场看房，销售进入正常和稳定期。2.6.2 定价策略1、定价定价的因素：建筑成本、土地成本、工期长短、财务成本、市场景气指数、利润率、投资回报率、同质竞争者的售价、购房者购买力及支付期限等。阶段性的价格策：10%低于市价带动景气，快速出售；50%平于市价，稳定投资成本；35%高于市场价格创造利润；5%超高于市价，保留资产或造就知名度。2、优惠价建议采用阶梯式优惠，有助于与别的项目相区别，同时很科学，有利于大型商58、铺等的销售和资金的回收，同时有利于解决销售的难点。优惠政策可以在强销期后才实施。2、促销价重大节日可以根据实际情况做一定量的特价优惠，还可以赠送物管、停车费等。最高促销价可以按50100元/平米的标准来进行优惠。针对面积比较大和销售比较困难的进行促销，还有就是位置不好的可根据具体的情况，做以上的促销活动。尾盘期的促销价，由于剩下的相对较差，有让人产生选剩了的感觉，因此为了尽快实现清盘，收回资金，可以做幅度相对较大的优惠。促销的方式适当而可，不宜太多，太多会造成销售上的混乱和部分客户的不平衡心理。2.6.3 销售管理1、销售途径以销售部坐销为主，适当辅以其他销售方式如行销、关系营销等，但在采取其59、他销售的同时一定要注意树立项目的形象，不得因采取其他营销方式而使项目的形象受到影响。2、销售管理销售部引进竞争上岗模式，加大内部竞争 ，提高工作积极性。通过打分方式控制销售人员每一细部行为，进行系统、规范的深层次管理。利用电话来访登记表及来访客户登记表对潜在客户在获知途径，消费需求，消费特征等方面作进一步分析，以完善项目构成，同时为回访客户，作更深入沟通奠定基础，通过日报表、周报表、月报表把握销售动态，资金回笼情况，以及时调整相应策略。销售管理构成：管理制度：公司简介、公司规章制度、销售部管理制度、鼓励办法基础知识：*（城西）市场概况、项目的概况项目理解：销售价格、付款方式、装修标准、配套设施60、工程进度、周边社区配套设施分布、主要参照楼盘比较策划构想销售基础：营销策划总体思路、销售基础知识培训（营销理念、消费者心理、怎样接近顾客、如何介绍产品、怎样说服顾客、销售禁忌）市场调查：实地踏勘、并写出市场分析市场调查、个人项目理解演讲：通过市场调查及对项目自身的理解，指出本项目的优、劣点，并提出建议性意见。强化训练：沙盘演练、仪态训练、电话接听训练、客户接待基本训练综合训练：答客问强化训练、销售技术强化训练（签订认购书、签订合同、价格计算、付款方式计算、办理按揭等）销售氛围现场管理：展销期人员配合、日常销售人员配合、营造气氛的销售技巧、现场管理辩论研讨：对疑难问题逐一解答，并针对本项目提出61、自己的看法。实操演练：模拟演练一个交易流程纠正检查：对培训中出现的问题进行逐一纠正，并检查各项准备工作。结论：在总的销售策略上以“稳、准、佳”作为基本的指导思想，做好充分的销售准备，同时制定稳健性和差异化的价格策略，制定明晰的销售计划将对项目起到很大的销售保障作用，同时在营销上应采取符合项目特点和有集建特色的策略，为企业和项目的品牌之路创造条件。3. 第三章 项目选址及规划条件3.1 项目选址本工程项目用地位于*市*区*乡xx二、三、四、八组3号地块，东临铁路两环线，北临*公路。整个场地及周边区域均为在建和拟建的居住小区，将形成*大道和*公路之间的居住建筑集群。本地块北边紧邻*公路的高架桥，*62、公路为干线公路，常有重型车经过，交通流量巨大，并且地块处在入城方向的上坡区域一边，汽车上坡加油，噪音非常大。桥下是一个公交中心站的备用地，也将是较强的噪音源。东侧用地红线30米外，是铁路*枢纽西环线，(含*、*两联络线)工程(目前交通频率为每天十七次)。而且*市近年来正在推动火车公交的交通战略，随着地铁的贯通，西环线必将承担更大的交通负荷，火车通勤频率将大幅度提高。西侧是刚形成的一条20米宽的次干道，在桥下与公路桥下的辅道成直角连接，向右转进入下穿辅道可直接进入内城方向。方便但并不顺畅，并且公交车站又位于交通节点处，必将形成较大人流。可以说整个场地交通较为方便，但几乎被强噪音包裹，作为居住用地63、场地条件较为严峻，因此解决噪音干扰成了本项目的重要问题。场地规划条件要求区域主入口从两侧进入区域。南边为一正在建设的多层农迁房。从建设总图上看来，场地比较缺乏公共性，也是采用小区式的大院式总平结构。因此本项目在保障居住者利益的同时，无疑将负担更多的公共空间的角色。3.2 规划条件3.2.1 设计要求考虑新居工程的实际的基础上适当引入现代建筑设计优秀理念。小区的总平面规划设计应在处理好功能及户型的前提下结合当地人文环境重点考虑，在设计中应充分考虑住户的生活方式以及居住习惯，考虑无障碍设计，并为小区营造有利的交流空间。环境布置上应围绕住户视觉，做到户户见景，适量减少行列式布局。单体建筑立面造型现代64、简洁，色彩明快，空调机统一设置、集中收水、装饰遮挡，外墙管线设置隐蔽、与建筑立面整体设计，小区绿化栽种植物以乔木为主，可适当考虑选用*乡土树种，小区道路内部尽量减少人流。3.2.2 基本设计理念 本设计依据开发商的开发要求，规划局的用地建设条件，以及权衡城市、开发商、住户三个方面的利益关系，择其善者而从之，努力建构和谐社会空间。目前，大量以小区模式建设的超级大院严格来讲是反城市的，他们过于庞大和过于封闭，在城市中间形成了很多空间上和功能上的断裂。本设计的重点和目的在于建立一系列各种等级的公共空间的来促进合理使用。随即表现出对城市设施和人际关系的依赖也为城市生活的提供物质缓冲。使物质空间最终成65、为社会空间的良好物质依托和表达，使其遵循空间社会学的逻辑，即“在合理恰当的空间中发生合理恰当的行为”。力求成为*市新居工程的典范。从封闭的大型小区到社区的、街区的建筑。本项目主要作为内城居民拆迂安置房使用，这些居民长期生活在非常城市化的生活场景中，对于公共生活有较高的需求。这个即将拥有10万多平方米建筑总量的居住区域，在场地规划设计上采取“新都市主义”的基本立场，即“社区的规划与设计必须坚持公众价值和私人价值同等重要的原则。”新都市主通过单体建筑创造一个范例，来保证和指导城市区域建设，形成建筑物、街道、街块传统的彼此依存关系，并形成多功能的综合，而不是单纯玩弄空间或体型的游戏和做生硬的功能分区66、。3.2.3 规划条件分析从规划条件来看，虽然按照密度(30%)来算，用净用地面积乘以建筑密度指标得出理论建筑基地面积(37095.310.3=11128.60m)。再用理论建筑基底面积乘以建筑层数，或者按照投资方对建筑总面积104000m的要求来除以理论建筑基底面积，只需要通高9层左右就能达到这一开发面积的总指标。建筑总面积的指标对开发行为无疑至关重要，但是，由于场地形状、设计规范(建设部健康住宅要求，明厨明卫)、控规限高(38米)、消防规范的要求，以及按照*市规划局技术条例的各种退界和退距的要求，日照要求等等，加上设计上要想达到的空间理念。要想充分填充理论的建筑基底面积是不可能的。为了尽量67、达到容积率的要求，以保障开发效益，设计采取窄面阔、较大进深的策略。而且充分利用限高。同时依照业主要求的关于拆迂安置房的面积和比例的要求，由于是较小户型，作为条式必定会损耗进深、而点式使用关系较差。并且提供的这种户型面积指标从目前来看已经落后于*市目前的户型惯例。设计对中大型户型面积作了5%的扩充。我们选择了中等大小的户型(86m2左右的户型)作为基础框架依据，也就是创造出一种基本户型，在基本户型的基础上寻求进深方向的变化(117m2的户型)、在面宽的方向上作变化(55m2的户型)。然后在通过几个户型之间的竖向和横向方向的组合来发展多种居住的可能性。4. 第四章 建设方案4.1 项目组成主要工程68、量一览表序号项目名称说明1土建工程建筑面积：126346m21.11.2地上建筑面积地下建筑面积建筑面积：103866m2建筑面积：22480m22给排水工程水箱、水池、水泵机房3普通消防系统住宅区4变配电工程（强电）配电房变配电设备5照明工程小区照明6通讯工程普通电话配线（端子接单元口）7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警、可视防盗门8通风工程地下停车库通风9闭路电视住宅区10室外工程室外绿化及部分道路场地4.2 建设场地环境4.2.1 场地自然条件4.2.1.1 地质地貌工场区域地处*平原中部，具有*平原的独特风貌。区域内以平原为主，平均海拔500m左右，地势由西北向东南倾斜，自然坡降约269、。大地构造单元分别由*山断带、*坳陷、*山台褶带等三部分构成。*坳陷是*平原(亦称*平原)的构造基础，形成于中生代，系轴状陷落构造盆地。底部基岩为白垩系灌口组地质，上部覆盖第四系松散的物质，自下而上分别为中下更新统冰碛层、上更新统冰水堆积层、古河流冲积洪积层和全新统冲洪积层。主要物质组成有砾石、砂卵砾石、含泥砾石和粘土等。覆盖物分布沿轴较厚，向两侧逐渐减薄，最厚处可达500多米。4.2.1.2 水文地质本项目区域内水系属*水系*灌溉区，河流交错，水源丰富，自流灌溉。本项目涉及的河流为*河。*河系走马河正流，经*市至*县清河乡两河口分左右两支，左为摸底河，右即*河，河道宽约30米，比降2.5，最70、大流量24.5m3/s，最小流量12.6m3/s。4.2.1.3 地震烈度场区抗震设防烈度为7度第一组，设计基本地震加速度值为0.10g。4.2.1.4 气候特征本项目地处*市西郊，气候温和，属亚热带湿润季风气候，地带性气候分布较广，季风气候明显，冬无严寒、夏无酷暑、四季分明、秋长夏短；全年霜雪少，风速小、阴天多，日照少、气压低、湿度大，云雾多。春季气温回升快，但不稳定；夏季降水集中，常有局部洪涝；秋季气温下降快，连绵阴雨天气较多；冬季霜冻较少，干冬现象较普遍。主要气象参数为：多年平均气温：16.2多年极端最高气温：38.3多年极端最低气温：-5.9全年无霜期：280天多年平均气压：956.371、hPa多年平均相对湿度：82%多年平均降水量：938.9mm全年主导风向：NNE多年平均风速：1.2m/s(1.01.5m/s)多年平均静风频率：46%(33%51%)4.3 总体规划布局4.3.1 总体规划整个场地被高速交通包围，与公交车站邻接的形式格局也自然界定了本地块相对于周边地块天然的公共性。唯物主义的做法是承认它的公共性，然后闹中取静。整个设计方案始终围绕公共空间的等级和层次，顺应人的行为心理展开，而非造型至上。在场地布置上放弃了超级围墙的概念，协调与改善而不是拒绝与远离，力图追寻城市传统(小规模社区，而不是大规模小区)形成健康城市生活生态。商业、以退为进的赢利和非赢利的公共活动场所72、，从属与基本骨架的多种居住形态。在切实地承担了较多的公共功能后，它必将成为活跃的社区中心。土地和建筑也必将获得增值。通过开放与围合，形成多功能的综合。通过社区化的较为开放的居住区形态的建设缓解目前以小区概念推动的大规模近郊住区造成的城市功能断裂。需要空间和景观，更需要“生活”。在组团结构上我们采用了几个围院结构。在缩减小区尺度的同时又界定出了次一级别的公共空间，便于建立空间归属感。在新居工程的部分采取了一梯多户的格局，降低交通空间的浪费和建设成本，并且用一梯多户之间的公共空间创造出一个小型的交流平台，作为比院落更次一级的转换空间，然后到达每户的小型前院，通过一个合并家政功能的小型转换空间入户，73、可以说既是功能的又是空间的。每个户型的两端形成的阳台空间，阳台空间将设置一些必要的技术设施，相当于一个虚面，界定的领域、在较高密度的住宅群落早面将为主要使用房间提供有效庇护感、缓冲空间和宝贵的半户外活动场所，增加具体使用的舒适度。场地大致分成三个区域，拆迁安置房处在北部和东部区域。拆迁安置房采取了一梯多户。商品房部分放置在西南角，相对独立，并远离重型交通，又靠近集中绿化和共享空间。同时在体型上形成较为闭合的尽端空间。保证了使用上的安定性。较小的规模也让它具有小规模开发的城市亲和的特征。在设计的时候考虑到物业管理的问题：实际上是形成了几个比较开放的“客家土楼”式的空间。空间形态上很有防卫感，分解74、后的袋状次级公共院落由于形成一定的领域归属感，比较容易看守，也有利于和下一级单元公共空间共同形成支撑护卫作用和物业管理与居民共同看守的局面，实际降低后期管理成本。整个小区设计遵循以下三个基本原则1、社区中心应该由公共场所来确定，并由市政和商业设施来活跃气氛。每个街区都应该有不同的住房类型和土地使用方式。我们期望在区域内创造多功能的综合。2、恰当的停车方式。地下停车与地上停车相结合，提供充足的停车位。多个与景观结合的采光井大大改善了地下空间的使用效果。促进整个居住区域的增值。随着土地的增值和开发成本的上扬，以及城市生活本身对地下空间的要求，尽量做大这一部分不记入容积率的面积。尤其是场地设计和景观75、设计上，尽量加强地下室的采光通风。切实使改善地下室纯粹黑空间的状况，变得易于使用和愿意使用。地下室的部分的绿化采用垂直绿化的概念，地面上采用较薄覆土种植灌木和地被植物等低矮植物，高大乔木将穿过地下宰的大犁采光口直接种植在土地里。减小覆土厚度，减小结构压力，可以栽种高大树木，形成绿化骨架，同时形成绿化的竖向层次。并且，利用地下室采光井设置进入地下楼梯，使地下室疏散楼梯完全室外化，节省了造价高昂的防火楼梯间。3、建筑与周围建筑、空间和地方传统保持一致。建筑物不是独立于环境的东西：它应当为街道、公园、绿地、庭院和其他开放空间作出贡献。商品房部分放置在西南角，相对独立，并远离重型交通，又靠近集中绿化和76、共享空间。同时在体型上形成较为闭合的尽端空间。保证了使用上的安定性。较小的规模也让它具有小规模开发的城市亲和的特征。项目建筑技术经济指标序号名 称单位数量备 注1规划净用地面积m237095.31合3.7ha2规划总建筑面积m21263462.1地上建筑面积m2103866其中：住宅m2102037商业m21390物管、垃圾站m24392.2地下建筑面积m222480车库m218700设备用房、开闭所m237803建筑总高m34.754建筑层高 地上层11地下层15 建筑容积率%2.86绿地率%以上307停车 地上辆98地下辆5524.3.2 降噪技术措施对于一个居住区来说，对噪音的控制显得尤77、为重要。因此本项目关于这个问题的技术解决必须有相当的力度，以塑造新居工程的新典范。通过相对的技术措施来回避过大的交通噪音是一个重要课题。从铁道部第二工程设计院编制的改建铁路*枢纽西环线工程竣工环境保护验收公示材料中显示：“对*区特殊教育中，心、*市三十七中等声环境敏感点，建设单位非常重视，积极采取治理措施，现*区特殊教育中心已加装了隔声窗，*市三十七中自行加高了围墙，现围墙高度已达4m多。离居民区较近的地方均以高架桥形式通过，有效的降低了振动水平。”公示中关于声音环境评价的部分指出：铁路沿线距铁路外轨中心线30米处在现有工况情况下昼夜间噪声监测结果满足铁路边界噪声限值及测量方法(GB1252578、-1990)的要求。60米处可满足城市区域环境噪声标准(GB3096-1993)中4类标准的要求。120米处可满足城市区域环境噪声标准(GB3096-1993)中2类标准的要求。*区特殊教育中心昼间等效声级为62.6dB，超过城市区域环境噪声标准(GB3096-1993)中2类标准。最大超标2.6dB，该中心加装了隔声窗。*三十七中教学楼一层和三层昼间等效声级分别为62.5dB和59.3dB，部分超过城市区域环境噪声标准(GB3096-1993)中2类标准，最大超标2.5dB。宿舍楼一层和三层昼间和夜间等效声级分别为60dB、62.6dB和52.9dB、48.7dB，部分超过城市区域环境噪声标79、准 (GB3096-1993)中2类标准，昼间最大超标2.6dB，夜间最大超标2.9dB。该校已加高了围墙。处在重型交通汇集的交叉地段，本设计建议在*公路的高架桥和铁路西环线形成声音屏障，解决噪声的最好办法是：靠近它，解决它。特别是对于高层建筑来说，由于声音的衍射作用，围墙策略可以说基本是无效的。参照旧城区的做法，先有房子后修桥的地方，在需要设置声障的地段，由市政设置声障。例如在内环线五丁桥处的上跨桥就由市政方面设置了声障。根据多方面的资料显示，声障的成本约为450500元/平方米的造价，由于是模块化的产品，安装费用较低。按照地形图上测量：沿*公路沿线的声障设置长度约为235米，按混凝土护拦以80、上高度1.5米计算，声障总面积为35215平方米。铁路沿线声障长度约为240米，按2米高计算，声障面积为480平方米。声障总造价为830平方米550元/平方米=45.7万元。分摊到每楼面平方米的价格为5元，而提高的居住品质无疑是巨大的。因为既得到了便利的交通又不受过大噪音的干扰。在“*”项目所在地段，可以设置声障，问题可能主要是声障的建设投资主体和操作程序，声障维护的主体与维护费用的问题，这也给公益项目提供了新的方式。另外，铁路沿线可以通过地下室挖方在防护绿地范围形成坡地，上面种植植被美化环境，消除剩余噪音。本项目所有居住建筑日照均达到“*市规划条例”要求。对周边红线外的建筑日照影响也符合“条81、例”要求。建筑周边都有消防车道或城市道路环通，紧急失火情况下，消防车可以进入区内步行街。4.4 建筑方案设计4.4.1 建筑方案整体构思1、总体定位：缔造城市生活新境界，成功人士和知富阶层引以为荣的标志性居所，项目拥有一流的居住环境、一流的配套设施、一流的物管服务，是高品质生活及名士身份的象征。2、物业类型：以居住功能为主；临西侧规划道路设置少量商铺。小高层电梯住宅。3、物业档次：中档产品，高档形象。通过规划立面、表现风格、外观色彩、营销手段给客户传递一种高品质的视觉形象和感受，使其觉得物超所值。4、面积功能定位：主力户型以8090平方米的居家型住宅为主，占总住宅建筑面积的70%；附加低于8082、平方米的经济户型，占总住宅建筑面积10%；120平方米左右的居家型住宅，占总住宅建筑面积的20%。5、户型功能：无论面积大小，要求使用功能齐备、布局合理、独立性强。随着消费者对生活品质的不断提高，对功能房的需求也在不断提升。其中，书房、儿童房、生活阳台，花园露台的需求都超过半数，老人房、储物间、嵌入式衣柜的需求也很大，在套型的组合上消费者其实是比较挑剔的，卧室、功能厅和卫生间的搭配非常讲究。因此，房屋在功能设计的时候应该适当考虑功能房的设计与布置，满足消费的的需求，让消费者能够对产品更加满意。6、户型设计：户型设计以人为本，科学合理、时尚潮流；平、错、跃层；飘窗；户户空中花园；要求采光、通风良83、好，每套至少有一个房间采光在1小时/天以上，面积实用不浪费，开间要尽量大，凸窗不宜大面积采用；外立面赏心悦目的色系、简约明快的建筑风格，富有变化的视觉天际线，独具匠心的细部处理等；7、定价原则：电梯公寓的平均总价控制在3050万元/左右，按7成20年按揭计算，月供控制在8001500元/月。月供款要大致与租金平衡。一层商业铺面参照市场原则即8%的投资回报、10年左右的投资回收期进行定价。8、价格定位：电梯公寓均价3500元/平方米4.4.2 平面设计本项目将导入“生态文化居住区”的概念。这一概念的核心是“环境”、“建筑”与“人”三者之间的关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林84、式居住环境为外观形式的生态居住模式。“生态文化居住区”的概念非常丰富，诠释的空间很大，而且比较新颖，市场差异性明显。从字面的理解上，突出了生态、文化和居住三个层面，生态体现着客观环境上的一种和谐健康，文化体现着精神状态上的一种高尚品位，居住则直接表明目的性，在环境健康和文化丰富的基础上居住，自然是一种极致的生活享受，暗合本案的高品质的产品特点。从深层次的理念上讲，“环境生态”不仅指社区内的园林式环境规划细致入微。“建筑生态”则包括本案建筑设计独特的风格，建筑格局简洁而又人性化，并与景观环境自然融合，户型空间感极为丰富，周到细致的人性化设计，使舒适生活、享受生活成为主题。“人文生态”则是以文化主85、题，使人与人之间能够围绕不同的特色文化主题进行沟通、交往，家庭亲情、邻里友情及社区情感共存共荣，具有温馨融洽的文化氛围及丰富多彩、健康向上的社区人文。同时强调高品质的“管家式”物业管理服务，提出“特色管理、品质管家”的口号，将人文生态的务虚变为务实，发挥我们自身已经完全具备的物业管理优势，不仅在人文生态上得到充分表现，而且通过服务进一步提高本案产品品质。“生态文化居住区”的概念，赋予建筑以深邃的传统文化底蕴，让人们在“寻根”的同时寻到自己的家园。可以为本案“高品质楼盘”、“居住也是一种享受”的定位提供有力支持，同时也要补充一些时尚的要素，如“智能化”社区设计，丰富高档的“会所式”和“商业化”生86、活配套等，全方位塑造高品质形象。项目住宅经济技术指标，详“*总平面布置图”。4.4.3 立面设计1、外部空间特征现代与传统风格相结合，体现生态文化建筑和专业公共建筑的时代感和外部空间可识别性。将传统的文化伦理通过建筑符号赋予在建筑立面上。2、建筑意向立面设计遵循美观大方和经济使用的原则，外观设计漂亮，紧凑而协调，通过重点着色来体现局部变化；将空调机位有效地融合到整个楼体之中，和谐大方，反之一个个地挂在墙上，则会造成社区美感差和排水问题的出现。4.5 结构设计4.5.1 设计依据建筑结构设计统一标准(GB50068-2001)建筑结构荷载规范(GB50009-2001)混凝土结构设计规范(GB587、0010-2002)砌体结构设计规范(GB50003-2001)建筑结构地基基础规范(GB50007-2002)建筑结构抗震规范(GB50011-2001)4.5.2 结构设计本项目各幢为地下一层，地上11层。结构设计原则是在满足建筑使用功能和空间造型的基础上，结合本专业特点做到安全适用、技术先进、经济合理。1、根据建筑抗震设计规范GBS0011-2001，本工程按抗震设防烈度7度的要求进行抗震设计，设计地震分组为第一组，场地类别II类。根据建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068，本工程的建筑结构安全等级为二级。根据建筑地基基础设计规范 GB50007，本工程的地基基础设计等级为乙级。2、88、自然条件：基本风压值：WO=0.3kN/m2。地面粗糙度B类、风载体型系数等均按建筑结构荷载规范GB50009取值。不考虑积雪荷载。4.5.2.1 主体结构选型根据建筑物的高度，平面形状、立面造型、使用功能、设防烈度等因素综合考虑确定结构犁式为钢筋混凝土框架结构犁式。利用框架上的模数关系和类桁架式的结构方式，在地下室采用减柱法形成8.1米的大空间便于使用。4.5.2.2 基础选型 根据本工程结构体系、地下室标高及*市一般地质特点确定卵石层是本工程基础的理想持力层。 基础形式拟采用柱下独立基础。4.5.2.3 主要结构材料： 砼强度等级：C30C40 钢筋：HPB235级、HRB335级、HRB89、400级4.6 公用设施方案4.6.1 供水排水4.6.1.1 给水设计本工程给水设计包括建筑红线范围内给水系统、环境绿化用水系统、景观用水系统等。工程临城市规划道路，城市供水条件优越。设计上拟从规划道路的市政给水管上接入两根口径为DN150的给水引入管，在建筑红线范围内组成室外环状供水管，使本工程的供水安全性和可靠性得到有效保证。由于本工程高度11层，给水系统均由城市给水管网直接供给。本工程设有消火栓消防系统和自动喷淋消防系统。在地下室设有专用消防水池和消防加压供水泵，不论本工程区域内何处有火灾发生，都能迅速启动消防设施，将火灾快速扑灭，确保人员生命安全和财产安全。对地下停车库，还附设有轻水90、泡沫系统，能更有效地扑灭汽车库火灾，防止油类火灾的蔓延。卫生洁具采用节水型，公共卫生间洗手盆采用红外线感应龙头，既节水也卫生；热水系统中考虑采取对空调系统中废热的利用，以利于环境保护和节约能源。4.6.1.2 排水设计本项目的排水对象主要是餐饮污水、室内各卫生间的生活污水、地下室的废水、屋面及场地的雨水等。排水系统采用雨、污分流排水体制。雨水采用相对集中、就近排放的原则排入城市雨水系统。生活污水排至室外后，分别排入室外设置的多组化粪池，经化粪池处理后，就近排入城市排水系统。室内生活污水排水系统采用UPVC排水管，且均设置通气系统，以保证排水系统的畅通，避免因通气不畅而引起水封破坏导致臭气外溢的91、现象。排水立管于管井内暗设，排水横支管设于各层板下吊顶内。生活污水排至室外后，由室外的污水处理设施进行处理，处理后排入城市污水系统。屋面雨水采用内排水方式进行排除，屋面设置雨水斗收集雨水，用管道将其排至室外，再由室外雨水管排入城市雨水系统。对于地下室内不能重力排放的污废水，将设置水泵将其抽升后排至室外。生活污水采用化粪池进行处理。4.6.2 供电该项目用电由城市电网供给。根据本工程负荷性质及负荷量，拟设置10kV变电所。选用铜芯电力电缆及导线，低能耗配电变压器，采用高效节能光源。设置集中与分散相结合的无功率自动补偿装置。设置楼宇自动化管理系统，实现各种能源的节约管理。主要建筑按二类防雷建筑物设92、防，其余建（构）筑按三类建筑物进行设防。低压配电接地型式为TN-C-S式。采用总等电位联结，利用钢筋混凝土结构钢筋及沿建筑物周边敷设的606扁钢环形接地体作共用接地装置，接地电阻1欧姆。4.6.3 弱电电话通信系统拟采用市话模块交换局方式，系统可根据业主需求接入中国电信或中国联通固话网，通信电缆由市话通信管网埋地引入。设置电缆电视系统，由城市有线电视网引来公共节目信号，系统亦可设置自办节目；系统采用邻频传输条。4.6.4 安全防范系统设监控电视系统(CCTV)，系统按二级控制设计。在地下停车库、各出入口、电梯轿厢内、走道前室等公共区域及部分重要房间安装摄像机，各楼值班室的控制设备采用硬盘压缩技93、术将本楼的监控图像信号处理后经结构化布线系统传至保安监控中心。保安监控中心配备主控台、视屏幕墙、画面分割器、长时效录像机等控制设备。在楼群周边设置周界防越系统，以防非法入侵者。设置综合安保卡控制系统，利用IC卡技术(一卡通)将监控电视、防盗报警、门禁(包括防火通道控制)、保安巡逻、停车场门禁等安全保卫系统进行集成，为建筑群的安保工作提供高效便捷的手段，亦可将物管的相关内容纳入本系统。设置停车场管理系统，以提高车库管理的质量、安全及效益。配合“综合安保卡控制系统”可以对主客车辆、长期短期车辆(年租、月租、短时停)分别建档并配以不同的管理服务，还可对车辆安全管理提供详尽的数据资料。保安传控报警信号94、经系统控制设备与城市110联网。4.6.5 暖通地下停车场设机械送排风系统，换气次数6次/h，按3m以下空间计算体积。地下停车场火灾时机械排烟，自然或机械补风，并与平时通风系统合用风道，火灾时由电信号确认风机处于运行状态。4.7 消防4.7.1 消防措施1、总图总平面布置按规范要求设满足消防的环形通道，各建筑物间均留有足够的防火间距。2、建筑根据规范要求及各建筑物的使用功能不同，配置消火栓，设置满足火灾疏散要求的紧急疏散出口。3、消防给水给水管网采用生产生活消防合一系统，绕主要建筑成环状，设置室外消火栓。4.8 环境保护*环境影响包括工程建设期和使用期两部分。工程建设期间的基础工程、主体工程、95、装饰工程、设备安装、工程验收等工序将产生噪声、扬尘、固体废弃物、污水和废气等污染物；建成使用期间产生的污染物包括噪声、垃圾、生活污水以机动车尾气等。1、排水体制与排放去向本工程位于*区*乡，所在区域已形成市政雨、污管网。本工程排水体制为雨、污分流制，设计在其西面的规划道路分别进入市政雨、污水管网，接口位置以市政设计为准。雨水及清洗道路、浇洒草坪的余水均进入市政雨水管网。生活污水经化粪池处理后，达到污水综合排放标准（GB8978-1996）三级标准，进入市政污水管网，再进入三瓦窑市政污水处理厂，处理达标后排入府河。2、废气废气排放分三部分：一是机动车废气，二是天然气燃烧废气。三是商业区的饮食油烟96、。天然气燃烧废气达标排放。机动车尾气排放量跟汽车出入频次和数量有关。在商业区设置烟道，直排楼顶经油烟过滤器处理后排放。3、噪声噪声主要来自商业区社会活动噪声，以及各类风机噪声。采用隔声、消声材料和装置解决。4、固废商业区在食品加工、烹饪过程中有一定量的食品废渣产生。生活垃圾主要由各住户产生。对于食品废渣及生活垃圾，经垃圾箱收集后，全部交城市垃圾清运管理部门处理。经此处理后，该项目固体废弃物对周围环境影响不大。5. 第五章 项目实施进度安排本项目计划在两年（18个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下：20*年7月：项目建议书批复；20*年7月10日20*年7月31日：编制可行性研究报告并报批；97、20*年7月15日20*年7月31日：编制环境影响评价并报批；20*年7月1日20*年8月10日：建筑方案设计；20*年8月20日20*年9月30日：施工图设计；20*年10月：报建、领取建设规划许可证；20*年11月：工程开工；20*年12月2007年6月：销售；2007年12月：工程竣工，交付使用。6. 第六章 投资估算与资金筹措6.1 编制依据国家有关法律、法规、政策批文；投资项目可行性研究报告指南；建设开发项目可行性研究报告编制规定；与建设开发相应的税费规定；*省工程量清单相关计价定额；土地费用的组成及出让金计算规定；业主提供的其它资料。6.2 编制范围及数据6.2.1 固定资产投资198、 土地费用8019.00万元。2、前期工程费用320.33万元。含场地准备费55.64万元，前期咨询服务费252.69万元，前期策划12万元。3、基础设施建设费343.13万元。含道路、绿化、环保、通讯、照明、水电供应等。4、建筑安装工程费13233.27万元。其中：商业用房土建费用10107.68万元，5、公共配套设施建设费339.41万元。6、开发间接费（含建设单位管理费）407.29万元。7、规划报建费111.29万元。8、开发期综合税费67.88万元。9、基本预备费678.82万元。10、建设期利息471.01万元。固定资产投资合计23991.43万元。6.2.2 营销费用的编制广告99、宣传费：443.31万元（按经营期收入的1.00%计）销售代理费：354.65万元（按经营期收入的0.8%计）其它销售费用：221.66万元（按经营期收入的0.5%计）营销费用合计：1019.62万元。本项目总投资25022.97万元。各项计算详见投资估算表。6.3 投资估算编制说明6.3.1 土地费用土地费用8019.00万元。6.3.2 前期建设费1、前期技术、咨询服务费前期的规划、设计、放线、勘察、质检、工程监理、招投标代理、图纸审查、可行性论证及咨询服务等费用，按现行有关规定，一般建筑按20元/计算：12634620/ 10000 = 252.69万元2、场地准备费按满足施工要求的场地100、平整、道路、供水、供电及排污考虑，综合按总建筑面积每平方米15元计列，即场地准备费：15 37095.00 / 10000 = 55.64万元3、前期策划费为了保证项目产品设计符合市场需求，委托专业营销及市场调查公司论证费用。按照*市目前前期策划收费标准，本项目的前期策划费用为12万元。综合上述费用，项目的前期建设总费用320.33万元。6.3.3 基础设施费建设费基础设施建设包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的供电工程、供水工程、供气工程、排污工程、道路工程、路灯工程、绿化工程、环卫设施等项目，费用计算见下表：序号费用项目单位数量单位成本投资额（万元）1供水、供电370952592.7101、42通讯、照明370952592.743污水处理、环卫370952592.744道路74195037.105园林绿化11128.502527.82合 计343.136.3.4 建筑安装工程费商品房按一般建安成本核算，以800.00元/计；项目的建安工程费如下表：序号费用项目规划面积（）单位成本（元/）投资额（万元）1商业用房12634680010107.685变配电12634650631.736光纤、信息12634625315.877给排水12634625315.878采暖、通风12634620252.699节 能12634615189.5210消防、安全12634620252.6911电梯及102、安装1620320.0012室外工程814.58合 计13233.27注：“总平及其他费用”中，其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等，本次估算按基础设施建设费和建安工程费之和的0.6%计取。综合上述费用，项目的开发费用总计：13233.27万元6.3.5 规划报建费按*市相关部门的收费标准，从事房地产开发应缴纳的前期规费主要包括报建费及其它相关费用，本次测算按*市建设项目行政事业收费标准（一站式收费项目）考虑，项目的规划报建费用为111.29万元。6.3.6 管理费用管理费用是指企业103、的管理部门为组织和管理该项目的开发经营活动而发生的各项费用，本次建筑工程、基础设施投资总额的5%计取。即管理费用为407.29万元。6.3.7 营销费用项目的营销费用主要指项目销售、租赁需要产生的代理费、招商费及广告费等费用。本项目参考行业一般营销费用水平，结合本项目营销理念，广告宣传费按经营期收入的0.80%计，销售代理费按经营期收入的0.5%计，其他销售费用按经营期收入的0.3%计。本项目营销费用总计1018.44万元。 6.3.8 基本预备费不基本预备费是指在概算及投资估算中难以预料的工程费用，如“三材”价格变动，设计变更，一般自然灾害的影响及质量修复等不可预见因素，由于本项目虽然开发周104、期较短，但项目投资金额大，建设产品种类较多，结构形式较复杂，故本次评估以建安工程费与基础设施建设费之和的5%计取，即项目建设的基本预备费用为：（12905.49万元 + 1079.40万元） 5% = 678.82（万元）6.3.9 财务费用计入总投资的财务费用为建设期利息。本项目建设期利息482.91万元：建设期利息25021.770.656.12% / 2 = 482.91万元说明：1、本项目拟采用业主自筹8810.91万元，申请银行贷款16363.11万元 (本金+建设期利息)的方式投资，银行贷款年利率6.12%；2、项目一年主体封顶后，从第当年起开始进行销售和租赁。用当年的销售收入和租105、赁收入扣除税收、成本后的盈利偿还贷款本金及经营期利息；3、本项目贷款偿还期1.83年。详见资金使用计划表、贷款偿还期计算表。6.3.10 其他费用本项目公共配套设施建设费339.41万元，按开发费用的2.5%计；开发期其他综合税费67.88万元，按固定资产投资的0.5%计。7. 第七章 经济效益分析7.1 说明1、项目计算期共计11年，其中建设期1年，商品出售期3年，商品租赁期10年。2、银行贷款利率按6.12%计。3、本项目贴现率10%。4、税收： 本项目在经营期交纳以下税种及税率。 营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%。企业所得税33%，房产税12%，土地增值税30%（第一档税率106、）。7.2 租售规模7.2.1 租售组成本项目总建筑面积126346.00m2。其中：销售总面积103866.00m2。计划在第一年销售15%；第二年销售85%。出租面积22480m2 。计划在第二年租赁60%，第三年累计租赁950%，第四年累计租赁100%（全部租出）。7.2.2 租售品名及价格1、销售商品房出售共计103866m2。出售计划：第一年15579.90m2，第二年88286.10m2。销售价格拟定3500元/m2。2、出租地下车库出租面积22480m2。出租计划：第二年租出13488 m2，第三年累计租出21356 m2，第四年累计租出22480m2。出租价格720.00元/ 107、m2年。7.3 收入计划本项目出售产品在二年内完成，销售收入共计35314.44万元。其中：第一年收入5297.17万元，第二年收入30017.27万元。本项目出租产品按10年计算，第二年出租收入971.14万元，第三年出租收入1537.63万元，从第四年起收入达1618.56万元/年。本项目经营期总收入50771.69万元。经营税金及附加5922.98万元，土地增值说353.14万元，所得税5337.37万元，税后利润10836.48万元。7.4 成本计算本项目总成本由售房、租房成本组成。7.4.1 售房成本售房成本售出房屋分摊的建造成本+营销费用用于出售房屋成本分摊费（固定资产投资+营销费108、用）分摊比例（25022.97+1019.62）80%20018.38万元按分年售出计划计算，第一年产生成本3002.76万元，第二年产生成本17015.62万元。售出房单位成本1927.00元/m2。7.4.2 租房成本详见出租房经营成本计算表及折旧表。租房成本租出房屋的建造成本+房屋租赁业务及管理费用7.4.3 租出房屋的建造成本租出房屋的建造成本（固定资产投资+营销费用）分摊比例（25022.97+1019.62）20%5004.59万元租出房屋的建造成本按10年综合折旧，进入经营管理成本。年折旧费500.46万元。7.4.4 房屋租赁业务及经营成本经营成本包括：营销费用、办公费、管理人109、员工资、设施维修费、财务费用、差旅费及其它管理费。出租率达到100%时，经销及管理成本为317.74万元/年。本项目租赁业务达100%时，年总成本821.22万元。7.5 项目收益预测7.5.1 财务现金流量分析1、所得税前全部投资：财务内部收益率：42.21%财务净现值（Ic=10%）：6495.78万元静态投资回收期：包括建设期1.72年。2、所得税后资本金：财务内部收益率：16.81%财务净现值（Ic=10%）：527.13万元静态投资回收期：包括建设期3.61年。7.5.2 财务比率（以12年经营期计）总投资利润率为43.05%，总投资利税率为89.18%，资本金利润率122.99%。110、7.5.3 项目清偿能力分析1、偿还资金来源：用当年的销售收入偿还贷款。2、偿还期：以项目最大能力偿还方式计算。银行贷款资金借款偿还期（从借款年算起）：1.85年。7.5.4 资金来源与运用分析本项目计算期内资金来源与资金运用是平衡的。在正常经营条件下，计算期内各年资来源均大于资金运用，不会发生资金短缺。项目在经营期末累计可获得盈余资金22848.06万元。7.6 敏感性分析选择以下4个因素作为敏感因素，观察其变化对所得税前财务内部收益率的影响：开发产品投资变化+10%售房价格变化-10%租房价格变化-10%预售款回笼进度-10%分析结果见敏感性分析表。从表中可以看出：开发产品投资+10%，F111、IRR就降到28.01%；开发产品投资平均每+1%，FIRR就降-0.3364%。销售收入-10%，FIRR就降到23.37%；售房价格平均每-1%，FIRR就降到-0.4463%。预售款回笼进度-20%，FIRR就降到16.49%；预售款回笼进度平均每-1%，FIRR就降到-0.3174%。以上3个因素中，售房价格变化对财务内部收益率指标影响最大，预售款回笼进度对财务内部收益率指标影响也比较大。售房价格是主要影响因素。在-10%范围内，所得税前财务内部收益率相应变化指标最低为23.37%，仍大于12%的基准收益率。从以上分析可知本项目抗风险能力较强。根据国家经济平稳发展事态看，本项目遭遇大风112、险的可能性较小。故不再进行风险分析。7.7 主要经济评价指标详见经济评价指标汇总表。7.8 评价结论本项目完成后，以11年经营期计，所得税后总投资利润率为43.05%，所得税前财务内部收益率为42.21%，借款偿还期（从借款时算起）为1.85年，资本金（所得税后）投资回收期3.61年。本项目投资效益较好，经济上可行。8. 第九章 生态环境影响分析本项目将充分利用场地周边的自然条件，尽量保留和合理利用现有适宜的地形、地貌、植被和自然水系；在建筑的选址、朝向、布局、形态等方面，充分考虑当地气候特征和生态环境；建筑风格与周围环境保持协调，尽可能减少对自然环境的负面影响。8.1 生态环境基本特征*位于113、*平原中部，具*平原独特风貌。区域属亚热带湿润季风气候，终年温暖是湿润，四季分明，夏无酷暑，冬少霜雪，四季宜人，常年葱绿，适宜生物资源生存和繁衍。区域自然生态环境受人类活动干扰很大，自然植被几乎消然无存，均被人工植被所替代。拟建项目周围土地已大多开发成为水泥路面和城市建筑物，工程所处区域的生物多样性较单一，除人行道绿化、草坪外，无林木植被生态系统。8.2 生态保护目标*区域生态环境质量的核心问题主要是自然组分的调控能力建设。自然组分建设不够，使人们的生存和健康受到较大影响，这在漫长的时间积累过程中会充分表露出来。只有妥善解决这一核心问题，才能给项目区内的市民带来良好的生存环境质量。因而，本项目114、生态环境保护的目标主要是加强区域中自然组分的建设。8.3 生态环境分析8.3.1 景观空间结构分析根据景观生态系统原理，区域的生态功能与其景观结构的关系十分密切，因此，可以通过景观空间结构分析来判断区域生态功能状况。1、土地利用现状*场地处*市郊区，场区净用地总面积3.7ha。2、景现空间结构拟建区内自然地貌为平原，民房、市场等建筑覆盖率75%以上，绿化植被覆盖率约12%。8.3.2 景观生态学评价所谓景观，是指一个空间异质性的区域，它由相互作用的拼块或生态系统组成，以相似的形式重复出现。景观的内涵是：包括模地、拼块、廊道以及动物、植物、生物量热能、水份和空气、矿物质等在内的组分和要素在景观中115、总是不均匀分布的。由于生物不断进化，物质和能量不断流动，干扰不断发生，因此景观永远达不到同质化的要求。异质共生理论认为，增加异质性、负熵和信息的正反馈可以解释生物发展过程中的自组织原理。在自然界生存最久的并不是最强的生物，而是最能与其它生物共生并能与环境协同进化的生物。因此，增加异质性和共生性是生态学和社会学整体论的基本原则。8.3.3 景观功能状况分析由于项目及周边区域的模地主要是城市建筑，其发展趋势不利于人类生存，是不利的自然组分。景观的稳定与不稳定是一种波动平衡，不稳定性不断为稳定性创造条件，使其影响基本趋于稳定。人类和所有生命现象赖以生存的最基本的稳定性类型是具有较高的生物量和生物周期116、较长的物种(如树木)起决定作用的高压稳定性类型，这种类型表现的是抗性稳定性，即对来自外部的随机干扰作用(包括环境不确定性干扰和人类不确定性干扰)和组织内部的相互作用(如生物反馈作用)，具有恢复和阻抗能力。抗性是指景观在环境变化或潜在干下抗变化的能力，恢复是指发生变化后恢复原来状态。根据以上原理，我们对区域景观稳定性机制进行如下分析：1、景现的生物恢复能力现状景观组分主要是城市建筑物，其次是以草本为主的市政绿化植被。绿化植被多属一年生，因此，一旦受到破坏(如病虫害)，草本植物较容易恢复，加之开垦虽然引起土壤理化性状改变，使土壤的生物密体功能减弱，但开垦停止后，土壤有机质含量也较容易恢复，因此，土117、壤生化力较强，适宜各种草本植物生长。2、攥地内在界质性异质性为自然组分抗干扰提供了基础，自然组分的异质性应是团块式的组合。这样，当发生干扰时，相邻的异质性拼块则成为干扰的阻断，扼制了干扰的进一步扩大。而评价区域内现状的组分为城市建筑物，无法起到异质化拼块互为阻断的功能。3、周边地区生态补偿能力较好城市建筑物难以成为重要生物物种如鸟类的“通道”，而周边地区自然组分情况与区内一致，因此，市区外的重要生物物种无法向区内移动，周边地区生态补偿能力较差。 8.4 小结8.4.1 生态环境结论1、*项目所在地现状景观中控制性组分是城市建筑物，生态环境质量一般。存在的主要问题是：缺少高生物量的自然组份(如高118、大乔木、灌木)及动物物种，尤其是鸟类向区内移动的生态结构，周边地区的生态补偿能力较差。因此，还须对生态环境质量进行修复和补充。2、*项目的实施，使自然组分的模地功能有所变化，控制性组分仍是城市建筑物，区域生态环境质量不会明显变劣，由于绿地组份有一定增加，有利于生态环境质量的改善。8.4.2 生态环境设计建议*生态环境设计，关键在于以下几点：1、增加生物量的自然组份，对于较大面积绿地，要以50%的面积培育各种乔木和灌木，强化自然组份抗内外干扰的能力。2、异质性是景观自然体系维护方。动平衡的核心，在照顾美学和观赏条件下，使乔、灌木形成团块式混交，强化组分对生态环境质量的控制功能。3、加强区内绿地连119、通性，与区外环境增加连通，形成鸟类“通道”，增加区外重要物种向区内移动，提高生物补偿能力。9. 第十章 风险分析及对策项目风险分为行业系统性风险和项目个体的市场风险，对于本项目而言，系统性风险是我们必须要面对的，而项目开发过程中三个阶段，即土地获取阶段，项目建设阶段和销售管理阶段，所面对的项目个体市场风险表现和风险控制更是需要我们能够提前进行识别分析和掌控，并建立项目风险管理控制系统的制度保障，才能降低项目投资风险。9.1 行业系统性风险经济过热、固定资产投资居高不下等因素，可能导致和引发国家宏观金融政策的调整和出台新的调控措施，影响消费者的消费信心，从而影响项目开发的资金回笼状况，使项目面临120、还款的风险，因此，我们应密切关注国家政策的变化，视政策情况调整项目的投资策略。9.2 项目市场风险9.2.1 土地拆迁风险征地拆迁涉及许多法律和社会问题，地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，使项目面临拆迁工作不能顺利进行或漫天要价，从而增加项目的拆迁成本的风险。因此，我们在拆迁过程中应注意方式方法，积极协调与政府其它部门的关系，尽量减少拆迁引起的项目风险。 9.2.2 项目建设阶段风险在项目建设过程中，项目的施工条件、工程承建商的选择以及工程管理等诸多因素可能导致工程成本、进度和质量波动，因而会对工程建设带来风险。建议多方考察有经验的施工企业，选择招投标代理机构协助把关并建立全过121、程监控的制度体系。9.2.3 项目销售管理阶段风险在销售过程中，项目可能面临市场波动而导致项目不能如期完成销售任务或项目的销售价格达不到项目预期，从而使项目在收益上的面临风险，因此，需要投资商对未来物业市场走势准确预测判断，把握准确的入市良机，采取有针对性的营销策略及销售租赁价格和方式，规避市场波动所造成的影响。9.3 风险点分析9.3.1 项目风险点1、项目的实际建设形象能否实现预期品质和形象定位；2、项目价格提升难度很大，倘若不进行充分的市场引导和有效推广，市场的接受度可能会出现不利；3、市场竞争较为激烈，供应存量较大，市场需求容量较为受限，且消费者价格敏感度强烈；4、开发速度和开发节奏的合理控制问题；5、成本控制是否成功、合理；6、公司人力资源水平。9.3.2 项目风险规避措施1、在项目正式动工前，必须对项目规划设计方案认真讨论，达成共识，以市场需求为准则，以经济效益为最终指标，保证项目最终成功；2、合理控制开发节奏与开发规模，与市场容量接轨；3、须有足够的时间对项目进行导入，对市场进行引导；4、全面成本管理，有效控制成本；5、知己知彼，及时跟进市场调研工作，尤其了解直接竞争对手的运做情况；根据市场变化随时调整工作思路、方式，以适应市场变化；6、考虑将项目交由专业营销代理公司负责销售。