1、轨道交通地铁站土地一级开发项目投资可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月46可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录目 录I第一章 总论1一、项目概况1二、财务评价3三、报告编制依据3四、主要结论4第二章 xxxx站情况简介5一、xx项目概况5二、xxxx站项目概况62、三、xx新城东片区开发优势6第三章 土地一级开发项目基本情况8一、开发目的8二、土地利用现状分析9三、地上物现状调查分析9四、主要规划指标11五、开发进度、供地数量及时间预测14第四章 征地15一、征地补偿费15二、青苗补偿及地上物补偿（不含房屋拆迁补偿）15三、征地相关税费16四、征地总成本16第五章 拆迁17一、拆迁政策说明17二、拆迁工作进度安排17三、拆迁房屋面积17四、拆迁成本估算18五、拆迁总成本20第六章 安置房建设22一、安置房建设方案22二、安置房建设成本22第七章 市政公益设施建设25一、工程周边道路及建设情况25二、市政公益建设费用测算25第八章 项目总投资估算27一、土3、地一级开发总成本估算27二、土地成本分析28三、估算的几点说明28第九章 土地出让计划29一、土地供应量29二、土地一级开发结案验收29三、土地上市29第十章 开发进度30一、开发进度编制原则30二、开发进度计划表30第十一章 项目盈亏分析31一、项目投资31二、项目利润31三、现金流量预测32第十二章 投资风险分析34一、投资成本增大风险34二、投资回报率低的风险34三、土地一级开发成本回收风险35四、拆迁风险35五、结论36第一章 总论一、项目概况1、项目名称轨道交通xxxx站土地一级开发项目2、项目建设地点xxxx站位于xx新城东片区。项目具体位置如下图1-1所示：3、土地规模根据北京x4、x新城控制性详细规划， 本项目规划总用地面积为41.26公顷，可开发用地主要集中在枣园站站点周边小营村村庄用地及部分国有企业用地。该区域规划以居住为主，规划人口1.2万人。规划总建筑面积62.40万平方米：其中经营性建设用地面积为25.16公顷，经营性建筑面积为61.61万平方米；非经营性建设用地为6.02公顷，市政道路10.07公顷。4、开发方式完成项目用地范围内地上现状物的拆除工作，用地范围内基础设施达到“六通一平”标准，即完成通上水、下水、电力、燃气、通讯、道路及场地平整工作，在达到该标准之后，进入土地市场公开交易，并取得土地出让收入，从而回收投资。5、开发进度本项目进度安排主要依据北京5、市土地一级开发工作流程以及项目的实际情况进行计划安排，预计土地一级开发工作于2008年底完成，并在2008年底后分期完成上市交易工作。6、开发投资地铁xxxx站土地一级开发项目是xx新城东片区总体开发的一部分。预计本项目土地一级开发总成本为167,912.91万元，折合土地开发成本为271万元/亩（土地面积约为618.87亩）。7、 资金筹措本项目总投资估算为167,912.91万元人民币，所需资金全部由北京京创投资有限公司自筹解决。二、财务评价本项目土地一级开发预计总成本为167,912.91万元，上市交易后，可收回含贷款利息的全部投资，由于政策规定不明确，预期利润为09,865万元，预期自6、有资金静态年投资回报率为033.05%。本报告预测的利润为4,926.81万元，自有资金静态年投资回报率为16.5%。本项目地块预计从2008年底至2009年四季度分期上市，土地上市交易后预期3个月内收回交易金，因此本项目的投资回收期初步确定为24个月。因此，本项目从财务上分析可行。三、报告编制依据1、建设部2000年发布的“房地产开发项目经济评价方法”；2、北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知（京政发20024号）；3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第55号）；4、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（中华7、人民共和国国土资源部令第11号）；5、关于印发北京市土地交易市场管理暂行办法的通知（京国土房管出2002716号）；6、关于印发北京市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定的通知（京国土市2005302号）；7、关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知 （京国土市2005540号）；8、关于印发北京市收回企业国有土地使用权补偿办法的通知（京国土用2005534号）；9、北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政发200232号）；10、关于印发北京市征收城市基础设施建设费暂行办法的通知（京计投资字20021792号）。四、主要结论本项目的实施符合北京城市总体规划（28、004年2020年）及xx新城规划的相关要求，同时也是对xx新城规划和北京市xx区土地开发整理规划（2001-2010年）的具体贯彻实施。本项目土地一级开发预计总成本为167,912.91万元，上市交易后，可收回含贷款利息的全部投资，由于政策规定不明确，预期利润为09,865万元，预期自有资金静态年投资回报率为033.05%。本报告预测的利润为4,926.81万元，自有资金静态年投资回报率为16.5%。项目的投资回收期初步确定为24个月，项目在财务上可行。本项目预计给政府财政带来43,044万元的土地增值收益，还可以为北京市土地交易市场提供一定数量的土地资源，有利于土地市场的有序发展，有利于首9、都城市与轨道交通建设的协调发展，具有良好的社会效益、环境效益和经济效益。第二章 xxxx站情况简介一、xx项目概况xx是轨道交通4号线向南的延长线，北起丰台区马家楼站，南至xx区南兆路站，线路总长约22千米，新建车站11座，新建车辆段1座。xx区境内新建线路18.4千米，新建车站10座（如图2.1所示）。xx站为xx所设站点之一。 二、xxxx站项目概况xxxx站位于xx新城东片区，规划用地范围东至兴华大街及枣园东里小区，西至枣园小区，南至xx及丽园路，北至康庄路（如图2.2所示）。可开发用地主要集中在枣园站站点周边小营村村庄用地及部分国有企业用地。该区域规划以居住为主，规划占地面积41.2610、公顷，规划总建筑面积62.40万平方米，规划人口1.2万人。三、xx新城东片区开发优势1、区位优势作为北京城市发展新区，xx连接一轴（南中轴延长线），横跨两带（北京东部发展带和西部发展带），关联多中心（xx新城、亦庄新城），在京津冀发展、环渤海经济圈以及滨海新区国家重大开发战略中，xx将成为承接区域经济中人流、物流、资金流、信息流等要素的重要节点。独有的地域优势，将使它成为北京向华北平原辐射的前沿。2、交通及基础设施建设优势新城东片区紧邻京开高速公路、北京市南五环路及京良公路等对外交通干道，与市中心仅20分钟车程，xx新城经过近年来建设，区内主要城市干道均已建成，计划2011年开通的xx贯穿南11、北，区位交通优势非常明显。xx新城经过几年来的开发建设，项目周边各种配套市政管线完备，土地开发条件成熟。3、自然环境优势xx新城的定位是京南绿色新城，素有“田园绿海”之称。目前，新城内呈现出道路绿化整齐优美，小区绿化景色别致，庭院绿化独具特色，公园、花园苍松翠柏绿树成荫的宜人景观，得到了社会各界的好评。4、成本优势区域内劳动力成本较低。且目前xx新城内商品房价格为每平方米8000元，相对市区北部同等位置新城的商品房均价偏低。xx区政府大力加强软环境建设，采取一些列措施，转变工作作风和政府职能，更加突出政府的服务效能，加快项目审批速度，从而节约了各入区企业的时间和管理成本。第三章 土地一级开发项12、目基本情况依据北京市国有建设用地供应办法（试行）、北京市土地储备和一级开发暂行办法及北京市土地一级开发招投标管理办法等相关规定，本项目为xx区轨道交通xxxx站土地一级开发项目，用地范围主要为小营村、客车五厂地块；小白羊超市、聚莎苑宾馆地块；物美超市、枣园家具城地块；原小营村委会、吉星德亿建材城、玫瑰城建材城地块（如图3.1所示）。本项目已通过北京市国土局联席会的审议。图3.1 xxxx站土地一级开发项目示意图一、开发目的1、该区域土地一级开发的实施，将为轨道交通站点的建设提供用地条件。2、实现新城规划，完成对城中村的改造，提升xx新城整体形象。3、在土地一级开发阶段对轨道站点及周边土地同步进13、行规划设计，为实现轨道站点与土地开发项目紧密结合与同步实施奠定基础。 二、土地利用现状分析根据本项目勘测定界成果及成果图，本项目用地面积为41.26公顷，现状为集体土地和部分国有土地，其中集体土地 25.39公顷，国有土地15.87公顷，具体情况如表3.1所示：表3.1 土地利用现状统计表土地权属土地类型土地面积平方米亩集体土地小营村建设用地221791.59332.7小营村委会建设用地3553.285.33小营小学建设用地3695.935.54小营村（小白羊超市）建设用地10450.4815.68原小营村委会建设用地4849.017.27小营村道路用地9504.5314.26小计25384414、.82380.77国有土地客车五厂建设用地54721.8282.08中建一局机械化公司（加油站）建设用地15955.0023.93城建开发公司（物美超市、枣园家具城）建设用地29797.2444.70城建开发公司（玫瑰城建材城）建设用地13953.5020.93国有道路44300.3966.45小计158729.95238.10合计41.26（公顷）618.87（亩）三、地上物现状调查分析1、区域内有民宅约800户，户均建筑面积约为150平方米，总建筑面积12万平方米；2、区域内有公产约9家，总建筑面积约8.19万平方米，其中：集体公产：2.50万平方米；国有公产：5.69万平方米。图3.2为15、项目所在地地上物现状实景，表2.2为地上物现状调查表。物美超市枣园家具城吉星德亿建材城玫瑰城建材市场小白羊超市客车五厂加油站小营村民宅图3.2 项目所在地地上物现状实景表3.2 地上物现状调查表土地权属土地类型建筑面积小计万平方米万平方米1民宅建设用地12.0012.002集体公产建设用地2.508.193国有公产建设用地5.69合计20.193、项目规划用地范围内兴华大街、康庄路已建成通车，路面情况良好； 4、项目规划用地范围内没有古树和文物设施。图3.3为项目所在地的地形图。图2.3 项目所在地地形图四、主要规划指标根据北京xx新城控制性详细规划，本项目规划总用地面积41.26公顷，规划总16、建筑面积62.40万平方米：其中经营性建设用地面积为25.16公顷，规划容积率为2.5，经营性建筑面积为61.60万平方米；非经营性建设用地为6.02公顷，市政道路10.07公顷，具体情况如图3.4及表3.3所示。图3.4 枣园站可开发土地规划图表3.3 xx站项目可开发土地规划指标表五、开发进度、供地数量及时间预测根据规划区现状情况，本项目预计2008年12月供地。第四章 征地按照北京市建设征地补偿安置办法(北京市人民政府令第148号)文件规定：1、征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费，涉及青苗或其它土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。2、征地补偿费实施北京市17、最低保护标准。3、征地补偿费用在征地批复取得之前，全额支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会。一、征地补偿费依据148号文件的要求，征地补偿费包含土地补偿费和安置补助费，涉及青苗或其它土地附着物的，还应向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。参照京国征2004229号所制定的xx区黄村镇征地补偿费最低保护标准，经与黄村镇政府协商初步确定按20万元/亩的标准进行征地补偿，该费用中包含了土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费及青苗补偿费（不含房屋的拆迁补偿）等费用。本项目土地一级开发涉及征用集体土地共256667.95平方米, 征地补偿费为 7,700万元含土地补偿费、劳动力安置费18、地上物补偿费（不含房屋拆迁补偿）及青苗补偿费。二、青苗补偿及地上物补偿（不含房屋拆迁补偿）由于上述征地补偿标准中已包含青苗补偿及地上物补偿（不含房屋拆迁补偿），此项中不再重复计算。三、征地相关税费征地相关税费为防洪费，该税费依照国家征地税费标准执行，征地税费共513.34万元，计算明细如表4.1所示。表4.1 征地相关税费明细表序号税费名称单价（元/平方米）基数（平方米）税费（万元）1防洪费20256667.95513.34四、征地总成本本项目在实施过程中共需征地约385亩，征地总成本为8,697.08万元，其中，征地补偿费为7,700万元 含土地补偿费、劳动力安置费、地上物补偿费（不含房屋19、拆迁补偿）及青苗补偿费 ，征地税费513.34万元，不可预见费按5%计算483.74万元。表4.2为征地总成本汇总表。表4.2 征地总成本汇总表序号费用名目征地数量单价征地费1集体土地征地补偿费380.76720万元/亩7700万元2征地税费25.4万平方米20元/平方米513.34万元3征地不可预见费5%483.744合计8697.08万元第五章 拆迁一、拆迁政策说明北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府124号令。关于印发的通知（京国土房管拆2002646号）。xx区集体土地房屋拆迁补助标准有关规定的通知（京兴政发20042号）。二、拆迁工作进度安排根据征地工作进展情况，在手续齐备条20、件下，安排拆迁工作，计划于2008年5月启动项目范围内拆迁，2008年6月底完成拆迁。三、拆迁房屋面积本项目涉及拆迁房屋总面积约为201664平方米，其中，涉及民宅拆迁约800户，建筑面积约为120000平方米，户均建筑面积为150平方米；涉及集体单位拆迁建筑面积约为24796平方米；涉及国有单位拆迁建筑面积约为56868平方米。各部分拆迁面积如表5.1所示。表5.1 拆迁面积汇总表民宅集体公产国有公产总面积拆迁面积（平方米）1200002479656868201664四、拆迁成本估算1、拆迁适用政策根据北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府124号令、xx区集体土地房屋拆迁补助标准有关21、规定的通知（京兴政发20042号）并结合xx新城北区及康庄项目拆迁政策制定如下补偿标准： 1.1、合法建筑面积的认定：以产权证、准建证或其他具有法律效力的证件为准；对不能提供上述合法证件的正式房屋，超出合法宅基地面积75%的房屋建筑面积不予确认。1.2、拆迁补偿形式：本项目对被拆迁人的补偿拟采用回迁安置形式，根据评估机构对被拆迁房屋按照市场价格评估确定补偿价格。1.3、具体实施方案：根据被拆迁房屋的合法建筑面积，对拆迁户进行回迁安置，采用就地回迁政策，回迁房设置在本区域的6#、10#地块，为被拆迁户办理商品房产权证。1.4、奖励政策：参照黄村卫星城北区村民住宅拆迁实施细则，被拆迁人在拆迁公告规22、定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人按每提前一天奖励200元的标准发给被拆迁人提前搬家奖 ，奖励费最高不超过2000元。2、民宅搬迁补偿方案2.1、按照124号文的相关规定，结合京国土房管征2003606号文并参考北京市xx区人民政府关于xx新城拆迁评估基准地价与基准房价的批复（京兴政复20023号）的宅基地房屋拆迁补偿规则的标准，民宅拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成，计算公式为：（基准地价K+基准房价）被拆迁房屋合法建筑面积被拆迁房屋重置成新价。枣园地区为七级地区，基准地价为1000元/平方米，基准房价为1000元/平方米，K取1.3，则宅基地区位补偿价为1900元/平方米23、。房屋重置成新价按2300元/平方米，则民宅拆迁补偿费为：民宅拆迁补偿费=2300元/平方米120000平方米+2300元/平方米120000平方米=55200万元；2.2、按照124号文的相关规定，结合京国土房管征2003606号文的宅基地房屋拆迁补偿规则的标准，房屋周转费按合法面积每月每平米10元的标准发放，周转期限为24个月，则民宅拆迁周转费为：民宅拆迁周转费=120000平方米10元/月24个月 =2880万元；2.3、按照124号文的相关规定，结合京国土房管征2003606号文的宅基地房屋拆迁补偿规则的标准，搬家补助费按每建筑平米15元计算，则民宅搬家补助费为：搬家补助费=15元/平24、方米120000平方米=180万元；2.4、按照124号文的相关规定，结合京国土房管征2003606号文的宅基地房屋拆迁补偿规则的标准，停产停业补助按经营性用地每建筑平方米500元计算，则停产停业补助费为：停产停业补助费=500元/平方米60000平方米=3000万元；2.5、工程配合奖及提前搬家奖分别按每户2000元及每户20000元考虑共计：工程配合奖及提前搬家奖=（2000元+20000元）800户=1760万元；2.6、经测算，区域内共800户民宅，共需支付拆迁补偿金额为63020万元。3、非住宅搬迁补偿方案根据北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准（1999）656号以及北京市房屋重置成新25、价评估技术标准（京国土房管拆2003808号）等政策文件的相关规定，对于利用村内集体土地从事生产经营活动并持有工商营业执照的单位及个人，拆迁人对其所使用土地的地上物进行一次性补偿，其中包括房屋及地上附属物结合成新的补偿费、停产停业综合补偿费、搬迁补助费。根据xx区和黄村镇相关企业拆迁经验，重置成新价为1500元/建筑平方米，停产停业补偿费为500元/建筑平方米，搬家补助费为25元/平方米。经测算，需拆迁区域内乡镇企业单位用地面积约22549平方米，拆迁建筑面积约24800平方米，拆迁补偿费为5,021万元；需拆迁国有企业单位用地约114430平方米，建筑面积约56868平方米，拆迁补偿费为1126、,515万元, 非住宅拆迁补偿费共计16,537.16万元。4、国有土地取得费国有土地取得费为80万元/亩考虑，共计：国有土地取得费=176.1亩80万元/亩=14,088万元。5、拆迁评估、服务、拆迁费拆迁评估、服务、拆除费共计2,560.80万元。具体明细如表5.2所示。表5.2 拆拆迁评估、服务、渣土清运费计算表序号费用名称取费基数取费标准费用（万元）1拆迁评估费936451.20%1123.742拆迁服务费936451.20%1123.743渣土清运费20166520元/平方米403.334合计2560.8五、拆迁总成本本项目拆迁总成本为115,709万元，其中，国有土地取得费14,027、88万元、民宅拆迁成本63,020万元，非住宅拆迁成本16,537.16万元，拆迁评估、服务、拆除费2,650.8万元，拆迁不可预见费按8%计算为8,372万元，具体拆迁成本组成如表5.3所示。回迁安置房回购单价为2,400元/平方米，回购面积按照民宅拆迁面积的110%进行估算，预计安置房销售收入31,680万元，可用于抵减拆迁成本。表5.3 拆迁成本组成表序号费用名目拆迁数量拆迁补偿费（万元）1国有土地取得费140882民宅拆迁补偿费800户630203非住宅拆迁补偿费16537.164拆迁评估、服务、拆除费2650.85拆迁不可预见费8%83726安置房销售收入316807 合计7298728、.97第六章 安置房建设一、安置房建设方案根据征地及拆迁的实际情况，结合枣园地区的整体规划，确定采用就地回迁政策，回迁房设置在本次开发范围内的6#、10#地块（如图6.1所示）。根据黄村卫星城控制性详细规划，6、10地块规划建设用地面积为63303平米，建筑面积为158257平米。图6.1 安置房选址示意图二、安置房建设成本安置房建设总成本预计63,628.82万元，其中，土地取得费用3,095.9万元，（没有考虑地价成本，只估算土地出让金及契税）；工程前期费用5,019万元；建安费用40,760.31万元；红线内市政费用2,340万元；红线外市政费用800万元；园林环境费用780万元；后期费29、用3,888万元；期间费用1,012万元；销售税费3,025万元；按总成本费用计算5%不可预见费2,639万元，具体明细费用组成如下表：序号成本费用项目测算依据投资或收益单位投资（万元）（元/平方米）一、开发成本52,795.342,535.091土地取得费用3,095.90148.661.1地价款1.2土地出让金190元/平米3,006.90144.381.3土地出让金契税出让金*3%89.004.271.5其他费用2前（后）期费用5,019.13241.012.1策划设计费850.0040.812.2控规费用50.002.402.3审图费30.001.442.4测绘费50.002.402.30、5三通一平费50.002.402.6临时设施费30.001.442.7招投标管理费50.002.402.8资料费50.002.402.9人防费2.10 基础设施建设费160元/平米3,012.13144.632.11技术服务费50.002.402.12监理费427.0020.502.13竣工图费70.003.362.14其他费用300.0014.413建安费用40,760.311,957.203.1结构及装修工程1200元/平米18,990.96911.903.2公共精装工程100元/平米1,582.5875.993.3电气工程200元/平米3,165.16151.983.4弱电工程40元/平31、米633.0330.403.5给排水工程120元/平米1,899.1091.193.6通风采暖工程100元/平米1,582.5875.993.7消防工程40元/平米633.0330.403.8电梯工程1,200.0057.623.9人防工程1850元/平米8,250.00396.143.10 建安其他工程200元/平米2,823.87135.594红线内市政费用2,340.00112.364.1管线道路工程1,560.0074.914.2智能化工程312.0014.984.3环卫设施468.0022.475红线外市政费用800.0038.416园林环境费用780.0037.456.1园林绿化工32、程468.0022.476.2照明设施工程312.0014.98二、后期费用3,888.00186.691代缴费用5年1,794.0086.142物业管理费1.5元/平米，5年1,404.0067.423取暖费2.5元/平米，10年390.0018.734其他费用300.0014.41三、期间费用1,012.0048.591管理费用462.0022.182销售费用销售收入*1%550.0026.413财务费用四、销售税费3,293.72158.161两税一费销售收入*5.5%3,025.00145.252印花税销售收入*0.5%263.9812.683手续费0.3元/平方米4.740.23五、33、不可预见费成本费用*5%2,639.77126.75六、成本费用合计63,628.823,055.29第七章 市政公益设施建设一、工程周边道路及建设情况该项目周边兴华大街、兴业大街、康庄路、xx已建成，根据xx新城东片区控制性详细规划该项目共需建设纵一路、纵二路、横一路、兴和大街及xx等五条市政道路及相应的配套管线建设，满足开发项目对市政设施的使用要求。项目周边道路情况及本项目需建设道路如图7.1所示：图7.1 项目需建道路示意图根据xx新城东片区控制性详细规划，在此项目范围内公益设施包括：绿地、公园、停车场及广场。二、市政公益建设费用测算 市政公益建设费用具体明细见表7.1。序号工程项目工程34、数量单位单 价合 价（万元）1市政基础设施费3,421.371.1市政道路工程48445m23601,744.021.2自来水工程183.811.3雨水工程228.781.4污水工程106.801.5交通工程242.231.6电信工程1.7照明工程237.001.8电力工程343.751.9中水工程134.981.1绿化工程1.11热力工程1.12燃气工程1.13有线电视工程1.14其他200.002配套设施费847.502.2教育设施2650平方米2500662.502.3商业设施平方米2.4邮局平方米2.5锅炉房平方米2.6停车场9250平方米200185.002.7其他设施平方米3园林景35、观建设费平方米901.003.1公园建设费20250平方米300607.503.2绿化建设费21150平方米100211.503.3广场建设费4100平方米20082.003.4其他4工程前期费用206.79费用合计5,376.66第八章 项目总投资估算一、土地一级开发总成本估算该项目总投资为167,912.91万元，各项费用明细见表8.1。序号成本费用项目投资或收益占总成本比例一征地费用8,697.085.18%二拆迁补偿费用72,987.9743.47%1国有土地补偿费14,088.002民宅拆迁补偿费31,340.003企事业拆迁补偿费16,537.164其他拆迁费用2,650.815拆36、迁不可预见费8,372.00三安置房建设费用63,628.8237.89%四市政基础设施建设费3,628.162.16%五配套设施建设费847.500.50%六园林景观建设费901.000.54%七开发前期费用1,182.470.70%八财务费用12,736.267.59%九管理费用3,303.651.97%十营业税及附加成本费用合计167,912.91100.00%二、土地成本分析由上述测算可以看出，本项目土地一级开发总成本为167,912.91万元，折合可上市交易土地成本为611万元/亩，折合项目可上市交易单方成本为3,769元/平方米，出让金以150元/平方米计算，折合楼面熟地价为3,937、19元/平方米。三、估算的几点说明1、预计该项目地块分为三次上市、三次回款，回款期分别为2009年一季度、二季度和四季度，如果土地不能按预期上市，则回款期的变化将直接影响资金成本变化。2、估算时回迁安置房建设方案没有确定，暂按地上建筑面积15.80万平米测算，实施中建设规模的调整将直接影响建设成本的变化。3、回迁安置房土地使用权取得方式尚未确定，测算中没有考虑土地取得成本，如果需要支付回迁安置房地价款，资金需求量的增加将影响资金成本的增加。4、拆迁成本是按照现行政策、原有地形图及既有经验值进行估算，实际拆迁时拆迁量及拆迁价格的变化将导致拆迁成本的变化。第九章 土地出让计划一、土地供应量根据规划38、及土地供应要求,初步拟定于2008年12月前完成市政基础设施建设，预计2008年底具备上市条件。二、土地一级开发结案验收土地一级开发验收标准分为现场验收和土地一级开发成本审核结案验收两个阶段，随开发周期验收。1、现场验收：宗地内达到“场光地净”场地内无建筑物、构筑物、电线杆等附着物（树木除外），渣土清运完毕，场地达到环保、城市管理等规定要求。2、市政要求：取得规划部门批准同意的项目外部市政工程规划方案综合，并使宗地现状在土地上市前达到“六通一平”，即具备施工车辆主要进出道路路由，施工临时用水源头，施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。3、手续要求：取得规划、立项、征地、交评、环评、拆迁等各相39、关批准文件，具备项目公开上市条件。4、完成一级开发全部内容后，备齐土地一级开发过程中的行政审批文件、财务收支证明文件、协议、会议纪要、信函、工程设计成果、竣工图资料、质量控制文件等相关验收文件全套资料提出结案验收申请，对土地一级开发完成内容进行全面结案验收工作。 三、土地上市预计本地块分为三次上市、三次回款，其中西南、东南、东北三个象限的商业地块于08年四季度上市，09年一季度回款，建设规模6.19万平米，按投资比例回款额28,700万元；西北象限西侧两个地块于09年一季度上市，二季度回款，建设规模16万平米，按投资比例回款54,000万元；西北象限东侧地块于09年三季度上市，四季度回款，建设40、规模23万平米，按投资比例回款90,139.72万元。第十章 开发进度一、开发进度编制原则根据北京市土地一级开发工作流程以及项目的实际情况，编制本项目的开发计划。二、开发进度计划表表10.1为本项目的开发进度计划表。表10.1项目开发进度计划表（可根据实际情况予以适当调整）任务2008.1-2008.22008.2-2008.42008.2-2008.42008.5-2008.112008.10-2008.112008.11-2008.12开发状态审批部门办理规划意见书等前期手续完成交评、环评等前期手续办理工作，完成立项办理征地手续实施拆迁进行底价评估，项目底价评估联审会完成供地市规委市发改委41、市国土局区建委市国土局市发改委区土地储备中心第十一章 项目盈亏分析一、项目投资根据项目成本的测算，本项目土地一级开发总成本为167,912.91万元，折合可上市交易土地成本为611万元/亩，折合项目总建筑面积单方成本为3,769元/平方米，出让金以150元/平方米计算，折合楼面熟地价为 3,919元/平方米。根据测算，该项目预计上市楼面价格为4,600元/平方米，可交易建筑面积为45.86万平方米，则该地块的收入为210,956万元，预计土地增值收益43,044万元。二、项目利润根据北京市土地储备和土地一级开发暂行办法相关规定，土地一级开发实施模式分为两种，一种是土地储备机构负责实施开发，由土42、地储备机构负责筹措资金，办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政手续并组织实施。在这种模式下开发管理费用不高于土地开发成本的2%。另一种是通过市场招投标方式选择开发企业实施开发，由开发企业负责筹措资金，办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政手续并组织实施。在这种模式下管理费率及利润率不高于预计总成本的8%。按照2%计取管理费用模式下利润约为零；按照8%计取管理费用模式下利润为9,865万元，按照项目期两年计算，静态自有资金年投资回报率为33.05%：京创公司开发的xxxx站项目同上述两种模式都存在差异，它是以xx区土地储备分中心作为主体，由京创公司作为具体实施主体，京创负责筹措资金，办理规划、项目核43、准、征地拆迁和大市政手续并组织实施。京创公司不仅负责土地一级开发项目的具体实施，而且需要负责筹措资金先行垫付一级开发全部成本。所以从某种意义上来说，它是两种模式的结合，是一种创新模式。我们认为费率也应按上述两种模式取中间值较为合理，所以，本报告按5%计取，利润为4926.81万元，静态自有资金年投资回报率16.5%。三、现金流量预测该项目预计投入167912.91万元，预计经营现金流入172839.72万元，经营现金流出155231.91万元；筹资现金流入106000万元，筹资现金流出118736.2万元。表11.1为该项目土地一级开发的现金模型分析表，按照工程进度假设投资，按照供地计划假设收44、入。 表11.1 枣园项目开发现金流量表 单位：万元序号费用项目现 金 流 量 期2007年2008年2009年2010年总计1月2月3月4月5月6月7-12月08年合计一季度二季度三季度四季度09年合计一期初现金余额10,000.00 9,880.00 9,313.80 6,269.88 3,587.28 5,817.86 1,626.62 2,348.22 4,283.59 3,428.59 8,973.59 1,518.59 24,226.21 二现金流入0 0 0 0 0 0 0 0 0 28,700.00 54,000.00 0.00 90,139.72 172,839.72 0.045、0 172,839.72 土地出让收入28,700.00 54,000.00 0.00 90,139.72 172,839.72 172,839.72 三经营现金流出120.00 566.20 3,043.92 38,682.60 35,769.42 4,191.24 3,278.40 26,064.63 111,596.41 7,555.00 8,455.00 7,455.00 10,695.84 34,160.84 9,354.66 155,231.91 1前期费用259.00 150.00 165.00 165.00 180.00 263.47 1,182.47 0.00 1,182.446、7 2征地费用2,609.00 6,088.08 8,697.08 0.00 8,697.08 3拆迁费用32,000.00 31,987.97 9,000.00 72,987.97 0.00 72,987.97 4安置房建设费用120.00 150.00 300.00 3,500.00 3,700.00 2,800.00 13,731.00 24,301.00 7,000.00 8,000.00 7,000.00 8,827.82 30,827.82 8,500.00 63,628.82 5市政设施建设费20.00 30.00 30.00 30.00 184.00 368.00 1,860.47、00 2,522.00 200.00 100.00 100.00 300.00 700.00 406.16 3,628.16 6配套设施建设费300.00 300.00 300.00 300.00 247.50 847.50 7园林景观建设费100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 300.00 600.00 201.00 901.00 8资金成本268.92 508.74 512.23 543.14 4,431.94 6,264.96 2,307.04 1,902.35 1,119.45 1,142.45 6,471.30 12,736.26 9管理费用90.0048、 102.82 104.92 99.52 86.45 112.24 110.40 810.16 1,426.51 255.00 255.00 255.00 968.02 1,733.02 3,249.53 10经营税费0.00 0.00 0.00 11固定资产投资30.00 64.38 15.00 79.38 0.00 109.38 四现金净流量9,880.00 9,313.80 6,269.88 -32,412.72-32,182.141,626.62 -1,651.78-23,716.4125,428.59 48,973.59 1,518.59 80,962.47 14,871.55 筹措49、现金36,000.00 38,000.00 0.00 4,000.00 28,000.00 106,000.00 0.00 106,000.00 偿还本金22,000.00 40,000.00 44,000.00 106,000.00 106,000.00 偿还利息12,736.26 12,736.26 12,736.26 五期末现金余额9,880.00 9,313.80 6,269.88 3,587.28 5,817.86 1,626.62 2,348.22 4,283.59 3,428.59 8,973.59 1,518.59 24,226.21 14,871.55 第十二章 投资风险分析50、本方案是基于本时点的国家政策及市场行情编制的，若国家政策、市场行情发生变化，该方案中的测算结果将会发生较大偏差。一、投资成本增大风险1、风险分析从开发成本上看，主要是征地费、拆迁费和回迁安置房建设费三项。随着对失地农民保护措施力度的加大和土地政策的调整，征地成本可能增加。目前房地产市场波动较大，导致动迁难度较大，拆迁成本可能增加。另外，拆迁面积是根据2003年地形图进行的测量计算，经过几年的时间可能会有一些变化，由此造成拆迁成本的增加；回迁安置房品质的要求会导致开发建设成本的变化；相关政策的调整会导致开发成本发生变化。2、规避风险措施加大管理力度，最大限度使成本控制在可控范围内；对于预算外增加51、成本，及时请示xx区土地储备分中心，在其认可的基础上实施，从而确保开发结案工作的审计的顺利通过。二、投资回报率低的风险1、风险分析本项目开发模式为xx区土地储备分中心授权京创公司实施土地一级开发，在这种模式下，相关文件规定管理费计取比率为2%。，仅仅能够满足管理费用支出，投资回报率约为零。2、规避风险措施在取得联席会会议纪要后，需要同市、区两级国土部门进行协商，争取在这种实施模式下按8%计取管理费。三、土地一级开发成本回收风险1、风险分析本项目xx区土地储备分中心为实施主体，在未来土地出让时，土地出让收入直接进入政府财政，实行收支两条线管理，由市财政将土地出让收入返还区财政，根据目前资金返还程52、序，返还周期较长，不可预见事项较多，会给公司资金流转及资金成本造成压力。2、规避风险措施本项目开发模式不是由财政支付资金而是由京创公司自筹资金组织实施的，并非财政直接拨款，需要同市土地储备中心和市财政局进行协商，由二级开发企业直接与京创公司签订土地一级开发补偿协议，直接将一级开发成本返还给京创公司。四、拆迁风险1、风险分析随着物权法正式实施，农民对于自身财产权利的保护意识得到增强。本项目涉及到约800户村民住宅的拆迁将对未来拆迁工作的进度、拆迁成本等带来许多不可确定的风险。同时北京第五客车厂等几家国有企业的拆迁也存在难度风险。2、规避风险措施争取政府支持，充分发挥政府在拆迁工作中的领导作用，加53、大拆迁工作政府协调力度，动员各种社会力量，保证拆迁顺利、高效实施。制定合理可行、详细的拆迁方案，对拆迁工作整体进度计划、资金计划、人员组织、政府协调、突发事件应对预案、拆迁风险防范措施等进行周密安排和部署，以规范拆迁秩序，提高拆迁效率。五、结论本项目的实施符合北京城市总体规划（2004年2020年）及xx新城规划的相关要求，同时也是对xx新城规划和北京市xx区土地开发整理规划（2001-2010年）的具体贯彻实施。项目土地一级开发预计总成本为167,912.91万元，上市交易后，可收回含贷款利息的全部投资，由于政策规定不明确，预期利润为09,865万元，预期自有资金静态年投资回报率为033.05%。报告预测的利润为4,926.81万元，自有资金静态年投资回报率为16.5%。项目的投资回收期初步确定为24个月，项目在财务上可行。本项目预计给政府财政带来43,044万元的土地增值收益，还可以为北京市土地交易市场提供一定数量的土地资源，有利于土地市场的有序发展，有利于首都城市与轨道交通建设的协调发展。总之，本项目具有良好的社会效益、环境效益和经济效益。