1、旅游城市大型住宅占地32.14亩项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月旅游城市大型住宅占地32.14亩项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月81可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论101.1 项目背景10某市某房地产开发有限公司101.1.4 承办单位概况101.1.5 可行性研究报告2、编制依据111.1.6 项目提出的过程与理由111.1.6.1 项目提出的过程111.2项目概况171.2.1建设场址17该项目位于某市某东路南侧，某河以东,（原山东第一机械厂地块内）。171.2.2建设规模171.2.3项目投入总资金及效益情况171.2.4主要经济技术指标18项目一期各项经济指标汇总表18第二章 市 场 预 测182.1 我国房地产市场现状182.1.1我国房地产市场概况182.1.2我国房地产业在开发过程中的问题202.2 我国房地产发展预测212.2.1我国房地产市场发展预测212.2.2我国房地产发展环境预测232.3 某房地产现状及需求预测252.3.1 某市房地产3、市场现状252.3.2某市房地产市场分析262.3.3某市房地产需求预测272.4本项目营销策略分析291）项目位置292）周边住宅板块情况分析293）本项目规划、建设合理性294）项目定位30第三章 建设规模323.1 建设规模的合理性分析323.1.1产业政策和行业特点323.1.2社会效益和经济效益的合理性323.1.3资源利用的合理性323.1.4其他因素323.2 建设规模333.3 人口规模和居住户数333.4 结构及户型33第四章 建设场址及现状344.1 建设场址344.2 场区现状344.3 气象、地质等自然条件341）气象条件342）地质水文条件344.4 市政基础配套设施4、351）给水352）排水353）供电354）弱电355）供热356）供气357）通讯35第五章 总体规划方案365.1 规划指导思想363) 重个性和特色的塑造，增强住区的识别性、领域感。365.2 总平面布局365.2.1 总体布局365.2.2 道路交通组织375.2.3 绿化体系385.3 住宅建筑设计405.3.1建筑方案总体构思405.3.2平面设计415.3.3公用建筑435.3.4设施标准445.4.1用地指标445.4.2主要技术经济指标445.4.3关于地下车库、道路、停车场及绿地等有关数据指标的说明455.5公用工程475.5.1 给水475.5.2排水系统475.5.3供5、电485.5.4 供热495.5.5通讯、有线电视495.5.6供气495.5.7消防495.5.8防雷与接地49第六章 节能节水措施516.1 节能措施516.2 节水措施及水耗指标522) 采用瓷芯水阀和铝塑复合管材。52第七章 环境影响评价527.1项目场址环境现状537.2 项目建设与运营对环境的影响537.2.1 项目建设对环境的影响537.2.1 项目运营对环境的影响537.2.1 环境保护措施547.4 环境影响评价55第八章 消防与安全568.1 消防设施568.1.1 消防设计依据568.1.2消防措施568.2 危害因素及危害程度分析578.2.1本项目存在的危害因素5786、.2.2有害物质种类及危害性分析578.3 安全措施579 )严格执行各种施工安全规程，落实安全责任制。59第九章 组织机构60第十章 项目实施进度61第十一章 投资估算和资金筹措6311.1 投资估算6311.1.1 投资估算编制依据6311.1.2投资估算说明6311.1.3 建设投资估算6311.1.3 投资估算表66项目建设投资估算汇总表6611.2资金筹措计划661)资金筹措66项目一期投资18582.4万元，其中银行贷款 8000万元，其余由建设单位自筹解决。662)资金使用计划66本项目一期建设期16个月，根据实施进度计划，确定分季安排资金使用。67第十二章 经济效益分析67127、.1 经济效益分析遵循的依据671）建设项目经济评价方法与参考（第二版）672)房地产开发项目经济评价方法6712.2确定基础数据6712.3 财务基础数据的确定6712.3.1销售收入6712.3.2数据分析（与某类似档次楼盘价格比较分析）6712. 4 主要经济效益指标73全部投资财务现金流量表7412.5 经济效益评价75第十三章 风险与对策7513.1 市场风险7613.2 经营管理风险763）做好物业管理和售后服务，树立消费信誉和品牌信誉。7613.3 建设风险7713.4 财务与金融风险7713.5 外部环境风险7713.6 其它风险78第十四章 结论与建议7914.1 结 论798、14.2 建 议79某市某房地产开发有限公司81第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1项目名称： “*一期”建设工程项目1.1.2 建设地址：某市某东路南侧 （原某市第一机械厂地块内）1.1.3 承办单位某市某房地产开发有限公司1.1.4 承办单位概况某市某房地产开发有限公司成立于2004年4月26日，注册资金9000万元，主要经营房地产的开发和销售，具备房地产开发暂定资质。公司现有员工60人，其中管理人员15人，工程技术人员28人，具有高级职称的3人，中初级职称25人，并聘有专家级营销策划顾问5人。公司汇集了各类高素质人才，并聘有高级政策研究顾问、项目策划顾问、法律顾问等，成为专业化规范化9、的房地产开发企业。某市某房地产开发有限公司目前在建设项目有一个：“* ” （原某市第一机械厂地块内），项目一期占地32.14亩，住宅用地。市场经济机遇与挑战同在，希望与奋进共存，面对激烈的竞争，某市某房地产开发有限公司将一如既往，不断与时俱进，开拓创新，坚持“诚信履约、优质服务、建设精品、追求卓越”的质量方针和“遵守法规、防止污染、健康至上、安全生产、科学控制、持续发展”的环境和职业健康安全方针，全面实施“走出去”战略、精品战略、多元化发展战略，与广大客户共谋发展，努力为客户提供更优质的服务。从而提高企业核心竞争力，共同创造更加美好的未来。1.1.5 可行性研究报告编制依据1）建设项目经济评价10、方法与参数（第二版）2）房地产开发项目经济评价方法3）投资项目可行性研究指南（试用版）4）中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要5）山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要6）某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要7）民用建筑设计规范8）住宅建筑设计规范9）可研报告编制委托书10）”* ”开发项目规划图11）建设单位提供的其它有关资料1.1.6 项目提出的过程与理由1.1.6.1 项目提出的过程房地产业是我国国民经济的支柱产业，素有永远的朝阳产业之称，其关联度高，带动力强，在推动国民经济增长方面起到了积极的作用，是扩大社会就业途径、促进投资和消费的多用利器。长期以来，我国11、一直实行福利分配住房和低房租政策，在人们衣、食、住、行中，衣、食消费水平较高，住宅消费却很低。随着改革开放的不断深入，尤其是我国加入WTO以后，经济飞速发展，人民生活水平不断提高，城镇化速度加快，带来了房地产需求的持续增长，此外，住宅货币化、城市拆迁及外来人口的增加，都成为住宅需求旺盛的有力支撑点。 中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变， 从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。总的看来，我国的房地产业正在经历一个“价值回归、利润回归”的过程，呈现出一个健康、稳定、持续发展的良好趋势。某市是独具魅力12、的海滨生态旅游城市，以临港工业为特色的深水港口城市，鲁南的出海门户和亚欧大陆桥重要的东方桥头堡之一。某“两港通四海，一路连欧亚”，是中国重要的海陆交通枢纽，铁路、高速公路，两纵两横，连接全国交通干线。优越的港路条件、优良的投资环境和壮丽的发展前景，使某备受瞩目和青睐。此外，某的生态环境在全国也是首屈一指的。某素有“北方的南方，南方的北方”之美誉，城市发展潜力巨大。目前，某市城市建成区面积达到58平方公里，城市行政管辖区人口128万人，城市化水平达42%，城市绿化覆盖率41%，人均公共绿地面积达到11平方米。城市居住环境优美 ，被评为全国园林绿化先进城市、并于2007年评为中国最佳人居城市之一，13、继续保持了一流的空气、一类海水、一类的沙滩、饮用水合格率100%的环境优势，大绿量、花园式、开放型、生态化的中等海滨城市框架基本形成。某具有了越来越浓重的人文气息，并被评为全国卫生城市。近几年，某的房地产业有了适合自己的土壤，得以迅速蓬勃发展。房地产业供求状况良好，发展健康有序，已成为山东省房地产业发展最快的城市之一。在这样的背景下，某市某房地产开发有限公司充分利用特有的土地位置优势，提出在某市新市区与老城区之间投资建设”* ”建设工程项目，公司将依靠企业正规、专业的开发管理模式，结合本区域的人文环境，进行房地产开发建设，以获取较好的经济效益、社会效益和环保效益的有机统一，并树立品牌。1.1.14、6.2 项目提出的理由1）符合国家社会和经济发展规划及产业政策房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用。房地产业除能够带动建筑、建材、机械加工、装饰、家具、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的完善，推动商业、金融、医疗、教育、公交运输、邮政电信等公共服务行业的发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面所发挥的作用是其它产业难以替代的。自1998年以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，特别把住宅建设列为房地产开发的重点，并陆续出台了一系列政策措施加快推动商品住宅的建设，住宅建15、设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用越来越强。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出：“按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险”。目前，我国已进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新阶段。建设部提出全面小康社会居住总体目标为：到2020年，居住数量与质量全面提高，彻底解决建筑质量通病，居住区规划布局合理、文化特色突出，配套设施齐全、现代，居住条件舒适、方便、安全，居住区内外环境清洁、优美、安静，住区服务质量优异，社区公共服务便利，16、实现以人为本、充分满足发展需要的小康居住目标。到2020年，城乡居民的居住条件将得到全面提升，城镇人均住宅建筑面积达到35平方米、农村人均住宅建筑面积达到40平方米，最终实现以人为本的发展目标。因此，该项目建设符合国家社会和经济发展规划及产业政策，对于改善城市居民居住条件，推动投资和消费快速增长，以及扩大社会就业等方面将起到积极推动作用。2）符合山东省国民经济和社会发展规划市场经济巨大的能动作用，使我国很快消除了计划经济时期的资源短缺现象，市场需求不足转而成为了社会经济发展的主要矛盾之一。作为房地产重要内容的住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重的作用，宏观经济政策要求住宅产业在新的形势下要有一17、个大的发展，为中国经济的快速增长做出贡献。山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要在提到增强消费拉动能力时提出：“发展新的消费方式，拓宽消费领域。根据国内市场国际化和消费结构升级的新形势，不断拓宽服务消费的空间和领域，大力发展购房、耐用消费品、汽车、贷学金等信用消费。”该房地产项目的建设能有效促进居民消费，与当地经济和社会发展相适应，符合山东省国民经济和社会发展的规划。3）符合某市城市发展规划，有利于满足市民日益增长的住房需要某市立足良好的区位优势和环境优势，紧紧围绕建设“国际水准的滨海城市、富有特色的精品城市”的目标，坚持高起点规划，高标准建设，高效能管理，高水平经营，精心打造生态城市品18、牌，确立了“双城一区、轴向拓展”的带形城市空间发展战略。 国民经济持续快速增长。初步核算，2008年全市实现生产总值709.58亿元，比上年增长16.8%。其中，第一产业增加值86.20亿元，增长2.6%；第二产业增加值320.21亿元，增长19.6%；第三产业增加值223.17亿元，增长18.4%。人均地区生产总值23180元(按2007年平均汇率折算为3067美元)，增长16.3%。随着某市城市化速度的加快，人口的不断增长、城市住房体制的完善和人民消费水平的提高，城市居民对于不动产的需求日益扩大，需求层次也日益多样化。人们不仅仅满足于住宅量的变化，而且进一步追求住宅的功能、环境、服务等质的19、变化，对住宅房型结构、位置、配套设施、环境等各方面都有了更高的要求。某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要在提到“十一五”时期经济社会发展的主要目标时指出：“城乡居民收入水平和生活质量普遍提高。城乡居民收入进一步增加，储蓄大幅增长，消费结构日趋合理，生活质量不断提高。城市在岗职工人均可支配收入达到17829元，全年城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长17.9%和14.5%。各项社会事业进一步发展，居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善”。在房地产业方面：“制定房地产开发规划，加强房地产开发投资引导，实现房地产集中连片开发，建立合理的住房供应体系。加快市区重点区域20、的商住开发和城中村的改造。建设良好的生态人居环境”。本项目地理位置优越、布局合理、功能完善、设施配套、环境优美，是适合现代生活特点的新型高尚住宅区。因此，该项目的实施符合某市城市发展规划，有利于满足市民日益增长的住房需求。4）有利于企业自身的发展目前，我国房地产业的发展正面临一个前所未有的发展机遇，前景广阔。在如此大好形势下，顺应潮流，抓住机遇迅速做大做强是企业的必然选择。为此，某市某房地产开发有限公司决定在某市某东路南侧、沙墩河东侧建设”* ”建设工程项目，公司将充分利用特有的土地位置优势以及公司自身的经济、技术及开发管理优势，充分结合本区域的人文环境，构筑整体布局合理、各项生活设施配套完善21、管理科学规范的现代住宅新居，为新社区居民营造出优美、舒适、安逸的生活环境。因此，该建设工程项目的实施不仅是适应市场的需求，而且能使企业获得良好的资金投向及回报率，有利于提高企业的市场声誉，对企业的持续、健康发展有利。综上所述，”* ”建设工程项目的建设符合国家及地方的社会经济发展规划和产业政策，有利于推进某市现代化进程，满足人民群众日益增长的住房需求，促进和谐社会的建立，同时还提升了该项目地区的经济地位和整体环境，因此，该项目的建设具有良好的社会效益、环境效益和国民经济效益，是可行且必要的。1.2项目概况1.2.1建设场址该项目位于某市某东路南侧，某河以东,（原山东第一机械厂地块内）。1.222、.2建设规模“* ”项目一期占地21432.71平方米，一期总建筑面积62880平方米，（其中宅建筑面积44196平方米、层、阁楼1562平方米，地下车库面积17122平方米，绿化用地8572余平方米。1.2.3项目投入总资金及效益情况 经估算，该项目一期投资18619万元。其中，建筑工程费8705万元，设备购置费1380万元，工程建设其他费用7978.7万元，基本预备费250.3万元，建设期贷款利息1685万元。经分析估算项目一期可实现销售收入23233元，实现税后利润2108万元，预计税后投资回收期为1.81年。1.2.4主要经济技术指标经测算，该项目一期投资利润率为12.99%，利税率为23、20.04%，财务内部收益率 30.85%，财务净现值 3268万元。（均为税后）项目一期各项经济指标详见表1-1：项目一期各项经济指标汇总表第二章 市 场 预 测2.1 我国房地产市场现状2.1.1我国房地产市场概况房地产业是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产的发展，我国的房地产业已进入一个大发展、大提高的时期。据调查24、显示，2007年我市房地产开发平稳发展。房地产开发投资完成37.51亿元，比上年增长5.4%。其中住宅投资完成29.97亿元，增长1%。全年商品房施工面积273.15万平方米，比上年增长1.9%；房屋竣工面积76.8万平方米，下降0.3%；房屋销售面积130.23万平方米，增长17.7%，其中，住宅销售面积占商品房销售的92.4%。经过几年的快速发展和几年的宏观调控，进入第1年中国的房地产市场和房地产企业受全球经济危机影响，不少城市如深圳、上海、杭州、北京等部分房价回落，一部分热钱开始寻找新的投资区域和渠道。而受奥运会、世博会等利好因素的影响，在人民币升值预期下，境外资金流入逐利，更是搅动了并25、不平静的楼市，给中国房地产市场发展带来新的复杂性。对于少数房价较高的地区，不少专家认为，房价的适当回落是正常的。楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。第一季度，国内生产总值增长10.6%；城镇固定资产投资在今年前5个月完成4万亿余元，同比增长25.6%；夏粮连续5年丰收已成定局经济运行依然总体向好，无疑为房地产市场逐步走向理性回归创造良好的环境。与此同时，我们也看到，国内一系列困难和不确定因素的冲击，给中国楼市逐步走向理性回归带来挑战。2.1.2我国房地产业在开发过程中的问题1）开发商良莠不齐，自有资金严重不足目前全国房地产开发企业大大小小超过3万家，但有资质、实力强的企26、业并不多，在3万家开发企业中，只有50多家上市，即使是上市房地产公司，面对一个地产项目动辄数亿元甚至10多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。只有少数企业的自有资金能达到35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。2）盲目开发建设，房产供需不衔接一是总量上在一定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全、不完善的情况下，开发商缺少政府的宏观有效指导，一味追求大社区、大项目，住往使一定时期内形成的供给大于需求，形成总量的暂时过剩；二是房型结构上与广大居民需求不吻合。一些开发商刻意追求超前消费，开发高标准小区，目标锁定在白领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价位房子少的状况，形成了房产结构27、性过剩，由于这二个问题的共同作用造成大量房产空置，使开发商资金不能及时收回，形成现实的或潜在的信贷风险。3）假按揭套取银行贷款，信贷资金面临直接风险假按揭即指凭借真正购房以外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。现实生活中，主要是指房地产开发商以各种名义怂恿本单位职工及其亲属冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款的行为。假按揭的诱因是一些资质不高的开发企业，通过假按揭的形式一方面逃避了银行对开发贷款的严格审查，另一方面可获得较长时间的银行贷款，同时还套取开发贷款与按揭贷款的利差。其后果是增加了虚假的购房需求，为资质不高的开发企业转移开发风险留下了隐患；给不法企业诈骗银行贷款提供了可能。28、4）银行急功近利，降低贷款“准入”标准由于我国房地产业起步较晚，目前正处于高速发展时期，各家商业银行都处于抢占市场份额阶段，在激励机制的作用下，一些商业银行的分支机构出现了急功近利的苗头，放松了贷款审查标准，对国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证不全的房地产开发项目发放房地产开发贷款；或采取变通的方式，以流动资金贷款用于房地产开发项目；一些商业银行还暗中突破央行的规定，对个人购房贷款发放“零首付”贷款；甚至对个人首付提供一定比例的无息贷款；或者在一些多层房屋结构没有封顶，或者高层房屋投资没有达到2/3时，开展个人住房按揭贷款，使得相当部分房地产开发贷款和个29、人贷款中蕴藏着风险。2.2 我国房地产发展预测2.2.1我国房地产市场发展预测1）房地产融资方式呈现多元化趋势长期以来，我国房地产开发采用的是典型的“香港模式”，即开发商利用大量银行资金买地、建房、卖房，然后再开始新一轮循环。在这个过程中，房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款，而开发商自有资金比例甚低。经过政策调整后，土地使用趋于透明，但是资金的制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求，先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之“招拍挂”后的国有土地出让30、金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售，资金成为房地产行业面临的最大挑战；旧的融资渠道受阻、资金链日益趋紧。在这种形势下，房地产业正由土地运营向金融运营转变，而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品，以银行贷款为主导的间接融资转变为多元化融资模式。2）房地产投资增速趋稳，供给量有所增加从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓，趋向理性与发展。随着宏观调控政策作用的继续显现，2005年全年房地产投资增长约22%左右。由于当前我国房地产投资增长已进入到相对正常增长空间，随着决政层不断的出台相关调控措施，估计第1年某房地产投资不会出现较大幅度的降低或上升。一方面，在31、宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款将继续从紧，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另一方面海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。由于房地产行业产品生产周期长的特点，房地产市场供给表现出很强的惯性，由于前期政府储备了大量土地、以及存量土地的整理并盘活，给商品房的开发提供了足够的土地资源。3）非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖随着调控政策的不断完善和落实，投机性需求将会继续受到抑制。同时，各地的城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降。但在汇率高速幅度不大的情况下，一些国际热钱仍对中国房地产市场投资感兴趣，32、因此，外资对房地产市场的投机仍然存在。由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的心理开始进入理性心态，投资方向正缓慢转变。2006年自住性需求将逐渐回暖，首先，随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高，居民消费重点已经转向住、行等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市，同时，经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。4）房地产价格涨幅将趋向相对稳定2005年以来，国家出台的系列调控措施，其政策效果尤其在2008年明显，全国部分城市房地产价格涨33、幅会有小幅回落。但总体分析，向某这样的三类城市房地产价格大幅下降的可能性不大。根据上述对房地产供给和需求的判断，2008年商品房供给量将有所增加，自住性需求逐渐回暖，随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善，2008年房地产价格将在2007年的基础上趋向平稳，全年70个大中城市房屋销售价格同比平均涨幅约5%-7%，略低于同期城镇居民可支配收入的名义增长率，涨幅基本正常。但个别前期房地产价格虚火明显的城市，可能出现房价小幅下降的情况。 2.2.2我国房地产发展环境预测整体来看，2008的中国房地产市场整体景气指数不高，房产交易量局部下滑，但部分地区房地产市场价格不降反增。这一方面与我34、国人口基数较大，城市人均居住面积水平低下，人们改善居住环境欲望强烈有关；另一方面主要受我国整体经济发展势头良好，人们收入水平不断增长，区域经济发展日益协调等宏观经济影响，人们对未来充满乐观预期，购房需求增加。而且反观我国房地产行业20年的发展历史，房地产市场一直比较活跃。1）宏观环境（1）政策趋于平稳预计政府宏观政策将继续保持2005年已出台政策的连续性。（2）金融持续脉动房地产消费信贷在增幅不断下降的基础上，将重新得到加强和鼓励。银行对于房地产开发项目资金和收购土地资金比例要求降低。但是房地产消费信贷首付比例存在下调可能性，但其幅度应不会太大。 2008年人民币继续处于升值背景下。预计升值幅35、度以5%-7%之间，这有利于代表人民币资产的房地产投资环境，同时也有利于外资进一步流入中国房地产行业。（3）经济影响2008年中国经济持续增长，鼓励房地产消费仍然是重点。政府在2008年推动能源价格体系改革，能源价格上涨将不可避免。如果石油价格持续上升，将给自用轿车比例较高城市消费者带来新的住房消费变化。住宅郊区化将会被延缓，城中房屋租金价格将会攀升。（4）税收变数对房屋转让时的收益税应该属于特殊情况下采取阶段性使用的临时性税收措施，其主要功能是打击房地产投机。但是这样的税种并不适合所有地区和所有时间上使用。（5）土地悬念土地拍卖制度现在在执行过程中还有这样或那样的问题，但是这个方向不会改变。36、热门城市的土地供给是相对不足的。2）中观环境（1）投资波动2008年房地产市场整体投资可能出现先抑后扬的走势。而不同区域市场将呈现迥异差别特征。（2）消费复苏各地投资或投机类需求已经急剧下降，城市形象工程引起的拆迁刚性需求也在减退；一些特殊性财富群体集团性购买行为也有所沉寂。目前各地城市移民、本地居民更新住房需求仍然保持稳定态势。目前相当多城市已经恢复到宏观调控前一个正常需求状态。3）微观环境（1）品牌地位在2008年房地产企业将从2007年资金处境差异转变为产品在消费者品牌位置的差异。（2）外行特征相当多数量的投资房地产行业“外行”企业正在逐步离开这个市场，外行直接投资房地产势头已经在减弱。37、总之，根据我国的经济发展态势，房地产业发展的大趋势仍将是供不应求，前景看好。房地产业至少在未来10年内仍将是一个需求旺盛、供不应求的行业。但考虑到中国政府近年来对房地产业采取的一系列平抑房价，防止房地产过热的措施，房价的涨幅不会太大、但预计仍会维持每年5%-6%的增长比例。2.3 某房地产现状及需求预测2.3.1 某市房地产市场现状在国家一系列强有力的宏观调控政策和市场自我调节的双向作用下，2006年以来，某房地产市场继续呈良好发展态势，开发投资继续增长，房屋成交量不断增大，销售价格稳步上涨。房屋销售价格比上年上涨6.8%，房屋租赁价格上涨4.5%，土地交易价格上涨16.1%。地产开发平稳发展38、。房地产开发投资完成37.51亿元，比上年增长5.4%。其中住宅投资完成29.97亿元，增长1%。全年商品房施工面积273.15万平方米，比上年增长1.9%；房屋竣工面积76.8万平方米，下降0.3%；房屋销售面积130.23万平方米，增长17.7%，其中，住宅销售面积占商品房销售的92.4%。随着城市化进程的不断加快，流动人口的不断增加，加之居民的消费观念、消费能力在不断提高，对住房的要求向舒适、配套、设施日趋完善型转变，为适应当前市场需求，房地产业主不断为楼盘注入新的文化内涵和思想品位，有精品、有特色的楼盘成为某一道亮丽的风景，使某房屋销售市场供求两旺。 2.3.2某市房地产市场分析1）某39、市住房消费政策的导向由于取消福利分房，改为实行货币化分房，居民自己购房的情况将会大幅增加，而且随着公有住房出售的推进，取消了标准价售房，转为成本价售房，对租赁公有住房者提高房租，逐步达到住房成本租金水平。国家对购买新建商品住宅，加大了住房公积金对购房个人贷款的支持力度，改进住房贷款担保办法，积极推行多种担保方式，调整税收政策，促进个人购房的发展，目前，个人购房已成为房地产市场的主流。此外，房地产市场和房产交易中介服务机构的规范完善，为居民买房、卖房提供了合法固定的场所和流畅的信息来源，使之能够既清晰的了解房产市场行情，又有利于促进商品住宅的消费和流通。2）房地产价格变动的主要原因（1）房屋质量40、的提高和配套设施齐全带动了房价上涨随着居民收入水平的提高和消费观念的转变，改善和提高居住环境，提高生活质量成为新的消费热点，开发商对新建房屋质量、品牌、配套设施、环境、售后服务、物业管理等更加注重人性化、人文化，从而带来了巨大消费需求，拉动房价总体水平上涨。（2）需求增加带动房价上涨一是环境需求。优美的自然风景、良好的人文环境、“中国优秀旅游城市”、“魅力城市”的品牌，名牌大学的引进，优越的居住环境吸引了大量人口入住，使外来人口不断增加，住房需求增长。二是入住需求。随着城市化进程的加快，城市更新和房屋拆迁导致居民“不得不”买房或租房；原有住房的家庭中出现以小换大，以旧换新的住房需求，在这种有效41、需求的带动下，拉动了房价的上扬。（3）随着商品房的大量开发，可用地越来越少，地价随之飙升，再加上建筑材料和各种能源材料价格的全面上涨，从而增加了房地产建筑的成本，在较大程度上导致了商品房价格的进一步上涨。另外，一些优质新型建材，特别是价格不菲的绿色环保型建材被广泛应用，也使房屋成本上升，从而带动了房价的上涨，推动了房地产市场价格总体上扬。2.3.3某市房地产需求预测近年来，在国家一系列强有力的宏观调控政策和市场自我调节的双向作用下，某房地产市场继续呈现良好发展趋势，开发投资继续增长，房屋成交量不断增大，销售价格稳步上涨。1）某的城市特征为某房地产业的发展铺就了一条广阔的道路。人口与楼群是关系城42、市发展的两个相辅相成的最基本要素。楼群是城市的主体，人口则制约着城市的规模，城市要扩张，必然要扩充城市人口，这样，房地产必须要走在前头。某是一个年轻的城市，这种现状，使某的后发优势非常突出，其中最明显则表现在某房产的扩张速度上。按某的城市总体规划目标，第2年，城市规模要达到中等城市水平，城市人口要达到50万。因此，某目前房地产的高速发展，实际上是城市发展的一种客观要求，也是一种必然现象。2）某的城市特色使某的房产拥有了一个巨大的市场。某的优越环境和突出的生态性使之已成为最适宜居住的地区之一。这种特色使某的房产卖点十分突出，也使某的房产在全国的大市场上分外吃香。外地人到某置业越来越多，再加上当地43、居民对房屋的消费持续增长，住宅的需求较有较大的发展，这为某的房地产商提供了一个很大的发展空间和发展机遇。3）某国际化步伐的加快为某房地产业的发展带来了新的契机。连续两年世帆赛的成功举办和2007年全国水上运动大会等一系列重大活动的举办，都将使某城市知名度进一步提高，必将拉动房产业持续、快速发展。随着奥林匹克水上运动公园等一大批城建重点项目的建设，某市城市环境将得到极大改善，这也为某市房地产业的发展提供了更加广阔的空间和契机。从总体来看，某市房地产市场今后一段时期仍将持续活跃，继续保持稳定健康发展的良好态势。从总体分析来看，某市房地产市场今后仍将继续活跃，保持稳定健康发展态势。随着城市化进程不断44、加快，城市居民为适应全面建设小康社会的要求，房屋需求将进一步加大，加上某市投资环境不断改善，外部需求也将会持续增长，这必将促进全市房地产市场的健康发展。2.4本项目营销策略分析1）项目位置“* ”建设工程项目位于某市某东路以南、某河以东，某路以北，其周边临近政府机关商业网点，生活便利，交通便捷，环境优美，配套齐全，同时该区距第二海水浴场仅2公里，依山傍水，环境优雅，气候怡人，冬无严寒，夏无酷暑，地理位置优越，是某政治、经济、文化的中心。2）周边住宅板块情况分析在”* ”项目周边一带有多个在建或已建成交付使用的商住小区，经实地调查，他们目前的大致状况如下：（1）兴业王府金座：在某路北侧，北京路西45、侧相对，于2008年6月开始投资建设，为多层和高层住宅，现已部份售出，住宅售价幅度大约在4500-6000元/平方米之间，均价约为5300元/平方米，沿街商业铺位的售价约为8000-15000元/平方米。（2）水晶花园 ：属同一档次的商住小区，在某路北侧，原某市玻璃厂地块内，为多层住宅，现其住宅交易价幅度约为45005000元/平方米之间，目前已基本销售完毕 。3）本项目规划、建设合理性根据近期市场调查，目前某市小高层及多层住宅区正处于较好的销售时期，高层、小高层的主要优势为：其一，节约用地。其结果可以体现为提高建筑密度和容积率，从而降低成本。也可以体现在与多层建筑密度和容积率相同的前提下，能46、够提高绿地指标，改善室外环境。其二，高层对基础和结构处理的要求复杂于多层。正由于此，使小高层的平面布局更为灵活多样。其三，便于老人和儿童活动。由于高层超过11层，电梯成了必要的垂直交通手段，电梯的设置解决了住户，特别是老人和儿童攀登的困难。在该区域内有小高层、多层，高低错落，穿插搭配，从而形成饶有风味的居住环境。4）项目定位（1）定位目标项目整体定位为：个性、时尚、舒适的高档大型现代化社区。人文社区仅仅依靠产品赢取市场极易为他人模仿和超越。更重要的是，倘若纠缠于产品的竞争，只会让利润空间不断缩窄，使项目的发展难以持续。人文社区一方面满足人们对居住空间、人文环境和物业管理的更高要求，另一方面从精47、神层面体现人们的审美观、价值观和个性，表达对自我实现的不懈追求。从心灵上打动消费者，通过文化附加值提高项目的品位及市场竞争力。该项目位于某新市区，交通方便，有条件形成一个良好的人文环境。品质大盘规模是项目的主要优势，但通过恰当的途径和手法进行开发增值，是项目最为重要的问题。由内而外的人性化设计、高品质的产品素质是项目超越竞争对手赢得市场的最有利的手段。该项目将住宅、停车、住区的生活服务设施作适当的集成，在满足人与社会交往的同时有效地消化建筑密度，让绿化环境成为空间真正的主题，可满足不同层次及经济能力的客户需求。引领区域区域内的房地产业处于较落后的水平，要取得卓越的市场表现，就必须建设高档、高性48、价比的精品，快速实现销售，抢占市场份额，不打持久战和消耗战。（2）目标客户分析消费群体主要有：房改时未能分配到住房和按规定标准面积不足的职工；实施货币化分配住房后参加工作的人；现已有住房今后需改善住房条件的居民；来某经商需长期居住的外来人口；从事个体私营经济的工商业者；购买住房的投资者。从经济实力分析，有条件购房的一是来某经商的长期居住者，二是个体私营工商业者，三是住房投资者和房改时未能分配到住房的职工。（3）市场定价考虑区域、地块、项目以及企业的升级空间等，把本项目定位为精品。根据对该项目的成本、预期收益、消费者价格承受能力、市场状况等方面因素的综合考虑，建议该项目的住宅楼平均售价为：42049、0元/平方米，具体价格视开盘时情况待定。第三章 建设规模3.1 建设规模的合理性分析3.1.1产业政策和行业特点为了使国民经济有序发展，节约有限的资源，国家和行业制定了某些重要产品的经济规模标准，也制定了鼓励发展、限制发展和禁止发展产业（含规模）目录。这些政策都是经专门研究和分析论证后确定的，具有一定的权威性和合理性。该项目属房地产项目，属国家鼓励发展行业。该项目的建设符合国家和行业的产业政策，能够推动城市建设发展，从而带动经济的发展。3.1.2社会效益和经济效益的合理性建设规模的变动会引起收益围拢变动，而适当的经营规模可节约费用，提高竞争力，得到经济效益。不同产业规模的经济性可能不同。房地产50、属于规模效益显著的产业，在一定限度内，规模扩大后，项目收益增加的幅度大于规模扩大的幅度，即规模收益递增。因此该项目目前所具有的经济规模能实现社会效益和经济效益的合理结合。3.1.3资源利用的合理性投资项目的建设和运营，要以资源的耗费为基础。资源利用的合理性是建设规模合理性分析的重要内容。从资源利用的合理性角度考察建设规模的合理性，主要应考虑资源利用的可靠性、有效性和经济性。这里的资源是广义的，包括物质资源、人力资源和资金。该项目目前设计的建设规模，可以节约资源、降低成本、提高效益，更加有效地利用资源；另一方面，有利于综合利用资源，达到节能、降耗的效果。3.1.4其他因素项目建设规模还会受到外部51、条件的制约，因此分析建设规模的合理性必须考虑外部条件的适应性与匹配性。这里的外部条件泛指项目之外的所有方面，包括市场、原料供应和其他外部建设条件（包括物资条件、交通条件、自然环境和社会人文环境等）。该项目符合市场需求，投入物（包括自然环境、原材料、能源、土地、资金等）供应稳定，所处位置交通也方便，项目建成后将极大的改善周边的自然环境和社会人文环境。3.2 建设规模“* ”建设工程项目总用地15.5802万平方米，总建筑面积479794平方米，其中地上建筑面积379874平方米，包括住宅建筑面积370074平方米，商业建筑面积9800平方米；地下建筑面积8368平方米，主要建设地下停车场，绿化用52、地56400平方米。“* ”项目一期占地21432平方米，一期总建筑面积62880平方米，（其中宅建筑面积44196平方米、层、阁楼1562平方米，地下车库面积17122平方米，绿化用地8572.8余平方米。3.3 人口规模和居住户数项目一期建设402户高层住宅，约居住1238人。3.4 结构及户型本项目主要建设为五栋高层住宅楼（其中；十一层三栋、十七层二栋、二十四层一栋），以及部分商业配套和其它配套公建。住宅楼建筑结构形式多为框减结构，多种户型，面积75-120平方米不等，将“国际化标准，人文化居住，健康化生活”的基本概念贯穿于设计的全过程。住房设计要做到布局紧凑、合理、减少空间浪费；全明设53、计；主卧及次卧尽量朝南。第四章 建设场址及现状4.1 建设场址该项目位于某东路南侧、某河以东。项目用地二面临路，交通便利，是某市理想的住宅规划用地。（详见项目地址位置示意图）4.2 场区现状场址用规划的发展用地，目前场址所在区域为山东第一机械厂地块，场址内有部分建筑物（现用作一售楼处），拟将建筑物全部拆除。场址地面平整，地势平坦，便于施工。4.3 气象、地质等自然条件1）气象条件某市气候属暖温带季风气候，四季分明，雨热同季，冬无严寒，夏无酷暑。年均气温12.5度，一月平均气温6度，七月平均气温25度，多年平均降水量916毫米。境内无霜期为210天，最大冻土深度32厘米，年平均某时间为2540小54、时。强风向为N，多年平均风速为3.3m/s。2）地质水文条件拟建项目基地地势比较平坦，表覆土层30-110厘米，其下是强风化花岗岩层，稳定性好；区域地质抗震设防强度为VII度，属工程地质次稳定区，适合项目的建设。项目场址东临黄海，属正规半日潮，历年最高潮位：5.65m（1992年8月31日），历年最低潮位：-0.47m（1980年10月26日）；潮流涨潮约5个小时，落潮约6个小时，流向按逆时针方向旋转运动，涨潮主流向SW，落潮主流向NE，最大潮流速为0.86m/s。常浪向为E向，出现频率为18%。次浪向为ESE向、SE向，出现频率均为12%；强浪向为E向，该向H1/101.5m出现频率为0.955、8%，次强浪向为NNE向。4.4 市政基础配套设施1）给水项目用水取用自来水，由市政供水。自来水采用直供形式，消防系统与日常生活用水为同一水源，各用户分别设给水进户装置、水表计量。2）排水场址周围设有市政污水和雨水管网，项目建成后的雨水及处理后污水可排入附近城市污水、雨水管道。3）供电本项目由市政供电，项目场址附近有市政供电线路，可满足项目建设及建成后的使用需要。4）弱电项目场址内通讯和有线电视接受系统齐全，项目建成后可由此直接接入。5）供热项目场址附近区域已辅设集中供热管道，拟在住宅楼内同步安装供暖管线，以便满足住户冬季的采暖需求。6）供气项目场址附近区域已铺设管道煤气供应，拟在住宅楼内同步56、安装煤气管线，住户可直接申请开户，供气采用一户一表。7）通讯项目内已有电信局接入的通讯线路，用户可直接申请办理。第五章 总体规划方案5.1 规划指导思想1) 充分考虑该地区优越的城市位置，加大小区知识、技术、文化艺术方面的内涵。2) 提高小区生态环境质量，营造绿化网络空间和良好的住区小气候。3) 重个性和特色的塑造，增强住区的识别性、领域感。4) 适应汽车交通进入住区的趋势，建立便捷、安全的道路交通系统，安排足够的停车场地，寻求车行、人行恰当分离的途径。5) 贯彻国家有关法律、法规和相关规定的要求，注重用地分配、防火安全、卫生防疫、环境保护、节能降耗、抗震设防等重要原则。5.2 总平面布局5.57、2.1 总体布局该项目一期总规划用地21432平方米，共建高层住宅楼五栋，并建设会所、物业管理等配套公建设施及商业配套。小区车行主要出入口设在沿某东路的小区中央位置，小区内部人流通过中间绿化带及步行景观走廊联系成各个组团相连的封闭步行系统。 在某路上设置一个车行入口，东西二侧二个车行入口与小区支道连接，小区内地下停车场的出入口设置在车行出入口附近，车辆进入小区内可以快速进入地下停车场，小区内基本以步行为主。正对小区主出入口设景观漫步道，成为小区独特的风景线和设计特点。该空间连接南北及中端的各个出入口，成为小区的中心，并为居民提供了休闲、娱乐等易于到达的活动空间。根据地块及小区道路的设计要求，小58、区住宅楼合理排列，住宅楼为高层或小高层住宅。各楼之间，根据楼间距分别设置休闲绿地、水景花园或地上停车场。建筑物主要朝向南向或南偏东，某可满足当地及国家有关住宅的某规定，并且该设计有利于夏季主导风向的穿越，并对冬季风有一定的遮挡作用。垃圾站点、公厕等公共设施在小区内合理设置，项目场区的边缘位置，建设部分商业配套用房，用于银行、超市、餐饮等服务性活动，满足本小区居民及附近居民的需要。整个小区在环境设计上，使住宅、公建与绿地紧密结合，互为补充，营造一个环境优美、设施齐全的现代化住宅小区。5.2.2 道路交通组织1) 区内道路系统由主要道路、次要道路和步行道组成交互式交通网络。连接各车行入口和地下停车59、场出入口的道路，为区内主要道路，由主要道路至各住宅建筑的道路为次要道路，中心绿地景观花园内和各建筑物之间绿地中的道路为步行道。在道路交通设计上，区分不同功能，不同等级的道路，做到主要交通道路快捷，不受干扰，次要道路合理方便，步行道路灵活、自由，既保证小区主干道交通的顺畅、快捷，又保持各住宅组团内良好环境的独立性和安静性。2)按照集中停放、统一管理、方便使用的原则，小区内建设地下停车场，初步设置共计17122平方米，解决小区内部停车需求。同时结合主行车道做路边地上停车，提供一些公共停车场。整个小区停车位共有306个，达到户均0.75个车位的要求。静态交通组织车行道采用尽端方式，双车道宽7m,宅前60、单车道宽2.5m，转弯半径要满足车辆行驶的要求。小区步行主入口设计在沿某东路的小区中央位置。基地内部人流通过中间绿化带及步行景观走廊联系形成各个组团相连的封闭步行系统，车流通过小区环路结合沿路停车位，使得车流被限制在住宅组团以外，除紧急救护、搬家外，一般情况不进入组团，交通组织流畅且有明确的限制。5.2.3 绿化体系居住环境是人类一个永恒的话题，其目的在于处理好人、建筑和环境三者的协调关系。随着科学技术的发展和人民生活水平的不断提高，人们在满足居住物质和生理需求的前提下，开始重视居住的精神和心理需求。居住环境“园林化”为居民放松、休憩、活动和交往提供了有益的空间。良好的居住环境逐渐成为人们生活61、的第一要素。1）绿化原则（1) 区内绿化体系按照集中与分散相结合，点、线、面相结合布置，并合理搭配树种，与水景、小品、草坪、小径、建筑等形成疏密有致、层次分明、动静结合、布局合理的绿色空间体系。突出绿化设施，强调建筑与绿化互相渗透。（2）在绿化布局上，以居住区边界的带状绿化与中心绿带的成片植被为基础，同时在成片的植被种植中进行色叶的协调和对比，以形成优美的景观。（3）注重在滨水岸线以及大片草地的边界，以植被形成的界面的季相、色相、树形及轮廓线的变化有致，形成颇具特色的种植景观。（4）树种上选用当地树种、特色树种、观赏植物，提高居住区规划效果、价值和特色。2）绿化设计（1）中心绿地作为居民休憩、62、活动的主要场所成为环境设计的重点，设有草坪、铺地、人工/水景与丰富的观赏植物。（2）道路旁种植树冠较大的乔木，夏季具有遮阳、降温作用。（3）建筑东西北侧适当种植常绿乔木，冬季可作为遮挡寒风的良好屏障。（4）建筑南面适当种植落叶乔木，帮助建筑形成冬暖夏凉的小气候。（5）人行道与活动场地边缘种植带形的无刺常绿灌木与花草。（6）在需要防范的地段（如矮墙）处种植带刺的常绿灌木，外层仍以无刺灌木作为隔离带。（7）在道路拐角、车辆出入口边上避免种植遮挡视线的树木。（8）所有草种、树种均选用无毒害、适应本地区气候，便于维护的品种。3）绿化内容（1）空间结构绿化：充分发挥植物造景的潜力，使植物、地形、建筑、道63、路、水系融为一体。中心绿带除了运动场地外，选择常绿乔木密植为林带。用高大的香樟、广玉兰、银杏、法国梧桐等乔木疏植，集合花灌木，配合地形和分空间，形成既连续又分隔的流动空间。（2）滨水绿化滨水岸线栽植垂柳、旱柳、池柏，配置花期长的朋红、木芙蓉等。水中柳丝轻拂的倒影，更显水面的清澈宁静。（3）居住区道路绿化主要树种选择香樟、合欢、槭叶树 、银杏、法国梧桐等丰富道路的色彩和形态，特别强调道路转变处植物景观的处理，用高低错落的树种与道路形成对景。4）绿化系统绿化系统按点、线、面三个层次进行绿化，结合建筑小品、园路景观进行处理。点：在居住建筑之间，种植自然形态的花草、灌木、藤架等，并结合建筑小品加以处理64、，成为融休息、观赏、活动、交往为一体，富有特色的庭院绿化。线：小区道路及两条休闲步道两侧的成排绿化，贯穿于整个居住区的绿化系统。面：大片集中绿化是绿化系统的重点，林荫大道把各种体育活动场地围合在中心绿带中，使中心绿带形成一个公园。靠近中心绿带两侧采用自由曲线的花带与高大的乔木相互穿插，除了运动场地和硬质铺装外，布置了休闲草坪、疏林草地、密林等，形成植物生态群落和丰富的绿化景观。5.3 住宅建筑设计该项目在建筑设计上主要采用现代的主流风格，外立面颜色采用比较简约明快而又不失稳重的色彩，并且在规划设计时注意与整个居住区的风格协调。总体上使小区内住宅建筑特点鲜明，美观实用。本工程设计涉及建筑、结构、65、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。5.3.1建筑方案总体构思建设地块位于某东路、烟台路、岚山路围成地块。基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅，并且与周边的建筑环境协调统一。同时考虑到由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求。因此，建筑物的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或者采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。566、.3.2平面设计根据使用功能，住宅采用剪力墙结构大空间布局，多种户型设计，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表5-1。xx住房城市示范小区住宅设计建议标准表5-1一二三四套型面积系列标准（平方米）使用面积42-4853-6064-7175-90建筑面积55-6570-8085-90100-120功能空间使用面积标准（平方米）起居厅18-25主卧室12-16双人次卧室12-14单人卧室8-10厨房6餐厅8卫生间4-6（双卫可适当增加）门67、厅2-3储藏2-4（吊柜不计入）工作室6-8设施配套标准厨房I型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长2700mm）II型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长2700mm）卫生间I型淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）II型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（1-2个）、洗衣机位、机械换气（风道）设备标准电器设备用电量80-120KWH/月负荷1560-4000W（大套可增至6000W）电表5（20）A-10（40）A电源插座小居室2-3组小居室2组厨房3组卫生间3组电视插口起居、主卧各一个电话1-2台空调线68、设专用线宽带接口每个卧室一个给水设备用水量200-300升/人日 热水器或热水管道系统采暖通风散热器、空调器（窗外预留位置）室内环境质量标准光环境采光1%（室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比）照明起居厅及一般活动30-70LX卧室、书写阅读150-300LX床头阅读75-150LX餐厅、厨房50-100LX卫生间20-50LX楼梯间15-30LX声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板40-50dB楼板75-65dB热环境（按不同气候区区别）冬季采暖区非采暖区16-2112-21夏季28卫生环境某（按不同地区区别）大寒日2小时-冬至日1小时5.3.3公用建筑本项工程将建设物业管理、会所、配电室69、等公用建筑。室外有消防环行车道、集中绿地和庭院绿化带、建筑小品等，并建设地下停车场满足居民停车需要。各种配套公建在小区内合理布置，做到安全、实用、美观并方便使用。5.3.4设施标准住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合有关规范。为加强生态环境保护，要求拟建项目所有的建筑、装饰、装修材料均采用环保材料；小区内设立垃圾回收站；为节约能源，加强节能设计，尽量使用节能材料，充分利用自然资源。1）住宅装修及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。2）小区配套设施：本项目设有地下停车场、室内外消防、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统等。5.4主要技术经济指标5.70、4.1用地指标详见表5-2用地平衡表。用地平衡表表5-2序号项目单位数量占总用地%1可规划用地m2214321002住宅占地面积m212859.259.93绿化面积m28572.840.15.4.2主要技术经济指标主要技术经济指标表表5-3序号项目单位数量备注1一期总用地m2214322居住户数（套）户4023居住人数人1238约3人/户4建筑面积m2628804.1住宅面积m244196 4.2层、阁楼面积m21562不计容积率4.3地下停车场面积m217122不计容积率5容积率2.13 6绿地率%407某间距1:1.4H8大小寒日1小时 5.4.3关于地下车库、道路、停车场及绿地等有关数据71、指标的说明一、地下车库报告中一期开发建筑总面积为62880平方米，地下车库面积17122平方米。所指车库面积，并不仅为一期工程配套使用，而是整个项目西侧区域的地下车库绝大部分的建设规模。这是因为：在项目建设中需遵循先地下、后地上的原则，且西侧区域地下车库是一个整体，无法结合楼座单个开工后期连接，只能一次性开挖建设。故本项目一期建设时，先期进行所在区域的地下车库的整体配套。上部建筑可根据市场销售的需要，随时增加开工栋数，便于一期开发节奏控制，提高了后续工程的效率。根据“* ”项目的客户定位，我们认为购房者对车库的要求至少是户均一个，再者有近几年兴起的车库投资热，本项目车库的销售没有任何难度，一期72、工程即投资开工整体车库并无风险。二、绿地、景观、道路、停车场 报告一期工程投资，绿地用地面积为8572.8平方米 。“* ”项目不同于本市现有居住区，国际化标准、人文化居住、健康化生活是本项目倡导的基本生活方式，因此，方案中，绿化、与景观采用点线面的布局，通过车行道路、休闲步行道、健康步道将其串为一个整体。充分利用某路城市后退绿化带，结合小区景观主轴，利用空间结构绿化、滨水绿化，强调道路转变处植物景观处理，用高低错落的树种与道路形成对景，营造出城市绿野的生态环境和景观效果。项目在考虑集中地下停车的同时，为解决内部停车需求，结合主行车道做路边地上机械停车。规划方案在绿化、景观、道路、地上停车的设73、计上都有其独具一格的完美个性。我公司致力于把“* ”项目打造成为真正的豪宅项目，不仅从规划设计方面，而是将豪宅标准的每个细节贯穿整个开发过程。本市现有项目大多为预售，本项目也不会例外，但本项目独特之处，在于在一期工程阶段便会加大景观绿化、道路停车的投入，使这些项目与销售房屋一同交付。我们将付出一般开发商所不能比拟的前期资金投入，使业主一交房便能享受整体完工后的成果，彻底告别“项目不建成，就永远住在工地上”的那种年代，实现真正意义上的人性化的最佳人居环境，体现开发商诚信的经营理念。同时对于一期及以后的工程做出的样板展示，给广大业主、市民以实实在在的现场体验，以促进后续工程的开发销售。5.5公用工74、程5.5.1 给水项目用水主要为生活用水、日常清洁用水、配套公建用水、绿化用水和消防用水。1）用水量估算（1）生活用水量：人均用水指标按100升/人日计，本项目共建住宅380户，居住人口约1140人，生活用水量Q1约为114立方米/日。（2）绿化用水量：按4升/平方米次，一天浇一次水估算，则Q2约4.5立方米/日。（3）其它用水量，按Q1Q2之和的10%计取，则Q3为11.85立方米/日。（4）小区总用水量为Q1Q3之和，约为130.35立方米/日。接引市政自来水管线，能够满足项目需要。2）给水系统本项目水源可直接由附近道路上市政自来水管线提供。管网沿道路呈环状敷设，消防系统与日常生活用水为同75、一水源，各住宅楼、配套公建分别设给水进户装置，各用户设水表计量。5.5.2排水系统小区排水采取污水、雨水分流制。1）污水：小区生活污水经集水系统收集后排入化粪池和二级生化设施处理后，通过小区污水管道，排至项目附近道路下城市污水管网。2）雨水：小区内敷设雨水干管，雨水经干管收集后排入附近城市道路雨水管网。楼房落水管先用外形美观、内壁光滑、耐腐蚀性好的PVC管。5.5.3供电1）用电量估算本项目采用单位面积功率法计算供电负荷。（1）住宅用电量，按30W/m2估算，居民住宅用电容量约为1170KVA。（2）其他用电量，按上述用电量的5%计取，约为58KVA。（3）该方案用电总容量约为1228KVA。76、2）供电系统本项目电力供应由场区附近市政供电电源接入，在场区内设变压站，变为220V电压后，供各用电单元使用。电网为树状网络，采用地下电缆敷设方式，一户一表计量。3）照明系统照明设计有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。（1）照度标准照度标准按国家标准GBJ133-90的中值选取。不同用途的房间照度标准各异，起居室及一般活动区为30-70LX，卧室、书写阅读为150-300LX，床头阅读为75-150LX，餐厅、厨房为50-100LX，卫生间为20-50LX，楼梯间为15-30LX，公共建筑及其他场所按有关规范执行。（2）光源及灯具光源及灯具主要应用在普通照明系统，以荧光灯为主要光源，白炽灯77、为辅助光源，尽量选用高效节能型灯具。另外，在公共场所根据不同要求，适当配置装饰灯具。5.5.4 供热本项目采用集中供暖，供暖热媒采用80/60热水，热源由城市供热管网接入，经换热站换热后，向建筑物供暖。采暖室外设计温度为-7，室内设计温度：卧室为20，厨房为18，厕所为18，起居室为20。项目采暖拟采用分户热计量，每户采暖入口安装分户计量表一只，热水干管在管道井内安装。5.5.5通讯、有线电视小区同步建设电话、电视网络和宽带网络，采用地下电缆敷设。每个住宅单元都设置壁嵌式电话箱，每户均设一个或若干个电话插头，电视插座和宽带插座引至起居室、主卧室、书房等，小区设有宽带局域网。5.5.6供气本项目78、用气主要为居民生活用气，供气由市政燃气管网接入，在小区内设换气站，供气采用一户一表制。5.5.7消防区内建筑物周围按有关规定要求设消防栓，道路和各建筑物之间设计时，应充分考虑消防要求，区内道路宽度均不小于6米，符合消防规范要求，消防车可直达各单元。住宅楼内应每层设消防栓。车库、公建等公共区域设自动报警系统，必要时按防火规范要求设防火卷帘。5.5.8防雷与接地建筑物屋面女儿墙设直径为8避雷带，利用结构柱内主筋做引下线，用基础钢筋做接地极，基础内主筋互相联结。引下线钢筋在距室外地坪-0.80米处预留接地扁钢，设置人工接地极。建筑物每三层设均压环，45米以上金属门窗、栏杆与避雷装置可靠连接。配电室设79、总等电位联结端子箱，电气竖井内每层设等电位联结端子箱。第六章 节能节水措施目前,我国资源短缺的现状,使人民对发展循环经济、建设节约型社会的重要性和紧迫性增加了认识，节能节水成为了全社会的义务。该项目属住房建设项目，项目建设过程及居民入住后节能节水的措施如下：6.1 节能措施按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能措施：1) 建筑物朝向采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室内。本工程住宅建筑的朝向控制在南偏东35南偏西35之内；绿化设计的具体措施帮助建筑形成冬暖夏凉的小气候。2) 屋顶采用坡顶形式，设通气窗，屋面采用保80、温材料隔热处理。墙体采用新型节能墙体材料，推广使用新技术、新工艺。使用轻质、高效、保温性能好的节能新材料，复合墙体，加强屋面保温。3) 控制窗墙面积比。不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数值，即北向窗墙面积比为0.25，东、西向窗墙面积比为0.30，南向窗墙面积比为0.35。外墙开窗面积通过合格的窗地比与窗墙比计算来衡量，即充分利用自然采光与通风，又避免能耗损失。4) 使用气密性、保温性较好的塑钢窗。住宅外窗采用平开窗；一般外门窗玻璃采用中空玻璃；16层的外窗及阳台门的气密性等级，不低于现行国家标准建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法GB7107规定的III级；7层及其以上的，不低于该标准的II81、级。5) 室内各房间均配备专用动力线，供较大负荷的家用电器使用，以降低线耗，提高供电质量。6) 选用节能型变配电设备。推广应用节能、高效、合适、安全、有益环境的绿色照明灯具，提高用电效率。建筑按采用分体式空调设计室外机隔板，其位置均有利于室外机运转时的热量交换，并防止对室内产生热污染及噪声污染。7)楼梯间等公用场所优先采用声光控节能型灯具。8)积极推广使用太阳能设备,节能环保。6.2 节水措施及水耗指标项目用水主要是生活用水、公建用水和绿化用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施。1) 严格控制卫生洁具的选型，不得使用水箱容量大于9升的洁具。 小区内规划设计地下中水处理厂，对区内居82、民的生活污水进行集中收集处理，经处理后的中水可用于居民冲刷厕所和绿化用水。2) 采用瓷芯水阀和铝塑复合管材。3)保持树木与草坪合理比例,控制绿化用水。路面设计要有利于地表水流入绿地。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水分较快蒸发。4) 加强物业管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备。5）加强项目区内精神文明建设，使居民养成良好的道德素养，自觉节约用水。第七章 环境影响评价7.1项目场址环境现状项目场址地处某市东港区，位于某市某东路南侧，某河以东。项目用地为建设用地，周围无污染企业。场址内地面平整，环境现状较好。目前，场区内环境空气质量能够满足83、环境空气质量标准（GB30951996）中的二级标准（SO2：日均0.15mg/m3;NO2:日均0.12mg/ m3 ;TSP:日均0.15mg/m3）；声环境满足城市区域环境噪声质量标准中1类区标准昼间：55Db(A),夜间45dB（A）。7.2 项目建设与运营对环境的影响7.2.1 项目建设对环境的影响项目在建设过程中，从施工内容、现场和施工范围来分析，对环境的影响因素主要有量的施工扬尘、建筑垃圾、轻微噪声等，施工期噪声执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）土石方：昼间75dB(A),夜间55 dB(A);打桩：昼间85 dB(A)，夜间禁止施工；结构：昼间70 dB(A)，夜84、间55 dB(A)；装修：昼间65 dB(A)，夜间55 dB(A) ；对周围环境影响较小。7.2.1 项目运营对环境的影响本项目运营期产生的主要污染物有废水、固体废弃物和废气三部分。1) 废水影响分析该项目运营后，可提供住宅402户，约1238人在此居住生活。项目产生后的生活经过污水经化粪池处理达标准后通过附近市政管道排放，能够满足污水综合排放标准（GB8978-1996）中的新建二级标准（CODcr150mg/1,BOD530mg/1）。2) 固体废弃物影响分析拟建项目居民日常生活产生的固体废气物主要为生活垃圾，全部交由环卫部门收集处理，对环境的影响在可接受的范围内。3)废气影响分析项目运85、营期间产生的废气主要为住户燃用的管道煤气产生的废气、餐饮油烟。（1）厨房油烟厨房油烟是消耗动植物油炒菜时挥发损失，经油烟净化处理设施去除约60后，排放到大气中的量。家用厨房油烟废气产生量较少，对周围影响很小。（2）管道煤气燃料尾气管道煤气燃烧主要产生水和二氧化碳，另外还有少量的NOX、SO2排放，对环境影响很小。7.2.1 环境保护措施为减少项目对环境的影响，针对本项目产生的污染源，拟采用以下措施：1)施工期间应采取的防范措施：（1）挖出的新土，若当天无法运走，一律洒水后用塑料布覆盖。（2）运土车辆出工地时，在指定位置清洗车轮及底盘。（3）运土车辆载土在市区行驶时，一律用棚布覆盖。（4）砂石、86、水泥不要乱堆乱放。（5）工地周边路面，一日3次清水冲刷，地面经常保持湿润。（6）施工时用密目网。（7）按照市环保局要求的施工起止时间，尽量不扰民。（8）保证保留住宅居民的正常出入及生活安全，必要地段架设防护棚、防护网。2)运营期环境保护措施：（1）项目区内铺设污水管网和雨水管网，生活污水与雨水分别排放。（2）生活垃圾废弃物实行袋装化，并设专门的垃圾收集站，由专职保洁人员清运，可利用废弃物运往物资回收部门。（3）加强绿化，在小区建集中绿化区，种植各类花卉及草坪，以美化环境，并注意绿化植物的多样性和适应性，减少项目对环境的污染。（4）加强文明建设，使居民形成自觉保护环境的良好习惯。7.4 环境影响87、评价综合上述，建设项目重点：一是落实好项目区内水环境的环境保护措施；二是落实好生态绿化率的实施；三是做好该区内的噪声治理措施。建设过程中产生少量的废物、噪音和污水，项目建成后，在采取相应的环境保护措施后，对周围环境不会造成明显的不利影响，并能通过绿化美化环境，改善居民居住环境，提高人们的居住水平。综合分析，项目建设有利于当地环境的改善。从环保角度上，该项目的选址与建设是基本可行的。第八章 消防与安全8.1 消防设施8.1.1 消防设计依据本工程按以下有关的规范、标准、规定进行设计：1)建筑设计防火规范（GBJ16-87）2）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）3)建筑内部装修设计防88、火规范（GB50222-95）4)水喷雾灭火系统设计规范（GB50129-95）5)汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）6)住宅设计标准DGJ08-20-20017)住宅建筑设计防火暂行规定8.1.2消防措施1) 各建筑物之间的防火间距符合规范要求。室外消防给水管网布置成环状，环状管网的输水干管及向环状管网输水的输水管不少于两条。室外消火栓沿道路设置，距路边不超过2米，距房屋外墙不小于5米，室外消火栓间距不超过120米。2) 住宅建筑的底层采用耐火极限不低于3小时的隔墙和耐火极限不低于1小时的非燃烧体楼板与住宅分隔开。3) 变压器与配电室之间设防火隔墙，商业用房的安全出口89、与住宅部分隔开。4) 燃气管道敷设必须由专业人员施工，燃气用户室内必须安装漏气保护装置。建成后的小区实行智能化管理，消防监控联动反应。5)住宅和公共建筑物的电线和用电器及开关等按有关用电安全规程选用优质产品，并按用电安全规程设置保护装置。8.2 危害因素及危害程度分析8.2.1本项目存在的危害因素1)火灾爆炸项目在建设过程中机械设备占很大比例，用电量较大，所以应加强对火灾的预防，加强消防工作，确保消防安全。2)烫伤本项目在建设过程中会有少量高温焊接工作，可能会有灼伤事故。3)触电在建设过程中，有用电设备，应特别注意，会发生触电伤害事故。4)机械危害在建设过程中有电机转动设备、起重设备、混凝土搅90、拌机等，会有机械伤害危险。安全操作规程不完善或操作人员没有按照操作规程进行操作，则有可能发生安全事故，对操作人员或其他人员造成人身伤害。5)噪音伤害建筑机械装置中的转动、搅动机械等设备，有噪音伤害因素。6)本项目在建成使用后的主要隐患部位为住宅内的电气线路、通风设施、楼梯间设施等。8.2.2有害物质种类及危害性分析本项目的有害物质主要为粉尘、噪声、生活污水及垃圾等。在施工过程中产生的噪音等可能会影响周围居民的休息。8.3 安全措施认真贯彻建设部颁发的“一标五规范”，即建筑队安全检查评分标准、施工现场临时用电安全技术规范、龙门吊及井架物料提升机安全技术规范、建筑施工高处作业技术规范等的规定。1)91、确保安全，封闭施工，为确保现场施工处于封闭状态，结合该工程特点，在建设单位指定可用场范围内，用围墙将场地封闭，围墙高度2.5米。 2)为保证施工措施安全可靠，在基坑施工过程中距基坑1.5米设半人高防护栏，并用安全网隔离。各种坑井，易燃易爆场所，变压器周围要指定专人设置围栏和安全标志，夜间要设红灯示警。 3)施工安全和组织管理，认真落实本工程项目安全生产责任制，项目经理是本项目的安全生产第一负责人，对项目施工贯彻落实安全生产的法规、标准负全面责任。 4）施工现场任专职质量、安全员一人，负责日常安全生产的监督管理工作，参加项目经理主持的安全交底和施工设备的验收交付使用工作，监督安全纪律和安全操作规92、程的执行，建立健全安全台账，经常检查工地安全达标状况，并提出整改意见，及时向项目经理报告。5)施工临时用电，实行“三相五线制”，总线和分线均设漏电保护开关，并认真控制漏电电流符合规范规定，并且漏电电流与漏电时间的乘积不大于和等于30秒，开关箱内的漏电保护器其定额漏电动作电流不大于30毫安，潮湿和有腐蚀介质场所小于15毫安。6)现场指挥部各级领导把安全生产当作头等大事来抓，认真贯彻执行有关劳动保护和安全生产的各项政策和发令。7)加强安全教育及宣传工作，树立安全生产、质量第一的思想。进入施工现场拖把各操作班组，专业班组由安全员进行教育，每一项工程开工之前，由各专业工长对班组进行交底。建立和健全安全93、生产的管理制度，制订安全生产操作规程，制订安全生产守则，经常检查执行情况。8)认真贯彻某市人民政府关于建筑施工现场文明施工的有关文件精神，开展创建文明工地活动，树立“以人为本”的指导思想，加强文明施工教育。9 )严格执行各种施工安全规程，落实安全责任制。10)施工现场道路、电气线路、材料堆放等的平面布置，要符合安全、卫生要求。11）各种机电设备的安装和起重设备的限位装置，要安全有效，经常检查和维修保养。12）凡直接从事带电作业的，必须穿绝缘鞋、戴绝缘手套，防止发生触电事故。13）从事有尘、有毒、噪声等有害作业的，要配戴防尘、防毒口罩和防噪声耳塞等防护用品。14）建筑物勒脚处设防湿层，外墙采用热94、稳性良好的建筑材料。15）施工机电设备由专人负责保管修理，确保安全生产。16）工地应配有消防设施，并处理好污水，做好环境保护工作。第九章 组织机构项目实施由某市某房地产开发有限公司全面负责，对项目的策划、资金筹措、工程设计、工期和质量进行全方位管理。组成开发项目机构，下设：项目开发部、核算部、经营部、综合部、办公室、行政管理部、财务处、工程处、其它项目部等职能部门，负责项目开发建设、相关手续办理、市场营销等工作。项目产品销售拟聘请专业代理公司负责，公司委派一至两名销售总监对销售进度情况进行监控。项目建成后，拟成立专门的物业管理机构，对小区实行专业化物业管理。按照某市政府颁布的某市物业管理办法的95、要求，对小区供水、供电、供气、通讯等公用设施提供相应服务，为小区产权人、使用人提供社会化、专业化、现代化服务，以保证项目的正常使用，创造文明、安全、方便、优雅的居住生活环境。物业管理公司的服务内容及职责包括：1） 维护小区的治安。2） 道路、公建、管、线及设备维护、检修。3） 水、电、暖、燃气供应、管理。4） 环境卫生、绿地及景观工程的维护、管理。5） 小区其他管理事宜。第十章 项目实施进度本项目计划于20xx年5月底前完成立项、勘察设计等前期准备工作，20xx年10月开工建设，预计第1年12月底一期工程竣工 ，期间完成项目的土建、设备安装及调试工程，。项目具体实施情况见下表：项 目 进 度 96、表序号项 目第1年第2年123456789101112123456791011121立项2初步设计、施工图设计3施工及设备招标4一期土建工程5一期安装工程6一期室内外装饰7一期销售工作第十一章 投资估算和资金筹措11.1 投资估算11.1.1 投资估算编制依据1)山东省建筑工程消耗量定额(2003年版)2)山东省单位安装工程价目表(2003年版)3)投资项目可行性研究指南4) 建筑项目经济评价方法与参数（第二版）5) 设备及材料按现行市场价格估算6) 当地类似工程建设经济指标7) 建设单位提供的其它材料8) 房地产开发项目经济评价11.1.2投资估算说明1) 根据征地协议，该项目一期用地21497、32平方米，征地费为203万元/亩，征地费用约为6526万元。 2) 基本预备费按建筑工程费、设备购置及安装费及其他费用的1.5%计算。 3) 项目贷款基准利率5.85。11.1.3 建设投资估算1) 建筑工程费经估算，项目一期建筑工程费用为8682万元。 详见表11-1： 建安造价估算表 表11-1序号工程名称计算基础费用合计（万元）备 注1总建筑面积 62880 1.1住宅建筑、装饰工程4419646411.2F层、阁楼工程15621642地下停车场建筑工程1712223973绿化工程8572.8100合计73022) 设备购置及安装费经估算，项目一期设备购置及安装费为1380万元，包括给98、排水、消防、采暖、强弱电等设备的购置及安装费。详见表11-2：表11-2 设备购置及安装费估算表单位：万元序号名 称估算价值备 注1给水、排水设备及管道3602采暖设备及管道2803强电工程240照明、动力、避雷4弱电工程130电视、电话等网络5煤气设备及管道90含调压站设备6电梯280合计1380 3) 工程建设其他费用估算经估算，一期工程建设其他费用为7965.7万元。其中：（1）本项目场地征地费用约为6526万元；（2）建设单位管理费，按工程费用的1%估算；（3）勘察设计费按工程费用的1%估算；（4）工程监理费，按工程费用的0.5%估算；（5）城市建设配套费按203元/平方米估算；（6）99、消防审查费按2.2元/平方米计取。工程建设其他费用估算详见表11-3。工程建设其他费用估算表 表11-3序号费用名称总价（万元） 1征地费用65262建设单位管理费86按工程费用的1%估算3勘察设计费86按工程费用的1%估算4建设监理费43按工程费用的0.5%估算5城市建设配套费12117消防审查费13.7合计7965.74) 基本预备费基本预备费按建安造价及其他费用之和的1.5%估算，为249.7万元。5)建设期利息本项目一期拟贷款8000万元，银行贷款基准利率为5.85，经测算。建设期贷款利息约为1685万元。11.1.3 投资估算表经估算，本项目一期建设投入总资金18582.4万元，其投100、资构成见表11-4。项目建设投资估算汇总表表11-4 单位：万元序号费用名称投资额占项目投入总资金的比例（）1建设投资868246.71.1建安工程费730239.31.2设备购置费13807.42工程建设其他费用7965.742.93基本预备费249.71.344建设期贷款利息16859.065项目投入总资金18582.4 10011.2资金筹措计划1)资金筹措项目一期投资18582.4万元，其中银行贷款 8000万元，其余由建设单位自筹解决。2)资金使用计划本项目一期建设期16个月，根据实施进度计划，确定分季安排资金使用。第十二章 经济效益分析12.1 经济效益分析遵循的依据 1）建设项目101、经济评价方法与参考（第二版） 2)房地产开发项目经济评价方法12.2确定基础数据1) 项目计算期定为2年，含建设期1年。2) 项目基准收益率定为10%。12.3 财务基础数据的确定12.3.1销售收入根据建设单位提供的有关资料，结合城市居民消费水平和项目所处地理位置，参照某市房地产业的现状及发展前景，确定项目销售价格。12.3.2数据分析（与某类似档次楼盘价格比较分析）君泰地王豪庭 项目位于市政大道泰安路东首北侧、某大道青岛路西侧，总建筑面积49451平方米，其中商业部分12095平方米，住宅32208平方米。该盘为商住综合小高层，1-3层为商业，4-19层为住宅，共19层，均价5500元/；102、楼盘户型有115、140、185、277不等，与”* ”项目相比，该项目内部非复合型楼体，仅一单体，地幅偏小。但因该项目前期宣传到位、定位准确，仍受到了高端人士的认可，2005年下半年开盘至目前销售率达70%。兴业王府花园 该项目位于山东省某市交通主干道某东路和北京路交汇处，有6栋高层，层高19，9栋多层住宅，1-3层为沿街商业。户型有67、69、70、80、85、107、110、138、140不等，高层住宅平均价格在5800，到目前为止，销售率已达90%。探究王府花园热销的原因，有以下几个优势我们可供分析：王府花园位居市府前庭，位置尊贵；交通便捷，配套成熟；内部景致与外围景色融为一体，前有优103、美秀丽的人工湖，后有碧波荡漾的碧霞湖和城市氧吧银河公园，生机盎然的市府广场；距万平口滨海公园咫尺之遥，七层以上可眺望到世帆基地和奥林匹克水上公园；配置精良，框架结构，地暖，多样的户型等都是它备受关注的原因；但与”* ”项目比较，王府花园位于北京路主干道，做商业的优势明显低于”* ”。丽城花园小区地处新市区繁华地段，人文气息浓厚。区内有商住综合小高层3栋，12层，1-2层为商业，3-12层为住宅，户型有87、95、116、125、137、250不等，目前交易每平方米平均售价在5500元左右。截至目前，一期销售率达90%以上。热销原因分析：年前销售并不是很旺的丽城花园在2006年上半年后突然发力，104、成为新市区的热销楼盘之一。目前在售房源的特征很明显：80-100的户型，总价相对较低，且配合房博会还推出了相应的优惠，加上地段离市中心近、交通便利，适合年轻人过渡。都市花园 项目建筑面积12万平米，分南北二个小区，有25栋楼组成，在某沿海住宅中属大型社区。建筑本身色彩亮丽，小高层建筑的弧型曲线造型美观，集滨海建筑的轻盈、飘逸，与现代建筑的简约、时尚于一体。园内楼房户型在90、110、130、169、210不等，为商业居住综合小高层，多层现在平均每平方米售价在5600元左右 ，销售形势较好。舒斯贝尔新天地项目处于横贯某市东西的城市主干道某路南侧（与”* ”项目对门互应）, 临街长度达400多米,105、 距某最大的海水浴场金沙滩不足1000米，距亚洲最大的天然泻湖不到800米，是外地游客和某本地休闲者赴往某最著名的海滨景点万平口生态广场和世帆赛训练比赛场地的必经之处。项目总建筑面积为20万平方米。其总长400米，平均宽度80米。容积率3.35，绿化率为52%，建筑密度32%。由四大部分组成：商业部分、大酒店、住宅和地下停车场。 商住高层共4栋，层高分别为19、22、24、27。户型面积有102、126、132、155、170不等，高层均价5600元/，购房贷款优惠2%，一次性交款优惠3%，目前销售率为70%。该项目位置优越、属于新市区中心标王土地。与”* ”一样，该楼盘在拿地伊始就备受关注。106、与”* ”项目相比，该楼盘位置偏东靠近铁路桥，噪音较大，但该盘定价并不低，户型较大、总价不菲，尽管如此，项目销售情况仍排在某楼盘销售榜的前列，目前楼盘销售形势仍热度不减。“* ”1、区位优势u 本项目地处迎滨路和某东路交汇处东侧，某路是整个某市主干道，迎滨路是某老城连接新市区的中轴线，二侧临路，通达性好u 周边政府机关单位云集，市政府、法院、国土局、国税局等单位都在1公里范围之内u 周边资源丰富，配套成熟，周边有会展中心、人民广场、博物馆、商业银行、宾馆、小学u 本项目地块形状为矩形，三侧临路，南侧面临城市主干道某路，西侧面临新城区中轴线烟台路，北临岚山路，道路可进入性良好，昭示性强u 沿街面107、有1500多米启示：地块位于老城区与新市区的连接地带，配套成熟；南边有多个成熟住宅小区，人口相对密集；二线海景物业；比较其他周边楼盘，该项目沿街面长，临路昭示性好。2、建筑设计风格该项目在建筑设计上主要采用现代的主流风格，外立面颜色采用比较简约明快而又不失稳重的色彩，并且在规划设计时注意与整个居住区的风格协调。住宅建筑主要为二十八栋高层、小高层住宅及部分商业配套设施。总体上比较，小区内住宅建筑特点更为鲜明、美观实用。3、设施标准住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合有关规范。为加强生态环境保护，要求拟建项目所有的建筑、装饰、装修材料均采用环保材料；小区内设立垃圾回收站108、；为节约能源，加强节能设计，尽量使用节能材料，充分利用自然资源。1）住宅装修及设施标准：住宅内厨房、卫生间一次装修完成。2）小区配套设施：本项目设有地下停车场、室内外消防、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统等，配套设施更为成熟、完善。综合了项目周边楼盘的价格分析，结合该项目的实际优越性，可以预计该项目住宅、 及地下车库大体价格定位分别在4200元/、2500元/ 胜券在握。根据该盘开发商在网站留言及问卷调查中得知，目前已有众多意向购房者提前表达了购房愿望，由此可以预测该项目开盘销售形势。初步测算一期销售收入详见表12-1：一期销售收入估算表 表12-1序号项 目单 价(元/m2)面 积109、(m2)销售收入(万元)1住 宅 楼420044196185622阁楼层250015623913 地下车库250017122 4280合 计23233根据项目实施进度计划，预计项目一期建成后三年内全部售出，详见下表12-2。一期销售收入分年计算表表12-2 单位:万元序号 年份 年项目第 1 年第 2 年第 3 年合 计1销 售 比 例305020%1002销 售 收 入6969.911616.54646.6232332.1住宅楼5568.692813712.4185622.2层、阁楼层117.3195.578.23912.3地下车库12842140 85642802) 税金及附加本项目需交纳110、营业税、城市建设维护税和教育附加费，营业税税率为5%，城建税和教育附加分别为营业税的7%和3%，经测算，营业税及附加为1278万元 。 3) 总成本费用(1) 一期工程投资成本为18582.4万元。(2) 管理费用、销售费用等运营费用按销售收入的3%计，为697万元。12. 4 主要经济效益指标根据上述财务基础数据，进行经济效益测算，其主要经济效益指标及全部投资财务现金流量表详见表12-2，12-3。 表12-2 主要经济效益指标表 序号项 目单位技术指标1销售收入万元232332经营税金及附加万元12783总投资万元18582.44运营费用万元6975销售利润万元26766所得税万元5207111、税后利润万元21568投资利润率%11.609投资利税率%21.2810所得税前财务内部收益率%11所得税前财务净现值（IC=10%）万元12所得税前动态投资回收期年13所得税后财务内部收益率%14所得税后财务净现值（IC=10%）万元15所得税后动态投资回收期年16 全部投资财务现金流量表表12-3 单 位：万 元序号项目前 期第一年第二年第三年合 计1现金流入6969.911616.54646.6232331.1销售收入6969.911616.54646.6232332现金流出65263616.96028.2211.318582.42.1开发建设投资65262604.643411736.4112、86822.2销售费用139.4232.392.9464.62.3管理费用69.7116.246.5232.42.4经营税金及附加383.3638.9255.812782.5所得税3481725203净现金流量-652633535588223546514累计净现金流量-6526-31732415465193015净现值-652630334572165427336累计净现值-6526-349310792733所得税前所得税后财务内部收益率:37.7334.2财务净现值(Ic=10%):31632733投资回收期:1.701.76 12.5 经济效益评价通过以上财务分析可以看出，项目可实现销售收入113、23233万元，税后销售利润2156万元，全部投资利润率为11.60，利税率21.28，投资回收期为1.76年(税后,包括建设期1年)。项目具有较强的盈利能力。第十三章 风险与对策项目决策时应充分考虑市场风险，并在实施和经营中注意防范和控制风险，这样不仅可以改善决策分析工作并提高风险意识，而且在降低投资风险方面将起到事半功倍的效果。房地产开发项目是高投入、高回报的投资项目，由于投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、社会影响大等特点，同时具有较高的经济风险。13.1 市场风险市场是影响项目预测收益的最大的风险因素之一，尤其在市场经济的体制下，产品的竞争能力和销售能力直接决定114、该项目的生存与发展。一般来说，市场风险来源于三个方面：一是市场供需实际情况与预期发生偏离；二是项目产品市场竞争能力或竞争对手情况发生重大变化；三是项目产品和主要原材料的实际价格与预测价格发生较大偏离。规避市场风险的主要策略：1) 通过降低开发成本相应降低销售价格，赢得市场，减小风险。2) 结合周围人文环境，做好方案要规划。3) 准确定位，找准目标市场。13.2 经营管理风险主要是投资者因经营管理不善而导致预期收益不能实现，取决于投资者及职员的自身素质，包括对市场的预测能力和在设计、施工、营销、服务等环节中的经营管理水平。减少该风险，可采取以下措施：1）加强市场营销工作、做好产品销售，加大促销力115、度，多渠道，多种方式促销，在找准市场的同时，只有尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。2）在项目实施中不断优化设计，采取切实可行的工程技术措施和工程方案，在施工管理中，控制各种开发经营成本费用，降低投资成本。3）做好物业管理和售后服务，树立消费信誉和品牌信誉。13.3 建设风险本项目工程建设施工阶段的风险主要包括自然条件、新工艺新技术带来的挑战、工程变更等风险。自然条件风险主要表现在两个方面，一是由于自然条件的复杂多变，容易发生严寒、酷暑、多雨、塌方等对工程质量、进度和投资的影响。二是当地出现的异常地质、气候、水文等不可抗拒的自然灾害。规避以上风险的主要策略有搞好水文地质勘探工作、搞好116、项目建设的招标工作、做出工程施工进度的详细计划、购买工程保险进行风险转移等。13.4 财务与金融风险主要是指靠贷款或其他融资方式获得资金所面临的风险。减少该风险，可采取以下措施：1）用正在投资的房地产做抵押获得贷款，承担不能按时不能还清本息而使正在投资的房地产变成他人财产的风险；2）采取预售房地产的形式获得投资资金时，面临不能按期交付使用而支付赔偿金或承担其他经济责任的风险；3）争取自有资金投资按期回笼以及预售房款资金回笼，以化解利率风险。13.5 外部环境风险外部了的自然环境、社会环境、经济环境和政府的相关政策等因素的变化也可能引起风险，导致房地产价格波动，从而给投资者带来风险。如目前全国对117、房地产的过分炒作，已使房价出现虚高。对此，国家将可能出台抑制过分炒作行为的政策，平抑房价。最近高速银行房贷利率和提高首付比例，一方面抑制了房地产过分炒作，但另一方面也提高了购房者的成本，使一些正准备买房者犹豫不定，甚至“望房兴叹”。另外出现通货膨胀，使房地产建设成本加大，随之住房售价提高，使居民购买能力降低，并且使投资者收益贬值。本项目所在位置交通便利，环境优美，市政配套设施完善，商业配套设施、文教娱乐设施、金融邮电通讯等服务设施齐全，将能够为居住者提供一个舒适方便的办公生活环境，增加该项目的吸引力。但仍要注意和周围人文环境以及市政府规划的衔接，避免形成矛盾，规避不必要的损失。13.6 其它风118、险地产项目开发除上述风险外，还有法律风险和突发事件所带来的风险。总之，应提高风险意识，实施风险控制，以尽可能低的风险成本来降低风险发生的可能性，并将风险损失控制在最小程度。第十四章 结论与建议14.1 结 论 1)该项目的建设，顺应了经济发展的潮流和方向，符合国家社会和经济发展规划及产业政策，对于改善城市居民居住条件，推动投资和消费快速增长，以及扩大社会就业等方面将起到积极推动作用。2) 该房地产项目的建设能有效促进居民消费，与当地经济和社会发展相适应，符合山东省国民经济和社会发展的规划。3) 该项目的实施符合某市城市发展规划，有利于满足市民日益增长的住房需求。4）该项目在市场前景乐观、肯定的119、前提下，可望获得良好的资金投向及回报率，对企业的持续、健康发展有利，能够促进企业的发展并树立品牌。5）经济评价结果表明，项目的开发可取得预期的经济效益，具有一定的盈利能力。综上所述，该项目的建设符合国家、地方、城市居民及企业各方的利益，投资方向正确，市场前景看好，具有很好的社会效益、环境效益和国民经济效益，不仅必要而且可行。14.2 建 议1）做好项目建设的各项前期工作，尽快落实建设资金，满足建设工程的需要，争取项目按期完成，发挥社会效益。2）按照基本建设程序办事，实行项目法人责任制，招投标制和建设监理制，优化方案，节省投资，提高效益，保证质量、进度目标的顺利实现。3）建议进一步优化设计布局，120、在施工设计阶段进行多方案比较，采取切实可行的工程技术措施和工程方案，处理好动静态人流、物流的关系，为住宅区营造和谐、安静的居住环境，并在施工管理中，控制各项开发经营成本费用，降低投资成本。4）项目的建设应充分考虑其人文环境和地理特点以及未来发展走向，切实找准目标市场，加强市场销售工作，采取多种手段，做好房屋的销售工作，最大限度的减少项目市场销售风险。5）某市是一个新兴的旅游城市，从景观、道路、绿化、人口分布、环保因素等各方面的因素做精准、全面的分析，企业要有社会责任感，保护环境。 委 托 书某市某房地产开发有限公司成立于2004年4月，注册资金9000万元，主要经营房地产的开发和销售，具备房地产开发暂定资质。公司现有正式员工60人，其中管理人员15人，工程技术人员28人，具有高级职称的3人，中初级职称25人，并聘有专家级置业顾问5人。公司经过五年的发展，汇集了各类高素质人才，并聘有高级政策研究顾问、项目策划顾问、法律顾问等，成为专业化规范化的房地产开发企业。当前我国房地产业的发展正面临一个前所未有的发展机遇，在这样的背景下，某市某房地产开发有限公司决定在某市某东路南侧、某路北侧建设”* ”建设工程项目。 现委托贵公司根据国家有关规定，编制”* ”建设工程项目可行性研究报告。 某市某房地产开发有限公司20xx年9月30日