1、旅游城市片区商住楼群建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月137可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录前 言I第一章 概 述11.1 项目名称：*XX园11.2 项目主办单位：*市*区人民政府11.3 项目背景11.4 项目名称的策划说明21.5 编制依2、据21.6 建设范围31.7 园区开发的战略意义31.8 项目的定位41.9 项目建设的必要性4第二章 项目市场分析及预测92.1 中国旅游行业的概况92.2 XX园建设的市场背景102.3 *市旅游业现状132.4退休产业市场分析162.5 休闲度假产业市场分析182.6 会展产业市场分析192.7 高尔夫市场可行性分析222.8 *旅游的SWOT分析30第三章 项目建设地点和建设条件363.1 项目建设区域概况363.2 园区概况383.3 建设条件413.4 旅游风景资源评价453.5 开发建设条件综合评价59第四章 策划方案604.1 拟建区域策划取名“XX园”604.2 项目概况603、4.3 项目的定位“世界级、*化”的国际性一流文化游憩商务区（CRBD）614.4 策划概念634.5 策划调研644.6 策划原则654.7 策划目标“千年古城，XX*”654.8 规划衔接与园区功能分析664.9 园区业态分布714.10 主要区域功能分区74第五章 项目开发策略和建设方案835.1 开发策略835.2 建设方案87第六章 公用工程896.1 交通工程规划896.2 给水工程规划896.3 排水工程规划896.4 燃气工程规划896.5 电力工程规划906.6 通信工程规划906.7 环卫工程规划916.8 消防工程规划916.9 防洪排涝工程规划926.10 绿地工程规划4、926.11 管网综合规划92第七章 节能与节水措施947.1 节能措施947.2 节水措施95第八章 环境保护968.1 环境保护执行标准和评价依据968.2 环境评价原则978.3 生态环境现状978.4 主要环境目标988.5 项目建设的主要环境问题分析及环境保护措施988.6 环境容量的测算1028.7 环境影响评价结论104第九章 劳动安全与卫生、消防1089.1 安全危害因素及危害程度分析1089.2 卫生、防疫1089.3 安全措施1099.4 消防措施109第十章 组织机构及人力资源配置11010.1 组织机构11010.2 劳动定员11010.3 人员培训111第十一章 投资5、估算11311.1 编制依据11311.2 投资估算113第十二章 社会经济评价12012.1 项目对社会经济的影响分析12012.2 项目与所在地互适性分析12212.3 社会风险分析12212.4 社会评价结论123第十三章 风险分析12413.1 市场风险分析12413.2 资源风险分析12513.3 工程技术风险分析12613.4 社会文化风险12613.5 风险的规避和对策126第十四章 研究结论和建议12914.1 研究结论12914.2 建议130前 言“人一生中有两种东西是永远不能忘却的，这就是母亲的面孔和城市的面貌” 纳乔姆希格梅 （土耳其）There are two thi6、ngs that are unforgettable in the whole life of a human, they are mothers face and citys landscape 。 Nathium Higmeyr (Turkey)思考：50年以后，我们给城市留下了什么?Question: In 50 years,what will we leave for city? 作为从事前期规划工作者的我们，总是在思考这样的问题，在城市发展的历史进程中，许多内容在不断的发生变化，工厂变成了办公大楼或是学校，商业建筑变成了酒店或者会议中心，住宅被推倒了重建，人群换了一拨又一拨虽然有很多7、东西随着时间的发展在不断地变化，但是，我们可以留下： 受到良好保护的、无污染的、可持续发展的环境； 优良的城市公共空间； 城市文化的传承； 贯穿城市的交通系统；而这些，正是我们在前期规划中需要特别关注的内容! XX园的此次策划是在原有规划五个区的基础上又细分为十个区，园区以独特的森林、温泉、人类化石、喀斯特地貌所形成的奇特自然风光、五家疗养院、乡土田园风情等为特色，结合XX路的名称和中国福文化的习俗，把策划园区命名为“XX园”，寓意是依托千年历史文化名城的深厚底蕴，打造*XX旅游新城，引领城市南拓发展。XX园策划建设如下十个区：以森林公园和五家疗养院为基础的XX森林养生区；以甑皮岩遗址公园为中8、心，结合*历史名人、*抗战文化以及周边的军事学院建设而成的XX历史文化观光区；利用区内基本农田保护区设立XX田园观光区；利用区内荒地、荒山建设XX高尔夫度假区；利用区内温泉设立XX温泉度假区；在园区中心依托山体众多，结合中国“福”文化和岩壁艺术设立中华“福”文化走廊；利用将来搬迁之后留下的厂房和旧的村落，结合周围的环境设立XX国际艺术生活体验区；区内配套设立XX国际会议中心、XX观光度假酒店、XX商贸旅游区。*市旅游发展战略的总目标是把*建设成“世界级、*化”的一流旅游目的地。XX园的发展目标在未来的20年时间内，吸引全球510万人来退休旅游疗养，提供4500个接待床位，增加35万个就业岗位，9、创造旅游收入50100亿人民币，增加GDP200400亿元人民币。把XX园区建设成为“世界级、*化”的国际性一流文化游憩商务区（CRBD），即（Cultural Recreation Business District）。 第一章 概 述1.1 项目名称：*XX园1.2 项目主办单位：*市*区人民政府1.3 项目背景*旅游业是*旅游业的龙头，自治区20012010年规划中确定全面开发以*城市为中心的桂北旅游经济区，桂北以山水风光、民族风情和文化古迹为特色，形成国内外著名的大*旅游圈，包括桂北旅游路网改造、景区建设、生态保护以及旅游服务软件配套建设，进而推动桂北旅游业快速发展。*是国际著名的风景10、旅游城市和历史文化名城，旅游资源十分丰富。随着改革开放的逐步深入，*已成为世界旅游的热点，国内外游客增加迅速，旅游淡季不淡、旺季更旺的持续旺势；旅游业已成为*市国民经济的主导产业。“*山水甲天下”，对游客具有极大的吸引力，游*山水，观漓江风光，已成为游客的最佳选择。2005年12月31日XX路的建成通车迈出了*市“保护漓江，发展临桂，再造一个新*”战略的重要一步，其沿线特别是*区段沿线大量未开发的土地资源和众多的休闲疗养设施随之被激活，整个XX片区的建设和发展也得到了市、区两级党委、政府的高度重视和社会各界的空前关注，大量的境内外投资商表现出了浓厚的兴趣，提出了投资意向。2008年12月19日11、，修编后的*市旅游发展总体规划通过了评审组的评审。这个总体规划为我们描绘的美丽前景是：*市旅游发展战略的总目标把*建设成“世界级、*化”的国际性一流旅游目的地。*旅游业在全国旅游市场中的定位全国最重要的综合型旅游目的地及旅游综合改革实验地，全国最优秀的旅游城市。XX园区位于规划XX路的中段，居于*城区、临桂新区和雁山新区的中心，地理位置优越，沿线有大量未开发的土地资源和众多的休疗养设施，园内以独特的森林、温泉、人类化石、喀斯特地貌所形成的奇特自然风光、五家疗养院、乡土田园风情等特色，在未来的20年时间内，把XX园区建设成为“世界级、*化”的国际性一流文化游憩商务区（CRBD），即（Cultur12、al Recreation Business District），是一个具有战略眼光的决策。1.4 项目名称的策划说明策划园区位于XX路，福文化传承千年，福禄喜寿祥瑞，“福”已经成为一切美好事物和谐的集合。取名XX园寓意“千年XX”，一样的山水、不一样的*，“福”字策划作为园区的形象标志。1.5 编制依据(1) *旅游发展总体规划（修编）（2008-12-19）；(2) *市土地利用总体规划大纲(20062020年) （2008-12-25）（2009年4月国务院审批）；(3) *市城市总体规划（20012010年）；(4) *市城市绿地系统规划；(5) *市城市规划管理技术规定；(6) *城13、市风貌设计导则；(7) *市城南组团（*区）分区规划；(8) 建设项目经济评价方法与参数（第三版、2006-7）；(9) *国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要(10) *市环境保护第十个五年计划和到2010年长期规划 （2001-6）(11) 业主提供的其它相关资料。1.6 建设范围XX园位于XX路*段两侧，东与城市建成区相连，西接临桂县，面积17.375平方公里。1.7 园区开发的战略意义1、环顾世界著名旅游城市发展历程，依托园区独特的资源，构筑彰显城市形象的地标工程是城市发展的明智之举。XX园将规划有自己园区内独特的地标工程,如园区内的福文化广场、云端剧场、索道式观光酒店、山顶网球场等14、。2、概览*的旅游，XX园的核心城市区位，更彰显其在同类型资源中的独特之处和不可多得的开发优势。以“3S”视角，俯瞰*的旅游：*山水甲天下，但是缺乏与其知名度相匹配的项目活动；*市酒店众多，但是缺乏大规模、高档次的集群式酒店；*市发展以服务业为基础，但是没有统一的，能够与国际接轨的标准化服务；*旅游景点众多，但是没有整合成相互关联的旅游网络；*历史名人、英雄人物众多，但是现代*人缺少区域自豪感。3、地处*片区，XX园的成功开发，将有望引领*片区的功能转型。*区的发展要拓展新的发展空间，让老城区的发展与新区建设相得益彰。按照“南拓雁山、西连临桂”的设想，本项目处于枢纽位置，战略地位十分关键。XX15、园的成功开发，将有望引领*片区的功能转型。1.8 项目的定位*区，现在作为整个*的CBD（大型购物、金融中心、高端酒店云集），XX园将成为*乃至*和全球的CRBD（文化游憩商务区），未来XX园区域价值将是*城市价值的一种直接体现。1.9 项目建设的必要性1.9.1 项目建设是*市社会经济发展的需要在*市经济和社会发展十一五规划中，建设现代化国际旅游城市被确立为两大战略目标之一。规划中提到，把全面加快以旅游为龙头的服务业发展作为产业结构调整的着力点，不断提高服务业增加值占生产总值的比重和服务业从业人员占全社会从业人员的比重。由此可见旅游业在*国民经济中的重要地位。XX园建设是*市委市政府根据*旅16、游发展的需要，适时推出的一个重点项目，必将对*的旅游发展起到积极的促进作用。1、*旅游业在全国旅游业中的地位和作用*是我国著名的风景游览城市和历史文化名城，独特的旅游资源优势决定了其在全国旅游业中具有不可替代的地位和作用。20多年来的实践证明：*始终是中国最有影响的旅游城市之一，是国家主要涉外旅游接待地区之一，是国家非贸易外汇的创汇基地之一。2、*旅游业在*旅游业中的地位和作用*旅游业在*旅游业中居龙头地位。20多年来，*每年接待的海外入境旅游者、国际旅游外汇收入均占*总量的80以上，其它各项旅游经济指标和软硬件建设，总体上也处于领先位置。3、旅游业已成为*市国民经济的重要产业旅游业是国内外投17、资者在*投资最积极的领域，投资总额居*市各行业首位，占全市外商投资总额的38以上。旅游业已成为*市第三产业的先导和支柱。*市尤其是市区的第三产业是随着旅游业的兴旺而繁荣起来的。1998年，*市市区旅游业增加值达11.39亿元，占市区GDP的11，占市区第三产业增加值的26.05。旅游业对市区GDP增长的贡献率为15.73，对市区第三产业增加值增长的贡献率为29.54。4、旅游业是推动*城市建设和环境保护的催化剂旅游业的迅速发展，极大地激活、催化了*人城市建设和环境保护的意识，加快了这两方面的建设步伐。20世纪80年代中期以前，*城市仍然破旧不堪，基础设施极为薄弱，人称“南北一条中山路，东西一座18、解放桥”，航空、铁路均处于饱和状态，进*难，出*更难。从“七五”时期开始，*市投入巨资进行大规模的城市改造和环保治理工程建设，使城市建设和环境保护跃上了一个新台阶。目前，*市正以前所未有的力度加快城市基础建设和环境保护工程步伐，一个崭新的、现代化的*即将展现在世人面前。5、旅游业是*市财源的增长点1998年，*市市区旅游业提供税收1.38亿元，占市区预算内财政收入的10.96%；从旅游行业收取的管理费约8906万元，占市区预算外财政收入的24.90%。至2008年，*市旅游总收入占到*地区GDP的11.30%，在政府中的规划中，将进一步提高旅游业收入所占比重。可见，旅游业已经具备培育成为*市国19、民经济主导产业的基础和实力。1.9.2 项目建设将促进*社会文化发展旅游者尤其是国际旅游者，对旅游地的社会文化十分好奇，往往对地方传统文化、本地商品等方面表现出浓厚的兴趣和有着较强的需求。为了迎合这种需求，当地人会大力挖掘传统文化价值，创造出带有地方文化特色的旅游产品。这样，在一定程度上有效地保护了原来可能处于停滞甚至萎缩的地方传统文化，有的还重新焕发了生命力。例如*市壮、瑶、侗等民族的歌舞、建筑、服饰等文化艺术产品正是由于旅游业的发展才逐渐走向市场，得到了保护和进一步的发展。大量外来旅游者在游览的同时也带来了其生活地的文化，由此造成了旅游地本土文化与外来文化之间的碰撞，影响了旅游地的本土文化20、。这种影响较为显著地体现在语言、生活方式、价值观念等方面，其中一个最为明显的例子就是阳朔居民英语能力的普遍提高。XX园以甑皮岩遗址公园为核心，设立*历史名人博物馆、*抗战文化博物馆以及*军事博物馆，完整展示*的历史文化和抗战文化。同时与周边的军事学院联合推出军事教育主题夏令营，提高*人的自豪感。1.9.3 项目建设是适应市场的需要随着社会竞争日趋强烈，随着居民可支配收入不断增加，闲暇时间增多；随着东盟中国经济区的建立，世界各国到*旅游的人数逐年增加；随着贵广高速铁路和广贺高速公路的建成，*也将成为粤港澳的后花园；随着经济全球化时代，国外中产阶级在寻找退休疗养性价比高的地方；随高尔夫入奥，高尔夫21、运动的开展。XX园的建设正是迎合这种需要，填补*市场这一空白，具体详见第二章市场分析与预测。1.9.4 项目建设是*区可持续发展的需要随着旅游基础设施、旅游服务设施的建设以及园区内新的旅游活动项目的开展和特色旅游产品的开发，稳定的客源市场逐步形成，相关的旅游收入将成为*区新的经济增长点，解决目前*区部分地方基础条件差、基础设施落后的状况，增加政府财政税收，对促进*区可持续发展具有重要的意义。1.9.5 项目建设将缓减*旅游资源季节波动的影响*市的主要景点的最佳旅游时间见表1-1。表中可看出，*目前游览自然风光的最佳时段有很强的季节性，仅靠开发观光旅游资源会导致*社会经济的季节波动，影响旅游业的22、社会经济效益。因此，*市旅游规划文件提出了依托城市，创造新的文化、人工设施和活动的旅游资源来缓减波动的方法。本园区的建设正是符合*旅游规划的要求。表1-1 *市的适合旅游时间景区名称1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月*城市旅游资源区漓江风光旅游资源区阳朔田园旅游资源区灵渠与乐满地旅游资源区猫儿山旅游资源区矮岭温泉旅游资源区龙脊梯田旅游资源区荔浦丰鱼岩旅游资源区资源资江八角寨旅游资源区永福寿城旅游资源区资料来源：据相关年份的中国统计年鉴、*社会经济统计年鉴第二章 项目市场分析及预测2.1 中国旅游行业的概况我国的旅游业较长期地保持7%的年均增长率，已经成为国民经济新的增长点，23、旅游业带动了相关产业和社会经济的全面发展，已经成为我国经济发展的支柱性产业之一。产业的概念是从供给方出发的，生产同一类产品或者提供相关服务的单位的集合，而旅游业是一项以需求方来定义的活动和产业，这是旅游产业界定的特殊性。所以旅游产业的定义从旅游需求和旅游供给两方面来看，旅游需求与旅游供给之间的相互作用使旅游经济活动中产生了一系列的经济现象和经济关系，形成了旅游产业，主要由旅馆业，餐饮业，交通运输业，旅行社与旅游景区管理组成，其中旅行社，旅馆业和交通运输业是旅游业的三大支柱。旅游产业是一个关联性很强的综合产业。一次完整的旅游活动包括吃、住、行、游、购、娱六大要素，所以旅游产业的发展可以直接或者间24、接推动第三产业、第二产业和第一产业的发展。旅游产业也是一个形象产业。旅游业的开展为旅游目的地与客源地的相互交流搭建了一个平台，游客会在旅游过程中产生对旅游目的地的综合印象，旅游目的地在这个过程中向游客展示地区的整体形象。旅游业推动旅游城市经济增长和相关产业发展，提供社会就业机会，促进社会文化与生态环境的改善，加强地区间的交流和互动，促进人口素质的提高。所以说旅游业是一项对地区的经济、文化、环境有重要推动意义的产业。尽管连续遭受重大自然灾害和突发事件冲击，2008年中国国内旅游仍然保持了平稳增长势态。2008年中国国内旅游总人次17.12亿人次，比上年增长6.3%；国内旅游收入8749亿元，比上25、年增长12.6%。全年国际国内旅游总收入1.16万亿元，比上年增长5.8%。其中国内旅游收入8749亿元，入境旅游收入2839亿元。旅游直接从业近1000万人。据最新统计数据显示，2009年十一黄金周，全国共接待旅游者2.28亿人次，实现旅游收入1007亿元，旅游业已成为关系亿万“民生”的大产业。不仅如此，旅游业还明显推动着国民经济和社会发展，培育和提升着国家和地区的“软实力”。据估计，未来10年间，我国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业以及政府旅游的增长速度将达到10.9%。到2010年我国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44%26、达到8%。到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会和发展潜力。2.2 XX园建设的市场背景随着社会竞争日趋强烈，工作生活节奏的加快，城市居民环保意识的增强，越来越多的城市居民产生了逃离城市高楼重返大自然的强烈愿望，期待通过亲和大自然来放松身心。根据世界旅游组织统计，全球旅游产业中自然生态取向的旅游方式以每年介于10%至30%的速率快速增长。随着居民可支配收入不断增加，闲暇时间增多，消费结构不断升级，旅游同住房、家用轿车、通信产品等一起成为大众消费的热点。若按我国每人每年出游两次计算，到20227、0年，国内旅游人数将高达30亿人次左右，中国旅游业面临广阔的发展前景。随着东盟中国经济区的建立，世界各国到*旅游的人数逐年增加，入境游客于2006年超过100万人次，2008年全市接待游客总人数超过1600万人次，同比增长5.5%；旅游总收入超过100亿元，同比增长近18%，4年内旅游总收入翻了一翻。在世界经济环境相对严峻的情况下，*旅游业仍然展现出其独特的吸引力，随着桂广高速和贵广高铁的修成通车，将会有更多的国内外游客前来*旅游，*旅游区面临较好的市场机遇。随着经济全球化时代，造成世界越来越不“平”，大量的资金、人才和技术都集中在几个重要的城市，导致生活成本上升，这对大城市的工作人员产生巨大28、的影响，特别是中产阶级和政府工作人员。他们退休以后，退休金无法维持之前的生活状态。大量退休的中产阶级，他们从事专业性的工作，受过很高的教育，面对现实，如何选择一个适宜居住、环境优美、比较安全、生活成本又比较低的“退休之地”？欧美的中产阶级选择到*、阳朔退休疗养是明智之举。因为在这里，花同样的钱，可以获得比美国、欧洲好5倍的生活体验。甚至可以超越他们原来工作时候的生活水准。这就需要我们做一些基础设施建设，比如更好的房屋，更好的医疗设施、文化、教育机构、以及相应的娱乐、商业、健身、休闲、健康护理设施和新兴社区的建设，而这些XX园一应俱全，并向国际水平看齐。乐观预计20年的发展时间，*的目标是吸引129、00万这样的西方退休的中产阶级，*的人口结构将发生根本性的变化，中国人和外国人各一半，成为中国的“日内瓦”。高尔夫球将成为2016年奥运会的正式比赛项目，在美国，现在拥有高尔夫球场20000多个，而在中国，现在全国高尔夫球场仅500多个，而且不少属于较为粗糙，档次较低的球场。中国竞技体育向来有奥运情结，列入奥运的比赛项目国家特别重视，投入也特别多，目的就是为了出成绩，拿金牌。此次高尔夫“入奥”成功后，国家必定更加重视此运动。单靠现有的500个水平不高的球场，别说商业开发，普通大众参与，就连运动员训练都有问题，所以国家扶持高尔夫球运动，未来加建球场是可以预期的。在早年的中国，对高尔夫球运动的理解30、存在误解，近年虽有改善，但对于观念保守的人来说，这项运动或与贪污、腐败等社会不良现象联系在一起。然而社会不良现象的责任并不应该简单地推到一项体育运动身上，正确理解这一点后，高尔夫球或许就能够更加平民化，日后或许能有更多的百姓，更多的官员参与到这项运动中来。所以中国的高尔夫球运动及这项运动后面蕴藏有巨大的商机。当今世界，会展经济已成为一个令世人瞩目的新型经济形式。在我国，随着社会主市场经济体制的建立和完善，会展经济的作用亦愈来愈为国人所关注。自20世纪80年代以来，会展经济在我国也迅速发展起来，并以年均近20%的速度递增，创造了巨大的经济效益和社会效益，成为国民经济新的增长点。2.3 *市旅游业31、现状2.3.1 *市游客接待量*是我国旅游发展最早的城区之一，是*旅游业发展的龙头之一。作为*市的支柱产业，旅游业得到了政府的充分重视，旅游发展的政策和行业环境良好，*市旅游业一直保持良好的发展势头，并且取得了长足的发展，旅游经济连年持续增长。2005年接待入境游客首次突破百万人次，是我国8个过百万城市中唯一的地级市。2008年接待国内外游客超过1500万人次。2.3.2 *市旅游产业规模*市一直致力于优化产业结构和客源结构，在以“三山、两洞、一条江”为主的观光旅游产品基础上，适应市场需求不断优化产品结构，深度开发了观光型旅游、休闲度假型旅游、会展商务旅游、历史文化旅游、民俗风情旅游、城市旅游32、红色旅游、专项与特种旅游八大产品系列。策划和创造了游客喜欢的、有文化内涵的、有消费市场的旅游精品，比如：乐满地休闲世界、愚自乐园、印象刘三姐、两江四湖等，赋予了*市新的旅游文化内涵。目前*市已有了较为齐全的旅游产业规模，全市拥有各类旅游企业300余家，直接从业人员约47万人（不含12县）。国际旅行社20家，国内旅行社73家，各种外语及普通话、方言导游9000余名；星级饭店67家，其中五星级4家，四星级8家，三星级34家，二星级以下21家；社会住宿业约400家，床位5万张；旅游车船企业约80余家，漓江游船225艘，两江四湖游船72艘，各种大中巴旅游车1128辆；景区和休闲购物企业协会在册企业有33、85家，已开发主要景区50余处，其中国5A级景区2处，4A级景区17处，3A级景区4处。全国工农业旅游示范点7家，全国“双百强”旅行社4家。居全国同类城市前列。2.3.3 *是*旅游业的龙头2008年，*全区年接待国内旅游人数9687.41万人次，入境旅游人数201.02万人次。同年*接待国内旅游人数1638万人次，入境旅游人数125万人次。*市的国内游客占全区国内游客的16.9%，入境游客占到全区入境旅游接待总人数的62.2%。所占比例与2007年基本持平。2008年*市旅游总收入相当于*当年地区生产总值11.3%。2009年十一黄金周期间，*14个市游客总人数722万人次，同比增长23%；34、旅游总收入28.1亿元，同比增长25%，两项均创历史新高。其中*市共接待国内外游客81.71万人次，平均每天接待量超过10万人次，比2008年增长15.86，实现旅游收入7.36亿元，同比增长23.00。黄金周旅游收入占到*全区的26.2%。*作为*旅游业龙头的重要产业地位仍十分显着，为度假园区今后的发展提供了良好的市场基础。2.3.4 国内外游客结构来*旅游的国内游客主要来源地（省份）有*本区、广东、湖北、湖南、北京、江苏、上海、浙江等地，其中前五位的省份就占了64.27%。客源分布基本上是稳定的，来源地既广泛又相对集中。随着一些地区经济的快速发展，诸如北京、江苏、上海、浙江以及山东等经济发35、达的地区所占比重会有很大提高，将成为*国内旅游的重要客源地。*的主要客源国在大体上一般都保持较为稳定的发展态势，在*的主要海外客源国中，日本、美国、韩国、法国、德国、英国依次排在前六位。图2-1为到*的外国游客量前十名的比例图。日本34%美国18%韩国11%法国10%泰国2%德国10%加拿大2%英国7%澳大利亚3%新加坡3% 图2-1 到桂外国游客量前十名所占比例图(资料来源：相关年份的中国旅游统计年鉴)2.3.5 *游客量的季节性变化*旅游市场的季节性强。根据19992000年的统计数据，*国内游客的旅游峰期出现在5、7、8和10四个月；海外游客到*的旅游峰期主要出现在每年的410月，以5月36、9月和10月为最高峰，基本上与国内游客旅游峰期同期。见图2-2图2-2 *游客量季节变化曲线图（19992000年统计资料）2.3.6 *旅游设施的现状通过对*市城市建设和旅游发展的调查，发现*作为国内最著名的旅游城市之一，在城市产业开发尚存在以下几方面的问题：*山水甲天下闻名，但是缺乏与其知名度相匹配的项目活动；*市酒店众多，但是缺乏大规模、高档次的集群式酒店；*市发展以服务业为基础，但是没有统一的，能够与国际接轨的标准化服务；*旅游景点众多，但是没有整合成相互关联的旅游网络；*历史名人、英雄人物众多，但是现代*人缺少区域自豪感；*有高尔夫球场，但缺乏达到国际一流水平的配套设施；*现有或正37、在规划退休疗养设施，但缺少规模化、综合化、标准化、国际化的院区；XX园的建设正好填补了这些缺陷。2.4退休产业市场分析2.4.1 退休产业市场分析“老年”的界定在世界各个国家和地区并无统一标准。在中国，参照中国事业单位的退休年龄标准，一般将56岁定为老年市场。而在发达国家一般65岁退休，高素质的员工70岁退休。与世界发达国家相比，中国的“老年市场”的界定年龄偏小，一般在56岁刚刚退休的老人身体都比较好，又刚刚从岗位上闲下来，他们中一部分人受过高等教育，子女也有各自的工作，经济条件较好，对精神消费的需求增加,普遍具有出游欲望，愿意在身体条件还好的情况下去环境较好的地方去生活一段时间，所以这一部分38、的旅游疗养市场的潜力最大。 国际营销大师科特勒为*城市发展提出细分市场战略定位*可做全球退休产业第一城，“如何吸引全球几百万的中产阶级退休人群来居住,这对*来说是一个巨大的商业和发展机会。”2009年10月20日,国际营销大师科特勒从阳朔参观考察后回到市区，在与*各界知名人士举行的座谈交流中，结合在*的考察感受，和与会者分享了他发现的这一“新兴细分市场”。 *给他的初步印象是城市圈已经成熟，但阳朔作为一个很有发展潜力的地方，很多资源没有被开发，处于低价运营的状态。如何将阳朔的战略性思路利用起来形成市场支撑，实现阳朔和*的指数性增长?科特勒从客户和消费者的角度分析认为：“*需要100万、200万39、甚至更多的客户，来带动消费、金融等关联产业发展。”科特勒进而提出：“要用全球的眼光，来看这个全球发展很快的行业退休产业。”在英国，由于退休金较低，约有200万的退休人群在生活成本比较低的西班牙居住。科特勒通过列举美国和欧洲国家及地区平均退休年龄和收入，以及退休后生活水平的变化带来的迁徙习惯指出：“对于这些退休中产阶级，一个很现实的问题就是如何寻找一个性价比较高,比较适合居住的地方。”这对*来说是一个战略性的机会。如何吸引这群退休的中产阶级，把*作为他们的退休地？对于*拥有的低成本的生活和世界级的风景、环境，科特勒表示了赞叹。在这里可以让他们过上比美国好四五倍的生活，这对*政府、企业都有很大的发40、展价值和机遇。这是考察*之后提出的战略性假设，可以成为*未来发展的一个方向。*有条件在这个细分市场上做到全球第一。2.4.2 XX园区的优势和条件XX园有575.8公顷的国家森林公园，是天然的大氧吧，森林周边有五家疗养院，面积达8.18平方公里，周边有温泉、水库、高尔球场和田园观光区，这里生活环境较佳，生活费用也低，正是退休疗养的首选之地。XX园区打造XX森林养生园，由园区统一按国际化标准进行建设管理，计划吸引510万人来退休疗养生活，也作为科特勒大师所讲的一个试验区。2.5 休闲度假产业市场分析2.5.1 休闲度假旅游的特点休闲度假旅游强调休息和保健、注重环境质量、度假地的相对稳定；休闲度假41、旅游停留时间长、消费水平高、季节性明显；休闲度假旅游呈现出大众化、家庭化、综合性特征；2.5.2 休闲度假旅游的发展前景及方向在发达国家，目前观光旅游只占整个旅游市场的30%，休闲旅游和户外运动则占了70%以上的份额。随着我国居民休闲观念的形成，将以提高生活质量为目的，把健身、求知、娱乐等轻松、快乐而富有意义的休闲活动放在首位，不仅消遣娱乐性和健身性的需求会有较大增长，而且智力性和发展性的休闲需求也将有大幅增加，玩得高兴又有益身心的休闲旅游模式将成为消费主流。2.5.3 XX园休闲度假市场分析XX园内有国家森林公园、历史文化、田园风光、高尔夫球场、温泉、生活体验、购物、健身、娱乐，完全符合和满42、足休闲度假旅游“玩得高兴又有益身心”的特点。根据XX园的实际情况，结合*休闲度假的市场，XX园策划提供4500个床位,每天可接待游客9000人。2.6 会展产业市场分析2.6.1 会展经济的概念及作用所谓会展经济，是指通过举办会议、商品展示、展览等活动来求得经济发展的一种经济形式。会展经济能产生巨额的利润和促进经济的繁荣，其作用不可小视，具体说来表现在以下几个方面：1、会展经济本身能够创造出巨大的经济效益会展经济一般被认为是高收入、高盈利的经济形式，其利润率大约在20%25%以上。从国际上看，全球每年国际性会展总开销达2800多亿美元。德国的汉诺威、美国的纽约和芝加哥、法国的巴黎、英国的伦敦、43、意大利的米兰等都是世界著名的“展览城”，会展业为其带来了巨额的利润。如美国一年举办的200多个商业展会带来的经济效益超过38亿美元，仅一年一度的“RSNA芝加哥”展览就为芝加哥带来高达1亿美元的收入；法国的展会每年营业额达85亿法郎，展商的交易额高达1500亿法郎，展商和参观者的间接消费也在250亿法郎左右。从国内来看，据不完全统计，近10年来，我国通过展览实现外贸出口成交340多亿美元，内贸交易120多亿元人民币，而1999年会展业的直接收入近40亿元。再如 2000年深圳高交会的成交金额达700多亿元人民币，2000北京国际车展的总营业额高达8400万元，门票收入也超过了300万元。2、会44、展经济可以带动相关产业的发展会展经济不仅本身能够创造巨大的经济效益，而且还可以带动交通、旅游、餐饮、住宿、通信、广告等相关产业的发展。据专家测算，国际上展览业的产业带动系数大约为1：9，即展览场馆的收入如果是1，相关的产业收入则为9。另据上海市测算，上海会展业带来的相关经济效益，直接投入产出比为1：6，间接的可达成1：9，对上海的GDP的拉动非常明显。就拿1999财富论坛来说，它给上海带来的财富令人吃惊，短短3天时间，仅酒店的收入就达数百万美元，其他行业如交通、广告、旅游等收入也不菲。又如2000北京国际车展，仅餐饮住宿的收入就超过了300万美元。再者，会展经济还可增加大就业机会。据测算，每增45、加1000平方米的展览面积，就可创造近百个就业机会。如1996年在德国汉诺威举办的世界博览会，创造了10万个就业机会。对于人口众多的中国来说，通过会展经济增加就业机会更为重要。1999年昆明世界园艺博览会使整个云南省的旅游业火爆起来，进而带动了相关行业的4050万人就业。3、会展经济为企业开展营销活动提供了一个很好的场所在市场竞争日益激烈的情况下，企业都想寻找机会搜集市场信息、促进产品销售，而参加会展无疑是一个契机。一方面，企业通过参加会议和展览，可以及时、准确、低成本地获取各种有效的信息。然后，根据这些信息，实施恰当的市场营销组合策略。另一方面，企业在展览会上通过产品尤其是新产品展示，可以诱46、导甚至创造消费者的需求。如2000年11月在德国纽伦堡国际会展中心举行的德国IKK国际空调展示会上，海尔空调展示了其新产品的环保、节能、个性化的特点，刺激了欧洲各国经销商的需求。在会展仅3天的时间里，海尔空调就成交1亿美元，成为3天展示会最大成交的单一产品。再者，企业通过会展寻找客户可以降低营销费用。据英联邦展览业联合会调查，通过推销员推销、广告、公关等一般渠道找到一个客户，需要成本219英磅，而通过展览会，成本仅为35英磅。此外，企业还可以利用会展展示企业良好的形象。如在2000年石家庄全国糖酒交易会上，旭日升再次独家赞助了开幕式。主会场上最佳的广告位置，是一段用旭日升冰茶罐砌成的古长城，象47、征着企业勇于开拓、不断进取的精神。长城往里是6个拱形桥，每个桥上有一个大的广告牌，共6个红色的大字“旭日升，万家兴”，代表着旭日升集团的企业理念，浓厚的文化氛围。4、会展经济能够促进城市的发展，提高城市的知名度和美誉度不少城市因节而兴，因会而旺。在某种程度上可以说，办展数量和规模是衡量城市国际化程度的重要标志。像巴黎，一年重要的国际会展多达300多个，享有“国际会议之都”的美誉。而德国的汉诺威通过举办世界博览会，缩短了不同文化之间的距离，改善了德国的国际形象。我国的大连原本是一个以重工业为主的城市，自20世纪80年代末以来，该市通过举办“大连服装节”，不仅使大连成了一个享誉全球的城市，而且还促48、使其建成了一大批具有国际水准的基础设施，使大连成为东北亚国际会展中心城市；昆明为了举办1999年世界园艺博览会，投资了216亿多元，建成了218公顷的场馆群等设施，使昆明的城市建设至少加快了10年；珠海原来只是毗邻澳门的一个小镇，当1996年它成功地举办了第一届中国国际航空航天博览会后，珠海的名字在中国乃至世界便更加响亮了。难怪珠海市主要领导说：“航展对珠海来说不是负担，而是一项资源，是难得的机遇。”2.6.2 *会展存在的问题及XX国际会议中心的设置会展主要包括展览会、会议和节庆活动。会展工作需要交通、住宿、餐饮、旅游、商业、广告、通讯、建筑、边检、海关、保险等诸多部门提供配套支撑，会展活动49、导致的商品、物资、人员、资金、信息流动对国民经济产生拉动效应。*有会展中心，缺乏与其相关的配套设施，XX园正好填补这一缺陷。根据XX园策划和*社会经济发展的状态，XX园设置0.48平方公里的会展区, 设置国际会议中心、五星级会议酒店、宴会大厅等。2.7 高尔夫市场可行性分析2.7.1 高尔夫经济的定义高尔夫运动是一项高尚的体育休闲运动。经过500多年的历史发展，现代高尔夫已经成为了一项全球性的体育产业。不管从体育运动的角度，还是休闲娱乐的角度分析，美日欧等西方发达国家和区域高尔夫的发展都体现了产业性和经营性的特点，已迅速成为新兴的社会产业。 在中国，高尔夫的发展走过了20年的历程，发展到拥有近50、500个球场的水平。今天，中国高尔夫球运动已形成了一股浪潮，席卷华南、华东、华北等地。据统计，中国高尔夫人口估计为72.5万人、其中成年男子为37.5万人、成年女子10万人，另有25万人为青少年，这不包括以在练习场和室内高尔夫场地打球为主的亚高尔夫人口。另外，还有大量韩国、日本、东欧、台港澳等国家和地区的高尔夫旅游者，保守估计，一年将有近100万人次来华进行高尔夫旅游，且逐年在增加。在深圳、海南、山东、大连等经济发达的省市，一些经营好的球场有时会出现人满为患的情况。 经济学家迟福林认为，中国潜在的高尔夫消费者现在是2000万，2020年可能是 5000万。由于打球人口的增加，对高尔夫用具的需求51、也在增加，中国自己生产的高尔夫产品已崭露头角。同时，国外的许多知名品牌也纷纷在中国兴建生产基地或来料加工，中国因此可以成为世界上最大的高尔夫用品生产基地。中国高尔夫已经体现出产业化发展的趋势。2.7.2 高尔夫经济带来的经济效益1、最基本的连带经济高尔夫运动器材方面 首先，高尔夫作为一项运动其本身消耗着运动器材。因此，高尔夫产业中一个非常重要的组成部分就是高尔夫球杆和高尔夫球的研究制造产业。在国外，这一产业方向已被开发，如今涌现了一系列的高尔夫运动器械知名品牌，例如PING, Titleist, Tayormade, Callaway等等。然而在国内市场上，虽然有大量的球杆生产，却多为这几种情52、况：为国际品牌加工；模仿国际品牌做自己的小品牌；假冒；伪劣。国内高尔夫界缺少代表中国高尔夫产业的高尔夫品牌，对球杆、高尔夫球的研制也尚为空缺。因此，目前这一产业方向在国内市场上尚有一定的发展空间。 第二，绅士运动高尔夫，因其对服装、球鞋方面的特殊要求，而带动着高尔夫运动服装、手套、球鞋等配件产业的发展。这一方向在国内外都发展比较成熟。但是国内还是缺少一些具有国际影响力的高尔夫服饰品牌，同时，能否将高尔夫服饰产业发展到一个新的层面也值得国内发展商努力探寻。 2、社会知名的高尔夫附属产业:建筑业、房地产业、酒店业、服务业 。建筑业：无论高尔夫球场(Course)或是高尔夫练习场(Driving R53、ange)的建造，都需要经过专业的球场设计师精心设计，以及专门的高尔夫建筑公司优良施工建造。国内目前已经营业的有近200家高尔夫俱乐部，另有近 500家正在筹建中；高尔夫练习场的数量虽然缺少统计数目，但据发展趋势，已有和将成立的练习场数目将非常巨大，因此高尔夫建筑业将为推动中国建筑业的发展贡献一份力量。 高尔夫房地产业：这一产业具有中国特色。现今国内许多高尔夫俱乐部致力于发展高尔夫房地产，这一产业的前景被高度瞩目。我们知道，这个时代，房地产是推动一个地区经济发展的中流砥柱，因此高尔夫产业发展其独特的房地产业对推动整个国民经济都具有重要的作用。 酒店、服务业：高尔夫这一休闲产业，在带给其爱好者打54、球的愉悦的同时，努力为客户提供良好的服务和方便的设施，因此，很多高尔夫俱乐部配备有完善的度假酒店，并且提供高档的服务。根据笔者自己的经验，高尔夫球场中的酒店以及服务都具有很高的水准，一些球场甚至达到五星级酒店的标准。因此，高尔夫产业发展也为酒店、服务业的完善做出了贡献。 3、草坪业、高尔夫球场、练习场设备器械业 高尔夫被一些人风趣地称为“绿色鸦片”。由此可见其对绿色，对草坪的需求。一个正式的高尔夫球场需要数种不同的草，而南方球场与北方球场又因为其环境气候不同而需要暖季性草与冷季性草两大种分类的草，同时对每种草从种植到培养到使用与维护都是技术含量非常高的工作。现阶段国内球场几乎都是引进国外研制的55、草种，对这些草种的特性以及在国内环境下生长的状况研究都很欠缺。草坪业虽然是高尔夫整个运作产业系中至关生死的部分，现阶段却紧缺人才、技术与人力资源，过分依赖国外草坪产业，增加球场建设与维护成本，因此这一产业在国内的发展潜力巨大。 与此同时，维护高尔夫球场、练习场的正常运行，需要许许多多的机械设备。高尔夫球场中，需要高尔夫球车，修剪以及维护草坪的各种器械，灌溉、疏水系统，以及配套服务所需要的各种设备等等。而高尔夫练习场一般需要人工发球台，修剪、维护草坪的各类器械，拣球的球车，配套服务需要的各种设备等等。每一类器械都有其独自的发展空间。我们时常可以看到高尔夫杂志中的各种器械广告，可见，这是一个竞争激56、烈的市场。 4、高尔夫竞赛产业 随着TCL赞助三亚TCL高尔夫精英赛的落幕，TCL成为了欧巡赛冠名赞助商的第一个中国品牌，而高尔夫赛事这一商机也打开了中国市场的大门。高尔夫运动竞赛的组织与管理需要专门的服务机构，赛事中各个环节需要的物资连带着高尔夫赛事产业的发展。而赛事中最引人注目的是广告业，此次TCL的冠名赞助所产生的广告效应令人瞩目。 但是中国高尔夫赛事发展非常不成熟。首先中国的高尔夫球赛事太少，尤其是职业赛事，一年仅仅四场的职业赛事承担着领导这样一个庞大的产业发展，怎么看都有点力不从心。陈朝行先生说“国内目前最缺的赛事是职业巡回赛(PGA TOUR)，在高尔夫运动发达国家和地区来说，这是57、最常规，也最能促进本土职业球员进步提高的赛事。中国高尔夫运动发展20年了，业余巡回赛 (AMATEUR TOUR)也打了5年，职业巡回赛却一直没开展起来。相对国内高尔夫运动的蓬勃发展，职业巡回赛的缺项，已严重制约国内职业高尔夫运动的发展。”其次是赛事服务机构存在空白现象，对赛事的组织管理来说是一大创伤。最后是远缺少高尔夫赛事赞助商的足够热情。 5、高尔夫旅游业 当今最热门的高尔夫新兴产业首推高尔夫旅游业。高尔夫旅游注重人与自然的亲近与交流，把高尚的高尔夫礼仪与健体竞技融为一体，引领中国旅游业从观光型向休闲度假型调整。目前韩国、日本大量的高尔夫旅游者组团来中国旅游，进行高尔夫旅游运动，世界旅游组58、织也把高尔夫运动作为一项专项旅游活动。因此，高尔夫旅游具有广阔的发展前景。国内的高尔夫旅游产业已经起步，一些旅游市场中介已经推出了一些高尔夫线路。但是国内供不应求的市场现状需要更多的高质量的中介服务机构，以及高尔夫旅游产业网络服务的完善。由此可见，一个“高尔夫旅游”产业下蕴含着更广阔的连带性产业和巨大的商机。2.7.3 高尔夫经济带来的社会效益1、有利于城市投资环境的改善 美化城市环境。一些发达国家和地区的企业高层管理人员都十分热衷于高尔夫运动。许多跨国公司选择在中国投资、办实业，不仅关注中国的优惠政策和廉价劳动力，同时也特别关注所投资城市的整体环境。他们往往把当地高尔夫俱乐部多少、球场质量优59、劣作为考察一个城市投资环境的一项指标系数。高尔夫球场以其优美的、自然的球场环境著称，绿地、阳光、水域、山坡，远近结合，难易结合。既能调动身体每块肌肉的协调性，强身健体，又有每球落点不易处理好的趣味性，引人入胜。这样一种休闲式、商体结合性极强的运动，既有无限商机，又适合*特色。是实现*市旅游发展战略总体目标“世界级、*化”的最佳途径之一。“绿色”“健康”“挑战”“商机”是高尔夫运动得以在全球迅速发展的根本原因，也是其他球赛不可替代的一种运动。年龄可从8岁80岁人群都能参与。成功人士多在40岁以后，他们关心健康、直面挑战、寻找商机，高尔夫运动已成为他们生活中必不可少的重要组成部分。许多商界人士都把60、高尔夫球场作为交流、沟通、交友、交际的活动场所，也有的把它看成是一个信息互动平台。在日本，许多大公司高层人士的重要会谈都选在高尔夫俱乐部这种轻松的娱乐场所，而在谈判桌上签订合约仅仅是一种形式。 由此可见，一座城市的高尔夫球运动的发展水平对改善投资环境，吸引和增强外资的能力是十分重要的。正如新财富近期报道的一项统计数据表明，我国一些城市的外资引进数与当地高尔夫球洞数高度相关，达到80%。 2、促进旅游、房地产等产业开发 经济飞速发展已经引起了旅游业的腾飞，但传统旅游如风景名胜游、城市风光游对经常外出的社会高层人士的吸引力却在不断衰退。要发展特色旅游，尤其是城市特色旅游，就必须开发出新的旅游品种。61、高尔夫以其优美的球场环境著称，青草、阳光、水塘、山坡，这样一种休闲式的运动为开发一个城市的特色旅游提供了不可多得的自然条件。一个占地1000亩左右的高尔夫球场，其优美的环境，清新的空气，不仅被人们称之为城市空气净化器，同时又是一道亮丽的景观，地域的区段价值不可估量。高尔夫球场对其周边地块的土地价格，房产开发起到了巨大的推进和带动作用。深圳市一些高品位的地产楼盘广告词语中都常常以“毗邻高尔夫球俱乐部”，“高尔夫球场美景尽收眼底”作宣传。 深圳市天安高尔夫花园几年前在市场上推出时，价格高出其它楼盘一大截，有效促进城市经济增长。在欧、美等高尔夫运动较为普及的国家，都已建立起较为完整的高尔夫产业。专业62、设备、球场设计建造、农药化肥、球具、球服、广告策划、会籍交换、餐饮、健身等等，形成一个产业体系，一串紧密连动的链条，对城市经济起到了积极的促进作用。在我国，尽管高尔夫运动开展较晚，产业化程度还很低，但近几年在外商、外资企业的带动下，高尔夫球具、球服的生产和出口突飞猛进，从我国高尔夫球具在全球球具最大的消费市场美国的销售增长情况就可见一斑。廉价的劳动力成本，发达的服装、轻工制造业为高尔夫球相关制造业发展打下了基础，高尔夫运动的兴起为相关产业的腾飞提供了保障，高尔夫产业的形成与城市经济发展相辅相成。随着高尔夫运动的逐步发展，当产业链真正形成时，可预见其对城市经济的促进作用将更明显、直接。 3、缓解63、城市就业压力 一家18洞俱乐部一般拥有员工500人左右，目前仅珠三角的俱乐部中，共拥有1200多个球洞，大约可安置近3万人就业。另一方面，高尔夫还间接的解决了相关制造业的就业问题。如前面所分析，高消费的高尔夫运动有效拉动球具、球服等相关制造业，而相关生产类型都属于精密型的生产，尤其是高档球具，几乎是全手工制作；加上服装、草坪设备、球车等生产，其制造业解决的就业是其俱乐部内部所解决的就业人数的数倍。另外，我国经济发展面临着内需不足的难题，而内需不足是相对不足，表现为：低收入者购买力有限，但中低档商品生产能力强，形成中、低档日用商品相对过剩；高收入阶层消费潜力巨大，但符合其消费需求的高品位、高质量64、产品供应不足。高尔夫是公认的时尚、文明的高品位运动，满足了高收入阶层的消费需要，仅以高尔夫球手的一套“行头”为例，普通档次都超过1万元，档次高的达到5、6万，甚至十几万。高尔夫运动所能拉动的相关消费对城市经济的促进作用不可低估。 4、增加城市财税 高尔夫球场的投资建设在一座城市中算得上是一个大项目，一个较高标准的18洞球会的投资，包括俱乐部会所等一些其它辅助设施(不含地价)，一般需要近亿元，若计入地价、地产，其投资额更加庞大，而这些投资都以民间资本为主。同时，高尔夫是一种高消费，国内的会籍费一般都在20万到80万元间不等（上海佘山高尔夫会籍费已升至150万元），会员还要缴纳年费，入场打球还有球65、童费、球车费、餐饮费等，而散客在国内标准高尔夫球场打场球平均消费约1000元。无论是民间投资还是鼓励消费，对拉动内需，促进城市经济的增长，增加税收，都有一定作用。加之政府相关部门自2001年提高了高尔夫俱乐部的营业税率，高尔夫俱乐部对城市的财税贡献更是有增无减。高尔夫运动和其发展正渐渐成为一个城市经济的新亮点。只要我们加强研究，抓住机遇，因势利导，合理规划，我国的高尔夫运动及其产业的发展必将为城市经济的发展起到更强的促进和推动作用。2.7.4 XX园高尔夫球场的设置本次XX园的策划抓住高尔夫球入奥这一契机，预留高尔夫发展用地，策划建设国际一流水准的18洞72杆的高尔夫球场，配套建设高尔夫会馆服66、务区、超五星级高尔夫度假酒店、会员别墅区。2.8 *旅游的SWOT分析*旅游的SWOT分析指的是*旅游的优势、劣势、机会、威胁分析。2.8.1 优势定位于国际旅游与国内旅游并重的*旅游，主要的竞争优势是硬环境无以伦比，软环境独具一格，良好走势初显端倪。*因桂树成林得名，是世界上发育最好的亚热带岩溶地貌景区，“山青、水秀、洞奇、石美”四绝毕集。百里漓江，千峰环立，沿江两岸田园风光如诗如画。陈毅元帅“愿作*人，不愿做神仙”这广为流传的诗句是*秀丽风光、宜人气候、优美环境的真实写照。*的城市基础设施建设近几年有了突破性改善，水、陆、空进出便利，为*旅游参与未来市场竞争奠定了坚定的基础。*的历史文化源67、远流长，民族风情浓郁，地方特色显着。两千多年来，*历为县、郡、州、府的治所，宋代之后，一直是岭南地区政治、经济、文化的中心，抗日战争时期，成为全国著名的抗战“文化城”。自开展旅游接待业务以来，*一贯十分注意旅游服务质量的提高，旅游服务的规范管理走在全国前列，积累了丰富的管理经验，注重树立良好的旅游城市形象，培养了一大批旅游服务的各类专门人才。2.8.2 弱势旅游产品相对单一。大多数属于观光型的产品，产品承载的资源功能单元之间缺乏联动性。产品规模与发育程度存在较大差异，“漓江风光”是*市观光型旅游产品中规模最大、发育最成熟的精品，年接待旅游者140万人次以上。*历史文化名城、兴安灵渠与龙胜民族民68、俗文化等观光型产品有一定的发育程度，有待于深度开发，特别是城市旅游产品亟待培育和发展。观光与度假型产品、观光与专项类型的旅游产品之间缺乏整体规划与合理配置，观光型旅游产品的垄断性地位，使其它类型的旅游产品难以脱颖而出，导致旅游活动内容单调、贫乏，旅游者停留时间比较短，综合效益有待于进一步提高。产品空间组合存在替代性竞争，部分劣质观光型产品损害了*风光的产品形象。*高质量的旅游产品种类少，且种类的供给的速度跟不上需求发展的速度；由于高质量的旅游产品跟不上需求发展的速度；大量的低质量的观光、娱乐性旅游产品不断推出，影响游客的体验，使*市旅游的总体吸引力下降；产品结构仍以观光型为主，其它类型的产品的69、发展受到影响，如会议旅游、康复旅游起步早，但发展慢，观光度假、特种旅游等起步晚、发展也慢；对服务性的产品和非自然资源型的产品重视不够、认识不清，造成为散客服务的产品和高质量文化产品的遗缺，也没有积累起文化产品经营的企业家；以观光型产品为主的产品结构使*市的旅游业有强烈的季节波动性；使游客难以长期在*停留，影响*旅游的效益。目前，入境旅游者在*人均停留仅1.64天，位居全国倒数第三位。旅游产品的销售缺乏灵活性，旅游线路均是事先安排好的，一日几游的情况比较典型，游客在*游览往往是走马观花式的被动接受旅游产品，缺乏主动参与，这不符合当今旅游者喜经历、重参与的心理指向。旅游客源相对于接待能力而言显得不70、足，客房出租率还无法达到理想水平。竞销手段相对单一，过度竞争严重，行业管理政出多门，协调性差，旅游行政管理机关的权威性未到应有的高度。一些重要举措的实施缺乏可行性研究与科学论证。如旅游产品的价格变动对旅游产品销售量变动的弹性如何，无人认真考证。一般而言，提价会导致销售量的减少，降价会导致销售量上升。无论是提价，还是降价，目的只有一个，那就是增加销售额，如果达不到这一目的，提价就没有任何意义，反而造成不良影响。市民旅游名城意识淡薄，缺乏维护旅游城市形象的自觉性，少数市民没有主人意识，对游客不够热情，有一定程度的语言污染。环境保护与卫生维护缺乏长效管理措施，尤为严重的是在一些著名景区或景点存在直接71、影响整个*形象的卫生死角。近一两年来，*比以前漂亮了很多，街道也干净、整洁了，如果一些著名景区、景点存在疏于管理的死角，其影响将是极为严重的，会败坏整个*的环境形象，务必引起重视。造成这种反差的原因是*街道店面实施了分片包干责任制，而一些公园、景区或景点则重门票轻服务与管理。此外，旅游项目还存在比较大的同质化、可替代性，如农业休闲观光旅游是近几年比较热门的旅游项目，把农业中具有旅游资源部分的功能进行整合发掘和利用，满足了人们回归自然、返朴归真的个性化需求。但许多地方缺乏对旅游的理解，没有进行深层次的开发，旅游活动单一，也缺乏必要的服务，基本上都是“住农家院、吃农家饭、看农家生活”，项目总体的竞72、争力和吸引力必定会下降。旅游市场中一些不和谐因素的影响。一是火车站及周边、景点中，有些服务人员服务意识淡薄，服务态度欠佳，对游（旅）客不够热情；出租车司机服务意识不强，语言、服务态度、文明素质有待提高。二是个别旅游企业在经营过程中，发布虚假广告或信息不全，误导消费，不履行旅游合同，降低服务质量及无证照经营的 “黑社”、“黑导”、“黑车”、“黑店”等现象仍有发生。这些都成为严重扰乱旅游市场秩序的祸根和影响*旅游市场形象的毒瘤。2.8.3 机会上世纪九十年代以后，全球的经济形势普遍看好，美国这个对全球经济产生重要影响的超级经济大国经济开始复苏，进入缓慢的增长阶段。同时，世界的政治格局已向多极化方向73、发展，全球的政治形势初步建立了内在制约机制。世界国际交往频繁，经贸往来活跃，全球的国际旅游有了一个良好的经济环境与政治环境，最近几年，全球的旅游业强劲不衰，每年均保持近10的增长幅度。经历过2007年的经济狂欢后，自2008年开始由美国次贷危机引发世界金融危机。在各国政府强力干预下，目前普遍的看法是经济已经触底，今后一段时间经济将缓慢复苏。党的十五大召开以后，我国将进一步扩大对外开放，加强国际间经济与贸易合作包括旅游服务业的合作，来中国大陆旅游的客人将会越来越多。国际经济整体发展放缓，但国内仍旧保持不低于8%的经济发展速度。中国大陆的经济实力增强，人民生活正逐步进入小康状态，生活水平的提高以及74、消费观念的转变，使得国民对旅游的观念也在发生改变，外出旅游将是中国大陆居民不可或缺的部分。国内旅游近年形势喜人，全国上下对旅游业的发展给予极大的关注，旅游业普遍得到政府的关心与支持，走上了“政府主导型”的战略发展之路。面对旅游行业的乐观形式，在华南地区发行量最大的报刊南方都市报专门发行国民休闲旅游专刊。经济发达的广东地区，政府与多家单位联合发行了国民旅游卡，进一步推进旅游行业的发展。在稍早时候，全国多个地方免费发行旅游劵，促进旅游业的发展。2009年十一黄金周，全国共接待旅游者2.28亿人次，实现旅游收入1007亿元，成绩喜人。*的旅游得到了区、市两级政府的高度重视与极力支持。*的旅游资源独具75、特色，绝无仅有，*的软、硬环境取得了突破性的改善，*人民正全力以赴增强旅游的吸引力。2.8.4 威胁国际上对我国不利的重大政治、经济事件，如战争爆发，金融危机等。目前，对*旅游业构成威胁的是一时难以完全消除负面影响的世界经济危机，日本经济市场疲软以及韩国经济一时难以走出萧条。而日、韩的客源市场是*目前最大的两个国际旅游市场，整个东南亚则是*的主要国际旅游客源市场。国内外其它旅游地竞争激烈。东南亚新兴旅游市场如泰国、印度尼西亚等国因价格实惠，对旅游消费者有一定的吸引力，分流了国内旅游市场。*范围内发生严重的与旅游相关程度大的恶性事件，灾难性事件以及管理上的不尽完善。自然灾害的影响。2008年初，76、受持续低温雨雪冰冻天气影响，全区旅游行业遭受严重损失，其中，*、贺州、柳州、百色、河池等市的旅游灾情最为严重。尽管各级党委、政府和各部门做了大量工作，来桂游客量急剧减少，旅游市场还是受到严重影响，紧接着，又遇上了5月的汶川大地震、6月和10月罕见洪涝灾害的影响，这些都严重地打击了*的旅游业。第三章 项目建设地点和建设条件3.1 项目建设区域概况项目位于*市。*市位于*东北部，地处南岭山脉西南侧，东经1093611129，北纬24152623，总面积为27809平方公里。本区地貌特点是山多平原少，周围高中间低，岩溶地貌面积大。地层以石灰岩、砂页岩为主，土壤以红壤为主。*市属亚热带季风气候区，水热77、充足，温暖宜人。多年平均气温18，多年平均降水量1500毫米，但降水量时空分配不均，47月是丰水期，92月为枯水期，本区域多秋旱，多年平均相对湿度76.5，主导风向为东北风，平均风速2.5米/秒。*市地处中南、华南和西南交汇之处，森林覆盖率62.06%，野生动植物资源极为丰富。陆栖脊椎野生动物有500多种，属国家保护的动物有15种。木本植物有1415种。珍稀植物有国家一级保护植物银杉、南方红豆杉、银杏(原生种)、桫椤。已发现40多种矿产，储量较大的矿产有34种。已探明大中型矿床76个，小型矿床126个。 *市河流众多，年径流量大，有大小河流765条，主要干流属珠江流域西江水系的有桂江、洛清江，78、属长江流域的有湘江、资江，其余均为支流。项目选址于*区。以象鼻山而得名的*区是*市最大的城区，位于城市南部，辖二塘乡及*、南门、平山等3个街道办事处，两个经济管理委员会，共44个居民委员会，13个行政村。总面积87.6平方公里，人口21万。辖区内自然风光秀丽、文物古迹众多，自然景观和人文景观交相辉映，美丽的漓江绕区而过，闻名遐迩的*公园、南溪山公园以及再现一万年前新石器时代人类文明的甑皮岩古人类洞穴遗址，使本区成为这座风景旅游历史文化名城的重要景区。*属中亚热带气候，夏长冬短，平均气温19，年平均日照时数为1600小时，无霜期长达308天左右，平均相对湿度为75.85%，年平均降雨量为189479、毫米，给人们的生活和工农业生产提供了良好的气候环境。*区有着优越的区位优势，是*市委、市人大、市政府机关所在地，全市政治、经济、文化中心。交通便捷、通讯发达。火车客运站、货运站、汽车总站、邮电大厦等均在辖区内，湘桂铁路穿区而过，南连大西南、北接京广线，公路四通八达，有桂黄线、桂八线、桂柳和*两江国际机场高速公路，距两江国际机场26公里。区内有漓江、桃花江两条河流，水资源丰富，电力充足。辖区内国有大中型企业众多、商业网点密布，是*市重要的工业生产基地和繁华的商贸区。“十五”期间，*区城区GDP、财政税收等主要经济指标保持着二位数以上的增长速度。据统计，2008年，实现辖区GDP约88.87亿元，80、财政收入5.31亿元，全社会固定资产投资29.53亿元，实际利用外资373万美元。城市建设、计生、民政、文化、卫生、教育等各项社会事业也取得了骄人的成绩，*区连续六次获得自治区“双拥模范城区”荣誉称号，2007年获全国计划生育协会先进集体称号，教育“两基”工作也有幸成为*市唯一一个受到自治区表彰的先进城区。*区机关坐落在机场路、上海路和环城西二路交界的繁华路口，区政府设有经贸、招商、发改、人事劳动和社会保障、司法、财政、审计、农林水利、计生、文体、卫生、民政、建设、市容、教育等15个职能部门，管理着辖区经济和社会各项事业的发展，努力为发展辖区经济、改善群众民生、丰富居民文化生活发挥积极作用。381、.2 园区概况3.2.1 范围与区位1、范围*XX园位于*区西部，以XX路为园区的中轴线自东向西贯穿，东起凯风路，西至黄村坳，北至龙泉景区北端，南至红光公路，南北长约5公里，东西宽约6公里，区域面积约17.375平方公里，规划范围示意图详见图3-1，XX园区域位置详见策划方案图册“XX园区域位置”。图3-1 XX园规划范围示意图外延商圈涵盖瓦窑国际旅游商品批发城、德天万货批发城、联达商业广场等商业、旅游相关项目。2、区位园区地处主城区与临桂新区的连接部，距火车站、汽车站仅6.6公里，经新修建的XX路至两江国际机场仅20公里。 *市位于*壮族自治区的东北部，地处“湘桂走廊”的南端，连通粤西、湘南82、大西南腹地, 机场、铁路、公路、口岸等对外连通顺畅，门户优势突出，是西部地区重要的空陆交通中转站。 3.2.2 道路交通状况紧临*城市交通干线凯风路、桂雁路，城市快速路XX路从中穿过，道路交通网络发达，对外交通便捷。 主要对外交通干路为凯风路、桂雁路、XX路，区内的次干道和支路共同承担对外交通联系。即将竣工的贵广高速铁路和广贺高速公路，未来*到广州只有两至三个小时，极大地拉近*与粤港澳之间的距离，这使得园区更能充分受益于此项工程带来的旅游与休闲服务业的战略机遇 。3.2.3 资源条件核心资源：森林、温泉、化石、喀斯特地貌所形成的奇特自然风光、五家疗养院、乡土田园风情 。森林：国家森林公园位于83、XX园北侧XX景区，东西宽2.6公里，南北长2.9公里，总面积约8723亩，森林植被多达280余种，森林覆盖率96.6，是一个以生态效益为主要经营目的的公益型绿化林场，也是*市近郊最大的一片国有林场。缺少高档次的休闲度假宾馆、户外生态游、森林休闲娱乐项目的旅游基础设施。温泉：温泉位于XX路黄村坳段，群峰环抱之中，山势蜿蜒，灵秀俊美，缺少高档温泉度假宾馆设施。化石：*有悠久的历史，XX园区内甑皮岩洞穴发现多种距今约一万年前的人类遗物化石，现建有甑皮岩遗址公园，缺少*历史名人、*抗战文化以及周边的军事学院的结合。喀斯特地貌：喀斯特地貌所形成的奇特自然风光使*成为享誉国内外的风景游览城市，旅游业已成84、为*市国民经济发展的主导产业，但园区内的喀斯特地貌所形成的奇特自然风光未开发利用。疗养院：园区依托森林公园，形成了电力疗养院、交通部*疗养院、工人疗养院、空军*疗养院、*疗养院五家省市级疗养机构，规划的*天蟾谷颐养家园（老年公寓）正在筹建中。资源没有统一规划整合，需重新整合、规划、改造升级。乡土田园风光：，地势平坦，周边群山环抱、风景秀美，一年四季景色不同，主要是基本农田、旱地、荒地。3.2.4 经营现状与限制条件1、经营现状现有旅游设施，共占地9986亩，有固定床位1985个，旅游从业人员923人，年接待国内外游客40万人次；目前园区内还有大量可开发利用土地，具有一定的旅游业基础，且区位优势85、交通优势明显，具备较好的发展空间。2、地块限制区内虽有龙泉、沙河两个水库，但水量不足，缺少河流，要统筹解决。3.3 建设条件3.3.1 地形地貌条件用地主要地貌特征包括孤峰山体、平坦空地、农田和部分水体。园区内华夏大观园项目所处的区域是典型的石灰岩孤峰溶蚀平原，石灰岩孤峰罗列，平原海拔149米。项目区域东面的独山相对高度89米，在山脚发育有4个溶洞，甑皮岩位于西南角，是其中最大的一个。南面的相人山相对高度120米。园区内规划老年休疗养中心选址属于山谷地带，四周为连绵山体，中间为一蜿蜒相贯的谷地。该场地地貌为山谷地，总体地形起伏较大，峰顶标高多在300米左右，峰丛之间的洼地或谷地地势相对比较平86、坦，标高多在160180米之间，相对高差150米左右，现主要为荒地。地段环境优美，而且非常安静，有利于老人的疗养休憩。本园区内所有项目的建设用地均具备以下特征：一是地点处于低山、丘陵地带，能满足项目建设要求；二是不受洪水威胁；三是大气质量优良，视野开阔，交通便利，适应项目建设。3.3.2 工程地质、水文地质条件根据现场踏勘与相关岩土工程勘察资料，场地地层结构较为简单，上覆第四系松散土层，下覆基岩地层。揭露场地内主要分布岩土层有杂填土、素填土、淤泥、耕土、坡积粘土、粘土、细砂、含卵石粘土、石灰岩。项目区内的基础地层均为碳酸岩地层，岩溶发育十分活跃，其发育的强烈程度主要与地层岩性及地下水活动密切相87、关。地下水径流条件较好，岩溶发育强烈。岩溶个体形态主要表现为溶洞、溶槽、溶沟、塌陷等。地下水对混凝土结构、钢筋混凝土结构中钢筋不具腐蚀性。场地区域稳定性较好，适宜兴建建筑物。3.3.3 地震条件项目地处地震基本烈度VI度区，在工程建设中抗震设防要求按建设项目50年超越概率10%设计基本地震加速度0.05g、设计地震分组为第一组、设计特征周期为0.35s进行抗震设防。3.3.4 气候条件*市地处低纬度，属亚热带季风气候区，气候温和，具有雨量充沛，无霜期长，光照充足，四季分明的优越自然条件。具体气象状况如下：年平均气温：19.3；最高极限气温：39.4；最低极限气温-4.9；主导风向:全年风向以北88、偏东为主；最大风速：19m/s；年平均风速:2.55m/s；多年平均降雨量：1898mm（4、5、6、7月为多雨季节）；日最大雨量为：285.9mm，是*多雨地区之一。3.3.5 社会环境条件据统计，*市2008年实现生产总值883.02亿元，同比增长12.9%；城镇居民人均可支配收入达14636元，同比增长13.4%，其中农民人均纯收入4465元，同比增长14.3%。在*市市委市政府的领导下，*市的经济呈现了良好的运行态势。城乡居民银行存款增长快，消费水平提高。城镇登记失业率控制在*自治区下达指标以内。全市“普九”已通过国家评估验收，科技、卫生、文化、体育、社会保障、广播电视、新闻出版、防灾89、减灾等事业取得新的进步。民主法制建设、社会治安综合治理工作取得新成绩，精神文明建设成效显着。农业产业化有新进展，工业化、市场化、城镇化步伐加快，信息化实现新的发展。经济体制改革有序推进，社会主义市场经济体制初步建立。重点建设项目进展顺利，一批新的重点产业、基础设施、社会发展等项目已建成并发挥效益。城乡交通、水利、供电、供水等基础设施逐步完善，人居环境不断改善，城乡面貌焕然一新。有关部门对园区建设十分支持，*市建规委主要负责园区规划，*区人民政府负责项目的前期筹备，征地拆迁调查，并负责筹措项目启动资金。园区内先期项目已经列为*市2009年重点开工项目，项目的建设有着良好的社会环境条件。3.3.690、 施工条件建设本工程所需材料主要有钢材、水泥、木材、石、砂等材料，*市场均有足量供应，可以满足本项目的建设要求。项目区交通道路通畅，便于材料运输；项目建设的供水、供电接入*市政工程系统，供水、供电有保障。3.3.7城市规划条件本项目建设符合国家有关政策和*市城市总体规划及*市城南组团（*区）分区规划的要求。3.3.8 通信条件*市邮电通讯设施发达，全市已经实现程控电话，电信管网已经覆盖*市的每一个角落，普遍采用光纤宽、窄带综合接入设备，为广大用户提供包括语音、宽带上网、宽带局域网互联、智能化小区等多方面多渠道通信服务，可满足本项目建设期与建成后的电信与通讯的需求。3.3.9 公共设施条件园区内91、原有城市供水管网能满足工程建设及居民日常生活需要。园区内新建项目的建设用水及建成后的用水可直接接入城市供水系统。同时，场址内有110KV高压电线通过。该项目的用水用电均较为方便。3.3.10 征地拆迁条件园区内有可开发利用土地约730公顷（不含山体），大部分为市奶牛场200公顷国有土地和XX、红光两个村委会约530公顷集体土地。目前拥有该土地承包权的有关村集体已经与开发公司签订了部分土地的租赁合同。场址内有少量民房及其它杂房需要拆迁。拟采取出让的方式获得土地，届时将根据市政府市政200645号文件精神进行土地征用工作。3.3.11 防洪排涝*地处亚热带气候区，年平均降水量1880毫米。而漓江流92、域上游又是*北部的暴雨中心，每年75%以上的降雨量集中在3月至8月。另外，漓江属于典型的山溪性河流，洪水汇流时间短，暴涨暴落，极易形成洪涝灾害。据统计，1936年至2004年，*市区共有18年发生洪涝灾害，平均每4年发生一次大洪水。根据*发生洪水的情况，市委、市政府决心花大力气治理洪涝灾害。*近几年兴建的防洪排涝体系，在历次防洪排涝中发挥了积极作用。按照*市防洪总体规划，到2010年以前，*市区要完成87公里的防洪河堤、10座排涝电泵站、10公里长的排涝管网，整个防洪排涝体系要达到防御50年一遇洪水标准。3.4 旅游风景资源评价依据旅游资源分类、调查与评价（GB/T18972-2003）的标准93、中提出的旅游资源分类规定的内容和方法进行调查，根据该区域具体生态旅游风景资源和景点现存状况、形态、特征进行分类，本园区旅游资源隶属地文景观（A）、水域风光（B）、生物景观（C）、天象与气候景观（D）、遗址遗迹（E）、建筑与设施（F）、旅游商品（G）、人文活动（H）等8个主类。本园区的规划者明白自身生态自然景观与*其它旅游景区相比不占优势，因此没有盲目跟风建设观光型景点，而是将目标定位为休闲度假旅游。园区内风景资源较为有限，因此仅对本园区内的*国家森林公园与甑皮岩遗址进行旅游风景资源评价。3.4.1 *国家森林公园旅游风景资源评价1、主要风景资源点描述（1）地文资源1）白面山：位于公园东北角，为94、石山，海拔336.3米，靠近*市区，周边有数座相对高度在5080米的山头，此山最高，攀登至山顶可瞭望周围群峰、公园风光和*市南郊市容。2）龙头山：位于龙泉湖和龙泉庙之间，数座山峰相连形成龙脊，龙头是一座石山，海拔358米，龙身为土山，龙头面向西边金山坡上的龙泉庙，龙尾迂回曲折隐蔽于龙泉湖附近，龙（山的）脊（部）地形起伏平缓，约占公园总面积的三分之一，形似青龙，龙身由东南向西北方向蜿蜒爬行，登高鸟瞰，青龙欲动，栩栩如生。3）金山：位于公园的东南面，海拔为347米，为土山，因与其相对的石山（银山）各屹立在公园主入口的两侧，且山形似元宝，故称之为“金山”。4）银山：位于公园西南面，紧邻XX路，为石山95、，海拔381.5米，与金山相对，称之为银山，是公园内次高峰，山势陡峭，登高可一览公园的山势走向。5）龙泉岩：位于公园中部龙泉湖北面，龙泉山脚，龙泉山海拔386.5米，是公园的最高山，西南侧有一巨石壁，镶嵌在石山峰顶上，巍峨壮观，山脚下有岩洞，为龙泉岩，溶洞长500米，有东西两个出入口，洞内高大宽敞，曾用作火力发电厂，内建有房屋，大部分被毁，只有两个十几米高的烟囱保存完好。6）响水坳：位于森林公园西部，为石山坳，据说以前坳下为一条暗河，两头入水，出水处为12米宽的洞口，全长400余米，在山坳的四周约100米处都可以听到很响的流水声和洞内回音，故名响水坳。7）仙人叠石：位于响水坳旁，高5米，长1096、多米，由多组天然巨石叠垒，少为两块一叠，多为四块一叠，石重12吨，重者达10多吨，石块均为水平叠置，形状各异，总体外观看似像龙头山的一座叠石屏风，究竟是人工砌筑还是天然形成，引人探究。8）龙泉谷：位于公园的东北面，沟谷由龙泉湖的北面延伸至龙泉井一带，沟谷长12公里，谷内地势较平缓，平均宽12米左右，两旁山体为土体，林木密布，树干高大，枝繁叶茂，苍翠碧绿，风水季节可听见溪水流音，伴着清新的松香味，行走其间，神清气爽。9）杜鹃谷：位于公园中部，沟谷由杜鹃山顺着龙头山的走向由东南向西北蜿蜒，长约1公里，平均宽15米左右，东段较为陡峭、狭窄，风水季节有少量溪水，沟谷两旁的森林景观与龙泉谷一样，森林茂密97、，高大葱翠，清明前后杜鹃花开，鲜艳亮丽，更有龙头山的传说意味深远。10）XX路：位于公园的西南面，沟谷从银山脚向西北蜿蜒，长约700米，较为狭长，平均宽8米左右，两边森林景观较为丰富，南部为茂密的马尾松林景观、中部为翠绿的毛竹林景观，还有樟树林景观。（2）水文资源1）龙泉水库：位于公园的西南面，建于50年代，是以灌溉为主的小型水库，水库面积虽小（约0.4公顷），土坝长30多米，但水质清澈，常年有水，周围是大片的马尾松林，湖水波光粼粼，森林与湖水交相辉映，景色优美。2）龙泉井：位于公园北面的龙泉村，有一泉水，直径1米，深1米多，水清见底，水质优良。龙泉村民筑井护水供饮用。传说龙泉水为神水，能治多98、种疾病和酿制龙泉美酒，对治疗高血压有疗效。3）珍珠泉：位于公园东南面，处在金山和将军顶围合成的山谷平地中部，因此处山地陡峭，溪水缺乏，平地之上突出两个泉眼，非常珍贵，故名珍珠泉，丰水期泉水形成溪流，宽约3米，水质优良，清澈见底。4）流音溪：丰水季节，XX谷山溪哗哗，纵横流淌，奏出一曲曲欢腾的山水之歌，谷内幽静盘旋，常常只听水声不见水影。（3）生物资源1）林海松涛：公园内衣马尾松林为主，四处可见集中连片的马尾松林，大多为成熟林，疏密适中，生长良好，乔灌高低错落，林木粗壮，树干通直，枝繁叶茂，叶色深绿。在寂静的山林里，风来叶响，悦耳的沙沙声，清新的松香味，似海胜过海的林海松涛。2）秀逸香樟：在XX99、谷北面、森林度假宾馆的东侧均分布着较大面积（约3.2公顷）的香樟林，树龄近50年，书稿躲在1825米，胸径多为2535厘米，冠大荫浓，树形优雅，枝叶疏密有度，秀丽而有香气，繁茂的枝叶，在空间中延伸，苍劲的枝干向四周散发淳厚的绿韵，清秀脱俗，翠绿欲滴。3）毛竹洒翠：位于XX谷中段，面积为6.8公顷，毛竹林平均高10米，在马尾松林的映衬下，毛竹林显得格外俏丽，山风吹过，细柔的翠竹随风轻摆，婆娑摇曳，风姿绰约，发出沙沙的声音，似乎与松涛声相呼应。4）金秋银杏：龙泉湖西侧有面积为5.6公顷的银杏林，树高1525米，胸径多在1530厘米，树形、叶片奇特、精巧，四季分明，春天青翠，秋天金黄，在周边满眼苍翠100、的马尾松林的映衬下，显得格外突出，颇有“银杏叶黄便知秋”的意境。5）金桂飘香：公园气候宜人，非常适宜桂花的生长，森林度假宾馆附近及苗圃处有上百株桂花，品种众多，有丹桂、金桂、银桂、四季桂等，纤细秀挺，枝叶茂密浓绿，冠形优美，每年8至12月园内都有桂花飘香，香飘数里，沁人心脾。6）秋浓彩枫：在龙头山、金山一带的林中不时分布有五角枫、三角枫等枫叶，树高在20米左右，胸径为2030厘米，枫树树形高大伸展，夏季枝繁叶茂，秋季红如彩霞，层林尽染，煞是好看。7）荷木青秀：公园内龙头山、金山一带林下荷木长势良好，大多高1015米，胸径多为1530厘米，树形挺拔多姿，树干通直，枝叶茂密翠绿，林相浓绿而又闪亮，101、生机盎然。8）酸枣蔽日：位于森林度假宾馆门口，两株酸枣树高达25米，胸径达40厘米，树干通直，树形优美舒展，树叶纤细下垂，犹如两名威武而又俊秀的将士，枣树南面有一荷塘，春水相映，在树下乘凉，颇具有安稳心境之意。9）松香坪：位于公园东南面，由三座山峰围合而成，围合地块为平缓的草地，面积为80公顷，周边山峰高险峻秀，山入不易，呈封闭状，恍如隔世，周边没有山溪水，草坪中部却有两眼珍贵的泉水，像是特意为生活在这片草地上的人们准备的，身处其中犹如世外仙境。10）龙泉仙境：位于公园中心区，有三条小溪交汇，拦坝形成沙河水库，西南东三面为马尾松林土山包围，面积为8.9公顷，北面有龙泉山，山南有一面石壁镶嵌在峰102、顶上，石山脚下有岩洞，生态环境良好，形成一幅山、水、洞、林、石相互生辉的优美的风景画，是公园内风景最优美的休闲娱乐区。现已将沙河水库改建为龙泉湖，范围内已建有游泳池、鱼塘、休闲餐厅和度假小木屋，是目前公园主要游憩场所。11）繁花似锦：公园野生花卉种类较多，分布密度大，据现场调查，一般林地每100平方米内有映山红33丛，继木13株，南烛17株。常见开红花的有映山红、野蔷薇、桃金娘、野牡丹、美丽胡枝子等；开黄花的有黄杜鹃（闹羊花）、千里光、野黄菊等。开花植物还有继木、南烛、麻叶绣球、绣线球、金樱子、棠梨、泡桐、百合、山矾、栀子、山指甲、羊角杜鹃等，香气浓郁的金银花、山指甲、野蔷薇、七姊妹等；结红果103、的有了哥王、吊杆泡、荚迷等；开花期多集中在春夏，特别是清明节前后，杜鹃花期，简直成了花的海洋，是郊游赏花的理想季节。（4）天然及人文资源1）龙泉夕照：龙泉山石壁林立，陡峭如削，形如仙人，如遇晴天，夕阳返照，晚霞照射，山石生辉，晚霞掩映绿山，宛如天机新华，离奇变化。2）荷塘春水：位于森林度假宾馆门口，面积为600平方米，一汪静水，夏季荷叶随风摇曳，朵朵荷花点缀其间，如诗如画的迷人水乡景色。3）苗圃：位于公园入口西侧，占地面积为2.8公顷，种植有紫薇、桂花、绣球花等多种苗木，观赏价值和经济价值较高。（5）可借景观资源1）龙泉庙：龙泉古庙又称龙王庙，位于公园西北，距离公园边界500米的石山中下坡上，104、距龙泉村旧址200米。现只剩下一口泉水，水质清澈，常年不断。泉水常被信徒当作“神水”治病使用，摩崖石刻佛像距庙址30米侧面的石壁上，佛像分两组，一组刻在22.5米的灰岩壁上，有佛像五尊，中间似观音坐莲，两边为对称的童男童女两尊，另一组刻在侧面 ，佛像较小，只有三尊。佛像的头部全部被毁，而身躯各部却完整保存。石刻佛像轮廓线条清晰，形象逼真。每年端午节漓江龙舟赛下水前，领头都要率队抬着龙头到此庙拜龙王，祈求胜利。2）工人疗养院：位于公园入口西侧，占地12公顷，区域内环境清幽秀雅，已建设休闲娱乐、商务会议、疗养度假、美容健身、看护体检等设施，是各种会议、学术交流、培训办班的理想场所。2、森林景观资源105、评价（1）定性评价公园以丰富的森林资源为依托，风貌奇特的石山环抱土山景观为特色，自然形成多个林中草坪，四周是生机蓬勃的绿色海洋，谷内溪水潺潺，山花烂漫，峰奇松涛，幽林鸟语，森林、山峰、溪水、岩洞相互生辉形成优美风景画，神奇秀丽，美韵天成，集大自然“雄、奇、秀、险、幽、野”于一体，是得天独厚的观光游览、避暑度假圣地。1）风貌奇特的石山环抱土山景观公园地貌特征为石灰岩构成的峰林环抱丘陵台地，境内大小山头55个，其中石山29个，土山26个，石山占总面积的40%左右，呈现出奇特的石山环抱土山景观。西面石山还出现上半截土山，下半截石山的风貌，景观奇特。石山上灌丛横生，绿意盎然，土山上覆盖着大面积的马尾松106、林，林海松涛，石山土岭，风貌奇特，悬崖陡峭，奇峰怪石，形状各异，有的山形山势呈现银山、金山、元宝山、仙人叠石等，峰、壁、谷、石四种不同景观意境相映衬，形成既神奇秀美又雄奇伟岸的景色，属风貌奇特的石山环抱土山的卡斯特地貌景观。2）生机蓬勃的绿色海洋景观公园内土山的森林植被以马尾松为主，局部杂有少量香樟、毛竹、枫香、板栗、桂花、银杏等，石山以灌木和草本植物为主，生机蓬勃。公园内的马尾松林集中连片，树干高大，叶色深绿，郁郁葱葱。其它阔叶树林面积虽不大，但也集中成片，树龄高达50年，树形优美，叶色翠绿。站在山顶远眺，山峦起伏，满目苍翠，深绿、墨绿、浓绿、淡绿、黄绿，层次错落，清风袭来，绿浪翻滚，阵阵松107、涛醉游人。3）繁华似锦的野生花卉景观公园野生花卉种类较多，分布密度大。常见开红花的有映山红、野蔷薇、桃金娘、野牡丹、美丽胡枝子等；开黄花的有黄杜鹃（闹羊花）、千里光、野黄菊等。开花植物还有继木、南烛、麻叶绣球、绣线球、金樱子、棠梨、泡桐、百合、山矾、栀子、山指甲、羊角杜鹃等，香气浓郁的金银花、山指甲、野蔷薇、七姊妹等；结红果的有了哥王、吊杆泡、荚迷等；开花期多集中在春夏，特别是清明节前后，杜鹃花期，简直成了花的海洋，是郊游赏花的理想场所。4）恬静秀丽的山泉湖库景观公园内的水体景观受季节影响较大，丰水期，杜鹃谷、龙泉谷、XX谷中可见溪水潺潺，蜿蜒曲折，形成若干小巧玲珑、奇形怪状的小水潭。到了冬季108、枯水期，山谷中的水比较少，但北面的龙泉水库、龙泉井，中部的龙泉湖（沙河水库），东部的珍珠泉仍展现园内山泉湖库恬静秀丽的景象。5）自然天成的森林浴场仙境公园内石山包围土山，并天然围合成数个林中草地，宛若自然天成的森林浴场仙境，面积小则几十亩，大则数百亩。场地内坡地平缓，周边林木疏密适中，乔灌草结构良好，有松树、香樟、松樟混交林等不同类型，氧气充足，负离子丰富，空气十分清新，如龙泉仙境、松香坪，非常适宜开展林中散步、游憩、静坐、养神、度假等游览活动。6）得天独厚的避暑度假环境公园内植被良好，树木茂密，森林覆盖率达95.9%，园内空气负离子含量较高，空气清新，气温夏季比*市区低23C，周边无工矿企业109、，基本无污染源，是非常适宜的避暑度假场所，此外，公园周边已建有工人、电力、交通、空军等数家疗养院，度假疗养氛围浓郁，而公园自50年代以来一直处于保护状态，是XX路一带森林植被保存最好的区域，避暑度假条件更是得天独厚。（2）定量评价根据（GB/T18972-2003）的标准对公园的旅游资源进行定量评价，评价因子主要从资源要素价值、资源影响力、附加值等三个方面进行评分，结果详见表3-1。表3-1 *国家森林公园资源评价指标及结果表指标资源要素价值资源影响力附加值得分8515观赏游憩使用价值历史文化科学艺术价值珍稀奇特程度价值规模丰度几率价值完整性价值知名度影响力价值适游期价值环境保护与环境安全30110、2515105105四级旅游资源龙泉仙境2220138485080秀选香樟2221128585283林海秘涛20181112485280三级旅游资源金山181575584264银山181576584265仙人叠石161484485160龙泉谷171468584264XX谷171467584061杜鹃谷171469574163毛竹洒翠181366565160荷木清秀191698555269秋浓彩枫201698453166金桂飘香181695465063任豆秀姿191695465064龙泉岩2018127374-269珍珠泉1715106453060松鲁坪1916108454167二级旅游资源白面111、山131087434150杜鹃山131078434049将军顶121076443046龙头山12975444146迎头巨石11875445145猩背蛙鸣11875445145响水坳121076465050横斜水景121065433245流音溪121065433245酸枣蔽日141198444054板栗浓荫131089434051飒爽竹柏13987434048繁花似锦131198444053龙泉夕阳12977444047荷塘春水12965451042龙泉湖12965454045苗圃121065455047龙泉井111065455046闻涛亭11965545045四级旅游资源：龙泉仙境、秀逸香樟、112、林海松涛等；三级旅游资源：银山、金山、仙人叠石、龙泉谷、XX路、杜鹃谷、毛竹洒翠、荷木青秀、秋浓彩枫、金桂飘香、任豆秀姿、龙泉岩、珍珠泉、松香坪等；二级旅游资源：百面山、杜鹃山、将军顶、龙头山、响水坳、横斜水景、流音溪、酸枣蔽日、板栗浓荫、飒爽竹柏、繁花似锦、龙泉夕照、荷塘春水、龙泉井、闻涛亭等。从上表可以看出，公园的主要旅游资源点得分在75-89分的“四级旅游资源”有3个，得分在6074分的“三级旅游资源”有14个，得分在45-59分的“二级旅游资源”有21个。说明公园的旅游资源丰富多样，有一定的品位，具有良好的旅游开发价值。3、森林公园风景资源质量等级评定采用中国森林公园风景资源质量等级评113、定（GB/T18005-1999）标准，森林公园风景资源质量等级评定分值按下式计算：N=M+H+L式中：N森林公园风景资源质量等级评定分值；M森林公园资源质量评价分值；H森林公园区域环境质量评价分值；L森林公园旅游开发利用条件评价分值。森林公园风景资源质量等级评定分值满分为50分。按评定分值划分为三级ZN：一级为4050分，二级为3039分，三级为2029分。（1）风景资源质量评价及结果森林公园风景资源分为地文资源、水文资源、生物资源、人文资源和天象资源五大类，每类资源各包括5项评价因子，根据标准，5个资源类型的评价因子满分为100分，加权值为26.5个分，资源组合满分为1.5分，特色附加分满114、分为2分，合计30分。本森林公园的资源类型评价因子甲加权后得19.9分，资源组合得1.2分，特色附加值得1.5分，风景资源质量评价得21.2分，即M=22.6分。详见表3-2。表3-2 *国家森林公园风景资源质量评价结果表资源类型评价因子评分值得分值权数资源类型评价因子评分值得分值权数地文资源典型度5420F1生物资源典型度10940F3自然度54自然度108吸引度43吸引度86多样度32多样度65科学度32科学度64水文资源典型度5320F2人文资源典型度4315F4自然度53自然度42吸引度42吸引度32多样度32多样度22科学度32科学度21天象资源典型度10.85F3资源组合Z组合度1115、.51.2自然度10.8吸引度10.8特色附加分T21.5多样度10.8注：B=X1F1/F1 N=B+Z+T科学度10.7（2）区域环境质量评价及结果森林公园的区域环境质量评价指标包括大气质量、地面水质量、土壤质量、负离子含量、空气细菌含量。区域环境质量评分分值由各项指标评分值累加获得，本森林公园区域环境质量评价得分为8.5分。详见表3-3。表3-3 *国家森林公园区域环境质量评价及结果评价项目评价指标得分值大气质量达到国家大气环境质量一级标准2地表水质量达到国家地表水环境质量一级标准1土壤质量达到国家土壤环境质量一级标准1.5负离子含量旅游旺季主要景点其含量为1万至3万个/立方厘米2空气细116、菌含量空气细菌含量为1千个/立方米2满分10分8.5（三）风景资源质量等级评价及结果综上所述，*国家森林公园资源质量评价分值M为22.6分，区域环境质量评价分值H为8.5分。根据森林公园风景资源质量等级评定分值计算可得本森林公园风景资源质量等级评定分值N为40.1分。根据森林公园风景资源质量等级确定标准，*国家森林公园风景资源质量等级评定分值符合一级森林公园风景资源标准，其资源价值和旅游价值较高，应当在保证其可持续发展的前提下，进行科学、合理的开发利用。3.4.2 甑皮岩遗址旅游风景资源评价2001年6月25日，作为目前世界上最集中、最丰富洞穴遗址群的代表*甑皮岩遗址被国务院公布为第五批全国重117、点文物保护单位。甑皮岩遗址是目前全国文物保护级别最高的新石器时代洞穴遗址之一，至今为止，属全国重点文物保护单位的新石器洞穴遗址全国只有四处，整个*及岭南地区只有一处，即甑皮岩遗址（全国其它三个是江西的仙人洞、湖南的玉蟾岩和云南的石佛洞）。1、甑皮岩遗址的文化科考价值甑皮岩遗址是目前中国发现的人类居住时间最长久的新石器时代洞穴遗址之一。1973年以来的历次发掘表明，最早在距今约1.2万前就开始有古人类在此居住。在近1.2万年的漫长岁月中，*远古先民在这里留下了丰富的文化堆积，这些文化地层堆积作为*远古历史发展的“年鉴”，既为考古学家建构*乃至华南地区史前文化的发展序列和探求*历史文化的渊源提供极118、为重要的考古依据，同时又进一步证实了*自远古以来就是最适合人类居住的地方之一。甑皮岩遗址是目前中国出土文物最丰富的新石器时代洞穴遗址之一。到目前为止，在已发掘的约三分之一的面积中，出土了石器、陶器(片)、骨器、蚌器等遗物上万件，其中最令国内外考古界瞩目的是发现了距今约1.2万前的素面夹砂陶器标本，这是目前中国发现最原始的陶器，陶器是历史上人类首次改变自然物的结构而创造的生活用具，堪称是人类历史上的第一个重要发明，是划分旧石器时代和新石器时代的重要标志。甑皮岩遗址素面夹砂陶器的发现，不仅使甑皮岩遗址的年代向前提早了近3000年，而且为研究中国制陶业的起源和中国新石器时代的开端提供了重要的依据。2119、甑皮岩遗址具有重要的社会与文化价值甑皮岩遗址是目前*及岭南地区唯一的一处“国保”级新石器时代洞穴遗址，也是目前全国唯一的一处建有博物馆、正式对外开放的“国保”级新石器时代洞穴遗址。以甑皮岩遗址为代表的史前文化是*历史文化名城的六大基本特征之一。其学术影响和社会知名度较大。3、甑皮岩遗址旅游开发利用潜力较大有一定的基础设施。甑皮岩遗址博物馆现占地6公顷，遗址所在的独山既有悬崖峭壁 ，又有低缓的坡地及地下暗河，馆内树木葱郁，山水相连，自然条件很好。同时，自1978年至今，政府已先后投资兴建了陈列厅、办公室、库房、接待厅、登山道、鱼塘驳岸、围墙、道路等基础设施。在现有条件下，只需小量投资，即可盘活120、现有设施，使开发利用初见成效。有较好的区位优势。甑皮岩遗址距市中心9公里，地处*至阳朔的旅游黄金大道的旁边，是往返*、阳朔、荔浦之间的车辆必经之处。发展空间大。甑皮岩遗址博物馆周围区域广大，东边是20余亩的国有水塘，北边的千余亩的区域包括有相人山、大风山及近100亩的水塘，这为甑皮岩遗址的展示与利用提供了足够的发展空间。3.5 开发建设条件综合评价本项目开发建设园区内的建筑物以及配套项目的道路、停车场、给排水、供电系统、路灯、绿化等设施，建设场址水电供应有保障，材料运输道路也比较通畅，项目建设各种施工条件比较优越，*市的施工力量和设备有能力完成本项目的建设，加上政府部门的通力配合，开发建设完成121、后有较稳定的收益。因此该项目开发是可行的。第四章 策划方案4.1 拟建区域策划取名“XX园”从文字的象形意义来看，“福”字，它是由“衣”字、“一”字、“口”字、“田”字组成，“衣”字旁又有福禄之意，因此，福字的意思就是“一口田，衣禄全”。经过千百年的发展，“福”已经从一种象征着美好祝愿的符号，演变成一种文化。福文化传承千年，福禄喜寿祥瑞，对中国人而言，经过几千年的浸淫，“福”已经成为一切美好事物和谐的集合。以此命名的“XX园”是*以度假、休闲为核心的新旅游区，是*未来旅游发展的新动力。本策划方案将通过一系列具体的形式，包括服务、居住环境、园区气氛将“福”的感觉和祝愿带给所有来到“XX园”的游客122、。通过不断地发展塑造符合*声誉的新*的形象。让这座历史名城、山水名城焕发新的光彩，打造“大产业、大园区”，将XX旅游文化推向国际一流。提升*人、*旅客的“幸福感”。4.2 项目概况 项目用地位于*省*市*区，地块位于已建的XX路上，东西方向长约6公里，南北约5公里，总用地面积约为17.35平方公里。 用地主要地貌特征包括孤峰山体，平坦空地，农田和部分水体。现状主要功能有:疗养院、党校、奶牛场、村庄、森林公园、基本农田、工厂和居民小区等。园内核心资源：森林、温泉、化石、喀斯特地貌所形成的奇特自然风光、五家疗养院、乡土田园风情 。4.3 项目的定位“世界级、*化”的国际性一流文化游憩商务区（CRB123、D）在旧*城区升级换代中，XX园与旧*城区的关系 ，可从RBD与CBD的概念入手，看旧城区（CBD）和XX园区（RBD）的功能及特点区别，详见表4-1：表4-1 旧城区CBD和XX园区RBD的功能对比表RBDCBD传统概念为季节性涌入城市的游客的需要，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。零售商业、商务办公以及其他中心区的集聚地，其含义很广，大致等同于城市中心区（Downtown）现代概念城市中商业、游憩业和旅游业的互动区，它是以城市商业中心为基础，形成的供本地市民和外地游客休息、娱乐、休闲、观光、购物的区域。城市大量的金融、商贸以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施的集中区，是现124、代城市中的重要地区，是城市繁荣的标志主要功能游憩、休闲、娱乐、观光、购物商务、办公主要类型大型购物中心型、特色购物步行街型、旧城历史文化改造旅游区型、新城文化休闲旅游区型必备元素必须同时具备商业服务、管理、“门户”和“窗口”、观赏游憩等区位优势，城市中心性，交通便利，域内和周边人群比较密集，商业设施及配套条件比较完善，土地价值和租金最贵，时尚的夜生活文化地理位 置受旅游吸引物所处地段的影响城市的相对中心位置特性游憩天堂，服务于人的需要，注重人性的发展商业战场，注重经济效益城市景观以自然景观、历史人文景观为主高层建筑较多，拥有一些标志性建筑主体人群游客，市民工作职员、外地商务人员追求目标更尊重人125、的需要，注重人性的发展讲求经济效益，是经济发展的产物 目前RBD与CBD共生的发展模式，两者在商业设施和商业活动中有着高度的产业共生性和空间共生性，详见表4-2。表4-2 CBD与RBD共生表CBD与RBD共生共生模式完全融合依 附二心分离相对位置两者都在城市中心区域许多小型的、分散的商业街等形式的RBD，更多的与传统的CBD结合在一起，这样的RBD更像是附属于CBD的配套。综合性很强的RBD往往分布在CBD的边缘，在CBD的辐射范围中，是投资效益最看好的地段。功能互补游览功能与商务功能并存此类RBD更好地满足了那些林立在CBD中的白领精英们的休闲需求。提供彻彻底底的娱乐活动，完完全全的休闲气126、氛此类RBD是CBD日常办公之外的一切商务活动的聚集地，协助CBD提升城市综合竞争能力的重要标志，是增强服务功能，拓展流量经济的生动体现。形态表现CBD所需条件和RBD设施同时满足暂居的住所，诱人的商品廊、精品店、喧闹的BAR、灯光昏暗的情调场合、富丽堂皇的剧院、博物馆、展览厅等等大型的购物中心、影视中心、表演中心、展览中心等等图形示意XX片区的历史文化底蕴，为XX片区进一步打造更具当地特色RBD文化游憩商务区（CRBD）提供了有力的支持。文化游憩商务区（CRBD）是什么？ 西方学者（Getz）预测，今后CBD的增长将集中体现在文化娱乐会议设施的增多以及办公商业功能的增强。届时，可称之为文化游127、憩商务区（CRBD）。 文化游憩商务区（CRBD），即（Cultural Recreation Business District），是CBD进一步发展的形式，是城市最具活力的区域，这个区域往往使城市文化底蕴和内在气质得以集中展示，对市民和游客都具有感召力和认同感。CRBD形成条件：必须以游憩中心地为基础形成具有一定规模的门槛人口，旅游资源 、游憩设施、游憩活动较为集中，有较大的游客流量以城市中心广场为首选地 。XX园的策划是以XX国际森林养生会所吸引510万名全球中产富裕人士退休养生为出发点，这些人身体状况基本健康，消费能力较高；XX园有森林、化石、温泉、高尔夫球场、度假区、酒店等，旅游资源128、 、游憩设施、游憩活动较为集中，由于园区的地理位置优越，有较大的游客流量以城市中心广场中华“福”文化广场为首选地 ，因此XX园打造成为国际一流的、*化的文化游憩商务区（CRBD）完全具备条件的。4.4 策划概念“大产业、大园区”的发展策略1、综合的园区产业结构设置，形成综合服务集群产业依托*旅游资源，形成以旅游养老、旅游度假及酒店产业为支柱，以会议及培训教育产业为核心，以购物餐饮休闲产业为基础的综合服务集群大产业。通过整合及有层次的开发，将各个产业结构串联起来形成具有集团优势的综合产业链结构。2、产业集群化、规模化、特色化、多元化，形成“大园区”园区以使用功能结构划分，园区产业做大做强，配套成129、链，集群成势，成为*乃至全国的旅游拳头项目。区内众多项目如:穴居酒店、云端剧场、田园艺术等在国内均属首例。园区能够满足不同档次的消费群体。人员统一培训、服务统一标准，制定“XX式”星级国际服务标准，逐步在*推广国际级的服务标准。3、园区发展国际化*得天独厚的自然景观优势和极高的国际知名度，所以*绝对有条件举办各类世界顶级的活动。项目拟定从三方面入手挖掘*城市品牌效应，带动产业发展。利用*的国际知名度，将世界顶级的艺术文化、商务会议活动引入园内。利用*优美的自然环境和地貌特点，在园内举办国际顶级赛事。阳朔已经形成了微型的外国人居住社区，XX园森林养生区充分利用微型社区的现状，在XX园上把它不断扩130、大，形成一个更完善的西方中产阶级退休居住地。4.5 策划调研通过对*市城市建设和旅游发展的调查，发现*作为国内最著名的旅游城市之一，在城市产业开发尚存在以下几方面的问题:1、*山水甲天下闻名，但是缺乏与其知名度相匹配的项目活动；2、*市酒店众多，但是缺乏大规模、高档次的集群式酒店；3、*市发展以服务业为基础，但是没有统一的，能够与国际接轨的标准化服务；4、*旅游景点众多，但是没有整合成相互关联的旅游网络；5、*历史名人、英雄人物众多，但是现代*人缺少区域自豪感； 6、*虽有会展中心，但缺乏相关的配套和国际一流的管理； 7、*虽有养老院，但缺乏规模化、标准化、国际化。4.6 策划原则1、绿色园区131、生态、环境、因地制宜2、独特性人无我有、人有我精3、规模化产业集中、层次完善、区域最大4、多元化产业服务全天候、全方位、立体化5、国际化接轨国际、建设全球“宜居城市”6、标准化园区服务实行标准化，打造XX服务标准规范4.7 策划目标“千年古城，XX*”依托XX园区内核心资源：森林、温泉、化石、喀斯特地貌所形成的奇特自然风光、五家疗养院、乡土田园风情等，结合千年历史文化名城的深厚底蕴，打造*XX旅游新城，引领城市南拓发展。“千年XX”寓意深远，一样的山水、不一样的*。XX园策划方案，制定“大产业、大园区”的发展策略，构思产业兴园，服务实行标准化和国际化的原则，按国际性一流文化游憩商务区要求来建设132、,为XX园开发、*发展拓展新的思路。依托古城千年沉淀，结合现代开发模式，利用园区的独特资源,XX园的建成，势必为*注入新的活力，把*的城市发展推向新的高度。4.8 规划衔接与园区功能分析4.8.1 规划衔接XX园现规划为5个功能分区，分别是：娱乐休闲度假区，位于园区西南部，XX路以南，市委党校以西；生态旅游休闲区，位于园区西北部，XX路以北，规划的桂雁公路以西；田园观光区，位于园区中部，桂雁公路以西、XX路以南，利用现有的自然村落和田园风光；历史文化观光区，位于园区东北部，桂雁公路、凯风路之间，XX路以北，以甑皮岩遗址公园为中心；商贸旅游区，位于园区西南部，XX路南侧，利用特有的区位优势。五大133、功能分区图详见图4-1。XX园的此次策划是在原有规划五个区的基础上又细分为十个区，在已批准的两个工程项目*国家森林公园改扩建工程项目和华夏大观园工程项目的基础上根据此次策划的思路进行了调整。*国家森林公园改扩建工程项目取消国际会议度假中心、娱乐设施、文化展示等相关项目，把森林公园和森林公园周边的五家疗养院和已规划的天蟾谷颐养家园统一整合为XX国际森林养生园，规划建设退休人员养生区，森林公园作为养生园的后花园，未来20年吸收510万人在此退休养生。华夏大观园工程在原老项目的基础上增加*军事博物馆、*历史人物博物馆、*抗战文化博物馆，增加历史文化的内涵和外延，策划为历史文化观光区。根据国际奥委会(134、IOC)第121次全会在丹麦首都哥本哈根投票决定，高尔夫成为2016年巴西里约热内卢奥运会、2020年奥运会的正式比赛项目，此次策划根据这个契机预留高尔夫度假区用地，适时推出相关项目。保留原规划的商贸旅游区，原规划的娱乐休闲度假区、田园观光区细分为国际艺术生活体验区、中华“福”文化走廊、田园观光度假区、温泉度假区、田园观光度假区、国际会议中心区、国际高尔夫度假区。十大功能分区图详见策划方案“XX园功能分布”。图4-1 五大功能分区图4.8.2 园区水系设计XX园内没有河流，水文资源大都集中在森林公园，主要有：1、龙泉水库：位于公园的北面，平时不断有龙泉井水汇集，又称为龙泉湖。2、沙河水库：位于135、公园的西南面，建于50年代，是以灌溉为主的小型水库，水库面积虽小（约0.4公顷），土坝长30多米，但水质清澈，常年有水，周围是大片的马尾松林，湖水波光粼粼，森林与湖水交相辉映，景色优美。3、龙泉井：位于公园北面的龙泉村，有一泉水，直径1米，深1米多，水清见底，水质优良。龙泉村民筑井护水供饮用。传说龙泉水为神水，能治多种疾病和酿制龙泉美酒，对治疗高血压有疗效。4、珍珠泉：位于公园东南面，处在金山和将军顶围合成的山谷平地中部，因此处山地陡峭，溪水缺乏，平地之上突出两个泉眼，非常珍贵，故名珍珠泉，丰水期泉水形成溪流，宽约3米，水质优良，清澈见底。5、流音溪：丰水季节，XX谷山溪哗哗，纵横流淌，奏出一136、曲曲欢腾的山水之歌，谷内幽静盘旋，常常只听水声不见水影。6、温泉：在黄村坳有一处温泉水，能满足作温泉度假村的需要。策划中把这些水源同区内的水沟、鱼塘连接起来，并加以拓宽，在园区内形成流动水系，同时园区内大量植树种草，增加表面土的涵养能力，采取综合措施来加以解决，这应在下一步工作中进行研究。4.8.3 园区功能分析1、XX国际森林养生会所该区占地8.18平方公里，在XX园东北部，约占园区面积的一半。区内以占地8721亩的国家森林公园为中心，东部和南部有电力疗养院、*疗养院、*市腾龙武术学校、交通部*疗养院、工人疗养院、空军*疗养院、黄村、*市銮塘中心校、*市远东保安职业学校环绕。区内优势景观资源137、的七大要素：山、水、洞、路、石、林、坡全部齐备。策划把森林公园作为该区的中心花园，五家疗养院统一规划管理，建设森林养生会所，会所内公寓统一管理，可租可售，会所人员去森林公园实行年票制，在管理费中考虑，其它园区收费设施如高尔夫、酒店、健身、医疗、购物等对会所内人员实行优惠。说明：XX园区是*市重点项目，如果规划时*区管辖土地不能满足要求，可由*市政府协商同其它区共建，计划吸引欧美中产阶级退休人士510万人。 2、XX历史文化观光区XX历史文化观光区位于相人山路以南，凯风路以西，XX路以北，占地0.771平方公里，区内主要旅游景点有相人山、甄皮岩人类遗址公园、艺术大观园；有两所学校；区内的工业园区138、有:市三建构件厂、市桂能建筑材料厂等。*有悠久的历史，XX园区内甑皮岩洞穴发现多种距今约一万年前的人类遗物化石，现建有甑皮岩遗址公园。策划XX历史文化观光区以甑皮岩遗址公园为核心的，补充建设*历史名人博物馆、*抗战文化博物馆以及*军事博物馆。完整展示*的历史文化和抗战文化。同时与周边的军事学院，联合推出军事教育主题夏令营，提高*人的自豪感。3、利用区内基本农田保护区设立XX田园观光区；4、利用区内荒地、荒山建设XX高尔夫度假区；5、利用区内温泉设立XX温泉度假区；6、在园区中心依托山体众多，结合中国“福”文化和岩壁艺术设立中华“福”文化走廊；7、利用将来搬迁之后留下的厂房和旧的村落，结合周围的139、环境设立XX国际艺术生活体验区；8、区内配套设立XX国际会议中心；9、XX观光度假酒店；10、XX商贸旅游区。4.8.4 园区交通组织 园区的道路主要分为:市政道路、区内主要干道、区内次要道路。为保证园区内的统一管理，对道路进行必要的管制，市政道路和区内主要干道允许外来机动车辆通行，其余道路只允许区内统一管理的交通工具运行。区内的主要交通工具有:环保电瓶车、区内空中穿梭巴士、自行车。详见图4-2。图4-2 XX园交通组织图4.9 园区业态分布4.9.1 住宿业态分布依据目标客源的需求不同，将园区的住宿业态分成了十类，分别是:政(公)务饭店、商务饭店、度假饭店、会议饭店、旅游饭店、主题饭店、精品140、饭店、交通饭店、长住饭店(公寓)和家庭饭店(旅馆)。根据提供的服务和价格不同，将各种饭店分成了四个档次区域:超豪华型饭店、豪华型饭店、中档型饭店、经济型饭店。详见图4-3、图4-4。图4-3 XX园酒店档次分区图4-4 XX园酒店类型4.9.2 艺术文化业态分布园区艺术文化项目，按功能性分区布置，主要包括:艺术创作、艺术展示、艺术表演、历史文化交流，见图4-5。图4-5 艺术业态分布图4.9.3 体育业态分布 园区休闲体育娱乐项目，从体育运动的目的和动机方面可以分为以下6类:健身塑性类:运动城；娱乐类:SPA、KTV(会所)；竞赛类:自行车赛、网球赛、极限运动赛；社交类:高尔夫、保龄球、台球；141、探新寻奇类:热气球寻求刺激类:徒手攀岩、蹦极、低空跳伞。详见图4-6。图4-6 体育业态分布图4.10 主要区域功能分区4.10.1 商贸旅游区旅游集散、购物、餐饮娱乐1、购物休闲区名为“XX双城”，占地面积约9.5万平方米。由“XX名品城”，一座大型综合ShoppingMall和“XX运动场”一座大型休闲体育城组成；其中，XX名品城，建筑面积约为5万平方米，打造国际一流的购物天堂，满足各种消费阶层的需要。带给顾客亚洲最全面的购物体验。XX运动城，建筑面积6万平方米，内部设有各种运动场所，均有专业运动教练指导，设有各类体育用品专卖店和休闲美食。打造*市民健身运动基地。2、特色商品区占地面积7万142、平方米，分为四个部分:一、*特色工艺品商场:建筑面积1万平方米；二、中国特色工艺品商场:建筑面积约1万平方米，主要针对国外游客和收藏爱好者；三、创意设计产品展示中心:建筑面积1.2万平方米，其中包括7000平方米的展厅和1000人的报告厅，展厅主要对园区内创意设计园内最新的作品进行展示，以主题设计展览和举办知名设计师的个人作品展，提高园区的文化水平和知名度；四、青年艺术家作品商城:建筑面积约8000平方米，主要经营国内青年艺术家创作的各种艺术作品，将有潜力的艺术家推向市场。3、园区入口广场占地面积约3.5万平方米，一世界上最大的“福”字岩壁雕刻“福壁”作为入口的标示，广场主要功能包括:园区主题143、表演，根据园区内不同时期的主题活动，开展各类主题表演，“福”形象艺术雕塑园，展示以“福”为主题的雕塑作品。4、旅游集散区集散中心和交通广场，旅游集散中心:建筑面积2万平方米，包括各大旅行社集中设置提供服务的旅游市场、针对自驾游和自由行的游客提供专业旅游咨询和策划服务的咨询中心、驴友交流中心和游客摄影作品展示厅。交通广场:占地面积约3万平方米，设置150个24小时往返*各个景区的穿梭巴士站和园区统一的自行车租赁中心，区内的租用的自行车实行统一管理、统一价格、统一标准。游客在入口处租赁的自行车可以在园区所有的租赁点保管和退还。5、国际美食体验中心占地面积约10万平方米，包括:饮食会展中心、饮食文化144、广场、娱乐城、美食长廊、服务中心、餐饮业培训中心，项目建成后将是*最大型的饮食文化中心，作为*国际美食节的举办场地。6、国际青年旅行社区建筑依大风山而建，设计约2000个床位，建造国内景观最好、服务水平最高的中档宾馆。7、园区居民安置区以绿色建筑为设计基础，结合“泼墨山水、国画*”的主题进行设计。占地面积约17万平方米，建筑面积约25万平方米，建筑以7-9层为主，园区附有相应的配套设施，为一座综合性的住宅小区。8、*旅游景点主题公园占地面积8万平方米，包括*景区、景点展示中心，建筑面积1.5万平方米，将*各个景区、景点通过微缩模型、数字成像、影像资料的方式完整的呈现在游客面前，堪称*景点的“立145、体地图”，即使初次来到*的游客也能直观的了解到*景点的最全面信息，方便游客编排行程、加深游客对*的深入了解。4.10.2 国际艺术生活体验区艺术创意、PUB体验、极限运动1、国际PUB生活体验社区有100个各地不同特色主题PUB组成，打造全国最具特色、最放松的社区，同时可以满足一定数量的居住要求。2、青年艺术家社区占地面积约9.3万平方米，分为摄影社区、雕塑社区、绘画社区、音乐社区四个区域，区域内设置有艺术家进行创作和生活的工作室以及创作交流和作品展示的空间和场所，与*唯美的自然环境相结合，将园区打造为艺术家成长的摇篮和创作的天堂。3、国际创意设计园邀请10位左右在各个艺术创作领域中有一定的国146、际知名度的艺术家或团队，在园区设立创意工作室，每年举行国际一流创意作品和国际创意艺术节。利用知名艺术家和艺术团队的影响力，组织艺术创作特色夏令营。提高*的文化影响力。4、极限运动体验区园区内设置攀岩、极限单车、滑轮、滑板和定向越野几项运动的技术培训、拓展课程和场地，以攀岩运动为基础，举办国内和国际级的攀岩赛事，通过各类极限运动的赛事提高这些运动在国内和国际的影响力，以此带动其他几项运动的发展，也丰富了区内的旅游资源。4.10.3 中华“福”文化走廊1、福文化广场福文化广场位于“XX园”的中心地段，占地15.8万平方米。其中有以“福”为题材设计的旱地喷泉，占地9万平方米，不仅气势磅礴而恢弘，更可147、以在全彩激光投影的作用下，将水幕电影的画面扩散至广场半空，使整座喷泉表演更加华丽壮观。旱地喷泉还可为大型的祈福、聚会活动提供充足的空间。此外，还有将中国古往今来众多名人志士对于福的解析刻于碑上而形成碑林，赋予了“XX园”五福和合的文化含义，也使“XX园”名至实归。2、云端剧场剧场占地9万平方米。观众席依山而建，在满足了每个座位能够得到良好视线的同时，也保证了良好的音质效果。舞台由几颗苍劲的树干支撑在湖面之上，远远看去如同漂浮在水面之上的云朵，让整个剧场犹如仙境。舞台采用全息投影3D光学成像技术，把中国的文化惟妙惟肖的展现在世界的面前，我们在感受未来科技的伟大和无所不能的同时也欣赏到了中国文化的148、博大精深和生机勃勃。3、崖画文化表现区 崖画文化是中国古老文化的表现形式之一，而中华福文化是中华民族文化的重要组成部分。在中华福文化走廊中的崖画文化表现区，以“福”文化为题材的崖画凿壁而建，绵延千米，充分表达了崖画文化的特点与中国文化源远流长。4、国际旅游专业培训中心经济带动旅游业一日千里的发展，对旅游从业人员的需求亦十分殷切，而从业人员专业的技能及知识的广博更是旅游业重要的资产。培训中心占地6万平方米，校舍区、活动场地区、住宿区以及就餐区一应俱全。良好的培训环境、雄厚的师资力量、多元的培训课程，为培养具有专业服务素质的人员，以及打造XX“旅游专业服务”的品牌奠定了基础。5、民俗文化体验区民俗149、文化村落占地4.36万平方米，以各色民俗村落的形制依山而建，每个村落是不同风俗的特色旅馆，拥有客房200余间。游客在此不仅可以体验到中国民俗文化的居住和饮食特色，并且可以弘扬和保护中国逐渐消退的个别少数民族的文化。4.10.4 田园观光度假区占地15公顷，由自由散落在稻田中的100栋装配式别墅和三个田间餐厅及一条独具特色商业街组成，定位于以家庭为主的中短期休闲度假市场，保护基本农田，着力于推广有机休闲农业模式。园区内农作物统一规划管理，打造中国唯一的稻田艺术区，将绘画及大地艺术融入稻作文化，成立一年一度的稻田艺术节，并择地设置热气球观光项目，多角度展示*地区稻作文化。4.10.5 温泉度假区温150、泉度假区占地13万平方米，总建筑面积8万平方米，客房800间，是集客房、餐饮、茶道、娱乐、温泉养身为一体的高端度假酒店。中国从古注重调理养生，温泉酒店中独有的*天然温泉和周边清新宜人的自然环境加上酒店五星级的营养配餐和针灸按摩，从而达到“内修外养”的养生精髓。4.10.6 观光旅游度假区高级商务酒店观光度假区 占地35公顷，主要由亚洲第一座体验式穴居酒店和索道式观光酒店组成。索道式光酒店:一个充满科技感和未来气息的玻璃与钢的时空索道拔地而起，沿峭壁到达150米高山顶，作为穴居酒店的交通核心的索道本身也可提供部分客房，同时在部分高度设置观光平台，在山顶部设置一个中国第一个山顶网球场，作为承办国际151、网球赛事巅峰对决的场地。夜晚，索道如一道光带延绵在群峰之间，创造园区标志性景观。体验式穴居酒店:住惯了现代酒店的游客们再回归原始人的原始洞穴、定会有不一样的历史亲切感，XX园区针对现代旅游人群猎奇心理，特别开辟了一个区域，在*特殊的石灰岩岩壁建造洞穴酒店。4.10.7 国际会议中心由可容纳2000人的国际会议中心及世界一流满足高品质音乐戏剧演出的演艺中心、*最大的可用于3000人超大型宴会大厅(无会议举办时可用作婚庆宴会厅)、五星级会议酒店组成。建成后可缓解*市大型会议场馆不足的困境，填补举办高端国际会议专业场馆的空白。1、五星级会议酒店:配套会议酒店，定位于一座包含高级单人房、高级双人房、豪152、华单人房、豪华双人房、行政套房以及总统套房，占地7.5公顷，建筑面积20万平方米，各式客房2500套，为*最大的会议酒店，令宾客在体验国际标准会议设施的同时，享受精心设计的、豪华、舒适、一流的酒店、 餐饮、娱乐休闲设施。2、国际会议中心:占地5公顷，定位于拥有50间各类会议厅堂，共计10万多平方米的会议场地，包括一个2000座的国际会议大厅、1000座的会堂、500座的专用会议厅，20个中型会议厅及其他中小型会议室等。成为*面积最大、同时接待会议最多、会议规格最高的大型综合性会议中心。3、宴会大厅:占地2.5公顷，建筑面积5万平方米，包括*最大、可容纳3000人，超大型宴会大厅和各等级宴会厅2153、0个，是*第一个以婚宴等喜庆活动为主题的大型宴会服务中心，建成后将填补*在高等级、大规模宴会活动场地的空白。4.10.8 XX国际高尔夫度假区总用地面积77公顷，设计定位于具有国际一流水准的18洞72杆国际标准湖畔高尔夫场。球场主要以高尚休闲度假、GOLF运动娱乐为主，兼具会员制度球场的特点，同时能举办不同类型国际、国内GOLF锦标赛，是一个以健康度假为主题，具有现代国际水准、健康度假旅游观光、健康运动、健康居住、餐饮、购物、娱乐等多项功能的大型综合性旅游项目。主要功能有：GOLF会馆、超5星级高尔夫度假酒店、18洞球道区、GOLF经营练习场、会员别墅区、沙滩娱乐活动和湖上运动与娱乐等项目。1154、GOLF会馆服务区：用地2公顷，建筑面积1.5万平方米。包括3000平方米的高尔夫专卖店，72个打位顶级高尔夫练习场，占地5000平18洞迷你高尔夫球场以及一个亚洲顶级高尔夫球会Spa水疗中心。2、超五星级高尔夫度假酒店：位于XX高尔夫俱乐部球场中心区，占地1公顷。酒店建筑面积近2万平方米。打造*顶级高尔夫园林式酒店，共设各类客房250间，其中包括度假套房、商务套房及复式公寓等。3、会员别墅区：占地8公顷，建筑面积2万平方米，由60栋单栋别墅组成，开发产权式别墅和分时度假别墅等高端旅游地产。别墅区与湖面景区间是视野开阔的高尔夫地带，别墅设计依山就势，层层跌落，确保每栋别墅拥有极佳的视野景观，155、预留10栋可用于接待国家级领导人的专属别墅。XX国际高尔夫球场将是构筑高平台、高品位、高档次并向四周辐射发展的XX园的核心项目。4.10.9 历史文化观光区历史文化观光区是以甑皮岩遗址公园为核心的，*历史文化博物馆展示区。区内设有甑皮岩遗址公园、*历史名人博物馆、*抗战文化博物馆以及*军事博物馆。完整展示*的历史文化和抗战文化。同时与周边的军事学院，联合推出军事教育主题夏令营，提高*人的自豪感。4.10.10 *国家森林公园：该区域现状为*国家森林公园与空军疗养院、工人疗养院、电力疗养院等5家疗养院。计划将5家疗养院进行整合和统一管理，形成*最具规模的，现代化养生会所。在森林公园内增户外运动的156、设帐篷营地，开辟越野自行车及定向越野的比赛线路。XX园策划方案，制定“大产业、大园区”的发展策略，构思产业兴园，策划项目，为XX园开发、*发展拓展新的思路。依托古城千年沉淀，结合现代开发模式，XX园的建成，势必为*注入新的活力，把*的城市发展推向新的高度。第五章 项目开发策略和建设方案5.1 开发策略5.1.1 土地开发原则土地是不可再生资源，在开发土地时，必须坚持可持续发展原则，兼顾社会效益、经济效益和环境效益，按以下原则进行开发：1、规划先行并加入市场的因素规划在前应得到真正的体现，以往有过由于规划缺位，造成社会资源的巨大浪费和日后管理的一大堆问题的案例，本园区应以此为鉴。同时，该规划必须157、是一个能在日后很好地贯彻实施的规划，必须能反映市场的需求。园区的规划设计必须与市场需要紧密结合。2、市政配套优先旅游地区的旅游产品能否活跃，很大程度上与日常对外交通和公建配套是否完备有极大的关系。由于目前现有旅游产品有限，且相对分散，园区内旅游消费一般，交通相对简单，可选的交通工具及线路十分有限。要发展壮大园区内的旅游市场，首先需要吸引投资商投资园内的旅游项目。而要吸引投资商投资园区项目，就应让投资商对园区的未来有信心。园区的交通便利、生活方便、环境优美，都需要园区的建设管理者先期对交通网络和其它公建配套进行建设。园区自其立项后，不断投入大量的资金进行交通设施建设，这种策略应持续下去，以此不断158、增强投资商和游客对本园区的信心。3、综合开发、全面收益、合理衔接旅游区建设项目的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。但一般说来，都是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大部分组成，要尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。同时，在项目规划中要着重处理好一期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的衔接，协调好关系，使各子项目一方面具有相对的独立性，同时又共同组成有机的整体，合理分担整个项目不同的功能诉求。对项目周边原来的景区、景点，可与之开展多种方式的合作经营，并在尊重历史、科学保护的前提下，重新进行统一的规划、扩充和完善，加强项目之间的深度159、整合，使它们得以重现昔日盛况，以便与新开发项目互为补充与呼应，丰富、提升整个区域旅游的游历空间与内涵。然而生态资源是项目生存和可持续发展的基础，因此项目建设应体现“统一规划，近期、远期兼顾”的精神，正确处理保护与开发的矛盾，防止和杜绝一切破坏性的建设，坚持“严格保护、环境优先、永续利用”原则。5.1.2 开发思路本园区的土地开发应该珍惜善待土地资源、促进节约集约用地，遵循统筹、优化用地的开发原则，在开发建设的过程中就要更好地保持园区内的生态环境，努力营造舒适的生活环境。规划的园区内的旅游产品丰富，满足不同消费者的需求。因此选择同时开发还是分片开发关系不是很大。考虑到旅游产品的关联性以及资金的投160、入，建议道路先行，园区内重要及标志性建筑同步开发。做到整体规划，分期开发。5.1.3 土地开发目标1、使土地资源的社会效益、经济效益和环境效益有机结合，促进土地资源的可持续利用。2、结合城市中长期发展战略，优化城市的土地资源。3、为*市提供一个空间布局合理、社会服务设施完善、道路交通组织顺畅、绿化景观优美、居住环境舒适的旅游新景区。4、土地开发利润最大化，为*市城市建设提供充足的资金。坚持计划导向与市场导向相结合。5.1.4 土地开发模式为了保持土地开发的连贯性，使政府较好地掌握土地的开发，确保优化配置土地资源；同时由于*市政府全面规范土地市场，土地一级市场的开发只能由政府进行，由土地管理部门161、代表政府全局统筹，因此本园区沿用传统的开发模式，政府仍然担当土地所有者和土地管理者的角色，即由土地开发中心代表政府行使土地开发的职能，土地开发中心通过财政投资和融资进行土地整理和基础设施建设等前期开发工作，然后根据开发计划进行土地一级市场的出让。5.1.5 旅游地产项目开发中需要特别注意的问题1、地价问题由于旅游地产项目需要巨大的投入，为扩大现金流，降低投资风险，提高其可持续发展能力，需要政府提供强有力的政策扶持，除允许项目配套建设旅游休闲居住结合的房地产，还要对项目建设用地给予优惠的出让价格。旅游休闲业具有极高的产业关联度，它不但可以促进城市品牌的提升和区域休闲经济的发展，而且还可以形成很长162、的产业链，从而对区域整体国民经济的带动作用非常突出。但旅游产业本身又具有“高投资、高风险、低收入、慢回报”的基本特征。因此，即使经营性用地全部公开招标、挂牌出让，一般也比普通房地产用地低廉得多（含土地出让金、拆迁、青苗补偿、安置劳力及挖湖造地等除办证费用以外的所有费用）。但考虑到项目占地面积较大，因此土地成本总额还是很可观的，有可能对投资方奖金造成较大压力。2、土地的取得方式问题在开发商与政府签署项目合同书、支付定金的同时，双方签订用地的租赁协议，从而明确所有用地的开发权属。同时，要在一开始就针对各子项目成立几个不同的项目公司，并将土地证分成十几本，直接落在各项目公司名下，这样便于日后抵押融资163、以及开发商与别的企业开展多种层面与方式的合作，而且也可以有效地防止土地转让时巨额土地税费的出现，免除开发商的后顾之虑。3、公关资源问题在项目开发过程中，要注意建立和充分用好政府与开发商双方的公关资源，这是项目顺利推进的关键因素之一。同时，要促使政府与项目投资开发方建立起相同的价值取向，因为该项目的开发不仅是企业单方的行为，也是政府乐观其成并全力推动的事情。5.2 建设方案园区的规划、建设是一个长期的、动态的过程，为达到可持续发展的目标，园区的规划建设应按近、中、远三期考虑：1、近期：2008年2013年编制园区总体规划和重要旅游资源点开发的详细规划，对原有的旅游设施进行整合、优化、提高，并建设164、一批上档次的星级宾馆，与之相衔接的基础设施，园区旅游基础设施基本建设完成，形成城市南面进入*旅游人群的接待能力；尽快改善通往各重要旅游资源点的道路交通，完善基础设施；启动对外宣传推介工作，向社会广泛招商引资，确定投资者和开发建设者；旅馆饭店、旅游餐饮、旅游娱乐、旅游商品生产销售等配套服务设施跟进，基本建立园区旅游行业体系，使之成为*国民经济和社会发展的新增长点。2、中期：2013年2018年园区建设向高标准继续深化，形成既能接待大众消费，又具备高规格、高档次的接待能力，成为*地区重要的综合旅游目的地；旅馆饭店、旅游餐饮、旅游娱乐、旅游商品生产销售等配套服务设施持续发展，旅游消费多元化，由初期简165、单的经济运行方式扩展到综合经济效益模式；在初期营销初见成效的基础上，继续加大园区宣传营销工作，营销的范围扩展到国内外。3、远期：2018年远期根据市场需求调整更新改造老化的原有项目及设施，适应时代的需求，形成可持续发展的良性循环；加强旅游企业服务质量的管理，营造良好的旅游市场氛围，使旅游业更好更快的发展。第六章 公用工程6.1 交通工程规划园区内部规划交通道路分五类，即主要城市道路、次要城市道路、主要景区道路、自行车游览道路、步行游览道路。为保证园区内的统一管理，对道路进行必要的管制，市政道路和区内主要干道允许外来机动车辆通行，其余道路只允许区内统一管理的交通工具运行。区内的主要交通工具有：环166、保电瓶车，区内空中穿梭巴士，自行车。6.2 给水工程规划为保证供水可靠，从园区内的XX路市政干管接入供应生活、消防及其它用水。在各区域内部埋设管道，供建筑生活用水和消防用水接入，给水管道布置采用环状+树枝状布设。6.3 排水工程规划该项目采用雨水、生活污水分别收集、排放的分流制排水式。雨水经道路雨水管收集后排至XX路雨水管网及周边永久性沟渠。规划在市党委校旁建设污水泵站，各建筑物的生活排水由D600和D400污水管收集至市政污水管网，由该污水泵站处理。各景区、景点、餐饮住宿、娱乐点均应建设独立污水处理设施，严禁生活污水未经处理直接排入河道，污水排放须达到GB8978的规定，实现无污染旅游区。6167、.4 燃气工程规划为保护景区环境，园区内基本不使用煤炭和柴薪燃料，逐步发展民用燃气工程。6.5 电力工程规划结合园区规模、经济发展的状况、地区现有动力资源的分布、能源结构和电力供应状况等，同时为了保证规划园区范围内的供电合理，集中管理，因地制宜制定供电规划。规划在园区内设六至八座10千伏变配电站，容量为10000千伏安，电源由城市10千伏电网双回路供给，以多路辐射的方式向各用电点变压器配电。为了不影响视线景观，园区内的供配电线路采用地下埋设方式，园区内主要道路及服务点均安装路灯或庭园灯，造型要求新颖、美观大方，具有现代感。6.6 通信工程规划园区内通信工程按照以下原则进行规划：充分考虑原有设施168、的情况，充分挖掘现有通信工程设施能力，合理协调新建通信工程的布局；考虑今后通信网络的发展，适应新技术的开发运用，力求多样化；以满足园区发展及区内生产、生活需要为依据，保证服务能力；考虑电信设施的电磁保护，和其它为维护电信设施安全的安全措施；同时注意无线通信设施对其它专用无线设备的干扰。园区内各游览服务点，均设有电话，方便游客打长途电话到国内各大城市及世界各地。在确保各景区服务设施固定电话需求量的前提下，积极发展移动通讯工程，增加移动通讯基站设置，使游客能随时使用移动通信。同时在中、远期加强网络建设，能为游客提供便捷的网络通信条件。按照*国民经济与社会发展规划，完善社会公众信息网络系统，形成三电169、（电话、电视、电脑）一体、三网（电信网、数据网、视频网）融一格局。家庭宽带接入用户比例达到45%，每百人互联网用户比例达20户，园区内90%的住户具备三电一体化条件，有线电视基本实现数字化。6.7 环卫工程规划城市环境卫生是净化、美化城市，预防疾病的必要条件。依据“全面规划、合理布局、依靠群众、清洁城市、化害为利、造福人类”的原则在规划区内布置公共厕所、清洁楼等公共环卫设施。各功能区固定垃圾收集点，专人处理。收集后统一运出至垃圾处理场进行处理。每一主要游览步道设置垃圾箱，间距在3050米左右，每日专人清扫。园区内适当位置设置旅游卫生公厕。6.8 消防工程规划园区内消防工程贯彻“预防为主”的方针170、，规划逐步做到消防监督管理有效、消防基础设施完善，增强抗御火灾的能力，使园区消防达到全市先进水平。考虑本项目的特殊性、重要性，本项目按一类建筑进行消防设计，采用临时高压给水系统，按建筑设计防火规范室外消防按消防水量30L/S，火灾延续时间2小时布置消火栓36具。室内消防按消防水量20L/S，火灾延续时间2小时布置消火栓，按两股水柱同时到达任意一点布置。每支水枪最小流量5L/S，充实水柱以10m计。同时还按建筑火器配置设计规范要求，设置一定数量的手提式灭火器。6.9 防洪排涝工程规划本园区的防洪排涝工程纳入*市防洪排涝工程规划。6.10 绿地工程规划本园区绿地系统规划布局从保持良好生态环境出发，171、着眼于改善中心城市环境和调节区块内部小环境，满足居民的日常游憩，兼顾城市景观和避灾防灾需要。在结构上以大面积、较完整的自然与风景区域为主体框架，与线性绿道一起组成开放式绿地系统。园区绿化规划要依托*城市独特的自然山水格局和深厚的历史文脉，构筑具有地域自然特色的生态文化型山水园林景观，以达到“显山露水，城景交融”的效果，要保护利用城市依托的自然山水环境，在空间结构上强化山水文化景观特色，在城市形态上塑造山、水、城和谐统一的发展模式。6.11 管网综合规划为使城市环境美观，形成现代化城市，规划各管线均敷设在路面下。为了互不干扰，畅通无阻，避免在施工中出现管线碰撞、返工现象，需对各工程管线进行全面综172、合，用以指导今后道路建设时各管线能顺利敷设，亦为各管线施工设计单位提供可靠依据。本工程综合主要对给水管、雨水管、污水管、电力电缆管道、电信管道(有线电视)和燃气管道等六种管线进行综合。区内主次干道管线布置从西向东,从北向南分别为电力、给水、污水、雨水、电信管线和燃气管道。路灯及行道树分别安排在距路缘石0.3m、0.7m处。除雨污管外，管线布置基本上平行于道路布置，纵向坡度基本与道路坡度一致。雨污水管线按具体情况考虑。管道交叉时从上至下分别为电力、电信、燃气、给水、污水或雨水管线。污水管线与雨水管线的位置视具体情况而定。第七章 节能与节水措施各种新建、改扩建的建构筑物均按夏热冬冷地区居住建筑节能173、设备标准（JGJ134-2001）、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JGJ26-95）、工程设计节能技术暂行规定（GBJ6-85）等国家有关规定进行设计。要贯彻落实好土地法、节约能源法、环境保护法等相关法律法规。坚持执行资源“开发与节约并举，把节约放在首位”的方针，坚持走资源节约型的旅游可持续发展道路。7.1 节能措施7.1.1 建筑节能主要是墙体材料，门窗材料，屋面保温隔热材料，防水材料等均应采用新型节能、环保材料。建筑外围护采用热阻值较大，热容量较小的轻型护围结构新型墙板；合理选用窗墙面积比，避免大面积窗户，特别是建筑东西向大面积窗户，提高窗户的遮阳性能；合理选用门窗材料，如钢塑174、窗，加强门窗的气密性，对减少空调负荷、降低能源消耗有积极意义。7.1.2 施工节能在施工期间应采用节能新技术、新工艺。施工机械一律不选用已公布淘汰的机电产品。7.1.3 机电设备节能电器、设备等应全部选用节能型产品，特别是选择可根据负荷变化自动调节能量的设备，合理安排设备的使用。在照明方面，采用节能光源、绿色照明，合理设计公共场所的照明控制线路。露天场所开关选用光电控制开关，走道可采用声感应开关。7.1.4 改变能源结构，开发利用新能源园区内大力推广沼气能，以电、液化气等清洁燃料为主，积极发展秸秆气化、小水电代燃料等可再生能源，鼓励发展抽水蓄能、风能、太阳能、天然气等清洁能源，减少对生态的破坏175、，改善能源结构。7.1.5 其它节能措施对于给排水设施采取相应的措施，给排水管路按规定的流速范围合理的铺设坡度，达到节能效果。充分利用市政水压直接供应生活用水，减少能源消耗；卫生洁具选用节能型产品。7.2 节水措施1、加强水资源管理，采用经污水处理达标后的排放水回冲厕所、绿化、洗车等，综合循环利用水资源。2、供水系统采用节水用具、设备和采取防渗、防漏措施。如采用变频恒压供水设备，公共场所采用感应式自控温度水龙头或感应冲洗阀，以及中央设备和锅炉回水、空调冷却水循环利用，绿化喷头采用电控旋转360度自动喷洒等技术设备。3、高尔夫球场方面，充分利用地形的优势资源，在建筑物周边及球场间隙建设蓄水塘，收176、集雨水并储存，用于绿色植被和球场草坪的灌溉，在干旱少雨的季节里，从自然河流中汲水补充到各蓄水塘，以确保灌溉用水的充足。第八章 环境保护实施环境保护是我国的一项基本国策的方针，多年来，*市始终把保护*山水自然环境放在首位。在积极发展经济的同时，加强城市环境的综合整治，包括水污染的治理，锅炉烟尘、烟气的控制与整治，城市生活污水的处理，汽车尾气和交通噪声的控制，使*的环境有了显着的提高。本项目建设存在一些环境问题，针对其特点，要采取相应的环境保护措施。8.1 环境保护执行标准和评价依据本评价以国家标准和地方标准为主要依据，其标准有：(1) 中华人民共和国环境保护法（1989）(2) 中华人民共和国大177、气污染防治法（修订）（2000）(3) 中华人民共和国水污染防治法（修订）（2008）(4) 中华人民共和国固体废物污染环境防治法（修订）（2004）(5) 中华人民共和国环境噪声污染防治法（1996）(6) 国务院关于环境保护若干问题的决定（国发199631号）(7) 国家地面水环境质量标准（GB38382002）(8) 环境空气质量标准（GB3095-1996）(9) 城市区域环境噪声标准（GB3096-93）(10) *壮族自治区环境保护“十五”计划和2015年远景目标 总报告编写提纲（桂环计字200010号）(11) 全国生态环境保护纲要（国家环保总局）(12) *市“十一五”环境保护178、规划摘要（*市政函2006121号）(13) *市“十一五”主要污染物排放总量控制计划(*市 政函200738号)8.2 环境评价原则1、遵循环境保护与经济、社会发展相协调的原则，以实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。2、坚持“以人为本”，以改善环境质量为目标的原则。污染物排放总量控制、生态环境保护和环境监督管理，都必须为改善环境质量目标服务。3、坚持污染防治和生态保护并重的原则。切实做好污染防治和重点领域的生态环境保护工作，努力推广工业清洁生产和加快生态农业的进程。8.3 生态环境现状 XX园内基本没有污染源，据测定，区内大气中的总悬浮微粒、飘尘、二氧化硫、氮氧化物、一氧化碳、光化学氧化179、剂等均未超过国家大气一级标准的含量，空气质量符合国家环境质量一级标准（GB3096-1996）。丰富的森林植被在制造氧气、降低噪声、激发负离子、净化空气等方面具有特殊功效，使大气环境处于原始自然状况，空气中的细菌含量在1000个/以下，对人体保健十分有力。土壤环境质量符合国家土壤环境一级标准（GB15618-1995）；各种水土质量良好，达到国家地表水环境质量一级标准（GB3838-2002）。8.4 主要环境目标8.4.1 大气环境保护目标环境空气质量按照功能区划达到或优于国家规定的环境空气质量标准。8.4.2 水环境保护目标加强水源污染治理，保护集中式生活饮用水水源区；所有集中式生活饮用水180、地表水水源达到功能要求。8.4.3 声环境保护目标园区内有城市主干道、铁路经过，汽车、火车运行时会发出一定的噪音。道路、铁路两侧将采取降噪措施。保证环境噪声质量按照功能区划达到或优于相应国家环境噪声质量标准。8.4.4 固废污染控制目标工业固废综合利用率、生活垃圾清运率与无害化处理率达到规划要求。8.4.5 生态环境保护目标道路、铁路两侧种植防护绿化带。资源开发中生态破坏的恢复治理率达60%以上；区域内初步实现生态良性循环。8.5 项目建设的主要环境问题分析及环境保护措施该工程项目产生的环境问题主要是工程施工期间建筑垃圾与扬尘、污水，以及施工机械产生的噪声、振动、废气等对周边环境的影响，给周边181、单位及居民带来暂时不便和干扰，其影响是暂时性的。8.5.1 施工期环境问题1、噪音与震动：主要来源于运输车辆和施工设备及相应的振动，其对周围声环境的不利影响将随着施工期的结束而结束。要严格执行建筑施工环境有关管理办法，合理安排作业时间，避免影响他人工作和休息。合理安排运输车辆的路线，加强对施工设备的维护保养，减少设备噪声和振动。严格执行GB1252390建筑施工场界噪声限值。2、建筑垃圾：建筑垃圾及时清运到指定场所，避免产生污染源。3、扬尘：扬尘污染所影响的范围是有限的，影响的时间也是有限的，在施工作业场所，要注意运输车辆行车速度，力求避免地面扬尘，运输建筑垃圾时亦采用密实的翻斗车，并加盖，防182、止撒漏或被风吹散，必要时用水淋洒。4、污水、淤泥：施工时，会产生浮土及机械废油，如遇雨天，污水中的悬浮物质及油会随雨水排入江中污染水环境。同时，尽量避免在大雨期间进行土石方开挖，防止雨水冲刷造成水土流失及道路淤泥影响车辆、行人通行。5、废气：施工机械燃油产生的废气中含有一氧化碳、氮氧化物、可吸入颗粒物等污染物，会给周围空气环境带来不利影响。拟采用具有除烟装置的施工机械，并加强施工管理。6、文物古迹保护：*是历史文化名城，地下历史文物宝藏丰富。在土石方大开挖施工过程中，要高度重视文物古迹的保护，绝对禁止有任何破坏行为。如果发现文物，及时与文物保护部门联系，采取适当保护措施和进行抢救性发掘。8.5183、.2 营运期环境问题1、旅游活动对生态环境的影响旅游活动的开展会影响园区部分地段野生动植物的栖息地和生活条件，游客践踏等会弱度影响植物群落和土壤环境；大量游客进入会弱度影响动物的活动和觅食，干扰野生动物栖息环境与迁徙路线；旅游交通车辆产生的尾气对大气环境产生轻微影响；游客和管理人员生活垃圾对水和土壤的影响相对较大，属于中度影响。2、项目对生态系统的影响营运期后，道路和建筑物等新引进的人工拼块，会使园区土地利用格局发生一定的改变，区域景观的破碎度增加，连通性下降，进而会对园区自然体系的生态完整性、稳定性产生一定的冲击，但是由于新引进的人工拼块规模和数量相对较少，因此园区的性质并未发生改变，区域自184、然体系的生产能力仍能保持较高的水平，园区生态系统和森林系统的功能仍能保持良好。园区开发对水生生态和野生动物的不利影响是局部的和有限的。此外，应推广使用沼气来解决园区村民的生活能源问题，使破坏园区森林生态系统的主导因素得以消除。8.5.3 拟采取的环境保护措施1、加强施工期间道路的交通管理和施工管理，使居民在施工区内活动减少到最低限度。2、在施工区实施定期洒水和做好围场防护等措施，减少扬尘对周围的影响。3、在周边加强绿化树种和花草的种植和管理。配置必要的环境小品，通过植物造景使有效的空间得以最大限度的绿化美化，充分利用有限的空间形成丰富的景观层次，使周边生态景观朝良性循环方向发展。4、项目运营期185、间，要求所有的旅游管理人员、导游都必须经过系统的生态教育，改变那种认为“旅游业是无烟工业”、“旅游资源可再生”的观念以及对旅游开发的环境效应评估认识不足的现象，切实把旅游环境当成旅游业的生命和形象。从可持续发展的战略眼光，把发展旅游业的目标与立足点建立在保证当代和几代、几十代人的旅游需要上，并以这种思想观念为指导，做好环境保护的各项具体工作。5、旅游容量控制。保护生态系统的完整性，将人类活动控制在生态系统的承载能力之内，是实现系统与区域可持续发展的最基本的要求和首要条件。旅游容量控制，是指根据旅游承载能力确定旅游区的游客容量，对进入旅游区(点)人数进行的一项控制管理。这个方法在保护旅游资源、实186、现可持续旅游目标方面十分重要。6、建立对旅游者环境行为的监控和奖惩机制一方面，根据景区环境特点和游客的行为特点，设立必要的监控点，配置必要的监控设施，安排必要的监控人员，对旅游者的环境行为进行及时的提醒和劝阻，防止危害结果的发生。另一方面，对旅游者的环境行为进行评比，对环境友好型行为主体给予表彰和奖励，对问题行为主体给予批评和罚款，通过正强化和负强化使旅游者的环境行为得到优化，生态意识得到增强必须强调的是，导游员在对旅游者的行为监控和行为评定方面负有特别重要的责任，导游员自身要端正认识，增强教育意识，以身作则，确立威信，正确行使好管理者、服务者、教育者等多重角色使命，敢于、勤于和善于监管8.5187、.4 污染物排放标准1、施工废水：执行GB89781996污水综合排放标准一级标准；2、施工噪声：执行GB1252390建筑施工场界噪声限值。8.6 环境容量的测算环境容量是指在一定条件下，一定空间和时间范围内所容纳的游客量。合理控制环境容量，必须使旅游活动在保证旅游资源质量不下降和生态环境不退化的前提下，取得最佳的经济效益，这也是景区组织管理机构进行决策的重要依据之一。为了使景区开发建设与风景资源保护有机结合，满足游人安全，舒适，卫生，方便等旅游需求，避免超负荷旅游对风景资源和旅游环境质量造成破坏，必须对环境容量进行合理的测算。8.6.1 景区环境容量的测算原则景区环境容量测算要以景观资源和188、生态环境不被破坏为前提，寻求旅游者的数量与环境之间适度的量比关系。合理的景区环境容量应在满足游客正常旅游活动的同时，取得最佳的环境效益，杜会效益与经济效益。8.6.2 景区环境容量的测算环境容量一般采用面积法、卡口法、游路法等三种测算方法，根据旅游区的旅游资源特点，对不同区域采用不同的测算方法：成片游览景区采用面积法测算，线性游览区域采用线路法测算，并通过采用生态法和收益法对综合环境容量进行核算。为计算方便，本测算运用面积法。计算公式如下：E1 = S / A K式中：E1为环境容量(人)；S为景区可游面积()；A为人均占用的极限或最佳面积(/人)；K为景区周转率。历史文化观光区占地面1044189、400，游览面积按总面积的50%计算，每个游客平均占地100，日周转率为2，则该区平均每日游人容量为10444000.5/1002=10444人次。商贸旅游区面积1971600，游览面积按总面积的60%计算，每个游客平均占地80，日周转率为3，则该区平均每日游人容量为19716000.6/803=44361人次。田园观光区占地面积2435100，游览面积按总面积的90%计算，每个游客平均占地1000，日周转率为2，则该区平均每日游人容量为24351000.9/10002=4383人次。娱乐休闲度假区占地面积5787400，游览面积按总面积的80%计算，每个游客平均占地120，日周转率为2，则该190、区平均每日游人容量为57874000.8/1202=77165人次。生态旅游休闲区占地面积6136500，游览面积按总面积的40%计算，每个游客平均占地100，日周转率为2，则该区平均每日游人容量为61365000.4/1002=49092人次。整个XX园各个区域按面积法测算出的环境容量总和为10444+44361+4383+77165+49092=185445人次。除去景区正常维护休业时间，年有限旅游时间预计为8个月，则年环境容量为185445830=44506800人次。约为4450万人次。8.7 环境影响评价结论8.7.1 社会环境本项目的建成，有利于*市整体旅游产业的发展，功能性的分区191、规划建设及细化旅游产业，更有助于*旅游行业的升级换代，满足不同层次旅游消费需求。拟建项目需征用一定数量的土地及拆迁部分建筑物，在项目实施前应做好与沿线群众和单位的协调工作，将补偿措施落实到位，从项目长远将带来的经济效益来看，本项目的实施不会降低被征地和拆迁的居民生活水平。项目建设单位必须到国家有关土地主管部门办理土地占补手续，用地手续办理齐全后，方可开工建设。8.7.2 生态环境项目实施将造成一定范围内的地表植被的损失，但引起的干扰比较少，自然体系生产力能够承受，生态系统的稳定性不会发生大的改变。项目建设将扰动原地貌，新增水土流失面积，但在营运期，随着各类水土保持措施的完成和投入使用，水土流失192、将得到有效控制，到营运中期水土流失量与现状值相近，水土保持工程完全发挥作用。项目在施工时将产生弃渣，同时需借土填方，对于取、弃土场需合理选址。本工程施工中清除的表层腐殖土，拟全部集中堆放用于土地整治覆土及道路绿化用土。8.7.3 环境空气1、施工期施工期的主要污染是施工扬尘和沥青烟，建议在易扬尘的作业时段、作业环节采用洒水的方法减少扬尘。建议道路建设工程购买商品沥青，不存在熬化和运输过程中的污染，沥青摊铺时选择密闭加热摊铺装置，以减轻对空气环境和周边环境敏感点的影响。2、营运期根据*市环境保护局2008年*市环境质量状况公报，SO2日均浓度符合国家环境空气质量二级标准。NO2、可吸入颗粒物日均193、浓度符合国家环境空气质量一级标准。环境空气质量日报级别：全年共监测366天，其中265天空气污染指数（API）为一级，101天空气污染指数（API）为二级，全年环境空气质量优良率100%。由此可以得出拟建项目区域空气在营运期能满足环境空气质量标准GB3095-1996中的二级标准要求。8.7.4 声环境1、施工期项目敏感地段施工时需严格控制施工阶段，在中午12：0014：30和夜间22：00次日06：00禁止施工，对高噪施工设备，做好施工人员的保护工作，可将施工噪音带来影响降至最低。2、营运期政府有关部门加强对道路两侧建设用地的规划和管理，建议在道路红线外63米范围以内，不宜规划学校、医院、敬194、老院等需要特殊保护的敏感建筑。8.7.5 水环境1、施工期施工期施工人员生活污水经化粪池收集处理后用作农灌，施工生产废水经收集除油、沉淀后处理排入江河，对河流水质影响甚微，路基施工期雨季地表径流水会导致河流中悬浮物浓度有所升高，但只是暂时性的，在落实临时沉淀措施后可以得到较大程度的缓解。2、营运期营运期，项目产生的废水主要为游客及居民的生活污水，因整个区域的规划实施完毕和污水处理厂在营运期与其它项目同步实施，故项目对水环境的影响很小，可忽略不计。8.7.6 固体废弃物环境1、施工期施工弃土、石渣运至弃土场堆放，弃土场地堆填完毕恢复生态后对生态环境无不良影响。2、营运期营运期的固体废弃物主要是城195、市生活垃圾、乘客丢弃的物品等。由于项目建成后，环卫系统对旅游区内住户、单位采取上门收集垃圾方式，每天收集一次，垃圾收运达到日产日清。故营运期固体废弃物对环境影响不大。8.7.7 景观环境影响1、拟建的XX园整体规划布局合理，工程建设初期会破坏一定的绿色自然生态景观，但对*市的城市景观影响不大。2、由于项目在建设初期便做好整体景观环境规划，项目进入运营后将融入整个*市的城市景观体系，与*整体景观相协调。8.7.8 公众参与全部被调查者中，100%同意该园区的建设；95%同意园区的规划，5%不同意该规划是因为涉及到征地拆迁，担心补偿不能合理到位；98%被调查者认为建设该园区有利本地区经济发展。46196、%被调查者担心少数规划项目可能造成资源浪费，如高尔夫体验区。这表明被调查者对建设节约型社会的热心。大多数被调查者有意愿在园区建成后到园区参观，并希望整个园区门票一票通，且定价适合。8.7.9 评价总结论综上所述，项目推荐方案社会效益明显，在环保措施可行、环保投资落实的情况下，园区的建设和营运不会对沿线环境造成大的不利影响，工程建成营运将改善项目影响区交通设施及城市基础设施的建设，使周边土地升值，加速区域经济的发展。项目建设单位须落实今后环评报告书中提出的各项环保措施，并严格执行污染防治设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。在此前提下，所产生的负面影响是可以有效控制197、的，并能为环境所接受。因此，从可持续发展和环保角度论证来说，项目工程建设是可行的。第九章 劳动安全与卫生、消防9.1 安全危害因素及危害程度分析9.1.1 主要隐患部位本项目建设规模较大，其特点是活动人员多且集中。施工期间隐患主要有房屋基础土石方开挖、施工场地边界不明确且围护不好等；运营期间安全、卫生方面的主要隐患部位是建筑物内人流通道、消防设施等。这些需在设计、施工及使用过程中予以足够的考虑，不可留下隐患。9.1.2 有害物质种类及危害性分析该项目有害物质种类主要为生活污水及垃圾、游客丢弃的垃圾、汽车排放的尾气等，但这些有害物质随着各种环保设施的配置和管理的完善，其产生的危害性将得以防治。9198、.2 卫生、防疫1、项目建设期间，项目施工人员多，施工人员居住条件较差，人员拥挤，生活设施简陋，容易引发一些常见疾病和流行病。因此，要对施工人员居住区、公共场所进行卫生监督监测，消毒、刹虫、灭鼠等工作，以及卫生室宣传教育等工作，预防疾病的发生。发现传染病情，及时隔离送往医院治疗。2、工程施工弃渣土应引起高度重视，避免由于管理不严，产生水土流失和扬尘污染环境。3、施工期间所产生的污水，应通过管理部门指定的排放方式排向污水系统，排出前应作沉淀及分离处理；施工期所产生的废气，应控制在环保部门规定的排放标准，严禁超标排放造成污染。4、保持建筑物墙面整洁，无污垢，地面无污水、污物、污渍；洗手间、卫生间要199、保持清洁、定期消毒，垃圾要及时清扫。5、房屋建筑物使用环保的绿色建筑材料，不使用含化学物质的材料和粘接装饰材料。房间的涂料、填料、密封剂、粘合剂、地面覆盖物、墙面覆盖物和家具一般都会散发VOC，即“挥发性有机化合物”，VOC对于人的寿命造成的影响相当于被动吸烟，甚至使入住者患上“建筑物综合症”，或导致过敏或癌症，这就要求采用无污染的“绿色装饰材料”和低能耗，节约不可再生资源，有利于生态平衡的“生态装饰材料”。9.3 安全措施本项目安全隐患不多，施工期间土石方工程要根据土石方工程施工的有关规定、规范和规程开展工程施工，开挖后的断面按规定要求及时支挡防护，及时衬砌；实施屏蔽封闭施工，做好施工安全防200、护；使用后主要是做好防火和楼道疏散交通组织，内部设计足够的集散通道，设置必要的通风设施和防盗措施，设置好各种安全标志，保证人流的通畅。9.4 消防措施本项目采用临时高压给水系统，除按建筑设计防火规范设置建筑物室内外消火栓系统外，还按建筑灭火器配置设计规范要求，设置一定数量的手提式灭火器。在设计上，室外按120m的服务半径设置地上式消防栓，消防用水量为40L/S。为了便于迅速扑灭建筑物内的起火点，要保证消防通道的畅通无阻。第十章 组织机构及人力资源配置 本报告仅对园区的组织管理及园区的人力资源配置进行分析，园区范围内的各功能区建设的项目工程，因由各个不同的公司组织管理，且以独立法人的方式存在，在201、此不作分析。10.1 组织机构项目建成后，拟由*区组建专门的管理公司负责项目的经营管理。公司将引进国外先进的管理运营模式、采用国际行业规范标准进行管理，主动开拓国际、国内旅游休闲市场，积极开展与同行的交流，不断提高度假区管理质量，扩大知名度，扩大服务项目范围。本项目拟实行总经理负责制，采用现代企业管理模式经营运作。各副总经理对总经理负责，各部门对分管的副总经理负责，各部门的管理职能如下：财务部：负责财务及经济效益分析工作。公关部：负责宣传及市场营销工作。综合部：负责园区设施和文物维修、景点开发工作；负责各景点的经营管理工作；负责管理生态保护、环境卫生、医疗服务、绿化等工作。10.2 劳动定员本202、着精简、高效、科学的原则，根据园区旅游发展的需要和接待服务设施的规划进行统计分析，并参考国内同行业职工人员的编制。人员配置为中层以上管理人员6人，服务人员及工程技术人员50人。1、中高级管理人员（6人）园区设总负责人1人，负责园区内的全面管理工作。对内组织、协调各部门机构的经营活动，提高工作效率和经济效率；对外宣传园区形象，提高园区的知名度和市场影响力。每个功能区设一个负责人，共计5人，负责功能区全面管理工作。要求具备比较全面的知识结构，较为丰富的管理经验，既能脚踏实地、勤勤恳恳，又能勇于开拓、不断进取。2、服务人员和专业技术人员（50人）人员编制应按岗定人、定员、责权利分明的原则，根据园区旅203、游发展的需要和接待服务设施的规划确定，预计需要服务人员和专业技术人员50人。对于一般专业技术人员和职工，要求掌握一定的专业技能，具有从事相关工作的资质证明（财务人员应有“会计证”、导游应有“导游证”等等）。基层管理人员和服务人员原则上向社会公开招聘。10.3 人员培训为了满足园区管理的需要，培养高素质、高效率的管理人员，需要制定长期持续的人才培训计划，采取多渠道、多层次、多类型、多形式培养人才，提高员工的专业技能和业务水平，满足社会的需要。其它各类服务人员也坚持先培训后上岗的原则，以确保机构服务质量的提高及企业经营项目的持续发展。1、将与有关培训机构合作，成立一个培训中心，负责对园区的员工进行204、日常性的培训，只有通过培训和拿到培训结业证书的员工，才能获得继续从事园区工作的资格。2、组织部分人员去国内相关旅游区进行实地培训或学习，以便更好地为本园区服务。3、从园区的收益中，拿出一部分资金作为员工培训的费用。第十一章 投资估算11.1 编制依据1、建设部建标1996628号文发市政工程可行性研究投资估算编制办法（试行）；2、建设部建标1996309号文发全国市政工程投资估算指标上、中、下三册；3、交通部交公路发1996611号文公路基本建设工程投资估算编制办法；4、交通部交公路发1996611号文公路工程估算指标；5、全国市政工程投资估算指标中缺项指标套用公路工程估算指标相同内容的指标的205、定额含量，采用市政估算计算程序进行计算；6、有关设施、材料、配套工程按市场询价进行估算；7、工程建设监理费收费标准1992价费字479号；8、*市人民政府市政200080号文市人民政府批转市拆迁办*市房屋拆迁结算价格暂行规定的通知；9、工程勘察设计收费标准；10、*有关文件资料及*同类项目建设投资。11.2 投资估算11.2.1 工程费用1、建筑安装工程费按*市种类建筑工程成本费用情况和各单位估算指标及预算定额综合进行估算，参考*市类似工程投资计算。2、设备及工具购置费包括污水处理系统、电梯、空调、供电系统、医疗设备等，按建设规模和标准计算一定的配置给予考虑。3、园区内规划公路与规划铁路有交叉206、的现象。本报告暂按公路下穿式立交方案进行投资估算，在下一阶段建议由铁路专业设计院对工程方案进行专项设计。4、园区内绿化面积按占地面积的40%估算。道路管道及配套设施费用按道路建设费用的40%估算。11.2.2 工程建设其他费用1、土地使用费及迁移补偿费按土地征用和拆迁面积，根据市政200645号*市人民政府关于印发*市征收城市区域内集体土地暂行规定的通知精神和土地部门提供的有关资料统计，拆迁费用晢按货币补偿计算。2、建设单位管理费按工程费用的1.0%计算。3、勘察设计费按国家工程勘察设计收费标准（2002年修订本）等相关最新收费标准计算，施工图预算编制费按设计费的10%计算。4、工程建设监理费207、按国家发改委、建设部发改价格2007670号文件收费标准。5、工程保险费按建安工程费的0.6%计算。6、竣工图编制按设计费的8%计算，招标代理费按计价格20021980号文件的规定累加，施工图审查费按设计费的10%计。7、办公和生活家具购置费用按定员人数6000人，以200元/人计算。11.2.3 预备费1、基本预备费用按第一、二部分费用的10%计算。2、设备材料涨价预备费按工程费用的0.0%计算。11.2.4 估算结果根据该项目建设内容进行投资估算，第一部分工程费用1617720万元，第二部分工程建设其他费为551777.80 万元，基本预备费为216949.78 万元，流动资金和贷款利息未208、计，项目建设总投资为2386447.58 万元，详见表11-1。表11-1 *XX园项目投资估算表序号工程和费用名称估算价值（万元）技术经济指标占投资额（%）建筑工程费其他费用合计单 位数量单位造价（元）一工程费用1617720161772067.79%（一）土建工程1551720155172065.02%1XX国际森林养生会所94648094648039.66%1.1森林公园改造4648046480项1.95%1.2退休社区建筑9000009000003000000300037.71%1.3社区绿化道路400004000020000002001.68%2XX历史文化观光区4931049310209、2.07%2.1华夏大观园3031030310项1.27%2.2李宗仁纪念馆350035001000035000.15%2.3白崇禧纪念馆350035001000035000.15%2.4地质博物馆12000120008000015000.50%3XX田园观光度假区11310113100.47%3.1民俗文化村645064504300015000.27%3.2装配式别墅20002000栋1002000000.08%3.3田间餐厅360360间312000000.02%3.4特色商业街25002500条1250000000.10%4XX高尔夫度假区54730547302.29%4.118洞球道区210、266802668013340002001.12%4.2Spa水疗中心20002000个1200000000.08%4.3高尔夫专卖店10501050300035000.04%4.4超五星级高尔夫度假酒店16000160002000080000.67%4.5会员别墅区900090002000045000.38%5XX温泉度假区42250422501.77%5.1温泉度假区建筑40000400008000050001.68%5.2温泉度假区绿化等其它设施22502250900002500.09%6中华“福”文化走廊1091901091904.58%6.1福文化广场4740474015800030211、00.20%6.2云端剧场72000720009000080003.02%6.3崖画文化表现区800080001800000000.34%6.4国际旅游专业培训中心18000180006000030000.75%6.5民俗文化体验区645064504300015000.27%7XX国际艺术生活体验区37100371001.55%7.1国际pub生活体验区50005000个1005000000.21%7.2青年艺术家社区18600186009300020000.78%7.3国际创意设计园750075003000025000.31%7.4极限运动体验区600060002000030000.25%8212、观光度假区79100791003.31%8.1体验式穴居酒店12500125002500050000.52%8.2索道式观光酒店660006600055000120002.77%8.3山顶高尔夫球场600600200030000.03%8.4绿化及其它市政设施250025001000002500.10%9XX国际会议中心80000800003.35%9.1国际会议中心40004000500080000.17%9.2五星级会议酒店60000600007500080002.51%9.3宴会大厅16000160002000080000.67%10旅游商贸区1422501422505.96%10.1X213、X名品城17500175005000035000.73%10.2*特色工艺品商场350035001000035000.15%10.3园区入口广场10500105003500003000.44%10.4旅游集散中心10000100005000020000.42%10.5*景点主题公园525052501500035000.22%10.6国际美食体验中心230002300010000023000.96%10.7园区居民安置区625006250025000025002.62%10.8国际青年旅行社区10000100004000025000.42%（二）基础设施工程66000660002.77%市政公共214、道360003600012000003001.51%市政管线及其它300003000012000002501.26%二工程建设其他费用551777.80551777.8023.12%1建设用地费415610.20415610.2017.42%1.1土地征用328500.00328500.00亩1095030000013.77%1.2拆迁费用87110.2087110.2043555120003.65%2建设管理费16177.2016177.200.68%2.1建设单位管理费1443.001443.000.06%2.2工程质量和安全监督费1617.721617.720.07%2.3建设工程监理费215、32354.4032354.401.36%2.4造价咨询费（预算编制、施工控制、结算审核）4853.164853.160.20%3建设项目前期工作咨询费2142.002142.000.09%3.1编制项目建议书420.00420.000.02%3.2编制可行性研究报告840.00840.000.04%3.3评估项目建议书294.00294.000.01%3.4评估可行性研究报告588.00588.000.02%4研究试验费0.000.000.00%5勘察设计费60275.7960275.792.53%5.1工程勘察和测量费17794.9217794.920.75%5.2规划设计和工程设计费36216、000.7436000.741.51%5.3施工图预算编制费3600.073600.070.15%5.4竣工图编制费2880.062880.060.12%6检验检测费6309.116309.110.26%6.1工程检测费4853.164853.160.20%6.2室内环境污染物检测费647.09647.090.03%6.3土壤氡浓度检测费323.54323.540.01%6.4防雷、消防等专业检测费485.32485.320.02%7环境影响咨询服务费78.0078.000.00%7.1编制环境影响报告书（含大纲）70.0070.000.00%7.2评估环境影响报告书（含大纲）8.008.00217、0.00%8招投标费1036.181036.180.04%8.1招标代理费及评审专家费用227.32227.320.01%8.2场地使用费808.86808.860.03%9劳动安全卫生评审费8088.608088.600.34%10场地准备费及临时设施费32354.4032354.401.36%11工程保险费9706.329706.320.41%三第三部分工程预备费用216949.78216949.789.09%3.1基本预备费216949.78216949.789.09%3.2价差预备费0.000.000.00%四建设项目静态投资（一+二+3.1）2386447.58100.00%五建设期218、贷款利息0.000.000.00%六流动资金0.000.000.00%七建设项目总投资（一+二+三+五+六）1617720768727.582386447.58100.00%第十二章 社会经济评价12.1 项目对社会经济的影响分析12.1.1 项目建设对地方经济发展的影响分析项目的建设，促进了周边市政公用基础设施的完善，并将带动第三产业的发展，促进消费，拉动内需，增强商贸活力，对地方经济特别是周边村庄的经济发展产生十分重要的影响。项目完全建成后，可增加50100亿人民币的旅游收入，按旅游对国民经济的拉动作用，按1：4的关系，可增加GDP200400亿元，按税收在GDP的比重按20%来计算，可增219、加税收4080亿。12.1.2 项目建设对扩大社会就业情况分析本项目总投资2386447.58 万元，其中建筑安装工程费用达1617720万元，项目建设期间设计、监理、施工等会创造一定的就业机会。工程建设将需要数量较多的建筑安装工人和后勤人员，为当地人员提供宽裕的就业机会。整个度假区项目建设完成后，需增加管理、专业技术、后勤、清洁等服务人员，项目预计将新增劳动定员6000多人，对发展当地的经济具有重要意义。12.1.3 项目对当地农村的影响分析项目区内有树林、水面、农田，其余全部为闲置荒山荒岭荒坡。项目将对农田进行改造，打造新型农业产业，但不会改变农田用途。该项目用地不会影响当地农民的粮食和经220、济作物产量。项目建设可以吸纳当地农村富余劳动力多渠道就业，调整农闲时间从事其它行业，带动了农村众多相关行业的发展，增加了农民收入。这对改善农村生活条件，提高农民生活水平，将起十分重要的推动作用。12.1.4 旅客活动对当地文化的影响游人活动和游客的不良行为，对园区周边居民正常生活、文化及风俗等会产生多种影响，积极的影响主要是有利于本地能源交通、基础设施及社区建设，增加就业机会，有利于扶贫和地方经济发展；有利于增强当地居民的环境意识和文化交流，有利于本地自然环境与资源和文化遗产的保护和资金投入；有利于当地居民生活质量价值与精神文明水平的提高等。不利的影响主要是随着外来文化思想的传播和渗透，具有特221、色的生活习俗、社会价值观等都会发生变化或丢失。12.1.5 项目对生态环境影响项目的建设，将打破区域内原有的平衡状态，对生态环境质量有 一定影响，但不会导致区域内物种数量的减少，主要是施工期的短期与局部影响，只要做好环境污染防治工作，就能将生态环境影响降低到最小程度，详见表12-1。表12-1 项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响项目周边村民和居民消费增加，农副产品价格可能会因此会有提高调整农业产业结构，大力发展特色农业经济2对居民生活水平与生活质量的影响居民生活水平与生活质量提高居民对精神生活现状提出新的要求增加大众娱乐项目，提高文化层次，服222、务民众3对居民就业的影响社会就业机会增加社会就业人员素质满足不了要求开展职业培训，提高就业者的职业水平4对不同利益群体的影响当地村民生产生活方式发生改变、地方政府税收增加各不同利益群体所得利益不均，发展经济纠纷合法经营，按章纳税，保障各群体利益，规避风险5对地区文化、教育、卫生的影响当地居民特别是青年人、学生儿童可能从外界传入不健康的文化内容挖掘本地传统文化、加强民族文化教育，搞好卫生防疫6对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响人流、物流、信息流增强村民生产生活方式的改变，商品意识增强加强村屯规划，引导村民积极参与新农村建设、和谐社会构建。积极发展农村经济和第三产业。7对少数民族风俗和223、宗教的影响当地风俗和宗教信仰对当地风俗和宗教信仰产生不良影响保护和尊重少数民族的生活习俗，保证宗教信仰自由8对生态环境的影响项目周边产生环境污染问题按环保要求做好环保措施，实行“三同时”12.2 项目与所在地互适性分析表12-2 社会对项目的适应性的可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建设1不同利益群体认同项目，积极支持和参与不配合，可能会影响项目进度做好思想工作2当地组织机构大力支持协调程度不够出现脱节加强沟通联系3当地文化状况适应项目要求影响当地农村文化的发展加强交流12.3 社会风险分析本项目的社会风险因素主要有：社会治安因素（盗窃、打架斗殴、赌博、嫖娼等），卫生防疫因224、素，交通安全因素，消防安全因素、村民纠纷等，各因素分析如下表，只要做好防范措施，就能避免可能导致的后果，窥避风险出现，详见表12-3。表12-3 项目社会风险分析表序号风险因素持续时间可能导致的后果措施建议1社会治安长久增加社会的不稳定因素加强社会治安管理和法治宣传教育2卫生防疫长久一些流行性疾病的传播加强卫生防疫疾病控制工作3交通安全长久因车辆和人口增多，增加交通安全隐患加强交通安全宣传和管理，使生产生活活动有序进行4消防安全长久增加火灾隐患加强消防宣传、安全检查，制定消防应急预案5当地村民干扰短时项目建设打破了村屯的宁静，引起纠纷保护农民利益，鼓励村民参与商贸服务业中来，让农民得到实惠12225、.4 社会评价结论1、本项目的实施，符合国家旅游产业发展纲要的精神。项目的建设，有效促进社会旅游产业集群化的进程，带动相关产业的发展，为更多的社会力量注入本行业起到很好的引导及带动作用。2、项目建设将促进*市一些旅游区对服务意识、设备设施、医疗保障、娱乐康健等软硬件建设方面重新审视，找出自身的不足及其管理方面的缺陷，提升*市旅游产业的整体发展。项目的建设，从多角度开发旅游资源，使之成为一条完整的产业链，有利于社会主义的经济发展。3、项目建设将有效解决周边部分农民的就业问题，增加社会就业。同时，也大大的改善了周边的生态环境，提高周边的生活条件，促进地方社会经济的发展。第十三章 风险分析基于科学的226、发展观，我们对项目发展前景预测的同时，还应分析识别该项目在建设和运营中潜在的可能风险。通过上述各章的分析研究，本项目主要风险因素有工程风险、资金风险、外部配套条件等，详见下表13-1。表13-1 风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度灾难性严重较大一般1资金风险2招商引资风险3旅游人数增长风险4资源风险5工程技术风险6政策风险7协作条件风险8社会文化风险9其它风险充分考虑本项目的客观实际和生态旅游的特点，这里主要对其在如下几个方面的风险进行分析，并提出相应规避对策。13.1 市场风险分析 市场风险包括资金风险、招商引资风险和旅游人数增长风险。13.1.1 资金风险本项目建设总投资达到227、2386447.58 万元，前期所需启动资金由政府拨款与业主自筹，自筹金额在业主承受范围内。风险一般。13.1.2 招商引资风险旅游产业本身具有“高投资、高风险、低收入、慢回报”的基本特征。在目前*拥有众多知名度较高的旅游景区景点的情况下，新建项目能否脱颖而出，这是投资商最关心的问题。本园区规划的前提是差异化生存，与现有旅游景区景点尽可能避开正面交锋，在结构上形成互补，有互利互惠，相互促进的作用。投资商根据市场的大小做出是否投资的决策。*度假休闲旅游产品有市场，但市场是否如预计的那样大，有赖于投资商自己对后市的判断。这是园区规划方无法干预的。13.1.3 旅游人数增长风险市场经济是一个动态的经228、济，不确定因素很多，如近两年的金融危机使经济增长放慢会打消部分游客的出行计划，使得游客总量增长停滞不前。即使到*的游客总量基本是稳定增长的，由于本项目的口碑尚未建立，游客是否认同本项目的形象和产品定位还未可知。要达到国内外游客680万这一目标，要求客源发展速度要保持一定的水平。13.2 资源风险分析XX园历史文化、生态旅游资源虽然比较丰富，但尚未建设完成，宣传也未启动，文化创意产业虽依托每年举办国际摄影比赛积聚品牌力量，但品牌自身延伸力量有限。园区内现有旅游产品较为有名的是*国家森林公园与甑皮岩遗址公园。总体来说，知名度还比较低，而*市知名度较高的旅游景区景点众多，如七星公园、象鼻山公园、两江229、四湖环城水系、漓江景区、乐满地、印象刘三姐等可能会分流众多游客，还需要通过大量的宣传和促销工作，才能达到预期的目的，因此，客源人数的实际数量有可能会低于预期。13.3 工程技术风险分析由于本项目投资较大，建设项目众多，其建设周期可能会延长，可能会增加投资和经营风险。13.4 社会文化风险旅游开发项目的建设可能对当地社会文化产生一些消极影响。由于本项目投资较大，游客众多，面向的又是具有较高消费能力的消费者，可能会导致附近社区的局面和部分外来人员产生依靠本项目谋利的心理并付诸行动，助长其趋利的不良习气，可能导致游客和投资商的利益等受损，在某种程度上，会影响周边社区的风气。13.5 风险的规避和对策230、风险分析的目的是研究如何降低风险程度或者规避风险，减少风险损失。在预测主要因素及其风险程度后，应根据不同风险因素提出相应的规避和防范对策，以减少损失。针对该项目的具体情况，可采取以下几条措施作为防范和控制风险的对策。13.5.1 多元化筹集资金在市场经济条件下，可以多种渠道吸收开发建设资金。由于本项目有五个主题，分别是历史文化观光、商贸旅游、田园观光、娱乐休闲度假和户外旅游休闲。这些主题可以获得众多的支持，如业主资金压力较大，可以选择从银行贷款、向国家申请部分扶持资金、引入其它投资者等，大大缓解资金压力。在项目的实际进行中要通过招标投标来进行资金和施工的选择。13.5.2 实行市场化运作从项目231、立项开始，前期准备、建设施工，到建成后经营一系列过程都应实行市场化运作，其中包括建设施工队伍的选择，施工方案的确定，旅游线路的选择，旅游项目的增加和减少，门票的制定，旅游管理组织和部门的人员安排都应引进市场机制，这样才能保证尽可能取得良好的经济效益，减少风险损失。13.5.3 保护好森林和农田资源对现有的大面积的森林应做好培养和管护，并在此基础上进行技术改造，讲马尾松为主的森林改造为具有较高生态效益的复层针阔叶混交林，丰富植物品种，提高森林资源的质量。区域现状有较多基本农田，以保护为主，少量建设游客观光和体验农耕文化、田园生活、风味美食的基本设施。13.5.4 差异化经营要形成错落分工差异经营232、的旅游业发展局面，必须大力发展新型的、差异化的旅游产品。根据*市的实际情况，要大力发展会展游、休闲游和体育健身游等产品，加快喀斯特景观园的建设，特别要抓好交通方便、容纳度大、本地人能够参与、与旅游密切结合的体育产品开发和体育设施建设，通过增加旅游品种、创新旅游形式、扩大旅游范畴等方式，优化旅游产品结构，用差异性的产品吸引差异化的游客。本度假区从立项之初，便提出根据功能分区规划。五大功能区的旅游市场侧重不同，分别吸引不同类别游客，建筑上突出特色，便于游客辨识，相映成趣。因此，本项目从一开始便走的是差异化经营道路。摆脱了同质化的风险。13.5.5 区域内旅游资源进行整合对旅游资源和旅游产品进行有效233、整合，实现旅游产品的配套成龙，必须要加大政府的宏观调控和监管力度，要对旅游发展规划进行严格控制，所有旅游产品的开发都必须严格按照规划进行，坚决杜绝重复开发和低水平建设；对同类型旅游资源，经营上要实行相对垄断，消防贱卖旅游资源的低价竞争行为；要建立健全与旅游发展密切相关的管理制度，如旅游景区景点市场的准入制度和定价听证制度等，进一步整顿规范旅游市场的经济秩序，优化旅游产业的发展环境。第十四章 研究结论和建议14.1 研究结论1、项目建设符合国家和*的发展战略与产业政策。目前适逢国家实施拉动内需、扩大就业战略以及继续推进西部大开发，在政策、资源上给予优惠、扶持，项目建设环境良好。国家在实施拉动内需234、扩大就业战略以及西部大开发中把鼓励发展特色旅游业作为西部大开发的重点和发展第三产业的龙头。*区党委“三大战略、六大突破”的重大决策将旅游业作为我区重要的优势产业来培育，提出要把*建成旅游先进区的宏伟目标。项目建设正是实现这一宏伟目标的具体行动。2、本项目包括了历史文化观光、商贸旅游、田园观光、娱乐休闲度假和户外旅游休闲等不同层次的消费旅游，项目建成后，对于完善*市不同层次旅游市场，开展生态旅游，促进旅游业快速发展具有显着的带动作用，对促进*市经济发展、拉动就业、稳定社会具有十分重要的意义，使经济效益、环境效益、社会效益达到有机的统一，将为*市增辉添彩，具有重大意义。3、项目建设条件具备。项目235、区市场条件、资源条件、技术条件、资金条件、环境条件、社会条件、法律条件、外部协作配套条件和项目的支持满足程度都完全具备。综上所述，本项目立足于*独特的旅游资源以及城市发展需求，致力于建设集森林文化、民俗文化、林竹文化、影视文化、休闲养生和观光旅游与一体的旅游休闲度假区，实现人与自然、生态和经济的和谐发展，符合*可持续发展的要求。本项目建设是十分必要和可行的。14.2 建议1、项目建设要加强工程勘测设计、施工、建设等环节的质量管理，严格执行环境影响评价和环保监督制度，走可持续发展的道路，建设旅游精品工程。2、通过合理规划，重点发展特色生态旅游和休闲度假、会议接待、文化创意等项目，进一步丰富人文内236、涵，着力加强营销宣传，使之成为*市最具有魅力的休闲度假旅游区之一。3、建立项目建设领导小组。由于项目建设内容多，涉及多部门和行业，建议有关部门成立建设领导小组，实行统一管理，加强宏观调控，落实项目目标责任。4、项目建设需要建设、环保、土地、拆迁、园林等单位和部门办理项目建设的有关手续，才能保证项目顺利进行。各单位与部门应从全局出发，为建设单位办理有关手续提供便利。5、旅游资源开发规划应该以可持续发展为总体目标，以保护环境为前提。旅游部门应会同有关部门研制一套指标体系，以适合旅游业可持续发展的需要，特别是对空气质量，资源利用，垃圾处置等开发中可能出现的环境问题采取相应措施，减小其对环境的负面影响，发布景区环境质量报告。6、加强当地居民对规划及项目建设的参与，提高民众的环境保护意识。当地居民是景区旅游业发展的利益主体之一，有权对旅游规划的制定与实施发表意见，甚至直接参与决策，通过规划开展酒店、餐饮服务，开展当地特色产品开发，为当地居民提供就业机会，实现经济扶贫。只有这样才能使当地居民真正认识到资源与自身经济利益的关系，提高环境保护意识。