1、上海临公园五星级城市度假酒店项目前期市场调研可行性定位报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月上海临公园五星级城市度假酒店项目前期市场调研可行性定位报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月95可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一前期市场调研分析71宏观经济情况分析71.1项目城市内主要经济指标概述71.2 项目城市发展前景81.32、虹桥/长宁地区酒店市场发展前景82项目地理位置及周边环境112.1项目地理位置状况及周边区域环境概况112.2 项目区域内酒店现状123本项目所在地交通、运输状况分析143.1项目距离机场、火车站公里/车程143.2铁路及航空年均客流量143.3项目区域内交通情况144本项目所在市区人口及劳动力情况154.1项目区域内户籍人口数量及增减比例154.2项目区域内居民年平均收入及年平均消费水平对比155项目所在地旅游状况分析165.1旅游业状况及未来发展形势165.2酒店业发展状况分析165.3客源分析175.4旅游经济分析206周边市场同级/同类酒店竞争对手经营状况分析216.1 竞争对手酒店配3、套服务设施对比296.2 竞争对手酒店餐饮设施种类对比296.3 竞争对手酒店宴会设施对比306.4 竞争对手酒店淡季抽样房价对比31二. 市场定位、吸纳目标、功能定位及管理模式定位建议351酒店项目整体市场定位建议351.1项目定位依据351.2酒店项目整体星级与产品定位建议361.3 酒店项目市场定位362. 酒店客源目标定位372.1 目标客源的分析372.2 初期客源定位372.3 远期客源定位452.4 客源目标比例初步预测463. 现有建筑物布局研究及设施初步定位483.1 布局研究483.2 布局研究方案总结：503.3 酒店布局整体定位建议51苏州河沿岸草坪景观带524. 项目4、功能定位建议574.1 各功能面积比例初步建议：575酒店设计关键点635.1 总体设计关键点635.2 功能分区及布局设计关键点（包含功能布局及装修范围的重点提示）642各功能分区动线合理，方便客人活动不与员工服务动线交叉646. 项目经营理念及管理模式建议746.3 客房收费标准建议746.4餐饮消费标准建议76三投资估算及经营预测771酒店建筑投资估算771.1本工程造价估算由以下内容组成:771.2造价估算汇总表785. 客房平均房价及入住率预测796. 餐饮收入预测807.未来5年经营收入成本利润预测 (单位:RMB)81四. 市场调研及定位报告结论821项目酒店优劣势SWOT分析85、22. 项目综合竞争力分析833. 项目整体经济效益分析843.1 投资方面：843.2 经济效益方面853.3 经营预测853.4 投资回报86投资回报期约在六-七年864. 项目不确定性分析865. 可比性结论87高效能人士的50个习惯88l 高效地搜集并消化信息92l 善于集思广益、博采众议93成功人士选备的十五种能力94一前期市场调研分析1宏观经济情况分析1.1项目城市内主要经济指标概述国民经济主要指标（20042005年底数据）项 目200420052005年为2004年%人口年末户籍人口 （万人）1352.391360.26100.58%劳动力从业人员（万人）836.87863.36、2103.60%国内生产总值 （亿元）8072.839154.18113.39%全社会固定资产投资 （亿元）3084.663542.55114.84%固定资产投资 基本建设投资 （亿元） 1721.561984.61115.27%更新改造投资（亿元）房地产开发投资（亿元）1175.461246.86106.07%财政地方财政收入 （亿元）3591.734095.81114.03%地方财政支出 （亿元）1395.691660.32118.96%物价以1990年价格为100%居民消费价格总指数（%）257.8%260.3%1.0096%居民消费水平 非农业居民 （元）1263113773109.47、1%农业居民 （元）75808663114.28%资料来源:上海统计年鉴1.2 项目城市发展前景在经济全球化加快发展的新形势下，无论是科技创新还是体制创新，都要面对更加开放的环境。上海将致力于坚持扩大开放的方针，在更大范围更广领域更高层次上参与国际竞争与国际合作。当前，上海对外开放的势头良好，上海已经成为我国利用外资规模最大，投资领域最宽，跨国公司、研发中心集聚最多，外商投资效益最好的城市之一。预计经过入市过渡期，我国将进入对外开放的新阶段，在新一轮的开放中，上海将更加积极合理科学地引进外资，鼓励外资企业参与加快推进上海国际经济、金融、贸易、航运中心建设，参与重大基础设施的投资和功能开发；鼓励8、外资企业积极参与上海的产业结构调整，参与上海现代服务业和先进制造业的发展；鼓励外资企业积极参与上海国有企业的改组改造。截至2006年底，上海已累计吸引外资企业超过4万家，合同外资超过1000亿美元，实际到位的外资超过600亿美元。2006年是“十一五”的开局之年基本，上海市国内生产总值(GDP)预计首次突破1万亿元，国民经济实现连续15年两位数增长。透过这些数据和情况，可以清楚地看到上海发展的良好态势。面向未来，上海全面落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，实施科教兴市主战略，加快推进国际经济、金融、贸易、航运中心建设。上海前进的脚步更加坚定有力，上海进一步显现蕴藏的生机与活力。1.3虹桥/长9、宁地区酒店市场发展前景随着国内、亚洲地区和全球经济发展，并靠近闵行、松江、嘉定、安亭和青浦等重要工业区，该地区酒店会继续表现良好。但上述工业区内有竞争力的酒店增加可能会减少市场对虹桥区酒店的需求, 尤其是这些新增加酒店在价格、交通距离和设备设施相对更先进等方面更有竞争优势。同样, 位于上海西南地区的酒店仍将继续争夺该地区市场份额，因为客户将上海做为访问长江三角洲地区主要城市包括杭州，苏州，南京，无锡等的出发中心。上海也依然是休闲旅客参观长江三角洲古镇和城市的必经之地。 目前，虹桥地区办公楼的使用率仍然很高，并将持续保持对酒店的需求。但是,明年酒店需求增长的出现一定压力，因来年先前设在虹桥区的许10、多公司总部将迁到浦东区(譬如Honeywell)。同时,一些公司因扩张正在寻找更大的办公室空间(尤其制整个楼层或几层)，而这种办公场地在虹桥区已经很难找到。因此他们将在其它地区寻找（如在企业中心广场），这会为虹桥区的酒店需求带来更多压力。随着所有的国际航班（包括香港和澳门）从虹桥机场移至浦东机场，空勤人员，转机旅客和短程国际人员的酒店需求不断转移到浦东。虹桥地区的酒店将获得更多的国内转机和到虹桥机场的国内航班旅客的酒店需求关注。虹桥区做为上海的商业中心将保持强劲的发展，因为其地理位置更靠近西部和西南部工业区；它连接着江苏到浙江省的高速公路；做为自由贸易区，为国际公司带来税务和商业利益。这里仍有11、较大数量的土地可供开发；办公租赁费用相对便宜。随着复兴隧道，卢浦大桥和三环路的竣工和开通，从虹桥区到浦东和浦东机场的交通状况明显改善，旅行时间大大缩短。这使虹桥区的酒店更有能力从浦东市场争取更多的对价格敏感的客户以及一些空勤人员，但同时会限制与上海中心地区的酒店去竞争很多到虹桥区开会的高效益的客户。对于展览和会议业务，新国际展览中心（SNIEC）使上海世贸商城失去更多举办大型国际交易会和展览会的机会， 但这一地区对于一些小型的，专业的地方展览活动仍然保持着活力，继续保持对虹桥地区酒店的需求。但是，多数需求将被虹桥宾馆和银河宾馆垄断。由于虹桥区十分靠近F1赛事场地，这个赛事和未来的相关活动给该区12、的酒店带来更多的商机。虹桥酒店与位于城市中心的酒店相比，客户提前预定客房的时间短，尤其那些在高峰时期从城市中心客满酒店溢出的客户。在改善管理的情况下，这一地区酒店也很提高入住率水平。以上主要趋势和问题可能对虹桥/长宁地区酒店市场构成的影响：平衡各种因素， 2006年以后，虹桥酒店市场继续适度增长，取决于主要业务群的增长和到达的水平。2项目地理位置及周边环境2.1项目地理位置状况及周边区域环境概况本酒店项目距离上海市中心12公里，位于北翟路，长宁路的延伸段与外环线，环西第1大道的交界处。项目北部和东北部环绕苏州河且紧临环境优美的公园,南与北翟路相接,西与外环线相临。具备得天独厚的亲水系、临公园的13、环境优势。生态园区虹桥机杨延安西路虹桥交通枢纽北新泾IBP国际商务区内环线市中心方向虹桥开发区项目位置v 项目地理位置优势与劣势分析优 势劣 势l 酒店做为工业园区开发计划的一个重要部分，将因工业园活跃该地区并提升整个地区的号召力。l 毗邻周边工业区和虹桥国际机场。l 沿中环路方便可以到达城市的各个区, 并通过其便利连接延安路和成都高速路。l 在城市西北部A20公路中段已形成交通枢纽。l 临水为酒店提供一个特殊的环境因素。l 到上海的主要商业区(如外滩，南京路)距离比较远。l 目前该地区配套商业还处于低级和待开发阶段。l 周边建筑外观老旧，拟建地点建筑孤立。 但是，随着商务园区工程的实施，这些14、状况将改变。结论: 拟建地点具备开发一个优秀酒店的良好特征，这都基于一个预测，IBP发展商将继续基础设施建设，总体规划和园区将不断吸引来办公租赁者，成为酒店的客源实体。相信酒店也一定寓意将伴随工业园的成熟获得诸多方便的同步收益，本项目所在位置2.2 项目区域内酒店现状项目酒店的地域特征,决定了其未来的基础客源将来自虹桥,长宁地区, 因此, 酒店竞争群体也将集中在这一区域内.v 经初步调研,项目区域内及周边区域目前共有酒店35家酒店 其中：五星级酒店4家：虹桥万豪喜来登豪达扬子江万丽酒店上海千禧海鸥大酒店四星级酒店7家：红桥宾馆银河宾馆虹桥迎宾馆虹桥大酒店银星假日国航龙柏三星以下、经济型快捷酒店15、19家;酒店服务式公寓5家资料来源: 凯莱集团信息资料库v 与上海南京路,外滩区域酒店相比, 本区域内酒店的地理位置大多集中在闹市区域, 分布相对集中, 设施设备的使用时间也相对较长, 季节抽样促销价格卖价也相对偏低. 这是由于当地尚无硬件齐全、设施先进的高星级酒店产品而形成的区域状况.3本项目所在地交通、运输状况分析3.1项目距离机场、火车站公里/车程参照目的地车程(分钟)虹桥机场10-15分钟浦东机场50-80分钟虹桥开发区10-15分钟人民广场30分钟F1赛道50分钟南京路30分钟金融区35分钟*参考车程视具体交通情况而定 资料来源:Horwath Asia Pacific3.2铁路及航16、空年均客流量上海年度客流量统计(万人次)年份年客流总数铁路公路水路航空199953542906112658174120005693298012825398922001632432311508543104220027326351820465261236200372113391205252812402004808436622401570145120058454388224736041494资料来源:上海统计年鉴3.3项目区域内交通情况本项目交通十分便利，由铁路客运专线上海总站、航空港、滋悬浮机场快线、城市轨道交通、地面公共交通五大层次的虹桥交通枢纽组成。4本项目所在市区人口及劳动力情况4.1项目区17、域内户籍人口数量及增减比例v 人口情况：根据人口及劳动力情况调查，全区户籍人口截 止2005年为 1360.26万人，比上年末增长0.58%。v 其中项目所在区2005年劳动力平均工资26823元。4.2项目区域内居民年平均收入及年平均消费水平对比项 目20042005农民人均纯收入73378342城镇居民人均可支配收入2595426677全市居民人均消费支出(元)项 目20042005农村63297265城镇1263113773资料来源:上海统计年鉴2005年人均消费支出较2004年同比增长9.04，已实现连续7年保持增长率超过5，这一良好势头充分证明项目所在地区的良好商业前景和稳步发展的消18、费趋向。5项目所在地旅游状况分析5.1旅游业状况及未来发展形势在2010年到来前的5年中，上海将凭借举办世博会的历史机遇，把上海的旅游业打造成申城现代服务业的主体产业和国民经济的动力型产业。据悉，为了实现这一战略新定位，到2010年，上海计划实现旅游总收入3300亿元人民币，接待入境游客超过900万人次，实现旅游外汇收入87亿美元，争取使旅游业增加值占上海GDP的9.5%，将上海初步建成“世界著名旅游城市”。未来上海旅游行业的发展趋势将本着中心城区旅游要向都市观光产品和“旅游特色街区”发展，市郊旅游要向休闲度假基地方向进军，充分发挥旅游的社会功能，重点扶持和发展申城农业旅游，为此新近发布了上海19、乡村集聚旅游发展三年行动计划，年内首先实现百万人次游市郊，到2008年达到2000万人次游郊区的目标。5.2酒店业发展状况分析 上海市现有各类星级酒店320家，客房总数5.23万间（套）。以2005年为例，上海接待入境旅游人数由2002年的272万人次增长到400万人次，如按每人次住宿两夜计，2005年上海接待入境旅游者的客房需求为800万间夜，比2002年增加约256万间夜。预计在未来五年间，2008年北京奥运会和2010年上海世博会的市场推动下，上海的高档客房需求将面临较大的上升空间，特别是三星级以上的高档酒店投资额大，技术及管理水平要求高，而这正是酒店投资商抓住这次机遇，获得可观的投资回20、报的良好市场契机。因此，随着上海高档酒店业市场的看好，上海越来越成为国际酒店管理集团进入中国的“桥头堡”。同时，上海良好的投资环境及旅游市场也吸引了越来越多的国内外客商及游人。受上海日趋升温的旅游及酒店业吸引，目前已有多家国内外知名酒店集团纷纷宣布在上海增资，全球16个著名的国际酒店管理集团如今已悉数入沪。据数据显示：2005年上海全市320家星级饭店实现的利润，有一半集中在近30家由国际管理集团经营的饭店；这近30家饭店人均年利润达257万元人民币，是其它饭店平均水平的9倍多。这一系列的数字不断鼓舞着国际酒店管理集团进入中国上海的步伐。5.3客源分析v 2006年111月旅游入境人数对比2021、06年111月旅游入境人数停留天数对比 年度累计与2005年度同比增长%总计56037086.3过夜人数42478984.94外国人36557315.67香港同胞285468-2.77澳门同胞15152-3.86台湾同胞2915474.5资料来源:上海统计年鉴v 2006年111月入境旅游人数来源细分2006年1-11月入境旅游人数来源细分 (单位：人)月 份总 计亚 洲欧 洲美 洲其 他50389401737393113715611355091028882一月20004813249931410288217318二月402578146729872328416184456三月416979170022、2611975111551711685四月508546157349117236115414118547五月491662153715115084110391112472六月467540151866107930104240103504七月4460031469811017759837698871八月45570315241710272499552101010九月475884159831105930102403107720十月543775172426121879121652127818十一月630222193554126205154982155481资料来源:上海统计年鉴v 2006年111月入境旅游客23、源分析表明：过夜游客人数： 约424.8万人次欧美及外国客 ： 约365.5万人次港澳同胞： 约30万人次台湾同胞： 约29万人次以上数据较2005年同期增长6.3%，这一增长势头自1999年开始保持至今，且步伐仍在加快。从这一角度可以体现上海旅游产业客源市场的良好前景。v 2006年1-11月接待国际旅游者人数项 目2005年2006年过夜人数(人)人天数(人天)过夜人数(人)人天数(人天)合 计402989342478981.外国人34595381017511365573111332764.台湾同胞27900077500029154710495693.港澳同胞30935596854830024、6101019835资料来源:上海统计年鉴v 2005-2006 年接待国际旅游者人数对比(图表)v 20052006年接待国际旅游者人天数对比(图表)5.4旅游经济分析v 代表年份国际旅游外汇收入增减分析2005年本市国际旅游外汇收入36.08亿美元，同比增长 16.8%。2006年本市预计外汇收入将突破40亿美元，同比增长幅度继续保持在10以上。v 代表年份旅游业收入构成情况分析根据对旅游行业中旅行社、星级饭店、旅游景区、旅游车船公司等旅游企业相关资料统计,2005年总体情况，上海市旅游企业年营业收入达330亿元。其中：旅行社共实现营业收入132.43 亿元，比上年增长22.37%。20025、5年星级饭店共实现营业收入194.47亿元，比上年增长17.44%。v 地区旅游市场20002005年接待过夜旅游人数(单位：人)20002001200220042005来沪国际旅游者人数(万人次)181.40204.26272.53491.92571.35 外国人 139.14146.97210.66339.11452.27港澳同胞17.6220.6223.0348.9548.59台湾同胞19.8831.9933.5671.7570.49国内旅游者来沪人数(万人次)64338255876185059012 外省市来沪旅游人数(万人次)51776470679763466805 本市市民在本地旅26、游人数(万人次)12561785196421592207平均每日到沪旅游者流量(万人次)18.12 23.18 24.75 24.65 26.26 来沪旅游者平均逗留天数(天/人)3.923.873.613.503.50同比增长率(%)15.85%27.9%6.8%-0.4%6.5%资料来源:上海统计年鉴6周边市场同级/同类酒店竞争对手经营状况分析(详见个案调研资料,信息来源:凯莱集团信息资料库)万豪虹桥酒店酒店2000年9月开业星级电话021-62376000座落地点长宁区虹桥路2270号报价RMB 管理公司万豪国际集团管理企业性质外资酒店企业传真021-62376222邮政编码20033627、结算RMB 地理交通距市中心/公里数 11.0 公里 距虹桥机场 2.5 公里 距火车站距离 13.0 公里 ) 距开发区 2.5 公里距浦东机场 60.0 公里 停车位数 150个 客房 315间 （8层）项目 面积(套内建筑面积m2) 门市价 折扣价 豪华房 35 2656 658高级豪华 35 2905 1035行政豪华 35 3320 1380行政套房 65 4150 2490豪华/贵宾套房 90 4980 3486总统套房 180 24900 19900餐饮餐厅性质：数量 餐饮风格大堂酒吧 1 点心、午茶、鸡尾酒万豪咖啡厅 1 随意餐点万豪轩 1 中餐冠军吧 1 将美酒、佳肴和氛围完28、美融合曼哈顿扒房 1 美国风味的牛扒、排骨和海鲜鱼翅捞饭 1 粤/港菜娱乐/康体设施 室内游泳池，网球场，室内高尔夫，健身中心，瑜珈馆，桑拿， 蒸汽浴，按摩浴池服务设施24小时客房送餐服务，洗衣服务，礼宾部，礼品店，报亭租车服务台，航班服务台，迷你超市，花房配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施 面积m2 可容座位数(人) 一号会议厅 174 98六号会议厅 211 110宴会设施万豪殿 745 600天幕厅 260 150一号宴会厅 248 170二号宴会厅 248 170三号宴会厅 248 170会议服务和设备电脑，宽带上网，会议音响系统，投影仪，视频/电话会议商务服务29、商务中心，计算机，复印，传真，邮寄信笺，秘书服务 客房设施可提供婴儿床，客房保险箱，熨斗和熨衣板，吹风机浴袍，免费赠送客房咖啡，迷你酒吧，电冰箱，遥控电视，空调系统，有线/卫星电视，所有新闻频道，语音留言信箱，国际互联网及电子邮件接口，电子钥匙系统，设有台灯的办公桌，报纸派送（星期一至星期五），DDD电话，IDD电话扬子江万丽酒店酒店2001年10月开业星级电话21-62750000座落地点开宁区延安西路2099号报价RMB 管理公司万豪国际集团管理企业性质外商投资企业传真21-62750750 邮政编码200336结算RMB地理交通距市中心/公里数 7.5 公里 距机场/公里数 8.0 公里30、 距火车站距离 12.0 公里 ) 虹桥开发区 1.0 公里 停车位数量 50 个 客房 544间 （34层）项目 面积(套内建筑面积m2) 门市价 折扣价 豪华房 30 2650 575高级豪华 30 2750 863行政豪华 30 3350 1150行政套房 60 4560 2736豪华/贵宾套房 85 5380 4081总统套 120 12450 9960餐饮餐厅性质：数量 餐饮风格满福楼 1 粤菜翠竹小馆 1 传统上海及粤式面点、粥类霞日式寿司吧 1 日本美食拉斐尔意大利餐厅 1 商务宴请万丽咖啡厅 1 亚洲/欧式风味自助及零点库 雪茄吧 1 特色鸡尾酒及雪茄娱乐/康体设施 室内游泳池31、，网球场，室内高尔夫，健身中心，瑜珈馆，桑拿，蒸汽浴，水疗中心，按摩浴池，缓跑径，池壁球,台球,按摩服务设施机票服务,租车服务,前台保险箱,礼品店,报亭,礼宾部,洗衣服务,24小时客房送餐服务,迷你超市,花房,大堂宽带上网配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施 面积m2 可容座位数(人) 会议室1 39 10会议室2 42 12会议室3 70 22紫罗兰0 .23 10宴会设施白玉兰+郁金香 68 25-60向日葵+康乃馨 62 20-25牡丹+莲花 130 35-70翡翠厅 113 28-50明珠厅 30 10-20碧玉厅 440 50-400碧涛厅 230 30-15032、碧华殿 670 320-500会议服务和设备电脑,宽带上网,会议音响系统,投影仪,视频/电话会议商务服务商务中心,计算机,复印,传真,邮寄信笺,秘书服务 客房设施可提供婴儿床,客房保险箱,熨斗和熨衣板,吹风机,浴袍,遥控电视,空调系统,60多种卫星电视频道,所有新闻频道,语音留言信箱,宽带上网,人性化的工作区域,DDD电话,IDD电话 喜来登豪达酒店酒店1992年开业星级电话021-62758888座落地点上海长宁区 遵义南路5号报价RMB管理公司喜来登酒店集团企业性质外商投资企业传真021-62755420邮政编码200336结算RMB地理交通距市中心/公里数 7.5公里 距机场/公里数 633、.0公里 距火车站距离 10.0公里 ) 停车位数量 30 个 客房 496间 （27层）项目 面积(套内建筑面积m2) 门市价 折扣价 豪华房 30 2444 690高级豪华 60 2444 886行政豪华 30 3060 1377行政套房 65 3978 2784豪华/贵宾套房 95 16048 9628总统套 115 18888 13220餐饮餐厅性质：数量 餐饮风格咖啡厅 1 欧陆式自助早餐及中西餐点吉而喜酒吧 1 英式酒吧(各种进口啤酒)中餐厅 1 粤菜及上海本邦菜日式餐厅 1 各式日本料理自助餐厅 1 中西合璧菜肴意式餐厅 1 意大利烹饪书房吧 1 饮品,雪茄娱乐/康体设施 室内游34、泳池，温水游泳池，室内高尔夫，店内健身中心，瑜珈馆，水疗中心，桑拿，蒸汽浴，桌球，乒乓球，按摩浴池，美容服务设施自动取款机，婴儿看护服务，礼宾服务，干洗/洗衣，花房， 外币兑换，礼品店，迷你超市，报刊栏，客房送餐服务，前台保险箱，擦鞋，机票票台，租车柜台，旅游柜台，订票服务配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施 面积m2 可容座位数(人) 南中国厅 80 12董事会议厅 50 15行政会议厅 84 18-30商务会议室 1-5 50 6-8宴会设施太平洋大宴会厅 830 280-900太平洋A厅或C厅 290 70-250大宴会厅B厅 250 50-200太平洋A厅+B厅或35、B厅+C厅 540 120-400大西洋厅 160 30-40大西洋东厅或西厅 80 20-30地中海厅 160 30-40地中海东厅或西厅 80 20-30珊瑚厅 88 15-22会议服务和设备手提电脑/个人电脑，宽带上网 多功能会议音响系统，附带录音服务架空电脑投影仪/幻灯片放映机视频/电话会议，室内同声传译设备商务服务商务中心 复印 邮寄信笺 秘书服务 豪华轿车服务客房内连接宽带互联网传真个人电脑租赁打印机客房设施保险箱,小酒吧,彩电,直拨电话,留言系统,遥控台,闹钟,沐浴用品,浴袍,吹风机,健康称,咖啡茶具上海千禧海鸥大酒店酒店2006年10月开业星级电话021-62085888座落地36、点上海长宁区延安西路2588号报价RMB管理公司美千禧酒店及度假酒店集团企业性质外商投资企业传真021- 6295 1390 邮政编码201103结算RMB地理交通距市中心/公里数 10 公里 距机场/公里数 6 公里 距火车站距离 8 公里 ) 停车位数量 96 个 客房 369间 （13层）项目 面积(套内建筑面积m2) 门市价 折扣价 豪华房 40 2530 863高级豪华 40 2530 1035行政豪华 40 3450 2171豪华/贵宾套房 60 行政套房 80 06年10月新开业酒店总统套 200 部分客房营业餐饮餐厅性质：数量 餐饮风格欧咖啡 1 西式烹饪及烧烤翠湖大堂酒吧 137、 巧力克自助点心,各式鸡尾酒饼屋 1 咖啡，蛋糕，甜品七色光中餐厅 1 港式粤菜，上海本帮菜等TKNY 烧烤吧 1 融合了东西方美味的扒房娱乐/康体设施 室内游泳池，网球场，模拟高尔夫球场，健身室，SPA，桑拿浴室，蒸汽浴室，按摩，美容美发，儿童设施服务设施外币兑换服务，票务服务，洗衣服务，残疾人客房，出租车停车场， 酒店公共区域、会议室及餐厅提供无线上网，客房送餐服务，安全保险箱，残障人士设施配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施 面积m2 可容座位数(人) 多功能厅1-5 67 30会议室1-4 15 10宴会设施海纳厅 345 200天和厅 345 200会议服务和设38、备电脑,宽带上网,会议音响系统,投影仪,视频/电话会议商务服务商务中心，会议室，秘书服务，传真服务，影印服务，电脑及传真中心，服务办公室 (供特殊采访及会议使用)客房设施空调,闹钟,瓶装饮用水,单独的温控器,客房内保险箱,空调控制面板,客房小酒吧,免费送至客房的晨报,浴袍,吹风机,人体秤,有线电视频道,卫星电视,行政楼所有客房配备数字电脑一体机冰箱等上海虹桥宾馆酒店1988年开业星级电话021-62753388座落地点上海长宁区延安西路2000号报价 RMB 管理公司锦江国际集团管理企业性质内资企业传真021-62753736邮政编码200051结算 RMB 地理交通距市中心/公里数 7公里 39、距机场/公里数 7公里 距火车站距离 8公里 停车位数量 55个 客房 627间 （30层）项目 面积(套内建筑面积m2) 门市价 折扣价 标准房 28 1725 498高级房 28 1898 498豪华房 30 2185 538套房 60 3450 1500豪华/贵宾套房 110 4500 3800餐饮餐厅性质：数量 餐饮风格中餐厅 ） 3 自助/中式菜/北京菜/本邦菜日本餐厅 1 日本烧烤韩式餐厅 1 韩国烧烤娱乐/康体设施 室内游泳池，温水游泳池，保龄球，店内健身中心，水疗中心，桑拿，蒸汽浴，桌球，乒乓球，夜总会，小剧院，按摩，按摩，美容美发，KTV，儿童设施服务设施自动取款机，婴儿看护40、服务，礼宾服务，干洗/洗衣，花房， 外币兑换，礼品店，迷你超市，报刊栏，客房送餐服务，擦鞋，前台保险箱，机票票台，租车柜台，旅游柜台，订票服务配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施 面积m2 可容座位数(人) 牡丹厅 70 15 贵宾厅A 和 贵宾厅B（分别） 40 15 贵宾厅C 60 20贵宾厅D 60 30 宴会设施嘉庆堂 720 600 玫瑰厅 150 100会议服务和设备手提电脑/个人电脑，宽带上网 多功能会议音响系统，附带录音服务架空电脑投影仪/幻灯片放映机视频/电话会议，室内同声传译设备商务服务商务中心 复印 邮寄信笺 秘书服务 豪华轿车服务客房内连接宽带互联41、网传真个人电脑租赁打印机客房设施卫星电视、闭路电视、小型酒吧及温度调节器节设施，电子办公室和国际互联网络服务，私人的本地语音号码和传真号码，直接使用internet接入和浏览服务银河宾馆酒店1990年开业星级电话021-62755888座落地点上海长宁区中山西路888号报价 RMB管理公司锦江国际集团管理企业性质内资企业传真021-62750039邮政编码200051结算 RMB地理交通距市中心/公里数 7公里 距机场/公里数 7公里 距火车站距离 9公里 ) 停车位数量 90个 客房 666间 （35层）项目 面积(套内建筑面积m2) 门市价 折扣价 标准房 22 1610 498高级房 242、6 1610 498豪华房 26 1840 598套房 40 3000 1200行政豪华间 28 3000 1200行政套 45 3750 1500豪华/贵宾套房 50 4800 1800餐饮餐厅性质：数量 餐饮风格中餐厅 ） 2 海派菜/港式菜西餐厅 3 西餐/西点中西餐 1 中西餐结合日本餐厅 1 日本料理韩式餐厅 1 韩国料理酒吧 1 地中海酒吧娱乐/康体设施 保龄球，健身中心，桑拿，蒸汽浴，夜总会，美容美发，按摩浴池客人服务自动取款机，婴儿看护服务，礼宾服务，干洗/洗衣，花房， 外币兑换，礼品店，迷你超市，报刊栏，客房送餐服务，擦鞋， 前台保险箱，机票票台，租车柜台，旅游柜台配套设施(43、下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施 面积m2 可容座位数(人) 三楼会议厅 250 200辰星厅 116 100荧星厅 174 120镇星厅 89 60太阳厅 54 20 宴会设施宴会厅 300 250宴会厅 300 250宴会厅 300 200会议服务和设备宽带上网，录像/数据投影仪，多功能会议音响系统，附带录音服务，架空电脑投影仪/幻灯片放映机，视频/电话会议，室内同声传译系统商务服务商务中心，复印，邮寄信笺，客房内连接宽带互联网，行政楼层 传真，个人电脑客房配备打印机，秘书服务，豪华轿车服务客房服务空调,闹钟,瓶装饮用水,单独的温控器,客房内保险箱,空调控制面板,客房小酒吧44、,免费送至客房的晨报,浴袍,吹风机,人体秤,有线电视频道,卫星电视,行政楼所有客房配备数字电脑一体机冰箱等6.1 竞争对手酒店配套服务设施对比 酒店名称 设施种类万豪虹桥扬子江万丽喜来登豪达千禧海鸥虹桥宾馆银河宾馆室内游泳池PPPPP室外游泳池网球场PP室内高尔夫PPPP壁球P保龄球PP健身房PPPPPP瑜珈馆PPP水疗中心温泉PPPP桑拿PPPPPP蒸汽浴日光浴PPPPP英式美式桌球PP乒乓房PP花房PPPPP卡拉OK/夜总会PP夜总会/舞厅P小剧院P按摩PPP美容美发PPPP按摩浴池PPP网吧/书吧P儿童游戏场PPP迷你超市PPP资料来源：凯莱集团信息资料库6.2 竞争对手酒店餐饮设施种类45、对比 酒店名称 餐饮种类虹桥万豪扬子江万丽喜来登豪达千禧海鸥虹桥宾馆银河宾馆中餐地方菜PPPPPP宫廷菜官府菜中餐包房PPPPPP民族风味餐厅西餐厅PPP咖啡厅自助餐厅PPPPPP糕饼店PP酒吧PPP红酒吧雪茄吧啤酒屋大堂酒吧大堂酒廊PPPPPP行政酒廊PPPPP快餐厅日本料理PPPP韩国料理PP泰国餐厅印度尼西亚餐厅越南餐厅意大利餐厅P法国餐厅德国餐厅主题餐厅P烧烤餐厅扒房P客房送餐PPPPPP外卖服务PPP资料来源：凯莱集团信息资料库6.3 竞争对手酒店宴会设施对比酒店名称会议设施虹桥万豪扬子江万丽喜来登豪达千禧海鸥虹桥宾馆银河宾馆大宴会厅面积600670830345600600举架5.546、m4m6.1m6m6m6.5m可容纳人数450550700280500500可拆分为会议厅345333会议厅数量636936会议厅平均面积1503590674030会议厅平均容纳人数502030352015会议接待容量750610880870560590资料来源：凯莱集团信息资料库6.4 竞争对手酒店淡季抽样房价对比酒店名称 五星级四星级客房类型万豪虹桥扬子江万丽喜来登豪达千禧海鸥虹桥宾馆银河宾馆标准房门市价格15001610房间报价498498高级房门市价格255015501610房间报价498498豪华房门市价格265626502720253019001840房间报价6585756908647、3538598高级豪华房门市价格290527052890253019501940房间报价10358638861035960980行政豪华房门市价格33203350306034502070房间报价1380115013882171980行政套房新酒店客房部分开业门市价格41504560397855002645房间报价2490260027881500豪华套房门市价格4980538018888房间报价348040889628总统套房1800门市价格249001245024548房间报价19900996013200客房总数316544496369521650开业/挂牌时间2000年20011992年2048、06年1988年1990年资料来源：凯莱集团信息资料库6.5 2006年长宁区四、五星级酒店年度平均房价对比 酒店名称开业/挂牌时间酒店星级客房总数年度平均房价($)万豪虹桥2000年5316US$130.00扬子江万丽2001年5544US$120.00喜来登豪达1992年5496US$145.00千禧海鸥2006年5369US$123.00五星级酒店平均值US$130.00虹桥宾馆1988年4621US$85.00银河宾馆1990年4650US$90.00四星级酒店平均值US$87.50*注:为方便对比,以上数据为近似取整值 信息来源: 凯莱集团信息资料库6.6 2006年长宁区四、五星级49、酒店年度平均出租率对比酒店名称开业/挂牌时间酒店星级客房总数年度平均出租率(%)万豪虹桥2000年531685%扬子江万丽2001年554480%喜来登豪达1992年549684%千禧海鸥2006年5369无（2006年10月开业）五星级酒店平均值83%虹桥宾馆1988年462183%银河宾馆1990年465086%四星级酒店平均值85%*注:为方便对比,以上数据为近似取整值 信息来源: 凯莱集团信息资料库6.7 2006年长宁区四、五星级酒店年度客房平均营业收入对比酒店名称客房平均营业收入对比万豪虹桥US$106.25扬子江万丽US$92.00喜来登豪达US$117.60千禧海鸥US$95.50、40五星级酒店平均值US$102.81虹桥宾馆US$70.55银河宾馆US$77.40四星级酒店平均值US$73.94 信息来源: 凯莱集团信息资料库通过以上竞争对手对比分析，得出以下结论：v 抽样酒店出租率状况与酒店客房保有量有着明显的联系。酒店客房总数越多，出租率抽样越低。例如虹桥万豪与扬子江万丽的客房总数和出租率对比结果。v 抽样酒店的设施、服务标准越高，经营状况越好。 例如扬子江万丽与喜来登豪达的价格和出租率对比。v 虹桥地区的酒店年平均出租率普遍高于80，从一个侧面证明了本地区普遍存在的客源潜力。v 抽样价格显示五星级酒店主流客房在淡季均采用低于门市价3折的价格进行促销，证明了外资酒51、店经营策略的灵活性。 v 抽样调查的四、五星级主流客房的淡季促销价格接近，五星级酒店在淡季可以覆盖四星级酒店客源做为市场补充。v 宴会设施,大多数酒店都具备约600平方米以上可拆分宴会设施功能。v 餐饮状况，均具有三个以上餐厅，至少一个异国风味餐厅。v 配套娱乐设施: 配套齐全,但项目地域商务酒店居多,缺少以度假型产品为特色的酒店。二. 市场定位、吸纳目标、功能定位及管理模式定位建议1酒店项目整体市场定位建议1.1项目定位依据v 市场调研资料为前提，针对项目区域配套酒店的空缺目前虹桥国际商务园内尚无高星级酒店，针对商务旅行者的住宿、休闲设施呈现市场空白；v 结合本项目地理位置、充分利用资源环境52、及商务氛围项目所在IBP周边地块商住情况良好，项目区域商务氛围已成熟；开发区内缺乏大型会议场所和多功能宴会、会议设施、缺少餐饮，娱乐及休闲场所，同时，区域内企业宴请、会议，家庭休闲等消费需求缺乏硬件设施精良、地理位置优越并能够提供高标准服务的具有特色经营理念的餐饮、休闲、娱乐的全方位综合休闲服务场所；做为临近虹桥机场和A20公路交通枢纽的重要区域，项目临近苏州河，生态公园，酒店优越的地理位置是市区西部旅游休闲、自驾车休闲客源短途旅行和休闲的首选场所。v 综合考虑地域特点及人文及生活习惯对于配套设施，尽量考虑综合地域及文化为背景，特色经营。有特色、有亮点、有市场。v 参考国家五星级酒店硬件设施评53、星级规范既融汇国家星级酒店规定的高档硬件设施，并以完善的娱乐休闲配套,加之国际标准化管理理念。v 定位思路超前和预留可持续发展的空间定位超前，设计超前，选材超前，管理理念超前，使酒店在未来10年甚至更长久的时间内立于不败之地。v 消费客人的感受及日后管理的规范需求对于客人-舒适的，温馨的，高雅的酒店,客人享受到的是亲情化、家居化，人性化服务；对于酒店-高效运作管理基础,有利能源和成本控制,便于维护保养，方便更新换代；v 业主投资与回报收益的平衡最佳方案基于上述我们认为，目前及未来项目地块酒店市场呈当地空白，一旦抓住这一契机，建设一间顶级的、综合的，兼商务、会议，休闲、景观于一身，既能够为项目区54、域客户提供全方位综合服务的场所，又能针对市区方向辐射区域吸引客源，必将在上海西部近郊的同行业内独树一帜，引领当地的服务企业新的发展方向。1.2酒店项目整体星级与产品定位建议v 五星级 -城市度假酒店。突出以商务客人为基础，配以度假型酒店娱乐休闲特色v 五星级酒店硬件设施，突出完善的商务配套和会议多功能以及休闲度假娱乐设施v 建筑主体突出度假风格,欧式装修设计独具匠心，融中、西方及地域文化设计经典于一体，注重园林景观、水景及灯光烘托v 国际标准高品质酒店管理公司管理，突出品牌，彰显提升酒店的品质1.3 酒店项目市场定位v 身份与尊贵的标志项目酒店定位为成功人士、都市新贵和商务人士的社交中心。v 55、物超所值享受的标志项目酒店定位为具备一流设施档次服务质量的首选。v 地域特色酒店的标志项目酒店定位为长宁区和上海西区苏州河畔唯一的怀旧与时尚酒店潮流的引领者。v 大型高档宴会与娱乐休闲相结合的高档场所标志项目酒店定位为虹桥开发区乃至上海市内高档会议、宴会、休闲需求的承接者。2. 酒店客源目标定位2.1 目标客源的分析v 从地理位置上对比，项目酒店位置处于尚无高星级酒店的具备得天独厚的客源优势，这一优势体现在项目酒店可以具备绝对的客源吸纳优先权。v 项目经营活动未来的潜在竞争对手主要集中在延安西路，这些酒店的商务客源主体就是开发区商务客人。v 目标客户以国际五星级的管理标准和硬件设施为先决条件，56、以接待国内外高级商务散客为主，地方政府、企业各类会议/展览市场为辅。v 积极接纳开发区各公司客源及与之协作的客源。v 积极开拓网络订房市场和长住客户市场，适当接待国内外高端旅游团队。v 项目区域以外周边城市会议及度假客源市场。酒店目标客源定位受未来经济走势、周边环境变化、未来城市规划、消费需求变化等多种因素影响，因此，客源定位是针对某一特定时期经营方针制定的动态参考。在此，我们仅就酒店开业初期(初期客源定位)和正常经营期(远期客源定位)两个时段的客源定位进行动态预测，此预测包括但不限于如下客源种类：2.2 初期客源定位v 开发区商务散客需求状况：上海市场的公司需求强，增长前景乐观1) 目前中国57、进入WTO及内地在国际金融环境的形象不断改善和活跃，至使国际公司充满信心。上海做为中国经济贸易的中心，将继续巩固自己的角色。2) 上海正将自己建设成“MUST-VISIT”目的地。做为国际商务在亚洲的一个重要桥头堡，伴随而来的是大量增加的国际商务人士组织的考察旅行、实地访问、合作会议和商务洽谈等等，进而产生出大量的酒店市场需求。 3) 上海正在成为国际和地区商务进入这一区域市场的门户，尤其当其显着地改善了公路，铁路和航空等交通设施。从上海到杭州修建的150公里磁悬浮铁路计划在2010年竣工，旅程时间从约3小时缩短到27分钟。4) 在过去的几年里，上海商务办公市场有显著成长，国际A级办公楼占有率58、达到了90至95。在2006年第一季度，上海的一流办公市场的租赁价格持续盘升。在未来的2到3年，随着城市金融业发展，上海办公市场将会继续迅猛增长。 依靠以上经济、商务、交通的发展趋势，在很大程度上为开发区提供部分客源支持的基础之一。与此同时长宁区也形成多家外资进驻的商务办公区。 目前，项目所在国际工业园内，入住商户主要为大中型企业，单 体规模均在1万平方米以上，未来商务企业预计达到100万平方米建筑总量，届时将有5万人在开发区内办公，并且这一总量随着市内公司企业谋求较低租金而向郊区外迁，开发区商住公司的不断增加而不断增长。针对五星级酒店的消费群体，开发区内的商务客源中各公司、企业的部门经理、总59、监及以上高级职员的出差预算符合五星级酒店商务价格，由于这一价格统一由公司支付，客人更愿意选择高档、就近的酒店下榻。因此入住开发区的各商务写字楼的企业将无疑成为酒店的尤为重要的客源基础之二：客源特点：客源稳定，房价的支付能力强。以商旅活动为主要目的，选择酒店遵循就近原则。不受旅游淡旺季波动影响。预期流量：做为酒店的客源主流和出租率基础，初期经营预计占酒店客源总量45。v 旅行社团体 需求状况：项目酒店所在区域做为A20公路和上海西部的重要交通枢纽，是华东旅游线路中上海通往周庄、锦西、阳澄湖、淀山湖、苏州、无锡、太湖等知名旅游地的重要中转站。绝大多数去往上海周边的旅游线路都不在旅游地停留过夜，而全60、部住在上海市内或西部市郊。同时，国家旅游局2005年统计资料显示，华东旅游线路中，入境团体系列线在200条以上，年均入境系列团体游客近10万人，其中以上海做为入境中转站的系列线占总量的60，有近120条，因此潜在的旅游客源十分庞大。南京宜兴无锡上海常州马山项目周庄苏州欧美、日韩旅游团体根据本次调研结果，欧美、日韩旅游团体是目前上海入境旅游产品中的高端消费群。项目酒店的规模和硬件档次在本地区是独一无二的，因此，与周边各景区中转的高端旅游者，特别是国内组团社所谋求的高端新卖点相匹配，不但可以整合整个本地区高端旅游消费群体资源，而且水到渠成的规范了本地高端旅游产品固定系列线路，使之成为项目酒店的稳定61、出租率，成为客源基础之三。客源特点：高端旅游消费群体线路稳定。受旅游淡旺季波动影响。国内旅行团体多数到访的旅游客人是国内旅游团体。随着区域交通的不断完善以及景区附属配套设施的逐步到位，辅助以在国内的旅游市场推广活动的进行，由旅行社承接的企业会议、度假旅行团体流量还将继续增加。因此，国内旅游团体，特别是度假客人将成为旅游地酒店未来的主要客源基础。客源特点：季节性，依照旅游线路流动，在旅游地停留时间较短。一般在公立长假和寒暑假期间达到旅游高峰。预期流量：做为初期运作的出租率基础，占酒店客源总量35。v 会展团体需求状况:同公司和休闲需求相比，会展对酒店需求的增长强劲。一方面是因自2006上半年有大62、量的会议和展览计划安排，同时也主要是因上海做为地区主要的会议和博览地的形象在增强。很多酒店的报告也证实这部分需求增长最快。实际上，大多数酒店去年就经历了这一增长过程，2007年这种趋势会延续下去。因此，预计MICE业对酒店需求将继续增长，尤其涉及以下相关趋势和因素：1) 由于展览和会议的增长水平较高，上海浦东的新国际展览中心（SNIEC）已经饱和；2004年又有两个展厅竣工。总体上讲，上海有四个主要的会议展览地点，在地理/位置、规模、价格和设施上能够满足大多数国际和地区会议举办方和和展览公司的要求。因此，上海能够保障不断大量增加的市场需求。2) 因中国加入了WTO、2010年上海世博会和举办奥63、运会，越来越多的外国投资者对中国产生投资兴趣。为了探讨商务运作和各方面的市场机会；为市场培训本地和国外员工；为政府间的交流论坛，这里将举办大量的会议。3) 由于越来越多的公司来到上海开旅行会议，可能将对中小规模的室内会议厅需求带来积极影响，尤其更多的国际和地区公司选择上海做为他们在亚太地区的会议、管理培训和研讨中心。4) 随着公司市场的纵深发展，会议和展览的数量和参加层次水平在增加和提升。5) 由于基础设施的改善，文化的吸引，生活方式和娱乐设施的改善等等，上海的消费市场预计将增长。6) 大型活动会对其它会议和活动的召开起到催化作用。2004到2005年很多会议在F1赛事和其它休闲活动期间召开就64、是一个佐证。7) 大多数高挡酒店业务在本地MICE的带动下有显着增加，如国内公司在上海召开小型会议把国际知名品牌酒店做为首选。工业园区及其周边国内各大企业、机关、部委的会议团体可以成为规划酒店的重要客人来源。以团体形式入住、消费能力强、在同一旅游地停留时间相对长、并且具备一定的周期性，是旅游地酒店不可缺少的重要客源组成部分，是旅行社团体客人的重要补充。客源特点：单次入住客人多，会议间隔时间较长，客源稳定。参与会展的客人对于酒店的地理位置更为关注。 预期流量：初期开发需要等待市场认知过程，预计占酒店客源总量10。v 常住客需求状况:做为商务客人的延伸，常住客是酒店商务客人中最稳定的部分。客源主要65、来自周边商务公司非本地的高级职员，因为工作或商务旅行的原因，需要连续入住酒店一个月至多个月。由于住宿费用一般由公司负担，这部分客人的支付能力很强，同时，由于除工作时间以外，客人基本在酒店逗留，其潜在的餐饮、洗衣、电话、购物、娱乐等综合消费是酒店多个部门收入的重要来源。客源特点：单次连续入住时间超过1个月，房价承受能力强，综合消费能力强，客源稳定。商务客人在关注酒店地理位置的同时更加关注酒店的舒适度以及酒店的服务。预期流量：初期开发需要等待常驻客源的培育期，预计占酒店客源总量5。v 市区及周边城市自驾车旅行者及休闲旅游者需求状况:由于项目所在地风景独特、地域广阔，距离市中心较远，这为自驾车旅行者66、的出行创造了空间。依照旅游客源的惯常规律，此类休闲旅行者，消费能力受到油价和住宿费用的影响而波动，但也有例外，香港出发至内地的自驾车团体就具备很强的消费能力。客源特点：一般以小型团体聚会或家庭旅游的形式为主，在酒店停留时间较长，针对休闲设施、餐饮、娱乐的配套设施要求高，综合消费能力强。 预期流量：初期开发需要等待市场认知过程，预计占酒店客源总量2。v 航空乘务员需求状况:项目酒店靠近机场的地理位置，使得未来经营中接待航空乘务员团体成为可能。 航空乘务员一般指航空公司机组乘务员和空姐。在航线中，各机组是轮流执行飞行任务轮流休息的，休息地点选择靠近机场的星级酒店，入住酒店费用均由航空公司统一支付。67、房价高于旅行社团体。客源特点：一般以10人以下团体为主，旧客人离店的同时新客人到店，全年连续在酒店住宿，用房数固定，针对休闲设施、购物、餐饮、娱乐的综合消费能力强。预期流量：初期开发需要预留常驻客源的培育期，预计占酒店客源总量2。v 会员俱乐部需求状况:项目酒店规划之中的高档会员制俱乐部成员将是酒店的高消费客源。客源特点：针对高等级客房的相对更加私秘性及舒适性、休闲设施、购物、餐饮、娱乐的综合消费能力强。预期流量：初期开发需要客源的培育过程和认知过程，预计占酒店客源总量的1。v 其它需求状况:当地消费人群经过对当地业态的初步调查，管理公司认为，项目周边存在成规模的配套生活区，日常消费趋向于餐饮68、休闲和娱乐。而当地目前缺乏大型、专业化的休闲娱乐场所，一旦项目酒店具备此设施，必将成为当地闻名的消费热点，成为周边居民聚会、闲暇的光顾场所。客源特点：消费主要集中在餐饮、娱乐和康体等综合消费方面，不受旅游季节波动影响。主要消费时段除周末外，一般集中在工作时间以外的下午和晚间。总体上，项目酒店的客源，初期适宜定位在虹桥开发区及周边开发区商务、国外旅游团体、会议等中高端消费群体，以此为核心，辅助以稳定的市区及客人和当地中高端消费者，即可形成稳定而互补的出租率和平均房价基础。2.3 远期客源定位v 开发区商务散客随着国际商务园商住的增长，区内商务旅行者逐渐增多，预计随着酒店在当地影响力、认知度向周69、边城市例如苏州、无锡、南京、常州的不断扩大，酒店的商务散客份额有望扩大到50。v 旅行社团体 随着酒店商旅客人的逐渐增多，开业初期的低价多内旅行团体将被筛选和淘汰，欧美、日韩旅游团体流量将基本保留，旅行团体整体用房量将被削减过半，预期保留20的酒店份额做为淡季的出租率保障。v 会议团体预期的会议团体随着市场认知度的提高，并依托酒店完善的会议设施而有所增长，预期流量将占酒店客源整体份额的15。v 常住客预计经过常驻客源的培育期，酒店常驻客人流量将达到酒店客源份额的5。v 市区及周边城市自驾车旅行者及休闲旅游者远期正常运营之后，预期流量随着酒店认知度的提高，并依托酒店完善的会议设施而有所增长，预计70、客源份额将达到3。v 航空乘务员保守估计，在没有新的航空公司机组团体新签合作协议的情况下，酒店航空乘务员的份额将保持不变，继续保持酒店客源总量的2。v 会员俱乐部随着酒店初期开发客源的培育过程和认知过程的完成，在酒店完善设施、服务的保证之下，俱乐部会员将达到酒店客源总量的5。总体上，项目酒店的客源，远期定位扩大商务、会议、常驻客源的基础之上，缩减旅游团体，以保证出租率稳步增长的同时和平均房价不断攀升的运营状态。2.4 客源目标比例初步预测近期、远期客源定位对比近期客源种类细分远期客源种类细分客源种类份额客源种类份额开发区散客45%开发区散客50%旅行社35%旅行社20%会议团体10%会议团体171、5%常住客5%常住客5%市区2%市区3%空勤人员2%空勤人员2%会员俱乐部1%会员俱乐部5%其它其它总计100%总计100%* 以上表格基于上海目前国际化城市酒店市场份额制度* 目前这一市场份额分配预计将来未来3-5年内保持3. 现有建筑物布局研究及设施初步定位3.1 布局研究通过市场调研、客源分析及项目定位并结合对酒店项目整体地块的深入研究和方案筛选,归纳概括为以下最具备代表性的两个布局方案, 对这二个方案的初步分析可以做为未来酒店设计方案及功能布局概念的探索.方案一: 保留粮库建筑做为酒店附属功能区, 在延伸部分建设酒店方案一立体图示方案一平面图示室外游泳池草坪景观带写字楼酒店辅助功能湖景72、绿化水景设计人工湖景 新酒店游艇俱乐部初步实施方案：利用原有粮库建筑,做为底座，将楼体组合延伸部分建设成为酒店建筑体(如图所示)，达成功能的连接和统一。同时，原有建筑连接、衔接部分可以做为酒店大堂主入口和二层宴会厅区域，建筑层高不受粮库制约。方案一优劣势：优 势劣 势1既节约占地面积, 相对也可以节约整体建设投资。酒店餐厅、宴会厅等公共设施利用现有粮库建筑，加上改造为写字楼的部分，将大大减少土建费用。2有效缩短原有建筑与新酒店建筑物内交通流线，并可有机的设置内部互通。3高低楼层之间联系密切，可腾出更大的区域用于景观设计，使度假特色更加明显，视野更加开阔。4由于衔接部分的作用，酒店建筑部分不受到73、粮库高度的制约，因此，客房数和其它设施布局不受粮库建筑的影响。5由于原有建筑及新增建筑主体远离动迁区，基本不受拆迁工作进度影响，施工周期更易得到保证。1.建筑物距离苏州河水岸过远。2.粮库延伸空间较小，酒店正门朝向以及多数酒店客房视野和朝向不良。3. 酒店区域内园林景观的完整性和连续性可能受到阻挡或破坏。方案二: 保留粮库建筑体，酒店单独布局粮库原建筑体酒店功能区游艇俱乐部Yacht Club湖景绿化水景设计草坪景观带草坪景观带室外游泳池具体方案：保留原有粮库建筑。同时，将酒店布局在11号地最靠近水岸的吴淞江与朱家浜夹角处。方案二引用已有设计方案，将酒店独立设计，对客房视野和景观的最优化以及174、1号地整体园林进行了探索。参考数据：按照五星级酒店设计建设的建筑体，得房率可在建筑规划阶段自由掌控，客房总数可达到350400间或更多。方案二优势：优 势劣 势1 有效隔离写字楼与酒店的交通流线，使酒店更具备独立性和私密性。二者即可相互依托又不会产生相互干扰。2保证了园林景观设计布局的硬体性和完整性。3使酒店正门朝向以及多数酒店客房朝向南、北良好。4最大限度的把水岸景观呈现给酒店。5酒店整体布局设计空间广阔，不受周围建筑物影响。6可完全保证酒店内部交通线及高低楼层的密切联系。7酒店客人入住感觉将会优于第一方案。1增加了写字楼客人到达酒店的步行距离。2投资与第一方案相比相对有小幅度增加。3.2 75、布局研究方案总结： 综合以上两个整体布局方案的优劣势对比结果，方案二的优势更加明显。同时，管理公司认为，高星级酒店的硬件基础应是量身定做，以布局和硬件要求设计的酒店，而不应通过将就已有建筑体进行建筑改造来达成，更重要的是，目前的已有粮库建筑体并非酒店业态，因此如果倾向将就这一建筑向高星级酒店的改造，其中写字楼由粮库改造建成，在结构工艺和投资成本上可以获得相对的节约，但其酒店的整体效果和操作细节必将是复杂和棘手的。基于以上原因，管理公司倾向于采用写字楼与酒店分别布局规划方案。这样，主要投资可以集中在酒店独立建筑的设计和施工上，以保证高端酒店产品整体景观、功能布局、客人动线与服务于客人动线的更加合76、理性，达到获超过预期的规模效应。3.3 酒店布局整体定位建议在布局研究合理方案确立的前提下，管理公司全面考虑第二方案更优于第一方案，因此，按照国家酒店星级标准和凯莱酒店集团度假酒店的设施标准，针对方案二给与以下布局的基本框架，做为设计单位酒店规划设计的框架参考，酒店布局整体定位建议如下：v 整体建筑1) 酒店建筑度假酒店主题鲜明，外观造型独具一格，新颖别致的地域标志形象；规模壮观，构思独特，布局科学，装潢典雅，色调协调；2) 酒店整体设计突出具有国际化视野、中国本土特色的凯莱风格。各布局和功能划分合理；内外装修装饰与所在地历史、文化、自然环境融合一体，可以烘托其建筑物风格及文化氛围,突显超前和77、创新特色；v 视野景观步道酒店整体布局，建议以度假酒店占据最佳水岸景观位置，以传统的南北朝向为酒店客房提供最佳视野，以绿化园林景观并引入水系覆盖整个11号地块;苏州河沿岸草坪景观带酒店苏州河沿岸退红线五十米的区域设计景观环境，本着明朗而又细腻的设计风格,同时以街树、绿植、草坪景观带营造特色的、有滨岸水景情趣的、有生态环境、充满度假气息的有氧、绿色的高品味园林景观带。景观：建议在吴淞江与朱家浜沿岸景观绿化的基础之上，建设草坪景观带，使水景与园景形成优美的过渡。同时建议未来可推出草坪酒会、增设休闲吧、烧烤亭、自行车出租等服务内容，为客人欣赏风景的同时提供方便的异国风情的餐饮享受。水体的应用酒店所在78、地靠近水岸，游艇俱乐部具备良好的发展条件，同时提高酒店项目品味及档次，填补上海市区度假酒店空白。因此这一娱乐项目的设计应建立在满足酒店高端客源的基础之上，以时尚、现代的服务种类为高端客源提供意料之外的惊喜。3.4 酒店功能初步定位v 前厅 建议位于酒店首层，公共面积(不含营业区面积)不少于1.2/间客房或不小于400。v 客房 1) 建议客房数控制在380400间/套，多数客房朝向东南方向或南向；2) 建议普通客房建筑面积不小于36(不包含卫生间和门 廊)；3) 建议客房卫生间面积不小于8-10；4) 建议标准客房的净高不小于3.0m；5) 建议行政(或豪华)客房建筑面积不小于36-40(不包79、含卫生间和门廊)；行政（或豪华）客房净高不小于3.5m；6）建议度假型酒店利用景观提供全落地飘窗的花园房或全景阳光露台。v 餐饮 1) 建议餐饮种类不少于1个中餐厅,1个西餐厅和1个风味餐厅； 根据同级别竞争酒店调查结果，当地的风味餐厅主要以日餐、韩餐为主，高贵典雅的意大利或法餐厅乏人问津，这一现象的成因在于本地消费者尚不习惯礼仪繁多且高消费的两餐，由于日餐与韩餐在当地已普遍分布且缺乏新意，因此建议考虑采用适于度假酒店风格的东南亚风格或巴西、墨西哥风格。2) 建议行政酒廊选择酒店客房最高层设置，采光良好，视野良好，可采用平层或跃层结构。至少包含：独立的接待处，商务中心，小型会议室和小型西餐厅、80、会客区、休息区。餐位数量不小于行政楼层总客房数的25%。3）也可以考虑设置空中酒吧或休闲吧、或品质高雅的红酒廊和雪茄屋做为提升酒店品质的配套。4）草坪酒会，草坪婚宴v 宴会厅1) 建议主宴会厅一个，净高不小于6.5米，（条件允许可适当增高）至少可容纳400人(或600)的无柱多功能可称动分隔的宴会厅(会议厅或展厅)，位置设置于酒店首层或二层利于客人流动的开阔区域。2) 建议配置有至少容纳200人的多功能厅或专用会议厅，及其配套的贵宾休息室、储物间、音响设备控制室、衣帽间，用于中小型会议形式的接待。3) 建议配置至少有两个小会议室，贵宾接待室及洽谈室，至少可容纳10人。v 公共区域 要求有酒店自81、有停车场及流畅不交叉的回车线，包含地上、地下车位，数量不少于客房总数的40%，酒店周围100米范围内有停车场，车位不少于客房总数的15%；v 健身、康体、休闲设施 1) 建议健身中心设施在酒店23层区域内，方便店内和店外客人到达，面积不小于150,如具备条件面积可延展致200（或以上）。2) 建议室内游泳池水面不小于120，并可以设计为异型泳池与室外水景相连，形成内外水天一色的景致。3) 建议有屋顶或室外网球场。4) 可视情况另需配备：桑拿浴及按摩室、专业形体房、壁球室、SPA等健身康体设施。5) 酒店如有KTV(待定)、夜总会等附属设施，必须另设独立的进出通道口，保证不与酒店客人形成动线交叉82、(但一定要以外判出租的经营形式)。6) KTV、夜总会(待定)等附属设施，必须考虑与客房保持相对隔离。避免噪音影响(设计及装修需由承包经营者自行投资)。v 后勤设施1) 有团队专用通道与团队行李出入口、停放空间2) 楼层服务间要求设置于后勤电梯核心筒区域内,要求内含：杯具消毒间、清洁水池、墩布洗池、布巾存放间、客用品壁柜；3) 布巾投放槽要求设置于后勤电梯核心筒区域，直通地下洗衣房4) 洗衣房楼层平面：方形的或长宽比最大为2：1的长方形平面。房间高度：高度不低于3.6米，面积不小于500平方米5）酒店收货处最佳位置设于与各仓库相近.尽可能压缩送货入仓库的之间距离6）酒店的干湿垃圾存放以处理隐蔽83、且便于垃圾清理7）员工通道，员工宿舍，员工更衣，员工餐厅位置就近，员工人数预计按照1:1.6-1.8客房与工比例;预计女员工占总数60%男员工占员工总数40%8）酒店各部门办公室便于日常管理及相互联络，且不宜占用营业面积或空间9）设备层及员工办公区域可以设置在地下4. 项目功能定位建议根据项目的市场定位,结合行业规范标准,提供与项目相适宜的功能布局和设备设施配置建议。注：以下各功能分布及面积预测均为初步定位之参考数据，待主设计完成后再做更新调整。4.1 各功能面积比例初步建议： 功能 比例 面积（m2）客房 45.0% 22500餐饮16.5%8250娱乐14.0%7000公共配套3.0%1584、00后勤区域9.0%4525设施设备12.5%6225 总面积 100.0%500001客房房型楼层建筑套内建筑客房数量（套）所占%总楼层面积m2(注)面积m2建筑面积m2豪华大床间Deluxe Single554116240.5%8918.1豪华双床间Deluxe Twin554110827.0%5945.4豪华套房Premier Suite11083157.5%1651.5行政豪华大床Plaza Deluxe Single55417218.0%3963.6行政变化双床Plaze Deluxe Twin5541184.5%990.9行政套间Executive Suite1008362.5%585、50.5总统套间Grand Deluxe Suite4803601480合计382100.0%22500注：* 楼层建筑面积包括客房、走廊、电梯、服务间等客房楼层的建筑面积，不含大堂、餐厅、后勤、娱乐等设施的分摊；* 套内建筑面积与楼层建筑面积的比率初定为75%，该数据做为经营预测和功能布局的参考，在方案设计过程中应由设计师与管理公司对此数据根据实际情况进行调整。* 标准间中双床房与大床房比例为6:4。* 楼层的服务间内，每服务间总面积不小于29平方米。其中：洗消间（与服务间相对独立而相连）布巾储藏间员工卫生间（内设马桶，拖把洗涤池）： 2餐饮部总面积8250平米备注其中大堂酒吧300餐位可设86、50位酒吧收银台吧台临时演奏台服务间卫生间行政层酒廊 200提供行政楼层客人入住离店服务、休息、会客及早餐.厅吧台小型自助餐台卫生间西餐厅1200顶层或首层餐位可设120至160位招待台餐厅厨房开放厨房送餐间酒吧/收银台服务间卫生间中餐厅1500潮、粤为主，适应当地饮食习惯餐厅包房（8-10人桌）餐厅接待区酒吧/收银台/海鲜池、烧腊明档厨房服务间卫生间特色餐厅800东南亚风味餐厅或巴西、墨西哥风味餐厅，填补区域内高星级酒店的空白。 餐厅 收银 厨房 服务间 卫生间宴会厅1300可分隔不同规格VIP休息间* 配合会展中心提供会议场所、宴会场所。接待厅* 为当地婚宴最高级别场所 音响监控室带动客房87、餐饮收入 酒水库房 厨房 备餐间 设施储藏间 卫生间 衣帽间多功能会议室1900可拆分多间会议室饼屋50 饼屋 服务间3康体娱乐项目7000平米以外包经营预测,不计入酒店范围其中健身区总面积健身房健身舞室室内壁球场（待定）可以在顶层乒乓球室台球室棋牌室SPA中心总积桑拿水池按摩室桑拿室蒸汽房更衣室卫生间SPA水疗中心休息区美容美发厅夜总会待定 KTV设KTV豪华包房演艺厅（每房设独立专用卫生间）服务间酒吧收银小型厨房化装间公共卫生间游泳池4公共区域总面积1500平米其中大堂、行政楼层大堂主要通道停车处3条有雨蓬车道；最小4.5米宽车道辅助车道停车处2条有雨蓬车道；最小4.5米宽车道行李车存放88、首层入口大堂首层团体入口/休息区首层行李间30红酒廊/雪茄屋150左右根据地情况待定，有条件可以适当增加面积首层礼宾台商务中心150公共卫生间礼品/书店5后勤行政办公区域 4525平米其中经理办公总面积150平米总经理总经理助理/副总经理总经理秘书含行政公共区总面积接待共享会议室复印传真中心员工卫生间茶水间邮件室/储藏前台办公总面积150平米与前台接待直接相连前台经理前台副经理职员工作区/柜台智能管理计算机电话设备间兼酒店电脑系统、程控交换机房服务中心/总机话务复印/传真财务办公总面积150平米财务总监财务副总监总会计师成本应收、应付信赁经理总出纳独立办公室设报销现金领取窗口收银与总出纳共享办89、公室收入审计财务部其它职位储藏，文档室采购部收货部电脑系统经理人力资源总面积150平米人力资源经理人力资源副经理培训经理/副经理人力资源主管人力资源部其它职位培训室人事档案/储藏工会办公室与人力资源办公室分开，销售/市场总面积（净）130平米销售/市场总监销售经理销售主管销售副主管餐饮/宴会销售销售代表公关经理预定部美工室复印/传真储物间5后勤行政办公区域4525平米(接上页)餐饮及娱乐办公总面积200平米餐饮部经理餐饮部副经理宴会经理康体娱乐经理各厨房厨师长办公室管事部/库房家具/玻璃器具/不锈钢物品/餐具库客房办公室总面积70平米客房部经理客房副经理/主管办公室文员电话间客人遗留物品存放室90、借客用品库洗衣部设备加工间总面积500平米办公室客衣组洗衣设备车间 布巾集收分捡间洗涤物剂、高危化药料库客衣待领存放室洗衣用品物料库布巾周转库布巾、制服部及客房其它用房总面积250平米布巾、制服收发中心缝补布巾车间客房部客用品及物料库清洁机械设备存放间清洁物料库工程部总面积（建筑）280平米总工程师办公室值班工程师办公室工程工具材料仓库弱电维修间机管维修车间维修车间保安总面积80平米保安部办公室消防及监控室仓库总面积（建筑）650平米库管员办公室文具仓玻璃器皿、瓷器、不锈钢器仓食品、调料仓酒水仓百货仓危险品仓冷库5后勤行政办公区域4525平米(接上页)员工设施总面积750平米男更衣室含员工淋浴91、间/卫生间女更衣室员工餐厅员工医疗室员工康乐室公区保洁员工具、洗洁室40平米每个不少于6平米。宴会客卫生间旁分布于各公区，后区。会议、多功能厅旁员工生活区内大堂后客房部办公室旁其它用房（部分）总面积（建筑）1030平米干垃圾房湿垃圾房车库车辆管理处（入口）车库车辆管理处（出口）花房加工间收货平台食物初加工区男员工倒班宿舍女员工倒班宿舍* 以上数据只做供设计师参考依据，将根据最终设计方案进行调整。5酒店设计关键点5.1 总体设计关键点按照五星级酒店设计标准v 建筑主题鲜明，外观造型独具一格，新颖别致的地域标志形象v 规模壮观，构思独特，布局科学，装潢典雅，色调协调v 建筑装修装饰与所在地历史、文92、化、自然环境融合一体，可以烘 托其建筑物风格及文化氛围,突出显示江南水滨城市特色。避免使用沉闷颜色或易于严重变旧装修装饰材料v 富丽豪华的门廊及入口，彰显五星级酒店的豪华气派v 功能布局结构合理，布局动线清晰流畅v 设备设施配置齐全，品质一流，使用方便、安全v 智能管理设计，温度、湿度适宜，客人身置其中感觉舒适v 设置行政酒廊、行政楼层、无烟楼层及女士楼层v 有直达行政楼层或总统套房楼层的专用电梯5.2 功能分区及布局设计关键点（包含功能布局及装修范围的重点提示）v 前厅（大堂）1)与接待功能相适应宽敞空间，不使客人产生压抑感2各功能分区动线合理，方便客人活动不与员工服务动线交叉3)在非经营区93、设置适当的客人休息场所4)各门厅及主要公共区域设置残疾人坡道5)大堂公共卫生间设计残疾人专用区6)配合酒店风格：天花、地面、墙壁装饰及艺术装饰别致，格调高雅、颜色淡雅温馨，材质高档并采用绿色环保材质7)前台客人贵重物品保管箱数量控制在客房总数8-15%8)各公共区域标识清晰规范，中英文同时显示，另可配备多媒体信息查询系统v 客房1) 人性化的客房布局设计平面布局构造,建议采用特殊的柱网结构(如下图),打破长规布局,以人性化的设计解决客房过道宽度不足和衣橱进伸窄小的设计难点衣橱特殊的柱网过道2）采用棱形或弧面客房落地令景观窗户最大限度使每间客房获得视野景观和采光需求，同时，也可以对部分朝向不良的94、客房进行视野的弥补和矫正（示意如图）棱形、弧面客房窗户效果3）房间有防噪音措施，隔音效果良好4) 考虑设置残疾人客房的特殊要求（无障碍设置）5) 全部的客房内配套镶入式客用保险箱6) 不少于3个电话线插头，分设在床头、写字台及卫生间7) 不少于2种国际通用规格的电源插座，方便客人8) 客房照明灯光以暖色为主，避免使用灯光管或过多石英灯泡9) 100%客房应设有微型酒吧(Mini Bar)配备静音/节能/环保型小冰箱10) 电源及灯具照明开关位置便于客人使用11) 提供国际互联网接入宽带网端口简易使用介绍隐蔽式卫生间12) 全部客房卫生间考虑干湿区域分设，淋浴房与浴缸分设，且淋浴房设有休息坐台，95、淋浴喷头水流可调节13)全部客房卫生间配有静音、节能、环保型水箱14)浴室地面选用安全可靠的防滑材料15)浴缸内底防滑处理，浴缸墙面配扶手把杆16)浴室装修材料选用环保概念，少用黑或深色材料，易于保洁，耐用可靠17)卫生间必须选用低噪音的排风系统18)客房门锁选用先进、智能、保安监控管理的产品，可利用内置记忆系统解读每次进入客房的人员v 楼层布草间每一楼层布草间、服务间尽可能设于消防梯、员工货梯的核心筒内，服务间面积不低于29平方米。v 布巾投放槽设于服务间内, 用于个楼层使用过的布草直接传送到达洗衣房楼层。v 餐厅的规划建议酒店餐厅应设置在饭店的裙房或酒店的底层，现在许多餐饮设施也会设计在楼96、顶的最高层，如旋转餐厅等，餐厅设计要点应遵循：1) 餐厅的自然采光效果和外景环境影响及渗透2) 就餐客人的舒适与方便3) 餐厅包房需配有独立的卫生间和备餐间,且备餐间与包房分别设立出入口3) 装修、装饰与餐饮种类的协调统一4) 餐厅与厨房的统一，以及原料储存室的合理安排及进出畅通5) 污水排放及垃圾清除设施的集中设置餐厅动线设计建议酒店各类餐厅主要服务于客人，因而动线就围绕客人与服务客人而设计。1)客人的动线：餐/厅入口餐厅餐座电梯/步行梯2)服务于客人动线：3)食品：洗碗间厨房备餐间餐厅包房备餐间用后餐具通道餐厅餐座通道4)饮品：餐厅餐座酒吧通道用后餐具洗涤区5)动线关系：- 餐座排列保证客97、人动线、服务客人动线通畅距离不宜过长- 服务客人动线与客人动线必须避免交叉影响- 信道应尽量宽畅、直接，位置应与餐厅入口紧密连接- 卫生间应设置在隐蔽之处，不被客人座位直视- 吧台位置要可以环顾四周，其工作间与储藏间相连接，方便物品补给- 位置合理，布局科学，传菜线路不与其它公共区域交叉- 粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜- 有专门置放临时垃圾的设施，并保持封闭，排污设施通畅清洁- 餐厅、厨房之间隔音、隔味、隔热措施良好，进出设置分开的弹簧门- 冷菜间、面点间、独立分隔，各环节有充足和完备的消毒措施- 厨房内、灶台上采取有效通风、排烟措施、地面防滑处理- 厨房地面污水排放,和地漏6)98、餐厅与厨房的关系：- 餐厅与厨房的连接距离不宜过长- 厨房备餐间入口宜隐蔽或采用过道间隔- 厨房与备餐间，备餐间与餐厅宜采用双道门交错设置，避免厨房排风机的作用，使厨房产生负压，同时防止油烟及噪音混入餐厅- 不宜采用弹簧门，双开推拉门方便实用v 宴会厅、多功能厅区域设置建议1)宴会厅净高度不小于6.5米，容纳至少600人以上2)由于客流量大而集中，应便于人流集散3)应设立贵宾室、衣帽间、音像设备控制室4)灯光区分控制，亮度可调节5)应配套与多功能厅及宴会厅规模相适宜的公共卫生间6)宴会厅楼层应配置与宴会厅规模想适应的临时家具储藏室v 动线分析建议：多功能厅和宴会厅的动线应主要由客人及服务客人的99、动线构成，其动线设计要点：1)客流集中避免与住店客人活动相冲突，最好有单独的出入口，出入口最好在两个以上，不易靠近舞台，并设立双道门，净宽不小于1.4米，出入口不宜设地槛，严禁使用推拉门、卷帘门、转门和折叠门。2)多功能厅、宴会厅客人动线与服务客人动线明确区分防止交叉3)多功能厅、宴会厅应与厨房有密切的连接4)多功能厅、宴会厅舞台位置应与贵宾室靠近5)舞台可根据不同需要设定为固定、升降、组合等形式6)多功能厅及宴会厅宜采用多种组合设计v 康体及娱乐设施1)康体娱乐设施布局康体娱乐项目的消费对象，多数是住店客人,其综合功能应包括：- 健身、娱乐、休闲、放松- 追求体育、艺术、文化的至高品味- 体100、现酒店档次尽显客人的尊贵身份2)功能构成：- 健身、健美功能训练- 娱乐、休闲功能- 更衣休息3) 区域设置：- 接待区- 更衣/淋浴区- 准备活动区- 体能训练区- 泳池区- 球类（或棋牌）活动区4)酒店内娱乐区流线分析接待区域游泳区域桑拿SPA区域各类棋牌室更衣区域准备活动区域健身房体能训练区域其它球类场馆淋浴区域5)游艇俱乐部流线接待区餐饮区方向休息区园景区方向更衣区游艇码头水景区方向酒店方向水疗馆方向6)游泳池设施规划游泳池设施与专业竞技游泳场馆有明显的区别，一般不设置跳水池和练习池，而多用于健身娱乐型，主要提供给客人休闲之用，分设成人游泳池和儿童戏水池或增加按摩泳池。v 公共区域1)101、设置观光电梯、客用电梯、服务电梯2)设置闭路监控v 后勤区域1)设备流线设计要求安全可靠隐 蔽便于维护使用方便节省能源控制污染充分利用空间管道铺设考虑供应干净水与污水隔离电线铺设考虑防短路、防火灾隐患电视线路考虑通讯线路的干扰客人活动区域所有管道、电缆不应裸露检修口即美观，装饰手段隐蔽便于检查维修管理和电缆铺设直达使用部门电源插座，供水阀门安置便于客人使用各楼管线设置应直接而不要迂回节省材料减少运输送中能源损耗控制不合理造成的噪音污染控制净水与污水设计不合理充分利用空间,节约创经营效益空间2)员工设施（含卫生间、更衣室）- 独立的员工食堂、厨房、浴室、宿舍- 提供员工出入的专用通道及员工电梯v102、 车场及外围1)与酒店规模相适宜的车位：本项目功能布局设定不低于200车位2)与酒店外部设计及城市协调的绿化景观6. 项目经营理念及管理模式建议6.1凯莱国际酒店管理有限公司将参照国际管理标准，结合行业规范,借以过往管理经验，针对项目独特性及所在地域不同和客源的不同，提供切实可行的经营理念建议及管理模式建议v 经营理念及管理模式建议投 资 者国际化管理公司管理当局运作与执行部门实际操作部门监 督 控 制指派说明任务运作执行v 组织框架结构及员工编制建议考虑全部为自营餐饮及娱乐项目条件，客房与员工比例预测1:1.6-1.8按照382间客房预计约620人-680人。（最终将以酒店客房总数及自营项目103、的确定而做出调整。）6.2根据项目市场定位标准，并参考当地附近地区消费及市场定价原则，制定房间价格及各营业部分的定价政策6.3 客房收费标准建议v 客房收费标准依据1) 参见长宁区四、五星级酒店竞争对手年度经营数据对比表 （详见本报告第26页的6.5、6.6、6.7条）2) 竞争酒店价格水平- 万豪虹桥、扬子江万丽与喜来登豪达酒店所处地理位置类似，但由于客房保有量的不同，以及经营策略的不同，最终呈现客房平均营业收入的差异。- 万豪虹桥、扬子江万丽与喜来登豪达酒店的平均房价的平均值$126.67即代表本区域内五星级酒店平均房价的一般水准。虹桥与银河宾馆的$87.5亦表示本区域内四星级酒店卖价的平104、均水平。3) 项目酒店未来经营策略- 主攻开发区商务及写字楼客源- 增加销售力度吸引市内及周边的商务客人- 推出不同客房、餐饮、娱乐的销售优惠政策，推广影响力- 利用品牌、服务、管理品质扩大品牌认知增加市场占有率v 客房收费标准建议综合以上依据，管理公司建议，采用当地五星级酒店均价$130.00,以价格和设施优势争夺当地五星级酒店现有客源, 辅助以项目酒店在开发区内的商务客源优势，项目酒店才可以在本地市场中站稳脚跟。详见客房平均房价及入住率预测6.4餐饮消费标准建议仅就不确定餐厅定位做出初步消费人数和平均消费额度进行预测，待全面方案确定和所经营的餐饮就位后进行细化调整。（详见第64页的6.餐饮105、收入预测）三投资估算及经营预测1酒店建筑投资估算1.1本工程造价估算由以下内容组成:v 建筑工程（包括主体玻璃、墙工程）v 室内装饰工程v 机电工程（采用中外合资和进口设备及材料）：包括以下系统：1) 采暖、通风及空调工程2) 电气工程（包括发电机）3) 给排水工程4) 弱电工程5) 消防工程6) 电梯工程7) 燃气工程8) 中水系统9) 停车系统10) 锅炉11) 市政外管线费用（污水 电信 供电 供水 煤气）v 辅助设施1) 厨房及酒吧设备2) 洗衣场及设备3) 健身设备4) 康乐设施5) 客房设施6) 酒店灯具v 基础设施建设基础设施建设包括：室外及其它工程如室外景观工程、园林绿化工程、106、艺术雕塑摆设、喷水池、水景工程、园林灌溉系统、外墙灯光系统及园林灯光系统。1.2造价估算汇总表主要工程建筑面积估算造价(万人民币）每平米造价(人民币元/)土建及外墙装修50000145002600客房公共面积精装修36000144005000后勤区域装修14000 1680650给排水消防工程 包括：50000 1500200生活冷热水管道系统300生活冷热水泵50热交换器及水箱50消防喷淋系统300消火拴系统150排水系统及水泵300污水处理系统150泳池设备200配电工程 包括：50000 1600300高低压配电设备300发电机组150避雷接地系统150配电线路及配电箱1000采暖通风工107、程 包括：50000 2260350水冷机组400空调水管系统350通风排烟管道系统540风机盘管300空调机柜150冷却塔100热交换设备70空调水泵100锅炉房设备250弱电工程 包括：50000 1220200楼宇自控系统 80保安监控及消防报警系统 300电脑收银系统 300广播电视卫星接收系统 20宽带及电话系统布线- 费用可免内部寻呼对讲系统 20门锁及客房保险箱 500电梯工程 包括：台1060060客梯及后勤服务梯酒店家具及辅助2000园林绿化及道路1500筹建开办费2500不可预见费4000合计482605. 客房平均房价及入住率预测客房房型面积预计房价初步预计客房数量每房收108、入豪华大床间41950162153900豪华双床间41950108102600豪华套房8313001519500行政豪华大床4112007286400行政变化双床4112001821600行政套间83150069000总统套间360700017000合计382400000平均房价1047.12 年平均出租率范围自范围至70%75%年度客房收入102,200,000 109,500,000 6. 餐饮收入预测预计消费标准 面积 餐厅收入早餐 午餐下午茶 晚餐中餐座容量 2001500餐预计平均消费100120130厅消费人次50110110预计营业收入5000132001430032,500咖餐109、座容量 1601200啡预计平均消费 100120130厅消费人次 607060预计营业收入600084000780022,200风餐座容量120800味预计平均消费80100餐消费人次 6070厅预计营业收入048000700011,800酒餐座容量50300吧 预计平均消费100消费人次25预计营业收入00025002,500餐饮面积3800日营业额69,000年营业额25,185,000宴数量 面积 可容纳收费标准使用率年营业额会大宴会厅1100065018010%4,270,500中型多功能厅280052016015%4,555,200小会议厅 660039014020%3,985,8110、00宴会面积 2400年营业额12,811,500营业区面积 6200年营业总额 37,996,500公共区面积 2000餐饮总面积82007.未来5年经营收入成本利润预测 (单位:RMB)2008%2009%2010%2011%2012%总收入 Gross Operating Revenue客房 Rooms109,313,120 74.6 129,391,04075.2151,699,840 77.0 142,776,320 77.0 25,487,000 75.9 餐饮 Food & Beverage33,525,944 22.9 38,315,364 22.340,710,074 20.111、7 38,315,364 20.7 35,920,654 21.7 电话 Telephone732,008 0.5 836,580 0.5888,866 0.5 836,580 0.5 784,294 0.5 SPA & Club468,485 0.3 713,882 0.4758,499 0.4 713,882 0.4 669,264 0.4 其他 Others2,400,985 1.6 2,743,982 1.6 2,915,481 1.5 2,743,982 1.5 2,572,484 1.6 总计 Total146,440,540 100.0172,000,848100.0196,97112、2,761 100.0 185,386,128 100.0 165,433,695 100.0 营业费用 Gross Operating Expenses客房 Rooms24,048,886 16.4 28,466,02916.5 33,373,965 16.9 31,410,790 16.9 27,607,140 16.7 餐饮 Food & Beverage20,115,566 13.7 22,989,21813.424,426,045 12.4 22,989,218 12.4 21,552,392 13.0 电话 Telephone805,208 0.5 920,238 0.5977,7113、53 0.5 920,238 0.5 862,723 0.5 SPA & Club374,788 0.8 571,105 1.1606,799 1.0 571,105 1.0 535,411 1.0 其他 Others1,200,492 0.8 1,371,9910.81,457,741 0.7 1,371,991 0.7 1,286,242 0.8 总计 Total46,544,941 31.8 54,318,58231.660,842,302 30.9 57,263,343 30.9 51,843,908 31.3 总营业收入 Total Operating Income99,895,60114、0 68.2 117,682,26668.4136,130,459 69.1 128,122,78569.1 113,589,787 68.7 未分配营业费用 Undistributed Operating Expenses行政 Admin & general15,518,559 10.6 18,090,20610.519,409,283 9.9 18,267,561 9.9 17,125,838 10.4 市场 Marketing10,443,3077.112,173,9127.113,061,593 6.612,293,2646.6 11,524,9357.0 能源成本 Energy co115、sts8,054,230 5.5 9,649,2485.611,158,507 5.7 10,502,124 5.7 9,371,819 5.7 维修 Property operation and maintenance6,636,868 4.5 7,736,6924.58,300,826 4.2 7,812,542 4.2 7,324,258 4.4 总计 Total40,652,964 27.847,650,05727.751,930,209 26.4 48,875,491 26.4 45,346,850 27.4 毛利 Gross Operating Profit59,242,636 4116、0.570,032,20940.784,200,250 42.7 79,247,294 42.7 68,242,936 41.3 客房数 Number of rooms382382382382382出租率 Occupancy %70.080.085.080.075.0出租客房数 Occupied rooms97,601 111,544 118,516 111,544 104,573 平均房价 Average rate 1,120 1,160 1,280 1,280 1,200 年份Year实现毛利 GOP投资回收Cum GOP2008 59,242,636 2009 70,032,209 20117、10 84,200,250 2011 79,247,294 2012 68,242,936 5年 5 Years 360,965,324 第6年 6th yr 68,242,936 429,208,261 第7年7th yr 68,242,936 497,451,197 第8年 8th yr 68,242,936 565,694,133 四. 市场调研及定位报告结论1项目酒店优劣势SWOT分析v 优势与劣势优 势劣 势l 项目地处虹桥国际商务园内，商务企业密集，做为仅有的高端服务产品，客源充足。l 毗邻虹桥机场，具备支撑高星级酒店高端客源潜力。l 毗邻外环交通枢纽和上海与华东诸多发达城市的交通118、枢纽，客流量庞大。l 是通往周围景区的重要中转站。 l 距市区近且交通便利，为高星级酒店提供一定的客源保障。l 由于本项目规划为综合业态，自身各业态互相带动，有利于发挥项目整体优势。l 靠近水岸，环境优美。l 设施新，理念新，储备发展空间l 未来地区发展和政治、经济、金融、文化、艺术等起到互动作用。l 地处位置不在市内。l 当地缺乏旅游资源。l 多数旅游客人为过境人员，在本地停留时间短。l 区域内居民人口较少，本地客源不足。l 周边缺乏大型商业、服务业业态群。v 机会与威胁机 会威 胁l 开发区内没有同级别项目参与竞争。l 垄断开发区内高端商务客源具备绝对的优先权。l 有望成为上海到周边城市、119、景区的重要中转站。l 由于上海高星级酒店价格及供应量原因，可采用有竞争力的价格吸引市内客户。特别是在各类会展期间的客户。l 本地尚无兼有休闲度假功能的会议商务高星级酒店，本项目可填补当前市场空白。l 根据国内旅游业界一致的共识，上海已成为国内酒店行业发展最快，最发达的城市。l 开发区未来经济发展与引进外资企业将为项目带来更多的市场机会。l 上海区域内尚未提供一个可以休闲度假型的城市酒店，其城市度假酒店特色和市场潜在机会.l 在市区边沿，尚存在万豪、万丽、喜来登等客源成熟的同级别竞争对手。l 由于区域高星级酒店供应量不足，未形成区域整体的酒店强势。l 市内大型商务活动有向浦东方向移动的趋势。2.120、 项目综合竞争力分析2.1 借助开发区地理位置和交通条件优势，酒店以接待境内商务客户、会议客户和国内外旅行客人为主，产品组合和日后管理符合该类型客户的要求。2.2 区域内人口较少，餐饮、娱乐、会议等配套设施应突出规模、专业化、特色和档次的结合，可以吸引地方非入住酒店客人的使用。2.3 利用良好发展时机，开发及时，快速进入市场,占领市场份额，减少潜在竞争者威胁。2.4 产品设计、产品组合和规模档次预留发展空间及超前性，不仅可以满足商务客人也可以满足度假休闲客人，应对市场上随时出现的新酒店项目。2.5 定位已达到或超过高星级酒店硬件标准，可以成为区域高星级酒店的标志。2.6 享受开发区管委会的大力121、支持，具备区域优越的内外在条件。2.7 选择知名酒店管理公司，扩大酒店知名度。借助知名酒店管理公司的网络销售，提高入住率。2.8 配以周边商住机构的密集化、 住宅及商业的落成，将带给酒店社会形象认知以及经济利益回报。3. 项目整体经济效益分析透过对项目定位，投资估算以及未来五年经营预测，纵观预测数字显示：3.1 投资方面：本项目总投资规模为50000m2，投资总额预测约为人民币48,260万元。v 以行业国际惯例投资预测值为参考,按照5星级酒店每一间/套房预计投资额150000美元，本项目投资预测:如果以382间客房预测，总投资约折合人民币45,800万元v 如以国内酒店地产投资经验值数据做为122、参考:按照预计投资每平方米投资额约在10,000元预估(不含地价)，东方国信如果以50000平方米预测.总投资约折合人民币50,000,万元本项目提供的投资预测经过以上两项目常规数值对比分析倒算，可相当于常规五星级酒店的投资居中水平，预测投资额为48,260万元。3.2 经济效益方面v 客房、餐饮、娱乐消费影响总收入：参照市场调研资料，结合区域星级酒店平均房价、平均消费的分析，充分考虑预留未来的物价上浮空间，并妥善制定出租率及各部门收入以保证稳健原则。v 按项目目前定位经过经营预测:客房占据核心收入和利润主体，客房收入占总收入比例75%，餐饮、娱乐及其他收入占据相对略小比例，餐饮、娱乐及其它收123、入占比例为25%,说明定位最大限度的扩大最大利润化和最大限度规避一定的经营风险。v 成本费用参照同行业标准，依据专业的酒店管理经验预测分析各部门的成本与费用，并充分预留变动空间，以保证经营预测的稳健原则。v 五年实现收益，毛利润五年累计约为:36,095万元，平均毛利率达到40%或以上水平。3.3 经营预测客房总数预计:382间/套预测2008年2009年2010年2011年2012年备注入住率70%80%85%80%75%平均房价1,1201,1601,2801,2801,200年份酒店总收入GOR酒店毛利GOP利润率2008146,440,54059,242,63640.5%200917,124、200,84870,032,20940.7%2010196,972,76184,200,25042.7%2011185,386,12879,247,29442.7%2012163,433,69568,242,93641.3%合计360,965,324投资回报:预计总投资480,000,000万元, 投资回报约为7年3.4 投资回报投资回报期约在六-七年年实现毛利投资回收2008 59,242,636 2009 70,032,209 2010 84,200,250 2011 79,247,294 2012 68,242,936 5 Years 360,965,324 6th yr 68,242,125、936 429,208,261 7th yr 68,242,936 497,451,197 8th yr 68,242,936 565,694,133 4. 项目不确定性分析通过本项目在市场中的竞争力分析，投资效益评估以及未来项目发展前景的预测，本项目区域近两年内投资五星级酒店，市场机会和投资收益以及社会效益诸方面均被看好。但任何一项投资都潜在风险，未来高星级酒店竞争趋势也必定异常激烈,市场和经营随时潜在的风险。做好充分的前期预测和未来市场分析可以有效规避风险。5. 可比性结论5.1 项目开发区以至周边区域政治、经济、金融、文化、艺术及外商投资的不断发展，奠定了项目的发展空间和良好的市场前景。126、5.2 本项目为商务核心提供开发区支持，酒店、写字楼可以相互依托，共享管理资源和客户资源，给未来酒店项目带来较稳定的发展空间。5.3 本项目较好的地理位置及投资机遇，如若准确掌握开业时机，搭乘上海2010年世界博览会的春风。投资后将会显著获取阶段性效益，为今后奠定良好的基础。5.4 在项目区域内高星级酒店缺乏的市场形势下，在准确的市场定位和与此相适宜规模投资的基础上树立示范的标志，更将扩展知名度和品牌管理，从而获取较大的利益回报。5.5 准确的市场定位和充分的投资准备，超前的设计、合理的功能布局以及良好的酒店全程管理为项目做出保障。5.6 综合内在与外在因素影响，借助于国际化品牌和引进现代的经127、营管理理念，配合高效的创收与成本控制措施，形成稳定的现金流效应，从而更可以扩大盈利空间达到预期回收投资目标。我们有理由相信也有信心期待在不远的将来一座美丽的城市度假酒店矗立在上海苏州河畔。以下附件为赠品，祝你事业有成！高效能人士的50个习惯l 在行动前设定目标有目标未必能够成功，但没有目标的肯定不能成功。著名的效率提升大师博思.崔西説：“成功就是目标的达成，其他都是这句话的注释。”现实中那些顶尖的成功人士不是成功了才设定目标，而是设定了目标才成功。l 一次做好一件事著名的效率提升大师博思.崔西有一个著名的论断：“一次做好一件事的人比同时涉猎多个领域的人要好得多。”富兰克林将自己一生的成就归功于128、对“在一定时期内不遗余力地做一件事”这一信条的实践。l 培养重点思维从重点问题突破，是高效能人士思考的一项重要习惯。如果一个人没有重点地思考，就等于无主要目标，做事的效率必然会十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解决问题就变得容易多了。l 发现问题关键在许多领导者看来，高效能人士应当具备的最重要的能力就是发现问题关键能力，因为这是通向问题解决的必经之路。正如微软总裁兼首席软件设计师比尔。盖茨所説：“通向最高管理层的最迅捷的途径，是主动承担别人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出众的创造力和解决问题的能力。”l 把问题想透彻把问题想透彻，是一种很好的思维品质。只要把问题想透彻了，才能找到问题到129、底是什么，才能找到解决问题最有效的手段。l 不找借口美国成功学家格兰特纳说过这样的话：“如果你有为自己系鞋带的能力，你就有上天摘星星的机会！”一个人对待生活和工作是否负责是决定他能否成功的关键。一名高效能人士不会到处为自己找借口，开脱责任；相反，无伦出现什么情况，他都会自觉主动地将自己的任务执行到底。l 要事第一创设遍及全美的事务公司的亨瑞。杜哈提说，不论他出多小钱的薪水，都不可能找到一个具有两种能力的人。这两种能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度来做事。因此，在工作中，如果我们不能选择正确的事情去做，那么唯一正确的事情就是停止手头上的事情，直到发现正确的事情为止。l 运用20/80130、法则二八法则向人们揭示了这样一个真理，即投入与产出、努力与收获、原因和结果之间，普遍存在着不平衡关系。小部分的努力，可以获得大的收获；起关键作用的小部分，通常就能主宰整个组织的产出、盈亏和成败。l 合理利用零碎时间所谓零碎时间，是指不构成连续的时间或一个事务与另一事务衔接时的空余时间。这样的时间往往被人们毫不在乎地忽略过去，零碎时间虽短，但倘若一日、一月、一年地不断积累起来，其总和将是相当可观的。凡事在事业上有所成就的人，几乎都是能有效地利用零碎时间的人。l 习惯10、废除拖延对于一名高效能人士来説，拖延是最具破坏性的，它是一种最危险的恶习，它使人丧失进取心。一旦开始遇事推托，就很容易再次拖延131、，直到变成一种根深崹蒂固的习惯。l 习惯11、向竞争对手学习一位知名的企业家曾经说过，“对手是一面镜子，可以照见自己的缺陷。如果没有了对手，缺陷也不会自动消失。对手，可以让你时刻提醒自己：没有最好的，只有更好。”l 习惯12、善于借助他人力量年轻人要成就一番事业，养成良好的合作习惯是不可少的，尤其是在现代职场中，靠个人单打独斗的时代已经过去了，只有同别人展开良好的合作，才会使你的事业更加顺风顺水。如果你要成为一名高效能的职场人士，就应当养成善于借助他人力量的好习惯。l 习惯13、换位思考在人际的相处和沟通里，“换位思考”扮演着相当重要的角色。用“换位思考”指导人的交往，就是让我们能够站在他人的132、立场上，设身处地理解他人的情绪，感同身受地明白及体会身边人的处境及感受，并且尽可能地回应其需要。l 树立团队精神一个真正的高效能人士，是不会依仗自己业务能力比别人更优秀而傲慢地拒绝合作，或者合作时不积极，倾向于一个人孤军奋战。他明白在一个企业中，只有团队成功，个人才能成功。l 善于休息休息可以使一个人的大脑恢复活力,提高一个人的工作效能。身处激烈的竞争之中,每一个人如上紧发条的钟表.因此,一名高效能人士应当注意工作中的调节与休息,这不但于自己健康有益,对事业也是大有好处的。l 及时改正错误一名高效能人士要善于从批评中找到进步的动力.批评通常分为两类,有价值的评价或是无理的责难.不管怎样,坦然面133、对批评,并且从中找寻有价值、可参考的成分,进而学习、改进、你将获得意想不到的成功。l 责任重于一切著名管理大师德鲁克认为,责任是一名高效能工作者的工作宣言.在这份工作宣言里,你首先表明的是你的工作态度:你要以高度的责任感对待你的工作,不懈怠你的工作、对于工作中出现的问题能敢于承担.这是保证你的任务能够有效完成的基本条件。l 不断学习一个人,如果每天都能提高1%,就没有什么能阻挡他抵达成功.成功与失败的距离其实并不遥远,很多时候,它们之间的区别就在于你是否每天都在提高你自己;如果你不坚持每天进步1%的话,你就不可能成为一名高效能人士.l 让工作变得简单简单一些,不是要你把事情推给别人或是逃避责任134、,而是当你焦点集中很清楚自己该做那些事情时,自然就能花更小的力气,得到更好的结果.l 重在执行执行力是决定一个企业成败的关键,同时也是衡量一个人做事是否高效的重要标准.l 只做适合自己的事找到合适自己的事,并积极地发挥专长,成为行业的能手,是高效能人士应当努力追求的一个目标.l 把握关键细节精细化管理时代已经到来,一个人要成为一名高效能人士,必须养成重视细节的习惯.做好小事情既是一种认真的工作态度,也是一种科学的工作精神.一个连小事都做不好的人,绝不可能成为一名高效能人士.l 不为小事困扰我们通常都能够面对生活中出现的危机,但却常常被一些小事搞得垂头丧气,整天心情不快,精神忧闷紧张。一名高效能135、人士应当及时摆脱小事困扰,积极地面对工作和生活。l 专注目标美国明尼苏达矿业制造公司(3M)的口号是:写出两个以上的目标就等于没有目标.这句话不仅适用于公司经营,对个人工作也有指导作用。l 有效沟通人与人之间的交往需要沟通,在公司,无论是员工于员工员工于上司员工与客户之间都需要沟通.良好的沟通能力是工作中不可缺小的,一个高效能人士绝不会是一个性格孤僻的人,相反他应当是一个能设身处地为别人着想充分理解对方能够与他人进行桌有成效的沟通的人。l 及时化解人际关系矛盾与人际交往是一种艺术,如果你曾为办公室人际关系的难题而苦恼,无法忍受主管的反复无常,看不惯主管的假公济私,那么你要尝试学习如何与不同的人136、相处,提高自己化解人际矛盾的能力。l 积极倾听西方有句谚语说：“上帝给我们两只耳朵，却只给了一张嘴巴。”其用意也是要我们小説多听。善于倾听，是一个高效能人士的一项最基本的素质。l 保持身体健康充沛的体力和精力是成就伟大事业的先决条件。保持身体健康，远离亚健康是每一名高效能人士必须遵守的铁律。l 杜绝坏的生活习惯习惯有好有坏。好的习惯是你的朋友，他会帮助你成功。一位哲人曾经説过：“好习惯是一个人在社交场合中所能穿着最佳服饰。”而坏习惯则是你的敌人，他只会让你难堪、丢丑、添麻烦、损坏健康或事业失败。l 释放自己的忧虑孤独和忧虑是现代人的通病。在纷繁复杂的现代社会，只有保持内心平静的人，才能保证身体137、健康和高效能的工作。l 合理应对压力身体是革命的本钱，状态是成功的基础。健康，尤其是心理健康，已成为职场人士和企业持续发展的必备保障。学会正确地应对压力就成了高效能人士必备的一项习惯。l 掌握工作与生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他们善于掌握工作与生活平衡。工作压力会给我们的工作带来种种不良的影响，形成工作狂或者完美主义等错误的工作习惯，这会大大地降低一个人的工作绩效。l 及时和同事及上下级交流工作正确处理自己与上下级各类同事的关系，及时和同事、上下级交流工作，是高效能人士的一项重要习惯。做到上下逢源，正确处理“对上沟通”，与同事保持良好的互动交流是我们提高工作效能的一个关键。l 注重138、准备工作一个善于做准备的人，是距离成功最近的人。一个缺乏准备的员工一定是一个差错不断的人，纵然有超强的能力，千载难逢的机会，也不能保证获得成功。l 守时如果你想成为一名真正的高效能人士，就必须认清时间的价值，认真计划，准时做每一件事。这是每一个人只要肯做就能做到的，也是一个人走向成功的必由之路。l 高效地搜集并消化信息当今世界是一个以大量资讯作为基础来开展工作的社会。在商业竞争中，对市场信息尤其是市场关键信息把握的及时性与准确性，对竞争的成败有着特殊的意义。一个高效能人士应当对事物保持敏感，这样才能在工作中赢得主动。l 注重完善自己的人际关系网人际能力在一个人的成功中扮演着重要的角色。成功学专139、家拿破仑.希尔曾对一些成功人士做过专门的调查。结果发现，大家认同的杰出人物，其核心能力并不是他的专业优势，相反，出色的人际策略却是他们成功的关键。l 历练说话技巧有人说：“眼睛可以容纳一个美丽的世界，而嘴巴则能描绘一个精彩的世界。”法国大作家雨果也说：“语言就是力量。”的确，精妙、高超的语言艺术魅力非凡，世界上欧美等发达国家把“舌头、金钱、电脑”并列为三大法宝，口才披公认为现代职场人士必备素质之一。一名高效能人士的好口才加上礼仪礼节，往往可以为自己的工作锦上添花，如果我们能够巧妙运用语言艺术，对协调人际关系、提高工作效能都将大有裨益。l 善于集思广益、博采众议一件事物往往存在着多个方面，要想全140、面、客观地了解一个事物，必须兼听各方面的意见，只有集思广益，博采众长，才能了解一件事情的本来面目，才能采取最佳的处理方法。因此，一名高效能人士要时常以“兼听则明，偏听则暗”的谏言提醒自己，多方地听取他人的意见，以确保自己能够做出正确的决定。l 善于授权善于授权，举重若轻才是管理者正确的工作方式：举轻若重，事必躬亲只会让自己越陷越深，把自己的时间和精力浪费于许多毫无价值的决定上面。l 制订却实可行的计划许多成功人士的成功经验告诉我们，认真的做一份计划不但不会约束我们，还可以让我们的工作做得更好。当然，同许多其他重要的事情一样，执行计划并不是一件简单容易的事。如果你约束自我，实现了自己制定的计划，141、你就一定会成为一个卓有成效的高效能人士。l 经常和成功人士在一起心理学研究表明，环境可以让一个人产生特定的思维习惯，甚至是行为习惯。环境能够改变我们的思维与行为习惯，直接影响到我们的工作效能与生活。和成功人士在一起，有助于我们在身边形成一个“成功”的氛围，在这个氛围中我们可以向身边的成功的人士学习正确的思维方法，感受他们的热情，了解并掌握他们处理问题的方法。l 有效决策一个好的决策思想，不是限期完成的，而是在反复思考、不断推敲的过程中，在相关事物或其他活动中受启发顿悟而产生和迸发出来的。一个高效的决策者的价值在于“做正确的事”，同时帮助各管理层的主管“把事情做正确”，把决策落实。l 遇到困难找142、方法一个高效能人士，是最重视找方法的人。他们相信凡事都会有方法解决，而且是总有更好的方法。l 不被琐务缠身高效能人士不会被太多的琐务缠身。其含义主要是说高效能人士要充分重视时间的价值，不浪费时间会做那些不值得去做的事情。l 及时走出失败高效能人士不会让自己永远徘徊在失败的阴影之下。相反他们总是把所有的“失败”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失败的时候，他们会始终以一种积极的心态来面对。不论多么困难，他们都要鼓励自己再试一次。l 保持一颗平常心无伦做事还是做人，除了要善于抓住时机，懂得运用必要的技巧之外，还需要保持一颗平常人的心态。这种平常心，对于一名高效能人士来讲，是十分重要的。l 给人留下好的143、第一印象外表漂亮的人更受人欢迎，更容易获得他人的青睐，这就是“光环效应”的作用。一个人的某一品质被认为是好的，他就被一种积极的光环所笼罩，从而也被赋予其他好的品质；如果一个人的某一品质被认为是坏的，他就被一种消极的光环所笼罩，并被赋予其他不好的品质。l 拥有双赢思维对于职场人士来讲，这种双赢的本质是有感染力的。如果你在工作中是一个人心胸开阔、乐于帮助别人成功和愿意与他人分享荣誉的人的话，那么你就不愁没有朋友。如果你的周围充满了对你的成功感兴趣而又希望你成功的人，你在工作中就会充满与别人合作的热情。这对你工作绩效的提高很有帮助。l 追求绰约，超越自我追求完美不仅是一种重要的工作态度，也是一种重要144、的生活标准，是我们工作效能和生活质量的重要保证。一个满足于现状、不思进取的人永远也无法成为一名高效能人士。成功人士选备的十五种能力l 解决问题时的逆向思维能力面对工作中遇到的新问题，一时又找不到解决方法。而且，上司可能也没有什么锦囊妙计时，他们擅长用逆向思维办法去探索解决问题的途径。他们清楚具体业务执行者比上司更容易找出问题的节点，是人为的，还是客观的；是技术问题，还是管理漏洞。采用逆向思维找寻问题的解决方法，会更容易从问题中解脱出来。l 考虑问题时的换位思考能力在考虑解决问题的方案时，常人通常站在自己职责范围立场上尽快妥善处理。而他们却总会自觉地站在公司或老板的立场去考虑解决问题的方案。作为145、公司或老板，解决问题的出发点首先考虑的是如何避免类似问题的重复出现，而不是头疼医头，脚疼医脚的就事论事方案。面对人的惰性和部门之间的扯皮，只有站在公司的角度去考虑解决方案，才是一个比较彻底的解决方案。能始终站在公司或老板的立场上去酝酿解决问题的方案，逐渐地他们便成为可以信赖的人。l 强于他人的总结能力他们具备的对问题的分析、归纳、总结能力比常人强。总能找出规律性的东西，并驾驭事物，从而达到事半功倍的效果。人们常说苦干不如巧干。但是如何巧干，不是人人都知道的。否则就不会干同样的事情，常人一天忙到晚都来不及；而他们，却整天很潇洒。l 简洁的文书编写能力老板通常都没时间阅读冗长的文书。因此，学会编写146、简洁的文字报告和编制赏心悦目的表格就显得尤为重要。即便是再复杂的问题，他们也能将其浓缩阐述在一页A4纸上。有必要详细说明的问题，再用附件形式附在报告或表格后面。让老板仅仅浏览一页纸或一张表格便可知道事情的概况。如其对此事感兴趣或认为重要，可以通过阅读附件里的资料来了解详情。l 信息资料收集能力他们很在意收集各类信息资料，包括各种政策、报告、计划、方案、统计报表、业务流程、管理制度、考核方法等。尤其重视竞争对手的信息。因为任何成熟的业务流程本身就是很多经验和教训的积累，遇到用时，就可以信手拈来。这在任何教科书上是无法找到的，也不是那个老师能够传授的。l 解决问题的方案制定能力遇到问题，他们不会让147、领导做“问答题”而是做“选择题”。常人遇到问题，首先是向领导汇报、请示解决办法。带着耳朵听领导告知具体操作步骤。这就叫让领导做“问答题”。而他们常带着自己拟定好的多个解决问题方案供领导选择、定夺，这就是常说的给领导出“选择题”。领导显然更喜欢做的是“选择题”。l 目标调整能力当个人目标在一个组织里无法实现，且又暂时不能摆脱这一环境时，他们往往会调整短期目标，并且将该目标与公司的发展目标有机地结合起来。这样，大家的观点就容易接近，或取得一致，就会有共同语言，就会干的欢快。反过来，别人也就会乐于接受他们。l 超强的自我安慰能力遇到失败、挫折和打击，他们常能自我安慰和解脱。还会迅速总结经验教训，而且148、坚信情况会发生变化。他们信条是：塞翁失马，安知非福，或上帝在为你关上一扇门的同时，一定会为你打开一扇窗。l 书面沟通能力当发现与老板面对面的沟通效果不佳时，他们会采用迂回的办法，如电子邮件，或书面信函、报告的形式尝试沟通一番。因为，书面沟通有时可以达到面对面语言沟通所无法达到的效果。可以较为全面地阐述想要表达的观点、建议和方法。达到让老板听你把话讲完，而不是打断你的讲话，或被其台上的电话打断你的思路。也可方便地让老板选择一个其认为空闲的时候来“聆听”你的“唠叨”。l 企业文化的适应能力他们对新组织的企业文化都会有很强的适应能力。换个新企业犹如换个办公地点，照样能如鱼得水般地干得欢畅并被委以重用149、。l 岗位变化的承受能力竞争的加剧，经营风险的加大，企业的成败可在一朝一夕之间发生。对他们来讲，岗位的变化，甚至于饭碗的丢失都无所畏惧。因此，他们承受岗位变化的能力也是常人所无法比拟的。在他们看来，这不仅是个人发展的问题，更是一种生存能力的问题。l 客观对待忠诚从他们身上你会发现对组织的忠诚。他们清楚地意识到忠诚并不仅仅有益于组织和老板，最大的受益者是自己，因为，责任感和对组织的忠诚习惯一旦养成，会使他们成为一个值得信赖的人，可以被委以重任的人。他们更清楚投资忠诚得到的回报率其实是很高的。l 积极寻求培训和实践的机会他们很看重培训的机会，往往在招聘时就会询问公司是否有提供培训的机会。善于抓住任150、何培训机会。一个企业，如果它的薪酬福利暂时没有达到满意的程度，但却有许多培训和实践的机会，他们也会一试。毕竟，有些经验不是用钱所能买回来的。l 勇于接受份外之事任何一次锻炼的机会他们都不轻言放弃，而把它看成是难得的锻炼机会。并意识到今天的份外，或许就是明天的份内之事。常看见他们勇于接受别人不愿接受的份外之事，并努力寻求一个圆满的结果。l 职业精神他们身上有一种高效、敬业和忠诚的职业精神。主要表现为：思维方式现代化，拥用先进的管理理念并能将其运用于经营实践中。言行举止无私心，在公司的业务活动中从不搀杂个人私心。这样，就敢于直言不讳，敢于纠正其他员工的错误行为，敢于吹毛求疵般地挑剔供应商的质量缺陷。因为，只有无私才能无畏。待人接物规范化，这也是行为职业化的一种要求。有了这种职业精神的人，到任何组织都是受欢迎的，而且，迟早会取得成功。