1、实业公司占地52亩体育场馆建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月110可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论11.1项目背景11.2项目概况31.3结论7第二章 项目建设背景及必要性92.1项目建设背景92.2项目提出142.3项目建设必要性2、15第三章 市场分析183.1宏观市场分析183.2陕西体育市场发展分析223.3长安区市场分析24第四章 场址选择274.1场址现状274.2场址条件274.3项目市政配套条件304.4其他建设条件31第五章 建设方案325.1建设规模325.2项目规划设计325.3结构设计355.4单体建筑及场地设计355.5无障碍设计375.6给排水系统385.7空调通风工程415.8强电工程425.9弱电和智能化设计工程445.10暖通方案45第六章 节能分析466.1概述466.2设计依据466.3主要设计原则476.4能源消耗476.5节能496.6节水51第七章 环境影响评价537.1编制依据53、37.2项目环境影响分析547.3环境保护对策55第八章 劳动安全卫生和消防588.1安全与劳动保护588.2劳动卫生598.3安全保卫及消防设施59第九章 工程招标投标方案619.1项目管理指导思想619.2工程招标投标619.3招标原则629.4投标单位的资质要求629.5投标、开标、评标和中标程序639.6招标项目基本情况64第十章 项目实施进度安排6510.1项目实施进度安排依据6510.2项目实施进度安排原则6510.3项目实施保障措施6510.4项目实施进度安排6710.5项目实施67第十一章 组织机构6911.1工程项目管理6911.2组织机构6911.3管理机构和设置70第十二4、章 投资估算与资金筹措7112.1项目总投资估算的依据7112.2项目总投资估算原则7112.3投资估算说明7112.4资金筹措75第十三章 财务评价7613.1概述7613.2基础数据7713.3经营收入估算7713.4产品成本估算7813.5财务评价指标7913.6不确定性分析8013.7评价结论82第十四章 风险分析8314.1风险分析8314.2风险控制措施84第十五章 社会评价8615.1项目对社会的影响分析8615.2项目与所在地区互适性分析8815.3社会风险分析8815.4社会评价结论89第十六章 结论及建议9016.1结论9016.2建议90第一章 总论1.1项目背景1.1.5、1项目名称XX馆项目1.1.2项目建设性质新建1.1.3项目功能定位发掘地块地热优势，打造与周边社会发展相配套、有品味、有特色的公共体育建身场所，集大众健身、比赛竞技、休闲娱乐于一体，弘扬体育精神，增强人民体质，完善城市公共体育设施配套。建设单位概况单位名称：陕西XX实业有限公司单位简介：陕西XX实业有限公司成立于2011年6月14日，定位于长期发展，为社会提供优良的服务。公司位于XX市高新区高新三路东，财富中心二期1栋3单元31602室。公司法人为XX，注册资本壹仟万元，是一家现代型的有限公司。现有员工200人，其中，硕士15人，大专及以上学历员工占员工总数63%，集中了一大批经过严格训练的6、各类专业人才。公司以雄厚的资金实力、高素质的专业人才和优秀高效的服务在社会上树立起了良好的企业形象，受到了社会各界与广大客户的普遍依赖与赞扬。公司业务遍布全国各地40多个城市，公司决策层卓越的超前意识，全体员工积极进取的敬业精神，致力于为社会提供优良的服务，公司本着“以客户为中心”的理念，将“服务”贯穿于公司运作和管理的每个细节，赢得客户的广泛支持与信任，使公司在同行业中具有很高的知名度。在不断的发展过程中，公司形成了多方位的发展模式，主要面向社会提供如下服务：1、房地产开放；2、物业管理；3、建筑工程；4、园林绿化工程；5、装饰装修工程的设计、施工；6、广告的设计、制作、发布、代理；7、日用7、百货的销售。公司成长过程中，就是服务客户并和客户一起不断成功的过程！公司用心、努力做好每一件事，满怀信心迎接每一次挑战！1.1.5可行性研究报告编制依据与范围1.编制依据（1）中共中央1984年10月关于进一步发展体育运动的通知（1984年10月）；（2）中华人民共和国体育法；（3）全民健身计划纲要（国务院1995）；（4）全民健身计划(20112015)；（5）城乡建设环境保护部、国家体委关于颁发关于颁发(城市公共体育运动设施用地定额指标暂行规定)的通知（1986）；（6）陕西省体育事业“十二五”规划（7）中华人民共和国住房和城乡建设部建筑工程设计文件编制深度规定（建质2008216号）；（8、8）国家发改委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（9）国家发改委办公厅计办投资20011153号文颁发的投资项目可行性研究指南；（10）陕西省建设用地指标（2007版）；（11）委托方提供的其他有关此次项目建设的资料；2.编制范围和内容依据国家有关政策和行业规范、规程等有关政策法规,本项目可行性报告主要对XX馆项目进行分析评价，主要包括项目建设的背景与必要性、项目选址及建设条件，建设规模及建设内容，项目设计方案，环境保护措施，节水节能措施，组织管理，项目进度安排，项目投资估算，资金筹措，经济效益评价，社会效益评价，风险分析及研究结论等内容。1.2项目概况1.2.1地理位置项目位于陕西9、省XX市长安区，东邻橡树长安休闲广场，西邻长安职教中心，北邻建业二路，南邻建业三路。1.2.2建设规模与内容本项目总占地34666.67（合52亩），其中各类体育场馆和休闲健身设施总占地面积13598.68（合20.4亩）。项目主要建筑物包括：室内羽毛球馆，建筑面积498.68；综合健身房，建筑面积2000；宿舍及管理用房2000；室内温泉馆3000；温泉小院1400；地热井站208；变电站104。另外项目建设有：一座标准室外游泳馆，占地2520；4个室外篮球场，占地1680；一座全民健身广场占地3000。场内绿化10400，场内道路改造及铺装场地5000。（详细建设内容及技术指标见表1-1 10、项目规划经济技术指标）1.2.3主要建设条件1.符合国家、陕西省和长安区相关产业发展规划和体育事业发展政策法规，符合当地用地总体规划，具有政策环境的可行性。2.周围的建设物资，如建材，劳务等可以就近采购，可以满足建设需要。3.项目所在地已经建设有基础的水、电、通讯、运输公共设施，可以保障项目的建设需要。4.项目所在地的自然环境良好，本项目将充分利用地块自然形态合理设计和建设，发掘地块地热资源。场地条件足以支持项目建设和运营。5.预期的工作人员层次和技术水平达到项目所涉及的技术能力要求。6.项目建设资金足以支持项目建设。1.2.4项目总投资及效益情况1.项目总投资项目总投资为20006.12万元11、，其中项目建设投资19936.61万元（包括：建筑工程费13310.68万元，工程建设其他费5149.14万元，预备费1476.79万元），铺底流动资金69.51万元。2.效益情况项目总投资20006.12万元，据初步估计，本公园建成后，预计正常运营期每天接待来客600人次，年举办各类大小比赛10场次。能实现年经营收入6880.00万元，年获净利润3815.89万元，上缴各类税费1332.37万元（正常年指计算期第4年）。项目建成后将为长安区和周边城市提供一处集体育健身、比赛竞技、康体休闲、休闲娱乐于一体的体育休闲娱乐的好去处，对于改善市民生活，促进全民体育事业发展具有重大意义。同时，项目的建12、设将进一步优化陕西省体育产业结构体系，加快地区发展。可以有效增改善长安区整体城市品质，提升知名度。1.2.5项目资金筹措方式本项目总投资20006.12万元，全部由陕西XX实业有限公司自筹。1.2.6项目建设周期项目建设期24个月，拟于2014年3月开工建设。 1.2.7主要技术经济指标表1-1 项目经济技术指标序号项目指标单位备注1用地面积34666.6752亩2建设内容标准室外游泳馆2520泳池2150，观众席宽10米室内羽毛球馆498.682个室内标准羽毛球场地，高15米综合健身房2000单层室外篮球场16804个标准篮球场地宿舍及管理用房20002层室内温泉馆30002层温泉小院14013、0共7栋，单层建筑地热井2082眼地热井变电站104全民健身广场30003绿地面积104004绿地率30.00%5容积率0.36停车位48个地面临时停车位表1-2 项目财务指标汇总表序号项目单位数量1项目总投资万元20006.12 1.1 建设投资万元19936.61 1.2 铺底流动资金万元69.51 2项目投入总资金万元20168.31 2.1 建设投资万元19936.61 2.2 流动资金万元231.70 3正常年营业收入万元6880.00 4正常年营业税金及附加万元378.40 5正常年总成本费用 万元2685.71 固定成本万元2593.23 可变成本万元92.48 经营成本万元1514、22.03 6正常年利润总额万元3815.89 7正常年所得税万元953.97 8正常年税后利润万元3815.89 9财务内部收益率9.1 所得税前%18.60%9.2 所得税后%13.97%10投资回收期10.1 所得税前年7.35年10.2 所得税后年8.43年11财务净现值11.1 所得税前（ic=10%）万元6424.79 11.2 所得税后（ic=10%）万元1891.08 12投资利税率%20.80%13投资利润率13.1 所得税前%18.92%13.2 所得税后%14.19%14资本金利润率%14.19%15盈亏平衡点%40.46%注：正常年为计算期第4年。表1-3 项目能源消耗15、表序号能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量（tce）1电力万kwh84.083.66 tce/万kwh307.74(等价值)1.229 tce/万kwh103.34(当量值)2新水万m2.400.857 tce/万m2.06项目年耗能总量（tce）（等价值）309.80 项目年耗能总量（tce）（当量值）105.39 1.3结论1.项目建设符合国家、陕西省和长安区大力发展全民体育事业的政策和法规。2.项目建设实施基础条件良好，项目承担单位具有实施本项目的管理经验及资金实力。3.本项目的建设可以完善区域城市基础设施建设水平，充分发挥地块自然条件优势和区位价值，是对体育精神的弘扬，对于16、发展全民体育事业、增强人民体质和带动经济社会发展具有积极地影响，社会效益显著。4.通过开发高端的体育产业，凝聚高端的人群资源，必将极大地提升XX市和长安区的城市品位和美誉度，加快推进XX市和长安区社会、经济和文化的发展。综上所述，本项目建设符合相关产业政策和法规，建设条件完备，社会效益、经济效益良好。建议有关部门给予本项目大力支持，使本项目能够及早开工建设，尽早产生社会效益和经济效益，造福于人民百姓。第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1中国体育事业蓬勃发展新中国成立60年来体育迅猛发展，全面进步，在各个方面都取得了举世瞩目的巨大成就，中国已经成为了举世公认的体育大国。1.群17、众体育蓬勃发展1952年，毛泽东同志题写“发展体育运动，增强人民体质”，随后实施了准备劳动与卫国体育制度、国家体育锻炼标准制度、广播体操制度等，群众性体育活动蓬勃展开。1995年，全国人大颁布体育法；国务院批准下发了全民健身计划纲要。2009年1月，国务院决定自2009年起，每年的8月8日为全国的“全民健身日”；2009年9月，国务院公布了全民健身条例，这是中国第一部全面、系统的全民健身事业发展的专门性行政法规，是全民健身事业法制化、规范化的重要标志，是加快全民健身事业科学发展、建立全民健身长效化机制的重要举措，是满足人民群众体育健身需求、促进体育事业协调发展的重要保障。目前，中国各类体育场馆18、共85万以上，是建国初期的200倍以上。人均体育场地面积1.03平方米，是建国初期的100倍以上。群众体育组织化、科学化水平不断提高。群体组织已基本覆盖全国城乡，全国性单项体育协会、省区市体育总会、行业体协176个；全国共建立省级社会体育指导中心23个；全民健身城乡体育指导站和健身站点近21万个；青少年体育俱乐部 3092个。实施了国民体质监测制度、体育锻炼标准制度、社会体育指导员制度等。群众体育活动已经在中国蓬勃开展。积极开展“亿万青少年儿童、农民、妇女、职工、老年人健身活动”；体育下乡、体育进社区活动日益深入；全民健身博览会、体育健身活动展示、元旦登高、健身大拜年等活动特色鲜明；“全国亿万19、学生阳光体育运动”全面启动；“全民健身与奥运同行活动”深入人心。全国农民运动会、民族运动会、残疾人运动会、中学生运动会、大学生运动会、全国体育大会等各类群众性体育竞 赛活动红红火火。中国目前经常参加体育锻炼者达到28.2%。2.竞技体育成绩显著60年来中国逐步形成了以奥运会为最高层次的竞技体育发展战略，形成了有中国特色的竞技体育的举国体制。1956年，陈镜开打破了最轻量级挺举世界纪录，成为中国第一个创造世界纪录的运动员；1959年，容国团在第25届世界乒乓球锦标赛中成为中国历史上第一个世界冠军。1984年，中国在洛杉矶奥运会上实现了奥运金牌“零”的突破。在北京奥运会上，中国获得51枚金牌、1020、0枚奖牌、位列金牌榜第一，取得了运动成绩和精神文明双丰收，创造了中国竞技体育新的辉煌。中国自1980年首次参加冬奥会后，在2002年盐湖城冬奥会上实现了我国冬奥会金牌“零”的突破。在亚洲，从1982年新德里举行的第九届亚运会开始，中国已经连续7届位列金牌榜第一。截至2009年8月，中国运动员获得的世界冠军数已达2310个，创超世界纪录达1195次。3.体育产业成为国民经济发展的新亮点改革开放以来，体育产业从无到有逐步发展。体育健身服务业快速发展，各种健身场所迅速兴起；竞赛表演业日益活跃，具有中国特色的篮球、排球、乒乓球等国内联赛已经具备了一定的规模，大型综合性运动会的市场开发取得了良好的效益，21、品牌赛事引人注目；我国已成为世界最大的体育用品制造基地，中国国际体育用品博览会迄今已举办24届，成为亚洲最大、世界排名第三的体育用品博览会。国务院自1994年起批准发行体育彩票。到2008年底，体育彩票销售累计2383亿元，筹集公益金777亿元，不仅为促进全民健身计划和奥运争光计划的实施发挥了重要作用，而且为其他社会保障和公益事业做出了重要贡献。面向未来，中国体育将努力实现全面、协调、可持续发展，从体育大国向体育强国的目标迈进，为全面建设小康社会、构建社会主义和谐社会，为中华民族的伟大复兴做出新的更大贡献。2.1.2陕西省体育产业发展政策环境良好，发展迅速，但仍存在体育资源供给不足的现状近年来22、，陕西省委、省政府高度重视我省体育产业的发展。2010年，陕西省政府颁布了关于加快西部体育强省建设的意见（陕政发201056号）、关于加快发展体育产业的意见（陕政办发 2010116号），对加快发展体育事业和体育产业做出重要战略部署。2011年7月，陕西省发展和改革委员会和陕西省体育局发布了陕西省体育事业“十二五”规划，规划指出“十二五”期间我省体育事业发展的指导思想是：坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，围绕省委、省政府提出的“科学发展，富民强省”主题，以建设西部体育强省为奋斗目标，牢固树立“科学健身、大赛争光、产业兴利、体育惠民”的理念，紧扣加快转变体育发23、展方式这一主线，走群众体育做实做亮、竞技体育做优做精、体育场馆做齐做好、体育产业做大做强、体育文化做响做新的发展道路，着力破解城乡群众健身设施条件差、竞技体育综合实力弱、体育产业整体规模小三大难题，健全省市县乡四级体育组织网络，实施五大体育惠民工程，推进六大体育场馆区建设改造，构建七大体育产业园区，培育十大竞技体育夺金点，充分发挥体彩公益金支撑作用，努力把陕西体育打造成民生工程的亮点、西部强省的标志、现代服务业新的增长点，为建设体育强国和西部强省做出重要贡献。“十二五”期间，广大人民群众日益增长的体育需求与现实体育资源供给相对不足的矛盾，仍将是体育事业发展中的主要矛盾。在群众体育方面，政府向人24、民群众提供体育公共服务的职能尚未充分发挥，全省的人均体育场地，人均体育消费和经常参加锻炼的人数均处在较低水平，面向大众的体育服务体系亟待完善。2.1.3长安区社会经济发展迅速，区域体育配套欠缺长安区是XX国际化大都市南部主城区，东临蓝田，南靠宁陕，西接户县，北连雁塔，距XX市中心钟楼仅8.7公里，区位优势非常明显。随着地铁2号线、西部大道、南横线、子午大道等城区干线道路的贯通和三个共建区的加快发展，长安将成为交通最便捷、生活最方便、功能最齐全、腹地最广阔的XX大都市新板块，成为未来国际、国内资源进入XX的重要集聚地，发展前景极为广阔。“十二五”时期，国家将以扩大内需为首要任务，着力破解制约扩大25、内需的体制和机制障碍，进一步实施系列刺激国内需求的政策措施。国内巨大的消费需求潜力将得到有效释放，特别是城镇化过程中将产生巨大的基础设施建设消费和新城市居民、农村居民的消费需求为我国经济平稳较快发展提供持续的内生动力。目前长安区正在成为XX发展最快，最有潜力的一个新兴城区。在不久的未来，将会成为XX的都市副中心。随着近年的发展长安区已经逐渐和高新区、曲江新区两个国家级开发区有机的融为一体，这是XX近郊其它区县无可比拟的优势，也是推动长安区社会经济发展的一个很有利的强大引擎。大批住宅项目的相继入住、厂矿企业的建成、以及诸多大学新校区的搬来都为长安的发展不断的注入新的推动力。与此同时，长安区城市基26、础设施配套设施还不够完善，远远不能满足区域群众日益增长物质与精神文化需求。随着社会的发展，人们更加注重自身健康的保养与调理，更加乐于参加体育锻炼活动，然而目前长安区并没有正规的标准化体育场馆、专业化的健身设施和公共健身广场。2.2项目提出国内体育产业宏观政策的利好、陕西省社会经济蓬勃发展和XX市国际化大都市步伐的推进均为长安区的发展带来了良好的机遇，加长安区近年来不断深化改革、创新发展理念，社会经济取得了突飞猛进的发展、城市品质不断提升。体育产业是重要的现代服务业、重要的文化产业和低碳产业，已经成为21世纪最具有活力和巨大潜力的产业之一。为了适应新时期人民群众对城市基础配套设施提出的新要求和促27、进陕西省体育事业发展，研究如何使二者和谐发展，共同促进具有重大现实意义。通过陕西XX实业有限公司和相关单位深入分析当前体育事业发展的宏观政策方针，长期对长安区体育配套设施现状进行调查研究和分析讨论，最终决定在长安职教中心以东地块开发建设XX馆项目。项目建设将充分发掘地块优异的地热资源，提升区域体育场馆和公众建设设施建设水平，完善体育公共服务体系，从而创新长安区产业发展理念，促进地区社会、经济、文化、体育的和谐发展。2.3项目建设必要性2.3.1是落实全民健身计划，促进陕西省体育事业发展的需要为了进一步增强人民体质，适应我国社会主义现代化建设的需要，推广全民健身计划，发展群众体育，国务院于19928、5年6月20日发布了全民健身计划纲要（以下简称纲要），明确提出了全民健身计划的2010年奋斗目标，“努力实现体育与国民经济和社会事业的协调发展，全面提高中华民族的体质与健康水平，基本建成具有中国特色的全民健身体系”。“十二五”期间，广大人民群众日益增长的体育需求与现实体育资源供给相对不足的矛盾，仍将是陕西省体育事业发展中的主要矛盾。体育活动的开展离不开体育场馆基础设施的建设，而体验场馆和城市改造，美化市容，发展现代体育事业紧密相连。通过挖掘体育自身的商业价值和经济功能，在开拓体育竞技赛市场、体育健身娱乐市场、开发体育无形资产等方面获得了良好的社会效益和经济效益。建设XX馆项目将为地区提供一个游29、泳、羽毛球、篮球、综合健身房、全民健身广场等多项运动设施于一体的综合体育锻炼基地，对于完善体育产业基础设施建设，发展体育产业体系具有重要意义。2.3.2完善长安区城市配套体系目前长安区的各项建设和社会事业处于高速蓬勃发展阶段，这就需要各个与之发展先适应城市基础设施进而公共配套服务体系来支撑和辅助其发展现状。随着人群的不断进入，将会对区域城市体育配套设施产生强烈需求。本项目的建成将满足民众的迫切需求，完善区域城市配套体系。2.3.3活跃区域消费市场，带动区域经济发展本项目的建设将与区域的相关商业项目形成配套，带动项目所在区域人气的不断飙升，提升地块周边商业价值，带动当地的房地产市场、服装消费市场30、餐饮市场、娱乐市场、其他消费品市场的整体全面发展，产生新的经济增长点。2.3.4创造一定就业机会项目的工程建设属于劳动密集型产业，项目在建设过程中，需要大量的施工人员和相关技术人员，同时还可以带动上下游产业的劳动力需求。在项目建成后的正常运营，还需要一定数量的管理及服务等各方面人才。总之，整个项目的建设运营可解决部分高端管理人才、体育院校毕业生、下岗职工和社会人员的就业问题。增加当地财政收入项目在建设期和运营期都将产生巨大的经济效益，同时带给地方政府较高的税金和管理费用等各项收入，本项目建成后年上缴所得税为953.97万元。将推进区域各项社会基础设施和精神文明建设。有利于建设单位自身的发展陕31、西XX实业有限公司进行本项目建设将为城市建设和陕西省体育事业发展做出应有的贡献，较好地实现社会效益和经济效益的同步增长。本项目的建设有利于树立陕西XX实业有限公司在长安区乃至陕西的市场地位，也有利于企业进一步积累文体娱乐类项目操作经验，争取更大的发展。总之，该项目的开发建设对社会及建设单位自身都有显著的效益，项目的实施是必要的。第三章 市场分析3.1宏观市场分析我国体育产业的发展状况我国体育产业虽然起步较晚，但发展很快，产业的领域不断拓展，发展规模也不断扩大，产业的质量也有所改善，产业的效益也明显增高。体育产业的整体规模和其他产业相比较虽然不是很大，但是在社会主义市场经济发展中，已经构成了一个32、独具特色的产业门类。以本体市场为主体的体育市场已初具规模，市场体系的基本框架已趋清晰。随着市场经济的发展，体育改革的不断深入，体育社会化、产业化程度的不断提高，现在体育市场逐步由过去的零星单一、主次不清，向本体为主、层次分明、全面发展推进。目前，基本框架已趋清晰。基本包括竞赛表演市场、健身娱乐市场、技术培训与咨询市场，体育无形资产市场、体育旅游市场。我国体育产业的发展特征以体育服务业和体育用品制造业为主导，多业并举的产业格局正在形成。体育服务业在我国大多数省市区已经成为体育产业的主导产业，体育用品制造业则主要分布于沿海及东部省份。我国体育产业已形成以体育服务业和体育制造业为主导、多业并举的产业33、格局。在我国目前的体育产业经济结构中，非公有制经济已经逐步占据主导，形成与公有制经济共谋发展的多元化投资格局。这说明，经过20世纪80年代以来30多年的努力，我国体育决策部门制定的体育社会化战略决策正在逐步取得成效。我国已经初步改变了以往计划经济条件下由政府垄断体育事业的局面，体育的产业化和社会化水平正在不断提高。具体的体现就是在体育产业中国有经济所占比例不断下降，非国有资产比例在不断提高，我国体育产业投资结构多元化格局正在逐步形成。我国体育产业存在的主要问题1.我国体育健身娱乐业整体服务质量不高长期以来，我国严重缺乏为普通居民服务的体育设施，人性化的、符合体育健。需求的体育设施的缺乏严重影响34、了体育健身娱乐业的服务质量。第二，我国体育健身娱乐业在服务产品种类、运作管理方式、发展理念方面存在巨大差距，在总体上不能满足居民多层次的体育健身需求。第三，国家对体育健身娱乐业在建设和运营管理过程中缺乏必要的指导和监督，使得体育健身娱乐业总体上处于盲目发展的状态。第四，我国体育健身娱乐业严重缺乏兼具市场经营和体育健身服务知识和经验的专门人才，这种状况也限制了体育健身娱乐业的整体服务质量和经营效益。2.体育服务业所占比例太低按照体育产业发展的一般规律，体育服务业是体育产业发展的重点，其在体育产业结构中所占的比重应达到60%70。20世纪90年代以来，西方主要发达国家体育服务业创造的增加值占体育产35、业的比例均超过60。而我国体育服务业在体育产业总体结构中所占比重太低，体育产业结构配置不够合理。3.我国体育产业经营管理水平落后目前我国体育产业经营管理水平总体上比较落后，尚处于由计划经济体制下的管理模式向市场经济的管理模式转轨的阶段。我国体育产业经营管理水平落后主要表现在以下几个方面。第一，我国体育产业特别是健身娱乐业在总体上尚没有形成科学的经营管理模式，经营者缺乏经营管理的知识与经验，市场化运作水平不高。这种状况最直接的后果就是企业的运营成本过高，再加上税负重的因素，使得许多健身娱乐企业在总体上处于亏损经营的状态。第二，我国体育产业制度建设相对滞后，对体育产业的运营管理缺乏必要的规范和指导36、目前，尽管国家体育总局先后制定了体育运动项目经营活动管理办法、体育竞赛管理办法等法规，但尚缺乏针对性和操作性较强的、对体育产业的规范化管理具有指导意义的法规，同时由于上述法规属于部门规章，其法律作用有限。我们必须制定出符合国际惯例的市场游戏规则，尤其是按照市场经济的要求制定规范体育产业经营管理的法规，例如体育产业的准入标准、体育健身设施的安全与服务标准、体育产业的税收标准、体育产业从业人员资格认定标准等。第三，我国体育产业缺乏熟悉体育产业、懂得经营管理、综合素质较高的复合型人才。3.1.4相关市场发展情况竞赛表演市场：广大群众消费观念的更新和消费水平的提高奠定了竞赛市场的基础，同时，我国竞赛制37、度的改革-主客场赛制和俱乐部的实行推动了竞赛表演市场的发展，并形成了相当规模、相当稳定的观众和球迷群体，竞赛表演市场也在逐步扩大。健身娱乐市场：健身娱乐市场是体育市场的主要内容之一，是体育市场的主体市场，是广大人民群众参与性的消费市场。是随着国民经济实力和人民消费水平的提高而发展起来的。随着收入的增加，人民群众的生活质量明显改善，消费结构发生很大的变化。人民群众消费水平的提高为体育健身娱乐消费市场的发展创造了良好的条件，多层次多项类多形式的需求，为健身娱乐市场提供了无限空间。从最近体育场馆的资料调查看，体育场馆90的消费者一次平均花费100元到200元左右。由于群众健身娱乐消费的增加，促使了体38、育场馆的全面开放，既满足了锻炼消费的需求，同时又激励了社会，个体，企业投资兴建体育场所的积极性，从而形成了良性循环的市场机制。体育用品市场：调查表明，全国居民用于体育用品的支出（除日常消费之外）占重要消费支出的第六位，第一位是子女的教育，第二位是家用电器，第三位是住房，第四位是书报，第五位是高档服装，之后是体育用品消费，家庭用于体育用品的支出平均在2000元左右。体育彩票市场：政府批准的彩票只有两家，一个是体育彩票，一个是福利彩票。国家体育总局按照有关规定，严格执行国家的政策，使体育彩票向健康的方向发展。彩票市场越来越大。2012年中国彩票销量2615.22亿元人民币。目前体育彩票已经发展成为39、体育产业的支柱之一。其次，体育产业开发的领域不断拓展，体育产业的质量和效益在不断提高，由于市场经济发展对资源发挥着配置作用，所以许多体育资产和资源显示了巨大的开发潜力。最后，社会投资办产业的态势发展很快，涌现了一大批符合现代企业制度，多种所有制的体育俱乐部，体育企业和企业集团。随着国民经济的高速发展和人民群众生活水平的提高，社会体育消费需求迅速扩张。许多健身娱乐性很强，受大众喜欢的体育项目成为社会投资的热点。近几年来，一大批不同所有制、不同规模的体育经营企业如春朝涌动，迅速涌起。除了上面讲的一些名牌企业去兴办足球、排球和篮球甲A甲B俱乐部外，更多的中小型企业把投资的热点放在了群众参与性的消费市40、场上，如健身健美、保龄球、台球、网球、羽毛球、乒乓球、武术、游泳等项目。特别是东南沿海经济发达地区，中小型体育经营企业如雨后春笋般兴起。3.2陕西体育市场发展分析3.2.1发展现状近10年来，陕西抓住西部大开发的有利时机，经济取得了长足的发展，这为陕西体育产业的发展注入了新的活力。陕西省顺应大众体育消费需求，认真贯彻落实国家体育产业发展纲要，不断解放思想，开拓创新，进一步树立了全社会共同兴办的大体育产业观，体育产业在水平、结构和规模等方面都取得了新的发展，竞赛表演、休闲健身、体育教育培训等本体产业发展迅速，体育用品制造与销售等相关产业的经营也呈现良好的发展态势。2003年，中共陕西省委、陕西省41、人民政府在关于进一步加强体育工作努力建设西部体育强省的意见中明确指出：“加快体育社会化、产业化进程，积极培育体育市场，扩大体育消费。参照中央和我省关于支持文化事业发展若干政策，制定扶持体育产业发展的政策措施。按照“谁投资、谁管理、谁受益”的原则，鼓励社会、企业和个人投资兴办体育经营企业。”陕西省各市区和高校相继建成了137个能承接大型赛事的场馆。体育设施的极大的改善，为培育发展体育竞赛市场奠定了重要的物质基础。在鼎盛时期，陕西曾拥有陕西国力足球俱乐部、陕西东盛篮球俱乐部、陕西电力银河乒乓球俱乐部等顶级职业体育俱乐部，陕西省体育场被誉为“超白金市场”。中国足球超级联赛、全国篮球CBA联赛XX主场42、每个赛季吸引观众30多万人次，带动了各级各类竞赛表演市场。以民间足球联赛、民间围棋联赛、民间篮球联赛等为代表的民间业余联赛的蓬勃开展成为陕西竞赛表演市场的一大亮点。社会各界参与举办体育竞赛表演的积极性空前高涨，XX城墙国际马拉松、安康汉江龙舟节、环中国自行车赛等一系列精彩赛事的成功举办，使陕西省形成了活跃的以足球、篮球顶级联赛为主，其它各种竞赛活动为辅的竞赛表演市场，极大的丰富了广大群众的文体生活和体育消费需求，有力的推动了陕西省体育市场的不断发展。3.2.2远景规划“十二五”期间我省体育事业发展将紧密围绕省委、省政府提出的“科学发展，富民强省”的主题，以建设西部体育强省为目标，牢固树立“科学43、健身、大赛争光、产业兴利、体育惠民”的理念，紧扣加快转变体育发展方式这一主线，走群众体育做大做强、竞技体育优做精、体育场馆做齐做好、体育产业做大做强、体育文化做响做新的发展思路，着力破解城乡群众健身设施条件差、竞技体育综合实力弱、体育产业整体规模小三大难题，健全省市县乡四级体育组织网络，实施五大体育惠民工程，推进六大体育场馆区建设改造，构建七大体育产业园区，培育十大竞技体育夺金点，充分发挥体彩公益金支撑作用，努力把陕西体育打造成民生工程的亮点、西部强省的标志，为建设体育强国和西部强省做出贡献。3.3长安区市场分析长安区发展前景2010年以来，长安区按照“产业发展集群化、集群发展园区化”的目标，44、把园区建设作为优化经济结构、促进产业发展的核心工程来抓，重点支持XX高新技术产业开发区、XX国家民用航天产业基地和沣渭新区建设，全力培育郭杜教育科技产业开发区、斗门新型工业园区、长安常宁新区和引镇现代物流园区“两中两小”园区经济，打造西部科教文化区、现代高尚住宅区和生态旅游观光区。长安区正在成为XX发展最快，最有潜力的一个新兴城区。在不久的未来，将会成为XX的都市副中心。从目前的XX发展格局来说，重点发展区域处于XX城南和城北。长安区位于XX正南，自然禀赋优越，处于XX最有利的发展区位。随着近年的发展长安区已经逐渐和高新区、曲江新区两个国家级开发区有机的融为一体，这是XX近郊其它区县无可比拟的45、优势，也是推动长安发展的一个很有利的强大引擎。长安区经济社会的高速发展无疑为区域体育产业的发展奠定了良好的基础条件。区域消费力支撑本项目所在地周边对项目有影响的大的集团大多为学校和房地产项目以及郭杜镇。（1）项目周边的学校有西北大学长安校区、师范大学长安校区、邮电学院长安校区、政法大学长安校区、外国语大学长安校区、电子科大长安学院、XX机电信息学院、长安区执教中心；另外还有部分规划中的将来会迁来的学校。这些学校的师生将为本项目提供大量消费者。（2）项目周边的房地产项目有林隐天下、荣兴云天、金宇兰苑、忆江南、玫瑰印象、早安林庄、盛世长安、翠堤湾、XX雅居乐花园、国色天香、万科城等。周边的地产项目46、的陆续入住，将给本项目带来大量体育类服务和娱乐产品消费人群，形成大量高标准的消费需求。长安区原有原住民近100万人，周边人口数量充裕，原住民+教育人口+众多在建住宅项目+周边企事业及产业人口，丰富的客群结构为项目带来大量的潜在消费群体，预计项目2.5公里以内核心商圈消费群体将达30万，辐射人口将达60万，商机巨大。综上所述，本项目所在区域发展体育健身产业优势明显，市场巨大，消费力足以支撑项目运营和盈利。综上分析，该项目具有一定的优势和良好的发展机会，发展前景看好。第四章 场址选择4.1场址现状1.地点与地理位置项目位于陕西省XX市长安区，东邻橡树长安休闲广场，西邻长安职教中心，北邻建业二路，南47、邻建业三路。2.占地面积本项目总占地面积34666.67平方米（合52亩）。3.现有场址情况目前场地较为平整，水电路热力等市政基础配套设施齐备，经探测有地热井2眼，出水温度96，周围无不适合的环境影响，场地现状良好，满足项目建设需求。4.2场址条件4.2.1概况1.地理环境长安区位于东经1083810914，北纬33473418。东临蓝田县，南接宁陕、柞水县，西与户县、咸阳接壤，北和雁塔、灞桥区为邻。地势为东原、南山、西川，最低海拔384.7米，最高海拔2886.7米。地势大体为东南高西北低，南北长55公里，东西宽52公里。土壤肥沃，灌溉便利。2.气候条件长安属于暖温带半湿润大陆性季风气候区，48、雨量适中，四季分明，气候温和，秋短春长。一般以1、4、7、10作为冬、春、夏、秋四季的代表月。冬季比较干燥 寒冷，春季温暖，夏季炎热多雨，秋季温和湿润。年平均气温15.5，降水约600mm，湿度69.6%，无霜期216天，日照1377小时。最冷的1月份平均气温-0.9,最热的7月份平均气温26.8。雨量主要分布在7、8、9三个月。雨热同期，有利于农作物生长。年平均降雪日为13.8日，初雪日一般在11月下旬，终雪日一般在3月中旬。受地形影响，长安全年多东北风，年平均风速为1.32.6米/秒。3.人口全区常住人口为108.33万人(包括外来半年以上人口,不包括外出半年以上人口),与第五次全国人口普49、查2000年11月1日0时的87.99万人相比,十年来共增加了20.34万人,增长23.12%,平均每年增加2.34万人,年平均增长率为2.10%。4.自然资源长安境内主要河流有沣河、浐河，均属渭河水系，全区年平均水资源总量为61682万立方米。亩均占有水资源量为863立方米，人均占有水资源量为656立方米。长安境内植物资源丰富。主要乔木树木有油松、华山松、雪松、椴、桦、泡桐等60多种;粮食作物以小麦、玉米和水稻为主，还有谷子、豆类、薯类等;经济作物以棉、油菜、蔬菜、瓜果、花卉为主，还有少量的烟、麻等。从动物地理的分布来看，长安位于古北界南缘向东洋界过渡地带，两个区系的动物种群兼而有之。境内有50、省级自然保护区-牛背梁自然保护区，主要用于保护区内羚牛。长安地质发育史复杂，构造类型多样。秦岭山区大片的火成岩、变质岩等新生代沉积层，为各种金属、非金属及能源资源的集聚奠定了基础。长安地热资源丰富，水质好，水量大，地热面积约207.5平方公里，热能储量927135901000000千卡，相当于1324.5万吨标准煤的热能。境内地热田主要分布在秦岭北麓沿山的郭杜、韦曲、杜曲、东大一带。4.2.2基本区情分析长安区地处XX市主城区南部，全区总面积1578平方公里，常住人口103万，辖20个街道办事处、5个乡、24个城市社区、671个行政村。西有沣渭新区、高新技术产业开发区，东有航天经济技术开发区，51、形成一区多制的独特格局。综合长安区的基本区情和发展状况有以下几点：1.区位优势明显2.文化底蕴深厚3.科教资源丰富4.生态环境宜人5.经济增长强劲4.2.3区域规划长安区“十二五”规划明确指出：“以大XX南融为契机，加速发展服务业”。十二五期间重点打造韦郭大道、长安大道两条黄金商业街区;在韦曲、郭杜、常宁新区、万科新城、富力城附近建设多个特色商业街区，积极引进大型超市、大型购物中心及品牌专卖店、连锁经营店;高标准规划XX城南轻工市场;以陕师大、西北大学、外国语大学等高校师生为消费主体，积极筹划在学府大道两侧发展商贸产业;在XX财经学院、西北大学和外国语大学周边分别建立大中型商贸批发市场;在各高52、校内和重点城镇建设小型超市;加快建设农村商贸服务网络。力争“十二五”末商贸业产值年均增长20%。4.3项目市政配套条件1.水水源：水源来自城市自来水，常年供水压力为0.30MPa，供水来源为市政管网，在市政给水网分别引入两根管径为DN200的给水管，在本项目形成生活给水以及室外消火栓环管。2.电本工程10KV高压电源由高压开关站房引来，分别输送到本工程各变压器。3.热力本项目热力拟采用地块的两眼地热井提供。4.4其他建设条件1.周围的建设物资，如建材，劳务等可以满足建设需要。2.项目所在地的自然环境足以支持项目建设和运营，建设期和运营期垃圾、废水、废气可以合理得到处置。3.预期的工作人员层次和53、技术水平达到项目所涉及的技术能力要求。4.建设资金足以支持项目建设。综上所述，本项目所在地地势平坦，没有地质断裂带。项目周边配套成熟，基础设施良好，交通便利，而且随着该片区新兴项目不断入驻，市政配套将会进一步完善。项目建设符合区域发展规划，建筑材料、劳动力、建设资金充足，建设条件满足本项目建设需要。场址地理位置图详见附图一。第五章 建设方案5.1建设规模本项目总占地34666.67（合52亩），其中各类体育场馆和休闲健身设施总占地面积13598.68（合20.4亩）。项目主要建筑物包括：室内羽毛球馆，建筑面积498.68；综合健身房，建筑面积2000；宿舍及管理用房2000；室内温泉馆300054、；温泉小院1400；地热井站208；变电站104。另外项目建设有：一座标准室外游泳馆，占地2520；4个室外篮球场，占地1680；一座全民健身广场占地3000。场内绿化10400，场内道路改造及铺装场地5000。5.2项目规划设计5.2.1规划设计依据1.中华人民共和国城市规划法；2.城市规划编制办法及实施细则；3.民用建筑设计通则（GB50352-2005）；4.建筑给排水设计规范（GB500152010）；5.民用建筑设计防火规范（GB5004595）；6.供配电系统设计规范（GB500522009）；7.建筑物防雷设计规范(GB500572010);8.建筑设计防火规范(GB50016255、006)；9.城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；10.陕西省“十二五”规划（20112015年）；11.XX市城市发展总体规划（2008-2020）；12.长安区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；13.建设单位提供的用地红线图和用地坐标。规划设计概述以城市总体规划为依据，对XX市和长安区城市格局进行分析，通过研究城市设计、商务、办公、商业、文体娱乐及休闲活动等空间模式和景观环境各要素，从现代城市功能、景观要求出发，对规划用地进行整体设计，使该项目成为长安区内一道亮丽的城市风景线。 坚持可持续发展的原则，合理精心规划，保持项目开发与环境的协调发展。 坚持以人为本的思想56、，用人性化的设计手法，合理进行功能安排与结合。 合理利用地块自然优势和区位优势，充分挖掘地块的最佳社会和经济效益，提高整个地块和周边地区的活力。 合理组织人流、车流等相互关系。 充分利用地热资源，合理组织项目功能布局，对地热进行“梯级”利用。5.2.3总平面布局项目用地为总体呈两块较规整的矩形地块，北侧地块布置了室外游泳馆、室内温泉馆、室内羽毛球馆、室内综合建设房、室外篮球场、宿舍及管理办公楼等；南侧地块布置一处大型室外全民健身广场和7栋温泉小院。出入口主要设在地块的北侧和南侧，与建业二路、建业三路直接相连；用地南侧布置露天全民健身广场与城市干道相连，与城市景观融为一体；项目北侧为车行出入口，57、并建有临时停车场；南侧为人行处入口，人车分流交通顺畅，详见总平面图。立面设计在节约的前提下，利用建筑造型、体量、颜色，创造出简明、优雅的建筑形象。建筑遵循历史的文脉，突出体育和健身氛围、追求建筑的细节。精心设计的流线组织和建筑布局，使它与周围环境、蓝天相呼应。立面上新材料的应用、色彩的搭配，将增加建筑的时代感，为长安区建筑增添新的光彩。装修该项目体育场馆、室内健身房、办公配套室内装修为简装，温泉小院为精装修，室外为干挂石材或玻璃幕墙。5.3结构设计设计依据1.建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；2.建筑结构荷载规范(GB_50009-2001)(2006年版)；3.建筑地基基础设计规58、范（GB50007-2011）；4.建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）；5.混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；6.高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32010）；7.砌体结构设计规范（GB50003-2011）；8.国家建筑工程设计文件编制深度规定（2008）；9.国家及地方相关设计的规定。设计使用年限该项目为二级耐久年限，使用年限为50-100年。结构概况本项目建筑物最高为两层，项目整体采用钢结构和砖混结构，条形基础。5.4单体建筑及场地设计1.标准室外游泳馆标准室外游泳馆占地面积2520，泳池按照2150设计，观众席宽10m。整体采用钢结构，立面采用玻璃幕墙。2.室内羽59、毛球馆室内羽毛球馆建筑面积498.68，为单层钢结构，总高15m，内设两个标准化羽毛球比赛场地，立面采用玻璃幕墙结构。3.综合健身房综合健身房建筑面积2000，为单层砖混结构，面向北侧及东墙面设置透明幕墙。建筑整个地块中部，临近管理办公楼附近，使参观者不用进入器械室内亦能参观其中的设施，同时又不会打扰客人。使人感受到整个健身房之活力所在。健身房内设置伸展区、心肺功能练习室（有氧训练）、体能秩序训练室（无氧训练）、哑铃练习区、健康舞室与精神放松练习室、体能测试中心。4.室外篮球场室外篮球场总占地1680，包括4个标准化篮球场，篮球场上空设置照明灯具，场地周边设置休息凳。5.宿舍及管理用房宿舍及管60、理用房为2层砖混结构，总建筑面积2000，用于本项目的运营期管理和职工住宿。6.室内温泉馆室内温泉馆为2层砖混结构，为市民群众提供温泉洗浴、疗养和康体服务。7.温泉小院在项目南部地块设置2个独栋，5个联排温泉小院，服务于贵宾和高端客户。8.全民健身广场全民健身广场位于地块南部，与建业三路相贯通，广场占地3000，健身广场对场地进行硬化，设置照明，安装必要的大众健身器材，服务与周边群众，并开展体育新闻和实时赛事宣传活动。5.5无障碍设计本着对每一个人关怀的原则，使所有的人在走道通行和设施使用上没有任何不方便和障碍，该项目需做无障碍设计。各建筑无障碍设计范围见表5-3。表5-3无障碍设计范围建筑类61、别设 计 部 位公 建 建筑基地（人行通路、停车车位） 建筑入口、入口平台及门 水平与垂直交通 公共用房（健身房等） 公共厕所 服务台、公共电话、饮水器等相应设施主要内容如下：1.总平面：项目用地出入口连接城市道路处设缘石坡道，人行道设置盲道通往主要业态出入口并与城市盲道连接。2.停车场：按规范要求设置残疾人专用停车位。3.建筑入口，室内外高差部分设置不大于1:12的无障碍坡道。建筑内部走道按照无障碍设计规范进行设计，残疾人在建筑内部可通过坡道、走道、电梯到达所有位置。所有走道和门洞宽度符合规范要求。4.公共部分设置无障碍专用厕所。5.按规范要求设置无障碍标志。6.电气无障碍设计：无障碍专用厕62、所设求助呼叫按钮，厕所门外设呼叫信号装置。5.6给排水系统5.6.1设计依据1.建筑给水排水设计规范(GB50015-2003)(2009年版)；2.建筑设计防火规范(GB500162006);3.自动喷水灭火系统设计规范(GB50084-2001)（2005年版）；4.汽车库、修车库、停车场设计规范（GB50067-97）。5.6.2室外给排水系统1.给水由市政管网直接供水。自两条市政管网上分别接入一根引水管，管径DN250，供水压力0.25MPa。供水管在室外红线内成环状布置，环状管径为DN250。低区给水和室外消防给水合并系统。由城市自来水直接供水。2.排水生活污水及场地雨水采用分流制，63、分别排至市政污水及雨水管网。室外设化粪池，生活污水经化粪池初步处理后，排入市政污水管网。3.室外雨水设计重现期为1年。地面综合径流系数：0.65。室外道路边适当位置设置雨水口，收集道路、人行道及屋面雨水，经场地雨水管网，排入市政雨水管网。5.6.3室内给排水设计1.给水系统水源：市政管网直接供给，供水压力P0.25Mpa。2.生活热水系统本项目拟采用地块东北角的两眼地热井提供热水。节省设备、管路投资，不需系统维护管理，回避了生活热水缴费等问题。3.排水系统室内污废水合流排出，排入室外污水管网。4.雨水系统采用重力排水方式，排至室外雨水管网。设计重现期为2年。5.6.4消防系统（1）概述设置区域64、集中消防泵站，泵站内设有消火栓系统、喷淋系统加压、贮水设施，满足2小时室内消火栓用水量、1小时自动喷淋用水量要求。区域最高建筑屋顶设高位水箱，并设有增压稳压设备，为消火栓系统、自动喷淋系统稳压。消火栓系统管网、喷淋系统管网均环状布置，环网上设有若干个水泵接合器。（2）消防设计流量室外消防用水量为30L/s；室内消火栓用水量为40L/s；自动喷淋用水量为30L/s；（3）室外消防系统自市政给水管网接入两根引水管，管径DN250。低压给水管线在区内环状布置，并设有地下式消火栓井，供生活和室外消防用水。（4）室内消火栓系统室内消火栓系统采用临时高压制，高压消防管路环状布置，动压50m水头处采用减压稳65、压消火栓。平时由高位水箱及增压稳压设备维持管网压力。室内消火栓箱内设有报警启泵按钮和保护按钮的设施。（5）自动喷淋系统室内体育场馆和健身房设置预作用喷淋系统，按照中危险级设计。平时报警阀后管网内气体压力为0.03-0.05MPa。采用直立型易熔合金喷头，动作温度72，溅水盘距顶板75-150mm。（6）灭火器设置公共体育场馆及健身房按A类火灾中危险级，建筑每层均配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器（MF/ABC3），灭火器配置级别为3A。5.7空调通风工程5.7.1设计依据1.采暖通风与空气调节设计规范(GB50019-2003);2.公共建筑节能设计标准(GB50189-2005);3.建筑设计防火66、规范(GB50016-2006);4.汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-97);5.民用建筑热工设计规范(GB50176-93);6.全国民用建筑工程设计技术措施（暖通空调动力）(2009);7.民用建筑隔声设计规范(GB50118-2010);8.长安区气象资料;9.各专业提供的条件。5.7.2空调通风系统1.空调系统本项目各个室内场馆均安装中央空调系统，提供夏季制冷。2.通风系统公共卫生间、体育场馆均设置机械通风系统。由于项目建筑密度较低，通风要求不大时可采用自然通风。在人员密度较大和举行大型比赛时采用机械通风。5.8强电工程5.8.1设计依据1.供配电系统设计规范（GB67、500522009）；2.10kV及以下变电所设计规范（GB5005394）；3.35-110kV变电所设计规范（GB5005992）；4.3-110kV高压配电装置设计规范（GB50060-2008）；5.低压配电设计规范（GB50054-2011）；6.通用用电设备配电设计规范(GB50055-2011)；7.民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；8.电力工程电缆设计规范（GB50217-2007）；9.建筑设计防火规范（GB50016-2010）；10.建筑物防雷设计规范（GB500572010）；11.建筑照明设计标准（GB50034-2004）。5.8.2高、低压变配电系统168、.供电方案该项目拟设10Kv高压开关站（开闭站），电源为两路10kV电缆埋地引入。设若干处10kV/380V变电所，变电所电源均引自10kV高压开关站（开闭站）。变电所出线采用380V/220V电缆，供给各建筑用电。2.主要负荷分级监控中心、经营管理用计算机电源为一级负荷中特别重要负荷。消防设备电源、应急照明及疏散指示标志、体育场馆照明、航空障碍灯等为一级负荷；主要通道的照明、生活泵、污水泵等为二级负荷，其余为三级负荷。3.高低压供电系统该项目在地块东侧设置变配电室，变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。采用电磁操作。断电保护与计量进69、线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。4.计量在每路10kV进线设置总计量装置，按使用功能及区域划分单独设置计量表。5.8.3电力系统采用放射式供电。为保证主要负荷供电，对重要负荷如：消防用电设备（消防水泵、排烟风机、加压风机、消防电梯等）、信息网络设备、消防中心等均采用双路专用电缆供电，并在最末一级配电箱处设双电源自动切换装置。变电所至各单体建筑供电电缆，沿场地内道路两侧电敷设。5.8.4照明1.光源及灯具采用高效、节能、寿命长的光源，包括管径26的三基色直管荧光灯、紧凑型荧光灯、金属卤化物灯，显色指数Ra80。2.出口处设安全出口标志灯；在疏散走道设应急照明及疏散指示标志灯；以70、上照明灯具采用集中蓄电池应急电源柜供电。3.立面夜景照明拟采用内透光形式，并采用泛光和内透光的形式突出顶部造型，在顶层预留广告照明电源箱。5.9弱电和智能化设计工程5.9.1电信系统该项目采用语音信号、数字信号的综合布线系统，利用综合布线系统建立高速、大容量的信息传送平台，为用户提供语音、数据、图像、多媒体信息等各种信息的高速传输通道。5.9.2有线电视系统普通电视信号由室外有线电视网引来，最高建筑屋顶设卫星天线，接收卫星信号，卫星天线数量及接收节目内容需与甲方确定。有线电视系统采用860MHZ邻频传输，用户电平要求644dB，图像清晰度应在四级以上。5.9.3保安监控系统该项目设保安控制室，71、内设矩阵主机、监视器等。在建筑物主要出入口处设置摄像机，主要道路、活动场地处设置摄像机。5.9.4停车场管理系统该项目临时停车场设停车场管理系统，可采用非接触式IC卡识别或影像全鉴别系统，系统应具备以下功能：自动计费及收费显示、出入栅门自动控制、异常情况报警、当火灾发生时自动打开出入栅门。5.9.5消防系统电气消防系统包括：火灾自动报警系统、消防联动控制系统、消防事故广播系统、消防直通电话系统。该项目设消防控制室，消防控制室与保安控制室联合设置，消防控制室对所有建筑的消火栓、自动喷洒灭火系统、防烟系统以及一般照明及动力电源实行监视和控制。该项目形成统一的电气消防系统。5.10暖通方案本项目冬季72、采暖为中央空调供暖，项目将建设换热站，使用地块两眼地热井的中温热水作为热源，通过换热站和中央空调风机盘管为项目提供冬季采暖。热交换后的预热用于温泉洗浴。第六章 节能分析6.1概述节约能源是我国国民经济发展一项长远战略方针，建筑节能是节能工作的一个重要领域，节约能源是每一个建设项目应遵循的基本准则。为保证工程项目做到合理利用能源和节约能源，项目的建设水平应达到该市节能型建筑的指标。6.2设计依据1.中华人民共和国可再生能源法(修正案)；2.固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法2010年11月1日起施行（国家发改委）；3.中华人民共和国节约能源法1997年11月1日；4.建筑照明设计标准（GB573、0034-2004）；5.综合能耗计算通则（GBT2589-2008）；6.节电措施经济效益计算与评价（GB/T13471-2008）；7.建筑节能工程施工质量验收规范（GB50411-2007）；8.节能监测技术通则（GB/T15316-2009）；9.节水型生活用水器具行业标准；10.供配电系统设计规范（GB50052-95）；11.建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法(GBT7106-2008)；12.供配电系统设计规范（GB50052-2009）。6.3主要设计原则执行国家现行的节约能源政策、规定及有关标准，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。能源选择以贯彻国家能源方针74、和因地制宜为原则，设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。6.4能源消耗6.4.1用电估算项目用电主要为宿舍及管理用房综合生活有电、各个体育场馆用电、温泉馆和温泉小院用电。根据全国民用建筑工程设计技术措施节能篇中的电气的相关综合用电指标，计算各个场馆和场地用电量。年用电天数为365d，则项目电力消耗计算如下：表6-1 项目耗电量计算表序号项目面积（平方米）用电负荷（W/）用电时间（h/d）需用系数用电天数（d）用电量（万kWh/年）1标准室外游泳馆25201580.52403.632室内羽毛球馆498.683080.53652.183综合健身房200040175、20.536517.524室外篮球场16803040.52402.425宿舍及管理用房20003080.836514.026室内温泉馆300030120.636523.657温泉小院14003080.63657.368地热井208880.83650.399变电站104880.23650.0510全民健身广场3000540.52400.7211绿地及室外照明13866.67580.636512.1512合计84.08本项目年用电总量84.08万kWh。6.4.2用水估算1.生活用水量估算：本项目生活用水量根据陕西省工业及居民城市生活用水定额修订（咨询稿）（2010）进行估算，经过对项目实际情况进76、行分析，可研阶段外来人员用水按50L/人次进行给水设计，员工按照40L/人日进行设计。则本项目生活用水估算如下表：表6-2 项目生活用水量估算序号项目人数指标年用水天数总用水量人d万t1外来人员用水60050L/人次3651.102员工用水20040L/人日3650.293合计1.392.绿地灌溉及道路洒水用水量估算：绿地及道路硬化面积为13866.67，按照2L/次计算，每天用水1次，经计算，绿化灌溉和道路洒水总计0.79万t/年。3.未预见用水量估算：按前2项用水量总量的10%计算，该项目未预见用水量为0.22万t/年。所以，项目年用水总量为2.4万t/年。6.4.4综合能耗指标表6-3 77、项目年综合能耗表序号能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量（tce）1电力万kwh84.083.66 tce/万kwh307.74(等价值)1.229 tce/万kwh103.34(当量值)2新水万m2.400.857 tce/万m2.06项目年耗能总量（tce）（等价值）309.80 项目年耗能总量（tce）（当量值）105.39 综上所述，本项目建成后运营期正常年消耗电能84.08万kwh，消耗新水2.4万吨，折合标煤309.8tce（等价值）。6.5节能为贯彻执行中华人民共和国节约能源法和陕西省节约能源条例，充分有效的利用能源，提高能源利用率，保证城市建设与发展和协调，根据该项78、目的实际情况，重点考虑建筑物的形式、结构、采暖、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。建筑节能措施1.屋顶采用80毫米厚聚苯板，对门窗等热桥部位做50毫米厚挤塑聚苯板。2.透明幕墙部分加装遮阳窗帘或者使用折射玻璃材料等措施，防止夏季太阳直射室内。3.吊顶采用保温顶棚，该顶棚的综合传热系数0.55瓦/平方米。4.建筑物各部分围护结构的传热系数，不应超过规范居住建筑节能设计标准的限制。5.采用气密性级别较高的外窗，其气密性等级应按照国家标准建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法（GB7107-2008）选用，其等级不应低于4级水平。6.主要体育场馆门口加装风幕79、系统，减少室内室外之间的热传递。机电设备节能措施供电系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中的消耗。按要求配装能源计量表。该项目所选用体育类机电设备的负荷率必须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。电气系统选用节能变压器，装设低压电力电容器补偿无功功率。各类设备及器材的选型一律采用国家现行技术标准中的高效节能设备的器材。照明系统节能措施根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的。照明光源采用新型高效节能光源，如紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源并配置以节能型电子镇流器，从而降低照明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的电光源、灯具、80、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既在提高照度节省电能及改善照明质量的同时保证经济运行，又有益于环境和人的身心健康。工艺流程供电、供水系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中损耗。对地热资源进行“阶梯式”利用，先利用中温热水进行采暖，然后利用余热进行洗浴。6.6节水节水措施生活用水系统采用自来水直接供水，减少能源浪费，确保供水安全性和经济性。卫生器具最低配水点处的静压力不超过0.25Mpa。在给水、总入口处均设水表。采取防渗漏措施，杜绝水量流失。公共卫生间小便器采用光控自动冲洗阀。全部卫生洁具、水龙头，均采用节水型产品。水池、水箱设溢流报警水位，防止水资源长期溢流。选择耐旱草种和树种，以减少浇81、水次数，绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术。雨水资源化建筑屋顶雨水设有集中收集系统，并设置降雨初期弃流装置。在设有雨水收集的屋顶不得采用污染雨水水质的防水材料。建议设置雨水利用系统设立雨水贮水池，经沉淀过滤后全部回用，以节约宝贵的水资源。室外绿地与土壤之间设贮水层、透水层，以减缓雨水地表径流的速度，增加土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇灌用水。第七章 环境影响评价7.1编制依据1.中华人民共和国环境保护法；2.中华人民共和国大气污染防治法；3.中华人民共和国环境噪声污染防治法；4.中华人民共和国水污染防治法；5.建设项目环境保护设计规定；6.建设项目环境保护管理条例；7.建设项目环境保护管理程序；82、8.建设项目环境保护条例；9.环境空气质量标准（GB30952012）中的二级标准；10污水综合排放标准（GB89781996）中的三级标准；11.城镇污水处理厂污染物排放标准(GB18918-2002)中的二级标准；12.地表水环境质量标准（GB3838-2002）中的类标准；13.城市区域环境噪声标准（GB3096-2028）中的II类标准；14.大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）中的二级标准；15.建筑施工场界噪声限值（GB12523-2011）中的II类标准；16.声环境质量标准（GB30962008）中的2类标准；17.XX市建筑垃圾管理条例（2012）。7.2项目环83、境影响分析该项目的环境影响包括建设期和经营期的环境影响两个方面。7.2.1建设期环境影响施工期间主要存在的有噪声污染、施工扬尘、施工废水、建筑垃圾和生活垃圾。其中，施工扬尘和建筑垃圾是施工期间对环境影响最大的因素。7.2.2经营期的环境影响1.水环境影响分析该项目排放的污水主要是生活污水。项目产生的生活污水经化粪池处理后，其综合排水水质可满足城市污水综合排放标准。2.大气环境影响分析该项目对大气的污染主要来自车辆尾气的排放，主要是临时停车场的汽车尾气。3.固体废弃物环境影响分析该项目产生的固体废弃物主要是建成对外运营后产生的生活垃圾。4.声环境影响分析该项目所在区域噪声源比较多，主要的噪声源可84、归纳为三个方面，即公里噪声、车辆噪声和人群噪声。7.3环境保护对策根据该项目对环境的影响分析，本报告提出相应的环境保护对策，叙述如下：1.水环境保护对策该项目排放的生活污水经过化粪池处理后排入城市污水管道，雨水与生活污水分流处理，最终排入市政环保部门指定的市政管线内，对周围的环境影响不大。2.大气环境保护对策合理设置机动车停车场停车方式和交通流线，减少尾气排放。3.固体废弃物环境保护对策为了减少生活垃圾的排放对周围环境的影响，可以采用下面的对策：完善项目区生活垃圾分类收集设施，建立垃圾收集体系，逐步实行分类化、系统化。生活垃圾应用塑料桶或者车辆集中收集，并及时清运，避免垃圾露天堆放，避免垃圾受85、雨水淋溶。4.声环境保护对策对于该项目设备的噪声污染主要考虑对风机装配消声器，并设置隔声罩。对于交通所造成的污染，主要对策为：加强交通管理，区域内限制车速并禁止鸣笛。合理布置绿化，用于美化环境和隔绝人群噪声。5.施工期间环境保护对策为了减少粉尘、施工噪声对周围环境特别是居民的影响，建议建设单位和施工单位采取以下措施：在施工现场厂界加设围档，这是减缓扬尘污染的最有效措施，因为有围档的施工现场，其扬尘污染相对无围档的有明显改善，可使被污染地区的TSP浓度减少四分之一左右。加强工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰等易产生扬尘的材料，有条件的工地应把易产生扬尘的材料堆放在工棚内。避免在大风天86、气下装卸易产生扬尘的建筑材料。加强运输车辆的管理，对驶出施工区的车辆采取减少散落的措施。对开挖的土方，如果在现场堆放要进行覆盖处理，尽量不要使地面裸露。施工期对周围环境的噪声影响会随着工程的完成而自行消失。由于在施工过程中，需动用大量的车辆及施工机械，它们的噪声强度较大，声源较多，而这些施工设备又多位于室外，因此在一定范围内，会对周围的居民产生一定的影响。该项目在施工期应合理安排施工时间，制定施工计划时，应尽量避免大量高噪声设备同时施工。施工尽量安排在白天，减少夜间施工量；设备选型上尽量采取低噪声设备，例如用液压机械代替油机械等。施工期的建筑垃圾主要来源于开挖土方、拆迁和建筑施工中的废弃物等。87、对施工期的建筑垃圾应依据XX市建筑垃圾管理条例和相关环境保护规章制度，采取有效的防护措施，如及时清理建筑垃圾、严禁随意丢弃和堆放、尽量避免风吹雨淋、在垃圾运输过程中避免洒落。综上所述，项目的环境影响是短暂的，受人为和自然条件的影响较大，采取以上建议对策后，该项目对周围环境的影响可以得到有效控制，对周围的环境影响不大。第八章 劳动安全卫生和消防该项目的建设和运营要贯彻“安全第一、预防为主”的方针，要确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员及广大业主的安全和健康。8.1安全与劳动保护1.建筑安全该项目按抗震7度设防，工程的重点部位，按有关设计规范进行验算，限制其地震位移。公共卫生间88、采取防滑措施。2.防火该项目有关防火措施应严格按建筑防火规范设计。3.电气安全该项目采用TN-S接地系统，全楼采用等电位联结，洗手盆及其管道等装置进行辅助等电位联结。为减少接地故障引起电气火灾危险而装设的漏电电流作用保护器，其额定动作电流不应超过0.5安。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加漏电保护开关。对餐厅、厨房等比较潮湿的地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护。该项目电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短路保护，对插座及照明器具等采用标准电压不超过12伏的安全超低压供电。对走廊等处安装高度较低的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。4.防雷设施按建筑物防雷设计89、规范规定，该项目建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电波被侵入的措施，以及防侧击的保护措施。8.2劳动卫生该项目设有的公共厕所等，设计时应要符合防疫要求。1.生活给水：对生活用水加装紫外线消毒设施。2.排水：盥洗污水、粪便污水等污水及雨水采用分流系统。3.通风：卫生间、盥洗间、人员密集场馆等场所均设机械通风系统。8.3安全保卫及消防设施1.安全保卫设施安全保卫设施主要是供该项目投入使用后安全保卫部门保证各部门安全、处理突发事件、提供安全服务的设施。通过有线、无线等通讯手段对整个区域的火灾情况进行指挥，同时设专线与上级指挥部保持联系。安全保卫的技术保障：配备通讯保障系统，以支持和保障无线通讯网络的正常90、运转。2.消防该项目设计贯彻“预防为主，防消结合”的原则。该项目按建筑设计防火规范的要求，合理地确定建筑的位置；在主体建筑物的前面有满足消防车通行的消防车道，车道宽度大于4米，满足防火规范关于消防车道的要求。同时设计有消防给水系统，确保消防用水量。第九章 工程招标投标方案9.1项目管理指导思想本项目建设应遵循“维护稳定、妥善安置，精心设计、科学组织，统一规划、分段实施，保证质量，加强协调管理”的原则。按照基本建设程序申报审批拟建项目，实行工程质量安全终身负责制、工程招标投标制、施工监理制和竣工验收制度，把好材料进场关、工序交接关、工程技术经济签证关、分部分项工程验收关和竣工验收关，以确保项目的91、顺利实施和工程质量。项目建成后要严格按照国家有关规定和批复建设内容组织竣工验收，验收合格方可交付使用。此外，在项目实施过程中要加强施工组织资料和档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节、阶段的资料都要按照有关规定搜集、整理和归档。为了确保工程建设，在加强招标投标管理工作、委托综合实力雄厚的施工企业承担建设任务的同时，应建立精干、高效的项目实施管理机构，配备与工程内容相关的高素质专业人员，并做好前期拆迁、申报等相关协调工作。9.2工程招标投标根据中华人民共和国招标投标法和国家发改委关于工程建设项目招标范围和规模标准的规定，本项目拟采用公开招标的方式确定施工企业。为抓紧工程前期工作，建议该工程委92、托中介机构组织招标。招标过程中，一定要严格遵守国家和XX市有关规定，坚持公开、公平、公正的原则，接受政府职能部门和行业主管部门的检查、监督，杜绝各种违纪、违法行为的发生。9.3招标原则为了提高工程质量，缩短工程建设周期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益、社会公众的合法权益，提高经济效益，按照中华人民共和国招标投标法，本着公开、公平、公正的原则，编制本项目的招标投标方案。主要材料及设备的供应应选择具有相应资格的供货商，所有的材料和设备要达到设计要求的质量标准。9.4投标单位的资质要求对工程施工投标的单位必须具备建筑施工相关资质，按要求在投标时提供相关材料。项目经理资质要求：项目经理必93、须具有国家注册一级建造师资格。勘察、设计是整个项目的前期性基础工作。对项目的设计进行公开招标时，在全国范围内公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求为甲级以上。施工监理对工程质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择信誉良好的施工监理企业进行项目的监理，投标人的资质要求为甲级以上。9.5投标、开标、评标和中标程序根据本项目质量要求高，施工难度较大的情况，以及建设项目分项规模和建设要求，在招标投标过程中必须遵守如下程序：经上级主管部门批复同意后，招标代理机构在当地媒体上发布公告。有意愿的投标人或组织在招标文件开始发出之日起30天内按照规定的要求报送资格预审文件，通过资格预审的投标人或组织方94、有资格购买标书。通过资格预审的投标人或组织在接到通知后的15天内到指定的地点购买标书。购买标书时应交纳一定金额的投标保证金，如果投标人在投标过程中有违规行为，要罚没其投标保证金。通过资格预审的投标人少于3个时应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，投标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、最近5年内的主要业绩和拟完成此招标项目的机械设备。开标时由委托招标公司主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求。评95、标时应严格按照中华人民共和国招标投标管理法的规定和程序进行。中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担相应的法律责任，自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，招标人和中标人签订书面合同，同时，中标人要向业主开具履约保函，其金额为合同标的额的10%。在合同执行过程中，中标人不得向其他人转让或转包中标项目，不得将中标的项目肢解后分别向他人转让。9.6招标项目基本情况招标项目基本情况详见招标基本情况表：表9-1 招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标邀请招标公开招标不招标勘察设计建设监理建筑施工体育锻炼设96、备采购安装第十章 项目实施进度安排10.1项目实施进度安排依据根据单体建构筑物的施工情况、全国统一建筑安装工程工期定额和本项目的具体情况，对工期定额进行适当调整，确定各项工程的开发期，并按本项目的总体开发经营控制方案，编制项目建设各项工作的进度计划。10.2项目实施进度安排原则1.遵循基建程序，确保工程质量“质量第一”始终是项目开发中应遵循的基本原则，在安排项目实施进度时，经过合理确定工程的“关键路线”，针对各个分部分项工程以及技术、工艺细节，严格执行建筑行业的设计、施工规范。2.提高效率，降低成本基础设施项目的开发投资额巨大，其工期长短将直接决定资金占用成本。此外，提高各种资源的使用效率使工97、期缩短还可以减少工程的直接、间接费用，从而减少总投资。本建设项目投资方应挑选优秀的建筑工程队伍，进行周密、细致的施工组织设计，为高效完成工程施工打下坚实的基础。10.3项目实施保障措施进度实施控制的保障措施主要包括组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施。1.组织措施组织措施包括落实项目经理部的进度控制部门和人员，制定进度控制工作制度，明确各层次进度控制人员的任务和管理职责，对影响进度目标实现的干扰因素和风险因素进行分析，进行施工项目分解，实行目标管理。2.技术措施以加快施工进度的技术方法保证进度目标的实现。落实施工方案的部署，尽可能选用新技术、新工艺、新材料，合理调整工作之间的逻98、辑关系，缩短持续时间，加快施工进度。3.合同措施合同措施是以合同形式保证工期进度的实现，如签订分包合同、合同工期与计划的协调、合同工期分析、工期延长索赔等。4.经济措施经济措施是指实现进度计划的资金保证措施，以及为保证进度计划顺利实施采取层层签订经济承包责任制的方法，采用奖惩手段等。5.信息管理措施建立检测、分析、调整、反馈系统，通过计划进度与实际进度的动态比较，提供进度比较信息，实现连续、动态的全过程进度目标控制。10.4项目实施进度安排该项目建设期24个月，拟定于2014年3月开始。项目实施进度安排如下：1项目前期工程阶段：第1-3个月，包括项目审批、土地审批、前期策划、规划设计、工程地质99、勘查、工程设计、现场准备、施工报批等方面工作的实施与推进；2项目基础地基阶段:第4-6个月，包括项目所建建筑物的基础等方面的建设；3项目主体工程阶段：第7-17个月，包括所建建筑物主体工程等方面的建设；4.项目安装工程阶段：第17-20个月，包括所建建筑物和场馆内各项体育锻炼设施等方面的安装；5.室外工程阶段：第18-21个月，建设内容为道路、绿化、水电、环保设施、围墙等配套设施；6项目竣工验收阶段：第22-24个月，竣工验收。施工进度图的安排详见附图三：项目实施进度图。10.5项目实施该项目建设按照户县有关建设工程招标、投标的有关规定，应采取公开招标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证100、施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，通过公开招标择优选定有经验的建设、监理单位进行，确保工程施工质量。为保证项目按时竣工，合理安排各阶段的作业时间及施工顺序，采用流水方法组织施工，充分考虑各道工序之间的技术间歇与搭接。本项目建成后严格按照国家有关规定和批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。第十一章 组织机构11.1工程项目管理建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、机构、程序、方法和技术；有相应的资质、人才、101、经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。业主是项目的投资主体，在项目实施过程中有最大的决策权，能否正确决策取决于业主的素质。业主不一定必须是项目管理专家，但作为工程建设项目的业主应该具备必要的项目管理方面的知识。应该了解项目管理费用、进度、质量三大控制，应该懂得项目的费用不一定越低越好，费用低到不能保证工程质量的程度，工程就会出质量问题。进度也不一定越快越好，建设周期压缩到不合理程度，就会不得不增加费用或影响质量；质量也不一定越高越好，质量的标准应是适宜和合格，质量过剩是一种浪费。11.2组织机构实行总裁负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的102、激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。项目建设组织结构图如图11-1所示。11-1 项目建设组织结构图11.3管理机构和设置陕西XX实业有限公司是集多种业态经营、服务、项目开发为一体的综合性开发公司。公司以“经营管理中心、工程管理中心、企业管理中心”三部门为核心，下设多个职能部门并制定科学严谨的管理制度，采取多样灵活的运作模式使各部门之间既有明确的分工和职责范围，又能相互紧密配合，发挥出高速度、高效率和高质量的市场竞争力。第十二章 投资估算与资金筹措12.1项目总投资估算的依据1.陕西省建设工程概算定额（2103、011）；2.陕西省建设工程概算费用定额（2011）；3.陕西省建设工程其他费用定额（陕发改投资2012241号）；4.XX市人民政府办公厅转发市财政局市物价局市建委关于征收城市基础设施配套费有关问题的意见的通知（市政办发201331号）；5.建设项目投资估算编审规程（CECA-GC1-2007）；6.项目规划设计方案；7.类似工程估算、概算指标；8.委托方提供的其他成本数据。12.2项目总投资估算原则1项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；2项目总投资尽量符合安全的原则；3项目总投资估算对于无法准确估算的项目在预备费中考虑。12.3投资估算说明（一）工程费用建筑工程费依据陕西省建设工程概算定104、额、陕西省建设工程概算费用定额（陕发改投资20111317号）及当前材料价格信息，结合本项目实际建筑设计情况进行调整确定。设备及安装费用在单位面积造价中予以考虑。（二）工程建设其他费用（1）建设用地费。本项目建设用地费按80万元/亩计算。（2）工程建设其他费用按照陕西省建设工程其他费用定额（陕发改投资2012241号）计取。（三）基本预备费基本预备费取一类工程费用和二类其他费用之和的8%。（四）价差预备费价差预备费根据当前国家有关政策文件，按零计算。（五）建设期利息本项目无建设期贷款，建设期利息按零计算。（六）投资估算表项目总投资为20006.12万元，其中项目建设投资19936.61万元（包105、括：建筑工程费13310.68万元，工程建设其他费5149.14万元，预备费1476.79万元），铺底流动资金69.51万元。项目总投资估算汇总表、建设投资估算表、建筑工程费用估算表、及工程建设其他费估算表详见表12-1至12-4。表12-1 项目总投资估算表序号费用名称投资额比例1建设投资19936.61 99.65%1.1工程费用13310.68 66.53%建筑工程费13310.68 66.53%设备购置费安装工程费1.2工程建设其他费用5149.14 25.74%1.3预备费1476.79 7.38%基本预备费1476.79 7.38%涨价预备费2建设期利息3铺底流动资金69.51 0106、.35%4项目总投资20006.12 100.00%表12-2建设投资估算表序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计投资比例1工程费用13310.68 13310.68 66.77%1.1标准室外游泳馆3024.00 1.2室内羽毛球馆398.94 1.3综合健身房4000.00 1.4室外篮球场302.40 1.5宿舍及管理用房600.00 1.6室内温泉馆2400.00 1.7温泉小院1260.00 1.8地热井100.00 1.9变电站50.00 1.10全民健身广场270.00 1.11基础工程905.33 2工程建设其他费用5149.14 5149.14 25.8107、3%2.1项目前期费5.00 2.2建设用地费4160.00 2.3建设单位管理费279.52 2.4研究试验费66.55 2.5工程勘察费9.85 2.6工程设计费98.46 2.7环境影响评价费7.00 2.8工程监理费218.60 2.9劳动安全卫生评价费13.31 2.10节能评估费8.00 2.11办公和生活家具购置费36.00 2.12城市基础设施配套费213.57 2.13招标代理服务费19.97 2.14技术经济评估审查费13.31 3预备费1476.79 1476.79 7.41%3.1基本预备费1476.79 3.2涨价预备费4建设投资13310.68 6625.93 19108、936.61 100.00%投资比例66.77%33.23%100.00%表12-3建筑工程费估算表序号建筑物、构筑物名称单位工程量单价（元）费用合计（万元）1主体工程12405.34 1.1标准室外游泳馆平方米2520120003024.00 1.2室内羽毛球馆平方米498.688000398.94 1.3综合健身房平方米2000200004000.00 1.4室外篮球场平方米16801800302.40 1.5宿舍及管理用房平方米20003000600.00 1.6室内温泉馆平方米300080002400.00 1.7温泉小院平方米140090001260.00 1.8地热井平方米2081109、00.00 1.9变电站平方米10430050.00 1.10全民健身广场平方米3000900270.00 2基础工程905.332.1 绿化平方米10400500520.002.2 道路平方米3466.67800277.332.3 给排水项150000050.002.4 供电项130000030.002.5 围墙及大门项128000028.003合计13310.68表12-4工程建设其他费用估算表序号费用名称计算依据费率或标准总价（万元）1 项目前期费实际发生5.00 2 建设用地费52.00 80万元/亩4160.00 3 建设单位管理费13310.68 2.1%279.52 4 研究试验110、费13310.68 0.5%66.55 5 工程勘察费98.46 0.10 9.85 6 工程设计费16410.68 60元/平方米98.46 7 环境影响评价费13310.68 7.00 8 工程监理费13310.68 218.60 9 劳动安全卫生评价费13310.68 0.10%13.31 10 节能评估费13310.68 8.00 11 办公和生活家具购置费200人1800元/人36.00 12 生产职工培训费13 联合试运转费14 引进技术和引进设备其他费15 城市基础设施配套费8898.68 240元/平方米213.57 16 招标代理服务费13310.68 0.15%19.97 111、17 技术经济评估审查费13310.68 0.10%13.31 18 合计5149.14 12.4资金筹措项目建设总投资20006.12万元。项目建设所需资金拟计划全部为建设单位自筹。在资金管理上严格按照国家有关规定，实行专人管理、专户储存、专账核算，严格财经纪律，加强对项目资金的监管力度，按项目计划和施工进度投放资金，确保资金的专款专用。为确保工程建设质量，在拨付施工单位资金时，留足质量保证金，竣工验收合格并运行一年后，经复检确无工程质量问题时，再拨付质量保证金以避免工程返工和资金流失。第十三章 财务评价13.1概述本项目财务评价按照国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版），在112、完成市场预测、建设规模、建设方案、节能、环境保护、企业组织和劳动定员、项目实施计划、投资估算及资金筹措等诸方面研究论证的基础上进行的经济评价。（一）评价依据（1）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）国家现行的经济评价有关规定及参数；（3）国家现行的有关财务及税收政策；（4）中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南；（5）建设单位及工程项目各有关专业提供的相关资料。（二）评价范围及评价方法评价范围和项目投资及建设规模一致。财务评价采用新建项目的评价方法，评价根据国家现行财税制度和价格体系，采用现行价格，分析计算项目的效益和成本费用，进行编制财务报表、计算财务评价指标113、考察项目的盈利能力（本项目税费全免）。13.2基础数据（1）计算评价期：项目建设期2年，经营期按10年计，计算评价期12年。（2）本项目基准收益率参照建设项目经济评价方法与参数（第三版）以及国家产业政策、市场需求及资金时间价值等因素确定基准收益率，确定项目总投资基准收益率为12%，资本金基准收益率为13%。（3）收入和成本数据的预测均以研究期价格为基价，未考虑物价上涨指数和通货膨胀因素。（4）项目建成后第1年（计算期第3年）运营规模为设计规模的75%，第2年（计算期第4年）达到设计规模的100%。计算期第4年定为项目正常年。（5）根据有关规定本项目营业税按销售收入的5%，城市维护建设税和教育114、费附加分别按营业税的7%和3%计。13.3经营收入估算经营收入主要包括两方面1.接待前来锻炼和健身的消费者产生的收入，项目年接待人数600人，每人消费金额200元，则年接待收入4380万元；2.体育场地的辅助收入，其中包括：承办相关比赛项目、冠名权、广告、和大型演出场租等其他收入,此项年收入为2500万元。项目分年收入估算见附表4。13.4产品成本估算经估算，到第4年时，项目总成本费用正常年为2692.91万元，其中经营成本正常年为1522.03万元。总成本费用估算见附表5。成本费用估算说明：1原料、辅料及燃料动力费用本项目运营期间无原材料、辅料消耗，有水、电消耗，具体消耗量见本报告6.4。其115、中：水按3.5元/吨，电1元/度。2固定资产折旧、无形及其他资产摊销估算项目固定资产投资15740.61万元，形成固定资产原值15740.61万元，形成无形资产4160.00万元，形成其他资产原值36.00万元。固定资产折旧按平均年限法计算，年折旧额为747.68万元，固定资产净残值率按5%计算，房屋建筑物按20年计算折旧。无形资产按10年摊销；其他资产按5年摊销。具体估算见附表6、附表7。3工资及福利费估算项目劳动定员200人，按照国家相关规定，考虑相应的福利费用，和职工保险金。员工年平均基本工资：管理人员6万元/年，普通员工平均工资3.6万元/年。福利费用按照年工资额的14%。详见附表8。116、4修理费估算依据项目的实际情况，确定修理费为固定资产投资折旧的0.5%。5流动资产利息在生产经营期，本项目没有贷款，无借款利息。6其他费用估算其他费用包括其他管理费、营业费用等。依据项目建设单位销售额与工资福利费用的比例计取。其他费用估算每年为475.33万元。13.5财务评价指标1利润和利润分配到计算期第4年时，项目正常运营，年利润总额为3815.89万元，盈余公积金按税后利润的10%计取，任意盈余公积金分别按税后利润的5%计取。利润和利润分配估算表见附表11。2财务盈利能力分析（1）财务现金流量表（全部投资）见附表9，根据该表计算的评价指标为：表13-1 财务评价指标计算指标税前税后项目财117、务内部收益率（%）18.61%13.97%项目财务净现值（ic=12%）6424.791891.08项目投资回收期（年）7.35年8.43年从以上计算指标可以看出，财务内部收益率高于基准收益率，财务净现值大于零，说明项目的盈利能力能满足要求，经济效益良好，财务上是可行的。而且投资能在较短的时间内收回。（2）资本金财务现金流量分析资本金财务现金流量表见附表10，本项目列出了12年计算期内各年的资本金财务现金流量，资本金财务内部收益率为14.57%。（3）根据利润与利润分配表和资金使用计划与资金筹措表计算以下指标：总投资收益率ROI=EBIT/TI100%=18.92%资本金净利润率ROE=NP/118、EC100%=14.19%3偿债能力分析偿债能力分析是通过对“借款还本付息表”“资金来源与运用表”“资产负债表”的计算。考察项目计算期内各年的财务状况及偿债能力，并计算借款偿还期。本项目无贷款。13.6不确定性分析（一）敏感性分析在项目计算期内可能发生变化的因素有营业收入、经营成本、固定资产投资。各单因素变化10%时对财务内部收益率影响的程度见下表及敏感性分析图。表13-1 财务敏感性分析表序号项目基本营业收入经营成本建设投资方案10%-10%10%-10%10%-10%1内部收益率13.97%15.86%12.00%13.48%14.47%12.51%15.70%2较基本方案增减1.89%-119、1.97%-0.49%0.50%-1.46%1.73%图13-1 财务敏感性分析图计算结果及图示表明，财务内部收益率对经营成本变化不敏感，经营收入及建设投资对财务内部收益率较敏感。当固定资产投资和经营成本不变，营业收入单项下降10%时，或者其它两个因素不变，建设投资单项上升超过11.39%时，内部收益率将可能低于基准收益率。由此可以看出项目的抗风险能力较高。（二）盈亏平衡分析本项目总生产能力的盈亏平衡计算如下式： = 40.46%计算结果表明达到总设计能力的40.46%时，项目即可保本，由此可见，该项目的投资风险较小。盈亏平衡图如下图所示：图13-2 盈亏平衡分析图13.7评价结论项目财务内部120、收益率FIRR=13.97%，已大于行业基准收益率，财务净现值FNPV为1891.08万元，投资回收期PT为8.43年，表明项目具有一定的经济的效益，项目财务方案可行。第十四章 风险分析14.1风险分析14.1.1自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对体育产业项目的生产过程和经营过程造成的影响，以及对其产生直接破坏，从而对开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。14.1.2政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给投资者和经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对体育项目的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将121、对体育产业及相关产业产生重大的影响。所以，应该密切关注政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、审批手续过程风险、法律风险。14.1.3经济风险经济风险与国民经济状况变化因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招标投标风险、国民经济状况变化风险。14.1.4技术风险技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给体育产业经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工122、技术和工艺革新的风险、场馆建设技术的革新和改变、设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。14.1.5社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对项目的影响，从而给投资者带来损失的可能性。社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、消费者干预风险、治安风险。14.1.6内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。14.2风险控制措施投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。尽早123、发现、预测风险并及时地采取有效的措施，化解、缓和、减轻、控制风险。该项目控制上述风险的方式包括三项措施：14.2.1通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以获得经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以获得政治形势也越难预测。所以回该项目开发经营风险的办法是尽快完成开发项目。针对该项目，可以采用招标投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同，可避免不必要因素的影响。14.2.2通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进124、行正确的科学决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、经营方式的选择等等。这样就可以把不确定性降低到最低限度，较好地控制投资过程中的风险。14.2.3通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。第十五章 社会评价社会评价是分析本项目建设、运营对XX市的社会影响和社会效益，分析项目所在地的社会环境对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析。15.1项目对社会125、的影响分析项目对所在区域居民就业和收入的影响本项目建设工程的实施，将拉动长安区的投资和消费，增加区域商业价值，有利于进一步吸引投资，推动XX市经济增长，新增众多的就业机会，从而解决部分市民的就业问题。同时，在施工过程中，将投入较大的施工力量，项目建设所需的上下游建筑材料的需求，又给相关行业增加了就业机会，由此项目带动了间接的就业岗位。因此项目的建设总体来说对当地居民的收入影响是正面的。15.1.2项目对所在地区不同利益群体的影响项目的建设，增加城市积聚力，不仅带动体育业、建筑业、建材业、服务业，而且刺激其它相关产业的发展，促进各项消费。由于项目所在区域拥有较好的区位优势，随着投资环境的逐步改善126、，会吸引人们前来购物和从事商业经营活动，将推动相关饮食业、旅游业、商业、建筑业等相关行业的发展，并将进一步地提高XX市城市的人口身体素质，主要直接获益的是广大人民群众。15.1.3项目对所在地区弱势群体的影响本项目的建设对当地妇女、儿童、残疾人员的利益不会造成负面影响，反之，由于完善了体育锻炼设施，改善了周围环境，提高了精神文明程度，提高了对弱势群体人员合法权益的保护，因此影响是正面的。15.1.4项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响本项目的实施将对XX市城市总体规划起到示范作用，通过项目的实施，完善了城市基础设施的建设，扩展了城市人文内涵。通过以上分析，就本项目的社会影响，评价127、结果如表15-1所示。表15-1 项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民就业和收入影响长安区正面2对不同利益群体的影响长安区正面3对脆弱群体的影响长安区正面4对地区基础设施、社会服务容量、城市化进程的影响整个XX市正面15.2项目与所在地区互适性分析15.2.1项目所在地区各类组织对项目建设和运营的态度本项目建设和运营中有较多组织与本项目有关。本项目建设运营对周边各类组织和单位不会构成竞争威胁，同时项目将完善区域配套，为周边组织和经营者带来新的发展契机，将得到广泛的支持。15.2.2当地技术文化条件对项目的适应性分析近年来，XX市发展规划凸显“九宫格局，棋128、盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，城市建设取得突破性进展。长安区“十二五”规划明确指出该区域发展的重点是发展文体娱乐和综合商业，因此长安区的技术文化条件能够满足本项目的顺利建设。通过分析，得出社会对项目的适应性和可接受程度分析表如表15-2所示。表15-2社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1当地组织机构适应2当地技术文化条件适应15.3社会风险分析通过第14章节的风险分析可知，本项目社会风险较小，对项目投资建设影响较小。15.4社会评价结论根据以上社会影响分析评价，本项目的建设无论在政治、文化、社会等方面129、都将产生积极的影响，社会效益明显。因此，社会评价是可行的。第十六章 结论及建议16.1结论1.项目建设符合国家、陕西省和长安区大力发展全民体育事业的政策和法规。2.项目建设实施基础条件良好，项目承担单位具有实施本项目的管理经验及资金实力。3.本项目的建设可以完善区域城市基础设施建设水平，充分发挥地块自然条件优势和区位价值，是对体育精神的弘扬，对于发展全民体育事业、增强人民体质和带动经济社会发展具有积极地影响，社会效益显著。4.通过开发高端的体育产业，凝聚高端的人群资源，必将极大地提升XX市和长安区的城市品位和美誉度，加快推进XX市和长安区社会、经济和文化的发展。16.2建议根据对项目方案的分析130、与论证以及对项目和市场的了解，向建设单位提出如下建议，为建设单位决策提供参考。1.建议开发商应做好开发过程中的成本控制工作，降低项目投资风险。2.在项目建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，在保证工程质量的基础上尽量缩短项目开发周期，提高投资效益。3.整个项目要坚持低碳、环保的设计理念，将建筑、人文、自然生态融为一体，注意节能环保问题。4.项目在建设过程中应充分利用原有的地形地貌，采用新的施工工艺及方法，统筹规划，优化资源配置，减少不必要浪费。5.项目在建设过程中，要处理好项目施工与周边居民正常生活的关系，尽量避免干扰与影响。6.建议建设单位可成立专门的项目部全131、程管理部门，制定科学合理的实施计划，妥善做好前期决策、设计、招标、施工管理、后勤等各项工作，在施工期内，采用监理制度，节约工程成本，确保工程进度，保证工程质量。一、附图图一：项目区位图本项目图二：平面示意图图三：实施进度图二、附表附表1：财务指标汇总表序号项目单位数量1项目总投资万元20006.12 1.1 建设投资万元19936.61 1.2 铺底流动资金万元69.51 2项目投入总资金万元20168.31 2.1 建设投资万元19936.61 2.2 流动资金万元231.70 3正常年营业收入万元6880.00 4正常年营业税金及附加万元378.40 5正常年总成本费用 万元2685.71132、 固定成本万元2593.23 可变成本万元92.48 经营成本万元1522.03 6正常年利润总额万元3815.89 7正常年所得税万元953.97 8正常年税后利润万元3815.89 9财务内部收益率9.1 所得税前%18.60%9.2 所得税后%13.97%10投资回收期10.1 所得税前年7.35年10.2 所得税后年8.43年11财务净现值11.1 所得税前（ic=10%）万元6424.79 11.2 所得税后（ic=10%）万元1891.08 12投资利税率%20.80%13投资利润率13.1 所得税前%18.92%13.2 所得税后%14.19%14资本金利润率%14.19%15盈133、亏平衡点%40.46%注：正常年为计算期第4年。附表2：流动资金估算表序号项目最低周转天数周转次数运营期 34567891011121流动资产223.15 239.41 239.41 239.41 239.41 239.41 239.41 239.41 239.41 239.41 1.1应收账款3012117.74 126.84 126.84 126.84 126.84 126.84 126.84 126.84 126.84 126.84 1.2存货原材料904燃料动力3012在产品904产成品5721.3现金3012105.40 112.57 112.57 112.57 112.57 112134、.57 112.57 112.57 112.57 112.57 1.4预付账款2流动负债5.78 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 2.1应付账款30125.78 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 2.2预收账款3流动资金217.37 231.70 231.70 231.70 231.70 231.70 231.70 231.70 231.70 231.70 4流动资金本年增加额217.37 14.33 0.00 5用于流动资金的项目资本金6流动资金借款附表3：项目投入总资金使用计划135、于资金筹措表序号名称合计建设期运营期1234561总投资20168.31 10965.13 8971.47 217.37 14.33 1.1建设投资19936.61 10965.13 8971.47 1.2建设期利息1.3流动资金231.70 217.37 14.33 2资金筹措20168.31 10965.13 8971.47 217.37 14.33 2.1 项目资本金20168.31 10965.13 8971.47 217.37 14.33 用于建设投资19936.61 10965.13 8971.47 用于流动资金231.70 217.37 14.33 用于建设期利息2.2 银行借款136、 用于建设投资 用于建设期利息 流动资金借款附表4：经营收入估算表序号名称单位合计运营期3456789101112消费人数比例%75%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1运营收入万元51606880688068806880688068806880688068801.1健身康体人员收入万元3285438043804380438043804380438043804380单价万元/人0.020.020.020.020.020.020.020.020.020.02数量人219000219000219000219000219000219000219000219000137、219000219000销项税额万元1.2体育相关收入万元1875250025002500250025002500250025002500单价万元/年2500250025002500250025002500250025002500数量年11111111112营业税金及附加万元283.80 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 2.1 营业税万元258.00344.00344.00344.00344.00344.00344.00344.00344.00344.002.2 消费税万元2.3 城市维护建设税万元1138、8.0624.0824.0824.0824.0824.0824.0824.0824.0824.082.4 教育费附加万元7.7410.3210.3210.3210.3210.3210.3210.3210.3210.32附表5：总成本费用估算表序号名称合计计算期34567891011121外购原材料费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2外购燃料及动力费69.36 92.48 92.48 92.48 92.48 92.48 92.48 92.48 92.48 92.48 3工资及福利费875.52 875.52 875.52 875139、.52 875.52 875.52 875.52 875.52 875.52 875.52 4修理费78.70 78.70 78.70 78.70 78.70 78.70 78.70 78.70 78.70 78.70 5其他费用389.33 475.33 475.33 475.33 475.33 475.33 475.33 475.33 475.33 475.33 5.1 其他制造费用5.2 其他营业费用258.00 344.00 344.00 344.00 344.00 344.00 344.00 344.00 344.00 344.00 5.3 其他管理费用131.33 131.33 1140、31.33 131.33 131.33 131.33 131.33 131.33 131.33 131.33 6经营成本(1+2+3+4+5)1412.91 1522.03 1522.03 1522.03 1522.03 1522.03 1522.03 1522.03 1522.03 1522.03 7折旧费747.68 747.68 747.68 747.68 747.68 747.68 747.68 747.68 747.68 747.68 8摊销费423.20 423.20 423.20 423.20 423.20 416.00 416.00 416.00 416.00 416.00 9141、利息支出9.1长期借款利息9.2流动资金借款利息9.3短期借款利息10总成本费用合计2583.79 2692.91 2692.91 2692.91 2692.91 2685.71 2685.71 2685.71 2685.71 2685.71 其中:可变成本69.36 92.48 92.48 92.48 92.48 92.48 92.48 92.48 92.48 92.48 固定成本2514.43 2600.43 2600.43 2600.43 2600.43 2593.23 2593.23 2593.23 2593.23 2593.23 附表6：固定资产折旧表序号名称折旧年限残值率合计计算期142、34567891011121房屋、建筑物 原值20 5%15740.61 14992.93 14245.25 13497.57 12749.89 12002.21 11254.53 10506.86 9759.18 9011.50 当期折旧额747.68 747.68 747.68 747.68 747.68 747.68 747.68 747.68 747.68 747.68 净值14992.93 14245.25 13497.57 12749.89 12002.21 11254.53 10506.86 9759.18 9011.50 8263.82 2设备 原值 当期折旧额 净值3合计 原143、值15740.61 14992.93 14245.25 13497.57 12749.89 12002.21 11254.53 10506.86 9759.18 9011.50 当期折旧额747.68 747.68 747.68 747.68 747.68 747.68 747.68 747.68 747.68 747.68 净值14992.93 14245.25 13497.57 12749.89 12002.21 11254.53 10506.86 9759.18 9011.50 8263.82 附表7：无形资产摊销表序号名称摊销年限合计计算期34567891011121无形资产 原值10144、41603744332829122496208016641248832416 当期摊销额416416416416416416416416416416 净值374433282912249620801664124883241602其他资产 原值53628.821.614.47.2 当期摊销额7.27.27.27.27.2 净值28.821.614.47.23合计 原值41963772.83349.62926.42503.2208016641248832416 当期摊销额423.2423.2423.2423.2423.2416416416416416 净值3772.83349.62926.42503145、.22080166412488324160附表8：工资及福利费用估算表序号名称计算期34567891011121管理人员 人数20202020202020202020 人均年工资6666666666 工资额1201201201201201201201201201202普通员工 人数180180180180180180180180180180 人均年工资3.63.63.63.63.63.63.63.63.63.6 工资额6486486486486486486486486486484工资总额7687687687687687687687687687685福利费107.52107.52107.5210146、7.52107.52107.52107.52107.52107.52107.526合计875.52875.52875.52875.52875.52875.52875.52875.52875.52875.52附表9：投资现金流量表序号名称合计计算期1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1现金流入0.00 0.00 5160.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 15375.52 1.1 营业收入5160.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.0147、0 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 1.2 补贴收入1.3 回收固定资产余值8263.82 1.4 回收流动资金231.70 2现金流出10965.13 8971.47 1914.08 1914.76 1900.43 1900.43 1900.43 1900.43 1900.43 1900.43 1900.43 1900.43 2.1 建设投资10965.13 8971.47 2.2 流动资金217.37 14.33 0.00 2.3 经营成本1412.91 1522.03 1522.03 1522.03 1522.03 1522.03 1522.03 1522148、.03 1522.03 1522.03 2.4 营业税金及附加283.80 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 2.5 维持运营投资3所得税前净现金流量(1-2)-10965.13 -8971.47 3245.92 4965.24 4979.57 4979.57 4979.57 4979.57 4979.57 4979.57 4979.57 13475.09 4累计所得税前净现金流量-10965.13 -19936.61 -16690.68 -11725.45 -6745.88 -1766.31 3213149、.26 8192.83 13172.40 18151.96 23131.53 36606.62 5调整所得税573.10 952.17 952.17 952.17 952.17 953.97 953.97 953.97 953.97 953.97 6所得税后净现金流量(3-5)-11538.24 -8971.47 2672.82 4013.06 4027.40 4027.40 4027.40 4025.60 4025.60 4025.60 4025.60 12521.11 7累计所得税后净现金流量-11538.24 -20509.71 -17836.89 -13823.83 -9796.43 150、-5769.03 -1741.64 2283.96 6309.56 10335.15 14360.75 26881.86 计算指标所得税前所得税后项目投资财务内部收益率(%)18.60%13.97%项目投资财务净现值(ic=10%)6424.79 1891.08 项目投资回收期(年)7.35年8.43年附表10：资本金现金流量表序号名称合计计算期1234567891011121现金流入5160.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 15375.52 1.1 营业收入5160.00 6880.00 6151、880.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 1.2 补贴收入1.3 回收固定资产余值8263.82 1.4 回收流动资金231.70 2现金流出10965.13 8971.47 2487.18 2866.94 2852.60 2852.60 2852.60 2854.40 2854.40 2854.40 2854.40 2854.40 2.1 项目资本金10965.13 8971.47 217.37 14.33 0.00 2.2 借款本金偿还2.3 借款利息支付2.4 经营成本1412.91 1522.03 15152、22.03 1522.03 1522.03 1522.03 1522.03 1522.03 1522.03 1522.03 2.5 营业税金及附加283.80 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 2.6 所得税573.10 952.17 952.17 952.17 952.17 953.97 953.97 953.97 953.97 953.97 2.7 维持运营投资3净现金流量(1-2)-10965.13 -8971.47 2672.82 4013.06 4027.40 4027.40 4027.40 153、4025.60 4025.60 4025.60 4025.60 12521.11 计算指标资本金财务内部收益率(%)14.57%附表11：利润与利润分配表序号名称合计计算期34567891011121营业收入5160.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 6880.00 2营业税金及附加283.80 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 378.40 3总成本费用2583.79 2692.91 2692.91 2692.91 154、2692.91 2685.71 2685.71 2685.71 2685.71 2685.71 4补贴收入5利润总额2292.41 3808.69 3808.69 3808.69 3808.69 3815.89 3815.89 3815.89 3815.89 3815.89 6弥补以前年度亏损7应纳税所得额2292.41 3808.69 3808.69 3808.69 3808.69 3815.89 3815.89 3815.89 3815.89 3815.89 8所得税573.10 952.17 952.17 952.17 952.17 953.97 953.97 953.97 953.97155、 953.97 9净利润1719.31 2856.52 2856.52 2856.52 2856.52 2861.92 2861.92 2861.92 2861.92 2861.92 10期初未分配利润1719.31 2856.52 2856.52 2856.52 2856.52 2861.92 2861.92 2861.92 2861.92 2861.92 11可供分配的利润1719.31 2856.52 2856.52 2856.52 2856.52 2861.92 2861.92 2861.92 2861.92 2861.92 12提取法定盈余公积金171.93 285.65 285.6156、5 285.65 285.65 286.19 286.19 286.19 286.19 286.19 13提取任意盈余公积金85.97 142.83 142.83 142.83 142.83 143.10 143.10 143.10 143.10 143.10 14未分配利润1461.41 2428.04 2428.04 2428.04 2428.04 2432.63 2432.63 2432.63 2432.63 2432.63 15息税前利润2292.41 3808.69 3808.69 3808.69 3808.69 3815.89 3815.89 3815.89 3815.89 381157、5.89 16息税折旧摊销前利润3463.29 4979.57 4979.57 4979.57 4979.57 4979.57 4979.57 4979.57 4979.57 4979.57 附表12：资产负债表序号名称合计计算期1234567891011121资产10965.13 19936.61 21879.06 24751.84 27608.36 30464.87 33321.39 36183.31 39045.23 41907.14 44769.06 47630.98 1.1 流动资产总额223.15 239.41 239.41 239.41 239.41 239.41 239.41 158、239.41 239.41 239.41 现金105.40 112.57 112.57 112.57 112.57 112.57 112.57 112.57 112.57 112.57 应收账款117.74 126.84 126.84 126.84 126.84 126.84 126.84 126.84 126.84 126.84 预付账款 存货0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2 在建工程10965.13 19936.61 1.3 固定资产净值14992.93 14245.25 13497.57 12749.89 1200159、2.21 11254.53 10506.86 9759.18 9011.50 8263.82 1.4 无形及其他资产净值3772.80 3349.60 2926.40 2503.20 2080.00 1664.00 1248.00 832.00 416.00 0.00 1.5 累计盈余资金2890.19 6917.58 10944.98 14972.38 18999.77 23025.37 27050.97 31076.56 35102.16 39127.75 2负债及所有者权益(2.4+2.5)10965.13 19936.61 21879.06 24751.84 27608.36 3046160、4.87 33321.39 36183.31 39045.23 41907.14 44769.06 47630.98 2.1 流动负债总额5.78 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 短期借款 应付账款5.78 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 预收账款2.2 建设投资借款2.3 流动资金借款2.4 负债小计(2.1+2.2+2.3)5.78 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 7.71 2.5 所有者权益10965.13 19936.61 161、21873.28 24744.13 27600.65 30457.17 33313.68 36175.60 39037.52 41899.44 44761.36 47623.27 资本金10965.13 19936.61 20153.97 20168.31 20168.31 20168.31 20168.31 20168.31 20168.31 20168.31 20168.31 20168.31 资本公积 累计盈余公积金257.90 686.37 1114.85 1543.33 1971.81 2401.09 2830.38 3259.67 3688.96 4118.24 累计未分配利润1461.41 3889.45 6317.49 8745.53 11173.57 13606.20 16038.83 18471.46 20904.09 23336.72 资产负债率(%)