1、实业公司占地1200亩地产建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月70可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一部分 摘 要71.1公司概况71.2项目概况71.3市场分析71.4竞争策略71.5项目实施计划81.6营销策略81.7 管理81.8 财务分析812、.9 风险控制8第二部分 公 司92.1公司概况92.2研发队伍技术水平102.3公司经营业绩102.4企业理念122.5文化理念122.6管理团队及人力资源132.7公司的发展战略14第三部分 项目背景151、项目简介161、建设地块162、建设规模171、属性定位172、质素定位183、形象定位184、客户定位195、价格定位191、规划优势192、产品优势193、环境优势204、 配套优势205、销售优势206、开发优势21第四部分 市场与竞争224.1市场分析224.3竞争分析414.4竞争策略43第五部分 SWOT 分析455.1优势分析465.2劣势分析475.3 机会分析475.3、4威胁分析47第六部分 实施计划及发展战略486.1项目总体规划496.2营销计划526.3 公司发展战略53第七部分 营销策略546.1营销理念546.2营销策略55第八部分 管 理578.1 组织结构与管理构架588.2管理理念及原则588.3管理机制598.4企业管理制度、质量保障体系的建设方案608.5企业财务管理制度618.6约束机制62第九部分 风险与对策629.1市场风险与对策639.2管理风险与对策639.4人才风险与对策659.5政策风险及对策669.6融资风险及对策66第十部分 财务分析6710.1编制依据及说明6810.2项目投资估算6810.3资金筹措6810.4经济效4、益分析6910.5财务评价结论及建议72第一部分 摘 要 1.1公司概况江西省XX集团有限公司是经江西省工商局批准设立的大型集团化民营股份制企业，公司成立于1998年3月，法人代表XX，注册资本3318万元人民币。公司下设九个全资子公司。主要经营领域包括房地产开发、城市建设、饲料原料贸易及生产、采选矿、风险探矿、钢材及矿产品贸易等。XXXX实业有限公司，注册资本万元，公司性质为江西省XX集团有限公司的全资子公司。 1.2项目概况该项目地块位于XX象湖风景区南侧（距“象湖源”约1.5km），占地1221亩。公司拟在近期启动该项目，依托该地块的位置及水资源优势，建设XX性价比最优的生态楼盘“盛唐水5、都”。项目占地1222亩，总建筑面积110余万平方米，以住宅为主，由300余栋组成。 1.3市场分析 我国房地产开发过热开始降温,销售速度减缓,但需求潜力很大,同期房价仍略有上升。全国房地产开发景气水平趋向正常。而XX房地产发展势头迅猛，位居全国之前列，房地产成为XX市经济发展的重要支柱。1.4竞争策略 为了使项目完成后能尽快打开市场，在市场中占有一席之地，我们以公司的发展战略为核心。通过良好的品牌形象、技术进步、完善管理、降低成本、提高质量、良好的服务等方面来参与市场竞争。1.5项目实施计划本项目规划设计、环境设计、建筑设计和文化理念就是遵循“以人为本、环境为先、文化倡导、营造高水准的居住文6、化”这一指导思想进行的。1.6营销策略 公司坚持以人为本的现代管理理念，积极探索整合营销模式，走“经营理念化、营销网络化”道路。实施品牌战略，加快项目的建设，走品牌促销之路。1.7 管理 为了项目的顺利实施，公司制定了一系列的管理制度和项目实施计划。建立合理的约束与激励机制。树立对员工强烈的团队意识，树立起员工坚定的信念，约束员工行为道德规范，引导员工树立端正的工作态度，实现人力资源的增值。1.8 财务分析如果投资能按计划进行，销售计划能顺利实现，本项目的利润率高，资金回笼快。1.9 风险控制通过对市场风险、管理风险、财务风险、人才风险、政策风险及融资风险的分析我们可以看出本项目经济效益好、产7、品市场前景广阔,各种风险相对较小,项目整体抗风险能力较强，投资回收有保障。第二部分 公 司2.1公司概况 江西省XX集团有限公司是经江西省工商局批准设立的大型集团化民营股份制企业，公司成立于1998年3月，法人代表XX，注册资本3318万元人民币。公司下设九个全资子公司。主要经营领域包括房地产开发、城市建设、饲料原料贸易及生产、采选矿、风险探矿、钢材及矿产品贸易等。公司总资产约13亿元人民币，净资产约9亿元人民币，具有较强的综合经营实力和较高的企业信誉度与知名度。其中全资子公司江西鑫源房地产开发有限公司正在XX开发占地约600亩，总建筑面积50多万平米的中国第一个宋文化社区“梦里水乡”，具有较8、强的房地产开发专业队伍和积累了较丰富的市场运营管理经验及社会行政资源整合能力。“梦里水乡”获2004年住交会“中国房地产名盘”及“中国最具影响力楼盘”、“中国房地产经典营销案例金奖”，江西鑫源房地产开发有限公司获“中国房地产百强企业”称号。集团位于XX市风景秀丽的“象湖”风景区之滨，拥有升值空间巨大的储备土地1221亩，极具发展潜力。XXXX实业有限公司，注册资本万元，公司性质为江西省XX集团有限公司的全资子公司。2.2研发队伍技术水平 公司经过多年发展，造就和吸引了一批经验丰富的管理人才和本技术领域的顶尖专才，并且吸引了一批能力较强的各类专业人才和具有实际操作本领的中青年技术骨干。2.3公司9、经营业绩公司从成立发展至今,坚持走以科技立业的道路,不断进行技术改造,取得了巨大发展。在竞争激烈的市场经济中， 公司领导班子始终保持清醒的头脑，把握严峻的市场形势，迅速调整工作思路，精心组织生产经营，积极带领全体员工发扬艰苦奋斗的精神，克服一个又一个困难，使企业在竞争中得到了进一步发展。1、饲料生产与饲料原料贸易作为集团发展的基础型产业，由饲料公司自行研制生产的“XX”牌系列家禽饲料，年产量销量已达万吨以上，市场网络覆盖江西省及周边各省市，成为区域市场有影响力的品牌之一；进行饲料原料贸易，年销量超过万吨，其中：饲料主要原料豆粕月销量高达万吨，占领的江西市场；由集团独立投资建设的饲料原料交易市场10、，引入全国十多个省（市）的厂家与供应商入市经营，年交易量超过万吨，成交金额超过亿元人民币，已成为江西省乃至华东地区最大的饲料原料集散地。集团传统产业的稳步经营与发展，奠定了XX事业持续、快速发展的坚实基础。2、房地产与市政项目开发作为集团发展的支柱型产业，由鑫源公司开发的“梦里水乡”中国首个宋词文化商住小区项目，位于风景秀丽的澄碧湖畔、XX县新城规划中心，占地亩，总建筑面积55万平方米。年，首获“年中国房地名盘”及“中国最具影响力楼盘”、“中国房地产经典营销案例金奖”、“中国房地产百强企业”殊荣；天鸿公司建设的“澄碧湖水上公园”市政景观工程，总面积达亩，已于年月份全面竣工，被评为市政“精品”样11、板工程项目；集团在位于XX市风景秀丽的“象湖”风景区之滨，拥有高附加值储备土地亩，极具发展潜力。集团支柱产业的鼎足之势与增收，展示了XX事业雄厚综合实力与资金保障。3、矿产资源项目投资作为集团发展的龙头型产业，由鑫泰公司投资建设的“安徽庐江马鞭山铁矿”开发项目，正在加速实施之中；同时，集团还在安徽、内蒙、贵州、湖南等地，收购了多个探矿权及与与当地地勘部门达成了多项“风险探矿”合作协议。集团龙头产业的快速建设与见效，揭示了XX事业二次创业可持续发展的宏伟蓝图与美好未来。 XX集团在发展中，高度重视文化与团队建设，始终坚持“以人为本”的人才观；推行内部管理规范化、团队建设人性化“两化”管理理念；引12、导树立“融入XX、与司俱进”的XX特色企业文化核心价值观；倡导建立“岗位靠竞争、收入看贡献”的用人动态管理激励机制；营造“和谐包容、尊重信任、沟通共勉、激励进取”的融洽工作氛围；培养适应XX事业可持续发展的实战型骨干团队，谒诚为有志来XX共同发展的有识之士实现自我价值，提供了理想的施展才华之地。2.4企业理念1、公司理念：制度管理规范化，团队建设人性化。2、公司精神：以人为本，诚实守信。创新理念，与时俱进。3、工作标准：追求完美，做到最好。追求完美，做到最好的工作标准就是要强调所有员工都必须树立精品意识，用完美的标准来衡量自己的一言一行，每一件事都要争取做到100分。公司要求每位员工都必须用113、00%的心力投入到工作中，要追求工作质量和工作效率的100%，要力争达到客户满意度达到100%。2.5文化理念1、企业宗旨： 诚信是XX的本质；质量是XX的生命；顾客是XX的上帝。2、企业方针：以顾客为中心，遵守法规，持续改进管理，增强顾客满意，以优质的产品和服务同顾客共同发展。3、企业目标：顾客满意率90%，每年递增1%，合格率为100%，行业监督抽查合格率100%，纠正措施和预防措施完成率100%。4、经营方针：以人为本，管理兴业。5、质量方针：国际标准管理、精益求精质量、满足客户要求、积极持续改进。6、发展战略: 以卓越的品质、完善的服务迎接挑战。7、企业信念: 百炼成钢,铸就辉煌。8、14、企业风格: 脚踏实地,稳健发展。9、企业价值观：融入XX，与司俱进。10、企业责任观：从我做起，追求卓越。2.6管理团队及人力资源1、 主要管理人员情况职 位年 龄性 别学 历职 称联系方式总 裁38男EMBA经济师执行副总裁41男工学硕士高级工程师副总裁43男本 科经济师副总裁42女本 科经济师2、人力资源情况职员总数602人，其中中层干部35人，平均年龄36岁，大专以上占86%，中专占14 %；技术人员201人，高级26人，中级64人， 一般111人；工 人 353人；辅 助13人。2.7公司的发展战略1、战略目标： 公司目前致力打造自己优秀的房地产品牌，今后还要开发建设具有国际建筑风格和15、水准的房地产产品，使公司成为在XX有一定影响力、在社会有一定知名度、在同行业拥有自己的品牌并且善于推陈出新的房地产开发商。 在未来发展的蓝图中，公司将运用充裕的资金进行固定资产和商业投资。同时做好产品的宣传和销售工作，使公司做大做强，规模和实力都更上一层楼，销售收入和产品的市场占有率都处于同行业的领先位置。2、发展战略： 1) 充分发挥企业效率高决策快的特点，广纳国内外的先进理念和管理模式规范动作，实现可持续发展。 2) 产品差异化高品质，多样化，注重营造一个良好健康地整体居住环境。根据市场需求，进行产品定位。 3) 扩大销售范围增加市场份额，拓展经营领域。 4) 控制成本与供应商形成战略联盟16、低成本、高质量、高速度。 5) 强化资本动作能力迅速增强企业实力及市场竞争力，实现企业战略发展目标。 第三部分 项目背景3.1项目名称：江西省XX市盛唐水都房地产项目3.2项目的建设理由XX之名始于西汉，寓“昌大南疆”之意。XX城池多次变迁兴废，城名数易，别名诸多，其中汉称“豫章”、隋唐称“洪州”、宋称“隆兴”，明代定名为“XX”。XX为江西省的省会，全国35个特大城市之一，自古以来就有“物华天宝、人杰地灵”的美誉，是国务院命名的“历史文化名城”，是一座举世闻名的英雄城。XX即可形成市内半小时经济圈、省内4小时经济圈和省际6小时经济圈（“某小时经济圈”即指驱车到达经济圈辐射区内的时间）。可辐射17、周边4.5亿人口，其消费群体拥有12亿的工业品消费市场潜力。现在XX半小时经济圈幅射的地方大约覆盖了400万人的市场，4小时经济圈覆盖了4,000万人的市场，6小时经济圈则涉及到4亿多人的消费市场。其次，劳动力等生产要素成本低廉及正在积极推动的花园城市建设的生态优势等，都是XX融入长三角的有利因素。XX独特的地理位置和区位优势。吸引着越来越多的海内外客商来此投资经商，使XX这一热土充满着无限的生机和活力。XX历来是人们向往理想的居家之地，更是周边城市居民的首选。国家加快城市进程的政策更是给XX的房地产开发业增添了新的活力，带来了蓬勃生机，也吸引全国有名的房地产企业抢滩XX、占领市场，如今XX房18、地产市场一片繁荣景象。3.3项目概况1、项目简介 盛唐水都是江西名企XX集团巨力投资，由新生代开发商江西鑫源房地产开发有限公司开发，全国房地产专业团队联袂倾情打造的盛唐文化高尚住宅，它座落于XX市昌南新规划中心住宅圈，紧靠风景优美的象湖，东面紧接XX南大门的主干道320国道，南面靠新起的昌南大型商住圈、西面紧依生米大桥和乐温高速公路，北邻70米宽的昌南大道。江西鑫源房地产开发有限公司，总注册资金为3千万人民币，现有员工人数为45人，投资项目盛唐水都，该项目占地1222多亩，总地块进深约1230米，面宽约720米，该项目以住宅、商业为主，高绿化率。1、建设地块该项目地块位于XX象湖风景区南侧（距19、“象湖源”约1.5km），占地1221亩。毗邻的昌南大道（南隔堤）为XX市规划的内环，其西接生来大桥，东接迎宾大道。据昌南绿城最新规划，昌南大道北边为象湖风景区，南边为500米绿化风景带。该项目地块北邻500绿化风景带，东、南邻XX市内水系之源的引水河抚河故道，规划为一类住宅用地及高档住宅区。业内人士均认为该地块为XX未来几年最适合人居住的区域之一。象湖风景区为XX市区内最大的休闲风景区，其东侧土地已基本开发为高档楼盘，其中“象湖威尼期”、“象湖源”为XX市高档楼盘的代表。2、建设规模盛唐水都开发是鑫源房地产在继中国名盘梦里水乡的成功开发的经验上打造的又一精作，该期占地1222亩，总建筑面积120、10余万平方米，以住宅为主，由300余栋组成。 3.4项目市场定位1、属性定位根据周边环境及未来区域发展潜力，项目主要定位为文化大盘，高尚社区。支撑理由：1）本项目作为“文化大盘 高尚社区”楼盘的理由：距市中心3公里、环境优美，文化之本；市政府投资百亿元资金加强城市基础设施建设；政府加快加大XX市一体化；象湖已经成为了XX市重点旅游保护单位；“盛唐文化”，是“文化大盘，高尚社区”的基本条件，也是这类楼盘特征的具体体现。2）本项目作为“高尚社区”的理由：小区先天优势明显，湖景优美园林幽雅，文化优异，教育优越，交通优化、配套优先；小区“后天”优势明显，象湖已经规划为XX市新的城市中心，青山湖、象湖21、等是XX市环境最美的区域，为后天性发展打下了良好的基础。政府公务员、新闻记者、高级工程师、大学教师、企业经理都是将成为这里的潜在客户，这些人基本上都可称得上“社会成功人士”。2、质素定位亲水、文化大盘，支撑理由：紧邻象湖美景，迎合XX人爱水、赏水、选择栖水而居的特性，创湖景与文化的双重生活方式；“以人为尊”的规划思维成就典范，高贵的人居生活空间；几千米戏水溪流，10多万平方米全封闭式江南文化生态风情园林；众多风格迥异的户型，专设临湖观景凸窗；众多利好，奠定了盛唐水都作为XX标志性亲水、文化双重生活楼盘的绝对性、权威性。3、形象定位中国文化大盘，支撑理由：1）别于其他“楼盘”，本楼盘蕴含丰富的“22、文化”内涵；2）别于其他“文化标签楼盘”，小区致力于“根植文化”，具体体现在：单体建筑设计上承接中国优秀传统建筑文化； 小区格局布置上体现“赣唐”文化；小区环境处理上凸显赣鄱“江南水乡”文化； 小区景观建设上吸收江南园林文化丰厚遗产；小区人文景观培育上嫁接中国历史悠久盛唐文化。3）有别于其他“欧陆盘”“生吞活剥西方文化”，小区“文化价值”体现在： 小区文化建设上注重从“中国文化”源头上寻找智慧结晶，注重实效、实用，是站在5000年传统文化的高度上与现代地产对接、与业主生活对接小区文化传播上借助于“中国文化”中流传最广泛、最为人熟悉的表现形式；小区文化主题上突出“中国文化”的区域特征，着力强调小23、区文化的区域性是“江西的”、“XX的”。4、客户定位对住宅房，主要客户群为周边企业员工，都市市民，普通工薪阶层及高层事业单位中高层管理人员。5、价格定位 从该区域市场价格走势来看，近年来其价格一直持续平稳增长。该地段周边地区商品房销售均价已超过3500元/平方米。我们的初步定价在该地段的房产价格左右。3.5项目优势1、规划优势市政府投资几十亿元改造昌南，加快XX市与昌南区一体化进程，特别是迎宾大道、昌南大道拓宽，生米大桥的竣工，昌南融入城区进程加快。2、产品优势 水资源极优（XX市的活水源头从该地块南边流至东边，该地块西边为赣江，北边为象湖，故是XX市开发水都的最佳风水宝地）具有超低容积率，超24、低建筑密度，超高绿化率。面积户型各异，产品结构多样化，选择余地大，颇具竞争力的价位（土地成本就比其它楼盘低得多，再加本公司有丰富的大盘运作经验，有成熟的房地产开发的合作单位及良好的社会行政资源）。3、环境优势1） 外围大环境，新兴住宅区，楼市开发火爆，市政府投资百亿资金改造XX，百年机遇，千载难逢；2） 小区内部环境，依托象湖风景区的天然资源及东南边活水资源等优势体现出该项目内外与众不同的景观，整体布局充分考虑到XX人的生活风俗习惯；几千余米的戏水溪流，再现江南小桥、流水、人家的诗情、画意。4、 配套优势超大面积、高规格商业配套，可基本解决业主生活需求；大面积、高档次VIP会所，为业主提供休闲25、场所和交流平台；聘请知名教师任教的幼儿园，解除业主子女入学的后顾之忧，毗邻科学馆、图书馆、八大山人纪念馆，人文景观丰富。5、销售优势梦里水乡的成功开发所带来的品牌效应，将会对该项目产生不可估量的销售业绩。据对XX市民的最新调查，梦里水乡的认知度高达76%，鑫源地产的认知度高达70%以上，再加XX集团为江西名企，具有良好的商誉及知名度。同时，鑫源地产在江西已形成良好的销量网络和一支精干的销售队伍。6、开发优势 大量的楼盘集聚，理论上都有利于我盘；XX大量高档住宅在此兴起，将形成一个高品质的居住区；省市投资百亿元，打造XX新形象，特别是基础设施建设的加快。第四部分 市场与竞争4.1市场分析1、国内26、房地产市场分析住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，1)2004年中国房地产市场形势2004年是中国房地产市场不平静的一年，国家出台房地产宏观调控政策频率之高、力度之大前所未有。在强力的宏观调控下，2004年中国房地产业呈现出了不同于往年的鲜明特征。房地产投资a、投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资比重持续上升 2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元，同27、比增长28.1%，比2003年回落2.2个百分点。从2004年变化看，房地产投资增速呈快速下降趋势，从12月到112月下降22个百分点，几乎与固定资产投资同步下降。但从近几年的数据比较看， 2004年112月全国固定资产投资与房地产投资增速比较，2004年的房地产投资增速仍比1998年以来的年均增长速度高出5.6个百分点；房地产投资额在全社会固定资产投资中所占比重仍有所上升，处于历史的最高位。中国房地产业起步较晚，在市场的成熟过程中投资起伏较大，但总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。从中国国民经济与市场发展阶段和总趋势来分析，房地产投资占全社会固定资产投资比重的上升是市场需求结构发生变28、动的必然结果。19862004年的18年间，中国房地产投资年均增长速度为35.9%，远高于同期固定资产投资年均增长19.95%的速度，也远高于GDP的增长速度。特别是1999年以来房地产开发投资持续增长，只有2002年和2004年增速出现减缓。但从全社会固定资产投资增速与房地产投资增速的对比看，前者2004年比2003年回落1.9个百分点，而后者回落2.2个百分点，两者均为1995年以来第二高，表明宏观调控政策对房地产投资和全社会固定资产投资均有抑制作用。b、结构发生变化，但经济适用房所占比重继续减少 从地区投资结构看，2004年东、中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重分别为69.529、3%、15.38%和15.09%，1998年上述比重分别为75.51%、12.46%和12.03%。2004年东部所占比重较1998年下降5.98个百分点，中西部的比重增大。但由于东部基数大，占全国比重仍近70%。2004年东、中、西部地区房地产投资增长率分别为27.9%、37.6%、20.6%，而1998年三个区域的房地产开发投资增长率分别为：11.7%、18.8%、42.2%，东部和中部增速加快，西部呈下降趋势。从商品住宅的投资类型结构看，2004年全国经济适用房投资在各类商品房总投资中的比重继续下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，为1998年以来最低。经济适用房投资比重从2030、00年以来一直处于减少趋势，5年间减少了6个多百分点；同比也从1999年增长61.35%，下降为2004年的-2.50%。而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重则有上升。经济适用房投资比重减少，一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决，但另一方面在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。尽管2004年国内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下降，金融调控的一系列政策和措施效果明显，但需要注意的是，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，80%左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷。因此，在31、房地产开发资金来源中银行信贷仍是主要渠道。这种以间接融资为主的方式，既与我国融资主渠道吻合，也与我国金融市场不健全以及房地产金融发育不良有关。发展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险的任务仍很艰巨。同时，2004年房地产投资量依然处于增长状态，为1997年以来的最高值。房地产开发对银行贷款依赖度过高的状态还没有从根本上改变，银行依然过高地承担着房地产开发的金融风险。如果没有理想的贷款投资渠道，2005年房地产行业贷款增长有可能出现反弹。房地产销售a、销售量持续增长 2004年商品房销售量继续大幅增长，达到38231.64万平方米，比2003年增加4514万平方米，比19972003年年32、平均销售增量的4118万平方米增加了396万平方米。随着销售量的增长，房地产年销售额也大幅上涨，1998年为2513.3亿元，2004年上升为10375.71亿元。 在销售总额中，个人购房所占比重持续增加。1998年和1999年分别为79.85%和70.15%，其后逐年上升，2004年达到93.30%。从各类商品房销售的构成看，1998年以后，在销售总量中住宅一直占近90%，表明居民对住宅需求旺盛；商业用房销售面积也有所增长。从销售面积与竣工和新开工面积的比较看，1998年商品房销售面积、房地产竣工面积、新开工面积分别为1.22亿平方米、1.76亿平方米和2.04亿平方米，2004年分别为3.33、82亿平方米、4.25亿平方米和6.04亿平方米。除1999年外，销售面积增长率均高于竣工面积增长率，表明相对空置面积在下降。2004年全国销售面积增长13.7%，竣工面积增长2.1%，新开工面积增长10.4%，分别比2003年下降了12.07、16.45和17.42个百分点。这种态势尽管对减少空置面积有利，但若考虑销售相对于开工、竣工的滞后期，则存在着以后年度供给量减少的风险。b、房价攀升 2004年全国商品房平均售价为2714元/平方米，比1998年增加651元，年均增加93元，而2004年比2003年增加355元，远大于19982003年的年均增量。从各类商品房2004年的价格看，住宅价34、格为2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，占50.6%。在住宅中，别墅、高档公寓1998年为4596元/平方米，2003年下降为4145元/平方米；经济适用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年办公楼的价格为5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增长1337元；2004年商业用房的价格为3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，占36.6%。全国2004年住宅价格同比增长较快，办公楼、商业用房价格增幅较大35、。 商品房价格上涨的主要原因：(1)土地价格上涨。国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查报告显示，2004年第一季度35个大中城市有7个城市土地交易价格涨幅超过10个百分点，有9个城市房价涨幅超过10个百分点。其中上海、沈阳、杭州、宁波、天津等五个城市地价与房价双双上涨。第二季度，全国有8个城市土地交易价格同比涨幅超过10%，有6个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点，其中杭州、上海、沈阳、天津表519982004年全国商品房平均销售价格单位：元/平方米项目年份房屋平均销售价格其中住宅别墅、高档公寓经济适用房办公楼商业营业用房其他等4城市重合。可见，地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。36、(2)建筑材料价格上涨。(3)新建住宅品质(建筑材料品质、户型及配套设施、小区环境的优化等)提升导致的房价上涨。(4)房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬和房地产市场的结构性矛盾。这种结构性失衡的原因，一是政府对经济适用房投资的减少。2004年全国经济适用住房投资同比增长为-2.5%，占住宅开发投资的比例由2003年的6.13%下降到4.61%。二是市场的内在决定力量：在较高收入者的需求未基本满足之前，市场供给的重点不太可能是档次较低、盈利较差的低价商品房。三是随着城镇居民收入水平的提高，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加，提37、升了平均价格。(5)投资和投机性购房拉动。(6)国家对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩，特别是对“地根”的紧缩，影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意炒作，经媒体放大，进一步强化了消费者的心理预期，引起更多人跟风。(7)房地产市场中存在着特定形式的垄断，房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强，造成局部地区房地产价格非正常上涨。另外，较高的利润是产业吸引资本向其流动的基本条件之一，更是新的产业兴起和发展的基础，房地产业在我国起步晚，属于新兴产业。 c、需求依然旺盛尽管2003年以来各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情不38、减，销售量持续大幅增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑需求持续增长的动力，一是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。1998年以来，城镇人均收入年均增长率为8.95%，住宅价格年均增长率为3.82%，只有2004年住宅价格增长率超过了城镇人均收入增长率。随着收入的增加、生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房、旧居换新居等。二是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求。1990年中国城镇化水平为26.4%，2004年已超过40%。城镇人口每年超过1000万人的增长，是支撑商品房销售量持续增长的重要动力。三是投资和39、投机性购房需求。建设部的数据显示，2004年上海投机性购房所占比例达16.6%，长沙市为16%，写字楼则高达40%。 旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑，而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。2）2005年房地产业发展趋势 2004年的宏观调控取得了一定成效，但经济运行中的突出矛盾和问题还没有根本解决，制约经济平稳较快发展的体制性障碍还没有消除，经济社会发展中一些长期性和深层次的矛盾依然存在。因此，2005年年初的中央经济工作会议提出，要继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发展。2005年房地产业将在继续宏观调控的环境中发展。投资继续得到控制，融资40、渠道酝酿变局 中央经济工作会议将“控制固定资产投资总规模，优化投资结构，调整投资与消费关系”列为2005年的重点之一，表明继续控制投资增长仍将是2005年宏观调控的重要手段。参照以往的经验，固定资产投资超过国民收入的35%就会出现投资过热。考察固定资产投资占国内生产总值的比例(投资率)历年变化可以看到，即使在19921993年房地产过热年份，全国投资率也没有达到38%的水平。但2001年的投资率已经达到38.24%，开始超过1993年的最高水平，以后加速上升，2003年上升到47.39%。2004年在中央的宏观调控下，投资率上升速度虽然有所减缓，但仍创出了51.33%的新高。这表明控制投资增长41、的任务仍然紧迫。房地产投资占社会固定资产投资的20%左右，并对上游产品有极强的拉动作用，所以压缩房地产投资应在情理之中。2005年房地产投资增速将进一步放缓，低于2004年增长速度，但估计不会低于20%。 由于央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台，及再次加息的可能等，2005年房地产信贷投入增速也将进一步放缓，这对资金密集型的房地产业来说，无异釜底抽薪。原有融资渠道的限贷，迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，例如大型房地产企业寻求上市融资机会等，房地产业将从项目导向向资金导向转变。土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严 2005年土地市场将趋向规范42、，建设用地增量供应控制将更加严格。国土资源部和监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知对土地出让方式做出的强制性规定，将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公平、公正的局面改观，土地市场将趋向公开透明。“完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为”，将成为2005年土地执法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商引资的行为将受到遏制。在试点的基础上，第三轮土地利用总体规划将逐步展开，规划中将进一43、步强化耕地的保护和严格控制建设用地增量的基本国策，从严从紧控制土地农转非总量和速度；土地利用总体规划的调整审批权限将上收，特别是涉及占用基本农田的规划调整要经国务院审批；针对耕地保护将建立责任考核体系，落实土地管理行政首长负责制，各级政府土地管理的权利和责任将更加明确。这些措施将有助于消除土地供应双轨制造成的不平等，有利于打破土地供应的地区封锁，形成统一、开放、竞争、有序的土地市场，增强市场形成地价的机制。从政治层面上看，供地制度的规范化有利于维护国家作为土地所有者的权益，消除开发商的寻租机会和不当得利，有利于消除腐败和廉政建设。从房地产业的层面看，房地产开发的圈地行为将受到遏制，大盘开发将逐44、步不再成为主导模式，中小房地产项目将逐步成为市场主体。被动需求有望下降，二手房市场升温 2004年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题，说明中央十分关注拆迁的负面效应， 2005的拆迁工作将慎重进行。拆迁工作即使继续进行，拆迁量与前几年占全国房地产市场50%左右相比，也将有较大幅度的下降，对房地产市场需求将产生重要影响。 2004年二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但二手房房源未能充分释放造成有效供给不足，银行“惜贷”导致申贷难度大，使二手房市场并未达到理想程度。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市，房45、源继续放量，购房需求持续增长，二手房市场将增加活力，价格平稳上升。在二、三级市场联动下，梯度消费格局逐步形成，住房消费结构将趋向合理，推进住房市场良性循环。二手房市场的发展，将对平抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用，有利于我国房地产事业的整体健康发展。因此可以预见，2005年二手房市场将在我国房地产市场中发挥更加重要的作用，并为我国建设和谐社会做出贡献。供求关系偏紧，房价增幅趋缓 从需求来看，近期影响其变动的因素主要有：国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低，住房需求呈现很大刚性，房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，46、上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆迁规模在影响需求的同时，也影响供给，对于供求关系而言，这一因素可以忽略不计。因此，随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进，2005年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。 2、XX市房地产市场概况1）XX房地产朝着健康方向发展。今年以来，XX市房地产市场呈现出持续、快速发展的良好态势，房地产市场投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，各项指标增幅都高于全国平均水平和同类省会城市。今年前个月，XX市房地产开发投资额为.亿元，较上年同期增长.，比去年同期增幅相比下降了.个百分点；今年前个月全市市区47、核准商品房上市面积.万平方米，较上年同期增长.。数据显示，XX市商品房市场结构性矛盾比较突出，高价位、大户型住房所占比例较大。从商品住房供应情况看，今年前个月单价在每平方米元以上的高价房供应量占总量的.，单套面积在平方米以上的占总量的.；从预销售情况看，前个月，单价在每平方米元以上的占总销量的.；单套建筑面积在平方米以上的占总销量的.。数据显示，XX市商品房市场结构性矛盾比较突出，高价位、大户型住房所占比例较大。从商品住房供应情况看，今年前个月单价在每平方米元以上的高价房供应量占总量的.，单套面积在平方米以上的占总量的.；从预销售情况看，前个月，单价在每平方米元以上的占总销量的.；单套建筑面积48、在平方米以上的占总销量的.。近年外地、特别是省内其它地市的人士纷纷到XX购房置业，外地居民购房的比重逐年上升。前个月XX市市区交易的.万平方米商品住宅中，本市居民购买的为.万平方米，比重达；外地居民购买的为.万平方米，比重为。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上升。据分析认为，置业、投资的比重的增大，说明置业投资者看好XX市的房地产市场，另一方面也说明XX市房地产市场是朝着持续健康方向发展。2)江西房地产投资增幅回落 商品房销售情况较好近日，江西省统计局最新发布今年12月房地产开发投资形势发展报告。该报告显示，受宏观调控和央行房贷利率上调影响，该省房地产开发投资增速回落，但商品49、房销售情况较好。报告显示，12月，江西省销售商品房建筑面积5285万平方米，同比增长261；商品价格小幅上扬，实际销售均价为1336元平方米，比去年同期上升9；全省房地产开发累计完成投资2412亿元，同比增长109，增幅比上年同期回落708个百分点，比全国平均增幅低161个百分点。其中住宅投资完成1395亿元，同比增长86，增幅比上年同期回落684个百分点，比全国平均增幅低181个百分点。5月份，国家宏观调控政策的效果开始全面显现。XX市房地产市场监测报告公布的一系列数据表明，市场存在朝着更加健康、理性的方向运行。投资增幅大幅回落，房价增幅趋于平稳。市民担心房价过快增长而“恐慌性”购房的时期，50、逐渐过去，以“自住性购房”为主体的市场格局将逐步形成。2005年1-5月份XX市房地产开发投资额为23.93亿元,较上年同期增长4.9%,与去年同期增幅相比,下降了57.3个百分点.其中:商品房建设投资额17.76亿元,较上年同期增长2.95%,与去年同期增幅相比,下降幅度较大。房地产投资增幅大幅回落，显示XX市房地产市场逐渐趋于理性。2005年XX地区商品房预、销售情况表销售面积(万M2)销售量(宗)售房均价(元/M2)1-5月5月份1-5月5月份1-5月5月份商品房153.445.3413138367827052727其中住宅140.542.7411471335425402642非住宅1251、.92.61166732445044125从需求看，XX正在进行的花园城市建设和改造旧城工程，将产生大量的拆迁户需要重新安置，致使今年拆迁安置用房的需求量大增。XX市房管局正积极推行房屋拆迁货币化安置，这项政策将使相当一部分拆迁户在领取货币安置款后加入购房者的行列。今年XX的旧城改造拆迁面积预计不低于万平方米，这将消化大量现有的商品房和存量房。XX市民不断改善生活品质的要求，也将增加住房的需求量。年XX人均住房建筑面积约为平方米，根据XX市“十五”规划，到年XX人均住房建筑面积要达到平方米。三年之内人均住房面积要增加平方米，有关部门据此预测，这将使XX每年新增加住房面积多万平方米。到年XX城市52、人口将增加万人，如果按每年新增人口万、人均住房建筑面积平方米计算，今年XX新增人口所需住房建筑面积将达到万平方米。今年月XX市颁布进一步搞活房地产市场若干意见，启动了以全方位强力推进房地产业发展为目标的新一轮房地产市场改革。改革放宽了公有住房出售范围、允许公有住房使用权有偿转让、实行住房分配货币化、鼓励房屋拆迁货币化安置、降低房屋入市门槛，简化办事程序，减轻购房者税费负担等一系列举措将进一步扩大住房消费主体，极大地增加住房有效需求，3）2005年一季度XX房地产运行态势分析XX房地产市场在近几年的高速运行下实现“软着陆”，理性回落，显现出稳步健康的有序发展态势，现就2005年一季度市场作如下分53、析：土地供应市场充足2005年1季度，土地交易市场异常活跃，XX市供应了大量土地，第一季度的土地总供应规模1928.01亩，土地成交量达1321.26亩，与上年全年土地供应1500亩相比，本季度的土地供求成为历年来又一高峰。土地的集聚放量将有部分增量直接入市，对整个市场起着推波助澜作用。投资规模理性回落 2005年一季度，全市市区新建商品房批准上市面积61.42万平方米，较上年同期下降32.3%.从中显示了XX市一季度与上年同期相比投资规模明显下落，虽然土地市场强大的供求促进了投资规模的增长，但建设投资的直接减少难挽投资规模下落之势。这也是在近几年市场高速运行、国家宏观调控形势下实现“软着陆”54、的必然结果，从长期发展上看是非常有必要的。商品房市场供求趋于平衡从成交结果上看，2005年一季度XX市(含四县)商品房交易面积达77.65万平方米，交易金额19.84亿元，其中商品住房交易5719套，交易面积70.21万平方米，交易金额16.60亿元；上图显示XX一季度楼市供求较上年均有一定程度的回落2005年第一季度，XX市市区完成商品房交易面积47.96万平方米，交易金额14.52亿元，其中商品住宅交易3472套，交易面积42.04万平方米，交易金额12.07亿元。在推盘上看，第一季度的楼市也相对平静，市场推盘不多，主要是酝酿上市。整体上新推续推盘量小；一月新推续推10个楼盘，其中新推楼盘55、3个，续推楼盘7；二月只有凤凰城续推，三月新推续推6个楼盘，其中新推楼盘3个，续推楼盘3个。其中昌南板块独占4个，并有3个是大盘。结合以上方面看，可以发现在市场供求的下降之下其空置率明显减低，居民消费日益理性，供求趋于平衡，回归良性发展，但市场潜力非常巨大，也为市场的再度勃发准备了发展空间。房价稳中有升 在市场需求旺盛，楼盘品质不断提高的促进下，XX房价稳中有升，并将持续此种态势。2005年一季度，XX市(含四县)商品房预销售均价为2555元/平方米，较上年同期上涨5.6%，较上年第四季度上涨3.9%，其中商品住宅预销售均价为2364元/ 平方米，较上年同期上涨5.9%，较上年第四季度上涨3.56、7%；一季度XX市市区商品房预销售均价为3029元/平方米，较上年同期上涨7.8%，较上年第四季度上涨3.1%，其中商品住宅预销售均价为2871元/平方米，同比上涨9.1%，较上年第四季度上涨4.0%。板块竞争和缓，城南板块全面兴起一季度市场推盘较少，板块竞争热度下降，个别板块趋于沉寂，市中心沿江一线楼盘大多已入尾声，周边新入市的楼盘体量甚小。佐岸明珠也尚未入市，红原星城、东方塞纳，华龙国际和恒茂国际华城等在销售中，市中心板块将平稳发展；朝阳洲、新建板块只有莱茵半岛、蓝天水云居个别楼盘支撑；京东板块有万科四季花城丰源天域等楼盘在售；青山湖、红谷滩板块热度刚过短时间内难以成势。城南板块在正荣大湖57、之都、XX居住主题公园、绿地山庄等大盘的强力支撑，亦有恋恋象湖、峰水鉴等小盘陆续登场，整个板块全面兴起。该项目的处于新兴的城南版块，城南的兴起，将是本案发展的大好时机地产开发倾力倡导文化新理念，楼盘品质和档次进一步提升XX市房地产发展经历了一个较快的发展后，在提倡品质、高档楼盘的同时，楼市“人文”、“生态”、“低耗能”开发理念开始进入楼市的视野，XX楼市开始竭力呼吁文化住宅时代的来临，楼盘宣传也不失时机地刮起“文化风”，如城南的梦里水乡致力于营造“文化生态”的住宅，在“文化地产”上大做文章，领悟一种文化，提升居住品质作为开发楼盘的一个标准。在市场地位遥遥领先 从一季度市场运行状况上看，宏观政策58、初见成效，XX房地产步入良性发展轨道，市场日益成熟。那么在现有发展的基础上，以及新政的不断调控下，有理由相信XX房地产市场将朝着更加健康更加有序的方向稳步发展，其未来发展态势又会怎样？a、从土地投资上看，2005年XX市计划出让商品房用地4500亩，并且企业改制用地将不会受到全市年度土地供应计划的限制，住宅用地分布在各个板块，象湖圈140亩，青山湖460亩，红谷滩红角洲地区1000亩，红谷滩新区供应500亩，新建县长堎地区300亩，XX县莲塘地区供应300亩，湾里300亩，昌北200亩，高新200亩，同时经济适用房的供应将达到500亩等。虽然一季度已成交1321.26亩，但还将有3178.7459、亩在年内出让，土地放量出让的同时，整个投资规模也将增大。b、从建设投资上看，需求的旺盛将刺激供应的增加，国家对土地清洗政策也迫使部分存量土地提早入市，现有出让土地也将有部分直接入市等这些都将推动投资规模的增大。本季度投资规模的下落，为将来市场腾出了更大的发展空间，综合以上两方面，投资规模必然将会得到一个迅速的提升。基于以上分析可以看出，未来商品房供应面积必然增长。近几年市场的高速发展以及2005年一季度的发展再次印证了市场的供求扩大。XX市区现有人口已近200万，并以每年20万的速度递增，其中市场空间巨大；另一面随着XX作为区域中心城市的吸引力和幅射的逐步增强、投资和居住环境的不断改善，来昌购60、房投资置业的外地居民不断增多，推动着城市化进程的加快，这些都为XX房地产市场带来新的需求，并将保持下去。XX步入城市化进程，中心区域土地的稀缺决定了现在的XX房地产开始走向外围发展的历程。纵观整个XX楼盘分布就可以看出。该项目占地1222亩、占地1600亩的大湖之都、宏舜房产1500亩（银河城）、上海利嘉XX居住主题公园的1400亩、1200亩的绿地山庄、诚义投资的1200余亩、澄碧湖700亩、平安象湖风情的600亩，丰源淳合600亩、平海项目600余亩，洪城大厦集团500亩等；京东的万科四季花城960亩；红角洲联泰项目1200余亩；新建的沿海绿色家园的丽水佳园280多亩、城开投资的1128亩61、，以及万科项目；湾里的香港博泰投资公司开发的博泰花园占地800亩、恒茂开发的恒茂国际会展中心占地600亩等等，这些外围楼盘也将在近年内作为XX房地产市场主体部分出现，而其中的大部分处在昌南。整个外围区域即将全线发展。将为本案在以后发展过程中提供了先天性的条件。4.3竞争分析1、竞争优势 国内政策扶持优势； 企业品牌效应优势； 企业人才优势； 战略合作伙伴优势； 政府扶持认知优势； 技术研发优势； 市场先机优势； 企业营销模式优势；2、竞争对手分析当今企业处在一个超竞争的环境中，新的竞争对手不断的进入，行业内整合不断的加剧。在这样一个瞬息万变的市场环境中，谁能掌握市场的先机，谁能及时把握竞争对手62、的动态，谁就在竞争中掌握了主动。所以对竞争对手进行分析就显得尤其重要。1) 竞争对手的市场占有率分析市场占有率通常用企业的销售量与市场的总体容量的比例来表示。竞争对手市场占有率分析的目的是为了明确竞争对手及企业在市场上所处的位置。分析市场占有率不但要分析在行业中，竞争对手及本企业总体的市场占有率的状况，还要分析细分市场竞争对手的占有率的状况。2) 竞争对手的财务状况分析竞争对手财务状况的分析主要包括盈利能力分析、成长性分析和负债情况分析、成本分析等等。盈利能力通常采用的指标是利润率。比较竞争对手与本企业的利润率指标，并与行业的平均利润率比较，判断本企业的盈利水平处在什么样的位置上。同时要对利润63、率的构成进行分析。主要分析主营业务成本率、营业费用率、管理费用率以及财务费用率。看哪个指标是优于竞争对手的，哪个指标比竞争对手高。从而采取相应的措施提高本企业的盈利水平。3) 竞争对手的创新能力分析目前企业所处的市场环境是一个超竞争的环境。所谓的超竞争环境是指企业的生存环境在不断的变化着。在这样的市场环境下，很难说什么是企业的核心竞争力。企业只有不断的学习和创新，才能适应不断变化的市场环境。所以学习和创新成了我们企业主要的核心竞争力。4) 对竞争对手的领导人进行分析领导者的风格往往决定了一个企业的企业文化和价值观，是企业成功的关键因素之一。一个敢于冒险、勇于创新的领导者，会对企业做大刀阔斧的改64、革，会不断的为企业寻求新的增长机会；一个性格稳重的领导者，会注重企业的内涵增长，注重挖掘企业的内部潜力。所以研究竞争对手的领导人，对于掌握企业的战略动向和工作重点有很大的帮助。对竞争对手领导人的分析包括：姓名、年龄、性别、教育背景、主要的经历、培训的经历、过去的业绩等等。通过这些方面的分析，全面的了解竞争对手领导人的个人素质，以及分析他的这种素质会给他所在的企业带来什么样的变化和机会。当然这里还包括竞争对手主要的领导人的变更情况，分析领导人的更换为企业的发展所带来的影响。4.4竞争策略为了能有效的打开市场，并获得长久的发展，我们将以公司的发展战略为核心，积极实施与推行“品牌经营”、“错位经营”65、及“多元化经营”战略，在经营布局、营销策划等各个层面展开创新；同时，充分利用公司的品牌优势，不断加强销售力度。 1、品牌竞争1）强化企业品牌随着产品更新换代的加速及市场环境的不断变化，我们不应该为某个很快就会消失的产品塑造品牌，而是要为企业创立品牌，这样可以更好地实现消费者对企业的质量、信任和能力的认同，同时使品牌的寿命得以无限延伸。2）品牌的感性化未来的市场竞争环境将充满更多的变数及柔性化；品牌也变得更加不稳定、更加不好把握及更加感性化；品牌不只是与其它竞争者相区别的符号（标志），而将更重视消费者使用该品牌时所获取的心理感觉。2、建立广泛的市场营销网络1）归根结底，只有实现一定数量的销售才能66、是一个成功的企业，因此，建立广泛的市场营销网络是本项目产品市场发展计划最核心的内容。建立全面有效的公司客户，完成公司的销售体系。为了更有效地了解他们的需求，对市场变化作为及时的响应，我们将建立公司-客户的体系来实施我们的商品销售。2）营销是公司经营的“第一线”，营销的成功在相当程度上公司的产品或服务能否为市场，为客户接受。我们首先提前做好市场调研，对市场进行细分，实行目标市场营销。选定目标和目标客户群。组织营销队伍，或者由技术人员、营销人员组成小组，一起负责向客户推销产品。3）借着互联网的优势，为用户提供更好的商品和服务，这也是今年销售市场的一大热点。网站小时的不间断服务，不仅满足了买方的沟通67、欲望，还为卖方提供了更加便捷的销售渠道。网络信息全部联网，信息查询方便快捷，网上信息真实有效，并且目前是免费提供所有信息，逐渐形成一种新的商业模式。4)提供良好的服务近两年，良好的服务在现在的市场中显得越来越重要。为了在商品销售后能更好的服务于客户，我们建立了相应的售后服务体系：a 公司将按时、按量、按质提供最优良的商品。b 设有专门管理三包服务的职能部门和三包服务队伍。在接到商品质量信息反馈后，及时处理，并及时将处理结果上报给公司有关职能部门，找出解决问题的方法，强化质量控制。 4)严格控制商品质量 “质量是商品的生命”，我们将实现全面质量管理，建立并完善与之相当的质量保证体系，主要包括： 68、建立明确的质量计划和质量目标； 建立一个综合质量管理机构，并将商品质量落实到个人；建立一套灵敏的质量检验的反馈体系，严格质量控制； 建立质量管理工作的标准化程序。第五部分 SWOT 分析美国管理学家安德鲁斯等人(Andrews)采用SWOT分析法，即“强势弱势机会威胁”(SWOT)模型，通过对企业所处的外部环境和内部状态等一系列条件的分析判断，帮助决策者在企业内部优势(Strengths)和劣势(Weaknesses)，外部环境的机会(Opportunities)和威胁 (Threats)的动态的结合分析中，确定相应的生存和发展战略。本章应用这一分析方法，对公司的内外部环境以及自身的优劣势进行69、分析，从而做到“知己知彼，百战不殆”。5.1优势分析1、区位优势 项目所在地位于XX市区内最大的休闲风景区象湖风景区南侧，其东侧土地已基本开发为高档楼盘。项目地块毗邻的昌南大道（南隔堤）为XX市规划的内环，其西接生来大桥，东接迎宾大道。据昌南绿城最新规划，昌南大道北边为象湖风景区，南边为500米绿化风景带。该项目地块北邻500绿化风景带，东、南邻XX市内水系之源的引水河抚河故道，规划为一类住宅用地及高档住宅区。业内人士均认为该地块为XX未来几年最适合人居住的区域之一。2、政策优势为了扩大招商引资，政府实施了一系列优惠政策。除了在税收及关税等方面享受国家、省、市和区的优惠政策外，还可在地价、水电70、增容、消防、办证开业等方面享受多项优惠。对国家、省、市规定的各种收费一律按最低标准收取。市政府投资百亿元改造花样XX，加快XX县市一体化进度。 5.2劣势分析江西省城镇居民收入水平偏低。江西的城镇居民收入不高，与经济大省很不匹配，普通居民对购买商品房是旺需而乏力。XX市相对于沿海发达城市及大中型城市而言，在经济总量及居民收入水平上仍存在着很大落差，居民购买力相对较弱，在消费观念上比较落后，对房屋品质，居住环境及消费方式在理念上仍存在很大差距，将是今后房产销售的主要制约因素。5.3 机会分析1）中国加入WTO后，从长远看，由于资金、先进管理技术的进入，会给房地产业的发展带来新的发展机遇。2）本项71、目投资规模较大，设计的户型较多，面积上跨度大，业主有较大的选择余地。 3）本项目作为所建设楼群与众不同，有鹤立鸡群的感觉，能给入住的业主营造一定的心理优势，同时还可吸引在其他小区居住户“跳槽”购房。 4）小区的开发建设受到当地政府的大力支持，实施了一系列优惠政策，项目极具升值潜力。 5.4威胁分析 1）项目属于高定位的新项目，本身就具有很大的风险和难度。 2）从最新趋势来看，项目周边也出现同档次定位的竞争性楼盘，如果清盘期滞后，将会面临较大的竞争压力。 这种优势与劣势同在、机会与威胁并存的现状，极大地刺激着我们的神经次又一次检验我们能力。首先，我们必须为“灰姑娘”找到她的“水晶鞋”，这在很大程72、度上影响到本企划的成败。第六部分 实施计划及发展战略6.1项目总体规划1、规划构思居住建筑是满足人类生存所需要的基本条件，现代家居不但是要满足人类生存的本能，更是满足不断提高的消费观念、审美观念和私生活质量。本项目规划设计、环境设计、建筑设计和文化理念就是遵循“以人为本、环境为先、文化倡导、营造高水准的居住文化”这一指导思想进行的。2、总体布局设计中特意留出更多的绿地改善环境，以环境为先导，营造绿色的自然空间和观赏景观。规划设计在满足日照通风、消防、交通等功能的同时，加大建筑进深，缩小面宽，节约土地。在建筑布局方面，考虑到XX的通风采光要求，充分利用了围合式朝向好、通风畅的优点，并在局部采用平73、面错位，以活跃空间。老人、小孩、家庭妇女的大部分时间生活在家庭。双休日使居民在家庭的时间逐渐多起来。在信息时代，随着劳动生产率的提高，工作和生活在时间和空间上将更多的分离，人们的家庭生活时间将会越来越多，除了舒适的智能型住宅外，还要求居住环境的园林化，贴近自然绿色起居室，使居民得以放松休憩、活动和交往。在文化方面，完成了千年文明与现代地产的对接，社区文化直接的影响下一代的健康成长，小区每个角落都是充满了文化气息，文化氛围浓厚，使居民文化精神生活陶冶在盛唐水都的每一处。良好的居住环境及文化内涵将逐渐成为人们生活的第一要素。小区位于空气清新，景色宜人的象畔，环境设计以自然为主题，能通过流线型的水池74、缓坡草坪、林荫道、灌木花丛，乔木混交林的植物种植设计，为居民提供了可观赏、可享用的绿色环境。道路的分级布置保障交通“顺而不穿、通而不漏”。小区的道路规划呈内外环型交错，顺而不穿、通而不漏。以限定机动车的速度，减少机动车对居民的心理压力，并收到步移景异的效果。1）满足居民的基本心理需求人在满足了基本的物质需求后，需要进一步满足其心理需求，它包括人的安全、私密性、邻里关系、审美及自我价值实现需求等。良好的居住环境的创造，与这些需求是分不开的。盛唐水都设计从几方面作了尝试。2）安全需求安全需求是避免人身和财产受到伤害和损失。它需要一个良好的居住氛围，这一方面需要整个社会的支持，同时也需要设计者在小75、区布局中尽量考虑住宅小区的封闭管理和防灾害能力。小区在后期管理将加大对车流，人流及小区安全管理，在小区里的重要部分设计保安岗亭，对于整个小区的治安起监督作用。这样就减少了在小区内的犯罪率。3）私密性需求小区从规划中就尽量避免居民之间视线干扰和传声。在小区的环境设计中，注意划分不同的空间领域，使其有强烈的归属感，从而保障小团体的生活不受侵犯。交往与娱乐场所单元化的住宅设计给社会交往带来了困难，尤其是现代住宅，更增加了邻里之间的亲情。在规划设施中充分考虑到居民的交往需要，给他们创造一定的交往场所，如各类绿地、公共设计，这些交往场所按儿童、老人等不同年龄层次设置，满足了们的交往的需求。3、建筑风格设76、计建筑外观设计以新现代主义的构成手法为主导，满足人们的普通审美情趣。建筑外观造型通过单体差异的不同变化韵律；立面上采取分割，风格上采用常见的立体色条和跳跃色块；空间层次上采用高低错落有致的手法，使小区的设计风格既非贵族式的皇家金碧，又非文人式的谵泊写意，而是力求体现宜人环境和丰富多彩的积极人生。变化层顶在单体设计中，十分重视住宅的层顶造型，把它作为小区整体形象的关键因素，进行充分的运用和发挥。各不相同的层顶类型，形成不同的单元组合，多变的跃层效果，无疑十分抢眼。在户型方面采用了干湿分区，动静分离、户户采光，更是在设计上有重大的突破，深得市场青睐。不同屋顶组合变化活泼了视觉需求，形成美化建筑造型77、的有利因素。统一的建筑部件和细部我们采用了统一的建筑部件配置和编辑部处理，包括：墙身的材料，颜色配置手法的统一、内墙处理手法的统一，外墙划分线及其比例尺度的统一，楼梯间处理的统一，等等。在规划设计中，坚持贯彻“以人为本”的指导思想，处处体现为在小区内居民着想，为居民服务的精神，以环境为先，文化倡导，营造绿色的自然生存空间，力求做到高品质的设计原则，展现出新世纪人性化的居住环境，和设计人员一同精心展现出开发建议者精心规划，设计一片爱心。在各方面协同努力下，盛唐水都以布局合理、文化统领，技术先进，居住舒适，交通方便，环境优美的崭新形象展示在市民面前，营造出高水平、高标准的居住文化。6.2营销计划 78、按照公司的综合价值和销售情况，分批投放市场，并逐步提升竣工品种的档次及价位，最终确保销售均价，获得良好的销售利润。实行灵活的付款方式和优惠幅度。由于推广阶段不同，竣工量不同，推出的楼栋、房型、楼层不同，工程进度和卖点竞现程度不同，对价格进行策略性调整。采用公开价和实得价双级控制体系。对出售房屋进行打折扣的形势，折扣大小由现场销售主管、营销总监分级分权控制。6.3 公司发展战略 公司业务发展战略以党的十六大确定的重要思想为指针，以国内房地产市场为指导，以适应经济全球化和加入世贸组织的新形势下的国际竞争为导向，以人才为保障，在更大范围、更广领域、更高层次上参与国内外管理、技术、信息等方面的交流合作79、和竞争，充分发挥公司优势，优化公司资源配置，实施公司可持续发展战略。充分把握公司自身的潜力，进一步提高公司核心竞争力，抓管理、上规模、创效益，搞好资本运营，利用资本市场，大力开拓房地产市场。集中全力开发好“盛唐水都开发项目”这个极力发展潜力的项目。第七部分 营销策略6.1营销理念1、品牌营销房地产产品的品牌形象是消费者认知的第一要素，但是，由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，不少开发商不愿进行较长时间的品牌营造和资金投入，过多借助于新闻炒作和广告轰炸，希望通过宣传造势来快速树立公司品牌，殊不知品牌不是能够在一个极短的时间内建立的，需要品牌的积累和公众的认可。如果能静下心来，脚踏实地地80、进行一流的规划设计、提供一流的配套服务和物业管理，对于品牌形象进行良好构建，营造名牌企业和名牌产品，必然会成为未来房地产市场的赢家。2、诚信营销 在房地产业进入全面的整体素质竞争的今天，如果仅仅局限于推出一个新奇的概念和宣传口号，依靠某一简单要素去争取客户，一旦概念失真，反而让购房者困惑和反感，让我们失去口碑市场。另一方面，当在售房价格上“玩猫腻”、在销售面积上“短斤少两”、在位置表述上闪烁其词以及配套承诺遥遥无期时，不可设想还能有效地吸引消费者。为此，我们必须树立诚信营销的经理理念，塑造出自身的良好社会形象。3、个性营销 消费者特别是新成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡81、量和选择商品的一个重要标准。为此，我们必须注意特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念，不仅在布局、建筑外形、色彩、楼层、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出个性，而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。4、环保营销 随着环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境，更加关注拟购房屋的环境设计。我们应该以环境保护为经营理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑其空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。5、关系营销 其营销主张重视消费者导向，强调通过企业与消费者的82、双向沟通，建立长久稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。关系营销强调必须完全从消费者的角度安排经营策略，必须充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通。6.2营销策略1、在建立销售网络、销售渠道方面的策略与实施对于商品房的销售，公司已制定了强有力的销售计划。我们在所开发的小区边靠近繁华街道的一侧兴建了小区售楼中心，由售楼部统一管理经营。同时，考虑到购房者和看房者的需要，我们会在较为繁华的市中心建立“盛唐水都”的样板间，供消费者参观洽谈，并为其配备看房专车，随时随地让购房者去小区参观、体验。2、广告促销方面的策略与实施公司会以重金聘用省内较为有实力的广告宣传策划公司，为项目制作精美的83、广告宣传片和广告宣传画册；通过XX市的各大报刊、电视等宣传媒体对绿色生态小区及其周边环境进行强有力的宣传，提升人们购房的心理；聘请礼仪公司在市内一些人口流动量较大，繁华程度较高的商业地段发放宣传画册及纪念品；举办一系列的商业演出等活动来宣传我们的小区。让XX人更多准备买房消费者了解和体验“盛唐水都”的魅力。在项目建设的过程中，我们会定期组织已购买和倾向购买商品房的消费者参观小区建设过程中的施工形象进度和施工过程，以加强其对我们建设产品的施工质量、施工技术和施工方法等方面的了解，并通过消费者对我们的工作过程和产品质量进行监督，增加其对：“盛唐水都”的信任度和满意度。3、产品销售价格方面的策略和实84、施 公司在保证所建商品房销售盈利的情况下，拟定了一系列价格方面的优惠政策。在项目实施阶段，为鼓励购房者提前购买，我们会给予其一定的价格优惠来增强消费者的购买心理；当小区建设规模基本形成，且已开盘销售的情况下，我们会配合其向银行输住房贷款，让业主分期付款，并对一次付清房款的业主实施平米价格上的优惠。我们相信，种种优惠策略在具体实施阶段将很大程度上吸引购房者的目光，引导购房者来此定居、工作、生活。4、建设良好销售队伍方面的策略 在项目稳步建设的同时，公司的售楼部组织相关的销售人员熟悉不同区域内关于环境、面积、法规、功能、价位、需求等市场信息的动态情况；参与项目规划方案的制定，并为园区规划、单体设计85、楼盘定价提供依据。为提高销售人员的业务水平，公司还组织售楼人员的上岗培训，负责开盘前后的整体策划。销售人员还需要根据工作实际情况编制销售费用预算，报公司审批。5、产品售后服务方面策略 对于房地产这种特殊产品，有其独特的售后服务方式。公司对已售出的商品房服务策略。公司自身组建物业管理公司，由公司统一领导，面向社会统一招聘物业管理人员，包括清洁、保安、设施维修及园艺、康乐设施的管理人员，由公司统一进行管理方面的培训后上岗工作。第八部分 管 理8.1 组织结构与管理构架1、人员编制及发展计划项目投资到位后，将按岗位标准先内后外公开招聘全日制员工。员工实行培训上岗。其中：高级管理层按“企管企化、财务86、资本、市场营销、生产技术”等设置。在现有项目运作班子和管理团队的基础上，进一步完善和充实阵容。2、公司管理组织机构图董事长 董事会秘书总经理副总总工办公室主任财务总监 总工 策划经营部后勤供应部财务部物业经营部工程部8.2管理理念及原则以人为本，人才是企业的生命线，一切管理机制、手段的制定，都以能充分调动企业员工的积极性、创造性、敬业精神为原则。企业价值观：为股东创造利润，为社会承担责任，为员工提供发展机会。管理机制制定原则：有利于提高企业竞争力，使资本最大化，利润最大化。8.3管理机制公司管理实行人性化管理。制定各种制度目的是保障公司营运安全有效，取得最大经济效益。但制定制度的是人，只有把人87、自觉为公司服务的积极性调动起来，才能实现制定制度的目的。所以订立管理制度的要点是以人为本。比如制定劳动安全制度、质量保障体系、营销政策等，就要有规章制度引导员工知道应该做什么，又应该怎么样去做，鼓励员工在做的工程中去创造新方法，为公司创造最大效益。这就是公司指定管理制度的基本出发点。1、人才激励机制采取给予高薪，提供住房等优惠待遇，对于个别优秀人才采取股份期权的方式，选择科学的薪酬体制，在不断提高研发人员的岗位工资的同时，通过设立项目奖等方式对骨干科研人员进行奖励，从而吸引优秀人才，留住优秀人才，达到人力资源的优化配置。建立完善的奖惩制度，对完成任务给予奖励，根据贡献大小，以期权、现金和物质等88、方式奖励；对完成任务、业绩不佳给予惩罚。强化道德管理，规范员工行为准则，道德教育同激励机制相结合。2、财务控制机制实现财务总监制。由财务总监全面控制企业的财务工作，规范各项财务制度。建立由董事会直接领导的审计部门，定期对财务进行审计。3、营销管理机制制定科学的可操作性的营销策略及销售激励机制。制定完整的“实现销售目标保障体系”。8.4企业管理制度、质量保障体系的建设方案 项目建成后，公司制定了经营为主、销售为辅、经营促销售、销售包经营的营销思路与经营模式，销售表现为：1、规范企业管理企业管理创新重点“抓好管理主体”、“用好管理客体”、“讲究管理方式”。一切为实现企业各种资源的优化配置和合理使用89、，从而实现企业的预定目标。2 、明确管理职能1) 确定以工作目标、分析预测、拟定方案、编制实施计划和执行与检查等计划职能流程。建立内部控制制度和业务规则。2) 建立职能部门和划清管理层、明确各职能部门权限和职责范围、明确上下级和各部门之间领导与协作关系为主体的信息沟通网络、配置技能员工、实行绩效考核和培训激励制度。严防机构重叠、授权不当、用人不当、职责不清现象的发生。3) 注重指挥者的管理艺术和方法，强调指挥前后的一致性和授权性。 4) 确立控制标准、评价成效、纠正偏差的控制职能体系。3、风险管理措施1) 以“前馈控制”、“现场控制”、“反馈控制”为基本方法的风险管理手段及措施。2) 编制风险90、来源、风险后果、风险对策等风险识别和评估基本程序。3) 接受多元化资源投资和建立保险体制。4、治理机构1) 采用总经理领导“负责制”的组织形式，关系明确，责任清楚，决定迅速有效，指挥统一灵活。2) 公司“财务总监”负责公司财务预决算的检查、监督工作。财务部经理由总经理推荐，董事会讨论任免，其他中层管理人员由总经理任免。 8.5企业财务管理制度 公司根据中华人民共和国会计法新会计制度和企业会计准则的要求,依照国家相关的房地产公众公司系列财经、会计制度及财务惯例的标准，结合公司经营活动的特点，以管好、用好公司财产，搞活公司经营为目的来执行企业的财务管理和制度。1、执行费用的分级管理，依照财经法规要91、求设立会计科目；2、执照国家财经法规和财经纪律要求，定期（按月、季、年）编制、报送各类报表（资产负债表、利润表、现金流量表、利润分配表等）；3、严格按照建筑施工2000定额编制工程预决算，并结合地方经济条件和物资供求状况进行材料调差，使企业利润率最大化；4、公司设立财务监督与审计分离的专职人员，定期和不定期对报表进行抽查、审计、核对；5、财务部汇总所有财务资料后，按国家标准的财务软件规范编制定期的总账、明细账、银行日记账及现金日记账及各类财务报表，严格执行公司财务指令。8.6约束机制1、 劳动合同公司与每位员工签订劳动合同，其中约定在五年内主要骨干员工不得离职，以保障公司稳定、持续发展的利益。92、2、 保密协议与竞业禁止协议公司与每位主要骨干员工签订保密协议与竞业禁止协议，规定在公司工作期间有义务和责任保守公司的商业机密。第九部分 风险与对策9.1市场风险与对策价格是房地产最敏感的话题。如果市场需求逆转,销售价格不能达到预期水平,销售比预期缓慢,会影响销售收入和回款速度。房地产是价格刚性很强的行业，房价通常都是上涨容易下降难；但房地产同时也是对价格极其敏感的行业，一旦房价出现波动，对全行业就会造成沉重打击，往往需要很长时间才能缓过劲儿来。对本项目所在城市而言,销售价格与经济增长同步,体现了稳定缓增的态势,泡沫成分与沿海城市相比较小,因此市场见效较低。9.2管理风险与对策 1、风险分析 93、房地产项目涉及到人、管理和技术的集成，基本上是一个社会与技术的过程，因此能否实施成功、取得预想的成效，必须对管理给予足够的重视，认真分析管理的风险性。管理的主角是各级领导和业务骨干。如果主角的观念不更新，工作不到位，甚至角色错位，就会使项目的实施造成影响，对企业的总战略、总目标起不到应有的作用，最终导致工程失败或无效。从管理上来说，通过工作集成、部门集成、人员集成、内外各方面集成，才能最终实现信息集成的目标，正是所谓的三分技术，七分管理，十二分数据。为此，管理工作跟不上，将会使工程出现混乱，甚至难以实施。 2、防范对策 1）公司建立了一套有效的企业内部治理机制，以防范和控制运营、管理过程中出现94、的意外风险。2）公司将结合自身的实际情况，严格按照现代企业制度规范公司运作，建立健全完善的法人治理结构，强化公司内部的协调控制职能。要加强对财务的统一管理，同时公司将着手大力培育富有鲜明的行业和公司特色的企业文化体系，为公司发展营造良好的文化氛围，从而增强公司凝聚力和向心力，激发员工的积极性和主动性，不断提高效率。3)公司将先内后外公开招聘和选拔优秀人才加盟企业。建立一整套行之有效的人力资源管理制度。通过创业平台与人品境界、企业精神与企业文化、股份期权与职业生涯设计等措施，确保骨干队伍的稳定，防范人才流失的风险。在现在和将来也正在准备发现和挖掘更多更优秀的人才。9.3财务风险 1、风险分析 企95、业的任何投资活动，其最终目的是为了获取经济效益，因此，企业在实施项目建设之前，必须对实施的经济效益进行分析，以体现“效益驱动”的原则，从而做出是否投资的决策。但是对项目实施的预算大部分是采用预测、估算的办法而取得的，因而，它同未来的客观实际不会完全吻合。这就给项目的实施带来潜在的财务风险。这种财务风险可能是由企业特有的经营状况发生变化所引起的(如现有水平的重大突破、新的竞争对手的生成、需求的弹性变化等)，也可能是由于项目实施过程中，对实际成本(如硬件费用、软件费用、培训费用、实施及维护费用等)的控制超出投资预算所引起的。 2、防范对策 企业领导要有风险意识，进行投资预算和效益评价时，尽可能考虑96、到可能发生的各种意外情况和不可预见费用。 进行效益分析时尽可能采用盈亏平衡分析和概率分析定量的科学方法。9.4人才风险与对策公司的优势重在有一批优秀的人才，能否培养和留住人才，能否保持人才结构的稳定和优化，存在着一定的风险。本项目单位目前已有一批优秀的管理队伍和研发队伍。1、决策层人才方面决策层人员的决策，可以决定企业的命运，可以免除或减少决定企业命运的负面影响。2、管理层人才方面企业管理人员是由决定企业平衡、有序、健康运行的各部门的主要领导、技术骨干组成。通过严格完善的内部管理制度、明确的责权范围，保证有效地发挥、发展管理层人才的智慧、技术和经验，科学地运用他们的知识、胆识和见知，推动本公司97、快速发展。3、普通职工方面本公司以充分的情感投资、人性化的管理手段、优良的人际关系、团结的集体氛围、合理的劳动报酬、激励的奖惩措施，使每一名员工在企业能够体会到家庭般的温暖，自觉地珍惜自己的岗位，自发地维护企业形象，决不用担心员工的工作积极性、工作责任心。4、员工更新方面随着企业发展的需要，公司对技术、管理、资本运营、产品营销的高级人才将会逐步充实和更新，公司的人力资源管理策略和人事管理制度将保证让每一名员工达到才有所用、劳有所得、老有所养，决不存在后顾之忧。9.5政策风险及对策1、风险分析政府目前经济降温措施如不能实现软着陆，可造成至少短期经济萧条。在税收政策方面，房地产有关投资税收政策和外98、商投资优惠政策如发生不利的变化，将对项目产生不利影响。2、防范对策本公司将不断强化科学管理，提高整体素质，走产业经营和资本经营并举之路，建立经营专业化、产权多元化的体系，增强应变能力。同时，公司将加强对国家宏观政策的分析和预测，加强与政府及政策研究部门的沟通，及时了解和掌握国家有关政策，以增强本公司对政策的适应能力。9.6融资风险及对策1、融资风险公司经营业务的扩大有赖于资本的大量投入，在公司自有资金不足的情况下，需通过融资解决问题。2、采取对策：公司具有一批有经验的资本运作人才，保证融资渠道的顺畅和资金的合理使用。公司将科学合理地安排融资结构，加强募集资金的使用管理，合理地进行利润分配和债务99、偿还，保证投资者的合理利益，增强投资者的投资信心。第十部分 财务分析10.1编制依据及说明1)国家发改委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数；2)有关现行财税制度、法规、政策；3)根据融资成本核算关考虑一定的风险系数；4)各专业提供的有关数据；10.2项目投资估算序号项目名称投资金额（万元）1土地费用733202前期工程费53443房屋开发费883224政府规费101915管理费用33406销售费用84927财务费用30758不可预见费33409合计195424本项目总投资额为195424万元（分摊至该项目的计入容积率的建筑面积1132333.33平方米的单价造价为1725.8元/平方米）100、。 10.3资金筹措1、项目投资计划根据企业已报建资料和方案，考虑该项目房地产业普遍的资金运作流程和目前工程建设进程，该项目建设期确定为5年，即2005年6月到2010年6月，该项目2005年6月以前为购买土地、筹备报建，其投资约为73320万元；2005年6月至2006年6月为土地土方开挖勘察设计及设施准备，其投资约为5500万元，2006年6月至2010年6月为房屋主体建设期，其投资约为10亿元，其中2006年投入4亿元，2007-2008每年投入3亿元，主要是工程费用、期间费用支出，资金来源为开发商已经投入一部分自有资金、贷款及预售收入。2、投资来源和筹资评价本项目总投资额为195424101、万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费用及其他）180517万元，开发费用（财务费用、销售费用）14907万元；项目资金来源：土地费用73320万元已全部缴清，申请房地产项目贷款1亿元，销售滚动资金投入10亿元。10.4经济效益分析1项目销售收入测算参考企业提供的资料及根据目前项目片区内该类房地产的供求状况的市场调查，并结合估价师对该区域同类房地产市场的了解，拟定本项目住宅销售均价为2500元/平方米，住宅的空置率均拟定为5%。该项目计入容积率的住宅建筑面积1132333.33平方米。则在不考虑空置率的情况下的销售收入为：1332333.33平方米 2500元/平方米=283083万元在考虑102、住宅有5%的空置率的情况下的销售收入为：283083万元 （ 15%）=268929万元销售进度按2006年20万平方米2500=50000万元 20072010年每年销23.25万平方米2500=58125万元2项目的效益预测利润表单位：万元序号项目金额1主营业务收入2689292主营业务成本1954243经营税费及附加147914利润总额：587145所得税193766净利润39338税前成本利润率：30%税后成本利润率：20%现金流量表单位:万元序号项目建设期项目运营期合计1年2年3年4年5年6年1现金流入50000547325473254732547322689291.1销售收入500103、00547325473254732547322689291.2回收固定资产余值1.3回收经营资金2现金流出72608.7646211.233109.1132364.0910272.33858.471954242.1开发建设投资72608.764000030000300007908.241805172.2经营资金1370.52652.52521.64521.64230.6832972.3运营费用3580.661817.131362.851362.85411.5185352.4财务费用1260.06639.46479.6479.6216.2830753净现金流量 (税前)-72608.83788.104、7621622.8922367.9144459.6753873.53735044累计净现金流量 (税前)-72608.8-68820-47197.1-24829.219630.47735045经营税金及附加2749.983010.253010.253010.253010.2514790.986所得税568.3143243.4343355.1874445.9676066.61317679.5147净现金流量 (税后)-72608.83220.4518379.4619012.7240013.747806.92125212.88累计净现金流量 (税后)-72608.8-69388-51008.9-3105、1996.18017.56955824.49财务内部收益率=24.6% 财务净现值（I=16）= 48142.64 万元 投资回收期（动态）=5.1年3、项目敏感性分析：本项目面临风险因素主要有建造成本、售价、开发周期、工程质量、政府政策等，而该项目的施工队伍是一流的，且有多年的优质施工业绩，所以工程质量风险不大。另外国家住房政策在短期内也不会发生很大变化，所以政策风险也不大。下面分别针对销售价格上下波动10%，经营成本上下波动10%，固定资产投资上下波动10%，以及建设期上下波动10%的几种情况进行敏感性分析。项目下降10%时内部收益率原内部收益率上升10%时内部收益率销售价格22%24.6106、%27%经营成本25%24.6%23%固定资产投资26.6%24.6%23.9%建设期延长一年23.1%24.6%26.1%从项目敏感性分析可看出，上面数据的变动对本项目的经济效益有较明显影响，但项目的财务指标仍然能较好地满足投资要求，说明该项目抗风险能力较强。但开发商还是应该加强销售力度，强化成本控制，避免上述两种情况的出现。4、项目盈亏平衡分析：该项目总投资195424万元（含应付利息）。盈亏平衡点的计算依据为：销售收入=总投资+四项税费，四项税费中营业税按销售收入的5.2%计；城市建设附加税2.5%计；印花税按0.05%计；土地增值税免征，故在盈亏平衡点时四收入项税费可按销售的5.5%计收。 年固定成本盈亏平衡点（BEP）= 100%年销售收入年变动成本年销售税金及附加 =63%通过分析，可以看出，本项目的盈亏平衡点为63%，这表明只要达到设计能力的63%，企业就可收回成本，不亏不盈。故在盈亏平衡点时销售收入为169425万元。10.5财务评价结论及建议通过对本项目财务评价结果的分析，项目经济效益较高，投资回收期也是较短的，财务净现值远大于零，并具有一定的抗风险能力。总之，从各项经济指标看，项目建成后有一定的财务生存能力，因此，该项目在经济上是可行的。建议有关部门对本项目予以充分重视，并切实加以支持，使之早日建成，早日使用,使之能更好地为经济建设服务。