1、商贸有限公司旅游区酒店建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月商贸有限公司旅游区酒店建设工程项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章总论- 1 -一、项目背景- 1 -二、可行性报告编制依据- 2 -三、研究工作的范围- 2 -四、项目提出的理由与过程2、- 3 -(一)项目提出的理由- 3 -(二)项目提出的过程- 4 -五、编制单位- 5 -六、项目研究结论与建议- 5 -第二章项目区域社会经济发展概况- 6 -一、XX市区位状况- 6 -二、XX旅游资源现状- 8 -三、旅游政策支持- 9 -四、项目业主基本情况- 10 -第三章项目建设的必要性和可行性- 11 -一、项目建设的必要性- 11 -二、项目建设的可行性- 14 -第四章 市场分析与预测- 17 -一、XX州旅游现状- 17 -二、XX市旅游现状- 18 -三、项目市场分析- 19 -第五章 项目选址条件分析- 22 -一、拟建地址状况- 22 -二、拟建地址的建设条件- 23、2 -(一)交通- 22 -(二)供电- 23 -(三)供水- 23 -(四)通讯- 23 -(五)排污- 23 -第六章项目建设技术方案- 25 -一、项目平面布局方案- 25 -二、项目设计建设方案- 26 -(一)建筑物建设- 26 -(二)道路及停车场建设- 26 -(三)观景设施- 26 -(四)绿化工程- 27 -(五)特色餐饮- 27 -第七章 项目建设内容和规模- 28 -一、项目建设目标- 28 -二、项目前期工程- 28 -三、项目建设内容及规模- 29 -(一)土建工程- 29 -(二)附属工程- 30 -(三)配套工程- 31 -第八章节 能- 33 -一、设计依据- 4、33 -二、设计原则- 34 -三、能源分析- 35 -四、节能措施- 35 -(一)建筑节能的构造设计- 35 -(二)装饰节能设计- 36 -(三)采取的主要节能措施- 37 -第九章 环境影响分析与保护- 39 -一、环境保护- 39 -(一)环境保护标准- 39 -(二)主要污染源分析- 39 -二、项目污染治理方案- 40 -(一)废水治理与综合利用- 40 -(二)噪声治理- 40 -(三)固体废弃物的治理- 40 -(四)绿化美化环境- 40 -第十章消防安全- 42 -一、设计依据- 42 -二、设计范围- 42 -三、消防设计- 42 -(一)建筑消防措施- 42 -(二)消5、防系统设计- 43 -第十一章企业组织机构和劳动定员- 44 -一、组织机构- 44 -二、劳动定员- 44 -第十二章 项目组织方式及实施进度安排- 45 -一、实施原则与步骤- 45 -二、组织机构与分工- 45 -三、项目实施进度安排- 46 -(一)建设工期- 46 -(二)实施进度安排- 46 -第十三章 工程招投标- 48 -一、招投标依据- 48 -二、招标范围- 48 -三、招标组织形式- 48 -四、招标方式- 49 -第十四章投资估算及资金筹措- 50 -一、投资估算- 50 -(一)投资估算依据- 50 -(二)估算范围- 51 -(三)建设投资估算- 51 -二、资金筹6、措方案- 51 -第十五章效益分析- 52 -一、经济效益- 52 -(一)收入估算- 52 -(二)营运成本- 53 -(三)税金- 54 -(四)营业利润- 54 -(五)企业所得税- 55 -(六)企业净利润- 55 -(七)综合经济指标分析- 55 -二、社会效益分析- 55 -第十六章结论与建议- 57 -一、结论- 57 -二、建议- 58 -63第一章总论一、项目背景1、项目名称：XXXX酒店建设项目2、项目单位：XXXX商贸有限公司3、建设地点：XX市XX办事处XX村胡家坪组 法人代表：XX4、项目建设内容及规模：该项目计划在XX市XX办事处XX村胡家坪组征用土地60亩，其中征7、地15亩，流转山林45亩，修建XX民族文化旅游度假项目。主要分为住宿区、娱乐区、餐饮区、会议接待区、办公区、运动场和别墅区，以及道路停车场、水、电、气等相关配套设施。项目主要建设规模为建筑总面积7400平方米，道路及停车场8075平方米，园林绿化1833平方米。6、投资估算：该项目估算总投资3345.83万元(人民币)，其资金筹措为项目业主自筹。 7、效益分析：该项目建成投入使用后，年接待游客18万人次，年可实现营业收入1509.5万元，年上缴税金73.5万元(不含所得税)，所得税后投资回收期为5.6年，经济效益较为可观。二、可行性报告编制依据1、国务院关于加快发展旅游业的意见(2009年118、月25日)2、长江三峡区域旅游发展规划纲要(国家六部委文件2004年7月)3、湖北省“十二五”旅游业发展规划纲要4、XX州旅游业发展“十二五”规划纲要5、中共XX州委XX州人民政府关于进一步加快旅游经济发展的意见(2007年6月20日)6、XX市旅游业发展“十二五”发展规划7、中共XX市委、XX市人民政府关于加快旅游业发展的意见三、研究工作的范围1、项目区域社会经济发展概况2、项目建设的必要性和可行性3、市场分析与预测4、项目选址条件分析5、项目建设技术方案6、项目建设内容和规模7、节约能源8、环境影响评价9、消防安全10、组织管理和劳动定员11、组织方式及实施进度安排12、工程招投标13、投9、资估算及资金筹措14、项目财务评价15、结论与建议四、项目提出的理由与过程(一)项目提出的理由从国际国内的发展态势来看，旅游业将是21世纪崛起的新兴产业。国家发改委、国家旅游局、人力资源部、社会保障部、商务部、财政部、中国人民银行联合发布关于大力发展旅游业促进就业的指导意见明确指出，旅游业是国民经济的重要产业，是扩大就业的重要渠道。要坚持以市场为导向，坚持因地制宜，坚持可持续发展，坚持改革和创新的原则，加快旅游业的发展。近几年，XX州委、州政府明确提出“生态立州、产业兴州、开放获州”的三州战略，把旅游业作为XX大力发展的重要产业。目前，XX州旅游业随着近几年的发展，旅游景区景点建设步伐不断加快10、，来XX旅游的客人逐年递增。2010年XX州接待国内外游客1063万人、次，同比增长60%以上。2010年XX州共实现旅游综合收入506000万元，同比增长74%。其中：XX市2010年接待国内外游客276.3万人、次，占全州的26%，实现旅游收入170300万元，占全州的34%。特别是2010年“五一”、“十一”黄金周，XX接待各类游客人出现“井喷”现象，而随着景区景点的知名度不断扩大，景区配套设施的不断完善，游客人数还将持续上升，经过五年的打造，景区逐渐成熟，市场也将随之稳定，在成长期按年增长率30%的比例增长，五年后，预计到XX市游览人数将在1000万人以上。根据以上数据分析，XX旅游业11、发展势头强劲，前景十分看好。而目前XX州城旅游接待功能的宾馆餐饮业还十分落后，与日趋增长的旅游人数相比相差较远，特别是展现民族特色的旅游休闲度假场所十分欠缺，因此，鉴于以上情况，XXXX商贸有限公司拟顺应如此强大的旅游休闲度假需求市场，建设一座初具规模的具有休闲度假旅游功能的酒店建设项目。(二)项目提出的过程项目业主从2000年初就在XX市区从事旅游文化产业的挖掘与打造，并相继在XX市土司城、大龙潭跑马场等组织过多场民族歌舞表演，同时也多次参加州市政府组织的各种大型活动演出，2005年正式组建成立“XXXX商贸有限公司”，专门从事XX传统民族文化演出。特别是近几年随着XX市旅游业的快速发展，来12、XX旅游的客人逐年递增，该公司由于没有固定的演出场地，只能根据旅游客人和旅游景区的需求到处租场和跑场演出，一是不能很好地挖掘、打造、传承XX传统民族文化，同时给客人也带来极大的不方便。为此，项目业主多次到政府各部门要求给予解决固定的演出场地，在征得市旅游局、规划局、招商局等部门同意后，又千方百计筹集资金，计划在XX市委、政府确定的“八大生态旅游走廊”的“清江源生态走廊”的XX村选址建设。五、编制单位受XXXX商贸有限公司的委托，湖北天立工程项目管理咨询有限公司在对本项目业主及项目建设条件进行了调查和研究，主要对项目的可行性进行了较严密的研究，提出了如下可行性研究报告。六、项目研究结论与建议该项13、目建设符合国家产业政策和投资方向，符合省、州、市发展规划。更重要的是符合当前XX市打造“仙居XX”，建设“八条生态走廊”的政策要求，通过综合考察、比选，项目建设方案合理，经济效益、社会效益、生态效益显著，项目可行。建议各级有关部门给予大力支持，使其早日建成发挥效益。第二章项目区域社会经济发展概况一、XX市区位状况XX市地处长江三峡南侧，武陵山区腹地，东接湖北宜昌市，南邻湖南湘西土家族苗族自治州，西与重庆万州地区相连，北靠重庆奉节及长江三峡，是武陵山区重要物资集散地，同时，XX市又位于XX自治州首府，是全州政治、经济、文化交流的中心。XX市国土面积3967平方公里，全市人口77.19万人，其中城14、区长住及流动人口30余万人。市区现有面积25平方公里，规划面积139平方公里。XX市地处亚热带，属季风性山地湿润气候，冬无严寒，夏无酷暑，雨量充沛，四季分明。境内主要以山地为主，平均海拔高度1000米，年平均气温16.4，全年无霜期282天，日照时数1297.8小时，相对湿度82%，年降雨量1525毫米。由于较好的气候条件，XX已成为人们居住生活的最理想地区之一，被世界科教文卫组织评定为最适合人类居住的环境之一，与兴安岭、横断山脉齐名为祖国的三大后花园。XX市交通便利，“318”、“209”国道在境内交汇，XX民航许家坪机场改造完工，波音737可直通武汉、宜昌、北京、广州、重庆，上海，清江水布15、垭工程已建成发电，库区游船通航离市区仅1公里；宜万铁路建成通车，沪蓉西高速公路已全线通车，随着这些交通条件的改善，XX市国民经济将会获得前所未有的巨大发展。XX是湖北省唯一的土家族、苗族自治州，境内山川景色秀丽，自然景观及人文景观均有存在，集名胜古迹、民俗风情、珍稀生物于一体，有罕见的峡谷、溶洞、奇石，有“活化石”之称的珍稀植物水杉。这里具有颇深的历史文化，城市建设历史悠久，特别是XX老城是唐、宋、元、明、清、民国六朝古城，抗日战争时期又是湖北省战时省会，是湘、鄂、川革命老根据地。XX文化底蕴丰厚，地方戏种名目繁多。这里有世界闻名的十大名曲之一“龙船调”，也有在国内享有盛誉的XX傩戏、灯戏、板16、凳龙、肉连香、丝弦锣鼓、摆手舞、鼓儿车、黄四姐、龙船调等地方戏种。1991年XX市被湖北省人民政府命名为历史文化名城，1998年被国家文化部授予“全国文化先进县(市)”称号，2002年省委、省政府命名为“湖北省文明城市”，2008年被评为全国优秀旅游城市， 湖北省园林城市，湖北省最佳金融县市。根据湖北省委、省政府着力打造和建设“鄂西生态文化旅游圈”的决定，并将清江民俗风情旅游区建设纳入“鄂西生态文化旅游圈”六大核心景区之一。XX旅游事业在州委、州政府，市委、市政府的高度重视下，旅游业正稳步地向前发展。近几年来，XX市大打生态及民族文化旅游牌，广泛开发生态及民族文化旅游资源。现已成功开发了XX大17、峡谷、梭布垭石林、土司城、枫香坡侗家寨民族风情游、柳州城、清江闯滩、龙麟宫、连珠塔、龙洞河抗日文化园、叶挺纪念馆等，每年都吸引着不少中外游客光顾XX，使XX的对外形象越来越好，知名度及美誉度也越来越高。目前，旅游业已成为XX经济发展的重要支柱产业。二、XX旅游资源现状XX旅游资源异常丰富，“山、水、洞、情”的鲜明特色在全国独树一帜。XX生态环境优良。XX属亚热带湿润季风气候，冬少严寒、夏无酷暑，雨量充沛，四季分明。这里有千里“鄂西林海”，森林覆盖率达65.7%，是最适宜人类居住的地区之一。XX自然风光秀美，地质构造奇特，八百里清江穿山走谷，这里有世界特级溶洞“腾龙洞”；有可与美国科罗拉多大峡谷18、媲美的“XX大峡谷”；有4.6亿年前形成的世界第一奥陶纪石林“梭布垭石林”；有享誉世界的神龙溪漂流；有植被良好的平坝营森林公园；有世界第一缝“云龙河地缝”；有世界第一暗河“龙桥暗河”，有被小平同志称“长江边的那棵树”的世界第一杉“谋道水杉王”。XX文化特色鲜明。是人类文明和巴楚文化的发祥地，多种文化汇聚，文化底蕴厚重。这里有中科院古人类研究所考证200多万年前“远古建始直立人”遗址；有中国南方第一佛教石窟“仙佛寺”；有被称为“武陵第一寨”的鱼木寨；有代表近代建筑文化最高成就的古建筑群“大水井”；有被称为“荆南雄镇”、占地100公顷，曾比北京紫禁城还大的“唐崖土司皇城”。XX有独具特色的现代工程19、奇观。有坝高233米的世界第一高的面板堆石坝“清江水布垭电站大坝”；铁路、高速公路即将建成，将形成世界铁路高速公路建筑史上绝无仅有、桥隧比例达三分之二、最密集的桥梁和隧道。XX民族风情浓郁。XX是土家族、苗族聚居地，各族人民在这里创造了绚丽多彩的民族文化，留下了独特的民族风情。这里有千村万户共庆丰年的摆手舞，有唱响世界优秀民歌龙船调，有中央电视台青年歌手大奖赛获一等奖的“XX撒尔荷”，有被誉为东方“情人节：的XX女儿会；有精美华丽的土家织锦西兰卡普，有中国南方杆栏式建设经典土家吊脚楼。这些奇观和多彩的民族文化、良好的自然生态、宜人的气候，使XX州成为名符其实的“旅游胜地”、“休闲之都”，是现代20、人旅游向往之地，是人间仙境，XX仙居。三、旅游政策支持为了尽快使旅游资源优势变为旅游经济优势，近年来，XX州加快了旅游发展步伐，XX州委、州政府把旅游业作为兴州富民的重要支柱产业来培植，旅游兴州的基础已初步形成。2008年，省委、省政府提出了构建鄂西生态文化圈的重大战略部署，使XX旅游业迎来千载难逢的发展机遇，沪蓉西高速公路全线通车，宜万铁路即将通车，这将为XX旅游业的发展注入强大动力和提供极好的交通条件，XX将抢抓这一历史性机遇，加快旅游产业发展。XX市委、市政府为此研究出台了一系列发展旅游业的相关优惠政策，积极创造条件鼓励外商来XX市投资兴办旅游业。2010年XX市提出了打造“仙居XX”，21、建设“八大生态走廊”的决定，把XX市建成国内知名的旅游目的地；努力打造“三张名片”，精心培育“XX女儿会”文化产业，建成在国内具有一定影响力的“相亲之都”；依托XX良好的生态环境和优美自然风光，建成全国最大的“休闲疗养之都”。这些都为该项目的建设提供了强大的政策支持。四、项目业主基本情况XXXX商贸有限公司由投资人XX同志发起成立，成立于2011年3月，该同志1963年3月13日出生，中央党员，祖籍湖北省石首市人，先后在XX市投资开发了“XX永发建材城”，该市场于2002年12月建成，总投资1500万元。2005年5月获得广州欧派企业集团欧派厨柜衣柜电器在武汉市的独家经营权，并成立了武汉永涛集22、成家居有限公司，到目前有十二家专卖店，员工98人，年销售5000多万元，年利税1000多万元。2010年2月又在XX咸丰县收购了香港人投资修建的周家沟度假村旅游项目，该项目计划总投资6000万元，现正在装修建设中，并以此成立了咸丰永发国际大酒店有限公司，注册资本1000万元。经过多年的艰苦奋斗，积累了一定的资金，具备投资该项目的投资实力。经过多年的从商经验和对XX多年来的了解，投资人十分看好XX未来旅游业的发展前景，充分考察XX的旅游发展现状，对本土文化及民俗风情也十分看好，所以计划在XX建设一个集休闲、娱乐、观光、住宿一体的旅游度假项目，以填补当前XX旅游基础设施不太完备的缺口。第三章项目建23、设的必要性和可行性一、项目建设的必要性1、XX旅游产业发展的基础设施建设较为薄弱。旅游业兼具经济和社会功能，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。近年来，XX州大力推进生态及民族文化旅游开发战略，使全州旅游业得以快速发展。但旅游业发展目前仍面临发展方式粗放、基础设施建设滞后、服务质量水平不高等问题，特别是旅游文化市场建设十分薄弱。根据国务院关于加快发展旅游业的意见和湖北省关于建设“鄂西生态文化旅游圈”的战略目标，XX州不仅在“鄂西生态文化旅游圈”中占据十分重要的位置，而且在整个华中地区大旅游中处于连东接西、承南启北的重要位置。XX市是自治州首府，随着沪蓉西高速公路和宜万铁路的建成通车24、，在未来10年内还有湖北宜昌巴东重庆巫山万州、XX黔江高速公路、利川万州高速公路、奉节XX高速公路、渝利铁路、安张常铁路、黔张铁路将陆续建成，XX将成为我国中部地区重要的交通枢纽。从湖北省旅游布局来看，XX市是民俗风情生态旅游核心区，处在长江三峡旅游区、神农架旅游区、张家界旅游区结合处，在湖北旅游与贵州、重庆、四川、湖南、河南、江西、安徽全方位加强联系中起着联东接西、承南启北的桥梁作用，届时将是海内外游客进入鄂西旅游的主要目的地和集散地。因此，在抓好景区旅游开发的同时，必须加快以旅游文化、旅游购物、旅游服务、旅游安全等为重点的基础设施建设，推动旅游产品多样化发展，培育新的旅游消费热点，丰富旅游25、文化内涵。2、该项目建设是完善XX旅游业配套服务发展的需要。XX市委、市政府提出要把思施市打造成最具吸引力的旅游目的地，这无疑是高瞻远瞩的战略思路。“两路”开通后，XX旅游必将得到突破性的发展，大量游客涌入XX后，必然要有一个吃、住、行、娱、购、乐的场所，也就是旅游目的地。通过建设民俗文化旅游度假项目，运用移植的方式把XX州民间的有形的和无形的文化遗产汇聚在文化旅游度假项目，让游客在XX旅游的第一站就能感受到这片神奇土地的民族风情，了解到土家族、苗族文化的博大精深，从而激发游客的兴致，为下一步的旅游增添情致和动力。因此，建设XX民族文化旅游度假项目迫在眉睫。3、该项目是丰富XX旅游产品内涵的需26、要。州委、州政府把XX州的旅游资源定位为“生态XX州，土(家)苗风情园”，并把健康旅游作为核心旅游产品。XX目前主要在着手对自然旅游资源的规划、开发，参与旅游，体验原生态的民族风情和文化，感受民间的生活是大都市游客的共同向往。因此，XX建一个初具规模、文化内涵丰富、具有参与性和体验性的民族文化旅游度假项目十分必要，它可以弥补XX旅游产品文化内涵缺失的不足，极大地丰富XX旅游的文化内涵，甚至可以成为XX的一个文化旅游品牌。4、该项目是建设民族文化大州的需要州委、州政府明确提出了建设民族文化大州的发展路线。2006年3月21日颁布了中共XX州委 XX州人民政府关于加快民族文化大州建设的若干意见，提27、出了明确的奋斗目标、主要指标和任务、措施。意见指出：“通过5年的努力，开发一批本地民族文化宝贵资源，生产一批独具特色的标志性文化工程，培植一批具有文化竞争力的民族文化企业，打造一批科技、文化含量高的民族物质产品和具有民族文化特色的旅游品牌，培养和造成一批优秀民族文化人才队伍，使公益性民族文化事业和经营性民族文化产业不断适应人的全面发展的需要。”因此，建设具有本地特色的、文化内涵高的民族文化休闲度假旅游的酒店项目是我州建设民族文化大州的现实需要。5、该项目建设是保护传承民族民间文化的需要。州政府在五届人大第一次会议政府工作报告中指出；“要加强民族文化艺术的挖掘整理，建立民族民间文化生态保护区，在28、继承中研究，在研究中提升，在提升中整合。”民族文化“是我们少数民族的魂。失去了这个魂，也就失去了少数民族存在的精神基础。”在关于加快民族文化大州建设的若干意见中指出：“我州的民族民间文化生存面临激烈的竞争趋势，全面保护刻不容缓。”保护传承民族民间文化有多种方式，移植保护是其中之一。建立民族文化旅游度假项目，把XX最具代表性的民族民间文化，著名的民间文化传人集中到民族文化旅游度假项目中，这是保护传承我州民族民间文化的有效措施。该项目的建设，可以迅速提高XX旅游业在文化市场建设上的接待承载功能，给游客提供一个安全舒适的环境，享受旅游全程服务，使游客进得来、留得住、玩得好，并同时带回XX地道的旅游商29、品，供家人及朋友享用，为“鄂西生态文化旅游圈”建设增添新亮点。二、项目建设的可行性在XX市城郊建立一个有丰富文化内涵，集观赏、参与、体验、吃、住、行、娱、购、乐于一体的旅游度假项目不仅十分必要，也是可行的。1、丰富的民间文化是建立民族旅游度假项目的基础。XX具有丰厚的民族民间文化资源。XX土家族苗族自治州具有悠久的历史，建始直立人距今有200多万年历史，是亚洲最古老的人类之一。在清江流域发现了从旧石器时代直到近代的大量文化遗迹。这里历史上是巴人活动的中心区域，现居住着土家、苗、侗、汉、白等29个民族，各族人民在此创造了光辉灿烂的文化。民间口传文学、民族歌舞、民间音乐、民间工艺、民间科技、民间信30、仰、节日喜庆等都有大量的存留，这些文化遗产是建立民族旅游度假项目的先决条件。这些原生态的民间文化遗产，是建全民族旅游度假项目的基本元素。在修建时，我们将按照土家山寨村落的布局，完全建造木质结构的吊脚楼，形成一个原生态的聚落，从外形看就是一个原始的山村聚落，再把民间民俗文化移植进来，构成一个XX民间文化观赏旅游的大观园。2、XX旅游业迎来了一个良好的发展机遇。从世界范围看，旅游业被誉为“朝阳产业”，“激素产业”；从国内市场看，旅游业方兴未艾。XX州还是一块旅游资源的处女地，丰富的旅游资源还养在深闺。随着“两路”的开通，XX迎来了一个旅游业发展的大好时机。XX旅游业的发展，特别需要综合性的旅游产品31、，特别需要集参观、体验、娱乐、购物于一体的体闲场所，而XX目前没有初具规模的休闲度假场所，建立民族旅游度假酒店项目，正好弥补了这方面的不足。3、宽松的环境和强有力的政策支持是建立民族旅游度假项目的社会条件。旅游业和文化产业都是国家重点支持发展的先导产业，特别是XX州提出了建设民族文化大州和旅游兴州的战略，旅游业和文化产业将成为XX州重点发展支持的产业。相关部门出台了一系列的优惠政策和措施，2010年XX市提出了打造“仙居XX”，建设“八大生态走廊”的决定，把XX市建成国内知名的旅游目的地；努力打造“三张名片”，精心培育“XX女儿会”文化产业，建成在国内具有一定影响力的“相亲之都”；依托XX良好32、的生态环境和优美自然风光，建成全国最大的“休闲疗养之都”。这些都为该项目的建设提供了一个良好的外部环境和强有力的政策支持。4、有成功的经验可供借鉴。早在80年代，深圳、云南等地就开始民族文化旅游度假项目，进入90年代后，各地民俗村建设更为火爆，这里有成功的经验。我们曾经考察了周边张家界的土家风情园、宜昌的三峡人家和车溪，他们成功运作建设民族文化旅游度假项目给我们很多启示。我们可以从他们创办中吸取有益的经验，再结合XX的特点实施打造建设，使其成为XX文化旅游的亮点和精品品牌。5、XX市人民政府为旅游业发展打造了良好的服务环境XX市对旅游业的发展制定了系列优惠政策，凡投资开发旅游项目，政府按“一企33、一策”召开专题会议给予落实，土地适度优惠，项目落户报批优先。同时，政府按“四个一”工作制确定专班跟踪服务，即：一名市级领导分管，一名局长具体负责，一名公安干警保驾护航，一名纪检干部抓软环境建设，确保客商投资项目得以顺利实施建设。第四章 市场分析与预测一、XX州旅游现状XX州旅游资源异常丰富，“山、水、洞、情”的鲜明特色在全国独树一帜，主要体现在以下几个方面：一是生态环境优良。XX州属中亚热带湿润季风气候，冬少严寒，夏无酷暑，雨量充沛，四季分明。这里有千里“鄂西林海”，森林覆盖率达67%，是最适宜人类居住的地区之一。二是自然风光秀美。XX自然风光秀美，地质构造奇特，八百里清江穿山走谷，这里有世界34、特级溶洞“腾龙洞”；有可与美国科罗拉多大峡谷媲美的“XX大峡谷”；有4.6亿年前形成的世界第一奥陶纪石林“梭布垭石林”；有世界第一缝“云龙河地缝”；有世界第一暗河“龙桥暗河”；有被小平同志称“长江边的那棵树”的世界第一杉“谋道水杉王”。三是文化特色鲜明。XX州是人类文明和巴楚文化的发祥地，多种文化汇聚，文底蕴厚重。这里有中科院古人类研究所考证200多万年前“远古建始直立人”遗址；有中国南方第一佛教石窟“仙佛寺”；有被称为“武陵第一寨”的鱼木寨；有代表近代建筑文化最高成就的古建筑群“大水井”；有被称为“荆南雄镇”、占地100公顷，曾比北京紫禁城还大的“唐崖土司皇城”；自治州首府XX市是湖北省九大35、历史文化名城之一。此外，XX有独具特色的现代工程奇观。有坝高233米的世界第一高的面板堆石坝“清江水布垭电站大坝”；现有铁路、高速公路建成后，将形成世界铁路高速公路建筑史上绝无仅有、桥隧比达三分之二、最密集的桥梁和隧道。四是民族风情浓郁。XX是共和国最年轻的自治州，是土家族、苗族聚居地。各族人民在这里创造了绚丽多彩的民族文化，留下了独特的民族风情。这里有百村万户共庆丰年的摆手舞，有唱响世界的世界优秀民歌龙船调，有在中央电视台青年歌手大奖赛获得金奖的XX撒尔荷，有精美华丽的土家织锦西兰卡普，有中国南方杆栏式建筑经典土家吊脚楼。这些奇观和多彩的民族文化、良好的自然生态、宜人的气候，使XX州成为名符36、其实的“旅游胜地”、“休闲之都”，是现代旅游者向往之地。二、XX市旅游现状XX市位于湖北省西南部，是XX土家族苗族自治州首府，是湖北省历史文化名城。境内山川秀美、资源丰富、生态良好，有“中国硒都”、“华中药库”、“鄂西林海”、“天然植物园”、“烟草王国”等美誉，是祖国“三大后花园”之一。全市国土面积3972平方公里，辖17个乡镇、办事处，171个行政村、35个社区居委会；总人口79.7万，其中土家、苗、侗少数民族人口占总人口的38%，属全国重点贫困县(市)、国家西部大开发范围、湖北省扩权县(市)。1999年10月被省委、省政府表彰为“文明城市创建工作先进单位”，2002年被省委、省政府授予“文37、明城市”，2005年以来，先后被国家、省评为“中国优秀旅游城市”、“全国最具投资潜力中小城市50强”、“全国科技进步先进县市”、“全国科普示范县市”、“国家科技富民强县试点县市”、“湖北省无性系良种茶园第一市”、“湖北省茶叶大县”、“湖北省园林城市”、“湖北省县域技术创新示范县市”。2010年全州共接待海内外游客1063万人、次，实现旅游综合收入50.6亿元。近几年来，XX市旅游业在上级党委和政府的正确领导下，在省、州旅游部门的倾力支持和关怀下，重点围绕“一二三四五”的工作思路和“四三二”的工作重心来开展各项旅游工作，着力打造了“三张名片”(XX大峡谷、XX玉露茶、XX女儿会)，使XX市旅游业38、发展显得更加富有生机和活力。在2010年XX市又提出了打造“仙居XX”，建设“八大生态走廊”的决定，把XX市建成国内知名的旅游目的地；努力打造“三张名片”，精心培育“XX女儿会”文化产业，建成在国内具有一定影响力的“相亲之都”；依托XX良好的生态环境和优美自然风光，建成全国最大的“休闲疗养之都”。这些都为该项目的建设提供了强大的政策支持。2010年全市共接待海内外游客276.3万人、次，实现旅游综合收入17.03亿元。三、项目市场分析XX旅游业在州、市政府的高度重视下，通过各级各部门的全力配合与打造，景区景点建设步伐不断加快，对外的知名度和美誉度得到不断提升。特别是沪蓉西高速公路和宜万铁路建成39、通车后，随着XX交通条件的改善，来XX旅游的客人不断增多。根据旅游主管部门有关统计数据显示(如下表)，XX州旅游产业近几年来发展十分迅猛，特别是最近两年，到XX旅游的人数越来越多，增长率高达42.2%，旅游收入也在成倍增长，XX正逐步成为国内外众多游客的旅游目的地，丰富独特的旅游资源和良好游客市场基础为该项目的建设创造了十分重要的基础和客源保证。20072010.年旅游统计数据项目年度2007年2008年2009年2010年XX州游客人数(人次)42544094668415663585510630000旅游收入(万元)37409.3152644.85290646.75(综合收入)506000(40、综合收入)XX市游客人数(人次)1124419120021316239742763000旅游收入(万元)15510.6620091.8783000170300大峡谷游客人数(人次)无36000125867200000旅游收入(万元)无240114010000注：数据来源为XX市旅游局。从上表可看出，随着XX州旅游产业的迅速发展，游客逐年增长，来XX旅游的客人越来越多，2010年XX州接待国内外游客1063万人、次，同比增长60%以上。2010年XX州共实现旅游综合收入506000万元，同比增长74%。其中：XX市2010年接待国内外游客276.3万人、次，占全州的26%，实现旅游收入1703041、0万元，占全州的34%。特别是2010年“五一”、“十一”黄金周，XX接待各类游客人出现“井喷”现象，而随着景区景点的知名度不断扩大，景区配套设施的不断完善，游客人数还将持续上升，经过五年的打造，景区逐渐成熟，市场也将随之稳定，在成长期按年增长率30%的比例增长，五年后，预计到XX市游览人数将在1000万人以上。该项目建成投入使用后，按平均每天接待游客500人、次计算，全年可接待其消费人数就达18万人左右，因此，该项目具有很好的发展空间，市场前景十分看好。第五章 项目选址条件分析一、拟建地址状况该项目选址在XX市XX办事处XX村胡家坪组，其目的有四点：一是XX市XX办事处XX村胡家坪组位于沪渝42、高速公路进入XX市区主要干道，旅游客流量大，交通方便；二是XX市XX办事处XX村胡家坪组山清水秀，地势平坦，是XX市规划建设的旅游综合用地，满足规划要求；三是XX市XX办事处XX村胡家坪组是XX市规划建设的新城区，供水、供电、供气、排污、通讯等基础设施是下一阶段重点建设的区域；四是项目区位于XX市委、市政府决定重点打造建设的“八大生态旅游走廊”之一的“清江源生态走廊”，也是州委、州政府确立的“XX旅游港”的中心区域。以上四点为该项目建设提供了较好的前置条件。该项目经项目业主实地踏勘，初步选址在XX市计划修建的“清江源生态走廊”线上。项目选址地为“喀斯特地形地貌”，山清水秀，地势呈缓坡形，位于沪43、渝高速公路出口至XX主城区连接线800米处，是XX市城市规划的生态旅游观光区，满足该项目建设选址要求。二、拟建地址的建设条件(一)交通该项目选址在XX市XX办事处XX村胡家坪组，有城市东区的高速公司连接线从项目区通过，距沪渝高速七里坪收费站仅800米，项目建设所需的交通条件可完全得到满足。同时项目建成后，有利于方便游客从高速可直接进入项目区内，感受XX土苗风情，交通条件良好。(二)供电XX市水电资源丰富，电力充足，电压稳定，离项目区附近内已建成有110千伏输电线路和变压器，项目不论是在建设过程中还是建成后，电力供应都有保障。(三)供水项目区属XX村，该村早在几年前就修建有农村饮水工程，建有大型44、水库一个，是该村的人蓄饮水点，水质好，水量充沛，目前项目业主已与该村进行了相关接洽，村同意供水给该项目。距该项目区500米，日供水量在50吨以上，完全可满足项目建设期间和项目建成后的用水量。(四)通讯XX市数字程控电话、固定电话、移动电话、IP电话、语音服务、寻呼电话、光缆宽带网传输信息全面开通，项目区四周有线电话、联通、移动通信已实现全面覆盖，完全满足项目要求。(五)排污项目区污水可通过化粪池处理后进入蓄粪池，作为附近农田的有机肥料。固体垃圾可建垃圾处理池，当天进行清除后运送到垃圾处理厂进行填埋处理。第六章项目建设技术方案一、项目平面布局方案根据项目选址方案地势条件，该项目平面布局为：临高速45、公路连接线通往项目区修建一座大门，大门两边设计绿化带，并配套建设一栋50平方米门卫室，向东修建一条景观公路，进入项目主要区域，在项目地块中心区域修建一个2000平方米的标准停车场，可同时满足150台车辆停放，紧靠停车场为项目的餐饮区，占地500平方米，分一、二层建筑，共三栋，建筑面积为800平方米，沿餐饮区向东拟建一座休闲观光花坛，花坛以北为占地300平方米的民族歌舞厅，两层建筑，建筑面积600平方米，与歌舞厅相临为建筑面积为100平方米的茶楼和建筑面积为500平方米的观景台；花坛以南布局办公大楼和多功能会议室，其中办公楼占地200平方米，三层，建筑面积600平方米，多功能会议室占地300平方46、米，四层，建筑面积1200平方米，项目区东面为商务酒店，占地400平方米，五层，建筑面积2000平方米，与酒店配套建设一个音乐喷泉和1500平方米的停车场；项目区的东北角为别墅区，拟建别墅10栋，单栋别墅占地100平方米，1.5层，建筑面积为1500平方米，与别墅相临位置修建占地2000平方米的体育运动场，整个区域呈不规则长方形分布，项目区的东、南、北南均为山林绿化景观，地块中心和西面是项目的主要功能区。其环境幽雅，舒适宁静，是休闲娱乐、度假的理想之地。所有建筑全部融入林荫之中，体现出一种原生态的民族文化旅游度假区，也是旅游客人观赏、消费、游览、度假的旅游目的地。二、项目设计建设方案(一)建筑47、物建设一是所有建筑物大体按XX土家建筑风格设计建设，其中：两层以上的建筑物全部设计成XX土家吊脚楼，一层建筑物全部按青瓦石木结构设计建设。室内用品全部按XX土家族传统生活方式布置，使其体验一种XX土家族原生态的生活习俗。二是别墅区采用目前国际上最流行的北美圆风格建设，全木制结构建设。(二)道路及停车场建设项目区内主要道路按双向四车道标准建设，其他按双向两车道标准建设，道路两边布局绿化和排水沟，整个道路坡度不大于10度，转弯半径(R)不低于15米。停车场按生态停车场建设，四周种植绿化树，停车场内除车辆行使和倒车用场地浆砌水泥外，其余全部铺设草坪，使所有车辆全部停放于林荫之中。(三)观景设施按项目48、定位，拟在该区内设立一处可观看城市中心区的台，供游客休闲观光，拟参照土司城观景区格局和模式进行建造，呈现出民族特色。(四)绿化工程该项目绿化方案以原生态为主，基本保持现有的山形布局和原始生态现状，其他建筑物四周绿化全部采用XX本地的绿化树种，按照四季有花的格局布置，景观树尽量用XX的桂花树、紫薇树。珙桐树、鹅掌秋等树种，草坪用冬青草，其它花树用枝枝花、月季花、红锦木、菊花等。(五)特色餐饮餐饮区拟采用具有XX土家族、苗族独具特色的传统加工工艺进行加工制作的特色餐饮，不添加任何现代的因素，让游客吃到本地最原始、最纯正的美味食品。第七章 项目建设内容和规模一、项目建设目标由于XX地处我国中部地区的49、交通枢纽地位，具有立体交通网的优势，而且处在“鄂西生态文化旅游圈”的核心景区。根据XX州近年来旅游业发展态势，旅游人数每年以15%的速度递增，而XX市又是全州旅游集散中心，鉴于该项目填补了XX目前民族文化休闲娱乐旅游的空白，因此，要求必须起点要高，规模相对要大，才能为游客提供方便快捷的民族文化休闲娱乐旅游服务，同时也能让山外的游客在感受我州生态旅游的同时，再尽情体验我州传统的民族文化旅游。该项目建成后，实现日接待游客300人、次以上，年接待游客10万人、次，年实现营业收入1500万元以上的目标。二、项目前期工程该项目充分利用XX市XX办事处XX村胡家坪组地理区位优势，计划总用地为60亩，其中征50、用土地15亩，用于项目建筑物主体工程建设，通过流转方式租赁(或转包)附近山林45亩，修建XX民族文化旅游度假项目。根据该项目建设方案，项目业主在该可行性研究报告获得相关部门批复后，必须按项目建设报批程序，组织专班，做好环评、规划、设计等项目前期工作。项目土地征用后，根据所征用土地地形地貌，结合项目建设内容与规模，做好详细规划设计和施工图设计，在经过充分论证的基础上实施建设。并同时做好“三通一平”的项目前期土地平整工程。三、项目建设内容及规模(一)土建工程1、娱乐区。共建两大内容，一是歌舞厅，占地面积300平方米，按土家特色建筑风格设计建设，共建两层，建筑面积为600平方米，配置音响、道具、乐器51、服装等设备设施。二是茶楼，按苗族建筑风格建设，占地面积200平方米，修建一层，建筑面积200平方米，布局20个卡座，一次性可供80至120人入座。三是休闲观景台，借鉴土司城城楼风格设计建设，占地500平方米，游客可从此观看中心城市风光。2、餐饮区。共建三栋，分别分局土家特色美食和中高端饮食区，附带配套购物小超市和环保公厕。其中：餐饮中心按土家吊脚楼设计建设，占地面积300平方米，建筑面积200平方米，按一次性容纳80人100人规模配置餐饮等相关设备。厨房，一层，建筑面积100平方米，按砖混结构设计建设，专门经营XX地道民族旅游工艺品。仓库，一层，建筑面积100平方米，按砖混结构设计建设。3、52、住宿区。共建一栋，五层，按XX土家吊脚楼建筑风格设计建设，定位为商务快捷酒店，占地面积400平方米，建筑面积2000平方米，按60个标准间布局，一次接待100人规模配置设备设施。 4、别墅区。共10栋，按北美圆风格建设，全木制结构，每栋占地100平方米，每栋按1.5层建设，总占地面积1000平方米，建筑面积1500平方米，四周配备绿化、交通等配套设施和必要的景观。5、会议接待及办公区。其中多功能会议综合楼按XX土家吊脚楼建筑风格设计建设，占地300平方米，共建4层，建筑面积1200平方米，综合办公楼按XX土家吊脚楼建筑风格设计建设，占地200平方米，建三层，建筑面积600平方米，并配备相关配套53、设施设备。6、运动场。运动场主要服务于入驻在本项目内酒店的旅客和别墅区的住户，按体育运动设施设备有关标准设计建设，占地2000平方米，主要建设网球场一个，羽毛球场一个和篮球场一个，另外还布局部分健身设施。该项目共用地60亩，其中平地15亩(建设用地)，山林45亩(绿化用地)，建筑物占地3400平方米，建筑总面积7400平方米，除项目绿化山林外，建筑系数34%，道路及停车场用地面积8075平方米，绿化面积1833平方米，容积率0.74，绿化率18.3%。(二)附属工程1、道路工程，项目区内主要道路按双向四车道标准建设，其他按双向两车道标准建设，道路两边布局绿化和排水沟，整个道路坡度不大于10度，54、转弯半径(R)不低于15米。共有道路725米，其中主道425米，辅道300米，占地面积4575平方米，设计为沥青路面。2、停车场，为满足项目服务要求，共设计两个停车场，其中餐饮区和住宿区各一个，分别占地2000平方米和1500平方米，停车场的四周种植绿化树，停车场内除车辆行使和倒车用场地浆砌水泥外，其余全部铺设草坪，使所有车辆全部停放于林荫之中。(三)配套工程1、供电工程安装配电柜一个， 220V输电线路安装至XX民族文化旅游度假项目内的办公会议区、休闲娱乐区、餐饮区、住宿区、门卫室、环保公厕及所有旅游休闲步道处。2、供水设备区内支管DN50镀锌管2500米， DN25镀锌管4000米至所有建55、筑物及广场。3、供气工程供气管网安装至行政办公、食堂餐厅及浴室处。4、消防工程除餐饮区、住宿区、办公会议接待区、游客观光休闲区外按每30米设计消火栓一个，各楼层并配备干粉灭火器具。在项目区右后侧修建消防池一口，占地200平方米，项目区各建筑物四周建消防通道，确保消防安全。5、排水、排污沿建筑物四周做宽0.4米、深0.8米的集排水沟，并建地埋式无动力化粪池一个，封闭式垃圾收集池一个。第八章节 能能源问题已经成为制约中国经济和社会发展的重要因素，要从战略和全局的高度做好节能工作，实现能源的可持续发展。合理利用能源是我国一项重要国策。因此，合理地，充分地利用能源资源，千方百计降低能源消耗是一项利国利56、民的重要任务。一、设计依据1、中华人共和国节约能源法(2007年十届全国人大常委会第三十次会议修订)2、国务院关于加强节能工作的决定(2006年8月31日执行)3、国家计委、国家经贸委和建设部关于基本建设和技术改造工程项目可行性报告增列节能篇章的暂行规定 (计资源19921959号)4、设备及管道保温技术通则GB7119/T817519875、公共建筑节能设计标准GB5018920056、综合能耗计算通则GB/T258920087、民用建筑热工设计规范GB/T5017619938、建筑采光设计标准GB/T5003320019、建筑照明设计标准GB/T50034200410、建筑外窗气密性能分级57、及检测方法GB/T71072002二、设计原则我国的建筑节能分为两部分：一方面是建筑本身的节能，如建筑设计、结构和材料等；另外建筑节能还体现在建筑的装饰装修上，通过推广一次性住宅装修，逐步实现家庭装修工厂化、装配化、批量化，达到装修工程的节能、节材和环保要求。装饰装修行业贯彻落实规范在于抓好三个环节、注意四大重点。建筑装修工程的节能要注意节能设计、施工管理和材料、产品选购等三个环节。同时按照规范的强制性要求，在建筑装饰装修中重点把握四个方面。1、墙体、屋面、地面等围护结构方面：墙体、屋面和地面围护节能工程使用的保温隔热材料的导热系数、密度、抗压强度、燃烧性能应符合设计要求。2、门窗节能工程方面58、：建筑外窗的气密性、保温性能、中空玻璃露点、玻璃遮阳系数和可见光透射比应符合节能设计要求。3、采暖节能工程方面：采暖系数的制定应符合设计要求，散热设备、阀门、过滤器、温度计及仪表应按设计要求安装齐全，不得随意增减和更换，室内温度调控装置、热计量装置、水力平衡装置以及热力入口安装位置和方向应符合设计要求，并便于观察、操作和调试。4、配电与照明方面：低压配电系统选择的电缆、电线截面不得低于设计值，进场时应对其截面和每芯导体电阻值进行见证取样送检，每芯导体电阻值应符合规定。照明采用节能灯和声、光控感应灯具。5、按照国家节能设计规范要求，该项目设计中采用的设备和器材均需相应的先进、可靠的节能新设备、新59、材料，凡已被国家颁布淘汰的高能耗设备不可采用。6、凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率，降低能耗。7、对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。三、能源分析本项目所需能源有电力、天然气、自来水三种。电力为单相220V电源，主要用于照明、小型电器设备(如制冷机、空调机、电视机、电子音响、计算机、消防监控、保安监控系统等)。天然气主要用于生活、洗浴、取暖。自来水用于消防、生产、食堂、洗手间等处。四、节能措施节能建筑是指遵循气候设计和节能的基本方法，对建筑规划分区、分群体和单体、建筑朝向、间距、太阳辐射、风向以及外部空间环境进行研究后，设计出的低能耗建筑60、。(一)建筑节能的构造设计1、建筑节能的构造设计主要包括屋面、墙身(含梁扳处冷/热桥)、外窗、和外挑建筑的板底等部位的构造设计。保温层应该设于围护结构温度相对较低的一侧，主要采用外保温的构造做法。外墙采用加气混凝土砌块墙体，部分梁柱冷桥部位采用外贴聚苯板的构造。2、屋面是较复杂的围护结构，居住建筑应该选用热惰性指标高些的屋面构造。采用挤塑聚苯板保温材料，满足传热系数与热惰性指标的要求。3、一般墙体构造虽然相对较简单，但作为综合考虑外墙装饰、防水、安全等情况，技术因素相当复杂。考虑到安全因素，外保温构造应重点考虑外饰材料通过保温层与结构墙体的可靠连接。4、冷(热)桥的重点保温处理。冷桥(又称热桥61、)是建筑节能设计中需要特殊考虑的构造位置，该部位一方面比较分散，另一方面很不规则。冷桥处采用外贴保温材料的方法，保温材料与结构采用机械锚固与粘贴结合的措施，同时在设计中考虑墙体外面与结构梁柱外表面之间留有适当的凸凹(一般50mm)，以方便冷桥构造处理，解决冷桥部位的隔热问题。(二)装饰节能设计一是进行装修的节能设计。要在装饰装修设计时，注意根据房屋本身的节能效果和业主的使用要求，进行节能装饰装修的节能设计。包括房屋的围护构造结构设计、节能、节电、节水材料和产品的设计等等。二是推广使用节能材料和产品。在装饰装修过程中推广使用节能的新技术、新工艺、新材料和新设备，限制使用或禁止使用能源消耗高的技术62、工艺、材料和设备。在建筑装饰装修时设计安装节电、节水型器具。三是施工管理环节。一方面装饰装修的施工单位注意保护已有节能建筑的节能结构和设施，在装修中不破坏。另一方面，对进入施工现场的墙体材料、保温材料、门窗和照明设备进行查验。严格按照规范要求进行施工，保证节能施工的节能效果。另外在施工中还要注意在装修工程中节约材料，减少浪费。(三)采取的主要节能措施1、配电设计科学，降低线路损耗。选用节能设备、照明灯具，减少耗电。设BAS系统，对电力使用进行智能化全自动管理。2、建筑物规划和平面布局设计应尽量满足通风、采光要求。3、建筑物采用新型节能墙体和屋面保温、隔热技术与材料，外墙采用EPS外墙保温系统63、，屋面XPS倒置式保温系统。4、建筑散材采用节能门窗的保温隔热和密闭技术，窗墙面积比不宜大于0.35，外窗采用传热系数为2.8W/.K的中空塑料窗，建筑外墙传热系数K值小于1.5W/.K。5、供电系统全部采用节能产品，照明采用灯光明暗调节系统，根据外界光照情况自动调节灯光明暗，各楼层通道及楼梯间均安装声控灯具，自动开启，自动断电。其它工作用设备设施采用节能产品，确保供电系统节约能源。在空调上也要加强能耗管理，参数建议取值：夏季2327、冬季1620、相对湿度取4070%。6、供水管网均采用优质管件，阀门采用节能型优质阀门，采用节水措施，加强自来水管网的管理，及时排除管网泄漏现象。第九章 环境影64、响分析与保护一、环境保护为了保护人类赖以生存的环境，实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本工程将根据国家颁布的有关环保法规及XX州环保局发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，结合项目建设“三同时”的原则，在建设和营运过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。 (一)环境保护标准(1)环境空气质量标准(GB3095-96)(2)地表水环境质量标准(GHZB1-99)(3)城市区域噪声标准(GB3096-93)(4)污水综合排放标准(GB8978-96)(二)主要污染源分析本项目在施工过程中，机械65、设备噪音及施工中粉尘或泥土对周围环境会造成一定的污染；项目投入运营后，主要污染源如下:本项目主要污染源为生活垃圾、废水及食堂加工后的下角料。二、项目污染治理方案(一)废水治理与综合利用本项目污水主要为生活污水。项目建成投入使用后，生活污水经化粪池处理达标后排入城市排污管。(二)噪声治理该项目噪声主要在建设过程中将产生一定的机械振动噪声，只需在建设过程中做好防止产生的噪声防护措施，尽量避免夜间施工即可。项目建成投入使用后，噪声主要来源歌舞表演过程中，只需对剧场做好隔音设施处理即可，对环境不会造成多大污染。同时在设计中选用优质低噪设备，并采用减震基础，在产生噪声的房内选用隔音门窗，在主要噪声设备口66、安装消声器。经过以上降噪措施后，可满足GB12348-90的要求。(三)固体废弃物的治理为控制固体废弃物对环境的污染，开展固体废弃物资源化工作。该项目在经营过程中有少量的生活废弃物可直接回收，不会对环境造成污染。(四)绿化美化环境项目区绿化是环境保护的重要措施之一，也是项目区内文明建设的重要标志，是项目规划设计中不可缺少的组成部分。本项目将充分利用原有条件，选配良好的树种和植物，对场区进行绿化。绿化的重点以场区前临主道部份、道路两旁和建筑物周围等空地为主，采取乔、灌木和花草草坪搭配；草坪与花卉相间的形式美化场区平面，并利用绿化植物改善环境，为旅游客人创造优美舒适的购物环境。第十章消防安全一、设67、计依据1、中华人民共和国消防法 1998年9月1日施行2、建筑设计防火规范 GBJ16-87(2003年版)3、建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90(1997年版)二、设计范围本工程消防设计范围主要为室内外消防系统。三、消防设计(一)建筑消防措施1、根据不同功能合理布局，建筑物之间留有足够的防火间距和可供消防人员进行操作的室外空间及消防通道；各建筑物出入口处，有足够的人员集散场，并与道路联系。2、结合总平面布局，拟建道路互相连通，形成环路，并考虑适当的转弯半径，使消防车来往通畅、便捷，顺利到达各建筑物，满足消防要求。3、按照国家防火规范，划分若干防火防烟区域，在每一防火区域内设置不少于两个68、疏散口，保证消防人员快速到达火灾区域。4、室内装修采用不燃或阻燃材料，对于木构件应采取有效的防火处理措施，达到相应的耐火极限。5、在项目区设置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。(二)消防系统设计1、消火栓灭火系统：消火栓灭火系统给水方式由城市给水管引入主水管供水，经消火栓管网至各层消火栓箱，在建筑物内形成环状管网。按同层相邻两个消火栓的密集水柱能同时到达被保护范围内任何部位的原则全面布置消火栓。2、干式灭火系统按每200平方米配备一具干式手提灭火器，置于各消火栓箱内。3、消防电气系统包括火灾自动报警、事故广播、送排烟控制、电源控制、计算机管理等。全系统消防联动信号由中央控制台控制第十一章企业组织69、机构和劳动定员一、组织机构公司设董事会、经理室，办公室、下设人力资源部、财务部、保卫部、市场部，材料采购供应部、食品饮食部、业务培训部等机构。二、劳动定员1、管理人员：总经理、副总经理3人、办公室2人、人力资源部2人，财务部3人、保卫部2人、市场部2人、材料采购供应部2人，食品饮食部3人、业务培训部5人，共24人。2、服务工作人员：服务员30人。企业总用工54人，其中：管理人员11人，后勤服务及演职人员44人。第十二章 项目组织方式及实施进度安排一、实施原则与步骤1、项目的实施首先应符合国家建设审批进度，同时要积极创造条件，保证各项建设费用的落实。2、成立公司下属的项目部负责项目实施的组织、协70、调和管理工作。3、设项目经理，作为项目的法人及用户代表。项目实施进程中的决策、指挥、执行以及对外谈判与联络等均由项目经理负责。经理向公司负责，公司对项目经理进行监督，检查。4、在项目实施过程中，公司作为项目执行单位应与项目的设计、供货、施工、安装等履行单位签订相关合同，履行必要的法律手续，按照国家的有关法律、法规执行。5、与有关项目履行单位协商制定项目实施计划，并于履行前通知有关各方。二、组织机构与分工为了确保项目的顺利进行，由公司有关部门领导参加，组成“工程筹建小组”，专门负责项目的组织、协调、领导工作。由“领导小组”负责组建工程项目部，作为项目执行单位，全面负责项目的具体实施工作。拟聘请有71、关专家担任项目的技术顾问，配合项目进行重大技术问题的咨询与决策。项目部下设三个职能部门：1、资金部：负责项目的财务计划和实施计划安排、与项目履行单位办理合同协议，以及资金的使用收支手续。资金坚持专款专用，按项目进度拨款的资金管理制度。2、综合部：负责行政工作以及与项目履行单位的接待联络等项工作。负责项目技术文件、技术档案的管理。主持设计图纸会审、处理有关技术问题，以及组织职工的专业技术培训等工作。3、工程部：负责项目的土建与安装工程施工，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收，项目设备材料的订货采购保管，调拨等项工作。三、项目实施进度安排根据项目建设方案并提出项目建设工期72、和实施进度方案，以便科学组织实施过程中各阶段的工作，确保项目按期建成，发挥应有的投资效益。(一)建设工期建设工期一般是指拟建项目永久性工程开工之日，到项目全面建成交付使用所需要的全部时间，建设工期包括从土建装饰、配套工程、设备采购与安装、交付使用等阶段。项目建设总工期为13个月。(二)实施进度安排本项目在施工过程中提倡“科学管理、合理安排、文明施工”的原则，严格履行建设工程合同，合理安排工序，组织好均衡的连续施工，本着对工程、质量、成本和安全进行科学的监督、检查和控制，力求达到“高质量、高工效、低成本”的目标，使工程早日竣工并交付使用。本项目进度计划安排如下：1、用2个月时间完成项目可行性研究73、报告编制、环境评价报告、土地预审、规划选址、项目立项批复、土地征用、场地平整，进行工程勘察设计、综合报建、工程招标等。2、用8个月时间完成主体工程施工。3、用2个月时间完成建筑装饰工程、水、电、气安装、室内设备采购安装调试及室外绿化等。4、用1个月组织工程验收并交付使用。XXXX酒店建设项目工程进度表项目工期第一阶段2个月第二阶段8个月第三阶段2个月第四阶段1个月项目前期工作土建工程装饰工程验收交付使用第十三章 工程招投标依照国家发展计划委员会2000年第3号令工程建设项目招标范围和规模标准规定，本项目建设必须进行招投标。 一、招投标依据1、中华人民共和国招标投标法；2、合同法中有关规定。二、74、招标范围1、勘察设计招标范围；本项目的勘察设计招标实行公开招标；2、施工设计招标范围；本项目的施工设计实行全部招标；3、监理招标范围；本项目的监理招标实行全部招标；4、重要设备、材料采购招标范围；本项目所有重要设备、材料采购实行公开招标方式确定供应商。三、招标组织形式本项目招标组织形式拟采用委托招标形式，由项目建设单位委托有相应资质的招标投标代理机构进行招标代理工作，并由招投标管理机构监督，确保项目招标工作顺利实施。四、招标方式根据中华人民共和国招标投标法的有关规定，本项目招标方式拟采用公开招标方式。通过在XX州招投标中心发布招标公告在全国范围内择优确定勘察设计单位、施工单位、监理单位及重要设75、备、材料供应商。招标基本情况表项目范围招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备材料其他第十四章投资估算及资金筹措一、投资估算(一)投资估算依据1、建设工程工程量清单计价规范(CB505002008)2、湖北省建筑、安装、市政、土石方工程消耗量定额及统一基价表(单位估算表)(鄂建文2008214号)3、工程材料市场信息价(2009年3季度)(XX州建设委员会监督发布)4、建设单位管理费按照财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知(2002年9月27日财建2002394号文件规定计算；5、勘察设计费按国家计委、建76、设部工程勘察设计收费管理规定(计价格200210号工程)计算；6、工程监理费按国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知(发改价格2007670号)计算；7、招标代理服务费按国家发改委关于印发招投标代理服务收费管理暂行办法的通知(发改价格20021980号文件规定的收费标准计算；8、环境影响评价费按国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格2002125计算。9、建筑物的室内给排水、供配电、弱电等系统按单位面积指标法估算10、基本预备费按工程费用及其它费用之和的2%计算。建设工程前期有关费用按国家及地方有关规定计算。11、参照同类建筑物77、当地造价水平。(二)估算范围此次投资估算范围主要包括土地购买、平整，建设民族文化旅游度假项目的餐饮区，住宿区，游客观光休闲区，办公会议接待区、运动场，并配套建设给排水、供电、消防等基础设施。项目规划建设用地面积10000平方米，总建筑面积7400平方米。(三)建设投资估算项目估算总投资为3345.83万元，其中：土地费用675万元(含山林流转费用)；建筑工程费为1692.07万元；主要设备购置费440万元，工程建设其它费为146.82万元；基本预备费为91.94万元；流动资金300万元。 (详见附表1：项目投资估算表)二、资金筹措方案该项目估算总投资3345.83万元(人民币)，其资金筹措为：78、项目业主自筹资金或企业自行融资。第十五章效益分析一、经济效益(一)收入估算本项目的收入分以下几个部分：1、餐饮收入按日接待200人，每人消费80元计算，营业每年按设计接待人数的80%，第二年按设计人数的90%计算，营业时间每年300天计算，年可获得餐饮收入384万元；2、酒店住宿收入按每个房间160元计算，入住率拟定为80%，营业时间按300天，年可获得客房收入230万元；3、歌舞厅收入按设计人数按日接待80人，每人消费200元，营业时间按300天计算，年可获得经营收入480万元；4、茶楼收入按设计人数按日接待100人，每人消费80元，营业时间按300天计算，年可获得经营收入240万元；5、别79、墅住宿收入，按每套别墅日租金500元，入住率按60%计算，年可获得收入109.5万元；6、会议室出租收入，按年接待各种会议120次，平均每次收费3000元，年可实现收入36万元；7、运动场收入，按年出租运动场所300次，每次收入1000元，年可实现收入30万元。以上该项目的总收入为1509.5万元，其他场地内公厕、景观及停车场免费供游客使用。(二)营运成本该项目建成后，成立专业物业管理公司，对整个市场进行规范化管理，收取一定费用的运行费用，来维持公司的日常运行。主是为管理及生活成本费用，其中各门面内的所有水、电、气费用由入住的客户自行解决。项目主要费用由以下几个部分组成：1、生活及管理用水，除80、入住客户用水外，管理公司的用水主要是管理人员及游客生活用水，按每人每天0.3吨计算，每天按500位游客进入该市场，故该项目日用水总量为150吨，按年营业300天计算，年消耗水量45000吨，按商业用水价格2.70元/T(含排污费0.80元/T)，年需用水成本12.15万元。2、生活用气，该项目用气主要是管理人员生活取暖、办公等用气，按年用气30000立方计算，按商业用气每立方价格2.95元计算，年需用气费用8.85万元。3、用电费用，项目用电费用主要为公共照明用电和管理人员日常办公、生活用电，年消耗电量为7.5万度，按商业用电价格0.90元计算，年需电费6.75万元。4、工资福利，项目管理人员81、11人，按年人均工资福利4万元计算，需工资44万元，普通工人44人，年工资福利为2.5万元，普通工人年工资福利为110万元，共计年需职工工资福利费用154万元。5、折旧费，房屋建筑物按50年折旧期，残值率4%，设备按10年折旧期，残值率10%，年提取固定资产折旧87.8万元。6、维护费，按固定资产原值的1%计提，年需维护费用29.5万元。7、修理费，按设备原值的1.5%计提，年需修理费用6.6万元。8、管理费用，按营业收入总额的5%计提，年需管理费用38.7万元。9、销售费用，该项目销售费用主要由旅游公司返成、企业日常销售活动费用，按营业收入的5%计提，年需管理费用38.7万元。10、歌舞厅进82、货成本按销售收入的30%计算，年共需进货成本144万元。综上，该项目的总成本费用为497.1万元，其中固定成本为167.5万元，可变成本为329.6万元，经营成本为412.1万元。(详见附表4：项目成本费用表)(三)税金按现行税收征管条例应缴纳经营收入5.5%的税金及附加，正常年份应纳税总额为73.5万元。(四)营业利润营业利润总收入总成本税金1365.5万元497.1万元73.5万元794.9万元。(五)企业所得税根据所得税(税率25%)计算，年应缴198.7万元(六)企业净利润企业净利润经营利润所得税794.9万元198.7万元596.2万元(七)综合经济指标分析投资回收期(所得税前)总投83、资/经营利润3345.83万元/794.9万元4.2年(不含建设期，下同)投资回收期(所得税后)总投资/纯利润3345.83万元/596.2万元5.6年根据以上经济效益测算分析，该项目建成投入使用后，年接待18万人以上，年可实现营业收入1509.5万元，年上缴税金73.5万元(不含所得税)，投资回收期为：所得税前为4.2年，所得税后为5.6年(均不含建设期)，项目财务内部收益率为16.2%，经济效益较为可观。二、社会效益分析该项目建成投入使用后，不仅为XX市区通往大峡谷旅游景区增加了一道旅游景点，更重要的是可为外来游客提供具有本地民族特色的餐饮、住宿、娱乐一体的游玩场所，可同时观看XX民族特色84、表演，民族气息深厚，游客在这里可实现吃、住、玩、游、购、娱六要素服务。同时，该项目建成投入使用后，可解决近60人下岗职工再就业，为XX具有特色的土特产品提供销售平台，为把XX特产、民族文化产品远销国内外打下了一定基础，社会效益十分显着。第十六章结论与建议一、结论1、本项目符合XX市产业发展规划、土地利用规划和环境保护规划，属XX市鼓励类项目，选址科学合理，项目建设具备良好的内部外部环境。2、本项目的建设适应了XX旅游业发展的需求，抓住了XX大发展的机遇，抢占了XX地区土特产品和文化产品的制高点，社会效益、经济效益十分显著，因此，项目的建设是十分必要的。3、本项目建设主要包括土地购买、平整，建设85、餐饮、住宿、购物、歌舞表演、门卫室、公厕、供电供水设施、消防设施、配套设施及道路、绿化等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。4、本项目规划用地总面积为60亩，其中流转山林45亩，建设用地15亩，建筑占地面积3400平方米，建筑总面积7400平方米，估算总投资3345.83万元，建设工期13个月。6、项目建成后，年可实现营业收入1509.5万元，年缴所得税198.7万元，实现净利润596.2万元，财务内部收益率16.2%，税后投资回收期5.6年(不含建设期)，经济效益可观，同时还将有力的促进旅游产业结构调整，推进XX州产业化、规模化与标准86、化发展，解决当地劳动就业，增加农民收入。二、建议1、按照旅游项目建设相关政策，高起点、高标准搞好项目区的规划设计工作。2、抓紧按有关程序办妥项目前期手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。3、加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。4、做好建设期间的各项协调工作，协调好各方面的利益，积极争取州、市政府和旅游、规划、城建、文体、卫生等相关部门的支持力度和各种优惠政策，做到和谐建设。5、本项目实施前，应征得旅游、规划、城建、国土、文体、卫生等部门的意见及获得项目建设相关的批复性文件。6、项目建成后，在投入运营期须加强公司内部管理，多渠道拓展市场营销，提高服务质量和水平，适时搞好员工培训以及设备的更新换代，使项目具有更长久的生命期。