1、县城经济开发五星级标准酒店建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月73可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论11.1项目概况：11.2可行性研究报告编制依据11.3研究结论2第二章 项目单位基本情况5第三章 背景及必要性63.1项目区社会经济状况2、63.2项目建设的必要性8第四章 市场分析与销售方案124.1市场分析124.2 营销策略、方案、模式154.3 市场风险分析16第五章 项目选址与建设条件175.1项目选址地概况175.2项目建设条件19第六章 建设方案236.1产品方案和建设规模236.2建设规划246.3建设标准和产品标准246.4工艺（技术）方案266.5设备方案286.6主体工程方案316.7 公用工程34第七章 环境影响评价377.1 项目施工期的环境影响377.2项目营运期环境影响387.3评价与审批39第八章 项目组织与管理408.1组织机构与职能划分408.2劳动定员408.3经营管理措施418.4技术培训43、28.5劳动安全、卫生与消防43第九章 节能459.1 合理用能标准以及节能设计规范459.2 项目所在地能源供应情况459.3 项目各类能耗指标计算469.4 节能措施48第十章 实施进度安排5010. 1进度安排原则5010.2实施进度直线表50第十一章 招投标方案5111.1招标方案5111.2招标范围51第十二章 投资概算与资金来源5212.1投资估算依据5212.2 投资估算5212.3资金来源53第十三章 财务评价5413.1财务评价依据5413.2销售（营业）收入、销售（营业）税金和附加估算5413.3总成本及经营成本估算5513.4财务效益分析5713.5 不确定性分析58134、.6 财务评价结论61第十四章 债务清偿能力评价和贷款偿还计划6314.1贷款和贷款偿还依据6314.2债务清偿能力评价63第十五章 社会效益分析6615.1社会评价基本结论6615.2农业产业化经营6715.3农民增收、农业增效评价68第一章 总论1.1项目概况1.项目名称：XX酒店建设项目2.项目建设单位：陕西XX建筑工程有限公司3.项目负责人：XX4.项目建设地点XX酒店位于商南县城东岗月亮山，占地面积64亩。5.项目建设内容和建设规模XX酒店按五星级标准设计，共有255个标准间、10间套房、12间商务套房、20间贵宾套房。主要建设内容有客房楼、贵宾楼、商务楼、餐厅楼、游泳馆、保龄球馆及5、民俗演艺厅、民俗街、酒店办公楼、职工宿舍楼以及广场、停车场、道路、绿化、供电、给排水、通讯与网络等公共辅助设施。总建筑面积44200m2，总构筑物面积29890m2。占地面积64亩。6.投资估算及筹措资金本项目总投资17771.8万元，其中建设投资16810.80万元；建设期利息800万元；铺底流动资金161万元。本项目投入总资金18121.80万元，其中建设投资16810.80万元；建设期利息800万元；全额流动资金511万元。资金来源为：建设单位自筹7771.8万元，其中用于建设投资6810.8万元,用于建设期利息800万元，用于流动资金161万元；申请银行借款10350万元，其中用于建设6、投资10000万元,用于流动资金350万元。7.预期效益本项目预期营业收入5802.04万元，利润3132.70万元税金 317.95 万元，所得税783.18万元。同时带动三产发展，解决231名就业岗位，活跃地方经济，为新农村建设服务。8、进度计划建设期为2年，计划2011年12月投入使用。1.2可行性研究报告编制情况1、报告编制单位本项目可行性研究由陕西省工程咨询公司组织进行，并负责报告的编制工作。2、报告编制依据（1）国家发改委建设项目经济评价方法与参数；（2）中共陕西省委、陕西省人民政府关于加快城镇化进程的若干意见（陕发200119号）；（3）商南县关于加快突破发展提前实现“十一五”规7、划的决定；（4）商南城市总体规划（2006-2025）；（5）商南县土地利用总体规划（1996-2010年）；（6） 商南县创建陕西省旅游示范县工作方案商办发2009127号）；（7）商南县创建陕西省卫生县城工作方案；（8） 商南县县城“十一五”环境卫生规划（商建发200603号）；（9）商南县创建省级园林城市实施方案（商建字200964号）；（10）其他相关工程技术资料。3、主要研究范围及编制内容按照本项目总体规划和建设方案要求，依据有关规定，就本项目提出的背景及建设的必要性、项目选址及建设条件、建设方案、环境影响及节能措施、项目管理及进度计划、投资估算及资金筹措以及经济社会效益等内容进行分8、析研究，并提出研究结论。1.3建设单位情况陕西XX建筑工程有限公司成立于2005年，法人代表XX，注册资金1998万元，下属XXXX房地产开发有限责任公司、XXXX装饰有限责任公司和商南XX大酒店，现有职工300人，其中管理人员30人，中高级职称5人。至2009年总资产3800万元，负债370万元，2009年经营总收入3000万元，企业经营状况良好，无不良信用记录。1.4主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资17771.8万元其中：1、固定资产投资17610.8万元建设期利息800万元 2、铺底流动资金161万元正常年份销售收入5802.04万元正常年利润总额3132.70万元正常9、年所得税783.18万元正常年营业税金317.95万元正常年内部收益率（）14.56%税后财务净现值（万元）1235.47税后静态投资回收期（年）6.52含建设期2年动态投资回收期（年）7.47含建设期2年投资利润率（）17.63%投资收益率（）17.78%盈亏平衡点（产量）36.12%1.5问题与建议XX酒店项目建设符合商南县经济社会发展的要求，能够推进商南县三产的发展，扩大就业机会，带来社会繁荣，具有很好的社会综合效益，因此，本项目的建设是必要的，工程建设方案经济技术指标也是合理的。但是，由于本项目一次性建设资金需求大，建议本项目要多渠道、多途径进行融资，解决建设资金困难问题，同时要求政府10、与银行部门给予政策和资金支持，保证项目按期实施建成，发挥预期效应。第二章 项目建设背景与必要性2.1建设背景随着“312”国道的升级改造，沪陕高速、西合铁路的开通，区域大交通格局发生了很大的转变，加之金丝峡的成功开发，为商南县创造了全新的发展环境，带来了全新的发展机遇，同时也对未来的发展提出了新的、更高的要求，可谓机遇与挑战并存。商南县如何把握发展加速与提升的关键阶段，如何在更高、更大的层面谋划商南发展的未来，确立更加前瞻的功能定位，建树更加高明的发展理念，从更长远的角度考虑城镇空间拓展，并协调与西安市、XX市、南阳市、十堰市等城市的关系，发展区域经济，推动经济社会可持续发展，成为商南县必须思11、考的重大战略课题。旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市12、场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。商南县地处“三省八县”结合部，交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设中西部的战略实施，商南县基础设施不断完善，旅游业初具规模，旅游资源丰富，包括自然旅游资源和人文旅游资源。自然旅游资源包括金丝峡国家森林公园、玉皇山省级森林公园、金钟山生龙寨旅游风景区、上苍坊省级生态旅游区、泉茗度假旅游区等；人文旅游资源包括秦楚分界墙遗址、文昌宫、王家庄地主庄13、园、富水汉墓群等。自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，生态环境保护完好，是陕西省重要的旅游区域。将成为商南县经济发展和对外开放的载体和重要窗口，特别是以商南金丝峡为轴心的国家级风景区的开发建设对县域经济发展起着积极推动作用。同时给商南县大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。根据商南县“十一五”规划，展望“十二五”规划，为加快县域经济社会发展步伐，贯彻落实陕西省委、省政府做出的 “关中率先发展，陕北跨越发展，陕南突破发展”的重要战略部署，商南县积极实施产业带动、项目带动、城镇带动、旅游带动、开放带动“五大带动”战略，为商南县的经济社会发展注入了活力，带来了生机，并积极开展创建省级旅游强县14、省级卫生县城、省级园林城市等活动，在商南县城市发展规划中要求完善城市服务功能建设，把商南县打造成国家级旅游强县，扩大就业，推动消费经济增长，带动地方经济发展。因此，在商南县建设XX酒店对推动县域经济社会全面、协调、健康、可持续发展具有积极的促进作用。2.2项目建设的必要性为了改善城市人居环境，优化投资环境，提高招商引资力度，发展商南优势产业，实现商南经济社会大发展，结合商南县人口与经济社会的长远发展来看，本项目的建设是非常必要的，主要体现在以下几个方面。1、本项目的建设是发展三产、构建现代经济的客观要求。发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识15、生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经16、济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。商南县积极实施产业带动、项目带动、城镇带动、旅游带动、开放带动“五大带动”战略，为商南县的经济社会发展注入了活力，带来了生机，城区基础设施系统日趋完善，对外开放程度不断加大，经济集聚和辐射功能日益增强。通过本项目的建设，不仅完善商南县的服务流通体系，适应旅游资源开发对产业结构的调整需要，必将推动第三产业的发展，扩大就业，进一步增强商南县的经济增长功能。鉴于商南县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设本项目具有客观必要性。2、本项目建设是商南县实施“一园三区”建设的需要。商南县积极实施“一园三区”建设，一园即商南县生态工业园，17、三区即商南县富水非金属小区、商南县魏家台钒矿小区、商南县城区服务小区。经过几年的发展，基础设施建设日益完善，初步形成了相应的产业集群。随着“一园三区”的发展，对配套服务业提出了更高的要求，为入“一园三区”企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建设，正适应了满足“一园三区”发展的需要，规划建设配套服务区，提升“一园三区”的配套水平，为入“一园三区”企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。3、本项目建设是完善城市功能建设的需要“十一五”期间，是商南县经济黄金发展期，到2010年，是商南县经济发展关键期，对“十二五”经济发展起到一定的基础引导作用。商南县国民经济和社会18、发展“十一五”规划纲要提出，合理规划县城发展规划，加快县城基础设施建设，近几年，商南县按照“东扩、南移、西延、北改”的城市发展思路，大力实施城镇带动战略，城市建设快速发展，功能配套设施不断完善，在商南县建设五星级酒店成为必要。通过本项目的实施，提升县城品味，构建友好型、环境型、和谐型县城，优化投资环境，树立商南新形象，提高招商引资工作力度，促进县域经济社会全面、协调、健康、可持续发展。4、是落实创建省级旅游强县的需要。商南县金丝大峡谷已成为4A级国家旅游景区，在带动社会就业、增加农民收入、实现经济增长等方面发挥着重要作用。为了实现商南旅游事业大发展，聚集旅游产业发展要素，优化旅游产业发展环境，19、形成旅游产业发展合力，提升旅游产业综合功能，实现商南县旅游产业可持续发展，实现创建省级旅游强县目标，商南县县委、政府启动了商南县创建陕西省旅游强县工作方案。方案要求丰富旅游文化娱乐内容。为此，加快发展城区旅游文化娱乐业，为进一步打造国家旅游强县奠定基础。第三章 市场分析与预测3.1商南县旅游市场发展状况商南县委、县政府十分重视旅游事业。自“十五”以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年完善，城市建设、旅游接待、服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展。2008年，接待国内外各类游客120万人次，2009年，接待国内外各类游客158.16万人次，实现旅游业总收入4.74亿元。目前，全县公交运营20、线路长度12公里，车辆13辆，拥有61辆出租车。全县共有旅行社2家，星级饭店4家，拥有AAAA级及以上旅游景区1处。3.2商南县星级酒店状况1、商南县酒店一览表商南县酒店一览表序号酒店名称星级客房平均价格 （元/间/天）出租率（）年平均接待人数(万人次)1234567891011121314162010合 计2、商南县内星级酒店业发展总体趋势分析一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。三是高星级酒店入住率高。3.3项目周边市场环境分析1、区域特点本项目建于位于商南县塘坝新区北边，南临塘坝住宅新区，北临31221、国道，东临塔坡公园。区域交通便捷，环境优越。2、市场分析1）通过对商南县酒店市场分析，商南宾馆、秦东宾馆等均在城内，海天金丝峡大酒店位于城东，远远不能满足增长的旅游、商务住宿条件，有着很大的市场空间。2）随着县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。3）商南县生态工业园的建设，预计到2010年，园区内就业人口将达到2-3万人。县内没有一家五星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，22、企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面县域企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。3.4市场需求分析1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化的过程。2.目前，县内范围没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为商南县酒店中的“明星和龙头”企业。3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将引进先进的的管理经验和理念对其进行管理，23、这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。4.伴随着商南县融入商丹循环工业经济园和关中天水经济区，商南县的经济地位、区位优势也必将加强，商务活动将日益频繁，商南旅游业持续发展，将推动商南酒店业的持续繁荣。第四章 项目选址及建设条件4.1商南县基本情况自然条件1、地理位置商南县位于陕、鄂、豫三省八县结合部，地处秦岭东段南麓，属长江流域汉江水系丹江中游地区。商南县县城距离XX市108公里，距离西安市220公里，区域内312国道、沪陕高速、西南铁路穿境而过，交通优势明显。商南县是陕西的东南门户，资源丰富，交通便利，信息畅通。2地形地貌商南县是以低山丘陵为主体的山区县。境内地势西南部和北部较高，东南部24、和中部较低，千米以下的低山、丘陵占总面积的77%。岭谷相间，地势起伏，相差悬殊，相对高差最大值在1840.6米。3气象、气候商南县地处我国中纬度偏南地带，属于北亚热带到暖温带过渡气候区。由于北有秦岭天然屏障，寒潮不易侵入，致使气候温暖、雨量充沛，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑。年平均气温14，最热是7月，平均为26.0，最冷是元月，平均为1.5，年较差为24.5。商南县位于东亚季风区，明显的季风气候使自然降水量具有强烈的季节性，降水量的年、季、月变化很大，旱涝时有发生。年平均降水量803.2毫米。年平均日照数1973.5小时。全年平均霜期149天，无霜期216天，最长无霜期239天。冬季多西北风25、，夏季多偏东风，全年风向频率最高的是东风。由于境内地形地貌错综复杂，海拔最低处与海拔最高处相差悬殊，本地具有显著的山地气候特征。4水文商南县属汉江流域丹江水系。境内多年平均总径流量为6.06亿立米，境内径流深262.7毫米，径流系数平均0.33，人均占有水量9000立米。河流主要由降水补给，河水流量的变化随大气降水的增减而增减。5土壤类型商南县地处亚热带向暖温带过渡地区，土壤类型较多，有6个土类、14个亚类、26个土属、72个土种。6个土类分别是：黄棕壤、棕壤、水稻土、潮土、新积土和紫色土。6植物植被商南县境内气候属北亚热带到暖温带过渡区，植物、植被明显呈现出过渡性特征。境内植被有218科，226、0002100种。有木本植物712种，其中乔木316种，灌木314种，藤本82种。有草本植物984种，其中种子植物门836种，蕨类植物门22科89种，苔藓植物门38科59种，药用植物865种，观赏植物242种。全县各类森林面积达188.79万亩，覆盖率为54.7%。商南县境内植物物种丰富，环境优良，为商南县的经济发展提供了良好的生态基础。社会经济条件1、人口条件2008年末商南县总人口238259人，其中非农业人口27704人。共辖5乡11镇，县城居住人口为45939人。2、经济条件2008年商南县实现生产总值16.96亿元，完成固定资产投资11.88亿元，完成财政总收入1.22亿元，其中地方27、财政收入6369万元；农民人均纯收入达2408元，城镇居民可支配收入达10587元；招商引资到位资金5.5亿元。2008年商南县三大产业健康发展，经济结构不断优化。农业产业稳步发展，粮食总产达5.47万吨，新发展茶园 2万亩、桑园1.18万亩、林果基地1.1万亩、蔬菜基地0.82万亩，新建养殖小区6个，新发展无公害农产品基地5万亩，农业总产值达9.67亿元。工业经济快速增长，新增规模以上企业4家、年生产能力过亿元企业2家，完成规模以上工业总产值6.51亿元；完成乡镇企业总产值20.5亿元、总收入21.1亿元。第三产业蓬勃兴起，转移农村劳动力6.4万人，劳务创收2.53亿元；接待游客106.6万28、人次，实现综合收入2.34亿元，社会消费品零售总额达5.48亿元；金融机构各项贷款余额8.5亿元，各项存款余额23.6亿元。分年度主要经济指标完成对比表主 要 指 标2005年2006年2007年2008年国内生产总值(亿元)9.2710.5512.9516.96第一产业(亿元)2.993.394.185.79第二产业(亿元)2.392.673.595.07第三产业(亿元)3.894.495.186.10地方财政收入(万元)2115273239906369社会消费品零售总额(亿元)3.293.724.395.48农民人均纯收入(元)1486158418222408全社会固定资产投资(亿元)3.29、105.509.2811.88一、二、三产业比重32：26：4232:25:4332:28:4034:30:36资源条件1、矿产资源由于成矿地质条件良好，商南县境内矿藏较为丰富，已发现矿产资源38种，131处产矿地，其中能源矿产1种，金属矿产13种，非金属矿产24种。镁橄榄石、钒矿、金红石、钾钠长石、水晶等储量大，开采价值高。查明储量的矿产15种，其中铬、钛、镁橄榄石、蓝石棉储量暂居陕西首位，铀、熔炼水晶储量居陕西前列。此外，饰面大理岩、瓦板岩等也具有一定的资源潜力。主要矿产储量：镁橄榄石储量5亿吨、钒矿储量363万吨、金红石储量350万吨、铁矿储量680万吨、熔炼水晶储量740吨。镁橄榄石分30、布于松树沟超基性岩体中，矿体长约18.5公里，最宽处2.2公里，面积20平方公里，岩体中的镁橄榄石矿点38个，储量为5亿吨。大部露于地表，开采条件优越。从储量到品位均居全国之首。目前，产品主要用于铸造型砂和冶金耐火材料。商南县钒矿资源属寒武纪地层控制，在XX区内出露长度80公里，其中在商南湘河水沟一带出露长度50公里，远景储量达1680万吨，现详查储量五氧化二钒363万吨，含量0.943.88，属于特大型矿床，具有良好开采价值。2、农林特产资源商南县属于陕西省林区县，土特产品多达191种之多。县域内有茶叶、药材、木材、栓皮、木耳、香菇、生漆、花生、芝麻、桐油等丰富的农林特产资源。（1）茶叶商南31、地处秦岭东南麓，境内山河纵横，气候宜人，自然环境独特且无工业污染，是我国最北端的新兴茶区。茶叶生长期长，硒、锌等微量元素丰富，具有香高、味浓、回甜、耐泡等特点。2008年全县已经建成茶园8.8万亩，年产茶叶70.35万公斤。（2）药材商南县野生药材种类多，数量大，约有270种之多，年产量近千万斤，其中85%以上属于林产品范畴（森林植物、森林动物），如朱苓、天麻、丹皮、山芋肉、党参、连翘、麝香、蛇胆、杜仲等。2008年全县已经形成8万余亩药源基地。（3）木材商南县用材林面积49.02万亩，蓄积量达144.19万立方米，每年可生产各类木材6.33万立方米。（4）栓皮栓皮是栓皮栎等树种10年生以上树32、干上采剥的树皮，是软木工业的重要原料，具有防震、绝热、隔音、防火、抗水、耐磨擦等特性。（5）木耳、香菇木耳与香菇是商南县传统的林副产品之一，原为天然生长，人工采集，现主要为人工培养。2008年全县食用菌产量122万公斤。（6）桐油商南桐油以干燥快、光泽好、耐碱防腐而著称。油桐是商南县传统的木本油料树，分布广、产量多，栽培历史悠久，是我国重点发展油桐的基地县之一。油桐分布几乎覆盖了全县，主要分布在中部与东部的低热区和中温区。2008年全县油桐籽产量286.5万公斤。（7）生漆商南县是我国漆树中心分布区域，漆树资源的面积和数量仅仅次于油桐树，全县75以上的乡镇村都有漆树生长与分布，生漆质量较好。（33、8）花生与芝麻花生、芝麻在商南县栽培具有悠久的历史。花生主要产在县域中温区和低热区的沙质地带。芝麻在商南分布区域较广泛。由于耐干旱、耐瘠薄，集中分布在丹江沿线、312国道沿线的低热区和中温区。（9）其它除了以上几类以外，还生产松香、松脂、竹编、竹器、木炭、野生香料、野生纤维、野生木本油料等100多种。3、旅游资源商南县域内旅游资源丰富，包括自然旅游资源和人文旅游资源。自然旅游资源包括金丝峡国家森林公园、玉皇山省级森林公园、金钟山生龙寨旅游风景区、上苍坊省级生态旅游区、泉茗度假旅游区等；人文旅游资源包括秦楚分界墙遗址、文昌宫、王家庄地主庄园、富水汉墓群等。交通条件商南县境内312国道、沪陕高速公34、路、西南铁路横贯东西，是商南县对外交通的主干线。商郧路、郭山路、商卢路纵横南北，“三横三纵”的道路网络基本形成。312国道东起上海，西至新疆，途径上海、江苏、安徽、河南、陕西、甘肃、宁夏、新疆八省市，是连接我国东西地区的一条交通要道。2008年沪陕高速开通前，312国道是商南县对外交通运输的主要通道。沪陕高速东连上海，西接西安，是贯穿东南和西北的大通道。2008年沪陕高速陕西段秦岭山区线的通车，标志着沪陕高速全线通车。彻底解决了我国中东部地区与西安交通的阻碍，也使商南县摆脱了之前完全依靠312国道的状况，使商南县与西安以及周边南阳市、十堰市的距离大幅度缩短，与大西安都市圈、关中天水经济区以及周35、边区域的联系更加紧密。西（西安）南（南京）铁路是我国西南地区资源开发和物资输出的大动脉，是促进西南地区与沿海地区经济交往和区域合作的桥梁，有利于加快西南地区的对外开放与经济发展。西（西安）南（南京）铁路复线已开始动工建设。三门峡至十堰的高速公路建设正在规划之中。主要基础设施情况1给水商南县城现有五眼泉和官坡两座水厂，供水能力分别为600m3/d、12000 m3/d。根据县水利局“十一五”规划，将建设黑潭沟水库和马槽沟水库，将成为县城和富水的第二水源。2电力商南电网目前主要依靠110KV商南变电站和110KV湘河变电站支撑，地方小水电作为补充。全县目前水电站总装机3093千瓦，年发电量119036、万千瓦时。3电信商南县电信分公司是全县电信汇接中心，经营固定和无线电话网络，提供话音、数据，多媒体通信与信息服务。市话网已形成以电信分公司为核心、管道电缆为主干线、辅以架空电缆的交接式电话传输网。长途对外通道主要利用本地网中继光缆干线。移动、联通通讯设施完善。4燃气商南县规划燃气气源为液化石油气，瓶装供应。4.2项目选址本项目选在商南县城东岗月亮山，南临商南县塘坝新区，北临312国道，东临塔坡公园。区域交通便捷，环境优越。4.3征地及移民搬迁安置方案本项目建设用地需64亩。根据中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国土地管理法、陕西省城市房屋拆迁管理办法的有关规定，结合商南县实际情况，按照“统37、一规划、合理布局、因地制宜、合理安置、适当补偿”的原则进行拆迁补偿安置工作，主要采取货币方式进行，土地征收工作由商南县人民政府组织实施，确保农村社会稳定。4.4发展优势1.区位交通优势商南县位于陕西东南隅、鄂豫陕三省八县结合部，312国道、西南铁路和沪陕高速公路横贯东西，商郧路、郭山路、商卢路纵横南北，“三横三纵”的道路网络基本形成。区位优势明显、交通便捷，有利于工业投资开发建设、商品集散、物资交流和技术扩散。2.资源优势（1）矿产资源商南县已探明的矿产资源270余种，其中镁橄榄石、石英石、金红石以及钒、铁等储量大，开采价值高。（2）植物资源商南县盛产茶叶、花生、油桐、龙须草、板栗、核桃、生漆38、食用菌、猕猴桃等林特产品，是中国西部最北端的新兴茶区， 2007年曾获“全国名茶百强县”殊荣；有黄姜、丹参、杜仲、天麻等药用植物1192种，素有“天然药库”之称。（3）旅游资源商南县境内金丝大峡谷被誉为“生态王国”、“峡谷之都”，先后被评为国家森林公园、国家4A级旅游风景区、省级地质公园；泉茗生态观光园、任家沟生态休闲园、丹江漂流、生龙寨、玉皇山省级森林公园、上苍坊森林公园、汉代古墓群等旅游景点各具特色，开发潜力巨大。3.其他资源优势第五章 建设内容与规模5.1建设内容与规模XX酒店占地面积64亩。酒店按五星级标准设计，共有255个标准间、10间套房、12间商务套房、20间贵宾套房。主要建设39、内容有客房楼、贵宾楼、商务楼、餐厅楼、游泳馆、保龄球馆及民俗演艺厅、民俗街、酒店办公楼、职工宿舍楼以及广场、停车场、道路、绿化、供电、给排水、通讯与网络等公共辅助设施。总建筑面积44200m2，总构筑物面积29890m2。项目用地指标详见下表。项目用地平衡表序号项目名称占地面积(m2)建筑面积(m2)备注一主体建筑物15800453001客房楼120096001栋8层2贵宾楼60035002栋3层3商务楼90045001栋5层4餐厅楼250056004.1庭院式餐厅（中餐）9009003栋1层4.2宴会厅30015001栋5层4.3豪华餐厅（西餐）60018002栋3层4.4大众餐厅7001440、001栋2层5游泳馆200040001栋2层6保龄球馆及民俗演艺厅200040001栋2层7民俗街30006000一片2层8酒店办公楼50025001栋5层9职工宿舍楼50015001栋3层10动力及中央空调间50050011消防中心及安保BA20020012公共卫生间40040013其他辅助用房15003000二公共辅助建筑（构筑）物275601主题广场3处1.1主广场60001.2副广场20001.3音乐广场10002道路50003停车场25004垃圾堆放场2005绿地及其他10860合 计43360计算指标1、建筑容积率：1.04 2、绿地率：0.25 3、建筑密度：0.75 5.2经营41、内容1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务）1） 为短期国际、国内游客服务（标准客房）。2） 为短期国际、国内商务服务（标准客房）。3） 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。4） 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。5） 为短期国际、国内政要服务（高级套房）。6）为长期国际、国内政要服务（高级套房）。7）为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。2.会议、展览与展示服务为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。1）为商务会议服务。2)为技术会议服务。3) 为学术会议服务。4) 为政务会议服务。542、) 为新闻发展会服务。6)为展览与展示服务。3、商业服务1) 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。2) 为过往客人及机构提供精品购销服务。3) 经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。4.餐饮服务1)为住店客户提供一体化餐饮服务。2) 为过往客户提供特色性餐饮服务。3) 经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。4) 特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。5.娱乐服务1) 为住店客户提供一体化娱乐服务。2)为过往客户提供大众化娱乐服务。3)经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会等。4) 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的43、娱乐及健身服务。6.其他服务1) 美容、美发服务。2) 保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）。3) 停车服务4) 邮政服务5)金融服务6)交通服务7) 旅游代理第六章 工程设计方案6.1指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好项目建设。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按照商南县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经44、济效益和社会效益。4.酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。6.2设计依据1.项目总体规划与布置图。2.规划用地红线图。3.国家和地方颁发的有关规范、和标准。6.3建筑设计整个项目包括一幢8层客房楼、二幢3层贵宾楼、一幢5层商务楼、三幢1层庭院式餐厅（中餐）、一幢5层宴会厅、二幢3层豪华餐厅（西餐）、一幢2层大众餐厅、一幢2层游泳馆、一幢2层保龄球馆及民俗演艺厅、一片2层民俗街、一幢5层酒店办公楼、一幢3层职工宿舍楼以及两处广场、停车场等，总建筑面积44200m2，45、总构筑物面积29890m2，总占地面积64亩。 本方案采用单元组团式的规划方式，将酒店规划分为：住宿区、商务区、餐饮区、娱乐区、休闲运动区等。考虑采光要求，每栋楼房布置尽量安排南北向位置。各个功能区围绕中心绿地布置，相互之间既相对独立又紧密联系。具体空间布局详见规划图。6.4结构设计设计荷载使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：1.使用荷载： 上人屋面 2.0KN/m2 非上人屋面 0.5KN/m2 办公室及客房 2.0 KN/m2 商场 3.5 KN/m2 厨房、空调机房、餐饮 4.0 KN/m2 走道、楼梯、厕所 2.5 KN/m2 消防疏散楼梯 2.5 KN/m2 库房46、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。2.风荷载 基本风压值为0.4 KN/m2 ，基本雪压值为0.4 KN/m2。 地面粗糙度类别B类3.地震作用丙类建筑，设房烈度6度、设计地震分组为第一组，特征周期：0.35s累场地土。水平地震加速度 0.05g。4.抗震等级：主楼采用框架剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。裙房采用框架结构体系框架抗震等级为四级。贵宾楼采用框架结构体系框架抗震等级为四级。上部结构1.据建筑平面布置，按建筑抗震设计规范要求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度120mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。2.根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架47、剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。3.裙房、贵宾楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。材料混凝土：主楼：C40，其他均为C30。 垫层为100厚C10混凝土。钢筋：HPB235、HRB335。钢材：Q235B墙体：所有墙体材料见建筑说明。6.5辅助工程给排水工程1.水源由城市给水管网直接接入，经过DN200给水管二根以供本工程室内、外生活、消防用水。酒店生活进水管为DN150。在总体上设置DN150水表一只，DN200消防水表一只。2.用水量表序号用水名称用水量标准1客房400L/人日2职工100L/人次3SPA、健身150L/人次4冷却塔补充水按冷却循环水量1.5%5车库冲洗3L/m3日6锅炉补48、充水7绿化浇洒2L/m3日8餐饮100L/人次9未预见水量按最高日用水量10%本建筑最高日用水量估为：1160 m3/日。3.给水系统酒店：在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高，低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。地下室用水由城市给水管网直接接入。商务用房以及贵宾楼等底层建筑：生活用水由城市给水管网直接接入。4.排水（1）污废水最高日排水量约为623m3/d。（2）酒店室49、内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。（3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇集后接如市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按商南县暴雨强度公式计算，设计重现期采用P=3年。电气工程1.负荷等级与供电电源本工程酒店为五星级标准酒店属一类高层建筑，按一级负荷要求供电；商务中心和贵宾楼属三类建筑物，按三级负荷要求供电。本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变电所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱50、乐设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排风、货梯电力，酒店的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。根据当地供电情况，引入一路10KV独立电源供电，电源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来。酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。2.负荷估算酒店地上部分按100W/m2计算电容量，地下部分按35W/m2计算电容量，考虑需要系数0.68，功率因数补偿达到0.9等因素。商务中心电安装容量按160KW计，需要系数按0.7考虑；每幢贵宾楼51、电安装容量按20KW计，需要系数按0.7考虑。酒店计算有功功率：2181KW商务中心计算有功功率：112KW贵宾楼计算有功功率：70KW总计算有功功率：2363KW总计算视在功率：2626KVA选用变压器21600KVA，容量为3200KVA，负荷率82.1%。应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30%考虑，按800KW设置。3.防雷接地酒店按二类防雷建筑物考虑，商务中心和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。在酒店屋面装屋顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼52、基础接地装置，接地电阻不大于1欧姆。4.保安及接地措施低压保护系统采用“TN- S”接零保护系统。一般插座开关均设置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。5.电信工程酒店建立800门程控用户交换机房，机房设在酒店一层电话主机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用2个2兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用50欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。商务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入，商务53、中心设置100门容量的程控用户交换机。酒店组建两套计算机网络：酒店营业网和客房网。酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。暖通工程1.按全空调设计，其参数：室外设计参数：夏季干球温度35，夏季湿球温度28.2，夏季风速2.3M/S，冬季干球温度-5。室内设计参数：大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房：夏季温度26-28，相对湿度30%，新风2050M3/PH。2.通风换气次数洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，厨房40次54、/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房20次/h，厨房35次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房等为5次/h。对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。3.空调冷热源冷热负荷：本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为44200平方米，空调建筑面积约为42390平方米。总冷负荷约为4200KW，冷指标为133W/m2。55、总热负荷约为2050KW，热指标为65W/m2。4.冷、热源根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求，本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台，大小机组搭配。其中一台850UTR（2989KW）水冷离心式冷水机组，一台350（1231KW）水冷螺杆式冷水机组，机器总冷负荷4220KW。第七章 环境影响分析7.1周边环境现状明日酒店位于商南县塘坝新区北边，南临塘坝住宅新区，北临312国道，东临塔坡公园，地块优势明显，区域交通便捷。环境优越。地块近似正方形，地势高坦，用地周围自然景观良好。7.2环境影响分析施工期间的主要环境问题本项目在建设施工过程中，对环境的主要影响是施工期间产生的建56、筑垃圾、污水、噪声、粉尘的影响。这种影响是暂时的，将随工程竣工而消失，施工期间采取必要的措施加以控制，以减少对周围居民生产生活的影响。1.空气环境施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。2.废水施工期的废水排放主要来自建筑工地的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。3.固体废物施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。4.噪声施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。运营期间的主要环境问题对本项目在经营过程中产生的污水、烟气、57、固体废物等，要建立相应的配套处理设施，与主体工程同时设计、同时施工、同时使用，按照国家有关法律、法规执行，保证“三废”得到及时有效处理与排放，以减少对周围环境的影响，做到经济效益、社会效益、环境效益相结合。1.空气环境运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气以及锅炉烟气等。2.废水项目运营期的废水排放主要来自酒店产生的生活污水。3.固体废物运营期的固体废物主要为日常生活垃圾和维修产生的建筑垃圾。4.噪声运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。7.3环境保护措施及治理效果施工期环境污染防治措施及预期治理效果 内容类型排放源污染物名称防治措施预期58、治理效果大气污染物建筑材料、车辆扬尘、汽车尾气等(1) 合理设置粉尘建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，尽量少用干水泥。（3）运输道路及时清扫、冲洗。（4）每日定期洒水，防止浮沉。（5）减少车辆在场区的停留时间（6）安装汽车尾气净化装置有效减少汽车尾气对环境空气的污染水污染物生活污水、地下水、浇注混泥土冲洗水CODBOD5SS由市政管网收集，经县污水处理厂集中处理污水经处理后达标排放，对周围环境影响较小固体废弃物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。减少二次污染噪声运输车辆、机械设备噪声车辆禁止鸣笛；避免大量59、高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等区域噪声达标运营期环境污染防治措施及预期治理效果 内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物车辆、厨房汽车尾气，主要成分：SO2、NOx、CmHn厨房油烟(1)在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。(2)汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境的影响。(3)严格执行国家有关规定，使用高质量、高效率烷值汽油，以减少汽车尾气中有害物质的发生。（4）排油烟机对大气环境影响甚微水污染物生活污水、雨水CODBOD5SS由市政管网收集，经县污水处理厂集中处理污水经处理后水质达到城市污水三级标准后排放，对周围环境60、影响较小固体废弃物宾馆维修垃圾、生活垃圾定期由环卫部门统一回收集中清运防止二次污染噪声来往车辆、供水设备等噪声（80-90dB）来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设备，作封闭隔音处理等区域噪声达标生态保护措施及预期效果：在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树，以增加大气环境的自净能力。7.4环境影响评价本项目在建设和经营过程中充分考虑了环境影响，并对“三废”采取了相应的环保治理措施，完全可以达到或低于国家要求的排放标准，不会对环境产生影响。第八章 节 能8.1设计依据1.公共建筑节能设计标准2.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准3.民用建筑热工设计规范4.旅游旅馆空调及热工节能设计标准8.2节能措施61、建筑专业1.屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为Km0.7；2.外墙在石材幕墙内帖保温板，传热系数为Km1.0；3.底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为Km1.0；4.地面地下室外墙热阻限值1.2；5. 发展节能窗技术，控制窗墙面积比，改善窗户的传热系数和遮阳系数。6.外窗采用隔热性能较好的断热铝合金（塑钢）型材，主要房间玻璃为中空玻璃。外窗的气密性等级，气密性不低于级。外窗传热系数K及遮阳系数SC符合规范规定要求。7、推广应用屋面太阳热水器，供洗澡用和其他用途。设备专业1.热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光62、电控制以节约用水。严格控制各用水点的水压，以免管网跑、冒、滴、漏和流速过大或静压过高而造成水资源浪费。本项目将使用节水型器具，减少用水量及加压能耗，不断提高用水效益。首先，项目卫生间全部使用冲水量6L的马桶且采用两挡冲洗阀门，不使用耗水9升和9升以上的座便器，此办法可为卫生间节水36%。本项目充分使用节水型器具，可节约住宅生活用水量的10%左右，也就是节约用水加压能源的10%左右，达到既节水又节能的效果。绿化工程全部采用节水喷灌设备以及雨水和生活用水回用设计，减少耗水量。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；3.热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品；4.酒店设楼宇自控系统（BAS），对空调63、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；5.过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却；6.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；7.加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失；8.加强能量的有效利用，以节约用电量；9.变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；10.照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；11.照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器。推广应用紧凑节能灯，利用色温相当的紧凑节能灯代替磨砂灯泡或白炽灯泡，在照度不降低的前提下，节电60%以上，且寿命提高6至8倍。LED灯，其消耗能64、量较同光效的白炽灯减少80% , 响应时间快-为纳秒级，寿命长-可稳定运行10万小时。无有害金属汞-不会对环境造成污染。近年来LED灯发展较快，现商用LED灯光通量可达50lm/w，实验室可100lm/w。LED可逐渐取代白炽灯，随着生产成本的降低和性能的提高，其应用将越来越广。12.所有电机选用Y型节能型高效率电机；13.水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；14.采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗；8.3节能评价本项目通过采取以上节能措施，可实现节能50%以上的预期目标。第九章 消防与安全卫生9.1消防1.消防给水65、水源接自室外给水管网二路DN300给水管，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；2.按高层民用建筑设计防火规范，本工程建筑属一类建筑，耐火等级为一级；3.总体消防车道呈环通布置，酒店主楼南面设消防车停靠扑救场地。室外按规定设置室外消火栓；4. 整个建筑均设有疏散楼梯，主楼设一座上下贯通的消防电梯，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯；5.本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；6. 整个建筑都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火； 7.安全疏散距离均符合规范要求。主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于15M，位于两个防烟楼梯间66、之间的房间疏散距离不大于30M。8.火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。9.办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；10.本工程酒店属于一类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置一套火灾报警及消防联动系统（FAS）。在一层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。9.2劳动安全1.土建安全本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上部位为框架剪力墙结构。该工程按抗地震7度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施67、。2.防火防爆本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见建筑防火设计。有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。3.电气安全本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电位联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电位联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门68、等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。4.防雷措施按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）第条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。9.3卫生防护本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。69、饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防止生食与熟食混杂等，另外，还应满足饮食建筑设计规范中一级餐馆的要求。1.生活给水采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在地下三层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。2.排水生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。3.空调、通风及采暖本工程的饭店、商场、娱乐场所、70、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24-28之间，冬季一般在16-20之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为120立方米/h/室，餐厅内25立方米/h/人，宴会厅、会议室、酒吧、卡拉OK厅等为40立方米/h/人，健身房为80立方米/h/人，美容院为30立方米/h/人，走道、大厅为7立方米/h/人。上述设空调场所，换气次数为8-15次/h。对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置，采暖温度为低于16。4.振动防治及噪声控制1）振动防治：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房71、间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。2）噪声的控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及排风管道采取了消声处理措施。第十章 项目的组织机构与经营管理10.1组织机构本项目经营管理实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持72、自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新。建立现代企业管理制度，项目建成后本着指挥灵活顺畅、层次简化、组织严密、权责分明的原则设置相应职能科室机构，以适应企业经营管理的需要。具体组织机构详见组织机构与劳动定员表。劳动定员表序号岗位定员1经理32财务83行管104服务员1305保安106环卫127厨师408维修工49水电工410其他10合计23110.2机构职责董事会1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；2.执行股东大会决议；3.决定公司的经营计划和投资方案；4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案；5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；6.制定公司增加或者减少注册73、资本的方案以及发行公司债券的方案；7.拟定公司合并、分立、解散的方案；8.决定公司内部管理机构的设置；9.聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。10.制定公司的基本管理制度。总经理1.执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议；2.直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作；3.根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标，拟定经营方针和相关的重要决策；4.制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营74、管理目标；5.建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性；6.建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；7.研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；8.审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质量；9.有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工75、队伍；10.组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境；11.建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；12.主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每店务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。副总经理1.执行总经理的各项决策和决定；2.按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成；3.深入了解和酒店日常经营管76、理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议；4.根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查；5.总经理缺席时，代行总经理职责。总会计师1.执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律；2.协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作，包括拟定总体经济规划，参与酒店经济决策，审核经营投资方案，监督检查经济规划和经营合同的执行；3.编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；4.进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益；5.建立健全酒店的经济77、核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析；6.负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权；7.负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目；8.负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况；9.负责酒店财务会计报表的审核与签章。审计师1.执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律；2.负责酒店的财务审计工作，审查稽核酒店的财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告；3.负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过；4.负责审核酒店的财务工作。对年、月财务预算，事前要审计78、，事后是检查。对违反财政、税务法规者，提出处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批；5.接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。总经理办公室总经理办公室是酒店的行政管理枢纽。负责监督酒店各项决议的落实和执行情况，确保酒店领导管理思路得到切实、准确地贯彻与执行，负责向酒店领导班子提供及时、全面、详尽的店内外信息，为领导决策提供支持和帮助；负责做好上下级之间、店内外的信息传递与宣传报道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理；兼为酒店服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。促销与公关部1.促销职能：确定企业市场目标，79、制定企业营销方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网络，为酒店招揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行；2.公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。前厅部前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别客人，是酒店服务的起点和终点，是为企业创造经济效益和80、树立服务形象的关键部门。客房部客房部是为客人提供住宿服务的综合部门，包括客房楼层、洗衣、康乐中心、美容美发中心和公共区等部门。其主要职责是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情周到的服务。餐饮部餐饮部是酒店创收的主要部门之一，是体现酒店特色及管理模式的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、大小宴会厅和中、西厨房等。餐饮部不公生产高质量、高标准的饮食产品，而且还是客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现酒店的管理理念。后勤服务部一是负责酒店和住店客人的生命与财产安全，维护酒店正常的经营秩序。二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店81、日常经营活动的正常进行。三是为酒店员工提供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、员工宿舍等。人力资源部人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。财务部财务部是酒店的核心部门之一，其主要任务是遵循酒店资金运动规律，遵照国家财经政策，法令和会计制度，加强经济核算和财务管理，利用货币价值形式，对企业的经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算，编制会计报表。财务部通过资金筹措、运用与支出，财务计划的控制、核算、分析和考核，以资金形式监督经营过程82、，确保企业正常业务的连贯进行，为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。工程部主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理，以确保施工质量达到如期要求。10.3人力资源配置根据岗位要求设置定员，本项目需员工231人。详见组织机构与劳动定员表。10.4劳动制度根据中华人民共和国劳动法，本项目对所需人员实行劳动聘用合同制，公司和员工签定劳动聘用合同。工作制度为管理人员和技术人员一般实行每周5天，每天工作8小时工作制度，其它生产部门人员实行每天工作8小时三班倒班制度。10.5劳动力来源与人员培训本项目所需人员，均考虑从社会公开进行招聘，优先考虑解决城乡待业青年和下岗职工，各类专83、业技术工人和管理人员考虑从社会闲散的技术和管理人员中解决，也适当考虑从大专院校等各种技术职业学院中选择。所有人员在上岗前均需进行岗位技能培训和安全生产、职业道德教育、爱岗敬业方面的专题学习培训，以强化安全生产意识，提高企业职工素质，增强企业凝聚力。10.6经营方式1、整体经营方式酒店将按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。2、分体经营方式客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营；会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营；商业经营：按照84、商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营；餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。10.7营销策略酒店营销中，市场营销是酒店经营活动的重要组成部分，它始于饭店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长，开发酒店市场的潜力，增进酒店的收益，市场营销涉及到满足宾客的需求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动，最终使酒店实现其预设的经营目标。同时酒店也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于酒店经营发展的最佳经营模式，使酒店经营更趋完善，先进及85、独特。1.宣传策略酒店的营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源，可选择的宣传策略有：可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道酒店新近推出的特色菜肴、客房环境、活动项目等，提高宾客对酒店的感官印象。 运用行业性杂志、报纸、旅行线路小册子、指南、广告传单、直接信函等方式对酒店产品进行宣传。以邀请知名演出的方式壮大声势，增强影响面，营造酒店的消费热点，如邀请举办省市模特大赛、时装秀、大型歌舞器乐演奏等促销方式。设计推出例如啤酒节、菜肴赏品、美食周的方式提高酒店消费，增加效益同时加强酒店在商南县以及周边的影响力。除了传统的公关策略，酒店还可进行一系列的创意公关，即为通过一些有创意的主题活动以引起公86、众的注意，使公众通过口头传播的方式广而告之，从而起到宣传推广的效果，使酒店提高公众形象，增加市场影响力，使酒店的宣传达到事半功倍的效果。2.创意营销酒店的创意营销即为运用有别于习惯性的方法加大酒店品牌或产品与竞争对手的差异，而本酒店营销可根据销售要求，针对宾客的不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品，吸引客源，可开发的组合方式有：公务客人组合产品。针对公务客人的特殊服务，为公务客人提供优惠：如免费在客房供应一篮水果，免费提供欢迎饮料，免费使用康乐中心的设施和器材，免费参加酒吧，歌舞娱乐活动。 会议组合产品。会议组合产品包括使用会议厅，会议休息时间供应点心咖啡，会议期间工作餐。家庭住宿组合产品。形87、式如双人房供全家住宿，小孩与父母同住免费加床，提供看管小孩服务，小孩免费使用康乐设施，餐厅提供儿童菜单等。蜜月度假产品。蜜月度假产品只向新婚夫妇提供，一般需要漂亮而宁静的客房以及一些特殊的服务，如一间布置漂亮的洞房，免费床前美式早餐，免费奉赠香槟酒，客房里供应鲜花、水果篮。婚礼组合产品。本类产品主要针对商南县当地居民市场，结合婚礼消费的形式，适应消费的心理，强调喜庆的气氛，吸引消费：该产品组合内容有符合商南本地口味或新人亲属口味的筵席，免费提供全场软饮料，四层精美婚礼蛋糕一座，以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛，播放婚礼进行曲，洞房花烛夜免费提供新婚套房、鲜花、水果和香88、槟酒，免费美式早餐送到客房。周末组合产品。周末组合产品可吸引客人在一周工作之余，来休息和娱乐一下，因而需策划组织一些娱乐体育活动：如举办周末晚会、周末杂技演出等等，将娱乐性活动加上饭店的食宿服务组合成价格实惠的产品。 淡季度假产品。在营业淡季时以一周、十天住宿加膳食以一个包价提供给客人。同时，为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。特殊活动组合产品。这类组合产品即为可利用酒店现有的设施和服务组织，如乒乓球、网球、保龄球赛等活动，提高酒店的声誉及形象。第十一章 项目实施组织与进度计划11.1项目实施组织本项目在建设过程中，项目建设单位应结合建设条件及项目资金情况，加快进度，争取早开工、早89、建成、早见效。为加强项目的建设领导，加快项目建设进度，确保项目按期完成，要成立强有力的组织机构，下设办公室，合理配置相关人员，组成精简、高效的管理机构，以确保项目高质量、高标准按进度计划完成各项建设任务。 在项目建设过程中，遵照国家有关规定、规范、标准要求，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量责任制度、项目法人责任制度、招标投标制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。本项目建成后严格按照国家有关规定进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。为了确保90、工程质量，保证工程建设有序高效推进。在实施过程中主要做好以下几方面的管理工作。1、认真做好项目前期规划、设计工作，合理利用土地。2、严格按照建设程序进行项目实施建设，认真做好招投标和监理工作，优选施工承包企业和建设监理单位。3、严格施工建设程序和技术规范，强化监督管理职能，落实施工质量保证措施，确保工程质量。4、落实施工安全保证措施，确保不出现任何安全事故。5、强化项目建设资金管理，严格按照建设要求使用资金，做到专款专用，并落实资金使用监督机制，保证工程资金有效使用。11.2工程进度计划2010年1月2010年2月：完成项目工程可行性研究编制及报批工作；2010年3月2010年4月：完成项目工91、程的初步设计、施工图设计、审查；2010年5月：完成项目工程的施工前期的准备工作；2010年6月2011年8月：完成项目工程的全部土建工程施工；2011年9月2011年11月：工程的全部装饰装修工程；2009年11月：完成人员培训工作2009年12月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。11.2项目实施横道图项目实施计划表序号计划内容2010年2011年1234561212.891011121可研编制与审批2初步设计、施工图设计、审查3施工前期准备工作4工程的全部土建工程施工5工程的全部装饰装修工程6人员培训7工程竣工验收并投入使用第十二章 投资估算12.1估算依据本项目投资估算依据建设方案，结92、合同类企业和有关定额，采用指标估算法及分类估算法，测算项目建设所需的全部投资费用，包括包括土地购置、土建工程、设备购置与安装、道路、绿化、亮化、给排水、供气、供电及其他费用等。各项建筑投资指标是按照2006年陕西省建筑工程计价定额，参考XX市同类建筑标准、XX市物价水平和建筑市场的供需情况，综合测算制定的，建筑施工企业按二级企业标准。设备购置费及其安装费按现行市场价格和已有的类似工程设备安装费估算。建设其他费用按一定费率，结合已有的类似工程项目综合测算。借款利息按银行现行利率8%测算。流动资金按分项详细估算法测算实际需要量。12.2投资估算 建设投资估算1、建筑工程费用:总建筑面积44200平93、方米，总构筑物面积29890平方米，合计费用10823.92万元，详见附表1-1。2、设备投资费用:设备购置及安装费用合计3266.70万元，详见附表1-1。3、工程建设其他费用：建设其他费用合计1637.79万元，其中土地费用按实际估算需要资金576万元，详见附表1-1。4、预备费：按建设投资的6.4%取，计1082.39万元。 以上建设投资合计16810.80万元，详见附表1。 建设期利息建设期债务资金共10000万元，假定借款在年内中期发生使用，按期支付利息，按借款年利率8%测算，计800万元。 流动资金测算本项目流动资金采用分项详细估算法进行测算，经估算年需流动资金511万元，其中铺底94、流动资金161万元，申请银行借款350万元，详见附表2。12.3资金筹措本项目总投资17771.8万元，其中建设投资16810.80万元；建设期利息800万元；铺地流动资金161万元。本项目投入总资金18121.80万元，其中建设投资16810.80万元；建设期利息800万元；全额流动资金511万元。资金来源为：建设单位自筹7771.8万元，其中用于建设投资6810.8万元,用于建设期利息800万元，用于流动资金161万元；申请银行借款10350万元，其中用于建设投资10000万元,用于流动资金350万元。 12.4投资使用计划本项目拟在24个月内完成，根据工程进度具体安排投资使用计划，并要加95、强建设资金管理。详见附表3。 第十三章 财务评价本项目财务评价是在完成了市场预测、建设规模与方案、投资估算等方面研究论证之后确定的最佳基础方案之上进行的。主要根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）、现行财税金融制度及行业规定进行财务测算与评价，在此基础上进行不确定性分析，最后确定项目经济可行性。13.1基础数据的确定1、计算期的确定本项目计算期定为16年，其中项目建设期为2年，第3年后按平均入住率80%测算。2、折旧及摊销形成固定资产原值14090.62万元，按直线法进行综合折旧，残值率取5%，综合折旧年限20年。将形成的无形资产和其他资产共3520万元，按5年分摊到成本中。3、有关税费的确96、定本项目执行国家相关税收政策，按国家行业规定，本项目营业税按5%计算，城市维护建设税按营业税的5%计算，教育费附加按营业税的3%计算，水利基金按销售收入的0.08%计算，法定盈余公积金按10%计算。 本项目建成后，按照中华人民共和国企业所得税法规定，本项目企业所得税按25%计算。4、有关价格的确定按现行地方市场价格测算当期有关费用和收入，并参考目前同类企业的价格趋势。5、财务评价基本参数本项目税前财务基准内部收益率为12%，税后财务基准内部收益率为13%。13.2财务测算1、营业收入、营业税、营业税金及附加的估算本项目营业收入主要由以下四部分构成：（1）宾馆标准间的收入：项目建成后共255个标97、准间、10间套房、12间商务套房和20套贵宾房，大酒店的建设是以五星级为标准的，故标准间的收费参照国内同类五星级酒店和当地的实际情况，暂定每个标准间平均价格为每天400元左右，每个套房平均价格为每天600元左右，每个贵宾房平均价格为每天800元左右，按80%的入住率测算，住宿每年营业收入3831.04万元；（2）商务会议收入：商务会议按每两天接待1次计，暂定每次会议消费2000元，商务会议每年营业收入73万元；（3）休闲娱乐收入：其中包括KTV、游泳馆、男女SPA会所、棋牌室、行政酒廊等收入，按每天接待200人次计算，暂定每人平均消费100元，休闲娱乐每年营业收入730万元； （4）餐饮收入：98、其中包括庭院式餐厅（中餐）、豪华餐厅（西餐）、宴会厅、大众餐厅等，参照XX市餐饮行业的收费标准和商南县当地居民的消费情况，按每天接待400人次计算，暂定每人平均消费80元，餐饮每年营业收入1168万元； 则正常年份年营业收入合计5802.04万元，营业税金317.95万元，详见附表4。2、总成本费用估算经测算正常年总成本费用为2351.38万元，详见附表5。具体成本项目如下：（1）原材料：主要是餐饮所需原材料，共需350.4万元。（2）其他材料：除餐饮所需原材料外其他材料，年需69.51万元。（3）燃料及动力：生产用煤消耗年需80万元；生产用电消耗年需80万元，合计160万元。（4）工资及福利99、费：按劳动定员数231人乘以每人年工资总额2万元及福利费指标计算，其中福利费按工资总额14%提取。正常年工资及福利费合计526.68万元。（5）修理费：按修理费占建设投资的1%提取率计算，正常年修理费计168.11万元。（6）其他费用：为了便于计算，将生产费用、销售费用和管理费用等费用作了适当的归并，均列入其他费用中，其中其他管理费用按工资及福利费的50%提取率测算计263.34万元；其他销售费用按销售收入2%提取率测算计116.04万元，正常年其他费用合计379.38万元。（7）折旧及摊销费：经综合测算，正常年折旧合计669.30万元，摊销费704.04万元。（8）财务费用：按财务制度规定，100、将生产经营期发生的资金占用费以财务费用形式计入总成本费用，包括建设投资借款利息、流动资金借款利息、短期借款利息等。详见附表5。3、利润及利润分配经计算，本项目正常年利润为3132.70万元，所得税783.18万元，法定盈余公积金234.95万元。详见附表6。13.3财务评价1、财务盈利能力分析（1）静态分析：反映财务盈利能力的静态指标有总投资收益率、投资回收期等，计算公式如下：总投资收益率正常年息税前利润项目总投资100% 3160.70 /17771.8100 %=17.78%。投资回收期：含建设期的投资回收期所得税前为6.52年，所得税后为7.47年。上述结果表明，本项目投资收益率和投资回101、收期均达到了行业基准要求。(2) 动态分析：反映财务盈余能力的动态指标有财务净现值、财务内部收益率等指标。所得税前：财务净现值(i=12%)=5895.09（万元）财务内部收益率= 18.63%所得税后：财务净现值(i=13%)=1235.47（万元）财务内部收益率=14.56%从上表可以看出，本项目财务净现值均大于0，财务内部收益率达到了行业基准收益率要求，详见附表7。从上述分析结果看出，本项目具有较强的盈利能力。2、财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出，计算期内各年现金流入均大于现金流出，并有一定量的盈余资金，说明本项目拥有足够的净现金流量维持正常运营，不需进行短期融资，具有财务102、可持续性，详见附表8。因此，本项目具备较强的财务生存能力。3、财务偿债能力分析本项目的清偿能力依据借款还本付息表、资产负债表等计算固定资产借款偿还期、资产负债率、流动比率和速动比率等指标，考察项目的财务状况及借款的清偿能力。（1）本项目建设投资借款10000万元，流动资金借款350万元，建设期建设投资借款利息已计入固定资产投资总额中，投产后的借款利息已计入财务费用中。本项目投产后第一年开始偿还银行借款本金，还款资金来源为折旧、摊销及税后利润。经计算建设投资最短借款偿还期为5.79(含建设期)，第二年利息备付率为2.97，第二年偿债备付率为0.82，说明本项目具有充足的资金进行付息和偿债，付息偿103、债能力较强，详见附表9。（2）资产负债率、流动比率、速动比率均在合理区间，详见附表10。从表中看出，项目达到设计生产能力后，偿付流动负债的能力是较强的。因此，本项目具备较强的财务偿债能力。13.4不确定性分析1、盈亏平衡分析本项目建成实施后总经营能力的盈亏平衡计算如下：BEP=年固定总成本费用/（年销售收入年可变总成本费用税金及附加）100%=1771.47/（5802.04-579.91-317.95）100%=36.12%。计算结果表明：当项目经营能力达到36.12%时，就可以达到盈亏平衡状态，说明该项目的抗风险能力较强。2、敏感性分析本项目敏感性分析以所得税后项目财务净现值、收益率为指标104、，估算不确定性因素对其影响程度。各指标变动情况如下表：敏感性分析表序号变化因素敏感系数变 化 幅 度-10%-5%-3.40%基本方案5%6%10%11%1建设投资净现值2632 1931 1235 529 389 收益率17%16%15%14%13%敏感系数-1.34 2经营成本净现值2046 1638 1235 822 413 332 收益率16%15%15%14%14%13%敏感系数-0.68 3销售价格净现值-1477 -124 299 1235 2583 3937 收益率11%12.8%13%15%16%18%敏感系数2.36 设定建设投资、经营成本、销售收入分别升降5%、升降10%105、，对项目所得税后财务净现值的影响，从计算可以看出，销售收入的变化对项目所得税后财务净现值的影响最大，最为敏感，降低3.4%时的财务净现值为299万元，说明临界点为3.4%；建设投资次之，升高6%时的财务净现值为389万元，说明临界点为6%；经营成本的变化相对影响较小，升高11%时的财务净现值为332万元，说明临界点为11%。据此进行项目风险分析，提出相应的减轻不确定性因素影响的措施，加强风险管理，实现预期效益。13.5风险分析本项目具有较强的建设与经营优势，但仍有一定的市场风险、人员风险和经营管理风险，应当加强有效防范，特别是经营成本和销售价格的临界点较低，必须予以足够的重视，并采取相应的措施106、及投入相应的人力、财力，建立健全科学管理体系，提高员工对单位的依存度，竭力构建和实施现代企业管理制度，加强市场营销管理。因此，在项目实施过程中，时刻关注与项目相关的风险因素，规避风险的发生，一旦发生要及时采取相应措施，将风险带来的损失降低到最低限度。项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。虽然商南县没有五星级酒店，但随着城市的发展，高档酒店数量还会增加。一般来说，有条件的客户将希望在声誉、服务一流的酒店住宿。因此，坚持经营特色、较为满意的住宿率。从敏感性分析也可以看出提高营业收入和租住率的重要性。综上所述，本项目各项财务指标较好，经济效益107、显著，项目经济可行13.6社会效益在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为商南县旅游经济增加了亮点，提高了城市形象；其次，增加了国家和地方的税收；第三，可为社会提供工作岗位，扩大就业机会；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是酒店建设可带动当地一批相关联产业发展；三是五星级酒店的建成必将推进商南县酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。第十四章 结论与建议明日酒店的建设符合国家产业政策，项目建设条件充分。组织机构完善，建设目标明确。项目投资构成合理，社会效益与经济效益显著。因此本项目的建设是必要的，工程建设方案及技术经济指标也是合理的。所以本项目是可行的。在本项目实施过程中，我们提出以下建议：1、认真做好市场调研，尽力确保项目经济受益达到计划指标。 2、尽快办理项目各种审批手续，争取项目配套资金。3、严格施工设计规范，高标准、高质量地设计主体建筑工程。4、项目建成后，要精心管理经营，必要时可聘请专业管理人员进行管理。