1、旅游有限公司精品酒店建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月52可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 项目概况及本报告编制依据31.1项目名称31.2项目建设单位31.3地块坐落位置与环境31.4本报告编制依据31.5项目开发公司状况31.6项目概2、况41.7项目建设招投标形式51.8结论概述5第二章 XX政治经济自然社会环境及发展状况62.1XX历史沿革62.2XX自然地理交通人文环境72.3XX宏观政治经济环境92.4项目所在区域发展规划和趋势122.5建设条件13第三章 精品酒店市场分析143.1精品酒店介绍143.2精品酒店现状153.3精品酒店入住率与价格分析173.4我国发展精品酒店的优势173.5市场预测18第四章 精品酒店项目分析204.1项目分析（SWOT分析）204.2项目定位20第五章 规划方案及技术方案225.1项目总体规划方案225.2方案生成过程225.3 建设内容235.4工程地质、水文地质条件235.5市政3、给水设计265.6室外排水排污设计265.7用电设计265.8智能化系统设计275.9燃气设计29第六章 公用设施及环境保护方案306.1项目对公共设施的需求306.2环境保护方案306.3项目物业管理31第七章 项目实施计划337.1工程筹划与管理337.2实施计划337.3资源供求33第八章 投资估算及资金筹措358.1投资估算358.2项目总投资378.3资金筹措38第九章 财务效益与社会效益分析399.1财务基础数据399.2财务评价409.3 社会效益评价41第十章 风险分析与对策4210.1 风险分析4210.2 风险对策42第十一章 结论43附表附表1 营业收入及税金估算表附表24、 总成本费用估算表附表3 损益表附表4 全投资现金流量表第一章 项目概况及本报告编制依据1.1项目名称xx精品酒店项目1.2项目建设单位XX经济特区xx旅游有限公司1.3地块坐落位置与环境xxx，东、西、北三面环山，南面平坦开阔，交通便利，风景幽雅。1.4本报告编制依据（1）国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资20061325号）；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）国家相关政策、行业法规、规范和标准；（4）XX经济特区xx旅游有限公司提供的项目相关资料。1.5项目开发公司状况XX经济特区xx旅游有限公司成立于1992年11月，现有员工500多5、人，总资产10亿多元，为国有大型上市企业，隶属于XX市xx公司。公司包括目前XX市最大的旅游景点xx、华南地区最大的情景式水上乐园梦幻水城两大主题公园。其中xx是以被称为“万园之园”的北京圆明园被焚烧前的建筑为原稿，按照1：1的比例仿建了其中部分经典景观，集中再现了当年北京皇家园林的宏伟气势；同时结合现代旅游景点特色，赋予了她新的文化内涵，是XX市目前最大的旅游景点，成为XX旅游的必游之地。梦幻水城是以世界文明古国埃及为背景建设的一座大型情景式水上乐园，园内共有20多种最先进的水上游玩、娱乐设施，是目前中国水上娱乐公园的第一品牌。自1997年2月xx主题公园开业以来，两园共接待游客达1100多6、万人次，营业收8亿元，创利税1.4亿多元，取得了显著的经济效益和社会效益。XX经济特区xx旅游有限公司自成立起，就以超前的意识对整个xx景区进行高起点的设计，规划成一个集旅游、度假、住宿、购物、娱乐、休闲为一体的大xx旅游休闲度假景区。现在，以游览观赏为主的xx，娱乐参与为主的梦幻水城，已基本实现了功能互补，两园互动、静、闲皆宜，观赏、娱乐俱备，为建设大xx度假休闲景区奠定了良好的基础。目前，xx在现任总经理唐塑格为核心的经营班子的带领下，紧紧抓住市场发展方向，努力提高经营管理水平，锐意进取，在实现xx10年来“长盛不衰”的同时，又大力开拓创新，不断推陈出新，从“圆明沧桑”、“东方神珠”、“大7、清王朝”到如今的“大清海战”，园内表演节目根据游客及时代的需求不断地改进，使得xx保持持久的活力。与此同时，xx在XXxx集团的领导下，正启动园内二次规划，特别聘请国际知名规划公司美国易道企划公司，为新园的未来描绘新的蓝图，旅游商业区、宫廷酒店是xx二次腾飞的主要项目，这些项目的建成将极大地丰富和完善xx的基础设施，有力促进和加快将xx建设成为一个旅游休闲度假景区。1.6项目概况本项目拟在xx原有清代建筑风格的海鲜城上进行改造，即拟在7344.23平方米的新星海鲜城上进行改造，建筑面积共计7800平方米，主要包括有145.8精品客房7间，61.64精品客房3间，其他客房49间以及大堂、商务中心8、，精品店、中餐厅、西餐厅等功能用房。本项目技术经济指标见表1-1所示。表1-1 技术经济指标序号名称单位指标备注1建筑面积78002大堂585.63大堂吧393.34商务中心176.75接待办公室176.76精品店2887中餐厅414.78西餐厅311.89游泳池m3316110客房数量间59其中：36-60标间间3075-95套间间19145.8精品客房间761.64精品客房间31.7项目建设招投标形式根据国家和XX市有关法律法规，本项目的建设招投标形式均由本公司自行采用邀请招标的方式确定本项目全部工程的勘察、设计、施工、监理等参建单位。1.8结论概述1、随着政府对旅游业的不断重视和旅游业的9、迅速发展，来此旅游者的数量将不断增长，对旅游服务设施的要求也越来越高，巨大的买方市场会使酒店得以赢利及良好运作。2、原有海鲜城为仿古建筑，具有清代式样，并且毗邻的xx为皇家园林风格，在建筑风格上及地理优势上具有独特性，具有建设精品酒店的优越条件。3、本项目经济效益较好，财务风险在可控范围内。本项目建成并投入运营后，将为投资者带来可观的经济效益、为XXxx旅游业增添新的亮点、为XX市贡献较大的社会效益。综上所述，本项目是可行的。第二章 XX政治经济自然社会环境及发展状况2.1XX历史沿革XX市大部分地区自南宋起至民国时期属中山县(原名香山县)辖地。考古，发现的磨光石和彩陶说明，早在新石器时代距今10、四五千年前便有原始部落人群在这里生活。在凤凰山脉周围和珠江口一些海岛的沙丘、山岗、台地上，都留下了先民们的遗迹。战国时期，为百越之地。秦始皇统一中国后，于三十三年(公元前214)在岭南设南海郡，属南海郡辖地。汉初为南越国辖地。汉元鼎六年(公元前111)，属番禺县辖地，直至东汉。三国时期，属吴国辖地。东晋咸和六年(331)，分南海郡之东为东官郡，届东官郡辖地。属南海郡辖地。直至东汉。直至南北朝，于刘宋元熙二年（420）又改东官郡为东莞郡，属东莞郡辖地。隋开皇十年(590)，属宝安县辖地。唐至德二年(757)，宝安县更名东莞县，属东莞县辖地，并开始设置香山镇(今XX市山场)。香山镇的名称，是由于境11、内诸山之祖五桂山奇花异草繁茂，神仙茶丛生，色香俱绝而得名。唐代之后，经五代和宋代，香山镇仍属东莞县。北宋元丰五年(1082)，设立香山寨，仍属东莞县。至南宋绍兴二十二年(1152)，将原属东莞县的香山寨划出，并把南海、新会、番禺、东莞4县的部分海滨之地，置香山县，隶属广州府。元至正十九年(1282)，香山县隶属广州路。明洪武元年(1368)，香山县隶属广州府。清顺治二年(1645)，香山县仍隶属广州府。民国元年(1912)，香山县直属省辖。2至9年，隶属粤海道。10年以后，隶属中区绥靖公署所辖，14年4月15日，为纪念孙中山先生，香山县改名为中山县，属广州行政区管辖。19年5月至23年10月，12、中山县政府设置唐家。(25年广州行政区改称为第一行政督察区，抗战期间曾改称第四行政督察区，35年后复称第一行政督察区)，36年属省府直接督察区所辖。建国后，中山县隶属珠江专区，1952年隶属粤中行政区。1952年12月31日，建立渔民县，宝安、东莞、中山3县所属海岛为渔民县的行政区域，由粤中行政区领导。1953年4月7日渔民县正式定名为XX县，将中山县属的中山港乡、东莞县属的万顷沙及珠江口外附近的三灶、大横琴、小横琴、南水、北水、高栏、荷包、淇澳、龙穴、内伶仃、外伶仃、三门列岛、万山群岛、担杆列岛、佳蓬列岛等全部100多个海岛划归XX县，县政府设于唐家，隶属粤中行政区管辖。1959年3月22日13、，XX县撤并入中山县。1961年4月17日恢复XX县建制，县政府驻香洲。1979年3月5日，XX县改为XX市，市革命委员会(1980年改为市人民政府)设在香洲。同年11月定为省辖市。1980年8月5日，中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第15次会议批准在XX设置经济特区，面积为681平方公里。1983年6月29日，国务院批准调整XX经济特区范围面积为1516千方公里。1983年5月，斗门县划归XX市管辖。 1984年8月，XX市设立市辖区香洲区。 1989年4月5日，XX经济特区面积调整为121平方公里。2.2XX自然地理交通人文环境XX市位于中国广东省南部，珠江口的西部和南部，濒14、临南海，是一座著名的花园式海滨城市，内陆东面与香港隔海相望，相距36海里（最近的海岛相距3海里），南端陆地与澳门相连，西面是新会、台山县，北面与中山市接壤，距广州约140公里，距深圳约200公里。全市总面积7650平方公里，其中陆地1266平方公里，海域6289平方公里，海岸线长691公里，XX拥有146个岛屿，有“百岛之市”的美誉，是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市。2007年全市总人口187.6万人（其中户籍人口97.3万）。有海外华侨3.1万人，港澳同胞195万人。XX是我国重要的口岸城市。设有拱北、九洲、高栏、万山、横琴等国家一类口岸6个，二类口岸7个。拱北口15、岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是我国最大的水路客运口岸。 XX市海、陆、空交通发达，交通运输十分方便。XX港是中国南方主枢纽港之一，港池可利用的海岸线长75公里，XX市高等级公路平坦宽阔，四通八达，连接国内各地。广深珠高速公路已1999年12月底通车。广珠铁路于1997年10月23日动工建设，全长142公里，总投资34亿元，按国铁级标准建设，预留电气化条件和澳门运道，年货运量可达950万吨，客运量可达1.6亿人次。 按现代化国际机场标准建设的XX机场, 占地400万平方米，机场跑道4000米，已开通国内航线32条，每周81个航班。XX机场自1995年5月通航，至今已安全运营12年。2007年16、XX机场的旅客吞吐量有望达到103万人次，比2006年的80万人次增长31%；运输起降9146架次，同比增长21%；服务范围从不足200万人口的XX、澳门，逐步扩展到超过2300万的珠江口西岸地区的广阔腹地。预计2008年XX机场的旅客吞吐量能达到132万。 XX属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。年平均气温223，1月均温149。7月均温284，最低气温25。年降雨量为17704毫米，其中4-8月占全年降雨量的76。XX生态环境优美，山水相间，陆岛相望，是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市。人居环境一流，1990年以来九次荣获全省城市环境综合整治定量考核第17、一；先后荣获“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“国家卫生城市”、“国家级生态示范区”、“中国优秀旅游城市”和联合国人居中心授予的“国际改善居住环境最佳范例奖”、 “2004中国魅力城市”、“中国最具幸福感城市”等荣誉称号。XX人杰地灵，古往今来，涌现出众多闻名中外的英才。中华民国第一位内阁总理唐绍仪，首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳，华南地区第一位系统传播马克思主义者杨匏安，中华全国总工会第一任委员长林伟民，省港大罢工领导人苏兆征，清华大学第一任校长唐国安，我国第一位世界冠军、第25届世乒赛男单冠军容国团，我国第一位在美国取得博士学位的留学生容闳，画家、诗人、文学家苏曼殊，著名的人民版画家18、古元，中国近代著名实业家唐廷枢，上海第一家医院（仁济医院）创办人徐润等许多近现代名人就出生在这片土地上。XX历史古迹丰富，拥有距今3000年左右青铜时代的高栏岛宝镜湾摩崖石刻画、光绪皇帝赐首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳的古建筑物梅溪牌坊和唐绍仪在清宣统1年至民国4年建造的唐家共乐园。2.3XX宏观政治经济环境XX是国家首批设立的经济特区之一，我国改革开放的试验田和窗口。经过20多年的发展，XX经济社会各项事业取得了突出成就，从一个以农渔业为主的边陲小镇发展成为初具规模的现代化花园海滨城市。1、基本政策方针、发展战略根据XX市国民经济和社会发展十一五规划纲要，XX市近期经济社会发展的指导思想是以19、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持以科学发展观统揽全局，坚持以人为本，速度与效益并重，经济与环境双赢，科学规划、合理布局，城乡区域协调发展五大原则，大力推进发展模式、体制机制、对外开放、科技自主、城市建设与管理五大创新，发挥区位、环境、特区品牌三大优势，全面实施“工业强市”、“科教兴市”、“三产旺市”三大战略，以重大基础设施建设为突破口，以新型工业化为主线，以改革开放和自主创新为动力，着力培育集散、生产、创新、服务四大城市核心功能，实现我市经济社会新一轮跨越式发展，加快建设珠三角现代化区域中心城市和实践科学发展观先行示范市。“十一五”期间，必须以科学发展观统领经济社会发展全局，坚持三20、大发展战略，转变观念，创新模式，实现我市经济跨越式发展，在全面推进现代化建设中发挥示范作用。发展目标为使得经济发展再上新台阶，力争到2010年基本实现社会主义现代化，人均GDP超过1万美元，人民生活总体上达到富裕的小康水平。近期主要任务是实现以上发展目标，必须加快工业化进程，增强自主创新能力，统筹城乡区域协调发展，深化改革开放，坚持发展经济与保护环境双赢，加快推进和谐社会建设，努力完成十大任务，实现经济社会又快又好发展。2、经济总量建市以来，XX经济实现快速发展。生产总值、工业增加值、固定资产投资分别由2003年的476.71亿元、223.92亿元、141.05亿元增长到2007年的886.821、4亿元、471.93亿元、343.16亿元，年增长速度分别在13、15、17以上。详见图2-1，图2-2，图23。图2-1 2003年2007年XX市生产总值完成总量图2-2 2003年2007年XX市工业增加值图2-3 2003年2007年XX市固定资产投资3、居民生活水平XX市自2003年以来，居民生活水平逐年提高，2007年城镇居民人均可支配收入达到61071元，同比上年增长9.2。详见图2-4。图2-4 2003-2007年XX市人均GDP4、产业结构特点2007年XX市第一产业增加值22.67亿元，增长4.0%，同比加快0.3个百分点；第二产业增加值501.40亿元，增长19.5%，22、同比回落1.4个百分点；第三产业增加值362.77亿元，增长13.4%，同比加快1.6个百分点。2007年一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为0.6%、65.4%和34.0%，与上年同期相比，第三产业增长贡献率提高了2.7个百分点。三次产业的比重由上年的2.7：55.5：41.8调整为2.6：56.5：40.9。具体见表2-5、表2-6。表2-4 2003年2007年第一、二、三产业总量指 标计量单位各年实际完成总量2003年2004年2005年2006年2007年地区生产总值（现价）亿元476.71551.68634.95747.7886.84其中：第一产业亿元17.7217.9919.23、3321.0522.67第二产业亿元245.29285.09339.18413.56501.4第三产业亿元213.7248.6276.44313.09362.77 XX统计信息网表2-4 2003年2007年第一、二、三产业增长速度指 标增长速度（%，与上年相比）2003年2004年2005年2006年2007年地区生产总值（现价）17.514.213.416.416.5其中：第一产业8.83.34.93.74.0第二产业19.815.616.720.919.5第三产业15.513.310.011.813.4XX统计信息网2.4项目所在区域发展规划和趋势1、XX市城市规划描述XX是国家的经济特24、区，珠江口西岸区域性中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地。2003年5月，XX市城市总体规划（20012020）获国务院批准。本次规划的规划期为20002020年。其中：近期为2000年2005年；中期为2006年2010年；远期为2011年2020年；2020年以后为规划远景。把XX建设成为综合实力雄厚与社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的经济特区；成为有较强辐射力和吸引力、经济繁荣、交通发达、秩序优良、文明富庶的现代化的区域性中心城市；成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，集聚力强的产、学、研一体化创新创业基地及高附加值的产品出口创汇基地；成为亚热带海滨花园城市和具有国际影响的滨海风景25、旅游胜地。2、旅游规划描述根据XX市旅游发展总体规划（20072020），XX市旅游发展的战略定位为：1、以都市风貌、特色文化和海岛风光为特色，国内外著名的文化游乐、时尚休闲、会展度假旅游目的地；2、国内高端休闲度假旅游产品的示范区和旅游服务国际化率先接轨区；3、珠三角旅游创新的重要基地。本项目所在地主打都市休闲牌。3、XX市“十一五”期间重大建设项目（1）广珠城际快速轨道根据广珠城际快速轨道的初步设计方案，广珠线沿线共设20个站，其中XX段5个车站，分别是金鼎站、金唐站、明珠站、前山站、拱北站。2005年年底动工，预计2009年可全线通车随着广珠城际快速轨道的建设，将对该地区功能定位、人口容26、量、土地使用性质和开发强度、城市空间、交通组织带来较为全面的影响，对周边地区也将起到很大的辐射和带动作用。（2）珠港大道、XX大道建设，“五纵、三横”公路网规划目标，形成XX市至省会和邻近城市1.5小时交通圈。2.5建设条件1、本项目原有海鲜城为仿古建筑，具有清代式样，并且毗邻的xx为皇家园林风格，在建筑风格上及地理优势上具有独特性。2、本项目在原有建筑基础上进行改造，建筑工程量很小。3、本项目市政配套设施已相当的完善不会有任何的问题。第三章 精品酒店市场分析3.1精品酒店介绍1、精品酒店含义源于法语的“Boutique”一词原指专卖时髦服饰的小店。精品酒店最初是指起源于北美洲的私密，豪华或离27、奇的酒店环境，以提供独特、个性化的居住和服务水平作为自己与大型连锁酒店的区别。这类酒店在装饰环境上，强调“小而精致”。它的客房数量不多，但其内部装修极其豪华，别具特色。在服务方面，精品酒店采用的是管家式服务，服务人员与客房的比例是3：1，甚至4:1，而在星级酒店，这个数字通常是1：1，最多是2：1。这类酒店面向的客户群体是高收入、高品位的极少部分人群。 2、精品酒店的特征（1）服务的个性化与精细化精品酒店的经营理念是为客人打造“A home away from home(家外之家)”，也就是将标准酒店模式改造成截然不同的感觉使其更加舒适、更加适于居住，因此精品酒店的服务要更显精致和细微。精品酒28、店积极提倡和采用“管家式”服务形式。起源于英国的“管家式”服务，不仅可以让顾客感觉到酒店有“家”的感觉，而且用“管家”取代大堂福理，这种一对一的对客服务可以更好地了解顾客的需求，在服务上更能贴近顾客，为客人提供全方位全过程的个性化服务和“贵族式的贴身服务”，给宾客真正带来“宾至如归”和“上帝”的感觉。（2）市场定位的精准性无论是在西方还是东方，个性化消费是一种趋势。面对这一趋势，饭店业对市场进行了高度细分，为各个细分市场设计了不同的产品，运用了差异化竞争战略和补缺营销的思想。精品饭店是饭店市场高度细分过程中出现的一类较为特殊的产品。它运用了先进的管理理念，满足了特定补缺市场(nicha)的需求29、并以其独特的优势获得快速的发展。其目标客源主要是喜爱精品酒店文化的高端国际商务和度假客人，房价标准一般不低于相同城市的五星级酒店平均价格。（3）建筑风格和装饰艺术的独特性精品酒店通常将更多的资金投人在酒店设计装修，它们的设计基本出自名师之手，体现最时兴设计和美感，无论是酒店外观设计，还是大堂里配饰的艺术品，以及客房家具摆设，甚至一个小小的门铃都要符合设计的文化、个性、风格的要求。精品酒店内陈设的艺术品和工艺制品80%以上应该是原作和珍品，所有陈设要体现设计思路。例如位于旧金山阿果诺特的kimpton酒店，其设计风格的主题为“航海”，酒店的大堂铺着木地板，大堂内的休闲沙发像一只只仿造的这个蒸汽船30、；香港首家精品酒店JIA有法国设计大师PhiliPPe starck设计，不以华丽气派经营，取而代之的是各种设计感极强、舒适的家具、灯饰。可以说，精品酒店的建筑风格和装饰艺术是独树一帜的。（4）深厚的文化底蕴精品酒店的文化底蕴是通过酒店名称，酒店建筑特色，产品服务特色，酒店选址的地域文化，或传统同老店传承经营管理模式等单体形象要素表现出来，或是上述多个要素的集合体，宾客人住精品酒店就能够感受到强烈的尊贵感或情趣感，充实感或自然感，复古感或时代感，宾客感觉的过程就是对酒店品牌形象认知的过程，以及进一步的认同和肯定。例如欧洲有很多的独立饭店，如一些城堡、城区古建筑和其它具有历史感的设施改建而成的饭31、店，往往具有独特的历史和文化渊源，它们构成了精品饭店一个重要组成部分。3.2精品酒店现状精品酒店发展速度快，发展的地域广现已越过美英边界，覆盖到世界众多国家和地区。精品酒店目前在全球众多国家和城市都有“据点”。一些酒店巨头投资的精品酒店情况见表3-1所示。表3-1 酒店巨头投资的精品酒店一览表序号投资方精品酒店项目备注1喜达屋酒店集团W酒店Starwood已在全世界建立了19家W饭店，并有7个正在开发和建设之中。Starwood饭店集团希望W酒店也能打造成世界级品牌2万豪酒店集团Bulgari酒店与意大利珠宝商和奢侈品制造商Bulgarispa共同创立3洲际酒店集团Indigo品牌酒店洲际酒店32、集团的目标是在7-10年的时间里建立150-200家设计师酒店4希尔顿集团trafalgarhilton酒店目前在伦敦开设了第一家5精选国际酒店集团Clarion collection酒店2005年推出第一家精品酒店6In-tercontinental房地产ninezero精品酒店开发商性质，非酒店集团一般而言，精品酒店的规棋偏小，一般以50一80间客房为佳。“重质不重量”成为他们的核心竞争力所在，如日本东京CLAsKA精品酒店虽然只有9间客房，但丝毫不影响其作为经典精品酒店的形象，见表3-2所示。表3-2 世界部分著名精品酒店的客房数量序号精品酒店名称国别客房数量1PLAZA THNEE酒店33、美国纽约1152ONE LDWYCH酒店英国伦敦1053ADARE MANOR酒店爱尔兰634LES RAYERES酒店法国兰斯195LONDOLOZI酒店南非486CLASKA酒店日本9目前中国精品酒店的数量还比较少，分布区域也主要集中于上海、北京、苏州等经济发达的城市和丽江、三亚等知名旅游胜地，见表3-3所示。表3-3 中国部分精品酒店一览序号地点精品酒店名称客房数量备注1上海璞邸精品酒店52雅高集团投资，以城市历史与设计为卖点2上海老时光酒店12上海英式住宅，历史取胜3上海JIA酒店60在香港也有一家JIA酒店，设计见长4上海首席公馆（黄金荣老公馆）32华典精品酒店投资公司投资，房价将超34、过380美元，以城市与历史取胜5上海M suites/上海啤酒厂旧址，主体建筑由上世纪30年代著名匈牙利建筑大师乌达克设计6上海衡山马勒别墅饭店/上海衡山旅游公司投资，以历史取胜7上海W酒店/STARWOOD集团8北京长城脚下的公社236SOHO中国投资，以设计取胜9北京HotelG110以六十年代怀旧的好莱坞风格为设计灵感，以动感、时尚及舒适为概念10云南丽江悦榕庄55BANYAN TREE投资，以融合纳西文化取胜11海南三亚悦榕庄61BANYAN TREE投资，以融合当地风景取胜12苏州苏州御庭精品酒店45以独特的建筑设计和郁郁葱葱的热带花园风格取胜3.3精品酒店入住率与价格分析精品酒店自35、诞生以来，以其良好的市场表现和消费发展趋势，赢得了众多投资者和管理者的青睐。我国精品酒店整体入住率达到了70%以上，经营业绩不俗。见表3-4所示。表3-4 中国部分精品酒店价格情况表序号精品酒店名称房型客房市场折扣价备注1璞邸精品酒店豪华房1181商务房1296豪华商务房15262首席公馆（黄金荣老公馆）豪华房1690高级房1980豪华套房3900特级大床房27703长城脚下的公社标准间2185标准间（时尚休闲运动套餐）3206标准间（浪漫之旅套餐）34364丽江悦榕庄花园别墅3254.5花园套房2461高级套房27145三亚悦榕庄泳池别墅2588豪华泳池别墅3278泉浴泳池别墅48886苏州36、御庭精品酒店豪华园景房1555豪华湖景房1915行政湖景套房28953.4我国发展精品酒店的优势1、具备精品酒店的商消费群体精品酒店的消费群体主要为上流社会和富人阶层的高端消费群体，此类消费群体在中国已经出现。据报载，在上海国际顶级私人物品展开展的前三天，就有七千富豪抵沪采购，成交金额近两亿元人民币。而且(福布斯和胡润中国富豪榜中的首富所拥有的资产已达!00亿元以上，排名第十的富豪也在50亿元以上.这说明，中国的富人阶层实际已经初具规模，他们将成为“Boutlque Hotel“在中国的主要消费群体，同时，外资企业在华投资的增多，也会给我国发展精品酒店带来大量的高端商务客人；另外，中国已经成为37、世界上最大的旅游目的地国之一，大量境外游客的涌入，其中的高消费群体，也给国内发展“BoutlqueHotel”带来大量的客源市场。2、具备打造精品酒店独特资源(地域、个性)我国经济发展至今，已经涌现出经济发达、对外开放程度高的国际现代化都市，它们既是精品酒店消费群体的集中区域，又是世界时尚潮流的汇集地，这些国际化大都市为我国发展精品酒店提供了地域优势。另外，我国地域广阔，拥有众多极具特色的自然资源和人文资源，它们为我国发展精品酒店提供了环境和主题题材。例如我国的九寨沟、桂林山水等一大批优美的自然景观，为建设地域型精品酒店提供了独特的资源优势丰厚的历史文化和众多历史典故及中国特色的古建筑群，为主38、题型精品酒店寻找了特色的主题。这些自然和人文资源使中国具有发展精品酒店的先天优势。3、外资介入中国精品酒店市场为其发展带来契机据统计数据，美国“Boutique Hotel“的客房数量虽然只占整个酒店业的1%，而它的总收入却占了整个行业的3%；而且“Boutfque Hotel”的平均房价和客房入住率，都要高于全服务的星级酒店，因此，发展精品酒店实际惫味着一种商机。另外，由于精品酒店的市场容量有限，谁先占据市场获得成功并拥有自己的忠实顾客就意味着后来跟进的类似特色的酒店可供开拓的市场空间不大，从而形成进入壁垒。所以，率先抢占商机显得尤为重要，目前，精品酒店市场在国外竞争激烈，自喜达屋酒店集团推39、出W品牌的精品酒店后先后有万豪、希尔顿等酒店集团参与竞争.许多外资集团已经看好中国高消费群体，正筹备在中国开设精品酒店，这些国际饭店集团将成为中国精品酒店的先锋阵营，为中国精品酒店市场的发展带来契机。3.5市场预测精品酒店面向的客户群体是高收入、高品位的极少部分人群。自诞生以来，精品酒店以其良好的市场表现和消费发展趋势，赢得了众多投资者和管理者的青睐。喜达屋集团(Starwood)和万豪集团(Marriott)都创立了自己的精品酒店品牌。在国内，相对于目前的房地产市场来说，该类酒店的运营成本较低，受房地产宏观调控政策的影口向小，投资风险也相对较小，因此正受到越来越多房地产业界投资商的关注。一位40、酒店业资深人士分析，细分市场是酒店产业发展的必由之路。精品酒店将凭借着其特色和服务理念，赢得更大生存发展空间。XXxx是目前XX市最大的旅游景点，包括有xx、华南地区最大的情景式水上乐园和梦幻水城两大主题公园，成为XX旅游的必游之地。自1997年2月xx主题公园开业以来，两园共接待游客达1100多万人次，营业收8亿元，创利税1.4亿多元，取得了显著的经济效益和社会效益。而以游览观赏为主的xx，娱乐参与为主的梦幻水城，已基本实现了功能互补，两园互动、静、闲皆宜，观赏、娱乐俱备，为建设大xx度假休闲景区奠定了良好的基础。 由于本项目原有海鲜城为仿古建筑，具有清代式样，并且毗邻的xx为皇家园林风格，41、在建筑风格上及地理优势上具有独特性，具有建设精品酒店的优越条件，因此，本项目市场前景广阔。第四章 精品酒店项目分析4.1项目分析（SWOT分析）1、优势（S）l 与4A级景区xx毗邻的地理位置及良好的自然环境，推出住店客人免费游景区的活动，为酒店带来相当数量的较固定的团队游客；l 酒店与拱北关口、长途汽车站、华润万佳超市咫尺之遥，XX机场约需35分钟车程，距离九州港码头10分钟车程，可进入性好；l 原有海鲜城为仿古建筑，具有清代式样，并且毗邻的xx为皇家园林风格，在建筑风格上及地理优势上具有独特性。l 将规划成一个集旅游、度假、住宿、娱乐、休闲为一体的大xx旅游休闲度假景区，对客户的综合吸引力42、较大；l 项目区位游客数量多，具有强大的潜在客户群。2、劣势（W）l xx附近酒店数量众多，各种档次的酒店满足各类游客的需求；l 项目为在原有设施上进行改造，内部功能性设计存在缺陷。3、机会（O）l 广珠城际快速轨道预计2009年通车，将加速XX市的经济发展；l 本项目精品酒店在区域市场处于无竞争状态，外部环境极其优越；l 外地游客多，消费能力强；l 本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。4、威胁（T）l 市场竞争的程度将加大；l 全球金融海啸对中国经济的影响。4.2项目定位1、整体定位XX市精品酒店2、定位依据（1）市场需求充分随着政府对旅游业的不断重视和旅游业的迅速发展，来此旅游者的数量将不43、断增长，对旅游服务设施的要求也越来越高，巨大的客流量将使得酒店得以赢利及良好运作。（2）项目优势条件充分原有海鲜城为仿古建筑，具有清代式样，并且毗邻的xx为皇家园林风格，在建筑风格上及地理优势上具有独特性，具有建设精品酒店的优越条件。3、客房价格定位根据市场调查，以我国六家精品酒店的市场价格为参照，根据酒店标准、地理位置、酒店管理、竞争战略、通货膨胀等影响因素，综合考虑对进行价格修正（表4-1），预测本项目精品酒店开始运营年标准客房出租价格定位为980元/间天，经营期五年内按照每年10-15%的幅度增长。表4-1 酒店标准客房价格市场比较法加权系数修正表价格单位：元/间.天可比酒店中国地区璞邸44、精品酒店首席公馆长城脚下的公社丽江悦榕庄三亚悦榕庄苏州御庭精品酒店房 价118116902185271425881555平均价格1985.5价格修正系数0.5评估价格992.76取 价9804、项目客户群定位l 国内、外旅游团队；l 周末、假期、暑假带动的亲子旅行团、自驾车游客源；l 进行商务活动的商务散客；l 周边富裕居民，商家等的休闲客源。第五章 规划方案及技术方案5.1项目总体规划方案本项目拟依托于xx，现有的建筑风格以清代式样为主，因此，为了保持区域形象的一致性和景观的协调性，酒店主体文化定位仍要以清代宫廷风格为主，在酒店内部的家具、装饰装修、色彩色调、服务内容等方面下功夫，营造出浓郁45、的清代宫廷风味。重点突出“皇室”，“尊贵”等核心形象要素。拟通过住宿、餐饮、游览一卡通（饭店提供高档餐饮、住宿、游览等全方面服务、构建完善的、一条龙式的产品线），与景区联合营销，把游客观xx与餐饮、住宿融为一体，实现酒店与景区的双赢，同时能满足游客方便、快捷、全面的需求。本项目拟在xx原有清代建筑风格的海鲜城上进行改造，即拟在7344.23平方米的新星海鲜城上进行改造，并新建御花园精品酒店1205.52平方米，建筑面积共计7800平方米。5.2方案生成过程其规划设计要充分利用xx的自然资源及原有建筑资源。其重点是现代、舒适、自然。其规划原则：1）城市规划与旅游地配套开发合理衔接；3）合理利用现46、有的生态景观及文化元素；4）合理利用现有建筑资源；5）合理组织景观线通廊；6）注重与同山地天际轮廓线的节奏与韵律设计；7）注重规划布局的层次感与梯度感设计，体现和谐统一；8）根据地形、地貌合理布置各项内容。规划理念：打造合现化经济发展模式的，符合高品质的xx旅游度假区主题要求，规划成一个集旅游、度假、住宿、购物、娱乐、休闲为一体的大xx旅游休闲度假景区。5.3 建设内容本项目建筑面积为7800平方米，主要包括有145.8精品客房7间，61.64精品客房3间，其他客房49间。本项目主要建设内容详见表5-1。表5-1 建设内容一览表层数建设情况功能数量建筑面积备注首层新建大堂1585.6585.647、改建大堂吧1393.32555.09商务中心2176.7精品店128836-60标间101697.0975-95套间6新建145.8精品客房71020.61205.5261.64精品客房3184.92游泳池13161m3二层改建接待办公室2176.72600.29中餐厅1414.7西餐厅1311.836-60标间121697.0975-95套间9三层改建36-60标间8853.5853.575-95套间45.4工程地质、水文地质条件1、地质条件据调查，XX市露出地层较简单，除广泛发育第四系外，在东北部和中西部零星出露有古生代的寒武系、泥盆系和中生代的侏罗系。项目所在地具有海积平原、拦湾沙堤、低48、丘陵地形，海积平原第四系沉积物厚度为7-20米的，海岸边为拦湾沙堤，而旅游设置分布的山地属于低丘陵地形，海拔高度在100-180米，并发育有夷平面。在地质构造体系上，大陆部分属新华夏系第二隆起带中次级紫金一博罗断裂带和莲花山断裂带的西南段，并被北西向的西江断裂分割成梯形断块；岛屿部分属北东向的万山隆起带。东南和西北两侧，分别江与珠江口大型新生代沉积盆地和陆地上的珠江三角洲盆地相邻。全市地壳经历了长期复杂的构造变化。主要有加里东、印支、燕山和喜马拉雅四期，其中以燕山运动最为强烈，影响范围最广，以褶皱、断裂发育和岩浆活动强烈为特征。XX市新构造运动仍很活跃，表现在西南和东北部均有高热温泉分布，中部49、又有多处地热异常，还有少量小震活动。本项目未坐落在摺皱和主要断裂带上，但新构造运动可能对其有一定影响。2、工程地质根据岩性及物理力学资料，项目场地可划分为4个工程地质岩类、7个工程地质岩组及10个亚岩组。（1）建筑工程地质条件谷地区，堆积型和侵蚀型并存。堆积型，应在下步查明场地的土质层次，砂土“液化”问题；侵蚀型部分，地势起伏不大的地区，其谷底为花岗岩风化土，风化土层较厚，土质单一，其力学强度较高，承载力（R)=200250KN平方米。河口平原区，沟渠纵横，软土层厚普遍大于10米，地下水位高，均需用大基础和深埋基础或桩基。滨海区的砂堤段，砂质土一般厚3-10米，地下水位高，发生VII度烈度地震50、时，局部可能出现砂土“液化”，须进行标贯测试，慎重选择场地；其淤泥段，淤泥厚6-10米，不宜作建筑物的持力层。故位于山谷地区的建筑可以采取天然基础或桩基形式，河口平原区和砂堤滨海区建筑采用桩基础。（2）道路与桥涵工程地质条件项目花岗岩中低山丘丘陵区，由于地形较陡，不利于修建公路。而在低丘台地区，风化层较厚，如无植被覆盖，受暴雨冲刷出现“面蚀”、“沟蚀”而影响公路边坡稳定。因此要及时处理已开挖的土坡，以保障路基安全、平原区在地势低洼部分，则需加高路基，桥基应深埋于基岩之上，工程较艰巨。在碎屑岩区，如建桥选址避开断裂破碎带。（3）海岸港湾工程地质条件内河港口因沉积较厚的淤泥及粉砂质淤泥，港口工程需51、采取深埋基础等措施。在局部岩质河岸，港口工程基础置于新鲜基岩上。XX市海岸属淤积岸段，泥砂淤积较为迅速，地面常会出现不均匀沉陷，因此，港口工程应选择在沉积物较薄岩岸或堆积速度较小地段修建，工程基础需深埋至基岩或其风化层。3、水文条件对工程有影响的水文条件主要有潮汐、泥沙淤积和波浪现象。XX市海区潮汐主要是太平洋潮波经巴士海峡和巴林塘海峡传入以后，受地形、河川径流、气象因素的影响所形成，属不正规半日潮，出现潮汐日不等现象。全市各站的年平均潮差均为1米左右，属弱潮河口。由于河道地形、潮波因素影响，海区潮汐的涨潮历时不相等。在珠江口附近，涨潮平均历时约5个小时30分，落潮平均历时约7个小时。沿口门河52、道上溯，如马口（西江）落潮平均历时达9个小时，涨潮平均历时只有4个小时30分。珠江各口，实测最高潮位一般为2.0-2.5米，淇澳岛最高潮位为1.5米-2.0米，而最低潮位为-1.80米-2.00米。因受太平洋台风和南海台风影响，潮水位可能暴涨。据统计，1848年-1949年，XX地区遭受台风暴潮灾害60次，暴潮水位多在2米以上，最高达到3.37米（1938年7月27日斗门白蕉）。泥沙的淤积。流经XX市入海的磨刀门、鸡啼门、虎跳门、崖门及泥湾门五大口门，前四大口门年输沙量分别为2341万吨、496万吨、363万吨和509万吨，合共3709万吨，分别占珠江年人海输沙量的33%、7%、5%和7.1%53、，合共占52.1%a。珠江上游的泥沙进入河口区后，由于岛屿和各种动力条件的影响，在高栏岛、三灶至淇澳岛一线水域，形成一条沉积带。但泥沙含量有明显的季节变化：洪季，在桂山一横琴一三灶一南水一黄竹湾一线以北，水深10米以浅，悬移质含沙量大于0.1千克立方米；表层含沙量小于底层；枯季前期，高栏岛北面水域，表、底层悬移质含沙量分别为0.2-0.228千克立方米,0.23-0.295千克立方米；枯季后期，大忙岛、高栏岛以北、南水岛东西两侧，直到三灶东南的海区，表层含沙量大于0.巧干克立万术。沿岸泥滩向外推移较快，如磨刀北界，平均每年向外伸展120一160米，淤积速度1-3厘米年。季风和台风是形成波浪的主54、要因素，XX夏季多东、东南和南东向波浪，冬季则以东北向波浪为主，如荷包岛附近，南东方向波浪频率占42%。口外海滨平均波高0.9-1.9米，一年之中，冬季波高大于夏季。海区波浪的平均周期，一般在4.0-5.5秒，受台风影响，波浪周期在下半年达到最大值，荷包岛1982年10月发生过一次平均周期为11.3秒的波浪。4、其它不利自然条件（自然灾害） 其它不利自然条件主要有风灾。XX是个多台风台风地区，历年均造成一定的损失，据记载，最为惨重的台风灾害发生在清同治十三年（1874)农历8月12日晚台风，拔木坏屋无数，澳门尤甚，舟尽复，漂溺万余人死亡人数达千人。本项目已考虑潮汐、泥沙淤积和波浪和季风和台风的55、影响，在后续设计中将对建筑物、道路的标高进一步明确，并采取防台风、防海浪设计，并设置台风、海啸预警预报系统。5.5市政给水设计本项目在原有建筑基础上进行改造，因此，市政配套设施已相当完善。市政给水可充分利用原有市政给水系统。本项目为三层，拟采用市政直供水。5.6室外排水排污设计在采用原有雨污排水分流制的基础上，为提高水循环利用率和用水效率，减少污水排放量，实现水资源的可持续发展和利用，改善生态环境，将建筑的生活污水收集、处理。卫生间排水经过化粪池处理后与厨房操作间排水经隔油池处理后，采用毛管渗滤中水处理技术，处理后的水与淋浴盥洗排放的废水合并，用于xx绿化。5.7用电设计充分利用项目原有公共配56、电房供电。本项目用电均属于三级负荷。负荷计算采用需要系数法。建筑物电器安装容量的确定采用负荷密度法。水泵等用电设备容量由有关专业提供。1、照明：本项目在餐饮、精品店、大堂等主要场所选用细管径直管型荧光灯及高效灯具。酒店客房选用节能型白炽灯。本项目在楼梯间、消防电梯间、疏散通道及设备用房等处设置火灾应急照明。在疏散通道、安全出口处设置灯光疏散指示标志。所有带蓄电池的应急照明灯及疏散指示灯连续供电时间均30min。2、弱电本工程弱电系统包含：电话、网络、电视（根据需要）、报警、监控及其它需要的智能系统。3、防雷保护本工程按二类防雷建筑物设保护。在屋面装设避雷网防直击雷。建筑物内做总等电位联接，采用57、防雷、电气接地共用接地装置。5.8智能化系统设计办公（OA）：按照国标智能建筑设计标准中的丙级标准和建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范中的综合配置综合布线系统，采用铜芯线缆和光纤线缆组网，能支持语音、数据、图像、监控、安保、对讲传呼、时钟、广播、消防报警等系统等系统中信号传输的要求。系统包括五个子系统：工作区子系统、水平子系统、干线子系统、管理子系统和设备间干系统。系统按相关国内及国际标准组成一个模块化，系统化灵活性极高的综合布线系统，能够连接及支持语音、数据及图像信息，并充分考虑将来网络结构改变、扩容及配合新技术发展的需要而达到平滑过度的可行性。水平系统和工作区全部采用六类元件和光纤，主干58、采用光纤和大对数电缆，支持千兆以太网、2.4Gbps ATM的宽带应用，满足语音、数据、图像等传输的要求。每一个工作站(区)不少于两个信息插座(或为多插孔的双介质混合型信息插座)；在水平线缆，垂直干线线缆以及室外连接线缆系统中配置光缆；每一个工作站(区)的干线电缆(即楼层配线架至设备室总配线架)中有3对双绞线缆；每一个工作站(区)的建筑群线缆(至本建筑楼外)中配有2对双绞线缆。通信（CA）：能为建筑物的拥有者(管理者)及建筑物内的各个租用者提供最快和最有效的信息服务，具有对于来自建筑物内外的各种不同的信息予以收集、处理、存贮、传输、检索和提供决策支持的能力。具体包括：1）全数字式程控交换机系统59、，容量2000门数，具有电脑话务员服务功能、分租用户服务功能、电子号码簿服务功能、直接拨入或拨出服务功能、自动计费功能等等，配有光缆接口、ISDN接口、X25接口、卫星通信接口、数据通信接口(异步及同步)等等方式通信接口。2）计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。话音信箱系统具有使外来话音存贮，并使话音信箱的用户通过信箱密码来提取留言的功能。电子信箱(电子邮件)系统具有存贮及提取文本、传真、电传等邮件的功能。语音应答(声讯服务)系统具有被询问有关信息并及时应答服务的功能。可视图文(视讯服务)系统具有通过专用终端或微机终端来检索数据库中动60、态图文信息的功能。可视电话、电视会议系统可通过具有视频压缩技术的设备向使用者显示近处或远处可观察的图像并进行同步通话和远距离的双向图像通信。3）共用天线电视系统(含闭路电视系统)，具有向使用者集中提供本地的电视节目和建筑物内闭路(自制)电视节目以及连通卫星通信系统向使用者提供国内、外不加密或加密的电视节目和加密的数据信息。4）公共广播传呼系统，向建筑物内公共场所等处，提供优雅舒适的开、闭路多音源信号节目以及公共的传呼信息。并与紧急广播系统结合一起，遇事故时，进行紧急播音传呼。5）建筑物内信息管理系统，具有物业管理子系统、综合服务管理子系统、共用信息库管理子系统。6）建筑物内办公自动化系统，具有61、个人事务、办公事务处理以及各租用户公司对外不能共享的专用信息库服务的功能。楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制，做到运行可靠安全、节省能源、节省人力。包括1）电力供应管理系统，对受电设备、备用发电机、蓄电池设备、动力设备及照明设备等的监视、测量，对电流、电压、频率、有功、无功、电度量、功率因数等的测量、记录。2）空调监控系统，对冷暖源设备、通风设备、空调设备及环境监测设备等的监视、测量、控制。3）给排水系统应能对给、排水设备、饮水设备及污水处理设备等的监视、测量、控制。4）设备管理系统应具有报表编制，设备管理费用之分配，水电费用分配计算、设备维护、运行62、记录等的功能。5）对垂直升降电梯设有运行监视装置。消防（FA）：设置消防控制室，火灾报警控制系统主机、监控主机、火灾事故广播设备的控制装置及消防专用通讯设备设在消防控制室中。消防控制室具有接受火灾报警，准确区分火灾报警、故障报警，及时发出火灾信号及安全疏散指令，控制相关消防联动控制设备及显示电源运行情况等功能。能显示各报警区域、点的状态信号及基本消防装置的状态情况。设置整个监控范围中人工报警及消防灭火设备监控，实现对消防泵喷淋泵、防烟排烟、防火(卷帘)门等设施的监控和联动控制。在防火区域内，设置紧急广播及警铃系统，对此两系统的控制应为火灾时着火层(区域)及其相邻的上下层(区域)，紧急广播系统由63、消防控制中心直接分层监控，利用建筑物内公共广播系统来实施。所有配电设备采用阻燃型或难燃型，对重要负荷之电源、控制线应采用耐燃型或其它防火措施。在发电机房等可燃机房及信息通信机房等重要场所中设置自动灭火。保安（SA）：对大楼的重要场所如：大厅、重要出口、电梯厅、地下车库等进行视频监视，实时监视上述场所的人员活动情况，并将配合报警系统对监视区域的异常情况进行取证录象。设置防盗报警系统，通过在重要通道、区域设置的红外双鉴探头，以及对外出入大门等出入门设置的门磁开关进行实时监测设防。防盗报警系统与CCTV视频监视系统联动。5.9燃气设计XX市液化石油气供气压力制式为一级次中压供气到户，管网系统采用室外64、立管下分式。入户管均配置调压器及煤气表，入户燃气经调压器将压力降至约3000PA，再经煤气表计量后，送至各灶具。总引入管管径为D38x3.0。中压燃气管道采用无缝钢管,调压器后的低压燃气管道采用镀锌钢管。市政煤气管道未到项目场地之前，可建设液化石油气一座自用。无缝钢管外表刷红丹防锈漆及调色漆各二道，镀锌钢管外表刷红丹防锈漆及调色漆各一道。第六章 公用设施及环境保护方案6.1项目对公共设施的需求1、交通设施本项目将按照规划设计要点的要求按设置停车场，完全解决停车难的问题。2、耗费的建筑材料建筑材料是建筑业的物质基础。本项目主要建材钢筋、水泥、沙子、石子、砖、木材等均就地取材，减少建筑材料在运输过65、程中造成的损坏及浪费。6.2环境保护方案本项目建设内容为酒店建筑，非工业性项目，因此，项目无特殊污染源，主要污染源是生活污水、生活垃圾、噪音、烟气，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较小。从环境影响上看，项目建设是可行的，同时，项目在建设过程中或建成后的使用中，仍将采取严格的环境保护措施：1、雨水、污水项目排出的污水主要来源于生活污水，生活污水的种类有洗浴污水、生活用水、冲厕水，其排水特点为BOB5/COD较高，还含有一定量的阴离子合成洗涤剂。为保证项目排入城市下水道的水中污染物达到排放标准，项目排水拟采用分流制排放生活污水和雨水，生活污水经化粪池处理后再行排放，对排放出的含66、油污水，选用有相当处理能力的隔油池处理后排除。项目路面多为铺装路面和绿地，除雨水冲刷路面后有一定的杂物外，排入雨水沟的雨水不会含有大量的有害物质。2、生活垃圾处理生活垃圾将纳入该地区的环卫垃圾消纳系统，将生活垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，并到管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾桶运输，由环卫部门统一清运至垃圾处理场和垃圾消纳场处理。3、噪音治理本项目建成后主要噪声来自建筑物的空调系统、电气等设备。拟采用措施为：选用低噪音设备、对较大噪音源采取隔音措施、建筑装修首先选用隔音、吸音材料。4、烟气治理本项目产生的烟气主要为厨房烹饪油烟气和停车场排放的汽车尾气。厨房烹饪油烟气可通过吸排油烟机将油67、气分离后经专用烟道引到楼顶部排入空中；停车场排放的废气利用地下室强制通风将尾气排至室外，保证停车场的空气中尾气含量不超标。5、施工期间环境保护项目在施工过程中，机械设备噪音及施工过程中粉尘对周围人群和环境会造成一定影响。项目建设过程中的施工噪音将按环境保护部门的规定严加控制，合理安排混凝土振动棒、电锯等噪音较大的设备的使用时间和场所，减少对周围单位和居民正常工作和休息的影响。对粉尘进行喷水降尘处理，严格执行有关施工管理规定，把施工期间对周边环境的不利影响降到最低。6.3项目物业管理项目拟订投资组建专业物业管理公司，并聘请国内外知名专业物业管理公司作为顾问。物业管理是一项以服务为本质、以管理体现68、服务的工作。作为业主，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。本项目物业管理应着重如下几个方面：服务态度热情物业管理属服务性行业，管理公司的员工应以发自内心的真诚笑容为用户热情服务，尤其应做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。服务设备完好良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备(如空调、电梯)、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等等。对这些设备要加强管理、精心养护，使之始终处于完好状态，降低设备故障率。服务技能娴熟服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本69、功。除了应具有良好的服务意识外，更重要的是员工应具备较好的业务素质，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，财务人员应具备丰富的管理知识，保安人员应具备过硬的治安消防本领等。服务项目齐全除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，努力开展各种能满足用户需要的特约服务和便民服务，使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。服务方式灵活物业管理除了规范管理、依法管理外，还应设身处地地为用户着想，努力为用户提供各种灵活的服务方式，切忌死板僵硬的管理，应尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给用户提供方便。服务程序规范服务程序是指服务的先后次序和步骤，70、它看起来无关紧要，实际上也是衡量物业管理水平的重要标准之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，不可随心所欲、杂乱无章。服务收费合理物业管理属有偿的服务行为，用户不交管理费而享受服务是不现实的。但物业管理公司制定的综合服务收费标准应不高于政府规定的收费标准；物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足用户需要为目的，以“保底微利，以支定收”为原则，切不可张开大口向用户乱收费或收费多、服务少等。服务制度健全物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为用户提供稳定的服务。这些制度应清晰有序、易于操作，切忌随意化、无章可循和71、凭个人意志的管理。服务效率快速服务效率是向用户提供服务的时限。在“时间就是金钱，效率就是生命”的时间价值观下，服务效率高不仅能节省时间，而且为用户带来利益。因而管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率。第七章 项目实施计划7.1工程筹划与管理工程建设是一项科学的系统工程，为了贯彻投资者的意图，把项目建成建筑使用效率高、经济效益好。环境幽雅，舒适方便，无废无污染的优质工程项目。从项目立项开始，选择协调能力好、经验丰富的人员管理协调各参与项目建设部门和各专业人员的工作。选择资质、水平高，信誉、服务好的设计单位和监理公司；选择资质高，信誉好，施工管理组织健全72、制度严谨，施工设备齐全后期服务有保障的施工单位。在工程项目实施过程中通过管理和协调使各建设部门相互促进、合作，充分发挥其作用，才能达到建设效率高，物资消耗底，投资效益高的投资意图。7.2实施计划建筑面积为7800平方米。2008年12月：项目招投标；2009年4月：完成初步设计及审批；2009年4月2009年7月：完成主体建筑工程；2009年8月2009年11月：完成装修工程；2009年12月：竣工验收。7.3资源供求本项目实施涉及到主要资源包括资金资源、人力资源、原材料和设备供给、施工队伍、销售队伍等。资金上，发展商为XX经济特区xx旅游有限公司，资金不存在问题；公司拟订投资组建专业物业管73、理公司，并聘请国内外知名专业物业管理公司作为顾问；目前获批准在XX市承接工程项目施工的队伍已达到350余，其中不乏实力雄厚、信誉良好的施工队伍，如中建三局XX分公司、江苏华建XX分公司、江苏一建XX分公司、中建四局XX分公司、XX市建安集团公司等，为本项目的建设提供了施工保障；设计院有甲级设计院20家包括XX本地和外地驻XX分院，在XX开展监理业务监理单位有30多家，XX拥有十分便利的交通条件为本项目建设所需各种原材料和设备的供应提供了保障。第八章 投资估算及资金筹措8.1投资估算1、投资估算的依据本报告在项目可行性研究阶段，投资估算遵照国家及行业有关法律、法规及规范要求进行编制，投资估算依据74、有：（1）经XX建筑设计院设计的xx改建项目方案；（2）2006年4月2008年12月XX市各类有关建筑工程造价指标、原材料供应价格资料；（3）XX市酒店行业相关税费标准。2、建设投资估算（1）主体建筑建安工程费主体建筑建安工程费按单位建筑工程投资估算法进行估算。单位建筑面积的工程费考虑了主体建筑土建、内外必要的装修费用，以及各主体建筑的给排水、电气、暖通及智能化等建筑设备的购置及安装费用。（2）工程建设其他费用建设单位管理费、可行性研究及规划方案费、设计费、勘察设计费、造价咨询费、工程监理、质监、安监费及其他相关规费等根据有关规定进行估算。（3）设备购置费主要包括高低压配电系统、保安监控设备75、锅炉等。（4）预备费预备费包括基本预备费和涨价预备费，其中基本预备费主要考虑项目的复杂程度和可能出现的意外情况；涨价预备费主要考虑项目建设期内材料上涨因素的影响。前者按建筑安装工程费的一定百分比估算；后者按建筑安装工程费用和设备费之和的一定百分比估算。本项目投资估算金额为4248.39 万元。详见表8-1所示。表8-1 精品酒店投资估算一、建筑安装工程投资（一类费用）序号项目计算基础单位单方造价 （元/）造价（万元）备注1改造工程6008.88 5030.04 2新建大堂、客房工程1791.12 1700304.49 3新建游泳池工程3161m31000316.10 4装修工程7800.0076、 2274.62 其中：大堂装修585.60 4000234.24 145.8精品客房装修184.92 350064.72 61.64精品客房装修1020.60 4000408.24 其他客房装修4247.68 30001274.30 餐厅装修726.50 1700123.51 精品店装修288.00 200057.60 其他功能用房装修746.70 1500112.01 5电气工程780010078.00 6通风空调工程7800400312.00 7给排水工程78004031.20 8智能化780086.24 一类费用小计3352.69 二、工程建设其它费用（二类费用）序号项目计算基础单位费77、率造价（万元）备注1可行性研究及规划方案费24万元0.38 9.21 已发生费用，按面积分摊2设计费3352.69 万元1.80%60.35 建安费*1.8%3勘察费10961.00 1元/m1.10 4监理费3352.69 万元0.80%26.82 建安费*0.8%(全过程监理)5质量安全监督费3352.69 万元0.35%11.73 建安费*0.35%6造价咨询费3352.69 万元0.30%10.06 建安费*37建设单位管理费3352.69 万元1%33.53 建安费*1%8施工图审查费61.44 万元10%6.14 (设计费+勘察费）*10%二类费用小计158.94 三、设备采购部分78、序号项目计算基础单位费率造价（万元）备注1高低压配电等系统1项30含高压进线电缆2有线电视前端设备1项203电话、网络设备1项404保安监控设备1项305办公家具1项400含办公、客房、酒店内家具设备费小计520.00 四、预备费序号项目计算基础单位费率造价（万元）备注1基本预备费3352.69 万元3%100.58 建安费*3%2涨价预备费3872.69 万元3%116.18 （建安费+设备费）*3%预备费小计216.76 建设投资合计4248.39 3、流动资金本项目暂不计流动资金。8.2项目总投资项目总投资为4248.39 万元，其中固定资产投资总额为4248.39 万元，流动资金为0万79、元，见表8-2。表8-2 项目总投资估算表序号项目名称数值（万元）备注一建设投资（不含建设期利息）4248.39 1建筑安装工程费用3352.69 2设备及工器具购置费520.00 3工程建设其它费用158.94 4预备费216.76 二流动资金0.00 三项目总投资4248.39 其中自有资金4248.39 100.00%其他借款0.00 0.00%8.3资金筹措本项目总投资全部考虑采用自有资金投入。第九章 财务效益与社会效益分析9.1财务基础数据1、项目计算期项目建设期为1年，经营期按16年考虑；总计算期为17年。2、营业收入计算根据项目经营计划，项目建成后，收入来源包括酒店客房出租、中餐80、厅、西餐厅及精品店收入。考虑到未来这两年XX酒店客房供给量增加的影响，本报告将本项目建成运营时的普通客房的入住率第一年定为60，以后各年分别为65%、70%、75%；精品客房的入住率第一年定为70，以后各年分别为78%、86%、92%。项目建成后，餐饮收入按第一年收入为500元，以后每年增长10%计。项目建成后，精品店收入按第一年为300万元，以后每年增长10%计。本项目计算期总营业收入合计为43286.55 万元。见附表1。3、营业税金及附加（1）营业税本项目收入的营业税率均为5%。（2）城市维护建设税城市维护建设税按营业税的7%计缴。（3）教育费附加教育费附加按营业税的3%计缴。4、成本和81、费用估算本项目的总成本估算按费用要素分为：客房营业费用、餐饮经营费用、精品店经营费用、折旧费、摊销费、预提大修费等。（1）客房经营成本按相应经营收入55%估算；（2）餐饮经营成本按相应经营收入20%估算；（3）精品店经营成本按相应经营收入55%估算；（4）本项目建筑物残值5%，折旧年限70年；设备残值10%，折旧年限15年。（5）本项目将按5年翻修一次来预提大修费用。项目计算期总成本费用合计为24552.90 万元。总成本费用估算详见附表2。9.2财务评价1、盈利能力分析（1）利润总额及分配本项目计算期内营业收入合计为43286.55 万元，总成本费用为24552.90 万元，营业税金及附加为82、2380.76 万元，可分配利润总额为7817.63 万元。（2）所得税本项目所得税率为25%，项目计算期内所得税合计为3065.74 万元。所得税后利润合计为9197.21 万元，税后利润按照下列顺序分配：1）提取盈余公积金。税后利润提取10%的盈余公益金，提取5%的法定公积金，项目计算期共提取法定公积金1379.58 万元。2）利润用于上述分配后剩余部分为未分配利润。该项目未分配利润合计为7817.63 万元。项目利润分配情况详见附表3。2、财务现金流量分析项目投资现金流量表是以假设本项目建设所需的项目投资均为投资者投入作为计算基础，计算项目本身的盈利能力。该表不考虑资金筹措问题，将项目置83、于同等的资金条件下，现金流出项中没有建设期利息，经营成本中也不包括任何利息（即固定资产投资借款在生产期应支付的利息和流动资金借款利息）。该项目投资财务现金流量分析结果见表9-1。表9-1 项目投资财务现金流量分析结果表序号指标名称单 位所得税后备 注1财务内部收益率%10.94%2投资回收期年7.37 含建设期1年3财务净现值万元4245.94 ic=8%该项目投资财务现金流量分析详见附表4。 3、财务评价结论财务评价指标表明，该项目实施后在达到预期投入产出效果的情况下，项目所得税后的项目投资财务内部收益率为10.94%，财务净现值4245.94 万元大于零（ic=8%），因此该项目在财务上可84、以接受，能较快收回投资，有较好的经济效益。9.3 社会效益评价1、本项目建成后，将为XX市酒店市场提供一个崭新的概念，即精品酒店概念，能带动宾馆业、旅游业等相关产业蓬勃发展，并且能增强XX的对外知名度。2、在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区的经济水平。3、项目建成后，经营规模增加，提供的就业岗位也相应增加。本项目的员工基本实行本土化，尽量使用当地的人力资源，不但能解决和促进就业人数的增加，还能培养和提高旅游、商业服务行业人才的才能，提高服务的水平和促进行业的发展；同时对带动XX其他旅游项目和商业购物、餐饮等项目的发展和就业机会的增加起积极作用。第十章 风险分析与对策10.1 风险分析85、1、项目本身风险 （1）涉及到项目所有权和经营权的分离和确立问题； （2）政府政策指导对本项目的影响。2、市场风险 （1） XX市酒店林立，竞争激烈程度异于一般。虽然本项目地处XX最大的旅游景点xx，并且酒店概念新颖，可是酒店市场的竞争程度也非同小可； （2）市场对该类型产品的接受程度； （3）全球金融海啸对中国经济的影响。3、经营风险 （1）项目盈利能力直接决定对承诺投资回报的实现； （2）酒店业未来竞争形势，其他酒店对本项目形成的威胁。10.2 风险对策1、投资控制的措施：控制建设工期、实施限额设计；2、节约费用和降低成本的方式：降低物资成本、降低能源成本、降低投入成本、降低财务费用、降低86、人力资源成本和降低行政费用；3、加大宣传推广力度，规避政策调整对酒店市场的冲击；4、通过住宿、餐饮、游览一卡通（饭店提供高档餐饮、住宿、游览等全方面服务、构建完善的、一条龙式的产品线），与景区联合营销，把游客观xx与餐饮、住宿融为一体，实现酒店与景区的双赢，同时能满足游客方便、快捷、全面的需求；5、提高酒店出租管理水平，保证未来合理的投资回报。第十一章 结论1、随着政府对旅游业的不断重视和旅游业的迅速发展，来此旅游者的数量将不断增长，对旅游服务设施的要求也越来越高，巨大的买方市场会使酒店得以赢利及良好运作。2、原有海鲜城为仿古建筑，具有清代式样，并且毗邻的xx为皇家园林风格，在建筑风格上及地理优势上具有独特性，具有建设精品酒店的优越条件。3、本项目经济效益较好，财务风险在可控范围内。本项目建成并投入运营后，将为投资者带来可观的经济效益、为XXxx旅游业增添新的亮点、为XX市贡献较大的社会效益。综上所述，本项目是可行的。