1、旅游城市高端精品酒店规划建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月119可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录1项目概况61.1用地条件分析61.1.1区位特征61.1.2规划指标91.1.3交通条件91.1.4环境与景观条件111.1.5用地条件111.1.2、6配套设施121.1.7市政状况121.2项目背景131.2.1地块出让商务条件131.2.2地块出让进度安排132市场研究142.1宏观经济分析142.1.1国内宏观经济分析142.1.2海南宏观经济分析162.1.2.12009年GDP增长11.7%，房地产投资增长强劲162.1.2.2“国际旅游岛”助推全省经济腾飞182.1.2.3海南XX年一季度7项主要经济指标全国第一182.1.3XX宏观经济分析202.1.3.1XX市概况202.1.3.2XX市城市总体规划212.1.3.3XX经济发展水平242.2海南及XX旅游经济分析262.2.1海南旅游经济分析262.2.2XX旅游经济分析3、302.2.3XX及XX旅游发展规划362.3XX酒店市场分析442.3.1XX酒店行业总体发展状况442.3.2XX高星级酒店板块分布452.3.3XX各板块高星级酒店供给市场分析492.3.3.1亚龙湾板块492.3.3.2大东海板块542.3.4典型案例分析582.3.4.1BANYAN TREE悦榕庄酒店582.3.4.2XX亚龙湾红树林度假酒店643酒店分类与经营管理模式分析723.1酒店定义与分类723.1.1酒店定义723.1.2酒店的分类和等级723.1.2.1酒店分类723.1.2.2酒店星级划分标准（概略）743.1.3酒店物业的发展趋势753.1.3.1主题酒店753.14、.3.2精品酒店(Boutique Hotel)773.1.3.3著名精品酒店个案783.1.3.4精品酒店发展现状与趋势803.1.3.5精品酒店管理集团简介813.2国际酒店运营管理模式833.2.1国内外酒店运营管理五种管理模式843.2.1.1带资管理模式843.2.1.2委托管理模式843.2.1.3特许经营模式853.2.1.4联销经营模式853.2.1.5顾客咨询模式853.2.2国际十大酒店管理集团863.3我国酒店运营管理现状873.3.1我国酒店管理现状873.3.2我国酒店管理新趋势883.4XX五星级酒店运营管理现状884项目定位894.1定位设想894.2市场定位935、4.3产品定位934.3.1超五星级酒店944.3.2别墅型酒店944.4价格定位944.5客户定位955总体规划及产品设计965.1主要经济技术指标965.2总体规划975.2.1总体布局975.2.2交通组织975.3功能布局986酒店运营建议1006.1酒店总体运营模式建议1006.2酒店专业服务建议1007项目投资收益分析1027.1项目开发投资估算1027.2项目融资1037.3酒店经营收益预测1037.3.1酒店经营收入预测1037.3.1.1项目客房经营收入预测1037.3.1.2其他消费收入1047.3.2酒店经营成本预测1077.3.2.1酒店各收入部门成本1077.3.2.6、2酒店经营成本1107.3.2.3其他固定成本预测1117.3.3项目经营利润预测1127.4项目盈利能力分析1137.5敏感性分析及竞价策略1168综合分析与建议1178.1项目风险评估与应对策略1178.1.1周边环境因素1178.1.2竞争因素1178.1.3土地成本因素1188.2本案与公司发展战略的关系1188.3SWOT分析1198.3.1项目优势1198.3.2项目劣势1198.3.3项目机会1208.3.4项目威胁1208.4结论及建议1201 项目概况1.1 用地条件分析1.1.1 区位特征位置：项目地处“XX海岸”的XXXX，2006年12月23日，国务院正式批准海南省XX7、市XX开发总体规划，XX将定位为“XX海岸”，成为XX品牌，承载着XX热带滨海旅游度假形象。是XX海滨度假区拓展的“重中之重”。 这里是面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，是XX级海洋科研、教育、博览基地的综合体。作为XX最后一块高品质的海滨资源，XX是XX成为世界级旅游度假天堂的希望。XX位于海南省XX市东北部滨海地带，南起亚龙岭山边，北至XX市行政边界，西起东线高速公路，东至海边，包括南田温泉片区和蜈支洲岛，距市区28公里，规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8公里，规划用地总面积约150平方公里。项目四至：目前XX的中段规划了约15家五星级以上酒店，大部分已开始施工建设。本项8、目位于XX南段，地块北侧为规划酒店用地和海洋公园，东侧隔市政道路可远眺南海，西侧与打狗坡村相望，南侧为正在建设的解放军总医院海南分院。地块北侧规划酒店用地地块东侧规划路地块东侧规划路地块南侧解放军总医院地块南侧解放军总医院地块西侧打狗坡村 地块东侧地块东侧道路及海岸1.1.2 规划指标规划建筑用地性质旅馆业用地使用年限40年总用地面积125.556亩（8.371万）建筑面积3.3万容积率0.4建筑密度20%绿地率50%建筑限高20米车位数120个1.1.3 交通条件公路：XX位于XX的东南面，距XX市28公里，与著名的亚龙湾相邻，东线高速公路、海榆东线公路及正在建设之中的东环铁路均在此区域通过9、，交通十分便捷。目前XX中段道路建设已基本完成，沿线的高端酒店有部分已经在建和准备动工，而本案处在XX规划区的南段，道路建设尚未完工，但建成通车后与高端酒店集中区的联络性较好。海运：区内还有龙江港、铁炉港，距离本地块的位置较近，未来如果港口开辟成游艇码头也将对本项目有所提升。公交：由于距离市区和机场都比较远，区域公共交通比较缺乏。轨道：海南正在建设的由海口至XX的轻轨将于XX年年底建成，铁路建成后，乘客从海口乘直达快车至XX，全程仅需90分钟。列车类型为电动车组，子弹头列车，自动控制，每隔78分钟发车，属公交性铁路。时速高达200公里，预留有250公里/小时的提速空间。轻轨在XX分别设有XX站10、亚龙湾景区的田独站以及终点站XX站。轻轨的开通将大大提高XX的公共交通运力。1.1.4 环境与景观条件地块北侧为规划酒店业用地和海洋公园，东侧隔市政道路可远眺南海，西侧与打狗坡村相望，南侧为正在建设的解放军总医院海南分院。北侧规划有1832亩用地的海洋公园，也将成为区域内的重要旅游景区。从周边环境看，西侧为村庄和池塘，未来具体规划尚未明确，区域内配套设施缺失。从景观条件来看，地块隔路即为海岸，但目前海岸种有密集的林木，海滩较窄，高层可远眺大海，但到达海岸需要穿过交通主干道。地块东侧道路及海岸地块东侧道路及海岸 1.1.5 用地条件地块为填塘用地，整体相对平整，地块上有少量折建废弃物。地面为沙11、土地，地势东侧高于市政路，西侧较低，约有3米左右高差。地块内部地块与道路地块内部地块内部1.1.6 配套设施目前区域内多为村庄和池地保护区，仅有在建的解放军总医院为医疗配套，其它基础配套设施非常缺失。1.1.7 市政状况根据挂牌文件内容及多方咨询与现场踏勘，东侧在建市政道路为目前紧邻地块的交通要道，为双向四车道，目前尚未全线通车。地块内部无待拆迁物，但地块尚未平整，未达到七通一平标准。项目用地条件分析结论：地块处于XX“XX海岸”滨海旅游度假区南段，一线海岸以五星级以上酒店、滨海公园等休闲旅游项目为主，区域内配套设施非常缺失。地块所处一线海岸，可远眺大海，但受地块条件限制，到达海岸需穿过交通主12、干道，紧临地块的海岸较窄。地块南侧解放军总医院海南分院，为XX海岸医疗康复基地，规划有疗养区、医疗区、服务区，未来将成为海南省的重要医疗机构。北侧规划有海洋公园，将成为区域内的重要旅游景区，可为本案带来客源。XX未来有大量待开发土地入市，区域定位为高端旅游度假区，但目前属于前期启动期，到区域实现正常运营还需较长的开发时间。1.2 项目背景11.111.11.21.2.1 地块出让商务条件竞买保证金：29256.645万元起始价格：233万元/亩（3495元/）增价幅度：1万元/亩或整数倍于1万元/亩付款节奏：挂牌成交之日起60日内付清全部成交价款1.2.2 地块出让进度安排发布公告发布时间XX13、-05-12 09:00接受竞买申请报名起始时间XX-05-13 09:00截止时间XX-06-04 17:30保证金到账截止时间XX-06-04 17:30挂牌交易活动挂牌报价开始时间XX-05-29 09:00挂牌截止及现场竞价时间XX-06-07 16:002 市场研究2.1 宏观经济分析2.1.1 国内宏观经济分析从世界经济环境看，2009年世界主要经济体刺激措施收到一定成效,全球经济衰退出现缓和迹象。今年1月20日世界银行发布的世界经济展望报告中，世界银行上调了对今年全球经济增长的预期，预计今年全球经济将增长2.7%，这一结果较去年6月份该组织预计的2%更为乐观，但同时表示，随着各国14、政府经济刺激计划的退出以及失业率居高不下，世界经济的增长势头在今年下半年或许会后劲不足。2009年国内实施了积极的财政政策和货币政策，推出十大产业振兴规划，先后7次上调出口退税，采取了大力鼓励和刺激消费的一系列政策措施，取得了显著的成效。2009年国民经济逐季反弹，实现了“V”型复苏，全年宏观经济运行有如下五个方面的特征： 投资驱动明显 消费稳步提高 外贸降幅收窄 就业形势向好 物价稳重有升XX年，中国经济增长预期普遍提高，由于国内外经济环境将得到明显改善，加上XX年政策导向的总体方针为稳健调整，稳中保八，防范风险。预计中国经济进入到中速回升阶段，XX年全年经济增长速度预测保持在8-10%之间15、。序号预测机构XX年经济增长预测值（%）1世界银行8.72国际货币基金组织93经济合作与发展组织10.24亚洲开发银行8.95高盛11.46摩根斯坦利107XX信息中心8.58中国社科院99中国人民大学9.4210申银万国9.6平均值9.47有着庞大的消费市场和旺盛的消费需求,中国已经成为全球经济增长的引擎。中国经济增长将继续保持较高的发展速度。中国消费正处于消费黄金期，最大、最具有消费意愿的人口群体与全民消费升级共振，将产生新时期中国持续时间最长的消费热潮，未来几年消费对GDP 的贡献将持续增加。由于经济增长的动力主要来自于国内市场，政府将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。但目前不16、良贷款增加、固定资产泡沫等问题日趋加剧，极可能影响政府较早地收紧信贷，XX年经济增长将面临挑战。XX年4月23日央行公布的XX年一季度中国宏观经济形势分析的报告显示，一季度中国对外贸易加快恢复，国内工业生产快速增长，消费增长较快，固定资产投资增幅回落，消费价格基本稳定，货币信贷调控初见成效，经济回升向好势头更加巩固。下一阶段应继续加强流动性管理，保持货币信贷适度增长，努力稳定价格总水平，处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系。数据方面显示，受国内需求旺盛拉动，经济增速明显加快。一季度GDP增长11.9%，增速比金融危机以来的最低点（2009年一季度）提高5.7个百分点，比17、上季提高1.2个百分点，比2009年全年加快3.2个百分点。季节调整后，GDP环比折年率为12.2%，增速比上季提高0.9个百分点。人民银行企业家问卷调查显示,XX年一季度，5000户企业宏观经济热度指数为45.9%，比上季上升2.7个百分点，在2009年一季度达到谷底后连续4个季度回升，但仍比危机前（2008年二季度）水平低10.2个百分点。宏观经济热度预期指数为47.5%，比上季上升2.6个百分点,反映企业家对未来宏观经济继续看好。2.1.2 海南宏观经济分析2.1.2.1 2009年GDP增长11.7%，房地产投资增长强劲2009年海南省全省生产总值（GDP）1646.60亿元，按可比价18、格计算，比上年增长11.7。从动态变化看，去年一季度GDP增长8.7%，上半年GDP增长9.3%，前三季度GDP增长9.8%，全年增长11.7%，呈现前低后高、加快上升的运行态势。分产业看，第一产业增加值461.93亿元，增长7.2%；第二产业增加值443.43亿元，增长12.6%；第三产业增加值741.24亿元，增长14.1%。三次产业结构由上年的29.0：28.2：42.8转变为28.1：26.9：45.0，其中，服务业提高2.2个百分点。全省人均GDP达到2805美元，向着全面建设小康社会目标稳健迈进。2009年城镇居民人均可支配收入13751元，扣除物价因素，比上年实际增长9.6%;全19、年农村居民人均纯收入4744元，扣除物价因素，比上年实际增长9.2%。全年职工平均工资23703元，比上年增长8.4%;年末城乡居民储蓄存款余额1297.12亿元，比年初增长20.9%。居民消费衣食住行用水平进一步提高，向着享受型转变，生活质量不断改善。城镇居民人均住房建筑面积达28.87，比上年增长1.1%;农村居民人均住房面积24，增长5.1%。农村贫困人口减少4.5万人。固定资产投资继续快速增长。全年全社会固定资产投资总额1002.5亿元，比上年增长41.4%，拉动经济增长9.3个百分点。其中，城镇固定资产投资943.43亿元，增长41.3%;农村投资59.07亿元，增长42.7%。本年20、新开工项目投资235.79亿元，增长42.7%。在城镇固定资产投资中，第一产业完成投资14.60亿元，增长40.3%;第二产业完成投资141.19亿元，增长19.5%;第三产业完成投资787.64亿元，增长46.0%。新开工项目快速增长。全省施工项目1725个(未含房地产投资)，比上年增长39.7%，其中，新开工项目1117个，增长38.4%。房地产开发投资增势强劲。全年房地产开发投资287.90亿元，增长44.3%。其中，住宅投资261.78亿元，增长51.9%。房屋施工面积1992.78万，增长32.8%;房屋竣工面积368.51万，增长19.3%;房屋销售面积560.34万，增长50.521、%;房屋销售额351.0亿元，增长73.2%。2.1.2.2 “国际旅游岛”助推全省经济腾飞建设海南国际旅游岛，毫无疑问是海南省成为经济特区以来又一次重大发展机遇。建设海南国际旅游岛已正式上升为XX战略，海南国际旅游岛的理想设计，包含了一系列的政策内涵，主要有： 实行入境免签 全面开放旅游产业及相关产业 实行旅游零关税 扩大航权开放 实行更加开放的海洋旅游政策国际旅游岛的政策背景，将对海南省未来的发展产生立体化的直接效应，包括几个方面：一是直接带动现代服务的发展，改善经济结构。据研究测算，在中国旅游收入每增加1元，可带动第三产业相应增加10.7元，旅游外汇收入每增加美元，利用外资额则相应增加522、.9美元，旅游业的发展明显带动直接和间接相关产业的同步发展；二是带动海南对外开放，提升海南国际化程度；三是推进政府管理创新，与国际对接；四是带动整个社会文明程度的提高；2.1.2.3 海南XX年一季度7项主要经济指标全国第一在国际旅游岛建设上升为XX战略的利好概念推动下，海南经济发展明显提速。全省一季度地区生产总值增长全国排名第一，实现地区生产总值479.67亿元，比上年同期增长25.1%，创下1993年以来同期的最高增速，比全国增长11.9%高13.2个百分点。农业增加值增长全国排名第一。一季度，农业完成增加值106.16亿元，比上年同期增长7.3%，比全国增长3.8%高3.5个百分点。服务23、业增加值增长全国排名第一。一季度，房地产业、金融业、交通运输邮政业等行业全面向好。服务业完成增加值269.02亿元，比上年同期增长37.1%，比全国增长10.2%高26.9个百分点。固定资产投资增长全国排名第一。今年一季度，全社会固定资产完成投资总额244.76亿元，比上年同期增长79.6%，比全国增长25.6%高54个百分点。房地产开发投资增长全国排名第一。受国际旅游岛建设利好驱动，房地产开发投资迅速扩张。一季度，房地产开发完成投资97.82亿元，同比增长136.9%，比全国增长35.1%高101.8个百分点。地方一般预算财政收入增长全国排名第一。随着经济快速发展，财政收入也大幅增长。一季度24、，全省全口径财政收入128.62亿元，比上年同期增长61.9%。其中，地方一般预算收入74.11亿元，增长88.0%，比全国财政收入增长34%高54个百分点。农村居民人均现金收入增长全国排名第一。一季度，全省城镇居民人均可支配收入4481元，比上年同期增长9.5%。农民外出务工增加和季节性务工的薪酬提高，使农民收入较快增长。全省农民人均现金收入1595元，比上年同期增长17.5%。其中，工资性收入302元，同比增长41.1%，成为拉动农民现金收入较快增长的主要因素。2.1.3 XX宏观经济分析2.1.3.1 XX市概况XX市是海南省仅有的2个地级市之一，位于海南岛的最南端，是海南著名的热带海滨25、旅游城市和海港。全市面积1919.58平方千米，其中规划市区面积38平方千米。东西长91.6千米，南北宽51千米。全境北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形，境内海岸线长209.1千米。XX辖区主要港口有XX港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港等。主要海湾有XX湾、XX、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积较大的有西瑁洲岛2.12平方千米，蜈支洲岛1.05平方千米。XX是我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸，是中国通向世界的门户之一。XX市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方，全市常住人口56.5万人，户籍人26、口54.58万人，其中农垦系统人口6.62万人。 2.1.3.2 XX市城市总体规划XX市设2个管理区，辖6个镇（XX镇、田独镇、凤凰镇、崖城镇、天涯镇、育才镇），境内有5个国有农场：国营南田农场、国营南新农场、国营南岛农场、国营立才农场、国营南滨农场。XX城市整体规划将XX定位为：“世界的XX、中国的XX、海南的XX”。拓展东西两翼滨海度假区，开创第二居住地，提升中心城区。世界的XX：把XX“旅游度假”定位为世界级的，重点区域为亚龙湾、XX、红塘湾和旧城区。中国的XX：将XX“第二居住”功能定位为中国人民的后花园，面向全国市场，迎接异地郊区化，重点区域是海坡、临春、凤凰水城、中兴创意城。海南27、的XX：将XX“城市发展”定位为海南南部中心城市，吸纳并推动本地及区域城市化，重点区域是主城区。2007年XX市城市总体规划（1995XX）曾经进行过重大调整，调整后主要内容为：发展备用地启用，包括XX、红塘湾、南山港腹地等部分备用地提前启用。拓展东西两翼滨海度假区。对主城区部分用地进行调整、整合，完善主城区功能，强化城市空间形态和景观控制、提出旧城改造、度假型居住建设的策略和措施。规划范围和城市规划区城市分市域、滨海地区和主城区三个层次。市域城镇体系规划范围：XX市行政辖区范围，面积1919.6平方公里。滨海地区即城市规划区范围：东起藤桥，西至梅山沿海各滨海乡镇行政辖区，面积1250平方公里28、。包括了城市建设及重要基础设施用地、风景旅游区、自然保护区、生态控制区及近海水域。是XX规划实施管理的地域依据。主城区范围：西起海坡，北接高速公路规划线，东至田独和榆林湾，面积188.03平方公里，其中城市建设用地52.41平方公里，是计算城市用地汇总表等规划技术指标的地域依据。城市性质：国际性热带海滨风景旅游城市。城市人口规模：严格控制规划区内与城市主导功能无关人口的增长。在不破坏环境生态的前提下，鼓励旅游人口和相关配套服务人口的增长。规划XX年主城区居住人口35万人。其中，常住人口20万人，一年以上暂住人口15万人。城镇体系结构XX市市域城镇总体布局采用沿海带状城镇群布局结构。主要城镇（组29、团）规划布局XX市域由XX主城区、XX、田独、凤凰、天涯、育才、崖城六个中心镇和七个一般乡镇（含农场场部）以及重要风景旅游组团构成。滨海地区规划：滨海地区的布局是以XX主城区为核心向东西两翼延伸的带状组团式结构，形成“一带、两片、一中心、多组团”的空间布局。“一带”：指沿滨海形成的旅游产业带。“两片”：指东翼的休闲度假片和西翼的休闲观光片。“一中心”：指XX主城区形成的城市旅游服务中心。“多组团”：指各旅游区、村镇和主城区形成的组团用地。滨海旅游度假区规划：规划期内XX的旅游度假区的开发策略可以归纳为“拓展提升”，即“拓展XX与红塘湾，提升亚龙湾”。规划期内（XX年）XX、坎秧湾和红塘湾三个度30、假区总建设用地规模控制在1260公顷，各度假区发展规模控制如下：1.XX度假区是近期XX旅游度假的重点建设区域，很多高档酒店需要在规划期内征用土地来建设。建设用地控制为1040公顷。远景期（2020年）建设用地规模为51.61平方公里。2.坎秧湾是一块独特的区域，应只允许顶级度假设施的建设，并严格控制开发量，建设用地控制为100公顷。3.红塘湾建设用地控制为120公顷。居住用地布局：居住用地主要分布在旧城片区河东、河西以及月川片区、红沙组团、临春片区。规划居住用地总面积为965.95公顷，人均27.60。旅游度假用地布局：旅游度假用地集中在海坡、鹿回头两个片区及XX湾、大东海、榆林湾红沙滨海地31、段、老城区滨河部分地段安排，充分展现滨海城市的景观特点。规划旅游度假用地538.15公顷，人均15.38。2.1.3.3 XX经济发展水平2009年XX市全年实现地区生产总值174.85亿元（不含农垦、中海油），按可比价格计算，增长17.2%，增速比上半年、三季度分别加快5.3、3.6个百分点，高于全省平均水平5.5个百分点。从产业角度看，第三产业贡献较大，第一产业有所弱化，第一产业增加值27.34亿元，增长7.9%，对经济增长贡献率为8.0%；第二产业增加值40.36亿元，增长19.7%，对经济增长贡献率为26.0%；第三产业增加值107.15亿元，增长18.9%，对经济增长贡献率为66.032、%。按户籍平均人口计算，人均生产总值36065元，增长14.8%；按当年平均汇率折算，人均生产总值突破了5000美元大关，约合5279美元。XX年一季度，XX经济继续上扬-，增速明显加快。地区生产总值延续2009年以来企稳向上的增长态势，达到30.1%，创1994年以来的最高增速，实现建设国际旅游城的良好开局，为完成全年预期目标奠定坚实基础。产业结构比例为17.8：11.4：70.8，以旅游为龙头的服务业全面发展，金融业、房地产业、批发零售业的增速均在30%以上，交通运输业、其他服务业、住宿餐饮业等行业增速均在20%以上。此外，服务业投资力度不断加大，完成投资54.01亿元，增长90%，占全社33、会投资的97.2%，比重同比提高4.4个百分点。住宿餐饮业、水利环境和公共设施管理业以及交通运输仓储和邮政业投资分别增长3.1倍、62.2%和37.5%。财政一般预算收入增长1.6倍，其中，税收收入增长1.9倍，拉动财政一般预算收入增长163.9个百分点；工业企业利润总额增长113.1%；城镇居民收入增长11%。值此，XX作为海南省旅游业的排头兵，在建设国际旅游岛的政策背景下，有利于促进XX旅游产业向国际化、高端化转变。作为省重点项目的东环铁路、XX绕城高速公路、XX等一批交通、旅游房地产顺利推进，推动XX市投资继续保持较快增长。XX年XX面临国际旅游岛建设上升为XX战略的重要战略机遇，在一系34、列优惠政策的支持下，XX将继续巩固其在海南省的经济龙头地位，同时提高其在国际范围内度假旅游胜地的影响力。XX市经济发展环境结论：2009年在一系列扩内需的政策下，XX整体经济较快实现企稳，并快速巩固了回升势头，作为海南省度假旅游经济最核心的城市，将是海南建设国际旅游岛当仁不让的排头兵，在建设国际旅游岛的XX战略的影响下，XX将全面推进城市建设，同时实现产业优化、环境保护、民生改善的全面升级，逐步成为“世界的XX、中国的XX、海南的XX”，未来的发展前景普遍看好。2.2 海南及XX旅游经济分析2.2.1 海南旅游经济分析海南省位于中国最南端，行政区域包括海南岛，西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁35、及其海域。全省陆地总面积3.4万平方公里，海域面积约200万平方公里。海南是我国最具热带海洋气候的地区，这里长夏无冬，年均气温23.7度，海水温度一般为18300C，光、热、水等条件十分优越，又由于四面环海，形成了海南独特的热带自然风光。在海南岛长达1500多公里的海岸线上，沙滩约占5060%，沙滩宽数百米至1000米不等，多数地方风平浪静，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软，岸边绿树成荫，空气清新；阳光充足明媚，一年中多数时候可进行海浴、日光浴、沙浴和风浴。当今国际旅游者喜爱的阳光、海水、沙滩、绿色、空气这5个要素海南环岛沿岸均兼而有之。海南省以其独具特色的海洋、海岛风情和中国唯一的热带滨海风光，36、正发展成为国内外最向往的旅游度假目的地。2020年内建成中国旅游强省和亚洲一流、世界著名的海岛旅游休闲度假胜地。海南省拥有全国唯一的热带海滨海岛生态等旅游资源，旅游业持续快速增长，其面向全国和全球充足的客源市场保证了XX酒店业的持续快速发展。目前，旅游业已发展成为海南省的龙头支柱产业，海南省经过建省20年的旅游发展, 旅游接待规模已从1988年的118.55万人次发展到2009年的2250.33万人次，实现旅游总收入211.72亿元，其中，国内游客2195.18万人次，海外游客55.15万人次，入境旅游收入18.9亿元，旅游饭店客房开房率59.18%。虽然为了对海南的旅游经济有更深刻的认知，我37、们对2005至XX年第一季度的旅游经济数据情况作了总结和分析，结果表明虽然2008年开始的全球金融危机使海南的旅游业受到一定影响，尤其是入境旅游市场影响较大，但是从长远角度来看，前景依然看好，促进海南旅游度假市场的迅速升级和结构性的调整发展，是国内扩大内需，刺激消费的重要举措。海南省2005年到2009年旅游市场统计数据，详见以下图表：2005-2009年海南省旅游接待增长情况指标名称2005年2006年2007年2008年2009年接待过夜游客（万人次）1516.51605.01845.52060.02250.3年增长率8.1%5.8%15.0%10.0%9.2%指标名称入境旅游者（万人次）38、入境旅游者年增长率国内旅游者（万人次）国内旅游者年增长率2005年43.240.0%1473.37.4%2006年61.742.8%1543.34.8%2007年75.322.1%1770.214.7%2008年97.930.0%1962.110.8%2009年55.2-43.7%2195.211.9%2005-2009年海南省旅游收入增长情况指标名称2005年2006年2007年2008年2009年旅游总收入（亿元）125.1 141.43171.4 192.3 211.7 年增长率12.6%13.1%21.2%9.1%10.1%占全省GDP比值13.8%13.4%13.9%17.2%12.39、9%指标名称境外旅游收入（亿元)境外旅游收入年增长率国内旅游收入（亿元）国内旅游收入年增长率2005年10.557.4%114.69.9%2006年17.978.4%123.67.9%2007年21.731.6%149.621.1%2008年27.34.4%165.010.3%2009年18.929.1%192.816.9%如图所示，无论是旅游人数还是收入，受经济危机影响的主要是入境旅游市场，国内旅游市场保持平稳增长。截止到XX年第一季度，全省共接待过夜游客738.99万人次，旅游总收入86.17亿元，同比分别增长15.1%和34.4%。其中，国内游客722.32万人次，海外游客16.67万人40、次，同比分别增长15.0%和17.2%；外国游客共12.14万人次，同比去年增长32.6%；入境旅游达5.84亿元，同比增长19.8%。全省共有星级宾馆238家，其中五星级宾馆20家，四星级宾馆54家，三星级宾馆112家。2008年受全球金融危机的迅速蔓延，旅游业受到一定影响，尤其是入境旅游市场影响较大，但作为中国唯一的国际旅游岛，其持续快速增长的趋势不会改变，全球金融危机对海南国际旅游岛的建设步伐及国际化发展道路和快速增长速度影响不大。2.2.2 XX旅游经济分析XX位于海南省最南端，是中国首批优秀旅游城市和我国唯一的热带海滨旅游城市。XX具有最宜人的气候、最清新的空气、最和煦的阳光、最湛蓝41、的海水、最柔和的沙滩、最风情万种的少数民族、最美味的海鲜。XX的空气质量指数世界排名第二，负氧离子指数高于北京8倍，全年海水温度平均25摄氏度，全年平均气温28摄氏度。XX有一流的沙滩，如亚龙湾、大东海、XX湾、崖州湾等。交通方便，凤凰国际机场开通国际航线，海南中、东、西线高速公路或干线公路和西线粤海铁路、东线轻轨均以XX为终。有榆林港、XX港、凤凰岛客运港、南山港等港口，其中榆林港是天然深水良港，XX港是海南岛南部重要商业客运港口。XX港与香港、广州有客货轮通航。XX具有多种资源优势，尤其是海产品、丰富的热带水果更是十分有名。旅游资源得天独厚，集热带阳光、海水、沙滩、海岛、气候、森林、热带田42、园风光和名胜古迹于一地，是全国生态示范区。随着南山海上观音、西岛、蜈支洲岛、槟榔河国际乡村旅游区等一批景区、景点项目的相继建成，喜来登、希尔顿、鸿洲埃德瑞、凯宾斯基、丽思.卡尔顿、悦榕庄等度假酒店等先后营业，以及XX区域的建设发展，XX已成为全球最有希望的度假旅游目的地、全世界最大的潜水旅游目的地，中国最重要的高尔夫旅游和会议旅游目的地之一。XX通过声势浩大的“XX城市名片”征集评选活动，世界小姐世界先生选美比赛、世界第一大力士冠军赛、XX国际美食节、中国XX国际电视广告艺术节、中国（XX）国际热带兰花博览会等重大节庆赛事活动，扩大XX的知名度、美誉度和影响力，提升城市人气指数，增加旅游人数，43、拉动旅游经济快速发展。 2009年全市接待旅游过夜人数669.05万人次，比上年增长 10.7% 。其中，接待国内旅游者637.27万人次，比上年增长15.2%；接待海外旅游者31.78万人次，比上年下降 37.9 %。全年旅游收入103.77亿元，比上年增长14.0% 。其中，旅游外汇收入19497万美元，比上年下降25.7%，旅游饭店平均开房率62.3%，比2008年下降0.7%。旅游饭店是旅游业发展的主要基础设施，其数量和服务质量的发展，是旅游业发展水平的重要标志。XX作为中国最著名的滨海旅游城市，其酒店的发展速度高于其他城市。1996年中国第一家五星级度假酒店凯莱开业，XX从此掀起了酒44、店建设的热潮。随着全球旅游目的地的形成，XX出现了中国独特的酒店群落现象，拥有亚龙湾、大东海、XX湾和市区等四大酒店区域。截止到2009年年底，XX市列入统计的旅游宾馆(酒店)187家，比2008年增加6家，其中，五星级宾馆10家，四星级宾馆21家，三星级宾馆25家，二星级宾馆16家，一星级宾馆5家，待评五星级宾馆15家。拥有客房32177间，比2008年增加2565间；拥有床位57210张，比2008年增加3190张。全市共有A级及以上旅游景区8处，其中，5A景区2处，4A景区3处。 2009年面对全球金融危机，XX出台了一系列扩大内需，刺激消费的政策，XX的旅游、酒店市场需求量将会在市场萎45、缩半年到一年后得到恢复和进一步增大，2005年至2009年的具体数据，参见如下图表：2005-2009年XX市旅游者增长情况指标名称2005年2006年200720082009接待游客（万人次）406.4 454.9 538.4 604.2 669.1 年增长率11.8%11.9%18.4%12.2%10.7%指标名称入境旅游者（万人次）入境旅游者年增长率国内旅游者（万人次）国内旅游者年增长率2005年21.245.0%385.410.4%2006年38.983.4%416.08.0%2007年52.234.3%486.216.92008年51.2-2.0%553.013.7%2009年31.46、8-37.9%637.315.2%2005-2009年XX市旅游收入增长情况指标名称2005年2006年200720082009旅游总收入（亿元）51.2965.480.1191.05103.77年增长率30.0%27.5%22.5%13.7%14.0%占全市GDP比值69.1%60.1%65.5%60.6%59.3%XX旅游总收入已占到其国内生产总值的60-70%，XX已成为一个不折不扣的以旅游产业为支柱产业的旅游度假城市。从2006年开始，XX市旅游饭店客房的开房率迅速上升，反映了XX旅游市场良好发展的局面。虽然受全球金融危机影响，今明两年XX旅游业发展有所减缓，但十一五期间仍将保持高速增47、长态势。截止到XX年第一季度，XX市全市接待旅游过夜人数286.43万人次，同比增长27.0%,其中，接待国内旅游者275.4万人次，同比增长27.6%；接待海外旅游者11.02万人次，同比增长11.8%。全年旅游收入49.67亿元，比上年增长32.3%,其中，国内旅游收入45.34亿元，增长35.5%；境外旅游收入6344.12万美元，比上年增长8.2%。随着XX中高端旅游市场和国际旅游市场的迅速开发，高品质旅游景点、顶级、高星级酒店的开发、旅游配套设施的完善、旅游市场的规范和XX国际知名度的提高，虽今明两年受全球金融危机影响，XX入境收入和游客数量有所减少，但国内市场平稳增长，势头良好。所48、以对以中高档市场为主体的XX旅游产业在十一五期间进入国际化高速发展期的预期不会扭转。XX旅游发展总体规划重新明确了XX旅游业发展的战略：以国际市场为目标，注意旅游产品和管理服务的国际化，打造国际化旅游城市。该战略分为四个次战略，即旅游国际化战略、区域联动战略、转型增效战略和生态兴旅战略，并提出了XX旅游业发展新的总体目标：通过全面推进XX旅游形象国际化、营销国际化、产品国际化、人才国际化、服务国际化、管理国际化、客源国际化、品牌国际化，加快XX旅游转型升级的步伐，最终建成国际一流的热带滨海度假旅游目的地。2.2.3 XX及XX旅游发展规划2.2.3.1 XX市旅游规划1) XX滨海地区（城市规49、划区）规划：XX滨海地区为XX市主城区及XX、天涯、崖城三个镇所构成的带状沿海地区，面积1250平方公里。该区体现了XX热带海滨城市特点，是XX旅游重要的资源。规划范围内容包括了城市建设及重要基础设施用地，以及风景名胜区、环境保护区、生态控制区和近海水域。滨海地区的旅游布局分为沿海的滨海旅游景观带、沿北部山区的健康生态休闲带和主城的城市景观旅游带。 滨海旅游景观带：主城以东的沿海地区（大东海、亚龙湾、XX）为滨海休闲度假带，建设高档次的酒店和休闲设施。其中亚龙湾为面向国际的度假区，大东海为面向国际和国内的度假区，主城的海坡为面向国内的度假区。主城以西的沿海地区（天涯海角、南山、崖城）为旅游观光50、带。主要以景点观光和主题公园的建设为主。 健康生态休闲带：利用北部山区资源发展健康休闲产业，如温泉健康城、高尔夫产业群、热带植物园等，将XX的旅游向北部拓展。 主城城市景观旅游带：以XX湾带状布置各类城市旅游项目，开发城市旅游资源。2) 滨海风景名胜区规划：滨海地区“XX热带海滨风景名胜区”是以风景美丽的热带海滨风光为特色,以度假、观光、娱乐为主要功能的XX级风景名胜区。由陆域和海域两部分组成。陆域包括亚龙湾、天涯海角和南山-海山奇观三个景区，以及落笔洞、鹿回头公园、崖州古城和椰子洲四个独立景点。海域包括东、西瑁洲，东、西排和野猪岛，环境容量约为6.2万人。 亚龙湾景区:以热带海滨风光为特色国51、际一流的避寒度假旅游胜地。景区陆域面积约80平方公里。 大小洞天景区:以奇特的海景、山景、石景和历史悠久的名人胜迹为特征,以风景游览和宗教文化娱乐活动为主要内容的风景旅游景区。景区陆域面积约34平方公里。 红塘湾：位于XX市天涯镇，用地面积3900亩，用地性质为旅游综合用地（实际用地面积及性质以经批准的规划为准）。将建设成为集旅游度假、高档居住于一体的功能完备的综合社区。 XX：位于XX市东北部滨海地带，规划面积90平方公里，规划区内由北至南划分为三大功能区，分别是：滨海多元社区、湿地生态保护区和综合旅游度假区。 天涯海角景区:是具有南疆历史文化内涵,以风景游览和文化活动为主要内容的具有XX意52、义的名胜游览景区。景区面积约16.4平方公里。 椰子洲岛景点:近期以保护椰子洲的自然趣味风光为主,远期根据需要发展特色旅游。 鹿回头景点:以游览观光为主的风景点。 崖州古城景点:以保护为主、以古城遗址为特色的名胜点。 落笔洞景点:将落笔洞景点建成具有历史文化及洞景特色的景点和大型热带植物园。3) 滨海旅游度假区规划：规划期内XX的旅游度假区的开发策略可以归纳为“拓展提升”，即“拓展XX与红塘湾，提升亚龙湾”。规划期内（XX年）XX、坎秧湾和红塘湾三个度假区总建设用地规模控制在1260公顷。各度假区发展规模控制如下： XX度假区是近期XX旅游度假的重点建设区域，很多高档酒店需要在规划期内征用土地53、来建设。建设用地控制为1040公顷。远景期（2020年）建设用地规模为51.61平方公里。 坎秧湾是一块独特的区域，应只允许顶级度假设施的建设，并严格控制开发量，建设用地控制为100公顷。 红塘湾建设用地控制为120公顷。在XX湾区旅游版图中，已经比较成熟的三个湾区分别是亚龙湾、大小东海和XX湾。其他湾区发展时间尚短，未成气候。其中地段条件较好的弯区为XX、红塘湾和坎秧湾，而XX比邻亚龙湾且区域较广，更具有发展空间。2.2.3.2 XX区域规划XX总体定位为“XX海岸”，是XX及中国第一个代表XX热带海滨旅游度假形象超高标准规划的国际高级旅游度假区 国际休闲度假区。XX职能：世界级的旅游度假天54、堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，XX海洋科研、教育、博览综合体。作为XX最后一块高品质的海滨资源，XX是XX成为世界级旅游度假天堂的希望。XX位于海南省XX市东北部滨海地带，南起亚龙岭山边，北至XX市行政边界，西起东线高速公路，东至海边，包括南田温泉片区和蜈支洲岛，距市区28公里，规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8公里，规划用地总面积约150平方公里。XX可容纳居住人口规模为：规划期末（2020年）25万人。其中，过夜游客14万人左右（包括酒店和度假公寓），服务人员7万人左右，原住民4万人左右。XX气候独特，属于热带海洋季风性气候，年均气温24.2-25.4，冬季月平均55、最低气温17.4至21，每天日照时间为7小时，天气晴朗时海水能见度高达25至30米，为XX一类海水水质。四季如夏，鲜花常开，素有“东方夏威夷”之称，在东欧及亚洲享有“亚洲第一湾”的美称。XX区域内旅游资源丰富：2平方公里的椰子洲岛位于藤桥的南端，区域内除海岸、沙滩、山体及岛屿外，还有资源禀赋独特的水系资源，包括8平方公里的铁炉港、泻湖、大小龙江塘等，集山、海、河自然美景于一体。城市的建设注重城市与自然景观环境、生态环境的协调关系，“山海河城”巧妙组合，浑然一体，构成了独特的环境特色。XX总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，占总用地面积的52.2%。XX的用地结构56、为：居住用地占总城市建设用地的17.5%，公共设施用地占城市建设用地的29.5%，绿地占城市建设用地的44.2%，道路广场用地占总城市建设用地的6.1%。XX的用地布局结构为：“一点、一带、三区、六片、五楔”，其中：一点：蜈支洲岛，用地面积约1.12平方公里，构建成为具有观光、游览功能的海岛热带雨林公园。一带：沙坝酒店带，世界顶级酒店及海滩公共设施集中区。三区：南区：南起铁炉港，北至林旺高速联络线，主要功能定位为综合休闲游憩区（游艇港、高档酒店、旅游小镇、山前度假村等）；中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围，主要功能定位为高端休闲度假区（顶级酒店、国际会议中心、游艇社区等）；北区：南起指状湿地，57、北至XX市界，包括藤桥镇、椰洲、风塘等多个场地单元。主要功能定位为多元文化度假区（本土与异域文化主题酒店、椰洲观光、温泉度假、传统旅游小镇等）。六片是指从南到北结合场地特征划定的各个功能片区，分别是：铁炉港片区：区域公共服务休闲中心；林旺片区：现代旅游服务小镇区；龙江塘片区：高端品牌休闲度假区；风塘片区：国际主题度假社区；椰洲片区：综合观光休闲度假区；土福片区：海洋主题科教博览区五楔：指的是顺应山势、通向海滨的五条主要绿化通廊，或结合高尔夫、或结合道路隔离绿化、或结合公园绿地，成为保障区内公共开敞空间有效落实、组团之间有效隔离的重要生态绿楔空间。 居住用地规划：规划远期居住用地总面积903.258、1公顷，占XX建设用地17.5%，其中一类低密度居住用地803.93公顷，二类居住用地99.28公顷。另综合商住用地289.18公顷，该类用地中居住用地面积不少于总用地面积的60%。 公共设施规划：XX规划公共设施用地总面积为1521.74公顷，占城市建设用地的29.5%，规划行政办公用地1.47公顷；规划商业金融业用地415.85公顷；规划酒店用地318.27公顷；规划旅游度假用地126.92公顷；规划体育用地278.65公顷；规划医疗卫生用地8.10公顷；规划文化娱乐用地20.87公顷；教育科研设计用地69.28公顷；旅游服务用地40.62公顷；综合商住用地289.18公顷。 综合交通规划59、XX对外交通主要通过区域西侧的东线高速公路和海榆东线以及规划的东线高速铁路，规划高铁客站设置在藤桥镇南部。XX路网结构为三纵九横：三纵：组团间联系道路、滨海景观大道、滨海步行观光路 九横：高速公路联络线、海榆东线联络线 景观规划总体景观框架为“三轴、三带、六区”的结构： 三轴：贯穿场地南北的重要景观轴，分别是滨海大道景观轴、XX大道景观轴、高速及国道景观轴。三带：依据场地特质形成异质开敞空间为主要内容的景观带，分别是沙坝景观带、滨水景观带和农田景观带。六区：根据功能侧重的不同以及风貌特征的各异划分为铁炉港泻湖景观区、林旺特色小镇区、龙江塘及指状湿地景观区、风塘景观区、椰洲湿地公园及温泉小镇景观60、区、海洋科博景观区六个特征景观风貌区。 核心功能定位三大旅游功能片区，分别为商业文化娱乐片区、旅游酒店片区及会务和培训片区，其含有以下三个方面的核心功能，核心功能在各开发单元的位置和用地必须得到保障和落实。国际顶级品牌的滨海酒店带滨海高级酒店、国际组织会议中心、XX俱乐部。世界级的游艇休闲社区游艇港、游艇社区、游艇俱乐部、高尔夫。XX级海洋科研与博览中心海洋公园和水族馆、XX海洋研究院与国际海洋科学中心、XX海洋大学、XX海岸湿地公园。2.3 XX酒店市场分析2.3.1 XX酒店行业总体发展状况XX作为中国最著名的滨海旅游城市，其酒店的发展速度高于其他城市。1996年中国第一家五星级度假酒店凯61、莱开业，XX从此掀起了酒店建设的热潮。随着全球旅游目的地的形成，XX出现了中国独特的酒店群落现象，拥有亚龙湾、大东海、XX湾重要酒店区域。2009年XX市正式挂牌列入海南省星级酒店名录的五星级宾馆10家，四星级宾馆21家，三星级宾馆25家，二星级宾馆15家，一星级宾馆5家，待评五星宾馆18家。另外在XX有部分高档酒店如亚龙湾区域的部分国际知名酒店，并没有申请XX星级酒店的评定，但这些酒店的硬件设施以及软性服务，都是按照五星级甚至更高级别的酒店标准进行规划建设的。2009年XX市正式挂牌五星酒店名录序号名 称星级地 址评定时间1XX凯莱度假酒店五星XX市亚龙湾1999.12XX山海天大酒店五星X62、X市鹿岭路2001.113XX亚龙湾海景国际酒店五星XX市亚龙湾XX旅游度假区2002.124XX喜来登度假酒店五星XX市亚龙湾XX旅游度假区2003.125XX湘投银泰度假酒店五星XX市大东海2004.086XX亚太国际会议中心五星XX湾海坡2004.087XX万豪度假酒店五星XX亚龙湾XX旅游度假区2005.78XX希尔顿大酒店五星XX亚龙湾XX旅游度假区2008.89海南天域度假酒店五星XX亚龙湾XX旅游度假区2008.810海南亚龙湾红树林度假酒店五星XX亚龙湾XX旅游度假区2008.8随着国内酒店行业的持续发展，营业额和就业人数的不断增长；酒店业的经营继续呈现全面上涨的态势,客房出租63、率和房价同时增长，整个酒店产业绩效仍呈现“高星级酒店高、中低星级酒店低”的局面。高星级酒店及国际酒店集团管理的酒店经营效益都比较好，XX及亚龙湾酒店房价及经营效益在海全及中国酒店中都名列前茅。在XX现有酒店中，一般星级酒店，包括一般意义的海滨高档酒店较多，而私密性强，面向高端旅游度假市场的顶级酒店少，所以XX在“十一五”规划中，将按照“限制一般酒店，控制高档酒店，发展顶级酒店”的发展战略，不断推进顶级酒店的建设。就地区分布来说，亚龙湾、大东海、XX湾的酒店集中，东部XX等拟建的酒店也较多，但西部从天涯海角到崖城镇一带的旅游景区较集中，但配套的酒店少，只有南山两家五星级酒店经营。海南旅游酒店的房64、价及经营效益的总体水平在全国是算较低的，但XX的高星级酒店，尤其是亚龙湾国际度假区的高星级酒店，与海南其他城市相比，房价要高二、三倍，黄金周期间就更高，但在全国，其房价和经营效益却是名列前茅的，可以与上海、北京的高星级酒店相比。2009年XX各区域酒店接待情况一览表亚龙湾大东海XX湾五星级四星级三星级平均房价1140439.63331081.8345.4135.3出租率6072.2758.6261.4864.0364.62.3.2 XX高星级酒店板块分布XX目前众多国际一线、国内顶级的品牌酒店坐标沿着海岸线，呈带状分布，按照规划XX的高星级酒店不再是单体开发，而是以酒店集群的形式分布。XX主要65、（准）五星酒店情况片区项目年平均客房价客房出租率XX湾海 航66040%天福源35050%大东海山海天42050%悦榕庄3500-400070%湘投银泰大酒店75085%宝宏大酒店85856%亚龙湾亚龙湾五号别墅150050%维景国际度假酒店130045%亚龙湾红树林110067%凯莱100065%假日130070天 域98075%喜来登130073%万豪110070%希尔顿135075%丽思.卡尔顿200070%在XX湾区旅游版图中，已成型的三个湾区分别是亚龙湾、大东海和XX湾，分别代表着XX三种不同的开发模式和特点： 亚龙湾纯五星级酒店和度假村为主，目前档次最高，是海南第一个作为XX级旅游66、度假区进行高起点统一规划和成片开发的。海滨资源和规划标准在当时是最高的，目前已吸引十余家世界著名的国际酒店管理集团参与酒店管理。它是一个包含了高档和中档酒店、别墅、公寓和辅助设施在内的综合旅游度假区。在海滨酒店开发区的后面，是度假区的基本设施。这些基础设施均分布在位于区中央的高尔夫球场和东面的一个小湖周围。海岸西部包括一片红树林保护区和一个拟建的主题公园。 大东海星级酒店、旅游购物、娱乐、度假住宅混合开发，各种档次混杂，多种形态并存。此区域是属于XX最早作为旅游度假开发的湾区，但起点较低，没有统一规划，开发较混乱，档次参差不齐。大东海滨海区的酒店已是鳞次栉比，只剩一处公共广场。该区在继续为旅游67、团队服务的同时，更高档次的酒店接待度假游客的比重逐渐增加，比如小东海区的悦榕庄海南的“中南海”，XX领导下榻的XX国宾馆及半山半岛的丽笙世嘉酒店等，但发展潜力有限。 XX湾XX湾是开发较晚的湾区，2000年之前基本没被作为旅游区开发，由于城市垃圾的无限制排放造成此区域的海滩污染严重，2000年以后，借助海口西海岸带状公园的开发经验，才开始恢复此区域海岸、海滩环境的改善，旅游酒店及房地产才得以在此区域有效开发。以较纯粹的旅游度假住宅为主、特色餐饮、娱乐兼具，靠近市区，有日常生活配套。此区域离市区较近，海水海滩质量没有优势，规划起点不高，旅游开发属于中低层次的，房地产开发却是中高档次的。而同属于X68、X湾区，又被其间的军事区隔断的海坡开发区，其海滨海滩质量和旅游开发标准比XX湾要高，已修建更多的酒店可满足国内旅游团队的需要，但该区不是XX的重点旅游度假区，其海滩品质比大东海、亚龙湾差且狭窄，在海滩与海滨公路（主要的交通要道，其位置安排也不恰当）间的面积有限。道路的规划，限制了其中高品质的度假旅游开发（只能观海看海不能就近玩海，不具私密性，此区域唯独凯宾斯基酒店一家具有私密性，有酒店私家的海滩，已开发成高档次酒店）。综合以上分析，XX目前的旅游开发以休闲度假型为主，产品体现为星级酒店和度假住宅，目前已开发的酒店产品形式规模都较大，客房数量较多，产品同质化严重，市场竞争十分激烈。 XXXX及中69、国第一个代表XX热带海滨旅游度假形象超高标准规划的国际高级旅游度假区“XX海岸”，目前一线滨海用地规划建设了15家由不同国际顶级酒店管理品牌的顶级滨海度假酒店。地块投资商开发权酒店项目名称星级酒店占地面积建筑面积（万）客房数量计划投资完工时间1号地海南开维集团有限公司19.94公顷（299.1亩）开维丽笙世嘉凯宾斯基酒店五星1.61万平，241亩10.62604间+55套别墅8亿XX年2号地XX巨源旅业33.33公顷（500亩）巨源朱美拉酒店五星440亩17.5103325亿2012年3号地XX皇圃大酒店有限公司21.98公顷（329.7亩）皇圃索菲特酒店五星287亩7.75037.5亿20170、2年4号地XX万达大酒店有限公司21公顷（315亩）逸林希尔顿酒店五星278亩84508亿XX年康莱德（希尔顿）酒店六星别墅101套2011年5号地XX红树林旅业有限公司24.18公顷红树林费尔蒙酒店七星323亩10.970016.8亿2012年6号地XX高胜投资有限公司21.74公顷（326.1亩）高胜威斯汀大酒店五星283亩一期11.35一期50012亿2012年7号地XX长岛旅业有限公司（希格玛）21.38公顷（320.7亩）喜来登豪华精选酒店五星289亩116709亿2012年8号地XX香格里拉大酒店有限公司（嘉里集团）17.87公顷（268亩）香格里拉酒店五星268亩1070012亿71、2012年9、10、11号地哈萨克斯坦共和国艾尔迪克发展有限责任公司58. 2816公顷（874.224亩）“愿望之泉”酒店群（3座）五/超五/六874亩约24 -60亿2013年12号地XX新天房置业有限公司11.3666公顷（170.5亩）新天房温得姆精选酒店五星170.5亩6.324007亿2011年A七片区海南建丰旅业开发有限公司（新加坡星狮）150公顷（2250亩）椰子洲岛度假酒店五星950亩-300 5亿2015年蜈支洲岛海南海景乐园国际有限公司9.2公顷（138亩）蜈支洲岛中心酒店超五星级128亩4.32554.5亿2011年16号地XX中港渔业有限公司23.3公顷（348亩）万72、丽度假酒店（万豪）超五348亩10.45076.8亿2011年XX如果继续以亚龙湾或大东海度假酒店的开发模式，只会加剧产品同质化的竞争，以大规模、高客房数量打造的五星级酒店将来面临最大的问题可能是：是否有与房间供应量相对应的客源来消化。简单地比拼旅游资源的开发是远远不够的，XX不缺海景，不缺五星级酒店，不缺海上、岸上娱乐设施，缺的是独具特色的精品酒店。2.3.3 XX各板块高星级酒店供给市场分析2.3.3.1 亚龙湾板块XX亚龙湾是中国首批XX级旅游度假区之一和AAAA旅游景区，规划面积18.6平方公里，是一个拥有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高级宾馆、度假村、海底世界观光、海上运动中心、高尔73、夫球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假区。这里阳光、沙滩、海水等国际一流的旅游资源吸引一批批国际知名酒店集团进驻XX亚龙湾，现已开业的有喜来登、万豪、凯莱、华宇皇冠、希尔顿、丽思.卡尔顿酒店、假日等国际品牌酒店。据统计，全景区除了几个特色景点外，现有16家酒店营业，其中（准）五星级酒店10家，共约5000间客房，8000多张床位，酒店设施比较齐全，年接待游客100余万人次。亚龙湾高星级酒店情况名 称投资单位（开发商）合作管理方建筑面积（万）客房数喜来登度假酒店XX盈湾旅业公司喜达屋饭店及度假村集团7.8511天域度假酒店Everbright产权酒店5.7359（天域二期）428万豪度假酒店74、上海家化集团万豪国际集团4.58456凯莱度假酒店中国粮油食品公司凯莱酒店集团3.36404红树林度假酒店今典集团今典集团4.9502金茂希尔顿大酒店上海金茂集团希尔顿酒店管理集团7.5500金茂丽思.卡尔顿上海金茂集团丽思.卡尔顿酒店集团8500金棕榈度假酒店海南金棕榈投资公司XX世贸金棕榈饭店管理公司3248环球城大酒店3.4257亚龙湾五号别墅君澜酒店顾问4.5406维景国际度假酒店港中旅酒店有限公司3.3208铂尔曼度假酒店法国雅高国际酒店管理集团法国雅高国际酒店管理集团4.7193亚龙湾假日度假酒店新疆新天国际洲际酒店集团3.3358华宇海滨假日酒店山西华宇集团皇冠假日酒店2.64475、66瑞吉酒店（在建）中粮集团喜达屋饭店及度假村集团9.78402太阳湾柏悦度假酒店天津华田集团凯悦酒店柏悦品牌3250 以下选取亚龙湾板块的几个高星级酒店进行详细分析： 建筑设计项目名称总建筑面积（万）建筑类型建筑风格层数亚龙湾五号别墅4.5别墅、小高层东南亚风格1-5层维景国际度假酒店3.3别墅、小高层东南亚风格1-6层亚龙湾红树林4.9小高层巴厘岛度假风格7希尔顿7.5小高层、别墅东南亚风格3-8层丽思卡尔顿8小高层、别墅东南亚风格7喜来登7.8小高层东南亚风格6-8层亚龙湾板块除维景国际度假酒店和亚龙湾五号别墅是以别墅形式为主的酒店以外，其它均以小高层的集中型酒店为主，个别项目规划有少量76、别墅。主楼设计在6-7层，区域内的酒店以东南亚风格最常见，各酒店的风格设计类似。 客房情况及租金客房数量及配比项目名称客房总量园景房海景房套房独立别墅亚龙湾五号别墅406（含别墅套房居室）4498维景国际度假酒店208110108亚龙湾红树林50216329544希尔顿501276183292丽思卡尔顿4501601748333喜来登51117928850从酒店的客房总数来看，以400-500间客房的规模为主，有海景资源的酒店都在客房分布上，充分发挥这一景观优势。各酒店套房的比例基本在客房总数的10%左右，丽思卡尔顿和希尔顿除了主楼的客房外，还规划有少量别墅型客房。客房面积情况项目名称园景房海77、景房套房独立别墅亚龙湾五号别墅37-4471-836维景国际度假酒店58104-303亚龙湾红树林4242-5697-257希尔顿48.548.597235、353丽思卡尔顿6060-208138-208130-367喜来登48、585898-218从酒店客房的面积区间来看，园景房的面积集中在37-60之间，套房的面积在97-257之间；海景房的普通客房与园景房的面积接近，丽思卡尔顿有少量大面积海景房；别墅的面积有少量71左右的迷你独栋别墅，其它别墅主要面积区间在100-230之间，独栋别墅基本都配备独立泳池，私属性较好。客房租金情况项目名称园景房海景房套房独立别墅亚龙湾五号别墅700-75078、2600-4380维景国际度假酒店6501200-3800亚龙湾红树林1100-14801780-24003400-4400希尔顿1200-15001800-25003580、418023000、32000丽思卡尔顿1580-25802080-42802300-37005680-58800喜来登1450-21802350-31503600-5300亚龙湾酒店客房的租金在淡旺季差别较大，此次统计的租金为年均客房租金价格，普通客房的租金在650-2500元*间/夜之间，海景房的租金水平在1800-4200元*间/夜之间，套房和小型独栋别墅价格相近租金水平在2300-4000元*间/夜之间，大面积独79、栋别墅的租金较高可达到4300-5600元*间/夜。 配套设施项目名称会议室餐厅SPA其他配套设施个数面积餐位个数餐厅风格面积个数亚龙湾五号别墅5620中餐：2103中餐、东南亚五国特色餐厅2001桑拿70、健身50、1.4万人工湖维景国际度假酒店3800中餐：160日餐：80西餐：1623中、日、西餐厅3002泳池、健身房、美容美发沙龙亚龙湾红树林61600中餐：300韩餐：70泰餐：100西餐：1504中、韩、泰、西餐厅50012个网球场、健身房、儿童乐园100，泳池、水上乐园800、商铺200希尔顿113000西餐：315中餐：240特色餐厅：505中、西餐2个、咖啡厅68708约30080、0泳池、水上乐园，儿童乐园80，商铺丽思卡尔顿91700中餐：272+169西餐：112大堂吧：78雪茄吧：835中餐2个、意大利、酒吧、雪茄吧27882健身房、桑拿房米、泳池喜来登52300东南亚：290中餐：360自助餐：420大堂吧：504中、西、东南亚、自助餐、水吧10002健身房、沙滩排球、沙滩足球、慢跑道、泳池亚龙湾酒店的配套设施都比较完备，主要与所在区域内各项配套较少有直接关系。各酒店均配备有3-4个200平以上的集中餐饮，各酒店的各类餐饮设施的总面积在2000左右；另外会议室设施也是比较普及的，有80-300左右的多个可拆分可组合的会议室，会议场租也是各酒店一个比较重要的收入来81、源，所以在会议方面属家酒店都比较重视；各酒店根据自身定位特点也配有面积不等的泳池、健身房和spa场所。 装修情况项目名称公共部分精装标准室内精装标准亚龙湾五号别墅25002500-3500维景国际度假酒店30003500-4500亚龙湾红树林20002000-3000希尔顿30003000-4000丽思卡尔顿40005000-6000喜来登35003000-4500高星级酒店在室内外装修上都比较看重，不论是公共部分还是室内装修软、硬件设施都各具特点，其中公共部分的精装修标准在2500-4000元/之间，室内部分装修标准在2000-6000元/之间。酒店的装修状况可以直接影响到客房的租金水平，各82、家酒店在这方面花费都不吝惜。 管理模式项目名称酒店管理集团管理模式亚龙湾五号别墅君澜酒店顾问顾问维景国际度假酒店港中旅酒店有限公司委托管理亚龙湾红树林今典集团特许经营希尔顿希尔顿酒店集团委托管理丽思卡尔顿金茂（XX）旅业委托管理喜来登喜达屋酒店管理集团挂牌亚龙湾的目前汇聚了多个世界知名酒店管理集团的品牌以及国内高端酒店，从管理模式来看，开发商选择国际知名酒店管理集团委托管理的形式比较常见。2.3.3.2 大东海板块此区域南面临海，北、西、东面被鹿回头、狗岭、虎岭等山岭环绕，观光景点设施和酒店接待设施都比较集中，一直是团队游客旅游住宿较集中的区域，大东海区是XX开发最早旅游和酒店较集中的区域，四83、三星级酒店集中，目前四、五星级酒店已有近20家，二、三星级酒店20余家，待开发的区域的不多。小东海，最早省政府开发了一个接待国宾的鹿回头宾馆，后来一直被闲置，近几年一直是被国内外一些大集团公司抢滩的宝地，现鹿回头宾馆撤除后，已有首旅等5家大集团进驻，投资开发顶级酒店等度假项目，如：悦榕庄、新佳鹿回头、和半山半岛项目。大东海（准）五星级酒店情况酒店名称星级投资建设规模客房数悦榕庄(国宾馆)超五星级由省政府合作开发，首旅投资建设，悦榕酒店度假村集团经营管理，占地约5万61栋泳池别墅宝宏龙都大酒店五星级宝宏集团投资，澳大利亚龙都国际酒店管理集团334间XX山海天大酒店五星级建筑面积2.8万，园林面84、积达45亩，地上8层，地下1层，鲁能集团投资1.2亿元兴建。242间XX银泰度假酒店准五星建筑面积4万，2万的热带园林。香港瑞达投资公司投资，浙江世贸酒店管理集团管理416间XX嘉宾国际酒店准五星占地44亩，建筑面积1.3万，美国上市公司Sholodge Inc旗下的全球连锁酒店管理186间以下选取大东海板块的几个代表高星级酒店进行详细分析： 建筑设计项目名称总建筑面积（万）建筑类型建筑风格层数XX山海天大酒店2.7酒店、别墅东南亚7XX南中国大酒店4酒店主楼现代9XX丽景海湾酒店1.5酒店主楼东南亚4XX相投银泰大酒店4.5酒店主楼东南亚9XX宝宏大酒店5酒店主楼欧式8悦榕庄2别墅东南亚1-85、3 大东海板块除悦榕庄是以独栋别墅类型为主的酒店以外，其它酒店全部为小高层集中型主楼形式，区域内的酒店建筑风格较混杂，酒店档次也良莠不齐。 客房情况及租金客房数量及配比项目名称客房总量园景房海景房套房独立别墅XX山海天大酒店20655127618XX南中国大酒店20011450288XX丽景海湾酒店2087212016XX相投银泰大酒店41627011036XX宝宏大酒店2301157045悦榕庄61大东海酒店的客房总数以200间左右的中等酒店规模为主，有海景资源的酒店都在客房分布上，充分发挥这一景观优势，提高海景房比例。区域酒店档次相对较低，客房配比上套房的数量较少，多为普通客房。客房面积情86、况项目名称园景房海景房套房独立别墅XX山海天大酒店35-4545-70110-140210-301XX南中国大酒店40-5040-6080-120XX丽景海湾酒店40-5040-5080-125XX相投银泰大酒店40-5540-6580-130XX宝宏大酒店45-5545-9090-170悦榕庄272-2975从酒店客房的面积区间来看，普通客房的面积集中在35-55之间，海景房和园景房面积接近；套房的面积在80-170之间；区域内悦榕庄酒店是纯独栋别墅型酒店，别墅面积较大，从272到2900的总统别墅，另外山海天酒店有少量别墅，面积在210-300之间。客房租金情况项目名称园景房海景房套房独立87、别墅XX山海天大酒店500-7001800-22002100-35003500-6000XX南中国大酒店400-7001000-14001600-2300XX丽景海湾酒店350-600800-13001340-2500XX相投银泰大酒店600-850900-15001800-3400XX宝宏大酒店600-8001200-14001600-2200悦榕庄4000-7500大东海的客房租金相比亚龙湾低，普通客房在350-800元*间/夜之间，海景房的租金水平在800-2200元*间/夜之间，套房的租金水平在1600-3500元*间/夜之间，别墅的租金在3500-7500元*间/夜。 配套设施项目名88、称会议室餐厅SPA其他配套设施个数面积餐位个数餐厅风格面积个数XX山海天大酒店760-300中餐400/西餐2302中餐、西餐2001私人海滩长300米宽50米、健身房100、spa等XX南中国大酒店113060/602中、西餐-100健身房、台球室、KTV、桑拿洗浴、便利店、2块标准网球场、2个成人泳池1个儿童泳池KTV等XX丽景海湾酒店130060/602中、泰、西餐厅2001私人海滩、会议厅、中西餐厅花园餐厅、健身房、spa等XX相投银泰大酒店935-550500/2002中、西餐2个、咖啡厅1001500米长私人海滩、健身房45、成人泳池2个儿童泳池1个XX宝宏大酒店1478可分割4089、0+20包厢/238人2中餐2个、西餐、酒吧、雪茄吧KTV、桑拿、健身悦榕庄3500中餐200西餐1504中、西、自助餐、水吧50008私人海滩、健身房大东海板块的酒店内部餐饮数量相对较少，主要由于大东海片区餐饮配套设施发展较完善，客房在此区域可选择余地较大，所以各酒店对这部分配套的比例都有所缩减。会议室的面积也有所减小，总配备面积在200-500之间，其它健身、spa等配套设施也相对较少，这与酒店所处位置距离市中心较近，相关配套设施较完善有直接关系。 装修情况项目名称公共部分精装标准室内精装标准XX山海天大酒店20002500XX南中国大酒店8001500XX丽景海湾酒店20001500XX90、相投银泰大酒店30003500XX宝宏大酒店23001800悦榕庄30003500大东海板块的酒店建造时间相对较早，酒店的装修状况相比亚龙湾板块较差，装修档次普遍较低，公共部分在2000-3000元/之间，室内部分装修在1500-2500元/之间。 管理模式项目名称酒店管理集团管理模式XX山海天大酒店山海天酒店管理集团带资管理XX南中国大酒店海缘酒店物业管理公司委托管理XX丽景海湾酒店湖北洪信酒店管理集团暂无资料XX相投银泰大酒店湘投银泰酒店管理集团带资管理XX宝宏大酒店宝宏酒店管理集团带资管理悦榕庄新加坡悦榕庄集团带资管理大东海板块的酒店管理模式以带资管理的形式比较常见，少见花费高昂费用聘请91、世界知名的品牌酒店管理集团。2.3.4 典型案例分析2.3.4.1 BANYAN TREE悦榕庄酒店 项目整体情况 发展商：新加坡悦榕庄集团 开业时间：2008年4月20日 酒店管理：新加坡悦榕庄集团 酒店规模：由61栋泳池别墅组成 建筑与园林风格：东南亚热带 酒店配套：水疗中心、会议室、健身房、图书馆、游戏室、户外宴会。 项目介绍：该项目为悦榕集团继位于云南省倍受赞誉的丽江悦榕庄和仁安悦榕庄后的又一力作，亦是悦榕庄集团在中国第一个合作项目合作方为北京首旅集团。位于海南鹿回头湾,有世外桃源、人间仙境美誉的XX悦榕庄,是海南省政府合作开发的XX“国宾馆”，海南的“中南海”，也是悦榕酒店度假村集团92、在中国经营管理的首家全泳池别墅度假村。悦榕酒店度假村集团作为全球顶尖精品度假村、公寓住宅及SPA的营运商，悦榕庄融合了亚洲传统及地域特色，提供一个能够让人完全放松身心灵的优雅浪漫空间，营造“心静轩”。其秉承独特的遁世风格，远离城市的纷繁喧嚣，精心设计的热带泻湖将多栋私密的泳池别墅巧夺天工的串联起来。泳池别墅内部宽敞，颇具现代感，采用当地特有材质打造红瓦屋顶和黑色石板墙，融合当地独有的热带风情，细节之处尽显中国意韵。内含传统十字结构横梁的私密庭院，棕榈树和荷花池点缀周围。明亮通透的玻璃幕墙让嘉宾尽享户外景色，一览室外青青草地、露天淋浴和私人按摩池，让人心旷神怡，浮想联翩！在设计师的精心打造下，X93、X悦榕SPA汇集了精致瑰丽的中国风，以及热带简约主义的建筑风格。 客房情况悦榕庄拥有61栋泳池别墅，包括21栋泳池别墅、19栋豪华泳池别墅、7栋泉浴泳池别墅、8栋双房式泳池别墅、1栋清泳池别墅区、3栋三房式泳池别墅，以及2处华丽的汉、唐别墅区组成。悦榕庄客房情况户型面积（）房数比例泳池别墅2722134%豪华泳池别墅3101931%泉浴泳池别墅366711%双房式泳池别墅574816%三房式泳池别墅58335%连通泳池别墅104412%总统别墅2719-297523%两处总统别墅区内还包含随员区域，分别可容纳44人和36人，并配备独立泳池、起居室、自助餐区、会议室、健身房、桑拿室和蒸汽室。总统94、别墅区内还特别为尊贵的嘉宾设置24小时安全贴身管家服务。悦榕庄客房租金情况房型门市价周末价会员价加床费可住人数泳池别墅房10710200018003851-2人豪华泳池别墅13000240022003851-2人泉浴泳池别墅16830420040003851-2人两房泳池别墅21420550053003853-4人三房泳池别墅26770750073003855-6人注：租金为平时（淡季）对外报价XX悦榕庄的总统别墅区，共有2套总统别墅，达到招待国宾的标准，不但占地面积大，而且考虑细致，整个区域即可封闭使用，也可与其他酒店区域开放使用，很好的承继了原项目国宾馆的功能，具有足够的条件成为XX市甚至95、全国其中一个最佳接待国内外领导人的场所。 总统别墅按功能分为：会议接待区、生活区、配套设施区（配套别墅、配套运动场、配套私人海滩） 生活区与接待区分离，保证了生活区的案例性，并有多个安防监控点； 总统生活区含有两个卧房、一个接待室、一个客厅加餐厅、豪华泳池、温泉SPA亭及配套与后勤房 会议接待区含有一个接见室、一个会议厅、一个餐厅、一个书房及配套后勤房 随从生活区含保镖区和随从区，保镖区含保镖住房、保镖餐厅及对应休息厅、娱乐厅和配套与后勤房 配套设施悦榕庄还拥有全球闻名的悦榕Spa和水疗设施,特色餐厅及设施齐备的大型会议场所。其建有8座占地5,000平方公尺的豪华SPA套房，以及占地800平方96、公尺的水疗与健身中心。16间SPA护疗房分布于8座豪华SPA套房，每座拥有2间SPA护疗房。面向静谧热带花园的套房，设有SPA护疗双人床、户外浴缸与蒸汽淋浴间。值得一提的是，每间套房还特别备有悦榕SPA独有的花雨喷雾疗程室，或泰式按摩房。 园林景观因为项目由原XX国宾馆改建，对原来园林进行了较好的保存，所以项目的整体园林效果较好。项目公共水景面不大，而且较集中，较易打理。项目虽然无法在别墅内观海景，但有私家沙滩景观较丰富。2.3.4.2 XX亚龙湾红树林度假酒店 项目整体情况： 投资发展商：北京今典集团 开业时间：2005年3月18日 建筑及装饰设计：美国SASAKI公司 酒店规模占地面积：197、50亩建筑面积：50000 建筑规模：502套各式海景客房，其中44套海景套 酒店配套：会议厅、商务中心、洗衣服务、商场 医务室、理发美容室、室外游泳池、足浴、邮政服务、潜水、中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、客房送餐服务、茶室、烧烤、健身室、按摩、桑拿浴室、日光浴场等 项目介绍：红树林度假酒店是北京今典集团投资建设的豪华五星级度假酒店，距离亚龙湾高尔夫球场，亚龙湾广场和红峡谷高尔夫球场仅2分钟车程，凤凰机场30分钟车程，市区20分钟车程。 建筑风格：巴厘岛热带风情 园林风格：巴厘岛热带风情 客房情况：亚龙湾红树林度假酒店，拥有502间各类豪华客房，其中近70%的客房可将碧蓝辽阔的海景尽收眼底。客98、房房型及面积具体情况如下：房型房间数双床房大床房房间面积花园景房56461042湖景房675314豪华园景房29218海景房22157豪华海景房14912722超级豪华海景房124299556环礁泳池房11/11花园景家庭套10一间大床房及一间双床房97海园景家庭套4休闲海景套23/23季节海景套5/5137总统套2/2257 配套设施酒店功能齐全，大型多功能宴会厅可同时容纳1200人开会或600人就餐，另备有7间小型会议厅，大型多功能宴会厅可同时容纳1200人开会或600就餐，另备有7间小型会议厅。餐饮服务设施种类多样化，设有西餐厅、中菜馆、泰菜、大堂吧、池畔吧和雪茄屋等。同时酒店配有特色的99、水疗、健身房、灯光网还球场、6.5米深的潜水池、25米长的标准比赛游泳池、品种繁多的沙滩水上运动及目前XX酒店最齐全的电子游戏机室。酒店所有客房设有宽带接口（免费使用），所有房间均带阳台。 具体娱乐项目红树林水疗 （按摩池、桑拿、蒸气浴） 健康中心（住店客人桑拿免费）健身房（住店客人免费） 网球场游戏区（电子游戏机、乒乓球、桌球） 儿童乐园（外场免费）美发中心 3个户外泳池（免费）水上活动 沙滩（免费） 会议厅照片： 特色餐厅及SPA照片： 游戏厅照片： 园林景观XX亚龙湾是中国目前第一档次的热带度假村。甲方希望做中国第一流的度假酒店。酒店的设计装饰以及服务标准，都要达到世界级水准。从酒店周边100、关系图中可以看出，酒店面山背海，周边是凯莱、喜来登，还有天宇等五星 级酒店；南面呈面对亚龙湾的海湾；背面是一个高尔夫球场和山，周边有很多打动人的自然景观，比如大面积的稻田，还有苗族、黎族的村庄散落在茂密的棕榈树下面。酒店园林入口处理上做了一系列非常密的树林，从树林里可以隐隐约约看到酒店，穿过树林以后豁然开朗。我们在酒店的前庭做了一种梯田式的引喻，让人们进入酒店感觉像进入一个村庄。酒店外面有大量石材的利用，现在被甲方改了稍微小一点的屋顶，有很多遮阳性质的木制栏珊，或者百叶窗。整个的道路进来以后，从后面有一系列景观的庭院，其中有一个庭院是一个游泳池，它有一系列的温水池。浅水池海水池等不同水池的处理101、。 价格体系 客房价格入住日期离店日期房间类型用房数量门市价会议优惠价XX年8月21日以后或9月初非海景房TBARMB2400+15%RMB1100/间/晚海景房TBARMB2800+15%RMB1280/间/晚豪华海景房TBARMB3200+15%RMB1480/间/晚超级豪华海景房TBARMB3600+15%RMB1680/间/晚l 以上房价已含15%的服务费及每日精美自助早餐（单人入住含单早，双人入住含双早）。l 以上房价需另加收RMB11/人/晚的政府价格调节基金。l 加订早餐为RMB150+15%每位，6岁以下或身高1.2米以下儿童半价，3岁以下婴儿免费。l 加床费为450元/床（含102、单份早餐）。l 客房入住时间为下午15:00,退房时间为中午12:00;若退房时间在12:00-18:00之间收取半天房费;若退房时间在18:00之后则收取全天房费。l 以上房价为此团特别房价，仅适用于此次入住期间，如此团队房间数量或整体消费有所改变，酒店保留更改上述房价的权利。l 会议期间房间和会议室均可提供免费宽带上网服务。 会议厅日期会议室名称面积/（长*宽*高）课桌式单U/双U会议价大宴会厅A&B/B&C厅650(25*26*5)300/RMB25200/天大宴会厅A/B/C厅325(25*13*5)16070/100RMB12600/天我们将免费为您提供如下用品及设备：会议记录纸、笔103、白板、纸板夹及纸笔；矿泉水（上午、下午各一瓶）、薄荷糖；2支麦克风及基本灯光音响l 如需增加麦克风按RMB200/个收取费用。l 电脑投影仪（流明度2500）：RMB1500/天，800元/半天，使用酒店投影屏幕，收费标准为：RMB300/个/天。l 茶歇: RMB56/人/次（含：咖啡，茶，水果盘，点心）。 餐厅介绍日期时间活动地点预计人数保证人数价格安排18：00-21：00晚餐西餐厅RMB219+15%/人自助12：00-14：00午餐西餐厅RMB189+15%/人自助18：00-21：00晚餐宴会厅RMB289+15%/人中式围桌18：00-21：00晚餐草坪RMB359+15%/人104、BBQl 自助餐50人以上起预订；中式围桌10人一桌，不足10人按一桌收费，超出人数按实际收费。l 酒水安排：RMB30，一杯软饮或本地啤酒。l RMB60/位含可乐/雪碧/本地啤酒（任饮1小时），加时按RMB40/位/小时。l RMB90/位含可乐/雪碧/本地啤酒/国产红酒（任饮1小时），加时按RMB60/位/小时。l 菲律宾乐队演唱，收费人民币3000元/45分钟。l 酒店员工竹竿舞及篝火舞蹈表演（不含篝火）按每场人民币2000元收费。（互动性强，参与类的表演）l 如需篝火需另加收费用RMB2000/次。 其他服务l XX机场接/送机服务收费如下，如需预订，请提前通知：l 别克轿车（4座）105、别克轿车（7座）、金杯面包(11座) 、丰田考斯特（19/29座）l 单程RMB400 /车、单程RMB450 /车、单程RMB450/车 单程RMB800 /车 l 往返RMB800 /车、往返RMB900 /车、往返RMB900 /车 往返RMB1600 /车3 酒店分类与经营管理模式分析3.1 酒店定义与分类3.1.1 酒店定义对酒店一词的解释可追溯到千年以前，早在1800年国际词典中的释义为：“酒店是为大众准备住宿、饮食与服务的一种建筑或场所。”一般地说来就是给宾客提供歇宿和饮食的场所。具体地说酒店是以它的建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务,从而获得经济收益106、的组织。3.1.2 酒店的分类和等级 3.1.2.1 酒店分类目前酒店的分类基本按照经营性质和规模两个标准进行划分。按经营性质划分：1) 商务型酒店：主要以接待从事商务活动的客人为主，是为商务活动服务的。这类客人对酒店的地理位置要求较高，要求酒店靠近城区或商业中心区。其客流量一般不受季节的影响而产生大的变化。商务性酒店的设施设备齐全、服务功能较为完善。 2) 度假型酒店：以接待休假的客人为主，多兴建在海滨、温泉、风景区附近，其经营的季节性较强。度假性酒店要求有较完善的娱乐设备。 3) 长住型酒店：为租居者提供较长时间的食宿服务。此类酒店客房多采取家庭式结构，以套房为主，房间大者可供一个家庭使用107、，小者有仅供一人使用的单人房间。它既提供一般酒店的服务，又提供一般家庭的服务。 4) 会议型酒店：是以接待会议旅客为主的酒店，除食宿娱乐外还为会议代表提供接送站、会议资料打印、录像摄像、旅游等服务。要求有较为完善的会议服务设施（大小会议室、同声传译设备、投影仪等）和功能齐全的娱乐设施。 5) 观光型酒店：主要为观光旅游者服务，多建造在旅游点，经营特点不仅要满足旅游者食住的需要，还要求有公共服务设施，以满足旅游者休息、娱乐、购物的综合需要，使旅游生活丰富多彩、得到精神上和物质上的享受。 6) 经济型酒店：经济型酒店多为旅游出差者预备，其价格低廉，服务方便快捷。特点是快来快去，总体节奏较快，实现住108、宿者和商家互利的模式。 7) 连锁酒店：连锁酒店可以说是经济型酒店的精品，诸如莫泰、如家等知名品牌酒店，占有的市场份额也是越来越大。 8) 公寓式酒店：意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。客人既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户拥有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间、厨房等。酒店式服务公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体。按规模划分：目前对酒店的规模旅游行政部门还没有一个统一的划分标准。较通行的分类方法是以客房和床位的数量，区分为大、中、小型三种。 1) 小型酒店，客房在300间以下； 2) 中型酒店，客房在300600间之间； 3) 大型酒店，客房109、在600间以上。 3.1.2.2 酒店星级划分标准（概略）1) 一星酒店：设备简单，具备食、宿两个最基本功能，能满足客人最简单的旅行需要，提供基本的服务，属于经济等级，符合经济能力较差的旅游者的需要。2) 二星酒店：设备一般，除具备客房、餐厅等基本设备外，还有卖品部、邮电、理发等综合服务设施，服务质量较好，属于一般旅行等级，满足旅游者的中下等的需要。3) 三星酒店：设备齐全，不仅提供食宿，还有会议室、游艺厅、酒吧间、咖啡厅、美容室等综合服务设施。每间客房面积约20，家具齐全，并有电冰箱、彩色电视机等。服务质量较好，收费标准较高。能满足中产以上旅游者的需要。目前，这种属于中等水平的酒店在国际上最110、受欢迎，数量较多。 4) 四星酒店：设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质量优良，讲究室内环境艺术，提供优质服务。客人不仅能够得到高级的物质享受，也能得到很好的精神享受。这种酒店国际上通常称为一流水平的酒店，收费一般很高。主要是满足经济地位较高的上层旅游者和公费旅行者的需要。 5) 五星(或超五星)酒店：这是旅游酒店的最高等级。设备十分豪华，设施更加完善，除了房间设施豪华外，服务设施齐全。各种各样的餐厅，较大规模的 宴会厅、会议厅、综合服务比较齐全。是社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心。环境优美，服务质量要求很高，是一个亲切快意的小社会。收费标准很高。主要是满足上层资产阶级、111、政府官员、社会名流、大企业公司的管理人员、工程技术人员、参加国际会议的官员、专家、学者的需要。3.1.3 酒店物业的发展趋势上文中提及的酒店类型只能简要概括目前市场尚存在的产品，随着经济全球化和酒店行业竞争的日趋激烈，过往大而全的酒店产品已经不能适应目前的市场环境，小而精的产品在市场上已经崭露头角。随着酒店市场进入深度细分阶段，产品花样不断翻新，早已超出了传统的酒店类型范围，精品化、个性化是酒店产品未来的发展趋势，以适应客户日益提高的需求偏好。在新兴的酒店产品中，尤以主题酒店、精品酒店最为耀眼，目前它们已经在市场上占据了一定份额，并如星火燎原之势在全球迅猛发展，在我国正方兴未艾。3.1.3.1112、 主题酒店主题酒店也称为“特色酒店”，是以某一特定的主题，来体现酒店的建筑风格和装饰艺术，以及特定的文化氛围，让顾客获得富有个性的文化感受；同时将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。历史、文化、城市、自然、神话童话故事等都可成为酒店借以发挥的主题。主题酒店的推出在国外已有近50年的历史。1958年，美国加利福尼亚的Madonna Inn率先推出12间主题房间，后来发展到109间，成为美国最早、最具有代表性的主题酒店。 在国外，主题酒店仅仅是独特概念酒店(Unique Concept Hotels)中的一种。独特概念酒店主要包括主题酒店(Themed H113、otel)、设计酒店(Design Hotel)、生活方式酒店(Lifestyle Hotel)、精品酒店(Boutique Hotel)、联合品牌酒店(Co-Branded Hotel)、优质服务酒店(Service Quality Hotel)。所谓酒店的主题，大致可分为自然风光酒店、历史文化酒店、城市特色酒店、名人文化酒店和艺术特色酒店五大类。主题酒店除了具备鲜明的文化特质之外，在规模配套方面与一般酒店并无明显差别。主题酒店作为一种正在兴起的酒店发展新形态，在我国的发展历史不长，分布范围目前也仅仅局现在酒店业比较发达的北京、天津、广东、上海、深圳等地。我国第一家真正意义上的主题酒店，是2114、001年底在深圳开业的深圳威尼斯皇冠假日酒店，它融合了文艺复兴和欧洲后现代主义的建筑风格，以威尼斯文化为主体进行装饰。酒店名称：深圳威尼斯皇冠假日酒店 英文名称：Crowne Plaza shenzhen 酒店星级： 3.1.3.2 精品酒店(Boutique Hotel)源于法语的“Boutique”一词原指专卖时髦服饰的小店。精品酒店最初是指起源于北美洲的私密,豪华或离奇的酒店环境，以提供独特、个性化的居住和服务水平作为自己与大型连锁酒店的区别。这类酒店在装饰环境上，强调“小而精致”。它的客房数量不多，但其内部装修极其豪华，别具特色。在服务方面，精品酒店采用的是管家式服务，服务人员与客房的115、比例是3：1，甚至4:1，而在星级酒店，这个数字通常是1：1，最多是2：1。这类酒店面向的客户群体是高收入、高品位的极少部分人群。自诞生以来，精品酒店以其良好的市场表现和消费发展趋势，赢得了众多投资者和管理者的青睐。喜达屋集团(Starwood)和万豪集团(Marriott)都创立了自己的精品酒店品牌。精品酒店与传统酒店的区别：装修极其奢华考究，标准可超五星级；规模较小，房屋数量有限；配套实施不对外开放，私密性强；主题鲜明，风格迥异；面向高端人群，提供专业服务。3.1.3.3 著名精品酒店个案Hotel Puerta America：汇集来自13个XX的19位顶尖设计师的作品，独创奢华、革命性116、及完全自由的设计概念。Hotel Puerta America街头涂鸦般的停车场、简单干练的大堂、极富创意的餐厅、绚丽的外幕墙带给顾客丰富艺术感受。建筑设计师Zaha Hadid设计的一楼以“轻飘的线条、流动的空间”为主题，创造空间流动感。建筑设计师Jean Nouvel负责第12层的设计，其设计主旨为营造出梦幻般的感觉。首席公馆（Mansion Hotel）：是中国首家历史文化古典精品酒店，利用历史知名建筑结合古董物件和装饰营造老上海奢华风情。首席公馆拥有高水准的董事会议厅、鸡尾酒会厅、中西餐厅及屋顶花园酒廊等配套设施，体现一致的老上海风格。首席公馆客房装修精致、独特的设计，并提供完善的娱乐117、设备及保密性个人服务，营造十足尊贵与奢华。3.1.3.4 精品酒店发展现状与趋势精品酒店是独特产品和专属氛围的体验经济在饭店业的体现。2003年，美国精品酒店客房数占整个行业的1%，但总收入却占整个行业的3%；67.1%的入住率也高于一般酒店的65.9%。2006年2007年是“精品酒店”的大年，单只上海一个城市就诞生了4家风格迥异的精品酒店，还有23家正在筹备开业。价格方面，首席公馆140的“公馆套房”售价为660美金，居然还一房难求。而世界上多家著名酒店集团也都在酝酿建造自己的“精品酒店”品牌。3.1.3.5 精品酒店管理集团简介此外全球早已出现专门经营精品酒店的管理集团，“国际精品酒店集118、团EPOQUE HOTELS”就是其中的佼佼者，从成立至今，国际精品酒店集团的高级，时尚而奢华的精品酒店系列已发展成为拥有350多家会员酒店的企业。 EPOQUE HOTELS拥有遍布全球100多处景区的高级、时尚而奢华的酒店。它的会员酒店分成两条不同的线路: 时尚型路线和经典型路线。EPOQUE HOTELS，总部设于迈阿密，在意大利，英国，法国，中国及印度均设有EPOQUE HOTELS的办事处。值得一提的是，国际顶级奢华精品酒店集团“阿曼酒店集团（Aman Resorts）”也已进入中国市场。荷兰裔印尼人阿德里安纪卡（Adrian Zecha）于上世纪80年代创立阿曼品牌後，旗下旅店每每119、挑战各种不同环境的风光。目前酒店版图已遍及法国、美国、摩洛哥、印度、菲律宾、柬埔寨吴哥窟、泰国普吉岛、印尼巴厘岛等，5大洲18家别墅型酒店各有特色。旗下AMAN品牌酒店分布在全球12个XX及地区，酒店数18家，拥有14万顶级消费的固定客源，是全世界知名的度假酒店的代表之一。客源主要为金字塔尖端的小众客源。阿曼酒店的名声打响後，一些顶级客群只认AMAN这个品牌。无论哪里，只要有AMAN就立刻飞奔过去，那怕每晚房价高达600到900美元也绝不手软。每一家阿曼都有专属名字，低调、简约、交通不很便利是共同特色。以吴哥窟Amansara为例，没有招牌、只有24个房间，一般人根本不知道位置。再如印度的Am120、an-i-Khas，必须经历辛苦的舟车往返过程，第一天必须住在德里的Amanbagh，第二天再坐火车才能抵达隐密的Aman-i-Khas。阿曼集团在中国的酒店包括：上海阿曼酒店、北京阿曼酒店、云南香格里拉阿曼酒店、黄山太平湖阿曼酒店、杭州Amanfayun等。Amanfayun中文翻译为“安缦法云”，地处杭州灵隐寺背后的法云古村，用5年时间设计规划，投资数亿元人民币。酒店完好的保留着古村中47处始建于唐代的建筑，并作为酒店的主体结构。路还是那条路，树还是那些树，桥还是那座桥，房子只是将民居变成了顶级度假酒店，修旧如旧便是对文化最大的保护和尊重。安缦很低调，酒店名只放在一块小小的木板上。即便是天121、天路过安缦的香客，也不清楚这里就是全球最奢华的酒店。安缦很奢华，古典家具、顶级卫浴及一流大厨烹饪的中西式料理，每晚780-2580美元另加15%服务费的价格，非一般的顾客能够承受。3.2 国际酒店运营管理模式酒店业经过几百年的发展演进，业已形成了一套成熟的运营管理模式和体系。但由于改革开放后，我国现代酒店业才开始起步，因此运营管理水平与国际存在很大差距。从全球酒店业来看，运营模式无外乎业主自主经营或委托酒店集团经营两种方式。目前，委托著名国际酒店集团管理是我国高端酒店的主流运营模式。下文将对国内外酒店运营管理模式进行概略分析。3.2.1 国内外酒店运营管理五种管理模式全球范围内，早期的国际酒店122、集团多是通过购买不动产方式达到扩张的(如希尔顿、喜来登、Statler Hotel Chain等)，20世纪50年代起，希尔顿酒店集团和假日酒店集团分别以委托管理和特许经营的方式扩张，到了20世纪90年代，越来越多的酒店集团通过特许经营和委托管理模式发展，直到目前发展壮大。另外，近年一些新兴的以强有力的技术资源支撑的酒店联盟以及联销经营迅速崛起。迄今，国内外酒店运营管理模式大致分为五大类。3.2.1.1 带资管理模式出现在酒店集团的创建初始阶段，较适合于那种资金短缺且融资困难的单体酒店，它通过“买断”（绝对拥有）、“控股”（相对拥有）或“参股”（部分拥有）等直接或间接投资方式来获取酒店经营管理123、权，并对其下属系列酒店实行相同品牌标识，相同服务程序，相同预订网络，相同采购系统，相同组织结构，相同财务制度，相同政策标准，相同企业文化及相同经营理念的管理方式。3.2.1.2 委托管理模式出现在酒店集团的定型阶段，较适合于那种财力雄厚但专业管理人才及管理技术贫乏的单体酒店，它通过酒店业主与管理集团、公司签署管理合同来约定双方的权利、义务和责任，以确保管理集团、公司能以自己的管理风格、服务规范、质量标准和运营方式来向被管理的酒店输出专业技术、管理人才和管理模式，并向被管理酒店收取一定比例的“基本管理费”和“奖励管理费”的管理方式。3.2.1.3 特许经营模式出现在管理集团的成熟阶段，较适合那种124、既想分享集团规模效益又不想放弃独立经营管理权和所有权的单体酒店。它通过认购特许经营权的方式将所管理集团、公司所拥有的具有知识产权性质品牌名称、注册商标、定型技术、经营方式、操作程序、预订系统及采购网络等无形资产的使用权转让给受许酒店，并一次性收取特许经营权转让费或始费，以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费的管理方式。3.2.1.4 联销经营模式是伴随着全球分销系统的普及和互联网实时预订功能而实现的。酒店联销集团是由众多的单体经营管理的酒店自愿付费参加并通过分享联合采购、联合促销、联合预订、联合培训、联合时常开发和联合技术开发等资源共享服务项目而形成的互助联合体。3.2.1.5 顾客咨询模125、式是指管理公司仅仅派咨询顾问或管理副手协助酒店筹建开业、日常管理，并按所提供的顾问服务内容与管理咨询形式进行收费的管理方式。它出现在那些人才资源有限或管理经验尚不配套的管理集团，较适合那种不愿放弃名义权利而又渴望专业化管理的单体酒店。3.2.2 国际十大酒店管理集团排名酒店集团经营模式备注1洲际酒店集团（英）特许经营约占88.9， 委托管理约占6，带资管理及其它5.1目前在华酒店数量最多的集团2圣达特国际集团（美）全球排名第一的特许经营酒店集团，特许经营酒店数占1003万豪国际集团（美）特许经营占53.1，委托管理42.3，带资管理及其它4.6，旗下华美达完全实行特许经营4雅高酒店管理集团（法126、）带资管理46.5%；租赁酒店21.8%委托管理15.4%；特许经营16.3%； “索菲特尔”和“老沃特尔”以委托管理为主该集团进入中国后，以索菲特、诺富特和宜必思三个品牌分别管理五星、四星和三星酒店5希尔顿酒店集团（美）特许经营：23.8% ，委托管理：3，带资管理及其它73.2总部设于英国，拥有除北美洲外全球范围内希尔顿商标使用权，管理405家酒店，包括263家希尔顿酒店、142家斯堪的克酒店6精品国际酒店公司（美）特许经营100，是位于世界排名第二的酒店特许经营公司，并引入新经营模式：战略联盟成立于1939年，在世界上48个XX连锁经营5132家酒店并发展了一系列国际知名酒店名牌7最佳西127、方国际集团（美）8喜达屋国际集团（美）特许经营：41.8，委托管理：28.5，带资管理及其它29.7喜来登是集团旗下最大的一个品牌在全球70多个XX拥有400多家酒店。喜来登酒店是进入中国的第一家国际酒店管理集团，于1985年开始管理北京的长城酒店。9卡尔森酒店管理集团（美）10凯悦国际集团（美）以特许经营为主3.3 我国酒店运营管理现状3.3.1 我国酒店管理现状在国际上，国际酒店管理集团采用特许经营的方式最多，其次为委托管理以及早期形成的少数带资管理。但是它们在我国采用委托管理方式多于特许经营方式，目前还有带资管理增多的发展趋势。从国际酒店管理集团角度出发，造成这种差别的主要原因是：中国酒128、店业初期缺少特许经营作为授权人的加盟条件，缺少特许经营的管理人才和技术经验；中国酒店业发展空间大，利润回报比特许经营高，经营风险比带资管理低；它们认为中国酒店业投资回报高于世界平均水品，能获取更高的利润。从我国酒店业的自身条件出发，造成这种差别的主要原因是：中国酒店业与国际酒店业的管理模式存在巨大差距。主要表现在以下方面。第一，缺少强大的客户营销管理体系。入住率是衡量酒店运营成功与否的重要经营指标之一。对于四星、五星级酒店来说，强大的中高端客户营销体系直接关乎酒店的生死存亡。显而易见，国内外中高端客户必然将品质较高的品牌酒店作为首选。而国内酒店业除了没有享誉世界的酒店品牌之外，至今尚未建立成熟129、的客户营销体系，客户影响力尚不足以达到自立门户的程度。因此选择与国际酒店管理集团合作就成了必然结果。第二，经营体制与人才培养落后。国内仅有少数企业开发资本运营，这种原始的企业发展模式不能创造出真正的国际品牌酒店，必须通过资产和品牌重组，实现从“高投入、高成本”的粗放型增长模式向注重生产力和效率的集约型增长模式转变。第三，管理观念落后。国际著名酒店集团经历了几十年甚至上百年的发展，在资金力量、营销理念、市场网络、高新技术、品牌文化以及服务等方面都拥有相当成熟的管理体系。中国酒店业起步较晚，二十多年的发展是一个探索和调整的过程，只是解决了一些浅层次的问题。3.3.2 我国酒店管理新趋势由于国际一线130、酒店集团基本都已登陆中国多年，非常了解我国酒店行业的现状和特点，因此目前国内业主与其合作时讨价还价的余地已经愈发狭小。而随着酒店行业产品的不断细分，一些非一线国际酒店集团也开始登陆中国市场。国内业主纷纷选择与他们合作，除了可以获取优质的酒店品牌和酒店管理资源外，经营过程中也可以争取到更多的利益空间。值得一提的是，国际度假型酒店管理集团在我国，特别是海南岛具有广阔的发展空间。3.4 XX五星级酒店运营管理现状序号项目名称星级区位业主方管理（合作）方1亚龙湾五号别墅5亚龙湾君澜酒店顾问2维景国际度假酒店5亚龙湾港中旅酒店有限公司维景酒店管理有限公司3亚龙湾红树林5亚龙湾今典集团金典集团4希尔顿5亚131、龙湾希尔顿酒店集团希尔顿5丽思卡尔顿5亚龙湾金茂（XX）旅业万豪国际集团 6喜来登5亚龙湾喜达屋酒店管理集团喜达屋集团7凯宾斯基5XX海南开维集团有限公司凯宾斯基8海洋之星酒店、安南塔酒店5XXXX巨源旅业开发有限公司9索菲特酒店5XXXX黄圃大酒店有限公司雅高10康莱德酒店、逸林希尔顿酒店5XXXX万达大酒店有限公司希尔顿11费尔蒙酒店7XXXX红树林旅业公司金典集团12君悦酒店5XXXX高胜投资有限公司凯悦集团13豪华经典酒店、喜来登大酒店5XXXX长岛旅业有限公司喜达屋集团14香格里拉酒店5XXXX香格里拉酒店有限公司香格里拉15新天房洲际度假酒店5XXXX新天房置业有限公司洲际酒店集团132、 16万丽酒店一期5XXXX中港渔业有限公司万豪国际集团 17蜈支洲岛悦榕庄酒店5蜈支洲岛海南海景乐园国际有限公司悦榕酒店度假村集团由上表可知，目前XX市五星级酒店绝大部分均采用与国际著名酒店集团合作的方式进行经营，可简单理解为套用国际酒店品牌贴标经营，直接加入国际酒店集团营销体系的经营管理模式。该模式是由XX的城市定位和旅游度假人群的构成和属性所决定的。XX市高端酒店从经营性质上来说，属于兼顾度假型酒店和会议型酒店的范畴。该市未来酒店的发展趋势仍将延续这一特点，但酒店产品细分必将成为避免同质化，获取生存空间的唯一途径。4 项目定位4.1 定位设想地块规划条件决定了本案不可能建成一座规模庞大的133、高端酒店，那么我们的出路在哪里？我们如何取得与湾内外国际一线酒店群竞争的有利位置？答案显而易见，我们的产品必须因地制宜，走高端化、主题化、精品化路线，打造国内乃至国际一流的精品酒店。从全球来看，北纬18度纬线上分布着众多世界级热带海洋度假区，包括加勒比海区域、夏威夷群岛、东南亚区域和阿拉伯海等。而XX正处于位于北纬180934183727之间，但由于当地人文、建筑等文化底蕴尚不具备足够的吸引力和特点，因此酒店的主题风格没有形成本土特色，大多参照了世界各地的海洋建筑和文化。其中，尤以地中海、东南亚和夏威夷风情被最为普遍。从本案特点分析，产品小而精是必备的硬件条件，而极具吸引力的酒店主题则让酒店拥134、有了灵魂，形成“人无我有、人有我精”的特点。纵观全球优质热带海洋度假区，包括东南亚和夏威夷风情在内，尚有很多文化元素可以参考和借鉴。以加勒比海为例，神秘而奔放的拉丁文化风情就足以让游客流连忘返，这一区域也分布着众多精品酒店。墨西哥女人岛Privilege Aluxes Isla Mujeres酒店酒店是一幢五层建筑，位于Playa Norte沙滩前，它被认为是这个区域最好的沙滩之一。酒店总共有124间奢华的房间，一些在阳台上配有水流按摩浴缸，可以看到著名的白沙海滩，及不同的著名景观。所有房间的配备都能获得完美的放松，并带有白沙滩景观，与豪华的服务。洪都拉斯露丹岛幻想岛海滩度假村Fantasy 135、Island Beach Resort 梦幻岛海滩度假村位于洪都拉斯露丹岛上。该岛拥有30英里长的海岸，岛上热带植物非常繁茂，整个海岛被白色沙滩和无数椰子树覆盖。露丹岛海水无比清澈通透，游客可以透过海水看到颜色各异的鱼类以及繁茂的海藻。度假村拥有115间客房，2个餐厅，3个酒吧。度假村还提供私人游艇码头、潜水中心、水下摄影、游泳池和网球场等娱乐配套服务。此外，水上休闲运动还包括深海捕鱼、水上飞行、红树林渔船，与海豚游泳，海洋皮划艇等。岸上其他活动包括骑马、探索原生热带雨林等，让游客真正置身于一个惊奇的未遭破坏的热带原生环境中。 以上举例并非引导本案必须借鉴加勒比海文化风情，只是开阔了我们的思路136、和眼界。我们认为，确定主题精品酒店的精神堡垒必须在深入研究世界各地优秀文化的基础上去粗取精，参考但不照搬某种或某几种文化，达到超越现有产品的境界。同时，必须提高酒店的服务水准，除专属定制化服务外，还应将酒店服务从陆上延伸至海上，使客人能够在酒店内享受到滨海度假涉及的大部分高端娱乐内容，这也是国际高端滨海酒店比较通行的做法。4.2 市场定位项目位于XX市XX核心地段，东侧距离海岸线咫尺之遥，拥有绝佳的海景资源。XX作为“XX海岸”，是继亚龙湾后XX海滨度假区发展的重中之重，是XX最后一块高品质的海滨资源，也是XX成为世界级旅游度假天堂的希望。XX被定位为面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假137、区，是XX级海洋科研、教育、博览基地的综合体。本案作为XX南部重点发展区域，完善的区域规划和配套设施将成为项目成功的重要因素。鉴于项目的规划指标、用地条件及周边环境和配套，现将本案定位为XX海岸中的超五星级主题度假精品酒店产品将突出高舒适性、高品质感、高私密性、精品化的路线，从外在规划布局、产品设计，内在主题赋予、精神价值实现，景观营造、酒店服务与延展、产品附加值打造等多个方面，使本案成为国内乃至国际的一流精品酒店。4.3 产品定位本案规划用地面积83710，容积率0.4，限高20米，项目地上建筑面积约33484万，（地下建筑面积约5000）。产品将以4层（局部2层）酒店为主，64栋别墅型酒店138、为辅，客房共约244间。本案开发策略为，我司整体持有全部物业并进行经营，在特殊或必要前提下可以考虑出售别墅型酒店物业，以求达到提高经营灵活性的目的。4.3.1 超五星级酒店地上建筑面积约28484 （地上4层，地下1层），其中：1) 酒店客房楼面积约12600 共126间，标间120间，套房6间，面积70-1002) 酒店大堂综合服务楼面积约15884 大堂1500（含大堂吧、商务吧） 餐饮营业面积1500（中餐、西餐、咖啡厅等） 会议营业面积1000 娱乐健身等面积2000 SPA面积2000 其余非营业面积：设备、办公、后厨等约89004.3.2 别墅型酒店62栋以2层为主的单体度假别墅，139、总建筑面积约10000，预定出租以栋为单位。 一居30栋，单体建筑面积80-100，每栋客房1间； 二居16栋，单体建筑面积160-200，每栋客房2间； 三居16栋，单体建筑面积250-300，每栋客房3间； 四居2栋，单体建筑面积500，每栋客房4间；4.4 价格定位在参照目前XX五星级酒店及国内外精品酒店客房价格的基础上，结合本案形象与产品定位特征，本案产品价格定位为：开业第一年客房成交价格略低于市场平均水平，开业后第二、第三年年均涨幅为8%，从第四年开始年均涨幅为3%。类别 客房类别 第一年成交价 均价 第二、三年涨幅 第四年及以后涨幅 单体酒店 标间 1800元/日/间 1800元/140、日/间8%3%度假别墅 一居 1900元/日/套 3400元/日/套 二居 3600元/日/套 三居 5500元/日/套 四居 7500元/日/套 4.5 客户定位因国际金融危机等因素影响，短期内XX游客中境内游客增速将明显高于境外游客增速，这一特征已从近两年的统计报表中充分体现。从长期角度分析，随着国内经济结构调整和国人消费能力的增强，以及全球热带海洋度假区对境外游客分流等因素的共同影响，未来XX以境内游客为主的客户构成特征将得到进一步巩固和加强。故此，我们预计未来XX旅游市场的主力客户将以境内、东北亚、东南亚和俄罗斯为主，欧洲、美洲客户为辅。具体至本案酒店客户层面，由于本案特殊的市场定位与141、产品设计，必然与周边高端酒店产生明显客户分层现象。本案客户特征：XX高端酒店消费群中的顶级小众群体；包括以家庭单位为主的高端度假人群、高端会议或商务团体；客户偏好有特色的高端酒店软硬件服务、对舒适度、私密性、主题性、归属感要求极高。四层酒店主要针对消费力稍差的高端家庭或情侣客户以及高端会议团体；度假单体别墅主要针对最高端以家庭为单位的度假客户，依家庭结构的大小可选择从一居至四居的不同房型，让客户在其间充分享受静谧温馨、其乐融融的家庭度假时光。5 总体规划及产品设计5.1 主要经济技术指标项目 计量单位 数值 一 规划总用地 83710二 居住人数 三 总建筑面积 38000 1 地上建筑面积 142、330002 地下建筑面积 5000 1）超五星级酒店 28000客房 12600大堂综合服务楼 15400 餐饮 1500会议 1000娱乐健身 2000SPA 2000其他 89002）产权式酒店别墅 10000四平均建筑面积毛密度(容积率) 万/h 0.4五 机动车停车位 辆 120六 建筑密度 %20%七 绿地率 %50%八 建筑高度 米 205.2 总体规划5.2.1 总体布局 本案总体规划以规划路为界，分为东、西两大区域。 规划路以东为滨海休闲度假区，是本酒店的专属海滩和海上运动休闲区域； 规划路西侧为酒店度假区，又分为两大区域，由东向西分别为多层酒店区和别墅酒店区，两大区域通过路143、网和景观带加以区隔，强调别墅酒店区的私密和高端属性。 多层酒店区是一栋以4层为主（综合服务楼为2层）的多层建筑。别墅酒店区由64栋以2层为主的独栋别墅构成。5.2.2 交通组织 多层酒店区东侧为酒店广场，广场内部设置环形路网，将规划路与酒店及大堂连为一体。酒店客人泊车以地下车库为主，广场内只设置少量临时车位。 别墅酒店区内由双环型路网将各个别墅组团连为一体，除紧急情况（如火灾等）下，区内道路日常不允许机动车驶入。5.3 功能布局酒店总体上分为居住和综合配套两大功能区。居住功能区： 4层酒店客房位于酒店大堂两侧，共126套；在每套70至100的客房内均拥有宽敞舒适的私人SPA空间。 别墅客房分布144、于别墅酒店区内，共64栋独栋别墅。别墅户型大小由东向西逐步递减；从一居至四居均拥有风格各异的个性化内部装修，在80至500的宽敞空间内，功能空间与配套设施更加齐备。在每栋别墅享有一个私家泳池的基础上，依户型大小还可拥有一个或多个个性SPA空间。配套功能区： 公共配套区：所有入住本酒店的客人提供高品质的酒店配套服务，由酒店大堂、 2层综合服务楼（餐饮、会议、娱乐健身、SPA等）、中心大型公共泳池、滨海休闲运动俱乐部（游艇码头、水上滑翔、潜水、深海捕鱼等）四大部分组成； 别墅专属配套区：为提升别墅酒店群的高端属性，在地块西侧开辟专属游泳池和服务中心，只为入住别墅酒店的客人服务。6 酒店运营建议6.145、1 酒店总体运营模式建议建议本项目于世界知名酒店管理集团合作，并联合挂牌。酒店品牌是酒店品质的重要标志，是酒店无形资产的重要组成部分，是形成客源的重要因素。优质品牌可提高酒店的知名度和美誉度，造就一大批忠诚的顾客，形成垄断性的客源市场，从而为酒店带来大量的客源也就是财源。与国际知名酒店管理集团合作，可以迅速拥有其的庞大成熟客户营销体系，获得该品牌国内大批外追随者的迅速认可。合作还有利于提升本项目的专业水准和服务品质，进而可以获得更高的知名度和更多高端客户的认可，也有利于提升XX地产品牌的价值和认知度。6.2 酒店专业服务建议本案定位为高端精品酒店，必然要求高度专业化的经营体系，提供专属定制化服146、务内容。定制化服务是根据有关顾客偏好信息，为顾客提供个人特殊需求的产品和服务。通过1对1有针对性的服务提高顾客的满意程度。如今酒店已逐步进入个性化服务时代，在为入住客人提供标准化、规范化服务的基础上，更注重对不同客人提供具有针对性的个性化服务。即以客人的需要为中心去提供各种服务，也同时包括了超越标准的特殊服务。因此，个性化服务是标准化服务的延伸，是酒店为客人提供的超值服务。科技的发展为酒店的定制化服务提供了技术支持，酒店高科技运用程度越高，就越有可能为客人提供更加细致的个性化服务，更容易发现客人的好恶而提供针对性服务，从而避免一刀切的服务模式。服务内容除了高端酒店必备的档次和方式外，建议本案设147、置“滨海休闲娱乐俱乐部”，提供专属游艇码头、帆船、划水、潜水等高端水上游乐服务，使客人在酒店内享受系列滨海度假内容，为酒店持续经营创收夯实必要的软硬件基础。7 项目投资收益分析7.1 项目开发投资估算项目规划用地面积: 83710 平方米,容积率0.4，限高20米。规划总建设面积: 33000万m2，（地下建筑面积约5000平米）项目总投资约 7.8亿元人民币，其中： 土地购置费用约 42900 万元，前期工程费约1650万元 建筑主体工程费用约 8250万元；装修费用约 8750 万元； 设备电器配置费用约9400万元； 广场及其他露天设施、绿化景观设施等工程约 6697 万元； 酒店经营筹148、备费660万元。 序号 成本项目 单位成本(元/平方米) 合计 (万元) 单位成本(元/平方米) 备注 五星级酒店别墅型酒店占地面积()83710 建筑面积() 230001000033,000地上面积序号成本项目项目总投资一、土地征用及动拆迁费用13,00013,00042,91013,000二顾问设计费5005001,650500三、土建工程费2,5002,5008,2502,500.0四、装修装饰费用2,5003,0008,7502,651.5五、景观绿化工程6,6971000 六、设备设施300025009400.003000 七、开业前筹备费用660200 项目总投资78,3077.149、2 项目融资项目总投资约7.7亿元人民币。可选择的投资方式有： 企业全部以自有资金投资； 企业自筹资金约4.3亿元，用于购买土地费用，向银行借贷十年期长期资金3.5亿元人民币。 7.3 酒店经营收益预测本项目的酒店经营效益参照XX市可与XX酒店相类比的丽思.凯尔顿、悦榕庄等酒店的经营财务数据，结合本酒店的实际情况，按保守的数据估算。7.3.1 酒店经营收入预测7.3.1.1 项目客房经营收入预测1) 不同时期的客房出租价及开房率预计：时间段 开业1-3年 开业中期开业持续期标间平均房价 1800元/间.天2300元/间.天2600元/间.天别墅平均房价 3400元/套.天 4300元/套.天4150、800元/套.天 开房率 53% 63% 71% 2) 酒店对外经营的房间约 244 间，年经营收入计算如下： 经营第1、2年属试营业期和市场开拓期。年经营收入预计 16699-18034 万元 第35年客房经营收入预计为 23152-27681 万元。 第68年客房经营收入预计为 28511-30248万元。 经营第920年客房经营收入预计为 31155-32090 万元。7.3.1.2 其他消费收入按国际酒店集团管理的超五星级的滨海度假酒店的经济统计情况来看，客房收入一般占酒店经营总收入的45-50%，酒店其他消费收入一般占50%-55%。本酒店的其他消费收入按经营总收入的50%预测，其中151、：餐饮收入占其他消费总收入的40%，其他服务收入占10%。XX酒店年度收入估算表12345678910 时间 项目 2012年201320142015201620172018201920202021客房标间（间）126126126126126126126126126126客房别墅（栋）64646464646464646464入住率53%53%63%68%71%71%71%71%71%71%标间价格（元/天）1800194421002163222722942363243425072582别墅价格（元/天）3400367239664085420743334463459747354877标间收入（万152、元）4387473860836763727374917716794781868431别墅收入（万元）4209454658366489697871877403762578548089餐饮收入（万元）68787428953610601114011174312095124581283213217其他收入（包括娱乐、会议）1719185723842650285029363024311532083304年度收入（万元）17194185692383926503285022935730238311453207933042XX酒店年度收入估算表11121314151617181920 时间 项目 202220153、2320242025202620272028202920302031客房标间（间）126126126126126126126126126126客房别墅（栋）64646464646464646464入住率71%71%71%71%71%71%71%71%71%71%标间价格（元/天）2582258225822582258225822582258225822582别墅价格（元/天）4877487748774877487748774877487748774877标间收入（万元）8431843184318431843184318431843184318431别墅收入（万元）808980898089808154、9808980898089808980898089餐饮收入（万元）13217132171321713217132171321713217132171321713217其他收入（包括娱乐、会议）3304330433043304330433043304330433043304年度收入（万元）330423304233042330423304233042330423304233042330427.3.2 酒店经营成本预测7.3.2.1 酒店各收入部门成本根据XX超五星级滨海度假酒店经营财务数据预测，参照有关国际品牌酒店管理集团的经济财务统计数据，本酒店各收入部门成本预算如下： 客房出租成本按开业时20155、%计算，随着经营期的延长，成本递减，最终保持在15%左右。 餐饮经营成本按开业时40%计算，随着经营期的延长，成本递减，最终保持在30%左右。 其他服务成本按开业时30%计算，随着经营期的延长，成本递减，最终保持在24%左右。酒店各收入部门成本预测如下： 时间 项目 2012年201320142015201620172018201920202021客房成本率20%19%18%18%17%17%17%16%16%15%客房成本(万元）1719176421452385242324952570249225662478餐饮成本率40%40%35%35%32%32%31%31%30%30%餐饮成本（万元156、）2751297133373710364837583749386238503965其他收入成本率30%30%28%28%26%26%25%25%24%24%其他收入成本（万元）516557667742741763756779770793年度成本（万元）4986529261506838681270167076713271867236酒店各收入部门成本预测如下： 时间 项目 2022202320242025202620272028202920302031客房成本率15%15%15%15%15%15%15%15%15%15%客房成本(万元）247824782478247824782478247824157、7824782478餐饮成本率30%30%30%30%30%30%30%30%30%30%餐饮成本（万元）3965396539653965396539653965396539653965其他收入成本率24%24%24%24%24%24%24%24%24%24%其他收入成本（万元）793793793793793793793793793793年度成本（万元）72367236723672367236723672367236723672367.3.2.2 酒店经营成本酒店主要经营成本主要有行政及一般开支、营销费用、能源成本。其中行政及一般开支包括了人员成本。 行政及一般开支成本按开业时15%计算，随着158、经营期的延长，成本递减，最后保持在10%左右； 营销费用在开业时按7%计算，在经营后期，营销费用递减，基本在2%左右； 能源成本在开业时按10%计算，随着经营期的延长，成本能有效控制，最后保持在8%左右。酒店经营成本预测如下： 时间 项目 2012年201320142015201620172018经营成本行政及一般开支率15%15%13%13%12%12%11%行政及一般开支(万元）2579278530993445342035233326营销费用率7%7%6%5%4%3%3%营销费用（万元）12041300143013251140881907能源成本率10%10%10%10%10%9%9%能源159、成本（万元）1719185723842650273626422721 时间 项目 2019202020212022202320242025经营成本行政及一般开支率11%10%10%10%10%10%10%行政及一般开支(万元）3426320833043304330433043304营销费用率3%2%2%2%2%2%2%营销费用（万元）934642661661661661661能源成本率8%8%8%8%8%8%8%能源成本（万元）2492256626432643264326432643 时间 项目 202620272028202920302031经营成本行政及一般开支率10%10%10%10%1160、0%10%行政及一般开支(万元）330433043304330433043304营销费用率2%2%2%2%2%2%营销费用（万元）661661661661661661能源成本率8%8%8%8%8%8%能源成本（万元）2643264326432643264326437.3.2.3 其他固定成本预测其他固定成本主要包括折旧与摊销、酒店维修基金以及酒店营业税。 折旧费及摊销费：根据最近财务会计核算政策，建安工程按30年折旧，残值为5%，设备等按12年折旧，残值为5%，景观设施工程按10年折旧，土地使用费按40年摊销。 酒店维修基金一般按年经营收入的1.5%计提。 营业税及附加的税率为5.55%。本项161、目酒店的固定成本估算如下： 时间 项目 2012201320142015201620172018201920202021固定成本1、折旧及摊销2747.62747.62747.62747.62747.62747.62747.62747.62747.62747.6 建安工程折旧（万元）261.3261.3261.3261.3261.3261.3261.3261.3261.3261.3 设备设施折旧（万元）744.2744.2744.2744.2744.2744.2744.2744.2744.2744.2 景观设施折旧（万元）669.7669.7669.7669.7669.7669.7669.76162、69.7669.7669.7 土地使用费摊销（万元）1072.51072.51072.51072.51072.51072.51072.51072.51072.51072.52、酒店维修基金（万元）257.9278.5357.6397.5427.5440.4453.6467.2481.2495.63、酒店经营营业税（万元）954.31030.61323.11470.91581.91629.31678.21728.51780.41833.8 时间 项目 2022202320242025202620272028202920302031固定成本1、折旧及摊销2748274827482748274827163、482748274827482748 建安工程折旧（万元）261261261261261261261261261261 设备设施折旧（万元）744744744744744744744744744744 景观设施折旧（万元）670670670670670670670670670670 土地使用费摊销（万元）10731073107310731073107310731073107310732、酒店维修基金（万元）4964964964964964964964964964963、酒店经营营业税（万元）18341834183418341834183418341834183418347.3.3 项目经营利润164、预测 营业成本=各收入部门成本+经营成本 毛利 = 经营收入- 营业成本- 营业税 所得税前利润= 毛利-固定成本 净利润=所得税前利润-所得税序号项目XX201120122013201420152016201720181经营收入0.00.017193.818569.323838.826502.728502.129357.230237.92营业成本0010,48811,23413,06414,25814,10914,06214,030营业税及其附加954 1031 1323 1471 1582 1629 1678 3毛利5,7516,3049,45210,77312,81213,66614,5165、29毛利率33%34%40%41%45%47%48%4固定成本3005.53026.13105.23145.13175.13188.03201.25所得税前利润2,7463,2786,3477,6289,63710,47811,328所得税前利润率16%18%27%29%34%36%37%6所得税467 557 1079 1297 1638 1781 1926 7净利润2,2792,7215,2686,3317,9988,6979,402收入净利率13%15%22%24%28%30%31%序号项目20192020202120222023202420251经营收入31145.032079.433166、041.833041.833041.833041.833041.82营业成本13,98413,60213,84513,84513,84513,84513,845营业税及其附加1729 1780 1834 1834 1834 1834 1834 3毛利15,43216,69717,36317,36317,36317,36317,363毛利率50%52%53%53%53%53%53%4固定成本3214.83228.83243.23243.23243.23243.23243.25所得税前利润12,21813,46914,12014,12014,12014,12014,120所得税前利润率39%42%167、43%43%43%43%43%6所得税2077 2290 2400 2400 2400 2400 2400 7净利润10,14111,17911,72011,72011,72011,72011,720收入净利率33%35%35%35%35%35%35%序号项目202620272028202920302031合计1经营收入33041.833041.833041.833041.833041.833041.8600885.92营业成本13,84513,84513,84513,84513,84513,845271,121营业税及其附加1834 1834 1834 1834 1834 1834 3334168、9 3毛利17,36317,36317,36317,36317,36317,363296416 毛利率53%53%53%53%53%53%49%4固定成本3243.23243.23243.23243.23243.23243.263965.25所得税前利润14,12014,12014,12014,12014,12014,120232450 所得税前利润率43%43%43%43%43%43%39%6所得税2400 2400 2400 2400 2400 2400 39517 7净利润11,72011,72011,72011,72011,72011,720192934 收入净利率35%35%35%3169、5%35%35%32%本项目经营20年，平均年度毛利率为49%，平均年度收入净利润为32%。7.4 项目盈利能力分析通过全部投资现金流量表计算结果，得出动态投资效果指标。 楼面地价为13000元/平米（土地价格：342万/亩），经营期限为14年： 财务内部收益率：IRR=8.7%； 财务净现值：NPV（ic=8%）=3678万元 投资回收期：pt =10.3年现金流量表 单位：万元 时间 项目 XX2011201220132014201520162017201820192020一、现金流出1自有资金投入52800 25507 2各部门成本4986 5292 6150 6838 6812 701170、6 7076 7132 7186 3经营成本5502 5942 6913 7421 7297 7046 6955 6852 6416 4固定成本258 279 358 398 428 440 454 467 481 5营业税954 1031 1323 1471 1582 1629 1678 1729 1780 6所得税467 557 1079 1297 1638 1781 1926 2077 2290 流出小计12167 13101 15823 17425 17757 17912 18089 18257 18153 二、现金流入经营收入0 0 17194 18569 23839 26503 2171、8502 29357 30238 31145 32079 三、净现金流量(流入-流出）-52800 -25507 5027 5469 8016 9079 10746 11445 12149 12888 13926 累计净现金流量-52800 -78307 -73280 -67811 -59795 -50717 -39971 -28526 -16377 -3489 10437 现金流量表 单位：万元 时间 项目 20212022202320242025202620272028202920302031一、现金流出1自有资金投入2各部门成本7236 7236 7236 7236 7236 7236 172、7236 7236 7236 7236 7236 3经营成本6608 6608 6608 6608 6608 6608 6608 6608 6608 6608 6608 4固定成本496 496 496 496 496 496 496 496 496 496 496 5营业税1834 1834 1834 1834 1834 1834 1834 1834 1834 1834 1834 6所得税2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 流出小计18574 18574 18574 18574 18574 18574 18574 18173、574 18574 18574 18574 二、现金流入经营收入33042 33042 33042 33042 33042 33042 33042 33042 33042 33042 33042 三、净现金流量(流入-流出）14468 14468 14468 14468 14468 14468 14468 14468 14468 14468 14468 累计净现金流量24905 39373 53841 68309 82777 97245 111713 126181 140649 155117 169585 7.5 敏感性分析及竞价策略在不同土地成本的条件下，NPV、内部收益率、回收期及经营期分174、别如下：楼面地价(元/平米）土地成本 （万元/亩）静态回收期经营期NPV（i=8%)内部收益率（含建设期）（不含建设期）(万元）110002899.7年12年5538.10%117003079.9年13年31338.60%1240032610.1年13年11538.20%1300034210.3年14年36788.70%8 综合分析与建议8.1 项目风险评估与应对策略8.1.1 周边环境因素 可能风险目前项目离海滩有一段距离，并隔着一条公路以及绿化带，周边配套尚不成熟，位置较偏。 应对策略合理进行产品规划，尽量避免周边设施对项目的不利影响；对海滩进行规划，使其成为本项目的景观一部分。8.1.2175、 竞争因素 可能风险项目周边目前已有较多知名酒店进入，且占据的位置都优于本地块，可以直接接触海洋，景观优美。 应对策略打造差异化的产品，满足城市高端阶层旅游度假需求，以精致的建筑、合适的户型、舒适的空间布局，独特的服务建立市场竞争地位；从内部环境营造、景观塑造、文化精神赋予等方面加大力度，使本项目在产品设计和推广策略等方面与其他项目形成差异化，并在品质与形象上超越周边竞争项目，达到脱颖而出的目的。 8.1.3 土地成本因素 可能风险：本项目信息已公开，目前海南土地市场的热度较高，XXXX区域又具备较大的升值潜力，预计获取成本会偏高，在一定程度上会增加项目风险。 应对策略规划建设过程中加强成本控176、制，如通过控制地下建筑面积的规模等。加强产品创新，提高项目的溢价能力。延长持有时间。8.2 本案与公司发展战略的关系如能获得XX酒店项目的开发权，将对我司在XX乃至海南市场未来的发展产生非常重要的战略意义。目前我司在XX已有待开发的大茅项目、棠棣项目，市区内还有即将开盘销售的大东海榆亚路奥林匹克花园项目，这三个项目在产品形式上囊括了高档住宅、别墅及高尔夫球场。而本地块规划为高端酒店，对企业树立高端开发的品牌形象起到很好的正面影响。本项目规划为高档酒店，也使我司在区域内的产品从高档住宅、别墅到高尔夫球、酒店全面涉及，产品线更加丰富；XX的棠棣和大茅项目定位高端，项目开发后可以给酒店带来比较稳定的177、客源，而酒店对于两个项目又起到提升项目档次作用，三个项目呈犄角之势，形成三角联动，项目间可以起到较好的相互提升和带动作用。此外，XX的大茅和棠棣两个地块距离海岸较远，本案优质的海景资源可以填补我司海南项目无一线海景的空白。8.3 SWOT分析8.3.1 项目优势 所在区域为XX重点发展湾区之一，地块升值潜力巨大。 目前地块周边市政道路修建中，未来交通便利，辐射范围较广。 地块地势条件优越，私密性较好，三层以上可以观海。 地块规划条件支持打造精品酒店产品，可以进一步提升地块价值。8.3.2 项目劣势 地块周边配套有待完善，并且项目规模较小，缺乏丰富的内部配套。 目前地块周边环境杂乱，缺少高端气质178、。 地块东侧道路等级较高，车流量较大，中间设置隔离带。并且道路东侧还有一片原生树林，使酒店至海边的通达性降低。8.3.3 项目机会 XX区域内已经在建几家国际知名品牌酒店，并且比邻高档酒店林立的亚龙湾区域，有利于树立本区域的高端形象，为本项目带来更多的高端客户资源。 本项目规模小，运营成本相对较低；产品品质高，利润空间较大。 区域缺少同质产品的竞争，市场机会较大。8.3.4 项目威胁 亚龙湾区域的高端酒店会对本项目构成危险，分流一部分客源。 经济危机对我国对入境旅游市场的影响还在继续，未来发展重点应放在开拓国内旅游市场。8.4 结论及建议 综合上述分析可知，本项目品质相对较高，紧临海洋，若成功竞得，必将提升XX地产进驻海南的战略格局，为下一步拿地奠定基础，增强市场影响力，同时为公司进军其它板块打下坚实的基础。建议公司经营层根据公司战略，在有效规避风险因素的条件下来获取本项目。 XXXX海南项目组XX年5月