1、云南温泉五星级标准产权度假酒店物业经营场项目调研及可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月云南温泉五星级标准产权度假酒店物业经营场项目调研及可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月122可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 概述6第二章酒店管理公司角色8酒店建筑工程造价估算8第三章传统酒店业商业模式分析10中国酒店2、业的发展状况与未来趋势10第四章产权式酒店商业模式分析23产权或实权酒店背景介绍分析231、 开 发272、经 营283、销 售284、国内产权式酒店的一般开发主体29 房产总价事先约定的年回报比例（一般为68%）31第五章市场销售推广分析33旅游业状况及未来发展形式331、 品牌酒店管理公司管理492、 业主委托经营493、业主权益保障50中华石苑凤凰岭风景区规划531、客源市场保障体系64经营理念和管理模式建议65一、 工程项目概况：69二、 酒店规划：69三、 室外工程具体建议：721. 在酒店主入口的适当位置设置5根旗杆。72四、 室内工程具体建议：732. 前厅：733. 餐饮设施：3、744. 会议设施：755. 康体娱乐设施：756. 酒店客房：777. 客房外走道装修要求：798. 客房内部装修要求：799. 客房卫生间：8110. 楼层区域：8211. 酒店行政办公及后勤服务区域：8213. 酒店应设计设备机房区域，使用面积3,000平方米。84五、 酒店总建筑面积说明：847. 其它室外设施包括：占地面积10,900平方米。86云南xx五星级旅游度假会议酒店造价估算说明88一. 估算说明：88二. 工程项目费用估算：89三. 其它附加费用估算：90四、 家具、家电、健身器械购置费用估算：901. 酒店大堂家具：24万元，含大堂吧、休息区家具费用。90云南xx五星级旅4、游度假会议酒店投资造价估算汇总表92第七章 财务分析94A云南xx酒店10年经营预算说明941.客房成本与费用，包括客务部的人工成本、经营费用和营业税。1047.能源费用。以总营业收入的12%预计。105第八章结论107一、可行性分析107二、资产投资增值案例说明107b.增强xx在整个云南旅游市场的市场份额比重119第一章 概述美国xx酒店集团（中国）就云南xx温泉一期项目五星级酒店委托管理一事专门成立了项目调研组，成员包括：集团总裁xx先生、发展部总监xx、工程总监xx、运营部总监xx、培训部总监任xx、销售总监xx、财务总监xx、运营部经理xx等，并优先调动全集团资源辅助云南旅投xx温泉5、开发有限公司完成项目定位、市场调研、工程建议与监管等项目前期重点工作。近期，集团已派遣发展部总监xx、运营部总监xx、工程总监xx、销售总监xx、运营部经理xx分别至昆明、xx进行实地考察洽谈，并于回京后共同汇总整理信息、集思广益、探讨研究后确定本报告书写重点，并分工合作，完成此份报告。附：甲方项目总体投资目标（源自云南旅投xx温泉开发有限公司资料） 从土地开发的角度：通过投资超五星级酒店来拉动5.7平方公里范围内土地价格的升值。 从房产、物业开发的角度：通过投资超五星级酒店来拉动酒店自身、特别是酒店周边旅游地产、商业地产和住宅物业的升值。 从融资角度：通过以超五星级酒店为龙头，结合5A级景区6、国际会议中心、美食文化街、健康管理中心等组合项目，吸引战略合作伙伴和投资运营伙伴，来拉动总体项目的固定资产投资增长。 从云南“二次创业”和珠江源大城市城市发展规划的角度：形成云南旅游滇东、滇西两翼齐飞的局面，和全国十家宜居城市中首家生态环保旅游社区（旅游小镇）。第二章酒店管理公司角色美国xx酒店集团（中国）受云南旅投xx温泉开发有限公司的委托，为xx温泉居住商业综合项目，筹备策划兴建五星级标准产权度假酒店或豪华五星级休闲度假酒店开发项目，进行市场及财务可能性研究报告。我们的研究范围包括实地考察、市场分析、供求评估、收入与支出预算分析等。xx集团将紧随云南旅投开发脚步，调用全集团各部门力量，辅7、助并完成项目设计、工程监管协助、人员招募培训、共同完成财务规划、产权酒店发售建议、运营管理、包括酒店、别墅、休闲游乐区（不含SPA）等。除此之外，应云南要求，xx集团将着重从五星级酒店品牌带动当地生态度假房地产升值的角度，悉心计算本项目的各项财务周转数据（如下），具体分析请见第七章。资金投入产出预期投资估算及经营预测酒店建筑工程造价估算客房平均房价及入住率预算餐饮收入预测未来10年经营收入成本利润预测产权销售对资金周转的影响业主权益及投资收益分析业主权益基本权益附加权益投资收益第三章传统酒店业商业模式分析本项目相对于传统酒店有其特殊的一面，还需体现如下类型酒店特色：温泉度假型酒店、产权式酒店、8、会议型酒店，及考虑与房地产项目的结合开发。在此章中，我们列举了如下数据： 中国酒店业的发展状况与未来趋势 行业规划 产业政策 行业准入分析中国酒店业的发展状况与未来趋势一、 酒店业发展的基本态势1、酒店的数量规模加速度扩张自1980年开始，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。以旅游涉外酒店为例，1980年有酒店203家，2002年光星级酒店就增加到8880家，增长近44倍。同期，客房间数增长30余倍。旅游酒店每五年的增长率在50%以上。2、档次与规模结构已经形成如果不分系统地将各类酒店放在一起，到2006年末(1)五星级酒店175座，共有6.49万间客房9、，占中国星级酒店客房总数的7.23%；(2)四星级酒店635座，共有14.35万间客房，占中国星级酒店客房总数的15.99%；(3)三星级酒店2846座，共有34.65万间客房，占中国星级酒店客房总数的38.62%；(4)二星级酒店4414座，共有30.60万间客房，占中国星级酒店客房总数的34.10%；(5)一星级酒店810座，共有3.64万间客房，占中国星级酒店客房总数的4.06%。呈现两头小，中间大的格局。3、空间分布出现三阶梯状态中国酒店业发展水平在空间上呈现三阶梯状态：第一阶梯是位于东部沿海地区，第二阶梯是中国的中部地带，第三阶梯是西部地带，整个态势是东多西少。拥有星级酒店座数多少排10、列，位居全国前十名的地区是：(1)广东926座；(2)浙江723座；(3)江苏575座：(4)北京572座；(5)云南560座；(6)湖北473座；(7)山东401座；(8)辽宁347座；(9)上海319座：(10)湖南319座。二、整个行业的转变1、 由指令性的政府外事接待体系转向国民经济中有竞争力的产业过去的旅游酒店多数是外事接待机构，招待所多数是公务住宿机构，谈不上酒店产业和发展规模。经过20余年的建设，将一个传统性的、指令性的、隶属于政府外事接待工作的服务机构，转变成为一个在整个国民经济中越发引人注目的、具有竞争力的产业。2000年旅游业收入4500亿人民币，酒店业的收入占旅游业的收入11、将近一半，产业特征愈加明显。2、 由封闭性行业转向与国际接轨、市场化程度较高的开放性行业酒店业最早对外商开放，允许外商投资，允许与外商合资。到目前为止，中国旅游酒店业利用外资额已达200多亿美元，三资酒店已有800余家。从1982年半岛集团管理北京建国酒店开始，一批国际酒店集团相继进入中国。引进星级评定标准，在行业管理和酒店管理方面按国际惯例办事，大大提升了酒店业的国际化发展水平。经过20年的发展，使酒店业由一个计划经济的封闭性行业转变为一个与国际接轨较早、较快、较为顺畅的市场化程度较高的开放性行业。3、 供求关系由卖方主导的市场转向买方主导的市场经济的活跃、旅游业的发展使更多的酒店企业参与进12、中国的酒店业市场，加剧了酒店企业之间的竞争，促进了供求关系的变化。中国酒店的经营更多地关注消费者的需要。在酒店管理上，通过星级酒店的示范作用，从需求适应供给转变为供给适应需求。酒店业由供不应求的卖方市场向买方市场转变。由于过速发展，相当一些地区近几年出现了 供过于求，企业之间的竞争更加激烈。酒店企业的经营者更加重视市场趋势和顾客的需求变化，这种理念和行为促进酒店企业进一步提高竞争力。4、 计划经济的成本中心事业性运作模式转向市场经济的利润中心企业性运作模式1980年以前，中国的酒店多属事业型招待所，酒店服务单一，只提供食宿两项服务。经营效益缺指标、服务缺标准，成本无核算，财务上实行统收统支、盈13、余自留、差额补贴的制度，并且没有上缴利税的任务；改革开放以后，外资进入，中国酒店管理机构推行一系列政策措施，促使各酒店转换经营机制，使中国酒店在短暂决策、管理体制、组织结构、工资分配、员工录用与奖励以及财务成本管理等方面进行了改造，开始实行自主经营、独立核算、自负盈亏的企业型管理制度。酒店企业以营利为目的的市场竞争的意识及其行为使整个酒店业发生了根本性的变化。5、由传统的经验管理转向现代的科学管理在推行建国酒店的管理经验的基础上，把引进国外先进科学管理方法与国情相结合，初步总结出一套中国式的酒店科学管理体系，使酒店企业从经验型行政管理开始向科学化管理转变，促进了中国酒店业管理模式和经营机制朝现14、代化方向加速转变。6、行业管理从简单无序，发展到基本科学、系统有序通过实行酒店星级制度，实现中国酒店管理与国际标准的接轨。政府机构改革，转变职能，减少干预，将中国酒店业的发展转移到市场调节的基础上来。行业主管部门建立行业规则，推动酒店企业有序竞争，推动酒店业市场化。政府、行业、企业逐渐适应和学会了在市场经济中科学、有序地管理、经营酒店的方式、方法。酒店业的历史性变化是前所未有的。中国进入WTO后，酒店业面临着新的全球性的挑战，近几年的发展将出现几个值得注意的趋势。三、中国酒店业未来的发展趋势l、供给相对过剩，竞争激烈，今后发展速度降低。1996年到2000年旅游酒店业共增加35.4万间客房，平15、均年增长率为12.39%，而同期的客源增长率为4.0%。由于供大于求，导致酒店企业之间过度竞争。从1996年到1998年全国酒店的平均出租率和利润率逐年下降，1998年开始出现全行业亏损。1998、1999、2000年三年亏损额分别为45.56亿、53.64亿和26.43亿元。这种态势。遏制了新的投资，迫使酒店产业的规模扩张速度降低，同时提出控制酒店总量、提高酒店质量等战略性问题。2、酒店业新的发展投资点将逐步西移并优化地域结构。 由于中国中西部地区具有较为丰富的旅游资源，同时，国家又先后出台了一系列开发中西部的措施，一部分酒店投资将有可能从东部、南部地区转向中西部地区。随着中西部经济的进一步16、发展以及旅游资源的进一步开发，中西部的酒店业将会进一步发展， 成为中国酒店业新的、最有希望的增长区域。从总体来看，沿海发达地区各个城市旅游酒店的总量和档次都达到了很高的水平，中部地区发展迅速，有望在近3年内就可达到一个较高的水平，瓶颈主要是西部地区。3、高档酒店的经营管理水平将继续与国际接轨，努力发展具有国际水准的经济性酒店将成为新的趋势。就竞争领域来看，在高档酒店领域，外资酒店将继续保持优势，内资酒店大多集中在中低档领域。而在中低档领域，外资酒店还未采取行动。具有国际水准的经济性酒店将成为未来竞争和建设的重点。经济型酒店是外国酒店集团的关注点。据旅游局作的中国旅游业发展预测，到2020年，入17、境过夜旅游者为950013900万人次，年平均增长率为5.7%7.75%。国际旅游组织进行前景预测，认为到2020年，全球将有16亿国际游客，中国将有1.3亿游客入境，成为世界上第一大入境国。就这个趋势，外国酒店集团看准了中国的经济性酒店是个有潜力的增长点。随着有薪假期的实施、交通条件的改善、民众收入水平的提高，国内旅游迅速发展，国内客人已经成为酒店不可忽视的客源。未来需求趋势是装修朴素、干净卫生、设施便利、价位适中的经济型酒店将成为国内游客所看重的酒店业类型。在质量、服务上，高档酒店基本满足需求，而中低档酒店数量虽然很多，但和国际标准相差很远。这种态势，和国际、国内的经济性客源的增长趋势不相18、吻合。中国拥有24万多个大中小酒店、宾馆、招待所等住宿设施，其中1万左右是星级酒店，占4%。有23万多家、96%以上的住宿设施未进入星级评定范围。这里，多数是中、小酒店。所以，改造现存的中、小酒店，使其符合国际标准，这是将来酒店行业建设上的重点。4、国有酒店脱离原投资部门，转制问题增多，防范风险的工作越来越重要。入世后，国际酒店更容易地进入中国酒店市场，中国酒店行业竞争加剧。由于体制原因和改革动力不足，国有酒店处于劣势地位，而且越来越被动。国有酒店面临着竞争、改组、兼并、破产的压力。国有酒店在压力面前不得不改革，在改革中就有可能被改组、出售或破产。随着改革的深入，党、政，军、警及商业银行与自己19、投资持有的酒店脱钩，不再经营酒店投资业务。由于所有者的转换和由此引起的体制、位置的变化。会引起酒店人心浮动，经营失衡、管理失调，以至于业绩失败。酒店的兼并、破产，会导致大量职工下岗等社会震荡。对此，防范国有酒店转制过程中出现的社会风险将越来越重要。5、酒店行业的发展水平与人力资源开发程度的相关性越来越强。中国酒店行业刚开始形成时，因酒店比较少，在需求增长的情况下，竞争重心是数量。所以，中国酒店业初期的发展水平与酒店设施的数量规模有关。在酒店的数量规模增大、设施档次提高、竞争激烈的情况下，行业的数量竞争转向质量竞争，行业的发展 水平就和人力资源的开发水平密切相关了。因为质量竞争主要是服务竞争，服20、务竞争的核心是人员素质的竞争。酒店业人员的敬业精神、技术水平、职业心理素质、高级管理人才和技术人才的组合效应，以及形成一支训练有素的人才队伍等，都影响酒店业的竞争力。中国内资酒店竞争力不强，关键因素不是技术问题，而是人员素质问题。6、酒店的集团化进程在逐渐加强，国际集团更是大举进入中国市场。近几年来，中国酒店业开始注意集团化问题。截止到2002年底，中国共有110余家酒店管理公司，管理酒店700余家，星级酒店集团化程度达7.2%。在中国酒店业集团20强中，国际著名酒店集团入选12家，中国酒店集团入选8家。令人可喜的是，中国入选的8家酒店管理公司经营规模均已达到国际饭店集团300强的标准，反映出21、中国饭店集团化进程有了实质性的发展。但中国酒店业集团化的状态和国际酒店集团相比，仍有很大差距。据2000年的资料，名列中国第一位，名列全球第57位的上海锦江酒店集团仅拥有酒店50家，仅为圣达特集团的0.77%。客房13598间，仅为圣达特集团的2.5%。排行第十位的美国凯悦集团(HyattHotelsHyattIntemational，USA)拥有酒店201家，拥有客房86711间。总的来说，目前中国的酒店集团未形成大的联合监队：未形成规模化、一体化的集约经营；酒店集团成本高，机构臃肿，层次多，效率低；知名度不高，集团优势不明显。从发展态势来看，中国的酒店集团在短时期内很难与国外大型酒店集团形22、成有力的竞争，因而，中国酒店集团的发展将制约着中国酒店在国际市场的地位。2004年，全球国际旅游者接待量达到7.51亿人次，比2003年增长9%；中国全年旅游业总收入达到6150亿元，比2002年增长10.5%。 2005年，中国旅游业和全球旅游业都进入了一个新的景气周期，期间入境旅游人数年均增长率为8-10，中国国内旅游人数年均增长率为5-7。 2006年，中国入境旅游人数12494万人次，比上年增长3.9%。其中：入境过夜旅游者人数4991万人次，比上年增长6.6%；入境外国旅游者2221万人次，比上年增长9.7%。国际旅游（外汇）收入339.49亿美元，比上年增长15.9%。四、中国酒店23、业不可忽视的软伤1、一大部分三星及三星以下级的酒店尽管外界环境不错，仍然长期处于亏损之中。2、另一小部分三星及三星以下级的酒店销售良好，入住率很高，但酒店似乎发展到了一个坎儿上，员工热情、销售业绩、服务质量都无法再上一个台阶。3、大多数四、五星级酒店在本行业纵向比，还算显得略高一等，但在国际上横着比，中国高档酒店在战略态势、管理精度、服务深化和全球运作方面和国际同等级酒店不可同日而语，中国的大多数四、五星级酒店的软环境只相当于国外三星甚至更低档次的酒店。4、中国酒店业效率低下，运作及形式千篇一律，找不到差异化和多样性的轨迹，在国际竞争中附加值极其微薄。5、中国本土酒店人才在素质与培养模式上与国24、际酒店人才存在较大差距，一个不可回避的现实是中国现有高级酒店管理人才70%来自国外，或者有过国外酒店培训经历。中国至今还没有真正意义上的专业酒店管理学院，也没有一个规范完整的酒店人力资源市场。五、在未来的酒店业中，我们还可以看到如下现象与趋势：1、酒店在预订技术、服务技术、产品设计技术等方面的全面滞后，使得行业内部的竞争只能长时间集中在资本规模、关联业务、利润让渡等层面上。2、酒店业目前整体处于供大于求状态，外资新增投资的可能性不大，但境外酒店管理公司进入国内市场的速度将加快，进入这一领域的方式主要为所有权收购、带资管理、合同管理、特许经营等，竞争激烈程度将加深。国有大型酒店集团存在较大的寻求25、外资并购的机会。3、从长远来看，随着经济发展以及工资水平全球化进程，人才竞争势必成为酒店业的生存竞争的焦点之焦点。4、无论是“三资”或国有酒店都应该走同层次横向联合的道路。5、国有民营酒店总体上属于中小型酒店，在其发展过程中由于政策环境和市场机制的原因，发展一直不畅，在未来的发展中，受到的冲击也最大。但民营酒店在未来是个趋势。6、酒店营销的竞争将会出现在酒店提供产品的多样性与有效性。根据市场需求的变化发展多样化的产品是酒店在竞争中的致胜法宝。7、在旅游资本市场方面，一些符合条件的旅游企业将可以直接发行股票上市融资。通过资本市场走规模、多元化发展之路。8、酒店应在广泛的市场调查的基础上，对整体市26、场进行科学有效的细分并从中选出一个或几个细分市场作为自己的目标市场，集中人力、物力、进行集中的市场营销。在集中营销的基础上，酒店应突出自己产品竞争对手的差异，以差异求得竞争的优势。9、酒店文化越来越受到客人追捧，创建独具特色的酒店文化成为塑造酒店优势品牌的一部分。10、由于竞争不断加大，劳动力市场活跃，加快了酒店业员工流动速度。11、环保意识风起云涌的今天，绿色客房已经从创新走向了成熟。12、随着本世纪IT技术等高新技术的更新，客房的创新也尽显高科技的踪迹。行业信息化、网络化成为新的趋势。新世纪的到来，中国酒店业迎接着加入WTO的机遇与挑战，酒店业的经营环境发生了根本性的变化：无常态的技术创新27、不断加速，无主流的顾客需求瞬息万变,无国界的酒店集团日益扩张，无壁垒的市场竞争日趋激烈。在这种背景下，“以便应变，以便制变，创新发展”，是中国酒店业的必然战略选择。目前，中国酒店有六大主流发展模式。 一、主题式酒店 主题酒店从建设开始就注重其主题文化的营造。从设计、建设、装修到管理经营、服务都注重酒店独特的主题内涵，突出酒店的文化品味，形成酒店的个性，从而在市场上形成鲜明的主题形象；把服务项目溶入到主题中去，以个性化的服务代替刻板的规范化服务模式，从而体现对客人的信任与尊重。 二、产权式酒店是中产阶级兴起的产物，它是开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者， 投资者一般不在酒店居住，而28、将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权的一种模式。 三、绿色酒店 绿色饭店提倡的就是绿色经营与绿色管理。所谓绿色经营不外乎包括两点，一是减少一次性物品消耗，加强回收再利用；二是降低能耗，节约经费开支。而绿色管理则包括五方面的内容，绿色理念、绿色技术、绿色行为、绿色制度和绿色用品。 四、品牌连锁式酒店 连锁也称联号，是指所有成员均使用统一字号或商标的企业共同体，是一种高度集约化发展的商业优化组织形式。品牌连锁的竞争优势十分明显，它使连号酒店能够形成具有自身特点的服务管理标准，能够建立网络化的预定系统，能够拥有强大的资金后盾，能够培养高29、素质的酒店管理人才队伍。 五、异化酒店 异化酒店是一种极端化的酒店模式，是一种专门满足少数消费者的需求而产生的酒店模式。随着竞争的发展，市场的划分越来越趋向超细分化，因此出现的相应产品模式就是小而专、小而精的特征。如海底酒店、监狱酒店、宠物酒店等。 六、E化酒店 21世纪是知识经济的时代，是网络化的时代，知识经济的兴起是生产高度发展的必然结果。电子技术无处不在，这就是酒店形成产品和服务的数据化、网络化、智能化和虚拟化创造了条件。 在全球经济一体化浪潮中，面对资源共享、市场共有、全新的国际化环境，众多国际知名酒店集团大举进入并高位抢滩中国酒店市场。从总体上看，我国酒店业已从不规范逐步向规范化发展30、，并且开始向个性化方向迈进，中国酒店“千店一面”的现象将不复存在。杜拉克说“21世纪，酒店业需要的是变革和创新”，面临入世的机遇与挑战，中国酒店业要提升国际竞争力和实现可持续发展，就必须走创新发展的道路。第四章产权式酒店商业模式分析xx集团现已实际操作、运营数家产权或时权式酒店。现正就本项目特点，核算考虑最适合本项目的定位、推广、销售、回报等具体方案。产权或实权酒店背景介绍分析产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。自从31、10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建。但是，因为目前中国的房地产业和酒店业都尚不很规范，产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的法律、法规尚不明确。因此，今后，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效的保障投资者利益。 投资产权式酒店的风险是较大的，所以投资产权式酒店应当非常慎重，对于这个新生事物，在投资以前就要全面了解，尽量对其经营等各方面做到心中有数。 本报告首先介绍了产32、权式酒店的相关概念和分类，接着分析了中国酒店业的发展概况以及酒店业的消费情况，然后分析了国际国内产权式酒店的发展，并分别对分时度假、酒店式公寓做了具体分析。随后，报告对中国产权式酒店行业做了主要城市产权式酒店发展分析、重点企业运营状况分析、相关产业发展分析、销售与消费者权益保护分析及投资可行性分析，最后分析了产权式酒店的未来发展趋势及前景。近年来，随着中国经济持续平稳的发展，国内外旅游需求得以快速增长，而从以上几个部份都有提到，现在旅游需求已从观光型向度假型转变，度假酒店应运而生，成为酒店业一颗耀眼的新星。这也导致国内目前涉足旅游房地产的公司，投资商、开发商、旅游企业均看好未来中国的旅游房地产33、市场。各都计划通过对区域旅游休闲产业的投资，逐渐发展成为国内知名并具有国际影响的现代化，专业化旅游休闲度假村，也就是所谓的产权式酒店。何谓产权式酒店呢？-“产权酒店”兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，而国际通行的产权式酒店大致有3种类型：一是时权型。即酒店与客户（客房业主）约定使用期限，一般为3个月以上，其余期间委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报或与酒店之间利用另个计划来分配利润。二是公寓型。客户买断酒店的部分客房产权，长期居住或作为办公用房，每月上缴一定的管理费，如：空调费、水电费及服务费等。三是投资型。将酒店以单元的形式出售给客户，客户买断酒店部分客房的产权，享34、有自用、转让、抵押、赠送、继承等权利。投资者并不使用客房，而是将客房委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报，同时还可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，是现今较流行的投资类型。这种全新的投资理念与投资方式，给房地产开发商、管理公司、投资者带来了良好的经济收益，其发展前景极其可观。 产权酒店的基本特点地点要求从国际上看在60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。旅游房地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村，山地度假村、休闲别墅等物业使欧洲旅游房地产市场发展到一定的规模。而70年代中期，由于美国经济衰退35、，泡沫经济造成大量房地产积压和空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一慨念，取得了巨大成功。1977年美国市场，95%以上的度假酒店产业是由其它项目改造过来的。到1987年后，大量的投资商、大规模的酒店业主、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。近几年市场上又岖起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如SUNTERRA公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村。在本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅36、，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界休闲度假中心。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡、国内等国家，近几年大打“旅游休闲度假产权式酒店”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商以及酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。 产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的综合性产品，作为一个新的投资热点，具有很高的投资与使用价值，较容易实现业主预期的购买目的及投资目标，据权威统计数据表明，去年北京市涉外饭店、旅游公寓的平均出租率为61.8%，客房的平均房价为392元/间天，其中37、，旅游公寓利润总额4.1亿元增长46.3%，收入利润率为27.9%，远远高出全市其他产业增长的平均水平，另外，我国每年的法定休息假期共有134天，为产权式酒店提供了一个广阔市场空间。 产权式酒店拥有明确的房屋产权作为投资凭证，具有很强的稳定性，业主可与酒店或管理公司签订委托租赁合同，不用承担酒店经营的风险而直接获得经营回报，因此业主只要投入金额不多的首付款，就可享有类似股东或房东的收益，尤其是如果产权酒店与分时度假相结合后，业主甚至可以实现异地置业。 业主拥有该酒店每年一定时间段的居住权，同时还享有酒店各项配套设施的优惠、使用条件，所以作为郊区的第二居所或企事业单位的度假基地，产权酒店是不错的38、选择，可以节约大量的个人度假或企业活动经费。 对于身处优美风景区的产权式酒店，如果其自身或其拥有独特的娱乐配套，如滑雪场、温泉浴场、运动场、特色餐饮等，就会吸引众多的旅游人群；开发商可通过出售产权酒店的客房回笼部分资金，并借助国际酒店与旅游机构网络提高数量与质量，还可以为物业带来增值效应。 产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。根据资料显示，WTO国际贸易组织，1996全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购39、买了产权式酒店。Ragatzass.ciates,199280年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。 国内产权式酒店的开发发展 90年代开始，随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；即将在2002年完工的陕西汉中的21世纪万龙大酒店；倡导40、e时代人性化商务空间的厦门悦华酒店；10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大-龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等。 1、 开 发 目前，国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市，如北京、上海、广州、深圳和丽江、海口、厦门、秦皇岛等，基本以国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市为主，正在逐渐向中小城市转移，这其中有以、海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。 2、经 营 目前，41、无论以何种方式运营的产权式酒店，其一般的运营方式均为：开发销售委托专业酒店经营管理公司经管（或成立专业的酒店经营管理队伍经管）兑现购买者应得得投资收益。 这一运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上，从目前酒店的销售操作上看，酒店经营管理方的选择以及监督其日常经营行为的体制、机制（即保证购买者利益实现的体制、机制）尤为重要。 正常情况下，一般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的30%左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，如果附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实际非常之小，而一旦收益实现，其收益比例又非常之高，是其他投资类商品所42、无法比拟的。 目前，对于产权式酒店的经营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验，上海、广州拥有众多专业的酒店经营管理公司，加之历来就于国际接轨的管理模式，实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能，开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心，日后的收益兑现关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。3、销 售 因为投资收益的可*性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看，滞销的可能性均不太大，无论是北京、上海、广州、深圳等大中型城市，还是昆明、丽江、秦皇岛、威海等旅游性城市，产权式酒店的销售状况均一片大好，这也从一个方43、面印证了酒店的经营市场和消费者对酒店经营投资的信心。 4、国内产权式酒店的一般开发主体 产权式酒店的运营主体一般分为三类：酒店经营管理公司、旅游度假项目开发公司、房地产开发商，开发完成后一般均交由专业的酒店管理公司经营管理，开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目的开发。依据其主要功能不同，产权式酒店的一般分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类，均已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下： 纯产权式酒店 又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第一代产品，亦是真正意义上的产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下（不影响酒店44、整体经营）购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同，但这一形式下产权酒店的基本运营模式为： （1）、聘请专业的酒店经营管理公司负责经营 （2）、开发商履行日常经营监管义务 （3）、在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管 （4）、对营业收入全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红 （5）、分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年 （6）、每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核 （7）、开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数（又叫分红比数），购买者依据所购客房的收益比数享受收益45、： 收益的计算方式为： 分红总额 该房间收益比数 收益比数的计算方式为： 房间面积/营业总面积或房间总价款/全部房间总价款 （8）、购买者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁 （9）、酒店精装修、开发商配全套家具、家电并负责酒店第一期经营启动所须的全部投入 （10）、酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。 上述模式既为此类产权式酒店一般的运营模式 此类产权式酒店的开发商一般为房地产开发商，以尽快完成投资、收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游46、不发达的城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营（招待）成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发、在酒店经营、运作的能力经验上又较为弱势的开发商。 返租式产权酒店 其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报（一般为68%为/年）为主要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，在这一形式下，购买者的收益计算办法一般为： 房产总价事47、先约定的年回报比例（一般为68%）在这一形式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的，因为收益与经营效益挂钩的原因，纯产权式酒店一般采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不论朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不一样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接决定了购房者的收益大小，而且相对固定。 以此种模式开发的酒店，其开发主体一般为专业的酒店经营公司，以利用其专业的酒店经营管理经验，赚取酒店正常的经营管理利润，其销售目的不过是回收其开发投资48、。本项目产权酒店计划我方建议本项目五星酒店全部自留，三星酒店700间客房全部采取产权式出售。这是根据： 中国法律规定酒店申请营业执照的前提条件是项目产权须掌握在1名或数名法人名下，不能为数百名业主同时拥有的物业办理此类申请。 三星酒店造价低，利润率高，适合分散出售。 三星酒店部分全部产权式出售，再整体回租，方便管理。 五星酒店造价高，形象好，配套设施多，适合进行整体抵押套现。通过我方核算，产权出售部分价格适合定于 ￥12000 - ￥17000元范围： 详细建筑成本请见工程核算，三星酒店客房部分可控制在￥3000 - ￥4000元范围 业主回报按现有市场行情正常定于9%计算，整个酒店利润有能力49、支付此部分的业主回报第五章市场销售推广分析项目观察：旅游业状况及未来发展形式云南省关注要点 云南6860多万人次/年旅游者，度假旅游按目的地划分为：喀斯特地貌、西双版纳、大理、丽江、滇池、山水、动植物、民族、科考、民族、避暑、户外等类型；其中银发市场占6%份额；2007年目标为8300万省旅游者。其中20万外籍人士，预测收入7.7亿美元，550亿人民币。 昆明旅游数据：2006年昆明旅游总收入以156.37亿元创下历史新高，国内游客首次突破2000万人次。据旅游局公布的数据显示，2006年，昆明接待国内游客2169.12万人次，比历史最好水平增长12.02%，旅游总收入首次突破156.37亿元50、人民币，同比增长12.9%，比历史最好水平的2002年增长10.57%。全市累计接待海外游客70.75万人次，旅游外汇收入1.90亿美元；全年共接待台湾游客16.96万人次，随着台北至昆明旅游包机开通，11月份昆明市共接待台湾同胞1.26万人次，同比增长97.9%。昆明旅游业发展目标是，到2010年，全市接待海外游客突破100万人次，“十一五”期间年均增长8%；旅游外汇收入达2.8亿美元，接待国内游客3400万人次，国内旅游收入达230亿元，旅游总收入达250亿元，年均增长13%，把昆明建设成为中国最佳旅游城市和国内外重要的观光休闲目的地。2011年至2020年，旅游总收入保持年均增长7%以上51、，达500亿元，着力把昆明建设成为面向东南亚、南亚的国际休闲度假旅游胜地。同时，昆明市旅游局公布了石林风景区、阳宗海旅游度假区、安宁温泉旅游小镇、轿子山旅游区、世博新区、环滇池旅游圈等六大重点旅游项目建设和升级改造的最新进度。在昆明市委、市政府近日正式出台的关于进一步加快旅游业发展的决定中，进一步明确了昆明旅游业的发展思路和总体目标，提出要发掘昆明城市历史文化内涵，丰富和提升主城都市旅游产品，开发都市观光、商务节庆、旅游购物、主题公园、公共文化设施、历史遗迹等特色旅游产品。昆明开发特色都市旅游产品的重点包括建设环翠湖、“昆明老街”、盘龙江沿岸等特色商业旅游街区，突出历史文化和休闲娱乐特色，打造52、专业旅游街区品牌；加快呈贡新城都市旅游产品的规划和建设，形成新的都市旅游吸引力；以中国昆明国际文化旅游节为载体，加大市场化运作力度，增强活动的群众性和国际性，推出享誉世界的“东方狂欢节”；以花卉、药材、珠宝、茶叶等为重点，包装推出一批具有当地特色的高附加值旅游商品；昆明至石林、轿子山旅游干道沿线的建筑、景区设计和旅游设施要充分体现和突出当地民族民俗文化特色，建设独具特色的旅游景观长廊。据悉，昆明市政府同时设立了每年2500万元的旅游发展资金，重点支持规划、项目建设、宣传营销和市场秩序整治。 会议以中小规模为主，但省内大企业众多，仍有召开大型会议市场需求 云南温泉资源丰富：1100多个温泉出口，53、排中国第三，气候最好；会都温泉度假中心现生意最好1.3亿年收入、福宝温泉8000万-1亿、弥乐温泉等 建筑物环保节能技术应用较多，太阳能利用率高 云南现有演出资源：丽水金沙、版纳爨民族园、梦布拉西、昆明云南印象 降水少除了7、8月，年平均17、8度 茶叶、烟草行业发达，大企业众多xx市可关注特点 云南第二大城 xx接待商务旅行50万人次/年，实际为20-30万人；其中团队会议占40%份额约为10万人次 滇东1525万旅游人士 xx旅游业发展规划目标：自然风光+民族文化+温泉王国=年100-200万游客，10%以上GDP 本市会议以中小规模为主 丽景大酒店为现有星级最高的酒店（四星级） 官房大酒54、店为刚进入试营业的最高星级（按5星级标准）酒店 官房大酒店、丽景大酒店、金麟饭店、xx会议中心不具备有竞争力的会议配套娱乐休闲设施 周边高尔夫球场资源丰富 周围现有旅游资源：昆明世博园、石林、惠泽108会馆、罗平山水、九龙瀑布、油菜花、沙田、梯田、凤凰谷云南概述云南，因有 “彩云现于南中”而得名云南。同时，由于最早的昆明人以滇池作为繁衍之地，遂亦简称 “滇”。云南省位于中国西南部，是高原山区省份，属于青藏高原的南延部份，地质结构复杂，地势是西北高，东南低，由西北向东南倾斜。云南东连四川境内的乌蒙山系，西接全省最高点梅里雪山主峰卡格博峰。其边境分别与越南、老挝、缅甸三国接壤，与泰国、柬埔寨、孟加55、拉国、印度等国相距不远，是中国古代的南方丝绸之路，乃通过东南亚、南亚的必经之地。云南省内山川壮丽，峡谷纵横，加上地势海拔悬殊很大，故构成了云南立体地形及立体气候，即寒、温、热三带气候并存，孕育了多种动植物生长，遂有 “动植物王国”之美誉。云南省少数民族众多，少数民族人口是全国第二位。正因为各民族的文化特色各异，使云南更富神秘色彩。云南省会昆明，是省内政治、经济、文化、科技及交通的中心。除了昆明，省内的大理、丽江、建水及巍山是中国的历史名城，而迪庆的香格里拉及西双版纳更是西方人心中的世外桃源，作为云南第二大城市的xx，更有两次入选“中国十佳宜居城市”全省乃至中国南方重要“能源库”城市之美誉。 B56、 xx概述在南中国第一大河珠江的源头，镶嵌着一颗璀璨的明珠xx。这里西邻昆明，东接贵州，南靠广西，是彩云之南的一块投资宝地。xx山川秀丽，资源丰富，交通便捷，工业发达，是全国最大的优质烤烟生产基地，是云南省重要的粮食、畜牧、油料、蚕茧、能源、化工基地。xx市位于云南省东部,距省会昆明130公里，辖7县1区1市和1个省级开发区，即宣威市（县级）、xx区、沾益县、马龙县、会泽县、师宗县、陆良县、罗平县、富源县和xx经济技术开发区，总人口587.5万人，国土面积2.89万平方公里，森林覆盖率34.3%。xx有着优越的地理气候条件，有从南亚热带到北温带的6种气候类型。夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温为157、4.5。年无霜期224天，年降雨量6001816毫米之间，年日照时间1917.4小时。xx水能资源：有众多河流分属珠江和长江两大水系，可供开发的潜能巨大，目前仅开发了135.46千瓦，占可开发量的45.1%。矿产资源：境内矿产资源丰富，有煤、铅、锌、铁、磷、重晶石、萤石等矿分布，其中以煤、铅、锌为主。煤炭资源远景储量达276亿吨，占全省总量的52%，炼焦煤约占全省的96.5%；富源县老厂优质无烟煤矿区被称为“中国江南第一大煤田”。生物资源：境内生物资源多样，有3955种种子植物，约占全省种子植物的1/3，有使用植物178种，药用植物973种，工业用植物236种，花卉及观赏植物285种，肝菌等数58、另有竹荪、鸡枞、牛十种食用菌。酒店业发展状况分析今年上半年，云南省旅游总收入达203亿元，同比增长122，并呈现出海外游客高速增长、国内游客稳步增长的良好态势。云南省旅游局统计，上半年共接待海外旅游者69余万人次，同比增长4836；实现外汇收入205亿美元，增长3604。同期，接待国内旅游者350704万人次，增长1650；国内旅游收入182亿元，增长999。云南省旅游局与旅游企业就深入研究当前海外市场的特点和趋势，制定了促销策略和应对措施，组织省内旅行社与国内外旅游企业开展了桌台销售会议，积极派人参加国家旅游局组织的德国、印度、韩国和菲律宾等国家的旅游展览和促销活动。今年初，他们又组织旅游企59、业分别在越南、泰国等国家开展了大规模的旅游促销活动，并为沧源、腾冲、会泽、陆良等20多个县举办了旅游产品推介会。昆明旅游市场情况分析：据市旅游局公布的数据显示，2006年，昆明接待国内游客2169.12万人次，旅游总收入首次突破156.37亿元人民币，同比增长12.9%，比历史最好水平的2002年增长10.57%。全市累计接待海外游客70.75万人次，旅游外汇收入1.90亿美元； 全年接待台湾游客16.96万人次。昆明截止到2006年底旅游接待单位1286家，客房总数为60504间（包括宾馆、度假中心、培训中心），合计116027个床位。具备日均10万人次的接待能力。六家五星级酒店（未含世纪金60、源大酒店）、十五个四星级酒店、一百多个三星级酒店及以下涉外酒店，合计20983间客房，30945张床位。xx市xx区旅游市场情况分析旅游业保持较快发展，2006年全年接待海外游客320人次，旅游外汇收入5.25万美元，接待国内旅游者88.42万人次，国内旅游收入33489万元。xx市现有星级宾馆23家，其中准五星级1家、四星级1家、三星级4家，预备三星级2家，二星级9家，一星级7家，共有床位4500个。从以上数据可以看出，云南省整体旅游市场在迅速的增长，尤其是海外游客数量及收入增长比例比同年增幅较大，说明云南在整合旅游资源上作了大量的工作,并收到了一定的成效。旅游项目的开发及线路的包装也进行了61、优化组合对市场的增长起到了关键的作用。人们从传统的观光游开始转型为休闲游、生态游、主题游等系列健康型旅游发展。周边市场同级，同类酒店竞争对手经营状况分析以下是它的区位条件：地理方面xx跨长江、珠江流域，毗邻川、黔、桂三省，连接内地和边疆、东南亚、国际和国内两大市场。贵昆、南昆两条电气化铁路纵贯除会泽外的8个县（市）区，四条国道213、320、324和326穿境而过，三条高速公路二条高等级公路和地方公路为经络的公路网络已形成。随着昆明新国际机场的建设，将进一步增强xx交通枢纽的区位优势。交通方面a.飞机：每周执行7天飞行与昆明来往的国内主要城市多达45个，国际航班有3个；执行3天飞行的国际航班有62、10个国际城市。为国内和国际客人来云南提供了快捷方便的条件,同时也为xx带来了巨大的商机。b.铁路：2007年6月1日云南首趟城际列车在昆明与xx正式运行。昆曲城际列车每天8班的对开将为xx带来更大的经济效益，并缩短了城市间的距离，为交通的便利提供了必备的条件。c.公路：1996年建成了第一条全长129.8公里长的昆曲高速公路。近日于11月1日正式开通了又一条昆明到xx的高速公路，同时进一步缩短了昆曲之间的距离。文化方面xx是著名的爨文化发祥地，爨龙颜碑、爨宝子碑以其极高的书艺价值及史料价值而被世人推崇，被誉为“南碑瑰宝”、“神品第一”。xx一直是云南的政治、经济、文化中心之一。旅游资源方面x63、x自然风光旖旎，旅游景观独特，有2个国家4A级风景区、9个省级风景名胜区、18个市级风景点。xx人文古迹众多，自然景观幽美，民风古朴。闻名遐迩的铜商文化、“正书古石第一”的爨龙颜碑和爨宝子碑、历史罕见的珠街八塔台古墓群、有史可考的“七擒孟获”、独具特色的民族风情及声名日盛的滇东美食文化为世人所瞩目。雄奇的乌蒙山、马雄山，秀美的牛栏江、多依河以及罗平的30万亩油菜花海、鲁布革峡谷风光、九龙河瀑布群、珠江源以及陆良大型国际沙雕节、会泽钱王之乡旅游文化节、沾益珠江源旅游节和宣威火腿美食文化节，吸引着纷至沓来的中外游客。使它的经济及旅游发展有极大的潜力。周边同级或同类竞争对手基本经营状况a.xx饭店业64、起步较晚,扩张较慢,星级饭店总量保有程度较低。4星级的酒店1家(丽景大酒店)，准五星级酒店1家(xx官房大酒店)、准4星级的酒店1家(金鳞饭店)从硬件上看够五星级酒店，但还在筹开过程中。三星级以下酒店约为10家（在xx旅游局网站上公布具备星级标准的酒店）。b.饭店业地域分布不均,中心城市和重点旅游市、县占据核心位置,边远和经济欠发达地区饭店发展进程缓慢。C.饭店业经营管理水平差异较大,整体效益水平不高。d.饭店企业体制单一、形态单一、理念单一,优化与整合步伐滞后,品牌化、集团化发展思路滞后,抗风险意识和市场适应能力有待提高。e.缺乏对区域性饭店建设的有效调控，阶段性导致供大于求的市场关系，恶性65、削价竞争现象突出。f.由于削价竞争激烈，使目前xx地区真正盈利的酒店不多，大部分处于维持和亏损状态。通过我们对当地酒店业的了解，我们认为当地具备一定的消费水平和消费能力。入住酒店的客人多以会议客人和商务散客为主，从入住xx星级酒店的年平均出租率52%来看，酒店业的发展潜能是巨大的，同时，从市场上看他们所配置的汽车豪华程度和整个城市汽车保有量来分析，他们有高消费的能力、需求和愿望，只是没有给他们提供相应的消费环境和产品。随着行业协会有效的发挥作用，形成监督和约束机制，饭店业恶性削价竞争势头将得到抑制，全行业效益水平在实现恢复性增长。地区社会经济水平不断提高，区域合作与交流不断增强，xx饭店业将迎66、来更好的发展时机。地理位置分析A.昆明：云南昆明省省会，有两千四百多年的历史，是云南省政治、经济、文化、科技、交通的中心。地处云贵高原中部，市中心海拔1891米，年平均气温15。气候宜人四季如春。昆明市域总面积15560平方公里，其中市城区面积约98平方公里。总人口400万。昆明市是云南省的交通枢纽、通讯中心及中国面向东南亚的口岸。昆明机场是中国五大国际航空港之一，有飞往仰光、曼谷、新加坡等的6条国际航线、通往香港的一条地区航线及通往国内各大中城市的约40条航线，以及省内的7条航线。现有昆明至成都、昆明至贵阳、昆明至河口等12条铁路干支线，还有昆明至南宁，以及省内的广大铁路、昆玉铁路等。昆明的67、公路四通八达，有5000多公里的公路通往省内各地和邻省邻国。 B.xx：xx市位于云南省东部,距省会昆明130公里，辖7县1区1市和1个省级开发区，总人口587.5万人，国土面积2.89万平方公里，森林覆盖率34.3%。年平均气温14.5。平均房价（门市价、商务价）、 平均出租率A.根据市场的调查,云南省2005年四星、五星级酒店年平均出租率为62.35%，年平均房价433.87元，员工年平均工资水平为980元；2006年四星、五星级酒店年平均出租率为63.99%，年平均房价454.20元，员工年平均工资水平为1100元。2006年年平均出租率上升了1.64% ；平均房价上升了20.33元；员68、工平均工资上升了120元。云南省四、五星级酒店调查表年份2005年2006年对比年平均出租率62.35%63.99%1.64%年平均房价（元）433.87454.2020.33员工工资水平（元）980.001100.00120.00Bxx：2005年xx市高星级酒店（未含xx官房大酒店）年平均出租率为61.57%，年平均房价265.20元，员工年平均工资水平为850元；2006年四星级酒店年平均出租率为62.41%，年平均房价为262.60元，员工年平均工资水平为900元。同比2006年年平均出租率上升了0.84%，年平均房价下降了2.6元，员工年平均工资水平增长了50元。xx市四星级酒店调查69、表年份2005年2006年对比年平均出租率61.57%62.41%0.84%年平均房价（元）265.20262.602.60员工工资水平（元）850.00900.0050.00餐饮消费情况：A云南省餐饮消费情况2006年，全省社会消费品零售总额累计完成1189亿元，其中餐饮业累计完成近180亿元，全省17万家餐饮企业创税12.6亿元，同比增长15.8%，解决就业人数300万，同比增长6.37%。目前，省人均餐饮消费与其他省份相比，仍然较低。去年，全省人均餐饮消费为400元(按4500万人口计算),在全国人均餐饮消费(2006年为800元，预计2007年为915元)中仅占50%；而四川省年餐饮零70、售总额近600亿元，山东省仅青岛市餐饮零售总额近120亿元。与之相比，云南餐饮业发展空间巨大b.xx市1-9月，实现餐饮业零售额70763万元，比上年同期增长38.8%。各地的餐饮消费十分红火，经营中餐、西餐、火锅、快餐、风味食品的各类餐馆，人来人往，生意兴隆，餐饮消费在在xx市已成为消费热点。1-9月，全市实现旅游总收入累计达105743万元，同比增长9 %。旅游收入的增长，为全市餐饮市场带来了商机，在一定程度上拉动了餐饮消费额的增长。销售网络概括：酒店营销概念讲的很多，但是对于一个酒店，首先要解决的还是客源，然后才是真正的收益管理；下面是酒店建立销售网络的四大渠道；第一：网站直销渠道，对于71、一些单体酒店，可以选择“零阶渠道”进行网络分销，也就是自建网站直接面对顾客，提供酒店房间的在线预订；直销网站做好后，可以通过Google、百度等搜索引擎向市场推广；也可以找一些专业的旅游网络技术公司，这些公司通过自身的超强的SEO能力，将酒店网站快速被各大搜索引擎收录，同时排名靠前；第二：团队直销功能，如果酒店在旅行团队业务方面有涉足，那就需要加入一个旅游B2B平台，向旅行社同行发布团队报价，直接从平台接旅游团队；第三：渠道管理和客户管理，现在的酒店，除了网站直销客户的旅行预订，很大部门比例是从各种渠道送给酒店的客人，渠道包括各大订房公司，在线旅行预订网站，企业等机构客户；对于所有的酒店，都分72、为散客客户和渠道客户，散客可以被酒店发展成为常住客；渠道客户，是通过不断的市场开发，网络公司签约等方式，加入进来渠道客户；客户管理是酒店客源重复性入住的必要条件；第四：增值预订，对于已入住酒店的客人，酒店可以提供多种的增值预订，来增加酒店的收益；譬如：帮酒店客人预订机票，旅游线路，以及客人下一站城市的酒店；通过增值预订服务，让酒店业内部进行更高效的循环；周边酒店设施情况对比昆明：各酒店基本资料分析表酒店名称翠湖宾馆世纪金源（准）佳华广场酒店新纪元大酒店昆明锦江大酒店区域位置市中心翠湖公园旁官渡大商圈，新老城区交界处。南北主干道的北京路上，离火车站较近。市中心繁华商业街区商贸金融区距机场4公里、73、火车站1公里房间面积和数量35302间45745间27550间30319间28315间房间：市价商务价1357元550-600元1380元500-550元1334元550元1280元350-380元830元350-380元出租率80%50-55%65-70%70%设施条件金色大厅可容纳550人，共14个多功能厅。15000平米的无柱多功能厅。大中小会议厅18个，其中2个可接待300人的会议厅，餐饮各式包间28个。11个可自由组合的多功能厅，880平米的国际宴会厅3个餐厅（其中包括1个大型多功能厅）配套大型立体式停车场6个会议室最大容纳600人酒店特色风景秀丽、引进英国皇室管家服务理念。周边特色74、餐饮多。庭院式温泉SPA，及特色的石板浴、沙浴等。电动遮光帘可根据光线调节角度。卫生间可享受阳光。每周五有昆明最超值的自助餐。物有所值顶层旋转餐厅优点地理位置独特市中心（翠湖公园旁），环境闹中取静。会议设施比较齐全功能性强，24小时管家服务。早餐好免费上网。豪华大气、有容纳百人的欧式酒吧，顶级配置的KTV音响。配套设施齐全。免费上网。24小时温泉水。地理位置好交通便利免费机场巴士，临南屏商业步行街服务好。地理位置好交通便利，酒店有管理集团管理。房间和卫生间有鲜花缺点部分房间设施陈旧，尤其卫生间，安全按钮离床太近容易碰到。地理位置离市中心较远，打车不太方便，写字台上电话设置较远不方便拿。卫生间大75、房间窄。靠近火车站环境差。设施陈旧，网络条件差。白天外面噪音大.部分房间没设宽带、上网资费12元/小时、西餐厅经营日本料理。早餐一般。xx酒店资料酒店xx官房大酒店（准）xx金麟饭店区域位置xx区南城门外西南侧xx东路中心地段房间面积和数量33、255套 195套房间市价和商务价 不详、550+15%服务费（不含早）398元、258元出租率设施条件多功能厅550、西餐厅500200人会场1个，800人中餐厅1个酒店特色餐饮做高档鲍翅宴人均消费500/人、正宗西餐厅，自助餐98/人西餐宴会1500/人、早餐68/人中餐厅面积大，适合举办婚宴优点总统套房870平米（含4个陪同房）地理位置好离政府76、办公区不远，交通便利，门前近邻南盘江。房间面积大，所有房间都有宽带，交通便利，每天有报纸提供缺点会议设施不全、没有中餐厅只提供宴请包房，客人用餐选择余地小。大堂太小，宽带收费8/小时（鉴于xx市周边目前同档次酒店可参考对比酒店较少，我们只对当地具有代表性的两家酒店作了调研，仅做参考。）客源分析从目前到xx来的旅客目的分析，以会议和商务为主要目的的客人所占比例最大，其次是旅游观光。短途旅游比长线旅游客人多，省内客人比外省多。从团队和散客的比例来分析会议团队比例要高于散客，目前到该项目地的旅客也多以出席会议为主，其次是以泡温泉为目的的旅客。长住及中介机构客源从大的环境来讲，滇东地区的旅游资源相比滇77、西要匮乏，土地资源的开发也落后于滇西，在云南调整整体旅游市场格局和旅游二次创业的前提下，为滇东的开发提供了千载难逢的机遇。滇东整体地块将普遍升值，房地产开发将成为带动该地区经济增长的热点。但该地区带有完备设施、健全功能性、规模化、特色化、品牌化的项目将成为该地区政府、社会团体及个人投资的热点，必将吸引中介机构的兴趣来该项目运作以获取利益。但该项目离市区有一定距离，长住客源不要有高的期望。本项目市场定位、功能定位及管理模式的建议目标市场解析与项目优势：xx在市政府积极地推动城市布局的发展和规划，将进一步提高xx市在云南争做第二大城市的目标，并积极响应省里号召打造滇东旅游项目，改变云南省旅游业东、78、西部发展不平衡格局。据我们对市场的预测，未来的旅客数目及旅游收益将随着市场格局的发展变化会持续增长，尤其是国内旅客的数目及收益的升幅最大。因此，我们建议及支持xx市xx区项目定位于五星级酒店及休闲、疗养、度假、养生型式，以便将市场推向国内其他发达城市和消费力较高的客源。透过我们对xx市的情况分析，不论在地理，品质或客源方面做出需求分析后，我们确定目前只有xx官房大酒店，在价格方面与本项目有一定的可比性。此外，两个项目又有一定的互补性。而面对现有及未来的酒店业需求，我们认为所有将新建的酒店必须有明确的功能定位，走向主题化的发展路线，以便增加高档次的酒店数量和提高滇东旅游住宿的服务水准、项目的文化79、内涵和质量根据这次对xx市的旅游业，酒店业以及本项目的地理位置所做考查及分析工作，我们设定及建议本项目应以高质量的国际五星级度假产权式酒店的路线而建设，同时配套一个拥有独特文化的商业场所（餐饮、娱乐、休闲等旅游产品）。酒店应有大约700-1000间客房（当地政府要求至少有1000张床位）；考虑到产权销售、未来销售价格市场区分，建议其中约300套为客房面积40-80平米的超豪华五星级酒店配置，其余客房保持在32平米的三星水平。本项目应将目标市场推广到全国各地乃至海外高消费客源（高档次休闲游客及高档商务游客为主），推动当地旅游业由纯观光型转型升级为休闲度假、温泉健康养生和生态旅游，使游客在选择云南80、各景点观光旅游的同时结合本项目-xx休闲度假温泉养生为另一目的地，让旅客在高度安全的生话环境下，经历一次完整的文化旅程，体验爨文化及当地原民族的风俗习惯。在酒店经营方面，我们提议本项目确实应加入专营权集团或国际联盟集团，这不但能与其集团旗下的酒店分享客源网络之外，也能用有限的资源履行迅速和巨大的扩大工作，建立一份更大的市场份额以得到更高的收入，并且在加强酒店国际市场的位置， 同时也降低投资的风险性。这一切将使xx温泉酒店项目成为一个国际知名的旅游及度假胜地。市场需求及项目市场定位分析与建议1、 品牌酒店管理公司管理要想创造出一个名牌的项目,要有名牌的旅游产品和名牌的酒店管理集团,把国内旅游资源81、有效的包装和品牌酒店管理集团的管理有机结合起来,才可能打造出一个在国内、国际被任可的旅游产品项目。国内外旅游客人通过国际品牌这个窗口认识、感知该产品的优质所在，通过良好的口碑扩大和提高游客对该项目的向往率和复游率。2、 业主委托经营酒店投资业主方可通过管理方的专业管理技能和品牌知名度快速成功地立足于酒店市场，投资风险相对减小，投资回报相对有所保障；3、业主权益保障a.在酒店委托经营期间，由全体业主选举产生业主委员会，负责监督酒店的正常经营管理，以充分保障业主的共同利益； b.由业主委员会和酒店管理公司共同委托会计师事务所对酒店的财务状况进行审计，保证在委托经营期间财务管理与利润分配的透明度和公82、正性； c.如发生以下任何一种情况，业主委员会有权组织召开全体业主大会，表决是否更换酒店管理公司； （1） 酒店的经营利润无法负担业主每月的固定回报时； （2） 酒店的经营、财务发生重大问题或严重的人为事故。多点开发 规模经营酒店星级我们所设定的这间酒店将会是以高质量的五星级度假产权式酒店或豪华五星级休闲度假酒店路线建设，主要吸引高档次的商务旅客、豪华观光团及高消费的国内外旅客。这间酒店也将成为在xx市乃至滇东地区不论是房价、设备、酒店的房数等酒店业的市场领袖。而主要影响以上这定位的因素有以下4个要点：( A )土地价格及居民安置费是影响投资成本主要的原因。为了缩短投资回报期，酒店必须充分利用83、土地，定位为高档次的五星级酒店，提供现代化的商务、餐饮及康乐设备，用以吸引高消费力的商务、会议团体及自由行旅客。( B )项目地理位置的好坏也是影响投资回报的因素。该项目离市中心不远，也是南面通往多个地方的交通要道。并离通往石林国家AAAAA级景区及昆明的高速比邻。具有交通便利的条件，尤其能吸引商旅及会议团队游客。同时，这可使酒店单位以较高的价格出售。( C )从自然环境而言，xx不属于一个旅游目的地。现时，到xx的旅客以会议和商务为主。除了为了旅客提供舒适的住宿环境、会议设施外，酒店也可提供完整的休闲服务设施如康乐设备，水疗，瑜珈，书院，高级餐饮设施、购物、健康知识讲座及悠闲绿林和花园等。以84、推动单一的会议团队旅客向更多层面发展，休闲度假、温泉理疗、健康养生旅游转型升级。将游客选择xx的意向定位为以会议带动健康养生为目的的休闲度假目的地，经历一次完整的文化旅程。（ D ）酒店将使用国际标准化和规范化的服务以及现代化，品牌化和网络化的经营管理体制来营运酒店。这将让酒店成为xx唯一达到国际酒店管理现代化标准的酒店，提供一个清洁，现代的居住环境，拥有独特文化商业场所（餐饮、娱乐、休闲等旅游产品），高度安全的生话环境以及推动籫传统艺术和文化体验。此外引进以人为本的经营理念，为客人提供最佳服务，将为酒店建立美好的高质量的信誉品牌，也是目前xx最需求的。 拥有以上雄厚优势条件，再经本项目的建设85、和营销宣传工作后，将吸引滇东地区和全国各地高消费客源（高档次休闲游客及高档商务游客为主）。因此，引进一个国际管理水平和经营配套，同时利用其拥有的客户资源来构筑一个完整的旅游服务系统是必然的。这将也是xx市的旅游设施迈进国际级行列的大好良机，使xx在未来成为一个成功的国家级会议、健康养生、度假胜地。旅游地产解析旅游地产是房地产开发到一定时期的产物，是在城市中心及周边用地条件较好的土地已基本开发完毕后，地产开发向远郊区发展大趋势的一种表现。该类地产或依托较好的自然风景资源;或依托自然风景加人文景观两方面资源；或是发展商自己投资，建设一种独具吸引力、具有旅游度假气氛的大盘来推动房地产开发。 这一类地86、产的开发和一般楼盘有所不同，表现为三方面的利益牵制或动力因素，即社会效益、环境效益及经济效益： 首先，由于项目位于风景区周围，受到政府严格的规划控制，因而规划目标要体现社会效益；其次，由于生态体系通常相当脆弱，因而保护和完善生态景观体系是规划的主导因素； 最后则是发展商自身利益，即在满足上述两方面要求的前提下，如何将资源优势转化为开发建设的经济效益。 开发旅游地产首先要调整和完善现存敏感生态体系，达到一种良性循环。良好的环境建设是地产增值的保证；同时，优化并发挥生态风景资源优势，限制过度开发，达到地产的可持续发展是旅游地产长期升值的法宝。急功近利或竭泽而渔只能适得其反。 下文结合实例，分析地产87、开发与生态景观保护的关系。北京中华石苑凤凰岭风景区、郑州黄河大观旅游度假区、武汉盘龙城风景别墅区、天津珠江温泉度假城酒店别墅区，这些项目分别代表了不同的自然条件、景观条件和环境条件下地产开发的几种方式。 中华石苑凤凰岭风景区规划 中华石苑凤凰岭风景区位于北京市海淀区，绿城集团与当地政府达成协议，共同开发一片14平方公里的风景区。其中可以开发用地1平方公里的旅游生态地产。我们在对项目的背景情况深入分析后，认识到该项目与一般地产开发项目有明显区别，如何协调政府开发目标、生态旅游资源保护以及地产商开发利益之间的矛盾，是设计中面临的重要挑战。 首先从整体规划分析，北京市内皇城以文化观光为主，远郊区以度88、假休闲为主，西山风景区一带则以皇家园林、宗教文化及休闲居住为主要特色，项目交通状况较好。而从21世纪旅游市场发展趋势来看，不带孩子的伴侣旅游比重将加强，观光型旅游将向保健、康乐型休假、体验式旅游发展。在分析大的边界条件后，我们决定将地产生态旅游度假和生态居住产业配套相结合形成一个产业,项目名称沿用前期策划案名为“中华石苑”，规划石刻艺术为主题的风景旅游区，设计艺术家园村。根据其市场定位，提出避免与周围竞争，尽量挖掘本地区旅游特色，根据现有情况着重发展田园度假、生态度假、生态农业、生态疗养等度假方式的方针，目标市场着重北京居民及周边地区，而不是开发成为北京面向外地的旅游景点。 利用地理信息系统（89、GIS），我们对规划用地进行了充分的评估分析，对坡度、坡向以及周边人文景观进行了基础调研和分析，并对绿化带周围的现状、构成情况、水体以及重要景观方向、景观节点、山体景观等做了大量的分析研究。 沿山体的部分自然是最好的地区，依山傍水，适宜建设别墅；但从上面分析可以看出，这一地区又是景观最敏感、景观系统最薄弱的地方。虽然对地产开发有益，但作为整体旅游区开发则并不可取。通常风景区的分布结构形式是风景区偏向自然山体，另一侧为形成的城市，中间较为广阔的地带为农村田园风光，有建成的村落、农田、果园。因此从区位来讲，1平方公里旅游地产的开发最终即定位于这一中间地段，从而避开生态敏感环节。 国外的旅游地产开发90、结构也与此类似，地中海的开发即为较成功的案例。原则上，沿海的房价最高，但从保证整个旅游区增值来讲则并不适宜在海岸第一线上建造房屋，因为虽然小区单栋别墅开发价值很高，但景区整体形象和整体价值则降低很多，海岸线没有景深，不能容纳大量游客，大部分人无法享受到它。因而作为风景区内或风景区周围地产开发来讲，不影响景观本身地段、采取适度规模的开发是极为重要的因素。 在中间地带规划了特色旅游区，北面为青少年活动中心，包括攀岩等野外活动；中部继承原来的主题“中华石苑”，建设石艺雕刻加工作坊，游客可参与部分活动；南面是果园，可以酿酒、采摘、做果酱等，增加了吸引力和乐趣。 确定了开发地段之后，下一个问题就是开发哪91、类产品？经过认真探讨，在首期建设时，包括度假型旅游酒店、EOD小型生态办公区、分时度假别墅区，并对区域内的景观设计提出了具体的改善措施。其中方案之一为酒店位于中部，EOD位于交通方便地区，度假村偏向内侧，这样做的好处是功能比较明确、动静结合清晰，度假村和EOD可以分享酒店设施。 郑州黄河大观 该项目与上述中华石苑凤凰岭风景区规划有类似之处。项目距郑州市中心约15公里，位于黄河边上，地段所在为黄土高原地区。我们以地理信息系统分析为基础进行了坡向分析、坡度分析、冲击沟形式分析等。由于项目所在地区坡度较陡，生态系统较为薄弱，敏感性非常高，如果建设不好，则目前比较平衡的系统也会遭到破坏。因此，雨水的收92、集和控制也成为该项目生态规划的重要方面。 规划首先从调整整个生态系统入手。一要涵养水土，该部分工作需在建筑设计之前完成；二要防风固沙，针对当地黄土高原的地质种植防护林带，提出一些生态环保措施以及规划技术原则，组织交通分析，与原有景观系统实现良好的结合。由于项目地处国家自然风景区边缘，且防洪要求非常高，因此设计中提出六大生态技术工程，每个项目有相应具体措施，如防洪、排洪规划等。对于特大洪水则采取宁漫勿冲的原则，设计了合理的扇形面积冲击沟。旅游地产的开发至少需要2-3年，因此项目规划必须保证其前瞻性，以满足其完成后市场需求。同时其生态系统如果在规划中考虑不周，那么在建筑进程中一些不良影响也将逐步显93、现，会影响到地产的销售。 武汉盘龙城 武汉盘龙城位于武汉北部飞机场路附近，这一地区本身并未达到风景区高度，但盘龙城遗址有着较高的历史和文化价值，地段内也有较适合居住建筑的丘陵水面。资料显示，武汉市目前的开发相对落后，但其自然山水资源非常好，湖泊系统和水系资源保留较为完善，原有三分之一以上城市面积都为水系。尽管过去十年很多湖泊被填土造地，从整体而言资源破坏较为严重，但现在留存下的水系还是非常难得的。盘龙城用地约900亩左右，是一丘陵地带，其中有一些不太深的水面以及小山丘。总体而言，目前这一地区以农田和鱼塘为主，自然资源较好。如何最大限度发挥现有地貌、地势、山地的优势，是我们规划设计的重要目标之一94、。 由于山地建筑与普通平地建筑相比有一些不同的特性及美学特征，因此规划时我们从中西方对山水观的不同看法做了一些分析工作。通常东方比较尊重自然，注重因借并利用山势；西方则更习惯于以自我为中心，强调对自然的征服和改变。在此基础上，我们结合项目的具体特点，提出规划指导思想，展现真山真水的景观特色，强调和谐共生的生态环境。同时，对项目的策划和任务研究、容积率等提出了一些具体指导原则，如应该确定多高的容积率为好。在此基础上确定了规划设计指导原则：尊重原始地形并加以合理的利用改造，因山借势。 从道路系统而言，这一地区山地并不太高，但仍然较为复杂。我们首先考虑道路随山就势，尽量沿等高线布置，减少道路的分级层95、次。一般居住区强调道路分等级，较好地控制交通流量，我们在此提出减少道路分级层次，除通过性和联络各组团为主的主干道外，其他道路都减少分级层次，分级道路适当调小，并对绿化景观系统提出了一些具体的原则。 由于该地区水系较多，规划设计方案着重体现了其桥梁的特色，并提出一些建议和生态建筑环境保护措施。建筑本身强调生态环保性，建筑单体沿原有地形地貌，减少对气流风向的影响。同时对于植被部分，我们采取了一些具体措施，如雨水的收集排放，原有自然雨水排放与人工排放系统的结合，对原有冲沟的梳理和位置规划等。道路基本沿山势布置，每一栋房屋都有较好的景观，且有比较自然的效果。 天津珠江温泉城规划 天津珠江温泉城是珠江集96、团在天津开发的国内目前最大的别墅区项目，占地约22 000亩，距北京市90公里，离天津市60公里，地下有较好的温泉资源，规划为中国目前最大的别墅区。其中包括五合国际设计的珠江温泉城超级酒店，约10万平米，1000余间客房，是目前国内等级最高的温泉度假五星级酒店。业主方面希望项目具有一种南非迷城的风格，这种建筑形式的采用存在一些争议。但作为一种旅游地产，其主要目的为营造一种独特的气氛。由于项目所处区域本身没有太多旅游资源，于是业主希望通过这种措施创造一种独有的资源，营造一种世外桃源的气氛。除了上述超五星级温泉酒店，还有一组日式温泉野天风吕以及丰富多彩的商业建筑。 从上述几个项目的分析可以看到，旅97、游地产开发有几条规律要遵循：自然资源只能借用，不能侵占和掠夺，这是旅游地产开发成功的基础；同时，调整并完善现有生态系统是旅游地产增值的重要手段；保护和限制性开发是旅游资产长期增值的法宝。因为投资造景有其临界点和门槛效应，项目一旦建设不好则很可能面临失败。例如南非迷城的建设耗费4亿多美元，相当于30多亿元人民币，如此大的投入保证了其具有独特的吸引力和体验式的异国情调环境。因此要想人工创造旅游资源，需进行相当的投资，才有可能建设出相当的规模和氛围，如果想先投几个亿看看，实际工程不能达到预期效果，整个楼盘很难带动起来，其地产开发也可能无法启动。资金收回也将出现困难，因此此前的深思熟虑就更加必要。国内98、十大温泉度假区北京九华山庄 地址：北京市昌平小汤山九华山庄 电话：（010）61782288 九华山庄从元代起就被开辟成皇家园林，成了历代封建帝王专有的享受场所。山庄是古典园林庭院式宾馆，别墅套房、四合院、标准间户户通温泉，足不出户就可以享受真正的小汤山温泉。山庄的医务人员依据中医“金匮要略”的精华，结合现代医学的成果，挖掘整理了50余种具有不同功效的温泉药浴，使温泉洗浴的功效更上一层楼。另外，还有泥浴、漂浮、麦饭石蒸浴等独具特色的洗浴方式。与温泉药浴相配套的，有各式中医保健按摩、康体休闲按摩等。建于汤泉行宫中的露天温泉池一年四季都可享用，头顶是湛蓝的天空，耳畔是悠扬的古乐，倚石而坐，一杯香茶99、，温泉汩汩，暗香浮动，水雾氤氲。单客房的消费最低价是350元/夜，最高价是12000元/夜。 海南皇冠滨海温泉酒店 地址：海南琼山新市区琼山大道1号 电话：（0898）65966888 巴厘岛的动人、泰国的芬芳、加勒比海的色彩、马尔代夫的海水这些世界上最绮丽地方的美妙之处，您都可以在这个温泉度假胜地体验得到。这是海南皇冠滨海温泉酒店主页的广告词。这个2002年由国际酒店集团Six Continents PLC经营管理的五星级度假酒店，有一座世界最大的天然温泉水疗中心，已获吉尼斯纪录认证。中心位于该酒店的中央，占地6500平方米，拥有三层主楼外加屋顶花园复式蜜月套房和6座环绕周围的贵宾水疗阁，以100、及30套按摩理疗套房。整幢建筑华贵典雅，秀丽壮观。在这里，资深国际水疗专家将利用天然温泉的治疗特性为客人提供多种水疗及美容方式，帮助人们全面恢复身心健康。同时，在水疗中心还设有咨询室，屋顶花园则可作为客人静思冥想的最佳场所，营造由内至外的美丽和健康。酒店距海口美兰国际机场仅10分钟车程，距海口市区20分钟车程。 广东中山温泉宾馆 地址：广东中山市三乡镇雍陌村 电话：(0760)6683888 中山温泉宾馆被认为是最气派的温泉度假区，由港澳知名人士霍英东先生等人于1979年投资兴建。宾馆区域内有仙沐园露天浸浴俱乐部的30余种特色温泉浴，中国第一家具有国际标准的高尔夫球场中山温泉高尔夫球会就诞生在101、这里，由港澳知名人士霍英东、郑裕彤先生等人投资兴办。先后建成的阿诺庞玛球场和积尼告斯球场，以山形走势为依靠，布局合理，为休闲运动的理想之地。从开业至今，球会先后举办过20余次国际国内高尔夫球赛事，其优异的管理和成功的服务使之成为享誉东南亚的一流球会。20年来，中山温泉多次成功地接待了许多党和国家的领导人，以及外国国家元首、国内外数百万的游客。 广东从化新温泉度假山庄 地址：广东从化新温泉旅游度假区 电话：（020）83339933-2266 新温泉度假山庄坐落在清澈的流溪河畔，依山而建，所有客房及套房均设有独立阳台。极目四望，层峦叠嶂的群山尽在眼前。山庄拥有3万平方米的露天温泉，属目前从化地区102、最大规模的露天温泉区。不同大小设计及效用的温泉池，错落有致地分布在山顶及山谷之间。与大自然结合在一起的露天温泉浴，一改传统温泉浴的形式，整体布局保持天然风貌，让享受温泉浴的游客真正沐浴于天地之间。从化温泉的闻名之处，不仅在于它奔涌于明山秀水之间，还在于它具有其它温泉少见的温沙浴。在流溪河的两岸，散布着一堆堆温软的细沙。人们可以随意在温沙里挖出一个“澡盆”，泉水便从沙底汩汩喷出。躺在“澡盆”里，若嫌太烫时，不妨就地从河里放入一些凉水，冷热可各取所需，方便之极。 广东金山温泉度假村 地址：广东恩平市那吉镇河畔，距广州约200公里 电话：（0750）7281188 据专家考证，金山温泉无论水质、水温103、或者出水量均居国内温泉前列，就其所含48种有益于人体的微量元素来看，当今世界上惟独秘鲁有一处温泉超过它，所以金山温泉又有“天下第二泉”之美称。它建有22个大小不一的温泉泳池，总面积达到8000平方米，被称之为“亚洲第一、天下第二”。28个日式温泉池按温度分为高温池、常温池、冷水池；按功能分为理疗池、娱乐池、通用池。在1号池中，水温达7080摄氏度。这里的泉水含矿物质达48种之多，而每1升温泉水中，矿物质含量就有35克，对血管系统、动脉系统、神经系统、皮肤等具较高理疗的健身价值，尤其对号称“贵族病”的肥胖症有极高的理疗效果。具体价格为：住浴团体平日248元/人，假日268元/人（包1日3餐、温泉104、池门票散客平日7折，假日8折），单洗98元起。 四川海螺沟温泉 海螺沟温泉也是一大自然景观。在常年平均气温只有10左右的海螺沟，却有众多大小不一的温泉群，着实让人叫绝。这其中尤以二营地的温泉为最，其泉眼从半山腰流出，日流量为8900吨，温度高达92。14个温泉池，依地形的大小而建，大的有近百平方米，小的只能容纳2人共浴。冬天来这泡温泉，感觉更为奇特。泡在热气腾腾的温泉中，看着四周漫天雪花飞舞，直让人发出“世外桃源不归家”的感慨。 四川峨眉山天颐温泉乡都 地址：四川峨眉山温泉度假区内（天下名山牌坊对面峨秀湖畔） 电话：（0833）5590666 乡都位于峨眉山门户地带的峨秀湖畔，依山邻水、古木参105、天、绿树成荫。置身其内，西可眺望峨眉山诸峰竞秀，东能览沃畴万顷和四季景色更替的田园美景。乡都除拥有一般星级宾馆具有的住宿、餐饮、娱乐、品茗、商务、会展等功能外，还有一座建造在森林中的“温泉绿岛”。在这座具有浓郁峨眉山特有温泉文化的温泉绿岛上，有日式风味的震旦汤馆、有中国园林式温泉乐园、有浓缩峨眉山“好吃街”饮食文化的烧烤美食啤酒廊以及咖啡吧、茗香坊茶楼和康体康疗的休闲阁、逍遥屋、浴蒸房等配套服务设施。 西藏德宗温泉 离拉萨140公里，可以从拉萨包车去，费用大概每人250元左右。路况很差，全是石头路，行车时间较长，大概需要6小时上下，但沿途可以见到黑颈鹤，离温泉7公里的路口可以去有名的天葬台和止106、贡提寺。德宗是一个美丽的藏族小山村，位于一个山谷之中，两旁山坡是那种高山牧场，绿草如茵。小山村建筑是典型的白色，错落有致，中间夹着一个庵堂，金黄的屋顶，终日回荡着海螺声。温泉是一个很奇妙的温泉，是气泡浴，听说可以治很多皮肤病。池子分为男池和女池，中间隔着一堵石墙。更有趣的是德宗温泉的狗，在那儿懒洋洋地晒太阳，躺在温泉边看那些赤身裸体的人沐浴。在那儿住上一天两天，真是神仙般的生活。 西藏排龙温泉 温泉可圈点之处，在于其环境，温泉之趣，在于天然。由排龙乡政府沿川藏线西行五六百米，左手边有条不太明显的小路通向鲁郎河边，走下去一拐便是那温泉了。温泉池只有一个，大约有5、6平方米，用石头和水泥围砌，温泉107、水通过木槽引入。若蓄上数十分钟池子满了便可以泡洗，若讲卫生省时间不想蓄水的，则可坐在池里，让那温泉水自肩背流下。坐在温泉里，满眼是河谷的葱翠，耳边是隆隆的浪声，便不介意这池子的小陋了因为小，正可以独自体会这天然之趣。几个人轮流洗澡，等候的也不无聊，在河边大石上或走或坐，看河中白色的浪涛翻滚而过。因为河谷草木繁茂，在路边是看不见温泉的。当地人来洗浴的，常会在小路拐弯处的树枝上扔一件衣服，表示温泉正有人使用；又会在拐弯处呼唤一声，询问池中是否有人。排龙本身人不多，又少有游客知道这里的温泉，所以没有什么男单日女双日之类的规矩。澡池不远又有一处温泉眼，泉水汇到河边一处平静的小回水湾里，勾兑的温度正适合108、洗衣。 云南金平勐拉温泉 云南南部金平勐拉普洱上寨附近的一个山谷里，有一个男女共浴的温泉。 温泉从石洞中涌出，最尽头大约水深米多，水汽蒸腾，水温在50至60之间，正好可以有桑拿的效果。躺在粗糙的温泉池中，感受温泉带着气泡汩汩从身下冒出，仰望青翠的山崖中瀑布飞流直下，在瀑布溅起的雾气和温泉氲氤的水汽中，享受瀑布、青山、蓝天，便有了“人间天堂”的感觉。如果是秋天，水塘底就会形成一块柔软的沙滩，找块石头当枕头躺下，斑斓的色彩与蓝天、白云、山川、河流构成了一幅醉人的金秋画卷酒店规模与档次（在工程一项中有明确的说明） 根据项目土地的规划及确立所在城市的领导地位，该项目将设计成为高、中档次酒店相结合，酒店109、配套设施齐备及高档别墅区，休闲娱乐区，美食购物区、健康运动区、体检温泉养生区等设施完备的多功能、多层次、全方位领导滇东地区旅游度假国家级的项目。客户群体定位建议1、客源市场保障体系a.业主投资方的客户和小业主的消费b.酒店管理集团固有的客源渠道c.酒店自建的门户网站中的预定系统d.国内酒店预订网（如携诚旅游网、易龙旅游网等）e.旅行社f.管理集团酒店预订系统（）g.政府部门h.会展公司目标客户根据结构设计的不同及星级的定位，我们将针对不同星级酒店有不同的客源定位。a.吸引高档次的商务旅客、豪华观光团旅客及高消费的国内外旅客入住符合其身份要求的五星级酒店。b.针对会议团队和大众旅游市场团队需要安110、排3-4星级酒店的特点，来开发大众团队市场入住酒店3星级装修的楼层。c.产权小业主也将成为我们的目标客户，他们会非常关注投资的产权酒店，会经常前来看看酒店的经营状况和管理状况。酒店在此将以多种的优惠、折扣形式来奖励小业主的消费，将他们培养成为我们忠诚的客户，而且他们还会以其他的方式带动别的客人消费。d.每年政府的各类政府采购会、招标会、研讨会、年终总结会等；省内大型企业的采购订货会、产品推广会、销售会、培训会、发行会等。e.奖励旅游客户。多为一些大公司在年终时以旅游度假的方式来奖励为其产品做代理和分销业务的相关人员。f.大型会展公司客户，每年负责承办全球或国内知名企业的会务工作，及企业的各种展111、览活动。g.银发市场客户。有一定的经济储蓄和闲暇时间，注重健康并愿意消费的群体。经营理念和管理模式建议酒店将使用国际标准化和规范化的服务以及现代化，品牌化和网络化的经营管理体制来营运酒店。这将让酒店成为xx唯一达到国际酒店管理现代化标准的酒店，提供一个清洁，现代的居住环境，拥有独特文化商业场所（餐饮、娱乐、休闲等旅游产品），高度安全的生话环境以及推动籫传统艺术和文化体验。此外引进以人为本的经营理念，在环保、节能、绿色、健康和养生方面为客人提供最佳服务，将为酒店建立美好的高质量的信誉品牌，也是目前xx最需求的。 拥有以上雄厚优势条件，再经本项目的建设和营销宣传工作后，将吸引滇东地区和全国各地高消112、费客源（高档次休闲游客及高档商务游客为主）。因此，引进一个国际管理水平的酒店管理公司和经营配套，同时利用其拥有的客户资源来构筑一个完整的旅游服务系统是必然的。这将也是xx市的旅游设施迈进国际级行列的大好良机，使xx在未来成为一个成功的全省乃至国家级的会议、健康养生、度假胜地。一定要走集团化，国际化道路。（降低成本，增加利润20%-70%） 1、公司所管理的酒店不仅要在国内发展，而且要吸收国外市场来发展，让企业走向国际市场。2、经营管理的理念，方法和手段要先进、科学、与国际酒店集团逐步接轨，管理风格中西合璧，（曼谷东方酒店为成功范例），走集团化，国际化道路，有个体酒店经营难以比拟的长处，可发挥以113、下优势。 A、财政优势可开拓利用联号内外财源，内部、酒店之间，可集中，调剂一定资金，帮助经营困难的酒店度过难关。也可凭良好实力与信誉，更易获得货款，有能力买新的酒店，改造现有酒店，有能力采用世界最新技术增加新项目服务，在同行竞争中处于领先地位。 B、促销优势，它可集中一部分资金，发动促销攻势，另一方面，它的广告费可由集团成员共同分担，加上酒店是联号，宣传中印象深刻，有信誉保证，效果显著。 C、降低采购成本优势。因酒店集团内标准化程度高，规模大，更便于发挥集中采购优势，可集中大批量地向生产商订购或采购，从而获得优惠价格与优惠条件。 D、预订优势。国际酒店集团可建立自己独立，全球性的酒店电脑预订系114、统，并设免费预订电话，成员酒店之间可开放自己的网络，相互促销、宣传、相互介绍客源。 E、人才优势，当代中国酒店业发展中，合格的高级管理与技术人才大量短缺，造成这一趋势的原因： 1、中国酒店业相对欧美国家是一个年轻行业（我们仅有20几年历史） 2、中国酒店的数量在急速增加，全国各行业都办酒店，人才培训跟不上。 3、21世纪人口出现老龄化趋势，年青劳动力日趋短缺，欧美国家年轻人才大部分不愿干酒店，因太熬时间，太累、工资又不高，（在当地比，当然要比中国高） 4、为得到更高的收入和福利，世界和国家酒店人才流失很大，有的改行，进入其他行业，有的被别的酒店挖走，北京二个酒店专业大本毕业生大部分已跑到外资企115、业，脱离了酒店行业。 5、酒店业是采用新技术与新设备的先驱行业，对受过高级专业训练的人才需要量很大，酒店集团对员工不断培训，使员工素质不断提高。组织框架结构及员工编制建议为了给于一个更详细的酒店管理和组织机构， 我们也提供了以下一个国际五星级酒店，业主、产权酒店的各单位业主、酒店管理公司、还有国际酒店集团和管理人员的基本组织机构之间的关系和管理阶层。酒店管理人员的基本组织机构图表：酒店股东会酒店董事会+产权酒店的业主酒店管理公司/国际联盟集团酒店总经理执行秘书行政管理总监人力资源部经理 财务经理 营销及市场推广总监 - 行政副经理（房间） - 房务行政经理 - 行政副经理（餐饮） - 保安部经116、理 - 工程部经理 - 厨房行政经理兼主厨 - 水疗中心经理 - 娱乐部经理专营权集团详细酒店管理人员组织机构表，请参阅财政预算案部分所列出的所有酒店员工统计表（参阅财务人员编制一栏）第六章 工程云南xx市五星级旅游度假会议酒店项目规划设计建议一、 工程项目概况：云南省xx市拟建五星级旅游度假会议酒店坐落于xx市郊外三保镇，地处丘陵地带，远离闹市区，自然风光优美，有丰富的地热温泉水资源，昆曲高速公路及主要国道从旅游度假区通过，旅游度假会议酒店距xx市区仅10多分钟的车程，距昆明国家旅游风景区石林仅1小时的车程，交通十分便利，项目规划总用地5.7平方公里，是集旅游度假会议酒店、商业、住宅、房地产117、开发等于一体的综合性项目，其中一期开发的旅游度假会议酒店工程将成为xx市标志性建筑，通过投资建设五星级旅游度假会议酒店，来带动周边总体房地产投资项目的全面升值，提高云南xx市在全国乃至世界的知名度。二、 酒店规划： 1. 酒店总建筑面积：约107,000平方米。2. 酒店客房数量：1,000间/套，其中：1) 建议五星级酒店客房建设规模在300间/套。2) 建议配套建设四星级酒店客房，客房建设规模在400间。3) 建议配套建设三星级酒店客房，客房建设规模在300间。4) 三星级客房、四星级客房与五星级客房要建在为一个酒店内，只是在建筑位置上加以区分，酒店配套设施：如酒店大堂、餐厅、会议、健身、118、娱乐等设施均共用。5) 建议酒店五星级客房、四星级客房、三星级客房围绕着酒店配套功能区域（如：酒店大堂、餐饮、会议、娱乐健身等设施）两侧进行规划建设，由于客房数量较多，在建筑设计上可设计成两至三个连体的建筑结构，要求建筑结构错落有致，从外观上看所有星级客房要混为一体，即酒店为一个整体。6) 建议四星级及三星级700间客房不在五星级旅游度假会议酒店星级评定范围。3. 酒店配套功能应包括：健康管理、温泉度假（建议出租经营）、国际会议、美食文化。4. 建议在旅游度假会议酒店区域设计一个有规模、主题突出的中心正门入口。5. 建议在中心正门入口处设计与温泉主题相适应的园林绿化流水景观。6. 建议在旅游度119、假会议酒店区域设计人工湖，人工湖要结合温泉主题公园进行设计，形式要优美、弯曲，并贯穿整个旅游度假区域。7. 建议将五星级酒店设计在园区中心地带靠山区域位置，站在酒店客房能够看到旅游度假区的全貌，使五星级酒店成为xx市地标性建筑，其它配套建筑沿人工湖进行建设。8. 建议在旅游度假酒店的规划设计中要尽显“绿色”概念，要突出“生态、环保、节能”的理念：1) 充分发挥云南xx市日照充足的优势，在酒店大堂以及配套功能区的设计中可充分利用自然光，客房外窗可采用浅茶色中空玻璃。2) 在建筑设计中最大限度地采取合理的节能措施，尽量采用绿色环保的太阳能做为建筑物的能源，如： 庭园采用太阳能路灯。 生活热水采用太120、阳能热水器加热，只有在水的温度低于55度时，才可用其它加热设备对生活热水进行二次加热等。 对开采出来温度较低的温泉水进行再次加热。3) 根据当地的气候，为了节约夏季空调能源浪费问题，请在建筑结构设计中充分考虑墙体的保温问题。4) 建议旅游度假区设计中水处理系统，做为酒店卫生间冲厕、园林景观及绿化用水。5) 建议设计雨水回收设施，做为酒店卫生间冲厕、园林景观及绿化用水。6) 建议设计污水处理系统，保护云南xx市的河流生态环境，做到污水达标排放。7) 建议空调系统采用地源热泵系统，充分利用当地的地热资源。8) 为了节约能源及节省电费，如有可能空调机组也可采用蓄冰制冷技术。9) 建议整个旅游度假区设121、计先进的楼宇自控系统，利用楼宇自控设备有效地管理和监控度假区的能源使用及消耗情况。10) 建议旅游度假区在照明光源的设计中尽量采用节能光源（特出部位的光源除外）。9. 设计应首先按照中华人民共和国“旅游饭店星级的划分与评定”、“旅游度假区等级评定标准”标准进行设计，并在具体的功能设计、装修标准、星级分数的评定要求方面留有充分的余地。三、 室外工程具体建议：1. 在酒店主入口的适当位置设置5根旗杆。2. 室外酒店店徽、酒店广告灯箱及楼体射灯应有专业人士统筹考虑设计，使之效果达到一致，酒店未经与美国xx酒店集团（中国）协商，不得设置其它产品广告灯箱。3. 应设置抵达酒店路上的指示徽标。4. 应设置122、酒店入口标志。5. 应设置屋顶标志。6. 应设置建筑物上标志。7. 应设置雨罩上标志。8. 为了客人来酒店不被雨淋，酒店应设计可停大轿车的雨罩，并应设计双车道、残疾人道及行李车专用道。9. 应设计停车库（场），按五星级酒店星级评定标准，停车位应按酒店客房总数的40%计算，考虑到酒店地下车库的建设成本较高，建议该酒店地下停车位只按五星级客房数量300间/套进行计算数量，每个车位的使用面积为40平方米，地下车库共需使用面积4,800平方米，其它停车位数量按三、四星级客房数量的30%进行计算，建在室外地面上（不计算建筑面积）。四、 室内工程具体建议：1. 酒店大门入口应设计大的自动转门，客人可以自行123、出入，两侧设计手动双扇平开门，请见示意图。2. 前厅：1) 酒店大堂空间要宽敞，大堂高度要保证两个楼层以上的高度，不要使客人产生压抑感，要与接待能力相适应。2) 气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足。3) 有与饭店规模、星级相适应的总服务台。4) 总服务台各区段有中英文标志。5) 大堂内应设计总服务台（站立式服务台）、礼宾部、前台办公室、前台经理办公室、公共卫生间、独立残疾人卫生间，收费公用电话、内部分机电话等，使用面积1,500平方米。6) 有饭店和客人同时开启地贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人地隐私。7) 有小件行李存放处。8) 设大堂经理服务台。9) 在非经124、营区设客人休息场所。10) 有礼品店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品、文具等商品，使用面积80平方米。11) 有独立的鲜花店，使用面积20平方米。12) 有商务中心，代售邮票，代发信件，代办电传、传真、复印、国际长途电话，提供打字和电脑出租等服务，使用面积50平方米。13) 有紧急救助室。14) 应设计豪华大堂吧，使用面积300平方米。3. 餐饮设施：1) 有布局合理、装饰豪华的中餐厅、散座及包房，使用面积2,000平方米，厨房面积400平方米，包房数量要结合xx市8县1区的风格进行设计，同时包房要结合xx市8县1区的文化进行命名。2) 有独具特色、格调高雅、位置合理的咖啡厅，能提供自助125、早餐、西式正餐，咖啡厅使用面积1,200平方米，厨房面积400平方米。3) 有布局合理、装饰豪华、格调高雅的专业外国餐厅，配有专门厨房，特色餐厅使用面积300平方米，厨房面积150平方米。4) 应有面包房、饼房，使用面积200平方米。5) 有专门的茶室或其他客人休息交流且提供饮品服务的场所，使用面积200平方米。4. 会议设施：1) 会议中心建议规划设计1,000人的大宴会厅（内部无柱子，设计活动隔断，可随时分隔三个独立的小宴会厅，尺寸约为：36m54m），使用面积2,000平方米。宴会厅前厅，使用面积500平方米。贵宾接待室、衣帽间、卫生间、库房等使用面积300平方米。大宴会厅厨房使用面积3126、00平方米。2) 应设计宴会厅音响控制室，使用面积40平方米。3) 结合泛珠三角经济合作组织成员，建议设计11个80-120平方米面积不同的多功能厅，使用面积共计1,000平方米，在设计上要结合以泛珠三角经济合作组织成员的地区文化、名胜古迹，同时对多功能厅进行命名。4) 应设计800人的演艺（会议）厅，使用面积1,200平方米。5) 为节约投资费用，节省建筑面积，建议将宴会厅厨房集中在中心区，宴会厅、多功能厅在厨房的周围进行设计。5. 康体娱乐设施：1) 应设计KTV包间25间及歌舞厅，使用面积1,800平方米。2) 应设计综合体育健身中心，使用面积约4,000平方米，健身中心包括： 健身房。127、 干蒸、湿蒸、冷、热水池、淋浴间、更衣室、卫生间（按男女分开设计）。 设计大型温泉游泳池(可设计室内或室外标准型泳池或不规则型泳池)、儿童戏水池。 室内乒乓球台6个。 室内羽毛球场6块。 室内壁球场1块。 一个英式、四个美式的台球室。 棋牌室10个。 电子游戏机及其它娱乐设施若干待定。 室外趣味篮球场1块，此项不计算建筑面积。 室外网球场2块，此项不计算建筑面积。 室外射箭场，此项不计算建筑面积。3) 自然生态园（可饲养梅花鹿、各类山鸡、天鹅、野鸭、孔雀、驼鸟），此项不计算建筑面积。4) 人工饲养钓鱼池1个，此项不计算建筑面积。5) SPA水疗应结合当地温泉，要突出温泉主题进行设计，使用面积约128、4,000平方米，设施有： 设计室内及室外各种形式大、小温泉按摩池若干。 各种药浴池4-6个。 单人按摩室20个。 双人按摩室10个。 建议设计干蒸、湿蒸房、冲凉区、搓背区等。 应设计美容美发室和足浴中心（以藏药足浴为主）。6. 酒店客房：1) 客房应设计标准间、豪华间及套间。2) 三、四星级酒店客房单间的使用面积应在32平方米左右（含卫生间）。3) 五星级酒店客房单间的使用面积应在60平方米以上（含卫生间）。4) 双间套房数量应占客房总数的10%以上，套房使用面积应在90-100平方米，只在五星级客房楼层设计。5) 应设计总统套房一套，占用客房8间以上（只在五星级客房楼层设计）。6) 应设计129、总理套房一套，占用客房5间以上（只在五星级客房楼层设计）。7) 建议总统套房在建筑规划设计时可采用门厅和客厅部分挑空的设计形式，增加总统套房的空间感，在装修设计上总统套房要豪华气派，要求房间的配套功能有：至少有两间卧室（总统卧室、夫人卧室），会客室、餐厅（含备餐厨房）、书房、小型健身房各一间，随从房两间、多个卫生间。8) 在规划中的别墅区内设计两栋独立形式总统别墅，在设计上要求别墅的配套服务功能要齐全（设私人游泳池），选址要合理，要保证别墅区的环境幽雅、景色秀丽、私密性、安全性要求，每栋别墅使用面积1100平方米。9) 应设计行政楼层（只在五星级客房楼层设计）。10) 应在行政楼层设计行政酒廊130、，占用客房自然间10间（只在五星级客房楼层设计）。11) 考虑到云南xx地区的气候原因以及日照充足的优势，建议在五星级酒店面向风景秀丽的一侧可设计带阳台的客房，阳台设计要高雅，要与建筑形式相协调，要保证客人人身安全，要求客人站在客房阳台能够看到旅游度假区温泉谷、生态园、园林绿化的全貌。同时在设计上要考虑阳台的排水、清洁及保养问题。12) 酒店客房大床与小床的尺寸及设置比例：n 大床：2.0米2.0米。n 双床：1.35米2.0米。n 大床与双床的比例： 五星级客房为6：4，房间比例为：180间：120间。 四星级客房为4：6，房间比例为：160间：240间。 三星级客房为4：6，房间比例为：1131、20间：180间。13) 客房应装修豪华，有高档舒适的软垫床、写字台、衣橱及衣架、 茶几、座椅或沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯。采用区域照明且目的物照明度良好。14) 五星级客房部分内的所有套房照明应设计先进独立的电子调光设施，要求能够与电视、窗帘、门等联动。15) 应有无烟楼层。7. 客房外走道装修要求：1) 五星级客房外走道宽度应在2.0米以上。2) 五星级客房外走道高度应在2.6米以上。3) 四星级客房外走道宽度应在1.8米以上。4) 四星级客房外走道高度应在2.4米以上。5) 三星级酒店客房外走道宽度应在1.6米以上。6) 三星级酒店132、客房外走道高度应在2.2米以上。7) 客房外走道地面铺阻燃地毯，墙面贴阻燃壁纸。8. 客房内部装修要求：1) 客房内建筑高度应在3.0米以上。2) 应设计残疾人专用客房，应按照残疾人客房要求进行设计。3) 客房内电源开关箱设置在衣柜内上部。4) 客房门用磁卡锁。5) 客房门应有门窥镜。6) 客房门应在大门上面安装隐藏式闭门器，使大门能自动闭合。7) 应安装门铃。8) 在大门后显著位置张贴应急疏散图及相关说明；9) 客房门应安装防盗装置。10) 大门门框应安装密封设施。11) 大门下方应安装暗装门底自动升降式密封条。12) 客房内地面铺高级阻燃地毯，墙面贴高级阻燃壁纸。13) 客房内设置衣柜，规133、格进深不小于55CM，宽度不小于110Cm。14) 客房内应有全身镜。15) 客房内照明要求明亮，为了节约电费，客房内尽量使用节能灯。16) 客房内风机盘管应设置在客房入口的天花内。17) 客房内应考虑设置小冰箱的位置及自然散热孔。18) 客房内应考虑安装保险箱的位置（最好能装入笔记本电脑）。19) 客房内应设置小酒吧台。20) 客房内应设置电开水壶。21) 每间客房内都应有新风。22) 室内最低温度应能调到20度。23) 客房窗户应设计中空玻璃窗，开扇应装有限位器，开度为10CM。24) 所有客房应有宽带上网。25) 客房应有消防广播系统。26) 有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付费134、电信卡拨打国际、国内长途电话。27) 有彩色电视机，画面和音质优良。备有频道指示说明。播放内容应符合中国政府规定。28) 五星级酒店客房应设置由客人调控且音质良好的迷你音响装置。29) 客房隔墙有隔音措施，效果良好。30) 有纱帘及遮光窗帘。31) 五星级客房应设计电动窗帘。9. 客房卫生间：1) 有面积宽敞的卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台（配备面盆、 梳妆镜和必要的盥洗用品）、浴缸（三星级客房可不设计浴缸）、另有单独淋浴间。水龙头冷热标示清晰。采取有效的防滑措施。采用豪华建筑材料装修地面、墙面和天花，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。有良好的无明显噪音的排风系统，温度与客房无明135、显差异。有110V/220V不间断电源插座。2) 卫生间在施工时应注意防水层的高度，应在1.8米以上。3) 卫生间地面、墙面贴瓷砖，为了能有好的效果，应利用马赛克和其它材料做装饰。4) 卫生间内应吊装天花。5) 卫生间设施应有洗面盆、马桶、浴缸、淋浴间等四件套设计。6) 在浴缸位置应安装缸边式浴缸花洒龙头，卫生间设有四件套设施，浴缸处可不安装固定式喷淋头。7) 淋浴间内应在2米以上高度安装固定喷淋头，在中间混合器处安装有带软管的手用喷淋头。8) 卫生间照明应明亮。9) 卫生间内应设置电话分机插孔，配有电话分机。10) 卫生间内应设置吹风机插座。11) 卫生间内应有自来水、热水、下水管道，应设计136、管道井。12) 每个卫生间都应有排风系统。13) 卫生间内应安装凉衣绳。10. 楼层区域：1) 在楼层服务间应每5层左右设置一台制冰机，请注意制冰机需要良好的排风系统。2) 每个楼层应设有服务员用工作间、洗杯子等用品的消毒间、只有一个马桶的卫生间，共需要使用面积20平方米。11. 酒店行政办公及后勤服务区域：1) 应设计酒店行政办公室及后勤服务区域，使用面积3000平方米。2) 行政办公室： 含总经理、副总经理、财务部、销售部、餐饮部、人事部。 总经理、副总经理或业主代表、秘书、会议室地面采用地毯，墙面采用壁纸。其余办公室地面采用地毯、塑料地板、瓷砖等均可，墙面采用壁纸、乳胶漆均可，天花可采用137、600mm*600mm的矿棉天花板。 走道地面可用地毯、塑料地板、瓷砖等均可，墙面用壁纸、乳胶漆均可，天花可采用600mm*600mm的矿棉天花板。3) 后勤区： 保安部、消防监控中心、闭路电视监控室、电梯监控系统、煤气报警系统、保安报警系统、职工出入口应尽可能设置在一处。 职工进入以后的顺序为：出入口打卡处工服房更衣室（更衣室、淋浴间、卫生间应在一处）职工餐厅。 采购部、收货部、收货平台应设计在一处，总仓库应设计在离平台不远的地方。 职工餐厅应设置在离排风设施最近的地方。 后勤装修标准：地面最好铺瓷砖（耐久），墙面刷乳胶漆、天花采用600mm*600mm的矿棉天花板。 后勤走道在墙角上应装金138、属护角。 干垃圾、湿垃圾房分设。 酒店应设计洗衣房。 客房楼层应设计直接通往洗衣房污衣槽。 酒店应设计员工自行车棚。12. 考虑到旅游度假酒店的建设规模以及酒店员工的居住问题，酒店应设计员工生活区，使用面积3,000平方米，每间房按使用面积18平方米进行设计，共需设计170间房，具体设计要求如下：i. 经理级每人一间（含卫生间、淋浴间），按25间计算。ii. 主管级每两人一间（含卫生间、淋浴间），按35间计算。iii. 员工每四人一间（含卫生间、淋浴间），按110间计算。iv. 以上是按酒店1021名（其中：总经理级3人、部门经理30人、主管级137人、员工851人）所有员工的50%进行计算的139、。13. 酒店应设计设备机房区域，使用面积3,000平方米。1) 建议在地下层设计变配电系统。2) 建议在地下层设计中央空调系统。3) 建议在地下层设计给排水系统。4) 建议在地下层设计生活水箱及消防水箱。5) 建议在地下层设计洗衣房。6) 酒店应设计消防系统。7) 酒店应设计智能化管理系统。五、 酒店总建筑面积说明：1. 酒店总建筑面积按酒店设计1,000间/套客房（其中：五星级客房300间/套，四星级客房400间，三星级客房300间），平均按每间客房100平方米的建筑面积进行估算。2. 酒店配套功能使用面积20,740平方米。3. 酒店客房使用面积45,660平方米。4. 酒店行政办公室及140、后勤服务区域使用面积3,000平方米。5. 酒店员工生活区使用面积3,000平方米。6. 酒店设备机房区域使用面积3,000平方米。7. 酒店地下车库使用面积4,800平方米。8. 以上全部使用面积为80,200平方米，再加上33%的公摊面积，酒店的总建筑面积约为107,000平方米。六、 酒店建筑物总占地面积说明：酒店建筑总占地面积约 29,300平方米。1. 考虑到当地酒店建筑选址为丘陵地带，同时为了节约投资成本，建议酒店建筑物的高度不宜过高，10层较为适宜。2. 建议酒店建筑结构设计局部地下两层、裙房二层、客房八层，建筑物共计10层。3. 裙房可分三个区域进行规划设计：占地面积约15,9141、00平方米。1) 酒店大堂服务区：酒店大堂、大堂吧、商店、商务中心等服务设施设计在酒店首层，占地面积约2,600平方米。2) 酒店餐饮宴会区：中餐厅、咖啡厅、特色餐厅、专业茶室、宴会厅、多功能厅、演艺厅等设施可在酒店裙房分两层进行设计，占地面积约6,800平方米。3) 酒店康体娱乐区：综合体育健身中心、KTV歌厅、SPA水疗等设施可在酒店裙房分两层进行设计，占地面积约6,500平方米（不含室外健身设施面积）。4. 总统别墅区占地面积约1,500平方米。5. 酒店员工生活区建筑物占地面积约1,000平方米。6. 地下建筑分两层进行设计，占地面积约8,000平方米（此项占地面积应含在裙房占地面积内142、）。7. 其它室外设施包括：占地面积10,900平方米。1) 酒店室外综合体育设施：占地面积2,500平方米。 室外网球场。 室外射箭场。 室外趣味篮球场。2) 室外停车场：停车位数量按三、四星级客房数量的30%进行计算，占地面积8,400平方米。8 考虑该酒店为旅游度假酒店，要重点突出酒店“绿色、生态”的理念，要求酒店室外的园林绿化率要很高，建议酒店室外园林占地面积可根据建设规模以及项目征地面积充分给予考虑（在此无法进行酒店园林绿地面积的测算），但项目应包括：1) 酒店正门入口处有温泉主题相适应的园林绿化水景景观、广场及行车道。2) 自然生态园（可饲养梅花鹿、各类山鸡、天鹅、野鸭、孔雀、驼鸟143、）、人工饲养的钓鱼池。3) 供酒店客人散步、休闲、观赏景物的花园。云南xx五星级旅游度假会议酒店造价估算说明按照国家旅游度假酒店建设投资标准拟建一座五星级旅游度假会议酒店，美国xx酒店集团（中国）就有关酒店建设投资项目及费用估算说明如下：一. 估算说明：1 本估算按拟建五星级旅游度假会议酒店1,000间/套客房，总建筑面积约107,000平方米进行计算，其中：1) 五星级酒店客房300间/套。2) 四星级酒店客房400间。3) 三星级酒店客房300间。4) 酒店配套设施：如酒店大堂、餐厅、会议、健身、娱乐等均为共用设施。2 本估算不包含建设用地出让金、国家对建设用地征收的各种税费。3 本建设用144、地为一块熟地，已通过拆迁、三通一平的前期工作。4 本估算不包含建设期间贷款利息及物价上涨因素。5 本估算建筑外墙按钢筋混凝土结构外墙进行计算的，没有计算玻璃幕墙费用。6 本估算不包含酒店办公及开办费用。7 因建设项目的占地面积没有确定，本估算不包含室外绿化费用。8 本估算不可预见费费率按有关规定取值为工程总造价的8%。9 本估算设计费费率按有关规定取值为工程总造价的5%。10 本估算建设单位管理费包含：1) 工作人员工资。2) 基本养老保险费。3) 基本医疗保险费。4) 失业保险费用。5) 办公费用。6) 工作人员差旅交通费。7) 国家劳保保护费用。8) 固定资产使用、购置费用。9) 招工、业145、务招待费用。10) 技术资料、图书费用。11) 施工现场津贴费用。12) 工程竣工验收费用。13) 工程印花税。14) 其它管理性质费用开支。11 因考虑建设项目的占地面积没有确定，本估算只对建筑物的建筑面积进行估算。二. 工程项目费用估算：1 建筑结构费：18,939万元，含土方开挖、桩基、基坑围护、建筑结构等费用。2 外墙装修费：2,311万元，含外墙石材、铝合金窗、喷涂等费用。3 大堂装修费：877.5万元，含酒店大门避风阁、大堂、前台办公室、商务中心、商店等设施费用。4 餐饮宴会装修费：3,566.5万元，含餐厅、厨房、宴会、会议等设施费用。5 健身娱乐装修费：3,430万元，含健康体146、检、健身中心、温泉水疗、KTV歌厅等设施费用。6 五星级客房装修费：4,652万元,含五星级客房300间/套,两栋总统别墅。7 五星级走道装修费：910万元。8 四星级客房装修费：2,304万元，含四星级客房400间9 四星级走道装修费：440万元。10 三星级客房装修费：1440万元，含三星级客房300间。11 三星级走道装修费：300万元。12 行政后勤装修费：360万元，含500平方米洗衣房面积。13 员工生活区装修费：60万元。14 机电设备费：21,346.5万元，含强弱电、空调、给排水、消防、洗衣房等设备的购置安装费用。15 室外市政费：1,055万元，含地下管线、室外照明、室外道147、路（不包含室外绿化、自然生态园、人工饲养钓鱼池费用）。16 以上工程造价费（以上112项）合计：61,991.5万元。三. 其它附加费用估算：1 工程不可预见费8%：4,959.32万元。2 工程设计费5%：3,099.58万元。3 工程建设管理费：2,675万元。4 以上工程附加费（以上13项）合计：10,733.9万元。四、 家具、家电、健身器械购置费用估算： 1. 酒店大堂家具：24万元，含大堂吧、休息区家具费用。2. 餐饮宴会家具：500万元，含中餐厅、咖啡厅、特色餐厅、宴会厅、多功能厅、行政酒廊等家具费用。3. 厨房灶具费：240万元，含中餐厅、咖啡厅、特色餐厅、宴会厅厨房灶具费用。148、4. 康乐健身器戒费：300万元，含体育健身器戒、KTV包房、棋牌室等设施费用。5. 五星级客房家具费：450万元。6. 五星级客房家电费：360万元。7. 四星级客房家具费：480万元。8. 四星级客房家电费：400万元。9. 三星级客房家具费：300万元。10. 三星级客房家电费：240万元。11. 总统别墅家具费：110万元。12. 总统别墅家电费：110万元。13. 行政办公家具费：90万元。14. 员工生活区家具费：30万元。15. 家具、家电、器戒、灶具费（以上19项）合计：3,634万元。五、以上酒店工程总造价费（以上二三四项）合计: 76,359.4万元。云南xx五星级旅游度假149、会议酒店投资造价估算汇总表一. 项目工程费用估算：序号工程项目名称建筑面积（平方米）每平方米造价（元/平方米）投资额（万元）1.建筑结构费107,0001,770元/18,939万元2.外墙装修费107,000216元/2,311万元3.大堂装修费1,9504,500元/877.5万元4.餐饮宴会装修费10,1903,500元/3,566.5万元5.健身娱乐装修费9,8003,500元/3,430万元6.五星级客房装修费23,2602,000元/4,652万元7.五星级走道装修费7,0001,300元/910万元8.四星级客房装修费12,8001,800元/2,304万元9.四星级走道装修费4150、,0001,100元/440万元10.三星级客房装修费9,6001,500元/1,440万元11.三星级走道装修费3,0001,000元/300万元12.行政后勤装修费3,0001,200元/360万元13.员工生活区装修费3,000200元/60万元14.机电设备费107,0001,995元/21,346.5万元15.室外市政费10,0001,055元/1,055万元16.工程造价费合计107,0005,794元/61,991.5万元二. 其他附加费用估算：序号工程项目名称建筑面积（平方米）每平方米造价（元/平方米）投资额（万元）1.不可预见费8%107,000464元/4,959.32万元151、2.工程设计费5%107,000290元/3,099.58万元3.建设管理费107,000250元/2,675万元4.工程附加费合计107,0001,003元/10,733.9万元三. 家具、家电、健身器械购置费用估算：序号工程项目名称建筑面积（平方米）每平方米造价（元/平方米）投资额（万元）1.大堂吧、休息区家具300800元/24万元2.餐饮宴会家具10,000500元/500万元3.厨房灶具费4个厨房60万元/个240万元4.康乐健身器戒费9,800306元/300万元5.五星级客房家具费300间/套1.5万元/套450万元6.五星级客房家电费300间/套1.2万元/套360万元7.总统152、别墅家具费2,200500元/110万元8.总统别墅家电费2,200500元/110万元9.四星级客房家具费400间1.2万元/套480万元10.四星级客房家电费400间1万元/套400万元11.三星级客房家具费300间1万元/套300万元12.三星级客房家电费300间0.8万元/套240万元13.行政办公家具费3,000300元/90万元14.员工生活区家具费3,000100元/30万元15.家具、家电、器戒、灶具费合计107,000340元/3,634万元四. 工程总造价费（含家具、家电、器戒、灶具费）合计：76,359.4万元。第七章 财务分析A云南xx酒店10年经营预算说明收入客房部分153、客房收入来源于三个不同星级的酒店客房部分，一家300间客房的5星级酒店客房和一家400间客房的4星级酒店客房及一家300间客房的3星级酒店客房。在十年中，5星级酒店客房部分将带来298,366,902元的营业收入，4星级酒店客房部分将带来319,699,513元，3星级酒店客房部分带来181,011,152元的营业收入，三家酒店客房部分一共带来的客房收入为799,077,566元。考虑到云南的气候和酒店以会议、旅游为市场地位的特点，每年的5、6月份为淡季，平均房价和出租率较低；其他月份为旺、平季。房价方面：目前，昆明地区的5星级酒店的年平均房价在500元左右。昆明是一个交通较xx便利，旅游市场154、较xx成熟，城市知名度较xx高，及酒店刚刚进入市场，第一年的平均房价定位在450元，此后每年提高4%左右。酒店在4星级和3星级客房数量上有强大的优势，客源对整个酒店和周边地区的设施都会有带动消费的潜力，对拓展整个地区的市场和旅游资源、知名度十分重要和关键，客人的主要来源是会议公司和旅行社，因此4星级和3星级酒店客房部分将作为整个酒店群体设施的主打部分。昆明地区的4星级酒店的年平均房价在350-400元左右，第一年的房费定价为347元，此后每年递增4%。昆明地区的3星级酒店的年平均房价在260-280左右，第一年的平均房价定位在254元，此后每年上调4%左右。出租率方面：鉴于xx地区在现在的全国155、会议、旅游市场的知名度还不是很高，要先拓展市场。5星级客房部分第一年的出租率为39%，第二年为43%，自第三年起每年提高二个百分点。4星级客房部分第一年的出租率为41%，第二年为46%，自第三年起每年提高二个百分点。3星级客房部分，第一年均为44%，第二年为48%，自第三年起每年提高二个百分点。每年每个月的平均房价和出租率随淡、平、旺季的变换而起伏变化。餐饮部分餐饮由400个餐位的咖啡厅，500个餐位的中餐厅，100个餐位的西餐厅，1000个座位的宴会厅，100个座位的大堂吧组成。第一年，咖啡厅的预计翻台率为1.1次，平均每日接待人数440人次，主要收入来源为住店客人的早餐及会议和团队午、晚餐156、，客人的平均消费为43元，全年的收入为7,127,680 元。中餐厅的预计翻台率为0.7次，平均每日接待人数为350人次，客源为会议接待和团队午、晚餐，客人平均的消费为48元，全年的收入为6,062,400元。西餐厅的预计翻台率为0.8次，平均每日接待80人次，客源为5星级客房部分的高消费群体，客人的平均消费为90元，全年的收入为2,605,500元。宴会厅的预计翻台率为0.3次，平均每日接待人次300人次，客源为会议客人的茶歇和包餐及当地的婚宴市场，客人的平均消费为55元，场租为全年180，000元，全年的合计收入为6,202,500 元。大堂吧的预计翻台率为1.3次，平均每日接待130人次157、，客人的平均消费为20元，全年的收入为914,000元。此后每年，翻台率和平均消费逐年递增4%左右。总体看，食品收入占餐饮收入的89.4%，饮品收入占餐饮收入的9.9%，场租等其他收入占餐饮收入的0.7%。餐饮设施是酒店打造会议、旅游酒店中重要的配套设施之一，餐饮收入的主要来源是依靠住店客人的消费，鉴于会议的需要和餐饮的规模，平均消费定在全国中等的价位上。针对5星级客房部分的高消费群体，定位较高的西餐厅能提供这种食品和服务高品质的需求。同时，功能齐全，设施完备，菜品繁多，服务优良的餐饮部门也是本地消费者宴宾酬客，亲人朋友欢聚的首选之地。其他经营部门收入部分其他经营部门的收入由电话房、车队、洗衣158、房、康乐中心、商务中心、小卖店6个分部组成。第一年的收入为6,036,280元，平均每间出租房的消费为40元。电话房占收入的2%，车队占收入的5%，洗衣房占收入的30%，康乐中心占收入的50%，商务中心占收入的3%，小卖店占收入的10%。此后每年客人的平均消费以3%递增。之所以考虑到每间出租房的消费为40元，是因为酒店配套了种类齐全、规模庞大、品质出众的康体娱乐设施，既增加了酒店的销售卖点，同时也满足了住店客人的多元化消费需求。建立在巨大的住店客人基数的这一消费群体是完成此预算的保证。占其他经营部门收入50%的康乐中心，拥有25间KTV，平均消费200元，使用率为70%，日收入为3500元；健159、身中心有乒乓球台6个（20元/小时X4小时X6个=480元/日）、羽毛球场6块（30元/小时X4小时X6个=720元/日）、网球场2块（40元/小时X4小时X2个=320元/日）、壁球场1个（60元/小时X4小时X1个=240元/日）、台球台5个（20元/小时X4小时X5个=400元/日）、棋牌室10个（20元/小时X4小时X10个=800元/日）等健身、休闲、娱乐设施，日收入为2960元；SPA的收入在2500元左右。由此可知康乐中心的年收入在320万元左右。洗衣房的收入占其他经营部门收入的30%。全年有超过150,000间夜的出租率，洗一件衬衣10元，平均一间房洗两件衬衣就可完成预算。占其160、他经营部门收入10%的小卖店，日销售额完成1800元即可完成预算，有如此多的住店客人，还可挂房帐消费，完成此预算亦不成问题。综上所述，十年间客房总收入为799,077,566元，餐饮收入为337,163,133元，其他经营部门的收入为92,681,352元。客房收入平均占全部收入的65%，餐饮收入平均占全部收入的27.5%，其他经营部门收入占全部收入的7.5%。费用客房部分合并的客务部人工成本预计占客房收入的11.9%，经营费用占客房收入的15.8%（包括营业税5.5%），部门利润率为72.2%。若单独核算，5星级客房部分人工成本占客房收入的12.5%，部门利润率为73.2%；4星级客房部分人161、工成本占客房收入的10.2%，部门利润率为74.2%；3星级客房部分人工成本占客房收入的14.1%，部门利润率为67.2%。其中，客用品，5星级酒店为18元每间夜，4星级酒店为16元每间夜，3星级酒店为15元每间夜。布草，各星级酒店均为3元每间夜。洗涤费，5星级酒店为6元每间夜，4星和3星级酒店为5元每间夜。清洁用品，各星级酒店均为2元每间夜。餐饮部分人工成本占餐饮收入的26.3%，食品成本占食品收入的38%，饮品成本占饮品收入的25%，其他费用占餐饮收入的12.6%（包括营业税5.5%），部门利润率为24.6%。其他经营部门部分年均人工成本占其他经营部门收入的41.7%，部门利润率为13.5162、%，其中包含了电话房、车队、洗衣房、商务中心、小卖店各5.5%的营业税和康乐中心25.5%的营业税。营业费用方面，电话房的收入为在电信局收费的基础上加收的服务费，是净收入，除去人工成本和税费外不再有其他费用。车队费用占其收入的20%。洗衣房占其收入的45%。商务中心占其收入的10%。小卖店占其收入的50%。康乐中心占其收入的20%。行政部门人工成本占总收入的5%，其他管理费用占总收入的1.6%。行政部门包括行政办公室、财务部、人力资源部和保安部。其中印刷及文具占总收入的0.1%，邮递费用和通讯费用占总收入的0.1%，差旅费和交通费占总收入的0.1%，招待费占总收入的0.1%，信用卡和银行手续费163、占总收入的0.82%，培训费占总收入的0.04%。广告及市场推广人工成本占总收入的1%，其他管理费用占总收入的1.3%。主要支出包括差旅费和交通费占总收入的0.1%，酒店广告费占总收入的0.5%，餐饮广告费占0.3%，宴请费用占总收入的0.1%，宣传册占总收入的0.1%，广告牌占总收入的0.05%。维护和保养人工成本占总收入的0.8%，维修费用占总收入的1.2%。支出内容包括维修工具、消防设备、建筑物维修、空调及冷冻、厨房设备维修、电器及机械维修、家具及装置维修、装饰维修、电脑硬件维修、电梯保养合同、维护保养合同、特殊维修、废物清理、照明和灯泡等，其中电梯保养合同占总收入的0.2%，维护保养合164、同占总收入的0.25%，特殊维修占总收入的0.2 %。能源费用能源费用占总收入的12%，能源费包括水费及排污、电费等。厨房燃料费用在餐饮部列支，每客人均消耗1.2元。品牌使用费和全球市场费前两年，品牌使用费占总收入的2.5%，全球市场费占总收入的1%。两年后，品牌使用费占客房收入的5%，全球市场费占客房收入的1%。税率营业税率除康体娱乐为25.5%外，其他均按5.5%计算。所得税率为25%。以上所涉及的成本和费用属经营费用，在毛利前列支。以下涉及的非经营费用将在毛利之后，净利润之前列支。非经营费用固定资产折旧固定资产原值预估为727,254,000元，残值为5%，折旧期暂定为40年，年均折旧费165、用为17,272,283元。原值和折旧期有待进一步落实。原值的界定是将工程造价619,915,000元加上附加费用107,339,000元，其中能够最终划定为固定资产的内容需要完工后精确核算，得到税务局批准后方可确认。折旧期需要经董事会考核经营状况后批复。摊销摊销费用为36,340,000元。按5年分摊。分摊的费用是家具、家电、健身器械的购置费。开办费预计开办费用为800万元，包括开业前的人工成本，办公费用。开业前的筹备期为八个月，人员到位时间表将根据工程进展情况调整。人工成本是按照满员情况下的70%计算。房产税每年的房产税以房产原值的70%的1.2%计算。原值暂以建筑结构加上机电设备费用为基166、数，装修、装饰及家具电器未含在其内。此原值开业后需要与税务局共同确认核定。财产保险以总造价的万分之四点五计算，总造价暂定763,594,000元，是工程造价、其他附加费用和家具、家电、健身器械费用的合计。奖励管理费奖励管理费为经营毛利的5%。此项支出是在全权委托经营的模式下方产生的，在特许经营的模式下将没有此项费用。毛利及毛利率十年的毛利为343,609,898元，毛利率为28%。其中，客房部的毛利率为72.2%，餐饮部的毛利率为24.6%，其他经营部门的毛利率为13.5%。若按照不同星级客房部分核算， 5星级客房部分酒店十年的毛利为105,753,175元，毛利率为20.5%；4星级客房部分167、酒店十年的毛利为166,187,306元,毛利率为37.7%；3星级客房部分酒店十年的毛利为71,669,416元,毛利率为26.4%。由于餐饮、娱乐、后勤等部门是为这三个星级客房配套共同服务的，他们所带来的收入和产生的费用根据这两家酒店的建筑面积所占的百分比进行分摊，其中5星级客房部分占50.72%，4星级客房部分占28.16%，3星级客房部分占21.12%。人员配置和人工成本酒店的人员配置为976人，与客房的比例基本是1：1。人员的工资水平数中等偏上。人工成本平均占酒店的总收入的24.9%。第一年人工成本占收入的34.5%，其后，每年的人工成本逐年递增2%，收入递增的幅度高于人工的涨幅，人168、工占收入的比例呈下降趋势。利润经营毛利：十年的经营毛利为343,609,898元，毛利占收入的28%。净利润：十年间净利润为-10,267,439元，利润率为-0.8%。由于有5亿元5年期，利率为7.83%的贷款，利息为39,150,000元，年均7,830,000元。总结从局部经营看，作为酒店的独立投资，此项目存在极高的风险，尤其是在酒店开业的前两年。酒店的市场是需要培育的，在一个成熟的消费环境里是这样，在一个未完全成熟的环境里更是如此。一个酒店的经营成功与否，不是仅仅靠饭店的设施和服务能决定的，它的成功是与周围的大经营环境密不可分的。它的存在也是对整体经营环境的肯定。在经营管理上有一种观点169、，就是经营的第一要素是位置，第二要素还是位置，第三要素依然是位置。往往对于酒店来说，位置决定了成败。这里谈到的位置实质就是它所处的经营环境，如麦当劳、肯德鸡的店面不惜重金都选择在繁华商业区。对于目前的这个项目，若仅仅从酒店投资管理上看，是存在着极高的风险的。若把它放在一个更大的经营环境中，它会对整个旅游开发区域起到承前启后的作用，是不可或缺的，是一个有远见的投资。对于一个城市的投资发展，有一个高档次，设施豪华，有信誉保障的酒店是非常必要的，提供良好的下榻场所，它会给投资者以信心，此时它就是该城市的名片。可以说高品质的酒店是投资先行的钥匙。具体的说，xx温泉酒店项目的所带来的经济利益可以从以下三170、个方面来看。一、直接为当地的旅游行业提供有力的支撑平台，带动并扩大旅游市场，在旅游市场不断发展、成熟过程中获利；二、为在区靖大规模投资的客商提供下榻之地，增强其他投资项目成功的机率，并从其他成功投资中获利；三、酒店自身增值。现在的大多数酒店的最终获利就是来源是使用的土地升值带来的。酒店在日常经营过程中能保证正常运转，随着时间的推移，城市和地区的发展，地价的上涨，通过酒店占用的土地的交易达到最终盈利的目的。现在很多成功的酒店经营的最终获利就是来源是使用的土地升值带来的。此获利前提就是酒店在日常运作中能保持资金链的连续。根据现金流量表，前两年为负数，需要合理调配资金使用，避免资金短缺给经营带来的困171、难。经统计，十年间酒店经营产生的营业税在六千三百万元左右，所得税在二千七百七十万元左右。为解决酒店前期开发、中期经营、后期发展过程中暴露出来的现金流不佳的表现，建议争取得到当地税务部门税务政策的倾斜会使酒店的经营压力得到一定的缓解。关于产权式酒店的回报分析将4星级客房的使用面积包括走道约为16,800平米，以每平米8,000元卖产权给小业主，可以得到134,400,000元的资金。以年回报9%计算，每年需支付12,096,000元的费用。将3星级客房的使用面积包括走道约为12,600平米，以每平米8,000元卖产权给小业主，可以得到100,800,000元的资金。以年回报9%计算，每年需支付9172、,072,000元的费用。4星客房和3星客房的产权出让可得到235,200,000元的资金，但同时每年也将会承担21,168,000元的回报费用，同时产生的税费为1,058,400元，共计22,226,400元。在产权销售过程中会产生的费用有：销售产权时前期的市场销售费用是1.5%，预计为3,528,000元。销售税为5.5%，费用为12,936,000元。同时产生的还有印花税、契税、房屋维修基金、所得税。针对以上所产生的税费是一项庞大的开支，根据以往其他成功的案例，建议聘请专业的税务规划师来操作可以规避很多支出。若5亿元贷款和3、4星级酒店客房部分卖产权同时进行，酒店的现金流在前五年将无法维173、系。 A云南xx酒店十年现金流量表说明现金流入部分包括客房收入、餐饮收入和其他经营部门的收入。其他经营部门的收入包括电话房、车队、洗衣房、康乐中心、商务中心和小卖店。十年间客房收入为799,077,566元，餐饮收入为337,163,133元，其他经营部门收入为94,005,083元。全部现金流入为1,228,922,051元。现金流出部分为：建设期的投入763,594,000元，酒店的经营成本885,312,153元，开办费8,000,000元，房产税33,839,820元，财产保险34,469,244元，奖励管理费1,603,339元，所得税27,752,110元。酒店经营成本与费用包括：174、1.客房成本与费用，包括客务部的人工成本、经营费用和营业税。2.餐饮部成本与费用，包括餐饮部的人工成本、食品成本、饮品成本、经营费用和营业税。3.其他经营部门成本与费用，包括电话房、车队、洗衣房、康乐中心、商务中心、小卖店的人工成本、经营费用和营业税。4.行政部门。包括行政办公室、财务部、人力资源部和保安部的人工成本，管理费用。5.广告及市场推广部门。包括市场人员、销售人员和公关部的人工成本，广告费用和营销费用。6.维护及保养部门。包括人工成本、维修器材、保养维修维护合同。7.能源费用。以总营业收入的12%预计。8.品牌使用费及全球市场费。全权委托经营为总营业收入的2.5%和1%。特许经营为客175、房收入的5%和1%。开办费：开业前，酒店人员的人工成本，办公费用和人员的培训费用。开业前的筹备期为八个月。房产税：每年的房产税以房产原值的70%的1.2%计算。原值暂以建筑结构为计数，装修、装饰及连体设备设施未含在其内。财产保险：以总造价的万分之四点五计算，总造价暂定763,594,000元。奖励管理费：全权委托管理模式下的奖励管理费为经营毛利的5%。贷款利息：若按照贷款本金5亿元，5年期，利率为7.83%，利息一共为39,150,000元，年均支付利息为7,830,000元。所得税：税率为25%。经营状况下的全部现金流出为1,030,126,665元。以目前的预测的经营状况为基础，十年间的经176、营净现金流为198,795,386元。 其中前两年的净现金流为负值。第八章结论一、可行性分析通过对财务报表（损益表及现金流量表）的数据分析及充分认证，我公司认为此五星酒店项目可行。根据财务核算，本项目固定资产原值预估为722,462,800元，残值为5%，折旧期暂定为40年，年均折旧费用为17,158,492元。十年的毛利为278,347,137元，毛利率为24%。年均毛利为27,834,714元。净利润：十年间净利润为2,600,756元，利润率为0.2%。十年全部现金流入为1,164,707,342元。经营状况下的全部现金流出为955,781,671元。以目前的预测的经营状况为基础，十年间177、的经营净现金流为208,925,671元。根据年均折旧/毛利数据对比，可得出结论每年理论上可获得1000万元左右的毛利；虽最终计算的十年净利润数字较低，但在严格控制工程预算、控制各种实际发生费用支出、每年产生2亿左右现金流、并结合本项目带动区域发展、整体资产的增值，此项目可作为重点发展项目扶植、发展。二、资产投资增值案例说明根据xx集团长期的市场追踪与分析，我们认为旅游房地产市场大有可为。大家熟知的云南红塔集团是云南旗舰企业集团，现也大力投资开发旅游项目，采取“工业旅游”宣传重点，近年来发展迅速，说明当地乃至全国此类项目适宜开发。在集团性投资开发方面，已有很多案例说明此种投资行为不仅自身会有所178、回报，更重要的是带动区域经济、项目共同发展，自身增值迅速，几年间资产价值就可承几何级上涨。例如，红塔集团初始投资额为10亿元人民币，市场近期传言某国际集团至少出资4亿美金提出收购；海南三亚的红树林酒店项目，潘石屹投资7亿元人民币，现多家海外基金出资20余亿元收购。让我们来看一则红塔集团的报道：根据红塔网站报道，3月，红塔集团开通了工业旅游线路，游客可亲临参观国内最先进的卷烟生产线，也可了解红塔集团发展史、烟草科技、烟草文化等。这是今年红塔创业50周年回报社会的一个公益举动。这也是云南省第一个工业游项目，在云南，38元游红塔已成为云南各大旅行社一句响亮的宣传口号。工业旅游，是一些工业企业利用其自179、身厂区、生产线、生产工具、劳动对象和产品以及独特制造工艺流程等为主要吸引物，组织有兴趣的游客进行参观、体验的一种别具特色的旅游项目。工业旅游已经有几十年的历史，它最早出现在法国。法国雪铁龙、雷诺、标志几大汽车公司以及美国波音、福特、通用公司的旅游生意一直都不错。工业旅游从门类上又分为：1、以现代化科学技术和先进的生产工艺为主要内容的科技型工业旅游，如美国硅谷、我国西昌卫星发射中心等；2、把过时的、比较落后的生活工艺、生产模式，开发为传统工业旅游项目，如开采了多年的各类矿井、矿坑、矿区，蒸汽机制造厂、老火车厂等；3、展示特定生产模式、生产工艺的项目，如位于费城的美国国家造币厂、我国青岛海尔园等；180、4、把自然景观、人文景观与工业旅游融为一体的综合类工业游，如美国拉斯维加斯及其附近的建在沙漠中的胡佛水库、我国浙江省安吉天荒坪抽水蓄能电站等。从投资足球到发展工业旅游，红塔集团在不断求新图变。据了解，为了发展工业旅游，红塔集团投资20亿元改造玉溪红塔山工业园区。园区包括融于旅游要素的工业技改项目，以博物馆的方式建企业文化产品展示区，展示红塔集团的发展、创业史；还包括厂前区广场、红塔山主题公园两个生态公园，突出人与自然和谐发展。目前，红塔工业游不接待散客，游客可到旅行社报名参团。旅游过程中，游客可进入全智能化的办公大楼参观了解红塔集团发展史、烟草科技、烟草文化，随后参观了生产二部卷包生产线和高架181、库，再乘车到钱瓜山观景台俯瞰工业园区全景和玉溪全景，看建于元代的红塔原型。长期以来，由于烟草产品的特殊性，烟草企业一直不能在新闻媒体上正面宣传自己，消费者对烟草企业也一知半解。作为当今中国烟草集团翘楚，从上个世纪50年代的一个小烟叶复烤厂，到中国第一、亚洲第一和世界前列，誓言“山高人为峰”的红塔集团书写了太多的传奇故事。红塔工业游一方面可以让消费者详细了解红塔的发展历史，另一方面可以更好的让消费者知道红塔产品的科技含量以及红塔“山高人为峰”的经营理念。据悉，11月9日至10日在云南玉溪召开的“全国省际卷烟产销衔接会”期间，红塔集团与全国各烟草公司签订2006年上半年的卷烟销售协议，形势喜人，尤182、其“红塔山”品牌系列产品销售更是出现该品牌多年来持续下滑之后的首次恢复性快速增长，出现良好局面，为红塔集团实现2006年的主要目标之一，即进一步集中资源，做强“红塔山”品牌打下坚实基础。从中国烟草交易信息中心获悉，截止10月份，红塔集团的“玉溪”、“红塔山”、“红梅”、“国宾”、“美登”各主要品牌与去年同期相比，均出现不同程度的快速增长，呈现产销两旺，其中“红塔山”品牌在今年实现恢复性增长已成定局。企业推动经济发展，品牌孕育经济创造。“红塔山”曾连续7年蝉联中国第一品牌，“红塔山”品牌快速发展造就红塔集团的辉煌。红塔集团曾树立起中国民族工业的一面旗帜，为国家和地方做出积极贡献，累计为国家和地方183、上缴纳利税超过2000亿元。2005年9月1日，由全国名牌推进委员会授予红塔集团的“玉溪”、“红塔山”、“红梅”三大品牌为“2005中国名牌产品”荣誉称号。红塔集团是拥有最多中国名牌的企业之一，是烟草行业唯一同时拥有三大品牌为中国名牌的企业。然而，红塔也如同世界长寿知名企业一样，其发展历程并不都是一帆风顺，而是在曲折前进中发展。面对加入WTO和WHO的严峻挑战，以及烟草行业进一步深入推进“深化改革、推动重组、走向联合、共同发展”的发展战略，积极推进“大品牌、大企业、大市场”的工作思路，红塔人是如何加大自主创新，把握机会，应对挑战，重现历史辉煌，正努力进行卓有成效地积极探索。战略创新为企业发展提184、供方向在激烈的市场竞争中，要想在竞争中始终保持强势企业，要想取得长远的发展，立于不败之地，就必须有一套清晰的战略。没有战略的企业通常只能着眼于现状，为短期的物质利益而疲于经营，最终往往昙花一现，徒劳无功。战略制定是有规划的，不是一成不变的，需要不断创新，与时俱进，才能持续成功。红塔集团的战略决策者具有超前性和前瞻性的创新思维，在上世纪80年代初，大胆进行技术创新，在国内率先引入国外先进设备，借助得天独厚的烤烟种植自然优势，使得红塔进入高速发展时期，树立起民族工业的一面旗帜。根据企业发展需要，提出“三合一”的组织结构模式，并在90年代中期，进行第二轮技术改造，为红塔集团成为优秀企业奠定坚实基础。185、红塔的决策者认为：“在一个完整的产业生命周期中，一个产业必然经过分散化竞争阶段、到以内部成长为主的积累式发展阶段、再到以外向扩张为主的聚集式发展阶段，最后形成大集团、大企业。中国烟草产业，目前正进入以外向扩张为主的聚集式发展阶段。”“战略问题至关重要。战略决定成败，战略是旗帜，是方向。”面对加入WTO新形势和烟草行业竞争格局发生巨大变化，红塔集团于2002年及时调整企业发展战略，提出以主业为主，提质创新，增强红塔核心竞争力的“归核化战略”，抓住机遇，集中精力，整合资源，做强做大烟草主业。确立了做精“玉溪”、做强“红塔山”、做大“红梅”，巩固“国宾”“美登”的品牌发展战略。以品牌为纽带，通过重组186、整合，产品联营，推行规范化、标准化管理，积极稳妥地进行品牌扩张。紧紧围绕国家局提出的“深化改革，推动重组，走向联合，共同发展”的发展战略，深化集团一体化战略建设。为实现联合重组后资源的有效整合，红塔集团实施“六个一体化”和实现“两个转变”。“六个一体化”，即：财务管理一体化，信息一体化，品牌、营销、研发一体化，原料一体化，物资一体化，人力资源和组织管理一体化。“两个转变”，即：发展目标由做大向做强转变，经济增长方式从增量型向优化结构型转变。根据红塔集团总体发展要求，进一步加强国际合作，拓展国际市场，争创世界名牌。目前，红塔集团已拥有玉溪、楚雄、大理等7个卷烟生产点（厂），生产规模达320多万箱187、，是目前国内最大的卷烟工业企业，是拥有最多中国名牌的企业之一。组织创新为实施企业经营战略提供保障美国著名学者钱德勒（A.D.Chandler）对美国70多家大公司，特别是通用电气公司、杜邦公司、新泽西标准石油公司和西尔斯罗布克公司的经营发展历史进行了研究，得出一个著名的结论：企业组织结构要服从于战略，组织结构是为战略服务的。红塔集团的发展也验证了钱德勒的论断。当外部环境相对稳定时，战略调整和组织结构矛盾并不突出。当企业面临重大的战略转折时，企业要实现重大的战略创新，就需要对企业组织结构进行重大的变革，通过组织创新，为实施企业经营战略提供保障。红塔集团在80年代初期的高速成长期，工厂制对应的组织188、结构是直线型组织；90年代中期，红塔由工厂制变为集团公司制，组织结构采用事业部制，尤其在上世纪多元化战略的提出，迅速向外扩张，整个组织结构急剧膨胀。2002年，集团新领导班子提出归核化战略，组织结构进行再造，优化组织流程，内部施行“三项制度”改革，满足集团战略调整需要。随着红塔集团一体化战略的深入推进，省内已形成“两个中心，三个生产点”的研产销组织结构，即技术中心，营销中心和玉溪卷烟厂、楚雄卷烟厂、大理卷烟厂三个生产点。组织创新另一层面的要义在于组织文化、管理和机制创新。过去红塔推崇“敢为天下先”的企业精神，并因此创造了无数奇迹，树立起中国民族工业一面旗帜。如今，红塔人不断勇攀高峰，延续以前企189、业精髓，提出“山高人为峰”企业理念。“以人为本、关爱健康、提质创新、追求卓越”的管理方针，进行“三项制度”改革，启动多渠道、多层面的灵活用人机制创新。强化基础管理，搭建科学管理平台，红塔集团于1997年就通过了ISO9000质量体系认证，2004年通过了环境（ISO14000）、职业健康安全（OHSAS18000）管理体系认证，在全国烟草行业内首家获得“三标一体”认证证书，并逐步引入卓越绩效考核，强化大质量意识，提高了企业运作效率，激发了员工的积极性，以提升企业品牌带动主要品牌的影响力，逐步止住下滑，基本实现恢复性增长，呈现出良好的发展后劲。技术创新以消费者为中心，构建强势品牌任何公司，无论规190、模多大、多有名气，或有多大的市场份额，都不能依赖过去成功的经验生存。持续的成功需要新的竞争优势、需要创新。红塔人深刻认识到，在激烈的市场竞争中生存下去，唯一的途径就是走在别人的前面。为了走在别人前面，红塔十分重视技术创新，研发投入，不惜花费巨额资金技术改造、开发新产品。日本战后之所以仅用30年就成为世界第二经济大国，其消化吸收创新为主的技术政策是重要因素之一。韩国同样走的是消化吸收创新的技术进步路线，目前其科技创新能力已跃居世界第五位。我国改革开放以来，经济发展与技术进步在很大程度上也是通过引进基础上的消化吸收创新实现的。红塔集团通过引进技术基础上的消化吸收创新，迅速实现了从边陲小烟厂到中国烟191、草龙头、亚洲第一的的现代化卷烟工业企业飞跃。在不断完善引进技术的消化、吸收和再创新机制，把自主创新与技术引进、消化和吸收有机结合起来，努力实现在引进基础上的创新。2002年，红塔集团提出归核化战略，回归烟草主业，并于去年年底开始进行以“提质创新”为目的的第三轮大规模技术改造，在关键工艺流程、工序的改进，实现产品加工精细化、控制智能化，确保了红塔在技术装备水平、加工工艺技术的行业领先地位，目前，已在卷烟加工工艺上实现了中式卷烟特色加工模式。卷烟工业企业的产品（卷烟）属于一种特殊消费品，是一种嗜好性消费品，对于红塔集团这样负责任的大企业而言，在关注国家利益的同时也要更加关注消费者的健康。面对加入W192、HO的烟草控制框架公约在中国即将正式生效，这将对烟草行业产生巨大的压力。红塔集团主动应对挑战，多年来致力于产品“降焦减害”的科技创新，不断提升科技创新水平，有效地控制和降低烟草有害物质对人体的危害，以消费者健康为己任，维护消费者利益。红塔集团先后成立国家级技术中心、博士后流动工作站，进一步加大研发力度，加强研究消费结构、品牌结构、消费习惯，针对区域市场，有针对性地进行产品研发和投放，提高适应市场能力。1999年，红塔集团率先在全国范围内将各卷烟产品的焦油含量都控制在15mg/支以下。2002年，推出高科技含量，以高香气、高安全、低刺激、低危害为显著特征的“铂金”系列产品，该产品曾被国家局领导评193、价为“代表中国烟草实力与水平。”根据消费者需求不断细分市场，产品推陈出新，今年开发投放市场的“新势力”、“人为峰”红塔山采用“半仿生法”和“树脂富集”技术提取物生产的HT2新技术滤棒研究成果在红塔品牌的运用，提高了卷烟抽吸品味，降低了主流烟气有害物质，提高了卷烟安全性。在产品原料环节上，上世纪80年代，红塔提出“原料第一车间”，实施科技兴烟战略，并不断发展种植低焦油烟草品种，进年来积极打造无公害、低农残的“绿色环保烟叶”，用优质原料打造红塔品牌。品牌创新长寿品牌的不竭动力当今世界已进入品牌竞争的时代。世界著名市场战略家杰克特罗特在分析未来市场品牌的意义时指出：“有两类竞争者是成功的。一类是强有194、力的品牌、大的品牌。这类公司能够在全世界范围内谋求利益。另一类是专门化的或定位很好的品牌。这是一些小的竞争者。”作为中国烟草行业的龙头老大红塔集团的品牌发展历史说明，品牌创新，是解决品牌老化问题的必要途径，是使品牌重新焕发生命力的重要保证，是品牌的新陈代谢走向新生循环的动力所在。当然，品牌创新不是简单的进行产品改造，是一项系统工程，必须在品牌产品、品牌本身和品牌扩张层面进行。红塔集团在品牌创新演义中续写新的辉煌篇章。（一）品牌产品层面创新品牌是有生命周期的，但完全不同于产品的生命周期，原因是品牌的生命与产品的生命并非完全是合二为一的。品牌可以不断创新，产品却必须不断的更新和改进乃至死亡。其根据195、是，该品牌的原有产品因为不适合形势发展，无法满足消费者需求，就被新开发的产品所替代，从而使品牌延续。在不断变化的市场中，消费者的需求也在发生变化。2000年2003年，“红梅”面临品牌老化，产品吸味无法满足消费群体要求等问题。红塔集团于2002年及时推出了以“清甜和谐”烟草为产品特点，体现柔绵和顺味觉感受的新品醇香“红梅”1、2号，其醇和清淡的吸味符合当今吸食卷烟的潮流，获得了消费者的认可，市场反应良好，表现强劲。品牌就像一个有机体，产品是这个有机体的系统的子系统；只有每个子系统都通过创新以达最优，才能产生1+12的效果，才能使母系统最优。品牌的长久不衰依赖于其下一个产品或几个产品的良好销售和196、市场表现，好产品对品牌建设提供强有力的支持，如果产品不好，品牌就成为了无处可依的空壳。为了维护和保持“红塔山”品牌，根据区域消费文化和消费习性，细分卷烟消费市场，产品推陈出新，今年开发投放市场的“新势力”、“人为峰”新技术滤棒研究成果在“红塔山”品牌的运用，提高了卷烟抽吸品味，降低了主流烟气有害物质，保证了卷烟安全性。同时，以品牌演绎历史、消费者怀旧为诉求点，再现“红塔山”品牌特有的魅力和王者风范，推出“经典1956”产品，使得“红塔山”老品牌展现新面貌，注入活力，重新恢复了“红塔山”品牌的强势竞争力。（二）品牌本身层面创新这一层面的品牌创新，主要集中在品牌视觉、品牌形象、品牌延伸、品牌理念以197、及品牌策略和战略等，它的直接目的就是增加知名度，重塑品牌形象，增强品牌忠诚度和品牌联想，它的最终目的提高重复购买力，厚积品牌资产、恢复品牌市场竞争力。红塔集团确立做精“玉溪”，做强“红塔山”，做大“红梅”的品牌发展战略，按高中低层次，通过企业品牌、主品牌、和副品牌三个层次组成“金字塔”式品牌结构，明确品牌定位，提升各品牌价值，有效提升了品牌整体竞争力。比如，新开发的带有体验性的“新势力”红塔山，以全新的产品和清晰的市场定位，引入产品新的形象：“勇敢、刚毅、拼搏、力量、有冒险精神、富有男性魅力的男子汉”，彰显产品个性特征：“体格健壮、富有朝气、坚韧不拔、有实力、勇于拼搏、创新、接受挑战的攀登者。198、”，辅之具有视觉冲击力的广告冲击：“未来，我来”，巩固现有消费群、吸引新的消费者、用特有的产品特性满足消费者该地区消费需求，采用新技术，使外包装光泽度较好，喜庆新颖，更显档次，创新整个“红塔山”品牌形象并拉动整个“红塔山”系列产品的销售。（三）品牌扩张层面创新面对外烟进入国内市场，地方品牌崛起的竞争压力，同时又面对行业深入改革，抓大放小，市场空间逐步错开，给予强势企业提供机会。卷烟企业的产品总有一个生命周期，对于企业来说这是不容回避的现实。当产品生命周期的成熟阶段或衰退阶段时，市场需求停止增长并开始下降，这时企业应考虑如何推出新产品或进入新的市场领域，从而避免产品生命周期给企业带来的灾难，实际199、上，当企业产品处于成熟期或衰退期时，企业就开始考虑品牌扩张，希望通过品牌扩张推出新产品或转入新市场，从而使企业或品牌继续生存和发展下去。品牌扩张是诸如红塔集团这样龙头企业的必然选择，扩张带来品牌的延伸和扩展，但也带来风险。规避风险，把握机会，以品牌为旗帜利用代工制造的方式，把生产基地转移到其它生产点，从而打入异域市场。红塔集团的品牌扩张主要从联合重组和联营加工进行，目前品牌输出主要以三、四类烟为主；通过兼并、组建合资公司或成立股份公司等方式，通过企业资产重组，用各自优势资源整合双方市场的现有品牌，削弱弱势牌号的生产，实现一定规模的品牌扩张；通过区域内联合生产，实现区域品牌扩张和市场资源共享。通200、过品牌扩张，2004年，红塔集团的“红梅”品牌卷烟销售再次突破百万箱，成为国内销量最大的三大品牌之一，为“红梅”品牌的发展提供了很好的成长空间，从而达到有效、充分利用企业品牌资源的目的。营销创新从容应对瞬息万变的外部环境与归核化战略相适应，红塔提出了“以市场为第一车间”的口号。这是相对于红塔飞速上升时期“以原料生产为第一车间”的历史性策略转变。著名管理大师德鲁克在管理：任务、责任和实践一书中指出，企业的两项基本职能就是：市场销售和创新。创新意识虽然是贯穿企业的各个环节和各个部门，但在营销体系中更显得直观重要。红塔集团保持持续创新的心态，不断提高自身适应市场能力，从容应对瞬息万变的外部环境。红塔201、集团在营销实践中，不断历练营销理念，革新营销观念，加强品牌营销，树立品牌红塔意识。在营销创新做了卓越而有效的探索，主要体现在诸如：1、事件营销，即通过或借助某一有重要影响的事件来强化营销、扩大市场份额。2003年，红塔推出“激情攀越2003哈巴雪山登山活动”，赞助“2003皇马中国行”活动，借“红塔集团2004迈克尔波特战略论坛”竞争经典智慧，全程赞助“2005年珠峰测量活动”，“山高人为峰”的理念和内涵向公众得到有效传达，提升了红塔企业的品牌，从而带动红塔主要品牌。2、品牌营销。这是一个品牌竞争的时代。烟草行业发展历史告诉我们，市场割据造成的结果是：没有绝对强势品牌就没有强大企业品牌的竞争力202、。作为烟草行业的龙头老大，树立品牌烟草义不容辞。在“大品牌、大企业、大市场”的演义过程中，红塔集团及时调整品牌发展战略，并对各主要卷烟品牌文化进行全新的诠释，满足市场需求。同时，高层营销重拳出击，全员营销全面出动，相继在上海、青岛、山西等地召开“红塔品牌市场恳谈会”，极大促进了工商双方的沟通和品牌的认同。3、“舍得”营销。红塔人十分清楚，有“舍”才能“得”。“舍”不是放弃，而是趋利避害，集中资源，把握机会，以消费者健康为关注点，加大科技创新、对产品进行“降焦减害”，践行“国家利益和消费者利益至上”。“得”就是不断满足消费者需求，适时推陈出新产品，得到消费者认可，让真正的强势品牌做精做强做大，让203、红塔品牌再现辉煌，提升品牌价值，从而维护“国家利益和消费者利益”的行业共同价值观。4、差异化营销2005年是红塔集团的“整合年”。做强红塔山是红塔集团的一号任务，把红塔山品牌恢复到它应有的位置。成立红塔山品牌发展项目组，推出“王者归来”定位的“人为峰”，主要针对江苏市场气候、文化、消费者口味特点及吸食偏好入手开发的定向区域新产品；带有视觉冲击“未来，我来”定位的“新势力”，则是其以消费者为导向，精心为年轻消费者量身开发的卷烟新产品。结语市场呼唤“王者归来”2006年，是红塔成立50周年。在厂庆即将来临之际，红塔集团的主要强势品牌呈现良好发展势头，这是送给红塔人自己最大的厂庆礼物。红塔人知道，市204、场经济的竞争，是实力的竞争，只有不断强化内功，细化管理，持续改进，持续创新，才能持续成功；面对各级政府的厚爱和消费者的关注，自主创新，品牌烟草，红塔责无旁贷。创新需要勇气和胆量，革新更需要魄力和时间。正如成功挽救IBM公司的郭士纳反复强调：“如果企业高层没有决心拿出起码5年时间来进行改革，那么，机构性的重组很难成功。你必须让整个公司准备好为这样的计划拿出数年的时间，并且明白，难的不是在开始，而是在将变革推行下去，直至达到目的。”因此，红塔再造辉煌，成就优秀企业，塑造百年老店，任重而道远。该超五星级项目对整个区域发展将起到极大的推动、带头作用，包括区域内的会展、景区、美食、温泉SPA、购物等旅游205、商业配套资产价值都将大幅上涨，并对整个云南旅游经济的带动起到积极意义。社会影响分析本项目的建立，将在三方面体现出极高的社会价值：a.增强xx的国外、国内知名度b.增强xx在整个云南旅游市场的市场份额比重c.使得xx这一拥有“珠江源头”之称的旅游城市，真正拥有国际品牌的五星级酒店与旅游度假区；这将吸引泛珠三角经济合作组织9+2成员各组织的注意度，确保会议度假市场的定向开发项目综合竞争力分析a.既是酒店又是会堂b.完善、合理的会展功能配置和职业化的会展服务c.超大规模的接待能力和完善的功能配套设施d.300套超5星级的豪华客房e.酒店配套设施具备服务于会展的条件f.综合会议成本显著降低g.无干扰的206、绿色环境h.商务休闲、会议休闲合二为一项目优劣势分析优势：a. 云南整体旅游市场随着中国社会的稳定、经济的高速发展，旅游业的规范与日趋成熟，整个云南旅游业在十一五期间蓬勃的发展。省会昆明的旅游客人逐年递增，随着西部的开发，人们从最初的以沿海城市为目的地转为了西部地区，从旅游观光看风景到休闲度假放松心情，旅游市场在发生着改变。云南具有着独特人文资源和自然资源，这一切都使云南成为了一块急剧吸引力的旅游目的地。b. xx旅游市场首先有云南省大力开发滇东旅游市场的政策支持，其次xx市努力开发城市规模争做云南省第二大城市。有省、市政府在政策上的支持，曲靖市的旅游将会迅猛的发展，争取从现在的每年30万人左207、右发展到2010年的100-200万旅游者。c. 滇东最大的、档次最高的、配套设施最完善的旅游项目d. 独特的文化背景主题和区域规划主体e. 国际的品牌及管理f. 多渠道的客户资源劣势：a.项目地没有著名的旅游资源b.当地人的消费意识和消费习惯在我们的实地考察中发现，10月底云南已进入秋季天气转冷。项目规划地现有几家温泉度假酒店，但我们看到生意都不好，在北方这个时候所有的温泉项目生意都会非常的好，而这里却非常萧条，这与当地人的生活习惯和消费习惯有着一定的关系。c.交通及穿越项目的国道、没有直通该项目区的车辆，只能采取自驾的方式前往。、项目区旁边有国道通过，不管是从规划上还是在将来的区域经营上，该国道都会对项目整体规划有影响。d.配套设施建设的周期如果配套设施建设周期过长，势必对一期酒店的经营有很大的影响，同时影响到产权房的投资回报。