1、县城占地50亩五星级大酒店建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月县城占地50亩五星级大酒店建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月84可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录1 总 论31.1 项目概况31.2 业主简介31.3编制依据51.4研究内容51.5主要技术及经济指标51.6主要结论722、项目建设的背景及必要性82.1 项目建设背景82.2 项目建设的必要性93项目区域概况123.1地理位置123.2自然资源133.3旅游资源163.4*社会经济发展现状184 市场前景分析204.1国内酒店业发展前景204.2某某市酒店业发展概况224.3项目目标市场分析235 建设内容及建设规模275.1建设内容275.2项目建设规模276 建设地址及建设条件296.1 项目建设地址296.2 项目建设条件297 项目总体设计327.1设计目标327.2设计指导思想327.3总平面设计338 工程方案358.1建筑设计358.2结构设计378.3公用工程设计389 节能及环保489.1节能43、89.2环保4910 组织机构及人力资源配置5310.1公司组织机构5310.2项目组织机构及人力资源配置5310.3经营管理人员配置5411 项目建设进度计划5511.1建设工期5511.2项目实施进度计划5512 招投标方案5612.1招标形式5612.2投标单位资质要求5612.3招标信息发布5612.4招投标工作组织5713 投资估算及资金筹措5813.1投资估算5813.2 资金筹措及使用计划6014 财务评价6114.1依据、原则和方法6114.2基础数据选取6214.3 财务评价指标6414.4不确定性分析6514.5财务评价结论6715 社会效益分析6816 结论与建议70164、.1结论7016.2建议711 总 论1.1 项目概况项目名称：*=大酒店项目 建设地址：某某市*县新城滨江公园项目业主：某某交通旅游投资集团XX旅游开发有限公司建设周期：24个月建设内容及规模：建设*=五星级酒店，完善道路、供电、给排水、供气等基础设施。项目总占地面积50亩，总建筑面积为15000 m2，景观及绿化面积15584m2，运动场、道路及广场等共14000m2。项目总投资15135万元，其中：工程建设费用11871万元，工程建设其他费用1344万元，预备费1057万元，建设期利息713万元，铺底流动资金150万元。资金来源：申请银行贷款10500万元；业主自筹4635万元。1.2 5、业主简介某某交通旅游投资集团有限公司是某某市委、市政府为了把某某建成长江上游交通枢纽和旅游中心，实现交通、旅游的有机结合，加快全市交通、旅游事业的快速发展，迅速地搭建某某旅游开发建设投（融）资平台，实施旅游大项目战略，决定由某某高等级公路建设投资有限公司更名而成。集团主要负责经市政府授权对某某市的高等级公路实施投资（含回购）、组织建设、经营和资产管理；旅游规划、招商、投资建设、经营管理。集团现有子公司8个，机关内设8个职能部门、13个工程管理项目部、21个收费管理单位，员工总数近4000人。公司注册资本为24.8亿元人民币，资产225亿元；目前正积极推进市委、市政府赋予的从2003年至20076、年5年间、投融资108亿元，建成42条3000多公里县际联网公路的交通建设任务；投资建设回购长江、嘉陵江大桥6座，回购公路42条1600多公里；同时，集团还着力整合打造“XX”、“山水都市”和“乌江画廊”三大旅游精品项目，目前，丰都南天湖、南川金佛山及XX旅游项目相继实现了开工。集团以“苦干、实干、奋进、拼搏”的企业精神，坚持“理性投资，效益为先；集中信用，诚信为本；规范管理，良性发展”的经营理念，努力将企业打造成“发展思路清、市场潜力大、合作领域广、企业信誉优、经济实力强”的政府投融资集团。某某XX旅游开发有限公司是某某交通旅游投资集团下属全资子公司，于2007年4月5日成立 ，注册资本壹仟7、伍佰万元整，位于某某市渝中区中山三路157号汇源大夏27楼。主要经营范围有：利用自有资金从事旅游行业项目投资、旅游资源开发、设计、制作广告。公司主要是对XX沿线的涪陵白鹤梁、丰都名山、忠县石宝寨、*=、奉节白帝城、巫山小三峡和神女溪7大重点景区，以及XX沿线的万州青龙瀑布、奉节天坑地缝、巫溪红池坝和宁厂古镇4个景区进行全面融合，负责对XX “7+4”旅游景区的投资、招商、规划、开发、建设、经营、管理，力争把三峡库区打造成全国最大的生态休闲旅游区。公司在今后的发展中将坚持市场导向原则、特色性原则、重点优先原则、可持续发展原则，努力打造旅游精品，走集团化、规模化、品牌化的道路。1.3编制依据投资项8、目可行性研究指南（试用版）建设项目经济评价方法与参数（第三版）某某市某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划*县国民经济和社会发展第十一个五年(20062010年)规划纲要*县二00八年国民经济和社会发展统计公报项目业主提供的相关资料其它有关文件资料1.4研究内容本报告的研究内容主要有：项目建设背景及必要性分析，项目的市场分析，项目建设条件、建设内容、规模、规划方案、工程方案、工程建设周期和进度、人力资源配置，项目的投资估算及资金筹措，财务及社会效益评价等。1.5主要技术及经济指标表1-1 主要数据及评价指标汇总表序号项 目单 位数 据备 注一主 要 数 据1项目总投资万9、元15135 1.1固定资产静态投资万元14272 1.2建设期利息万元713 1.3铺底流动资金万元150 2项目流动资金万元500 2.1自筹流动资金(即铺底流动资金) 万元150 2.2银行短期贷款万元350 3经营收入万元3446 运营期平均值4营业税及附加万元190 5利润总额万元567 6所得税万元85 7税后利润万元482 8法定盈余公积金万元72 9未分配利润万元410 二主 要 评 价 指 标1所得税前的财务内部收益率%8.8 2所得税前的财务净现值 万元838 3所得税前的投资回收期年10.8 含建设期4所得税后的财务内部收益率%8.2 5所得税后的财务净现值 万元184 10、6所得税后的投资回收期年11.3 含建设期7投资利润率%3.7 8投资利税率%5.0 9销售利润率%16.5 9借款偿还期年10.8 含建设期10盈亏平衡点%66.0 1.6主要结论项目所在地*新城区及项目所辐射周边区域均无高星级酒店，本项目建成后将弥补这一空白，成为新城区乃至*县的重要服务配套项目与政府形象工程，从很大程度上提升了*县的城市接待能力，以及*县知名度与城市形象。同时，项目的建设将有效促进*县旅游基础接待设施上档升级，进一步推动旅游业的健康发展，并有效带动周边地区交通运输、商贸、娱乐服务等相关行业的发展。项目建成后还将直接提供餐饮、服务、清洁环保等相关就业岗位，间接地增加交通运输11、商贸餐饮、旅游服务等相关行业的从业人员，在一定程度上直接或间接地为本地解决上千人的就业机会，将对*县域经济的增长及维护社会的稳定起到无可替代的作用。项目总投资15135万元，其中：工程费用11871万元，工程建设其他费用1344万元，预备费1057万元，建设期利息713万元，铺底流动资金150万元。资金来源为申请银行贷款10500万元，业主自筹4635万元。本项目所得税后投资回收期11.3年（含建设期），固定资产借款偿还期10.8年。所得税后全部投资内部收益率8.2，所得税后净现值184万元。项目的各项财务计算数据表明，经济效益较好，具备一定的还贷和抗风险能力，投资方向正确，项目可行。 2项12、目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景目前，某某市政府决定实施旅游精品“太阳”工程是指争取在未来（2009年2012年）两三年内，使全市旅游经济发展形成众星拱日、众星托月、日月同辉、繁星闪烁的格局。日月即主城和XX，众星即大足石刻、合川钓鱼城等众多风景区。“太阳”工程主要包括建20艘五星级豪华游轮，30家五星级旅游饭店以及40个精品旅游景区等内容，工程有望在2012年实现。伴随着中国经济的持续增长以及社会消费水平的与日俱增，有“渝东明珠”之称的*县位于三峡库区腹心地带，是库区最大的移民淹没搬迁县，县境内资源丰富，物产丰饶，人文荟萃，山水隽秀，巴蜀胜景=座落在长江南岸，与县城隔江相望。改革开放13、以来，*县基础设施和投资环境显著改善，根据*县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，*县的特色工业以及以旅游业为主的现代服务业将予以重点发展。从目前来看，特色工业以及现代服务业规模日益庞大，引发的产业连锁反应效益明显，县域经济社会发展十分迅速，居民消费能力也相应越来越高，不论是本地居民还是来往的过客对*县本地消费载体要求亦日益增长。从*县当前消费需求、能力及长远发展来看，本项目的提出时机已经成熟。2.2 项目建设的必要性2.2.1项目的建设是提升*县城市形象，促进社会经济更好发展的需要当前*县社会经济正处于快速发展时期，迫切需要地标性的事物出现来提升*县的知名度及城市形象，从而利于社会经济更14、好的发展。酒店及相关住宿服务作为对外来客人的第一接触点，给人印象十分深刻，直接决定了对该座城市的印象与评价。因此高标准、高起点做好起点工作，对于提升城市形象十分重要。本项目兴建的五星级酒店，一方面弥补了*县高星级酒店的空白，另一方面从很大程度上提升了*县的城市接待能力，以及*县知名度与城市形象，而知名度及城市形象的提升对于招商引资，吸引投资从而促进社会经济发展则显得至为重要。2.2.2 项目的建设是适应消费需求的发展趋势，促进*县现代服务业大跨步提升发展的需要随着*县经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居民收入持续增长，民生不断改善，社会更加和谐。预计到2010年，人均GDP预计将达到15、7500元，年均增幅保持在10%左右，城镇居民人均可支配收入达到11000元。到2020年，收入得到大幅度提高，力争达到人均突破40000元以上。收入是消费和投资的前提，是社会经济循环中的重要组成部分，近年来经济的高速增长，人均收入也大幅度提升，整体消费能力大大加强，消费方式的不断增多，消费品质追求越来越高，直接拉动了消费需求，对各行业的刺激，推动发展有着极为重要的作用，相应地，消费需求的变化必然要求高品质的消费载体出现。高档酒店的出现可以很好地改善提升区域高档消费环境，较好地满足了一部分高品质消费需求。本项目五星级酒店所在地*新城区及项目辐射周边*县境内的区域均无高星级酒店，项目建成后不仅弥16、补了这一空白，成为新城区乃至*县的重要服务配套项目与政府形象工程，同时项目所具有的商务、住宿、娱乐、休闲、康体等高档服务基本能够满足县域内及周边区域的高档消费需求。两年后，酒店将投入运营，届时，本酒店项目将大幅提升*县的接待水平，使*县酒店业发生质的改变，并形成以五星级酒店为核心示范作用的现代服务业，对促进、带动*县整个服务业向高端、高品质发展有重要意义。2.2.3项目的建设是促进*县旅游业发展的需要*县旅游资源丰富，具有民俗风情浓郁，自然、人文、历史等特点，是个理想的旅游胜地。其中具有代表意义的有1700多年历史，号称“巴蜀第一胜境”的=、世界最大的岩溶大竖井龙缸地质公园、龙脊石、规模宏伟的17、道教全真派的著名宫寺栖霞宫等知名景点。*县旅游业正处于逐步推进发展期，2008年旅游总收入3760万元，接待人数37.5万人，同比分别增长7.8%，8.3%，旅游资源逐步开发利用，有较大的发展潜力。在*县十一五规划中明确指出将旅游业作为重点发展的产业之一， 以三峡移民文化、自然生态观光和人文揽胜为基础，开发休闲度假、猎奇观光、历史寻踪产品为主体，构建旅游资源开发保护、旅游接待服务、旅游商品生产经营、旅游休闲娱乐等相配套的旅游产业体系。抓好文化与旅游的有机结合，加快景点提档升级，着力提升*在XX黄金旅游线和宜万旅游线上的知名度，努力打造成国际性旅游城市；并要不断完善旅游配套设施，加强重要景区（点18、）的服务设施建设，加快星级旅游饭店的建设；加强具有地方特色的旅游商品开发。预计到2010年，接待游客160万人，旅游收入达到2.5亿元。按照2010年的游客接待次数，以*当前的服务配套能力根本达不到要求，况且未来的旅游消费向更高层次和更高品质的方向发展。本酒店项目的建设，一方面可全面提升全县的旅游接待档次及能力，对推动*县旅游业的发展，极大程度地提档升级*县城接待中心和酒店等商务、住宿、旅游等配套设施，十分有助于让城市“美”起来、“亮”起来，从而树立*县新形象、新地标，打造*县城市名片。另一方面，通过旅游业的发展，发挥其关联带动性强、拉动内需明显的特点和优势，必将吸引更多的旅游者在特定的区域内19、形成较大规模的人流、物流、资金流和信息流，可有效整合“吃、住、行、购、娱”相关产业链的协调发展，这不仅促进了县域经济的发展，而且提供了大量创业、就业机会，有利于解决全县就业和移民安置问题。3 项目区域概况3.1地理位置*位于某某市东北部、三峡库区腹心地带，西距某某主城区约300公里，东距湖北宜昌约260公里，相距万州五桥飞机场、万州火车站约50公里，正在修建的渝(某某)宜(宜昌)高速公路横贯境内73公里，长江黄金水道穿越县境68公里，澎溪河、汤溪河、磨刀溪、长滩河四条支流与长江纵横切割，构成了全县“一江四河六大块”的地貌特征。全县幅员面积3649平方公里，辖43个乡镇，人口132万。因三峡工程20、兴建，全县动迁人口超过17万，综合实物淹没指标占某某市的1/8，相当于湖北省的总和，是库区除万州之外的第一移民大县。具体区位见图3-1。图3-1 *县区位图3.2自然资源1.土地资源 据*县国土局1992年7月至1995年7月土地资源评查报告和1996年底土地变更调查，结果显示：全县土地总面积364795.62公顷（县统计局公布3649平方千米），其中，农用地274397.82公顷，占土地总面积（以下同）的75.22%；建设用地18410.03公顷，占5.05%；未利用地71987.77公顷，占19.74%。2.水资源*县水资源由境内径流、地下水和外来客水三部分组成。地域内溪河属长江流域水系分21、区中的长江干流区即长干水系。主要溪河流域除长江外，流经本县且流域面积5000平方千米的有澎溪河，1000平方千米以上的有汤溪、磨刀溪、长滩河；500平方千米以上5条，100平方千米以上13条，50平方千米以上21条。溪流径流靠降水补给。构成以长江干流为主，各主要支流为辅的羽状分布水系，为全县工农业生产、航运、旅游提供了极为便利的条件。*县年均降水量43.8亿立方米，年均径流量为22.7亿立方米，每平方千米年均产水6.2万立方米。地下水总量4.1亿立方米。4条一次支流客水63.7亿立方米，长江过境客水4200亿立方米。年内降水大多集中在410月的大雨、暴雨洪水期，冬春季节部分地区生产、生活用水短22、缺。因三峡水库成库蓄水时间较短，其是否对县境内降水量、地下水总量有影响尚无资料可考。*县水力资源理论蕴藏量为32.35万千瓦，可开发利用27.44万千瓦，已开发3.30万千瓦，占可开发量的12%，开发潜力很大。3.植物资源*雨量充沛，气候温暖湿润，土壤类型多种多样，立体气候明显，适宜种类繁多的植物生存。据统计，全县有乔木65科、254种，竹类1科13个品种。随气候、土质、海拔高低的差异可分为3个林带，即：北部中、低山亚热带常绿阔叶林带；南部中、低山针阔叶混交林带；中部平行岭谷针阔叶林带。县内主要的粮经作物有水稻、小麦、玉米、薯类、油菜、芝麻等。主要的经济林果有柑桔、蚕桑、枇杷、佛手、李子、桃子23、茶叶。其中以高山地区的海椒、中山地区的油菜、低山河谷地区的柑桔、芝麻优势明显。林副产品中油桐、乌桕、杜仲、木耳、香菌等种类品质好，市场畅销，其中桐油、小茴是全县传统的出口创汇产品。进入20世纪90年代后，农村经济结构调整，经济效益好的脐橙、蚕桑、枇杷、杜仲、佛手、小茴等种植面积扩大。南溪、长洪、凤鸣、院庄、凤桥等镇乡的蚕桑，红狮、故陵、巴阳、宝坪等镇乡的脐橙，养鹿乡、关市镇的佛手，巴阳、黄石、九龙等镇乡的枇杷，新津乡的蓑草（又名龙须草），堰坪、蔈草、故陵等乡的小茴都有一定规模和产量。全县野生植物有2000多个品种。其中，林木植物97科、287属、839个树种；珍稀古树有29科、34属、39个24、品种。中华蚊母系国家级保护的珍稀濒临灭绝植物，本县境内主要分布在长江和长滩河河谷区域，三峡水库二期蓄水前有关部门对其采取了异地移栽保护。草药品种多达1102个。小茴、佛手、杜仲、黄连、党参、厚朴、丹皮、金银花等主要中药材品种达118个，且量大质优，有较高的经济价值。2004年，在黄石镇铁炉村、水口乡石佛村发现国家二级保护野生植物野大豆。4.动物资源1、饲养类动物*饲养猪、羊、牛、马、兔、鸡、鸭、鹅等家畜家禽，是全国白山羊基地县和生猪饲养大县之一。山羊板皮、猪鬃、猪肠衣为出口产品。野鸡、肉兔、甲鱼等特种养殖逐步兴起。2、野生动物20世纪50年代末，大量砍伐森林炼钢铁，后又过度开垦土地，人为破坏植25、被和广泛使用农药，造成野生动物栖息范围变窄、种类和数量减少。进入20世纪90年代末期，实施退耕还林和生态环境建设，植被得以较快恢复，野生动物种类和数量逐渐增加。在20世纪80年代中期绝迹的麻雀、斑鸠、野鸡、野兔等又重现，且数量逐渐增多。但由于乱捕滥捉，青蛙、蛇等有益动物数量仍稀少。到2005年*境内野生动物有110科240种，珍稀动物68种。其中大鲵、水獭、锦鸡等国家三类保护动物数十种。5.矿藏资源*地下矿藏资源已探明且具开采价值的主要有岩盐、天然气、煤、石灰石、粉石英等15种。3.3旅游资源*位于XX工程库区腹心地带,旅游资源丰富，被喻为“渝东明珠”，其中具有代表意义的有：=，祀三国蜀汉名将26、张飞，此庙已有1700多年历史，号称“巴蜀第一胜境”。主要建筑有结义楼、望云轩、大殿、助风阁、杜鹃亭、得月亭等。AAAA级景区 国家重点风景名胜区 国家重点文物保护单位。龙缸地质公园, 是世界最大的岩溶大竖井。其状为一罕见的环形天坑，形似水缸。龙缸口椭圆，口下有一约两丈长的天然条石平伸入内，宽约尺余，可于此俯伏窥视坑内特异景物。缸壁上部藤萝覆盖，野花点缀；下则石壁如削，呈青灰色，向坑内投石，需数十秒钟方能听到回声。坑内似有小动物奔突其间；并有鸟往还，其名飞虎，翅利如刀锋。传说曾有人用粗麻绳下吊至半壁，飞虎袭击，绳断人亡。南边缸楞上竖立着一块巨石，约五米高，顶端横卧一块近两米长的石条，一端偏向缸27、内，稍勾，酷似鹰嘴，人称“鹰嘴岩”。 龙脊石, 是*县城前长江江心的一处长200余米，宽10多米的砂岩石梁。在三峡大坝修建前，每年冬春枯水季节露出水面，一般年份中部潜于江心，形成东西两岛，水位十分低下时，两岛成一片。宛如一条白龙潜于长江，故名龙脊石，又称龙潜石。这里自古为春游胜地，每年春上，在龙脊石上宴游赋诗，占卜丰歉，十分热闹。因此，龙脊石上古诗文题刻极为丰富，有自北宋1088年以来的各代石刻题记170余处，其中含53个枯水年份的68段水文石刻题记。石刻大字如斗，小字如粟，篆、隶、楷、草，样样俱全。栖霞宫, 原名云升宫，位于*县城西北五千米处。始建于汉代，南北朝以来屡加修建，规模宏伟，是道教28、全真派的著名宫寺之一。整个宫寺建于山巅，四周青松环绕。建筑翘檐飞角，画栋雕梁。楹柱高大，基石均由虎豹装饰，栩栩如生。宫内祀元始天尊、太上老君等道家鼻祖坐像。正殿内有一巨型炼丹炉。寺内遍挂名家楹联诗刻。传说汉扶嘉曾避秦乱隐居于此，离开时种下一棵罗汉松。至今仍傲然挺立，四季长青。栖霞宫除正殿外，有有虎石、金盘池、萝龙井、舍身岩、狐狸洞、听松壁等多处古迹名胜。同时*还是一个多民族杂居区，民族有汉族、回族、彝族、苗族、壮族、满族、蒙古族、侗族、土家族、高山族、朝鲜族、藏族等。民俗风情浓郁，自然、人文、历史等旅游资源丰富。是个理想的旅游胜地。*县旅游业正处于逐步推进发展期，2008年旅游总收入3760万29、元，接待人数37.5万人，同比分别增长7.8%，8.3%，旅游资源逐步开发利用，有较大的发展潜力。3.4*社会经济发展现状*县始终深入贯彻和落实科学发展观,开拓进取，务实创新，经受住复杂经济形势和多种自然灾害的严峻考验，推动了经济社会持续健康发展，人民生活水平稳步提高，各项社会事业取得了新的进步。经济总量继续增长。2008年实现地区生产总值664771万元，同比增长14.3。其中一产业增加值18.76亿元，同比增长6.8；二产业增加值23.35 亿元，同比增长18.3；三产业增加值24.37亿元，同比增长15.4。GDP与全市平均增幅持平，比渝东北平均增幅低2.8个百分点。二产业是拉动经济增长30、的主力军，对经济增长的贡献率为43.4%，拉动经济增长6.2个百分点，工业对二产业的增长起了主导作用，拉动了GDP增长5.6个百分点。其中工业生产保持较快增长，经济效益有所下滑。全县实现工业总产值32.5亿元,工业增加值14.25亿元。规模以上工业企业新增17家,达42家,完成总产值11.08亿元，同比增长55.6%，增加值4.03亿元，同比增长40.7%。其中，大中型企业完成总产值2.64亿元，占规模以上工业总产值的23.8%，增长12.9%；国有控股企业完成总产值2.11亿元，增长20.9%；股份制企业完成总产值8.02亿元，增长54.5%。全县轻工业总产值4.41亿元，增长8.1%；重工31、业总产值6.67亿元，增长111.7%。经济效益呈下滑趋势。全年利润总额1420万元，同比下降36.7%，企业亏损额由上年的538万元上升到1864万元，增幅为246.5%，工业经济效益综合指数为116.9，同比增长4.2个百分点。消费需求依然强劲。全县社会消费品零售总额达到29.59亿元，同比增长21.3%。其中，批发业4.24亿元，增长18.8%；零售业19.62亿元，增长20.7%；住宿和餐饮业4.92亿元，增长26.9%；其他0.81亿元，增长17.8%。市场销售额达42.78亿元，增长25.1%。其中：限额以上企业15.9亿元，增长29.0%，限额以下企业和个体户26.88亿元，增长32、22.9%；批发业16.82亿元，增长19.3%，零售业25.96亿元，增长24.8%，住宿和餐饮业5.36亿元，增长29.2%。城乡居民收入保持增长。2008年，全县居民收入有所增加。职工年人均工资22683元，增长14.0%，农民人均纯收入3349元，比上年增加504元。城镇居民可支配收入10173元/人，比上年增加3.3%。4 市场前景分析4.1国内酒店业发展前景随着国民经济的持续快速增长以及消费升级的不断加快，我国酒店业2008年的增长速度十分惊人。国际排名前十位的国际饭店集团已悉数进入中国并持续扩张，二线品牌也已陆续登陆，未来几年酒店业在保持高速增长的同时，将进一步细分市场，其差异化33、竞争将明显加剧，并显现出以下发展趋势。1.经济型酒店可能出现泡沫 近年来，经济型酒店呈现出规模化、网络化和品牌化发展趋势。据了解，从1996年我国第一家经济型酒店建成至今，10年间经济型酒店已成长为国内旅游住宿产业中一支独立的商业力量。尽管经济型酒店的市场还没有饱和，品牌主导的产业集中正在形成，甚至未来还有向亚洲其它区域发展的空间和可能性，但是业内人士提醒，非理性的新一轮投资热潮，有可能会出现一定的产业泡沫，在个别的城市还有可能会出现恶性竞争的现象。 对于经济型酒店在未来的发展态势，相关研究显示经济型酒店的领导型企业为保持竞争优势，会继续扩大市场规模，加速空间布局的步伐。在区域市场方面，如华南34、中部(川、渝、汉)可能会出现新的竞争热点。价格方面，据相关机构预测，近几年年经济型酒店的价格会进一步向下走。将会中国酒店产业导入一个真正意义上的廉价酒店业态。同时相关研究指出，另外一个创新的方向就是消费人群的广化。目前，经济型酒店主要定位于商务市场，高速公路的出入口也会成为经济型酒店的地点，会有细分品牌进入。2高端酒店增长势头强劲 高端酒店市场也在寻求自己更细的市场定位。2003版旅游饭店星级的划分与评定的实施，特别是2007年初正式产生的首批白金五星级酒店，将会在促进酒店管理和服务的规范化和专业化的同时，拉动豪华和高端酒店市场形成一个以改造升级和设计攀高为特征的投资热点。相关分析认为，国民35、经济的持续增长和土地供给制度的改革也给不动产投资者以更多的想像空间。随着宏观调控政策对住宅地产开发的影响不断明显，预计将会有更多的地产资本分流到高档酒店物业开发。有调研表明，国内按四五星级标准在建或已建成并将在2007年年底前投入运营的酒店有1057家，其中五星级标准的就有507家。仅广东一地待评的高档豪华酒店就有77家，其中35家已建成。 3.度假型酒店前景看好随着汽车关税的降低和轿车国产化水平的提高，轿车进入家庭的步伐还会加快。在这一背景下，沿高速公路一线有可能成为酒店业态创新的增长点。专家因此预测，以北京“新红资”客栈为代表的四合院、上海新天地88为代表的城市精品酒店、以杭州休博园第一世36、界酒店为代表的围绕主题景区的酒店，以及一些古镇民居、家庭旅馆、民俗接待户、社区酒店等以富有文化内涵的新兴业态则会在局部区域渐成气候。与此同时，度假酒店2006年成长的迹象比较明显，特别是以三亚为代表的海滨型度假饭店，以太湖、西湖为中心的湖滨型度假饭店，以及九寨沟、泰山、峨眉山这样一些商业型度假饭店，还有像成都、厦门、宁波等城市的一些休闲饭店的应运而生，可以说这些饭店依托风景名胜区，以温泉、文化遗产等概念在培育自己的消费群体。2006年可以说是度假酒店业态从边缘状态向中心转移的年份。经济的发展必然带来消费的升级，随着旅游休闲的观念逐渐深入人心，旅游消费也势必成为消费升级的必然之选，度假酒店在不远37、的将来很可能会成为资本市场追逐的对象。4.2某某市酒店业发展概况某某酒店业跑步进入“血拼时代”， 自去年五月以来，某某高档酒店修建或即将开业的消息不断传来：先是号称“某某第一家白金五星级酒店”的申基索菲特酒店已在去年年内开业；紧接着是重宾表示将在原址上开建60层白金五星级酒店和超豪华写字楼；而后又传出某某中旅集团携手某新西兰投资有限公司，计划以12亿元人民币，引进世界顶尖酒店品牌打造某某超六星级度假酒店和配套度假别墅的消息某某豪华酒店“列国纷争”的序幕已经拉开。与此同时，海内外一大批经济型酒店巨头陆续抢滩某某，又牢牢占据了低端市场的大半壁河山在这样前有埋伏，后有追兵的格局下，中档酒店正经历着“38、史上最难熬的时光”。与处境艰难的中间级酒店不同的是高档酒店经营业绩的凯歌高奏，随着某某会展经济的打造和某某地位的提高，到某某来的商务客人会越来越多，四、五星级的高档酒店将会有一个较好的发展机遇。某某已经挂牌的三星级酒店占了星级以上酒店的近七成，而五星级酒店则只占总量的5%，虽然目前某某的酒店业在随着经济水平的提高而增加，但与沿海城市、经济发达城市相比仍有较大差距。目前某某市四星级和五星级高级酒店仍拥有一定的市场发展空间。据相关调查，某某市场的五星级酒店主要分布在渝中区和江北区，渝中区占据了五星级酒店的半壁江山，解放碑汇集了万豪和海逸两大知名酒店品牌；两路口则有希尔顿拦截高端客群；2005年，江39、北区新增的两家五星级酒店，全部隶属金源集团；而高新区则有南方君临酒店。其中渝中区五星级酒店由于经营期较长，拥有稳定的客源，故整体入住率较高，保持在50%-75%之间。本项目五星级酒店远处*县，与某某市主城区高档酒店激烈的竞争不同，其享有得天独厚的地利优势，辐射范围独一无二，无竞争对手，相应占据高端酒店市场十分容易。4.3项目目标市场分析4.3.1项目功能定位本项目功能定位为*县商务会议、休闲度假、旅游接待酒店，集住宿、休闲、娱乐、会议等功能为一体的高档次的五星级生态商务酒店。4.3.2目标市场定位本项目客源市场构成主要为以下几个方面：1.商务考察型客源（核心市场）主要以公司会议、商务交流、政府40、及企业商务接待、地方厂商商务活动等为主要形式，一般都是在休闲中进行商务活动，带动酒店住宿、娱乐休闲、餐饮等业务发展。此类客源约占酒店总客源的50%左右，为酒店的核心客源市场。2.休闲观光旅游型客源（一般市场）主要包括一些大众化团体游客，以家庭、公司组团为主要形式，以观光为主要目的。*县旅游业正处于较快的发展期，随着景区的改造升级，以及交通的日益便捷，旅游市场潜力很大，会吸引更多的高端收入旅游者到此消费，预计2010年将达到160万人次，会为酒店带来较旺的人气。此类客源约占酒店总客源的30%左右，且为未来重点拓展的客源，预计未来客源比例上升到40%左右。3.本地高端消费者（三级市场）主要为*县及41、附近区县的一些高端消费者，主要是在酒店进行娱乐休闲、餐饮及客人住宿、餐饮接待、婚庆宴席等为主要目的。*县经济日益快速发展，高端收入人群比例逐渐提高，其对高端消费需求也日渐旺盛，本酒店的建设将会吸引限域内大部分高端消费者前来消费，且随着高收入群体比例的增加，该部分客源一直会呈稳定增长，作为项目目标市场的重点潜在客源市场。此类客源目前约占酒店总客源的10%左右，且为未来增长较快的客源，预计未来客源比例上升到20%左右。4.其他（三级市场辅助市场）主要为机会客源市场，主要是一些过客及文化活动带来的游客。*县每年都有些节庆活动，如928三峡移民文化等，节庆期间，可视为机会客源市场。如果做好宣传活动和提42、高服务质量，相信会有人来此住宿消费。此类客源比较低，波动幅度也不大，约占酒店总客源的5%左右。市场比例大概成倒金字塔型，见图3-1所示。其他三级市场一般市场核心市场图3-1 项目目标市场对比4.3.3项目市场运营指标预测1.酒店平均房价参考同类酒店房价水平，在结合*县经济社会发展水平的基础上，确定酒店平均房价为280-580元/天。2.酒店入住率结合上述目标市场细分及可能产生的客源量，并参照其他同类已开业酒店，预计酒店入住率保持在50%70%（酒店房间数为150个）。3.酒店各业务收入比例考虑酒店住宿带来的餐饮、娱乐、会议等其他酒店关联业务的发展，预计客房收入占30%；餐饮收入占30%；娱乐收43、入占22%；康体收入占12%；会议等其他收入占6%。综上分析，项目的目标市场及市场运营前景较好。5 建设内容及建设规模5.1建设内容1.酒店建筑五星级酒店共六层。1层为大堂、接待、商务用房；2层为餐厅及行政酒廊层；3层为会议、康体、娱乐用房，4-6 层为标准客房。建筑高度26.3米，客房数为150间。2.运动设施主要包括游泳池、网球场等室外运动设施。3.停车场室外停车场。4.广场及道路工程项目功能区广场及道路。5.景观及绿化工程环境绿化及景观小品等。5.2项目建设规模 项目总占地面积50亩，总建筑面积为15000 m2，景观及绿化面积15584m2，运动场、道路及广场等共14000m2。用地面44、积：33334地上总建筑面积：15000容积率：0.50占地率：11%6 建设地址及建设条件6.1 项目建设地址*=大酒店项目选址于*县新县城长江大桥北侧滨江景观带，南侧临江，北面临城市交通主道，西边是既建公园。6.2 项目建设条件6.2.1自然条件 1.气候条件*地处亚热带季风气候区，日照充足，夏季炎热，冬季暖和，多伏旱多秋雨，立体气候显著。*境内日照时数较长，光能、风能资源比较充足。20012004年，年均日照时数1497.3小时，最多年1549.8小时，最少年1451.4小时。最高年均气温19.1，最低年均17.7。*雨量充沛，但各地各年各月各季之间分布不均，差异很大。夏季占全年降水量的45、48.8%，春季占25.4%，秋季占22.4%，冬季仅占3.4%。由于地形、地势和大气环流的影响，*降水最多的地区多在大山系的南侧，中部河谷地区降雨量较少。地处大山南侧的大阳，年均降水量达1586.5毫米，而地处中部河谷地区的红狮，年均降水量只有937.8毫米，两地相差648.7毫米。2.地形地貌*属喀斯特地貌，长江由西向东中分县境。地形近似以东南西北为顶点的菱形，南、北高，中部底，由南、北向中间倾斜。岭谷地貌明显,以山地为主，兼有谷、丘，山高、谷深、坡陡，群山巍峨，呈现出“一山二岭一槽”、“一山三岭两槽”或“一山一岭、岭谷交错”的地貌特征。境内海拔最高1809米（云峰山野猪槽包），最低13946、米（长江出境处），海拔高低悬殊1670米。3.水文项目所在区域地下水可分为第四系松散岩类孔隙水与碎屑岩类裂隙孔隙水。第四系松散岩类孔隙水主要分布于第四系土层中，含水岩性一般为素填土、块石土层中，含水地层厚度不均，结构松散，透水性强，主要起过水通道作用，常处于稍湿饱和状态，雨季含水性中等，枯水季含水性弱。碎屑岩类裂隙孔隙水主要分布于三迭系中统巴东组的碎屑类岩层中，含水岩组为砂岩等岩类，地下水较贫乏，其赋尺寸与分布主要受地质构造条件的限制。地下水的补给来源主要是靠大气降水的直接渗入补给及地表水的垂直下渗补给。孔隙潜水的迳流方式主要是素填土与粉质粘土的分界面由高往低渗流，区内最终的排泄点为长江；风化47、带裂隙水的迳流方式与地形相关，主要是垂直下渗，沿强风化与中等风化界面渗出，水量较小，风化带裂隙水一般垂直下渗补给基岩裂隙水或长江水；基岩裂隙水埋藏深度较大，迳流方向与岩层走向一致，富水部位与地形条件关系较密切，主要集中在地势低洼部位。4.地质*县地处四川盆地东部边缘的丘陵向山地过渡带。受华莹山-方斗山弧形褶皱体系和大巴山断褶皱带控制，地质构造以褶皱为主，断裂规模很小。褶皱形态以宽平的屉形向斜和狭窄的高背斜相间排列，组成隔档式。主要背、向斜从北向南依次排列为：牛角洞背斜、沙沱向斜、马槽背斜、渠马河向斜、云安硐村背斜、万县复向斜、黄莲峡背斜、赶场向斜、七曜山背斜。断层主要分布在上述背斜的轴部及其两48、翼。此外，龙角、双江、故陵、硐村等地亦有断层。*境内地层可分为：二迭系地层，属古生代地层，距今约2.85亿年；三迭系地层，属中生代地层，距今约2.3亿年；侏罗系地层，属中生代地层，距今约1.95亿年；第四系地层，属新生代地层，距今约7600万年。5.场地现状*=大酒店项目拟建场地位于新城滨江公园东延伸段，西从原轮渡码头公路起，东到移民广场边缘，南北分别以江岸线和滨江大道边缘为界。经地表观察可知，场地现状整体稳定。6.地震根据国家地震局中国地震烈度区划图项目所在地区地震基本烈度为度区，地震加速度为0.05g。6.2.2基础设施条件本项目拟建地为*新县城滨江公园东延伸段，为城市规划建设区域，其交通49、供水、供电、通讯等均由市政提供可靠保证，项目建设基础条件较好。7 项目总体设计7.1设计目标1.建设一个具鲜明特征并具有较强标志性的商务及旅游接待设施，使之成为*县的标志性建筑。2.建设一个具有高标准的商务、休闲、娱乐和多种室外活动场所。3.充分利用选址地地形，采用合理的设计手段来营造本项目的景观环境。4.使项目与临江带景观及周边环境形成有机的空间联系纽带。7.2设计指导思想1.体现现代滨水旅游休闲建筑的特征建筑的规划、设计和实施适度超前，体现一定的前瞻性，符合新世纪商务、旅游、休闲建筑的特点。通过现代化的设计理念、先进的功能配置，以及先进材料的运用，将*酒店及其周边临江带打造为*的一道新亮50、丽风景线。2.构建地块的园林特征商务、旅游、休闲，除了舒适的内部环境，更需要一个能令人感受到宁静、自然、松弛的外部环境来调节身心，舒缓压力。本设计强调开放式园林空间，善用借景，营造优美的环境和氛围。3.以景观生态带作为整个设计的支撑以景观生态带五星级酒店的各个功能区纳入交流网络，以多层次的绿化环境，建筑与自然交融的生态空间，体现科技与人文，人工与自然的交流、融合和共生。4.精心营造环境的整体美整体空间环境是现代人类高层次的需求。本设计对建筑空间及其形态的处理强调整体性，将建筑空间的塑造同整个宁江半岛的氛围统一起来，形成建筑与景观的一体化。7.3总平面设计7.3.1总平面布局本项目在总体规划布置51、上强调酒店各个功能之间的分区，整栋酒店分为商务中心、住宿客房中心、娱乐休闲中心、运动康体中心四个功能区。按照与场地环境相协调的原则布局，充分利用临江景观优势，使酒店内部环境沿长江岸线依次展开，并围出中央绿地营造出花园式景观，同时注重酒店房间的朝向布局使整个酒店获得良好的江景效果。建筑与自然景观有机组织，融为一体用地北端设置网球场；用地南端紧邻江岸处设置五星级酒店，并在楼前设置停车位；地块南侧修建游泳池一座。 7.3.2竖向设计及道路地块紧邻码头，附近已有城市道路联通，交通十分方便，在道路规划上进行人车分流，并修建灵活通达的漫步小道体系。地块交通组织首先从城市道路引入一条主干道至客房中心停车位处52、，在经由各功能区处分别引入一条小道至功能区各楼前，再在此基础上通过纵向道路将各功能区内部联系起来，形成内部道路网格体系，使客人在内部就可以自由灵活选择快速到达任何一个功能分区。8 工程方案8.1建筑设计8.1.1设计依据1.民用建筑设计通则（JGJ3787）； 2. 汽车库建筑设计规范（JGJ10098）； 3. 高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）（2001版）； 4. 汽车库、停车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）； 5.某某市城市规划管理条例和技术规定。8.1.2设计理念（1）建筑与环境相融合项目座落在长江之滨，与巴蜀胜景、文藻胜地=隔江相望，与滨江公园唇齿相依，具53、有不可多得景观优势，在设计上既要与周围环境相协调。（2）合理布局，以人为本场地设计充分考虑车流、人流的组织，合理便捷：建筑功能布局，空间的创造考虑使用者的方便，舒适，创造良好与优美的物质环境，给游客带来舒适的享受。（3）功能与美观并重，强调建筑的地标性*尚无一家集酒店、餐饮、休闲、娱乐与一体的综合性商业服务中心，需要一个强有力的标志性建筑，与长江风光的恢弘气势和=相呼应，本项目建成营业后将弥补这一空白。（4）可持续发展性和实际可操作性设计本着科学、合理、经济、实用的原则，充分考虑功能的配置，设施的配套。造型设计与外部环境相协调，力求结构合理，充分考虑自然采光与自然通风，具有可持续发展性。8.154、.3建筑设计五星级酒店建筑最高点高度26.3米，为一类高层建筑，设计耐火等级一级。1.建筑平面设计五星级酒店共六层。1层为大堂、接待、商务用房；2层为餐厅及行政酒廊层；3层为会议、康体、娱乐用房，4-6 层为标准客房。建筑高度26.3米，客房数为150间。2.建筑造型设计五星级酒店建筑造型极具特色。酒店外部造型设计以长江江边崖石立意，通过建筑平面的平台穿插，形成争先恐后悬浮长江之上的效果，极富视觉冲击力。建筑平面圆润而不乏变化，并且通过精确的计算，利用楼板出挑划分立面，强调横向的带状划分，使建筑仿佛具有水流侵蚀后的纹理。建筑每层的偏转，都考虑到对周围环境的影响，使其能拥有最佳的景观方向，最佳的55、对应关系。建筑外立面采用双层low-e中空玻璃、铝镁锰合金板等高科技、低能耗材料，现代感十足。3.剖面及层高设计五星级酒店6层，1层层高5米，2层层高4.5米，3-6层层高4.2米，建筑高度26.3米。8.2结构设计1.设计依据（1）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；（2）砌体结构设计规范（GB50003-2001）；（3）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；（4）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；（5）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；（6）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2002）；（7）钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程（JG56、J3-2002）。2.设计要求 建筑结构安全等级：二级 建筑结构设计使用年限： 50年 地震基本烈度及抗震设防烈度，设计地震分组： 6度，一组 人防设计及等级： 无 3.设计荷载标准值（1）餐厅、会议室: 3.5kN/m2（2）客房等 2.0kN/m2（3）厨房、卫生间 2.0kN/m2（4）楼梯: 3.5kN/m2（5）设备房 7.0kN/m2（6）其它均应按国家相应规范规程执行4.结构类型建筑物的采用钢筋混凝土框架剪力墙，框架和剪力墙的抗震等级为3级。8.3公用工程设计8.3.1供配电设计方案1.设计依据（1）高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)（2005版）；（2）民用建筑电57、气设计规范 （JGJ/T 16-92）；（3）10kV及以下变配电所设计规范（GB50053-94）；（4）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（2001版）；（5）汽车库、修车库、停车场设计规范（GB50067-97）；（6）低压配电设计规范（GB50054-95）；（7）经批准的方案设计说明及其他各专业提供的有关资料。2.强电设计（1）电源 项目用电拟由市政10kV电源引进项目变配电室，电源取自附近开闭所。（2）荷载指标及负荷估算 根据城市电力规划规范（GB/502931999），用电负荷预测采用单位建筑面积负荷指标法来进行计算。其中：酒店等建筑物用电取100 W/m2（需要系数取058、.6），运动场和广场道路用电取10W/m2（需要系数取1.0），各负荷同时取0.8。经计算，项目计算负荷为：项目总的计算负荷为832kW，所需10kV变压器安装容量为1000kVA；（3）配电设施布局项目设10/0.4KV变配电室， 10/0.4kV变配电室按安装2台变压器进行考虑，通过380V低压母线分段联络的结线方式。（4）照明根据功能不同，本建筑物设正常照明、应急照明、建筑景观照明等照明线路。（5）电缆敷设项目室外电力线路以电缆沟敷设为主，辅以部分直接埋地敷设。穿越道路和入户时穿钢管保护。线路采用电缆托盘、电缆穿管敷设等方式。由建筑物引至室外去的电缆，通过墙上预埋的钢管引出，并做好防水处59、理。（6）防雷接地本工程按二类防雷建筑物考虑防雷保护措施。配电系统的接地形式采用TN-S方式。3.弱电设计（1）消防项目建筑消防保护等级确定为一级，所有弱电设备间共用。（2）通信项目电话电缆由地块主入口引入。数据通讯采用宽带接入，弱电设备间共用。本设计区内电话线由就近电信支局负责。本工程电信网络及CATV网络均采用光纤环路，均采用弱电桥架敷设方式，以提高信号传输质量和有利于改善景观。CATV光缆与电信光缆同桥架敷设但用防火隔板分割，使CATV光缆不单独占用管线走廊。（3）电视电视系统采用城市有线电视网，有线电视电缆由项目主入口引入。（4）电脑网络与综合布线系统局域网络采用星形拓朴结构向各层系统60、提供5类4对非屏蔽双绞线。（5）闭路监视系统在本工程主要出入口、各电梯轿箱及各内走道设闭路监视摄像头，在智能管理中心机房设多画面切换监视屏及监控主机。对任一监视点的画面可跟踪监视、录像、打印。8.3.2给排水设计方案1.设计依据室外给水设计规范（GBJ1386）室内给水设计规范（GBJ1487）建设单位提供相关资料2.给水水源及压力本项目拟市政给水管道提供水源，供水水压0.3Mpa3.用水指标（1）住宿旅客用水 350 L /人天（2）职工用水 200 L /人天（3）商业及餐饮用水等5 L/平方米（4）清洁及道路冲洗用水等 1.1 L /平方米（5）绿化用水 0.8 L /平方米4.日用水量61、（1）住宿旅客38吨（2）工作人员 10吨（3）商业及餐饮等25吨（4）清洁用水(含洗车)15吨（5）绿化用水12吨（6）未预见用水25吨（7）合计 125吨5.消防用水量室内 40升/秒2小时计室外 30升/秒2小时计合计用水量 504(吨)6.供水管网项目主供水管采用DN200毫米的钢管，为增加供水的可靠性，为安全供水和减少噪声，管内的水流速应控制在2.5米/秒内，考虑到消防用水的需要，设计的经济流速为1.2-1.5米/秒左右为宜。7.排水及体系（1）排水方式本项目区内排水应实施雨水污水分流制。排水方式：采用重力流式。2.污水排放量污水排放量按日用水量85计：即 1250.85=106(吨62、)3.雨水量采用某某市暴雨公式: 2822（1+0.775LgP）q =L/S ha（t + 12.8P0.076）0.77式中取:重现期p=2年径流系数g=0.6集雨时间t=20分代入计算后:Q=361升/秒顷4.排水体系雨水通过雨水管网直接排入雨水沟中.生活污水经化粪池处理后排入市政污水管道。8.3.3供气设计方案1.设计依据（1）城镇燃气设计规范GB50028-93（2000年版）；（2）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）；（3）二氧化碳灭火系统设计规范GB50193-93（1999年版）。（4）本项目建设方案及业主提供的有关设计资料。2.设计范围本项目燃气系统63、设计。3.气源及供应范围（1）天然气由市政管道就近接入，接口处引入管径1082，天然气供应压力为0.10.2mpa。（2）根据接待人数和餐饮对外情况，天然气耗量约为600m3/日。4.压力级制及管道铺设（1）燃气供应压力级制采用中低压二级压力系统，即中压供气，接入大楼设调压箱，将中压压力降为低压进户。（2）室外天然气管直接埋地敷设，管道采用沥青蹄脂防腐，室外埋地天然气管采用无缝钢管，室内管道采用镀锌钢管。8.3.4暖通空调设计方案本专业设计范围为酒店冷暖空调设计；设备房通风设计; 防排烟系统设计。酒店空调系统设计为全年使用，夏供冷、冬供热。夏季空调系统采用螺杆式冷水机组供冷，冬季采用燃气热水机64、组供热。餐厅、门厅等大空间房间采用布置在空调机房的柜式空调机组或吊顶内的吊顶式空调器对室内空气和室外新风进行处理，风系统气流组织为上送上回；空气处理至送风状态后经消声箱、风管和设于吊顶上的散流器送到室内；回风通过机组的回风箱集中回风；过渡季节可通过调节新风阀，关闭回风对室内实现全新风换气。客房系统均采用风机盘管加新风的方式。设在吊顶内的新风机组将室外空气处理至送风状态后送至室内；室内风机盘管配电磁两通阀和温控开关，室内人员可根据需要调节室内温度。设备用房设置机械送排风系统,新风经竖井取自室外，排风经竖井排至室外；当设有干粉灭火装置时，火灾发生时送、排风系统停止运行，以保证密闭灭火。柴油发电机房65、及储油间设独立的通风系统；当设有干粉灭火装置时，火灾发生时送、排风系统停止运行，以保证密闭灭火。8.3.5消防设计1.设计依据（1）业主提供的主要设计依据和要求；（2）有关专业提供的技术资料和要求；（3）现行有关国家标准和技术规范。2.总图消防在总图布局方面，项目设两主入口，均可通行消防车辆，内部消防车道结合外部城市道路，消防车可直达各幢建筑，满足消防扑救面的要求。区内车道宽均大于7米，形成环形消防通道。3.建筑消防本工程中酒店为一类高层建筑，消防耐火等级为一级。室外道路设消火栓，建筑每层设消火栓箱，楼梯为防烟楼梯，保证疏散要求，各建筑构件的耐火构件的耐火极限及构造方法均符合建筑设计规范中相对66、应耐火等级建筑的要求和高层民用建筑设计防火规范中对一级或二级耐火等级建筑的要求。高层建筑内根据防火规范按要求设置消防报警装置，自动喷淋，正压送风等消防设施。4.消防给水（1）消防给水管道：该工程消防供水引入2根DN200mm的进水管，并沿该工程四周成环状布置DN200mm管网。（2）消防用水量标准 用水名称用水标准(L/S)火灾延续时间(h)一次火灾用水量(m3)室外消火栓系统灭火用水302216室内消火栓系统灭火用水402288合 计504（3）消火栓给水系统本工程消火栓系统用水量按一类建筑考虑，即消防流量室内40L/S，每根消火栓立管流量10L/S，设计充实水柱13米。整个消防系统消火栓布67、置均保证两股水柱能到达任意一着火点，消火栓管道连成环状管网。室内消火栓选用SN65或SNJ65，水枪QZ19，水龙带DN65，L=25米。每个消火栓带消防控制按钮。在屋顶消火栓管道上设ZSFP15型消防自动排气阀、试验用消火栓及压力表。为增强消火栓系统扑救能力，消火栓系统在室外设消防水泵接合器，并保证水泵结合器与室外消火栓的间距不超过40m，火灾时消防车可从室外消火栓取水，通过接合器向室内消火栓系统供水。（4）消防设施沿室外消防车道设置SS100/65型地上式室外消火栓，每个消火栓的间距不超过120m，供消防车取水扑救火灾。室外设消防车取水口,以供消防车使用.（5）自动喷淋灭火 采用湿式自动喷68、水灭火系统。在设备房里设置2台喷淋泵（一用一备），提供的泵压为0.57Mpa，根据喷洒干管的工作压力不大于0.4 Mpa，进行分区，同时，一个报警阀的工作喷头数不能超过800。整个喷淋系统采用进水管消防水池喷淋加压泵（高位水箱）湿式报警阀各楼喷淋管网的联合供水方式。同时为保证供水安全，在室外人行道旁设置SQX100型喷淋水泵接合器，火灾时消防车可从消防贮水池取水，通过水泵接合器向自动喷水灭火系统供水。自喷系统按中危险等级级设计。自喷流量为30L/S，作用面积160M2，设计喷水强度为8L/（min.m2），最不利喷头工作压力0.05Mpa；喷头的选用应符合下列规定：不作吊顶的场所，应采用直立型69、喷头；有吊顶的场所，应采用下垂型或吊顶型喷头；易受碰撞的部位，应采用带保护罩的或吊顶型喷头。每层或每个防火分区的供水干管上均设置安全信号蝶阀和ZSJZ型水流指示器。在每个报警阀控制的最不利点喷头处，应设设末端试水装置，其它防火分区、楼层的最不利喷头处，应设置直径为DN25的试水阀。竖管最高点设ZSFP15型消防自动排气阀。（6）气体灭火装置公共建筑相关部位按100m2/具设置一定数量1A级磷酸铵盐手提式干粉灭火器。5.电气消防电梯间、楼梯间、公共通道和主要出入口等场所设应急疏散指示照明，它们在正常及事故时均点燃。应急疏散指示灯均自带蓄电池，应急供电时间不少于0.5小时。在楼梯间、变配电房、水泵70、房、消防控制室等处均设有应急照明并兼工作用的应急灯，应急照明分别占工作照明的50%100%。消防用电设备配电线路采取金属管保护；明敷时在金属管上采取防火保护措施。9 节能及环保9.1节能9.1.1设计依据1.中华人民共和国节约能源法；2.节约能源管理暂行条例；3. 公用等专业提供的相关资料；4. 节能专业有关规定及标准等。9.1.2设计范围主要是项目各建筑物和构筑物的土建和公用系统的节能设计。9.1.3主要节能措施1.本项目酒店为多层建筑，建筑单体独立且呈散点围合式布置，屋顶及外墙面积相对较大，不利于保温隔热，屋顶采用40厚的聚苯板倒置式保温隔热屋面,结合屋顶绿化达到节能效果。外墙采用保温节能71、材料，玻璃幕墙采用双层中空low-e玻璃。2.给排水节能设计冷却塔采用变频调速风机，由冷冻机出水温度自动控制冷却塔风机的转速。选用节水型卫生器具及配水件。给水系统采用竖向分区方式，控制最不利用水器具处的水压不超过0.35Mpa。3.电气节能设计合理选择导线，减少线路损耗。灯具选用高效、节能灯具，所有气体放电灯及节能灯均要求功率因数0.9。采用智能灯光控制系统，对公共照明分回路定时控制。9.2环保9.2.1施工期环境保护1.噪声根据GB12523-90建筑施工场界噪声标准，施工阶段不同，噪声限值也不同。夜间除打桩阶段为禁止施工外，其它阶段限值为55 dB，因此，应提倡文明施工，减少人为噪声，尽量72、采用低噪声有消声设备的施工机械，建立健全控制噪声的管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采取控制措施。常见的控制措施有：消声、吸声、隔声和阻声。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声学环境产生严重影响，极易引起人们的反感，应予以重视，建议采取以下噪声防治措施：采用较先进的、噪声较小的施工设备，并加强维护和保养，以降低声源声级；施工尽量在白天进行；将有固定工作地点的施工机械应尽量设置在距居民区较远的位置，并采取适当的封闭和隔声措施；高、中考前半个月，禁止非抢险抢修且产生噪声污染的夜间施工作业。施工场界噪声的控制应达到建73、筑施工场界噪声限值（GB1252390）的要求。2.废水施工期产生的含悬浮物和少量石油类施工废水排入市政排污管，建议修建隔油池、沉砂池，施工期废水经隔油、沉淀后排放。3.废气为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常使用率，缩短工期，降低燃料废气的排放量；对开包的水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水、限制车速抑尘措施，以减轻对施工区附近近地面环境空气质量的影响；运渣车辆不得超高运输，并覆盖塑料布，以免洒落。4.固废施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处置的全过程进行统筹管理，不仅74、应着眼于对已产生的固废进行处置，更应强调不产生、少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用，以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。如采取水土保持措施，减轻水土流失对水体的污染；产生的弃土和施工废料应运往指定的地点填埋；施工人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处置等。5.扬尘可采用现场设置围挡，实施淋水降尘，场内道路硬化，垃圾封闭，使用清洁燃料等措施进行控制。9.2.2营运期的环境保护1.噪声项目建成后，建筑物配备的机电设备如柴油发电机、通风机、水泵等工作时会带来一定的噪声污染，其噪声源强介于65-95dB；可选择先进的高效低噪声及振动小的设备，尽量减少噪声的产生。在结构设计上，采取减75、震措施，在建筑设计上采用吸音，隔音措施，减轻噪声传播强度，振动设备基础均设置橡胶或弹簧减振器，配备电机设隔音罩。通风机等振动设备与管道连接处设软接头、减振支、吊架，水泵基础加减振垫。通过这些措施，可以有效的减少营运期机电设备噪声对周围声学环境的影响。在机电设备上加吸音罩，在管道设消声阀，以减小噪声。房间门、窗密封性能好，以减小噪声干扰。对于屋顶冷却塔，加设隔音挡板。噪声控制参照工业企业厂界噪声标准（GB1234890）执行。2.废水所有生活污水经生化处理达到一级标准后，排入市政管网。污水处理工艺流程：生活污水沉砂隔油池厌氧酸化池二级生物滤池过滤池达标排放。生活污水的排放标准应按污水综合排放标准76、（GB89781996）一级标准执行。屋面雨水有组织排放。屋面雨水通过落水管排入地面雨水系统，进入市政雨水管网。地表水通过人行道排入城市道路的雨水收集口，进入市政雨水管网。3.废气餐饮所产生废气通过安装油烟净化设施和专用通道，油烟道引至楼顶排放，对环境的影响很小。油烟的排放浓度应达饮食业油烟排放标准（GB184832001）的要求，即排放浓度应不高于2.0 mg/m。4.固废生活垃圾袋装化，并设垃圾收集点，由城市垃圾处理场统一处置，不得造成二次污染。5.防尘场内道路经常洒水冲洗，绿化带广植小叶榕、月季和草坪，防止灰尘产生。10 组织机构及人力资源配置10.1公司组织机构某某交通旅游投资集团有限77、公司是某某市委、市政府为了把某某建成长江上游交通枢纽和旅游中心，实现交通、旅游的有机结合，加快全市交通、旅游事业的快速发展，迅速地搭建某某旅游开发建设投（融）资平台，实施旅游大项目战略，决定由某某高等级公路建设投资有限公司更名而成。集团主要负责经市政府授权对某某市的高等级公路实施投资（含回购）、组织建设、经营和资产管理；旅游规划、招商、投资建设、经营管理。集团现有子公司8个，机关内设8个职能部门、13个工程管理项目部、21个收费管理单位，员工总数近4000人。10.2项目组织机构及人力资源配置为了保证本项目的顺利实施，在项目建设阶段成立*=大酒店项目指挥部。10.2.1项目部组织机构 项目指挥78、部项目副经理项目经理工程部办公室财务部资料部经营部后勤部10.2.2项目人力资源配置1.办公室：4人2.财务部：4人3.经营部：3人4.工程一部：10人5.后勤部：6人6.资料部：2人项目部人员合计29人。10.3经营管理人员配置 本项目建成后，酒店、住宿、餐饮、娱乐、会务、度假等需要大量的经营管理人员，初步确定需要250名经营管理人员。其中管理人员50名，后勤及服务人员200名。员工的管理水平和业务素质，是项目有无效益经营成败的关键。因此，从项目的建设筹备及建成后的长期经营，智力投资都将是一个战略性重要问题。员工的培训是公司应长抓不懈的工作，通过培训，可使员工具备良好的业务素质和熟练的业务技79、巧，确保公司管理水平和业务素质的提高。同时，开展培训工作也是开发公司人力资源，提高员工素质和提高劳动生产率的重要手段。11 项目建设进度计划11.1建设工期根据本项目的特点和工程量大小，在考虑现有施工水平和施工条件的情况下，计划本项目建设工期为两年。根据计划于2009年5月开始进行前期筹划工作，到2011年5月完成全部工程项目。11.2项目实施进度计划1.前期工作阶段（2009年5月2009年6月）编制接待中心规划及方案设计、选址；编制可研告及报批、完成立项审批。2.设计招标阶段（2009年7月2009年8月）项目初步设计和施工图设计；施工和主要材料招投标；3.施工阶段（2009年9月201080、年11月） 土建工程。4.装修、设备安装阶段（2010年12月2011年3月）完成设备安装、室内外装修工程。5.试运行阶段（2011年4月）设备调试、环境工程、人员培训。6.竣工验收阶段（2011年5月）12 招投标方案本项目根据中华人民共和国招投标法、国家发展计划委员会第3号令以及某某市有关工程招投标文件规定，本项目拟采用招标形式确定设计、施工、大型成套设备、酒店管理单位及监理单位。12.1招标形式本项目拟采用公开招标形式确定施工单位、大型成套设备和监理单位，采用邀标的形式确定设计单位。12.2投标单位资质要求设计单位资质须为甲级企业；施工单位资质须为一级以上企业；施工监理单位须为甲级以上。81、建议在同等条件下，有类似工程经验的优先。重要设备、大宗材料供应商需有良好的信誉，具有较强的技术经济实力，优先考虑国内供应商。12.3招标信息发布根据原某某市发展计划委员会贯彻国家招标公告发布暂行办法的实施意见，依法必须招标项目的招标公告必须同时在指定的报纸和信息网络媒介上发布。指定的报纸为某某商报，指定的信息网络为某某经济信息网，网址为。本项目的招标信息将分别在上述两种媒体上同时发布。12.4招投标工作组织由业主委托具有甲级资质的招投标中介机构组织实施本项目的招标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工单位不得少于五家，参加邀标的设计单位82、酒店管理单位、大型成套设备供货单位不得少于三家。13 投资估算及资金筹措13.1投资估算13.1.1投资估算范围包括项目的土建工程费用、设备购置及安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期利息。13.1.2编制依据1.项目建设总体规划及类似工程资料；2.建筑工程费参照2006年某某市建设工程概算定额及相关规定及造价指标估算；3.安装工程费参照2006年某某市安装工程概算定额、及相关规定及造价指标估算；4.设备参照市场询价资料；5.工程建设其它费用及有关税费参照国家有关规定标准并结合本项目情况计取。13.1.3投资估算说明1工程费用（1）建筑工程费用根据方案设计确定的建筑面积，结合建筑结构83、特征，套用某某市相关费用定额及配套文件估算。（2）设备及材料费用设备价格采用有关设备生产厂家现行出厂价格，三大主材采用当地造价部门公布的市场指导价，其他材料采用某某市建安材料预算价格，不足部分按现行市场询价计价。（3）安装工程费用采用指标估算法，选用类似工程计算出相应安装工程的单方造价指标，再按估算出的单方造价指标计算出相应工程造价。2.工程建设其他费用（1）土地使用费：根据周边土地出让费用水平按15万/亩估算。（2）勘察设计费：参照根据国家计委和建设部颁发的计价格（2002）10号文工程勘察设计收费管理规定，按工程费用的2%估算。（3）建设单位管理费：指项目从立项、筹建、建设、试运行、竣工验84、收交付使用等全过程管理所需费用，包括建设单位开办费和建设单位经费，参照类似工程价格水平，按工程费用的1%估算。（4）工程监理费：参照某某市物价局颁发的渝价（2000）352号文的规定计取，本项目按工程费用的1.2%估算；（5）前期工作费用；参照渝价2000352号文，按工程费用的0.5计算；（6）其他费用：工程保险费和有关税费等，按工程费用的0.3%计；3基本预备费：按工程费用和其它费用之和的8估算。4建设期利息：项目建设期的商业银行贷款利息，按中国人民银行现行规定5年期以上长期贷款年利率5.94%和年度借款额估算。5铺底流动资金本项目铺底流动资金按流动资金的30计算。13.1.4估算结果项目85、总投资15135万元，其中：工程费用11871万元，工程建设其他费用1344万元，预备费1057万元，建设期利息713万元，铺底流动资金150万元。有关计算和金额详见附表1总投资估算表。13.2 资金筹措及使用计划13.2.1资金筹措项目总投资15135万元，其中：申请银行贷款10500万元；业主自筹4635万元。13.2.2资金使用计划本项目于2009年5月开始进行项目前期筹划工作，2011年5月竣工，计划建设工期为24个月。资金筹措及年度使用计划见附表2资金来源与运用表。14 财务评价财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目86、的盈利能力，偿债能力等财务状况，据此判别项目的财务可行性。14.1依据、原则和方法14.1.1依据1.国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数、投资项目可行性研究指南（试用版）;2.财政部制定的旅游、饮食服务企业财务制度、旅游、饮食服务企业会计制度;3.国家和某某市有关规定税、费征收政策;4.本项目的建设方案及经营设想。14.1.2原则1.本评价遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的原则；2.本评价遵循效益与成本费用计算范围一致性原则。3.本评价遵循基础数据确定中的稳妥原则。14.1.3假定条件和评价方法1.假定条件假定项目的投资人是项目建成后的受益人，即可以取得相应的收87、益权，其工程建设内容和规模能按预定方案实施，建设进度能如期完成，旅客人数能达到预期目标，国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。2.评价方法本项目是一个新建的全新项目，项目包括客房部、餐饮部、会议中心、康乐中心等，因此，按新建项目进行财务评价。14.2基础数据选取14.2.1建设规模本项目用地面积50亩，总建筑面积15000平方米。14.2.2工程建设期、计算期本项目计算期为20年。其中建设期2年，经营期18年。建成后根据预测的入住人数计算收入。14.2.3基准收益率参照五年期以上银行贷款利率，结合本项目特点和行业风险，确定基准收益率为8%。14.2.4营业收入估算项目建成后各经营使用功能包括客房88、住宿、餐饮服务、娱乐服务、康体服务、旅游商品等。参照同类风景旅游区的星级酒店标准，五星级酒店客房收入平均按300元/间，入住率前两年按60%计算，以后按65计算；人均餐饮消费按客房入住旅客和人均消费水平计算；会议、娱乐收入按餐饮收入的60计算；康体收入按餐饮收入的30计算；其他收入按客房收入的30计算。14.2.5成本费用估算1.经营成本酒店经营成本综合按收入的45%估算。2.折旧及摊销为简化计算，折旧及摊销根据分类情况综合考虑，房屋折旧年限按20年限进行计算，残值率为5%，设备按10年折旧，残值率为5%，折旧及摊销从项目全部建成投产后开始计算。6. 管理费用主要包括：公司经费、通讯费用、培训89、费、排污费、垃圾处理费、劳保费、办公差旅费、公关费、审计费、工会经费、房产税、车船使用税、咨询顾问费、保险费等。按照收入的4%计算。7. 财务费用财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为建设投资贷款的利息和流动资金借款利息。8.销售费用包括广告宣传费、举办各种节庆活动筹办费、销售推介会等，按收入的3计算。14.2.6营业税金及附加本项目经营税金及附加包括：营业税（5%）、城市维护建设税（7%）、交通重点建设附加费（5%）。营业税经营收入（或销售收入）5城市建设维护税营业税7教育费附加营业税314.2.7所得税根据相关政策，按15%计算所得税。14.2.8利润分配根据以上对销售收入、总成90、本及销售税金的预测，可得各年利润总额。按可供分配利润的15计提盈余公积金(含公益金)。14.3 财务评价指标经计算，财务评价主要指标如下：所得税前全部投资内部收益率：8.8，大于基准收益率；所得税后全部投资内部收益率：8.2，大于基准收益率；所得税前财务净现值：838万元，大于零；所得税后财务净现值：184万元，大于零；所得税前投资回收期：10.8年所得税后投资回收期：11.3年；税后固定资产借款偿还期：10.8年（含建设期）。财务评价中的具体数据及计算详见下列附表：附表1 总投资估算表附表2 资金筹措表附表3 销售收入及营业税金测算表附表4 总成本费用估算表附表5 损益表附表6 项目财务现金91、流量表附表7 借款偿还平衡表附表8 资金来源及运用表14.4不确定性分析14.4.1盈亏平衡分析以经营功能利用率表示的盈亏平衡点（BEP） 66%即当达到设计能力的66%时，就会盈利。随着接待游客量的增加，项目盈利随之增大。从盈亏平衡因素意义上看，基本上投产后只要不发生特殊情况，就可以获利，本项目风险较小。图14-1 盈亏平衡分析图14.4.2敏感性分析鉴于经营收入、经营成本、建设投资等不确定因素发生变化对项目的财务内部收益率有不同程度的影响，所以有必要在一定的变化幅度内进行敏感性分析，以上各单因素的变化对税后财务内部收益率的影响见下表。表14-1 敏感性分析表序 号项 目经营收入经营成本基本92、方案基准收益率建设投资120.0%13.8%6.0%8.8%8.0%6.7%215.0%12.6%6.7%8.8%8.0%7.2%310.0%11.4%7.4%8.8%8.0%7.7%45.0%10.1%8.1%8.8%8.0%8.2%50.0%8.8%8.8%8.8%8.0%8.8%6-5.0%7.5%9.5%8.8%8.0%9.5%7-10.0%6.1%10.2%8.8%8.0%10.2%8-15.0%4.7%10.8%8.8%8.0%11.0%9-20.0%3.2%11.5%8.8%8.0%11.9%从上可以看出，在不确定因素变化幅度为5%时，财务内部收益率多高于基准收益率，该项目有一定93、的抗风险能力，是可行的。相比较而言，本项目最敏感的因素是经营收入，其次是建设投资和经营成本。因此，本项目经营过程中应重点注意经营收入所带来的风险，加强项目营销策划。图14-2 敏感性分析图 14.5财务评价结论以上分析计算表明，该项目财务评价指标都优于基准指标，说明项目具有较好的财务盈利能力，同时，项目面临某些风险时，该项目也具有一定的抗风险能力，因此，在财务上是可行的。15 社会效益分析酒店业是国民经济广义投资环境里一个组成部分，作为现代高端服务业支柱产业,其与区域经济社会发展、旅游业的关系可谓荣辱与共。因为发展社会经济，发展整个旅游业, 发展各种社会事业,以及发展现在的城镇化, 不可能缺少94、酒店业的组成。该项目的建设将有效地解决*县商务、会议、高档娱乐休闲消费等问题，大幅度提高城市接待能力和接待档次，促进*知名度和城市形象的提升，利于区域社会经济发展。同时五星级酒店业不仅具有住宿这一单一功能，它已经成为体现城市投资环境的重要载体, 成为一个地区和城市经济发展的晴雨表, 成为体现城市国际化程度的重要标志, 成为扩大内需的重要支撑点、吸引社会劳动力再就业的有效途径, 成为信息流、资产流、商务流的重要场所。如果该项目在*建成, 就像为*嵌入了一个市场经济的观念和体制的桥头堡, 资金和人才聚集的登陆点, 现代化管理的示范区, 继而带动更多方面的发展, 其间的意义非同小可。很多世界强企业和95、财团, 他们在作投资计划之前, 先要对本地投资环境进行市场调研, 有没有五星级酒店是综合指标中很重要的一条。该项目的建成将会提高*的经济形象，为*的经济发展带来更多的契机。本项目实施的过程中将吸引数百名劳动力投入到工程建设中来，增加了当地施工企业、建材加工业以及餐饮服务等行业的就业人数和收入，因而有效地带动*区域经济的发展。项目建成后还将直接提供餐饮、服务、清洁环保等相关就业岗位，间接的增加交通运输、商贸餐饮、旅游服务等相关行业的从业人员，在一定程度上直接或间接地为本地解决上千人的就业机会，将对*区域经济的增长及维护社会的稳定起到巨大的作用。综上所述，本项目的建设有着良好的社会效益。16 结论96、与建议16.1结论项目所在地*新城区及项目所辐射周边区域均无高星级酒店，本项目建成后将弥补这一空白，成为新城区乃至*县的重要服务配套项目与政府形象工程，从很大程度上提升了*县的城市接待能力，以及*县知名度与城市形象。同时，项目的建设将有效促进*县旅游基础接待设施上档升级，进一步推动旅游业的健康发展，并有效带动周边地区交通运输、商贸、娱乐服务等相关行业的发展。项目建成后还将直接提供餐饮、服务、清洁环保等相关就业岗位，间接的增加交通运输、商贸餐饮、旅游服务等相关行业的从业人员，在一定程度上直接或间接地为本地解决上千人的就业机会，将对*县域经济的增长及维护社会的稳定起到无可替代的作用。项目总投资1597、135万元，其中：工程建设费用11871万元，工程建设其他费用1344万元，预备费1057万元，建设期利息713万元，铺底流动资金150万元。资金来源为申请银行贷款10500万元，业主自筹4635万元。本项目所得税后投资回收期11.3年（含建设期），固定资产借款偿还期10.8年。所得税后全部投资内部收益率8.2，所得税后净现值184万元。项目的各项财务计算数据表明，经济效益较好，具备一定的还贷和抗风险能力，投资方向正确，项目可行。 16.2建议1. 项目业主应加强与地方政府的联系，尽力争取地方政府的大力支持，以推进本项目的顺利实施。2.项目业主应尽快落实资金的到位情况，做好资金的筹措和使用计划。3.业主应抓紧时间做好项目的前期工作（包括各类报批和勘察设计工作），为项目的顺利实施做好基础。